Monumenten in stadsvernieuwingen. Van verliezers op het eind naar winnaars aan de start

Monumenten in stadsvernieuwingen Van verliezers op het eind naar winnaars aan de start

Eindscriptie

C.P.R. van Bree 14 april 2011

2

PERSOONLIJKE INFORMATIE Naam: Student nummer: Adres: Telefoon nummer: E-mail:

Christiaan van Bree 1168614 Witte de Withstraat 48 2518CV Den Haag 0649212215 [email protected]

Universiteit: Faculteit: Afstudeer richting: Afstudeer lab:

TU Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Design & Construction Management

AFSTUDEERBEGELEIDING REAL ESTATE & HOUSING Hoofd mentor: Tweede mentor: Begeleider ECORYS: Gecommitteerde:

Prof. Dr. Aart Hordijk (Building Economics) Ir. Rob Geraedts (Building & Process Innovation) Ir. Michel Hek (Vastgoedeconomie) Dr. Ir. Machiel van Dorst (Environmental Design)

UNIVERSITEIT Universiteit: Faculteit: Adres: Telefoon:

Technische Universiteit Delft Bouwkunde Julianalaan 134 2628 BL Delft 015-2789111

AFSTUDEERBEDRIJF Afstudeerbedrijf: Adres: Telefoon:

ECORYS Nederland B.V. Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam 010-4538800

3

4

Management samenvatting Voor u ligt een onderzoek dat gedaan is naar het strategisch benutten van monumentale herbestemmingen in stadsvernieuwingen. Hierbij wordt het herbestemmen van een monument niet langer als een solitair probleem benaderd, maar als onderdeel van een integrale gebiedsopgave. Het onderzoek is zowel kwalitatief als kwantitatief uitgevoerd. Vooral met betrekking tot het kwantitatieve gedeelte was er tot nu toe vrijwel niks bekend in de vak- en onderzoekswereld. Bij het ontwikkelen van een gebeid zoeken partijen naar houvast in het proces, dit is bij een stadsvernieuwing waarin monumenten worden herbestemd niet anders. Om beslissingen tijdens het proces te kunnen ondersteunen is onderzocht hoe maatschappelijke baten als gevolg van een monumentale herbestemming kunnen bijdragen aan de winstgevendheid van een project. Veel commerciële partijen gaan er echter nog steeds van uit dat het herbestemmen van monumenten alleen verliesgevend kan zijn. Het doel van deze scriptie is dan ook geweest om de financiële en maatschappelijke baten die het herbestemmen van een monument oplevert voor zijn omgeving in beeld te brengen en te kwantificeren. Op deze wijze wordt duidelijk gemaakt dat herbestemmen van monumenten wel degelijk aantrekkelijk kan zijn. Het onderzoek toont duidelijk aan dat er niet alleen veel positieve maatschappelijke effecten plaats vinden, maar dat er daarnaast ook te zien is dat het vastgoed sterker in prijs stijgt naarmate dit dichterbij een herbestemd monument staat. Het gebied waarin deze prijsstijgingen plaatsvinden wordt het ‘effectgebied’ van het herbestemde monument genoemd. Het eindproduct is een speciaal ontwikkelde methodiek bestaande uit zes fasen genaamd ‘Pro Monumenta’, kortweg ProMo. Dit is een methodiek die stapsgewijs door het planproces van een stadsvernieuwing loopt en helpt bij het bepalen van een strategie om het herbestemmen van een monument zo optimaal mogelijk te benutten. Hiervoor wordt de methodiek van ‘value capturing’ toegepast binnen het effectgebied van het monument, zodat de baten zoveel mogelijk bij de initiatiefnemer(s) terecht kunnen komen. Het is mijn stellige overtuiging dat het toepassen van deze methodiek in hoge mate behulpzaam zal zijn bij een positieve besluitvorming van betrokken partijen bij het herbestemmen van monumenten in een stadsvernieuwing.

5

6

Dankwoord In deze scriptie zit meer dan een jaar fulltime werk. Dit is niet alleen als de zwaarste klus tijdens mijn studie geweest, maar ook als de meest leerzame. Zowel qua inzicht in het onderwerp, als in het uitvoeren van onderzoek en hebben van discipline. Ik heb het als ontzettend prettig ervaren dat ik hier door zoveel mensen in gesteund ben. Om te beginnen wil ik graag mijn hoofdbegeleider Prof. Dr. Aart Hordijk bedanken, die mij gedurende het gehele proces van adviezen heeft voorzien en mij in contact heeft gebracht met verschillende belangrijke personen en instanties ten behoeve van het onderzoek. Daarnaast wil ik ook mijn tweede begeleider, Ir. Rob Geraedts bedanken, die mij in eerste instantie enthousiast heeft gemaakt voor het onderwerp herbestemmen, mij in contact heeft gebracht met ECORYS en mij daarnaast constant van kritische feedback heeft voorzien. Ik wil bij deze ook Dr. Ir. Machiel van Dorst bedanken voor het in goede banen begeleiden van mijn Peilingen. Ik wil ook graag mijn begeleider bij ECORYS Ir. Michel Hek bedanken. Hij heeft mij op wekelijkse basis van sturing, literatuur en reflectie voorzien en mij bovendien sterk geënthousiasmeerd en diep in de wereld van het herbestemmen gegooid. Ook mijn kamergenoot bij ECORYS, Gerard Achterberg, wil ik bedanken voor het beantwoorden van mijn eindeloze vragenstroom. Tot slot wil ik graag iedereen bij ECORYS bedanken voor hun hulp en de leuke periode die ik daar gehad heb. Ik heb vanuit de praktijk ook veel hulp gekregen bij het onderzoek. Ik wil daarbij in het bijzonder Evert jan Jurriëns en Marco San Giorgi van Aannemingsbedrijf H.J. Jurriëns bedanken voor hun praktische input en visie voor het restaureren van monumenten; Janneke Baars-Goettsch van Stadsherstel Den Haag voor haar uitleg m.b.t. de binnenstedelijke aanpak van Stadsherstel; Hans Thoolen van de Gemeente Breda voor zijn toelichting en het boek rondom de ontwikkeling van het Chassé Park in Breda; Diane de Jong van Bouwfonds, voor het geven van haar visie over het gebruik van monumenten; Elke Ennen van The Missing Link voor haar visie van het centraal stellen van de eindgebruikers; Peter van der Gugten van Proper-Stok voor het toelichten van zijn ontwikkelstrategie m.b.t. monumenten; en Frank Harleman van de NVM voor zijn input voor het kwantitatieve onderzoek. Tot slot wil ik graag mijn vader, moeder en Ellen Remmerswaal bedanken voor hun steun afgelopen jaar, opvang en adviezen. In het bijzonder wil ik ook mijn vriendin Iona bedanken, die mij door alle lastige momenten heeft heen gesleept en bijgestaan. Er zijn daarnaast nog vele andere mensen die in meer of mindere mate een belangrijke rol hebben gespeeld maar niet genoemd zijn hierboven. Het zij voor discussie, input of gewoon voor afleiding tussen het studeren door. Ik wil hen allen bedanken voor hun aandeel in deze scriptie. Hartelijk dank!

7

8

Voorwoord Monumenten spreken tot de verbeelding, wanneer zijn ze gebouwd? Door wie zijn ze gebruikt? Welke functie hebben ze gehad? Er kleven verhalen aan deze gebouwen. Sommige van deze gebouwen hebben een bijzondere architectuur, markante details of hebben vroeger een bijzondere functie gehad. Een wandeling door een dergelijk gebouw is een kleine ontdekkingsreis door het verleden. De verhalen en belevingen die vastkleven aan deze gebouwen zijn intrigerend en inspirerend. Het behoud van deze waarden in de architectuur is een must voor elke liefhebber en praktijkbeoefenaar. Binnen de vastgoedwereld vindt op dit moment een aantal interessante transformaties plaats. Enerzijds zien we een verschuiving van stadsuitbreidingen naar meer binnenstedelijke herontwikkeling, anderzijds zien we dat het thema duurzaamheid zijn intrede heeft gedaan. Beide kennisvelden zijn jong, complex en actueel en dagen uit om het oude met het nieuwe te combineren. Het herbestemmen van monumenten is een actueel probleem met een doorloop in de nabije en de verre toekomst. Ik vind het ontzettend leuk om iets wezenlijks toe te kunnen voegen op dit gebied en een ingang te bieden naar nieuwe inzichten op dit terrein. Het afleveren van een product dat dit ondersteund vond ik niet alleen nuttig, maar ook zeer boeiend. Cultureel erfgoed heeft mij namelijk altijd al geïnteresseerd en ik vind het dan ook leuk om hier binnen mijn eigen vakgebied meer mee te kunnen doen. Ik hoop dat ik het enthousiasme waarmee ik dit onderzoek heb uitgevoerd op u weet over te dragen en u weet te prikkelen om hier iets mee te doen. Het is namelijk mijn stellige overtuiging dat het behouden van monumenten niet alleen belangrijk is voor latere generaties maar tevens een belangrijke schakel vormt in de (financiële) kwaliteit van de gebouwde omgeving. Ik wens u veel leesplezier. Christiaan van Bree

9

10

Inleiding In Nederland zijn er ongeveer 62.500 rijksmonumenten en 350 beschermde stads- en dorpsgezichten (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2010b). Daarnaast zijn er ook de lokale gemeentelijke monumenten en - in mindere aantallen – de provinciale monumenten te onderscheiden. Monumenten zijn vaak spannende gebouwen, ze vormen een bepaalde tijdscapsule en roepen bij ouderen herinneringen op. Het belang voor het behoud van deze gebouwen wordt uitgedrukt in hun status als beschermd monument. Ondanks het feit dat deze monumenten minder dan 1 procent van het Nederlandse vastgoed uitmaken (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2010b), is hun invloed op gebiedsontwikkelingen aanzienlijk. Voornamelijk in binnenstedelijke herontwikkelingen is er vaak een markant gebouw terug te vinden dat de status monument heeft of zou kunnen verdienen. Deze gebouwen vragen om een speciale aanpak die niet elke projectontwikkelaar eigen is, of waar hij simpelweg geen zin in heeft om er tijd en moeite in te steken. Industriële complexen, kerken en andere historische gebouwen verliezen meer en meer hun functie en komen leeg te staan. Zodra een gebouw leegstaat en niet meer wordt onderhouden, treedt het verval in. De kwaliteit van het gebouw gaat dan snel achteruit (Plasterk, 2009). De voorbeelden hiervan zijn eindeloos aan te slepen (Harmsen et al, 2008) en in de ergste gevallen kan dit uiteindelijk ook leiden tot de sloophamer. Een van de belangrijkste problemen bij het herbestemmen van monumenten is dat het een onzeker proces is (Bouwer, 2008). Het wordt dan moeilijk om de financiering te organiseren. Soms omdat het simpelweg een relatief dure onderneming is, soms omdat er complexere randvoorwaarden zijn dan bij nieuwbouw. Private partijen hebben dan de neiging om te aarzelen. De beperkingen en kosten gaan dan zwaarder wegen dan de kansen (Plasterk, 2009). Er is al het één en ander onderzocht om dit proces inzichtelijker te kunnen maken en te kunnen versoepelen voor private partijen. Hieronder valt onder andere het onderzoek van David Bouwer (2008). Hier blijft desondanks een beweging voor nodig vanuit de markt. Goede financiële vooruitzichten en winsten binnen een project kunnen, hoe ingewikkeld de regels ook zijn, binnen één klap alle twijfels en aarzelingen bij private partijen wegnemen. Wanneer dit bewijs geboden kan worden, heeft een initiatiefnemer een sterk wapen in handen om de relevantie van een herbestemming aan te tonen en een monument van de sloopkogel te redden. Wie zich interesseert voor monumenten en oude gebouwen, voelt zich dan wellicht uitgedaagd om het bewijs hiervoor te leveren, opdat monumenten een winnaar vanaf de start worden, in plaats van een verliezer op het eind.

11

12

Inhoudsopgave DEEL I: ONDERZOEKSKADER

15

1. Introductie 1.1 Inleiding 1.2 Relevantie en verwant onderzoek 1.3 Probleemanalyse 1.4 Probleemstelling 1.5 Afbakening 1.6 Doelstelling 1.7 Vraagstelling 1.8 Soort onderzoek 1.9 Conceptuele weergave 1.10 Eindproduct

17 17 17 18 20 20 20 21 22 22 23

DEEL II THEORETISCH KADER

25

2 Stadsvernieuwing & monumenten 2.1 Inleiding 2.2 Definitie 2.3 Geschiedenis 2.4 Stadsvernieuwing 2.5 Monumenten in stadsvernieuwing 2.6 Citymarketing 2.7 Integrale gebiedsontwikkeling 2.8 Rolverdeling & samenwerking 2.9 Fasering 2.10 Samenvatting

27 27 27 28 29 31 32 34 36 38 38

3 Herbestemming & monumenten 3.1 Inleiding 3.2 Definitie 3.3 Geschiedenis 3.4 Herbestemmen 3.5 Leegstand en herbestemming 3.6 Herbestemmen van monumenten 3.7 Samenvatting

41 41 41 44 45 46 47 48

4 Meerwaarde & monumenten 4.1 Inleiding 4.2 Definitie 4.3 Geschiedenis 4.4 Maatschappelijke context 4.5 Financiële context 4.6 Kapitaliseren van meerwaarde 4.7 Samenvatting

51 51 51 52 53 55 60 61

13

DEEL III PRAKTIJK

63

5 Pro Monumenta 5.1 Inleiding 5.2 Toepassing van ProMo 5.3 Gebruikers van ProMo

65 65 65 70

6 Case studie: Chassé Park 6.1 Inleiding 6.2 Kwalitatieve resultaten 6.3 Kwantitatieve resultaten 6.4 Kritische reflectie

71 71 72 73 76

DEEL IV CONCLUSIES & AANBEVELINGEN

79

7 Beantwoording onderzoeksvragen 7.1 Beantwoording onderzoeksvraag A 7.2 Beantwoording onderzoeksvraag B 7.3 Beantwoording onderzoeksvraag C 7.4 Beantwoording hoofdvraag

81 81 82 82 83

8 Conclusies

85

9 Aanbevelingen 9.1 Voor actoren 9.2 Voor vervolgonderzoek

87 87 88

10 Epiloog

90

Bronnen Boeken & Rapporten Websites Interviews Plaatjes

91 91 94 96 96

14

DEEL I: ONDERZOEKSKADER

15

16

1.

Introductie

1.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een eerste introductie gemaakt met het herbestemmen van monumenten in stadsvernieuwingen. Er wordt een verkenning gemaakt van de problemen en een probleemstelling geformuleerd om vervolgens tot een doelstelling en onderzoeksvragen te kunnen komen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een afbakening en een verkenning van reeds bekende feiten. Tot slot worden het onderzoek en het probleem gevisualiseerd en de gewenste oplossing geïntroduceerd.

1.2 1.2.1

Relevantie en verwant onderzoek Maatschappelijke relevantie

De maatschappelijke relevantie van dit onderzoek is gelegen in de bijdrage die dit onderzoek kan leveren aan de herbestemming van monumenten. Op financieel en economisch vlak is dit interessant voor zowel private als publieke partijen. De private partijen kunnen de herbestemming van monumenten nu slagvaardiger en inzichtelijker benaderen en daarmee minder risico lopen. De publieke partijen genieten van het maatschappelijke en economische voordeel dat in een plangebied gerealiseerd wordt. Herbestemmen is daarnaast een duurzame oplossing voor een in onbruik geraakt gebouw. Wanneer het totale gebouw gesloopt wordt en op dezelfde plaats rijst nieuwbouw, betekend dit een dubbele milieubelasting. Enerzijds moeten sloopmaterialen afgevoerd worden, anderzijds moeten nieuwe materialen geproduceerd worden (Hek et al, 2004). Met betrekking tot woningen is het duidelijk dat er een markt voor monumenten is. Er is namelijk een grote bereidheid vanuit de markt om te betalen voor de extra kwaliteit van monumenten, dit wordt ook als aanleiding opgegeven voor de wachtlijsten die er bijvoorbeeld bij Stadsherstel Den Haag zijn (Baars-Goettsch, 2010). De ervaring leert dat dit overigens ook bij Stadsherstel in andere steden het geval is. De maatschappelijke relevantie van herbestemmen is daarmee evident.

1.2.2

Wetenschappelijke relevantie

Dit onderzoek koppelt meerdere vakrichtingen met elkaar, te weten gebiedsontwikkeling, bouweconomie, vastgoedeconomie en bouwmanagement. Ook voor andere financiële en economische vakgroepen kan de benadering interessant zijn. Met een integrale benadering van monumenten vanuit een financieel-economisch meerwaarde perspectief en de koppeling met de andere genoemde vakgebieden, ligt dit onderzoek in een vrijwel onontgonnen gebied.

1.2.3

Relatie met verwant onderzoek

Binnen de wereld van gebiedsontwikkeling is een verschuiving gaande. Waar voorheen bouwprojecten zich voornamelijk richtten op stadsuitbreidingen, is het accent steeds meer gaan liggen op binnenstedelijke transformaties en herbestemming (van der Wouden, 2007). Anderzijds zien we ook dat het thema duurzaamheid steeds belangrijker begint te worden in de bouwwereld. Het herbestemmen van monumenten valt daarbij in beide categorieën: het is namelijk niet alleen duurzaam, het vindt ook regelmatig in een binnenstedelijke context plaats. 17

Binnen het onderzoeksprogramma van Real Estate & Housing (RE&H) binnen de bouwkundefaculteit, TU Delft, wordt onder andere onderzoek gedaan naar de transformatie van gebouwen, in het bijzonder de transformatie van kantoorgebouwen. Dit heeft uiteraard een directe relatie met de huidige leegstandsproblematiek, voornamelijk binnen de kantorenwereld (van der Voordt et al, 2007). Deze problematiek wordt benaderd vanuit zowel objectniveau als gebiedsniveau en valt daarbij onder meerdere afstudeerlaboratoria. Duurzaamheid is een breed gedragen onderzoeksprogramma binnen de faculteit, waar ook op afdelingen buiten RE&H onderzoek naar gedaan wordt. Binnen RE&H is duurzaamheid een relatief nieuwe onderzoeksrichting die vooral bij bouwprocesinnovatie aan bod komt. Herbestemming gaat niet direct uit van een beeldbepalende fysieke ingreep aan het gebouw en verschilt daarmee van transformeren. Eén van de eerste Nederlandse publicaties op dit gebied is de ‘herbestemmingswijzer’ van Michel Hek et al (2004). Onderzoeken naar de financiële haalbaarheid bij de herbestemming van monumenten zijn beperkt. In opdracht van projectbureau Belvedère is hier in 2005 een verkennend onderzoek naar gedaan door ECORYS (Kanters et al, 2005). Hierbij zijn de marktpotenties van cultureel erfgoed onderzocht.

1.3

Probleemanalyse

1.3.1

Symptomen

1. Waaruit bestaat het probleem? Monumenten als industriële complexen, kerken en andere historische gebouwen verliezen meer en meer hun functie en komen leeg te staan (Plasterk, 2009). Meer dan 10.000 monumentale gebouwen in Nederland staan op een nieuwe toekomst te wachten (SBR & Facta, 2010). Hiervan hadden er 900 (exclusief woningen) te maken met een structurele leegstand in 2008. Oud rijksadviseur voor het cultureel erfgoed Fons Asselbergs schat dat dit getal echter met een factor 5 vermenigvuldigd moet worden (Harmsen et al, 2008). Bevestiging is hierover niet te vinden, er is namelijk geen enkele gemeente in Nederland die de leegstand binnen zijn gemeente bijhoudt (Lieshout, 2010). Structurele leegstand wordt als het meest problematisch Figuur 1.1. Een monument in verval ervaren en zorgt voor de kwalijkste effecten op de kwaliteit van de omgeving (2008). Deze gebouwen moeten om verval te voorkomen worden herbestemd, maar de onzekerheid over de financiële haalbaarheid van deze herbestemmingen zorgt eerder voor een afwachtende houding bij private partijen (Plasterk, 2009). Naast de genoemde leegstand onder monumenten is er ook veel leegstand onder kantoren (van der Voordt el al, 2007). Deze is in 2010 tot maarliefst 16% opgelopen. Waar het herbestemmen van kantoorgebouwen onder beleggers overwegend een no-go area is (Akro Consult, 2007), is het de vraag of dit anders ligt bij monumenten. Een inschatting van de exacte omvang van leegstaande monumenten en de ontwikkeling- of herbestemmingsplannen die hier voor aanwezig zijn, is daarom lastig te maken (Harmsen et al., 2008).

18

2. Wat zijn er de gevolgen van? Zodra een gebouw leegstaat en niet meer wordt onderhouden, treedt het verval in. De kwaliteit van het gebouw gaat dan snel achteruit (Plasterk, 2009). Er kan een maatschappelijke en financiële achteruitgang ontstaan, waar de buurt in meegezogen wordt (Harmsen et al, 2008; Gelinck, 2010). De afwachtende houding van private partijen kan er ook voor zorgen dat het verval dusdanig is, dat een monument alleen nog maar gesloopt kan worden. Dit is niet alleen een gemiste kans om een stukje identiteit te geven aan een buurt, maar tevens geen duurzame oplossing van het probleem (Hek et al, 2004). Ook valt te verwachten dat een toename van faalprojecten, de afwachtende houding van private partijen verder toeneemt.

1.3.2

Diagnose

1. Waaruit ontstaat het probleem? Het probleem ontstaat uit het lastig rond krijgen van de begroting bij het herbestemmen van een monument als solitair object (Gelinck, 2010; van Dinteren & Boetes, 2005). Soms omdat het simpelweg een relatief dure onderneming is, soms omdat er complexere randvoorwaarden zijn dan bij nieuwbouw (bestaande structuren en uitgebreide regelgeving). Private partijen hebben dan de neiging om te aarzelen. De beperkingen en kosten gaan dan zwaarder wegen dan de kansen (Plasterk, 2009; Saris et al, 2008). Bovendien kenmerken monumenten zich door de karakteristieke en unieke eigenschappen die niet aangetast mogen worden en een speciale behandeling vereisen bij herbestemming (Harmsen et al, 2008), wat uiteraard extra kosten met zich mee kan brengen. Zo kunnen er bij de verlening van een monumentenvergunning kostenverhogende eisen gesteld worden, waar de initiatiefnemer zich aan te houden heeft (Bouwer, 2008). Denk hierbij bijvoorbeeld aan exclusiever en duurder materiaalgebruik om de uniformiteit tussen het monument en de ingreep te garanderen. Monumenten worden daarnaast beschermd onder de monumentenwetgeving en hebben een speciale monumentenvergunning nodig om herbestemd te kunnen worden. Deze vergunning valt onder de Monumentenwet 1988, welke verregaande decentralisatie van de besluitvorming voorstaat (Bouwer, 2008). Er zijn in de wet echter geen criteria gegeven die aangeven waarop de vergunning verleend wordt, wat onzekerheid bij private partijen oplevert. Een ander knelpunt is het aantrekken van subsidies. Subsidies zijn bedoeld om de overmaat aan kosten in te perken, maar de zekerheid of ze daadwerkelijk worden toegekend is allerminst, het bedrag is nooit volledig dekkend en de aanvraagtrajecten zijn lang en bureaucratisch (Bijsterveldt-Vliegenthart, 2010). Het financieel sluitend krijgen van de begroting zal dus in eerste instantie vanuit de markt moeten plaatsvinden. Dit kan voor het monument solitair, met de eerder genoemde argumenten, zeer lastig worden. 2. Is er samenhang met andere problemen? Toenemende stedelijke dynamiek, effecten van globalisering en de Europese Unie noodzaken tot een nieuwe aanpak van stedelijk beleid (van ’t Verlaat, 2008). Binnen de wereld van gebiedsontwikkeling is dan ook een verschuiving gaande. Waar voorheen bouwprojecten zich voornamelijk richtten op stadsuitbreidingen, is het accent steeds meer gaan liggen op binnenstedelijke transformaties en herbestemming (van der Wouden, 2007; van ’t Verlaat, 2008). De ambitie ligt hier bij een integrale, functionele, ruimtelijke, maatschappelijke en duurzame benadering van de problematiek (van ’t Verlaat, 19

2008). Binnen deze gebieden valt voor zowel private als publieke actoren nog veel kennis te verwerven, ook met betrekking tot monumenten. Het verplaatsen van gebiedsontwikkelingen naar binnen de bebouwde kom heeft ingrijpende gevolgen. Steden moeten verdicht worden om in de extra benodigde bebouwing te kunnen voorzien (Faling et al, 2006). Tegelijkertijd moet er ook gekeken worden naar het al bestaande vastgoed en wat hiermee te doen. Herbestemming, transformatie en renovatie zullen daarmee steeds vaker terugkerende thema’s worden. Wanneer men dit in een stedelijke context plaatst, lijkt het logisch dat men hier ook meer kennis zal willen gaan ontwikkelen. Er is een kennisgebrek met betrekking tot de meerwaardecreatie van monumenten. Er zijn wel cases (zoals de Westergasfabriek) en onderzoeken bekend (Faling et al, 2007), maar kengetallen of een praktijkaanpak zijn lastig te vinden. Dit kennisgebrek zorgt voor extra risico’s die commerciële partijen minder snel bereid zijn te nemen. Dit zorgt voor gemiste kansen.

1.4

Probleemstelling

Er is een verandering binnen de gebiedsontwikkeling gaande; hierbij zal de focus meer gelegd worden op stadsvernieuwing. Monumenten zouden een belangrijke rol kunnen spelen in deze gebieden, maar kunnen nog niet in alle gevallen tot hun recht komen, daar de kennis en de financiële overtuigingskracht nog ontbreken. Dit weerhoudt commerciële partijen ervan om monumenten vanuit de markt aan te pakken, terwijl juist deze partijen een belangrijke rol zouden kunnen spelen in het financieren, ontwikkelen en exploiteren van monumentaal vastgoed. In het ergste geval kan dit het verval of uiteindelijk zelfs de sloop van een monument betekenen. Hoe kan dan toch een juiste bestemming worden gevonden? Wat zijn de kosten en de baten bij een monumentale herbestemming? Hoe kunnen partijen gebonden worden aan een herbestemming? Wat levert dit op voor de omgeving of de economie? Dit heeft geleidt tot de volgende probleemstelling: Het herbestemmen van monumenten is solitair lastig financieel sluitend te krijgen. Er is tevens een tekort aan kennis over de maatschappelijke rol die monumenten kunnen spelen in stadsvernieuwing en de financiële gevolgen hiervan. Deze hiaat is mede verantwoordelijk voor de desinteresse van potentiële investeerders in het herbestemmen van monumenten.

1.5

Afbakening

Om het onderzoek goed af te kunnen bakenen is een aantal voorwaarden aan het onderzoeksgebied gesteld. Met behulp van het ‘fuikprincipe’ (Verschuren, 1999) is dit van grof naar fijn gespecificeerd Deze afbakening van het onderzoek wordt per onderdeel uitgebreid toegelicht in bijlage 2. In figuur 1.2 is hier een verkorte samenvatting van gegeven en is tevens het fuikprincipe gevisualiseerd.

1.6

Doelstelling

Het ontwikkelen van een instrument dat de maatschappelijke meerwaarde van het herbestemmen van monumenten in stadsvernieuwingen omzet in financiële baten. Doelstelling van dit onderzoek is om te ontdekken hoe de herbestemming van monumenten in stadsvernieuwing op dusdanige wijze geoptimaliseerd kan worden opdat de financiële en maatschappelijke effecten een meerwaarde opleveren, ten opzichte van sloop en nieuwbouw, voor de betrokken partijen. Dit moet zowel publieke als private partijen meer houvast bieden en een stimulans 20

creëren bij de herbestemming van monumenten met de gedachte dat er uiteindelijk minder monumenten leeg hoeven te staan of gesloopt hoeven te worden en in plaats daarvan een bijdrage kunnen leveren aan de maatschappij.

Figuur 1.2. De fuik toegepast op het onderzoek

1.7

Vraagstelling

De vraagstelling bestaat uit twee delen, een hoofdvraag die de leidraad vormt in het onderzoek en de drie onderzoeksvragen die delen van de hoofdvraag proberen te beantwoorden. De antwoorden op deze onderzoeksvragen moeten de hoofdinput leveren voor het beantwoorden van de hoofdvraag.

1.7.1

Hoofdvraag

Hoe kunnen maatschappelijke effecten de herbestemming van een monument financieel haalbaar maken in stadsvernieuwingen? De hoofdvraag gaat hierbij dus in op de meerwaarde van een monument met speciaal oog voor de extra kwaliteiten die een herbestemd monument levert aan zijn omgeving. Daarbij zal gekeken wor21

den of de meerwaarde die gecreëerd wordt binnen de gebiedsontwikkeling de herbestemming van het monument haalbaar maakt. De maatschappelijke meerwaarde zal daarbij ook vertaald moeten worden naar euro’s. De hoofdvraag kan ontleed worden in constanten, eenheden en variabelen (Verschuren, 1999). Hierin zullen de constanten dienen als afbakening van het project (monumenten & stadsvernieuwing) de eenheden als doel (herbestemming) en de variabelen (effecten & haalbaarheid) als te onderzoeFiguur 1.3. Hoofdvraag ontleed in constanten, eenheden en variabelen. ken onderdelen binnen de genoemde grenzen (constanten) om het doel (herbestemming) te verwezenlijken (figuur 1.8).

