150
P
P nieuwe nieuwe begraafplaats begraafplaats
Kaart 8.9. : Visie gewenste ruimtelijke structuur
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
151
Er wordt een groenscherm van minimaal 6 m breedte aangelegd als bufferstrook met de woningen aan de Ossenwegstraat en Sint-Truidensesteenweg. Bij eventuele stopzetting van de vestiging van de BFV dienen de loodsen te worden gedemonteerd (storend en te nadrukkelijk aanwezig in het landschap). De aldus vrijgekomen percelen kunnen verkaveld worden zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe lokale bedrijven (roze). De nokhoogte van eventuele nieuwe bedrijfsgebouwen moet beperkt blijven tot 8,5m. De nieuw aan te leggen ontsluitingsweg (grijs/zwart gearceerd) is zodanig gesitueerd dat ook dakwerken Crabbé via de Lewastraat kan ontsloten worden. De huidige toegang van het bedrijf langs de Ossenwegstraat mag enkel nog gebruikt worden om de toegankelijkheid van de kantoorruimten te verzekeren. Bij een eventueel RUP kunnen de stedenbouwkundige voorschriften gewijzigd worden zodat ook geluidsarme indoorrecreatie (speeltuin, klimmuur, squash - tennishal, …) mogelijk is op de KMO-zone, als herbestemming van eventuele leegstaande bedrijfsgebouwen (aangezien Zoutleeuw geselecteerd is in het provinciaal structuurplan als recreatief knooppunt).
3.8.7.
Richtlijnen
1. Vooraleer kmo-grond of een lokaal bedrijventerrein te kunnen inrichten / aan te snijden moet er onderzoek gedaan worden naar de behoefte van de lokale bedrijven om zich hier te komen huisvesten. In eerste instantie moet aandacht geschonken worden aan lokale zonevreemde bedrijven die op hun huidige locatie niet meer kunnen uitbreiden of moeten herlokaliseren. Hierbij kan het onderzoek dat uitgevoerd is in kader van het opstellen van een BPA ‘zonevreemde bedrijven’ als basis dienen. Indien een bedrijf dringend moet herlocaliseren kan de beperkte uitbreiding van LEWA I (+/- 0,75a)eventueel in overwegen genomen worden. In het verleden is gebleken dat dit eigenlijk best kan gebeuren binnen een werkgroep. Deze werkgroep moet de coördinatie verzorgen tussen de verschillende betrokken partijen (stadsbestuur, handelaars en bedrijven, milieu - en natuurverenigingen, intercommunale, ambtenaren, buurtbewoners, pers, …) en zorgt eveneens voor de promotie van de site. De werkgroep zal hiernaast ook de mogelijkheden moeten onderzoeken om het huidige LEWA I te optimaliseren (vrijmaken van onbebouwde percelen, zoeken naar kandidaat-bedrijven om zich hierop te vestigen, contacten met BFV naar toekomstintenties, …). De resultaten en bevindingen van deze werkgroep kunnen eveneens gebruikt worden in de verantwoording, voor het oprichten van een nieuwe lokale bedrijvenzoen langs de N3. 2. In overleg met de provincie de procedure voor het verplaatsen en het gedeeltelijk afschaffen van de voetwegen opstarten. Nadien deze paden naar behoren uitrusten (dolomietpaden, poortjes, …) en inschakelen in het netwerk van en naar Het Vinne. 3. Opmaken van een RUP met volgende bepalingen (zie kaart 8.10., p.152): - wijziging gewestplanbestemming uitbreidingsgebied voor industrie naar landschappelijk waardevol agrarisch gebied (geel); - wijziging bestemmingen van BPA LEWA II naar zone voor openbaar nut (begraafplaats, 2ha) en landschappelijk waardevol agrarisch gebied (lichtblauw); - eventuele onteigeningsplannen toevoegen (voor nieuwe begraafplaats, wandelpad)
Perceelnr.
Opp.
