Nr. 67909/Z -15-47145 Inkomende
Ruimtelijke
Ontwikkeling
post
Z04AF5BBOFD
24 juni 2015
1111111111111111111111111111
V20
111111111I111111111 111111 111111111111
Aan de Gemeente Goeree-Overflakkee T.a.v. Gemeenteraad Postbus 1 3240 AA MIDDELHARNIS
Uw brief van Uw kenmerk Behandeld door Doorkiesnummer Kenmerk eworx Ons kenmerk
M. de Geus 0187-471074 Algemeen - stakeholdersoverleg MG\dirsecr\alg\stakeholdersoverleg
Onderwerp
Verslag stakeholdersoverleg
2015
13 april 2015
Middelharnis, 23 juni 2015
Geachte Gemeenteraad, Op 13 april 2015 heeft Woongoed GO haar periodieke stakeholdersoverleg gehouden. Het was een constructieve nuttige bijeenkomst, waarvan de uitkomsten voor de ontwikkeling van ons beleid kunnen worden aangewend. Precies de reden waarom het stakeholdersoverleg regelmatig gehouden moet worden. We danken een ieder die van de uitnodiging gebruikgemaakt
heeft voor zijn of haar bijdrage in de discussie.
Bijgaand treft u het verslag van de bijeenkomst aan. Dit verslag wordt aan alle genodigden toegezonden. We hopen in de toekomst opnieuw een beroep op u te mogen doen. We zijn altijd tot wederdienst bereid.
S. van Nieuwaal, directeur-bestuurder
Woongoed GO • Landbouwweg
1 • 3241 MV MiddeLharnis.
Postbus 98 • 3240 AB Middelharnis
e-mail
[email protected] • web www.woongoedgo.nl • tel. 0187 4710 71 • fax 0187 487477 iban NL72 RABO 0644 3619 99 • bic RABONL2U • btw NL0025.48.094.BOI
• kvk 23034176
,
Verslag stakeholdersoverleg Woongoed GO d.d. 13 april 2015 1. Welkom en introductie Dhr. Van Nieuwaal heet de aanwezigen welkom. Doelstelling van deze bijeenkomst is informatie te verstrekken, van gedachten te wisselen over het beleid en daarbij de zienswijze van de stakeholders te inventariseren. Woongoed GO heeft in Middelharnis 1.004 verhuureenheden, in Sommeisdijk 262 vhe, in Nieuwe-Tonge 3S0 vhe, in Oude-Tonge 827 vhe en in Stad aan 't Haringvliet 1Sl vhe. Woongoed GO heeft 19,77 fte werknemers in dienst, ofwel 1 fte op 137 vhe.
2. Verslag stakeholdersoverleg d.d. 11 december 2013 De conclusies en aanbevelingen van het stakeholdersoverleg van 11 december 2013 waren: Woongoed GO moet zich vooral inzetten voor betaalbare huren, leefbaarheid, ouderen en woningzoekenden Samen met partners wachtlijsten terugdringen Eén woningzoekendenregistratie op Goeree-Overflakkee bewerkstelligen Mogelijkheden onderzoeken woningzoekenden van buiten het eiland te huisvesten Mogelijkheden onderzoeken woningzoekenden met een middeninkomen tot € 43.000 te huisvesten Goedkope woningen koesteren en niet te snel slopen Na in werking treden nieuwe WMO, beleid op het gebied van ouderenzorg aanpassen en rekening houden met wat in het verleden is opgebouwd. Het verslag wordt goedgekeurd en vastgesteld.
3. Presentatie Terugblik visitatie 2014 De heer Van Nieuwaal blikt terug op de visitatie van 2014. Eén keer per vier jaar zijn corporaties die bij Aedes aangesloten zijn verplicht zich te laten visiteren door een onafhankelijke organisatie. De firma Procorp heeft de visitatie uitgevoerd voigens methodiek 5.0. Woon goed GO is zeer tevreden met de resultaten. Het visitatierapport is te raadplegen via de website. Enkele steekwoorden van het rapport zijn lokale verankering, Governance op orde, openbare verantwoording, financieel gezond, werken aan samenwerking, RvC onafhankelijk en prestatieafspraken. Aanbevelingen van de visitatiecommissie zijn: Houd de strategische positie op Goeree-Overflakkee in de gaten en richt de aandacht op voortrekkerschap bij samenwerking in opmaat naar de door veel belanghebbenden gewenste fusie naar één corporatie op het eiland Maak de prestatieafspraken met de gemeente SMART, dat kan onder andere bij de volgende visitatie een betere score opleveren Maak een directiestatuut (is inmiddels vastgesteld).
Stand van zaken uitvoering ondernemingsplan Het ondernemingsplan "Meer dan een huis alleen 2.0" heeft als belangrijkste visie: Modern woningaanbod in een prettige leefomgeving Contact met en aansluiting bij de klant zit in de haarvaten van de organisatie Betrouwbaar en integer.
r Bij de uitvoering van het ondernemingsplan Terugdringing aantal woningzoekenden Moderniseren woningvoorraad Bijdragen aan scheiden wonen en zorg Vitaliseren van de woonomgeving Versterken samenwerking Financieel gezond maar niet rijk
heeft Woongoed GO de volgende missies:
Want: Wonen is meer dan een huis alleen
en In een huis van Woongoed GO daar blijf je in wonen. Uitgangspunten van beleid zijn: Woongoed GO is een investerende sociale volkshuisvester Blijft financieel gezond Werkt regionaal=gemeentelijk Is een maatschappelijk ondernemer (samen met belanghouders werken aan oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken) Blijft vernieuwen Zegt wat zij doet en doet wat zij zegt. Woongoed GO heeft de afgelopen periode hard gewerkt aan haar doelstellingen. De resultaten worden achter de doelstellingen vermeld: Aanbod meer afgestemd op de vraag (er is een nieuw strategisch voorraadbeleid opgesteld) 5% verkocht (er zijn 35 woningen verkocht, is 2,5% van de voor verkoop gelabelde voorraad) Woonzorgvoorzieningen in de woonkernen (Ebbe en Vloed en Koelhuis Stad) Betaalbare huren voor de doelgroepen (80% van de woningen zijn goedkoop tot betaalbaar € 389 - € 596) Wachtlijst gezond voor alle doelgroepen (wachtlijst voor urgenten korter dan één jaar) 200 woningen bijgebouwd (inmiddels 173 gebouwd) Woongoed GO bestaat nog/corporaties fuseren (fusie is nog niet in beeld) Financieel gezond (kengetalen zijn ok, ook volgens extern toezicht) Nog professionelere organisatie (40% op HBO-niveau) Gemoderniseerde woningvoorraad (uitvoering strategisch voorraad beleid loopt volgens planning) Vitale woonkernen in primaire werkgebied (alle wijken zijn middels een leefbaarheidsmatrix in beeld gebracht, gemiddelde score 7) 20% minder energieverbruik (15% gerealiseerd). Het investeringsprogramma is aangepast aan de financiële mogelijkheden. De ontwikkelingen rond de saneringssteun, heffingen en nieuwe Woningwet worden afgewacht. De financiële positie vanaf 2017 zal opnieuw onderzocht worden. De projecten woonzorgcomplex Tonge worden gepresenteerd.