1.7.2

Onderzoeksvragen

A.

Welke maatschappelijke effecten zijn naast een business case aanwezig als gevolg van de herbestemming van monumenten in stadsvernieuwingen?

B.

Hoe kunnen de maatschappelijke effecten die naast een business case aanwezig zijn als gevolg van de herbestemming van monumenten vertaald worden naar euro’s?

C.

Hoe kan de financiële meerwaarde als gevolg van maatschappelijke effecten benut worden voor de herbestemming van monumenten?

1.8

Soort onderzoek

Dit onderzoek betreft een handelingsonderzoek. Een handelingsonderzoek – ook wel aangeduid als praktijkonderzoek – heeft zoals de naam al zegt tot doel de verbetering van het menselijk handelen. Het gaat om de oplossing van een probleem of het creëren van vernieuwing op maatschappelijk of technisch terrein (Verschuren, 1999). In dit onderzoek betreft dit een verbetering die kan plaatsvinden bij de behandeling van monumenten door vernieuwende inzichten te geven. Het belangrijkste doel van dit onderzoek is dan ook het uitzicht op kennis waarmee het in de probleemanalyse omschreven knelpunt kan worden opgelost (1999). Zoals uit de onderzoeksvragen blijkt, hebben deze een open karakter. Er wordt niet gezocht naar een bevestiging noch ontkenning van de vraag, maar naar een breder scala aan informatie. Daarbij spreekt men van een ‘exploratief’ onderzoek (1999). De focus ligt bij het zoeken naar een oplossing voor een complex probleem, hierbij biedt een simpel ‘ja-’ of ‘nee-’ antwoord geen toegevoegde waarde aan de bestaande kennis in dit vakgebied. In dit onderzoek is het niet alleen belangrijk vast te stellen ‘of’ er een meerwaarde kan ontstaan, maar vooral ook ‘hoe’ dit gemeten en vervolgens toegepast kan worden.

1.9

Conceptuele weergave

De conceptuele weergave van het probleem (figuur 1.9) is gemaakt om het knelpunt in de herbestemmingsopgave te identificeren. Hierbij is de structurele leegstand van een monument in een stad 22

(A1) het uitgangspunt. Men kan dan proberen het monument te herbestemmen vanuit een solitaire context (A2), of vanuit een integrale (B1). In het geval men kiest voor de solitaire oplossing, ontstaat er een knelpunt. Vanaf dit moment neemt de bereidheid om te investeren af (A3) en raakt het gebouw in verval of wordt het zelfs gesloopt (A4). Aan de andere kant zien we dat het in beeld brengen van extra baten (B2) de bereidheid om te investeren ernstig kan doen laten toenemen. Vooral na het knelpunt ontstaat een vicieuze cirkel waarin verder verval van het monument en achteruitgang van de wijk de bereidheid om te investeren (ook in algemene zin) doet afnemen. Aan de andere kant zien we het tegenovergestelde: succes en winst voor de betrokken partijen zullen leiden tot meer bereidheid om te investeren. Een belegger of woningcorporatie ziet de waarde van zijn portfolio omhoog gaat, een ontwikkelaar kan een hogere verkoopprijs vragen aan de belegger die op zijn beurt een hoger rendement ziet en de overheid ziet economische vooruitgang in een gebied.

Figuur 1.4. Conceptuele weergave

1.10 Eindproduct 1.10.1

Resultaat

Het resultaat van dit onderzoek moet een handleiding vormen voor het herbestemmen van monumenten vanuit een financieel perspectief, waarbij de maatschappelijke effecten de onderliggende factor moeten vormen voor de financiële en economische voordelen die behaald kunnen worden voor zowel publieke als private partijen. Hierbij moeten dus niet alleen de effecten van het gebouw 23

op het gebouw, maar ook die van het gebouw op het gebied in ogenschouw worden genomen en andersom. Deze handleiding zal inzichtelijk gemaakt worden met behulp van een model. Uiteindelijk zal dit een helpende hand moeten bieden in het beslissingsproces rondom de herbestemming van monumenten. Met behulp van dit onderzoek is het ProMo model ontwikkeld, waarin effecten vertaald worden naar euro’s en strategische beslissingen genomen kunnen worden. Het model is gebaseerd op literatuur en een case studie over het Chassé Park in Breda.

1.10.2

Doelgroep

Monumenten De handleiding zal inspelen op lastig te herbestemmen monumenten in stadsvernieuwingen. Het gaat daarbij precies om die monumenten waar investeerders huiverig voor zijn of simpelweg de toegevoegde waarde niet van inzien. Vaak omdat deze gebouwen niet zo courant zijn en zich vanwege hun specifieke karakter niet zo gemakkelijk lenen voor een andere bestemming (Nelissen, 1999). Deze ‘probleemmonumenten’ kenmerken zich door een lange periode van leegstand en bouwkundig verval, vaak in combinatie met vervuilde grond. Duurzaamheid Partijen die geïnteresseerd zijn in duurzaamheid, milieu organisaties of actiegroepen zullen erkennen dat het herbestemmen van een gebouw duurzaam is. Duurzaam als bouwkundig product (Hek et al, 2004) maar ook als sociaal product (van Dorst, 2005), ook kan er sprake zijn van een ecologisch product wanneer energie besparende maatregelen worden genomen of het terrein wordt gesaneerd en opgeknapt. Publieke partijen Publieke partijen zullen geïnteresseerd zijn in de maatschappelijke welvaart die gecreëerd wordt bij het herbestemmen van monumenten (ECORYS, 2010a). Het in beeld brengen van deze welvaart levert aanknopingspunten met het gevoerde beleid in gemeenten en betrekt publieke partijen dus ook meer bij het project, wat voordelen biedt voor andere belanghebbenden. Private partijen Private partijen zullen vooral geïnteresseerd zijn in de extra winst die te behalen valt in de context van een gebiedsontwikkeling (ECORYS, 2010a). Hierdoor kunnen monumenten bijdragen aan de marktwerking in een gebiedsontwikkeling. Zelfstandig geïnteresseerden en hobbyisten zullen minder financiële baat hebben bij deze inzichten, al zal de maatschappelijke voldoening ook een drijfveer voor deze partijen kunnen zijn.

24

DEEL II THEORETISCH KADER

25

26

2

Stadsvernieuwing & monumenten

2.1

Inleiding

Monumenten, onze binnensteden staan er vol mee, en het worden er elk jaar meer. Wat doen we met deze monumenten en wat kunnen zij voor ons doen? Deze vraag wordt steeds belangrijker, naarmate gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en andere partijen steeds vaker tegen deze monumenten aanbotsen. De reden hiervoor is de toenemende focus op, drang naar en uitvoer van stadsvernieuwingen. Deze monumenten kunnen gezien worden als een last: de regelgeving en beperkingen maken het een tijdrovende klus om een goed plan op tafel te leggen of uiteindelijk tot sloop over te kunnen gaan zodat het gebouw andere plannen niet meer in de weg staat. Maar misschien liggen er ook kansen voor deze monumenten en is niet iedereen zich hiervan bewust. Het is daarom zaak om de effecten die deze gebouwen hebben op hun omgeving in beeld te brengen. Om de effecten van monumenten op hun omgeving beter te kunnen bepalen is het leren begrijpen van hun rol in de stad en de stadsvernieuwing essentieel. Daarbij is het belangrijk te onderzoeken hoe gemeenten en marktpartijen met deze gebouwen om gaan wanneer ze deze in een stadsvernieuwing tegen het lijf lopen. Ook is het van belang te bekijken hoe consumenten tegen monumenten in hun omgeving aankijken en hoe stedenbouwkundige planvorming beter kan worden ingericht voor een optimaal gebruik van de effecten van monumenten.

2.2

Definitie

Gebiedsontwikkeling is een vakgebied met vele benamingen en deelgebieden, waarvan stadsvernieuwing er één is. Stadsvernieuwing is een term die zich vanaf 1970 aandiende vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VROM, 2010). Dit was een reactie op protesten vanuit de samenleving die zich tegen de sloop van oude wijken in de grote binnensteden verzetten om daar nieuwbouw met naoorlogs elan te plaatsen. Dit heeft destijds onder andere geresulteerd in het behoud van levendige historische binnensteden (VROM, 2010). Stadsvernieuwing is in tegenstelling tot de uitleggebieden geheel op binnenstedelijke interventies gericht. Stadsvernieuwing wordt vaak ook binnenstedelijke -herontwikkeling, -gebiedsontwikkeling, transformatie of -herstructurering genoemd. Om het overzichtelijk te houden wordt hier enkel de term stadsvernieuwing gebruikt. Volgens de Vree (2010), zijn er grof genomen drie soorten stadsvernieuwing:  Het plegen van nieuwbouw op een voorheen niet voor bebouwing bestemd gebied. Dat gebied kan een park zijn maar ook water.  Het (gedeeltelijk) slopen van een bestaand gebied en er een andere invulling aan geven met voornamelijk nieuwbouw.  Het aanvullen van opengevallen plaatsen in een monumentaal of cultuurhistorisch beschermd gebied met bij de naaste omgeving passende nieuwbouw. De interesse van dit onderzoek gaat uit naar gebieden waar monumenten herbestemd moe(s)ten worden, daarmee valt mogelijkheid 1 buiten het kader. Mogelijkheden 2 en 3 vormen samen gebieden van interesse, maar vormen geen compleet beeld, omdat de mogelijkheden tot transformatie, renovatie en herbestemming volledig worden genegeerd. De volgende werkdefinitie zou gebruikt kunnen worden om stadsvernieuwing te omschrijven:

27

Stadsvernieuwing is de bouwkundige interventie in een binnenstedelijk (monumentaal) gebied door middel van sloop, nieuwbouw, renovatie, transformatie, herbestemming of een combinatie van genoemde middelen. ‘Monumentaal’ is hier tussen haakjes gezet, omdat deze niet belangrijk is voor de definitie van stadsvernieuwing op zich, maar wel voor de aanduiding van de gebieden waar dit onderzoek zich op richt. De verschillen tussen hergebruik, transformatie en herbestemming zullen worden uitgelegd in hoofdstuk 3, de nadruk van het onderzoek licht op herbestemming.

2.3

Geschiedenis

De geschiedenis en ontwikkeling van Europese steden speelt een belangrijke rol in het beter begrijpen waar monumenten en de stedelijke contexten waarin zij zich bevinden vandaan komen. Tot aan 1850 is daarbij vrij weinig veranderd aan de Nederlandse steden. Veel middeleeuwse structuren zijn tot aan die tijd gehandhaafd gebleven en uitbreidingen buiten de stadsmuren waren over het algemeen verboden. De traditionele bebouwing van binnen deze grenzen stamt voornamelijk uit de 17e tot aan begin 19e eeuw. De meeste stadsmuren verloren hun nut en zijn uiteindelijk in de 19e eeuw geslecht, wat de bouw van wijken buiten de stadsgrenzen inluidde. De meeste (stedelijke) monumenten die wij kennen van voor 1850 bevinden zich dan ook binnen de oude stadsgrenzen.

Figuur 2.1. De verdichting van Nederland vanaf 1850

Vanaf deze periode vindt er een rappe ontwikkeling van de steden plaats (figuur 2.1), deze ontwikkeling is volgens van Straalen (2006) op te delen in een viertal fasen:  Fase I: Industrialisatiefase (gekenmerkt door grote concentraties in de binnensteden).  Fase II: Opkomst van service en transportmogelijkheden (gekenmerkt door ruimtelijke deconcentratie).  Fase III: Toenemende aandacht voor waardering woonomgeving (gekenmerkt door nog grotere deconcentratie).  Fase IV: Opkomst van de kenniseconomie. Uit de eerste fase stammen de oude haven- en industrieterreinen en de industriële monumenten. De tweede fase is verantwoordelijk voor de opkomst van stationsgebouwen, tramremises en groothandelsgebouwen. De derde fase omvangt voornamelijk de vooroorlogse (maar ook naoorlogse) tuinsteden. De vierde fase betreft de naoorlogse stadsuitbreidingen en -vernieuwingen. De vier fasen zijn ook globaal over een tijdsperiode te spreiden, zie hiervoor het voorbeeld van Amsterdam (figuur 2.2).

28

Figuur 2.2. De ontwikkeling van Amsterdam vanaf 1850.

In elk van deze vier fasen en de periode die daaraan vooraf ging zijn monumenten gebouwd, met de monumenten uit de wederopbouwarchitectuur als meest recente voorbeeld. Gebouwen moeten minimaal 50 jaar oud zijn om rijksmonument te kunnen worden. Het oudste gebouw en rijksmonument van Nederland dat nog in gebruik is, is de Sint-Servaas Basiliek in Maastricht, waarvan de eerste delen uit het jaar 550 stammen. De Euromast in Rotterdam uit 1960 is het jongste rijksmonument (Euromast, 2010). Wat duidelijk te zien is, is dat sinds de slechting van de stadswallen in 1850, steden voornamelijk zijn gegroeid. Het aantal monumenten is met de uitbreiding van de steden dan ook stevig toegenomen, uitgaande van een evenredige aanwas.

2.4

Stadsvernieuwing

Het binnen de stadsgrenzen ontwikkelen van al bebouwde gebieden noemt men stadsvernieuwing. Bij stadsvernieuwing is één van de belangrijkste pijlers het genereren van waarde in de ‘oude’ (en monumentale) wijken. Of dit nou financiële of maatschappelijke waarden zijn, uiteindelijk gaat het er om dat een investering rendement oplevert en de wijk er beter van wordt. Het lijkt een logische denkwijze. Toch zijn er weinig organisaties in de wijkvernieuwing die op deze manier kijken naar hun investeringen en interventies (de Kam, 2008). Dit is vreemd, want met de afronding van het VINEX programma, neemt het belang van stadsvernieuwing en herbestemming alleen maar verder toe. Dat wordt nog eens versterkt door de doelstelling minimaal 40 procent van de nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied te realiseren, en door de wens het buitengebied te beschermen tegen tot ‘verrommeling’ leidende stadsuitbreiding (van der Wouden, 2007). Deze verschuiving heeft ingrijpende gevolgen voor de ontwikkelingsopgave, zowel met betrekking tot het proces als op het uiteindelijke product. Verdichting is één van meest belangrijkste opties voor stadsvernieuwing in Nederland (figuur 2.3), maar ook in andere Europese steden. Hier heeft Faling et al (2006) onderzoek naar verricht. Vanwege de locatiespecifieke contexten is verdichting van deze binnensteden vaak niet mogelijk met alleen maar hoogbouw. Hoogbouw wordt vaak als ongepast beschouwt in de oude, culturele en historische Europese binnensteden. Mensen zijn namelijk huiverig om te veel inbreuk te maken op bestaande stedelijke patronen. Dit contrasteert hevig met andere continenten, waar hoogbouw en nieuwbouw eerder de norm dan de regel zijn (Faling et al, 2006). In Europa zijn dan ook creatieve verdichtingoplossingen nodig om de cultuurhistorische waarden van de steden te behouden bij stadsvernieuwing in monumentale gebieden. Naast de verdichtingproblematiek is stadsvernieuwing veel complexer dan de traditionele stadsuitbreidingen (van ’t Verlaat, 2008). Dat komt door de aanwezigheid van bestaande bebouwing en infrastructuur, door de aanwezigheid van verschillende eigenaren van grond en bebouwing, en soms door milieuproblemen in de vorm van vervuilde grond. Deze vorm van stadsontwikkeling verschilt daarmee van de traditionele stadsontwikkeling, de stadsuitbreiding aan de randen van het stedelijke 29

gebied zoals we die kennen van de naoorlogse stadswijk tot en met de VINEX locaties (van der Wouden, 2007). Stadsvernieuwing vereist een andere vorm van planning en een andere vorm van taakverdeling tussen publieke en private actoren. Beide partijen zijn zich dan ook sterk bewust van de noodzaak om nieuwe vormen van stadsontwikkeling uit te proberen. Maar ook de klassieke Nederlandse planningstraditie, die uitgaat van een zo compleet mogelijk eindbeeld van het te ontwikkelen gebied, staat hiermee ter discussie (2007). In dit onderzoek zal niet te diep worden ingegaan op het proces, er zal meer worden ingegaan op het product van dit proces. Het is echter wel belangrijk om te erkennen dat een deel van het probleem binnen de huidige en veranderende processen ligt. Stadsvernieuwing is ook duurder dan de traditionele stadsuitbreidingen, waar bestaande bebouwing, complex grondeigendom en vervuilde grond veel minder een discussiepunt zijn. Dit zet de haalbaarheid van herbestemmingen uiteraard onder druk. Stadsvernieuwing is desondanks hot, vooral bij publieke bestuurders. Zij gebruiken dikwijls stadsvernieuwing als sleutelthema in hun marketingstrategie van de stad (Gold & Ward, 1994). Het zal dan ook niet verbazen dat er veel publieke functies in deze gebieden verrijzen (van der Wouden, 2007). Het voornemen om meer commerciële functies in deze gebieden op te nemen is tot op heden moeilijk te realiseren gebleken. Gegeven het feit dat creatieve verdichting eigenlijk altijd plaatsvindt in bestaande stedelijke gebieden, ligt de uitdaging bij stadsvernieuwing bij het creëren van een positieve rol voor bestaande gebouwen en monumenten in het gebied. Voorbeelden hiervan zijn het Klara Parish in Stockholm, het Pariser Platz in Berlijn en de Seine Rive Gauche in Parijs. Het veranderen van de functie en de integratie van oud en nieuw zullen het plan altijd verrijken (Faling et al, 2006). Dit is bij herbestemmen vrijwel altijd het geval.

Figuur 2.3. Het Pariser Platz en de Brandenburger Tor

Ook stelt Faling et al (2006) dat om een unieke identiteit toe te kennen aan een gebied, het van belang is om meerdere ‘bestaande’ gebouwen en structuren in het gebied op te nemen in de plannen voor een stadsvernieuwing. In de eerder genoemde voorbeelden worden de gebouwen dan creatief ingevuld met nieuwe functies, zoals winkelcentra, theaters, kantoren of huizen. Bij de Seine Rive Gauche in Parijs is bijvoorbeeld een oude broodfabriek getransformeerd naar een universiteitsgebouw en is station Austerlitz gerestaureerd. In de jaren ‘50 en ’60 van de vorige eeuw zijn grote delen van het levendige Klara Parish in Stockholm tegen de grond gegaan om ruimte te maken voor kantoren en winkels. Uiteindelijk hebben protesten van bewoners voor het behoud van het gebied gezorgd. Het Pariser Platz in Berlijn is een bijzonder geval van hergebruik, hier waren de historische structuur en gebouwen de basis voor de herbestemming. De historische landmark de Brandenburger Tor is hersteld en het herstel van de Reichstag, als zetel voor het Duitse parlement, met een nieuwe glazen koepel, is zo succesvol dat bezoekers iedere dag in grote getallen binnenstromen. Het gebruik van de oude structuur en gebouwen maakte het ook mogelijk dat er een hoge dichtheid in het gebied gecreëerd kon worden (Faling et al, 2006).

30

2.5

Monumenten in stadsvernieuwing

Iedere stad, wijk en buurt bestaat uit een unieke combinatie van fysieke, sociale, economische en culturele kwaliteiten. Deze combinatie leidt tot een eigen identiteit en dynamiek. Het realiseren van een geslaagde stedelijke vernieuwing in deze complexe omgeving is daarmee niet alleen een fysieke maar ook een culturele opgave (Vos, 2006). Binnen deze opgave kunnen monumenten een belangrijke rol spelen. Als cultureel erfgoed en geheugen van een wijk kunnen zij een stedelijke vernieuwing trekken en blijft de identiteit behouden. Verandering betekent vaak onrust, onzekerheid en weerstand. Zeker wanneer het gaat om ingrijpende voorstellen als sloop-nieuwbouw. Destijds in de stadsvernieuwing vonden betrokken bewoners elkaar in gedeelde sociaaleconomische belangen. In de huidige stedelijke vernieuwing wordt het verzet tegen de plannen gebundeld langs de chique lijn van ‘cultuur’. In deze optiek moeten de cultuurhistorische waarden van de fysieke omgeving behouden blijven (Vos, 2006). Het zou voor belanghebbende partijen dus erg interessant moeten zijn om beter naar monumenten, en de kansen die deze monumenten bieden binnen de ontwikkeling, te kijken en de voordelen hiervan te benutten. Figuur 2.4. Sloop in de Utrechtse volkswijk Ondiep

Bij de huidige stadsvernieuwingen wordt gestreefd naar differentiatie. Verschillende soorten woningen betekent verschillende soorten mensen en dat lijkt cultureel verantwoord. Intussen verrijzen overal in Nederland dezelfde reeksen van verschillende woningen in soortgelijke gevarieerde blokken. Nog even en ze lijken allemaal op elkaar: de vernieuwde naoorlogse wijken, de nieuwe Vinex-wijken, de stadse en de dorpse wijken. Zo leidt het cultureel verantwoorde antwoord op de hedendaagse heterogene samenleving tot contextloze uniformiteit, en dat is cultureel onverantwoord (Vos, 2006; Joustra, 2005). Monumenten kunnen juist de identiteit van een gebied bewaren. Mensen willen graag herkenningspunten hebben in een wijk en gebouwen die aan vroeger herinneren. Dit geeft een gebied een bepaald karakter, een eigen identiteit. Juist het creëren van een dergelijke identiteit kan een spin off vormen voor een gebied, deze een goed imago geven (Joustra, 2005; de Kam, 2008) en huizenprijzen doen stijgen. Op basis van de theoretische inzichten van de Franse historicus Ferdinand Braudel onderscheidt men in de tijd een aantal ‘lagen’ in de ontwikkeling van een gebied (in: Vos, 2006):  Laag 1: Ruimtelijke structuren, zoals het stratenverloop en verkavelingpatronen, veranderen door de loop der eeuwen het minst.  Laag 2: Fysieke laag, zoals gevels en de inrichting van openbare ruimten, kennen in de loop der tijd meer veranderingen.  Laag 3: Bewoners en gebruikers van een gebied. In stedenbouwkundige termen: de veranderende programma’s. Dit is ook de laag van de betekenissen en waarden die mensen hechten aan hun omgeving. Vos (2006) beschrijft dat het denken in lagen een essentieel onderdeel is van de culturele aanpak in de stedelijke vernieuwing. Enerzijds gaat het om het ontdekken van de fysieke zaken in stad en landelijk gebied: structuren, wegen, grenzen, gebouwen, scherven en sporen in de grond. Anderzijds behoren ook de handelingen, ervaringen en uitingen door bewoners en gebruikers tot de cultuur en het erfgoed binnen de wijken. 31

De waarde en identiteit van een monument in een gebied worden dus mede bepaald door de bewoners van dat gebied. Zij hebben de sterkste binding met een monument, houden herinneringen en verhalen in leven en katalyseren hiermee de effecten die een monument op zijn omgeving heeft. Dit heeft dus ook een positief effect op het imago van een gebied. Om de effecten van een monument dus positief te kunnen benutten moet met alle drie de lagen van Braudel en Kramer rekening gehouden worden in het masterplan van een stadsvernieuwing. Op zekere hoogte gebeurt dit ook al. ABF Research (2007, in: Saris et al, 2008) heeft in opdracht van OCW onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van kunst en cultuur in achterstandswijken. Een van de belangrijkste conclusies was dat ‘kunst en cultuur de trekkers zijn van stadsvernieuwing’. Wijken met veel kunst en cultuur herstellen zich sneller dan vergelijkbare andere wijken.’ ABF research verstaat onder kunst en cultuur onder meer de aanwezigheid van culturele voorzieningen en monumenten (2008). Achterstandswijken zijn de typische stadsvernieuwingswijken (de Kam, 2008). Daarmee liggen hier voor monumenten dus interessante kansen.

2.6

Citymarketing

Steden concurreren met elkaar. Op lokaal niveau, regionaal of landelijk niveau en zelfs op mondiaal niveau. Een belangrijk middel om steden een beter imago te geven is door oude industrieterreinen, leegstaande kazernes of verloederde stadswijken te vernieuwen of te herontwikkelen (Gold & Ward, 1994). Het gaat hier duidelijk om de wijken, buurten en gebieden die een slechte bijdrage leveren aan het imago van de stad. Deze gebieden herbergen echter ook veel kansen, ze liggen vaak langs uitvalswegen of op strategische plaatsen in de stad en herbergen regelmatig verborgen schatten in de vorm van (potentiële) monumenten (van Straalen, 2006). Het is belangrijk hier een juiste aanduiding te geven waar het verschil ligt tussen imago en identiteit. Identiteit is een set aan typerende eigenschappen die samen specifiek en kenmerkend zijn voor een product. Het gaat hierbij om zowel de fysieke eigenschappen als de eigenschappen die bepaald worden door de gebruikers. Imago is het beeld dat mensen hebben van een product (Joustra, 2005). Een identiteit heb je altijd of kan benoemd worden, een imago heb je echter alleen vanuit de markt of omgeving. Deze definities van de begrippen identiteit en imago zijn afkomstig uit de marktgerichte productontwikkeling. Om als stad succesvol te zijn (en te blijven) in de concurrentiestrijd met andere steden, onderscheiden van den Berg et al (2005) 7 belangrijke funderingen:  Kennis basis (aanwezigheid van universiteiten, onderzoeksinstituten)  Economische basis (diversiteit en dienstverlening)  Kwaliteit van de leefomgeving en huisvesting  Toegankelijkheid (infrastructuur, waaronder ook digitaal en elektronisch)  Stedelijke diversiteit  Stedelijke schaal (omvang en massa)  Sociale balans Monumenten kunnen hier op meerdere punten een belangrijke rol spelen, maar vooral de punten 3 en 5 hebben een directe verbinding met monumenten. Een monument wordt namelijk onder andere beschermd op basis van zijn architectonische kwaliteiten. Deze kwaliteiten voegen iets extra’s toe aan de leefomgeving en zorgen voor stedelijke diversiteit. Het behouden en herbestemmen van monumenten is dus belangrijk voor de marketing van een stad.

32

Rienhart (2006) gaat zelfs nog een stap verder, hij stelt dat het historische karakter van een stad een positief verband heeft met het aandeel hoogopgeleiden dat zich in een stad vestigt. Omdat elke gemeente uniek is en het evenwicht door veel factoren wordt bepaald, kan alleen worden gesteld dat er per gemeente voor het hebben van een aantrekkelijk vestigingsklimaat, sprake moet zijn van een zekere verhouding of evenwicht Figuur 2.5. De rol van een historisch karakter voor het vestigingsklimaat tussen de verschillende vestigingsfactoren. In figuur 2.6 is dit grafisch weergegeven (2006). Hierbij vormt een historische en monumentale leefomgeving dus één van de belangrijkste vestigingsfactoren. Ook zou het historische karakter een positief verband hebben met het aantrekken van de ‘creatieve klasse’, een groep die aantoonbaar verantwoordelijk is voor economische vooruitgang in een gebied en een positieve bijdrage levert aan het imago van een stad (Rienhart, 2006; Saris et al, 2008). De sector kunst en cultuur heeft hier bijvoorbeeld een belangrijk aandeel in (figuur 2.7). Van Straalen (2005) beschrijft een onderzoek van Kramer (de identiteit van een plek, 2005) waarin wordt aangegeven dat er drie aspecten zijn die de identiteit van een plek bepalen:  Ruimtelijke/fysieke identiteit (de omgeving verandert en daarmee de aanhechtingsmogelijkheden voor bestaande en nieuwe betekenissen).  Functioneel/economische identiteit (betekenissen die aan de plek worden toegekend veranderen voortdurend)  Sociaal/culturele identiteit (de wijze waarop de plek wordt gebruikt). Deze drie identiteitslagen hebben dus ieder een eigen rol in het bepalen van de identiteit van een gebied. Om het imago van een gebied te verbeteren moet er daarom in 1 of meerdere van deze identiteitslagen aanpassingen worden gemaakt. De drie identiteitsaspecten van Kramer (in: van Straalen, 2005) doen ons sterk denken aan de drie lagen van Braudel, die de ouderdom en verandering van patronen in het stadsbeeld beschreef. Als we deze twee zaken samenvoegen zou gezegd kunnen worden dat de zaken die het lastigst te veranderen zijn ook het sterkst kenmerkend zijn voor een gebied. Om de identiteit van een gebied te willen veranderen is een ingreep in de ruimtelijke structuren en identiteit dus het meest effectief. Dit hoeft echter niet altijd een beter imago op te leveren: de banFiguur 2.6. Monumenten, kunst en cultuur den met de historie kunnen verloren gaan en de samenhang in het gebied of de band met andere gebieden kan verdwijnen, omdat de ingreep doorwerkt in de andere lagen. Daarmee kan tevens gesteld worden, dat de banden tussen de drie lagen en hun gezamenlijke kracht, erg belangrijk zijn om rekening mee te houden in een masterplan voor stadsvernieuwing, opdat de effecten van monumenten op een gebied maximaal benut kunnen worden. 33

In het vakblad ‘Bouw’ stelt Kooijman (1994) dat gebouwen ook gezien kunnen worden als de dragers van boodschappen. Dit geldt niet alleen als een verbinding met het verleden en het nu. Het geldt ook voor organisaties als de drager van de te presenteren bedrijfsidentiteit, het imago. De relatie tussen een organisatie, locatie en gebouw is daarmee dus zeer hecht (1994). Dit betekent dat sommige organisaties, onder andere organisaties uit de eerder genoemde creatieve industrie, actief zoeken naar huisvesting in een historisch of monumentaal pand, omdat zij dit als een positieve invloed op hun bedrijfsimago ervaren. Deze gebieds- en gebouweigenschappen kunnen dus uitstekend worden toegepast in de marketingstrategie van een stad. De genoemde definities zijn ook toepasbaar in de stadsvernieuwing. In combinatie met de drie aspecten van Kramer (van Straalen, 2005), wordt al gauw duidelijk dat een ingreep in de sociaal/culturele identiteit een effect heeft op hoe monumenten in een gebied beleefd worden. Een ingreep in de functioneel/economische identiteit heeft een effect op de rol van een monument in zijn omgeving en een ingreep in de ruimtelijke/fysieke identiteit verbreekt de historische aanknopingspunten van een monument. Dit zijn belangrijke consequenties die van invloed kunnen zijn op het imago van een gebied, maar ook voor de marketing van een stad.

