NÁKLADY NA HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V BANKÁCH A JEJICH ŘÍZENÍ

Ma sary kova univerz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání

NÁKLADY NA HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V BANKÁCH A JEJICH ŘÍZENÍ The cost of mortgage loans in banks and his management Diplomová práce

Vedoucí práce:

Autor:

Ing. Jan KRAJÍČEK, Ph.D.

Jindřich MAREK Brno, 2015

Jméno a příjmení autora: Jindřich Marek Název diplomové práce: Náklady na hypoteční úvěry v bankách a jejich řízení Název práce v angličtině: The cost of mortgage loans in banks and his management Katedra: Financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan Krajíček, Ph.D. Rok obhajoby: 2015

Anotace Cílem diplomové práce „Náklady na hypoteční úvěry v bankách a jejich řízení“ je analýza vývoje hypotečního trhu, nákladů na hypoteční úvěr včetně faktorů, které ovlivňují chování bank a klientů. V úvodní části je charakterizován vývoj hypotečních úvěrů a současný stav. Dále jsou popsána rizika a povinnosti, které musejí banky dodržovat. V praktické části jsou analyzovány dotazníky rozeslané klientům a bankám. Je také popsán postup při vyřizování žádosti o hypoteční úvěr. Následně je analyzován vliv refinancovaných hypotečních úvěrů a dopady z toho plynoucí pro všechny účastníky na hypotečním trhu.

Annotation The Aim of the given " The cost of mortgage loans in banks and his management" thesis is the analysis of mortgage loan market development and mortgage loan costs including the factors which influence the behaviour of banks and their clients. In the introductory part mortgage loan development and its current state are characterised. Next part describes the risks and obligations proper to banks. In the practical part questionnaires answered by banks and their clients are analysed. The mortgage application process is also considered in the given part. Then the influence of refinanced mortgage loans and their impact on all mortgage loan market participants are analysed.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, refinancovaný hypoteční úvěr, náklady na hypoteční úvěr, úroková sazba, úvěry se selháním, realitní trh, produktová nabídka, objem hypotečních úvěrů, distribuční kanál.

Key words Mortgage loan, refinanced mortgage loan, mortgage loan costs, interest rate, defaults, real estate market, product offering, mortgage loan volume, distribution channels.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Náklady na hypoteční úvěry v bankách a jejich řízení vypracoval samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka, Ph.D. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.

V Brně dne 12. února 2015

………………………….. vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Janu Krajíčkovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Také bych rád poděkoval mé manželce za trpělivost, podporu a péči o dceru, během psaní této diplomové práce.

OBSAH ÚVOD ......................................................................................................................................... 9 1 Vznik a vývoj hypotečních úvěrů ..............................................................................11 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Úvěry ve středověku ...........................................................................................................................11 Počátky hypotečních úvěrů.................................................................................................................11 Meziválečné období ............................................................................................................................12 Období centrálně plánovaného hospodářství ....................................................................................12 Novodobé počátky hypotečního bankovnictví v ČR ...........................................................................13

Analýza vývoje HÚ v ČR za posledních 20 let .........................................................15 2.1 2.2 2.3

3

Období od roku 1995 do 1999 ............................................................................................................15 Vývoj HÚ od roku 2000 do 2008 .........................................................................................................18 Období od hypoteční krize do roku 2014 ...........................................................................................20

Náklady bankovního sektoru .....................................................................................23 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Druhové členění nákladů ....................................................................................................................23 Účelové členění nákladů .....................................................................................................................23 Členění nákladů v manažerském rozhodování ...................................................................................24 Relevantní a irelevantní náklady .........................................................................................................24 Utopené náklady.................................................................................................................................24 Oportunitní náklady ............................................................................................................................24

Riziko v bankovním sektoru ......................................................................................25 4.1

Druhy rizik ...........................................................................................................................................25

4.1.1

4.2 4.2.1

4.3

Gap analýza ............................................................................................................................................... 26

Riziko úvěrové.....................................................................................................................................27

4.3.1 4.3.2

4.4 4.5

5

Riziko likvidity ............................................................................................................................................ 25

Riziko úrokové.....................................................................................................................................26

Druhy úvěrových rizik ................................................................................................................................ 27 Minimalizace úvěrového rizika .................................................................................................................. 28

Riziko operační ....................................................................................................................................28 Riziko kapitálové .................................................................................................................................29

Basel .............................................................................................................................30 5.1 5.2

Charakteristika Basel ..........................................................................................................................30 Basel III ................................................................................................................................................30

5.2.1 5.2.2

6

Tato opatření jsou zaměřena na: .............................................................................................................. 30 Reformy zaměřují: ..................................................................................................................................... 30

Postup při žádosti o hypoteční úvěr ..........................................................................32 6.1

Prescoring ...........................................................................................................................................32

Souhlas se zpracováním osobních údajů ....................................................................................................................... 32

6.2 6.3

7

Schvalovací proces ..............................................................................................................................33 Čerpání úvěru .....................................................................................................................................33

Průzkum chování klientů a bank na hypotečním trhu............................................35 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.5.1 7.5.2

Klientský dotazník ...............................................................................................................................35 Bankovní dotazník...............................................................................................................................41 Analýza klientských a bankovních dotazníků ......................................................................................52 Analýza poměru mezi novými a refinancovanými hypotékami ..........................................................59 Analýza nákladů na klienta .................................................................................................................64 Analýza nákladů na získání nového klienta a výnosů z něj ........................................................................ 64 Analýza nákladů na udržení klienta ........................................................................................................... 67

8 Analýza odlišností poměrů mezi bankami ................................................................69 Závěr ........................................................................................................................................ 71 Seznam použitých zdrojů ....................................................................................................... 74 Seznam grafů ........................................................................................................................... 77 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 78 Seznam použitých zkratek ..................................................................................................... 79 Seznam příloh .......................................................................................................................... 80

ÚVOD V České republice začal novodobý start poskytování hypotečních úvěrů (HÚ) až od roku 1995. Dřívější zahájení prodeje HÚ nebylo možné z důvodu centrálně plánovaného hospodářství a nutnosti po přechodu na tržní hospodářství vytvořit patřičný právní rámec. Za 20letou historii bylo sjednáno více než 800 tis. HÚ o celkovém objemu 1,3 bil. Kč. Je zřejmé, že HÚ není pojem, který by znala pouze úzká skupina bankéřů. Jedná se o velmi rozšířený bankovní produkt, který může – ale také nemusí – bankám přinášet značné zisky. HÚ využívá stále více domácností, zároveň se jedná o poměrně drahý produkt, který ve výdajích domácností tvoří několik desítek procent. Je proto logické, že klienti se snaží nastavit parametry co nejvýhodněji. Přestože v České republice není zvykem individuálně jednat o ceně zboží a služeb, vyjednávání o výši úrokové sazby a dalších podmínek HÚ se stalo samozřejmostí. Hypoteční trh, po pozvolných začátcích v letech 1995 – 1999, začal významně růst. Objemy poskytnutých HÚ každoročně narůstaly velmi rychlým tempem. K zastavení růstu a značnému propadu došlo až vlivem finanční a hypoteční krize v roce 2008. Následovaly dva roky stabilizace a vyrovnávání se s novými skutečnostmi. České banky, na rozdíl od zahraničních, byly v tomto období schopny stále vykazovat miliardové zisky, i když nižší než v předchozích letech. Od roku 2011 hypoteční trh opět stabilně roste a v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů byl dokonce rok 2013 rekordní a předčil tak i rok 2007. Za tuto expanzi z velké míry může neustálé snižování úrokových sazeb na nová a nová historická minima. V rámci této práce jsou zkoumány ještě další faktory, které stojí za expanzí HÚ. Pozornost bude věnována chování klientů a přístupu bank. Cílem je objasnit, proč dochází k uzavírání refinancovaných HÚ a jakou roli v tom hrají hypoteční, respektive finanční poradci (FP). Hypotéza č. 1 - banky mají rovné podmínky na trhu, a proto jsou schopny klientovi nabídnout HÚ za téměř identických podmínek. K refinancování HÚ dochází pouze ve specifických a výjimečných případech. Banky mají stejné výchozí postavení na trhu peněz, trhu práce i ve všech dalších ohledech, včetně řízení rizik, tvorby rezerv a dalších. Efektivní řízení nákladů závisí pouze na jejich managementu. Praxe hovoří o tom, že přesto dochází k refinancování HÚ. Je tedy namístě analyzovat, jak významný mají podíl na hypotečním trhu, a jaké jsou důvody pro refinancování. 9

Aby bylo možné udělat objektivní závěry, je nutné získat řadu dat a informací, a to nejen z bankovního sektoru, ale také přímo od klientů. Tyto informace pak budou porovnány a budou učiněny dílčí závěry. Pro tuto potřebu proběhne dotazníkové šetření mezi klienty a bankami. Na základě takto získaných dat a s podporou národních statistik pak bude možné celou problematiku analyzovat. Další pozornost je věnována nákladům na hypoteční úvěr. Přestože banky velmi pečlivě tají přesný výpočet úrokové sazby, pokusíme se alespoň částečně rozklíčovat tvorbu úrokové sazby, její jednotlivé složky a z nich plynoucí míru zisku. Opět zde bude sledováno, jakou roli hrají FP při sjednávání jak nových, tak refinancovaných HÚ. Hypotéza č. 2 - FP napomáhají růstu refinancovaných úvěrů a vytvářejí ještě větší konkurenční prostředí. Klienti, kteří využívají jejich služeb, budou častěji s bankou vyjednávat, popřípadě banku měnit. Použitá metodologie V úvodních kapitolách je deskriptivní metodou popsán historický vývoj HÚ a vývoj hypotečního trhu za posledních 20 let. Tato metoda bude také využita pro popsání postupu při vyřizování žádosti o HÚ. Komparační metodou budou porovnány výsledky dotazníkového šetření. Pomocí syntézy budou nalezeny souvislosti vyplývající z dat získaných dotazníkovým šetřením a z dostupných statistik. Analytická metoda bude využita pro rozklíčování výpočtu nákladů v HÚ a demonstrování vlivu poplatků za zprostředkování na tvorbu úrokové sazby.

10

1

Vznik a vývoj hypotečních úvěrů

První zmínky o půjčování peněz pocházejí už ze starého Egypta, dále se půjčování peněz hojně rozvíjelo ve starověkém Řecku a Římě. V historii hypotečních úvěrů hraje důležitou roli starověký Babylón, kde se již před třemi tisíci lety uskutečňovaly hypoteční úvěry.

1.1 Úvěry ve středověku Na českém území sahají zmínky o úvěrech na nemovitosti do pozdního středověku. Klientelu tvořili především šlechtici a panovníci, kteří zastavovali nejen domy, ale také hrady, zámky a dokonce i celá města.1 Vzhledem k silnému vlivu církve se v této době půjčovaly peníze pouze bezúplatně, církev odmítala půjčování na úrok. Z tohoto důvodu se o rozvoj úvěrů zasadili především židé, kteří se pravidly katolické církve neřídili. Dalším důležitým milníkem pro rozvoj úvěrů ve 14. století bylo zakládání bank. Banky zakládali především kupci, kteří se snažili ovládat důležité body Evropy, jako byly Flandry, Katalánsko a Itálie.2

1.2 Počátky hypotečních úvěrů Opravdu specializované hypoteční banky vznikaly nejdříve koncem 17. století v Anglii a ve střední Evropě následně v 18. století.3 Na českém území vznikla první hypoteční banka až v roce 1865. Jednalo se o Hypoteční banku Království českého (HBKČ), která měla zemské ručení. Banky v této době získávaly peněžní prostředky pomocí emisí hypotečních zástavních listů (HZL), které byly vydávány na doručitele. Úroky byly vypláceny půlročně a jistina byla většinou splácena losováním. Konkrétně HBKČ losovala každého půl roku. HZL byly v závislosti na úrokové sazbě splatné nejpozději za 38, respektive 42,5 let. Díky takto nastavenému získávání financí byla tato banka stabilní a umožňovalo jí to nabízet fixní úrokovou sazbu po celou dobu splácení úvěru. V důsledku krize v roce 1873 se dostaly některé banky do finančních problémů a zhoršila se i důvěryhodnost bank. Vzhledem k tomu, že banky dopředu nepamatovaly na věřitele držící HZL, bylo obtížné, aby tyto pohledávky 1

HYBLEROVÁ Š. - Zdroje financování bytové výstavby v české republice se zaměřením na hypoteční úvěr, Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 str., ISBN 978-80-7372-673-7, str. 63 2

VENCOVSKÝ. F a kol. – Dějiny bankovnictví v českých zemích, Bankovní institut, a.s., r. v. 1999, s. 594, ISBN 80-7265-030-0, str. 28-29 3

SŮVOVÁ, H. - Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-9022432-6, str. 202

11

v případě úpadku uhradily. Z tohoto důvodu byly přijaty v roce 1874 dva zákony, které ochraňovaly držitele HZL.4

1.3 Meziválečné období V meziválečném období bylo hlavním cílem československých bank rozvoj a budování celé ekonomiky s důrazem na zemědělství, průmysl a výstavbu železniční sítě. HÚ také dostávaly města nebo okresy. Nejednalo se tedy o klasické HÚ, které známe dnes. Výše úvěru byla maximálně 60 % z hodnoty zastavované nemovitosti a u pozemků to byly dvě třetiny. Další zajímavostí je, že dlužníci ručili nejen zastaveným majetkem, ale dokonce celým svým majetkem5. V období po roce 1929 byly banky také důležitým stabilizačním prvkem, protože díky shovívavé úvěrové politice pomáhaly udržet při chodu řadu podniků, které by bez jejich pomoci zanikly. HBKČ byla v roce 1921 přejmenovaná na Hypoteční banku českou a.s. (HBČ). Tato banka měla zvláštní postavení zejména proto, že jejím cílem nebylo tvořit zisk, ale spíše pomoci rozvoji bankovního sektoru. Za transakce této banky ručila přímo Československá vláda, navíc její HZL získaly status „sirotčí jistoty“. Status sirotčí jistoty dával stát velmi důvěryhodným investičním příležitostem, do kterých mohl být investován majetek sirotků. Toto ohodnocení tedy také zvedlo hodnotu těchto cenných papírů (CP) na burze. Ve dvacátých letech se bance velmi dobře vedlo, to dokládá i nárůst hypotečních zápůjček z 320 mil. v roce 1923 na 1,9 mld. na konci dvacátých let. Činnost banky byla ukončena s příchodem druhé světové války, v roce 1941 byla sloučena se Zemskou bankou pro Čechy a.s. (ZBpČ).6 Od této doby byl hypoteční trh prakticky zlikvidován až do roku 1989.

1.4 Období centrálně plánovaného hospodářství Centrálně budované hospodářství mělo tzv. Leninovu koncepci, jejíž základní principy byly:7 -

státní monopol nad bankovnictvím,

4

HYBLEROVÁ Š. - Zdroje financování bytové výstavby v české republice se zaměřením na hypoteční úvěr, Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 str., ISBN 978-80-7372-673-7, str. 79- 80 VENCOVSKÝ. F a kol. – Dějiny bankovnictví v českých zemích, Bankovní institut, a.s., r. v. 1999, s. 594, ISBN 80-7265-030-0, str. 202 5


VENCOVSKÝ. F a kol. – Dějiny bankovnictví v českých zemích, Bankovní institut, a.s., r. v. 1999, s. 594, ISBN 80-7265-030-0, str. 402 7

12

-

koncentrace peněžního obratu země v jediné bance,

-

regulování peněžního obratu v zájmu státní hospodářské politiky,

-

peněžní kontrola nad tvorbou a rozdělováním společenského produktu,

-

tzv. „demokratický centralismus“ v organizaci a řízení banky.

Tyto principy byly postupně naplňovány, v roce 1950 byla zrušena Národní banka československá a. s. (NBČS) a na základě zákona č. 31/1950 Sb. byla založena Státní banka československá a. s. (SBČS). Jednalo se o drastický zásah do nezávislosti bankovnictví na moci zákonodárné zejména proto, že generálního ředitele jmenovala vláda na návrh ministra financí. Tímto byl také zrušen dvoustupňový systém řízení.8 Pro HÚ v tomto ekonomickém uspořádání nebylo místo. Objevovaly se pouze náznaky, jako například půjčky od Státní spořitelny, které byly zajištěny srážkami ze mzdy, a pouze v určitých případech (např. výstavba domu) spořitelna vyžadovala i zajištění úvěru nemovitostí.9

1.5 Novodobé počátky hypotečního bankovnictví v ČR Po přechodu na tržní hospodářství v roce 1989 byl velmi rychle přijat zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. který v části o hypotečních zástavních listech definoval i hypoteční úvěr. V témže roce už Československá obchodní banka a.s. (ČSOB) získala licenci k emitování HZL. Nebyly ale připraveny další zákony nezbytné pro úspěšné zahájení hypotečních obchodů. Zejména nebylo vyřešeno zástavní právo k nemovitosti a také v té době nebyl kapitálový trh. Z těchto důvodů se hypoteční bankovnictví opravdu začalo rozvíjet až od roku 1995, kdy byl přijat zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval předchozí zákony a na jehož základě už bylo možné úspěšně poskytovat hypoteční úvěry.10 Novodobé počátky hypotečních obchodů nebyly jednoduché. Nově vybudovaný kapitálový trh bylo potřeba oživit. V této době byla jen velmi malá a drahá nabídka dlouhodobého kapitálu, což ovlivňovalo úrokovou sazbu, která se pohybovala okolo 13,4% p. a. Situace se zlepšila až na konci devadesátých let 20. st. a především v novém tisíciletí. Této expanzi

8

POLOUČEK S. a kol , Bankovnictví 2., vydání C. H. Beck, r. v. 2013, 480str. ISBN 978-80-7400-491-9, str. 37


SŮVOVÁ, H. - Specializované bankovnictví. 1., vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80902243-2-6, str. 202-203 10

13

napomohla snížená repo sazba, rostoucí konkurence a možnost daňového odpočtu zaplacených úroků.11

11

HYBLEROVÁ Š. - Zdroje financování bytové výstavby v české republice se zaměřením na hypoteční úvěr, Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 str., ISBN 978-80-7372-673-7, str. 85

14

2

Analýza vývoje HÚ v ČR za posledních 20 let

2.1 Období od roku 1995 do 1999 V letech 1995 – 1997 získalo licenci na poskytování HÚ dalších šest bank. Vzhledem k nízké zkušenosti byly banky velmi opatrné při nastavování podmínek pro získání HÚ. Navíc na vysoké úrokové sazby byli schopni přistoupit pouze klienti s vysokými příjmy. Další rozvoj byl způsoben především vstupem zahraničních strategických partnerů na český trh, kteří začali klást důraz i na drobnou klientelu.12 Banky se nově učily jak správně nastavit HÚ a všechny procesy s ním spojené. V tomto období byly velmi nízké objemy HÚ.

