Mulderskamp – uitvoering ontwerp Project P4 1.0 Casus In de gemeente Zutphen heeft een aannemer een bouwplan ontwikkeld voor de bouw van 8 woningen in twee blokken van 4. In het woningbehoeftenonderzoek kwam naar voren dat er vraag was naar starterswoningen met de mogelijkheid om deze eventueel uit te breiden naar eengezinswoningen. De woningen zijn bedoeld voor de verkoop. De maatvoering die gehanteerd is, is indicatief, dus een geringe aanpassing is acceptabel indien dit gedicteerd wordt door de gekozen bouwmethode. De gemeente, te weten de afdeling “Wonen en milieu”, heeft zich gebogen over het voorgestelde bouwplan. De afdeling RO heeft het plan getoetst en ook de Welstandscommissie heeft het plan geaccordeerd. De Welstandcommissie heeft aangegeven dat de gevelafwerkingen van de kopwoningen en de tussenwoningen in verschillende materialen dienen te worden gerealiseerd. Deze overgang dient duidelijk te worden weergegeven in de detaillering. De woningen dienen uitgewerkt te worden in de bouwmethode houtsysteembouw. Uit de sonderingen zijn de volgende conclusies getrokken: fundering op staal (grondspanning op 1 m minus maaiveld is 0,2M/mm2 Er is een verkoopprijs vastgesteld van circa €165.000,-. De totale grondkosten, inclusief parkeren, zijn €85.000,- (inclusief BTW). Werk het gegeven definitieve ontwerp dusdanig uit dat overgegaan kan worden tot een “omgevingsvergunning”, waarbij: • De functionaliteit en uitvoerbaarheid van het plan worden getoetst aan de uitgangspunten, in relatie tot de genoemde bouwmethoden; • Voldaan wordt aan de eisen die gesteld worden in het bouwbesluit; • De conclusies uit “de vooronderzoeken” worden meegenomen.
2.0 Onderzoek 2.1 Bouwmethode: houtskeletbouw (HSB) In houtskeletbouw zijn er 2 methodes te onderscheiden: de Balloon methode en de Platform methode. Multicriteria analyse ++ = goed += redelijk, 0 = neutraal, - = matig , -- = slecht Wegingsfactor
Platform methode
Balloon methode
Duurzaamheid
3
++
++
Bouwtijd
2
+
0
Nauwkeurigheid van elementen Hoeveelheid houtgebruik/kosten Onderhoud
2
0
0
2
+
-
2
+
+
In deze analyse is duidelijk te zien dat we de Platform methode het beste kunnen gebruiken. De bouwtijd is korter en ook de hoeveelheid houtgebruik is minder. Door de Platform
methode te gebruiken in combinatie met prefab is de bouwtijd nog korter en zijn de elementen nog nauwkeuriger(doordat het in de fabriek vervaardigd is). 2.2 Materiaalkeuze Fundering Omdat de bouwmethode HSB is, wordt er gekozen voor een strokenfundering. Begane grondvloer De begane grondvloer wordt een kanaalplaatvloer. Omdat er een waarde van minimaal 8 m2 K/W behaald moet worden, wordt er gekozen voor 240mm isolatie met gesloten cellen. De λ waarde is 0,030. Verdiepingsvloeren Omdat de bouwmethode HSB is, worden de verdiepingsvloeren houten vloeren. Voor de houtkeuze voor draagbalken moet er gekeken worden naar de overspanningen in de woning. De maximale overspanning is maximaal 5,20m. Hierdoor wordt er gekozen voor een C24 sterkteklasse. Er kan dan gekozen worden voor balken die een doorsnede vlak hebben van 70x220mm met een maximale overspanning van 5.45m en balken met een doorsnedevlak van 38x286mm en die heeft een maximale overspanning van 5.85m. Omdat de verdiepingshoogte niet te hoog wordt, wordt er gekozen voor de balken van C24 met een afmeting van 70x220mm. Dak Dakpannen Er is gekozen om betonpannen toe te passen. Isolatie Voor de isolatie van het dak is er een isolatiemateriaal nodig dat drukvast is en toch goede warmteverlies/prijs verhouding heeft. Er is gekozen voor PIR. PIR is vrij duur in aanschaf, maar dit wordt gecompenseerd door de hoge isolatie waarde en de lange levensduur. Binnenwanden Isolatie Omdat er rekening gehouden moet worden met het budget, vallen de meeste isolaties af die voor de wanden gebruikt kunnen worden. De meeste natuurlijke isolaties zijn vrij duur en er zitten bepaalde voorwaarde aan vast, zoals dat bij papiervlokken de isolatiedikte beperkt is. Bij de keuze is er gekeken naar de prijs/warmteverlies verhouding. Deze is bij glaswol het beste. Glaswol heeft een vrij laag warmteverlies, 0,032 – 0,040 W/m2 K en is één van de goedkoopste isolatiematerialen. Omdat de ambitie is om een vrij hoge isolatiewaarde te willen behalen, moeten de muren vrij dik worden en is het kiezen voor een redelijk goedkoop product het beste. Gevelafwerking Er is gekozen voor een houten gevelafwerking aan de voor– en achtergevel. Hierbij is de houtsoort is Grenen, omdat deze onder andere een duurzaamheidsklasse heeft van ¾. Voor de kopgevel wordt er metselwerk toegepast. Houtkeuze Naaldhout met een minimale sterkte klasse van C16. Glas Omdat de woningen een vrij goede isolatiewaarde hebben, worden de punten waar het warmteverlies het hoogst is, zoals bij ramen en kozijnen, zo goed mogelijk geïsoleerd.
