Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování
Městské inženýrství v oceňování Bakalářská práce
Autor:
Jan Miško Oceňování majetku
Vedoucí:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Červen 2013
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 28.6.2013
Jan Miško
Poděkování Tímto bych chtěl upřímně poděkovat vedoucímu práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odbornou pomoc s teoretickou částí práce. Dále bych chtěl velice poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za příkladné uvedení do problematiky oceňování a obětavou pomoc při konzultacích a také panu doc. Ing. Petru Šrytrovi, CSc. za odborné uvedení do problematiky městského inženýrství.
Anotace Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. První teoretická část se zaměřuje na problematiku inženýrských sítí, jakožto součásti technického vybavení území měst a obcí, a jejich vliv na tržní hodnotu nemovitostí. Druhá část bakalářské práce obsahuje praktické příklady tržního ocenění rodinného domu a základní školy. V závěrečné třetí části bakalářské práce je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Chomutov. Klíčová slova: Inženýrské sítě Stavby inženýrské a speciální Venkovní úpravy Ocenění inženýrských sítí Ochranné pásmo Věcné břemeno
Annotation The thesis is divided into three parts. The theoretical part focuses on the issue of utilities, as part of the facilities in towns and villages, and their feedback on the market value of the property. The second part includes practical examples of the market valuation of the house and primary school. In the final third part of the thesis deals with the analysis of the real estate market in the district of Chomutov. Key words: Utility networks Engineering and special structures Exterior layout Valuation of utilities Protective zone Easement
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 I. část .......................................................................................................................................... 8 Městské inženýrství ................................................................................................................ 9 1.
Inženýrské sítě ................................................................................................................... 10 1.1.
Vodovod..................................................................................................................... 10
Materiál vodovodů............................................................................................................ 10 1.2.
Kanalizace .................................................................................................................. 12
1.3.
Plynovod .................................................................................................................... 13
1.4.
Soustavy centralizovaného zásobování teplem.......................................................... 14
1.5.
Elektrorozvodné sítě .................................................................................................. 15
2.
Přípojky ............................................................................................................................. 17 2.1.
Vodovodní přípojka ................................................................................................... 17
2.2.
Kanalizační přípojka .................................................................................................. 18
2.3.
Plynovodní přípojka ................................................................................................... 18
2.4.
Elektrická přípojka ..................................................................................................... 19
3.
Stav sítí technické infrastruktury ...................................................................................... 20 3.1.
Problematika prvků technického vybavení ................................................................ 20
3.2.
Životnost inženýrských sítí ........................................................................................ 22
3.3.
Spolehlivost inženýrských sítí ................................................................................... 23
3.4.
Metody ukládání inženýrských sítí ............................................................................ 24
4.
Vliv inženýrských sítí na hodnotu nemovitosti ................................................................. 26 4.1.
5.
Ochranná pásma ......................................................................................................... 26
Ocenění inženýrských sítí ................................................................................................. 29 5.1.
Metodika ocenění inženýrských sítí dle cenového předpisu...................................... 29
5.2.
Opotřebení ................................................................................................................. 29
5.3.
Věcná břemena .......................................................................................................... 32
5.4.
Ceny inženýrských sítí dle ÚÚR ............................................................................... 34
6.
Závěr ................................................................................................................................. 35
II. část ....................................................................................................................................... 39 I. Zpráva o hodnocení – ocenění rodinného domu ................................................................... 41 1.
POPISNÉ INFORMACE ........................................................................................... 44 1.1.
POPIS LOKALITY ................................................................................................ 44
1.2.
OCEŇOVANÝ MAJETEK ................................................................................... 44
1.3.
HISTORIE.............................................................................................................. 44
1.4.
POZEMEK ............................................................................................................. 44
1.5.
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY ................................................. 45
1.6.
TRVALÉ POROSTY ............................................................................................. 46
1.7.
RODINNÝ DŮM ................................................................................................... 46
Architektonické a dispoziční řešení ...................................................................................... 46 Konstrukční řešení a vybavenost .......................................................................................... 47 2.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ.......................................... 48
3.
OCENĚNÍ .................................................................................................................. 48 3.1.
POROVNÁVACÍ METODA................................................................................. 49
3.2.
VÝNOSOVÁ METODA ....................................................................................... 55
3.3.
NÁKLADOVÁ METODA .................................................................................... 55
4.
ZÁVĚR ...................................................................................................................... 58
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ................................................................ 59 OSVĚDČENÍ........................................................................................................................ 61 II. Zpráva o hodnocení – ocenění základní školy ..................................................................... 62 1.
POPISNÉ INFORMACE ........................................................................................... 65 1.1.
POPIS LOKALITY ................................................................................................ 65
1.2.
OCEŇOVANÝ MAJETEK ................................................................................... 65
1.3.
HISTORIE.............................................................................................................. 65
1.4.
POZEMEK ............................................................................................................. 65
1.5.
REKONSTRUKCE ................................................................................................ 65
2.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ.......................................... 66 ATUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA ....................................................................................... 66 BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA ...................................................................................... 67
3.
4.
OCENĚNÍ .................................................................................................................. 67 3.1.
OCENĚNÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY ....................................................... 68
3.2.
OCENĚNÍ BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTY ......................................................... 74 ZÁVĚR ...................................................................................................................... 84
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ................................................................ 86 OSVĚDČENÍ........................................................................................................................ 88 III. část ...................................................................................................................................... 89 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU .......................................................................................... 90
1.
Popis okresu ............................................................................................................... 91 1.1.
Trh s nemovitostmi ................................................................................................ 91
1.2.
Regionální segmentace........................................................................................... 92
2.
Město Chomutov a Jirkov .......................................................................................... 92 2.1.
Pozemky ................................................................................................................. 92
2.2.
Budovy ................................................................................................................... 93
2.3.
Nájmy ..................................................................................................................... 96
3.
Města Kadaň a Klášterec nad Ohří ............................................................................ 98 3.1.
Pozemky ................................................................................................................. 98
3.2.
Budovy ................................................................................................................... 98
3.3.
Nájmy ................................................................................................................... 100
4.
Oblast Krušných hor ................................................................................................ 102 4.1.
Pozemky ............................................................................................................... 102
4.2.
Budovy ................................................................................................................. 102
4.3.
Nájmy ................................................................................................................... 104
5.
6.
Okres Chomutov vyjma výše zmíněných měst a Krušných hor .............................. 105 5.1.
Pozemky ............................................................................................................... 105
5.2.
Budovy ................................................................................................................. 105 Celkový marketingový výhled ................................................................................. 106
Seznam použitých zkratek ...................................................................................................... 107 Seznam použité literatury ....................................................................................................... 108 Seznam příloh: ........................................................................................................................ 110 Přílohy ........................................................................................................................................ 1
Úvod Problematika tržního ocenění prvků technického vybavení území, zvláště inženýrských sítí, kterými jsou v českých městech a obcích protkány statisíce kilometrů ulic, je zajímavou a poněkud opomíjenou oblastí oceňování majetku. Inženýrské sítě jsou nervovou soustavou každého moderního města a obce. S postupným technologickým a ekonomickým rozvojem společnosti využívá jejich prvků čím dál více lidí. Každoročně přibývá mnoho kilometrů nového technického vybavení území. Rozvoj a rozšiřování soustavy vodovodní, kanalizační, plynovodní i elektrizační soustavy úměrně zvyšuje i náklady na údržbu sítí stávajících, které byly mnohdy založeny před více než sto lety. Tato bakalářská práce má čtenáře z řad veřejnosti nebo z řad současných, či budoucích odhadců seznámit s běžnými prvky inženýrských sítí, se kterými se mohou v podmínkách České republiky setkat, s jejich životností a spolehlivostí, dále pak s metodami ocenění těchto sítí a se samotnou analýzou vlivu inženýrských sítí na tržní hodnotu nemovitosti. Cílem bakalářské práce je popis metod ocenění prvků městského inženýrství, zejména vodovodů, kanalizace, nízkotlakých a středotlakých plynovodů a regulačních stanic, rozvodů tepla a analýza vlivu hodnoty těchto sítí na tržní hodnotu oceňované nemovitosti.
I. část
8
Městské inženýrství Městské inženýrství je z dnešního pohledu interdisciplinární obor, který se zabývá řešením technického vybavení území, tedy problematikou řešení pozemních komunikací a veřejných ploch, problematikou řešení inženýrských sítí, či městského mobiliáře. Pojem Městské inženýrství dle ČKAIT „Městské inženýrství jako interdisciplinární a relativně mladý obor, stále hledá své nejvhodnější nástroje a postupy působení, svou koncepci. Zahrnuje metodiku řešení a rozhodování všech základních technických, technickoekonomických a technickoekologických problémů spojených se zajištěním provozu měst a obcí, zejména pak hledá optimální řešení cestou tvorby reálných variant řešení, jejich vyhodnocení a následným prosazením nejlepší varianty obsluhy technické infrastruktury území. Oprávněnost či opodstatněnost fungování městského inženýrství vyplývá z požadavků praxe a je podpořena zařazením městského inženýrství jako samostatného oboru pro inženýrskou autorizaci dle zákona ČNR č.360/92 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě ve znění zákona č. 164/1993 Sb., zákona č. 275/1994 Sb., a zákona č. 224/2003 Sb. Tento zákon upravuje postavení, práva a povinnosti autorizovaných architektů, postavení, práva a povinnosti autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, způsob a podmínky udělování autorizace, vznik, pravomoc a působnost České komory architektů a České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě a podmínky pro výkon vybraných činností ve výstavbě v souladu s právem Evropských společenství. Autorizací se pro účely tohoto zákona rozumí oprávnění fyzických osob k výkonu odborných činností ve výstavbě. Jedním z oborů autorizace je i městské inženýrství, kde rozsah oboru pro autorizované inženýry je definován jako činnosti související s projektováním a realizací staveb městského inženýrství, zejména komunikací a úprav ploch, zásobování vodou, odvodnění území, plynovody, NTL a STL a regulační stanice STL/NTL, rozvody tepla, sdružené trasy a městský mobiliář. Celková koncepce a koordinace řešení technického vybavení měst a urbanizovaných území.“ 1
1
Český svaz stavebních inženýrů. Česká společnost městského inženýrství. www.cssi-cr.cz [online]. ©2010 [cit. 2013-03-22]. Dostupné z: http://www.cssi-cr.cz/csmi/ceska-spolecnost-mestskeho-inzenyrstvi.html
9
1.
Inženýrské sítě 1.1. Vodovod
Vodovod slouží k dopravě pitné nebo užitkové vody a je tak jedním ze základních prvků městského inženýrství. V současné době je zásobováno vodou z vodovodů více než 93 % obyvatel České republiky.2 Dopravu vody zajišťují vodovodní řady. Přivaděcí řad zajišťuje dopravu vody od zdroje k úpravně vody a vodojemu, zásobovací řad od vodojemu do vodovodní sítě, která zajišťuje vlastní distribuci upravené vody. Vodovodní sítě mohou být koncipovány jako větvené nebo okruhové, případně kombinací obou těchto variant. Větvená vodovodní síť je řešena systémem odboček z hlavních větví ke koncovým uživatelům. Její výhodou jsou nižší pořizovací náklady, nevýhodou je, že v případě poruchy dochází za místem porušení sítě k narušení zásobování vodou. Okruhová vodovodní síť je zapojena tak, že každá část rozvodu je napájena ze dvou stran, což eliminuje v případě poruchy problémy se zásobováním vodou, nicméně pořizovací i provozní náklady jsou vyšší než u větvené sítě. Vodovodní potrubí je konstruováno z různých materiálů s ohledem na jeho funkci, způsob uložení, předpokládanou životnost a také s ohledem na technologický pokrok z doby realizace.
Materiál vodovodů3 Litina Litinové potrubí se v našich podmínkách používá už více než 150 let a tvoří asi 30 % všech vedení. Litina je materiál poměrně křehký a těžký, avšak odolný proti korozi a opotřebení. Vodovodní potrubí z litiny je konstruováno ve jmenovitém vnitřním průměru potrubí (Diametre Nominale – DN) od DN 80 mm až do DN 1 200 mm. Životnost litinového potrubí je udávána mezi 60 až 80 roky.
2
Vodovody – počty, délky sítí a zásobovaní obyvatelé [online]. Český statistický úřad, ©2013. Poslední změna 4.5.2012 [cit. 13.4.2013]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/F3001D3917/$File/w20031201.pdf 3 ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 230-231. ISBN 80-200-0663-X.
10
Ocel S ocelovým potrubím bezešvým svařovaným, případně hrdlovým, se lze setkat v místech s vyšším provozním tlakem a nestabilními podmínkami pro uložení. Nevýhodou ocelového potrubí je však malá korozní odolnost a nutnost jeho izolace. Ocelové potrubí je konstruováno v průměrech od DN 20 mm až do DN 2 400 mm v závislosti na funkci potrubí a technice svařování. Životnost ocelových trub je udávána vzhledem k malé odolnosti vůči korozi mezi 30 – 40 roky, v závislosti na dimenzi potrubí a místě uložení. Azbestocement (osinkocement) a železobeton Potrubí z těchto materiálů se v našich podmínkách vyskytuje pouze výjimečně ve specializovaných průmyslových odvětvích. Jejich výhodou je, že nepodléhají korozi ani chemickým vlivům a jsou žáruvzdorné. Nevýhodou je jejich křehkost a v případě azbestocementu jeho zdravotní závadnost. Životnost je u azbestových trub udávána mezi 30 – 40 lety, u železobetonových trub mezi 50 – 80 lety. Polyvinilchlorid (PVC) a Polyethylen (PE) Vodovodní potrubí z plastických hmot se používá relativně krátce, méně než 40 let. Za tu dobu se stalo velmi oblíbeným a dnes tvoří téměř 60 % všech vodovodních sítí. Výhodou tohoto potrubí je jeho lehkost, snadná manipulace a odolnost vůči korozi. Výhodou potrubí z PE je také schopnost vydržet zamrznutí vody. Potrubí z PVC je dodáváno v průměrech od DN 80 mm do DN 300 mm, potrubí z PE je dodáváno v průměrech od DN 15 mm do DN 300 mm a jejich životnost je v rozmezí 30 – 50 let. Legislativa Dle zákona 247/2001 Sb. §11 „musí být vodovody navrženy a provedeny tak, aby bylo zabezpečeno dostatečné množství zdravotně nezávadné pitné vody pro veřejnou potřebu ve vymezeném území a aby byla zabezpečena nepřetržitá dodávka pitné vody pro odběratele. Jeli vodovod jediným zdrojem pro zásobování požární vodou, musí splňovat požadavky požární ochrany na zajištění odběru vody k hašení požáru, je-li to technicky možné. Vodovody musí být chráněny proti zamrznutí, poškození vnějšími vlivy, vnější a vnitřní korozi a proti vnikání škodlivých mikroorganismů, chemických a jiných látek zhoršujících kvalitu 11
pitné vody. Další technické požadavky na stavby vodovodů stanoví prováděcí právní předpis.“
1.2. Kanalizace „Termín kanalizace představuje soubor zařízení, který umožňuje neškodné odvádění dešťových, splaškových a průmyslových odpadních vod z obytného území, závodů, letišť, komunikací, nádraží aj. a jejich vyčištění na takovou míru, aby nebyly potlačeny ostatní funkce vodních toků.“4 Odpadní vody jsou odváděny prostřednictvím stokových sítí. Ty využívají k dopravě odpadních vod gravitaci, díky níž voda volně odtéká do nejníže položeného místa, kde se nachází čistírna odpadních vod nebo přímé vyústění do recipientu. Pokud terénní podmínky nedovolují využít principu gravitačního splachování, jsou odpadní vody k čistírnám odpadních vod přečerpávány z dílčích nejnižších míst soustředění. Městské inženýrství rozlišuje dvě základní stokové soustavy. Soustavu jednotnou, kdy jsou odváděny všechny druhy odpadních vod společně a soustavu oddílnou, kdy se některý druh odpadních vod, většinou dešťová voda, odvádí samostatně. Stokové sítě jsou stejně jako vodovody konstruovány z různých materiálů, které mají různé specifické vlastnosti a životnost.
Materiály stok montovaných5 Kamenina Kamenina je nejdéle a nejčastěji používaným materiálem montovaných stokových sítí. Její výhoda spočívá hlavně v odolnosti a životnosti materiálu, která je udávána na více než 100 let, avšak je křehká a vyžaduje opatrnou manipulaci. Kameninové kanalizační potrubí je spojeno hrdlovým spojem opatřeným těsněním a dodává se v průměrech od DN 100 mm do DN 600 mm.
4 5
ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 261-262. ISBN 80-200-0663-X. ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 232-233. ISBN 80-200-0663-X.
12
Beton Betonové potrubí se vyskytuje relativně vzácně a to hlavně u vedení oddílné dešťové kanalizace. Montáž betonového potrubí je prováděna buď hrdlovým napojením, nebo napojením na péro a polodrážku s obetonováním. Životnost tohoto potrubí je udávána mezi 30 a 50 lety. Železobeton Železobetonové potrubí se využívá hlavně pro vedení oddílné dešťové kanalizace, stejně jako potrubí betonové, avšak vzhledem k odolnosti železobetonu mnohem častěji. Železobetonové potrubí se dodává v průměrech od DN 300 m do DN 1200 mm a je spojováno hrdlovým spojem. Životnost tohoto potrubí je udávána na více než 40 let. PVC Potrubí z PVC je dnes hojně využíváno pro svou odolnost, flexibilitu a jednoduchou manipulaci při výstavbě, nicméně používá se pouze v menších průměrech od DN 150 mm do DN 400 mm, takže je používáno spíše jako potrubí kanalizačních přípojek. Životnost tohoto potrubí není zatím přesně určena, vzhledem k tomu, že se používá teprve asi 30 let, avšak předpokládá se, že dosáhne 50 let.
