NOTA VERHUURBELEID 2010
Gemeente Hoorn Hoorn, 5 januari 2010
Colofon: Uitgave:
Gemeente Hoorn
Redactie:
Afdeling Middelen en Beheer Bureau Vastgoed
Adres:
Nieuwe Steen 1 1625 HV HOORN Postbus 603 1620 AR HOORN
Telefoon: Fax: E-mail: Website: Status: Versie: Datum:
0229 25 24 00 0229 25 20 22
[email protected] www.hoorn.nl Definitief 3.0 05-01-10
1
Inhoudsopgave
pagina
1. Inleiding
3
2. Doel
3
3. Indeling
4
4. Juridisch en organisatorisch kader
5
5. Verhuurbeleid
5
6. Huurprijzen
6
Bijlage: Overzicht objecten (vertrouwelijk)
2
1. Inleiding De gemeente heeft verspreid liggend over haar grondgebied diverse panden en terreinen in eigendom. Een groot deel van de terreinen is ondergebracht in complexen van het “grondbedrijf” om in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen te worden getransformeerd. Andere terreinen, die niet voor de openbare dienst zijn bestemd, zijn aan particulieren en instellingen in gebruik, huur of erfpacht gegeven. Daarnaast zijn er de terreinen die voor de openbare dienst zijn bestemd, zoals wegen, parken, waterpartijen e.d. Naast gronden zijn er ook panden die tot het vastgoedbezit van de gemeente behoren. Dit zijn panden nodig zijn voor de openbare dienst, zoals het stadhuis, maar ook panden die geen of minder een openbaar karakter hebben, zoals de parkschouwburg en een deel van de Statenpoort. De exploitatie van alle verhuurbare eenheden genereren naar verwachting in 2009 in totaal circa € 3 miljoen aan opbrengsten. In de (vertrouwelijke) bijlage is een overzicht opgenomen van de verhuurde eenheden met de huuropbrengsten uit 2009. De waarde van deze vastgoedportefeuille wordt geschat op € 48 miljoen. Gebouwen in gebruik bij de gemeente zijn niet in dit overzicht meegenomen.
2. Doel In de raadsvergadering van 16 december 2008 is de nota Grondbeleid vastgesteld. Waar Hoorn zelf een rol speelt in vastgoedontwikkeling binnen de gemeente hanteert zij een grondprijsbeleid. Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijsbeleid 2009-2010 die is vastgesteld in de raadsvergadering van 15 december 2009. In deze nota wordt het verhuurbeleid slechts aangekaart. De thans voor u liggende nota Verhuurbeleid 2010 informeert het gemeentebestuur over de wijze waarop huurprijzen worden bepaald en geeft de raad de mogelijkheid aanvullende kaders te stellen. De nota Verhuurbeleid heeft als doel het verhuurbeleid helder te formuleren zodat er intern en extern duidelijkheid is over het te voeren beleid. Voorgesteld wordt de nota Verhuurbeleid, gelijk met de nota Grondbeleid en Grondprijsbeleid, elke 4 jaar per collegeperiode, te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Het vaststellen zou in de 2e helft van het eerste jaar van de collegeperiode kunnen plaatsvinden. De eerste herijking vindt dan in het najaar van 2010 plaats. Vanwege veranderende marktomstandigheden kunnen de huurprijzen frequenter worden geactualiseerd. Los hiervan worden de huurprijzen jaarlijks geïndexeerd conform cijfers van het CBS. De raad heeft bij verordening (ex art. 212 GW) de uitgangspunten voor het financieel beleid vastgesteld, waaronder het systeem van kostprijsberekening en de bepalingen van de (grondslag voor) heffingen en tarieven en heeft het college opgedragen te zorgen voor actualisatie. Om deze praktische werkwijze ook in deze beleidsnota te formuleren wordt voorgesteld, middels raadsbesluit, het vaststellen van huurprijzen te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders. Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met de volgende beleidsregels: - Een nota Verhuurbeleid, per collegeperiode, elke 4 jaar te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Dit in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode; - Tussentijds de huurprijzen te actualiseren indien noodzakelijk; - Het vaststellen van huurprijzen te delegeren aan het college van B&W.
3
3. Indeling De gemeente Hoorn bezit, naast de “grondbedrijfcomplexen” en de openbare terreinen een zeer gevarieerde hoeveelheid vastgoed. Dit vastgoed kan als volgt in groepen worden ingedeeld: Algemene huisvesting gemeentelijke organisatie w.o. Stadhuis, gebouw Werk en Inkomen, gebouw Riolering en Wegen, brandweerkazernes, stadswerf, rayonposten en het loket Bangert & Oosterpolder. Scholen w.o.
