NOTA GROND EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A. Het Portefeuillekader. 24 juni 2015

NOTA GROND‐ EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A ‘Het Portefeuillekader’ 2015 – 2024 24 juni 2015

Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtnemer:

Wethouder de heer W.A. (Helm) Verhees

Directeur mevrouw (drs.) E.W.B.M. Jacobs De heer (drs.) H.M.J. van den Berg

INHOUDSOPGAVE INLEIDING ....................................................................................................................................... 4 SAMENVATTING .............................................................................................................................. 5 GRONDEXPLOITATIES .................................................................................................................... 16 HOOFDSTUK 1 ‘HET SPEELVELD’ ................................................................................................. 17 1.1 1.2 1.3 1.4

Macro‐ontwikkelingen in de vastgoedmarkt ....................................................................................... 17 Wonen ................................................................................................................................................. 18 Werken ................................................................................................................................................ 34 Detailhandelsbeleid ............................................................................................................................. 41

HOOFDSTUK 2 ‘CONCRETISERING NAAR PORTEFEUILLE’ ............................................................. 44 2.1 2.2 2.3

Programma voor wonen en werken .................................................................................................... 44 Speelruimte ......................................................................................................................................... 46 Toetsingscriteria maatschappelijk rendement .................................................................................... 46

HOOFDSTUK 3 ‘FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN’ ......................................................................... 48 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Grondprijzen ........................................................................................................................................ 48 Parameters .......................................................................................................................................... 50 Beschikbare plankosten budget .......................................................................................................... 50 Waardebepaling gronden .................................................................................................................... 50 Toetsingscriteria financieel rendement ............................................................................................... 51

HOOFDSTUK 4 ‘PRIORITERING’ ................................................................................................... 52 4.1 4.2 4.3

Rendementsmatrix .............................................................................................................................. 52 Doorvoeren beheersmaatregelen ....................................................................................................... 54 Rendementsmatrix: score na doorvoeren beheersmaatregelen ........................................................ 55

VASTGOEDEXPLOITATIES ............................................................................................................... 57 HOOFDSTUK 5 ‘MAATSCHAPPELIJK VASTGOED’ .......................................................................... 58 5.1 Scholen en gymzalen ............................................................................................................................. 58 5.2 Gemeenschapsaccommodaties ........................................................................................................... 59 5.3 Overig maatschappelijk vastgoed ........................................................................................................ 59 5.4 Sportlocaties ........................................................................................................................................ 60 5.5 Adequate en efficiënte inzet van maatschappelijk vastgoed .............................................................. 61

HOOFDSTUK 6 ‘KERNBEZIT’ ........................................................................................................ 65 HOOFDSTUK 7 ‘OVERIG VASTGOED’ ........................................................................................... 66 HOOFDSTUK 8 ‘FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN EN JURIDISCHE ANALYSE’ .................................. 67 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Wet‐ en regelgeving ............................................................................................................................ 67 Nieuwe financiële structuur Vastgoed ................................................................................................ 69 Lasten .................................................................................................................................................. 70 Opbrengsten ........................................................................................................................................ 73 Juridische analyse ................................................................................................................................ 75

HOOFDSTUK 9 ‘BESLUIT’ ............................................................................................................. 77 DEEL B ‘UITKOMSTEN’ ................................................................................................................... 78 BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 79

Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐2024

Inleiding Voor u ligt de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties, Deel A. Deel A is één van de producten uit de beleidscyclus en ligt gelijktijdig voor met de Kaderbrief. In Deel A wordt bepaald hoe de gemeente haar grondexploitatieprojecten en vastgoed inzet en welke financiële uitgangspunten ze hanteert. Dit vormt de basis van het financiële Deel B (de begroting) en een kader voor de uitvoering. Het college voert het vastgoedbeleid uit binnen door de gemeenteraad vastgestelde kaders.

LEESTIP De nota is omvangrijk. Hiervoor is een uitgebreide samenvatting toegevoegd. Heeft u behoefte aan meer informatie, dan kunt u via de inhoudsopgave eenvoudig het betreffende hoofdstuk raadplegen. Deze nota is opgedeeld in twee onderdelen: grondexploitaties en vastgoedexploitaties.

4


Samenvatting De Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties Deel A is één van de producten van de beleidscyclus. Hierin wordt bepaald hoe de gemeente haar grondexploitatieprojecten en vastgoed inzet en welke financiële uitgangspunten ze hanteert, rekening houdend met actuele ontwikkelingen. Economisch herstel De economie liet medio 2013 de eerste tekenen van economische stabiliteit zien. Sinds die tijd gaat het economisch beter. De werkloosheid daalt, het consumentenvertrouwen en producentenvertrouwen nemen toe en er wordt verdere economische groei voorspeld. De positieve berichten blijven gepaard gaan met onzekerheden. Sinds 2014 gaat het landelijk ook beter op de vastgoedmarkt. Landelijk zijn er meer transacties en de woningprijzen stijgen. De regionale verschillen zijn echter groot en de gemeente Deurne profiteert hier slechts beperkt van mee. De lokale vastgoedmarkt wordt hieronder uitgebreider toegelicht. GRONDEXPLOITATIES: DE INGEZETTE LIJN DOORZETTEN De (maatschappelijke) ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedsegmenten zijn bekend. Het is duidelijk zichtbaar dat die ontwikkelingen zich blijven voortzetten. Dit betekent dat we deze ontwikkelingen en de effecten ervan goed moeten blijven monitoren en erop in moeten spelen. Daarom worden deze ontwikkelingen in deze samenvatting per segment beknopt weergegeven. Wonen De huidige woningvoorraad in de gemeente Deurne bestaat voor 68% uit koopwoningen en voor 32% uit huurwoningen. De waarde van de bestaande woningen is de afgelopen jaren gedaald. In 2014 hadden 1230 koopwoningen een WOZ‐waarde lager dan € 194.000,‐‐, in 2013 waren dat er 829 en in 2012 maar 446. Dit is op de eerste plaats een gevolg van de dalende waarde van bestaande woningen, en daarnaast van de verkoop van huurwoningen door Bergopwaarts en de nieuwbouw in het lagere prijssegment. De waardedaling is ook zichtbaar in de verkoopprijzen van woningen. De gemiddelde verkoopprijs blijft dalen in Deurne. De gemiddelde verkoopprijs was in 2007 € 324.000, in 2013 € 256.000 en in 2014 € 241.000. Deze daling is over de gehele linie zichtbaar. De onderstaande figuur laat de prijsdaling per woningtype en de gemiddelde prijsdaling in Deurne zien.

Ontwikkeling verkoopprijs woningen gemeente Deurne (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving) (2007 = 1)

5


Ondanks de daling van de verkoopprijzen, stijgen het aantal verkopen wel. In de onderstaande figuur worden de verkoop van bestaande woningen en de oplevering van nieuwbouwkoopwoningen in de afgelopen jaren weergegeven.

Verkoop bestaande (excl. BOW) en realisatie nieuwe koopwoningen in Deurne (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

Op dit moment staat 4,5% van de koopwoningvoorraad te koop. Gemiddeld staat ruim 55% meer dan 1 jaar te koop. Dat komt met name door het aanbod aan vrijstaande woningen:  22% van de te koop staande woningen is een twee‐onder‐een‐kapwoning en 51% een vrijstaande woning (zie tabel);  Van de vrijstaande woningen in de kern Deurne staat bijna 70% meer dan 1 jaar te koop;  In het totaal zijn er in de gemeente Deurne 97 woningen met een kavel > 1000 m2 te koop (in februari 2014 waren dat er 104). Dat is bijna 25% van de te koop staande woningen. In Liessel en Helenaveen ligt dit percentage op bijna 50%. De vraag en verkoop richten zich echter vooral op de woningen tot circa € 250.000,‐‐. Prognoses In de provinciale huishoudensprognose 2014 zijn voor Deurne twee belangrijke hoofdlijnen zichtbaar: 1. rond 2028/2029 zal sprake zijn van een stabilisatie van het aantal huishoudens en verwacht wordt dat enkele jaren daarna sprake zal zijn van een daling. Daarmee stabiliseert c.q. daalt de woningbehoefte (het woningtekort slaat op termijn om in woningoverschot); 2. de samenstelling van de bevolking (en daarmee de huishoudens) verandert in snel tempo. Namelijk:  meer senioren en vooral ook oudere senioren;  stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. De groei van het aantal 1‐persoonhuishoudens wordt veroorzaakt door de 55+ers (en vooral de 75+ers). De beperkte verhuisgeneigdheid van senioren en de dalende woningbehoefte op termijn leiden tot een paradox. Op dit moment is er een behoefte bij starters en gezinnen tot 35 jaar aan grondgebonden betaalbare woningen (huur en koop). Woningen die niet vrij komen omdat senioren zo lang mogelijk in de huidige woning willen blijven wonen, en/of woningen die senioren wel willen verkopen maar vaak (nog) te duur of niet courant zijn voor starters en doorstromers. Over een aantal jaar komen deze woningen ‘massaal’ vrij omdat de zorgbehoefte toeneemt of door overlijden.

6


We moeten er dus voor zorgen dat: 1. Senioren die dat willen, kunnen verhuizen naar geschikte woningen; 2. Er voldoende beschikbare woningen zijn voor starters en jonge gezinnen; 3. De woningen die senioren achter (willen) laten aansluiten bij de vraag (of zodanig aangepast kunnen worden dat ze aansluiten bij de vraag).

De noodzakelijke toevoeging aan de woningvoorraad is beperkt en eindig. Dat wil niet zeggen dat er na 2030 niets meer gebeurd. Sloop‐nieuwbouw, aanpassing van bestaande woningen en andere woonvormen blijven noodzakelijk. Voor 2030 is het van belang om zorgvuldig met de noodzakelijke toevoeging om te gaan. Welke locaties moeten afgerond worden, hoe worden kernen afgerond, welke panden moeten behouden blijven en een woonfunctie krijgen, hoe voorkomen we leegstand etc. Nieuwbouw (zoveel mogelijk op inbreidingslocaties) is een aanvulling op de bestaande voorraad. De bestaande voorraad en de mogelijke aanpassingen daarvan is de basis. Als aanpassingen in de bestaande voorraad leiden tot aanpassingen in het woningaantal, bijvoorbeeld bij splitsing van woningen of het omzetten van panden naar een woonfunctie, dan worden deze projecten opgenomen in het woningbouwprogramma. Ruimte in het programma om deze omzettingen en aanpassingen mogelijk te maken is dus noodzakelijk om flexibel op mogelijkheden en kansen in te kunnen spelen. De woningvraag zal vanwege wijziging in huishoudensgrootte en leeftijd van de huishoudens veranderen. Heel algemeen zal de tendens zijn:  verdere afname van de vraag naar grote dure woningen;  een blijvende vraag naar huurwoningen (senioren geven nog steeds de voorkeur aan huren boven kopen en ook starters willen (moeten) vaak huren);  een toename van de vraag naar wonen met zorg. Voor de woningbouw gelden de volgende aandachtpunten:  de vraag ligt bij de huur‐ en goedkopere koop;  de samenstelling van de woningvoorraad zal verder afgestemd moeten worden op het groeiend aandeel oudere (alleenstaande) senioren (80/85+). Zo wordt tegemoet gekomen aan de wens zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en worden de (zorg)kosten beperkt. Grote vraag is hoe jongere en oudere senioren tijdig verleid kunnen worden om te verhuizen, zodat ook in de bestaande voorraad woningaanbod vrijkomt voor starters / jonge gezinnen en hoe dit aanbod (blijvend) geschikt kan worden voor de veranderende vraag. Regionale afspraken In de Metropoolregio Eindhoven worden jaarlijks de regionale woningbouwafspraken geactualiseerd. Uitgangspunt voor deze afspraken is de provinciale bevolking‐ en woningbehoeftenprognose 2014. De regionale woningbouwafspraken zijn (op dit moment) beperkt tot nieuwbouw, maar in 2015 e.v. gaat de ladder voor duurzame verstedelijking (het zorgdragen voor zorgvuldig ruimtegebruik) daarbij een grote rol spelen. Deze ladder is in de Verordening Ruimte opgenomen als “provinciaal belang”. De ladder zal van invloed zijn op de verdeling van aantallen woningen over de gemeenten. Alleen de provinciale prognose en vertaling daarvan in nieuwbouwaantallen is niet meer voldoende. Kwalitatieve aspecten als inbreiding –uitbreiding, woonmilieu en transformatie gaan ook een rol spelen. De verwachting is dat eind 2015 de basis is gelegd voor de nieuwe regionale afspraken over woningbouw en dat deze vanaf 2016 verwerkt moeten worden in o.a. het gemeentelijk

7


woningbouwprogramma en de Nota Grond‐ en vastgoedexploitaties. Bij de actualisatie van de Woonvisie 2015 wordt hiermee rekening gehouden. In de Verordening van de provincie Noord‐Brabant is daarnaast vastgelegd dat wanneer in een bestemmingsplan nieuwe plancapaciteit voor woningbouw is opgenomen dit moet passen binnen de nog beschikbare ruimte in de plancapaciteit. Dit zijn zowel toevoeging via nieuwbouw, als door het splitsen van woningen, als andere huisvestingsvormen.

Op basis van de provinciale prognose 2014 ontstaat het volgende beeld, waarbij duidelijk te zien is dat de behoefte aan extra woningen op termijn afneemt: Gemiddeld aantal woningen per jaar 2011 t/m 2014 1) 140 2015 t/m 2019 2) 130 2020 t/m 2024 75 2025 t/m 2029 40 2030 e.v. Alleen vervangende nieuwbouw/sloop 1) Voor 2011 t/m 2014 is de prognose provincie 2011 gehanteerd 2) Voor 2015 e.v. is de prognose provincie 2014 gehanteerd Provinciale kwantitatieve behoefteprognose 2014

Het omslagpunt van groei naar stabilisatie ligt rond 2028 / 2029. Of de door de provincie berekende woningaantallen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd is afhankelijk van de woningmarkt en in hoeverre we (alle partijen) slagen die producten op de markt te brengen waar behoefte aan is en afgenomen kunnen worden (woonlasten / financieringsmogelijkheden (hypotheken). Een passend programma bieden is dus een absolute voorwaarde. Gemeentelijk woningbouwprogramma Het gemeentelijk woningbouwprogramma moet zowel passen binnen de regionale woningbouwafspraken, als aansluiten bij de lokale behoeften. Uitgangspunt in het gemeentelijk woningbouwprogramma is dan ook dat de woningmarkt in 2015/2016 zijn weg omhoog blijft vinden. Vanuit de woningbehoefte is dit een logisch uitgangspunt, namelijk:  de gerealiseerde woningbouw is aanzienlijk lager dan de berekende behoefte;  niet vervulde woonwensen. Het woningbouwprogramma 2015 ‐ 2024 ziet er, inclusief de in aanbouw zijnde woningen en op basis van de huidige kennis en afspraken, als volgt uit: Basisprogramma Woonvisie 2008‐2020 % Basisprogramma Woonvisie 2008‐2020 absoluut Woningbouwprogramma 2015‐2024 % Woningbouwprogramma 2015‐2024 absoluut Verschil basis gewenst en huidig programma

Vrije ruimte

Sociale huur

Overige huur

Sociale koop

Koop Koop Koop 194.000 ‐ 250.000 ‐ >333.000 250.000 333.000

27,0%

12,6%

20,8%

21,4%

10,5%

7,7%

293

137

226

232

114

84

15,5%

30,7%

2,4%

18,2%

16,9%

5,2%

11,0%

168 1)

333 2)

26

198

184

57

120 3)

40

‐111

‐28

‐48

‐57

36

Huidig woningbouwprogramma (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

8

Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐2024 1) 2)

3)

Vrije ruimte is vooralsnog gereserveerd voor o.a. transformatie (omzetting detailhandel naar wonen, grotere woningen of panden ombouwen naar kleinere woningen), specifieke behoeften, compensatie verkoop sociale huur e.d.; Ten aanzien van de sociale huurwoningen is er in het woningbouwprogramma van uit gegaan dat Bergopwaarts op alle in het kader van de Vaststellingsovereenkomst overgenomen locaties daadwerkelijk alleen sociale huurwoningen realiseert. Dit enerzijds omdat dat dit gewenst is (voornamelijk ter compensatie van de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen (transformatie / vernieuwing bezit)) en anderzijds omdat nog geen nadere invulling bekend is. In de Woonvisie 2015 zal hier nader op worden ingegaan. Daarnaast zijn mantelzorgwoningen en de appartementen van ORO in De Rijtse Vennen (bijzondere doelgroep) geteld als sociale huur; Ten aanzien van de dure koop zijn conform eerdere besluitvorming van het college de overige Bio‐woningen Korte Zeilkens en Milhezerweg (14 woningen) niet in het programma opgenomen. Ook circa 60 particuliere bouwmogelijkheden (m.n. losse kavels) zijn niet opgenomen (allemaal vigerende bestemmingsplannen / realisatie onzeker).

Twee kanttekeningen:  De verwachting is echter dat in de nieuwe Woonvisie 2015 het percentage voor de dure koop naar beneden moet worden bijgesteld.  Blijvend aandachtspunt is de daadwerkelijke realisatie van woningen. Niet gerealiseerde woningen kunnen en mogen niet ‘zomaar’ doorgeschoven worden en woningbouwbestemmingen kunnen niet zomaar meer ‘in de wacht’ gezet worden. Als deze woningen ‘in de lucht’ worden gehouden is er op termijn geen ruimte meer voor nieuwe / wel gewenste plannen. Voor dit moment kan volstaan worden met het inspelen op mogelijkheden, ontwikkelingen, kansen om aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Hiervoor gelden de volgende kaders:  niet mee te werken aan het op de markt brengen van woningen / kavels die niet afzetbaar zijn in de markt en/of tot verdere verstoring van de bestaande markt leiden (en daarmee leegstand / ander gebruik in de bestaande voorraad);  prioriteit bij projecten voor starters/jonge gezinnen en senioren in de goedkope en middeldure sector. De (financiële) risico’s worden hiermee niet weggenomen. Het grootste risico is op dit moment het niet verkoopbaar en niet herontwikkelbaar blijken van de duurdere woningen / kavels. Werken Macro‐economische en demografische ontwikkelingen zijn onmiskenbaar van invloed op de markt van bedrijventerreinen. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijventerreinen teruggelopen door de economische crisis waardoor bedrijven minder ruimte nodig hadden en minder investeringsbereid zijn geweest. In de lange termijn vraagraming zoals die door de provincie Noord‐Brabant is opgesteld, is uitgegaan van het Transatlantic Market scenario van het CPB. In dat scenario wordt uitgegaan van een gemiddelde groei van de Nederlandse economie met 2,2% per jaar. Volgens het CPB zal de economische groei tot en met 2017 blijven schommelen rond 1,5%. Door de bank genomen is de verwachting dat de behoefte aan bedrijventerreinen de komende jaren per saldo zal afnemen door deze ontwikkelingen:  De Nederlandse bevolking en daarmee de beroepsbevolking vergrijst en ontgroent.  Bedrijven worden gemiddeld genomen kleiner. In veel sectoren groeit het aantal ZZP’ers en kleine bedrijfjes. Met name onder deze groep zijn informele werklocaties zoals het buitengebied (VAB’s) en woonwijken populair als vestigingsplaats.  Tot slot verandert het ruimtebeslag per werknemer.

9


De provincie Noord‐Brabant heeft eind 2014 nieuwe bedrijventerreinramingen uitgebracht. Deze zijn vertaald naar het de gemeente Deurne. Op basis van deze berekeningen wordt tot 2020 rekening gehouden met een totale uitbreidingsvraag van ca. 15,3 hectare, dat komt neer op ongeveer 2,5 hectare per jaar. Na 2020 is de verwachting dat de uitbreidingsvraag snel zal afvlakken. Als wordt uitgegaan van langjarige gemiddelden dan komt het langjarig uitgiftecijfer over de periode 1998‐ 2014 uit ongeveer op 1,5 hectare per jaar. Als daarmee wordt gerekend dan is er tot en met 2020 nog een uitbreidingsvraag van 9 ha.

Areaal uitgegeven bedrijventerrein, incl. MOB‐complex versus de provinciale prognose (Bron: afdeling Economie)

Bedrijventerreinenprogramma De voorraad bedrijventerrein per 1‐1‐2014 omvat in totaal ruim 208,3 hectare bruto, waarvan 15,4 hectare uitgeefbaar. Opvallend daarin is dat een substantieel deel van het aanbod gelegen is in de kern Liessel op Bedrijventerrein Willige Laagt. Voor de kern Deurne beschikt de gemeente over uitgeefbare kavels op Binderen‐Zuid en een strategische uitbreidingslocatie ten zuiden van Kranenmortel, maar die laatste kan dus nog niet tot de voorraad gerekend worden. Naast nieuwe bedrijventerreinen is er ook aanbod op bestaande terreinen, omdat bedrijven vanuit een groei verplaatsen naar een grotere kavel op een nieuw terrein. De gemeente heeft samen met de Brabantse ontwikkelingsmaatschappij met een twaalftal bedrijven businesscases uitgevoerd. In bijna alle gevallen hebben deze businesscases geleid tot intenties tot nieuwe investeringen in bestaande percelen en vastgoed op Kranenmortel. Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod mag worden geconstateerd dat deze kwantitatief goed op elkaar aansluiten. Tevens mag worden geconstateerd dat de uitbreiding van bedrijventerrein Kranenmortel met Kranenmortel Zuid zeer waarschijnlijk niet meer nodig is, althans niet in zijn volle omvang. Dit zou namelijk leiden tot een overcapaciteit. Wel is het mogelijk dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch. Zo is de omvang van het nog uitgeefbare terrein op Willige Laagt relatief groot ten opzichte van de vraag, terwijl in de kern Deurne op termijn sprake kan zijn van enig tekort. Er is nu te weinig kwalitatieve informatie (waar, wanneer, omvang, vorm, milieucategorie) beschikbaar om een duidelijke en onderbouwde conclusie te trekken en er actie op te ondernemen.

10


Ook voor de provinciale economie is het van groot belang om voldoende kwalitatieve bedrijventerreinen te hebben. Om hierin te voorzien stuurt de provincie op de uitbreiding en herstructurering van bedrijventerreinen. Wettelijk heeft zij dit geregeld via haar Verordening Ruimte, waarin zij gemeenten verplicht om hun bedrijventerreinplanning regionaal af te stemmen. De provincie heeft naar aanleiding van de nieuwe bedrijventerreinraming die eind 2014 is verschenen aan de regio’s gevraagd de bedrijventerreinplanning opnieuw te actualiseren. In de loop van 2015 zal de regio Zuidoost‐Brabant een nieuw programmeringsdocument klaar moeten hebben. Doordat de uitgifte van bedrijventerrein (ver) achterblijft bij de geprognosticeerde vraag heeft de provincie de laatste jaren aangestuurd op een regionale herprioritering van de uitbreidingslocaties, waarbij zij het instrument van de Verordening Ruimte heeft ingezet. De meest recente provinciale prognoses dateren van december 2014 en vormden namelijk aanleiding tot een flinke bijstelling van het aanbod in heel Brabant. De regionale en lokale vraag wordt hiervan vervolgens afgeleid. Hiertoe is het provinciaal verkeerslichtenmodel ontwikkeld, waarbij het geplande aanbod wordt ingedeeld naar de kleuren groen, oranje of rood. In het recente Strategisch bedrijventerreinbeleid van de provincie Noord‐Brabant wordt sterker gestuurd op concentratie van bedrijventerreinen in en kort rondom het Stedelijk Gebied (Eindhoven/Helmond) dat gezien wordt als exponent van de economische ontwikkeling zoals beoogd via het Brabantse topsectorenbeleid. In dezelfde Verordening Ruimte laat de provincie meer ruimte toe om Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB) te gebruiken voor niet‐agrarische activiteiten. Afhankelijk van de gebruiksmogelijkheden die de gemeente toelaat, kan er concurrentie ontstaan tussen de VAB’s en het aanbod op bedrijventerreinen. Het lokale bedrijventerrein‐ en uitgiftebeleid wordt op dit moment geactualiseerd. Het uitgiftebeleid zal worden aangepast van een aanbodgericht beleid naar een meer vraaggericht beleid. Detailhandel Detailhandel is een belangrijke economische functie in het centrum en heeft zeker ook een maatschappelijke functie. Detailhandel zorgt mede voor de leefbaarheid in het centrum. De detailhandel is echter onder grote druk komen te staan. De leegstand in Deurne is bovengemiddeld en de kans is groot dat deze verder toeneemt. Door deze ontwikkelingen en vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid is de noodzaak ontstaan hier op te sturen. Om leegstand tegen te gaan heeft de gemeente een aantal sturingsmogelijkheden:  de beleidsuitgangspunten uit de detailhandelsvisie zijn vertaald in het bestemmingsplan;  de gemeente gaat zeer terughoudend om met uitbreiding van detailhandel buiten het centrum;  de belevingswaarde van het centrum wordt bevorderd met centrummanagement. De gemeente gaat terughoudend om met uitbreiding van commerciële ruimte voorzien. Toch blijft er vraag naar toevoeging van winkelvloeroppervlak. Met name voor locaties buiten het kernwinkelgebied en op bedrijventerreinen, zoals internetwinkels. Bij elk initiatief zal beoordeeld worden wat het effect is op de gemeente brede detailhandelsstructuur. Als hier een negatief effect op wordt verwacht, dan werkt de gemeente niet mee.

11


Verdere grondprijsdifferentiatie en aangepaste financiële parameters De grondprijs en de financiële parameters zijn de belangrijkste financiële uitgangspunten voor het opstellen van de begroting. Sinds 2014 zijn de woningbouwgrondprijzen in Deurne gedifferentieerd naar kern en naar doelgroepen. Er is gekozen voor vaste grondprijs, die lager is voor doelgroepen met een beleidsmatige prioriteit hebben. In deze nota wordt deze differentiatie doorgezet. Daarnaast wordt voorgesteld om woningbouwkavels die al lange tijd te koop zijn en waar bebouwing op korte termijn gewenst is (een limitatieve lijst van 15 kavels), op een andere wijze te verkavelen en/of de verkoopprijs te baseren op een taxatie in plaats van een vaste grondprijs. Het doel hiervan is om deze kavels aantrekkelijker te maken voor de markt en zo versneld te verkopen. De indexering van kosten en opbrengsten wordt aangepast. Tot op heden werd rekening gehouden met een kostenstijging van 1% en een opbrengstenstijging van 0%. In 2015 zal rekening worden gehouden met een kostenstijging van 2% en een opbrengstenstijging van 1% vanaf begin 2017. VASTGOEDEXPLOITATIES De vastgoedexploitaties zijn onderverdeeld naar drie categorieën: maatschappelijk vastgoed, kernbezit en overig vastgoed. Het overzicht van het gemeentelijk vastgoed is opgenomen in bijlage 6 van deze nota. Maatschappelijk vastgoed Tot deze categorie behoren scholen, binnen‐ en buitensportaccommodaties, gemeenschapsaccommodaties en overig maatschappelijk vastgoed (waaronder het cultuurcentrum). Er gebeurt veel in en rondom het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Deurne. De belangrijkste ontwikkelingen zijn:  In het najaar 2015 wordt De Vlieger in gebruik genomen door basisschool de Piramide en SBO de Brigantijn. Buiten schooltijden kan het gebouw gebruikt woorden voor wijkactiviteiten;  Gymzaal de Zeilberg is sterk verouderd en toe aan grootschalige renovatie. Het is ook mogelijk om het bewegingsonderwijs uit deze gymzaal over te brengen naar de Kubus. Dit levert een structureel voordeel op. Alvorens een besluit te nemen tot sloop, wordt – in de lijn van Deurne Koerst Op Eigen Kracht – de gemeenschap gevraagd of zij behoefte heeft aan behoud van de gymzaal en bereid is zich daarvoor in te zetten;  Voor de exploitatie van het Cultuurcentrum Deurne heeft de gemeenteraad kaders gesteld. Op hoofdlijnen betekent dit een centrum vóór en dóór Deurne(naren). Er is op dit moment een stichtingsbestuur in oprichting. Een groep van ongeveer 10 personen werkt aan een beleidsplan inclusief jaarplan en begroting. Er wordt gekoerst op opening op 1 september 2015. Om onderverhuur van ruimtes mogelijk te maken moeten aanpassingen aan het gebouw worden gedaan. De gemeenteraad wordt in juli 2015 voorgesteld om hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen. De structurele lasten van deze investering worden verdisconteerd in de huurprijs.  In overleg met de gemeente heeft de KPJ Zeilberg besloten haar gebouw terug te geven aan de gemeente en haar (handbal)activiteiten te beperken tot in een gymzaal. Dit gebouw wordt overgeheveld naar de categorie ‘overig vastgoed’;

12






De bruikleenovereenkomsten met de gebruikers van de voormalige OMO‐locaties Kruisstraat en Haspelweg zijn in 2014 opgezegd. Deze locaties zijn in 2015 geleverd aan Bergopwaarts. Alle maatschappelijke gebruikers hebben elders een tijdelijke of structurele oplossing gevonden; Zwembad de Wiemel is in 2014 voor een symbolisch bedrag verkocht aan LACO. Het college heeft van de gemeenteraad de opdracht gekregen om te bezien hoe een zwembad voor Deurne in de toekomst behouden kan blijven. In 2016 wordt een voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd.

Raadsopdracht accommodatiebeleid In aanvulling op de opdracht om onderzoek te doen naar het aantal benodigde gemeenschapsaccommodaties, vraagt de gemeenteraad ook om te onderzoeken welke rol de gemeenschapsaccommodaties kunnen vervullen in de transities in het publiek domein. Voor de gemeenschapsaccommodaties wordt een afwegingskader voorbereid. Voor het overig maatschappelijk vastgoed (De Roos, Walhalla, Cultuurcentrum, HAFADRU, scouting Deurne en scouting Helenaveen), heeft de gemeente een afwegingskader opgesteld in de vorm van een matrix.

Wegingskader maatschappelijk vastgoed (afdeling ruimte en samenleving)

Deze matrix is een instrument om het maatschappelijke en het financieel rendement van de objecten (overig maatschappelijk vastgoed) te vergelijken en van daaruit tot keuzes te komen. Deze matrix wordt jaarlijks in deze nota opgenomen. Op basis van de actuele situatie kunnen keuzes worden gemaakt. Kernbezit Dit zijn de gebouwen waarin de gemeente haar eigen activiteiten uitvoert. Concreet gaat het om het gemeentehuis en de gemeentewerf. De gemeente benut niet alle beschikbare ruimtes. Vandaar dat in beide gebouwen en op het terrein van de gemeentewerf ruimtes aan derden worden verhuurd.