1.3. Plynovod Plynovodem se rozumí soustava potrubí, budovaného zpravidla pod zemí, pro rozvod a distribuci energetického plynu, dnes hlavně zemního plynu. Zemní plyn je distribuován v přetlakových trubních soustavách, které rozdělujeme na soustavy nízkotlaké (do 5 kPa), středotlaké (5 – 300 kPa), vysokotlaké (0,3 – 4,0 MPa) a velmi vysokotlaké (4 – 10 MPa). Redukci tlaku plynu v potrubí na požadovaný výstupní tlak zajišťují plynové regulační stanice. Jejich výkon je vymezen objemem plynu v m3/hod, dle kterého jsou následně označovány (např. RS 400, RS 1200, RS 3000, apod.).
13
Vzhledem k tomu, že je plynovod soustavou přetlakovou, používalo se pro jeho konstrukci výhradně potrubí ocelové bezešvé nebo svařované. 6 Pro nízkotlaký rozvod se v minulosti používaly i trubky litinové. V dnešní době se používá u nízkotlaké a středotlaké soustavy potrubí z PE (polyetylen) s nejmenší požadovanou pevností (MRS) 10,0 MPa (PE 100).
1.4. Soustavy centralizovaného zásobování teplem Centralizované zásobování teplem vzniklo jako varianta zefektivnění výroby elektrické energie prostřednictvím tepelných a jaderných elektráren, kdy je využito odpadního tepla z chladících okruhů. Kromě tohoto zdroje tepla pro centralizované zásobování teplem existují také další, lokálnější zdroje, jako například teplárny, vyrábějící teplo a elektrickou energii zároveň, výtopny pro zásobování menších městských obvodů a průmyslových závodů a okrskové (blokové) kotelny. „Soustavy centralizovaného zásobování teplem jsou tvořeny ústředními zdroji tepla, tepelnými sítěmi, předávacími stanicemi a vnitřním zařízením.“7 Tepelné sítě jsou tvořené ocelovým nebo plastovým potrubím (PP do +100 °C, PVDF do +140 °C) opatřeným tepelnou izolací, které je vedeno buď pod zemí, na zemi, nebo nad zemí. Podzemní vedení je nejčastěji uloženo v teplovodních kanálech, dále v kolektorech či technických chodbách, nebo je uloženo do země volně bezkanálovým způsobem. Nadzemní vedení, praktikované hlavně u dálkového přenosu u potrubí o větších průměrech je užito různých nosných konstrukcí a sloupů. Tepelné sítě rozdělujeme podle druhu teplonosné látky na vodní a parní. Vodní tepelná síť se uplatňuje u zásobování teplem komerčních a bytových prostor. Parovody se užívají pro zásobování průmyslových závodů nebo pro přenos tepla na dlouhé vzdálenosti. Potrubí tepelných sítí je tvořeno zpravidla dvěma trubkami. Jednou pro přívod teplonosné látky a druhou pro odvod ochlazené látky zpět ke zdroji nebo výměníku. Výjimečně se lze setkat s jednotrubkovým nebo třítrubkovým systémem.
6 7
ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 229. ISBN 80-200-0663-X. ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 283. ISBN 80-200-0663-X.
14
1.5. Elektrorozvodné sítě Elektrorozvodná síť je soubor vzájemně propojeného vedení venkovní a kabelové sítě a elektrických stanic od výrobce elektrické energie až ke spotřebiteli. Vedení elektrické energie od výrobce k rozvodnám se označuje jako přenosová soustava. Od elektrických rozvoden ke spotřebitelům je vedení elektrické energie považováno za distribuční síť neboli rozvodnou soustavu. Přenosová soustava je tvořena zpravidla venkovními vodiči o velmi vysokém napětí (VVN) v hodnotách 110 kV, 220 kV nebo 400 kV. Tímto vedením jsou napájeny vstupní rozvodny velkých průmyslových závodů, distribuční rozvodny velkých měst a distribuční sítě vysokého napětí (VN).8 Rozvodnou soustavu tvoří sítě vysokého napětí přenášející proud o hodnotách 35 kV, 22 kV nebo 10 kV a sítě nízkého napětí (NN) o síle 380/230 V, případně 380/110 V. Vedení nízkého napětí je tvořeno stejně jako vedení VN venkovní sítí prostřednictvím stožárů, ale uplatňuje se u něj do značné míry vedení kabelové. Kabelové sítě se uplatňují ve městech a obcích s hustější zástavbou. To jednak pro to, že svým uložením pod zemí (v kabelových kanálech, tunelech, kolektorech, tvárnicových tratích či prostým uložením v zemi) nenarušují vzhled zástavby a jednak pro své vysoké přenosové schopnosti při nízkých přenosových ztrátách. Jejich nevýhodou je pouze finanční náročnost realizace a ztížené podmínky při lokalizaci poruch a při opravách. Venkovní sítě NN jsou realizovány pomocí stožárů a uplatňují se mimo zastavěné prostory a v obcích s rozptýlenou zástavbou, kde by kabelové vedení bylo neúměrně finančně nákladné. Výhodou venkovního vedení je kromě ekonomicky přijatelnějšího řešení také jednoduchost a přehlednost a rychlá lokalizace poruch. Kromě kabelového a venkovního vedení se používají v koncových úsecích sítě závěsné kabely, využívané především pro přípojky.
8
ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 317. ISBN 80-200-0663-X.
15
Elektrické stanice „Elektrické stanice jsou ucelená zařízení elektrizační soustavy, která složí k transformaci elektrické energie na jiné napětí a k jejímu rozvádění, nebo k rozvádění elektřiny téhož napětí, nebo k přeměně elektrického proudu střídavého na stejnosměrný a k jeho rozvádění. Podle účelu se dělí na transformovny, spínací stanice (rozvodny) a měnírny.“9 Napájecí body „Napájecími body distribučních sítí nízkého napětí jsou transformační stanice 22/0,4 kV.“10 Ve městech, kde převládá kabelová síť, jsou transformační stanice vestavovány do objektů, případně se pro ně využívá předem vyrobených bloků instalovaných samostatně na místo. V obcích, kde převládá venkovní síť, jsou napájecími body stožárové transformační stanice připojené v okrajových částech zástavby na vedení VN.
9
ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 331. ISBN 80-200-0663-X. ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 332. ISBN 80-200-0663-X.
10
16
2.
Přípojky 2.1. Vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka je dle §3 zákona č. 274/2001 Sb. definována jako samostatná stavba tvořená úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řadu k vodoměru, a není-li vodoměr, pak k vnitřnímu uzávěru připojeného pozemku nebo stavby.11 Vedení vodovodní přípojky je realizováno od veřejného vodovodního řadu k nemovitosti co nejkratší trasou a je ukončeno hlavním uzávěrem vody uvnitř objektu za prostupem obvodovou stěnou, nebo uvnitř vodoměrné šachty situované na pozemku. Potrubí vodovodní přípojky je podobně jako potrubí veřejného vodovodu konstruováno z ocelového, litinového nebo plastového potrubí o vnitřních průměrech od DN 25 mm do DN 50 mm v závislosti na využitém průtoku vody v přípojce a je uloženo v zemi tak, aby nedocházelo k jeho zamrzání, oteplování nebo mechanickému poškozování vlivem fyzikálního působení z okolí. Ochranné pásmo vodovodní přípojky, ve kterém nesmějí být sázeny stromy nebo budovány stavby je 1,5 m od vnějšího líce potrubí na obě strany. Majitelem vodovodní přípojky je dle zákona č. 274/2001 Sb. ten, kdo přípojku pořídil na vlastní náklady. V případě, že byla vodovodní přípojka pořízena přede dnem účinnosti zákona č. 274/2001 Sb., resp. před datem 10.6.2001, je majitelem vodovodní přípojky vlastník nemovitosti, která byla prostřednictvím vodovodní přípojky připojena k veřejnému vodovodu. Údržbu a opravy vodovodních přípojek však realizuje provozovatel vodovodního řadu, na kterém je přípojka realizována.
11
Zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích [online]. [cit. 14.4.2013]. Dostupné z: http://www.spravadomutrest.cz/pdf/zakony/VodKan.pdf
17
2.2. Kanalizační přípojka Kanalizační přípojka je dle §3 zákona č. 274/2001 Sb. samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od vyústění vnitřní kanalizace stavby nebo odvodnění pozemku k zaústění do stokové sítě.12 Vedení potrubí kanalizační přípojky je vedeno pod zemí od vstupní šachty (revizní šachty) nejkratší a nejpřímější trasou k napojení na veřejnou kanalizaci ve sklonu 2 %. Potrubí kanalizační přípojky musí mít minimální rozměr DN 150 mm a je dnes realizováno většinou z plastických hmot (PVC, PP, PE), avšak lze se setkat také s potrubím kameninovým. Ochranné pásmo kanalizační přípojky je však na rozdíl od vodovodní přípojky pouze 0,75 m od vnějšího líce potrubí na obě strany.
2.3. Plynovodní přípojka Plynovodní přípojka je úsek potrubí od odbočky z veřejného plynovodu k hlavnímu uzávěru plynu. Potrubí plynovodní přípojky je realizováno co nejkratší cestou k napojované nemovitosti a je konstruováno stejně jako veřejný plynovod z ocelových nebo vysokopevnostních plastových trubek (HDPE) vedených pod zemí v hloubce minimálně 0,6 m a maximálně 1,2 m. Potrubí plynovodní přípojky vyúsťuje k hlavnímu uzávěru plynu, který je společně s regulátorem tlaku a případně plynoměrem umístěn v nadzemní skříni na hranici pozemku tak, aby k ní byl volný přístup. Nadzemní skříň může být vestavěna do výklenku (niky) v obvodové stěně objektu, může být vestavěna do pilíře přizděnému k obvodové stěně objektu, nebo může být vestavěna do samostatného pilíře v oplocení objektu. V případě, že nelze za daných podmínek vybudovat pro plynovodní přípojku nadzemní skříň, je možné umístit hlavní uzávěr plynu a regulátor do země před připojovaný objekt příslušným zemním modulem. Vzhledem k tomu, že obecní plynovodní sítě bývají konstruovány jako středotlaké, případně vysokotlaké, je potřeba použít při instalaci plynovodní přípojky regulátor tlaku plynu, 12
Zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích [online]. [cit. 14.4.2013]. Dostupné z: http://www.spravadomutrest.cz/pdf/zakony/VodKan.pdf
18
případně kompletní regulační stanici. Ty nám zajistí automatické udržování výstupního tlaku plynu na nízkotlaké úrovni, použitelné pro domovní rozvod plynu. U starých obecních plynovodů se lze setkat s nízkotlakým rozvodem. V takovém případě regulátor tlaku plynu není potřeba. Kromě regulátoru bývá součástí plynovodní přípojky také plynoměr, který slouží k měření množství protékajícího plynu. Plynoměr však může být umístěn i uvnitř objektu a nemusí tak být součástí plynovodní přípojky.
2.4. Elektrická přípojka Elektrickou přípojkou se rozumí dle energetického zákona č. 458/2000 Sb. zařízení, které začíná odbočením od spínacích prvků nebo přípojnic v elektrické stanici a mimo ní odbočením od vedení přenosové nebo distribuční soustavy, a je určeno k připojení odběrného elektrického zařízení.13 Připojení odběrného elektrického zařízení je realizováno prostřednictvím venkovního nebo kabelového vedení do připojovací skříně. Nejčastěji se setkáváme s připojením přípojky nízkého napětí, v tomto případě se jedná o tzv. Hlavní domovní skříň (HDS). Hlavní domovní skříň dělíme dle druhu připojení na Hlavní domovní pojistkovou skříň, do které je připojeno venkovní vedení, a na Hlavní domovní kabelovou skříň, do které je připojena podzemní kabelová přípojka. Hlavní domovní skříň slouží k jištění proti zkratu hlavního domovního vedení a k možnosti odpojení odběrného zařízení.14 Hlavní domovní pojistková skříň musí být umístěna na objektu nebo podpěrném bodě ve výšce 2,5 – 3 m nad terénem. Hlavní domovní kabelová skříň musí být umístěna na objektu nebo v pilíři ve výšce alespoň 0,6 m. HDS je vždy jištěna jističi o jeden stupeň vyššími než jsou jističe před elektroměrem a musí být zabezpečena buď vzhledem k poloze na oploceném pozemku, nebo musí být uzavíratelná energetickým klíčem.
13
Předpis č. 458/2000 Sb. [online]. Zákon o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ©2013 [cit. 20.4.2013]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-458 14 Připojovací podmínky NN pro osazení měřicích zařízení v odběrných místech napojených z distribuční sítě nízkého napětí [online]. ČEZ Distribuce, ©2013[cit. 21.5.2013]. Dostupné z: http://www.cezdistribuce.cz/edee/content/file-other/distribuce/technickeinformace/cezdistribuce_pripojovacipodminky_20110401_web.pdf
19
3.
Stav sítí technické infrastruktury
Statistiky Českého statistického úřadu dokládají, že procentuální podíl obyvatelstva zásobovaných vodou z vodovodu byl v roce 2012 roven 93,5 %. Kanalizační přípojku do stokové sítě využívalo ve stejném roce 82,5 % obyvatel. Z těchto dat je patrné, že k dosažení stoprocentního stavu, který je již dlouhodobým standardem ve vyspělých zemích západní Evropy, bude nutné v budoucnosti vynaložit mnoho prostředků, a to nejen na výstavbu nových sítí a přípojek, ale také na opravy a nové dimenzování sítí stávajících, které jsou mnohdy ve velmi špatném technickém stavu, o čemž hovoří opět statistiky ČSÚ. Například v roce 2011 bylo v hlavním městě Praze vyrobeno bezmála 102 milionů m3 vody, ale fakturováno bylo pouze množství lehce přesahující 79 mil. m3.15 Tento rozdíl dokazuje, že se mezi výrobnou vody a koncovými spotřebiteli v průběhu tras vodovodních sítí ročně ztratí vlivem špatného technického stavu 23 mil. m3 upravené vody, což je podíl 21,4 % z celkového množství. V Ústeckém a Libereckém kraji je situace ještě horší. Zde se ročně ztrácí vlivem trhlin a netěsností 25,4 % resp. 24,7 % vyrobené vody. 16 Nejnižší ztráty zaznamenal v roce 2011 kraj Jihomoravský, kde ztráty činily „pouze“ 13,8 %.17 Průměrně se tak v České republice ztratí ročně 18,5 % upravené vody, což je v přepočtu cca 131 mil. m3 vody. V porovnání by tato celorepubliková roční ztráta pokryla téměř dvouletou spotřebu vody v hlavním městě. Technický stav sítí má samozřejmě vliv na hodnotu nemovitostí, které jsou k nim připojené. Je proto nutné zohlednit, jakým způsobem jsou sítě technického vybavení realizovány, jakou mají životnost a jakým způsobem jsou udržovány a opravovány.
3.1. Problematika prvků technického vybavení Prvky technického vybavení území podléhají stejným fyzikálním jevům jako ostatní stavby a konstrukce s tím rozdílem, že jsou ve většině případů uloženy různým způsobem v zemi, čímž 15
Vodovody pro veřejnou potřebu [online]. Český statistický úřad, ©2013 [cit. 22.4.2013]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=ZPR0010PU_KR&&kapitola_id=10 16 Vodovody pro veřejnou potřebu [online]. Český statistický úřad, ©2013 [cit. 22.4.2013]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=ZPR0010PU_KR&&kapitola_id=10 17 Vodovody pro veřejnou potřebu [online]. Český statistický úřad, ©2013 [cit. 22.4.2013]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=ZPR0010PU_KR&&kapitola_id=10
20
je radikálně omezena potencionální údržba, která by oddalovala konec životnosti. Životnost inženýrských sítí je tak zpravidla omezena pouze základní životností materiálu, z něhož jsou konstruovány. S postupem času tak u všech prvků technického vybavení dochází k poruchám různého charakteru, které výrazným způsobem omezují jejich využití. Příčiny poruch podzemních vedení můžeme rozdělit do několika skupin: 1) Přirozené stárnutí materiálu Například u ocelového a litinového potrubí dochází k postupnému zmenšování průtočného průměru vlivem koroze a inkrustací, čímž se snižuje kapacita potrubí. Dochází k narušení těsnosti spojů potrubí a následným průsakům. U zděných stok dochází k obrušování a odplavování malty z ostění apod. 2) Změna vlastností transportovaných médií V tomto případě se jedná například o zvýšení chemické agresivity splašků narůstající vlivem používaných chemických prostředků v domácnostech nebo vlivem chemického ošetření komunikací v zimním období. 3) Účinky tlakového působení přepravovaného média Dochází k dynamickým rozdílům v působení vnitřního tlaku u přetlakových potrubí. Tyto změny vedou k velkému namáhání a únavě materiálu. 4) Použití nekvalitního stavebního materiálu V případě použití nekvalitního materiálu – např. vadných nebo poškozených trub, či nekvalitního těsnění – dochází k téměř okamžitým ztrátám vlivem poruch. 5) Špatná kvalita práce Neodborně provedené stavební práce mohou vést k budoucím poruchám jinak bezvadného potrubí. Jde například o nekvalitně provedené spoje svařováním, deformace potrubí vlivem špatného uložení v podloží nebo vlivem špatně zhutněného zásypu, nedostatečné krytí, které vede k zamrzání potrubí apod. 21
6) Vnější vlivy Mezi vnější vlivy zahrnujeme například vrůstání kořenů do stěn stok, zatěžování potrubí vlivem zvýšeného provozu na pozemních komunikacích, pod kterými jsou uloženy, nebo vliv tzv. bludných proudů.
