Návrh řešení sitauce brownfieldů na území města Bučovice Ondřej Melichar
FOND MIKROPROJEKTŮ Brno, 2015
Obsah
Úvod ........................................................................................................................................................ 3 1. Teoretické vymezení pojmu brownfield .............................................................................................. 5 2. Představení Bučovic a problémových lokalit ....................................................................................... 6 2.1 Agrostav Bučovice ......................................................................................................................... 6 2.2 ÚP závody Bučovice ....................................................................................................................... 7 3. Výchozí pozice města a vlastníků areálů ............................................................................................. 9 4. Scénáře budoucího vývoje vztahu města a vlastníků areálů ............................................................. 11 5. Návrh využití areálu ÚP závodů Bučovice ......................................................................................... 13 5.1 Nálepkova kasárna ve Šternberku ............................................................................................... 15 5.2 Ekonomická analýza revitalizace areálu ÚP závodů Bučovice ..................................................... 16 Závěr ...................................................................................................................................................... 18 Seznam použité literatury ..................................................................................................................... 20
2
Úvod Problematika brownfieldů se v České republice stala aktuální v souvislosti se změnami, ke kterým došlo v české společnosti po roce 1989. Z řady společenských změn je na prvním místě nutné jmenovat přechod od centrálně plánovaného hospodářství k hospodářství tržnímu. Dopad přechodu k tržnímu hospodářství byl navíc umocněn otevřením českého trhu (v té době československého) zahraniční konkurenci, která měla s tržním hospodářstvím mnohem více zkušeností než domácí podniky. K těmto jevům je nutné ještě připočítat změny v odvětvové struktuře hospodářství, které byly vyvolány změnou společenských potřeb. To vše mělo za následek zánik řady tradičních českých podniků a předznamenalo neblahý osud velkého množství průmyslových areálů, ze kterých se postupem času staly brownfiledy. Před rokem 1989 problém brownfieldů v České republice téměř neexistoval (na rozdíl od USA a zemí západní Evropy, kde je možné jej nalézt již v průběhu 70. let 20. století). V současné době se v České republice podle Vyhledávací studie1 nachází 2 355 brownfiledů o celkové rozloze 10 326 ha s celkovou zastavěnou plochou 4 206 930 m2. Pokud by se někdy v budoucnu uvažovalo o revitalizaci všech těchto brownfieldů, případné náklady by dosáhly výše 200 mld. Kč. Vyhledávací studie2 však nezahrnuje všechny brownfieldy, které jsou na území České republiky. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů je v České republice 8,5-11,5 tis. lokalit, které je možné označit jako brownfield. Jejich celková rozloha je odhadována na 2738 tis. ha.
Výše uvedená čísla ukazují na aktuálnost problému brownfieldů v České republice a na nutnost hledání způsobů, jak je opět začít smysluplně využívat. Vedle aktuálnosti je možné problém brownfieldů charakterizovat dalšími podstatnými jmény.
1
Národní strategie regenerace brownfiedlů [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf 2 Národní strategie regenerace brownfiedlů [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf
3
Jedním z nich je složitost- při hledání nejvhodnějších způsobů jejich oživení je nutné skloubit znalosti z řady oborů, především pak z podnikového hospodářství (metody hodnocení investic), z práva (vlastnické vztahy), stavebnictví (vytvoření rozpočtu revitalizace) a územního plánování (urbanistické řešení dané lokality). Dalším podstatným jménem je nákladnost. Revitalizace dotčených lokalit není levnou záležitostí a vyžaduje tak spolupráci s finančně silným partnerem. Brownfieldy je možné také charakterizovat slovem příležitost. Řada brownfieldů se nachází v bezprostřední blízkosti center měst, kde je nedostatek vhodných stavebních parcel. Revitalizované lokality by tak mohly vhodně dotvořit tato širší centra. Příkladem města, v jehož širším centru se nachází řada brownfieldů, může být město Brno se svými areály bývalých, v minulosti úspěšných, textilních továren. Přestože jsou brownfieldy typičtější pro určité kraje (např. Ústecký kraj), je možné se s nimi setkat na celém území České republiky. Jedním z měst, v jehož katastru se nachází několik brownfieldů, je město Bučovice. Nejvýznamnější brownfieldy na jeho území představují areál bývalých UP závodů Bučovice nacházející se v bezprostřední blízkosti vlakového nádraží a areál Agrostavu Bučovice. Cílem tohoto mikroprojektu není hledat způsoby, jak by měly být využity všechny stávající lokality brownfieldů ve městě Bučovice a předkládat konkrétní návrhy, co kde postavit. Vzhledem k tomu, že žádná z lokalit není ve vlastnictví města, by tato snaha o nalezení nového využití byla samoúčelná. Autorovou snahou je spíše analyzovat výchozí pozici města a vlastníka areálu a možné varianty budoucí spolupráce. Tyto úvahy mají podle názoru autora obecnou platnost pro vztah mezi městem a vlastníkem areálu. Práce se však neomezuje pouze na výše uvedené, snaží se detailněji rozpracovat jednu z možných variant budoucího využití areálu ÚP závodů Bučovice. Touto variantou je vytvoření podnikatelské zóny v areálu UP závodů Bučovice. Pro zpracování této varianty se autor inspiroval přístupem města Šternberk. Toto město řešilo problém, jakým způsobem využít areál bývalých kasáren. Řešením bylo právě vytvoření podnikatelské zóny. Město Šternberk vytvořilo nejenom podnikatelskou zónu, ale na internetu publikovalo zprávu, ve které jsou uvedeny náklady a čas potřebný na její realizaci. Přestože je každý brownfield jedinečný co do příležitostí a nákladů a není možné stanovit náklady na jeho revitalizaci bez 4
vlastní prohlídky areálu a spolupráce s odborníky z dalších odvětví, poskytuje revitalizace ve Šternberku alespoň rámcové měřítko nákladů a časové náročnosti pro případnou budoucí revitalizaci areálu ÚP závodů. Mikroprojekt vyúsťuje do srovnání odhadnutých nákladů na realizaci podnikatelské zóny s možnou prodejní cenou za metr čtvereční ve vybraných lokalitách.
