Ma sa ryk ova un i verzit a Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ Possibilities of financing cooperative housing Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce:
Autor:
Ing. Gabriela Oškrdalová, Ph.D.
Matěj Řičánek
Brno, 2013
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Katedra financí Akademický rok 2012/2013
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro:
ŘIČÁNEK Matěj
Obor:
Finance
Název tématu:
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ Possibilities of financing cooperative housing
Zásady pro vypracování:
Cíl práce: Analyzovat možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví v České republice, provést komparaci jednotlivých možností financování, identifikovat výhody a nevýhody jednotlivých možností, na základě získaných poznatků formulovat doporučení pro kupující vedoucí k maximálnímu využití výhod a omezení nevýhod jednotlivých možností financování.
Postup práce a použité metody: Vymezení družstevního vlastnictví, bytu v družstevním vlastnictví a možností financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví v České republice, analýza, komparace dle vybraných kritérií, modelové příklady, identifikace výhod a nevýhod, formulace závěrů a doporučení pro kupující. Použité metody: komparace, analýza, syntéza, deskripce.
Rozsah grafických prací:
dle pokynů vedoucího práce
Rozsah práce bez příloh:
35 – 45 stran
Seznam odborné literatury: SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009. 143 s. ISBN 978-80-247-2388. Osobní a rodinné finance :(svět rodinných financí - jak spořit a rozmnožovat majetek). Edited by Luboš Smrčka. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2007. 257 s. ISBN 978-80-86946-41. PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Brno: Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2.
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Gabriela Oškrdalová
Datum zadání bakalářské práce:
28. 11. 2012
Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
……………………………………
…………………………………………
vedoucí katedry
děkan
V Brně dne 28. 11. 2012
J mén o a p ř íj men í a u t or a :
Matěj Řičánek
N á zev d ip l o mo v é p r á ce:
Možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví
N á zev p r á ce v a n gl ičt i n ě:
Possibilities of financing cooperative housing
K a t edr a :
finance
V ed ou cí dip l o mo v é p r á ce:
Ing. Gabriela Oškrdalová, Ph.D.
R ok ob ha j ob y :
2013
Anotace Předmětem této bakalářské práce je analýza možností financování družstevního bytu v podmínkách České republiky. Úvodní část práce vymezuje družstevní byt a jeho specifika zejména ve srovnání s bydlením vlastnickým. Následující část práce je zaměřena na jednotlivé finanční produkty určené k financování družstevního bytu – tj. hypoteční, předhypoteční úvěr, úvěry ze stavebního spoření a alternativní možnosti financování. V závěrečné části práce jsou pak zpracovány modelové příklady, u nichž je vybrána z navržených možností nejlevnější varianta financování. Poslední kapitola činí obecná doporučení vhodné varianty financování družstevního bytu podle konkrétní situace budoucího družstevníka.
Annotation The subject of this bachelor thesis is an analysis of the possibilities of financing cooperative housing in the Czech Republic. The introductory part defines cooperative housing and its specifics, especially in comparison with home ownership. The next part is focused on particular financial products such as mortgage, pre-mortgage, building society loans and alternative possibilities of financing cooperative housing. The final part deals with model situations, for which the cheapest option is chosen from the proposed financing possibilities. Finally general recommendations about a suitable option of financing cooperative housing according to the specific situation of the future co-op member are made.
Klíčová slova Družstevní bydlení, financování bydlení, hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, řádný úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, družstevní financování
Keywords Cooperative housing, financing housing, mortgage, pre-mortgage, building society loan, bridge building society loan, financing cooperative housing
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví vypracoval samostatně pod vedením Ing. Gabriely Oškrdalové, Ph.D. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 22. dubna 2013 vl a s t n or u čn í p od p i s a u t or a
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucí své bakalářské práce Ing. Gabriele Oškrdalové, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji Mgr. Michaele Strakové za provedené stylistické a gramatické korektury.
Obsah Úvod ................................................................................................................................................ 10 1 Družstevní bydlení .................................................................................................................... 12 1.1 Vymezení pojmu ............................................................................................................... 12 1.2 Specifika družstevního bydlení .......................................................................................... 12 1.3 Rizika spojená s koupí družstevního bytu .......................................................................... 13 1.4 Financování koupě družstevního bytu ................................................................................ 14 1.5 Výhody a nevýhody družstevního bytu .............................................................................. 15 2 Hypoteční úvěr ......................................................................................................................... 16 2.1 Vymezení pojmu a právní úprava ...................................................................................... 16 2.2 Hypoteční banky ............................................................................................................... 17 2.3 Druhy hypotečních úvěrů................................................................................................... 17 2.4 Základní parametry úvěru .................................................................................................. 18 2.4.1 Zajištění hypotečního úvěru ....................................................................................... 18 2.4.2 Výše hypotečního úvěru............................................................................................. 19 2.4.3 Doba splatnosti .......................................................................................................... 21 2.4.4 Úroková sazba ........................................................................................................... 22 2.4.5 Doba fixace ............................................................................................................... 23 2.4.6 Splácení hypotečního úvěru ....................................................................................... 24 2.4.7 Možnost mimořádných splátek................................................................................... 24 2.5 Náklady hypotečního úvěru ............................................................................................... 25 2.6 Proces vyřízení hypotečního úvěru .................................................................................... 26 2.7 Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem ........................ 26 2.8 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru ............................................................................. 27 3 Předhypoteční úvěr ................................................................................................................... 29 3.1 Hypoteční banky ............................................................................................................... 29 3.2 Základní parametry předhypotečního úvěru ....................................................................... 30 3.2.1 Zajištění předhypotečního úvěru ................................................................................ 30 3.2.2 Výše předhypotečního úvěru ...................................................................................... 30 3.2.3 Doba splatnosti .......................................................................................................... 31 3.2.4 Úroková sazba ........................................................................................................... 31 3.2.5 Splácení předhypotečního úvěru ................................................................................ 32 3.2.6 Možnost předčasného splacení předhypotéky ............................................................. 32 3.3 Náklady předhypotečního úvěru ........................................................................................ 32 3.4 Proces vyřízení předhypotečního úvěru .............................................................................. 33 3.5 Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru ...................................................................... 33 4 Úvěry ze stavebního spoření...................................................................................................... 34 4.1 Vymezení pojmu a právní úprava ...................................................................................... 34 4.2 Stavební spořitelny ............................................................................................................ 34 4.3 Fáze stavebního spoření ..................................................................................................... 34 4.4 Druhy úvěrů ze stavebního spoření .................................................................................... 35 4.4.1 Řádný úvěr ................................................................................................................ 35 4.4.2 Překlenovací úvěr ...................................................................................................... 35 4.5 Základní parametry řádného a překlenovacího úvěru ......................................................... 36 4.5.1 Tarifní varianty .......................................................................................................... 36 4.5.2 Zajištění úvěrů ze stavebního spoření ......................................................................... 36 4.5.3 Výše úvěrů ze stavebního spoření .............................................................................. 37 4.5.4 Doba splatnosti .......................................................................................................... 37 4.5.5 Úroková sazba ........................................................................................................... 38 4.5.6 Splácení řádného a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření ................................. 39 4.5.7 Možnost mimořádných splátek................................................................................... 39 4.6 Náklady úvěru ze stavebního spoření ................................................................................. 41
4.7 Speciální úvěry ze stavebního spoření ................................................................................42 4.8 Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu úvěrem ze stavebního spoření .........42 4.9 Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření ...............................................................42 5 Alternativní možnosti financování .............................................................................................44 5.1 Družstevní financování ......................................................................................................44 5.2 Americká hypotéka ............................................................................................................44 5.3 Spotřebitelské úvěry ..........................................................................................................45 5.3.1 Účelové úvěry ............................................................................................................45 5.3.2 Neúčelové úvěry ........................................................................................................46 5.4 Netržní úvěry .....................................................................................................................47 5.5 Vlastní zdroje ....................................................................................................................47 6 Srovnání úvěrů na bydlení .........................................................................................................49 7 Modelový příklad ......................................................................................................................50 7.1 Zadání modelového příkladu ..............................................................................................50 7.1.1 Varianta č. 1...............................................................................................................51 7.1.2 Varianta č. 2...............................................................................................................52 7.1.3 Varianta č. 3...............................................................................................................54 7.1.4 Varianta č. 4...............................................................................................................55 7.1.5 Varianta č. 5...............................................................................................................56 8 Doporučení vhodných variant financování družstevního bytu ....................................................57 Závěr ................................................................................................................................................59 Seznam použitých zdrojů ..................................................................................................................61 Seznam grafů ....................................................................................................................................65 Seznam tabulek .................................................................................................................................65 Seznam obrázků ................................................................................................................................66 Seznam použitých zkratek .................................................................................................................66 Seznam příloh ...................................................................................................................................67
Úvod Bydlení patří nepochybně k fundamentální lidským potřebám a zaujímá v našich životech výsadní postavení. Obydlí by mělo představovat pro každého z nás místo, kde se cítíme chráněni a kde nalezneme klid a útočiště před okolním světem. Zvláštní roli v životě každého jedince hraje obydlí nejen proto, že formuje vlastnosti a osobnost člověka, ale vytváří také prostředí pro harmonické rodinné a mezilidské vztahy. Potřeba obydlí je natolik nezastupitelná, že nemůže být nahrazena žádným jiným statkem. Dříve či později je každý z nás nucen otázku bydlení řešit. Ti šťastnější získají bydlení v rámci dědictví či zdědí dostatek finančních prostředků, aby si mohli vlastní bydlení pořídit. Ti méně šťastní si však musí bydlení zajistit sami. V současné době existují v zásadě dvě možnosti, jak si bydlení zabezpečit. První možností je nájem či podnájem domu nebo bytu, druhou variantu pak představuje vlastnické bydlení. Touha „něco“ vlastnit je zakotvena v našich myslích tak hluboko, že po vlastním domě či bytě zatouží jednoho dne každý z nás, ať už je veden motivem ukončení studia a nástupem do zaměstnání, dlouhodobým partnerským vztahem, potřebou osamostatnit se od rodičů či očekáváním prvního potomka. Na pomezí vlastnického a nájemního bydlení stojí bydlení družstevní, které v současné době představuje zajímavou alternativu zejména díky obvykle nižší ceně ve srovnání s bydlením vlastnickým. V případě družstevního bydlení je vlastníkem domu (příp. jednotlivých bytových jednotek) družstvo, které pronajímá byty svým členům. Družstevníkům přísluší pouze členský podíl na družstvu a z toho titulu právo nájmu bytu. Od vlastnického či družstevního bydlení nás však většinou dělí nedostatek vlastních finančních prostředků. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech statisíců až milionů korun, a proto si většina lidí ze svých příjmů není schopna naspořit dostatečnou částku, a pokud ano, tak ne všichni mohou čekat takovou dobu, až jim úspory dovolí vlastní (nebo družstevní) bydlení financovat. Naštěstí na trhu existuje celá řada úvěrových produktů, které dokážou otázku financování družstevního či vlastnického bydlení řešit. Mezi nejoblíbenější a nejznámější patří v České republice hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Cílem této bakalářské práce je zejména analyzovat možnosti financování pořízení družstevního bytu v České republice, provést jejich komparaci a na základě získaných poznatků formulovat doporučení pro kupující při výběru varianty financování. Bakalářské práce si naopak neklade ambici analyzovat jednotlivé nabídky a specifika úvěrujících institucí (a to zejména vzhledem k doporučenému rozsahu práce) ani navrhovat obecně nejlepší variantu financování družstevního bytu (z toho důvodu, že taková varianta zkrátka neexistuje). Otázka financování koupě družstevního bytu je v české odborné literatuře bohužel opomíjena. Dosud neexistuje žádná publikace, která by se zaměřovala výhradně na tuto problematiku. Literatura pouze zmiňuje dílčí problémy při financování družstevního bytu, aniž by se komplexně zabývala různými variantami financování. Financování bydlení obecně rozebírá Petr Syrový v knize Financování vlastního bydlení a Osobní a rodinné finance. Týmž tématem se zabývá i Lenka Vichnarová v knize Financování bydlení. Konkrétní možnosti financování bydlení popisují specializované publikace jako Stavební spoření v kostce (Tomáš Prčík) či Stavební spoření (Rudolf Doucha). Žádná z uvedených publikací se však výslovně financováním koupě družstevního bytu nezabývá a zmiňuje jej většinou pouze okrajově. Bakalářská práce komplexně popisuje, analyzuje a komparuje jednotlivé možnosti financování koupě družstevního bytu. První kapitola se věnuje vymezení pojmu družstevního bytu a jeho specifikům zejména ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví. Následující čtyři kapitoly systematicky rozebírají jednotlivé varianty financování koupě družstevního bytu: hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, úvěry ze stavebního spoření a alternativní možnosti financování. Kapitoly jsou záměrně strukturovány tak, aby umožňovaly komparaci analyzovaných parametrů jednotlivých úvěrových produktů. Smyslem šesté kapitoly je jednoduše (tabulkově) srovnat popsané produkty v jejich základních parametrech. 10
Sedmá kapitola komparuje na modelovém příkladu jednotlivé možnosti řešení financování koupě družstevního bytu a dovozuje závěry o nejlevnější variantě na základě uvedených předpokladů. Osmá, závěrečná, kapitola pak na základě poznatků ze sedmé kapitoly formuluje zobecněná doporučení pro kupující při výběru varianty financování. Základní metodou použitou při vytváření této bakalářské práce je analýza, která se uplatňuje zejména v kapitolách o jednotlivých nástrojích financování koupě družstevního bytu. Další použitou metodou je syntéza poznatků z odborné literatury, interních materiálů a internetových stránek úvěrujících institucí a osobních konzultací se zaměstnanci bank a stavebních spořitelen. Kromě toho je téměř ve všech kapitolách využito metody deskripce a komparace.
11
1
Družstevní bydlení
Bydlení je jednou ze základních potřeb každého člověka. Je tomu tak proto, že obydlí představuje prostor, který je pro většinu lidí domovem a v němž dochází k socializaci lidských vztahů. Nezastupitelnou roli hraje obydlí i proto, že tvoří důvěrně známé prostředí, a navozuje tak emotivní pocity stálosti a zázemí.1 Existuje několik forem bydlení. Na jedné straně je to bydlení nájemní, které je méně finančně náročné,2 a na straně druhé bydlení vlastnické, jež patří mezi finančně nejnáročnější formy bydlení. Na pomezí mezi těmito formami (z pohledu uspořádání vlastnických vztahů) stojí bydlení družstevní, kterým se budeme zabývat v následující kapitole.
