Nájem družstevního bytu

Právnická fakulta Masarykovy univerzita Studijní obor: Právo Katedra občanského práva

Diplomová práce

Nájem družstevního bytu Romana Adámková 2014/2015

"Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Nájem družstevního bytu zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury." Podpis autora práce ……………………

1

Poděkování Ráda bych na tomto místě poděkovala doc. JUDr. Markétě Selucké, Ph.D. za rady při konzultacích a vypracování diplomové práce. Velký dík patří zejména mé rodině, která mě podporovala v průběhu celého studia a mému zaměstnavateli, který mi poskytl pro sepsání práce prostor.

2

Abstrakt Cílem této práce je rozbor institutu nájmu družstevního bytu ve světle právních předpisů před a po rekodifikaci občanského a obchodního zákoníku, účinné od 1.1.2014. Diplomová práce se věnuje vymezení základních pojmů pojících se s rozebíraným tématem, obecnému rozboru institutu členství v bytovém družstvu a následně samotnému nájmu družstevního bytu a jeho provázání s členstvím v bytovém družstvu. Dále je rozebráno společné členství manželů v družstvu a s ním spojený společný nájem družstevního bytu a možnosti členů družstva dále byt podnajímat. V jednotlivých kapitolách jsou rozebírány konkrétní změny, které rekodifikace přinesla a je nastíněna jejich aplikace v praxi. Práce je přehlednou komparací navazujících právních úprav v oblasti družstevního bydlení vhodnou zejména pro zájemce o koupi družstevního podílu a s ním spojeného nájmu družstevního bytu. Klíčová slova Nájem družstevního bytu, bytové družstvo, družstevní byt, členství v bytovém družstvu, nájemní vztah, bytové právo, občanské právo hmotné

3

Abstract The aim of this thesis is the analysis of cooperative flat rental in light of the legal regulation before and after the recodification of civil and commercial law, which came into effect on 1st January 2014. The thesis deals with specification of basic terms related to the analyzed topic, general analysis of membership in housing cooperative and subsequently with the cooperative flat rental itself and its interconnection with membership in housing cooperative. Furthermore, joint membership of spouses in housing cooperative and joint flat rental related to it as well as possibilities of members of a cooperative to sublet a flat are analyzed. In individual chapters particular changes which have been introduced by the recodification are analyzed and their application in practice is outlined. The thesis is a concise comparison of legal regulation in the area of cooperative housing and is suitable especially for people interested in buying a share in housing cooperative and in the cooperative flat rental related to it. Keywords Cooperative flat rental, housing cooperative, cooperative flat, membership in housing cooperative, lease relationship, housing law, substantive private law

4

Obsah 1. Úvod ................................................................................................................................ 6 2. Vymezení pojmů ............................................................................................................. 8 2.1 Družstvo .................................................................................................................... 8 2.2 Bytové družstvo ...................................................................................................... 11 2.3 Družstevní byt ......................................................................................................... 13 2.4 Stanovy družstva ..................................................................................................... 14 3. Členství v bytovém družstvu ......................................................................................... 19 3.1 Společné členství manželů ...................................................................................... 20 3.2 Práva a povinnosti členů družstva .......................................................................... 24 4. Nájem družstevního bytu .............................................................................................. 26 4.1 Obecné vymezení nájmu družstevního bytu .......................................................... 26 4.2 Vznik nájmu družstevního bytu............................................................................... 27 4.3 Obsah nájmu ........................................................................................................... 35 4.3.1 Práva nájemce družstevního bytu.................................................................... 35 4.3.2 Povinnosti nájemce družstevního bytu ............................................................ 37 4.3.3 Podnájem družstevního bytu ........................................................................... 38 4.4 Společný nájem družstevního bytu manžely .......................................................... 40 4.5 Zánik nájmu družstevního bytu .............................................................................. 43 5. Závěr.............................................................................................................................. 52 Seznam použitých pramenů a literatury ........................................................................... 55

5

1. Úvod Problematika bydlení je velmi široká oblast zasahující do života každého z nás, jak po stránce právní, tak sociální či ekonomické. „Právo na bydlení“ je zcela jistě jednou z hlavních složek skupiny základních sociálních práv (konkrétně práva na přiměřenou životní úroveň), ačkoliv v Listině základních práv a svobod1 nebo v úpravě sociálního zabezpečení České republiky toto právo jako takové nikde zakotveno není. Garantují jej ale některé mezinárodní úmluvy, kterými je Česká republika

vázána,

např.

Mezinárodní

pakt

o hospodářských,

sociálních

a kulturních právech, který v čl. 11 uvádí následující: „Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíce v to dostatečnou výživu, šatstvo, byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek.“ S právem na užívání bytu přijde během svého života do kontaktu většina populace, ať už na základě vlastnického práva k bytu či na základě nájemní smlouvy. Tato práce se zabývá oblastí bydlení družstevního, které se nachází na pomezí mezi soukromým vlastnictvím bytu a užíváním bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené s majitelem bytu. Družstevní bydlení je specifické tím, že osoba užívající byt jej nevlastní, ale na vzniku bytu se podílela a to buď sama, nebo prostřednictvím jejího právního předchůdce. Užívání družstevního bytu je následně spojeno pouze s úhradou nákladů na bydlení, nikoliv s placením nájemného v užším slova smyslu. Ačkoliv je pro pojmenování smluvního vztahu používáno sousloví „nájem družstevního bytu“, nejedná se o nájemní vtah klasický, jak jej vnímáme u nájemní smlouvy k bytu nedružstevnímu2, dominuje zde princip neziskovosti a snaha družstva zajistit svému členovi sociálně únosné bydlení. Podrobné vysvětlení celého institutu je jedním z hlavních cílů této práce. Pro dosažení tohoto cíle se v začátku práce věnuji nezbytnému vymezení základních pojmů s institutem nájmu družstevního bytu spojených. Následuje zákon č. 2/1993 Sb. Listina základních práv a svobod, dále jen „Listina“ Převážně ve sdělovacích prostředcích i v „neprávnické“ mluvě se můžeme setkat s pojmem „byt v osobním vlastnictví“, který často vystupuje v opozici k družstevnímu nájmu bytu. Tato kategorie ovšem existovala v tzv. socialistickém právu, kdy se vlastnictví rozlišovalo na několik kategorií (mimo jiné i „osobní vlastnictví“), dnes už se tedy nejedná o aktuální právní pojem. 1 2

6

kapitola zabývající se členstvím v bytovém družstvu, které je s nájmem družstevního bytu velmi úzce provázáno, neb je jednou z primárních podmínek pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Rozebrán je zde institut společného členství manželů a okrajově jsou nastíněna práva a povinnosti členů bytového družstva. Samotnému nájmu družstevního bytu se pak věnuji v kapitole čtvrté, kde tento institut obecně vymezuji, rozebírám vznik a zánik nájmu družstevního bytu a s tím spojený vznik a zánik členství v družstvu, konkrétně se zabývám právy a povinnostmi nájemce družstevního bytu, možností s bytem dále disponovat prostřednictvím jeho podnájmu a speciální úpravou pro společný nájem družstevního bytu manžely. Celá práce je zaměřena na komparaci právní úpravy před a po rekodifikaci účinné od 1.1.2014, proto je každá podkapitola rozdělena na dvě pomyslné části a každý institut rozebrán jak ve světle právní úpravy de lege lata, tak úpravy předchozí, účinné do konce roku 2013. Úprava bytových družstev a s nimi spojeného institutu práva na nájem družstevního bytu byla velmi komplikovaná, nejednotná a často také nejednoznačná. Rekodifikace občanského a obchodního zákoníku měla vést k odstranění tohoto nežádoucího stavu. Zda bylo zamýšleného výsledku opravdu dosaženo, se pokusím zjistit ve své práci. Práce si klade za cíl zmapovat úpravu jednotlivých institutů pojících se s nájmem družstevního bytu v porovnávaných právních úpravách a přiblížit čtenáři nejzásadnější změny, které rekodifikace přinesla. Vzhledem k vymezeným cílům a stanovenému rozsahu této práce se v jejím textu záměrně nezabývám právním vývojem družstevního bydlení v delším časovém horizontu, ale zaměřuji se na právo účinné bezprostředně před rekodifikací a jeho srovnání s právní úpravou de lege lata. K dosažení cíle práce využívám nejčastěji metody komparace a analogie. Při psaní práce jsem vycházela z právních předpisů České republiky, dostupné odborné literatury a judikatury soudů, která je velkým přínosem při rozboru některých nejasně upravených institutů. U právní úpravy de lege lata jsem k výkladu jednotlivých ustanovení používala zejména komentáře k zákonům a také důvodové zprávy, které jsou povinnou součástí návrhu zákonů.

7

2. Vymezení pojmů Pro začátek této práce jsem se rozhodla definovat základní pojmy, se kterými budu v textu nadále pracovat. Vzhledem k cíli své práce se každým pojmem budu zabývat ve světle právní úpravy před a po rekodifikaci účinné od 1.1.2014. Definici chápeme jako slovní vyjádření obsahu pojmu s uvedením jeho typických znaků. V právním prostředí pak užíváme definici legální, čímž rozumíme právně závaznou definici určitého pojmu, která je obsažena v textu právní normy.3 Obecnou výhodou a důvodem pro zavedení legální definice je zvýšení právní jistoty, skýtá ovšem také rizika přílišné stručnosti nebo naopak obecnosti, což pak může vést k nezamýšleným situacím a nejasným interpretacím.

2.1 Družstvo Před 1.1.2014 byla družstva zařazena v rámci systematiky práva do zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObchZ“), a to do části druhé: obchodní společnosti a družstva. Družstvům se zde věnovala hlava II., konkrétně §§ 221-260 ObchZ. Legální definice družstva obsažená v § 221 ObchZ zněla následovně: „Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů.“ Z definice bylo možno dovodit základní znaky družstva: družstvo je sdružením osob, počet členů je počtem neuzavřeným, cílem je podnikání anebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb a v neposlední řadě omezenost činnosti na uspokojování potřeb svých členů.4 Z právní úpravy, zařazení do systému i důvodové zprávy k ObchZ vyplývalo, že zákonodárce považoval družstvo za podnikatelský subjekt. V literatuře lze na toto téma nalézt 3

KNAPP, Viktor. Teorie práva. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 1995. s. 302 a násl.

HELEŠIC, František. Obecné otázky evropského a českého družstevního práva. 1. vyd. Praha: Družstevní asociace České republiky, 2005. s. 53. 4

8

vícero názorů, ale většina autorů dochází k závěru, že z hlediska účelu, pro který jsou družstva založena lze rozlišovat 4 základní typy družstev, a to družstva čistě podnikatelská, jejichž základním cílem je dosažení zisku, družstva založená k podpoře podnikání svých vlastních členů, kde cílem není v první řadě zisk, ale uspokojení hospodářských potřeb členů, dále družstva smíšená provozující činnost podnikatelskou i nepodnikatelskou a v neposlední řadě družstva výlučně nepodnikatelské povahy, kam můžeme zařadit družstva bytová.5 Dvořák ve své knize Družstevní právo k definici obsažené v ObchZ uvádí: „Současná zákonná definice družstva je dnes matoucí a nepřesná. Třeba ovšem dodat, že to nijak zásadním způsobem v praxi nevadí; z hlediska reálné činnosti družstev je významné to, jakým způsobem zákon reglementuje vnitřní organizační a členské vztahy v družstvu.“6 V závěru se ale přiklání k variantě, že primárním účelem družstva je opravdu podnikatelská činnost. Opačného názoru jsou například autoři Tomsa či Helešic, kteří na první místo staví svépomocný charakter družstva, po vzoru zahraničních úprav i zažité praxe. Druhý zmiňovaný autor se ve své knize Obecné otázky evropského a českého družstevního práva snaží nalézt co nejvhodnější definici družstva a vyzdvihuje zejména definici uvedenou v rezoluci valného shromáždění Mezinárodního družstevního svazu z roku 2001, která družstvo definuje jako „autonomní sdružení osob dobrovolně sdružených za účelem uspokojování hospodářských, sociálních a kulturních potřeb a cílů prostřednictvím demokraticky řízeného podniku ve společném vlastnictví“, kterou dává za vzor i českým zákonodárcům.7 Osobně se také přikláním k druhé variantě, tedy družstva jako subjektu, který se primárně snaží uspokojit potřeby svých členů. Výše uvedené názory se do nové, platné úpravy beze sporu promítly. Aktuálně je definice družstva obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“). Úpravě družstev je věnována Hlava VI, konkrétně §§ 552-773, jedná se tedy 5

ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. s. 17 an.

6

DVOŘÁK, Tomáš. Družstevní právo. 3. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. s. 10.

HELEŠIC, František. Obecné otázky evropského a českého družstevního práva. 1. vyd. Praha: Družstevní asociace České republiky, 2005. s. 57. 7

9

o více než pětinásobek paragrafů oproti úpravě minulé. V ustanovení § 552 ZOK je družstvo definováno následovně: „Družstvo je společenství neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem vzájemné podpory svých členů nebo třetích osob, případně za účelem podnikání.“ U základních znaků družstva tedy došlo k potlačení podnikatelského účelu družstev do pozadí a k rozšíření působnosti na podporu třetích osob, nejen svých členů. Další významná změna je zachycena v odstavci 2 výše citovaného paragrafu, kde je zakotveno snížení minimálního počtu členů z pěti fyzických, respektive dvou právnických osob na tři členy bez ohledu na to, zda se jedná o osobu fyzickou či právnickou. Důvodová zpráva k této změně uvádí, že dle dosavadní legislativy byly při vzniku družstva právnické osoby bezdůvodně zvýhodňovány, čímž docházelo k porušování ústavního požadavku na rovnost před zákonem (čl. 1 Listiny).8 Výjimka z podmínky minimálního počtu členů je obsažena v § 781 odst. 1 ZOK, který stanoví, že družstva vzniklá před 1.1.2014 podmínku minimálního počtu členů splňovat nemusí, jsou-li jejich členy pouze právnické osoby. Tato výjimka dle mého názoru zajišťuje kontinuitu u již vzniklých družstev v souladu s požadavkem na stabilitu právního řádu a právní jistotu, neboť pouze u právnických osob by mohlo dojít k situaci, že minimální počet členů nekoresponduje s novou úpravou v ZOK a bylo by samozřejmě nelogické, aby toto šlo k tíži takového družstva. Nová definice družstva tedy přesunuje podnikatelský účel družstev až na sekundární pozici, nicméně tato změna dle mého názoru nepovede v praxi k nijak výrazným odlišnostem. I nadále je možné založit družstvo pouze k podnikatelskému účelu. Hlavní odlišnost od ostatních obchodních korporací je stále ve specifické úpravě členství, jelikož družstvo má proměnný základní kapitál a každý, kdo splní stanovené podmínky, se může stát členem, čímž se navýší základní kapitál (tzv. otevřenost družstva9) bez nutnosti změny zakládacích

dokumentů.

