Non-aviation opportunities op het Noordzee-eiland

Ministerie van Verkeer en Waterstaat

stuvwxyz Programmadirectie Ontwikkeling Nationale Luchthaven

Non-aviation opportunities op het Noordzee-eiland

24 november 1999






24 november 1999

Opgesteld door Kolpron Consultants in opdracht van DirectoraatGeneraal Rijksluchtvaartdienst, programmadirectie Ontwikkeling Nationale Luchthaven



Inhoudsopgave .............................................................................................


1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling 1.3 Definiëring non-aviation activiteiten 1.4 Opbouw van het onderzoek

7 7 7 7 8

2 Quick scan internationale luchthavens 2.1 Inleiding 2.2 Van luchthaven naar luchthavenstad 2.3 Conclusie

9 9 9 16

3 Quick scan grote toeristische centra 3.1 Inleiding 3.2 Las Vegas 3.3 Thema- en pretparken 3.4 Indutainment 3.5 Bluewater 3.6 Vancouver International Airport Canada 3.7 Overige referenties 3.8 Conclusie

17 17 17 17 18 19 19 19 19

4 Conceptuele benadering en uitwerking 4.1 Inleiding 4.2 Concepten 4.2.1 Productieconcept 4.2.2 Leisure-concept 4.3 Invullingmodellen 4.4 Leisure-sport-natuur/adventure 4.5 Natuur-leisure (natuur, inclusief health) 4.6 Haven/distributie/opslag 4.7 Hoogwaardig werken 4.8 Industrie 4.9 Energie-opwekking

21 21 21 21 22 22 22 24 25 26 28 29

5 Afronding en conclusies 5.1 Inleiding 5.2 Potentiële modellen getoetst 5.2.1 Leisure-sport-natuur/adventure 5.2.2 Natuur-leisure (natuur, inclusief health) 5.2.3 Haven/distributie/opslag 5.2.4 Hoogwaardig werken 5.2.5 Industrie 5.2.6 Energie-opwekking 5.3 Financiële toets 5.3.1 De opbrengstpotentie van de grondprijs 5.3.2 Leisure-sport-natuur/adventure 5.3.3 Natuur-leisure (natuur inclusief health) 5.3.4 Haven/distributie/opslag 5.3.5 Werken 5.3.6 Industrie 5.4 Additionele opbrengsten

32 32 33 33 34 34 34 34 35 35 35 37 37 37 37 37 38

5


5.5 Macro-economische effecten 5.6 Conclusie

38 39

Bijlagen

41

Bijlage 1: Typologieën Noordzee-eiland

43

Bijlage 2: Enkele bespiegelingen over mogelijk (mede) gebruik

53

Bijlage 3: Rapportage expertmeeting 12 oktober 1999

57

6

1 Inleiding .............................................................................................

1.1 Aanleiding

De Nederlandse overheid bevindt zich in een fase van oriëntatie op het beleid ten aanzien van de luchtvaart in Nederland. De groei van de commerciële burgerluchtvaart in ons land overtreft alle verwachtingen. In 1995 hebben de passagiers- en vrachtvolumes het niveau bereikt dat was voorzien voor 2004. Het kabinet heeft het voornemen in december een eerste bespreking te voeren over de afweging van de keuze voor een luchthaven op een kunstmatig aan te leggen eiland in de Noordzee, dan wel een herconfiguratie op de huidige locatie. Het kabinet stelt als voorwaarde een commerciële exploitatie en een private financiering van de investeringen. Dit leidt tot een traject waarbij parallel vier sporen van financiering in kaart zullen worden gebracht. Spoor 1 betreft de cash-flow van het luchthavenbedrijf. Onder meer wordt gekeken naar passagiersheffingen en privatisering van Schiphol. Spoor 2 houdt zich bezig met de mogelijke grondopbrengsten. Spoor 3 verricht research naar de financiële revenuen van het voor- en natransport. Spoor 4 betreft een onderzoek naar de mogelijkheden voor niet-direct luchtvaart gebonden commerciële activiteiten op het eiland. De programmadirectie Ontwikkeling Nationale Luchthaven (ONL) heeft aan Kolpron Consultants BV te Rotterdam opdracht verleend tot een quick scan van non-aviation business opportunities die kunnen worden ontplooid op een kunstmatig aangelegd eiland in de Noordzee waarop een vliegveld wordt gerealiseerd (spoor 4). Een afgeleid doel van deze opdracht betreft de mogelijkheid de business cases die een toegevoegde waarde leveren voor de financieel-economische haalbaarheid van een eiland met een vliegveld ook in relatie te brengen tot de exploitatie op de huidige Schiphollocatie. In de uitwerking zal dus worden aangegeven welke van de te schetsen functies ook op Schiphol kunnen worden geïntroduceerd en gerealiseerd of uitgebreid.

1.2 Vraagstelling De vraagstelling van dit onderzoek laat zich als volgt omschrijven: Welke niet direct luchtvaartgebonden commerciële activiteiten op een eiland in zee zijn conceptueel te schetsen, uitgaande van het streven naar opbrengstoptimalisatie voor het project vliegveld in zee?

De focus is gericht op non-aviation opportunities. Het doel is mogelijke extra functies aan het eiland toe te voegen, die door het benutten van het eiland en van de personen- en goederenstromen van de luchthaven, additionele financiële revenuen genereren.

1.3 Definiëring non-aviation activiteiten Binnen dit onderzoek worden onder non-aviation activiteiten verstaan:


7

Alle bedrijfsmatige activiteiten die

niet direct

gekoppeld zijn aan, of noodzakelijk zijn bij, het

transport van passagiers en goederen door de lucht.

Uitgaande van bovengenoemde definitie van non-aviation activities kunnen activiteiten worden weergegeven als: 1. activiteiten zonder enige verbinding met het vliegveld; 2. activiteiten afgeleid van de passagiers- en goederenstromen van het vliegveld en van de aanwezigheid van het vliegveld zelf; niet vallend onder het voor- en natransport 3. activiteiten die de luchtvaartactiviteiten kunnen versterken; 4. activiteiten die op het vaste land (passief of actief) kunnen worden toegevoegd ten dienste van de personen of goederen die het eiland bezoeken/aankomen.

1.4 Opbouw van het onderzoek In grote lijnen valt het onderzoek in twee delen uiteen: 1. Quick scan naar internationale luchthavens en grote internationale toeristische centra en de aldaar gerealiseerde spin-off activiteiten. 2. Twee workshops met 1) interne- en 2) externe-deskundigen. De opdrachtgever is nauw betrokken bij het onderzoeksproces, wat onder meer tot uitdrukking kwam in aanwezigheid bij beide workshops. Resultaten van de quick scan naar internationale luchthavens en grote internationale toeristische centra zullen worden gepresenteerd in hoofdstuk 2 en 3. Hoofdstuk 4 zal ingaan op de conceptuele benadering en functionele-modellen. In hoofdstuk 5 zal ingegaan worden op de resultaten uit de workshop waarin de geformuleerde modellen zijn geconfronteerd met expertise vanuit de markt. De modellen zullen op hun financiële haalbaarheid worden getoetst. De financiële haalbaarheid zal worden beoordeeld op basis van de te verwachten (directe) opbrengsten uit de exploitatie van de grond. Het meewegen, in kwantitatieve zin, van potentieel indirecte opbrengsten (toegevoegde waarde en economische effecten) valt formeel buiten het blikveld van dit onderzoek. Dit neemt niet weg dat een aantal, primair kwalitatieve, opmerkingen over de additionele waarden wordt toegevoegd.


8

2 Quick scan internationale luchthavens .............................................................................................

2.1 Inleiding De luchtvaart wordt gekenmerkt door een sterke concentratietendens. Globalisering van de economie, liberalisering en deregulering zijn hiervan de belangrijkste ingrediënten. Zij bieden mogelijkheden voor het behalen van economies of scale and scope. Maatschappijen beconcurreren elkaar onder andere door het inzetten van grotere carriers om de kosten per stoel / eenheid te reduceren. Hierbij is de bundeling van passagiers- en vrachtstromen op de belangrijkste routes van essentieel belang. Om deze bundeling van stromen mogelijk te maken, is het creëren van een wereldomvattend netwerk noodzakelijk, dat op zijn beurt ten grondslag ligt aan de vorming van wereldwijde allianties. De concentratietendens binnen de luchtvaart en de resulterende toename in passagiers- en vrachtvolumes is bepalend voor de eisen die gesteld worden aan de luchthaven en haar infrastructuur. Externe beperkingen ten aanzien van het te vervoeren aantal passagiers en het vrachtvolume leiden direct tot verslechtering van de concurrentiepositie van de luchtvaartmaatschappij. De sterke toename in genoemde passagiers- en goederenstromen geldt daarmee als de bepalende factor in de ontwikkeling van grote internationale luchthavens. In dit onderzoek is gekeken naar ontwikkelingen op de volgende internationale luchthavens: Chek Lap Kok (Hong Kong), Dallas Fort Worth (Dallas), Heathrow (Londen), Kansai International Airport (Osaka), Kuala Lumpur International Airport (Kuala Lumpur) en New Inchon International Airport (Seoul). De gescande luchthavens beslaan het spectrum: bestaande luchthavens (Londen), ‘green field projecten-eilanden’ (Osaka, Hong Kong, Seoul) en ‘green field projecten-land (Dallas, Kuala Lumpur)

2.2 Van luchthaven naar luchthavenstad Onder invloed van globalisering zijn luchthavens een steeds belangrijker pijler onder de economie en de daarmee samenhangende welvaart geworden. De bundeling van passagiers- en goederenstromen binnen enkele global carriers leidt tot concentratie op enkele belangrijke vluchtroutes en op een gering aantal grote luchthavens. Het belang van deze luchthavens is evident, zij zullen gaan fungeren als regionale gateways binnen een mondiaal intercontinentaal netwerk. Passagiers- en goederenstromen komen op deze gateways samen en verspreiden zich van daar uit over de gehele regio. Dit brengt met zich mee dat het aantal transferpassagiers sterk zal toenemen. Tegen deze achtergronden verschuift de focus van de moderne luchthaven. Tot dusver was zij gericht op de nabijheid van grootstedelijke centra, in de toekomst zal zij meer en meer moeten focussen op ontwikkelingen binnen de luchtvaart. De nabijheid van de stad komt hiermee in een andere context te staan. De gescande luchthavens liggen alle op grote afstand van de stad en vormen als het ware een satelliet met een grote mate van autonomie. De luchthaven in de nabijheid van de stad leidt gezien de enorme groei in luchtvaart (met de daaruit voortvloeiende geluidshinder) en de beperkte ruimte tot problemen. De luchthaven lijkt daarmee tot een last verworden, terwijl de moderne luchthaven van de toekomst veeleer een geweldige potentie herbergt tot het genereren van economic benefits.


9

Ontwikkeling in de luchtvaart moeten derhalve niet als een probleem worden gezien, maar als een kans.

Oud

Nieuw Op basis van de onderzochte luchthavens lijkt de luchthaven van de toekomst zich te gaan onderscheiden in logistieke afhandeling, strategische locatievoordelen en een mondiaal vestiging-, werken verblijfsmilieu. Zij zal daarmee veel meer zijn dan een aankomst- en vertrekpunt van vliegtuigen. Op basis van de bovengeschetste ontwikkelingen verdwijnt het traditionele luchthavenconcept en transformeert tot luchthavenstad waarvan de luchtvaartmaatschappij een van de gebruikers is.


10

De luchthavenstad als zelfstandige entiteit op grote afstand van de stad vraagt om toevoeging van andere niet luchtvaartgebonden activiteiten. In Seoul (New Inchon International Airport) zien we bij het nieuwe luchthavenconcept toevoegingen van de functies: energieopwekking, afvalverwerking, kantoorontwikkeling (businessparks), ICT-communicatie centrum en een haven. De luchthavenstad krijgt daarnaast verder gestalte met het inbrengen van de woonfunctie voor luchthavenpersoneel. Van de gescande luchthavens zal de nieuwe luchthaven van Seoul een van de meest uitgebreide vormen van toevoeging van additionele functies gaan kennen.

Toekomstig industrie- en distributiecentrum Hong Kong

De toekomstige luchthavenstad zal geheel of gedeeltelijk geëxploiteerd en beheerd worden door private partijen en vormt een entiteit die weinig bindingen meer kent met een specifieke stad en zelfs functies van de stad kan overnemen. De toevoeging van andersoortige functies op de luchthavenstad is een tool tot het genereren van additionele opbrengsten voor het luchthavenbedrijf. Van belang is dat bij de invulling van extra functies aansluiting wordt gezocht bij de (toekomstige) vraag vanuit de markt. De moderne op de toekomst toegespitste luchthaven ontwikkelt ruim opgezette kantorenparken die aansluiten bij de eisen vanuit de markt en inspelen op een Global Business Environment.


11

Voorbeelden hiervan zijn te vinden op/bij Heathrow -Stockleypark, New Inchon International Airport, Dallas Fort Worth-Las Colinas.

Las Colinas (retail and business park), Dallas Fort Worth

Stockley Park, Heathrow -Londen

24-uurs business-center, New Inchon, Seoul

Binnen een integraal concept van de toekomstige luchthavenstad passen kantoren, businessparks, hotelontwikkelingen (met een duidelijke link naar een toekomstig global business environment), grootschalige leisure- en toeristische activiteiten (zie voorbeelden). Deze ontwikkelingen zijn een gevolg van de grote passagiersstromen en als trekker kunnen extra stromen worden opgewekt die een katalyserende werking hebben op de economie (zie voorbeeld Kuala Lumpur). De toename van het aantal transferpassagiers vraagt om ontwikkelingen die inspelen op een (tijdelijk) verblijf op de luchthaven. Op de gescande luchthaven krijgt dit vorm in de toevoeging en het uitbouwen van faciliteiten in de recreatieve, verblijfssfeer. Hotelkamers kunnen per dagdeel worden geboekt. De global business traveller krijgt de beschikking over een scala aan


12

kantoorfaciliteiten (internet, fax, e-mail, voice-mail, video-conferentiezalen, receptiediensten etc.). Voor de toekomst kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hotel/kantoorsuites. Daarnaast biedt de moderne luchthaven mogelijkheden voor ontspanning, gezondheids- en fitnessactiviteiten.

Gezondheids-fitnesscentrum

Dallas Kantoorfaciliteiten KLIA

hotel, entertainment, congrescentrum, Chek Lap Kok-Hong Kong

De luchthaven zal in de toekomst niet slechts toegesneden moeten zijn op de eisen gesteld vanuit de luchtvaart, maar een duidelijke meerwaarde moeten creëren voor reizigers en goederen. Hiermee zal een beroep worden gedaan op het onderscheidend vermogen van de luchthavenstad.


13

Thematisering van terminals, waarbij aansluiting wordt gevonden bij cultuur en omgeving wordt algemeen beschouwd als een belangrijke trend voor de toekomst. Kuala Lumpur International Airport is hiervan een duidelijk voorbeeld. De geheel nieuwe luchthaven is op 60 km van de hoofdstad en midden in een dicht bebost gebied aangelegd. In de nieuwe luchthavenstad wordt een symbiose gecreëerd tussen de bossen (de natuurlijke omgeving) en een nieuwe levensstijl. Bij de bouw wordt gebruik gemaakt van lokale materialen en de aanleg van regenwoud in het Atrium brengt de omgeving terug in de luchthaven. De luchthaven wordt gefaseerd aangelegd, waardoor flexibel kan worden ingespeeld op ontwikkelingen en de relatie met de omgeving gehandhaafd blijft. Bij de aanleg richt men zich op 120 miljoen passagiers in het jaar 2020.

Tot dusver werd het verblijf op de luchthaven als een noodzakelijk kwaad gezien en wordt de verblijfsduur zo kort mogelijk gehouden. Het creëren van een duidelijke meerwaarde op het Noordzee-eiland kan reizigers ertoe overhalen het verblijf op het eiland te verlengen, de luchthaven op zichzelf zal een trekker zijn. Hierbij moet gedacht worden in termen als: spectaculair, sensationeel, spannend en bruisend. Reizigers zijn immers ook consumenten en meer en meer op zoek naar belevingen die uniek zijn. Economische groei is niet langer een exponent van de drang tot het accumuleren van goederen, maar van de vraag naar bruisende belevingen.


14

KLIA-Sepang

Maleisië bouwt aan de Multimedia Super Corridor. In een zone van 15 bij 50 km. worden drie megaprojecten integraal ontwikkeld en zullen te zamen met het Kuala Lumpur City Centre de Multimedia Super Corridor vormen.

Kuala Lumpur International Airport (KLIA) kiest voor een focus op grootschalige leisureactiviteiten waarvan tevens het nieuwe formule I-complex (KLIA-Sepang) onderdeel zal uitmaken. Uiteindelijk zullen vanuit de luchthaven trektochten in het regenwoud worden georganiseerd, golfterreinen en motor - en autosportfaciliteiten worden aangelegd. Het aan te leggen themapark zal bestaan uit een Virtuarium en Astrovision-theater Het complex dat de naam Gateway Park zal meekrijgen heeft tot doel dat de luchthaven een katalyserende

werking

zal

hebben

op

het

toerisme en de economische groei. Cyberjaya zal een business-zone vormen met in eerste

instantie

een

oppervlak

2.800

ha

bestemd voor mondiaal en lokaal opererende bedrijven, waarbij research and development op

de

terreinen

high-tech

en

informatie-

technology centraal zullen staan. Putrajaya

zal

het

nieuwe

centrum van Maleisië worden.


15

administratieve

2.3 Conclusie De luchthaven van de toekomst ligt zeer waarschijnlijk op grote afstand van de stad (60 km.), heeft minder binding met een stad en vormt een entiteit op zich zelf. Door toevoeging van anderssoortige activiteiten wordt een internationaal verblijfs- en werkmilieu gecreëerd en is de luchthaven meer dan aankomst en vertrekpunt van vliegtuigen. Binnen het luchthavenstad-concept is de luchtvaart-maatschappij een van de gebruikers. Binnen een integraal concept van de toekomstige luchthavenstad passen kantoren, businessparks, hotelontwikkelingen (met een duidelijke link naar een toekomstig global business environment), grootschalige leisure- en toeristische). Deze ontwikkelingen zijn een gevolg van de grote passagiersstromen en als trekker kunnen extra stromen worden opgewekt die een katalyserende werking


16

3 Quick scan grote toeristische centra .............................................................................................