1.1 Vymezení pojmu Družstevní bydlení patří v České republice k oblíbeným formám bydlení zejména díky nižší pořizovací ceně oproti vlastnickému bydlení.3 Právní úprava družstevního bydlení je v České republice obsažena v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. § 221 uvedeného zákona vymezuje družstvo jako „společenství neuzavřeného počtu osob založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů.“4 Bytovým družstvem se pak dle téhož ustanovení rozumí družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. 5 Družstevním bytem rozumíme „byt, který bytové družstvo jako právnická osoba dává do nájmu svým členům pro uspokojování jejich potřeb.“6 Vlastníkem domu (příp. jednotlivých bytových jednotek) tak vždy zůstává družstvo, které pronajímá byty svým členům. Členové družstva nejsou vlastníky bytu, ale jako členům jim přísluší členský podíl na družstvu a z toho titulu právo na nájem bytu7. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník, jedinou výjimkou je společný nájem bytu manželi. 8 Kromě práva nájmu bytu přísluší členům družstva i další práva, která dle § 226 odst. 1 písm. c) obchodního zákoníku, v platném znění, určují stanovy. K těm patří zejména právo účastnit se členských schůzí,9 právo podat stížnost kontrolní komisi v případě, že nesouhlasí s ekonomickým hospodařením družstva,10 a další práva.
1.2 Specifika družstevního bydlení Jak bylo uvedeno výše, „vlastník družstevního bytu“ není de iure vlastníkem, ale pouze nájemníkem. Z toho vyplývá celá řada specifik oproti jiným formám bydlení, zejména oproti vlastnickému bydlení. Tato specifika budou popsána v této kapitole.
1
POLÁKOVÁ, Olga; PRŮŠA, Ladislav. Vybrané otázky z rodinné a bytové politiky. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1993. s. 133. ISBN 80-7079-963-3. 2 Nájemník platí za dohodnutou dobu nájemné a nemusí vynaložit v jeden časový okamžik tak velkou částku jako je tomu v případě, že pořizuje vlastní byt. 3 BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/17977-je-lepsi-bydlet-v-druzstevnim-nebo-ve-vlastnim-byte 4 § 221 odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 5 § 221 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 6 Převod (koupě) družstevního bytu. Aktuálně.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://aktualne.centrum.cz/finance/reality/clanek.phtml?id=137841 7 Nájemní vztahy upravuje § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. 8 § 703 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 9 § 239 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 10 § 244 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb.
12
Protože členové družstva jsou nájemníky bytu, platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav (a případně anuitu11).12 Nájemník ve srovnání s vlastnickým bydlením neplatí každoročně daň z nemovitosti, protože ji platí družstvo,13 které ji logicky promítá do nájemného. Dalším specifikem je možnost pronájmu družstevního bytu - v daném případě se bude jednat nikoliv o nájem (nájemníkem je člen družstva), ale o podnájem a k takovému podnájmu je třeba souhlasu pronajímatele, tedy družstva.14 Stejně tak bude třeba souhlasu družstva k rozsáhlejší rekonstrukci či jiné podstatné změně bytové jednotky.15 Specifický je i „převod družstevního bytu“. Nutno podotknout, že se nejedná o převod bytové jednotky, jak je v praxi často nepřesně uváděno, ale jde o převod členských práv a povinností, s nimiž je spjato právo nájmu k bytové jednotce. Proto se při „převodu družstevního bytu“ neužívá kupní smlouvy, ale smlouvy o převodu členských práv a povinností k bytu. Ačkoliv se tak v praxi hovoří o „prodeji a koupi družstevního bytu“, jedná se vždy o převod členských práv a povinností spojených s právem nájmu bytové jednotky. Protože jde o pojem v praxi často užívaný, budeme ho pro jeho jednoduchost v následujícím textu užívat také, a to ve smyslu zde uvedeném. K převodu členských práv a povinností není třeba souhlasu orgánů družstva16 a narozdíl od bytu v osobním vlastnictví, kdy k nabytí vlastnického práva je třeba vkladu do katastru nemovitostí, se družstevní byt nabývá již okamžikem uzavření smlouvy o převodu členských práv a povinností a jejím předložením družstvu.17 Zpravidla stačí vyplnit a podepsat formulář, který je k vyzvednutí na družstvu, a uhradit poplatek za převod členských práv (ten je dán stanovami družstva a nejčastěji se pohybuje v rozmezí 5 000 až 10 000 Kč, někdy není účtován vůbec).18 Z toho vyplývají další výhody – v případě převodu členských práv není nutné zhotovovat odhad pro účely daně z převodu nemovitostí, neboť ta se neplatí. Ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví má v družstvu každý člen obvykle pouze jeden hlas 19 (nestanoví-li stanovy jinak), zatímco u bytu v osobním vlastnictví je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. 20 Specifikem koupě družstevního bytu je i samotný způsob financování – podrobněji viz kapitola 1.4.
1.3 Rizika spojená s koupí družstevního bytu Jistým rizikem při koupi družstevního bytu je zejména hospodaření družstva. Vzhledem k tomu, že vlastníkem bytu je de iure stále družstvo, měl by se budoucí nájemce vždy informovat, jaká je výše pasiv družstva, zda má družstvo vytvořené rezervy, co vše patří do majetku družstva apod.21 Nájemce (tedy člen družstva) sice neručí za závazky družstva,22 nicméně družstvo dle § 222 odst. 1 obchodního
11
Anuita je splátka dlouhodobého investičního úvěru, který byl družstvu poskytnut na výstavbu bytů. BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/17977-je-lepsi-bydlet-v-druzstevnim-nebo-ve-vlastnim-byte 13 § 8 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 14 § 719 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 15 § 694 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 16 § 230 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 17 § 230 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 18 MAZÁČOVÁ, Lucie. Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní. Co je lepší volba? Finance.cz [online]. 2011 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/326645-byt-v-osobnim-vlastnictvi-vs-bytdruzstevni-co-je-lepsi-volba-/ 19 § 240 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 20 § 9 odst. 12 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 345/2009 Sb. 21 ZÁMEČNÍK, Petr. Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! Hypoindex.cz [online]. 2010 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/kupujete-druzstevni-byt-proklepnete-si-druzstvo/ 22 §222 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 12
13
zákoníku, v platném znění, odpovídá za porušení závazků celým svým majetkem. V případě prohlášení konkurzu se všechen majetek stává součástí konkurzní podstaty a nájemníci ztrácí právo podílu na majetku družstva.23 Dalším rizikem je i nejistota v jednání s bytovými družstvy. I přesto, že družstvo v minulosti vydalo písemný příslib převodu bytu do osobního vlastnictví, neexistuje v praxi možnost, jak družstvo k převodu donutit.24 Zejména v případě předhypotečního úvěru (viz kapitola 3) se nájemce bude nacházet ve velmi složité situaci. S ohledem na uvedené je vhodné ještě před samotným převodem členských práv a povinností zjistit, zda v daném domě již někdo bytovou jednotku vlastní. Pokud ano, existuje vyšší pravděpodobnost, že kupující (budoucí nájemce) bude schopen byt do osobního vlastnictví převést. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je navíc možný až po splacení anuity, s tím, že družstvo může ve stanovách určit další podmínky. 25 Proto lze budoucímu nájemníkovi doporučit, aby se seznámil s výší anuity i se stanovami ještě před samotným převodem členských práv. Za převod bytu do osobního vlastnictví si může družstvo účtovat poplatek (jeho výše je obvykle dána stanovami). I při koupi družstevního bytu může dojít k (v praxi asi nepříliš časté) situaci, že práva převádí někdo, kdo sám není členem družstva. Protože platí, že nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (tedy „nikdo nemůže druhému převést víc práv, než sám má“), je smlouva neplatná.26 Takové situaci lze však předejít tím, že se budoucí nájemce bude informovat u družstva, kdo je členem družstva, a tedy kdo je oprávněn s členským podílem disponovat. Kromě toho je vhodné se dotázat, zda dosavadní člen nemá vůči družstvu dluhy. Po převodu členských práv a povinností by totiž nový nájemce musel dluhy vůči družstvu doplatit.27 Na okraj zmiňujeme i riziko možného vyloučení z družstva, jehož podmínky stanoví § 231 odst. 4 obchodního zákoníku, v platném znění (obecně se jedná o opětovné porušování členských povinností), což však není rizikem, kterého by se měl „slušný“ budoucí nájemce obávat.
1.4 Financování koupě družstevního bytu Zásadním specifikem družstevního bytu je i způsob financování jeho koupě. „Koupě“ se může realizovat dvojím způsobem: buď, jak uvedeno výše, jako koupě družstevního podílu, kdy dochází k převodu členských práv a povinností společně s právem nájmu bytu mezi současným a budoucím členem družstva, nebo úhradou členského podílu, kdy je smlouva uzavřena mezi bytovým družstvem a budoucím členem družstva. Ať už se jedná o kteroukoliv z výše zmiňovaných situací, setká se budoucí nájemník v případě, že nebude kupní cenu financovat zcela z vlastních zdrojů, s problémem – družstevní byt obvykle nelze zastavit. Vzhledem k tomu, že vlastníkem je družstvo, sám člen družstva (nájemník) byt zastavit nemůže, ale potřebuje souhlas vlastníka,28 tedy družstva. To však v drtivé většině případů souhlas ze zcela pragmatických důvodů neposkytne. Pokud by totiž dlužník přestal splácet, věřitel by přistoupil
23
BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/17977-je-lepsi-bydlet-v-druzstevnim-nebo-ve-vlastnim-byte 24 TŮMOVÁ, Věra. Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní. Peníze.cz [online]. 2008 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/47211-jak-koupit-byt-druzstevni-byt-na-hypoteku-muze-bytriskantni 25 ZÁMEČNÍK, Petr. Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! Hypoindex.cz [online]. 2010 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/kupujete-druzstevni-byt-proklepnete-si-druzstvo/ 26 MAŠEK, František. Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu. Peníze.cz [online]. 2010 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/bydleni/71637-na-co-si-dat-pozor-pri-prodeji-ci-koupidruzstevniho-bytu 27 Převod (koupě) družstevního bytu. Aktuálně.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://aktualne.centrum.cz/finance/reality/clanek.phtml?id=137841 28 § 161 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb.
14
k realizaci zástavy a došlo by k prodeji zastavené nemovitosti. Není tak jediný důvod, proč by družstvo v celém vztahu mělo vystupovat v pozici jakéhosi „garanta“ a „ručit“ za splácení úvěru svým nájemcem. Jak bude uvedeno dále, zajištění zástavním právem je však u většiny úvěrů základním předpokladem pro získání úvěru, a proto budoucí nájemce bude nucen řešit, jak celou transakci financovat. V zásadě existují následující možnosti:
Hypoteční úvěr Předhypoteční úvěr Úvěry ze stavebního spoření Alternativní možnosti financování
Uvedeným možnostem se věnují jednotlivé kapitoly této bakalářské práce.
1.5 Výhody a nevýhody družstevního bytu Jednotlivé výhody a nevýhody přehledně shrnuje následující tabulka. Tabulka 1: Výhody a nevýhody pořízení družstevního bytu Výhody
Nevýhody
Obvykle nižší cena v porovnání s byty v osobním vlastnictví
Kupující nenabývá vlastnické právo k bytu, stává se pouze členem družstva a nájemcem
V případě „převodu bytu“ se neplatí daň z převodu nemovitosti
Možnost pronájmu pouze se souhlasem družstva
Administrativně jednoduchý převod členských práv a povinností
Možnost rozsáhlejších souhlasem družstva
rekonstrukcí
Obtížnější způsob financování koupě Zdroj: Vlastní konstrukce dle předchozího textu
15
pouze
se
2 Hypoteční úvěr Před několika lety byly hypoteční úvěry výsadou pouze bonitní části populace. S poklesem úrokových sazeb a postupným prodlužováním doby splatnosti se staly mnohem dostupnějšími pro široké vrstvy obyvatelstva a v současné době představují jeden z klíčových instrumentů pro financování vlastního bydlení. 29 Uvedené ilustruje i graf 1 znázorňující meziroční nárůst v objemu poskytnutých hypotečních úvěru o necelých 47 % z 84 mld. Kč v roce 2010 na 119 mld. Kč v roce 2011.
Objem hypoték (mld. Kč)
Graf 1: Objem hypoték v mld. Kč v jednotlivých letech 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Rok
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat dostupných na Hypoteční trh loni stoupl meziročně o 40 procent. Finance.cz [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.financninoviny.cz/osfinance/hypoteky/zpravy/hypotecni-trh-loni-stoupl-mezirocne-o-40-/745958
2.1 Vymezení pojmu a právní úprava Základní právní úprava hypotečních úvěrů je v České republice v současné době obsažena v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon o dluhopisech vymezuje v § 28 odst. 1 pojem „hypoteční zástavní list“ jako cenný papír, který je plně kryt pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek. 30 Účelem vydávání hypotečních zástavních listů je právě získání finančních prostředků na poskytnutí hypotečních úvěrů. Z toho důvodu je v odst. 3 citovaného ustanovení v souvislosti s hypotečním zástavním listem vymezen i pojem „hypoteční úvěr“. Hypoteční úvěr zákon vymezuje jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“31 Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo státu tvořící Evropský hospodářský prostor.32 Původní právní úprava (zákon č. 530/1990 Sb.), která omezovala použití hypotečního úvěru pouze na investici do bydlení, 33 byla tímto zákonem nahrazena, a proto lze hypoteční úvěr nyní použít prakticky na cokoliv (v případě
29
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 39. ISBN 80-2471097-8. 30 § 28 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 31 § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 32 § 28 odst. 4 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 33 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 40. ISBN 80-2471097-8.
16
neúčelových hypoték hovoříme o tzv. americké hypotéce, problematika amerických hypoték je popsána v kapitole 5.2). Významnou normou je i zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, jenž upravuje činnost bank. K oblasti hypotečních úvěrů se dále vztahuje i zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, který umožňuje dle § 15 odečíst od základu daně sumu úroků zaplacených z hypotečního úvěru až do výše 300 000 Kč ročně (k podmínkám uplatnění srov. zákon č. 586/1992 Sb.). K uvedené oblasti se vztahuje i problematika smlouvy o úvěru, která je upravena v § 497 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. Zástavní právo jako zajišťovací institut pak upravuje ust. § 152 a násl. zákona č. 43/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění.
2.2 Hypoteční banky V České republice působí k datu 30. 3. 2013 sedmnáct hypotečních bank, jejichž seznam uvádí následující tabulka. Tabulka 2: Seznam hypotečních bank (k datu 30. 3. 2013) AXA Bank
Hypoteční banka
Česká spořitelna
Československá obchodní banka
GE Money Bank
Fio banka, a.s.
Equa bank
mBank
Komerční banka
LBBW Bank
Oberbank
Poštovní spořitelna
Raiffeisenbank
Sberbank
UniCredit Bank
Waldviertler Sparkasse von 1842
Wüstenrot Zdroj: Zpracováno dle Hypotéky - srovnání. Měšec.cz [online]. 2012 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/, upraveno autorem
Dominantní postavení podle tržního podílu na trhu hypotečních úvěrů má v současné době Hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka.34 Uvedenou trojici ještě doplňuje Raiffeisenbank a UniCredit Bank. 35
2.3 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze obecně rozdělit na úvěry účelové a neúčelové. U účelových úvěrů, jak už z názvu patrné, je znám účel úvěru. Jelikož banka zná účel úvěru, podstupuje nižší riziko, a proto v takovém případě obvykle poskytuje nižší úrokovou sazbu než u úvěrů neúčelových. Pro účely této bakalářské práce pouze uvedeme, že účelem hypotečního úvěru36 může být i převod členských práv
34
GOLEM FINANCE. Rozložení sil na trhu hypoték se mění. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/rozlozeni-sil-na-trhu-hypotek-se-meni/ 35 tamtéž 36 Dalšími nejčastějšími účely hypotečního úvěru je například koupě nemovitosti (příp. spoluvlastnického podílu), vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti.