Nicméně

přesunutí

účelu

založení

Důvodová zpráva k ZOK. 2013, 92 s. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-k-ZOK.pdf 8

9

K tomu srov. Právo obchodních korporací. Praha: Wolter Kluwers, 2015. s. 92 a 443

10

družstva

pro vzájemnou podporu členů a třetích osob v definici na primární pozici (a tím větší akcentování tohoto účelu) lze jistě vítat alespoň ze systematického pohledu. Nová právní úprava družstev nezná dosavadní pojem „zapisovaný základní kapitál“, který byl součástí stanov i zápisu v obchodním rejstříku a také odpadá povinnost zřizovat nedělitelný či jiný rezervní fond. Nově zákon v pododdílu 5 (§§ 595-609 ZOK) definuje družstevní podíl a jeho převod či přechod. Tato změna je podstatná s ohledem na problematiku převodu nájmu družstevního bytu, o čemž se podrobněji rozepíši v příslušné kapitole.

2.2 Bytové družstvo Před účinností právní úpravy de lege lata bychom definici bytového družstva nalezli v § 221 odst. 2 ObchZ, který říká: „Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým.“ Z této legální definice ale nebylo možno vyčíst, zda má být zajišťování bytové potřeby hlavním účelem družstva nebo zda můžeme považovat za bytové družstvo i takové družstvo, které bylo založeno za jiným účelem a bytové služby poskytuje pouze jako vedlejší produkt. Pro zodpovězení této otázky je třeba nahlédnout do judikatury. Pro praxi bylo zřejmě nejpřínosnějším rozhodnutí Nejvyššího soudu R 12/2001, ve kterém nalezneme následující definici: „Bytovým družstvem je třeba rozumět družstvo, které vlastní byty a pronajímá je svým členům, byť vedle toho může vyvíjet i jinou činnost. Ustanovení § 221 odst. 1 ObchZ určuje, že družstvo lze založit jak za účelem podnikání, tak za účelem zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb členů. Uvedené činnosti se přitom nevylučují... Pro výklad pojmu bytové družstvo je třeba vycházet právě z toho, zda družstvo skutečně zajišťuje bytové potřeby svých členů, ať již přímo, nebo nepřímo, anebo nikoliv. Pokud družstvo takové potřeby zajišťuje, je třeba je za bytové družstvo považovat.“ Judikatura se tedy jednoznačně přiklonila k materiálnímu pojetí bytového družstva, které nevylučuje, že družstvo může zároveň vykonávat i jiné činnosti. Klade se zde citelně důraz na faktický stav a potřebu posuzovat jej u každého případu individuálně, dle konkrétních okolností. 11

V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29.7.1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99 dochází soud k závěru, že není ani podstatné, zda má bytové družstvo zajišťování bytových potřeb uvedeno ve stanovách (tedy samo se za bytové družstvo nepovažuje), důležité je, zda tuto činnost svým faktickým provozováním vykonává. V současné úpravě je bytovému družstvu věnována větší pozornost, jeho problematikou se zabývají §§ 727-757 ZOK. Legální definici bytového družstva lze nalézt v prvním z výše zmíněných paragrafů. Hned úvodní ustanovení určuje podmínku založení bytového družstva pouze za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Poskytuje mu také prostor pro další činnosti, které ale budou mít pouze doplňkový či vedlejší charakter. Komentář k ZOK spatřuje účel odstavce 2 a 3 v omezení činnosti bytového družstva tak, aby v prvé řadě odpovídala účelu založení stanoveném v odstavci 1.10 Zároveň v následujícím paragrafu stanovil zákonodárce povinnost používat označení „bytové družstvo“, takže za účinnosti nové úpravy již nebude dále možné považovat za bytové družstvo jakékoliv družstvo, které fakticky zajišťuje bytové potřeby svých členů, podmínky jsou nyní jasněji formulované, zákonodárce se tedy částečně odklonil od judikatury a přijal formální pojetí bytového družstva. Nově je také v § 730 ZOK zakotven zákaz změny předmětu činnosti a tím pádem i omezení přeměny bytového družstva na družstvo jiné. Všechny uvedené změny považuji z praktického hlediska za přínosné, dochází zde k jasnému vymezení a zákonodárce se tak snaží předcházet případným nesrovnalostem a pochybnostem ohledně určení a zaměření jednotlivých družstev.

10

BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. s. 2516.

12

2.3 Družstevní byt

Legální definici družstevního bytu nacházíme až v úpravě účinné od 1.1.2014, do té doby definice neexistovala, ačkoliv s pojmem družstevního bytu operoval např. zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ64“). V ustanovení § 685 odst. 2 tohoto zákona byl zakotven pro smlouvu o nájmu družstevního bytu odkaz na stanovy družstva, z ustanovení bylo možno ale pouze vyčíst, že se jedná o smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva, nikoliv však již, co si pod pojmem družstevní byt představit. Vodítko pro definici lze najít v rozhodnutí Nejvyššího soudu R 15/2000, kde je uvedeno, že družstevní byt je „byt nacházející se v domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, který slouží k uspokojování bytových potřeb členů tohoto bytového družstva.“ K podobnému závěru dochází ve své publikaci i Selucká, když uvádí: „Družstevním bytem můžeme tedy rozumět byt, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Družstevní byt musí splňovat všechny náležitosti obecného pojmu byt, jeho specifickým znakem však je, že byt vlastní bytové družstvo a bytové družstvo jej dává do užívání svému členu.“11 Hlubším úvahám se u tématu definice družstevního bytu věnoval Dvořák, který vytýká Nejvyššímu soudu, že se ve výše citovaném rozhodnutí nedostatečně zabýval otázkou, jaký vztah má družstvo k pronajímanému bytu, pokud vůbec nějaký. Sám se podrobně věnoval jednotlivým typickým znakům a vztahům a k výše uvedenému přidal např. podmínku finanční spoluúčasti člena či jeho předchůdce na výstavbě nebo jiném pořízení bytu, princip neziskovosti při pronájmu bytu členovi nebo fakt, že pronájem družstevního bytu bývá zpravidla uzavřen na dobu neurčitou.12 Současná úprava reflektuje problém chybějící legální definice, tu nyní nalezneme v § 729 ZOK. Je zde zakotvena jak podmínka (spolu)vlastnictví bytu bytovým družstvem (nestačí tedy, aby družstvo byt pouze spravovalo, musí SELUCKÁ, Markéta; PETROVÁ, Romana. Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. s. 124 11

Dvořák, Tomáš. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009. s. 31-41 12

13

k němu mít dispoziční právo), tak podmínka poskytnutí do nájmu členovi družstva a také výše uvedená podmínka podílení se členským vkladem na pořizování bytu. Tyto tři znaky jsou nezbytné pro naplnění definice bytového družstva dle ZOK. Pro případy, kdy je byt ve vlastnictví družstva dán do nájmu nečlenovi, se ustanovení o nájmu družstevního bytu nepoužijí, neb není splněna jedna z výše uvedených podmínek a bude nutno použít obecnou úpravu o nájmu bytů. Na právní jistotu nájemců bytů v soukromém vlastnictví, které jsou ale zatíženy věcným břemenem v neprospěch vlastníka a jsou užívány jako byty družstevní, myslí odstavec druhý § 729 ZOK. Jedná se o případy, kdy se člen družstva nebo jeho předchůdce podílel svým členským vkladem na družstevní bytové výstavbě v domech, které v době výstavby bytu patřily státu, ale později byly v rámci restitučních řízení vydány původním majitelům. Toto ustanovení zajišťuje, že se na užívání takovýchto bytů bude i nadále nahlížet jako na užívání bytů družstevních a tím posiluje právní jistotu nájemců těchto bytů.13

2.4 Stanovy družstva „Stanovy družstva jsou základním vnitrodružstevním dokumentem. Stanovy podle dispozic zákona upravují základní družstevní institut i další otázky, kterým důležitost přikládají sami členové. Stanovy zakotvují vzájemná práva a povinnosti členů družstva vůči družstvu, vnitřní organizaci družstva včetně práv a povinností orgánů družstva, jakož i právní postavení družstva vůči třetím osobám. Stanovy jsou vzhledem ke své smluvní povaze závazné pouze a jenom pro členy a orgány družstva, nicméně se dotýkají i třetích osob.“14 Vznik stanov, jakožto smlouvy sui generis, resp. jejich schválení, předepisoval ObchZ jako povinný bod ustavující schůze družstva, která byla vyžadována pro založení družstva (§ 224 ObchZ). Stanovy ve schváleném znění

KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014. s. 173. 13

14

ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. s. 65.

14

byly součástí notářského zápisu o rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov. Smluvní charakter stanov se promítal nejen do jejich působnosti, ale také do způsobu jejich přijetí, kdy pro musela hlasovat většina přítomných uchazečů o členství a také do možnosti zpětvzetí přihlášky uchazečem, který hlasoval proti přijetí stanov. Pokud tak ale neučinil ihned po hlasování, stal se členem družstva a stanovy pro něj byly závazné stejně, jako pro členy, kteří hlasovali pro jejich přijetí. Dále se smluvní charakter stanov projevoval při požadavku zákonnosti, tedy souladu stanov se zákonem, jenž byl oprávněn zkoumat rejstříkový soud v rámci řízení o zápisu družstva do obchodního rejstříku. Stejně jako kterékoliv jiné smluvní ustanovení, i ustanovení stanov, které bylo protizákonné, bylo neplatné dle § 39 OZ64. Úprava stanov družstva v ObchZ byla obecná, pro bytová družstva nestanovil zákonodárce v rámci tohoto kodexu žádné speciální požadavky. Obligatorní náležitosti stanov obsahoval § 226 ObchZ a patřily mezi ně firma a sídlo družstva, předmět podnikání (činnosti), vznik a zánik členství, práva a povinnosti členů k družstvu a družstva k členům, výše základního členského vkladu, způsob jeho splácení, vypořádání členského podílu při zániku členství, orgány družstva a počet jejich členů, způsob použití zisku a úhrady případné ztráty a tvorba a použití nedělitelného fondu. Zvláštní obligatorní náležitosti stanov bytového družstva existovaly, ale jak jsem již výše naznačila, nehledali bychom je v ObchZ, nýbrž v OZ64, neb se tyto náležitosti týkaly nájmu družstevního bytu. Jednalo se o následující: podmínky pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 685 odst. 2 OZ64), úprava práv a povinností člena bytového družstva-nájemce družstevního bytu v oblasti úhrady nákladů spojených s běžnou údržbou bytu (§ 687 odst. 3 OZ64) a lhůta pro výplatu vypořádacího podílu při vystěhování z bytu (§ 714 OZ64).15 V případech, kdy družstvo chtělo stanovy změnit, muselo si nové znění odsouhlasit na členské schůzi (§ 226 odst. 3 a § 239 odst. 4 písm. a) ObchZ). Ke změně stanov stačil, dle § 238 odst. 3, souhlas většiny přítomných členů při souběžné podmínce, že se členské schůze zúčastnila nadpoloviční většina všech členů družstva. Souhlas kvalifikované většiny mohly vyžadovat samotné stanovy. Stejně jako u ustanovující schůze 15


15

zákon vyžadoval i pro rozhodnutí členské schůze, kterým se měnily stanovy, notářský zápis obsahující také text změny stanov (§ 241 odst. 4 ObchZ). S nabytím účinnosti nové kodifikace dochází v oblasti stanov družstva k podstatným změnám, zejména co se týče úpravy družstev bytových. Přijetí stanov

nadále

zůstává

povinností

ustavující

členské

schůze

a

stejně

jako v předešlé úpravě se jedná o jednu z podmínek pro vznik družstva (§ 555 ZOK). Neměnná je i úprava týkající se možnosti člena vzít zpět svou přihlášku v případě, že na ustavující schůzi hlasoval proti přijetí stanov. Nyní je tento postup upraven v § 559 odst. 3 ZOK. Obligatorní náležitosti stanov, pro všechna družstva obecně, nalezneme v § 553 ZOK. Oproti úpravě předešlé chybí povinnost zapisovat výši základního kapitálu družstva (dříve § 223 odst. 2 ObchZ), tento pojem totiž do ZOK vůbec nebyl přejat a v současné úpravě tedy neexistuje. Stanovy již také nemusí obsahovat tvorbu a použití nedělitelného fondu, ten nadále může existovat jako typ fondu rezervního, ale není povinností družstva jej zřizovat.16 Mezi další, již nepovinné, náležitosti stanov patří ustanovení o zániku členství a vypořádání členského podílu, ačkoliv zde se dá očekávat, že si družstva tuto problematiku ve stanovách upraví, i přesto, že jim to zákon nepřikazuje. Stejně jako u jiných oblastí úpravy bytových družstev, došlo i u stanov k rozšíření a zpřesnění oproti úpravě družstev obecně. Stanovy bytového družstva tedy, krom náležitostí podle § 553 ZOK, obsahují také podmínky, za kterých vznikne členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a podrobnější úpravu práv a povinností spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena spojených s užíváním družstevního bytu (§ 731 odst. 1 ZOK). Zcela zásadní změnou je požadavek na souhlas všech členů družstva, kteří mají uzavřenu smlouvu o nájmu družstevního bytu či právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, v případě, že se mají stanovy změnit ve výše uvedených náležitostech (§ 31 odst. 2 ZOK). V praxi se dle mého názoru jedná o silné posílení právní jistoty člena družstva, který disponuje smlouvou o nájmu družstevního bytu 16 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. s. 2531.