Graf č. 1 - Objem a počet HÚ 1996-1999

Pramen: Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o., http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodilcesky-hypotecni-trh/

Graf č. 1 znázorňuje objemy i počty HÚ. Jak je z grafu patrné, tak tyto objemy i počty byly spíše symbolické. Rychlejšímu rozvoji navíc zabránila finanční a hospodářská krize v roce 1997. Počet nově sjednaných HÚ spadl o 40 % a hodnoty z roku 1996 se podařilo překonat až v roce 1999. Tabulka č. 1 charakterizuje toto období.

12

Hypotéky převažují. DAVIDOVÁ P., HEŘMÁNEK J. Česká národní banka [online]. 2005 [cit. 2015-01-15]. Dostupné na: https://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/clanky_rozhovory/media_2005/cl_05_050520b.html

15

Tabulka č. 1 - Charakteristika prvních pěti let hypoték na českém trhu

Z tabulky č. 1 vyplývá, že výchozí podmínky byly velmi složité. Stát se sice snažil HÚ podporovat dotacemi na úrokové sazbě a možností odpočtu úroků od základu daně z příjmu, ale to samo o sobě nestačilo. Banky nedisponovaly registrem dlužníků a v kombinaci s nedostatkem zkušenosti, omezenou produktovou nabídkou a vysokou úrokovou sazbou, byly objemy HÚ velmi nízké. Zároveň i realitní trh se teprve rozvíjel a dnes již zcela běžná potřeba, jako je financovat vlastní bydlení úvěrem, byla v této době teprve v počátcích. Loan to value (částka k zapůjčení, LTV) LTV je procentní vyjádření hodnoty zástavy k hodnotě zajištění. Pro banky je zlomová hranice 70 % (např. hodnota zástavy 2 mil. a úvěr 1,4 mil.). Banky vnímají úvěry s LTV nad 70 % jako výrazně rizikovější, navíc HZL mohou být emitované maximálně právě do hodnoty 70 % ze zastavených nemovitostí. To se zobrazí i v nabídnuté úrokové sazbě, která je u úvěru s LTV nad 70 % o několik desetin procenta vyšší. Další hranicí je LTV 85 %. Pro některé banky to představuje maximální možnou výši HÚ a pro jiné to znamená opět zvýšení úrokové sazby. Na trhu jsou pouze dvě významné banky, které nabízejí úvěr s LTV 100 %. Úroková sazba je však velmi vysoká a banka má velké nároky na příjmy klienta a na lokalitu umístění 16

nemovitosti. Zájemci o HÚ s LTV nad 70 % proto nezřídka přistupují k ručení více než jednou (nakupovanou) nemovitostí. Zastavit mohou jak chatu, tak například nemovitost rodinného příslušníka nebo kamaráda. Tímto krokem mohou získat mnohem nižší úrokovou sazbu a ušetřit značné finanční prostředky. Jaká rizika představuje ručení další nemovitostí, která je ve vlastnictví třetí osoby je obsáhlé téma, které je v rámci této práce vynecháno.

Graf č. 2 - Vývoj úrokové sazby s LTV 70 %

Pramen: Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o., http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodilcesky-hypotecni-trh/

Graf č. 2 ukazuje, jak dramatický vývoj úroková sazba za posledních 20 let zaznamenala. Je logické, že úvěry s takto vysokou úrokovou sazbou byly pro většinu lidí nezajímavé, a to i přes růst inflace. Na vývoj úrokové sazby měla vliv Repo sazba, která byla od června 1996 12,4 % a v červnu roku 1997 se dokonce na několik dní vyšplhala k závratným 39 %. Do konce roku Česká národní banka a.s. (ČNB) Repo sazbu postupně snižovala až na 15 %. Pokles pokračoval i v dalších letech a tak na konci roku 1999 byla Repo sazba 5,25 %.13

13

Měnověpolitické nástroje. Česká národní http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/mp_nastroje/

banka

[online].

[cit.

2015-01-15].

Dostupné

na:

17

2.2 Vývoj HÚ od roku 2000 do 2008 Zatímco v období let 1995 – 1999 bylo celkem uzavřeno 19 780 HÚ v objemu 18,6 mld. Kč,14 jen v roce 2002 bylo poskytnuto občanům 21 002 HÚ v objemu 22,5 mld. Kč.15 Lze tedy konstatovat, že v tomto období nastala pravá expanze HÚ. Banky pochopily, že tento trh nabízí obrovský potenciál a začaly bojovat o co nejvyšší tržní podíl. Z tohoto důvodu jsou pro toto období typické inovace. Následující text se věnuje třem významným milníkům v rozvoji HÚ:16 -

Nové distribuční kanály – potřebu prodávat HÚ přes co nejvíce distribučních kanálů, tak aby bylo možné oslovit co největší část trhu, si jako první uvědomila Českomoravská hypoteční banka a.s. (ČMHB).17 V první fázi proto uzavřela spolupráci s Investiční a poštovní bankou a.s. (IPB) a svoje produkty prodávala i na pobočkách IPB. Ve druhé fázi došlo k odstartování zcela nového prodeje HÚ mimo bankovní přepážky pomocí externích partnerů. Tento trend stále nabývá na významu.

-

Cenová válka – v roce 2001 skokově snížila Česká spořitelna a.s. (ČS) úrokovou sazbu o 3 procentní body. Pro konkurenci to byl velmi překvapivý a nečekaný krok, na který neuměla rychle zareagovat. Díky tomu ČS zvýšila za jediný rok svůj tržní podíl ze 14 na 34 %. Konkurence až následující rok pochopila, že musí být schopna na tento krok ČS zareagovat a díky tomu banky začaly usilovně pracovat na snižování úrokové sazby.

-

Hypotéky nad 70 % LTV – jedinou bankou, která odmítla přistoupit na cenovou válkou započatou ČS, byla GE Money Bank a.s. (GE, dříve GE Capital Bank). Ta se rozhodla prolomit do té doby neprolomitelné – hranici LTV 70 %. Na trh přišla s produktem HÚ s LTV 85 %, tento produkt měl velký úspěch a GE si tak udržela svůj tržní podíl v době, kdy ČS brala tržní podíly všem ostatním bankám. Navíc, díky neakceptování redukce úrokových sazeb zaznamenala GE i rekordní zisk. Tato

14

Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o. [online]. 2010 [cit. 2015-01-15]. Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-sezrodil-cesky-hypotecni-trh/ 15

Hypoteční úvěry 2002-2014 v pdf. Ministerstvo pro místní rozvoj. [online]. [cit. 2015-01-15]. Dostupné na http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-(20022008) 16

Hypotéky po 15 letech: síla inovace. OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o. [online]. 2010 [cit. 2015-01-16]. Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-sila-inovace/ 17

Jedná se o dceřinou banku ČSOB, dnes známou jako Hypoteční banka a.s. (HB)

18

konkurenční výhoda netrvala dlouho, neboť o rok později, v roce 2002, nabídla ČMHB HÚ s LTV 100 %. Graf č. 3 - Vývoj HÚ v období 2002 – 2008

Ks/ Mil. Kč

Vývoj HÚ v letech 2002 - 2008 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

142,288.9 120,090.2 100,839.7 78,068.8 22,532.3 21,002

2002

36,214.0 31,478

51,959.5 40,985

2003

83,344 67,530

67,344

51,026

2004

2005

2006

2007

2008

Rok KS

Objem v mil. Kč

Zpracováno dle: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Hypotecniuvery/Hypotecni-uvery-(2002-2008)

Graf č. 3 vývoje HÚ pro roky 2002 – 2008 ilustruje dramatický růst HÚ. Objem úvěrů od roku 2002 do roku 2007 vzrostl sedminásobně. Je tedy vidět, že inovace a nové produkty, které banky uvedly na trh, byly opravdu praktické, a díky tomu zájem o HÚ výrazně vzrostl. Propad přišel až v roce 2008 společně s finanční a hypoteční krizí v USA. Za zmínku také stojí výše jednoho HÚ. Zatímco se v roce 2002 počet HÚ a počet půjčených milionů Kč přibližně rovnal, tedy průměrná hodnota lehce přesahovala 1 mil. Kč, tak v roce 2008 byla průměrná hodnota jednoho úvěru 1,78 mil. Kč. K tomuto rozmachu HÚ přispěla řada faktorů. Vedle již zmiňované inovace a snižování úrokové sazby z 8 % až na 4,5 % v roce 2006, také přispěl ekonomický růst, rozvoj realitního trhu a poskytování HÚ prostřednictvím externích partnerů.

19

2.3 Období od hypoteční krize do roku 2014 Finanční trh je velmi provázaný, české banky ve většině případů vlastní zahraniční majitelé a proto i příchod hypoteční krize byl předvídatelný. Banky na začátku roku 2008 začaly omezovat financování developerské výstavby a v září ho zastavily úplně. Důvodem byly obavy z masivního poklesu cen nemovitostí. Další opatření, která na podzim následovala, byla zpravidla direktivně rozhodnuta právě zahraničními majiteli.18 Konkrétně se jednalo o tato opatření: -

redukce LTV 100 % - zrušit buď úplně, a nebo velmi zpřísnit pravidla pro získání úvěru,

-

změna cenotvorby - u úvěrů s vysokým LTV zvýšit přirážku z úrokové marže; dále zavést likvidní přirážku a zvýšit tvorbu rezerv,

-

redukovat nebo přímo eliminovat prameny rizikových klientů,

-

zastavit rizikové produkty, v ČR si HÚ bez prokazování příjmů udržela pouze HB a Raiffeisen bank a.s. (RB),

-

revidovat stávající úvěry, analyzovat a následně minimalizovat z nich plynoucí rizika,

-

zpřísnit způsob oceňování nemovitostí nebo redukovat oceněnou hodnotu interně nastaveným koeficientem,

-

příprava krizového scénáře při nárůstu nesplácení HÚ a vytvářet rezervu pro tento případ.

18

Hypotéky nebyly hlavní příčinou globální krize. OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o, [online] 2010 [cit. 2015-01-16]. Dostupné na http://www.hypoindex.cz/hypoteky-nebyly-hlavni-pricinouglobalni-krize/

20

Graf č. 4 - Vývoj HÚ v letech 2007 – 2014

Vývoj objemu a počtu HÚ od 2007 do 2014 160,000

Ks/ Mil. Kč

140,000 100,000

149,326.4

142,288.9 120,090.2

120,000 83,344

80,000

149,656.0

67,530

60,000

119,077.1 84,772.9 73,851.5 71,088

121,598.2 92,608

88,810

73,595

50,775

44,251

40,000 20,000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Rok KS

Objem v mil. Kč

Zpracováno dle: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Hypotecniuvery/Hypotecni-uvery-(2002-2008)

V grafu č. 4 je jasně vidět dopad hypoteční a finanční krize na HÚ v ČR. Největší propad byl v roce 2009, trend se mírně začal otáčet v roce 2010, návrat ke stavu roce 2008 se podařil až v roce 2011. Další růst přišel až v letech 2013 a 2014 a to díky historicky nejnižším úrokovým sazbám. Na rozdíl od předchozího období, v tomto období už neroste průměrná výše HÚ a stagnuje na přibližné hodnotě 1,67 mil. Kč. V tabulce č. 2 je na závěr této kapitoly shrnuta charakteristika hypotečního trhu.

21

Tabulka č. 2 - Charakteristika hypotečního trhu v letech 2008 – 2009

Vlivem krize došlo k tříleté stagnaci HÚ v tomto období, byly banky velmi opatrné v půjčování peněz a v důsledku přirážek a všudypřítomného rizika rostly i úrokové sazby. Tento trend kopíroval i realitní trh, kde také došlo k zastavení růstu cen a v některých případech k poklesu cen. Od roku 2011 opět dochází k růstu počtu HÚ, už ne tak výrazným tempem jako před krizí, stejně tak i hodnota průměrné hypotéky neroste. V dalších letech růst počtu HÚ zejména podpořila historicky nejnižší úroková sazba.

22

3

Náklady bankovního sektoru

Protože jsou v bankách stovky až tisíce nákladových položek, je nezbytné náklady rozčlenit do určitých celků, aby se daly vhodným a efektivním způsobem zkoumat, řídit a regulovat.19

3.1 Druhové členění nákladů Náklady členíme do stejnorodých skupin, které souvisí s činností výrobních faktorů. Rozlišujeme pět základních skupin:20 -

spotřeba (materiál, energie, suroviny atd.),

-

odpisy,

-

mzdové a ostatní osobní náklady,

-

finanční náklady,

-

náklady na služby.

Podrobnější členění druhových nákladů se upravuje především pro potřeby účetnictví, tedy v účtové osnově a výkazu zisku a ztrát.

3.2 Účelové členění nákladů Účelové členění nákladů je děleno na náklady podle útvarů a podle výkonů. Náklady podle útvarů informují, kde náklad vznikl a kdo je za něj zodpovědný. Podle interních předpisů banky se tyto náklady člení do jednotlivých úrovní. Náklady podle výkonů nás informují o tom, na co byl náklad vynaložen, jsou tedy pro manažerské rozhodování mnohem důležitější, neboť jsou základem pro kalkulaci.21 V této souvislosti je rozlišováno mezi jednicovými náklady, které souvisí přímo s určitým výkonem a režijními náklady, které souvisí s výrobou jako celkem a jsou hůře kalkulovatelné.22

19

POPESKO, B. Moderní metody řízení nákladů: jak dosáhnout efektivního vynakládání nákladů a jejich snížení. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 240s. ISBN 978-80-247-2974-9, str.33. 20

KOŽENÁ, M. Manažerská ekonomika: teorie pro praxi. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2007. 216s. ISBN 978-807179-673-2, str. 63. 21

SYNEK, M. Manažerská ekonomika. 5., aktualizované a doplněné vyd. Praha: Grada, 2011. 480s. ISBN 97880-247-3494-1, str. 81 a 82. 22

KOŽENÁ, M. Manažerská ekonomika: teorie pro praxi. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2007. 216s. ISBN 978-807179-673-2, str. 63.

23

3.3 Členění nákladů v manažerském rozhodování Vedení banky se často musí rozhodovat, jak bude dále pracovat s náklady v závislosti na změně objemu produkce. Pro tyto potřeby je nejvhodnější rozdělení nákladů na fixní a variabilní. Fixní náklady se nemění v závislosti na objemu produkce. Patří mezi ně např. odpisy, nájemné, úroky z půjček atd. Variabilní náklady se mění v závislosti na změně objemu produkce. Patří sem jednicové náklady a část režijních nákladů.23

3.4 Relevantní a irelevantní náklady V tomto pojetí je manažerské rozhodování v situaci, kdy odhaduje budoucí náklady. Relevantní náklady jsou náklady, které se mění v závislosti na rozhodnutí manažera. Irelevantní náklady se nemění, ať se manažer rozhodne jakkoli.24

3.5 Utopené náklady Je to forma manažerských nákladů, kdy v minulosti bylo učiněno rozhodnutí, které již v budoucnu nelze změnit. Jsou si tedy blízké s irelevantními náklady a i v tomto případě musí být tyto náklady v manažerském rozhodování vyloučeny.25

3.6 Oportunitní náklady Též náklady obětované příležitosti. Uplatňují se v situaci, kdy je vybíráno mezi několika variantami, a jsou omezené zdroje. Oportunitní náklady zjišťují, o jaký příjem banka přijde tím, že se rozhodla právě pro jednu konkrétní variantu a ne pro jiné varianty. Je to vyčíslení ušlého zisku z rozhodnutí, které nebylo přijato.26

23

KOŽENÁ, M. Manažerská ekonomika: teorie pro praxi. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2007. 216s. ISBN 978-807179-673-2, str. 64. 24

POPESKO, B. Moderní metody řízení nákladů: jak dosáhnout efektivního vynakládání nákladů a jejich snížení. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 240s. ISBN 978-80-247-2974-9, str. 41. 25

POPESKO, B. Moderní metody řízení nákladů: jak dosáhnout efektivního vynakládání nákladů a jejich snížení. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 240s. ISBN 978-80-247-2974-9, str. 42. 26

POPESKO, B. Moderní metody řízení nákladů: jak dosáhnout efektivního vynakládání nákladů a jejich snížení. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 240s. ISBN 978-80-247-2974-9, str. 42.