Hierdoor wordt er gekozen voor driedubbel glas met gas (argon) met een Rc-waarde: 1,67 m2 K/W. Kozijnen Energie nulwoning-kozijnen met een RC-waarde van 1,28 m2 K/W. Deze kozijnen hebben een warmteverlies per m2 oppervlak van 0,78 W/ m2 K. 2.3 M2 pakketten en RC-waarden Voorgevel/achtergevel hout Houten afwerking binnen 12,5 mm Leidingsspouw 40 mm Beplating 12 mm Dampremmende laag Isolatie glaswol 250 mm Waterwerend. en dampdoorlatend folie Spouw 30 mm Houtafwerking 20mm 2 Oppervlakte gevel 16,86 m 2 Oppervlakte gevel 58 m Berekening Rc-waarde: 12,5 mm houtafwerking binnen 12 mm beplating 250 mm glaswol(0,250/0,032) 30 mm spouw 20 mm gevelafwerking Totaal Rc-waarde 2 Warmteverlies per m oppervlakte
2
= 0,01 m K/W 2 = 0,01 m K/W 2 = 7,8 m K/W 2 = 0,15 m K/W 2 = 0,02 m K/W 2 = 7,99 m K/W 2 = 0,125 W/ m K
Begane grondvloer Kanaalplaatvloer Isolatie Oppervlakte kanaalplaatvloer
200 mm 240 mm 2 40,3 m
Berekening Rc-waarde: 200 mm kanaalplaatvloer 240 mm isolatie 0,240/0,030) Totaal Rc-waarde 2 Warmteverlies per m oppervlakte
=X 2 = 8 m K/W 2 = 8 m K/W 2 = 0,125 W/ m K
Verdiepingsvloeren Zwevende vloer 20 mm Geluiddempend drukvast materiaal 20 mm Houten plaat 10 mm Balken 220 mm Houten tengels 20 mm Houten afwerking 10 mm 2 Oppervlakte verdiepingsvloer 37,3 m
Ramen Driedubbel glas met gas (argon) 2 Totaal Rc-waarde = 1,67 m K/W 2 2 Warmteverlies per m oppervlakte = 0,599 W/ m K
Dak (scharnierkap) Houten binnen afwerking Folie (dampremmend) Sporen Isolatie Folie (dampopen en waterwerend) Tengels Panlatten
12.5 mm 160 mm 160 mm 20 mm 22 mm
Dakpannen, beton Oppervlakte dak
40 mm 2 62,5 m
Berekening Rc-waarde: 12,5 mm houten binnen afwerking 160 mm isolatie (0,16/0,020) Betonnen dakpannen Totaal Rc-waarde 2 Warmteverlies per m oppervlakte
= 0,01 m K/W 2 = 8 m K/W 2 = 0,01 m K/W 2 = 8,03m K/W 2 = 0,125 W/ m K
2
Woningscheidende wand Houten beplating binnen 12,5 mm Stijl (isolatie) 120 mm Spouw 40 mm Stijl (isolatie) 120 mm 2 Oppervlakte woningscheidende wand tussenwoning 87,36 m 2 Oppervlakte woningscheidende wand kopgevelwoning 43,68 m
Dakkapel Houten afwerking binnen Tengels Houten balken Houten plaat Dampremmende laag Isolatie (PIR) Baanvormige dakbedekking Berekening Rc-waarde: 12,5 mm houten binnen afwerking Houten plaat Isolatie (0,10/0,020) Baanvormige dakbedekking Totaal Rc-waarde 2 Warmteverlies per m oppervlakte
12 mm 20 mm 150 mm 20 mm 100 mm 5 mm 2
= 0,01 m K/W 2 = 0,02 m K/W 2 = 5 m K/W 2 = 0,02 m K/W 2 = 5,04 m K/W 2 = 0,198 W/ m K
Kopgevel Houten afwerking binnen 12,5 mm plaatmateriaal 12 mm Dampremmende laag isolatie 220 mm Waterwerende en dampdoorlatende laag Spouw 30 mm Schoon metselwerk 100 mm 2 Oppervlakte kopgevel 57,5 m Berekening Rc-waarde: 12,5 mm houtafwerking binnen 12 mm beplating 220 mm glaswol (0.220/0.032) 30 mm spouw 20 mm gevelafwerking Totaal Rc-waarde 2 Warmteverlies per m oppervlakte
2
= 0.01 m K/W 2 = 0.01 m K/W 2 = 7,8 m K/W 2 = 0,15 m K/W 2 = 0.02 m K/W 2 = 7,065 m K/W 2 = 0,142 W/ m K
2.4 Technische installaties Bij het kiezen van de installaties van de 4 woningen is er vooral gekeken naar duurzaamheid en kwaliteit. Daarna worden de installaties samengesteld, rekening houdend met het budget. De installaties bestaan uit de volgende categorieën: • Verwarmingsinstallaties; • Installatie voor ventilatie; • Installaties voor actieve zonne-energie.