Stad aan 't Haringvliet, Prinses Margrietstraat,
Refugium en Tuundurp Nieuwe-
Strategisch voorraadbeleid In het kader van het strategisch voorraadbeleid is Woongoed GO voornemens tot het jaar 2025 502 vhe door te exploiteren, 948 vhe te renoveren/opplussen, 205 vhe te herstructureren en 939 vhe te verkopen. Woongoed GO zal maatregelen treffen om ervoor te zorgen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. De woningen worden gewaardeerd volgens een sterrenciassificatie (rollator- en rolstoeltoegankelijkheid en -doorgankelijkheid). Daarnaast zullen maatregelen worden getroffen om eenzaamheid tegen te gaan en voorzorg te bevorderen (domotica, internet, zorgarrangementen). Ook kan worden overgegaan tot het plaatsen van een zorgunit (mobiele zorgkamer, bijdrage stabiliteit buurt of wijk door behoud sociaal netwerk, fiexibilisering woningvoorraad). De PCOB wijst op de fiscale en financiële gevolgen van een zorg unit en adviseert hierover in gesprek te gaan met de gemeente. Woongoed GO is voornemens hierover een convenant met de gemeente af te sluiten en zal daarbij rekening houden met de financiële problemen.
2
Het strategisch voorraad beleid brengt vraag en aanbod in beeld en maakt duidelijk in welke kernen sprake is van een tekort-, evenwichts- of overschotsituatie. De verwachting is dat in 2025 nog steeds sprake zal zijn van een woningtekort. Voor de markt is dat evenwel gezond.
Stand van zaken financiën Dhr. Goedegebuur, hoofd bedrijfsbeheer,
presenteert de financiën.
In 2014 heeft Woongoed GO een positief resultaat behaald van € 33.267. De financiën worden weergegeven aan de hand van het duurzaam businessmodel. Kengetallen daarvan zijn !CR (Interest Coverage Ratio), D5CR (Debt Service Coverage Ratio), Loan to Value, solvabiliteitsratio en dekkingsratio. Woongoed GO voldoet aan de normen en blijft bij de kengetallen "aan de goede kant van de streep". Echter, de impact van de overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing, saneringsheffing, passend toewijzen en beperking huurverhoging en onzekere normstelling) is onzeker. In verband met deze onzekerheden is het investeringsprogramma aangepast en zijn vanaf 2017 nog geen nieuwe investeringen opgenomen.
Nieuwe Woningwet Dhr. Klouwen van Companen bespreekt de belangrijkste wijzigingen van de Woningwet. De afgelopen jaren is er veel discussie geweest over de corporaties en de vraag wat een corporatie wel en niet mag. De corporatie wordt gezien als een private organisatie, maar wel met een publieke taak. De nieuwe Woningwet bepaalt dat maatschappelijk bestemd vermogen beschikbaar moet blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën. Minister Blok heeft drie belangrijke doelen gesteld: Taakafbakening (wat mag wel, wat niet) Toezicht (financieel en inhoudelijk toezicht door één toezichthoudend orgaan) Rol gemeente en huurders. Onderscheid wordt gemaakt tussen daeb (dienst aigemeen economisch belang) en niet-daeb activiteiten. Voor daeb activiteiten kan een lening geborgd worden (staatssteun). Niet-daeb activiteiten worden gezien als de vrije markt en bestaan uit huurwoningen> € 710, koopwoningen en commercieel vastgoed. Corporaties mogen maatschappelijk vastgoed ontwikkelen wanneer er sprake is van een verblijfskarakter, zorg: fysieke eenheid met woongzorggebouw, eigen kantoorruimte en kieinschalige buurthuizen zonder commerciële functie. Ontwikkeling van een basisschool mag wel, een middelbare school niet. Corporaties mogen activiteiten in het kader van leefbaarheid ontwikkelen mits er een direct raakvlak is met het woningbezit, beperkt tot een bedrag van € 125 per woning per jaar. Voor fusie is volgens de nieuwe Woningwet vereist dat corporaties slechts mogen fuseren in een buurt waar zij een substantieel woningbezit hebben. Samenwerking tussen corporaties, gemeente en huurdersvereniging wordt belangrijk. De gemeente stelt in overleg met deze drie partijen een woonvisie vast, waarna prestatieafspraken wordt gemaakt. Corporaties zullen hun huurbeleid/toewijzingsbeleid moeten wijzigen in verband met een strenge passendheidstoets. 95% van het woningbezit « € 618) dient aan de doelgroep met de laagste inkomens toegewezen te worden. Voorkomen moet worden dat leegstand ontstaat voor de woningen tussen € 618 en € 710. Corporaties dienen aan de gemeente en huurdersorganisaties een zienswijze te vragen over: jaarverslag, aanwijzing verkoop, uitbreiding werkgebied, fusie of splitsing, liberaliseren sociale huurwoningen (na splitsing), beoordeling commerciële (niet-daeb) werkzaamheden, vaststelling regionale werkgebied en reglement over sloop woningen. Zelfs bewonerscommissies kunnen een zienswijze indienen. Gesproken wordt over de waardering van het woningbezit. Volgens de nieuwe Woningwet dient het bezit gewaardeerd te worden op basis van de marktwaarde in vrije staat. Nu wordt gewaardeerd op basis van de historische kostprijs. Het gevolg is dat de balanswaarde aanzienlijk zal stijgen, waardoor het vermogen van de corporaties sterk lijkt toe te nemen. Een nog hogere verhuurdersheffing zou daardoor tot de mogelijkheden kunnen behoren. Echter, de corporaties worden wel rijker in vermogen (stenen), maar niet in kas.