13


Op verzoek van de bedrijfsarts is onderzoek verricht naar onder andere de luchtvochtigheid in het gemeentehuis. Daaruit is geconcludeerd dat de luchtvochtigheid moet worden verhoogd. De installatie wordt uitgebreid met een bevochtigingsinstallatie. Dit leidt tot een vraag naar middelen (Kaderbrief thema Dienstverlening). Overig vastgoed Dit zijn gebouwen en gronden die niet van betekenis zijn voor ruimtelijk‐strategische, maatschappelijke of organisatorische doelen. De gemeente probeert dit vastgoed commercieel te vermarkten. Dit kan zijn verkopen, verpachten en verhuren. Doordat de gemeente meer vastgoed heeft verkocht dan dat ze heef aangekocht, is deze categorie in omvang kleiner geworden. Een volledig overzicht van alle eigendommen in beheer van het Team Vastgoed staat op de website van de gemeente. Hierin is inzichtelijk gemaakt welke eigendommen (in potentie) te verkopen of verhuren zijn. Financiële uitgangspunten en juridische analyse De financiële uitgangspunten worden voor een belangrijk deel bepaald door de landelijke wet‐ en regelgeving. In eerste instantie is dit het Besluit Begroten en Verantwoorden. Dit is landelijke wetgeving over de manier waarop overheden hun begroting en verantwoording moeten inrichten. Deze regels zijn voor de accountant leidend bij het beoordelen van de jaarrekening. Twee nieuwe wetten zijn in werking getreden. Deze wetten zijn van toepassing op de economische activiteiten van overheden. Beide wetten hebben tot doel om oneerlijke concurrentie met marktpartijen te voorkomen (gelijk speelveld):  Wet Markt en Overheid. Hierin staan gedragsregels rondom functiescheiding, gegevensgebruik, kostprijsdoorrekening en bevoordeling;  Aanpassing Wet Vennootschapsbelasting voor Overheidsbedrijven. Vanaf 1 januari 2016 moeten overheidsbedrijven, voor wat betreft hun economische activiteiten, vennootschapsbelasting betalen over hun fiscale winst. Hiermee worden overheidsbedrijven gelijk geschakeld met marktpartijen. De implementatie van deze wet is nieuw en complex en moet snel. Deze implementatie vraagt om de nodige financiële, juridische en organisatorische aanpassingen. De gemeente is hiermee begin 2015 gestart. In de Kaderbrief 2015 (thema Dienstverlening) worden middelen gevraagd voor dit implementatieproject. In 2014 is voor het gemeentelijk vastgoed een afzonderlijke begroting opgesteld. Deze begroting is onderdeel geworden van de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties deel B. Daarin wordt de financiële vertaling gemaakt van deze nota. In deze nota staan de financiële uitgangspunten voor wat betreft het gemeentelijk vastgoed. Deze financiële uitgangspunten zijn op enkele nuances na niet gewijzigd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: - Het onderhoudsbudget wordt bepaald op basis van Meerjarige Onderhoudsplannen. Voor steeds meer panden worden deze plannen opgesteld, fasegewijs. Voor panden die hier niet over beschikken, wordt gerekend met kengetallen om het benodigde onderhoudsbudget te bepalen. Voor het onderhoud zijn een reserve en een voorziening ingericht. - De gemeente verhuurt panden marktconform en streeft daarbij een kostprijs dekkende huur na. Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten of bij de vernieuwing van huurcontracten, is dit het uitgangspunt voor al het gemeentelijk vastgoed. Uitzondering zijn panden die in bruikleen worden gegeven, hiervoor kan slechts een bruikleenvergoeding in rekening worden gebracht.

14


-

-

De cultuurgronden die in jaarpacht worden uitgegeven, worden via openbare inschrijving in de markt gezet. Ook de verkoop van cultuurgronden gebeurt in basis via openbare inschrijving. Panden worden verkocht op basis van een marktconforme prijs (gebaseerd op een taxatie), waarbij het college een gelimiteerde onderhandelingsruimte heeft.

Juridische analyse verplichtingen Vanaf 2012 zijn de contracten van de gemeente Deurne met betrekking tot oude grondtransacties verzameld. Het gaat om 250 aktes waaruit nog verplichtingen voortvloeien, waarvan er 200 zijn verwerkt. Van de verwerkte contracten zijn er 100 compleet afgehandeld. Van 25 staan er nog verplichtingen open en 75 zijn er nog in onderzoek. Van de 25 akten waarvoor nog verplichtingen open staan, vragen er 3 om heronderhandelen. Het in beeld brengen van oude grondtransacties kost veel tijd maar verloopt volgens plan. Het aantal te heronderhandelen dossiers is tot op dit moment beperkt. Voor wat betreft nieuwe grondtransacties geldt dat we de verplichtingen in beeld houden in een geautomatiseerd systeem. BESLUIT De gemeenteraad wordt gevraagd in te stemmen met de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties deel A 2015‐2024.

15


Grondexploitaties Gemeentelijke grondexploitaties zijn projecten waarin de gemeente een vastgoedpositie (meestal een cluster van eigendommen) transformeert met het oog op een ruimtelijke (her)ontwikkeling. In de meeste gevallen ontwikkelt ze deze actief. Onder een actieve ontwikkeling wordt het totale grondexploitatieproces verstaan, waaronder de planontwikkeling, de planologische wijzigingen, het bouw‐ en woonrijpmaken en het verkopen van bouwrijpe kavels. De opstallen worden gerealiseerd door (semi)marktpartijen en burgers. Met grondexploitaties worden bestuurlijke en maatschappelijke doelstellingen gerealiseerd, waaronder ruimtelijke doelstellingen (vernieuwing), economische doelstellingen, huisvesting en sociale doelstellingen. In het onderdeel Grondexploitaties worden de economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen en het gemeentelijk beleid vertaald in een portefeuillekader en in financiële uitgangspunten. In het portefeuillekader staat samengevat welke programma’s (wonen, werken en detailhandel) de gemeente nastreeft. Deze programma’s worden gerealiseerd in gemeentelijke grondexploitaties, particuliere grondexploitaties en in exploitaties waarin de gemeente met andere partijen (zoals de woningbouwcorporatie of de Tuinbouw Ontwikkelingsmaatschappij) de grondexploitatie voert. De financiële uitgangspunten omvatten grondprijzen, de begrotingssystematiek en de indexering van kosten en opbrengsten.

16


Hoofdstuk 1 ‘Het speelveld’ In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen geschetst die relevant zijn voor de verwachte resultaten in de grondexploitatie: ‘wat kan de gemeente Deurne?’. Deze ontwikkelingen worden geschetst voor de algemene vastgoedmarkt, de woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt, op macro, regionaal en lokaal niveau. 1.1 Macro‐ontwikkelingen in de vastgoedmarkt De economie klimt uit het dal. Sinds de zomer van 2013 herstel zichtbaar. De economie herstelt zich sindsdien gestaag. Dit geeft rust en vertrouwen. Politieke context De rust op de woningmarkt is terug. De rijksmaatregelen hebben hard ingegrepen op de financieringsmogelijkheden van corporaties en kopers. Met de nieuwe woningwet zijn de positie en de taak (realisatie sociale huur) van de corporaties duidelijk geworden. Omdat de situatie duidelijk is, weten corporaties welke investeringsmogelijkheden ze hebben. Voor de kopersmarkt blijven de strengere financieringseisen een aandachtspunt. De financieringseisen zijn begin 2015 opnieuw aangescherpt waardoor kopers minder kunnen lenen dan eerder. Economische context Vorig jaar werd economisch herstel ingezet. Dit herstel heeft zich in 2014 en in het eerste kwartaal van 2015 gestaag doorgezet. Ondanks dat de economie nog niet op het niveau is van voor de crisis en het herstel broos is, geven de volgende indicatoren een positiever beeld dan vorig jaar:  op basis van het conjunctuurbeeld van het CBS wordt geconcludeerd dat de Nederlandse economie sinds de zomer van 2013 verbetert. In 2014 is de Nederlandse economie met 1,4% gegroeid. Het economische herstel zet dus al ruim anderhalf jaar door, al blijft het verloop ervan traag. Het producentenvertrouwen stijgt mee. Dit geldt ook voor het consumenten‐ vertrouwen, maar minder;  het economisch herstel gaat gepaard met herstel op de banenmarkt. Het aantal banen en vacatures neemt toe, de werkloosheid daalt. Vooral jongeren tot 25 jaar vinden een baan, waardoor het aantal WW‐uitkeringen in deze leeftijdscategorie fors daalt;  de vastgoedmarkt en dan vooral de woningmarkt lijkt zich landelijk verder te herstellen. Op jaarbasis stegen zowel het aantal verkopen als de verkoopprijzen. Dit nadat medio 2013 de verkoopprijzen stabiliseerde. In het laatste kwartaal van 2014 was de gemiddelde woningwaarde van verkochte woningen in Nederland € 236.000. Dit is fors hoger dan in vierde kwartaalbericht 2013. Toen was de gemiddelde verkochte woningwaarde € 227.000. In het eerste kwartaal van 2015 stegen de woningprijzen met 2,4% ten opzichte van een jaar eerder. De verwachting van Calcasa is dat het prijsherstel in 2015 verder doorzet. Wel is er een tweedeling in de woningmarkt, waarbij de Randstad het met name goed doet, terwijl het noorden en oosten het met minder moeten doen. Woningen staan minder lang te koop. De gemeente Deurne profiteert slechts beperkt mee. Aandachtspunt blijft de leencapaciteit van ZZP’ers, mensen zonder vast contract en starters op de woningmarkt. Die willen vaak wel maar kunnen vaak niet genoeg lenen om een geschikte woning te kopen.

17


Sociale context De belangrijkste wijzigingen in de sociale context worden demografisch bepaald, waaronder het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens en de toenemende (mantel)zorgvraag. Wat dit betekent voor het woningbouwprogramma, wordt onder Wonen toegelicht. Technologische context Twee relevante ontwikkelingen:  door de economische recessie zijn bouwbedrijven het bouwproces effectiever gaan inrichten. Hierdoor kan niet alleen goedkoper worden gebouwd, ook de risico‐opslag is kleiner. Dit heeft een deel van de dalende woningprijzen opgevangen;  de energieprijzen zijn relatief laag gebleven. Dit samen met beperkte middelen voor innovatie, wordt er relatief weinig geïnvesteerd in duurzame bouwtechnieken / het verduurzamen van woningen. In 2015 is de energieprestatie‐coëfficient (EPC) ‐norm bijgesteld van 0,6 nu naar 0,4. Het verduurzamen van woningen zet door, aangezien in 2020 energieneutraal moet worden gebouwd. Gevolgen macro ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt Het economisch herstel wordt op de voet gevolgd. De gemeente heeft met haar grondexploitatieprojecten een goede uitgangssituatie. Ze heeft de projecten zo bijgesteld dat er plek is voor jonge gezinnen, starters en bedrijven. Daarnaast biedt de gemeente voor ieder wat wils, in elke kern, in elk segment. De gemeente investeert in een beperkt aantal plannen, dat geeft duidelijkheid aan de markt. Voldoende en de juiste kavels aanbieden aan jonge gezinnen en starters op de woningmarkt blijft een aandachtspunt voor de gemeente. In de voorgaande jaren zijn veel plannen herontwikkeld om voor deze doelgroep een passende woning op een passend kavel te realiseren. De gemeente stimuleert dit door zich flexibel op te stellen, de ingezette lijn te versterken en vraaggericht te ontwikkelen. In 2014 zijn grondprijzen gedifferentieerd, wat een verlaging van de grondprijs betekende in de kernen en in specifieke segmenten. Samen met het economisch herstel zal dat leiden tot meer nieuwbouw. De gemeente zal zich de komende jaren op een soortgelijke wijze opstellen, om zo de nieuwbouw blijvend te stimuleren. 1.2 Wonen In paragraaf 1.1 kwamen de algemene economische factoren aan de orde. Deze paragraaf gaat in op de effecten op de woningmarkt rekening houdend met de beleidsuitgangspunten. De relaties tussen deze elementen zijn in figuur 1.1 verwerkt. Op de verschillende onderdelen van dit schema wordt onderstaand nader ingegaan.

18

Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐2024 Ruimtelijke kaders (structuurvisie)

Woningbehoeftenprognose (Regionale woningbouwafspraken)

Bevolking(sontwikkelingen) Woningvoorraad(ontwikkelingen) Woningbehoeftenonderzoeken Marktontwikkelingen Overige externe ontwikkelingen, zoals extramuralisatie zorg (Woonvisie)

Woningbouw‐ initiatieven Woningbouwprogramma

Woningbouwkader op basis eigen behoefte (lokale woningbehoefte)

Gerealiseerde woningbouw Geen surplus op basisbehoefte

Woningbouw in ontwikkeling (in aanbouw / vergunning)

Inzicht in gewenste aanvullingen / aanpassingen

Figuur 1.1: Invloedsfactoren voor bepaling woningbouwprogramma

De algemene beleidsdoelen Wonen (zie ook paragraaf 2.3) zijn:  versterken van de positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen, met behoud van de Deurnese identiteit;  een woningvoorraad die past bij de kwantitatieve (voldoende woningen) en kwalitatieve (juiste woningen) behoeften van de Deurnese bevolking. Het realiseren van deze doelstellingen gaat niet vanzelf. De koopwoningmarkt krabbelt langzaam op, maar (nog) niet in zijn geheel. De verschillen tussen regio’s en welke woningen wel of juist niet verkocht worden zijn groot. In de huursector blijft de inperking van de taakstelling van de corporaties tot de sociale huursector en de beperktere investeringsruimte voelbaar. In Deurne lijkt het tij in de sociale huursector met de ondertekening van de Vaststellingsovereenkomst tussen gemeente en Bergopwaarts in december 2014 en de onder andere daarop gebaseerde concept‐prestatieafspraken in positieve zin gekeerd. Initiatieven van beleggers voor huurwoningen beperken zich (nog) tot de Randstad en grotere steden. Realisatie van de doelstellingen blijft vragen om inzet, visie, flexibiliteit en creativiteit van de gemeente, maar ook van woningbouwcorporaties zoals Bergopwaarts en ontwikkelaars/bouwers. 1.2.1 De huidige woningvoorraad, ontwikkelingen in de voorraad en de woningmarkt In deze paragraaf komt de gemeentelijke woningvoorraad aan de orde. Wat is de samenstelling van de woningvoorraad en welke ontwikkelingen zijn waarneembaar? De huidige woningvoorraad in de gemeente Deurne bestaat voor 68% uit koopwoningen en voor 32% uit huurwoningen. Het aandeel koopwoningen is hoger dan het landelijk gemiddelde (56%) en het gemiddelde in Zuidoost‐Brabant (60%). De samenstelling van de voorraad wijzigt door nieuwbouw, maar ook door verkoop van huurwoningen en sloop.

Totaal

Waarvan gemengde bestemming

Waarvan WOZ‐ waarde < 194.000 (goedkope koop)

Waarvan verhuurder corporatie (Bergopwaarts, Trudo)

Waarvan verhuurder particulier

Koopwoningen

8.816 (68%)

778

1.230

‐‐

‐‐

Huurwoningen

4.237 (32%)

144

‐‐

3.396

841

Totaal

13.053 (100%)

922

19

Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐2024 Tabel 1.1: Woningvoorraad gemeente Deurne (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving, gegevens per 1‐1‐2014 op basis WOZ / BSOB)

De waarde van de bestaande woningen is de afgelopen jaren gedaald. De dalende gemiddelde WOZ‐ waarde is zichtbaar in de onderstaande tabel. In 2014 hadden 1230 koopwoningen een WOZ‐waarde lager dan € 194.000, in 2013 waren dat er 829 en in 2012 nog maar 446. Dit is op de eerste plaats een gevolg van de dalende waarde van bestaande woningen, en daarnaast van de verkoop van huurwoningen door Bergopwaarts en de nieuwbouw in het lagere prijssegment. 1‐1‐2014 koop

huur

1‐1‐2013 koop

huur

1‐1‐2012 koop

huur

1‐1‐2010 koop

huur

1‐1‐2008 koop

huur

Vrijstaand / half vrijstaand / geschakeld

47,7%

5,7%

47,9%

5,7%

48%

6%

48%

7%

50%

7%

Rijenwoning incl. hoek

10,7%

17,9%

10,6%

17,8%

10%

18%

9%

19%

8%

20%

3,2%

7,8%

3,3%

7,0%

3%

8%

3%

7%

3%

6%

6,0%

1,1%

6,1%

1,1%

6%

1%

6%

1%

5%

1%

Totaal percentage

67,5%

32,5%

67,8%

31,6%

67%

33%

66%

34%

66%

34%

Totaal absoluut

8816

4237

8826

4186

8587

4273

8380

4304

8108

4201

Appartement (incl. boven‐ en benedenwoningen) Overige (bedrijfswoning/ gemengde bestemming)

Gemiddelde waarde (WOZ) € 295.585 € 178.408 € 319.934 € 192.413 € 335.783 € 204.660 € 360.940 € 219.845 € 344.197 € 209.133 excl. overige Tabel 1.2: Woningvoorraad gemeente Deurne (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

Uit tabel 1.2 blijkt dat het aantal huurappartementen en rijwoningen (huur en koop) weer toeneemt. Dit is onder andere een gevolg van de nadruk die de afgelopen jaren is gelegd op de realisatie van goedkopere grondgebonden (koop)woningen. Het aandeel huurwoningen stijgt weer licht. Dit komt beperkt door nieuwbouw, de stijging is ook het gevolg van de (tijdelijke) verhuur van bestaande koopwoningen. Verkoop 2014, nieuwbouw en bestaand In het laatste kwartaal van 2014 hebben ontwikkelaars en bouwondernemers in heel Nederland 7582 nieuwe koopwoningen verkocht (gegevens NVB: Nederlandse Vereniging van Banken). Dat is bijna 80% meer dan in dezelfde periode van het jaar ervoor. Voor een deel is deze eindejaarsrally toe te schrijven naar kopers die nog wilden profiteren van de verruimde vrijstelling van de schenkbelasting of de aanscherping van de kredietnormen voor wilden zijn. Voor 2015 verwacht NVB zo’n 28.000 tot 30.000 verkochte nieuwe koopwoningen. Een verdubbeling ten opzichte van het laagterecord van 14.000 verkochte nieuwe koopwoningen in 2012. In de bestaande woningvoorraad stijgt het aantal verkopen ook en dit is in de landelijke jaarcijfers goed terug te zien. Over geheel 2013 registreerde het Kadaster iets meer dan 110.000 verkochte woningen (bestaand). In 2014 waren dit iets meer dan 150.000 verkochte woningen (bestaand), een behoorlijke stijging na jaren van daling. Ook de prijsindex voor bestaande koopwoningen steeg voor het eerst sinds 2010 licht naar 86,1% (2010 = 100%). In de totale bestaande koopwoningmarkt staan er eind 2014 naar schatting 205.000 woningen te koop. Dit is een daling ten opzichte van eind 2013 met circa 8%, waarbij het aanbod vrijstaande woningen met slechts met circa 2% is gedaald. Het aandeel van het aanbod dat al 3 jaar of langer in verkoop staat, blijft toenemen. Uit gegevens van de NVM blijkt dat inmiddels 1 op de 5 woningen 3 jaar of langer te koop staat in Nederland. Hierin is de tweedeling in Nederland ook goed te zien,

20


enerzijds een aantal grote steden waar de woningen als warme broodjes over de toonbank gaan, anderzijds regio’s waar het minder goed gaat. Deurne In Deurne in 2014 zijn 203 bestaande woningen verkocht (exclusief 27 door Bergopwaarts verkochte bestaande huurwoningen). De stijging zet daarmee door. Maar het blijft fors lager dan de ‘topjaren’ 2002 met 347 en 2006 met 340 verkochte bestaande woningen. In 2014 zijn 65 nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd, daarvan zijn 34 woningen gerealiseerd op door de gemeente uitgegeven gronden, 1 ruimte voor ruimte‐woning en 8 individuele woningen op losse particuliere locaties (inclusief vervangende nieuwbouw). Dat is een stijging ten opzichte van 2013. In figuur 1.2 wordt de verkoop van bestaande woningen in de afgelopen jaren weergegeven en de oplevering van nieuwbouwkoopwoningen.

Figuur 1.2: Verkoop bestaande (excl. BOW) en realisatie nieuwe koopwoningen in Deurne (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

De gemiddelde verkoopprijs blijft dalen in Deurne. De gemiddelde verkoopprijs was in 2007 € 324.000, in 2013 € 256.000 en in 2014 € 241.000. Deze daling is over de gehele linie zichtbaar. Het landelijk beeld is dat in 2014 voor het eerst sinds 2010 sprake was van een lichte stijging. De verschillen tussen regio’s zijn groot. Figuur 1.3 laat de prijsdaling per woningtype en de gemiddelde prijsdaling in Deurne zien.

21


Figuur 1.3: Ontwikkeling verkoopprijs woningen gemeente Deurne, 2007=1 (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

Te koop staande woningen Tabel 1.3 geeft inzicht in de ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen in de gemeente Deurne. Het overzicht is per kern inclusief het bijbehorende buitengebied. Per kern is het totaal aantal te koop staande woningen aangegeven en daarnaast is inzicht gegeven in de te koop staande twee‐onder‐een‐kap‐ en vrijstaande woningen. Het restant tussen het totaal en de twee‐onder‐een‐ kap‐ en vrijstaande woningen zijn appartementen en rij‐ of hoekwoningen. Deurne

totaal 2^1

feb. 2009

188

51

feb. 2010

214

feb. 2011

241

Vlierden vrijst. totaal 2^1

Neerkant vrijst. 3

totaal 19

2^1

vrijst.

2

16

totaal 20

2^1 8

Helenaveen vrijst.

73

7

58

96

11

2

9

20

2

18

31

6

21

57

102

8

1

7

22

5

16

37

7

25

feb. 2012

285

68

125

10

1

9

22

3

18

44

10

30

feb. 2013

301

74

134

11

1

10

28

9

17

51

17

feb. 2014

271

61

124

14

0

12

26

6

18

52

11

feb. 2015

288

72

122

13

1

10

26

7

17

51

53

3

9

55%

54%

46%

>1000m2 (2015) >1 jr te koop (2015)

4

Liessel

11

totaal

2^1

9

7

15

0

14

13

1

12

16

1

15

30

17

0

17

38

20

1

17

9

38

16

1

14

24

8

65%

69%

Tabel 1.3: Overzicht te koop staande woningen (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

Op dit moment staat 4,5% van de koopwoningvoorraad te koop. Het aantal te koop staande woningen in de kern Deurne is licht gestegen. In Helenaveen, Liessel en Vlierden is het aanbod licht gedaald. Het percentage woningen dat meer dan 1 jaar te koop staat is overal gedaald, behalve in Helenaveen. Gemiddeld staat ruim 55% meer dan 1 jaar te koop. Dat komt met name door het aanbod aan vrijstaande woningen:  22% van de te koop staande woningen is een twee‐onder‐een‐kapwoning en 51% een vrijstaande woning (zie tabel);  Van de vrijstaande woningen in de kern Deurne staat bijna 70% meer dan 1 jaar te koop;  In het totaal zijn er in de gemeente Deurne 97 woningen met een kavel > 1000 m2 te koop (in februari 2014 waren dat er 104). Dat is bijna 25% van de te koop staande woningen. In Liessel en Helenaveen ligt dit percentage op bijna 50%. 22

vrijst.

2


De vraag en verkoop richten zich echter vooral op de woningen tot circa € 250.000:  het aanbod van bestaande koopwoningen tot € 250.000 is ten opzichte van vorig jaar iets gestegen (was 34%, nu 36%);  van de te koop staande bestaande woningen in de gemeente Deurne heeft 36% een verkoopprijs tot € 250.000. Van de afgelopen jaar verkochte woningen heeft 60% een verkoopprijs tot € 250.000 (gegevens Funda);  dit beeld komt versterkt terug in de nieuwbouw (ook gegevens Funda). Meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen wordt aangeboden in een prijsklasse tot € 250.000, maar van de verkochte nieuwbouwwoningen is ruim 75% tot € 250.000. 1.2.2 De huidige bevolking, verwachte ontwikkelingen en woonwensen Woningen zijn er om de bevolking te huisvesten. Om er voor te zorgen dat de woningvoorraad aansluit bij de huidige en toekomstige behoeften van de Deurnese bevolking is inzicht noodzakelijk in de huidige bevolkingsopbouw en de verwachte veranderingen. In het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven is afgesproken om de provinciale bevolkings‐ en woningbehoeftenprognose te hanteren als basis voor beleid en regionale afspraken. De provincie Noord‐Brabant actualiseert deze prognose iedere drie jaar. De laatste actualisatie dateert van oktober 2014. Voor het wonen geeft de omvang en de verdeling van de huishoudens naar leeftijd en samenstelling inzicht in de veranderende behoeften. Een paar simpele lijnen:  als het aantal huishoudens niet meer toeneemt, is uitbreiding van de woningvoorraad niet meer aan de orde. Uiteraard moeten slechte woningen wel worden vervangen en zijn wijzigingen in de samenstelling (type woningen) nog wel noodzakelijk;  veel eenpersoonshuishoudens betekent per huishouden gemiddeld een lager besteedbaar inkomen. Vaak is ook de vraag naar ruimte kleiner;  veel 75+, maar vooral 85+ huishoudens leidt tot stijging van de vraag naar wonen met zorg (en welzijn). In de provinciale huishoudensprognose 2014 zijn voor Deurne twee belangrijke hoofdlijnen zichtbaar: 3. rond 2028/2029 zal sprake zijn van een stabilisatie van het aantal huishoudens en verwacht wordt dat enkele jaren daarna sprake zal zijn van een daling. Daarmee stabiliseert c.q. daalt de woningbehoefte (het woningtekort slaat op termijn om in woningoverschot); 4. de samenstelling van de bevolking (en daarmee de huishoudens) verandert in snel tempo. Namelijk:  meer senioren en vooral ook oudere senioren;  stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. De volgende grafieken geven inzicht in de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van de huishoudens naar leeftijd en samenstelling. De eerste grafiek geeft inzicht in het aantal huishoudens naar leeftijd. De tweede grafiek laat de toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens zien.

23


Tabel 1.4: De huishoudensontwikkeling naar leeftijd (prognose provincie Noord‐Brabant 2014)

Tabel 1.5: Huishoudensontwikkeling naar type (prognose provincie Noord‐Brabant 2014) 1) incl. overige huishoudens 2) incl. eenoudergezinnen

De groei van het aantal 1‐persoonhuishoudens wordt veroorzaakt door de 55+ers (en vooral de 75+ers):

24


Tabel 1.7: 1‐persoonshuishoudensontwikkeling naar leeftijd (prognose provincie Noord‐Brabant 2014)

De tendens die zichtbaar is in bovenstaande grafieken is nauwelijks bij te sturen. De toekomstige 75‐plussers wonen al in Deurne en er worden steeds minder kinderen geboren. De stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens is zowel een gevolg van de individualisering (langer / vaker (weer) alleenstaand) als van de vergrijzing (wegvallen van partner door overlijden). Uit eerdere prognoses bleek dat het aantal 85+ huishoudens in ieder geval stijgt tot 2050. Alle andere huishoudenscategorieën dalen nu al of gaan op termijn dalen. Dit komt doordat de ‘golf’ van de bevolkingsgroei van na de 2e wereldoorlog tot ongeveer 1970 door de leeftijdscohorten trekt om ten slotte na 2050 langzaam uit te sterven. Senioren blijven over het algemeen het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning wonen. Pas als dit niet meer kan, vaak gekoppeld aan een toenemende zorgvraag, verandert de woonbehoefte. Door de veranderingen in de zorgwetgeving (scheiden van wonen en zorg, geen verblijfsindicatie bij lagere zorgzwaarten) zal de behoefte aan geschikte zelfstandige woonruimten voor zorgvragers toenemen. De beperkte verhuisgeneigdheid van senioren en de dalende woningbehoefte op termijn leiden tot een paradox. Op dit moment is er een behoefte bij starters en gezinnen tot 35 jaar aan grondgebonden betaalbare woningen (huur en koop). Woningen die niet vrij komen omdat senioren zo lang mogelijk in de huidige woning willen blijven wonen, en/of woningen die senioren wel willen verkopen maar vaak (nog) te duur of niet courant zijn voor starters en doorstromers. Over een aantal jaar komen deze woningen ‘massaal’ vrij omdat de zorgbehoefte toeneemt of door overlijden. We moeten er dus voor zorgen dat: 1. Senioren die dat willen kunnen verhuizen naar geschikte woningen; 2. Er voldoende woningen beschikbaar zijn voor starters en jonge gezinnen; 3. De woningen die senioren achter (willen) laten aansluiten bij de vraag (of zodanig aangepast kunnen worden dat ze aansluiten bij de vraag). Voor een passende woningvoorraad op langere termijn is namelijk de structurele bevolkingsverandering (de sterke toename van alleenstaande senioren) van belang, maar alleen bouwen voor de toekomst is geen optie. Voor de verkoop en verhuur van vandaag en morgen zijn de wensen van de verhuisgeneigden van belang. Een goed woningbouwprogramma combineert de 25


kennis voor de toekomst met de mogelijkheden van vandaag en morgen, zowel voor de nieuwbouw als de bestaande bouw. Dit vraagt om flexibiliteit in het programma, maar ook van de te realiseren woningen. Een woning die vandaag geschikt is voor een starter moet in de toekomst geschikt zijn voor een senior. Dit is natuurlijk de kleinere en betaalbare woning op een centrale locatie in de nabijheid van voorzieningen, maar ook voor andere woonvormen / oplossingen moet ruimte geboden worden (woningsplitsing, groepswonen, meergeneratiewoningen). Deze lijn is in de basis al ingezet met de gemeentelijke Woonvisie 2008: een gedifferentieerd woningbouwprogramma met het accent op senioren/zorgvragers en starters/(jonge) gezinnen. In de geactualiseerde Woonvisie 2015 zal dit verder worden uitgewerkt. De noodzakelijke toevoeging aan de woningvoorraad is beperkt en eindig. Dat wil niet zeggen dat er na 2030 niets meer gebeurd. Sloop‐nieuwbouw, aanpassing van bestaande woningen, andere woonvormen, blijven noodzakelijk. Er zijn namelijk maar een beperkt aantal gebouwen die honderden jaren meegaan. Voor 2030 is het van belang om zorgvuldig met de noodzakelijke toevoeging om te gaan. Welke locaties moeten afgerond worden, hoe worden kernen afgerond, welke panden moeten behouden blijven en een woonfunctie krijgen, hoe voorkomen we leegstand etc. Nieuwbouw (zoveel mogelijk op inbreidingslocaties) is een aanvulling op de bestaande voorraad. De bestaande voorraad en de mogelijke aanpassingen daarvan is de basis. Als aanpassingen in de bestaande voorraad leiden tot aanpassingen in het woningaantal, bijvoorbeeld bij splitsing van woningen of het omzetten van panden naar een woonfunctie, dan worden deze projecten opgenomen in het woningbouwprogramma. Ruimte in het programma om deze omzettingen en aanpassingen mogelijk te maken is dus noodzakelijk om flexibel op mogelijkheden en kansen in te kunnen spelen. Namelijk als er geen huishoudens zijn om in de te realiseren woningen te gaan woningen, dan worden deze woningen nooit gerealiseerd. En als er geen huishoudens zijn om in de vrijkomende woningen te gaan wonen ontstaat leegstand (negatieve spiraal). Migratie Tot zover de natuurlijke bevolkingsontwikkeling en de invloed op de woningbehoefte. Naast de natuurlijke ontwikkeling heeft migratie invloed op de woningbehoefte. De prognose van de provincie is voor alle landelijke gemeenten (en dus ook voor Deurne) gebaseerd op binnenlands migratiesaldo 0 en een beperkte plus voor de buitenlandse migratie. De invloed van migratie op de prognose voor Deurne is dus beperkt. Het migratiesaldo van de gemeente Deurne was in 2014 in lijn met de prognose van de provincie (licht positief). In de afgelopen jaren was dit echter niet het geval, alleen in 2010 en 2011 kende Deurne ook een positief migratiesaldo. Het migratiesaldo tot 23 jaar (donker blauw in onderstaande grafiek) is structureel negatief. De groep tot 23 jaar is beperkt te binden, aangezien veel vertrekken naar de studentensteden. In 2014 was voor de eerste keer bij de 75+ers geen negatief migratiesaldo. Bij de 75‐plussers is het vertrek voor zover kan worden nagegaan altijd gekoppeld aan een zorgbehoefte. Of het positieve saldo 2014 komt doordat er meer zorgvoorzieningen beschikbaar zijn gekomen in Deurne, of door de wijzigingen in de zorgwetgeving (geen verhuizingen meer naar verzorgingshuizen) is nog niet aan te geven. Het positieve migratiesaldo 2014 is gerealiseerd ondanks het feit dat de woningbouwproductie al sinds 2011 aanzienlijk onder de door de provincie berekende woningbehoefte ligt.