1. Teoretické vymezení pojmu brownfield Ústředním pojmem tohoto mikroprojektu je pojem brownfiled. Vymezení jeho obsahu je tak pro vlastní zpracování práce klíčové. V literatuře je možné najít velké množství přístupů k definování tohoto pojmu. Jednu z možných definic představuje definice uvedená v Národní strategii regenerace brownfieldů. Tato strategie byla zpracována na základě usnesení vlády České republiky v roce 2008 Ministerstvem průmyslu a obchodu a jako brownfiled označuje3 „nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, residenční, vojenské či jiné aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces jeho regenerace.“ Vzhledem k praktickému zaměření mikroprojektu nejsou uváděny další definice brownfieldu a tato definice je považována za výchozí. Vlastní, odlišné definice brownfieldu používá například Evropská unie nebo agentura CzechInvest. Vedle vymezení pojmu brownfiled je nutné v úvodní části práce uvést, jakým způsobem bude tento pojem v práci používán (z jazykového hlediska). Přestože pochází z anglického jazyka, v práce není použit jeho český překlad (tj. hnědé pole), ale naopak s ním bude pracováno jako by se jednalo o české podstatné jméno.
3
Národní strategie regenerace brownfiedlů [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf
5
2. Představení Bučovic a problémových lokalit V této kapitole jsou uvedeny základní charakteristiky města Bučovice a vybraných problémových lokalit. Z charakteristik města jsou uvedeny pouze ty, které mají význam pro vlastní zpracování mikroprojektu. Město Bučovice se nachází v okrese Vyškov v Jihomoravském kraji, 29 km východně od Brna. K 1. 1. 2015 mělo město 6 437 občanů, rozpočet na rok 2015 je ve výši 108 mil. Kč4. Míra nezaměstnanosti dosahovala v březnu 2015 za celý okres Vyškov hodnoty 5,6 %, v oblasti Bučovicka dosáhla 6,4 %5, což v absolutním vyjádření představuje 410 obyvatel. Plán rozvoje města Bučovice považuje za brownfieldy následující lokality6:
ÚP závody Bučovice,
Agrostav Bučovice,
areály zemědělských družstev.
Výše uvedené vymezení není samoúčelné, protože podle Plánu rozvoje města bude město v případě zájmu investorů o vybudování nových výrobních kapacit prosazovat jejich začlenění do stávajících brownfieldů. Tento přístup bude následně vyžadovat jednání a kooperaci města, investorů a vlastníků výrobních areálů. V dalším textu bude věnována pozornost pouze areálu agrostavu Bučovice a především pak areálu ÚP závodů Bučovice.
2.1 Agrostav Bučovice O areálu Agrostavu Bučovice nejde z veřejně přístupných zdrojů získat mnoho informací. Za zmínku stojí především to, že areál v současnosti určitým způsobem funguje a osoba vlastníka areálu. To, že areál je v provozu, ilustruje skutečnost, že v něm sídlí několik společností. Jedná se například o Dřevoobchod Litava, Auto Bučovice nebo Moss-Bartos (prodej
4
Rozpočet města Bučovice [online]. [cit. 2015-05-26]. Dostupné z: http://www.bucovice.cz/8-2-rozpocet/d1110/p1=1112 5 Podíl nezaměstnaných na obyvatelstvu, okres Vyškov [online]. [cit. 2015-05-19]. Dostupné z: https://portal.mpsv.cz/upcr/kp/jhm/kop/vyskov/statistika/statisticke_mapy/rok_2015?_ppp=g1881730.item=1 897273;g1881730.od=0#galerie1881730 6 Plán rozvoje města Bučovice [online]. [cit. 2015-05-19]. Dostupné z: http://www.bucovice.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=1516&id_dokumenty=16420
6
nábytkových komponentů). Případní zájemci si také mohou v areálu pronajmout kanceláře prostory ve skladově výrobní hale, venkovní plochy osobní nebo nákladní garáže. Cena za metr2/rok se v případě pronájmu kanceláře pohybuje od 800 Kč do 900 Kč, u skladově výrobní haly se jedná o 450 Kč/m2/rok7. Zajímavější informací je však informace o vlastníkovi areálu, kterým je společnost ZB REAL a. s. Tato společnost má totiž 50% podíl ve společnosti NAFEA s. r. o., která vlastní areál ÚP závodů Bučovice8.
