Normatieve huisvestingscomponent en ZZP
Bouwdag Ouderenzorg
Norman Egter van Wissekerke & Oscar Verhoeff
4 maart 2010
Inhoud Presentatie •
Stand van zaken
•
Media aandacht
•
Financiële positie zorginstellingen
•
Financiering
•
Vastgoedstrategie
•
ZZP-DBC Vastgoedplanner ®
•
Opbouw ZZP’s
•
Portfolio Analyse
3
Go elsewhere
Go/No go
Invloeds curve
Don’t wake me
Feest
Zekerheids curve
I have a dream
Inkomsten
Initiële investering Jaarlijkse kosten Mid-life renovatie
This is a nightmare
Exploitatie
Waar staan we….. Quickscan in de Care NHC benadering
2005
2006
2007
2008
Brief VWS
Voorstel Actiz
Tussenstand Kapitaallasten
Invoering integrale tarieven
2009
Naar integrale tarieven in de AWBZ
5
2011
et 4 in e ab nd l K ne Va lke Ba
Advies NZa
2010
Invoerdatum VWS
Integrale tarieven
…2014..
Het krachtenveld VWS/Overheid
NZa
Banken/Financiers
Zorgverzekeraars
WFZ
Zorginstellingen 6
Overheid en NZa
7
In de media
Bestuurlijke Obesitas bij Philadelphia Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) heeft in zijn onderzoek geconstateerd dat de problemen bij Philadelphia waren veroorzaakt doordat de bestuurders hun eigenlijke taken hebben verwaarloosd en zich met de verkeerde zaken hebben bezig gehouden. De ‘verkeerde zaken’ betroffen de aan- en verkoop van onroerend goed, Philadelphia wilde onder andere zorghotels bouwen waarvoor de organisaties grote panden als kastelen had aangekocht.
Solvabiliteit VVT sector Aantal instellingen in de VVT naar mate van Solvabiliteit in 2007 en 2008
Solvabiliteit >20% Solvabiliteit 15 tot 20% Solvabiliteit 10 tot 15% Solvabiliteit < 10% Bron: CBS
Solvabiliteit en boekwaarde Enquête boekwaarde In de jaarrekeningen worden lange afschrijvingstermijnen gehanteerd. Bij loslaten van budgettering zal dat gevolgen hebben voor instellingen. Onder bepaalde omstandigheden zal de instelling haar activa moeten afwaarderen
10
Solvabiliteit en boekwaarde Onder bepaalde omstandigheden zal een instelling zijn materiële vaste activa moeten afwaarderen. Als de bedrijfswaarde lager ligt dan de boekwaarde. Duidelijke aanwijzingen dat de reële waarde van een actief verminderd is. Belangrijke veranderingen met een negatief effect op de rechtspersoon. Stijging van marktrentes of verandering van rentabiliteitseisen. Jaarlijkse exploitatieverliezen.
11
Zicht op Prestaties ouderenzorg studie VVT 2009 “Trouw aan de belofte”
12
Bron: Gupta Strategists
Risicofactoren − Omvangrijke nieuwbouw of renovatieprojecten. − Fusies − Onroerend goedtransacties. − Wijzigingen in eigendom. − Aangaan van omvangrijke leningen. − Ontwikkelen ‘branchevreemde activiteiten’. − Kwaliteitsproblemen. − Problemen die op reputatieschade uitlopen. 13
− Calamiteiten.
De Financier en “De Nieuwe Wet”
∑I
∑U
Huuropbrengsten
Kapitaallasten
Restwaarde
IRR > hypothecaire rente
Huurlasten Groot onderhoud Jaarlijkse onderhoud
Risico-opslag 1-10%
OZB Heffingen
Winst
1,5%
Inflatie
2,5%
Verzekeringen Administratieve kosten
Totaal 5-14%
De Financier • De risico-opslag was tot op heden gelijk aan het rendement op 10 jarige staatsleningen. • Nu (mrt 2010) 3,346%. Een 10 jarige lening voor een zorginstelling met WFZ borgstelling zou nu 3,819% kosten, zolang er nog sprake is van gegarandeerde vergoeding van het vastgoed en de financiering. Bron: homefinance.nl
• Vanaf 2011, dus een situatie die zich materieel nog niet voordoet, heeft de Care een ander risicoprofiel: • • • •
Welke marktwaarde vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille/ het vastgoedobject Toets op Loan to Value Kwaliteit en life cycle cost De Bank als laatste station voordat de bouw begint is veranderd in de bank als eerste gesprekspartner bij vastgoedfinanciering.
