NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL B. De Uitkomsten

Nr. …

NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL B ‘ De Uitkomsten’ 2015 - 2024

1 oktober 2015

Bestuurlijk opdrachtgever:

Wethouder de heer W.A. (Helm) Verhees

Ambtelijk opdrachtgever:

Directeur mevrouw (drs.) E.W.B.M. Jacobs

Uitvoering:

De heer (drs.) H.M.J. van den Berg

Nota Grond- en Vastgoedexploitaties Deel B 2015- 2024

Inhoudsopgave

Samenvatting .................................................................................................................................... 2 GRONDEXPLOITATIES ........................................................................................................................ 4 Hoofdstuk 1

‘Resultaten’............................................................................................................. 5

1.1

Waarderingswijze ....................................................................................................................... 5

1.2

Financiële resultaten grondexploitaties (begroting 2016) ......................................................... 6

1.3

Verschillenverklaring ................................................................................................................ 12

Hoofdstuk 2

‘Risicobeheersing’ ................................................................................................. 14

2.1

Beschikbare weerstandscapaciteit ........................................................................................... 15

2.2

Benodigde weerstandscapaciteit ............................................................................................. 16

2.3

Beheermaatregelen .................................................................................................................. 19

Hoofdstuk 3

‘Reserves en voorzieningen’ .................................................................................. 21

3.1

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) ............................................................................ 21

3.2

Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE) ......................................................................... 22

3.3

Relatie met de Algemene Dienst .............................................................................................. 24

VASTGOEDEXPLOITATIES ................................................................................................................. 25 4.1

Financiële resultaten ................................................................................................................ 26

4.2

Overige financiële resultaten.................................................................................................... 34

4.3

Effecten op de balans en winsten verliesrekening (vastgoedexploitaties) ............................. 34

Hoofdstuk 5

‘Onderhoudsvoorziening en -reserve’.................................................................... 35

5.1

Methodiek en financiële regels................................................................................................. 35

5.2

Egalisatiereserve onderhoud gebouwen .................................................................................. 35

5.3

Voorziening onderhoud gebouwen. ......................................................................................... 36

Hoofdstuk 6

‘Risico’s’ ................................................................................................................ 37

6.1

Marktrisico’s ............................................................................................................................. 37

6.2

Rekenrisico’s ............................................................................................................................. 37

6.3

Financiële risico’s ...................................................................................................................... 37

6.4

Beheersmaatregelen ................................................................................................................ 37

Hoofdstuk 7

‘Besluitvorming’ .................................................................................................... 39

BIJLAGEN......................................................................................................................................... 40

1


Samenvatting Voor u ligt de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties 2015 deel B, ofwel de begroting 2016 voor de afdeling Vastgoed. De uitgangspunten zijn gehanteerd zoals beschreven in de nota gronden vastgoedexploitaties 2015 deel A. Deze zijn in juli 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Grondexploitaties Het berekende tekort binnen de lopende grondexploitaties bedraagt € 37,1 miljoen (netto contant per 1-1-2015). Ten opzichte van de jaarrekening 2014 is hiermee het tekort toegenomen met € 0,46 miljoen. Dit komt onder andere door het toepassen van getaxeerde prijzen voor 7 kavels, het wijzigen van de indexering, het faseren van kosten/opbrengsten en het voorzien van hogere plankosten. Omdat er sprake is van een correctie van € 0,1 miljoen op de benodigde voorziening, is er sprake van een voorliggend besluit om het toegenomen verlies met een storting van € 0,36 miljoen af te dekken. De huidige stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (AGR) bedraagt slechts € 3.000 en is ontoereikend om het toegenomen verlies af te dekken. Om deze reden is een storting van € 0,36 miljoen nodig met de middelen van de Algemene Dienst. De gemeentelijke portefeuille aan in exploitatie genomen gronden en overige gronden, is omvangrijk en gaat gepaard met risico’s die kunnen optreden. Deze risico’s zijn slechts beperkt beïnvloedbaar en worden onderverdeeld naar risico’s op basis van programma (macro) en project (micro). In de voorliggende begroting zijn de risico’s gekwantificeerd om de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen en voor het toepassen van actief risicomanagement. Dit wijst uit dat er € 9,2 miljoen benodigd zou moeten zijn aan weerstandsvermogen. Hiervan zou momenteel € 0,8 miljoen opgevangen kunnen worden in de grondexploitaties (post onvoorzien). € 8,4 miljoen is extra benodigd om bij tegenvallers niet direct een beroep te doen op de Algemene Dienst. Dit is nog steeds fors, echter in 2014 was dit nog gekwantificeerd op € 12,8 miljoen. Het afgebouwd benodigd weerstandsvermogen is een positieve ontwikkeling en onder andere het resultaat van het sturen op het voorkomen van risico’s en het treffen van beheersmaatregelen. Met name de getroffen beheermaatregelen op projectniveau zijn succesvol gebleken. De verwachting is dat het benodigd weerstandsvermogen pas weer op niveau is in het jaar 2024. In de komende jaren wordt verdergaand gestuurd op het afbouwen van de omvang van de portefeuille grond, het verminderen van risico’s en aangroeiing van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Dit zorgt voor een lager benodigd weerstandsstandsvermogen waardoor er minder snel beroep op de Algemene Dienst hoeft te worden gedaan bij tegenvallers. De kans dat de komende jaren de Algemene Dienst als vangnet moet blijven fungeren is groot. De verwachting is dat er na 2024 pas echt weer sprake van een portefeuille grondexploitaties voorzien van een beschikbaar en passend bedrag aan benodigd weerstandsvermogen. Er wordt om deze reden actief gestuurd op de meest risicovolle projecten zoals de Spoorzone, de Rijtse Vennen en de Willige Laagt. Het uitvoeren van scenarioanalyses en sturen op een passende grondprijs, afspraken met ontwikkelaars, het waar nodig prioriteren van concurrerende projecten en het afsluiten van positieve plannen behoren tot de beheersmaatregelen.

2


Vastgoedexploitaties Het betreft hier gemeentelijk vastgoed onderverdeeld naar kernvastgoed, maatschappelijk vastgoed en overig vastgoed. Het begrote resultaat op gemeentelijk vastgoed bedraagt afgerond € -5,1 miljoen. Ten opzichte van het jaar 2015 verbetert hiermee het resultaat voor 2016 met circa € 150.000. Aan de afname van het negatief totaalresultaat liggen slechts een beperkt aantal wijzigingen ten grondslag, er zijn vooral onjuistheden van voorgaande jaren verwerkt. Een beter inzichtelijke en transparante vastgoedportefeuille heeft hier aan bijgedragen, hetgeen een direct resultaat is van het verbetertraject dat per 2013 in gang is gezet. Het doel hiervan was meer sturing op de portefeuille vastgoed en optimalisatie van de exploitatie en het beheer van het vastgoed. In 2015 is het verbetertraject afgerond. Om de ingezette verbeteringen op het gebied van exploitatie, beheer en onderhoud in de komende jaren voort te zetten / uit te voeren, is incidenteel budget vrijgemaakt voor 2015 en 2016. Totaal een bedrag van € 360.000. Het benodigd onderhoudsbudget is gelijk gebleven en bedraagt circa € 1,2 miljoen. Inmiddels zijn 18 panden voorzien van een Meerjarig Onderhoudsplan. Dit is nodig voor gedegen onderhoud in combinatie met de noodzakelijke sturing. De overige panden worden geraamd op basis van kengetallen. Doordat hiermee sprake is van een afname van het aantal panden zonder Meerjarig Onderhoudsplan, wijzigt de verhouding tussen de egalisatiereserve onderhoud vastgoed en de voorziening onderhoud vastgoed. De komende jaren wordt doorgegaan met het verwerken van onjuistheden en betrouwbare ramingen waardoor ook op onderhoud een betere controle ontstaat. Er is een stelpost beschikbaar om onjuistheden op te kunnen vangen. Er ligt een verkooptaakstelling van € 300.000 per jaar voor 2015 tot en met 2018. Alleen als de verkoopresultaten hoger zijn dan begroot, ontstaat er een incidenteel voordeel dat ten gunste komt van de reservepositie van de gemeente. Bij de jaarrekening wordt verantwoording afgelegd over het verkoopresultaat 2015.

3


GRONDEXPLOITATIES Gemeentelijke grondexploitaties zijn projecten waarin de gemeente een vastgoedpositie heeft (meestal een cluster van eigendommen) met het oog op een ruimtelijke (her)ontwikkeling. In de meeste gevallen ontwikkelt ze deze actief. Onder een actieve ontwikkeling wordt het totale grondexploitatieproces verstaan, waaronder de planontwikkeling, de planologische wijzigingen, het bouwen woonrijpmaken en het verkopen van bouwrijpe kavels. De opstallen worden gerealiseerd door (semi)marktpartijen en burgers. Met grondexploitaties worden bestuurlijke en maatschappelijke doelstellingen gerealiseerd, waaronder ruimtelijke doelstellingen (vernieuwing), economische doelstellingen, huisvesting en sociale doelstellingen.

4


Hoofdstuk 1 ‘Resultaten’ 1.1 Waarderingswijze Sinds 2011 voert de gemeente Deurne consequent de financiële regels uit, zoals die door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn gesteld. De commissie BBV is ingesteld om te zorgen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Zij stelt dat de waardering van de gronden afhangt van de zekerheid en termijn van een ontwikkeling, waarbij een onderverdeling wordt gemaakt naar drie categorieën. De manier waarop de gemeente hiermee omgaat: 1.

2.

Bouwgrond In Exploitatie (BIE). Dit is wanneer de ontwikkeling is gestart of op de korte termijn zal starten en de eindtermijn binnen nu en 10 jaar ligt. Dit zijn de exploitaties waarin de gemeente actief investeert in de herontwikkeling of transformatie van een gebied. De gronden worden gewaardeerd tegen de geprognotiseerde verkoopwaarde die gelijk is aan de door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen1 of grondprijzen die de gemeente is overeengekomen. Gecalculeerde toekomstige tekorten op BIE’s moeten actueel financieel gedekt zijn. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Dit is wanneer ontwikkeling pas na middellange termijn van 10 tot 20 jaar is voorzien. De ontwikkeling is nog onzeker. Voorwaarde is een raadbesluit die deze ontwikkeling bevestigt, bijvoorbeeld in de vorm van een structuurvisie. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de actuele marktwaarde. Activering van gemaakte en te maken kosten is mogelijk tot deze waarde. Dit brengt een periodieke controle van de boekwaarde versus de actuele marktwaarde met zich mee. In deze exploitaties beperken de budgetten zich hoofdzakelijk tot beheer en rente. De gecalculeerde tekorten op NIEGG’s moeten actueel financieel gedekt zijn.

De derde categorie zijn panden en gronden waarvan de functie/bestemming wordt bestendigd (materieel vaste activa). De gemeente zet niet in op de herontwikkeling of transformatie van het vastgoed maar op verhuur of verkoop van het vastgoed. Dit vastgoed is onderdeel van de vastgoedexploitaties. Deze gronden en gebouwen worden tegen maximaal de verkrijgingswaarde of lagere actuele marktwaarde gewaardeerd (Staat C van de Algemene Dienst). Kosten en opbrengsten worden niet geactiveerd. Wijziging BBV-regels waarschijnlijk impact op de waarderingssystematiek De BBV kent een voorgenomen wijziging die in het najaar 2015 zal worden vastgesteld. De wijziging houdt in hoofdlijnen het volgende in: Aanscherping van de regels met betrekking tot ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE)  Maximale looptijd van 10 jaar, uitzondering mogelijk.  Geen indexering opbrengsten na 10 jaar.  Kostenposten worden limitatief c.q. beperkt.  Zuivere (werkelijke) rente hanteren, die tevens geldt als disconteringsvoet.  Uitgangspunten extra toelichten bij jaarrekening.

1

Voor de actieve exploitaties (BIE) worden de opbrengsten begroot conform de door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen. Deze grondprijzen zijn in Deel A (juli 2015) door de gemeenteraad vastgesteld.

5


Vervallen van de categorie ‘niet in exploitatie genomen bouwgronden’ (NIEGG)  NIEGG’s worden benoemd als Strategische Gronden .  NIEGG’s kennen een overgangsregeling, eerst omzetten naar boekwaarde en daarna een balanscorrectie (van grondexploitatie naar algemene dienst). Eenduidige waardering strategische gronden  Waardering tegen verkrijgingsprijs of prijs huidige bestemming en geen toerrekening van rente en overige (aankoop)kosten. Dit leidt tot een financieel-technische ingreep. De financiële consequenties hiervan zijn naar verwachting beperkt. Met name de indexering op opbrengsten voor actieve grondexploitatie die verder doorlopen dan 10 jaar, zal leiden tot een bijstelling in de jaarrekening. Bij de jaarrekening zal hiervan een integrale uitwerking volgen. 1.2 Financiële resultaten grondexploitaties (begroting 2016) In deze paragraaf worden de resultaten van de begroting gepresenteerd en geanalyseerd. Jaarlijks worden alle exploitaties twee keer doorgerekend. In 2015 is dit voor de jaarrekening 2014 en de begroting 2016. In het voorjaar van 2015 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten voor de begroting van de gemeentelijke grondexploitaties (deel A) vastgesteld. Op basis van de programmatische en financiële uitgangspunten zijn alle grondexploitaties actueel begroot en zijn de grondexploitatieresultaten herijkt. In de onderstaande tabel (1.1) staan de geprognotiseerde exploitatieresultaten conform de besloten uitgangspunten, de begroting voor 2016. Het resultaat is afgezet tegen het resultaat van de jaarrekening 2014. Hieruit blijkt een toename van het verlies en een afname van de verwachte winsten. In paragraaf 1.3 volgt de verschillenverklaring ten opzichte van de jaarrekening 2014.