16

či s právem na její uzavření, kdy o otázkách, které se tohoto nájemního vztahu bezprostředně týkají, bude muset být rozhodováno souhlasem všech členů. Toto ustanovení tedy zabrání možnosti přehlasovat nesouhlasící členy. Na druhé straně se stane velmi obtížným prosadit změny ve stanovách, neb i v malých bytových družstvech se málokdy podaří získat jednotný souhlas všech. Pro stanovy družstva jsou velmi podstatná i přechodná ustanovení ZOK, dle kterých se k 1.1.2014 zrušují ta ujednání společenských smluv, která jsou v rozporu s donucujícími, tedy kogentními, ustanoveními ZOK. Zároveň bylo třeba do 6 měsíců od účinnosti ZOK upravit stanovy tak, aby výše uvedená ustanovení byla v souladu s novou právní úpravou (§ 777 ZOK). Na celkové podřízení se platné úpravě mají družstva až dva roky (dle § 777 odst. 5 ZOK), do té doby se ujednání, která nejsou v rozporu se zákonem, nadále řídí ObchZ. Vzhledem k významnému rozšíření úpravy bytových družstev se jeví velmi problematické zjišťovat v praxi, kterou právní úpravou se jednotlivé úkony řídí a proto je pravděpodobné, že během této dvouleté lhůty bude docházet k mnoha nejasnostem na základě špatného podřazení pod ObchZ či ZOK. Účinnost podřízení se ZOK jako celku spojuje zákon se zveřejněním zápisu o podřízení se rekodifikaci v obchodním rejstříku.17 U družstev, která tak již učinila, se tedy jedná o snadno dohledatelnou informaci a po tomto podřízení se by již nemělo k žádným pochybnostem docházet. Reálná aplikace přechodných ustanovení ZOK doposud není zrovna snadná. Některá bytová družstva stále nemají upraveny stanovy dle § 777 ZOK, neb se jim nepodařilo sejít v požadovaném plném počtu členů družstva, kteří mají uzavřenu smlouvu o nájmu družstevního bytu, popř. jim svědčí právo takovouto smlouvu uzavřít. V praxi se tedy vytvořily dva názory, a to buď, že se jedná o první schválení stanov, které požaduje nová úprava, ale požadavek jednotného souhlasu všech výše uvedených členů se pro něj nevyžaduje a nebo, že se již jedná o změnu stanov dle ZOK a proto je jednotný souhlas vyžadován. Za první variantu se postavil i Svaz českých a moravských bytových družstev, nicméně většina notářů se přiklání k variantě druhé a změnu

ČÁP, Zdeněk In LASÁK, Jan a kol. Zákon o obchodních korporacích, Komentář, II.díl. 1. vyd. Praha: Wloters Kluwer, a.s., 2014. s. 2775. 17

17

stanov bez požadovaného počtu souhlasů nechtějí uznat.18 Pokud by přece jen byla takováto změna uznána, může se dle mého názoru člen, který nehlasoval či hlasoval proti změně, domáhat neplatnosti nových stanov žalobou u soudu, neb se domnívám, že je třeba požadavek jednotného souhlasu ze změnou stanov vyžadovat ve všech případech vyskytujících se po nabytí účinnosti ZOK, a to ačkoliv s tímto požadavkem nesouhlasím a považuji jej za příliš striktní. I když lhůta pro změnu stanov uplynula již před více než rokem, bytová družstva zatím nejsou za nedodržení zákonného požadavku pokutována, neb i Ministerstvo spravedlnosti vnímá nutnost 100% většiny jako problematickou a chystá tak novelu

zákona,

která

v

této

oblasti

bytovým

družstvům

uleví.19

18

Poradna: Musí být u změn stanov přítomno 100 procent členů? Portál o bydlení. [online]. Publikováno 3.7..2014. [cit 13.8.2015]

19

BENEŠOVÁ, Petra. Stát uleví bytovým družstvům, některá nestihla změnit stanovy. [online]. Publikováno 2.1.2015. [cit 13.8.2015]

18

3. Členství v bytovém družstvu Jak jsem již zmínila v kapitole definující družstva obecně, je jedním z jejich základních znaků ten, že se jedná o společenství neuzavřeného počtu osob, ať už jsou to osoby fyzické, právnické či jejich kombinace. Členství v družstvu je založeno na principech dobrovolnosti a rovnosti20, členové se do záležitostí družstva aktivně zapojují a hlasováním spolurozhodují o jeho dalším vývoji a směřování. Kdo se mohl stát členem družstva upravoval obecně § 227 ObchZ, který stanovil, že členy družstva mohou být osoby fyzické i právnické a v odst. 5 odkazoval na stanovy družstva pro bližší úpravu. U družstev bytových bylo výkladem dovozeno, že stanovy žádné omezení členství obsahovat nemohou; Beránek hovoří s jistotou o omezeních typu rasového či jinak diskriminačního charakteru, u omezení členství právnických osob či osob s jiným, než českým občanstvím už pouze doporučuje se těmto úpravám ve stanovách vyhnout.21 Naproti tomu Dvořák se v reakci na Beránkův článek vymezuje absolutně proti jakýmkoliv omezením ve stanovách bytového družstva.22 K tomuto názoru se přikláním také, neb smyslem existence bytového družstva je uspokojování bytových potřeb jeho členů a okruh osob, které mohou být nájemci bytu není právní úpravou nijak omezen; omezení členství ve stanovách bytového družstva před rekodifikací proto shledávám v rozporu s § 39 OZ64. Naopak úprava de lege lata již výslovně počítá s možností vyloučení členství právnických osob v bytovém družstvu (§ 735 ZOK), jak bude dále uvedeno. V následující kapitole se budu blíže věnovat speciální úpravě společného členství manželů a právům a povinnostem členů družstva. Samotný vznik a zánik členství v družstvu je natolik úzce provázán s nájmem družstevního bytu, že jej podrobně rozeberu v kapitole následující.

PEKÁREK, Milan. In Štenglová a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 11. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006, s.925 21 BERÁNEK, Vít. Poznámka k členství v bytovém družstvu. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č.4, s. 140 22 DVOŘÁK, Tomáš. Tři poznámky ke třem článkům. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 5, s. 173 20

19

3.1 Společné členství manželů Institut společného členství manželů v bytovém družstvu je výjimkou z obecného principu individuálního členství fyzické či právnické osoby v družstvu a v úpravě účinné do konce roku 2013 se jednalo o výjimku jedinou, jak se dočteme v § 143 odst. 2 OZ64. Právní základ společného členství manželů nalezneme v OZ64 v části týkající se nájemní smlouvy, konkrétně v § 703 odst. 2. Vznik společného členství manželů byl podmíněn vznikem práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a také faktickým trvalým soužitím manželů (§ 703 odst. 3 OZ64). Vzniknout mohl pouze mezi manžely, společné členství se nevztahovalo na jiné příbuzenské vztahy ani na osoby v registrovaném partnerství (§ 705a OZ64). To, zda spolu manželé trvale nežijí, bylo posuzováno dle § 24 odst. 1 zákona č. 94/1963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o rodině“), ve kterém se hovoří o hlubokém a trvalém rozvratu manželství, přičemž nelze očekávat obnovení manželského soužití. Pokud by k tomuto obnovení přece jen došlo, vzniklo manželům znovu jak právo společného nájmu, tak společné členství v družstvu.23 Pro vznik společného členství manželů bylo podstatné, aby právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniklo za trvání manželství. Vzniklo-li toto právo jen jednomu z manželů před uzavřením manželství, vznikl ke dni uzavření manželství, dle § 704 odst2 OZ64, pouze společný nájem družstevního bytu, nikoliv však společné členství v družstvu. I v takovémto případě mohlo dojít ke vzniku společného členství v družstvu dodatečně, a to pokud manželé za trvání manželství získali jiný družstevní byt, např. výměnou bytů. S novým společným nájmem pak vniklo i společné členství v družstvu.24

23


24


20

Ze společného členství byli oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně (§ 703 odst. 2 OZ64), což mimo jiné znamenalo, že v rámci této solidarity disponovali jedním členským hlasem. Také při kontrole zákonného požadavku na minimální počet členů družstva (§ 221 odst. 4 ObchZ) bylo na manžely, jimž vzniklo společné členství v družstvu, nahlíženo jako na jednoho člena.25 S členstvím v družstvu je neoddělitelně spjat členský podíl, jakožto jiná majetková hodnota člena družstva. U společného členství manželů se často polemizovalo, zda podíl patří do společného jmění manželů (dále jen "SJM") či nikoliv a za jakých podmínek jej lze ze SJM vyloučit. Dvořák (v reakci na Krejčovského26) dochází ve svém článku k závěru, že nelze vyloučit ze SJM členský podíl, jestliže vzniklo společné členství v družstvu, manželé tedy nemohli zužovat SJM neomezeně. 27 Co se týče zániku společného členství v družstvu, zákon rozlišoval dva způsoby zániku, a to přeměnou společného členství na individuální členství jednoho z manželů či zánikem členství bez dalšího, aniž by kterýkoliv z manželů nadále v družstvu jakkoliv figuroval. Pod první způsob lze podřadit rozvod manželů či zánik členství smrtí jednoho z manželů. Situací po rozvodu manželů se zabýval § 705 odst. 2 OZ64, který stanovil, že rozvodem zanikne společné členství v družstvu a individuální členství vznikne tomu z manželů, na jehož členství se rozvedení manželé dohodli. Nedošlo-li k dohodě mezi bývalými manžely, rozhodl na návrh některého z nich soud, přičemž byl brán zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí. (§705 odst. 3 OZ64). Právo na užívání družstevního bytu svědčilo tomu z manželů, který nadále zůstal členem družstva, tomu druhému vzniklo právo na přiměřenou náhradu ve smyslu § 142 odst. 1 OZ64 (nejednalo se tedy o klasický vypořádací podíl, na ten by vzniklo právo pouze v případě zániku členství obou manželů v družstvu).28 Při stanovení výše této náhrady se nevycházelo ze zůstatkové hodnoty členského podílu, ale bylo třeba 25


KREJČOVSKÝ, Ondřej. Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů. AD NOTAM. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 4, s. 137 27 DVOŘÁK, Tomáš. Tři poznámky ke třem článkům. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 5, s. 172 28 DVOŘÁK, Tomáš. Družstevní právo. 3. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. s. 239. 26

21

stanovit cenu obvyklou, tedy cenu, kterou by bylo možné za převod členského podílu v rozhodné době a místě požadovat.29 Druhým případem zániku společného členství manželů, přeměnou na členství individuální, byla smrt jednoho z manželů, kdy § 707 odst. 2 OZ64 stanovil, že členem družstva se stává pozůstalý manžel. Co se týče zániku členství obou manželů, bez přeměny na individuální členství jednoho z nich, platily pro tyto situace obecné principy platné pro zánik členství individuálního (podrobně viz. kapitola 4.5 Zánik nájmu družstevního bytu), pouze s drobnými odchylkami, vyplývajícími z povahy společného členství, kdy jsou manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. K zániku vystoupením z družstva byl tedy třeba souhlas obou manželů, u vyloučení z družstva byli oba manželé také vyloučeni společně, na základě solidarity, a to i v případě, že členské povinnosti porušoval pouze jeden z nich. K tomuto závěru dochází ve svém článku i Dvořák, když uvádí následující: „Úprava společného členství stojí na premise, že manželé jsou za trvání tohoto členství povinni a oprávněni společně a nerozdílně. Pokud tedy dojde k zániku členství, pak nezaniká členství pouze jednomu z manželů, nýbrž manželů obou, a to zásadně v tentýž den.“30 Právní úprava de lege lata také připouští společné členství manželů v bytovém družstvu, nejedná se však nadále o jedinou výjimku z principu individuálního

členství,

neb

ZOK

obecně

společné

členství

připouští

pro spoluvlastníky podílu v družstvu, a to v § 32 odst. 5. (podrobněji viz. kapitola 4.2 Vznik nájmu družstevního bytu). V části upravující obecně vznik členství v družstvu najdeme ustanovení, které zakotvuje obecný princip, že „členství jednoho z manželů v družstvu nezakládá členství druhého z manželů“ (§ 578 ZOK). Pro speciální úpravu musíme přejít do části zákona, která upravuje bytová družstva, konkrétně § 739 a § 740 ZOK. Oproti úpravě předešlé zde dochází k mnoha změnám, z nichž některé mají pro praktické využití zásadní význam. První změnu lze dovodit již 29 30

rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000 DVOŘÁK, Tomáš. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie č. 1/2002, s. 29.

22

z textu výše, a to, že se úprava systematicky podřadila pod úpravu bytového družstva v ZOK, zatímco do konce roku 2013 bylo nutno ji hledat v OZ64, v části věnující se nájmu bytu a toto zařazení se zdálo často býti nelogické. Daleko větší váhu však mají věcné změny v úpravě společného členství manželů v bytovém družstvu. Zákonodárce již nespojuje vznik a zánik společného členství s právem na nájem družstevního bytu, nýbrž s faktem, že družstevní podíl je součástí společného jmění manželů. Také již není nadále rozhodující, zda spolu manželé trvale žijí. Družstva musí díky nynější úpravě důsledně zjišťovat, zda je podíl součástí společného jmění či nikoliv.31 Společné jmění manželů při tom může podléhat, dle § 708 an. OZ, režimu zákonnému, smluvenému či založenému rozhodnutím soudu. Zánik

společného

členství

manželů

je

upraven

primárně

v § 739 odst. 2 ZOK, jedná se ale pouze o případ vypořádání společného jmění manželů, tzn. o přeměnu společného členství na členství individuální. Nejčastěji k této situaci dojde při zániku manželství rozvodem, může se tak ale stát i za doby trvání manželství, např. při zúžení či zrušení společného jmění manželů rozhodnutím soudu, podle § 724 OZ. K zániku tedy nedochází dříve, než vypořádáním společného jmění, či marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání. Ta je dle § 741 OZ tříletá. Samostatně je řešen zánik společného členství smrtí jednoho z manželů. Na tyto situace se vztahuje § 737 odst. 2 ZOK, který stanoví, že družstevní podíl přechází na pozůstalého manžela. Při vypořádání bude zřejmě i nadále rozhodující tržní hodnota členského podílu, jak tomu bylo při předchozí úpravě. K tomuto závěru dochází např. Bělohlávek ve svém komentáři k ZOK: „Tímto rozhodnutím32 byly s konečnou platností vyřešeny rozpory v judikatuře v této významné otázce za účinnosti ObchZ. Cena členského podílu v bytovém družstvu je pro tyto účely (pro vypořádání členského podílu ve vztahu mezi manžely při zániku manželství rozvodem) od té doby určována ve výši ceny družstevního bytu v místě obvyklé, pokud je členství v bytovém družstvu spojeno s nájmem družstevního bytu. (…) Lze dospět k závěru, že uvedený způsob ocenění 31

BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. s. 2578 an.

32

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000

23

družstevního podílu (dříve členského podílu v bytovém družstvu) je použitelný rovněž za účinnosti ZOK a OZ pro případy, kdy je potřebné družstevní podíl ocenit například pro účely jeho vypořádání jako součásti společného jmění manželů v rámci vypořádání společného členství manželů po jeho zániku.“33

3.2 Práva a povinnosti členů družstva „Z členství jako jednoho ze základních institutů družstevnictví a družstevního práva vyplývá řada práv a povinností. Jde jednak o jejich soubory, které jsou spojeny s povahou družstva jako takového, jednak o soubory práv a povinností spojených s předmětem činnosti družstva.“34 Právní úprava účinná do konce roku 2013 nevymezovala souhrn práv a povinností členů družstev v samostatné části, jako tomu bylo u obchodních společností, úpravě práv a povinností členů bytových družstev se nevěnovala vůbec. Bylo tedy třeba dovozovat práva a povinnosti z jednotlivých ustanovení zákona, platných pro družstva obecně, plus byla dána v této oblasti družstvům značná autonomie, aby si jednotlivá práva a povinnosti upravovala sama ve svých stanovách.35 Přehledně rozdělil členská práva ve svých publikacích Dvořák, který hovoří o třech skupinách práv, a to práva základní, práva doplňková a práva minoritních členů družstva.36 Do první skupiny řadil právo hlasovací a kontrolní, právo na podíl na zisku, právo účasti na činnosti družstva a s ním spojené právo participace na plněních a výhodách poskytovaných družstvem členům a právo na vypořádání při zániku členství. Zvláštní skupinou byla práva menšinových členů, např. členů zvolených do představenstva družstva a práva, která nebylo možné zařadit do ani jedné ze dvou výše uvedených skupin, podřazoval pod práva doplňková. Jednalo se například o právo nahlížet do seznamu členů a žádat 33


HELEŠIC, František. Základy teorie evropského a českého družstevního práva. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009. s. 141. 34

ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. s. 208. 35

36


24

o vydání potvrzení o svém členství, právo podat jménem družstva žalobu proti členovi představenstva na náhradu škody způsobené družstvu, a další. Právo hlasovací a kontrolní uplatňovali členové prostřednictvím členské schůze, která byla jedním ze základních orgánů družstva (§ 239 an. ObchZ). Při hlasování měl každý člen jeden hlas, neurčily-li stanovy družstva jinak, i zde byl tedy ponechán prostor pro smluvní úpravu. U bytových družstev se silně projevovalo právo participace na výhodách, kdy „členové - nájemci bytů bydlí v družstevních bytech jen za úhradu ekonomicky oprávněných nákladů s tím spojených.“37 Mezi základní povinnosti členů družstva patřila povinnost dodržovat stanovy družstva, vkladová povinnost, která byla základním předpokladem pro vznik členství v družstvu a uhrazovací povinnost, byla-li zakotvena ve stanovách družstva.38 Právní úprava de lege lata nově přímo zakotvuje jako základní právo člena družstva

právo

na

uzavření

nájemní

smlouvy

k družstevnímu

bytu

(§ 733 odst. 2 ZOK). Samostatně je upraveno právo na vypořádací podíl člena bytového družstva, a to v § 748 an. ZOK. Další práva pak vyčteme z úpravy družstev obecně, jedná se opět o právo volit a být volen do orgánů družstva, účastnit se řízení a rozhodování v družstvu, podílet se na výhodách poskytovaných družstvem (§ 575 ZOK), dále pak právo nahlížet do seznamu členů a žádat vydání potvrzení o svém členství (§ 581 ZOK), právo domáhat se podáním členské žaloby za družstvo náhrady újmy proti členovi orgánu družstva (§ 584 ZOK) či právo podílet se na zisku družstva (§ 586 ZOK). Mezi základní povinnosti patří i nadále vkladová povinnost člena (§ 563 an. ZOK), povinnost dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánu družstva (§ 575 ZOK) a uhrazovací povinnost, určí-li tak stanovy družstva (§ 587 an. ZOK).