24

4

Riziko v bankovním sektoru

S rizikem se všichni lidé setkávají každý den. Jednoduše lze říci, že riziko je situace, kdy se věci dějí jinak, než jak bylo plánováno nebo předpokládáno. Pojem riziko je obvykle použit ve vztahu k nějaké negativní události, riziko může být ale také pozitivní. Riziko v bankovnictví je chápáno v negativním slova smyslu a bývá používáno v souvislosti s nejednoznačností průběhu určitého ekonomického procesu – tedy když není jisté, jak situace dopadne.27 Mezi charakteristické vlastnosti rizika patří: -

riziko souvisí s výnosy – je tedy třeba brát v potaz stabilitu a strukturu výnosů,

-

riziko souvisí s transparentností – banka musí dbát na to, jak a jaké zveřejňuje informace, a na dobrou komunikaci s veřejností a orgány dohledu,

-

rizika jsou omezována regulativními opatřeními – pro předcházení rizikům je tedy důležité tato regulativní pravidla dodržovat.

4.1 Druhy rizik V následující kapitole jsou podrobně popsána rizika, která souvisí přímo s HÚ.

4.1.1

Riziko likvidity

Riziko likvidity představuje situaci, kdy banka nebude mít dostatek volných finančních prostředků k pokrytí svých splatných závazků.28 Banka se může do těchto problémů dostat i přesto, že je zisková. K tomuto stavu nejčastěji dochází v momentě, kdy je splatnost pasiv (např. vkladů klientů) kratší než splatnost aktiv (např. úvěry). Vzhledem k tomu, že základní povinností banky je v kterémkoli okamžiku uskutečnit klientem požadovaný převod jeho finančních prostředků, musí banka v zájmu zachování likvidity prodat svá aktiva, a to i pod cenou. Tím pádem prodělá ztrátu.29 V bankách jsou za tímto účelem vytvářeny rezervy pro případ neočekávaného výběru depozit nebo neočekávané poptávce po úvěrech. V případě neočekávaného výběru depozit banka utrží ztrátu, protože přijde o úrokový výnos z cenných papírů. Pokud ale vzroste poptávka po

27

POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str. 147 28

Citováno z: KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Řízení obchodních bank: vybrané kapitoly. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2006, xix, 339 s. ISBN 8071793817, str. 129 29

KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Řízení obchodních bank: vybrané kapitoly. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2006, xix, 339 s. ISBN 8071793817, str. 130

25

úvěrech, je bance kompenzována ztráta z úrokových zisků u cenných papírů ziskem z úroků z úvěru, který může být vyšší než výnos z cenného papíru. Jak z textu vyplývá, riziko likvidity má dvě formy: -

riziko financování - tedy situace kdy banka nemá potřebnou hotovost,

-

riziko tržní likvidity - představuje situaci, kdy trh, na kterém se banka snaží prodat svoje CP, není dostatečně likvidní a banka tedy není schopna dostatečně rychle získat potřebnou hotovost.30

4.2 Riziko úrokové Úrokové riziko závisí na vývoji úrokových sazeb a na struktuře aktiv a pasiv banky z hlediska jejich citlivosti na vývoj úrokových sazeb. Aktiva a pasiva se tedy dělí na citlivá a necitlivá:31 -

Citlivá aktiva a pasiva - RSA (rate sensitive assets) a RSL (rate sensitive liabilities), jedná se o aktiva a pasiva, která jsou získána nebo poskytnuta za pohyblivé úrokové sazby a také aktiva a pasiva, která jsou získána za fixní úrokovou sazbu, ale v daném období dojde ke konci fixního období.

-

Necitlivá aktiva a pasiva – FRA (fixed rate assets) a FRL (fixed rate liabilities), jsou to aktiva a pasiva získána nebo poskytnuta za fixní úrokovou sazbu, u nichž v daném období nekončí fixace.

4.2.1

Gap analýza

Gap analýza pracuje s citlivými aktivy a pasivy banky. Zde je důležité zdůraznit, že u gap analýzy je klíčové správně určit délku sledovaného období. Při nastavení velmi krátké doby bude většina aktiv a pasiv necitlivá na změnu úrokové sazby. Naopak při velmi dlouhém sledovaném období bude naprostá většina aktiv a pasiv citlivá na změnu úrokové sazby. Výstup gap analýzy je v obou těchto případech nekvalitní.32 Gap analýza má dva výstupy:

30



POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str. 164

26

-

zdrojový gap = RSA – RSL – výstupem je kladná hodnota (+), záporná hodnota (-), anebo výjimečně 0,

-

podílový gap = RSA/RSL – výstupem je hodnota menší, větší nebo rovna 1.

Výsledky gap analýzy jsou statické a zohledňují aktuální situaci, při jakékoli změně je třeba udělat gap analýzu novou. Pracovníky Asset Liability Managementu (ALM) zajímá, jak změna poměrů a rozdílů mezi RSA a RSL ovlivní čistý úrokový výnos (NII). Pokud budeme předpokládat, že hodnoty úrokových sazeb (∆r) u pasiv a aktiv se nemění současně, bude vzorec pro změnu NII vypadat následovně33: ∆NII = ∆ra (RSA) - ∆rl (RSL) Tento model bere v úvahu účetní hodnoty RSA a RSL, nezohledňuje dopad na tržní hodnotu. Je proto používán pro účetní analýzu. Pro posouzení dopadu tržní hodnoty RSA a RSL se používá model durace gap, která pracuje s dobou splatnosti.

4.3 Riziko úvěrové Úvěrové riziko představuje situaci, kdy protistrana (dlužník) není schopna nebo ochotna dostát včas svým závazkům z již uzavřených úvěrových obchodů. Toto riziko se prolíná napříč všemi druhy klientů od fyzických osob, přes firmy a jiné banky až po vlády. Z poslední doby může být zmíněna neschopnost dostát svým závazkům Argentinou a naposledy pak Řeckem.34

4.3.1

Druhy úvěrových rizik

Přímé úvěrové riziko je riziko ztráty ze selhání klienta u rozvahových položek. Tvoří nejvýznamnější část úvěrového rizika a zvyšuje se úměrně s dobou splatnosti a neúměrně s rentabilitou kapitálu.35 Riziko úvěrových ekvivalentů je také riziko ztráty ze selhání klienta ale u podrozvahových položek, a to zejména u poskytnutých záruk, dokumentárních akreditivů a derivátů. Banky 33



POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str. 171 a 172

27

proto ve stanovených periodách přeceňují úvěrový ekvivalent z hlediska jeho tržní hodnoty. Odhalí tak s předstihem možné problémy, ať už že získaná tržní hodnota bude menší než očekávaná, nebo že hodnotu pohledávky není možné splatit předmětem zajištění. Riziko úvěrové angažovanosti představuje riziko ztráty z nadměrné expozice vůči jednotlivým klientům, skupinám klientů a spřízněným osobám, vůči určitým regionům nebo ekonomickým sektorům. Banka tedy musí věnovat pozornost nejen celkovému riziku vůči každému klientovi, ale i tomu, jak se riziko určitého klienta odráží v celkovém riziku banky.

4.3.2

Minimalizace úvěrového rizika

Přestože se bankéři dlouhodobě a velmi intenzivně věnují sledování úvěrového rizika, vylepšují jeho nastavení, úvěrové riziko stále představuje pro banku velkou nejistotu a to zejména u nových produktů. Ke klíčovým faktorům, které ovlivňují úvěrové riziko, patří diversifikace úvěrů, zajištění úvěrů a způsob a podmínky, za kterých jsou úvěry poskytovány. Úvěry je možno diversifikovat z hlediska druhu úvěrů. Pokud by banka byla významně angažována v určitém segmentu trhu, mohly by její zisk ovlivňovat specifické faktory daného odvětví, se kterými banka může hůře pracovat. 36 Míru úvěrového rizika je možné hodnotit na základě statistiky úvěrů se selháním. V průměrech za jednotlivé ekonomické sektory jsou nejhorší nefinanční podniky, naopak úvěry domácnostem jsou pod průměrem 5,2 %. Při rozpadu úvěrů se selháním domácnostem lze zjistit, že procento úvěrů se selháním u spotřebitelských úvěrů je významně vyšší. Naopak HÚ evidují podstatně nižší hodnoty úvěrů se selháním. Je to dáno právě zástavním právem k nemovitosti – nemovitosti, ve které většina klientů bydlí.

4.4 Riziko operační Operační riziko představuje riziko ztráty vlivem nedostatků či selhání vnitřních procesů, lidského faktoru, systémů, nebo ztrátu vlivem vnějších událostí. Podle požadavků Basel II by toto riziko mělo být kryto odpovídajícím objemem kapitálu. Operační riziko obsahuje:37 -

transakční riziko – jedná se o riziko, které vzniká při provádění operací v důsledku chyb ve vlastním provedení operací, chyb vyplývajících ze složitosti produktů

36

POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str.172 a 173 37

POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str.174

28

a neschopnosti současných systémů je provádět, chyb v zaúčtování obchodů nebo vypořádání obchodů, -

riziko provozního řízení – toto riziko je způsobeno chybami v neidentifikovatelných a neautorizovaných obchodech nad limit,

-

riziko systému – jedná se o chyby v systémové podpoře, tedy: počítačové programy, informační systémy, matematické vztahy v modelech a přenosu dat.

Řízení operačního rizika je obtížné, toto riziko je nedílnou součástí provozu banky a nelze ho jednoduše vyloučit. Jedna systémová chyba na sebe může navázat další řadu chyb, proto je operační riziko procesem s víceúrovňovou strukturou. Díky rozvoji informačních technologií se podařilo řadu procesů zjednodušit a zefektivnit, vyvstalo však nové riziko, a to ochrana dat a riziko napadání systému hackery.

4.5 Riziko kapitálové Toto riziko je založené na tom, že banka nemusí mít dostatek kapitálu na pokrytí ztrát vzniklých v důsledku negativních dopadů všech jí postupovaných rizik. Za toto riziko tedy primárně nesou zodpovědnost akcionáři. Riziko kapitálu lze řídit dvěma způsoby:38 -

řízení výše kapitálu a jeho jednotlivých složek,

-

řízení aktiv z hlediska jejich likvidity, výnosnosti a rizika.

Podle pravidel Basel II je požadovaný minimální kapitál pro úvěrové, tržní a operační riziko. Dále podle Basel II je nutný dohled nad kapitálovou přiměřeností a tržní disciplína založená na transparentnosti. Basel III tyto pravidla dále zpřísňuje, konkrétně navyšuje požadavek kapitálové přiměřenosti z 8 % na 10,5 %.39 Basel III také zavádí tzv. konzervační polštář pro účely kapitálové rezervy nad rámec rizik, který může být navýšen ještě o dalších 0 - 2,5 %. O pravidlech Basel III pojednává následující kapitola.

38

POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str.177 39

POLOUČEK S. a kol., Bankovnictví 2. vydání, C. H. Beck v Praze, r. v. 2013, 480 str. ISBN 978-80-7400491-9, str.180

29

5

Basel

5.1 Charakteristika Basel Basilejský výbor pro bankovní dohled (Basel Commitee on Banking Supervision, BCBS) je spíše neformální instituce zajišťující diskusi a spolupráci mezi institucemi bankovního dohledu (centrálními bankami). Působí při Bance pro mezinárodní vypořádání (Bank for International Settlements, BIS). Označuje se též zkráceně jako Basilejský výbor. 40 Výbor byl založen v roce 1974 členy skupiny G10 a Lucemburskem, v současnosti má 27 členů z různých oblastí světa. Jeho vznik byl vyvolán rostoucím množstvím zahraničních úvěrů v bankách. Výbor vydává poměrně široké regulační standardy, doporučuje konkrétní postupy v oblasti bankovního dohledu a snaží se o postupné sbližování regulačních norem. Řada států jeho doporučení zohledňuje a přijímá do vlastní legislativy. Standardy vydávané výborem se označují Basel a byly dosud vydávány ve třech generacích označovaných jako Basel I, Basel II a Basel III.

5.2 Basel III Je podrobná soustava reformních opatření vypracovaná Basilejskou komisí pro dohled nad bankami k posílení regulace, dohledu a správy rizika v bankovním sektoru.

5.2.1 -

Tato opatření jsou zaměřena na: zlepšení schopnosti bankovního sektoru absorbovat šoky vznikající z finančních a ekonomických tlaků, ať jsou z jakéhokoliv zdroje,

-

zlepšení managementu a správy rizika,

-

posílení transparentnosti a otevřenosti bank.

5.2.2 -

Reformy zaměřují: bank-level, nebo microprudential, regulace, což pomůže zvýšit odolnost jednotlivých bankovních institucí v krizových obdobích,

40

Basilejský výbor pro bankovní dohled. [online]. 2013 [cit. 2015-01-22]. Dostupné http://cs.wikipedia.org/wiki/Basilejsk%C3%BD_v%C3%BDbor_pro_bankovn%C3%AD_dohled

na:

30

-

makro-obezřetnostní systém, široká rizika, která mohou vytvářet v celém bankovním sektoru, stejně jako procyklické zesílení těchto rizik v průběhu času.

Tyto dva přístupy k dohledu se navzájem doplňují i vyšší odolnost na úrovni jednotlivých bank snižuje riziko celého systému šoků. Tabulka č. 3 - Realizační rozvrh regulací Basel III

Pramen: http://www.bis.org/bcbs/basel3.htm. [online]. [cit.2015-01-10].

31

6

Postup při žádosti o hypoteční úvěr

Náklady banky na HÚ tvoří jednak každoročně opakované položky (např. náklady na úrok), ale také náklady, které souvisí se zřízením nového HÚ. V této části bude věnována pozornost právě jednorázovým nákladům souvisejícím se zřízením nového HÚ. Cesta potenciálního klienta za novým HÚ může být poměrně jednoduchá a rychlá, ale také velmi spletitá s nejistým výsledkem. Záleží na požadavcích klienta, jeho příjmech, ale také například na jeho národnosti. Každý klient se musí nejprve rozhodnout, u které banky si o HÚ zažádá. Podle čeho si vybere, může ovlivňovat řada faktorů a této problematice se bude věnovat 7. kapitola. Nyní je klient v situaci, kdy si vybral konkrétní banku, u které žádá o HÚ. Následující postup je užíván bankami a je výsledkem osobního jednání na pobočkách bank nebo u FP.

6.1 Prescoring Prvním bodem celého procesu je tzv. prescoring. Prescoring musí obsahovat tři základní dokumenty: - souhlas se zpracováním osobních údajů, - žádost o hypoteční úvěr, - výstup z hypotečního kalkulátoru zpracovaný bankou.

Souhlas se zpracováním osobních údajů Není třeba široce komentovat, je to zákonem daná povinnost, kterou mají všichni, kdo chtějí uchovávat osobní informace dalších lidí. Žádost o hypoteční úvěr Musí obsahovat celou řadu informací, které se v jednotlivých bankách od sebe částečně liší. Obecně lze říci, že musí obsahovat informace o: - žadateli - měsíční příjem u zaměstnanců, ideálně pracovní poměr na dobu neurčitou nebo minimálně jednou prodloužený pracovní poměr na dobu určitou, u OSVČ daňové přiznání za poslední 3 roky, výdaje, věk, počet členů v domácnosti a počet žadatelů, vzdělání, národnost, kde má vedený běžný účet, - hypotečním úvěru - účel úvěru, jeho výše, doba splácení a doba fixace, - zajištění - druh zajištění, jeho hodnota, 32

- doplňkové služby - např. pojištění nebo předčasné splátky. Výstup z hypotečního kalkulátoru Pracuje ve zjednodušené podobě s informacemi obsaženými v žádosti o HÚ a jeho výstupem je stručný sumář jakou částku si chce klient půjčit, jak chce úvěr zajistit, hodnotu LTV, na jak dlouho si přeje půjčit a jaké další alternativy délky a výše úvěru může při současných příjmech využít. Tento výstup může každý klient orientačně získat na webových stránkách dané banky. V případě spolupráce s FP dostane klient tento výstup od FP. FP pracují s jednoduchými kalkulátory, které jsou u každé banky vytvořeny odlišně.

6.2 Schvalovací proces Po odevzdání výše uvedených dokumentů běží 30denní období, po které banka garantuje nabídnutou úrokovou sazbu z hypotečního kalkulátoru. Prescoring se zpracuje do dvou pracovních dnů – znamená to detailní kontrolu žádosti s hledáním možných nesrovnalostí nebo rizikových bodů pro banku. Všichni žadatelé se prověřují v registru dlužníků. Následně musí žadatel o HÚ doložit řadu dokumentů: - vlastní příjmy, - odhad nemovitosti k zástavě, - kupní smlouvy (minimálně smlouvu o smlouvě budoucí kupní), - pojištění nemovitosti s vinkulací na banku. Pokud se jedná o úvěr na výstavbu, je třeba doložit: - rozpočet, - projekt o územním rozhodnutí, - stavební povolení, - vyjádření obce.