6


Tabel 1.1:

Vergelijk exploitatieresultaten begroting NG2015 versus de staat P (Jaarrekening 2014) (op basis van de Netto Contante Waarde per 1 januari 2015) Exploitatie aanduiding

3. Type

Bouwgrond In Exploitatie

B

Code

101.902 Europastraat 102.111 Kleine Vos 102.901 Kulertseweg 13a 103.101 Beukenstraat Zuid 105.201 Oude Liesselseweg 52 105.801 Romboutstraat-Thijssestraat 108.601 ROC Romboutsstraat 7 201.401 Liessel Molenweg West 202.101 Vlierden Dorpsakkers 202.401 Vlierden Lorentzstraat 2 301.301 Fabriekstraat 26 -28 301.401 Liesselseweg 141 / Philips 303.201 Beukelsdijk Zuid T.102 101.804 102.103 103.911 103.901 103.903 103.914 107.201 108.201 108.301 201.901 203.401 302.201 305.102 305.201 T.103 T.114 T.223

Liesselseweg 239 Subtotaal BIE (winstgevend) Molenstraat-Stijn Streuvelslaan Heiakker 3e fase Spoorzone Middengebied WSZ St.Jozef WSZ St.Jozef-3 won.Beukenstraat Spoorzone Katoenstraat De Rijtse Vennen OMO Zandbosweg OMO Kruisstraat e.o. WSZ Liessel Neerkant Schansweg 2 Willige Laagt Glastuinbouw Deurne Paardenwereld Oude Bakelseweg 26 Belgerenseweg Ampêrestraat Subtotaal BIE (Verlieslatend)

BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE BIE

TOTAAL BIE 102.110 Zonnedauw 103.920 Spoorzone Mobiliteitsknooppunt 204.501 Helenaveen Zuid 304.401 Kranenmortel Zuid

Korte Zeilkens Subtotaal BIE / NIEGG (verlieslatend)

T.113

BIE/NIEGG BIE/NIEGG BIE/NIEGG BIE/NIEGG BIE/NIEGG

TOTAAL BIE/NIEGG 102.903 RvR Merlenberg 105.101 Helmondseweg 20 108.501 Verlengde Pastoor Jacobshof 103.913 108.401 202.201 202.501 203.501 T.105 T.106

Subtotaal NIEGG (Winstgevend) Spoorzone Stationsplein OMO Haspelweg e.o. Vlierden Zuid Vlierden Waagweg eo Neerkant Meistraat Helenaveen Soemeersgl. / R.Nuijtsstr. Milhezerweg 74 Subtotaal NIEGG (Verlieslatend)

TOTAAL NIEGG TOTAAL GREX

NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG NIEGG

NGV2015 StaatP 2014 Jaarrek. 2014 AI

NGV2015 Begr.2016

Verschil

Verschil ARG

Verschil VVE

Verschil LHFD

BA

(BA) - (AI)

BC

BD

BE

392.912 392.900 89.270 58.848 135.680 89.134 246.907 246.062 226.069 225.966 64.965 50.614 317.513 324.960 172.771 135.814 821.949 781.171 630 814 171.408 171.226 1.646.810 1.606.951 5.571.206 5.650.153 256.375 258.021 10.114.465 9.992.634 -1.231.291 -1.264.731 2.229 -54.823 -8.444.780 -8.514.044 -548.501 -545.656 -214.415 -214.425 -2.589.652 -2.719.987 -2.070.804 -2.213.907 -139.391 -139.413 -516.089 -516.430 -1.212.811 -1.208.999 -484.129 -489.892 -773.574 -531.096 -1.712.870 -1.706.902 -752.322 -1.022.659 -310.120 -283.710 -172.701 -178.599 -105.146 -105.154 -21.276.367 -21.710.427 -11.161.902 -11.717.793

-12 -30.422 -46.546 -845 -103 -14.351 7.447 -36.957 -40.778 184 -182 -39.859 78.947 1.646 -121.831 -33.440 -57.052 -69.264 2.845 -10 -130.335 -143.103 -22 -341 3.812 -5.763 242.478 5.968 -270.337 26.410 -5.898 -8 -434.060 -555.891

-1.260.080 -1.082.939 -630.688 -2.600.717 -363.148 -5.937.572 -5.937.572

-1.268.013 -1.100.233 -642.945 -2.593.790 -363.886 -5.968.867 -5.968.867

-7.933 -17.294 -12.257 6.927 -738 -31.295 -31.295

248.593 419.365 72.354 740.312 -2.375.265 -786.388 -1.266.599 -897.198 -1.504.708 -735.448 -1.540.552 -9.106.158 -8.365.846

248.347 419.285 74.258 741.890 -2.366.219 -786.466 -1.258.049 -903.556 -1.505.622 -735.583 -1.541.830 -9.097.325 -8.355.435

-246 -80 1.904 1.578 9.046 -78 8.550 -6.358 -914 -135 -1.278 8.833 10.411

-25.465.320 -26.042.095

-576.775

-12

-

-

-30.422

-

-

-46.546

-

-

-845

-

-

-103

-

-

-14.351

-

-

7.447

-

-

-36.957

-

-

-40.778

-

-

184

-

-

-182

-

-

-

78.947

-

1.646

-

-81.972

-39.859 -

-

-39.859

-

-33.440

-

-2.229

-54.823

-

-

-69.264

-

-

2.845

-

-

-10

-

-

-130.335

-

-

-143.103

-

-

-22

-

-

-341

-

-

3.812

-

-

-5.763

-

-

242.478

-

-

5.968

-

-

-270.337

-

-

26.410

-

-

-5.898

-

-

-8

-

-2.229 -84.201

-431.831 -431.831

0 -39.859

-

-7.933

-

-

-17.294

-

-

-12.257

-

-

6.927

-

-

-738

-

0 0

-31.295 -31.295

0 0

-246

-

-

-80

-

-

1.904

-

1.578 -

-

0

0

9.046

-

-

-78

-

-

8.550

-

-

-6.358

-

-

-914

-

-

-135

-

-

-1.278

-

0 1.578

8.833 8.833

0 0

-82.623

-454.293

-39.859

In tabel 1.1 worden de exploitatieresultaten per grondexploitatie gepresenteerd, verdeeld over Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en Niet in Exploitatiegenomen Gronden (NIEGG) en onderverdeeld naar winstgevende en verlieslatende exploitaties. In de paragrafen 1.2.1 tot en met 1.2.4 zijn deze exploitatieresultaten nader geanalyseerd.

7


1.2.1 Winst en verlies Het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) verplicht gemeenten om aan het voorzichtigheidsbeginsel te voldoen. Het voorzichtigheidsbeginsel schrijft voor dat alle verwachte negatieve resultaten actueel moeten worden voorzien en dat winsten pas mogen worden genomen als ze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Dit noodzaakt om de exploitaties te groeperen naar “winstgevend” en “verlieslatend” (zie tabel 10.2). De tweedeling in winst en verlies geeft het navolgende beeld. Tabel 1.2: Vergelijk positieve en negatieve resultaten NGV2015 versus Jaarrekening 2014 en NG2014 Exploitatie

NG2014 (Begr.2015) Winst

BIE

Verlies

11.508.730 -17.840.197 -6.331.467

BIE/NEIGG

0

-6.001.555 -6.001.555

Staat P 2014 (jaarrek. 2014) Winst

Verlies

10.114.465 -21.276.367 -11.161.902 0

-5.937.572 -5.937.572

NIEGG

509.557 -8.771.384 -8.261.827

740.312 -9.106.158 -8.365.846

Totaal

12.018.287 -32.613.136 -20.594.849

10.854.777 -36.320.097 -25.465.320

NGV2015 (Begr.2016) Winst

Verlies

9.992.634 -21.710.427 -11.717.793 0

-5.968.867 -5.968.867

741.890

-9.097.325 -8.355.435

10.734.524 -36.776.619 -26.042.095

De gemeente voert in totaal 46 grondexploitaties. Ten opzichte van de jaarrekening 2014 (de laatste door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieresultaten) verslechteren de resultaten per saldo met circa € 0,6 miljoen: 



De 29 verlieslatende grondexploitaties verslechteren met € 0,46 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2014. Het saldo van de negatieve grondexploitaties is actueel € 36,8 miljoen negatief ten opzichte van € 36,3 miljoen in de jaarrekening. Ofwel, de verliezen worden met ruim 1% groter; De totaal 17 winstgevende grondexploitaties verslechteren van € 10,9 miljoen positief naar € 10,7 miljoen positief. Een verslechtering van circa € 0,12 miljoen. Ofwel, de toekomstige winsten worden 1% kleiner.

De verslechtering ligt vooral opgesloten in de exploitaties waarin de gemeente actief investeert met het oog op de ontwikkeling en transformatie van het vastgoed. Dit is niet vreemd aangezien de budgetten en de risico’s in deze exploitaties (BIE) groter zijn dan in de exploitaties waarin de gemeente haar investeringen beperkt (NIEGG). De belangrijkste verschillen worden in paragraaf 1.3 verklaard.

8


Bij een juiste naleving van de BBV-regels mogen (extra) verliezen niet worden verrekend met toekomstige winsten. De BBV-regels schrijven immers voor dat (extra) verliezen direct moeten worden afgedekt en dat winsten pas mogen worden genomen als ze zijn gerealiseerd. Concreet betekent dit dat de Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE) met € 0,36 miljoen moet worden aangevuld. De toevoeging aan de VVE is € 0,1 miljoen lager dan de toename van het verlies van €0,46 miljoen. Dit komt vanwege een correctie van € 0,1 miljoen op de benodigde voorziening voor het verlies Projectvestiging Glastuinbouw. Deze correctie is eenmalig nodig omdat dit de enige exploitatie is waarin de projectrente (3,3%) afwijkt van de reguliere rente (4,25%). Daarnaast worden in de toekomst minder winsten verwacht. De winsten worden, nadat ze zijn gerealiseerd, gebruikt om risico’s in lopende grondexploitaties af te dekken. Dit wordt ook wel geduid als het opbouwen van weerstandscapaciteit. Het opbouwen van de weerstandscapaciteit gebeurt in de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). De VVE en de ARG komen nader aan de orde in hoofdstuk 7. 1.2.2 Uitgaven en inkomsten De navolgende tabel 1.3 en grafiek 1.1 geven inzicht in het verloop van ingecalculeerde uitgaven en inkomsten, vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2024. Dit zijn de inkomsten en uitgaven van alle grondexploitaties samen. Tabel 1.3: Uitgaven en inkomsten NGV2015 (2015 tot en met 2024) JAAR KOSTEN (excl.RENTE) TOTALE INKOMSTEN RENTELAST NETTO MUTATIE

2015 -6.074.519 20.424.839 -2.807.926 11.542.394

2016 -5.347.866 8.190.519 -2.504.303 338.350

2017 -4.048.830 5.215.439 -2.504.769 -1.338.160

2018 -4.566.282 4.657.484 -2.538.060 -2.446.858

2019 -2.501.618 35.002.825 -2.551.980 29.949.227

2020 -1.663.861 4.663.785 -1.457.752 1.542.172

TOTALE UITGAVEN

-8.882.445

-7.852.169

-6.553.599

-7.104.342

-5.053.598

-3.121.613

JAAR KOSTEN (excl.RENTE) TOTALE INKOMSTEN RENTELAST NETTO MUTATIE

2021 -1.739.641 1.436.418 -1.317.611 -1.620.834

2022 -1.096.830 1.360.790 -764.418 -500.458

2023 -116.701 3.668.934 -764.689 2.787.544

2024 -269.920 1.791.459 -8.224 1.513.315

TOTAAL 2025 e.v. -1.107.984 -28.534.052 4.837.757 91.250.249 -1.498.748 -18.718.480 2.231.025 43.997.717

TOTALE UITGAVEN

-3.057.252

-1.861.248

-881.390

-278.144

-2.606.732

-47.252.532

Per saldo moeten in de komende tien jaar € 44 miljoen meer opbrengsten worden gerealiseerd dan dat kosten worden gemaakt. In totaal gaat het om ruim € 91,3 miljoen inkomsten die gerealiseerd moeten worden door grondverkoop en subsidies. Hiertegenover is voor ruim € 47 miljoen kosten begroot, waarvan 40% rentekosten zijn. Dit zijn kosten en opbrengsten inclusief de periode na 2024, waarin de exploitatie van bedrijventerrein Willige Laagt nog doorloopt. De opgave blijft daardoor enorm. De geraamde kosten moeten worden gemaakt om woonrijpe kavels uit te geven. Het moment waarop kosten zijn geraamd hangt af van verplichtingen en de verkoopprognose. De verkoopprognose en dus de inkomsten zijn gebaseerd op het gemeentelijk woningbouwprogramma, bedrijventerreinenplanning en gemaakte afspraken met marktpartijen. Deze programma’s zijn door de gemeenteraad vastgesteld in Deel A (juli 2015). Dit is een reëel positief programma, ervan uitgaande dat de economie zich verder herstelt, er een inhaalvraag komt en de woningmarkt verder aantrekt.

