Nota Prijsbeleid 2013
Vastgesteld door de gemeenteraad van Reimerswaal bij besluit van 28 mei 2013
13.009450
1
Inhoudsopgave 1. INLEIDING .........................................................................................................................3 1.1 STATUS NOTA PRIJSBELEID 2013........................................................................................3 2. ALGEMENE UITGANGSPUNTEN .....................................................................................4 3. WONINGBOUW.................................................................................................................5 3.1 MARKTANALYSE .................................................................................................................5 3.2 GRONDPRIJZEN VERKOOP PARTICULIERE BOUWKAVELS ........................................................5 3.3 GRONDPRIJZEN PROJECTMATIGE BOUW ...............................................................................6 3.4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW ...............................................................................7 4. BEDRIJVENTERREINEN ..................................................................................................8 4.1 GRONDSLAG GRONDPRIJZEN BEDRIJVENTERREINEN .............................................................8 4.2 ERFPACHT .........................................................................................................................8 5. COMMERCIEEL VASTGOED............................................................................................9 6 MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ........................................................................9 7. SNIPPERGROEN ..............................................................................................................9
13.009450
2
1. Inleiding De raad stelt periodiek een Nota Prijsbeleid samen. De gemeente Reimerswaal geeft hiermee inzicht in de gehanteerde verkoopprijzen voor bouwgrond. In de Nota Prijsbeleid wordt de manier waarop grondprijzen in zijn algemeenheid tot stand komen toegelicht. In deze openbare Nota is omschreven welke methode de gemeente Reimerswaal hanteert om haar grondprijzen te bepalen. Daarnaast zal het college jaarlijks op basis van de kaders uit de Nota Prijsbeleid een Grondprijsbrief vaststellen.
1.1 Status Nota Prijsbeleid 2013 Deze notitie is kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend.
13.009450
3
2. Algemene uitgangspunten •
•
•
• •
•
De grondprijzen voor zowel woningbouw- als bedrijventerreinlocaties zijn marktconform. Daarmee wordt invulling gegeven aan het uitgangspunt om het grondbedrijf zoveel als mogelijk zelfvoorzienend te laten. De financiële haalbaarheid van de bouwgrondexploitaties vormt een elementair onderdeel van de bestuurlijke besluitvorming over projecten. Gronden worden in beginsel nooit verkocht onder de kostprijs. Op dit uitgangspunt kan alleen een uitzondering worden gemaakt als specifieke omstandigheden daarom vragen, zoals bij aan complexe inbreidingsprojecten. Gelet op het budgetrecht van de raad, wordt de gemeenteraad in voorkomende gevallen vooraf gevraagd om instemming met een dergelijke afwijking van de exploitatieopzet. De grondprijzen zijn gebaseerd op verkoop van grond in bouwrijpe staat, tenzij anders vermeld. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van grond conform de “Algemene verkoopvoorwaarden Reimerswaal 2012”. Indien de algemene verkoopvoorwaarden door de gemeenteraad worden aangepast is steeds de meest recente versie van toepassing op actuele grondtransacties. De opgenomen bandbreedte zal periodiek herzien worden. Het college stelt jaarlijks een Grondprijsbrief vast. In 2013 gebeurd dit voor de eerste maal. Grondprijzen die buiten de in deze notitie opgenomen bandbreedte vallen, worden op voorstel van het college ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Grondprijzen die binnen de bandbreedte vallen worden door het college vastgesteld. Bij onderhandelingen, prijsafspraken en grondreserveringen wordt door de gemeente duidelijk vermeld welk prijspeil de grondprijzen hebben en voor welke periode de aanbieding gestand wordt gedaan.
13.009450
4
3. Woningbouw In 2013 is het grondbeleid van de gemeente ingrijpend voorzien. Daarbij zijn ook de grondprijzen onderzocht. Geconstateerd wordt dat in de huidige markt zeer weinig uitgiftes plaatsvinden en dat ook in de bestaande bouw het aantal transacties beperkt is. Er is daarom weinig ‘market evidence’. In de Nota Prijsbeleid 2013 worden globale grondprijzen per dorpskern aangegeven, met een bandbreedte ruimte om op basis van locatie- en liggingsfactoren te variëren. Het is nodig om de gronduitgifteprijzen per ontwikkellocatie concreet te benoemen. Concrete uitgifteprijzen zullen per ontwikkellocatie worden bepaald, waarbij een bandbreedte op basis van locatie- en liggingsfactoren wordt gehanteerd.