3.1 Inleiding Kenmerkend voor toerisme (en recreatie) is de combinatie van vrijetijdsactiviteiten en verplaatsing. Hoofdmotieven zijn onder meer: ontspanning, vermaak, amusement, plezier, recreatie, vakantie, sport, hobby en gezelligheid. Toerisme is een groeimarkt en steeds meer niet toeristische sectoren en activiteiten proberen op deze markt in te spelen. Hierdoor ontstaat een nieuwe typologie, waarbij thematisering en entertainment een belangrijke rol spelen. Het zijn vaak grootschalige ontwikkelingen met een voorkeur voor sterke en duidelijke beelden, en zonder angst voor het samenvoegen van ongerijmde, onverenigbare en ongelijksoortige, waarden, functies en krachten. Het belangrijkste doel is het stimuleren van beleven en consumeren. Er wordt een totale ervaring aangeboden, waarvan elk onderdeel wordt bedacht en gecontroleerd door managers, ontwikkelaars en ontwerpers. Het zijn in zichzelf gekeerde, kunstmatige en allesomvattende belevenissen. Tegelijkertijd voorzien deze plaatsen in de basisbehoefte van de mens voor ontmoeting en sociale interactie. De onderliggende krachten vertonen een ongekende variatie: winkelen, entertainment, historie, cultuur, religie, natuur, reclame, technologie, industrie, transport, enz. Deze variatie komt eveneens tot uiting in de toenemende variatie en kruisbestuivingen tussen verschillende sectoren. Het geplande, kunstmatige en universele karakter van de thematisering biedt goede aanknopingspunten voor de ideevorming rond een luchthaven in zee. Thematisering is ook een trend bij de ontwikkeling van luchthavens of bij de winkelen horecagebieden van luchthavens. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal internationale voorbeelden bovenstaande ontwikkeling nader uitgediept. Hierbij wordt niet gestreefd naar volledigheid, maar naar het aanleveren van inspiratie voor de verdere ideevorming.

3.2 Las Vegas

Las Vegas is een van de meest fascinerende steden ter wereld. Het is de snelst groeiende stad van de Verenigde Staten en staat bij Chinezen op de eerste plaats als favoriet reisdoel in de Verenigde Staten. De stad trekt zich niets aan van ‘goede’ smaak, fatsoen of algemeen belang. De stad is gebouwd op goklust en entertainment en heeft het karakter van een gigantische filmset, waarvan de beelden zijn ontleend aan de wereld van film en televisie. De ‘resorts’ zijn steeds grotere clusters van casinos, hotels, winkelcentra en entertainment. In de jaren negentig heeft Las Vegas de stap gezet van ‘gokstad’ naar stad van entertainment.

3.3 Thema- en pretparken De Efteling is het best bezochte themapark van Nederland met in 1998 2.700.000 bezoekers. Op een topdag bezoeken circa 30.000 mensen het themapark en bedraagt het kasverkeer ruim 1 miljoen gulden. De jaarlijkse omzet bedraagt circa 125 miljoen gulden en biedt bijna 700 mensjaren werkgelegenheid.


17

Er worden jaarlijks ruim 60.000 overnachtingen in het Efteling Hotel doorgebracht.

3.4 Indutainment

In Russelheim bij Frankfurt is op 8 mei 1999 Opel Live geopend. Opel investeerde 130 miljoen gulden en werkte vier jaar aan het omvormen van het fabrieksbezoek tot een publieksattractie. Het doel is minimaal 500.000 bezoeken per jaar, voornamelijk vanuit een verzorgingsgebied van maximaal 2 uur autorijden. De toegangsprijs is fl. 25,--. Volgens Opel kan de attractie al na het eerste jaar winst maken. Het belangrijkste doel is echter het verbeteren van het imago van Opel. Op de zintuigentoer krijgt de bezoeker inzicht in de relatie tussen zintuigen en het ontwerpen van auto’s. Multimediale programma’s geven inzicht in de ‘wereld van Opel’ en crashtests en testritten worden nagebootst met uit de themaparken bekende technieken. Tijdens een ‘ride’ wordt met pratende, glimlachende auto-onderdelen en met oldtimers het Opel-gevoel versterkt. Vervolgens wordt een bezoek gebracht aan de fabriek, waar de productie van nieuwe modellen van dichtbij kan worden bijgewoond. De verblijfsduur is 3.5 uur (exclusief het bezoek aan het restaurant en de souvenirwinkel. Opel Live houdt het midden tussen professioneel vermaak, reclame en informatie. Er werken 110 medewerkers. In juni 2000 opent Autostadt op een groot terrein naast de Volkswagen-fabrieken in Wolfsburg. Een educatief attractiepark, dat de wereld van Volkswagen toegankelijk maakt voor iedereen. Het Volkswagencomplex is de grootste autofabriek ter wereld. De doelen van Autostadt zijn: • het oproepen van het Volkswagen-gevoel • het uitleveren van nieuwe auto’s aan klanten • het bieden van gezelligheid (cafés, restaurants en winkels) Het complex is 25 ha groot. Op het terrein komt de tweede vestiging van Ritz Carlton in Europa met 165 kamers. Dit hotel wordt door de Raad van Bestuur van Volkswagen gebruikt voor het ontvangen van hoge gasten. Net buiten het terrein komen enkele twee- en driesterren hotels. Autostadt onderscheidt zich van Opel Live door de presentatie van meerdere merken en klanten kunnen hun nieuwe auto bij de fabriek ophalen. Volkswagen wil per dag 1000 auto’s rechtstreeks aan de klant leveren. Dit zijn er 320.000 per jaar, overigens alleen voor de Duitse markt. Het ophalen van de nieuwe auto wordt een dagje-uit. Autostadt geeft op een speelse manier inzicht in het ontwerpen van een auto en in de techniek. Er zijn merkpaviljoens (Skoda, Bentley, Volkswagen, Audi, Seat, Lamborghini), een automuseum en drie bioscopen. Autostadt wordt een park met veel wandelpaden, groen en waterpartijen. In de architectuur worden veel gladde materialen toegepast. Beeldbepalend zijn twee glazen torens van 42 meter hoog, waarin 800 nieuwe auto’s worden gestald. Binnen een dag worden deze auto’s aan de klant geleverd. In Autostadt werken straks circa 900 medewerkers. Verder hotels, cafés, meerdere restaurants en winkels. De hogesnelheidslijn ICE (Berlijn-Hannover) stopt voor de deur. Opel heeft vier ex-medewerkers van Disney aangetrokken, waarvan er drie in het management zitten. De projectleider van Autostadt heeft voor de Efteling en Endemol Live Entertainment gewerkt.


18

3.5 Bluewater In het voorjaar van 1999 is het winkelcentrum Bluewater geopend. Het is vooralsnog het grootste winkelcentrum van Europa. Bluewater heeft een oppervlakte van 160.000 m2 en bestaat uit drie warenhuizen, 320 winkels, 40 cafés en restaurants, een bioscoop en 13.000 (gratis) parkeerplaatsen. In de prognoses wordt uitgegaan van 30 miljoen bezoeken per jaar. De aanleg van Bluewater kostte circa 2.1 miljard gulden, de huidige waarde (zomer 99) wordt geschat op 3.6 miljard gulden. Het jaarlijkse huurinkomen bedraagt 182 miljoen gulden. Bluewater moet een jaaromzet draaien van 2.1 miljard gulden. Bluewater is onderdeel van de herontwikkeling van 800 hectaren voormalige kalkgroeven. Zo komt er een treinstation voor de HSL tussen London en de Kanaaltunnel, met daaromheen de ontwikkeling van 800.000 m2 aan winkels, woningen en kantoren. Naast Bluewater komt het Business Park Crossways en er komen woningen voor 30.000 tot 50.000 mensen.

3.6 Vancouver International Airport Canada De internationale terminal is een combinatie van ‘high tech’ en het overbrengen van de natuurlijke schoonheid en het culturele erfgoed van British Columbia. Dit wordt bereikt door: • het gebruik van natuurlijke kleuren (blauw, groen, geel, wit) en materialen (steen, hout) • de presentatie van een grote en hoogwaardige collectie kunstwerken van aboriginals • een 4 meter hoog beeldhouwwerk van mythische figuren • een glazen wand van 4 bij 10 meter als representatie van de oceaan • de integratie van watervallen en boompartijen • 5 meter hoge ‘welcome figures’ Al met al krijgt de luchthaven een thematisch karakter met museale kwaliteiten, waarin de aankomende reiziger kennis maakt met de kust en het regenwoud. Deze belevenis wordt versterkt door de koele oceaantemperatuur en de geluiden van vogels en zeedieren. Het retail- en horecagebied krijgt als naam Moose Creek Village. De huurders van deze ruimten zijn belangrijke participanten bij het creëren van de gewenste atmosfeer. De passagiers zijn voornamelijk afkomstig uit Azië en Europa en voelen zich aangetrokken tot Canadese producten zoals bijvoorbeeld: maple-siroop, zalm, visuitrusting, geweven kleden, enz. De bezoekers van Moose Creek Village worden verwelkomd door een sprekende eland en een grizzly in een omgeving met Canadese bomen, watervallen, en andere typisch Canadese elementen.

3.7 Overige referenties De luchthaven in zee biedt naast bovenstaande voorbeelden nog meerdere aanknopingspunten voor thematisering. Uiteraard de wereld van de luchtvaart en het reizen, maar ook cultuur, sport, evenementen, (internationale) ontmoetingen, zee, strand en havens.

3.8 Conclusie Toerisme is een groeimarkt en steeds meer niet toeristische sectoren en activiteiten proberen op deze markt in te spelen. Hierdoor ontstaat een nieuwe typologie, waarbij thematisering en entertainment een belangrijke rol spelen. Het zijn vaak grootschalige ontwikkelingen met een voorkeur voor sterke en duidelijke beelden, en zonder angst voor


19

het samenvoegen van ongerijmde, onverenigbare en ongelijksoortige, waarden, functies en krachten. Vanuit deze achtergrond kunnen leisure-ontwikkelingen een waardevolle toevoeging voor het Noordzee-eiland blijken. Leisure-activiteiten kunnen in potentie goed samengaan met tal van andere functies, getuige ook de ontwikkelde mengvormen (indutainment).


20

4 Conceptuele benadering en uitwerking .............................................................................................

4.1 Inleiding Op basis van ontwikkelingen op internationale luchthavens lijkt een sterk draagvlak aanwezig voor een conceptuele invulling binnen de luchthavenstad gedachte. De luchthaven van de toekomst ligt zeer waarschijnlijk op grote afstand van de stad (60 km.), heeft minder binding met een stad en vormt een entiteit op zich zelf. Door toevoeging van anderssoortige activiteiten wordt een internationaal verblijfs- en werkmilieu gecreëerd en is de luchthaven meer dan aankomst- en vertrekpunt van vliegtuigen. Binnen het luchthavenstad-concept is de luchtvaartmaatschappij een van de gebruikers.

De invulling van non-aviation concepten dient een dusdanige imago en onderscheidend vermogen te bieden dat gebruikers de verblijfsduur verlengen èn bezoekers naar het eiland worden getrokken. Ontwikkelingen dienen daarnaast een zekere toekomstwaarde in zich te bergen, die aansluit bij datgene dat mensen in de toekomst zal interesseren. Elementen als: water, energie, milieu, rust, uitdaging, vermaak en unieke belevingen lijken hierin een belangrijke rol te gaan spelen. Uitgaande van bovenstaande kunnen verschillende accenten/functies op het eiland worden samengevoegd, waarbij gezocht dient te worden naar zogeheten ‘unique selling points’. Het concept dient te worden ingevuld met een flexibel pakket van accenten/functies. Doel hierbij is dat, met het toevoegen van elke afzonderlijke functie, de gecreëerde meerwaarde uitstijgt boven de som der afzonderlijke delen. Ten einde te komen tot een determinatie van mogelijke en wenselijke functies, of combinaties hiervan, is een aantal typologieën van het Noordzee-eiland geformuleerd (ter informatie is een beschrijving van de typologieën opgenomen als bijlage).

4.2 Concepten Een kunstmatig aangelegd eiland in de Noordzee zal zich bevinden op een der drukst bevaren en bevlogen routes ter wereld. Op het eiland zullen passagiers- en goederenstromen samenkomen. De elementen lucht en water staan hierin centraal. Ontwikkeling van non-aviation activiteiten op het Noordzee-eiland dienen aan te sluiten bij deze elementen/stromen. Vanuit deze gedachte is gekomen tot een tweetal hoofdconcepten: 4.2.1 Productieconcept Bij een invulling volgens het productieconcept wordt met name gedacht aan industriële- en distributie-activiteiten. Distributie-activiteiten staan voor goederenstromen, die door de lucht en over zee worden aangevoerd en per spoor/brug. De toekomst geeft een verdere toename te zien geven van het goederenvervoer per container. Ten aanzien van industriële activiteiten op het eiland kunnen enige kanttekeningen worden geplaatst. Nadrukkelijk lijkt het imago-aspect een rol te spelen. Daarnaast wordt gesproken over de mogelijkheden voor uitplaatsing van industriële activiteiten die op het vaste land in de knel komen. Opgemerkt wordt dan bij het uitplaatsen gedacht dient te worden aan verplaatsing van gehele complexen. Overigens worden


21

vraagtekens gesteld bij de noodzaak hiervoor in de toekomst. Dit naar aanleiding van de verschuiving in de richting van schonere en hoogwaardiger productiemethoden. Hoewel een invulling van het Noordzee-eiland met zware industrie op het eerste gezicht minder wenselijk wordt geacht, is besloten om een mogelijke industriële invulling mee te nemen in de verdere toetsing. Er lijkt een groter draagvlak te bestaan voor invulling met lichtere en hoogwaardiger vormen van bedrijfsactiviteiten. Hierbij wordt gedacht aan zakelijke diensten, research en development en andere dienstverlenende activiteiten. Nadrukkelijk wordt hierbij ook gedacht aan mogelijkheden voor moderne vormen van energieopwekking. 4.2.2 Leisure-concept Binnen een leisure-concept wordt uitgegaan van hoogwaardige vormen van ontspanning. Een conceptuele invulling met sterke leisure-accenten dient aan te sluiten bij de motieven van de toekomstige consument en toevoegingen te genereren die de nieuwgierigheid en drang naar unieke belevingen prikkelen. Binnen de kaders van dit concept dient het Noordzee-eiland te worden beschouwd als de etalage van Europa, opdat bezoekers naar het eiland worden getrokken èn vastgehouden. Om een beeld te geven van de ‘scope’ van dergelijke leisure valt te denken aan de volgende ‘activiteiten’: Aquaria/Sea-World Onderwater Hotels Virtual Island/City (ook via Internet te bezoeken) Watersporten, zwemtracks Overdekte strandactiviteiten Shopping Mall’s (Tax-free eiland) Indutainment (moderne en vernieuwende energieopwekmethoden).

4.3 Invullingmodellen Op basis van de twee hoofdconcepten is gekomen tot vijf mogelijke conceptuele invullingmodellen, ieder opgezet vanuit een functionele trekker: 1. 2. 3. 4. 5.

Leisure-sport-natuur/adventure Natuur-leisure (natuur inclusief health) Haven/distributie/opslag Hoogwaardig werken Industrie (b.v. als uitschuifvariant aangevuld met anderssoortige bedrijfsactiviteiten)

Als rode draad in alle modellen zal energieopwekking een voorname rol spelen. Uitgaande van het concept luchthavenstad worden de modellen ingevuld met verschillende functies/componenten. Doel is te komen tot een integraal concept, waarbinnen een duidelijke financieel economische meerwaarde kan worden gecreëerd. Belangrijke aspecten bij de invulling zijn: haalbaarheid, unique selling point, image en onderscheidend vermogen.

4.4 Leisure-sport-natuur/adventure Luchthavenstad: Leisurestad

Het eiland biedt ruimte aan vormen van leisure (retail, horeca, entertainment, amusement en attracties) die door hun grootschaligheid en/of unieke karakter onderscheidend kunnen zijn van het vaste land. Voor het creëren van onderscheidend vermogen kan in de uitwerking aansluiting worden gezocht bij gezichtsbepalende elementen zoals water, energie, of rust.