9


De uitgaven en inkomsten uit tabel 1.3 staan grafisch weergegeven in grafiek 1.1. De meeste inkomsten en uitgaven staan gepland tot 2019, daarna zijn de inkomsten en uitgaven relatief beperkt. Met name de verwachte inkomsten uit grondverkoop dalen na 2015 sterk van ruim € 20 miljoen naar € 3,3 miljoen in 2018. Een duidelijke dalende lijn die aantoont dat de gemeente haar actieve grondexploitaties aan het afronden is. De opbrengsten uit het glastuinbouw zijn geconcentreerd in 2020, omdat er in de exploitatie vanuit wordt gegaan dat de gronden dan conform de afnamegarantieovereenkomst geleverd worden aan de provincie Noord-Brabant. Verder worden de meeste uitgaven en inkomsten verklaard door de nog actieve grondexploitaties Spoorzone Middengebied en Katoenstraat, de Rijtse Vennen en Willige Laagt. Veel van de uitgaven zijn bedoeld voor het bouwen woonrijpmaken van deze gebieden. Grafiek 1.1: Kosten en opbrengsten NGV2015

1.2.3 Boekwaarde De boekwaarde per begin 2015 was ruim € 79 miljoen. De boekwaarde wordt bepaald door alle gerealiseerde kosten te verminderen met de gerealiseerde opbrengsten op 31 december 2014. Deze boekwaarde wordt op drie manieren beïnvloed: 1) De rente Exploitaties waarin de gerealiseerde kosten hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten hebben een ongunstige boekwaarde. Een ongunstige boekwaarde wordt, ook al worden er weinig kosten gemaakt, altijd ongunstiger door het bijschrijven van rente van 4,25% over de boekwaarde. De risico’s in projecten met een ongunstige boekwaarde zijn vaak groot omdat de uitgaven al zijn gedaan en veel inkomsten nog moeten worden gerealiseerd; Exploitaties waarin de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de gerealiseerde kosten hebben een gunstige boekwaarde. In deze exploitaties wordt 4,25% rente ten gunste gebracht van de boekwaarde waardoor deze gunstiger wordt. Vaak zijn de risico’s in deze projecten klein omdat de gerealiseerde investeringen al zijn ‘terugverdiend’.

10


2) De inkomsten en uitgaven De verwachte inkomsten (gunstig) en uitgaven (ongunstig) hebben effect op de boekwaarde. Deze zijn toegelicht onder 1.2.2 Ongeveer een derde van de totale boekwaarde bestaat uit de boekwaarde van het glastuinbouwgebied. De afname van de boekwaarde in 2019-2020 is het gevolg van het afstoten van het glastuinbouwgebied aan de provincie. 3) Verrekening met de voorziening en de reserve Gedurende de komende 10 jaar worden exploitaties beëindigd. Bij de beëindiging van exploitaties met een negatief resultaat wordt de Voorziening Verlieslatende Exploitaties ingezet om de exploitatie financieel af te sluiten. Bij de beëindiging van een winstgevende exploitatie wordt de winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties. Beide beïnvloeden het verloop van de boekwaarde in grafiek 1.2. In 2024 neemt de boekwaarde snel af. De opbrengst in 2024 is hoog omdat hypothetisch de NIEGGlocaties worden verkocht tegen de actuele marktwaarde (huidige functie) en een groot deel van de verliesvoorziening wordt ingezet om exploitaties financieel af te sluiten. In 2025 is de boekwaarde nog circa € 3,5 miljoen. Dit is de boekwaarde van de dan nog enige lopende exploitatie Willige Laagt. Deze exploitatie loopt tot 2038. (onderstaande grafiek daar dan nog op aanpassen). Grafiek 1.2: Boekwaarde verloop NGV2015 in vergelijking met NG2014 en NG2013

1.2.4 Interne plankosten Voor het realiseren van projecten werken zowel projectleiders als vakdeskundigen aan een project. Binnen elke exploitatie is een budget voor deze uren opgenomen, gebaseerd op de kosten voor de nog uit te voeren werkzaamheden. Dit wil dan ook zeggen dat de uren die voor een project worden gemaakt, ook direct ten laste wordt gebracht van de exploitatie. In onderstaande grafiek worden de interne plankosten in bedragen uitgedrukt.

11


Grafiek 1.3: Geraamde interne plankosten 2015 tot en met 2024

De gemeente streeft sinds 2011 een faciliterend grondbeleid na. De gemeente bouwt daarmee haar grondposities in de toekomst verder af. Omdat het aantal exploitaties waarin de gemeente actief investeert afneemt, neemt ook het werk af. Met name de komende jaren investeert en werkt de gemeente nog aan de ontwikkeling en afronding van een aantal grote gebieden. In de toekomst worden minder plankosten verwacht. De plankosten dalen vanaf 2016 tot bijna nihil in 2024. Wat daarnaast meespeelt is de ontwikkeling van de economie. De laatste jaren bleek dat projecten sterker gefaseerd moesten worden dan verwacht. Projecten verlopen dan niet alleen trager, ook moet er meer effort worden gestoken in het vermarkten van gebieden. Dit kan in de toekomst leiden tot een verdere fasering van plankosten en mogelijk hogere interne plankosten. Jaarlijks worden de plankosten opnieuw geraamd. Naast de uren die specifiek worden besteed aan exploitaties, worden ook uren gemaakt voor de overkoepelende taken. Deze uren zijn structureel ondergebracht bij de Algemene Dienst (thema Wonen) en zijn niet opgenomen in grafiek 1.3. Deze uren worden bijvoorbeeld besteed aan:  Samenstellen van de Nota Grondexploitaties, jaarrekening, etc.;  Opstellen van beleidsdocumenten zoals de Nota Grondbeleid en de uitwerking hiervan;  Organisatorische inbedding van de grondexploitaties;  Adviseren over de financiële kant van particuliere grondexploitaties;  Strategische heroverwegingen op programmaniveau.

1.3 Verschillenverklaring In deze Nota Grondexploitaties zijn de financiële resultaten vergeleken met die van de jaarrekening 2014. Hieruit blijkt een toename van het verlies en een afname van de verwachte winsten. Op portefeuilleniveau is het verschil van de fasering beperkt. Dit komt omdat in de jaarrekening het grootste effect van een verdere fasering al is verwerkt. Dit heeft toen geleid tot een grotere verliesvoorziening.

12


Een groter effect hebben:  De aangepaste indexering, waarbij de opbrengsten vanaf 2017 zijn geïndexeerd met 1% (eerst 0%) en waarbij de kosten worden geïndexeerd met 2% (eerder 1%). Dit heeft een licht positief effect op de exploitatieresultaten.  De grondprijsaanpassing van 7 woningbouwkavels (van de 15 kavels), zoals is voorgenomen in de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel A (juli 2015). De belangrijkste verschillen op projectniveau worden hieronder toegelicht. Uitgebreider zijn de verschillen per exploitatie toegelicht in de managementrapportages die vertrouwelijk voor de gemeenteraad ter inzage zijn gelegd. De managementrapportages zijn een vertrouwelijke bijlage bij deze nota.

Bouwgrond in Exploitatie (BIE) In de grondexploitaties van bouwgronden die in exploitatie zijn genomen, die net als vorig jaar gewaardeerd blijven op de toekomstige waarde, zijn projectverschillen ontstaan: 

Spoorzone Katoenstraat verslechtert met € 130.000. De belangrijkste oorzaak is de lagere (gerealiseerde) verkoopopbrengsten van de bestaande woningen dan eerder werd verwacht.



Spoorzone Middengebied verslechtert met € 70.000. Dit is een beperkte wijziging. De budgetten zijn echter wel aangepast. Per saldo is de toename van de kosten beperkt.



Deurne Paardenwereld verslechtert met € 270.000. De oorzaak is tweeledig. Ten eerste is het plankostenbudget met € 60.000 naar boven bijgesteld. Ten tweede worden opbrengsten later verwacht dan eerder werd aangenomen. Dit laatste heeft een rente-effect.



Willige Laagt verbetert met ruim € 240.000. Dit verschil is volledig toe te schrijven aan de aangepaste kosten- en opbrengstenstijging.

13


Hoofdstuk 2 ‘Risicobeheersing’ Dit hoofdstuk gaat over het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen maakt inzichtelijk in welke mate het mogelijk is tegenvallers op te vangen zonder dat het de algemene begroting raakt. Doelstelling is om voldoende weerstandsvermogen te hebben zodat eventuele tegenvallers geen effect hebben op de begroting van de gemeente. Het BBV definieert het weerstandsvermogen als ratio die de relatie aangeeft tussen de weerstandscapaciteit en de (gekwantificeerde) risico’s, waarvoor geen verliezen zijn getroffen. Langs deze lijn is het hoofdstuk opgebouwd. In onderstaand figuur is de samenhang schematisch weergegeven. Figuur 2.1: Schematische presentatie van het weerstandsvermogen

Vanuit het BBV bestaat de verplichting om inzicht te geven in de reserves in relatie tot de risico’s in de grondexploitaties. Deze verplichting bestaat uit het opstellen van de paragraaf weerstandsvermogen. Het belang van risicomanagement ligt echter niet in regelgeving maar de forse opgave waarvoor Deurne staat om het genomen verlies te beperken tot het huidige niveau. Deze opgave wordt voor een belangrijk deel al bepaald door de huidige ongunstige boekwaarde van € 79 miljoen (totaal alle exploitaties). Dit wil zeggen dat in de huidige exploitaties nog € 79 miljoen moeten worden terugverdiend. Om dit te doen moet ook nog geïnvesteerd worden, bijvoorbeeld in het bouwen woonrijpmaken van gebieden. Totaal moet nog voor € 47 miljoen kosten worden gemaakt. Totaal kan met de verkoop van kavels en veiligstellen van subsidies nog € 91 miljoen worden verdiend. Deze kosten en opbrengsten realiseren binnen 10 jaar is, ondanks economisch herstel, een stevige opgave voor de gemeente Deurne. Alleen als deze opgave volgens planning wordt gerealiseerd en de kosten in de hand worden gehouden, blijft het verlies beperkt tot het huidige niveau (zie hoofdstuk 12). De marge voor het opvangen van tegenvallers is door de uitgeputte Algemene Reserve Grondexploitaties nagenoeg nihil.

14


De paragraaf weerstandsvermogen bestaat uit de volgende subparagrafen: 1. Beschikbare weerstandscapaciteit. Inventarisatie naar de ruimte om onvoorziene tegenvallers op te vangen; 2. Benodigde weerstandscapaciteit op basis van de risicoanalyse; 3. Niveau weerstandsvermogen. Bepaling of de ratio tussen het beschikbaar en het benodigd weerstandscapaciteit voldoende is. De ratio zou minimaal 1 moeten zijn. Hieruit volgt de wijze waarop: a. Vergroting van beschikbaar weerstandsvermogen mogelijk is b. Vermindering benodigd weerstandscapaciteit mogelijk is door het treffen van: - Programmatische beheersmaatregelen; - Financieel technische beheersmaatregelen. 2.1 Beschikbare weerstandscapaciteit Deze subparagraaf gaat over de beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties. De paragraaf start met een uitleg van het begrip beschikbaar weerstandscapaciteit, gevolgd door de onderdelen waaruit de weerstandscapaciteit bestaat. Op basis van de doorrekening in deze nota komt de actuele stand aan de orde. Weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit middelen en mogelijkheden waarover de gemeente vrijelijk beschikt of kan beschikken om niet begrote, onvoorziene kosten te dekken. Bij onvoldoende weerstandscapaciteit raken verliezen in de grondexploitatie de financiële positie van de gemeente. De weerstandscapaciteit bestaat uit: a. Algemene Reserve Grondexploitaties b. Stille reserves c. Onvoorziene uitgaven waar geen bestemming voor is. Dit kan bestaan uit de post onvoorzien in grondexploitaties A. Algemene Reserve Grondexploitaties Algemeen toegepaste term voor de reserve die voor het geheel van grondexploitaties beschikbaar is, is de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). In Deurne vormt de ARG het belangrijkste onderdeel uit de weerstandscapaciteit. Het heeft in de afgelopen jaren de verliezen in de grondexploitaties opgevangen. De vraag naar middelen door de voorziening verlieslatende exploitaties was echter groter dan wat beschikbaar was. Hierdoor is de ARG uitgeput en wordt de Algemene Reserve van de Algemene Dienst aangesproken om de voorziene verliezen af te kunnen dekken. Opbouw van de ARG komt vanuit positieve projecten. Als een project positief sluit dan komt het saldo terecht in de ARG. B. Stille reserves Stille reserves zijn het verschil tussen actuele marktwaarde en boekwaarde. Als de boekwaarde lager ligt dat de marktwaarde is er sprake van een stille reserve. Aangezien de gemeente haar bezit waardeert op actuele marktwaarde is in de grondexploitaties geen stille reserve aanwezig. C. Onvoorziene uitgaven Het gaat hier over onbestemde ramingen in de grondexploitatiebegroting . Deze zijn meestal de post ‘onvoorzien’ genoemd. Deze buffer op projectniveau maakt onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit.

