NIEUWE ENERGIE VOOR AMSTEL III

NIEUWE ENERGIE T I E T I L I T U E W U NIE VOOR AMSTEL III “Monofunctionele kantoorgebieden worden getransformeerd tot duurzame stadsgebieden, voorbereid op een onvermijdelijke toekomst waarin onze energie lokaal wordt opgewekt en voedsel duurzaam en dicht bij haar gebruikers wordt geteeld.”

Inhoudsopgave Voorwoord 3 1. Leegstand & duurzame energie Leegstand 4 Energietransitie 6 Nieuwe UTiliteit 10 2. Nieuwe energie voor Amstel III 13 Matrix 16 Energy-mapping 21 Proces & Financiën 26 Stapsgewijze ontwikkeling 34 3. Alliantievorming Alliantie 40 Colofon 42

Initiatiefnemers:

rené kuiken urbanism Studio for Architecture and Research

Met ondersteuning van:

2

Nieuwe UTiliteit

Rotterdam, september 2012 Beste lezer, U bladert door de eerste pagina’s van een bijzonder voorstel. Een voorstel dat u uitdaagt om deel te nemen aan het veranderen van paradigma’s. Dat u uitdaagt om medestander te worden van een alliantie die alternatieven formuleert voor prangende vraagstukken. Vraagstukken als de leegstand van vastgoed, de groeiende vraag naar energie, de toenemende overlast van extreme neerslag, of de alsmaar afnemende biodiversiteit. Met andere woorden, vraagstukken die op korte of langere termijn van grote maatschappelijke, alsmede economische en ruimtelijke betekenis zijn en aanzienlijke impact hebben. Uw potentiële rol in een alliantie kan alle kanten op; mogelijk bent u bestuurder en is uw stem belangrijk om veranderingen politiek mogelijk te maken. Of u bent investeerder en met uw investering kunt u de eerste stappen in de beschreven transformaties realiteit laten worden. Mogelijk heeft u ook meer dan één rol binnen de alliantie. Bovenal is uw kennis en ervaring van cruciale waarde, om de volgende stappen te kunnen zetten in de realisatie van de ideeën en strategieën die u op de volgende pagina’s zult aantreffen. Dit zogenaamde bidbook is daarnaast een niet geringe innovatie in zichzelf. Ontwerpers zijn namelijk van oudsher bedreven in, en gedreven om ons alternatieve voorstellingen van de wereld voor te spiegelen. Ze hebben ons een niet aflatende stroom voorstellen gepresenteerd die elk op hun eigen wijze een impressie gaven van de toekomst. Niet zelden werden daarbij ook grote veranderingen op technologisch, sociaal en ruimtelijk vlak gepredikt.

Dit bidbook verenigt dergelijke vergezichten, voortkomend uit prangende hedendaagse problemen en gedegen analyses van de huidige stand van zaken, met realistische en onderbouwde voorstellen hoe de eerste stappen op weg naar die toekomstbeelden gezet kunnen worden. Over de voorliggende voorstellen is reeds met een aantal benodigde partners van gedachten gewisseld en in sommige gevallen zijn de eerste berekeningen gemaakt ten aanzien van haalbaarheid of mogelijke impact van de voorstellen. En ten slotte hebben de ontwerpers het proces opgestart om een reeks van eerste partners voor de alliantie bijeen te brengen. Daarmee zijn de ontwerpers niet alleen de visionairen die onze toekomst schetsen, ze zijn tevens de initiators en regisseurs van die toekomst. Het afgelopen half jaar hebben wij de ontwikkeling van dit voorstel van nabij kunnen volgen. Van de ruwe schets voor het onderzoek tot het bidbook dat nu voor u ligt. Wij hopen van harte dat u de handschoen oppakt en actief wilt bijdragen aan de veranderingen die worden voorgesteld. Wij wensen u voor de uitdagende fase die nu voor ons ligt evenveel plezier toe, als wij de afgelopen maanden hebben gehad in de samenwerking met deze getalenteerde en energieke ontwerpers! Ole Bouman directeur Nederlands Architectuurinstituut Michiel Raats projectleider Studio for Unsolicited Architecture

Nieuwe UTiliteit

3

LEEGSTAND 4

Nieuwe UTiliteit

indexcijfers 1995 = 100

Ontwikkeling aanbod en vraag kantoren 155

t “he n e de zing roten j i r rg erg ls v en” ve a nd nds erk Tre we w eegsta l u nie

150

+

145 140

7.000.000 m2

135 130 125 120 115 2000

2005

2010

2015

2020 Aanbod Vraag

Bron: Bak, CPB, EIB

De leegstand van kantoren zal toenemen. Leegstand in kantorenland is ondertussen een bekend gegeven. Vele kantoren staan leeg en ongebruikt aan de randen van de steden en zullen, indien er niets gebeurt, waarschijnlijk niet meer als zodanig in gebruik genomen worden. Dit is op den duur niet alleen een probleem voor de pandeigenaren (er wordt gesproken over een waardevermindering van 27 miljard euro), maar ook voor de stad. Het zorgt voor verpaupering waardoor delen van de stad in een neerwaartse spiraal terecht komen.

gebrek aan diversiteit, levendigheid en publieke functies bijzonder onaantrekkelijk voor nieuwe gebruikers, zoals hotelgasten of studenten. Naast leegstand van gebouwen kan je bij veel van dit soort gebieden ook spreken over leegstand van het maaiveld. Veelal zijn het parkeerterreinen met daarop kantoorgebouwen.

In het onlangs opgestelde convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ wordt voorgesteld de leegstand primair tegen te gaan met het verkleinen van de voorraad, lees sloop. Het is maatschappelijk Transformatie naar andere functies zoals hotel, studentenhuisvesting of broedplaats is een mogelijke ongewenst om kwalitatief goede gebouwen te oplossing voor deze leegstand, maar algemeen slopen. Het slopen van oude gebouwen is daarnaast wordt aangenomen dat slechts een klein percentage belastend voor het milieu omdat sloopmateriaal moet worden gestort, verbrand of gerecycled. van de kantoren hiervoor kansrijk is. De oorzaak hiervan ligt niet alleen op gebouwniveau, zoals de te hoge boekwaarde, maar ook op gebiedsniveau. Gezocht moet worden naar een alternatief, een nieuwe economische invulling. De monofunctionele kantoorgebieden zijn door het Nieuwe UTiliteit

5

& ENERGIE TRANSITIE

6

Nieuwe UTiliteit

Centraal

Grote faciliteiten Hoge investeringen Inflexibel Niet schaalbaar Niet inpasbaar in het stedelijk weefsel

Decentraal

Kleine faciliteiten Lage investeringen Flexibel Schaalbaar Inpasbaar in het stedelijk weefsel

Duurzame energievoorziening heeft ruimtelijke consequenties. De komende jaren zal in Nederland de importafhankelijkheid van fossiele brandstoffen alleen maar toenemen – Nederland zal dat aan den lijve kunnen ondervinden als zij vanaf ongeveer 2025 netto-importeur van aardgas zal zijn in plaats van exporteur. Tegelijkertijd worden we geconfronteerd met de schadelijke gevolgen van fossiele brandstoffen voor het milieu door de toenemende uitstoot van broeikasgassen, waaronder CO2. Betaalbare, betrouwbare en duurzame energie kunnen blijven leveren voor Nederland vereist direct ingrijpen. Investeren in duurzame energie leidt tot investeringen in Nederland en voorkomt grootschalige consumptieve uitgaven voor fossiele brandstoffen aan het buitenland.