D.m.v. een keuzematrix wordt een keuze gemaakt welke installaties het meest geschikt zijn voor de woning. Toelichting woning De 4 woningen hebben een houten skelet. De Rc-waarde van de niet doorzichtige geveldelen liggen rond een Rc van 8 m2 K/W. Er wordt geprobeerd om zoveel mogelijk een passieve woning of misschien zelfs een energie nul woning te ontwikkelen. De woning is dus goed geïsoleerd en er zal weinig bij verwarmd hoeven worden wanneer de woning al op temperatuur is. Verder wordt er gekeken naar de mogelijkheden van de toepassing van zonnepanelen en/of zonnecollectoren, zodat de woning zoveel mogelijk zelfvoorzienend is. Verwarmingsinstallatie Passieve woning (in combinatie met mechanische ventilatie) Omdat de woning energiezuinig is, hoeft het nog maar minimaal verwarmd te worden. Hierdoor is verwarmen d.m.v. heteluchtverwarming ideaal. De inkomende koude lucht wordt opgewarmd met het uitgaande warme lucht. Het is dus makkelijk om met heteluchtverwarming bij te verwarmen wanneer dit nodig is. Ook kan heteluchtverwarming koelen in de zomerperiodes, om oververhitting tegen te gaan. Koelen kost wel meer energie dan verwarmen, dus in eerste instantie wordt oververhitting tegen gegaan d.m.v. andere maatregelen, zoals goede zonwering. Verder kan gebruik gemaakt worden voor dezelfde buizen die voor de mechanische installatie gebruikt worden. Er moet wel gelet worden op de afmetingen van de buizen, omdat er meer geventileerd moet worden in woonruimtes. Ventilatie Omdat de ambitie is om een passieve woning te realiseren, wordt er gekozen voor mechanische ventilatie. Door mechanische ventilatie met WTW te gebruiken wordt het warmteverlies in de woning beperkt. Dit komt doordat de inkomende verse lucht voor een groot deel wordt verwarmd met uitgaande warme lucht. Hierdoor zullen de kosten voor het verwarmen van de woning minimaal blijven. Installaties voor actieve zonne-energie. Er wordt gekozen voor mono-kristallijne zonnecellen, omdat deze veel rendabeler zijn dan polykristallijne zonnecellen. Een systeem met gemiddeld 8/9 panelen kost gemiddeld €4000 in aanschaf, inclusief installaties. 600 WP is 4.5m2 oppervlak aan zonnepanelen; €4.00 per WP, 4.00/0.88(factor)= €4.55 per KWH jaaropbrengst; 1200 KWH is het verbruik van een passief huis. 1200 x 4.55= €5460; 546.2.10/4.00=1365 WP systeem; 600 WP = 4.5m2, dus 1365 WP = 10.2375m2 zonnecellen dus 11m2 om de jaarlijkse energiekosten te dekken. Passieve woningen verbruiken rond de 1200 KWH en het doel is om deze kosten geheel te dekken. Er zijn dus 11m2 mono-kristallijne zonnecellen nodig, waarvan de kosten €5600 zijn. 2.5 Materiaalkosten tussenwoning Inhoud berekening Inhoud woonkamer Inhoud verdieping Inhoud zolder Inhoud woning
= 116,1216 m3 = 108,3456 m3 = 25,7052 m3 = 250,1724 m3
Materiaal berekening tussenwoning 2
Dak Gevel Kopgevel (links) Kopgevel (rechts) Vloeren Begane grond Verdieping Zolder Tussenwanden Begane grond Verdieping Totaal
2
M 62,5 16,86 57,57 56,76
Prijs/M 56,91 65,12 102,56 102,56
Prijs (€) 3556,875 1097,9232 5904,3792 5821,3056
40,32 37,62 20,73
62 41,33 41,33
2499,84 1554,8346 856,7709
24,82 28,76
14 14
347,48 402,64 22042,049
Materiaal berekening hoekwoning 2
Dak Gevel Kopgevel (links) Kopgevel (rechts) Vloeren Begane grond Verdieping Zolder Tussenwanden Begane grond Verdieping Totaal
2
M 65,3 18 57,57 56,76
Prijs/M 56,91 65,12 102,56 102,56
Prijs (€) 3716,223 1172,16 5904,3792 5821,3056
40,32 37,62 20,73
62 41,33 41,33
2499,84 1554,8346 856,7709
24,82 28,76
14 14
347,48 402,64 22275,633
