Nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen ontwerp bestemmingsplan “Louisegroeveweg- Bramert-Noord” Ingekomen zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan “Louisegroeveweg - Bramert-Noord” heeft ter inzage gelegen vanaf donderdag 27 november 2014 tot en met woensdag 7 januari 2015. Gedurende deze periode stond voor een ieder de mogelijkheid open om zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt door de volgende personen/instellingen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.
Stichting Graetheide Comité, Hubertushof 1 te Born, ingekomen op 6 januari 2015; J.G.M. Schepers, Molenweg Zuid 61 te Urmond, ingekomen op 6 januari 2015; J. Bergevoet, Maalsteenstraat 5 te Urmond, ingekomen op 6 januari 2015; J. Hannen - Van der Schalk, Molenweg 10 te Herten, ingekomen op 5 januari 2015; M. Tholen, Ruys de Beerenbroucklaan 10 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; F. Korff, Maalsteenstraat 21 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; J. Verheijen, Maalsteenstraat 21 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; L. Bohnen, Raadhuisstraat 22 te Urmond, ingekomen op 6 januari 2015; H. Wijnen - Römers, Churchillstraat 4 te Urmond, ingekomen op 6 januari 2015; H.H. Römers, Ruys de Beerenbroucklaan 39 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; J.H. Janssen, Speelheuvel 6 te Urmond, ingekomen op 7 januari 2015; M. Bohnen, Maalsteenstraat 19 te Urmond, ingekomen op 7 januari 2015; T. Timmermans, Julianastraat 46 te Urmond, ingekomen 6 januari 2015; J. Muris, Amstenraderweg 13 te Merkelbeek, ingekomen op 6 januari 2015; Fam. Dorpmanns, Graetheidelaan 80 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; Fam. Lemmens, Sint Martinushof 38 te Stein, ingekomen op 6 januari 2015; J. Hilkens - Vaessen, Odalaan 44 te Urmond, ingekomen op 7 januari 2015; J. Bouts, Nederheidestraat 1 te Berg aan de Maas, ingekomen op 6 januari 2015; P.J.W. Kerkhoffs en N. Wetzels, Louisegroeveweg 2 te Urmond, ingekomen op 7 januari 2015; L. Vaessen - Grooten, Molenweg Zuid 75 te Urmond, ingekomen op 7 januari 2015; J.W.M. en N. Kösters, Molenweg Zuid 77 te Urmond, ingekomen op 18 december 2014; P.H.M. Alberti, Molenweg Zuid 2 te Berg aan de Maas, ingekomen op 6 januari 2015; LLTB, afdeling Sittard, ingekomen op 24 december 2014; J. Dieteren, Louisegroeveweg 4 te Berg aan de Maas, ingekomen op 5 januari 2015; J. van Osch, Louisegroeveweg 7 te Berg aan de Maas, ingekomen op 6 januari 2015; J. Muris, Amstenraderweg 13 te Merkelbeek, ingekomen op 1 december 2014; M. en C. Leers - Mestrom, Louisegroeveweg 3 te Berg aan de Maas, ingekomen op 6 januari 2015; ARAG Rechtsbijstand, namens D.H.W. Dieteren en R.H.H. Slagter, Louisegroeveweg 5 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; Achmea Rechtsbijstand, namens L.J.M. Hanckmann, Louisegroeveweg 6 te Urmond, ingekomen op 23 december 2014; M. Bouts, namens de erven Meeks, Raadhuisstraat 93 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015; Th. Worms en Th. Meeks, Pastoor Eijckstraat 9 te Urmond en Raadhuisstraat 61 te Urmond, ingekomen op 5 januari 2015;
Toets indieningsvereisten Alle zienswijzen zijn ontvangen binnen de periode van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Alle zienswijzen zijn dan ook tijdig ingediend.
1
Weerlegging van ingekomen zienswijzen1 1. Stichting Graetheide Comité, Hubertushof 1 te Born 2. J.G.M. Schepers, Molenweg Zuid 61 te Urmond 3. J. Bergevoet, Maalsteenstraat 5 te Urmond 4. J. Hannen - Van der Schalk, Molenweg 10 te Herten 5. M. Tholen, Ruys de Beerenbroucklaan 10 te Urmond 6. F. Korff, Maalsteenstraat 21 te Urmond 7. J. Verheijen, Maalsteenstraat 21 te Urmond 8. L. Bohnen, Raadhuisstraat 22 te Urmond 9. H. Wijnen - Römers, Churchillstraat 4 te Urmond 10. H.H. Römers, Ruys de Beerenbroucklaan 39 te Urmond 11. J.H. Janssen, Speelheuvel 6 te Urmond 12. M. Bohnen, Maalsteenstraat 19 te Urmond 13. T. Timmermans, Julianastraat 46 te Urmond 14. J. Muris, Amstenraderweg 13 te Merkelbeek Inhoud zienswijze: a. Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. b. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. c. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. d. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. e. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. Van overleg met de provincie ontbreekt in de stukken elke informatie. f. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2-tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
1
De zienswijzen 1 tot en met 14 zijn identiek, dan wel volledig met elkaar vergelijkbaar en worden gezamenlijk behandeld.
2
Reactie t.a.v. zienswijze: a. Als eerste wordt gewezen op bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State2, waarbij wordt overwogen dat de raad bij de keuze van een bestemming een afweging dient te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beoordelingsvrijheid. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen. Ten aanzien van alternatieven vindt dientengevolge een marginale toetsing plaats. In de paragrafen 4.2.1 en 4.2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan staat beschreven hoe de locatie voor de herhuisvesting van de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg naar de Bramert-Noord tot stand is gekomen. Hieruit blijkt dat aan het definitieve voornemen tot ontwikkeling van een zestal woningen in de Bramert-Noord ten zuiden de Louisegroeveweg een onderzoekstraject van enkele jaren aan vooraf is gegaan. Hieronder zal dit traject (nogmaals) beknopt worden weergegeven. In 2011 wordt op basis van een leefbaarheidsonderzoek van Eurus Advies geconcludeerd dat de leefbaarheidsproblematiek op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg door jarenlange onderling verstoorde verhoudingen in de buurt, de situering van de woningen in een cluster met beperkte buitenruimte en de ligging van de woningen ten opzichte van nabij gelegen woningen niet ter plaatse kan worden opgelost. Herhuisvesting wordt als oplossing aangedragen. In 2011 en 2012 is een aantal locaties onderzocht binnen de kernen Urmond en Berg aan de Maas: de locatie nabij voetbalvereniging IVS en de Veerweg, de locatie Kanaalboulevard, de locatie Sint Hubertuslaan en Hoogenbergweg, de locatie Kasteelweg te Nattenhoven en het gebied tussen de Louisegroeveweg en de Bergerweg en de Bramert-Noord aan de hand van sterkte- zwakte-analyses. De locatie nabij voetbalvereniging IVS en de Veerweg viel op voorhand af vanwege de vorm en situering van deze percelen, waardoor de realisering van zes woningen niet mogelijk is. De locatie Kasteelweg te Nattenhoven viel af vanwege planologische beperkingen (agrarische bestemming en beperkende regels vanuit bestemmingsplan Grensmaas), het ontbreken van een gemeentelijke eigendomspositie en het huidige gebruik van de betreffende gronden (bestaande pachtovereenkomsten). De locatie ter hoogte van de Sint Hubertusweg en Hoogenbergweg viel af vanwege planologische beperkingen (agrarische bestemming), een beperkende geluidcontour, het ontbreken van een gemeentelijke eigendomspositie en het huidige gebruik van de betreffende gronden (bestaande pachtovereenkomsten). De locatie Kanaalboulevard viel met name af vanwege de onderliggende bestemming bedrijfsdoeleinden. Het bestemmingsplan kent weliswaar een wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw, maar onderdeel van de realisering van de woningbouwontwikkeling aan de Kanaalboulevard is dat het ter plaatse aanwezige bedrijf dient te worden verplaatst. Verder is de korte afstand in relatie tot de aanwezige bebouwing relevant en het feit dat gemeente geen grondpositie heeft. Het gebied ten noorden van de Louisegroeveweg tot aan de Bergerweg viel op voorhand af vanwege beperkende geluidscontouren, de aanwezigheid van leidingen, planologische beperkingen en de (geïsoleerde) ligging in het buitengebied.
