1
Nota van zienswijzen Bestemmingsplan Kanaalstraat 33 Van der Veldstraat 2 en 2A Ontwerp Omgevingsvergunning Kanaalstraat 33 Van der Veldstraat 2 en 2A ontwerp
2
Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kanaalstraat 33 Van der Veldstraat 2 en 2A te Lisse 1.1. Algemeen Het ontwerpbestemmingsplan en de concept / ontwerp omgevingsvergunning ‘Kanaalstraat 33, Van der Veldstraat 2 en 2A’ hebben met ingang van 7 juni 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen in het gemeentehuis te Lisse en is gepubliceerd op de gemeentelijke website. Het ontwerpbestemmingsplan was eveneens digitaal raadpleegbaar op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens deze periode kon een ieder een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan en de omgevingsvergunning indienen. Tot dat het vorenstaande bestemmingsplan is vastgesteld is het vigerend Bestemmingsplan Centrum 1986 van toepassing. 1.2. Wijze van behandeling Wij hebben binnen de ter inzage termijn van 8 personen zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord. Per zienswijze is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Deze Nota van zienswijzen wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan beschikbaar gesteld. Op grond van de Wet bescherming persoonsgegevens is het niet toegestaan om persoonsgegevens (zogenaamde NAW-gegevens: naam, adres en woonplaats) van natuurlijke personen te verwerken zonder bijvoorbeeld een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen. In deze zienswijzenota wordt hieraan voldaan door de indieners niet bij name te noemen, met uitzondering van gemachtigden of rechtspersonen. Voor inzage in de volledige zienswijzen kan in concrete gevallen een verzoek tot inzage of afschrift worden gedaan op grond van de Wet openbaarheid van bestuur. Het bestemmingsplan maakt de renovatie mogelijk van een winkelpand, 4 appartementen op de verdiepingen van Kanaalstraat 33 en de nieuwbouw van 4 appartementen in de van Van der Veldstraat 2 en 2A. Bij de opstelling van het bestemmingsplan Centrum 2011, als opvolger van het bestemmingsplan Centrum 1986 is bepaald dat voor de percelen Kanaalstraat 33, Van der Veldstraat 2 en 2A een “postzegelbestemmingsplan” zou worden opgesteld. In het postzegelbestemmingsplan worden eensluidende bepalingen opgenomen zoals die in het bestemmingsplan Centrum 2011 van kracht zijn. Op grond van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening en de Coördinatieverordening is het bestemmingsplan Kanaalstraat 33 Van der Veldstraat 2 en 2A gecoördineerd in procedure gebracht met de ontwerp omgevingsvergunning met de activiteiten voor: 1. het bouwen; 2. wijzigen en herstellen van een gemeentelijk monument 3. maken van een in- en uitrit Op het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning zijn in totaal 8 zienswijzen ingediend: Naam Gemachtigde / rechtspersoon plaats 1 Reclamant 1 Lisse 2 Reclamant 2 CNV rechtshulp Lisse 3 Reclamant 3 Achmea rechtsbijstand Lisse 4 Reclamant 4 Achmea rechtsbijstand Lisse 5 Reclamant 5 DAS Lisse 6 Reclamant 6 De advocaten van Van Riet Lisse 7 Reclamant 7 Vereniging ‘Oud Lisse’ Lisse 8 Reclamant 8 Lisse
3
Ontvankelijkheid De zienswijzen van de reclamanten zijn allen binnen de termijn van ter inzage legging bij de raad c.q. het college ingekomen dan wel tijdig aan deze bestuursorganen verzonden. 1.3. Bevoegdheden bestuur De vaststelling van het bestemmingsplan, inclusief de behandeling van de ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, vindt plaats door de gemeenteraad. Het college c.q. de raad beslist over de met het bestemmingsplan gecoördineerde aanvragen om omgevingsvergunningen, inclusief de zienswijzen daarover. De binnengekomen zienswijzen richten zich tegen zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning. In deze Nota Zienswijzen zijn de zienswijzen die betrekking hebben op zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning weergegeven. 1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 2. zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat en voorzien van commentaar. In het vast te stellen bestemmingsplan is in de regels ter verduidelijking enige begripsbepalingen toegevoegd. Dit heeft als consequentie dat er een vernummering van de begripsbepalingen heeft plaatsgevonden. In de beantwoording van de zienswijze is de gewijzigde vernummering opgenomen.
4
2. Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 1.
Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan: 1. Reclamant stelt dat het principebesluit van B&W uit 2007 ten opzicht van de nu ingediende aanvraag gewijzigd is en veel meer impact heeft. Er mogen meer woningen gebouwd worden en de omvang is vergroot. Men is als omwonende niet op de hoogte gesteld van deze wijzigingen en heeft hier ook niets tegen kunnen doen.
Commentaar Het principebesluit van B&W van 8 mei 2007 betrof een bouwplan voor alleen aan de Kanaalstraat 50-52. In dit besluit staat dat rekening gehouden moet worden met het feit dat het plan 3 sociale woningen beoogt te bevatten. Daarmee is een connexiteit gelegd met het pand Kanaalstraat 33 bijgenaamd de Zon, waar dan dure appartementen gerealiseerd kunnen worden. Tezamen zou dan aan de 30% sociale woningbouw norm voldaan worden. In dit besluit wordt niet vermeld hoeveel woningen aan de Kanaalstraat 33 worden gerealiseerd. Zowel de instemming van het college op het principeverzoek als instemming van de Raad voor toepassen van de coördinatieregeling zijn handeling ter uitvoering van een procedure. Tegen deze besluiten staat geen bestuursrechtelijk rechtsmiddel open. Op 24 januari 2012 heeft initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor de bouw van 7 appartementen op de locatie Kanaalstraat/ Van der Veldstraat. Over het plangebied verdeeld zijn vier appartementen gesitueerd op de eerste verdieping en 3 appartementen op de tweede verdieping. Het college heeft op 21 februari 2012 ingestemd met dit principeverzoek. Op 21 mei heeft initiatiefnemer het verzoek bij de raad ingebracht om de coördinatieregeling Wro toe te passen voor het realiseren van 8 appartementen. Dit verzoek is ingetrokken mede naar aanleiding van reacties van omwonenden. Initiatiefnemer heeft op 12 september 2012 een aanvraag ingediend bij de gemeenteraad voor toepassing van de coördinatieregeling volgens artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening voor het realiseren van 8 appartementen. Het verzoek ís gevraagd om coördinering van het (postzegel)bestemmingsplan (gedateerd 1 augustus 2012) en de omgevingsvergunning. 2. Reclamant meent dat de plannen in strijd zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Het huidige plan waarin pand 2 en 2A in de Van der Veldstraat worden betrokken zorgt ervoor dat de omvang drastisch wordt vergroot. Dit gaat ten koste van het oorspronkelijke magazijn “De Zon”. Dit pand is na de woningen opgebouwd en is hierop ontworpen en afgestemd. Met de komst van de nieuwe bebouwing zal dit een gedeeltelijk verlies zijn van het gemeentelijk monument. Tevens stelt indiener dat de termen boeiboordhoogte en nokhoogte verkeerd met elkaar worden vergeleken en dat de boeiboordhoogte van de nieuwbouw 7,5 meter niet aansluit op het pand Van der Veldstraat 4 dat een boeibordhoogte van 3,5 meter heeft. Commentaar Een definitie van het begrip ruimtelijke ordening geeft de wet niet. Ruimtelijke ordening is een proces van sturen, van belangen afwegen, van coördineren. Dat het volume van het pand Van der Veldstraat 2 en 2A wordt vergroot ten opzichte van de huidige bebouwing klopt. Het magazijn is
5
later dan het gemeentelijk monument “De Zon” gebouwd. Het magazijn is geen gemeentelijk monument dus er kan geen sprake zijn van een verlies van een monument. De monumentencommissie heeft positief geadviseerd over de omgevingsvergunning. De door reclamant aangegeven boeiboordhoogte van de nieuwbouw houdt in dat dit de bouwhoogte van een woning met een platte afdekking betreft. Deze term wordt hier in het plan gehanteerd doordat de nieuwbouw een platte afdekking heeft. Een goothoogte wordt aangegeven indien een dakvlak een helling heeft. De goothoogte wordt gemeten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De goot- of boeiboordhoogte wordt gemeten daar waar de goot of het boeiboord het hoogst ligt. Het hoogste punt van de woning , de nok, wordt aangeduid als nokhoogte. Gesteld kan worden dat nokhoogte en boeiboordhoogte het hoogste punt van de woning betreffen. Dit houdt in dat de woning Van der Veldstraat een goothoogte heeft van 3,5 meter aan de voorzijde van de woning en een nokhoogte van 6,5 meter. Over de achterzijde van de woning bevinden zich dakkapellen over de gehele breedte door het optrekken van de woning met de eerste verdieping. Dit betekent dat de bovenzijde van de dakkapel als boeiboordhoogte wordt aangemerkt, de boeiboordhoogte betreft hier 5,5 meter. Dit houdt in dat de boeiboordhoogte van 5,5 meter Van der Veldstraat nr. 4 en nokhoogte van 6,5 meter, straks aansluiten aan de boeiboordhoogte van 7,5 meter van de nieuwbouw. Het verloop betreft dan 2,0 meter en 1,0 meter. 3. In de monumentencommissie is enkel gesproken over de aanvraag voor de realisatie van acht appartementen in het voormalig modewarenhuis ‘de Zon’ en niet de woning aan de Van der Veldstraat 2A terwijl dit pand met bijna 50% wordt vergroot. Commentaar De hele aanvraag om omgevingsvergunning is voorgelegd aan de monumentencommissie. De monumentencommissie heeft de bevoegdheid te adviseren over het monument. De monumentencommissie kijkt in eerste instantie naar het monument zelf maar betrekt tegenwoordig ook een direct naastgelegen pand bij haar advies. De commissie heeft positief geadviseerd over het plan. De leden van de commissie zijn bouwkundigen en hebben waargenomen dat er 4 appartementen in het pand ‘de Zon’ gerealiseerd worden en 4 appartementen in de nieuwbouw. 4. Reclamant vraagt om een aanpassing aan de achterkant van het gebouw. De ontwikkelaar heeft de voorkant wel aangepast maar de achterkant van het hoofdgebouw van 2A is nog steeds dieper en hoger dan nummer 4. Reclamant heeft voorbeelden geschetst om dit duidelijk te maken. Commentaar Ter plaatse van Van der Veldstraat 2A wordt de diepte van de nieuwbouw op de begane grond 0,6 meter korter dan de huidige aanbouw van de woning. De nieuwbouw zal hierdoor gelijk komen met de naastgelegen bebouwing van Van der Veldstraat 2. Aan de achterzijde bij de eerste verdieping van de nieuwbouw ter plaatse van de Van der Veldstraat 2A zal deze door het balkon teruggetrokken zijn ten opzichte van de begane grond met 2,5 meter. Ten opzichte van het vorige (ingetrokken) plan heeft de ontwikkelaar het pand ter plaatste van Van der Veldstraat 2A van 3 bouwlagen teruggebracht naar 2 bouwlagen. Op een afstand van 3,00 meter vanuit de erfgrens wordt een derde bouwlaag gerealiseerd. Vanaf de straatzijde komt de verdieping op 4,5 meter terugliggend. Middels deze aanpassing heeft de ontwikkelaar rekening gehouden inspraak van de eigenaren van nummer 4. 5. Reclamant stelt dat het gestelde in de nota Overleg- en inspraakreactie pag 3, met betrekking tot het gegeven dat de achtergevel van het pand Van der Veldstraat 2A niet in diepte wordt verlengd, niet juist is. Het volume van het bestaande pand van Van der Veldstraat 2 wordt door de nieuwbouw ter plaatse met 100% vergroot.
