Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden. Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands direct vastgoed

Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands direct vastgoed

2 Advance • Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands vastgoed • Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden

Advance • Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands vastgoed • Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden 3

Voor de tweeëntwintigste keer heeft Jones Lang LaSalle onderzoek gedaan naar het vastgoedbeleggingsbeleid van professionele vastgoedbeleggers in direct Nederlands vastgoed. Om de volledigheid van ons jaarlijkse onderzoek te vergroten, zijn hierbij voor de eerste keer ook internationale beleggers betrokken. Zij spelen immers een belangrijke rol als het gaat om de liquiditeit van onze markt. Allereerst zien we een blijvende interesse van beleggers voor het ‘core’ product in alle sectoren. Logistiek vastgoed, hotels en woningen zijn daarbij veruit favoriet. Daarnaast is er onder beleggers een toenemende interesse voor secundaire kantorenportefeuilles. Hoewel de economische vooruitzichten vooralsnog niet optimistisch stemmen, stellen de neerwaarts aangepaste prijsniveaus nieuwe eigenaren met nieuwe initiatieven en actief asset management in staat om op termijn weer ‘double digit returns’ te realiseren. Ook als economisch herstel nog enige jaren op zich laat wachten. Ten slotte staat Nederland in toenemende mate in de belangstelling van diverse buitenlandse beleggers die hier hun positie willen opbouwen of uitbreiden. Wij verwachten dan ook dat het beleggingsvolume in 2013 hoger zal zijn dan in 2012 en zal uitkomen rond de € 4,5 miljard. Vanwege actuele discussies is in ons jaarlijkse onderzoek speciaal aandacht besteed aan de taxatiepraktijk. Daaruit blijkt dat beleggers nog steeds de voorkeur geven aan en het vertrouwen hebben in taxaties op basis van marktwaarde. Ondanks het feit dat er momenteel minder referentietransacties plaatsvinden dan voorheen. Beleggers zijn verdeeld over de noodzaak om transparantie rond taxaties verder te vergroten omdat dit proces volgens hen momenteel al voldoende transparant is. De uitkomsten van dit onderzoek geven ons het vertrouwen dat met de komst van nieuwe partijen zich niet alleen nieuwe ideeën maar ook nieuwe mogelijkheden aandienen. De voorzichtige positieve geluiden onder beleggers zijn de eerste voorboden van een voorzichtig herstel dat in zicht is op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Samen met u zorgen we er graag voor dat dit nieuwe elan verder kan groeien.

Dré van Leeuwen Head of Capital Markets

Michael Hesp Head of Research


Economie Vooralsnog weinig tekenen van herstel Nederlandse economie Figuur 1: Economische indicatoren Nederland

Figuur 2: Financiële positie van EU-landen

10%

Overheidstekort als % van BBP 2013

200%

8%

180%

6%

160%

4%

140%

2%

120%

Portugal

-6%

20% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 2014F 2015F

40%

Inflatie

BBP

Staatsobligatie (10-jaar)

Werkloosheidspercentage

Bron: Oxford Economics, juli 2013

0% -10%

Italië België

IJsland Frankrijk Singapore Hongarije Duitsland Denemarken Polen Finland Nederland Tsjechië Zwitserland Turkije Zweden Luxemburg UAE China Rusland Hongkong Oostenrijk

Spanje UK

60%

-4%

USA

Ierland

80%

-2%

Balans

Griekenland

100%

0%

EU 3% norm

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

Begrotingstekort % BBP 2013

Bron: Global Insight, juni 2013 (data per juni, 2013, eindejaarvoorspellingen)

Nederlandse economie in internationaal perspectief De Nederlandse economie presteert momenteel ondermaats. In de Europese context bevindt het Nederlandse consumentenvertrouwen zich op een laag peil. Dit uit zich voorlopig in aanhoudende krimp van de consumentenbestedingen. De werkloosheid loopt op en de daling van de huizenprijzen is nog niet tot stilstand gekomen.

Groeiverwachtingen Andere positieve signalen hangen samen met de groeiverwachtingen over de reële economie. Na een langdurige periode van economische krimp laten zowel de Europese als de Nederlandse economie in 2014 naar verwachting een duidelijke verbetering zien.

Ook internationaal trekken deze ontwikkelingen inmiddels de aandacht en wordt aangegeven dat de Nederlandse economie zich in een vicieuze cirkel bevindt. De combinatie van factoren lijkt structureel van aard, waardoor hervormingen op zowel de arbeidsmarkt als de woningmarkt noodzakelijk lijken.

Volgens de Econometric Institute Current Indicator of the Economy (EICIE) is voor Nederland in het derde kwartaal van 2013 een groei van het Bruto Binnenlands Product (BBP) te verwachten van 1,0% ten opzichte van dezelfde periode in 2012. Ondanks dit ingezette herstel wordt voor geheel 2013 vooralsnog een krimp voorzien van 0,9%. Voor 2014 wordt een groei verwacht van 0,7% (Oxford Economics). In vergelijking tot de ons omringende landen en de landen in Midden- en Oost-Europa is dit bescheiden.

Er zijn ook factoren die positief zijn voor de Nederlandse economie. De staatsschuld is lager dan in veel andere landen en het begrotingstekort bevindt zich bijna binnen de EU-bandbreedte. Het streven om te voldoen aan deze norm stuit op veel kritiek omdat het de overheid niet in staat stelt anticyclisch te investeren. Nederland is een welvarend land, dat kredietbeoordelaars bestempelen met de ‘triple A’ status. Het vertrouwen van producenten verbetert licht, het consumentenvertrouwen blijft daarentegen laag. Internationaal gezien vormt de aanhoudende schuldencrisis in Europa een risico voor het herstel van de Nederlandse economie. Het economisch vertrouwen in Europa is mager. Toch zijn er recente berichten die aangeven dat de vertrouwenscijfers in de Eurozone een langzame verbetering laten zien. Dit duidt op een voorzichtig herstel. De verwachting is dat de Europese economie zal stabiliseren en vervolgens in een laag tempo zal herstellen. Dat is gunstig voor de Nederlandse economie, omdat groei van de export een belangrijke component is bij het overwinnen van de crisis. Zeker als de consumentenbestedingen op laag niveau blijven.

Impact op vastgoedbeleggingen In het geschetste economische klimaat valt een terughoudende opstelling te verwachten van financiers. Ook van de zijde van eindgebruikers is geen impuls te verwachten. Bodemvorming is een belangrijke graadmeter die aangeeft dat er op afzienbare termijn een verbetering op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt te zien is. Een belangrijke indicatie voor bodemvorming is onder andere een stijging van het volume van transacties en portefeuilleverkopen. Medio 2013 is het nog te vroeg om hier melding van te maken.