264d
62a55
akker
Swartenbroeck, Magda Sint-Truidensesteenweg 59a, 3440 Zoutleeuw
264h 267
31a87 40a60
akker
Smeesters-Mievis Drieslaan 3, 3440 Zoutleeuw
265b 279d
8a20 4a75
braakliggend
266
65a40
akker
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Huidig gebruik
Betrokken eigenaars
Intercommunale Interleuven Brouwersstraat 6, 3000 Leuven OCMW Zoutleew Rustoordstraat 2, 3440 Zoutleeuw
Masterplan Centrum
152
-
aanpassen voorschriften voor bestaande kmo-zone LEWA I (roze) voor wat betreft: o opleggen groene bufferzone o geluidsarme indoorrecreatie o opleggen afbraak loodsen van BFV na stopzetting van activiteiten o opleggen maximale nokhoogte van nieuwe bedrijfsgebouwen o …
Kaart 8.10. : Voorstel opmaak RUP (afbakening bestemmingszones)
3.8.8.
Actualisatie november 2006
Naar aanleiding van deze visie en de toenemende vraag van een aantal lokale bedrijven om te herlokaliseren , kwam het gegeven van een nieuw KMO-zone eind 2005 in een stroomversnelling terecht. 1. Oprichting werkgroep ‘Lokale Bedrijvigheid’ Onder impuls van het stadsbestuur werd op 01/10/2005 een werkgroep opgericht. Deze werkgroep bestaat uit een 10-tal leden: 2 lokale bedrijfsleiders, 1 afgevaardigde van UNIZO, 1 afgevaardigde per zetelende politieke partij, een afgevaardigde van de Gecoro, de stedenbouwkundig ambtenaar, 1 deskundige op vlak van grondbeleid. De hoofdtaak van deze werkgroep is een link te leggen tussen de bedrijfsleiders/middenstanders van Zoutleeuw en omgeving en het stadsbestuur (en dus een breed draagvlak te krijgen). Zij moeten in eerste instantie helpen bij het actualiseren van een ‘lokale bedrijven/zelfstandigen/vrije beroepen’databank die als basis moet dienen voor het voeren van een behoefte-onderzoek naar ruimte voor een nieuwe lokale KMO-zone. De uit deze databank weerhouden bedrijven werden opgesplitst in groepen en er werd voor iedere groep een lid van de raad aangeduid als contactpersoon. De werkgroep zal ook een adviserende rol worden toebedeeld tijdens de ontwerp- en uitvoeringsfase van de nieuwe KMO-zone.
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
153
2. Begin 2006 werd er een behoefte-onderzoek georganiseerd en werd er eveneens een visie m.b.t. de nieuwe KMO-zone aan de N3 ‘Boutbroek' uitgewerkt. Voor de resultaten van het onderzoek en de uitgewerkte visie, verwijzen wij naar hoofdstuk 4.3. ‘KMO-zone Boutbroek’. 3. Na goedkeuring door de gemeenteraad werd op 31/05/2006 een samenwerkingsovereenkomst met Interleuven ondertekend voor de realisatie van het project ‘herlokalisatie bedrijventerrein Zoutleeuw’ met volgende omschrijving: - het herbestemmen van de reeds bestaande, maar nog niet ontwikkelde, ‘zone voor industrie’ (aansluitend bij de huidige KMO-zone LEWA te Zoutleeuw) van circa 10 ha naar landschappelijk waardevol agrarische gebied en een beperkte zone voor openbaar nut/gemeenschapsvoorziening en herziening van BPA LEWA conform de visie opgenomen in het Masterplan (zie hoofdstuk 3.8. LEWA); - de ontwikkeling en het beheer van een nieuw lokaal bedrijventerrein; van dezelfde omvang, gelegen aan de N3 te Halle-Booienhoven, op gronden die momenteel de bestemming hebben ‘landschappelijk waardevol agrarisch gebied’. Er zullen hiervoor gelijktijdig 2 BPA’s worden opgemaakt (ruilen van bestemmingen op het gewestplan). 