6
Commentaar De achtergevel van Van der Veldstraat 2 blijft ongewijzigd. De achtergevel van het pand Van der Veldstraat 2A wordt in het plan naar achter gelegd, gelijk aan de achtergevel van nr. 2. De huidige aanbouw van het pand Van der Veldstraat 2A heeft een diepte van 5,3 meter. De achtergevel van de toekomstige woning komt hier 0,6 meter voor te liggen. De nieuwbouw ter plaatse van nr. 2A zal uit 2 bouwlagen bestaan, waarvan de 2de bouwlaag terug liggend door aanwezigheid van het balkon. Ten opzichte van het vorige (ingetrokken) plan heeft de ontwikkelaar het pand ter plaatste van Van der Veldstraat 2A van 3 bouwlagen teruggebracht naar 2 bouwlagen. Op een afstand van 3,00 meter vanuit de erfgrens wordt een derde bouwlaag gerealiseerd. Vanaf de straatzijde komt de verdieping op 4,50 meter terugliggend. In de huidige situatie is de bebouwde oppervlakte van Van der Veldstraat nummer 2 en 2A 423,2m², in het nieuwe plan is dit 459,9m². Ter plaatse van het huidige pakhuis zal de inhoud van de bebouwing toenemen met 829,41 m³. Het pakhuis heeft momenteel een inhoud van 607,73 m³ en in het nieuwe plan heeft een inhoud van 1437,14 m³. 6. Verzocht wordt om te voorkomen dat de parkeerproblemen zullen toenemen, het aantal woningen naar beneden bij te stellen en dat de extra functies, waaronder bed & breakfast en lichte horeca, met uitzondering van detailhandel, niet meer mogelijk worden gemaakt. Verder is het onduidelijk welke voertuigen van de in- en uitrit gebruik gaan maken. Commentaar In het bestemmingsplan Centrum 1986 heeft het pand Kanaalstraat 33 de bestemming Detailhandel, waarbij Kantoren en Woningen op de verdieping zijn toegestaan. In de begripsbepaling is detailhandel gedefinieerd als ‘het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker; hieronder worden tevens verstaan: koffieshops, tearooms, lunchrooms, snackbars, restaurants en daarmee gelijk te stellen vormen van horeca (mits geen sprake is van het exploiteren van zaalaccommodatie), alsmede vergelijkbare vormen van dienstverlening als kapsalons, reisbureaus, kantoren met baliefunctie en videotheken’. Deze functies zijn nu mogelijk. Juridisch is het niet mogelijk om deze rechten te ontnemen, dit zou handelen zijn in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarom zijn ook bij de herziening van het bestemmingsplan Centrum 1986 naar het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011 deze functies mogelijk gemaakt onder de bestemming ‘Gemengd’. De functie bed & breakfast is in het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011 opgenomen onder de bestemming ‘Wonen’. Deze functie niet opnemen in dit bestemmingsplan zou ook handelen zijn in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zowel in het huidig bestemmingsplan Centrum 1986, onder de bestemming D, W, K, als in het ontwerpbestemmingsplan Kanaalstraat 33 Van der Veldstraat 2 en 2A is de mogelijkheid opgenomen om in de bestemming ‘Gemengd’ op de verdieping te wonen. Ook hier geldt dat het handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is als deze functie niet meer mogelijk wordt gemaakt. De bestemming ‘Wonen’ ter plaatse van het pand Van der Veldstraat 2A is niet gewijzigd. Slechts op de locatie Van der Veldstraat 2 wordt in het ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakt om de bestemming ‘detailhandel’ te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’. Op deze locatie worden 2 appartementen gerealiseerd. In de toelichting van het plan is weergegeven welke parkeernorm aan de huidige bebouwing is toegeschreven. Deze parkeernorm is volgens de door de gemeente gehanteerde CROW-normering 182. Parkeren in het Centrum van een dorp of stad brengt altijd een parkeerdruk met zich mee. In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in
7
totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een financiële bijdrage aan de gemeente. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.5.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is. Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied.
7. Reclamant stelt dat de privacy in de achtertuin van de woning aan de Van der Veldstraat 4 zeer nadelig is belast. Reclamant stelt dat een dakterras zich minstens 2 meter uit de erfgrens moet bevinden. Eveneens is geen toestemming verleend voor terras op de 2de verdieping. Verzocht wordt de muur op de erfscheiding bovendaks doorgetrokken tot borstweringhoogte te laten vervallen. Dit omdat clandestiene uitbreiding van het terras wordt verwacht en de betreffende muur wordt daardoor minder hoog. Commentaar Het terras op de eerste verdieping wordt aan de achterzijde van de woning binnen de afstand van 2 meter binnen de erfgrens gerealiseerd. Dit is zonder toestemming van de buren toegestaan mits privacy-schermen o.i.d. zijn aangebracht. De privacy-schermen worden aangebracht. Artikel 4 ‘Wonen’ laat het realiseren van een dakterras toe. Het dakterras op de tweede verdieping is gelegen uit de 2 meter vanaf de erfgrens en niet in strijd met het burenrecht. De borstwering op de erfgrens met de woning Van der Veldstraat nummer 4 is aanwezig als dakopstand, dit is om te voorkomen dat regenwater zijdeling langs de muur op de woning van nummer 4 terechtkomt. Achter deze borstwering is de waterafvoer van het dak aangebracht. Clandestiene uitbreiding van het terras kan door de afdeling Handhaving worden gehandhaafd. 8. Verzocht wordt een onderbouwde bezonningsstudie door onafhankelijke partij te laten uitvoeren i.p.v. een bezonningsstudie door de projectontwikkelaar Bureau Cees zelf. Commentaar De bezonningsstudie van de ontwikkelaar is conform de TNO methodiek uitgevoerd. Wij hebben geen reden om aan deze methodiek te twijfelen. Een bezonningstudie uitgevoerd volgens de TNO methodiek door een ander bureau zal geen andere conclusie geven. Door ontwikkelaar is in november wederom een bezonningstudie uitgevoerd. In deze rapportage is duidelijk weergegeven wanneer zomer- of wintertijd van toepassing is.
8
9. Reclamant geeft aan dat de terminologie aanbouw, bijbouw, hoofdbouw niet gelijk is en vraagt correctie. In de regels wordt gesproken over maximale goothoogte terwijl op de plankaart de maximale bouwhoogte wordt genoemd. Dit komt niet overeen.
Commentaar In hoofdstuk 1 van het bestemmingsplan zijn de begripsomschrijvingen weergegeven. Hieronder de gevraagde begripsomschrijvingen: “hoofdgebouw”: “een gebouw dat door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken”. “Bouwhoogte”: “vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen”. “Goothoogte”: “vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel”. In bestemmingsplan Lisse Centrum 2011, waartoe de omliggende panden in zijn gelegen, zijn de volgende begripsomschrijvingen opgenomen. Deze bepalingen worden overgenomen in dit postzegelbestemmingsplan. “Aanbouw”: “een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw”. “Bijgebouw”: “een op zich zelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw”. Het betreft dus verschillende begrippen c.q. aanduidingen, een aanbouw is niet gelijk aan een bijgebouw of hoofdgebouw en een maximale goothoogte is niet gelijk aan bouwhoogte. Op de plankaart wordt alleen de bouwhoogte genoemd, voor de volledigheid wordt ook de goothoogte op de plankaart opgenomen. De boeiboordhoogte van de nieuwbouw houdt in dat dit de bouwhoogte van een woning met een platte afdekking betreft. Deze term wordt hier in het plan gehanteerd doordat de nieuwbouw een platte afdekking heeft. 10. Reclamant stelt dat het bouwplan in strijd lijkt te komen met de erfdienstbaarheid die rust op perceel Van der Veldstraat 2 en vragen of de kabelmaatschappij om toestemming is gevraagd met betrekking tot de bekabeling tussen de panden Van der Veldstraat 2 en 2A. Commentaar Zowel de percelen Van der Veldstraat 2 als Van der Veldstraat 2A zijn reeds 10 jaar en meer eigendom van de initiatiefnemer. Bij de ontwikkeling van het bouwplan heeft initiatiefnemer contact gehad met de netwerkbeheerder Liander en de ontwikkeling doorgesproken. 11. Reclamant stelt dat de planschade risicoanalyse ter inzage had moet liggen om de uitvoerbaarheid van het bouwplan aan te tonen. Reclamant wil alsnog de planschade risicoanalyse ontvangen. Commentaar
9
Tussen de initiatiefnemer van het bouwplan en de gemeente is een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld volgens artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. De zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst heeft conform artikel 6.2.12 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor een ieder gedurende zes weken ter inzage gelegen vanaf 16 augustus 2013 tot en met 27 september 2013 in de gemeentewinkel van het gemeentehuis. Tegen de overeenkomst kunnen geen zienswijzen/bezwaren worden ingediend. In deze overeenkomst is een hoofdstuk over eventuele planschade geweid. Deze overeenkomst en een paragraaf in het bestemmingsplan borgen de uitvoerbaarheid van het plan. De anterieure overeenkomst wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op de ontwerp omgevingsvergunning: 1. Reclamant mist in de ontwerp omgevingsvergunning hoe de technische impact op de woning Van der Veldstraat 4 is met betrekking tot instabiliteit, gemeenschappelijke tussenmuur tussen de woningen nummer 2A en nummer 4, tijdsduur en locatie plaatsing steiger. Commentaar Het slopen en bouwen van de te slopen panden worden uitgevoerd conform de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 en de bepalingen van de bouwverordening. Uiterlijk drie weken voor de aanvang van de uit te voeren bouwwerkzaamheden moeten, conform de Ministeriële regeling omgevingsrecht, gegevens en bescheiden (tekeningen en berekeningen) worden overgelegd waaruit blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de gestelde eisen. 2. In bijlage 3 flora- en faunaonderzoek Kanaalstraat 33 Lisse wordt onder conclusies aangegeven dat er een ontheffing dient te worden aangevraagd ten aanzien van gierzwaluwen. Deze ontheffing wordt gemist in de omgevingsvergunning. Commentaar Volgens artikel 75 van de Flora- en Faunawet wordt een ontheffing aangevraagd. Een ontheffing voor de gierzwaluw wordt door initiatiefnemer bij de dienst regelingen van het ministerie van Economische Zaken aangevraagd. In de omgevingsvergunning wordt de voorwaarde opgenomen dat met de realisatie van het bouwplan kan worden aangevangen als de ontheffing is afgegeven. Door initiatiefnemer is een geactualiseerd flora- en fauna onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de ontheffingsaanvraag. Dit geactualiseerde onderzoek is als bijlage bij het vast te stellen bestemmingsplan gevoegd. 3. Reclamant stelt dat niet is toegelicht waar de in- en uitrit voor dient. Er kan niet worden vastgesteld door welke voertuigen de in- en uitrit mag worden gebruikt. Vervolgens stelt reclamant dat het vermoedelijk niet mogelijk is om gebruik te maken van de garage in verband met de infrastructuur van de straat. Verder stelt reclamant dat het onjuist is dat de gemeente voor onderdeel C. toestemming verleent zonder verder uitwerking door projectontwikkelaar. Commentaar Op 12 juli is naar aanleiding van een telefonisch gestelde vraag reclamant per e-mail bericht dat aan weerszijde van de bewonersentree houten overhead garagedeuren worden geplaatst. Beide ruimtes zijn alleen via de buitenzijde te benaderen. Als er een auto of brommobiel ingaan kunnen er geen uitlaatgassen in het gebouw. Ter verduidelijking is een uitsnede van de begane grond zoals weergegeven op tekening BAV 01 in de e-mail ingevoegd. Op tekening BAV 11 is de locatie van de
10
garage met de in- en uitrit weergegeven. Bij de beoordeling van in- uitrit wordt getoetst aan de bepalingen volgens artikel 2.18 van de Wabo, juncto artikel 2:8 van de Algemene Plaatselijke Verordening Lisse 2011. Aan het vereiste wordt voldaan. 4. Reclamant stelt dat in het rapport “werkomschrijving” de ruimtes niet overeenkomen met de omschrijvingen in de tekeningen. Eveneens wordt gesteld dat geen helder beeld is verkregen van de technische impact op de woning Van der Veldstraat 4. Commentaar De werkomschrijving betreft de ruimtes ten behoeve van de verbouwing van het gemeentelijk monument Kanaalstraat 33. De ruimtes komen overeen met de omschrijvingen in de tekeningen. De technische impact zoals fundering/begane grondvloer staan vermeld in een advies opgesteld door ID Geotechniek te Hoofddorp en door constructief adviseur Ing. A. T. Brands te Lisserbroek. De stukken hebben als onderdeel van de omgevingsvergunning ter inzage gelegen. De nader in te dienen (zie voorwaarde beschikking) constructieve gegevens worden door een onafhankelijk adviesbureau getoetst. De aangrenzende bebouwing wordt bij de toetsing meegenomen.
11
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen
Reclamant 2 Datum zienswijze: 11 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 11 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan: 1. Reclamant stelt dat het plan niet voorzien is van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om, in vergelijking met de omliggende bebouwing, fors hoger te bouwen. Eveneens stelt reclamant dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt het gehele plangebied te bebouwen. Door dit laatste zou de achtergevelrooilijn in het plangebied ten opzichte van de andere woningen aan de Van der Veldstraat veel dieper komen te liggen. Hierdoor verwacht reclamanten hinder in het bijzonder in de vorm van aantasting van de privacy omdat vensters en balkons in de gevel kunnen worden gerealiseerd.