22

Een ander belangrijk element is het kunstmatige karakter van leisure. De identiteit wordt niet ontleend aan tijd, ruimte of cultuur, maar aan het eigene, bedachte en gecontroleerde karakter van een schijnwereld, die alleen in de beleving van de bezoeker bestaat. Een karakter dat goed aansluit op het internationale en universele karakter van een luchthavenstad. Een plaats waar elk besef van tijd en ruimte vaak vervaagt. De onderliggende krachten vertonen een ongekende variatie: winkelen, entertainment, historie, cultuur, religie, natuur, reclame, technologie, industrie, transport, enz. Deze variatie komt eveneens tot uiting in de toenemende variatie en kruisbestuivingen tussen verschillende sectoren. Referenties voor leisurestad zijn Las Vegas, themaparken, Bluewater, Autostadt en andere eigentijdse vormen van grootschalige, publiektrekkende attracties. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van leisurestad is Think Global, Act Local. Bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van een mix van wereldmerken met Europese en Nederlandse elementen. Van themapark naar themastad

Huis Ten Bosch - een op Holland geïnspireerd themapark in Japan trekt jaarlijks circa 4 miljoen bezoekers. Universal Studios in Florida - Islands of Adventure - is dit jaar geopend en herdefinieert het genre. Islands of Adventure beslaat circa 40 hectare en vormt samen met Universal Studios Florida een groot resort. Beide parken worden verbonden door de Universal Studios Citywalk, een entertainment complex bestaande uit gethematiseerde restaurants, cafés, live muziek, nachtclubs theaters en retail. Islands of Adventure rekent op 10 miljoen bezoeken per jaar. Voor leisurestad, op het Noordzee-eiland, kan de Europese stad als thema worden gekozen. Het aantal thema’s en referenties is dan onbeperkt. In leisurestad worden alle hoogtepunten van de Europese stad geconcentreerd en gethematiseerd. De sfeer wordt gecreëerd door replica’s van Europese gebouwen en straten. Voor toeristen wordt hiermee een niet te missen onderdeel, van ieder bezoek aan Europa, toegevoegd. De stad wordt gebouwd rond stedelijke cultuur, eetcultuur, retail, entertainment en amusement. Kortom de ultieme stedentrip geconcentreerd op één eiland. De leisurestad op het Noordzee-eiland kan hierdoor appelleren aan drang naar unique beleveningen van consumenten. Gezien de schaal en het uitgebreide pallet van leisurefaciliteiten kunnen bezoekers worden getrokken én vastgehouden. Daarnaast wordt door de leisurestad een grote bijdrage geleverd aan het onderscheidend vermogen van het Noordzee-eiland. Indutainment

Het bedrijventerrein van deze stad biedt uitsluitend indutainment. Europese bedrijven presenteren zich hier op een wijze zoals, Opel en Volkswagen dat momenteel in Duitsland doen. Het wordt een combinatie van rides, multimediale programma’s, presentaties, professioneel vermaak, reclame en informatie. De omvang van het bedrijventerrein is afhankelijk van het aantal bedrijven, waarvan per bedrijf wordt uitgegaan van 10 tot 25 hectare. Het bedrijventerrein biedt plaats aan hotels voor de zakelijke markt en voor congressen, vergaderingen en beurzen. Retail

Leisurestad krijgt een volwaardige binnenstad met criminaliteit (gethematiseerd, dus veilig), cultuur (een museum met het beste van alle cultuursteden), horeca (alle Europese keukens) en retail. Verder krijgt leisurestad het grootste perifere winkelcentrum van Europa. Dit winkelcentrum wordt minstens even groot als Bluewater (160.000 m2 met drie warenhuizen, 320 winkels, 40 cafés en restaurants en een bioscoop). In de prognoses wordt uitgegaan van 30 miljoen bezoeken per jaar. Ondergrondse bouw van de retailvoorzieningen lijkt het overwegen waard. Verblijfsaccommodatie


23

De bewoners van leisurestad komen uit alle delen van de wereld en verblijven er enkele uren of enkele dagen. De bewoners geven de stad haar internationale karakter. De vraag naar verblijfsaccommodatie is afhankelijk van het aantal meerdaagse bezoeken. Bij een bezoekersaantal van circa 60 miljoen bezoeken per jaar, waarvan 1/3 overnacht betekent dit circa 20 miljoen overnachtingen per jaar. Bij een gemiddelde kamerbezetting van 2 zijn dit 25.000 tot 30.000 hotelkamers (of andere vormen van verblijfsaccommodatie). De accommodatie kan integraal onderdeel uitmaken van de leisurestad (verblijf in het ‘Louvre’) dan wel gedeeltelijk onder de grond worden worden gebouwd. Ook is gesproken over de mogelijkheid voor hotelvoorzieningen onder water. Ruimtebeslag

Op grond van het beschreven leisurestad-concept dient rekening te worden gehouden met een ruimtevraag van in totaal ca. 350 ha bruto (themastad 100 ha, retail 5 ha, indutaiment 250 ha). Het is echter denkbaar dat een aantal faciliteiten ondergronds kan worden gerealiseerd.

4.5 Natuur-leisure (natuur, inclusief health) Beschrijving concept

Het natuur-leisureconcept geeft het gevoel van Club Mediterranée. De nadruk ligt op het beleven van rust, natuur, op gezondheid, sportieve recreatie, ontspanning en zelfontplooiing. Samengevat: het cultiveren van het eilandgevoel. Op het natuureiland staat de ongerepte natuur centraal. Voor wat betreft de ruimtelijke inrichting kan bijvoorbeeld worden gerefereerd aan de Waddeneilanden. Het eiland in zee zou hiermee een nieuw ‘Waddeneiland’ kunnen worden. Het eiland krijgt een groen resortachtig karakter met golfbanen, sauna’s, kuur- en health-centra, bezinnings- en opleidingscentra en andere clusters van soortgelijke voorzieningen. De leisure-elementen spelen in op het karakter van het eiland. Een van de mogelijkheden is het uitwerken van het waterthema tot een waterattractie. In een aantrekkelijk en overdekt landschap van ongeveer 5 hectare kunnen bijvoorbeeld meerdere waterrides worden aangelegd. Het natuur-leisureconcept leent zich dus primair voor (sportief) recreëren. Tevens kan worden gedacht aan een con-cept à la Keukenhof waarbij ruimte wordt geboden aan on-der andere de bollenteelt. Tot slot biedt het natuureiland ook mogelijkheden voor bijvoorbeeld een regeneration centre of werkgelegenheidsprojecten. De verblijfsac-commodaties op het eiland zullen afgestemd dienen te worden op het karakter van het eiland. Dit betekent geen grootschali-ge bungalowparken en campings. De nadruk ligt op kleinschalig-heid. Deze kleinschaligheid vertaalt zich in de frequentie en de omvang van deze vervoersstromen die naar verwachting beperkt zullen zijn. Het natuurleisureconcept roept dan ook geen extra vraag naar aanvullende infrastructurele voorzieningen op. Conceptuele integratie en odnerscheidend vermogen

Een conceptuele ruimtelijk-economische relatie en integratie met het vliegveld biedt niet of nauwelijks perspectieven. Eerder is er sprake van een segregatie. De geluidsoverlast van het vliegveld staat haaks op de ontwikkeling van de natuur (flora en fauna) en het creëren van rust. Wel zal de samenstelling van vliegveld en natuureiland in het geval van realisatie uniek in zijn concept zijn. Ruimtebeslag

Voor een commercieel acceptabel natuur-leisureconcept is een kritische massa c.q. commercieel oppervlak van 50.000 tot 100.000 m² benodigd.


24

4.6 Haven/distributie/opslag Het creëren van een nieuwe haven op een eiland in de Noordzee, op een van de drukst bevaren scheepvaartroutes ter wereld, ligt voor de hand. Er worden mogelijkheden gezien voor de vrachtscheepvaart en als aanlandingshaven voor cruises, ferry’s en pleziervaart. Containerhaven

De omvang van het containervervoer wordt geacht sterk te stijgen. Het lijkt plausibel dat een jaarlijks groeipercentage van 6% gerealiseerd kan worden. Hiermee zou het aantal containers in het Noordzee gebied stijgen van zo’n 25 miljoen ‘Twenty-foot Equivalent Unit’ (TEU) tot 50 miljoen TEU in 2010. Uitgaande van een dergelijke toename van het volume, lijken er mogelijkheden te liggen voor het creëren van een transshipment hub annex centraal distributie- en containeroverslagcentrum op een eiland in de Noordzee (zee-zee overslag). Hierbij wordt het eiland het centrale los/laadpunt voor Noordwest Europa voor main container lines, die met grote schepen het eiland aandoen. Op het centrum komen goederen in grote hoeveelheden (bulktransport) samen en worden vanuit het eiland verder getransporteerd (in kleinere eenheden) over de gehele regio/Europa. Op deze wijze kan worden aangesloten bij ontwikkelingen binnen het transport over water, fast-ships en kleinere vervoers- en verpakkings-eenheden. In deze context wordt gesproken over de mogelijkheden voor een status aparte, in de vorm van een tax-free zone, voor het eiland. Een dusdanige status zal niet voorbehouden blijven aan goederenstromen, maar zal ook passagiers kunnen aanspreken. Hoewel dit vanuit Europees verband op problemen kan stuiten, lijkt een nadere exploratie naar de mogelijkheden voor een dergelijke status zinvol. Voorbeelden van succesvolle eiland (geïsoleerde) transshipment havens zijn: Marsaxklok (Malta), Salalah (Oman), Aden, Gioia Tauro, Port Said East Bank (nog te ontwikkelen), Singapore, Jamaica, Algeciras. Aandachtspunt hierbij is dat lading voor het vasteland (Rotterdam) een extra overslag nodig zou hebben. Waarschijnlijk wordt deze lading dan ook niet op het eiland afgezet. De vraag is alleen of schepen alleen met zee-zee overslag containers worden geladen. Een transshipment hub op het eiland past in het beeld van een verdergaande schaalvergroting in de containervaart. Havenautoriteiten zoals die van Singapore en Rotterdam stimuleren deze ontwikkeling om de concurrentie op afstand te houden. Op dit moment ligt de maximale capaciteit per schip op ongeveer 8000 TEU. De algemene verwachting is dat de schaalvergroting verder zal doorzetten. Momenteel werkt men in Nederland aan het ontwerp van een quantum-leap naar 18.000 TEU schepen. Een Nederlands aandeel van 10% van de Noordzeemarkt wordt mogelijk geacht. Daarmee zou in 2010 dus zo’n 5 miljoen TEU geaccommodeerd moeten worden. Uitgaan van relatief efficiënt ruimtegebruik van 30.000 containers per ha (8 hoog gestapeld, vgl Singapore) leidt dit tot een ruimtebehoefte van zo’n 200 ha. Additionele havenactiviteiten

Andere activiteiten waaraan gedacht kan worden, zijn tankopslag (al dan niet ondergronds) of free trade zone. Ferry’s en cruises zouden als vertrek- en aankomstpunt gebruik kunnen maken van de haventerminals op het eiland. De intrinsieke opbrengsten van deze activiteiten lijken in eerste instantie gering, maar de extra passagiersstromen kunnen wel van belang zijn binnen het totaalconcept. Er zijn mogelijkheden voor een additionele marktvraag naar hotel, retail en andere leisure-voorzieningen. Er is een duidelijke relatie met tal van leisure- en entertainment-activiteiten (gokpaleis, entertainment, hotels etc.). De cruisemarkt wordt gezien als sterke (lucratieve) groeisector met een hoog bestedingsniveau. Een voorbeeld is te vinden in de VAE in Dubai, waar een super-de-luxe hotel annex casino is gebouwd op een


25

eilandje 20 km. voor de kust. Het eilandkarakter is belangrijk, omdat het de regering het excuus geeft om gokken in een islamitisch land toe te staan. Onderscheidend vermogen

Een haven op het eiland draagt in belangrijke mate bij aan het onderscheidend vermogen van het eiland. In feite hebben wij het over een haven op volle zee, modern efficiënt en toegesneden op de vraag van de toekomst. Op het eiland komen, met het toevoegen van een haven, drie transportmodaliteiten samen; luchtvaart, scheepvaart en transport over/onder de grond. In potentie biedt dit mogelijkheden voor een transferium van internationale allure. Havenactiviteiten, met name de passagiersvariant, kan worden beschouwd als wederzijds versterkend in combinatie met leisureactiviteiten, congrescentra en hotels (al dan niet binnen een tax-free status). Daarnaast worden in de haven mogelijkheden gezien voor opwekking van duurzame/schone energie. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan windmolens langs de randen. Ruimtebeslag

Op grond van de geschetste ontwikkelingen binnen de scheepvaart lijkt er een markt te bestaan voor 200 ha containerhaventerrein. Voorzieningen ten aanzien van passagiers vervoer zijn relatief klein. Als ondergrondse afwerking van containers tot de mogelijkheden behoort kan dit een aanzienlijke ruimtebesparing opleveren.

4.7 Hoogwaardig werken Businessparkconcept in zee

Met het businessparkconcept wordt aangesloten bij de behoefte naar hoogwaardige bedrijvenlocaties die zich in steeds sterkere mate voordoet. De doelgroep is de dienstensector, waarbij het accent ligt op (inter)nationale en regionale hoofdkantoren van multinationals. Onder een hoogwaardige locatie wordt een locatie verstaan waar sprake is van: • een niet-uitgeefbaar/uitgeefbaar terreinverhouding van 60%-40% • ruim opgezette kavels met een relatief laag bebouwingspercentage van minder dan 30% • een hoge representativiteitswaarde in termen van een ontwikkeling vanuit een helder en eenduidig concept (architectuur, parkachtige setting met veel aandacht voor water en groen) • nauwelijks tot geen milieuhinder en • hoogwaardig materiaalgebruik (veel glas en baksteen). Ook wordt bij de ruimtelijke inrichting aandacht besteed aan kwaliteitselementen als een heldere en brede wegenstructuur, esthetische verantwoordde verlichting en zijn geparkeerde auto’s zo veel mogelijk aan het gezichtsveld onttrokken (talud en bosschages). De hierboven beschreven invulling van het terrein biedt potenties voor de ontwikkeling van een aantal complementaire functies in de sfeer van ontspanning (jachthaven, golfbaan, fitnessruimte, klimmuur, sporthal en buitensportfaciliteiten), kleinschalige detailhandel (kapper, wasserij/stomerij, schoenreparatie, postagentschap, catering en horeca) en een hoogwaardige congres- en vergaderfaciliteit. De onderscheiden voorzieningen kunnen worden geconcentreerd in een servicecentre dat hiermee als een soort bronpunt op het businesspark fungeert. Het businessparkconcept leent zich zeer goed voor een integratie met vooral ‘schone’ functies als voorzieningen (detailhandel en leisure), natuur en groen, sport, toerisme en recreatie, maar ook energie(voorziening) en wonen. Vanuit zijn hoogwaardigheid en


26

onderscheidend vermogen laat het concept zich minder integreren met zware industriële en distributieactiviteiten. Op een aantal aspecten zijn er mogelijkheden voor een integratie tussen luchthaven en businesspark. Dit heeft met name betrekking op de collectieve organisatie van activiteiten als beveiliging, catering en (groen)onderhoud. Verder is een directe infrastructurele verbinding van de luchthaven naar een transferium op het businesspark wenselijk. Vanuit dit transferium kan vervolgens worden overgestapt op een fijnmazig automatisch gestuurd vervoerssysteem op het businesspark. Het autogebruik op het eiland kan hiermee worden uitgesloten. Met betrekking tot de vervoersstromen van en naar het eiland vinden deze in grote mate rond 9 uur en 17.30 plaats. Hiermee genereert de businessparkinvulling extra vervoersopbrengsten zonder dat hiervoor extra additionele voorzieningen noodzakelijk zijn. De omvang van de vervoersstromen is afhankelijk van de oppervlakte van eiland en het aantal gerealiseerde m². Hierbij kan worden uitgegaan van ongeveer 1 werknemer per 30 à 35m² kantooroppervlakte. Om een beeld te kunnen schetsen van de omvang van een businessparkconcept kan worden gerefereerd aan een aantal Engelse voorbeelden, waaronder Stockley Park Deze locatie is gelegen in de directe nabijheid van de luchthaven Heathrow. Stockley Park heeft een omvang van 160 ha waarvan 60 ha zijn gereserveerd voor het businesspark. Het gebruikersprofiel bestaat uit toonaangevende internationale ondernemingen uit de computerbranche, chemie en R&D. Voorzieningen maken een integraal onderdeel uit van het planconcept. In het centraal voorzieningencentrum is een conferentiecentrum, zwembad, restaurant, bar, kleinschalige winkels en kinderopvang geconcentreerd. Verder is een Arena Sports Club opgericht, waar vele activiteiten worden georganiseerd en waarvan 80% van de personen die op het park werkzaam zijn lid van is. Ook groen is een belangrijke voorziening op Stockley Park. Samen met de hierboven beschreven voorzieningen is 100 ha aangelegd als landschapspark met voetpaden, ruiterpaden, speelvelden en een 18-holes golfbaan. Beheer

Het goede beheer van het businessparkconcept is van essentieel belang om de hoogwaardige kwaliteit ook in de toekomst te kunnen waarborgen. Hiertoe kan een parkmanagementorganisatie worden opgericht. Dit management is naast het commerciële (exploitatie en acquisitie) en technische (onderhoud van het terrein) beheer verantwoordelijk voor het waarborgen van een hoogwaardige verblijfsmilieu via het al naar gelang de behoefte en de financiële haalbaarheid initiëren en aanbieden van collectieve voorzieningen. Verder bewaakt het parkmanagement via beeldkwaliteitsplannen, landscapingsplannen en gedetailleerde plannen van eisen het hoogwaardige concept. Onderscheidend vermogen

Met de ontwikkeling en ruimtelijke inrichting van het businesspark in zee kan worden aangesloten bij het businesspark concept zoals dit in de USA en ook in de UK wordt toegepast. Op het vaste land van Europa is dit hoogwaardige businessparkconcept (nog) niet terug te vinden. Met deze non-aviation invulling van het eiland in zee kan een hoogwaardig en onderscheidend deelmilieu worden gecreëerd met een uitstraling en representativiteit die verder strekt dan het eiland alleen. Het eiland kan hiermee fungeren als een unique selling point. Op het vaste land is vanwege de enorme ruimtedruk en de beperktheid van locaties geen ruimte voor een dergelijk concept. Een eiland in zee biedt daarentegen mogelijkheden temeer er vanuit een greenfieldsituatie kan worden gestart. Het hoogwaardige concept genereert vanwege de verschijningsvorm en het type activiteiten niet of nauwelijks milieueffecten.


27

De herinvullingsmogelijkheden op het vaste land zijn beperkt. Het eiland schept door zijn unieke concept enerzijds een eigen vraag en anderzijds heeft de verdienstelijking van de economie zich steeds verder doorgezet wat de druk op de kantorenmarkt alleen maar heeft vergroot. Het businesseiland in zee valt daarom meer te zien als een nieuwe kantorenlocatie die in kwantitatieve zin een deel van de druk op het vaste land kan afromen en anderzijds door zijn hoogwaardig en onderscheidend vermogen conceptueel complementair is aan de bestaande locaties. Ruimtebeslag

Bij de ontwikkeling van een businesspark in zee kan worden gedacht aan een omvang van 200 ha bruto in de verhouding 40% businessactiviteiten, 10% detailhandel/leisure en detailhandel en 50% groen, natuur en sport.