2.7

Integrale gebiedsontwikkeling

Een (integrale) gebiedsontwikkeling is op te delen in projecten. De integraliteit ligt hem in de afstemming tussen de verschillende projecten. Een project is in de Leidraad OEI (Eijgenraam et al, 2000) gedefinieerd als: “De kleinst mogelijke verzameling van onderling samenhangende investeringen die naar verwachting technisch uitvoerbaar en economisch haalbaar is”. Een project kan dus een tuinhuisje zijn, maar ook een stationsgebouw. Zodra men meerdere van deze projecten gaat koppelen aan een gebied spreken we over gebiedsontwikkeling. Zodra er afstemming en samenhang gezocht wordt tussen de projecten spreekt men van een integrale gebiedsgerichte aanpak of integrale gebiedsontwikkeling. Bij een integrale aanpak rijst echter de mogelijkheid om niet volledig aan bovenstaande definitie te voldoen. Het ene project kan het andere project ‘dragen’. Een andere mogelijkheid, in het geval de ontwikkeling financieel niet, maar maatschappelijk wel renderend is, is een extra investering door gemeenten om het gat in de begroting te dichten. Er is een grote verscheidenheid aan integrale gebiedsgerichte projecten, zowel wat betreft de omvang, de functies als de samenhang tussen de functies. Het gebied van een integrale gebiedsontwikkeling kan een aantal percelen, een buurt, een wijk, een stadsdeel of zelfs een regio omvatten. Hierbij wordt in de publicatie ‘werkwijzer MKBA van integrale gebiedsontwikkeling’ (ECORYS & Witteveen + Bos, 2009) de volgende definitie gehanteerd: “Investeringsprojecten waarbij binnen een bepaald gebied diverse functies in hun onderlinge samenhang worden ontwikkeld”. Bij integrale gebiedsontwikkeling betekent samenhang vaak functiemenging. Er zijn twee belangrijke motieven voor functiemenging:  Het levert economische voordelen op om functies bij elkaar in de buurt te leggen (agglomeratie, synergie).  Functiemenging draagt bij aan zuinig ruimtegebruik. Zuinig ruimtegebruik kan de vorm aannemen van functiecombinaties of van meervoudig ruimtegebruik.

34

Een voorbeeld van een functiecombinatie is een waterberging die ook dienst doet als natuur- en recreatiegebied. Een voorbeeld van meervoudig ruimtegebruik is het overdekken van een weg of spoorweg, waardoor een nieuw maaiveld ontstaat waarop woningen, bedrijfsgebouwen of andere projecten kunnen worden gerealiseerd. Voorbeelden van integrale gebiedsontwikkelingen zijn (Kanters et al, 2005):  Projecten bij knooppunten (Zuidas, Utrecht CS).  Projecten rondom infrastructuur (W4 Leiderdorp).  Grootschalige stedelijke uitbreidingen (Meerstad, Leidsche Rijn, Zuidplaspolder).  Stedelijke vernieuwingsprojecten (Stadshavens Rotterdam, Chassé Park Breda).  Ruimte voor de rivier (IJsseldelta, IJsselsprong Zutphen).  Zwakke schakels kust (Waterduinen, Scheveningen Boulevard).  Plattelandsontwikkeling (Wieringerrandmeer, Blauwe Stad).  Natuur en recreatie (Hollandse Waterlinie). Gebiedsontwikkeling vindt niet plaats op een eiland (van ‘t Verlaat, 2005), maar zou het resultaat moeten zijn van een integrale strategie voor de toekomst. Die integraliteit betekent dat er een goede afweging heeft plaatsgevonden tussen zowel ruimtelijke- en functionele kwaliteit en de middelen (van Straalen, 2005). Deze drie elementen hebben elkaar nodig om een integrale gebiedsontwikkeling gaande te houden. Ruimtelijke kwaliteit gaat over een adequate verwerking van infra- en groenstructuren (2005), en het benutten van grootschalige ruimtelijke elementen als waterpartijen en hoogbouwzoneringen (Verlaat, 2005). Een ruimtelijk plan moet Figuur 2.7. Voorwaarden voor integrale gebiedsontwikkeling worden aangevuld met goede functionele kwaliteiten. Dit betreft een profilering van het gebied op basis van marktinzichten, maar ook gaat het in op aspecten als veiligheid, onderwijs en jeugdbeleid. Middelen is daarbij het derde element dat meespeelt in de afweging, hieronder vallen zaken als geld, grond en personele capaciteit (van Straalen, 2005). Belangrijk bij de integrale benadering van gebiedsontwikkeling is dat de drie hoekpunten in figuur 2.8 ook integraal benaderd worden. Deze drie invalshoeken moeten dan ook niet als een optelsom der aparte delen worden beschouwd, maar er moet juist dwars door de hoeken heen gezocht worden naar het optimale (van Straalen, 2005). Het optimum levert een maximale synergie voor het gebied. Integrale gebiedsontwikkeling is erg belangrijk voor monumenten en andersom. Monumenten kunnen andere projecten dragen in het marketingconcept of ze kunnen een maatschappelijk belang behartigen waardoor gemeenten bereid zijn te investeren. Ook kunnen ze zorgen voor extra synergie in een gebied. De basis voor deze synergievoordelen is volgens Evenhuis et al (2010) te vinden bij:  Het bedenken van het bredere ontwikkelingstraject. Vanuit de integraliteit van een ontwikkeling ontstaan aanvullende en versterkende ideeën.  Het op elkaar afgestemd uitvoeren van projecten en acties. Daardoor kunnen aan de inputzijde synergievoordelen ontstaan (kostenvoordelen).  Het op elkaar afgestemd in de markt zetten van projecten en acties. Daardoor kunnen aan de outputzijde additionele effecten/baten worden gegenereerd.

35

Wanneer men monumenten in een integrale gebiedsontwikkeling wil herbestemmen, moet men tijdens een haalbaarheidsstudie dus niet alleen uitgaan van de functionele kwaliteit van het gebouw (welke functie past er in het gebouw), maar ook van de ruimtelijke kwaliteit (hoe past het gebouw in zijn omgeving) en de middelen (hoe past het gebouw in de begroting). Hier zullen door veel mensen tegenstrijdigheden geconstateerd worden, de ruimtelijke en functionele uitkomsten kunnen namelijk een druk leggen op de middelen. Echter, de behaalde synergievoordelen door herbestemming kunnen kostendrukkend of batenverhogend zijn en daarnaast conceptverrijkend werken.

2.8

Rolverdeling & samenwerking

Het verdwijnen van de traditionele stadsvernieuwing rond 1990 leidde tot discussie over de rol van partijen bij de vernieuwing van de bestaande stad. Voorheen had de gemeente een dominante rol in de planvorming op stedenbouwkundig en projectniveau, in de verwerving van vastgoed en de uitgifte van projecten aan vooral de woningcorporaties en in de bekostiging van die projecten uit massieve rijkssubsidies (van der Schaar, 2005). Projectontwikkelaars konden zich in deze tijd makkelijk rijk rekenen door grondposities in te nemen die gauw meer waard werden en hen tevens een aandeel in de ontwikkeling van het gebied verschafte. Vanaf de aanpak van de naoorlogse woonwijken en andere binnenstedelijke gebieden, halverwege de jaren negentig, lagen de verhoudingen anders. Woningcorporaties zijn gevestigde eigenaren in deze wijken. De mogelijkheden tot sturing van het investeringsgedrag van de corporaties zijn na de verzelfstandiging afgenomen. De subsidiestromen vanuit het Rijk zijn kleiner geworden en beïnvloeden het gedrag van betrokken partijen nauwelijks meer. Gemeenten staan daardoor bij de planvorming en uitvoering op projectniveau vaker op de achtergrond. Om toch richting te kunnen blijven geven aan de stedelijke vernieuwing, zoeken gemeenten nu naar een nieuwe, modernere, rol dan die van beleidsmonopolist (van der Schaar, 2005). Woningcorporaties en gemeenten blijven intussen wel op elkaar aangewezen. De gemeente heeft namelijk de benodigde publiekrechtelijke instrumenten in handen en is in de ruimtelijke kaderstelling voor projecten en het hanteren van publiekrechtelijke instrumenten dus onmisbaar. De corporaties hebben op hun beurt de beschikking over hun vastgoed en de financiële middelen voor (onrendabele) investeringen dat hen een machtige speler maakt. Zij zijn bovendien hecht ingebed in lokale beleidsnetwerken, die mede daardoor een soms gesloten karakter hebben (van der Schaar, 2005). Commerciële marktpartijen hebben als eigenaar soms een vastgoedpositie, maar zij lijken ook dan buiten het lokale beleidsnetwerk te staan. Dit geldt ook voor ontwikkelaars die een voet aan de grond proberen te krijgen bij de planvorming en uitvoering, vooral bij projecten waar sprake is van een ingrijpende transformatie van de woningvoorraad. Zij zien zich daarbij als change agents die, juist doordat zij minder gevestigd vastgoedbelang hebben, in staat zijn een nieuw elan in het proces te brengen en het tempo en ambitieniveau te verhogen (van der Schaar, 2005). Dit wordt echter niet altijd op de door projectontwikkelaars vooraf gewenste manier gehonoreerd. Vanaf begin jaren negentig verschijnen er rapporten over publiek-private samenwerking bij stedelijke vernieuwing, deze gaan in op modellen die variëren van de traditioneel hiërarchische sturende rol van gemeenten, via joint ventures naar concessiesystemen met vooraf open concurrentieverhoudingen. Ook zijn er sinds die tijd discussies ontstaan met pleidooien voor afzonderlijke vehikels voor de wijkaanpak, zoals een wijkontwikkelingsmaatschappij (met een gezamenlijke grond- en/of vastgoedexploitatie) of stedelijke herverkaveling (van der Schaar, 2005; Vos, 2006). Van ’t Verlaat (2005) stelt dat het ‘organiserend vermogen’ onmisbaar is binnen gebiedsontwikkeling. Dit geldt dus ook voor stadsvernieuwingen. Organiserend vermogen betreft de kunde van stedelijke regio's (en steden in het bijzonder) om te anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen en 36

om daar vervolgens adequaat op in te spelen door nieuwe ideeën te genereren, nieuwe ontwikkelingen op gang te brengen en die te implementeren op een zodanige wijze dat de condities worden geschapen voor een goede en duurzame toekomstige stedelijke ontwikkeling. Belangrijk is dat dit gebeurt door alle relevante actoren (in de publieke en de private sector) daar op een effectieve manier bij te betrekken. Onderdelen van organiserend vermogen zijn (2005):  Leiderschap: leiderschap en ondernemersgeest van de sleutelpersonen is essentieel  Politieke steun: steun van hogere overheden en/of lokale politici aan het beleidsprobleem plus de hardheid van financiële steun van hogere overheden.  Maatschappelijk draagvlak: breed genoeg draagvlak van de direct betrokkenen: bewoners, omwonenden en marktpartijen. Communicatie is hier essentieel.  Ruimtelijk-economische condities: problemen van de stad/regio bindt de communicatie.  Visie en strategie: visie is de vooronderstelling met de integratie van verschillende aspecten, te vertalen in toegepaste consistente Strategieën voor aparte aspecten.  Strategische netwerken: eenrichtingsbestuur voldoet niet meer. Toepassen van governance: interactieve bestuursactiviteiten van sociale, politieke en bestuurlijke partijen. a) Netwerk doet recht aan de aard en schaal van het strategisch thema en b) Netwerk creëert een breed draagvlak door de versterking van de besluitvorming in de regio. Flexibiliteit van het netwerk en betrouwbaarheid van formele instanties zorgt voor continuïteit.  Prestatie: Interactie van de onderlinge samenhang bepaalt het succes. Dynamiek en momentum moeten erin blijven, deelsuccessen moet men communiceren. Een dynamisch concept dient aanpasbaar en bijstuurbaar te zijn. Samenwerking tussen partijen vergt een procesaanpak, waarbij gaandeweg de commitment tussen de betrokken partijen groeit: van intentie-uitspraken, via gemeenschappelijke visie, naar plan en programma met uitvoeringsafspraken (van ’t Verlaat, 2005). Vandaag de dag is de wenselijkheid van een geïntegreerde gebiedsaanpak breed aanvaard. De gedachte daarachter is dat een gebiedsaanpak, door de positieve externe effecten van de kwaliteitsverbetering op de omgeving, mogelijkheden voor waardemanagement van het vastgoed levert. Dat vergroot de kansen op verevening van winst en verlies tussen projecten (van der Schaar, 2005). Deze integrale benadering maakt het dus mogelijk voor monumenten om in het geheel te opereren in plaats van als zelfstandig project. Dit brengt de mogelijkheid met zich mee om de positieve effecten die herbestemde monumenten aan hun omgeving afdragen mee te nemen in de planvorming en te kapitaliseren. Het is daarom ook vreemd dat dit tot op vandaag de dag nog niet een standaard procedure is geworden. Het blijft echter duidelijk dat de ‘gebiedsaanpak’ het aangewezen kader is voor coördinatie, tussen de verschillende partijen en dwars door de onvermijdelijke beleidskokers heen. Om draagvlak voor het beleid te vinden, maar ook om hun betrokkenheid bij en zeggenschap over de buurtontwikkelingen te vergroten. (2005) Corporaties kunnen hierin een belangrijke rol spelen, enerzijds hebben ze vanuit hun vastgoed posities directe belangen in de ontwikkeling van duurzame milieus voor wonen en werken en denken ze vanuit een lange termijn perspectief. Anderzijds vervullen ze een belangrijke rol tussen het publieke en private belang (Saris et al, 2008). Zo hebben monumenten de grootste kans om tot volle wasdom in hun omgeving te komen. Het ontbreekt de organisaties op dit moment alleen nog aan organiserend vermogen (Saris et al, 2008).

37

2.9

Fasering

Figuur 2.8. Planfasen

Elk gebied in elke stad is gebouwd na het doorlopen van een aantal fasen. Allereerst is er een initiatief vanuit private- en/of publieke- partijen geweest om tot de ontwikkeling/vernieuwing van een gebied over te gaan. Wanneer dit initiatief gehonoreerd wordt, kan men overgaan tot het maken van plannen. Als deze af zijn kan alles (gefaseerd) gerealiseerd en vervolgens beheerd worden. In het planproces van een gebiedsontwikkeling (of stadsvernieuwing) kunnen dus meerdere fasen onderscheiden worden (van ‘t Verlaat, 2005). Deze keten van fasen vormt een cyclus, die eindeloos herhaald kan worden en voor sommige gebouwen ook al eindeloos herhaald is. Dit wordt mooi verbeeld in een presentatie van Lousberg (2010; figuur 2.9). Hierin zien we dat een probleem altijd ontstaat vanuit het gebruik, waardoor de cirkel rond is. De beslissing tot herbestemmen van een gebouw valt altijd in de initiatief- of het begin van de planvormingfase. Dit is dus ook tevens het moment waarop de kansen die komen kijken bij het herbestemmen van monumenten in een gebied benut kunnen worden. Tijdens het faseren van een stadsvernieuwing is het daarom belangrijk om monumenten vooraan in het proces te plaatsen. Dit zorgt ervoor dat problemen sneller zichtbaar zijn en dat langlopende processen beter beheersbaar worden. Daarnaast kunnen andere gebouwen direct profiteren van de waardeverhogende effecten van de monumenten. Figuur 2.9. De vastgoedcyclus

2.10 Samenvatting “Stadsvernieuwing is de bouwkundige interventie in een binnenstedelijk (monumentaal) gebied door middel van sloop, nieuwbouw, hergebruik, transformatie, herbestemming of een combinatie van genoemde middelen”. Sinds de slechting van de stadswallen van verschillende steden rond 1850, zijn steden gegroeid en zijn het aantal monumenten toegenomen. Langzaam maar zeker probeert men vanuit de overheid de stedelijke groei te remmen en de focus te leggen op binnenstedelijke stadsvernieuwingen. Hierbij spelen toenemende complexiteit en thema’s als ‘creatieve verdichting’, ‘herbestemming’ en een ‘integrale aanpak’ een belangrijke rol. Elke buurt of wijk kenmerkt zich door een aantal unieke eigenschappen, die volgens Braudel op te delen zijn in drie lagen. Gebieden die aan stedelijke vernieuwing onderhevig zijn, kunnen zich blijven 38

onderscheiden door de kenmerkende elementen te bewaren tijdens dit proces. Onderzoek heeft aangetoond dat monumenten hier aan bijdragen. Steden concurreren met elkaar, van lokaal tot mondiaal niveau. Het imago van steden speelt hierbij een belangrijke rol, hier dragen de kwaliteit van de leefomgeving en huisvesting en de stedelijke diversiteit aan bij. Een historische omgeving trekt vaak hoogopgeleiden en creatieve industrie aan, wat bijdraagt aan het imago van het gebied en de locale economie. Ook is er een vraag naar monumentale panden door organisaties, om als de drager van de te presenteren bedrijfsidentiteit te dienen. Wanneer men monumenten in een integrale gebiedsontwikkeling wil herbestemmen, moet men tijdens een haalbaarheidsstudie niet alleen uitgaan van de functionele kwaliteit van het gebouw, maar ook van de ruimtelijke kwaliteit en de middelen. De behaalde synergievoordelen door de herbestemming van monumenten kunnen kostendrukkend of batenverhogend zijn, kunnen conceptverrijkend werken en economische voordelen bieden. Gemeenten zien hun macht en invloed bij stadsvernieuwingen afnemen en langzaam overgenomen worden door corporaties en ontwikkelaars. Een integrale benadering van een stadsvernieuwing maakt het mogelijk voor monumenten om in het geheel te opereren in plaats van als zelfstandig project. Dit brengt de mogelijkheid met zich mee om de positieve effecten die herbestemde monumenten aan hun omgeving afdragen mee te nemen in de planvorming en te kapitaliseren. Zo worden dergelijke projecten ook interessanter voor marktpartijen. Tijdens het faseren van een stadsvernieuwing is het belangrijk om monumenten vooraan in het proces te plaatsen, zodoende zijn problemen sneller zichtbaar, zijn langlopende processen beter beheersbaar en kunnen andere gebouwen direct profiteren van de waardeverhogende effecten van de monumenten.

39

40

3

Herbestemming & monumenten

3.1

Inleiding

Monumenten zijn overal in Nederland aanwezig. Dit komt mede doordat Nederland met 13% bebouwingsoppervlak verreweg het dichtst bevolkt e land in Europa is (Eurostat, 2010). Deze monumenten liggen voor een groot gedeelte in steden, waarbij grofweg 50% van de monumenten woonhuismonumenten betreft. Aantal monumenten per 1000 woningen 0-3 3-10 10-15 15-30 30 en meer

De ruimtelijke spreiding van bijvoorbeeld deze woonhuismonumenten wordt in figuur 3.1 aangegeven. De gebieden langs de kust, de Zuiderzee en de historische steden springen er uit. Het gaat daarbij vooral om de steden aan de rivieren. Langs alle grote rivieren zijn de oudste steden te vinden en deze herbergen daarom relatief veel monumenten. Van de monumenten is de locatie bekend. Het aantal monumenten is uitgedrukt in een verhoudingsgetal per 1000 woningen. Er zijn voor geheel Nederland gemiddeld 9 monumenten per 1000 woningen (Brouwer & Thornsen, 2007), wat dus neerkomt op 0,9%.

Figuur 3.1. Verspreiding monumenten in Nederland

Er zijn echter ook een hoop gebieden en binnensteden waar alleen al voor woonhuismonumenten minimaal 15 en soms meer dan 30 monumenten per 1000 woningen te vinden zijn. In deze gebieden moeten de andere monumenten daar nog bij worden opgeteld. Wanneer in een dergelijk gebied ontwikkeld wordt kunnen monumenten dus een significant onderdeel van het plan vormen. De kunst om deze gebouwen te behouden heeft niet alleen met onderhoud te maken, maar ook met het creatief zoeken naar oplossingen voor gebouwen waar niet direct een nieuwe functie voor beschikbaar is. Dit is waar herbestemming, gelet op het vorige hoofdstuk, met de verplaatsing van bouwen in de wei naar stadsvernieuwingen, steeds belangrijker wordt.

3.2

Definitie

Onder monumenten worden meerdere soorten en typen onderscheiden, lopend van kunstwerken tot archeologische opgravingen, van gebouwen tot bijzondere landschappen (RCE, 2010c). Dit onderzoek gaat met betrekking tot de soort alleen in op gebouwen. Met betrekking tot de typen wordt er alleen gekeken naar Rijks- en gemeentelijke monumenten. Hierdoor verandert de bruikbare context van het woord in dit onderzoek en volgt de volgende operationele definitie voor monumenten: “De door het rijk en gemeenten als wettelijk beschermt aangewezen gebouwen, die een herinnering en/of overblijfsel van vroeger vormen.” Hierin ligt dus de nadruk op het gebouw en niet op een groep gebouwen of de omgeving. Theoretisch zouden provinciale monumenten ook als zodanig benaderd kunnen worden, maar deze komen maar in enkele provincies voor en liggen buiten de stadsgrenzen en dus ook buiten het onderzoekskader.

41

Herbestemming is een term die eenvoudig door de war wordt gehaald met andere termen, zoals hergebruik, transformatie, renovatie en herontwikkeling. Iedere term legt echter nadruk op een ander aspect van het gebouw (Hek et al, 2004). Het opnieuw, al dan niet gedeeltelijk, hergebruiken van bestaande gebouwen heeft door de jaren heen veel omschrijvingen en benamingen opgeleverd. In dit onderzoek zullen drie typen hergebruik worden onderscheiden, om de rol van monumenten hierin te begrijpen:  Renovatie  Transformatie  Herbestemming De verschillende vormen van hergebruik genieten de afgelopen jaren steeds meer aandacht. Dit heeft in zekere mate ook te maken met de verschuiving van de aandacht van stadsuitbreidingen naar stadsvernieuwingen (van der Wouden, 2007), zoals eerder in dit onderzoek is besproken. Renovatie, transformatie en herbestemming zijn echter van alle tijden (Hek et al, 2004; van der Voordt et al, 2007): uitbreidingen, doorbraken, optoppingen, aanbouwen, restauraties en renovaties hebben de vorm, het interieur en het exterieur van veel paleizen, kastelen, kerken, woonhuizen en vele andere monumentale gebouwen zoals wij die vandaag de dag kennen bepaald. Volgens van der Voordt et al (2007), levert het transformeren van gebouwen nieuwe impulsen op voor een gebied, waar leegstaand vastgoed een negatieve spiraal veroorzaakt heeft. Verder stellen zij, dat dankzij transformatie ook functiemenging kan worden gerealiseerd en er een dynamisch woonmilieu kan ontstaan met een grote variatie aan leef- en werkstijlen (van der Voordt et al, 2007). Nieuwe impulsen kunnen echter ook bereikt worden met de renovatie van leegstaande gebouwen en een dynamisch woonmilieu ook met herbestemmen. Waar ligt dan de grens? Onderstaande definities moeten hier een beter inzicht over geven.

3.2.1

Figuur 3.2 Renovatie van een kantoorpand in Utrecht

Renovatie

Renovatie slaat letterlijk op het ‘renoveren’ oftewel het ‘vernieuwen’ van een gebouw. De bestemming van het gebouw blijft hetzelfde. Vaak is hier sprake van het ‘bij de tijd brengen’ van een gebouw. Renovatie betreft simpel gezegd het opknappen en soms restaureren van gebouwen zodat deze weer even mee kunnen met de tijd. Hierbij betreft het een visuele ingreep om het gebouw een impuls te geven. Sloopafval en nieuw materiaalgebruik zijn bij deze ingreep minimaal.

Renovatie komt veel voor bij gebouwen die al een passende bestemming hebben maar waar enkele technische of visuele aanpassingen, zoals het verbeteren van installaties, isolatie of gevel wenselijk is. Er zijn ook andere mogelijkheden, zoals een herindeling van het gebouw. Voorbeelden van renovatie zijn het opkopen, opknappen en opnieuw verhuren van monumentale woonpanden in de oude binnenstad (Baars-Goetsch, 2010), het opwaarderen van een gemeentehuis (bijvoorbeeld gemeentehuis Utrecht) of het aanpassen van een verouderd kantoorgebouw aan de wettelijke eisen en/of de wensen van een nieuwe huurder. Renovatie kan daarmee als volgt gedefinieerd worden: “Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw in een technische staat te brengen of te houden die voldoet aan nieuwe eisen of wensen, opdat het een eenzelfde functie kan huisvesten als voorheen.”

42

Deze definitie is deels afgeleid van de definities van Henket (1990, in: Hek, 2004) en Hek (2003, in: Hek et al, 2004) op gebied van transformatie en herbestemming. Doel van deze definitie is om een verband, maar ook wezenlijk verschil aan te duiden met de andere twee niveaus van ingrijpen. Renovatie gaat in op het aanpassen van de eisen (wettelijk) en wensen (gebruiker) voor een gebouw zonder dat de bestemming gewijzigd hoeft te worden. Dit kan van toepassing zijn op zowel het interieur als het exterieur, al hoewel de vorm van het gebouw altijd behouden blijft.

3.2.2

Transformatie

Transformatie gaat ook uit van een visuele ingreep in een gebouw, echter wordt hier ook de bestemming gewijzigd. Dit kan in sommige gevallen het volledig strippen tot aan het casco van een gebouw betekenen, alvorens dit wordt aangevuld met nieuwbouwelementen. Toch is transformatie duurzamer dan het plegen van nieuwbouw. Er is minder sloopmateriaal en bestaande bouwmaterialen worden veel langer gebruikt (Hek et al, 2004; van der Voordt et al, 2007).

Figuur 3.3. Transformatie van het Londense Highbury voetbalstadion naar woningen en een tuin

De grootschalige leegstand van kantoorruimte heeft de aanleiding gegeven tot transformaties naar woningbouw (2007). Onderzoeken voor het ministerie van VROM geven echter aan dat beleggers nog niet echt warmlopen voor de transformatie van hun kantoren (Akro Consult, 2007), ondanks het feit dat het transformeren van kantoorgebouwen nieuwe impulsen oplevert voor leegstromende binnenstedelijke kantoorenclaves (van der Voordt et al, 2007), waar beleggers een stevige voet aan wal hebben. Volgens Hek (2003, in: Hek et al, 2004), wordt transformatie als volgt gedefinieerd: “Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient – na wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming (herbestemming) – een nieuwe functie te huisvesten waarbij tevens de fysieke verschijning van het gebouw verandert.” Uit deze definitie valt duidelijk af te leiden dat bij transformatie de nadruk op de visuele ingreep aan het gebouw ligt. Ook de bestemming en de vorm kunnen veranderen. Daardoor is deze ingreep de meest ingrijpende vorm van hergebruik.