37 38

DVOŘÁK, Tomáš. Družstevní právo. 3. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. s. 73. ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. s. 208. an.

25

4. Nájem družstevního bytu

V této práci již byly vysvětleny pojmy bytového družstva a družstevního bytu a také institut členství v bytovém družstvu, to vše pro lepší pochopení nájemního vztahu k družstevnímu bytu, kterému se bude věnovat tato kapitola, opět ve světle komparace současné právní úpravy s úpravou před rekodifikací.

4.1 Obecné vymezení nájmu družstevního bytu Vztah vznikající při nájmu družstevního bytu je vztahem mezi vlastníkem bytubytovým družstvem a nájemcem bytu - členem bytového družstva. Podmínka těchto dvou subjektů je pro nájemní vztah zcela zásadní. Na straně vlastníka bytu není pochybností, neb kdyby bytové družstvo nemělo vlastnická práva k bytu, nemůže s ním nijak disponovat ani jej tím pádem pronajmout. Sporná může být otázka, zda lze byt v majetku družstva pronajmout i nečlenovi. Dvořák ve své publikaci Družstevní právo dochází k závěru, že obecně lze pronájem nečlenovi akceptovat (odkazuje zde na čl. 2 odst. 3 Listiny, který stanovuje, že každý může činit, co není zákonem zakázáno), zároveň vzápětí dodává, že se pak již nadále nebude jednat o nájem družstevního bytu v užším slova smyslu a že lze toto jednání považovat za výjimku z obecného smyslu bytových družstev, kterým je právě poskytování sociálně únosného bydlení členům družstva, nikoliv tvorba zisku.39 V případech pronájmu družstevního bytu nečlenovi se tedy družstvo bude chovat stejně jako fyzická osoba pronajímající byt nedružstevní a nebude vázáno ustanoveními zákona vztahujícími se na pronájem družstevního bytu. Tím se dostáváme k dalšímu z pojmových znaků nájmu družstevního bytu, a tím je neziskový princip nájmu, kdy bytové družstvo členovi byt pronajímá pouze za úhradu věcně odůvodněných, doložitelných a zúčtovatelných nákladů (jejich výše, tzn. výše nájemného je určována smluvně, stanovami či jiným vnitřním předpisem, do roku 2011 bylo nájemné regulováno vyhláškou Ministerstva financí

39


26

ČR č. 85/1997 Sb.).40 To je dáno charakterem bytového družstva, jehož hlavním cílem je zajišťování bytových potřeb členů; tyto principy jsou společné pro obě porovnávané právní úpravy.

4.2 Vznik nájmu družstevního bytu Jak bylo řečeno v úvodu této kapitoly, OZ64 zařazoval nájem družstevního bytu systematicky mezi všeobecné nájemní vztahy. V úpravě účinné do konce roku 2013 se tomuto institutu konkrétně věnovalo pouze pár paragrafů. Nájem družstevního bytu je úzce spjat se členstvím v družstvu, samotný vznik členství v družstvu automaticky vznik nájmu ale neznamenal. Nájem bytu vznikal na základě nájemní smlouvy mezi členem družstva a bytovým družstvem, a to za podmínek upravených ve stanovách družstva (§ 685 odst. 2 OZ64). Zákon zde myslel na možnost bytového družstva mít i tzv. nebydlící členy. Vzniku členství v družstvu a s ním spojenému uzavření nájemní smlouvy se bude věnovat tato podkapitola. V obou porovnávaných úpravách nalezneme vznik členství v družstvu jak originální, tak derivativní formou. Obchodní zákoník, účinný do konce roku 2013, připouštěl, po splnění podmínek vyplývajících ze zákona a stanov, vznik členství při založení družstva, za trvání družstva, a to přijetím nového člena, převodem členství anebo jiným způsobem stanoveným zákonem (§ 227 ObchZ). První dva způsoby považujeme za originální, neb členství zde vzniká nově, kdežto u derivativního vzniku bude členství odvozeno od členství právního předchůdce. Dále zákon upravoval případy, kdy bylo členství vázáno na pracovní vztah člena k družstvu, odkazoval na stanovy družstva, které mohly vznik členství upravovat podrobněji,

a stanovoval

obecnou

podmínku,

že

členství

nevzniká

před zaplacením vstupního vkladu.

DVOŘÁK, Tomáš. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009. s. 36. 40

27

Pro vznik členství při založení družstva bylo třeba projevit vůli stát se členem, a to podáním přihlášky do družstva, na základě které byl uchazeč oprávněn hlasovat na ustavující schůzi družstva (§224 ObchZ). Zákon vznik členství touto formou datoval ke dni vzniku družstva, což byl den zápisu do obchodního rejstříku. Členy se v tomto případě stali i uchazeči, kteří hlasovali na ustavující schůzi proti přijetí stanov, pokud ihned po hlasování nevzali svou přihlášku zpět. Přijetí do již existujícího družstva bylo možné na základě přihlášky po rozhodnutí družstva o přijetí uchazeče. Bylo na stanovách družstva, zda tento postup nějak formálně upravily, ze zákona byl povinný pouze zápis člena do seznamu členů dle § 228 ObchZ a uhrazení členského poplatku. Zákon ani judikatura nepřiznávali uchazeči právo na přijetí do družstva a toho se tak nešlo nijak domáhat či žádat změnu rozhodnutí o nepřijetí soudní cestou. Rozhodnutí o nepřijetí také nemuselo být odůvodněno.41 Zde se, dle mého názoru, silně projevují principy soukromého práva, kdy je pouze na družstvu samotném, jakožto společenství osob, aby si zvolilo, koho mezi sebe přijme a koho ne. Oba výše uvedené způsoby vzniku členství byly v zákoně upraveny obecně pro všechna družstva. U prvního z derivativních způsobů vzniku, převodem členství, se úprava pro bytová družstva lišila od úpravy obecné. Konkrétně byl převod členství řešen v § 229 a v § 230 ObchZ. Zákon rozlišoval mezi převodem členských práv a povinností na jiného člena, čímž nové členství nevzniklo a převodem na třetí osobu. Převod na jiného člena bylo možno provést bez souhlasu družstva, pokud nebyl jako takový vyloučen stanovami. U převodu na třetí osobu - nečlena byl u družstev obecně nutný souhlas představenstva, § 230 ObchZ ale pro bytová družstva stanovil výjimku, dle které nebylo třeba souhlasu žádného orgánu. Reálně se převod uskutečňoval dohodou o převodu členského podílu, která musela mít písemnou formu. Členství a s ním spojená práva a povinnosti přecházelo na nabyvatele dnem předložení dohody družstvu či písemným oznámením dosavadního člena o převodu a písemným souhlasem nabyvatele členství, či datem pozdějším, určeným v dohodě nebo oznámení. Nový 41

DVOŘÁK, Tomáš. Družstevní právo. 3. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. s. 88 an.

28

člen nebyl povinen složit základní členský vklad, neb se jednalo o nabytí derivativní a tuto povinnost již splnil jeho právní předchůdce.42 Na rozdíl od přijetí člena nového v tomto případě družstvo nemělo možnost vyjádřit se k osobě, na kterou členství bylo převedeno, přednost dostalo právo člena družstva nakládat se svým podílem bez možnosti družstva omezit jeho rozhodnutí, na koho podíl v družstvu převede. Náležitostmi smlouvy o převodu družstevního podílu se nejednou zabývaly české soudy. V roce 2011 se Nejvyšší soud odchýlil od své předchozí rozhodovací praxe, když judikoval, že nezbytnými náležitostmi smlouvy jsou identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, určení rozsahu převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení, zda jde o převod úplatný či bezúplatný, a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny nebo způsobu jejího určení.43 Do té doby bylo ve smlouvě za nezbytné považováno i určení hodnoty družstevního podílu44, povinnost odvíjet se od této hodnoty při stanovování ceny za převod ale ze zákona nevyplývá, a tak se dle mého názoru jedná o údaj irelevantní, který také přestal být ve smlouvách o převodu soudy vyžadován. Cena za převod družstevního podílu je určována smluvně a její výše záleží čistě na dohodě smluvních stran.

Pod čtvrtý důvod vzniku členství se dalo podřadit například nabytí členství v souvislosti se sloučením, splynutím či rozdělením družstva.45 V praxi nejčastějším případem, který bylo možno do této skupiny zařadit, byl přechod členství na dědice po smrti fyzické osoby, která byla dle § 232 ObchZ důvodem k zániku členství. I zde byla úprava speciální pro družstva bytová, u kterých se nevyžadoval souhlas představenstva o takovémto přechodu členství. Družstvo tedy takto vzniklou situaci nemělo možnost nijak ovlivnit a k přechodu docházelo na základě speciální sukcese ke dni smrti člena družstva. Právní nástupce již tedy nemusel podávat žádost o členství v družstvu, přechod členství nepodléhal SELUCKÁ, Markéta; PETROVÁ, Romana. Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. s. 125. 42

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19.10.2011, sp.zn. 31 Cdo 271/2010 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.2.2001, sp. zn. 29 Cdo 1402/99 45 ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. s. 187. 43 44

29

souhlasu družstva, tím pádem nemohlo družstvo ani rozhodovat o (ne)přijetí jeho žádosti; tento výklad byl potvrzen Nejvyšším soudem.46 V případě, že bylo dědiců více, bylo na místě, aby mezi nimi došlo k dohodě, kterému z nich připadne členský podíl a tím pádem i členství v družstvu a s ním spojený nájem družstevního bytu či právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. V případě, že k takovéto dohodě nedošlo, byla zde možnost o členském podílu rozhodnout soudní cestou.47 Nájemní smlouva k družstevnímu bytu byla zpravidla uzavírána na dobu neurčitou, zákonodárce ale zároveň nikde nestanovil zákaz omezení nájmu na dobu určitou. Pokud družstvo chtělo uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou, muselo se jednat o opodstatněné případy neodporující obecným zásadám z OZ64 či Listiny (rozpor s dobrými mravy, diskriminace).48

Při derivativních vznicích členství v bytovém družstvu dle staré úpravy často docházelo k rozporům. V mnoha případech byla na základě nejasné právní úpravy vystavěna tvrzení, že je nutné odlišovat převod či přechod členství v bytovém družstvu od převodu či přechodu nájmu družstevního bytu. Tento názor byl potvrzen několikrát v rozhodovací praxi soudů, kdy např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.8.2005, sp. zn. 29 Odo 330/2005 je judikováno, že dohodou o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, uzavřenou dle § 230 ObchZ, přechází na nabyvatele pouze právo na uzavření nájemní smlouvy, nikoliv nájem družstevního bytu samotný. Se zlomovým rozhodnutím v této problematice přišel Nejvyšší soud v roce 2014, kdy judikoval následující: "Na základě dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu uzavřené podle § 230 obch. zák. na nabyvatele přechází též práva a povinnosti vyplývající z dosavadního nájemního vztahu (právo nájmu družstevního bytu)"49. Je až kupodivu, že tento Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3.11.2010, sp.zn. 31 Cdo 4739/2008 SELUCKÁ, Markéta; PETROVÁ, Romana. Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. s. 126. 46 47

48

tamtéž s. 38.

49

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10.9.2014, sp.zn. 31 Cdo 1147/2012

30

názor se v rozhodovací praxi soudů neobjevil dříve, neb dělení na práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu a práva a povinnosti spojená s nájmem družstevního bytu, bylo často kritizováno jako účelné a odborná veřejnost nejednou vyzývala k odstranění tohoto dělení s ohledem na charakter nájmu družstevního bytu, který je primárně odvozen od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a jeho členství v bytovém družstvu.50 Problémy s nejednotným pojmoslovím a z něj vyplývajícími rozličnými právními názory bylo možné pozorovat také u institutu přechodu členství v důsledku smrti člena družstva. Zatímco občanský zákoník operoval u institutu dědění s pojmy "přechod členství v družstvu" a "přechod nájmu bytu" ( § 706 odst. 2 OZ64), obchodní zákoník hovořil o "přechodu členských práv a povinností". Touto problematikou se podrobně zabýval Krček ve svém článku Družstevní byt v řízení o dědictví a odúmrť51, kde rozebírá celkem čtyři přístupy k pojmosloví označující majetkovou hodnotu, která je předmětem dědění po členovi bytového družstva. Prvním z pojmů je "zůstatková hodnota členského podílu", tento pojem zůstal v užívání i přes jeho zrušení v první úpravě k 1.1.2012, kdy vstoupil v účinnost ObchZ. Nemožnost ztotožnění zůstatkové hodnoty členského podílu v bytovém družstvu s členskými právy a povinnostmi spojenými s užíváním družstevního bytu a vyloučení zůstatkové hodnoty z předmětu dědění potvrdil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 12.6.2001, sp.zn. 22 Cdo 1523/2000. Zajímavé je, že se zde odchýlil od svého zcela opačně vyznívajícího rozsudku v obdobné věci, který byl vydán necelý měsíc před rozsudkem výše uvedeným 52, nicméně soudní praxí byl většinově přijat názor v této práci uvedený na prvním místě a to stanovisko vylučující zůstatkovou hodnotu podílu z dědění. Druhým pojmem užívaným pro předmět dědění po členovi bytového družstva byl "vypořádací podíl v družstvu", jež byl dovozován výkladem ustanovení obchodního zákoníku. I tento byl však následně vyloučen výše uvedeným rozsudkem Nejvyššího soudu.53 V tomto rozsudku také najdeme označení předmětu dědění jako "členská

OEHM, Jaroslav. Převody členství v bytovém družstvu a nájem družstevního bytu. Právní fórum. 2010, roč. 5, č. 10, s. 410 an. 51 KRČEK, Jan. Družstevní byt v řízení o dědictví a odúmrť. AD NOTAM. 2004, roč. 10, č. 5, s. 117 an. 52 Rozsudek Nevyššího soudu ze dne 16.5.2001, sp.zn. 30 Cdo 726/2001 53 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.6.2001, sp.zn. 22 Cdo 1523/200 50

