Montreux Investeringsfonds Woonzorgcentra
In de laatste paar jaar zijn de regels voor de volatiliteit in de onroerendgoedmarkt herschreven. In deze periode hebben we de scherpste neergang én het scherpste herstel van de markt kunnen zien, en bestaat er nog steeds onzekerheid over de toekomst. Terwijl sommige investeerders hun wonden likken of zich schrap zetten voor verdere waarschuwingssignalen, is er één sector die niet bang is om in de schijnwerpers te staan. Deze sector houdt zich niet aan de trend en trekt investeerders uit de hele wereld aan. Met zijn eigen IPD vastgoedindex heeft de Gezondheidszorg zich ongetwijfeld als een individuele vermogensklasse op de kaart gezet. Politieke bereidheid voor opwaardering, economische en structurele veranderingen in het vooruitzicht, en waar-voor-uw-geld vergelijkingen bovenaan de agenda, betekenen dat de mogelijkheden in de sector voor investeerders beter dan ooit zijn.
M ontre ux Invester i n g s f o n d s W o o n z o r g c e n t r a
Munt slaan uit Britse demografische vergrijzing De bevolkingssamenstelling van Groot-Brittannië zorgt ervoor dat de Gezondheidszorg een groeiende onroerendgoedsector is.
In september 2009 werd er gemeld dat het aantal mensen in GrootBrittannië dat hun 100ste verjaardag viert een recordhoogte had bereikt. In deze leeftijdsgroep zien we de snelste bevolkingstoename.
In de afgelopen 30 jaar hebben we een verschuiving gezien in het profiel van de Britse bevolkingssamenstelling naar een toenemende oudere bevolking, parallel aan gelijkaardige trends in de rest van Europa. De totale Britse bevolking steeg met 8,82% van 56,18 miljoen in 1978 naar 61,14 miljoen in 2009.
Voor wat betreft het profiel van de bevolkingssamenstelling van Groot-Brittannië in zijn geheel, nam het aandeel van kinderen jonger dan 16 jaar over de 25-jarige periode van 1983 tot 2008 af van 21% naar 19%. In tegenstelling nam in dezelfde periode het aantal oudere mensen (85 jaar en ouder) dramatisch toe van 0,6 miljoen naar 1,3 miljoen. Er wordt verwacht dat deze stijgende trend zich in de toekomst zal voortzetten en dat in 2033 het aantal mensen van 85 jaar en ouder meer dan dubbel dat aantal zal bedragen (3,3 miljoen, wat neerkomt op 5% van de bevolking).
Prognose voor de Britse oudere bevolking voor 2008-2050.
In de laatste 30 jaar is de gemiddelde levensverwachting voor mannen gestegen van 69 naar 75 jaar, terwijl het voor vrouwen gestegen is van 76 naar 80 jaar. Er wordt verwacht dat binnen 20 jaar één op de vier volwassenen in Groot-Brittannië gepensioneerd zal zijn.
Leeftijd 80+
65+
Bevolking (in miljoenen)
12 10
Deze trend voor een oudere bevolking zal zich tenminste gedurende de eerste helft van deze eeuw voortzetten. Momenteel is onze vergrijzende bevolking een hot topic voor wat betreft het effect dat dit zal hebben voor de zorg- en gezondheidszorgsectors.
8 6 4 2
2050
2047
2044
2041
2038
2035
2032
2029
2026
2023
2020
2017
2014
2011
2008
0
Kaart van Europa die het percentage van de bevolking ouder dan 65 in 2010 voor elk land weergeeft. Bron: CIA World Factbook
>20% 18 - 20% 16 - 18% 14 - 16% 12 - 14% <12% NVT
1
Montre ux Invester i n g s f o n d s W o o n z o r g c e n t r a
Onevenwichtige vraag/aanbod en hoge bezettingsgraad In april 2008 woonde 0,8% van de 65- tot 74-jarige bevolking in een verzorgingstehuis of een ziekenhuis voor langdurig verblijf. Dit percentage neemt toe tot 16,3% voor mensen van 85 jaar en ouder. Op basis van de prognose van het Actuariaat van de Overheid zal het aantal oudere of fysiek gehandicapte mensen die in een woonzorgcentrum in Groot-Brittannië woont stijgen tot 1.250.000 in 2056, in vergelijking met 419.000 in 2009.
Er wordt echter verwacht dat de vraag in de privésector deze demografische verandering op de voet zal volgen. Er wordt in feite geschat dat tussen 2008 en 2010 de vraag naar onafhankelijke woonzorgcentra met 1,3% is toegenomen.
