Akce:
Posouzení bytu a návrh řešení
Místo:
Krymská 227/29, Praha 10 - Vršovice
Investor:
Elena Vavilchenková
Zpráva z posouzení bytu
Vypracoval:
Ing. Jiří Perlík, www.perlikprojekce.cz
Datum:
1.7.2015
Ing. Jiří Perlík a Ing. Martin Perlík - projekty rekonstrukcí rodinných domů, www.perlikprojekce.cz
Stávající stav a) Dispozice a konstrukce Byt se nachází v šestém podlaží šestipodlažního činžovního domu v Praze Vršovicích. Dům byl postavený zřejmě kolem roku 1930. Plocha bytu je cca 70 m2 a 10 m2 terasa. Dům je stavěný jako trojtrakt. Nosné stěny jsou z plných pálených cihel, příčky buď z plných pálených nebo dutinových cihel. V domě jsou dvě schodiště s výtahy. Domem prochází průchod na ulici k tramvaji (nyní je uzavřen). Stropy nad místnostmi jsou železobetonové nebo dřevěné trámové. Nad jižním pokojem je krov s plnou vazbou v místnosti. Podlahy v místnostech na severní straně jsou z podlahových prken pokrytých kobercem. V jižní místnosti je plovoucí laminátová podlaha. V sociálním zázemí a chodbách je keramická dlažba a PVC. V bytě se nacházejí tři obytné místnosti ve vnějších traktech, technické zázemí a chodby ve středovém traktu soustředěné kolem světlíků. Kuchyňská linka je umístěná v chodbě.
b) Osvětlení Místnosti v bytě mají dobré osvětlení denním světlem. Nová okna jsou plastová a střešní. Horší je to s osluněním místností. Podkrovní pokoj na jižní straně je dostatečně osluněn. Dva pokoje na severní stranu s výstupem na terasu jsou nedostatečně osluněny.
c) Akustika Dům se nachází v boční ulici, která je přes blok domů souběžná s hlavní třídou. Hluk z projíždějících aut a tramvají není výrazný.
d) Tepelná technika V bytě jsou osazena nová plastová a střešní okna. Jinak nejsou provedena žádná tepelně-technická opatření.
e) Inženýrské sítě a vytápění Byt je napojen na rozvody elektro, plynu, kanalizace a vodovodu. Teplá voda se ohřívá v průtokovém plynovém ohřívači v koupelně. Vytápění bytu je plynovými přímotopy wavkami, které se nacházejí v obytných místnostech. Plynoměr je umístěn na WC. Elektroměr je umístěn na schodišti v nižším podlaží. Hlavní jistič je na 25 A a pouze jednofázový. Tento fakt omezuje využití elektřiny na vaření a topení!
f) Požadavky kupujícího Upravit byt, který sloužil nájemníkům pro bydlení čtyřčlenné rodiny. Vytvořit byt 3 + kk a zvětšit koupelnu.
-2-
Ing. Jiří Perlík a Ing. Martin Perlík - projekty rekonstrukcí rodinných domů, www.perlikprojekce.cz
g) Názor projektanta Hlavní slabinou bytu je nedostatečné proslunění severních pokojů a problematické tepelné doizolování konstrukcí vzhledem k umístění v posledním podlaží a u štítové obvodové stěny. Tepelné izolace je možno umístit pouze zevnitř bytu.
Návrh řešení a) Dispozice bytu Bez změny zůstane zachován pokoj na jižní stranu do ulice, který bude sloužit jako ložnice. Pokoje na severní straně budou samostatně přístupné. Investor požaduje posun vstupních dveří v komínové stěně, zazdění spojovacích dveří, posun příčky na úkor menšího pokoje a instalaci balkonových dveří na terasu z nové obytné kuchyně. Posun dveří v komínové stěně je možný pouze v omezeném rozsahu, aby nedošlo k narušení komínového tělesa. Komínové průduchy slouží jako technické zařízení jednotlivých bytů. I když nejsou komíny nyní využívané, nedoporučuji je bourat! Předejdete tak přím s majiteli bytů v nižších podlažích, jakmile začnou své byty rekonstruovat. Dveře u koupelny jdou posunout o cca 0,9 m. Dveře do menšího pokoje přesunovat nedoporučuji, protože by došlo k narušení rohového nosného sloupku v nosném zdivu. Dalším důvodem je, že prostor za vstupem by v důsledku těchto úprav sloužil jen jako průchod do pokojíku. Neposunoval bych ani stěnu mezi pokoji, aby nedošlo ke znehodnocení menšího pokoje. Pouze bych zazdil dveře mezi pokoji. Technicky je posun příčky v lehkém provedení možný. Ve větší místnosti bude instalována kuchyňská linka. Koupelna se zvětší o část chodby a umístí se zde plynový kotel s ohřevem teplé užitkové vody. WC a komora zůstanou na stejných místech. Návrh dispozic viz příloha 1. na konci dokumentu.
