Vier jaar experimenteren in
Ru s t e n bu rg Oostbroek
Vergroot je woning
Vergroot je woning
erken sa m sw E’
en
Vv
lessen van de serviceorganisatie
Verbeter
blokvereniging.nl
je woning.
NU
kopje
Vergroot
Vergroot
je woning en algemeen Communicatie je woning
2
Vier jaar experimenteren en pionieren Waarom een serviceorganisatie? De serviceorganisatie is vanaf 2006 vormgegeven door de stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek. De stichting werd door bewonersorganisatie BORO en de gemeente Den Haag opgericht om woningvergroting in de wijk tot stand te brengen. Daarmee moest woningdifferentiatie ontstaan, waardoor het mogelijk werd een ‘wooncarrière’ in de wijk te maken en hogere inkomens aan de wijk te binden. De wijk is gebouwd in de jaren ’30 en gedeeltelijk door Berlage bedacht. Er staan bijna 8.200 woningen, waarvan zo’n 7.000 portieketagewoningen. De meeste portiekwoningen zijn relatief klein, met een woonoppervlak van 70-80 m2. De woningen zijn voor het overgrote deel (94%) in particulier eigendom: 70% eigenaar-bewoners en 24% eigenaar-verhuurders. Drie Haagse corporaties bezitten samen 6%. De 7.000 portiekwoningen zijn wat betreft onderhoud en beheer georganiseerd in 1.000 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s), die veelal uit 3 of 6 appartementen bestaan. De eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad, het achterblijven van de wijk op de woningmarkt en sociale en demografische ontwikkelingen, vormden de aanleiding om in 2001 een wijkplan op te stellen. Daarbij was het uitgangspunt dat de mooie baksteen-architectuur, de monumentale detaileringen en de open portieken van Haagse School behouden moesten blijven. Daarom werd gekozen voor een andere aanpak dan sloop-nieuwbouw. De woningeigenaren moesten verleid worden zélf te investeren in hun woningen, daarbij ondersteund door een serviceorganisatie. Sinds de serviceorganisatie actief werd zijn er verschillende projecten uitgevoerd. Dit heeft tot zo’n zestig woningvergrotingen geleid. Daarnaast zijn er 25 VvE’s vergroot en inzichten verworven om woningeigenaren te verleiden tot investeringen in de verduurzaming van hun woningen. In al deze projecten is er veel geleerd. Over techniek, juridische hobbels, communicatie, marketing en de praktijk van alle dag. In dit boek worden de lessen van vier jaar experimenteren pionieren beschreven. Zo kunnen professionals in Den Haag en andere steden hun voordeel doen met de opgedane kennis en ervaring. Veel leesplezier gewenst
Leeswijzer Op de volgende pagina is in de tijd weergegeven welke projecten de serviceorganisatie in de loop van vier jaar heeft uitgevoerd. Bij de verschillende onderdelen staan paginanummers aangegeven. Door het kleurgebruik onderaan de verschillende pagina’s wordt het zoeken naar verschillende onderwerpen vergemakkelijken. Lopende de projecten zijn verschillende onderzoeken gedaan en diverse rapporten verschenen. Achterin is daarom een overzicht opgenomen van diverse rapporten die te downloaden zijn op de website van de stichting. Op de laatste pagina is ook de personele bezetting van de stichting te lezen: raad van toezicht, bestuur en medewerkers. Voorgeschiedenis In 2001 nam de gemeenteraad van Den Haag het wijkplan ‘Rustenburg-Oostbroek vernieuwt!’ aan. In dit plan, dat een co-productie was van bewoners en ambtenaren, werd een innovatief-experimentele aanpak beschreven om de wijk te vernieuwen: herstructurering zonder sloop. In 2002 werd een subsidieaanvraag voor de Innovatieve Projecten Stedelijke Vernieuwing gehonoreerd door het ministerie van VROM. Naast een voorstel voor een serviceorganisatie, omvatte de subsidie ruimte voor de aanpak van de openbare ruimte en een ondergrondse parkeergarage. Na het onderzoeken van diverse opties werd in 2005 een kwartiermaker aan het werk gezet om het project serviceorganisatie Vergroot je Woning op te starten. Onderdeel van de opdracht was het voorbereiden van een zelfstandige organisatie. In augustus 2006 werd de stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek opgericht.
Douwe Wielenga, directeur-bestuurder stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek
Vergroot je woning 3
Vergroot je woning
Vergroot
Communicatie je en woning algemeen
kopje
Vergroot
Vergroot
je woning en algemeen Communicatie je woning
4
Dakopbouw
Uitbouw
Vergroot
Vergroot
je woning
je woning
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231
7
Samenvoegen
Een dakopbouw, ook voor u? Vergroot je woning nu! Uw nieuwe dakopbouw?
impressie: Studio Voortman & Girod
je woning
je woning
impressie: Studioscheaffer Architecten
Vergroot
Vergroot
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231
Samenvoegen
Uw nieuwe dakopbouw?
Uw nieuwe dakopbouw?
impressie: WBS Architectuur
Uitbouw
Een dakopbouw, ook voor u? Vergroot je woning nu!
Vergroot
Vergroot
je woning
je woning
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231
je woning
je woning
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231
Vergroot
Vergroot
Brochures dakopbouwen, samenvoegen en uitbouwen
Samenvoegen en uitbouwen
je woning
2006
blokvereniging.nl
VvE-vergroting
2006
2007
Informeer uzelf goed over de mogelijkheden die een Blokvereniging biedt. Hoe helpt de Serviceorganisatie? - informatie via website, brochure of persoonlijk; - gratis advies van een deskundige.
Overleg met uw eigen en de buur-VvE’s
3
Overleg met enkele buren of zij een Blokvereniging ook een goed idee vinden. Maak vervolgens alle betrokkenen tijdens een bijeenkomst enthousiast over de oprichting van een Blokvereniging.
Uitwerken van de mogelijkheden Nu is het tijd om een concreet voorstel voor de invulling van de Blokvereniging op te stellen. Hoe helpt de Serviceorganisatie? - begeleiding bij opstellen van onderhoudsplan en een begroting; - begeleiding bij vergelijking van de financiële positie van de VvE’s; - beschikbaarheid standaardaktes (voor de notaris); - advies bij het maken van goede afspraken over voorwaarden voor lidmaatschap VvE’s.
Stappenplan, handboek en website VvE-vergroting
Handboeken dakopbouwen en samenvoegen
13
13 blz 13
2008
2010
blz
2009
15 6
erken sa m sw ’ E
2
8
2007
en
Vv
Woningvergroting
1
Hoe helpt de Serviceorganisatie? - beschikbaarheid standaarduitnodigingen om buren mee uit te nodigen; - voorlichting door een deskundige; - organisatie van de bijeenkomst bij iemand thuis of bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan.
stap
12
2008
2009
2010
Verbeter
je woning.
NU
Duurzaamheid
Vergroot je woning
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231
2006
2007
2008
Vergroot je woning
1
Pilot EPA’s en Groene MOP....blz
VvE-vergroting
geld besparen
16
Brochure energiebesparing...........blz
Energiebesparing
Eenvoudig isoleren en snel
12
15 6
16 Woningvergroting
blz
2010 14 6
14 6 Oprichting eerste Blokvereniging.... blz
Vergroot
ng
6
Naar een actieve
Informatie verzamelen
2009
Expertmeeting opties VvE-vergroting.... blz
oot
6
Expertmeeting waardeontwikkeling.................. blz
Dakopbouw portiekwoningen
6
Ontwerp welstand en aanbesteding...................... blz
Dakopbouw eengezinswoningen
stap
stap
2008
Processtappen op een rij ....... blz
Dakopbouwen
2007
VvE
VvE
Blokvereniging
Campagne om pilotblokken te werven.....