3.2. Životnost inženýrských sítí Životnost staveb je doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu užívání stavby byla prováděna běžná údržba. Životnost se dá také označit jako schopnost staveb plnit požadované funkce až do dosažení mezního stavu, kdy je potřeba provést opravy a údržbu. Životnost je udávána v rocích. Technická životnost „Technická životnost je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběžná oprava.“18 Ekonomická životnost „Ekonomická životnost je doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti. Přitom je tento stav spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké.“ Vymezení několika dalších pojmů: •
Základní (tabulková) životnost stavby - hodnota udávaná pro daný typ stavby v předpisu resp. literatuře
•
18
Předpokládaná životnost - doba trvání stavby, délka života stavby
HÜTTER, David: Základy oceňování nemovitostí. Brno: Institut Franka Dysona, 2008. ISBN 978-80-254-2664-7.
22
•
Zbytková životnost – doba dalšího trvání stavby od data odhadu do zchátrání
3.3. Spolehlivost inženýrských sítí Spolehlivost je obecná vlastnost objektu, jeho schopnost plnit požadované funkce při dodržení předem stanovených provozních ukazatelů v daných mezích a v čase.“
19
V případě
inženýrských sítí se tak v podstatě jedná o schopnost plnit svou funkci po dobu celé své životnosti. Dílčí vlastnosti inženýrských sítí: Bezporuchovost -
Schopnost objektu plnit nepřetržitě požadované funkce po stanovenou dobu a za stanovených podmínek.
Bezpečnost -
Vlastnost objektu neohrožovat lidské zdraví nebo životní prostředí při plnění předepsané funkce za daných podmínek v daném čase.
Pohotovost -
Vlastnost objektu zahrnující bezporuchovost a opravitelnost objektu v podmínkách provozu.
Opravitelnost -
Vlastnost objektu vyjadřující způsobilost ke zjišťování příčin vzniku jeho poruch a k odstraňování jejich následků opravou.
Provozuschopnost -
Stav objektu plnit požadované funkce při dosažení předem stanovených provozních ukazatelů v daných mezích a čase.
Výpadek (porucha, havárie) -
Jev, který spočívá v narušení či přerušení provozuschopnosti. Podle povahy vzniku může jít o výpadek náhlý či postupný, podle vlivu na provozuschopnost o výpadek částečný či úplný.
19
ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, 1998, s. 131. ISBN 80-200-0663-X.
23
3.4. Metody ukládání inženýrských sítí Zásadním vlivem na životnost a spolehlivost inženýrských sítí je způsob jejich vedení a uložení. Vedení technické infrastruktury se podle územní působnosti, funkčního a kapacitního významu dělí na čtyři kategorie: I. Kategorie – dálková vedení obvykle celostátního nebo regionálního významu. Pokud procházejí sídelními útvary, obvykle na ně nemají přímou vazbu. Patří k nim elektrická silová vedení velmi vysokého napětí (VVN – nad 110 kV), dálkové vodovodní přivaděče, dálkové vysokotlaké plynovody, dálkové telekomunikační kabely atd. II. Kategorie – hlavní zásobovací a napájecí vedení, která zabezpečují obsluhu sídelních útvarů nebo jejich zón, ale nemají přímou vazbu na spotřební objekty. K nim patří přivaděcí a hlavní vodovodní řady a kanalizační sběrače, středotlaké plynovody, elektroenergetická vedení vysokého napětí (VN), telekomunikační kabely z ústředny do ústředny apod. III. Kategorie – vedlejší spotřební a rozvodná uliční vedení, která zabezpečují obsluhu sídelních útvarů a jejich částí a mohou mít přímou vazbu na spotřební objekty. Patří k nim rozvody elektrické energie, plynovodní a vodovodní rozvody, uliční kanalizační stoky, rozvodné tepelné sítě, vedení místní telefonní sítě apod. IV. Kategorie – podružná vedení (přípojky), která zabezpečují připojení spotřebitelů na uliční vedení III. kategorie.20 Městské inženýrství rozlišuje několik způsobů ukládání inženýrských sítí: 1) Prosté (klasické) ukládání do země nekoordinované 2) Prosté (klasické) ukládání do země koordinované 3) Ukládání do podzemního kolektoru budovaného výkopovou technologií 4) Ukládání do hlubinného kolektoru budovaného bezvýkopovou technologií 5) Ukládání do montážních kanálů neprůlezných, průlezných a průchozích 6) Ukládání do technické chodby klasické 20
KLEPSATEL, František a RACLAVSKÝ, Jaroslav. Bezvýkopová výstavba a obnova podzemních vedení. Bratislava: JAGA, 2007. s. 12. ISBN 978-80-8076-053-3.
24
Prosté (klasické) ukládání inženýrských sítí do země nekoordinované se uplatňuje nejčastěji v oblastech řidšího osídlení, v menších městech, obcích a ve většině případů vedení IV. kategorie. Koordinované klasické ukládání do země je v současnosti převládající způsob ukládání inženýrských sítí všech kategorií. V tomto případě jsou inženýrské sítě projektovány a ukládány v jedné trase a v jednom výkopu tak, aby jejich budoucí oprava či rekonstrukce neomezovala provoz na povrchu (upřednostnění umístění pod chodníkem, před umístěním pod silnicí). Na podobném principu funguje také ukládání do montážních kanálů různých profilů, avšak zde se díky umístění eliminují vnější vlivy na konstrukci a materiál potrubí, z nichž jsou sítě vybudovány, tím se zvyšuje jejich životnost a spolehlivost. Podzemní, případně hlubinné kolektory se budují pouze ve velkých městech, kde jsou vysoké požadavky na funkčnost a spolehlivost inženýrských sítí a zároveň je v uličních sítích nedostatek prostoru pro bezpečné a přehledné vedení jednotlivých sítí. Princip kolektoru je dnes pro inženýrské sítě i samotné spotřebitele nejvhodnější, neboť prakticky zcela eliminuje nežádoucí vliv vnějšího prostředí (tlak, teplota, vibrace, vlhkost) na potrubí či vedení, čímž se zvyšuje životnost a spolehlivost a v případě poruchy je možné ji rychle lokalizovat a následně opravit bez nutnosti omezení provozu na povrchu. Na stejném principu funguje i ukládání v technických chodbách, ty se však nacházejí pouze v budovách. Vedení sítí technického vybavení v kolektorech a technických chodbách tak má nejvyšší užitnou hodnotu pro koncového spotřebitele, neboť omezuje na minimum, či téměř eliminuje možnost nenadálé poruchy a nefunkčnosti, čímž se zvyšuje komfort užívání inženýrských sítí a jejich hodnota.
25
4.
Vliv inženýrských sítí na hodnotu nemovitosti
Jak již bylo popsáno výše, technický stav má zásadní vliv na spolehlivý provoz sítí technického vybavení území. Z toho vyplývá, že analýza vlivu inženýrských sítí na hodnotu nemovitosti by měla vycházet z místního šetření zaměřeného na stavebně-technický stav sítí a to až k nadřazeným prvkům daných sítí, neboť například nově rekonstruované vedení VN v blízkosti nemovitosti nezaručuje bezproblémové užívání sítě, pokud nadřazený prvek (distribuční trafostanice) nemá dostatečnou kapacitu, není spolehlivě zásobená z primární sítě, nebo není napájená ze dvou směrů. Dalšími podklady pro analýzu jsou stanoviska provozovatelů sítí o jejich stáří, revizích a plánovaných opravách, případně podklady o existenci věcných břemen a ochranných pásem. Inženýrské sítě tak mohou hodnotu nemovitostí zvyšovat, ale také snižovat. Zvýšení hodnoty nemovitosti všeobecně nastane jejím připojením k prvkům technického vybavení území. Hodnotu také zvyšuje způsob uložení sítí (např. v kolektorech) nebo jejich celková rekonstrukce. Naopak snížení hodnoty nemovitosti vlivem působení inženýrských sítí je mnohem hůře průkazné a je potřeba analyzovat všechny negativní faktory, kterými jsou například vyčerpaná životnost a s ní spojená poruchovost a nespolehlivost, nedostatečná kapacita, existence ochranných pásem a věcných břemen omezujících maximalizaci využití nemovitosti a další faktory zmiňované v předešlých kapitolách. Výstupem analýzy vlivu inženýrských sítí na hodnotu nemovitosti by tak měla být úprava korekčních činitelů v tabulce porovnávaných nemovitostí použité při ocenění nemovitosti porovnávací metodou.
4.1. Ochranná pásma Ochranné pásmo chápeme jako ohraničené území, v němž je omezena nebo zcela zakázána jakákoli činnost kromě té, pro kterou bylo vymezeno. Důvodem vzniku ochranného pásma je bezproblémové zabezpečení funkčnosti nebo stávajícího stavu chráněných prvků. Příkladem jsou například ochranná pásma dopravních staveb, ochranná pásma vodních zdrojů nebo ochranná pásma inženýrských sítí.
26
Ochranná pásma inženýrských sítí se zřizují proto, aby byla zabezpečena maximální funkčnost a bezpečnost všech prvků inženýrských sítí. To však omezuje vlastníky nemovitostí (pozemků), na kterých jsou ochranná pásma vytyčena a ti tak nemohou maximalizovat využití majetku, čímž dochází k jeho znehodnocování.
Ochranné pásmo vodovodu a kanalizace Ochranné pásmo vodovodních řadů a kanalizačních stok se dle zákona č. 274/2001 Sb. vymezují k bezprostřední ochraně těchto staveb před poškozením a k zajištění jejich provozuschopnosti. Ochranná pásma jsou vymezena vodorovnou vzdáleností od vnějšího líce stěny potrubí nebo kanalizační stoky na každou stranu takto: a) u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500 mm včetně: 1,5 m, b) u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500 mm: 2,5 m, c) u vodovodních řadů nebo kanalizačních stok o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti podle písmene a) nebo b) od vnějšího líce zvyšují o 1,0 m.
Ochranná pásma plynárenských zařízení Dle zákona č. 458/2000 Sb. jsou ochranná pásma plynárenských zařízení zřizována z důvodu zajištění jejich bezpečného a spolehlivého provozu a nesmějí v nich být prováděny žádné činnosti, které by mohly vést k poškození, nebo ohrožení bezpečnosti a spolehlivosti zařízení. V ochranném pásmu přepravních soustav plynovodů nesmí být bez zvláštního povolení vysazován porost, jehož kořenové soustavy dosahují do hloubky větší než 20 cm. V lesních průsecích je provozovatel povinen na vlastní náklady udržovat volný pruh pozemků v šíři 2 m od osy plynovodu na obě strany. Ochranné pásmo nízkotlakých a středotlakých plynovodů a plynovodních přípojek, jimiž se rozvádí plyn v zastavěném území obce, je ochranné pásmo vymezeno vzdáleností 1 m od půdorysu stavby na obě strany.
27
Ochranné pásmo ostatních plynovodů a plynovodních přípojek a technologických objektů je pak vymezeno vzdáleností 4 m od půdorysu stavby na obě strany.
Ochranná pásma elektrizační soustavy Ochranným pásmem elektrizační soustavy je dle §46 zákona č. 458/2000 Sb. prostor v bezprostřední blízkosti tohoto zařízení, určený k zajištění spolehlivosti jeho provozu a k ochraně života, zdraví a majetku osob. Ochranné pásmo nadzemního vedení je souvislý prostor vymezený svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo na vedení, která činí od krajního vodiče vedení na obě jeho strany: a) u napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně: 1. pro vodiče bez izolace
7m
2. pro vodiče s izolací základní
2m
3. pro závěsná kabelová vedení
1m
b) u napětí nad 35 kV a do 110 kV včetně: 1. pro vodiče bez izolace 2. pro vodiče s izolací základní
12 m 5m
c) u napětí nad 110 kV a do 220 kV včetně:
15 m
d) u napětí nad 220 kV a do 400 kV včetně:
20 m
e) u napětí nad 400 kV:
30 m
f) u závěsného kabelového vedení 110 kV:
2m
g) u zařízení vlastní telekomunikační sítě držitele licence:
1m
28
5.
Ocenění inženýrských sítí 5.1. Metodika
ocenění
inženýrských
sítí
dle
cenového předpisu Oceňování inženýrských sítí Inženýrské sítě oceňujeme dle §4 vyhlášky č. 3/2008 Sb. vynásobením počtu měrných jednotek (metrů, m3, m2, kusů, apod.) základní cenou, která je uvedena v příloze č. 5 této vyhlášky. Vynásobením základní ceny s polohovým koeficientem K5 dle přílohy č. 14, s koeficientem změn cen staveb Ki dle přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp v dané lokalitě dle přílohy č. 39 této vyhlášky zjistíme reprodukční cenu oceňované inženýrské stavby.
Oceňování přípojek Přípojky se oceňují jako součást venkovních úprav nemovitostí v případě, že nejsou zahrnuty v jejich ceně. To znamená, že nejsou součástí stavby oceňované porovnávacím způsobem. Venkovní úpravy, resp. přípojky oceňujeme dle §10 vyhlášky č. 3/2008 Sb. vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou, která je uvedena v příloze č. 11 této vyhlášky. Vynásobením základní ceny přípojky s polohovým koeficientem K5 z přílohy č. 14, s koeficientem změn cen staveb Ki dle přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp v dané lokalitě dle přílohy č. 39 této vyhlášky zjistíme cenu oceňované přípojky.
5.2. Opotřebení Opotřebení stavby je důležitým faktorem při tvorbě tržní hodnoty nákladovým způsobem, jelikož zohledňuje pokles hodnoty majetku jeho používáním, vlivem stáří majetku a vlivem atmosférických a ostatních fyzikálních jevů. Výpočet hodnoty opotřebení se provádí dle přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. metodou lineární nebo analytickou, v závislosti na druhu stavby a jejím stavu. Použití jiných metod 29
výpočtu opotřebení se dle této vyhlášky nepřipouští. Výpočtem hodnoty opotřebení se snažíme vyčíslit rozdíl mezi hodnotou oceňované stavby v současném stavu a hodnotou totožné stavby za předpokladu, že by byla nová.
Lineární metoda Lineární metoda se pro výpočet opotřebení použije v případě, že se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje lineárně a nejsou na ní prováděny rekonstrukce nebo přestavby. Příkladem lineárně znehodnocovaných staveb jsou inženýrské a speciální stavby, kterými jsou dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. stavby dopravní, vodní, stavby pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, zpevněné plochy a další stavby speciálního charakteru. Lineární metodou také vypočítáme znehodnocení studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb. Kromě výše zmíněných příkladů lze lineární metodou ocenit také ostatní stavby, jejichž konstrukce jsou důvodně znehodnocovány přímočaře. Příkladem může být například relativně nový rodinný dům, který byl postaven deset let před oceněním a nebyly na něm provedeny žádné úpravy ani rekonstrukce. Opotřebení lineární metodou se vypočte pomocí vzorce:
A S ∗ P S ∗
100 % S S ∗ 100 % ∗ 100 % Z Z ST
Kde: Pr … roční procento zhodnocení, S…
stáří stavby,
T…
skutečná doba předpokládaného dalšího trvání stavby (od data odhadu do dožití stavby)
Z…
celková předpokládaná životnost21
21
BRADÁČ, Albert, FIALA, Josef, HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. dopl. vyd. Praha: Linde Praha, 2007, 102 s. ISBN 978-80-7201-679-2.
30
Analytická metoda Analytická metoda se vyznačuje svou přesností a je tedy používána v případech, kdy stavbu nelze ocenit lineárně. Příkladem je ocenění stavby před, nebo po rekonstrukci, stavby rozestavěné, případně stavby s přístavbou nebo stavby v mimořádně špatném technickém stavu. Zvláštním příkladem výpočtu opotřebení staveb analytickou metodou jsou kulturní památky, u kterých se tato metoda musí použít vždy. Analytická metoda pracuje na bázi rozdělení konstrukčních prvků stavby na samostatné prvky, u kterých se opotřebení počítá zvlášť (opotřebení základů, opotřebení svislých konstrukcí, opotřebení stropů, střešních krytin apod.). Výpočet opotřebení analytickou metodou: „Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až č. 6 přílohy. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce:
i ∗ 100 i i
Kde: n…
počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících,
Ai …
objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000,
Bi …
skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení,
Ci …
předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená
v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi ≤ Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládá životnost rovná jejímu skutečnému stáří).“22 22
Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)In: http://portal.gov.cz [online] Portál veřejné správy, ©2013 [cit. 5.5.2013] Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=4&idBiblio=65870&recShow=65&nr=3~2F2008&rpp=15#p arCnt
31
5.3. Věcná břemena Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.
Ocenění věcných břemen Věcné břemeno je možné z pohledu odhadce ocenit jakožto určitý druh kompenzace újmy povinného. Hodnota této kompenzace, respektive výše úplaty, za kterou má být věcné břemeno zřízeno, je pak obecnou hodnotou věcného břemene. Je třeba doplnit, že věcná břemena vznikají jednorázově – nejsou chápány jako nájemní smlouvy, nýbrž jako jednorázový akt – a zpravidla za jednorázovou úplatu. Úkolem znalce je tedy vyčíslit výši této jednorázové úplaty, respektive kompenzace. Ta se dá určit například stanovením výše ročního užitku z vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu a nebytovému prostoru. Ten lze obecně ztotožnit s výší ročního nájemného za užívání těchto nemovitostí. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům se dle §18 zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. upravuje takto: 1) Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. 32
6) Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 až 5. Postup při oceňování práva věcného břemene pro energetiku – energetické stavby dle skript Ing. D. Hüttera Základy oceňování nemovitostí (2008): „Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K nim se váže zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se energetické stavby nacházejí. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, je-li stavba (např. plynovod) pod zemí. Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemene ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku a) v úrovni obvyklé ceny, b) uvedené v cenové mapě obce, c) zjištěné podle cenového předpisu (zák. č. 151/1997 Sb.) Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %. Jde-li zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 215/1995 Sb. Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu. V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena věcná břemena i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhající pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích atd. Nejde o zřízení trvalé cesty 33
ani pravidelně se opakující užívání. V těchto případech nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a doporučuje se proto vyžít ustanovení §18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou 10 tis. Kč.“23
5.4. Ceny inženýrských sítí dle ÚÚR Pro objektivní ocenění hodnoty inženýrských sítí je nutné znát orientační ceny prací a použitých materiálů. K tomu nám jako podklad může posloužit například aktualizovaná internetová prezentace Ústavu územního rozvoje Průměrné ceny dopravní a technické infrastruktury24. V ní najdeme průměrné ceny všech položek rozpočtu. Od zemních prací, přes uložení materiálu až po zprovoznění a zapojení sítí a uvedení staveniště do původního stavu. Ceny vycházejí z vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, z podkladů RTS a.s. a podkladů ÖYRY Environment a.s., která využívá ceníků ÚRS a.s.