De gewenste transitie naar een duurzame energievoorziening zal grote ruimtelijke consequenties hebben. In de overgang naar een duurzame samenleving zal onze onverzadigbare behoefte aan energie meer en meer zichtbaar worden in het landschap en ook vragen opwerpen over het gebruik van onze ondergrond. Aan de andere kant biedt de overgang van het centrale systeem naar een decentrale systeem ook interessante voordelen. Het systeem zal onder meer flexibeler, schaalbaarder maar ook een hogere mate van integratie in het stedelijk weefsel toelaten. Nieuwe UTiliteit

7

wind op zee

wind op land

zon (pv) beschikbaar dakoppervlak

biomassa (1e generatie) Wind land (4 GW) Wind zee (24 GW) Zon PV (270 GW) Biomassa

km 2 500 3318 2190 109000

% NL grond 1,5 9,6 6,4 320

Bron: De energievoorziening van Nederland Vandaag (en morgen?), KIVI NIRIA, TU Delft 2010

De ruimtevraag om Nederland van energie te voorzien door middel van duurzame energieopwekking is vooralsnog groot. Zo is bijvoorbeeld het oppervlak dat nodig is voor biomassa 3x het oppervlak van Nederland.

Duurzame opwekking van energie is niet overal makkelijk te realiseren. Tegen windmolens is veel maatschappelijk protest en regels vanuit monumentenzorg houden de plaatsing van zonnepanelen tegen.

8

Nieuwe UTiliteit

1e generatie energielandschap


?


Het 3e energielandschap in Nederland. We zouden het haast vergeten, maar ooit heeft de energiewinning flinke sporen in het landschap nagelaten. Hele veengebieden zijn gedecimeerd door de turfwinning. Na de winning resteerden uitgestrekte landbouwgebieden en vele grote meren; de eerste generatie energielandschappen. Met de ontdekking van olie en gas in de bodem kwam ook de ontwikkeling van de tweede generatie energielandschappen op gang. Deze energielandschappen zijn minder fysiek herkenbaar, want de meeste activiteit vindt onder de grond plaats. De tweede generatie energielandschappen

is dan ook vooral institutioneel van aard, met bedrijven als de NAM en de Gasunie als opvallende exponenten. Na de turf- en kolenlandschappen en de periode van olieplatforms, gasvelden en pijpleidingen zal een derde generatie energielandschappen haar stempel op onze omgeving drukken. In deze landschappen staat het gebruik van renewables (wind, zon etc) en restwarmte centraal en speelt ruimtelijke nabijheid een belangrijke rol. De derde generatie energielandschappen komt eraan. De actuele vraag is ‘Hoe ziet dit landschap eruit?’ Nieuwe UTiliteit

9

Nieuwe UTiliteit an ik v ctuur. u r geb rastru k a f Ma de in n aa est

b

ne roe g e ar d uimte a w Be pen r o

Het onderzoek N.UT. Het onderzoek N.UT. stelt dat monofunctionele kantoorgebieden met leegstand gebruik moeten maken van de potentie die de noodzakelijke transitie naar een duurzame energieopwekking in zich heeft. Door het toevoegen van energieopwekking, in de breedste zin van het woord (dus inclusief voedselproductie), in de gaten van de stad kan verdichting en optimalisatie van grondgebruik 10 Nieuwe UTiliteit

samengaan met behoud van groen en landschap en kan er een nieuwe economie worden aangeboord. Hiermee kan de waardevermindering van deze gebouwen en gebieden worden verminderd en kan de transitie van monofunctioneel kantoorgebied naar een multifunctioneel gebied, inclusief energie- en voedselproductie, sneller en makkelijker worden.

De afwaardering neemt af.

nieuwe waarde

boekwaarde

reële waarde

boekwaarde

Energie is katalysator

Nieuwe waarde: toevoegen van energiegerelateerd programma

De waardedaling van kantoorgebieden kan worden beperkt door het toevoegen van energiegerelateerd programma.

r jaa / o d ur n e derlan e o Ne milj 350 verlies net

-%

Gebruik bestaande infrastructuur.

-%

Verklein afstand tussen opwek en gebruik.

-%

Hou de opbrengsten van energie binnen het gebied

+%

Verduurzamen vastgoed verhoogt de waarde

+%

Duurzaam imago gebied verhoogt verhuurbaarheid

Er zijn verschillende manieren waarop het opwekken van energie meerwaarde kan opleveren voor de bestaande stad.

Nieuwe UTiliteit 11

WAARDE

Hoogwaardig kantoorgebied

Hoogwaardig woon- & werkgebied

TIJD Transformatie NU Door nu te investeren in energiegerelateerd programma kan de transformatie van een monofunctioneel kantoorgebied naar een duurzaam stedelijk gebied, waar energie lokaal wordt opgewekt en voedsel duurzaam en dicht bij haar gebruikers wordt geteeld, sneller en gemakkelijker verlopen.

12 Nieuwe UTiliteit

NIEUWE ENERGIE VOOR AMSTEL III

Nieuwe UTiliteit 13

Amstel III Om het onderzoek zo concreet mogelijk te maken is gekozen voor een testcase: het kantoorgebied Amstel III in Amsterdam. Dit gebied is één van de grotere werkgebieden van Amsterdam en kampt, ondanks dat het zeer goed ontsloten is, met een structurele leegstand van 30%.