4. Voorstel Juridisch luik, werknota herziening LEWA: , 1. Voorafgaande bepaling Deze regelgeving vervangt de vorige voorschriften en/of vestigingscriteria zoals deze van kracht waren voor de reeds binnen het plangebied gevestigde bedrijven. Nieuwe vergunningen voor reeds gevestigde bedrijven zullen zich naar de regelgeving van dit BPA schikken in plaats van naar de oude voorschriften, van zodra voorliggend plan in voege is getreden. Voor bestaande bedrijven waarvan de afgeleverde vergunning van onderstaande voorschriften afwijkt, blijft dat bedrijf behandeld worden vanuit de logica van die afgeleverde eerste vergunning, het vergunningenbeleid voor latere aanvragen bij dit bedrijf bouwt daarop dus voort; slechts indien dit bedrijf ophoudt te bestaan terwijl tegelijk een andere bestemming er wordt gevestigd, worden de nieuwe voorschriften geactiveerd. 2. Beheerscomité Inzake beheer en inzake uitgifte van kavels wordt de bedrijvenzone begeleid door een Beheerscomité, dat een huishoudelijk reglement zal opstellen omtrent zijn werking. In dit Beheerscomité zetelen minstens: 1. een afgevaardigde van het College van Burgemeester en Schepenen, 2. een afgevaardigde van de ontwikkelaar–beheerder van de bedrijvensite, 3. de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, die voorafgaand aan elke vergadering van het comité de dossiers zal geanalyseerd hebben, 4. een afgevaardigde van een gemeentelijke economische belangenvereniging, 5. een afgevaardigde van reeds op het terrein gevestigde bedrijven, 6. eventuele externe experts mits gewenst door de reeds vermelde comitéleden. Het beheerscomité regelt beheer en uitgifte van de bedrijvenzone op basis van een beheers- en uitgifteplan dat bij gemeenteraadsbeslissing goedgekeurd is. Ook elke later gewenste wijziging aan dit beheers- en uitgifteplan moet bij gemeenteraadsbeslissing worden bekrachtigd. 3. Bedrijfsprofiel Deze zone is beschikbaar voor bedrijven met een lokaal profiel. In eerste instantie kunnen bedrijven uit Zoutleeuw hier terecht welke zich om feitelijke of planologische zonevreemdheid dienen te herlokaliseren. De vestiging “Belgische Fruitveiling (BFV)” voldoet niet aan dit profiel maar wordt inzake vergunningenbeleid analoog behandeld als bij “historisch gegroeid bedrijven”, zijnde een beleid dat de levenskansen niet fnuikt. Op termijn dient deze vestiging zich te herlokaliseren. Deze vestiging van de “Belgische Fruitveiling” zal binnen 6 maanden na stopzetting van zijn activiteiten de bestaande bebouwing moeten slopen. Ter garantie hiertoe wordt slechts de helft van de koopsom effectief uitgekeerd bij de wederinkoop van de terreinen door de ontwikkelaar-beheerder, door de gemeente of door een door het
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
154
Beheerscomité aangewezen derde partij, terwijl de resterende som als waarborg gedeponeerd wordt bij de handelende notaris; zodra inlossing van de sloopvoorwaarde vastgesteld is door de wederinkopende partij, zal deze de bewarende notaris machtiging verlenen tot vrijgave van het saldo inclusief interest. 4. Zone voor bedrijvigheid De paarse zonering binnen het bestemmingsplan bij dit BPA is bestemd voor het bouwrijp maken en beheren van bedrijfsgrond, het hiertoe realiseren van de vereiste infrastructuren, een verzorgde aanleg in het algemeen, het realiseren van gecombineerde voorzieningen waaronder minstens een gecentraliseerd bufferbekken voor RW en een gecentraliseerde parkingcapaciteit. Voorafgaand aan een goedkeuring door de gemeenteraad van het tracé van nieuwe ontsluitende wegenis en de stedenbouwkundige aanvraag ervoor, moet een inrichtingsplan opgesteld worden. Dit moet maximaal streven naar een ruimtelijk fraai en samenhangend geheel, via opvatting van het openbaar domein, en via voorschriften bij het