2
Zie ondermeer AbRVS d.d. 21 januari 2015, zaaknr. 201406721/1/R6
3
Tevens is gekeken naar de mogelijkheid om bestaande woonwagenlocaties uit te breiden met de groep bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg. Er is echter besloten om conform het gemeentelijk woonwagenbeleid géén nieuwe standplaatsen met woonwagens te creëren. Hierdoor valt de optie om bestaande woonwagenlocaties binnen de gemeente Stein te vergroten ten behoeve van de herhuisvesting van de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg af. Vervolgens is het gebied Bramert-Noord in zijn geheel nader onderzocht en werd geconcludeerd dat woningbouw ten zuiden van de Louisegroeveweg op de percelen UMD D95, D97, D98 en D99 binnen de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord het meest geschikt is. De reden voor de keuze voor de huidige locatie wordt gemotiveerd weergegeven in paragraaf 4.2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Doorslaggevend voor de keuze van de Raad voor onderhavige locatie betreffen met name: - de ligging in een uitbreidingslocatie waar woningbouw is toegestaan en waar op voorhand onderzocht is dat aan alle sectorale wetgevingsaspecten kan worden voldaan; - de aanwezigheid van bestaande infrastructuur; - de gunstige ligging ten opzichte geluidscontouren en in de grond aanwezige leidingen; - de ligging ten opzichte van de bestaande bebouwing. De dichtst bijgelegen woning ligt op meer dan 450 meter afstand. Echter, door de realisering van de zes woningen in een uitbreidingslocatie waar woningbouw is toegestaan en de ligging aan een bestaande straat (Louisegroeveweg), is er geen sprake van een geïsoleerde ligging in het buitengebied. Bovendien kan de eventuele verdere ontwikkeling van de uitbreidingslocatie Bramert-Noord verder worden afgestemd op de aanwezige woningbouwlocatie van de zes woningen. - de eigendomssituatie is eveneens een deelaspect dat een rol heeft gespeeld bij de totale afweging voor onderhavige locatie, met name in relatie tot de financiële haalbaarheid van het plan, de doorlooptijd en het huidige gebruik van de percelen. Van louter eigendomsplanologie is echter geen sprake. Conclusie Gelet op het voorgaande heeft dus voorafgaand aan onderhavig bestemmingsplan een zorgvuldig en uitgebreid traject plaatsgevonden van het afwegen van alternatieve locaties, waarbij binnen de gemeente Stein geen vergelijkbare volwaardige alternatieve locaties aanwezig zijn die ook voldoen aan de hiervoor beschreven kenmerken. Naar aanleiding van het voorgaande is de toelichting in paragraaf 4.2 nader aangevuld. b. Er heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap Roer en Overmaas en informeel vooroverleg met de Provincie Limburg. In de toelichting van het bestemmingsplan in paragraaf 10.2 worden de resultaten van dit overleg weergegeven. c. Niet ingezien wordt waarom de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord door onderhavige ontwikkeling definitief onrealiseerbaar is. Gelet op de omvang van het totale gebied BramertNoord is er voldoende ruimte om de uitbreidingslocatie voor 400 woningen uit te werken. De onderhavige zes woningen, bedoeld voor de herhuisvesting van de bewoners van de locatie Achter de Hegge, worden kwalitatief en duurzaam gebouwd. Er wordt geen nieuwe woonwagenlocatie ontwikkeld die wellicht een negatieve ruimtelijke uitstraling zou kunnen hebben op eventuele nieuwe woningbouw in het kader van Bramert-Noord. Aangezien de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord nog niet nader is uitgewerkt, vormen de zes woningen een gegeven voor eventuele toekomstige woningbouwontwikkeling. De gebiedsontwikkeling Bramert-Noord zal hierop worden afgestemd, waarbij enerzijds door de situering wordt voorkomen dat een nieuw leefbaarheidsprobleem wordt gecreëerd en anderzijds wordt bewerkstelligd dat er sprake is van één stedenbouwkundig geheel.
4
De situering van de zes woningen wordt echter zo landschappelijk en stedenbouwkundig ingepast dat ook bij het niet tot ontwikkeling komen van de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord sprake is van een zelfstandig afgerond stedenbouwkundig cluster van woningen d. De uitbreidingslocatie Bramert-Noord is niet aan te merken als open landbouwgebied. Op 3 juni 2010 is hier immers het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ vastgesteld, zodat Bramert-Noord de bestemming ‘Wonen- uit te werken’ kent, waardoor een woonwijk van 400 woningen kan worden gerealiseerd. Het agrarische gebruik dat op basis van het voorgaande bestemmingsplan mogelijk was, valt onder het overgangsrecht. Feitelijk heeft nog geen woningbouw plaatsgevonden, maar dat laat onverlet dat woningbouw in Bramert-Noord kan worden gerealiseerd. In mei 2014 heeft de Raad van de gemeente Stein een standstill-besluit genomen ten aanzien van de woningbouwontwikkeling in Bramert-Noord voor een periode van vier jaar. Dit betekent concreet dat de gemeente gedurende deze periode geen gronden in Bramert-Noord zal verwerven en ook niet zelf over zal gaan tot ontwikkeling van woningbouw die behoort tot de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord. Onderhavig bestemmingsplan betreft een aparte planologische procedure en is geen uitwerkingsplan van de wonen-uit te werken bestemming van het bestemmingsplan Bramert-Noord. Van belang is echter dat het standstill-besluit los staat van de mogelijkheid van grondeigenaren om op basis van het geldende bestemmingsplan over te gaan tot zelfrealisatie. Het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ geldt immers nog steeds ter plaatse. Ten aanzien van de Structuurschets Stein wordt het volgende opgemerkt. De gemeente gaat er vanuit dat met de ‘Structuurschets Stein’ de structuurschets ‘Stein op weg naar 2015’ wordt bedoeld uit 2001. Deze structuurschets is inmiddels achterhaald door de ‘Structuurvisie Stein 2014-2024’ die op 26 februari 2015 is vastgesteld. Ook in deze Structuurvisie blijft Bramert-Noord een uitbreidingslocatie en is er geen sprake van buitengebied. e. Onderhavig plan is niet in strijd met het POL. Inmiddels is het POL 2014 op 12 december 2014 vastgesteld. In het nieuwe Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 wordt veel ruimte gelaten voor de gemeenten zelf. Met betrekking tot individuele ontwikkelingen met een lokaal karakter geeft het POL geen beleidsregels Het feit dat op gronden van de betreffende locatie het bestemmingsplan Bramert-Noord geldt waar planologisch een uitleglocatie voor 400 woningen mogelijk is, leidt ertoe dat de gemeente Stein de grens van het buitengebied aan de noordkant van de Louisegroeveweg legt. Onderhavige locatie valt in het oorspronkelijke gebied van Bramert-Noord en dit gebied vanaf het Molenpark tot aan de Louisegroeveweg wordt door de gemeente Stein niet aangemerkt als buitengebied. De provincie is eveneens van oordeel dat onderhavige woningbouwontwikkeling een lokale afweging van belangen betreft die heeft geleid tot een keuze die niet strijdig is met provinciaal belang. Verder heeft de provincie in het vooroverleg bevestigd dat de Verordening Wonen ZuidLimburg niet van toepassing is. De vooroverlegreactie van de provincie staat nader omschreven in paragraaf 10.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. f. Naar aanleiding van onderhavige zienswijze met betrekking tot geluid heeft de externe deskundige Antea Group een aanvullende reactie gegeven. Wij stemmen hiermee in en verwijzen voor wat betreft de motivering naar de inhoud van deze memo. Deze is als bijlage bijgevoegd.
5
Ten overvloede wordt opgemerkt dat in het kader van een eventuele beroepsprocedure ten aanzien van onderhavige grond de relativiteitsnorm, zoals vastgelegd in artikel 8:69 Awb, nadrukkelijk aan de orde is. In de zienswijzenfase speelt de relativiteitsnorm echter geen rol. Voorgaande zienswijzen 1 t/m 14 slagen niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
15. Fam. Dorpmanns, Graetheidelaan 80 te Urmond Inhoud zienswijze: a. b. c. d.
e. f.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
g. De ligging naast de A2 is niet zonder gevaar, gelet op de recente ongelukken met tankwagens op de A2. h. Welke garantie biedt de gemeente dat de Sinti-gezinnen op deze locatie niet voor overlast zullen zorgen? Waarom is het noodzakelijk dat er nog een ‘kamp’-locatie bijkomt in een gebied waar al 2 locaties zijn en waar ook overlast veroorzaakt wordt. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m f, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 g. De geplande locatie voor woningbouw is gelegen op meer dan 200 meter van de A2. Vanuit regelgeving voor externe veiligheid geldt er geen beperking voor de realisering van de zes woningen op onderhavige locatie. In de toelichting van het bestemmingsplan is het voorgaande in paragraaf 7.6 gemotiveerd. h. Zoals onder c. is aangegeven wordt er middels onderhavig bestemmingsplan geen nieuwe woonwagenlocatie gerealiseerd maar gaat het om de realisering van zes volwaardige woningen. Ten aanzien van de gestelde overlast wordt opgemerkt dat dit geen ruimtelijk relevant gevolg is van onderhavig bestemmingsplan. Ter voorkoming van overlast beschikt de gemeente Stein over handhavingsbevoegdheden en ook de verhuurder Wonen Limburg kan op basis van de huurovereenkomst bij overlast gepaste maatregelen treffen. Tenslotte is het van belang aan te geven dat de overlast, zoals deze nu wordt ervaren op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg, mede het gevolg is van de situering van de woningen in een cluster met beperkte buitenruimte en de korte ligging van deze woningen ten opzichte van de naburige woningen. Bij het ontwerp van de zes woningen op de locatie ten zuiden van de Louisegroeveweg houdt Wonen Limburg nadrukkelijk rekening met voorgaande aspecten,
6
waarbij wordt opgemerkt dat Wonen Limburg woningen realiseert met een levensduur van circa 50 jaar. Er worden aldus geen woningen gerealiseerd die exclusief zijn bedoeld voor de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg maar kwalitatief volwaardige en duurzame woningen waarvoor voor alle toekomstige huurders een goed woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd. Onderhavige zienswijze slaagt niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