Commentaar Een definitie van het begrip ruimtelijke ordening geeft de wet niet. Ruimtelijke ordening is een proces van sturen, van belangen afwegen, van coördineren. Bij dit bouwplan zijn eveneens belangen afgewogen. Zo is het eerder in procedure gebrachte plan op verzoek van reclamanten aangepast en wederom als voorontwerp ter inspraak gelegd. Dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om in vergelijking met de omliggende bebouwing fors hoger te bouwen kan gesteld worden dat daar waar de nieuwbouw gaat worden gerealiseerd te weten, ter plaatse van Van der Veldstraat 2A de bouwhoogte op 7,5 meter komt te liggen. De nieuwbouw zal hierdoor gelijk komen met de naastgelegen bebouwing van Van der Veldstraat 2. Aan de achterzijde bij de eerste verdieping van de nieuwbouw ter plaatse van de Van der Veldstraat 2A zal deze door het balkon teruggetrokken zijn ten opzichte van de begane grond met 2,5 meter. Ten opzichte van het vorige (ingetrokken) plan heeft de ontwikkelaar het pand ter plaatste van Van der Veldstraat 2A van 3 bouwlagen teruggebracht naar 2 bouwlagen. Op een afstand van 3,00 meter vanuit de erfgrens wordt een derde bouwlaag gerealiseerd. Vanaf de straatzijde komt de verdieping op 4,50 meter terugliggend. De derde bouwlaag heeft een bouwhoogte van 10,30 meter. De nokhoogte ter plaatste van Van der Veldstraat nr. 4 is 6,5 meter. De bouwhoogte ter plaatse van Kanaalstraat 33 is 10,5 meter. De nieuwbouw zal bestaan uit een trapsgewijze inpassing tussen de bestaande belendende bebouwing. De mogelijkheid dat het gehele plangebied kan worden bebouwd wordt opgemerkt dat de bebouwing ter plaatse van de nieuwbouw Van der Veldstraat 2 in totaal 36,7 m2 meer bedraagt ten opzichte van de huidige bebouwing. Ter plaatse van Van der Veldstraat 2A wordt de diepte van de nieuwbouw op de begane grond 0,6 meter korter dan de huidige aanbouw van de woning. Wel zal nieuwbouw over de gehele breedte van de woning plaatsvinden. De nieuwbouw zal hierdoor gelijk komen met de naastgelegen bebouwing van Van der Veldstraat 2. Het gestelde dat door de diepere achtergevelrooilijn van Van der Veldstraat 2A ten opzichte van de andere woningen van Van der Veldstraat hinder in het vorm van aantasting van privacy wordt verwacht doordat vensters en balkons in de gevel kunnen worden gerealiseerd wordt opgemerkt dat de vensters en balkons zich 2 meter uit de erfgrens bevinden. De vensters en balkons voldoen aan boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Daar waar binnen die afstand een balkon of dakterras is worden privacyschermen aangebracht. Het balkon op de eerste verdieping wordt aan de achterzijde van de woning binnen de afstand van 2 meter binnen de erfgrens gerealiseerd. Dit is zonder toestemming van de buren toegestaan mits privacy-schermen o.i.d. zijn aangebracht. De privacy-schermen worden aangebracht.
12
2. Gesteld wordt dat niet planologisch is vastgelegd dat acht appartementen worden gerealiseerd. Reclamanten vrezen hinder als gevolg van het gebruik van de dakterrassen. In het bestemmingsplan is vooralsnog niets geregeld met betrekking tot de realisatie van de terrassen. Gelet op de rechtszekerheid wordt verzocht de mogelijkheid om terrassen te realiseren concreet vast te leggen in het bestemmingsplan. Commentaar In de omgevingsvergunning is aangegeven dat het bouwplan 8 appartementen behelst. Planologisch wordt nooit het aantal appartementen in het bestemmingsplan vastgelegd omdat dit door het ontwerp kan veranderen. Planologisch worden de bestemmingen en de planregels vastgelegd. Om de planregels uniform te laten zijn aan het bestemmingsplan ‘Lisse Centrum 2011’ wordt in de planregels onder Gemengd opgenomen “maximaal het bestaande aantal woningen, uitsluitend vanaf tweede bouwlaag” in de regels Wonen wordt opgenomen “maximaal het bestaande aantal woningen”. Voor wat betreft het verzoek om de realisatie van de dakterrassen vast te leggen in het bestemmingsplan wordt gesteld dat onder artikel 4 ‘Wonen’ een dakterras is toegestaan. Datum zienswijze: 11 juli 2013 ontvangstdatum zienswijze: 11 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op de ontwerp omgevingsvergunning: 1. Reclamant stelt dat de in de ontwerp omgevingsvergunning genoemde tekeningen BAV 02 tot en met BAV 05 niet er inzage zijn gelegd. Eveneens wordt gesteld dat het welstandsadvies niet volledig is en ontbreekt het advies van de monumentencommissie. Commentaar Naar aanleiding van telefonisch contact is op 4 juli reclamant per e-mail in kennis gesteld van het feit dat de architect geen tekeningen heeft toegekend met het nummer BAV 02 tot en met BAV 05. Bedoelde tekeningen zijn eerder gemaakte tekeningen die door wijzigingen, opmerkingen brandweer zijn vervallen. Het betrof hier uitvergrotingen van de diverse verdiepingen. In de tekening BAV 01 zijn de correcte tekeningen van de verdiepingen van het gehele bouwplan weergegeven. Omdat de vervallen tekeningen geen deel uit maken van de omgevingsvergunning zijn deze daarom niet ter inzage gelegd. De opname in de voorschriften van het ontwerpbesluit betreft een omissie, dit zal worden aangepast. Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Naar aanleiding van een positief advies van de commissies wordt de ontwerp omgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website. Reclamanten hebben kennis kunnen nemen van beschikbare onderliggende stukken. Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbesluit is niet nodig. De verslagen van de Welstand en monumentencommissie worden tezamen met de nota zienswijzen aan reclamanten toegezonden.
2. Gesteld wordt dat de plaats van de lift ten behoeve van de appartementen het monumentale pand overschaduwt, en wordt voorts een gedeelte doorbroken ten behoeve van de bereikbaarheid van de appartementen. Commentaar
13
De lift wordt te midden van het trappenhuis gerealiseerd aan de achterzijde (oostzijde) van de nieuwbouw, dus niet in het monumentale pand. Op de eerste en tweede verdieping wordt midden in het pand een opening gerealiseerd om de 4 appartementen te bereiken. Het trappenhuis met in het midden de lift doorbreekt de bouwhoogte van 10,3 meter met 2,4 meter. Wat betreft de hoogte van het trappenhuis kan worden gesteld dat ter plaatse van het pand het bestemmingsplan Centrum 1986 van toepassing is. In dit vigerend plan is in artikel 2 de hoogte maat bepaald. Hierin is bepaald dat voor zover een platte afdekking wordt toegepast de hoogte mag worden overschreden door liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen, schoorstenen, antennes en andere ondergeschikte bouwdelen. Dit houdt in dat op basis van het huidige bestemmingsplan het trappenhuis c.q. liftschacht binnen het bestemmingsplan past. Het niet opnemen van dit artikel in dit postzegelbestemmingsplan zou een beperking van rechten inhouden. De naastgelegen panden van het bouwplan zijn gelegen binnen het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011. In dit bestemmingsplan is eveneens bepaald dat overschrijding voor liftkokers mogelijk is met 3 meter. De Welstands- en monumentencommissie hebben positief op het plan geadviseerd. 3. Reclamant stelt vast dat het plan niet voorziet in het aantal parkeerplaatsen en vreest nu dat daardoor de parkeerdruk in de wijk toeneemt. Reclamant ziet graag een oplossing hiervoor. Commentaar In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een financiële bijdrage aan de gemeente. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is. Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied.
14
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 3 Datum zienswijze: 12 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 15 juli en 16 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpomgevingsvergunning: 1. Gesteld wordt dat door de gemeente onvoldoende heeft onderzocht of de uitvoering van het bestemmingsplan financieel haalbaar is. Onduidelijk is of er voldoende belangstelling is voor deze appartementen. Er wordt gesteld dat het appartementen betreft voor de doelgroep van 55 tot 75 jaar maar onduidelijk is of het koop- of huurappartementen betreffen. De doelgroep heeft volgens de woonvisie Lisse 2011 alleen behoefte aan huurappartementen met een bepaalde maatvoering. Gesteld wordt dat de geplande appartementen kleiner zijn. Reclamant vreest leegstand.
Commentaar De aangeboden appartementen variëren van 66m2 tot 121m2 in de huursector. De woonvisie geeft aan dat er behoefte is aan seniorenwoningen. Daarbij zijn vooral voorzieningen voor senioren in het centrum gelegen. In oktober 2012 zijn de uitgangspunten van de woonvisie Lisse 2011 getoetst aan de belangrijkste ontwikkelingen in de bevolking en in de woningvoorraad. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de woningmarktmonitor. De conclusie is dat de maatregelen uit de Woonvisie Lisse 2011 overeind blijven. Ditzelfde gaat op voor het richtinggevende woningbouwprogramma. Tot 2020 wordt een groei verwacht van 1300 huishoudens, tot en met 2040 wordt een totale groei van 1600 huishoudens verwacht. Deze groei bestaat met name uit huishoudens vanaf 75 jaar. Er wordt een krimp voorzien in het huishouden tussen de 25 en 54 jaar. Gezien de demografische ontwikkeling is het belangrijk om extra aandacht te hebben voor levensloop bestendige nieuwbouw, ruime woningen om de doorstroming te bevorderen en om huurwoningen te realiseren in de vrije sector. De 8 nieuw te realiseren appartementen voldoen hieraan. 2. Gesteld wordt dat onduidelijk is hoe het aantal benodigde parkeerplaatsen tot stand is gekomen. De norm van 11 parkeerplaatsen is niet correct. De 11 parkeerplaatsen hebben betrekking op de 8 appartementen. Hierbij wordt voorbij gegaan aan het feit dat het winkelpand ook een parkeerbehoefte bevat. Hierbij kan niet worden teruggevallen op de reeds aanwezige parkeerplaatsen in de omgeving aangezien de 6 plaatsen al uit de huidige parkeervoorzieningen komen. Commentaar In de toelichting staat in paragraaf 5.11 een parkeerberekening. Deze berekening is gebaseerd op de ASVV van Crow publicatie 182. Afhankelijk van het type woningen gelden genoemde parkeercijfers waarbij hier is uitgegaan van centrumgebied. Het betreft een algemeen landelijk gebruikte parkeernorm en is gebaseerd op landelijke gemiddelden. Zoals bij iedere ontwikkeling is ook hier in onderhavig geval uitgegaan van het huidig gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Volgens de Crow norm zijn er 6 parkeerplaatsen aan de huidige bebouwing toe te schrijven. In onderhavig plan zijn 11 parkeerplaatsen benodigd voor 8 appartementen en de winkel. Voor de 5 parkeerplaatsen die niet worden gerealiseerd wordt een financiële bijdrage aan de gemeente gedaan. De bijdrage wordt door ons gebruikt om, wanneer de kans zich voordoet, het parkeerprobleem op te lossen middels een gemeentelijk bijdrage bij de ontwikkeling van een nieuwe parkeer(garage)plaats.