Vastgoedfinanciering

Hundreds

Private equity partijen zien kansen door terughoudendheid banken Figuur 3: Risicopremie vastgoed t.o.v. 10-jaars staatslening

Figuur 4: Risicopremie kantorenvastgoed Europa

7%

5%

6%

6,60%

4% 5,60%

5%

3% 4%

4,47%

4,15% 3,75%

3,47%

3%

2% 1%

2%

2,02% 1,62%

1%

0%

0%

Logistiek Rendement (N.A.R.)

Kantoren Risicopremie

Woningen

Winkels

10 jaars staatslening NL

Bron: Jones Lang LaSalle, De Nederlandse Bank (1 juli 2013)

Historisch hoge risicopremie wekt interesse Nederlands vastgoed is momenteel interessant geprijsd vanwege de hoge risicopremie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties. Voor prime kantorenvastgoed op de Amsterdamse Zuidas, de beste kantorenlocatie van Nederland, bedraagt deze risicopremie maar liefst 347 basispunten (peildatum: 1 juli 2013). Zoals eerder beschreven in de Capital Markets Outlook 2013 van Jones Lang LaSalle zorgt deze aantrekkelijke marge voor nieuwe toetreders op de vastgoedfinancieringsmarkt. Verzekeraars, instituten en debt funds in vastgoedfinanciering Door de relatief hoge financieringsmarge in combinatie met de terughoudendheid van banken, zien verzekeraars, institutionele beleggers en debt funds kansen voor vastgoedfinanciering. Verzekeraars kiezen vooral voor langetermijnleningen in het meest seniore stuk van de markt. Hiermee kunnen ze hun liabilities optimaal matchen. Een voorbeeld is de financiering door Allianz van winkelcentrum CentrO in Oberhausen. Institutionele beleggers en bepaalde banken zijn weer actief op het gebied van vastgoed na herstructurering van hun balansen. Voorbeelden zijn de Duitse Pfandbriefbank en het Britse Lloyds. Ook nieuwe kredietverleners, zoals het Amerikaanse Wells Fargo, zijn neergestreken in Europa. Laatstgenoemde heeft het voornemen om zo’n €1,2 miljard aan (senior) vastgoedleningen uit te zetten. Debt funds hebben hun kapitaal met name opgehaald na de economische crisis, toen er zeer beperkt nieuwe leningen werden uitgezet. Grofweg zijn er twee soorten debt funds. Senior debt funds die vaak meedoen met een bank in een clubdeal of syndicaat. Zij richten zich met name op de meer prime objecten.

Risicopremie Q4 2012

Risicopremie Q2 2013

Bron: Jones Lang LaSalle, Oxford Economics, (1 juli 2013)

Daarnaast zijn er de opportunistische debt funds, die mezzanine/junior financiering verzorgen tot 75% loan-to-value. Zij lenen tegen meer risicovolle assets en richten zich op objecten waar banken huiverig voor zijn. Financiering op de kapitaalmarkt Financiering vanuit de kapitaalmarkt is een andere mogelijkheid, maar hier geldt dat investeerders zich richten op gevestigde namen met een hoge kredietbeoordeling. Daarom is dit niet voor alle beleggers een begaanbare route. Toch zijn er ook Nederlandse partijen die hier gebruik van maken. Zo plaatste Corio in februari 2013 een obligatie met een waarde van € 500 miljoen. Vastgoedfinanciering vooralsnog met internationaal geld Financiering van vastgoed door Nederlandse banken blijft moeilijk. Drie van de vier grote Nederlandse banken vallen (in)direct onder overheidscontrole en willen hun balans verkleinen. Daarnaast zullen nieuwe toetreders op de vastgoedmarkt zich in eerste instantie richten op de meer liquide Europese markten in samenwerking met lokale asset managers. De aantrekkelijke marges in Nederland kunnen op termijn wel hun interesse wekken, maar de risico’s moeten dan navenant verkleinen. Dit betekent dat economie, leegstand en vastgoedbeleggingsmarkt herstel moeten laten zien. Het wegblijven van nieuwe toetreders op de financieringsmarkt geeft (private) equity partijen, waaronder actieve partijen als TPG, Patron, Victory Advisors en Blackstone een voordeel. Deze internationale spelers hebben toegang tot verschillende bronnen van kapitaal, ook buiten Nederland. Wellicht leggen deze partijen een bodem onder de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.


Internationale vastgoedbeleggingsmarkt Commercieel vastgoed blijft profiteren van een aanhoudende kapitaalstroom richting de sector Figuur 5: Interregionale kapitaalstromen direct vastgoed H1 2013 ($ mrd) 4,3 7,11 0,68 2,08

0,79

1,36

5,65 2,16

13,96

Asia Pacific Americas Europe Middle East Global

14,78

2,93 1,86

0,71

3,92 2,99

5,20

0

0,54

0

1,92

1,13 0,87 4,96

Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

Wereldwijde kapitaalstromen Ondanks de toegenomen volatiliteit van de kapitaalmarkten in de eerste helft van 2013, zetten de investeringen in commercieel onroerend goed stevig door. De hoeveelheid geld die wereldwijd richting de sector stroomt, blijft toenemen. In tegenstelling tot 2012 zijn zowel nieuwe als bestaande beleggers dit jaar bereid extra risico’s te nemen. Dit komt doordat risicopremies zijn toegenomen; met name in het meer secundaire segment. Het wereldwijde transactievolume in de eerste helft van 2013 kwam uit op $ 225 miljard. Dit is een groei van 12% ten opzichte van dezelfde periode in 2012. EMEA en Azië-Pacific lieten de sterkste groei zien. De groei in Azië-Pacific wordt met name gerealiseerd in Japan, waar sprake is van toenemende transactiedynamiek nadat deze jaren afwezig was. Beleggingsvolume in EMEA neemt met 14% toe Het beleggingsvolume in EMEA over het eerste halfjaar van 2013 bedroeg $ 75 miljard. Dit is een toename van 14% in vergelijking met dezelfde periode in 2012. Ongeveer $ 22 miljard van het Europees beleggingsvolume betrof kapitaalstromen van buiten Europa. Dit kapitaal richtte zich voornamelijk op de grote Europese steden. In Londen resulteerde dit in het feit dat 60% van alle aankopen werden gedaan door niet-Europese kopers. Maar vanwege de groeiende concurrentie op deze markt, schuiven beleggers op in de risicocurve en oriënteren zij zich in toenemende mate ook op alternatieve steden in Europa.