4.8 Industrie Met de industriële invulling van het eiland in zee wordt ruimte geboden aan industriële bedrijven tot en met hindercategorie 6 (de zwaarste categorie). Naar segmenten onderverdeeld zijn op het terrein met name bedrijven uit de chemische en metaalverwerkende industrie aanwezig. De kavelgroottes verschillen, maar zijn in het algemeen fors (> 5 ha tot en met 50 à 75 ha bruto). Als referentie voor de grootste kavelomvangen kunnen Shell Moerdijk, Hoogovens, afvalverwerkings- bedrijven en bijvoorbeeld DSM worden genoemd. De industriële invulling heeft zijn weerslag op de ruimtelijke verschijningsvorm van het eiland. Zo ligt de bruto-nettoverhouding op het eiland rond de 80-20%. De arbeidsdichtheid gemeten in het aantal werkzame personen per m² is relatief laag (1:150). De uitstraling van de gebouwen is functioneel, doch weinig onderscheidend. Ook de groenstructuur op het eiland is functioneel en heeft slechts een verhullend karakter. De industriële invulling leent zich niet tot nauwelijks voor een conceptuele integratie met de luchthaven. Het is vooral te zien als een solitaire ontwikkeling. Menging met andere functies is in beperkte mate mogelijk. Slechts de functie energie(voorziening) biedt zeer goede perspectieven. Een goede referentie is het eerder genoemde bedrijvenpark Moerdijk met zijn elektriciteitscentrale en windmolenpark. Economie en ecologie

Bedrijven op het industrie-eiland zullen aan strenge milieunormen moeten worden gehouden. Er zal op het eiland moeten worden getracht de laatste technologische ontwikkelingen op het gebied van milieupreventie toe te passen. De uitstoot van schadelijk stoffen, geur- en stankoverlast en andere milieuhinder dient zoveel mogelijk te worden beperkt. Hierdoor kan mede met overheidssubsidiëring een industrieconcept worden ontwikkeld dat evengoed een ecoconcept zou kunnen worden genoemd. Economie en ecologie gaan dus binnen het industrieconcept hand in hand. Op het eiland worden milieuproblemen op een milieutechnisch verantwoorde manier opgelost. Met betrekking tot de uitstoot van onder andere CO2 biedt de eilandstructuur de mogelijkheid om een koepelafspraak voor het gehele terrein op te stellen. Dit betekent dat voor het eiland een bepaald quotum wordt bepaald, maar dat op het eiland individuele quota of delen hiervan onderling verhandeld kunnen worden. Hierdoor kunnen individuele bedrijven grootschalige milieu-investeringen en -aanpassingen beter spreiden in de tijd. Naast de milieuzorg zal vanwege de industriële invulling op het eiland onder strikte veiligheids- en vergunningstechnische voorwaarden gewerkt moeten worden. Voor wat betreft het aspect veiligheid kan deze collectief met de luchthavenactiviteiten worden georganiseerd. De eerder beschreven relatie tussen economie en ecologie impliceert dat op het eiland wordt gestreefd naar een zo duurzaam mogelijke bedrijfsvoering. Dit houdt in dat bedrijfsprocessen, waar mogelijk, gekoppeld zullen worden. Zo kan een afvalstof van het


28

ene bedrijf als grondstof voor een ander bedrijf fungeren. Verder biedt de industriële invulling mogelijkheden om afval collectief in te zamelen en bijvoorbeeld te verwerken tot energie. Hiertoe zullen een afvalverbrandings-installatie als een warmtekrachtcentrale binnen het industriële concept dienen te worden ingepast. Voor wat betreft de energievoorziening kan het eiland voor een groot deel self-supporting zijn. Infrastructuur

Vanuit infrastructureel oogpunt zal door de gekozen industriële invulling een aansluiting op internationale pijpleidingennetwerken wenselijk zijn. Verder zal het goederenvervoer van en naar het eiland separaat van het personenvervoer plaats dient te vinden. Voor wat betreft het personenvervoer zal een industriële invulling relatief weinig extra stromen genereren. Zoals eerder aangegeven, is een industriële invulling inherent aan een lage arbeidsdichtheid per m². De conclusie is dan ook dat medegebruik van infrastructurele voorzieningen ten behoeve van luchtvaart-activiteiten uiterst beperkt zullen zijn. Onderscheidend vermogen

Een industriële invulling biedt voor Europese begrippen een uniek eiland in zee. Als nadeel kan worden opgemerkt dat er nauwelijks meerwaarde kan worden gecreëerd in termen van uitstraling en imago. Voorzichtig kan worden gesteld dat een dergelijke invulling eerder een negatief uitstralingseffect heeft. Daarentegen heeft een industrie-eiland in zee voor het vaste land wel degelijk positieve effecten. Door de ver- en uitplaatsing van (zwaar) industriële activiteiten naar het eiland in zee kan op het vaste land een duidelijke kwaliteitsslag in ruimtelijke zin worden gemaakt. Hierbij kunnen industriële activiteiten worden vervangen door minder milieubelastende functies als woningbouw, groen/natuur/recreatie en economische activiteiten, behorend tot een lichtere milieucategorie. Het industriële concept kan zich slechts onderscheiden door de koppeling van industriële activiteiten aan het begrip duurzame bedrijfsvoering. De greenfieldsituatie waarvan uit het eiland zal worden ontworpen biedt hiertoe zeker mogelijkheden. Ruimtebeslag

Met betrekking tot de totale oppervlakte van de industriële invulling kan worden gedacht aan 1.000 ha (800 ha bedrijfsruimte en 200 ha openbare ruimte).

4.9 Energie-opwekking Het eiland zou zich vooral kunnen richten op het genereren van schone duurzame energie. Doelstelling overheid is 10% van de energie in 2020 op duurzame wijze op te wekken. Op dit moment bedraagt het percentage ca. 1%. Hier ligt vanuit de overheid een taakstelling, die (gedeeltelijk) op het Noordzee-eiland zal kunnen worden verwezenlijkt. Verschillende vormen van (schone) energieopwekking zijn mogelijk: • Windenergie • Waterkracht (getijde-energie) • Fotovoltaisch/zonnecellen (zonne-energie) en thermisch (boilers) • Geothermisch (aardwarmte) • Afval/biomassa. Voor de eerste drie opties lijkt het eiland een pre te zijn. Op het eerste gezicht zijn er vooral mogelijkheden in het positioneren van het eiland als duurzaam energie-eiland. Dit zou dan gecombineerd worden met zaken als zeer energiezuinig bouwen en energieopslag in aardlagen. Windenergie: Gunstige windcondities. Passend in het voornemen om near-shore en off-shore windenergie op te wekken. Het huidige voornemen is om begin volgende eeuw een pilot te starten voor een windpark (near-shore 10-15 km) van 100 MW. Uiteindelijke windparken die daarop


29

volgen, zullen vooral off-shore moeten liggen (afspraak met milieubeweging) en een omvang hebben van 500 MW (effectieve opwekking ca. 165 MW) om rendabel te kunnen zijn. Het combineren van een dit soort windparken en het eiland lijkt niet onverstandig en met name vanuit milieu- overwegingen aan te raden. Daarnaast heeft dit een aanzienlijke kostenbesparing tot gevolg. Gesproken wordt over enkele honderd-duizenden guldens aan funderingskosten per windmolen. Ter indicatie, een windenergie-park (500 MW) bestaat uit 100 windmolens en beslaat 10 ha. Duurzame windenergie zal op deze wijze meer concurrerend kunnen worden. Belangrijk voordeel van een windmolenpark is vanuit ruimtelijk oogmerkt het "niet exclusieve gebruik van de ruimte. Windmolens zijn goed toepasbaar binnen andere functies, hierbij is te denken aan de eerder opgemerkte combinatie met havenactiviteiten. Zonne-energie: Voor het opwekken van zonne-energie worden goede mogelijkheden gezien op het Noordzee-eiland. Het aantal uren zon is hoger dan op het vaste land en de toepasbaarheid is groot gezien het geringe ruimtebeslag (boven op gebouwen). Onderscheidend vermogen

In aansluiting bij wat de internationale voorbeelden leren (Seoul-New Inchon, waar energie wordt opgewekt en (gedeeltelijk) naar het vaste land getransporteerd) kunnen er mogelijkheden worden gezocht voor de export van duurzaam gewonnen energie. Naast energievoorziening voor het Noordzee-eiland zelf lijkt er ook in ons land ruimte voor ‘export’ van energie naar het vaste land (eventueel ook naar het buitenland). De mogelijkheden hiervoor zijn echter klein, aangezien deze vormen van opwekking over het algemeen prijstechnisch moeilijk concurreren. Daarentegen draagt het in positieve zin bij aan het imago van het eiland. Aangezien het opwekken van duurzame energie goed samengaat met andere ontwikkelingen op het eiland (niet-exclusief ruimtegebruik) lijkt de toevoeging van de functie-energie op het Noordzee-eiland slechts voordelen op te leveren. Het creëren van een energiepark, dat zich richt op het genereren van duurzame/schone energie biedt perspectieven op de terreinen indutainment en educatie. Het zou uniek zijn in de wereld en vanuit die positie bezoekers kunnen trekken. Er kan sprake zijn van een versterkend effect wanneer schone energie gecombineerd wordt met consumentvriendelijke activiteiten (sport, ontspanning, natuur). Ruimtegebruik

In relatie tot energie-opwekking is het moeizaam een bepaalde ruimtebehoefte te weer te geven. Een aantal vormen (wind-en zonne-energie) kent een niet exclusief ruimtegebruik en kan dus samengaan met andere functies. De functie energie opwekken kan daarom als toepasbare additionele functie, zonder dat hiermee de investeringskosten, van het eiland, substantieel toenemen.


30


31

5 Afronding en conclusies .............................................................................................

5.1 Inleiding De vraagstelling van dit onderzoek is in hoofdstuk 1 als volgt geformuleerd: Welke niet direct luchtvaartgebonden commerciële activiteiten op een eiland in zee zijn conceptueel te schetsen, uitgaande van het streven naar opbrengstoptimalisatie voor het project vliegveld in zee?

De focus hierbij is gericht op non-aviation opportunities, die door het benutten van het unieke eilandconcept èn van de personen- en goederenstromen van en naar de luchthaven, additionele financiële revenuen genereren. Op basis van onderzoek naar ontwikkelingen op en rond een aantal internationale luchthavens kan gesteld worden, dat het traditionele luchthavenconcept transformeert tot het concept luchthavenstad (par. 2.2), met een eigen constellatie van functies. Gezien de tijdspanne van een (eventueel) project Noordzee-eiland die waarschijnlijk 15 tot 30 jaar zal gaan beslaan, is het in deze fase (nog) niet mogelijk om concreet inzicht te geven in de uiteindelijke verschijningsvorm van het eiland cq. luchthavenstad en zijn functies. Wel is het mogelijk om door middel van een modelmatige aanpak inzicht te geven in de soort en de omvang van functies die, op basis van de huidige ontwikkelingen en expertise, kunnen worden toegevoegd binnen het concept luchthavenstad. De vraag naar het presenteren van een aantal modellen of business-cases is in de huidige oriëntatiefase daarom legitiem. Het denken in modellen stelt ons in staat om, gegeven de huidige inzichten, onderscheid aan te brengen in de wenselijkheid en de markttechnische haalbaarheid van de verschillende functies op het eiland (5.2). Hiermee is in feite de ‘scope’ van het onderzoek geschetst. Daarnaast zullen de modellen op hun financiële haalbaarheid worden getoetst (5.3). De financiële haalbaarheid zal worden beoordeeld op basis van de te verwachten (directe) opbrengsten uit de exploitatie van de grond. Het meewegen, in kwantitatieve zin, van potentieel indirecte opbrengsten (toegevoegde waarde en macro-economische effecten) maakt geen onderdeel uit van de onderzoeksvraag. Aangezien het belang van deze zogeheten indirecte opbrengsten niet valt te onderschatten, zullen in kwalitatieve zin enkele aspecten onder de aandacht worden gebracht (5.4 en 5.5). Het hoofdstuk zal worden afgesloten met enkele generale conclusies (5.6).


32

5.2 Potentiële modellen getoetst De in hoofdstuk 4 geformuleerde en beschreven modellen zijn, aan de hand van intern aanwezige en extern aangetrokken expertise, onderworpen aan een markttoets. Doel hierbij is geweest het geven van inzicht omtrent de wenselijkheid en de markttechnische haalbaarheid van deze modellen als toevoeging op de luchthaven-activiteiten. Een viertal criteria is hierbij vanuit de markt als essentiële toetsingseisen naar voren gebracht. • Stromenbenutting, de potentieel toekomstige omvang van passagiers en goederenstromen dient te worden benut opdat bezoekers het eiland niet onmiddellijk verlaten. Het eiland dient te worden ontwikkeld vanuit de ‘open huis gedachte’. • Onderscheidend vermogen, uitgangspunt bij de invulling van het Noordzee-eiland zal moeten zijn een sterk concept dat over 15 tot 30 jaar succesvol zal kunnen zijn. Hoewel een kunstmatig aangelegd eiland op zich zelf uniek is, zal gezocht moeten worden naar iets eigens, dat aansluit bij de Europese gedachte. • Imago, het eiland dient een visitekaartje van Nederland cq. Europa te worden. Passagiers/bezoekers, goederen en/of bedrijven dienen te worden aangetrokken. • Toegevoegde waarde, nadrukkelijk dient te worden gezocht naar een differentiatie van functies, mede uit overwegingen van risicospreiding. Het toevoegen van functies dient ertoe te leiden dat het totaal concept wordt versterkt. 5.2.1 Leisure-sport-natuur/adventure In potentie biedt het toevoegen van leisure op het eiland goede mogelijkheden tot het versterken van het imago en het onderscheidend vermogen, het belang hiervan wordt nadrukkelijk ondersteund. Uitgaande van intrinsieke aspecten als fictie en kunstmatigheid worden door toevoeging van een sterk leisureconcept mogelijkheden gezien tot het creëren van iets eigens en unieks. Onder invloed van onder meer de economische hoogconjunctuur en de toename van het aandeel vrije tijd, vertoont de sector een sterke groei. De leisure-branche kent een hoog risicoprofiel,dat als nadeel wordt ervaren. Dit kan gedeeltelijk ondervangen worden door een zeer krachtig concept dat uniek is in de Europese context en als publiekstrekker kan gaan functioneren. Aan het ontwikkelen van leisure-activiteiten kan een zekere additionele waarde worden toegekend. Met name in combinatie met een hoogwaardig, internationaal werkmilieu (bv. businesspark) kan tegemoet worden gekomen aan de vestigingsplaatsvoorkeuren van grote, mondiaal opererende bedrijven. Voor het ontwikkelen van leisure in combinatie met productie (indutainment) worden goede mogelijkheden gezien. Hiermee kan worden ingespeeld op het toekomstig belang van de aspecten: water, energie, milieu en technologie. Genoemde vormen van indutainment kunnen derhalve gezien worden als een belangrijke toevoeging tot het versterken van het imago en het creëren van een uniek eiland. Resumerend kan worden gesteld dat het toevoegen van grootschalige leisure-activiteiten als waardevol en wenselijk wordt beschouwd. Vanuit financieel oogpunt valt de haalbaarheid, in de zin van directe opbrengsten uit de grondexploitatie, te betwijfelen. De waarde van deze functie is met name te vinden in de te creëren meerwaarde en economische effecten.


33

5.2.2 Natuur-leisure (natuur, inclusief health) Het draagvlak voor bovenstaand model lijkt relatief gering. Op basis van de huidige expertise en kennis wordt de marktvraag als marginaal verondersteld, waardoor geen optimaal gebruik kan worden gemaakt van de stromen. Voorts wordt verwacht dat de bijdrage aan het onderscheidend vermogen en het imago van het eiland minimaal zullen zijn. Voor het creëren van een groen resort-achtig eiland in combinatie met de luchthaven worden geen mogelijkheden gezien, dit mede als gevolg van klimatologische omstandigheden waardoor het creëren van ‘unique selling points’ moeizaam kan worden gerealiseerd. Concluderend kan worden verondersteld dat de te genereren opbrengsten in geen verhouding zullen staan tot de te maken meerkosten. Opgemerkt kan worden dat dit model wellicht beter invulling kan krijgen op de huidige Schiphollocatie. Voor het deelaspect gezondheid worden echter wel mogelijkheden gezien, hierbij kan de combinatie met een businesspark worden gezocht. 5.2.3 Haven/distributie/opslag Het toevoegen van haven faciliteiten op het Noordzee-eiland lijkt te kunnen steunen op een zeker draagvlak. Ons land heeft een traditie op de terreinen handel en distributie, aansluitend bij de Nederland-Distributieland-gedachte. Als logistiek knooppunt van Europa heeft ons land zijn kracht bewezen in de zin van afhandeling en aansluiting van vervoersmodaliteiten. Met een nieuwe containerhaven kan een traditie worden voortgezet en uitgebouwd. Daarnaast worden goede mogelijkheden gezien voor het creëren van aanlandings- en vertrek-punten voor ferries en cruises. Een haven op het eiland draagt in belangrijke mate bij aan het onderscheidend vermogen van het eiland. In feite hebben wij het over een haven op volle zee, modern efficiënt en toegesneden op de vraag van de toekomst. Op het eiland komen, met het toevoegen van een haven, drie transportmodaliteiten samen; luchtvaart, scheepvaart en transport over/onder de grond. In potentie biedt dit mogelijkheden voor een transferium van internationale allure. Havenactiviteiten, met name de passagiersvariant, kan worden beschouwd als wederzijds versterkend in combinatie met leisureactiviteiten, congrescentra en hotels. 5.2.4 Hoogwaardig werken Het creëren van een internationale vestigingslocatie op het Noordzee-eiland kan rekenen op brede steun. Het ontwikkelen van een hoogwaardig werkmilieu in de vorm van een businesspark zal bijdragen in het image van het eiland en Nederland als vestigingslocatie voor multinationals. Op basis van ontwikkelingen in de ICT-branche kan worden meegegeven dat de begrippen plaats en tijd in belang zullen gaan afnemen. De keuze voor een bepaalde locatie zal in belangrijke mate (mede) bepaald gaan worden door factoren zoals: cultuur; kennisniveau; en ICT-infrastructuur. Ons land lijkt op deze terreinen te spreken van een goede uitgangspositie. Bijkomend voordeel van de toevoeging van de functie werken (businesspark) is dat de financiële revenuen uit de grondexploitatie hoog zullen zijn (paragraaf 5.3). 5.2.5 Industrie In zijn algemeenheid lijkt er in geringe mate draagvlak te zijn voor de functie zware industrie op het Noordzee-eiland. De in potentie hoge opbrengsten uit grondexploitatie kunnen als voordeel van de functie industrie op het Noorzee-eiland worden aangemerkt. Dit voordeel lijkt echter niet op te wegen tegen de nadelen. Vanuit de markt worden deze met name gezien in het negatieve imago-effect en de geringe potentie die deze functie biedt om het eiland tot een Europees niveau te tillen. Voorzichtig kan hieruit worden geconcludeerd dat de toevoeging van zwaar-industriële activiteiten op het Noordzee-eiland als negatief word beoordeeld.