Base-case prognose van het aantal gebruikers van woonzorg- en thuiszorgdiensten, van 65 jaar en ouder, voor de periode 2000-2020 2000
2010
2020
% toename
Verpleeghuisbewoners
135,000
145,000
167,500
24.1%
Woonzorgcentrabewoners
240,000
256,500
292,500
21.8%
(inclusief langdurige ziekenhuiszorg) 400,500
429,000
493,000
23.0%
Totaal aantal in instellingen
2
“Er wordt geschat dat de vraag naar onafhankelijke woonzorgcentra tussen 2008 en 2010 met 1,3% is toegenomen.“
3
Montreux Invester i n g s f o n d s W o o n z o r g c e n t r a
Mogelijkheden voor de privésector
Groei in de privésector In april 2009 nam de privésector 76% van alle lange-termijn bedden voor oudere en fysiek gehandicapte mensen voor haar rekening, waardoor dit een aanzienlijke bedrijfssector in GrootBrittannië is. Verspreiding van verzorgingstehuizen per type eigenaar
Bron: Laing and Buisson
500
2010
400
2015
300
2020
200 100 0
Bron: Care Quality Commission
Plaatselijke autoriteiten 6%
Toekomstig aanbod van plaatsen in verzorgingscentra
000's
De gemiddelde bezettingsgraad van Britse verzorgingstehuizen is momenteel 90%. Er doen zich wat geringe regionale verschillen voor en de bezettingsgraad in het Zuidoosten is hoger dan het landelijk gemiddelde.
Ziekenfonds 1% Andere 1%
Plaatselijke autoriteiten 16%
Privésector 76%
Totaal
Onafhankelijk
Publiek
Vandaag de dag is er een toenemende vraag naar bedden in hiervoor speciaal gebouwde centra die voldoen aan de Nationale Minimum Normen of deze overschrijden. Het merendeel van nieuwe centra van privébedrijven overschrijdt in feite de Minimum Normen aangezien deze bedrijven trachten hun accommodatie toekomstbestendig te maken. Bezuinigingsmaatregelen met betrekking tot budgets voor sociale voorzieningen en de bijbehorende kosten zullen deze bedrijven onder druk zetten en er wordt verwacht dat dit voor opschudding in dit gebied zal zorgen, wat op de markt mogelijkheden voor nieuwe investeerders zal creëren.
Er wordt verwacht dat het aantal bedden dat aangeboden wordt door onafhankelijke tehuizen in de toekomst zal blijven stijgen, terwijl de vraag waaraan door de publieke sector voldaan wordt zal blijven dalen. De privézorgsector blijft het goed doen waarbij de meeste investeringsobjecten de volgende kenmerken hebben; • Lange termijn verhuur (vaak 20-25 jaar) • Geen ontbindingsclausule voor huurder • Zeer sterke huurovereenkomsten • Mogelijkheden voor huurvergoeding van Primary Care Trusts.
4
“Momenteel is er een voortdurende vraag naar bedden in speciaal gebouwde centra.” 5
M ontre ux Invester i n g s f o n d s W o o n z o r g c e n t r a
Een unieke vermogensklasse Als een gespecialiseerde en niet-correlerende vermogensklasse, bleken Verzorgingscentra een bepaalde veerkracht te bezitten tijdens het begin van de kredietcrisis. Dit wordt veroorzaakt door het lange termijn gegarandeerd inkomen, gegarandeerde vergoedingstoenames door vaste stijgingen, samen met een sterke vraag en hoge bezettingsniveaus. Het merendeel van de investeringen in verzorgingscentra wordt
Maatstaf In de laatste jaren heeft de IPD een maatstaf geboden voor de prestaties van investeringen in de Verzorgingssector ten opzichte van andere Britse onroerendgoedsectors. De IPD Gezondheidszorgindex werd in 2009 gelanceerd en beslaat momenteel de prestaties van 571 gezondheidszorgcentra in heel Groot-Brittannië. De index biedt investeerders in Gezondheidszorgcentra een maatstaf en laat een toenemende interesse in de markt voor Gezondheidszorginvesteringen zien. Recentelijke resultaten laten zien dat deze sector beter presteerde dan de bredere onroerendgoedmarkt in elk van de afgelopen drie jaren.
