NIEUWSBRIEF 2009 NV Stadsherstel Breda wenst al haar relaties prettige feestdagen en een succesvol 2010. Wij danken u voor alle steun in het afgelopen jaar. In het voorjaar heeft u zoals gebruikelijk ons jaarverslag 2008 ontvangen. In dat jaarverslag hebben we uitgebreid de geschiedenis van de recent verworven panden, de Pelmolen en IJsfabriek de Noordpool besproken.
Op dit moment wordt samen met de gemeente, de buren, en potentiële gebruikers hard gewerkt om invulling aan deze panden te geven. In het voorjaar van 2010 zullen wij een bijeenkomst organiseren voor obligatiehouders. Wij verwachten onze obligatiehouders tegen die tijd in onze panden aan de Jan van Polanenkade te kunnen ontvangen. In deze Nieuwsbrief staan we stil bij het project Wonen Boven Winkels, omdat wij op dit moment zoeken naar goede samenwerkingsvormen in dit kader. Bovendien geven we enige historische informatie over het Stadserf te Breda waarin ons project St Annastraat/Stadserf ligt. Tot ons plezier kunnen wij u meedelen dat onze aandeelhoudersvergadering op 13 november 2009 besloten heeft de heer Hans Meynen te benoemen tot vijfde commissaris van onze organisatie. Hans Meynen brengt specifieke bouwjuridische kennis met zich mee wat voor een organisatie als Stadsherstel essentieel is om nieuwe
projecten op hun merites te kunnen beoordelen. Hans Meynen wordt in deze Nieuwsbrief aan u voorgesteld. Het doet ons plezier dat we in het afgelopen jaar ook weer enkele nieuwe obligatiehouders mochten verwelkomen.
Wonen in de Bredase binnenstad. De oudste en meest historische functie van de Bredase binnenstad is natuurlijk altijd ‘wonen’ geweest. Toch is in de loop van de jaren het accent helemaal verschoven naar de werk- en recreatiefunctie van de Bredase binnenstad en is de woonfunctie helaas op een tweede plan gekomen. Deze verschuiving is eenvoudig te zien als u door de Bredase binnenstad loopt en naar de bovenverdiepingen boven vele fraaie winkels kijkt. Lege ramen, misschien nog met een plastic cactus, soms nog in gebruik als opslagruimte voor een winkel maar nog vaker gewoon leeg. Veel pandeigenaren zijn vooral geïnteresseerd in de exploitatie van de winkels op de benedenverdieping. Een logische ontwikkeling omdat de huuropbrengst van de winkel(s) een veelvoud is van de huuropbrengst van de bovenliggende woonverdiepingen. Een complicerende factor is vaak dat een eventuele opgang naar de bovenverdiepingen ten koste kan gaan van de etalageruimte en dus de verhuurinkomsten. Dit fenomeen speelt natuurlijk al veel langer en de gemeente Breda is daarom al in 1997 gestart met het project ‘Kwaliteit gebouwen binnenstad’. Dit project is succesvol geweest en heeft ervoor gezorgd dat een aantal bovenverdiepingen weer bewoond worden in de binnenstad. Toch blijft de leegstand aanzienlijk. Begin dit jaar is daarom het project ‘Wonen boven winkels’ door de gemeente opgestart. Een project met zeer pragmatische benadering, een helder doel en ondersteund door een dynamische projectmanager. Veel van de panden die op de doellijst van het project ‘Wonen boven winkels” staan, blijken Rijks- of gemeentelijke monumenten te zijn. In ieder geval valt de hele binnenstad onder het beschermde stadsgezicht. Redenen te over voor Stadsherstel Breda om aan te sluiten bij dit project om daarmee de historische woonfunctie van ons stadshart te versterken. Overigens maakt het complex Annastraat/Stadserf, waarover wij u ook in deze nieuwsbrief berichten deel uit van dit project. Op basis van de lijst panden die genoemd worden in de rapportage ‘Wonen boven Winkels Breda. Aan de slag’ (SOAB/ gemeente Breda, jan. 2009) en de eigen kennis van de binnenstad heeft het team van Stadsherstel Breda een verkenningsfietstocht gemaakt. In totaal staan op onze voorlopige lijst een 12-tal potentieel zeer interessante panden. Panden die veelal al een aparte opgang hebben naar de bovenliggende verdiepingen. Momenteel verdiepen we ons in de eigendomsstructuur, de haalbaarheid, de monumentale waarde etc. In Maastricht is een interessant model uitgewerkt om wonen in de binnenstad weer mogelijk te maken. Er is een aparte projectorganisatie opgericht die bovenverdiepingen van pandeigenaren in erfpacht tracht te verkrijgen. Deze verdiepingen worden dan
gerenoveerd en veelal verhuurd aan studenten en jongeren. Het voordelen voor de pandeigenaar zijn dat deze volledig grip blijft houden op het rendementstechnisch meest interessante deel nl de winkelruimte, verzekerd is van een goed beheer van de bovenverdiepingen en dat het pand tenminste de waarde behoud. De juridische en financiële valkuilen die een dergelijke constructie met zich mee kan brengen zijn we momenteel aan het onderzoeken aan de hand van een concreet Bredaas pand. Mocht deze zoektocht succesvol zijn, dan is daarmee een model ontwikkeld dat mogelijk toepasbaar is bij meer panden. Wij houden op de hoogte van deze uitdagende ontwikkeling.