31

práva povinnosti zůstavitele v bytovém družstvu". Osobně se, na rozdíl od autora článku, k této variantě přikláním nejvíce, neb se jednalo přímo o terminologii užívanou obchodním zákoníkem54 a ten byl pro úpravu družstev ve vztahu k občanskému zákoníku lex specialis. Posledním z používaných pojmů byl "členský podíl" s nímž operoval zákoník občanský, tento pojem, preferovaný Krčkou, si vybral také zákonodárce pro užívání v OZ a ZOK, jak se dočteme níže. Současná úprava v ZOK vychází z výše uvedených právních názorů, kdy oba kodexy užívají pro pojmenování předmětu dědění slovní spojení "členský podíl".55 ZOK právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu považuje za základní právo člena bytového družstva a zahrnuje výslovně samotný nájem bytu do převodu i přechodu družstevního podílu (§§ 733, 736 a 737 ZOK).56 Převod a přechod podílu je rozšířen také o práva a povinnosti spojené s nájmem družstevního bytu. I zde se jedná o reakci na problémy z praxe za použití staré úpravy a dle mého názoru jde o změnu více než vítanou, která posiluje postavení družstva v případech, kdy měl převodce členství vůči bytovému družstvu dluh vzniklý např. neuhrazením nájemného či služeb s užíváním bytu spojených. Nově veškeré pohledávky přechází na nabyvatele členství v bytovém družstvu a to je oprávněno vymáhat je přímo od něj, nikoliv od převodce. Nová úprava se tedy snaží předejít spekulativním převodům členství, které byly v minulosti prováděny za účelem nemožnosti vymáhat dlužné částky z původního nájemce družstevního bytu. Zároveň je při koupi podílu v bytovém družstvu třeba důsledně zjišťovat, zda nemá původní majitel vůči družstvu neuhrazený dluh; pokud by jej měl, je povinen jej uhradit právě kupující, jako jeho právní nástupce. Po zaplacení dlužné částky pak může vymáhat bezdůvodné obohacení po prodejci podílu, a to dle §2991 OZ. Nadále je ponechána volnost při převodech členského podílu, kdy ani nová úprava nevyžaduje souhlas orgánů družstva, lze však dovodit, že převod je možný pouze na nabyvatele, který splňuje podmínky pro přijetí za člena družstva,

srov. § 232 ObchZ a § 231 odst. 1 ObchZ srov. § 2279 OZ a § 737 ZOK 56 KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014. s. 176. 54 55

32

stanovené jak v zákoně, tak ve stanovách družstva. Nově zákon také dává družstvu možnost vyloučit či omezit členství právnických osob v družstvu, bude-li toto součástí stanov. Pokud k tomuto omezení či vyloučení dojde po změně stanov, nevztahuje se zpětně na členství právnické osoby, které vzniklo před uvedenou změnou (§ 735 ZOK). V tomto ustanovení se projevují základní právní principy jako je zákaz retroaktivního působení zákona a právní jistota. U přechodu členského podílu zůstávají zachovány základní principy z předešlé právní úpravy, nově rozšířené o stejné pravidlo, jako u převodu, dle § 737 ZOK tedy „Na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených.“ Je třeba také nahlédnout do části zákona, ve které jsou upravena družstva obecně, konkrétně do § 602 ZOK. Ten stanovuje výjimku, kdy na rozdíl od jiných družstev, u družstva bytového nelze ve stanovách vyloučit přechod družstevního podílu, jestliže členovi svědčí právo nájmu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Na rozdíl od předešlé úpravy zákon připouští možnost, že u přechodu členského podílu na více dědiců vznikne spoluvlastnictví družstevního podílu, pokud není vyloučeno ve stanovách. Toto vyloučení je zakotveno v § 597 ZOK, čímž zákon zároveň připouští možnost spoluvlastnictví podílu. U bytových družstev doposud bylo možné spoluvlastnictví pouze manžely, dochází zde tedy k rozšíření.57 Obecně je spoluvlastnictví družstevního podílu upraveno v § 32 odst. 5 ZOK, který stanoví, že spoluvlastníci podílu jsou společnými členy a podíl vůči družstvu spravuje správce společné věci, kterým může být jen jeden ze spoluvlastníků. Zákon již ale nepropojuje institut společného členství v družstvu s institutem práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a není tak jasné, kterému ze společných členů bude toto právo svědčit. V ideálním případě se společní členové dohodnou, pokud ale k dohodě nedojde, bude muset ve věci rozhodnout soud.

57


33

Rekodifikací se obecné principy nájmu družstevního bytu nijak zásadně nezměnily. Došlo ke změnám v systematice zákona, kdy ZOK obsahuje speciální ustanovení o nájmu družstevního bytu (srovnání s úpravou před rekodifikací, kdy se OZ64 věnoval nájmu družstevního bytu jen sporadicky v oddíle věnovanému nájmu bytu obecně) a také ke změnám věcným, a to zařazením ustanovení, jež upravují práva a povinnosti praxí zavedená, nikoliv však kodifikovaná. Zákonodárce výslovně uvádí právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou jako základní právo člena bytového družstva (§ 742 ZOK). Zároveň mu přiznává právo na stanovení nájemného pouze ve výši úhrad účelně vynaložených nákladů bytového družstva vzniklých při

správě

družstevních bytů (§ 744 ZOK). Ačkoliv se jedná o ustanovení nové, odpovídá plně předešlé praxi, a tudíž zde nedochází k faktickým změnám. To samé platí pro nájem bytu ve vlastnictví bytového družstva nečlenovi, kdy se opět nebude jednat o nájem družstevního bytu v užším slova smyslu a toto ustanovení se na něj tedy v důsledku nepoužije.58 I zde vycházíme ze základního principu bytových družstev, kdy se nečlen nepodílel na pořízení bytu členským vkladem, a proto vůči němu nevzniká povinnost družstva dodržet neziskový princip nájmu. Vzhledem k hlubokým systematickým změnám v rámci rekodifikace, je v oblasti nájmu družstevního bytu řešen vzájemný vztah a propojenost ustanovení OZ a ZOK. Ustanovení § 741 ZOK nás odkazuje na subsidiární použití úpravy nájmu bytu a nebytových prostor z OZ. Zároveň můžeme v § 2240 OZ nalézt odkaz na použití stanov družstva a ZOK pro úpravu nájemního vztahu k družstevnímu bytu. Tato dvě ustanovení se jeví jako problematická, neb každý ze zákonů nám v oblasti nájmu družstevního bytu přikazuje použití toho druhého, dochází zde tedy k tzv. zpětnému odkazu. Problematiku řešila také Komise pro aplikaci nové civilní legislativy spolu s Družstevní asociací ČR, kdy na jednání dospěli k závěru, že podmínky nájmu družstevního bytu vyplývají primárně ze ZOK a stanov a až poté (subsidiárně) z OZ.59 Tento závěr odpovídá i záměru rekodifikace, kde OZ by měl být kodexem upravujícím obecně soukromé ČÁP, Zdeněk In LASÁK, Jan a kol. Zákon o obchodních korporacích, Komentář, II.díl. 1. vyd. Praha: Wloters Kluwer, a.s., 2014. s. 2727. 59 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň:Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. s. 2594. 58

34

právo a ZOK k němu ve vztahu lex specialis zabývajícím se úzce vymezeným okruhem právnických osob.60

4.3 Obsah nájmu Následující kapitola bude věnována podrobnějšímu rozboru obsahu nájmu družstevního bytu, zejména právům a povinnostem nájemce - člena družstva a možnosti s bytem dále disponovat prostřednictvím podnájmu družstevního bytu.

4.3.1 Práva nájemce družstevního bytu Nájemní vztah mezi nájemcem a pronajímatelem družstevního bytu je vztahem smluvním, jednotlivá práva a povinnosti proto může upravovat jak nájemní smlouva, tak stanovy družstva. Smluvní úprava práv a povinností samozřejmě nemůže odporovat zákonu, jinak by byla neplatná dle § 39 OZ64, resp. § 580 OZ. V zákonné úpravě účinné do 31.12.2013 se právům a povinnostem z nájmu bytu věnovaly § 687 an. OZ64. Speciálně družstevní byt zmiňoval pouze čtvrtý odstavec tohoto paragrafu, který v oblasti úpravy práv a povinností nájemce při opravách a údržbě družstevního bytu odkazoval na stanovy družstva. Ustanovení OZ64 o právech a povinnostech z nájmu bytu se podpůrně použila i pro nájem bytu družstevního. Krom základního práva užívat byt svědčilo dle zákona nájemci i právo užívat společné prostory a zařízení domu (§ 688 OZ64), provést drobné opravy a běžnou údržbu bytu na své náklady a požadovat jejich náhradu pronajímatelem v případě, že tyto opravy neprovedl pronajímatel včas sám (§ 692 odst. 2 OZ64), odstranit závady bránící řádnému užívání bytu a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 691 OZ64), či právo na předání bytu způsobilého k řádnému užívání, odpovídající povinnosti pronajímatele, zakotvené v § 687 odst. 1 OZ64. Nájemci také svědčilo právo odepřít ze závažných důvodů souhlas s provedením stavebních úprav bytu (§ 695 OZ64). Zákon již však nestanovil, 60

Obchodní korporace. Nový občanský zákoník. [online]. © 2013-2015. [cit 15.8.2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/obchodni-korporace/obecne

35

co lze za závažný důvod považovat, odpověď na tuto otázku tedy bylo třeba hledat v judikatuře. Nejvyšší soud došel ve svém rozsudku k následujícímu: „Za vážný důvod k odepření pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě lze zpravidla považovat, jestliže by tyto úpravy měly vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu.“61 Část práv nájemce družstevního bytu bylo možno dohledat v ObchZ, jednalo se o specifická práva vyplývající z provázanosti nájmu s členstvím v družstvu. Patřilo mezi ně právo byt převést v souladu s § 230 ObchZ či právo vyjádřit svůj (ne)souhlas s prodejem domu, ve kterém nájemník bydlí, podle § 239 odst. 4, písm. i) ObchZ. Po rekodifikaci nalezneme v § 741 ZOK výslovný odkaz na použití úpravy nájmu bytu z OZ i pro nájem bytu družstevního. Práva a povinnosti stran definuje § 2255 an. OZ. Zákon rozšiřuje výčet práv oproti předešlé úpravě o právo v bytě pracovat či podnikat, nezpůsobuje-li to zvýšené zatížení pro byt či dům, právo chovat v bytě zvíře, nezpůsobuje-li to pronajímateli nebo ostatním obyvatelům obtíže nepřiměřené poměrům v domě, nebo právo na pořádek v domě, vyplývající z povinnosti pronajímatele jej udržovat. Občanský zákoník se podrobněji zabývá zpřístupněním bytu nájemci, nově je upravena doba pro zpřístupnění, není-li sjednána smluvně, zpřístupní byt pronajímatel nájemci prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti (§2242 OZ). V následujícím paragrafu je definováno, jak má vypadat byt způsobilý k nastěhování a obývání, zákon pro případ absence smluvní úpravy stanoví, že byt musí být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (§ 2234 OZ). Nájemce má i podle nové úpravy právo odepřít souhlas s úpravami v bytě, občanský zákoník ale pracuje s jinými pojmy, v ustanovení § 2262 je zakotveno právo odmítnout vyklidit byt za účelem provedení úprav. Pronajímatel má v takovémto případě možnost obrátit se na soud, aby o vyklizení bytu rozhodl, a to v prekluzivní lhůtě 10 dnů po nájemcově odmítnutí. Specifickým právem spojeným s povahou nájmu družstevního bytu je disponovat s družstevním podílem a jeho převodem převést i nájem družstevního bytu. Tuto převoditelnost

61


36

nelze omezit ani vyloučit, nabyvatel však musí splňovat podmínky stanov pro přijetí za člena družstva (§ 736 ZOK).

4.3.2 Povinnosti nájemce družstevního bytu Systematické zařazení úpravy povinností nájemce do zákona je stejné, jako u jeho práv. V právní úpravě účinné do konce roku 2013 byly povinnosti nájemce zakotveny v § 687 an. OZ64. Základní povinností, vyplývající z obecných principů nájmu, byla úhrada nájemného, dále pak povinnost řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 688 OZ64). Následující paragraf stanovoval povinnost nájemce oznámit pronajímateli písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu, jménech a datech narození osob v bytě, uzavření manželství či přechod nájmu. Oznamovací povinnost měl nájemce i v případě, že věděl předem o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě a zároveň byl povinen označit osobu, která by po dobu nepřítomnosti zajistila vstup do bytu, bylo-li to nezbytně nutné. Na vztahy mezi jednotlivými nájemníky se zaměřovalo ustanovení § 690 OZ64, které stanovilo povinnost nájemce dbát při výkonu svých práv vyplývajících z nájmu, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv. Judikatura tuto povinnost vykládala jako povinnost vykonávat svá práva nájemce v souladu s dobrými mravy (ve smyslu § 3 odst. 1 OZ64).62 Povinnosti týkající se oprav a údržby bytu bylo možno nalézt v § 692 an. OZ64. Patřila mezi ně povinnost oznámit pronajímateli potřebu oprav, povinnost umožnit pronajímateli po předchozí písemné výzvě přístup k technickým zařízením v bytě, povinnost odstranit závady a poškození, které sám v domě způsobil a povinnost bezodkladně odstranit provedené úpravy a změny v případě, že s nimi pronajímatel nesouhlasil.

62


37

V právní úpravě de lege lata nalezneme nově výslovně stanovenou povinnost platit nájemné pro nájem družstevního bytu, a to v § 744 ZOK (srovnání s předešlou úpravou, kdy tato povinnost byla zakotvena pro nájem bytu obecně v OZ64). Zároveň je zde zakotven princip neziskovosti, jak již bylo popsáno v kapitole věnující se vzniku nájmu družstevního bytu. Další povinnosti vyplývají z ustanovení OZ věnujících se nájmu bytu obecně (dle § 741 ZOK). Nájemce je povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě, provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, strpět úpravu či přestavbu bytu, nesníží-li hodnotu bydlení a je-li možno ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. Mezi další povinnosti patří povinnost oznámit bez zbytečného odkladu vadu nebo poškození v bytě, bránící obvyklému bydlení, ihned oznámit poškození či vadu, které je třeba bez prodlení odstranit a zároveň učinit taková opatření, aby vadou nevznikla další škoda. Pokud za vznik této vady nájemce neodpovídá, má právo na následnou úhradu nákladů vynaložených při plnění povinnosti zabránění vzniku další škody (§ 2255 an. OZ).