23
HÜTTER, David: Základy oceňování nemovitostí. Brno: Institut Franka Dysona, 2008. ISBN 978-80-254-2664-7. Průměrné ceny dopravní a technické infrastruktury [online]. Ústav územního rozvoje, ©2013. Poslední aktualizace 5.9.2012 [cit. 30.5.2013]. Dostupné z:http://www.uur.cz/default.asp?ID=899 24
34
6.
Závěr
Jak již bylo zmíněno na začátku této práce, Městské inženýrství je interdisciplinární obor, který se zabývá řešením technického vybavení území, do něhož zahrnujeme kromě jiného také problematiku inženýrských sítí. Technické vybavení území má velký vliv na rozvoj sídel nejen ze společenského, ale také z ekonomického hlediska. Vliv inženýrských sítí na hodnotu nemovitostí je nesporný. Vezměme si pro lepší pochopení problematiky dvě porovnání. V prvním případě jsou předmětem porovnání dvě zcela identické nemovitosti – typový rodinný dům na pozemku o výměře 1 000 m2, které jsou rozdílné pouze v rozsahu realizace přípojek inženýrských sítí, kdy jedna nemovitost (typ A) je napojena na přípojky vody, elektřiny, plynu a kanalizace a druhá nemovitost (typ B) pouze na přípojku vody a elektřiny. Stavebně technický stav a míru opotřebení uvažovat nebudeme. Ve druhém případě jsou předmětem porovnání dvě zcela identické nemovitosti – typový rodinný dům na pozemku o výměře 1 000 m2, které jsou rozdílné přítomností věcného břemene ve smyslu ochranného pásma vedení VVN. Výstupem případové studie je pak indikace rozdílu hodnot těchto nemovitostí a demonstrace vlivu inženýrských sítí na hodnotu nemovitosti. V prvním případě je rozdíl hodnot markantní nepřítomností dvou typů přípojek. Stanovme na základě cen běžných k dnešnímu datu, že průměrná cena zřízení vodovodní přípojky je 15 000 Kč, elektrické přípojky 20 000 Kč, plynovodní přípojky 25 000 Kč a kanalizační přípojky 30 000 Kč. Součtem pořizovacích cen přípojek a ceny nemovitosti dostáváme výslednou hodnotu 2 590 000 Kč. Hodnota nemovitosti typu B je tak logicky o hodnoty kanalizační a plynovodní přípojky nižší, z čehož vyplývá, že přítomnost inženýrských sítí má všeobecně pozitivní vliv na cenu nemovitosti.
35
Nemovitost typ A rozloha pozemku hodnota pozemku hodnota stavby
1 000 Kč/m2
přípojky:
voda elektřina plyn kanalizace
věcné břemeno
N/A
500 m2 500 000,00 Kč 2 000 000,00 Kč průměrná cena za zřízení přípojky 15 000,00 Kč 20 000,00 Kč 25 000,00 Kč 30 000,00 Kč N/A
celková hodnota nemovitosti:
2 590 000 Kč
Nemovitost typ B rozloha pozemku hodnota pozemku hodnota stavby
1 000 Kč/m2
přípojky:
voda elektřina
věcné břemeno
N/A
500 m2 500 000,00 Kč 2 000 000,00 Kč průměrná cena za zřízení přípojky 15 000,00 Kč 20 000,00 Kč
N/A
celková hodnota nemovitosti:
2 535 000 Kč
Ve druhém případě jsou nemovitosti typově zcela stejné, obě jsou plně vybaveny přípojkami inženýrských sítí (typ A). Avšak zde uvážíme vliv přítomnosti 110 kV vedení VVN na jednu z nemovitostí. Nechť je tato nemovitost označena jako typ AC. Hodnota nemovitosti typu A je nezměněných 2 590 000 Kč. Při stanovení hodnoty nemovitosti typu AC však musíme zohlednit přítomnost vedení 110 kV VVN a jeho ochranné pásmo (viz. kapitola 4.1. této práce). Ochranné pásmo vedení VVN je jistým druhem věcného břemene, proto k výpočtu 36
omezení plynoucích z přítomnosti ochranného pásma energetických staveb použijeme hodnotu věcného břemene. Ocenění věcného břemene řeší §18 vyhlášky č. 3/2008 Sb. zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pro správný postup při oceňování zvolíme metodiku ze Sdělení Ministerstva financí č.j. 162/38 024/1999, která je přílohou vyhlášky č. 3/2008 Sb., dle níž stanovíme simulované nájemné v úrovni obvyklé ceny ve výši 4,5 % z obvyklé ceny stavebního pozemku. Simulované nájemné nám indikuje objektivní výši ročního užitku, který je základní složkou pro stanovení hodnoty věcného břemene. Součtem ploch ochranného pásma vedení VVN stanovíme podíl z celkové plochy pozemku, čímž stanovíme reálnou výši ročního užitku z plochy pozemku dotčené věcným břemenem. Hodnota věcného břemene je poté dle §18 vyhlášky č. 3/2008 Sb. zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku pětinásobkem ročního užitku z pozemku omezeného plochou ochranného pásma VVN. Výsledkem je cena 56 250 Kč. Vzhledem k tomu, že věcná břemena všeobecně hodnotu nemovitosti snižují, odečteme hodnotu věcného břemene od původní hodnoty majetku a dostáváme výsledek 2 533 750 Kč.
Nemovitost typ AC rozloha pozemku hodnota pozemku hodnota stavby
1 000 Kč/m2
přípojky:
voda elektřina plyn kanalizace
věcné břemeno
110 kV VVN
celková hodnota nemovitosti:
500 m2 500 000,00 Kč 2 000 000,00 Kč průměrná cena za zřízení přípojky 15 000,00 Kč 20 000,00 Kč 25 000,00 Kč 30 000,00 Kč 56 250,00 Kč 2 533 750 Kč
Hodnota nemovitosti AC je tak nejen nižší než hodnota nemovitosti A, ale také nepatrně nižší než hodnota nemovitosti B.
37
Přestože se lze dnes v odborné literatuře dočíst o všeobecně paušalizovaném pozitivním vlivu inženýrských sítí na hodnotu nemovitostí, dokázal jsem ve své bakalářské práci popsat a indikovat skutečnosti, které vedou ke snižování hodnoty majetku vlivem působení inženýrských sítí. Kromě příkladu uvedeného výše se lze setkat také s dalšími faktory, uvedenými v mnoha kapitolách této bakalářské práce, které negativně ovlivňují výslednou tržní cenu nemovitosti. Každý odhadce by tak měl při oceňování inženýrských sítí a analýze jejich vlivu na oceňovanou nemovitost zohlednit při místním šetření v jakém technickém stavu jsou nejen přípojky k nemovitostem, ale také jejich nadřazené prvky, zohlednit, jestli je nemovitost napojená ze dvou směrů (tzv. zakruhováním) a zjistit, jakým způsobem jsou sítě revidovány a udržovány provozovateli v provozuschopném stavu, případně ověřit, v jakém časovém intervalu dochází k rekonstrukci sítí, aby nedocházelo k havarijním stavům. Dále by měl analyzovat vliv přítomnosti sítí na maximalizaci užitku z nemovitosti a objektivně stanovit kladnou nebo zápornou výši tohoto užitku. Výstupem z této analýzy je pak patřičná úprava korekčních činitelů ve vztahu k porovnávaným budovám, která zajistí objektivní odhad tržní hodnoty nemovitostí.
38
II. část
39
Druhá – praktická část bakalářské práce se zabývá příklady tržního ocenění nemovitostí. Jedná se o ocenění rodinného domu a o ocenění základní školy. Při vypracování praktické části jsem vycházel ze skript Ing. Petra Orta, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1: Oceňování na tržních principech25
25
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1: Oceňování na tržních principech. Praha: BIVŠ a.s., ©2008. ISBN 978-80-7265-128-3
40
I. Zpráva o hodnocení – ocenění rodinného domu Objednatel: BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č. p. 1544 Mostecká 1544 430 01 Chomutov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 20. června 2013
41
Bankovní institut vysoká škola a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky 20. června 2013 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku:
RODINNÝ DŮM č.p. 1544 Uvedený na listu vlastnictví č. 1156, pro katastrální území Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov
Nacházejícího se na adrese: Mostecká 1544, 430 01 Chomutov, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření 1.6.2013. Zpracovatelům je známo, že má zpráva o hodnocení sloužit ke stanovení tržní ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva o hodnocení měla zároveň sloužit pro jiné účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chomutově, na listu vlastnictví č. 1156, pro katastrální území Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.6.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
42
Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20.6.2013) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -
polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejlepší a nejvyšší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení - prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
43
1.
POPISNÉ INFORMACE
1.1. POPIS LOKALITY Oceňovaný rodinný dům se nachází v širším centru města Chomutova, v lokalitě Zadní Vinohrady, které dominuje rozsáhlá vilová čtvrť z počátku 20. století. Obecně lze říci, že se jedná na místní poměry o vysoce atraktivní lokalitu s veškerou občanskou vybaveností situovanou v bezprostředním okolí vilové čtvrti.
1.2. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle místního šetření a dle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho případnému komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a garáže s přístavkem. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
1.3. HISTORIE Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1928 v koncepci rodinné vily zámožnějšího majitele německé národnosti na tehdejším okraji rozvíjené vilové čtvrti. Po roce 1945 byla nemovitost zkonfiskována a prodána osidlovatelům pohraničí české národnosti, kteří bez zjevných zásahů a rekonstrukcí užívali dům až do ledna roku 1981, kdy byl odkoupen a postupně rekonstruován současnými majiteli. V době po roce 1981 byly postupně rekonstruovány různé prvky PSV a TZB.
1.4. POZEMEK Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které tvoří jeden funkční celek. Pozemky p.č. 1934, 1935 a 1936 jsou situovány ve vilové čtvrti ve městě Chomutově v lokalitě Zadní Vinohrady. Jako celek mají pravidelný obdélníkový půdorys a jsou rovinného charakteru. Delší východní strana sousedí s komunikací ulice Mostecká, kratší severní strana s komunikací ulice Kpt. Jaroše. Poloha pozemku vůči sousedním je krajní řadová. Pozemek p.č. 1934 o rozloze 130 m2 je zcela zastavěn budovou garáže a přístavku, pozemek p.č. 1935 o rozloze 135 m2 je zcela zastavěn budovou č.p. 1544, zbylý pozemek p.č. 1936 o 44
rozloze 912 m2 je téměř nezastavěný a slouží z větší části jako okrasná zahrada u rodinného domu, zbylou rozlohu tvoří zpevněné plochy chodníků, zpevněná příjezdová plocha ke garáži a mycí plocha před garáží. V lokalitě jsou vybudovány veškeré základní inženýrské sítě, k nimž jsou nemovitosti připojeny prostřednictvím přípojek vedených pod úrovní terénu. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich využití je jednotné, budou oceněny jako jediný pozemek o rozloze 1 177 m2.
1.5. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavbou oceňované nemovitosti je garáž s přístavkem. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou jihozápadně od hlavní stavby při boční hranici se sousední nemovitostí. Garáž s přístavkem je přízemní, nepodsklepená, krytá mansardovou střechou. V garáži jsou situovaná dvě parkovací místa přístupná dvěmi dvoukřídlými vraty z prostoru betonové mycí plochy před garáží. Přístavek je přístupný zvlášť po zpevněné ploše podél východní strany stavby. Stavba byla vybudována ve stejné době jako stavba hlavní a od počátku slouží svému účelu. Garáž je založena na betonových pasech, svislé konstrukce jsou klasické, zděné z cihel plných, pálených, strop rovný trámový s rákosovým podbitím. Krov je dřevěný, vázaný, mansardový. Omítky hladké, štukované. Okna dřevěná, jednoduchá, vrata dřevěná. Do garáže je zaveden světelný i motorový proud a lokální topení z prostoru přístavku. Architektonické řešení garáže a přístavku odpovídá architektuře hlavní budovy.
45
VENKOVNÍ ÚPRAVY Na oceňovaných pozemcích jsou následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z PE 100 trouby DN 40 mm vedená kolmo do hlavní budovy z ulice Kpt. Jaroše 2. Přípojka kanalizace DN 150 mm z trub kameninových, hrdlových, vedená kolmo do hlavní budovy z ulice Kpt. Jaroše 3. Přípojka elektro 3 fázová vedená kabelem v zemi kolmo do hlavní budovy z ulice Kpt. Jaroše. Propojení s vedlejší stavbou podzemním kabelem. 4. Přípojka plynu do DN 40 mm vedená kolmo do hlavní budovy z ulice Kpt. Jaroše 5. Podezdívka plotu z lomového kamene, spárovaná, římsa betonová, výška do 60 cm 6. Plot dřevěný laťový na zděné sloupky 7. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní 8. Vrata dřevěná na zděné sloupky 9. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 10. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 11. Plochy z granitoidových dlaždic 30/30/4 do lože z kameniva 12. Plochy s povrchem prašným - štěrkové tl. do 250 mm 13. Plochy s povrchem betonovým monolitickým – mycí deska tl. do 15 cm 14. Obrubníky z prostého betonu 15. Předložené schodiště ze železobetonu s povrchem z teraca
1.6. TRVALÉ POROSTY Na okrasné zahradě je situováno několik starých ovocných stromů a pár jehličnanů. Tržní hodnota těchto porostů nebude indikována zvlášť, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.
1.7. RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu delší stranou situovanou do ulice Mostecká, do níž z půdorysu také vystupuje kruhový rizalit. Stavba má jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a plně využité podkroví mansardové střechy. Podzemní i nadzemní podlaží disponuje na straně přiléhající k ulici Mostecká kruhovým rizalitem přibližně v polovině půdorysu budovy. V podkroví je rizalit decentně ukončen balkonem. 46
Podzemní podlaží je situováno pod celým půdorysem nemovitosti, svou dispozicí kopíruje dispozici nadzemního podlaží, je osvětleno okny v úrovni terénu a je přístupné z vnitřního schodiště. Dispozičně obsahuje kotelnu, prádelnu, sušárnu, dílnu a skladovací prostory. Zvýšené nadzemní podlaží je přístupné po vnitřním schodišti s podestou a dispozičně obsahuje vstupní halu, jídelnu, kuchyni, WC, koupelnu, dvě ložnice a obývací pokoj s rizalitem. Podkroví je také přístupné z vnitřního schodiště s podestou, je osvětleno světlíky a okny ve štítových zdech, dispozičně je tvořeno vstupní halou, třemi obytnými pokoji, WC a koupelnou. Nad obytným podkrovím je situován půdní prostor přístupný po výklopném schodišti z prostoru vnitřního schodiště.
Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové. Nosné zdivo je klasické tloušťky 45 cm, z cihel plných, pálených. Strop podzemního podlaží je betonový, monolitický, zbylé stropy jsou trámové, polospalné, s rákosovými podhledy. Krov je dřevěný, tesařsky vázaný, mansardového typu. Krytina je z asfaltových šindelů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedené, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou keramické, provedené v kuchyni, WC, a obou koupelnách. Schodiště je provedeno z monolitického železobetonu s nabetonovanými stupni a povrchem z litého teraca. Podlahy podzemního podlaží jsou z litého betonu. Podlahy nadzemního podlaží jsou plovoucí, na OSB deskách, pokryté PVC, v koupelně a WC keramické. Podlahy podkroví jsou dřevěné, prkenné, lakované nebo pokryté PVC, v koupelně keramické. Okna jsou plastová, zdvojená, imitace dřevo. Dveře jsou dřevěné, náplňové, případně prosklené, v dřevěných zárubních, nové dveře v obložkách, vstupní dveře plastové, bezpečnostní. Vytápění je ústřední s litinovými článkovými radiátory. Zdrojem tepla jsou dva kotle, plynový a kotel na tuhá paliva. Elektřina je zavedena světelná, do podzemního podlaží také motorová. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva boilery, ohřívané kotli. Zemní plyn je zaveden do podzemního a nadzemního podlaží. Kanalizace je provedena z litinových trubek. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje vanu litinovou obezděnou a vanu akrylátovou, 2x umývadlo, 2x WC. Ostatní vybavení obsahuje domácí rozvod telefonu, televizní antény a datové připojení. 47
2.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je kritérium dodržení právních předpisů splněno. Oceňovaný majetek je využíván majitelem k bydlení a je tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska, čímž je splněno kritérium fyzické realizovatelnosti i finanční proveditelnosti. Podmínku maximální ziskovosti lze splnit pronájmem nemovitosti za tržní nájemné nebo jejím využitím pro vlastní potřeby vlastníka, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem jiných porovnatelných objektů. Tím, že je nemovitost využívána pro vlastní bydlení majitele, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že budoucí využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.
3.