6.3 Čerpání úvěru Žadatel o HÚ včas úspěšně doložil všechny dokumenty, banka následně rozhoduje o schválení či neschválení HÚ. Za zmínku stojí, že žadatel o HÚ do tohoto momentu musel investovat finanční prostředky do zaplacení odhadu nemovitosti a ve většině bank, také musel zaplatit poplatek za zpracování úvěru, přesto od banky nemá nic garantováno. Z pohledu

33

banky, náklady spojené na neúspěšného žadatele o HÚ, zcela pokryje několikatisícový poplatek za zpracování HÚ. Vzhledem k tomu, že v současné době je řada nakupovaných nemovitostí zastavena původními majiteli, je proces poměrně komplikovaný. Obecně banka nechce uvolnit peníze dříve, než je zřízeno zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky. V případě, že nemovitost je zastavena ve prospěch jiné banky, je banka ochotna dočasně přistoupit k zapsání do katastru nemovitostí jako „druhá v pořadí“. V praxi to představuje následující postup: první majitel nemovitosti čerpá HÚ, nemovitost se rozhodne prodat – nový majitel chce koupi nemovitosti opět řešit HÚ ale u jiné banky. Budoucí nabyvatel nemovitosti má schválený HÚ a jeho banka je zapsána v katastru nemovitostí jako druhá v pořadí – s tímto zápisem musí souhlasit původní majitel což zpravidla vše řeší smlouva o smlouvě budoucí kupní (SSBK) nebo přímo kupní smlouva (KS). V tento moment banka nabyvatele nemovitosti poskytuje HÚ do bankovní zástavy ve prospěch původní banky a ta vymaže svoje zástavní právo k nemovitosti. Pokud má prodávající dostat ještě část z prodejní ceny z HÚ kupujícího, jsou tyto prostředky uvolněny ve prospěch prodávajícího až v tento moment. V případě, kdy je zástavní právo k nemovitosti zřízeno ve prospěch nebankovního subjektu, není výše uvedený postup možný a je vždy třeba hledat individuální řešení, které se neobejde bez všestranné ochoty k dohodě. Z pohledu nákladů pro banku jsou patrné v celém procesu administrativní náklady. Náklady na právní služby jsou vzhledem k velkému opakování podobných případů rozmělněny a klient je u většiny bank zaplatí poplatkem za zpracování hypotečního úvěru, který se pohybuje v rozmezí 0 - 4000 Kč. Další náklady jdou za klientem přímo – odhad, poplatky spojené s notářskou úschovou a další.

34

7

Průzkum chování klientů a bank na hypotečním trhu

Popsat všechny oblasti, které mohou ovlivňovat chování klientů, je spíše sociologickým než ekonomickým úkolem. Řadu aspektů nelze explicitně uchopit. Dotazník, na který odpovídali klienti bank, je zaměřen na aspekty, které explicitní jsou a zároveň i banka má tyto informace k dispozici. Základní tři aspekty, které mají mít vliv na chování klienta, jsou předpokládány: úroková sazba, využití služeb FP a reklama. Lze předpokládat, že úroková sazba je hlavním rozhodovacím faktorem většiny klientů. K nalezení banky, která klientovi nabídne nejlepší úrokovou sazbu, ale mohou dopomoci jak FP, tak reklama.

7.1 Klientský dotazník Dotazník byl rozeslán pomocí několika rozdílných sociálních síti. Celkem odpovědělo 77 respondentů. Respondenti přistoupili k vyplňování dotazníku seriózně, a tak bylo nutné vyřadit pouze 5 dotazníků. V následujících odstavcích jsou analyzovány jednotlivé otázky dotazníku.

Délka splácení HÚ Délka splácení HÚ je od 1 – 30 let. 23 respondentů splácí do 3 let, a proto lze v dotazníku také porovnat reálné chování déle splácejících respondentů s plány klientů, kteří jsou teprve na začátku splácení. Průměrná doba splácení je 5,1 roku.

Žadatel o úvěr Spíše formální otázka, většinou o HÚ úvěr žádá více než jedna osoba. HÚ se vyznačuje vysokými měsíčními platbami. Z tohoto důvodu velký počet majitelů HÚ se o toto břímě dělí ještě s další osobou. Většinou se jedná o manželského partnera, nebo druha a družku. Ve výjimečných případech mohou být spolužadatelé rodiče.

35

Graf č. 5 – Nejvyšší dosažené vzdělání

Zdroj: Vlastní průzkum zpracovaný na webu www.survio.com

V grafu č. 5 je velmi zajímavý fakt, že žádný z respondentů neuvedl pouze základní vzdělání a pouze 7% respondentů je vyučeno. Tato data potvrzují i národní statistiky o průměrných příjmech, kde lidé se základním vzděláním nebo nedokončeným vzděláním mají průměrný hrubý měsíční příjem 16 479 Kč, pro srovnání lidé s maturitním vzděláním mají průměrný hrubý měsíční příjem 23 075 Kč.41 Z těchto informací lze učinit závěr, že pro banky jsou z hlediska HÚ zajímaví klienti, kteří mají maturitní nebo vyšší vzdělání.

41

ISPV - Informační systém o průměrných výdělcích, Ministerstvo práce a sociálních věcí. [online]. [cit. 201502-02]. Dostupné na: http://www.mpsv.cz/ISPVcharavypis.php

36

Graf č. 6 – Výběr banky


Výsledky otázky v grafu č. 6 jsou velmi překvapivé, bude zajímavé je porovnat s odpověďmi bank. Dle odpovědí se žádný z respondentů nenechal ovlivnit reklamou. Na druhou stranu překvapivě velké procento lidí samo provádělo průzkum mezi řadou bank a vybíralo z jejich nabídek. Otázkou tedy je, jestli odpovědi některých respondentů, alespoň v tomto případě, spíše než o jejich chování nevypovídají o tom, jak oni sami svoje chování vnímají. Bylo by opravdu velmi nelogické, aby banky investovali do reklam a přitom by reklamy nikterak neovlivňovali chování klientů. Možné vysvětlení je, že klienti, kteří dali na informace z reklam, se promítli v odpovědi „sám jsem porovnal nabídky několika bank“ kde právě jejich průzkum trhu mohla reklama ovlivnit. Na druhou stranu 40 % respondentů využilo služeb finančních poradců,42 což by mohlo dávat za pravdu hypotéze, že vliv FP je významný.

Vyjednáváte s bankou na konci fixace o změně podmínek? Možnost „Ano – vyjednávám“ vybralo 94 % respondentů. Přičemž 46 % z nich využívá při vyjednávání pomoc FP. Z odpovědi vyplývá, že klienti se snaží na banky vytvořit velký tlak

42

V následujícím textu jsou zmiňováni pouze finanční poradci. Přestože rozdíl mezi hypotečním a finančním poradcem je zřetelný, v rámci tohoto průzkumu není rozlišováno mezi těmito dvěma druhy poradců.

37

a vyjednat s nimi co nejlepší podmínky. Banky musí tyto žádosti brát vážně, protože se nejedná o ojedinělé žádosti několika málo jedinců, ale o masovou záležitost.

Co jste chtěl s bankou na konci fixace vyjednat? Podle očekávání většina klientů (76 %) má zájem o snížení úrokové sazby. Poměr mezi spořivými klienty, kteří chtějí zkrátit dobu splácení a klienty kteří by raději prodloužili dobu splácení je přibližně stejný. V další části je porovnáno, jak se liší představy u klientů, které teprve vyjednávání s bankou čeká, oproti požadavkům klientů, kteří již s bankou o podmínkách vyjednávali.

Graf č. 7 – Byl jste úspěšný ve vyjednávání?


V grafu č. 7 je v kolonce „prostor pro komentář“ evidováno 23 respondentů, jsou to právě ti klienti bank, kteří zatím reálně nevyjednávali. Ze 49 respondentů, kteří již mají zkušenost s vyjednáváním bylo úspěšných 74 %, neúspěšní respondenti v 85% případech banku změnili. Vedle toho, jestli úspěšnost ovlivňuje pomoc při komunikaci s bankou FP, lze také sledovat to, jak ovlivňuje úspěšnost při vyjednávání druh žádosti.

38

V jakém případě byste opravdu opustil banku? Tato otázka je poměrně specifická, proto nemá grafický výstup. Respondentům byl dán prostor pro jakýkoliv komentář. Odpovědi se v zásadě věnují třem hlediskům: úrok, poplatky a chování zaměstnanců (aktivní přístup). Mění se pouze intenzita důrazu na nejlepší možné podmínky. Na základě hypotézy č. 1 uvedené v úvodu této DP lze pracovat s tezí, že všechny banky si půjčují peníze za stejných podmínek, fixní náklady záleží čistě na efektivnosti řízení a na trhu práce si vybírají z přibližně stejných uchazečů. Z toho plyne, že banka nemá být schopna nabídnout výrazně lepší úrokovou sazbu. Banky mají v moci mít přibližně stejně kvalitní zaměstnance a úroveň poplatků mohou výrazně ovlivnit právě efektivním řízení nákladů. Za těchto podmínek se tedy na základě uvedené hypotézy, najde pouze velmi omezená skupina klientů, kteří opravdu opustí jednu banku, přejdou k druhé a výrazně na tom ušetří.

Rozhodl jste se na konci fixace změnit banku? Celkem 23 respondentů na tuto otázku zatím nemůže odpovědět, protože se na konec své první fixace ještě nedostalo. Ze 49 respondentů, kteří už mají reálnou zkušenost, změnilo banku 15 z nich. Z těchto 15respondentů 87 % uvádí jako důvod změny úrokovou sazbu. Ostatní respondenti uvádějí zejména nespokojenost s poskytovanými službami, jinak řečeno s nastavenými postupy banky a přístupem personálu. Dvě třetiny respondentů, kteří změnili banku, byli při vyjednávání s bankou neúspěšní. Dalších 26 % respondentů sice vyjednalo lepší podmínky, ale až po výhružce, že banku opustí a v 7 % případů klient opustil banku a to i přesto, že mu ihned vyšla vstříc. Výše uvedené informace potvrzují tezi, že klienti, kteří jsou při vyjednávání s bankou neúspěšní, jsou banku rozhodnuti změnit. Někteří respondenti mění banku i přestože jim po výhrůžce odchodu vyšla vstříc. V další části jsou analyzovány možné příčiny tohoto jevu.

Pomáhal Vám při přechodu do jiné banky FP? Na tuto otázku odpovědělo 78 % respondentů, že jim FP opravdu pomáhal. Přičemž většina z nich by banku bez FP nezměnila. Lze tedy konstatovat, že role FP je při refinancování HÚ klíčová. Díky FP výrazně narůstá počet těchto refinancovaných úvěrů. Tímto je na banky vytvářen velký tlak, aby stále nabízely nejnižší možnou úrokovou sazbu. Banky reálně 39

nemohou zabránit rozmachu refinancovaných HÚ, jejich jediná možnost tedy je, získat co nejvíce klientů i touto cestou. Pro banku totiž refinancovaný HÚ představuje klienta s historií splácení. Díky tomu, že klient už nějakou dobu úvěr splácel, snížil hodnotu LTV a tím pádem je tento úvěr i z tohoto důvodu pro banku méně rizikový. Klienti, kteří chtějí svou současnou banku opustit, všemi těmito zmíněnými výhodami disponují a pro banku je tedy opět výhodnější nabídnout klientovi velmi výhodné podmínky, než ho pustit ke konkurenci.

Graf č. 8 - Měl jste někdy problém se splácením?


V grafu č. 8 přiznalo 11 % respondentů, že už měli jisté problémy se splácením. V oddílu 7.3 jsou tyto informace porovnány s informacemi bank. U naprosté většiny respondentů se jednalo o minimální problémy, které nezpůsobily žádné další komplikace. Pro podrobnou analýzu chování lidí, kterým prodlení ve splátce udělalo větší problémy, se nepodařilo získat statisticky významný vzorek respondentů.

Jakým způsobem s Vámi banka komunikovala při řešení nesplácení HÚ? Zmiňte se o praktikách, které používala. Tato otázka vybízí, ke kritice pracovníků banky. Přesto z 8 respondentů dva uvádí, agresivní praktiky. Z vyjádření zbylých šesti vyplývá, že ve většině případů se dají problémy se splácením vyřešit kvalitní komunikací s pracovníky banky. Z uvedeného tedy vyplývá, že pro řešení úvěrů se selháním není nutné používat hned od začátku ostrou rétoriku. Naopak vhodně nastavená diplomatická komunikace, pomůže vyřešit velké procento problémů, ale ne všechny. 40

Využíval jste při řešení problémů se splácením pomoc někoho dalšího? Pomoc v řešení otázky splácení HÚ, potažmo otázky vlastního bydlení využili 2 z 8 klientů a pouze jeden z těchto dvou klientů využil pomoc FP. Je také zajímavé, že rovná polovina těchto klientů uvedla, že při vyjednávání s bankou o změně podmínek využili pomoc FP. Pouze jeden ze zmíněných osmi klientů uvedl vyšší než maturitní vzdělání, ostatní klienti měli buďto maturitní vzdělání nebo byli vyučeni. V žádosti o HÚ klienti mimo jiné uvádějí i nejvyšší dosažené vzdělání, z tohoto průzkumu vidíme, že tento dotaz je opravdu na místě a může dát bankám cenné informace.

Ohodnoťte FP Odpovědi na tuto otázku bylo třeba nejvíce korigovat, protože řada odpovědí neměla logické opodstatnění. Pokud například respondent odpověděl ve všech otázkách, že nevyužil služeb FP a na konci dotazníku je hodnotí jako „katastrofu“, dá se předpokládat, že spíše tím vyjadřuje svůj obecný názor na FP a ne jeho konkrétní zkušenost při žádosti o HÚ. Po vyfiltrování těchto odpovědí, zůstalo celkem 38 odpovědí od respondentů, kteří alespoň na jednu otázku odpověděli, že využili služeb FP. Z těchto 38 respondentů pouze 5 % vnímá FP negativně a dokonce 60 % respondentů ohodnotilo FP jako významný přínos.

7.2 Bankovní dotazník V předchozí části byli dotazováni klienti a cílem bylo zjistit jejich pohled na HÚ, jak uvažují, jak se rozhodují. Nyní bude zkoumána i druhá strana téže mince – odpovědi bankovních specialistů. Otázky si jsou velmi podobné, jen se zaměřením na názor druhé strany. Tyto názory pak budou vzájemně porovnány a vyhodnoceny. V rámci tohoto šetření je výhodou bankovního specialisty oproti klientovi to, že zatímco klient vždy představuje jeden individuální názor, tak bankovní specialista se denně setkává s různými lidmi a tedy i s různými názory. Jeho odpovědi už nejsou ve formě „vyberte jednu z možností“, ale ke každé možnosti je schopen přiřadit určitou procentuální hodnotu. Díky tomu není třeba získat tak rozsáhlý vzorek odpovědí jako u dotazníků klientského. V rámci tohoto šetření byly osloveny tři banky s nejvyšším tržním podílem na hypotečním trhu a to: ČS, HB, a Komerční banka a.s. (KB). Následují informace z dotazníkového šetření mezi bankami. 41

Graf č. 9 - Zdroj nových klientů v %

Zdroj nových klientů [%] 10 8

32

32 18 Vlastní klienti

Noví klienti

FP

Reklama

Známí

Zpracováno dle vlastního průzkumu

V grafu č. 9 jsou na výběr tyto možnosti: - vlastní klienti – současní klienti banky, kteří jsou se svou bankou spokojeni a šli rovnou zažádat ke své bance o HÚ, aniž by přemýšleli nad další alternativou, - noví klienti – klienti, kteří sami vyhledali konkrétní banku a rozhodli se, že chtějí mít úvěr právě zde, - FP – klienti, kteří dali na doporučení finančního poradce, - reklama – klienti získáni na základě reklamy, - známí – klienti, kteří dali na dobré reference svých známých, - jiné – tuto možnost nikdo nezvolil. Z grafu vyplývá, že nejvíce HÚ uzavírají banky s vlastními klienty a klienty, kteří dali na doporučení FP. Překvapivě malé procento získala reklama, lze to interpretovat podobně jako v případě klientského dotazníku a to tak, že klienti, kteří sami vyhledali konkrétní banky, se mohli před samotným rozhodnutím nechat ovlivnit reklamou. Z uvedených informací také

42

vyplývá, že stále funguje dobrá reference spokojeného klienta. Díky těmto referencím získávají banky v průměru 10 % klientů.

Graf č. 10 - Vyjednávají Vaši klienti na konci fixace o změně podmínek?

Vyjednávají Vaši klienti na konci fixace o změně podmínek? [%] 2.5

50

47.5

ANO - FP

ANO - sami

NE


Z výsledků grafu č. 10 je zřejmé, že pouze 2,5 % procenta klientů s bankou na koci fixace nevyjednává. Ostatní klienti se snaží vylepšit si nastavení svého HÚ. Role FP je zde velmi podstatná, protože pomáhají v polovině případů. Je zřejmé, že banky jsou v opravdu tvrdém konkurenčním prostředí. Jakýkoli pokus nastavit HÚ pro klienta nevýhodně může skončit buď přehodnocením nabídky, a nebo (pro banku v horším případě) i odchodem klienta ke konkurenci. Tento mechanismus drží úrokové sazby na nejnižší možné úrovni. Je také zajímavé, že vzrostl podíl klientů, kteří využívají pomoc FP, oproti poměru v grafu č. 9 (zřizování HÚ). Přibližně 10 % klientů, kteří žádali o HÚ bez pomoci FP, tak při vyjednávání na konci fixace využívají jejich pomoci. Příjem FP je dán provizí z uzavřeného HÚ, pokud tedy FP pomůže klientovi s vyjednáním lepší úrokové sazby a klient banku nezmění,

FP

neinkasuje

žádný

příjem.