34

Voor lichtere en hoogwaardige vormen van productie worden betere mogelijkheden gezien. 5.2.6 Energie-opwekking Het opwekken van energie op het Noordzee-eiland lijkt een voor de hand te liggen functionele toevoeging die kan rekenen op brede steun. De opwekking van energie past, afgestemd op de behoefte, in feite binnen alle modellen en kan als rode draad worden beschouwd. Daarnaast kan de overheidstarget om in het jaar 2020 10% van energiebehoefte op duurzame wijze op te wekken binnen handbereik komen te liggen. Tot dusver is in dit kader gesproken over solitaire ‘off-shore’ wind-energieparken. Een substantieel kostenvoordeel is te behalen door een dergelijk park op te zetten op het eiland. Er worden mogelijkheden gezien voor een kwalificatie als ‘demonstratie-eiland voor duurzame energie’, waarmee een bijdrage kan worden geleverd aan het unieke karakter van het eiland. Door middel van diverse typen van duurzame energie-opwekking kan worden ingespeeld op het toekomstig belang van de aspecten: water, energie, milieu en technologie. De macro-economische waarde van deze toevoeging wordt als belangrijk verondersteld.

5.3 Financiële toets Naar verwachting zullen de investeringskosten van een kunstmatig aan te leggen eiland in de Noordzee tussen de 50 en 70 miljard gulden liggen. Het toevoegen van andere, niet luchtvaartgebonden, activiteiten op het eiland zou mogelijk een bijdrage kunnen leveren in de investeringskosten (zie kader). Het kabinet stelt als voorwaarde een commerciële exploitatie van het eiland en een private financiering van de investeringen. Dit leidt tot een traject, waarbij parallel vier sporen van financiering in kaart zullen worden gebracht. Spoor 1 betreft de cash-flow van het luchthavenbedrijf. Onder meer wordt gekeken naar passagiersheffingen en privatisering van Schiphol. Spoor 2 houdt zich bezig met de mogelijke grondopbrengsten. Spoor 3 verricht research naar de financiële revenuen van het voor - en natransport. Spoor 4 betreft een onderzoek naar de mogelijkheden voor niet -direct luchtvaartgebonden commerciële activiteiten op het eiland.

Belangrijk voordeel is dat door extra functies toe te voegen het eiland een zekere meerwaarde kan worden mee gegeven. In voorgaande hoofdstukken is hieraan al de nodige aandacht besteed. Resumerend kan het eiland gepositioneerd worden als de etalage van Nederland of in groter verband van Europa. Geadviseerd wordt om het eiland een dusdanige status mee te geven dat de te genereren toegevoegde waarde wordt gemaximaliseerd. De financiële opbrengstpotenties van de non-aviation business opportunities worden in dit onderzoek primair uitgedrukt in m2 grondprijs. De vraag is welke functies en welke functieconcepten of combinaties de hoogste grondprijs opleveren. In de tweede plaats wordt indicatief ingegaan op additionele opbrengstenbronnen die gegenereerd kunnen worden buiten de directe grondexploitatie. In de derde plaats zal deze paragraaf afgesloten worden met enige kwalitatieve opmerkingen over macro-economische effecten van de ontwikkeling van een eiland in zee met ook non-aviation functies. 5.3.1 De opbrengstpotentie van de grondprijs In het kader van dit onderzoek wordt de kostprijs van de grond van f 200,= per m2, dit op aangeven van de opdrachtgever. Niet wordt ingegaan op de componenten van deze prijs, bijv. of dit ook de kosten van het bouwgereed maken betreffen. Indien dit laatste niet het


35

geval is zullen de totale aanlegkosten naar schatting met ca. f 200,= / m2 toenemen. Ook wordt niet het aspect van mogelijk lagere kosten bij grotere oppervlakten meegenomen. Dit onderzoek richt zich op de directe opbrengstpotentie van de grond. Hieronder volgen de genoemde modellen (functies en combinatie hiervan) met een indicatie van de ruimtevraag en de grondopbrengsten per m2. Uitgangspunt is dat het Noordzee-eiland als unieke toplocatie voor de toekomst wordt aangemerkt. Om tot een referentieniveau te komen is voor de opbrengstinschatting in het algemeen gekeken naar het grondprijsniveau dat in de Randstad als redelijk niveau waar te nemen valt. Het gaat hierbij om de in de huidige markt geldende grondprijzen, afhankelijk van de te ontwikkelen functie en aangegeven in bandbreedten (kolom opbrengst b.v.o.). Wanneer rekening wordt gehouden met aftrek van openbare ruimten en ander niet verkoopbaar oppervlak (kolom netto uitgeefbaar ) en de factor floor space index (FSI) kunnen de bruto opbrengsten uit de exploitatie voor bijvoorbeeld 200 ha hoogwaardig werken (model 4) op fl 800 miljoen tot fl 2.300 miljoen worden geraamd. Wanneer de kosten voor het opspuiten van 200 ha grond wordt verdisconteert resulteert dit in een potentiële netto grondopbrengst voor het model hoogwaardig werken tussen de fl 400 miljoen en de fl 1,9 miljard. Figuur 5.1* Model

benodigd oppervlak

opbrengst

netto

grond-

bruto

Netto

(ha.)

b.v.o. (per m2)

uitgeef

F.S.I

opbrengst totale

opbrengst

grondopbrengst

= commercieel

-baar

oppervlak

(in

per model

(per m2)

miljoenen

(miljoenen

guldens)*

guldens)*

oppervlak 1.Leisure-sport-

100 (themastad)

fl 25,=

50%

1

fl. 12,50

12

natuur/adventure

250 (indutainment)

fl 250 à fl.350,=

5 (retail)

fl 10.000,=

50%

1

fl. 125,= à fl.175,=

300 à 400

60%

1-2

fl. 6.000 à fl.12.000,=

300 à 600

5-10

fl.10,= à fl.150,=

50%

1

fl. 5,= à fl. 75,=

0,25 à 7

-100 tot +300 2.Natuur-leisure (natuur inclusief

-3 tot - 10

health) 3.Haven /

200

fl. 50,= à fl. 100,=

70%

1

fl. 35,= à fl. 70,=

70 à 140

4.Werken

200

fl 1.000 à fl2.000,=

(businesspark)

(40% commercieel)

60%

1½ - 2

fl.900 à fl. 2.400,=

700 à 1.900

(10% retail)

60%

1-2

fl 600 à fl. 2.400,=

100 à 400

100%

1

70%

1

fl 70,= à fl. 140,=

700 à 1.400

-260 tot -330

distributie/opslag

(50% groen ed.)

400 tot 1.900 5.Industrie

1.000

fl. 100,= à fl. 200,=

-600 tot -1300

* N.b. De gemiddelde opbrengst (resultaat) zal meer naar de onderkant van de bandbreedte gaan dan naar het rekenkundig gemiddelde. De genoemde netto uitgeefbaarheid betreft de uitgeefbare ruimte die voor de desbetreffende functies overblijft na aftrek van de benodigde openbare ruimte die de inrichting van een dergelijk omvangrijk gebied nodig heeft ten behoeve van infrastructuur en groen. De genoemde FSI-factor heeft betrekking op de dichtheid van bebouwing binnen het uitgeefbare oppervlak. Een f.s.i. van 1 kan derhalve betekenen dat het betreffende deel volledig is bebouwd met 1 bouwlaag, het kan ook betekenen dat er b.v een gebouw word gerealiseerd met 4 bouwlagen op een kwart van het oppervlak.


36

5.3.2 Leisure-sport-natuur/adventure Het model is opgebouwd uit drie functiecomponenten. Afhankelijk van de functies zijn verschillen in de opbrengsten uit de exploitatie van de grond te onderscheiden. • Leisureontwikkelingen gaan gepaard met zeer hoge investeringskosten en een hoog risicoprofiel. De opbrengstverwachtingen uit de grondexploitatie voor een themastad zijn hierdoor laag. Ten opzichte van uitgifteprijzen voor b.v. bedrijventerreinen zullen naar verwachting grote kortingen gegeven moeten worden aan de toekomstige vestigers om deze aan te kunnen trekken. • Het opbrengstenniveau van het indutainment is gerelateerd aan het prijzenniveau van bedrijventerreinen op het niveau van modern plus. • Het niveau van de retail is gebaseerd op een huurniveau van globaal f 1000,= per m2 bij een rendement van ca. 7%. Hierbij is uitgegaan van in de huidige markt geldende prijsniveau’s voor toplocaties in de Randstad. Bovengenoemde huurprijs en rendement resulteert in een stichtingskostenniveau op van ca. f 14.300,=. De bouw en bijkomende kosten zijn ingeschat op ca. f 4.000,= per m2 (redelijk hoog kwaliteitsniveau). Residueel resteert ca. f 10.000,= voor een mogelijke grondopbrengst. Voor retail is hier sprake van een relatief beperkte omvang in een hoog niveau van de markt. Incidenteel zullen er uitschieters zijn naar een nog hoger niveau. 5.3.3 Natuur-leisure (natuur inclusief health) Een opbrengstenniveau van f 10,= is te vergelijken met prijzen die voor natuurgebieden/landbouwgronden betaald worden, indien er absoluut geen bouwbestemming aan gegeven mag worden. Het opbrengstniveau van f 150,= valt te relateren aan opbrengsten voor fitness en aanverwante activiteiten gebouwde voorzieningen. De opbrengst van f 10,= valt meer toe te kennen aan daarbij behorende functionele buitenruimten. De verhouding tussen bebouwd en onbebouwd is sterk bepalend voor de uiteindelijke opbrengst. 5.3.4 Haven/distributie/opslag De gehanteerde bandbreedte is gerelateerd aan grondprijzen zoals deze worden berekend voor zogeheten natte bedrijventerreinen in de regio Rotterdam. Prijzen zijn vergelijkbaar met uitgifteprijzen voor grootschalige industrieterreinen. 5.3.5 Werken Deze categorie is onderverdeeld in drie segmenten: commercieel, retail en groen e.d (b.v. golfbaan). • De prijzen voor werken zijn gebaseerd op het niveau van kantoren zoals zich deze ook nu in de omgeving van Schiphol en op toplocaties in Amsterdam kunnen voordoen. Een huurniveau van f 400,= tot f 500,= per m2 met een rendement van 7,5% maakt een stichtingskostenniveau mogelijk van ongeveer f 5.300,= tot ruim f 6.600,=. Bij raming van bouwen bijkomende kosten van f 3.500,= tot f 4.500,= per m2 (high class kantoren) blijft er residueel ruimte over voor f 1.000,= tot f 2.000,= uit de exploitatie van de grond. • Voor retail gelden tenminste dezelfde bedragen. Het gaat hierbij in vergelijking met de retail zoals genoemd onder 5.5.3 over veel meer kleinschalige vormen van retail en horeca die ten dienste staat van de businessactiviteiten en werkzame personen. Als gevolg hiervan is het huurprijsniveau lager dan dat van retail binnen een leisureconcept. • Aan het groen (b.v. een golfbaan) zijn vooralsnog geen opbrengsten toegerekend. De functie wordt aanvullend waardevol geacht, maar brengt de nodige kosten mee om dit te realiseren. Er zal derhalve weinig tot geen ruimte zijn voor grondopbrengst. 5.3.6 Industrie Hierbij zal sprake zijn van mengvormen van industrie. De vergelijking voor het opbrengstenniveau is getrokken met de meer traditionele bedrijven terreinen.


37

5.4 Additionele opbrengsten De realisatie van het eiland voegt functies toe waarvan de directe grondopbrengst in de vorige paragraaf is beschreven. Er zijn echter mogelijke additionele opbrengsten te benoemen die onderdeel uitmaken van de totale financiële exploitatie van het eiland. Uiteraard kunnen deze slechts in kwalitatieve vorm worden weergegeven. • De meerwaarde van het vastgoed op het eiland, vanwege het unieke en locatiespecifieke karakter. Deze meerwaarde komt na de grondverwerving niet meer in de grondprijs terug. Afhankelijk van de te kiezen eigendoms- en exploitatieconstructie, (bijv. publiek-private samenwerking, concessiestelsel) heeft dit een positief effect op de hoogte van de OZB, hoogte verkoop/verhuur. • Het eiland trekt potentieel toeristen en bezoekers. Hierbij moet een onderscheid worden gemaakt tussen een vervangingscomponent, (toeristen die deze bestemming kiezen in plaats van een andere) en een additionele, nieuwe stroom bezoekers. • De meer opbrengsten uit parkeren en het vervoer van en naar het eiland. Dit zal niet gelden voor de luchtvaartpassagiers, maar wel voor de toeristen en bezoekers die hun private vervoermiddel zullen parkeren aan de landside. • Een andere mogelijke inkomstenbron vormen de opbrengsten uit belastingen en retributies. Als voorbeeld kan genoemd worden bij een (toeristische) haven, de havengelden De essentie van deze opbrengsten is dat ze een structureel karakter dragen. De cash flow van het eiland wordt positief beïnvloed. In dit stadium van het onderzoek beperken de uitspraken zich tot kwalitatieve opmerkingen.

5.5 Macro-economische effecten Nederland en Europa krijgen met een eiland in zee een majeur ruimtelijk en bouwkundig project met in potentie een grote uitstraling op velerlei gebied. Macro-economisch is sprake van een toevoegen van een omvangrijke en hoog-gekwalificeerde werken attractieve ruimte. De investeringen leveren een directe financiële en werkgelegenheidsimpuls. De te ontwikkelen functies geven een extra dimensie voor de 21 ste eeuw op het gebied van werken met een extra multimodale porthub of een leisure-thema-stad. Het concept luchthavenstad is uniek in Europa. Het eiland biedt de gelegenheid dat verdere expansie mogelijk is. Het eiland is niet per definitie af als het wordt aangelegd, integendeel is het een flexibel geheel dat in fases verder kan wordt uitgebreid. Daar waar op het vaste land ‘grenzen van de ruimtegroei’ bereikt zijn, biedt het eiland potenties op toekomstige groei op te vangen. En niet alleen het eiland, ook de tunnel of een brug ernaar toe kan in principe dienen als een multifunctionele route. Een andere dimensie is dat het eiland ruimte biedt voor nieuwe en voor vervangende functies. Op het vaste land zal op een aantal locaties transformatie van functies kunnen plaatsvinden. Hiermee kan worden bereikt dat het ruimtebeslag op het vaste land vermindert of anders wordt aangewend. Nederland is het land bij uitstek dat grote projecten van landaanwinning realiseert. Projecten die bewezen hebben, (inpolderingen Beemster, Haarlemmermeer, de IJsselmeerpolders, de Deltawerken) financieel-economisch rendabel te worden. Een realisatie van een eiland met (non)-aviation business is opnieuw een opportunitie om die traditie voort te zetten. De aanleg van het eiland geeft een push aan de technologische kennis in Nederland en in de betrokken bedrijven. De hiermee opgedane know-how draagt bij aan een versterking van de concurrentiepositie van het bedrijfsleven op internationaal niveau. Het project is in potentie een combinatie van Nederland-Distributieland en Nederland-Kennisland. Een unieke combinatie bij een uniek project.


38

Op basis van de ontwikkelde modellen zijn wellicht ook extra macro-economische effecten te verwachten. Van het economisch functioneren van activiteiten op het eiland mogen deze effecten worden meegenomen op het moment dat: • De activiteiten extra zijn voor de nederlandse economie, m.a.w. zonder eiland ook geen vergelijkbare activiteiten elders in NL • De activiteiten geen beroep doen op productiefactoren die zodanig schaars zijn dat bij inzet daarvan terugkoppelingseffecten in andere delen van de economie moeten worden verwacht. Daarnaast mag macro-economisch gezien rekening worden gehouden met toeleveringsrelaties vanuit het Nederlandse vasteland. In het algemeen mag bijvoorbeeld voor industriële activiteiten met een werkgelegenheidsmultiplier en toegevoegde waarde tussen de 1,4 en 1,8 worden gerekend (voorbeeld: 100 miljoen TW op het eiland gaat gepaard met tussen de 40 en 80 miljoen aan toeleveringen), ervan uitgaande dat er geen verdringingseffecten optreden. Treden deze wel op, dan zullen de multipliers waarschijnlijk lager uitvallen.

5.6 Conclusie Gezien de tijdspanne van een (eventueel) project Noordzee-eiland die waarschijnlijk 15 tot 30 jaar zal gaan beslaan, is het in deze fase niet mogelijk om concreet inzicht te geven in de uiteindelijke verschijningsvorm van het eiland cq. luchthavenstad en zijn functies. Wel is het mogelijk om door middel van een modelmatige aanpak inzicht te geven in het soort functies die, op basis van de huidige ontwikkelingen, kunnen worden toegevoegd binnen het concept luchthavenstad. In dit rapport is een aantal (combinaties) functies cq. modellen geschetst. De modellen: hoogwaardig werken (businesspark), haven/distributie/opslag, leisure/sport/natuur/adventure in combinatie met energie-opwekking worden, op basis van de huidige kennis en inzichten, als meest wenselijke en haalbare toevoeging aangemerkt. Voor een industriële invulling worden in de toekomst eveneens mogelijkheden gezien, indien er hierbij van wordt uitgegaan dat het gaat om hoogwaardige en lichtere vormen van produktie. De potentiële (directe) opbrengsten uit de exploitatie van de grond laat aanzienlijke verschillen zien tussen de modellen, variërend tussen de 100 miljoen en de 1 à 2 miljard. Op basis van deze opbrengsten ligt de keuze voor hoogwaardig werken (businesspark) en industrie voor de hand. Echter vanuit de visie luchthavenstad is het aan te bevelen mogelijkheden open te laten voor het inbrengen van functies die een sterke bijdrage leveren aan het imago en unieke aspect van het Noordzee-eiland. De lagere opbrengsten uit de grondexploitatie kunnen worden gecompenseerd door de additionele opbrengsten. Geadviseerd wordt om bij de verdere modelmatige uitwerking uit te gaan van een flexibel en integraal concept, waardoor optimaal mogelijkheden worden geboden voor een gefaseerde realisatie van functies en de totale opbrengstpotentie kan worden vergroot. De drie hierboven onderscheiden modellen bieden hiertoe vanuit markttechnisch perspectief voldoende aanknopingspunten.