3e werklocatie Amsterdam 30.000 werkenden 35% kantorenleegstand 200.000 m2 bvo

Waardevermindering door leegstand: €587.000.000* (Op basis van berekening Arcadis 17 juli 2012)

Energierekening gebied: €130.000.000

14 Nieuwe UTiliteit

Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ van de gemeente Amsterdam, schat in dat veertig tot vijftig procent van de leegstaande panden op Amstel III nooit meer als kantoor in gebruik kan worden genomen. “Elk pand kan opnieuw voor kantoorgebruik geschikt worden gemaakt, maar het ontbreekt in de stad simpelweg aan voldoende banen.”

r

ate

he

nA

Are

d

markt Anton de Komplein boomgaard en plein

winkelcentrum Amsterdamse Poort inzending

P

leisure

station Bijlmer ArenA

markthal en parkeerplaats

Hoekenrodeplein

metro

inzendingen

verticaal groen

groene loper

entree

spelen bos

voetbal

k

park voor evenementen

bloemen theater

Bijlmerplein paviljoen

par

Arenaboulevard

e

lm

Bij

stadsdeelkantoor Amsterdam Zuidoost

sta

t ark rP

paviljoen

busstation inzendingen

diensten terrein

innovatief OV atletiek inzendingen

innovatieve tuinbouw

natuur en water

inzendingen

paviljoen

P

inzendingen

diensten terrein

kantoortuinen innovatief OV tribune

Heesterveld

boulevard

schoolkas

metro ferry duurzaam wonen

n jve dri be

duurzaam Amstel III

schooltuinen

inzendingen

energiemuur boomgaard en plein

duurzame warmte

natuur en water

inzendingen / tuinbouw

w ieu

d lan

de

en igg

s Ka

L

n as eK

and

Sta

Amstel III is onderdeel van het Amsterdamse bid voor de Floriade 2022

Structuurvisie Amsterdam 2040

Een van Amsterdam is een historische gebeurtenis. Het verschijnen van de nieuwe structuurvisie niveau is ontwikkeld met bijdragen uit alle geledingen lange termijn perspectief op metropolitaan en wonen, groen, ecologie, verkeer en vervoer, van de samenleving: economie, cultuur, sport, kwamen binnen via een speciale website. Bijna water. Bijdragen uit de Amsterdamse bevolking de belang‘Vrijstaat Amsterdam’ in de Tolhuistuin. Ook achtduizend Amsterdammers bezochten de in – Almere, Amstelveen, Haarlemmermeer – zijn rijkste toekomstprojecten in de buurgemeenten het Amsterdamse kaartbeeld verwerkt.

beeld dat met vertrouwen naar de toekomst

kijkt.

Economisch sterk en duurzaam

uitdijend centrumgebied, langgerekt waterfront, De visie bestaat uit vier ruimtelijke ‘bewegingen’: landschap. De vier, letterlijk verknipt en in elkaar gebogen zuidflank en aantrekkelijk metropolitaan vormen samen een dynamisch spel van ruimtegevouwen tot één metropolitaan toekomstbeeld, De visiekaart is er een van schotsen en breuken, is. eenduidig allerminst dat spanningen lijke losse stukken met elkaar verzoend in een metropolitaan concreet, niet utopisch. Uiteindelijk zijn alle

Structuurvisie Amsterdam 2040 Economisch sterk en duurzaam sie De windvi rdam s in Amste len

or windmo Ruimte vo

Amst e Uitge rdAm s DUUr proken zaam Persp ectief

concept,

voor 2

040

juli 2012

De gemeente Amsterdam heeft in de Structuurvisie 2040 de wens uitgesproken dat in 2025 de behoefte aan elektriciteit voor 25% met in de stad duurzaam opgewekte energie wordt ingevuld. In 2040 moet dit opgelopen zijn tot 50%. Bovendien moet in Amsterdam de CO2-uitstoot in 2025 met 40% verminderd zijn ten opzichte van 1990.

Nieuwe UTiliteit 15

N.UT. MATRIX

16 Nieuwe UTiliteit

Energie

Warmte

Gebouwniveau

windmolens windmolens windmolens zonnecollectoren zonnecollectoren zonnecollectoren

zonnepanelen zonnepanelenzonnepanelen

WKK

WKK

WKK warmtepomp warmtepomp warmtepomp

- WKO

+

- WKO

+

- WKO

Kavelniveau

+

+

- WKO

Nieuwe UTiliteit Matrix Team NUT heeft een matrix ontwikkeld tussen vormen van duurzame energie opwekking en functies die het gebied kunnen verlevendigen. Door het maken van slimme combinaties van oplossingen uit deze toolbox wordt het mogelijk voor beleggers en gebouweigenaren weer te verdienen aan hun

kantoren. Tegelijkertijd worden de monofunctionele kantoorgebieden getransformeerd tot duurzame stadsgebieden, voorbereid op een onvermijdelijke toekomst waarin onze energie lokaal wordt opgewekt en voedsel duurzaam en dicht bij haar gebruikers wordt geteeld. Nieuwe UTiliteit 17

ve r kw hog ge alite ing bi it ed

e cti k du er Re n-w er o e wo verk

kantoor verblijven (nieuwe werken) (hotel, studentenhuisvesting, wonen)

care

horeca/publiek

e cti s’ du ile Re dm o ‘Fo

tie uc iered erg ik en bru ge

duurzame productie

datacentre

tuinbouw

restaurant

Electricbikes new-technology golf zorgboerderij solar-productie electric karting

zorg-woningen

Seats-to-meat long-stay-hotel

zaadveredeling

voedsel

wonen in het groen

Direct-Sale tesla-racetrack wonen in kantoor gezondheid cleantechsector Direct-Sale SPA studenten zonne-pv-bos innovatie stadslandbouw

zelfbouw in kassen

wellness

verbinding ziekenhuis

algen

voedsel

distributie

restaurant

stadslandbouw agrobusiness biovergisting biobasedeconomy

e-taxi onderzoek onderzoek park&load Winturbines

kenniscentrum

bollen surinaamse groenten kassen

biobased

algen verkoop-electra distributie lichtreclame solarchallenge congres hightech wonen tussen de fruitbomen innovatie teelt in kantoren congres opslaan zonneenergie in product cooperatie

revalidatie ouderen

+

kenniscentrum -

Matrix van mogelijke combinaties tussen programma en energieopwekking.

