®
BUSINESS
NATIONAAL
T H E M A
In een krappe arbeidsmarkt hebben medewerkers steeds meer voor het uitzoeken waar ze willen werken. ‘Bedrijfshuisvesting is daarom zowel een belangrijke arbeidsvoorwaarde als een bruikbaar wervingsinstrument geworden,’ zegt Duco Bodewes, directeur van de Stec Groep. Met het oog op de toekomstige waardeontwikkeling is het daarom cruciaal dat eigenaren en ontwikkelaars investeren in kwalitatief hoogstaande kantoor- en bedrijfsruimte.
Bedrijfshuisvesting als arbeidsvoorwaarde
KIES VOOR KWALITEIT e Stec Groep is een onderzoeken adviesbureau op het gebied van economische ontwikkeling en vastgoed. Het bureau werkt voor institutionele vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, woningcorporaties, overheden, locatiezoekende bedrijven en regionale ontwikkelingsmaatschappijen. Duco Bodewes, directeur en medeoprichter, is verantwoordelijk voor de werkvelden wonen en commercieel vastgoed. Ondanks de forse leegstand lijkt het alsof er nog altijd veel nieuwe panden bijkomen. ‘Als het om kantoorruimte gaat, wordt sinds een jaar of vier al een stuk minder gebouwd,’ zegt Bodewes. ‘Toen in 2001 de leegstand toenam, was een groot aantal projecten reeds in uitvoering. Die konden niet meer worden gestopt, dus op een moment dat toch al sprake was van toenemende leegstand kwamen die vierkante meters ook nog eens op de markt. ’Was die ontwikkeling te voorzien? ‘Wij hebben in 1999 in opdracht van ontwikkelaars een aantal onderzoeken gedaan naar nieuwe kantoorprojecten. Ons advies was toen al: als je iets wilt doen dan moet je snel zijn, want het gaat dadelijk mis. Je kunt zeggen dat nu ongeveer twintig procent van de kantoren in Nederland
D
leeg staat. De eigenaren missen dus twintig procent van hun huurinkomsten. Dat is echter niet het enige probleem. Want staat een gebouw lang leeg en is er geen zicht op huurders, dan zijn ook maar weinig mensen bereid om dat pand te kopen. Leegstand heeft dus een sterk drukkend effect op de waarde, die ineens met tientallen procenten afneemt.’ Verlies nemen Ondanks de leegstand kan het volgens de Stec-directeur wel degelijk aantrekkelijk zijn om een nieuw kantoorgebouw te ontwikkelen. ‘Er staat weliswaar heel veel kantoorruimte leeg in Nederland, maar er staat ook vooral veel sléchte kantoorruimte leeg. Gebouwen bevinden zich vaak op locaties waar bedrijven helemaal niet willen zitten. ’Wat een eigenaar moet doen met zo’n leegstaand incourant pand, is een lastige vraag. ‘Je kunt het gewoon jaren leeg laten staan of het kan een meer marginale functie krijgen: een tijdelijke caravanopslag, een atelier of iets dergelijks. Het kan ook worden gesloopt of een andere functie krijgen, zoals wonen. Dat laatste is echter heel moeilijk, want de afwijkende maten en technische specificaties van een kantoorgebouw maken
BUSINESS Nationaal ● Landelijk katern van de regionale zakenmagazines Postbus 14101, 3508 SE Utrecht, Mecklenburglaan 16, 3581 NW Utrecht Telefoon (030) 2512818; fax (030) 2512819; e-mail
[email protected]; www.business-nationaal.nl ● Eindredactie: Hans Hajée ● Medewerkers: Arie Craanen, Hans Hooft, Cees Louwers, Mart Rienstra, Tony Vos ● Advertentieacquisitie: Van Munster Media, telefoon 024-3738505 ● Vormgeving: bpMedia+Design, Tilburg Copyrights: Het auteursrecht op de in Business verschenen artikelen wordt door de uitgever voorbehouden.
N A T I O N A A L
1
T H E M A herbestemming vaak bijzonder kostbaar. Bovendien liggen veel kantoren op locaties waar niemand wil wonen. Het omzetten naar woningen verdien je derhalve nooit terug.’
van een overschot.‘In dat opzicht lijkt het een beetje op de kantorenmarkt. Er is echter een wezenlijk verschil; op de bedrijfsruimtemarkt zijn veel minder grote projectontwikkelaars actief.’ Met bedrijfs-
bedrijven ook steeds vaker huren in plaats van het vastgoed in eigendom nemen. ‘Dat is ook mijn advies aan het MKB: liever huren dan kopen. Bedrijven hebben onroerend goed veelal in eigendom omdat ze dat zo gewend zijn of omdat ze redeneren dat het een leuk appeltje voor de dorst is. Maar dat laatste valt in de praktijk zwaar tegen. Met vastgoed word je echt niet rijk. Het levert veel minder op
D E U I T S T R A L I N G VA N E E N PA N D WO R D T STEEDS BELANGRIJKER
Duco Bodewes: ‘Gebouwen bevinden zich vaak op locaties waar bedrijven helemaal niet willen zitten.’