39


40

Bijlagen .............................................................................................


41


42

Bijlage 1: Typologieën Noordzee-eiland .............................................................................................

In eerste instantie zijn twaalf mogelijke typologieën geformuleerd te weten: industrieeiland; business-eiland; haven-eiland; distributie-eiland; energie-eiland; leisure-eiland; sport-eiland; natuur-eiland; architectuur-eiland; afval-eiland; drijvend-eiland en eilandenrijk. In eerste instantie zijn acht van de bovenstaande typologieën uitgewerkt.

Industrie-eiland Type-activiteiten Het industrie-eiland biedt ruimte aan (zwaar) industriële bedrijven tot en met hindercategorie 6 (de zwaarste categorie). Naar segmenten onderverdeeld zijn op het terrein met name bedrijven uit de chemische en metaalverwerkende industrie aanwezig. Ruimtelijke verschijningsvorm De kavelgroottes verschillen in omvang maar zijn in het algemeen vrij groot in omvang (> 1 ha). De bruto-netto verhouding van de kavels liggen rond de 85-15% en 80-20%. De arbeidsdichtheid gemeten in het aantal werkzame personen per m² is relatief laag (1:150). De uitstraling van de gebouwen is functioneel met weinig uitstraling. Ook de groenstructuur op het eiland is functioneel en heeft slechts een verhullend karakter. Op het eiland is gestreefd naar een zo duurzaam mogelijke bedrijfsvoering. Dit houdt in dat bedrijfsprocessen waar mogelijk gekoppeld zijn. Zo is het eindproduct van het ene bedrijf de grondstof voor het andere bedrijf. Verder wordt op het terrein afval collectief ingezameld en verwerkt tot energie door de koppeling van een aanwezige afvalverbrandingsinstallatie aan de eveneens aanwezige warmtekrachtcentrale. Energie in de vorm van stroom en/of stoom kan tegen voordelige tarieven worden afgenomen van de op het terrein gelegen warmtekrachtcentrale. Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Het industrie-eiland is te zien als een solitaire ontwikkeling die duidelijk van de luchthaven afgescheiden is door middel van een groenbuffer. Conceptuele integratie met vliegveld Van een conceptuele integratie is dan ook niet of nauwelijks sprake. Omvang, frequentie en type vervoerstromen Vanuit infrastructureel oogpunt is het industrie-eiland aangesloten op internationale pijpleidingennetwerken waardoor de meest uiteenlopende chemische grondstoffen snel en veilig kunnen worden getransporteerd. Verder vindt het goederenvervoer van en naar het eiland vanwege het type lading separaat van het personenvervoer plaats. De personenvervoersstromen van en naar het industrie-eiland zijn gegeven de geringe arbeidsdichtheid gering van omvang en over de dag verspreid. Veel bedrijven op het eiland werken met ploegendiensten. De conclusie is dan ook dat medegebruik van infrastructurelevoorzieningen voor wat betreft de luchtvaartactiviteiten zeer beperkt zijn. Milieuaspecten Economie en ecologie gaan op het industrie-eiland hand in hand samen. Bedrijven op het industrie-eiland dienen te voldoen aan strenge milieunormen. De uitstoot van schadelijk stoffen, de geuroverlast en andere milieuhinder dient zoveel mogelijk te worden beperkt. Voor het industrie-eiland als geheel is met betrekking tot de toegestane uitstoot van stoffen (o.a. CO2) een koepelafspraak opgesteld. Dit betekent dat de uitstoot van stoffen op het eiland onderling verhandelbaar zijn geworden.


43

Naast de milieuzorg wordt op het eiland gegeven de typologie onder strikte veiligheids- en vergunningstechnische voorwaarden gewerkt. Voor wat betreft het aspect veiligheid is deze collectief met het vliegveld georganiseerd. Onderscheidend vermogen Het industrie-eiland biedt voor het Europese begrippen unieke eiland in zee nauwelijks meerwaarde in termen van uitstraling en toegevoegde waarde. Herinvullingsmogelijkheden vaste land Door de ver- en uitplaatsing van (zwaar) industriële activiteiten naar het eiland in zee is een duidelijke kwaliteitsslag in ruimtelijke zin mogelijk gemaakt. De industriële activiteiten zijn vervangen door enerzijds woningbouw, groen/natuur/recreatie en anderzijds activiteiten behorend tot een lichtere milieucategorie. Verder had een dergelijke grootschalige concentratie van industriële activiteiten in termen van omv ang wegens ruimtegebrek en regelgeving en milieubeperkende maatregelen op het vaste land nooit mogelijk geweest. Voor wat dit laatste aspect betreft is het industrie-eiland uniek in zijn verschijningsvorm.

Business-eiland Type-activiteiten De doelgroep is de dienstensector/kantorenmarkt waarbij het accent ligt op (inter)nationale en regionale hoofdkantoren van multinationals. Ruimtelijke verschijningsvorm Met de ontwikkeling en ruimtelijke inrichting van het businesspark in zee c.q. diensteneiland is aangesloten bij het businesspark concept zoals dat in de USA en ook in de UK wordt toegepast. Het eiland is hoogwaardig ontwikkeld met ruim opgezette kavels met een relatief lage bruto-netto verhouding, representatieve locaties die vanuit een helder concept zijn ontworpen (architectuur, parkachtige setting met veel aandacht voor water en groen), nauwelijks tot geen milieuhinder door bedrijven en hoogwaardig materiaalgebruik (veel glas en baksteen). Ook is bij de ruimtelijke inrichting aandacht besteed aan kwaliteit als een heldere en brede wegenstructuur, esthetische verantwoordde verlichting en zijn geparkeerde auto’s zo veel mogelijk aan het gezichtsveld onttrokken (talud en bosschages). Naast de businessactiviteiten is gegeven de doelgroep ruim aandacht besteed aan ontspanningsfaciliteiten. Zo is er een golfbaan inclusief horeca, fitnessruimte en een congres- en vergaderfaciliteit op het eiland aanwezig. Hiernaast zijn er kleinschalige voorzieningen als een bar/pub, kapper, wasserij/stomerij, schoenreparatie en een postagentschap in een servicecentre verenigd. Dit servicecentre fungeert hiermee als een soort bronpunt op het eiland.


44

Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Het zakenvervoer kan via het vliegveld worden afgehandeld. Qua ruimtelijke integratie is er een directe infrastructurele verbinding van de luchthaven naar een transferium op het buinesspark. Vanuit dit transferium kan vervolgens worden overgestapt op een fijnmazig automatisch gestuurd vervoerssysteem op het businesspark. Het autogebruik op het eiland wordt hiermee nagenoeg uitgesloten. Conceptuele integratie met vliegveld Qua concept is er niet of nauwelijks sprake van integratiemogelijkheden. Wel kan worden gedacht aan de collectieve organisatie van activiteiten als beveiliging, catering en (groen)onderhoud. Naast de businessactiviteiten is gegeven de doelgroep ruim aandacht besteed aan ontspanningsfaciliteiten. Zo is er een golfbaan inclusief horeca, fitnessruimte en een congres- en vergaderfaciliteit op het eiland aanwezig. Hiernaast zijn er kleinschalige voorzieningen als een bar/pub, kapper, wasserij/stomerij, schoenreparatie en een postagentschap in een servicecentre verenigd. Dit servicecentre fungeert hiermee als een soort bronpunt op het eiland. Omvang, frequentie en type vervoerstromen Met betrekking tot de vervoerstromen van en naar het eiland vinden deze in grote mate rond 9 uur en 17.30 plaats. De omvang van de vervoersstromen zijn afhankelijk van de oppervlakte van eiland en het aantal gerealiseerde m². Hierbij kan worden uitgegaan van ongeveer 1 werknemer per 30 à 35m² kantooroppervlakte. Milieuaspecten Het hoogwaardige concept genereert vanwege de verschijningsvorm en het type activiteiten niet of nauwelijks milieu-effecten Onderscheidend vermogen Op het vaste land van Europa is het businesspark concept niet terug te vinden. Het eiland in zee is voor wat dit concept uniek te noemen en biedt duidelijke profileringsmogelijkheden. Het beheer van het businesseiland is in handen van een parkmanagement. Herinvul lingsmogelijkheden vaste land De herinvullingsmogelijkheden op het vaste land zijn beperkt. Het eiland schept door zijn unieke concept enerzijds een eigen vraag en anderzijds heeft de verdienstelijking van de economie zich steeds verder doorgezet wat de druk op de kantorenmarkt alleen maar heeft vergroot. Het businesseiland in zee valt daarom meer te zien als een nieuwe kantorenlocatie aanvullend, maar wel complementair, op de bestaande voorraad.

Haven-eiland Type-activiteiten Vanwege de ligging in zee, op relatief korte afstand van scheepvaartroutes kan worden gedacht aan een veelheid van zeehavengebonden functies te weten: • Averijhaven voor scheepvaart • Olieterminal • Containerterminal • Visafslag • Havenontvangstinstallatie • Cruise- en veer-terminal Ruimtelijke verschijningsvorm De ruimtelijke verschijningsvorm behorend bij de hierboven beschreven activiteiten is in het algemeen traditioneel tot laagwaardig. De inrichting van het terrein is geënt op diep vaarwater met bijbehorende aanlegkades en haveninfrastructuur (kranen, loodsen). De gemiddelde kavelomvang is relatief groot (> 1 ha.) met hierop veelal omvangrijke


45

loodsen/hallen en kleine kantoorgedeelten. De aandacht voor landscaping en architectuur is gering Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Met uitzondering van wellicht het gebruik als cruise- en veerterminal (in combinatie met bijvoorbeeld leisure-tijd eiland) zijn er weinig raakvlakken met de luchthaven. Conceptuele integratie met vliegveld Een conceptuele integratie is niet of nauwelijks aanwezig vanwege het type activiteiten behorend bij een haven-eiland. Omvang, frequentie en type vervoerstromen De personenvervoersstromen zijn beperkt mede door de lage verhouding werknemers per m² op het haveneiland. De personenvervoersstromen zijn verspreidt over de dag temeer er inherent aan de activiteiten veel in ploegendiensten wordt gewerkt. Het transport van goederen/stoffen richting achterland is daarentegen intensief. Een separate afwikkeling van goederen/stoffen van eiland naar het vaste land is dan ook noodzakelijk. Verder is het transport over het water als per pijp van en naar het eiland intensief. Milieuaspecten De milieu-aspecten zijn te verwoorden in met name geluidhinder behorend bij vooral overslagactiviteiten. Verder is de milieudruk mede afhankelijk van de kwaliteit van de verbindingen met het vaste land. Onderscheidend vermogen Het onderscheidend vermogen van een haveneiland is met uitzondering van de activiteit cruise-veerterminal beperkt. Herinvullingsmogelijkheden va ste land Er is aan landzijde nu reeds sprake van een tekort aan ruimte voor dergelijke activiteiten. Er wordt aanvullende ruimte gezocht (inbreiding, Maasvlakte II, etc.). Wel kan door een concentratie van havenactiviteiten op het eiland de druk naar ruimte op het vaste land worden verminderd.

Energie-eiland Type-activiteiten Alhoewel de huidige discussie over kernenergie min of meer gesloten is, hoeft dat op termijn niet meer zo te zijn. In verband met allerlei veiligheidsaspecten en de nabijheid van een drukke luchthaven ligt een dergelijke invulling niet voor de hand. Een energie-eiland kan wel bijdragen in de doelstelling om in 2010 10% van de energiebehoefte uit duurzame bronnen te betrekken. In dit verband kan onder andere worden gedacht aan: • windenergie • getijde centrale • zonne-energie • golfenergie Ruimtelijke verschijningsvorm Afhankelijk van specifieke invulling: windenergie (windmolens), getijde centrale (grote installaties, langgerekte dammen), zonne-energie (zonnecollectoren, zonneboilers). Mogelijkheden voor ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Bij het gebruik als energie-eiland dient een onderscheid te worden aangebracht in de energievoorziening ten behoeve van de luchthaven en een meer zelfstandige invulling min


46

of meer los van de luchthaven. In het eerste geval is sprake van een duidelijke relatie, in het tweede geval niet. Conceptuele integratie met vliegveld Qua concept valt te denken aan een eco-vliegveld of energie-zuinig eiland in zee. Een concept waarmee het eiland zich internationaal gezien kan onderscheiden. Omvang, frequentie en type vervoerstromen Beperkt vanwege de typologie. Milieu Directe milieu-effecten genereert het eiland niet. Echter, er dient rekening te worden gehouden met eisen die luchthavenfunctie stelt. Dit betekent bijvoorbeeld dat er vanwege veiligheidsaspecten beperkingen zijn aan vermogen en hoogte van windmolens, alsmede de plaatsing daarvan. Onderscheidend vermogen Gemiddeld tot hoog indien verschillende vormen van energiewinning geclusterd worden. Herinvullingsmogelijkheden vaste land Vanwege problemen met o.a. inpasbaarheid e.d. zijn er aan landzijde maar beperkte mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie. Het energie-eiland is vanuit dit perspectief een aantrekkelijk alternatief. Het gaat dus niet specifiek om herinvullingsmogelijkheden maar meer om het bieden van een alternatieve locatie.

Distributie-eiland Type-activiteiten Het eiland in zee kan functioneren als distributie-eiland en/of overslag-eiland vanwege de ligging aan water en nabij een luchthaven. Van en naar het eiland komen goederen op het eiland samen om verder gedistribueerd te worden. Op het distributie-eiland komen verschillende modaliteiten samen te weten, spoor, water en luchtvaart. Verschillende partijen zijn betrokken bij de afwikkeling van luchtvracht: expediteurs, afhandelaars en vervoerders. Ruimtelijke verschijningsvorm Het distributie-eiland wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van kantoor-halcombinaties met een relatief grote halcomponent (opslagloodsen, bedrijfsruimten. De kavels zijn groot van omvang (> 500 m²). En de bruto-netto verhouding is relatief hoog. De infrastructuur op het eiland is eenvoudig doch efficiënt (recht met weinig bochten) aangelegd. Voor de groencomponent is op het terrein weinig aandacht. Mogelijkheden voor ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld De mogelijkheden voor een economische integratie zijn in principe groot. Ook op ruimtelijk vlak zijn er integratiemogelijkheden aanwezig in termen van afstemming en onderhoud van infrastructuur, collectieve beveiliging en onderhoud van de openbare ruimte. Conceptuele integratie met vliegveld In principe groot (vergelijk huidige situatie Schiphol). Toelichting: De thuismarkt voor luchtvracht in Nederland is relatief bescheiden. Vanwege het uitgebreide vervoersnetwerk met veel bestemmingen en frequenties heeft Schiphol zich desondanks ontwikkeld tot de tweede vrachtluchthaven van Europa. Andere belangrijke concurrentiefactoren zijn de goede verbindingen met het achterland en de aanwezige transport en logistiek kennis. Omvang, frequentie en type vervoerstromen


47

De personenvervoersstromen zijn gegeven de relatief lage werknemers/m² verhouding gering in omvang. De goederenstromen zijn daarentegen fors. Hiervoor dient bij de aanleg van de vervoersinfrastructuur aandacht te worden besteed. Milieu Geluidhinder zal in enige mate voorkomen. De effecten van overige milieuhinder zullen naar verwachting relatief beperkt zijn. Wel dient op het eiland rekening te worden gehouden met zogenaamde visuele hinder. Zo dient de opslag van goederen binnen plaats te vinden. Onderscheidend vermogen Het onderscheidend vermogen ten opzichte van bijvoorbeeld Schiphol is beperkt. Herinvullingsmogelijkheden vaste land In de regio’s rond Schiphol is sprake van aanzienlijke krapte op de markt voor bedrijventerreinen. Het distributie-eiland zou hier enige verlichting kunnen brengen. Verder kan een aantal distributie-activiteiten vanuit Schiphol worden overgeplaatst naar het eiland waardoor op het vaste land aanzienlijke herinvullingsmogelijkheden ontstaan.

Leisure-eiland Type activiteiten Het leisure-eiland bestaat uit retailactiviteiten (shopping mall) en zogenaamde imagestores (Warner-bross, Disneywinkel etc.). Verder is een groot aantal activiteiten behorend tot de entertainmentbusiness op het eiland gevestigd. Hierbij valt te denken aan een casino en een megabioscoop. Ruimtelijke verschijningsvorm Kwaliteit staat op het leisure-eiland centraal. Het leisure-eiland is ook wel te omschrijven als "The place to be". De ruimtelijke verschijningsvorm kan worden samengevat met het woord "mega". De verschijningsvorm is optimaal afgestemd op de wensen en het gedrag van de hedendaagse consument. Dit betekent dat het complex overdekt, geklimatiseerd en gethematiseerd is. Verder is bij de bouw van het complex veel met glas gewerkt om het geheel een trans-parante uitstraling te geven.


48

Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Ruimtelijk gezien is met name een goede en snelle vervoersin-frastructuurverbinding op het eiland en dus tussen vliegveld en leisure-eiland van belang. Bijvoorbeeld in de vorm van een monorail. Een andere ruimtelijk integratie betreft een gezamenlijke parkeergelegenheid. Economisch gezien biedt het leisureconcept een ideale mogelijkheid voor vertrekkende, aankomende en/of overstappende passagiers hun tijd op een prettige manier te besteden. Conceptuele integratie met vliegveld Het leisure-concept leent zich uitstekend voor een conceptuele integratie met het vliegveld. In de marketing van zowel het in Europa unieke vliegveld als het voor Europese begrippen unieke en groots opgezette leisure-eiland kunnen beide typologiën van elkaars potenties gebruik maken. Omvang, frequentie en type vervoersstromen De vervoersstromen van en naar het leisure-eiland zijn nagenoeg geheel personenstromen. De frequentie en de omvang zal naar verwachting op week-ends, feestdagen en vakantieperioden hoger liggen. Voor het leisure-eiland zijn in beginsel geen alternatieve vervoerssystemen noodzakelijk. Milieu-aspecten Het leisure-concept heeft geen negatieve milieu-effecten. Onderscheidend vermogen Het onderscheidend vermogen van een leisure-eiland dient groot te zijn. Dit kan alleen indien het internationaal onderscheidend en kwalitatief hoog-waardig is. Er moet een concept worden aangeboden dat nergens op de wereld wordt aangeboden. Herinvullingsmogelijkheden vaste land Het concept zal dusdanig uniek in verschijning zijn dat het geen verplaatsing vanaf het vaste land tot stand zal brengen. Daadwerkelijke herinvullingsmogelijkheden zijn dan ook naar verwachting niet of nauwelijks aan de orde.