Tweede helft van het jaar traditioneel beter Over heel 2013 wordt een wereldwijd transactievolume verwacht van tussen de $ 450 en $ 500 miljard. Dit is gebaseerd op de aanhoudende stijging van het transactievolume in het eerste halfjaar van 2013, waarbij onder meer het hotelvolume al 60% hoger lag dan eerder voor het gehele jaar was voorspeld. De Europese markt zal qua investeringsniveau naar verwachting gelijk blijven aan vorig jaar. Voor Azië-Pacific en de Verenigde Staten wordt een verdere groei verwacht van de beleggingen in direct commercieel vastgoed. De bredere beleggersinteresse en de stijgende activiteit zullen naar verwachting aanhouden gedurende het tweede halfjaar van 2013. Traditioneel gezien is de tweede helft het sterkste deel van het jaar. Financiering bepalende factor prijsontwikkeling vastgoed De rente op 10-jaars staatsleningen is het afgelopen kwartaal in een aantal landen gestegen. Toch is de verwachting dat de aanvangsrendementen voor vastgoed in de belangrijkste markten minimaal gelijk blijven of zelfs zullen aanscherpen. Door de toenemende wereldwijde vastgoedinvesteringen zal de opslag voor risico dalen. De geschiedenis toont aan dat de aanscherping van vastgoedrendementen vooruitloopt op wereldwijd economisch herstel. Deze aanscherping wordt de komende 12 tot 18 maanden voornamelijk veroorzaakt door normalisatie op de vastgoedfinancieringsmarkt. Daarnaast kan de schaarste aan nieuwbouw van commercieel vastgoed op korte termijn de prijzen verder opdrijven.


Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt De bodem lijkt in zicht op de Nederlandse beleggingsmarkt Figuur 6: Nederlands beleggingsvolume direct vastgoed

Figuur 7: Type kopers en verkopers van Nederlands vastgoed

€ 14

100%

EUR mrd

Onbekend

90%

€ 12

Vastgoedfondsen

80%

€ 10 €8

Vastgoedbedrijven

60%

€6 €4 €2 €0

Beursgenoteerde beleggers

70%

50%

Ontwikkelaars

40%

Institutionele beleggers

30%

Private beleggers

20%

Non-profitsector

10% '00

Kantoren

'01

'02

Winkels

'03

'04

'05

Bedrijfsruimte

'06

'07

'08

Woningen

'09

'10

Mixed

'11

Overig

'12 '13 H1

Hotel


Aantrekkende beleggingsvolumes Het totale Nederlandse beleggingsvolume bedroeg in het eerste halfjaar van 2013 circa € 1,9 miljard. Dit is een daling van 12,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De daling is enigszins vertekend, want in de eerste helft van 2012 vond de grootste single asset transactie ooit plaats, de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven (€ 425 miljoen). In zijn geheel lijkt het beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt zich langzaam te herstellen. In het tweede kwartaal van 2013 werd een beleggingsvolume gerealiseerd van circa € 1,1 miljard, dit is een stijging van bijna 50% in vergelijking met het eerste kwartaal van 2013. Noemenswaardige transacties eerste helft 2013 In de eerste helft van 2013 vonden op de kantorenmarkt vooral transacties plaats aan de bovenkant van de markt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de verkoop van het nog te bouwen hoofdkantoor van Akzo Nobel en het onlangs opgeleverde IJ-dock aan Union en nieuwbouw De Kroon aan Real IS. Dit typeert de aanhoudende vraag naar ‘core’ product waarmee beleggers hun portefeuilles kunnen vernieuwen. Duitse fondsen zijn nog steeds in staat voor dit type product de hoogste prijs te bieden. De eerste helft van 2013 liet ook de terugkomst zien van portefeuilletransactie. De UBS-portefeuille werd verkocht aan het Luxemburgse Victory Advisors. In het derde kwartaal kocht het Tsjechische PPF Real Estate de portefeuille van AXA Immoselect. Deze transacties laten zien dat aangepaste prijsniveaus in het niet-prime gedeelte van de kantorenmarkt in combinatie met aantrekkelijke risicorendementverhoudingen, buitenlandse private equity beleggers aantrekt. Ook op single asset niveau vonden transacties met een vergelijkbaar profiel plaats. In een aantal gevallen was daarbij sprake van een distressed situatie. De grootste single asset transactie was de verkoop van het Atrium aan Victory Advisors.

Overheid

0% Type verkoper

Type koper

Corporate


De beleggingsactiviteit op de woningmarkt is sterk toegenomen. Aan de koperszijde zijn vooral institutionele beleggers actief. Zij beoordelen dit segment in de breedte als meest veilig en willen op deze manier hun portefeuilles verjongen. Aan de verkoperszijde zijn het vooral woningcorporaties die hun liquiditeitsposities willen verbeteren door het verkopen van vastgoed. Vestia is hierin koploper en wil vanwege grote verliezen op de derivatenportefeuille in tien jaar tijd 16.000 woningen verkopen. In 2013 was Vestia dan ook verantwoordelijk voor de grootste transactie op de woningmarkt tot nu toe, de verkoop van 1.422 studentenwoningen in Rotterdam voor circa € 85 miljoen aan studentenhuisvester SSH. Een andere omvangrijke transactie was de verkoop aan Syntrus Achmea van 560 studenten- en startersappartementen in Leiden voor € 42 miljoen. In de winkelmarkt liepen de transactievolumes terug door verslechterde economische vooruitzichten en schaarste in het beschikbare beleggingsproduct, omdat het ‘core’ product stevig in bezit blijft bij de huidige eigenaren. Tot slot valt op dat in kleinere markten zoals logistiek vastgoed en hotels grote deals plaatsvinden. In deze markten zijn de indicatoren goed, er is sprake van lage leegstand en groeiende bezettingsgraden. Specialistische partijen zien kansen om in deze segmenten goede rendementen te behalen. De grootste transactie betrof de aankoop van het Krasnapolsky Hotel door het Duitse AXA Real Estate voor circa € 157 miljoen. In Sittard werd het Distripark verkocht aan Delin Capital Asset Management voor € 37 miljoen. Zij kochten in het derde kwartaal eveneens twee logistieke objecten in Tilburg en Son voor circa € 80 miljoen.


Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers Resultaten van het 22ste onderzoek van Jones Lang LaSalle naar het vastgoedbeleggingsbeleid Figuur 8: Portefeuilleomvang respondenten per sector 6%

Figuur 9: Acties tot vermindering leegstand 0%

3%

5%

10%

15%

20%

25%

Vraaghuurprijs verlagen

34%

Renoveren/upgraden Flexibele huurcontracten

27%

Hogere incentives Verduurzamen

Transformeren Gebiedsgerichte ingrepen Leegstaande objecten verkopen

Niets Slopen

30% Kantoren

Winkels

Woningen

Bedrijfsruimte

Overig


2013

2012


Internationale beleggers betrokken bij het onderzoek Jones Lang LaSalle heeft voor de 22ste keer onderzoek gedaan naar het beleggingsbeleid van grote vastgoedbeleggers die actief zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt. Nieuw dit jaar is de deelname van internationale beleggers. In de publicatie ‘Dutch Capital Markets Outlook 2013’ van Jones Lang LaSalle werd al aangegeven dat Nederlands vastgoed weer in de belangstelling staat van buitenlandse beleggers. Een aantal van deze geïnteresseerde beleggers is inmiddels overgegaan tot concrete aankopen of is vergevorderd in de onderhandelingen. Dit was aanleiding om ook een aantal internationale beleggers mee te nemen in dit jaarlijkse onderzoek. Daarnaast is in dit onderzoek extra aandacht besteed aan het thema vastgoedtaxaties. Taxaties staan extra in de belangstelling bij beleggers en toezichthouders omdat het complex is om te taxeren in een markt waarin relatief minder beleggingstransacties plaatsvinden.

De gemiddelde leegstand binnen de portefeuilles van de respondenten bedroeg ultimo 2012 circa 12%. Deze was binnen de kantorenportefeuilles met circa 13,4% het hoogst, gevolgd door een leegstand in de winkelportefeuilles van 10,3%. In de woningen logistieke portefeuilles stond respectievelijk 8,3% en 4,0% leeg.

Huidige portefeuille en leegstand In 2013 hebben tweeëntwintig beleggers meegewerkt aan het onderzoek, waarvan negen niet-Nederlandse beleggers. Deze beleggers bezitten samen meer dan € 40 miljard aan direct vastgoed in Nederland. De direct vastgoedportefeuille van de respondenten is verspreid over de sectoren kantoren (34%), gevolgd door winkels (30%), woningen (27%) en bedrijfsruimte / logistiek(6%).

Om de leegstand binnen hun portefeuille te reduceren, leggen de respondenten vooral de nadruk op actief verhuur- en asset management. Daarnaast blijkt een vijfde van de respondenten een huurverlaging te hanteren om huurders aan te trekken of te behouden, dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar. Verduurzaming wordt, in tegenstelling tot het voorgaande jaar, als minder effectief beschouwd.

Over de leegstandsontwikkeling binnen de verschillende sectoren hebben de ondervraagde beleggers uiteenlopende verwachtingen. Ze zijn positief over de logistieke- en de woningportefeuilles. Voor de logistieke portefeuilles verwacht driekwart van de respondenten een afname van de leegstand. Wat betreft de woningportefeuilles verwacht een kwart van de respondenten dat de leegstand afneemt. Binnen de kantoren- en winkelportefeuilles is het sentiment minder optimistisch. Ruim een derde van de respondenten verwacht een verdere stijging van de leegstand binnen de kantorenportefeuilles, krap een derde verwacht een stijging voor de winkelportefeuilles.


Figuur 10: Voorgenomen aan- en verkopen per segment van de respondenten

Opportunistic

Distressed

€ 395 €0 -€ 310 -€ 640

Woningen Aankopen (€ mln)

Value Added

€ 755

-€ 1.000

5%

Kantorenmarkt

45%

25%

10%

13%

8%

0%

Winkelmarkt

84%

16%

Woningmarkt

72%

26%

3%

Bedrijfsruimtemarkt

56%

31%

13%

10%

€ 500

-€ 500

Core Plus

€ 1.235

Core

15%

€ 1.500

€ 1.000

Figuur 11: Beleggersinteresse per markt en beleggingstype

-€ 300

€ 350 -€ 150

-5%

-10% Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Netto groei (% van portefeuille) Verkopen (€ mln)


Beleggers laten portefeuille Nederlands direct vastgoed groeien Tot en met 2014 verwachten de ondervraagde beleggers hun portefeuille in Nederlands direct vastgoed te laten groeien tot circa € 41,8 miljard. Ten opzichte van hun huidige portefeuille is dit een groei van ongeveer 4%. Deze groei heeft enkel betrekking op het saldo van acquisitie en dispositie en niet op de waardeontwikkeling van de huidige investeringen. De groei is voornamelijk afkomstig van de internationale beleggers die verwachten hun kantoren- en logistieke portefeuilles uit te breiden met circa € 580 miljoen. Dit komt overeen met een groei van ruim 23% van hun huidige portefeuilles. De Nederlandse ondervraagde beleggers verwachtten hun totale vastgoedportefeuilles uit te breiden met circa € 1,0 miljard, een groei van circa 2,7%. In tegenstelling tot de internationale beleggers zijn Nederlandse beleggers voornemens vooral woningen en winkels te kopen en verwachten zij hun kantorenportefeuilles verder te verkleinen. Vergeleken met de uitkomsten van het onderzoek in 2012 is het groeisaldo een positief signaal. Toen werd nog verwacht dat de totale portefeuilles met 0,8% zouden afnemen. Kijkend naar de totale verwachtte nettogroei binnen de vier markten verwachten de respondenten de grootste procentuele nettogroei binnen de logistieke- en woningportefeuilles (respectievelijk ongeveer 8% en ruim 5%).


Vernieuwingsopgave stuwt acquisitie Nederlands vastgoed In absolute aantallen nemen de ondervraagde beleggers zich voor dit jaar voor € 3 miljard aan te kopen en voor € 1,4 miljard te verkopen. De grootste acquisities vinden plaats binnen de woningen winkelportefeuilles en hebben een omvang van respectievelijk circa € 1,2 en € 0,8 miljard. Deze acquisities komen met name voort uit de portefeuillevernieuwing van institutionele beleggers. De grootste disposities vinden daarom ook plaats binnen dezelfde markten. Zo verwachten de ondervraagde beleggers voor circa € 0,6 en € 0,3 miljard te verkopen binnen respectievelijk hun woningen winkelportefeuilles. Focus blijft op ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct Voorgaande jaren kozen de respondenten met name voor ‘veilige havens’. In 2013 lijken zij meer risico te durven nemen. Traditioneel is de interesse met name gericht op ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct binnen alle vastgoedsectoren. Binnen de winkelmarkt is de interesse voor ruim 80% gericht op ‘core’ beleggingsproduct. Op de woningmarkt is dat 72%. Binnen de kantoren- en logistieke markt gaat de interesse dit jaar ook uit naar ‘value added’, ‘opportunistic’ en ‘distressed’ beleggingsproduct. Wat betreft de kantorenmarkt wenst 30% van de respondenten te beleggen binnen deze categorieën. Binnen de logistieke markt heeft 13% van de respondenten deze wens.


