NOTITIE Aan: Van: d.d.: Inzake:
Het college van B&W van de gemeente Amsterdam (t.a.v. de heer F. Ossel) S. Levelt, Y. Soffner van Wieringa Advocaten te Amsterdam 17 april 2013 Onjuiste definitie en toepassing “huishouden”/Huisvestingswet
In deze notitie wordt uiteengezet dat de definitie van het begrip “huishouden” in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 (hierna: Huisvestingsverordening) onjuist is en bovendien ten onrechte wordt toegepast in het kader van artikel 30 van de Huisvestingwet, waarin het verbod tot omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte en het verbod tot onttrekking van woonruimte zijn opgenomen. Ten slotte is een voorstel gedaan voor een verbeterde definitie. Met deze notitie wordt tevens beoogd een bijdrage te leveren aan het politieke debat over de toepassing van de Huisvestingswet. I
De definitie van het begrip “huishouden” is onjuist
a. De definitie is strijdig met de Huisvestingswet Onder een ” huishouden” wordt in artikel 1g van de Huisvestingsverordening verstaan ‘een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren’. De definitie van het begrip “huishouden” zoals deze door de gemeente Amsterdam wordt gehanteerd is onjuist daar het niet strookt met hetgeen de wetgever voorstaat met dit begrip in de Huisvestingswet. De wetgever heeft dit begrip niet gedefinieerd. Het komt wel voor in de definitie van het begrip “woonruimte” in artikel 1, onder b, namelijk “besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden”. “Huishouden” kan hier niet anders worden begrepen als één of meer personen die samen een ruimte bewonen en zichzelf daar voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Een nadere inperking of precisering van het begrip (zoals gedaan door het in beginsel te beperken tot maximaal twee personen met of zonder kinderen) leidt tot een niet beoogde en onaanvaardbare beperking van het begrip “woonruimte” en daarmee van het toepassingsbereik van de Huisvestingswet. Het is daarom strijdig met de Huisvestingswet in een gemeentelijke verordening met een beperkter definitie van het begrip “huishouden” te werken.
–2–
b. De definitie is strijdig met discriminatieverbod en sluit niet aan bij pluriforme samenleving Men kan zich zelfs afvragen of bij het gebruik van de door de gemeente Amsterdam opgestelde beperkte definitie van “huishouden” sprake is van discriminatoir handelen in het kader van artikel 1 van de Grondwet nu andere huishoudvormen (bijvoorbeeld drie volwassen personen) worden buitengesloten. VVD kamerlid Van der Burg en CDA-kamerlid Van Bochove hebben op 18 maart 2009 toenmalig minister Van der Laan deze vraag voorgelegd waarop door de minister als volgt is geantwoord: “In de definitie van huishouden zoals die in Amsterdam gehanteerd wordt, is een huishouden aangegeven als: een alleenstaande of twee personen, al dan niet met kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. Het moet natuurlijk ook mogelijk zijn dat drie volwassen personen een huishouden vormen. Deze discussie is tijdens de behandeling van het short stay beleid in de raadscommissie in Amsterdam ook gevoerd. De toenmalige wethouder Herrema heeft aangeven dat dit in de praktijk ook mogelijk is en dat in die gevallen waar een huishouden uit drie volwassen personen bestaat de gemeente op dit punt niet zal handhaven. Excessen zoals 10 volwassen personen in één woning zullen wel aangepakt worden. Verder is door de toenmalige wethouder Herrema aangegeven een herziening van de invulling van de definitie van huishouden in de vernieuwing van de Huisvestingsverordening mee te nemen.”1 Zowel de minister als de toenmalige wethouder maken hiermee expliciet duidelijk dat andere vormen van huishouden dan in de huidige Huisvestingsverordening gedefinieerd, tot het begrip “huishouden” moeten worden gerekend. Bovendien wordt aangegeven dat de gemeente niet zal handhaven in gevallen waar een huishouden uit drie volwassen personen bestaat, tenzij er sprake is van excessen waarbij kennelijk overbewoning volgens het Bouwbesluit wordt bedoeld. De huidige wethouder heeft verklaard dat studenten een gemeenschappelijk huishouden (kunnen) vormen en woningen boven de huurprijsgrens vaak geschikt zijn voor het vestigen van woongroepen. Het is daarom volgens de regels mogelijk voor woongroepen om in Amsterdam een woning te huren.2 Hoe anders blijkt dit in de praktijk te zijn waar vele verhuurders van zelfstandige woonruimte aan woongroepen zich geconfronteerd zien met handhavingsacties van de gemeente Amsterdam. Dit ondanks de expliciete toezegging van dat niet handhavend wordt opgetreden! Met de in de Huisvestingsverordening gehanteerde definitie wordt het bestaan van veel verschillende huishoudvormen miskend. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de Afdeling d.d. 6 februari 2008 (L JN: BC3623) waar het gaat om de vraag of in het kader van de toepassing van bestemmingsplanvoorschriften een woongroep gelijk gesteld kan worden met een huishouden. De Afdeling overweegt dat naast zelfstandige bewoning door een gezin, ook minder traditionele woonvormen zich hiermee verhouden, indien sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van verbondenheid tussen de bewoners. In deze uitspraak heeft de Afdeling de 1
Aanhangsel Handelingen II 2008/09, nr. 2315 en Raadscommissieverslag Raadscommissie voor Verkeer, Vervoer en Infrastructuur, Dienstverlening, Volkshuisvesting en Monumenten van de gemeente Amsterdam d.d. 4 februari 2009. 2 Raadsnotulen 20 oktober 2010, gepubliceerd 10 november 2010.
–3–
gelijkstelling van de woongroep met een huishouden gebaseerd op de volgende kenmerken: er is voorzien in vaste woon- en verblijfplaats, maaltijden worden gezamenlijk gebruikt en huishoudelijke taken worden verdeeld, er is gemeenschappelijk sanitair, keuken en woonkamer aanwezig en de personen hebben zelf voor deze woonvorm gekozen. De Afdeling leidt hieruit af dat aldus sprake is van een woonvorm waarin een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden wordt gevoerd met een duurzaam en bestendig karakter en waarbij ook een zekere mate van verbondenheid aanwezig is. De Afdeling voegt daar aan toe dat niet de mate waarin de verschillende bewoners bijdragen in de kosten van de huishouding, maar de mate waarin zij gezamenlijk leven van belang is bij de beoordeling of sprake is van een huishouden. Het feit dat sprake is van een heterogene samenstelling van de woongroep is volgens de Afdeling niet relevant. De definitie strookt niet met het normaal taalgebruik en sluit niet aan bij pluriforme samenleving Evenmin in het normale spraakgebruik wordt het begrip “huishouden” uitgelegd zoals in de gemeente Amsterdam. Bijvoorbeeld het CBS definieert een particulier huishouden als “Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften”. 3 De verschillende particuliere huishoudens worden naar samenstelling verdeeld in eenpersoonshuishouden, een meerpersoonshuishouden en overige huishouden.4 Een woongroep valt hier zonder meer onder. De definitie van huishouden zoals deze door de gemeente Amsterdam wordt ten onrechte beperkt tot maximaal twee personen (met eventueel kinderen) en doet geen recht aan de huishoudvormen zoals deze in Nederland voor komen. De Verenigde Naties werkt met de volgende definitie van “household”: A.1 Household A household is classified as either: (a) A one-person household, defined as an arrangement in which one person makes provision for his or her own food or other essentials for living without combining with any other person to form part of a multi-person household or (b) A multi-person household, defined as a group of two or more persons living together who make common provision for food or other essentials for living. The persons in the group may pool their incomes and have a common budget to a greater or lesser extent; they may be related or unrelated persons or a combination of persons both related and unrelated. This arrangement exemplifies the housekeeping concept. In an alternative definition used in
3
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/methoden/begrippen/default.htm?ConceptID=329 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37312&D1=a&D2=a,!1-4,!67&HD=130409-0957&HDR=G1&STB=T 4
–4–