OCENĚNÍ
Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době nabízeny nebo zaplaceny za porovnatelný typ nemovitosti. Pomocí korekčních činitelů je pak upravena indikace tržní hodnoty ve vztahu ke stavu a využitelnosti porovnávaného majetku. Výnosová metoda analyzuje tržní ceny majetku na základě jeho budoucího využití, a to prostřednictvím kapitalizace/diskontování příjmu odpovídající kapitalizační mírou.
48
Nákladová metoda analyzuje cenu za nové pořízení shodného majetku, sníženou o případné opotřebení či jiné znehodnocení.
3.1. POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze pro stanovení tržní hodnoty pozemku jsme vycházeli z databáze pozemků porovnatelných parametrů, které byly v Chomutově v nedávné době prodávány nebo nabízeny k prodeji. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím způsobem jsme vzali v potaz takové faktory, jako jsou lokalita, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost, svažitost, datum transakce, vybavenost inženýrskými sítěmi a další. Vzhledem k tomu, že se jednalo pouze o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odrážejícím skutečný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami. Za základní porovnávací prvek při indikaci tržní ceny oceňovaného majetku jsme zvolili jeden čtvereční metr. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je:
--1 399 000,-- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace tržní ceny pozemku je uveden v následující tabulce.
TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
proluka
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
Mostecká 1544
Klostermannova
Palackého
Pod Hřištěm
U Kamencového jezera
Chomutov I
Chomutov I
Jirkov
Březenec
Chomutov I
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Parcelní číslo Adresa pozemku
Katastrální území
Mostecká 1544, CV 1934, 1935, 1936
49
Obec
Chomutov
Chomutov
Jirkov
Jirkov
Chomutov
Okres
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
X
1 690 000,00 Kč
799 000,00 Kč
2 691 000,00 Kč
1 450 000,00 Kč
1177
1010
937
3450
1322
X
1 673,27 Kč
852,72 Kč
780,00 Kč
1 096,82 Kč
Červen 2013
Červen 2013
Červen 2013
Červen 2013
1
1
1
1
1 673,27 Kč
852,72 Kč
780,00 Kč
1 096,82 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
987,14 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
1
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
987,14 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Ano, energetika
1
1
1
1,1
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
1 085,85 Kč
Rodinné domy
Rodinné domy
Rodinné domy
Rodinné domy
1
1
1
1
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
1 085,85 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
1 085,85 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
1 505,94 Kč
767,45 Kč
702,00 Kč
1 085,85 Kč
Lepší
Dobrá
Dobrá
Lepší
0,95
1,1
1,15
1
1 430,64 Kč
844,19 Kč
807,30 Kč
1 085,85 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinné domy
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Lepší
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce
50
Upravená hodnota
1 430,64 Kč
844,19 Kč
807,30 Kč
1 085,85 Kč
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Rovinný
1
1
1
1
1430,643564
844,1942369
807,3
1085,854766
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
1 430,64 Kč
844,19 Kč
807,30 Kč
1 085,85 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
1 430,64 Kč
844,19 Kč
807,30 Kč
1 085,85 Kč
Výborná
Dobrá
Průměrná
Průměrná
1
1,05
1,1
1,15
1 430,64 Kč
886,40 Kč
888,03 Kč
1 248,73 Kč
Omezené
Výborné
Výborné
Výborné
1,1
1
1
1
1 573,71 Kč
886,40 Kč
888,03 Kč
1 248,73 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
1 573,71 Kč
886,40 Kč
888,03 Kč
1 248,73 Kč
1
1
1
1
1 573,71 Kč
886,40 Kč
888,03 Kč
1 248,73 Kč
Podobný
Menší
Větší
Podobný
1
1,05
0,95
1
Upravená hodnota
1 573,71 Kč
930,72 Kč
843,63 Kč
1 248,73 Kč
Možná zastavitelnost
Regulovaná
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1,1
1
1
1
1 731,08 Kč
930,72 Kč
843,63 Kč
1 248,73 Kč
1 731,08 Kč
930,72 Kč
843,63 Kč
1 248,73 Kč
0
0
0
0
Svažitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Výborná
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
1177
Korekce
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 188,54 Kč 1177 1 398 912,86 Kč
51
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Při stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti jsme vzali v potaz rodinné domy nabízené k prodeji v nejbližším okolí. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím způsobem jsme vzali v potaz takové faktory, jako jsou lokalita, atraktivita, technický stav objektu, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost, velikost, datum transakce a další. Vzhledem k tomu, že se jednalo pouze o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odrážejícím skutečný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami. Za základní porovnávací prvek při indikaci tržní ceny oceňovaného majetku jsme zvolili jeden čtvereční metr zastavěné plochy podlaží (GFA?). Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti indikovaná porovnávací metodou je:
--5 614 000,--Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace tržní ceny nemovitosti je uveden v následující tabulce.
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
RD
RD
RD
RD
Mostecká 1544
Moravská
Šípková
Cihlářská
Krátká
Katastrální území
Chomutov I
Chomutov I
Chomutov I
Chomutov I
Chomutov I
Obec
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Okres
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
RD Mostecká
Parcelní číslo Adresa nemovitosti
1936
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I
52
Plocha pozemku
1177
226
810
1021
744
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 189 Kč
1 100 Kč
1 000 Kč
1 100 Kč
1 200 Kč
Hodnota pozemku celkem
1 399 000,00 Kč
248 600,00 Kč
810 000,00 Kč
1 123 100,00 Kč
892 800,00 Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
405
288
312
480
312
X
2 690 000 Kč
6 502 721 Kč
3 100 000 Kč
3 999 000 Kč
2 441 400,00 Kč
5 692 721,00 Kč
1 976 900,00 Kč
3 106 200,00 Kč
8 477,08 Kč
18 245,90 Kč
4 118,54 Kč
9 955,77 Kč
1
1
1
1
8 477,08 Kč
18 245,90 Kč
4 118,54 Kč
9 955,77 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
7 629,38 Kč
16 421,31 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Zástavní
Zástavní
Absolutní
Absolutní
1,1
1,1
1
1
8 392,31 Kč
18 063,44 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
8 392,31 Kč
18 063,44 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
8 392,31 Kč
18 063,44 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
8 392,31 Kč
18 063,44 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
8 392,31 Kč
18 063,44 Kč
3 706,69 Kč
8 960,19 Kč
Dobrá
Lepší
Dobrá
Výborná
1,1
1
1,1
0,9
9 231,54 Kč
18 063,44 Kč
4 077,36 Kč
8 064,17 Kč
Dobrý
Velmi dobrý
Průměrný
Velmi dobrý
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Lepší
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
53
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Výborná
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Nadprůměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
1,1
0,85
1,15
1
10 154,70 Kč
15 353,93 Kč
4 688,96 Kč
8 064,17 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
0,9
1,1
1
10 154,70 Kč
13 818,53 Kč
5 157,86 Kč
8 064,17 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
10 154,70 Kč
13 818,53 Kč
5 157,86 Kč
8 064,17 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
10 154,70 Kč
13 818,53 Kč
5 157,86 Kč
8 064,17 Kč
Výborná
Horší
Výborná
Dobrá
1
1,2
1
1,1
10 154,70 Kč
16 582,24 Kč
5 157,86 Kč
8 870,59 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
10 154,70 Kč
16 582,24 Kč
5 157,86 Kč
8 870,59 Kč
Průměrná
Nadprůměrná
Podprůměrná
Nadprůměrná
1,05
1
1,15
1
10 662,43 Kč
16 582,24 Kč
5 931,53 Kč
8 870,59 Kč
1
1
1
0,9
10 662,43 Kč
16 582,24 Kč
5 931,53 Kč
7 983,53 Kč
Menší
Obdobná
Větší
Obdobná
1,1
1
0,9
1
11 728,68 Kč
16 582,24 Kč
5 338,38 Kč
7 983,53 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
11 728,68 Kč
16 582,24 Kč
5 338,38 Kč
7 983,53 Kč
11 728,68 Kč
16 582,24 Kč
5 338,38 Kč
7 983,53 Kč
N/A
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
10 408,21 Kč
4 215 323,81 Kč
54
Hodnota pozemku
1 399 000,00 Kč
Celková porovnávací hodnota
5 614 323,81 Kč
3.2. VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, jejichž stavebně-technický stav umožňuje pronajmutí nemovitosti, které jsou pronajaty, jsou dle §22 vyhlášky č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku oceňovány i výnosovou metodou. Oceňovací přístup v podobě výnosové metody jsme se rozhodli v případě této nemovitosti nepoužít, jelikož nelze stanovit výše potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku na základě indikace místně obvyklého nájemného, neboť v oblasti okresu Chomutov neexistuje dostatečně relevantní trh s pronájmy rodinných domů.
3.3. NÁKLADOVÁ METODA V případě indikace tržní ceny nákladovou metodou je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení stavby jako nové jsou náklady na výstavbu stejné stavby při současných cenách, za použití stejných materiálů, postupů, projektové dokumentace, norem a kvality provedení. Stanovením tržní hodnoty majetku nákladovou metodou je z nákladů na pořízení stavby jako nové odečítána částka, odrážející opotřebení stavby vlivem fyzického opotřebení majetku a vlivem funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jsou-li tyto vlivy indikovány. Opotřebení Je snížení hodnoty majetku vlivem působení vnějšího prostředí, stárnutí a způsobu provozu. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty majetku vlivem zdokonalení metod, materiálů, technologií, projektů a celkového uspořádání, jejichž důsledkem je aktuální nepřiměřenost, nadbytečnost, nadměrnost konstrukce, nedostatečná využitelnost nebo nadměrné provozní náklady majetku. Ekonomické nedostatky Jsou snížení hodnoty majetku vlivem působení negativních ekonomických faktorů na majetek. Těmito faktory jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. 55
Při indikaci výše fyzického opotřebení jsme zohlednili stáří nemovitého majetku a jeho stavebně-technický stav. Při indikaci funkčních nedostatků jsme zohlednili skutečnost, že majetek by z hlediska dnešních konstrukčních a dispozičních požadavků na bydlení mohl být řešen účelněji a úsporněji. Při stanovení procentuální výše funkčních nedostatků jsme porovnali reprodukční náklady oceňované nemovitosti s náklady na pořízení z dnešního hlediska běžné stavby stejného využití, za použití běžných materiálů a konstrukcí při zachování dispozice a srovnatelného množství komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme také náklady obou typů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Při indikaci ekonomických nedostatků jsme zohlednili poměr nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohlednili jsme také vztah mezi věcnou hodnotou majetku a tržní hodnotou dle koeficientu prodejnosti nemovitostí uvedeného ve vyhlášce Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
--6 485 000,--Kč
56
Podrobný popis výpočtů pro indikaci hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA
Název
RD Mostecká
Parcelní č.
1934,1935,1936
Konstrukce
Klasická, zděná
Zastavěná plocha
135 m2
Celková zastavěná plocha podlaží
405 m2
Celkový obestavěný prostor v m3
1 325,7
Celková podlahová plocha
306 m2
Počet podlaží
1 podzemní, 1 nadzemní, podkroví
Skutečné stáří
85 let
Efektivní stáří
50 let
Ekonomická životnost
60 let
0,8
Koeficient využitelnosti Jednotkové reprodukční náklady
6 177,38 Kč
Reprodukční náklady celkem
8 189 353 Kč
Fyzické opotřebení
42%
4 749 824,55 Kč
Funkční nedostatky
5%
4 512 333,32 Kč
Ekonomické nedostatky
0%
4 512 333,32 Kč
Stavby a venkovní úpravy
574 000,00 Kč
Pozemek
1 399 000 Kč
Indikovaná hodnota
6 485 333,32 Kč
Zaokrouhleno
6 485 000 Kč
57
4.
ZÁVĚR
Toto hodnocení, zpracované na základě skutečností platných k 1.6.2013, vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění pro stanovení tržní hodnoty majetku byly určeny tyto indikace:
TRŽNÍ HODNOTA
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
5 614 000
90
5 052 600
Výnosová metoda
N/A
0
0
Nákladová metoda
6 485 000
10
648 500
Výsledná tržní hodnota
5 701 100,00 Kč
Zaokrouhleno
5 700 000,00 Kč
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z toho důvodu lze předpokládat, že nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku metoda porovnávací. Rozhodli jsme se proto přisoudit jí váhu 90 %. Oceňovaný majetek je typ nemovitosti, který může být pronajímán, nicméně v dané oblasti (okres Chomutov) je zpravidla využíván pouze pro vlastní bydlení majitelů a trh s pronájmem domů zde není vůbec rozvinut. Z toho důvodu, jak je již specifikováno v části Ocenění, nebyla tato metoda aplikována.
58
U starších domů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši reprodukčních nákladů. Přisuzujeme proto indikaci tržní hodnoty majetku pomocí nákladové metody pouze korekční váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. června 2013 reprezentována částkou:
5 700 000 Kč (slovy: Pětmilionůsedmsettisíckorunčeských)
Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny 59
pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde y se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
60
OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 20.6.2013
_________________________ podpis
61
II. Zpráva o hodnocení – ocenění základní školy Objednatel: BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Základní škola Strupčice Strupčice č.p. 29 431 14 okres Chomutov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU A BUDOUCÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 20. června 2013 62
Bankovní institut vysoká škola a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky 20. června 2013 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku:
ZÁKLADNÍ ŠKOLA STRUPČICE Uvedený na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Strupčice, obec Strupčice, okres Chomutov
Nacházejícího se na adrese: Strupčice 29, 431 14 Strupčice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření 1.6.2013. Zpracovatelům je známo, že má zpráva o hodnocení sloužit ke stanovení tržní ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva o hodnocení měla zároveň sloužit pro jiné účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chomutově, na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Strupčice, obec Strupčice, okres Chomutov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.6.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
63
Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění (1.6.2013) nijak užíván. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezen, avšak podléhající práv vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -
polohu, velikost a využitelnost pozemku
-
velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
nejlepší a nejvyšší využití majetku
-
převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu
-
náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení
-
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
64
1. POPISNÉ INFORMACE 1.1. POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost se nachází v historickém jádru obce, nedaleko návsi v těsném sousedství kostela. Okolní zástavba je tvořena převážně řadovými domy venkovského typu s architektonickým řešením typickým pro konec 19. století až první polovinu 20. století. Obec je umístěna v převážně rovinatém terénu, kterému dominují zemědělské plochy.
1.2. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle místního šetření a dle veškerých podkladů se jedná o jednoúčelovou budovu, vybudovanou koncem 19. století pro účely německé obecní školy, která je posledních několik let nevyužívaná pro nedostatek žáků. Majetek tak momentálně neslouží žádnému účelu a není nijak podnikatelsky využíván. Majitelem nemovitosti je obec Strupčice, která chce majetek revitalizovat a najít pro něj využití změnou dispozice na bytový dům.
1.3. HISTORIE Oceňovaná budova základní školy byla postavena v roce 1875 jako jednoúčelová budova pro potřeby německé obecní školy. Pro účely obecní, později základní školy byla budova využívána nepřetržitě až do roku 2009, kdy byla uzavřena pro nedostatek žáků. Budova byla rekonstruována v šedesátých letech 20. století a v roce 2005, kdy došlo k zateplení a výměně oken v celém rozsahu.
1.4. POZEMEK Předmětem ocenění je pozemek p.č. 58 čtvercového půdorysu o rozloze 302 m2, který je zcela zastavěný budovou základní školy. Pozemek je rovinný a napojený na veškeré inženýrské sítě.
1.5. REKONSTRUKCE Oceňovanou budovu základní školy lze hodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí a změnou dispozice na bytový dům. V první fázi rekonstrukce budou vybourány a odstraněny nevyhovující příčky a inventární zařízení školy včetně společných WC a umýváren. Následně bude provedena změna dispozice budovy z mnoha místností tříd a skladů na čtyři samostatné bytové jednotky prostřednictvím vybudování nových příček a prostupů. V této fázi budou také kompletně rekonstruovány podlahy a krovy a vyměněna stávající střešní krytina za novou. Budou nově vybudovány 65
prakticky všechny vnitřní rozvody vody, elektřiny, kanalizace, plynu a ústředního vytápění. V závěrečné fázi dojde k obnově vnitřních omítek, obkladů a budou zařízeny koupelny, WC a kuchyňské kouty.
2. ANALÝZA
NEJVYŠŠÍHO
A
NEJLEPŠÍHO
VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k požadavku na stanovení aktuální tržní hodnoty a budoucí hodnoty majetku je analýza nejvyššího a nejlepšího využití rozdělena na dvě části.
ATUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako stavba občanského vybavení ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb., čímž je splněno kritérium dodržení právních předpisů. Jelikož je tento majetek z demografického hlediska dlouhodobě nevyužíván a demografický vývoj v oblasti neindikuje budoucí změnu, nelze majetek bez rozsáhlých investic využívat. Tím není možné splnit podmínku okamžité využitelnosti majetku a nelze tedy splnit kritéria fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti. Podmínku maximální ziskovosti lze splnit pronájmem nemovitosti za tržní nájemné nebo jejím využitím pro vlastní potřeby vlastníka, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem jiných porovnatelných objektů. Vzhledem k tomu, že se jedná o jednoúčelovou stavbu občanského vybavení, kterou za stávajícího stavu nelze pronajmout a ani není možné jí využít pro potřeby vlastníka, není splněno ani toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.
66
BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Změnou v užívání stavby na základě povolení stavebního úřadu dle §126 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a změnou v územně plánovací dokumentaci nedojde k právnímu rozporu, čímž bude zachováno první kritérium nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Po rekonstrukci budovy a změně dispozice na bytový dům bude nemovitost okamžitě plně využitelná jak pro pronájem bytových jednotek, tak pro případné využití ze strany vlastníka. Kritérium fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněno. Z výše popsaného vyplývá, že po splnění podmínky okamžité využitelnosti lze maximalizovat ziskovost pronájmem bytů za tržní nájemné. Kritérium maximální ziskovosti tak bude také splněno. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že budoucí využití majetku bude v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.