26


Tabel 1.8: Migratiesaldi exclusief instellingen (Bron: GBA / bewerking afdeling Ruimte en Samenleving)

Woonwensen Bevolkingsontwikkelingen, migratie, woningmarktgegevens, geven allemaal een beetje inzicht in te verwachten woningbehoeften. Het is echter ook van belang om woonwensen te inventariseren. Daarvoor vindt om de circa 3 jaar een woonbehoeftenonderzoek plaats in Zuidoost‐Brabant, zodat een breder beeld ontstaat van de wensen en behoeften. Inventarisatie van de woonwensen vindt plaats onder verhuisgeneigde huishoudens. Ze geven dus met name een beeld voor de wens op korte termijn (tot circa 5 jaar). Uit de gemeentelijke rapportage van het Woningbehoeftenonderzoek Zuidoost‐Brabant 2014 (uitgevoerd in opdracht van het SRE) blijkt dat: 1. de verhuisgeneigdheid in Deurne, evenals in De Peel en geheel Zuidoost‐Brabant, vrij stabiel is; 2. in vergelijking met het vorige onderzoek uit 2011 het aandeel verhuisgeneigde starters in Deurne is gedaald van 49% naar 34%. Deze daling is een algemeen beeld en in vergelijking met zowel De Peel als heel Zuidoost‐Brabant ligt het aandeel verhuisgeneigde huishoudens starters in Deurne iets hoger; 3. in Deurne 43% van deze starters (nu onzelfstandig wonend) aangeeft naar een huurwoning te willen. In het vorige onderzoek was dit 67%; 4. het aandeel verhuisgeneigden in een koopwoning dat naar een huurwoning wil weer gedaald is naar een ‘normaal’ percentage namelijk 35% (was in het vorige onderzoek 75%); 5. van alle verhuisgeneigden 44% naar een huurwoning wil verhuizen. De resultaten van het huidige onderzoek bevestigen dat de resultaten van het onderzoek in 2011 deels getekend waren door de crisis (consumentenvertrouwen) en de situatie op de woningmarkt. De vraag naar huur blijft aanwezig, deels door de verminderde financieringsmogelijkheden van starters, maar minder extreem dan in het vorige onderzoek. Samengevat laat het woningbehoeftenonderzoek voor Deurne een theoretisch tekort van 49% in de huursector zien en 51% in de koopsector. Het tekort aan huurwoningen is in alle prijsklassen zichtbaar, maar met name in de sociale sector (38%). Het tekort in de koopsector concentreert zich in de goedkope en middeldure sector. In het onderzoek is wederom een overschot zichtbaar in de dure koopsector (> € 333.000). Dit beeld is nagenoeg gelijk aan de situatie in De Peel (exclusief Helmond). In De Peel is het tekort voor 57% in de huursector en voor 43% in de koopsector. Daarnaast is overal in De Peel een beperkt overschot zichtbaar in de dure koopsector.

27


Ook landelijk wordt elke 3 jaar onderzoek gedaan. Het landelijk Woon‐onderzoek (maart 2013) laat de volgende lijn zien. De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen (met name in de koopsector) leidt ertoe dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Er zijn landelijk 14 procent meer huishoudens die willen verhuizen dan in 2009. De groep daarbinnen die actief op zoek is, nam minder toe: met ongeveer 5 procent. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee jaar te willen verhuizen. In het stuwmeer zijn landelijk eigenaar‐bewoners en mensen boven 45 jaar sterker vertegenwoordigd. Dat betekent overigens niet dat deze huishoudens alleen een koopwens hebben. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar‐bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. Het is de vraag of dit structurele of conjuncturele veranderingen zijn. Verwachting is dat in de eerste helft 2016 de gegevens van het nieuwe landelijke onderzoek bekend zijn. Verwachtingen voor de toekomst op basis van demografische gegevens, de resultaten van het woonwensenonderzoek en de woningmarkt De voorgaande cijfers geven aan dat, ook nu de koopwoningmarkt voorzichtig aantrekt, de afzet van duurdere / grotere woningen problematisch is. Deze woningen zijn voor slechts een beperkte groep betaal‐ en financierbaar. Vanwege de trend naar eenpersoonshuishoudens is niet te verwachten dat de vraag op een later moment alsnog komt. Daarnaast dreigt leegstand / ander gebruik in de bestaande voorraad. In het buitengebied wordt dit op diverse plaatsen in Brabant al zichtbaar. De woningvraag zal vanwege wijziging in huishoudensgrootte en leeftijd van de huishoudens veranderen. Heel algemeen zal de tendens zijn:  verdere afname van de vraag naar grote dure woningen;  een blijvende vraag naar huurwoningen (senioren geven nog steeds de voorkeur aan huren boven kopen en ook starters willen (moeten) vaak huren);  een toename van de vraag naar wonen met zorg. Conclusies Voor de woningbouw gelden de volgende aandachtpunten:  de vraag ligt bij de huur‐ en goedkopere koop;  de samenstelling van de woningvoorraad zal verder afgestemd moeten worden op het groeiend aandeel oudere (alleenstaande) senioren (80/85+). Zo wordt tegemoet gekomen aan de wens zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en worden de (zorg)kosten beperkt. Grote vraag is hoe jongere en oudere senioren tijdig verleid kunnen worden om te verhuizen, zodat ook in de bestaande voorraad woningaanbod vrijkomt voor starters / jonge gezinnen en hoe dit aanbod (blijvend) geschikt kan worden voor de veranderende vraag.

1.2.3 Regionale woningbouwafspraken In de Metropoolregio Eindhoven worden jaarlijks de regionale woningbouwafspraken geactualiseerd. Uitgangspunt voor deze afspraken is de provinciale bevolking‐ en woningbehoeftenprognose 2014. Regionale woningbouwafspraken zijn enerzijds verplicht vanuit de Verordening Ruimte van de provincie, maar anderzijds ook noodzakelijk omdat regionale afstemming tot een sterkere regio en 28


daarmee sterkere gemeenten leidt. De regionale woningbouwafspraken zijn (op dit moment) beperkt tot nieuwbouw, maar in 2015 en verder gaat de ladder voor duurzame verstedelijking (het zorgdragen voor zorgvuldig ruimtegebruik) daarbij een grote rol spelen. Deze ladder is in de Verordening Ruimte opgenomen als “provinciaal belang”. De ladder zal van invloed zijn op de verdeling van aantallen woningen over de gemeenten. Alleen de provinciale prognose en vertaling daarvan in nieuwbouwaantallen is niet meer voldoende. Kwalitatieve aspecten als inbreiding – uitbreiding, woonmilieu, transformatie gaan ook een rol spelen. De verwachting is dat eind 2015 de basis is gelegd voor de nieuwe regionale afspraken over woningbouw en dat deze vanaf 2016 verwerkt moeten worden in onder andere het gemeentelijk woningbouwprogramma en de Nota Grond‐ en vastgoedexploitaties. Bij de actualisatie van de Woonvisie 2015 wordt hiermee rekening gehouden. In de Verordening van de provincie Noord‐Brabant is daarnaast vastgelegd dat wanneer in een bestemmingsplan nieuwe plancapaciteit voor woningbouw is opgenomen dit moet passen binnen de nog beschikbare ruimte in de plancapaciteit. De maximale plancapaciteit die de gemeente mag benutten is 100% van het aantal woningen dat de gemeente op basis van het regionaal woningbouwprogramma in 10 jaar aan de voorraad mag toevoegen. Dit zijn zowel toevoeging via nieuwbouw, als door het splitsen van woningen, als andere huisvestingsvormen.

Bij de vaststelling van bestemmingsplannen is het dan ook noodzakelijk om terughoudend om te gaan met de toekenning van nieuwe directe woonbestemmingen (gekoppeld aan een maximaal aantal woningen). Het risico bestaat dat op termijn alle beschikbare plancapaciteit planologisch al is ingevuld en nieuwe / gewenste ontwikkelingen geblokkeerd worden. Dit kan het gevolg zijn van ‘reserveringsclaims’ door particulieren/ontwikkelaars, maar het kan ook gemeentelijke locaties betreffen (bijvoorbeeld locaties voor grote / dure kavels waaraan in de woningmarkt geen behoefte is). De regionale woningbouwafspraken, de benutte plancapaciteit in bestemmingsplannen en de voorgenomen woningbouwontwikkelingen worden jaarlijks via een door de gemeente in te vullen matrix gemonitord door de provincie Noord‐Brabant. Kwantitatief Op basis van de provinciale prognose 2014 ontstaat het volgende beeld, waarbij duidelijk te zien is dat de behoefte aan extra woningen op termijn afneemt: Gemiddeld aantal woningen per jaar 2011 t/m 2014 1) 140 2015 t/m 2019 2) 130 2020 t/m 2024 75 2025 t/m 2029 40 2030 e.v. Alleen vervangende nieuwbouw/sloop 3) Voor 2011 t/m 2014 is de prognose provincie 2011 gehanteerd 4) Voor 2015 e.v. is de prognose provincie 2014 gehanteerd Tabel 1.9: Provinciale kwantitatieve behoefteprognose 2014

Het omslagpunt van groei naar stabilisatie ligt rond 2028 / 2029. Deze stabilisatie zal op termijn overgaan in krimp. De groei wordt veroorzaakt door de toename van het aantal 1 persoons‐senioren‐ huishoudens. Daarom is deze groei ook eindig. Als de bevolkingspiek van na de 2e wereldoorlog begint uit te sterven: anders gezegd, als er na 2030 minder startende huishoudens zijn dan dat er alleenstaande 75+ers overlijden, stabiliseert het aantal huishoudens en daalt dit op termijn.

29


1) excl. inloop fictief woningtekort 2) incl. inloop fictief woningtekort Tabel 1.10: Provinciale huishoudens‐ en woningbehoefteprognose 2014

Bij de regionale woningbouwafspraken wordt op dit moment nog uitgegaan van de bovenste rode lijn. Gelet op de voorgenoemde 10‐jaarstermijn is afgesproken dat de regionale woningbouwafspraken elk jaar een jaartje opschuiven. Voor de periode 2015‐2024 wordt de toevoeging (op basis van de huidige gegevens) 1.086 woningen. Of de door de provincie berekende woningaantallen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd is afhankelijk van de woningmarkt en in hoeverre we (alle partijen) slagen die producten op de markt te brengen waar behoefte aan is en afgenomen kunnen worden (woonlasten / financierings‐ mogelijkheden (hypotheken). Een passend programma bieden is dus een absolute voorwaarde. Kwalitatief Kwalitatief zijn er op dit moment nog maar weinig regionale afspraken vastgelegd. Een harde afspraak is dat Deurne minimaal 35% van de toevoeging aan woningen moet realiseren in de sociale sector (huurwoningen tot de huurtoeslaggrens en goedkope koopwoningen (grens 2015 tot € 192.000)). Dit is geheel in lijn met de gemeentelijke uitgangspunten en gelet op de huidige behoeften op de woningmarkt minimaal noodzakelijk. Daarnaast neemt lokaal, regionaal en provinciaal de belangstelling voor wonen met zorg toe. Het is noodzakelijk om bij het maken van afspraken over nieuwbouw en verbouw duidelijke afspraken te maken over de realisatie van woningen / woonruimten voor geschikt, verzorgd en beschermd wonen. Binnen de gemeente en met externe partners, zoals Bergopwaarts, ontwikkelaars en zorginstellingen. De cijfers voor Deurne voor 10 jaar op basis van de provinciale prognose:  toevoeging 1.086 woningen, waarvan: o geschikt wonen voor senioren: 65%; o verzorgd wonen voor senioren: 14%;  en aanvullend: Beschermd wonen (intramuraal): circa 140 plaatsen, deels te realiseren door ombouw van het overschot aan beschut wonen (‐30). Bij het beschermd en beschut wonen gaat het veelal om vormen van niet‐zelfstandig wonen, zoals bijvoorbeeld plaatsen in een verpleeg‐ of verzorgingsinstelling.

30


1.2.4 Gemeentelijk woningbouwprogramma, transformatie en flexibiliteit Het gemeentelijk woningbouwprogramma moet zowel passen binnen de regionale woningbouwafspraken, als aansluiten bij de lokale behoeften. De koopwoningmarkt trekt heel voorzichtig aan, in Deurne stijgt het aantal verkopen, maar de prijzen blijven dalen. Uitgangspunt in het gemeentelijk woningbouwprogramma is dan ook dat de woningmarkt in 2015/2016 zijn weg omhoog blijft vinden. Vanuit de woningbehoefte is dit een logisch uitgangspunt, namelijk:  de gerealiseerde woningbouw is aanzienlijk lager dan de berekende behoefte;  niet vervulde woonwensen. De economische situatie blijft een belangrijke rol spelen voor de woningmarkt. Bij een dalende economie stijgt de vraag naar huurwoningen. Bij een snel aantrekkende economie neemt de vraag naar koopwoningen toe. Flexibiliteit en maatwerk zijn sleutelwoorden in het programma. Realisatie nieuwbouw In 2014 zijn 90 woningen gerealiseerd, waarvan 28% huur en 72% koop. In 2013 waren dat 63 woningen, 20% huur en 80% koop. Dit lage aantal gerealiseerde woningen ligt in lijn met de verwachting, aangezien er in 2013 slechts 67 woningen in aanbouw werden genomen. In 2014 zijn er nog minder woningen in aanbouw genomen, namelijk 37 woningen. Dat aantal was lager dan de verwachting en het programma. Dit kwam vooral door het doorschuiven van woningen op de locatie De Rijtse Vennen. Op 1 januari 2015 waren er ongeveer 50 woningen in aanbouw, waarvan 6 huurwoningen. De verwachting dat in 2015 de weg omhoog in de nieuwbouw zowel in de huur als koop wordt ingeslagen. In de koop omdat veel vergunningen zijn aangevraagd en verleend. In de (sociale) huur, omdat de ondertekening van de ‘Vaststellingsovereenkomst’ tussen gemeente en woningbouwvereniging Bergopwaarts in december 2014 en de duidelijkheid die vanuit de rijksoverheid is gekomen over de taak en mogelijkheden van de corporaties een keerpunt markeren. Verwacht wordt dat eind 2015 / begin 2016 aan de Europastraat de schop de grond in gaat voor de realisatie van de eerste appartementen. Deze en andere (bouw)afspraken worden in 2015 vastgelegd in een convenant tussen gemeente en Bergopwaarts. Voor de (iets) duurdere huurwoning zijn de verwachtingen (nog) niet positief. Nederland (en zeker ook Deurne) kent maar een beperkte ‘traditie’ op het gebied van vrije sector huur en beleggers richten zich nagenoeg alleen op de grote steden (Randstad tot Eindhoven). Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) De behoefte aan toevoeging van koopwoningen concentreert zich op het goedkoop en middelduur segment. In dit segment is CPO een toepasbaar product. De gerealiseerde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde projecten laten dat ook zien. Op dit moment is het CPO‐project Zonnedauw in aanbouw en zijn projecten in De Rijtse Vennen, Liessel, en Deurne‐centrum (senioren) in voorbereiding. Het 2e CPO‐project in Vlierden is door de belangstellenden omgezet in projectbouw met veel inspraak aan de voorkant. Wat alle CPO‐projecten laten zien is dat de realisatie veel inzet / tijd van de gegadigden zelf vraagt en dat ook hier de financiële mogelijkheden zeer bepalend zijn voor deelname. CPO is niet voor iedereen ‘het antwoord’ is op de woonwens. In de praktijk zijn de projecten beperkt in omvang. Ook speelt het punt van (tijdelijke) verzadiging mee: in Helenaveen zijn op dit moment geen gegadigden

31


voor een tweede project, in Walsberg heeft de Dorpsraad de behoefte geïnventariseerd en zijn (nog) onvoldoende gegadigden. CPO is daarmee een antwoord op de vraag van starters / jonge gezinnen (of soms senioren), maar zeker niet het enige. Zaak is om gedifferentieerde mogelijkheden te bieden. Bijzondere woonvormen Naast het ‘reguliere’ wonen in woningen zijn er talloze manieren van bijzonder wonen. Het kan gaan om groepswoningen voor dementerenden, ouderinitiatieven voor kinderen met een zorgbehoefte, een woongroep, een Thuishuis, etc. De verwachting is dat de behoefte aan andere woonvormen zal toenemen. Het faciliteren van initiatieven vanuit een positieve houding (oplossingsgericht) blijft dan ook van groot belang. Het gemeentelijk woningbouwprogramma Het gemeentelijk woningbouwprogramma is de afgelopen jaren ingrijpend aangepast met het uitgangspunt ‘bouwen voor de eigen woningbehoefte, met een nadruk op starters / jonge gezinnen en senioren’ als basis voor het gehele woningbouwprogramma. Het kwalitatieve programma op basis van de Woonvisie 2008‐2020 is daarmee als volgt: Sociale huur

Gewenst (basis Woonvisie 2008‐2020) 27,0%

Overige huur

Sociale Koop Koop Koop koop 194.000 ‐ 250.000 ‐ >333.000 (<194.000) 250.000 333.000

12,6%

20,8%

21,4%

10,5%

7,7%

Tabel 1.8: Kwalitatieve programma op basis van de Woonvisie (2008)

Bij de actualisatie van de Woonvisie in 2015 zullen deze percentages naar verwachting bijgesteld worden. Het woningbouwprogramma 2015 ‐ 2024 ziet er, inclusief de in aanbouw zijnde woningen en op basis van de huidige kennis en afspraken, als volgt uit: Basisprogramma Woonvisie 2008‐2020 % Basisprogramma Woonvisie 2008‐2020 absoluut Woningbouwprogramma 2015‐2024 % Woningbouwprogramma 2015‐2024 absoluut Verschil basis gewenst en huidig programma

Vrije ruimte

Sociale huur

Overige huur

Sociale koop

Koop Koop Koop 194.000 ‐ 250.000 ‐ >333.000 250.000 333.000

27,0%

12,6%

20,8%

21,4%

10,5%

7,7%

293

137

226

232

114

84

15,5%

30,7%

2,4%

18,2%

16,9%

5,2%

11,0%

168 1)

333 2)

26

198

184

57

120 3)

40

‐111

‐28

‐48

‐57

36

Tabel 1.9 Huidige woningbouwprogramma (Bron: afdeling Ruimte en Samenleving)

4)

5)

Vrije ruimte is vooralsnog gereserveerd voor o.a. transformatie (omzetting detailhandel naar wonen, grotere woningen of panden ombouwen naar kleinere woningen), specifieke behoeften, compensatie verkoop sociale huur e.d.; Ten aanzien van de sociale huurwoningen is er in het woningbouwprogramma van uit gegaan dat Bergopwaarts op alle in het kader van de Vaststellingsovereenkomst overgenomen locaties daadwerkelijk alleen sociale huurwoningen realiseert. Dit enerzijds omdat dat dit gewenst is

32


6)

(voornamelijk ter compensatie van de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen (transformatie / vernieuwing bezit)) en anderzijds omdat nog geen nadere invulling bekend is. In de Woonvisie 2015 zal hier nader op worden ingegaan. Daarnaast zijn mantelzorgwoningen en de appartementen van ORO in De Rijtse Vennen (bijzondere doelgroep) geteld als sociale huur; Ten aanzien van de dure koop zijn in overeenstemming met de eerdere besluitvorming van het college de overige Bio‐woningen Korte Zeilkens en Milhezerweg (14 woningen) niet in het programma opgenomen. Ook circa 60 particuliere bouwmogelijkheden (m.n. losse kavels) zijn niet opgenomen (allemaal vigerende bestemmingsplannen / realisatie onzeker).

Op het eerste gezicht lijkt de overprogrammering in de dure koopsector mee te vallen. De verwachting is echter dat in de nieuwe Woonvisie 2015 het percentage voor de dure koop naar beneden moet worden bijgesteld. Dit gelet op de huidige woningmarkt, de resultaten van het woonbehoefteonderzoek en de toekomstige huishoudensontwikkeling. In combinatie met het feit dat er veel meer bouwmogelijkheden zijn dan in het woningbouwprogramma zijn opgenomen is de situatie dus wel degelijk zorgwekkend. Voor een deel kunnen / worden plannen in de praktijk verschoven naar een goedkoper segment. Als dit niet kan dan heeft dit gevolgen voor de realisatie van plannen (uitstel wat waarschijnlijk leidt tot afstel). Ook raakt het de verkoopbaarheid van de bestaande woningbouw (concurrentie en overaanbod wat kan leiden tot leegstand). Overaanbod is een risico, zowel voor de doorgang van projecten, de realisatie van het gewenste aantal woningen, als voor de totale woningmarkt. Zo lang niet alle ‘beschikbare’ woningen in overeenstemming met de provinciale woningbehoeften‐ prognose vastgelegd zijn in bestemmingsplannen is het risico op stagnatie beperkt. Op dit moment is er nog ‘speelruimte’ waardoor het mogelijk is om in te spelen op concrete / alternatieve vragen. De harde (vastgestelde en vigerende) plancapaciteit in bestemmingsplannen is op dit moment ruim 670 woningen en de zachte (ontwerp) plancapaciteit ruim 380 woningen. Dit is dus exclusief plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan in voorbereiding is. Het ‘omslagpunt’ nadert echter. Blijvend aandachtspunt is daarmee de daadwerkelijke realisatie van woningen. Niet gerealiseerde woningen kunnen en mogen niet ‘zomaar’ doorgeschoven worden en woningbouwbestemmingen kunnen niet zomaar meer ‘in de wacht’ gezet worden. Bekeken moet worden of in de toekomst wel vraag naar deze woningen wordt verwacht of dat herziening dan wel definitief schrappen van de plannen noodzakelijk is. Als deze woningen ‘in de lucht’ worden gehouden is er op termijn geen ruimte meer voor nieuwe / wel gewenste plannen. Om goed in te kunnen spelen op de huidige woningmarkt en de behoeften op korte en langere termijn blijft het noodzakelijk om:  ruimte te behouden in het programma. Dat wil zeggen dat de berekende woningbehoefte voor 10 jaar niet volledig afgedekt wordt met bestemmingsplannen en nieuwbouwplannen;  per nieuwbouw‐ of herontwikkelingslocatie te bepalen waar de kracht van de locatie ligt en onder andere op basis daarvan op welke doelgroep de focus ligt. Doel van het plaatsen van een focus is:  duidelijk onderscheid tussen locaties. De marketing kan hierop worden afgestemd en het geeft ontwikkelaars vertrouwen;  afstemming tussen locaties: o voorkomen dat plannen door onderlinge concurrentie niet van de grond komen; o de juiste doelgroep op de juiste locatie: versterken van bestaande voorzieningen en benutten van sterke punten locatie; o prioriteiten leggen (prioritaire locaties: ‘actieve houding’ en optionele locaties ‘passieve houding’).

33


In bijlage 2 is een samenvatting van het woningbouwprogramma naar locatie en met focus opgenomen. De prioritering is verder uitgewerkt in hoofdstuk 4. 1.2.5 Conclusie Het gemeentelijk woningbouwprogramma is de afgelopen jaren ingrijpend aangepast met negatieve financiële gevolgen voor de gemeente. Dit was noodzakelijk, omdat vasthouden aan een programma waar geen vraag naar is, op termijn nog grotere gevolgen heeft. Niet alleen in de gronduitgifte, maar ook via uitkeringen in het gemeentefonds gebaseerd op inwonersaantallen en woningvoorraad, en vooral ook op de leefbaarheid in Deurne (voorzieningen, onderwijs). De woningmarkt en de nieuwbouwproductie lijkt op dit moment voorzichtig aan te trekken, waardoor op korte termijn (binnen 1 jaar) verdere (ingrijpende) aanpassing van het gemeentelijk woningbouwprogramma niet noodzakelijk is. Op de middellange en lange termijn is aanpassing wel noodzakelijk, maar daarvoor is een actualisering van het beleidskader in 2015 noodzakelijk (woonvisie en structuurvisie). Deze kunnen dan volgend jaar vertaald worden in de Nota Grondexploitaties. Voor dit moment kan volstaan worden met het inspelen op mogelijkheden, ontwikkelingen, kansen om aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Hiervoor gelden de volgende kaders:  niet mee te werken aan het op de markt brengen van woningen / kavels die niet afzetbaar zijn in de markt en/of tot verdere verstoring van de bestaande markt leiden (en daarmee leegstand / ander gebruik in de bestaande voorraad);  prioriteit bij projecten voor starters/jonge gezinnen en senioren in de goedkope en middeldure sector. De (financiële) risico’s worden hiermee niet weggenomen. Het grootste risico is op dit moment het niet verkoopbaar en niet herontwikkelbaar blijken van de duurdere woningen / kavels. 1.3 Werken In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen die we in Deurne zien, de beleidsuitgangs‐ punten en de effecten op en vertaling in het programma voor werken. De relaties tussen deze elementen zijn in de onderstaande figuur verwerkt. Op de verschillende onderdelen van dit schema wordt onderstaand nader ingegaan.

Figuur 1.4: Invloedsfactoren voor bepaling programma werken

Zoals in het schema duidelijk is weergegeven wordt in algemene zijn onderscheid gemaakt tussen de vraagzijde en aanbodzijde van de bedrijventerreinmarkt. Op de vraagzijde heeft de gemeente maar beperkt invloed. Dit is in belangrijke mate door externe factoren als conjunctuur en demografie bepaald. Wel kan in beperkte mate meer aanbod ook meer vraag oproepen. Gemiddeld genomen is het echter zo dat 90% van de vraag vanuit de eigen gemeente komt. Op dit moment voert de gemeente nauwelijks acquisitiebeleid. Zo is er over de bedrijventerreinen voor bedrijven moeilijk informatie op de website te vinden en wordt niet actief gezocht naar bedrijven die potentieel

34


geïnteresseerd zijn in een bedrijfskavel. Hieronder wordt ingegaan op de vraag, het aanbod en het beleid ten aanzien van de bestaande voorraad en het aanbod van nieuwe terreinen. 1.3.1 De vraag naar bedrijventerreinen Macro‐economische en demografische ontwikkelingen zijn onmiskenbaar van invloed op de markt van bedrijventerreinen. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijventerreinen teruggelopen door de economische crisis waardoor bedrijven minder ruimte nodig hadden en minder investeringsbereid zijn geweest. In de lange termijn vraagraming zoals die door de provincie Noord‐Brabant is opgesteld, is uitgegaan van het Transatlantic Market scenario van het Centraal Planbureau (CPB). In dat scenario wordt uitgegaan van een gemiddelde groei van de Nederlandse economie met 2,2% per jaar, waarbij rekening wordt gehouden met perioden van hoog‐ en laagconjunctuur. In werkelijkheid was er sprake van een gemiddelde groei van ‐0,25% en dat over een periode van maar liefst 6 jaar (2008‐2013). In 2014 was er voor het eerst weer een bescheiden groei van 0,75% en voor 2015 wordt 1,75% groei verwacht. Tot en met 2017 zal de groei volgens het CPB blijven schommelen rond 1,5%. Demografie Er zijn echter ook meer structurele veranderingen gaande die van invloed zijn op de vraag naar bedrijventerreinen. De Nederlandse bevolking en daarmee de beroepsbevolking vergrijsd en ontgroend waardoor er uiteindelijk krimp zal gaan optreden. Dit zet een rem op de groei van de werkgelegenheid en de vraag naar meer bedrijventerrein. De bedrijventerreinmarkt verschuift dan ook steeds meer van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt. Schaalverkleining Een andere structurele ontwikkeling is dat bedrijven gemiddeld genomen kleiner worden. In veel sectoren groeit het aantal Zelfstandige Zonder Personeel (ZZP)’ers en kleine bedrijfjes. Met name onder deze groep zijn informele werklocaties zoals het buitengebied (voormalig agrarische bedrijfsbebouwing VAB’s) en woonwijken populair als vestigingsplaats. Dit gaat ten koste van de vestiging van dit type bedrijven op bedrijventerreinen. Anderzijds zoeken bedrijventerreinvreemde bedrijfstakken zoals detailhandel, horeca en instellingen vaker het bedrijventerrein als locatie op. Deze ontwikkelingen hebben invloed op het aandeel werkgelegenheid op de bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur) waarmee in modellen wordt gerekend. In Deurne is dit al de praktijk en is de voorkeur voor een formele werklocatie al lager dan elders. In de gemeente is 25% van de werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerreinen, terwijl dit landelijk rond 30% is. Ruimtebeslag per werknemer verandert Tot slot verandert het ruimtebeslag per werknemer. In een aantal bedrijfstakken zoals de logistiek en de procesindustrie groeit het aantal vierkante meters per werknemer. Door automatisering kunnen namelijk steeds minder mensen hetzelfde werk doen. Zij gebruiken echter wel net zo veel of zelfs meer ruimte dan voorheen. In andere sectoren neemt het ruimtebeslag per werknemer juist af, doordat bijvoorbeeld “Het Nieuwe Werken” wordt ingevoerd, of functies kunnen worden gestapeld. Deze ontwikkelingen hebben invloed op het ruimtebeslag per werknemer (locatiequotiënt) waarmee wordt gerekend in modellen. Naar de toekomst toe zet deze trend naar verwachting door. Een hele nieuwe trend is bijvoorbeeld 3D‐printing, waardoor productie minder plaatsgebonden wordt en makkelijker kleine series geproduceerd kunnen worden. Wat dit voor consequenties gaat hebben voor de ruimtevraag, is nu nog niet te overzien. Door de bank genomen is de verwachting dat de behoefte aan bedrijventerreinen de komende jaren per saldo zal afnemen door deze ontwikkelingen.