15


Dit jaar is de post onvoorzien in alle actieve grondexploitaties opgevoerd. Dit is gedaan door 5% over de budgetten voor sloop, sanering en bouwen woonrijp als onvoorzien op te voeren. Per saldo gaat dit om circa € 0,8 miljoen€ , verdeeld over diverse exploitaties. Voorziening verlieslatende exploitaties (VVE) maakt geen onderdeel uit van beschikbare weerstandscapaciteit De voorziening verlieslatende exploitaties bestaat uit middelen die zijn bestemd voor het afdekken van negatieve exploitatieresultaten. In het meest waarschijnlijke scenario zijn deze middelen nodig. Doordat het in dit hoofdstuk gaat om een hoge mate van waarschijnlijkheid van bestemming van de middelen maakt de VVE geen onderdeel uit van de weerstandscapaciteit. Ofwel, als risico’s zich voordoen, dan is de VVE niet toereikend.

2.2 Benodigde weerstandscapaciteit Het totaal aan risico’s bepaalt de omvang van de benodigde weerstandscapaciteit. Het gaat hier om gekwantificeerde risico’s die een financieel en/of maatschappelijk effect hebben. Risicomanagement vormt de basis voor het inventariseren, kwantificeren en beheersen van de risico’s. Deze paragraaf gaat in op de risico’s op totaalniveau. Wat is het totale financiële risico dat de gemeente met de grondexploitatie loopt? Uitkomsten en beheersmaatregelen hebben betrekking op het totaal. De managementrapportages bieden inzicht in risicomanagement op projectniveau. Goed risicomanagement beperkt de vereiste weerstandscapaciteit. Hoe eerder en hoe beter risico’s worden herkend en vervolgens beperkt met beheersmaatregelen des te minder is de benodigde weerstandscapaciteit. Voor de gemeente is het belang van risicomanagement zeer groot. De verliesvoorziening is in de afgelopen jaren fors opgelopen. Als gevolg hiervan is het weerstandsvermogen uitgeput. De marges om verdere verliezen op te vangen zijn zeer klein, terwijl de verdienopgave fors blijft. De risico’s zijn geïnventariseerd op twee niveaus: de programmarisico’s en de projectrisico’s. Bij programmarisico’s gaat het om het risico van afzet, vertraging en grondprijs. Projectrisico’s zijn specifieke risico’s in projecten, zoals het risico op hogere saneringskosten.

Als de risico’s op het programma werkelijkheid worden, dan heeft dat direct consequenties voor projecten. Deze zijn uitgewerkt in een reëel negatief scenario. Uitwerking reëel negatief scenario Ten behoeve van de risicoanalyse is een reëel negatief scenario opgesteld voor zowel het programma wonen als werken. Het scenario gaat uit van een trager herstel van de economie en de vastgoedmarkt. Het economische herstel is beperkt en daarmee is rekening gehouden bij het bepalen van de verliesvoorziening. Programma voor wonen op basis van het negatieve scenario Wonen  Vertrekpunt is dat het basisprogramma, waarop de verliesvoorziening is gebaseerd, een reëel positief programma is. Daarin wordt uitgegaan van een aantrekkende woningmarkt en verder economisch herstel in de komende jaren en een inhaalvraag uit 2014.  In het reëel negatief programma wordt uitgegaan van een trager herstel op de woningmarkt, en dan met name een herstel in de goedkope en middeldure sector.  Uitgangspunt is de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie. Deze laat aanhoudende vraag zien. In het risicoprogramma wordt uit gegaan van een kleinere vraag,

16


  

  

doordat de woonbehoefte deels op een andere wijze wordt ingevuld wat ook met de betaalbaarheid van wonen heeft te maken. Een inhaalvraag blijft uit. Op de bestaande woningmarkt is een overschot in het dure segment. Er wordt in het risicoprogramma rekening gehouden 50 woningen voor flexibiliteit en transformatie. Ingezet wordt op het zoveel mogelijk beperken van onderlinge concurrentie tussen vergelijkbare projecten en de bestaande markt. Particuliere plannen zijn in het reëel negatief programma betrokken. In het reëel negatief programma valt de uitgifte van 105 woningbouwkavels weg. Dit zijn met name kavels in het dure segment. De opbrengst stijgt jaarlijks niet met 1% vanaf 2017, zoals wel is aangenomen in de begroting. Een verdere grondprijsaanpassing kan noodzakelijk worden (zelfs in een situatie dat de economie snel aantrekt).

Werken  Uitgifte bedrijventerrein komende twee jaar op incidentele basis; inhaalvraag manifesteert zich pas in 2016.  De gemiddelde uitgifte daalt naar ca. 6.000 m² per jaar.  Vertraagde reactie van de Deurnese economie op het landelijke economisch herstel. Met name de bouw, in het verleden een belangrijke ruimtevrager, herstelt nog moeizaam.  De uitbreidingsbehoefte van de lokale bedrijven neemt structureel verder af; Na 2020 daalt uitbreidingsvraag steeds verder volgens de prognoses;  Gezien de omvang van de voorraad in Deurne t.o.v. kleine kernen en de verdeling van de vraag uit de markt zal minstens 75% van de behoefte zich in de hoofdkern manifesteren. Een deel van de uitgifte op bedrijventerrein Willige Laagt wordt geschrapt;  Vraag wordt gemiddeld genomen kleinschaliger;  Leegstand op bedrijventerrein neemt toe vanwege faillissementen/fusies met als gevolg toenemend aanbod op de bestaande markt; Recentelijk is het terrein van Oskomera bijvoorbeeld beschikbaar gekomen. Ook industrieweg 7 komt na een herstructurering opnieuw op de markt;  Gemeente blijft vasthouden aan beleid waarbij oud voor nieuw gaat. Financieel risico Een indicatieve doorrekening van bovenstaande tot en met 2024 geeft een verslechtering van in totaal € 12,7 miljoen:  De verdere fasering van de uitgifte en het wegvallen van woningbouwkavels en bedrijfskavels uit het programma betekent een verdere verslechtering van het resultaat van € 8,3 miljoen;  Als ook de opbrengstenstijging van jaarlijks 1% vanaf 2017 niet wordt gerealiseerd, dan verslechtert het resultaat nog eens met € 0,7 miljoen, naar bijna € 9 miljoen;  Als een grondprijsverlaging noodzakelijk zou zijn2, dan verslechtert het resultaat met nog eens € 3,8 miljoen naar € 12,7 miljoen. Gebaseerd op - € 225,- per m² (€ 250,- per m² gemeentelijke kavels in de Rijtse Vennen). - € 120,- per m² voor bedrijventerrein.

2

De financiële gevolgen van een verdere grondprijsverlaging zijn meegenomen in de risicoberekening. Een grondprijsverlaging is een risico, maar tegelijk ook een beheersmaatregel. Door de grondprijs te verlagen, kan het uitgiftetempo versnellen. In dat geval is het financiële gevolg van de grondprijsverlaging lager.

17


Programmarisico’s totaal Op basis van het reëel negatief programma, is het programmarisico € 12,7 miljoen. Hiervan komt ruim € 11 miljoen ten laste van de verliesvoorziening omdat in deze exploitaties het verlies hoger wordt. De winstverwachting wordt met € 1,7 miljoen naar beneden bijgesteld. Rekening houdend met een kans van optreden van tussen de 25% en 75%, zou het weerstandsvermogen voor het programmarisico € 6,6 miljoen moeten zijn (60% van € 11 miljoen). Projectrisico’s Naast risico’s en kansen op programma niveau zijn er specifieke risico’s en kansen op projectniveau. Het totaal van de projectspecifieke risico’s kunnen een reëel effect hebben van € 4,7 miljoen. De risico’s zijn divers en komen afzonderlijk terug in de managementrapportages die vertrouwelijk ter inzage zijn gelegd voor de gemeenteraad. Rekening houdend met de kans van optreden per risico, wordt rekening gehouden met een benodigd weerstandsvermogen van € 2,6 miljoen. Samenvattend Het totaal van benoemde risico’s en kansen laat zien dat de impact bij optreden (€ 12,7 miljoen + € 4,7 miljoen) € 17,4 miljoen kan zijn (negatief). Een deel (€ 1,7 miljoen) hiervan wordt opgevangen in winstgevende grondexploitaties en leiden hiermee niet direct tot een verlies. Het totale risico wordt daarmee vastgesteld op € 15,7 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden, is het benodigde weerstandsvermogen nog € 9,2 miljoen (€ 6,6 miljoen + € 2,6 miljoen). Aan interne weerstandscapaciteit is € circa € 0,8 miljoen voor handen om risico’s op te kunnen vangen (post onvoorzien in grondexploitaties). Dit betekent dat het reële risico met € 9,2 miljoen veel hoger is dan dat er aan capaciteit binnen de grondexploitaties is. Per saldo is € 8,4 miljoen aan extra weerstandsvermogen benodigd voor de gekwantificeerde reële risico’s. Tabel 2.1: Financiële risicoanalyse en benodigde weerstandscapaciteit (bedragen in miljoenen euro’s)

Risico Programma Specifieke kansen en risico’s Totaal Onvoorzien Extra benodigd

Benodigde weerstandscapaciteit -/- € 6,6 miljoen -/- € 2,6 miljoen -/- € 9,2 miljoen Beschikbare weerstandscapaciteit € 0,8 miljoen € 8,4 miljoen

Daarnaast worden in dit risicoscenario de toekomstige winsten met € 1,7 miljoen lager waardoor er minder weerstandscapaciteit wordt opgebouwd. Concluderend Het risicoprofiel bij deze begroting ziet er anders uit dan voorgaande jaren. In 2014 was sprake van een risicoprofiel waarvoor € 12,8 miljoen extra weerstandscapaciteit nodig was in plaats van € 8,4 miljoen in deze nota. De onderstaande beheersmaatregelen hebben hieraan bijgedragen:  Eind 2014 is met Bergopwaarts een vaststellingsovereenkomst gesloten over diverse locaties. In deze vaststellingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over onder andere de levering van panden en gronden in 2015. De financiële effecten van deze vaststellingsovereenkomst zijn bij de jaarrekening 2014 verwerkt. De risico’s die samenhingen met de betreffende locaties zijn daarmee komen te vervallen.  Het risicoprofiel Glastuinbouw is in financiële zin veranderd. De gemeente heeft inmiddels een voorziening getroffen voor haar risicodragende deelname in het project van € 2 miljoen (afnamegarantieovereenkomst provincie). Dit is dus geen risico meer.  Voor de woningbouwontwikkeling Zonnedauw was rekening gehouden met een financiële impact als de omgevingsvergunning geen onherroepelijk zou krijgen en eventuele schade die zou ontstaan

18




als gevolg van de door de gemeente verstrekte garantstelling aan de cpo-ers. Beide risico’s zijn komen te vervallen. Het risicoprofiel in de Spoorzone Middengebied is fors naar beneden bijgesteld. De gemeente maakt het gebied momenteel (deels) bouwrijp. Hierdoor komen de werkelijke en verwachte kosten steeds beter in beeld.

De bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat de projectspecifieke risico’s fors lager zijn. De genomen beheersmaatregelen zijn adequaat gebleken. De programmarisico’s zijn daarentegen toegenomen. De verhouding tussen de projectspecifieke en programmarisico’s is veranderd, waarbij de programmarisico’s dit jaar de overhand hebben. De sturingsmogelijkheden op programmarisico’s zijn beperkt omdat dit risico grotendeels wordt bepaald door macro ontwikkelingen. Afhankelijk van de mate waarin de gemeente en de markt in staat zijn om projecten en programma’s bij te sturen, passend bij de macro-ontwikkelingen, leidt tot een beperking van het financieel risico. Hier ligt de prioriteit!

2.3 Beheermaatregelen Het beschikbare weerstandsvermogen om de in paragraaf 2.2 benoemde risico’s binnen de grondexploitaties op te vangen is op dit moment onvoldoende. De ratio ligt op 0,1 terwijl minimaal 1 de doelstelling is. Deze ratio is te laag omdat de beschikbare weerstandscapaciteit € 0,8 miljoen is, terwijl het benodigde weerstandscapaciteit € 9,2 miljoen bedraagt. Dit betekent dat aanvullend verlies nog steeds snel ten laste komt van de Algemene Dienst. Het is daarom van het grootste belang om actief te sturen op: 1. Vermindering benodigd weerstandscapaciteit. 2. Vergroting van beschikbaar weerstandscapaciteit. Ad 1. Vermindering van benodigde weerstandscapaciteit Actief risicomanagement verkleint de financiële gevolgen en daarmee de benodigde buffer. De belangrijkste en in financiële zin de effectiefste beheersmaatregelen voor de grondexploitaties zijn samen te vatten onder:  Concrete beheersmaatregelen: - Onderzoek door middel van een scenario-analyse welke maatregelen in projecten (op korte en middellange termijn) genomen kunnen worden om, als programmarisico’s optreden, het verlies te beperken. - Zorg voor een passende grondprijs. 