16. Fam. Lemmens, Sint Martinushof 38 te Stein Inhoud zienswijze: a. b. c. d.
e. f.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
g. Welke garantie biedt de gemeente dat de Sinti-gezinnen op deze locatie niet voor overlast zullen zorgen? Zonder adequate handhaving zullen opnieuw problemen ontstaan. Deze verplaatsing gaat bovendien een hoop gemeenschapsgeld kosten. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m f, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 g. Zoals onder c. is aangegeven wordt er middels onderhavig bestemmingsplan geen nieuwe woonwagenlocatie gerealiseerd maar gaat het om de realisering van zes volwaardige woningen. Ten aanzien van de gestelde overlast wordt opgemerkt dat dit geen ruimtelijk relevant gevolg is van onderhavig bestemmingsplan. Ter voorkoming van overlast beschikt de gemeente Stein over handhavingsbevoegdheden en ook de verhuurder Wonen Limburg kan op basis van de huurovereenkomst bij overlast gepaste maatregelen treffen. Tenslotte is het van belang aan te geven dat de overlast, zoals deze nu wordt ervaren op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg mede het gevolg is van de situering van de woningen in een cluster met beperkte buitenruimte en de korte ligging van deze woningen ten opzichte van de naburige woningen. Bij het ontwerp van de zes woningen op de locatie ten zuiden van de Louisegroeveweg houdt Wonen Limburg nadrukkelijk rekening met voorgaande aspecten, waarbij wordt opgemerkt dat Wonen Limburg woningen realiseert met een levensduur van circa 50 jaar. Er worden aldus geen woningen gerealiseerd die exclusief zijn bedoeld voor de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg maar kwalitatief volwaardige en duurzame woningen waarvoor voor alle toekomstige huurders een goed woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd.
7
Onderhavige zienswijze slaagt niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
17. J. Hilkens - Vaessen, Odalaan 44 te Urmond Inhoud zienswijze: a. b. c. d.
e. f.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
g. De moeder van reclamant heeft een perceel in eigendom naast het perceel waar de ontwikkeling plaatsvindt. De waarde van dit perceel zal zeker afnemen en zelfs onverkoopbaar worden. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m f, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 g. Er wordt niet ingezien waarom door het planologisch mogelijk maken van zes woningen de waarde van omliggende percelen zal afnemen nu de gebruiksmogelijkheden van dit perceel niet worden aangetast of afnemen als gevolg van de realisering van zes woningen (zie ook de bijlage met de memo van Windmill waaruit blijkt dat er in onderhavig geval ook vanuit milieuregelgeving geen beperkingen gelden voor woningbouw naast percelen die agrarisch worden gebruikt.) De omliggende percelen van de nieuwe woningbouwlocatie hebben de bestemming wonen-uit te werken en worden niet minder waard nu er ter plaatse, eveneens in lijn met de bestemming wonen-uit te werken, woningen worden gerealiseerd. Tenslotte staat het reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. Onderhavige zienswijze slaagt niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
8
18. J. Bouts, Nederheidestraat 1 te Berg aan de Maas Inhoud zienswijze: a. b. c. d.
e. f.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
g. De locatie alsook de ontsluiting ervan vormt een aantasting van een open buitengebied met landschappelijke waarde. Het zou logischer zijn om aan te sluiten bij de bestaande woonwagenlocatie, zuidwaarts van het plangebied. Daar wordt aangesloten bij de rand van de bebouwing, worden geen landschappelijke waarden aangetast en het werkt kostenbesparend. h. De locatie Achter de Hegge kan worden gehandhaafd en gerenoveerd ten behoeve van een doelgroep die zich wel aanpast en in de buurt integreert. Sloop is kapitaalvernietiging. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m f, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 g. Zoals hiervoor opgemerkt, is het gehele gebied Bramert-Noord planologisch aangewezen als een potentiële uitbreidingslocatie waar woningbouw mogelijk is. Van een open buitengebied is dus weliswaar feitelijk sprake maar planologisch geenszins. Ten aanzien van de aansluiting bij bestaande woonwagenlocaties en de locatiekeuze wordt verwezen naar hetgeen is gesteld onder a. h. In het kader van regionale en provinciale regelgeving mag de woningvoorraad binnen de gemeente Stein niet toenemen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt gebouwd, er één moet worden gesloopt. Om ervoor te zorgen dat de feitelijke woningvoorraad niet toeneemt, is het noodzakelijk dat de huidige woningen op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg verdwijnen. Onderhavige zienswijze slaagt niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
9
19. P.J.W. Kerkhoffs en N. Wetzels, Louisegroeveweg 2 te Urmond Inhoud zienswijze: a. b. c. d.
e. f.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord tot luxe woningbouwlocatie wordt door de thans voorliggende ontwikkeling definitief onrealiseerbaar. Dit is geen consequent beleid. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Het plan is in strijd met het POL, omdat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas een beroep mag worden gedaan indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie.
g. De locatie is niet geschikt omdat het woongenot ter plaatse wordt aangetast. De verplaatsing van het beruchte kamp naar deze straat zal het woongenot ter plaatse verstoren. h. De Louisegroeveweg is alleen geschikt voor verkeer dat zich hoffelijk ten opzichte van elkaar gedraagt. De Louisegroeveweg is namelijk te smal voor twee auto’s om elkaar met (hoge) snelheid te passeren. i. De planontwikkeling zal leiden tot waardedaling van het woonhuis. Als het kamp er komt, zal schadeloosstelling moeten plaatsvinden. j. De planontwikkeling zal leiden tot een toename van geluidsoverlast. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m f, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 g. Ten aanzien van de aantasting van woongenot wordt opgemerkt dat niet wordt ingezien waarom de realisering van zes woningen op een afstand van circa 590 meter van de woning van reclamanten een aantasting van het woongenot oplevert. Het betreft hier een relatief geringe ruimtelijke ontwikkeling in het gebied Bramert-Noord waar ingevolge het vigerende bestemmingsplan Bramert-Noord 400 woningen kunnen worden gerealiseerd. h. De gemeente Stein onderstreept hetgeen in de zienswijze over het gebruik van de Louisegroeveweg wordt gesteld. Net zoals op iedere andere weg dienen alle weggebruikers zich te houden aan de maximumsnelheid en de verkeersregels. i. Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen voor omwonenden zou leiden tot een forse waardedaling. De dichtst bij gelegen woning ligt op een afstand van circa 590 meter. Daarbij worden de zes woningen gerealiseerd in het gebied Bramert-Noord waar reeds 400 woningen mogelijk waren. Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere
10
subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. j. Niet ingezien wordt waarom de vestiging van een zestal woningen op circa 590 meter zou leiden tot geluidsoverlast. Ter plaatse wordt alleen een woonbestemming planologisch gerealiseerd en is iedere vorm van bedrijvigheid die geluidsoverlast zou kunnen opleveren, uitgesloten. Onderhavige zienswijze slaagt niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
20. L. Vaessen - Grooten, Molenweg Zuid 75 te Urmond Inhoud zienswijze: a. De planontwikkeling leidt tot een financiele waardedaling van het stuk grond dat ter plaatse in eigendom is. De waarde van de grond zal dalen en geen enkele koper zal nog geïnteresseerd zijn in deze grond, gelet op het feit dat het naast een woonwagenkamp is gelegen.
Reactie t.a.v. zienswijze: a. Er wordt niet ingezien waarom door het planologisch mogelijk maken van zes woningen de waarde van omliggende percelen zal afnemen nu de gebruiksmogelijkheden van dit perceel niet worden aangetast of afnemen als gevolg van de realisering van zes woningen (zie ook de bijlage met de memo van Windmill waaruit blijkt dat er in onderhavig geval ook vanuit milieuregelgeving geen beperkingen gelden voor woningbouw naast percelen die agrarisch worden gebruikt.) De omliggende percelen van de nieuwe woningbouwlocatie hebben de bestemming wonen-uit te werken en worden niet minder waard nu er ter plaatse, eveneens in lijn met de bestemming wonen-uit te werken, woningen worden gerealiseerd. Tenslotte staat het reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
21. J.W.M. en N. Kösters, Molenweg Zuid 77 te Urmond Inhoud zienswijze: a.
b. c.
d.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de twee locatie in Berg aan de Maas - Nattenhoven zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord was gericht op het realiseren van hoogwaardige woningen en niet gericht op een woonwagenkamp. Dit is dus in afwijking van eerder vastgesteld beleid. Door de komst van een woonwagenkamp zullen de gronden in de omliggende omgeving in waarde dalen. De oorspronkelijk ontwikkeling kan nu geen doorgang meer vinden. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter
11
geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Dat is ook in lijn met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.