2.6 Relatie tussen de investeringskosten en verkoopprijs In het spraakgebruik komt bij het stichten van een nieuw gebouw de term bouwkosten voor. De kosten voor het bouwen van het desbetreffende gebouw vormen slechts een onderdeel van de totale kosten. Voordat het gebouw in gebruik kan worden genomen, moet de opdrachtgever veel meer kosten maken dan de bouwkosten alleen. De totale kosten worden de investeringskosten genoemd. Om de bouwkosten voor deze woningen te berekenen zijn er een aantal bronnen gebruikt. Hieronder staan de investeringskosten en de bouwkosten. Hierbij is er op verschillende aspecten gelet. Deze aspecten zijn van belang voor het berekenen van de bouwkosten van de woningen. Grondkosten De grondkosten van een woning, hangen af van de plaats waar de woning gebouwd wordt. Wordt de woning gebouwd in een binnenstad, dan zal de grondprijs (per m2) veel duurder zijn dan wanneer de woning ver buiten de stad gebouwd wordt. Ook hangen deze kosten af van het aantal parkeerplaatsen en de voor- en achtertuin. In dit geval zijn de grondkosten al gegeven en deze bedragen €85.000,-. Loonkosten De loonkosten hangen af van de functie die een bepaalde werknemer uitoefent. De gemiddelde loonkosten per werknemer zijn €75.00,- per uur. Bouwkosten De bouwkosten van een woning hangen van veel aspecten af. Zo moet er gelet worden op de materialen die gebruikt worden om de woning te bouwen. Verder wordt er bij de
bouwkosten naar een bepaald bedrag gestreefd tijdens het bouwen. Zo bestaan er diverse bedragen voor uitgangspunten tijdens het bouwen. Zo zijn er de volgende bedragen: • Het bedrag van €10.000 staat voor een kleine verbouwing, bijvoorbeeld het bouwen van een dakkapel. • Het bedrag van €45.000 heeft betrekking op grotere verbouwingen, zoals een uitbouw aan een woning (denk aan een bijkeuken). • Het bedrag van €130.000 vertegenwoordigt de bouwkosten voor de bouw van een gemiddelde woning (exclusief grond). Ook wordt er gekeken naar: • Aantal bouwlagen • Bruto vloeroppervlak begane grond • Bruto vloeroppervlak 1ste verdieping • Bruto vloeroppervlak 2e verdieping • Hoogte verdieping(als je de breedte weet, kun je de oppervlakte van de voor- en achtergevel berekenen). • Inhoud woning • Prijs per m3 Casus woning Aantal bouwlagen Bruto vloeroppervlak begane grond Bruto vloeroppervlak 1ste verdieping Bruto vloeroppervlak 2e verdieping Hoogte verdieping Hoogte zolder Inhoud woning Prijs per m3
3 lagen 40.32 m2 37.62 m2 20.73 m2 2.88 m 2.48 m 250.17 m3 270 €
De totaalprijs van de bouwkosten is (de inhoud van de woning x de prijs per m3) + de materiaalkosten. In dit geval zijn de totale bouwkosten €89.587,33,Investeringskosten De investeringskosten hangen af van de soorten materialen die gebruikt worden in de woning. Elk materiaal heeft een bepaalde prijs per eenheid. Heffingen Tijdens het bouwen van een huis moet er ook rekening gehouden worden met de bouwleges. De waarde van de bouwleges verschillen per gemeente. Deze woning staat in Zutphen. De bouwleges in de gemeente Zutphen is 2,225% van de bouwkosten van de woning. Verzekeringen Tijdens de bouw moeten er verschillende soorten verzekeringen afgesloten worden. Dit is noodzakelijk, omdat er tijdens de bouw schade kan ontstaan. Met een Construction All Riksverzekering (CAR- verzekering) ben je verzekerd tegen deze schade. Iedereen die bij de bouw betrokken is, is verzekerd: opdrachtgever, bouwdirectie, hoofd- en onderaannemer(s), architecten, constructeur(s) en adviseurs. De CAR- verzekering bedraagt 0.10 % van de bouwkosten.