De eigenaren van kantoorgebouwen hebben sinds midden jaren negentig een aantal goede jaren meegemaakt. ‘Opeens keert de markt, loopt het huurcontract af en vertrekt de huurder. Dan denk je: nou ja, we wachten wel tot de economie weer aantrekt. Maar als dat dan gebeurt, meldt zich nog steeds geen huurder.Tegelijkertijd worden allemaal nieuwe kantoorontwikkelingen gerealiseerd, waarvoor wel animo blijkt te bestaan.Als de markt deze ontwikkeling doormaakt, duurt het vaak een hele tijd voordat eigenaren zich realiseren wat voor vastgoed ze werkelijk in handen hebben. Uiteindelijk moet men dan het verlies durven nemen, voordat een pand kan worden omgezet naar andere functies of de eigenaar bereid is om er echt opnieuw in te investeren.’ Liever huren dan kopen Ook op het gebied van bedrijfsruimte is volgens Bodewes op dit moment sprake 2
B U S I N E S S
ruimte wordt vastgoed bedoeld waarbij productie of logistiek meer dan de helft van de vierkante meters beslaat en kantoorruimte minder dan de helft. ‘Op de markt voor bedrijfsruimte opereren veelal kleinere partijen. Ook is veel meer vastgoed in eigendom van de gebruiker zelf.’ In 2002 startte de Stec Groep met de Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland. Doel was om een feitelijk beeld te krijgen van de gebruiker van bedrijfsruimte. Vorig jaar werd een nieuwe meting gedaan, waarbij onder meer eigendomsvormen en -voorkeuren werden onderzocht.Van de bedrijfsruimtegebruikers bleek 72% eigenaar van het vastgoed. Hoewel vaak wordt verondersteld dat een lager percentage huurt, bleek dat toch nog 27% te zijn.Andere eigendomsvormen, zoals leasen, zijn amper aanwezig. ‘Op de kantoormarkt huurt een meerderheid,’ zegt Bodewes. Een trend op de bedrijfsruimtemarkt is dat MKB-
dan het gemiddelde rendement dat een bedrijf maakt op het geïnvesteerde vermogen. De waardestijging van Nederlandse kantoren is in een reeks van dertig jaar cijfermatig keurig in beeld gebracht. Hieruit blijkt, dat deze waardestijging de afgelopen jaren de inflatie lang niet heeft bijgehouden. Geen enkele tienjaarsperiode was beter dan de inflatie, maar altijd lager. Een beetje bedrijf heeft toch al gauw 15% rendement op eigen vermogen; bij kantooreigenaren en beleggers is dat eerder de helft, zo’n 7%.’ Schaarste Vastgoed in eigendom remt volgens Bodewes ook de flexibiliteit van een onderneming. ‘Als een bedrijf meer ruimte nodig heeft of beter op een andere locatie gevestigd zou kunnen zijn, moet men niet blijven zitten omdat het vastgoed toevallig eigendom is. Daardoor worden marktkansen gemist. Soms is een bedrijf om historische redenen op een bepaalde locatie gevestigd. Dat kan indertijd wellicht een juiste beslissing zijn geweest, terwijl zo’n plek later totaal niet meer voldoet. Vaak is niet goed over de bedrijfslocatie nagedacht en heeft de ondernemer zich er alleen maar gevestigd, omdat hij toevallig zelf in de buurt woonde.’ Ook de toenemende schaarste op de arbeidsmarkt speelt een rol.‘Deze schaarste heeft niet alleen te maken met het aantrekken van de economie, maar ook met
T H E M A mers steeds meer voor het uitzoeken waar zij willen werken. ‘Bedrijfshuisvesting is daarom zowel een belangrijke arbeidsvoorwaarde als een bruikbaar wervingsinstrument geworden.’
de vergrijzing. Er is een tekort aan arbeidskrachten, dus dan moet je op een plek zitten waar je makkelijk aan personeel kunt komen. Een locatie dicht bij de medewerkers, waar deze ook nog eens graag willen werken.’ Saai en goedkoop Gebouw en omgeving zijn van invloed op het bedrijfsimago. De uitstraling van een pand wordt daarom steeds belangrijker. ‘In de jaren negentig is enorm veel gebouwd, maar vaak op slechte locaties, bijvoorbeeld langs snelwegen. Die gebouwen zien er meestal goedkoop en saai uit en bovendien is in de omgeving weinig te beleven. Kortom, hier wil eigenlijk nie-
mand voor zijn plezier werken.’ Bedrijven en hun medewerkers hebben een sterke voorkeur voor locaties waar ook andere functies zijn, zoals woningen, winkels en groen. ‘Wij adviseren eigenaren en ontwikkelaars om vooral in kwalitatief hoogstaande ruimte te investeren,’ benadrukt Bodewes. ‘Belangrijk hierbij zijn onder meer de variëteit in bebouwing, goede infrastructuur, kwaliteit van de openbare ruimte, aankleding van interieur, maar ook het exterieur. Dat betekent dus niet alleen investeren in het gebouw zelf, maar ook in de locatie en de omgeving. Dit komt de waardeontwikkeling op termijn absoluut ten goede.’ In een krappe arbeidsmarkt hebben medewerkers im-
Marketing Bij de realisatie van nieuwe bedrijfs- of kantoorruimte is volgens Bodewes een duidelijk verschil tussen eigenaar en ontwikkelaar. ‘De laatste wil een object zo snel mogelijk weer met winst verkopen. Wat op langere termijn met het gebouw gebeurt, zal hem in principe worst wezen. De eigenaar moet echter verder in de toekomst kijken. Hij moet zorgen dat het gebouw op langere termijn in ieder geval zijn waarde behoudt, maar liever nog in waarde stijgt, en vooral verhuurbaar blijft. De eigenaar moet er ook rekening mee houden dat steeds kortere huurcontracten worden gesloten.Was een jaar of zes geleden het tienjarige huurcontract nog normaal, tegenwoordig gaat men in toenemende mate uit van contracten voor vijf jaar. Dat betekent een extra onzekerheid voor de eigenaar.’ Door de kortere huurperiodes lopen jaarlijks meer contracten af en zijn dus meer verhuizingen mogelijk. ‘De verhuisbeweging gaat altijd naar de nieuwste panden. Het is een doorschuifproces naar een betere locatie, naar betere huisvesting met betere faciliteiten.’ Dat biedt dus kansen voor eigenaren van kwalitatief hoogwaardige objecten. ‘Maar het zal ook nog meer leegstand tot gevolg hebben, gewoonweg omdat veel bestaande gebouwen in kwaliteit niet kunnen concurreren,’ zegt Bodewes. ‘Ik krijg echter de stellige indruk dat eigenaren vaak nauwelijks benul hebben van de concurrentiepositie van hun gebouw. De marketing in de vastgoedsector is überhaupt heel slecht ontwikkeld. Er worden wel wat standaard enquêtes uitgevoerd, maar daar blijft het dan ook vaak bij. Eigenlijk wonderlijk, als je bedenkt dat men contracten voor meerdere jaren wil afsluiten met huurders en vaak geen enkel idee heeft wat deze gebruikers willen.’