2.2 ÚP závody Bučovice ÚP závody Bučovice v minulosti představovaly podnik, který byl svojí výrobou nábytku známý po celém tehdejším Československu. Za socialismu dokonce získal pozici největšího československého výrobce nábytku. Známý byl především produkcí knihoven a ložnic. Jeho více jak 100letá historie však skončila neslavně v roce 1995 likvidací podniku. Od roku 1995 areál hledá trvalé a smysluplné využití, které však nenachází. Z tohoto důvodu se areál ÚP závodů ocitl mezi problémovými lokalitami, jejichž další využití je problematické. Areál se nachází v bezprostřední blízkosti železniční stanice Bučovice, kdy železniční koleje ohraničují jeho jižní část. Na severu hranici areálu tvoří řeka Litava a na východě silnice II/431. Díky blízkosti silnice II/431 je areál dobře dopravně dostupný. Celková rozloha areálu činí 57 109 m2, procento zastavení areálu je 32. V areálu se nachází 20 objektů v různém technickém stavu (30 % budov má být ve velmi špatném technickém stavu) a v roce 2011 byl areál využíván z 10 %9.
7
Volné plochy v areálu Agrostav Bučovice, ulice Ždánská [online]. [cit. 2015-05-24]. Dostupné z: http://www.zbreal.cz/aktualne-nabizime/agrostav-bucovice-ulice-zdanska/ 8 Informace o společnosti NAFEA s. r. o. z obchodního rejstříku [online]. [cit. 2015-05-24]. Dostupné z: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik-firma.vysledky?subjektId=575935&typ=PLATN 9 Databáze jihomoravských brownfiedlů- profil ÚP závodů Bučovice [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.brownfieldy-jmk.cz/detail/?id=6101
7
Podle informací z Databáze10 jihomoravských brownfieldů je možné areál revitalizovat pro jakýkoliv druh podnikání v oblasti výroby, skladování nebo služeb. Je zde nutné počítat s případnou ekologickou zátěží v důsledku dřívějšího využití areálu pro výrobu nábytku. V roce 2007 koupila areál společnost NAFEA s. r. o., která podle katastru nemovitostí vlastní areál i v současnosti. Podíl ve výši 50 % v této společnosti vlastní společnost ZB REAL a. s., která vlastní další z problémových lokalit v Bučovicích, areál Agrostavu Bučovice. Stejně jako v případě areálu Agrostavu Bučovice je možné si i v areálu ÚP závodů Bučovice pronajmout venkovní plochy nebo výrobně skladovací halu. Celková rozloha venkovních ploch k pronájmu je 3000 m2, cena je pak 80 Kč/m2/rok. Ve výrobně skladovací hale je k pronájmu k dispozici 531 m2, cena je 450 Kč/m2/rok11. Podle veřejně dostupných informací12 z roku 2011 měla společnost NAFEA s. r. o. s areálem velké plány a tři možné varianty budoucího vývoje. První variantou bylo zachování původního průmyslového charakteru areálu. V této variantě by byly opraveny některé haly a areál by byl doplněn o nově postavené moderní haly. Druhá varianta počítala se vznikem obchodní, kulturní a zábavní zóny. Obě tyto varianty by přinesly řadu nových pracovních míst a pomohly by vyřešit problém s na regionální poměry poměrně vysokou nezaměstnaností. Třetí variantu představoval vznik obytné zóny. Podle předsedy dozorčí rady společnosti ZB Real a. s. pana Haukeho byl tehdy v roce 2011 v Bučovicích nedostatek moderních bytových jednotek s kvalitním zázemím. Tyto tři varianty vyčerpávají základní možnosti opětovného využití areálu a umožnují úplné využití stávajícího areálu. Celosvětová finanční krize, která propukla v letech bezprostředně následujících po koupi areálu, však donutila společnost NAFEA s. r. o. opustit své plány. Důvodem byl nedostatek finančních prostředků.
10
Databáze jihomoravských brownfiedlů- profil ÚP závodů Bučovice [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.brownfieldy-jmk.cz/detail/?id=6101 11 Volné plochy v ÚP Bučovice, ulice Nádražní [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.zbreal.cz/aktualne-nabizime/up-bucovice-ulice-nadrazni/ 12 Nábytkářský podnik v Bučovicích zatím dál chátrá [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://www.denik.cz/ekonomika/nabytkarsky-podnik-v-bucovicich-20110214.html
8
Podle novinového článku13 z roku 2014 společnost NAFEA s. r. o. neví, zda bude mít v budoucnu zájem o pokračování v původních plánech. Areál tak nadále chátrá a koncepční řešení areálu jako celku je v nedohlednu (a to i přes zájem drobných podnikatelů o koupi stovek metrů čtverečních).