many countries exemplifying the so-called household-dwelling concept, a household consists of all persons living together in a housing unit.5 Deze door de Verenigde Naties opgestelde definitie van “huishouden” omvat mede de in de Amsterdamse Huisvestingsverordening gedefinieerde “woongroep”, maar is zelfs nog ruimer waar de Huisvestingsverordening uitsluit dat leden van dezelfde familie deel uitmaken van dezelfde “woongroep”. Het ligt daarom veel meer voor de hand dat de wetgever met het begrip “huishouden” een definitie voor ogen had die overeenkomt met de definities zoals gehanteerd door het CBS en de VN. Ook de reeds genoemde rechtspraak sluit hier op aan. De definitie is te beperkt in vergelijking met eerdere (beleids)regels B&W Het begrip “huishouden” wordt ook te beperkt opgevat wanneer het wordt afgezet tegen de eerdere definitie die door het college van B&W werd gehanteerd. In de Uitvoeringsinstructie 3 d.d. 1 augustus 2001 wordt een woongroep als huishoudvorm aangemerkt en wordt de woongroep omschreven als “elk huishouden bestaande uit tenminste drie personen tussen wie geen ouderkind relatie bestaat en die te kennen geven een gezamenlijk huishouden te (willen gaan) voeren. Voorts staat aangegeven dat bij toelating tot een woning in de vergunningplichtige voorraad te gelden heeft dat een woongroep in aanmerking komt voor een woning met maximaal één kamer meer dan het aantal personen dat de groep telt. Het is opmerkelijk dat na 2001 de woongroep niet expliciet meer wordt genoemd in de uitvoeringsinstructies. Kennelijk spreekt het voor zich dat een woongroep als een vorm van huishouden is te beschouwen. Dit wordt echter niet ondubbelzinnig tot uitdrukking gebracht in de definities van deze begrippen in de Huisvestingsverordening. Overigens wordt opgemerkt dat de Uitvoeringsinstructie geen enkele rol kan spelen in het kader van art. 30 Huisvestingswet (zie hierna). De definitie is te beperkt in vergelijking met andere gemeenten (Rotterdam, Utrecht) Vergeleken met gemeenten met vergelijkbare grootstedelijke uitdagingen zoals Rotterdam en Utrecht wordt het begrip “huishouden” door de gemeente Amsterdam te beperkt opgevat. In bijvoorbeeld Rotterdam en Utrecht wordt een woongroep beleidsmatig wél aangemerkt als een vorm van huishouden. Rotterdam In de door de gemeente Rotterdam opgestelde “Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam 2008” wordt een “huishouden” gedefinieerd als: 1. alleenstaande; 2. twee of meer personen die, onmiddellijk voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning, volgens de gemeentelijke basisadministratie gezamenlijk gedurende één jaar aansluitend op een zelfde adres staan ingeschreven 3. twee of meer personen die ten genoegen van burgemeester en wethouders hebben aangetoond, dat zij een gemeenschappelijke huishouding willen voeren; (onderstreping: ondergetekenden). 5
http://unstats.un.org/unsd/demographic/sconcerns/fam/fammethods.htm
–5–
In de Richtlijn onzelfstandige bewoning d.d. 3 februari 2009 van de gemeente Rotterdam en de bijbehoren brief van het college van B&W aan de gemeenteraad d.d. 12 februari 2009 (Bijlage 1) wordt expliciet aangegeven dat een woongroep wordt beschouwd als een huishouden. Het dient dan te gaan om een groep van twee of meer personen die een gemeenschappelijke duurzame huishouding voert of wil voeren. Om onderscheid te maken tussen het verhuren van woonruimte aan een woongroep enerzijds en kamerverhuur anderzijds hanteert de gemeente Rotterdam als doorslaggevend criterium de vraag of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden en dus niet het aantal personen die de zelfstandige woonruimte bewoont. Is geen sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden dan wordt dat door de gemeente Rotterdam aangemerkt als illegale bewoning dan wel omzetting naar onzelfstandige woonruimte. Om te beoordelen of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden wordt in Rotterdam gebruikt gemaakt van de volgende indicaties (zie ook Bijlage 1 voornoemd): 1. Alle leden staan ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie; 2. De deuren van de woonvertrekken zijn uitsluitend voorzien van een loopslot; 3. Er is een gemeenschappelijke rekening, waar door de leden van het huishouden bijdragen op gestort worden; 4. Er is voldoende gebruiksoppervlak per persoon 5. Er wordt een administratie bijgehouden. Ofschoon de Rotterdamse Huisvestingsverordening voorziet in een ruimer begrip van “huishouden” dan de Amsterdamse Huisvestingsverordening is deze nog te beperkt in vergelijking met voornoemde definities van het CBS en de Verenigde Naties. Utrecht In de gemeente Utrecht wordt in de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht d.d. 1 januari 2013 wordt het begrip huishouden in art. 1.1. lid 14 gedefinieerd als: “een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren”. Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is georganiseerd in een formele rechtspersoon (opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel) en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur. Afgevraagd kan worden waarom dit soort belemmerende vormvereisten wél aan een woongroep worden opgelegd maar niet bij andere huishoudvormen In de toelichting op de verordening is vermeld dat de woongroep een bijzondere vorm van bewoning van zelfstandige woonruimte is. Verhuur van zelfstandige woonruimte aan een woongroep wordt in de gemeente Utrecht derhalve niet gezien als omzetting naar onzelfstandige
–6–
woonruimte. Ofschoon de Utrechtse Huisvestingsverordening voorziet in een ruimer begrip van “huishouden” dan de Amsterdamse Huisvestingsverordening is deze nog te beperkt in vergelijking met voornoemde definities van het CBS en de Verenigde Naties door vormvereisten te stellen waaraan een woongroep dient te voldoen. II
Onjuiste toepassing van het begrip “huishouden”
a. Artikel 30 Huisvestingswet Het begrip “huishouden” is dus te beperkt gedefinieerd in de Huisvestingsverordening. Hetgeen de situatie in Amsterdam in het bijzonder ernstig maakt, is dat in de Amsterdamse praktijk dit begrip op grote schaal wordt gehanteerd bij woonruimtes boven de huurprijsgrens bij het bepalen of er sprake is van een verboden onttrekking van woonruimte of een verboden omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, zoals bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet. Indien méér dan één huishouden (volgens de beschreven beperkte definitie) een zelfstandige woonruimte gebruikt zonder dat daarvoor vergunning is verleend, wordt – afhankelijk van omstandigheden - aangenomen dat er sprake is van overtreding van één van deze verboden. In dit verband wordt verwezen naar de reactie van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie op een vraag van het Tweede Kamerlid Van der Burg of het klopt dat in de Huisvestingswet geen definitie van het begrip ‘huishouden’ is opgenomen en of de gemeenten zelf mogen bepalen hoe het begrip ‘huishouden’ wordt gedefinieerd. De minister heeft laten weten dat inderdaad geen definitie is opgenomen in de wet, maar het begrip slechts relevant is bij het toewijzen van woonruimte in het kader van de passendheidtoets van artikel 10 Huisvestingswet. Volgens de minister is het bij schaarste relevant om de woonruimte zo optimaal mogelijk te benutten. ”De lijn van de Huisvestingswet is dat de passendheid gericht is op de goedkoopste woningen voor de laagste inkomens, net als grote woningen voor grote gezinnen en kleine woningen voor éénpersoonshoudens.”6. b. Uitvoeringsinstructies Het huishouden dus als hulp voor het vergelijken van de passendheid in het kader van de verdeling van aangewezen woonruimtes. De woonruimtes met een huur boven de huurprijsgrens zijn niet aangewezen. In de Uitvoeringsinstructie 3 van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven d.d. 1 augustus 2001 staat dan ook vermeld dat alleen voor de beoordeling of een huishouden een voorrangsverklaring dan wel een huisvestingsvergunning kan worden verstrekt, het (onder meer) noodzakelijk is om vast te stellen wie tot het huishouden behoren. De gemeente Amsterdam is enkel op grond van artikel 10 Huisvestingswet bevoegd om verschillende huishoudvormen te benoemen en die in categorieën te verdelen in het kader van de passendheidscriteria. Ook in alle nadien opgestelde Uitvoeringsinstructies volgt dat het de bedoeling is het begrip “huishouden” enkel in het kader van de passendheidstoets te gebruiken. In de thans geldende Uitvoeringsinstructie is verwezen naar de artikelen 14 en 24 Huisvestingsverordening, hetgeen bevestigt dat deze instructie alleen van belang is in het kader van de passenheidstoets bij het verlenen en intrekken van een urgentieverklaring en het verlenen van 6
Aanhangsel Handelingen II 2008-09, nr. 523.