3.1 Marktanalyse Op basis van het beschikbare transactiebestand in de voorbije jaren is een marktanalyse gemaakt. Daarbij is de markt in beeld gebracht voor verschillende woningtypes (rijenbouw, halfvrijstaande en vrijstaande woningen). De analyse is per dorpskern uitgewerkt. Er is een bijpassende ‘woningbibliotheek’ opgezet met uitgangspunten voor woonoppervlak, bouwkosten en kavelgroottes. Deze uitgangspunten vormen de berekeningsbasis voor geactualiseerde grondprijzen van een gemiddelde woning. Appartementen zijn niet in de analyse betrokken omdat dit in de gemeente een zeer beperkte markt betreft, waarbij de kwaliteit van gebouwen en locaties te divers is om daar algemene conclusies uit te trekken. Het grondprijsbeleid van de gemeente kende tot nu toe de drie prijsklassen: normaal, beter en riant. Deze prijsklassen waren voor alle kernen algemeen van toepassing. Er was in het huidige grondbeleid niet voor gekozen om te differentiëren tussen kernen, locaties en kwaliteitsverschillen als gevolg van specifieke liggingfactoren. In plaats daarvan werd er gewerkt met drie prijsniveau’s (goed, beter en riant). Op basis van de marktanalyse wordt geconstateerd dat voor de kernen Krabbendijke, Kruiningen, Rilland, Waarde en Yerseke prijsniveaus redelijk overeenkomen. De prijsniveaus in Hansweert en Oostdijk liggen duidelijk op een lager prijsniveau. In de uitgiftepraktijk is het een goed gebruik om kavels met een betere ligging hoger te waarderen, maar in de grondexploitatieprognoses moet - uitgaande van het voorzichtigheidsbeginsel bij grondexploitatie - een behoedzame inschatting worden gemaakt. Op basis van de marktanalyse en de woningbibliotheek kunnen ook voor andere woningcategorieën grondprijzen worden afgeleid; dit kan bij inbreidings- of herstructureringslocaties relevant zijn. Medio 2013 worden in de lopende exploitaties voor woningbouw alleen vrije kavels aangeboden. Gezien de relevantie wordt hier daarom alleen voor vrije kavels een prijsniveau benoemd. Voor unieke locaties en/of afwijkende woningcategorieën is maatwerk uitgangspunt voor de grondprijsbepaling.
3.2 Grondprijzen verkoop particuliere bouwkavels In de gemeente Reimerswaal wordt vanaf 2013 gewerkt met een prijsdifferentiatie. Dit draagt bij aan een marktconforme grondprijs. Prijsdifferentiatie naar woonkernen. Voor de kernen Krabbendijke, Kruiningen, Rilland, Waarde en Yerseke wordt een basisprijsniveau voor de vrije kavels gehanteerd van € 175,-/m² bouwgrond. Voor Hansweert en Oostdijk is de basisprijs € 145,-/m² bouwgrond.
13.009450
5
Locatie- en liggingsfactoren Op basis van locatie- en liggingsfactoren worden voor individuele kavels specifieke verkoopprijzen bepaald. Deze prijs wordt per kavel aangegeven. Er zal periodiek getoetst worden of de grondprijs marktconform is. Tabel locatie- en liggingsfactoren Nota Prijsbeleid 2013 Kern
Krabbendijke Kruiningen Rilland Waarde Yerseke Hansweert Oostdijk
Basisprijs kavel
€ 175,00
€ 145,00
Locatie
Liggingsfactoren
-0% tot +10%
-10% tot +15%
Liggingkwaliteit binnen de kern, landschappelijke kwaliteit, nabijheid voorzieningen e.d.
Oriëntatie kavel op zon en landschap, openbaar groen, verkeer, bedrijven e.d.
Kavelprijs per m² terrein
€ 160,00 tot € 219,00
€ 130,00 tot € 181,00
Door de invulling van locatie- en liggingsfactoren zullen in de door het college vast te stellen grondprijsbrief 2013 concrete prijzen per project worden gegeven. Beleidsuitgangspunt Grondprijzen voor vrije kavels worden uitgedrukt in kavelprijzen.
3.3 Grondprijzen projectmatige bouw Op dit moment is er in de gemeente Reimerswaal nagenoeg geen gemeentelijk aanbod van projectmatige woningbouw. Het is niet ondenkbaar dat dit in de nabije toekomst gaat verandere. De invulling van inbreidingslocaties of herstructureringslocaties lenen zich veelal voor projectmatige invulling. In het grondbeleid van de gemeente wordt hier nu reeds op voorgesorteerd. Per woningtype is ter indicatie een bandbreedtegrondquote opgenomen. De grondquote is het percentage van de verkoopprijs (V.O.N.) van de woningen dat aan de grond wordt toegerekend, uitgaande van een bouw- en woonrijpe levering door de gemeente. De bandbreedte wordt bepaald door verschillen in locatie- en liggingsfactoren en de beoogde verkavelingsopzet. Het bepalen van de exacte prijs die van toepassing is op een woningbouwproject is maatwerk. Van het uitgangspunt om bouw- en woonrijpe grond te leveren kan worden afgeweken. Tabel grondquote koopwoningen
Woningtype Rijwoning Twee onder één kap Vrijstaand
Krabbendijke, Kruiningen, Rilland, Waarde, Yerseke
Hansweert, Oostdijk
24-26% 26-28% 28-30%
20-22% 22-24% 24-28%
Beleidsuitgangspunt Grondprijzen voor projectmatige bouw worden, tenzij anders aangegeven, bepaald aan de hand van een grondquote.