35


Uitbreidingsvraag De provincie Noord‐Brabant heeft eind 2014 nieuwe bedrijventerreinramingen uitgebracht. Deze zijn vertaald naar het de gemeente Deurne. Op basis van deze berekeningen wordt tot 2020 rekening gehouden met een totale uitbreidingsvraag van ca. 15,3 hectare, dat komt neer op ongeveer 2,5 hectare per jaar. Na 2020 is de verwachting dat de uitbreidingsvraag snel zal afvlakken. Als wordt uitgegaan van langjarige gemiddelden dan komt het langjarig uitgiftecijfer over de periode 1998‐ 2014 uit ongeveer op 1,5 hectare per jaar. Als daarmee wordt gerekend dan is er tot en met 2020 nog een uitbreidingsvraag van 9 ha. Uitgifte In de economische goede periodes tussen 1997‐2012 is veel grond verkocht door het goede economisch tij; de piek in 2010 is veroorzaakt door enkele verplaatsers uit het gebied Spoorzone. In die periode is er vooral grond uitgegeven op Bedrijventerrein Binderen. Sindsdien is nagenoeg geen grond uitgegeven. In 2014 is de vraag weer wat aangetrokken en is er 3,1 ha uitgegeven. Dit betreft een grote uitgifte op Binderen Zuid en de heruitgifte van de voormalige Philipslocatie op Kranenmortel. Feitelijk gaat het bij die laatste niet om een uitgifte van nieuw bedrijventerrein, maar om een verplaatsing op binnen de bestaande voorraad bedrijventerreinen. Uitgifte bedrijventerreinen gemeente Deurne 84.726

Aantal m² 100.000

31.442 0

4.200

8.630

21.750 3.315

2007

0

2004

2.168

0

2003

2006

0

2002

5.073

2.200

20.000

2001

40.000

29.802

37.769

60.000

57.309

80.000

0

-15.746

-20.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2005

2000

1999

1998

-40.000

Jaar Werkelijke uitgifte

Langjarig gemiddelde uitgifte

Figuur 1.5: Ontwikkeling bedrijventerreinareaal, excl. MOB complex (Bron: afdeling Economie)

36


Figuur 1.6: Areaal uitgegeven bedrijventerrein, incl. MOB complex versus de (Bron: afdeling Economie)

Kansen voor de Peelregio Vanuit de omliggende regio’s ligt ook een aantal kansen voor Deurne als het gaat om de vraag naar bedrijventerreinen. Belangrijk is om te sturen op kwaliteit en goed aangehaakt te blijven op de ambities in Brainport Zuid Nederland en Greenport Venlo. In overleg met het bedrijfsleven in de Peel is een ontwikkelagenda samengesteld waarmee de Peel beter gepositioneerd wordt. Met de aanwezigheid van een sterk automotive cluster en de versteviging en groei van de agro & food en aanpalende plattelandseconomie beschikt de Peel – met Deurne als onderdeel daarvan – over een goede uitgangspositie. Projecten rondom het versterken van kennisinfrastructuur en het implementeren /opschalen van innovaties. Hoewel een en ander naar verwachting niet direct te vertalen is in additionele ruimtebehoefte, is de inschatting dat deze positionering positieve gevolgen zal hebben op het presteren van het bedrijfsleven en daarmee de regionale economie in de Peel een boost zal geven. Uiteindelijk kan dit gevolgen hebben op de ruimtebehoefte van de lokale bedrijven. 1.3.2. Het aanbod van bedrijventerreinen Door de vraag naar bedrijventerreinen te accommoderen kan de gemeente de bedrijvigheid en werkgelegenheid stimuleren. In de Ontwikkelingsvisie Bedrijventerreinen is opgenomen dat de voorraad bedrijventerrein bestaat uit het aanbod op bestaande bedrijventerreinen en het aanbod op nieuwe bedrijventerreinen. Met beide elementen van de voorraad moet rekening gehouden worden als besloten wordt om nieuw bedrijventerrein in ontwikkeling te brengen. In deze paragraaf zal inzicht worden gegeven zowel de voorraad nieuwe terreinen als de bestanden panden en percelen. Voorraad op nieuwe bedrijventerreinen: aanbod op Binderen en Willige Laagt De voorraad bedrijventerrein per 1 januari 2014 omvat in totaal ruim 208,3 hectare bruto, waarvan 15,4 hectare uitgeefbaar. Opvallend daarin is dat een substantieel deel van het aanbod gelegen is in de kern Liessel op Bedrijventerrein Willige Laagt. Voor de kern Deurne beschikt de gemeente over uitgeefbare kavels op Binderen‐Zuid en een strategische uitbreidingslocatie ten zuiden van Kranenmortel, maar die laatste kan dus nog niet tot de voorraad gerekend worden. 37


Kern Deurne Liessel Neerkant Totaal

Bruto opp. (Ha) 190,8 15,5 2 208,3

Netto opp. (Ha)

Uitgeefbaar

142,6 10,5 2 155,1

Direct

10,4 5,0 0 15,4

6,5 5,0 0 11,5

Niet direct 3,9 0 0 3,9

Tabel 1.10: Voorraad bedrijventerreinen in Deurne per 1‐1‐2015 (Bron: afdeling Economie)

Voorraad op bestaande bedrijventerreinen Naast nieuwe bedrijventerreinen is er ook aanbod op bestaande terreinen. Omdat bedrijven vanuit een groei verplaatsen naar een grotere kavel op een nieuw terrein, laten ze vaak ook een plek achter. Dit is op zichzelf ook goed en belangrijk voor de dynamiek op de markt, omdat kleinere bedrijven die plek weer kunnen invullen. Een snelle inventarisatie via www.fundainbusiness.nl leert dat er in april 2015 ongeveer 2 ha aan bestaand bedrijfsvastgoed actief wordt aangeboden. Dit is niet alles, een compleet overzicht ontbreekt. Het wordt pas een probleem wanneer dit aanbod het percentage van frictieleegstand (4‐6%) overstijgt, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. In die situatie is Deurne een aantal jaren geleden beland. Het vertrek van een aantal grote bedrijven heeft geleid tot meer dan de gewenste leegstand. Vooral op Kranenmortel, de Bottel en in mindere mate op Leemskuilen, is de leegstand duidelijk zichtbaar. Gezien de courantheid van bedrijfspanden, de kwaliteit van die terreinen en het verplaatsingsrisico op die terreinen, is de kans op toenemende leegstand groot en ligt verpaupering op de loer. De economische veroudering is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaren, maar gegeven de effecten op de uitstraling van het terrein in zijn geheel, is de gemeente er wel wat aan gelegen de investeringen door private partijen te stimuleren. De gemeente heeft hiertoe samen met de Brabantse ontwikkelingsmaatschappij met een twaalftal bedrijven businesscases uitgevoerd. In bijna alle gevallen hebben deze businesscases geleid tot intenties tot nieuwe investeringen in bestaande percelen en vastgoed op Kranenmortel. Een mooi voorbeeld is een bedrijf aan de Volstraat dat een leegstaand pand en perceel aan de Geijzerstraat heeft gekocht. Door de tussenliggende Ohmstraat deels aan de openbaarheid te onttrekken ontstaat een groot perceel dat opnieuw ontwikkeld kan worden. Een ander voorbeeld is de Philipslocatie dat door de gemeente in 2008 is aangekocht. Met inzet van het Lokaal Herstructureringsfonds Deurne is ingezet op een herstructurering van dit kavel. De uitgifte van dit kavel moet bijdragen aan de brede herstructurering van Kranenmortel. Inmiddels is het kavel in zijn geheel verkocht aan Knapen Trailers dat op dit moment aan het bouwen is. Dit bedrijf zal haar activiteiten hier gaan concentreren. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat Knapen Trailers op andere locaties bedrijfsvastgoed zal achterlaten Onder andere door de aandacht voor de herstructurering van Kranenmortel wordt op het gebied van bedrijventerrein meer aandacht geschonken aan kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit. Steeds meer private partijen zullen hierdoor vastgoed (her)ontwikkelen op bestaande bedrijventerreinen. Daarbij komt ook meer aandacht voor nieuwe concepten en sectoren en een groeiende nadruk op duurzaamheid. Confrontatie vraag‐ en aanbod Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod mag worden geconstateerd dat deze kwantitatief goed op elkaar aansluiten. Ook mag worden geconstateerd dat de uitbreiding van bedrijventerrein Kranenmortel met Kranenmortel Zuid zeer waarschijnlijk niet meer nodig is, althans niet in zijn volle omvang. Dit zou namelijk leiden tot een overcapaciteit.

38


Wel is het mogelijk dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch. Zo is de omvang van het nog uitgeefbare terrein op Willige Laagt relatief groot ten opzichte van de vraag, terwijl in de kern Deurne op termijn sprake kan zijn van enig tekort. Er is nu te weinig kwalitatieve informatie (waar, wanneer, omvang, vorm, milieucategorie) beschikbaar om een duidelijke en onderbouwde conclusie te trekken en er actie op te ondernemen. Periode

Uitbreidings‐vraag (beleidsarm)

Aanbod Hard (Kranenmortel/ Binderen/ Willige Laagt)

2015 ‐2020

Saldo (tekort/overschot)

Zacht plan (Kranenmortel Zuid)

incl. hard aanbod

15,3

incl. zacht aanbod

+ 0,1

+20,1

+1,1

+21,1

+2,6

+ 22,6

+2,6

+22,6

15,4 2020 ‐2025

‐ 1,0 20

2025‐2030

‐1,5

Totaal 2015‐2030

12,8

15,4

20,0

Tabel 1.11: Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen in Deurne per 1‐1‐2015 (Bron: afdeling Economie)

De prognoses in de periode na 2020 tonen aan dat de bedrijventerreinenmarkt verandert van een uitbreidingsmarkt snel naar een vervangingsmarkt. 1.3.3. Beleid Regionale afstemming Ook voor de provinciale economie is het van groot belang om voldoende kwalitatieve bedrijventerreinen te hebben. Om hierin te voorzien stuurt de provincie op de uitbreiding en herstructurering van bedrijventerreinen. Wettelijk heeft zij dit geregeld via haar Verordening Ruimte, waarin zij gemeenten verplicht om hun bedrijventerreinplanning regionaal af te stemmen. Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) ziet hierop toe. In dit overleg – waarin bestuurders van gemeenten, het SRE en de provincie Noord Brabant zijn vertegenwoordigd ‐ worden onder andere afspraken gemaakt over de planning, programmering en kwaliteit van bedrijventerreinen. Doelstelling is een gezonde balans tussen vraag en aanbod. Om de ontwikkeling van een locatie daadwerkelijk mogelijk te maken, is afstemming in de regio nodig. De provincie heeft omdat de nieuwe bedrijventerreinraming die eind 2014 is verschenen aan de regio’s gevraagd de bedrijventerreinplanning opnieuw te actualiseren. In de loop van 2015 zal de regio Zuidoost‐Brabant een nieuw programmeringsdocument klaar moeten hebben. Subregionaal overleg De Peel De gemeente Deurne stemt voornamelijk af met gemeenten binnen de subregio de Peel (6.1 gemeenten). De subregionale afspraken vormen de input voor de afspraken die op het niveau van Zuidoost‐Brabant moeten worden gemaakt. Daarom zal ook subregio De Peel in 2015 de bedrijventerreinprogrammering opnieuw geactualiseerd moeten worden. Herprioritering Doordat de uitgifte van bedrijventerrein (ver) achterblijft bij de geprognosticeerde vraag heeft de provincie de laatste jaren aangestuurd op een regionale herprioritering van de uitbreidingslocaties, waarbij zij het instrument van de Verordening Ruimte heeft ingezet. Via het regionaal ruimtelijk overleg (RRO )is aangedrongen op het maken van regionale afspraken om overaanbod te beperken en meer nadruk te leggen op herstructurering van bestaande terreinen. De meest recente provinciale

39


prognoses dateren van december 2014 en vormden namelijk aanleiding tot een flinke bijstelling van het aanbod in heel Brabant. De regionale en lokale vraag wordt hiervan vervolgens afgeleid. Hiertoe is het provinciaal verkeerslichtenmodel ontwikkeld, waarbij het geplande aanbod wordt ingedeeld naar de kleuren groen, oranje of rood. Groen licht spreekt voor zich, oranje staat voor ‘niet voor 2020’ en rood betekent helemaal niet meer. Elke regio heeft op basis daarvan haar programmering in orde gemaakt. Een systeem van monitoring voorziet in het volgen van de ontwikkelingen. In de Peel is afgesproken de vraagraming in 2017 te herijken. In het recente Strategisch bedrijventerreinbeleid van de provincie Noord‐Brabant wordt sterker gestuurd op concentratie van bedrijventerreinen in en kort rondom het Stedelijk Gebied (Eindhoven/Helmond) dat gezien wordt als exponent van de economische ontwikkeling zoals beoogd via het Brabantse topsectorenbeleid. Vrijkomende Agrarische bebouwing als concurrent voor bedrijventerreinen In dezelfde Verordening Ruimte laat de provincie meer ruimte toe om Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB) te gebruiken voor niet‐agrarische activiteiten. De gemeenten kunnen daarvoor via lokaal beleid maatwerk opstellen. Hoe de gemeente Deurne daarmee omgaat, is nog in ontwikkeling. Afhankelijk van de gebruiksmogelijkheden die de gemeente toelaat, kan er concurrentie ontstaan tussen de VAB’s en het aanbod op bedrijventerreinen. Zeker daar waar het gaat om bedrijvigheid uit de lichtere milieucategorieën die op zoek is naar relatief goedkope bedrijfsruimte. Lokaal bedrijventerreinenbeleid Het lokale bedrijventerrein‐ en uitgiftebeleid wordt op dit moment geactualiseerd. Hiervoor is een evaluatie gemaakt van het beleid uit de afgelopen periode. Op hoofdlijnen zal het bedrijventerrein beleid worden gecontinueerd. Dit betekent dat de gemeente inzet op het waardebehoud van de bestaande terreinen zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Met uitzondering van een aantal locaties in de spoorzone blijven de bestaande terreinen in Deurne behouden voor bedrijfsmatig gebruik. Met hulp van de verzakelijkingsaanpak zoals die is ontwikkeld wordt de kwalitatieve verbetering van verouderde bedrijventerreinen aangepakt. Om de kwaliteit op bestaande en nieuwe terreinen te behouden is Parkmanagement Peelland van belang. Om bedrijven te stimuleren om op bestaande terreinen te investeren, stuurt de gemeente bewust op het creëren van een zekere mate van schaarste, waarbij zij het instrument van uitgiftebeleid inzet. Het uitgiftebeleid zal wel worden aangepast van een aanbodgericht beleid naar een meer vraaggericht beleid. Dat betekent dat geprobeerd zal worden bedrijven met een huisvestingsvraagstuk optimaal te faciliteren op de bestaande bedrijventerreinen of op een nieuw bedrijfskavel. Als het gaat om sturen op kwaliteit heeft Deurne goede papieren. Sinds 2011 heeft zij reeds in haar beleid verankerd om de SER ladder1 toe te passen en het behoud van bestaande bedrijventerreinen voorop te stellen. Er is dus voldoende reden om dit te continueren. Voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen wordt het instrument van de ruimteplanner ingezet. Dit is een methodiek om zorgvuldig bedrijventerreinen te kunnen plannen, rekening houdend met intensiveringruimte op bestaande bedrijventerreinen. Het behoud van waarde en economische 1

SER ladder: Methodiek waarbij bij ruimtevraag van bedrijven op bedrijventerreinen de volgende stappen worden doorlopen: 1. optimalisering gebruik beschikbare ruimte o.a. door herstructurering of het beter benutten van de ruimte door meervoudig ruimtegebruik en intensivering; 2. Accommoderen ruimtevraag op een andere locatie in bestaand stedelijk gebied; 3. Pas als 1 en 2 niet mogelijk zijn voorzien in de ruimtebehoefte door uitbreiding van bedrijventerreinen.

40


activiteit op de bestaande bedrijventerreinen staat hierin centraal. Of de ontwikkeling van nieuw bedrijventerreinen nodig is, wordt bepaald door de vraag en de voorraad. Die voorraad kan aanwezig zijn op zowel bestaande bedrijventerreinen, door de herontwikkeling van bestaande locaties, als op bedrijventerreinen die door de gemeente worden uitgegeven. Inzicht in de kwalitatieve vraag en aanbod Naast inzicht in de kwantitatieve vraag en aanbod is het ook van belang inzicht te hebben in de kwalitatieve vraag en aanbod. Voor het aanbod gaat het bijvoorbeeld om de toegestane milieu‐ categorieën, ontsluiting, kavelgrootte en de beeldkwaliteit. Dit heeft de gemeente goed in beeld. Als het gaat om de vraag dan is het van belang zicht te hebben op het soort ruimtevragers waarbij het gaat bijvoorbeeld om de bedrijfsactiviteit, de gewenste kavelgrootte, soort bebouwing, huisvestingslasten, gewenste bereikbaarheid en parkeergelegenheid, gewenste beeldkwaliteit, etc. In 2015 is dit onvoldoende in beeld om er duidelijke conclusies aan te kunnen verbinden. 1.3.4 Conclusies Tot en met de periode rond 2020 bedraagt de uitbreidingsvraag naar verwachting nog ongeveer 15 ha. Dit is zelf nog wat meer dan de gemiddelde meerjarige vraag van 1,5 ha per jaar. Na ongeveer 2020 is enkel nog sprake van vervangingsvraag. Deurne heeft in kwantitatief opzicht voldoende bedrijventerrein op voorraad om in deze vraag te kunnen voorzien. Een grote uitbreiding van het areaal is daarom niet meer nodig. Van aanbodgericht ontwikkelen zal het daarom vraaggericht ontwikkelen worden. Ook het uitgiftebeleid zal hierop moeten worden aangepast. In Peelverband is een herijking in 2017 afgesproken, maar uit monitoring kan al eerder bijstelling noodzakelijk zijn. De provincie Noord‐Brabant heeft eind 2014 nieuwe vraagramingen gepubliceerd en vraagt op grond daarvan in 2015 al om een actualisering van de bedrijventerreinprogrammering in de Peel. 1.4 Detailhandelsbeleid In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen die we in Deurne zien, de beleidsuitgangspunten en de effecten op en vertaling in het programma voor detailhandel. Vanwege de trends en ontwikkelingen, de dynamiek en de gevolgen voor de leefbaarheid is detailhandel als aparte paragraaf opgenomen binnen het thema werken. 1.4.1 Trends en ontwikkelingen Detailhandel is een belangrijke economische functie in het centrum en heeft zeker ook een maatschappelijke functie. Detailhandel zorgt ook voor de leefbaarheid in het centrum. De detailhandel is echter onder grote druk komen te staan. De belangrijkste trends die hieraan bijdragen zijn:  steeds meer mensen kopen aan via internet. Bepaalde segmenten worden bijna door internet gedomineerd. De verwachting is dat boeken en entertainment zelfs naar 85‐90% gaat. Er is hierdoor minder behoefte aan winkeloppervlak;  winkels en winkelgebieden worden steeds groter, buurt‐ en wijkwinkelcentra verdwijnen. Groei vindt vooral plaats op perifere locaties;  het aandeel van de filiaalbedrijven stijgt waardoor winkelgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken;  er vindt steeds meer branchevervaging plaats. Onderscheid tussen winkellocaties neemt wat betreft aanbod af;  er is een toename aan mobiliteit. Winkelen wordt steeds meer een beleving en leisure is een belangrijk onderdeel van de winkelbeleving. Er is een sterke toename van leisurevestigingen op grootschalige concentraties;

41




de bevolkingsgroei neemt af en er is sprake van vergrijzing. Vergrijzing leidt tot andere consumentenvoorkeuren. Een belangrijk gevolg van de vergrijzing is echter ook dat veel zelfstandige winkeliers de komende jaren met pensioen gaan en er vaak geen opvolgers zijn.

Deze trends en ontwikkelingen zorgen ervoor dat de detailhandel onder druk staat en er een toename aan leegstand is. De kans is groot dat deze verder toeneemt. Door deze ontwikkelingen en vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid is de noodzaak ontstaan hier op te sturen. 1.4.2 Detailhandelsbeleid Deurne In de Detailhandelsvisie Gemeente Deurne (in 2010 vastgesteld) blijkt dat gemeente Deurne een ruim maar verspreid aanbod heeft. Twee derde van het aanbod ligt buiten het kernwinkelgebied. Het verspreide en ruime aanbod geldt vooral voor de niet‐dagelijkse artikelensector. De visie van de gemeente is om te komen tot concentratie van detailhandel in het centrum. In het bestemmingsplan centrum is deze concentratiegedachte uitgewerkt. In de aanloopstraten wordt geprobeerd om te komen tot ‘verkleuring’ naar andere functies, zoals wonen en zorg. Binnen het woningbouwprogramma is hier ruimte voor gecreëerd. Ook bij de vestiging van zorgfuncties moet ernaar worden gestreefd deze naar de aanloopstraten te verplaatsen. Voor wat betreft buurtsupers wordt gestreefd naar een sterk supermarktaanbod in het centrum, en een goede consumentenverzorging buiten het centrum. Verplaatsing van supermarkten kan bijdragen aan een betere consumentenverzorging. Binnen het Detailhandelsbeleid is Perifere Detailhandel (PDV) een specifiek aandachtsgebied. Opvallend is de branchevervaging in de perifere detailhandel. Het risico bestaat dat er geen sprake meer is van perifere maar steeds vaker ‘reguliere’ detailhandel. Hierdoor kan het toevoegen van perifere detailhandel leiden tot ontwrichting van het winkelcentrum. De gemeente heeft planologische mogelijkheden om toe te zien op assortimentsbepalingen. De markt van perifere detailhandel is inmiddels verzadigd. Extra toevoeging van PDV is niet realistisch. Nieuwe ruimte leidt direct tot concurrentie en kan de haalbaarheid van diverse (gemeentelijke en particuliere) plannen onder druk zetten. 1.4.3 Huidige situatie In de gemeente Deurne zijn 244 winkels gevestigd met ca. 66.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo). In de kern Deurne zijn 216 winkels gevestigd met circa 60.000m2 wvo.(Bron: locatus april 2015). Leegstand De leegstand in Deurne is bovengemiddeld, namelijk ca. 9400 m2 winkelvloeroppervlak. Dit is ca. 14% van het totale winkelvloeroppervlak in de gemeente Deurne. 41 winkels staan leeg, waarvan 27 in het centrum. Landelijk is de leegstand gemiddeld 6,4% en in de Peel is dit gemiddeld 9,2%. De leegstand in Deurne is dus relatief groot. Sturingsmogelijkheden Om leegstand tegen te gaan heeft de gemeente een aantal sturingsmogelijkheden:  de beleidsuitgangspunten uit de detailhandelsvisie zijn vertaald in het bestemmingsplan. Met het bestemmingsplan wordt juridisch‐planologisch gestuurd. De beleidsuitgangspunten staan ook in de huidige tijd nog steeds centraal. Een meer eenduidige afbakening van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten is echter wel gewenst;  de gemeente gaat zeer terughoudend om met uitbreiding van detailhandel buiten het centrum;

42




de belevingswaarde van het centrum wordt bevorderd met centrummanagement. Hiermee willen gemeente en ondernemers bereiken dat activiteiten in het centrum worden georganiseerd waarmee Deurne een aantrekkelijk winkelklimaat heeft.

1.4.4 Regionale afspraken Om in te kunnen spelen op een breed gedragen detailhandelsagenda en een sterke detailhandelsstructuur heeft de provincie via de Verordening Ruimte bepaald dat er regionale detailhandelsvisies en afsprakenkaders moeten worden opgesteld. De provincie heeft elf uitgangspunten opgesteld waaraan de regionale visies en afsprakenkaders moeten voldoen. Deze punten zijn als volgt: 1. Streef naar concentratie van detailhandel en voorkom gespreide winkelsg; 2. Scherp de toepassing van de ‘ladder van duurzame verstedelijking’ aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen; 3. Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft); 4. Voeg per saldo géén extra winkelmeters toe; 5. Benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden; 6. Investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden; 7. Speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden (geen showrooms buiten bestaande winkelgebieden); 8. Bied ruimte aan innovatieve concepten; 9. Verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande Detailhandelsstructuur; 10. Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit enuniciteit (het DNA) en de ambities van de regio; 11. Betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe Detailhandelsontwikkelingen. Met deze uitganspunten als randvoorwaarden zijn de zes Peelgemeenten (Asten, Deurne, Gemert‐ Bakel, Helmond, Laarbeek, Someren) gezamenlijk aan de slag gegaan om een op subregionaal niveau een visie en afsprakenkader op te stellen. Bij dit proces zijn marktpartijen (zoals centrummanagement, detaillisten en vastgoedeigenaren) door middel van een bustour en workshop nadrukkelijk betrokken. Deze subregionale visie wordt samen met de regionale visie in september ter besluitvorming aan de gemeenteraden aangeboden. 1.4.5 Programmering De gemeente gaat terughoudend om met uitbreiding van commerciële ruimte voorzien. Toch blijft er vraag naar toevoeging van winkelvloeroppervlak. Met name voor locaties buiten het kernwinkelgebied en op bedrijventerreinen, waaronder internetwinkels. Bij elk initiatief zal beoordeeld worden wat het effect is op de gemeente brede detailhandelsstructuur. Als hier een negatief effect wordt verwacht op de verzorgingsstructuur, dan werkt de gemeente niet mee. Ontwikkeling Boerenbondlocatie Het masterplan Boerenbond, genaamd ons erf met daarin hoofdzakelijk (her)invulling van 8.200 m2 PDV (+15%) wordt ambtelijk beoordeeld. De Boerenbond is van plan eind 2015‐begin 2016 over te gaan tot herinvulling van het terrein.

43


Hoofdstuk 2 ‘Concretisering naar Portefeuille’ De gemeente Deurne wil haar beleidsdoelen enerzijds bereiken door het faciliteren van initiatieven van derden en anderzijds door het ontwikkelen en verkopen van grond. In het vorige hoofdstuk is duidelijk geworden dat de vastgoedmarkt op de korte en langere termijn aan verandering onderhevig is. Ruimte voor ontwikkeling en uitbreiding is selectief en beperkt. Om te zorgen dat, rekening houdend met deze omstandigheden, het juiste voor de gemeente wordt gedaan is afweging van ieder nieuw voorgesteld project of ingrijpende wijziging van een project essentieel. De bewegingsruimte nadien is beperkt. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van deze afweging bepaald en volgt een doorvertaling van het gemeentelijk beleid naar toetsbare criteria. 2.1 Programma voor wonen en werken Het is van belang om de gemeentelijke grondexploitatie portefeuille te kwantificeren. Dit gebeurt aan de hand van het programma voor wonen, werken en detailhandel, passend binnen de beleidsdoelen van de gemeente en de gesignaleerde marktontwikkelingen. De uitgangspunten voor het programma en de afweging van nieuwe projecten of ingrijpende wijzigingen is als volgt:

44


Woningbouw • Op basis van de provinciale huishoudensontwikkeling is van de uitbreidingsruimte 2015 t/m 2024 1086 woningen, waarvan: • geschikt wonen voor senioren: 65% • verzorgd wonen voor senioren:14%; • 140 plaatsen voor beschermd wonen zijn extra nodig (intramuraal, deels via omzetting verzorgingshuisplaatsen) • op nieuwe ontwikkelingen en behoeften kan alleen ingespeeld worden als er voldoende ruimte is in het woningbouwprogramma en niet alle berekende benodigde woningen zijn vastgelegd in bestemmingsplannen (flexibiliteit / vrije ruimte houden); • het totale woningbouwprogramma (start bouw) is en wordt zodanig verdeeld over de jaren dat aan de verwachte woningbehoefte tegemoet wordt gekomen (zie bijlage 1); • de geprogrammeerde woningen in het dure koopsegment zijn een risico; • er is meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen; • mogelijkheden voor de realisatie van vrije sectorhuur moeten opgepakt worden; • niet mee te werken aan het op de markt brengen van woningen / kavels die niet afzetbaar zijn in de markt en/of tot verdere verstoring van de bestaande markt leiden (en daarmee leegstand / ander gebruik in de bestaande voorraad).

Bedrijventerreinen • op basis van regionale afspraken wordt voorlopig uitgegaan van 1,5 hectare gemiddeld per jaar op nieuwe bedrijventerreinen, rekening houdend met een ijzeren voorraad van vijf keer de jaaruitgifte; • de huidige economische tijd leidt tot een verdere fasering van de uitgifte op Willige Laagt tot en met 2036; • gegeven de vraagontwikkeling en de plancapaciteit is het noodzakelijk om: • bestaand terrein (herstructurering) voor te laten gaan op nieuw bedrijventerrein; • het programma te verspreiden in de tijd (gedeelte verplaatst naar na 2015); • een totale heroverweging van de door de gemeente aangeboden bedrijventerreinen wordt opgenomen in de te actualiseren Nota Bedrijventerreinenbeleid. Deze nota wordt in het najaar van 2015 in besluitvorming gebracht. Detailhandel • leegstand hoger dan gemiddeld, verspreid over de gemeente; • gegeven de situatie is inkrimping van detailhandel noodzakelijk. De gemeente heeft een regisserende rol en zal haar beleidsinstrumenten (zoals een bestemmingsplan) hiervoor inzetten.

Dorpsontwikkeling • de natuurlijke groei van de bevolking is beperkt en zal op termijn stabiliseren (en wellicht krimpen), de ruimte voor het toevoegen van woningen aan de voorraad is beperkt; • ontwikkeling van de dorpskernen is primair gericht op natuurlijke groei van de bevolking van deze kernen; • om de ontwikkeling optimaal te laten bijdragen aan het behoud en de versterking van de kernen en vanuit het oogpunt van groenbehoud, moet de ontwikkeling zoveel als mogelijk in de bestaande kern plaatsvinden; • bedrijven uit het buitengebied concentreren op een duurzame plek; • werkgelegenheid voor de dorpen behouden.

45


2.2 Speelruimte Ten aanzien van woningbouw is in 2012 voor de eerste keer een keuze tussen projecten gemaakt. Hierdoor ontstond in het woningbouwprogramma (in theorie en op langere termijn) ruimte om projecten toe te voegen. Deze ruimte is op dit moment echter nog maar beperkt en in het programma zijn nog een aantal ‘risicovolle’ (dure koop)projecten opgenomen. Om ook in de toekomst ruimte te houden om op concrete en gewenste projecten / initiatieven in te kunnen spelen is een tweede ‘ronde’ in 2016 noodzakelijk. De keuzes tussen projecten kan dan in lijn met de geactualiseerde beleidskaders (woonvisie en structuurvisie) worden gemaakt. Op dit moment is er nog voldoende ruimte om, als nieuwe projecten zich voordoen, op dat moment te toetsen of dit project inderdaad gewenst is en wellicht voorrang verdient boven andere projecten. Hiervoor wordt de rendementsmatrix gebruikt (zie volgende paragrafen). De voorgenoemde flexibiliteit / speelruimte beperkt het maatschappelijk en financieel risico en is nodig om:  particuliere, waaronder ook corporaties en beleggers, ruimte te geven voor goede initiatieven. Enerzijds geeft dit vertrouwen in de markt (faciliterend grondbeleid), anderzijds biedt het een handvat voor kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving (publiekrechtelijke taak);  op een veranderende vraag en behoefte in te kunnen spelen, zowel in de bestaande woningmarkt (splitsen van woningen, mantelzorg) als in de nieuwbouw (realiteit en voorzichtigheid);  functiewijzigingen (bijvoorbeeld afname van detailhandelsactiviteiten, leegstaande (beeldbepalende) gebouwen) naar woonbestemmingen mogelijk te maken. 2.3 Toetsingscriteria maatschappelijk rendement De kaders voor het programma wonen en werken zijn in de voorgaande paragraaf aan de orde geweest. Dit zegt echter nog weinig over de plek waar dit programma uitgevoerd kan worden en over de wijze van uitvoering. De gemeente stuurt hierop vanuit haar beleidsdoelen. Die beleidsdoelen zijn vastgelegd in diverse documenten, zoals de bedrijventerreinenvisie, de woonvisie en de gemeentelijke structuurvisie ruimtelijke ordening. De mate waarin een plan aansluit bij de gemeentelijke beleidsambities, bepaalt het ‘maatschappelijk rendement’. Om het ‘maatschappelijk rendement’ te bepalen (toetsen en meten) zijn toetsingscriteria opgesteld. Deze toetsingscriteria komen voort uit de beleidsdoelstellingen met betrekking tot wonen en werken. De overkoepelende beleidsdoelen staan in onderstaand kader weergegeven. Vanuit publiekrechtelijk oogpunt is het essentieel dat de criteria zijn gebaseerd op vastgesteld beleid. Hierdoor ontstaat duidelijkheid, eenduidigheid en zekerheid voor particulieren. In een volgende fase zullen namelijk alle projecten, ook particuliere initiatieven, aan de hand van deze criteria getoetst worden. In de paragrafen 2.3.1 en 2.3.2 zijn de toetsingscriteria voor wonen en werken bepaald. Voor detailhandel moeten de criteria nog worden uitgewerkt.