18 Nieuwe UTiliteit

horeca + tuinbouw + kantoor

zorg + horeca + tuinbouw

te rm en wa kass k i ru in eb n rg ore he ant k uit

kantoor horeca + verkoop in kassen

zorghotel publieke zorgfuncties in kassen

tuinbouw kantoor

energie

energie

warmte

energie

warmte

energie

energie

CO2 warmte

voedsel warmte CO2

+ WKO


care

zorg-woningen

golf zorgboerderij

long-stay-hotel

wonen in het groen

gezondheid


SPA

-

duurzame productie

tuinbouw


algen

voedsel

tesla-racetrack cleantechsector zonne-pv-bos innovatie

distributie


long-stay-hotel

kenniscentrum

wellness

bollen kassen surinaamse groenten

biobased


algen verkoop-electra distributie lichtreclame solarchallenge congres hightech innovatie teelt in kantoren congres opslaan zonneenergie in product cooperatie kenniscentrum

referentiebeelden

wonen in het groen

gezondheid


SPA

-

duurzame productie

datacentre

Electricbikes new-technology electric karting

solar-productie

tuinbouw

stadslandbouw

algen

voedsel

zaadveredeling

voedsel


Direct-Sale

Direct-Sale

revalidatie ouderen

+

horeca/publiek

golf zorgboerderij

long-stay-hotel

restaurant



restaurant

zorg-woningen

zaadveredeling

voedsel

Direct-Sale

stadslandbouw

care

Seats-to-meat

Electricbikes new-technology solar-productie electric karting

Direct-Sale

revalidatie ouderen

+

datacentre

restaurant

Seats-to-meat

wellness

horeca/publiek

e cti du erk Re n-w er o e wo verk



ve rh kw og ge alite ing bie it d


voedsel

matrix


matrix

long-stay-hotel

tuinbouw kantoor+ restaurant

distributie

restaurant



kenniscentrum


biobased

algen verkoop-electra distributie lichtreclame solarchallenge congres hightech innovatie teelt in kantoren congres opslaan zonneenergie in product cooperatie

+

kenniscentrum

referentiebeelden

Nieuwe UTiliteit 19

-

duurzame productie + datacentrum

wonen in kantoor + zelfbouw in kas

duurzame productie

wonen in kantoren duurzame productie in kassen

zelfbouw in kassen datacentre

sloop

energie

energie

energie warmte

energie warmte

warmte

+

WKO

+

warmte

- WKO

bouw


care

zorg-woningen

golf zorgboerderij

long-stay-hotel

restaurant

wonen in het groen

gezondheid

dslandbouw ess

long-stay-hotel

SPA

wellness


algen

voedsel

atie +


-


distributie


kenniscentrum

wellness


biobased



wonen in het groen

gezondheid long-stay-hotel

SPA

-

duurzame productie

datacentre

Electricbikes new-technology electric karting

solar-productie

tuinbouw

stadslandbouw

algen

voedsel

zaadveredeling

voedsel


Direct-Sale

Direct-Sale

revalidatie ouderen

+

horeca/publiek

golf zorgboerderij

long-stay-hotel

restaurant


referentiebeelden

20 Nieuwe UTiliteit

care



restaurant

zorg-woningen

zaadveredeling

voedsel

Direct-Sale

stadslandbouw

revalidatie ouderen

utie ghtech

tuinbouw

Seats-to-meat

Electricbikes new-technology solar-productie electric karting

Direct-Sale

edeconomy

bollen e groenten

duurzame productie

datacentre

restaurant

Seats-to-meat

veredeling

horeca/publiek






tie uc es’ ed mil od ‘Fo

matrix


matrix

distributie

restaurant



kenniscentrum


biobased


referentiebeelden

ENERGY MAPPING Nieuwe UTiliteit 21

Windsnelheid

Windmolens

Schaduw

Wko potentie

In kaart brengen van de potenties met betrekking tot energieopwekking. 22 Nieuwe UTiliteit

WKO gerealiseerd

Stadswarmtenet

Datacentra

Elektrische oplaadpunten

Warmtescan

In kaart brengen van de potenties met betrekking tot de aansluiting op de bestaande energetische infrastructuur. Nieuwe UTiliteit 23

De “energie-kaarten” in combinatie met de Nieuwe UTiliteit matrix geven een indicatie van de mogelijkheden op het kavelniveau.

24 Nieuwe UTiliteit

ve r kw hog ge alite ing bi it ed

e cti k du er Re n-w er o ke o w ver


care

horeca/publiek


tie uc iered erg ik n e bru ge

duurzame productie

datacentre

tuinbouw

restaurant

Electricbikes new-technology golf zorgboerderij solar-productie electric karting

zorg-woningen

Seats-to-meat long-stay-hotel

zaadveredeling

voedsel

wonen in het groen

restaurant

Direct-Sale tesla-racetrack wonen in kantoor gezondheid cleantechsector Direct-Sale SPA studenten zonne-pv-bos innovatie stadslandbouw


algen

voedsel

revalidatie ouderen

distributie


zelfbouw in kassen

wellness

stadslandbouw agrobusiness biovergisting biobasedeconomy bollen surinaamse groenten kassen

biobased

algen verkoop-electra distributie congres solarchallenge hightech innovatie congres teelt in kantoren

lichtreclame

wonen tussen de fruitbomen

opslaan zonneenergie in product +

kenniscentrum

cooperatie

kenniscentrum -

Gebouw 1: 1200m2 per verdieping totaal 8400 m2 85% leegstand


Parkeren 50% leegstand


Nieuwe UTiliteit 25

PROCES & FINANCIËN

26 Nieuwe UTiliteit




Door het herschikken van de parkeerruimte wordt extra ruimte gecreëerd op het maaiveld.

Gebouw 1: boekwaarde

€180,= / m2 Gebouw 2: boekwaarde

€150,= / m2

Gebouw 3: boekwaarde

€150,= / m2

Nieuwe/ locatie boekwaarde

€40,= / m2

Door het toevoegen van een ‘zonnedak’ wordt het gebied ‘multi-financieel’.

openbaar park teelt van fruit

stadslandbouw teel in kassen van verse groenten en fruit

direct sale

Gebouw 3: toevoeging restaurant

oplaadstation electrische autos

Door programma onder het ‘zonnedak’ toe te voegen wordt het maaiveld ‘geactiveerd’. activeren maaiveld

Nieuwe UTiliteit 27

Serverpark

zaadveredeling

stadslandbouw donkereteel in kantoor van paddestoelen & witlof

zaadveredeling laboratorium

Gebouw 3: toevoeging seats to meet uitbreiding oplaadstation electrische autos

Kantoren krijgen een andere functie waardoor programmatische synergie ontstaat.

activeren gebouwen

levering groenten/fruit aan de stad

levering energie aan het net

electriciteit warmte

voedsel electriciteit

electriciteit

windenergie Amstel III

voedsel

gasten

electriciteit

WKO +

-

warmte AMC

De verschillende functies zijn energetisch in balans en de kavel wordt ‘aangesloten’ op een stedelijk slim netwerk. activeren gebouwen