Tekst: D R S . A R I E F . O . C R A A N E N ■
N A T I O N A A L
3
C O L U M N
Het Nederlandse en internationale bedrijfsleven kan tot betere prestaties komen als het voldoende aandacht besteedt aan de vestigingsplaats, de inrichting van de werkplek en de wensen van werknemers en klanten. Dat klinkt voor sommigen misschien logisch, maar in de praktijk pakt het vooralsnog vaak anders uit.
DE INTERACTIEVE VISITEKAART Tevreden werknemers Uit eerder onderzoek onder 40.000 werknemers van verschillende organisaties blijkt, dat werknemers die plezier hebben in hun werk betere prestaties leveren dan mensen die dat niet of onvoldoende hebben. Betere prestaties leiden tot tevreden klanten. En tevreden klanten leiden tot meer omzet. Werknemers met werkplezier zitten beter in hun vel, Plezier zijn aangename collega’s, zijn minder vaak ziek en leveren zo een positieve Toch heb ik het gevoel dat ik iets mis. bijdrage aan de collegialiteit, het Toen ik een bezoek bracht aan het werkklimaat en de productiviteit in gebouw van Interpolis in Tilburg, wist de organisatie. Het kan dus absoluut ik wat dat was. Het bedrijf vervult een geen kwaad om de eigen organisatie voortrekkersrol wat betreft flexibel op het gebied van inrichting goed werken. Het kantoor is geopend van door te lichten. Hetzelfde onderzoek 7.00 uur tot 23.00 uur, maar thuis wervan &Samhoud gaf namelijk ook aan, ken kan ook. Hier lopen vergaderfacidat ruim de helft van de respondenliteiten, restauratieve ruimtes en Petra Claessen is directeur van het Nederlands ten niet tevreden was met de huidige werkplekken naadloos in elkaar over. Instituut voor Marketing (NIMA) werkplek. Gelukkig zijn er ook orgaAan alles is gedacht om het de werknisaties, zoals de Belastingdienst en nemer zo aangenaam mogelijk te maken. Interpolis heeft goed begrepen dat de voorwaarden voor Humanitas, waar de werknemers wel tevreden zijn. Omdat de aaneen uitmuntende dienstverlening optimaal moeten zijn. Het plezier dacht voor de werkplek en de werknemer, internal branding, hoog moet van de werknemer afstralen. Hij of zij is een interactief visite- in het vaandel staat. Overigens zijn ook commerciële bedrijven als kaartje van het bedrijf. Waar ondernemers over het algemeen niet Orange en ING voorbeelden van organisaties die dit principe omarte lang nadenken over dienstverlening en de mensen die dat uit- men. voeren, heeft deze verzekeraar daar uitgebreid aandacht aan besteed. Sommigen zullen het overdreven vinden, maar het werkt Verbeterd bedrijfsresultaat en dat merk je ook aan de internationale aandacht voor het con- Voor een ondernemer kunnen deze zaken van grote toegevoegde cept van het bedrijf. waarde zijn. Zeker omdat het beeld van een bedrijf mede wordt bepaald door de manier waarop de onderneming omgaat met haar Clubhuizen eigen organisatie. Dus meer aandacht voor de inrichting, meer Dat concept is samengevat in de ‘Interpolis-kijk-op-werken’. inzicht in de mensen die de onderneming succesvol moeten maken Daarbij spelen drie pijlers een belangrijke rol: Mens en en meer aandacht voor het leef- en werkmilieu. Ondernemend Organisatie, Informatiebeheer en ICT en Gebouw en Werkomge- Nederland kan duidelijk meer doen om de eigen werksituatie, en ving. Zo bepalen bijvoorbeeld de werknemers zelf met hun team uiteindelijk het bedrijfsresultaat, te verbeteren. Daarvan ben ik wat de doelen zijn die ze willen verwezenlijken. Halen ze die doe- overtuigd, gezien de ervaringen die bedrijven als Interpolis en len, dan worden ze daar voor beloond. Als het gaat om Gebouw en Orange hebben opgedaan. Werkomgeving, hebben verschillende ontwerpers ruimtes ontwik- Reageren? Mail naar
[email protected] keld waarin gewerkt, overlegd en ontspannen kan worden. Op die manier ontstaan zogenoemde clubhuizen, waarbij de medewerker zelf kan kiezen welke werkomgeving het beste bij hem past. Tekst: P E T R A C L A E S S E N ■ ls ik een ondernemer spreek, weet deze mij meestal vol trots te vertellen dat de keuze voor de vestigingsplaats heel bewust is gemaakt. Voordelen worden opgesomd en enthousiast krijg ik een rondleiding door het bedrijf. Werknemers, gefocust op het succes van de onderneming, zijn ijverig en kijken niet op of om als ik langs de werkplekken loop.
A
4
B U S I N E S S
P R O F I E L
Minister van Economische Zaken Joop Wijn:
‘MEER VERTROUWEN IN ONDERNEMERS’ 6
B U S I N E S S
P R O F I E L
Ruimte geven aan ondernemers stond centraal in de drie verschillende functies die de huidige minister van Economische Zaken, Joop Wijn, in de achtereenvolgende kabinetten Balkenende vervulde. Dit vanuit zijn overtuiging dat je geld eerst moet verdienen en dan pas herverdelen. Economisch herstel begint bij de bedrijven, die daarvoor dan ook de ruimte moeten krijgen.
Z
iedaar in een notendop het enthousiaste verhaal dat Joop Wijn houdt in zijn kamer aan de Bezuidenhoutseweg in Den Haag. In het kabinet Balkenende I vervulde hij op Economische Zaken de rol van staatssecretaris. ‘Verschillende handelsmissies in die periode maakten mij duidelijk, dat wij op onze internationale concurrentiepositie hadden ingeleverd. Los van externe factoren als de opkomst van Oost-Europa en de globalisering waren er ook interne oorzaken. De loonstijging ging harder dan de groei van de productiviteit, er werd te weinig geïnvesteerd en ook de fiscale regelgeving hielp niet.’ Deze analyse was voor het kabinet aanleiding om te investeren in verbetering van het ondernemersklimaat. Hierbij past het streven om de administratieve lasten, afkomstig van het rijk, met 25 procent te verminderen. ‘Deze doelstelling gaan we ook halen,’ meldt Wijn tevreden.