17
a povinností v družstvu nebo splacení členského podílu a vyrovnání dříve poskytnutých půjček použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu.37 Naproti tomu neúčelová hypotéka (tzv. americká hypotéka) může být použita prakticky na cokoliv, což představuje vyšší riziko pro úvěrující ústav, a proto i úroková sazba je ve srovnání s účelovou hypotékou zpravidla vyšší. 38
2.4 Základní parametry úvěru Následující text srovná základní parametry účelových hypotečních úvěrů u pěti největších bank (dále označovaných jako „TOP5“) tak, jak jsou vymezeny v kapitole 2.2, se zaměřením na eventuální specifika úvěru v případě, kdy účelem hypotečního úvěru je financování koupě družstevního bytu. Neúčelovým hypotékám se věnuje kapitola 5.2. 2.4.1
Zajištění hypotečního úvěru
Základním parametrem hypotečního úvěru, jak vymezuje zákon o dluhopisech, je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. 39 Zajištění slouží ke krytí rizika spojeného s poskytnutím úvěru. V případě, že dlužník nesplní svůj dluh řádně a včas, může banka přistoupit k realizaci zástavního práva (prodeji nemovitosti), což vytváří určitý tlak na dlužníka, aby svůj dluh řádně a včas plnil. Objektem zástavního práva je zpravidla nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru, může se však jednat i o jinou nemovitost (dokonce i rozestavěnou), popřípadě i více nemovitostí současně.40 V případě koupě družstevního bytu, jak podrobně rozebráno v kapitole 1, získává kupující pouze členský podíl v družstvu, nikoliv vlastnické právo k bytové jednotce (to zůstává stále družstvu). Právě z tohoto důvodu nelze družstevní byt použít jako zástavu (viz kapitola 1.4), a proto je v takové situaci pravidlem, že jako zástava musí být použita jiná vhodná nemovitost. Nemá-li kupující k dispozici jinou zástavu, pak nelze financovat koupi družstevního bytu standardním hypotečním úvěrem (k financování koupě družstevního bytu bez zástavy lze použít například předhypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření – viz kapitoly 3, 4). Zastavovaná nemovitost musí být vždy oceněna oprávněným znalcem a splňovat určité podmínky (např. jednoznačné vlastnické a právní vztahy k nemovitosti, dobrý technický stav, na nemovitosti nesmí zejména váznout žádné zástavní právo třetí osoby apod.).41 Cena stanovená znalcem však nemusí být vždy rovna kupní ceně nemovitosti – zejména v případě koupě družstevního bytu, kdy zástavou musí být jiná nemovitost, je velmi pravděpodobné, že odhadní cena zastavované nemovitosti se bude od kupní ceny družstevního bytu lišit. Odhadní cena zastavované nemovitosti limituje výši úvěru v tom smyslu, že nesmí být ve většině případů nižší než výše úvěru. V počátcích českého hypotečního bankovnictví byly úvěry poskytovány maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, dnes však hypoteční banky standardně poskytují úvěry až do 100 % LTV42. Srovnání maximální výše LTV u vybraných bank znázorňuje tabulka 3.
37
Družstevní byt. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/druzstevni-byt/ 38 Úrokové sazby. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 39 § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 40 Zástava nemovitosti. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/pruvodce-koupi-nemovitosti/zastava-nemovitosti/ 41 Důvodem těchto podmínek je, aby v případě realizace zástavního práva banka mohla nemovitost snadno prodat a uspokojit svoji pohledávku. 42 Zkratka LTV znamená poměr výše úvěru k odhadní hodnotě nemovitosti a vyjadřuje se v procentech.
18
Tabulka 3: Srovnání maximální výše LTV u TOP5 největších bank dle tržního podílu (k datu 5. 12. 2012) Hypoteční banka
až do 100 % LTV
Česká spořitelna
byt: až 90 % LTV; rodinný dům: až 85 % LTV (2 a více dlužníků); až 70 % LTV (1 dlužník), 100 % LTV po schválení odborem Credit risk centrály ČS
Komerční banka
až 100 % LTV, u nejbonitnějších klientů až do 120 % LTV
Raiffeisenbank
až 100 % LTV
UniCredit Bank
slouží k vlastnímu bydlení až 100 % LTV, v případě jiného účelu (např. pronájem) max. 80 % LTV Zdroj: Vlastní konstrukce na základě internetových stránek bank43
Zastavovaná nemovitost musí být rovněž pojištěna. Požadavek bank na pojištění nemovitosti je logickým následkem ust. § 163 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že „ztratí-li zástava na ceně tak, že zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo od dlužníka žádat, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil. Neučiní-li tak, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou.“44 Jinak řečeno, dojde-li během trvání zástavního práva ke škodné události, která bude mít za následek snížení hodnoty nemovitosti, má banka (zástavní věřitel) právo žádat, aby bylo zajištění doplněno. Dlužník by se tak dostal do situace, kdy by musel z vlastních zdrojů pokrýt opravu nemovitosti, případně poskytnout zajištění jinou (další) nemovitostí. Pokud by uvedené nebyl schopen splnit, jeho závazek, který není zajištěn, by se stal splatným. Právě z tohoto důvodu dnes banky vyžadují pojištění nemovitosti – případnou škodu totiž nahradí pojišťovna a zástavní hodnota nemovitosti tím zůstane zachována. V případě koupě družstevního bytu musí být pojištěna zastavovaná nemovitost, pojištění úvěrované nemovitosti (popř. bytové jednotky) zajišťuje zpravidla družstvo. Navíc většina bank vyžaduje v případě koupě družstevního bytu i pojištění domácnosti45. Pokud banka na základě interního hodnocení shledá žadatele rizikovým, může kromě zástavního práva k nemovitosti požadovat i další formu zajištění. V praxi se využívá zejména ručení, 46 zajištění tzv. bianko směnkou,47 vinkulace48 životního pojištění nebo pojištění úvěru. 2.4.2
Výše hypotečního úvěru
Výše úvěru závisí zejména na těchto faktorech: *
bonita žadatele splatnost a fixace hypotečního úvěru výše a povaha zajištění v některých případech i účel úvěru
Při žádosti o úvěr musí žadatel prokázat svoji schopnost splácet úvěr (bonitu). Bonita se prokazuje zejména výší čistých měsíčních příjmů, ale přistupují zde i další faktory jako rodinný stav, věk,
43
Konkrétní odkazy na internetové stránky bank jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 28, 37, 38, 39, 41. § 163 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 45 Pojištěním domácnosti rozumíme pojištění souboru movitých věcí nacházejících se v bytové jednotce. 46 Ručení je forma zajištění závazku, při kterém se ručitel zavazuje uspokojit pohledávku věřitele, jestliže ji neuspokojí dlužník. 47 Bianko směnka je cenný papír, jehož výhoda spočívá v jednodušší vymahatelnosti směnečné sumy (podrobněji viz odborná literatura). 48 Vinkulace pojištění znamená, že v případě pojistné události poskytuje pojišťovna pojistné plnění přímo ve prospěch věřitele pojištěného. 44
19
povolání, region, délka zaměstnání, vzdělání, počet nezaopatřených dětí a výdaje domácnosti. Výše čistých měsíčních příjmů musí být taková, aby stačila k pokrytí splátky hypotečního úvěru, všech dalších závazků a současně k pokrytí nákladů na základní životní potřeby. Kromě toho je třeba připočíst i patřičnou rezervu (obvykle ve výši 25 % splátky).49 Životní minimum stanovuje každá banka odlišně podle své vlastní metodiky, a proto pro téhož žadatele je maximální výše úvěru u různých úvěrových institucí odlišná. Následující tabulka názorně ilustruje odlišnou metodiku bank (záměrně jsou zvoleny všechny podstatné parametry fixně, aby bylo možné provést komparaci). Tabulka 4: Maximální výše úvěru pro 1 žadatele u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 5. 12. 2012 (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 20 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let, zaokrouhleno na celé desetitisíce dolů) Hypoteční banka
2 960 000 Kč
Česká spořitelna
2 250 000 Kč
Komerční banka
2 530 000 Kč
Raiffeisenbank
1 800 000 Kč
UniCredit Bank
2 300 000 Kč
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru bank
Dalším faktorem ovlivňujícím výši úvěru je jeho splatnost. Platí, že čím delší splatnost, tím ceteris paribus je nižší splátka, a proto maximální výše úvěru roste (závislost maximální výše úvěru na délce splatnosti zachycuje graf 2). Protože fixace určuje výši úrokové sazby (potažmo tedy výši splátek), je i ona určujícím faktorem výše úvěru. Graf 2: Závislost maximální výše úvěru (tis. Kč) na délce splatnosti úvěru (v letech) u Hypoteční banky k datu 5. 12. 2012; ceteris paribus (podmínky: 1 žadatel, muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 20 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let)
Maximální výše úvěru (tis. Kč)
3500 3000
2655 2287
2500 1852
2000 1336
1500 1000
2965
724
500 0 5
10
15
20
25
30
Splatnost v letech
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Hypoteční banky
49
SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 75. ISBN 80-2471098-6.
20
Obvykle nejvíce omezujícím faktorem, vyjma příjmů žadatele, je zástavní hodnota nemovitosti. Úvěry poskytované pouze do výše 70 % LTV jsou dnes již minulostí, téměř všechny banky umožňují financování bydlení až do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (výjimečně u nejbonitnějších klientů i nad 100 % LTV). Obecně lze však říci, že čím vyšší LTV, tím vyšší je i úroková sazba (podrobněji viz kapitola 2.4.4) a tím vyšší jsou kladeny nároky na bonitu žadatele. Jistým způsobem výši úvěru ovlivňuje i metodika banky. Minimální výši úvěru stanoví metodiky bank odlišně, obvykle cca 200 000 Kč. Maximální výše obvykle limitována není, resp. maximem je výše odhadní ceny nemovitosti. U některých bank je však maximální výše úvěru stanovena přímo metodikou (ve standardních případech se řádově jedná o desítky mil. Kč). Minimální a maximální výši hypotečních úvěrů u sledovaných bank zachycuje tabulka 5. Tabulka 5: Minimální a maximální výše hypotečního úvěru TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 5. 12. 2012 Minimální výše úvěru
Maximální výše úvěru
Hypoteční banka
300 000 Kč
není stanovena
Česká spořitelna
není stanovena metodikou
5 000 000 Kč, vyšší úvěry řešeny individuálně
Komerční banka
200 000 Kč
není stanovena
Raiffeisenbank
500 000 Kč
20 000 000 Kč
UniCredit Bank
200 000 Kč
není stanovena
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank50
Konečně může výši úvěru limitovat i účel úvěru. Tak například v případě koupě bytu poskytne klientovi Česká spořitelna maximálně 90 % LTV.51 2.4.3
Doba splatnosti
Obecně lze úvěry dle splatnosti dělit na úvěry krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. 52 Hypoteční úvěr lze zařadit mezi úvěry dlouhodobé, jejichž splatnost se pohybuje zpravidla v rozmezí 5 – 30 let. Výjimečně se vyskytuje i splatnost 40 let (v České republice např. mBank53). V konkrétním případě splatnost nesmí být delší než doba životnosti zastavené nemovitosti54 a současně je splatnost omezena i metodikou banky, která stanoví maximální věk klienta při doplacení úvěru (věková hranice se odvíjí od produktivního věku klienta). Odchod do důchodu znamená totiž pro většinu populace rapidní pokles příjmů a dlužník by tak nebyl schopen hypotéku splácet. Z toho důvodu je maximální splatnost úvěru u většiny bank omezena dosažením 67 nebo 70 let věku nejstaršího žadatele. Doba splatnosti má zásadní vliv na výši splátky a potažmo i na výši úvěru. Výši měsíční splátky v závislosti na době splatnosti zachycuje následující graf.
50
Citace metodik jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5, 9, 16. ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, 2012. (interní materiál banky) 52 ŠEVČÍK, Aleš. Bankovnictví I. Brno, 2005. s. 66. Distanční studijní opora. Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní fakulta. 53 BRE BANK S.A. Manuál pro poskytování hypotečních úvěrů. Praha, 2012. (interní materiál banky) 54 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 77. ISBN 80-2471098-6. 51
21
Graf 3: Závislost výše splátky na době splatnosti (výše hypotečního úvěru 1 000 000 Kč, úroková sazba 3,4 % p. a.) 20 000 18 000
Výše splátky (Kč)
16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 5
10
15
20
25
30
Splatnost v letech
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě vlastních výpočtů
2.4.4
Úroková sazba
Výše úrokové sazby hypotečního úvěru je jedním z okolností určujících celkovou cenu úvěru. V úrokových sazebnících banky uvádějí výši sazby v závislosti na zvoleném produktu, avšak konkrétní výše úrokové sazby a její sjednání je ve většině případů velmi individuální záležitostí. Výše úrokové sazby záleží na několika faktorech. Tržní úrokové míry mají zásadní vliv na výši úrokových sazeb u hypoték. Banky totiž získávají zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů prodejem hypotečních zástavních listů. V prostředí nízkých tržních úrokových sazeb budou úrokové sazby hypotečních zástavních listů také nízké. Tím, že banka získá levné zdroje, může poskytovat hypoteční úvěry za nižší úrokové sazby. Naopak v situaci, kdy investoři požadují vyšší výnosy, se náklady banky zvýší a ta je logicky promítne do výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů.55 Dalším rozhodujícím faktorem je „kvalita dlužníka“. Banka vždy posuzuje riziko, že dlužník nedostojí svým závazkům (provádí tzv. scoring). Čím „kvalitnější“ dlužník, tím nižší je riziko pro banku, a tudíž obvykle nižší úroková sazba pro klienta. Naopak čím rizikovější dlužník, tím je úroková sazba zpravidla vyšší. 56 Na sazbu může mít vliv i počet dlužníků – protože dlužníci odpovídají tzv. solidárně (tedy společně a nerozdílně), vyšší počet dlužníků představuje pro banku nižší riziko, že dlužník svůj závazek nesplní, což se obvykle pozitivně projeví ve výši úrokové sazby. V neposlední řadě může sám dlužník svoji „kvalitu“ zlepšit například uzavřením životního pojištění a její vinkulací ve prospěch banky. Sleva na úrokové sazbě je zpravidla poskytována i v případě, že se dlužník zaváže k tzv. domicilaci plateb – tedy převedení příchozích plateb (např. příjmů ze zaměstnání) na účet úvěrující instituce. 57
55
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 42. ISBN 80-2471097-8. 56 tamtéž 57 Co je to domicilace plateb. Nebankovní půjčky.cz [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.nebankovnipujcky.cz/rejstrik-pojmu/domicilace-plateb
22
Do výše úrokové sazby vstupuje i riziková marže,58 která kromě kvality dlužníka zohledňuje i parametry úvěru jako výši LTV, dobu fixace, dobu splatnosti či celkovou výši hypotečního úvěru. Většinou platí, že čím vyšší je hypoteční úvěr, tím nižší je úroková sazba (banka je totiž motivována vizí zisku bonitního klienta). Kromě uvedených faktorů odráží riziková marže i účel úvěru. Je-li úvěr poskytován na vlastní bydlení, je sazba obvykle nižší, než když je poskytována například na nemovitost k pronájmu. 59 V situaci, kdy se dlužník podílí na účelu úvěru vlastními prostředky a banka poskytuje pouze část zdrojů, se vytváří rovněž určitý prostor pro nižší úrokovou sazbu. Důležitou roli tedy sehrává výše zajištění, resp. výše LTV. Pokud klient 30 % hodnoty zastavované nemovitosti uhradí z vlastních zdrojů a banka financuje zbylých 70 % LTV, je na takového klienta pohlíženo jako méně rizikového, než když banka financuje 100 % LTV. Jinak řečeno, úvěry, které jsou zajištěny lépe, jsou méně rizikové, a proto může banka poskytnout nižší úrokovou sazbu. Ilustrativní vývoj výše úrokové sazby v závislosti na výši LTV zachycuje tabulka 6. Tabulka 6: Výše úrokové sazby v závislosti na výši LTV k datu 8. 12. 2012 (Komerční banka, výše úvěru 2 000 000 Kč, 3letá fixace, ceteris paribus) Výše LTV
Sazba (p. a.)