Algemene beheersmaatregelen: - Stuur op de meest risicovolle projecten, zoals de Spoorzone, de Rijtse Vennen en de Willige Laagt. Stuur op kosten en op afspraken met ontwikkelaars. - Creëer niet meer programmaruimte dan reëel is om op middellange termijn af te zetten. Zorg daarbij dat het type programma aansluit op de vraag naar de markt. Het programma werken heeft de hoogste prioriteit. Hier heeft in tegenstelling tot het programma wonen slechts beperkt een prioriteringsslag plaats gevonden. Daarom heeft de gemeenteraad een raadsopdracht geformuleerd om het bedrijventerreinenbeleid integraal te heroverwegen. - Voorkom te veel onderlinge concurrentie tussen projecten. Dit zorgt anders voor lange looptijden en daarmee hogere kosten. Door te prioriteren zijn ontwikkelaars eerder bereid te investeren in de ontwikkeling van een gebied, bovendien geeft het duidelijkheid naar de burger. - Werk met projectpartners die hun werkwijze aan de nieuwe situatie hebben aangepast. Dit houdt in een klantgerichte werkwijze in combinatie met innovatie bouwconcepten. Een aantal

19




partijen laat als gevolg van nieuwe bouwconcepten aanzienlijk lagere bouwkosten zien. - Actief benaderen van de markt. Zorg voor zichtbaarheid van de projecten. Een weloverwogen, gericht en vasthoudend communicatiestrategie is hiervoor een voorwaarde. De website van de gemeente is reeds aangepast en wordt doorontwikkeld. Daarnaast is vorig jaar een Woonevent opgericht voor potentiële kopers. Dit woonevent zal zich in het voorjaar van 2016 herhalen. - Ontwikkel gebieden gefaseerd in kleinere delen. De korrelgrootte van de markt is kleiner, pas hier de korrelgrootte van de plannen op aan. Dit stelt de gemeente in staat om de kosten te faseren. - Activeer en faciliteer initiatiefnemers met maatschappelijk gewenste plannen, die bijdragen aan de gemeentelijke beleidsdoelen. Betrek bij financiële besluiten de algehele financiële situatie. Daarnaast worden, waar kan, financieel technische beheersmaatregelen getroffen: - Infrastructurele kosten over laten nemen door de Algemene Dienst; - Kosten aanleg riolering dekken uit rioolheffing; - Kasstroommanagement bijvoorbeeld. Projecten met grootste negatieve boekwaarde prioriteit geven ten opzichte van projecten met een beperkte negatieve boekwaarde.

Ad 2. Vergroten beschikbare weerstandscapaciteit Geconcludeerd is dat er € 8,4 miljoen extra weerstandscapaciteit nodig is om de gekwantificeerde € 9,2 miljoen aan risico’s af te dekken. Er komt weerstandscapaciteit beschikbaar bij het afsluiten van positieve grondexploitaties. Deze positieve resultaten komen dan ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Naar verwachting bereikt deze reserve pas in 2024 het niveau van € 8,4 miljoen. Dit betekent dat tot 2024 de Algemene Dienst mogelijk moet bijspringen om extra verliezen op te vangen. Jaarlijks wordt bekeken of door financieel technische maatregelen een beroep op de Algemene Dienst kan worden voorkomen. Dit kan door:  Afsluiten van positieve plannen.  Vervroegd afsluiten van projecten met een positieve boekwaarde. Dit kan door ze onder andere op te knippen in meerdere plannen.  Maak gebruik van de factor tijd. Ineens alle risico’s inboeken als extra verlies kan financieel niet worden gedragen. Des te meer is het van belang om de risico’s te monitoren.

20


Hoofdstuk 3 ‘Reserves en voorzieningen’ Dit hoofdstuk gaat in op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties en de Voorziening Verlieslatende Exploitaties. Sinds 2011 zijn, met uitzondering van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) en de Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE), alle overige fondsen opgeheven. Hiervoor zijn twee redenen:  Een duidelijk beeld van de financiële posities van de grondexploitaties.  Geen tussentijdse winstneming. Tot 2011 werden fondsen gevoed met ‘tussentijdse winsten’, vaak zonder dat er duidelijkheid was over het effect daarvan op het exploitatieresultaat en de risico’s in de grondexploitatie. De Algemene Reserve Grondexploitaties (paragraaf 3.1) en de Voorziening Verlieslatende Exploitaties (paragraaf 3.2) worden in dit hoofdstuk toegelicht. Omdat de grondexploitaties verder verslechteren en het aanvullende verlies niet door de gemeentelijke grondexploitaties opgevangen kunnen worden, wordt een beroep gedaan op de Algemene Dienst van de gemeente (paragraaf 3.3). 3.1 Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) De ARG is het weerstandsvermogen van alle grondexploitatie activiteiten. Grondontwikkeling is risicovol. Kansen en bedreigingen zijn fors. Om te voorkomen dat bij tegenval beroep op de algemene middelen moet worden gedaan, is het verplicht om een weerstandsvermogen te hebben en op te bouwen. De voeding van deze reserve, respectievelijk weerstandsvermogen, komt uit de positieve resultaten van af te sluiten projecten. De opbouw van de Algemene Reserve Grondexploitaties In grafiek 3.1 wordt het verloop van de ARG tot en met 2025 inzichtelijk gemaakt, waarbij de resultaten uit voorgaande Nota Grondexploitaties 2013 en 2014 ter vergelijking zijn opgenomen. De Algemene Reserve Grondexploitaties is nagenoeg leeg en bedraagt per 1-1-2015 slechts € 3.000. Uit grafiek 3.1 kan worden opgemaakt dat de reserve weliswaar aangroeit, maar lager dan vorig jaar en de reserve groeit trager aan. De reserve zal op basis van deze exploitaties aangroeien tot een saldo van € 13,8 miljoen in 2025. Dit is inclusief rentebijschrijving (€ 1,1 miljoen). De reserve daalt sinds 2011 stevig. In 2011 was de verwachting dat deze reserve zou aangroeien tot een omvang van € 29,3 miljoen. In 2012 daalde deze naar € 17,7 miljoen en in 2013 naar € 16,3 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de omvang van de reserve aan het einde van de periode nog eens € 2,5 miljoen lager. De daling dit jaar komt omdat:  Bij de jaarrekening 2014 (tussentijds) winst is genomen om verliezen af te dekken. Deze winsten mogen dus in de toekomst niet meer worden verwacht.  Onder invloed van deze nota de toekomstige winsten met € 0,12 miljoen verder afnemen.  De rentebijschrijving in de reserve fors lager is dan vorig jaar. De rentebijschrijving wordt bepaald door de omvang van de verwachte winsten en het moment waarop de winsten worden genomen. Een belangrijke kanttekening bij het verloop van de ARG is dat positieve resultaten pas na middellange termijn zijn voorzien. Tot 2024 heeft de reserve een omvang van iets meer dan € 4 miljoen. Hieraan dragen met name de winsten van de exploitaties Europastraat (verkocht), Helmondseweg 20 (verkocht), Romboutsstraat en Vlierden Dorpsakkers bij. Na 2024 groeit de reserve snel aan door de verwachte winst uit de exploitatie Binderen-Zuid.

21


Kortom, de eerste jaren wordt te weinig weerstandscapaciteit opgebouwd om tegenvallers op te vangen, terwijl de meeste risico’s zich in de komende jaren voordoen (zie ook hoofdstuk 2). Bovendien is het onzeker of de winsten, die op de lange termijn zijn gepland, ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Grafiek 3.1 Algemene Reserve Grondexploitaties 2014 t/m 2024, vergelijk NGV2015 met NG2014 en NG2013 (Bron: bijlage 2)

3.2 Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE) Volgens de regels van de BBV is het financieel noodzakelijk voldoende middelen te reserveren om alle verwachte verliezen te voorzien of te nemen. Dit wil zeggen dat het volgens de regelgeving ook niet mogelijk is om bijvoorbeeld 75% van het verlies te voorzien. Het verlies moet 100% zijn afgedekt. Gecalculeerde verliezen mogen niet worden gecompenseerd met toekomstige winsten. Deze winsten zijn immers niet zeker. Zie ook hoofdstuk 1. De gemeente voorziet de verliezen in de Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE). Het af te dekken resultaat moet tenminste gelijk zijn aan het berekende negatieve resultaat. De VVE is daarmee een reëel, op berekeningen afgestemde voorziening. Alle exploitaties worden twee keer per jaar berekend (jaarrekening en begroting). De huidige Nota Grondexploitaties 2015 laat een verslechtering van het resultaat zien ten opzichte van de Jaarrekening 2014. Daar waar het gaat om een verslechtering van negatieve exploitatieresultaten, moet ter dekking van deze toekomstige verliezen de verliesvoorziening verhoogd worden. In totaal wordt rekening gehouden met een noodzakelijke netto contante waarde van de VVE van € 37,1 miljoen per 1 januari 2015. Dit betekent een toevoeging van de algemene reserve van € 0,36 miljoen op 1 januari 2015. Het bedrag van 37,1 miljoen is het verlies van €36,8 miljoen vermeerderd met de afdekking van het verlies op project De Koolhof, volgend uit de vaststellingsovereenkomst met Bergopwaarts. €

22


Grafiek 3.2 Voorziening Verlieslatende Exploitaties 2015 tot en met 2024. Vergelijk NGV2015 met NG2013 en NG2014 (Bron: bijlage 2)

Het verloop van de verliesvoorziening wordt bepaald op basis van stortingen in de verliesvoorziening, de jaarlijkse bijschrijving van (4,25%) rente en onttrekkingen. Met een onttrekking wordt het deel van de voorziening van een verlieslatende exploitatie beëindigd. Verlies wordt dan feitelijk genomen. Omdat het verlies wordt genomen, wordt de verliesvoorziening kleiner. In de onderstaande grafiek is te zien hoe de bovengenoemde elementen van invloed zijn op de ontwikkeling van de verliesvoorziening. Grafiek 3.3 Stortingen en onttrekkingen Voorziening Verlieslatende Grondexploitaties NG2014 (bronnen: bijlage 2 en voorgaande jaarrekeningen)

23


In grafiek 3.3 zijn de elementen die van invloed zijn op het verloop van de verliesvoorziening illustratief weergegeven:  De jaarrekening heeft een Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE) van € 36,8 miljoen op 1 januari 2015;  Zoals in tabel 1.2 staat samengevat, zijn de verlieslatende exploitaties met ruim € 0,46 miljoen verslechterd. De daadwerkelijke VVE per 1 januari 2015 wordt € 37,1 miljoen, een verhoging van € 0,36 miljoen3.  Tot op heden is € 3,9 miljoen onttrokken doordat verlieslatende exploitaties zijn beëindigd;  In 2009 is € 3 miljoen verlies genomen voor exploitatie de Vlaas. Deze onttrekking is buiten grafiek 3.3 gehouden. De verliesvoorziening wordt per 1 januari 2015 bepaald op € 37,1 miljoen. 3.3 Relatie met de Algemene Dienst Deze Nota Grondexploitaties kent een nauwe relatie met de Algemene Dienst: 1. Aanvulling Voorziening Verlieslatende Exploitaties; 2. Algemene Dienst zorgt voor de financiering (waaronder de rente). Ad. 1 Aanvulling Voorziening Verlieslatende Exploitaties Een extra storting van € 360.000 per 1 januari 2015 uit de Algemene Reserve van de Algemene Dienst is nodig om het toegenomen verlies af te dekken. De huidige Algemene Reserve Grondexploitaties heeft een positief saldo van € 3.000. Dit is niet genoeg om het toegenomen verlies af te dekken. Ad. 2 Algemene Dienst zorgt voor de financiering De Algemene Dienst draagt de zorg over de financiering en daarmee ook de zorg over de rente. Voor lopende investeringen (de boekwaarde) ontvangt de Algemene Dienst in beginsel een rentevergoeding van 4,25%. Daar waar inkomsten staan krijgt de grondexploitatie een rentevergoeding van 4,25%. Dit is dus een rentelast voor de Algemene Dienst. Voor uitgaven gedurende het lopende jaar vergoedt de grondexploitatie eenzelfde rentepercentage. Vanaf 1 januari 2015 wordt door de Algemene Dienst per saldo € 12,3 miljoen rente toegevoegd aan de verliesvoorziening. Hoe dit bedrag is opgebouwd is te zien in bijlage 2.

3

De toevoeging aan de VVE is € 0,1 miljoen lager dan de toename van het verlies. Dit komt vanwege een correctie van € 0,1 miljoen op de benodigde voorziening voor het verlies Projectvestiging Glastuinbouw. Deze correctie is eenmalig nodig omdat dit de enige exploitatie is waarin de projectrente (3,3%) afwijkt van de reguliere rente (4,25%).

24


VASTGOEDEXPLOITATIES Onder vastgoed wordt verstaan alle gronden en panden die de gemeente in bezit heeft, waarvan ze de functie bestendigt en dit vastgoed beheert en exploiteert. Waar grondexploitaties ontwikkelgericht zijn, zijn vastgoedexploitaties dat niet. De vastgoedexploitaties zijn onderverdeeld naar drie categorieën: 1. Kernbezit 2. Maatschappelijk vastgoed 3. Overig vastgoed

Figuur 4.1: Onderverdeling gemeentelijk vastgoed

25


Hoofdstuk 4 ‘Resultaten Vastgoedexploitaties’ In dit hoofdstuk worden de resultaten van alle vastgoedexploitaties overzichtelijk en per categorie gepresenteerd. Dit geeft een totaal beeld van wat het vastgoed de gemeente jaarlijks kost.