Stimulerende maatregelen In zijn rol als staatssecretaris van Financiën in Balkenende II kreeg Wijn ook de mogelijkheid om zelf te investeren in het ondernemersklimaat. Niet zonder trots verhaalt hij over de maatregelen die op 1 januari 2007 van kracht worden. De tarieven voor de vennootschapsbelasting worden spectaculair verlaagd en voor de zelfstandige ondernemer komt er een vrijstelling van belasting over de eerste tien procent van de winst. Deze laatste maatregel leidt ertoe, dat kleine zelfstandigen minder betalen dan mensen in loondienst. ‘Een duidelijk voorbeeld dat wij ondernemersschap stimuleren,’ aldus Wijn. Door alle maatregelen in de afgelopen jaren is de internationale positie van
Nederland verbeterd. ‘Ik moet daarbij ook de belangrijke bijdrage van de vakbeweging vermelden,’ zegt Wijn. ‘Loonmatiging is en blijft een essentieel element bij de verbetering van de concurrentiepositie. Ik merk nu dat de Verenigde Staten en China in Europa willen investeren en dat Nederland daarbij in beeld is.’
Innovatievouchers De rol van China is op vele plaatsen onderwerp van gesprek. ‘Het is een verhaal van kansen en bedreigingen. Onze kansen liggen in het leveren van kwaliteit en in onze innovativiteit. Door de hervormingen is de financiële positie van bedrijven beter en is er weer vertrouwen om te investeren. Economische Zaken steunt de innovatiekracht van het bedrijfsleven, bijvoorbeeld door de uitwisseling tussen ondernemingen en kennisinstellingen makkelijker te maken. Bedrijven kunnen via innovatievouchers kennis “inkopen” bij bijvoorbeeld TNO of universiteiten.’ Het ministerie zit er niet tussen, maar faciliteert het rechtstreekse contact tussen bedrijven en kennisinstellingen. ‘Dit verlaagt natuurlijk de drempels,’ betoogt Wijn. ‘Naast het bevorderen van direct contact stimuleert EZ de kennisinstituten ook om meer vraaggericht te werken. Centraal moet staan, aan welke kennis en expertise het bedrijfsleven dan wel de samenleving behoefte heeft.’ Durf te kiezen Een andere wijziging in de afgelopen periode is de keuze voor sleutelgebieden en kansrijke regio’s. ‘Innovatie vraagt diepgang en dat kun je bereiken door aan te sluiten bij de natuurlijke sterktes van ons land. Durf gebieden en sectoren aan te wijzen en de ontwikkeling daar te stimuleren; dan komt kennis en energie samen en gebeurt er vervolgens wat.’ Als voorbeelden van kansrijke regio’s noemt Wijn de logistieke kracht van Schiphol en Rotterdam, de hightech-sector rond Eindhoven, de energiekennis in het Noorden en de voedingsexpertise rond Wageningen. Sleutelgebieden zijn onder meer ‘Flowers and Food’, ‘Hightech Systemen’ en ‘Materialen en Water’. Kiezen voor sterktes is nieuw in Nederland. Niet alles hoeft gelijk te zijn, kies
voor kracht en versterk die, is het uitgangspunt. Er ontstaat de laatste jaren meer ruimte en respect voor succes. Dat is goed, aldus de minister: ‘Juich het toe als iemand durft op te staan. Risico’s horen bij ondernemerschap.’
Eerst het bedrijf De rollen die Wijn de afgelopen jaren vervulde, hebben hem veel in contact gebracht met ondernemers. ‘Mijn vertrouwen in hen is bij deze contacten alleen maar gegroeid. Ik heb veel mensen ontmoet die keihard werken om hun onderneming verder te brengen. Het bedrijf staat vaak op nummer één, dan de werknemers en daarna komen vaak pas de eigen belangen. De discussie over de topsalarissen past dan ook niet bij de werkelijkheid van de directeur die ik ontmoet. In dit perspectief durf ik ook te praten over versoepeling van het ontslagrecht. Ondernemers zien en voelen dat zij de kansen moeten benutten die de economische ontwikkeling hen biedt. Dat vraagt flexibiliteit in het inzetten van medewerkers, maar bijvoorbeeld ook in het investeren in opleiding en ontwikkeling van die mensen. Ik ben ervan overtuigd dat ondernemers die redeneren vanuit het belang van hun bedrijf en hun werknemers, verantwoord met hun vrijheid omgaan. We moeten uit durven gaan van vertrouwen in het bedrijfsleven.’ Onderhoud Met de verkiezingen en een nieuw kabinet in het vooruitzicht kan de vraag naar de persoonlijke ambities van Joop Wijn niet uitblijven. Hij is daarover klip en klaar: ‘Mijn ambities zijn minder belangrijk dan de inhoud. Ik wil graag een bijdrage leveren aan de toekomst van Nederland. Daarvoor is het belangrijk om de ingezette beleidslijn door te zetten. We hebben veel gevraagd, ook van ondernemers, maar nu komt de stap van hervormen naar investeren. Ruimte geven aan ondernemers blijft daarbij van groot belang. Een stevig economisch fundament vraagt voortdurend onderhoud. Ik wil daar graag een bijdrage aan leveren. Welke rol ik in deze ontwikkeling vervul, vind ik daarbij minder interessant.’ Tekst: P A T R I C K D E K K E R S ■ Fotografie: F O T O S T U D I O H A N S K O K X
N A T I O N A A L
7
Z A K E N A U T O
Citroën C4 Picasso
RUIMTE EN FRANS COMFORT ien jaar geleden bestond er nog geen midi-MPV, anno 2006 is dit autotype jaarlijks verantwoordelijk voor vele honderdduizenden registraties in Europa. Citroën is met de Xsara Picasso een van de trendsetters en voegt nu de nieuwe C4 Picasso aan het programma toe.
