Nieuwsbrief Maatschap Soestdijk Januari 2013 VERZOEK OM BIJSTORTING – LEES DIT ZORGVULDIG Inleiding Het is ons gebleken dat niet alle maten onze nieuwsbrief van november 2012 hebben ontvangen. Deze gaat alsnog hierbij, met excuses voor de omissie. Intussen heeft u ook de nieuwsbrief van Regtvast ontvangen, zodat u van de belangrijkste algemene ontwikkelingen op de hoogte bent. Nu is het moment om de situatie bij Maatschap Soestdijk te verbeteren. Wij kampen daar met hoge vorderingen van HVO en Syntrus Achmea als hypotheekhouder. In het navolgende brengen wij u op de hoogte van de situatie. Tevens doen wij als beheerder, in overleg met de stuurgroep, een voorstel voor extra financiering van de Maatschap. Algemene ontwikkelingen Door de ontwikkelingen in de laatste maand van vorig jaar is de situatie bij de Regge fondsen principieel veranderd. Regge Vastgoed B.V. is failliet verklaard en heeft niet langer de zeggenschap in de fondsen. Wel probeert de heer Jacobs, vooral via de HVO-fondsen, nog op allerlei manieren om het vastgoed te veilen of te verkopen en de fondsen omver te trekken. Dat is voor hem kennelijk ook de gemakkelijkste manier om van ons en u af te komen. Wij doen er alles aan om dit te voorkomen, met als doel de waarde van het vastgoed voor de beleggers te bewaren. U leest over deze ontwikkelingen en andere zaken meer op onze website www.regtvast.nl. Jaarverslagen Hierbij worden de verkorte concept jaarverslagen gevoegd over 2010 en 2011. Deze verslagen zijn niet door ons opgesteld of geverifieerd. In 2011 is een afwaardering van het vastgoed verwerkt, die gebaseerd is op een taxatie uit september 2011. Zonder deze afwaardering is er in beide jaren een gering positief operationeel resultaat. De verslagen bevatten onverklaarde posten en waarschijnlijk nog onjuistheden, die wij aan de hand van ons onderzoek in de loop der tijd zullen corrigeren. U kunt dus niet zonder meer op deze cijfers afgaan. Wel geven de verslagen een idee van hetgeen in de maatschap omgaat. Het leek ons gewenst dat u over deze, voorlopige, gegevens kon beschikken. Het concept verslag over 2012 komt naar verwachting in maart a.s. beschikbaar. Beheer appartementen Het feitelijk vastgoedbeheer en het financiële beheer (administratie) werd nog uitgevoerd door Intercity Management (ICM). Wij hebben overeenstemming bereikt over de overdracht van dat beheer en de gehele bijbehorende administratie per 1 februari 2013. Die overdracht heeft inmiddels plaatsgevonden. ICM heeft op zich genomen de jaarrekening 2012 in concept op te leveren.
De huurinkomsten worden nog altijd door Syntrus Achmea Vastgoed geïncasseerd en komen dus in mindering op de hypotheekschuld. Dit betekent overigens wel dat wij (nog) niet over middelen beschikken om schuldeisers, zoals de Vereniging van Eigenaren (VVE) te voldoen. De vordering van de VVE bedroeg EUR per 1 januari jl. € 19.520,09. Hypothecaire lening Syntrus Achmea Vastgoed Zoals bekend heeft Syntrus Achmea Vastgoed (SAV) een hypothecaire lening verstrekt, die zij heeft opgeëist wegens achterstanden bij betaling van rente en aflossing. Door inroepen van het pandrecht op de huren loopt deze schuld niet verder op. Niettemin heeft SAV aangekondigd de vordering door middel van een veiling te willen incasseren. De verwachting is dat zo’n veiling substantieel minder opbrengst genereert dan een vrije onderhandse verkoop op termijn. De achterstand bij SAV bedraagt ongeveer EUR 12.000. SAV heeft aangegeven de executie te zullen voortzetten, tenzij de achterstand wordt voldaan. Voorstel noodlening Als lid van de maatschap bent u aansprakelijk bent voor de schulden van de maatschap, in de verhouding van uw deelname. Dat houdt in dat u voor eventuele tekorten, die ontstaan bij (executoriale) verkoop van het vastgoed, persoonlijk (voor uw deel) kan worden aangesproken door de schuldeisers. Dit is, helaas, een gevolg van de structuur van een maatschap. Voor reeds bestaande verplichtingen kan deze situatie niet gewijzigd worden door omzetting van de maatschap in een andere rechtsvorm, zoals een commanditaire of besloten vennootschap. Het is in uw belang dus essentieel om een veiling van het vastgoed te voorkomen. De opbrengst zou dermate laag zijn, dat aanzienlijke schulden in de maatschap resteren. Die schulden kunnen vervolgens op u verhaald worden. Voor de vordering van de VVE dient ook een oplossing gevonden te worden. Een advocaat heeft inmiddels de aanzet tot incasso gegeven. Ook dient de situatie bij de huurders verbeterd te worden. De huurders worden nu door de VVE aangesproken om de VVE bijdrage rechtstreeks te voldoen, hetgeen weer leidt tot weigering om de huur te voldoen en tot opzeggingen. Wij trachten een regeling te bereiken met de VVE, die uitkomt op betaling van een bepaald bedrag ineens en het restant in termijnen. De vordering die HVO pretendeert is minder urgent. Weliswaar heeft HVO een recht van tweede hypotheek, maar hierop is wel wat af te dingen. Bovendien zijn er maatregelen genomen om ook de HVO-vennootschappen uit handen van de heer Jacobs te krijgen, zodat langs die weg de executie van het vastgoed kan worden geblokkeerd. Met de stuurgroep is overleg gevoerd over de vraag hoe we kunnen voorzien in de middelen om SAV en de VVE te voldoen. Het voorstel is om de leden van de maatschap te verzoeken om naar verhouding van hun inleg bij te dragen in deze kosten. De maatschap zal dit als tijdelijke lening beschouwen, die zo spoedig mogelijk uit de huurinkomsten weer terugbetaald zal worden. Die huurinkomsten komen na het inlossen van de achterstand weer ter beschikking van de maatschap. Hiermee wordt voorkomen dat het vastgoed geveild wordt, waardoor de maten voor een veel groter verlies zouden komen te staan.