Vergroot
je woning en algemeen je woning Communicatie
Realisatie 7 egw dakopbouwen........ blz
Vergroot
Voor meer informatie: W www.blokvereniging.nl E
[email protected] T 070-3626408
VvE
Realisatie 24 mgw dakopbouwen
Dakopbouw
Oprichting en uitbreiding 5 Blok verenigingen......blz
Samenvoegen
Realisatie 9 mgw dakopbouwen
Uitbouw
Maak van twee woningen één, en verdubbel uw woonoppervlak!
Campagne VvEvergroting met bonussysteem....blz
Dakopbouw
Campagne: € 25.000 subsidie voor een dakopbouw....................... blz
Samenvoegen
Realisatie 4 egw dakopbouwen .......blz
Uitbouw
Een dakopbouw, ook voor u? Vergroot je woning nu!
Tussenevaluatie met wethouder Norder blz
Dakopbouw
2009
2010
De startfase Ontwikkeling werkwijze en (indirecte) subsidies Een belangrijke opgave was het maken van ontwerpen voor dakopbouwen en nieuwe plattegronden voor samen te voegen woningen. Daarbij werd er in eerste instantie voor gekozen om de groep geïnteresseerden die door de kwartiermaker was verzameld te bedienen. Het opbouwen van een netwerk van architecten, tekenaars, aannemers, constructeurs, etc. was een belangrijke eerste stap. De meeste belangstelling bestond bij de eigenaren van eengezinswoningen met een plat dak. Veel eigenaren bleken echter koudwatervrees te hebben om in een traject te stappen met veel onzekerheden. wat kost een ontwerp? Wat kost een opbouw? Hoe zit het met vergunningen en leges? Werkende weg ontstond het hiernaast weergegeven stappenplan om mensen te begeleiden en te stimuleren deel te nemen aan een dakopbouwtraject.
Stappenplan
Expertmeeting waardeontwikkeling In het voorjaar van 2007 organiseerde de serviceorganisatie een expertmeeting over waardeontwikkeling bij woningvergroting. Een korte, intensieve sessie met een heldere vraagstelling. Bewoners uit de buurt, makelaars, medewerkers van de gemeente, een corporatie, een bankier, een particuliere verhuurder en een woningmarktdeskundige werden bijeen gebracht. Hen werd gevraagd een inschatting te maken van de waardeontwikkeling ten gevolge van woningvergroting en argumenten uit te wisselen. De conclusie in 2007: Dakopbouw portiekwoning: + € 55.000 Dakopbouw eengezinswoning: + € 45.000 Ontwerp en welstand Bij het ontwerpen waren de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken van de wijk randvoorwaarden. Dat betekent dat de dakopbouwen moeten aansluiten bij de opzet van Berlage en de Haagse School uit de jaren ’30. In een stedenbouwkundige studie is nagegaan op welke bouwblokken een opbouw met een rechte of juist een schuine kap moet om extra schaduw in achtertuinen te voorkomen en het karakter van straten in stand te houden. Over de eerste tien ontwerpen is veelvuldig discussie met Welstand gevoerd, vaak tot frustratie van bewoners, architect en serviceorganisatie. Toch ontstaat er in de loop van de tijd wel duidelijkheid over wat wel en niet kan en namen de doorlooptijd en complexiteit af.
Vergroot
Vergroot
je woning en algemeen Communicatie je woning
Informatie
- Bezoek Servicepunt: website, folders, maquettes en advies - Voorbeelden van andere opdrachtgevers - Kosten: GEEN
Ontwerp
- Een architect heeft een ontwerp gemaakt wat u voor € 250 kan kopen bij het Servicepunt. - Indeling door uzelf te bepalen
Bouwvergunning
- Opdracht aan architect voor aanvraag bouwvergunning - Kosten architect circa € 500 - Kosten leges circa € 700
Keuze aannemer
- Werkomschrijving en tekeningen door architect - Offertes aanvragen bij aannemers - Opdracht aan aannemer
Uitvoering
- Dakopbouw wordt geplaatst door aannemer - Kosten casco van € 33.000 tot € 45.000
Oplevering
- In gebruik nemen dakopbouw - Erfpachtaanpassing indien dakopbouw groter dan 0m (circa € 165/m)
0
6
Belangrijke punten uit de Tussenevaluatie (mei 2008) In mei 2008 vond er een tussenevaluatie plaats met wethouder Norder (Bouwen en Wonen). De serviceorganisatie legde de volgende conclusies voor: - De (kosten) van de inspanningen van werk wegen medio 2008 niet op tegen de resultaten. - De verbetermogelijkheden bij ongewijzigd beleid zijn onvoldoende.
- woninggrootte (met name kleinere woningen worden vergroot)
Er werden verschillende scenario’s gepresenteerd voor de toekomst van de serviceorganisatie. Deze varieerden van het staken van de werkzaamheden en het sluiten van de winkelruimte tot het instellen van een subsidie en het starten van een aankoop-vergroten-verkopen-aanpak. Deze laatste aanpak bleek veruit het meeste verlies op te leveren, omdat de woningwaarde naar verwachting te weinig zou stijgen om de kosten voor aankoop, dakopbouw en onderhoud te dekken.
Kostenbesparingsmogelijkheden dakopbouwen In 2008 onderzoekt Bouwhulp in opdracht van de serviceorganisatie de landelijke aannemermarkt voor dakopbouwen én mogelijkheden om kosten te besparen. De belangrijkste conclusies: - een serie-effect kan vanaf 8 á 10 woningen besparen: -15% - schuine kap goedkoper dan rechte gevel metselen: - 3% - combinatie landelijke leverancier met lokale aannemer: - 2%
De gemeente en de serviceorganisatie besloten een subsidie voor dakopbouwen voor portiekwoningen in te stellen, handboeken te maken en de vestiging in de wijk te behouden. Belangrijk argument voor de wethouder was dat hij wilde voorkomen dat de wijk ‘onderuit’ zou gaan. Markt voor woningvergroting in Rustenburg-Oostbroek De serviceorganisatie heeft zich afgevraagd hoe groot de markt was die zij probeerde te ontwikkelen. Daarbij is eerst gekeken naar de theoretische markt: hoeveel woningen zouden er maximaal vergroot kunnen worden als alle omstandigheden meewerken? Vervolgens is gekeken wat het werkelijke maximum is. De theoretische woningvergrotingsmarkt bestaat uit: - 230 dakopbouwen op eengezinswoningen - 2.200 dakopbouwen op portiekwoningen - 2.500 samenvoegingen van portiekwoningen Totaal: 4.930 woningvergrotingen van de 8.200 woningen. De werkelijkheid is natuurlijk anders. Er moet rekening worden gehouden met factoren als: - eigendom (particuliere verhuurders en corporaties investeren niet, gezien het gebrek aan waardeontwikkeling) - bevolkingssamenstelling (empty-nesters zijn minder bereid in woningoppervlak te investeren, 2/3 bewoners is nu tevreden)
Als hiermee rekening wordt gehouden is de conclusie dat de maximale marktpotentie in de wijk een stuk lager ligt, 550 dakopbouwen en 880 samenvoegingen. Bij elkaar kunnen dus maximaal 1.430 woningvergrotgingen worden gerealiseerd.
Analyse eerste ontwerpen StudioSchaeffer architecten maakte al een zevental ontwerpen en voerde daarover discussie met Welstand. Een nadere analyse leert dat de discussie over schuine en doorgemetselde kap een stap verder is gekomen: eigenlijk alleen op hoekpanden is doormetselen noodzakelijk. Door een kap met een hoek van 70˚ (ipv 45 ˚) te gebruiken ontstaat het optimale evenwicht tussen esthetiek buiten en gebruiksoppervlak binnen.