Brede Scholen, basisscholen en peuterspeelzalen.
Sport- & recreatie w.o. IJsbaan De Westfries, Zwembad De Waterhoorn, stadsspeeltuin, toiletgebouw Schellinkhouterdijk, Sporthal de Opgang en de havenwinkel. Cultuur, sociale en maatschappelijke voorzieningen Kunst & cultuurpanden, w.o. de musea, Parkschouwburg, bibliotheek, Manifesto en Radio Hoorn, Club & buurthuizen, Wijkcentra, Daklozenopvang, Atelierruimten, Monumentale panden, Poorten en torens. Diversen Parkeergarages en parkeerplaatsen, Woningen, Woonwagenstandplaatsen, Kinderboerderijen, Gronden. Het beheer van het permanente bezit vormt de kern van het vastgoedbeheer. Daarnaast is in het kader van stedelijke vernieuwing sprake van tijdelijk beheer van panden en gronden. Het beheer van het vastgoed wordt in Hoorn gevoerd door het bureau Vastgoed. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan het vaststellen van de huurwaarde, het onderhandelen, het behartigen van de eigenaarbelangen en het opstellen van huurovereenkomsten. Op 1 januari 2009 telde de vastgoedportefeuille in beheer bij Vastgoed totaal circa 200 ‘beheerobjecten’, waarvan circa 110 panden en circa 90 stukjes grond, waaronder ook parkeerplaatsen. De meeste hiervan zijn permanente verhuureenheden en enkele tijdelijke verhuureenheden. Voor een overzicht van aan derden verhuurde c.q. in gebruik gegeven objecten wordt verwezen naar de bijlage (vertrouwelijk). Voor de algemene huisvesting van de gemeentelijke organisatie en de scholen gelden in principe geen overeenkomsten en huurprijzen. Dit is alleen het geval als er een deel van een pand apart aan derden wordt verhuurd c.q. in gebruik wordt gegeven. Voor wat betreft de sportvoorzieningen geldt voor de losse verhuur van accommodaties de Prijslijst Accommodaties Sport en Recreatie. Deze verhuur gaat via de servicedesk van bureau Facilitaire Zaken. Bij de vaste verhuur voor een vooraf bepaalde periode wordt een huurovereenkomst afgesloten. Voorbeelden zijn zwembad De Waterhoorn en de kantines bij sporthallen.
4
In deze notitie wordt met name stilgestaan bij het vastgoed waar de gemeente met derden een huur- of gebruiksovereenkomst is aangegaan of zal aangaan.
4. Juridisch en organisatorisch kader De positie van de gemeente Hoorn als eigenaar en beheerder van vastgoed is gelijk aan die van elke willekeurige andere eigenaar van onroerend goed. Dat wil zeggen dat de gemeente zich aan dezelfde wet- en regelgeving dient te houden als ieder ander die onroerend goed bezit. Op grond van de Gemeentewet is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en zodoende tot het verhuren, aan- en verkopen van onroerend goed en het doen van uitgaven voor beheer en onderhoud van vastgoed. De afdeling Middelen en Beheer draagt zorg voor het juridisch, administratief en financieel beheer van gebouwen en zorgt dat deze onderhouden worden. Voor huisvesting t.b.v. het onderwijs is de afdeling Welzijn verantwoordelijk. Het afdelingshoofd Middelen en Beheer draagt zorg voor de coördinatie binnen de afdeling, met name de bureaus Vastgoed en Facilitaire Zaken zijn bij het gebouwenbeheer betrokken. Om tot een duidelijker en efficiëntere situatie te komen is op 11 augustus 2009 door het college besloten om de taken met betrekking tot vastgoed die nu nog bij het bureau Facilitaire Zaken worden uitgevoerd, voor een belangrijk deel onder te brengen bij het bureau Vastgoed. Daarbij zal ook het zogenaamde eigenarenonderhoud van het gemeentelijk bezit bij het bureau Vastgoed worden ondergebracht, zodat het totale beheer van het gemeentelijk bezit in één hand ligt. Bij het bureau Facilitaire Zaken blijft nog wel het zogenaamde gebruikersonderhoud van het vastgoed waarin de gemeentelijke organisatie is gehuisvest (gemeentehuis, brandweerkazerne en rayonposten). Bureau Vastgoed draagt nu zorg voor de makelaarsfunctie binnen de gemeente. Werkzaamheden zoals het geven van advies, het bepalen van strategische uitgangspunten, het juridisch/ financiële beheer en het maken van prijs/kwaliteit beoordelingen behoren hiertoe. Bureau Vastgoed is onder andere verantwoordelijk