Tento

mechanismus

vysvětluje

zdánlivě

nepochopitelné situace, kdy banka vyjde klientovi vstříc a nabídne mu srovnatelnou úrokovou 43

sazbu s nabídkou konkurence a klient přesto banku změní. V tomto případě musí být klient velmi obezřetný, aby ekonomický užitek z celého procesu, neinkasoval pouze FP, ale také on a to reálnou úsporou na měsíčních splátkách.

Graf č. 11 - Co chtějí klienti na konci fixace vyjednat?

Co chtějí klienti na konci fixace vyjednat? [%] 1,67 3,33

1,67

úrok

6,67

nižší splátky navýšení úvěru 86,67

mimořádnou spolátku vyšší splátky


Klienti mohou na konci fixace měnit nastavení úrokové sazby, délky splácení, výši splátky a výši úvěru (předčasná splátka nebo navýšení). Tyto varianty jsou znázorněny v grafu č. 11 následovně: - úrok – klient nechce v nastavení měnit žádný další parametr, jen by byl rád, kdyby banka přehodnotila nabídnutou úrokovou sazbu a nabídla mu nižší, - nižší splátky – vedle klasické snahy o co nejnižší úrokovou sazbu, chce tento klient splácet menší splátky, které chce kompenzovat delší dobou splácení, - navýšení úvěru - v tomto případě klient také žádá o delší dobu splácení, tentokrát z důvodu, že chce dodatečně navýšit úvěr, - mimořádná splátka – představuje situaci, kdy má klient k výročí fixace volné finanční prostředky, které chce použít na jednorázové snížení dluhu. Výsledkem tedy 44

je, že klient bude buďto splácet kratší dobu, a nebo bude mít nižší splátky. Pro banky představují mimořádné splátky nepříjemnou komplikaci. Peníze, které klient jednorázově vrátil, by jim za obvyklých okolností přinášely úrokový výnos, nyní jsou ale volné, nepřináší žádný nebo menší zisk a banka tím pádem musí peníze umístit někam dál. Proto banky povolují mimořádné splátky pouze k výročí fixace. Pokud by chtěl klient učinit mimořádnou splátku v průběhu fixace, banky dopředu stanovují, za jakých podmínek je možné učinit předčasnou splátku, zpravidla je tato splátka zpoplatněna; - vyšší splátky – klient je připraven každý měsíc splácet vyšší obnos, díky tomu si zkrátí dobu splácení. I tato varianta je pro banky komplikací – i když menší v porovnání s mimořádnou splátkou. Protože i v tomto případě původně banky kalkulovaly úrokový zisk vyšší, než je realita. Z grafu lze konstatovat, že vedle dominantní snahy o snížení úrokové sazby, mají klienti spíše tendenci prodlužovat dobu splácení a splácet méně. Nejmenší skupinu klientů tvoří naopak ti, kteří chtějí HÚ mít splacený dříve.

45

Graf č. 12 - Úspěšnost klientů při vyjednávání

Úspěšnost klientů při vyjednvání [%] úspěšný klient zůstává

5 6,67

neúspěšný klient zůstává neúspěšný klient nezůstává

21,67

60 6,67

stažená výpověď nestažená výpověď


V grafu č. 12 je nezbytné upřesnit, co dané možnosti znamenají: - úspěšný klient zůstává – banka vyšla klientovi vstříc s jeho požadavky, klient nemá důvod měnit banku, - neúspěšný klient zůstává – klient banku žádal o změny v parametrech jeho HÚ, banka mu je zamítla zcela nebo z větší části a klient přesto u banky zůstal, - neúspěšný klient nezůstává – podobná situace jako v předchozím bodě, s tím rozdílem, že klient banku opravdu opouští. - Stažená výpověď – klient s bankou vůbec nevyjednával o změně podmínek a rovnou dal ke konci fixace výpověď. Pracovníkům banky se ale podařilo změnit názor klienta a klient zůstal. - Nestažená výpověď – klient opět bez vyjednávání dává výpověď. V tomto případě se však nenechá nikým přesvědčit. Klient banku opouští. Z grafu je vidět, že si jsou banky vědomi tvrdé konkurence na trhu a pokud je to možné, tak klientovi vyjdou vstříc. Přesto je tu téměř 27 % klientů, kteří mají pro banku nesplnitelné požadavky. Tito klienti jsou zároveň schopni získat úvěr (počet klientů, kteří úvěr splatí 46

a nepřechází jinam je zanedbatelný) u konkurence – jestli konkurence byla schopna plně uspokojit jejich požadavky, nebylo tématem tohoto šetření.

Kolik evidujete procent klientů získaných z jiných bank? Tato i následující otázky se věnují variantě, kdy má banka klienta, kterého si chce udržet. Nyní je zde varianta – klient je u své stávající banky nespokojen a přechází do dotazované banky, která v tomto případě umí vyhovět jeho požadavkům. Na výše uvedenou otázku je odpověď, v průměru 35 % klientů mění banku – tedy refinancuje svoji hypotéku. V předchozí otázce banky uvádí, že bezmála 27 % klientů odchází ke konkurenci, protože neuměly splnit požadavky klienta. Vzniká tedy 8 % klientů, kteří přichází do nové banky, ale zároveň žádnou neopustili. Tento fakt má velmi jednoduché vysvětlení – tendenci naprosté většiny lidí, je vidět sebe lépe než ostatní. V tomto případě lze tomuto zkreslení přiřadit i konkrétní číslo a to oněch 8 %.

47

Graf č. 13 - Důvod přechodu klienta do jiné banky

Důvod přechodu klienta do jiné banky [%]

15

25 60

úroková sazba

nespokojenost

nesplnitelný požadavek


Důvody přechodu do jiné banky jsou v grafu č. 13 nastaveny tři. Lze vyjmenovat podstatně více důvodů, proč klient opouští svou banku a jde ke konkurenci, ale uvedené tři důvody obecně zahrnují i řadu pod-důvodů. - Úroková sazba – dotazovaná banka dokázala klientovi nabídnout lepší úrokovou sazbu než má aktuálně. - Nespokojenost – klient byl se svou bankou nespokojený, nejedná se o případ, kdy by požadoval konkrétní změnu, kterou banka neuměla realizovat. V této kategorii je spíše zohledněn lidský faktor, popř. systémové nastavení banky, které klientovi natolik vadilo, že chtěl banku změnit. - Nesplnitelný požadavek – klient požadoval po bance na konci fixace takové změny v nastavení HÚ, na které původní banka nebyla schopna nebo ochotna přistoupit a zároveň v dotazované bance tyto změny uměli udělat. Jak již bylo zmíněno v klientském dotazníku, pro novou banku jsou klienti s platební historií zajímaví. Je však třeba podotknout, že stejně zajímaví jsou klienti také pro stávající banku. 48

Přesto většina klientů mění banku kvůli výši úrokové sazby. Banka, která má bezproblémového klienta, umí změnit výši úrokové sazby na úroveň konkurenční nabídky, nebo se této úrovni alespoň velmi přiblížit. Klienti přesto z tohoto důvodu nejčastěji mění banku. Tento jev lze vysvětlit účastí FP, kteří se snaží prosadit změnu banky i za cenu nepatrné úspory, protože tato změna banky znamená pro FP příjem z vyplacené provize. Změny banky z důvodu nesplnitelného požadavku ve většině případů zahrnují pouze jeden důvod – prodloužení doby splácení. Banka na tento požadavek neumí pozitivně zareagovat v pozici, kdy byl HÚ sjednán na maximální (ve většině případů 30 let) dobu. Pokud např. chce klient po pěti letech splácení opět prodloužit dobu splácení na 30 let, a tím snížit měsíční splátky, banka tuto změnu neumí. Banky se mohou do budoucna zamyslet nad tím, jestli jsou schopny připravit produkt, který tento požadavek bude schopný splnit. Díky tomuto produktu, banky mohou udržet řadu klientů. Celá čtvrtina klientů opouští svoji banku z důvodu nespokojenosti. V případě nespokojenosti s pracovníky na pobočce se jedná o tristní chybu, kterou banky musí v maximální možné míře eliminovat. Banky také mohou udržet významné procento klientů, nastavením vstřícnějších pravidel a systémových postupů. Z vyplněných odpovědí jednotlivých bank vyplývá, že nejmenší procento nespokojených klientů má HB, ta v kombinaci s úrokovou sazbou od 2,09 % hraje klíčovou roli na trhu s HÚ.

Pomáhají klientům při změně banky FP? Přechod od jedné banky k druhé může být pro laika poměrně velmi náročný proces, a to zejména v situaci, kdy se klient rozhodne dát výpověď své stávající bance. V tento moment je vyčíslena nesplacená část úvěru ke konkrétnímu datu a zároveň je také stanoveno konkrétní datum, do kdy má být tato nesplacená část HÚ uhrazena. Do tohoto data je tedy nutné nejen vyřídit nový HÚ, ale i uskutečnit čerpání. Není proto překvapující, že dle dotazníků v průměru 87 % klientů přichází žádat o refinancovaný HÚ do jiné banky s podporou FP. V grafu č. 10 je dotaz, zda-li klientům pomáhají FP při vyjednávání o změně podmínek. Klienti využívali pomoc v rovné polovině případů. Z této skupiny klientů se tedy (alespoň dle výstupu z tohoto dotazníku) rekrutuje naprostá většina klientů, kteří reálně banku změní.

49

Kolik procent problémových klientů evidujete? Touto otázkou se dostáváme k dalšímu pododdílu – „neplatiči“. K otázkám na toto téma, byli pracovníci bank nejméně sdílní, a proto je vhodné čerpat data ze statistik ČNB. Graf č. 14 - Vývoj hypotečních úvěrů se selháním 43

Období Klientské úvěry se selháním v % od 2006 do 2014 3.5

3

%

2.5

2

1.5

1

1/9/14 1/5/14 1/1/14 1/9/13 1/5/13 1/1/13 1/9/12 1/5/12 1/1/12 1/9/11 1/5/11 1/1/11 1/9/10 1/5/10 1/1/10 1/9/09 1/5/09 1/1/09 1/9/08 1/5/08 1/1/08 1/9/07 1/5/07 1/1/07 1/9/06 1/5/06 1/1/06

Datum Pramen: http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.PARAMETRY_SESTAVY?p_sestuid=22023&p_strid=AABBAE&p_l ang=CS

Z grafu č. 14 je patrné, že krize v roce 2008 měla velký vliv na úvěry se selháním i v ČR. Procento úvěrů se selháním během let 2009 a 2010 se více než zdvojnásobilo. Tento trend dále přetrvává a klesá jen velmi pozvolna. Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že preventivní opatření, které banky zavedly v roce 2008, byly na místě a cenová a likvidní přirážka k úrokové sazbě je opravdu opodstatněná. Z tohoto pohledu by se tedy dalo říci, že pokud by hypoteční krize v roce 2008 nenastala a banky by nezavedly nové přirážky k výpočtu úrokové sazby, mohli by dnes úrokové sazby být ještě nižší, než jsou. Z grafu lze také sledovat, že od roku 2013 dochází k postupnému poklesu procenta úvěrů se selháním. Pokud tento trend bude dále pokračovat, banky budou schopny zareagovat i změnou ve výpočtu úrokové sazby. 43

Pohledávky se selháním zahrnují pohledávky nestandardní, pochybné a ztrátové.

50

Pomoc FP při řešení problémů se splácením I v tomto případě mají FP významnou roli, dle odpovědí z dotazníku 55 % klientů využívá pomoc FP. Klienti, kteří se ocitli v obtížné životní situaci a musí řešit problémy se splácením – potažmo riziko nejistoty bydlení, zcela jistě potřebují pomoc skutečných odborníků, kteří jim pomohou nastavit tok financí a to nejen u splátek HÚ. Jak jsou rady FP prospěšné a pomohou reálně klientům problém vyřešit, jestli FP pomáhají stejným dílem klientům, kteří mají řešitelné problémy, jako těm, kteří opravdu skončí v exekuci, není známo. Přestože by se jednalo o zajímavá data, pro potřeby této práce nejsou nezbytná. Z pohledu čisté kalkulace zisku, jsou pro FP zajímaví pouze klienti, kteří sice mají problém každý měsíc zaplatit splátku, ale nejsou uvedení v registru dlužníků. Tím pádem je otevřena cesta pro refinancování k jiné bance. Klienti, kteří již jsou v registru dlužníků, mají šanci na refinancování zcela minimální, tím pádem případná provize pro FP je nereálná.

Graf č. 15 - Hodnocení FP

Hodnocení FP v [%]

12.5 25 15

47.5

profesionál

prospěšný

neprospěšný

škůdce


Na závěr dotazníku měli pracovníci banky možnost ohodnotit kvalitu FP. Jednotlivé hodnocení obsažené v grafu č. 15 má následující komentář: 51

- Profesionál – je to odborník na svém místě. Klientovy vybral opravdu nejlepší banku, správně mu poradil a celý proces vyřízení HÚ urychlil. - Prospěšný – FP je stále kompetentní osoba, tentokrát už ale dělá chyby. Občas potřebuje pomoc od pracovníků banky, ale celkově proces vyřízení HÚ urychlil. - Neprospěšný – množství chyb, nejasností a dotazů na bankovní pracovníky se zvyšuje. Úvěr by byl rychleji vyřízen, pokud by klient komunikoval přímo s bankou. - Škůdce – je to naprostý laik, člověk, který nemá v oboru co dělat. Úspěšné vyřízení HÚ drasticky brzdí, až znemožňuje. Hodnocení FP bank bankovními specialisty je sice většinou pozitivní, ale přesto téměř 30 % nepotřebných FP je poměrně velké číslo. Berme v potaz, že zde FP neuzavírá pojištění, které lze klientovi prodat, i přestože o něho původně neměl zájem, zde pomáhá při vyřízení milionového obchodu, pro který se klient musel nejdříve sám rozhodnout. Z výše uvedeného je vidět, že FP si v tomto segmentu trhu drží nadstandardní profesionalitu, přesto jsou zde stále značné rezervy pro zlepšování.

7.3 Analýza klientských a bankovních dotazníků V této části jsou porovnány dotazníky předložené klientům a bankovním specialistům podle jednotlivých otázek. Otázky v obou dotaznících jsou koncipované tak, aby šli vzájemně porovnávat. V této části proběhne vzájemná analýza těchto odpovědí. Na základě shody v odpovědích klientů a bankovních specialistů, lze učinit objektivní dílčí závěry. Naopak u otázek, kde budou rozpory mezi odpověďmi klientů a bankovních specialistů, bude analyzováno, co tento rozpor způsobilo.

52

Graf č. 16 - Výběr banky

Výběr banky [%] 45

40.2

40 35

32

32 27.8

%

30 25 20

15.3

15

18

10 5

11.1

10

8

5.6 0

0 Vlastní klienti

Noví klienti

FP Banky

Reklama

0 Známí

Jiné

Klienti

Zpracováno na základě vlastních průzkumů

Z odpovědí bank a klientů v grafu č. 16 je zřejmé, že vliv FP na volbu klienta, u které banky si uzavře HÚ je dominantní. Prodej HÚ, jako jednoho z řady produktů většiny bank má řadu specifik. U pojištění, spořících produktů nebo spotřebitelských úvěrů, může šikovný prodejce vhodně argumentovat a přesvědčit potenciálního klienta. Přestože klient původně o tento produkt neměl zájem, uzavře ho. Stejným způsobem ale nelze přesvědčit klienta, aby uzavřel smlouvu o HÚ, když ji nepotřebuje, nebo by jej i chtěl, ale nesplňuje rozsáhlé požadavky banky. Z tohoto úhlu pohledu lze říci, že FP nemohou ovlivnit počet zájemců o nový HÚ, pouze mohou ovlivnit počet zájemců o refinancovaný HÚ. Při žádosti o nový HÚ mohou FP ovlivnit pouze dvě věci: - Úspěšnost žadatele o HÚ – zejména u nestandardních požadavků, které neumí akceptovat každá banka, může být vhodné nasměrování FP do správné banky klíčové k úspěšnému získání HÚ. Stejně tak mohou FP pomoci klientům, pro které by z nějakého důvodu bylo velmi obtížné, možná až nemožné, splnit veškeré požadavky banky. - Volbu banky – kvalitní FP vytipuje podle potřeb klienta nejvhodnější banky a následně zpracuje 2 – 3 nabídky od různých bank. Na základě těchto nabídek se 53

klient rozhodne, u které banky podá žádost o HÚ. Kvalitní FP v tomto případě klientovi zajišťuje, že bude mít uzavřený HÚ za opravdu pro něj nejvýhodnějších podmínek. Podle vyjádření bankovních specialistů i klientů je velmi nízká váha reklamy, tuto skutečnost lze opět vysvětlit tak, že reklama má skrytý vliv. V případě klientů, to znamená, že ovlivnila jejich rozhodnutí, aniž by si toho byli vědomi. V případě bankovních poradců, to znamená, že nemají indicie, na základě kterých by mohli určit všechny klienty, kteří se nechali reklamou ovlivnit. Graf č. 17 - Vyjednávání na konci fixace

Vyjednávání na konci fixace [%] 60 50

50

46

47.5

48

%

40 30 20 10

6

2.5

0 ANO - FP

ANO - sami Banky

NE

Klienti


V tomto případě jsou data v grafu č. 17 téměř identická. Je tedy možné konstatovat, že pouze nižší jednotky procent klientů nevyjednávají s bankou na konci fixace. Naprostá většina klientů s bankou na konci fixace vyjednává a poměr mezi klienty, kteří vyjednávají sami a kteří využívají pomoc FP je stejný. Klienti, kteří na konci fixace využili pomoci FP, jsou ze 78 % ti samí, co na začátku využívali pomoc FP při výběru banky. Lze tedy konstatovat, že většina klientů, kteří začali využívat pomoc FP poradců, ji využívá i v průběhu splácení HÚ. Na základě výsledků klientského dotazníku je zde 10% skupina klientů, kteří na začátku pomoc FP nevyužili, ale při 54

vyjednávání na konci fixace už ano. Ve všech těchto případech se jednalo o složitější žádosti. Klienti buďto žádali o prodloužení doby splácení, nebo tvrdě vyjednávali o úrokové sazbě a to i za cenu změny banky. Jsou to tedy případy, které jsou pro běžného klienta bez pomoci FP obtížně řešitelné.