R U S T E N B U R G - O O S T B R O E K
D E N
H A A G
Onderzoek naar toepasbare technieken voor dakopbouw; definitief rapport II - B07.098 januari 2008
Voorzijde onderzoek Bouwhulp
Vergroot
7
Communicatie je en woning algemeen
oot
ng
Samenvoegen en uitbouwen Eenvoudig woningvergroten Samenvoegen en uitbouwen zijn technisch gezien relatief eenvoudig. Voor een uitbouw die verder dan 2,5 meter uit de gevel komt te staan is echter wel een bouwvergunning nodig. En voor een samenvoeging moet een naastgelegen woning worden verworven en is een vergunning nodig voor de doorbraak die de woningen verbindt. De serviceorganisatie adviseerde eigenaar-bewoners uit de hele stad bijvoorbeeld over oplossingen of over de opdracht aan een tekenbureau dat de vergunningaanvraag kon voorbereiden. Mensen die een uitbouw wilden, deden dat grotendeels op eigen kracht. Voor een samenvoeging voerden we vaak één of twee adviesgesprekken en werd verder het handboek gebruikt. De uitvoeringsfase bleef voor beide vormen van woningvergroting vaak buiten het gezichtsveld van de serviceorganisatie.
Dako
pbou
w
Uit
bouw Maa Sam k va envo egen n won inge twee n en éé uw w verdub n, bel oono pper vlak !
juridische samenvoegregeling. De subsidie wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt in 2010 € 29.374 voor een fysieke en € 7.343,50 voor een juridische samenvoeging.
Communicatie & marketing In het voorjaar van 2007 publiceerde de serviceorganisatie een brochure over samenvoegen. Hierin zijn alle stappen en subsidiemogelijkheden weergegeven. In 2007 en 2008 werd Voor elke 6-8 weken bij alle woningen die aan een mee Ve r bij d e Se informa je wrogroot rvice ti orga e kunt u nieuw te koop staand appartement grensden nisa ning tie o vrijblijv p de e Apeld nd langs ko oorn een samenvoegbrochure in de bus gedaan. selaa men n 23 1 Dit leverde elke keer 5-10 reacties op. In 2008 werden de ervaringen gebundeld in een handboek, waarin de ervaringen van bewoners waren opgenomen, compleet met foto’s en plattegronden.
Ve
je wrogroot ning
Fysieke en juridische samenvoegsubsidie De waarde van twee losse woningen is hoger dan van één samengevoegde woning. Dit is een wetmatigheid op de woningmarkt. Denk maar eens aan de huur van een studentenkamer. Per vierkante meter is die hoger dan van een verdieping of een hele woning. Hoe kleiner de eenheid, hoe duurder de vierkante meter. Bij een samenvoeging in wijken als Rustenburg-Oostbroek wordt de waardedaling geschat op € 20-30.000,-. De gemeente Den Haag wil mensen uit specifieke wijken stimuleren woningen samen te voegen omdat er in die wijken behoefte is aan grotere woningen. Daar kunnen mensen die hun inkomen zien groeien terecht en zo voor de wijk behouden blijven. Daarom is er een subsidie in het leven geroepen. Om het ook juridisch netjes te regelen moet de notaris nogal wat handelingen verrichten. Daarom is er ook een
Rustenburg
Oostbroek - Den Haag - 16 januari 2006
Vergroot je woning
Woningvergroting
8
Lessen - Horizontale samenvoeging is technisch gesproken het meest eenvoudig. - Woningvergroters denken meestal niet in termen van ‘waarde’, beperkt in termen van ‘maandlasten’, maar vooral in directe kosten. -De samenvoeger heeft vaak specifieke doelen, zoals het creëren van een extra werkruimte of de mogelijkheid om met meerdere generaties in één woning samen te leven. De specifieke doelen die zij willen realiseren maken een ‘economische’ afweging van minder groot belang. - Voor particuliere en sociale verhuurders is samenvoegen meestal niet interessant. De waardedaling van €20-30.000 die plaatsvindt is in deze wijk niet goed te maken met waardeontwikkeling. Kosten De kosten voor een samenvoeging lopen sterk uiteen. Het vergt een investering van: - twee appartementen (tussen- of bovenwoning € 90-110.000 per stuk, benedenwoning € 150.000) - variërend van ca. € 6.000 bouwkundige ingrepen voor een horizontale doorbraak tot ca.€ 20.000 voor een verticale doorbraak (trap etc.) - variabel ten behoeve van aanpassing van de plattegrond (verplaatsing keuken, badkamer, muren, etc.).
RESULTATEN 2007-2010 - 12 samenvoegingen (fysiek) - 5 samenvoegingen (juridisch) - ca. 50 belangstellenden voor samenvoegen - beperkt aantal uitbouwen (aantal onbekend) Vergroot je woning
9
Vergroot je woning
Woningvergroting
Dako
pbou
w
Uitb
ouw
Sam
envo
Een dako pb Verg ook voo ouw, r root je w u? onin g nu
egen
!
Uw n dako ieuwe pbou w?
io Vo ortm an & Giro d
Stud
Communicatie & marketing In 2006 wordt begonnen met algemene communicatie over Vergroot je Woning. Nadere toelichting vindt plaats op informatieavonden voor de eengezinswoningen. In 2007 wordt een brochure gemaakt. Hierin staan alle stappen helder weergegeven, inclusief de kosten die met elke stap gepaard gaan. Een maquette in de winkel en een 3D-filmpje op de website helpen het beoogde resultaat te visualiseren. In 2008 wordt de vernieuwde brochure huis-aan-huis verspreid en wordt huis-aan-huis aangebeld om de interesse te peilen. Ook verschijnt er een handboek, waarin alle grote en kleine aandachtspunten helder zijn weergegeven.
essie:
ng
Eengezinswoningen: veel geleerd, veel leerpunten in de uitvoering Bij de eengezinswoningen is de eerste ervaring opgedaan met alle procedurele en technische aspecten die komen kijken bij de realisatie van een dakopbouw. Door te ontwerpen worden het stedenbouwkundige kader en de welstandseisen verkend. Voor de uitvoering wordt samengewerkt met een bedrijf dat een systeem wil ontwikkelen dat zich kenmerkt door: licht, energiezuinig, werkvoorbereiding in de fabriek en een houten skelet. De realisatie van de eerste zeven opbouwen vindt plaats vanaf juni 2007. De uitvoering valt enorm tegen: de geplande twee weken per dakopbouw lopen uit tot zestien en in één geval zelfs twintig. Er zijn veel leerpunten voor de voorbereiding en de uitvoering. De serviceorganisatie levert de bewoners (ook juridische) bijstand, maar kan grote teleurstellingen niet voorkomen. In 2008 worden er door twee nieuwe aannemers nog eens vier dakopbouwen gemaakt, in 2011 nog één. Een huis-aan-huisinventarisatie medio 2008, met de boodschap dat met een nieuwe aannemer de beloften wat betreft prijs en doorlooptijd wél gehaald worden, leidt tot de conclusie dat slechts enkele woningeigenaren belangstelling hebben.
impr
oot
Dakopbouwen eengezinswoningen
Ve
je wrogroot ning
Voor mee r bij d e Se informa rvice ti orga e kunt u nisa tie o vrijblijv p de e Apeld nd langs ko oorn selaa men n 23 1
Ve
je wrogroot ning
Vergroot je woning
Woningvergroting
10
Lessen - De eengezinswoningen lijken het ‘laaghangend fruit’. Op het oog eenduidige architectuur, lagere kosten, een hoger investeringspotentieel (duurdere woningen, dus wat hogere inkomens) en geen toestemming van de VvE nodig. Maar... - Elke woning in een jaren 30-wijk is anders. Dat beperkt de mogelijkheden om de detaillering en uitvoering te standaardiseren. - Een betrouwbare aannemer is van doorslaggevend belang. - Verknoping van rollen van architect, uitvoerder en toezichthouder leidt bij knelpunten in de uitvoering tot grote problemen. - De rol van de serviceorganisatie wordt door bewoners, aannemer en stichting zelf verschillend geïnterpreteerd. - Goede contractvorming, algemene voorwaarden en een klachtenregeling zijn van groot belang. - Denk kleinschalig. Modelwoning In 2007 wordt een afspraak gemaakt met een particuliere verhuurder. De serviceorganisatie betaalt € 19.000, de eigenaar plaatst een dakopbouw op een eengezinswoning. De serviceorganisatie gebruikt de modelwoning gedurende 1 jaar als plek om geïnteresseerden te ontvangen Er blijkt helaas weinig belangstelling voor te zijn en de woning wordt weer ‘gewoon’ verhuurd. Kosten De serviceorganisatie heeft zich steeds gericht op de prijs voor een dakopbouw die ‘casco’ en inclusief BTW is. Het afwerkingsniveau (behangklaar, gestuct, gelambriseerd)) en aanvullende wensen (C.V., badkamer, keuken, sauna) verschilt sterk per eigenaar en maakt prijzen onvergelijkbaar. De kosten voor een casco dakopbouw van 35 m2 bedragen ongeveer € 45.000.