Do 70 %
3,29 %
Do 85 %
3,39 %
Více než 85 %
4,29 %
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Komerční banky
V neposlední řadě je to i doba fixace, která ovlivňuje výši úrokové sazby. „S délkou fixace sazba roste, pokud se neočekává pokles sazeb v budoucnosti.“60 Závěrem můžeme konstatovat, že i konkurenční prostředí hypotečních bank tlačí úrokové sazby dolů.61 2.4.5
Doba fixace
Narozdíl od řádných úvěrů ze stavebního spoření, kde je úroková sazba po celou dobu splácení neměnná, u hypotečních úvěrů se úroková sazba sjednává obvykle na určitou dobu (tzv. fixaci). Fixace je doba, po kterou se úroková sazba úvěru nemění (zpravidla 1, 3, 5 nebo 10 let, výjimečně se lze setkat i s hypotečním úvěrem s fixací na celou dobu splatnosti). Většinou platí, že čím delší je fixace, tím vyšší je úroková sazba (uvedené názorně ilustruje tabulka 7). Při rozhodování o délce fixace tedy buď zvolíme větší jistotu (dražší varianta), nebo podstoupíme větší riziko a zvolíme kratší fixaci (levnější varianta).
58
HOZMAN, Ladislav. Jak banka stanovuje úrokovou sazbu hypoték? Finance.cz [online]. 2011 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/304705-jak-banka-stanovuje-urokovousazbu-hypotek-/ 59 Úrokové sazby. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 60 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 78. ISBN 80-2471098-6. 61 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 43. ISBN 80-2471097-8.
23
Tabulka 7: Výše úrokové sazby v závislosti na fixaci k datu 5. 12. 2012 (Komerční banka, 2 000 000 Kč, do 85 % LTV, ceteris paribus) Fixace
Sazba (p. a.)
1,2 rok (y)
4,49 %
3 roky
3,69 %
4,5 let
3,79 %
10 let
4,49 %
15 let
4,59 %
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Komerční banky
Při volbě fixace bychom měli vycházet nejen z aktuální ekonomické situace a její budoucí predikce, ale měli bychom přihlédnout i k aktuální finanční situaci. V období fixace totiž lze úvěr předčasně splatit zpravidla pouze s vysokou sankcí (podrobně viz kapitola 2.4.7). V případě očekávání budoucího příjmu je tedy vhodné přizpůsobit adekvátně délku fixace. Hypoteční úvěr může být sjednán i bez fixace, pak hovoříme o tzv. float sazbě62 (nebo také variabilní sazbě), jejíž výše je zpravidla v našich podmínkách navázána na mezibankovní úrokovou sazbu PRIBOR63. Konečná sazba pro klienta je tak tvořena ze sazby PRIBOR + marže banky, která bývá sjednávána na určitou dobu jako fixní. Srovnání fixní a variabilní sazby přesahuje rámec bakalářské práce, a proto odkazujeme na odbornou literaturu. 2.4.6
Splácení hypotečního úvěru
Po načerpání úvěru dochází k zahájení jeho splácení, které se může realizovat třemi způsoby. Nejčastější je tzv. anuitní splácení, méně využívanými způsoby splácení jsou degresivní a progresivní splácení. 2.4.7
Možnost mimořádných splátek
Možnost předčasného splacení či mimořádných splátek závisí na typu úvěru. Standardně lze hypoteční úvěr bez sankce splatit až po uplynutí doby fixace. V době fixace lze úvěr splatit pouze se sankcí, která má charakter různě vysokého poplatku (např. Hypoteční banka si účtuje „5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby, max. 25 % z výše mimořádné splátky“ 64). To je zásadní rozdíl oproti řádnému úvěru ze stavebního spoření, který lze splatit obvykle kdykoliv, a to bez sankce. V současné době však téměř všechny banky umožňují (obvykle za poplatek) sjednat službu, která klientovi umožní vklad mimořádné splátky – i v takovém případě však není možné splatit hypoteční úvěr celý, standardně je možno jedenkrát za 12 měsíců provést mimořádnou splátku ve výši až 20 % z aktuálního zůstatku úvěru (takovouto službu k datu 6. 12. 2012 nabízí např. Komerční banka65).
62
Příkladem může být Převratná Hypotéka Od UniCredit Bank – viz Převratná Hypotéka. UniCredit Bank [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/prevratnahypoteka 63 PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je pražská mezibankovní úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry. 64 Sazebník pro fyzické osoby [online]. Hypoteční banka, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 65 Flexibilní hypotéka. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/flexibilni-hypoteka.shtml
24
Pokud se jedná o hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, pak je možné splatit hypoteční úvěr kdykoliv zpravidla se sankcí ve výši 1 % z výše mimořádné splátky (např. UniCredit Bank – Převratná Hypotéka66).
2.5 Náklady hypotečního úvěru Obvyklými jednorázovými náklady spojenými se získáním hypotečního úvěru jsou: *
poplatky spojené s přípravou dokumentace pro banku (např. poplatky katastru) odhad nemovitosti poplatek za zpracování hypotéky poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva poplatky za změnu smluvní dokumentace
Cena znaleckého odhadu bude záviset na tom, zda odhad provádí smluvní odhadce, nebo zaměstnanec banky. V případě zaměstnance banky je cena odhadu dána přímo sazebníkem banky, zatímco v případě, že odhad provádí smluvní odhadce, je cena smluvní (jinak řečeno záleží na dohodě mezi odhadcem a klientem). Cena se obvykle odvíjí zejména od typu zastavované nemovitosti – cena odhadu bytové jednotky se pohybuje okolo 2 000 až 3 000 Kč, cena odhadu rodinného domu okolo 5 000 až 7 000 Kč.67 Poplatek za zpracování hypotečního úvěru se liší u každé úvěrující instituce. Srovnání výše poplatků u sledovaných bank zachycuje tabulka 8. Objevují se i četné reklamní kampaně nabízející hypotéku „bez poplatku“ – v praxi to sice znamená, že vstupní poplatky klient nehradí, ale o to je zpravidla navýšena úroková sazba. Tabulka 8: Výše poplatku za zpracování úvěru u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 8. 12. 2012 Hypoteční banka
0,4 % z výše poskytnutého hypotečního úvěru, min. 2 000 Kč a max. 10 000 Kč
Česká spořitelna
zdarma
Komerční banka
2 900 Kč
Raiffeisenbank
zdarma
UniCredit Bank
2 500 Kč
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě sazebníků bank68
Výše poplatku za čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se opět liší, obvykle se pohybuje v rozmezí 1 000 až 1 500 Kč. Změna smluvní dokumentace je účtována pouze v případě, že vychází z podnětu klienta – obyčejně se pohybuje v rozmezí 1 000 Kč až 3 000 Kč. Kromě jednorázových nákladů jsou spojeny s hypotečním úvěrem i náklady pravidelné:
úroky správa a vedení úvěrového účtu
66
Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb [online]. UniCredit Bank, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/sazebnik/obcane/uvery 67 Ceny odhadů nemovitostí. Soudní znalec Ing. Libor Zima [online]. 2012 cit. [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.znalec-zima.cz/odhady-nemovitosti/cenik/ 68 Konkrétní odkazy na sazebníky jednotlivých bank jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 24, 56, 57, 58, 59.
25
vedení běžného účtu pojištění (nemovitosti, životní apod.)
Úroky představují cenu za zapůjčený kapitál (o faktorech ovlivňujících výši úrokové sazby pojednává kapitola 2.4.4). Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu je ve srovnání s úvěrem ze stavebního spoření podstatně dražší, v současnosti jeho výše dosahuje obvykle 150 Kč měsíčně69 (u některých bank např. UniCredit Bank je to 250 Kč měsíčně70). V současné době se však objevují názory, že vybírání poplatků za správu a vedení úvěrového účtu je nezákonné, 71 a existuje celá řada klientských iniciativ, které požadují vrácení poplatku až 4 roky zpětně. 72 Z toho důvodu některé banky (např. Raiffeisenbank, Komerční banka, GE Money bank) již přistoupily ke zrušení tohoto poplatku.73 Kromě toho banky zpravidla vyžadují (nebo minimálně z důvodu slevy na úrokové sazbě je to pro klienta výhodné) vedení běžného účtu – u většiny bank je tak nutné počítat s dalším poplatkem cca 50 až 100 Kč měsíčně. Cena pojištění nemovitosti se odvíjí od pojistných rizik a od výše pojistné částky, řádově jde o jednotky tisíc korun ročně.
2.6 Proces vyřízení hypotečního úvěru Sůvová74 rozlišuje tři fáze úvěrových postupů: přípravnou, schvalovací a realizační. V přípravné fázi klient žádá o hypoteční úvěr. K žádosti je nutno předložit celou řadu dokumentů, jejichž seznam je zachycen v tabulce 9 na straně 28. Fáze schvalovací je interním procesem banky, při kterém je prověřována klientova schopnost splácet, a v případě schválení úvěru jsou vyhotoveny smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy. Fáze realizační pak představuje samotné čerpání a splácení úvěru.75
2.7 Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem Koupě družstevního bytu (jak uvedeno v kapitole 1.4) se může realizovat dvojím způsobem – buď jako koupě družstevního podílu, nebo úhradou členského podílu. V obou případech však platí, že se nejedná o převod vlastnického práva k bytu, ale o převod podílu v bytovém družstvu s právem užívání určitého bytu. Právě proto předmětem zajištění musí být jiná nemovitost, než je družstevní byt, která může být ve vlastnictví (spolu)žadatele nebo osoby blízké. Znalecký odhad se tedy bude týkat zastavované nemovitosti, nikoliv družstevního bytu. Z toho důvodu je velmi pravděpodobné, že výše odhadní hodnoty zastavované nemovitosti se bude od kupní ceny družstevního bytu lišit. Odhadní hodnota zastavované nemovitosti tak může být nižší i vyšší než kupní cena družstevního bytu. V případě, že bude nižší, rozdíl mezi odhadní a kupní cenou musí dlužník dofinancovat z vlastních zdrojů – banky jsou totiž ochotny půjčit obvykle maximálně 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Opačná situace je pro dlužníka mnohem příznivější – čím vyšší zástavní hodnota v poměru k výši úvěru, tím zpravidla nižší úroková sazba.
69
Sazebník pro fyzické osoby [online]. Hypoteční banka, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 70 Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb [online]. UniCredit Bank, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/sazebnik/obcane/uvery 71 TŮMA, Ondřej. Petr Němec: Získat od banky zpět poplatek za vedení úvěru? Jde to! Jde! Peníze.cz [online]. 2013 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/spotrebitelske-uvery/248853-petr-nemec-ziskat-odbanky-zpet-poplatek-za-vedeni-uveru-jde-to!-jde! 72 Viz například Poplatky zpět.cz [online]. 2012 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://www.poplatkyzpet.cz/ 73 VLKOVÁ, Jitka. Banky ruší poplatky za hypoteční úvěry, zpětně je však vracet nehodlají. iDnes.cz [online]. 2013 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/poplatek-za-hypotecni-ucet-dde/ekonomika.aspx?c=A130204_184814_ekonomika_ert 74 SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997, s. 175. ISBN 80-902243-2-6. 75 podrobněji viz SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902243-2-6.
26
Dalším specifikem je pak nutnost pojištění nejen zastavované nemovitosti, ale i pojištění domácnosti kupované družstevní jednotky. Kromě standardních podkladů nutných k vyřízení úvěru je nutno bance předat další specifické podklady prokazující účel koupě družstevního bytu. Zpravidla se jedná o smlouvu o převodu členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu (případně smlouvu o budoucím převodu členských práv a povinností; v případě úhrady členského podílu je to nájemní smlouva mezi družstvem a nájemníkem a výzva družstva k úhradě členského podílu), stanovy družstva, souhlas družstva s převodem členských práv a povinností (pouze vyžadují-li to stanovy), doklad o členství převodce v bytovém družstvu, např. potvrzení družstva o členství, a výpis z katastru nemovitostí budovy, ve které se nachází družstevní byt.
2.8 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Hypoteční úvěr stejně jako jakýkoliv jiný cizí zdroj ovlivní budoucí finanční situaci dlužníka. Právě proto je nutné, aby byla při volbě varianty financování uvážena pozitiva i negativa daného řešení. Jednotlivé výhody a nevýhody hypotečního úvěru shrnuje tabulka 10 na straně 28.
27
Tabulka 9: Standardní podklady vyžadované většinou bank při koupi družstevního bytu k datu 6. 12. 2012 Oboustranné kopie 2 dokladů totožnosti V případě zúžení rozsahu společného jmění manželů (SJM) rozhodnutí soudu, nebo notářský zápis o zúžení SJM Doklady vztahující se k příjmům – potvrzení o výši příjmů za poslední 3 měsíce, příp. daňové přiznání potvrzené finančním úřadem za poslední 2 zdaňovací období + doklad prokazující oprávnění k podnikání (živnostenský list, koncesní listina apod.), nájemní smlouvy (v případě, že příjem z nájmu se má započítat do příjmů klienta) Doklady o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovaným úvěrem Doklady vztahující se k objektu úvěru – výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, nabývací tituly k nemovitosti, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti, odhad vyhotovený odhadcem banky, příp. smluvním odhadcem Doklady vztahující se k účelu úvěru (v našem případě koupě družstevního bytu) – smlouva o převodu členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu, stanovy družstva, souhlas družstva s převodem členských práv a povinností (pouze vyžadují-li to stanovy), doklad o členství převodce v BD, např. potvrzení BD o členství, list vlastnictví předmětné nemovitosti Zdroj: Vlastní konstrukce na základě HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. Metodická pomůcka pro obchodní partnery. Praha, 2012. (interní materiál banky)
Tabulka 10: Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Výhody Nízká úroková sazba spotřebitelskými úvěry
zejména
Nevýhody v porovnání
se
Po dobu splácení se mohou podmínky měnit – změna úrokové sazby v souvislosti se změnou fixace
Minimální nároky na vlastní kapitál
Obvykle vyšší úroková sazba při financování nad 85 % (příp. 90 %) LTV
Dlouhá doba splatnosti
Dlouhá doba splatnosti
Možnost financovat až 100 % LTV
Omezené možnosti předčasného splacení
Rychlost vyřízení (zpravidla 14 dní)
Zatím stále relativně vysoké poplatky spojené s úvěrem (zejm. poplatek za vedení úvěrového účtu)
Široká variabilita (výběr fixace vs. variabilní úroková sazba, výběr splatnosti apod.)