T
Zoals de naam al doet vermoeden, is deze nieuwe Picasso gebaseerd op het onderstel van de C4. Maar in vergelijking met de bestaande Picasso is de nieuweling aanzienlijk groter en biedt standaard plaats aan zeven inzittenden. De vormgeving sluit goed aan bij de nieuwste creaties van het merk, maar daarin schuilt niet het bijzondere. Dat moet meer in details worden gezocht, zoals de ver in het dak doorgetrokken voorruit, de luchtgeveerde achteras met hoogte-instelling, het digitale dashboard en het stuurwiel met stilstaand middenkussen. Gladstrijken De vijf stoelen achterin blijven altijd in de auto en kunnen in één eenvoudige beweging in de vloer worden weggeklapt. De voorstoelen zijn opmerkelijk breed en bieden een zeer comfortabele zit, zodat de bestuurder het gevoel krijgt in de eigen woonkamer op reis te zijn. Maar het meest moet de C4 Picasso worden geprezen vanwege zijn veercomfort. Het lijkt erop dat Citroën als eerste weer durft om het ouderwetse Franse comfort uit de kast te halen. Het is misschien even wennen, maar het gladstrijken van diverse soorten wegdek gaat men snel waarderen. Overigens blijven de vroegere nadelen zoals sterk hellen in bochten en duiken bij flink afremmen achterwege. Citroën levert de nieuwe Picasso met 1.8 en 2.0 liter 16-kleps benzinemotoren en een 1.6 en 2.0 liter HDi met roetfilter vanaf 25.850 euro.
VOLVO S80 lles wat Volvo in huis heeft, is samengebracht in de nieuwe S80. De auto staat op een volledig nieuwe bodemgroep en heeft een vormgeving die eerder een opvolger van de S60 doet vermoeden. Dat komt met name door het profiel zonder extra ruitje achter de portieren.Toch is de S80 in alle richtingen gegroeid. Het interieur is duidelijk volgens de regels van het Scandinavian Design ingericht. Eenvoud in vormgeving en het visueel terugdringen van het aantal bedieningsknoppen werkt hier erg rustgevend. Naast de bekende 5 cilinder benzinemotoren en diesels levert Volvo in haar nieuwe topmodel een niet eerder gebruikte 3,2 liter 6 cilinder lijnmotor en de uit de XC90 bekende 4,4 liter V8. Deze laatste motor wordt standaard gekoppeld aan permanente vierwielaandrijving. De auto beschikt zoals gebruikelijk over uitstekende stoelen. De Volvo S80 is er vanaf 44.000 euro.
A
CHEVROLET CAPTIVA et tot Chevrolet omgedoopte Daewoo richt zich de laatste tijd steeds meer op de zakelijke marktsegmenten. Met de Epica sedan zal men ondanks een dieselmotor geen potten kunnen breken, maar de Captiva SUV maakt meer kans. De vormgeving is beslist geslaagd en standaard biedt de auto plaats aan zeven personen. Hier en daar valt nog wel wat aan te merken op het materiaalgebruik, maar bij een vanaf-prijs van 30.995 euro mag je ook niet alles verwachten. Natuurlijk zijn er benzinemotoren, een 4 cilinder met 2,4 liter inhoud en een 3,2 liter 6-pitter, maar vooral van belang is de nieuwe 2 liter common rail diesel. Deze levert met 150 pk voldoende vermogen om de Captiva naar behoren te laten presteren. De in licentie van het Italiaanse VM-Motori gebouwde diesel is er ook met een automaat en dat tweetal vormt een prettige combinatie.
H
Tekst en fotografie: T O N Y V O S ■
N A T I O N A A L
9
T R E N D S
Facility management volop in ontwikkeling
DE KLUSJESMAN VOORBIJ Facility Management is een breed vakgebied dat loopt van catering tot de organisatie van huisvesting. De missie van de vereniging Facility Management Nederland (FMN) is het professionaliseren van allerlei in- en externe processen. Waarom veel bedrijven niet meer kunnen volstaan met een huisbaas, conciërge of parttime klusjesman. edere werknemer heeft behoefte aan een prettige, veilige en goed toegeruste omgeving. De facilitymanager moet deze ideale omstandigheden creeren. Dat betekent dat diensten als frontoffice, catering, beveiliging, bewaking, inkoop, logistiek, werkplekinrichting en uitrusting in orde moeten zijn.
I
Specialisme Op de arbeidsmarkt is een groeiende behoefte aan facilitymanagers met de juiste combinatie van actuele theorie, professionele vaardigheden en praktische ervaring. ‘Het vak bestaat zo’n 25 jaar,’ weet Paul Kotvis, bestuurslid van Facility Management Nederland (FMN). Hij is tevens directeur van Kotvis&Haksteen, een management- en consultancybureau op het gebied van exploitatie van multifunctionele gebouwen en gebieden. ‘Het is binnen bedrijven tegenwoordig een echt specialisme.Voorheen
waren de taken verspreid binnen een organisatie of personeelszaken deed het erbij.’ Hard en zacht De moderne facilitymanager stuurt processen aan, stippelt beleid uit en geeft leiding aan onder anderen conciërges, receptionisten, schoonmakers, kantinepersoneel en magazijnmedewerkers. Het is een veelzijdige professie, waarbij de managers zich moeten verplaatsen in behoeften en wensen van gebruikers en consumenten. Kotvis: ‘Dat zijn de zachte onderdelen van het vak; zaken zodanig faciliteren dat een optimale werkomgeving ontstaat. De interne klant, het personeel dus, moet tevreden zijn.Werknemers verblijven een hele dag in een kantoor.Thuis kunnen ze hun behoeften zelf regelen, op het werk moeten ze met hun wensen terecht kunnen bij een facilitymanager.’ Daarnaast zijn ook harde factoren van belang.‘Steeds vaker is de facilitymanager tevens beheerder van de vastgoedportefeuille. Bij veel bedrijven een zware taak, want een organisatie beweegt, krimpt of groeit continu.’ Een goede facilitaire organisatie kan een positieve bijdrage leveren aan het bedrijfsresultaat.Adequaat facility management kost geen geld, maar levert juist inkomsten op. Zo kan bijvoorbeeld het ziekteverzuim worden teruggedrongen door werknemers een optimale werkomgeving te bieden. Kotvis: ‘Hoe beter de werksituatie, hoe lager het verzuim.’