Kantorenmarkt Beleggers kijken binnen de kantorenmarkt naar hogere risicoklassen Distressed

Opportunistic

Value Added

Core Plus

Core

Figuur 12: Beleggersinteresse naar locatie en beleggingstype

Grootstedelijk Centraal Station Grootstedelijk Centrum Grootstedelijk Ring Multifunctioneel Grootstedelijk Ring Monofunctioneel Suburbaan Station/centrum Suburbaan Monofunctioneel Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

Investeringsniveau laag, maar wel positief Hoewel het economisch klimaat in Nederland een oplopende werkloosheid kent die zorgt voor een verdere inkrimping van kantoorhoudende organisaties, blijft er interesse voor kantorenvastgoed. De ondervraagde beleggers willen voor € 300 miljoen aan kantorenvastgoed verkopen en voor € 395 miljoen aankopen. Dit resulteert in een nettogroei van € 95 miljoen. Deze groei wordt voornamelijk gerealiseerd door niet-Nederlandse beleggers die hier portefeuille willen opbouwen. Deze lichte groei (0,7%) is een stijging ten opzichte van vorig jaar, toen een nettogroei van circa -4,3% werd verwacht. Aankopen binnen zowel primair als secundair vastgoed De aankopen van de respondenten in de kantorenmarkt zullen naar verwachting voor 70% plaatsvinden binnen het ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct en zijn waarschijnlijk goed voor € 277 miljoen. In vergelijking met vorig jaar zijn de beleggers bovendien bereid meer risico te nemen. Ondanks de aanhoudende kantorenleegstand zien zij kansen in het ‘value add’, ‘opportunistic’ en ‘distressed’ beleggingsproduct. Deze kansen zien zij met name op hoog stedelijke locaties met een goede bereikbaarheid. Vanwege de aanhoudende vraag naar kantoorruimte op dergelijke kantoorlocaties en relatief gunstige prijsniveaus zijn beleggers bereid extra risico voor hun rekening te nemen. De ondervraagde beleggers geven aan dat zij verwachten in totaal voor € 120 miljoen aan ‘value added’, ‘opportunistic’ en/of ‘distressed’ kantoorobjecten te zullen kopen. Naast de ondervraagde beleggers voorziet Jones Lang LaSalle een toenemende interesse van internationale private equity beleggers. Deze partijen verwachten een hoog rendement te kunnen realiseren doordat zij risicovoller kantorenvastgoed tegen een gunstige prijs kunnen aankopen.

Figuur 13: Aanvangsrendementen per beleggingstype 18% 16% 14%

12% 10% 8% 6% 4%

Core

Core Plus

Value Added Opportunistic

Distressed


Bandbreedte aanvangsrendementen Ondanks alle risico’s blijkt commercieel vastgoed en meer specifiek kantorenvastgoed door de huidige lage rente en de grote volatiliteit op de aandelenmarkt, nog steeds een aantrekkelijke beleggingsklasse. Als het gaat om het veiligste beleggingsproduct op de kantorenmarkt (ćore´) zijn beleggers bereid om aan te kopen voor een aanvangsrendement van 6,25% (BAR k.k.). Naarmate het risico toeneemt, stijgt het aanvangsrendement. In deze situatie eist de belegger een hoger rendement vanwege het verhoogde risico van zijn belegging. Voor het ‘distressed ‘ beleggingsproduct resulteert dit in een aanvangsrendement dat ruim boven de 10% (BAR k.k.) ligt. Toekomstverwachting kantorenmarkt pessimistisch Evenals voorgaande jaren zijn de beleggers pessimistisch over het aantrekken van de kantorenmarkt. Beleggers verwachten geen herstel op de gebruikersmarkt gedurende 2013 en 2014; dit wordt pas in 2015 verwacht. Belangrijkste reden voor de terughoudende verwachtingen over de kantorenmarkt is de hoge leegstand. Beleggers verwachten dat deze een vertragend effect heeft op het herstel van de gebruikersmarkt tijdens een economische groei. De verwachting is dat de beleggingsmarkt eerder herstelt. Ongeveer een kwart van de respondenten verwacht dat de kantorenbeleggingsmarkt al in 2013 of 2014 aantrekt. De rest verwacht herstel vanaf 2015.


Winkelmarkt Beleggers zien af van investeringen in risicovolle en niet goed gelegen winkelruimten Distressed

Opportunistic

Value Added

Core Plus

Core


Solitaire winkelruimte - A-locatie Solitaire winkelruimte - B-locatie Solitaire winkelruimte - C-locatie Retail Warehouse Park - PDV Retail Warehouse Park - GDV Winkelcentrum - Binnenstedelijk Winkelcentrum - Buitenstedelijk Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

Toenemende investeringen Het aanhoudende lage consumentenvertrouwen, de vastgelopen woningmarkt en de daarmee gepaard gaande lage consumentenbestedingen zorgen voor een enorme druk op de Nederlandse winkelmarkt. Dit heeft zich in het afgelopen jaar geuit in een licht oplopende leegstand binnen dit segment. Desalniettemin zijn de ondervraagde beleggers nog steeds geïnteresseerd in winkelvastgoed, maar in mindere mate vergeleken met voorgaande jaren. Tot en met 2014 willen de beleggers voor € 310 miljoen aan winkelvastgoed verkopen en voor € 755 miljoen aankopen. Dit resulteert in een nettogroei van € 445 miljoen. Deze groei wordt voornamelijk gerealiseerd door vernieuwing van de portefeuille door institutionele beleggers. Polarisatie op de Nederlandse winkelmarkt Lage consumentenbestedingen en almaar toenemende concurrentie van internetwinkelen zijn de uitdagingen die zorgen voor toenemende polarisatie op de winkelmarkt. Op dit moment blijven alleen de solitaire winkelunits op A-locaties en de binnenstedelijke winkelcentra goed presteren. Binnen de overige winkelsectoren en locaties zal de leegstand naar verwachting verder oplopen. Hierdoor hebben beleggers voorkeur voor minder risicovolle beleggingen in de hoofdwinkelstraat en binnenstedelijke winkelcentra. Dit blijkt eveneens uit de reactie van de respondenten. Ruim 80% van de ondervraagde beleggers binnen het winkelsegment geeft aan op dit moment alleen geïnteresseerd te zijn in ‘core’ beleggingsproduct. Twee derde van deze beleggers focust uitsluitend op solitaire winkelruimten op A-locaties of binnenstedelijke winkelcentra. Verder gaat de interesse uit naar ‘core plus’ beleggingsproduct, maar dan alleen in de grote steden en op de primaire locaties. Respondenten verwachten de komende anderhalf jaar niet te investeren in secundair vastgoed.