3
4. Discussie aan de hand van stellingen Vastgoedstrategie en betaaibaarheid Woon goed GO heeft weinig mogelijkheden de doelgroep met een inkomen> €43.000 te bedienen. Voor huur in de vrije sector lijkt volgens de aanwezige aannemer/belegger behoefte te zijn. In de stedelijke locaties is die behoefte echter groter dan op het platteland. Op Goeree-Overflakkee zijn huren> € 1.000 niet gebruikelijk. Stelling: Woongoed GO dient de vrije markt op te gaan om doelgroepen met hogere inkomens te bedienen. De Huurdersvereniging meent dat dit strikt gescheiden dient te worden en de huurders niet moeten meedelen in de risico's, die dat met zich meebrengt. Aan de andere kant wordt dit als een uitdaging gezien. Voorgesteld wordt niet-daeb activiteiten te bundelen en met de vier corporaties op Goeree-Overflakkee eiiandbreed mogelijkheden te ontwikkelen voor de doelgroep> € 43.000. Veel toekomstige senioren kunnen na verkoop van hun woning niet doorstromen naar de sociale huisvesting. Wellicht kunnen corporaties en aannemers/beleggers gezamenlijk een oplossing voor deze doelgroep zoeken en de expertise daarvoor ter beschikking stellen. Voorgesteld wordt een expertisecentrum op te richten waarbij de gemeente de regie heeft. De Rabobank organiseert op 18 april 2015 een bijeenkomst over de zorg en langer zelfstandig thuis blijven wonen. De bijeenkomst vindt plaats in de scholengemeenschap Prins Maurits. De bedoeling is een bewustwordingsproces in gang te zetten, waarbij burgers erop worden gewezen dat oplossingen voor wonen met een zorgbehoefte in de thuissituatie moeten worden gezocht. Een nadeel van activiteiten in de commerciële huursector kan zijn dat er dan een scheiding in de samenleving ontstaat tussen sociale huurwoningen en dure appartementen. Juist door toedoen van de corporaties hebben we een zoveel mogelijk gemêleerde samenleving. De vraag is dan of de gemeente daar een rol in speelt. Het is niet alleen aan de corporaties om een scheiding in de samenleving te voorkomen. De gemeente heeft de regie. Samengevat lijkt er een behoefte te zijn in de commerciële huursector. Geadviseerd wordt een goede invulling te zoeken waarbij de belangen van de sociale huurders gewaarborgd blijven. Differentiatie in de wijken is een aandachtspunt. Stelling: De resultaten van Woongoed GO laten zien dat er nog wel financiële ruimte is. Er kan nog wel wat bij? Het REZO meent dat Woongoed GO een gezonde club is. Het is belangrijk om vet op de botten te hebben. De aanwezige aannemer/belegger (Kroon & De Koning) meent dat er nog wel wat ruimte is voor investeringen. De ratio's moeten wel blijven kloppen, maar de doelstelling kan iets hoger. In verband met de overheidsheffingen is een buffer verstandig. Curamare proeft wel grote voorzichtigheid en terughoudendheid en adviseert in de dorpen waar aantoonbare behoefte aan woningen is, stap voor stap door te gaan met investeren en in beweging te blijven. Niet alles tegelijk. Uitgangspunt is indien mogelijk proberen te voldoen aan de behoefte van de mens. Gemiva adviseert pas op de plaats te maken in verband met de onbetrouwbare overheidsmaatregelen. Gesproken wordt over de lage rente, inflatie, huurverhoging en financiering. In de begroting is wel rekening gehouden met een lage rente, maar er is een wel bescherming opgenomen voor wijzigingen. Samengevat adviseren de aanwezigen scherp aan de wind te varen, maar niet te scherp. Dan val je stil.
Betaaibaarheid en kwaliteit Woongoed GO heeft als doelstelling de woningen van energielabel C op te plussen naar label Bin 2017. In het kader van het passend huisvesten is het de vraag of door moet worden gegaan met duurzaamheidsmaatregelen. Immers, door de maatregelen krijgen goedkope woningen meer woningwaarderingspunten en worden de woningen duurder. Passend toewijzen wordt moeilijker. Is label C niet genoeg?
4
Stelling: Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen
want dat gaat ten koste van de betaaIbaarheid.
Er moet onderscheid gemaakt worden tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Bij bestaande bouw is het maar de vraag of de maatregelen op termijn wel zo rendabel blijken te zijn. Om een woning van energielabel G naar label B op te plussen is een grote investering nodig. Het is nog maar de vraag of het verschil in energieverbruik van label B of label G wel zo groot is dat een grote investering gerechtvaardigd is. Immers, bewoners van een woning met label G trekken eerder een trui aan. Voorgesteld wordt de huur en energieprestatievergoeding zichtbaar te maken en gescheiden te houden. De vraag is wie de duurzaamheidsmaatregelen moet betalen. De huur mag/kan niet worden verhoogd, maar de energielasten dalen wel. Met de sector is een afspraak gemaakt over terugdringing van het energieverbruik. Afspraak is afspraak, maar de omstandigheden zijn gewijzigd. Ten tijde van het sluiten van het convenant was er nog geen sprake van passend toewijzen. Er is ook een idealistische kant. Immers, als Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen, dertig jaar de gevolgen daarvan? Het is realistisch naar de toekomst te kijken. Corporaties hebben maatschappelijke taak en moeten zich realiseren dat duurzaamheidsmaatregelen effect hebben op over dertig jaar. Er moeten keuzes gemaakt worden. Keuze tussen betaaibaarheid op korte termijn effecten op de lange termijn. Het is jammer nu te stoppen met duurzaamheidsmaatregelen. maatregelen zullen dalen.