15
Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.5.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is. Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied. 3. Gesteld wordt dat de bouw van het appartementencomplex met een hoogte van 7,5 meter recht tegenover de woning komt. De afstand tot de galerij van de appartementen is klein. Vanaf de galerij van het appartementencomplex kijkt men op het perceel van reclamant, zowel in de tuin als in de woning. Reclamant stelt dat dit een inbreuk op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy is. Commentaar Tussen de woning van reclamant en de nieuwbouw is een straatbreedte van 9 meter. De appartementen zijn niet aan een galerij gelegen maar hebben één inpandig portiek waar de toegang van de appartementen op uit komt. De voordeur van het complex is gesitueerd ter hoogte van het huidig pakhuis. Slechts het appartement op de begane grond ter plaatse van Van der Veldstraat nr 2A heeft een aparte toegang, dit is gelijk aan de huidige woning. Voor de woning van reclamant zijn 2 appartementen gepland. Zowel het appartement op de begane grond als het appartement op de verdieping heeft de slaapkamer gericht aan de Van der Veldstraat. De raampartij van de nieuwbouw op de eerste verdieping is op ca. gelijke hoogte van de dakkappelen van reclamant. In bestaande situatie heeft reclamant zicht op onder meer de woning Van der Veldstraat 2A en 4. Van deze woningen zijn op de begane grond de hoofdverblijfsruimten gevestigd en de slaapkamers op de verdieping. De hier geplande nieuwbouw heeft een bouwhoogte van 7,5 meter, de nokhoogte van reclamant bedraagt 6,5 meter. 4. Gesteld wordt dat het bouwplan een grote beperking van inval van zonlicht op het perceel van reclamant geeft. Zeker in de huiskamer zal sprake zijn van een vermindering van lichtinval. Naast aantasting van het woongenot kan schade aan beplanting ontstaan. Commentaar Om zoveel mogelijk rekening te houden met omwonenden is een bezonningsstudie volgens de lichte TNO-norm uitgevoerd. De uitgevoerde bezonningsstudie is aanvaard door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (LJN AY5061 uitspraak 26 juli 2006; r.o. 2.12.1.1). Naast de in de lichte TNO genoemde data (19 februari en 21 oktober) zijn nog enkele data (21 maart, 21 juni en 21 december) toegevoegd om een volledig jaaroverzicht te krijgen. Door ontwikkelaar is in november wederom een bezonningstudie uitgevoerd. In deze rapportage is
16
duidelijk weergegeven wanneer zomer- of wintertijd van toepassing is. Uit de visualisatie blijkt dat op 19 februari om 10.00 uur schaduwwerking optreedt. Op 21 maart treedt om 10.00 uur schaduwwerking op. Op 21 oktober treedt om 11.00 uur schaduwwerking op. Op 21 december treedt om 12.00 uur schaduwwerking op. De schaduwwerking reikt niet over de nok van het dak. In de zomerperiode treedt er geen extra schaduwwerking op. 5. Gesteld wordt dat reclamant door het bouwplan het vrije uitzicht verliest. Nu heeft reclamant een gedeeltelijk open uitzicht. Het uitzicht zal straks gericht zijn op gedeeltelijk een blinde muur waardoor het bestaande uitzicht in ernstige mate wordt aangetast. Commentaar Momenteel is het uitzicht van reclamant gericht op de woning van Van der Veldstraat 4, 2A en schuin op nr. 2 het huidige pakhuis. De nokhoogte van de woningen Van der Veldstraat 4 en 2A is 6,5 meter. De nok- of bouwhoogte van huisnummer 2A wijzigt naar een bouwhoogte van 7,5 meter. De bouwhoogte ter plaatse van het pakhuis, Van der Veldstraat 2 wordt 10,3 meter. Voor reclamant worden appartementen gebouwd met raampartijen. Schuin voor de woning van reclamant wordt ter plaatse van het huidige pakhuis dat op de begane grond van een deur en op de verdieping van ramen is voorzien, nieuwbouw gerealiseerd. Op de begane grond komen deuren, op de verdiepingen bevinden zich eveneens raampartijen. 6. Reclamant vreest waardevermindering van zijn woning na realisatie van het bouwplan en vreest dat de haalbaarheid van het plan een waarde verminderend effect op omringende onroerende zaken heeft. Commentaar Het staat reclamant vrij om na realisatie van het bouwplan een verzoek om planschade in te dienen. 7. Gevraagd wordt of het schuurtje dat nu aanwezig is tegen het winkelpand aan, dit als appartement gebruikt zal gaan worden aangezien het schuurtje nu geen ramen bevat. Commentaar Naast het winkelpand is een doorloop (schuurtje) naar het pakhuis (Van der Veldstraat 2). De doorloop (schuurtje) is voorzien van ramen. Het pakhuis heeft op de benedenverdieping deuren en op de verdieping ramen. Het pakhuis wordt voor de nieuwbouw gesloopt. Ter plaatse zullen twee appartementen tegen het monumentale pand aan worden gerealiseerd. De begane grond zal de entree zijn naar de appartementen toe en geen ramen bevatten. Op de verdieping worden wel ramen gerealiseerd. 8. Reclamant betwijfelt of de welstandscommissie gekeken heeft naar de gevolgen van de bouw van de woning voor de situatie van de omliggende percelen. Het besluit is niet bij de stukken gevoegd. Commentaar Het plan is meerdere keren besproken in de welstandscommissie, zij kijken daarbij niet alleen naar het pand zelf maar ook naar de omgeving. Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Naar aanleiding van de positieve advisering van de commissie is de ontwerp omgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website. De verslagen van de Welstand en monumentencommissie worden tezamen met de nota zienswijzen aan reclamanten toegezonden.
17
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 4. Datum zienswijze: 16 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 16 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan: 1. Gesteld wordt dat door de gemeente onvoldoende is onderzocht of de uitvoering van het bestemmingsplan financieel haalbaar is. Onduidelijk is of er voldoende belangstelling is voor deze appartementen van deze prijscategorie. Reclamant vreest leegstand. Commentaar De aangeboden appartementen variëren van 66m2 tot 121m2 in de huursector. De woonvisie geeft aan dat er behoefte is aan seniorenwoningen. Daarbij zijn vooral voorzieningen voor senioren in het centrum gelegen. In oktober 2012 zijn de uitgangspunten van de woonvisie Lisse 2011 getoetst aan de belangrijkste ontwikkelingen in de bevolking en in de woningvoorraad. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de woningmarktmonitor. De conclusie is dat de maatregelen uit de Woonvisie Lisse 2011 overeind blijven. Ditzelfde gaat op voor het richtinggevende woningbouwprogramma. Tot 2020 wordt een groei verwacht van 1300 huishoudens, tot en met 2040 wordt een totale groei van 1600 huishoudens verwacht. Deze groei bestaat met name uit huishoudens vanaf 75 jaar. Er wordt een krimp voorzien in het huishouden tussen de 25 en 54 jaar. Gezien de demografische ontwikkeling is het belangrijk om extra aandacht te hebben voor levensloop bestendige nieuwbouw, ruime woningen om de doorstroming te bevorderen en om huurwoningen te realiseren in de vrije sector. De 8 nieuw te realiseren appartementen voldoen hieraan. 2. Reclamant geeft aan dat niet wordt aangegeven welke maatregelen worden genomen of waar nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd gaan worden om aan de parkeerbehoefte te blijven voldoen. Het is daarbij ook denkbaar dat senioren sneller een beroep zullen doen op een gehandicaptenparkeerplaats die vanzelfsprekend op korte afstand van de appartementen moet worden gesitueerd. Commentaar In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een financiële bijdrage aan de gemeente. Omdat sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. Momenteel wordt voor het Centrum een onderzoek uitgevoerd naar de parkeerbehoefte in het Centrum alwaar dit postzegelbestemmingsplan onderdeel van uitmaakt.
18
3. Reclamanten stellen dat in de nieuwe situatie vanuit de appartementen of vanaf het terras in de tuin van reclamanten kan worden gekeken nu de bouw van een woning/ appartementencomplex 7,5 meter bedraagt. Dat vormt een ernstige inbreuk op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy.
Commentaar Tussen de nieuwbouw en de woning van reclamanten zijn 2 woningen gelegen. De ramen die zich in de noordgevel bevinden worden 2 meter binnen de erfgrens aangebracht. Het uitzicht op het naburige erf is aan regels verbonden; boek 5 artikel 50 e.v. van het burgerlijk wetboek (burenrecht). Het burenrecht kent een regel die de visuele privacy beschermt. Men mag niet binnen 2 meter vanaf de grens van het naastgelegen erf vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke (bouw)werken hebben. Aan deze eis wordt voldaan. Aan de achterzijde van de nieuwbouw is een balkon aanwezig. Het balkon wordt aan de noordzijde door middel van een vaste borstwering van 1 meter afgeschermd. Indien door reclamant gewenst kan deze borstwering met ondoorzichtig venster worden verhoogd. 4. Gesteld wordt dat het bouwplan een grote beperking van de inval van zonlicht op het perceel geeft. Gevreesd wordt voor schaduwwerking van het bouwwerk. Commentaar Door ontwikkelaar is in november wederom een bezonningstudie uitgevoerd. In deze rapportage is duidelijk weergegeven wanneer zomer- of wintertijd van toepassing is. Uit de uitgevoerde bezonningsstudie volgens TNO-normering blijkt dat reclamant op 19 februari vanaf 14.00 uur en op 21 maart vanaf 14.00 uur eerder schaduwwerking heeft. Het bouwplan zal een geringe beperking van zonlicht op het perceel geven. 5. Reclamant vreest waardevermindering van zijn woning na realisatie van het bouwplan. Reclamant stelt dat de bouw zorgt voor een zodanig waarde verminderd effect op omringende onroerende zaken dat voor de haalbaarheid van het plan gevreesd moet worden. Commentaar Het staat reclamant vrij om na realisatie van het bouwplan een verzoek om planschade in te dienen. De financiële haalbaarheid van het plan is onderzocht en beschreven in het bestemmingsplan. Tevens is er een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld met de ontwikkelaar.
19
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 5 Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan: 1. Gesteld wordt dat het ontwerpbestemmingsplan een aanzienlijke schaalvergroting mogelijk maakt waarbij er een massief blok zal worden gerealiseerd wat in het geheel niet passend is binnen het straatbeeld. De nieuwbouw is te hoog en te diep in vergelijking met de bestaande bouw. Reclamant vraagt in hoeverre men voldoende op de hoogte is van de feitelijke situatie ter plaatse. Commentaar De nieuwbouw zal bestaan uit een trapsgewijze inpassing tussen de bestaande en de belendende bebouwing. De nokhoogte van de woningen Van der Veldstraat 4 en 2A is 6,5 meter. De nokhoogte van huisnummer 2A wijzigt naar een bouwhoogte van 7,5 meter. De bouwhoogte ter plaatse van het pakhuis, Van der Veldstraat 2 wordt 10,3 meter. Ter plaatse van het pand Kanaalstraat 33 betreft de bouwhoogte 10,5 meter. Voor wat betreft de opmerking dat er een aanzienlijke schaalvergroting mogelijk wordt gemaakt, kan worden opgemerkt dat de bebouwing ter plaatse van de nieuwbouw Van der Veldstraat 2 in totaal 36,7 m2 meer bedraagt ten opzichte van de huidige bebouwing. Ter plaatse van de Van der Veldstraat 2A wordt de diepte van de nieuwbouw op de begane grond 0,6 meter korter dan de huidige aanbouw van de woning. Wel zal nieuwbouw over de gehele breedte van de woning plaatsvinden zodat de nieuwbouw ter plaatse van de Van der Veldstraat 2A evenwijdig is met de naastgelegen nieuwbouw aan de Van der Veldstraat 2. De achtergevelrooilijn van de Van der Veldstraat 2 blijft ongewijzigd. Ten opzichte van het vorig (ingetrokken) plan heeft de ontwikkelaar het pand ter plaatste van Van der Veldstraat 2A van 3 bouwlagen teruggebracht naar 2 bouwlagen. Op een afstand van 3,0 meter vanuit de erfgrens wordt een derde bouwlaag gerealiseerd. Vanaf de straatzijde komt de verdieping op 4,5 meter terugliggend. Bij de opstelling van het bestemmingsplan zijn diverse belangen afgewogen. Zo is het plan op verzoek aangepast voor wat betreft de hoogte van de nieuwbouw. De monumenten- en welstandscommissie hebben positief op het bouwplan gereageerd. 2. Reclamant stelt dat de liftschacht zeker 3 meter boven het pand uitkomt. Reclamant kan zich niet vinden in het opnemen van artikel 2 hoogtematen uit het bestemmingsplan Lisse ‘Centrum 1986’ wat ter plekke geldend is, in het postzegelbestemmingsplan. Tevens stelt reclamant dat zij aanzienlijke overlast krijgen door een gigantische ‘toren van licht’ . Commentaar Het trappenhuis met in het midden de lift doorbreekt de bouwhoogte van 10,5 meter met 2,4 meter. Ter plaatse is het bestemmingsplan ‘Centrum 1986’ van toepassing. In dit vigerend plan is in artikel 2 de hoogte-maat bepaald. Hierin is bepaald dat voor zover een platte afdekking wordt toegepast de hoogte mag worden overschreden door liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen, schoorstenen, antennes en andere ondergeschikte bouwdelen. Dit houdt in dat op basis van het huidige bestemmingsplan het trappenhuis c.q. liftschacht binnen het bestemmingsplan past. De naastgelegen panden van het bouwplan zijn gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Lisse Centrum 2011’. In dit bestemmingsplan is bepaald dat overschrijding voor onder meer liftkokers mogelijk is met 3 meter. Het niet opnemen van dit artikel in dit postzegelbestemmingsplan zou een beperking van rechten inhouden.