Figuur 15: Aanvangsrendementen per beleggingstype 10%

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Core

Core Plus

Solitaire winkelruimte

Core

Core Plus

Winkelcentrum


Bandbreedte aanvangsrendementen Zoals eerder aangegeven zijn de beleggers binnen de winkelmarkt enkel geïnteresseerd in het ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct. Deze focus op relatief veilig beleggingsproduct komt door de recente ontwikkelingen en toekomstverwachtingen voor de sector als geheel. Binnen het ćore´ product zijn de ondervraagde beleggers bereid winkelvastgoed aan te kopen met een bruto-aanvangsrendement vanaf 4,25% voor solitaire winkelruimte en 6,00% voor (buiten het centrum gelegen) winkelcentra. Voor ‘core plus’ wordt een bandbreedte van 5,50% tot 7,00% gehanteerd, voor respectievelijk solitaire winkelruimten en winkelcentra. Verbetering winkelmarkt verwacht medio 2015 Vanwege de huidige laagconjunctuur en de daarmee gepaard gaande lage consumentenbestedingen zien de ondervraagde beleggers dit jaar de winkelmarkt nog niet verbeteren. Op het moment dat de economie weer aantrekt, volgens de meest recente voorspellingen medio 2014, verwachten de respondenten een opwaarts effect. Ruim een kwart van hen verwacht dat medio 2014 de winkelmarkt weer herstelt tegen ruim 40% medio 2015. Dit herstel zal zich overigens niet gelijkmatig over de winkelmarkt verdelen. Voor enkele winkelcentra en PDV- en GDV-locaties is herstel niet vanzelfsprekend. Hier spelen locatie, branchering, stabiliteit van huurders en courantheid van het beleggingsproduct een doorslaggevende rol bij het herstel.


Woningmarkt Striktere regels financiering koopwoning en daling woningprijzen versterkt beleggingsproduct Distressed

Opportunistic

Value Added

Core Plus

Core


EGW - Randstad

Figuur 17: Aanvangsrendementen per beleggingstype 9% 8% 7% 6%

EGW - Brabantse Stedenrij

5%

EGW - Overig

4%

MGW - Randstad

3%

MGW - Brabantse Stedenrij

2%

MGW - Overig Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

Toenemende investeringen Aanhoudende groei van het aantal huishoudens in de meeste delen van Nederland in combinatie met een historisch laag nieuwbouwvolume versterken de beleggersvraag naar woningen. Die wordt verder gestimuleerd door recente dalingen van de huizenprijzen als gevolg van strengere voorwaarden voor consumenten op de woninghypothekenmarkt en een groeiende maatschappelijke voorkeur voor huren. Samen met de versoepeling van de verkoopregels voor corporatiewoningen zien beleggers veel kansen om te investeren in de Nederlandse huurwoningmarkt. De ondervraagde beleggers willen voor € 640 miljoen aan huurwoningen verkopen en voor € 1.235 miljoen aankopen. Dit resulteert in een nettogroei van € 595 miljoen. Deze groei wordt voornamelijk gerealiseerd door geplande aankopen en verjonging van de portefeuille door institutionele beleggers. Kwalitatief goede woningmarkt De nog altijd aanwezige schaarste aan woningen en de gemiddeld hoge kwaliteit van de Nederlandse woningmarkt zorgen ervoor dat de bestaande voorraad voornamelijk bestaat uit ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct. Bijna de helft van de respondenten die actief zijn in dit segment zijn geïnteresseerd in de betere locaties gelegen in de Randstad en de Brabantse Stedenrij, waar de toekomstige druk op de woningmarkt het grootst is. Slechts 10% van de beleggers geeft aan te willen investeren buiten dit soort groeiregio’s. Als het gaat om deze overige regio’s, die door beleggers als risicovol worden beschouwd, gaat de interesse uit naar zowel eengezins- als meergezinswoningen.

Core

Core Plus Randstad

Core

Core Plus

Brabantse Stedenrij


Bandbreedte aanvangsrendementen De Nederlandse woningmarkt bestaat voornamelijk uit ‘core’ en ‘core plus’ beleggingsproduct, vanwege schaarste en aanhoudende demografische groei in combinatie met de relatief hoogwaardige Nederlandse woningvoorraad. Voor zowel de eengezins- als meergezinswoningen in de Randstad zijn beleggers bereid te investeren in het ‘core’ beleggingsproduct met een brutoaanvangsrendement vanaf 4,75% (BAR k.k.). Voor eengezins- en meergezinswoningen in de Brabantse Stedenrij zijn de beleggers bereid te investeren in objecten met een bruto-aanvangsrendement vanaf 5,25% (BAR k.k.). Woningmarkt sterkste beleggingsproduct in 2013 Beleggen in woningen is op dit moment zeer interessant omdat de huidige prijsniveaus beleggers in staat stellen voldoende rendement te halen op basis van de exploitatie. Anders dan voorheen hoeven beleggers geen actieve uitpondstrategie te voeren om hun rendement te behalen. Vanwege de stagnatie op de koopwoningmarkt is er al enige tijd een sterk stijgende vraag naar huurwoningen. Gezien het uitblijvende herstel op de koopwoningmarkt is circa 80% van de ondervraagde beleggers van mening dat het huidige momentum tot en met 2014 een goed instapmoment is. Ook op de langere termijn blijven de uitgangspunten voor de woningbeleggingsmarkt positief. Naar verwachting blijft de bouwproductie de komende jaren op een laag niveau, waardoor het huidige woningtekort blijft bestaan en in sommige groeiregio´s zelfs verder toeneemt. Daarnaast maakt de versoepeling van wet- en regelgeving (zie MG 2011-04 Circulaire Verkoop corporatiewoningen) het gemakkelijker om corporatiebezit complexgewijs te verkopen. Door de combinatie van bovengenoemde factoren blijft de Nederlandse huurwoningmarkt een zeer interessante beleggingscategorie.