RES
ULTA TEN
2007 -201 - 11 d 0 a k opbo - ca. u 60 g eïnt wen eres seer den
Vergroot je woning
11
Vergroot je woning
Woningvergroting
w
Dakopbou
Uitbouw
ouw Uit
bou
envoegen
Sam
w Sam
env
Een
imp
bouw, Een dakop ? u o ook vo r ing nu! n o w je Vergroot
s
res
da ook kopb Ver ou gro v ot j oor u w, Uw ew ? dak nieuw opb e oni ouw ? ng nu!
oeg
en
e Uw nieuw w? dakopbou
ten
itec
rA rch
Vergroot
opb
affe
Kosten en prijsontwikkeling De serviceorganisatie heeft zich steeds gericht op de prijs voor een dakopbouw die ‘casco’ en inclusief BTW is. Het afwerkingsniveau (behangklaar, gestuct, gelambriseerd) en aanvullende wensen (C.V., badkamer, keuken, sauna) verschilt sterk per eigenaar en maakt prijzen onvergelijkbaar.
Dak
che
Lessen I - Belangstelling is vaak vrijblijvend. Om de drempel om in te stappen te verlagen, kon voor € 250 een ontwerp gekocht worden. Dit bleek vaak toch een hoge drempel. - De prijs voor een casco dakopbouw blijkt in de praktijk nogal te variëren per aannemer. Voor één opbouw worden zeven offertes aangevraagd en de prijzen variëren van € 51.000 tot € 105.000. - Als één schaap over de dam is... Nadat de eerste drie dakopbouwen zijn geplaatst in het najaar van 2009, neemt de belangstelling uit de wijk sterk toe.
De kosten voor een casco dakopbouw van 55-70m2 bedragen in 2008 ongeveer € 65.000. In 2010 is de prijs gedaald tot € 50-55.000 omdat duidelijker is wát er precies gevraagd wordt en de bouwmarkt wat krapper is (al is dat in dit segment veel minder dan in de nieuwbouw).
ios
ng
Portiekwoningen: daar was het allemaal om begonnen In 2006-2008 worden enkele dakopbouwen voor portiekwoningen ontworpen. Ook worden er prijzen opgevraagd en verschillende technische oplossingen (houtskelet, staalconstructie) doorgenomen. Eén dakopbouw lijkt er te komen, maar op de dag dat de opdracht voor de aannemer getekend zal worden, rijdt de woningeigenaar met een Harley Davidson voor. Hij heeft besloten zijn geld anders te besteden. Medio 2008 is er geen enkele dakopbouw op een portiekwoning gerealiseerd. Bij de tussenevaluatie in 2008 spreken de gemeente en de serviceorganisatie af dat de focus komt te liggen op dakopbouwen op portiekwoningen. Het grote aantal (ongeveer zevenduizend) kleine portiekwoningen was immers een belangrijke aanleiding te pleiten voor woningdifferentiatie. Daarmee kan de bevolkingssamenstelling veranderen en wordt het mogelijk om binnen de wijk wooncarrière te maken. Om de ambitie dat er nu wél dakopbouwen gerealiseerd worden realistisch te maken, komt er een subsidieregeling. De gemeente Den Haag zet stevig in: € 25.000 subsidie, bij verwachte kosten voor een casco dakopbouw van € 65.000. Bij de start van de subsidieregeling is er veel belangstelling. Ruim twee jaar later zijn er 33 dakopbouwen op portiekwoningen gerealiseerd en staan nog eens 15 serieus geïnteresseerden op een wachtlijst.
ie: Stu d
oot
Dakopbouwen portiekwoningen
Voo bij r mee r de Ser infor vice mat ie org anis kunt itectuur Arch WBS atie u vr impressie: ijb op de lijven Ape d ldo lang men ko gs s orn lan jblijvend sela kome 1 vri u 23 n nt n rnselaa an matie ku oo or eld inf Ap er 231 e op de Voor me ati nis ga ceor bij de Servi
ot Vergro ning je wo
kosten voor bewoner opdracht voor ontwerp t/m goedgekeurde beginselaanvraag
oet V Vergro je gwrgro je wonin o ot nin
g
Ve
je wrgro oni ot ng
gemiddelde werkelijke kosten indirecte subsidie
€ 250
€ 4.000
€ 3.750
aanvraag bouwvergunning (excl. leges)
€ 1.000
€ 2.000
€ 1.000
ondersteuning serviceorganisatie
gratis
€ 3.000
€ 3.000
€ 1.250
€ 9.000
€ 7.750
totaal
je woning
Woningvergroting
12
RESULTATEN 2007-2010
Dakopbouwen portiekwoningen: communicatie en marketing Communicatie & marketing I: pilotblokken In september 2007 startte de serviceorganisatie een campagne om pilotblokken te werven. Het idee is dat twee bouwblokken worden geselecteerd waar dakopbouwen, samenvoegingen, VvE-vergroting en isolatiemaatregelen worden getroffen. Door een intensieve, integrale aanpak moeten schaalvoordelen behaald en lessen geleerd worden. Met een huis-aan-huis verspreide folder waarmee mensen ook aan hun buren kenbaar kunnen maken dat ze mee willen doen, worden blokken uitgedaagd samen met de serviceorganisatie een BBQ te organiseren. Op dat moment kan een gesprek plaatsvinden over de deelname aan de bloksgewijze aanpak. De campagDakop bouw ne is geen succes: bij 20 woningen hangt ‘Ja ik wil’ Uitbou w Samen voege voor het raam, er worden 3 BBQ’s georganiseerd en n VvE-ve rgrotin g er wordt geen pilotblok geselecteerd. Evaluatie door bureau Companen laat zien dat de serviceorganisatie www.ver breed bekend is (75%) en positief gewaardeerd wordt, grootjew oning.n l maar dat de collectiviteit in de aanpak niet aanspreekt. Men heeft uiteenlopende individuele wensen. De serviceorganisatie heeft op basis hiervan besloten de communicatie en begeleiding helemaal individueel te organiseren.
gegeven, maar het tempo ligt bij veel bewoners - 33 dakopbouwen laag. Oorzaken hiervoor lijken dat het subsidie - 15 geïnteresseerden op plafond van € 1 mln. ruim lijkt en de einddatum is de wachtlijst gesteld op zomer 2010. De gemeente Den Haag - ca. 200 belangstellenden heeft minder geduld: in september 2009 wordt de subsidieregeling (mede als bestrijding van de economische crisis) voor de hele stad open gesteld. Binnen vijf maanden is hij overtekend dankzij grote belangstelling uit de stad. Dertien bewoners van Rustenburg-Oostbroek vallen binnen de regeling.