3.2.3

Herbestemming

Herbestemming gaat uit van het behoud van het exterieur van een gebouw, iets dat van groot belang is voor monumenten vanwege hun bescherming. Het interieur daarentegen, zou aanpassingen kunnen ondergaan, in verband met andere eiFiguur 3.4. Renovatie, transformatie en herbestemming sen en wensen voor de nieuw te huisvesten functie. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende definitie (Henket, 1990 in: Hek et al, 2004): “Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw in een technische staat te brengen of te houden, zodat het een nieuw functioneel en/of technisch programma van eisen voor een bepaalde periode kan huisvesten, ervan uitgaande dat de oorspronkelijke functionele bestemming gewijzigd wordt.” 43

Ter verduidelijking moet ook aangegeven worden wat het belangrijkste verschil is met transformatie. Hierbij wordt namelijk uitgegaan van een visuele verandering van het gebouw, iets dat bij monumenten (meestal) onwenselijk is. Het verschil met renovatie is dat de bestemming hier gewijzigd wordt. Het gaat dus vaker om incourante gebouwen, waarbij renovatie niet meer mogelijk is. Simpelweg zou men de verhoudingen kunnen weergeven zoals in figuur 3.4.

3.3

Geschiedenis

De basis voor het ontstaan van de monumentenzorg is in de 19e eeuw door jonkheer Victor de Stuers gelegd. Deze hoge cultuurambtenaar leefde van 1843 tot 1916 (MSP, 2005). Aanleiding hiertoe was de verkoop en verwijdering van het oksaal uit de Sint Jan van 's-Hertogenbosch in 1866, aan het Victoria en Albert museum in Londen. De verkoop van een van de belangrijkste voorbeelden van beeldhouwwerk uit de late renaissance van Nederland, was de directe aanleiding voor de Stuers om zijn essay 'Holland op zijn smalst' te schrijven, over het gebrek aan zorg voor het Nederlandse erfgoed (Thuis in Brabant, 2010). Onder zijn leiding heeft een aantal vrijwilligers vervolgens de belangrijkste monumenten vastgelegd. Hij deed zijn best om de grootscheepse sloopactiviteiten af te remmen (MSP, 2005).

Figuur 3.5. Jonkheer Victor de Stuers

Later werd deze taak overgenomen door de rijksoverheid. In eerste instantie werd daarvoor een aparte afdeling Kunsten opgericht. Deze afdeling begon met een systematische beschrijving van monumenten. In 1903 werd deze afdeling vervangen door een speciale Rijkscommissie onder leiding van de bekende bouwmeester P.J.H. Cuypers. Uiteindelijk werd in 1947 de Rijksdienst voor de Monumentenzorg opgericht met als belangrijkste taak het beschermen en in stand houden van monumenten (2005). In 1961 werden de ontwikkelingen verankerd in de Monumentenwet. De wet ging over de bevoegdheden van de overheid en de regels waar de eigenaar van een beschermd monument zich aan moest houden. Deze wet is in 1988 vervangen door de Monumentenwet 1988. Die wet geldt nog steeds, hoewel er wel hard wordt gewerkt aan wijzigingen. In de wet van 1961 werd de monumentenzorg centraal geregeld, terwijl de wet uit 1988 veel taken en bevoegdheden bij de gemeenten heeft gelegd. Het informeren en betrekken van eigenaren, beheerders en andere betrokkenen werd belangrijk (MSP, 2005; Bouwer, 2008). In de eerste periode lag vooral de nadruk op ‘behoud’ (vastleggen, beschrijven, behouden van monumenten). De laatste jaren is de zorg voor monumenten steeds meer onder de mensen gekomen. Belangrijk is daarbij een verschuiving in ‘taal’. Zo wordt door velen niet langer over monumentenzorg gesproken, maar over Cultuurhistorie. En in plaats van behoud, spreekt men van ‘ontwikkeling’ (MSP 2005). Het lijkt er dus op dat de ontwikkeling van plekken, omgevingen en gebouwen steeds meer in een dynamische context wordt beschouwd. In plaats van het statische ‘behoud’, is er sprake van een dynamische inpassing in de wensen van vandaag de dag. Dat betekent dat het beleidsterrein Cultuurhistorie, steeds meer raakvlakken heeft met andere beleidsterreinen, zoals Ruimtelijke Ordening (2005). Het beschouwen van monumenten in een stedelijke context is daarmee een logische volgende stap. Ook een meer commerciële benadering van monumenten speelt hierin een rol.

44

3.4

Herbestemmen

Het zoeken naar een passende bestemming voor een bestaand gebouw kan een hele opgave zijn. Literatuur die hier een helpend handvat biedt is dan ook schaars. De Herbestemmingswijzer van Hek et al (2004) geeft een gedetailleerde methodiek in de zoektocht naar de optimale functie bij het herbestemmen van een gebouw. De Herbestemmingswijzer omschrijft een stappenplan dat bestaat uit vier fasen (2004):  Fase 1: functieselectie  Fase 2: functiecombinatie  Fase 3: vlekkenplan  Fase 4: financiële toets Fase 1 beoordeeld de locatie en werkt vervolgens van grof naar fijn naar (een) passende functie(s) toe. Doel is om hier de meest geschikte functie(s) te lokaliseren. Om dit goed te kunnen beoordelen wordt er informatie verzameld met betrekking tot de situatie, marktgegevens, stedenbouwkundige gegevens, het gebouw en de bouwvoorschriften. Vervolgens wordt er per stap beoordeeld hoe geFiguur 3.6. Herbestemming van de dynamohal in Delft schikt het gebouw is. Er zijn in totaal drie stappen (2004):  Stap 1, locatie: infrastructuur, kavel en situatie  Stap 2, functie grof: financiële, maatschappelijke, technische en procedurele haalbaarheid  Stap 3, functie fijn: financiële, maatschappelijke, technische en procedurele haalbaarheid Functie fijn is een herhaling van dezelfde beoordelingen als bij functie grof. Belangrijk verschil is dat hier de functies verder zijn uitgediept en de beoordeling dus gedetailleerder ingaat op de specifieke bestemming. Waar men in stap 2 bijvoorbeeld dacht aan een bestemming als winkel, zal men bij stap drie specifieker aan bijvoorbeeld aan een kleding- of snoepwinkel denken. Stap 1 is vrij algemeen genomen, vanaf stap 2 wordt het interessant voor monumenten. Daar waar monumenten meestal ouder zijn dan andere her te bestemmen gebouwen, zal de technische haalbaarheid hier ingewikkelder zijn. Dit kan leiden tot hogere bouwkosten. Aan de andere kant kunnen de ingrepen die benodigd zijn voor een functie zo rigoureus zijn dat het procedureel niet meer haalbaar wordt vanwege de bescherming die het gebouw geniet. Deze drie onderdelen kunnen allemaal dus een veto vormen tegen de geschiktheid van een monument voor de herbestemming naar de voorgestelde functie. Fase 2 bestaat uit het combineren van een aantal geschikte functies (mits dit aan de orde is) wat is opgedeeld in drie stappen (2004):  Stap 4, onderlinge afstemming functies: ondersteuning bedrijfsproces, ondervinden van overlast en visuele hinder  Stap 5, gebouwconcept: hier wordt de afstemming van de functies uit stap 4 verwerkt, ook wordt de samenwerkingsvorm voor de verschillende functies in het gebouw vastgelegd.  Stap 6, positie in het gebouw: hier wordt een tekening, schema of presentatie gecreëerd die de onderlinge relaties in het gebouw aangeeft. Fase 2 kent geen specifieke elementen die voor het herbestemmen van monumenten radicaal anders zouden zijn. Fase 3 (vlekkenplan) en 4 (financiële toets) bestaan beiden uit één enkele stap, maar dit zijn wel kritische stappen voor de herbestemming van een monument. Het vlekkenplan kan namelijk aantonen dat de gekozen functie niet mogelijk is op de gekozen plek vanwege de voor het monument geldende beperkingen. De financiële toets zal daarnaast vaker negatief uitslaan. Waar dit voor 45

de herbestemming van bijvoorbeeld een kantoor een belemmering zou vormen, moet men dit bij een monument in een breder perspectief beschouwen en het gebouw dus niet voor de test laten zakken.

3.5

Leegstand en herbestemming

Het grote verschil tussen de transformatie van een ‘standaard’ kantoor of gebouw en de herbestemming van een beschermd monument is de wetgeving welke dient om een monument te behoeden tegen drastische wijzigingen. Naast een monumentenvergunning moeten er afhankelijk van het type gebouw, eveneens enkele andere vergunningen aangevraagd worden voordat begonnen kan worden met bouwen. De monumentenvergunning heeft wel een primaat. Wordt die niet verleend, dan wordt er ook geen bouwvergunning verleend. Er wordt dus als eerste gecontroleerd of de monumentale waarden niet in het geding zijn (Bouwer, 2008). Dit kan de leegstand onder monumenten bevorderen, omdat deze door de extra regels minder aantrekkelijk zijn voor herbestemming. Leegstand op de kantorenmarkt anno 2010 van 13,3% (DTZ, 2010) is momenteel ook een groot probleem, daarnaast is er nog steeds een grote vraag naar woningen (van der Voordt et al, 2007). Binnen deze sector is renovatie, transformatie of herbestemming een logisch gevolg van de ontstane problematiek. Leegstand onder beschermde monumenten komt echter ook geregeld voor, wat op termijn verval tot gevolg heeft. Wanneer verval dreigt is herbestemming geFiguur 3.7. Leegstand onder kantoren wenst, zoals het ‘Venice Charter’ (het basisdocument voor de internationale monumentenzorg) dat verwoord (1964, in: Bouwer, 2008). Volgens het ministerie van OCW (2008) is de grote opgave voor de komende decennia ontstaan door de leegstand van grote gebouwen zoals kerken, scholen en industriële complexen. Vanwege hun cultuurhistorische waarde kunnen ze een inspiratiebron zijn voor herontwikkelingsplannen. Planvorming bij herbestemming duurt soms jaren en leegstand tast het gebouw aan. Het beleid in deze pijler is erop gericht de gebouwen in de planperiode tegen verloedering te beschermen, en om een financieel instrumentarium te bieden voor de exploitatie van de gebouwen. Dit is een vernieuwende blik op de subsidies in de monumentenzorg (OCW, 2008). Kwaliteitsverlies als gevolg van leegstand vormde de aanleiding voor het schrijven van ‘De Oude Kaart van Nederland’ (Harmsen et al, 2008). In samenwerking met de Regionale Welstands- en Monumentenorganisaties geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen, commerciële en nietcommerciële vastgoedprofessionals informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Het onderzoek spoorde 900 bekende locaties op in heel Nederland, waar nu al sprake is van structurele leegstand of waar deze in de toekomst wordt verwacht (NVMz, 2008). Een belangrijke conclusie uit de publicatie, is dat ook het kennismanagement rondom leegstand in Nederland vrijwel ontbreekt. Over de feitelijke stand van zaken, over de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland bestaat geen geordende kennis. De genoemde 900 leegstaande objecten en terreinen vormen slechts het topje van de ijsberg, volgens voormalig rijksadviseur van het cultureel erfgoed Fons Asselbergs moet dit getal zelfs vijf keer zo hoog worden ingeschat. Er wordt wel kennis over leegstand gegenereerd, maar over het algemeen is deze kennis fragmentarisch, slecht toegankelijk en niet actueel (2008). 46

Mede als gevolg hiervan is het beleid betreffende leegstand en herbestemming doorgaans ad hoc en reactief. Het ontbreken van anticiperend beleid geeft verval ten gevolge van vandalisme en verloedering een kans. Verval maakt herbestemming moeilijker en duurder en leidt bovendien vaak tot sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Restauratie van leegstaande monumenten in verval wordt met verloop van tijd zo duur, dat soms eerder gekozen wordt voor sloop (2008; Plasterk, 2009). Om herbestemming voor monumenten interessant te maken is dus een duidelijk beeld van de leegstand nodig en een geordende aanpak die tot resultaten leidt. Met ‘orde’ wordt hier overigens niet meer regelgeving bedoeld, maar het ordenen en rangschikken van de bestaande kennis, opdat hier synergie kan ontstaan.

3.6

Herbestemmen van monumenten

Herbestemmen is van alle tijden (Hek et al, 2004; van der Voordt et al, 2007). Talloze gebouwen zijn in het verleden meermalen van functie gewisseld. Neem bijvoorbeeld de Waag in Amsterdam. Gebouwd als stadspoort kreeg het in de zeventiende eeuw de functie van waaggebouw. In de negentiende eeuw deed het gebouw achtereenvolgens dienst als stadsschermzaal, meubelmakerij, werkplaats voor stadsolieverlichting, brandweerkazerne en gemeentearchief. Gedurende de twintigste eeuw had de Waag een veelal museale functie en nu is het een trendy café-restaurant (NRF, 2008). Het herbestemmen van monumenten is altijd complex (Bouwer, 2008). Vroeger waren er geen monumenten en dus ook geen reglementen. Men kon naar hartenlust herbestemmen (of slopen, transformeren, etc.) zonder tegen talloze beperkingen aan te lopen, zoals wij deze vandaag de dag kennen. Deze beperkingen vormen voor veel partijen een obstakel bij het herbestemmen van een gebouw of de invulling van een gebied. Herbestemming van monumenten binnen stadsvernieuwing blijft echter noodzakelijk: het monument mag niet gesloopt worden en langdurige leegstand levert een hoop neveneffecten op die niet bevorderlijk en Figuur 3.8. De waag in Amsterdam wenselijk zijn voor het imago van een gebied. Anders gezegd: ‘men kan er gewoon niet omheen’. Daarnaast biedt herbestemming ook kansen. We hebben gezien dat het herbestemmen van monumenten bijdraagt aan het imago (Joustra, 2005), de diversiteit (Kooijman, 1994; Vos, 2006) en de afzetmogelijkheden van een gebied (de Kam, 2008). Ook trekt het de creatieve industrie aan, die goed is voor de economische vooruitgang van een gebied (Rienhart, 2006). Het vinden van een passende herbestemming lijkt daarmee niet alleen aantrekkelijker te worden, maar ook een must. Het lelijke eendje moet zich uiteindelijk kunnen ontpoppen tot een zwaan. De Nota Belvedère (Feddes et al, 1999) is een voorbeeld van hoe men dit bewust probeert te regelen, de kern van de Nota is: stimuleren en faciliteren dat cultuurhistorische aspecten integraal en in 47

een vroegtijdig stadium in plan- en ontwerpprocessen worden meegewogen en richtinggevend zijn voor ruimtelijke transformatieopgaven. Het herbestemmen van een monument legt extra druk op de vijf beheerselementen van projectontwikkeling, die men in de vastgoedwereld afgekort ook wel kent als de GOTIK of GO-KIT. Het gaat hierbij om de termen Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit. Geld is bijna altijd een probleem bij monumenten, dit legt druk op de kwaliteit van de herbestemming en de tijd waarin deze gerealiseerd moet worden. Herbestemmen van monumenten vraagt ook om een andere, complexere organisatie en tot slot is er nog steeds relatief weinig informatie beschikbaar met betrekking tot het herbestemmen van monumenten. Zoals we eerder gezien hebben identificeert men daarnaast in projectontwikkeling de volgende vier stappen (Kanters et al, 2005):  Projectidentificatie  Projectdefinitie  Projectontwerp (bestaande uit een voorfase, hoofdfase en eindfase)  Project implementatie Vooral de projectdefinitie en de voorfase van het projectontwerp kunnen bij een herbestemming in het geding komen. De definitie van het project is namelijk moeilijk te maken, omdat op voorhand niet van alles zeker is of het wel of niet mag (Bouwer, 2008). Tijdens de voorfase worden de eerste tekeningen gemaakt, een eerste begroting en worden de kosten in beeld gebracht. Het is op dit punt waar veel ontwerpen en monumentale herbestemmingen stranden. Een nieuwe aanpak die het geheel in een bredere context trekt, zoals ook al eerder is aangegeven in de nota Belvedère (Feddes et al, 1999), is hier dan ook vereist.

3.7

Samenvatting

Herbestemming wordt een steeds belangrijker onderdeel binnen onze bouwactiviteiten, dit heeft voornamelijk te maken met een sterke toename van de stadsvernieuwingen. Naast herbestemming kunnen ook de termen renovatie en transformatie onderscheiden worden. Herbestemming onderscheid zich doordat er hierbij naast de functiewisseling, de karaktereigenschappen en de uitstraling van het gebouw behouden blijven. Hierbij wordt de volgende definitie gehanteerd: “Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw in een technische staat te brengen of te houden, zodat het een nieuw functioneel en/of technisch programma van eisen voor een bepaalde periode kan huisvesten, ervan uitgaande dat de oorspronkelijke functionele bestemming gewijzigd wordt.” Voorheen lag bij monumenten vooral de nadruk op ‘behoud’. De laatste jaren is de zorg voor monumenten steeds meer onder de mensen gekomen en spreekt men van ‘ontwikkeling’ Hiermee komen ook commerciële partijen en particulieren meer in beeld. Voor het herbestemmen van gebouwen is door Hek et al (2004) de ‘Herbestemmingswijzer’ geschreven. De Herbestemmingswijzer omschrijft een stappenplan dat bestaat uit vier fasen: een functieselectie, functiecombinatie, vlekkenplan en een financiële toets. Voornamelijk bij het laatste punt ontstaan er problemen in de haalbaarheidsopgave voor het herbestemmen van monumenten. Leegstand is binnen Nederland een groot probleem, dit geld niet alleen voor monumenten. Er ontstaat kwaliteitsverlies, het beleid betreffende leegstand en herbestemming is doorgaans ad hoc en reactief en ook het kennismanagement rondom leegstand in Nederland ontbreekt vrijwel geheel. Om herbestemming voor monumenten interessant te maken is dus een duidelijk beeld van de leegstand nodig en een geordende aanpak die tot kennisuitbreiding en resultaten leidt. 48

Herbestemming is van alle tijden, de complexiteit is echter door regelgeving en technologische ontwikkelingen toegenomen. Het monument mag niet gesloopt worden en langdurige leegstand levert een hoop neveneffecten op die niet bevorderlijk en wenselijk zijn voor het imago van een gebied. Er zijn meer kansen voor het herbestemmen van monumenten in een integrale, gebiedsgerichte context. Bij de projectdefinitie en de voorfase van het projectontwerp moeten dit soort kaders duidelijk gesteld worden.

49

50

4

Meerwaarde & monumenten

4.1

Inleiding

Mensen zijn over het algemeen niet gewend om te betalen voor cultuurhistorische waarden. Er zijn uitzonderingen: de aanschaf van een entreebewijs voor het Muiderslot wordt normaal gevonden. Maar de vesting van Naarden behoort gratis toegankelijk te zijn. De vesting maakt immers deel uit van de openbare ruimte. Mensen komen er ook omdat ze er wonen, werken of zaken doen. Landschappen, binnensteden, laat staan dorpen of woonwijken: betalen om de eenvoudige reden dat de schoonheid wordt gewaardeerd is niet gebruikelijk (Witsen et al, 2009). Er moet verder gekeken worden dan betalen alleen. Cultuurhistorie en monumenten kunnen namelijk ook iets opleveren. Direct of indirect zijn er baten te behalen met behulp van monumenten. Dit is niet altijd inzichtelijk te maken en het doel van dit hoofdstuk is dan ook om dat verder uit te zoeken. NIB Consult heeft in het verleden, met de onderzoeksrapporten ‘Rekenen met monumenten’ en ‘Verder rekenen met monumenten’, al aangetoond dat een overheidsinvestering voor het in stand houden van monumenten een forse extra investering vanuit de markt oproept (de multiplier). Uiteindelijk verdient de overheid daarmee op elke geïnvesteerde euro (NRF, 2008; Brouwer & Thomsen, 2007). Dit hoofdstuk zal een eerste aanzet geven tot het inzichtelijk maken van de baten die voortkomen uit herbestemde monumenten. Ook zal worden bekeken hoe deze baten ten dienste van de monumenten kunnen komen.

4.2

Definitie

Bij het herbestemmen van monumenten worden er kosten gemaakt en kunnen er op termijn ook baten verwacht worden. De grootte van deze baten verantwoordt de vooraf gemaakte kosten. Daar men de baten vooraf meestal berust op een voorspelling, loopt men een zeker risico. Met het in beeld brengen van extra baten neemt dit risico af, of kan de investering worden verhoogd zonder extra risico te lopen. Dit is het doel van het in kaart brengen van meerwaardecreatie. In het kader van een kosten- en batenverdeling bij gebiedsontwikkeling zijn er twee termen in het Nederlandse vakjargon die hierop van toepassing zijn. Er kan in Nederland sprake zijn van ‘verevening’ of ‘kostenverhaal’. Verevening is een financiële herverdeling waarbij de winst op het ene deelproject wordt gebruikt ter (mede)bekostiging van een ander deelproject. Vaak is hier sprake van een maatschappelijk motief naast het bedrijfseconomische motief (Huisman, 2006). Kostenverhaal is een bijzondere vorm van herverdeling, waarbij ‘profijt’ het motief is en er sprake is van toerekenbaarheid van de kosten aan een bepaald project (de Wolff et al, 2004 in: Huisman, 2006). Hierbij wordt uitgegaan van een versnipperd grondeigendom, waarbij een deel van de kosten bij de zogenaamde ‘freeriders’ in rekening worden gebracht in verhouding met hun extra baten. Op deze wijze worden de profiteurs van (voornamelijk) publieke ontwikkelingen belast, dit vloeit dan weer terug in het gerealiseerde project. In het Angelsaksische jargon en ook in toenemende mate in de Nederlandse vakliteratuur wordt gesproken over ‘value capturing’, het ‘vangen van waarde’. Bij ‘waarde vangen’ worden er middelen betrokken bij de bekostiging van een project vanuit functies die direct of indirect van het project profiteren (van Klink, 2002 in: Huisman, 2006). Hierbij luidt de definitie van waarde vangen: 51

“een verzamelnaam van instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed, ontstaan door publiek handelen direct, dan wel indirect af te romen en te gebruiken voor de bekostiging van activiteiten die de waardestijging veroorzaken” (Offermans & van de Velde, 2004 in: Huisman, 2006). Hiermee komen we dichter in de buurt van het begrip ‘meerwaarde’. Meerwaarde gaat in dit onderzoek uit van de extra waarde die gegenereerd wordt door de herbestemming van monumenten in een stadsvernieuwing. ‘Waardecreatie’ resulteert dus eigenlijk in meerwaarde. Deze meerwaarde kan worden terug gekoppeld naar monumenten. De meerwaarde is immers ontstaan door de herbestemming van deze monumenten en veroorzaakt tevens een waardestijging binnen een stadsvernieuwing. Voor het terugkoppelen van deze meerwaarde kan waarde vangen gebruikt worden. De gevolgen van de monumentale herbestemming staan hierbij dan centraal. Het ‘vangen van waarde bij monumentale herbestemmingen’ kan daarmee als volgt gedefinieerd worden: “Het afromen en gebruiken van een waardevermeerdering van grond en onroerend goed, als gevolg van één of meerdere monumentale herbestemmingen, voor de bekostiging van de activiteiten die de waardestijging veroorzaken” In andere woorden, relaterend aan monumenten, de meerwaarde waar een herbestemd monument bij andere gebouwen verantwoordelijk voor is wordt teruggekoppeld naar de waarde van het monument zelf. Dit kan bruikbaar blijken voor zowel publieke als private partijen bij hun argumentvorming voor de herbestemming van monumenten en is dus niet enkel een publieke aangelegenheid.

4.3

Geschiedenis

Cultuurimpuls, een onderzoek in opdracht van het ministerie van Onderwijs, Cultuur & Wetenschap (OCW), wijst op het sterke verband tussen vastgoedwaarde en cultuur. Ook de architectuur is daarbij van invloed. Er zijn zelfs voorbeelden bekend stammend uit de 17 e eeuw. Het Walenweeshuis aan de Vijzelgracht te Amsterdam kreeg destijds de hoofdopzet en gevelcompositie van een groots stadspaleis. De architect Adriaan Dortsman ontwierp deze maatschappelijke voorziening in strak classicistische stijl. Uit een resolutie (1669) van de Vroedschap blijkt waarom. Zij kon daarmee een hogere grondprijs bedingen voor de nog uit te geven kavels rondom dit pand (Holt & van Leent, 2009). Het principe van waardecreatie met behulp van kenmerkende architectuur is dus niet volledig nieuw. NIB Consult heeft in 1994 in het rapport “Rekenen met monumenten” onderzoek gedaan naar de directe effecten van een extra investeringsimpuls in monumenten. Er is toen vooral gekeken naar de effecten voor het overheidsbudget en de werkgelegenheid. Door middel van overheidsbijdragen kunnen er op succesvolle wijze particuliere investeringen worden uitgelokt, die voor de overheid uiteindelijk kostenneutraal uitpakt vanwege de extra inkomsten qua omzetbelasting en loonbelasting. Samen met de positieve macro-economische effecten ontstaat een budgettair neutrale situatie (Bos et al, 2005). Uit het rapport blijkt verder dat de looncomponent voor de overheid bij het investeren in monumentenzorg 60% is versus 49% in de nieuwbouw. Zo vloeit er van elke geïnvesteerde euro ca. 65 cent terug in de schatkist in de vorm van belastingopbrengsten en leidt elke subsidie-euro tot neveninvesteringen die 2,5 maal zo groot zijn als het subsidiebedrag zelf. Ook werd de off-spin naar toerisme en bedrijfsleven genoemd, maar die is niet concreet becijferd. In het vervolgrapport “Verder rekenen met monumenten” werd berekend dat door de indirecte effecten die veroorzaakt worden als gevolg van investeringen in monumenten (extra inkomen, consumptie, productie etc.) elke euro volledig terugverdiend wordt (OCW, 2008).

52

Andere onderzoeken uit het verleden wijzen ook op de waardestijging van de monumenten zelf ten opzichte van hun omgeving. Zo brengt het in Arnhem uitgevoerde onderzoek ‘Monument en rendement’ (2004) de hogere verkoopprijzen en grotere waardestijging van woningen met de status rijksmonument in beeld. Hieruit bleek dat er tussen monumentale woonhuizen en gewone woonhuizen een significant verschil bestond.

Figuur 4.1. Waardestijging van woonhuismonumenten in Gelderland

Toch blijven de meeste onderzoeken gericht op publieke doeleinden en niet op commerciële. Dit is ook niet vreemd, omdat de initiatieven tot onderzoek voornamelijk vanuit de publieke sector afkomstig zijn. Ook al proberen sommige onderzoeken wel de commerciële componenten aan te kaarten, commerciële partijen lopen nog steeds niet warm. Een belangrijke oorzaak lijkt dat er nog door geen enkele commerciële partij een lans is gebroken voor het herbestemmen van monumenten in de vorm van een voortrekkersrol of bijvoorbeeld een structurele op monumenten afgestemde aanpak. In de toekomst is een meer marktgerichte sturing op dit probleem, zowel vanuit publiek als privaat perspectief, dan ook gewenst.

4.4 4.4.1

Maatschappelijke context Subsidies

Een manier om maatschappelijke steun te krijgen voor projecten is door het verkrijgen van subsidies vanuit de overheid. De maatschappelijke meerwaarde moet dan wel evident zijn. Overheden stellen de criteria vast, beoordelen de aanvragen en verstrekken de subsidies wanneer de aanvraag wordt toegekend. Een deel van de extra kosten die gemaakt worden bij het herbestemmen van een monument kunnen zo worden vergoed met behulp van de toegekende subsidies. Het herbestemmen van monumenten is in de regel namelijk duurder dan het plegen van nieuwbouw. Per 1 oktober 2010 is er een nieuwe subsidieregeling in werking getreden. De subsidies hebben hierin een aanvraagtraject van minimaal 13 en maximaal 22 weken en zijn voor maximaal 70% kostendekkend. Daarnaast worden er per provincie maximaal vier aanvragen gehonoreerd op volgorde van binnenkomst van de aanvragen (Bijsterveldt-Vliegenthart). Het in kaart brengen op welke subsidies aanspraak gemaakt moet en kan worden neemt ook tijd in beslag. Het is vanuit dit perspectief dan ook belangrijk dit proces vroegtijdig op te starten. Het herbestemmen van monumentale gebouwen is actueel en vormt een van de vier pijlers van de modernisering van de monumentenzorg. Bij de overheid is het belang en noodzaak van herbestemming binnen de monumentenzorg inmiddels goed doorgedrongen. Dit wordt onderstreept door voormalig staatsecretaris Bijsterveldt-Vliegenthart, (2010): “Het komt voor dat gebouwen hun functie verliezen, verwaarloosd raken en vervolgens worden gesloopt. Hierdoor gaat te vaak waardevol cultureel erfgoed verloren. Sloop gaat bovendien in tegen het streven naar duurzaamheid. Investeren in zorgvuldige herbestemming kan uitkomst bieden: zoe53

ken naar nieuwe functies, zodat een gebouw, complex of terrein van nut kan zijn voor zijn gebruikers en het cultureel erfgoed behouden kan blijven”. Op grond van artikel 34 van de Monumentenwet 1988 kan er subsidie verstrekt worden voor de instandhouding van beschermde monumenten (2010). Onder instandhouding wordt verstaan de onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument én werkzaamheden die het normale onderhoud te boven gaan en die voor het herstel van het monument noodzakelijk zijn, zoals dit bij herbestemming het geval is. In 2009 is er 15 miljoen euro extra in de herbestemming van rijksmonumenten gestoken. Deze subsidie is deels bedoeld om een impuls aan de regionale werkgelegenheid te geven en bij te dragen aan de instandhouding van cultureel erfgoed (Bijsterveldt-Vliegenthart, 2010). Doel van de aanpak is het behoud van werkgelegenheid in de bouw met het oog op de economische crisis. De beleidsvoerders hebben daarbij gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak in combinatie met herbestemming, twee belangrijke speerpunten in de modernisering van het monumentenbeleid (2010). Eigenaren kunnen subsidie aanvragen als de restauratie gepaard gaat met herbestemming of als het een grootschalige restauratie betreft. De subsidiabele kosten van het restauratieplan waarvoor subsidie wordt gevraagd, moeten hoger zijn dan € 500.000. Om diverse projecten te kunnen honoreren, kan per beschermd monument maximaal over een bedrag van € 5 miljoen aan subsidiabele kosten subsidie worden verstrekt. Een restauratieproject is grootschalig als de subsidiabele kosten hoger zijn dan € 2 miljoen. Ook hier geldt dat maximaal over een bedrag van € 5 miljoen aan subsidiabele Figuur 4.2. Holland Casino Breda kreeg € 5 miljoen aan subsidies kosten subsidie kan worden verstrekt voor het herbestemmen van de kloosterkazerne. (RCE, 2010a). In beginsel bedraagt een toegekende subsidie 70% van de subsidiabele kosten (Bijsterveldt-Vliegenthart, 2010). De subsidie regeling is erg gevoelig voor fluctuaties in het toegekende bedrag en lastig rekening mee te houden in de begroting. Daarnaast is deze nooit volledig dekkend. Hieruit kunnen twee belangrijke punten geconcludeerd worden. Het aanvragen van subsidies moet in een zo vroeg mogelijk stadium gebeuren en daarnaast moeten subsidies beschouwd worden als een extraatje en geen voorwaarde vormen om de begroting te kunnen dichten. Hiermee loopt men een onnodig risico. Een herbestemming moet dus vanuit de markt rendabel gemaakt kunnen worden.