3.
OCENĚNÍ
Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době nabízeny nebo zaplaceny za porovnatelný typ nemovitosti. Pomocí korekčních činitelů je pak upravena indikace tržní hodnoty ve vztahu ke stavu a využitelnosti porovnávaného majetku. Výnosová metoda analyzuje tržní ceny majetku na základě jeho budoucího využití, a to prostřednictvím kapitalizace/diskontování příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje cenu za nové pořízení shodného majetku, sníženou o případné opotřebení či jiné znehodnocení.
67
3.1.
OCENĚNÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY
3.1.1. POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze pro stanovení tržní hodnoty pozemku jsme vycházeli z databáze pozemků porovnatelných parametrů, které byly v obci Strupčice v nedávné době prodávány nebo nabízeny k prodeji. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím způsobem jsme vzali v potaz takové faktory, jako jsou lokalita, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost, svažitost, datum transakce, vybavenost inženýrskými sítěmi a další. Vzhledem k tomu, že se jednalo pouze o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odrážejícím skutečný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami. Za základní porovnávací prvek při indikaci tržní ceny oceňovaného majetku jsme zvolili jeden čtvereční metr. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je
--140 000,-- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace tržní ceny pozemku je uveden v následující tabulce.
TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Strupčice, č.p. 29 58
Adresa pozemku
Strupčice 29
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Katastrální území
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Obec
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Strupčice
Okres
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
68
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2
X
655 000,00 Kč
512 620,00 Kč
412 912,00 Kč
682 000,00 Kč
302
1133
722
788
3410
X
578,11 Kč
710,00 Kč
524,00 Kč
200,00 Kč
1.1.2012
1.1.2012
1.1.2012
1.1.2012
1
1
1
1
578,11 Kč
710,00 Kč
524,00 Kč
200,00 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
520,30 Kč
639,00 Kč
471,60 Kč
180,00 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
1
520,30 Kč
639,00 Kč
471,60 Kč
180,00 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1
520,30 Kč
639,00 Kč
471,60 Kč
180,00 Kč
Rodinné domy
Rodinné domy
Rodinné domy
Rodinné domy
0,9
0,9
0,9
0,9
468,27 Kč
575,10 Kč
424,44 Kč
162,00 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
468,27 Kč
575,10 Kč
424,44 Kč
162,00 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
468,27 Kč
575,10 Kč
424,44 Kč
162,00 Kč
Lepší
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1,05
1,1
1,1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Občanské vybavení
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Lepší
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Rovinný
69
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
Kompletní
1
1
1
1
468,2700794
603,855
466,884
178,2
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
468,27 Kč
603,86 Kč
466,88 Kč
178,20 Kč
Větší
Větší
Větší
Větší
1,1
1,05
1,05
1,2
515,10 Kč
634,05 Kč
490,23 Kč
213,84 Kč
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
515,10 Kč
634,05 Kč
490,23 Kč
213,84 Kč
515,10 Kč
634,05 Kč
490,23 Kč
213,84 Kč
0
0
0
0
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
320
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
463,30 Kč 302 139 916,60 Kč
70
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Vzhledem k jednoúčelovosti oceňované budovy je použití porovnávací metody vzhledem k omezenosti
realitního
trhu
a
nedostatku
relevantních
podkladů
pro
porovnání
nerealizovatelné.
3.1.2. Výnosová metoda Nemovitosti, jejichž stavebně-technický stav umožňuje pronajmutí a nemovitosti, které jsou pronajaty, jsou dle §22 vyhlášky č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku oceňovány i výnosovou metodou. V tomto konkrétním případě se jedná o nemovitost, která vzhledem ke své účelovosti a stavebně-technickému stavu není schopná generovat výnos. Výnosová metoda proto není aplikována.
3.1.3. Nákladová metoda V případě indikace tržní ceny nákladovou metodou je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení stavby jako nové jsou náklady na výstavbu stejné stavby při současných cenách, za použití stejných materiálů, postupů, projektové dokumentace, norem a kvality provedení. Stanovením tržní hodnoty majetku nákladovou metodou je z nákladů na pořízení stavby jako nové odečítána částka, odrážející opotřebení stavby vlivem fyzického opotřebení majetku a vlivem funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jsou-li tyto vlivy indikovány. Opotřebení Je snížení hodnoty majetku vlivem působení vnějšího prostředí, stárnutí a způsobu provozu. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty majetku vlivem zdokonalení metod, materiálů, technologií, projektů a celkového uspořádání, jejichž důsledkem je aktuální nepřiměřenost, nadbytečnost, nadměrnost konstrukce, nedostatečná využitelnost nebo nadměrné provozní náklady majetku. Ekonomické nedostatky
71
Jsou snížení hodnoty majetku vlivem působení negativních ekonomických faktorů na majetek. Těmito faktory jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při indikaci funkčních nedostatků jsme zohlednili skutečnost, že majetek by z hlediska dnešních konstrukčních a dispozičních požadavků na občanskou vybavenost mohl být řešen účelněji a úsporněji. Při stanovení procentuální výše funkčních nedostatků jsme porovnali reprodukční náklady oceňované nemovitosti s náklady na pořízení z dnešního hlediska běžné stavby stejného využití, za použití běžných materiálů a konstrukcí při zachování dispozice a srovnatelného množství využitelných prostor. Porovnali jsme také náklady obou typů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Při indikaci ekonomických nedostatků jsme zohlednili poměr nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohlednili jsme také vztah mezi věcnou hodnotou majetku a tržní hodnotou dle koeficientu prodejnosti nemovitostí uvedeného ve vyhlášce Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
--1 543 000,--Kč
72
Podrobný popis výpočtů pro indikaci hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA
ZŠ Strupčice 58 Klasická, zděná 302 m2
Název Parcelní č. Konstrukce Zastavěná plocha Celková zastavěná plocha podlaží Celkový obestavěný prostor v m3 Celková podlahová plocha Počet podlaží Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Koeficient využitelnosti Jednotkové reprodukční náklady
604 3 242,24 483,2 2 nadzemní 138 let 80 let 0 let 0,8 3 106,60 Kč
Reprodukční náklady celkem
10 072 343 Kč
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
69% 25% 59%
Stavby a venkovní úpravy Pozemek
3 122 426,26 Kč 2 341 819,70 Kč 1 381 673,62 Kč 21 000,00 Kč 140 000,00 Kč
Indikovaná hodnota
1 542 673,62 Kč 1 543 000,00 Kč
Zaokrouhleno
73
3.2.
OCENĚNÍ BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTY
3.2.1. Porovnávací metoda STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU Tržní hodnota pozemku se změnou účelu stavby nezmění. Hodnota pozemku tak zůstává stejná jako v kapitole 3.1.1. ve výši:
--140 000,-- Kč
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Při stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti jsme vzali v potaz bytové domy nabízené k prodeji v nejbližším okolí obce. Jedná se o bytové domy v okresech Chomutov a Most. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím způsobem jsme vzali v potaz takové faktory, jako jsou lokalita, atraktivita, technický stav objektu, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost, velikost, datum transakce a další. Vzhledem k tomu, že se jednalo pouze o nabídkové ceny, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odrážejícím skutečný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými prodejními cenami. Za základní porovnávací prvek při indikaci tržní ceny oceňovaného majetku jsme zvolili jeden čtvereční metr zastavěné plochy podlaží (GFA?). Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti indikovaná porovnávací metodou je:
--3 805 000,-- Kč
74
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace tržní ceny nemovitosti je uveden v následující tabulce.
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
Bytový dům Chomutov
Bytový dům Jirkov
Bytový dům Obrnice
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
Název nemovitosti
Bytový dům strupčice
Parcelní číslo
58
Adresa nemovitosti
Strupčice
Bezručova, Chomutov
Křižíkova, Jirkov
Dukelská, Obrnice
Katastrální území
Strupčice
Chomutov
Jirkov
Obrnice
Obec
Strupčice
Chomutov
Jirkov
Obrnice
Okres
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Most
302
201
183
1241
Hodnota za 1 m2 pozemku
463,30 Kč
1 000 Kč
850 Kč
450 Kč
Hodnota pozemku celkem
139 916,60 Kč
201 000,00 Kč
155 550,00 Kč
558 450,00 Kč
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
605
590
549
588
X
8 200 000 Kč
7 990 000 Kč
1 780 000 Kč
7 999 000,00 Kč
7 834 450,00 Kč
1 221 550,00 Kč
13 557,63 Kč
14 270,40 Kč
2 077,47 Kč
1.6.2013
1.6.2013
1.6.2013
1
1
1
13 557,63 Kč
14 270,40 Kč
2 077,47 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
75
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Bytový dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
1
1
1
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Ano
Ano
Ano
1
1
1
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
12 201,86 Kč
12 843,36 Kč
1 869,72 Kč
Lepší
Dobrá
Horší
0,9
0,95
1,1
10 981,68 Kč
12 201,19 Kč
2 056,69 Kč
Velmi dobrý
Průměrný
Průměrný
1
1,1
1,15
10 981,68 Kč
13 421,31 Kč
2 365,20 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
10 981,68 Kč
13 421,31 Kč
2 365,20 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
10 981,68 Kč
13 421,31 Kč
2 365,20 Kč
Dobrý
Horší
Dobrý
1
1,1
0,95
10 981,68 Kč
14 763,44 Kč
2 246,94 Kč
Velmi dobrá
Dobrá
Průměrná
0,9
0,95
1
9 883,51 Kč
14 025,27 Kč
2 246,94 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Průměrná
Korekce Upravená hodnota
76
Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce bytových jednotek
-
Počet
4
Korekce Upravená hodnota
Omezená
Dobrá
Výborná
1,15
1,05
1
11 366,04 Kč
14 726,53 Kč
2 246,94 Kč
Průměrná
Průměrná
Podprůměrná
0,95
1
1,1
10 797,73 Kč
14 726,53 Kč
2 471,63 Kč
3
6
6
1,05
0,9
0,85
11 337,62 Kč
13 253,88 Kč
2 100,88 Kč
Větší
Větší
Obdobná
0,9
0,9
1
10 203,86 Kč
11 928,49 Kč
2 100,88 Kč
N/A
N/A
N/A
1
1
1
10 203,86 Kč
11 928,49 Kč
2 100,88 Kč
10 203,86 Kč
11 928,49 Kč
2 100,88 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
6 058,31 Kč
3 665 277,07 Kč 139 916,60 Kč 3 805 193,67 Kč
3.2.2. Výnosová metoda Nemovitosti, jejichž stavebně-technický stav umožňuje pronajmutí a nemovitosti, které jsou pronajaty, jsou dle §22 vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku oceňovány i výnosovou metodou. Při použití výnosové metody jsme kapitalizovali potencionální čistý příjem z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům, obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku.
77
Tato metoda je všeobecně považována za spolehlivou indikaci cen nemovitostí schopných generovat výnos. Prvním krokem při kapitalizaci potencionálního výnosu je indikace efektivního hrubého příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Do něj je zahrnuta potenciální ztráta vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného. Dále je indikován provozní příjem oceňované nemovitosti, který je výsledkem rozdílu mezi efektivním hrubým příjmem a náklady na údržbu, pojistným, daněmi a dalšími náklady. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu je pak stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výše potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku byla stanovena na základě indikace místně obvyklého nájemného. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání uvedené indikace výše obvyklého nájemného je uveden v následující tabulce.
TABULKA III - MÍSTNĚ OBVYKLÉ NÁJEMNÉ
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
Bytový dům Strupčice
byt v BD zděném
byt v BD zděném
byt v BD zděném
byt v RD
Adresa nemovitosti
Strupčice
Zadní Vinohrady
Alfonse Muchy
Všehrdy
Krátká
Katastrální území
Strupčice
Chomutov I
Chomutov I
Všehrdy
Most
Obec
Strupčice
Chomutov
Chomutov
Všehrdy
Most
Okres
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Chomutov
Most
Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo
Základní údaj pro porovnání – čistá podlahová plocha Počet srovnávacích jednotek
318
55
60
98
40
Nájemné /rok
X
60 000 Kč
66 000 Kč
46 800 Kč
60 000 Kč
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
1 090,91 Kč
1 100,00 Kč
477,55 Kč
1 500,00 Kč
Datum transakce
1.3.2013
1.3.2013
1.6.2013
1.6.2013
Korekce
1,05
1,05
1
1
78
Upravená hodnota
1 145,45 Kč
1 155,00 Kč
477,55 Kč
1 500,00 Kč
Zdroj informace
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,95
0,95
0,95
0,95
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
453,67 Kč
1 425,00 Kč
Doba neurčitá
Doba neurčitá
Doba neurčitá
Doba neurčitá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
453,67 Kč
1 425,00 Kč
Studené nájemné
Studené nájemné
Studené nájemné
Studené nájemné
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
453,67 Kč
1 425,00 Kč
Ano
Ano
Garáž
Ano
Korekce
1
1
0,85
1
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
385,62 Kč
1 425,00 Kč
3 měsíce
3 měsíce
3 měsíce
3 měsíce
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
385,62 Kč
1 425,00 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 088,18 Kč
1 097,25 Kč
385,62 Kč
1 425,00 Kč
Dobrá
Dobrá
Horší
Dobrá
Korekce
0,9
0,95
1,2
1
Upravená hodnota
979,36 Kč
1 042,39 Kč
462,75 Kč
1 425,00 Kč
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1,05
1
1,3
Upravená hodnota
979,36 Kč
1 094,51 Kč
462,75 Kč
1 852,50 Kč
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1,05
1
1,1
0,95
Upravená hodnota
1 028,33 Kč
1 094,51 Kč
509,02 Kč
1 759,88 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 028,33 Kč
1 094,51 Kč
509,02 Kč
1 759,88 Kč
měsíčně
měsíčně
měsíčně
měsíčně
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
1 028,33 Kč
1 094,51 Kč
509,02 Kč
1 759,88 Kč
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Průměrná
Dobrá
Doba smlouvy
Služby
Parking
Výpovědní doba
Jiná právní omezení a závazky
Lokalita
Technický stav
Vybavenost
Podnájem
Interval placení
Dopravní obslužnost
Doba neurčitá
Studené nájemné
Ano
3 měsíce
Ne
Dobrá
Velmi dobrý
Průměrná
N/A
měsíčně
Průměrná
79
Korekce
0,85
0,85
1
0,9
Upravená hodnota
874,08 Kč
930,33 Kč
509,02 Kč
1 583,89 Kč
Pohledové horizonty
Běžné
Běžné
Běžné
Lepší
Korekce
1
1
1
0,9
Upravená hodnota
874,08 Kč
930,33 Kč
509,02 Kč
1 425,50 Kč
Atraktivita objektu
Běžná
Běžná
Nižší
Běžná
Korekce
1
1
1,2
1
Upravená hodnota
874,08 Kč
930,33 Kč
610,83 Kč
1 425,50 Kč
Nestanovena
16000 + 1x nájemné
2x měsíční nájemné
1x měsíční nájemné
Korekce
1
1,15
1,1
1,05
Upravená hodnota
874,08 Kč
1 069,88 Kč
671,91 Kč
1 496,77 Kč
Kauce
Nestanovena
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobná
Větší
Větší
Obdobná
Korekce
1
0,95
0,95
1
874,08 Kč
1 016,39 Kč
638,31 Kč
1 496,77 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
874,08 Kč
1 016,39 Kč
638,31 Kč
1 496,77 Kč
874,08 Kč
1 016,39 Kč
638,31 Kč
1 496,77 Kč
Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací jednotky
hodnota
1 006,39 Kč
1
Porovnávací hodnota celkem
320 031,65 Kč
Celková porovnávací hodnota
320 031,65 Kč
Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je:
--1 078 000,-- Kč
80
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
VÝNOSOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu
320 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem
10% 288 000 Kč
Náklady na údržbu
12 000 Kč
Pojistné
6 000 Kč
Daň z nemovitosti
3 000 Kč
Marketing
0 Kč
Ostatní provozní náklady
5 000 Kč
Provozní náklady celkem
26 000 Kč
Provozní příjem
262 000 Kč
Rezervy na renovace
165 000 Kč
Čistý provozní příjem
97 000 Kč
Míra kapitalizace dle vyhl. č. 3/2008 Sb.
Indikovaná hodnota
9%
1 078 000 Kč
81
3.2.3. Nákladová metoda V případě indikace tržní ceny nákladovou metodou je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení stavby jako nové jsou náklady na výstavbu stejné stavby při současných cenách, za použití stejných materiálů, postupů, projektové dokumentace, norem a kvality provedení. Stanovením tržní hodnoty majetku nákladovou metodou je z nákladů na pořízení stavby jako nové odečítána částka, odrážející opotřebení stavby vlivem fyzického opotřebení majetku a vlivem funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jsou-li tyto vlivy indikovány. Opotřebení Je snížení hodnoty majetku vlivem působení vnějšího prostředí, stárnutí a způsobu provozu. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty majetku vlivem zdokonalení metod, materiálů, technologií, projektů a celkového uspořádání, jejichž důsledkem je aktuální nepřiměřenost, nadbytečnost, nadměrnost konstrukce, nedostatečná využitelnost nebo nadměrné provozní náklady majetku. Ekonomické nedostatky Jsou snížení hodnoty majetku vlivem působení negativních ekonomických faktorů na majetek. Těmito faktory jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při indikaci výše fyzického opotřebení jsme zohlednili stáří nemovitého majetku a jeho stavebně-technický stav. Při indikaci funkčních nedostatků jsme zohlednili skutečnost, že majetek by z hlediska dnešních konstrukčních a dispozičních požadavků na bydlení mohl být řešen účelněji a úsporněji. Při stanovení procentuální výše funkčních nedostatků jsme porovnali reprodukční náklady oceňované nemovitosti s náklady na pořízení z dnešního hlediska běžné stavby stejného využití, za použití běžných materiálů a konstrukcí při zachování dispozice a srovnatelného množství komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme také náklady obou typů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Při indikaci ekonomických nedostatků jsme zohlednili poměr nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohlednili jsme také vztah mezi věcnou hodnotou 82
majetku a tržní hodnotou dle koeficientu prodejnosti nemovitostí uvedeného ve vyhlášce Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
--1 380 000,--Kč Podrobný popis výpočtů pro indikaci hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům Strupčice 58 Klasická, zděná 302 m2
Název Parcelní č. Konstrukce Zastavěná plocha
604 m2 3 242,24 430 m2 2 nadzemní 138 let 80 let 60 let 0,80 2 685,00 Kč
Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor v m3 Celková podlahová plocha Počet podlaží Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Koeficient využitelnosti Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
8 705 414 Kč
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
30% 5% 79%
Stavby a venkovní úpravy Pozemek
6 093 790,08 Kč 5 789 100,58 Kč 1 209 922,02 Kč 21 000,00 Kč 148 300,00 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
1 379 222,02 Kč 1 380 000,00 Kč
83
4.