Logistieke markt Internationale interesse in logistiek vastgoed neemt toe Distressed

Opportunistic

Value Added

Core Plus

Core


Figuur 19: Aanvangsrendementen per beleggingstype 12% 11%

Logistiek - Main port

10%

Logistiek - Inland port

9%

Logistiek - Overig Light industrial - Main port

8%

7%

Light industrial - Inland port Light industrial - Overig Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

6% Core

Core Plus

Value Added Opportunistic

Distressed


Stijgende export creëert toenemende interesse in logistiek Hoewel Nederland nog in een recessie verkeert, zien de buurlanden hun economie al licht aantrekken. Deze groei heeft een versterkend effect op de export in Nederland. De bedrijfsruimtesector en meer specifiek de logistieke sector, reageren hierop als eerste. Deze ontwikkeling is ook terug te zien in de huidige beleggersinteresse. De ondervraagde beleggers willen voor € 150 miljoen aan logistiek vastgoed verkopen en voor € 350 miljoen aankopen. Netto resulteert dit in een groei van € 200 miljoen. Deze nettogroei wordt voornamelijk gerealiseerd door de geplande aankopen van internationale beleggers. De Nederlandse beleggers zijn hoofdzakelijk gericht op de verkoop van bedrijfsmatig vastgoed.

Bandbreedte aanvangsrendementen Beleggers hanteren voor logistiek vastgoed een brutoaanvangsrendement voor het ćore´ product dat ligt vanaf 7,50% kosten koper. De onderkant van de bandbreedte geldt voor objecten die zich bevinden binnen de belangrijkste logistieke hotspots zoals de main ports en inland ports. Vanwege de schaarste aan ćore´ beleggingsproduct vinden beleggers het ‘core plus’ product ook zeer interessant. Het scherpste te hanteren bruto-aanvangsrendement voor het ‘core plus’ product ligt op 8,25% (BAR k.k.). Zoals eerder toegelicht wensen de respondenten voor het ‘core plus’ product geen concessies te doen ten aanzien van locatie. Een kortere huurtermijn (3 tot 7 jaar) behoort wel tot de mogelijkheden.

Schaarste ‘core’ product creëert kansen voor ‘core plus’ Bij de ondervraagde beleggers gaat de interesse binnen de bedrijfsruimtemarkt voornamelijk uit naar het logistiek vastgoed. Ruim 50% van de respondenten geeft aan te blijven investeren in het ‘core’ beleggingsproduct, waarbij de focus voornamelijk ligt op ‘main ports’ en ‘inland ports’. Ongeveer een derde van de beleggers geeft aan bereid te zijn te investeren in ‘core plus’ beleggingsproduct, maar plaatst daarbij de kanttekening dat zij geen concessies wensen te doen ten aanzien van de locatie. Geen van de ondervraagde beleggers gaat investeren in het ‘light industrial’ segment. Het gebrek aan belangstelling hiervoor wordt ingegeven door het gebrek aan schaalgrootte, de lokale oriëntatie en het hoge aanbod.

Herstel logistieke markt binnen aankomende twee jaar Meer dan twee derde van de beleggers verwacht dat de beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed tussen 2013 en 2015 verder verbetert. De eerste tekenen daarvan zijn nu al zichtbaar. Zo vertoont het beleggingsvolume op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt nu al een sterke stijging. Het beleggingsvolume tijdens de eerste helft van 2013 nam toe met circa 21% in vergelijking tot de eerste helft van 2012. In tegenstelling tot de overige vastgoedsectoren presteert de logistieke gebruikersmarkt goed. De markt kent momenteel een laag leegstandsniveau en aanhoudend hoge opnamevolumes. Eindgebruikers die op zoek zijn naar geschikte ruimte zijn hierdoor genoodzaakt zich te wenden tot vastgoedontwikkelaars voor de realisatie van hun nieuwe distributiecentrum.


Thema Vastgoedtaxaties Verdere professionalisering van vastgoedtaxaties Figuur 20: Betrouwbaarheid van taxaties

Figuur 21: Gehanteerde waarderingsmethodiek

45%

11%

40%

5%

35%

30% 25% 20%

37%

42%

53%

15%

32%

10% 5% 0%

5% Niet betrouwbaar

11% Nauwelijks betrouwbaar

5% Redelijk betrouwbaar

Behoorlijk Betrouwbaar

Zeer betrouwbaar


Twee discussies domineren vastgoedtaxatiepraktijk Momenteel zijn er twee discussies gaande binnen de taxatiepraktijk. Als eerste zijn er steeds meer partijen die zich uitspreken voor een andere taxatiegrondslag, waarbij een taxatie wordt gebaseerd op beleggingswaarde (subjectieve waarde gebaseerd op de gebouwexploitatie) in plaats van marktwaarde (waarde gebaseerd op wat het gebouw vandaag op de markt opbrengt). Ten tweede willen toezichthouders, zoals De Nederlandse Bank (DNB) en Autoriteit Financiële Markten (AFM), meer openheid over referentietransacties en taxatiegegevens om hiermee de betrouwbaarheid van taxaties te vergroten. Tijdens het onderzoek is deelnemende beleggers gevraagd naar hun mening over deze ontwikkelingen. Sterke voorkeur voor waardering op basis van marktwaarde De lobby voor het waarderen op basis van beleggingswaarde wordt met name gesteund door de gesloten fondsen (CV’s). Zij zijn geïnteresseerd in de marktwaarde bij beëindiging van het fonds en tussentijds gaat het vooral om de beleggingswaarde. Van de ondervraagde beleggers geeft driekwart de voorkeur aan taxeren op basis van marktwaarde. De waarde wordt tegenwoordig meestal bepaald op basis van de kasstromen. Respondenten geven aan voornamelijk gebruik te maken van de DCF-methode (ruim de helft), gevolgd door de BAR/NAR-methode (ruim een derde). In veel gevallen wordt een combinatie van beide methodes gebruikt. Tabel 1: Bereidheid tot het delen van informatie Transactieprijzen voor een transactiedatabase

46%

Huurprijzen voor een huurprijsdatabase

35%

Taxatiegegevens voor een taxatiedatabase

19%


DCF-methode

NAR-methode

BAR-methode

Mix


Sleutelrol voor meer transparantie bij beleggers De tweede discussie is dat vanuit DNB en AFM het verzoek is gekomen om meer openheid te creëren om zo de betrouwbaarheid van taxaties te vergroten. Het verzoek heeft betrekking op de openbaarheid van transactie-, huurprijs- en taxatiegegevens. Sommige beleggers en adviseurs zijn huiverig voor het openbaar maken van deze informatie vanwege mogelijk verlies van concurrentievoordeel of omdat niet-professionele partijen de gegevens verkeerd kunnen interpreteren. De beleggers in dit onderzoek verschillen dan ook van mening over het delen van informatie over hun vastgoedportefeuilles. Bijna de helft zou de transactieprijzen wél willen melden, maar meer gedetailleerde informatie over huurprijzen en taxatiegegevens willen zij in mindere mate delen. Daarbij geeft ruim 80% van de beleggers aan de huidige taxaties redelijk betrouwbaar tot zeer betrouwbaar te vinden, ondanks het feit dat er vanwege de slepende crisis minder referentietransacties voorhanden zijn. Taxaties zijn noodzakelijk smeermiddel in vastgoedmarkt Tot slot is aan de deelnemende beleggers gevraagd waarvoor zij de taxaties gebruiken. Meer dan de helft van alle beleggers maakt bij zowel verkoop-, aankoop- als financieringsbeslissing altijd gebruik van taxaties. Daarnaast geeft een derde van de respondenten aan altijd een taxatie te gebruiken bij verhuurbeslissingen. Taxaties spelen dus een zeer belangrijke rol in de vastgoedbeleggingsmarkt. De toegenomen onzekerheid op de Nederlandse vastgoedmarkt heeft dat belang alleen maar verder versterkt: beleggers laten vastgoed steeds vaker (op kwartaalbasis) waarderen.