20
Wat betreft de lichtuitstraling van het trappenhuis kan gesteld worden dat reclamant zicht heeft op het bouwplan indien zij achter op het dakterras staat. Vanuit het woonhuis is het bouwplan waarneembaar vanaf de zolderverdieping. Het trappenhuis wordt aan de buitenzijde bekleed met ondoorzichtig bouwmateriaal/melkglas. In het bestemmingsplan c.q. de omgevingsvergunning kan niet het gebruik van lampen worden geregeld. Verplicht is een noodverlichting aan te brengen bestaande uit de minimale lux. Vanuit een oogpunt van energiezuinigheid worden bewegingsmelders of een tijdschakelaar aangebracht. Er zal dus geen sprake zijn van constant licht vanuit het trappenhuis. 3. Reclamant is van mening dat het realiseren van het dakterras een ernstige aantasting van privacy tot gevolg heeft. Commentaar Vanaf het te realiseren dakterras van de nieuwbouw is geen inkijk in de woning van reclamant. Wel is er zicht op een deel van het dakterras van de reclamant. Tussen het dakterras van de nieuwbouw en het dakterras van reclamant is ca. 30 meter. Het Bouwbesluit van 2012, artikel 4.34 en artikel 4.35, eist bij een nieuw te bouwen woonfunctie een rechtstreeks bereikbare buitenruimte. Een woonfunctie heeft een niet-gemeenschappelijke buitenruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 4m2 en een breedte van ten minste 1,5 meter, die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van die woonfunctie. Aan deze wettelijke eis wordt in het bouwplan voldaan. Wonen in het centrum, zeker aan de achterzijde, geeft uitzicht op tuinen, erven en bijgebouwen behorende bij de bestemming wonen. Dat hier sprake is van onevenredige aantasting van de privacy kunnen wij niet onderschrijven. 4. Reclamant is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de reeds bestaande parkeerproblematiek. Commentaar Ons is bekend dat in de buurt sprake is van een tekort aan parkeerplaatsen in de Van der Veldstraat. Bij de ontwikkeling van het plan is een parkeerberekening uitgevoerd gebaseerd op de ASVV van Crow publicatie 182. Afhankelijk van het type woningen gelden genoemde parkeercijfers waarbij hier is uitgegaan van centrumgebied. Het betreft een algemeen landelijk gebruikte parkeernorm en is gebaseerd op landelijke gemiddelden. Zoals bij iedere ontwikkeling is ook hier in onderhavig geval uitgegaan van het huidig gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een bijdrage aan de gemeente. De bijdrage wordt door ons gebruikt om, wanneer de kans zich voordoet, het parkeerprobleem op te lossen middels een gemeentelijk bijdrage bij de ontwikkeling van een nieuwe parkeer(garage)plaats. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien inde nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen.
In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er
21
lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is. Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied.
5. Reclamant heeft twijfels over de uitvoerbaarheid van het plan in verband met de planschadeverzoeken. Uit het bestemmingsplan blijkt niet dat er door de gemeente een voorziening is opgenomen voor de verwachte planschadeclaims. Commentaar Tussen de initiatiefnemer van het bouwplan en de gemeente is een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld volgens artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. De zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst heeft conform artikel 6.2.12 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor een ieder gedurende zes weken ter inzage gelegen vanaf 16 augustus 2013 tot en met 27 september 2013 in de gemeentewinkel van het gemeentehuis. Tegen de overeenkomst kunnen geen zienswijzen/bezwaren worden ingediend. In deze overeenkomst is een hoofdstuk over eventuele planschade geweid. Deze overeenkomst en een paragraaf in het bestemmingsplan borgen de uitvoerbaarheid van het plan.
Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op de ontwerp omgevingsvergunning: 1. Het ontwerpbesluit ziet onder meer op het wijzigen en herstellen van een monument. Het advies van de monumentencommissie is niet bij de ter inzage gelegde stukken gevoegd. Commentaar Naar aanleiding van de positieve advisering van de monumentencommissie is de ontwerpomgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website. De verslagen van de Welstand en monumentencommissie worden tezamen met de nota zienswijzen aan reclamanten toegezonden. 2. Reclamant stelt dat de liftschacht zeker 3 meter boven het pand uitkomt. Reclamant kan zich niet vinden in het opnemen van het artikel 2 hoogte-maten uit het bestemmingsplan Lisse Centrum 1986 wat ter plekke geldend is, in dit postzegelbestemmingsplan. Tevens stelt reclamant dat zij een aanzienlijke overlast krijgen door een gigantische ‘toren van licht’. Commentaar Verwezen wordt naar de beantwoording onder nr. 2 van de zienswijze ontwerpbestemmingsplan. 3. Reclamant is van mening dat het realiseren van het dakterras een ernstige aantasting van privacy tot gevolg heeft. Commentaar Verwezen wordt naar de beantwoording onder nr. 3 van de zienswijze ontwerpbestemmingsplan.
22
4. Reclamant is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de reeds bestaande parkeerproblematiek. Commentaar Verwezen wordt naar de beantwoording onder nr. 4 van de zienswijze ontwerpbestemmingsplan.
23
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijze Reclamant 6 Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan: 1. Reclamant is van mening dat in de bouwregels van het plan ten onrechte geen maximale dakhelling of nok- of bouwhoogten zijn opgenomen maar slechts goothoogten. Tevens is reclamant van mening dat in het bestemmingsplan ten onrechte geen bebouwingspercentage is opgenomen. Het betrokken perceel kan derhalve volledig bebouwd worden. commentaar Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, planregels en verbeelding. De planregels en verbeelding zijn juridisch bindend. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte opgenomen. Het is niet verplicht om dan wederom de bouwhoogte in de regels op te nemen. In de planregels is de maximale goothoogte aangeduid. Indien van een gebouw met een platte afdekking, deze platte afdekking meer dan tweederde van het grondoppervlak van het gebouw beslaat, wordt de bovenkant van de goot c.q. het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als bouwhoogte gezien. Voor wat betreft het niet opnemen van een bebouwingspercentage kan worden gesteld dat het bouwvlak ter plaatse van de voor de ‘gemengd’ aangewezen gronden reeds geheel is bebouwd. Ter plaatse van de voor de ‘wonen’ aangewezen gronden wordt het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gebouwd. Dat het hele perceel bebouwd kan worden is niet juist. In de regels is opgenomen dat 50% van het achtererf kan worden bebouwd met aan- en uitbouwen, bijgebouwen of een overkapping. Het besluit omgevingsrecht, bijlage II artikel 2 geeft weer voor welke bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten geen omgevingsvergunning is vereist. 2. Reclamant stelt dat de voor ‘gemengd’ aangewezen grond te ruim zijn bestemd. Reclamant is van mening dat enkel en alleen de functie ‘detailhandel’ op de begane grond en ‘wonen’ op de 1e en 2e verdieping, zonder horeca en/of bed & breakfast in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening is. Commentaar De begripsbepaling detailhandel zoals gedefinieerd in artikel 1.38 is gelijkluidend aan artikel 1.12 van het vigerende bestemmingsplan Centrum 1986. Ook is de begripsbepaling gelijkluidend aan artikel 1.51 van het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011, dat voor het omliggende gebied geldt. De bestemming “gemengd” is aan grote delen van het grondgebied, behorende tot het bestemmingsplan Centrum 2011 gegeven. Ook het perceel van reclamant heeft dezelfde bestemmingen c.q. gebruiksfuncties. Het ‘alsnog wegnemen’ of niet opnemen van deze gebruiksfuncties getuigt juist niet van een goede ruimtelijke ordening c.q. voldoet niet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ten aanzien van de opmerking dat slechts wonen op de verdieping zou moeten worden toegestaan en geen horeca en/of bed & breakfast, wordt opgemerkt dat deze functies ook – gangbaar mogelijk zijn in het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011. Er is geen (bijzondere) aanleiding om voor dit perceel een uitzondering te maken op de verder gangbare regeling in het voor de omgeving geldende bestemmingsplan Centrum 2011. Volgens het bestemmingsplan Lisse Centrum 1986 had het perceel overigens ook dezelfde bestemmingen c.q. gebruiksmogelijkheden.
24
3. Reclamant stelt dat ingevolge artikel 3 lid 1 onder c ‘detailhandel uitsluitend in de eerste bouwlaag’ is toegestaan. Het is onduidelijk en onzeker welke vormen van horeca, conform artikel 1.35 gelijk gesteld kunnen worden met koffieshops, tea- en lunchrooms, snackbars, restaurants. Commentaar Artikel 1.35 geeft een algemene begripsomschrijving. Artikel 3 lid 1 onder f geeft aan dat voor de gronden met de bestemming ‘gemengd’ lichte horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1 (1a, 1b en 1c) van de Staat van Horeca-activiteiten zijn toegestaan. De Staat van Horeca-activiteiten is bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. Omdat in het artikel 3.1.f. een verwijzing naar de Staat van Horeca-activiteiten is opgenomen, zijn deze bedrijven op de locatie toegestaan. 4. Onduidelijk is waarom dienstverlening als bedoeld in artikel 1.35 onderdeel kan uitmaken van “detailhandel”. Immers ingevolge artikel 3, lid 1 onder d valt binnen de bestemmingsomschrijving al als apart onderdeel ‘dienstverlening uitsluitend in eerste bouwlaag’. Het is onduidelijk of ingevolge artikel 1.35 binnen de omschrijving ‘detailhandel’ meer vormen van dienstverlening mogelijk zijn dan ingevolge artikel 2, lid 1 onder d. Commentaar In artikel 1.38 is een algemene definitie van ‘detailhandel’ weergegeven. De daarin genoemde functie ‘dienstverlening’ wordt in artikel 1.39 van de planregels nog eens wat explicieter weergegeven om zo goed mogelijk te duiden aan welke waaraan bij ‘dienstverlening’ gedacht moet worden. De opsommingen (zowel die onder artikel 1.38 als onder 1.39) zijn uiteraard niet limitatief, maar maken voldoende helder en daarmee toetsbaar of een functie onder het begrip dienstverlening kan vallen. 5. De aangehaalde zinsgedeelten ‘daarmee gelijk te stellen vormen van horeca’ en ‘alsmede vergelijkbare vormen van dienstverlening’ zijn te ruim en onduidelijk waardoor toetsingskader ontbreekt. Artikel 3 lid 1 onder c. en d. zijn in strijd met een goede ruimtelijke ordening alsmede met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. Commentaar Artikel 1.12 van het bestemmingsplan Lisse Centrum 1986 geeft dezelfde definitie van ‘detailhandel’ als dit bestemmingsplan en ook het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011. Deze definitie is dan ook volstrekt gangbaar en gebruikelijk. Het is niet mogelijk een limitatieve opsomming te geven. De combinatie van een omschrijving en voorbeelden maakt afdoende duidelijk en dus toetsbaar of een functie toelaatbaar is of niet. De gestelde onduidelijkheid en onzekerheid wordt niet gedeeld. 6. Volgens Artikel 3 lid 1 onder e. zijn ‘maatschappelijke voorzieningen uitsluitend in de eerste bouwlaag’ toegestaan. Een definitie van maatschappelijke voorzieningen ontbreekt. Van religieus centrum, kinderdagverblijf tot opvangcentrum voor bijvoorbeeld verslaafden lijkt daardoor mogelijk te zijn. Commentaar Het verdient inderdaad aanbeveling om een begripsomschrijving van Maatschappelijke voorzieningen op te nemen (zoals die in het bestemmingsplan Centrum 2011 is opgenomen). Artikel 1 zal hiertoe uitgebreid worden met de volgende omschrijving: Maatschappelijke voorzieningen: Educatieve, para-medische, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, een bejaardencentrum en woonzorgcomplex hierbij inbegrepen, als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorziening.