4.4.2

Maatschappelijke effecten

Monumenten zijn verantwoordelijk voor maatschappelijke effecten. Zij vallen daarbij onder de noemer cultuur. De naam ‘cultureel erfgoed’ wordt in de praktijk ook steeds vaker gebruikt. Iets dat voortkomt uit de nota Belvedère. In de Belvedère aanpak wordt echter nog uit gegaan van het behoud van erfgoed als einddoel dat handig kan meeliften op de ruimtelijke ontwikkeling. Bos et al (2010) stelt echter, dat de focus moet liggen op monumenten die direct een waardetoevoeging leveren aan de ruimtelijke ontwikkeling en de beleving van de burger. Het is dus selectie op grond van directe toepasbaarheid en gebruik. Behoud is niet meer een doel op zich, maar tevens een doel om te komen tot een mooiere ruimtelijke omgeving (2010). 54

4.5

Financiële context

4.5.1

Waardecreatie

In een aantal (pilot)projecten is ervaring opgedaan met een aantal varianten van waardegeoriënteerde stadsvernieuwing, ieder met een eigen instrumentarium. De bekendste daarvan zijn ‘Wijken van Waarde’ en het KEI-project ‘De wijk als business case’. De initiatiefnemers hebben ervaren dat het gedachtegoed van waardecreatie een krachtige en dynamiserende werking kan hebben. Het kan richting en snelheid geven aan het proces van een stadsvernieuwing. Ook bevordert het de samenwerking tussen partijen (de Kam, 2008). Monumenten en waardestijging als garantie voor hypotheken Het monumentale Blauwe Dorp in Groningen is gebouwd in 1919 en daarmee het oudste deel van de Oosterparkwijk in Groningen. De buurt bestaat uit boerderijtjes met daaromheen circa 120 randwoningen. De boerderijtjes zijn in 1980 tot Rijksmonument benoemd, de randwoningen in 2008 tot gemeentelijk monument. Onlangs is het Blauwe Dorp gerenoveerd, waarbij 90 randwoningen koop- in plaats van huurwoningen zijn geworden. Om de beeldkwaliteit van de monumentale buurt te garanderen, is een PPS constructie gebruikt die gemeente en corporatie aan elkaar verbonden. De verkoop van de woningen is zeer succesvol verlopen.

De aankoopsom per woning lag € 10.000 hoger dan de taxatiewaarde van de gerenoveerde woning. Dit betekende dat een deel van de hypotheek niet gedekt was en de hypotheekverstrekker een risico liep. De woningcorporatie, gemeente en hypotheekverstrekker maakten daarom een gezamenlijke afspraak: De corporatie renoveerde de monumentale boerderijtjes en de gemeente investeerde € 1 miljoen in de openbare ruimte. Beide ingrepen verhoogden de kans op waardestijging van de randwoningen, waardoor de hypotheekverstrekker het risico voor de hypotheken op zich kon nemen (KEI, 2010). De wortels van het concept liggen in de frustrerende ervaring van partijen met ‘klassieke’ gebiedsexploitaties. Een ondernemer/projectontwikkelaar vertaalt onzekerheid vaak naar een hogere rendementseis. In de verwachting dat hij wordt gecompenseerd voor het te lopen risico en in de hoop dat hij uiteindelijk voldoende succesvolle investeringen heeft, waarmee hij de bedrijfscontinuïteit en toekomstige financiële ruimte voor investeringen verzekert (van Leent, 2008). Hij beperkt zich hierbij dus tot het enkel rekening houden met investeringen en opbrengsten in de sfeer van grond en vastgoed, terwijl het een ervaringsfeit is dat ook de kwaliteit van het samenleven en de voorzieningen in een buurt zich weerspiegelen in vastgoedwaarden (de Kam, 2008). In de benadering ‘Wijken van Waarde’ (van Leent, 2006) staat de waardecreatie voor een heel gebied centraal, vanuit de gedachte, dat het geheel meer is dan de som der delen. Als partijen in staat zijn om de gebiedsexploitatie gezamenlijk te optimaliseren, dan zullen zij ook in staat zijn samen van dit resultaat te profiteren, is de gedachte (de Kam, 2008). Vervolgens zijn durf, creativiteit en innovatief vermogen nodig om kansen te zien of te creëren en deze vervolgens te benutten. Met begrippen als 55

financieel en maatschappelijk rendement proberen corporaties steeds meer tot uitdrukking te brengen of het maatschappelijk rendement in verhouding staat tot de inzet van middelen en het genomen risico (van Leent, 2008). Maatschappelijk rendement wordt daarbij ook steeds vaker gezien als financiële waardecreator in een wijk, een goed praktijkvoorbeeld is bijvoorbeeld het Blauwe Dorp in Groningen (kader). De ‘Wijk als Business Case’ (de Kam, 2008) is ook zo'n concept. Waardecreatie staat daarbij centraal en is een prima sturingsconcept, mits de revenuen eerlijk worden verdeeld. Randvoorwaarde voor dit concept is dat partners een gemeenschappelijke visie hebben over de kansen en de toekomst van een wijk, en waar nodig bereid zijn onconventioneel te zoeken naar nieuwe combinaties van investeringen en wijkinterventies die tot een goed rendement leiden (van Leent, 2008). Het negeren van ‘onrendabele’ monumenten is vanuit dit concept een gemiste kans voor het creëren van meerwaarde. Juist dit soort gebouwen kunnen, zoals ook blijkt uit het voorbeeld van het Blauwe Dorp, een extra impuls aan een gebied geven. Klaas Mulder (2006; in: de Kam, 2008) heeft het principe van waardecreatie uitgewerkt in een model (figuur 4.3), waarbij de gebiedsexploitatie enerzijds ‘gevoed’ wordt door hogere opbrengsten als gevolg van investeringen (die zijn gericht op de bewoner als consument en als producent), en anderzijds door lagere kosten als gevolg van investeringen die wijken en hun bewoners gezonder maken, zowel letterlijk als figuurlijk. Figuur 4.3. Het principe van waardecreatie in wijken De samenhang tussen ‘geI wild’ en ‘gezond’ is niet alleen dat beide een bijdrage leveren aan de gebiedsexploitatie, maar elkaar ook versterken. Het imago van een gezonde wijk draagt bij aan haar gewildheid en dus aan hogere vastgoedwaardes (de Kam, 2008). Zoals we al gezien hadden bij citymarketing, dragen monumenten sterk bij aan de gewildheid van een gebied en kunnen daarmee als katalysator in dit proces bijdragen. Ook kunnen monumenten bijdragen aan het sneller gezond maken van achterstandswijken (2008; Brouwer en Thomsen, 2007). De op waarde georiënteerde aanpak zorgt ervoor dat planmakers hun activiteiten kunnen focussen op het creëren van meerwaarde. Toegevoegde waarde budgetten benadrukken het belang van het creëren van voldoende investeringsbudgetten, om vooraf te kunnen betalen voor de te creëren meerwaarde. Waarde vangen is een praktische manier om dit proces naar voren te halen door effectief toekomstige meerwaarde te ‘vangen’ opdat er aan het begin geïnvesteerd kan worden (Faling et al, 2007). Het concept van duurzame gebiedsexploitatie is dat investeringen die met interventies gepaard gaan worden afgezet tegenover de te realiseren waardestijging of kostendaling. De aard (positief of negatief) en de omvang van het saldo van beide kunnen belangrijke argumenten zijn in de besluitvorming over deze investeringen. Het opstellen van een duurzame gebiedsexploitatie gebeurt in een format, waarin zo veel mogelijk met werkelijke en bekende kosten en opbrengsten wordt gerekend. De effecten van interventies worden bijvoorbeeld doorgerekend voor huur- en koopwoningen, openbare ruimte, sociale voorzieningen, werkgelegenheid en gezondheid (de Kam, 2006). De te realiseren

56

waardestijging als gevolg van aanwezige monumenten en hun effecten in een gebied kan dus ook worden afgezet tegen de investering in deze monumenten. Anders gezegd: de extra waarde die gegenereerd wordt als gevolg van de herbestemming van een monument wordt gebruikt om het monument te financieren. De winst van de focus op waarde is dat er meer oog komt voor vraagsturing, want waarde ontstaat alleen als burgers de positieve effecten van maatregelen herkennen. Maar het is niet zo eenvoudig voor publieke en private partijen met verschillende belangen om gezamenlijk deze waardecreatie te optimaliseren (de Kam, 2006). Vooral wanneer er andere partijen profiteren van de waardestijgingen dan diegenen die hebben geïnvesteerd, kan dit problemen opleveren. Een integrale planvorming met voldoende bezit in het gebied dat profiteert is dus van wezenlijk belang voor de investeerders. De inhoudelijke betekenis van een waardegeoriënteerde wijkaanpak is dat dit nieuwe inzichten biedt in de totale waaier van waardecreatie in buurten, die veel breder is dan bij een traditionele grondexploitatie. Als daaruit blijkt dat investeerders ook profijt hebben van die meerwaarde, krijgt het concept de wervende kracht die het verdient. Maar het laat ook zien waar de eigendomsrechten diffuus of scheef verdeeld zijn. Voor de overheid hoeft dat niet zo’n groot probleem te zijn, want zij investeert niet voor zichzelf. Maar bij private partijen kan zo’n scheve verdeling een reden zijn om ondanks een aantoonbare waardevermeerdering toch van investeringen af te zien (de Kam, 2006). Wanneer de mismatch tussen investeren en incasseren zo groot is dat deze een belemmering vormt om te investeren, zijn er vijf mogelijkheden om dit probleem te tackelen (de Kam, 2006):  Investeerders laten zien dat ze op de langere termijn gezien toch een substantieel profijt zullen hebben.  Investeerders bepaalde compensaties te bieden.  Investeerders wijzen op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en op het positieve effect voor het imago van hun organisatie.  Waarde vangen.  Een herverdeling van de eigendomsrechten. Waarde vangen zal gebaseerd moeten worden op formele regels en levert pas wat op als de voorziene waardeontwikkeling daadwerkelijk plaatsvindt. Maar als de onderliggende berekeningen overtuigend zijn, kan waarde vangen ook worden ingezet om waardeontwikkeling op lange termijn ten goede te laten komen aan de oorspronkelijke investeerders. Dit kan investeerders dus over de lijn trekken om vroegtijdig in monumenten te investeren en deze een prominentere rol in een gebiedsontwikkeling te laten innemen. Met betrekking tot de herverdeling van eigendomsrechten zouden voornamelijk corporaties hun bezit onderling kunnen herverdelen in wijken, opdat de effecten van hun investeringen meer direct zichtbaar worden in hun eigen portefeuille in plaats van in die van collega’s (de Kam, 2006). Hiermee komt ook de integrale aanpak van gebieden door één partij beter in beeld wat een positief effect kan hebben op het herbestemmen van monumenten.

Figuur 4.4. Stadsvernieuwingsgebieden presteren beter

Als we kijken naar Engeland zien we dat dit al heel populair is. Hier is dan ook de meeste kennis ontwikkeld op dit gebied (Saris et al, 2008). Hier worden gebieden in zijn geheel geupgrade door grote beleggers en commercieele ontwikkelaars met een vergelijkbare strategie als onze corporaties: het vermeerde57

ren van de waarde van het vastgoed in het gebied. De universiteiten van Ulster, Aberdeen en Glasgow hebben hier de aanzet toe gegeven, nadat zij hier in 2003 al uitgebreid onderzoek naar gedaan (Frodsham et al, 2008; Adair et al, 2003). Voor wie alleen gelooft in harde getallen moet eens kijken naar de ‘IPD Regeneration Index’, ontwikkeld in samenwerking met verschillende bedrijven, universiteiten en de overheid in Engeland. Deze meet jaarlijks de inkomsten uit vastgoed in stadsvernieuwingsgebieden en legt deze vervolgens naast de Britse benchmark. De resultaten zijn verbluffend: case studie onderzoek in acht grote Britse metropolen (8 cities, figuur 4.4) bracht in beeld dat transformatiegebieden op de lange en middellange termijn veel meer opleveren dan de gevestigde Britse benchmark (Frodsham et al, 2008; Adair et al, 2003). De reden waarom dergelijke onderzoeken nog niet in de Nederlandse vastgoedsector en politiek zijn doorgedrongen noch uitgevoerd is niet geheel duidelijk. Al geven de Britse onderzoekers aan dat ook in hun land de grootste beleggers en ontwikkelaars jarenlang niet hebben ingezet op stadsvernieuwingen, meestal vanuit het telkens weer terugkerende vooroordeel dat er in deze gebieden niets te halen valt (Adair et al, 2003).

4.5.2

Dilemma’s in de praktijk

In de praktijk zijn er een aantal dilemma’s die een negatieve rol kunnen spelen met betrekking tot waardecreatie. Deze dilemma’s kunnen er voor zorgen dat de gecreëerde waarde niet in de goede handen terecht komt of dat de theorie soms niet praktisch uitgevoerd kan worden. Hieronder volgen een aantal voorbeelden. Grondeigendom Wie betaalt bepaalt, dit geldt voor bijna elke gebiedsontwikkeling (Saris et al, 2008). Bij stadsvernieuwing treden ook omgevingseffecten op. De waardeontwikkeling die ontstaat uit monumenten beperkt zich niet alleen tot de gebouwen of het gebied dat in ontwikkeling wordt gebracht. Het is aantoonbaar dat de realisatie van Cultuurpark Westergasfabriek heeft geleid tot een stijging van de woningprijs in de nabije omgeving (2008). Het probleem is echter dat bij stadsvernieuwingen de opbrengsten niet altijd volledig terugvloeien in de portemonnee van degene die betaald heeft, risico heeft gelopen, etc. Dit ligt aan het versnipperde grondeigendom. Eigenaren zijn logiFiguur 4.5. Welk stuk grond vangt de meeste meerwaarde? scherwijs niet bereidt om hun bezit te verkopen of in het risico te delen, als ze met stilzitten ook de waarde van hun vastgoed omhoog zien gaan. Daarnaast zijn er ook eigenaren die een andere visie hebben voor hun vastgoed of het gebied, de zogenaamde ‘free riders’. Om meer te kunnen profiteren van waardestijging kan een ontwikkelaar zijn grondposities in het gebied uitbreiden. Daarmee neemt het risico evenredig toe. De waardestijging ligt niet bij voorbaat vast en het is evenmin duidelijk op welk schaalniveau deze zich gaat manifesteren (Saris et al, 2008). De 58

dreiging van free riders en eigenaren die op een andere markt opereren, kan leiden tot een stagnatie in de ontwikkeling doordat vastgoedeigenaren een afwachtende positie innemen. Wie investeert wil namelijk ook maximaal profiteren. Dat is ook de drijvende kracht achter de fusies van woningcorporaties (2008). Gebiedsmacht is een essentiële voorwaarde om onrendabele investeringen in monumenten rendabel te maken. Belangen De toenemende complexiteit in de verhoudingen bij stadsvernieuwingen toont de noodzaak aan van brede coalities. De Zeeuw stelt dan ook dat communicatie met belanghebbenden is uitgegroeid tot één van de belangrijkste succes/faalfactoren bij stadsvernieuwingen (2007, in: Saris et al, 2008). Er speelt hier een belangrijk probleem: overheden spreken een andere taal dan marktpartijen zodra het over monumenten gaat. Dat komt omdat hier een wrijvingsveld is tussen maatschappelijke en financiële belangen. Dit kan frustrerend werken voor de initiatiefnemers van een herbestemming. Tegelijkertijd is het ook een aanwijzing dat men niet vroeg genoeg kan beginnen met het vinden van een passende bestemming voor monumenten, waar dit anders het gehele proces kan gaan vertragen en kostenverhogend gaat werken. Een politiek probleem in gebiedsontwikkeling speelt ook een belangrijke rol: het gebrek aan durf. Analisten noemen verschillende oorzaken voor politieke angsthazerij, maar populisme, dualisme en mediatisering horen bij de top drie. Wethouders nemen steeds minder risico bij gebiedsontwikkelingen, bang om afgerekend te worden in de media, of anders wel omdat de gemeenteraad zich vaker laat leiden door sentimenten in de samenleving. De twijfel bij de overheid slaat regelmatig over naar marktpartijen. Zij kunnen pas vertrouwen in het resultaat van hun investeringen als de overheid meewerkt en niet aarzelt (2008). Dit is helemaal van belang bij monumenten, aangezien de risico’s hier vanuit de huidige visie, hoger liggen. Tot slot moeten ook de eigenaren en/of de bewoners niet vergeten worden. Deze kunnen door het vormen van coalities en actiegroepen een krachtig geluid vormen. Dit kan in het voordeel, maar ook het nadeel zijn voor andere partijen. Bewoners zien soms liever niet een ‘grote boze ontwikkelaar’ of een ‘bemoeizuchtige gemeente’ met ‘hun’ buurt rotzooien. Aan de andere kant kunnen ze ook met creatieve ideeën komen en door mee te mogen bepalen het succes vergroten. Onvoorspelbaarheid De onvoorspelbaarheid van waardestijgingen verhoogt de risico’s. De waardestijging in de omgeving als gevolg van de herbestemde monumenten is tot op de dag van vandaag zeer moeilijk om op voorhand aan te tonen. Dit is iets waar marktpartijen en hun financiers niet gelukkig van worden. De belofte tot waardestijging als gevolg van de ‘uitstraling’ van een monument is een argument waar een bankier niet snel voor warm zal lopen. Die wil uitgewerkte begrotingen zien met harde feiten en zonder ‘zweverige poespas’. Wat dat betreft wordt er nog steeds te veel objectgericht gedacht. Ordening vs. flexibiliteit Bestuurders hebben volgens Teisman (2005, in: Saris, 2008) de neiging de kant van de orde te kiezen in de steeds complexer wordende werkelijkheid van samengestelde systemen. Met beroep op het primaat van de politiek, leiderschap en strikte handhaving van regels wordt getracht een politiek rationele weg te wijzen voor het beteugelen van de chaos. De behoefte aan orde en de drang tot vereenvoudiging vergroten de chaos. Saris et al (2008) zijn hier heel duidelijk in. De regelgeving nodigt uit en dwingt soms zelfs tot bemoeizucht. De regels die zijn opgesteld om de uitwassen van het industriële kapitalisme in toom te houden op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu, leiden op dit moment een zelfstandig leven zonder dat de raison d’être nog actueel is. Milieucontouren ten aanzien van geluid of andere overlast worden automatisch ingezet, met als gevolg dat functiemenging en intensief ruimtegebruik op locaties vlak naast binnensteden onnodig wordt bemoeilijkt. Ook de zorg om monumenten leidt nogal

59

eens tot onhanteerbare regelzucht. Tot in detail wordt voorgeschreven welke kozijnen en materialen vereist zijn, ook als dat de herbestemming van het gebouw onmogelijk maakt (Bouwer, 2008; Saris et al, 2008).

4.6 4.6.1

Kapitaliseren van meerwaarde Rekenmethodiek

Volgens Groenland en Visser (2008) zijn er verschillende investeringen mogelijk binnen het vastgoed die allen een ander effect hebben op de waarde van omliggende woningen (figuur 4.4). Opvallend in het onderzoek is dat onder de fysieke ingrepen renovatie van woningen meer waarde genereert dan het plegen van nieuwbouw. Ook de aanwezigheid van monumenten in een wijk heeft een sterk verhogend effect op woningwaarden (2008). Maar hoe moet deze meerwaarde worden gevangen? Deze door Groenland en de Visser in het midden gelaten vraag vormt de basis van dit onderzoek, daarbij toegespitst op monumenten. Het creëren van meerwaarde kan in theorie een krachtig gereedschap vormen bij het haalbaar maken van monumentale herbestemmingen. Om dit in de praktijk mogelijk te kunnen maken zou een belangrijke stap het kapitaliseren van de door herbestemde monumenten ontstane meerwaarde zijn. De te vangen meerwaarde komt niet alleen voort uit het gebouw, dit gebeurt ook andersom. Zoals een gebouw waarde af kan geven aan zijn omgeving kan de omgeving ook de waarde van het gebouw verhogen.

Figuur 4.6. Het effect van soorten investeringen op de woningwaarde

Om verschillen in prijsstijgingen te kunnen zien tussen woningen met monumenten in de buurt en die zonder, moet er een meting onder woningprijzen worden verricht. Het kapitaliseren van meerwaarde kan daarbij volgens Navrud en Ready (2002) op drie manieren worden gedaan:  Reiskostenmethode  Discrete keuzemethode  Hedonische prijsmethode

60

Een verdere toelichting van deze methoden vind plaats in bijlage 3. In het onderzoek is gewerkt met de hedonische prijsmethode, omdat hiermee vrij nauwkeurig schommelingen in de transactieprijzen van woningen verklaard kunnen worden.

4.6.2

Benutten van de waarde

De extra waarde die ontstaat zal niet altijd direct in de portemonnee van de initiator(s) terugvloeien. Dit heeft alles te maken met de eerder genoemde dilemma’s uit paragraaf 4.5.2. Om de investerende partijen toch een handvat te geven zijn er een aantal strategieën mogelijk die hier nader belicht zullen worden. Volgens Saris et al (2008) zijn er drie manieren waarmee meerwaarde bij de initiator(s) terecht kan komen:  Door zelf omliggend vastgoed aan te kopen, te bezitten of te ontwikkelen.  Door het met behulp van belastingen e.d. af te romen.  Door samen te werken met eigenaren; het delen van investeringen en winsten. Zelf omliggend vastgoed aankopen, bezitten of ontwikkelen Een goede strategie om zo veel mogelijk waarde te vangen is door zoveel mogelijk vastgoed in bezit te hebben waarin deze waarde tot uiting komt. Deze methodiek wordt al deels toegepast door woningcorporaties. Door investeringen te maken in bijvoorbeeld de openbare ruimte en een aantal rotte appels in te ruilen voor nieuwbouw, kan de waarde van ander vastgoed in het gebied stijgen zonder daar andere grote ingrepen te hoeven plegen. Voor een commerciële partij kan deze methodiek ook zeer aantrekkelijk zijn alleen dan vanuit een ander perspectief. Wanneer men bijvoorbeeld een monument wil herbestemmen, kan men binnen een straal X van het monument ander vastgoed aankopen of nieuwbouw ontwikkelen. De straal die men hanteert is de straal waarin de effecten het sterkst zullen optreden. De gevangen waarde in het omliggende vastgoed compenseert voor de extra kosten in het monument. Men zou vanuit dit perspectief dus kunnen stellen dat investeren in een monument investeren in een gebied is. Met behulp van belastingen e.d. afromen De overheid heeft de beschikbaarheid over een aantal instrumenten om meerwaarde te vangen. Het meest logische is het verhogen van de WOZ-waarden van panden in de omgeving van de ingreep. Daarnaast is er de mogelijkheid om ontwikkelaars te belasten met extra kosten voor bijvoorbeeld de openbare ruimte of grondwerken (Faling et al, 2007). Hier kunnen wel subsidies voor het monument tegenover staan. Samenwerken met eigenaren Wanneer partijen niet bereid zijn hun vastgoed en/of grondposities af te staan of er bestaat geen behoefte vanuit de initiërende partij om dit te doen, is samenwerking een goed alternatief. Bij samenwerking kunnen er afspraken gemaakt worden over de verdeling van de kosten en de baten tussen commerciële maar ook publieke partijen. Dit leidt niet alleen tot een eerlijke verdeling, maar ook tot de meeste winst, omdat men nu in staat is om een hoger ambitieniveau aan te nemen daar er meer investeringsruimte is (Saris et al, 2008; Faling et al, 2007). Dit komt uiteraard ten goede van de kwaliteit.

4.7

Samenvatting

Mensen zijn niet gewend om te betalen voor de voordelen die ze van monumenten genieten, simpelweg omdat het bestaan ervan niet bekend is. Wanneer de meerwaarde waar een herbestemd monument bij andere gebouwen verantwoordelijk voor is wordt teruggekoppeld naar de waarde van 61

het monument zelf, spreekt men over ‘waarde vangen’. Het ‘vangen van waarde bij monumentale herbestemmingen’ kan als volgt gedefinieerd worden: “Het af romen en gebruiken van een waardevermeerdering van grond en onroerend goed, als gevolg van één of meerdere monumentale herbestemmingen, voor de bekostiging van de activiteiten die de waardestijging veroorzaken” Er zijn in het verleden al een aantal onderzoeken verricht m.b.t. subsidies en woonhuismonumenten. Toch blijven de meeste onderzoeken gericht op publieke doeleinden en niet op commerciële. Dit is ook niet vreemd, omdat de initiatieven tot onderzoek voornamelijk vanuit de publieke sector afkomstig zijn. In de toekomst is een meer marktgerichte sturing op dit probleem, zowel vanuit publiek als privaat perspectief, dan ook gewenst. Een manier om het budget voor herbestemmen te vergroten zijn subsidies vanuit de overheid. Het aanvragen van subsidies moet in een zo vroeg mogelijk stadium gebeuren en daarnaast moeten subsidies beschouwd worden als een extraatje en geen voorwaarde vormen om de begroting te kunnen dichten. Een herbestemming moet dus vanuit de markt rendabel gemaakt kunnen worden. Daarnaast moet de focus bij monumenten liggen op het leveren van een waardetoevoeging aan de ruimtelijke ontwikkeling en de beleving van de burger. In de benadering ‘Wijken van Waarde’ en ‘De Wijk als Business Case’ staat de waardecreatie voor een heel gebied centraal. De gedachte is dat als partijen in staat zijn om de gebiedsexploitatie gezamenlijk te optimaliseren, zij ook in staat zijn om samen van het resultaat te profiteren. Het imago van een gezonde wijk (bewoner als producent) draagt daarin bij aan haar gewildheid (bewoner als consument) en dus ook aan hogere vastgoedwaardes. Monumenten dragen sterk bij aan de gewildheid van een gebied en kunnen dus als katalysator in dit proces dienen. Wanneer de mismatch tussen investeren en incasseren zo groot is dat deze een belemmering vormt om te investeren, zijn er vijf mogelijkheden om dit probleem te tackelen: investeerders lange termijn winsten laten inzien, compensaties bieden, wijzen op maatschappelijke verantwoordelijkheid en het positieve effect voor hun imago, waarde vangen of een herverdeling van de eigendomsrechten. In Engeland is de meeste kennis ontwikkeld op dit gebied. Hier worden gebieden in zijn geheel geüpgrade door grote beleggers en commerciële ontwikkelaars, al ging dit in het begin ook erg moeizaam. In de praktijk blijkt dat zaken als complex grondeigendom, verschillende belangen, onvoorspelbaarheid van de meerwaarde en complexe regelgeving roet in het eten kunnen gooien. Er zijn verschillende investeringen mogelijk binnen het vastgoed die allen een ander effect hebben op de waarde van omliggende woningen. Het zwart op wit kunnen aantonen van meerwaardecreatie kan daarbij een krachtig gereedschap vormen voor het haalbaar maken van monumentale herbestemmingen. Het kapitaliseren van meerwaarde speelt hier een belangrijke rol. Dit kan plaatsvinden met behulp van drie methodieken: de reiskosten-, discrete keuze- en hedonische prijsmethode. Het feit dat consumenten kiezen om in een huis in de buurt van een monument te gaan wonen, geeft aan dat zij hier een bepaalde waarde aan hechten die terug te vinden moet zijn in de waarde van het huis. Met behulp van de hedonische prijsmethode kunnen waardestijgingen over de tijd nauwkeurig geanalyseerd worden. Voor investerende partijen zijn er een drietal strategieën te identificeren: omliggend vastgoed aankopen, bezitten of ontwikkelen, met behulp van belastingen e.d. afromen en samenwerken met andere eigenaren of belanghebbenden. Deze strategieën benaderen het her te bestemmen gebouw allen vanuit een gebiedsgerichte context.