De verwachting
wie betaalt over ook een de leefbaarheid of milieu-
is dat de kostprijs van renovatie-
Voorgesteld wordt een signaal af te geven richting de overheid. Corporaties hebben duurzaamheid hoog in het vaandel staan, maar de wijze waarop de overheid steeds meer vraagt van de corporaties is contraproductief. Samengevat is de wens om te investeren in duurzaamheid wel degelijk aanwezig. Geadviseerd wordt niet alleen te kijken naar betaaibaarheid, maar met eikaar te zorgen voor goede woningen voor de toekomst. Corporaties hebben een maatschappelijke taak en eigen verantwoordelijkheid. Stelling: Woongoed GO moet 80% van de woningvoorraad onder € 600 houden en het huurbeleid daar op afstemmen, ongeacht de kwaliteit van de woningen. Woongoed GO moet zeer sober bouwen ten behoeve van lage huren. De kwaliteit van ontwerp en bouw is belangrijk. Het zou saai zijn als Woongoed GO alleen alledaagse gebouwen realiseert. Investering in de leefomgeving wordt op prijs gesteld. Het is een uitdaging om een balans te vinden tussen bouwen voor een lage huur en goede kwaliteit. Gesproken wordt over bouwconcepten. Ook hierbij is een eigen visie mogelijk en kan mooi gebouwd worden. Woongoed GO ziet het als een uitdaging de juiste keuzes te maken. Mooi bouwen is daarbij een belangrijk streven. De verhuurbaarheid op lange termijn is immers erg belangrijk.
Voorgesteld wordt "sober bouwen" te vervangen door "investeren in leefbaarheid en rentmeesterschap". De Huurdersvereniging deelt het standpunt dat er goede kwalitatieve woningen gebouwd moeten worden. Echter, de vraag is of huurders wel behoefte hebben aan een grote woning en nemen zij liever genoegen met een kleinere woning met een lagere huur. Er zijn meer goedkope woningen nodig omdat er meer eenpersoonsgezinnen komen. Misschien kunnen de woningen nog wei goedkoper dan € 600? Woon goed GO heeft het project Tuundurp Nieuwe-Tonge samengesteld volledig in overleg met de huurders. De Huurdersvereniging geeft Woongoed GO hiervoor alle lof. Bij het project Tuundurp is Woongoed GO erin geslaagd gezamenlijk te komen tot mooie betaalbare woningen. Echter, het is een enorme zoektocht om een evenwicht te vinden tussen kwaliteit en betaaibaarheid. Het blijft niet alleen bij het bouwen van een nieuwe woning. Er dient rekening gehouden te worden met de totale kosten van een project (sloopkosten, uitverhuizing bewoners, informatievoorziening, overeenkomst gemeente over bijdrage gemeente, etc.) Woon goed GO hanteert als uitgangspunt sober in relatie tot efficiënt en doelmatig.
5
•
80% van de woningen van Woongoed GO vallen onder de categorie goedkoop en betaalbaar. Betaaibaarheid is een moeilijk begrip. Betaaibaarheid is afhankelijk van de huurtoeslag en voor iedereen anders. Gemiva wijst erop dat woningen van € 600 niet betaalbaar zijn voor speciale doelgroepen, zoals veel van haar klanten. Wat Gemiva betreft zou volstaan kunnen worden met kleinere goedkopere appartementen. Samengevat wordt het op prijs gesteld dat Woon goed GO kwalitatief goed bouwt, sober maar wel mooi. Geadviseerd wordt niet ten koste van alles voor betaaibaarheid te kiezen. Het is belangrijk dat Woongoed GO aandacht heeft voor de kwaliteit van de bouw, de sociale leefomgeving en de toekomstige duurzaamheidkwaliteit van de woning.
Samenwerking op Goeree-Overilakkee Opnieuw wordt gesproken over gezamenlijke ontwikkeling van de niet-daeb activiteiten. Waarom fuseren de corporaties niet? Iedere corporatie heeft haar eigen identiteit, autonomie, werkgebied. De vier corporaties werken samen via de Woningbouwfederatie Goeree-Overflakkee. Implementatie van de nieuwe Woningwet wordt bijvoorbeeld gezamenlijk ter hand genomen. Volgens de nieuwe Woningwet dienen de leden van de woningbouwverenigingen in te stemmen met fusie. Er is nog een lange weg te gaan. De meerwaarde voor de huurders zal daarbij de belangrijkste rol spelen. Gesproken wordt over de voordelen van fusie. Zo zou efficiënt werken een voordeel zijn. Echter, Woongoed GO werkt met een kleine organisatie (137 vhe per fte). Dat is wel héél efficiënt. Veel corporaties halen die cijfers niet.
5. Samenvatting/ conclusies Verslag stakeholdersoverleg d.d. 11 december 2013 Het verslag wordt goedgekeurd.
Visitatie 2014 Complimenten voor de resultaten. De visitatie is stimulering om vooral zo door te gaan. Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Strategisch voorraad beleid De uiteenzetting wordt voor kennisgeving aangenomen.
Stand van zaken financiën Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Presentatie nieuwe Woningwet Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Discussie aan de hand van stellingen Stelling: Woongoed GO dient de vrije markt op te gaan om doelgroepen met hogere inkomens te bedienen. Samengevat lijkt er een behoefte te zijn in de commerciële huursector. Geadviseerd wordt een goede invulling te zoeken waarbij de belangen van de sociale huurders gewaarborgd blijven. Differentiatie in de wijken is een aandachtspunt. Stelling: De resultaten van Woongoed GO laten zien dat er nog wel financiële ruimte is. Er kan nog wel wat bij? Samengevat adviseren de aanwezigen scherp aan de wind te varen, maar niet te scherp. Dan val je stil. Stelling: Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen want dat gaat ten koste van de betaaIbaarheid. Samengevat is de wens om te investeren in duurzaamheid wel degelijk aanwezig. Geadviseerd wordt niet alleen te kijken naar betaaibaarheid, maar met elkaar te zorgen voor goede woningen voor de toekomst. Corporaties hebben een maatschappelijke taak en eigen verantwoordelijkheid. Stelling: Woongoed GO moet 80% van de woningvoorraad onder € 600 houden en het huurbeleid daar op afstemmen, ongeacht de kwaliteit van de woningen. Woongoed GO moet zeer sober bouwen ten behoeve van lage huren.
6
,
Samengevat wordt het op prijs gesteld dat Woon goed GO kwalitatief goed bouwt, sober maar wel mooi. Geadviseerd wordt niet ten koste van alles voor betaaibaarheid te kiezen. Het is belangrijk dat Woon goed GO aandacht heeft voor de kwaliteit van de bouw, de sociale leefomgeving en de toekomstige duurzaamheidkwaliteit van de woning.
6. Sluiting Dhr. Van Nieuwaal bedankt een ieder voor zijn aanwezigheid en inbreng. Woongoed GO zal het beleidsplan aanpassen aan de nieuwe Woningwet en hoopt daarvoor eind dit jaar een beroep op de aanwezigen te kunnen doen.