Het totaal te financieren bedrag is ongeveer EUR 30.000. Gedeeld door het aantal van 513 eenheden van EUR 2.500 betekent dit een bedrag van EUR 60,- per eenheid. Wij geven de bijdrage hieronder weer voor de meest voorkomende deelname bedragen:
Eenheden
Investering
Bijdrage lening
2 4 5 6 8 10 12 20
5.000 10.000 12.500 15.000 20.000 25.000 30.000 50.000
€ 120,€ 240,€ 300,€ 360,€ 480,€ 600,€ 720,€ 1.200,-
Wij doen een dringend beroep op u om aan de maatschap een lening te verschaffen ter hoogte van het aantal eenheden dat u houdt vermenigvuldigd met € 60,-. De lening zal een rente dragen van 4% per jaar en zal worden terugbetaald zodra de kas het toelaat. Omdat de afgelopen jaren een licht positief resultaat werd geboekt, gaan wij er van uit dat de lening nog in 2013 kan worden afgelost. U kunt de lening voldoen op rekening 56.78.34.174 ten name van Maatschap Soestdijk. Als u daarbij vermeldt ‘Lening Soestdijk’ dan zullen wij u de ontvangst van het lening bedrag bevestigen. Indien u twijfelt over het aantal eenheden in uw bezit, dan verzoeken wij u met ons contact op te nemen via
[email protected] of telefoon 035 543 1337. Mede uit naam van de stuurgroep dringen wij, in uw eigen belang, er op aan dat alle leden van de Maatschap aan de lening meedoen. Omdat de betalingen aan Syntrus Achmea essentieel zijn voor het voorkomen van de executie van het vastgoed, vragen wij u onmiddellijke aandacht te geven aan dit verzoek. Hartelijk dank voor uw medewerking. Als vragen heeft horen wij dat graag via 035 543 1337 of
[email protected]. Met vriendelijke groet,
H.F. Lantsheer januari 2013
Maatschap Soestdijk verkorte jaarcijfers 2010 concept balans 31 december 2010 activa gebouwen vordering Regge Vastgoed liquide middelen
2.360.361 177.634 8.451 2.546.446
passiva eigen vermogen kapitaal vennoten voorfinanciering overige reserves
1.282.500 -336.425 28.729 974.804
lening SAV kortlopende schulden Aflossingsverplichting schulden leveranciers schuld gelieerde ondernemingen Belastingen overige schulden
1.256.040 23.140 756 18.579 245.024 28.103 315.602 2.546.446
winst en verliesrekening omzet huurinkomsten kostprijs bruto huurinkomsten algemene kosten bedrijfsresultaat andere (rente)baten rentelasten en kosten
90.737 76.546 14.191 16.346 -2.155 55.309 -25.043 30.266
resultaat
28.111
Maatschap Soestdijk verkorte jaarcijfers 2011 concept balans 31 december 2011 activa gebouwen debiteuren vordering groepsmaatschappijen Overlopende activa
1.670.000 3.677 271.683 2.063 1.947.423
passiva eigen vermogen kapitaal vennoten voorfinanciering overige reserves
1.282.500 -373.917 -636.679 271.904
lening SAV kortlopende schulden Aflossingsverplichting schulden leveranciers schuld gelieerde ondernemingen Belastingen Overlopende passiva
1.234.680 32.040 1.521 112.042 245.024 50.2121 440.839 1.947.423
winst en verliesrekening omzet huurinkomsten kostprijs bruto huurinkomsten algemene kosten bedrijfsresultaat andere rentebaten rentelasten en kosten
80.093 -7.818 72.275 -12.665 59.610 49.646 -83.968
Resultaat voor afwaardering
-34.322 25.288
Buitengewone last afwaardering Resultaat na afwaardering
-690.361 -665.073