Sport-eiland Type activiteiten Op het sporteiland is de functie sport in brede zin de trekker ondersteund met sportdetailhandel en horeca. Het sportcomplex is multifunctioneel opgezet waardoor ook andere activiteiten als tentoonstellingen, beurzen als concerten op het complex kunnen worden georganiseerd. Verder kan worden gedacht aan de aanleg van een Formule I circuit, een skibaan, survivalactiviteiten en een 18-holes golfcourse. Ruimtelijke verschijningsvorm Het sporteiland is vanuit een concept opgezet en is geen som van individuele sportactiviteiten. Het is een totaalconcept met het karakter van een sportlandschap. Evenals het leisure-concept is ook het sporteiland zoveel mogelijk overdekt en is het ontworpen in eigentijdse architectuur. Het complex bestaat uit een sporthal en sportvelden maar ook uit revalidatie-faciliteiten (Papendal op een eiland) en ruimte voor het geven van sportclinics en -symposia. Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Ruimtelijk gezien zijn er weinig integratiemogelijkheden. Economisch gezien bieden de sportfaciliteiten de mogelijkheid voor in-, uit- en overstappers om hun wachttijd op een sportieve wijze in te vullen. Conceptuele integratie met vliegveld


49

De meerwaard in marketingtermen van het sporteiland voor het vliegveld ligt zoals eerder aangegeven in de mogelijkheid om het verblijf om het vliegveld op een aangename wijze in te vullen. Omvang, frequentie en type vervoersstromen De vervoersstromen van en naar het sporteiland zullen met name personen betreffen en naar verwachting in omvang als frequentie gering zijn. Extra infrastructurele voorzieningen zijn naast bijvoorbeeld een personenshuttle-verbinding van en naar het vliegveld niet nodig. Milieu-aspecten Deze zijn niet of nauwelijks aanwezig m.u.v. een mogelijk race-circuit. Onderscheidend vermogen De combinatie sporteiland en luchthaven is een unieke samenstelling en is duidelijk onderscheidend van de traditionele samenstelling luchthaven en business. Herinvullingsmogelijkheden vaste land De herinvullingsmogelijkheden op het vaste land zullen naar verwachting beperkt zijn. Wel is het denkbaar dat het eiland ruimte biedt aan een aantal sportclubs die het eiland als thuisbasis zullen krijgen.

Natuur-eiland Type activiteiten Het natuureiland in zee leent zich primair voor wandelen, fietsen en recreëren. Tevens kan worden gedacht aan een concept à la Keukenhof waarbij ruimte wordt geboden aan onder andere de bollenteelt. Tot slot biedt het natuureiland ook mogelijkheden voor bijvoorbeeld een regenerationcentre of werkgelegenheidsprojecten. Ruimtelijke verschijningsvorm Op het natuureiland staat de ongerepte natuur centraal. Voor wat betreft de ruimtelijke inrichting kan bijvoorbeeld worden gerefereerd aan de Waddeneilanden. Het eiland in zee zou hiermee een nieuwe Waddeneiland kunnen worden. De verblijfsaccommodaties op het eiland zullen afgestemd dienen te worden op het karakter van het eiland. Dit betekent geen grootschalige bungalowparken en campings. De nadruk ligt op kleinschaligheid. Ruimtelijke en/of economische integratie met vliegveld Een ruimtelijk dan wel economische relatie en integratie met het vliegveld biedt niet of nauwelijks perspectieven. Eerder is er sprake van een segregatie. De geluidsoverlast van het vliegveld staat haaks op de ontwikkeling van de natuur (flora en fauna) en het creëren van rust. Conceptuele integratie met vliegveld Conceptueel gezien biedt een integratie van een vliegveld en natuureiland weinig mogelijkheden. Omvang, frequentie en type vervoersstromen De vervoersstromen zullen nagenoeg geheel personen betreffen. De frequentie als de omvang van deze stromen zullen beperkt zijn. Extra of aanvullende in infrastructurele voorzieningen zijn dan ook niet noodzakelijk. Milieu-aspecten Het natuureiland heeft enkel en alleen positieve milieuaspecten. Onderscheidend vermogen


50

De samenstelling van vliegveld en natuureiland zou indien realiseerbaar uniek in zijn concept zijn. Herinvullingsmogelijkheden vaste land Het natuureiland is vooral een toevoeging aan bestaande natuurgebieden. Verplaatsingen van activiteiten van het vaste land naar het eiland zullen dan ook naar verwachting niet aan de orde zijn.


51


52

Bijlage 2: Enkele bespiegelingen over mogelijk (mede) gebruik .............................................................................................

In het kader van TNLI zijn al de nodige ideeën geopperd voor gebruik van eiland voor nonaviation activiteiten. De belangrijkste rapporten zijn: a) Discussion paper: naar een multifunctioneel eiland (LWI, juni 1998) b) Locatiestudie luchthaven Noordzee (Grontmij en TNO-INRO, november 1998) Discussion paper: naar een multifunctioneel eiland (LWI, juni 1998) Met het oog op een multifunctionele invulling zijn functies geïnventariseerd die op het eiland een plek zouden kunnen krijgen (zie kader). Bij een eerste beoordeling van de kansrijkheid is nagegaan in hoeverre deze functies: • te ontplooien zijn in samenhang met vliegveldactiviteiten. • te verenigen zijn met grondprijzen van meer dan 250 gulden/m2 (kale aanlegkosten zonder inrichting en zonder verbinding met het vasteland, bron: Waterloopkundig Laboratorium, 1997). • afhankelijk zijn van de markt dan wel van een regelgevende overheid. • te ontwikkelen zijn binnen voorwaarden van vliegveiligheid. • meerwaarde opleveren (verhogen van de toegevoegde waarde). • over 15 tot 20 jaar nog kansrijk zijn. • elkaar onderling kunnen versterken. Het resultaat van deze globale beoordeling is dat de volgende functies kansrijk worden geacht: • rendabele vormen van duurzame energieopwekking voor zover verenigbaar met de noodzakelijke luchthavengebonden functies en veiligheid, zoals windenergie, zonneenergie en mogelijk ook warmte-energie. • woningbouw, kantoren, bedrijventerreinen en mogelijk ook afgeleide stedelijke functies zoals een jachthaven, conferentieoord, casino en stedelijk groen/natuur voor zover zij hoogwaardig kunnen worden ontwikkeld tussen de geluidscontouren en bijdragen aan het terugverdienen van de kapitaal- en exploitatiekosten van de shuttle- en de achterlandverbindingen. • baggerdepots en mogelijk ook afvalstort waarvoor het eiland goede structurele oplossingen zou kunnen bieden. • militair vliegveld afhankelijk van de verenigbaarheid met de civiele luchthavenactiviteiten. Inventarisatie ideeën LWI

•

Luchthavengebonden functies

Voor de hand liggen accommodaties als hotels, restaurants, bars en tax free winkels. Daarnaast kan worden geacht aan: 1) Internationaal conferentiecentrum (voordeel = betere beveiliging mogelijk dan op vasteland, bijv. in geval van politieke topontmoetingen) 2) Internationale kantorenlocatie 3) Nationale en internationale vakantiebestemming (casino, jachthaven, hotels) 4) Internationaal georiënteerd winkelcentrum (uitbouw van tax free winkelcentrum tot soort Amerikaanse mall)

•

Zeehavengebonden functies

1) 2) 3) 4)


Ligging in de nabijheid van scheepvaartroutes biedt mogelijkheden: Averijhaven voor scheepvaart Olieterminal (opslag evt. in combinatie met tankfaciliteiten voor de luchthaven) Containerterminal

53

5) Visafslag (op internationale markt gericht met aansluitend transport per vliegtuig of shuttle) 6) Havenontvangstinstallaties (installaties waar schepen, m.n. tankers, kunnen worden schoongemaakt en waar ze hun afval kwijt kunnen) 7) Cruise- en veerterminal (allocatie en centralisatie van nu vanaf Rotterdam, Hoek van Holland en Amsterdam lopende cruises)

•

Zeegebonden activiteiten

1) Schelpdierculturen (grootschalige mossel- en oesterteelt op de vooroeververdedigingen) 2) Waterrecreatie (ligplaatsen voor grotere zeewaardige jachten; hieraan bestaat momenteel een tekort) 3) Strandrecreatie 4) Overige recreatie (bijv. boottocht naar eiland, vliegtuig spotten, winkelen)

•

Eilandgebonden functies

1) Het eiland kan plaats bieden aan activiteiten die op het vaste land tot problemen leiden: 2) Risicovolle en milieugevaarlijke industrie 3) Baggerdepots 4) Afvalstort 5) Kerncentrale 6) Conventionele energiecentrales 7) Militair vliegveld 8) Overige functies (strafinrichtingen, AZC’s)

•

Grond/ruimtegebonden functies

1) 2) 3) 4) 5)

•

Stedelijk gebied (woningbouw t.b.v directe werkgelegenheid op vliegveld) Land- en tuinbouw (bijv. bloem(boll)en) Glastuinbouw Natuur (die geen vogels aantrekt) Recreatie

Medegebruik duurzame energie-opwekking

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Windenergie (op veilige afstand van vliegverkeer) Zonne-energie (tussen en naast starten landingsbanen) Getij-energie (langgerekte dammen nodig) Golf-energie Warmtepomp (zee vormt een enorm reservoir aan laagcalorische warmte) Geothermische energie (d.m.v. diepe boorschachten) Pompaccumulatie-centrale (opslag om tijdelijk aanbodoverschot op te vangen)

Locatiestudie luchthaven Noordzee (Grontmij en TNO-INRO, nov 1998) In deze studie zijn verschillende opties voor een luchthaven in zee naast elkaar gezet en met elkaar vergeleken. Als extraatje is nog gekeken naar de ontwikkeling van Sea City, waarbij in belangrijke mate gebruik is gemaakt van de genoemde studie van LWI. Grontmij en TNO/INRO zijn nog wat verder gaan filosoferen en kwamen uit op de volgende mogelijke functie-thema’s die op afzonderlijke gedeelten van het eiland worden gehuisvest:


54

•

Efficiënte luchthaven In de kern van de luchthaven is alles gericht op een zo snel en comfortabel mogelijke bediening van de passagiers en de luchtvracht. Dat betekent een directe koppeling met de shuttle naar Schiphol.

•

Wereld van vrije tijd De recreatieve zone bevat een grote diversiteit aan beelden en attracties. Voorbeelden: een megamall, pretparkattracties, een overdekte kunstzee waar toeristen tussen eilanden vol met Hollandse bloemen op een vlot dobberen. De haven die tijdens de aanleg van het vliegveld als werkhaven wordt gebruikt, wordt omgebouwd tot een terminal voor cruiseschepen en veerboten, die een verbinding met de vaste wal verzorgen. Ook de aanleg van een jachthaven (1000 plaatsen) is een mogelijke nieuwe bestemming van de werkhaven.

•

Duurzame productie Het eiland wordt ontwikkelt volgens duurzaamheidsprincipes. Zo wordt duurzame energie maximaal toegepast, met name zonne-energie. Hiervoor worden zonnepanelen geplaatst op de dijk en de ruimte langs de starten landingsbanen.


55


56

Bijlage 3: Rapportage expertmeeting 12 oktober 1999 .............................................................................................

Inleiding De Nederlandse overheid bevindt zich in een fase van oriëntatie op het beleid ten aanzien van de luchtvaart in Nederland. De groei van de commerciële burgerluchtvaart in ons land overtreft alle verwachtingen. In 1995 hebben de passagiers- en vrachtvolumes het niveau bereikt dat was voorzien voor 2004. Het kabinet heeft het voornemen in december een eerste bespreking te voeren over de afweging van de keus voor een luchthaven op een kunstmatig aan te leggen eiland in de Noordzee, dan wel een herconfiguratie op de huidige locatie. Het kabinet stelt als voorwaarde een commerciële exploitatie en een private financiering van de investeringen. Dit leidt tot een traject waarbij parallel vier sporen van financiering in kaart zullen worden gebracht. Spoor 1 betreft de cash-flow van het luchthavenbedrijf. Onder meer wordt gekeken naar passagiersheffingen en privatisering van Schiphol. Spoor 2 houdt zich bezig met de mogelijke grondopbrengsten. Spoor 3 verricht research naar de financiële revenuen van het voor- en natransport. Spoor 4 betreft een onderzoek naar de mogelijkheden voor niet-direct luchtvaartgebonden commerciële activiteiten op het eiland. De programmadirectie Ontwikkeling Nationale Luchthaven (ONL) heeft aan Kolpron Consultants BV te Rotterdam opdracht verleend tot een quick scan van non-aviation business opportunities die kunnen worden ontplooid op een kunstmatig aangelegd eiland in de Noordzee waarop een vliegveld wordt gerealiseerd (spoor 4). Als onderdeel van dit onderzoek is gemeend de door Kolpron ontwikkelde business opportunities te confronteren met de mening van experts uit de markt. Het generale doel van deze confrontatie kan worden omschreven als: het determineren van business opportunities die, vanuit de visie van actoren in de markt, als kansrijk en haalbaar kunnen worden betiteld. Onderhavige rapportage is een weergave van deze zogeheten expertmeeting. In de rapportage zal worden teruggegrepen op enkele passages uit de vooraf verspreide notitie, welke cursief en binnen kaders zijn weergegeven.

Doelstellingen meeting In de notitie die voorafgaand aan de expertmeeting is opgesteld zijn de doelstellingen als volgt geformuleerd: 1. het bediscussiëren en vanuit de expertise aanvullen van de eerder in deze notitie onderscheiden non-aviationconcepten op onder andere de functionele samenstelling, onderscheidend vermogen, de realiteitswaarde en haalbaarheid vanuit de markt. Verder zijn nieuwe concepten natuurlijk altijd welkom; 2. het analyseren van de directe financiële opbrengstpotentie van de onderscheiden concepten. Het gaat hierbij primair om welke grondprijs per functie sec en per cluster van functies vanuit de markt haalbaar wordt geacht. Hierbij wordt er van uitgegaan dat een samenstelling van functies hogere opbrengsten genereert dan solitaire functies; 3. het benoemen en indien mogelijk kwantitatief onderbouwen van indirecte opbrengstpotenties van non-aviationfuncties en -concepten. Hierbij kan worden gedacht aan milieu-effecten, werkgelegenheidseffecten maar ook aan OZB-inkomsten.


57

Conceptuele benadering Op basis van ontwikkelingen op internationale luchthavens wordt geadviseerd om bij de ontwikkeling van het Noordzee-eiland, uit te gaan van een conceptuele invulling binnen de luchthavenstad-gedachte. De luchthaven van de toekomst zal in veel gevallen op grote afstand van de stad (60 km.) liggen, heeft minder binding met een stad en vormt een entiteit op zichzelf. Door toevoeging van andersoortige activiteiten wordt een internationaal verblijfs- en werkmilieu gecreëerd en is de luchthaven meer dan aankomst- en vertrekpunt van vliegtuigen. Binnen het luchthavenstadconcept is de luchtvaartmaatschappij een van de gebruikers.

Met de ontwikkeling van een Noordzee-eiland zal naar huidige berekeningen een investeringssom van f 50-70 miljard gemoeid zijn. Impliciet brengt dit grote risico’s met zich mee. De omvang van de risico’s is afhankelijk van het concept en de context waarin de ontwikkeling wordt geplaatst. • Een conceptuele invulling van de luchthavenstad wordt vanuit de markt gedragen. Als aandachtspunt wordt hierbij meegegeven dat het ontwikkelen van een Noordzee-eiland binnen een Europese context de haalbaarheidskansen zal doen toenemen. • Uitgangspunt zal moeten zijn een sterk concept dat over 15 tot 30 jaar succesvol zal kunnen zijn. Hoewel een kunstmatig aangelegd eiland op zichzelf uniek is, zal gezocht moeten worden naar iets eigens, dat aansluit bij de Europese gedachte. Daarnaast wordt geadviseerd om het eiland te ontwikkelen vanuit een open-huisgedachte, waardoor het eiland een publieksfunctie zou moeten krijgen. • Het eiland zal moeten worden opgebouwd met elementen die de locatie uniek maakt in Europa. • Nadrukkelijk dient gezocht te worden naar een differentiatie van functies, mede uit overwegingen van risicospreiding.


58

Toets der modellen Voor de invulling van de luchthavenstad is voorafgaande aan de expertmeeting een vijftal modellen geformuleerd. In feite kunnen hiermee uitersten geschetst worden teneinde te determineren welke functies wenselijk en minder wenselijk zijn als toevoeging op het Noordzee-eiland. Deze modellen zijn in de meeting aan een markttoets onderworpen. Leisure-sport-natuur/adventure Het eiland biedt ruimte aan vormen van leisure (retail, horeca, entertainment, amusement en attracties) die door hun grootschaligheid en/of unieke karakter onderscheidend zijn van het vasteland. De identiteit wordt niet ontleend aan tijd, ruimte of cultuur, maar aan het eigene, bedachte en gecontroleerde karakter van een schijnwereld, die alleen in de beleving van de bezoeker bestaat. Een karakter dat goed aansluit op het internationale en universele karakter van een luchthavenstad. Een plaats waar elk besef van tijd en ruimte vaak vervaagt. De leisur estad op het Noordzee-eiland moet kunnen appelleren aan drang naar unieke beleveningen van consumenten. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van leisurestad is Think Global, Act Local. Bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van een mix van wereldmerken met Europese en Nederlandse elementen. Voor leisurestad, op het Noordzee-eiland, kan de Europese stad als thema worden gekozen. In leisurestad worden alle hoogtepunten van de Europese stad geconcentreerd en gethematiseerd. De sfeer wordt gecreëerd door replica’s van Europese gebouwen en straten. Voor toeristen wordt hiermee een niet te missen onderdeel, van ieder bezoek aan Europa, toegevoegd. Gezien de schaal en het uitgebreide pallet van leisurefaciliteiten kunnen bezoekers worden getrokken én vastgehouden.