Budgettair Kader Zorg Het BKZ biedt geen ruimte voor een uitgavenstijging van € 1,5 mrd als gevolg van invoering van het door de NZa berekende normatieve tarief per 2011
16
Stand van zaken integrale bekostiging Doelstellingen die worden nagestreefd met invoering integrale tarieven Elementen van de kapitaallasten die in het generieke integrale tarief moeten komen (en eventueel maatwerk waar noodzakelijk en mogelijk) Op welke manier moet het integrale tarief worden vastgesteld en ingevoerd. Nza stapsgewijze invoering met gedifferentieerde vergoeding Actiz invoering uitstellen tot 2014 VWS big bang (2011) VGN aansluiting bij BKW/RKW
Mogelijkheden om de omvang van het risico voor instelling te beïnvloeden.
Binnenkort verwacht... Nog niet in de NHC opgenomen: Rente tijdens de bouw Vergoeding van rente over de grondkosten Interimhuisvesting Inventarissen Strategische leegstand WRO regelgeving
18
Binnenkort verwacht... Nader bestuderen: Specifieke doelgroepen Afschrijvingstermijnen Vertaling cliënten-ZZP’s Overgangsregime Maatwerk waar mogelijk en noodzakelijk Mogelijkheden om het risico voor de instellingen te beïnvloeden
19
Brief Staatssecretaris februari 2010
“Zorgaanbieders bepalen wat er nieuw gebouwd gaat worden in een bepaalde regio. Instellingen zullen niet nieuw bouwen als er geen behoefte is. Zij zullen het nieuw bouwen op basis van een doorwrocht businessplan moeten doen om bij een bank financiering te kunnen krijgen. De introductie van integrale ZZP-tarieven heeft tot doel juiste afwegingen hierin te stimuleren.”
BRON: brief staatssecretaris 1 februari 2010
Wat zien wij bij de zorginstellingen Boekwaardeprobleem Oude panden met recente verbouwingen 15-20 jaar na laatste renovatie Mislukte investeringen Oplossingsrichtingen Versnelde afschrijving Voortzetting integrale nacalculatie en budgettering Financiële dekking zoeken en borging Exploitatieprobleem Tijdelijk verlies, “badkuip” Vooral voor gebouwen van 2007-2017 lengte/hoogte huurcontracten Oplossingsrichtingen Volume groei Mix vastgoedportefeuille Vormgeving overgangsregeling Toe te passen inflatie/indexering Hoogte vergoedingen
Vastgoedparameters Inkomst Derden
Capaciteitsplanning
ZZP tarieven BVO’s
€ Rente%
Financieringsplanning Bouwfasering Onderhoudsplanning
22
ZPP VastgoedPlanner®
Overheid E ∑U = Jaarlijkse lasten leegstand
(M)IRR
∑U = Kapitaallasten oud
∑U = Huurlasten oud ∑U = Kapitaallasten nieuw ∑U = Huurlasten nieuw Startwaarde cashflow Gebouwcycli Bedrijfswaarde
∑ I = ZZP’s
ZZP-DBC Vastgoedplanner ®
ZZP-DBC Vastgoedplanner Online
Zoekopdracht: TNO vastgoedadvies of http://www.tno.nl/content.cfm?context=markten&content=product&laag1=176&laag2=345&item_id=1222
Strategie Formuleren van Missie, Visie en Doelen Visie van de zorginstelling vertalen in een vastgoedstrategie Het vertalen van functionaliteit, esthetiek en logistiek in duurzaam renderende Architectuur. Scenario analyse uitvoeren voor;
• • • • •
26
Ondersteuning van de (vastgoed)strategie, Het doen van voorspellingen, Het testen van mogelijke ontwikkelingen, Een betere communicatie over de parameters Het formuleren van value at risk
De Vastgoedstrategie 7 strategische keuzen • Kies het gewenste/wenselijke vastgoedrendement • Kies de gewenste eigendomverhouding • Maak zo mogelijk gebruik van de financiële synergie tussen het vastgoed en zorgconcept
• Maak zo mogelijk gebruik van de macht als regionale speler • Maak gebruik van de financiële meerwaarde van vastgoed als marketinginstrument
• Kies een type vastgoed dat waarde creëert • Zet een vastgoedorganisatie op die het bovengenoemde realiseert
27
DEEL 2
28
•
Stand van zaken
•
Media aandacht
•
Financiële positie zorginstellingen
•
Financiering
•
Vastgoedstrategie
•
ZZP-DBC Vastgoedplanner ®
•
Opbouw ZZP’s
•
Portfolio Analyse
Opbouw ZZP’s
€
29
Opbouw ZZP’s
ZZP
30
Opbouw ZZP’s
ZZP 5 VV
1. Verblijf 78%
ZZP
€ 2. Onderst. beg.