Communicatie & marketing II: subsidie € 25.000 In september 2008 startte de serviceorganisatie een nieuwe campagne in de wijk. Alle bovenwoningen ontvingen een kaart waarin € 25.000 subsidie in het vooruitzicht wordt gesteld. ‘Maar wees snel, er is slechts geld voor 40 dakopbouwen!’. Ook worden bewoners getipt om nú samen deel te nemen, zodat samen ontworpen en aanbesteed kan worden: dat kan geld opleveren. De campagne levert tachtig adviesgespreken in zes weken op. Er worden twintig ontwerpopdrachten
Lessen II - Collectiviteit schrikt veel woningeigenaren af. Dat is al met een VvE (‘ik ben geen lid van een vereniging!’), maar in blokverband nog sterker. - Een prikkel om subsidie snél binnen te halen is belangrijk (zie marketing III). “Nu of nooit” kan goed werken, maar té snel (zie Verbeterjewoning.NU) werkt ook niet. - Dat “nu of nooit” werkt pas in combinatie met het zien van een dakopbouw. Zien doet geloven. Ook geloven dat de prijs klopt, dat buren het doen en dat het resultaat bijzonder aantrekkelijk is. - De sterke verandering in de economie/de woningmarkt in het najaar van 2008 leidt in eerste instantie tot afwachtend gedrag. Ruim een jaar later leidt het tot de perceptie dat blijven waar je zit met een beperkte extra hypotheek beter is dan verhuizen naar een andere wijk. Bovendien lijken tegelijkertijd de kosten van een dakopbouw te dalen.
burg-Oos ten tb us
e ro
on
k
b lo k v a n iers R
ik wil
pi
folderp
ioniers
blok.in
dd 1
1
Ver
groot je wo ning 17-08-
2007
Ver
groot je wo ning
15:19:43
vergr
wonin oot je
g nu! vergr
Bewoners uit uw woonblok hebben belangstelling getoond voor de dakopbouw-subsidie van 25.000,-.
wonin oot je
g nu!
Bewoners uit uw woonblok hebben een ontwerp voor een dakopbouw laten maken.
Sluit u zich aan bij het overleg?
Maak hier gebruik van!
Vergroot je woning
Vergroot je woning
Communicatie & marketing III: Subsidie is bijna op! In het voorjaar van 2010 besluit de gemeente Den Haag nogmaals subsidie beschikbaar te stellen: € 0,5 mln voor Rustenburg-Oostbroek, dit geld moet in 2010 zijn besteed. In april 2010 roept de serviceorganisatie in de wijkkrant de wijkbewoners op tot actie. De boodschap is simpel: als niet vóór 1 juni gestart wordt met ontwerpen, kan geen aanspraak gemaakt worden op de subsidie. Het leidt tot een ware stormloop. 27 eigenaren geven opdracht voor het maken van een ontwerp en vragen een bouwvergunning aan. Het maximum van 20 subsidies wordt toegekend en in september en vooral oktober wordt er driftig gebouwd.
Vergroot
*Aangeboden door de gemeente Den Haag
kaart 3 en 4.indd 1
13
Vergroot je woning
Vergroot
Vergroot je woning
22-09-2008 12:16:18
*Aangeboden door de gemeente Den Haag
kaart 3 en 4.indd 2
je woning
Vergroot je woning
je woning
Vergroot je woning
22-09-2008 12:16:41
Woningvergroting
VvE-vergroting door Blokverenigingen Aanleiding en expertmeeting In 1999 bleek uit een inventarisatie van de gemeente dat er veel achterstallig onderhoud was in Rustenburg-Oostbroek. De zevenduizend woningen in de wijk zijn voor wat betreft het onderhoud en beheer georganiseerd in duizend, voornamelijke kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Bij een kleine VvE (van 2 of 3 Een Blokvereniging, werkt dat? tegenhouden. Dat kan bijvoorbeeld appartmenten) kan één lidhoe al groot onderhoud zijn omdat hij geen geld heeft, de noodzaak niet ziet of geen geld wil uitgeven. Een is bedoeld voor alle VvE’s in één bouwblok EenBlokvereniging oplossing is het vergroten van de VvE. dieOphun samenwerking willen vastleggen. Meer dan twee een expertmeeting in april 2007 worden drie opties doorgesproken en VvE’s trekt kunnen lid worden van één blokvereniging, maar het is niet de serviceorganisatie de conclusie dat de Blokvereniging de voorkeursoptie is. Er zijn twee VvE’sdat die als pilot willen uit fungeren. De juridischelid uitwerking vergt enkele noodzakelijk alle VvE’s het bouwblok worden. Andere maanden, het akkoord van delid zesde woningeigenaar de akten te laten pasVvE’s kunnen ook later worden van de om Blokvereniging. seren echter bijna een jaar.
niet lid
niet lid
ling houden en er minder handhavingkosten (die hoog zijn) hoeven te worden gemaakt in de toekomst. Communicatie & marketing Bij de oprichting van Blokvereniging Harderwijkstraat in mei 2008 maakte de serviceorganisatie een film waarin aanleiding en principe worden uitgelegd en bewoners vertellen waarom zij meedoen. In februari 2009 startte een grote campagne in Rustenburg-Oostbroek om mensen te interesseren om met buur-VvE’s samen te werken. Een flyer wordt huis-aan-huis verspreid, een website (blokvereniging.nl) gaat de lucht in, informatieavonden worden georganiseerd en een stappenplan en handboek worden gemaakt. Om mensen te stimuleren wordt een ruime subsidie in het vooruitzicht gesteld, bestaande uit: alle notariskosten, € 250,- per appartement in het onderhoudsfonds, een groeibonus als er 3 of meer VvE’s toetreden en een inividuele beloning: een waardebon van € 20 te besteden in het winkelgebied in de wijk. Dako
pbou
w
VvE
Word lid van de Blokvereniging op de Harderwijkstraat …
Lid Blokvereniging Toekomstig lid Blokvereniging?
VvE
VvE
VvE
=
VvE
Sam
- ver
grot
envo
egen
ing
VvE
VvE
… dan wordt er door de gemeente Den Haag per appartementsrecht € 250,- ingelegd in het onderhoudsfonds
Voor mee bij d r e Se informa rvice ti orga e kunt u nisa tie o vrijblijv p de e Apeld nd lang sko oorn selaa men n 23 1
…en krijgt u een STAATSLOT cadeau niet lid
niet lid
ouw
1
en
Vv
VvE
…dan kunt u veel geregel en kosten besparen: dat zijn de voordelen van een grotere VvE
Wat is een Blokvereniging en wat lost het op?
U Een kunt lid worden van een Blokvereniging als alle eigenaren in Blokvereniging is een vereniging die het beheer en onderhoud van haar uwleden eigen VvE dat willen. De Alleen Blokvereniging kan bouwblok de volgende - uitsluitend VvE’s - verzorgt. VvE’s uit hetzelfde kunnen taken overnemen van de VvE’s die lid worden: lid worden. Als dat gebeurt worden de splitsingsakten gewijzigd en dragen ze al bestuurder bij hetverzekeringen, kadaster en in de toe k e r n sa Inschrijven hun takenals (zoals beheer, onderhoud, incasso, maken e m sw ’ E komst bij de Kamer van onderhoudsplannen) over. Koophandel; In de Blokvereniging geldt één stem per Verzekeringen; appartementsrecht. Financieel (o.a. van bijdragen) van de leden; Grotere beheer VvE’s plegen overinnen het algemeen beter beheer en onderhoud. Dat betekent gebouwen die zij beheren een betere uitstra Bijhouden van dat dede administratie; Verbeter je woning. blokvereniging.nl Opstellen van meerjarenplannen voor groot onderhoud; Onderhoud en beheer van daken, gevels, funderingen, Duurzaamheid VvE-vergroting portieken etc.;
+
Uitb
NU
Lid Blokvereniging Toekomstig lid Blokvereniging? flyervve.indd 1
VvE
02-10-2008 13:11:28
14
Informatieavond VvE-vergroting VvE
VvE
Subsidieperiode wegens grote interesse verlengd! Interessant voor alle huiseigenaren die deel uit maken van een Vereniging van Eigenaren (VvE).
werkt niet samen
werkt niet samen
haald! cces her u s s n e g ber We ag 1 okto d r e d n o d gaat ook meedoen
VvE
VvE
VvE
VvE’s binnen met andere elijk Werk samen ! En krijg tijd uw woonblok ro’s eu duizenden en beheer! r onderhoud voo ie sid sub
woonblokken. onderhouden een woonn en beter binnen lagere koste om VvE’s die s leidt tot beloont daar tussen VvE’ rg-Oostbroek Samenwerking satie Rustenbu Serviceorgani ineen slaan. en (VvE). blok de hand
aren iging van Eigen zoals het re VvE van een Veren zieningen, t u deel uit van een grote menlijke voor gezonde rtement maak er van geza en financieel van een appa d en het behe ionerende Als eigenaar t het onderhou enhuis. Een goed funct iging regel Deze veren en het trapp n. ing wone rioler en l, de loos te kunn dak, de geve : grijk om zorge delen belan voor dus veel VvE is igd zijn, heeft eigenaren veren waarin veel r; Een grote VvE d goedkope het onderhou digde - Samen is er de beno je voordelig - Samen kun niet lid afsluiten; verzekeringen regel je de zaken ur ren; - Met één bestu met veel kleine bestu d r dan makkelijke het onderhou n invloed op woonblok. - Je hebt same r deel van het icht en van een grote aanz grijk voor het ng. Dit is belan eigen woni arde van uw de verkoopwa g
Voordelen
samenwerkende buren
VvE
Samenwerking loont!