Graf č. 18 - Druhy žádostí na konci fixace

%

Druhy žádostí na konci fixace [%] 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0

87

82 70

3 úrok

10

4

nižší splátky Banky

7 4

13 0

navýšení úvěru Klienti

2 4

13 2 0 0

0 0

mimořádnou vyšší splátky spolátku

Neví

Nováčci


V případě otázky v grafu č. 18 bylo vhodné odpovědi klientů rozdělit do dvou podskupin. Klienti, kteří už reálně s bankou vyjednávali (oranžová barva) a klienti, kteří mají HÚ teprve krátkou dobu, a vyjednávání je čeká –„nováčci“ (zelená barva). Data od klientů (se zkušeností s vyjednáváním) a bank jsou si opět velmi podobná a je tedy možné brát tato data za objektivní. Lze pozorovat zřejmý tlak na co nejnižší úrokovou sazbu. Navyšování nebo snižování úvěru – což může teoreticky znamenat největší komplikaci pro banku a tím pádem i důvod k odchodu do jiné banky požaduje v průměru 8 % klientů. U nováčků bylo nutné přidat sloupec „Neví“, jedná se o klienty, kteří pravděpodobně budou s bankou vyjednávat, ale v současné době nemají jasno v tom, co budou chtít s bankou řešit.

55

U této skupiny je možné pozorovat velkou ambici na mimořádné splátky, které se u klientů s reálnou zkušeností potvrdili pouze z jedné třetiny.

Graf č. 19 - Úspěšnost při vyjednávání

Úspěšnost při vyjednávání [%] 70.0 60.0

60

%

50.0 40.0

41 33

30.0

22 22

20.0 7

10.0

7

4

0.0 úspěšný klient neúspěšný - zůstává klient - zůstává Banky

neúspěšný klient nezůstává

stažená výpověď

5

0

nestažená výpověď

Klienti


U odpovědi v grafu č. 19 dochází ve dvou případech ke shodě – klient, který nebyl úspěšný při vyjednávání, ve většině případů banku změní. Je zde evidentní rozdílná interpretace nátlaku na banku. Zatím co pracovníci bank tento tlak považují za minimální a vyhodnotili ho ve většině případů jako situaci, kdy klientovi vyšli vstříc bez komplikací, tak klienti naopak tuto situaci vyhodnotili jako nutný nátlak na banku, na základě kterého jim banka vyšla vstříc. Je možné porovnat úspěšnost klientů, kteří využívali pomoc FP. Tito klienti byli úspěšní v 61 % případů - myšleno úspěšní bez nátlaku i s nátlakem. Celkový průměr úspěšnosti je podle údajů bankovních specialistů o 10 procentních bodů vyšší. Tato skutečnost potvrzuje tezi, že zájmem FP je vedle vyjednání výhodných podmínek, také změna banky a s tím spojená výplata provize. Z odpovědí klientů bank také vyplývá, že druh žádosti neovlivňuje výsledek. Je to dáno tím, že banka přistupuje ke klientům individuálně a tak například žádost o navýšení HÚ může 56

banka u bonitního klienta uvítat, naopak u klienta, který měl problémy se splácením zamítnout. Graf č. 20 - Reálná změna banky

Reálná změna banky[%] 40.0 35.0

35.0 30.6

30.0

%

25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 Změna banky Banky

Klienti


V otázce zobrazené v grafu č. 20 klienti odpovídali, jestli vůbec někdy měnili banku. Jejich odpovědi si jsou blízké s odpověďmi bank. Dle informací na webu golemfinance.cz bylo za roky 2013 a 2014 v průměru realizováno 29,5 %44 HÚ refinancováním. Je tedy možné brát jako seriózní informaci, že 30 % úvěrů je refinancovaných. Na příklad, v roce 2014 byl objem poskytnutých HÚ téměř 150 mld. Kč. Na základě výše uvedených informací, lze konstatovat, že přibližně 45 mld. Kč bylo poskytnuto jako refinancování stávajícího HÚ. Podle hypotézy č. 1, mělo k refinancovaným HÚ docházet pouze ve výjimečných a specifických případech. Na základě uvedených informací, je tato hypotéza zamítnuta. Jak z dotazníkového šetření, tak ze statistik na webu golemfinance.cz vyplývá, že refinancováno bylo v letech 2013 a 2014 v průměru 30 % HÚ.

44

Hypotéky 2014: Prosincový pokles sazeb korunoval rekordní rok. [online]. 2015 [cit.2015-20-02]. Dostupné na: http://www.golemfinance.cz/cz/872.hypoteky-2014-prosincovy-pokles-sazeb-korunoval-rekordni-rok

57

Problém se splácením Při dotazování klientů, osm klientů přiznalo, že v minulosti měli problém se splátkou úvěru. Z těchto klientů šest uvedlo, že se jednalo o výjimečnou situaci a prodlení nezpůsobilo žádné komplikace. Dle bankovní klasifikace lze tyto úvěry zařadit do kategorie „sledované“, ta není součástí výstupu z dat ČNB, kde jsou podle metodiky zohledněné úvěry nestandartní, pochybné a ztrátové. Dle odpovědí lze zbylé dva úvěry zařadit po jednom do nestandartních a pochybných. Na základě údajů klientů je evidováno 2,78 % úvěrů se selháním. Tato hodnota je v podstatě totožná s údaji uveřejněnými v systému ARAD na webových stránkách ČNB (viz. graf č. 14).

Pomoc FP při problému se splácením U této otázky se odpovědi bank a klientů liší. Dle informací z bank, řeší společně s klienty problémy se splácením i FP v nadpoloviční většině případů. Kdežto dle klientského dotazníku tuto pomoc využívá pouze 25 %. V tomto případě je nutné konstatovat, že pro seriózní studium chování klientů se podařilo získat nízký statistický vzorek a lze se spíše přiklánět k informacím získaným z průzkumu mezi bankovními poradci. Zajímavé také je, že 37,5 % klientů s problémy se splácením se snažili s bankou vyjednat delší dobu splácení a nižší splátky (všichni tito klienti byli ihned úspěšní). Toto procento několikanásobně převyšuje dotazníkový průměr. Pro hodnocení objektivity by byl vhodnější větší vzorek, který se nepodařilo zajistit.

58

Graf č. 21 - Hodnocení FP

Hodnocení FP 70

60.5

60

47.5

50 40 %

34.2

30

25

20

15

10

12.5 2.6

2.6

0 profesionál

prospěšný Banky

neprospěšný

škůdce

Klienti

Zpracováno na základě vlastních dotazníků

V hodnocení FP byli výrazně přísnější pracovníci bank než klienti. Lze předpokládat, že jeden z hlavních faktorů tohoto rozdílu, může být v odbornosti, respektive neodbornosti. Je logické, že více chyb a nedostatků si všimne zkušený profesionál, než laik, který se s danou tématikou teprve seznamuje. Je možné i přesto konstatovat, že podle hodnocení klientů i bankovních pracovníků je naprostá většina FP spíše prospěšná při zprostředkovávání HÚ a napomohli rychlejšímu zpracování celého procesu. Jak pro banky, tak pro zájemce o HÚ, představují velké riziko tzv. „škůdci“. Z praxe lze potvrdit, že se jedná o nové poradce, kteří se buďto velmi rychle zlepší, a nebo (v častějších případech) ukončí svoji činnost. Banky v tomto případě nemají možnost, jak se vyhnout spolupráci s takovýmto FP, který zastupuje klienta. Reálně mohou banky vyvíjet tlak na centrály FP, aby zpřísnily podmínky pro udělení certifikátu „hypotečního poradce“. Také klienti se mohou více zajímat o historii FP a na základě takto získaných informací vhodněji zvolit FP.

7.4 Analýza poměru mezi novými a refinancovanými hypotékami Poměr nových a refinancovaných úvěrů se ve statistikách objevuje jen zřídka a širší veřejnost mu nepřikládá žádnou váhu. Význam těchto dat je však mnohem větší. Podle dat o celkových objemech HÚ jsou roky 2013 a 2014 s historicky největšími objemy HÚ. Ve výročních 59

zprávách KB a ČS je růstem hypotečního trhu vysvětlován i propad počtu úvěrů ze stavebního spoření. Tyto informace jsou na první pohled interpretovány tak, že roste hypoteční trh a část ze svého růstu si bere i z trhu stavebního spoření. Pokud by tomu tak bylo, pak by nutně musel růst i trh s nemovitostmi, který je logicky propojen přímou úměrou s trhem hypotečním.

Graf č. 22 - Průměrné tempo růstu nabídkových cen bytů v ČR

106

Průměrné tempo růstu nabídkových cen bytů

104 102 %

100 98 96 94 92 2005

2006

2007

2008

2009 2010 Rok

2011

2012

2013

2014

Pramen: vlastní zpracování na základě: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

Z grafu č. 22 - tempo růstu nabídkových cen bytů v ČR je vidět, že k největší expanzi docházelo do roku 2008. S příchodem krize trh logicky klesal, od roku 2009 se stabilizoval a docházelo k mírnému růstu. V roce 2013, kdy hypoteční trh zaznamenal historická maxima v objemu HÚ je ale vidět, že realitní trh lehce ztrácel. Jak je to možné? Vysvětlení nám poskytne graf č. 23, který vedle celkového objemu poskytnutých HÚ zohledňuje také poměr refinancovaných HÚ.

60

Graf č. 23 – Struktura produkce výkazových HÚ

Pramen: http://www.golemfinance.cz/cz/872.hypoteky-2014-prosincovy-pokles-sazeb-korunoval-rekordni-rok

Graf č 23 dává zásadní vysvětlení růstu hypotečních úvěrů v období po krizi z roku 2008. Tento růst je dán pouze z části oživením trhu s nemovitostmi a hypotečního trhu. Druhou významnou složkou růstu hypotečního trhu je růst refinancovaných úvěrů. Pokud jsou porovnávány pouze nově pořízené HÚ45, zjistíme, že růst byl mnohem pomalejší a aktuální objemy HÚ stále výrazně zaostávají za hodnotami z roku 2007. Vývoj realitního trhu téměř identicky kopíruje oranžové sloupce – tedy nové hypotéky. Zpět k propadu trhu se stavebním spořením. Pokles tohoto segmentu je sice zapříčiněn trhem s HÚ, ale tento trh reálně roste velmi pomalu. Celkově v součtu s trhem stavebního spoření tak dochází ke stagnaci. Což názorně dokládá graf č. 24. V roce 2008 byl součet nových HÚ a úvěrů ze stavebního spoření 183,7mld. Kč., následoval propad na 132,1 mld. Kč a 132,2 mld. Kč v letech 2009 respektive 2010. V roce 2011, kdy hypoteční trh hlásil nárůst o 37 %, byl součet nových HÚ a úvěrů ze stavebního spoření 146,2 mld. Kč. Jednalo se tedy o nárůst, ale „pouze“ o 10,5%. O rok později došlo v součtu obou typů financování nemovitostí opět k propadu a to na 135,4 mld. Kč. Posun nahoru nastal až v roce 2013 45

Pojem „nový hypoteční úvěr“ se často objevuje ve výsledcích hospodaření bank ve smyslu – úvěry uzavřené v daném roce, tedy refinancované i ne-refinancované. V případě této části DP je myšlen úvěr nového klienta, bez refinancovaných úvěrů.

61

s celkovým objemem 143 mld. Kč, čímž se přiblížil hodnotám roku 2011. Reálný stav trhu s půjčkami na bydlení je nižší, než oficiálně uvádějí statistiky. Je tedy na místě předpokládat další stagnaci cen na trhu s nemovitostmi a pouze pomalý růst. Graf č. 24 - vývoj objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření

Pramen: http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni/

Jakou roli hrají FP? Na tuto otázku odpovídá poslední nekomentovaná otázka z dotazníků předložených bankám a klientům.

Pomáhal klientům při přechodu do jiné banky FP? Z dat bank vyplývá, že se tak děje v 87% případů. Dle vyjádření klientů, využívají v tomto případě pomoc FP v 78% případů. Z obou dvou čísel je tedy zřejmé, že se jedná o valnou většinu případů. V rámci otázky na skutečnou změnu banky se podařil odhadnout objem refinancovaných hypoték v letech 2013 a 2014 na 45 mld. Kč. Na základě údajů o pomoci FP při změně banky lze konstatovat, že přibližně v 82,5% případů se děje za pomoci FP. Dále, dle důvěryhodných informaci z vlastní praxe, banky vyplácí FP celkem 1,6 % z objemu úvěru jako provizi. Z předchozího šetření máme reálný předpoklad, že 36 % prvotních úvěrů je řešeno za pomoci FP. Průměrné provize FP z prvotních (ne-refinancovaných) HÚ pro roky 2013 a 2014 jsou: 105 mld. Kč ×36%×1,6% = 638,4 mil. Kč

62

Provize z refinancovaných úvěrů lze spočítat jako: 45 mld. Kč×82,5%×1,6% = 594 mil. Kč Podle hypotézy č. 2, FP napomáhají růstu refinancovaných HÚ a tvoří větší tlak na úrokovou sazbu. Tato hypotéza je na základě dotazníkového šetření potvrzena. FP se v průměru podílejí na refinancování 82,5 % HÚ. Z výše uvedené je zřejmé, že refinancované úvěry se začínají stávat velmi podstatnou složkou celkového příjmu FP ze zprostředkování HÚ. Z pohledu banky však vyvstává řada problémů: - Rostoucí počet refinancovaných úvěrů – na banky je vytvářen tlak nabídnout po celou dobu trvání HÚ nejlepší podmínky. V případě, že tak neučiní riziko změny banky je stále vyšší a vyšší. To může být jeden z vedlejších důvodů aktuálně historicky nejnižších úrokových sazeb. - Duplicitní výplata provizí – na základě výsledků dotazníkového šetření bylo zjištěno, že přibližně 36 % klientů využívá služeb FP při pořízení HÚ, v tento moment inkasují FP první provizi. Pokud dojde k refinancování, dochází i ke druhé výplatě provize. Pro banky to znamená podstatné dodatečné náklady. Banky na tuto skutečnost reagují vyšší úrokovou sazbou v případě fixace na 1 rok. Například HB nabízí aktuálně úrokovou sazbu při době fixace 3 nebo 5 let od 2,09 %,46 zatímco úroková sazba na dobu fixace 1 roku je 3,59 %. Služby kvalitních FP jsou pro klienty velmi cenné, díky nim opravdu ušetří reálné peníze, zároveň však mohou být pro banky velmi nežádoucí. Pro banky je spolupráce s FP nezbytná a jakákoli představa o ukončení této spolupráce v oblasti HÚ je zcela nereálná. Je nezpochybnitelné, že řada nových úvěrů by nebyla realizována nebýt pomoci kvalifikovaných FP. Z výše uvedeného ale také vyplývá, několik úskalí pro banky. Vedle toho, že jsou banky nuceny nabídnout opravdu nejlepší možné podmínky, vyplácejí další provizi. V řadě případů dochází ke scénáři, že banka klientovi nabídla podmínky, za finančně srovnatelných podmínek oproti konkurenci a klient přesto banku změnil. Na druhou stranu, ta stejná banka, s tou stejnou nabídnou, získá klienta konkurenční banky. Všechny tyto kroky se dějí právě za režie FP, pro které je vedle nízké úrokové sazby také klíčová výplata provize.

46

Podrobná kalkulačka. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na https://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/?from_homepage

63

7.5 Analýza nákladů na klienta V této části jsou vyčísleny náklady na získání jednoho klienta. Pro zjednodušení bude kalkulace probíhat na HÚ ve výši 1mil. Kč. Dále je kalkulace provedena na datech HB a to z toho důvodu, že tato banka se výlučně specializuje na poskytování HÚ. Veškerá jí zveřejňovaná data tedy není třeba očistit o další produkty.