7
24 JUN 2015
Aan de Gemeente Goeree-Overflakkee T.a.v. College Burgemeester en Wethouders Postbus 1 3240 AA MIDDELHARNIS
Uw brief van Uw kenmerk Behandeld door Doorkiesnummer Kenmerk eworx Ons kenmerk
M. de Geus 0187-471074 Algemeen - stakeholdersoverleg MG\di rsecr\a Ig\sta keholdersoverleg
Onderwerp
Verslag stakeholdersoverieg
2015
13 april 2015
Middelharnis, 23 juni 2015
Geacht College, Op 13 april 2015 heeft Woongoed GO haar periodieke stakeholdersoverleg gehouden. Het was een constructieve nuttige bijeenkomst, waarvan de uitkomsten voor de ontwikkeling van ons beleid kunnen worden aangewend. Precies de reden waarom het stakeholdersoverleg ro=gelmatig gehouden moet worden. We danken een ieder die van de uitnodiging gebruikgemaakt
heeft voor zijn of haar bijdrage in de discussie.
Bijgaand treft u het verslag van de bijeenkomst aan. Dit verslag wordt aan alle genodigden toegezonden. We hopen in de toekomst opnieuw een beroep op u te mogen doen. We zijn altijd tot wederdienst bereid.
S. van Nieuwaal, directeur-bestuurder
Woongoed GO • LandbouWVv'eg
1 • 3241 MV Middelharnis.
Postbus 98 • 3240 AB Middelharnis
e-mail
[email protected] • web www.woongoedgo.nl- tel. 0187 471071
• fax 0187 48 74 77
iban NL72 RABO 0644 3619 99 • bic RABONL2U • btw NL0025.48.094.B01 • kvk 23034176
Verslag stakeholdersoverleg Woongoed GO d.d. 13 april 2015 1. Welkom en introductie Dhr. Van Nieuwaal heet de aanwezigen welkom. Doelstelling van deze bijeenkomst is informatie te verstrekken, van gedachten te wisseien over het beleid en daarbij de zienswijze van de stakeholders te inventariseren. Woon goed GO heeft in Middelharnis 1.004 verhuureenheden, in Sommeisdijk 262 vhe, in Nieuwe-Tonge 350 vhe, in Oude-Tonge 827 vhe en in Stad aan 't Haringvliet 151 vhe. Woongoed GO heeft 19,77 fte werknemers in dienst, ofwel 1 fte op 137 vhe.
2. Verslag stakeholdersoverleg d.d. 11 december 2013 De conclusies en aanbevelingen van het stakeholdersoverleg van 11 december 2013 waren: Woon goed GO moet zich vooral inzetten voor betaalbare huren, leefbaarheid, ouderen en woningzoekenden Samen met partners wachtlijsten terugdringen Eén woningzoekendenregistratie op Goeree-Overflakkee bewerksteiiigen Mogelijkheden onderzoeken woningzoekenden van buiten het eiland te huisvesten Mogelijkheden onderzoeken woningzoekenden met een middeninkomen tot € 43.000 te huisvesten Goedkope woningen koesteren en niet te snel slopen Na in werking treden nieuwe WMO, beleid op het gebied van ouderenzorg aanpassen en rekening houden met wat in het verleden is opgebouwd. Het verslag wordt goedgekeurd en vastgesteld.
3. Presentatie Terugblik visitatie 2014 De heer Van Nieuwaal blikt terug op de visitatie van 2014. Eén keer per vier jaar zijn corporaties die bij Aedes aangesloten zijn verplicht zich te laten visiteren door een onafhankelijke organisatie. De firma Procorp heeft de visitatie uitgevoerd volgens methodiek 5.0. Woongoed GO is zeer tevreden met de resultaten. Het visitatierapport is te raadplegen via de website. Enkeie steekwoorden van het rapport zijn iokale verankering, Governance op orde, openbare verantwoording, financieel gezond, werken aan samenwerking, RvC onafhankelijk en prestatieafspraken. Aanbevelingen van de visitatiecommissie zijn: Houd de strategische positie op Goeree-Overflakkee in de gaten en richt de aandacht op voortrekkerschap bij samenwerking in opmaat naar de door veel belanghebbenden gewenste fusie naar één corporatie op het eiland Maak de prestatieafspraken met de gemeente SMART, dat kan onder andere bij de volgende visitatie een betere score opleveren Maak een directiestatuut (is inmiddels vastgesteld). Stand van zaken uitvoering ondernemingsplan Het ondernemingsplan "Meer dan een huis alleen 2.0" heeft als belangrijkste visie: Modern woningaanbod In een prettige leefomgeving Contact met en aansluiting bij de klant zit in de haarvaten van de organisatie Betrouwbaar en integer.
Bij de uitvoering van het ondernemingsplan Terugdringing aantal woningzoekenden Moderniseren woningvoorraad Bijdragen aan scheiden wonen en zorg Vitaliseren van de woonomgeving Versterken samenwerking Financieel gezond maar niet rijk Want: Wonen is meer dan een huis a/leen en In een huis van Woongoed GO daar b/ijfje
heeft Woon goed GO de volgende missies:
in wonen.
Uitgangspunten van beleid zijn: Woongoed GO is een investerende sociale volkshuisvester Blijft financieel gezond Werkt regionaal=gemeentelijk Is een maatschappelijk ondernemer (samen met belanghouders werken aan oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken) Blijft vernieuwen Zegt wat zij doet en doet wat zij zegt. Woongoed GO heeft de afgelopen periode hard gewerkt aan haar doelstellingen. De resultaten worden achter de doelstellingen vermeld: Aanbod meer afgestemd op de vraag (er is een nieuw strategisch voorraadbeieid opgesteld) 5% verkocht (er zijn 35 woningen verkocht, is 2,5% van de voor verkoop gelabelde voorraad) Woonzorgvoorzieningen in de woonkernen (Ebbe en Vloed en Koelhuis Stad) Betaalbare huren voor de doelgroepen (80% van de woningen zijn goedkoop tot betaalbaar € 389 - € 596) Wachtlijst gezond voor alle doelgroepen (wachtlijst voor urgenten korter dan één jaar) 200 woningen bijgebouwd (inmiddels 173 gebouwd) Woongoed GO bestaat nog/corporaties fuseren (fusie is nog niet in beeld) Financieei gezond (kengetalen zijn ok, ook volgens extern toezicht) Nog professionelere organisatie (40% op HBO-niveau) Gemoderniseerde woningvoorraad (uitvoering strategisch voorraad beleid loopt volgens planning) Vitale woonkernen in primaire werkgebied (alle wijken zijn middels een leefbaarheidsmatrix in beeld gebracht, gemiddelde score 7) 20% minder energieverbruik (15% gerealiseerd). Het investeringsprogramma is aangepast aan de financiële mogelijkheden. De ontwikkelingen rond de saneringssteun, heffingen en nieuwe Woningwet worden afgewacht. De financiële positie vanaf 2017 zal opnieuw onderzocht worden. De projecten woonzorgcomplex Tonge worden gepresenteerd.