62

DEEL III PRAKTIJK

63

64

5

Pro Monumenta

5.1

Inleiding

De exploitatie van een gebied met daarin één of meerdere monumenten zal sterk afhankelijk zijn van het aandeel dat die monumenten hebben binnen de totale hoeveelheid vastgoed van de ontwikkeling. De transactiekosten liggen bij een monument in de eerste plaats al overwegend hoger (figuur 5.1), daarnaast liggen de bouwkosten ook hoger, hier moet dus iets voor in de plaats komen. De traditionele (en in enkele vastFiguur 5.1. Gemiddelde transactieprijs / m² van monument(ale) gebouwen goedkringen overheersende) gein Breda; 1990-2010. dachte dat de vraagprijs van het herbestemde monument zal moeten stijgen of dat er met aanvullend vastgoed zal moeten worden uitgebreid om de extra kosten te kunnen compenseren kan met de input van het vorige hoofdstuk in twijfel worden getrokken. We hebben daarnaast kunnen zien waarom monumenten zo bijzonder zijn, hoe ze een meerwaarde kunnen vormen en welke methodieken raakvlakken hebben met de gewenste oplossing. De gewenste oplossing is echter nog nauwelijks in beeld geweest, noch is er duidelijk gemaakt hoe deze oplossing er uit zou moeten zien. Dit hoofdstuk introduceert de ProMo methodiek en legt de basis voor het kapitaliseren van meerwaarde als gevolg van monumentale herbestemmingen. ProMo staat voor het Latijnse ‘Pro Monumenta’, oftewel: ‘voor monumenten’. ProMo moet dan ook gaan dienen als ‘promotiemiddel’ voor monumentale herbestemmingen. Alle informatie van de voorgaande hoofdstukken is in ProMo gecombineerd, om tot een evenwichtige en betrouwbare methodiek te kunnen komen. ProMo bestaat uit zes stappen die de herbestemming van één of meerdere monumenten op gebouw- en gebiedsniveau kunnen begeleiden. Hieronder volgt een korte samenvatting van de methodiek. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de speciaal voor ProMo ontwikkelde handleiding (van Bree, 2011).

5.2 5.2.1

Toepassing van ProMo Introductie van ProMo

Pro Monumenta, kortweg ProMo, is een methodiek die stapsgewijs door een gebiedsontwikkeling loopt en helpt bij het bepalen van een strategie om het herbestemmen van een monument zo optimaal mogelijk te benutten. ProMo is ontwikkeld met de MKBA en WIW methodiek in het achterhoofd (zie ook bijlage 4). Hierbij wordt eerst uitgegaan van een nulsituatie alvorens de effecten van een ingreep in beeld worden gebracht en de behaalde winst wordt berekend. ProMo verschilt echter ook van deze methodieken. Het focust op binnenstedelijke gebieden en voegt een strategisch beslissingselement toe vanuit de theorie rondom het waarde vangen van Faling et al. (2006). Daarbij hoeft in het begin eigenlijk überhaupt nog geen sprake te zijn van een gebiedsontwik65

keling en het maakt ook niet uit of het één of meerdere monumenten betreft. ProMo gaat uit van 6 fasen die door meerdere partijen individueel of gezamenlijk doorlopen kunnen worden. In figuur 5.4 zijn deze stappen in beeld gebracht, waarna ze één voor één worden belicht.

Figuur 5.2. De ProMo methodiek.

In de methodiek is een onderscheid aangemaakt van drie kleuren. De eerste drie fasen worden gekenmerkt door een rode kleur. Deze fasen zullen (eventueel enigszins afwijkend) in elk planproces voor een stedelijke vernieuwing voorkomen. Men kan deze fasen dus toepassen vanaf het begin van een planproces of deze enkel als invoer gebruiken als dit al doorlopen is. Fase 4 en 5 (geel) focussen zich volledig op de te verwachten effecten van een monumentale herbestemming. Uit deze fasen komen de uiteindelijk te verwachten baten die binnen en buiten het project vallen naar voren.

66

In fase 6 (groen) wordt uiteindelijk bepaald of de resultaten uit fase 4 en 5 naar wens zijn of dat er mogelijkheden tot verbetering zijn. Hier kunnen ook extra argumenten gevormd worden om de herbestemming uit te voeren of andere partijen over de streep te trekken.

5.2.2

Fase 1: Nulsituatie

Het definiëren van de nulsituatie is het startpunt van elk ontwikkeltraject. De nulsituatie brengt in beeld welke economische en sociale effecten er in de huidige situatie zijn en wat het verwachtingspatroon is op het moment dat er geen ingreep in het gebied zal plaats vinden (nulalternatief). Wanneer de nulsituatie gedefinieerd is, biedt dit het voordeel dat de projecteffecten van een te plannen of gepland project (projectalternatief) zo duidelijk mogelijk in beeld gebracht kunnen worden (van Zutphen et al, 2009). Projecten die al in de pijplijn zitten of die vanuit wet en regelgeving verplicht zijn (zoals onderhoud openbare ruimte of instandhouding monumenten) dienen rekening mee gehouden te worden (van Zutphen et al, 2009). Het nulalternatief is dus geen stilstand, slechts de te verwachten ontwikkeling in het geval het te plannen of geplande project niet plaatsvindt. De uitkomst van de eerste fase betreft een definitie van het onderzoeksgebied en de verschillende schaalniveaus waarop dit gebied wordt beschouwd. Daarnaast is er een inventarisatie van de aanwezige ruimtelijke, fysieke en sociaaleconomische structuren in het onderzoeksgebied gemaakt. Deze zijn onderworpen aan een SWOT-analyse, een marktonderzoek en eventueel aanvullende onderzoeken.

5.2.3

Fase 2: Strategie

In deze fase kan de ontwikkelstrategie worden bepaald. Hiervoor worden als input de uitkomsten van fase 1 gebruikt. Daarnaast is ook de aard en uitgangspositie van de initiatiefnemer van belang. Handelt men om maximale winst te maken, een sociaal probleem op te lossen of bijvoorbeeld vanuit ideologisch oogpunt. In deze fase worden er een ambitie bepaalt, doelgroepen gekozen, een strategie voor de monumenten gekozen en winstprofielen bepaalt.

Figuur 5.3. Strategieën voor het benutten van meerwaarde rondom een monument, die veroorzaakt wordt als gevolg van de herbestemming ervan.

In de handleiding zal vooral op de strategie voor de monumenten gefocust worden. De verwachting is namelijk dat er prijsstijgingen rondom een herbestemd monument zullen gaan plaats vinden. Er

67

zijn drie manieren (zie ook figuur 5.3) om de meerwaarde als gevolg van een herbestemming te vangen (Saris et al, 2008):  Door zelf omliggend vastgoed aan te kopen, te bezitten of te ontwikkelen.  Door het met behulp van belastingen e.d. af te romen.  Door samen te werken met eigenaren; het delen van investeringen en winsten. De uitkomst van fase 2 levert de doelstelling van het project. Men bepaald de beoogde impact en uitstraling van het project, de bijbehorende doelgroepen, het beoogde projectgebied en het beoogde winstprofiel. Hierbij zijn de monumenten betrokken bij het projectgebied en is ook gekeken naar hoe zij benut kunnen worden. Het totaalplaatje kan ondersteund worden met (foto)referenties en (schets)tekeningen. Daarnaast worden er breekpunten (veto’s) gedefinieerd.

5.2.4

Fase 3: Projectdefinitie

Na het definiëren van de nulsituatie (fase 1) en de strategie (fase 2) kan het project zelf gedefinieerd worden. Dit is een beschrijving van het gehele project in woorden, berekeningen en tekeningen op gebiedsniveau en gebouwniveau. De voorkeur gaat uit naar een situatie waarin beide niveaus zich nog in de voorlopige ontwerpfase (VO) bevinden. Zodoende zijn mogelijke aanpassingen als gevolg van de resultaten uit ProMo eenvoudiger te realiseren. De uitkomsten van fase 3 zijn stedenbouwkundige tekeningen van het projectgebied op buurt en straatniveau, waarin de inrichting van de openbare ruimte is meegenomen. Op gebouwniveau dienen er minimaal vlekkenplannen getekend te zijn. Ook de kavels en eventuele aanpassingen hierin dienen te zijn uitgetekend. Daarnaast is voor elk onderdeel het aantal vierkante meters aangegeven. Voor de kavels is dit exact, op gebouwniveau zijn voor elk gebouw het BVO en het VVO aangegeven. Op financieel vlak is er een exploitatieoverzicht gemaakt met daarin een grondexploitatie (GREX) en (eventueel) een vastgoedexploitatie (VEX). Hierin zijn kostenkengetallen opgenomen en verwijzingen naar referenties gemaakt met onderbouwingen.

5.2.5

Figuur 5.4. Projectgebied en effectgebied.

Fase 4: Kwalitatieve effectenanalyse

De kwalitatieve effectenanalyse brengt de te verwachten effecten rondom het projectgebied en de aanwezige monumenten in kaart. Daarnaast wordt ook het aandeel dat monumenten hierin hebben bepaald. Tot slot wordt een inschatting gemaakt tot hoe ver te verwachten valt dat deze effecten zullen gaan reiken.

68

Binnen een stadsvernieuwing spelen dusdanig veel effecten mee dat deze niet allemaal te benoemen zijn, dit geldt ook wanneer men kijkt naar alleen de rol van herbestemde monumenten. Elk project kent zijn eigen effecten en deze zullen bij het ene project sterker vertegenwoordigd zijn dan bij het andere. Ook het aandeel dat herbestemde monumenten hierin zullen hebben zal per situatie verschillen. In deze fase zijn de belangrijkste (bekende) effecten op een rijtje gezet. Volgens onder andere ECORYS (2010) en de Graaff et al. (2010) zijn de meeste effecten voelbaar tot een afstand van ongeveer 250 meter. De zone tussen een monument en tot 250 meter afstand van dit monument kan dan gedefinieerd worden als effectgebied (figuur 5.4). Het effectgebied kan dus deels binnen een projectgebied en deels daarbuiten vallen. Dit gebied kan naar inzicht ook groter of kleiner gemaakt worden, maar dient wel voor alle monumenten bepaald te worden voor verder te gaan naar fase 5. De uitkomst van fase 4 is een overzicht met daarin de te verwachte effecten als gevolg van de stadsvernieuwing in zijn geheel en als gevolg van de daarin aanwezige monumenten. Daarnaast is het effectgebied aangegeven, mogelijk in meerdere scenario’s, en is duidelijk welke gronden, opstallen en eigenaren hier (per scenario) onder vallen.

5.2.6

Fase 5: Kwantitatieve effectenanalyse

De kwantitatieve effectenanalyse helpt met het ontwikkelen van kengetallen voor binnen en buiten een projectgebied en kan zo helpen met het in beeld brengen van extra baten als gevolg van het herbestemmen van monumenten. De kengetallen wordt verworven met behulp van een referentiestudie. De referentiestudie wordt gekozen op basis van een vergelijkbare nulsituatie, invulling en de effecten van het referentieproject, voor de verschillen moet gecorrigeerd worden. De input komt hier van fase 3 en 4. De uitkomsten van fase 5 zijn een referentiestudie van een vergelijkbaar project met twee bijbehorende kengetallen. Deze kengetallen zijn gecorrigeerd voor afwijkingen in de referentiestudie zoals bijvoorbeeld ligging, omgeving, segment of tijdsperiode waarin het referentieproject gerealiseerd is en de daaraan gekoppelde inflatie. Er is daarnaast een financiële berekening gemaakt die een onderscheid maakt tussen de baten die binnen en buiten het project vallen. De gebouwen, bijbehorende functies en de vierkante meters hiervan zijn benoemd. Voor de gebouwen die extra baten hebben buiten het projectgebied zijn ook de eigenaren geïdentificeerd.

5.2.7

Figuur 5.5. Vastgoed binnen projectgebied.

Figuur 5.6. Vastgoed buiten projectgebied.

Fase 6: Beoordeling strategie

In dit laatste onderdeel wordt onderzocht of de beoogde doelstellingen behaald zijn in het project (fase 3 en 4) en of de aanwezige monumenten daarin volledig worden benut (fase 5). De input van deze stap wordt gevormd door de doelstellingen en veto’s uit fase 2, de projectdefinitie uit fase 3, de 69

kwalitatieve effectenanalyse uit fase 4 en de financiële resultaten uit fase 5. De uitkomsten geven aanzet tot vervolgstappen of een afsluiting van het project. Er zijn drie uitkomsten mogelijk:  Strategie is onvoldoende voor benutten monumenten  Strategie is voldoende voor benutten monumenten, project niet  Strategie en project zijn voldoende voor benutten monumenten Wanneer de strategie en het project onvoldoende zijn voor het benutten van één of meerdere monumenten dient men terug te gaan naar fase 2 om de strategie te herdefiniëren. Wanneer alleen de invulling van het project onvoldoende is dient men terug te gaan naar fase 3 om hier aanpassingen aan het project te maken. Wanneer zowel de strategie als het project voldoende zijn kan men door naar de realisatie van het project en het creëren van een nieuwe nulsituatie. In de ProMo handleiding worden ook oplossingen geboden op het moment dat men vast is gelopen bij de strategie en/of het project.

5.3

Gebruikers van ProMo

ProMo is geschikt voor zowel publieke als private partijen, ook als een publieke partij niet in de jas van een ontwikkelaar wil kruipen. Dit laatste zal vooral van belang zijn voor bijvoorbeeld kleinere gemeenten. Een private partij kan voor opties als koop, bezit of ontwikkeling gaan. Een publieke partij kan naast deze opties ook kiezen voor afroming, door WOZ waarden te verhogen of stimulering met behulp van subsidies. Tot slot moet gezegd worden, het is en blijft een understatement, dat samenwerken uiteindelijk de beste resultaten oplevert. Samenwerken zorgt voor een ruimer pakket aan toepassingsmogelijkheden en toepasbare strategieën binnen ProMo. Op deze wijze kan er makkelijker naar een optimaal resultaat voor alle partijen gewerkt worden. De toepassingsmogelijkheden per actor zijn verder gespecificeerd in de aanbevelingen en in de ProMo handleiding.

70

6

Case studie: Chassé Park

6.1

Inleiding

Om het theoretisch onderzoek te ondersteunen is er een case studie uitgevoerd. Deze case studie onderzoekt de ontwikkeling van het Chassé Park in Breda, zowel kwalitatief (bijlage 6) als kwantitatief (bijlage 7). Voor de selectie (bijlage 5) en de uitgebreide uitwerking van de case studie wordt verwezen naar de bijlagen. In dit deel zullen de resultaten en een kritische reflectie van de ontwikkeling op basis van ProMo plaats vinden.

Figuur 6.1. De locatie van Chassé Park: op loopafstand van het centraal station en dicht bij het oude stadscentrum

Chassé Park is een is de ontwikkeling van een woonwijk met grootstedelijke functies geweest op een oud kazerneterrein in de binnenstad van Breda. Op het terrein zijn drie monumenten aanwezig, die ieder een grootstedelijke functie hebben gekregen na herbestemming. Het Chassé Park is grotendeels ontwikkeld vanuit een samenwerkingsverband tussen Proper Stok, AM Wonen en de gemeente Breda. Het Park is ontworpen volgens een campusmodel door architectenbureau OMA van Rem Koolhaas.

Figuur 6.2. Tijdsbalk voor de ontwikkeling van Chassé Park.

In het Chassé Park zijn ruim 600 woningen gerealiseerd, een ondergrondse parkeergarage met 600 plaatsen, het Bredaas Museum (monument), Poppodium Mezz (monument), Holland Casino (monu-

71

ment) en het Chassé Theater. In de tijdslijn (figuur 6.2) is te zien in welke jaren de verschillende gebouwen gerealiseerd zijn. De rood aangezette gebouwen zijn de monumenten.

6.2 6.2.1

Kwalitatieve resultaten Bezoekersaantallen

Het aantal bezoekers van het Chassé Park is door de plaatsing van de grootstedelijke voorzieningen in het gebied sterk toegenomen. Jaarlijks bezoeken naar schatting ongeveer 1,5 miljoen mensen de verschillende voorzieningen in het Chassé Park (van Calseyde, 2004). Grootste trekkers zijn het Chassé theater en de drie monumenten: het Bredaas museum, Holland Casino en Poppodium Mezz. Holland Casino Breda is het op drie na best bezochte Holland Casino van Nederland. Al deze bezoekers genereren een hoop extra inkomsten voor de locale economie.

6.2.2

Identiteit en imago

De instandhouding en herbestemming van de monumenten hebben het gebied een duidelijke identiteit gegeven. De karakteristieke kazernegebouwen zijn door de handige plaatsing van de andere gebouwen op het terrein vanuit alle hoeken te aanschouwen. Ook het plaatsen van grootstedelijke voorzieningen in de monumenten heeft ervoor gezorgd dat ze meer onder de aandacht liggen. Daarmee vormen deze gebouwen een belangrijke rol in de identiteit en imagovorming van het gebied (van der Gugten, 2010). Het Chassé Park heeft ook een aantal prijzen en nominaties in de wacht gesleept. Het gebied kent daarnaast ook (inter)nationale bekendheid en wordt regelmatig door buitenlandse delegaties bezocht. Al deze zaken hebben meegewerkt aan het goede imago van het Chassé Park en de Bredase binnenstad (Thoolen, 2010).

6.2.3

Katalyserende rol

Vanaf 1992 t/m 2010 is er voor meer dan €800 miljoen geïnvesteerd in de binnenstad (zowel door private als publieke partijen). Zonder de ontwikkeling van Chassé park was deze investering nooit zo groot geweest (Thoolen, 2010), er is dus sprake van een katalyserende rol. De binnenstad van Breda is ook verkozen tot beste binnenstad van Nederland in 2010 en 2011, dit komt onder andere door het Chassé Park (2010). Daarnaast zijn er ook veel indirecte bestedingen met betrekking tot het bezoek aan het Chassé Park. De winkels, restaurants en cafés in de binnenstad profiteren ook van het grote aantal bezoekers wat het Chassé Park jaarlijks genereert. Door de ontwikkeling van het Chassé Park zijn er ook een aantal monumenten buiten het park die zijn gaan meedoen, zoals bijvoorbeeld de lange stallen, die momenteel door de gemeente met MAB ontwikkeld worden (2010).

6.2.4

Werkgelegenheid en vestigingsklimaat

De voorzieningen in Chassé park leveren veel bestedingen en werkgelegenheid op. Dit komt vooral door de grootschaligheid van enkele voorzieningen (Holland Casino Breda en Chassé theater). In Holland Casino Breda zijn alleen al 386 banen gecreëerd (De Ondernemer, 2008). Daarnaast hebben zich 72

de afgelopen jaren, 54 Amerikaanse ondernemingen gevestigd in Breda (Thoolen, 2010). De reden hiervoor is dat Breda een totaalpakket aan voorzieningen heeft, waar het Chassé Park aan bijdraagt. Het vestigingsklimaat in de gehele stad is hierdoor dus verbeterd.

6.2.5

Monumentale meerwaarde

Het Chassé park is als residentieel gebied een succes mede in combinatie met de waarde van de monumenten. Een goed voorbeeld is dat het Chassé theater zit te denken aan een uitbreiding op het plein die het uitzicht van sommige bewoners zou gaan belemmeren. Hier zijn protesten tegen, omdat mensen juist hun woning zó hebben uitgezocht dat zij zicht hebben op o.a. de monumentale kloosterkazerne, de Antoniuskerk en de grote kerk. De bewoners menen dat een belemmering van dit zicht een waardevermindering van het pand tot gevolg zou kunnen hebben (Thoolen, 2010).

6.2.6

Financiële winst

Alle woningen in het Chassé Park zijn verkocht. Bredase makelaars hebben de verkoop hiervan gedaan. De eerste verkopen verliepen zo snel dat direct besloten is de rest te ontwikkelen (van der Gugten, 2010). De markt zakte bij het laatste project, het Paleis, een beetje in. Op het moment is er in het Chassé Park alleen sprake van frictieleegstand (Thoolen, 2010). De WOZ-waarden in Chassé Park zijn volgens de gemeente sterk gestegen (Thoolen, 2010). De monumenten hebben hier aan bijgedragen door een identiteit te verlenen aan het gebied. De voordelen werken wederzijds. Het gebied profiteert van de monumenten en de monumenten profiteren van het gebied. Door de monumenten te behouden met een positieve uitstraling (place making) kon Proper Stok naar eigen zeggen grofweg 200 euro/m2 extra vragen. Hierbij moest ook een goede branding en invulling van het programma plaatsvinden (van der Gugten, 2010). Uiteindelijk hebben zowel de marktpartijen als de gemeente naar eigen zeggen goed verdiend aan dit project en heeft de gemeente er een mooie wijk bij (Thoolen, 2010).

6.3 6.3.1

Kwantitatieve resultaten Waarnemingen

Uit de waarnemingen komt naar voren dat er in en rondom het Chassé Park sterke prijsstijgingen hebben plaats gevonden gedurende de ontwikkeling van het Park. In de periode 1999-2003, waarin de drie monumenten zijn herbestemd, lag dit in het Park op gemiddeld 20% per jaar. In een cirkel van 250 meter rondom het Park lag dit gemiddelde op 13,9% per jaar, waar dat voor Breda op 11,7% lag. De invloed van de ontwikkeling Chassé Park is in dit tijdsvak dus duidelijk aanwezig. Hierna volgt een afvlakking van de stijgingen die mogelijk tot stand is gekomen omdat enerzijds de grootste prijsstijgingen van grond en vastgoed waarschijnlijk al hebben plaatsgevonden tijdens de ontwikkeling en anderzijds omdat de kredietcrisis dan ook al van start is gegaan. Zowel het Chassé Park als de nabije omgeving waren duidelijk mindere buurten in Breda met gemiddeld lagere vierkante meter prijzen voorafgaand aan de ontwikkeling van het Park. Ook wanneer men de gemiddelde vierkante meter prijzen in Chassé Park gedurende 1990-1994 zou vervangen voor Bredaas gemiddelde in diezelfde periode, blijven de prijsstijgingen spectaculair. Wat verder een interessante constatering is, is dat de prijsstijging in Chassé Park afvlakt na de realisatie, maar in de omgeving verder doorstijgt, ook tijdens de kredietcrisis. Dit kan mogelijk ook met het hogere marktsegment te maken hebben waar de woningen in Chassé Park zich in begeven. 73

Er was ook een versterkte bereidheid om te betalen voor een woning in het gebied of in de directe omgeving waar te nemen. De sterke kwaliteitsverbetering van het gebied heeft hier waarschijnlijk mee te maken. De monumenten spelen een belangrijke rol in het gebied, zijn vanuit alle hoeken zichtbaar en dragen dus bij aan de identiteit en het positieve imago van het gebied. Zij trekken de directe omgeving daar in mee. Voor het Chassé Park zelf zijn de verschillen te bekritiseren (i.v.m. een laag aantal monsters), voor de directe omgeving staat als een paal boven water dat hier een sterke verbetering heeft plaats gevonden in de bereidheid om te betalen. In het effectgebied van de monumenten worden de lage vierkante meter prijzen voorafgaand aan de ontwikkeling benadrukt. Er is in de periode tussen de realisatie van het Chassé theater en de eerste herbestemming daarom al sprake geweest van een prijsopdrijvend effect. Er zijn in de periode 19901994 weinig monsters (N=<4) en daarmee zijn de prijsstijgingen voor de periode 1995-2007 niet geheel betrouwbaar. Ook de sterke prijsstijging tot honderd meter in het Park tijdens de kredietcrisis kent onvoldoende monsters (N=<7), hier ligt het lage aantal transacties mogelijk ook aan het hogere segment waar de woningen zich in bevinden. Opvallend is dat de vierkante meter prijzen in het effectgebied, maar buiten het projectgebied, ruim 3% sterker stijgen tijdens de periode van de kredietcrisis. Daarnaast worden de hoogste vierkante meterprijzen tot 100 meter van de monumenten geconstateerd en is tevens een grotere bereidheid om aan de vraagprijzen te voldoen te constateren. Dit is mogelijk een indicatie dat zichtlocaties op monumenten in trek zijn, ook tijdens de crisis.

6.3.2

Regressieanalyse

Naast de herbestemde monumenten zijn er vele andere prijsinvloeden in de omgeving of in de woningen zelf van toepassing. Deze invloeden dienen allemaal meegenomen te worden in de analyse en dat is waar regressie van toepassing is. Regressie is een formule die een constante bepaald en daarnaast aan elke invloed (variabele) een basiswaarde verleend, de formule wordt tot slot aangevuld met een storingsterm (Navrud & Ready, 2002; Malpezzi, 2002; Leamer, 2009; Lusht, 2001). Er zijn uiteindelijk twee regressieformules ontworpen. Eén voor binnen het effect- en projectgebied en één voor binnen het effect- maar buiten het projectgebied: De formule voor in het Chassé Park: K

Y=a+

t

b K+b n 1

1

n 1

2

T + b 3 *( A binnen*H)

(4)

De formule voor buiten het Chassé Park: K

Y=a+

n 1

Y a b K T A H ε

t

b K+b 1

n 1

2

T + b 3 *( A buiten *H)

(5)

= de transactieprijs/m2 = een constante = de helling van de regressielijn = de woningkenmerken = de jaren = de afstand tot een monument = of er wel of niet is herbestemd = een storingsterm

74

Op basis van de waarnemingen is gekozen voor een effectgebied tot op een afstand van 200 meter van de monumenten. Binnen deze zone werden de sterkste effecten verwacht omdat het zichtlocaties betreft. Daarnaast liggen alle woningen in het Chassé Park binnen 200 meter afstand van een monument, wat de vergelijking tussen binnen en buiten het Park eenduidiger maakte. Bij de regressie is gekozen voor een predictiemodel. Dit houdt in dat de Transactieprijs/m² verklaard wordt met behulp van meerdere onafhankelijke variabelen, zoals hierboven uitgelegd. Hierbij is gebruik gemaakt van de ‘backward’ methode waarbij variabelen die de minste binding hebben met het verklarende model één voor één eruit worden gefilterd. In totaal zijn twee regressies uitgevoerd, één voor in het Chassé Park en één voor daarbuiten, gebruikmakend van formules 4 en 5. In figuur 6.3 zijn de resultaten opgenomen. Binnen Chassé Park In Chassé Park levert elke meter die een woning verder verwijderd staat van een monument 1,017 €/m² op. De monumenten hebben volgens het model dus geen positieve invloed op de woningen. De significantie is echter Figuur 6.3. Onderzoeksresultaten voor binnen en buiten Chassé Park boven 0,05 en daarmee is het resultaat niet betrouwbaar. Daarnaast verklaren de opgenomen variabelen in dit model de vierkante meter prijzen voor 59,3%, wat statistisch vrij laag is. De metingen in Chassé Park zijn dus enerzijds niet significant genoeg en anderzijds geven ze een negatief verband. Dit kan te maken hebben met het lagere aantal monsters (N=239) dan die in het effectgebied buiten het Park (N=1133). In dat geval zou het zo kunnen zijn dat segmentering binnen de ontwikkeling Chassé Park een te prominente rol is gaan spelen en de resultaten heeft beïnvloed. Buiten Chassé Park Buiten het Chassé Park levert elke meter die een woning verder verwijderd staat van een monument -3,396 €/m² op. De monumenten hebben volgens het model dus een positieve invloed op de woningen (± 3,40 €/m²/m). Daarnaast is het verband ook nog eens significant omdat het met 0,049 lager is dan 0,05. De variantie geeft aan dat het model voor 85,7% de vierkante meter prijzen verklaart. Het betreft dus een vrij betrouwbare voorspelling. Tot slot geeft de Beta aan dat deze variabele een verandering van 24,1% in de prijzen teweeg heeft gebracht. De metingen zijn verricht tot 200 meter afstand van de monumenten, hier vallen alle woningen in het Chassé Park onder. Volgens de resultaten zou elke meter (vanaf 200 meter afstand) die een woning buiten het Chassé Park dichter bij één van de monumenten staat ± 3,40 €/m² opleveren. Een simpele rekensom leert dat een woning direct naast een herbestemd monument gemiddeld 680 €/m² meer oplevert dan een woning op 200 meter afstand van datzelfde monument. Gemiddeld leverde een woning buiten het Chassé Park binnen 200 meter van het monument dus 340 €/m² meer op dan wanneer de monumenten niet waren herbestemd. Uit het interview met dhr. van der Gugten (2010) kwam eerder de stelling naar voren dat wanneer woningen ontwikkeld worden in de omgeving van monumenten men daar al rekening mee houd door gemiddeld 200 €/m² extra te vragen in het geval van nieuwbouw. Deze stelling is niet bewezen door dit onderzoek, al is deze waardeontwikkeling wel aangetoond in de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

75

6.4 6.4.1

Kritische reflectie Inleiding

In dit deel wordt gekeken naar de mogelijkheden die ProMo had kunnen bieden om de effecten van de herbestemde monumenten nog beter te kunnen benutten. (Voor een uitgebreide toelichting van ProMo zie de handleiding; van Bree, 2011). Deze reflectie zal zich vooral richten op fasen 4 en 5, de effectenanalyses.