Nutnost zástavy nemovitosti i při nízkých úvěrech
Možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky
V některých případech nutnost životního pojištění
Zdroj: Vlastní konstrukce
28
3 Předhypoteční úvěr Jak již bylo uvedeno výše, zásadním specifikem financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem je nutnost jiné zástavy. Ne každý ovšem má k dispozici jinou nemovitost, kterou by mohl jako zajištění bance poskytnout. Právě pro takové situace existuje tzv. předhypoteční úvěr. Předhypoteční úvěr slouží k financování obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně nelze vložit zástavní právo do katastru nemovitostí (jinak řečeno v okamžiku čerpání úvěru banka nemá k dispozici zastavenou nemovitost).76 V takové situaci může být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen úvěrem hypotečním. V praxi vše funguje tak, že družstevní byt je financován pomocí předhypotečního úvěru a poté, co je převeden do osobního vlastnictví a může sloužit jako vhodná zástava, dochází ke splacení předhypotečního úvěru hypotečním úvěrem. Vše zachycuje následující obrázek. Obrázek 1: Schéma financování koupě družstevního bytu předhypotečním úvěrem
Zdroj: ROZKOŠNÝ, Petr. Hypotéka na družstevní byt v roce 2012. Peníze navíc.cz [online]. 2012 [cit. 10. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-na-druzstevni-byt-v-roce-2012-jdeto-snadneji-nez-byste-si-mysleli
V situaci, kdy je zřejmé, že družstevní jednotka bude v brzké době (zpravidla do 1 roku, max. 2 let) převedena do osobního vlastnictví, představuje předhypoteční úvěr elegantní řešení pro klienty nedisponující jinou vhodnou nemovitostí k zástavě.
3.1 Hypoteční banky Zatímco standardní hypoteční úvěr nabízí sedmnáct bank, u předhypotečních úvěrů je nabídka výrazně skrovnější. K datu 23. 3. 2013 předhypoteční úvěr nabízí sedm bank,77 jejichž seznam uvádí následující tabulka. Tabulka 11: Přehled hypotečních bank nabízející předhypoteční úvěry k datu 23. 3. 2013 Hypoteční banka
Komerční banka
Česká spořitelna
Československá obchodní banka
Poštovní spořitelna
Raiffeisenbank
Sberbank (dříve Volksbank) Zdroj: Vlastní konstrukce na základě webových stránek jednotlivých bank78
76
Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 10. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 77 Webové stránky jednotlivých bank – konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 31, 38, 39, 46, 47, 48, 49.
29
3.2 Základní parametry předhypotečního úvěru Požadavky na žadatele, objekt úvěru i předmět zajištění jsou shodné s požadavky na klasický hypoteční úvěr, tzn., že případ musí být financovatelný pomocí standardního hypotečního úvěru (viz kapitola 2). Kromě toho existují u předhypotečního úvěru jisté odlišnosti, o kterých pojednává tato kapitola. Abychom zachovali koherenci textu, budeme v následujícím textu (stejně jako v kapitole Hypoteční úvěry) srovnávat největší poskytovatele hypotečních úvěrů (dle jejich tržního podílu). Z pěti největších bank nám však vypadává UniCredit Bank, která předhypotéky neposkytuje (v dalším textu budeme hovořit o „TOP4“). 3.2.1
Zajištění předhypotečního úvěru
Protože v případě úvěrů na bydlení banka poskytuje klientům nemalé částky, i předhypoteční úvěr bývá zajištěn. Zajišťovacím institutem však není jako u hypotečního úvěru zástavní právo, ale zpravidla se využívá buď ručení třetí osoby (a to do plné výše úvěru), nebo bianko směnka, případně kombinace obojího. 79 Méně často je využíváno zástavní právo k pohledávce (zpravidla zástavní právo k termínovanému vkladu u úvěrující instituce). Existují i banky, které nabízejí předhypoteční úvěr i bez zajištění – z námi sledovaného výběru je to např. Komerční banka80. I v případě, kdy není použit žádný z klasických zajišťovacích institutů, jistou formou zajištění je i smlouva o hypotečním úvěru, která se uzavírá současně se smlouvou o předhypotečním úvěru, jejímž účelem je vždy refinancování předhypotečního úvěru. Kromě uvedeného může být vyžadováno i uzavření smlouvy o smlouvě budoucí zástavní ke kupovanému družstevnímu bytu.81 Společně s předhypotečním úvěrem se schvaluje i úvěr hypoteční, a proto musí vždy být družstevní jednotka oceněna znalcem, a to i přesto, že pro účely předhypotečního úvěru se nemovitost nezastavuje (jednotka totiž bude sloužit jako zástava v budoucnu po převodu do osobního vlastnictví a banka musí mít jistotu, že zástava bude mít dostatečnou hodnotu). Pokud by v mezidobí klient nabyl jinou vhodnou nemovitost, je možné ji po dohodě s bankou v budoucnu zastavit místo družstevního bytu. 3.2.2
Výše předhypotečního úvěru
Výše hypotečního úvěru se liší v závislosti na zvolené bance. Narozdíl od hypotečních úvěrů je maximální výše předhypotečního úvěru stanovena striktně metodikou (viz tabulka 12 na straně 31). Nejvyšší úvěr ze sledované TOP4 poskytuje Hypoteční banka a Česká spořitelna (max. 5 000 000 Kč), nejnižší úvěr dostane klient od Komerční banky („pouze“ 3 000 000 Kč). Uvedené maximální výše úvěru jsou dále omezeny zejména bonitou dlužníka a výší odhadní hodnoty zastavované nemovitosti. Kromě toho je maximální výše předhypotečního úvěru omezena i maximální výší hypotečního úvěru. Většina bank je striktnější i v maximální výši LTV, 100 % LTV nabízí ze sledovaných bank jen Komerční banka (ostatní sledované banky nabízejí úvěr v rozmezí 50 až 90 % LTV). Srovnání maximální výše LTV u sledovaných bank je uvedeno v tabulce 13 na následující straně.
78
Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 31, 38, 39, 46, 47, 48, 49. ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, 2012. (interní materiál banky) 80 Předhypoteční úvěr. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/predhypotecni-uver.shtml 81 ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, 2012. (interní materiál banky) 79
30
Tabulka 12: Minimální a maximální výše předhypotečních úvěrů k datu 15. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) Minimální výše úvěru
Maximální výše úvěru
Hypoteční banka
200 000 Kč
5 000 000 Kč
Česká spořitelna
nestanoví
5 000 000 Kč
Komerční banka
100 000 Kč
3 000 000 Kč
Raiffeisenbank
500 000 Kč
4 000 000 Kč
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank82
Tabulka 13: Srovnání maximální výše LTV k datu 15. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) Hypoteční banka
max. 50 % LTV
Česká spořitelna
max. 90 % LTV
Komerční banka
max. 100 % LTV
Raiffeisenbank
max. 70 % LTV
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank83
3.2.3
Doba splatnosti
Z hlediska splatnosti řadíme předhypoteční úvěr mezi úvěry krátkodobé. Jeho splatnost je u všech sledovaných bank maximálně jeden rok (můžeme se ale setkat i se splatností max. 24 měsíců). V případě, že k převodu družstevní jednotky do osobního vlastnictví nedojde ve stanovené době (do jednoho, resp. dvou let), je postup bank individuální. Zpravidla však banky vycházejí klientům vstříc a poskytnou dodatečnou lhůtu k převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pokud ani v bankou poskytnuté dodatečné lhůtě k převodu nedojde, musí být úvěr zajištěn jinou nemovitostí. V případě, že klient jinou vhodnou nemovitostí nedisponuje, pak se úvěr stává splatným, nebo se přeměňuje na spotřebitelský účelový úvěr na bydlení (pokud jej banka poskytuje).84 3.2.4
Úroková sazba
Úroková sazba je pevná na celou dobu splatnosti (jeden nebo dva roky). Tím, že banka nemá k dispozici zastavenou nemovitost, podstupuje vyšší riziko, což reflektuje zpravidla (ve srovnání s hypotečním úvěrem) vyšší úroková sazba. Výjimkou v tomto ohledu je ze sledovaných bank Česká spořitelna, která poskytuje úvěr na družstevní byt za standardní sazbu hypotečních úvěrů, avšak po dobu, kdy úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, účtuje poplatek 350 Kč měsíčně. 85 Výši úrokových sazeb u předhypotečních úvěrů ilustruje tabulka 14 na následující straně.
82
Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5 a 9. Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5 a 9. 84 ZÁMEČNÍK, Petr. Předhypoteční úvěr: Jak financovat družstevní byt. Hypoindex.cz [online]. 2009 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/predhypotecni-uver-jak-financovat-druzstevni-byt/ 85 Sazebník [online]. Česká spořitelna, 2012 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/uvery-d00013182 83
31
Tabulka 14: Orientační výše úrokové sazby předhypotečního úvěru k datu 13. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 25 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky) Hypoteční banka
8,49 % p. a.
Česká spořitelna
4,09 % p. a.
Komerční banka
sazbu nezveřejňuje, stanoví ji individuálně na základě úvěrové žádosti klienta
Raiffeisenbank
6,59 % p. a.
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interních softwarů bank
3.2.5
Splácení předhypotečního úvěru
Po načerpání předhypotečního úvěru je zahájeno měsíční splácení s tím, že po celou dobu předhypotečního úvěru se splácí pouze úroky. 86 Jistina je pak jednorázově splacena z hypotečního úvěru. Výjimkou ze sledovaných bank je opět Česká spořitelna, kde v průběhu předhypotečního úvěru klient splácí jak úroky, tak jistinu.87 3.2.6
Možnost předčasného splacení předhypotéky
Narozdíl od hypotečního úvěru je možné zpravidla kdykoliv během trvání předhypotečního úvěru provést mimořádnou splátku, a to bez sankce. V případě, že mimořádná splátka pochází z jiných zdrojů než následného hypotečního úvěru, banka si může účtovat náhradu nutných nákladů s tím spojených.88
3.3 Náklady předhypotečního úvěru Kromě standardních jednorázových nákladů popsaných v kapitole 2.5 (poplatky spojené s přípravou dokumentace pro banku, odhad nemovitosti, poplatek za zpracování hypotéky, poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva, poplatky za změnu smluvní dokumentace) přistupuje v případě předhypotečního úvěru i poplatek za jeho zpracování. Protože současně s předhypotečním úvěrem je schvalován i hypoteční úvěr, klient platí zpravidla poplatky dva – jeden za zpracování hypotečního úvěru, druhý za zpracování předhypotečního úvěru. Tabulka 15: Výše poplatku za zpracování předhypotečního úvěru k datu 14. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu Hypoteční banka
2 000 Kč
Česká spořitelna
zdarma
Komerční banka
2 000 Kč zdarma
Raiffeisenbank
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě sazebníků bank89
86
Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 13. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 87 ROZKOŠNÝ, Petr. Hypotéka na družstevní byt v roce 2012. Peníze navíc.cz [online]. 2012 [cit. 13. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-na-druzstevni-byt-v-roce-2012-jde-to-snadneji-nezbyste-si-mysleli 88 Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 13. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 89 Odkazy na sazebníky jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 24, 56, 57, 59.
32
V případě, že družstevní jednotka není převedena ve stanovené době do osobního vlastnictví a banka poskytuje dodatečnou lhůtu, je zpravidla účtován i poplatek za změnu smluvní dokumentace. Ten se pohybuje řádově v tisících korun (zpravidla okolo 5 000 Kč). Pravidelné náklady předhypotečního úvěru jsou prakticky totožné s náklady hypotečního úvěru (viz kapitola 2.5). Ve srovnání s hypotečním úvěrem je však předhypoteční úvěr díky vyšší úrokové sazbě dražší. U České spořitelny pak jako částečná kompenzace za nezvýšenou úrokovou sazbu přistupuje navíc poplatek ve výši 350 Kč měsíčně do doby, než klient doloží alespoň návrh na vklad zástavního práva potvrzený katastrálním úřadem. 90
3.4 Proces vyřízení předhypotečního úvěru Proces vyřízení je prakticky shodný s vyřízením hypotečního úvěru – můžeme rozlišovat opět tři fáze: přípravnou, schvalovací a realizační. Jistým specifikem jsou podklady nutné k vyřízení úvěru. Vyjma standardních podkladů popsaných v kapitole věnované hypotečním úvěrům je to zejména předložení návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek na katastr nemovitostí s vyznačeným podáním na katastru (některé banky vyžadují, aby bytová jednotka již byla zapsána v katastru nemovitostí) a dokumenty dokládající termíny převodu bytů do osobního vlastnictví (např. zápis z členské schůze nebo potvrzení od představenstva družstva), popř. i písemné prohlášení družstva, že nemá vůči původnímu nájemci převáděného bytu žádné finanční pohledávky.91 Specifickou podmínkou čerpání oproti hypotečnímu úvěru je pak doložení smlouvy o hypotečním úvěru, jejímž účelem je splacení předhypotečního úvěru.92
3.5 Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru Tabulka 16: Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru Výhody Nižší úroková sazba spotřebitelskými úvěry
zejména
Nevýhody v porovnání
se
Obvykle vyšší úroková sazba než u standardního hypotečního úvěru
Rychlost vyřízení (zpravidla 14 dní)
Krátká doba splatnosti
Možnost předčasného splacení obvykle bez sankce
Vyšší požadavky na vlastní kapitál (100 % LTV poskytuje z TOP4 jen Komerční banka)
Bez nutnosti zástavy nemovitosti
Dvojí poplatek za vyřízení (vyřízení předhypotečního a hypotečního úvěru)
Ne vždy je nutné zajištění
Zatím relativně vysoké poplatky spojené s úvěrem (zejm. poplatek za vedení úvěrového účtu) Zpravidla nutné jiné zajištění (ručení, biankosměnka) Náročnější administrativa ve srovnání s hypotečním úvěrem V některých případech nutnost životního pojištění Zdroj: Vlastní konstrukce
90
Sazebník [online]. Česká spořitelna, 2012 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/uvery-d00013182 91 HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. Metodická pomůcka pro obchodní partnery. Praha, 2012. (interní materiál banky) 92 tamtéž
33
4 Úvěry ze stavebního spoření 4.1 Vymezení pojmu a právní úprava Stavební spoření patří v České republice bezpochyby k jednomu z nejčastěji využívaných způsobů financování bydlení a díky poměrně stále štědré státní podpoře mu náleží i nezastupitelné místo v oblasti spořících produktů. Obecně bychom mohli charakterizovat stavební spoření jako druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá finanční prostředky u stavební spořitelny a následně po ukončení spoření má nárok za splnění dalších podmínek na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.93 Právní úpravu stavebního spoření v České republice nalezneme v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. § 1 vymezuje pojem stavebního spoření jako „účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření.“94 Kromě uvedeného zákona o stavebním spoření je významnou normou již zmíněný zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který upravuje činnost stavebních spořitelen v oblastech neupravených zákonem o stavebním spoření. K oblasti stavebního spoření se vztahuje i zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu (podrobněji viz kapitola 2.1).