Stad aan 't Haringvliet, Prinses Margrietstraat,
Refugium en Tuundurp Nieuwe-
Strategisch voorraadbeleid In het kader van het strategisch voorraadbeleid is Woon goed GO voornemens tot het jaar 2025 502 vhe door te exploiteren, 948 vhe te renoveren/opplussen, 205 vhe te herstructureren en 939 vhe te verkopen. Woongoed GO zal maatregelen treffen om ervoor te zorgen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. De woningen worden gewaardeerd volgens een sterrenciassificatie (rollator- en rolstoeltoegankelijkheid en -doorgankelijkheid). Daarnaast zullen maatregelen worden getroffen om eenzaamheid tegen te gaan en voorzorg te bevorderen (domotica, internet, zorgarrangementen). Ook kan worden overgegaan tot het plaatsen van een zorgunit (mobiele zorgkamer, bijdrage stabiliteit buurt of wijk door behoud sociaal netwerk, flexibilisering woningvoorraad). De PCOB wijst op de fiscale en financiële gevolgen van een zorgunit en adviseert hierover in gesprek te gaan met de gemeente. Woongoed GO is voornemens hierover een convenant met de gemeente af te sluiten en zal daarbij rekening houden met de financiële problemen.
2
, Het strategisch voorraadbeleid brengt vraag en aanbod in beeld en maakt duidelijk in weike kernen sprake is van een tekort-, evenwichts- of overschotsituatie. De verwachting is dat in 2025 nog steeds sprake zal zijn van een woningtekort. Voor de markt is dat evenwel gezond.
Stand van zaken financiën Dhr. Goedegebuur, hoofd bedrijfsbeheer,
presenteert de financiën.
In 2014 heeft Woon goed GO een positief resultaat behaald van € 33.267. De financiën worden weergegeven aan de hand van het duurzaam businessmodel. Kengetalien daarvan zijn !CR (Interest Coverage Ratio), DSCR (Debt Service Coverage Ratio), Loan to Value, soivabiliteitsratio en dekkingsratio. Woongoed GO voldoet aan de normen en blijft bij de kengetalien "aan de goede kant van de streep". Echter, de impact van de overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing, saneringsheffing, passend toewijzen en beperking huurverhoging en onzekere normstelling) is onzeker. In verband met deze onzekerheden is het investeringsprogramma aangepast en zijn vanaf 2017 nog geen nieuwe investeringen opgenomen.
Nieuwe Woningwet Dhr. Klouwen van Companen bespreekt de beiangrijkste wijzigingen van de Woningwet. De afgelopen jaren is er veei discussie geweest over de corporaties en de vraag wat een corporatie wei en niet mag. De corporatie wordt gezien als een private organisatie, maar wel met een publieke taak. De nieuwe Woningwet bepaait dat maatschappelijk bestemd vermogen beschikbaar moet blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën. Minister Blok heeft drie belangrijke doelen gesteld: Taakafbakening (wat mag wel, wat niet) Toezicht (financieel en inhoudelijk toezicht door één toezichthoudend orgaan) Rol gemeente en huurders. Onderscheid wordt gemaakt tussen daeb (dienst algemeen economisch belang) en niet-daeb activiteiten. Voor daeb activiteiten kan een lening geborgd worden (staatssteun). Niet-daeb activiteiten worden gezien als de vrije markt en bestaan uit huurwoningen> € 710, koopwoningen en commercieel vastgoed. Corporaties mogen maatschappelijk vastgoed ontwikkelen wanneer er sprake is van een verblijfskarakter, zorg: fysieke eenheid met woongzorggebouw, eigen kantoorruimte en kleinschalige buurthuizen zonder commerciële functie. Ontwikkeling van een basisschool mag wel, een middelbare school niet. Corporaties mogen activiteiten in het kader van leefbaarheid ontwikkelen mits er een direct raakvlak is met het woningbezit, beperkt tot een bedrag van € 125 per woning per jaar. Voor fusie is volgens de nieuwe Woningwet vereist dat corporaties slechts mogen fuseren in een buurt waar zij een substantieel woningbezit hebben. Samenwerking tussen corporaties, gemeente en huurdersvereniging wordt belangrijk. De gemeente stelt in overleg met deze drie partijen een woonvisie vast, waarna prestatieafspraken wordt gemaakt. Corporaties zulien hun huurbeleid/toewijzingsbeleid moeten wijzigen in verband met een strenge passendheidstoets. 95% van het woningbezit « € 618) dient aan de doelgroep met de laagste inkomens toegewezen te worden. Voorkomen moet worden dat leegstand ontstaat voor de woningen tussen € 618 en € 710. Corporaties dienen aan de gemeente en huurdersorganisaties een zienswijze te vragen over: jaarverslag, aanwijzing verkoop, uitbreiding werkgebied, fusie of splitsing, liberaliseren sociale huurwoningen (na splitsing), beoordeling commerciële (niet-daeb) werkzaamheden, vaststelling regionale werkgebied en reglement over sloop woningen. Zelfs bewonerscommissies kunnen een zienswijze indienen. Gesproken wordt over de waardering van het woningbezit. Volgens de nieuwe Woningwet dient het bezit gewaardeerd te worden op basis van de marktwaarde in vrije staat. Nu wordt gewaardeerd op basis van de historische kostprijs. Het gevolg is dat de balanswaarde aanzienlijk zal stijgen, waardoor het vermogen van de corporaties sterk lijkt toe te nemen. Een nog hogere verhuurdersheffing zou daardoor tot de mogelijkheden kunnen behoren. Echter, de corporaties worden wel rijker in vermogen (stenen), maar niet in kas.