4.3.3 Podnájem družstevního bytu „Podnájem bytu je právním vztahem mezi nájemcem bytu a další osobou (podnájemcem).“63 Právo nájemce nadále disponovat s bytem a přenechat jej jiné osobě do podnájmu bylo zakotveno v § 719 OZ64. Zákon pro tento případ stanovil podmínku písemného souhlasu pronajímatele bytu, tedy u bytu družstevních se jednalo o podmínku písemného souhlasu bytového družstva; její nesplnění bylo vázáno na absolutní neplatnost smlouvy o podnájmu. K dalším podmínkám souhlasu se vyjádřil ve svém rozsudku Nejvyšší soud následovně: „Pro projev vůle pronajímatele o udělení souhlasu s přenecháním bytu (jeho části) do podnájmu nejsou stanoveny – kromě požadavku písemné formy – zvláštní náležitosti. Může tedy jít o samostatný jednostranný právní úkon adresovaný pronajímatelem

63

nájemci

(nájemcům)

nebo

lze

souhlas


38

udělit

v rámci

dvoustranného právního úkonu sjednaného mezi pronajímatelem a nájemcem (nájemci). Jinak řečeno, souhlas s přenecháním bytu do podnájmu může pronajímatel nájemci paušálně (bez nutnosti vymezovat se ke konkrétnímu podnájemci) udělit např. již jako součást smlouvy o nájmu bytu.“64 Dále zákon vyžadoval písemnou formu i pro samotnou smlouvu o podnájmu a stanovil způsoby zániku podnájmu, a to uplynutím doby, na kterou byl sjednán, vypovězením bez udání důvodu, nebylo-li ve smlouvě sjednáno jinak, či zánikem nájmu jakožto hlavního vztahu, na kterém je podnájem závislý. Aktuálně úpravu podnájmu bytu nalezneme v § 2275 an. OZ, opět ji na základě § 741 ZOK použijeme i pro podnájem bytu družstevního. Nově zákonodárce rozlišuje podnájem ve chvíli, kdy nájemce v bytě sám trvale bydlí a podnájem se vztahuje pouze na část bytu a situace, kdy nájemce v bytě trvale nežije. V případě prvním není třeba k platnosti podnájmu souhlas pronajímatele, pro nájemce zde ale platí povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě podle § 2272 OZ. Pokud nájemce sám v bytě trvale nežije, musí o udělení souhlasu k podnájmu pronajímatele písemně požádat. Souhlas samotný také musí mít písemnou formu; věta druhá § 2275 odst. 2 OZ pak stanoví právní fikci udělení souhlasu s podnájmem v případě, že se pronajímatel k žádosti o udělení souhlasu nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce. Tato fikce neplatí v případě, že byl již předem smluvně ujednán zákaz podnájmu. Rozlišení, které přinesla nová právní úprava, na situace kdy nájemce v družstevním bytě trvale bydlí a kdy nikoliv, považuji za velmi přínosné, neb dochází k posílení možnosti nájemce družstevního bytu s bytem disponovat a vztah mezi členem družstva nájemcem bytu a družstvem samotným se tak více přibližuje vztahu mezi nájemcem a vlastníkem (nedružstevního) bytu. Na druhou stranu se ani nová právní úprava nezabývá problémem poplatků, které družstvo vybírá od svých členů za udělení souhlasu k podnájmu. V této oblasti zákonodárce ponechává družstvům volnou ruku, v čemž shledávám značný problém a považuji to za jednu z největších mezer v právní úpravě družstevního bydlení. Lze sice argumentovat, že výše těchto poplatků bývá 64


39

zakotvena ve stanovách družstva a že se s nimi každý zájemce o členství v družstvu může předem seznámit, nicméně stanovy a s nimi i výše poplatků se na jednotlivých členských schůzích mohou měnit a i obezřetnému zájemci o bydlení může takováto změna uniknout. Dle mého názoru by tedy bylo vhodné stanovit alespoň rámec, ve kterém by se družstva při stanovování výše poplatků musela pohybovat, neb rozdíly napříč jednotlivými družstvy jsou opravdu značné. Družstva stanovují za udělení souhlasu s podnájmem poplatky měsíční, roční, jednorázové či jejich vzájemné kombinace; pro srovnání pár vybraných družstev a výše jejich poplatků: SBD Ústí nad Orlicí požaduje 145,- Kč za každý započatý měsíc podnájmu65, SBD Tachov 2.420,- Kč za udělení souhlasu k podnájmu na délku maximálně tří let a stejnou částku za každé další prodloužení 66, SBD Hlubina Ostrava-Zábřeh 3000,- Kč jako jednorázový poplatek za udělení souhlasu67 a BD Hábová 2.700,- Kč za souhlas plus 1.500,- Kč za jeden rok jeho platnosti68. Argumentem pro stanovení poplatků za souhlas s podnájmem družstevního bytu je jeho použití na úhradu administrativních nákladů souvisejících s přenecháním bytu do podnájmu. O tom, že družstvo určité náklady v těchto případech nese nelze pochybovat, nicméně jednotlivé poplatky nebývají podloženy vyčíslením reálných výdajů družstva a stanovování jejich výše vnímám jako nechtěnou libovůli družstev, která by měla být do budoucna zákonodárcem odstraněna.

4.4 Společný nájem družstevního bytu manžely V právní úpravě účinné do 31.12.2013 byl společný nájem družstevního bytu manžely úzce spjat se společným členstvím manželů v bytovém družstvu, o kterém

pojednávala

kapitola

3.1.

Podstatným

ustanovením

byl

§ 700 odst. 3 OZ64, který stanovil, že u družstevního bytu může vzniknout společný nájem pouze mezi manžely, na rozdíl od bytu nedružstevního, u kterého

Ceník za služby. Stavební bytové družstvo Ústí nad Orlicí.[online]. © 2011-14. [cit 7.8.2015] Ceník. SBD Tachov. [online]. © 2012. [cit 7.8.2015] 67 Ceník úkonů družstva. SBD Hlubina Ostrava-Zábřeh. [online]. © 201O. [cit 7.8.2015] 68 Dokumenty družstva. BD Hábová. [online]. Publikováno 13.10.2014. [cit 7.8.2015] 65 66

40

OZ64 připouštěl společný nájem více osob bez podmínky jakéhokoliv vztahu mezi nimi. Vznik společného nájmu družstevního bytu manžely mohl vzniknout okamžikem uzavření manželství, v případě, kdy některému z manželů vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu před uzavřením manželství (§ 704 odst. 2 OZ64). Druhým případem byl vznik společného nájmu manžely za trvání manželství, zde zároveň vznikalo společné členství manželů v bytovém družstvu, oboje bylo podmíněno trvalým soužitím manželů (§ 703 OZ64, podrobněji v kapitole 3.1 Společné členství manželů). Z členství v družstvu i z nájmu družstevního bytu byli manželé povinni a oprávněni společně a nerozdílně. Specifickou formu vzniku společného nájmu družstevního bytu lze také nalézt v judikatuře, kdy Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí dospěl k závěru, že právo společného nájmu družstevního bytu a společné členství manželů v družstvu vznikne také při přechodu domu do vlastnictví družstva, byli-li manželé společnými nájemci bytu v tomto domě se nacházejícím a stal-li se alespoň jeden z manželů členem tohoto družstva.69 Krom obecných způsobů zániku nájmu družstevního bytu (popsaných v kapitole 4.5), mohlo dojít k zániku společného nájmu družstevního bytu manžely jejich rozvodem (§ 705 odst. 2 OZ64) nebo smrtí jednoho z nich (§ 707 odst. 2 OZ64). Při rozvodu manželství zákon rozlišoval, zda právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu nabyl jeden z rozvedených manželů ještě před vznikem manželství či nikoliv. Pokud ano, svědčilo právo nájmu bytu nadále tomu z bývalých manželů, kterému vzniklo před uzavřením manželství. Pokud právo vzniklo až za trvání manželství a nedošlo k dohodě rozvedených manželů, rozhodl soud na návrh jednoho z nich o tom, kdo z nich bude nadále členem družstva a nájemcem bytu. Přihlížel při tom zejména k zájmům nezletilých dětí a stanovisku pronajímatele. Stejnou otázku, tedy zda právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniklo za trvání manželství či ještě před jeho uzavřením, si bylo třeba položit i při zániku společného nájmu smrtí jednoho z manželů. Bylo-li právo na nájem družstevního bytu nabyto za trvání manželství, vzniklo zároveň i společné členství manželů a po smrti jednoho z nich zůstal členem družstva a nájemcem družstevního bytu 69


41

pozůstalý manžel. Naopak vznikl-li právo na nájem bytu před uzavřením manželství, vznikl manželským svazkem pouze společný nájem, nikoliv společné členství v bytovém družstvu a tudíž členství i s právy a povinnostmi s ním spojenými přešlo na dědice zesnulého. 70 Důvodová zpráva k ZOK uvádí, že „Nájem družstevního bytu manžely podléhá režimu občanského zákoníku. V zákoně se upravují pouze situace, které v občanském zákoníku úpravu postrádají.“71 Zmíněné "situace" nalezneme v §§ 745-747 ZOK, ve kterých je upraven společný nájem družstevního bytu manžely, odvozený jak od společného členství v družstvu, tak od výlučného členství jednoho z manželů. Toto rozlišení je převzato z úpravy před rekodifikací. Nová právní úprava již nepřejímá žádná speciální ustanovení o vzniku společného členství manželů v bytovém družstvu, pro vznik se použije § 739 odst. 1 ZOK, který stanoví, že společné členství vzniká, je-li družstevní podíl součástí společného členství manželů. Úprava vzniku, změny a zániku společného jmění se řídí

příslušnými

ustanoveními

OZ

o manželském

majetkovém

právu.72

Na případy, kdy dojde za trvání manželství k přeměně společného členství manželů v družstvu na výlučné členství pouze jednoho z nich, např. smluvní úpravou majetkového režimu dle § 716 an. OZ, se vztahuje § 746 ZOK. Ten stanoví, že takováto přeměna nemá vliv na společné nájemní právo. Tento paragraf se nevztahuje na přeměnu společného členství na výlučné z důvodu zániku manželství rozvodem či z důvodu smrti jednoho z manželů. Oba tyto případy

jsou

spojeny

se

zánikem

společného

nájmu

manželů,

a to

dle § 739 odst. 2 ZOK, resp. § 737 odst. 2 ZOK. Úprava společného nájmu odvozeného od výlučného členství jednoho z manželů v bytovém družstvu je věcně shodná s úpravou před rekodifikací. Nyní ji nalezneme v § 747 ZOK (srov. § 704 odst. 1 OZ64), který stanoví, že manželům svědčí společné nájemní právo dle OZ, odvozené od výlučného členství jednoho z manželů v bytovém družstvu. Členská práva a povinnosti dopadají pouze na toho manžela, který je výlučným členem družstva. V těchto případech platí, že zanikne-li členství

71

Stanovisko Nejvyššího soudu ČSR ze dne 24.6.1983, sp. zn. Cpj 182/82 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. s. 2606.

72

Tamtéž, s.2607.

70

42

manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo manžela - nečlena.

4.5 Zánik nájmu družstevního bytu

Obecně lze rozdělit zánik nájmu bytu do dvou kategorií, a to zánik absolutní, kdy nájem nepřechází na žádného právního nástupce, a zánik relativní, u kterého na základě určitých právně relevantních skutečností přechází práva a povinnosti z nájmu bytu na jinou osobu.73 Do konce roku 2013 se pro zánik nájmu družstevního bytu použila stejná úprava, jako pro byt nedružstevní, pouze s pár specifiky vyplývajícími z povahy družstevního bytu, jehož nájem je spojen s členstvím v bytovém družstvu. Zánik nájmu bytu byl upraven v § 710 an. OZ64. Mezi absolutní důvody zániku nájmu bytu patřila, v tomto ustanovení zakotvená, písemná dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, písemná výpověď či uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán. Poslední z důvodů se u nájmu družstevního bytu vyskytoval zřídka, neb jedním ze signifikantních znaků nájmu družstevního bytu je jeho uzavření na dobu neurčitou, jak již v této práci bylo řečeno. Písemná výpověď ze strany pronajímatele pak byla možná pouze z důvodů taxativně uvedených v zákoně (§ 711 a § 711a OZ64), pokud byla o další důvody rozšířena např. nájemní smlouva, bylo takovéto ujednání v rozporu se zákonem dle § 39 OZ a jednalo se o ujednání absolutně neplatné (projevoval se zde princip ochrany nájemce jako slabší strany nájemního vztahu).74 Zákon rozděloval výpověď do dvou kategorií, a to bez či s přivolením soudu. Do první kategorie spadalo právo vypovědět nájem, jestliže nájemce, či osoby s

ním

v domácnosti

bydlící,

hrubě porušují

dobré

mravy.

73

SELUCKÁ, Markéta; PETROVÁ, Romana. Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. s. 132. 74

SELUCKÁ, Markéta. Právo pronajímatele bytu vypovědět nájem bytu. AD NOTAM. 2008, roč. 5., č. 10, s.416 an.

43

Tento výpovědní důvod byl vázán na podmínku písemné výstrahy, která musela předcházet výpovědi. Ve výstraze musel být specifikován způsob hrubého porušování dobrých mravů a zároveň musel být nájemce (resp. osoby s ním v bytě bydlící) vyzván k ukončení vytýkaného chování a poučen, že v případě, že tak neučiní, mu hrozí výpověď z nájmu.75 Dále se nemohlo jednat o libovolné porušování dobrých mravů, podmínkou byl nejen určitý stupeň závažnosti ("hrubé porušení", jenž bylo možno dovozovat např. z vážnosti následků způsobených jednáním nájemce či z opětovného, popř. trvajícího porušování), ale také přímá souvislost s domem, ve kterém se pronajímaný byt nachází, jako např. obtěžování ostatních nájemců nadměrným hlukem, neadekvátním chovem zvířat či fyzické útoky na ostatní nájemce bydlící v domě.76 Dalším výpovědním důvodem bez přivolení soudu bylo hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu. Zde zákoník konkrétně uvádí neplacení nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného77, ale mohlo se jednat také např. o zanedbávání údržby bytu, užívání bytu v rozporu s jeho účelem (např. pro podnikání, srov. § 2255 odst. 2 OZ, kde je podnikání v bytě zákonem dovoleno, nezpůsobuje-li tím nájemce zvýšené zatížení bytu nebo domu) či o provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele. Na tento výpovědní důvod se, na rozdíl od předešlého, nevztahovala povinnost výstrahy. Ve výpovědi pak musela být uvedena výše dlužné částky a za která období přesně vznikla. Další případ, ve kterém mohl pronajímatel dát nájemci výpověď bez přivolení soudu byla situace, kdy nájemce měl dva nebo více bytů, vyjma případů, kdy na něm nebylo možné spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Za případ popsaný v druhé části výše uvedené věty šlo považovat např. nájemce, který žil v jednom bytě s rodinou a pracoval v jiném městě, bez možnosti denně do zaměstnání dojíždět. Nebylo při tom rozhodující, zda má k druhému bytu vztah vlastnický, či je s majitelem bytu také pouze v nájemním vztahu. Dále mohl pronajímatel nájem vypovědět v situacích, kdy nájemce byt neužíval nebo jej užíval jen občas, a to bezdůvodně (za důvodné neužívání bytu bylo možno dle judikatury považovat např. ústavní léčení, výkon zaměstnání

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.10.2006, sp.zn. 26 Cdo 1760/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp.zn. 26 Cdo 1865/2004 77 Usnesení Nejvyššího soudu z dne 15.2.2007, sp.zn. 26 Cdo 1361/2006 75 76