e. Nieuwe burgerwoningen in het buitengebied leiden ertoe dat ondernemers/agrariërs gedwongen worden om rekening te houden met hun bedrijfsvoering. Bewoners zullen immers in de ochtend- en avonduren (geluids)overlast en hinder ervaren als gevolg van bijvoorbeeld agrarische werkzaamheden, knalapparatuur, het uitrijden van mest en zwaar transport. f. Bij het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen zal rekening gehouden moeten worden met de woningen. De landbouwpercelen kunnen hierdoor niet meer efficiënt gebruikt worden. g. Nabij woningen ligt altijd zwerfafval. Dit kan leiden tot schade aan machines en verontreiniging van geoogste producten, wat kan leiden tot afkeuring van de producten. h. Het nieuwe plan verstoort de ruilverkaveling die in het verleden heeft plaatsgevonden. i. De ontwikkeling van agrarische bedrijven in de gemeente wordt belemmerd. Er gaat landbouwgrond verloren en de bruikbaarheid van percelen wordt aangetast. Dit is ook in strijd met de Verklaring van Roermond (LLTB). j. De landbouw(sector) wordt op geen enkele wijze tegemoet gekomen voor de voorgenoemde aantastingen. Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging a t/m d, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14 e, f. Ten aanzien van de zienswijzen, zoals hiervoor aangegeven onder e. en f., met betrekking tot milieu heeft adviesbureau Windmill advies uitgebracht. Wij stemmen hiermee in en verwijzen voor wat betreft de motivering naar de inhoud van deze memo. Deze memo is als bijlage bijgevoegd. g. Vermeend zwerfafval bij woningen is geen ruimtelijk relevant gevolg van het planologisch realiseren van zes woningen. Net zoals bij alle overige woningen in de gemeente Stein dienen de bewoners hun afval op de gebruikelijke wijze aan de ophaaldiensten aan te bieden. Indien dit niet correct gebeurt, kan de gemeente alsnog handhavend optreden. h. De betreffende percelen zijn sinds enkele jaren in eigendom van de gemeente en maken geen onderdeel uit van een ruilverkaveling. Verder is onder e. en f. aangegeven dat de woningen niet van invloed zijn op het agrarische gebruik van de omliggende percelen. Daarbij wordt opgemerkt dat het agrarische gebruik van de omliggende percelen onder het overgangsrecht valt aangezien deze percelen sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord de bestemming ‘wonen- uit te werken’ kennen. i. Gelet op het voorgaande is geen sprake van het vervallen van agrarische gronden nu deze sinds 2010 ingevolge het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ de bestemming wonen-uit te werken hebben, noch vormt onderhavige ruimtelijke ontwikkeling een belemmering voor omliggende agrarische bedrijven. Verder wordt gebouwd buiten de milieucirkels van de bestaande agrarische bedrijven in het gebied. Alle bestaande milieurechten worden gerespecteerd. j. Een tegemoetkoming aan agrariërs is gelet op het bovenstaande niet aan de orde. Onderhavige zienswijze slaagt niet met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan paragraaf 4.2 nader is gemotiveerd.
12
22. P.H.M. Alberti, Molenweg Zuid 2 te Berg aan de Maas 23. LLTB, afdeling Sittard3 Inhoud zienswijze: a. b.
c.
d.
Er is onvoldoende gekeken naar alternatieve locaties voor de ontwikkeling. Alternatieven zoals de Paalweg zijn niet meegenomen. Er lijkt sprake te zijn van eigendomsplanologie. Vooroverleg met belanghebbende partijen heeft niet plaatsgevonden. Er is meteen voor een ontwerpbestemmingsplan gekozen. Dit is een gemiste kans om tot betere oplossingen te komen. Het is onterecht dat de LLTB formeel niet is betrokken bij het vooroverleg. De oorspronkelijke ontwikkeling van Bramert-Noord was gericht op het realiseren van hoogwaardige woningen en niet gericht op een woonwagenkamp. Dit is dus in afwijking van eerder vastgesteld beleid. De oorspronkelijk ontwikkeling kan nu geen doorgang meer vinden. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Door allerhande andere ontwikkelingen is dit het enige overgebleven open landschap in Urmond-Berg en ook dat wordt hierdoor nu aangetast.
e. De locatie Kanaalboulevard ligt planologisch, landschappelijk, verkeerskundig, infrastructureel en ook kostentechnisch en qua duurzaamheid meer voor de hand. f. Nieuwe burgerwoningen in het buitengebied leiden ertoe dat ondernemers/agrariërs gedwongen worden om rekening te houden met hun bedrijfsvoering. Bewoners zullen immers in de ochtend- en avonduren (geluids)overlast en hinder ervaren als gevolg van bijvoorbeeld agrarische werkzaamheden, knalapparatuur, het uitrijden van mest en zwaar transport. g. Bij het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen zal rekening gehouden moeten worden met de woningen. De landbouwpercelen kunnen hierdoor niet meer efficiënt gebruikt worden. h. Nabij woningen ligt altijd zwerfafval. Dit kan leiden tot schade aan machines en verontreiniging van geoogste producten, wat kan leiden tot afkeuring van de producten. i. Het nieuwe plan verstoort de ruilverkaveling die in het verleden heeft plaatsgevonden. j. De ontwikkeling van agrarische bedrijven in de gemeente wordt belemmerd. Er gaat landbouwgrond verloren en de bruikbaarheid van percelen wordt aangetast. Dit is ook in strijd met de Verklaring van Roermond (LLTB). k. De landbouw(sector) wordt op geen enkele wijze tegemoet gekomen voor de voorgenoemde aantastingen. l. De Ladder voor duurzame verstedelijking is ten onrechte niet doorlopen. m. Het plan zal moeten voldoen aan de eisen die het waterschap stelt aan de afvoer van huishoudelijk afvalwater en de infiltratie van hemelwater. n. De berekende geluidsbelasting voor deze locatie is twijfelachtig door de aanpassing van het gebruikt reken- en meetvoorschrift. Er zijn dan ook onvoldoende argumenten voorhanden om een hogere geluidsgrenswaarde vast te stellen. o. In de geluidsberekeningen is geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de A2 naar drie rijstroken en de toename van verkeer als gevolg van de Buitenring Parkstad, de A2-tunnel in Maastricht en de uitbreiding van de Chemelotcampus. Dit had in de berekeningen moeten worden meegenomen. Het college van burgemeester en wethouders moet nog besluiten t.a.v. de gecumuleerde geluidbelasting. Een beslissing van het college ontbreekt echter bij de stukken. Ten slotte onderbouwt Antea haar conclusie niet dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn omdat geen sprake zou zijn van een buitensporig slechte geluidssituatie. p. De exacte ligging van de brandstofleidingen langs de A2 zijn niet opgenomen in het plan. Nabij leidingen moet een veiligheidszone worden opgenomen, waar niet mag worden gebouwd. Verzocht wordt om aan te geven waar deze liggen. q. Een verkeersonderzoek ontbreekt.
3
Aangezien beide zienswijzen weinig qua inhoud verschillen, worden deze gezamenlijk behandeld.
13
Reactie t.a.v. zienswijze: Weerlegging at/m d, zie de weerlegging van de zienswijzen 1 t/m 14. b. aanvulling: Er heeft wettelijk vooroverleg plaatsgevonden met het waterschap Roer en Overmaas en met de Provincie Limburg. Daarnaast heeft voorafgaande aan het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan een aantal malen overleg plaatsgevonden met een delegatie van omwonenden van de Louisegroeveweg, waarbij op 12 november 2014 tevens een afvaardiging van de LLTB is aangesloten. Er is voor gekozen om geen separaat overleg te voeren met de LLTB omdat Bramert-Noord planologisch niet is aan te merken als agrarisch gebied. Sinds 2010 geldt hier ingevolge het bestemmingsplan Bramert-Noord de bestemming ‘wonen- uit te werken’. Bovendien zijn de betreffende percelen in eigendom van de gemeente en gaat het hier om een geringe planologische ontwikkeling. e. Onder a. is reeds aangegeven dat de locatie Kanaalboulevard in het voortraject is onderzocht en is afgevallen. Aanvullend wordt het volgende opgemerkt. De belangrijkste reden is daarin gelegen dat de percelen ten noorden van het bedrijf Van den Beuken de onderliggende bestemming bedrijfsdoeleinden hebben. Het bestemmingsplan kent weliswaar een wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw, maar om gebruik te maken van deze bevoegdheid dient eerst het ter plaatse aanwezige bedrijf te worden verplaatst. Verder is de korte afstand in relatie tot de aanwezige bebouwing relevant en het feit dat gemeente geen grondpositie heeft. Daarbij is relevant dat de grondeigenaar tevens de projectontwikkelaar is en onteigening vanwege de financiële haalbaarheid en de daarmee gepaard gaande tijd geen optie is. f. g. Ten aanzien van de zienswijzen, zoals hiervoor aangegeven onder f. en g. ,met betrekking tot milieu heeft adviesbureau Windmill advies uitgebracht. Wij stemmen hiermee in en verwijzen voor wat betreft de motivering naar de inhoud van deze memo. Deze memo is als bijlage bijgevoegd. h. Vermeend zwerfafval bij woningen is geen ruimtelijk relevant gevolg van het planologisch realiseren van zes woningen. Net zoals bij alle overige woningen in de gemeente Stein dienen de bewoners hun afval op de gebruikelijke wijze aan de ophaaldiensten aan te bieden. Indien dit niet correct gebeurt, kan de gemeente alsnog handhavend optreden. i. De betreffende percelen zijn sinds enkele jaren in eigendom van de gemeente en maken geen onderdeel uit van een ruilverkaveling. Verder is onder e. en f. aangegeven dat de woningen niet van invloed zijn op het agrarische gebruik van de omliggende percelen. Daarbij wordt opgemerkt dat het agrarische gebruik van de omliggende percelen onder het overgangsrecht valt aangezien deze percelen sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord de bestemming ‘wonen- uit te werken’ kennen. j. Gelet op het voorgaande is geen sprake van het vervallen van agrarische gronden nu deze sinds 2010 ingevolge het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ de bestemming wonen-uit te werken hebben, noch vormt onderhavige ruimtelijke ontwikkeling een belemmering voor omliggende agrarische bedrijven. Verder wordt gebouwd buiten de milieucirkels van de bestaande agrarische bedrijven in het gebied. Alle bestaande milieurechten worden gerespecteerd. k. Een tegemoetkoming aan agrariërs is gelet op het bovenstaande niet aan de orde. l. In de toelichting in paragraaf 3.2.1 wordt de ladder van duurzame verstedelijking toegepast. Het realiseren van 6 woningen is echter niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing is. Naast de verwijzing naar jurisprudentie wordt het voorgaande naar aanleiding van deze zienswijzen nader inhoudelijk gemotiveerd in paragraaf 3.2.1.