b) Nové konstrukce Po přesném vyměření komínových těles je možno provést vybourání nových dveřních otvorů. Nesmí dojít k porušení komínu a zachovat podpůrné sloupky stropní a střešní konstrukce. V případě posunu příčky mezi pokoji na severní straně doporučuji ji provést lehkou stěnu ze sádrokartonu. Dozdění příčky u nového vstupu do koupelny se provede z Ytongu. Podlahy v obytných místnostech je možné zachovat. V severních místnostech je podlaha z podlahových prken. Po odkrytí koberce se zjistí stav podlahy a v případě dobrého stavu se podlaha renovuje. V jižním pokoji je poměrně nová plovoucí podlaha, kterou je možno zachovat. V sociálním zázemí a ve vstupní hale se provede nová povrchová úprava z keramické dlažby a PVC. Nové keramické obklady se provedou v koupelně, WC a za kuchyňskou linkou. Vnitřní dveře jsou v solidním stavu a je možno je repasovat.
-3-
Ing. Jiří Perlík a Ing. Martin Perlík - projekty rekonstrukcí rodinných domů, www.perlikprojekce.cz
c) Tepelně-technické řešení Stávající plastová okna jsou z tepelně-technického hlediska dostatečná. Pro snížení tepelných ztrát bytu je možné zateplit stěny zevnitř. To je ale třeba realizovat velmi opatrně a nechat předtím provést tepelně-technický výpočet a posoudit, co udělá tepelná izolace s konstrukcí stropu. Při zateplení hrozí uhnívání stropních trámů, které procházejí až do chladné části zdiva. Jako vnitřní izolaci je možné použít sádrokartonovou předstěnu s minerální vatou nebo desky Ytong Multipor.
d) Inženýrské sítě Veškeré rozvody vody, kanalizace i elektřiny doporučuji instalovat nově a napojit na stávající vedení. Teplá voda bude ohřívána v rámci plynového kotle s vrstveným ohřevem v malém zásobníku teplé užitkové vody.
e) Vytápění Byt bude vytápěn plynovým turbo-kotlem umístěným v koupelně. Na kotel budou napojeny teplovodní radiátory s rozvody zasekanými ve stěnách. Pro návrh radiátorů je třeba provést výpočet tepelných ztrát bytu. Odkouření kotle se provede na nově vyvložkovaný komínový průduch.
f) Odhad nákladů V současnosti není jasný celkový rozsah stavební prací. Proto jsem použil objemový odhad ceny při kompletní rekonstrukci bytu: Plocha bytu včetně stěn: Výška bytu včetně stropu: Objem místností
84,0 m2 3,2 m 268,8 m3
Cena za 1m3 novostavby z toho vnitřní úpravy bez hrubé stavby a oken 50% ceny Úpravy celkem 268,8 m3 x 2 500 Kč
5 000 Kč/m3 2 500 Kč/m3 672 000 Kč/m3
g) Doporučení pro stavbu •
Stavební úpravy doporučuji prokonzultovat se statikem, nechte si od něj vypracovat posudek pro bourání a postup.
•
Jako další krok zvažte konzultaci se stavebním úřadem, zda nebudou potřebovat k rekonstrukci povolení.
-4-
Ing. Jiří Perlík a Ing. Martin Perlík - projekty rekonstrukcí rodinných domů, www.perlikprojekce.cz
h) Shrnutí Stávající stav : Podlaží
6.NP
Užitná plocha
70 m2
Konstrukce stěn a stropu
Stěny z plných cihel, dřevěné trámové a betonové stropy
Inženýrské sítě
Vodovod, kanalizace, elektro, plyn
Stav vnitřních rozvodů
Vyměnit vzhledem ke změně dispozic
Slabé a silné stránky : Slabé stránky stavby
Horší proslunění místností, velký podíl ochlazovaných stěn a stropů
Silné stránky stavby
Nová plastová okna, příjemná terasa, blízké centrum města.
Návrh řešení : Dispozice
Vytvořit obytnou kuchyni v severním pokoji a zvětšit koupelnu.
Tepelně-technické opatření
Vnitřní izolace stěn a stropu.
Odhad investičních nákladů
672 000,0 Kč
Vnitřní rozvody
Budou kompletně vyměněny
Vytápění
Plynový kotel, teplovodní radiátory.
V Praze dne 1.7.2015 Ing. Jiří Perlík Skorkovská 653/6 Praha 14 www.perlikprojekce.cz
-5-
Ing. Jiří Perlík a Ing. Martin Perlík - projekty rekonstrukcí rodinných domů, www.perlikprojekce.cz
Příloha 1: Návrh dispozičního řešení bytu
-6-