3
4. Discussie aan de hand van stellingen Vastgoedstrategie en betaaIbaarheid Woon goed GO heeft weinig mogelijkheden de doelgroep met een inkomen> €43.000 te bedienen. Voor huur in de vrije sector lijkt volgens de aanwezige aannemer/belegger behoefte te zijn. In de stedelijke locaties is die behoefte echter groter dan op het platteland. Op Goeree-Overflakkee zijn huren> € 1.000 niet gebruikelijk. Stelling: Woongoed GO dient de vrije markt op te gaan om doelgroepen met hogere inkomens te bedienen. De Huurdersvereniging meent dat dit strikt gescheiden dient te worden en de huurders niet moeten meedelen in de risico's, die dat met zich meebrengt. Aan de andere kant wordt dit als een uitdaging gezien. Voorgesteld wordt niet-daeb activiteiten te bundelen en met de vier corporaties op Goeree-Overflakkee eilandbreed mogelijkheden te ontwikkelen voor de doelgroep> € 43.000. Veei toekomstige senioren kunnen na verkoop van hun woning niet doorstromen naar de sociale huisvesting. Wellicht kunnen corporaties en aannemers/beleggers gezamenlijk een oplossing voor deze doelgroep zoeken en de expertise daarvoor ter beschikking stellen. Voorgesteld wordt een expertisecentrum op te richten waarbij de gemeente de regie heeft. De Rabobank organiseert op 18 april 2015 een bijeenkomst over de zorg en langer zelfstandig thuis blijven wonen. De bijeenkomst vindt plaats in de scholengemeenschap Prins Maurits. De bedoeling is een bewustwordingsproces in gang te zetten, waarbij burgers erop worden gewezen dat oplossingen voor wonen met een zorgbehoefte in de thuissituatie moeten worden gezocht. Een nadeel van activiteiten in de commerciële huursector kan zijn dat er dan een scheiding in de samenleving ontstaat tussen sociale huurwoningen en dure appartementen. Juist door toedoen van de corporaties hebben we een zoveel mogelijk gemêleerde samenleving. De vraag is dan of de gemeente daar een rol in speelt. Het is niet alleen aan de corporaties om een scheiding in de samenleving te voorkomen. De gemeente heeft de regie. Samengevat lijkt er een behoefte te zijn in de commerciële huursector. Geadviseerd wordt een goede invulling te zoeken waarbij de belangen van de sociale huurders gewaarborgd blijven. Differentiatie in de wijken is een aandachtspunt. Stelling: De resultaten van Woongoed GO laten zien dat er nog wel financiële ruimte is. Er kan nog wel wat bij? Het REZO meent dat Woongoed GO een gezonde club is. Het is belangrijk om vet op de botten te hebben. De aanwezige aannemer/belegger (Kroon & De Koning) meent dat er nog wel wat ruimte is voor investeringen. De ratio's moeten wel blijven kloppen, maar de doelstelling kan iets hoger. In verband met de overheidsheffingen is een buffer verstandig. Curamare proeft wel grote voorzichtigheid en terughoudendheid en adviseert in de dorpen waar aantoonbare behoefte aan woningen is, stap voor stap door te gaan met investeren en in beweging te blijven. Niet alles tegelijk. Uitgangspunt is indien mogelijk proberen te voldoen aan de behoefte van de mens. Gemiva adviseert pas op de plaats te maken in verband met de onbetrouwbare overheidsmaatregelen. Gesproken wordt over de lage rente, inflatie, huurverhoging en financiering. In de begroting is wel rekening gehouden met een lage rente, maar er is een wel bescherming opgenomen voor wijzigingen. Samengevat adviseren de aanwezigen scherp aan de wind te varen, maar niet te scherp. Dan val je stil.
BetaaJbaarheid en kwaliteit Woongoed GO heeft als doelstelling de woningen van energielabel C op te plussen naar label B in 2017. In het kader van het passend huisvesten is het de vraag of door moet worden gegaan met duurzaamheidsmaatregelen. Immers, door de maatregelen krijgen goedkope woningen meer woningwaarderingspunten en worden de woningen duurder. Passend toewijzen wordt moeilijker. Is label C niet genoeg?
4
•
Stelling: Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen
want dat gaat ten koste van de betaaibaarheid.
Er moet onderscheid gemaakt worden tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Bij bestaande bouw is het maar de vraag of de maatregelen op termijn wel zo rendabel blijken te zijn. Om een woning van energielabel G naar label B op te plussen is een grote investering nodig. Het is nog maar de vraag of het verschil in energieverbruik van label B of label G wel zo groot is dat een grote investering gerechtvaardigd is. Immers, bewoners van een woning met label G trekken eerder een trui aan. Voorgesteld wordt de huur en energieprestatievergoeding zichtbaar te maken en gescheiden te houden. De vraag is wie de duurzaamheidsmaatregelen moet betalen. De huur mag/kan niet worden verhoogd, maar de energielasten dalen wel. Met de sector is een afspraak gemaakt over terugdringing van het energieverbruik. Afspraak is afspraak, maar de omstandigheden zijn gewijzigd. Ten tijde van het sluiten van het convenant was er nog geen sprake van passend toewijzen. Er is ook een idealistische kant. Immers, als Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen, dertig jaar de gevolgen daarvan? Het is realistisch naar de toekomst te kijken. Corporaties hebben maatschappelijke taak en moeten zich realiseren dat duurzaamheidsmaatregelen effect hebben op over dertig jaar. Er moeten keuzes gemaakt worden. Keuze tussen betaaibaarheid op korte termijn effecten op de lange termijn. Het is jammer nu te stoppen met duurzaamheidsmaatregelen. maatregelen zullen dalen.