Spanningsveld Het vakgebied ontwikkelt zich in snel tempo. ‘Je ziet steeds vaker dat grote bedrijven facility management compleet uitbesteden. Vroeger deed een bedrijf met eigen personeel zelf de catering, de schoonmaak en het technisch onderhoud. Dat is niet meer te doen. Je kunt niet alle details beheersen.’ Het is wel belangrijk dat de dienstverlener met vaste mensen voor een organisatie werkt. ‘De facilitymanager moet een herkenbaar gezicht zijn,’ zegt Kotvis.‘Als dat goed geregeld is, kun je als onderneming optimaal profiteren van het uitbesteden. Alleen al gezamenlijke inkoop scheelt een boel geld.’ Volgens het FMN-bestuurslid is dergelijk management interessant voor bedrijven vanaf 100 werknemers. Grootste ergernissen van het personeel zijn parkeerruimte, het klimaat in het kantoor en de kwaliteit van het bedrijfsrestaurant.Voor directies is het vergelijken van kosten een belangrijk instrument. ‘Als facilitymanager doe je het goed als je het spanningsveld tussen medewerkers en directie beheerst,’ weet Kotvis. ‘Via een benchmark zijn onze organisaties in staat om de kosten per werkplek in kaart te brengen. Daar haal je veel informatie uit.’ Dat is weer belangrijk voor een veranderende organisatie. Kotvis is er voorstander van om die cijfers te communiceren met het personeel. ‘Medewerkers mopperen als de kopieermachine niet werkt, maar ze
HET FACILITAIRE KANTOORGEBOUW Bij de realisatie van een nieuw kantoorgebouw komt heel wat kijken. Er moeten vele keuzes worden gemaakt en beslissingen worden genomen.Welke vestigingslocatie kiest u? Hoe richt u de werkomgeving in? En met welke kosten moet u rekening houden? Voor iedereen die zich een beeld wil vormen van een ideaal kantoor is het nieuwe boek van Paul Janssen een aanrader. Dit boek beschrijft het praktijkverhaal van de bouw en exploitatie van het meest facilitaire kantoor in Nederland, het pand van Facilicom Services Group. Dit gebouw is voorzien van allerlei vernieuwende concepten op het gebied van facility management. Zo wordt gebruik gemaakt van irisscan-technologie voor toegangscontrole en duurzame energie door warmte- en koudeopslag in de grond, staat een windmolen op het dak en heeft het gebouw een specifieke schoonmaakbesparende inrichting. Dankzij al deze technieken zijn de exploitatiekosten zo’n 25 procent lager dan gebruikelijk. Serie: Facility Management Boekenreeks,Auteur: Paul Janssen, Omvang: 172 pagina’s. Prijs: € 25,95, ISBN: 90-5472-008-5.
10
B U S I N E S S
T R E N D S
TIEN JAAR JONG Bij facility management gaat het om de integrale aanpak van huisvesting, services en middelen. Facility Management Nederland (FMN) bestaat nu tien jaar en is de toonaangevende vereniging op het gebied van facility management. Via een website wil FMN het vakgebied ontsluiten voor een ieder die er belangstelling voor heeft. De vereniging initieert en volgt daartoe ontwikkelingen die voor facility management van belang zijn. Hiermee vult FMN één van haar belangrijke doelstellingen in: het professionaliseren van facilitaire processen. Het hoogste orgaan binnen FMN is de Algemene Ledenvergadering. In deze setting komen de leden minimaal een keer per jaar bijeen. De vereniging kent een bestuur en een convent en er zijn verschillende commissies actief. Voor meer informatie: www.fmn-vereniging.nl mogen ook wel weten wat de reparaties kosten. Bij grote ondernemingen zie je dat dergelijke kosten vaak intern worden doorbelast. Daardoor betaalt de afnemer en kun je ook beter sturen op kosten.’ Leerstoel Dat facility management volop in ontwikkeling is de laatste jaren, blijkt ook uit de oprichting van een leerstoel aan de universiteit van Wageningen in 2000. ‘Daardoor komt ons vak op universitair niveau en zijn we geen “verborgen” opleiding meer. Door de leerstoel komt er nu ook gericht onderzoek.’ Jaarlijks studeren in Wageningen mensen af aan de Masteropleiding. Ook op HBO- en MBO-niveau wordt onderwezen in facility management. De branchevereniging brengt nu nog vooral haar leden met elkaar in contact, maar Kotvis sluit niet uit dat FMN kan uitgroeien tot een echte belangenvereniging. ‘Ons werk is enorm veelzijdig en heel veel ontwikkelingen raken het vakge-
Paul Kotvis
bied. Je zou je kunnen voorstellen dat we actiever onze ervaringen en ideeën communiceren, bijvoorbeeld richting de politiek.’ Ook ziet Kotvis op termijn facility management meer opschuiven richting het beheer van vastgoed. ‘Daar wordt nu nog vooral uit een oogpunt van beleggin-
gen naar gekeken, maar de inrichting en alles wat er bij hoort, wordt ook steeds belangrijker. Ik zie die zaken naar elkaar toe groeien.’
Tekst: J E A N G E L D E N S ■
N A T I O N A A L
11
L I T E R AT U U R
AFGEDWONGEN TOEVAL
LICHT IN HET WATER
DOOR FRED KRAUTWURST Het gaat niet alleen om wie we zijn en wat we weten, maar vooral ook om wie we kennen. Een goed netwerk geeft informatie over ontwikkelingen, levert nieuwe opdrachten op en kan innovatie stimuleren. In Afgedwongen toeval biedt Fred Krautwurst inzicht in de grondbeginselen van doelgericht netwerken. Het boek geeft antwoord op vragen als: ‘Hoe bouw ik een goed netwerk op?’ en: ‘Hoe beweeg ik me in netwerkkringen?’ Afgedwongen toeval heeft een verhalende structuur. Het boek beschrijft het leven van drie hoofdpersonen – een manager, een zelfstandig ondernemer en een student – met al hun successen en mislukkingen. Specifieke aandacht is uiteraard voor de rol die netwerken daarbij speelt. Het blijkt, dat alles en iedereen met elkaar in verbinding staat. De kunst is om toeval af te dwingen door op een subtiele, maar doelgerichte manier om te gaan met je netwerk. Afgedwongen toeval bevat ook een theoretische handleiding en meer dan 100 praktische tips over netwerken.