14
m. Het uiteindelijke uitgewerkte bouwplan zal voldoen de eisen die het waterschap stelt ten aanzien van de afvoer van afvalwater en hemelwaterinfiltratie. In het bestemmingsplan is ook ruimte gereserveerd voor waterhuishoudkundige voorzieningen binnen de bestemmingen ‘groen’, ‘verkeer’ en ‘woningen’. n. Ten aanzien van deze zienswijze wordt verwezen naar de reactie Antea Group, zie bijlage. Verder wordt opgemerkt dat ten behoeve van de zes woningen een hogere grenswaarde is vastgesteld. o. Naar aanleiding van onderhavige zienswijze met betrekking tot geluid heeft de externe deskundige Antea Group een aanvullende reactie gegeven. Wij stemmen hiermee in en verwijzen voor wat betreft de motivering naar de inhoud van deze memo. Deze is als bijlage bijgevoegd. p. De ligging van leidingen langs de A2 is niet opgenomen in onderhavig bestemmingsplan omdat de locatie waar deze zijn gelegen geen onderdeel uitmaakt van het plangebied. De leidingen zijn wel opgenomen in de aangrenzende bestemmingsplannen: Bramert-Noord en het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’. De bouw van de zes woningen vindt plaats buiten de beschermingszones van de ondergrondse leidingen. q. Ten aanzien van de capaciteit van de Louisegroeveweg en de verkeersafwikkeling van de zes woningen is een verkeersonderzoek uitgevoerd door Accent Adviseurs. Uit dit onderzoek blijkt dat de Louisegroeveweg geschikt is om de beperkte verkeerstoename als gevolg van de realisering van de onderhavige zes woningen op te vangen. De nieuwe bewoners van de zes woningen kunnen eveneens gebruik maken van de onverharde Oude Baan. Het verkeersonderzoek is op verzoek van de heer Alberti aan hem toegestuurd. Onderhavige zienswijzen slagen niet, met dien verstande dat in de toelichting van het bestemmingsplan de paragrafen 3.2.1 en 4.2 nader zijn gemotiveerd.
24. J. Dieteren, Louisegroeveweg 4 te Berg aan de Maas Inhoud zienswijze: a. De planontwikkeling zal leiden tot een toename van verkeersdrukte, aantasting van woongenot, toename van geluidsoverlast en waardevermindering van de woning met 10%. Reactie t.a.v. zienswijze: a. De toename van verkeer van zes woningen betreft geen significante toename van het aantal verkeersbewegingen. De Louisegroeveweg kan deze beperkte toename van verkeersbewegingen, na een aantal minimale ingrepen, dan ook aan, zoals is gebleken uit verkeerskundig onderzoek van Accent Adviseurs. Ten aanzien van de aantasting van woongenot wordt opgemerkt dat niet wordt ingezien dat de realisering van zes woningen op een afstand van circa 550 meter van de woning van reclamanten een aantasting van het woongenot oplevert. Het betreft hier een relatief geringe ruimtelijke ontwikkeling in het gebied Bramert-Noord waar ingevolge het vigerende bestemmingsplan 400 woningen kunnen worden gerealiseerd. Niet ingezien wordt waarom de vestiging van een zestal woningen op circa 550 meter zou leiden tot geluidsoverlast. Ter plaatse wordt alleen een woonbestemming planologisch gerealiseerd en is iedere vorm van bedrijvigheid die geluidsoverlast zou kunnen opleveren, uitgesloten.
15
Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen op circa 550 meter van de woning van reclamanten zondermeer leidt tot een forse waardedaling, nu de zes woningen worden gerealiseerd in het gebied BramertNoord waar reeds 400 woningen mogelijk waren. Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
25. J. van Osch, Louisegroeveweg 7 te Berg aan de Maas Inhoud zienswijze: a. De planontwikkeling zal leiden tot een toenemende verkeersdruk welke niet opgevangen kan worden door de huidige ontsluitingsweg. Verder zal door de toename van verkeer, de Louisegroeveweg het rustige, karakteristieke en landelijke karakter verliezen. b. De planontwikkeling leidt tot aantasting van het woongenot en een toename van geluidsoverlast. c. De planontwikkeling leidt tot waardevermindering van onroerend goed. Hiertoe zal een planschadeclaim worden ingediend bij de gemeente, wat leidt tot aanvullende kosten aan de zijde van de gemeente. Reactie t.a.v. zienswijze: a. Uit het verkeersonderzoek van Accent Adviseurs blijkt dat de Louisegroeveweg na een aantal minimaal ingrepen geschikt is om de verkeersafwikkeling als gevolg van zes extra woningen op te vangen. Daarbij kunnen de bewoners van de nieuwe locatie eveneens gebruik maken van de onverharde Oude Baan. b. Niet ingezien wordt waarom de vestiging van een zestal woningen op circa 525 meter van reclamanten zou leiden tot geluidsoverlast. Ter plaatse wordt alleen een woonbestemming planologisch gerealiseerd en is iedere vorm van bedrijvigheid die geluidsoverlast zou kunnen opleveren, uitgesloten. c. Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim als bedoeld in artikel 6.1 Wro in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen op circa 525 meter van de woning van reclamanten zondermeer leidt tot een forse waardedaling, nu de zes woningen worden gerealiseerd in het gebied BramertNoord waar reeds 400 woningen mogelijk waren. Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
16
26. J. Muris, Amstenraderweg 13 te Merkelbeek Inhoud zienswijze: a. De planontwikkeling voorziet in de realisering van zes woningen. Een dergelijke wens wordt ook door reclamant gekoesterd. Verzocht wordt om de bestemming van de percelen kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie D, nummers 165 en 472 te wijzigen van agrarisch naar woondoeleinden. b. De thans voorliggende oplossing leidt alleen maar tot een verplaatsing van het probleem. Dit leidt dan ook tot een waardevermindering van de woningen aan de Louisegroeveweg. Verzocht wordt om de optredende planschade terstond te vergoeden. c. Reclamant wenst gebruik te maken van de mogelijkheid om een nadere toelichting te geven in de reguliere vergadering van de commissie VRO. Reactie t.a.v. zienswijze: a. Het voornemen tot zelfrealisatie staat los van onderhavige bestemmingsplanprocedure en het verzoek wordt separaat afgehandeld. b. De situatie op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg in Berg aan de Maas is geen vergelijkbare situatie, gelet op de verstoorde verhoudingen met een lange historie over en weer tussen de buren en de ligging en situering van die woningen ten opzichte van elkaar. Daarvan is bij de nieuwe woonlocatie geen sprake. Van een verplaatsing van het leefbaarheidsprobleem is naar het oordeel van de gemeente geen sprake. Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen op enkele honderden meters van de dichtst bij gelegen woningen zondermeer leidt tot een forse waardedaling, nu de zes woningen worden gerealiseerd in het gebied Bramert-Noord waar reeds 400 woningen mogelijk waren. Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. c. De vergadering van de commissie VRO is openbaar en kent de mogelijkheid tot inspraak. Gelet op onderhavig verzoek zal voorafgaand aan deze vergadering een uitnodiging worden verstuurd. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
27. M. en C. Leers - Mestrom, Louisegroeveweg 3 te Berg aan de Maas Inhoud zienswijze: a. Tijdens het vooroverleg is aangegeven dat het uitgevoerde verkeerskundig onderzoek ten aanzien van de ontsluiting van de locatie ter inzage zou worden gelegd. Dat is niet gebeurd. Er kan dus niet beoordeeld worden waarom de keuze is gevallen op de Louisegroeveweg en niet op de Oude Baan. b. Door de realisering van de zes woningen wordt de verkeersintensiteit op de Louisegroeveweg nagenoeg verdubbeld. Dat is niet acceptabel. De Louisegroeveweg is bovendien vrij smal. Een zekere discipline en hoffelijkheid is noodzaak bij gebruik van de weg. Bij onachtzaam gebruik van de weg, kan dit leiden tot opstoppingen en