voor het behartigen van de eigenaarbelangen, het onderhandelen, het bepalen van de huurwaarde en het afsluiten van huurovereenkomsten m.b.t. de gemeentelijke eigendommen. Het gaat hierbij om panden en gronden die aan derden verhuurd c.q. in gebruik zijn gegeven. Al het door bureau Vastgoed te beheren vastgoed, waarvoor overeenkomsten met derden zijn gesloten, is vastgelegd in het geautomatiseerde systeem VBS (Vastgoed Beheer Systeem). Nu wordt nog gewerkt aan een controle op compleetheid – toetsing met het WOZ-bestand – alsmede aan koppelingen met onder andere het financiële systeem en belastingsysteem, om tot een efficiënt, compleet en actueel bestandsysteem te geraken. De als bijlage opgenomen lijst betreft het vastgoed waarvoor een huurovereenkomst is of kan worden afgesloten. Er zijn ook gebruiksovereenkomsten en erfpachtovereenkomsten in het VBS zijn opgenomen. Deze zijn buiten deze nota gelaten aangezien de nota het verhuurbeleid betreft en er voor de erfpacht een apart beleid bestaat.
5. Verhuurbeleid In het beleid wordt onderscheid gemaakt in: • het tijdelijke beheer; • het beheer van het permanente bezit. Bij het tijdelijk beheer van vastgoed, in het algemeen in afwachting van een ruimtelijke (her)ontwikkeling, wordt onderscheid gemaakt in het nog kunnen handhaven van het vastgoed
5
korter en langer dan één jaar. Wanneer de periode korter dan één jaar is dan kan sprake zijn van voortgezet gebruik of tijdelijk in gebruik geving ter voorkoming van ongewenste ontwikkelingen bijv. d.m.v. een kraakwacht bij panden. Wanneer de periode langer dan één jaar is dan wordt in principe uitgegaan van tijdelijke huur of pacht tegen een vergoeding die ook geldt bij permanente verhuur of pacht. Bij tijdelijke verhuur van woningen in afwachting van gebiedsontwikkeling vindt verhuur plaats op basis van de Leegstandwet. Hierbij zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing. Voor permanent bezit zijn de kaders voor verhuurbeleid: • • • • • • • • •
•
• • •
De gemeente moet huur ontvangen; In principe uitgaan van een huurovereenkomst conform het model van de Raad voor Onroerende Zaken; Bij de huurprijsvaststelling wordt rekening gehouden met bestemming en gebruik; Bij nieuwbouw geldt als uitgangspunt voor het vaststellen van de huurprijs het hanteren van minimaal de kostprijs; In principe wordt, indien mogelijk, uitgegaan van huren die marktconform zijn; Indexeren vindt plaats conform consumentenprijsindex van het CBS; De huurprijs kan worden gecorrigeerd qua kostendekkendheid of prijsontwikkelingen; Voor nieuw af te sluiten huurovereenkomsten geldt in geval van subsidieverlening: een huurovereenkomst én een subsidiebeschikking; De gemeente is als eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud aan het casco, de huurder of gebruiker moet zorgdragen voor de investeringen die samenhangen met het gebruik; De huurder of gebruiker is verantwoordelijk voor alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden die samenhangen met het functionele gebruik. Bijvoorbeeld de uitbreiding van installaties en/of voorzieningen ten behoeve van de brandveiligheid, ook als daar wet- of regelgeving aan ten grondslag ligt die te maken heeft met dat functioneel gebruik; De procedure om te verhuren moet open en toegankelijk zijn zodat meerdere partijen in de gelegenheid worden gesteld te reageren; Voorkomen moet worden dat staatssteun wordt verleend; De gemeente houdt bij huurprijsvaststelling en/of aanpassing rekening met het grondprijsen erfpachtbeleid.
Het college kan indien gewenst besluiten van bovenstaande punten gemotiveerd af te wijken. Genoemde kaders gelden voor nieuw af te sluiten overeenkomsten. Reeds afgesloten huurovereenkomsten blijven in stand. Eventueel openbreken van bestaande contracten wordt binnen de juridische mogelijkheden van geval tot geval bekeken. Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met de volgende beleidsregels: - Bovengenoemde kaders bij verhuur van vastgoed aan te houden; - Indien gewenst kan hiervan door het college van B&W gemotiveerd worden afgeweken.