4.2 Stavební spořitelny Stavební spoření mohou poskytovat pouze speciální banky zvané stavební spořitelny. K datu 16. 3. 2013 působí v České republice 5 stavebních spořitelen:95
Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Wüstenrot - stavební spořitelna a.s.
4.3 Fáze stavebního spoření Stavební spoření má dvě fáze: fázi spořící a fázi úvěrovou.96 Ve spořící fázi je účastník povinen ukládat určitou výši finančních prostředků na účet u stavební spořitelny. Tato částka je dána procentní sazbou vzhledem ke zvolené cílové částce.97 Po skončení spořící fáze a po splnění zákonem stanovených podmínek přechází smlouva o stavebním spoření do fáze úvěrové. Vzhledem k cíli této bakalářské práce odkazujeme ohledně spořící fáze na odbornou literaturu (srov. Prčík, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2) a nadále se budeme zabývat pouze fází úvěrovou, tedy úvěrem a meziúvěrem (nebo také překlenovacím úvěrem) ze stavebního spoření se zaměřením na specifika při koupi družstevního bytu.
93
Stavební spoření - Co to je? Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno 8. 1. 2013 [cit. 12. 1. 2013]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/ 94 § 1 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 95 Členové AČSS. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno 8. 1. 2013 [cit. 12. 1. 2013]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/acss/clenove-acss/ 96 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: Era, 2002. s. 19. ISBN 80-86517-29-2. 97 Cílovou částkou se rozumí součet vkladů účastníka, připsané státní podpory, úroků z vkladů a státní podpory a výše úvěru ze stavebního spoření.
34
4.4 Druhy úvěrů ze stavebního spoření Stavební spořitelny poskytují pouze úvěry, jejichž účelem je financování bytových potřeb klientů. Přesné vymezení pojmu bytové potřeby obsahuje § 6 zákona o stavebním spoření. Pro účely této bakalářské práce je zásadní písm. h) citovaného ustanovení, které výslovně stanoví, že pod pojmem bytové potřeby se rozumí i „úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká.“98 Zákonná úprava tedy výslovně umožňuje financování koupě družstevního bytu prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření. Narozdíl od hypotečních bank stavební spořitelny nemohou poskytovat neúčelové úvěry. Úvěr ze stavebního spoření můžeme dělit na úvěr překlenovací a na úvěr řádný. Zásadní rozdíl mezi těmito úvěry spočívá v tom, že úvěr řádný je poskytován klientům po splnění určitých podmínek (viz níže), zatímco meziúvěr se využívá v situaci, kdy klient nárok na řádný úvěr ještě nemá. 4.4.1
Řádný úvěr
Aby mohl klient získat řádný úvěr, musí být splněny kumulativně tři podmínky:99 1) délka smluvního vztahu mezi účastníkem stavebního spoření a stavební spořitelnou musí být minimálně 24 měsíců100 2) účastník stavebního spoření musí dosáhnout minimální naspořené částky vzhledem k cílové částce pro danou tarifní variantu (zpravidla 30 % až 50 % zvolené cílové částky) 3) účastník musí dosáhnout určité výše tzv. hodnotícího čísla (někdy nazývaného jako bodové ohodnocení, ukazatel zhodnocení nebo parametr ohodnocení), přičemž každá spořitelna má svůj specifický algoritmus pro výpočet tohoto koeficientu (zpravidla odráží výši naspořené částky vzhledem k cílové částce, výši připsaných úroků, délku spoření a zvolenou variantu spoření101) Po splnění všech tří podmínek má účastník nárok na přidělení cílové částky a využití řádného úvěru ze stavebního spoření. 4.4.2
Překlenovací úvěr
V situaci, kdy byť i jedna z výše uvedených podmínek není splněna, nemá klient nárok na řádný úvěr, a proto v případě, že svoji bytovou potřebu chce řešit okamžitě, může využít překlenovacího úvěru. Jak už z názvu vypovídá, překlenovací úvěr tak slouží pro překlenutí doby mezi potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na řádný úvěr. Principem je, že spořitelna poskytne klientovi úvěr už ve spořící fázi, a to ve výši cílové částky (klient má vedeny u stavební spořitelny paralelně dva účty – spořicí účet a uvěrový účet). Klient splácí úroky z překlenovacího úvěru (tedy z celé cílové částky) a případně, není-li splněna podmínka minimální naspořené částky vzhledem k cílové částce, stále spoří na účtu stavebního spoření (podrobněji viz následující kapitola).102 V okamžiku, kdy jsou splněny podmínky pro přidělení řádného úvěru, dojde ke splacení překlenovacího úvěru naspořenými prostředky klienta, státní podporou, úroky z prostředků klienta a státní podpory a řádným úvěrem ze stavebního spoření.
98
§ 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. s. 47. ISBN 978-807366-079-6. 100 § 5 odst. 4 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 101 VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. s. 47. ISBN 978-807366-079-6. 102 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 84. ISBN 80-2471098-6. 99
35
4.5 Základní parametry řádného a překlenovacího úvěru 4.5.1
Tarifní varianty
Jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují parametry řádného, resp. překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, je tzv. tarifní varianta, kterou si klient volí již při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tarifní varianta zpravidla určuje (ilustrativní příklad tarifních variant viz tabulka 18): 4.5.2
podmínky pro přidělení cílové částky - minimální výši naspořené částky vzhledem k cílové částce, minimální výši hodnotícího čísla minimální výši splátky (stanovená procentem z cílové částky) minimální cílovou částku minimální měsíční vklad ve spořící fázi (stanoven procentem z cílové částky) výši úrokové sazby z vkladů a z úvěru dobu splatnosti úvěru
Zajištění úvěrů ze stavebního spoření
Narozdíl od hypotečního úvěru, který musí být ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je u úvěrů ze stavebního spoření situace jiná. U prakticky všech stavebních spořitelen mohou být nižší částky úvěrů poskytnuty bez zástavy nemovitosti (viz tabulka 17). Právě v tom spočívá hlavní využitelnost úvěrů ze stavebního spoření při financování koupě družstevního bytu. V situaci, kdy klient je schopen významnou část ceny financovat z vlastních zdrojů, ale stále potřebuje nižší objem cizích zdrojů, nabízí se využití úvěru ze stavebního spoření jako vhodná varianta. I u nižších úvěrů však obvykle platí, že úvěr je třeba zajistit. Pokud není možné zajistit úvěr zástavním právem k nemovitosti (jak je tomu v případě koupě družstevního bytu), jako zajištění se nejčastěji využívá: zástavní právo k pohledávce na účtu stavebního spoření ve prospěch stavební spořitelny (v případě překlenovacích úvěrů), zástavní právo k pohledávce u jiné banky (v případě řádného úvěru), spoludlužnický závazek a ručitelský závazek. Kromě toho může stavební spořitelna požadovat sjednání životního pojištění a jeho vinkulaci či zajištění směnkou.103 Maximální výši úvěru, kterou stavební spořitelny poskytují bez zajištění zástavním právem k nemovitosti, uvádí následující tabulka. Tabulka 17: Maximální výše úvěrové angažovanosti104 u stavebních spořitelen bez zajištění zástavním právem k nemovitosti k datu 20. 3. 2013 Českomoravská stavební spořitelna
max. 500 000 Kč bez ručitele, max. 700 000 Kč (1 ručitel), max. 900 000 Kč (2 ručitelé); u klientů s nízkým hodnotícím číslem max. 300 000 Kč s 2 ručiteli
Stavební spořitelna České spořitelny
max. 800 000 Kč v závislosti na interním ratingu klienta (může být vyžadován 1 ručitel)
Modrá pyramida stavební spořitelna
stávající klienti, kteří splňují nárok na řádný úvěr - max. 500 000 Kč (v závislosti na interním ratingu mohou být vyžadováni až 2 ručitelé), noví klienti max. 300 000 Kč bez ručitele, max. 500 000 Kč s jedním ručitelem
Raiffeisen stavební spořitelna
stávající klienti, kteří mají nárok na řádný úvěr - max. 500 000 Kč bez ručitele, max. 600 000 Kč (1 ručitel), max. 700 000 Kč (2 ručitelé), u nových klientů max. 300 000 Kč s 2 ručiteli
Wüstenrot – stavební spořitelna
noví klienti max. 200 000 Kč s 2 ručiteli, stávající klienti (mající smlouvu nejméně 12 měsíců) max. 600 000 Kč s 2 ručiteli
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě informací poskytnutých zaměstnanci jednotlivých stavebních spořitelen
103
WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. Metodika. Praha, 2012. (interní materiál stavební spořitelny) Úvěrovou angažovaností se pro tyto účely rozumí rozdíl mezi cílovou částkou a částkou naspořenou u stavební spořitelny. 104
36
U vyšších částek však shora popsaná zajištění nebudou akceptována a bude třeba stejně jako u hypotečního úvěru zajištění zástavním právem k nemovitosti. Jak je podrobně popsáno v kapitole 1.4, družstevní byt nemůže být zastaven, a proto bude v daném případě třeba zastavit jinou vhodnou nemovitost (či více nemovitostí). Zastavovaná nemovitost musí být podobně jako u hypotečního úvěru oceněna a pojištěna (pojištění nemovitosti musí být obvykle vinkulováno ve prospěch stavební spořitelny – podrobněji viz kapitola 2.4.1). 4.5.3
Výše úvěrů ze stavebního spoření
Výše úvěru bude záviset zejména na těchto faktorech:
bonita žadatele zvolená cílová částka zvolená tarifní varianta povaha zajištění
Při žádosti o úvěr musí žadatel stejně jako u hypotečního úvěru prokázat svoji schopnost úvěr splácet. Stavební spořitelna tak bude požadovat, aby žadatelovi příjmy byly pravidelně dosažitelné, trvaly po celou dobu splácení a byly dostatečně vysoké.105 Kromě toho budou do bonity vstupovat i další faktory – podrobně viz kapitola 2.4.2. Klíčovou roli při stanovení výše úvěru bude hrát i zvolená cílová částka a tarifní varianta. Tarifní varianta totiž určuje, kolik procent z cílové částky musí účastník stavebního spoření naspořit, aby došlo k přidělení cílové částky a vzniku nároku na řádný úvěr (nejčastěji to bývá 40 % cílové částky). Výše řádného úvěru bude dána rozdílem mezi cílovou částkou a aktuálním zůstatkem na účtu stavebního spoření.106 Pro překlenovací úvěr pak platí, že se poskytuje ve výši celé cílové částky (pokud by klient požadoval úvěr nižší, pak je třeba cílovou částku odpovídajícím způsobem snížit).107 Důsledkem je, že klient platí úroky z celé cílové částky (nikoliv z rozdílu mezi naspořenou částkou a cílovou částkou). V neposlední řadě bude limitem výše úvěru i povaha zajištění – jak shora uvedeno, spořitelny jsou ochotny půjčit bez zajištění zástavním právem k nemovitosti pouze do určité výše (viz tabulka 17), pak je třeba zajištění zástavní právem k nemovitosti. Podobně jako u hypotečních úvěrů platí, že výše odhadní hodnoty nemovitosti limituje výši úvěru maximální výše úvěru je omezena 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, 108 u některých stavebních spořitelen to může být i méně (obvykle max. 80 až 85 % LTV109). Dalším rozdílem oproti hypotečním úvěrům je i to, že s výší LTV obvykle neroste úroková sazba, neboť ta je dána pevně zvolenou tarifní variantou (resp. zvoleným úročením vkladů) již při uzavření smlouvy. 4.5.4
Doba splatnosti
Zatímco u hypotečních úvěrů měl klient sám možnost volby doby splatnosti (samozřejmě je nutno vzít v úvahu omezující faktory jako věk klienta, bonita apod.), u řádných úvěrů ze stavebního spoření je doba splatnosti do značné míry dána zvolenou tarifní variantou. Zjednodušeně můžeme říci, že
105
SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 85. ISBN 80-2471098-6. 106 tamtéž, s. 83. 107 tamtéž, s. 84. 108 Stavební spořitelny narozdíl od hypotečních bank půjčují maximálně do výše odhadní hodnoty nemovitosti. 109 RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. Příručka pro obchodní zástupce externích partnerů Raiffeisen stavební spořitelny a.s. Praha, 2012. (interní materiál stavební spořitelny)
37
stavební spořitelny rozlišují (bez ohledu na rozdílné názvy) rychlé, normální a pomalé varianty. 110 Rychlé varianty tím, že klient ukládá ve spořící fázi vyšší částky, umožňují získat úvěr nejdříve. Na druhou stranu však klient v rámci úvěrové fáze splácí nejvyšší částky a úvěr tak splatí v nejkratší době. U normálních a pomalých variant dochází k přidělení cílové částky později, ale klient splácí úvěr delší dobu a v menších splátkách. Změna varianty je ve fázi spoření možná, dochází však k přepočtu hodnotícího čísla a zpravidla je zpoplatněna dle sazebníku stavební spořitelny. Ilustrativní srovnání tarifních variant u Wüstenrot stavební spořitelny zachycuje tabulka 18. Tabulka 18: Srovnání tarifních variant u Wüstenrot stavební spořitelny k datu 16. 3. 2013 Kreditní
Finanční
Speciální
Normální
30
40
50
50
Měsíční úložka (% z CČ)
0,25
0,5
0,5
0,5
Koeficient ohodnocení
0,75
1
1,25
1
Min. splátka úvěru (% z CČ)
0,7
0,7
0,6
0,5
Doba do přidělení řádného úvěru (v letech)
9,08
7,75
8,67
8,67
Doba do umoření úvěru (v letech)
10,11
8,11
8,8
11,0
Celková doba
19,19
15,86
17,47
19,67
Minimální úspora (% z CČ)
Při měsíčním vkládání doporučené měsíční úložky
Zdroj: WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Úvěry a překlenovací úvěry (příručka pro finanční poradce). Praha, 2010. (interní materiál stavební spořitelny)
Doba splatnosti překlenovacího úvěru opět nezávisí na volbě klienta, ale odvíjí se od okamžiku, kdy účastník splní podmínky pro přidělení řádného úvěru (viz kapitola 4.4.1) a tento je mu přidělen (potažmo tedy doba splatnosti překlenovacího úvěru závisí i na zvolené tarifní variantě). Konečně i u úvěrů ze stavebního spoření platí, že doba splatnosti je omezena produktivním věkem klienta – podrobněji viz kapitola 2.4.3. 4.5.5
Úroková sazba
Konstrukce výše úrokové sazby u úvěrů ze stavebního spoření je zcela odlišná od hypotečních úvěrů. Zatímco u hypotečních úvěrů bylo sjednání výše úrokové sazby (za předpokladu zohlednění dalších faktorů) velmi individuální záležitostí, u stavebního spoření tomu takto obvykle není. V případě řádného úvěru je výše úrokové sazby obvykle dána zvoleným úročením úspor (resp. zvolenou tarifní variantou). 111 Účastník tedy již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření zná výši úrokové sazby, za kterou mu bude poskytnut (v případě, že splní všechny podmínky) řádný úvěr. Dle zákona o stavebním spoření může být rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladu a úvěru nejvýše tři procentní body. 112 Stavební spořitelny nabízejí vždy několik variant v závislosti na potřebách klienta, ilustrativní příklad zachycuje následující tabulka.