Programma
Samenwerking met andere VvE’s kan u veel onderhoudsvoordeel opleveren. Als u de samenwerking voor 1 mei 2010 regelt, kunt u duizenden euro’s subsidie krijgen.
Samenwerking tussen VvE’s - Waarom? - Hoe? - Ervaringen van wijkbewoners Pauze Nu duizenden euro’s subsidie - Ons aanbod - De spelregels - Aan de slag
lid Toekomstig g? Blokverenigin
Lid Blokvere
v.b.
Deze informatieavond wordt georganiseerd door de Serviceorganisatie Rustenburg-Oostbroek in samenwerking met BORO. Voor meer informatie: www.blokvereniging.nl
v.b.
poster-01-10.indd 1
VvE
nigin
t de oek stimuleer Blok erenienburg-Oostbr en een Blokv anisatie Rust Serviceorg igingen’. Binn blok van ‘Blokveren hetzelfde bouw het oprichting en ke VvE’s uit afzonderlij alle VvE’s binn erging werken zakelijk dat Blokv nood een al niet n is kunnen same samen. Het meer VvE’s Twee VvE’s nog oen. dan zich u blok meed kunnen gingen vindt hten. Later Blokvereni eniging opric matie over is via Meer infor te verkrijgen aansluiten. oting’, die tie. vergr – anisa r ‘VvE ceorg in de folde bij de Servi iging.nl of www.blokveren
verenigingen
Akte
niet lid
18-09-2009 09:58:56
Lessen - Het principe is snel en eenvoudig uit te leggen. - De flyer met zijn aandachttrekkende vormgeving en de suggestie dat er veel geld te halen valt, brengt veel geïnteresseerden op de been. Er zij geen negatieve reacties vernomen van mensen die zich ‘bekocht’ voelden. - Omdat het om eigendomsrecht gaat, is er veel koudwatervrees bij bewoners. Ze kunnen de juridische teksten en implicaties moeilijk overzien. - Omdat er in deze wijk veel VvE’s van 3 zijn, is een ‘nee’ van één bewoner voldoende om alles op te houden. - Grote (vermeende) onderhoudsverschillen tussen VvE’s zijn een reden om af te zien van samenwerking. De serviceorganisatie adviseerde in die gevallen een Meerjarenonderhoudsplan mét begroting voor elke VvE te laten maken om dit objectief te maken. - Andere redenen om af te zien van samenwerking RESULTATEN 2007-2010 zijn: slechte verstandhouding met een buurman, grote verschillen in financiën in het onderhoudsfonds en teveel werk om het allemaal te regelen. - 5 Blokverenigingen - Het ‘verzilveren’ van goede samenwerking nu kan - 25 VvE’s daarin toekomstige handhavingsproblemen en -kosten opgenomen voorkomen.
- 100 appartementen - ca. 250 bezoekers op vier infoavonden
en
Resultaten van de marketing Kosten Het per woning sturen van een uitnodiging voor een De kosten van de serviceorganisatie voor een Blokvereniging zijn als volgt: informatieavond met de flyer trekt op vier avonden - oprichting Blokvereniging € 550,ongeveer 250 bezoekers. Twaalf trekkers melden zich - wijziging splitsingsakten € 450 per appartement om een Blokvereniging op te richten. Uiteindelijk lukt het vijf om ook alle handte- bonussen:€ 250 per appartement, eventuele groeibonus bij meer dan drie VvE’s keningen en goedkeuringen voor elkaar te krijgen. Daar zitten een paar grote bij: - winkelbonnen á € 20 per bewoner Eén bestaat uit zes VvE’s met 38 appartementen, een andere uit vijf VvE’s met 21 De proceskosten (begeleidingsuren) verschilden sterk per Blokvereniging. Bij appartementen en nog één met vier VvE’s en 12 appartementen. Bij de twee andesommigen zijn er enkele gesprekken geweest met de trekker binnen de te vormen ren gaan twee VvE’s samenwerken om zes appartementen te beheren groep, bij anderen zijn er vergaderingen en te onderhouden. georganiseerd en diverse aanpassings Samenwerking loont: werken sam ’s E Groeiende Blokverenigingen krijgen een extra bonus! ronden geweest aan de conceptakten of is Extra Groeibonus Aantal aangesloten VvE’s er actief een handtekening gezocht van een 3 of meer VvE’s € 1.000 particuliere verhuurder. Vv
VvE
Donderdag 1 oktober 2009 20.00 – 21.30 uur, deur open: 19.45 uur Apeldoornselaan 231
15
5 of meer VvE’s
€ 2.000
8 of meer VvE’s
€ 4.000
blokvereniging.nl
VvE-vergroting
Duurzaamheid: verbeter je woning! Duurzaamheid Woningvergroting en duurzaamheid gaan hand in hand bij het realiseren van een dakopbouw. De (nieuwe) dakopbouw is goed geïsoleerd, waardoor ook de tweede verdieping dakisolatie krijgt. De energielasten blijven ongeveer gelijk, terwijl het woonoppervlak fors toeneemt. In 2009 adviseerde Mobius Consult de gemeente Den Haag om voor de marketing van duurzaamheid in Rustenburg-Oostbroek gebruik te maken van de plaats en naamsbekendheid van de serviceorganisatie. Grotere plannen in het kader van ‘Den Haag Klimaatneutrale stad 2050’ zorgen voor uitstel van een besluit hieromtrent. Eind 2009 maakte de serviceorganisatie een voorstel om praktijkervaring op te doen met energiebesparing door woningeigenaren. Pilotproject met drie deelprojecten De kern van het pilotproject was na te gaan - hoe een energieprestatieadvies (EPA) in de praktijk werkt - welke maatregelen mensen willen nemen en welke prikkels of omstandigheden de bereidheid te investeren groter maken. - zijn er mensen te werven die in de toekomst als betrouwbare ambassadeurs van energiebesparing in de wijk/Den Haag kunnen fungeren? In de pilot v0nden uiteindelijk drie deelprojecten plaats. Project 1. N egen woningeigenaren kregen een gratis EPA en maximaal 50% van de investeringskosten (die overblijven na aftrek van andere subsidiemogelijkheden) als zij tenminste twee maatregelen uitvoerden. Alle negen eigenaren zijn enthousiast over de EPA’s. Drie eigenaren troffen deze maatregelen, de andere zes haakten af.
Communicatie & marketing In het najaar van 2008 bracht de serviceorgaoudi g g e l d isoleren en nisatie een brochure uit onder de titel ‘eenvoubesp s a r e n nel dig isoleren en snel geld besparen’. Een pagina met de belangrijkste maatregelen in een huis, met daarbij de kosten, jaarlijkse besparing en terugverdientijd gaf overzicht. Vanaf het najaar van 2008 plaatste de serviceorganisatie ook maandelijks een ‘duurzaamheidsstrip’ in de bewonerskrant. De avonturen van familie De Groot kregen positieve reacties. Zowel de brochure als de strip De brochure is regelmatig meegenomen, maar leverde geen adviesvragen aan de serviceorganisatie op.