beheersplan. Het inrichtingsplan en het beheersplan dienen in samenhang met het tracé van nieuw ontsluitende wegenis aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. Bij uitgifte en beheer binnen deze zone zijn voldoende tewerkstelling, zuinig ruimtegebruik, duurzaamheid en fraaie verschijningsvorm de belangrijkste premissen. Gezien de ligging binnen een waterwingebied, moet binnen de zone voor bedrijvigheid de RW afvoer van elke buitenverharding verplicht een oliescheider passeren alvorens toe te treden tot het gezamenlijke RW circuit. 5. Zone voor groene buffering De interne groene buffering zal de gehele bedrijvenzone landschappelijk omgeven, en moet gemiddeld een breedte hebben van 15m; de term ‘gemiddeld’ slaat op bescheiden versmallingen die aanvaard kunnen worden mits ze elders door verbredingen gecompenseerd zijn. De buffer zal aan de noordelijke en oostelijke zijde, richting domein ‘het Vinne’, maximaal visueel moeten bufferen, en zal als smalle bosstrook met veel dichte zoomvegetatie in nog meer potentiële ecologische niches voorzien. De bufferzone zoals op het bestemmingsplan aangegeven, vangt tevens de dynamiek van de bedrijven op binnen het omliggende landschap, schermt de bedrijven visueel af van de bewoning en het nabije domein “het Vinne”, en verhoogt de landschappelijke leesbaarheid; daartoe wordt de buffer aan haar buitenzijde verplicht afgezoomd door een compacte, uniforme bomensingel bestaande uit populier, aldus het algemene omgevingsbeeld in de regio volgend. Voor bestaande bedrijven met eigendom binnen de zone voor groenbuffer en zonder groenaanleg binnen die zone, zal via het vergunningenbeleid de aanleg van de groene buffer nagestreefd worden als volgt: o De realisatie van de groenbuffers is onlosmakelijk gekoppeld aan de eerst afgeleverde stedenbouwkundige vergunning (hoe bescheiden het subject van die vergunning ook zou zijn) na het in voege treden van dit BPA, en dient gebeurd te zijn ten laatste tijdens het eerstvolgende plantseizoen na het beëindigen van de ruwbouw- of structurele werken van die vergunning. Bij ingebrekestelling ervan wordt die stedenbouwkundige vergunning geacht ongeldig te zijn, gezien het onverbrekelijk gekoppeld zijn van de vergunning aan de realisatie der groenbuffers, met als mogelijk gevolg bijvoorbeeld een veroordeling en vordering tot herstel in de staat vóór de werken. o De enige uitzondering op de onlosmakelijke koppeling van stedenbouwkundige vergunning en realisatie groenbuffers zoals hierboven vermeld, wordt gemaakt voor dat deel van de zone voor groenbuffer dat zich uitstrekt over actueel bestaande bebouwing en haar minimaal benodigde toegankelijkheid. Dit gedeelte van de buffer heeft vrijstelling van realisatie tot het eerstvolgend plantseizoen na een afbraak van het bewuste gebouw of gebouwdeel. Het ontwerp van de buffer streeft een doeltreffende visuele compactheid na. 6. Zone voor gemeenschapsvoorzieningen Deze zone is bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen, ze beoogt minstens de mogelijkheid tot realisatie van een uitbreiding voor het nabije kerkhof. Aan de functie
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
155