25
7. Onduidelijk is waarom ‘bed & breakfast voorzieningen’ apart in artikel 3, lid 1 onder g. mogelijk wordt gemaakt aangezien ‘bed & breakfast’ al mogelijk lijkt onder artikel 3, lid 1 onder f. op basis waarvan hotels zijn toegestaan. Het is volgens deze omschrijving mogelijk dat op de begane grond hotels c.q. bed & breakfast worden gerealiseerd. Het lijkt reclamant strijdig met de indeling van het merendeel van de overige panden in de winkelstraat waarin grosso modo op de begane grond een winkel wordt geëxploiteerd en vanaf de 1ste verdieping woonruimte is toegestaan. Reclamant meent dat in de omschrijving ten onrechte niet is vermeld dat hotels c.q. een bed & breakfast ondergeschikt dienen te zijn aan bijvoorbeeld dienstverlening op de 1 ste verdieping en wonen op de 2de verdieping. Commentaar Verwezen kan worden naar de toelichting, paragraaf 6.2. Er is voor gekozen de onder vigeur van het bestemmingsplan Centrum 1986 voor het betrokken pand geldende dubbelfunctie (wonen en detailhandel) aan te passen naar de bestemming “gemengd”, zoals deze ook in het bestemmingsplan Centrum 2011 is opgenomen. Het is gewenst de uitwisselbaarheid van verschillende functies in het centrum van Lisse mogelijk te maken, aangezien de ruimtelijke uitstraling van veel functies gelijkwaardig is. De verschillende functies zijn passend in een centrum en komen in de praktijk op meerdere plaatsen voor. De bestemming “Gemengd” wordt daarom zodanig geformuleerd dat meerdere functies zoals detailhandel zonder meer zijn toegestaan. Ook bed & breakfast kan onder bepaalde voorwaarden worden toegestaan (het maximum aantal bedden wordt evenwel gelimiteerd i.v.m. de parkeerdruk). Hiermee ontstaat een flexibel regime en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Vanwege de levendigheid wordt de functie wonen in de plint niet toegestaan, maar pas vanaf de verdieping. 8. Reclamant kan zich niet vinden in artikel 3.5.1. ‘afwijken van de gebruiksregels’ waarin is bepaald dat afwijking van de Staat van Horeca-activiteiten mogelijk wordt gemaakt door een binnenplanse afwijking. Commentaar Het betreft hier een eensluidende bepaling die van kracht is in het bestemmingsplan Centrum 2011. Voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend om te kunnen afwijken dient een procedure volgens artikel 2.12 lid 1 a onder sub 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden doorlopen.
9. Reclamant stelt dat de ‘gemengde’ bestemming te ruim is waarbij geen enkele functie/ bestemming als ‘hoofd’-bestemming gekwalificeerd kan worden en evenmin is bepaald welke overige functies/bestemmingen eventueel, van ondergeschikt belang, gerealiseerd kunnen worden. Commentaar In artikel 1 is de begripsbepaling ‘gemengd’ omschreven ‘een combinatie van minimaal twee gelijkwaardige functies’. Er kan op grond van deze bepaling in artikel 3 ‘gemengd’ niet sprake zijn van een hoofdbestemming c.q. een functie van ondergeschikt belang. Voor de motivatie voor de bestemming “Gemengd” wordt verwezen naar de toelichting onder 6.2. andermaal wordt hier verwezen naar het bestemmingsplan Centrum 2011 voor het omliggende gebied. Er is geen bijzondere aanleiding denkbaar (en ook niet aangevoerd) om voor dit pand een afwijkende regeling op te nemen. Bij het bestemmingsplan Centrum 2011 is door reclamant overigens ook niet gereageerd op deze regeling. 10. Reclamant meent dat niet op de plankaart is vermeld dat ten behoeve van de realisatie van een dakterras, een hekwerk kan worden gebouwd met een maximale hoogte van 1,5 meter.
26
Commentaar Onder artikel 4 ‘Wonen’ is een dakterras toegestaan. Artikel 2.2. maakt mogelijk dat ondergeschikte bouwdelen mogelijk is mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt. Doordat de hoogte van het hekwerk lager is dan de afstand tot de dakrand zal dit op maaiveldniveau niet worden gezien. Volgens het bouwbesluit is een afscheiding van minimaal 1 meter noodzakelijk in verband met de veiligheid. Het bestemmingsplan Lisse Centrum 1986 evenals het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011 kent deze bepaling ‘uitzondering bij wijze van meten’. Het niet opnemen van dit artikel in het postzegelbestemmingsplan zou een beperking van recht zijn. 11. Reclamant stelt dat ingevolge artikel 10.1 sub a bestemmingsgrenzen gewijzigd kunnen worden door een ‘geringe’ verandering waardoor de bestemmingsgrenzen maximaal 5 meter verschoven mogen worden. Bestreden wordt dat hier nog sprake is van een geringe verandering. Commentaar De nadere bepalingen waaronder eventueel gebruik gemaakt kan worden van deze regeling, zoals deze omschreven staan in artikel 10.1 onder b en c, maken dat pas in de concrete situatie de afweging wordt gemaakt. 5 Meter is het maximum dat in het ene geval – gelet op de concrete omstandigheden – nog wel toelaatbaar kan zijn en in het andere geval is misschien hooguit een aantal centimeters mogelijk en toelaatbaar en zelfs misschien soms wel helemaal niets. 12. Reclamant stelt dat de bestemmingen op de plankaart de grenzen van het bouwvlak en het plangebied overschrijden. Commentaar Op de verbeelding is het plangebied weergegeven. De omvang hiervan correspondeert met het kadastrale eigendom. Binnen het plangebied gelden er drie bestemmingen (Gemengd, Wonen, en Waarde –archeologische verwachting). Binnen de bestemmingsvlakken “Gemengd” en “Wonen” is er sprake van nader bepaald bouwvlak. Dit een gebruikelijke systematiek. 13. Reclamant is van mening dat er sprake is van een zorgvuldigheidsgebrek omdat geen deugdelijk onderzoek is gedaan naar de ontsluiting en bereikbaarheid van het beoogde bouwplan en evenmin naar de gevolgen van de verkeersveiligheid. Commentaar De ontsluiting en bereikbaarheid van het bouwplan zijn bekend. De Van der Veldstraat laat eenrichtingsverkeer toe. Aan het begin van de straat is aangegeven dat een woonerf wordt betreden. Dit houdt in dat er stapvoets gereden dient te worden. Op de hoek van de Wagendwarsstraat-Van der Veldstraat staat onder het eenrichtingsverkeersbord een verkeersbord met opschrift dat het verboden is in te rijden op donderdag van 18.00 tot 21.00 uur en op zaterdag van 09.00 tot 17.00 uur. Bewoners kunnen een ontheffing aanvragen om zo in de omgeving te kunnen parkeren. Het betreft hier een kleinschalig bouwplan in het centrum van een dorp. Het bouwplan is bereikbaar zowel via Van der Veldstraat als ook aan de achterzijde via het Meer en Houtplein. 14. Opgemerkt wordt dat er een nieuwe publicatie van de CROW sinds december 2012 beschikbaar is. Het zou zorgvuldiger zijn om de parkeerbehoefte aan de meest actuele ASVV te toetsen. Commentaar Ten tijde van de publicatie CROW december 2012 was de bestemmingsplanprocedure al gestart. Het zou van onzorgvuldigheid c.q. een onbetrouwbare overheid getuigen als deze lopende een procedure andere normen zou gaan hanteren. Dit zou aan geen van de partijen rechtszekerheid bieden.
27
15. Artikel 5.11 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met artikel 2.5.30 lid 1 van de bouwverordening, omdat in het geheel geen ruimte wordt aangebracht in, op of onder het gebouw voor het parkeren of stallen van auto’s. Uit het ontwerpbestemmingsplan blijkt niet dat er sprake is van een ontheffing als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 3 van de bouwverordening. Commentaar In paragraaf 5.11 van de toelichting (dit is terzijde opgemerkt geen artikel) is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een financiële bijdrage aan de gemeente. De bijdrage wordt door ons gebruikt om, wanneer de kans zich voordoet, het parkeerprobleem op te lossen middels een gemeentelijk bijdrage bij de ontwikkeling van een nieuwe parkeer(garage)plaats. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Deze ontheffing wordt opgenomen in de omgevingsvergunning. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is. Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied. 16. Onduidelijk is waarom ter plaatse van de planlocatie sprake is van een matig stedelijk gebied. Bovendien zou een storting in het gemeentelijke parkeerfonds niets oplossen ten aanzien van de parkeerproblematiek. Commentaar In de publicatie 182 van de CROW is een indeling gemaakt van de stedelijkheidsgraad van gemeentes. Een gemeente tot 35.000 inwoners wordt als matig stedelijk geclassificeerd. In hoofdstuk 2 (van deze publicatie) staat hierover een uiteenzetting. Een financiële bijdrage is een methode, indien – zoals in dit geval – de parkeerdruk niet geheel op eigen terrein opgelost kan worden. De bijdrage wordt door ons gebruikt om, wanneer de kans zich voordoet, het parkeerprobleem op te lossen middels een gemeentelijk bijdrage bij de ontwikkeling van een nieuwe parkeer(garage)plaats. In het centrumgebied is in december 2013 voor het centrum een onderzoek uitgevoerd naar de parkeerbehoefte in het centrum alwaar dit postzegelbestemmingsplan onderdeel van uitmaakt. Zie verder het commentaar onder punt 15.
28
17. Reclamanten stellen dat de economische uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan niet gegarandeerd is. Commentaar Tussen de initiatiefnemer van het bouwplan en de gemeente is een anterieure overeenkomst opgesteld volgens artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening. De zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst heeft conform artikel 6.2.12 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor een ieder gedurende zes weken ter inzage gelegen vanaf 16 augustus 2013 tot en met 27 september 2013 in de gemeentewinkel van het gemeentehuis. Tegen de overeenkomst kunnen geen zienswijzen/bezwaren worden ingediend. In deze overeenkomst is een hoofdstuk over eventuele planschade geweid. De overeenkomst en een paragraaf in het bestemmingsplan borgen de uitvoerbaarheid van het plan. 18. Reclamanten verzoeken het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen, althans niet in de vorm zoals deze thans ter inzage ligt, en gemaakte kosten van juridische bijstand conform het Besluit proceskosten bestuursrecht aan hen te vergoeden.
Commentaar Er is onder verwijzing naar het vermelde commentaar geen grond om het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen Op enkele (ondergeschikte) onderdelen zal het bij de vaststelling worden aangepast. Een financiële vergoeding is alleen mogelijk in een bezwaarschriftenprocedure, een beroepsprocedure of een hoger beroepsprocedure. Een vergoeding wordt in beginsel alleen verkregen als het bezwaarschrift gegrond wordt verklaard, of het (hoger) beroep gegrond wordt verklaard. Het indienen van een zienswijze vormt geen grondslag voor het toekennen van een vergoeding.
Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op de omgevingsvergunning: 1. Gesteld wordt dat in de publicatie van de ontwerpvergunning de activiteiten het bouwen van 4 appartementen, het renoveren van het winkelpand en het realiseren van 4 appartementen op de verdieping van het winkelpand is vermeld. De ter inzage gelegde ontwerpvergunning behelst de activiteiten bouwen, wijzigen en herstellen monument en het maken van in- en uitrit. De publicatie is onvolledig waardoor de ontwerpvergunning niet juist bekend is gemaakt. Commentaar: De aanvraag omgevingsvergunning is, te samen met het ontwerpbestemmingsplan, bekend gemaakt volgens artikel 3.8 Wabo en artikel 4:1 Awb in een huis-aan-huisblad, internet en Staatscourant. De in de ontwerp-omgevingsvergunning aangehaalde tekeningen met het nummer BAV 02 tot en met BAV 05 zijn eerder gemaakte tekeningen die door wijzigingen, opmerkingen van de brandweer zijn vervallen. Het betrof uitvergrotingen van de diverse verdiepingen. In de tekening BAV 01 zijn de correcte tekeningen van de verdiepingen van het gehele bouwplan weergegeven. Omdat de vervallen tekeningen geen deel uit maken van de omgevingsvergunning zijn deze daarom niet ter inzage gelegd. De opname in de voorschriften van het ontwerpbesluit betreft een omissie. Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Naar aanleiding van een positief advies van de commissies wordt de ontwerp omgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de monumentencommissie raadpleegbaar via de
29
gemeentelijke website. Reclamant heeft kennis kunnen nemen van beschikbare onderliggende stukken. Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbesluit is niet nodig. In de omgevingsvergunning is zelf verder toegelicht dat na toetsing van de aanvraag is beslist dat het maken van een in- en uitrit onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning. 2. Reclamanten zijn van mening dat het bouwplan niet voldoet aan de vereisten omtrent buitenruimte bij nieuwbouw als bedoeld in afdeling 4.6. van het Bouwbesluit 2012. Ingevolge artikel 4.35 lid 1 van het bouwbesluit heeft een woonfunctie een nietgemeenschappelijke buitenruimte met een vloeroppervlakte van tenminste 4m2 en een breedte van ten minste 1,5 m, die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een nietgemeenschappelijk verblijfsgebied van die woonfunctie. In het bouwplan is slechts sprake van een gemeenschappelijk dakterras die uitsluitend bereikbaar is via een gemeenschappelijke ruimte. In afwijking van 4.35 lid 1 mag bij woonruimte ter grootte van maximaal 50m2 de buitenruimte gemeenschappelijk zijn volgens artikel 4.35 lid 2 van het bouwbesluit.