Won in
gverg
Eenv
rotin
g
Energ
iebe
spari
ng
VvE-v
ergro
ting
Voor mee bij d r e Se informa rvice ti orga e kunt u nisa Vergr tie o vrijblijv oot je won p de e ing Apeld nd lang sko oorn selaa men n 23 1
Ver
groo je won t ing
In januari 2010 stond in de bewonerskrant een oproep. Mensen konden zich melden om deel te nemen aan project 1. Dit leverde negen geïnteresseerden op. In april en mei werden uit de contacten in de wijk dakopbouwers en HR 107-ketel plaatsen: Eenmalige kosten: € 670,-* een Blokvereniging geselecteerd Besparing per jaar: € 241 Terugverdientijd: 3 jaar voor een projecten 2 en 3. Doordat de serviceorganisatie al een relatie Gevelisolatie spouw: met deze mensen had opgebouwd Eenmalige kosten: € 18,- per m Besparing per jaar: € 6,- per m Terugverdientijd: 3 jaar en de adviezen gratis waren, werd dit aanbod door vrijwel iedereen graag aangenomen.
1
Dakisolatie: Eenmalige kosten: € 956,Besparing per jaar: € 478 Terugverdientijd: 2 jaar
* meerkosten t.o.v. gewone ketel
2
HR++ dubbelglas plaatsen: Eenmalige kosten: € 148,- per m2 Besparing per jaar: € 19,- per m2 Terugverdientijd: 10 jaar
2
Project 2. Z es eigenaren die bezig zijn een dakopbouw te ontwerpen, kregen een gratis EPA aangeboden om te kijken of deze kennis leidt tot het treffen van extra energiebesparende maatregelen. Project 3. E en Blokvereniging kreeg een gratis Groen-MOP: een meerjarenonderhoudsplan mét inzicht in de mogelijkheden om duurzaamheidsmaatregelen te treffen.
Verbeter
je woning.
NU
Ventilatie: Eenmalige kosten: € 15,- per kamer
Vloerisolatie 50 m2: Eenmalige kosten: € 508,- (zelf doen) € 1.277,- (laten doen) Besparing per jaar: € 127 Terugverdientijd: 4 jaar (zelf doen) 10 jaar (laten doen)
Kieren dichten: Eenmalige kosten: € 54,- (zelf doen) Besparing per jaar: € 54 Terugverdientijd: 1 jaar 9
Duurzaamheid
groenboekje2.indd 9
15-09-2008 09:59:14
16
17
Conclusies project 1: gratis EPA en 50% uitvoeringssubsidie - De eerste ervaring was het zoeken van een EPA-adviseur in Den Haag. Er waren er (begin 2010) drie aangesloten bij het landelijk georganiseerde Meer met Minder. Bij navraag bleken twee daarvan samen te werken en tot één en dezelfde adviseur te leiden. De ander had het erg druk. Niet veel te kiezen dus voor de consument, maar ook niet veel markt voor de adviseurs blijkbaar... - De communicatieve vaardigheden van de EPA-adviseur waren erg goed. Dat bleek ook uit de reacties van de woningeigenaren. Zij waren ook zeer positief over opzet, leesbaarheid en accuratesse van hun EPA-rapport. - Gedurende het project, werden de spelregels door de serviceorganisatie ontwikkeld. Hoewel dit aan het begin is gecommuniceerd, bleek toch dat mensen dat onprettig vinden. Vooral de eis van de serviceorganisatie dat er tenminste twéé substantiële maatregelen (bijvoorbeeld dubbel glas én vloerisolatie of dubbel glas én extra ventilatie) getroffen moesten worden om de subsidie te krijgen, riep bij sommigen weerstand op. Ze hoopten ‘gewoon’ goedkoop dubbel glas te krijgen. - De woningeigenaren die niet tot uitvoering over gingen, dragen als belangrijkste argumenten aan ‘geen geld’ en ‘te snel’ (in juni hoorden ze dat de maatregelen in oktober uitgevoerd moesten zijn).
sleuteloverdracht nog níet had plaatsgevonden ook een gratis EPA aan te bieden. Zo kunnen ze duurzaamheid meenemen in hun eventuele verbouwplannen. Makelaars bleken echter niet bereid om hierin een bemiddelende rol te spelen. Mogelijk speelt hierin de angst mee dat er verborgen gebreken boven kunnen komen en daarmee een kink in de kabel ontstaat.
Conclusies project 2: gratis EPA voor dakopbouwers De zes dakopbouwers die een gratis EPA kregen, vonden het prettig om inzicht te hebben in de maatregelen die hen energie kunnen besparen. Drie van hen hebben dubbel glas meegenomen bij de aanbesteding van hun dakopbouw (die al tot dakisolatie leidt). Het idee om aan te sluiten bij grote investeringen in de woning (bijvoorbeeld dakopbouwen), leidde tot de gedachte om nieuwe woningeigenaren waarbij de
De 21 leden van Blokvereniging Harderwijkstraat (waarin 6 VvE’s samenwerken) hebben allemaal een EPA, maar hebben de resultaten nauwelijks met elkaar vergeleken. Samenwerking om de uitvoering van individuele maatregelen te organiseren vindt vooralsnog niet plaats. Wellicht komt dit omdat de Blokvereniging pas net van start is en het komen tot één maandelijkse bijdrage voor het meerjarenonderhoud al een grote stap is. Verbeter
Algemeen onvoorzien Algemeen jaarlijks
3 4 5 5.1 6 6.1 8 8.1 9 10 11 12 13
Betonconstructie balkons Aanpassen dekstukken Metselwerken Gevelisolatie binnenzijde Kozijnen Kozijnvervanging met HR++ glas Dakbedekking/schoorstenen Isolatie op dakbedekking Schilderwerken Hemelwater/riolering Isolatie plafond portiek Isolatie begaande grond vloeren Isolatie portiekvloeren
INSPECTIE RESULTATEN & MEERJARENBEGROTING INCLUSIEF ENERGIEBESPARINGSADVIES
Startjaar
Alle bedragen exclusief BTW
Omschrijving Onvoorzien recervering
x x
x x
x
x
x
x x
x x x
2012
Beton en staal herstellen Dekstukken aanbrengen Plaatselijk scheurvorming herstellen Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) Individueel geregeld Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) Vervangen van bedekking/ schoorstenen herstellen 80mm XPS (Roofmate) isolatie plaatsen (Omkeerdak) Vervangen deklaag Regulier onderhoud en onvoorzien 60mm PUR (Ecotherm) isolatie plaatsen m. stucwerk Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage)
TOTALE ONDERHOUDSKOSTEN
EXCLUSIEF 19% BTW
TOTALE ONDERHOUDSKOSTEN
INCLUSIEF 19% BTW
€ per uitvoering
1 2
N.A./N.B.