46


Beleidsdoelen:  vanuit het werkgelegenheidsbelang zet Deurne vooral in op het faciliteren van het groeipad van bedrijven;  versterken van de positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen, met behoud van de Deurnese identiteit;  een woningvoorraad die past bij de kwantitatieve (voldoende woningen) en kwalitatieve (juiste woningen) behoeften van de Deurnese bevolking. 2.3.1 Maatschappelijk Rendement Wonen 1 Vastgoed 1a Draagt het bij aan de huidige voorraad of treedt er verdringing op:  kwantitatief: uitgaande van de lokale behoefte mag de toevoeging aan de woningvoorraad in de periode 1 januari 2015 t/m 31 december 2024 maximaal 1086 woningen bedragen (regionale afspraken/provinciale prognose). Na deze periode is de toevoeging beperkt;  bij extra woningen boven de toegestane toevoeging is sprake van verdringing;  verdeling van de toevoeging aan de woningvoorraad aansluitend aan de actuele behoefte van de kernen. 1b Draagt het project bij aan de toekomstige vraag, is het duurzaam:  het is van belang een gedifferentieerde woningvoorraad te hebben die kan inspelen op de woonwensen van verschillende doelgroepen (pag. 44 Woonvisie 2008). Dit geldt zowel voor Deurne als geheel als per buurt, wijk en kern;  kwalitatief: een evenwichtig woningbouwprogramma met prioriteit voor starters/jonge gezinnen en senioren. Het project moet een aanvulling zijn op de bestaande woningvoorraad en het geplande nieuwbouwprogramma (geen verdringing). 2 Leefbaarheid en Economie 2a Draag het project bij aan het in stand houden of vergroten van de draagkracht voorvoorzieningen.  ligging nabij voorzieningen (winkels, gemeenschapshuizen, zorgvoorzieningen en dergelijke). Binnen 100 meter, binnen 500 meter, binnen 1000 m, overige afstanden;  geschikte (zelfstandige) huisvesting voor senioren / zorgbehoevenden (pag. 10 en 11 Woonvisie 2008, zorg in stand houden / versterken door passende projecten). 2b Draagt het project bij aan versterking/verbetering van bestaand bebouwd gebied:  inbreiding gaat voor uitbreiding. Deurne kiest voor kleinschalige toevoegingen (met name inbreiding) en/of herstructureringen aansluitend aan de behoeften en mogelijkheden in wijken en kernen (structuurvisie);  ambitie woningbouw ten behoeve van verbetering ruimtelijke kwaliteit. Door middel van woningbouw worden beoogde ontwikkelingen daadwerkelijk mogelijk: herstructureren van delen van de bestaande woningvoorraad, transformatie en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit (pagina 10 Woonvisie 2008). 2c Draagt het project bij aan efficiënt ruimtegebruik:  de gemeente streeft naar het behoud en het versterken van haar ruimtelijke karakteristiek en daarmee van de omgevingskwaliteiten (samenvatting structuurvisie pagina 12). 2d Draagt het project bij aan structureel economisch behoud en versterking: n.v.t.

47


Hoofdstuk 3 ‘Financiële uitgangspunten’ Bepalend voor het financiële resultaat zijn het programma en de financiële uitgangspunten. Dit hoofdstuk gaat in op de generieke uitgangspunten die voor de doorrekening van de projecten zijn gebruikt. Het gaat om de grondprijzen, parameters voor kosten en opbrengstenstijging, het plankosten budget en de waarderingswijze van de gronden. Het berekende financieel resultaat dient als toetsingscriteria voor het financieel rendement. Samen met het maatschappelijk rendement maakt dit prioritering van projecten mogelijk. In de laatste paragraaf wordt stil gestaan bij de toetsingscriteria financieel rendement. 3.1 Grondprijzen Deze paragraaf is opgedeeld in wonen en werken. Alle grondprijzen die worden genoemd zijn exclusief Belasting Toegevoegde Waarde of Overdrachtsbelasting. Wonen In 2014 zijn de grondprijzen voor woningbouwkavels gedifferentieerd naar kern en naar doelgroep. De gemeente doet dit om de bouw van woningen te bevorderen, met extra aandacht voor de doelgroepen met een hoge beleidsmatige prioriteit. In de differentiatie is de grondprijs op onderdelen naar beneden bijgesteld. In 2014 heeft dit vooral geleid tot nieuwe planontwikkeling en versnelling bij ontwikkelaars. Het gedifferentieerde grondprijzenbeleid wordt doorgezet en aangevuld met een andere grondprijssystematiek voor woningbouwkavels die al geruime lange tijd te koop staan en waarvan bebouwing om stedenbouwkundige redenen van belang is. Differentiatie naar kern De grondprijzen per kern zijn:  Deurne € 285,‐ per m²  Vlierden en Liessel € 265,‐ per m²  Neerkant en Helenaveen € 230,‐ per m² Differentiatie naar doelgroep De gemeente wil stimuleren dat er voldoende wordt gebouwd voor jonge gezinnen en starters op de woningmarkt. In haar grondprijzenbeleid wil ze hier rekening mee houden. Om dit te doen, wordt de grondprijs gedifferentieerd voor sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen en overige huurwoningen. De grondprijs voor sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen en de overige huurwoningen (boven de huurtoeslaggrens) is € 210 per m², waarbij de onderstaande voorwaarden van toepassing zijn:  uitgangspunt is een kavel van maximaal 130 m². Het college kan afwijken tot een maximaal 200 m² per kavel als daar goede (ruimtelijke) argumenten voor zijn;  maximaal de eerste 130 m² worden verkocht tegen € 210,‐ per m². De meters erboven (tot maximaal 200 m²) tegen de prijs die per kern is vastgesteld;  bij particulieren zijn dit de enige voorwaarden;  als het koopwoningen betreft dan mag de maximale vrij op naam prijs (v.o.n.‐prijs) niet hoger zijn dan € 194.000. Dit moet worden geborgd in de koopovereenkomst die met de ontwikkelaar of ontwikkelende bouwer wordt gesloten. Voor deze maximale v.o.n.‐prijs wordt minimaal een basis afgewerkte woning geleverd, behangklaar en inclusief keuken en sanitaire voorzieningen. Er wordt gekoerst op een differentiatie tot deze maximale v.o.n.‐ prijs;

48


 

als het een huurwoning betreft dan moet en minimale verhuurtermijn van 20 jaar worden gegarandeerd door de corporatie of belegger; specifiek voor het Middengebied Spoorzone gaat het om maximaal 56 goedkope woningen (van de 171). Dit is in overeenstemming met bijlage 4 realisatieovereenkomst 2013 (ondertekend op 4 januari 2014) en het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarvan de kavels niet groter zijn dan 130 m². Het uitgangspunt is dat de lagere grondprijs moet leiden tot I) een financieel voordeel voor de eindgebruiker; en/of II) snellere grondafname en woningbouwontwikkeling door de ontwikkelaar; en/of III) een kwaliteitsverbetering aan de woning. Deze aanvullende voorwaarden voor een lagere grondprijs in Spoorzone Middengebied staan uitgewerkt in de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2014‐2023, deel B.

Lopende overeenkomsten met ontwikkelaars worden uitgevoerd en profiteren niet mee van deze prijsaanpassing. In de Spoorzone, waar gemeente en AM Wonen een realisatieovereenkomst hebben, daar profiteert AM Wonen wel mee aangezien de realisatieovereenkomst de door de gemeenteraad vastgestelde grondprijs volgt. Versnelling verkoop specifieke kavels In onderstaand overzicht staan 15 kavels opgenomen waarvan de verkoop niet vlot, terwijl bebouwing van deze kavels op de korte termijn om stedenbouwkundige redenen wel gewenst is. De omvang en/of vorm en/of de prijs van de percelen zijn hier redenen voor. De 15 kavels die het betreffen zijn: Locatie 1 DRV (kavels overgenomen V. Wanrooij Rietven 93) 2 Meitmortel (Kleine Vos, kavel) 2 DRV (kavels gemeente Rietven 21,25) 1 Zeilbergsestraat 120b (bovenwoning) 2 Liessel Molenweg -West (kavel 16 gesplitst) 1 Peelslenk 14 (kavel) 3 DRV (kavels gemeente Rietven 29,37,41) 3 DRV (kavels gemeente Helmondseweg 142A,E,F) Het college zal voor de bovengenoemde woningbouwkavels volgordelijk de volgende maatregelen nemen om sneller tot verkoop te komen:  Eerst wordt onderzocht of een herverkaveling een realistische optie is, waardoor het perceel aantrekkelijker is’ en/of  Vervolgens, als herverkaveling geen optie is of niet afdoende is om een marktconform aanbod te doen, wordt het perceel getaxeerd. Het college verkoopt het perceel voor de getaxeerde waarde met een maximale marge van 15%. Werken Voor bedrijventerreinen blijft de grondprijs gehandhaafd, in overeenstemming met de vastgestelde Nota Grondbeleid:  Regulier bedrijfskavel € 142,‐ per m²  Zichtlocatie bedrijfskavel € 182,‐ per m²

49


Overige grondprijzen Alle overige grondprijzen voor kantoren, detailhandel en openbare / niet‐commerciële ruimtes blijven gehandhaafd. Deze staan opgenomen in bijlage 3. Bijlage 3 bevat het volledige overzicht van alle grond‐ en kavelprijzen. In de begroting wordt uitgegaan van de bovengenoemde grondprijzen, tenzij andere afspraken zijn gemaakt in overeenkomsten. Dan wordt vanzelfsprekend rekening gehouden met die afspraken. Erfpacht De gemeente biedt omwille van de financierbaarheid van woningen en bedrijfshuisvesting erfpacht aan voor bedrijfskavels en woningbouwkavels met een beleidsmatige prioriteit (goedkope koopwoningen). Omdat grond niet wordt mee verkocht, betekent dit dat woningen beschikbaar komen voor een grotere doelgroep. Eenvoud en zekerheid zijn belangrijke voorwaarden waar een erfpachtovereenkomst aan moet voldoen. Behalve voor de consument zijn er ook voordelen voor de ontwikkelaar. De ontwikkelaar hoeft de grondwaarde namelijk niet voor te financieren. De gemeente zal op basis van concrete vraag meewerken. 3.2 Parameters De parameters voor kosten en opbrengsten zijn ten opzichte van de vorige Nota Grondexploitaties bijgesteld. Dit naar aanleiding van de verwachte kosten‐ en opbrengstenstijging. Er wordt rekening gehouden met:  een kostenstijging van 2% per jaar vanaf begin 2015. Het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Bouwkostenkompas verwachten een gemiddelde stijging van de bouwkosten voor grond‐, weg‐ en waterbouw van 2% per jaar op de lange termijn.  Een opbrengstenstijging van 1% per jaar vanaf begin 2017. De verwachte opbrengstenstijging is aannemelijk aangezien er een structurele vraag is naar woningen en bedrijventerrein. 3.3 Beschikbare plankosten budget Op korte termijn neemt het risico op hogere plankosten toe. Projecten hebben een langere doorlooptijd dan oorspronkelijk werd voorzien en plannen worden gefaseerd uitgevoerd. Zowel in de voorbereiding, als de realisatie en de verkoop betekent dat hogere plankosten. Om de verkoopbaarheid van plannen te vergroten, wordt meer energie gestoken in herontwikkeling en verkoopactiviteiten. Op langere termijn zal het budget voor plankosten dalen. De omvang van projecten en daarmee draagkracht voor plankosten neemt af. Daarnaast komt de gemeente steeds meer in een faciliterende rol. Hier is een alternatieve dekking voor de ambtelijke inzet noodzakelijk. Te denken valt aan opbrengsten uit leges of uit exploitatieplannen. Als de gemeente een activerende rol speelt, dan is het niet altijd mogelijk om kosten op voorhand te verhalen bij marktpartijen. 3.4 Waardebepaling gronden De waardebepaling van de gronden worden bepaald door de toepassing van de regels Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV‐regels). Deze regels maken onderscheid in waardering omdat zekerheid en termijnen van ontwikkelingen verschillen: 1. of een ontwikkeling überhaupt zal plaats vinden. De programmatische uitbreidingsruimte is kleiner dan het door de gemeente Deurne verworven grondbezit;

50


2. op welke termijn de voorziene ontwikkeling plaats vindt (na circa 10 jaar of later). Voor deze nota grondexploitatie zijn alle projecten op bovenstaande punten getoetst. In overeenstemming met het voorstel van de commissie BBV volgen drie type waarderingswijze: 1. bouwgrond in exploitatie (BIE), dit is wanneer de ontwikkeling is gestart of op de korte termijn zal starten (binnen 10 jaar). Waardering van de gronden waarderen tegen toekomstige waarde, in overeenstemming met het grondprijzenbeleid van de gemeente; 2. niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG), dit is wanneer ontwikkeling of afzet pas na middellange termijn is voorzien, dit is over circa 10 jaar. Voorwaarde is een raadsbesluit welke de voorziene ontwikkeling bevestigt, dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een structuurvisie. Waardering van de gronden tegen huidige marktwaarde dan wel de waarde bij het oorspronkelijke gebruik. Activering van gemaakte kosten is mogelijk tot deze waarde. Locaties die als NIEGG worden beschouwd, krijgen de volgende waardering:  agrarische gronden hebben prijspeil 2011 een waarde van € 6,50 per m²;  gronden met opstallen hebben de WOZ waarde. 3.5 Toetsingscriteria financieel rendement De netto contante waarde van de projecten zoals berekend, is het uitgangspunt voor de financiële criteria. De resultaten zijn omgevormd tot scores op een schaal van ‐10 tot 10. De uiterste resultaten bepalen de uiterste score, vervolgens vindt verrekening naar de puntenschaal plaats. In het volgende hoofdstuk komt aan de orde hoe de financiële score tegen de maatschappelijke score wordt afgezet.

51


Hoofdstuk 4 ‘Prioritering’ Uit de voorgaande hoofdstukken komt naar voren dat een afstemming tussen vraag en aanbod essentieel is. In 2011 en 2012, toen projecten werden bijgestuurd en er tussen projecten is geprioriteerd, werd de rendementsmatrix als basis gebruikt. Uitleg over de rendementsmatrix staat in paragraaf 4.1. Sinds 2013 is de rendementsmatrix niet actief gebruikt om te herprioriteren en/of bij te sturen. Eerst vanwege de economische situatie, later omdat de structuurvisie wordt geactualiseerd. De geactualiseerde structuurvisie zal waarschijnlijk aanleiding geven om de indicatoren aan te passen. De rendementsmatrix blijft zo een actueel instrument om nieuwe projecten / ontwikkelingen ten opzichte van elkaar te wegen en om bij te sturen.

Financieel rendement

4.1 Rendementsmatrix Het is essentieel dat het programma en projecten aansluiten bij de behoefte, de marktontwikkelingen en het gemeentelijk beleid. Om daartoe te komen worden projecten geprioriteerd. De rendementsmatrix is het instrument om keuzes te faciliteren. De uiteindelijke doelstelling van de prioritering is om die projecten over te houden die duurzaam van toegevoegde waarde zijn voor de gemeente Deurne. In figuur 4.1 is de matrix schematisch weergegeven.

+

2

3

1

4

0

‐ ‐

0

+

Maatschappelijk rendement

Figuur 4.1: Opzet matrix Financieel en maatschappelijk rendement

Een korte toelichting op de matrix: In de matrix worden twee assen weergegeven. De financiële score (verticale as) wordt afgezet tegen de maatschappelijke score (horizontale as). Projecten hebben een financieel positief resultaat als ze op de verticale as boven 0 scoren. Projecten hebben daarnaast een maatschappelijk positieve score als ze op de horizontale as boven 0 scoren. Dit betekent het volgende voor de kwadranten:  kwadrant 1: Een project heeft een negatieve financiële en negatieve maatschappelijke score;  kwadrant 2: Een project heeft een positieve financiële en negatieve maatschappelijke score;  kwadrant 3: Een project heeft een positieve financiële en positieve maatschappelijke score;  kwadrant 4: Een project heeft een negatieve financiële en positieve maatschappelijke score. Het streven is om de projecten in Kwadrant 3 te krijgen, al dan niet door beheersmaatregelen, waarbij een project zowel financieel als maatschappelijk van toegevoegde waarde is.

52


Voor het bepalen van het maatschappelijk rendement zijn de projecten gescoord op drie criteria. Deze zijn eerder in hoofdstuk 2 uitgebreid behandeld en onderbouwd. Voor het scoren is gebruik gemaakt van een aantal vragen. De vragen per criteria die zijn gehanteerd: 1. Vragen over Vastgoedmarkt a. Draagt het project bij aan huidige voorraad of treedt verdringing op met de bestaande voorraad; b. Draagt het project bij aan de toekomstige vraag, is het duurzaam. 2. Vragen over Leefbaarheid a. Draagt het project bij aan het in stand houden of vergroten van de draagkracht voor voorzieningen; b. Draagt het project bij aan versterking/verbetering van bestaand gebouwd gebied (de kernen); c. Draagt het project bij aan efficiënt ruimtegebruik. Denk hierbij aan het behoud van groen. 3. Vragen over Economie a. Draagt het project bij aan structureel economisch behoud en versterking. De vragen worden per project gescoord op een score van ‐10 t/m 10, gelijk aan de as van de rendementsmatrix. Het tijdsperspectief van de projecten is de stand anno nu. We kijken dus niet terug naar zaken die niet meer te beïnvloeden zijn. Om objectief te kunnen scoren, zijn de vragen per project gescoord op een te ondernemen actie. Er wordt slecht gescoord als een aspect aanleiding is om het project significant te wijzigen of zelfs stop te zetten. In dit laatste geval wordt op het betreffende aspect een ‐10 gescoord. In het meest gunstige geval wordt op een aspect een 10 gescoord. In dit geval is de beste actie om ongewijzigd door te gaan met het project. Daartussen liggen actie als plan geheel wijzigen van het plan tot deels bijstellen van plan. Het gewogen gemiddelde van de individuele scores op de vragen vormt de uiteindelijke maatschappelijke score, en daarmee de plaats langs de horizontale as. De financiële score is bepaald door het financiële resultaat om te voren tot scores op een schaal van ‐ 10 tot 10. De uiterste resultaten bepalen de uiterste score, vervolgens vindt verrekening naar de puntenschaal plaats. Of er binnen projecten nog daadwerkelijk acties ondernomen kunnen worden, hangt af van de beïnvloedbaarheid. Binnen de projecten waar de kaders geheel vastliggen, is ondanks een slechte score wijziging van de kaders of zelfs stop zetten van het project niet reëel. Een score van 0 betekent niet beïnvloedbaar; een score van 4 betekent volledig beïnvloedbaar. Andere jaren wordt in deze nota het maatschappelijk rendement van alle projecten geactualiseerd. Vorig jaar gebeurde dit niet omdat de noodzaak tot bijsturen ontbrak. In de periode 2010 tot en met 2012 zijn al grote aanpassingen in het programma en daarmee in projecten gedaan. Opnieuw aanpassen van het programma zou niet leiden tot extra afzet. Ten eerste omdat het aan concrete vraag ontbrak. Ten tweede omdat in het huidige programma voor ieder wat wils zit. Ten derde zit er ‘technisch’ ruimte in het programma om aan passende initiatieven mee te werken. Een nieuw initiatief leidt daarmee niet direct tot een prioritering tussen projecten. Als ontwikkelaars verzoeken tot bijstellingen in hun project, wordt meegewerkt mits de bijstelling past in de ingezette lijn. Dit jaar wordt het maatschappelijk rendement niet geactualiseerd omdat momenteel een nieuwe structuurvisie en een nieuwe woonvisie worden opgesteld. Deze nieuwe structuurvisie en woonvisie zijn de nieuwe basis om het maatschappelijk rendement van projecten te wegen.

53


Andersom, nu niet aanpassen leidt ook niet tot acute risico’s. Belangrijkste is dat ontwikkelingen in markt, programma, projecten, dus over de totale lijn, gemonitord worden. 4.2 Doorvoeren beheersmaatregelen De bovengenoemde rendementsmatrix helpt om projecten en programma beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Dit jaar is er geen aanleiding om op projectniveau maatregelen te nemen. Aandacht gaat komend jaar vooral uit naar het doorzetten van de reeds ingezette lijn en de uitvoering hiervan. Wonen Jaarlijks wordt het woningbouwprogramma bijgesteld. In 2011 is het programma met name kwantitatief bijgesteld (aantallen) en sinds 2012 is vooral gestuurd op een groter aandeel middeldure koop, sociale koop en huur en een inperking van het dure koopsegment (kwalitatieve bijstellingen). Het huidige woningbouwprogramma staat in tabel 4.1 samengevat, met apart in beeld welk deel in gemeentelijke grondexploitaties wordt uitgevoerd. In de laatste twee kolommen staat de verdeling in het woningbouwprogramma afgezet tegen de gewenste toevoeging op basis van de Woonvisie 2008 (basisprogramma). De woonvisie en structuurvisie worden in 2015 geactualiseerd. GREX 2015 Sociale huur Overige huur Sociale (goedkope) koop Middeldure koop < 250.000 Middeldure koop > 250.000 Dure koop Vrije ruimte Totaal

18 20 111 164 47 49 n.v.t. 409

totaal 2015 333 26 198 184 57 120 168 1086

totaal 2015 % 30,7% 2,4% 18,2% 16,9% 5,2% 11,0% 15,5% 100,0%

gewenst % 27,0% 12,6% 20,8% 21,4% 10,5% 7,7% n.v.t. 100,0%

abel 4.1: Woningbouwprogramma grex en totaal 2015 t/m 2024, inclusief in aanbouw

Duidelijk is dat het huidige woningbouwprogramma nog niet geheel in lijn met het gewenste programma, een programma dat bovendien geactualiseerd moet worden. Vooral het overaanbod aan dure koop is een risico, en het gemeentelijk aandeel daarin is nog steeds aanzienlijk. In 2012 zijn keuzes gemaakt, ook ten aanzien van locaties in het dure segment die vooralsnog toch op de markt worden gebracht (inclusief aantal BIO‐kavels). Daarbij heeft destijds ook de gewenste differentiatie in de wijken een rol gespeeld. Daarmee kent het woningbouwprogramma een stevig (afzet)risico. Dit risico krijgt een plek in de risicoparagraaf van Deel B van de Nota Grondexploitaties 2015‐2024. Gelet op de actualisatie van de beleidskaders (Woonvisie en Structuurvisie) in 2015 is dit niet het moment om opnieuw ingrijpende beslissingen te nemen. Wel blijft het noodzakelijk om binnen lopende projecten kansen te benutten voor bijstelling naar een lagere prijsklasse en/of omzetting naar huur en om de vrije ruimte alleen gericht in te zetten voor de gewenste toevoegingen. De ontwikkelingen worden doorlopend gemonitord, zodat als dit nodig directe bijgestuurd kan worden is. De grote winst ten opzichte van voor 2012 blijft dat er (nog) ruimte is om gewenste ontwikkelingen te faciliteren. Gelet op het grote (afzet)risico in het huidige woningbouwprogramma blijft wel

54


noodzakelijk om (nieuwe) ontwikkelingen met duurdere koopwoningen af te houden / niet uit te geven. Werken Met een aanbod van ongeveer 15,5 hectare heeft de gemeente voldoende bedrijventerrein in uitgifte om aan die vraag tot 2020 te beantwoorden en is er dan ook geen enkele reden om actief te investeren in het gebied Kranenmortel Zuid, waar nog eens 20 hectare in de pijplijn zit. Wellicht wel te overwegen is om het uitgeefbare deel op Binderen Zuid te verkleinen en dit ‘uit te ruilen’ met een beperkte uitbreiding van Kranenmortel. Hiervoor is het van belang de kwaliteit van de vraag goed in beeld te krijgen. Als we de kwaliteiten van het aanbod namelijk tegen het licht houden is er wel reden tot zorg. Het aanbod is groot en kwalitatief is de vraag op dit moment niet actueel in beeld. De gemeenteraad heeft bij de Nota Grondexploitatie deel B, in november 2012, opdracht gegeven om het aanbod bedrijventerreinen integraal te heroverwegen. Richting de volgende kaderbrief wordt deze heroverweging opgepakt. Dit gebeurt in 2015. De actuele vraag is in beeld worden gebracht en er is beter zicht op het al aanwezige aanbod. Uit een match tussen beide volgt hoe nieuwe bedrijventerreinen bij kunnen dragen aan de economische ontwikkeling van Deurne. Tot die tijd worden de lopende actieve grondexploitaties ongewijzigd doorgezet, waarbij hooguit de uitgiftefasering wordt bijgesteld. De ingezette lijn doorzetten Om de ingezette lijn door te zetten, worden de volgende beheersmaatregelen doorgevoerd: 1. het besluit van de gemeenteraad van 29 juni 2011 om het aantal met de regeling ‘Kavelsplitsing en incidentele woningbouw’ te realiseren woningen voor 2012 op nul te stellen (met uitzondering van monumenten) weer te verlengen en ook te laten gelden voor 2016; 2. dit besluit (dat alleen de bestemmingsplanherziening in de kernen betreft) ook te laten werken voor wijzigingsbevoegdheden in bestemmingsplannen voor zowel het stedelijk als het buitengebied en daartoe te bepalen dat niet meegewerkt wordt aan het toevoegen van woningen aan de voorraad door kavelsplitsing of woning‐/boerderijsplitsing, tenzij het monumenten of boerderijen zijn die vallen onder categorie 16, karakteristieke boerderijen, van de Welstandsnota 2014 en na splitsing sprake is van maximaal 2 woningen. Dit betekent dat niet meer altijd gebruik gemaakt kan worden van de huidige wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingsplannen; 3. een heroverweging van het bedrijventerreinenaanbod van de gemeente en het uitgiftebeleid, passend bij de middellange termijn en lange termijn vraag naar bedrijfskavels, kwalitatief en kwantitatief. Deze heroverweging wordt opgenomen in de geactualiseerde Nota Bedrijventerreinenbeleid; 4. de exploitatie Stijn Streuvelslaan te activeren. Sinds een aantal jaren zijn woningbouwaantallen gereserveerd in het woningbouwprogramma voor deze locatie. Een CPO‐initiatief is opgericht en onderzoekt momenteel de mogelijkheden. Om dit initiatief te faciliteren wordt een exploitatie geopend, door middel van een separaat raadsvoorstel dat in juli 2015 wordt behandeld. Hierin worden middelen gevraagd voor een aantal voorbereidingen. In of kort na de zomerperiode wordt een go‐/no‐go verwacht. Afhankelijk hiervan wordt een nieuwe exploitatieberekening gemaakt en aan u voorgelegd. 4.3 Rendementsmatrix: score na doorvoeren beheersmaatregelen Op dit moment worden geen beheersmaatregelen voorgesteld die leiden tot een nieuwe rendementsmatrix. De maatschappelijke weging zal ongewijzigd blijven. Wel zal bij de begroting een definitieve doorrekening plaatsvinden op basis van de geactualiseerde programma’s en bijstellingen van de financiële parameters en grondprijzen (financiële weging). De

55


rendementsmatrix met de nieuwe financiële resultaten wordt gepresenteerd in de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐2023, deel B.

56


Vastgoedexploitaties Onder vastgoed wordt verstaan alle gronden en panden die de gemeente in bezit heeft, waarvan ze de functie bestendigt en dit vastgoed beheert en exploiteert. Waar grondexploitaties ontwikkelgericht zijn, zijn vastgoedexploitaties dat niet. De vastgoedexploitaties zijn onderverdeeld naar drie categorieën:  maatschappelijk vastgoed;  kernbezit;  overig vastgoed. In 2013 heeft de gemeenteraad het vastgoed (gronden en panden) gecategoriseerd. Het gemeentelijk vastgoed, gecategoriseerd, staat actueel opgenomen in bijlage 6. De mutaties ten opzichte van vorig jaar staan in bijlage 7. De belangrijkste komen expliciet in deze nota aan de orde.

57


Hoofdstuk 5 ‘Maatschappelijk Vastgoed’ Het maatschappelijk vastgoed bestaat uit panden en percelen die de gemeente verhuurt, verpacht of in gebruik geeft aan organisaties, stichtingen en/of verenigingen met een maatschappelijke functie zonder commerciële doelstellingen. De gemeente ondersteunt maatschappelijke doelstellingen onder meer door het bieden van huisvesting en het verlenen van subsidies. Het maatschappelijk vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende categorieën:  scholen en gymzalen  gemeenschapsaccommodaties  overig maatschappelijk vastgoed  sportlocaties De gemeente streeft met deze eigendommen maatschappelijke doelen na, die een bijdragen leveren aan de leefbaarheid en sociale cohesie in de gemeente en kernen. Per categorie worden de belangrijkste ontwikkelingen geschetst. 5.1 Scholen en gymzalen 5.1.1 Ontwikkelingen scholen Leegstand In 2014 heeft de gemeenteraad een Integraal Huisvestingsplan (IHP) vastgesteld voor het basisonderwijs, waarmee het kader voor de komende jaren vast ligt. Uit het IHP bleek een daling in leerlingaantallen, welke zich ook vertaald in leegstand in schoolgebouwen. Zoals het er nu naar uit ziet, leidt deze leegstand vooralsnog niet tot besluiten van schoolbesturen om scholen te sluiten. Wel hebben schoolbesturen de gemeente gevraagd mee te denken over mogelijke invulling van deze leegstand. De raad heeft zich bij het vaststellen van IHP hierover uitgesproken. De raad vindt het inzetten van leegstaande lokalen voor niet kind‐gerelateerde activiteiten/andere doelgroepen niet wenselijk omdat dit zou leiden tot concurrentie met de Deurnese gemeenschapsaccommodaties. Rekening houdend met deze uitspraak, wordt daar waar mogelijk meegewerkt met scholen om hun leegstand te benutten.