110
ZÁMEČNÍK, Petr. Stavební spoření: Chcete nízkou splátku úvěru? Hypoindex.cz [online]. 2008 [cit. 16. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/stavebni-sporeni-chcete-nizkou-splatku-uveru/ 111 WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Úvěry a překlenovací úvěry (příručka pro finanční poradce). Praha, 2010. (interní materiál stavební spořitelny) 112 § 5 odst. 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb.
38
Tabulka 19: Výše úrokových sazeb u Wüstenrot stavební spořitelny k datu 16. 3. 2013 v závislosti na zvolené variantě Úroková sazba % p. a. z: úspor na stavebním spoření
1
2
úvěru na stavebním spoření
3,7
4,7
Zdroj: Vlastní konstrukce dle O stavebním spoření. Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2013 [cit. 16. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/o-stavebnim-sporeni/
Narozdíl od hypotečních úvěrů je výše úrokové sazby z řádného úvěru po celou dobu splatnosti neměnná. V případě překlenovacího úvěru je zpravidla výše úrokové sazby rovněž po celou dobu splatnosti překlenovacího úvěru pevná,113 ale určuje se podle platných podmínek ke dni podání žádosti o úvěr. 114 Výše úrokové sazby překlenovacího úvěru je podobně jako u hypotečního úvěru dána celou řadou faktorů – zásadní vliv má bonita dlužníka a výše a povaha zajištění (podrobněji viz kapitola 2.4.4). Oproti řádnému úvěru však klient platí úroky z celé cílové částky, nikoliv pouze z rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. 4.5.6
Splácení řádného a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření
V případě řádného úvěru, jak podrobně shora uvedeno, je výše úvěru dána rozdílem mezi cílovou a naspořenou částkou. Průběh řádného úvěru ilustruje obrázek 2 na straně 40. Řádný úvěr je splácen v pravidelných anuitních splátkách ve výši dané zvolenou tarifní variantou (výše splátky je určena vzhledem k cílové částce procentuálně, viz tabulka 18). S každou splátkou se tedy výše dlužné částky snižuje. To je zásadní rozdíl oproti překlenovacímu úvěru, kde je klientovi poskytnut úvěr ve výši celé cílové částky. Klient splácí pouze úroky z překlenovacího úvěru a v případě, že nesplnil podmínku naspoření určitého procenta vzhledem k cílové částce (obvykle 40 % cílové částky v závislosti na tarifní variantě), je současně povinen spořit, dokud není požadované výše dosaženo.115 V tom spočívá zásadní nevýhoda překlenovacího úvěru – klient totiž narozdíl od řádného úvěru platí do doby přidělení cílové částky úroky z celé cílové částky (lapidárně řečeno i z vlastních úspor), což překlenovací úvěr oproti hypotečnímu úvěru či řádnému úvěru prodražuje. Průběh překlenovacího úvěru ilustruje obrázek 3 na straně 40. 4.5.7
Možnost mimořádných splátek
Velkou výhodou řádného úvěru ze stavebního spoření je možnost kdykoliv úvěr splatit či vložit mimořádnou splátku, a to bez jakékoliv sankce.116 Donedávna totéž platilo i u překlenovacích úvěrů, avšak situace se v posledních letech zásadním způsobem změnila – některé stavební spořitelny (např. Českomoravská stavební spořitelna nebo Wüstenrot stavební spořitelna) umožňují klientům splatit překlenovací úvěr pouze s vysokými sankcemi (např. Wüstenrot stavební spořitelna si za předčasné
113
Některé stavební spořitelny již nenabízí pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení překlenovacího úvěru, ale podobně jako hypoteční banky ji fixují na určité období (například Modrá pyramida fixuje úrokovou sazbu překlenovacího úvěru na dobu 6 nebo 10 let dle volby klienta). 114 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 84. ISBN 80-2471098-6. 115 DOUCHA, Rudolf. Stavební spoření: výhody a rizika. 1. vyd. Praha: Grada, 1995. s. 24. ISBN 80-7169-1828. 116 Sazebník úhrad za poskytované služby platný od 1. 1. 2013 [online]. Wüstenrot stavební spořitelna, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_859_GENERAL.pdf
39
splacení překlenovacího úvěru účtuje až 5 % z předčasně splácené části úvěru117), jiné si za vyčíslení úvěru účtují poplatky v řádu tisíců korun.118 Chce-li se klient sankcím vyhnout, pak musí vyčkat, dokud nedojde k přidělení cílové částky a získání řádného úvěru. Obrázek 2: Průběh řádného úvěru ze stavebního spoření (cílová částka 300 000 Kč, naspořeno 120 000 Kč)
Zdroj: Řádný úvěr. GOLEM FINANCE [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/radny-uver
Obrázek 3: Průběh překlenovacího úvěru ze stavebního spoření (cílová částka 300 000 Kč, naspořeno 30 000 Kč)
Zdroj: Překlenovací úvěr. GOLEM FINANCE [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/preklenovaci-uver
117
tamtéž ZÁMEČNÍK, Petr. Klienti ČMSS jsou rozhořčení. Nemohou předčasně splatit meziúvěr. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/klienti-cmss-jsou-rozhorceni-nemohoupredcasne-splatit-meziuver/ 118
40
4.6 Náklady úvěru ze stavebního spoření Náklady spojené se získáním úvěru ze stavebního spoření jsou ve srovnání s náklady na získání hypotečního úvěru ve většině případů vyšší. Jednorázovými náklady jsou:
poplatky spojené s přípravou dokumentace pro stavební spořitelnu (např. poplatky katastru) odhad nemovitosti poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření poplatek za poskytnutí případného překlenovacího úvěru poplatky za změnu smluvní dokumentace
Účastník platí oproti hypotečnímu úvěru vyšší poplatek za uzavření smlouvy, a to zpravidla 1 % z cílové částky. V případě řádného úvěru je zpracování úvěru zdarma, v případě překlenovacího úvěru však klient platí poplatek fakticky dvakrát – poprvé za uzavření smlouvy o stavebním spoření, podruhé za uzavření smlouvy o překlenovacího úvěru – opět zpravidla 1 % z cílové částky. 119 Srovnání výše poplatků ukazuje následující tabulka. Tabulka 20: Výše poplatku za uzavření smlouvy, zpracování úvěru a meziúvěru k datu 25. 3. 2013 Stavební spořitelna
Poplatek za uzavření smlouvy
Poplatek za zpracování řádného úvěru
Poplatek za zpracování překlenovacího úvěru
Českomoravská stavební spořitelna
1 % z CČ
zdarma
0,5 % až 1 % z CČ
Stavební spořitelna České spořitelny
1 % z CČ (max. 7 500 Kč)
zdarma
1 % z CČ (max. 7 500 Kč)
Modrá pyramida stavební spořitelna
1 % z CČ (max. 10 000 Kč)
zdarma
1 % z CČ (max. 10 000 Kč)
Raiffeisen stavební spořitelna
1 % z CČ (max. 15 000 Kč)
zdarma
1 % z CČ (max. 10 000 Kč)
Wüstenrot – stavební spořitelna
1 % z CČ (max. 30 000 Kč)
zdarma
1 % z CČ (max. 15 000 Kč)
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě sazebníků stavebních spořitelen120
Změna smluvní dokumentace je účtována stejně jako u hypotečního úvěru jen jestliže vychází z podnětu klienta, a bývá v porovnání s hypotečním úvěrem nižší – zhruba 500 Kč.121 Kromě jednorázových nákladů jsou spojené s úvěrem i pravidelné náklady:
úroky správa a vedení úvěrového účtu
119
Viz například Sazebník úhrad za poskytované služby platný od 1. 1. 2013 [online]. Wüstenrot stavební spořitelna, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_859_GENERAL.pdf 120 Odkazy na sazebníky jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 60, 61, 62, 63, 64. 121 Odkazy na sazebníky jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 60, 61, 62, 63, 64.
41
pojištění (nemovitosti, životní apod.)
Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu je oproti hypotečním úvěrům nižší, pohybuje se okolo 300 až 500 Kč ročně.122
4.7 Speciální úvěry ze stavebního spoření Některé stavební spořitelny zareagovaly na poptávku po úvěrech, jimiž je možné financovat koupi družstevního bytu v situaci, kdy maximální výše úvěru poskytovaného bez zajištění zástavním právem k nemovitosti pro koupi nepostačuje. V minulosti tyto speciální produkty určené přímo k financování koupě družstevního bytu nabízela Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna a Wüstenrot stavební spořitelna.123 K datu 30. 3. 2013 tento typ úvěru nabízí pouze Wüstenrot stavební spořitelna. Překlenovací úvěr od Wüstenrot stavební spořitelny je poskytován ve výši 200 000 Kč až 2 000 000 Kč, a to bez zástavy nemovitosti a bez akontace. Podmínkou poskytnutí úvěru však je, aby žadatel úvěru (příp. manžel/ka, druh/družka) byl klientem jakékoliv stavební spořitelny nejméně po dobu 12 měsíců a současně zůstatek na všech účtech stavebního spoření musí být minimálně 10 % cílové částky. 124 Úvěr musí být zajištěn vždy vinkulací životního pojištění, dále až 2 ručiteli v závislosti na výši úvěru a u úvěrů nad 1 000 000 Kč i směnkou. 125 Účelem úvěru je „splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, které je žadatel o úvěr (nebo osoba blízká) členem nebo společníkem a stane se nájemcem bytu, nebo úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu nebo za převod podílu v právnické osobě, jestliže se žadatel o úvěr (nebo osoba blízká) stane nájemcem bytu.“126
4.8 Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu úvěrem ze stavebního spoření Protože družstevní byt nemůže sloužit jako zástava, předmětem zajištění musí být stejně jako u hypotečních úvěrů jiná nemovitost. V případě nižších úvěrů jsou však stavebními spořitelnami namísto zástavního práva akceptovatelné i jiné formy zajištění jako ručení či biankosměnka. Wüstenrot stavební spořitelna nabízí speciální úvěr „Družstevní byt“, který umožňuje získat klientovi úvěr až do výše 2 mil. Kč, a to bez zajištění nemovitosti. Kromě standardních podkladů nutných k vyřízení je i v případě úvěrů ze stavebního spoření nutné stavební spořitelně předat další podklady – viz kapitola 2.6.
4.9 Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Stavební spoření patří mezi jeden z nejrozšířenějších způsobů financování vlastního bydlení a má jako každý produkt své výhody i nevýhody. Ty jsou zachyceny v tabulce 21 na následující straně.
122
Odkazy na sazebníky jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 60, 61, 62, 63, 64. BUŘÍNSKÁ, Barbora. Družstevní byt pořídíte na hypotéku i přes úvěr od stavební spořitelny. iDnes.cz [online]. 2008 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/druzstevni-byt-poridite-na-hypoteku-i-presuver-od-stavebni-sporitelny-1ah-/uver.aspx?c=A080908_151809_uver_bab 124 Družstevní byt. Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2013 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/preklenovaci/druzstevni-byt/ 125 WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Metodika. Praha, 2012. (interní materiál stavební spořitelny) 126 Družstevní byt. Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2013 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/preklenovaci/druzstevni-byt/ 123
42
Tabulka 21: Výhody a nevýhody řádných a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření Výhody Při nižších nemovitosti
úvěrech
není
Nevýhody vyžadována
zástava
Zpravidla nutné vždy zajištění alespoň 1 ručitelem
Nízká úroková sazba v porovnání se spotřebitelskými úvěry
Obtížnější financování nad 85 % LTV
Úroková sazba je zpravidla po celou dobu splácení fixní
Doba splatnosti dána tarifní variantou (může být tak velmi krátká)
Nízká úroková sazba z řádného úvěru
Vyšší úroková sazba z překlenovacího úvěru
Možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky
Rychlost vyřízení (zpravidla 1 měsíc)
Možnost předčasného zpravidla bez sankce
Zpravidla vysoké sankce za předčasné splacení překlenovacího úvěru
splacení
řádného
úvěru
Nízké poplatky za vedení úvěru
Dvojí poplatek (za uzavření smlouvy a poskytnutí překlenovacího úvěru)
Flexibilita – možnost volby z několika tarifních variant
Relativně dlouhá čekací doba na přidělení řádného úvěru – min. 24 měsíců
Možnost získat státní podporu až do výše 2000 Kč ročně
Zpravidla vysoké úrokové náklady na překlenovací úvěr Vyšší nároky na vlastní kapitál než u hypotečního úvěru
Zdroj: Vlastní konstrukce
43
5 Alternativní možnosti financování V předchozích kapitolách jsme se věnovali třem nejčastějším způsobům financování koupě družstevního bytu – hypotečním a předhypotečním úvěrům a úvěrům ze stavebního spoření. V současné době však k řešení námi sledovaného účelu existuje celá řada dalších méně či více výhodných produktů, kterými se budeme zabývat v této kapitole.
5.1 Družstevní financování Družstevní financování patří mezi jeden z častějších alternativních způsobů financování koupě družstevního bytu. Jeho princip je jednoduchý – klientem banky a žadatelem o úvěr se stává bytové družstvo, které je jakýmsi „prostředníkem“ mezi klientem a bankou. Zájemce o byt vstoupí do družstva, zaplatí určitou část ceny bytu z vlastních prostředků a zbytek úvěru postupně splácí družstvu ve formě nájmů. 127 Tento způsob financování je vhodný zejména v situaci, kdy klient sice disponuje dostatečnými zdroji ke splácení, není je však schopen doložit (typicky osoby samostatně výdělečně činné, které optimalizují svá daňová přiznání). Výhodou je, že klient nemusí vyřizovat úvěr a je tak ušetřen nákladů s tím spojených a často náročné administrativy. Na druhé straně však družstevní financování klade poměrně velké nároky na vlastní zdroje (až 35 % ceny bytu128).