28 Nieuwe UTiliteit

jke e i l d e nk aar o r w ,rsp ings .000 o O gg 00 0 le be 25. €

e arde g i a id Hu gsw 00,gin 0.0 g 0 e l be € 6.0




Parkeren 50% leegstand

Afboeking: € 19.000.000,--

e e iel aard t n te sw 0,-o P ing .00 gg .000 e l be € 20

levering groenten/fruit aan de stad

levering energie aan het net

electriciteit warmte

voedsel electriciteit

electriciteit


voedsel

gasten

electriciteit

WKO +

-

warmte AMC

Afboeking: € 5.000.000,-Investering kosten transformatie: € 5.000.000,-activeren gebouwen

De financiële haalbaarheid van deze visie is globaal doorgerekend. Dit is gedaan met hulp van Fakton. Als rekenvoorbeeld is een fictieve kavel genomen, met een typerende indeling voor Amstel III. Nieuwe UTiliteit 29

De transformatie van kantoor vastgoed Aan Fakton is de vraag gesteld om aan te geven wat de financiële impact is van een transformatie van gebouwen met een kantoorbestemming, waarvan en groot deel leeg staat, naar andere bestemmingen zoals een energie landschap, stadslandbouw, horeca, woningen etc. Fakton heeft globaal berekend wat de impact is van een dergelijke transformatie op de beleggingswaarde van het vastgoed en daarmee op de portemonnee van de belegger. Het casus is een schematisch weergave met verschillende gebouwen met in totaal ca. 10.500 m² verhuurbaar oppervlak. Daarvan is nog slechts 2.928 m² verhuurd. De overige meters staan leeg. Uitgangspunt van de casus is dat de 2.928 m² kantoor verhuurd blijft als kantoor. De overige meters verschieten van kleur. Daarnaast worden er extra meters bijgebouwd omdat de bestaande kavel voldoende ruimte heeft om te verdichten.

van de kassen is een bedrag van € 250,-- per m2 BVO aangenomen. De kosten voor inbouwpakketten en andere bedrijfsgerelateerde kosten zijn daarin niet meegenomen omdat ervan uit is gegaan dat die kosten voor rekening van een huurder komen. De huidige situatie is voor de belegger veel erger. Met nog maar 2.928 m² verhuurde kantoren is de beleggingswaarde in feite gedaald tot ca. € 6.000.000,-. Wanneer de overige kantoren niet meer verhuurd gaan worden (ook niet tegen een veel lagere huurprijs dan waar oorspronkelijk vanuit is gegaan) moet de belegger ca. € 19.000.000,-- afboeken. De belegger kan al een deel hebben afgeboekt. Uitgangspunt van de casus is echter dat er nog niet is afgeboekt omdat dat vaak niet het geval is omdat niet onder de WOZ waarde mag worden afgeboekt. De WOZ waarde ligt waarschijnlijk nog in de buurt van de oorspronkelijke situatie omdat er bij WOZ taxaties meestal vanuit wordt gegaan dat gebouwen verhuurd zijn. In theorie is het voor een belegger interessanter om € 5.000.000,-- te investeren en € 5.000.000,-- af te boeken i.p.v. € 19.000.000,-- miljoen af te boeken.

Daarnaast wordt ingestoken op het lokaal opwekken van energie om op lokale schaal te gebruiken. Het gaat hier bijvoorbeeld om energieopwekking uit: Windmolens; WKO’s; PV cellen. Deze energie kan worden gebruikt binnen het complex, bijvoorbeeld t.b.v. Waarom gebeurt dit niet op grote schaal Bovenstaande rekensom geeft met de grootte van de het opladen van auto’s, maar ook voor de elektriciteit getallen ook de grootte van het probleem weer. Het en de koeling van het datacentrum. gaat om hoge afboekkosten waarbij een belegger vaak De financiële impact van transformatie van kantoor niet mag afboeken tot de werkelijke waarde die het op vastgoed naar andere functies basis van een half leegstaand gebouw nog heeft. Om de financiële impact van transformatie van het Wanneer de belegger overigens wel zou mogen kantoor vastgoed op de bestaande beleggingswaarde afboeken moet er rekening mee worden gehouden in te schatten is een globale vergelijking gemaakt dat hij maar weinig baat heeft bij het brengen van dat tussen de huidige en toekomstige beleggingswaarde. slechte nieuws aan zijn achterban (bijvoorbeeld aan Op die manier wordt duidelijk hoe de waarde van het betalende particulieren in een beleggingsfonds). vastgoed gaat veranderen en wat de belegger moet afboeken. Hierbij is ervan uitgegaan dat de belegger Daarnaast is het maar de vraag of partijen wel geloven nog niet heeft afgeboekt op het vastgoed. Om de in een verbetering van de situatie na een nieuwe nieuwe waarde te bereiken moet de belegger nog wel investering. Wanneer namelijk de nieuwe situatie na investeren in de renovatie en de inrichting voor de een extra investering van € 5.000.000,-- tegenvalt nieuwe functies van de gebouwen. neemt de boekwaarde alleen maar toe. Veel beleggers Voor deze casus zijn de volgende resultaten berekend: zullen daarom tegen beter weten in hopen op Oorspronkelijke beleggingswaarde van 10.500 m² kantoorhuurders die bereid zijn om tegen een lagere kantoren: € 25.000.000,--. Potentiële beleggingswaarde huurprijs te huren. Wanneer de 7.500 m² lege meters bijvoorbeeld worden verhuurd tegen € 100,-- per m² van 13.460 m² mix aan functies: € 20.000.000,--. (i.p.v. de oorspronkelijke € 170,-- per m²) neemt de Investeringskosten voor transformatie: € 5.000.000,-beleggingswaarde met € 8.000.000,-- af. Dat kost nog In het rekenvoorbeeld komt het erop neer dat de steeds minder dan de afboeking en verbouwing van belegger € 5.000.000,-- moet afboeken en in totaal € 10.000.000,-- zoals in het transformatie € 5.000.000,-- moet investeren. In totaal heeft hij scenario is voorgesteld. € 10.000.000,-- aan kosten. In principe kan voor een belegger de huur nog wel De investeringskosten zijn gebaseerd op transformatie zakken tot € 80,-- per m². Pas wanneer de huur lager van de leegstaande kantoren door middel van wordt dan € 80,-- per m² kost het afboeken meer dan een interne verbouwing. De gevels worden daarbij het transformatie scenario. zoveel mogelijk ongemoeid gelaten, evenals de hoofdconstructie. Voor de kosten is een bedrag van Dit laatste is echter puur hypothetisch want ook al € 500,-- per m2 BVO aangenomen. Voor de kosten dumpt de belegger zijn kantoor op de markt voor € 80,30 Nieuwe UTiliteit