13%
3. Behandeling
3% 6%
€ 134.766 31
p.p. januari 2008
4. Onderst. diensten
Opbouw ZZP’s
ZZP 5 VV
€ 8.200 5VV
€
€ 134.766 32
p.p. januari 2008
ZZP’s en het vastgoed
ZZP
€
33
ZZP’s en het vastgoed 5VV
ZZP
€
€ 8.200 p.p. januari 2008 34
ZZP’s en het vastgoed 5VV
ZZP
€
78%
€ 8.200 p.p. januari 2008 35
ZZP’s en het vastgoed 5VV
ZZP
€
78%
13%
€ 8.200 p.p. januari 2008 36
ZZP’s en het vastgoed 5VV
ZZP
€
78%
13% 3% 6%
€ 8.200 p.p. januari 2008 37
Uitwisselen van middelen 5VV
Wonen
70 %
(-
8% )
70% 78%
Recreatie 8%
21% (+ 8%)
13%
€ 8.200 p.p. januari 2008
Vastgoed als lust of last? 5VV
Wonen
€€ € €
70%
Primaire proces 8%
€ 8.200 p.p. januari 2008
Vastgoed als lust of last? 5VV
Wonen
85%
Primaire proces
€€ € € € 8.200 p.p. januari 2008
Vastgoed als lust of last? 5VV
85%
€ 8.200 p.p. januari 2008
Huize TNO
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
42
Huize TNO
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
43
Huize TNO 18x
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
6x
44
Huize TNO 24x
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
24x 45
Huize TNO
?
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
46
?
€ € € €
?
?
Huize TNO: portfolio analyse
Wonen
1
Wonen Wonen
2
Wonen
47
1. Wonen hoofdgebouw
3 4
Recreatie
Centraal bureau
2. Wonen kleinschalig 3. Recreatie 4. Centraal bureau
Huize TNO: portfolio analyse
Wonen Wonen Wonen
Recreatie
Centraal bureau Wonen
48
Huize TNO: portfolio analyse
Centraal beheer
Recreatie / behandeling
Woning 2 Woning 1
49
Huize TNO: portfolio analyse
50
Huize TNO: portfolio analyse
51
Huize TNO: portfolio analyse Portfolio analyse: inzicht in - individuele gebouw - vastgoed als geheel LET OP: Staat niet op zichzelf!
52
Dank voor uw aandacht en interesse • Centrum Zorg en Bouw, onderdeel van TNO Contactpersonen:
[email protected] [email protected] Informatie:
[email protected]
Gebouw 1: Woning hoofdgebouw
54
Terug Live
1
75% van ZZP’s
Gebouw 2: Woning kleinschalig
55
Terug Live
2
78% van ZZP’s
Gebouw 3: Recreatie / behandeling
56
Terug Live
3
18% van ZZP’s
Gebouw 4: Centraal bureau
57
Terug Live
4
6% van ZZP’s