3. Výchozí pozice města a vlastníků areálů Před vlastním hledáním způsobů, jak vhodně vyřešit situaci brownfieldů v Bučovicích, je nutné analyzovat výchozí pozice města a vlastníků areálů. Žádný brownfiled totiž není ve vlastnictví města, vždy tak bude nutné s vlastníkem jednat (minimálně o koupi areálu nebo o jeho zabezpečení). Po analýze výchozích pozic dotčených subjektů, která je doplněna o jejich předpokládanou výchozí motivaci, budou v následující kapitole uvedeny možné scénáře budoucího vývoje vztahu města a vlastníků jednotlivých areálů. Tyto scénáře jsou vytvořeny z pohledu města Bučovice. Závěry těchto kapitol mají obecnou platnost a lze je použít pro řešení všech lokalit brownfieldů ve městě (a to i přes relativně časté odkazy na problematiku areálu ÚP závodů). Předpokládaná výchozí pozice města Bučovice je tato: bývalé průmyslové areály představují problém pro město. Toto ilustruje mimo jiné i zpracování předkládaného mikroprojektu. Skutečnost, že brownfieldy představují pro město problém, je umocněna polohou areálu ÚP závodů Bučovice. Nachází se v bezprostřední blízkosti železniční stanice Bučovice- každý, kdo do města přijede vlakem, si areálu nemůže nevšimnout. Motivaci města pro řešení problému s brownfieldy je možné hledat v podobě poklesu míry nezaměstnanosti (v případě průmyslové výroby nebo vytvořen obchodní zóny) nebo v nárůstu počtu obyvatel (v případě bytové výstavby). V neposlední řadě by uspokojivé řešení přispělo ke zlepšení vzhledu města a odpadnutí zdroje rizika újmy na zdraví nebo poškození majetku třetích osob. Na druhou stranu má město v současnosti omezený vliv na budoucí směřování brownfiledů- žádný není v jeho majetku.
13
Bývalá bučovická chlouba dál chátrá. Město hledá kupce pro nábytkářský komplex [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://vyskovsky.denik.cz/zpravy_region/byvala-bucovicka-chlouba-hrozi-padem-mesto-hledakupce-pro-nabytkarsky-komplex-2.html
9
Pokud jde o předpokládanou výchozí pozici vlastníků jednotlivých areálů, je zde situace nepoměrně složitější. Dvě nejvýznamnější lokality brownfieldů v Bučovicích představují bývalé průmyslové areály a je zde možné předpokládat, že je jejich stávající vlastnící koupily za účelem dosažení zisku. Zisk je možné realizovat pronájmem nebo prodejem areálu jako celku nebo jednotlivých částí V každém případě však platí, že vlastník má v areálu vázaný kapitál, který nemůže používat jinak. To vede k úvaze, že pokud areál negeneruje dostatečné příjmy, přichází vlastník o náklady obětované příležitosti, tj. peněžní prostředky, které by mohl získat, kdyby kapitál použil jinak než k nákupu brownfieldu.
Vedle nákladů obětované příležitosti vznikají
vlastníkovi také přímé náklady. Z těchto nákladů je možné např. uvést daň z nemovitosti nebo náklady na údržbu a zajištění elementárního chodu areálu. Při analýze výchozí situace vlastníka areálu je potřeba uvést klasickou římskoprávní maximu “vlastnictví zavazuje“. Ta znamená, že s vlastnictvím souvisí nejen určitá práva, ale také určité povinnosti. Vlastnická práva mají v případě vlastnictví brownfieldů například podobu práva areál prodat nebo pronajmout. Vlastnické povinnosti je možné vymezit tak, že je nepřípustné užívat areál tak, aby byly ohroženy oprávněné zájmy jiných osob nebo veřejný zájem. Vlastnické povinnosti mohou mít podobu povinnosti zabezpečit areál takovým způsobem, aby nedošlo k újmě na zdraví nebo poškození majetku třetích osob. Při úvahách o motivaci vlastníka k řešení situace brownfieldu v jeho vlastnictví je možné dospět ke dvěma motivům. Prvním z nich může být snaha prodat areál za co nejvyšší cenu a se ziskem (popřípadě s minimální ztrátou) a uvolnit peněžní prostředky vázané v areálu. Druhý motiv je možné hledat ve snaze pronajímat areál v takové míře, aby generoval dostatečnou výši nájemného. Z výše uvedeného vyplývá, že výchozí situace města je mnohem jednodušší, než je tomu v případě vlastníka bývalého průmyslového areálu. Město nemá v areálech vázaný kapitál a nemusí se snažit o jeho zhodnocení. Naproti tomu je situace vlastníků relativně vážná. V areálech mají vázaný kapitál a jsou tak nuceni k jeho zhodnocování, ke kterému například v případě ÚP závodů s největší pravděpodobností nedochází.
10
Jinými slovy: to, co se může zpočátku zdát jako nevýhoda pro město (nevlastní žádný brownfield), se může ukázat jako výhoda- město nemusí nutně samo hledat jejich nové využití a splnění všech zákonných povinností může vyžadovat po stávajících majitelích.
4. Scénáře budoucího vývoje vztahu města a vlastníků areálů Po analýze výchozí pozice města a vlastníků areálů je možné přistoupit k vytvoření scénářů budoucího vývoje vztahu mezi těmito subjekty. Na rozdíl od předcházející kapitoly si tato klade za cíl taxativně vymezit základní varianty vztahu města a vlastníků. Všechny scénáře jsou zpracovány z pohledu města Bučovice a jsou doplněny stručným popisem toho, co mohou přinést. V úvahu připadají 3 scénáře budoucího vývoje:
scénář 1: město areál koupí,
scénář 2: město areál nekoupí, ale domluví se s vlastníkem na spolupráci na rozvoji areálu,
scénář 3: město areál nekoupí a s vlastníkem se nedomluví na spolupráci na rozvoji areálu.