6. Huurprijzen Bij de huurprijzen kan onderscheid worden gemaakt tussen niet commercieel en commercieel gebruik. Niet commercieel Tot het niet-commerciële wordt gerekend een gebruik dat niet is gericht op het maken van winst. Wij willen toe naar één bandbreedte voor niet-commerciële verhuur/gebruik. Voor zowel sociaal/ maatschappelijke invulling, kunst en cultuur als sport- en recreatie toepassingen. Hier is sprake van een bandbreedte afhankelijk van de kwaliteit van het gehuurde. In de huidige markt kan
6
worden uitgegaan van een bandbreedte tussen de € 60 en € 85 per m² per jaar. Afhankelijk van de kwaliteit van het gehuurde kan een huurprijs binnen deze bandbreedte bepaald worden. Dit geldt voor bestaande panden. Voor voorzieningen die de gemeente op afstand wil zetten, zoals de schouwburg, wordt op basis van de gedane investeringen en (onderhouds)verplichtingen een huurprijs vastgesteld met als minimum een marktconforme prijs. Samengevat komt dit voor niet commerciële verhuur voor bestaand vastgoed neer op (per m² per jaar): • Ateliers € 60,00 - € 85,00 • Kunst en cultuur € 60,00 - € 85,00 • Sociaal en maatschappelijk € 60,00 - € 85,00 • Sport en recreatie € 60,00 - € 85,00 N.B. Bij de verhuur van ateliers wordt rekening gehouden met het collegebesluit van 01-12-09 nr. 09.41902 over het atelierbeleid. Commercieel Naast niet-commerciële verhuur is er ook de commerciële verhuur. Afhankelijk van het gebruik en de bestemming wordt uitgegaan voor bestaand vastgoed van huurprijzen binnen de volgende bandbreedten (per m² per jaar): • Bedrijfsruimte ambachtelijk € 55,00 - 85,00 • Opslag € 40,00 - 55,00 • Kantoor en overige bedrijfsruimte € 85,00 -150,00 Voor de prijzen waar een marge is aangegeven betekent dit een onder- en een bovengrens afhankelijk van de kwaliteit van het object. Ook zijn er gronden en woningen die worden verhuurd. De huurprijs voor gronden is een afgeleide van de waarde van de betreffende grond, afhankelijk van de bestemming. In principe geldt: hoe hoger de waarde des te hoger de huurprijs. We hebben te maken met bijvoorbeeld volkstuinen, restgronden bij bedrijven of gronden verhuurd aan instellingen of bedrijven. Per geval wordt de situatie beoordeeld en een huurovereenkomst opgesteld en afgesloten. De huurprijs voor woningen wordt gebaseerd op het zogenaamde puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. De bedragen zijn exclusief eventueel verschuldigde BTW, servicekosten, nutsvoorzieningen en door te berekenen huurders- en gebruikerskosten, prijspeil 1 januari 2009. Voor wat betreft de BTW geldt het volgende. In beginsel is de verhuur van onroerende zaken van de heffing van BTW vrijgesteld. Op deze regel is een aantal uitzonderingen mogelijk. Eén daarvan betreft het opteren voor belaste verhuur. Opteren voor belaste verhuur houdt in dat de verhuurder over de huurprijs BTW berekent. Opteren kan alleen als de huurder voor tenminste 90% belaste prestaties verricht. In geval van opteren heeft de verhuurder recht op teruggave van BTW op geleverde prestaties aan het gebouw. De huurder kan de in rekening gebrachte huur op zijn beurt weer in aftrek brengen. Opteren voor belaste verhuur is dan zowel voor de huurder als de verhuurder voordelig. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd conform het betreffende prijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens van het CBS. Voor woningen geldt een afwijkend percentage vastgesteld door het Ministerie van VROM.
7
Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met de volgende beleidsregels: - De huurprijzen per object binnen de bovengemelde bandbreedten comparatief (vergelijkend) te bepalen; - De huurprijzen voor woningen te bepalen volgens het woningwaarderingsstelsel .
Tot slot: Met de vaststelling van deze nota is het verhuurbeleid helder geformuleerd en wordt de nodige transparantie bevorderd. Uitgangspunt is dat voor elk te verhuren vastgoed een marktconforme huur wordt bepaald. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen niet-commerciële en commerciële verhuur. Bij de vaststelling van de huurprijs wordt uitgegaan van een bandbreedte. Zonodig kan voor niet-commerciële verhuur via de Algemene Subsidieverordening een subsidie worden aangevraagd.
8