De verwachting
wie betaalt over ook een de leefbaarheid of milieu-
is dat de kostprijs van renovatie-
Voorgesteld wordt een signaal af te geven richting de overheid. Corporaties hebben duurzaamheid hoog in het vaandel staan, maar de wijze waarop de overheid steeds meer vraagt van de corporaties is contraproductief. Samengevat is de wens om te investeren in duurzaamheid wel degelijk aanwezig. Geadviseerd wordt niet alleen te kijken naar betaaibaarheid, maar met elkaar te zorgen voor goede woningen voor de toekomst. Corporaties hebben een maatschappelijke taak en eigen verantwoordelijkheid. Stelling: Woongoed GO moet 80% van de woningvoorraad onder € 600 houden en het huurbeleid daar op afstemmen, ongeacht de kwaliteit van de woningen. Woongoed GO moet zeer sober bouwen ten behoeve van lage huren. De kwaliteit van ontwerp en bouw is belangrijk. Het zou saai zijn als Woongoed GO alleen alledaagse gebouwen realiseert. Investering in de leefomgeving wordt op prijs gesteld. Het is een uitdaging om een balans te vinden tussen bouwen voor een lage huur en goede kwaliteit. Gesproken wordt over bouwconcepten. Ook hierbij is een eigen visie mogelijk en kan mooi gebouwd worden. Woongoed GO ziet het als een uitdaging de juiste keuzes te maken. Mooi bouwen is daarbij een belangrijk streven. De verhuurbaarheid op lange termijn is immers erg belangrijk. Voorgesteld wordt "sober bouwen" te vervangen door "investeren in leefbaarheid en rentmeesterschap". De Huurdersvereniging deelt het standpunt dat er goede kwalitatieve woningen gebouwd moeten worden. Echter, de vraag is of huurders wel behoefte hebben aan een grote woning en nemen zij liever genoegen met een kleinere woning met een lagere huur. Er zijn meer goedkope woningen nodig omdat er meer eenpersoonsgezinnen komen. Misschien kunnen de woningen nog wel goedkoper dan € 600? Woongoed GO heeft het project Tuundurp Nieuwe-Tonge samengesteld volledig in overleg met de huurders. De Huurdersvereniging geeft Woongoed GO hiervoor alle lof. Bij het project Tuundurp is Woongoed GO erin geslaagd gezamenlijk te komen tot mooie betaalbare woningen. Echter, het is een enorme zoektocht om een evenwicht te vinden tussen kwaliteit en betaaibaarheid. Het blijft niet alleen bij het bouwen van een nieuwe woning. Er dient rekening gehouden te worden met de totale kosten van een project (sloopkosten, uitverhuizing bewoners, informatievoorziening, overeenkomst gemeente over bijdrage gemeente, etc.) Woongoed GO hanteert als uitgangspunt sober in relatie tot efficiënt en doelmatig.
5
• 80% van de woningen van Woongoed GO vallen onder de categorie goedkoop en betaalbaar. Betaaibaarheid is een moeilijk begrip. Betaaibaarheid is afhankelijk van de huurtoeslag en voor iedereen anders. Gemiva wijst erop dat woningen van € 600 niet betaalbaar zijn voor speciale doelgroepen, zoals veel van haar klanten. Wat Gemiva betreft zou volstaan kunnen worden met kleinere goedkopere appartementen. Samengevat wordt het op prijs gesteld dat Woongoed GO kwalitatief goed bouwt, sober maar wel mooi. Geadviseerd wordt niet ten koste van alles voor betaaibaarheid te kiezen. Het is belangrijk dat Woongoed GO aandacht heeft voor de kwaliteit van de bouw, de sociaie leefomgeving en de toekomstige duurzaamheid kwaliteit van de woning.
Samenwerking op Goeree-Overflakkee Opnieuw wordt gesproken over gezamenlijke ontwikkeling van de niet-daeb activiteiten. Waarom fuseren de corporaties niet? Iedere corporatie heeft haar eigen identiteit, autonomie, werkgebied. De vier corporaties werken samen via de Woningbouwfederatie Goeree-Overflakkee. Implementatie van de nieuwe Woningwet wordt bijvoorbeeld gezamenlijk ter hand genomen. Volgens de nieuwe Woningwet dienen de leden van de woningbouwverenigingen in te stemmen met fusie. Er is nog een iange weg te gaan. De meerwaarde voor de huurders zal daarbij de belangrijkste rol spelen. Gesproken wordt over de voordelen van fusie. Zo zou efficiënt werken een voordeel zijn. Echter, Woongoed GO werkt met een kleine organisatie (137 vhe per fte). Dat is wel héél efficiënt. Veel corporaties halen die cijfers niet.
5. Samenvatting/ conclusies Verslag stakeholdersoverleg d.d. 11 december 2013 Het verslag wordt goedgekeurd.
Visitatie 2014 Complimenten voor de resultaten. De visitatie is stimulering om vooral zo door te gaan. Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Strategisch voorraad De uiteenzetting
beleid wordt voor kennisgeving aangenomen.
Stand van zaken financiën Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Presentatie nieuwe Woningwet Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Discussie aan de hand van stellingen Stelling: Woongoed GO dient de vrije markt op te gaan om doelgroepen met hogere inkomens te bedienen. Samengevat lijkt er een behoefte te zijn in de commerciële huursector. Geadviseerd wordt een goede invulling te zoeken waarbij de belangen van de sociale huurders gewaarborgd blijven. Differentiatie in de wijken is een aandachtspunt. Stelling: De resultaten van Woongoed GO laten zien dat er nog wel financiële ruimte is. Er kan nog wel wat bij? Samengevat adviseren de aanwezigen scherp aan de wind te varen, maar niet te scherp. Dan val je stil. Stelling: Woongoed GO stopt met duurzaamheidsmaatregelen want dat gaat ten koste van de betaaIbaarheid. Samengevat is de wens om te investeren in duurzaamheid wel degelijk aanwezig. Geadviseerd wordt niet alleen te kijken naar betaaibaarheid, maar met elkaar te zorgen voor goede woningen voor de toekomst. Corporaties hebben een maatschappelijke taak en eigen verantwoordelijkheid. Stelling: Woongoed GO moet 80% van de woningvoorraad onder € 600 houden en het huurbeleid daar op afstemmen, ongeacht de kwaliteit van de woningen. Woongoed GO moet zeer sober bouwen ten behoeve van lage huren.
6
•
• Samengevat wordt het op prijs gesteld dat Woongoed GO kwalitatief goed bouwt, sober maar wel mooi. Geadviseerd wordt niet ten koste van alles voor betaaibaarheid te kiezen. Het is belangrijk dat Woongoed GO aandacht heeft voor de kwaliteit van de bouw, de sociale leefomgeving en de toekomstige duurzaamheidkwaliteit van de woning.
6. Sluiting Dhr. Van Nieuwaal bedankt een ieder voor zijn aanwezigheid en inbreng. Woongoed GO zal het beleidsplan aanpassen aan de nieuwe Woningwet en hoopt daarvoor eind dit jaar een beroep op de aanwezigen te kunnen doen.
7