17
verkeersoverlast. Verzocht wordt om ontsluiting via de Oud Baan opnieuw in overweging te nemen. c. De thans voorliggende ontwikkeling is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een van de grootste open gebieden van de gemeente wordt opgeofferd voor woningbouw. De duurzame inrichting van de buitengebieden, zoals geschetst in de Structuurschets Stein, blijft zo een loze belofte. Het was beter geweest om dit plan te situeren aan de rand van de bebouwde kom. Door allerhande andere ontwikkelingen is dit het enige overgebleven open landschap in Urmond-Berg en ook dat wordt hierdoor nu aangetast. d. De locatie Kanaalboulevard ligt planologisch, landschappelijk, verkeerskundig, infrastructureel en ook kostentechnisch en qua duurzaamheid meer voor de hand. Reactie t.a.v. zienswijze: a. Ten aanzien van de capaciteit van de Louisegroeveweg en de verkeersafwikkeling van de zes woningen is een verkeersonderzoek uitgevoerd door Accent Adviseurs. Uit dit onderzoek blijkt dat de Louisegroeveweg geschikt is om de verkeerstoename als gevolg van de realisering van de onderhavige zes woningen op te vangen. De nieuwe bewoners van de zes woningen kunnen eveneens gebruik maken van de onverharde Oude Baan. In het vooroverleg met omwonenden is reeds aangegeven dat de gemeente op basis van het verkeerskundig onderzoek voornemens was om niet over te gaan tot het afsluiten van de Louisegroeveweg na de laatste bestaande woning, zodat de bewoners van de zes nieuwe woningen uitsluitend gebruik moeten maken van de onverharde Oude Baan. De conclusies van het onderzoek waren reeds toegelicht in het vooroverleg met de omwonenden. Gelet op de conclusie dat de bestaande infrastructuur het aantal verkeerskundige bewegingen kan opvangen, was dit onderzoek naar het oordeel van de gemeente niet noodzakelijk om het ontwerpbestemmingsplan inhoudelijk te kunnen beoordelen. Het had verder in de reden gelegen om het onderzoek alsnog bij de gemeente op te vragen. Het onderzoek zal bij de vaststelling van het bestemmingsplan ter inzage worden gelegd zodat correct wordt gehandeld conform jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.4 b. Zoals hiervoor is gesteld, betreft de toename van verkeersbewegingen een beperkte toename kan de Louisegroeveweg deze opvangen. Ten aanzien van de snelheid en het gedrag in het verkeer onderstreept de gemeente dat alle weggebruikers net zoals op iedere andere weg zich dienen te houden aan de maximumsnelheid en de verkeersregels. De alternatieve verkeersafwikkeling van de zes woningen over de Oude Baan is eveneens onderzocht door Accent Adviseurs. Uit dit onderzoek is echter gebleken dat het vanuit verkeerskundig oogpunt niet nodig is om de Louisegroeveweg af te sluiten na de laatste bestaande woning, en om vervolgens de bewoners van de zes te realiseren woningen over de onverharde Oude Baan te laten rijden. Daarbij is het relevant dat de huidige staat van de Oude Baan niet geschikt is om extra verkeer af te voeren vanwege de breedte van de weg en het feit dat deze onverhard is. c. De uitbreidingslocatie Bramert-Noord is niet aan te merken als open landbouwgebied. Op 3 juni 2010 is hier immers het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ vastgesteld, zodat Bramert-Noord de bestemming ‘Wonen- uit te werken’ kent, waardoor een woonwijk van 400 woningen kan worden gerealiseerd. Het agrarische gebruik dat op basis van het voorgaande bestemmingsplan mogelijk was, valt onder het overgangsrecht. Feitelijk heeft nog geen woningbouw plaatsgevonden, maar dat laat onverlet dat woningbouw in Bramert-Noord kan worden gerealiseerd.
4
AbRvS 20 november 2013, nr. 201302076/1/R1,
18
In mei 2014 heeft de Raad van de gemeente Stein een standstill-besluit genomen ten aanzien van de woningbouwontwikkeling in Bramert-Noord voor een periode van vier jaar. Dit betekent concreet dat de gemeente gedurende deze periode geen gronden in Bramert-Noord zal verwerven en ook niet zelf over zal gaan tot ontwikkeling van woningbouw die behoort tot de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord. Onderhavig bestemmingsplan betreft een aparte planologische procedure en is geen uitwerkingsplan van de wonen-uit te werken bestemming van het bestemmingsplan Bramert-Noord. Van belang is echter dat het standstill-besluit los staat van de mogelijkheid van grondeigenaren om op basis van het geldende bestemmingsplan over te gaan tot zelfrealisatie. Het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ geldt immers nog steeds ter plaatse. Ten aanzien van de Structuurschets Stein wordt het volgende opgemerkt. De gemeente gaat er vanuit dat met de ‘Structuurschets Stein’ de structuurschets ‘Stein op weg naar 2015’ wordt bedoeld uit 2001. Deze structuurschets is inmiddels achterhaald door de ‘Structuurvisie Stein 2014-2024’ die op 26 februari 2015 is vastgesteld. Ook in deze Structuurvisie blijft Bramert-Noord een uitbreidingslocatie en is er geen sprake van buitengebied. d. Ten aanzien van de Kanaalboulevard kan worden aangegeven dat deze locatie is in het voortraject is onderzocht en is afgevallen. De belangrijkste reden is daarin gelegen dat de percelen ten noorden van het bedrijf Van den Beuken de onderliggende bestemming bedrijfsdoeleinden hebben. Het bestemmingsplan kent weliswaar een wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw, maar om gebruik te maken van deze bevoegdheid dient eerst het ter plaatse aanwezige bedrijf te worden verplaatst. Verder is de korte afstand in relatie tot de aanwezige bebouwing relevant en het feit dat gemeente geen grondpositie heeft. Daarbij is relevant dat de grondeigenaar tevens de projectontwikkelaar is en onteigening vanwege de financiële haalbaarheid en de daarmee gepaard gaande tijd geen optie is. Om voorgaande reden is het alternatief van de Kanaalboulevard dan ook geen kostenbesparend alternatief. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
28. ARAG Rechtsbijstand, namens D.H.W. Dieteren en R.H.H. Slagter, Louisegroeveweg 5 te Urmond Inhoud zienswijze: a. De voorgenomen bestemmingswijziging zal het karakter van de woonomgeving van cliënten ingrijpend wijzigen, gelet op het feit dat het gaat om herplaatsing van gezinnen die elders voor veel problemen en overlast zorgen. Dit zal leiden tot verstoring van het woongenot. b. De daarmee gepaard gaande toename van het aantal verkeersbewegingen zal leiden tot geluidhinder. c. Er is door de gemeente op geen enkele wijze aandacht besteed aan de bezwaren van omwonenden. Met name de bereikbaarheid van de locatie op een andere wijze dan de Louisegroeveweg is niet onderzocht. Het onderzoek heeft zich enkel toegespitst op de vraag of de Louisegroeveweg de extra verkeersbelasting aan zou kunnen. Naar alternatieve ontsluitingsmogelijkheden is niet gekeken. d. De wijziging van het bestemmingsplan zal leiden tot een waardevermindering van de percelen van cliënten. Deze schade zal bij de gemeente verhaald worden. Reactie t.a.v. zienswijze: a. De uitbreidingslocatie Bramert-Noord is niet aan te merken als open landbouwgebied. Op 3 juni 2010 is hier immers het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ vastgesteld, zodat het gebied Bramert-Noord de bestemming ‘Wonen- uit te werken’ kent, waardoor een woonwijk van 400 woningen kan worden gerealiseerd. Het agrarische gebruik dat op basis van het voorgaande bestemmingsplan mogelijk was, valt onder het overgangsrecht.