44

mimo obec, kde se byt nachází či zdravotní stav nájemce78). Poslední dva uvedené výpovědní důvody dle mého názoru silně oslabují postavení nájemce, který by neměl být omezován ve svých možnostech byt (ne)užívat. Pokud řádně platí nájemné a o byt se stará tak, aby se neužíváním nesnižovala jeho hodnota, nevidím důvod, proč by mu v tom mělo být bráněno. Jistě je toto dáno i vývojem nájemního bydlení, kdy již delší dobu převyšuje nabídka bytů k pronájmu poptávku, bylo-li by tomu naopak, změnil by se zřejmě i můj náhled na použití těchto výpovědních důvodů. Posledním výpovědním důvodem bez přivolení soudu byla výpověď v situaci, kdy se jednalo o byt zvláštního určení79 a nájemce nebyl zdravotně postižená osoba (toto ustanovení se nepoužilo, dovršil-li nájemce 70 let věku). Druhou kategorií výpovědních důvodů byly ty, k nimž bylo třeba přivolení soudu. Zde bylo třeba rozlišovat dva právní úkony, a to samotnou výpověď, která musela mít náležitosti uvedené v zákoně (výpovědní důvod, výpovědní lhůta a písemná forma) a žalobu na přivolení k výpovědi, jejímž předpokladem byla právě výpověď daná pronajímatelem. Výpovědní důvody byly následující: pronajímatel potřeboval byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence (jedná se o taxativní výčet a konkrétní osoba musela být uvedena ve výpovědním důvodu80), bylo-li třeba z důvodu veřejného zájmu naložit s bytem či domem tak, že nebylo možné jej užívat nebo vyžadovalli byt či dům opravy, během kterých nebylo možno byt dlouhodobě užívat a nebo jednalo-li se o byt související stavebně s nebytovými prostory určenými k podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chtěl byt využívat pro uspokojení svých bytových potřeb.81 U všech těchto výpovědních důvodů zkoumal soud nejen jejich oprávněnost, ale také jejich případný rozpor s dobrými mravy, a to vždy za posouzení konkrétních okolností týkajících se daného případu.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.10.2005, sp.zn. 26 Cdo 1199/2006 § 685 odst. 4 OZ64: " Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně postižených osob a byty v domech zvláštního určení" 80 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.3.2007, sp.zn. 26 Cdo 1153/2006 81 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6.12.2005, sp.zn. 26 Cdo 1295/2005 78 79

45

Dalším absolutním důvodem k zániku nájmu bylo splynutí osoby nájemce a pronajímatele v jednu osobu. V právní úpravě před rekodifikací bylo pro prodej nemovitosti do "osobního" vlastnictví vyžadováno rozhodnutí členské schůze po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří byli nájemci

v nemovitosti,

které

se

rozhodování

týkalo

(§ 239 odst. 4, písm. i) ObchZ). Mezi zániky relativní bylo možno podřadit dohodu o výměně družstevního bytu a přechod nájmu bytu v důsledku smrti nájemce. Specifickým způsobem zániku nájmu družstevního bytu byl zánik členství v bytovém družstvu. Jelikož bylo členství v bytovém družstvu základní podmínkou pro možnost vzniku nájmu družstevního bytu, zánik tohoto členství s sebou nesl i zánik samotného nájmu, jak bylo zakotveno v § 714 OZ64. Právní úprava účinná do konce roku 2013 upravovala zánik členství v družstvu obecně, společně pro všechny druhy družstev. Důvody pro zánik členství obsahovaly zejména § 231 a § 232, dále pak § 227 odst. 3 a § 229 ObchZ. Jednalo se o následující: písemná dohoda, vystoupení člena, vyloučení člena z družstva, zamítnutí insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, pravomocné nařízení výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydání exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce, zánik družstva, smrt člena, převod členských práv a povinností na jiného člena a zánik pracovního vztahu člena k družstvu, bylo-li členství podmíněno pracovním vztahem. Jednalo se o taxativní výčet zániků členství, jak bylo také potvrzeno judikaturou, a proto upravovaly-li stanovy družstva zánik členství jiný (např. zánikem nájmu družstevního bytu), jednalo se o rozpor s kogentní úpravou ObchZ a takovéto ujednání bylo neplatné dle § 39 OZ64.82 Pro zánik dohodou mezi členem družstva a družstvem zákon předepisoval písemnou formu, dále tento úkon nijak nespecifikoval, podrobnější úpravu bylo nutno hledat ve stanovách družstva a podpůrně se použil občanský zákoník a jeho obecné požadavky na právní úkony. Členství bylo ukončeno dnem podpisu smlouvy, případně dnem pozdějším, stanoveným ve smlouvě. V případě, že člen 82


46

družstva byl zároveň v pracovněprávním vztahu k družstvu, dohoda o zániku členství neměla automaticky za následek ukončení tohoto pracovněprávního vztahu.83 U vystoupení z družstva se jednalo o jednostranný úkon člena, vyjadřující jeho vůli členství v družstvu ukončit. Zákon i zde požadoval písemnou formu (§ 231 odst. 3 ObchZ) a stanovil maximální možnou dobu pro zánik členství, a to 6 měsíců od písemného oznámení představenstvu. Tato doba mohla být i kratší, bylo-li tak zakotveno ve stanovách, delší naopak být nemohla, takové ustanovení stanov družstva by bylo neplatné z důvodu rozporu se zákonem (§ 39 OZ64). Jednostranným úkonem ze strany družstva mohlo dojít k vyloučení člena. Zákon

připouštěl

tři

situace,

při

kterých

mohlo

k

vyloučení

dojít

(§ 231 odst. 4 ObchZ). V prvé řadě to bylo opakované porušování členských povinností, vyloučení musela předcházet výstraha obsahující výčet porušovaných povinností a upozornění na následky nedbání této výstrahy. Výstraha byla zákonnou podmínkou pro vyloučení z důvodu opakovaného porušování členských povinností, a pokud se člen domáhal vyslovení neplatnosti vyloučení u soudu, bylo na družstvu, aby prokázalo, že člen byl výstrahou na porušování svých povinností upozorněn. Druhou možností bylo vyloučení z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. Tato možnost zcela závisela na stanovách družstva, ve kterých musely být dostatečně jasně vymezeny důvody, pro které bylo možné člena vyloučit. Při tomto vyloučení odpadala povinnost výstrahy, družstvo se jím mělo bránit proti poškozování či ohrožování své existence. Absencí výstrahy v druhém případě a také podmínkou opětovného porušení povinností v případě prvním se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 14.1.2003, sp.zn. 32 Odo 666/2002: „Porušování členských povinností i přes výstrahu nebo jiné důležité důvody uvedené ve stanovách, kterým však výstraha předcházet nemusí, může být důvodem pro vyloučení člena družstva. Je tedy nezbytné, aby v případě, že je důvodem vyloučení člena z družstva porušování členských povinností, člen 83


47

porušoval členské povinnosti opětovně, a to i přes výstrahu, která mu byla udělena.“ Třetím a posledním důvodem pro vyloučení bylo pravomocné odsouzení člena pro úmyslný trestný čin, který spáchal proti družstvu nebo členu družstva. O vyloučení člena rozhodovalo představenstvo, nebyla-li tato úloha stanovami přidělena jinému orgánu družstva. Člen měl podle zákona možnost odvolat se proti usnesení o vyloučení k členské schůzi a to ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o vyloučení dozvěděl nebo měl dozvědět. Potvrdila-li členská schůze usnesení o vyloučení, mohl se člen domáhat ochrany u soudu, vyslovením neplatnosti tohoto usnesení, a to opět v tříměsíční lhůtě. Lhůta počínala běžet dnem, kdy se konala členská schůze, na které bylo potvrzeno vyloučení člena, popřípadě dnem, kdy se člen dozvěděl či mohl dozvědět o konání této schůze, nejdéle však své právo u soudu mohl uplatnit ve lhůtě jednoho roku od konání schůze. Výše uvedené lhůty byly prekluzivního charakteru, což znamená, že jejich marným uplynutím zaniklo právo na odvolání k členské schůzi/podání návrhu na prohlášení neplatnosti usnesení u soudu.84 Pokud stanovy přenesly pravomoc rozhodovat o vyloučení člena na členskou radu a člen chtěl napadnout usnesení o svém vyloučení, mohl se obrátit rovnou na soud a přeskočit tak fázi odvolání k členské řadě, které by v tomto případě bylo pouze nutným formálním krokem, neb by o odvolání rozhodoval stejný orgán, jako o samotném vyloučení. Tato teorie byla potvrzena i judikaturou, konkrétně rozhodnutím Vrchního soudu v Praze ze dne 10.3.2003, sp.z. 14 Cmo 429/2003: „Rozhoduje-li o vyloučení člena z družstva přímo členská schůze, odpadá povinnost vyloučeného člena družstva před podáním návrhu podle § 231 odst. 5 obch. zák. u soudu odvolat se proti rozhodnutí o vyloučení k členské schůzi.“ Stejně jako v ostatních výše popsaných institutech dochází i v úpravě zániku nájmu družstevního bytu ke změnám zejména v systematickém zařazení úpravy do zákonů. Vzájemné propojení OZ a ZOK bylo již řešeno v kapitole 4.2 a platí i pro problematiku zániku nájmu družstevního bytu. Klíčové pro ni je ustanovení § 734 odst. 2, které říká, že pro nájem družstevního bytu se nepoužijí SELUCKÁ, Markéta; FIALA, Josef; KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2011. s. 73. 84

48

ustanovení OZ o výpovědi nájmu. Následující odstavec pak zakotvuje pravidlo, že nájem družstevního bytu ex lege zaniká společně s členstvím v bytovém družstvu. Z těchto dvou ustanovení lze dovodit, že skončení nájmu družstevního bytu zánikem členství v družstvu nahrazuje institut výpovědi dle OZ, užívaný pro nedružstevní byty.85 Právní úprava de lege lata obsahuje část věnující se zániku členství v družstvu obecně i zvláštní část věnovanou konkrétně družstvům bytovým. Výčet způsobů zániku členství v družstvu nalezneme v § 610 ZOK. Oproti předešlé úpravě je výčet uveden komplexně v tomto ustanovení, jeho rozsah se však nemění a způsoby zániku zůstávají stejné. Následující ustanovení

předepisuje

písemnou

formu

při

zániku

členství

dohodou

či vystoupením člena z družstva. Nově zákon v § 613 rozebírá podmínky vystoupení člena z družstva z důvodu nesouhlasu se změnou stanov. Podmínkou je, že člen pro změnu stanov nehlasoval, dále musí doručit oznámení o vystoupení ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy bylo usnesení členské schůze o změně stanov přijato a musí v něm uvést, že důvodem vystoupení je nesouhlas se změnou stanov. Pokud tyto podmínky splní, není pro něj změna stanov účinná a jeho členství zanikne uplynutím kalendářního měsíce, v němž bylo oznámení o vystoupení družstvu doručeno. Toto ustanovení se vztahuje na situace, kdy se stanovy změní natolik zásadně, že člen již v družstvu nechce nadále setrvat. Jedná se o vyplnění mezery v právu, kterou předcházející právní úprava neupravovala a k zániku členství vystoupením člena mohlo dojít v některých případech až po uplynutí šestiměsíční lhůty během které se na něj navíc změna stanov vztahovala. Jedná se tedy o posílení právní jistoty jednotlivých členů a urychlení možnosti z družstva vystoupit v případech nesouhlasu se změněnými stanovami. Tuto změnu hodnotím jako pozitivní reakci na praktické problémy při jednostranných vystoupení členů z družstev. Speciálně pro bytová družstva je upraven institut vyloučení člena, s jehož členstvím je spojen nájem družstevního bytu. Důvody pro vyloučení člena z družstva jsou dva: nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu nebo byl pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu, 85

BAJURA, Jan. Výpověď z nájmu bytu a jiné způsoby skončení nájmu bytu, přechod nájmu bytu: podle nového občanského zákoníku: dopady nového občanského zákoníku na nájmy vzniklé před a po 1.1.2014. 1. vyd. Olomouc: ANAG, 2014. s. 110.

49

na osobě, která bydlí v domě či na majetku, který se v domě, kde je nájemcův byt, nachází. Oba jsou zakotveny v § 734 ZOK, stejně jako ustanovení vylučující použití občanského zákoníku, konkrétně jeho pravidel o výpovědi nájmu, pro nájem družstevního bytu. I přes speciální úpravu vyloučení z bytového družstva je třeba respektovat obecná pravidla, a proto rozhodnutí o vyloučení musí předcházet písemná výstraha, o které rozhoduje představenstvo či jiný orgán určený stanovami, jak je uvedeno v § 615 ZOK. V tomto paragrafu jsou také stanoveny náležitosti takovéto výstrahy, je nutné v ní uvést důvod jejího udělení, upozornit člena na možnost vyloučení z družstva a vyzvat jej, aby s porušováním členských povinností přestal. Oproti předchozí úpravě je povinnost písemné výstrahy stanovena pro všechny důvody pro vyloučení člena, s výjimkou takového porušování povinností, či jiného chování člena, jehož následky nelze odstranit (§ 616 ZOK). Jak jsem již uvedla výše, § 734 ZOK vylučuje použití ustanovení občanského zákoníku o výpovědi z nájmu bytu, proto zde nájemci družstevního bytu odpadá možnost soudního přezkumu důvodů pro vyloučení z družstva, a tím pádem zániku nájmu družstevního bytu. ZOK nicméně zakotvuje možnost obrany proti vyloučení z družstva obecně, a to v § 618 an.86 Člen má možnost ve lhůtě 30 dní podat odůvodněné námitky k členské schůzi a to i v případě, že ta rozhodovala o vyloučení člena. Zároveň lze proti rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek nebo o vyloučení člena podat v tříměsíční lhůtě návrh soudu na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Nově je tedy v § 620 výslovně zakotvena možnost podat návrh přímo k soudu, která byla doteď pouze dovozována výkladem zákona (viz. výše citované rozhodnutím Vrchního soudu v Praze, sp.zn. 14 Cmo 4729/2003). Zároveň ale zákonodárce ponechává možnost podání námitek k členské radě i v případě, že ona sama o vyloučení na základě stanov rozhodovala. Členství zanikne marným uplynutím lhůty pro podání námitek či doručením rozhodnutí o zamítnutí námitek. Zároveň však družstvo nemůže vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství do doby uplynutí

KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014. s. 181. 86

50

tříměsíční lhůty pro podání návrhu u soudu, popř. do doby pravomocného skončení soudního řízení (§§ 619-620 ZOK). Zákon se v účinné úpravě věnuje nově také zrušení rozhodnutí o vyloučení samotným družstvem, a to v § 622 ZOK. K tomuto zrušení je příslušný orgán, který rozhodl o vyloučení člena, je k němu nutný písemný souhlas vyloučené osoby a lze jej provést i v případě, že probíhá řízení o prohlášení neplatnosti vyloučení člena z družstva. Ať už se jedná o jakýkoliv způsob zrušení rozhodnutí o vyloučení člena z družstva, je na členství v družstvu pohlíženo, jakoby nikdy nezaniklo. V současnosti tedy zákon neobsahuje taxativní výčet výpovědních důvodů, jak tomu bylo v OZ 64, ale taxativní výčet případů, kdy lze vyloučit člena z družstva, a tím pádem i ukončit jeho smlouvu o nájmu družstevního bytu. Některé výpovědní důvody z OZ64 převzaty nebyly, rozsah možností jednostranného ukončení členství ze strany družstva, které má za následek skončení nájmu družstevního bytu se tedy zúžil, čímž je posílena právní jistota člena družstva, že o "svůj" byt nepřijde. Právní úprava de lege lata již obsahuje ustanovení zakotvující princip nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou (§ 742 písm. a) ZOK), který byl v úpravě předešlé pouze dovozován, a proto odpadá možnost zániku nájmu družstevního bytu uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nájem může i nadále zaniknout převodem či přechodem podílu v bytovém družstvu (§ 736 a § 737 ZOK, blíže k tomuto v kapitole 4.2 Vznik nájmu družstevního bytu). Upraven nadále zůstává i zánik nájmu družstevního bytu splynutím, a to podle ustanovení § 1993 odst. 1 OZ, který stanovuje, že splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou jak toto právo, tak povinnost, nestanoví-li zákon jinak.