Indutainment Het bedrijventerrein van deze stad biedt uitsluitend indutainment. Europese bedrijven presenteren zich hier op een wijze zoals Opel en Volkswagen dat momenteel in Duitsland doen. Het wordt een combinatie van rides, multimediale programma’s, presentaties, professioneel vermaak, reclame en informatie.

In potentie biedt het toevoegen van leisure op het eiland goede mogelijkheden tot het versterken van het imago en het onderscheidend vermogen. Uitgaande van intrinsieke aspecten als fictie en kunstmatigheid worden door toevoeging van een sterk leisureconcept mogelijkheden gezien tot het creëren van iets eigens en unieks. Onder invloed van onder meer de economische hoogconjunctuur en de toename van het aandeel vrije tijd, vertoont de sector een sterke groei. Hierin liggen kansen en onzekerheden.

•


Onduidelijk is nog welk(e) concept(en) over 15 jaar kansrijk zullen zijn. In dit kader kunnen voorzichtig twee visies worden geformuleerd: 1) Leisureconcepten zullen gestoeld moeten zijn op een bepaalde basis van (cultureel) erfgoed en aansluiten bij reeds bestaande (stedelijke) elementen. Zogenaamde greenfield projecten worden gekenmerkt door een hoog financieel risicoprofiel. Zij zullen slechts haalbaar blijken in regio’s waar sprake is van gunstige klimatologische omstandigheden. Concreet liggen deze, in Europa, op de belangrijkste assen NoordZuid en Oost-West, welke zich in zuidelijke richting bewegen. Uitgaande van deze visie worden de mogelijkheden voor en de haalbaarheid van grootschalige leisureontwikkelingen op het Noordzee-eiland als zeer gering geacht. 2) De leisureconcepten van de toekomst zullen in sterke mate een kunstmatig karakter hebben. De consument is op zoek naar unieke belevingen die hem prikkelen. Fictie lijkt hierbij een grote rol te gaan spelen. De ontwikkelingen op het terrein van de virtual reality zijn hiervan een voorbeeld. Uitgaande van deze visie moet gedacht worden in ‘all weather’ concepten, waardoor klimatologische omstandigheden ondergeschikt zullen zijn aan de geboden leisurefaciliteiten. Voor een sterk concept, grootschalig en met een hoge graad van kunstmatigheid, dat appelleert aan de behoefte van de consument, worden vanuit deze visie mogelijkheden gezien op het Noordzee-eiland.

59

•

•

•

Er lijkt, vanuit de markt, een draagvlak te bestaan voor het toevoegen van leisureactiviteiten op het Noordzee-eiland, waarbij dient worden opgemerkt dat het risicoprofiel hoog wordt geacht. Dit kan gedeeltelijk worden ondervangen door een zeer krachtig concept dat uniek is in Europa en als publiekstrekker kan gaan functioneren. Zeer nadrukkelijk dient ook het ‘waterfront’ in de ontwikkeling te worden mee genomen. Aan het ontwikkelen van leisure-activiteiten kan een zekere additionele waarde worden toegekend. In combinatie met een hoogwaardig, internationaal werkmilieu (bijv. businesspark) kan tegemoet worden gekomen aan de vestigingsplaatsvoorkeuren van grote, mondiaal opererende bedrijven. Voor het ontwikkelen van leisure in combinatie met productie (indutainment) worden goede mogelijkheden gezien, bijvoorbeeld in de vorm van een duurzaam energiepark en/of fish-farming. Hiermee kan worden ingespeeld op het toekomstig belang van de aspecten water, energie, milieu en technologie. Genoemde vormen van indutainment kunnen derhalve gezien worden als een belangrijke toevoeging tot het versterken van het imago en het creëren van een uniek eiland.

Natuur-leisure (natuur inclusief health) Leisure-eiland geeft het gevoel van Club Mediterranée. De nadruk ligt op het beleven van rust, natuur, gezondheid, sportieve recreatie, ontspanning en zelfontplooiing. Het cultiveren van het eilandgevoel. Het eiland krijgt een groen resort-achtig karakter met golfbanen, sauna’s, kuur - en health-centra, bezinnings- en opleidingscentra en andere clusters van soortgelijke voorzieningen. De leisure-elementen spelen in op het karakter van het eiland. Een van de mogelijkheden is het uitwerken van het waterthema tot een waterattractie. In een aantrekkelijk en overdekt landschap van 5 hectare worden meerdere waterrides aangelegd. Over het leisure-eiland verspreid liggen een drietal bungalowparken met eigen horeca, voorzieningen en thema.

• •


Het draagvlak voor bovenstaand model lijkt relatief gering. Opgemerkt kan worden dat dit model wellicht beter invulling kan krijgen op de huidige Schiphol-locatie. Voor het aspect gezondheid worden echter wel mogelijkheden gezien, deze kunnen gezocht worden in de vorm van een wetenschaps- en kenniscentrum. Hierbij wordt de combinatie met een businesspark gezocht.

60

Haven/distributie/opslag De omvang van het containervervoer wordt geacht sterk te stijgen. Het lijkt plausibel dat een jaarlijks groeipercentage van 6% gerealiseerd kan worden. Uitgaande van een dergelijk toename van het volume lijken er mogelijkheden te liggen voor het creëren van een

centraal distributie en containeroverslag centrum

transshipment hub annex

op een eiland in de Noordzee (zee-zee

overslag). Hierbij wordt het eiland het centrale los/laadpunt voor Noordwest Europa voor main container lines, die met grote schepen het eiland aandoen. In deze context wordt gesproken over de mogelijkheden voor een status aparte, in de vorm van een taxfree zone, voor het eiland. Een dusdanige status zal niet voorbehouden blijven aan goederenstromen maar zal ook passagiers kunnen aanspreken. Hoewel dit vanuit Europees verband op problemen kan stuiten lijkt een nadere exploratie naar de mogelijkheden voor een dergelijke status zinvol. Een transshipment hub op het eiland past in het beeld van een verdergaande schaalvergroting in de containervaart. Een Nederlands aandeel van 10% van de Noordzee-markt wordt mogelijk geacht. Daarmee zou in 2010 dus zo’n 5 miljoen Twenty-foot Equivalent Unit (TEU) geaccommodeerd moeten worden. Uitgaan van relatief efficiënt ruimtegebruik van 30.000 containers per ha (8 hoog gestapeld, vgl Singapore) leidt dit tot een ruimtebehoefte van zo’n 200 ha. Ferry’s en cruises zouden als vertrek- en aankomstpunt gebruik kunnen maken van de haventerminals op het eiland. De intrinsieke opbrengsten van deze activiteiten lijken in eerste instantie gering, maar de extra passagiersstromen kunnen wel van belang zijn binnen het totaalconcept. Er zijn mogelijkheden voor een additionele marktvraag naar hotel, retail en andere leisure-voorzieningen.

• • • • •


Het toevoegen van havenfaciliteiten op het Noordzee-eiland kan steunen op een zeker draagvlak. Ons land heeft een traditie op de terreinen handel en distributie. Als logistiek knooppunt van Europa heeft ons land zijn kracht bewezen in de zin van afhandeling en aansluiting van vervoersmodaliteiten. Met een nieuwe containerhaven kan een traditie worden voortgezet en uitgebouwd. Een haven op het Noordzee-eiland kan een oplossing zijn gezien de problemen rondom de bereikbaarheid van de Amsterdamse haven. Vraagtekens worden gezet bij de toekomstige wijze van goederenvervoer, die een Europese hub wellicht minder noodzakelijk zal maken. De mogelijkheden voor het ontwikkelen van een cruise- en ferry-haven lijken unaniem te worden gedragen. Dit mede gezien de versterking die dit zou betekenen voor de te ontwikkelen leisure-activiteiten en de luchthaven- infrastructuur.

61

Werken Businessparkconcept in zee Met het businessparkconcept wordt aangesloten bij de behoefte naar hoogwaardige bedrijvenlocaties die zich in steeds sterkere mate voordoet. De doelgr oep is de dienstensector waarbij het accent ligt op (inter)nationale en regionale hoofdkantoren van multinationals. Om een beeld te kunnen schetsen van de omvang van een businessparkconcept kan worden gerefereerd aan een aantal Engelse voorbeelden waaronder Stockley Park. Het gebruikersprofiel bestaat uit toonaangevende internationale ondernemingen uit de computerbranche, chemie en R&D. Voorzieningen maken een integraal onderdeel uit van het planconcept. In het centraal voorzieningencentrum is een conferentiecentrum, zwembad, restaurant, bar, kleinschalige winkels en kinderopvang geconcentreerd. Goed beheer van het businessparkconcept is van essentieel belang om de hoogwaardige kwaliteit ook in de toekomst te kunnen waarborgen. Hiertoe kan een parkmanagementorganisatie worden opgericht. Met deze non-aviation invulling van het eiland in zee kan een hoogwaardig en onderscheidend deelmilieu worden gecreëerd met een uitstraling en representativiteit die verder strekt dan het eiland alleen. Het eiland kan hiermee fungeren als een ‘unique selling point’.

•

•

• •


Het creëren van een internationale vestigingslocatie op het Noordzee-eiland kan rekenen op brede steun. Het ontwikkelen van een hoogwaardig werkmilieu in de vorm van een businesspark zal bijdragen in het imago van het eiland en Nederland als vestigingslocatie voor multinationals. Op basis van ontwikkelingen in de ICT-branche kan worden meegegeven dat de begrippen plaats en tijd in belang zullen gaan afnemen. De keuze voor een bepaalde locatie zal in belangrijke mate (mede) bepaald gaan worden door factoren als cultuur, kennisniveau, en ICT-infrastructuur. Het internationaal business-environment is gebaat bij de toevoeging van andersoortige activiteiten op het gebied van entertainment en leisure in het algemeen. Bij deze ontwikkelingen zal gestreefd moeten worden naar hoogwaardige vormen. Vanuit de markt wordt belang gehecht aan het creëren van een kennis- en wetenschapspark, dat zich zal moeten kunnen meten met toonaangevende locaties elders in de wereld (Siliconvalley).

62

Industrie Met de industriële invulling van het eiland in zee wordt ruimte geboden aan industriële bedrijven tot en met hindercategorie 6 (de zwaarste categorie). Naar segmenten onderverdeeld, zijn op het terrein met name bedrijven uit de chemische en metaalverwerkende industrie aanwezig. De industriële invulling leent zich niet tot nauwelijks voor een conceptuele integratie met de luchthaven. Het is vooral te zien als een solitaire ontwikkeling. Menging met andere functies is in beperkte mate mogelijk. Slechts de functie energie(voorziening) biedt zeer goede perspectieven. Een industriële invulling biedt voor Europese begrippen een uniek eiland in zee. Als nadeel kan worden opgemerkt dat er nauwelijks meerwaarde kan worden gecreëerd in termen van uitstraling en imago. Daarentegen heeft een industrie-eiland in zee voor het vasteland wel degelijk positieve effecten. Door de ver - en uitplaatsing van (zwaar) industriële activiteiten naar het eiland in zee kan op het vasteland een duidelijke kwal iteitsslag in ruimtelijke zin worden gemaakt.

• • • • • • •


In zijn algemeenheid lijkt er in geringe mate draagvlak te zijn voor de functie zware industrie op het Noordzee-eiland. Voordeel van deze functie is dat het, (mede) gezien de omvang van het benodigde terrein, een hoge opbrengstpotentie heeft voor wat betreft de grondopbrengsten. Industriële activiteiten laten als een van de weinige sectoren een constructieve afname van het energieverbruik zien, wat als voordeel wordt gezien. De voordelen lijken echter niet op te wegen tegen de nadelen. Industrie als toevoeging zal naar verwacht wordt niet in positieve zin bijdragen aan het imago van het eiland. Het eiland zal evenmin naar een Europees niveau worden getild. Industrie laat zich minder goed mengen met andere functies. Bij de gedachte van het eiland als uitschuiflocatie voor ongewenste industriële activiteiten op het vasteland, worden nadrukkelijk kanttekeningen geplaatst. Het oppakken van grootschalige industriële complexen wordt niet haalbaar geacht. Een industriële invulling van het Noordzee-eiland biedt in de toekomst wel perspectieven als locatie voor lichtere vormen van productie.

63

Energie-opwekking Het eiland zou zich vooral kunnen richten op het genereren van schone duurzame energie. Doelstelling overheid is 10% van de energie in 2020 op duurzame wijze op te wekken. Op dit moment bedraagt het percentage ca. 1%. Hier ligt vanuit de overheid een taakstelling, die (gedeeltelijk) op het Noordzee-eiland zal kunnen worden verwezenlijkt.

Windenergie: Passend in het voornemen om near -shore en off-shore windenergie op te wekken zou gebruik kunnen worden gemaakt van de gunstige windcondities. Toepassing op het Noordzee-eiland heeft een aanzienlijke kostenbesparing tot gevolg in vergelijking met solitaire off-shore windenergieparken. Gesproken wordt over enkele honderdduizenden guldens aan funderingskosten per windmolen. Duurzame windenergie zal op deze wijze meer concurrerend kunnen worden. Belangrijk voordeel van een windmolenpark is vanuit ruimtelijk oogmerkt het ‘niet exclusieve gebruik’ van de ruimte. Windmolens zijn goed toepasbaar binnen andere functies, hierbij is te denken aan de eerder opgemerkte combinatie met havenactiviteiten.

Zonne-energie: Voor het opwekken van zonne-energie worden goede mogelijkheden gezien op het Noordzee-eiland. Het aantal uren zon is hoger dan op het vaste land en de toepasbaarheid is groot gezien het geringe ruimtebeslag (boven op gebouwen).

Onderscheidend vermogen: Aangezien het opwekken van duurzame energie goed samengaat met andere ontwikkelingen op het eiland (niet -exclusief ruimte gebruik), lijkt de toevoeging van de functie energie op het Noordzeeeiland slechts voordelen op te leveren. Het creëren van een energiepark, dat zich richt op het genereren van duurzame/schone energie biedt perspectieven op de terreinen indutainment en educatie. Het zou uniek zijn in de wereld en vanuit die positie bezoekers kunnen trekken. Er kan sprake zijn van een versterkend effect wanneer schone energie gecombineerd wordt met consument - vriendelijke activiteiten (sport, ontspanning, natuur). De functie energie opwekking biedt daarom als additionele functie goede toepassingsmogelijkheden, zonder dat hiermee de investeringskosten van het eiland substantieel toenemen.

•

•


De toepassing van energie-opwekking (in de vorm van duurzame energie) lijkt te kunnen rekenen op brede steun. Met name wordt in dit kader gedacht in termen van ‘demonstratie-eiland voor duurzame energie’, waarmee een bijdrage kan worden geleverd aan het unieke karakter van het eiland. Daarnaast worden mogelijkheden gezien in combinatie met bepaalde vormen van leisure, indutainment. Door middel van duurzame energie, op het Noordzee-eiland, kan worden ingespeeld op het toekomstig belang van de aspecten water, energie, milieu en technologie. De macro-economische meerwaarde van deze toevoeging wordt als belangrijk verondersteld.

64

Conclusie • • • • • • •

•


De invulling van het Noordzee-eiland zal vorm moeten krijgen binnen het concept luchthavenstad. Uitgangspunt zal moeten zijn dat gezocht wordt naar een sterk concept dat over 15-30 jaar succesvol zal zijn. De invulling zal moeten resulteren in een uniek eiland, voor Nederlandse en Europese begrippen. Het investeringsrisico is groot, hetgeen resulteert in de noodzaak van risicospreiding door differentiatie van functies en modellen. Het verdient aanbeveling om bij de invulling van het Noordzee-eiland uit te gaan van een combinatie van een aantal modellen. Nadrukkelijk worden mogelijkheden gezien voor een combinatie van de modellen leisure en businesspark, aangevuld met havenactiviteiten en gezondheidsfaciliteiten. In het opwekken van duurzame energie en indutaiment (bijv. in de vorm van fish farming) op het eiland, worden mogelijkheden gezien die het unieke karakter van het eiland versterken en een impuls geven aan de technologische / kennis ontwikkeling in ons land. De toepassing van zware industrie wordt als negatief beoordeeld.

65

Deelnemers expertmeeting Mevrouw Spoelman, De heer R.M. Lubbers, De heer M. de Noord, De heer R.G. de Clerque, De heer jonkheer J.A. van Geen, De heer M. van Dongen, De heer G. Meijer, CMG

De heer R. van Vliet, De heer M van den Broek, De heer P. Dingemanse,

De heer J. Boeckhout,

Corus plc. HIM Furness ECN Leisure Plan NPM Capital NV CMG

Ministerie Economische Zaken Ministerie Verkeer en Waterstaat Ministerie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Milieu

NEI, divisiemanager Regionaal Stedelijke Ontwikkeling De heer M. van den Bossche NEI, Divisiemanager Transport De heer B. de Graaf, Kolpron Consultants BV, algemeen directeur De heer H. Timmermans, Kolpron Consultants BV, partner, projectleider van dit onderzoek De heer V. Brouns, Kolpron Consultants BV, partner De heer R. Marijnissen, Kolpron Consultants BV, senior consultant Leisure, Cultuur en Vrije-tijd De heer W. Kulik, Kolpron Consultants BV, consultant Commercieel Vastgoed De heer J.M. Horstman Kolpron Consultants BV, consultant Commercieel Vastgoed


66

Colofon © december 1999

Dit rapport maakt onderdeel uit van de onderzoeken die in het kader de nota ‘Toekomst van de nationale luchthaven” zijn verricht. De nota is een uitgave van het ministerie van Verkeer en Waterstaat in samenwerking met de ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en van Economische Zaken.

Drukwerk omslag: Kwak, Van Daalen & Ronday


Drukwerk binnenwerk:

Reprografische Dienst, ministerie van Verkeer en Waterstaat

Bestelnummer:

RLD 119

Bestellen:

Ministerie van Verkeer en Waterstaat telefoon: 070 - 351 7086 telefax: 070 - 351 6111

67

Non-aviation opportunities op het Noordzee-eiland

Recommend Documents