Transformatie

Verdichting

Sloop/nieuwbouw Mogelijkheden voor transformatie op gebiedsniveau

- per m², dan nog zal hij in alle waarschijnlijkheid geen huurder meer vinden, althans, in de meeste gevallen waarbij in de omgeving de leegstand zo hoog is en de trend van leegstand alleen maar toeneemt. Conclusie Wanneer een situatie zoals in de casus is voorgesteld in werkelijkheid kan worden gerealiseerd is het voor een belegger interessant om de ontwikkeling te overwegen. Als kanttekening bij de casus geldt dat een aantal uitgangspunten bij één blok misschien nog wel haalbaar zijn, maar dat het op gebiedsniveau veel moeilijker is om die lijn door te trekken. Dit komt door het volgende: De aangenomen leegstand van 7.500 m² op 10.500 m² gebouw is veel hoger dan gemiddeld in het gebied waar de leegstand ca. 35% is. In de casus moet daarom veel meer worden afgeboekt (ca. 70%) dan op gebiedsniveau het geval is (ca. 35%). Wanneer er weinig hoeft worden afgeboekt is transformatie minder noodzakelijk. Hoe meer er moet worden afgeboekt door leegstand, des te eerder wordt transformatie interessant; De aangenomen oppervlakte voor een datacentrum is groot. Het voordeel van een datacentrum is dat de huur relatief hoog kan zijn. De behoefte aan datacentra zal echter niet zo groot zijn dat die oplossing op grotere schaal op gebiedsniveau toepasbaar is;

Wat is de situatie op gebiedsniveau Is de situatie op blokniveau te kopiëren op gebiedsniveau? Dit is mogelijk wanneer er voldoende is afgeboekt op het vastgoed of wanneer er voldoende waarde kan worden toegevoegd aan het gebied. Voldoende afboeken kan worden gestimuleerd door de gemeente door de WOZ taxaties te baseren op deels leegstaande gebouwen zodat de WOZ waarde daalt en de belegger ook echt mag afboeken.

Om een beeld te krijgen van de situatie op gebiedsniveau is de situatie van Amstel III globaal doorgerekend. Binnen de gekozen demarcatie van Amstel III is 1.200.000 m² kantoren en bedrijven aanwezig. Daarvan staat ongeveer 35% leeg. Om te kijken of grootschalige transformatie financieel haalbaar is hebben we een ontwikkelscenario bedacht waarin we een aantal mogelijke ontwikkelingen voorstellen: De helft van de 230.000 m² lege kantoren en bedrijven wordt getransformeerd; De andere helft van de lege kantoren en bedrijven wordt gesloopt en er vindt nieuwbouw plaats. Er wordt ca. 20% meer oppervlakte terug gebouwd dan dat er wordt gesloopt. In totaal wordt er zo 20.000 m² toegevoegd ten opzichte van wat er gesloopt wordt; Binnen bestaande kavels wordt programma toegevoegd (verdichting). In totaal wordt op die manier ca. 230.000 m² toegevoegd; Buiten de bestaande kavels wordt verdicht. In totaal wordt De tendens van waardevermindering kan worden 50.000 m² toegevoegd. Per saldo wordt er 300.000 m² gestopt wanneer de belegger minder hoeft af te boeken programma toegevoegd. als gevolg van het toevoegen van extra waarde. Dit principe geldt voor iedere leegstand situatie, maar een In totaal bestaat het gebied na transformatie uit nog belegger zal per situatie anders acteren. 970.000 m² kantoren en bedrijven en Nieuwe UTiliteit 31

2014 2020 2020

2022 2018

2018

2018 2018

2014

2016 2020

Een gefaseerde aanpak voor de transformatie op gebiedsniveau is noodzakelijk.

530.000 m² gemengde functies zoals woningen (waaronder ook studentenwoningen), hotels, horeca, winkels etc. Wanneer de gemeente het initiatief zou nemen op een gebiedsontwikkeling in Amstel III dan blijkt dat de ontwikkeling vooral wordt gefrustreerd door de kosten van het afboeken. Een grondexploitatie met alleen kosten voor sloop, herprofilering van wegen, bouw- en woonrijp maken (zonder afboekkosten) zou in dit gebied uitkunnen en kan zelfs tot een positief eindresultaat leiden. Echter, de afboekkosten zijn enkele honderden miljoenen euro’s groot zodat ontwikkeling op grote schaal met veel programma onbegonnen werk is. Het is daarom veel logischer om op blokniveau aan de slag te gaan en te kijken wat daar kan worden georganiseerd om ontwikkelingen op kleine schaal mogelijk te maken. Meerdere kleine ontwikkelingen vormen samen uiteindelijk ook een grote ontwikkeling. Er zal daarbij veel meer gekeken moeten worden naar ontwikkelscenario’s waarbij kwaliteit wordt toegevoegd (zoals bijvoorbeeld een tijdelijke groenzone) waar later de vruchten van geplukt worden wanneer deze wordt omgevormd tot woongebied. Die tijdelijke groenzone kan betaald worden uit bijvoorbeeld de opstalrechten voor windmolens, WKO’s of andere initiatieven zodat er geen voorinvesteringen hoeven plaats te vinden. Wanneer meerdere kleine ontwikkelingen eenmaal zijn afgerond ontstaat er mogelijk een positieve spiraal waarbij meer beleggers de weg van transformatie 32 Nieuwe UTiliteit

zullen volgen. Dat kan weer nieuwe investeerders aantrekken zodat uiteindelijk ook het bestaande vastgoed weer meer kan profiteren en de afboekkosten steeds lager worden. Dit is een voorbeeld van een bottom up ontwikkeling met een visie van flexibiliteit voor de lange termijn. Gebiedsontwikkeling 3.0 Bovenop deze ontwikkeling komt dan nog de insteek naar een nieuwe manier van ontwikkelen; gebiedsontwikkeling 3.0 waarbij steeds meer gemeentes zoeken naar nieuwe manieren om gebieden tot (her)ontwikkelen. Deze nieuwe manieren scharen wij onder de noemer gebiedsontwikkeling 3.0. Hierbij worden verdienmodellen gehanteerd die vastgoedontwikkeling koppelen aan het gebruik en de stromen die nodig zijn voor dat gebruik. Deze stromen omvatten allerlei nutsvoorzieningen zoals energie, afval, data, water en mobiliteit. De gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is een holistische aanpak en combineert al deze elementen: het beheer en de exploitatie van de grond en het vastgoed en van de aanwezige nutsvoorzieningen in de breedste zin van het woord (de stromen). Dit in tegenstelling tot gebiedsontwikkeling 1.0 en 2.0 waar puur het vastgoed centraal stond en de samenwerking minimaal was. De driepoot waar deze nieuwe aanpak op rust is geschikt om de actuele problemen te weerstaan. Gebiedsontwikkeling 3.0 gaat om: werken vanuit de vraag van de eindgebruiker; duurzaamheid nemen als uitgangspunt; transformatie van het bestaande

stromen aansluiting

stromen

energierekening

vastgoed

gebruik

vastgoed

gebruik

huur

Gebiedsontwikkeling 3.0 incorporeert nutsvoorzieningen in gebiedsontwikkeling.