De Vlieger In september/oktober 2015 wordt het gebouw De Vlieger in gebruik genomen. In dit gebouw krijgen basisschool de Piramide en SBO de Brigantijn hun huisvesting. Daarnaast wordt een nieuwe gymzaal gebouwd en wordt ruimte gerealiseerd voor Buitenschoolse Opvang en een peuterspeelzaal. Het gebouw is zodanig ontworpen dat het buiten schooltijden te gebruiken is voor wijkactiviteiten. Deze nieuwbouw heeft tot gevolg dat de oude schoolgebouwen aan de Hoendiep 2 en Hogeweg 6 worden gesloopt. Sloop wordt zo snel mogelijk na de verhuizing in gang gezet. 5.1.2 Ontwikkeling gymzalen Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het aanbieden van een geschikte binnensportaccommodatie aan basisscholen voor het geven van bewegingsonderwijs. In Deurne is het historisch zo gegroeid dat deze voorziening vaak in de nabijheid van de scholen is gerealiseerd, wat tot gevolg heeft dat Deurne relatief veel kleine gymzalen heeft in plaats van 1 grote gecentraliseerde sportvoorziening. Een uitzondering hierop is sporthal de Kubus, waar inmiddels 4 basisscholen sporten. Omdat de afstand naar deze sporthal te groot is voor basisscholen de Ratelaar en Willibrordus, hebben zij recht op busvervoer. Gymzaal de Zeilberg (Mariastraat 18a) is sterk verouderd en toe aan een grootschalige renovatie (de kosten voor een bedrag van € 370.000 exclusief BTW zijn opgenomen in de begroting). Het is

58


mogelijk ook het bewegingsonderwijs uit deze gymzaal (van basisschool de Zeilberg) onder te brengen in de Kubus. Ook deze school heeft dan vervolgens recht op busvervoer. Deze optie levert een structureel financieel voordeel op van € 30.000 ten opzichte van renoveren. Voor het beperkte avondgebruik zijn er meerdere alternatieven, bijvoorbeeld de nieuwe gymzaal van de Vlieger in de Koolhof. Voordat er een besluit genomen wordt om te gaan slopen, wordt – in de lijn van Deurne Koerst op Eigen kracht ‐ de gemeenschap gevraagd of zij behoefte heeft aan behoud van een gymzaal en bereid is zich daarvoor in te zetten. Dit wordt de komende maanden onderzocht. Een definitief voorstel wordt in het najaar meegenomen bij deel B van de nota GREX‐ VEX. 5.2

Gemeenschapsaccommodaties

5.2.1 Ontwikkelingen gemeenschapsaccommodaties De Vlieger In september/oktober 2015 wordt het gebouw De Vlieger in de Koolhof in gebruik genomen. Het gebouw is zodanig ontworpen dat het buiten schooltijden te gebruiken is voor wijkactiviteiten. 5.3

Overig maatschappelijk vastgoed

5.3.1 Ontwikkelingen overig maatschappelijk vastgoed

Cultuurcentrum Voor de exploitatie van het Cultuurcentrum heeft de gemeenteraad van Deurne een kader gesteld. Op hoofdlijnen ziet het kader er als volgt uit: het Cultuurcentrum is vóór en dóór Deurne(naren). Lokale gebruikers en voorstellingen vormen het vertrekpunt. Het is daarbij geen verplichting om professionele theatervoorstellingen te programmeren. Een breed samengesteld stichtingsbestuur heeft een leidende rol. Het bestuur ontwikkelt jaarlijks een activiteitenprogramma, jaarplan en begroting, als onderbouwing voor een gemeentelijke subsidie. De subsidie is maximaal € 250.000 per jaar. Deels bestaat deze uit een basissubsidie en deels is deze afhankelijk van de activiteiten. De huur is € 95.600 per jaar. In de raadsvergadering waarin deze nota wordt behandeld, wordt u separaat gevraagd om in te stemmen met het beschikbaar stellen van een investeringskrediet voor het cultuurcentrum. Deze investering is bedoeld voor een verbouwing om onderhuur van een aantal ruimtes in het cultuurcentrum mogelijk te maken. De structurele kosten van deze investering worden in de vorm van een huurverhoging doorbelast aan de huurder. Na instemming, worden de financiële consequenties (hogere structurele kapitaallasten en hogere huurinkomsten) verwerkt in de begroting /Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties deel B. Er is op dit moment een stichtingsbestuur in oprichting. Een groep van ongeveer tien personen werkt aan een beleidsplan inclusief jaarplan en begroting. Er wordt gekoerst op opening van het Cultuurcentrum nieuwe stijl op 1 september 2015, waarbij het activiteitenprogramma vanaf de start van de exploitatie verder wordt uitgebouwd. Zoals het er naar uitziet zal een stichting zich binnen het kader van de raad bezig gaan houden met de theaterprogrammering. Daarnaast wordt er voor de horeca‐exploitatie een afzonderlijke commerciële entiteit opgericht, die gelieerd is aan de stichting. Scouting, Jong Nederland en KPJ en andere verenigingen In overleg met de gemeente heeft De KPJ Zeilberg besloten haar gebouw (Witte Dijk 2) terug te geven aan de gemeente. De KPJ beperkt haar (handbal)activiteiten nu tot in een gymzaal. Het terrein

59


aan de Witte Dijk is inmiddels verpacht als ponyweide. Het gebouw kan daarmee worden overgeheveld naar de categorie “overig vastgoed” en kan worden afgestoten. Overige accommodaties Zowel OJC de Roos als Walhalla hebben bij de gemeente aangegeven dat zij problemen hebben met het opbrengen van de huurprijs. De raad heeft in oktober 2013 besloten dat zij huisvestingssubsidie kunnen aanvragen voor de hoogte van de huurprijs. Voor OJC de Roos gaat het om een bedrag van € 29.500 en voor Walhalla om een bedrag van € 4.075. Bij de vaststelling van het nieuwe subsidiebeleid (per 1‐1‐2017) wordt de hoogte van het subsidiebedrag opnieuw vastgesteld. Tot op heden wordt bij OJC de Roos de huur nog niet geïnd omdat de huurovereenkomst nog niet getekend is. De Uitkomst (Haspelweg) en DESTAT (Kruisstraat) De bruikleenovereenkomsten van de gebruikers van de voormalige OMO‐ locaties aan de Kruisstraat en Haspelweg (De Uitkomst) zijn verleden jaar opgezegd zodat deze locaties aan woningbouwcorporatie Bergopwaarts konden worden geleverd. Voor alle maatschappelijke gebruikers is een tijdelijke, dan wel structurele oplossing gevonden; Wie?

nieuwe huisvesting

Deurne Media Groep St. Factor KDO, turnvereniging

Cultureel Centrum Deurne Fabriekstraat 22 De Uitkomst

TicTac St. Cratosvrienden Voedselbank St. DeStat

Haspelweg 33a Microhal, Schutsboom 28a Florijn 7 -niet van toepassing-

tijdelijk/ structureel T/S T T T S S

toelichting structurele huisvesting in CCD afhankelijk van nieuw exploitatie bruikleen tot in ieder geval 2017 structurele huisvesting op sportpark Kranenmortel wordt uitgewerkt. Met BOW is afgesproken dat zij tijdelijk in de Uitkomst mogen blijven structurele huisvesting op sportpark Kranenmortel wordt uitgewerkt betreft kledingbank geen eigendom gemeente indivuduele kunstenaars zijn zelf op zoek gegaan naar nieuwe huisvesting

5.4

Sportlocaties

5.4.1. Ontwikkelingen Toplaagrenovaties voetbal Bij de vaststelling van de begroting 2015 heeft de gemeenteraad moeten besluiten om de structureel gereserveerde middelen voor toplaagrenovaties van voetbalvelden te bezuinigen. Hierbij heeft zij aangegeven op een andere manier middelen beschikbaar te willen stellen voor toplaagrenovaties. De financiële ruimte moet hiervoor gevonden worden binnen het budget voor veldbijdragen; de vergrijzing en ontgroening heeft op termijn gevolgen voor het aantal jeugdleden bij de sportverenigingen en de daaraan gekoppelde veldcapaciteit en veldbijdragen. De financiële middelen die vrijkomen doordat minder veldbijdragen nodig zijn, reserveren wij in de begroting om onze bijdrage aan de toplaagrenovaties te kunnen betalen. Zodra voldoende financiële ruimte ontstaat kan een subsidiebesluit uitgewerkt worden. Bij voetbalverenigingen vindt jaarlijks een toetsing van de veldcapaciteit plaats op van NOC*NSF2‐ normen om de veldbehoefte bezien;

2

Overkoepelende sportbond

60

Wedstrijdbehoefte Trainingsbehoefte TOTAAL behoefte Huidige VOETBALcapaciteit *Kunstgrasveld Onder-/Overcapaciteit

3 1 4 4

3 2 5 5

0

0

SV

ZS V

SJ VV

VOETBALVELDEN

De urn e Wa lsb er g Ra cin gB oy Ne s erk an d ia RK SV Lie ss SV el He len av SP ee V n Vli er d en


3 2 5 3 3 -1

1 1 2 2

1 1 2 2

2 1 3 3

2 1 3 3

1 1 2 2

1 1 2 2

0

0

0

0

0

0

toetsing aantal (voetbal)velden 2014‐2015

De behoefte en werkelijke capaciteit sluit in Deurne dus nog goed op elkaar aan. Voor SV Deurne geldt dat er feitelijk geen overcapaciteit is; SV Deurne beschikt over een kunstgrasveld. Met de aanleg van het veld is afgesproken dat zij 3 maal een veldbijdrage ontvangen voor dit veld omdat een kunstgrasveld de capaciteit van 3 natuurgrasvelden heeft. Daarnaast zien we dat bij SJVV en Neerkandia het afgelopen jaar toch weer een groei van het aantal leden heeft plaatsgevonden. Huisvesting Jeu de Boules‐ en Turnvereniging Zoals hierboven aangegeven zoeken Jeu de Boulesclub TicTac en turnvereniging KDO structurele huisvesting op sportpark Kranenmortel. Doordat in 2009 hier een uitbreiding heeft plaatsgevonden met een 2e kunstgrasveld, en het voormalige natuurgras‐ hockeyveld daardoor niet meer benodigd is, is er binnen het sportpark ruimte ontstaan. De KDO en TicTac werken samen met voetbalvereniging SV Deurne een plan uit, waarbij multifunctioneel gebruik van voorzieningen uitgangspunt is. Zwembad Zwembad de Wiemel is verleden jaar voor een symbolisch bedrag verkocht aan LACO. Tot uiterlijk 2018 is LACO gehouden het zwembad te exploiteren, hiervoor ontvangt zij een exploitatiesubsidie van de gemeente. De gemeenteraad heeft inmiddels het college een opdracht gegeven om te bezien hoe na deze periode een zwembad voor Deurne behouden kan blijven. Op 27 januari 2015 heeft de raad het plan van aanpak voor behoud van het zwembad vastgesteld. Volgens de daarin opgenomen planning zal in de 2e helft van 2015 een eerste tussenrapportage worden opgeleverd. In de 1e helft van 2016 volgt een voorstel ter besluitvorming aan de raad. 5.5

Adequate en efficiënte inzet van maatschappelijk vastgoed

5.5.1 Uitwerking raadsopdracht accommodatiebeleid Inmiddels heeft er een herbevestiging en aanvulling op de opdracht RS9: ”start een onderzoek op naar het aantal benodigde gemeenschaps‐accommodaties c.q. het voorzieningenniveau” uit de vorige raadsperiode plaatsgevonden. De nieuwe raadsopdracht luidt: RS2. Start een onderzoek op naar het aantal benodigde gemeenschapsaccommodaties De raad vraagt, in aanvulling op de al lopende opdracht, ook te onderzoeken welke rol de gemeenschapsaccommodaties in de transities binnen het sociaal domein kunnen vervullen. Een eerder al geformuleerd uitgangspunt is dat alle nieuw te bouwen accommodaties multifunctioneel zijn. Vervolgens is er een knip gemaakt in de bovenstaande opdracht tussen de gemeenschapsaccommodaties en het overig maatschappelijk vastgoed. Voor de gemeenschapsaccommodaties wordt een afwegingskader voorbereid en voorgelegd.

61


Overig maatschappelijk vastgoed Voor De Roos, Walhalla, Cultuurcentrum, HAFADRU, scouting Deurne en scouting Helenaveen waarvan de panden in eigendom zijn van de gemeente, stellen we voor het onderstaande afwegingskader te gaan hanteren. Door middel van dit afwegingskader heeft uw raad structureel inzicht in het gebruik, maatschappelijk belang en de kosten die voor rekening van de gemeente komen. Het concept‐afwegingskader is daarom ook gebaseerd op 2 assen :  financieel;  maatschappelijk. Voor het bepalen van het financieel rendement zijn de kosten voor de gemeente in beeld gebracht, omgerekend naar netto kosten per m2. In onderstaande tabel is te zien waaruit de kosten bestaan: Scouting * Scouting Helenaveen Deurne Hafadru * De Roos Walhalla * CCD * Belastingen/heffingen € 420 € 542 € 3.927 € 515 € 281 € 14.470 Onderhoud € 5.347 € 2.693 € 27.589 € 11.891 € 2.149 € 101.654 Verzekeringen € 227 € 365 € 236 € 403 € 525 € 870 € 345.940 Kapitaalslasten € 0 € 21.367 € 56.531 € 6.404 € 4.956 Huisvestingssubsidie € 2.450 € 3.729 € 0 € 0 € 4.075 € 462.933 Totale lasten € 8.444 € 28.696 € 88.284 € 19.213 € 11.986 Huurinkomsten € 1.495 € 7.373 € 6.667 € 0 € 4.075 Lasten ‐/‐ inkomsten € 6.949 € 21.323 € 81.617 € 19.213 € 7.911 € 462.933 BVO 254 414 1046 403 102 3854 € 120,12 Kosten per m2 € 27,36 € 51,51 € 78,03 € 47,68 € 77,56  Voor deze panden zijn nog geen meerjarenonderhoudsplannen opgesteld. De onderhoudskosten hiervoor zijn gebaseerd op het ROZ‐ kengetallen. Opmerkingen: scouting Deurne is op basis van m2 gesplitst;  het CCD/Hafadru is op basis van m2 gesplitst met uitzondering van de kapitaalslasten van de inrichtingskosten ad € 137.650. Deze komen geheel ten laste van het CCD en worden niet opgesplitst;  personeelskosten zijn nog niet opgenomen in de kosten per pand. Op zijn vroegst gebeurt dit in 2016. Deze informatie wordt dan opgenomen in bovenstaande tabel. Voor het maatschappelijk rendement zijn de projecten gescoord op drie criteria. De criteria zijn: 1. Bezettingspercentage (40%) 2. Multifunctionaliteit a. Bent u bereid tot structureel medegebruik? (10%) b. Hoeveel andere gebruikers (structureel) maken er gebruik van uw accommodatie? (50%)

62


De vragen zijn per accommodatie gescoord op een score van ‐10 t/m 10, gelijk aan de as van de rendementsmatrix. Het gewogen gemiddelde van de individuele scores op de vragen vormt de uiteindelijke maatschappelijke score, en daarmee de plaats langs de horizontale as. De financiële positie van de vereniging heeft geen invloed op het gebruik van het pand. Daarnaast zou het niet correct zijn om de kosten van het pand voor de gemeente te “corrigeren” met een mogelijk positief financieel resultaat van de betreffende vereniging. De huur die wij in rekening brengen, wordt vastgesteld volgens een door de raad vastgestelde systematiek. Daarom is ervoor gekozen dit onderdeel niet mee te nemen in het financieel wegingskader. Met betrekking tot het maatschappelijk rendement hebben we met de verenigingen besproken of we ledenaantallen konden opnemen. Dit is niet mogelijk omdat niet alle verenigingen met leden werken. In de onderstaande matrix zijn de resultaten weergegeven.

Vervolgstap De rendementsmatrix is een instrument om het maatschappelijk en financieel rendement van het overig maatschappelijk vastgoed objectief te kunnen vergelijken en van daaruit tot keuzes te komen. Keuzes om het maatschappelijk en het financieel rendement te vergroten. Om dit instrument hiervoor te kunnen gebruiken zijn alle gegevens van belang, omdat pas dan een compleet beeld en dus weging kan worden gemaakt. Dit is nu voor het financieel rendement nog niet het geval. In het komende jaar pogen we het beeld compleet te maken. Onderdelen die dit beeld compleet moeten maken zijn:  dit jaar wordt duidelijk hoe de nieuwe invulling van het Cultuurcentrum eruit komt te zien en zal de ontbrekende informatie worden ingevuld waardoor ook het Cultuurcentrum in de matrix kan worden opgenomen;  er wordt een nieuw subsidiebeleid (per 1 januari 2017) opgesteld. De huisvestingssubsidie maakt hier onderdeel van uit;

63


  

er worden nog meerjarenonderhoudsplannen opgesteld. Zodra deze er zijn, zullen de bedragen voor onderhoud daarop worden aangepast; de personeelskosten per pand worden opgenomen in de kosten per m2; de begroting op pandniveau worden mogelijk op onderdelen worden gewijzigd.

Het opnemen van het wegingskader en de matrix in deze nota zorgt ervoor dat u jaarlijks wordt geïnformeerd over de actuele situatie. Op basis van deze actuele situatie kunnen keuzes worden gemaakt. Ontwikkelingen die leiden tot een lager maatschappelijk en/of financieel rendement worden aangegrepen om een (nieuwe) afweging en keuzes te maken.

64


Hoofdstuk 6 ‘Kernbezit’ Het kernbezit zijn de gebouwen waarin de gemeente haar eigen activiteiten uitvoert. Concreet gaat het om 2 locaties:  het gemeentehuis aan de Markt in Deurne;  de gemeentewerf op bedrijventerrein Kranenmortel. De unit aan de milieustraat is geen eigendom van de gemeente. Gemeentehuis Er is geen specifiek beleid voor het gemeentehuis, aangezien de inzet van het pand de organisatorische ontwikkelingen volgt. Dit betekent dat het pand waarschijnlijk nog lange tijd in eigendom blijft van de gemeente. Door de aanhoudende bezuinigingen op het personeelsbestand en het uitplaatsen van diverse taakvelden, zijn minder werkplekken nodig. Sinds 1 februari 2015 verhuurt de gemeente daarom leegstaande ruimten aan organisaties ten behoeve van zorg‐ en dienstverleningsactiviteiten (onder andere de LEV‐ Groep, stichting Leergeld, Stichting Grip op Schuld). Daarnaast werd al ruimte verhuurd aan restaurant Clouds en de politie. In 2015 wordt bezien welke ruimten nog meer verhuurd kunnen worden. Om meerdere redenen van onderhouds‐technische aard, alsmede vanwege het niet meer voldoen aan brandveiligheidseisen, worden in 2015/2016 de plafonds vervangen. Omdat de verlichting integraal onderdeel uitmaakt van de plafonds, worden deze tegelijkertijd vervangen door een energiezuinige variant. Met deze werkzaamheden is reeds rekening gehouden in het Meerjarenonderhoudsplan. Vanaf begin oktober 2014 zijn, zowel bij de Arbo‐coördinator als bij de bedrijfsarts, klachten geuit van eigen medewerkers én van inhuurkrachten. De bedrijfsarts heeft op grond van de meldingen de Arbo‐coördinator verzocht nader onderzoek te verrichten naar concentratie CO2, luchtvochtigheid en fijnstof, teneinde de “trigger” te kunnen achterhalen. Uit het onderzoek is gebleken dat de concentratie CO2 en fijnstof voldoen aan de maatstaven. Dit geldt (nog) niet voor de luchtvochtigheid. Om de luchtvochtige te verhogen kan de installatie worden uitgebreid met een bevochtigingsinstallatie. Het college heeft hiertoe besloten. Deze investering maakt geen onderdeel uit van het Meerjarig Onderhoudsplan. In de Kaderbrief 2015, thema Dienstverlening, worden een investeringskrediet van € 95.000 en structurele middelen (kapitaallasten en onderhoudskosten) gevraagd. Gemeente werf In het pand op de gemeentewerf wordt opslagruimte verhuurd aan de Atlant Groep. Het gaat om totaal 450 m² (150 m² binnen en 300 m² buiten).

65


Hoofdstuk 7 ‘Overig vastgoed’ De gemeente heeft een stevige vastgoed‐ en grondportefeuille. De vastgoed‐ en grondportefeuille was voor de gemeente lange tijd een belangrijk middel en instrument om ruimtelijk‐strategische en maatschappelijke doelen te realiseren. Sinds 2011 voert de gemeente een faciliterend grondbeleid en is ze terughoudend op de grondmarkt. De noodzaak om vastgoed in eigendom te hebben is door deze koerswijziging kleiner. Dit betekent feitelijk een verschuiving van vastgoed, van één van de voorgaande categorieën naar deze categorie ‘Overig vastgoed’ (zie bijlage 6). Waar eigendommen van blijvende betekenis zijn voor ruimtelijk‐strategische, maatschappelijke of organisatorische doelen, zijn ze in voorgaande hoofdstukken aan de orde geweest. De categorie ‘Overig vastgoed’ wordt anders benaderd dan de benadering van de panden in de voorgaande categorieën. Dit heeft te maken met:  het beperkte bestuurlijk‐politieke belang, aangezien bezit van vastgoed niet direct bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijk beleid;  een meer commerciële inzet van het vastgoed. Deze eigendommen worden verhuurd, verpacht of verkocht. Ofwel, in deze categorie is de afweging hiertussen vooral gebaseerd op financiële argumenten (rendement en risico). Deze panden zijn in potentie af te stoten omdat ze niet direct bijdragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Het is de verantwoordelijkheid van het college om een nadere afweging te maken tussen verhuur, verpachten of verkoop. De invloed van de brede financiële en juridische positie wordt in deze afweging meegenomen, als ook tactisch‐strategische afwegingen. Tot deze categorie behoren ongeveer 45 panden, inclusief de parkeergarage in de Wolfsberg en diverse bijzondere objecten zoals het carillon in Helenaveen en de Kazematten (bunkers). Deze bijzondere objecten zijn lastig af te stoten. Naast de panden omvat deze categorie pachtgronden3, bos‐ en natuurgronden, terrassen, een begraafplaats en een aantal bijzondere objecten. De portefeuille wordt kleiner, aangezien meer wordt verkocht dan dat wordt aangekocht. Inmiddels zijn 5 panden uit deze categorie verkocht. Daarnaast staan vier panden actief in de verkoop. Een volledig overzicht van alle eigendommen in beheer van Team Vastgoed staat inmiddels op de website van de gemeente. Dit overzicht wordt geactualiseerd na iedere mutatie. Bij de samenstelling van dit overzicht is ook inzichtelijk gemaakt welke eigendommen te koop zijn, welke niet te koop zijn en welke eigendommen in potentie te verkopen en/of te verhuren zijn.

3

Om een beeld te geven van de omvang: in 2014 is 300 hectare grond in jaarpacht uitgegeven, waaronder ook een deel van deze percelen binnen de grondexploitaties worden geadministreerd.

66


Hoofdstuk 8 ‘Financiële uitgangspunten en juridische analyse’ De gemeente bevindt zich met haar vastgoed voor een belangrijk onderdeel in het privaatrechtelijke domein. Ze handelt bij wijze van private persoon en doet dit uiteindelijk om haar bestuurlijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Dit vraagt om de nodige zorgvuldigheid en transparantie. In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten bepaald, veelal in de vorm van methodieken. Het doel hiervan is:  een begroting op te kunnen stellen;  een financieel kader waarbinnen het college uitvoering kan geven aan een adequate exploitatie van het vastgoed;  verantwoording over hoe de gemeente uitvoering geeft aan de belangrijkste financiële regels. De bewegingsvrijheid van gemeenten met het vastgoed zijn en worden sterk ingekaderd door wetten en regels op landelijk en Europees niveau. De belangrijkste komen aan de orde (8.1). Hierbinnen en met het oog op een integraal financieel beeld op de vastgoedportefeuille is in 2014 een nieuwe financiële structuur geïmplementeerd (8.2). Vervolgens worden de belangrijkste methodieken toegelicht (8.3). 8.1 Wet‐ en regelgeving Er gebeurt momenteel veel in de wet‐ en regelgeving rondom het privaatrechtelijk en/of economisch handelen van overheden. Dit is voor de Nederlandse Staat aanleiding geweest om de Wet Markt en Overheid en de aanpassing van de Wet Vennootschapsbelasting voor Overheden op te leggen. Beide wetten hebben de bedoeling om de regels voor overheden, voor wat betreft economische activiteiten, gelijk te stellen met die van private partijen. Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) De BBV is landelijke regelgeving over de manier waarop gemeenten en andere overheden hun begroting en jaarrekening moeten inrichten. De financiële regels voor het vastgoed worden hier behandeld en wijken af van de financiële regels grondexploitaties (zie hoofdstuk 3). De financiële regels worden hieronder tegen elkaar afgezet. In de BBV wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen eigendommen die in een grondexploitatie worden ondergebracht en het vastgoed dat de gemeente beheert en exploiteert. De eerste (grondexploitaties) richt zich op een transformatie van (bijna altijd) een cluster van gemeentelijke eigendommen tot een andere functie. De tweede (al het andere vastgoed) richt zich op het behoud van pand en locatie en bestendigen van de functie en de bestemming. Hieruit volgt dat eigendommen buiten de grondexploitaties financieel anders worden benaderd dan eigendommen binnen de grondexploitatie. De belangrijkste regels voor het gemeentelijk vastgoed zijn: Vastgoed Grondexploitaties Balanspositie Vaste Activa Vlottende activa Kapitaallasten: Nee Ja Afschrijving Balans Winst‐ en verliesrekening Rente Kosten en opbrengsten Gericht op beheer en behoud Gericht op transformatie Winst‐ en verliesrekening Balans

67


Waardering

Vastgoed Maximaal historische aankoopwaarde tenzij de actuele marktwaarde lager is, dan geldt de actuele marktwaarde

Grondexploitaties Maximaal de toekomstige marktwaarde (na transformatie)

Figuur 8.1: Belangrijkste financiële regels (BBV‐regels) voor Vastgoed en Grondexploitaties

Voor panden waarvoor een Meerjarig Onderhoudsprogramma is opgesteld, moet een voorziening worden ingericht. Voor panden waarvoor geen Meerjarig Onderhoudsprogramma is opgesteld, moet een reserve worden ingericht. De BBV‐regels zijn voor de accountant leidend bij het beoordelen van de jaarrekening en de financiële positie van de gemeente. Dit blijft zo, ondanks dat de belastingdienst andere financiële regels toepast voor het bepalen van de belastingdruk (vennootschapsbelasting). Regels zijn tegenstrijdig en/of sluiten niet aan. Wet Markt en Overheid Over het algemeen verrichten overheden publiekrechtelijke taken. In de afgelopen jaren zijn overheden zelf of via hun overheidsbedrijven steeds meer economische activiteiten gaan verrichten. Omdat dit kan leiden tot een oneerlijke concurrentie met marktpartijen, is tegen deze achtergrond de Wet Markt en Overheid in het leven geroepen. Er zijn vier gedragsregels opgenomen in de Mededingingswet waaraan overheden zich moeten houden4:  functiescheiding: voorkom dat dezelfde persoon betrokken is bij het uitvoeren van publiekrechtelijke bevoegdheden en bij het verrichten van economische activiteiten. Dit om belangenverstrengeling en de schijn van concurrentievervalsing te voorkomen;  gegevensgebruik: informatie, die is ingewonnen uit publiekrechtelijke activiteiten, gebruiken voor privaatrechtelijke activiteiten geeft een voordeel;  integrale kostendoorberekening: een overheidsorganisatie moet voor haar economische activiteiten ten minste de integrale kosten in rekening brengen;  bevoordelingsverbod van overheidsbedrijven: het bevoordelen van overheidsbedrijven in de aanbesteding van activiteiten is uit oogpunt van concurrentievervalsing verboden. Deze wet is van toepassing op alle overheden en gemeenschappelijke regelingen, dus ook de gemeente. De gemeente Deurne voldoet op dit moment niet of niet volledig aan deze wet. Dit risico wordt in de risicoparagraaf bij de begroting / deel B toegelicht. Staatsteun Controle op overheidssteun aan ondernemingen is een belangrijk aspect van het mededingingsbeleid binnen de Europese Gemeenschap. Het doel van de Europese wet‐ en regelgeving is onder anderen het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de gemeenschappelijke markt. In overeenstemming met artikel 87 lid 1 van het EG‐verdrag is er sprake van staatssteun als aan elk van de volgende criteria is voldaan:  de steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd;  de steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen;

4

In de ‘Handreiking Wet Markt en Overheid’ (Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie, 2012) staat toegelicht in welke situaties deze gedragsregels gelden en ze moeten worden toegepast.

68


  

het voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en); het voordeel vervalst de mededinging of dreigt het te vervalsen; de steun heeft een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel.