51

5. Závěr Po uvedení všech základních informací a rozboru jednotlivých institutů s cílem komparace jejich úpravy před a po rekodifikaci účinné od 1.1.2014, bych ráda přistoupila ke shrnutí a zhodnocení výsledků této práce. Práce se věnovala definici jednotlivých pojmů pojících se s institutem nájmu družstevního bytu, dále rozboru členství v bytovém družstvu, které je s nájmem spjato a velmi úzce provázáno a samotnému nájmu družstevního bytu a jeho náležitostem. Práce si kladla za cíl vyhledat a přiblížit nejvýznamnější změny,

které

rekodifikace

v

oblasti

družstevního

bydlení

přinesla,

proto přistoupím k jejich závěrečnému shrnutí. Dle původního záměru rekodifikace, je do značné míry odstraněna dualita právní úpravy, kdy OZ vystupuje jako kodex upravující veškeré soukromoprávní vztahy a na něj úzce navazuje ZOK jako speciální kodex pro úpravu obchodních společností a družstev. Z tohoto rozdělení také vyplývá daleko podrobnější úprava bytových družstev, jejichž odlišnost od družstev ostatních je markantní, zejména díky jejich specifickému účelu, a proto zde byla silná potřeba vyčlenit je z úpravy obecné. Zákonodárce se citelně snažil o komplexní úpravu bytových družstev v ZOK, i přes to si kodex nadále zachovává provázanost s OZ, zejména v oblasti nájmu družstevního bytu, kde odkazuje na použití občanskoprávní úpravy nájmu bytu i pro institut nájmu bytu družstevního. Ustanovení OZ o manželském majetkovém právu se promítají také v oblasti společného členství a společného nájmu bytu manžely. ZOK výslovně stanovuje některé principy dříve pouze dovozované výkladem právních norem, čímž přispívá k posílení právní jistoty členů bytových družstev. Díky tomu můžeme v současné úpravě nově nalézt ustanovení určující právo na uzavření nájemní smlouvy jako základní právo člena bytového družstva. Do popředí se jednoznačně dostává primární účel bytového družstva, kterým je uspokojování bytových potřeb členů; nájemní smlouva je uzavírána ex lege na dobu neurčitou, zakotven je výslovně i neziskový princip nájmu, odrážející fakt, že se člen bytového družstva (nebo jeho právní předchůdce) podílel 52

na vzniku bytu. Právní úprava de lege lata zcela jistě reflektuje nedostatek v podobě chybějících legálních definic určitých pojmů a také dochází ke sjednocení pojmosloví v nejproblémovějších oblastech, zejména u převodu a přechodu členského podílu v bytovém družstvu. U těchto institutů je také nově zakotven princip, že společně s přechodem či převodem družstevního podílu přechází na právního nástupce i nájem družstevního bytu (či právo na uzavření nájemní smlouvy) a s ním spojená práva a povinnosti. I zde se jedná o reakci na nejednoznačnost právní úpravy předchozí. Všechny tyto změny vnímám jako vhodný nástroj k posílení postavení nájemce družstevního bytu a k odstranění nejistot a pochybností, ke kterým docházelo odlišnými výklady rozporuplných ustanovení. Právní úprava de lege lata obecně nabízí v oblasti práva bytových družstev větší prostor pro smluvní úpravu (v souladu se záměrem rekodifikace), a to prostřednictvím stanov či smlouvy o nájmu družstevního bytu. V některých oblastech ale naopak smluvní úpravu omezuje; tím nejvýznamnějším omezením a změnou oproti předešlé právní úpravě z pohledu tématu této práce je zákaz vyloučení či omezení převoditelnosti družstevního podílu. Spolu s ustanovením, které do převodu družstevního podílu zahrnuje i nájem družstevního bytu včetně všech práv a povinností s ním spojených, se jedná o úpravu, která v praxi umožní snadnější „prodej družstevních bytů“, jak je často převod družstevního podílu za úplatu nazýván.

K zásadním změnám dochází také v oblasti stanov bytových družstev. Tou nejvýznamnější shledávám požadavek 100% účasti členů družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu či jim svědčí právo k uzavření nájemní smlouvy, na rozhodování o změně stanov týkající se bezprostředně změn práv a povinností vyplývajících z nájmu družstevního bytu, změn podmínek pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností spojených s právem na uzavření této smlouvy. Změna stanov v některé z těchto oblastí podléhá jednohlasnému souhlasu všech výše uvedených členů. Jak jsem již zhodnotila v kapitole 2.4

53

týkající se stanov družstva, jedná se o požadavek velmi striktní a do budoucna se plánuje jeho odlehčení. Nová právní úprava také rozšiřuje možnost spoluvlastnictví družstevního podílu, které bylo do její účinnosti omezeno pouze na spoluvlastnictví manžely. Zde však zákonodárce zcela pominul vliv spoluvlastnictví na právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a ani ZOK ani OZ neobsahuje pravidla, která by tuto oblast upravovala. Rozhodnutí o tom, komu ze spoluvlastníků bude svědčit právo na nájem družstevního bytu tedy zůstává na jednotlivých soudech (nadále platí, že společný nájem družstevního bytu může vzniknout pouze mezi manžely). Lze očekávat, že jejich rozhodující praxe se bude ze začátku rozcházet, než dojde k sjednocujícímu závěru Nejvyšší soud. Tuto mezeru v právu, kterou rekodifikace vytvořila, považuji za její největší nedostatek. Podíváme-li se na změny v právní úpravě družstevního bydlení jako na celek, přinesla dle mého názoru rekodifikace systematickou a podrobnou úpravu nájmu družstevního bytu a institutů s ním spojených, reagující na nejčastější problémy při aplikaci úpravy předešlé, což jistě bylo jejím záměrem.

54

Seznam použitých pramenů a literatury Seznam literatury:  BAJURA, Jan. Výpověď z nájmu bytu a jiné způsoby skončení nájmu bytu, přechod nájmu bytu: podle nového občanského zákoníku: dopady nového občanského zákoníku na nájmy vzniklé před a po 1.1.2014. 1. vyd. Olomouc: ANAG, 2014. 182 s. ISBN 978-80-7263-901-4.  BERÁNEK, Vít. Poznámka k členství v bytovém družstvu. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 4, s. 117-156. ISSN 1211-0558

 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. 2730 s. ISBN 978-80-7380-451-0  ČERNÁ, Stanislava; ŠTENGLOVÁ, Ivana; PELIKÁNOVÁ, Irena a kol. Právo obchodních korporací. Praha: Wolter Kluwers, 2015. 637 s. ISBN 978-80-7478-735-5.  DVOŘÁK, Tomáš. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009. 342 s. ISBN 978-807400-127-7.  DVOŘÁK, Tomáš. Družstevní právo. 3. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 390 s. ISBN 80-7179-551-8.  DVOŘÁK, Tomáš. Tři poznámky ke třem článkům. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 5, s. 157-184. ISSN 1211-0558.  DVOŘÁK, Tomáš. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie č. 1/2002, s. 29. ISSN 1210-6348.  HELEŠIC,

František.

Základy

teorie

evropského

a

českého

družstevního práva. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009. 395 s. ISBN 97880-7400-129-1.

55

 HELEŠIC,

František.

Obecné

otázky

evropského

a

českého

družstevního práva. 1. vyd. Praha: Družstevní asociace České republiky, 2005. 111 s. ISBN 80-86426-22-X.  KNAPP, Viktor. Teorie práva. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 1995. 247 s. ISBN 80-7179-028-1  KRČEK, Jan. Družstevní byt v řízení o dědictví a odúmrť. AD NOTAM. 2004, roč. 10, č. 5, s. 117-156. ISSN 1211-0558.  KREJČOVSKÝ, Ondřej. Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů. AD NOTAM. 2005, roč. 11, č. 4, s. 117-156. ISSN 12110558.  KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014. 272 s. ISBN 978-80-87576-99-1.  LASÁK, Jan; POKORNÁ, Jarmila; ČÁP, Zdeněk; DOLEŽIL, Tomáš a kol. Zákon o obchodních korporacích, Komentář, II.díl. 1. vyd. Praha: Wloters Kluwer, a.s., 2014. 2872 s. ISBN 978-80-7478-537-5  OEHM, Jaroslav. Převody členství v bytovém družstvu a nájem družstevního bytu. Právní fórum. 2010, roč. 5, č. 10, s. 409-452. ISSN 1214-7966.  ŘÍMALOVÁ, Olga; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Družstva. 2., doplň. a přeprac. vyd. Praha: C.H.Beck, 2004. 494 s. ISBN 80-7179-812-6.  SELUCKÁ, Markéta; FIALA, Josef; KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2011. 135 s. ISBN 978-80-210-5747-0.  SELUCKÁ, Markéta. Právo pronajímatele bytu vypovědět nájem bytu. AD NOTAM. 2008, roč. 5., č. 10, s. 409-452. ISSN 1211-0558.

56

 SELUCKÁ, Markéta; PETROVÁ, Romana. Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. 182 s. ISBN 80-251-1115-6.  SELUCKÁ, Markéta. Nájem a podnájem bytu. 1. vyd. Brno: CP Books, 2005. 150 s. ISBN 80-251-0800-7.  ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 11. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 1508 s. ISBN 80-7179-487-2.

Použité právní předpisy:  Zákon č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. IN: ÚZ č. 881 – Občanský zákoník a související předpisy. 1 vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012, 240 s. ISBN: 978-80-7208-902-4.  Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. IN: ÚZ č. 867 – Obchodní zákoník a další zákony. 1 vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012, 352 s. ISBN: 978-80-7208-888-1.  Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. IN: ÚZ č. 900 – Nový občanský zákoník. 1 vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012, 320 s. ISBN: 978-80-7208-920-8.  Zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích. IN: ÚZ č. 901 – Zákon o obchodních korporacích. 1 vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2012, 112 s. ISBN: 978-80-7208-921-5.  Zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů. IN: ÚZ č. 791 – Ústava České republiky a související předpisy. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2010, 208 s. ISBN: 978-80-7208-808-9.  Zákon č. 94/963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů. IN: ÚZ č. 937 – Rodinné právo. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2013, 192 s. ISBN: 978-80-7208-962-8. 57

Judikatura čerpána z:  KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2., aktual. a rozš. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2011. 847 s. ISBN 978-80-7357-637-0  právní informační systém CODEXIS  www.nsoud.cz

Jednotlivá soudní rozhodnutí:  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10.9.2014, sp.zn. 31 Cdo 1147/2012  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17.4.2014, sp.zn. 29 Cdo 801/2013  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19.10.2011, sp.zn. 31 Cdo 271/2010  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3.11.2010, sp.zn. 31 Cdo 4739/2008  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.3.2007, sp.zn. 26 Cdo 1153/2006  Usnesení Nejvyššího soudu z dne 15.2.2007, sp.zn. 26 Cdo 1361/2006  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.10.2006, sp.zn. 26 Cdo 1760/2006  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.2.2006, sp.zn. 26 Cdo 1325/2005  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6.12.2005, sp.zn. 26 Cdo 1295/2005  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp.zn. 26 Cdo 1865/2004  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.10.2005, sp.zn. 26 Cdo 1199/2006  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.8.2005, sp. zn. 29 Odo 330/2000  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14.1.2005, sp.zn. 26 Cdo 354/2004  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.9.2003, sp.zn. 21 Cdo 170/2002  Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 10.3.2003, sp.z. 14 Cmo 429/2003  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.1.2003, sp.zn. 32 Odo 666/2002  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000  Rozhodnutí Nejvyššího soudu R 12/2001 58

 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.7.2001, sp.zn. 20 Cdo 2492/99  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.6.2001, sp.zn. 22 Cdo 1523/2000  Rozsudek Nevyššího soudu ze dne 16.5.2001, sp.zn. 30 Cdo 726/2001  Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.2.2001, sp. zn. 29 Cdo 1402/99  Rozhodnutí Nejvyššího soudu R 15/2000  Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29.7.1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99  Stanovisko Nejvyššího soudu ČSR ze dne 24.6.1983, sp. zn. Cpj 182/82

Ostatní zdroje:

 Důvodová

zpráva k ZOK. 2013, 92 s. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-k-ZOK.pdf

 Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech. Dostupné z: http://www.vlada.cz/cz/pracovni-a-poradni-organyvlady/rlp/dokumenty/mezinarodni-pakt-o-obcanskych-a-politickychpravech-a-mezinarodni-pakt-o-hospodarskych--socialnich-a-kulturnichpravech-19852/  Ceník za služby. Stavební bytové družstvo Ústí nad Orlicí.[online]. © 2011-14. [cit 7.8.2015]. Dostupné z: http://sbd.uo.sweb.cz/publikace/soubory/CEN%C3%8DK%20SPR%C3% 81VCE_01_08_2015_DPH.pdf  Ceník. SBD Tachov. [online]. © 2012. [cit 7.8.2015]. Dostupné z: http://www.sbd-tachov.cz/cenik.html  Ceník úkonů družstva. SBD Hlubina Ostrava-Zábřeh. [online]. © 201O. [cit 7.8.2015]. Dostupné z: http://www.sbdhlubina.cz/cs/uvod/cenik  Dokumenty družstva. BD Hábová. [online]. Publikováno 13.10.2014. [cit 7.8.2015]. Dostupné z: http://bdhabova.cz/dokumenty-druzstva/33smernice-1-2014-podnajem-bytu  Poradna: Musí být u změn stanov přítomno 100 procent členů? Portál o bydlení. [online]. Publikováno 3.7..2014. [cit 13.8.2015]. Dostupné z: http://www.portalobydleni.cz/zpravy/379-poradna-musi-byt-u-zmenstanov-druzstva-pritomno-100-procent-clenu/

59

 BENEŠOVÁ, Petra. Stát uleví bytovým družstvům, některá nestihla změnit stanovy. [online]. Publikováno 2.1.2015. [cit 13.8.2015]. Dostupné z: http://www.rozhlas.cz/zpravy/politika/_zprava/stat-ulevi-bytovymdruzstvum-nektera-nestihla-zmenit-stanovy--1438544?  Obchodní korporace. Nový občanský zákoník. [online]. © 2013-2015. [cit 15.8.2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/obchodnikorporace/obecne

60

Nájem družstevního bytu

Recommend Documents