–7–
een huisvestingsvergunning. De Uitvoeringsinstructie speelt derhalve geen rol in het kader van artikel 30 Huisvestingswet. De instructie kan niet worden aangemerkt als een nadere regel of als beleidsregel vastgesteld in het kader van dit artikel. Er kan voor het verantwoorden van het beperkte begrip “huishouden” dus geen beroep worden gedaan op de uitvoeringsinstructie. Dit beperkte gebruik van het begrip “huishouden” in het kader van artikel 30 van de Huisvestingswet is dan ook niet door de wetgever voorzien of bedoeld (en zoals beschreven strijdig met de Huisvestingwet). c. Bewoning door een huishouden van dezelfde omvang Weliswaar is in de bepaling omtrent het verbod te onttrekken zonder vergunning verwezen naar het begrip “huishouden”, maar ook hier gaat het om de passsendheidstoets, namelijk dat verboden is een zodanig gedeelte van een woning te onttrekken dat de woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang. Met andere woorden: de omvang van de groep personen waarvoor de woning passend is, mag niet afnemen. Deze bepaling beoogt niet te verbieden dat in plaats van een traditioneel gezin van twee ouders met twee kinderen een groep van vier personen in deze woonruimte een huishouding voeren, hetgeen in Amsterdam echter als illegale praktijk wordt beschouwd. Bovendien gaat het bij omzetting om de vraag of de woonruimte in bouwkundig opzicht bewoond kan worden door een huishouden (en dus niet om een verplichting de woonruimte te bewonen met één huishouden in de beperkte betekenis die de verordening daaraan geeft). Artikel 1o Huisvestingsverordening definieert onzelfstandige woonruimte immers als: “woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet”.(onderstreping: ondergetekenden). Dezelfde woordkeuze wordt gebruikt in art. 1dd Huisvestingsverordening bij het definiëren van “zelfstandige woonruimte”. De wetgever heeft dus niet voorzien in een systeem waarbij het begrip “huishouden” - anders dan voor zover het betreft de passendheidstoets - bepalend is voor de vaststelling of er sprake is van een onttrekking van woonruimte of een omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. De toets of hiervan sprake is, is primair bouwkundig. In tweede instantie kan de omvang van de groep personen die de woonruimte bewonen een rol spelen en eventueel de intentie waarmee zij deze woonruimte bewonen. Het beperken tot één of twee personen (met of zonder kinderen) is hoe dan ook onjuist. d. Gevolgen van onjuiste definitie en onjuiste toepassing voor de woningmarkt Het ontbreken van het begrip woongroep in de definitie van “huishouden” brengt in de praktijk met zich dat wanneer een zelfstandige woonruimte aan een woongroep wordt verhuurd, uw college dit aanmerkt als omzetting naar onzelfstandige woonruimte. Immers gaat uw college er dan vanuit dat de zelfstandige woonruimte niet langer bewoond wordt door één huishouden en aldus sprake zou zijn van onzelfstandige woonruimte. Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is een omzettingsvergunning ex art. 30 Huisvestingswet jo. Art. 27 Huisvestingsverordening vereist. Voor zover een dergelijke vergunning al niet
–8–
wordt geweigerd in Amsterdam, dienen verhuurders een forse financiële compensatie te betalen om woongroepen te kunnen huisvesten. Verhuurders van zelfstandige woonruimte in de vrije sector kunnen op deze wijze hun woonruimte nauwelijks beschikbaar maken voor woongroepen, waarmee het voor deze huishoudvorm schier onmogelijk is in Amsterdam geschikte huisvesting te vinden. Daarnaast lopen verhuurders van zelfstandige woonruimte het risico geconfronteerd te worden met een last onder dwangsom of bestuurlijke boetes, terwijl zij van mening zijn dat zij woonruimte aan een huishouden, zijnde een woongroep, verhuren. De woningmarkt in Amsterdam wordt door de onjuiste definitie, maar bovenal door de onjuiste toepassing van het begrip “huishouden” onnodig belemmerd. III
Hoe dient de definitie van het begrip “huishouden” te worden aangepast? a. Voorstel Vooropgesteld dient te worden dat het begrip “huishouden” door de gemeente Amsterdam gebruikt dient te worden in het kader van de passendheidstoets van artikel 10 Huisvestingswet. Zoals gezegd is het strijdig met de Huisvestingswet het begrip “huishouden” te betrekken bij woonruimtes boven de huurprijsgrens waar het gaat om het bepalen of er sprake is van een verboden onttrekking van woonruimte of een verboden omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, zoals bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet. Allereerst dient de onjuiste toepassing van het begrip “huishouden” achterwege te worden gelaten. Vervolgens dient het begrip “huishouden” zo te worden aangepast dat recht wordt gedaan aan de verschillende moderne huishoudvormen die wij in Nederland kennen, zodat discriminatoir handelen wordt voorkomen. Hiertoe is het onder meer noodzakelijk dat een woongroep ook als een vorm van huishouden wordt aangemerkt. Een nieuwe definitie van” huishouden” kan aansluiten bij de definitie zoals die door het CBS en VN wordt gehanteerd: “Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.” Daarnaast kan ook aansluiting worden gezocht bij de definitie van “huishouden” welke door de gemeenten Rotterdam en Utrecht wordt gehanteerd met dien verstande dat niet wordt voorgeschreven dat het huishouden duurzaam is en er geen onnodige vormvereisten zijn. Indien wel criteria worden opgesteld voor de aanname dat een woongroep als één huishoudvorm functioneert en althans als zodanig de betreffende huurovereenkomst is aangegaan kunnen de volgende criteria behulpzaam zijn: 1. één huurovereenkomst met verhuurder; 2. hoofdelijke aansprakelijkheid jegens verhuurder; 3. interne regeling m.b.t. opzegging lidmaatschap; 4. interne coöptatieregeling m.b.t. nieuwe groepsleden; Het is bij het vaststellen van deze criteria van belang te beseffen dat deze criteria zo geformuleerd moeten worden dat bona fide verhuurders van zelfstandige woonruimten vooraf kunnen
–9–
vaststellen dat sprake is van een woongroep en dat zij gevrijwaard worden van handhavingsacties achteraf indien na ingebruikgeving van de woonruimte blijkt dat zich afwijkingen in de samenstelling/criteria voordoen. De dreiging van torenhoge boetes en dwangsommen achteraf zullen voor hen immers genoeg reden zijn woonruimtes niet beschikbaar te stellen aan woongroepen. Terzijde wordt erop gewezen dat de huidige Huisvestingsverordening geen maximum stelt aan het aantal personen dat onderdeel uit kan maken van een huishouden (twee personen met kinderen kunnen drie, vier, vijf en zelfs meer personen zijn), zodat geen argument bestaat een woongroep tot een maximum aantal personen te beperken. b. Handvat bij het huren van een woonruimte Overigens hebben diverse cliënten ons gewezen op het bestaan van de notitie “Handvat bij het huren van een woonruimte” d.d. januari 2013 (Bijlage 2). Zij vragen zich af of deze notitie, welke één op één lijkt te zijn overgenomen van de beleidsnotitie van de gemeente Rotterdam, door de gemeente is opgesteld en zo ja, wat de status van deze notitie is. Indien en voor zover aan deze notitie enige status dient te worden toegekend, wordt daar het volgende over opgemerkt. (waarbij heeft te gelden dat de opmerkingen evenzeer gelden voor de Rotterdamse regeling). Een belangrijke vraag is waarom in deze notitie de eis wordt gesteld dat er sprake moet zijn van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Wij wijzen erop dat dit duurzaamheidsvereiste in de gemeente Amsterdam sedert april 2011 is komen te vervallen. Verwezen wordt naar de rapportage “Rapportage onderzoek handhaving WZS” van de Dienst WZS d.d. 31 maart 2011 waarin is aangegeven dat een bredere interpretatie van het begrip “huishouden” meer diversiteit in bewoning moeten toestaan. Tevens wordt verwezen naar de uitvoeringsinstructie van de Dienst Wonen d.d. 19 april 2011 waaruit dit blijkt (Bijlage 3). Reden voor dit vervallen is dat de gemeente Amsterdam in een veelzijdige stad de mogelijkheid wil creëren dat verschillende samenlevingsvormen mogelijk zijn, zeker in de zeer krappe woningmarkt in Amsterdam voor studenten en starters. Voorts wordt opgemerkt dat onvoorzien verloop in de samenstelling van de woongroep geen afbreuk doet aan het feit dat een woongroep wel degelijk de intentie heeft om een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding te voeren. Er zijn verschillende scenario’s denkbaar waaronder een huishoudenvorm evolueert. Het kan eerst bestaan uit een eenpersoonshuishouden en vervolgens uit een tweepersoonshuishouden. Vervolgens kan zo’n tweepersoonshuishouden weer veranderen in: een eenpersoonshuishouden, een gezin, een tweepersoonshuishouden met inwoner, een eenpersoonshuishouden met inwoner(s). Dat zijn allemaal wisselingen waarmee geen rekening wordt gehouden. Voorts lijkt het er sterk op dat de beleidsnotitie de bewijslast omdraait. Er is feitelijk sprake van kamerverhuur zonder vergunning, en derhalve illegaal, tenzij er uit de limitatief opgesomde indicaties naar de mening van de betreffende ambtenaar kan worden opgemaakt dat er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding , ongeacht de verklaring van de betreffende groep bewoners daarover (hetgeen één van de indicaties is: immers de intentie). Wat betreft de verplichting dat iedere inwoner moet staan ingeschreven bij de GBA geldt dat dit een algemene individuele plicht voor iedere inwoner van de gemeente. Gebreke daarvan lijkt dan ook niet meer dan een individuele tekortkoming en kan moeilijk de woongroep worden
– 10 –
verweten. Onder dezelfde noemer “1. Inschrijving GBA” staat dat: “De personen die op het adres staan ingeschreven dienen de intentie te hebben langdurig met elkaar samen te wonen (min. 1 jaar, uitzonderingen daar gelaten).” De intentie om minimaal 1 jaar samen te wonen lijkt ons een verdedigbaar uitgangspunt, maar de vraag blijft waarom het uitspreken van die intentie an sich vervolgens een onvoldoende indicatie zou zijn. Onder indicatie “2: Geen sloten op de deuren” staat dat de binnendeuren niet mogen zijn voorzien van een slot of grendel en een verplichting tot het hebben van rookmelders in iedere verblijfsruimte. Het komt ons voor dat dit geen indicatie kan zijn voor een (duurzaam) gemeenschappelijk huishouden althans dat het dan evenzeer van toepassing zou moeten zijn op de andere woontypes (gezin, 2 personen, 3 personen w.o. onderhuurders). Hierbij dient te worden bedacht dat woongroepen erg van elkaar kunnen verschillen, niet alleen qua vorm en samenstelling, maar ook wat betreft gezamenlijke afspraken en gezamenlijke activiteiten. Per groep kan het verschillen wat de bewoners samen doen: woongroepen met veel gezamenlijke activiteiten of woongroepen waar de privacy hoog in het vaandel staat. Alles hangt af van de onderlinge wensen en afspraken die men met elkaar wil maken. Het voorgaande is ontleend aan de informatie waarnaar op de website van gemeente Amsterdam (Dienst wonen) wordt verwezen, indien wordt gezocht op het begrip “ woongroep”. Dan eindigt men op de handleiding woongroepen gepubliceerd op de website van het Steunpunt wonen (Bijlage 4, Wat is een woongroep?). Onder indicatie 3:”Voldoende gebruiksoppervlak per persoon” wordt een regel uit het Bouwbesluit aangehaald. Die geldt voor iedere woning en kan dus geen indicatie zijn om vast te stellen of sprake is van een woongroep dan wel dat sprake is van kamergewijs verhuur. Onder indicatie 5 “gemeenschappelijke administratie” wordt geen indicatie geformuleerd, maar een suggestie gegeven om een eventueel bezoek van een inspecteur soepel te laten verlopen. Het goede aan de beleidsnotitie is dat een woongroep wél expliciet wordt erkend als een vorm van huishouden en dat er een duidelijke termijn gekoppeld is aan de intentie die er moet bestaan tot het met elkaar samenwonen.