vastgoed in plaats van nieuwbouw en uitbreiding. Met andere woorden, gebruik datgene wat je al hebt, doe dat op een duurzame manier en zorg dat het voldoet aan de vraag van de gebruikers

Concreet betekend dit voor Amstel III dat er moet worden gekeken naar de kansen van het gebied. Zo verbruik Amstel III 130 miljoen euro aan energie, is er 35% leegstand en is het een onderdeel van het bid Floriade 2022. Door gebruik te maken van de Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl grijpt dus in op de principes van gebiedsontwikkeling 3.0 kunnen deze bestaande samenwerking. Enerzijds door partijen van kansen worden omgezet in een realistisch duurzaam de stromen te introduceren, anderzijds door gebruikers programma dat rust op de energievoorziening in het en eigenaren bij het ontwikkelproces te betrekken. gebied. Door het energiegebruik te integreren ontstaat Dit vraagt om een verandering in houding en gedrag er een nieuwe impuls in de business case van het van gemeenten en hun huidige partners. Allereerst gebied waardoor investeren mogelijkerwijs weer om ruimte te creëren voor nieuwe partijen en open aantrekkelijk wordt. te staan voor een andere werkwijze. Daarnaast past de rol van belegger in plaats van ontwikkelaar beter Gebiedsontwikkeling 3.0 lijkt in essentie op het bij de nieuwe werkwijze. Een belegger stuurt op een succesvolle bedrijfsmodel van computergigant langjarig rendement uit de gebiedsexploitatie en heeft Apple. Het is gericht op de consument (vraag), op de oog voor de waardeontwikkeling van zijn bestaande integratie van software (stromen), en op de hardware vastgoedbezit. (vastgoed). Zo wordt verdiend aan zowel hardware als software. De nieuwe strategie heeft de grote massa Ook zijn er nieuwe verdienmodellen nodig. Het nog niet bereikt. Maar zoals Apple ooit begon met gaat immers niet alleen om grond en opstallen een kleine groep early-adopters, zo is het ook met (grondexploitatie), maar ook om beheer en gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De vraag is dan stromen. Met drie nieuwe verdienmodellen Amstel III of Amstel 3.0? wordt geëxperimenteerd: prestatiecontracten; fondsvorming en coöperaties/ (collectief) particulier Fakton heeft in de exercitie kennis over de manier opdrachtgeverschap. van rekenen en handelen van verschillende actoren in de vastgoedmarkt ingebracht. Globale kosten Een prestatiecontract maakt verduurzaming van en opbrengst kengetallen zijn gebruikt om een bestaand vastgoed mogelijk zonder extra kosten door vergelijking tussen beleggingswaardes te kunnen te investeren in energiebesparende maatregelen. De maken. De getallen geven een theoretische uitkomst investering wordt betaald door de besparing op de van een schematisch model. Hieraan kunnen geen energiekosten. Een fonds maakt gebiedsmanagement consequenties worden verbonden. De praktijk is vaak mogelijk. Daarmee kan effectiever de kwaliteit van het weerbarstiger dan de rekensom doet vermoeden. hele gebied op peil worden gehouden of, zo nodig, Er zijn vele redenen waarom partijen (nog) niet verbeterd. Een coöperatie maakt het mogelijk om handelen zoals theoretisch profijtelijk wordt geacht. Bij bewonersinitiatieven, zoals collectief beheer van de vernieuwende vastgoed- en gebiedsconcepten horen woonomgeving, distributie en opwekking van duurzame ook nieuwe rekenmethoden. Die zullen de komende energie en buurtzorg, goedkoper te realiseren en de jaren verder worden ontwikkeld. sociale cohesie in het gebied te versterken. Nieuwe UTiliteit 33

#00

#01

#02

De huidige situatie is een braakliggend terrein waarop geparkeerd wordt.

Als eerste stap worden tijdelijk windmolens geplaatst en jonge bomen geplant met behoud van parkeermogelijkheid.

De jonge bomen groeien. De auto’s worden elektrisch.

34 Nieuwe UTiliteit

#03

Na verloop van tijd worden de windmolens verplaatst en is de basis voor het park gelegd. Dit vormt een mooie context voor bijvoorbeeld woningbouw.

Zoals aangegeven is een stapsgewijze ontwikkeling noodzakelijk. Bottom-up initiatieven dienen te worden ondersteund. Deze bottom-up benadering geldt zowel voor de transformatie van de openbare ruimte, waar de gemeente een rol in speelt, als voor de gebouwen, waar vooral marktpartijen de dienst uitmaken.

Nieuwe UTiliteit 35

#00

De bestaande situatie is een half leegstaand parkeergebied tussen de kantoren.

#01

De eerste stap is een kleine interventie, vanuit de markt, die dient als katalysator voor de ontwikkeling van het maaiveld.

#02

Door het toevoegen van een ‘zonnedak’ is het mogelijk energie op te wekken. De ruimte onder het dak wordt gebruikt voor het opladen van elektrische auto’s.

36 Nieuwe UTiliteit

#04

Onder het ‘zonnedak’ wordt ruimte geboden aan nieuw programma zoals een restaurant. Dit restaurant wordt vervolgens voorzien van dagverse groenten uit het tot groenfabriek getransformeerde kantoorgebouw.