Commentaar: Alle 4 de nieuwbouwappartementen voldoen aan de vereisten van een buitenruimte van 4m2 en een breedte van ten minste 1,5 meter die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een nietgemeenschappelijk verblijfsgebied van die woonfunctie. 3. Ingevolge artikel 2.5.30 lid 1 van de bouwverordening moet in beginsel voldoende ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw voor het parkeren of stallen van auto’s. Als maatstaf geldt de ASVV 2012. De ontwerpvergunning behelst geen ontheffing van artikel 2.5.30 lid 1 jo lid 3 van de bouwverordening. Commentaar: Ten tijde van de publicatie CROW december 2012 was de bestemmingsplanprocedure al gestart. Het zou van onzorgvuldigheid c.q. onbetrouwbare overheid getuigen als de overheid lopende een procedure steeds andere normen zou hanteren. Dit zou aan geen van de partijen rechtszekerheid bieden. De CROW norm van 2008 is daarom als normering aangehouden. In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen, het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar compenseert het berekende tekort van 5 parkeerplaatsen door een financiële bijdrage aan de gemeente. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is een financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. De veronderstelling dat de parkeerdruk in het centrum alleen door het bouwplan toeneemt is niet geheel juist. In de omgeving van de nieuwbouw zijn diverse huishoudens met meerdere auto’s dan de CROW norm aangeeft. De bewoners kunnen zelf indien hier de behoefte toe is, een ontheffing voor parkeren bij de gemeente aanvragen. Reclamant stelt dat geen sprake is van een ontheffing als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 3 van de bouwverordening. Dit artikel luidt “indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte
30
in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het gebouw behoort.” Het gemeentelijke monument heeft al jaar en dag een winkelbestemming. In dit bestemmingsplan betreft dit geen nieuwe functie. De winkel wordt slechts gerenoveerd. Een nieuwe ontheffing voor het laden of lossen van goederen behoeft daarom niet te worden verleend. 4. Op het dak van 2de verdieping ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’ voorziet de ontwerpvergunning in een dakterras. Het bouwen dan wel het hebben van een dakterras is ingevolge artikel 4 van het ontwerpbestemmingsplan echter niet toegestaan binnen de bestemming ‘Wonen’. Ingevolge artikel 9.2 sub c van het bestemmingsplan dient bij een dakterras een hekwerk gebouwd te worden waarvan de maximale hoogte 1,5 meter is. Het bouwwerk inclusief hekwerk, overschrijdt de maximale hoogte van 10,3 m zoals weergegeven op de bestemmingsplankaart. Commentaar: Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte van de panden weergegeven. Het klopt dat het dakterras kan worden omsloten door een hekwerk met een maximale bouwhoogte van 1,5 meter. Onder artikel 4 ‘Wonen’ is een dakterras toegestaan juncto artikel 9.2. Artikel 2.2. maakt mogelijk dat ondergeschikte bouwdelen mogelijk zijn mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt. Doordat de hoogte van het hekwerk lager is dan de afstand tot de dakrand zal het hekwerk op maaiveldniveau niet worden gezien. Volgens het bouwbesluit is een afscheiding van minimaal 1,0 meter noodzakelijk in verband met de veiligheid. Het bestemmingsplan Lisse Centrum 1986 evenals het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011 kent deze bepaling ‘uitzondering bij wijze van meten’. Het niet opnemen van dit artikel in het postzegelbestemmingsplan zou een beperking van recht zijn. In de omgevingsvergunning is het mogelijk maken van een dakterras opgenomen. 5. Reclamanten stellen dat de gebruikers van het dakterras zicht hebben op de omliggende percelen. Een onevenredige aantasting van de privacy van de belendende percelen vindt plaats, hetgeen in strijd is met artikel 9.2 sub f van het ontwerpbestemmingsplan. Commentaar: Het dakterras wordt omsloten door een hekwerk van 1,5 meter hoog op minimaal 2,0 meter afstand van de erfgrens. Dat door de gebruikers met gemak over het hekwerk heen kan worden gekeken waardoor rechtstreeks zicht is op belendende percelen kan worden gesteld dat op een hoogte van 10 meter en een oversteek van 2 meter zicht op naastgelegen perceel niet geheel waarschijnlijk is. Dat zicht is op belendende percelen wil niet zeggen dat er onevenredige aantasting van de privacy is. In een centrum wonen mensen relatief dicht op elkaar, behoud van privacy kan niet volledig worden gegarandeerd. Eveneens is in bestemmingsplan Centrum 2011 het realiseren van een dakterras mogelijk gemaakt. 6. Reclamanten menen dat de te realiseren lift binnen het bouwvlak is gesitueerd waar de goothoogte maximaal 10,5 meter is. De lift overschrijdt de maximaal toegestane bouwhoogte. Commentaar Het trappenhuis met in het midden de lift doorbreekt de bouwhoogte van het 10,3 meter met 2,9 meter. Momenteel is ter plaatse bestemmingsplan Centrum 1986 van toepassing is. In dit vigerend plan is in artikel 2 de hoogte-maat bepaald. Hierin is bepaald dat het indien een gebouw met een platte afdekking betreft de hoogte mag worden overschreden door liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen, schoorstenen, antennes en andere ondergeschikte bouwdelen. Dit houdt in dat op basis van het vigerende bestemmingsplan het trappenhuis c.q. liftschacht binnen het bestemmingsplan past. In bestemmingsplan Centrum 2011 is eveneens in artikel 2 de hoogte-maat bepaald, hierin is bepaald dat een overschrijding voor liftkokers met een
31
overschrijding tot 3,0 m is toegestaan. De naastgelegen panden van het bouwplan zijn gelegen binnen het bestemmingsplan Lisse Centrum 2011. Deze regeling is overgenomen in dit postzegelbestemmingsplan. 7. In de ontwerpvergunning is vermeld dat een exploitatieplan is vastgesteld. In artikel 5.13 van het ontwerpbestemmingsplan is daarentegen ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid bepaald, dat er sprake zou zijn van grondexploitatiekosten die anderszins verzekerd zouden zijn. Derhalve zijn de ontwerpvergunning en het ontwerpbestemmingsplan tegenstrijdig. Commentaar Artikel 5 van het ontwerpbestemmingsplan geeft de bestemmingsomschrijving voor ‘waarde – archeologische verwachting’. Artikel 5.13 is niet aanwezig. Wat betreft de economische uitvoerbaarheid kan worden gesteld dat tussen de initiatiefnemer van het bouwplan en de gemeente een anterieure exploitatie-overeenkomst is opgesteld volgens artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. De zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst heeft conform artikel 6.2.12 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor een ieder gedurende zes weken ter inzage gelegen vanaf 16 augustus 2013 tot en met 27 september 2013 in de gemeentewinkel van het gemeentehuis. Tegen de overeenkomst kunnen geen zienswijzen/bezwaren worden ingediend. In deze overeenkomst is een hoofdstuk over eventuele planschade geweid. De overeenkomst en een paragraaf in het bestemmingsplan borgen de uitvoerbaarheid van het plan. 8. Op de plankaart is niet een vaste luifel aan de zuidgevel, aan de winkelstraat en Kanaalstraatkant ingetekend. Commentaar Op de verbeelding wordt weergegeven het plangebied, de bestemmingen, de aanduidingen en de verklaring. Onder aanduidingen is het bouwvlak opgenomen. Artikel 2.2. ‘uitzondering bij wijze van meten’ van de voorschriften, inleidende regels, geeft aan dat onder meer luifels, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt, een onderschikt bouwdeel is. Dit houdt in dat nieuwe luifels niet groter mogen zijn dan 1,5 meter. De bestaande vergunde luifels passen binnen het bestemmingsplan. Deze worden niet ingetekend op de plankaart omdat hier de bestemming van de gronden is aangegeven. 9. Reclamanten stellen dat het niet ter inzage leggen van het advies van de welstandscommissie in strijd is met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. Verzocht wordt een kopie van het advies van de welstandscommissie aan gemachtigde toe te zenden. Commentaar Een kopie van het advies wordt toegezonden. Het plan is besproken in de welstandscommissie, zij kijken daarbij niet alleen naar het pand zelf maar ook naar de omgeving. Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Naar aanleiding van de positieve advisering van de commissie is de ontwerp omgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website
10. Reclamanten zijn van mening dat het kleurgebruik van een deel van het bouwplan niet conform de redelijke eisen van welstand is. Een gedeelte van de beoogde oostgevel is namelijk zwart gekleurd. Derhalve is geen sprake van een lichte tint pleisterwerk dan wel een bescheiden kleurgebruik dat traditioneel dan wel terughoudend is. Verwezen wordt naar pagina 24 van de ‘welstandsnota Centrum Lisse’ versie mei 2012.
32
Commentaar In de monumentencommissie van september 2012 is de kleurstelling van de stalen kozijnen besproken. De commissie heeft besloten dat de stalen kozijnen in zwart moeten worden uitgevoerd omdat de kleur antraciet grijs in die tijd niet bestond en zwart wel. De oostgevel wordt uitgevoerd in donker gekleurde baksteen (blauwgrijs/antraciet) en een rode baksteen waarvan de exacte tint nader wordt bepaald. De stenen en voegwerk worden ter nadere goedkeuring voorgelegd aan de Monumenten- en welstandcommissie. 11. Wat betreft de raampartijen in de oostgevel van het pand Kanaalstraat 33 wordt gesteld dat ramen en deuren ingevolge artikel 5:50 BW niet zijn toegestaan. Van verjaring als bedoeld in artikel 5:50 lid 4 BW is geen sprake omdat de huidige situatie van de beoogde situatie afwijkt, aangezien de ramen en deuren in de beoogde situatie doorzichtig zullen zijn en geopend kunnen worden. Commentaar De meer dan 33 jaar aanwezige ramen, en deur op de zolderverdieping, bevinden zich vanaf de bouw van het pand aan de bovenzijde van de verdiepingslagen. Nieuwe werken worden niet aangebracht. 12. In de oostgevel rechts van de beoogde liftschacht zijn twee klein ramen toegestaan. Gelet op de afstand tussen de panden op het perceel aan de Kanaalstraat 33 enerzijds en Kanaalstraat 35 anderzijds zijn deze raampjes ingevolge artikel 5:50 BW niet toegestaan. Commentaar De twee kleine raampjes worden op 1,80 m hoogte aangebracht en voorzien van ondoorzichtig venster. Dit is middels 5:51 BW toegestaan. 13. Reclamanten stellen dat zij ernstig worden geschaad in hun mogelijkheden om hun pand aan de Kanaalstraat 35 zelf te herontwikkelen. Indien in de oostgevel rechts van de beoogde liftschacht twee raampjes gerealiseerd zouden worden. Commentaar Bij ons zijn geen ontwikkelingen voor het pand of perceel Kanaalstraat 35 aan ons kenbaar gemaakt. Zoals gemeld worden de twee klein aan te brengen raampjes voorzien van ondoorzichtig venster, hetgeen middels 5:51 BW is toegestaan. 14. Reclamanten stellen dat de ramen op de 1ste verdiepingen en de deuren op de 2de verdieping, alsmede de twee kleine ramen rechts van de beoogde liftschacht in de oostgevel de privacy schaden. De ramen en deuren zullen niet ondoorzichtig zijn en wel geopend kunnen worden waardoor men in de tuin, op het dakterras en vanaf ca. 6,0 meter afstand op ooghoogte in de slaapkamer van belanghebbenden kunnen kijken. Tevens stellen reclamanten hinder te kunnen ondervinden van geluid dat door de openstaande ramen en deuren kan komen. Ook voorziet het bouwplan in grotere dakkappellen op de 2 de verdieping. Ook daarvanuit zal men op het dakterras van reclamant kunnen kijken. Commentaar De ramen en deuren die in de nieuwbouw in de oostgevel worden aangebracht is ter plaatse van Van der Veldstraat 2A, waar ook nu de bestemming Wonen is. Evenals in de bestaande toestand als in toekomstig bouwplan geven de ramen zicht op het eigen erf van initiatiefnemer. De deuren geven toegang tot het eigen erf van initiatiefnemer. Het balkon op de 1ste verdieping en het terras op de 2de verdieping wordt 2,0 m terugliggend gerealiseerd. Aan de zijde waar de erfgrens van reclamant zich bevindt is een zijmuur. Het balkon geeft uitzicht op eigen terrein van initiatiefnemer. Zoals gemeld worden de twee kleine ramen in de oostgevel voorzien van ondoorzichtig venster.