4.1 Financiële resultaten In de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel A zijn de uitgangspunten voor de begroting van de vastgoedexploitaties bepaald door de gemeenteraad. Daarbij is bepaald dat de begroting in basis op pandniveau wordt gemaakt en de verantwoording naar de gemeenteraad op het niveau van de categorieën plaatsvindt: kernbezit, maatschappelijk vastgoed en overig vastgoed. De verdeling van de panden over deze categorieën heeft toen ook plaatsgevonden. Deze vastgoedbegroting is in feite een gespecificeerde uitwerking van de algemene begroting. Deze begroting rekent af naar diverse producten in de algemene begroting en is daar dus ook een integraal onderdeel van. De begroting is gebaseerd op de volgende uitgangspunten (conform deel A): Tabel 4.1:

POSTEN

Berekeningsmethoden

METHODE

KOSTEN Kapitaallasten Gebaseerd op de balans en vastgestelde uitgangspunten met betrekking tot rente en afschrijving. De kapitaallasten bestaan uit rente en afschrijving Onderhoud  Gebaseerd op Meerjarig Onderhoudsprogramma waar die is gemaakt;  Gebaseerd op de ROZ Benchmark gemeentelijk vastgoed en ROZ Vastgoedindex. Alle overige eigenaars- en Gebaseerd op historische inzichten gebruikerslasten Index op kosten Conform deel A en overeenkomstig de Kaderbrief OPBRENGSTEN Verhuuropbrengsten Gebaseerd op overeenkomsten Services en leveringen Gebaseerd op overeenkomsten Index op opbrengsten Conform deel A en overeenkomstig de Kaderbrief De begroting per pand bestaat uit een vaste opbouw van kosten en opbrengsten. In het onderstaande overzicht staan de kosten en opbrengsten genoemd, evenals de manier waarop de begroting is opgesteld. Doordat deze begroting per object is gemaakt en de objecten in de drie door de gemeenteraad vastgestelde categorieën zijn ingedeeld, kan per categorie bepaald worden hoeveel lasten en baten in het vastgoed omgaan en wat de resultaten zijn.

26


4.1.1 Kernbezit Het kernbezit van de gemeente is het vastgoed waarin de gemeente haar activiteiten in uitvoert. Het gaat dan om het gemeentehuis en de gemeentewerf. Tabel 4.2:

Lasten, baten en resultaten ‘Gemeentelijk kernbezit’ Kernvastgoed 2015

Lasten Kapitaallasten Belastingen en heffingen Onderhoudskosten Verzekeringen Totale eigenaarslasten Beheer Gas, water en licht Overige kosten Totale gebruikerslasten Baten Verhuur (derden) Totale baten Resultaat

2016

verschil

€ € € € € € € € €

744.894 779 167.942 13.416 927.031 107.472 125.087 5.824 238.383

€ € € € € € € € €

774.158 551 167.940 13.550 956.199 108.547 126.574 235.120

€ € € € € € € € €

-29.264 228 2 -134 -29.168 -1.075 -1.487 5.824 3.263

€ € €

50.744 50.744 -1.114.670

€ € €

64.905 64.905 -1.126.415

€ € €

14.161 14.161 -11.745

Per saldo kosten deze panden ruim € 1,1 miljoen per jaar. Het overgrote deel van de kosten zijn eigenaarslasten, al maken hier ook de gebruikerslasten onderdeel van uit. De inkomsten volgen uit de verhuur van delen van het gemeentehuis en de gemeentewerf aan derden. De belangrijkste verschillen zijn: - De kapitaallasten nemen toe met € 29.000. Dit verschil ontstaat door een financiële correctie (met name de investering in het onderzoek naar het klimaat van het gemeentehuis). Dit heeft geen effect op de begroting. - De huurinkomsten zijn met € 14.161 toegenomen. De verhuurinkomsten zijn hoger omdat de gemeente meer ruimte verhuurt dan vorig jaar (LEV-groep, stichting Leergeld, Grip op Schuld). 4.1.2 Maatschappelijk vastgoed Een belangrijk deel van de panden zet de gemeente in met het oog op het bereiken van maatschappelijke doelstellingen. Onder het maatschappelijk vastgoed schaart de gemeente de basisscholen met gymzalen, de binnen- en buitensport, de gemeenschapsaccommodaties en overig maatschappelijk vastgoed. In de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel A heeft de gemeente de verdeling van panden over deze vier subcategorieën vastgelegd.

27


Tabel 4.3:

Totaal resultaat maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed totaal 2015 2016

Resultaat Basisscholen en gymzalen Binnen- en buitensport Gemeenschapsacommodaties Overig maatschappelijk vastgoed Totaal Resultaat

€ € € € €

-1.277.120 -921.800 -520.607 -835.783 -3.555.310

€ € € € €

-1.313.477 -930.713 -515.851 -621.262 -3.381.303

verschil € € € € €

-36.357 -8.913 4.756 214.521 174.007

Per saldo kost het maatschappelijk vastgoed de gemeente circa € 3,4 miljoen per jaar. Hieronder worden de kosten en opbrengsten per subcategorie in beeld gebracht.

Basisscholen en gymzalen De gemeente is juridisch eigenaar van de basisscholen. De scholen hebben het economisch eigendom. Dit maakt dat het bezit op de balans van de gemeente staat. Tabel 4.4:

Lasten, baten en resultaten ‘Basisscholen en Gymzalen’ maatschappelijk vastgoed 'Basisscholen en Gymzalen' 2015 2016


verschil

€ € € € € € € € €

1.161.499 41.476 24.501 1.227.476 31.906 17.738 49.644

€ € € € € € € € €

1.162.630 75.962 24.746 1.263.337 32.225 17.915 50.140

€ € € € € € € € €

-1.131 -34.486 -245 -35.861 -319 -177 -496

€ € €

-1.277.120

€ € €

-1.313.477

€ € €

-36.357

Van alle lasten zijn de kapitaallasten (rente en afschrijving) de absolute grootste. De kapitaallasten zijn ruim 90% van alle lasten. De inkomsten zijn nihil tussen 2015 en 2016. Het belangrijkste verschil is een bijstelling van het budget voor belastingen en heffingen. Dit komt omdat vorig jaar de onroerende zaken belasting onjuist was begroot. Dit verschil is uit de verzamelpost (zie 4.3) gehaald en heeft daardoor geen effect op de begroting.

28


Binnen- en buitensport Hieronder worden verstaan de tennisvelden, de voetbalvelden, andere buitensportlocaties en de sporthallen. Tabel 4.5:

Lasten, baten en resultaten ‘Binnen- en buitensport’ maatschappelijk vastgoed 'Binnen- en buitensport' 2015 2016

Lasten Kapitaallasten Belastingen en heffingen Onderhoudskosten Verzekeringen Totale eigenaarslasten Beheer Gas, water en licht Overige kosten Totale gebruikerslasten Baten Verhuur (derden) Pacht ( derden ) Totale baten Resultaat

verschil

€ € € € € € € € €

586.751 21.268 304.363 7.326 919.708 30.000 84.913 10.000 124.913

€ € € € € € € € €

580.358 21.481 307.406 7.400 916.645 30.300 85.762 32.600 148.662

€ € € € € € € € €

6.393 -213 -3.043 -74 3.063 -300 -849 -22.600 -23.749

€ € € €

112.756 10.065 122.821 -921.800

€ € € €

124.437 10.157 134.594 -930.713

€ € € €

11.681 92 11.773 -8.913

Alle binnen- en buitensportlocaties laten jaarlijks een negatief resultaat zien van ruim € 0,9 miljoen. Er zijn belangrijke verschillen tussen de sporthallen die de gemeente verhuurt en exploiteert en de buitensportlocaties die de gemeente verpacht:  De sporthallen worden direct door de gemeente verhuurd. De opbrengsten zijn hier het grootste, maar ook de lasten. Naast de eigenaarslasten komen ook de gebruikerslasten van de sporthallen voor rekening van de gemeente;  De buitensportlocaties zijn nagenoeg allemaal in erfpacht uitgegeven. In basis ligt een belangrijk deel van de lasten bij de verenigingen. De veldbijdragen van de gemeente aan de sportvelden is meegenomen in de onderhoudskosten. De belangrijkste verschillen ten opzichte van vorige jaren zijn: - Een toename van de overige kosten met € 22.600. Vorig jaar was het onderhoud en de vervanging van de sportinventaris niet begroot. Dit was onjuist en is nu hersteld. De dekking hiervoor is gevonden in verzamelpost (zie 4.3). - Een toename van de verhuuropbrengsten met € 11.681 vanwege de verhuurovereenkomst met de Kledingbank. Die is gehuisvest in sporthal de Schutsboom. Gemeenschapsaccommodaties In totaal telt gemeente Deurne negen gemeenschapsaccommodaties. Zes hiervan zijn eigendom van de gemeente. De gemeente geeft deze in bruikleen bij stichtingen die de accommodaties exploiteren. De andere drie gemeenschapsaccommodaties zijn in eigendom van stichtingen. In totaal gaat het om 9.767 m².

29


Tabel 4.6:

Lasten, baten en resultaten ‘Gemeenschapsaccommodaties’ maatschappelijk vastgoed 'Gemeenschapsacommodaties' 2015 2016


verschil

€ € € € € € € € €

369.955 12.404 132.567 5.681 520.607 -

€ € € € € € € € €

363.692 12.528 133.893 5.737 515.851 -

€ € € € € € € € €

6.263 -124 -1.326 -56 4.756 -

€ € €

-520.607

€ € €

-515.851

€ € €

4.756

De inkomsten zijn nihil. Per saldo is het jaarlijks resultaat ruim € 0,5 miljoen negatief. Dit betekent een gemiddeld negatief exploitatieresultaat van ruim € 53 per m² bruto vloeroppervlak. De verschillen zijn nagenoeg nihil. Alle lasten, met uitzondering van de onderhoudskosten, hebben betrekking op de zes gemeenschapsaccommodaties van de gemeente. De kapitaallasten zijn de grootste. Alle negen gemeenschapsaccommodaties worden door de betreffende stichtingen onderhouden. Ofwel, de gemeente heeft het onderhoud van haar eigen accommodaties doorgelegd aan de stichtingen. Financieel vergoedt de gemeente een deel van de onderhoudskosten. Het deel (procentueel) dat de gemeente vergoedt, verschilt per accommodatie. Dit is vastgelegd in de subsidieverordening. Omdat het aan Meerjarig Onderhoudsplannen ontbreekt, is ook bij de gemeenschapsaccommodaties uitgegaan van de ROZ-kengetallen. Het gemeentelijk aandeel hierin, volgens het vastgestelde percentage, is gebruikt voor deze begroting. Alle andere vormen van subsidie aan de stichtingen en de gebruikers gemeenschapsaccommodaties zijn niet meegenomen in deze vastgoedbegroting.

van

de

Overig maatschappelijk vastgoed In deze subcategorie staat het vastgoed wat de gemeente inzet voor maatschappelijke doelen, maar niet kunnen worden ingedeeld in de voorgaande drie maatschappelijke subcategorieën. Onderdeel hiervan zijn diverse clubhuizen en het Cultuurcentrum Martien van Doorne. In totaal gaat het om 10.000 m².

30


Tabel 4.7:

Lasten, baten en resultaten ‘Overig maatschappelijk vastgoed’ maatschappelijk vastgoed 'Overig maatschappelijk' 2015 2016


verschil

€ € € € € € € € €

499.247 24.013 203.548 3.763 730.571 14.496 24.530 224.060 263.086

€ € € € € € € € €

517.271 24.163 220.420 4.065 765.919 14.641 24.775 38.410 77.827

€ € € € € € € € €

-18.024 -150 -16.872 -302 -35.348 -145 -245 185.650 185.259

€ € €

157.874 157.874 -835.783

€ € €

222.484 222.484 -621.262

€ € €

64.610 64.610 214.521

Per saldo zijn de jaarlijkse lasten ongeveer € 1 miljoen en de opbrengsten ruim € 0,15 miljoen. Dit brengt het resultaat op een jaarlijks verlies van ruim € 0,6 miljoen. Het resultaat is verbetert met € 214.521 en dat wordt met name veroorzaakt door:  Vorig jaar is de subsidie (overige kosten) bedoeld voor exploitatie van het cultuurcentrum op de vastgoedexploitaties begroot. Dit is niet juist omdat deze subsidie geen directe relatie heeft met het vastgoed. De subsidie wordt verantwoord in het thema Vrijetijd.  De verhuuropbrengsten zijn gestegen met € 64.610. Dit volgt uit de nieuwe marktconforme huurovereenkomst met de exploitant van het Cultuurcentrum. Van alle kosten en opbrengsten is het Cultuurcentrum de grootste:  Ruim € 0,4 miljoen kapitaallasten;  € 140.000 onderhoudskosten;  De verplichte VVE-kosten voor de gemeente en de harmonie en een vergoeding voor energielasten.

4.1.3 Overig vastgoed Al het overige vastgoed dat de gemeente bezit maar niet ingezet voor de eigen activiteiten, maatschappelijke doelen of voor grondexploitaties, is ingedeeld in deze categorie. Het gaat dan om panden, cultuurgronden, terrassen en allerlei bijzondere objecten zoals kazematten en het carillon.