De Europese Commissie ziet twee manieren om staatsteun te voorkomen:  via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure;  of op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige die is uitgebracht vóór de verkooponderhandelingen. De in de taxatie vastgestelde marktprijs is de minimale verkoopprijs die kan worden overeengekomen. De regelgever beoogt hiermee het voorkomen van marktverstoring en het voorkomen van concurrentievervalsing. Dit wil zeggen dat de grondprijs (en de methodiek) transparant en voor iedere potentiële gegadigde gelijk moet zijn. Aanpassing Wet Vennootschapsbelastingplicht overheidsbedrijven In mei 2015 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de aanpassing van de Wet Vennootschapsbelasting Overheidsbedrijven. Dit betekent dat overheden vanaf 1 januari 2016 vennootschapsbelastingplichtig worden voor ondernemersactiviteiten. Het doel hiervan is het creëren van een gelijk speelveld voor overheidsbedrijven die niet aan vennootschapsbelasting waren onderworpen en private ondernemingen die dat wel zijn. Uitgangspunt is: overheidsbedrijven zijn belastingplichtig, tenzij een in de wet genoemde vrijstelling van toepassing is. Vrijstellingen zijn:  interne activiteiten;  overheidstaken;  samenwerkingsverbanden. Er is begin 2015 een eerste inventarisatie gemaakt van activiteiten waarover mogelijk vennootschapsbelasting betaald moet worden. Dit kunnen zowel gemeentelijke activiteiten zijn als activiteiten die samenwerkingen ontplooien. Deze inventarisatie is aanleiding geweest om de nieuwe wet snel en volledig te implementeren om in control te blijven, fiscale optimalisatie na te streven en de financiële gevolgen te overzien. De implementatie zal vragen om financiële, juridische en organisatorische aanpassingen. In de Kaderbrief 2015, thema Dienstverlening, worden middelen gevraagd voor dit implementatietraject. De rekeningcommissie is op 3 juni 2015 geïnformeerd over de wet en het implementatietraject. De gemeenteraad zal in het vervolg een besluitvormende/ kaderstellende rol hebben. Toezichthoudende rol van de provincie Noord Brabant op de financiële positie van de gemeente Al meerdere jaren op een rij is de provincie, vanuit haar toezichthoudende rol op de financiële positie van de gemeente, bij de begroting 2015 kritisch geweest op onderhoud gebouwen. Sinds 2014 onderbouwt de gemeente systematischer het benodigde onderhoudsbudget en stelt daarvoor Meerjaren Onderhoudsplannen (MJOP) op. De uitvoering van het onderhoud wordt in samenwerking met Helmond professioneel uitgevoerd en vastgelegd in het beheerpakket. De aanloopkosten hiervoor zijn geraamd voor 2015 en 2016. 8.2 Nieuwe financiële structuur Vastgoed Vorig jaar zijn de financiële administratie en de begroting rondom het opnieuw gestructureerd. Dit heeft als doel om een integraal financieel beeld te krijgen op de vastgoedportefeuille. Hiervoor waren twee argumenten. Allereerst geeft dit de gemeenteraad betere mogelijkheden om te sturen. Ten tweede zijn (aangepaste) wet‐ en regelgeving (zie paragraaf 8.1) aanleiding om een exact inzicht

69


te hebben in het financiële verloop van de vastgoedportefeuille. Met deze nieuwe financiële structuur is een belangrijke eerste stap gezet. In de aankomende begroting en volgend jaar zal aangescherpt en gecorrigeerd worden. Een grove uiteenzetting van deze nieuwe financiële structuur ziet er als volgt uit:

Vastgoed Kernbezit

Maatschappelijk Vastgoed Scholen en gymzalen Gemeenschapsaccommodaties Sportlocaties Overig maatschappelijk

Figuur 8.2: Nieuwe financiële structuur waarop de begroting / deel B wordt ingericht

Overig Vastgoed

Deze structuur is zodanig aangepast dat per pand wordt begroot en geadministreerd. Dit wil zeggen dat in 2015 voor het eerst met deze nieuwe financiële structuur wordt gewerkt. Dit is een ingrijpende verbeterstap geweest. Daarin ontdekken we nog onjuistheden die leiden tot correcties (nu niet tot andere financiële inzichten op totaalniveau). We verwachten in 2016 alle noodzakelijke correcties te kunnen verwerken. Daarnaast is een voorziening ingericht voor het onderhoud van panden waarvoor een meerjarenonderhoudsplan is gemaakt en een reserve voor het onderhoud van de panden waarvoor (nog) geen meerjarenonderhoudsplan is opgesteld. Dit is nodig om een goed onderbouwde begroting en verantwoording op te stellen die aansluit bij de BBV‐regels. 8.3 Lasten Het bezitten van vastgoed brengt kosten met zich mee. In deze paragraaf worden de kosten uitgesplitst naar eigenaars‐ en onderhoudslasten en gebruiks‐ en beheerlasten. Methoden en uitgangspunten zijn uitgewerkt en zijn voor het opstellen van de begroting als basis gebruikt. 8.3.1 Eigenaars‐ en onderhoudslasten Van alle lasten zijn de eigenaars‐ en onderhoudslasten veruit de grootste kostenpost. Hieronder worden verstaan de kapitaallasten (rente en afschrijving), onderhoudslasten en overige eigenaars‐ en onderhoudslasten. De toelichting hierop volgt hieronder. Kapitaallasten In artikel 6 van de financiële verordening van de gemeente Deurne zijn de regels opgenomen voor het waarderen en afschrijven van vaste activa. De afschrijvingsmethodiek van de gemeente Deurne is dat materiële vaste activa met economisch nut annuïtair worden afgeschreven op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingstermijn voor gebouwen bedraagt 40 jaar. Voor onderhoudsinvesteringen gebouwen geldt een afschrijvingstermijn van 20 jaar. Het rentepercentage (omslagrente) dat gehanteerd wordt door de gemeente Deurne is bepaald op 4,25%. De afschrijvingsmethodiek en/of afschrijvingstermijn van panden die al langere tijd in eigendom zijn van de gemeente Deurne kunnen afwijken van artikel 6 van de financiële verordening. Onderhoudskosten Zoals al gesteld is het onderhouden van panden steeds belangrijker geworden. Behalve dat de gemeente als eigenaar hier haar eigen verantwoordelijkheden in heeft, leiden de volgende

70


ontwikkelingen tot extra argumenten om panden adequaat te onderhouden, met het oogpunt op veiligheid, (markt)kwaliteit en waardenbehoud:  eigendommen die waren aangekocht voor transformatie worden niet meer getransformeerd maar (voorlopig) behouden. Waar eerder de nadruk lag op sloop of snelle transactie, blijven panden langer in bezit. In sommige situaties dreigt dit te leiden tot onveilige situaties. Het aanpakken van deze situaties krijgt prioriteit.  de gemeente heeft op prominente plekken in haar gemeente eigendommen verworven. Het niet onderhouden van deze eigendommen leidt tot verpaupering en verrommeling;  vastgoedwaarden stijgen niet vanzelfsprekend en de vraag naar alle vastgoedsegmenten is al lange tijd beperkt. Met gericht onderhoud blijven waarden zo veel als kan behouden en wordt de verkoopbaarheid verbeterd;  de provincie dringt bij brief van 3 december 2014 aan op een actueel beheerplan, met daarin bestuurlijke keuzes ten aanzien van het onderhoudsniveau voor gebouwen en de financiële consequenties hiervan structureel te verwerken in de komende (meerjaren)begroting. Met raadsopdracht Omgeving 9 (RO 9) heeft de gemeenteraad daarom besloten om meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’S) op te stellen ten behoeve van de gemeentelijke gebouwen. Groot voordeel van het werken met MJOP’s is dat keuzes voor wat betreft kwaliteit en planning van het onderhoud en het daarvoor beschikbaar te stellen budget vooraf kunnen worden gemaakt. Daarmee kunnen eisen en wensen binnen het budget worden uitgevoerd, prioriteiten eenvoudig worden gesteld en activiteiten worden geclusterd zodat optimaal gebruik gemaakt kan worden van aanbestedingsvoordelen. Het college heeft besloten om aan raadsopdracht RO 9 fasegewijs invulling te geven. In 2013 en 2014 zijn voor 13 panden (bijlage 5) een meerjarig onderhoudsplan opgemaakt. In 2015 wordt voor ongeveer 7 andere panden een meerjarig onderhoudsplan opgemaakt (zie in bijlage 5 de toelichting per pand). Voor de conditiemeting van gebouwen, terreinen en installaties is in Nederland de meting volgens de NEN 2767 standaard. Met de NEN 2767 kan van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering worden vastgesteld wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit. Samenvoeging van deze objectief vastgestelde kenmerken leidt tot een conditiescore. De score loopt van 1 tot 6, daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers voldoende. Bij conditiescore van 5 spelen veiligheids‐ en daarmee handhavingsrisico’s nadrukkelijk een rol. De NEN 2767 is een conditiemeting op een bepaald moment. Meerjarige onderhoudsplannen zijn een instrument om de kwaliteit van en gebouw op een bepaald niveau te brengen en/of te houden. Uiteindelijk worden MJOP’s opgemaakt voor alle panden die de gemeente langdurig (langer dan 5 jaar) in eigendom houdt. Dit wordt ingegeven door een keuze tussen verhuur of verkoop en door de marktsituatie. Panden die worden verkocht, worden primair onderhouden om de verkoop te bespoedigen en/of om het pand veilig te houden. De panden waarvoor een MJOP is vastgesteld en/of gemaakt worden onderhouden het onderhoudsniveau ‘budget’. In incidentele gevallen – bijvoorbeeld als de exploitatiekansen toenemen door een hoger kwaliteitsniveau‐ kan het college hiervan afwijken. Voor de panden waarvoor geen MJOP is opgesteld, worden de onderhoudskosten geraamd middels de kengetallen voor onderhoud als gepubliceerd door de Raad Onroerende Zaken. Hiermee bestaat alleen zicht op de reguliere uitgaven voor onderhoud per m² per pand en niet op de benodigde onderhoudsactiviteiten voor een lange termijn. Sturen op budget en planning is dan nauwelijks mogelijk. Deze kosten worden meerjarig opgenomen in de meerjarenbegroting v.a. 2015.

71


De kengetallen –herleid uit ROZ Benchmark gemeentelijk Vastgoed 2007 en ROZ Vastgoedindex 2007, geïndexeerd op basis van reeks CPI alle huishoudens‐ zijn als volgt: Soort gebouw Onderhoudskosten per m2 BVO per jaar Bijeenkomstgebouwen € 17,31 Sportaccommodaties € 15,58 Kantoren € 9,82 Winkels € 6,35 Woningen € 11,54 In de begroting en financiële inrichting zijn een voorziening en een reserve gevormd:  voorziening: voor alle panden waarvoor een MJOP is opgesteld. In deze voorziening wordt langdurig geborgd dat er voldoende geld is om de panden adequaat te onderhouden. De voorziening dient grofweg twee doelen. Het eerste is het egaal spreiden van de kosten voor het uitvoeren van de meerjarenonderhoudsplannen. De tweede is het voorzichtigheidsbeginsel: ongeacht de verhuuropbrengsten zijn de onderhoudskosten gedekt, zodat je altijd als ‘goed huismeester’ je panden heel, veilig en continue kunt onderhouden;  reserve: de onderhoudskosten voor de panden waarvoor (nog) geen MJOP’s zijn opgesteld worden dus begroot op basis van kengetallen. Deze budgetten worden ondergebracht in een reserve. Dit is in overeenstemming wat de BBV‐regels voorschrijven. In deel B zal het benodigde onderhoudsbudget opnieuw worden bepaald, op basis van de MJOP’s en de hierboven omschreven kengetallen. De omvang van het benodigde onderhoudsbudget verandert omdat:  Panden zijn verkocht;  voor meer panden MJOP’s zijn vastgesteld en daarom voor deze panden het onderhoudsbudget niet meer wordt begroot op basis van kengetallen;  het onderhoudsbudget is bepaald op een periode van 10 jaar. De MJOP’s schuiven als het ware met één jaar op;  nieuwe inzichten en nieuwe afspraken kunnen leiden tot een ander onderhoudsbudget. Overige eigenaars‐ en onderhoudslasten Andere kosten die betaald worden door de eigenaar zijn belastingen, heffingen en opstalverzekeringen. In de begroting worden de overig eigenaars‐ en beheerlasten ingeschat op basis van ervaringscijfers. 8.3.2 Gebruiks‐ en beheerlasten De gebruiks‐ en beheerlasten zijn voor de gemeente beperkt. Deze lasten zijn, zoals de naam al doet vermoeden, gekoppeld aan het gebruik van het pand. Deze lasten hebben vooral betrekking op de panden die de gemeente zelf gebruikt, waaronder het gemeentehuis en de gemeentewerf. In de begroting worden de gebruiks‐ en beheerlasten ingeschat op basis van ervaringscijfers en contractuele afspraken. Gas, water en elektra De kosten voor gas, water en elektra zijn voor de gemeente beperkt, aangezien dit lasten zijn die bij de gebruiker horen. Waar wel sprake is van deze lasten is in geval dat:  de gemeente behalve eigenaar ook gebruiker is. Dit is in het geval van haar kernbezit;  bij tijdelijke leegstand;  in specifieke situaties (zoals bij de verhuur van sporthallen).

72


Onderhoud gebouw gebonden installaties In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat deze lasten voor rekening zijn van de gebruiker. Hier kunnen andere afspraken over worden gemaakt. Overige gebruiks‐ en beheerlasten Afhankelijk van de afspraken kan de eigenaar (de gemeente) aanvullende afspraken maken met de gebruiker over bijvoorbeeld faciliterende zaken. Dit kan het geval zijn bij verhuur van kantoorruimtes in het gemeentehuis, waar de gemeente aanvullende afspraken kan maken over schoonmaak, gedeelde balie, etc. 8.3.3 Personele kosten Op dit moment worden de personele kosten en bijkomende overhead direct geboekt op productniveau. In de toekomst zullen de personele kosten begroot worden op basis van de onderhouds‐, verkoop‐ en verhuuractiviteiten, op objectniveau. Er wordt dan gewerkt met een procentuele toeslag op de betreffende kosten en opbrengsten per pand. Personele kosten en bijkomende overhead maken namelijk ook onderdeel uit van de integrale kostprijsberekening (Wet Markt en Overheid). 8.3.4 Indexering De indexering op de kosten wordt gelijk gesteld met de indexering op kosten bij de algemene dienst.

8.4

Opbrengsten

8.4.1 Structurele opbrengsten Bij structurele opbrengsten gaat het om huur. De gemeente kiest voor marktconforme huur. Daarnaast moet de gemeente de integrale kostprijs als minimaal doorleggen aan de huurder, in overeenstemming de wet Markt en Overheid. Deze opbrengsten worden ingeschat op basis van ervaringscijfers of contractuele afspraken. Marktconform Om de marktconforme waarde voor panden en gronden te bepalen:  panden: er wordt aangesloten bij de markthuur van twee vergelijkbare panden. Zijn er geen of onvoldoende vergelijkingen, dan wordt een taxatie door een onafhankelijke taxateur opgesteld. Het college kan tot maximaal 15% van de vergelijking of taxatie afwijken;  gronden: aangezien er meer vraag is naar agrarische grond dan aanbod, wordt gekozen voor de methode openbare inschrijving. Daarmee wordt automatisch een marktconforme prijs bereikt. Gronden welke door omvang, gebruik of overige redenen niet courant zijn voor openbare inschrijving worden onderhands verpacht. Kostprijsdekkende huur Het gaat om het bepalen van een integrale kostprijsberekening. Om de kostprijs te bepalen, wordt de volgende rekenmethode gehanteerd:

73


Berekening kostprijsdekkende huur per jaar Rente en afschrijving aanschafwaarde Rente en afschrijving tussentijdse renovatie (25 % van de herbouwwaarde) gemeentelijke belastingen opstalverzekering waterschapslasten Totaal opslag ten behoeve van management kosten De basis huurprijs opslag van de basis huur prijs inzake leegstandsrisico Opslag t.b.v. Beheer en verhuurkosten Opslag t.b.v. onderhoudskosten Kostprijsdekkende huurprijs exclusief BTW btw compensatie in geval van verhuur aan niet btw plichtige huurder btw bij met btw belaste verhuur kostprijsdekkende huur inclusief BTW danwel inclusief BTW compensatie Tabel 8.1: Berekening kostprijsdekkende huur per jaar

€ € € € € € € € € € €

€

0,10% 2% 8% -

Uitzonderingen De volgende uitzonderingen zijn denkbaar:  er is geen markt voor een object, dan wordt de kostprijsdekkende huur aangehouden;  de kostprijsdekkende huur is hoger dan de marktconforme huur, dan wordt de marktconforme huur als uitgangspunt aangehouden. Uitzonderingen worden aan het college voorgelegd. In de begroting wordt uitgegaan van bestaande verhuurovereenkomsten. Waar verhuurovereenkomsten aflopen, zal de gemeente deze actief opzeggen op het moment dat dit juridisch mogelijk is en als de huurprijs onder een marktconform dan wel kostprijs dekkend niveau ligt. Voorbeelden waarbij vanaf 2015 een marktconforme huur wordt gevraagd zijn: de Kledingbank, stichting Leergeld, OJC Walhalla en stichting Grip op Schuld. In de wet Markt en Overheid is een escape opgenomen voor panden die de gemeenteraad aanmerkt voor maatschappelijk nut. Op 12 november 2014 heeft de gemeenteraad hiervoor een kader vastgesteld. Voor die panden is de gemeente niet gehouden aan een huur die minimaal kostendekkend moet zijn. Dit is een tijdelijke oplossing om aan de wetgeving te voldoen. 8.4.2 Incidentele opbrengsten (uit verkoop) Incidentele opbrengsten volgen uit verkoop. Als uitgangspunt geldt ook bij verkoop de marktconformiteit. Panden: voordat een pand wordt verkocht, wordt altijd een taxatie opgemaakt door een onafhankelijk taxateur. Het college kan tot maximaal 15% afwijken van de taxatie. Bij elke verkoop bepaalt het college op voorhand de laatprijs. Gronden: agrarische gronden worden in basis verkocht middels openbare inschrijving. Voorafgaand aan de openbare inschrijving wordt door het college de laatprijs bepaald. Mogelijke uitzonderingen hierop zijn gronden welke vanwege grootte, ligging of gebruik incourant zijn, deze worden onderhands verkocht.

74


8.5 Juridische analyse Achtergrond Vanaf 2012 zijn de contracten van de gemeente Deurne met betrekking tot oude grondtransacties (periode 2000 ‐2013) verzameld. Uit al deze contracten vloeien verplichtingen voort. Daarbij gaat het niet alleen om verplichtingen in financiële zin, maar ook om verplichtingen of verbintenissen in juridische zin. Een handelen of juist nalaten, een verbintenis tot een inspanning of tot resultaat. In 2014 is hierover aan de commissie Wonen & Vastgoed gerapporteerd. In oktober 2014 waren er 250 akten bekend. Toegezegd is om de afhandeling van deze contracten te monitoren via de nota Grex Vex. Werkwijze afhandeling oude dossiers Om de risico’s die kunnen voortvloeien uit de in het verleden aangegane grondtransacties in beeld te krijgen worden  allereerst de basisgegevens van de leveringsakte toegevoegd aan een lijst (datum levering, betrokken partijen, omschrijving aan‐ of verkoop van het betreffende onroerende goed).  Vervolgens worden per akte de verplichtingen opgesomd met eventuele fatale data.  Daarna wordt aan de hand van de feiten onderzocht in hoeverre de aangegane verplichtingen door beide partijen volledig zijn nagekomen. Is dat laatste het geval dan wordt het dossier gesloten.  Is er sprake van openstaande verplichtingen maar zijn deze niet actueel en niet risicovol dan worden deze ingebracht in het geautomatiseerde gebouwenbeheersysteem (zie Werkwijze verplichting uit actuele grondtransacties)  Is er sprake van een openstaande verplichting die, gelet op de positie van de gemeente, vraagt om heronderhandeling of invulling dan wordt dit opgepakt. Voortgang Van de genoemde 250 akten zijn de verplichtingen voortvloeiend uit ruim 200 akten volledig in kaart gebracht. Dit betekent dat de verplichtingen van bijna 50 akten nog kaart gebracht moeten worden. Van de 200 verwerkte contracten zijn er inmiddels 100 compleet afgehandeld. Bij de desbetreffende dossiers staan geen verplichtingen meer open. Van 25 van de onderzocht akten stonden wel verplichtingen open. Dit kan variëren van een toezegging van de wederpartij om zich te onthouden van bezwaren in geval van ontwikkeling in de naaste omgeving, tot het recht op een kosteloos voortgezet gebruik tot dat de locatie daadwerkelijk wordt ontwikkeld. Voor ruim 5 van de betreffende dossiers geldt dat de positie van de gemeente vraagt om heronderhandeling. Voor 2 van deze 5 heeft heronderhandeling al tot een nieuwe vaststellingsovereenkomst geleid. Voor de overige 20 akten geldt dat het gaat om verplichtingen die niet actueel zijn en weinig risico met zich mee brengen. Voor ongeveer 75 dossiers geldt dat deze nog in onderzoek zijn. Planning Het streven is om in 2015 de 75 dossiers die nog in onderzoek zijn volgens de omschreven werkwijze af te handelen. Daarnaast worden verplichtingen van de 50 nog niet verder uitgewerkte akten in 2015 in kaart gebracht. Voor wat betreft de te heronderhandelen dossiers geldt zijn we afhankelijk van de medewerking van de wederpartij en kan geen concrete planning worden opgemaakt (afhankelijk van de concrete situatie).

75


Akten 2000‐2013 Verplichtingen nog niet in beeld gebracht 50 Verplichtingen volledig in beeld gebracht 200 100 Verplichtingen volledig afgehandeld: dossier gesloten 25 20 Weinig risico en niet Er staan nog verplichtingen open actueel

75

2

Nieuwe vaststellingsovereenkomst

3

Heronderhandelen

Nog in onderzoek

Totaal 250 Werkwijze afhandeling verplichtingen op basis van nieuwe grondtransacties Ook op dit moment vinden diverse grondtransacties plaats. Als de verplichting op het moment van levering nog niet direct zijn nagekomen worden de verplichtingen verwerkt in het geautomatiseerde systeem, gekoppeld aan het betreffende perceel of pand. Via notificaties wordt de uitvoering periodiek dan wel voor het aflopen van een specifiek bepaalde termijn herinnert aan het openstaan van een verplichting. Conclusie Het in beeld brengen van de risico’s uit oude grondtransacties kost veel tijd maar verloopt volgens plan. Het aantal te heronderhandelen dossiers is tot op dit moment beperkt. Voor wat betreft de nieuwe grondtransacties geldt dat we de verplichtingen in beeld houden via vastlegging in het geautomatiseerde systeem. Op verzoek van de gemeenteraad of individuele gemeenteraadsleden kan inhoudelijke informatie gegeven worden over bovenstaande juridische kwesties. Dit zal dan in beslotenheid worden georganiseerd, waarbij geheimhouding ligt op de informatie. Dit is nodig vanwege het vertrouwelijke karakter van de betreffende dossiers.

76


Hoofdstuk 9

‘Besluit’

Nr. …

DE RAAD DER GEMEENTE DEURNE gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 juni mei 2015; gelet op het bepaalde in de gemeentewet;

BESLUIT 1. In te stemmen met de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties deel A 2015‐2024, met inachtneming van de in de nota genoemde aandachtspunten:  De ingezette lijn grondexploitaties wordt voorgezet. In het bijzonder doet de gemeente dit door: o de beheersmaatregelen in paragraaf 4.2 uit te voeren; o bij voorkeur niet mee te werken aan meer duurdere woningen, extra bedrijventerrein en/of uitbreiding van commerciële ruimte dan dat nu al in het programma is opgenomen, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om dit wel te doen. Dit om verdere verdringing in de bestaande markt en concurrentie met nieuwbouwplannen te voorkomen; o vrije programmaruimte uitsluitend in te zetten voor gewenste ontwikkelingen. De rendementsmatrix wordt als instrument gebruikt om initiatieven te toetsen aan de beleidsuitgangspunten en tussen projecten te prioriteren; o de integrale heroverweging van bedrijventerreinen te verwerken in de te actualiseren Nota Bedrijventerreinenbeleid.  Naar aanleiding van de actualisatie van de structuurvisie zal de rendementsmatrix grondexploitaties in 2016 worden geactualiseerd.  De financiële uitgangspunten uit hoofdstuk 3 en hoofdstuk 8 te gebruiken als basis voor de exploitatieberekeningen in deel B van de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties 2015‐ 2024, inclusief de aangepaste parameters en de aanvullende grondprijsdifferentiatie.  Het Wegingskader voor het overig maatschappelijk vastgoed te gebruiken als instrument om te prioriteren en bij te sturen.  In 2015 en 2016 geen nieuwe/extra maatschappelijk vastgoed / vierkante meters toevoegen voor maatschappelijke doeleinden.  Sloop van de Gymzaal Zeilberg , tenzij inwoners met een onderbouwd plan (KOEK) komen om de functie van een gymzaal in de Zeilberg te behouden.

77


DEEL B ‘Uitkomsten’ De financiële uitkomsten volgen in de Nota Grond‐ en Vastgoedexploitaties deel B, die gelijktijdig met de begroting in besluitvorming wordt gebracht. De gemeenteraad besluit hierover in november 2015.

78


Bijlagen

79


Bijlage 1 ‘Programma over de jaren verdeeld’ Fasering woningbouwprogramma verdeeld over de jaren In onderstaande tabel worden de totale woningbouwaantallen over de jaren en naar segment verdeeld. Op basis van deze tabel worden de diverse gemeentelijke exploitaties doorgerekend. jaar Aanbouw

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 totaal

soc. gemeente combinatie particulier huur 15 3 25 6 109 3 79 25 88 0 109 81 58 9 87 82 69 5 66 65 35 0 29 0 35 0 60 60 0 0 20 0 0 0 14 14 0 0 0 0 0 0 0 0 409 20 489 333

ov. huur 0 1 5 0 20 0 0 0 0 0 0 26

soc. koop 5 86 41 17 5 22 12 10 0 0 0 198

koop 250 8 33 35 36 26 16 20 10 0 0 0 184

koop 333 0 22 14 2 10 9 0 0 0 0 0 57

koop> 333 24 24 21 17 14 17 3 0 0 0 0 120

Fasering bedrijventerreinprogramma verdeeld over de jaren In onderstaande tabel worden de uitgifte van bedrijventerrein verdeeld over de komende tien jaren. Op basis van deze tabel worden de diverse gemeentelijke exploitaties doorgerekend. Uitgifte gemeente 2015-2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

24.468 10.000 10.000 8.500 8.500 15.500 15.500 8.900 8.933 5.700

80

groeps won. 0 40 0 0 0 0 0 0 0 0 0 40


Bijlage 2 ‘Woningbouwprogramma naar locatie en initiatiefnemer’ Aan onderstaande tabel zijn geen rechten aan te ontlenen. Het woningbouwprogramma is dynamisch en realisatie is ook afhankelijk van particuliere initiatieven en ‘de markt’. Programma 2015 – 2024 (incl. in aanbouw)

gemeente

combinatie

particulier

8

1

61

Waarvan koop focus > € 250.000

Locatie deels gerealiseerd Kavels (verspreid, kleine plannen en particulier) Europastraat (splitsing bestaand in 6 woningen) De Rijtse Vennen

119

Vlierdenseweg/Berkenstraat Zonnedauw / Zeilberg

9

Vlierden Dorpsakkers

10

Neerkant Bakkersland

2

24

9

9

Kavels, deels vervangende nieuwbouw Deels senioren, 1‐2 persoonshuishoudens, sociale huur Duurzaam, gedifferenteerd en kavels Grondgeb., particulier

2

3

CPO en kavels

3

8

6

55

4

Helenaveen Achter de gouden Helm

8

BIO‐woningen (diverse locaties)

9

Ruimte voor Ruimte‐woningen (diverse locaties)

1

2e CPO en kavels, deels particulier Kavels Kavels, evt. CPO en 3 zorgwon. Sociale huur

9

Kavels

10

4

14

Kavels

5

5

Locatie in voorbereiding Centrum (Romboutsstraat / Heuvelstraat) Centrum: Lage Kerk Kruisstraat (OMO‐locatie, reservering)

Zandbosweg

Europastraat (reservering + pilot splitsing 6 bestaande woningen) Hoek Hogeweg / Molenstraat Zeilberg (alleen PG op particuliere grond) Zeilberg / Christinaplantsoen

5

24

100

Spoorzone / Stationsplein (beperkt scenario / reservering)

20

Spoorzone / Middengebied in overeenstemming met de realisatieovereenkomst

171

Liessel voormalige Microhal (evt. CPO) en vervolg 't Hofke / Hoofdstraat 93‐95 (reservering)

16

Liessel Loon 2 en 8, kavels Van Loon Molenweg

1

6

Vlierden locatie JAV‐gebouw (deels reservering)

80

14

Spoorzone / vervolg katoenstraat scenario CZO bedrijfswoningen

Spoorzone (Derpsestraat / reservering)

38

9

81

4

40

22

Geschikt senioren (patio en appartementen) Appartementen 1‐2 persoonshuishoudens Verzorgd wonen en 1‐2 persoonshuishoudens, sociale huur Deels geschikt senioren/ 1‐2 persoonshuishoudens sociale huur Gedifferentieerd, appartement, duplex en grondgebonden, sociale huur CPO senioren

Beschermd wonen (intramuraal) Grondgebonden,geschikt senioren, sociale huur

6

Bedrijfswoningen

31

5

6

Leefbaarheid / veiligheid Stationsplein / 1‐2 pers. hh/ mobiliteit Gedifferentieerd / 1‐2 pers. hh/ mobiliteit Geschikt senioren Jonge gezinnen, 1‐2 persoonshuishoudens, geschikt senioren en optie CPO en soc. huur Kavels, deels particulier Kavels / andere invulling


Grondgebonden, CPO en/of geschikt senioren

5

3

Kavels

3

3

Kavels

Vlierden Keesomstraat / locatie voormalige gymzaal

5

Neerkant Schansweg (kavels) Helenaveen (Soemeersingel) Haspelweg 11 (reservering) Totaal

409

20

80 489

1‐2 persoonshuishoudens, zorg, sociale huur, divers

177

Locaties waarvoor wel bestemmingsplannen zijn vastgesteld, maar die niet zijn opgenomen in het woningbouwprogramma:  Bio‐woningen/boerderijsplitsing Korte Zeilkens: 6  Bio‐woningen Milhezerweg: 8  Molenstraat 45: 10  Vervolg Zonnedauw: 7  Helmondseweg tussen 103a en 105: 3  Achter de Gouden Helm Helenaveen: 14  Vlierden‐zuid: 25  Circa 60 ‘losse’ particuliere locaties waarop woningen gerealiseerd kunnen worden op basis bestemmingsplan Locaties met wijzigings‐ of uitwerkingsbevoegdheid naar woningbouw:  Meistraat / ZO Neerkant: 25  ‘Boerenbond’ Neerkant: 16  De Vlaas

82


Bijlage 3

‘Overzicht grond‐ en kavelprijzen gemeente Deurne 2015’

Omschrijving

Eenheid

Exclusief BTW/OB Inclusief BTW (*)

WONINGBOUW:

1. Sociale huur‐ en koopsector Grondgebonden (tot maximaal 130 m² en als aan m2 vanaf € 210,00 vanaf € 254,10 voorwaarden is voldaan Niet‐grondgebonden (gestapeld) Grondquote zie (**) 2. Vrije sector ‐ grondgebonden Deurne m2 vanaf € 285,00 vanaf € 344,85 Vlierden en Liessel m2 vanaf € 265,00 vanaf € 320,65 Neerkant en Helenaveen m2 vanaf € 230,00 vanaf € 278,30 Specifieke kavels (15) hoofdstuk 3 Op maat Op maat 3. Woningbouw, niet onder 1 of 2 inbegrepen p.m. Separaat per project vast te stellen door: (eventueel in combinatie met andere categorieën) College (bedrag ten minste basisprijs 2a) Cie (in alle overige gevallen) (**) De opbrengst van de grond bedraagt 20% van de waarde van de woning inclusief grond, op het moment van oplevering van de woning. Deze opbrengst is tenminste gelijk aan de basis‐uitgifteprijs voor grondgebonden woningen (1a) NIET‐WONINGBOUW

Eenheid

4. Winkelbebouwing a. Binnen en aan de ring b. Buiten de ring c. Complexbouw, niet onder 4a/b inbegrepen (eventueel in combinatie met andere categorieën) 5. Openbare en bijz. niet‐commerciële doeleinden a. Zelfstandig project b. Complexbouw, niet onder 5a. inbegrepen (eventueel in combinatie met andere categorieën) 6. Kantoordoeleinden a. Binnen en aan de ring b. Buiten de ring c. Complexbouw, niet onder 6a/b inbegrepen (eventueel in combinatie met andere categorieën) 7. Industrie: a. Mogelijkheid tot de bouw van een bedrijfswoning (rekeneenheid kaveloppervlak is 500 m2) b. Daarop volgende industriegrond c. Industriegrond aangewezen zichtlocatie d. Complexbouw, niet onder 7a/b/c inbegrepen (eventueel in combinatie met andere categorieën)

83

m2 m2 p.m.

m2 p.m.

m2 m2 p.m.

m2 m2 m2 p.m.