19
Feitelijk heeft nog geen woningbouw plaatsgevonden, maar dat laat onverlet dat woningbouw in Bramert-Noord kan worden gerealiseerd conform het bestemmingsplan. In mei 2014 heeft de Raad van de gemeente Stein een standstill-besluit genomen ten aanzien van de woningbouwontwikkeling in Bramert-Noord voor een periode van vier jaar. Dit betekent concreet dat de gemeente gedurende deze periode geen gronden in Bramert-Noord zal verwerven en ook niet zelf over zal gaan tot ontwikkeling van woningbouw die behoort tot de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord. Onderhavig bestemmingsplan betreft een aparte planologische procedure en is geen uitwerkingsplan van de wonen-uit te werken bestemming van het bestemmingsplan Bramert-Noord. Van belang is echter dat het standstill-besluit los staat van de mogelijkheid van grondeigenaren om op basis van het geldende bestemmingsplan over te gaan tot zelfrealisatie. Het bestemmingsplan ‘Bramert-Noord’ geldt immers nog steeds ter plaatse. Planologisch verandert aldus de woonomgeving niet ingrijpend door de realisering van zes woningen. De in de zienswijze gestelde vrees voor overlast is geen ruimtelijk relevant gevolg van het planologisch mogelijk maken van zes (reguliere) woningen. Net als in andere gevallen treden de gemeente, of de woningcorporatie handhavend op bij geconstateerde overtredingen. De situatie op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg in Berg aan de Maas, waar in de zienswijze op wordt gedoeld, is geen vergelijkbare situatie, gelet op de verstoorde verhoudingen met een lange historie over en weer tussen de buren en de ligging en situering van die woningen ten opzichte van elkaar. Daarvan is bij de nieuwe woonlocatie geen sprake. b. Uit verkeerskundig onderzoek van Accent Adviseurs is gebleken dat de verkeersafwikkeling van een zestal woningen slechts leidt tot een beperkte toename van verkeersbewegingen. Dientengevolge wordt niet ingezien dat deze bewegingen leiden tot extra geluidhinder. c. Voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure is meermaals overleg gevoerd met omwonenden van de nieuwe locatie van de zes woningen. Tijdens dit overleg met omwonenden van de nieuwe woningbouwlocatie zijn suggesties, verbeterpunten en andere zaken aangevoerd. Op basis van deze input heeft de gemeente een belangenafweging gemaakt en gekozen voor onderhavige oplossing op basis van het algemene belang en het criterium goede ruimtelijke ordening. De stelling dat geen enkele wens is ingewilligd is onjuist, nu de woonbestemming op de verbeelding is gespiegeld conform verzoek van de omwonenden. De alternatieve verkeersafwikkeling van de zes woningen over de Oude Baan is eveneens onderzocht door Accent Adviseurs. Uit dit onderzoek is echter gebleken dat het vanuit verkeerskundig oogpunt niet nodig is om de Louisegroeveweg af te sluiten na de laatste bestaande woning, en om vervolgens de bewoners van de zes te realiseren woningen over de onverharde Oude Baan te laten rijden. Daarbij is het relevant dat de huidige staat van de Oude Baan niet geschikt is om extra verkeer af te voeren vanwege de breedte van de weg en het feit dat deze onverhard is. d. Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen op circa 550 meter van de woning van reclamanten zondermeer leidt tot een forse waardedaling, nu de zes woningen worden gerealiseerd in het gebied BramertNoord waar reeds 400 woningen mogelijk waren.
20
Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
29. Achmea Rechtsbijstand, namens L.J.M. Hanckmann, Louisegroeveweg 6 te Urmond Inhoud zienswijze: a. Het plan leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. De toenemende verkeersdruk kan volgens cliënt niet goed worden opgevangen door de bestaande ontsluitingsweg. Het landelijke verkeerskarakter van de weg zal worden aangetast. Het bestemmingsplan voorziet niet in voldoende mogelijkheden voor een goede ontsluiting. b. De voorgenomen bestemmingswijziging zal leiden tot verstoring van het woongenot van cliënt. Dit zal zich manifesteren in geluidsoverlast, aantasting van de rustige natuurlijke/ landschappelijke/ agrarische omgeving en problemen met de bewoners van de woongemeenschap. c. De wijziging van het bestemmingsplan zal leiden tot een waardevermindering van de percelen van cliënten. Deze schade zal bij de gemeente verhaald worden. De optredende schade heeft mogelijk ook gevolgen voor de (financiële) haalbaarheid van het plan. Er zou dan ook gezocht moeten worden naar een alternatieve locatie. Reactie t.a.v. zienswijze: a. Ten aanzien van de capaciteit van de Louisegroeveweg en de verkeersafwikkeling van de zes woningen is een verkeersonderzoek uitgevoerd door Accent Adviseurs. Uit dit onderzoek blijkt dat de Louisegroeveweg geschikt is om de verkeerstoename als gevolg van de realisering van de onderhavige zes woningen op te vangen. De nieuwe bewoners van de zes woningen kunnen eveneens gebruik maken van de onverharde Oude Baan. De toename van verkeer van zes woningen betreft geen significante toename van het aantal verkeersbewegingen. De Louisegroeveweg kan deze beperkte toename van verkeersbewegingen, na een aantal minimale ingrepen, dan ook aan, zoals is gebleken uit verkeerskundig onderzoek van Accent Adviseurs. b. Ten aanzien van de aantasting van woongenot wordt opgemerkt dat niet wordt ingezien dat de realisering van zes woningen op een afstand van circa 470 meter van de woning van reclamanten een aantasting van het woongenot oplevert. Het betreft hier een relatief geringe ruimtelijke ontwikkeling in het gebied Bramert-Noord waar ingevolge het vigerende bestemmingsplan 400 woningen kunnen worden gerealiseerd. Feitelijk heeft nog geen woningbouw plaatsgevonden, maar dat laat onverlet dat woningbouw in Bramert-Noord kan worden gerealiseerd conform het bestemmingsplan. Niet ingezien wordt waarom de vestiging van een zestal woningen op circa 470 meter zou leiden tot geluidsoverlast. Ter plaatse wordt alleen een woonbestemming planologisch gerealiseerd en is iedere vorm van bedrijvigheid die geluidsoverlast zou kunnen opleveren, uitgesloten. Gelet op het voorgaande is de verkeersontwikkeling in onderhavig bestemmingsplan voldoende gegarandeerd en geregeld. c. Het staat reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure.
21
De gemeente is ten aanzien van de gestelde waardedaling niet op voorhand van oordeel dat de realisering van zes woningen op circa 470 meter van de woning van reclamanten zondermeer leidt tot een forse waardedaling, nu de zes woningen worden gerealiseerd in het gebied BramertNoord waar reeds 400 woningen mogelijk waren. Tenslotte is het relevant om erop te wijzen dat bij planschadeclaims alleen wordt gekeken naar ruimtelijk relevante gevolgen van een planwijziging en dat vermeend gedrag of andere subjectieve elementen die geen rechtstreeks gevolg zijn van de planologische wijziging buiten beschouwing blijven. Ten aanzien van de financiële haalbaarheid van het plan wordt opgemerkt dat hierover afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporatie Wonen Limburg, waaronder de plankosten en dat de Raad een budget voor de ontwikkeling ter beschikking heeft gesteld. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
30. M. Bouts, namens de erven Meeks, Raadhuisstraat 93 te Urmond Inhoud zienswijze: a. Gevreesd wordt voor verplaatsing van de overlast van de bewoners, gelet op het feit dat alleen gebruik zal worden gemaakt van bestaande toezichts- en handhavingsmiddelen, waarvan uit het recente verleden al is gebleken dat deze niet zullen voldoen. Op de nieuwe locatie zal dan ook dezelfde situatie ontstaan als thans in het gebied Achter de Hegge. b. De voorgenomen bestemmingswijziging zal leiden tot verstoring van het woongenot van cliënt. Dit zal zich manifesteren in geluidsoverlast, aantasting van de rustige natuurlijke/ landschappelijke/ agrarische omgeving en problemen met de bewoners van de woongemeenschap. c. De wijziging van het bestemmingsplan zal leiden tot een waardevermindering van het perceel kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie D, nummer 96. Dit klemt temeer omdat deze grond in het verleden als gevolg van een gemeentelijk voorkeursrecht niet op de vrije markt aangebonden kon worden. De gemeente heeft overigens in 2013 aangegeven geen gebruik te willen maken van het voorkeursrecht. Thans is de grond niet langer verkoopbaar door de thans voorgestane ontwikkeling. Dit leidt eens te meer tot planschade. d. Aan de gemeente wordt nogmaals de gelegenheid geboden om de grond tegen de getaxeerde waarde aan te kopen. e. Indien aankoop door de gemeente niet mogelijk is, wordt verzocht om ook de bouw van chaletbebouwing mogelijk te maken op het perceel kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie D, nummer 96, bestemd voor semi permanente bewoning. Reactie t.a.v. zienswijze: a. De in de zienswijze beschreven vrees voor overlast is geen ruimtelijk relevant gevolg van het planologisch mogelijk maken van zes (reguliere) woningen. Net als in andere gevallen treden de gemeente, of de woningcorporatie handhavend op bij geconstateerde overtredingen. De situatie op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg in Berg aan de Maas, waar in de zienswijze op wordt gedoeld, is geen vergelijkbare situatie, gelet op de verstoorde verhoudingen met een lange historie over en weer tussen de buren en de ligging en situering van die woningen ten opzichte van elkaar. Daarvan is bij de nieuwe woonlocatie geen sprake. b. Ten aanzien van de aantasting van woongenot wordt opgemerkt dat niet wordt ingezien waarom de realisering van zes woningen op een afstand van enkele honderden meters van de bestaande woningen van een aantasting van het woongenot oplevert.
22
Het betreft hier een relatief geringe ruimtelijke ontwikkeling in het gebied Bramert-Noord waar ingevolge het vigerende bestemmingsplan 400 woningen kunnen worden gerealiseerd. Feitelijk heeft nog geen woningbouw plaatsgevonden, maar dat laat onverlet dat woningbouw in BramertNoord kan worden gerealiseerd conform het bestemmingsplan. c. De stelling ten aanzien van het voorkeursrecht is niet correct. In 2013 is het betreffende perceel UMD D96 aangeboden aan de gemeente Stein. Van dit aanbod is geen gebruik gemaakt. Dit betekent dat het de erven Meeks vrij staat om de grond aan een andere belanghebbende partij te verkopen. De gemeente ziet niet in waarom het betreffende perceel door het planologisch mogelijk maken van zes kwalitatieve duurzame woningen onverkoopbaar zou zijn nu de gebruiksmogelijkheden van dit perceel niet worden aangetast of afnemen, zie het onderzoek van Windmill in de bijlage. d. De gemeente heeft sinds mei 2014 een standstill-besluit genomen ten aanzien van de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord. Dit betekent dat de gemeente gedurende de periode van 2014-2018 geen gronden in Bramert-Noord zal verwerven ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord. Het verzoek tot aankoop van perceel UMD D96 staat los van onderhavige bestemmingsplanprocedure en zal separaat formeel worden afgehandeld. e. Het verzoek tot het realiseren van woningen staat los van onderhavige bestemmingsplanprocedure en zal separaat worden afgehandeld. Onderhavige zienswijze slaagt niet.