Scénář 1
První scénář počítá s variantou, že město danou lokalitu samo od vlastníka koupí. Tento scénář má však několik úskalí. Prvním z nich je cena. V případě, že město bude chtít koupit například areál ÚP závodů Bučovice, bude se kupní cena pohybovat v desítkách milionů Kč. Koupě areálu městem se tak nejeví, vzhledem k velikosti rozpočtu města (108 mil. Kč na rok 2015) jako nejvhodnější a z ekonomického hlediska jako nejrozumnější řešení. Kromě toho zde existuje riziko, že se stávající majitelé daných lokalit budou snažit dosáhnout co nejvyšší ceny, když budou předpokládat, že jejich areál město musí koupit jako kupec v poslední instanci. Navíc zde také existuje riziko, že se městu nepodaří revitalizace koupeného areálu a město tak získá všechny problémy, se kterými se musel potýkat předchozí vlastník.
11
Mezi výhodami prvního scénáře je možné uvést plnou kontrolu města nad budoucí podobou lokality. Město by tak nestanovovalo pouze určení dané lokality, ale mělo by kontrolu i nad tím, které konkrétní subjekty zde budou působit. Pokud by se městu podařilo vytvořit atraktivní projekt a přilákat velkého investora, získalo by případný budoucí zisk z prodeje areálu v plné výši. Vzhledem k předpokládané vysoké kupní ceně a předpokládaným vysokým nákladům na budoucí revitalizaci se scénář 1 jeví pro město jako krajně nevýhodný. Zvláště za situace, kdy vhodné využití areálu nejsou schopni nalézt ani stávající vlastníci, kteří jsou motivováni snahou dosáhnout zisk a je zde silný předpoklad, že mají větší znalosti a kontakty na realitním trhu než zaměstnanci městského úřadu v Bučovicích. Scénář 2
Druhý scénář je postaven na předpokladu, že město areál nekoupí, ale domluví se s vlastníkem areálu na spolupráci při hledání vhodného využití areálu. Tato spolupráce by měla podobu zpracování projektu rozvoje lokality a nalezení vhodného investora. Základem úspěšné realizace scénáře 2 je dohoda mezi městem a vlastníkem areálu. Předpoklad dohody se však může ukázat v praxi jako velmi problematický. Z veřejně dostupných zdrojů14 například vyplývá, že je velmi těžké dosáhnout dohody mezi vedením města a vlastníkem areálu ÚP závodů. Na druhou stanu ve prospěch dohody o rozvoji daného areálu může hovořit skutečnost, že vlastník může vlastnit areál už několik let a nedaří se mu realizovat své představy. Na tomto místě je tak opět nutné zmínit vázání kapitálu a náklady obětované příležitosti. Pokud by došlo k dohodě o spolupráci mezi městem a vlastníkem, tato by mohla mít podobu inominátní smlouvy (tj. smlouvy, která není upravena jako typová v občanském zákoníku). Ve smlouvě by se např. vlastník zavázal uhradit městu náklady, které městu vznikly v důsledku přípravy projektu, nadto by mohlo město získat odměnu po úspěšné realizaci prodeje.
14
Bývalá bučovická chlouba dál chátrá. Město hledá kupce pro nábytkářský komplex [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://vyskovsky.denik.cz/zpravy_region/byvala-bucovicka-chlouba-hrozi-padem-mesto-hledakupce-pro-nabytkarsky-komplex-2.html
12
Město by se na zpracování projektu rozvoje lokality podílelo personálně uvolněním vhodných pracovníků, možným zprostředkováním kontaktů na státní instituce (zde jsou myšleny především neformální kontakty) a následně by se účastnilo propagace vybrané lokality. Scénář 2 jasně směřuje k vyřešení problémů s dotčeným areálem. Městu nepřináší v porovnání se scénářem 1 téměř žádné budoucí závazky. Případná dohoda by měla přesně vymezený smluvní základ. Její případné neplnění ze strany vlastníka areálu by pro město nemělo mít žádné fatální následky. Navíc by spolupráce vlastníka areálu s městem byla vhodným signálem pro případné budoucí investory. Z pohledu motivace města a vlastníků se jeví druhý scénář jako nejvhodnější. Obě dvě skupiny by získaly výhled na zdárné řešení problémové situace- město by se zbavilo problémové lokality a byl by umožněn jeho další rozvoj, vlastník by mohl realizovat zisk. Scénář 3
V rámci tohoto scénáře město nekoupí žádný areál a ani se nedohodne na společné přípravě projektu na rozvoj dané lokality. Pro město z tohoto scénáře nebudou vyplývat žádné nové povinnosti. V podstatě se bude jednat o stav, který je velmi podobný tomu stávajícímu (na toto je možné usuzovat na základě veřejně přístupných zdrojů). Město tak bude moci po stávajících vlastnících areálů vyžadovat plnění zákonem stanovených povinností.