7.5.1

Analýza nákladů na získání nového klienta a výnosů z něj

Přesný výpočet úrokové sazby a tedy jednotlivých složek nákladů si banky velmi pečlivě střeží. Banky však mají některé informace povinnost sdělovat. Pro výpočet nákladů na jednoho klienta jsou využity data, která má banka povinnost zveřejňovat dle vyhlášky ČNB č. 23/2014, Sb., č. 163/2014.47 Vzhledem k tomu, že konkrétní váhy a způsob jejich stanovení není znám, je analýza založena na průměrném HÚ poskytnutý v roce 2013 HB. K tomuto průměrnému úvěru je možné určit velké množství dat. Většina z nich je získána poměrem nákladů nebo výnosů k celkovému objemu, některé další náklady se vztahují pouze na uzavřený úvěr v konkrétním roce. Roční výnos na HÚ ve výši 1 mil. Kč půjčený v HB: Veškeré výnosové výpočty jsou podílem celkových výnosů a celkového objemu půjčených peněz. HB k 31.12.2013 evidovala tato aktiva v hodnotě 213 mld. Kč. - úrok – 39 665 Kč – průměrná úroková sazba na všech poskytnutých HÚ je 3,97 %, - poplatky – 2 665 Kč, - výnos celkem – 42 330 Kč. Roční náklady na HÚ ve výši 1 mil. Kč: Nejprve jsou vypočteny náklady, které jsou společné pro všechny klienty, bez ohledu na dobu čerpání HÚ: - Úrok – 18 166 Kč – banka si tedy v průměru půjčuje peníze za úrokovou sazbu 1,82 %. - Správní náklady – 3 153 Kč – správní náklady obsahují: náklady na zaměstnance, poradenství, informační technologie, outsourcing, nájemné a jiné. Záměrně nejsou

47

Informace uveřejňované dle Vyhlášky ČNB č. 23/2014 Sb., č. 163/2014 Sb. [online]. [cit.2015-02-04]. Dostupné na https://www.hypotecnibanka.cz/o-nas/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2014/

64

započítány náklady na reklamu, protože náklady na reklamu je vhodné rozložit pouze mezi úvěry zřízené v daném roce. - odpisy – 409 Kč, - ztráty ze znehodnocení – 3 125 Kč – obsahují zejména ztrátu z poskytnutých úvěrů, - náklady celkem – 24 853 Kč. Zisk před zdaněním – 17 477 Kč Tento zisk je banka schopna generovat u úvěrů, u kterých nevstupuje do výpočtu náklad na reklamu a náklad na provize. Na základě těchto dat, je možné se přenést do současnosti a vypočítat současnou kalkulaci, podle aktuálních úrokových sazeb. Většina položek v kalkulaci zůstane fixních. Je vycházeno z dat uvedených ve výroční zprávě HB pro rok 2013.48 Průměrná výše HÚ je 1,7 mil. Kč a průměrná doba splácení je 22,5 roku. Doba fixace je nastavena na 3 roky. Výnos na nově uzavřený HÚ o objemu 1,7 mil. Kč - úrok – aktuální úroková sazba za těchto podmínek, při LTV do 70 % je 2,09 %,49 celkový úrok za první rok splácení bude 34 959,2 Kč, - poplatky – vypočtená hodnota v minulém příkladu je pouze vynásobena koeficientem 1,7 = 4 530,5 Kč, - výnosy celkem – 39 489,7 Kč. Náklady na nově uzavřený HÚ o objemu 1,7 mil. Kč - úrok - je vycházeno z dostupné informace o aktuálním prodeji HZL za úrokovou sazbu 1,22 % na 3 roky50, tedy roční úroková sazba (bez složeného úročení) je 0,407 %. Celkové náklady na úrok už ale jsou spočteny pomocí složeného úročení a výsledek je 6 807,9 Kč, - správní náklady – zůstávají fixní a jsou násobeny koeficientem 1,7 = 5 360,1 Kč, - odpisy – 695,3 Kč, - ztráty ze znehodnocení – 5 312,5 Kč,

48

Zprávy o hospodaření roku 2013. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/onas/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2013/ 49

Hypoteční kalkulačka. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/?from_homepage 50

HZL HB 1,22/15, Detail Burza. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: http://akcie-cz.kurzy.cz/akcie/hzl-hb1-22-15-5122/burza_bcpp

65

- reklama – u nově zřízeného HÚ do nákladů zcela jistě vstupuje reklama, tyto náklady jsou rozpuštěny do kalkulace prvního roku. Data jsou získána z výroční zprávy HB za rok 2013, dle které celkové náklady na reklamu činili 66,9 mil. Kč, objem uzavřených úvěrů v roce 2013 byl 42 mld. Kč – náklad na 1,7mil. Kč je 2 707,9 Kč, - náklady celkem – 20 877,7 Kč. Přestože náklady byly kalkulovány na HÚ 1,7 mil. Kč, podařilo se snížit celkové náklady oproti předchozí kalkulaci na 1mil. Kč a to díky podstatně nižším nákladům banky na HÚ. Zisk je v tomto případě 18 612 Kč což je 11 %. Zisk je tedy nižší oproti kalkulaci s průměrnými hodnotami. Zatímco průměrné hodnoty dávají informaci i o starším nastavení HÚ a jejich ziskovosti, je zřejmé, že v současné době banky kalkulují s nižším procentem zisku. Jaký vliv bude mít na zisk banky spolupráce s FP? Jak je již uvedeno výše, banky dávají provizi 1,6 % z objemu HÚ. Tato provize zpravidla putuje firemní sítí, takže k samotnému FP se zcela jistě nedostane plná výše. V aktuálním příkladu provize činí 27 200 Kč. Na první pohled je zřejmé, že se banka dostává ze slušného zisku do ztráty. V případě fixace na 3 roky, má banka jistotu, že ji klient následující 3 roky neopustí a pokud by k tomu došlo, tak je smluvně vázán dalšími sankcemi, kterými si banka zajistí ziskovost obchodu. Náklad na provizi je možné rozložit tedy do 3 let, roční částka činí 9 066,7 Kč. Banka má sice bezmála poloviční zisk, ale stále je zisková. Úroková sazba u úvěru za shodných podmínek, ale doby fixace na 1 rok, je 3,59 %. Z výše uvedeného je patrné, proč HB sahá k tak velkému nárůstu úrokové sazby. Vedle explicitně vypočtených nákladů na provize, může banka rozpočítávat i další náklady – o kterých nejsou veřejné informace – do více období. V současné situaci, kdy je úroková sazba opět na historických minimech a další pokles je málo pravděpodobný, už sám o sobě požadavek na fixaci pouze na 1 rok, budí otázky. Klient, který se takto rozhodne, v době uzavření HÚ velmi pravděpodobně zvažuje další možnosti řešení financování bydlení a lze reálně očekávat změny na konci fixce. Potenciální zisk na klienta je vypočten už ve zrychlené podobě, změní se hlavně položka výnosového úroku, ten bude nově činit 60 212,1 Kč za rok. Zcela nepatrně se změní i položka nákladového úroku – 6 826,3 Kč. Zisk bez výplaty provize – 43 840,5 Kč (25,8 %) 66

Zisk s výplatou provize – 16 640,5 Kč (9,8 %) Z vypočtených výsledků je zřejmé, že vzhledem k aktuálnímu tlaku na nízké úrokové sazby, HB přistoupila na nižší ziskovost oproti průměrné ziskovosti z výroční zprávy 2013. Zisk je nastaven na minimální hranici 10 %, toto číslo může vzrůst v případě, že klient nesplní všechny podmínky a nedosáhne na úrokovou sazbu 2,09 %, ale na úrokovou sazbu o několik desetin vyšší.

7.5.2

Analýza nákladů na udržení klienta

Jak se má zachovat banka, když na konci fixace chce klient odejít? Na současném hypotečním trhu HB nabízí nejnižší úrokovou sazbu. Z dotazníkových šetření vyšlo najevo, že většina požadavků klientů na konci fixace se týká právě úrokové sazby. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že na konci fixace HB bude opouštět nejmenší procento klientů. S každou změnou banky jsou spojeny určité náklady: - odhad nemovitosti – 4 000 – 6 000 Kč, - poplatek za zpracování HÚ – 0 – 4 000 Kč, - vklad na katastr změny zástavního práva – 1 000 Kč, - v průměru celkem 8 000 Kč. Pokud zůstaneme u příkladu s HÚ na 1,7 mil. Kč a klient si pro refinancování HÚ zvolí fixaci na 5 let, tak zaplatí na úrocích za 4. – 8. rok (počítáno složeným úročením) 141 737 Kč. Už jen rozdíl 0,15 % v úrokové sazbě klientovi kompenzuje počáteční investici 8 000 Kč. Banka je tedy skutečně tlačena k nabídnutí co nejnižší možné úrokové sazby. Stačí, aby konkurence měla akci s výhodnějšími podmínkami, a klientovi se vyplatí změnit banku. Jak již bylo vypočteno, úvěr je nastaven na minimální zisk 10 %, to je číslo ze kterého je banka ještě ochotna část zisku odkrojit ve prospěch klienta. Banka u klienta už zná platební historii a má zaplaceny jak náklady na reklamu tak i potenciální náklady na FP. Pokud má klient požadavek na změnu výše HÚ, dobu splácení, nebo výši splátek, opět je pro banku klíčové klientovi vyjít vstříc. V případech, kdy má klient vysoký úvěr s dobou splácení 30 let, může nastat situace, kdy by chtěl klient prodloužit dobu splácení, aby snížil měsíční splátky. Tento typ klientů je pro banku zajímavý, protože představují velké úrokové zisky právě díky dlouhé době splácení. Banka ale nemůže klientovi poskytnout úvěr na delší dobu 67

než je 30 let. Na druhou stranu, tento klient s dobrou platební historií a stále vysokým HÚ, může přejít do jiné banky, pro kterou nepředstavuje velké riziko. Tato banka je mu schopna nabídnout opět dobu splácení 30 let, přestože už několik let splácel HÚ u jiné banky. Jediné omezení, které zde hraje roli, je maximální věk žadatele o refinancovaný HÚ, do kterého může být úvěr poskytnut. Na konkrétním příkladu bylo dokázáno, že přestože banka může usilovat o udržení klienta, (vyjma úvěrů se selháním) nemusí být vždy úspěšná a to ze tří důvodů: - klient požaduje celkovou dobu splácení delší než 30 let, - aktuální nabídka konkurenční banky, na kterou neumí stávající banka zareagovat, - klient změnil banku, přestože mu banka nabídla konkurence schopnou úrokovou sazbu, ke změně banky došlo v důsledku angažování FP.

68

8

Analýza odlišností poměrů mezi bankami

V současné době jsou na trhu tři hlavní hráči (HB, ČS a KB) s HÚ, kteří realizují celkem 75 %51 objemu všech HÚ. RB která ještě před několika lety také patřila na špici českého hypotečního trhu, v současné době zaostává. Speciální postavení zaujímá HB, jako jediná se specializuje pouze na hypoteční trh. Díky tomu je schopna řídit velmi efektivně svoje náklady. V porovnání s KB má pouze 6 % kamenných poboček, konkrétně 24 oproti necelým 400 pobočkám KB. HB hospodaří s kapitálem 213 mld. Kč a zaměstnává pouze 492 zaměstnanců. Tyto faktory dávají HB jistou výhodu oproti konkurenci. Díky nižším správním nákladům je schopna nabídnout aktuálně nejnižší úrokovou sazbu 2,09 %. Pro srovnání, KB nabízí nejnižší úrokovou sazbu 2,29 %52 a ČS u fixace na 5 let u úvěrů do 2 mil. Kč 2,69 %. Za každý další milion úvěru navíc je sleva 0,1 % až do úrokové sazby 2,39 %.53 Pro HB zajišťuje další služby a získávání klientely ČSOB. HB oslovuje klienty jednoduchým a srozumitelně zpracovaným webem. Přišla také na trh s produktem se schválením HÚ do 24hodin. Rychlost při žádosti o HÚ je velmi cenná devíza. Klienti nechtějí čekat, potřebují rychlou a jasnou reakci od banky a právě to HB nabízí. Lze předpokládat, že i v následujících letech bude HB leaderem na hypotečním trhu.

51

Zprávy o hospodaření roku 2013. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/onas/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2013/ str. 6 52

Hypoteční kalkulačka. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: http://www.kb.cz/cs/on-line-sluzby/on-lineinformace/on-line-kalkulacky/hypotecni-kalkulacka.shtml?wt_mc=aktualni.potrebuji-pujcit-na-bydleni.action 53

Hypoteční kalkulačka. [online]. [cit. 2015-02-04]. http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/hc?_nfpb=true&_pageLabel=calc_hc

Dostupné

na:

69

Graf č. 25 - porovnání objemu HÚ mezi ČS, KB a HB od roku 2012 do 2013

mld. Kč

Objem HÚ od r. 2012 do r. 2013 [%] 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

42 36.5

35.2

39.7 32.7

27.9

2012

2013 Rok HB

KB

ČS

Zdroj: zpracováno dle výročních zpráv ČS, HB a KB

Z grafu č. 25 porovnání objemu HÚ mezi třemi největšími hráči na trhu za období 2012 a 2013 je zřejmé, že poměr mezi jednotlivými bankami je stabilní a všechny tři banky kopírovaly pohyb celého trhu a lehce rostly.

70

Závěr Počátky hypotečního bankovnictví na území české republiky sahají až do druhé poloviny 19. století. Jednotlivými úpravami v nastavení hypotečních úvěrů a přijímání potřebných zákonů, hypoteční trh postupně rostl a získával na důležitosti. Klíčovou úlohu sehrál bankovní sektor při budování zemědělství, průmyslu a železniční sítě v meziválečném období. Po krizi z roku 1929, dokonce banky hrály významnou stabilizační úlohu. Rozvoj hypotečního bankovnictví zastavil až příchod druhé světové války. Po konci války se nepokračovalo v dobře započatém rozvoji meziválečného období, ale přešlo se na centrálně plánované hospodářství. To přineslo prakticky zastavení poskytování hypotečních úvěrů a zrušení dvoustupňového bankovního systému. Po roce 1989 český hypoteční trh začínal znovu od začátku. Výborný start českého bankovnictví z meziválečného období byl zapomenut a bylo třeba nastavit nová pravidla poskytování hypotečních úvěrů, zohledňující aktuální potřeby trhu. Potřebná legislativa byla schválena až v roce 1995 a do roku 1997 získalo licenci na poskytování hypotečních úvěrů 7 bankovních domů. Do roku 1999 se banky spíše seznamovaly s novým produktem, s trhem a s jeho chováním. Jen obtížně pracovaly s riziky, které tento segment přináší, a proto byly úrokové sazby dvouciferné a zájem o hypoteční úvěry spíše symbolický. Od roku 2000 přišly banky na trh s mnoha inovacemi a hlavně se podstatně snižovaly úrokové sazby, díky tomu došlo k silnému růstu hypotečního trhu. Ten se zastavil až v roce 2008 vlivem finanční a hypoteční krize. Aktuální objem poskytnutých úvěrů v roce 2013 sice překročil dosavadní maxima z roku 2007, ale z výsledků, které byly v průběhu této práce prezentovány vyplývá, že tato data podléhají jistému zkreslení. Výsledky testování hypotéz Hypotéza č. 1 – banky mají rovné podmínky na trhu, a proto jsou schopny klientovi nabídnout HÚ za téměř identických podmínek. K refinancování HÚ dochází pouze ve specifických a výjimečných případech. Hypotéza je zamítnuta Jen v roce 2012 a 2013 bylo poskytnuto průměrně 30% refinancovaných úvěrů z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Refinancované úvěry, díky podpoře historicky nejnižší úrokové sazby, mají klíčovou úlohu v současném růstu hypotečního trhu. Refinancovaný úvěr, ale nepřináší nové peníze na koupi nemovitosti, což potvrzují data cen nemovitostí, která spíše než celkové objemy hypotečních úvěrů, kopírují vývoj nových 71

hypotečních úvěrů bez úvěrů na refinancování. Trh nemovitostí tedy stagnuje a posiluje pouze velmi zvolna. Hypotéza č. 2 - FP napomáhají růstu refinancovaných úvěrů a vytváří ještě větší konkurenční prostředí. Klienti, kteří využívají jejich služeb, budou častěji s bankou vyjednávat, popřípadě banku měnit. Hypotéza je potvrzena. Ze zjištěných dat vyplývá, že zatímco při první žádosti o HÚ využívá služeb FP 36 % klientů, v případě refinancování se jedná o 82 % klientů. Na základě těchto dat lze učinit závěr, že role FP je v tomto případě zásadní a FP významně ovlivňují hypoteční trh. Bylo vysvětleno, proč FP nemohou ovlivnit počet zájemců o nerefinancovaný hypoteční úvěr. V tomto případě, ale mohou díky refinancovaným HÚ ovlivnit celkový počet HÚ. Důvodem pro refinancování by podle teoretických poznatků měla být vedle úrokové sazby také žádost o prodloužení doby splácení na 30 let. Na základě výsledků dotazníkového šetření, lze potvrdit tlak klientů na úrokovou sazbu, délka úvěru se však ve zvýšené míře nevyskytovala. K refinancování HÚ dochází i v případech, kdy banka klientovi vyšla vstříc. Klient přechodem do jiné banky ušetří žádnou, nebo zanedbatelnou částku. Důvod vzniku těchto refinancovaných HÚ je ten, že v tomto případě je FP vyplacena provize. Díky jednooborovému zaměření HB a detailní zprávě o výsledcích její činnosti se podařilo na základě dat z roku 2013 vytvořit „průměrný hypoteční úvěr“ a analyzovat jednotlivé složky nákladů a výnosů. Vedle očekávaných nákladů na úrok z půjčených peněz banka eviduje další dva velké náklady a to správní náklady a náklady ze ztrát z poskytnutých úvěrů. Vzhledem k průměru pod 3% na celém trhu, hraje tato složka u HB významnější roli. Náklady na reklamu jsou také podstatnou složkou v nákladech banky, je to dáno zejména tím, že pro modelový příklad jsou tyto náklady přiřazeny pouze pro první rok splácení u nově zřízených HÚ. Průměrná ziskovost banky na hypoteční úvěr v hodnotě 1 mil. Kč je 17,5 %. U nově zřízených HÚ je tento zisk ještě ponižován o již zmíněné náklady na reklamu. Významnou roli v kalkulaci nákladů mají náklady na provize. Tento vliv byl demonstrován na příkladu průměrného HÚ s aktuálními cenami. V tomto případě banka sama kalkuluje nižší zisk bez nákladů na provize, který činí 11 %, což je dáno silným konkurenčním prostředím. Vliv vyplacené provize je natolik velký, že je třeba tyto náklady rozpustit minimálně do tří let. Pokud žadatel o HÚ v HB trvá na fixní sazbě 1 rok, je úroková sazba vyšší o 1,5 % a zohledňuje náklady na provize. 72

V rámci této práce byly objasněny příčiny růstu objemů hypotečních úvěrů. Speciální pozornost byla věnována refinancovaným HÚ a důsledkům, které tyto úvěry přináší. Bylo také objasněno, proč podíl tohoto druhu úvěru za posledních 6 let vzrostl. FP významným způsobem napomáhají vytvářet tlak na co nejnižší úrokovou sazbu. Jejich činnost je v případě refinancovaných úvěrů v mnoha případech kontraproduktivní. Na příkladu HB byl demonstrován mechanismu výpočtu úrokové sazby a byla odhalena ziskovost z HÚ. V této souvislosti byl také objasněn důvod vyšší úrokové sazby u fixace na 1 rok, oproti fixaci na 3 nebo 5 let.