6.4.2

Analyse

In figuur 6.4 is de ontwikkeling Chassé Park rood omlijnt, zijn de monumenten geel gekleurd en is het effectgebied blauw omlijnt. De ontwikkeling ligt in het noordwesten tegen de oude binnenstad aan. Wat duidelijk te zien is, is dat de monumenten in het randgebied van de ontwikkeling liggen aan een doorlopende weg, die het gebied samen met de stadssingel in het zuiden en oosten omringd. De gebiedseffecten (stap 6) zullen waarschijnlijk met behulp van marktstudies, SWOT analyses, etc. wel zijn ingeschat, de monumenteffecten (stap 7) zijn niet specifiek benoemd, al zijn de waarden wel herkend in het proces. Hierbij lag een nadruk op de marketing van het gebied en de toegevoegde kwaliteit. Het bepalen van de effectgebieden (stap 8) heeft niet plaats gevonden. Wanneer men stap 7 en 8 (volledig) zou hebben uitgevoerd had men de mogelijkheden voor het omliggende gebied kunnen herkennen. Dit is echter niet gebeurd, wat ons bij fase 5 en stap 9 brengt.

Figuur 6.4. Chassé Park met effectgebieden.

Figuur 6.5. Effectgebied binnen projectgebied.

Het effectgebied voor Chassé Park is bepaald op 200 meter aan de hand van waarnemingen. Dit had ook met behulp van een referentiestudie (stap 9; mits beschikbaar) kunnen gebeuren. In figuur 6.5 zijn vervolgens de interne baten (stap 10) en in figuur 6.6 de externe baten (stap 11) te zien. Het externe gebied is veel groter en uit de waarnemingen en de regressie is gebleken dat ook hier sterke prijsstijgingen hebben plaatsgevonden in verhouding tot het Bredaas en Nederlands gemiddelde. Men had er voor kunnen kiezen om (tijdelijke) aankopen te doen in het externe gebied of samenwerking met de lokale eigenaren te zoeken om zo meer

Figuur 6.6 Effectgebied buiten projectgebied.

76

waarde te kunnen vangen. Daarnaast zijn er twee grote parkeerplaatsen aan de west en noordkant te zien, die binnen het effect- en zichtgebied van de monumenten vallen en uitstekend bij de ontwikkeling betrokken hadden kunnen worden. De gemeente heeft nog altijd de mogelijkheid (mits dit niet al gebeurt is) om hier de WOZ te verhogen.

6.4.3

Conclusie

Dat het gebruik van ProMo voor een volledig ander project had gezorgd kan niet gezegd worden. In principe had de locatie al een zeer hoge potentie vanuit zijn gunstige ligging in het stadscentrum. De gegenereerde meerwaarde in de omgeving was dus minder of misschien wel geheel niet nodig om de exploitatiemodellen van de hier aanwezige monumenten rond te kunnen krijgen. Wat wel gesteld kan worden, is dat het gebruik van ProMo in ieder geval een andere kijk op het project had kunnen geven en mogelijk zelfs voor extra winsten had kunnen zorgen. De positieve meerwaarde effecten van de monumenten zijn nu voor een groot deel onbenut gebleven. Vanuit commercieel oogpunt was het interessant geweest als hier meer mee gedaan was.

Figuur 6.7. Doorkijkje vanuit een appartement in het Chassé Park op de Chassékazerne.

77

78

DEEL IV CONCLUSIES & AANBEVELINGEN

79

80

7

Beantwoording onderzoeksvragen

7.1

Beantwoording onderzoeksvraag A

Welke maatschappelijke effecten zijn naast een business case aanwezig als gevolg van de herbestemming van monumenten in stadsvernieuwingen? Binnen een stadsvernieuwing spelen dusdanig veel effecten mee dat deze niet allen zijn te benoemen, dit geld ook wanneer men kijkt naar alleen de rol van herbestemde monumenten specifiek. Elk project kent zijn eigen effecten en deze zullen bij de ene herbestemming sterker vertegenwoordigd zijn dan in de ander. Dit betekent overigens niet dat er geen effecten zijn te benoemen. In de hoofdstukken 2 en 6 hebben we een aantal belangrijke effecten voorbij zien komen als gevolg van het herbestemmen van monumenten: Hogere dichtheid Door het gebruiken van bestaande historische en monumentale structuren bij een stadsvernieuwing is het mogelijk een hogere dichtheid te genereren. Dit levert een hoger aantal te genereren vierkante meters op (Faling et al, 2006). Verbetering imago Het herbestemmen van monumenten kan een verbetering van het imago voor een gebied opleveren (Joustra, 2005; van Straalen, 2005). Dit kan overigens ook het imago van een stad in zijn geheel versterken en daarmee de concurrentiepositie op grotere schaal (Joustra, 2005). Versterking identiteit Door leegstaande monumenten een nieuwe functie te geven worden zij betrokken in de stadsvernieuwing en zorgen voor diversiteit (Vos, 2006) en uniekheid van het gebied (Joustra, 2005; van Straalen, 2005; van der Gugten, 2010). Dit verhoogt tevens de afzetmogelijkheden van vastgoed binnen dit gebied (de Kam, 2008; van der Gugten, 2010) en van zichtlocaties (Thoolen, 2010). Verbetering vestigingsklimaat Het herbestemmen van monumenten kan (delen van) een historische omgeving in stand houden. Hiervan is bekend dat deze hoogopgeleide residenten aantrekt (Rienhart, 2006) die gemiddeld meer te besteden hebben. Ook verbetert het vestigingsklimaat voor bedrijven, die zichzelf soms proberen te onderscheiden met een uniek gebouw of locatie (Kooijman, 1994; Thoolen, 2010; van der Gugten, 2010). Een belangrijke doelgroep is de creatieve industrie (Rienhart, 2006; van der Gugten, 2010) Impuls locale economie Grote monumenten lenen zich voor een grootstedelijke functie (Thoolen, 2010). Een bijzondere functie in een uniek gebouw kan bezoekersaantallen verbeteren en de inkomsten die dit genereert (Faling et al, 2006; Breda.nl, 2010). Nieuwe bedrijven en hoge bezoekersaantallen aangetrokken door de herbestemde monumenten genereren ook werkgelegenheid (Thoolen, 2010; de ondernemer, 2008). Katalysator voor investeringen Het herbestemmen van monumenten kan investeringen van andere partijen uitlokken (Bos et al, 2005; Baars-Goettsch, 2010). Wanneer dit integraal met andere ontwikkelingen in een gebied gebeurd kan het hele gebied daarvan profiteren (van Straalen, 2005; van ’t Verlaat, 2005; Saris et al, 2008; Faling et al, 2006). Bovendien kan dit investeringen veroorzaken in aangrenzende gebieden of in de gehele stad (Thoolen, 2010).

81

7.2

Beantwoording onderzoeksvraag B

Hoe kunnen de maatschappelijke effecten die naast een business case aanwezig zijn als gevolg van de herbestemming van monumenten vertaald worden naar euro’s? Veel maatschappelijke effecten zijn al vertaald naar euro’s. Hiervoor zijn kengetallen ontwikkeld die de grootte van een effect in euro’s kunnen uitdrukken. Deze worden dagelijks in de praktijk toegepast in bijvoorbeeld Maatschappelijke Kosten Baten Analyses (MKBA’s). Voor monumenten was zo’n kengetal nog niet aanwezig (van Zutphen, 2009). Wat een vruchtbare manier lijkt om een kengetal te genereren die de effecten van herbestemde monumenten in beeld brengt is de hedonische prijsmethode, waarbij een regressie analyse wordt toegepast (Malpezzi, 2002; Lusht, 2001; Navrud & Ready, 2002). Met behulp van deze methode is het mogelijk om prijsveranderingen in de omgeving over de tijd te analyseren. Zo kan de herbestemming van een monument op moment X worden afgelezen in de vorm van een prijsschommeling in de gemiddelde prijzen uitgezet tegen de tijd. De aanwezigheid en grootte van deze prijsschommeling wordt voor verschillende afstanden ten opzichte van het herbestemde monument bepaald. Deze kunnen dan weer onderling vergeleken worden. In dit onderzoek is een regressie analyse uitgevoerd rondom de herbestemde monumenten in Chassé Park in Breda. Hierbij zijn woningkenmerken, afstanden en tijd meegenomen om de schommeling in transactieprijzen te kunnen verklaren. Hieruit kwam naar voren dat er een significant verband is tussen de herbestemming van een monument en de prijsontwikkeling in de omgeving. Ook kwam de grootte van het effect naar boven. Om een volwaardig kengetal te kunnen genereren is echter een analyse van meerdere herbestemde monumenten op meer verschillende locaties nodig (Field, 2009).

7.3

Beantwoording onderzoeksvraag C

Hoe kan de financiële meerwaarde als gevolg van maatschappelijke effecten benut worden voor de herbestemming van monumenten? Het herbestemmen van een monument veroorzaakt een positief effect op de omgeving. Dit houdt in dat vastgoedprijzen in de omgeving zullen gaan stijgen. Om de effecten die deze stijging veroorzaken te kunnen benutten moet eerst de grootte ervan worden bepaald, dit kan met behulp van bestaande kengetallen of onderzoek bij referentieprojecten (van Zutphen, 2009; Brouwer & Olffen, 2008). De regressieanalyse rondom monumenten in Chassé Park of de analyse van Brouwer & Olffen (2008) bij project Lewenborg zouden gezien kunnen worden als zo’n referentieonderzoek. Om de effecten die ontstaan als gevolg van het herbestemmen van monumenten maximaal te kunnen benutten is Pro Monumenta (ProMo) ontwikkeld (handleiding). Dit is een methodiek die uitgaat van zes fasen die vanuit een nulsituatie de verwachte effecten in kaart brengt en met behulp van de gekozen strategie de financiële gevolgen hiervan voor het project in beeld brengt. De strategieën om de verwachte meerwaarde in een gebied te kunnen benutten zijn (Saris et al, 2008):  Door zelf omliggend vastgoed aan te kopen, te bezitten of te ontwikkelen.  Door het met behulp van belastingen e.d. af te romen.  Door samen te werken met eigenaren; het delen van investeringen en winsten. Deze strategieën worden toegepast binnen het effectgebied van een monument. Dit kan er toe leiden dat niet alleen de exploitatie van herbestemde monumenten gedicht wordt maar ook dat er extra winsten gegenereerd worden voor de betrokken partijen, zoals in bijvoorbeeld in Chassé Park (Thoolen, 2010). De focus ligt hierbij dus niet alleen op het monument, maar op het gehele gebied. 82

7.4

Beantwoording hoofdvraag

Hoe kunnen maatschappelijke effecten de herbestemming van een monument financieel haalbaar maken in stadsvernieuwingen?

7.4.1

Antwoord op de hoofdvraag

Maatschappelijke effecten zijn effecten waar niet direct een prijskaartje aan verbonden zit. Dit maakt het in een aantal gevallen lastig om de meerwaarde van zo’n effect te benoemen. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit echter niet betekent dat alle maatschappelijke effecten vanuit financieel oogpunt te verwaarlozen zijn. Voor een aantal effecten zijn in de praktijk al kengetallen bekend, andere effecten kunnen een argument vormen om partijen investeringen te laten doen zonder dat dit direct een financieel rendement oplevert (de Kam, 2008; Bos et al, 2005; Bijsterveldt-Vliegenthart, 2010). Naast de effecten in de omgeving is het ook belangrijk om de herbestemming van het monument zo goed mogelijk in te vullen. Hiervoor is onder andere door Hek et al (2004) een methodiek ontwikkeld die een initiator bij de hand neemt en door het proces loodst. Dit levert al direct een eerste kostenbesparing op en ondersteund tevens de zoektocht naar een geschikte functie. Het vinden van zo’n functie bepaalt in belangrijke mate ook het succes van een herbestemming (Thoolen, 2010; van der Gugten, 2010; Hek et al, 2004). Om het herbestemmen van monumenten in een stadsvernieuwing financieel haalbaar te kunnen maken is een integrale gebiedsbenadering nodig (van Straalen, 2005; van ’t Verlaat, 2005; Saris et al, 2008; Faling et al, 2006). Door de herbestemde monumenten onderdeel uit te laten maken van ’t gebied kan de dichtheid verhoogd, het vestigingsklimaat en het imago voor het gebied en de stad verbeterd en de identiteit versterkt worden. Daarnaast kan het een impuls voor de locale of regionale economie vormen of als katalysator voor andere gebieden werken. Een integrale gebiedsbenadering biedt tevens de mogelijkheden om meerwaarde als gevolg van de effecten te kunnen vangen (Saris et al, 2008; Faling et al, 2006). Om deze exacte waarde te kunnen bepalen zijn kengetallen of onderzoek bij referentieprojecten nodig (van Zutphen, 2009; Brouwer & Olffen, 2008). Met de case studie over Chassé Park is getracht een eerste bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van een nieuw kengetal. Dit kengetal moet aantonen welk financieel effect het herbestemmen van monumenten op de omgeving heeft. Kort samengevat kan gesteld worden dat het herbestemmen van monumenten in stadsvernieuwing financieel haalbaar te maken is door de herbestemming van het gebouw nauwkeurig en vakkundig uit te voeren, de effecten op de omgeving te maximaliseren en deze ook maximaal te benutten door het monument en het bijbehorende effectgebied een integraal onderdeel uit te laten maken van de stadsvernieuwing. De financiële consequenties van maatschappelijke effecten kunnen daarbij in beeld gebracht worden met behulp van kengetallen of onderzoek bij referentieprojecten. Om het proces van een monumentale herbestemming in een stadsvernieuwing soepel te kunnen doorlopen is een speciale handleiding, genaamd Pro Monumenta (ProMo) ontwikkeld. ProMo begeleid aan de hand van 6 fasen het project vanuit een nulsituatie naar een situatie waarin de monumenten een integraal onderdeel vormen van een project en de gegenereerde meerwaarde daarin maximaal wordt benut.

83

7.4.2

Match met de doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek was om te ontdekken hoe de herbestemming van monumenten in stadsvernieuwing een financiële en maatschappelijke meerwaarde kan opleveren voor de omgeving. Dit moet zowel publieke als private partijen meer houvast bieden en een stimulans creëren voor de herbestemming van monumenten. Daarnaast speelde de gedachte om de leegstand en sloop van monumenten terug te dringen en ze in plaats daarvan een bijdrage te laten leveren aan de maatschappij. Wanneer de doelstelling naast de beantwoording van de hoofdvraag wordt gelegd zijn de parallellen evident. Het is duidelijk geworden welke financiële en maatschappelijke meerwaarde gegenereerd kan worden met behulp van het herbestemmen van monumenten. In het case studie onderzoek is zelfs een bedrag van €3,40/m² meerwaarde voor iedere meter die een woning dichter bij een herbestemd monument staat gevonden. Dit getal moet echter niet als maatgevend genomen worden en is zeer specifiek voor deze case. Het in beeld brengen van de (financiële) voordelen van het herbestemmen van monumenten moet een stimulans gaan vormen voor (commerciële) partijen om dit meer in de praktijk te brengen. Deze stimulans is nodig om de leegstand terug te kunnen dringen en de gewenste maatschappelijke bijdrage een feit te laten worden.

7.4.3

Validatie onderzoeksresultaten

Uit een recent onderzoek van de Vrije Universiteit over de economische waarde van erfgoed blijkt dat de prijs van een huis in Amsterdam met 19 procent afneemt indien er geen cultureel erfgoed in de stad aanwezig is (Naus, 2011). Naar aanleiding van dit artikel is contact opgenomen met dhr. Luijten, die vanuit de TU Delft één van de drie leerstoelen aanvoert die een impuls geven aan wetenschappelijk onderzoek en hoger onderwijs op het snijvlak van cultureel erfgoed, ruimtelijk ontwerp & planning en aan vernieuwing van de uitvoeringspraktijk. Aan de Vrije Universiteit Amsterdam is hiervoor dr. Hans Renes benoemd en aan Wageningen University dr. Joks Janssen. Het nieuwe onderzoeks- en onderwijsnetwerk Erfgoed en Ruimte is een gezamenlijk initiatief van de drie universiteiten en de rijksoverheid. Het initiatief is een vervolg op Onderwijsnetwerk Belvedere (2011). Dhr. Luijten gaf aan dat vraagstukken zoals gesteld in deze scriptie momenteel steeds belangrijker worden, mede vanwege de toename van het aantal binnenstedelijke projecten en stadsvernieuwingen. Hij ziet in de methodiek een aantal mooie kansen, maar plaatste tegelijkertijd een kanttekening bij de referentiestudie van stap 9. Hij gaf aan dat praktisch elk project uniek is en er dus in feite altijd gecorrigeerd zal moeten worden bij het genereren van kengetallen. Het correct uitvoeren van een referentiestudie zou daarmee een onderzoek op zich kunnen gaan vormen. Dit is meegenomen in de aanbevelingen. Dhr. Luijten ziet daarnaast mogelijkheden om de methodiek in de praktijk te brengen via bijvoorbeeld de website www.herbestemming.nu, waar dhr. Strolenberg de drijvende moter achter is. Dhr. Strolenberg is tevens voorzitter van de drie eerder genoemde leerstoelen. Men is momenteel druk bezig met het voorbereiden van een vierde leerstoel, die de problematiek meer vanuit de financiële hoek probeert te benaderen. Dhr. Luijten ziet dit onderzoek daarbij als een mogelijke input hiervoor.

84

8

Conclusies

Dit gedeelte gaat in op een aantal bevindingen die tijdens het onderzoek zijn gedaan met betrekking tot het herbestemmen van monumenten in binnenstedelijke gebieden. Hierbij worden de waarnemingen uit de dagelijkse praktijk naast de onderzoeksresultaten geplaatst. Dit onderdeel vormt daarmee een kritische nabeschouwing van de in dit onderzoek vergaarde theorie versus de praktijk.

8.1.1

Stadsvernieuwingen

Stadsvernieuwingen zijn niet nieuw. Sinds het einde van de tweede wereldoorlog is hier al sprake van. In eerste instantie in het kader van de wederopbouw, in tweede instantie om de steden moderner te maken en vandaag de dag voornamelijk om verpaupering tegen te gaan. In het begin waren deze ingrepen minder voorzichtig te noemen dan vandaag de dag. Alles dat in de weg stond werd met de sloopkogel letterlijk omver gekegeld in het kader van de moderniteit. Vandaag de dag zijn met name de wederopbouwwijken de plekken waar stadsvernieuwingen plaatsvinden. Ook hier vliegt de sloopkogel soms met enige willekeur in het rond, al gaat lang niet alles meer tegen de grond. Tegenwoordig staat alles in het teken van de diversiteit. Woningen die alleen geschikt zijn voor de kansarmen worden tegen de grond gegooid om ruimte te maken voor woningen die geschikt zijn voor de midden- en hoge inkomensgroepen. Het is hierbij de vraag of, wanneer alle probleemwijken gediversifieerd zijn, er nog daadwerkelijk sprake is van diversiteit. Stadsvernieuwingen zijn in de tussentijd ook een stuk complexer geworden. Bestaande bebouwing en infrastructuren, complex grondeigendom, vervuilde grond, tegengestelde belangen, uiteenlopende visies, verpaupering, verval en de schaalgrootte waarop dit alles plaats vindt eisen een steeds langere adem en innovatieve ontwikkelgeest. Monumenten spelen een belangrijke rol in de gewildheid van wijken en kunnen er dus ook voor zorgen dat achtergestelde gebieden er sneller bovenop klimmen. Elk binnenstedelijk gebied kenmerkt zich door een aantal unieke eigenschappen. Gebieden die aan stedelijke vernieuwing onderhevig zijn, kunnen zich blijven onderscheiden door de kenmerkende elementen zoals monumenten te bewaren tijdens dit proces. Deze verschaffen identiteit aan het gebied en kunnen met behulp van de juiste functies het imago versterken. In de praktijk gebeurt dit nog maar mondjesmaat. De succesvolle projecten in Nederland nemen weliswaar toe, al zijn er ook nog steeds mislukkingen die de vooroordelen voor sommigen voeden. Vaak is hier sprake van een gebrek aan visie, is het project solitair ontwikkeld of ligt het zo afgelegen dat er niemand op af wil komen. Zodra grote monumentale herbestemmingen een succes vormen lijkt dit in sommige gevallen eerder op een ongeluk dan op een vakkundig uitgedacht plan. Momenteel zitten er nog veel grootschalige projecten met monumentale herbestemmingen in de pijplijn en is het laatste woord hierover dus ook nog niet gezegd. De succesvolle projecten zijn overigens goed herkenbaar. Neem bijvoorbeeld het Westerpark of het Chassé Park. Bij beiden is sprake van een integrale ontwikkeling, waarbij de monumenten voorin het proces zijn geplaatst en dus als aanjagers van het project hebben gefungeerd. Tijdens het faseren van een stadsvernieuwing is het daarom belangrijk om monumenten voorin het proces te plaatsen, zodoende zijn problemen sneller zichtbaar, zijn langlopende processen beter beheersbaar en kunnen andere gebouwen zich optrekken aan de identiteit en het imago die de herbestemde monumenten aan het gebied verschaffen. 85

8.1.2

Herbestemmen

Herbestemming wordt een steeds belangrijker onderdeel binnen onze bouwactiviteiten, dit heeft voornamelijk te maken met een sterke toename van het aantal stadsvernieuwingen. De kennis op dit gebied is echter nog vrij beperkt. Dit heeft tot gevolg dat monumenten in de praktijk nog wel eens worden onder- of overschat, met soms rampzalige gevolgen. In het geval van onderschatting laat men een monument net zo lang links liggen tot de rest van de exploitatie rond is en duidelijk is welk restbedrag er nog over is om in het monument te stoppen (als het tegen die tijd nog niet is ingestort). Dit kan het proces vervolgens gaan belemmeren omdat kosten hoger uitvallen dan verwacht of vergunningaanvragen veel tijd in beslag gaan nemen. Ook overschatting is een veel voorkomend probleem. Een ontwikkelaar denkt even snel luxe appartementen in een monument te plaatsen, omdat die naar zijn idee toch wel verkocht worden. Te hoge prijzen, een slechte ligging of een negatief imago van het gebied kunnen echter roet in het eten gooien. Dit benadrukt het belang van een zorgvuldige planning van een herbestemming. Het herbestemmen van monumenten is gemiddeld duurder dan het plegen van nieuwbouw. Dit is dan ook een belangrijke reden waarom dit op winst spelende partijen in het harnas jaagt. Voor het herbestemmen van gebouwen zijn een aantal methodieken ontwikkeld. Het volgen van deze methodieken kan kostenbesparend werken en tevens een geschikte functie vinden voor het gebouw, wat de haalbaarheid van de opgave sterk kan verbeteren. Herbestemming is van alle tijden, de complexiteit is echter door regelgeving en technologische ontwikkelingen toegenomen en vormt in de praktijk voor veel partijen een doorn in het oog. Het monument mag niet gesloopt worden en langdurige leegstand levert een hoop neveneffecten op die niet bevorderlijk en wenselijk zijn voor het imago van een gebied. Om deze vicieuze cirkel te kunnen doorbreken moet er gedacht worden vanuit een integrale, gebiedsgerichte context. Expertise en planning zijn hierbij een sleutelwoord.

8.1.3

Effecten

In dit onderzoek is aangetoond dat er een grote hoeveelheid effecten aanwezig kan zijn als gevolg van monumentale herbestemmingen. Het lijkt er echter op dat veel van deze effecten in de praktijk niet worden benut, verschillende interviews ondersteunen dat beeld. In dat geval moet er dus sprake zijn van een kennis tekort. De regressieanalyse in dit onderzoek toont namelijk aan dat er een significant verband is tussen waardestijgingen in de omgeving en het herbestemmen van een monument. In Engeland is wel veel kennis ontwikkeld op het gebied van grootschalige stadsvernieuwingen in combinatie met monumenten. Hier worden gebieden in zijn geheel geüpgrade door grote beleggers en commerciële ontwikkelaars, al ging dit in het begin ook erg moeizaam. Deze gebieden worden daar tegenwoordig gezien als meest winstgevende projecten. In Nederland zijn we echter nog niet zo ver en blijkt dat in de praktijk zaken als complex grondeigendom, verschillende belangen, onvoorspelbaarheid van de meerwaarde en complexe regelgeving roet in het eten kunnen gooien. Het feit dat consumenten kiezen om in een huis in de buurt van een monument te gaan wonen, geeft aan dat zij hier een bepaalde waarde aan hechten die terug te vinden moet zijn in de waarde van het pand. Het in beeld brengen van dergelijke effecten is cruciaal om ze maximaal te kunnen benutten. Het is daarom belangrijk dat de plannen voor de herbestemming van een monument altijd gekoppeld worden aan een studie naar de effecten die dit oplevert voor een gebied. 86

9

Aanbevelingen

9.1

Voor actoren

9.1.1

Rijk

Het Rijk bezit veel grond en vastgoed op potentieel interessante locaties, waar (potentiële) monumenten een onderdeel van kunnen zijn. Voor het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), zou het interessant kunnen zijn om bij het verkopen van vastgoed de potentiële effecten die in dit rapport benoemd worden in ogenschouw te nemen. Hierdoor kan een hogere vraagprijs voor gronden en opstal worden verantwoord en tevens een aanzet tot een kwalitatief plan gegeven worden aan ontwikkelende partijen, die om de hogere vraagprijs te kunnen compenseren, de gevonden effecten moeten gaan benutten.

9.1.2

Provincies

Provincies komen in verhouding tot andere partijen waarschijnlijk relatief weinig in aanraking met monumenten. Het aantal provinciale monumenten is ook vrij gering. De provincie is echter wel nog steeds verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening en kan hierbij de kennis rondom de effecten als gevolg van het herbestemmen van monumenten in de praktijk toepassen in het beleid. Ook kunnen succesvolle stadsvernieuwingen met herbestemde monumenten niet alleen de concurrentie van de specifieke steden, maar ook van de provincie versterken.

9.1.3

Gemeenten

Gemeenten kunnen prijsstijgingen van vastgoed benutten door de WOZ te verhogen. Kennis rondom de effecten die door herbestemde monumenten veroorzaakt worden zou ervoor kunnen zorgen dat deze stijgingen eerder gelokaliseerd en benut worden. Ook kan het vooruitzicht van extra WOZ inkomsten het risicoprofiel voor investeringen in herbestemmingen vanuit de gemeente verlagen. Tot slot kan de zoektocht naar geldschieters of commerciële partijen worden vergemakkelijkt.

9.1.4

Woningcorporaties

Woningcorporaties hebben van nature veel geclusterd bezit. Dit is een belangrijk voordeel wanneer men waarde wil vangen. Het Sieraad in Amsterdam is hier een mooi voorbeeld van. Door monumenten te herbestemmen bestaat er de mogelijkheid om het bezit van de corporatie in waarde te doen laten stijgen. Dit is gunstig op het moment wanneer woningen worden uitgepond.

9.1.5

Beleggers

Beleggers kunnen bij het aanschaffen van vastgoed ProMo gebruiken om een extra toets uit te voeren. Wanneer de verwachte effecten rondom herbestemde monumenten met ProMo in beeld zijn gebracht, kan men zien of er extra winsten te behalen zijn. Dit kan gebruikt worden om strategische aankopen te doen nabij monumenten en vanwege een hoger rendement.

87

9.1.6

Ontwikkelaars

Ontwikkelaars kunnen met behulp van ProMo hun exploitatiemodel verbeteren. Door een juist beeld van de effecten te genereren kunnen strategische keuzes beter worden onderbouwd en de winst gemaximaliseerd. Zo kan men er voor kiezen om meer vastgoed te ontwikkelen, dit op andere posities te ontwikkelen, of hogere prijzen te vragen. Tegelijkertijd kan men de opties gaan verkennen om de monumenten in een projectgebied als aanjagers te gaan gebruiken of als identiteitdragers van het gehele project.

9.1.7

Financiers

Het risicoprofiel van financiers kan omlaag worden bijgesteld wanneer er meer zekerheid ontstaat over de te verwachte rendementen. Het goed in beeld brengen van de extra rendementen die ontstaan als gevolg van het herbestemmen van monumenten kunnen hierin meehelpen. Bovendien biedt vastgoed dat in de omgeving van deze monumenten ligt en van de positieve effecten geniet een stabieler onderpand.