Nieuwe UTiliteit 37

Bijlm

er

Are n

A

2012

Bu

llew

ijk

Ho dre lencht

Bijlm

er

Are n

A

2017

1:2500 (A0 print)

Bu

llew

ijk

Ho dre lencht

Organische stedenbouw 38 Nieuwe UTiliteit 1:2500 (A0 print)

ArenA

P

Are

nab o

stad

ule

var d

p eve ark v nem oor ent en

pav

iljo

en sta ti Bij on lme Are r nA

leis

ure

Ho eke nro de

kan t

oor

ree

inn ova

inn o tui vatie nbo ve uw

Bij

ple

ent

me tro bus sta tio n

in

lme

inz

ein

ing

gro

tie

ene

fO

V

w Am inke ste lcen rda ms trum eP oor t

end

rpl

pav

st Am adsd ste eelk rda m Z antoo uid r oos m t An arkt ton Kom de ple in

lop

er

iljo

en

blo

em en

tui

nen

Bijlm

er

A

ing en

en

ate

r

spe

len voe

tie

Are n

the

end

iljo

inn ova

fO

tba

inz

V

l

end

bedrijven

ter

me tro

vel

d

inz

duu r wa zame rm te

inz

ene

ing en

eti ek

inz

end

ing en

ing en nat uu wa r en ter

ry

rgi e

mu ur

inz e / t ndin uin gen bou w

bou

lev

ard

trib

P

une

na en tuur wa ter

nieuw land

Staande Kas

die n ter sten rei n

atl

fer

end

boo m en gaar ple d in

ing en

end

inz

ijk

bos

end

duu r wo zaam nen

llew

ing en

park

He es duu Am rzaa ste m l II I

Bu

boo m en gaar ple d in

ma par rktha kee l e rpl n aat s ver ti gro caal en inz

pav

Bijlmer Parktheater

die n ter sten rei n

sch ool

kas

sch ool

tui

nen

Liggende Kas

Ho dre lencht

In 2022 zal Amstel III een actief en inspirerend onderdeel zijn van de Floriade Amsterdam.

1:2500 (A0 print)

Amstel III kiest voor een duidelijke identiteit: een duurzaam laboratorium. Nieuwe UTiliteit 39

‘Stopera meeting’ 27 augustus 2012

Alliantievorming Het onderzoek N.UT. heeft geleid tot een visie op de toekomst van leegstand in het algemeen en Amstel III in het bijzonder. Wil het onderzoek zijn waarde bewijzen dan is nu het moment aangekomen om op basis van realistische cijfers en randvoorwaarden, in samenwerking met relevante partijen, verder te werken aan een concrete casus. Een casus die inzicht zal verschaffen in de financiële, juridische, procesmatige en bouwkundige (on)mogelijkheden van het idee en zal dienen als een interessant onderzoeksproject in reactie op het ‘Convenant 40 Nieuwe UTiliteit

aanpak leegstand kantoren’ (juni 2012). Jan Huijbregts (Connecting Concepts, Zuidpark b.v) en Ronald Huikeshoven (AM Amsterdam) zien, samen met de gemeente Amsterdam, de potentie van het onderzoek en de testcase en zullen hun kennis en netwerk inzetten om een verdere doorstart van het onderzoek mogelijk te maken. Samen zullen zij zich de komende periode inzetten om te zorgen voor de juiste middelen om de verkenningsfase op te starten, met als uiteindelijk doel een concrete casus.

Maarten van Poelgeest Hetty Vlug Wethouder Projectbureau Zuidoost Lob Ronald Huikeshoven AM Amsterdam

Jonne Arnoldussen Assistent Maarten van Poelgeest Paul Oudeman Kantorenloods

Jan Huijbregts Zuidpark bv

Stopera meeting

Gert-Joost Peek Fakton

Bob Mantel dRO

Jan Heijns Erno Langenberg René Kuiken De Gezonde Stad ELstudio René Kuiken Urbanism

WE EU NI

GIE VOOR A M ENER S TE L II

Gemeente Amsterdam

levering groenten/fruit aan de stad levering energie aan het net


warmte AMC

I

A N I L TIE L A

TOP-DOWN

BOTTOM-UP Nieuwe UTiliteit 41

Colofon Dit bidbook vormt de weerslag van een ontwerpend onderzoek naar de inbedding van energieopwekking in leegstaande kantoorgebieden in het kader van de Studio voor Unsolicited Architecture 2012. Deze studio is geïnitieerd en gesteund door het Nederlands Architectuurinstituut en het Fonds voor Beeldende Kunst, Vormgeving en Bouwkunst (per 1 januari 2012 het Mondriaan Fonds) met als doel het stimuleren van ontwerpen die urgente maatschappelijke opgaven centraal stellen, maar daarvoor in de huidige bouwpraktijk en -economie te weinig kansen krijgen.

Iniatiefnemers (team N.UT): ELstudio Erno Langenberg, Rob Brink (stagiair) Wilgenweg 22B 1031 HV Amsterdam 06 14786227 [email protected] www.elstudio.nl René Kuiken Urbanism René Kuiken Latherusstraat 132 1032 EH Amsterdam 06 28760169 [email protected] www.renekuiken.nl De Gezonde Stad Jan Heijns Keizersgracht 253 1016 EB Amsterdam 020 6241522 [email protected] www.degezondestad.org Met dank aan: Adviseurs: Bob Mantel dRO gemeente Amsterdam Joek Kruiderink Fakton GertJoost Peek Fakton Edward Prendergast Mobius Consult De N.UT. alliantie Jan Huijbregts Zuidpark bv - Connecting Concepts Jacinta Janmaat Zuidpark bv Ronald Huikeshoven AM Amsterdam

42 Nieuwe UTiliteit

Studio for Unsolicited Architecture Ole Bouman NAi Michiel Raats NAi Anne Hoogewoning Mondriaan Fonds Elien Wieringa Ministerie I&M Ambassadeurs/Gesprekspartners/hulp: Maarten van Poelgeest Wethouder gemeente Amsterdam Jonne Arnoldusen Assistent Wethouder Paul Oudeman Kantorenloods gemeente Amsterdam Marlies Geijsel Projectbureau Zuidoost Lob Charlotte Buys dRO gemeente Amsterdam / Floriade Arno Gorissen Zuidoost partners - citymarketing Douwe Tiemersma Stad forum Amsterdam Nico Salm Oud-voorzitter stadsdeel Oost - gemeente Amsterdam Sebastiaan Jacobs dRO gemeente Amsterdam Daan Kuiper Crop eye - Groenfabriek Ko Blok Blok&Ko Marc Buiter Urgenda Stefan Wijers TweeTact - gespreksleider Isabel Cordeiro team N.UT Rob Brink stagiaire team N.UT Silvester Straus BAM Guus Berkhout Triodos bank Saskia Beer Glamourmanifest Wouter van Alebeek WE architecten Erik de Vries WE architecten Pieter van der Pot Cube architecten Remco Wilcke Cube architecten Arjen Zaal Architect

rené kuiken urbanism Studio for Architecture and Research

NIEUWE ENERGIE VOOR AMSTEL III

Recommend Documents