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: 1. Ke skutečnostem platným ke dni 1.6.2013 (Aktuální tržní hodnota) 2. Ke stavu po změně účelu a dispozice nemovitosti a provedené rekonstrukci (Budoucí tržní hodnota) Aplikacemi výše popsaných metod ocenění pro stanovení tržní hodnoty majetku byly určeny tyto indikace:
AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
N/A
0
0
Výnosová metoda
N/A
0
0
Nákladová metoda
1 542 673,62 Kč
100
1 542 673,62 Kč
Výsledná tržní hodnota
1 542 673,62 Kč
Zaokrouhleno
1 543 000,00 Kč
BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
3 805 000
40
1 522 000
Výnosová metoda
1 078 000
50
539 000
Nákladová metoda
1 380 000
10
138 000
Výsledná tržní hodnota
2 199 000,00 Kč
Zaokrouhleno
2 200 000,00 Kč
84
Oceňovaný majetek je specifickou účelovou stavbou občanské vybavenosti, která se na trhu nemovitostí prakticky nevyskytuje, proto, jak je již popsáno v části Ocenění, nebyla aplikována k ocenění majetku metoda porovnávací. Oceňovaný majetek není pro svou specifickou účelovost ani investičním majetkem, který by z pohledu investora mohl generovat výnos. Z tohoto důvodu, jak je blíže specifikováno v části Ocenění, nebyla aplikována k tržnímu ocenění majetku ani metoda výnosová. Vzhledem k výše popsaným skutečnostem byla jako jediný možný přístup tržního ocenění nemovitosti zvolena metoda nákladová, která odráží reprodukční hodnotu nemovitosti, sníženou o úroveň opotřebení a fyzické a ekonomické nedostatky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. června 2013 reprezentována částkou:
1 543 000 Kč (slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicettřitisíckorunčeských) Budoucí tržní hodnota stejného majetku, za předpokladu, že bude změněn účel užití a dispozice a bude dokončena rekonstrukce budovy, dle specifik popsaných v části Rekonstrukce, bude hodnota nemovitosti, za podmínek, že nedojde k datu dokončení rekonstrukce k podstatným změnám tržních podmínek, reprezentována částkou:
2 200 000 Kč (slovy: Dvamilionydvěstětisíckorunčeských)
Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván.
85
Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde y se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 86
9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
87
OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 20.6.2013
_________________________ podpis
88
III. část
89
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU Okres Chomutov Ústecký kraj
Jan Miško 2013 90
1.
Popis okresu
Okres Chomutov se rozprostírá na jihozápadě ústeckého kraje. Sousedí s okresy Most, Louny a Karlovy Vary. Na severozápadě sousedí s německým Saskem. Chomutovský okres má celkovou rozlohu 935 km2 a řadí se tak mezi středně velké okresy České republiky. Sídlem okresu je statutární město Chomutov se 49 676 obyvateli26, které je také největším sídelním útvarem okresu. Kromě Chomutova je součástí okresu dalších 7 měst a 44 obcí. Celkem má okres Chomutov 125 752 obyvatel.27 Z geomorfologického hlediska okresu dominují Krušné hory prudce vystupující z oblasti žatecké a mostecké pánve, které zabírají 41 % rozlohy okresu. Lesy zabírají vzhledem k rozloze Krušných hor až 37 % půdy, zbylá půda je využita jako zemědělská (26 %), případně je zastavěná, nebo ji zabírají rozsáhlé hnědouhelné doly v oblasti mostecké pánve. Hospodářství v okrese Chomutov dominuje v dnešní době těžba surovin z rozsáhlých hnědouhelných dolů, energetický průmysl a průmysl situovaný především do nově zřizovaných průmyslových zón. Těžký strojírenský průmysl, který dominoval okresu před rokem 1989, je v postupném úpadku a do popředí se dostávají malé podniky zaměstnávající méně kvalifikovanou pracovní sílu, která v okrese převažuje nad vysokoškolsky vzdělanými odborníky. Další výrazný podíl v hospodářství okresu zaujímají služby a stavebnictví. Zemědělství zaujímá v celkovém hospodářském výsledku pouhá 3 %, je však na mírném vzestupu.
1.1. Trh s nemovitostmi Okres Chomutov je vzhledem k převažujícímu charakteru industriálního prostředí jednou z ekonomicky nejslabších oblastí České republiky. Tomu také odpovídají ceny nemovitostí i skladba obyvatelstva, kdy dominuje méně kvalifikovaná pracovní síla s nižšími příjmy a menší kupní silou.
26
Český statistický úřad, Bilance počtu obyvatel ve městech Ústeckého kraje v 1. - 4. čtvrtletí 2011 [online]. 2013, [cit. 23.3.2013]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/bce41ad0daa3aad1c1256c6e00499152/55afef0d42591b1ec12579c00034c 175/$FILE/w42130211q4d11.pdf 27 Stav k roku 2011
91
1.2. Regionální segmentace Okres Chomutov lze z hlediska trhu s nemovitostmi rozdělit na tři základní oblasti. Oblast industriálně založeného města Chomutov s přilehlou aglomerací k městu Jirkov a nejbližší okolí, kterému dominují hnědouhelné doly a zemědělské oblasti, dále přírodní oblast podél toku řeky Ohře mezi Doupovskými vrchy a Krušnými horami s menšími městy Kadaň a Klášterec nad Ohří a jako poslední oblast samotných Krušných hor s rozsáhlými lesy a charakteristickým klimatem.
2.
Město Chomutov a Jirkov 2.1. Pozemky
Stavební pozemky se v Chomutově a Jirkově objevují v poslední době spíše jako developerské projekty na okrajích měst, jelikož půda v centrech a širších centrech je prakticky obsazená a omezuje se pouze na nevyužité proluky. Ceny stavebních pozemků v těchto mnohdy lukrativních lokalitách, kterým daly vzniknout úpravy územních plánů na původních zemědělských pozemcích, se odvíjejí od úrovně občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti. Nejlevnější stavební pozemky je možno pořídit na dosud nezasíťovaném území prakticky bez dopravní dostupnosti jakožto budoucí investici, případně se jedná o pozemky na okrajích města. Tyto pozemky (např. oblast mezi Jirkovem a Březencem, případně okrajové části Jirkova) jsou nabízené za ceny od 300 Kč/m2 do 500 Kč/m2. Lukrativnější stavební pozemky se nabízejí v místech, kde developerské firmy již vybudovaly veškeré sítě a chtějí zhodnotit svou předešlou investici. Takové pozemky, které se vyskytují např. v lokalitě Zátiší, u Kamencového jezera, případně v Horní Vsi se jsou nabízeny za ceny od 700 do 900 Kč/m2. Celkově lze tedy stanovit, že stavební pozemky lze v Chomutově a Jirkově pořídit v cenovém intervalu od 300 do 900 Kč/m2. Nejlukrativnějšími stavebními pozemky jsou však proluky v centru, které byly buď soustavně nezastavěné, využívané například jako zahrady, nebo byly vytvořeny zbouráním starých nebo zničených domů. Takové pozemky se v Chomutově a Jirkově objevují ojediněle. Jejich cena je většinou dána lokalitou a stavební činnost je na těchto pozemcích různě regulována, nicméně proluky se v centrech Chomutova obchodují za ceny kolem 1 700 Kč/m2 a v Jirkově kolem 1 000 Kč/m2. 92
Zemědělská půda se v okolí Chomutova a Jirkova vzhledem k charakteru krajiny obchoduje sporadicky, spíše jako investice do případně dalších změn územního plánu a rozšíření městské zástavby, za ceny v průměru dosahující částek kolem 150 Kč/m2.
2.2. Budovy 2.2.1. Byty I přes nízké pořizovací ceny bytů, lze v poslední době sledovat pokles poptávky po koupi bytů. Příčinou je přetrvávající vliv ekonomické krize z let 2008 – 2009, která zpřísnila podmínky pro udělování hypotečních úvěrů bank a jiných finančních institucí. To v oblasti s převahou sociálně slabšího obyvatelstva, kterou je nejen okres Chomutov, ale podstatná část severozápadních Čech, znamená vyšší nedostupnost úvěrů, nižší poptávku a z toho vyplývající snižování cen. Cenová mapa starších bytů města Chomutova se odvíjí od lokalit, kde se byty nacházejí. Nejlevnější byty jsou nabízeny na sídlištích v oblasti aglomerace Chomutov-Jirkov (sídliště Březenecká, Písečná, Zahradní) a ve městě Jirkov (sídliště Nové Vinařice a okolí), kde převažuje sociálně slabší vrstva obyvatelstva. Byty za nejvýše nabízené ceny jsou v klidných, dobře dostupných lokalitách širšího středu města s návazností na extravilán a v centru. Starší byty v osobním vlastnictví se průměrně obchodují v těchto cenových intervalech:
Byty 1+1
180 000 – 350 000 Kč
Byty 2+1
250 000 – 600 000 Kč
Byty 3+1
300 000 – 800 000 Kč
Byty 4+1
500 000 – 800 000 Kč
93
Starší byty v družstevním vlastnictví se průměrně obchodují v těchto cenových intervalech:
Byty 1+1
150 000 – 300 000 Kč
Byty 2+1
150 000 – 400 000 Kč
Byty 3+1
180 000 – 550 000 Kč
Byty 4+1
200 000 – 500 000 Kč
Výhledově lze předpokládat dílčí pokles nebo stagnaci cen bytů na stávající úrovni a s ústupem ekonomické krize lze opět počítat s mírným zvýšením cen.
2.2.2. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech vlivem ekonomické krize stagnuje a nabídka pomalu převyšuje poptávku, což snižuje ceny nemovitostí v řádu procent oproti minulým letům, nicméně ceny nových rodinných domů se drží stále na relativně vysoké úrovni, vzhledem k pokračujícím trendům výstavby a lukrativním lokalitám, kde jsou nové domy budovány. Realizované ceny průměrných řadových rodinných domů s datem výstavby před rokem 1945, které se nacházejí převážně v lokalitách centra nebo širšího středu měst Chomutova a Jirkova se pohybují v intervalu od 1 700 000 Kč do 4 000 000 Kč. Nové řadové domy se v nabídkách prakticky nevyskytují, neboť převládá trend samostatného bydlení na oplocené parcele se zahradou. Samostatně stojící domy vybudované před rokem 1945 se nejčastěji nacházejí v širším středu měst a dominují jim především vily z období první republiky (Zadní Vinohrady, Horní Ves, Zátiší). Ceny těchto domů se pohybují v intervalu od 2 000 000 Kč do 8 000 000 Kč, v závislosti na poloze a velikosti domu. Dražší domy jsou nabízeny spíše výjimečně. Nově budované rodinné domy, situované především do nově zřízených
94
lukrativních lokalit jsou nabízeny za ceny prakticky reprodukční v intervalu od 3 500 000 Kč do 8 000 000 Kč. Nezřídka se lze setkat i s cenami vyššími. Výhledově lze předpokládat stejně jako u bytů stagnaci propadu cen a jejich opětovný růst. S rostoucí životní úrovní lze také předpokládat rozšíření výstavby nových rodinných domů, případně realizaci developerských projektů na okrajích měst.
2.2.3. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu a charakteru zástavby je nabídka prodeje bytových domů ojedinělá. Lze se setkat s minimem nabídek v okolí centra Chomutova, kdy jsou nabízeny historické domy z období před rokem 1945, které mnohdy vyžadují další investice do rekonstrukcí. Menší bytové domy (do 500 m2 podlahové plochy) se nabízejí od 1 500 000 Kč do 5 000 000 Kč. Větší bytové domy jsou nabízeny za částky od 4 000 000 Kč do 12 000 000 Kč.
2.2.4. Administrativní budovy Administrativní budovy se v nabídce celého okresu prakticky nevyskytují, pouze ojediněle se objeví nabídka budovy určené pro administrativní využití, u které je mnohdy pouze změněna dispozice z původního bytového domu nebo průmyslového objektu. Ceny v tomto sektoru nejsou relevantní, nicméně pohybují se kolem částky 4 000 Kč/m2.
2.2.5. Komerční prostory Nabídka komerčních prostor pro podnikání je na rozdíl od prostor administrativních o něco rozsáhlejší. V tomto sektoru dominují budovy pro ubytování, restaurace a obchodní prostory. Ceny těchto budov se odvíjejí od lukrativnosti místa, kde se nacházejí. Méně lukrativní komerční prostory se nabízejí v intervalu od 4 000 Kč/m2 do 10 000 Kč/m2. Lukrativnější objekty se prodávají za více než 10 000 Kč/m2.
2.2.6. Průmyslové objekty Vzhledem k industriálnímu charakteru města je nabídka průmyslových objektů vcelku široká, převažující poptávku. Obchodují se především výrobní a skladovací prostory, které jsou 95
součástí větších průmyslových oblastí na jihovýchodě a jihozápadě města. Cena, za kterou se nabízejí výrobní prostory, se pohybuje v intervalu od 750 Kč/m2 do 3 000 Kč/m2. Cena za skladovací prostory se pohybuje kolem 5 000 Kč/m2.
2.3. Nájmy 2.3.1. Byty I přes relativně nízké pořizovací ceny bytů, je trh s nájmy vcelku rozšířen, čemuž nahrávají i dopady ekonomické krize z let 2008 – 2009, díky níž si již nemůže tolik lidí dovolit vlastní bydlení a volí proto nájemní smlouvy. Ceny za pronájem jsou relativně konstantní, pohybují se v rozmezí od 5 000 Kč do 10 000 Kč za měsíc v závislosti na lokalitě, vybavenosti bytu a zohlednění poplatků za energie. Byty se pronajímají v těchto intervalech:
Byt 1+1
4 500 – 10 000 Kč/měsíc
Byt 2+1
5 000 – 10 000 Kč/měsíc
Byt 3+1
5 000 – 10 000 Kč/měsíc
Byt 4+1
7 000 – 10 000 Kč/měsíc
2.3.2. Rodinné domy Rodinné domy se v okrese Chomutov prakticky nepronajímají. Není zde dostatečná kupní síla, která by byla ochotná investovat desítky tisíc Kč měsíčně do pronájmu. Výjimečně se lze setkat s nabídkou pronájmu rodinného domu za cenu kolem 20 000 Kč/měsíc.
96
2.3.3. Kanceláře Výše nájmu kancelářských prostor je dána lokalitou. V centru města se kanceláře pronajímají za 300 – 500 Kč/m2, kdežto v širším okolí středu města lze pořídit pronájem za ceny od 100 Kč/m2 do 300 Kč/m2 za měsíc.
2.3.4. Komerční prostory Výše nájmů za komerční prostory, nejčastěji využívané jako prodejny, nebo restaurace se odvíjejí od lokality, ve které se nacházejí. Prostory v centru města jsou nabízeny za ceny od 160 Kč/m2 do 700 Kč/m2 měsíčně v závislosti na druhu využití. V širším centru jsou tyto prostory nabízeny v cenovém intervalu od 80 Kč/m2 do 200 Kč/m2. Mimo tyto městské oblasti se pronájmy komerčních prostor vyskytují jen výjimečně a za ceny nižší než 100 Kč/m2/p.m.
2.3.5. Výrobní prostory Výrobní a skladovací prostory jsou situovány spíše na okrajích měst v blízkosti důležitých dopravních cest, proto zde nemá vliv na cenu lokalita, jako u komerčních prostor, nýbrž rozloha areálů. Ceny za měsíční pronájem výrobních prostor se pohybují v intervalu od 15 Kč/m2 u větších výrobních areálů až po 90 Kč/m2 u menších ploch. Ceny za pronájem skladovacích prostor se pohybují v intervalu od 80 Kč/m2 do 200 Kč/m2/p.m.
97
3.
Města Kadaň a Klášterec nad Ohří
Nížinnou oblast mezi Doupovskými vrchy a Krušnými horami reprezentují v okrese Chomutov dva významné sídelní útvary, kterými jsou města Kadaň a Klášterec nad Ohří. Obě tato historická města leží na břehu řeky Ohře a jsou na rozdíl od industriálně rozvíjeného města Chomutova s typickými panelovými sídlišti decentněji propojená s okolní přírodou a nabízejí tak klidné prostředí k živobytí a čistší životní prostředí. Na druhou stranu tato města v lecčem postrádají typické městské vymoženosti, jako je široká dostupnost služeb, rozsáhlá občanská vybavenost a dostatek pracovních příležitostí. Významnou rekreační lokalitou je v této oblasti přehradní nádrž Nechranice.