DOOR LAURENS VEHMEIJER In de 21ste eeuw maken we voornamelijk gebruik van de kennis in ons hoofd. In Licht in het Water wijst Laurens Vehmeijer er echter op, dat intelligentie een totaal is van de menselijke dynamiek.Met het uitbesteden van ‘handwerk’ aan landen waar dat goedkoper kan worden uitgevoerd, hebben we ons volgens Vehmeijer kwetsbaar gemaakt en zetten we onze zelfredzaamheid op het spel.Als gevolg daarvan raken mensen steeds vaker op een zijspoor in de huidige maatschappij, met haar vele regels en verregaande automatisering.Het is daarom zaak om de (persoonlijke) balans te herstellen.Van belang is dat we onze persoonlijke vermogens regelmatig aandacht geven en vakmanschap niet alleen onderhouden,maar ook verder ontwikkelen.Met Licht in hetWater nodigtVehmeijer de lezer op een zowel verleidende als confronterende wijze uit om weer de mens in plaats van de machine centraal te stellen. Het boek bevat een gedetailleerde visie op de dynamiek van het persoonlijk functioneren en op de mogelijkheden om daarbij te komen tot meer effectiviteit.
160 pagina’s.Thema, ISBN 90-5871-376-8. Prijs € 19,50.
444 pagina’s. Zwerk, ISBN 90-77478-08-6. Prijs € 19,50.
DE MARKETING CODE DOOR STEPHEN BROWN Het feit dat de Da Vinci Code van Dan Brown een wereldwijde bestseller werd, komt voor een groot deel op het conto van een uitgekiende marketingcampagne. Het succes van dit boek inspireerde Browns naamgenoot Stephen tot het schrijven van een marketingthriller, volgens de auteur ’s werelds eerste. In De Marketing Code ontmaskert Stephen Brown het commerciële complot achter Dan Browns gehypte theologische thriller. De Marketing Code is geschreven in de stijl van Browns boek. De variant van Stephen Brown gaat echter over campagnes, merkstrategieën en een samenzwering, die de consument aanzet om toch vooral maar zoveel mogelijk geld uit te geven. Een geheim genootschap van ingewijden bezit de sleutel tot marketingsucces en – u raadt het al – dit geheim dreigt te worden onthuld. De Marketing Code speelt zich onder meer af in Las Vegas en Belfast, in een eeuwenoud mausoleum van de Tempeliers en op een vooraanstaande Amerikaanse business-school.
413 pagina’s. Scriptum, ISBN 90-5594-450-5. Prijs € 19,95. 12
B U S I N E S S
VOL IN BALANS DOOR BEN TIGGELAAR Ben Tiggelaar behoort al geruime tijd tot de meest succesvolle managementauteurs van ons land.Aanvankelijk vooral gericht op het onderwerp ICT – denk aan zijn boek Internet Strategie uit 1999 – beslaan de visie en ideeën vanTiggelaar inmiddels een breder gebied. Hij schrijft niet alleen, maar is ook actief als trainer en onderzoeker. Tiggelaars boeken Doen en Dromen, durven, doen waren bijzonder succesvol. Hierin stond de vraag centraal hoe mensen hun wensen, ambities en dromen ook daadwerkelijk kunnen realiseren. Bij het meest recente boek van Tiggelaar, Vól in balans, gaat het om een bundeling van eerder gepubliceerde columns in De Zaak en Intermediair. In deze bijdragen beschrijft hij relevante observaties op een luchtige manier.Tiggelaar formuleert echter wel zodanig scherp, dat de boodschap overkomt en inzicht ontstaat in zowel het eigen gedrag als dat van anderen. 139 pagina’s.Spectrum,ISBN 90-274-3279-1.Prijs € 14,95.
B E D R I J F S P R O F I E L
In de vijf jaar dat Teesland iOG in Nederland opereert, is deze vastgoedbeleggingsmaatschappij en asset management organisatie onbetwist marktleider op het gebied van multi-let light industrial bedrijfsgebouwen. De bedrijfsfilosofie is even simpel als doeltreffend:Teesland iOG kènt zijn panden en kènt zijn huurders en beiden staan centraal in de dagelijkse bedrijfsvoering.
Alles bij Teesland iOG draait om huurders VIJFTIG BEDRIJFSVERZAMELGEBOUWEN De wortels van Teesland iOG liggen in Engeland. Begin jaren zestig werd de Teesland Development Company opgericht, een ontwikkelaar en belegger die snel groeide op de Engelse markt. In oktober 2004 nam Teesland het bedrijf Property Fund Management plc over, moeder van de industrial property fund manager iOG. Het fusiebedrijf kreeg de naam Teesland iOG, een beursgenoteerde onderneming met 160 medewerkers en elf kantoren door heel Europa. Het bedrijf zet ge-
specialiseerde vastgoedfondsen op. Het Europese netwerk van Teesland iOG, waaronder het kantoor in Amsterdam, acquireert en beheert uiteenlopend vastgoed, met een nadruk op lichtindustriële bedrijfsverzamelgebouwen. Inmiddels voert het bedrijf namens haar investeerders in Nederland het beheer over zo’n vijftig bedrijfsverzamelgebouwen. De portefeuille bestaat uit circa 800 eenheden met een oppervlakte van 600.000 m2 en vertegenwoordigt circa 400 miljoen euro belegd vermogen. De activiteiten zijn grotendeels ondergebracht in twee fondsen. Investeerders die participeren in de fondsen zijn onder meer ABP, Achmea, PGGM, Morley, Royal Bank of Scotland. Talrijke (institutionele) beleggers maken gebruik van deze mogelijkheden om in multilet light industrial vastgoed door heel Europa te investeren.