Nieuwe commissaris voor Stadsherstel - een interview met Hans Meynen. Sedert 13 november jl. is Hans Meynen (1947) commissaris bij NV Stadsherstel Breda. Mieke Janssen vroeg hem naar zijn achtergronden: Ik ben getrouwd en heb vier dochters. Mijn vrouw is kunstenares. Zij heeft in Breda op de kunstacademie Sint Joost gezeten. Ik ben de jongste uit een gezin van vijf kinderen. Mijn vader was ook jurist maar heeft daar eigenlijk nooit wat mee gedaan. Tot mijn 19e heb ik in Velp gewoond. Mijn ouders waren/zijn (mijn moeder leeft nog en is nu 102) gereformeerd maar niet super streng gelukkig. Toch wilde mijn vader graag dat ik aan de Vrije Universiteit zou gaan studeren. Ik heb daar rechten gestudeerd en een fantastische maar ook interessante tijd gehad. Het was de periode van de Maagdenhuis rellen (1965), Aktie Tomaat (1969) etc. Na mijn studie moest ik nog in dienst maar ik koos voor plaatsvervangende diensttijd. Ik zou naar Nigeria gaan. Helaas ging dat niet door en werd het toch de Marine. In 1973 kwam ik in Breda terecht, als advocaatstagiaire bij Rassers Jacobs en Spiegel zoals het kantoor toen nog heette. De eerste jaren deed je als stagiaire vooral de zogenaamde toevoegingpraktijk, veel strafrecht, arbeidsrecht, etc. Aan specialisatie werd toen nog veel minder gedaan dan nu het geval is. Een oudere compagnon betrok mij op een gegeven moment bij bouwzaken die hij behandelde. Ik vond dat meteen interessant vooral ook door de technische aspecten die daarbij vaak aan de orde komen. De cliënten vonden het weer leuk dat ik daar zo in geïnteresseerd was. Zo heb ik mij steeds verder in het bouwrecht met alles wat daar bij hoort zoals projectontwikkeling en vastgoed in het algemeen gespecialiseerd. Een bijkomend voordeel van dit rechtsgebied vind ik dat veel conflicten in goed overleg zonder procedures worden opgelost, mede omdat de bouw relatief maar een klein wereldje is waar men elkaar voortdurend weer tegenkomt. In de bijna 35 jaar bij Rassers is dit kantoor aanzienlijk gegroeid maar niet door fusies met allerlei andere kantoren zoals op enig moment erg in was. Bewust hebben wij daar niet voor gekozen en zijn we altijd een overzichtelijk en daardoor persoonlijk kantoor gebleven. Niettemin werd ook bij ons enige extra structuur in de vorm van een dagelijks bestuur noodzakelijk hetgeen aanvankelijk voor de maatschap (waarbij iedereen het voor het zeggen heeft) een revolutionaire gedachte was. Voor de veiligheid werd dan ook de jongste compagnon die nog niet veel in te brengen had (dat was ik toen) als voorzitter benoemd hetgeen ik vervolgens ongeveer 20 jaar ben gebleven.
Per 1 januari 2008 ben ik bij Rassers vertrokken en heb mij uitgeschreven als advocaat. Sedertdien adviseer ik nog een paar van mijn voormalige cliënten en wijd ik mij aan mijn hobby's (o.a. klassieke muziek, reizen, lezen, Frans). Het leuke van het commissariaat bij Stadsherstel vind ik dat het rechtsgebied vastgoed daarbij in allerlei aspecten aan de orde komt en ik in zoverre van nut kan zijn. Daarnaast ben ik mij in de 36 jaar dat ik nu in Breda woon, zeer aan de stad gaan hechten, juist door het prachtige oude centrum ervan en doet het goed om je voor het behoud daarvan in te zetten.