31. Th. Worms en Th. Meeks, Pastoor Eijckstraat 9 te Urmond en Raadhuisstraat 61 te Urmond Inhoud zienswijze: a. Als gevolg van de planontwikkeling zal planschade optreden. De percelen van reclamanten zullen minder waard worden als gevolg van het planvoornemen. Ook zal doorontwikkeling van agrarische activiteiten moeilijk worden dan wel duurder als gevolg van aanvullende maatregelen die moeten worden genomen. b. Gevreesd wordt voor zwerfafval. Geëist wordt dat de gemeente dergelijk afval op eigen kosten laat verwijderen. c. De verplaatsing van de bewoners van Achter de Hegge naar deze locatie zal enkel een verplaatsing van het probleem inhouden. Er wordt geen oplossing gevonden voor de geconstateerde onoverbrugbare cultuurverschillen. d. Op basis van welke argumenten is aangetoond dat de herhuisvesting in Bramert-Noord de beste oplossing is voor de leefbaarheidsproblematiek? Wat draagt deze ontwikkeling bij aan de leefbaarheid? e. Er had een uitgebreider flora- en faunaonderzoek moeten plaatsvinden met een veldinventarisatie, bijvoorbeeld naar vleermuizen die volgens reclamanten in het plangebied aanwezig zijn. Een quickscan is onvoldoende. f. De planontwikkeling zal nog veel meer geld kosten dan geraamd, gelet op het feit dat alle voorzieningen ter plaatse nog moeten worden aangelegd. Deze hoge uitgaven zijn niet maatschappelijk te verantwoorden. g. Welke garantie is er dat de allocatie ook volledig wordt uitgevoerd? Wat als de locatie Achter de Hegge gewoon blijft bestaan, naast de nieuwe locatie aan de Louisegroeveweg? Verwacht wordt dat de gemeente niet in staat is om alle bewoners te verplaatsen naar de nieuwe locatie. h. Hoe wordt invulling gegeven aan het evaluatiemoment dat de gemeente heeft aangegeven (na 1 jaar)? Welke afspraken zijn gemaakt en welke oplossingen worden verzonnen als dit niet succesvol wordt? Wat is de stok achter de deur?
23
Reactie t.a.v. zienswijze: a. Er wordt niet ingezien waarom door het planologisch mogelijk maken van zes woningen de waarde van omliggende percelen zal afnemen nu de gebruiksmogelijkheden van dit perceel niet worden aangetast of afnemen als gevolg van de realisering van zes woningen, zie verder de bijlage met de memo van Windmill. Tenslotte staat het reclamanten vrij om een planschadeclaim, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, in te dienen als gevolg van een planwijziging. Dit betreft echter een separate procedure die los staat van onderhavige bestemmingsplanprocedure. b. Vermeend zwerfafval bij woningen is geen ruimtelijk relevant gevolg van het planologisch realiseren van zes woningen. Net zoals bij alle overige woningen in de gemeente Stein dienen de bewoners hun afval op de gebruikelijke wijze aan de ophaaldiensten aan te bieden. Indien dit niet correct gebeurt, kan de gemeente alsnog handhavend optreden. c. De situatie op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg in Berg aan de Maas, is geen vergelijkbare situatie met de toekomstige woningbouwlocatie ten zuiden van de Louisegroeveweg, gelet op de verstoorde verhoudingen met een lange historie over en weer tussen de buren en de ligging en situering van die woningen ten opzichte van elkaar. Daarvan is bij de nieuwe woonlocatie geen sprake. d. Uit een leefbaarheidsonderzoek van Eurus Advies blijkt dat de leefbaarheidsproblematiek op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg door jarenlange onderling verstoorde verhoudingen in de buurt, de situering van de woningen in een cluster met beperkte buitenruimte en de ligging van de woningen ten opzichte van nabij gelegen woningen niet ter plaatse kan worden opgelost. Herhuisvesting wordt als oplossing aangedragen. Door de realisering van de nieuwe woningbouwlocatie wordt uitvoering gegeven aan de conclusie van het leefbaarheidsonderzoek. e. Het uitgevoerde flora- en faunaonderzoek wordt weliswaar een quick scan genoemd maar er heeft wel degelijk veldonderzoek plaatsgevonden. In het betreffende onderzoek wordt aangegeven dat tijdens het veldonderzoek geen sporen van vleermuizen zijn aangetroffen. Wel wordt geconcludeerd dat het betreffende gebied een potentieel foerageergebied is maar dat onderhavige woningbouwontwikkeling hiervoor geen belemmering vormt, zie paragraaf 4.3 van het onderzoek van Tritium Advies. f. De kosten voor infrastructuur en bijbehorende voorzieningen zijn reeds geraamd en in de besluitvorming door de Raad zijn deze meegenomen en maatschappelijk verantwoord bij de opdracht tot het uitwerken van onderhavige locatie voor de verplaatsing van de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg. g. De gemeente heeft contractuele afspraken gemaakt met de verhuurder van de huidige en toekomstige locatie, woningcorporatie Wonen Limburg, over de allocatie. Het is een taak voor de woningcorporatie om de verhuizing via het huurcontract te bewerkstelligen. Daarbij is reeds veelvuldig overleg gevoerd tussen de gemeente en de woningcorporatie en de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg en hun raadsman, waarbij zij hebben aangegeven mee te willen werken aan de geplande verhuizing. Daarbij geldt in zijn algemeenheid dat geen extra woningen mogen worden toegevoegd aan de feitelijke woningvoorraad zonder dat deze door sloop van andere woningen worden gecompenseerd. Dat is gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Om aan dit beleid te kunnen voldoen, zullen de zes woningen op de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg worden gesloopt. h. Aan de wijze waarop evaluatie zal plaatsvinden, is nog geen concrete invulling gegeven. Dit zal gebeuren in overleg met de omwonenden van de Louisegroeveweg en andere
24
belanghebbenden. In het overleg d.d. 12 november 2014 is aangegeven dat bijvoorbeeld ook eerder een evaluatie kan plaatsvinden indien dit noodzakelijk blijkt te zijn. Ten aanzien van mogelijke oplossingen en ‘een stok achter de deur’ wordt opgemerkt dat overlast en klachten net als bij ieder andere inwoner van de gemeente Stein worden aangepakt via de daartoe geëigende wegen, hetzij door gemeentelijke handhaving, politieaanpak dan wel vanuit het huurcontract door de woningcorporatie. Onderhavige zienswijze slaagt niet. Conclusie n.a.v. ingekomen zienswijzen De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, behoudens een nadere motivering van paragraaf 4.2 van de toelichting van het bestemmingsplan.
Lijst ambtshalve aanpassingen Toelichting bestemmingsplan: - In paragraaf 1.1 is de aanleiding voor onderhavig plan nader aangevuld. - In paragraaf 1.3 is de actuele planologische status van de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord aangegeven. - In paragraaf 3.2.1 vindt naast het noemen van de jurisprudentie eveneens een inhoudelijke toetsing plaats aan de ladder van duurzame verstedelijking. - In paragraaf 3.3.4 is de motivering nader aangevuld met betrekking tot de sloopopgave. - In paragraaf 3.3.5 zijn de gevolgen van het POL 2014 nader omschreven. - In paragraaf 3.4.1 is de motivering ten aanzien van de situering/ inpassing van de zes woningen in relatie tot de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord verduidelijkt. - In paragraaf 4.2.1 is de locatiekeuze nader omschreven en aangegeven om welke redenen andere alternatieve locaties niet geschikt zijn voor de herhuisvesting van de bewoners van de locatie Achter de Hegge/ Stegerweg. - In paragraaf 4.2.2 is de motivering op enkele onderdelen aangepast waarom onderhavige locatie binnen Bramert-Noord het meest geschikte alternatief is voor de realisering van zes woningen. - In paragraaf 4.4. is de motivering ten aanzien van de situering/ inpassing van de zes woningen in relatie tot de gebiedsontwikkeling Bramert-Noord verduidelijkt. - Paragraaf 7.2.3 is aangepast conform de uitgangspunten van het akoestisch onderzoek. - In paragraaf 9.1 is de motviering ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid verduidelijkt. - In paragraaf 10.2 worden de resultaten van het overleg weergegeven. - In paragraaf 10.3 wordt de weerlegging van de zienswijzen weergegeven.
Bijlage 1: aanvullende memo Antea inzake geluid Bijlage 2: memo Windmill inzake milieu
25