– 11 –
Conclusie Het is de hoogste tijd de onjuiste definitie van het begrip “huishouden” in de Huisvestingsverordening te corrigeren, zodanig dat deze niet langer is beperkt tot één of twee personen (al dan niet met kinderen) en het inzetten van handhavingsmiddelen gebaseerd op een onjuiste toepassing van artikel 30 van de Huisvestingwet te staken. Voorts is het voor de Amsterdamse woningmarkt van het hoogste belang dat door het gemeentebestuur de bestaande onduidelijkheid over de wijze waarop zelfstandige woonruimte in gebruik kan worden gegeven op de meest korte termijn te beëindigen. Daarvoor zijn in deze notitie concrete voorstellen gedaan.
Mr. S. Levelt Mr. Y. Soffner Wieringa Advocaten IJdok 17, 1013 MM Amsterdam Postbus 10100, 1001 EC Amsterdam *31 (0)20 531 30 24 (tel) *31 (0)20 627 22 78 (fax) www.wieringa.nl Bijlagen: 1. Brief van het college van B&W van de gemeente Rotterdam aan de gemeenteraad d.d. 12 februari 2009 met als bijlage de Richtlijn onzelfstandige bewoning d.d. 3 februari 2009; 2. Notitie “Handvat bij het huren van een woonruimte” d.d. januari 2013; 3. Uitvoeringsinstructie d.d. 19 april 2011; 4. Handleiding woongroepen: Wat is een woongroep?
1
Gemeente Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders
College van Burgemeester en Wethouders Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40 Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam
AandeGemeenteraad
Website: www.rotterdam.nl E-mail:
[email protected] Fax: 010- 4172244 Inlichtingen: M.D. Reukers mr. Tetefoon: 01 0-489 5096 Uw brief van: Uw kenmerk: Ons kenmerk: 08/9423 / Aantal bfjlagan: 2 Betreft: nieuwe beleidsregels kamerverhuur Datum
Sinds 2007 wordt de gemeente Rotterdam geconfronteerd met een sterke toename van het aantal tijdelijke buitenlandse werknemers uit Midden en Oost Europa. Deze instroom leidt ook tot ongewenste situaties: brandgevaar, overbewoning, overlast voor de buurt en illegale huisvesting. De instroom en de ongewenste situaties concentreren zich met name in de kwetsbare gebieden van de stad: gebieden met veel oud particulier woningbezit (adoptiegebieden) en wijken waar de sociale structuur zich aan het herstellen is, als gevolg van de inspanningen van de corporaties, deelgemeenten en de gemeente (WWI-wijken). Alleen inzetten op handhavingsmaatregelen is niet voldoende. Vastgesteld is dat de huidige regelgeving (vastgelegd in de bouwverordening en de huisvestingsverordening) een belemmering vormt om te kunnen voorzien in voldoende legale tijdelijke huisvesting. Wij hebben in dit verband aangegeven, dat Rotterdam graag haar bijdrage wil leveren aan het goed en legaal huisvesten van tijdelijke buitenlandse werknemers, maar wel wil vasthouden aan het beleid om kwetsbare gebieden te ontzien. Tegen deze achtergrond hebben wij, na consultatie van de deelgemeenten, de regelgeving met betrekking tot kamerverhuur aangepast. Hierbij is van belang dat op 1 november 2008 op rijksniveau het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (ook we! het Gebruiksbesluit genoemd) in werking is getreden, waardoor hoofdstuk 7a van de Bouwverordening Rotterdam (technische eisen aan verblijfsinrichtingen) is vervallen. In hoofdstuk 7a was een vergunningplicht bij kamerverhuur aan meer dan twee personen opgenomen. Deze is nu als gevolg van het Gebruiksbesluit vervangen door een meldingsplicht bij kamerverhuur aan meer dan vier personen. Dit betekent een versoepeling van de technische (brandveiligheids)eisen bij kamerverhuur aan drie of vier personen. Op zich spoort dit goed met onze inzet om ook via kamerverhuur de huisvesting van tijdelijke werknemers uit Midden en Oost Europa mogelijk te maken. Maar tegelijk is er ook de inzet om hierbij de kwetsbare gebieden in de stad te ontzien. Door middel van een gebiedsgerichte toepassing van de onttrekkingsvergunning op grand van de Huisvestingswet (die vereist is bij de omzetting van een zelfstandige woning in kamerverhuur) kan hierin voorzien worden. Op basis van bovenstaande uitgangspunten hebben wij heden de volgende twee regelingen vastgesteld: Nadere regels Gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 en Richtlijn onzelfstandige bewoning (bijgevoegd). Tevens hebben wij de nadere regels "Gebiedsquota voor het aanvragen van een woningonttrekkingsvergunning" zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad 2008 nr. 75, ingetrokken. De nieuwe beleidsregels bestaan uit de volgende elementen: 1. Voor de kamergewijze verhuur van een of twee slaapplaatsen per woning is geen vergunning nodig (dit is nu ook al zo).