St. Annastraat – Stadserf. Tot voor kort was maar weinig bekend van de geschiedenis van het Stadserf in de Bredase binnenstad. Recent is het Erfgoedrapport Breda nummer 11 (Gemeente Breda) verschenen van de hand van Gerard Otten dat een goede beschrijving geeft van de geschiedenis van dit karakteristieke binnenplein midden in ons stadshart. In ons jaarverslag 2009 zullen we uitgebreid ingaan op deze geschiedenis omdat ons project Sint Annastraat direct grenst aan het Stadserf en ook de ingangspoort tot dit plein omvat. De Bredase binnenstad is dit jaar uitgeroepen tot 'Beste binnenstad van Nederland.’ Dit moet voor ons allen een aansporing zijn om de kwaliteit van de Bredase binnenstad verder te versterken. Het Stadserf kan hier een goede rol bij spelen. Momenteel is het feitelijk een afgesloten parkeerterrein zonder al te veel kwaliteit maar het Stadserf draagt een grote potentie in zich als onderdeel van het dwaalmilieu. De Willem Merkxtuin en ook het binnenpleintje van ’t Sas zijn inspirerende voorbeelden van de uitstraling die het Stadserf zou kunnen krijgen. De vier mooie oude lindebomen, de oude stadstuinmuren, het poortgebouw etc. zijn elementen die hierbij een belangrijke rol kunnen gaan spelen.
St. Annastraat 19 – poortgebouw – anno 1942 Bron: Stadsarchief Gemeente Breda
Stadserf 6 – 1893 - 1918 Bron: Collectie Breda’s Museum
Hierboven enkele foto’s die een beeld geven van het Stadserf in het verleden. Door de poort kunt u zien dat de noordkant van het Stadserf in het verleden meer bebouwd was. De tweede foto geeft een beeld van het pand Stadserf 6 zoals het als telefooncentrale functioneerde tussen 1893 tot 1918. De telefoondraden liepen vanuit de ‘toren’ over de daken naar hoge masten en vandaar naar de abonnees.
Begijnenboek. De Stichting Cultuurbehoud Breda heeft onlangs het door hen samengestelde boek “Ommuurd en afgeschermd” gepresenteerd. De titel van dit boek verwijst naar één van de meest geliefde historische plaatsen van de stad Breda: het Begijnhof. Zeven eeuwen begijnenwezen stemmen tot nadenken en leveren ons het Begijnhof van vandaag. Wellicht in de toekomst: een welverdiende plaats op de lijst van Werelderfgoed. In dit boek zijn pure en mooie beelden van het Bredase Begijnhof vastgelegd. Met passie voor de stad Breda en haar lieflijke Begijnhof wordt hier de eeuwenoude kruidencultuur gekoesterd.
prent “midwinter” uit het boek Begijnenboek
Een verrassend boek met niet eerder vertoonde foto’s, verhalen en begijnenversjes. Cora van Beek is bewoonster van het hof en houdt zich bezig met geschiedenis en archeologie in Breda. Zij heeft met verve alle bijzonderheden en typische eigenschappen van de kruiden verzameld. Ze schreef dit boek met een Smakelijke mengeling van Historie en kennis van kruiden.
‘Ommuurd en afgeschermd’ was verkrijgbaar middels voorintekening voor de prijs van € 14,50, en nu voor de prijs van € 17,50. De Stichting Cultuur-behoud Breda stelt obligatiehouders van Stadsherstel Breda in de gelegenheid het boek aan te schaffen voor de prijs van € 14,50. U kunt het boek kopen bij de Stichting Cultuurbehoud aan de Catharinastraat 23 te Breda (tel. 076 51514324–website: www.cultuurbehoudbreda.nl).
Raad van Commissarissen
Frank Vrij - voorzitter Ton Buuron Eloi Koreman Henk Pennings Hans Meynen
Aandeelhouders
ABN-AMRO Breda Amvest-Vastgoed Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij N.V. Brim BVR Projectontwikkeling BV Gemeente Breda Rabobank Breda Rabobank Hagebeek Vesteda Project BV Allee Wonen Singelveste
Stadsherstelteam
Kees den Bieman - directeur Ad Meulemans Henk van Harssel Mieke Janssen
Logo
Mommersontwerp
Accountant
Mazars Accountants
Website
www.stadsherstelbreda.nl
Administratie
Administratiekantoor Roovers BV
Notaris
Claassen Leenders – Netwerk Notarissen