‘kerkhof’ logisch gerelateerde nevenvoorzieningen, inclusief parkings, zijn eveneens toegestaan. Een sterke landschappelijke inkleding langsheen de randen dient verplicht onderdeel te zijn van een inrichtingsontwerp voor deze zone. Afwatering van verharde wegen of parkings voor motorvoertuigen, moet verplicht een oliescheider passeren alvorens toe te treden tot het gezamenlijke RW circuit. 7. Zone voor bebouwingsvrij landschappelijk waardevol agrarisch gebied Deze zone is bestemd om de voormalige gewestplanbestemming ‘uitbreidingszone voor industrie,’ welke is bevestigd tot aansnijdbare industriezone via het “BPA LEWA II” (BPA art.15, voormalig art.17) zoals goedgekeurd bij M.B. van 20 april 1995, om te zetten tot een zone voor landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De aldus opgeheven capaciteit aan industriegrond wordt verschoven naar het plangebied van het procedureel simultaan lopende “BPA Boutbroek”. Elke opgaande bebouwing in deze zone is verboden, gezien de landschappelijke waarde van de zone in haar aard van open randzone bij het aanpalende domein het Vinne. 8. Zone voor veldwegen Deze zone is bestemd tot consolidatie, verlegging en fysische versterking van juridisch bestaande voetwegtracés uit de atlas der buurtwegen. Ze moeten een bijkomende trage verbinding waarmaken tussen de Sint-Truidensesteenweg en het domein ‘het Vinne’. De voetwegen binnen deze zone zijn concreet de wegen met nr. 51, 41, en 50, de tracés ervan worden op enkele plaatsen verlegd conform de aanduidingen op het bestemmingsplan. De voetwegen krijgen een verplichte breedte van 3,50m, en worden aangelegd als paadjes begeleid door bomen, deze laatste worden op 0,25m uit de zonegrens geplaatst. In functie van de gebruikcharme, de ecologische bonus, de krachtige landschappelijke leesbaarheid, en de reminiscentie naar ‘kerkwegeltjes’, worden volgende eisen opgelegd: het betreft een dubbele bomenrij met de bomen uit beide rijen geschrankt geplaatst, met per rij maximaal 7m tussenafstand tussen de bomen, met het gebruik van slechts één boomsoort, zijnde een streekeigen hoogstamsoort – populier kan overwogen worden als continuering van een typisch streekelement. 9. Zone voor private tuinen Deze zone is bestemd tot omzetting van de gewestplanbestemming ambachtelijke zone naar de bestemming ‘private tuinen’. De strook betreft achtertuinen welke structureel niet meer beschikbaar kunnen zijn voor de ambachtelijke bestemming, en juridisch daarom bestendigd worden als private tuinen; tevens worden aldus onverwachte oneigenlijke of ongewenste ontwikkelingen in die achtertuinen vermeden. De aldus opgeheven capaciteit aan bedrijfsoppervlakte wordt verschoven naar het plangebied van het procedureel simultaan lopende “BPA Boutbroek”. 10. Toegankelijkheid van de bedrijvenzone De hoofdtoegang is en blijft de bestaande Lewastraat. De percelen bedrijfsgrond in de uiterste zuidwesthoek van het plangebied, waarvan één nog onbezet, mogen hun ontsluiting hebben via de Sint-Truidensesteenweg. Zodra de terreinen van de Belgische Fruit Veiling via wederinkoop in eigendom zijn van de ontwikkelaar-beheerder (of gemeente of aangewezen derde partij), wordt een noodverbinding gerealiseerd tussen de ‘brandgang’ uitkomende op de Ossenwegstraat, en de interne stratenstructuur van de bedrijvenzone. 11. Onteigeningsplan Als garantie voor de realiseerbaarheid omvat dit BPA een onteigeningsplan. De onteigeningstabel met alle vereiste gegevens is weergegeven op dat plan. De onteigenende instantie is de intergemeentelijke dienstverlenende Interleuven, met zetel Brouwersstraat 6 te 3000 Leuven.
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
vereniging
Masterplan Centrum
156
Kaart 8.11. : Voorstel opmaak RUP (werknota Interleuven)
!!! Dit eerste voorstel werd in september 2006 besproken binnen de werkgroep, een aangepaste nota is onderweg.
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