2. Voor de kamergewijze verhuur van drie of meer slaapplaatsen per woning is een onttrekkingsvergunning vereist. 3. In kwetsbare gebieden mag in principe geen uitbreiding van kamergewijze verhuur van drie of meer slaapplaatsen per woning komen. In deze gebieden geldt een zgn. nulquotum. Als nulquotumgebied worden aangewezen: de WWI-wijken, de door de corporaties geadopteerde gebieden, de wijk Oudeland in Hoogvliet en de al eerder op 15 juni 2005 aangewezen nulquotumgebieden. 4. In de nulquotumgebieden worden geen onttrekkingsvergunningen voor kamerverhuur meer verleend, tenzij: a. de vergunning dient voor de vervanging van een bestaande legale voorziening voor kamerverhuur b. de vergunning dient voor kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen in een voor de sloop bestemde woning waarvoor een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is verleend (bijvoorbeeld aan tijdelijke werknemers uit Midden en Oost Europa, studenten of spoedzoekers) c. het gaat om kamergewijze verhuur aan studenten door Woonstad Rotterdam op de adressen Dordtselaan 102t/m 112 (even), Heidestraat2, Dordtselaan 28t/m 38 (even) of Maretakstraat 10. 5. Buiten de nulquotumgebieden wordt de onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur verleend, indien het aantal slaapplaatsen binnen het voor de deelgemeente vastgestelde quotum voor uitbreiding van kamerverhuur in de periode 2004-2014 valt. Deze quota per deelgemeente zijn in 2005 vastgesteld en worden ongewijzigd in de nieuwe regels opgenomen. De onder 4. genoemde uitzonderingen vallen niet onder deze quota. In de nieuwe regels is opgenomen, dat een deelgemeente aan het college kan verzoeken het quotum te verhogen. Na evaluatie van de werking van de nieuwe regels en na overleg met de deelgemeenten kan het college ook besluiten de quota te verhogen. 6. Wanneer de kamerverhuur vijf of meer slaapplaatsen per woning betreft, is naast de ontrekkingsvergunning ook een melding in het kader van het Gebruiksbesluit nodig. De voorziening voor kamerverhuur moet dan aan extra eisen met betrekking tot brandveiligheid voldoen. 7. Bewoning van een zelfstandige woning door een woongroep is geen kamerverhuur. Een woongroep wordt namelijk beschouwd als een huishouden. Aan de hand van de Richtlijn onzelfstandige bewoning wordt het onderscheid tussen woongroep en kamerverhuur gemaakt. Voor de preciese juridische invulling van bovenstaande elementen verwijzen wij u naar de beide bijgevoegde regelingen. Het voordeel van de nieuwe regels is, dat de mogelijkheden voor kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen per woning in Rotterdam worden vergroot (geen eisen op grond van het Gebruiksbesluit), terwijl de kwetsbare gebieden in de stad worden ontzien. De verruiming van de mogelijkheden in niet- kwetsbare gebieden in Rotterdam komt onder andere de huisvestingsmogelijkheden van studenten ten goede. Via de vastgestelde uitbreidingsquota per deelgemeente houdt het college, in samenspraak met de deelgemeenten, grip op de ontwikkelingen. Wij vertrou^wen erop u hiermee voldoende te hebben gei'nformeerd. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam
A. Aboutaleb
Ontwerpbesluit Met college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam; gelezen het voorstel van de directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam van 27 januari 2009, dS+V 08/9423; overwegende dat het wenselijk is nadere regels vast te stellen waaraan aanvragen om vergunning voor woonruimteonttrekking voor kamerverhuur kunnen worden getoetst met name door het voor delen van de gemeente vaststellen van een quotumregeling voor het aantal toegestane slaapplaatsen voor kamerverhuur, zogenaamde gebiedsquota voor kamerverhuur; ^b gelet op artikel 16f, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsreglqiRotterdam 2006; gelet op artikel 3.1.4, zesde en zevende lid, alsmede artikel 3.1.9,yah de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam; ^f :""^'%:_
"-11%
Besluit vast te stellen de hierna volgende: Nadere regels "Gebiedsquota voor kamerverhuur" voor aanvragen van een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur als bedoeld in artikel 16b, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel 3.1.2 juncto artikel 3.1.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam ""Ifc. _d^ ArtikeM. Begripsbepaling Voor de toepassing van deze nadere^regels wordt verstaan onder: woonruimteonttrekkingsyergunning voor kamerverhuur: vergunning voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandigeywoor^uimte ten behoeve van kamerverhuur als bedoeld in artikel IGb^eerste-Jid, van*delHuisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel 3.1.2 juncto a^tikeliSJ.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsyerordening^ange^yezen gebieden Rotterdam; kwetsbaar gebied: gebied dg^beHo=ort tot een van de Adoptiegebieden of WWI- wijken of tot een gebiecfrdat reeds in het Uitvoeringsbesluit kamerverhuur d.d. 14 juni 2005 was opgenomen als"nul-quotumgebied, of een ander gebied dat is opgenomen in artikel 6 van deze regeling; * " . ..^li-- adoptiegebieden: gebietien die door gemeente en woningcorporaties zijn aangewezen voor een gezamenlijke aanpak voor woningverbetering die leiden tot maatschappelijke effecten, als bedoeld in het Uitvoeringsprogramma bestaande woningvoorraad (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 1 mei 2007); WWI-wijken: wijken met een stapeling van sociale, fysieke en economische problemen (aangewezen door de minister van Wonen, Wijken en Integratie op 22 maart 2007). Artikel 2. Kamergewijze verhuur van een of twee slaapplaatsen in elk gebied Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur is niet vereist in geval van kamergewijze verhuur van een of twee slaapplaatsen per woning, ongeacht in welk gebied het woonverblijf wordt verschaft.
Art ike I 3. Kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen in niet-kwetsbaar gebied Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur ten behoeve van kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaar gebied wordt verleend indien: a. het woonverblijf niet wordt verschaft in een kwetsbaar gebied en b. wordt voldaan aan het bepaalde in paragraaf 3.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam of paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 en c. wordt voldaan aan het bepaalde in de Nadere regels voor aanvragen van een woonruimteonttrekkingsvergunning en d. de inrichting en indeling van het gebouw zich niet verzetten tegen afgiftj|van de vergunning en _f^ e. wordt voldaan aan de in artikel 5 vastgelegde quotumregeling. ^jjt Artikel 4. Kamergewijze verhuur van vijf of meer slaapplaatsen in niet-kwetsbaar Q6D iftQ
;££-"H^^^
^%^;F^.
Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuurjerrbeho1f|e van karfietYerhuur van vijf of meer slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaaffijebied wofSt verleend irfdien: a. wordt voldaan aan de in artikel 3 gestelde eisen en,, , ;• b. een gebruiksmelding als bedoeld in het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken is gedaan. . *"" i : Artikel 5. Quotumregeling; toegestane maximale uitbreiding kamerverhuur met slaapplaatsen ZJ ,, ,r Voor de periode 1 juli 2004 tot 1 juli 2014 gelden de in de'onderstaande tabel vermelde maximum quota voor de toevoeging van legale kamerverhuuivrriet slaapplaatsen in de sociale en particuliere sector. De onderstaande getallen hebben betrekking op het aantal slaapplaatsen. Daarbij wordt onderscheid gemaakttussen een quotum voorde sociale sector/ woningcorporaties en een.quptum voor cj§,particuliere sector. Het dagelijks bestuur van de^eeige^meengikan aan burgemeester en wethouders verzoeken het puoturq^opr defdesbetre'ffen^ldeelgerneente te verhogen. Burgemeester en;Withb"uliers zdifen twee jaar na inwerkingtreding van deze nadere regels de werking van de'quotumregeling evalueren. De uitkomst van deze evaluatie kan tot aanpassing van de quotumregeling leiden.
Quotumregeling kamerverhuur: toegestane maximale uitbreiding aantal slaapptaatsen per deelgemeente / gebied
Sociaal Bezit
Particulier bezit
Uitbreiding periode 2004-2014
Prins Alexander Charlois Usselmonde
420 360 300
210 180
Noord
270
135
Kralingen-Crooswijk
270
135
Hillegersberg-Schiebroek
210
.^™^F;I ww
Hoogvliet
180
—
i
150
-, 1 n^
Stadscentrum
1 50P
Overschie
"— "™
; -.'
Gefaseerde uitbreiding per periode 2004-2005, ,- „„• 2006-2007, 2008-2009, 2010-2011, 2012-2014^
Delfshaven Feijenoord Totaal Rotterdam 2004-2014
:
..
"3% 7 5
- 90,.
Hoek van Holland Pernis
so
j Ir'
- _ — ^•^'.•"••"••" S
30 «-, 30 M
45. 1 5 ""^fe
15
'
^gggg>-'
rf# -^ *9k ~ , ^:V 72 ^ "~~?~.^ 2.975
25 36
1.460
Artikel 6. Kamergewijze verhuur in de kwetsbare gebieden Binnen de hieronder met een postcode aangeduide kwetsbare gebieden mag geen uitbreiding van het bestaande aantaHslaapplaatsen ten behoeve van kamerverhuur plaatsvinden, tenzij het gaat om kamergewijze verhuur van een of twee slaapplaatsen per woning.