Rentekosten Tijdens het bouwen van een huis spelen rentekosten ook een rol in de bouwkosten. Zo heb je rentekosten tijdens de voorbereiding en rentekosten tijdens de uitvoerfase. Risico Ook moet er gelet worden op het risico in de bouw. Deze kun je onderscheiden in loon- en prijswijzigingen van peildatum tot aanvang datum en loon- en prijswijzigingen tijdens de bouw. Totaalprijs bouwen De totaalprijs voor het bouwen is alle kosten bij elkaar opgeteld, de bouwkosten + de voorbereidingskosten. V.O.N De totaalprijs bouwen is nog niet de uitkomst van de totale investeringskosten. Er moet ook nog gelet worden op de V.O.N. V.O.N staat voor Vrij Op Naam. De term Vrij op naam wordt gebruikt bij de handel in vastgoed. V.O.N. zegt iets over de samenstelling van de verkoopprijs. Een verkoopprijs in de vastgoedhandel is "vrij op naam" als alle bijkomende kosten (overdrachtsbelasting of btw, notaris/- en makelaarskosten) inbegrepen zitten bij de prijs. Een verkoopprijs is kosten koper(k.k.) als er geen bijkomende kosten zijn inbegrepen bij prijs. Om de V.O.N. prijs te berekenen moet men 8 tot 10 % optellen bij de kosten koper prijs. Voor deze woning geldt 8% van de totaalprijs bouwen. Onderstaande tabel bevat alle bovenstaande gegevens in een overzicht. omschrijving
prijspeil 2012 in € excl. BTW
grondprijs
prijspeil 2012 in € incl. BTW
85.000,00
bouwkosten aantal bouwlagen(lagen)
3
vloeroppervlak begane grond (m2)
40,32
ste
37,62
vloeroppervlak 1
verdieping (m2)
e
vloeroppervlak 2 verdieping (m2)
20,73
Hoogte verdieping (BG en VV)
2,88
Hoogte verdieping (zolder)
2,48
Inhoud woning (m3) Prijs per m3
250,17 270
Materiaal kosten
22.042,05
totaal bouwkosten
89.587,95
bijkomende kosten
-
legeskosten over bouwkosten kosten verbruik water en Electra aansluitkosten
1.993,33 13.500,00
grondmechanisch onderzoek
1.200,00
milieuonderzoek bodemgesteldheid
1.200,00
1.993,33
totaal bijkomende kosten
17.893,33
voorbereiding en begeleiding kosten makelaar 3d tekening architect(4% bouwkosten) (€) constructeur (1% bouwkosten) (€)
11.000,00 500 3332 833
notaris
7.500,00
adviseur geluid
1.200,00
installatie adviseur
0
bouwfysische adviseur
0
adviseur ruimtelijke plannen contractfase en directievoering bestekschrijver
3.850,00 0 2.500,00
kosten ontwikkelaar
16.000,00
totaal voorbereiding en begeleiding
46.715,00
50.634,00
rentekosten op de bouwkosten (5% bouwkosten) op de voorbereiding kosten(5% van
4479,3975 2335,75
totaal voorbereiding en begeleiding) rentekosten grond totaal rentekosten
6815,1475
reserveringen totale werk post onvoorzien tijdens de bouwtijd
1791,759
totaal reserveringen
1791,759
totaal BTW TOTALE BOUWKOSTEN
162.803,19
gemiddelde verkoopprijs woning
165.000,00
winst voor de ontwikkelaar
2.196,81
660.000,00