13.009450
6
3.4 Grondprijzen sociale woningbouw Voor sociale woningbouw geldt dat deze vorm van woningbouw binnen de gemeente Reimerswaal op dit moment alleen gerealiseerd wordt door de Stichting R&B Wonen. Deze woningbouwcorporatie is actief in de gemeenten Reimerswaal en Borssele. Uitgangspunt moet zijn dat Stichting R&B Wonen sociale woningbouw kan realiseren tegen de voor die locatie vastgestelde laagste grondprijs. Voor grondgebonden sociale huurwoningen bedraagt de grondprijs € 145,-per m² bouwgrond.
13.009450
7
4. Bedrijventerreinen In directe aansluiting op het regionale bedrijventerreinen programma is in de voorbije jaren ook een harmonisering van de grondprijzen in de regio ingezet. De regio De Bevelanden is hiermee trendzetter voor de rest van Zeeland. Het prijsniveau van de bedrijventerreinen in Reimerswaal past goed in de regionale context.
4.1 Grondslag grondprijzen bedrijventerreinen De afgelopen jaren hebben er relatief weinig transacties plaatsgevonden in de markt voor bedrijventerreinen. Een residuele berekening van grondprijzen voor bedrijventerreinen is niet goed mogelijk. Een comperatieve (vergelijkende) prijsstelling voor de bedrijventerreinen is voor Reimerswaal een passende methode. Hierbij wordt in regionaal verband gekeken naar de grondprijzen. De prijzen worden binnen een bandbreedte ook in regionaal verband besproken. De actuele prijsstelling (raadsbesluit januari 2013) is bepaald op € 99,-/m² (Beter) en € 133,/m² (Riant). De prijsstelling van de bedrijventerreinen in Reimerswaal past in het perspectief van de provincie Zeeland, De Bevelanden - Goes in het bijzonder - maar ook in relatie tot het grondprijsniveau van West-Brabant. In het gemeentelijke grondprijsbeleid voor bedrijventerreinen is een staffelkorting voor grotere uitgiften aan de orde. Naar mate meer grond wordt afgenomen wordt de prijs verlaagd. In het perspectief van een op langere termijn gelimiteerde voorraad uitgeefbaar terrein en het stimuleren van efficiënt ruimtegebruik past deze staffel niet langer, daarom wordt deze staffel geschrapt. Het prijsoverzicht voor bedrijfskavels in 2013 ziet er als volgt uit : Prijs 2013
€/m²
Beter Riant
€ 99 € 133
Beleidsuitgangspunt Grondprijzen voor bedrijfsgrond wordt aangegeven in €/m².
4.2 Erfpacht Ten aanzien van de stimulering van het vestigen van bedrijven in de gemeente biedt de gemeente bedrijven de mogelijkheid om gronden aan te kopen of deze in erfpacht te nemen. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar verkoop. Op verzoek is de gemeente bereid om gronden in erfpacht uit te geven. Bij het berekenen van de erfpachtcanon dient aandacht geschonken te worden aan de fiscale regels om de uitgifte in erfpacht te kunnen beschouwen als een btw-plichtige levering. Dat betekent dat de contante waarde van de erfpachtcanon volgens een door de fiscus voorgeschreven rekenmethodiek ten minste gelijk dient te zijn aan de marktwaarde van de grond. In de praktijk blijkt dat neer te komen op een erfpachtcanon in de orde van grootte van 7,5% per jaar van de verkoopprijs van de betreffende bouwgrond.
13.009450
8
5. Commercieel vastgoed Bij de gronduitgifte van commerciële voorzieningen, anders dan de hiervoor benoemde bedrijventerreinen, werkt de gemeente niet met vaste grondprijzen. De grondprijsbepaling betreft dan maatwerk. Per specifieke ontwikkellocatie zal op basis van de bestemming, de functie en het plan of bouwvoornemen een marktconforme grondprijs worden bepaald.
6 Maatschappelijke voorzieningen Er wordt onderscheid gemaakt tussen commerciële en niet commerciële maatschappelijke voorzieningen. Tabel maatschappelijke voorziening Nota Prijsbeleid 2013 kavelprijs per m² terrein Maatschappelijke voorzieningen commercieel. Maatschappelijke voorzieningen niet commercieel bebouwd. Maatschappelijke voorzieningen niet commercieel onbebouwd.
€ 150,00 € 125,00
€ 30,00
Voorbeelden (niet limitatief)
Huisarts, tandarts, apotheek, gezondheidspraktijk etc. Zwembad, sporthal, verenigingsgebouw, dorpshuis met niet commerciele inslag. Voetbalveld, trapveld, parkeerplaatsen.
Uitgangspunt bij deze grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen is dat de grondexploitatie tenminste sluitend moet zijn. Bij een aan maatschappelijke voorzieningen toerekenbaar tekort op de grondexploitatie wordt bestuurlijk nadrukkelijk over de toerekening respectievelijk dekking van het tekort besloten.
7. Snippergroen Voor dit segment wordt een grondprijs gehanteerd van € 85,00/m², exclusief overdrachtsbelasting of btw. Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan dat het gekochte gedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt.
13.009450
9