•4 •4 •4 •4 -4 •4 •4 •4 •4 -4 -4 •4 •4 •4 •4 •4 •4
3012 3014 3015 3021 3022 3023 3024 3025 3026 3027 3028 3029 3031 3033 3034 3035 3036 3038 3042 3052 3053 3061
.COOL^ZUID 6|gE VVESTEN Dlj||Gf "lj*
MIDD'ELLAND NIEI^EWESTEN NJEJWE WESTEN DE'CFSHAVEN BOSPOLDER TUSSENDIJKEN SPANGEN OUD-MATHENESSE SCHIEMOND RUBROEK PROVENIERSWUK
NIEUW-CROOSWIJK OUDE NOORDEN OUDENOORDEN BERGPOLDER KLEINPOLDER SCHIEBROEK SCHIEBROEK LUSTHOFSTRAAT
* * <« -4 * + * * •« * + * + + <4 «
3062 3072 3073 3074 3075 3081 3082 3083 3085 3086 3194BA-BX 3194CA-CR 3194EA-EK 3194GA-GS 3194 HA-HV 3194 JA-JZ
LUSTHOFSTRAAT AFRIKAANDERWIJK BLOEMHOF HILLESLUIS VREEWIJK TARWEWIJK OUD-CHARLOIS CARNISSE ZUIDWIJK PENDRECHT OUDELAND OUDELAND OUDELAND OUDELAND OUDELAND OUDELAND
Artikel 7. Uitzonderingen op quotumregeling en nulquotumregeling 1. In afwijking van het bepaalde in de artikelen 3, 4 enj6, gelBen dejquotumregelingen niet indien: jlP" ^flf" a. een vergunning voor tijdelijke verhuur ingevp'lge de Leegstabjdwet is verleend en b. er sprake is van kamergewijze verhuur vaiijdrie of vier slaapplaatsen per woning en c. de inrichting en indeling van het gebouw zicrjnje^verzetten^geri afgifte van de vergunning en ^llir d. de deelgemeente positief heeft geadviseerd oveY&e behjeersmatige aspecten met betrekking tot de voorgenomen kamerverhuur. ~ >:.Jr- r 2. In afwijking van het bepaalde in de artikelen 3, 4 en 6, gelden de quotumregelingen niet voor de kamergewijze verhuur van de volgende woningen aan studenten door de woningcorporatie Woonstad Rotterdam: ^ Dordtselaan 102 t/m 112.(eyen) •^ Heidestraat 2 ':^J~~~-' •' •^ Dordtselaan np:28:t/nTi 38 (even)
" -~"~^--
4 Marentakstraat 10 TTArtikel 8. Vervanging bij staking van kamerverhuurbedrijf Bij staking van de exploitatie vari;een bestaand legaal kamerverhuurbedrijf kan, na een positief advies van de deelgemeente, ter vervanging van het bij het kamerverhuurbedrijf behorende aantal slaapplaatseh, een woonruimteonttrekkingsvergunning worden verleend voor kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen per woning mits a. de vervangende slaapplaatsen worden gerealiseerd binnen dezelfde deelgemeente als de vervallen slaapplaatsen en b. de inrichting en indeling van het gebouw zich niet verzetten tegen afgifte van de vergunning. Artikel 9. Bijzondere situatie In een bijzondere situatie kan het college of, in geval van woningonttrekking bij sloop of vernieuwbouw, het dagelijks bestuur van de deelgemeente, gemotiveerd afwijken van het in deze nadere regels bepaalde. In het geval het college bevoegd is, wordt vooraf advies gevraagd aan de deelgemeente. Artikel 10. Inwerkingtreding Deze nadere regels treden in werking op de eerste dag na de dagtekening van het Gemeenteblad waarin zij worden geplaatst.
ArtikelH. Citeertitel Deze nadere regels worden aangehaald als: Nadere regels Gebiedsquota voor kamerverhuur 2009.
Aldus vastgesteld in de vergadering van 3 februari 2009. De secretaris,
De burgemeester,
A.H.P. van Gils
A. Aboutaleb
Ontwerpbesluit
Met college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam; gelezen het voorstel van de directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam van 27 januari 2009, dS+V 08/9423; overwegende dat het wenselijk is het onderscheid tussen kamergewijze verhuur en verhuur van een zelfstandige woonruimte aan een huishouden nader aan te geven; gelet op de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006, de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam, de Nadere regels Gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 en het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken; Besluit vast te stellen de hierna volgende: Richtlijn onzelfstandige bewoning
1.
Inleiding In deze Richtlijn onzelfstandige bewoning wordt nader aangegeven hoe bij de praktische uitvoering van de in de considerans genoemde regelingen omgegaan wordt met de begrippen 'kamergewijze verhuur' en 'verhuur van een zelfstandige woonruimte aan een huishouden'. Deze richtlijn is tevens van belang voor de wijze waarop de gemeente Rotterdam in dit verband handhavend optreedt.
2.
Kamergewijze verhuur
2.1
Er is sprake van kamerqewiize verhuur als: een samenstel van verblijfsruimten in een woonfunctie uitsluitend of mede bestemd is of gebruikt wordt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende (zoals de eigenaar/bewoner) en de personen behorende tot zijn of haar huishouden, woonverblijf (geen zelfstandige woongelegenheid) te verschaffen. Hiermee richt het begrip kamergewijze verhuur zich op de verhuur van kamers in een woning aan afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en zodoende zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen uitoefenen.
2.2
Als er sprake is van kamerqewiize verhuur kan vereist ziin: • een onttrekkingsvergunning op grand van de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 of de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam; • indien het gebouw geen woonfunctie heeft, een toestemming tot gebruikswijziging en een bouwvergunning; • bij meer dan vier personen een gebruiksmelding op grond van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, ook wel aangeduid als Gebruiksbesluit.
2.3
Er is geen sprake van een kamerqewiize verhuur als: • de eigenaar {met of zonder gezin), die tevens bewoner is, een of twee kamers verhuurt aan niet meer dan twee personen en • er sprake is van (een) zelfstandige woonruimte(n) en • er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
3.
Zelfstandige woonruimte
3.1
Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als: • de woonruimte een eigen toegang heeft en
•
de bewoner exclusief gebruik maakt van zogeheten "wezenlijke voorzieningen" (keuken, douche/badkamer en toilet) binnen zijn woonruimte.
NB. Een huishouden heeft voor de bewoning van een zelfstandige woonruimte onder de huur/koopprijsgrens in de aangewezen gebieden een huisvestingsvergunning nodig.
4.
Huishouden
4.1
Er is sprake van een duurzaam qemeenschappeliik huishouden als: • een gezin van twee of meer personen (gehuwd of samenwonend) zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Dit wordt geacht een duurzaam gemeenschappelijk huishouden te zijn; • een groep van twee of meer personen een gemeenschappelijke duurzame huishouding voert of wil voeren. Hieronder wordt ook een woongroep verstaan. Dit wordt van geval tot geval bepaald. Met gebruik van de woning speelt hierbij een rol. NB. Wanneer een persoon in een woning zijn hoofdverblijf heeft, speelt het vraagstuk van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden uiteraard niet. Leden van het duurzaam gemeenschappelijk huishouden hebben tenminste 12 m2 per persoon aan gebruiksoppervlakte tot de beschikking. Wordt hier niet aan voldaan, dan is er sprake van strijdigheid metde Bouwverordening Rotterdam 1993.
4.2
Indicaties. die een rol spelen bii de beoordelinq of er sprake is van fde intentie tot) een duurzaam qemeenschappeliik huishouden ziin: • er bestaat een band tussen de bewoners, die de enkele wil om gezamenlijk te wonen te boven gaat. Daarnaast bestaat de intentie om langdurig samen te blijven; • er is sprake van wederzijdse zorg; • de bewoners beschikken over een gemeenschappelijke rekening, waarvan de gemeenschappelijke kosten betaald worden; • indien vereist, beschikken de bewoners over een Huisvestingsvergunning; • alle bewoners staan ingeschreven in het GBA; • de ruimtes in de woning zijn van dien aard, dat ze niet zelfstandig bewoond worden. Alle ruimten zijn gemeenschappelijk (dus niet met sloten afsluitbaar, niet allemaal een eigen kooktoestel en koelkast e.d. en in de woning is een gezamenlijke woonkamer aanwezig die niet in gebruik is als slaapkamer); • de woning is aan te merken als een zelfstandige woonruimte in de zin van de Huisvestingswet. De hierboven genoemde indicaties spelen allemaal een rol bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Dit zijn echter slechts de in de jurisprudence uitgekristalliseerde indicaties. Overige feiten en omstandigheden van het geval dienen meegewogen te worden. Deze lijst van indicaties is dus niet uitputtend. Alle indicaties dienen zorgvuldig afgewogen te worden. Er dient zowel sprake te zijn van duurzaamheid als van gemeenschappelijkheid, voordat van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gesproken kan worden.
Aldus vastgesteld in de vergadering van 3 februari 2009 De secretaris,
De burgemeester,
A.M.P. van Gils
A. Aboutaleb
Toelichting op de Richtlijn onzelfstandige bewoning Ad 3
Zelfstandige woonruimte Eiaen toeaana: • de toegang hoeft niet perse op de straat uit te komen; • etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, gaierij of trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt; • hetzelfde geldt voor woningen met een of meer afsluitbare toegangsdeuren naar een gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal in een groot (heren)huis (een zogeheten: onvrije woning); • de woning met alle wezenlijke voorzieningen maar met de toegang door de prive-ruimte van een derde is geen zelfstandige woonruimte. Wezenliike voorzieningen: • onder wezenlijke voorzieningen wordt verstaan: tenminste de keuken, net toilet en de wasruimte (dat wil zeggen douche- ofbadkamer); • zij moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief ten gebruike staan van de huurder van die woonruimte. Dit moet uit feitelijke omstandigheden en de situatie terplaatse worden afgeleid. Met exclusief gebruik kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract; • onder "binnen de woning" wordt ook verstaan verscheidene vertrekken, zoals bijvoorbeeld een keuken, toilet of douche, die bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals een hal ofoverloop. Als de wezenlijke voorzieningen tevens exclusief ten gebruike staan van de huurder, betreft het hier een onvrije, zelfstandige woonruimte; • als ook anderen dan de huurder of zijn huisgenoten aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is ergeen sprake van een zelfstandige woonruimte. Andere eigen voorzieningen zijn niet strikt vereist, zoals een energie- en watermeter.