MEERWAARDE CREËREN
Vincent Spruijt – Portfolio Director
Teesland iOG is nog voortdurend op zoek naar bedrijfsverzamelgebouwen. Als een gebouw is aangekocht, is de afdeling van portfolio director Vincent Spruijt aan zet. Nieuwe en aan-
WAT ZIJN MULTI-LET LIGHT INDUSTRIAL BEDRIJFSGEBOUWEN? ● Industriële objecten bestaande uit meerdere, afzonderlijke units vanaf circa 100 m2 tot 8.000 m2 met eventueel kantoorruimte gekoppeld aan de bedrijfshal. ● Het aantal units binnen een complex varieert van 3 tot 50 units. ● In de regel gelegen op goed ontsloten locaties op bedrijfsterreinen, nabij stedelijke centra en/of snelwegen. ● Objecten geschikt voor uiteenlopende activiteiten als: opslag, distributie, productie en groothandel. ● Multi-let light industrials is niet gelijk aan logistiek vastgoed. ● Investeringsvolume vanaf circa € 2.000.000,-.
14
B U S I N E S S
Rowland Frederiks - Noord Nederland
gekochte bedrijfsverzamelgebouwen vallen onder verantwoordelijkheid van de afdeling Asset Management. “In Nederland was de markt voor bedrijfsverzamelgebouwen lange tijd onderontwikkeld. Deze markt is redelijk ondoorzichtig, want kenmerkend is dat vele eigenaren bedrijfsverzamelgebouwen in alle soorten en maten aanbieden, waarbij huur en koop ook nog eens door elkaar lopen,” zegt Spruijt. “Wij zijn inmiddels in de Randstad goed vertegenwoordigd en acquireren dan ook wat nadrukkelijker in het overige deel van Nederland. Dat wil niet zeggen dat we in de Randstand stil blijven zitten. Ook hier is nog het nodige te verwerven.” Multi-let industrieel vastgoed was lange tijd niet populair bij investeerders. Je hebt als beheerder immers te maken met vele huurders en dit is nu eenmaal arbeidsintensief. Teesland iOG beseft dat het juist de huurders zijn die voor het succes en rendement kunnen zorgen. Spruijt: “Onze policy is een meerwaarde te creëren voor zowel de investeerders als voor de huur-
B E D R I J F S P R O F I E L
Daniël Meijer – Groot Rotterdam en Zuid Nederland
ders van onze gebouwen. Onze bedrijfsverzamelgebouwen bestaan uit geschakelde units van gemiddeld 300 m2. De huurders variëren van schoonmaakbedrijf tot drukkerij en van projectinrichter tot het postbedrijf FedEx, dat in totaal duizenden vierkante meters bij ons huurt. Als we een gebouw kopen kijken we uiteraard vooraf naar de technische en juridische aspecten, maar nadat we eigenaar zijn geworden, gaan we altijd als eerste met de huurders kennismaken. Hier gaat heel veel tijd inzitten, maar het levert ook een schat aan informatie op. Ons beleid is hands-on Asset Management. We streven ernaar met alle huurders een goede relatie op te bouwen. Daarom nemen we goede nota van alle wensen en onvolkomenheden en gaan vervolgens aan de slag met het opknappen van het bedrijfsverzamelgebouw. Een complex moet er mooi en uitnodigend uitzien. Dan praten we over groenvoorziening, verwijsborden met alle huurdersnamen en het schilderen van de units in onze blauwwitte huisstijl. Wij geloven
David Clayton – Midden Nederland
dus in actief, hands-on management en persoonlijke service en contact naar onze huurders. Hoe beter wij de relatie onderhouden, hoe langer de huurder zijn pand zal aanhouden. Doordat je de huurder goed leert kennen, kun je hem ook adviseren als hij een grotere of kleinere ruimte nodig heeft. Zelfs bij verhuizingen kunnen we meedenken. Door onze spreiding in Nederland kunnen we adviseren bij nieuwe vestigingsplaatsen en gezien ons netwerk is dit evenzeer van toepassing voor nationaal en internationaal opererende bedrijven.”
TEESLAND IOG SPONSOR SHEFFIELD UNITED F.C. Kevin McCabe van Teesland iOG Engeland is voorzitter/ groot aandeelhouder van de Engelse voetbalclub Sheffield United F.C. De Amsterdamse vestiging van dit vastgoedconcern sponsorde dan ook de oefentrip van deze Premier League club ter voorbereiding op het voetbalseizoen. Sheffield United F.C. speelde in Nederland oefenwedstrijden tegen Sparta en ADO Den Haag. Tevens werd er voor de kinderen van de Teesland iOG huurders en relaties een voetbalclinic met de trainersstaf en spelers in het Olympisch Stadion georganiseerd.
HUURDER CENTRAAL De huurder staat centraal bij Teesland iOG. Zo hebben de huurders de beschikking over een storingsdienst die 24 uur per dag en 7 dagen per week bereikbaar is. Teesland iOG beschikt over de technische, financiële en commerciële expertise om een gebouw optimaal te laten functioneren. Naast Asset Management is Property Management minstens net zo belangrijk. Spruijt hierover: “Het Property Management ofwel technisch beheer doen we geheel vanuit onze eigen organisatie. Zo ben je ervan verzekerd dat een gebouw in goede staat blijft en een ander voordeel is dat onze huurders slechts één aanspreekpunt hebben om zaken in gang te zetten.
Van de huurders verwachten we wel enige zelfwerkzaamheid, maar ze kunnen ook servicecontracten afsluiten. Wij zorgen er dan voor dat roldeuren, ramen, daken, groenvoorziening en dergelijke goed onderhouden worden. Sinds kort kopen wij zelfs collectief gas, water en elektra in en daar
Roy Erkelens - Groot Amsterdam
kunnen onze huurders eveneens voordeel mee behalen. Zelfs over de contractperiode is te praten. In Nederland kennen we standaard vijfjarige contracten, maar in overleg met (kandidaat) huurders kunnen we hier redelijk flexibel mee omgaan.”
Teesland iOG Fred. Roeskestraat 123 1076 EE Amsterdam T: (020) 574 58 00 F: (020) 574 58 09 E:
[email protected] I: www.teeslandiog.nl N A T I O N A A L
1 5