Quarterly Average Care Home Yield Transactions
Tekenen van veerkracht tegen de neergang
Bron: King Sturge
Bron: IPD ©
Verzorgingscentratransacties Inkomsten
IPD-index voor alle vastgoed
Vermogensgroei
Totale opbrengsten
Alle medische objecten jaarlijkse % verandering
9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 Mrt 05
Mrt 06
Mrt 07
Mrt 08
Mrt 09
Mrt 10
6
Fondsgegevens Het Montreux Care Home Fund biedt investeerders toegang tot de verzorgingscentrasector in Groot-Brittannië. Het fonds tracht munt te slaan uit de voordelige demografische trends in Groot-Brittannië en tracht investeerders een sterke basis te bieden vanuit welke zij gestage lange-termijn vermogensgroei kunnen behalen. Het fonds zal zich richten op vermogensgroei door middel van zorgvuldige acquisitie, ontwikkeling en management van geschikte objecten, en door surplus huurinkomsten opnieuw te investeren. Investeringsstrategie Het aankopen van bestaande speciaal gebouwde, exclusieve verzorgingscentra in Groot-Brittannië met een hoge bezettingsgraad en lange wachtlijst, welke daardoor hoge netto winstmarges produceren. • Het aankopen van deze objecten tegen een korting ten opzichte van de marktwaarde. • Maximum hefboomeffect van 50% van de bruto vastgoedwaarde. • Het aankopen van bedrijven tegen een korting ten opzichte van de standaard EBITDAR-ratio’s voor de sector om de opbrengsten voor investeerders te verbeteren en vermogenstoename te laten stijgen. Differentiatie • Het fonds koopt bestaande gevestigde bedrijven aan die al enkele jaren met succes lopen. Al deze bedrijven hebben langdurige relaties met plaatselijke ziekenhuizen en de gemeenschap in zijn geheel. • Dit unieke concept stelt het fonds in staat bedrijven aan te kopen met stabiele, voorspelbare vaste en variabele kosten met constante inkomensstromen, welke constante en voorspelbaar hoge opbrengsten opleveren voor de investeerders niet-gecorreleerd aan de traditionele marktomstandigheden.
7
M ontreux Invester i n g s f o n d s W o o n z o r g c e n t r a
Fondsadviseurs Montreux Capital Management Limited Montreux Capital Management is een gespecialiseerd Zwitsers investeringsbedrijf met een wereldwijd bestand van instellingen en particuliere klanten. Opgericht in 2010, richten wij ons op het bieden van een platform van niet-gecorreleerde en gereguleerde fondsen, met een sterke nadruk op discipline in het investeringsproces. Het is ons doel onze investeerders een omgeving voor investeringsbeheer te bieden dat consistent superieure opbrengsten genereert door risico’s en volatiliteit te beperken met weinig of geen correlatie met de traditionele markten. www.montreuxcm.com Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle is één van de marktleidende adviesbureaus in de gezondheidszorg- en seniorenwoningsector. Zij hebben één van de grootste specialistische teams in Groot-Brittannië. Zij zijn toegewijd aan het bieden van een complete reeks advies- en transactiediensten aan een brede reeks klanten, in zowel Groot-Brittannië als Europa. Hun adviesdiensten omvatten nalatenschapplanning, taxatie, investeringsadvies, onderzoek en verhuuradvies. Jones Lang LaSalle is geautoriseerd en gereguleerd door de Financial Services Authority en is gereguleerd door de Royal Institution of Chartered Surveyors. www.joneslanglasalle.com
Fondspartners
Belangrijke feiten
Zetel
Luxembourg
Lanceerdatum
1 July 2011
Promoter
Montreux Capital Management
Minimum inschrijving
Bewaarder
KBL European Private Bankers S.A
£10,000, $15,000, €15,000, CHF15,000
Beheerder
European Fund Administration S.A
Manager
Montreux Capital Management
Investeringsadviseur
Capital Management en Jones Lang LaSalle
Auditors
Deloitte S.A
Juridische adviseurs
Elvinger, Hoss & Prussen
Beschikbaar via PPBs, Wrap Platforms, SIPPs en directe investering 100% uitgifte Exitkorting
1ste jaar 5% 2de jaar 4% 3de jaar 3% 4de jaar 2% 5de jaar 1%
Handelend op de laatste werkdag van elke maand ISIN
(GBP) LU0640268875 (USD) LU0640269097 (EUR) LU0640269337 (CHF) LU0640269683
8
Montreux Capital Management, Bahnhofstrasse 52, 8001 Zurich, Switzerland T +41 (0) 44 214 6385 F +41 (0) 44 214 6519 E
[email protected] W www.montreuxcm.com