5. Návrh využití areálu ÚP závodů Bučovice Následující část bude věnována úvahám o možném využití areálu ÚP závodů. V zásadě existují tři základní možnosti, jak je možné tento problém vyřešit: využití pro průmysl, bydlení nebo pro smíšené využití- obchod/občanská vybavenost (sám vlastník s těmito variantami budoucího rozvoje areálu počítal). Každá z těchto možností má své výhody a nevýhody. Z pohledu dalšího rozvoje města autor považuje za nejvhodnější variantu využít brownfiledy k rozvoji průmyslu. Rozvoj průmyslu může vést ke snížení nezaměstnanosti na
13
Bučovicku (6,4 % v březnu 201515). Navíc samo město preferuje jejich opětovné průmyslové využití (viz. Plán rozvoje města16). Pokud bude vlastník (bez ohledu na to, zda stávající nebo případný budoucí v podobě města) uvažovat o průmyslovém rozvoji vybrané lokality, má na výběr ze dvou možností. První možnost představuje získání takového investora, který bude mít zájem o využití celého areálu. Druhou možností je nabízet areál po částech menším podnikatelům. Získání jediného investora může být velmi náročné a vyžadovalo by s největší pravděpodobností spolupráci s agenturou CzechInvest, která se zabývá získáváním zahraničních investorů. Druhá varianta se jeví jako reálnější. Toto tvrzení je založeno na informaci17 z internetu, že vlastník areálu ÚP závodů registruje zájem o koupi menších částí areálů. Areál se však v současné době nenachází ve stavu, který by umožňoval koncepční přístup k jeho postupnému rozprodeji. Z tohoto důvodu se jeví jako nanejvýš vhodné jeho revitalizace na podnikatelskou zónu. Příklad podnikatelské zóny vytvořené z lokality bývalého brownfieldu je možné nalézt ve Šternberku. Ve Šternberku byla vytvořena podnikatelská zóna z bývalých Nálepkových kasáren. Úspěšnost řešení dokládá získání 1. místa v kategorii Brownfield roku za rok 2013. Z pohledu budoucího rozvoje areálu ÚP závodu Bučovice je však neméně důležité, že na stránkách podnikatelské zóny ve Šternberku je možné nalézt základní informace o nákladech na vytvoření podnikatelské zóny a o potřebném čase.
15
Podíl nezaměstnaných na obyvatelstvu, okres Vyškov [online]. [cit. 2015-05-19]. Dostupné z: https://portal.mpsv.cz/upcr/kp/jhm/kop/vyskov/statistika/statisticke_mapy/rok_2015?_ppp=g1881730.item=1 897273;g1881730.od=0#galerie1881730 16 Plán rozvoje města Bučovice [online]. [cit. 2015-05-19]. Dostupné z: http://www.bucovice.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=1516&id_dokumenty=16420 17 Bývalá bučovická chlouba dál chátrá. Město hledá kupce pro nábytkářský komplex [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://vyskovsky.denik.cz/zpravy_region/byvala-bucovicka-chlouba-hrozi-padem-mesto-hledakupce-pro-nabytkarsky-komplex-2.html
14
5.1 Nálepkova kasárna ve Šternberku Město Šternberk se nachází 15 km od Olomouce, vlastní areál Nálepkových kasáren je dobře dopravně dostupný. Zde je situace velmi podobná situaci v Bučovicích. Rozdíl je v tom, že areál ÚP závodů leží v centru města. Podstatný rozdíl spočívá v tom, že město Šternberk získalo areál bývalých kasáren od Ministerstva obrany ČR do vlastnictví bezplatně, a to v roce 2006. Vlastní charakteristika areálu kasáren je následující: rozloha 10,5 ha a 47 stavebních objektů. Vedle 6 halových objektů a 9 hlavních objektů se jednalo především o vedlejší objekty (např. garáže). Stav objektů byl v roce 2006 převážně vyhovující. Po získání areálu kasáren a rozhodnutí o dalším využití areálu se vedení města rozhodlo zachovat jen ty budovy, jejichž technický stav dovoloval jejich další využití, provést úpravy terénu a vybudovat nezbytné inženýrské sítě (např. dopravní komunikace, plynovod, vodovod nebo veřejné osvětlení). Revitalizace areálu musela kvůli vysokým nákladům probíhat postupně v jednotlivých etapách. Úplné dokončení areálu bylo naplánováno na červen roku 2014. Město předpokládá, že v podnikatelské zóně vznikne přes 150 nových pracovních míst. Město Šternberk financovalo revitalizaci areálu kasáren z následujících zdrojů: rozpočet města, krajské a národní dotační tituly, prodej jednotlivých pozemků a budov v areálu kasáren. Všechny tržby z prodeje město používá k dalším rozvoji lokality. Město financovalo revitalizaci areálu částečně ze svého rozpočtu, na revitalizaci získalo také dotace18:
z rozpočtu města bylo použito 43 mil. Kč19,
dotace z Ministerstva pro místní rozvoj ve výši 7,5 mil. Kč a 6,6 mil. Kč,
dotace z Olomouckého kraje ve výši 3,5 mil. Kč.