Code Element
Blok VVE Harderwijkstraat 272 - 318 Harderwijkstraat, Den Haag 1934 8-6-2010 M. de Raaij/C. Ham Waardering Goed Redelijk Matig Slecht
Voor: Adres: Bouwjaar: Opname: Opgesteld:
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
400
0
400
400
400
400
400
400
400
400
400
7.340 2.900 1.800 0 0 0 23.500 25.335 3.600 1.450 1.550 0 1.550 0 69.425
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 2900 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.300
7340 0 0 0 0 0 23500 0 7900 0 0 0 0 0 39.140
0 0 450 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 850
0 0 0 0 0 0 0 0 15600 0 0 0 0 0 16.000
0 0 1100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.500
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 400
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 400
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 400
0 0 250 0 0 0 0 0 3600 0 0 0 0 0 4.250
0
3.927
46.577
1.012
19.040
1.785
476
476
476
5.058
0 0 0 0
0 0 3.927 -3.927
-3.927 0 46.577 -50.504
-50.504 0 1.012 -51.515
-51.515 0 19.040 -70.555
-70.555 0 1.785 -72.340
-72.340 0 476 -72.816
-72.816 0 476 -73.292
-73.292 0 476 -73.768
-73.768 0 5.058 -78.826
82.616
Beginsaldo Jaarlijkse toevoeging Uitgaven Eindsaldo
Conclusies project 3: Groen-MOP voor Blokvereniging Een Groen-MOP is gebaseerd op een goede bouwkundige keuring. in de rapportage wordt aangegeven welke onderhoudsmaatregelen gekoppeld kunnen worden aan een duurzame maatregel. Een Groen-MOP is een goed middel om verduurzamingskosten inzichtelijk te maken. Voor eigenaar-bewoners kunnen de bedragen op collectief niveau wel groot lijken. € 25.000 extra investeren betekent iets meer dan € 1.000 per persoon en is voor een 30-jaarsinvestering te overzien, maar lijkt toch veel meer. Zeker omdat de verwachte besparingen op individueeel niveau niet goed in beeld te brengen zijn (en per maatregel per woningeigenaar flink kunnen verschillen).
je woning.
NU
Duurzaamheid
Familie De Groot en de te isoleren gevel (2) Vergroot je woning
Vergroot je woning
De familie De Groot wil de gevel laten isoleren. Gezien de klustalenten van meneer De Groot wordt hiervoor een ‘professional’ gezocht.
Aha, Ik weet Hallo, met mevrouw De nog wel een Groot, ik wil graag gevelmannetje... isolatie laten aanbrengen en ...
Mama bedoelt een klusjesman, pap! ...?...
...de luidspreker aan...
reken op minimaal 60 uur en alles exclusief materiaal, dat is ook nog zeker 3000 ...
Hup, een professional zoeken!
Nee, geen amateurs hier. Ik ga een gerenomeerd aannemersbedrijf bellen!
Ok, dan bel ik nu dat mannetje...
Zucht
Dat doelgerichte heeft hij van mij!
Snif
Spreek ik met de Serviceorganisatie Rustenburg Oostbroek? Ja? Ik wil graag advies en begeleiding bij het aanbrengen van gevelisolatie.
Familie de Groot en het wassende water Vergroot je woning
Mama, wist je dat jij met je dagelijkse bad per week 280 liter water meer gebruikt dan wij met een korte douche?
Informatie over duurzaam en gezond wonen ga naar www.vergrootjewoning.nl
Wat, alweer! Dat is verschrikkelijk!
Jaaa, ik zit in bad
O is dat echt waar?? Dat zal behoorlijk wat kosten want het moet ook verwarmd worden natuurlijk. O wat erg, ik heb altijd zo’n grote mond over het milieu....
O wat vreselijk, ik ga er snel uit. Kan ik voortaan beter wat vaker douchen in plaats van iedere dag in bad...
We moeten het haar vertellen hoor!
Yes, gelukt!
Hierna vertellen we haar over wat korter douchen op kan leveren
van Dijk
Ja mama, dat kost ons honderden euro’s meer per jaar!
O nee! Mama zit in bad!
© Nicole
Duurzaamheid
Dat is per jaar: 52 maal 280 liter. DUS 14.560 liter per jaar meer!!!
Dan bent u aan het goede adres. We kunnen een afspraak maken voor een gesprek daarin kunnen we u informatie op maat geven.
Zo, dit is beter, lekker MAM warm! A!
Heerlijk, hier kan ik wel uren in blijven zitten.
Jammer dat het water zo snel koud wordt. Als ik wat water weg laat lopen kan er weer extra warm bij. Even met mijn voet de kraan open zetten...
NU
Gratis advies, precies wat we nodig hebben!
van Dijk
Zo gepiept, we nieten wat planMooi niet! kies tegen de muur, klaar.
je woning
Verbeter
50 euro voorrijkosten, advies 250 euro en daarna 100 euro per uur, exclusief BTW en ...
Ja, de gevel isoleren, hoe....
Vergroot
je woning.
Dat kunnen we wel vergeten, zucht.
© Nicole
Lessen - De communicatieve vaardigheden van de EPA-adviseur zijn van groot belang voor het geven van een advies dat wordt geaccepteerd en begrepen. - Om een advies tot uitvoering te brengen, willen woningeigenaren ook graag advies over een kwalitatief goede, betrouwbare én betaalbare aannemer of installateur. - De grote prikkel van 50% subsidie op de investeringskosten (na aftrek van andere subsidiemogelijkheden) draagt bij tot uitvoering van maatregelen. Maar het neemt niet weg dat woningeigenaren ‘geen of onvoldoende financiën’ als belangrijke oorzaak aangeven voor het afhaken. - Het isoleren van de gevel (anders dan door HR++ glas) gebeurt door geen enkele woningeigenaar. Redenen die daarvoor worden aangedragen zijn dat de schade aan vloerbedekking en het stucplafond te groot zijn. Voor gevelisolatie in gebieden met mooie enkelsteensgevels zijn nog geen goede (voor de dagelijkse praktijk geschikte) oplossingen. - Het binnenklimaat (frisse lucht door ventilatie) wordt door veel woningeigenaren niet belangrijk genoeg gevonden, ondanks goede uitleg door de EPA-adviseur en de serviceorganisatie.
Informatie over duurzaam en gezond wonen ga naar www.vergrootjewoning.nl
18
Aftiteling Onderzoek & evaluatie 2007 ‘Waardestijging na dakopbouw’, 28 maart 2007, Serviceorganisatie 2007 Expertmeeting VvE-vergroting, verslag 25 april 2007, Serviceorganisatie 2007 ‘Evaluatie communicatie en interesse Vergroot je Woning’, Companen 2008 ‘Onderzoek naar toepasbare technieken voor dakopbouwen’ (oplegnotitie, definitief rapport en bijlagenrapport), Bouwhulpgroep 2008 ‘Analyse woningvergroting Rustenburg-Oostbroek’, StudioSchaeffer architecten 2008 Tussenevaluatie Serviceorganisatie, stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek 2008 Handleiding samenvoegen, Serviceorganisatie 2008 Handleiding Dakopbouw op eengezinswoningen, Serviceorganisatie 2008 Handleiding Dakopbouw portiekwoningen, Serviceorganisatie 2009 Handleiding VvE-vergroting, Serviceorganisatie 2009 ‘Duurzame renovatie door eigenaar-bewoners - analyse tbv marketingstrategie voor de wijk Ruystenburg-Oostbroek in Den Haag’, Mobius Consult 2010 ‘Oplossingen voor problemen bij Verenigingen van Eigenaars’, verslag expertmeeting 25 maart 2010, Serviceorganisatie 2010 Evaluatie pilot Verbeterjewoning.NU, Serviceorganisatie
Medewerkers Roel Bosch Reitz (technisch adviseur, vanaf november 2008) Iris Buddingh’ (allround medewerker, vanaf januari 2007) Nicole van Dijk (vormgeving & website, vanaf augustus 2006) Elsemieke Giezeman (technisch adviseur, januari 2007 - december 2008) Ties Kortmann (communicatie, vanaf januari 2009) Gerco van Maanen (VvE-expert vanaf februari 2007) John Nooteboom (technisch adviseur, januari 2008 - januari 2010) Suzanne de Rooij (communicatie maart 2007 - december 2008)
Raad van Toezicht Eric van der Putten André Thomsen, voorzitter Betty Vooren, bewoner Rustenburg-Oostbroek (vanaf maart 2007) Joost Wiersma, bewoner Rustenburg-Oostbroek (tot maart 2007) Cissy van der Zijden, bewoner Rustenburg-Oostbroek Bestuur en directie Marcel Verbokkem, kwartiermaker (tot augustus 2006) Elsemieke Giezeman (augustus - december 2006) Jan Roncken (januari 2007 - juni 2008) Douwe Wielenga (vanaf juni 2008)
Fotografie Humphrey Daniëls
19
Vergroot
Communicatie je en woning algemeen
serviceorganisatie