33
Dat sprake kan zijn van hinder door geluid wordt opgemerkt dat geluidshinder een subjectief begrip is, voor burenlawaai zijn geen normen in de wet vastgelegd. De dakkappelen zijn langer dan 30 jaar aanwezig. De vergroting van de dakkappellen zal niet meer zicht geven op perceel van reclamant dan nu mogelijk is. Door de aanwezigheid van een dak oversteek van 0,70 m onder de dakkapellen zal het zicht op het perceel van reclamant bijna onmogelijk zijn. 15. Reclamanten stellen dat het bouwplan door de hoogte en met name van de lift licht zal onthouden van het dakterras van belanghebbenden. Hierdoor is sprake van strijd met artikel 5:37 BW. Commentaar Beoordeeld moet worden of door de hoogte van het bouwplan en met name van de lift zodanig licht wordt ontnomen dat hierdoor sprake is van onrechtmatig handelen. Door ontwikkelaar is wederom een bezonningstudie uitgevoerd. In deze rapportage is duidelijk weergegeven wanneer zomer- of wintertijd van toepassing is. Volgens de uitgevoerde bezonningsstudie, waarbij rekening is gehouden met de TNO-norm, is geen sprake van het ontnemen van licht. Van onrechtmatig handelen kan daarom geen sprake zijn.
16. Reclamanten stellen dat het advies van de monumentencommissie niet gelijktijdig met de ontwerpvergunning ter inzage is gelegd. Daardoor kunnen reclamanten geen zienswijze indienen tegen deze activiteit hetgeen reclamanten mogelijk schaadt in hun procesmogelijkheden. Commentaar Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Het plan is besproken in de welstand- en monumentencommissie, zij kijken daarbij niet alleen naar het pand zelf maar ook naar de omgeving. Naar aanleiding van de positieve advisering van de commissies is de ontwerpomgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website. De verslagen van de Welstand en monumentencommissie worden tezamen met de nota zienswijzen aan reclamanten toegezonden.
17. Het is reclamanten onduidelijk op welke locatie binnen het bouwplan de activiteit ‘aanleg uitweg/inrit’ mogelijk vergund zal worden. Aan de ontwerpvergunning is geen kaart aangehecht waaruit afgeleid kan worden waar de uitweg/inrit aangelegd zou worden. Commentaar De omgevingsvergunning geeft aan dat het aanleggen van de aanleg uitweg/inrit plaatsvindt volgens tekening BAV-11. De tekening BAV-11 heeft gelijktijdig met de overige stukken ter inzage gelegen. Op de tekening is aangegeven dat in de Van der Veldstraat een inpandige garage wordt gerealiseerd. Op tekening BAV-01 is aangegeven dat aan de Van der Veldstraat een stallingsruimte wordt gerealiseerd. Zo zijn ook de garagedeuren op de tekening weergegeven. De inpandige garage wordt gerealiseerd waar momenteel de garage van het pakhuis is. 18. Reclamanten verzoeken de ontwerp-omgevingsvergunning te weigeren, althans niet in de vorm zoals deze thans ter inzage ligt te verlenen, en gemaakte kosten van juridische bijstand conform het Besluit proceskosten bestuursrecht aan hen te vergoeden. Commentaar Er is geen grond om de omgevingsvergunning te weigeren of op basis van zienswijze van reclamanten te herzien. Aan het verzoek om de gemaakte kosten van juridische bijstand te vergoeden is dan ook niet van toepassing. Een financiële vergoeding is alleen mogelijk in een
34
bezwaarschriftenprocedure, een beroepsprocedure of een hoger beroepsprocedure. Een vergoeding wordt in beginsel alleen verkregen als het bezwaarschrift gegrond wordt verklaard, of het (hoger) beroep gegrond wordt verklaard. Het indienen van een zienswijze vormt geen grondslag voor het toekennen van een vergoeding.
35
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 7.
Datum zienswijze: 18 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 18 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan 1. Reclamant stelt dat een referentie naar de nieuwe Wet Modernisering Monumentenzorg niet is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan evenals een beschrijving van het gemeentelijk monument. Commentaar Een referentie naar de Wet Modernisering Monumentenzorg en een beschrijving van het gemeentelijk monument worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. 2. Reclamant stelt dat de reacties van de welstand- en monumentencommissie niet bij de nota van vooroverleg en inspraak zijn gevoegd. Verder stelt de reclamant dat de monumentencommissie te veel objectgericht is. Naar de mening van reclamant is het trappenhuis incl. lift- aanbouw naast het gemeentelijk monument een aantasting van de monumentwaardigheid van dit pand. Commentaar Het is wettelijk niet verplicht de adviezen van de welstand- en monumentencommissie bij de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Naar aanleiding van de positieve advisering van de commissies is het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning opgemaakt en ter inzage gelegd. De adviezen/verslagen van de commissies zijn openbaar en konden bij ons worden opgevraagd. Ons is dit niet kenbaar gemaakt. Eveneens zijn de verslagen van de Monumentencommissie raadpleegbaar via de gemeentelijke website. De monumentencommissie kijkt in eerste instantie naar het monument zelf maar betrekt tegenwoordig ook een direct naastgelegen pand bij haar advies. Voor wat betreft de hoogte van het trappenhuis kan gesteld worden dat ter plaatse van het pand het bestemmingsplan Centrum 1986 vigerend is. In dit plan zijn de hoogte-maten bepaald. In dit bestemmingsplan is bepaald dat voor zover een platte afdekking wordt toegepast de hoogte mag worden overschreden door liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen, schoorstenen, antennes en andere ondergeschikte bouwdelen. Dit houdt in dat op basis van het huidige bestemmingsplan het trappenhuis c.q. liftschacht binnen het bestemmingsplan past. Het niet opnemen van deze hoogte-maten in het vast te stellen bestemmingsplan zou een beperking van bestaande rechten inhouden. 3. De sloop van het pand Van der Veldstraat 2A en vervanging door een hoog modern pand tast het gebied en karakteristieke straatbeeld aan. In de stukken behorende bij de omgevingsvergunning is een geveltekening van het pand Kanaalstraat 33 en de aanbouw aanwezig maar geen gevelschetsen van de gevels van omliggende woningen. Commentaar Voor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning is het niet verplicht om ook omliggende panden op de tekeningen op te nemen. Bij het principeverzoek zijn foto’s en een maquette getoond, deze zijn ook in de regio- en monumentencommissie getoond. Een monument heeft juridisch gezien een beschermde status in de wetgeving. Er mag namelijk zonder vergunning geen wijzigingen worden aanbracht aan het monument. Op basis van werkafspraken tussen de welstand- en de monumentencommissie wordt als extra beoordeling eerst advies aan de monumentencommissie gevraagd voordat de welstandscommissie advies geeft over een bouwplan in de directe nabijheid van een monument.
36
Een feit blijft wel dat het advies van de monumentencommissie in deze situatie geen juridische status heeft waarop een aanvraag geweigerd kan worden. Voor het monument Kanaalstraat 33 is door de welstandcommissie getoetst aan de Welstandsnota. Omdat het bouwplan in het welstandsgebied Centrum Lisse ligt met een bijzonder welstandsniveau, heeft de welstandsgemandateerde het bouwplan voor advies besproken in de voltallige welstandscommissie. De welstandscommissie heeft het bouwplan positief beoordeeld op de van toepassing zijnde criteria. 4. Uit archeologisch onderzoek concluderen we dat er een redelijke kans is dat er beerputten e.d. worden aangetroffen. Toch adviseert het archeologisch bureau dat er geen vervolgonderzoek hoeft te komen. Hier zou toch verder onderzoek naar gedaan moeten worden? Commentaar Altijd is de kans dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van toekomstige bodemingrepen aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 53 van de Monumentenwet 1988 en de Wet op de archeologische monumentenzorg. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. De opdrachtgever verplicht de aannemer om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden. Dat hier verder geen archeologisch onderzoek gedaan hoeft te worden is gelegen in het feit dat uit boringen is gebleken dat de bodemopbouw ter plekke van enige boringen is verstoord tot in de top van de veenlaag. Het vooronderzoek heeft geen aanwijzingen opgeleverd voor intacte archeologische nederzettingen. Gelet op de resultaten van het booronderzoek bestaat er geen bedreiging voor eventueel aanwezige archeologische resten als gevolg van de voorgenomen plannen.
37
Samenvatting en commentaar op de ingediende zienswijzen Reclamant 8.
Datum zienswijze: 17 juli 2013 Ontvangstdatum zienswijze: 17 juli 2013 Samengevat behelst de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan 1. Reclamant maakt bezwaar tegen de hoge bebouwing op de locatie Van der Veldstraat 2 en 2A. De bebouwing wordt zo hoog dat er vanuit haar woonetage geen lucht meer te zien is en ook een afname van lichttoevoer door de ramen. In de herfst, winter en in het vroege voorjaar zal geen zonlicht meer in de woonetage binnenkomen. Commentaar Tussen de woning van reclamant en de nieuwbouw is een straatbreedte van 9,0 m. De woning van reclamant is tegenover het huidige pakhuis. Dit pakhuis heeft een bouwhoogte van 6,0 m. De hier geplande nieuwbouw heeft een boeibordhoogte van 10,3 m. Dit houdt in dat de hoogte van bebouwing tegenover reclamant met 4,3, m toeneemt de nokhoogte van reclamant bedraagt 6,5 m. Dat door de bouwhoogte de lucht niet meer te zien is kunnen wij niet onderschrijven. Reclamant stelt dat de lichtinval c.q zonlichtinval afneemt. Door ontwikkelaar is wederom een bezonningstudie uitgevoerd. In deze rapportage is duidelijk weergegeven wanneer zomer- of wintertijd van toepassing is. Volgens de uitvoerde bezonningsstudie uit de visualisatie blijkt dat op 19 februari om 08.00 uur en 10.00 uur, op 21 maart om 08.00 uur, op 21 juni om 09.00 uur en op 21 oktober om 09.00 uur en 11.00 uur schaduwwerking optreedt.
2. In het voorjaar wordt de zon op het dakterras ontnomen door de te bouwen hoge muren. Commentaar Uit de visualisatie van de bezonningsstudie blijkt niet dat de schaduwwerking over de nok van het dak reikt. 3. Reclamant voorziet parkeerproblemen in de Van der Veldstraat. Commentaar De veronderstelling dat de parkeerdruk in het centrum alleen door het bouwplan toeneemt is niet geheel juist. In de omgeving van de nieuwbouw zijn diverse huishoudens met meerdere auto’s dan de CROW norm aangeeft. In paragraaf 5.11 van de toelichting is toegelicht dat volgens gangbaar gebruik ook in dit geval uitgegaan is van het huidige gebruik van de locatie met de daarbij behorende parkeerbehoefte. Deze is afgerond op 6 parkeerplaatsen gesteld. Het plan genereert een parkeerbehoefte van in totaal 11 parkeerplaatsen. Voor de parkeerplaatsen die niet worden gerealiseerd wordt een financiële bijdrage aan de gemeente gedaan. De bijdrage wordt door ons gebruikt om, wanneer de kans zich voordoet, het parkeerprobleem op te lossen middels een gemeentelijk bijdrage bij de ontwikkeling van een nieuwe parkeer(garage)plaats. In het centrumgebied is in december 2013 een parkeerstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in zijn totaliteit er voor de maatgevende periode (vrijdagmiddag) geen parkeerprobleem is. Wel zijn er lokaal drukke gebieden. Voor de omgeving Van der Veldstraat geldt dat de parkeerdruk hoog is. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in deelgebieden. Bij het deelgebied waarin de Van der Veldstraat is gelegen, is aangegeven dat bij de maatgevende periode van vrijdagmiddag er een overschot is van 90 parkeerplaatsen. Als gekeken wordt naar de parkeerdruk in de Van der Veldstraat zelf wordt geconstateerd dat de druk hoog is.
38
Dit heeft te maken met het feit dat vrijwel alle bewoners een ontheffing hebben voor de parkeerschijfzone en er 12 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het restant van 5 parkeerplekken zal niet kunnen worden gecompenseerd in de directe omgeving. Op termijn zal de oplossing worden gezocht in het naastgelegen gebied. Van de inpandige parkeergelegenheid waarvoor de in- en uitrit is aangevraagd en die wordt gerealiseerd ter plaatse van de Van der Veldstraat 2, (het huidige pakhuis) kan worden gebruik gemaakt door 1 auto en div. scootmobielen. Omdat er sprake is van een gemeentelijk monument dat deel uitmaakt van het bouwplan achten wij dit een bijzondere omstandigheid (als bedoeld in artikel 2.30 onder 4a van de bouwverordening) die maakt dat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, c.q. op overwegende bezwaren stuit en is de voornoemde financiële compensatie overeengekomen voor het tekort van 5 parkeerplaatsen om te voldoen aan de norm. Deze compensatie kan tevens gezien worden als het op andere wijze voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 4 onder b van de bouwverordening.