18
Nálepkova kasárna ve Šternberku [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://zona.sternberk.eu/img/historie/historie.pdf 19 zde je nutné zmínit roční rozpočet města Šternberku. Ten je pro rok 2015 ve výši 278 mil. Kč, viz. oficiální stránky města dostupné na www.sternberk.eu
15
Na revitalizaci areálů tak byly použity peněžní prostředky ve výši minimálně 61 mil. Kč (nejsou zde započteny tržby z prodeje pozemků a budov). Na začátku revitalizace se náklady odhadovaly na 85 mil. Kč. Prodejní cena pozemků v nově vzniklé průmyslové zóně se pohybuje od 400 Kč/m2 do 1 500 Kč/m2. Na přípravě podnikatelské zóny město spolupracovalo s řadou partnerů (např. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Olomoucký kraj nebo agentura CzechInvest). Následně město přistoupilo k vytvoření vlastních internetových stránek pro nově vznikající podnikatelskou zónu (viz. www.zona.sternberk.eu) a k její aktivní propagaci na veletrzích (např. URBIS INVEST nebo Stavotech).
5.2 Ekonomická analýza revitalizace areálu ÚP závodů Bučovice
Přiklad revitalizace brownfieldu ve Šternberku20 umožňuje získat alespoň přibližnou představu o nákladech revitalizace areálu ÚP závodů Bučovice na podnikatelskou zónu. Ty budou využity k odhadu možné prodejní ceny za metr čtvereční a k porovnání takto získané ceny s cenou v jiných lokalitách. Za velmi orientační odhad nákladů na revitalizaci ÚP závodů bude použit původní odhad na revitalizaci Nálepkových kasáren ve výši 85 mil. Kč. Tento odhad je použit s vědomím, že budou srovnávány náklady na revitalizaci dvou rozdílných areálů co do rozlohy, počtu budov i případné infrastruktury. Dále je počítáno s domluvou města a stávajícího vlastníka areálu nebo s variantou rozvoje stávajícím vlastníkem, tj. není zohledněna případná kupní cena areálu, kterou by zaplatil nový vlastník. Jeden z předpokladů se týká počtu metru čtverečních, které budou nabídnuty případným zájemcům ke koupi. Bez připraveného projektu není možné říci, o kolik metrů čtverečních se bude jednat. Pro zjednodušení tak bude pracováno s celkovou rozlohou areálu, tj. s 57 109 metry čtverečními. Podíl předpokládaných nákladů a celkové rozlohy areálu tak bude udávat minimální náklady na revitalizaci 1 metru čtverečního areálu ÚP závodů Bučovice. 20
všechny informace týkající se revitalizovaného areálu kasáren pochází z: Nálepkova kasárna ve Šternberku [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://zona.sternberk.eu/img/historie/historie.pdf
16
Poslední předpoklad se týká případných dotací na vznik podnikatelské zóny- nejsou vůbec předpokládány. Na základě výše uvedeného je možné získat velmi přibližný odhad minimálních nákladů na 1 metr čtvereční podnikatelské zóny: 85 000 000/ 57 106 = 1 489 Kč (po zaokrouhlení na celé Kč nahoru) Takto získaný odhad minimálních nákladů na 1 metr čtvereční je následně nutné zvýšit o požadovaný zisk. V ceně je také nutné určitým způsobem zohlednit cenu, za kterou stávající majitel areál koupil. Informace o kupní ceně za areál a o tržbách z nájmu areálu nejsou veřejně dostupné, v konečné prodejní ceně je však bude nutné zohlednit. V dalším kroku jsou porovnány náklady na 1 metr čtvereční podnikatelské zóny s cenami za pozemky ke komerčnímu využití ve vybraných lokalitách :
prodej stavebního pozemku v Bučovicích21- pozemek je vhodný pro výrobní využití, bez zpevněné přístupové cesty, rozloha 3 317 m2, 250 Kč/m2,
prodej pozemku v podnikatelské zóně ve Šternberku- 400 Kč/m2- 1 500 Kč/m2,
prodej komerčního pozemku Brno Dolní Heršpice22- pozemek určený pro průmyslovou výstavbu, nedaleko sjezdu z dálnice D1, rozloha 10 182 m2, 1 750 Kč/m2.
Z výše uvedených nabídek pozemků ke komerčnímu využití v různých lokalitách vyplývá, že pozemky v případné podnikatelské zóně by byly cenově nekonkurenceschopné (za výše uvedených předpokladů).
21
Prodej pozemku v Bučovicích [online]. [cit. 2015-05-17]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/bucovice--/74125404#img=0&fullscreen=false 22 Prodej pozemku v Brně Dolních Heršpicích [online]. [cit. 2015-05-17]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/komercni/brno-dolni-herspice/1301278812#img=0&fullscreen=fals
17
Závěr Na několika stranách není možné poskytnout jednoduché řešení problému tak složitého, který navíc zasahuje do několika oborů, jako je problém brownfieldů. V rámci tohoto mikropojektu se autor snažil o racionální a pragmatický přistup k návrhu řešení. V prvé řadě si uvědomoval omezení spočívající v nedostatečných informacích o stávajícím technickém stavu jednotlivých lokalit. Druhým omezením je nemožnost bez prohlídky areálu a spolupráce s příslušnými odborníky odhadnout náklady na revitalizaci, popřípadě určit, zda je možné budovy opravit nebo je nutné je zbourat. Z těchto důvodů se autor zaměřil nejprve na analýzu výchozích pozic města a vlastníků areálů a odhad jejich motivace k řešení lokalit brownfieldů, následně pak byly nastíněny možné scénáře budoucí spolupráce. Závěry z těchto oblastí jsou obecně použitelné, bez ohledu na nedostatečné informace. Následně bylo navrženo možné využití areálu ÚP závodů Bučovice, který představuje nejdůležitější brownfield ve městě, včetně volby referenční revitalizace brownfieldu ve Šternberku. V posledním kroku byly odhadnuty náklady na revitalizaci 1 metru čtverečního a bylo provedeno jejich srovnání s cenami pozemků v jiných lokalitách. Z možných scénářů budoucího vývoje se jeví jako nejvhodnější scénář druhý, který počítá se spoluprací města a vlastníka areálu. Vhodnost tohoto scénáře dokládají informace o revitalizaci areálu kasáren ve Šternberku. Revitalizace trvala od roku 2006 do roku 2014 a stála minimálně 61 mil. Kč (částka zahrnuje peněžní prostředky z rozpočtu města a dotace, neobsahuje tržby z prodeje pozemků, které město dále investovalo do areálu). Jedná se tak o dlouhý a nákladný proces, který bude pro jeden subjekt, ať už se jedná o stávajícího vlastníka nebo případně město, velmi obtížně realizovatelný. Samotnému vlastníkovi areálu ÚP závodů se od roku 2007 situaci areálu nepodařilo uspokojivě vyřešit. Koupě areálu městem vzhledem k velikosti nákladů na revitalizaci a vzhledem k předpokládané kupní ceně není nejvhodnějším řešením.