31


Tabel 4.8:

Lasten, baten en resultaten ‘Overig vastgoed’ Overig vastgoed 2015

Lasten Kapitaallasten Belastingen en heffingen Onderhoudskosten Verzekeringen Totale eigenaarslasten Beheer Gas, water en licht Overige kosten Totale gebruikerslasten Baten Verhuur (derden) (Erf) pacht (derden) Parkeergelden Overige inkomsten Totale baten Resultaat

2016

verschil

€ € € € € € € € €

515.001 20.585 327.915 6.927 870.428 47.198 24.640 4.622 76.460

464.255,68 33.471,53 319.520,52 6.533,93 823.781,66 15.150,00 24.886,84 3.385,26 43.422,10

€ € € € € € € € €

50.745,32 -12.886,53 8.394,48 393,07 46.646,34 32.048,00 -246,84 1.236,74 33.037,90

€ € € € € €

77.269 174.352 52.885 124.424 428.930 -517.958

86.563,18 155.927,10 50.313,48 40.195,85 332.999,61 -534.204,16

€ € € € € €

9.294,18 -18.424,90 -2.571,52 -84.228,15 -95.930,39 -16.246,16

De inkomsten in de categorie Overig vastgoed zijn ten opzichte van de andere categorieën het grootst met ruim € 0,4 miljoen per jaar en ook het meest divers:  De inkomsten uit pacht zijn groot. Hieronder valt jaarpacht en erfpacht (cultuurgrond en industrieterrein), exclusief pachtinkomsten van de cultuurgronden die in de grondexploitaties zijn ondergebracht waaronder de gronden in het glastuinbouwgebied;  De parkeergelden betreffen de inkomsten van de parkeergarage (gemeentelijk vastgoed), niet de inkomsten uit maaiveld parkeren (openbare ruimte);  De overige inkomsten omvatten € 90.000 inkomsten uit grafrechten. Ook in deze categorie worden de lasten gedomineerd door de kapitaallasten en onderhoudskosten. Deze categorie kost de gemeente jaarlijks ruim € 0,5 miljoen. Het resultaat verslechtert met ruim € 16.000 ten opzichte van vorig jaar. De belangrijkste verschillen zijn: - Kapitaallasten verminderen met ruim € 50.000. Dit komt omdat panden en gronden zijn verkocht waardoor deze van de balans zijn verwijderd. Hierdoor dalen de kapitaallasten ook. Daarnaast is een aantal onjuistheden gecorrigeerd. - Belastingen en heffingen zijn met € 12.900 naar boven bijgesteld. Vorig jaar was er niet voldoende begroot voor gronden. Dit wordt nu gecorrigeerd. Dit wordt verrekend met de daarvoor bedoelde verzamelpost (zie 4.3). - Onderhoudskosten nemen af met ruim € 8.000. Deze wijziging komt voort uit de nieuw opgestelde Meerjaren Onderhoudsplannen. - Beheerskosten nemen af en overige inkomsten nemen af omdat de kosten en legesopbrengsten van de begraafplaats direct naar het product afrekenen. - Pachtopbrengsten nemen af met ruim € 18.000 vanwege specifiek gemaakt afspraken.

4.1.4 Totaalbeeld In voorgaande paragrafen 8.1 tot en met 8.3 zijn alle lasten, inkomsten en resultaten per categorie gepresenteerd. In deze paragraaf zijn de resultaten bij elkaar gebracht (tabel 8.9). Tabel 4.9:

Totaalresultaat

32


Kernvastgoed Maatschappelijk vastgoed Overig vastgoed Totaal

€ € € €

Verschil 2015 -1.114.670 -3.555.310 -517.958 -5.185.923

2016 € -1.126.415 € -3.381.303 € -534.204 € -5.039.906

Verschil € -11.745 € 174.007 € -16.246 € 146.016

Per saldo kost het gemeentelijk vastgoed de gemeente ruim € 5 miljoen per jaar. Aan de ene kant zijn de kosten hoog, wat niet vreemd is met een voor de omvang van de gemeente Deurne grote vastgoedportefeuille. Aan de andere kant zijn de inkomsten beperkt, waarbij gesteld kan worden dat de gemeente in veel gevallen voor minder verhuurd dan de kostprijs en de marktconforme prijs. Figuur 4.2:

Aandeel in resultaat

Het benodigde onderhoudsbudget is bepaald op basis van Meerjarig Onderhoudsplannen (18 panden) en door middel van een indicatie voor de panden waarvoor geen Meerjarig onderhoudsplan is opgesteld. De indicatie is gebaseerd op de kengetallen (ROZ) in combinatie met het bruto vloeroppervlak. Alle panden zijn ingemeten, waarna het benodigde onderhoudsbudget per pand is bepaald. Voor een aantal panden wordt maatwerk toegepast. Dan kan gedacht worden aan het Cultuurcentrum, de Parkeergarage en de gemeenschapsaccommodaties omdat de gemeente hier met andere partijen afspraken heeft gemaakt over het onderhoud. Ook kan gedacht worden aan bijzondere objecten zoals Kazematten omdat hier de kengetallen niet van op toepassing zijn. Per saldo is € 1.172.704 onderhoudsbudget nodig:  Meerjarig Onderhoudsplannen: € 704.314 gemiddeld per jaar  Kengetallen: € 430.071 gemiddeld per jaar en;  Overige lasten: € 38.319 voor gebruikslicenties en het onderhoudsplannen.

opstellen

van

meerjarig

Hiermee is aansluiting op de begroting bestaand beleid. Er is geen sprake van een tekort en er is geen sprake van onderhoudsbudget dat vrij valt ten gunste van het structurele begrotingssaldo.

33


4.2

Overige financiële resultaten

Verkoopresultaat De gemeente verkoopt sinds 2012 haar panden en gronden actiever. Er ligt een verkooptaakstelling van € 300.000 voor 2015 tot en met 2018. Dit betekent dat in de begroting al met deze verkoopresultaten rekening is gehouden tot deze bedragen. Alleen als de verkoopresultaten hoger zijn dan wat is begroot, ontstaat er een incidenteel voordeel dat ten gunste komt van de reservepositie van de gemeente. Bij de jaarrekening wordt verantwoording afgelegd over het verkoopresultaat 2015. Verbetertraject Vastgoed Dit traject is in 2013 gestart met de volgende doelen:  Sturing door inzicht;  Meer waarde en minder risico door onderhoud, duidelijke contracten en verplichtingenadministratie;  Meer opbrengsten en minder kosten door professionalisering exploitatie. In 2015 is het verbetertraject afgerond. Om de ingezette verbeteringen op het gebied van exploitatie, beheer en onderhoud in de komende jaren voort te zetten / uit te voeren, is incidenteel budget vrijgemaakt voor 2015 en 2016. Totaal een bedrag van € 360.000. 4.3 Effecten op de balans en winsten verliesrekening (vastgoedexploitaties) Alle in deze nota omschreven wijzigingen sluiten aan bij de begroting 2016, met uitzondering van de hogere huurinkomsten in het gemeentehuis (€ 14.000). Deze wijziging wordt verwerkt bij de najaarsnota. Alle begrotingswijzigingen waartoe in 2015 al was besloten, zijn eveneens in deze nota en in de begroting 2016 verwerkt. Verzamelpost Bij de begroting 2015 is, als gevolg van de nieuwe financiële inrichting Vastgoed, een verzamelpost gevormd. In deze post zijn budgetten opgenomen waarvan nog niet geheel duidelijk is, waar deze in de nieuwe inrichting behoren te staan. Het zijn kosten voor bijvoorbeeld gas, water en licht, waarvan niet helemaal duidelijk of deze bij pand a of pand b behoren. Op het moment dat duidelijk is waar de kosten gemaakt worden, gaan de budgetten over naar het betreffende product. In 2015 zijn er vanuit deze verzamelpost de budgetten voor eenmalige kosten verdeeld naar de juiste panden. In 2016 staan deze budgetten weer op de verzamelpost. Bij de najaarsnota 2015 wordt de verzamelpost verder structureel over de juiste panden verdeeld. Pas na minimaal een jaar werken met de nieuwe financiële inrichting, zal duidelijk worden waar de kosten thuishoren. Zie hiervoor ook thema Omgeving in de begroting 2016.

34


Hoofdstuk 5 ‘Onderhoudsvoorziening en -reserve’ Voor het onderhoud van de gebouwen is in 2014 een voorziening en reserve ingericht. Deze zijn in de plaats gekomen van de al aanwezige onderhoudsreserve. De noodzaak om een reserve en voorziening in te richten volgt uit de financiële regels. In dit hoofdstuk worden de regels en de methodiek toegelicht en is de hoogte van de ‘Voorziening onderhoud gebouwen’ en ‘Egalisatiereserve onderhoud gebouwen’ bepaald.

5.1 Methodiek en financiële regels In deel A 2015-2024 is besloten tot het inrichten van een onderhoudsvoorziening en een reservevoorziening. Hier zijn drie redenen voor genoemd:  De financiële regels (BBV-regels) schrijven voor dat panden waarvoor een Meerjarig onderhoudsplan is opgesteld, daar een voorziening voor moet worden ingericht. Voor panden waar dat niet het geval is, wordt een reserve ingericht;  De voorziening en de reserve zijn er beide voor bedoeld om de budgetten voor onderhoud beschikbaar te houden ook al is het budget in een bepaald jaar niet volledig benut. In het onderhoud van vastgoed wordt met onderhoudswerkzaamheden vaak tussen jaren geschoven. Door budgetten niet blijven te reserveren, ontstaat het risico van achterstalligonderhoud als gevolg van gebrek aan middelen;  Doordat de voorziening en de reserve in feite de onderhoudskosten ‘egaliseren’, ontstaan er geen grote fluctuaties in de begroting. In de begroting zijn de onderhoudskosten jaarlijks gelijk (plus index), terwijl de uitgaven wel verschillen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de algehele financiële positie van de gemeente. In figuur 5.1 zijn de voorziening en de reserve schematisch uitgewerkt. In de groene kolom staan de panden waarvoor een Meerjarig onderhoudsplan is opgesteld. Per object is een begroting opgesteld. Onderdeel daarvan zijn de onderhoudskosten. De op basis van het MJOP geraamde onderhoudskosten worden in de voorziening belegd. De onderhoudskosten worden doorbelast aan de voorziening. In de rode kolom staan de panden waarvoor geen MJOP is gemaakt. Hier zijn de onderhoudskosten indicatief weergeven. Ook voor deze panden is per object een begroting opgesteld. Ook daar zijn de onderhoudskosten een onderdeel van de hele begroting. Deze onderhoudskosten worden belegd in de Egalisatiereserve Onderhoud Gebouwen. 5.2 Egalisatiereserve onderhoud gebouwen Er is in de begroting 2016 sprake van 18 panden voorzien van een Meerjarig Onderhoudsplan. In de begroting 2015 waren dit er 13. Doordat hiermee sprake is van een afname van het aantal panden zonder Meerjarig Onderhoudsplan, wordt de egalisatiereserve kleiner. Het startkapitaal van de egalisatiereserve wordt gesteld op € 452.785, zijnde 38%. Jaarlijks wordt de egalisatiereserve gevoed met € 430.071. Dit zijn de begrote gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten zoals die zijn bepaald op basis van de kengetallen. De onderhoudskosten worden aan de egalisatiereserve doorbelast. De middelen in de egalisatiereserve blijft bedoeld voor het onderhoud van de panden. Omdat steeds meer MJOP’s worden gemaakt, wordt in de toekomst de voorziening steeds groter en de egalisatiereserve steeds kleiner. Bovendien zijn er panden die verkocht worden waardoor de noodzaak voor het opmaken van een MJOP ontbreekt. Er vindt dus de komende jaren een

35


verschuiving van middelen plaats van de Egalisatiereserve onderhoud gebouwen naar de Voorziening onderhoud gebouwen. Door de omvang van de egalisatiereserve te handhaven worden financiële nadelen in de toekomst voorkomen. Figuur 5.1: Systematiek onderhoudsvoorziening en –reserve

Egalisatiereserve onderhoud gebouwen € 452.785 (38%) (Startkapitaal)

Voorziening onderhoud gebouwen € 738.755 (62%) (Startkapitaal)

€ 704.314      

€ 430.071

Onderhoudskosten Kapitaallasten Energie en Water Servicekosten Huuropbrengsten Services en diensten 18 Panden met Meerjarig Onderhoudsplannen



Onderhoudskosten

    

Kapitaallasten Energie en Water Servicekosten Huuropbrengsten Services en diensten

Panden zonder Meerjarig Onderhoudsplannen

5.3 Voorziening onderhoud gebouwen. Het startkapitaal van de voorziening wordt gesteld op € 738.755, zijnde 62%. De voorziening wordt jaarlijks gevoed met het gemiddelde onderhoudsbudget van € 704.314. Dit is het begrote gemiddelde jaarlijkse onderhoudsbudget gebaseerd op de Meerjarig onderhoudsplannen. Dit is nodig om de hoge onderhoudskosten in de eerste jaren op te kunnen vangen. De onderhoudskosten kunnen immers de eerste jaren hoger zijn dan de structurele inbreng. Het startkapitaal voorkomt dat de voorziening onder nul komt. Een voorziening onder nul is immers niet toegestaan. De onderhoudskosten voor de panden waarvoor Meerjarig onderhoudsplannen zijn gemaakt, worden betaald uit deze voorziening. De uitgaven kunnen jaarlijks sterk afwijken. Uiteindelijk moet, na tien jaar, het oorspronkelijke startkapitaal van € 738.755 in de voorziening resteren.