Ad 4
Duurzaam gemeenschappelijk huishouden Bij de bepaling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden ofwoongroep, wordt gekeken naarde feiten en omstandigheden van hetgeval (indicaties). Deze indicaties zijn onuitputtelijk. De hieronder genoemde indicaties volgen in ieder geval uit jurisprudentie. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Raad van State d.d. 5 oktober 2005 (zaaknummer 200501342/1) en d.d. 17januari 2007 (zaaknummer 200605247/1). 1. De bewoners hebben de intentie om langdurig samen te blijven wonen (duurzaamheid). De tijdelijkheid van de bewoning mag niet vodrafal vaststaan, waar de grens van deze tijdelijkheid ligt is een andere zaak. 2.
Er is sprake van wederzijdse zorg.
Daaronder wordt bijvoorbeeld verstaan: het hebben van een gezamenlijke bank- of girorekening; het gezamenlijke doen van uitgave ten behoeve van het huishouden; tenaamstetling van (telefoon- gas- en/of elektriciteits-) rekeningen. 3.
Het huishouden is in de periode van een jaar niet van samenstelling gewijzigd, tenzij de wijzigingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen.
Wanneer de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens een wisseling van bewoners aangeeft of bewoners niet staan ingeschreven, kan dit dienen om het bestaan van een samenlevingswens te ontkrachten. Vindt de wisseling van bewoners plaats in een periode van een jaar voor de controle, dan is dit een indicatie dat er geen sprake is van een duurzaam
gemeenschappelijk huishouden. Veranderingen die binnen reguliere wijzigingen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vallen worden uiteraard buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld scheiding, het krijgen van een kind enz.). 4.
De ruimtes zijn gemeenschappelijk
Eris een gemeenschappelijke woonkamer c.q. woonkeuken. Bovendien mogen individuele ruimtes niet afsluitbaar zijn. De afsluitbaarheid van ruimtes duidt op een zekere individualiteit richting medebewoners. Bovendien geeft dit een sterke behoefte aan privacy aan. Bij een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zal hiergeen of in mindere mate sprake van zijn. Ookde inrichting van de verschillende ruimtes kan een indicatie zijn. Staan erin diverse ruimtes kooktoestellen, koelkasten, televisies en andere huisraad, dan duidt dat op een individueel gebruik van een ruimte. Met name het ontbreken van een gemeenschappelijke woonkamer is een sterke indicatie, dat ergeen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. NB. Een gemeenschappelijke woonruimte heeft tenminste zoveel zitplaatsen als leden van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding/woongroep. Daarnaast voldoet de woonruimte aan de eisen die voortvloeien uit Bouwverordening en het Bouwbesluit. 5.
Indien vereist is er een huisvestingsvergunning aanwezig.
Het ontbreken van een huisvestingsvergunning bij een groep personen in een waning, waar een huisvestingsvergunning verplicht is, is een indicatie dat ergeen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Heeft een groep personen deze vergunning wel dan is dit een indicatie, dat er wel sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
2
Handvat bij het huren van een Woonruimte !
!
!
Januari 2013
Aan het wonen met meerdere mensen in een woning in Amsterdam zijn regels verbonden. Dit memo is geschreven om huurders en verhuurders een handvat te geven omdat de woonruimteregels vaak verschillend worden uitgelegd. Overbewoning kan gevaarlijk zijn en hoe groter het aantal mensen, des te strenger zijn de eisen. Hier lichten we de richtlijnen en indicaties in het kort toe. Vanaf twee of meer mensen in een woning gelden er bepaalde eisen. Vooraf is het van belang het woontype vast te stellen: zelfstandig (samenwonend of woongroep) of onzelfstandig (kamerverhuur):
* iedereen dient ingeschreven te staan bij GBA en, wanneer van toepassing, in bezit te zijn van een huisvestingsvergunning. ** de hoofdhuurder(s) huurt de zelfstandige woonruimte, hij/zij woont er zelf en verhuurd onder aan maximaal 2 personen. Het kan totaal gaan om meer dan 3 personen dat op een adres woont, bijvoorbeeld een gezin met 2 onderhuurders. Maar het mag ook anders om 2 huurders met 1 onderhuurder, dan hebben er 2 mensen meer rechten ( dat heeft de voorkeur voor de meeste huurders ) Ouders kunnen ook voor hun kinderen een woning huren, dan kunnen ook de kinderen ivm “bloedlijn” als hoofdhuurders van een Duurzaam gemeenschappelijk huishouden (DGH) gezien worden.
Zie de indicaties op de volgende bladzijde.
Indicaties voor een duurzaam gemeenschappelijk huishouden (DGH) De volgende indicaties wordt door de gemeente gehanteerd om te beoordelen of er sprake is van een DGH: 1. Inschrijving GBA Alle leden van het huishouden staan op het betreffende adres ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Als u bij een balie op het gemeentehuis of een deelgemeentekantoor opgeeft dat u woont op een bepaald adres, wordt u op dit adres als zodanig ingeschreven. Hierbij hoort u ook of u een huisvestingsvergunning nodig heeft. Als dit zo is, dient u daar vanzelfsprekend ook over te beschikken. De personen die op het adres staan ingeschreven dienen de intentie te hebben langdurig met elkaar samen te wonen (min.1 jaar, uitzonderingen daar gelaten). 2. Geen sloten op de deuren De deuren van de woonvertrekken zijn uitsluitend voorzien van een (door iedereen te openen) loopslot en kunnen dus niet door middel van een slot of een haak of een schuif worden vergrendeld. Daarnaast is het in een DGH van 5 of meer personen ook verplicht rookmelders in elke verblijfsruimten (nieuwe regelgeving) aan te brengen. Bij brand moeten er voor de bewoners van het pand zo veel mogelijk vluchtroutes beschikbaar zijn (dus bijvoorbeeld via de kamer van een medebewoner of een kamer waarvan het raam uitkomt op het platte dak van het buurpand). Bovendien moeten bewoners ook gemakkelijk kunnen vluchten vanuit de eigen kamer, zonder dat je in een kamer die vol rook staat naar de sleutel van de kamerdeur moet zoeken. Zonder sloten is het gemakkelijker de diverse kamers te betreden en elkaar te waarschuwen. Als laatste kan de brandweer op deze manier, in het geval zij onverhoopt toch in het pand op zoek moeten naar achtergebleven bewoners. 3. Gemeenschappelijke rekening Er is een gemeenschappelijke rekening, waar door de leden van het huishouden (periodiek) bijdragen op gestort worden en waar algemene kosten, zoals voor energie en internet van betaald worden. Een gezamenlijke rekening is een betaalrekening die op naam staat van het hele huishouden. Dat kan door bijvoorbeeld een zakelijke rekening te openen op naam van een op te richten
(woon)vereniging (inschrijving KvK: vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid). Als er andere sterke indicaties zijn van duurzaamheid en gemeenschappelijkheid (bijvoorbeeld dat de leden van het huishouden gezamenlijk één huurcontract hebben of dat de groep al meer dan een jaar niet van samenstelling is veranderd) kan ook de rekening van één van de leden van het huishouden als gezamenlijke rekening dienen, als dan maar duidelijk sprake is van stortingen van overige leden van het huishouden op deze rekening en van betaling van gezamenlijke kosten van deze rekening. 2 4. Voldoende gebruiksoppervlak per persoon De woning dient geschikt te zijn voor de bewoning door een huishouden van de betreffende grootte. De woning moet bijvoorbeeld groot genoeg zijn. Per bewoner dient er 12 m2 gebruiksoppervlak aanwezig te zijn. In een woning van minder dan 60 m2 aan gebruiksoppervlak mogen dus niet meer dan 4 personen wonen. Daarnaast dient er een gemeenschappelijke ruimte te zijn (woonkamer of woonkeuken). 5. Gemeenschappelijke administratie: Om het bezoek van de inspecteur soepel te laten verlopen, is het raadzaam om een map aan te leggen en deze op een centrale plaats in de woning te bewaren. In een dergelijke map kunt u onder andere het volgende bewaren: 1
- kopie van het huurcontract / de huurcontracten
2
- recente afschriften van de gezamenlijke rekening
3
- kopieën van de ID bewijzen van de bewoners
4
- schets van de situatie en de kamerindeling
Mogelijke maatregelen Inspecteurs van gemeente Amsterdam controleren regelmatig woningen op de manier van bewoning. Als dan blijkt dat een groep bewoners zegt een duurzaam gemeenschappelijk huishouden te voeren, maar niet aan de indicaties daartoe voldoet, is er feitelijk sprake van kamerverhuur zonder vergunning. Gemeente Amsterdam zal dan aanpassingen van de situatie verlangen en kan bijvoorbeeld een dwangsom of een boete opleggen voor de verhuurder en/of ontruiming van een deel van de bewoners vorderen.