18
Práce vyúsťuje do výpočtů nákladů na 1 metr čtvereční revitalizovaného areálu. Výpočet nákladů byl proveden na základě řady omezujících předpokladů. Ty jsou uvedeny v kapitole 5. Ekonomická analýza revitalizace areálu ÚP závodů Bučovice. Výsledné náklady na metr čtvereční jasně ilustrují nákladnost revitalizace. Ta vynikne zvláště při srovnání s cenou pozemku pro komerční využití v Bučovicích. V rámci mikroprojektu byla detailněji rozpracována pouze jedna varianta budoucího využití areálu ÚP závodů Bučovice. Je však možné důvodně předpokládat, že případné budoucí náklady na revitalizaci lokality za jiným účelem než je vytvoření podnikatelské zóny, se nebudou významně lišit od nákladů na vznik této zóny. Výpočet nákladů na revitalizaci 1 metru čtverečního areálu, respektive závěry předkládaného mirkoprojektu je možné použít jako výchozí bod případné budoucí debaty mezi městem a vlastníkem o spolupráci.
19
Seznam použitých zdrojů [1] Bývalá bučovická chlouba dál chátrá. Město hledá kupce pro nábytkářský komplex [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://vyskovsky.denik.cz/zpravy_region/byvalabucovicka-chlouba-hrozi-padem-mesto-hleda-kupce-pro-nabytkarsky-komplex-2.html [2] Databáze jihomoravských brownfiedlů- profil ÚP závodů Bučovice [online]. [cit. 2015-0527]. Dostupné z: http://www.brownfieldy-jmk.cz/detail/?id=6101 [3] Informace o společnosti NAFEA s. r. o. z obchodního rejstříku [online]. [cit. 2015-05-24]. z:
Dostupné https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrikfirma.vysledky?subjektId=575935&typ=PLATN
[4] Nábytkářský podnik v Bučovicích zatím dál chátrá [online]. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: http://www.denik.cz/ekonomika/nabytkarsky-podnik-v-bucovicich-20110214.html [5]
Nálepkova
kasárna
ve
Šternberku
[online]. [cit.
2015-05-15].
Dostupné z:
http://zona.sternberk.eu/img/historie/historie.pdf [6] Národní strategie regenerace brownfiedlů [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [7]
Oficiální
stránky
města
Šterberk
[online].
[cit.
2015-05-17].
Dostupné
z:
Dostupné
z:
http://www.sternberk.eu/ [8]
Plán
rozvoje
města
Bučovice
[online].
[cit.
2015-05-19].
http://www.bucovice.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=1516&id_dokumenty =16420 [9] Podíl nezaměstnaných na obyvatelstvu, okres Vyškov [online]. [cit. 2015-05-19]. Dostupné z: https://portal.mpsv.cz/upcr/kp/jhm/kop/vyskov/statistika/statisticke_mapy/rok_2015?_ppp=g1 881730.item=1897273;g1881730.od=0#galerie1881730 [10]
Prodej
pozemku
v
Bučovicích
[online].
[cit.
2015-05-17].
Dostupné
z:
http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/bucovice-/74125404#img=0&fullscreen=false [11] Prodej pozemku v Brně Dolních Heršpicích [online]. [cit. 2015-05-17]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/komercni/brno-dolni-herspice/1301278812#img=0&fullscreen=fals [12]
Rozpočet
města
Bučovice
[online].
http://www.bucovice.cz/8-2-rozpocet/d-1110/p1=1112
20
[cit.
2015-05-26].
Dostupné
z:
[13] Volné plochy v areálu Agrostav Bučovice, ulice Ždánská [online]. [cit. 2015-05-24]. Dostupné z: http://www.zbreal.cz/aktualne-nabizime/agrostav-bucovice-ulice-zdanska/ [14] Volné plochy v ÚP Bučovice, ulice Nádražní [online]. [cit. 2015-05-27]. Dostupné z: http://www.zbreal.cz/aktualne-nabizime/up-bucovice-ulice-nadrazni/
21