3.1. Pozemky Pozemky se v této lokalitě obchodují za podobných podmínek jako v Chomutově a Jirkově. Nejdražší stavební pozemky najdeme v lukrativních lokalitách s dobrou občanskou vybaveností a dopravní obslužností, ty nejlevnější naopak na krajích měst. Stavební pozemky se v Kadani a v Klášterci nad Ohří obchodují za ceny v intervalu od 350 Kč/m2 do 800 Kč/m2. Zemědělská půda je v okolí Kadaně a Klášterce nad Ohří dostupnější než v okolí Chomutova a je nabízena za ceny v intervalu od 40 Kč/m2 do 200 Kč/m2.
3.2. Budovy 3.2.1. Byty Ceny bytů jsou v Kadani a Klášterci nad Ohří velmi podobné cenám v Chomutově a Jirkově. Odvíjejí se hlavně od lokalit, ve kterých se nacházejí, i když diferenciace lokalit je silně omezena nerozšířenou bytovou zástavbou. Nicméně důležitým poznatkem pro tuto oblast je fakt, že byty jsou o desítky tisíc korun dražší než podobné byty v Chomutově a Jirkově.
98
Starší byty v osobním vlastnictví se průměrně obchodují v těchto cenových intervalech:
Byty 1+1
250 000 – 350 000 Kč
Byty 2+1
260 000 – 700 000 Kč
Byty 3+1
330 000 – 1 000 000 Kč
Byty 4+1
500 000 – 1 500 000 Kč
Starší byty v družstevním vlastnictví se průměrně obchodují v těchto intervalech:
Byty 1+1
250 000 - 350 000 Kč
Byty 2+1
320 000 – 660 000 Kč
Byty 3+1
430 000 – 500 000 Kč
Byty 4+1
nabídky se nevyskytují
3.2.2. Rodinné domy V Klášterci nad Ohří se lze setkat s poměrně kompaktní nabídkou rodinných domů, které dominují spíše stavby z období před rokem 1945, jež mají ve většině případů charakter řadového domu. Ceny nabízených starších rodinných domů se odvíjejí od jejich umístění, velikosti a technického stavu a pohybují se v intervalu od 1 000 000 Kč do 5 500 000 Kč. Nově postavené rodinné domy se v nabídkách prakticky nevyskytují. 99
Nabízené rodinné domy v Kadani mají podobný charakter jako rodinné dom v Klášterci nad Ohří. Jedná se převážně o řadové domy z období první poloviny dvacátého století, mnohdy i starší, lze se však na rozdíl od Klášterce nad Ohří celkem pravidelně setkat i s nabídkou domů zánovních. Starší domy jsou nabízeny za ceny v intervalu od 1 500 000 Kč u domů v širším centru a na okraji do 8 000 000 Kč u historických domů v památkové zóně centra města.
3.2.3. Komerční a výrobní prostory Vzhledem k venkovskému charakteru měst je nabídka komerčních a výrobních prostor velice omezená a zužuje se pouze na několik nabídek, jejichž cenová relevance je zavádějící. Přesto lze specifikovat interval nabídkových cen, který se pohybuje od 5000 Kč do 20 000 Kč za metr čtvereční podlahové plochy v komerčních budovách. Výrobní prostory se momentálně prakticky neobchodují.
3.3. Nájmy 3.3.1. Byty Ve městech Kadaň a Klášterec nad Ohří, se lze ve větší míře setkat s pronájmem bytů ve starší bytové zástavbě z cihlových konstrukcí, než je tomu v okresním městě Chomutov, kde dominuje panelová výstavba z období druhé poloviny dvacátého století. Trh s nájemními byty je zde však relativně malý a jen omezeně reaguje na ekonomické vlivy v dané lokalitě, jako je například převaha nabídky nad poptávkou, případně naopak. Ceny za pronájem se odvíjejí od lokality, kde se byty nacházejí. Nejdražší nájemné je nabízeno v historickém centru, nejlevnější v okrajových částech měst a na sídlištích. Nájemné je většinou počítáno bez příplatku za energie.
100
Byt 1+1
5 000 – 10 000 Kč/měsíc
Byt 2+1
4 500 – 9 000 Kč/měsíc
Byt 3+1
5 000 – 11 000 Kč/měsíc
Byt 4+1
8 000 – 10 000 Kč/měsíc
3.3.2. Rodinné domy Rodinné domy se v oblasti pronajímají ojediněle. Nejčastěji se pronajímají rekreační objekty v okolí řeky Ohře a Nechranické přehrady. Cena za pronájem rodinných domů ve městech se pohybuje od 10 000 Kč/p.m. do 30 000 Kč/p.m., dle velikosti a stavu budovy. Cena za pronájem rekreačních objektů se pohybuje kolem 10 000 Kč/p.m.
3.3.3. Kanceláře Kanceláře se v Kadani a v Klášterci nad Ohří pronajímají za podobné ceny, jako v okresním městě a to v cenovém intervalu od 100 Kč/m2 do 300 Kč/m2 za měsíc.
3.3.4. Ostatní komerční a výrobní prostory Vzhledem k charakteru měst a omezené nabídce pronájmů obchodních, skladových, výrobních a jiných komerčních prostor, lze určit jednotný interval nabídkových cen za pronájem, který se pohybuje od 40 Kč/m2 do 140 Kč/m2 za měsíc, dle charakteru využití nabízených prostor.
101
4.
Oblast Krušných hor
Pro oblast Krušných hor jsou typické rozsáhlé lesy, pastviny a malé obce o několika desítkách obyvatel, decentně zasazené v okolní přírodě. Významným zásahem do hospodářského vývoje v této oblasti byl konec druhé světové války v roce 1945 a následný odsun německého obyvatelstva za hranice státu. Touto událostí došlo k prudkému úpadku hospodářství a životní úrovně v oblasti, která se dodnes nepodařila v plném rozsahu obnovit. Krušné hory jsou dnes spíše rekreační oblastí, kam se lidé z měst jezdí na víkendy rekreovat, případně navštěvují lyžařská střediska, nebo vyhledávají tuto oblast celoročně, jako destinaci pro turistiku a cykloturistiku. Na všechny tyto skutečnosti postupně reaguje také realitní trh a nabízí tak spíše rekreační objekty, v podobě chat a chalup, než rodinné domy pro bydlení, nabízí spíše zemědělské pozemky pro ekoturistiku a komerční objekty jsou vesměs orientovány na pohostinství a ubytování.
4.1. Pozemky Nabídka stavebních pozemků v Krušných horách mnohdy převyšuje poptávku, jelikož jde většinou o lokality, které jsou od nejbližšího města s vhodnou občanskou vybaveností vzdálené i desítky kilometrů. Na druhou stranu poptávka po pozemcích například v blízkosti lyžařského areálu Klínovec výrazně převyšuje nabídku a pozemky se zde nabízejí za ceny obvyklé ve městech okresu. Stavební pozemky se tak obchodují v rozsáhlém intervalu od 50 Kč/m2 v odlehlých oblastech až po 500 Kč/m2 v okolí významného lyžařského areálu na Klínovci. Zemědělské pozemky, vhodné spíše jako pastviny, se v oblasti Krušných hor obchodují vzhledem k úpadku zemědělství v regionu řádově za jednotky až desítky korun za metr čtvereční. Lze se setkat také s prodejem lesních pozemků za ceny do 20 Kč/m2.
4.2. Budovy 4.2.1. Byty
102
Nabídka bytů je vzhledem k charakteru oblasti ojedinělá a omezuje se pouze na větší obce nebo města v horách, jako například město Vejprty. V těchto městech (obcích) se nabízejí byty v těchto cenových intervalech:
Byty 1+1
150 000 - 350 000 Kč
Byty 2+1
250 000 – 500 000 Kč
Byty 3+1
350 000 – 400 000 Kč
Další lokalitou, kde jsou v poslední době stavěny a nabízeny nové byty je okolí lyžařského areálu Klínovec, která se svou cenovou nabídkou vymyká nejen místním, ale také celookresním cenovým standardům. Novostavby bytů v dosahu lyžařského areálu jsou určeny pro movitější klientelu a jsou nabízeny za ceny od 1 500 000 Kč do 7 500 000 Kč.
4.2.2. Rodinné domy, chaty a chalupy Vzhledem k tomu, že je oblast Krušných hor stále poznamenaná hospodářským úpadkem z počátku druhé poloviny dvacátého století, je třeba rozdělit nabídku domů v oblasti na domy vhodné k okamžitému bezproblémovému užívání, bez nutnosti zásadních rekonstrukcí a na domy ve stavu před nutnými rekonstrukcemi, které posledních několik desítek let chátraly. Domy udržované, vhodné k okamžitému nastěhování, bez nutnosti zásadních rekonstrukcí se nabízejí za ceny od 900 000 Kč do 3 000 000 Kč, dle velikosti a umístění. Neudržované, chátrající domy se nabízejí za ceny od 250 000 Kč do 900 000 Kč.
4.2.3. Komerční objekty Komerční sféra se v Krušných horách omezuje pouze na provoz ubytovacích a restauračních zařízení, případně na obchody s potravinami apod. Nemovitosti, u nichž byla původní 103
dispozice změněna na ubytovací a restaurační prostory se obchodují za ceny od 1 500 000 Kč do 3 500 000 Kč v závislosti na kapacitě lůžek nebo umístění objektu. Cena za metr čtvereční užitné plochy se tak pohybuje od 6 000 Kč do 11 000 Kč. V okolí lyžařského areálu Klínovec se lze však setkat s nabídkou dosahující hodnoty až k 40 000 Kč/m2 užitné plochy. Nabídka výrobních a skladovacích prostor je v dané lokalitě prakticky nulová vzhledem k charakteru oblasti, nicméně ve výjimečných případech se lze setkat s nabídkou těchto prostor za maximální ceny řádově ve stovkách Kč za metr čtvereční.
4.3. Nájmy Trh s nájmy není v Krušných horách prakticky vůbec rozvinut a je téměř nemožné určit relevantní cenový interval, který by odrážel současný stav realitního trhu v tomto sektoru.
104
5.
Okres Chomutov vyjma výše zmíněných měst a Krušných hor
Zbylé oblasti Chomutovska, situované především v jižní a jihovýchodní části okresu charakterizují venkovské obce a rozsáhlé plochy zemědělské půdy. Realitní trh v této oblasti lze v mnohém přirovnat k trhu Krušných hor. V obcích s dobrou návazností na okolní města se trh s nemovitostmi rozvíjí celkem dobře. Příkladem můžou být obce na Chomutovsku – Spořice, Černovice, Málkov, Údlice, Strupčice, Hrušovany. V obcích, které jsou vzdálenější od větších měst, nabídka převyšuje poptávku a trh stagnuje (Mašťov, Vilémov, Libědice).
5.1. Pozemky Stavební pozemky v obcích s návazností na dopravní tahy a v širším okolí Chomutova se prodávají za ceny od 500 Kč/m2 do 800 Kč/m2. Stavební pozemky mimo tyto lokality jsou v okrese nabízeny za ceny od 200 Kč/m2 do 500 Kč/m2. Zemědělské pozemky jsou v oblasti nabízeny za ceny od 10 Kč/m2 do 200 Kč/m2, v závislosti na možné budoucí využití jako stavební parcely.
5.2. Budovy 5.2.1. Rodinné domy Rodinné domy se nabízejí v cenovém intervalu od 1 200 000 Kč do 5 000 000 Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a vzdálenosti od větších měst.
5.2.2. Ostatní budovy V této oblasti se lze setkat s mnohými zemědělskými usedlostmi, jednoúčelovými zemědělskými objekty (kravíny), s venkovskými prodejnami a výjimečně také s historickými objekty (zámky, tvrze). Jelikož se nabízejí pouze výjimečně, je prakticky nemožné stanovit relevantní cenový interval pro danou lokalitu.
105
6.
Celkový marketingový výhled
Hospodářská krize z roku 2008, která se ve střední Evropě naplno projevila v letech 2009 až 2011, měla za následek zvýšení úrokových sazeb v bankovním sektoru, zpřísnění podmínek pro schválení hypotečních úvěrů a následný pokles poptávky po realitách. V okrese Chomutov, který patří k ekonomicky nejslabším oblastem v ČR s jednou z nejvyšších nezaměstnaností, způsobila hospodářská krize pokles poptávky po starších bytech a rodinných domech financovaných hypotečními úvěry, což vedlo k poklesu cen nemovitostí a zvýšení cen nájmů. V dnešní době jsou ceny nemovitostí v okrese na svém dlouhodobém minimu a lze tedy předpokládat, že s vlivem ustupující ekonomické krize dojde k pozvolné stagnaci propadu a následně opětovnému růstu cen nemovitostí. Nejvyšší míru zhodnocení lze v následujících letech předpokládat u starších bytů v lukrativních lokalitách měst, jejichž cena byla sražena vlivem převisu nabídky nad poptávkou na minimum. Další budoucí zhodnocení mohou také přinést starší domy ve venkovských oblastech Krušných hor, kde se v minulých letech projevila nedostupnost hypotečních úvěrů, což převážilo nabídku nad poptávkou a snížilo ceny nabízených nemovitostí. Hladina nájmů bude v následujících letech spíše klesat, jelikož se předpokládá při vyšší dostupnosti hypotéčních úvěrů, že bude docházet k upřednostňování nákupu před nájemní smlouvou. Z hospodářského hlediska se pro nedostatek investorů neočekává výrazný rozvoj průmyslu, nicméně postupně budovaná rychlostní silnice R7 (Praha-Chomutov-Chemnitz) by měla v budoucnu přinést oživení hospodářství v celém okrese.
106
Seznam použitých zkratek ČKAIT – Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků ČNR – Česká národní rada NTL - nízkotlaké PSV – pomocná stavební výroba STL – středotlaké TZB – technické zařízení budov ÚÚR – Ústav územního rozvoje
107
Seznam použité literatury Monografie: BRADÁČ, Albert, FIALA, Josef, HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. dopl. vyd. Praha: Linde Praha, ©2007, ISBN 978-80-7201-679-2. HÜTTER, David: Základy oceňování nemovitostí. Brno: Institut Franka Dysona, ©2008. ISBN 978-80-254-2664-7. KLEPSATEL, František a RACLAVSKÝ, Jaroslav. Bezvýkopová výstavba a obnova podzemních vedení. Bratislava: JAGA, ©2007. ISBN 978-80-8076-053-3. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1: Oceňování na tržních principech. Praha: BIVŠ a.s., ©2008. ISBN 978-80-7265-128-3. ŠRYTR, Petr a kolektiv. Městské inženýrství (1). Praha: Academia, ©1998. ISBN 80-2000663-X. Zákony: ČESKO. Zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích [online]. [cit. 14.4.2013]. Dostupné z: http://www.spravadomutrest.cz/pdf/zakony/VodKan.pdf ČESKO. Předpis č. 458/2000 Sb. [online]. Zákon o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ©2013 [cit. 20.4.2013]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-458 Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) In: http://portal.gov.cz [online] Portál veřejné správy, ©2013 [cit. 5.5.2013] Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=4&idBiblio=65870&recShow=65&nr=3~ 2F2008&rpp=15#parCnt Elektronické zdroje: ČEZ Distribuce. Připojovací podmínky NN pro osazení měřicích zařízení v odběrných místech napojených z distribuční sítě nízkého napětí [online]. ČEZ Distribuce, ©2013[cit. 21.5.2013]. Dostupné z: http://www.cezdistribuce.cz/edee/content/fileother/distribuce/technicke-informace/cezdistribuce_pripojovacipodminky_20110401_web.pdf
108
ČSÚ. Vodovody pro veřejnou potřebu [online]. Český statistický úřad, ©2013 [cit. 22.4.2013]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=ZPR0010PU_KR&&kapitola_i d=10 ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, ©2013 [cit. 20.6.2013]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=7VtAbPJRUD3OuqSv5q2uZ6iny ulOfBNdolsvpepInnlaOqgW77dPhDjDDmuCylbX3k2TiVSSETumUd73_4M0lV5pr0ejHTG XqsRfzTFDGZ1159zAsMuKvA== ÚÚR. Průměrné ceny dopravní a technické infrastruktury [online]. Ústav územního rozvoje, ©2013. Poslední aktualizace 5.9.2012 [cit. 30.5.2013]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=899
109
Seznam příloh: Příloha č. 1 – výpis z katastru nemovitostí, rodinný dům Mostecká 1544, Chomutov Příloha č. 2 – snímek katastrální mapy, rodinný dům Mostecká 1544, Chomutov Příloha č. 3 – fotodokumentace objektu, rodinný dům Mostecká 1544, Chomutov Příloha č. 4 – výpis z katastru nemovitostí, Základní škola Strupčice, okres Chomutov Příloha č. 5 – snímek katastrální mapy, Základní škola Strupčice, okres Chomutov Příloha č. 6 – fotodokumentace objektu, Základní škola Strupčice, okres Chomutov
110
Přílohy Příloha č. 1
1
2
Příloha č. 2
3
Příloha č. 3
4
Příloha č. 4 Náhled do katastru nemovitostí28 Stavba:
č.p. 29
Obec:
Strupčice [563358]
Část obce:
Strupčice [157198]
Katastrální území:
Strupčice [757195]
Číslo LV:
1
Na parcele:
58
Typ stavby:
budova s číslem popisným
Způsob využití:
stavba občanského vybavení
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Adresa
Podíl
Obec Strupčice
č.p. 51, 43114 Strupčice
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
28
ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Český úřad zeměměřičský a katastrální, ©2013 [cit.
20.6.2013]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=7VtAbPJRUD3OuqSv5q2uZ6inyulOfBNdolsvpepInnl aOqgW77dPhDjDDmuCylbX3k2TiVSSETumUd73_4M0lV5pr0ejHTGXqsRfzTFDGZ1159zAsMuKvA==
5
Příloha č. 5
6
Příloha č. 6
7