3
Datum van ingang: 19 april 2011 Pagina 1 van 2
Gemeente Amsterdam
Dienst Wonen Zorg en Samenleven
Uitvoeringsinstructie 3 Huishouden Datum van ingang: 19 april 2011 Relatie met de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 • Artikel 1 onder j begrip huishouden • Artikel 10 passendheid / bezettingsnormen • Artikel 14 verlenen en intrekken van een urgentieverklaring
Samenvatting Een huishouden bestaat uit een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. In deze uitvoeringsinstructie wordt behandeld wie meetellen bij de huishoudensamenstelling. Uitgangspunt Iemand kan slechts van één (voorgenomen) huishouden deel uitmaken.
Uitwerking A. Huishoudensamenstelling Tot het huishouden worden gerekend: 1. Volwassenen Tot het huishouden behoren één volwassene of twee volwassenen die aangeven een gemeenschappelijke huishouding te (willen) voeren. 2. Kinderen Tot het huishouden worden gerekend: • de kinderen die beschreven staan in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de ouder(s) of voogd(es), daar ook daadwerkelijk wonen en niet onttrokken zijn aan het ouderlijk gezag; • de kinderen die tijdelijk het ouderlijk huis hebben verlaten als gevolg van verpleging, detentie, e.d.; • de ongeborene(n), vanaf het moment dat de vrouw tenminste 4 maanden zwanger is. Een kind wordt niet (meer) tot het huishouden van de ouder(s) gerekend als: • het 18 jaar of ouder is én langer dan 6 maanden is uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie; • blijkt dat het, ondanks beschrijving in de gemeentelijke basisadministratie op het ouderlijk adres, (mede)huurder en/of (mede)vergunninghouder van zelfstandige woonruimte is, of Uitvoeringsinstructie 3 Huishouden
1
Gemeente Amsterdam
Datum van ingang: 19 april 2011 Pagina 2 van 2
Dienst Wonen Zorg en Samenleven
•
het tot een ander (voorgenomen) huishouden behoort (bijvoorbeeld als partner/aanvrager van een huisvestingsvergunning, e.d.).
Co-ouderschap Indien na het verbreken van een relatie de beide ex-partners in gelijke mate de zorg voor de kinderen uit de relatie op zich nemen, dan kunnen de kinderen aan beide eenouderhuishoudens worden toegerekend. Om in geval van co-ouderschap de kinderen tot de huishoudensamenstelling te laten meetellen, moet de aanvrager met officiële documenten (zoals een vonnis of een akte) aantonen voor 50% de zorg voor de kinderen op zich te hebben genomen. 3. Inwoners Inwoners aan wie een vertrek wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven (kamerbewoners) worden niet tot het huishouden gerekend, tenzij sprake is van een zorgrelatie. B. Gezinshereniging Als een nog niet herenigd huishouden wordt voorgedragen voor een woning, vindt de toetsing van de voordracht plaats op basis van de opgegeven grootte van het huishouden ná hereniging. De toetsing m.b.t. de grootte van het te herenigen huishouden vindt plaats d.m.v. het overleggen van huwelijksakte en geboortebewijzen van kinderen; Alleen de kinderen, die op het moment van aanvraag van de Machtiging tot Voorlopig Verblijf (MVV) jonger dan 18 jaar zijn worden meegerekend. De gezinshereniging moet binnen één jaar na afgifte van de huisvestingsvergunning gerealiseerd moet zijn. Slechts wanneer er sprake is van een overmachtsituatie vindt er verlenging van de termijn plaats. Als blijkt dat de gezinshereniging niet binnen één jaar na afgifte van de huisvestingsvergunning heeft plaatsgevonden of dat het minder personen betreft dan bij de aanvraag is opgegeven, kan intrekking van de huisvestingsvergunning worden overwogen op basis van art. 28 onder B van de Huisvestingswet 1992 en artikel 17 lid 2 van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010. C. Medehuurderschap De gehuwde partner of de geregistreerde partner zijn van rechtswege medehuurder zolang de partner hoofdverblijf heeft in de woning, ook als dit niet als zodanig in een huurcontract is opgenomen. Bij overlijden van de huurder kan, als er geen sprake was van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, de achterblijvende partner die nog geen medehuurder is, een beroep doen op medehuurderschap. Daarvoor is vereist dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had en met de overleden huurder een gemeenschappelijke huishouding voerde. De duur van het hoofdverblijf moet worden aangetoond aan de hand van een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie of aannemelijk worden gemaakt met behulp van op naam gestelde en gedateerde officiële stukken (bank- of giroafschriften, zorgverzekeringspapieren e.d.). Ten behoeve van een niet-gehuwde of niet-geregistreerde partner, die na vertrek of overlijden van de hoofdbewoner achterblijft op een vergunningplichtige woning, dient een huisvestingsvergunning aangevraagd te worden.
Uitvoeringsinstructie 3 Huishouden
2
4
Handleiding Groepswonen
Hoofdstuk 1 WAT IS EEN WOONGROEP? Woongroepen zijn er in allerlei vormen en soorten. Maar hoe groot hun verscheidenheid ook is, zij alle hebben met elkaar gemeen dat de woongroepleden er voor gekozen hebben om een aantal woonfuncties met elkaar te delen op basis van gelijkwaardigheid. Essentieel daarbij is dat de groepsleden elkaar hebben uitgekozen en gezamenlijk afspreken hoe zij invulling willen geven aan hoe zij met elkaar willen samenwonen. Bovendien zoeken zij zelf een nieuw groepslid als er iemand vertrekt. Van een woongroep is officieel sprake wanneer deze bestaat uit minimaal drie volwassenen, die onderling geen ouder-kind relatie hebben (dat wil niet zeggen dat er buiten deze drie in de groep geen ouder-kind relaties kunnen voorkomen). Naast gemeenschappelijke ruimtes, zoals zitkamer, keuken, sanitair of soms logeerkamer, werkruimte(s), berging, tuin en/of balkon, heeft elke volwassene (of elk stel) één of meer privé-woonruimte(s), soms met een keuken(blok), soms met eigen douche en/of toilet of een gehele zelfstandige woning compleet met alle voorzieningen voor privé gebruik. Woongroepen kunnen erg van elkaar verschillen, niet alleen qua vorm en samenstelling, maar ook wat betreft gezamenlijke afspraken en gezamenlijke activiteiten. Zo zijn er woongroepen van uitsluitend alleenstaanden, of woongroepen waar ouders met hun kinderen wonen; woongroepen van mensen van ongeveer dezelfde leeftijd en woongroepen met juist een gedifferentieerde leeftijdsopbouw. Ook kan het per groep verschillen wat de bewoners samen doen: woongroepen met veel gezamenlijke activiteiten of woongroepen waar de privacy hoog in het vaandel staat. Alles hangt af van de onderlinge wensen en afspraken die men met elkaar wil maken Woongroepen van 50-plussers Veel 50-plussers kiezen ervoor te wonen in een woongroep met andere 50-plussers omdat zij graag met gelijkgestemde leeftijdgenoten willen wonen in een prettige en veilige sociale omgeving. Een goed nabuurschap én woningen die bouwtechnisch zijn aangepast, met het oog op de fysieke ongemakken die met het ouder worden kunnen ontstaan, vergroot de mogelijkheid om langer zelfstandig te kunnen blijven. Er zitten noch andere voordelen aan deze woonvorm en er zijn dan ook verschillende individuele redenen waarom men graag kiest voor deze manier van wonen. In Amsterdamse woongroepen van 50-plussers heeft iedere alleenstaande of ieder stel een zelfstandige twee- of driekamerwoning. Daarbij hebben bewoners van deze geclusterde groepswoningen meestal ook nog de beschikking over een gemeenschappelijke zit/ontmoetingsruimte met keuken en toilet, en soms nog andere gemeenschappelijke gebruiksruimten, tuin of terras. Centraal Wonen Er bestaat nog al eens verwarring over de termen 'centraal wonen' en `groepswonen' of ‘woongroep’ en ‘centraal woonproject’. Bij beiden gaat het om een woonvorm waarbij sprake is van een vrijwillige keuze om samen te wonen met zelfgekozen mensen op basis van gelijkwaardigheid . In de praktijk worden de termen door elkaar gebruikt: 'centraal wonen' iets vaker voor grootschalige woonprojecten met tientallen leden. In deze handleiding gebruiken we de term ‘woongroepen’.
© Amsterdams Steunpunt Wonen 2010
- 5 -
Wat is een woongroep