Vooruitblik Voorzichtig herstel van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt De Nederlandse economie presteert momenteel ondermaats. Tegelijkertijd is de Nederlandse economie een van de meest ontwikkelde en competitieve in de wereld. Ook is de financiële huishouding van de overheid gezond vergeleken met de ZuidEuropese landen en zijn voor ons de noodzakelijke hervormingen in het pensioen- en zorgstelsel en de arbeids- en woningmarkt minder verstrekkend. Die feiten steunen de opvatting dat de economische stagnatie van tijdelijke aard is en samenhangt met een laag consumentenvertrouwen. Kortom, het is ´slechts´ een kwestie van tijd voordat de Nederlandse economie positieve groeicijfers vertoont. Het huidige economische klimaat biedt de mogelijkheid tegen voordelige prijzen vastgoed te kopen. De risicopremie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties is momenteel zeer aantrekkelijk en behoort tot de grootste in Europa. Hierdoor melden zich nieuwe, met name buitenlandse partijen. Zowel vastgoedfinanciers als vastgoedbeleggers ontdekken deze nieuwe mogelijkheden en gaan reeds over op concrete financiering en aankopen. Nieuwe spelers op de vastgoedfinancieringsmarkt Nederland kent slechts een beperkt aantal grote vastgoedfinanciers. Veel buitenlandse partijen hebben hun positie afgebouwd in de achterliggende jaren. Heel voorzichtig zien we op dit moment een aantal buitenlandse financiers terugkeren op de Nederlandse markt. Voorbeeld is de Duitse Helaba bank, die vorig jaar in Nederland is teruggekeerd in verband met de transacties van Deka Immobilien (The Rock, Viñoly) op de Zuidas. Hoopvol is ook dat nieuwe partijen zich steeds nadrukkelijker op de financieringsmarkt manifesteren, zoals de debt funds van de vermogensbeheertakken van verzekeraars. Nieuwe kopers van Nederlands vastgoed Traditioneel nemen de Nederlandse institutionele en private beleggers circa 60% tot 70% van de jaarlijkse beleggingsdynamiek voor hun rekening. Dit zal naar verwachting zo blijven. In het internationale deel zien wij de kopersgroep diversifiëren. De gedaalde vastgoedwaardes en de hoge risicopremie trekken een groep meer opportunistische kopers aan. Goed nieuws is dat het internationale kapitaal niet alleen komt van de ‘usual suspects’. We zien op korte termijn nieuwe grote spelers posities innemen voor de langere termijn. Het betekent dat deze vastgoedbeleggers verwachten dat de bodem in zicht is en het tijd is om te kopen.

Binnen de kantorenmarkt zien we een blijvende, maar in mindere mate dan voorheen, interesse van Duitse fondsen. Deze fondsen richten zich enkel op het ‘core’ segment. Internationale interesse in het ‘core plus’ segment komt voornamelijk van Amerikaanse en Angelsaksische beleggers. Beleggers uit Oost-Europa, zoals het recent actieve PPF Real Estate uit Tsjechië, richten zich met name op secundair kantorenvastgoed. De aankopen op de Nederlandse logistieke markt worden al enige tijd gedomineerd door het Belgische WDP en het Russische Delin Capital Asset Management. Zij blijven ook in de tweede helft van 2013 en in 2014 actief. Hier kunnen Duitse en Amerikaanse kopers aan worden toegevoegd. De laatstgenoemde groep zal dit jaar nog een grote logistieke portefeuille acquireren van naar verluidt rond de € 100 miljoen. Woningen zijn vooral interessant omdat de prijsvorming niet meer ligt op het niveau van de (hoge) uitpondwaarde van een complex, maar op de exploitatiewaarde. Door deze lagere prijzen zijn ook internationale beleggers meer geïnteresseerd om zich op de Nederlandse woningmarkt te begeven. Zowel Duitse als Amerikaanse beleggers kijken momenteel naar deze mogelijkheden. Op de Nederlandse winkelmarkt blijven institutionele- en private beleggers de komende jaren dominant. Binnen deze markt voorzien wij weinig nieuwe toetreders omdat het Nederlandse winkelvastgoed veel te klein van omvang is voor internationaal kapitaal. Binnen de hotelmarkt kopen met name Duitse fondsen en institutionele beleggers die zoeken naar diversificatie. Zij richten zich daarbij op stabiele hotelmarkten, zoals die in Nederland. Op korte termijn kunnen hier met alle waarschijnlijkheid ook partijen uit het Midden-Oosten aan worden toegevoegd. De toenemende internationale belangstelling voor Nederland is duidelijk een positief teken. Deze beleggers verwachten dat de bodem van de prijsontwikkeling binnen de beleggingsmarkt in zicht is. In de tweede helft van 2013, maar ook in 2014, neemt hierdoor naar verwachting het aantal portefeuilleverkopen verder toe. Gezien de omvang van deze portefeuilles zullen deze transacties zeer bepalend zijn voor het totale beleggingsvolume. Tezamen met de verwachte acquisities van de ondervraagde beleggers, totaal circa € 1,8 miljard, verwacht Jones Lang LaSalle dat het totale beleggingsvolume voor 2013 boven het volume van 2012 uitstijgt en uitkomt rond de € 4,5 miljard.

Business Contact Dré van Leeuwen Head of Capital Markets +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Report Contact Michael Hesp

Sven Bertens

Timo van den Noort

Head of Research

Senior Researcher

Researcher

+31 (0)20 5 405 405

+31 (0)20 5 405 405

+31 (0)20 5 405 405

[email protected]

[email protected]

[email protected]

Vastgoedbeleggingsbeleid (inter)nationale vastgoedbeleggers in Nederlands vastgoed – Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden. Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands direct vastgoed

Recommend Documents