73

Seznam použitých zdrojů Tištěné zdroje [1]

HYBLEROVÁ, Š. - Zdroje financování bytové výstavby v české republice se zaměřením na hypoteční úvěr, Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s., ISBN 978-80-7372-673-7

[2]

KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Řízení obchodních bank: vybrané kapitoly. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2006, 339 s. ISBN 8071793817

[3]

KOŽENÁ, M. Manažerská ekonomika: teorie pro praxi. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2007. 216s. ISBN 978-80-7179-673-2

[4]

POLOUČEK, S. a kol , Bankovnictví 2., vydání C. H. Beck, r. v. 2013, 480 s. ISBN 978-80-7400-491-9

[5]

SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. Vyd. Praha:Grada, 2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4.

[6]

POPESKO, B. Moderní metody řízení nákladů: jak dosáhnout efektivního vynakládání nákladů a jejich snížení. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 240 s. ISBN 97880-247-2974-9

[7]

SŮVOVÁ, H. - Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6

[8]

SYNEK, M. Manažerská ekonomika. 5., aktualizované a doplněné vyd. Praha: Grada, 2011. 480 s. ISBN 978-80-247-3494-1

[9]

VENCOVSKÝ. F a kol. – Bankovní institut, a.s., r. v. 1999, 594 s., ISBN 80-7265030-0

[10] REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. Vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6

Zákony a vyhlášky ČNB [11] Zákon č. 31/1950 Sb. o Státní bance československé [12] Zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, [13] Zákon č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb. [14] Vyhláška ČNB č. 23/2014, Sb. č. 163/2014

74

Výroční zprávy [15] Výroční zpráva Komerční banky a.s. 2012 a 2013 [16] Výroční zpráva Hypoteční banky a.s. 2012 a 2013 [17] Výroční zpráva České spořitelny a.s. 2012 a 2013

Elektronické zdroje [18] Hypotéky převažují. DAVIDOVÁ P., HEŘMÁNEK J. Česká národní banka [online].

2005

[2015-01-15].

Dostupné

na:

https://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/clanky_rozhovory/media_2005/cl_05_05 0520b.html [19] Měnověpolitické nástroje. Česká národní banka [online]. [cit. 2015-01-15]. Dostupné na: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/mp_nastroje/ [20] Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o. [online] 2010 [cit. 2015-01-15]. Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecnitrh/ [21] Hypoteční úvěry 2002-2014 v pdf. Ministerstvo pro místní rozvoj. [online]. [cit. 2015-01-15].

Dostupné

na

http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-

politika/Bytova-politika/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-(2002-2008) [22] Hypotéky po 15 letech: síla inovace. OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE

s.r.o.

[online].

2010

[cit.

2015-01-16].

Dostupné

na:

http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-sila-inovace/ [23] Hypotéky nebyly hlavní příčinou globální krize. OSTATEK L. Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o., [online] 2010 [cit. 2015-01-16]. Dostupné na http://www.hypoindex.cz/hypoteky-nebyly-hlavni-pricinou-globalni-krize/ [24] Basilejský výbor pro bankovní dohled. [online]. 2013 [cit. 2015-01-22]. Dostupné na: http://cs.wikipedia.org/wiki/Basilejsk%C3%BD_v%C3%BDbor_pro_bankovn%C3 %AD_dohled [25] ISPV - Informační systém o průměrných výdělcích, Ministerstvo práce a sociálních věcí.

[online].

[cit.

2015-02-02].

Dostupné

na:

http://www.mpsv.cz/ISPVcharavypis.php

75

[26] Hypotéky 2014: Prosincový pokles sazeb korunoval rekordní rok. [online]. 2015 [cit.2015-20-02]. Dostupné na: http://www.golemfinance.cz/cz/872.hypoteky-2014prosincovy-pokles-sazeb-korunoval-rekordni-rok [27] Podrobná

kalkulačka.

[online].

[cit.

2015-02-04].

Dostupné

na

https://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/?from_homepage [28] Informace uveřejňované dle Vyhlášky ČNB č. 23/2014 Sb., č. 163/2014 Sb. [online]. [cit.2015-02-04].

Dostupné

na

https://www.hypotecnibanka.cz/o-nas/zpravy-o-

hospodareni-dokumenty/2014/ [29] Zprávy o hospodaření roku 2013. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/o-nas/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2013/ [30] Hypoteční

kalkulačka.

[online].

[cit.

2015-02-04].

Dostupné

na:

https://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/?from_homepage [31] HZL HB 1,22/15, Detail Burza. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: http://akcie-cz.kurzy.cz/akcie/hzl-hb-1-22-15-5122/burza_bcpp [32] Zprávy o hospodaření roku 2013. [online]. [cit. 2015-02-04]. Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/o-nas/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2013/ str.6 [33] Hypoteční

kalkulačka.

[online].

[cit.

2015-02-04].

Dostupné

na:

http://www.kb.cz/cs/on-line-sluzby/on-line-informace/on-line-kalkulacky/hypotecnikalkulacka.shtml?wt_mc=aktualni.potrebuji-pujcit-na-bydleni.action [34] Hypoteční

kalkulačka.

[online].

[cit.

2015-02-04].

Dostupné

na:

http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/hc?_nfpb=true&_pageLabel=calc_hc

76

Seznam grafů Graf č. 1 - Objem a počet HÚ 1996-1999.................................................................................15 Graf č. 2 - Vývoj úrokové sazby s LTV 70 % ..........................................................................17 Graf č. 3 - Vývoj HÚ v období 2002 – 2008 ............................................................................19 Graf č. 4 - Vývoj HÚ v letech 2007 – 2014 ..............................................................................21 Graf č. 5 – Nejvyšší dosažené vzdělání ....................................................................................36 Graf č. 6 – Výběr banky............................................................................................................37 Graf č. 7 – Byl jste úspěšný ve vyjednávání? ...........................................................................38 Graf č. 8 - Měl jste někdy problém se splácením?....................................................................40 Graf č. 9 - Zdroj nových klientů v % ........................................................................................42 Graf č. 10 - Vyjednávají Vaši klienti na konci fixace o změně podmínek? .............................43 Graf č. 11 - Co chtějí klienti na konci fixace vyjednat? ...........................................................44 Graf č. 12 - Úspěšnost klientů při vyjednávání ........................................................................46 Graf č. 13 - Důvod přechodu klienta do jiné banky..................................................................48 Graf č. 14 - Vývoj hypotečních úvěrů se selháním...................................................................50 Graf č. 15 - Hodnocení FP ........................................................................................................51 Graf č. 16 - Výběr banky ..........................................................................................................53 Graf č. 17 - Vyjednávání na konci fixace .................................................................................54 Graf č. 18 - Druhy žádostí na konci fixace ...............................................................................55 Graf č. 19 - Úspěšnost při vyjednávání.....................................................................................56 Graf č. 20 - Reálná změna banky ..............................................................................................57 Graf č. 21 - Hodnocení FP ........................................................................................................59 Graf č. 22 - Průměrné tempo růstu nabídkových cen bytů v ČR ..............................................60 Graf č. 23 – Struktura produkce výkazových HÚ ....................................................................61 Graf č. 24 - vývoj objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření.....................................62 Graf č. 25 - porovnání objemu HÚ mezi ČS, KB a HB od roku 2012 do 2013 .......................70

77

Seznam tabulek Tabulka č. 1 - Charakteristika prvních pěti let hypoték na českém trhu .................................. 16 Tabulka č. 2 - Charakteristika hypotečního trhu v letech 2008 – 2009 .................................... 22 Tabulka č. 3 - Realizační rozvrh regulací Basel III .................................................................. 31

78

Seznam použitých zkratek ALM

Asset Liability Management

BIS

Bank for International Settlements

CP

Cenný papír

ČMHB

Českomoravská hypoteční banka a.s.

ČNB

Česká národní banka a.s.

ČS

Česká spořitelna a.s.

ČSOB

Česká obchodní banka a.s.

FP

Finanční poradce

FRA

fixed rate assets

FRL

fixed rate liabilities

GE

GE Money bank a.s.

HBČ

Hypoteční banka česká a.s.

HBKČ

Hypoteční banka Království českého

HÚ

Hypoteční úvěr

HZL

Hypoteční zástavní listy

IPB

Investiční a poštovní banka a.s.

KB

Komerční banka a.s.

KS

kupní smlouva

LTV

Loan to value

NBČS

Národní banka československá a.s.

RB

Raiffeisen bank a.s.

RSA

rate sensitive assets

RSL

rate sensitive liabilities

SBČS

Státní banka československá a.s.

SSBK

smlouva o smlouvě budoucí kupní

ZBpČ

Zemská banka pro Čechy a.s.

79

Seznam příloh Příloha č. 1: Dotazník předložený klientům Příloha č. 2: Dotazník předložený pracovníkům banky Příloha č. 3: Podklady pro výpočet „průměrného hypotečního úvěru“ Příloha č. 4: Výstup z dotazníkového šetření mezi klienty

80

Příloha č. 1: Dotazník předložený klientům

Příloha č. 2: Dotazník předložený pracovníkům banky

Příloha č. 3: Podklady pro výpočet „průměrného hypotečního úvěru“ Údaje o finanční situaci povinné osoby

Čtvrtletní výkaz zisku a ztráty povinné osoby (v tis. Kč)

K ultimu 1. předcházejícího období (4.Q/2013)

Zisk z finanční a provozní činnosti Úrokové výnosy Úroky z pohledávek vůči centrálním bankám Úroky z finančních aktiv k obchodování Úroky z finančních aktiv v reálné hodnotě vykázaných do Z/Z Úroky z realizovatelných finančních aktiv Úroky z úvěrů a jiných pohledávek Úroky z finančních investic držených do splatnosti Zisk ze zajišťovacích úrokových derivátů Úroky z ostatních aktiv Úrokové náklady Úroky na vklady, úvěry a ost.fin.závazky vůči centr.bankám Úroky na finanční závazky k obchodování Úroky na finanční závazky v reálné hodnotě vykázané do Z/Z Úroky na finanční závazky v naběhlé hodnotě Ztráta ze zajišťovacích úrokových derivátů Úroky na ostatní závazky Náklady na základní kapitál splatný na požádání Výnosy z dividend Výnosy z dividend z finančních aktiv k obchodování Výnosy z dividend z finan.aktiv v RH vykázaných do Z/Z Výnosy z dividend z realizovatelných finančních aktiv Výnosy z dividend od přidružených a ovládaných osob Výnosy z poplatků a provizí Poplatky a provize z operací s finan.nástroji pro zákazníky Poplatky a provize z obstarání emisí Poplatky a provize z obstarání finančních nástrojů Poplatky a provize za poradenskou činnost Poplatky a provize z clearingu a vypořádání Poplatky a provize za obhospodařování hodnot Poplatky a provize za správu, úschovu a uložení hodnot Poplatky a provize z příslibů a záruk Poplatky a provize z platebního styku Poplatky a provize ze strukturovaného financování Poplatky a provize ze sekuritizace Poplatky a provize z ostatních služeb

5 028 414 8 448 622 4 0 0 0 8 448 618 0 0 0 -3 869 248 0 0 0 -3 869 248 0 0 0 0 0 0 0 0 567 626 561 460 0 561 460 0 0 0 0 0 0 0 0 6 166

Náklady na poplatky a provize Poplatky a provize na operace s finančními nástroji Poplatky a provize na obhospodařování hodnot Poplatky a provize na správu, úschovu a uložení hodnot Poplatky a provize na clearing a vypořádání Poplatky a provize na sekuritizaci Poplatky a provize na ostatní služby Realizované Z/Z z finan.aktiv a závazků nevykáz. v RH do Z/Z Zisk (ztráta) z realizovatelných finančních aktiv Zisk (ztráta) z úvěrů a jiných pohledávek Zisk (ztráta) z finančních investic držených do splatnosti Zisk (ztráta) z finančních závazků v naběhlé hodnotě Zisk (ztráta) z ostatních závazků Zisk (ztráta) z finančních aktiv a závazků k obchodování Zisk (ztráta) z kapitálových nástrojů a akciových derivátů Zisk (ztráta) z úrokových nástrojů (včetně úrok. derivátů) Zisk (ztráta) z měnových nástrojů (včetně měn. derivátů) Zisk (ztráta) z úvěrových nástrojů (včetně úvěr. derivátů) Zisk (ztráta) z komodit a komoditních derivátů Zisk (ztráta) z ostatních nástrojů včetně hybridních Zisk (ztráta) z finan. aktiv a závazků v RH vykázané do Z/Z Zisk (ztráta) ze zajišťovacího účetnictví Kurzové rozdíly Zisk (ztráta) z odúčtování aktiv j. než držených k prodeji Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Správní náklady Náklady na zaměstnance Mzdy a platy Sociální a zdravotní pojištění Penzijní a podobné výdaje Náklady na dočasné zaměstnance Odměny - vlastní kapitálové nástroje Ostatní náklady na zaměstnance Ostatní správní náklady Náklady na reklamu Náklady na poradenství Náklady na informační technologie Náklady na outsourcing Nájemné Jiné správní náklady Odpisy Odpisy pozemků, budov a zařízení Odpisy investic do nemovitostí

-83 360 -32 0 0 -48 0 -83 280 -31 886 0 -32 036 0 0 150 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -59 0 15 473 -18 752 -738 573 -491 620 -342 973 -113 084 -6 181 0 0 -29 382 -246 953 -66 938 -20 445 -18 734 -23 179 -43 812 -73 845 -87 106 -19 848 0

Odpisy nehmotného majetku Tvorba rezerv Ztráty ze znehodnocení Ztráty ze znehodnocení finan.aktiv nevykázaných v RH do Z/Z Ztráty ze znehodnocení finančních aktiv v pořizovací ceně Ztráty ze znehodnocení realizovatelných finančních aktiv Ztráty ze znehodnocení úvěrů a jiných pohledávek Ztráty ze znehodnocení finan.investic držených do splatnosti Ztráty ze znehodnocení nefinančních aktiv Ztráty ze znehodnocení pozemků, budov a zařízení Ztráty ze znehodnocení z investic do nemovitostí Ztráty ze znehodnocení goodwillu Ztráty ze znehodnocení nehmotného majetku Ztráty ze znehodnocení účastí v přidr.a ovlád.os.a sp.podn. Ztráty ze znehodnocení ostatních nefinančních aktiv Negativní goodwill bezprostředně zahrnutý do výkazu Z/Z Podíl na Z/Z přidr. a ovládaných osob a společných podniků Zisk nebo ztráta z neoběžných aktiv a vyřazovaných skupin Zisk nebo ztráta z pokračujících činností před zdaněním Náklady na daň z příjmů Zisk nebo ztráta z pokračující činnosti po zdanění Zisk nebo ztráta z ukončované činnosti po zdanění Zisk nebo ztráta po zdanění

-67 258 1 -665 578 -672 281 0 0 -672 281 0 6 703 6 703 0 0 0 0 0 0 0 0 3 537 818 -679 531 2 858 287 0 2 858 287

NÁKLADY NA HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V BANKÁCH A JEJICH ŘÍZENÍ

Recommend Documents