36


Hoofdstuk 6 ‘Risico’s’

6.1 Marktrisico’s Voor de gemeente is de marktsituatie niet rechtstreeks te beïnvloeden. Desondanks zijn de consequenties hiervan merkbaar. Vanzelfsprekend is huidige marktsituatie een risico voor het exploitatieresultaat. Faillissementen, huurders die de huurovereenkomst niet verlengen, stagnatie in de verkoop en lagere huur- en verkoopopbrengsten. Als een pand leegkomt en niet verhuurd of verkocht wordt, komen de gebruikerslasten voor rekening van de eigenaar. Dit risico mag niet onderschat worden en komt bovenop het risico van lagere opbrengsten. Als een pand langdurig leegstaat betekent dat minder kosten en hogere kosten. Vanwege de economische situatie kost het meer tijd om panden in de markt te brengen. Daarmee samen hangen de risico’s op basis van verplichtingen die in het verleden zijn aangegaan. Deze kunnen leiden voor een ongewenst financieel resultaat als plannen niet worden uitgevoerd terwijl de gemeente gehouden is aan contractuele en soms ongunstige aankoopvoorwaarden.

6.2 Rekenrisico’s Daarnaast gelden er rekenrisico’s gelet op de nieuwe wijze van begroten. Het in beeld brengen van alle kosten en inkomsten per pand blijkt een aanzienlijke administratieve operatie. Daarbij is het uitgangspunt om, met uitzondering van de begroting van de onderhoudskosten, geen beleidswijzigingen aan te brengen. Het verschuiven en specificeren van zoveel posten, brengt enig risico met zich mee. Er is een verzamelpost ingericht voor de verschillen, waardoor het risico op een begrotingswijziging beperkt is. Daarnaast is er een rekenrisico omdat voor de meeste panden de onderhoudskosten nog niet zijn begroot op basis van meerjarig onderhoudsplanningen maar op kengetallen. 6.3 Financiële risico’s Een aantal risico’s is in dit hoofdstuk kwalitatief omschreven. Een beter inzicht in de risico’s is essentieel. In de volgende begroting zal hier extra aandacht naar uitgaan. Omdat deze risico’s niet gekwantificeerd kunnen worden, wordt gerekend met een percentage over de huur en de onderhoudskosten:  Gekwantificeerd 20% over de totale huur: € 151.000;  Gekwantificeerd 20% over de onderhoudskosten die zijn gebaseerd op kengetallen: € 160.000. Op basis van deze grove indicatie wordt een risico van ruim € 0,3 per jaar geconcludeerd. Dit bedrag is niet meegenomen in de begroting. 6.4 Beheersmaatregelen Om deze risico’s in de toekomst te verkleinen is het essentieel dat de beter wordende regie op de vastgoedportefeuille ook in de komende jaren wordt versterkt. Dit kan onder andere door:  Sturen op de kosten en opbrengsten alsmede het nog beter in beeld krijgen van de financiën;  Verdere professionalisering van de organisatie waardoor het inzicht in de vastgoedportefeuille beter is en de organisatie adequaat kan inspelen op kansen uit de markt.

37


Daarnaast kunnen risico’s worden verkleind door vastgoed af te stoten. Bijbehorende maatregelen zijn:  Beweeg qua prijs en verkoopvoorwaarden mee met de markt en investeer in het verbeteren van de marktpositie van het vastgoed. Nu de vraag naar vastgoed in bijna alle segmenten beperkt is, is het cruciaal dat de aanbieder van vastgoed bereid is flexibel mee te denken met potentiële kopers en huurders;  Betrek het risico van leegstand in de verkoop- en verhuurbesluiten.

38


Hoofdstuk 7 ‘Besluitvorming’

Nr.

DE RAAD DER GEMEENTE DEURNE gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 oktober 2015 , nr. gelet op het bepaalde in de gemeentewet

BESLUIT 1. In te stemmen met de Nota Grond- en Vastgoedexploitaties deel B, 2015-2024, hetgeen impliceert dat: a. Wordt ingestemd met de onderliggende budgetten van de grondexploitatieprojecten en vastgoedexploitaties zodat het college uitvoering kan geven aan de (project)doelstellingen zoals die door de gemeenteraad zijn vastgesteld. b. Per 1-1-2015 € 360.000 uit de Algemene Reserve van de Algemene Dienst toe wordt gevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties; c. Per 1-1-2015 € 360.000 uit de Algemene Reserve Grondexploitaties toe wordt gevoegd aan de Voorziening Verlieslatende Exploitaties; d. Gestreefd wordt naar een minimale weerstandscapaciteit van € 9,2 miljoen, dat nodig is om grondexploitatierisico’s op te kunnen vangen. Dit weerstandsvermogen wordt opgebouwd met het afsluiten van positieve exploitaties en waar kan met tussentijdse winstneming. Het opbouwen van de Algemene Reserve van de Algemene Dienst heeft de eerste prioriteit; e. In 2015-2016 door middel van een scenario-analyse wordt bezien welke maatregelen in grondexploitatieprojecten (op korte en middellange termijn) genomen kunnen worden om, als programmarisico’s optreden, het verlies te beperken.

39


BIJLAGEN

40


Bijlage 1 Managementrapportages Managementrapportage worden voor de gemeenteraad vertrouwelijk ter inzage gelegd bij de Griffie. Deze zijn vanaf vrijdag 23 oktober beschikbaar.

41


Bijlage 2 Verzameloverzicht reserves en voorzieningen

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG): Ontwikkelingen 2015 t/m 2024 Stortingen Ja a r Sa l di per 1/1 Rente 4,25% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 NCW 1-1-2024 Cumul a tief

2.988 849.818 1.789.740 1.865.804 2.105.516 3.267.650 3.737.741 3.896.595 4.062.200 5.061.915 13.843.891

Onttrekki ngen

127 36.117 76.064 79.297 89.484 138.875 158.854 165.605 172.644 215.131

846.703 903.804 0 160.416 1.072.649 331.216 0 0 827.071 8.566.845 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.132.199

12.708.704

0

Voorziening Verlieslatende Exploitaties (VVE): Ontwikkelingen 2015 t/m 2024 (resp. 2038) Stortingen Onttrekki ngen Ja a r Sa l di per 1/1 Rente 4,25% 1 ja n.2015 36.747.326 0 2015 36.747.326 1.561.761 0 -4.090.994 (A) € 360.599,89 15.325 2016 34.594.019 1.470.246 0 -1.195.740 2017 34.868.525 1.481.912 0 -895.527 2018 35.454.910 1.506.834 0 -335.104 2019 36.626.639 1.556.632 0 -3.870.226 2020 34.313.046 1.458.304 0 -3.720.854 2021 32.050.496 1.362.146 0 -14.356.524 2022 19.056.118 809.885 0 2023 19.866.003 844.305 0 -16.165.466 2024 4.544.842 193.156 0 -3.932.743 NCW op 1 jan.2025 -805.255 Cumul a tief

12.260.507

0

42

-49.368.433

Sa l di per 31/12 849.818 1.789.740 1.865.804 2.105.516 3.267.650 3.737.741 3.896.595 4.062.200 5.061.915 13.843.891 13.843.891

Sa l di per 31/12 36.747.326 34.218.093 34.594.019 34.868.525 35.454.910 36.626.639 34.313.046 32.050.496 19.056.118 19.866.003 4.544.842 805.255 0


Bijlage 3 Begrippenlijst Begrippen Algemene Reserve Algemene Reserve Grondbedrijf BBV BIE Boekwaarde

Discontovoet Eindwaarde (EW)

Omschrijving Algemene reserve is het vrij besteedbare vermogen van de gemeente. Deze reserve heeft als belangrijkste functie het vormen van een buffer bij tegenvallers Specifieke reserve voor het opvangen van tegenvallers die samenhangen met Grondbedrijfsactiviteiten. Het is het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf. Zie hoofdstuk 6 van deze nota voor een uitgebreide toelichting Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten. Voorschrift voor provincies en gemeenten voor het opstellen van jaarverslagen en begrotingen Bouwgrond in exploitatie. Dit zijn de projecten waarvoor de Gemeenteraad de grondexploitatie heeft vastgesteld De boekhoudkundige waarde van een activum in de financiële administratie. Feitelijk zijn het de gerealiseerde uitgaven en opbrengsten op een bepaald moment. Zijn de gerealiseerde uitgaven groter dan de gerealiseerde inkomsten, dan is de boekwaarde ongunstig. Zijn de gerealiseerde inkomsten groter dan de gerealiseerde uitgaven, dan is de boekwaarde gunstig. Over de boekwaarde wordt jaarlijks rente bijgeschreven (4,25%). Interne rentevoet die gehanteerd wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, opgebouwd uit rente en risico. De eindwaarde (EW) én de netto contante waarde (NCW) zijn beide begrippen die het financieel resultaat weergeven van een project. De eindwaarde is het bedrag van alle projectinkomsten en -uitgaven op het moment van beëindiging van het project. De netto contante waarde is de actuele waarde van deze toekomstige eindwaarde en wordt berekend op basis van looptijd en rentefactor. Technisch/theoretisch: Toekomstige waarde (FV = Future Value) van een kasstroom met een huidige waarde PV (Present Value) bij een rente van r over een periode t:

FV  PV (1  r )t Grondquote

Het quotiënt van de grondprijs exclusief BTW bij start bouw en de netto opbrengsten exclusief BTW bij oplevering.

grondquote  Kasstroom Indexeren Indexatie

grondprijs excl BTW netto opbrengst excl BTW

Werkelijke uitgave of opbrengst in een tijdvak. Netto kasstroom: het verschil van de opbrengsten en de uitgaven in een bepaald tijdvak. Het volgtijdelijk aanpassen van cijfers met behulp van een index, een kosten- dan wel opbrengstenindex. Afhankelijk van het moment van betalen of ontvangen kan de waarde door indexering hoger (inflatie) of lager (deflatie) zijn dan bij aanvang van het project. Door rekening te houden met indexering wordt rekening gehouden met de feitelijke toeen/of afname van toekomstige geldstromen. Technisch/theoretisch: Zo kan men een nominaal bedrag prijspeil t (CFt) berekenen door dezelfde grootheid op tijdstip 0 (CF0) te vermenigvuldigen een index (i) voor de prijsstijging tussen tijdstip 0 en tijdstip 1.

CFt  CF0 (1  i) t Netto Contante waarde (NCW)

Zie Eindwaarde. Technisch/theoretisch: De tegen een rentevoet r gedisconteerde waarde van een reeks van toekomstige kasstromen. Ofwel, de eindwaarde teruggerekend naar de huidige waarde, rekening houdend met rente en inflatie.

t N

NPV   CFt (1  r )t t 0

NGV2015 respectievelijk NGV 2015-2024

Het document Nota Grond- en Vastgoedexploitaties (NGV), waarin opgenomen de financiële gegevens van de gronden vastgoed exploitaties, over de periode 2015 tot en met 2024. De gegevens

43


Begrippen Algemene Reserve

NIEGG

Nominale waarde MVA of GVA

P2014 Prijspeil

Reële waarde Rente Residuele grondwaarde Voorziening Verlieslatende Exploitaties Vrij op naam (VON)

Weerstandscapaciteit /weerstandsvermoge n

Omschrijving Algemene reserve is het vrij besteedbare vermogen van de gemeente. Deze reserve heeft als belangrijkste functie het vormen van een buffer bij tegenvallers omvatten een bijstelling van lopende budgetten (in dit geval basisjaar 2015), de nieuwe begrotingscijfers voor 2016 (basisjaar+1) en de meerjarenbegroting Niet in exploitatie genomen gronden. Dit is wanneer ontwikkeling pas na middellange termijn is voorzien, dit is over circa 10 tot 20 jaar. Voorwaarde is een raadbesluit welke de voorziene ontwikkeling bevestigd; dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een structuurvisie. Waardering van de gronden tegen huidige marktwaarde. Activering van gemaakte kosten is mogelijk tot deze waarde Waarde inclusief in- en/of deflatie. Een nominaal bedrag: een feitelijk bedrag op tijdstip t Materiële Vaste Activa of Grond als vast actief. Dit is wanneer geen of pas op lange termijn (minimaal na 20 jaar) een ontwikkeling is voorzien. Waardering van de gronden tegen de huidige waarde. Geen activering van de kosten is mogelijk Jaarrekening Grondexploitaties verwijzen naar het jaar 2014 Prijspeil is de waarde van een bedrag dat op een bepaald prijspeil wordt ingevoerd. Bijvoorbeeld de bouwkosten prijspeil 1-1-2010 bedragen € 100. Een jaar geleden zouden de bouwkosten wellicht € 95 op prijspeil 1-1-2009 bedragen. Waarde zonder de- en/of inflatie. Een reëel bedrag: een feitelijk bedrag op tijdtip 0. De periodieke vergoeding voor het beschikbaar hebben/stellen van kapitaal hetzij in de vorm van een lening of in de vorm van een investering. Het verschil tussen de netto opbrengsten en de totale kosten van het vastgoed. Voorziening om de te verwachten verliezen bij grondexploitatieprojecten op te vangen. Het is verplicht om een voor een voorzien verlies direct af te dekken met een voorziening van gelijke omvang. Vrij op naam prijs (VON): de prijs van een woning waarin alle bijkomende kosten zijn inbegrepen. Dit is bij nieuwbouw woningen gebruikelijk. Bij bestaande bouw is de verkooprijs kosten koper (k.k.). in dat geval komen bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting bovenop de prijs. Het weerstandsvermogen is de mate waarin financiële tegenvallers kunnen worden opgevangen. De Algemene Reserve Grondexploitaties omvat voor de gemeente de beschikbare weerstandscapaciteit.

44

NOTA GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIES DEEL B. De Uitkomsten

Recommend Documents