Exclusief belasting vanaf € 640,‐ vanaf € 390,‐ Separaat per project vast te stellen door: College (bedrag tenminste basisprijs 4a/4b) Cie (in alle overige gevallen) vanaf € 256,‐ Separaat per project vast te stellen door: College (bedrag tenminste basisprijs 5a/5b) Cie (in alle overige gevallen) vanaf € 640,‐ vanaf € 256,‐ Separaat per project vast te stellen door: College (bedrag tenminste basisprijs 6a/6b) Cie (in alle overige gevallen) Conform 2. vanaf € 142,‐ vanaf € 182,‐ Separaat per project vast te stellen door: College (bedrag tenminste basisprijs 7a/b/c) Cie (in alle overige gevallen)


Bijlage 4 ‘Grondprijzen SRE‐gemeenten’ Hierin opgenomen de grondprijzen in de SRE‐gemeente. Deze grondprijzen zijn afkomstig van het SRE en zijn in februari 2014 geactualiseerd. Er is geen recenter overzicht beschikbaar. GRONDPRIJZEN GEMEENTEN GEMEENTEN Asten www.asten.nl Mw. M. Vossen [email protected] Bergeijk www.bergeijk.nl Mw. M. Gommers [email protected] Best www.gemeentebest.nl Mw. D. van de Mortel [email protected] Bladel www.bladel.nl Dhr. A. van der Staak [email protected] Cranendonck www.cranendonck.nl Mevr. C. Steegmans-van den Heuvel [email protected] Deurne www.deurne.nl Dhr. R. van Dongen [email protected] Eersel www.eersel.nl Dhr. K. Bierens [email protected] Eindhoven www.eindhoven.nl Mevr. A. van Helvoirt [email protected] Geldrop-Mierlo www.geldrop-mierlo.nl Dhr. P. Seetsen [email protected] Gemert-Bakel www.gemert-bakel.nl Mw. S. Aben-Ter Burg [email protected]

sociale huur

WONINGBOUW sociale koop marktconforme prijzen per project

-

€ 200

€ 285

€ 285

BEDRIJVENTERREIN marktconforme prijzen per project

€ 265

Rijt: € 153,42 Leemskuilen: € 158,63

€ 355 tot max. € 500 projectmatig grondgebonden € 194.000 < VON < € 220.000: € 325 (tijdelijk voor 2014/2015) Voor gestapelde bouw worden andere prijzen gehanteerd taxatie taxatie

taxatie

situationeel afhankelijk



normaal: € 285 Vanaf € 285 normaal: € 285 niet-grondgebonden: niet-grondgebonden: 20% van VON-prijs 20% van VON-prijs De prijs voor overige woningbouw wordt per project vastgesteld, minimum € 285 € 320 € 320 € 320 Kerkebogten: € 320

€ 275 (bij grondgebonden woningen)

€ 240 (min) € 400 (max)

Voor gestapelde bouw worden andere prijzen gehanteerd starterswon./soc. koop half-vrijstaand € 280 € 280

-

Gemert, Bakel, De Mortel, Milheeze, Handel

Elsendorp, De Rips € 189 (voor eerste 110 m2)

Laarbeek www.laarbeek.nl Dhr. B. van Liempd [email protected] Nuenen www.nuenen.nl Mw. A. ter Riet [email protected] Oirschot www.oirschot.nl Mw. T. van Deelen [email protected]

€ 195

€ 226

€ 250

€ 220

€ 235

€ 189 (voor eerste 110 m2)

€ 250 € 323

Voor gestapelde bouw worden andere prijzen gehanteerd individuele kavels: € 322,50 (voor € 226 (VON < € 188.000) eerste 750 m2) Sociale koop plus: € 226 (VON < € 194.000) Sociale koop extra: € 226 (VON < € 205.700) Voor gestapelde bouw worden andere prijzen gehanteerd € 221

€ 250

taxatie

6-2-2014 van 27-01-2009 tot NO

zichtlocaties: € 112 B-locaties: € 96,50 gronden met zakelijk recht: € 61

30-1-2013 van 1-1-2012 tot NO

Complexbouw per project vastgesteld normale ligging: € 165 gunstige ligging: € 206,25

18-1-2013 van 1-1-2013 tot 1-1-2014

normaal kerkdorpen: € 127,50 normaal Gemert: € 137,50 goede ligging kerkdorpen: € 142,50 goede ligging Gemert: € 152,50 zeer goede ligging kerkdorpen: n.t.b. zeer goede ligging Gemert: n.t.b. € 152

bedrijven: € 143,50 (min) bedrijven: € 173,50 (max) kantoren: € 200 met woning: € 322,50 afhankelijk van locaties tussen € 125 en € 158

residueel (met minimum van € 350)

Kavels Eeneind II-Zuid normale ligging: € 148 zichtlocaties: € 175 € 110 (min) € 165 (max)

Prijzen worden mark tconform gedifferentieerd op basis van doelgroep en type k avel € 292 (t/m 500 m2) € 262 (vanaf 501 m2)

€ 292 (t/m 500 m2) € 262 (vanaf 501 m2)

toplocatie: € 225 zichtlocatie: € 200 overig: tussen € 150 en € 200

€ 186

€ 186

€ 265

bedrijven normaal: € 145 bedrijven zichtlocatie: € 165 kantoren: € 172

€ 282

€ 323 (min) € 405 (max)

Prijs gestapelde bouw wordt per project bepaald marktconforme prijzen: per locatie en woning bepaald

18-1-2013 van 1-7-2012 tot 1-1-2014 24-6-2013 van 1-1-2013 tot NO

6-2-2014 van 1-1-2011 tot NO 6-2-2014 van 1-1-2014 tot 1-1-2015

6-2-2014 van 1-1-2014 tot 1-1-2015 6-2-2014 van 28-6-2012 tot NO 6-2-2014 van 1-7-2010 tot NO

van 1-1-2008 tot NO 25-2-2014 van 1-1-2011 tot NO

taxatie

23-1-2012 van 1-1-2014 tot NO

€ 150

6-2-2014 van 1-1-2009 tot NO

Kavelprijzen in Sonniuspark gestaffeld vastgesteld en op de website www.sonniuspark.nl te vinden.

€ 282

27-3-2013 vanaf 1-1-2012

23-1-2012

€ 292 (t/m 500 m2) € 262 (vanaf 501 m2)

Grondprijzen voor gestapelde bouw obv taxatie; voor projectmatige bouw residueel bepaald. € 380 € 380 € 304 (80% van vrije sectorprijs)

6-2-2014 van 1-1-2013 tot NO

normaal: vanaf € 142 zichtlocaties: vanaf € 182

€ 260

Voor gestapelde bouw worden andere prijzen gehanteerd Minimaal € 200, maximaal € 500

6-2-2014 van 1-1-2014 tot NO 6-2-2014 van 1-1-2013 tot NO

taxatie

vrijstaand € 280

Geldigheid + laatste update van 1-1-2012 tot NO

geen grond beschikbaar

marktconforme grondprijzen (residueel bepaald)

Appartementen met huurprijs < € 681,02: € 270 25% korting op taxatiewaarde (min) € 200 (min) 10% korting op taxatiewaarde (max) € 260 (max)

Heeze-Leende www.heeze-leende.nl Mw. M. Compen-Hanssen [email protected] Helmond www.helmond.nl Mw. I. van Brug-Huijbers [email protected]

Reusel-De Mierden www.reuseldemierden.nl Dhr. H. Wijnands [email protected] Someren www.someren.nl Dhr. J. Sonnemans [email protected] Son en Breugel www.sonenbreugel.nl Mw. M. Seijdel [email protected] Valkenswaard www.valkenswaard.nl Mw. B. Tetteroo [email protected] Veldhoven www.veldhoven.nl Mevr. I. Smiesing [email protected] Waalre www.waalre.nl Mevr. Sabine Liebregts [email protected]

vrije sector

regulier: € 165 zichtlocatie: € 190 kantoren: per locatie te bepalen marktconforme prijzen

18-1-2013 van 1-4-2013 tot 1-4-2014 5-9-2013 van 1-1-2007 tot NO 18-1-2013

Alle genoemde prijzen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Alle genoemde prijzen zijn per m2, behalve met * aangegeven. Dit zijn kavelprijzen. min = minimumprijs; max = maximumprijs; RGW = residuele grondwaardemethode Informatie:

84

www.sre.nl/grondprijzen

[email protected]


Bijlage 5 ‘Overzicht opgemaakte en op te maken Meerjarig Onderhoudsprogramma’s’ De panden waarvoor Meerjarig Onderhoudprogramma’s zijn opgemaakt:  Gemeentehuis Deurne, Markt 1 en 2  De Muggenhof; scoutinggebouw Albert Schweitzerstraat 38 en 40  De Roos (Jongerencentrum), Haageind 27  Sporthal / peuterspeelzaal, Schutboom 28 en 28a  Sporthal, Sint Jozefstraat 70  Sportaccommodatie, Mgr. Berkvensstraat 85 (Liessel)  De Kubus, de Meent 1, 3 en 5  Gemeentewerf, Energiestraat 17  Begraafplaats Jacobshof, Pastoor Jacobsstraat 145  Dr. Hub van Doorneweg 50 (woning)  Wolfsberg (VVE); Cultuurcentrum, parkeergarage, muziekschool/hafadru Panden waarvoor in een derde tranche Meerjarig Onderhoudsprogramma’s worden opgemaakt, inclusief korte onderbouwing. Deze worden uiterlijk in het najaar 2015 opgeleverd. pand Adres verantwoording Boerderij woningen Vloeieindsedreef Deze woningen behoorden vroeger tot het gemeentelijk 5x 4, 6 en 10 en woningbedrijf, maar zijn toen om strategische redenen niet aan woningbouwvereniging Bergopwaarts Beukenstraat 100 en 102 overgedragen. De woningen zijn verhuurd en de huurders genieten huurbescherming. Bergopwaarts verzorgde wel het calamiteus onderhoud. Dit behoort niet meer tot haar kerntaken . De gemeente is als eigenaar van deze woningen verantwoordelijk voor het eigenaarsonderhoud. Het fatsoeneren en op maat brengen van de woningen valt daaronder en zal de verkoopbaarheid ook verbeteren. Woning Huub van Gemeente is als eigenaar van deze woning Doorneweg 48 verantwoordelijk voor het eigenaarsonderhoud. Ofschoon er geen maatschappelijk of strategisch doel meer wordt nagestreefd met het in eigendom houden van dit vastgoed is de verwachting dat de gemeente deze woning nog voor langere tijd in eigendom zal houden. De woning is verhuurd, huurders genieten huurbescherming en verkoop ligt op korte termijn, gelet op het beperkte huurniveau en de leeftijd van de huurders, niet in de rede. Woning Langstraat 52 Gemeente is als historisch eigenaar van deze woning verantwoordelijk voor het eigenaarsonderhoud. Ofschoon er geen maatschappelijk of strategisch doel meer wordt nagestreefd met het in eigendom houden

85


pand

Adres

verantwoording van dit vastgoed is de verwachting dat de gemeente deze woning nog voor langere tijd in eigendom zal houden. De woning is verhuurd, huurders genieten huurbescherming en verkoop ligt op korte termijn, gelet op het beperkte huurniveau en de leeftijd van de huurders, niet in de rede.

Schouw Naast de opname van de mjop’s worden er ook panden geschouwd. Dit houdt een oppervlakkige inspectie in naar de technische toestand van een object, eigendom van de gemeente. Wanneer situaties worden geconstateerd waarbij de veiligheid in het geding dreigt te komen, wordt hier direct actie op ondernomen. De informatie die bij een schouw wordt opgehaald/vastgesteld kan bij latere meerjarenonderhoudsprogramma’s worden gebruikt.

86


Bijlage 6 Lijst vastgoed verdeeld in categorieën GRONDEXPLOITATIE

● Actieve Grondexploitatie (BIE)

Heiakker 3e fase (Meitmortel) X.6120

bouwkavel Zeilbergsestraat 120b

Zonnedauw V.102110

Overige grond

Kleine Vos X.6110

bouwkavel Kleine Vos 9 en 11

Peelslenk X.6170

bouwkavel Peelslenk 14

Beukenstraat Zuid X.0260

Beukenstraat 100

X.0280

Beukenstraat 102

X.0300

Beukenstraat 245

X.3620

Vloeieindseweg 15

X.3660

Wilgenhof 102

Spoorzone Middengebied V.103911

Plan Façade

V.103911

Woningbouw

X.0940

Fabriekstraat 16

X.0960

Fabriekstraat 22

X.2080

Laurens Costerstraat 1

X.2120


87


X.2140


X.3360

Steenovenweg 33

X.3380

Steenovenweg 35

X.6210

Steenovenweg N1312

X.6270

Steenovenweg N2287

X.6280

Fabriekstraat N2288

Spoorzone Katoenstraat X.1660

Katoenstraat 2a

X.1680

Katoenstraat 2

X.1700

Katoenstraat 3

X.1720

Katoenstraat 4

X.1740

Katoenstraat 6

X.6230

Oude Liesselseweg 52 Bouwkavel Oude Liesselseweg 52 (N 1953) (verkocht onder voorbehoud) Bouwkavel Oude Liesselseweg 54 (N 1955) (verkocht onder voorbehoud)

X.6240

Thijssestraat X.5910

Bouwkavel (K1954)

De Rijtse Vennen V.107201

Bouwkavels

X.2920

Romboutsstraat 7 Romboutsstraat (vrm. ROC) (verkocht; juridisch eigenaar tot febr. 2016)

Molenweg West X.7170

Bouwkavel Oude Molen 7 (R771)

Dorpsakkers V.202101

Bouwkavels

88


Schansweg X.5840

Bouwkavels (I3493)

Helenaveen Zuid V.204501

O288 - Nieuwbouwlocatie

Industrieterrein "Leemskuilen" X.0980

Fabriekstraat 26

Industrieterrein "Willige Laagt" X.2200

Loon 6

X.4900

G4083 - Loon 6

X.2220

G3741 (vrm. Loon 8)

V.302201

Industriegrond

Industrieterrein "Binderen" V.303201

Industriegrond

Glastuinbouwgebied "Langstraat" V.305102

gronden

Deurne Paardenwereld X.8200

V1019 -Klein Bruggen 2

Liesselseweg 239 eo V.T102

Bouwkavels (S479)

Oude Bakelseweg 26 V.T103

Bouwkavels (V1064)

X.2580

Oude Bakelseweg 26 (V1064)

Belgerenseweg 89


X.6860

Q1919 perceel

Amperestraat X.4416

Bouwkavel Amperestraat (E3116)

● Toekomstige grondexploitaties (NIEGG)

Stijn Streuvelslaan X.2400

Molenstraat 38-40

X.2420

Molenstraat 42

X.2440

Molenstraat 44

Kulertseweg V.102.903

Kulertseweg (30a)

Spoorzone Stationsplein X.3260

Stationsplein 1/1a

X.3220

Spoorlaan 21

X.3280

Stationsplein 30

Helmondseweg 20 X.1260

Helmondseweg 20 (verkocht onder voorbehoud)

Haspelweg 11 X.1200

Haspelweg 11 (verkocht onder voorbehoud)

Past.Jacobsstraat X.4100

B2653 - overige gronden

Vlierden Zuid X.3480

Vlierdenseweg 206

X.6590

Q540 - Astensedreef

90


X.6680

Q1188 - Vlierdenseweg

Waagweg X.3640

Q477 Ondergrond bedrijfshal

X.6640

Q1003 Weiland

X.6650

Q1004 Weiland

X.6660


X.6670


X.6790


Meistraat V.203501

I3086 - Bouwgrond

V.203501

I3707 - Bouwgrond

Industrieterrein "Kranenmortel (Zuid)" V.304401

grond

Sanering Glastuinbouw H'veen V.T105

H8129 (erfpacht)

X.5220

H6602 perceel

X.5650

H9347 perceel

X.5651

H9348 perceel

X.5670

H9374 perceel

X.5671

H9375 perceel

Milhezerweg X.8140 ea

V327/V328 en V329 - Milhezerweg

X.8210

V1029 - Milhezerweg

Korte Zeilkens X.7980

U1128 perceel

X.7990

U1132 perceel

X.8000

U1151 perceel

91


MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

● Onderwijs en gymzalen

X.0780

Basisschool Willibrordus St.

X.1000

Basisschool De Wegwijzer

X.1300

Basisschool De Zonnebloem

X.1320

Basisschool De Piramide

X.1480

Basisschool De Brigantijn

X.1780

Basisschool D'n Bogerd

X.1840

Gymzaal Walsberg

X.1860

Basisschool St. Gerardus

X.2260

Basisschool Zeilberg

X.2680

Basisschool De Peelparel

X.2780

Basisschool D'n Heiakker

X.2900

Basisschool St. Willibrordus & De Ratelaar

X.2981

"De Vlieger" Brede Maatsch. Voorziening

X.3020

Basisschool Tijl Uilenspiegel

X.3440

Openbare Basisschool De Hasselbraam

● Sportlocaties binnen en buiten

X.3560

Atletiekbaan en Clubhuis Atletiekver. Lopersgroep Deurne

X.1800

Gymzaal De Springplank. VvE

X.2280

Gymzaal Zeilberg

X.3120

Kantine bij "De Peelhorst"

X.3060

Microhal Schutsboom

X.0820

Mixed Hockey Club Deurne

X.3100

Sporthal "De Peelhorst I" (nieuwbouw)

X.0520

Sporthal "De Peelhorst II" (vrm.Peellandhal)

92


X.0660

Sporthal De Kubus

X.2500

Sporthal Liessel De Smeltkroes

X.1980

Sportpark Leeuwkensbroek

X.0800

Stichting Sportaccommodatie SV Deurne

X.1120

TC Deurne

X.2020

TC Helenaveen

X.2480

TC Liessel

X.0500

TC Neerkant

X.3600

TC Op Dreef

X.1420

TC Vlierden

X.2040

Voetbalvereniging Helenaveen

X.2540

Voetbalvereniging Neerkandia

X.3580

Voetbalvereniging S.J.V.V.

X.1380

Voetbalvereniging S.P.V.

X.1940

Zeilbergse Sportvereniging

● Gemeenschapsaccommodaties

X.0680

Wijkcentrum de Heiakker

X.1240

Wijkcentrum D'n Houtenhoek

X.1540

Gemeenschapshuis De Kastanje

X.2560

Gemeenschapshuis De Moost

X.2660

De Gouden Helm

X.2760

MFA 't Huis Vlierden

X.2860

Hofke van Marijke

X.0320

Den Draai

X.2700

Gerardushuis Walsberg

● Overig maatschappelijk vastgoed

X.0040 X.0060

Albert Schweitzerstraat 38 (De Muggenhof - scouting Deurne) Albert Schweitzerstraat 40

93


X.0160

Brandweerkazerne Deurne

X.0860

Clubhuis St. Joris Gilde

X.1020

OJC De Roos

X.1060

JC Walhalla

X.1140

Jong Nederland Zeilberg

X.1180

Harmoniestraat 5

X.1340

Handboogvereniging Rozenjacht

X.1360

Scouting Vlierden

X.1920

Clubhuis Handboogschutterij 'Vrede Lust'

X.2360

Cultuurcentrum Martien van Doorne

X.2520

Handboogvereniging De Batavieren

X.3040

Schutsboom 28a

X.3140

Brandweerkazerne Neerkant

X.3180

De Wiek (scouting Helenaveen)

X.3400

Stichting Scouting Deurne (Uilenbos)

X.3680

Wittedijk 2 (vrm. KPJ-terrein)

KERNBEZIT

Gemeentegebouw X.2300

Gemeentehuis (gedeeltelijk te huur)

X.0840

Gemeentewerf

X.1580

Unit milieustraat

94


OVERIG VASTGOED

● Overige Panden

X.0020

Aaltje Reddingiusstraat 7

X.0140

Anthonie van Leeuwenhoekstraat 2

X.0340

Blasiusstraat 8 (verkocht onder voorbehoud)

X.0360

Garagebox Boerhaavestraat 2

X.0380


X.0400


X.0420


X.0440


X.0460


X.0480

Kiosk Vlierden

X.0540

Garagebox Burgemeester Roefslaan 52

X.0560


X.0580


X.0600


X.0620


X.0640


X.0700

Zendmast - De Meent 5a - L7454

X.0720

Peuterspeelzaal Op Stap

X.0730

Openbare pomp - Derpsestraat (vrm.Martinetstr.1)

X.0740

Doctor Huub van Doorneweg 48

X.0760

Doctor Huub van Doorneweg 50

X.1040

Stichting NMEC De Ossenbeemd K 1661 (ged.)

X.1080

Groot Kasteel (ruïne)

X.1100

Het Dinghuis - Haageind 39 - K1919 ged.

X.1160 X.1220

Harmoniestraat 3 - Wolfsberg 9 (parkeergarage) Haspelweg 33a

95


X.1280

Helmondsingel 42-Bosschuur

X.1400

Hoge Zijdeweg 118 - Zendmast - Q1442

X.1440

Hogebrug - 5 kazematten

X.1460

Hogebrug - 7 kazematten

X.1500

Hogeweg 8

X.1520

Molen De Volksvriend met bakhuis

X.1560

Hoogveld 4 - G4335

X.1880

Kranenmortelweg 2a

X.1900

Kranenmortelweg 2b

X.2060

Langstraat 152

X.2240

Lorentzstraat 2

X.2320

Markt 2

X.2340

Kerkhofmuur St. Willibrorduskerk Markt 9

X.2380

Belt-/korenmolen 'Johanna Elisabeth'

X.2740

Begraafplaats Jacobshof - B2556

X.2775

Patrijs 4

X.2800

Raadhuisstraat 1

X.2820

Raadhuisstraat 3

X.2940

Schansweg 18b

X.2960

Schansweg 18

X.3000

Schooteindseweg 2

X.3420

Zendmast - Textielstraat - B2557

X.3460

Molen met houtzagerij (Holten's molen)

X.3500

Vloeieindsedreef 4 - F2496 - Beukenstraat, e.a.

X.3520

Vloeieindsedreef 6

X.3540

Vloeieindsedreef 10

X.3760

Overig Rode Kruisgebouw Rode Kruis

96


● Overige Gronden

X.2000

Kulertseweg 20a (Volkstuin)

X.2720

B2588 - Pastoor Jacobsstraat 141

X.2980

L6477 - Schelde 1 (vrm. Frans Hoebenshal)

X.4010

B2115 - Blokpost/Helmondseweg

X.4020

B2168 - Blokpostweg

X.4060

B2231 - Helmondseweg

X.4080


X.4090


X.4110

B2726 - waterloop terrein ORO 't Rijtven

X.4111


X.4113


X.4114


X.4117


X.4118


X.4420

E3209 - Doctor Huub van Doorneweg

X.4430

E3226 - Kranenmortelweg

X.4440

E3277 - Grondstrook bij Voltstraat 1

X.4470

E3368 - Hanenbergweg

X.4620

F1042 - Sint Jozefstraat

X.4630


X.4640


X.4650


X.4660


X.4670

F2304 - Jan Vermeerstraat

X.4675


X.4682


X.4690


X.4691


X.4710

F2496 - Beukenstraat

97


X.4720

F2503 - Vloeieindsedreef

X.4730

F2506 - Vloeieindsedreef (vrm.F1882)

X.4740 X.4741

F2515 - Vloeieindsedreef (onderdeel van vrm.F1884) F2516 - Vloeieindsedreef (onderdeel van vrm.F1884)

X.4910

G4457 - Loon - Ontsluitingsweg (deel)

X.4960

G5210 - Sint Servatiusstraat

X.4980

G5254 - Zandstraat - Evenemententerrein - 2e deel

X.5050

G5432 - Loon

X.5060

G5460 - Molenweg (vrm. G5413-van Loon)

X.5240

H7652 - Imkerweg (kavelnr.328)

X.5250

H7668 - Lagebrugweg

X.5260

H7743 - Zandschelweg (kavelnr.21)

X.5440

H8536 - Leegveld

X.5441

H8537 - Leegveld

X.5450

H8568 - Kwadestaartweg

X.5452

H8570 - Kwadestaartweg

X.5530

H8839 - Halvemaanweg (kavelnr.152)

X.5531

H8840 - Halvemaanweg

X.5562

H8864 - Bosrandweg

X.5620

H9148 - Kanveldweg

X.5630

H9150 - Kanveldweg

X.5640

H9270 - Lagebrugweg

X.5660

H9365 - Lagebrugweg

X.5800

I2778 - Pijlkruidweg/Hazenpad

X.5820

I2946 - Meistraat

X.5830

I3086 - Meistraat (ged.)

X.5850

I3522 - Dorpsstraat

X.5860

I3707 - Meistraat (vrm. deel I2945)

X.5900

K1919 - Haageind (Dierenweide)

X.6000

L214 - Jagerweg

X.6040

L2970 - Hazenveldweg

X.6050

L2972 - Hazenveldweg

98


X.6060

L2973 - Hazenveldweg - 2e dijk

X.6080

L4530 - Frieslandstraat

X.6087

L5296 - Arenbroek-Pijnakker - groenstrook

X.6175

L7645 - Blasiusstraat - parkeren

X.6560

Q328 - Maalweg/Waag

X.6570

Q329 - Maalweg/Waag

X.6580

Q478 - Maalweg/Waag

X.6630

Q872 - Biesdeel

X.6690

Q1188 - Vlierdenseweg (Zuidelijk deel)

X.6720


X.6810

Q1822 - As

X.6820

Q1823 - As

X.6830

Q1865 - Hoge Zijdeweg - Pachtgrond AD

X.6850


X.7180

R772 - Oude Molen -agrarisch deel

X.7330

S193 - Moorveld

X.7360

S394 - Veghelsedijk (kavelnr.224)

X.7370

S476 - Parkeerterrein Racing Boys

X.7380

S528 - Haverweg (kavelnr.231)

X.7410

S758 - Biezendreef - Paardewei - "Vriendschap Trouw"

X.7620

T523 - Snoertsebaan (kavelnr.281)

X.7830

U196 - Korte Zeilkens

X.7870

U392 - Scheper Jannebaan

X.7900

U464 - Koeweideweg

X.7910

U549 - Korte Zeilkens

X.7930


X.7940

U814 - Scheper Jannebaan (kavelnr.430)

X.7950


X.7960

U817 - Grauwveenweg (kavelnr.427)

X.8170

V665 - Bruggenseweg

99


Bijlage 7 Mutaties bijlage 6 ten opzichte van vorig jaar Het overzicht van het gemeentelijk vastgoed is gewijzigd. Dit kan zijn verwijderd, toegevoegd, naar een andere categorie verplaatst of vanwege correcties. In de onderstaande overzichten staan de mutaties en argumenten.

Verwijderd: NUMMER

PAND/PERCEEL

CATEGORIE

REDEN

-

Beukenstraat 1

Actieve Grondexploitaties

Verkocht

-

Beukenstraat 1a


Verkocht

-

Beukenstraat 1b


Verkocht

-

Beukenstraat 92


Verkocht

-

Katoenstraat 1a


Verkocht

-

Katoenstraat 1b


Verkocht

-

Fabriekstraat 3


Einde erfpacht

-

Liesselseweg 141


Verkocht

-

WSZ. St. Jozef


Verkocht

-

Kruisstraat 28 e.o.


Verkocht

-

Haspelweg 11

Toekomstige Grondexploitaties

Verkocht

-

KPJ Zeilberg

Overig Maatschappelijk Vastgoed

Opgeheven

-

Kerkstraat - 1514

Overig Vastgoed (panden)

Naar BOR

-

Sint Antonius Abt Hof


Naar BOR

-

Stationsstraat 132


Verkocht

-

Stationsstraat 134


Verkocht

-

Carillon Helenaveen


Naar BOR

100


-

Kerk Heilige Geest


Verkocht

-

Oude Martinetstraat 11


Verkocht

-

Botermanweg Q93

Overig Vastgoed (gronden)

Verkocht

-

Loon R285


Verkocht

-

Bosrandweg H8847


Verkocht

-

Esdonk Q 91


Verkocht

-

Grote Bottel 15 Q89


Verkocht

-

Slootweg T654


Verkocht

-

Vlierdijk L1969


Verkocht

-

Beukenstraat F2333


Verkocht

101


Toegevoegd: NUMMER X.2981

PAND/PERCEEL De Vlieger - Brede Maatsch. Voorziening

CATEGORIE Maatschappelijk Vastgoed (basisscholen en gymz.) Maatschappelijk Vastgoed (overig)

X.3680


X.2775

Patrijs 4 Waterloop B2726 Waterloop B2727 Waterloop B2729 Waterloop B2730 Waterloop B2733 Waterloop B2734

nieuw


nieuw


nieuw


nieuw


nieuw


nieuw


nieuw


nieuw


van BOR

X.6087

Grondstrook bij Voltstraat 1 Arenbroek-Pijnakker groenstrook L5296


van BOR

X.6175

Blasiusstraat parkeren L7645


van BOR

X.6850

Vlierdenseweg Q1916


nieuw

X.4110 X.4111 X.4113 X.4114 X.4117 X.4118 X.4440

REDEN nieuw

terrein ORO 't Rijtven terrein ORO 't Rijtven terrein ORO 't Rijtven terrein ORO 't Rijtven terrein ORO 't Rijtven terrein ORO 't Rijtven

102


Statuswijziging: NUMMER

PAND/PERCEEL

VAN CATEGORIE

NAAR CATEGORIE

X.2000

Kulertseweg 20a (Volkstuin)


X.2240

Lorentzstraat 2

Overig Vastgoed (panden) Maatschappelijk Vastgoed (basisscholen en gymzalen)


X.2940

Schansweg 18b

Toekomstige grondexploitatie


X.4020

Blokpostweg B2168


X.5660

Lagebrugweg H9365

Actieve Grondexploitatie Maatschappelijk Vastgoed (sportlocaties)

X.5830

Meistraat (ged.) I3707

Actieve Grondexploitatie


X.5860

Meistraat (vrm. deel I2945)


X.6830

Hoge Zijdeweg pachtgrond AD

Actieve Grondexploitatie Van sport naar overig vastgoed (overige gronden)

V.305102

Kanveldweg H8446



V.305102

Kanveldweg H8447



103




Wijziging NUMMER

-

PAND/PERCEEL

NUMMER

PAND/PERCEEL

Sporthal de Peelhorst gewijzigd in:

X.3120

Kantine bij De Peelhorst

X.3100

Sporthal De Peelhorst 1

X.0520

Sporthal De Peelhorst 2

Herstelactie (vorig jaar abusievelijk niet opgenomen in de lijst)

V.102110

Zonnedauw - overige grond


V.107201

De Rijtse Vennen - bouwkavels


X.4675

Sint Jozefstraat F2309 Biezendreef Paardenwei In Vriendschap Trouw S758


X.7410


104


Overige opmerkingen

X.3680


in grex/vex wordt voorgesteld dit object over te hevelen van mv naar ov; moet hier in de lijst op vooruitgelopen worden?

Gymzaal Neerkant

niet opgenomen?

Gronden deal BOW

nog niet opgenomen

105


106

NOTA GROND EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL A. Het Portefeuillekader. 24 juni 2015

Recommend Documents