9.1.8

Makelaars

Makelaars kunnen een beter inzicht krijgen op welke effecten het herbestemmen van een monument op een gebied heeft en welke financiële gevolgen dit met zich meedraagt voor het hier aanwezige vastgoed. ProMo kan ondersteunend werken bij het maken van taxaties. Hierdoor kan omliggend vastgoed eventueel voor een hogere huur- of koopprijs in de markt gezet worden.

9.1.9

Consultants

Consultants kunnen met behulp van ProMo in principe alle andere in dit hoofdstuk benoemde partijen adviseren. Het is daarbij wel belangrijk dat de consultant goed op de hoogte is van het krachtenspel tussen betrokken partijen, zodat ProMo maximaal benut kan worden in het proces.

9.1.10

Particulieren

Deze kennis zal interessant kunnen zijn voor ondernemende particulieren. Particulieren die bijvoorbeeld een buurtinitiatief willen opzetten, een monument van de ondergang willen redden of geïnteresseerd zijn in wat de herbestemming van het monument bij hun in de buurt allemaal voor gevolgen kan hebben. Zij kunnen met de resultaten van ProMo ter ondersteuning in gesprek gaan met andere belangenpartijen.

9.2 9.2.1

Voor vervolgonderzoek Ontwikkel & Marketingstrategieën

Hoe gaan ontwikkelaars om met de toenemende hoeveelheid binnenstedelijke projecten? Hoe integreren zij monumenten in hun projecten? Het ontwikkelen van diverse ontwikkel en marketingstrategieën voor binnenstedelijke gebieden met monumenten erin wordt steeds belangrijker. Peter van 88

der Gugten (2010) gaf aan dat Proper Stok tot € 200 /m² vraagt wanneer men een gebied met monumenten ontwikkelt. Is hij hier uniek in?

9.2.2

Genereren kengetallen

De case studie over Chassé Park heeft aangetoond dat er een verband bestaat tussen het herbestemmen van monumenten en de financiële meerwaarde die dit genereert. Dit is echter zeer locatiespecifiek en betreft één enkel geval, wat het niet mogelijk maakt om hier een kengetal uit af te leiden. Het zou interessant kunnen zijn om een veel grotere statistische analyse uit te voeren die op meerdere locaties monumenten onderzoekt waardoor dit uiteindelijk wel kan. Men kan hierbij zelfs de kenmerken van monumenten in de analyse opnemen, zodat men uiteindelijk een onderscheid kan maken voor prijsontwikkelingen op basis leeftijd, grootte, zichtbaarheid en / of materiaalgebruik.

9.2.3

Regeneration index

Het samenstellen van een Nederlands georiënteerde regeneration index, zoals deze in Engeland al bestaat, zou interessante informatie kunnen verschaffen over stadsvernieuwingen. Dit zou ook ontwikkelaars en beleggers over de streep kunnen trekken om bijvoorbeeld te gaan investeren in de welbekende Vogelaarwijken.

9.2.4

Financiële uitwerking

Het onderzoeken van de invloed op discounted cashflowmodellen, risicoprofielen of investeringsmogelijkheden als gevolg van de effecten die kunnen ontstaan bij het herbestemmen van monumenten zou extra kennis toevoegen aan het versterken van het kennishuis rondom het herbestemmen van monumenten. Ook de uitvoer van de in ProMo besproken strategieën en de invloed daarvan op de VEX en GREX berekeningen is daarbij interessant.

9.2.5

Referentiestudie

In zowel de handleiding van ProMo als het case onderzoek en de beantwoording van de hoofdvraag wordt de referentiestudie genoemd. Een referentiestudie zal in principe altijd gedaan moeten worden, totdat er een realistisch kengetal is ontwikkeld. Het aanbod aan referenties is in Nederland echter vrij beperkt en daarnaast bezit elk project zo veel unieke eigenschappen dat het lastig is om een juiste match te vinden. Onderzoek naar het doen van zulke referentiestudies en de te beoordelen criteria om richting een geschikt kengetal te kunnen komen zou tot interessante en in de bedrijfswereld zeer interessante resultaten kunnen leiden.

89

10 Epiloog Dit onderzoek is een eerste kennismaking geweest met het doen van een wetenschappelijk onderzoek aan de hand van een zelfgekozen thema. De vrijheid is enorm en dit is ook direct waar de gevaren liggen. Het zal niet de eerste keer zijn dat een onderzoeker vanuit deze positie aangeeft dat, met de kennis die verworven is tijdens de onderzoeksperiode, het onderzoek efficiënter, sneller en vollediger had kunnen worden uitgevoerd. Desalniettemin zijn de belangrijkste knelpunten even opgesomd. Het statistisch onderzoek is pas relatief laat opgestart. Dit kwam enerzijds omdat er aan het begin van het onderzoek nog niet was gekozen voor het uitvoeren van een statistisch onderzoek. Anderzijds duurde het traject richting het verkrijgen van de juiste gegevens vrij lang. De combinatie van beiden en het nauwelijks hebben van ervaring met statistisch onderzoek zorgde ervoor dat hier tijdsnood ontstond. Het relatief inschakelen van hulp is hier ook een knelpunt geweest. Uiteindelijk is er gelukkig nog een mogelijkheid geweest om de resultaten bij één expert te kunnen toetsen. Het was natuurlijk aantrekkelijker geweest als er tijd was geweest om dit bij meerdere experts te kunnen doen, ook omdat de contacten daarvoor al waren gelegd. Tot slot was het aardig geweest als er nog tijd was geweest om een testcase uit te kunnen voeren met behulp van het ontwikkelde model en de statistische resultaten. Dit is nu gebleven bij een kritische nabeschouwing van de case studie. Met de kennis die is opgedaan tijdens het onderzoek zouden deze zaken nu sneller en efficiënter kunnen worden aangepakt, vanuit dat perspectief kan gezegd worden dat het en productief leerproces is geweest.

90

Bronnen Boeken & Rapporten Adair, A., Berry, J., McGreal, S., Poon, J., Hutchinson, N., Watkins., C., Gibb, K. (2003), Benchmarking urban regeneration, Chalgrove: LYNX DPM Akro Consult (2007), Quick scan prikkelen marktpartijen in stedelijke vernieuwing, Den Haag: Akro Consult Berg, L. van der, Pol, P. M. J., Winden, W. van, Woets, P. (2005), European Cities in the Knowledge Economy, Avebury: Ashgate Publishers Bijsterveldt-Vliegenthart, J.M. van (2010) Restauratieregeling monumenten 2010 en 2011 Den Haag: STAATSCOURANT, Nr. 9948 Bogerd, A. (2009), Energiebesparing in bestaande woningvoorraad, MSc Graduation project, Delft: TU Delft, Bouwkunde, Real Estate & Housing Bos, B.H.M., Hooijdonk, G.A. van, Klerk, K.W. de, Leeuwenkamp, J.C.S.J., Mersmann. J.H., Rooij, M.C.B.M. van, Schumacher, P.J.M., Schuurs, F.G.M., Sluis-Barto, E. van, Snoei, C.J. (2005), Nederland verbouwt! Stimulering kwaliteit particuliere woningvoorraad, Gouda: Bouwend Nederland Bos, J., Dijk, A. van, Goudswaard, B. (2010), Slimme archeologie, Woerden: The Missing Link Bouwer, D. (2008), Een maatpak of toch confectie?: de invloed van de monumentenwetgeving op de transformatie van beschermde monumenten, MSc Graduation project, Delft: TU Delft, Bouwkunde, Real Estate & Housing Bree, C.P.R. van (2011), Pro Monumenta; Een handleiding voor het strategisch gebruik van monumenten in stadsvernieuwing, MSc Graduation subproject, Delft: TU Delft, Bouwkunde, Real Estate & Housing Brouwer, J., Olffen, M. van (2008) Waardevolle Interventies in Wijken; Inzicht in vastgoedrendement van investeringen, Werkcollege aeDex marktpresentatie Brouwer, J., Thomsen, M. (2007), Cultuurimpuls stedelijke vernieuwing, Delft: ABF Research Calseyde, W. van (2004), Het Chassé Park in vogelvlucht, Breda: gemeente Breda, Proper Stok, AM Wonen. Dinterenen, J. van, Boetes, H. (2005), Cultureel erfgoed en vastgoed: the fool on the hill, Real Estate Magazine: 8, 38, Dorst, M. J. van (2005), Een duurzaam leefbare woonomgeving. Fysieke voorwaarden voor privacyregulering, Delft: Uitgeverij Eburon ECORYS (2010a), MKBA ten behoeve van Hellevoetsluis, Rotterdam: ECORYS Research & Consulting B.V.

91

Eijgenraam, C.J.J., Koopmans, C.C., Tang, P.J.G. en Verster, A.C.P. (2000), Evaluatie van infrastructuurprojecten. Leidraad voor kosten-batenanalyse, Den Haag: CPB en Rotterdam: NEI Engelsing, R. A. H., Smeets, S. J. P. J., Aalberts, M. C., Vries, A. de, Roeterdink, B. W., Wessels, J., Kamps, P.L. (2004), Monument en rendement, Arnhem: Engelsing Makelaars Faling, W., Maas, S., Reede M., Weerman E., Doe, E. van der, Harkes N., Holt D. (2007), ReUrbA²: The Method, 4. Value Oriented Planning, Den Haag: Plantijn Casparie Faling, W., Maas, S., Reede M., Weerman E., Crince R. en Jansen W. (2006), ReUrbA²: The Method, 3. Creative Densification, Den Haag: Plantijn Casparie Field, A. (2009), Discovering statistics using SPSS and sex drugs and rock’n’ roll, London: Sage Frodsham, M., Carr, S., Woon, H.W., Barnes, Y. (2008), IPD Regeneration Index; Summer 2008, Londen: IPD Gelinck, S. (2010), Juweeltjes van herbestemming, 17 parels voor de stad, Zoetermeer: Uleman de Residentie Gold, J. R., Ward, S. V. (1994), Place promotion; The use of publicity and marketing to sell towns and regions, Chicester: John Wiley & Sons Ltd. Graaff, T. de, Debrezion, G., Rietveld, P. (2010), Schaalsprong Almere; Het effect van bereikbaarheidsverbeteringen op de huizenprijzen in Almere, Amsterdam: VU, Faculty of Economics and Business Administration. Groenland, M, Visser, P. (2008). Waardevolle interventies in wijken; Inzicht in vastgoedrendement van investeringen, Gezond Bouwen & Wonen, 22, 4 Groot, H. de, Marlet, G., Teulings, C., Vermeulen, W. (2010), Stad en Land, Centraal Planbureau, Den Haag: De Swart Harmelink, H. (2009), Vrije tijd in de woonomgeving; de rol van vrijetijdsvoorzieningen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Erasmus Universiteit. Harmsen, H., Waal G. M. van der (2008) De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming, Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester Hek, M., Kamstra J., Geraedts, R. (2004), Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed, Delft: Publikatieburo Bouwkunde Holt, D., Leent, M. van (2009), Gedachtenoefening of breekijzer, Real Estate Magazine: 12, 65 Huisman, J. J. (2006), Value Capturing; Toepassingen bij gebiedsontwikkeling in Nederland, Delft: Publikatieburo Bouwkunde Joustra, P. (2005), Een unieke belevenis. De rol van identiteit bij de ontwikkeling van stedelijke transformatiegebieden, MSc Graduation Project, Rotterdam: Erasmus Universiteit, Master City Developer Kam, G. de (2008), Wijken van waarde, Naar een waardegeoriënteerde wijkaanpak, KEI N-Reeks, 6, 15

92

Kanters, M., Hendricks, D., Rutten, J., Verkennis, A. (2005), “Finding the Future in the Past” De marktpotenties van cultureel erfgoed, Rotterdam: ECORYS Research & Consulting B.V. Kooiman, D. (1994), Gebouwen als dragers van boodschappen, Bouw 49, 4 Leamer, E.E. (2009), Tantalus on the road to Asymptopia, Los Angeles: University of California at Los Angeles Lusht, K. M. (2001), Real Estate Valuation; Principles and Applications, Pensylvania: KML Publishing State College Lörzing, H., Harbers, A., Schluchter, S. (2008), Cultuurhistorische waarden: Krachtwijken met karakter verdieping, Den Haag: Ruimtelijk planbureau / Rotterdam: NAi uitgevers Lousberg, L.H.M.J. (2010), General Introduction MSc 1a: AR1R040 Real Estate & Housing Development, Delft: TU Delft, Bouwkunde, Real Estate & Housing Malpezzi, S. (2002), Hedonic pricing models; A Selective and Applied Review, Wisconsin: The Center for Urban Land Economics Research, University of Wisconsin Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) (2008), Een lust, geen last; Visie op de modernisering van de monumentenzorg, Den Haag: Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap Naus, M. (2011), Erfgoed loont; Het bestaande bezit als verdienmodel, Vitale Stad 14, 2 Nederlandse Vereniging van Monumentenzorgers (NVMz) (2008), Herbestemming. Leegstaande monumenten: open of gesloten perspectief? Amersfoort: Drukkerij Stampij Nelissen, N. (2000), Herbestemming van grote monumenten, Ons Erfdeel, 43, 5 Navrud S., Ready, R.C. (2002), Valuing Cultural Heritage; Applying Environmental Valuation Techniques to Historic Buildings, Monuments and Artifacts, Cheltenham and Northampton: Edward Elgar Publishing Nationaal Restauratiefonds (NRF) (2008), Monument en herbestemmen, Hoevelaken: Nationaal Restauratiefonds Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers Plasterk, R. H. A. (2009), Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg, Den Haag: Ministerie van Kunst, Cultuur en Wetenschap Rienhart, E. (2006), Locale economische groei. Het binden van de creatieve klasse door gebiedsontwikkeling, MSc Graduation Project, Rotterdam: Erasmus Universiteit, Master City Developer Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RACM) (2009), Extract objectendatabank, Versie: 9.5, Amersfoort: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Saris, J., Dommelen, S. van, Metze, T. (2008), Nieuwe ideeën voor oude gebouwen. Creatieve economie en stedelijke herontwikkeling, Rotterdam: NAi Uitgevers Schaar, J. van der (2005), Over rollen van partijen in de stedelijke vernieuwing, KEI N-reeks 3, 9 93

Straalen, V. van (2006), Ik zie ik zie, wat jij niet ziet! Industrieel erfgoed als de drager van de ontwikkeling van Brownfields?!, MSc Graduation Project, Rotterdam: Erasmus Universiteit, Master City Developer Theokas, A. C. (2005), Grounds for review: the garden festival in urban planning and design, Liverpool: Liverpool Press Verlaat, van ‘t (2008), Stedelijke gebiedsontwikkeling in hoofdlijnen, Rotterdam: MCD Verschuren, P. J. M. (1999), De probleemstelling voor een onderzoek. Handleiding voor het maken van de probleemstelling voor een wetenschappelijk of beleidsgericht onderzoek, voor een scriptie, nota of artikel, Utrecht: Uitgeverij het Spectrum B.V. Voorde, J. van de, in: Snoodijk, D. (2010), Rijksdienst voor het cultureel erfgoed, 1, winter 2010 Vos, A. (2006), Stedelijke vernieuwing is een culturele activiteit, Steden bouwen én gebruiken, KEI Nreeks, 4, 11 Voordt, T. van der, Geraedts, R., Remoy, H., Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen. Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010 Witsen, P.P., Dings, M., Linssen, M., Praktijkboek cultuurhistorie en ruimtelijke ontwikkeling, Utrecht: Uitgeverij Matrijs Wouden, R. van der (2007), Een nieuwe stedelijke agenda. Overwegingen voor een toekomstig grotestedenbeleid, Den Haag: Ruimtelijk Planbureau Zutphen, F. van, Hulsker, W. van, Ruijgrok, E. (2009), Werkwijzer MKBA van integrale gebiedsontwikkeling, Rotterdam: ECORYS Nederland BV i.s.m. Witteveen+Bos

Websites De Ondernemer (2008), Bedrijven top 50 [Online] Beschikbaar op: http://www.deondernemer.nl/artikel/388062/Bedrijven-Top-50 ECORYS (2010b), website ECORYS Nederland B.V. [Online] Beschikbaar op: http://www.ecorys.nl/index.php [Bekeken op 09 juni 2010] Euromast (2010), Hoogste rijksmonument van Nederland [Online] Beschikbaar op: http://www.euromast.nl/nieuws/74/hoogste-rijksmonument-van-nederland [Bekeken op 20 augustus 2010] Eurostat (2010), Eurostat newsrelease; Land Use/Cover Area frame Survey. [Online] Beschikbaar op: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home/ [Bekeken op 5 oktober 2010] KEI (2010), Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, Blauwe Dorp, Groningen. [Online] Beschikbaar op: http://www.keicentrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=406 [Bekeken op 17 augustus 2010] 94

Lieshout, M. van, in: Volkskrant (2008), Gemeente houdt leegstand niet bij [Online] Beschikbaar op: http://www.volkskrant.nl/binnenland/article1034373.ece/Gemeente_houdt_leegstand_niet_bij [Bekeken op 9 september 2010] Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) (2010), Geschiedenis VROM [Online] Beschikbaar op: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=10869 [Bekeken op 24 augustus 2010] Monumenten.nl (2010), Overzicht monumenten [Online] Beschikbaar op: http://www.monumenten.nl/site/nlnl/Informatie+over/Overzicht+monumenten.htm [Bekeken op 18 mei 2010] Mouthaan, S. (2010), Chassé Cinema breekt bezoekersrecord [Online] Beschikbaar op: Bredavandaag.nl. [Bekeken op 23-09-2010] MSP, met oog voor detail (2005), Cultuurhistorie. Ontstaansgeschiedenis [Online] Beschikbaar op: http://home.planet.nl/~visse375/geschiedenis.htm [Bekeken op 02 september 2010] Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) (2008), RACM Jaarverslag 2008 [Online] Beschikbaar op: http://www.racm.nl/ [Bekeken op 7 juni 2010] Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) (2010a), De regeling in het kort [Online] Beschikbaar op: http://www.cultureelerfgoed.nl/wonen/subsidie/instandhouding/-regeling-kort [Bekeken op 18 mei 2010] Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) (2010b), Monumenten [Online] Beschikbaar op: http://www.cultureelerfgoed.nl/node/237 [Bekeken op 18 mei 2010] Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) (2010c), Rijksdienst voor het cultureel erfgoed [Online] Beschikbaar op: http://www.cultureelerfgoed.nl/ [Bekeken op 25 mei 2010] Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) (2010d), Kaarten [Online] Beschikbaar op: http://www.cultureelerfgoed.nl/organisatie/publicaties-rijksdienst/jaarverslag-2008 [Bekeken op 25 mei 2010] Rijksoverheid (2010), Soorten monumenten [Online] Beschikbaar op: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/monumenten-en-archeologie/aanwijzenvan-monumenten/soorten-monumenten [Bekeken op 18 mei 2010] SBR & Facta (2010), Kansen voor karakteristieke gebouwen, Nationaal Congres Leegstand & Herbestemming [Online] Beschikbaar op: http://www.facta-organiseert.nl/Studiedagen/Meer%20informatie%20nationaal% 20congres%20'Leegstand%20en%20Herbestemming'.html

95

[Bekeken op 25 mei 2010] Statline (2010), Demografische gegevens Breda [Online] Beschikbaar op: Statline.cbs.nl [Bekeken op 10-08-2010] Thuis in Brabant (2010), ’s Hertogenbosch, Oksaal [Online] Beschikbaar op: http://www.thuisinbrabant.nl/geschiedenis/kunst/van-ca-1550-tot-ca1800/beeldhouwkunst/'s-hertogenbosch,-oksaal [Bekeken op 12 augustus 2010] Vree, J. de (2010), Stadsvernieuwing [Online] Beschikbaar op: http://www.joostdevree.nl/shtmls/stadsvernieuwing.shtml [Bekeken op 24 augustus 2010]

Interviews Baars-Goettsch, J.B., Strategie Stadsherstel Den Haag. [Interview] Stadsherstel Den Haag en Omgeving te Den Haag, door C.P.R. van Bree, 4 juni 2010. Ennen, E., Herbestemming van monumenten als strategische ingreep. [Interview] NHTV hogeschool in Breda, door C.P.R. van Bree, 2 november 2010. Gugten, P van der, Ontwikkeling van Chassé Park, privaat perspectief. [Interview] Proper-Stok te Rotterdam, door C.P.R. van Bree, 2 december 2010. Jurriëns, E.J., San Giorgi, M.E.M., Herbestemming van monumenten vanuit de bouw. [Interview] Aannemingsbedrijf H.J. Jurriëns te Utrecht, door C.P.R. van Bree, 14 juni 2010. Jong, D. de, Monumenten in gebiedsontwikkeling. [Interview] Bouwfonds ontwikkeling te Hoevelaken, door C.P.R. van Bree, 11 augustus 2010. Thoolen, B.J.A., Ontwikkeling van Chassé Park, publiek perspectief. [Interview] Gemeente Breda, door C.P.R. van Bree en R. Janssen, 14 september 2010.

Plaatjes Omslag:

Hoofdstuk 1: Figuur 1.1.

Hoofdstuk 2: Figuur 2.1.

Poppodium MEZZ vanaf de Parade Wit, R. de; in: Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers

Een monument in verval, Beschikbaar op:http://bureauhelsdingen.weblog.nl/photos/uncategorized/2008/12 /31/im002464.jpg

De verdichting van Nederland vanaf 1850, Gebaseerd op: Netherlands Indisciplinairy Demographic Insitute [Online] Beschikbaar op: http://www.nidi.knaw.nl/nl/

96

Figuur 2.2.

Figuur 2.3. Figuur 2.4. Figuur 2.5. Figuur 2.6. Figuur 2.7. Figuur 2.8. Figuur 2.9.

Hoofdstuk 3: Figuur 3.1. Figuur 3.2. Figuur 3.3.

Figuur 3.5.

Figuur 3.6. Figuur 3.7.

Figuur 3.8.

Hoofdstuk 4: Figuur 4.1. Figuur 4.2.

Figuur 4.3. Figuur 4.4. Figuur 4.5. Figuur 4.6.

De ontwikkeling van Amsterdam vanaf 1850, Gebaseerd op: Haartman, G. (2010), Dynamische kaart Amsterdam [Online] Beschikbaar op: http://www.haartman.nl/ De Pariser Platz en Brandenburger Tor, Uit: Faling et al, 2006) Sloop in de Utrechtse volkswijk Ondiep, Beschikbaar op: http://www.mitros.nl/smartsite.shtml?id=55098 De rol van het historisch karakter voor het vestigingsklimaat, Uit: Rienhart, 2006 Monumenten, kunst en cultuur, Uit: Brouwer & Thomsen, 2007 Voorwaarden voor integrale gebiedsontwikkeling, Uit: van Straalen, 2006 Planfasen, Uit: van Straalen, 2006 De vastgoedcyclus, Uit: Lousberg, 2010

Verspreiding monumenten in Nederland, Uit: Brouwer & Thomsen, 2007 Renovatie van een kantoor in Utrecht, Beschikbaar op: http://www.botbouw.nl/projecten/projectinfo/P34/html.aspx Transformatie van het Londense Highbury voetbalstadion naar woningen en een tuin, Beschikbaar op: http://www.urban-logic.com/wpcontent/uploads/2009/09/General-view-of-the-garde-004.jpg Jonkheer Victor de Stuers, Beschikbaar op:http://crossroadsmag.eu/2007/04/famous-inhabitants-ofmaastricht/ Herbestemming van de dynamohal in Delft, Beschikbaar op: http://www.dp6.nl/site/buro/huisvesting.html Leegstand onder kantoren, Beschikbaar op:http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieuws/)/components/financien /rtlz/2010/weken_2010/28/0713_1340_Nederlandse_kantorenmarkt_heeft_4_miljo en_vierkante_meter_structurele_overcapaciteit.xml De waag in Amsterdam, Beschikbaar op: http://www.teachersparadise.com/ency/nl/wikipedia/w/wa /waag_amsterdam.html

Waardestijging van woonhuismonumenten in Gelderland, Engelsing et al, 2004 Holland Casino Breda kreeg vijf miljoen euro aan subsidies voor het herbestemmen van de kloosterkazerne, Beschikbaar op: http://www.tilburg.com/web/Informatie/Bedrijfsgids /BedrijfsgidsDetail/holland-casino-breda-23.htm Het principe van waardecreatie in wijken, Uit: de Kam, 2008 Stadsvernieuwingsgebieden presteren veel beter Uit: Adair et al. (2003) Welk stuk grond vangt de meeste meerwaarde?, Beschikbaar op: http://nl.wikipedia.org/wiki/The_Landlord%E2%80%99s_Game Het effect van soorten investeringen op de woningwaarde, 97

Uit: Groenland & Visser, 2008 Figuur 6.1.

Figuur 6.4. Figuur 6.5. Figuur 6.6 Figuur 6.7.

Bijlage 2: Figuur 3.

Figuur 4.

Figuur 6.

Bijlage 3: Figuur 1.

Figuur 2. Figuur 3.

Bijlage 4: Figuur 1. Figuur 2.

Bijlage 5: Figuur 1. Figuur 2.

Figuur 3.

De locatie van Chassé Park: op loopafstand van het centraal station en dicht bij het oude stadscentrum Google Maps (2010) [Online]; Bewerking door C. van Bree i.s.m. R Jansen Beschikbaar op: http//maps.google.nl [Bekeken op 20-09-2010] Chassé Park met effectgebieden. Google Maps (2010) [Online]; Bewerking door C. van Bree Effectgebied binnen projectgebied. Google Maps (2010) [Online]; Bewerking door C. van Bree Effectgebied buiten projectgebied. Google Maps (2010) [Online]; Bewerking door C. van Bree Doorkijkje vanuit een appartement op de Chassékazerne Wit, R. de; in: Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers

Een rijksmonument, Stadsarchief Amsterdam, Beschikbaar op: http://www.amsterdam.no/norske_spor/gaa /gebouw_de_bazel_02_foto_doriann_.jpg Werelderfgoed: De stelling van Amsterdam, Beschikbaar op: http://www.dagjeweg.nl/lists/uploadimages /061023_stadsmuuradam.JPG Interieur van het pompgebouw, Beschikbaar op:http://1.bp.blogspot.com/_sWHZVmvD4rs/SpA8ECsyOAI /AAAAAAAAAbk/8G90isj3cjM/s1600-h/motor.jpg

Discrete keuzenmethode. Keuze tussen twee ingrepen om een woonhuis te verduurzamen Uit: Bogerd (2009) Hoeveel waarde geeft dit monument aan zijn omgeving? Beschikbaar op: http://blog.seniorennet.be/fotomanie/archief.php?ID=449887 Woningwaarde naar het aantal monumenten per wijk, Uit: Brouwer & Thomson, 2007

Het verschil tussen waarde, prijs en kosten, Uit: Scholten, P., Franssen, B. (2006) - Social return On Investment, Brussel Rekensom van het Project Lewenborg volgens de WIW-methodiek Uit: Scholten, P., Franssen, B. (2006) - Social return On Investment, Brussel

Ligging Breda Ontwikkeld door C. van Bree i.s.m. R Jansen De locatie van Chassé Park: op loopafstand van het centraal station en dicht bij het oude stadscentrum Google Maps (2010) [Online]; Bewerking door C. van Bree i.s.m. R Jansen Beschikbaar op: http//maps.google.nl [Bekeken op 20-09-2010] Kaart van Breda 98

Figuur 5.

Figuur 6.

Figuur 7.

Figuur 8.

Figuur 9.

Figuur 10.

Figuur 11.

Figuur 13.

Wikimedia (2010) [Online] Beschikbaar op: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/d/d8/Blaeu_1652_-_Breda.jpg [Bekeken op 28-10-2010] Chassé Theater vanaf het Kloosterplein Wit, R. de; in: Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers Kloosterkazerne vanaf het Nonnenveld Skyscrapercity (2011) [Online] Beschikbaar op: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?p=8956688 [Bekeken op 24-02-2011] Poppodium MEZZ vanaf de Parade Wit, R. de; in: Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers Entree van Bredaas Museum / Stadsarchief Stadsarchief Breda (2011) [Online] Beschikbaar op: http://stadsarchiefbreda.blogspot.com [Bekeken op 24-02-2011] Doorkijkje vanuit een appartement op de Chassékazerne Wit, R. de; in: Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers Projecten en opleverdata Chassé Park Onna, E. van (2007), Chassé Park | Breda | NL; Een campus als collectief stadslandschap, Amsterdam: BIS Publishers Initiële fasering. Calseyde, W. van (2003), Chassé Park Bericht, Breda: gemeente Breda, Proper Stok, AM Wonen. Bezoekersaantallen bij de grootstedelijke voorzieningen in het Chassé Park. Beschikbaar op: http://breda.buurtmonitor.nl [Bekeken op 20-09-2010] & Holland Casino (2010), Jaarverslag 2009, Amsterdam: Werk in uitvoering

99