5.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je vžitý název pro neúčelový hypoteční úvěr, tedy úvěr, který lze použít k jakémukoliv účelu (např. koupě auta, studium v zahraničí, pořízení nábytku, pořízení družstevního bytu apod.). Následující kapitola se zaměřuje pouze na odlišnosti americké hypotéky od účelových hypotečních úvěrů (viz kapitola 2). Tím, že banka nepožaduje po klientovi doložení účelovosti úvěru, podstupuje vyšší riziko, a tudíž je i úroková sazba oproti účelovým hypotečním úvěrům zpravidla vyšší. Ilustrativní srovnání výše úrokových sazeb v závislosti na druhu úvěru zachycuje tabulka 22 na straně 45. Narozdíl od účelového hypotečního úvěru většina poskytuje úvěr do maximální výše 50 až 70 % LTV,129 jen výjimečně se lze setkat s úvěrem do 75 % LTV.130 U neúčelových hypoték je navíc kratší doba splácení většinou maximálně 20 let (výjimečně 25 let131). Stejně jako standardní hypotéka musí být i americká hypotéka zajištěna zástavním právem k nemovitosti – základní „problém“ při financování koupě družstevního bytu (družstevní byt nelze zastavit) tak americká hypotéka neřeší, a proto není důvod, aby klient platil vyšší úrok, když může využít účelového hypotečního úvěru. Role americké hypotéky tak bude při financování koupě družstevního bytu zcela minimální, protože jen těžko si lze v praxi představit situaci, kdy by potenciální zájemce o koupi nebyl schopen doložit účel úvěru a byl tak nucen využít americkou hypotéku.
127
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 67. ISBN 80247-1097-8. 128 Družstevní financováni – výhody financování. Metropol REAL [online]. 2012 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.metropolreal.cz/druzstevni-financovani/financovani/1103 129 Úvěr Garant. Komerční banka [online]. 2013 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-garant.shtml 130 Americká hypotéka. Sberbank [online]. 2013 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.sberbankcz.cz/obcane/hypotecni-uvery 131 tamtéž
44
Tabulka 22: Srovnání garantovaných fixních úrokových sazeb u Hypoteční banky v závislosti na druhu úvěru a zvolené fixaci k datu 8. 3. 2013 Druh úvěru/fixace
1 rok (p. a.)
3 roky (p. a.)
5 let (p. a.)
Hypoteční úvěr do 85 % LTV
4,39 %
3,59 %
3,59 %
Americká hypotéka
7,64 %
7,44 %
7,34 %
Předhypoteční úvěr
8,49 %
---------
-------
Zdroj: Úrokové sazby. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: https//www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/
5.3 Spotřebitelské úvěry Další z alternativních forem financování koupě družstevního bytu jsou spotřebitelské úvěry. Spotřebitelský úvěr vymezuje zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru jako „odloženou platbu, půjčku, úvěr nebo jinou obdobnou finanční službou poskytovanou nebo přislíbenou spotřebiteli věřitelem, nebo zprostředkovatelem.“132 Spotřebitelské úvěry se v mnoha ohledech od produktů zde pojednávaných odlišují. Narozdíl od hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření nebývají zajištěny zástavním právem k nemovitosti, ale poskytují se buď zcela bez zajištění, nebo se zpravidla zajišťují ručením či spoludlužnickým závazkem. Jejich maximální výše bývá omezena celou řadou faktorů (bonita dlužníka, zajištění apod.). Zásadní odlišnost spočívá i ve výši úrokové sazby, která je oproti běžným úvěrům na bydlení mnohonásobně vyšší, na druhou stranu je však ve většině případů neměnná po celou dobu splácení (u hypotečních úvěrů je úroková sazba fixní pouze po dobu fixace, která obvykle není shodná s délkou doby splatnosti). Další odlišností je i doba splatnosti, která u spotřebitelských úvěrů standardně nepřesahuje 10 let, zatímco u hypoték či úvěrů ze stavebního spoření je splatnost 20 let i více. 133 Poplatky za mimořádné splátky či předčasné splacení spotřebitelského úvěru jsou ve srovnání s hypotečním úvěrem většinou nižší, zákonem o spotřebitelském úvěru je výše náhrady nákladů za předčasné splacení úvěru limitována max. 1 % (resp. 0,5 %) z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru.134 Výhody a nevýhody spotřebitelských úvěrů zachycuje tabulka 23. Podobně jako hypoteční úvěry lze spotřebitelské úvěry dělit na účelové a neúčelové úvěry. Účelové úvěry lze použít pouze na předem definovaný účel – v našem případě se budeme zabývat úvěry na bydlení (na koupi družstevního bytu). Neúčelové úvěry lze naopak použít na cokoliv, za což dlužník zaplatí obvykle vyšší úrok. 5.3.1
Účelové úvěry
V současné době je na trhu několik produktů umožňujících financovat koupi družstevního bytu. Jejich atraktivita spočívá v tom, že lze získat relativně vysoké částky bez ručitele i bez zástavy nemovitosti. Tyto úvěry poskytují jak bankovní, tak nebankovní společnosti. Tabulka 24 na straně 48 znázorňuje srovnání základních parametrů spotřebitelských úvěrů na bydlení u vybraných bank (byly vybrány banky z TOP5, jak je vymezena v kapitole 2.2, které k datu 1. 3. 2013 poskytují účelový spotřebitelský úvěr na koupi družstevního bytu, a ty banky, které výslovně nabízejí spotřebitelský úvěr, jehož účelem je financování bydlení). Tabulka uvádí tzv. prime rate sazby – tedy sazby, na něž z běžných žadatelů
132
§ 1 zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, v platném znění. SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. s. 88. ISBN 80-2471098-6. 134 §15 zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, v platném znění. 133
45
dosáhne jen zlomek, průměrná roční procentní sazba nákladů u tohoto typu spotřebitelských úvěrů se pohybuje v rozmezí 10 – 13 %.135 Na nebankovní instituce se obrací klienti obvykle v případě, že jim je zamítnut bankovní úvěr. Zamítnutí může mít celou řadu příčin – počínaje nedostatečnou bonitou přes přílišnou daňovou optimalizaci a konče negativním zápisem v úvěrových registrech. Ačkoliv pro nebankovní instituce uvedené důvody nejsou překážkou pro poskytnutí úvěru (inzertní noviny často hlásají „půjčku bez doložení příjmů“ či „neprověřujeme registry“), nelze nebankovní úvěry všeobecně doporučit zejm. z důvodu rizika uzavření nevýhodné smlouvy (vysoké sankce za pozdní platbu, vysoké úrokové sazby hraničící s lichvou apod.) a rizika nekalých obchodních praktik (např. „nestandardní“ chování věřitele při vymáhání splatné pohledávky apod.). Dalším rizikem je i nebezpečí konkurzu nebankovní společnosti (prohlášením konkurzu se stávají všechny pohledávky splatné, klient se tak může dostat do velmi svízelné situace, kdy musí úvěr okamžitě splatit).136 Určitou výhodou nebankovních půjček by pak sice mohlo být nedokládání příjmu či případné neprověřování registrů, avšak uvedené výhody jsou vykoupeny zpravidla vysokými úrokovými sazbami. Vzhledem k maximální výši nabízených úvěrů, nelze přepokládat, že by banka či nebankovní instituce klientovi půjčila bez jakéhokoliv zajištění sumu dostačující ke krytí celé kupní ceny družstevního bytu (vyšší částky poskytne banka jen s odpovídajícím zajištěním). Navíc díky krátké době splatnosti, společně s vyššími úrokovými sazbami budou hrát spotřebitelské účelové úvěry při financování koupě družstevního bytu spíše doplňkovou roli. 5.3.2
Neúčelové úvěry
Neúčelové úvěry nebo tzv. „půjčky na cokoliv“ jsou v současné době velmi populární prostředek financování běžné spotřeby. Od americké hypotéky se liší tím, že není nutné zajištění zástavním právem nemovitosti, a výrazně vyšší úrokovou sazbou (u nebankovních společností se může jednat řádově o desítky až stovky procent ročně). Při financování koupě družstevního bytu však budou jak bankovní, tak nebankovní neúčelové úvěry hrát stejně jako u americké hypotéky takřka nulovou roli, neboť financování družstevního bytu je standardním účelem, a není proto nutné využívat dražších neúčelových úvěrů. Tabulka 23: Výhody a nevýhody spotřebitelských úvěrů Výhody
Nevýhody
Jednoduchý schvalovací proces
Krátká doba splatnosti
Rychlá dostupnost finančních prostředků
Vyšší úrokové sazby než u hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření
Široká účelovost (možno i neúčelově)
Zaplacené úroky nelze odečíst od základu daně
Bez zástavy nemovitosti
Zatížení rodinného rozpočtu vysokými splátkami
Relativně nízká sankce za předčasné splacení
Možná „nekalá“ ujednání u nebankovních ústavů
V některých případech nutnost jiného zajištění (ručení apod.)
Nižší výše úvěru v porovnání s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření
Zdroj: Vlastní konstrukce
135
SVAČINA, Luboš. Spotřebitelský úvěr na bydlení. Ano či ne? Hypoindex.cz [online]. 2009 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/spotrebitelsky-uver-na-bydleni-ano-ci-ne/ 136 ZÁMEČNÍK, Petr. Nebankovní půjčky na bydlení… raději ne. Hypoindex.cz [online]. 2008 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/nebankovni-pujcky-na-bydleni-radeji-ne-dhf/uver.aspx?c=A080723_151508_uver_hla
46
5.4 Netržní úvěry Pro úplnost uvádíme i netržní úvěry, kterými rozumíme úvěry nebo půjčky od rodiny, známých apod. Poskytnutí netržního úvěru je velmi individuální a nelze vysledovat ani analyzovat základní parametry, jako je tomu u jiných typů úvěrů. Obecně však lze říci, že půjčky od rodiny bývají zpravidla bezúročné, což je jejich největší výhoda. Na druhou stranu mají tyto půjčky většinou mnohem kratší dobu splatnosti (obvykle si nelze půjčit sumu na 20 či více let), a proto logicky vytváří vysoký tlak na rodinný rozpočet. Užití najdou zejména jako doplněk dalších úvěrů či pro překlenutí určité krátké doby nutné pro vyřízení jiného úvěru.
5.5 Vlastní zdroje Vlastní hotovost představuje zřejmě nejjednodušší způsob financování koupě družstevního bytu, avšak ne každý disponuje dostatečně vysokou sumou finančních prostředků, kterou může použít k nákupu. Pokud by chtěl potenciální zájemce o koupi na byt naspořit, v závislosti na ceně by bylo nutné ukládat poměrně vysoké částky po dlouhou dobu. Právě proto je pro většinu lidí využití cizích zdrojů jedinou možnou variantou.
47
Tabulka 24: Srovnání parametrů účelových spotřebitelských úvěrů u vybraných bank k datu 8. 3. 2013 Banka
Název
Min. výše
Max. výše bez zajištění
Max. splatnost
Orientační úroková sazba (p. a.)
Poplatek za zpracování úvěru
Správa úvěru
Předčasné splacení
Komerční banka
Úvěr na nemovitost
100 000 Kč
vždy zajištěníručením, vkladem u Komerční banky, stavebním spořením u Modré pyramidy, zástavou nemovitosti
10 let
od 7 %
0,8 % z objemu úvěru, min. 1 500 Kč, max. 6 000 Kč
zdarma
zdarma
ČSOB
Půjčka na lepší bydlení
100 000 Kč
600 000 Kč
10 let
od 7,9 %
1 % z objemu úvěru, min. 500 Kč max. 3 500 Kč
59 Kč měsíčně
max. 1 % z výše mimořádné splátky
Raiffeisenbank
Účelová půjčka
50 000 Kč
1 000 000 Kč
10 let
od 7,3 %
zdarma
zdarma
zdarma
Poštovní spořitelna
Era půjčka na bydlení
70 000 Kč
až 600 000 Kč se spoludlužníkem nebo ručitelem
10 let
od 7,9 %
zdarma
zdarma
zdarma
Česká spořitelna
Spotřebitelský úvěr
100 000 Kč
600 000 Kč
10 let
od 6,25 %
1 % z objemu úvěru, max. 5000 Kč
59 Kč měsíčně
max. 1 % z výše mimořádné splátky
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě webových stránek jednotlivých bank137 a konzultací s jejich pracovníky
137
Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 32, 53, 65, 72, 73.
48
6 Srovnání úvěrů na bydlení Srovnání parametrů hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a spotřebitelských úvěrů shrnuje následující tabulka. Podrobněji viz příslušné kapitoly. Tabulka 25: Srovnání základních parametrů úvěrů na bydlení Úvěr
Zajištění
Max. výše
Doba splatnosti
Úroková sazba
Fixace
Splácení
Mimořád né splátky
Daňové úlevy
Hypoteční úvěr
vždy zástava
až 100 % LTV
5 až 30 let
individuální
nejčastěji 1 rok, 3 roky nebo 5 let
většinou anuita
většinou se sankcí
ANO
Předhypoteční úvěr
po dobu max. 24 měsíců bez zástavy, po převodu bytu do OV zástava
50 % až 100 % LTV
obvykle max. 12 měsíců
individuální
po celou dobu splatnosti
většinou pouze úroky
obvykle bez sankce
ANO
Řádný úvěr ze stavebního spoření
u nižších částek nemusí být zástava, ale jiné zajištění (např. ručení), u vyšších částek zástava
rozdíl mezi CČ a naspořenou částkou, obvykle max. 85 % LTV
závisí na zvolené TV, obvykle do 20 let
dána zvoleným úročením úspor
není, úroková sazba je pevná po celou dobu splácení úvěru
anuita
bez sankce
ANO
Překlenovací úvěr
u nižších částek nemusí být zástava, ale jiné zajištění (např. ručení), u vyšších částek zástava
celá CČ, obvykle max. 85 % LTV
závislá na splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru
individuální
není, úroková sazba je většinou pevná po celou dobu splácení úvěru
úroky + případně dospořování
většinou se sankcí
ANO
Účelový spotřebitelský úvěr na bydlení
většinou bez zástavy, u vyšších částek zajištění (např. ručení)
nízká (obvykle max. 1 000 000 Kč)
obvykle max. 10 let
individuální
není, úroková sazba je většinou pevná po celou dobu splácení úvěru
anuita
většinou zdarma nebo s nízkou sankcí
NE
Vysvětlivky:
Zdroj: Vlastní konstrukce dle předchozích kapitol
CČ = cílová částka TV = tarifní varianta OV = osobní vlastnictví 49
7 Modelový příklad Následující kapitola se věnuje řešení konkrétní modelové situace. V příkladu bude uvažováno pouze řešení hypotečním a předhypotečním úvěrem, případně řádným a překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Alternativní formy financování vyjma vlastních zdrojů uvažovat nebudeme z toho důvodu, že hrají při financování družstevního bytu pouze doplňkovou roli a jejich náklady jsou v porovnání s uvažovanými úvěry podstatně vyšší (vyjma netržních úvěrů, podrobněji viz kapitola 5).
7.1 Zadání modelového příkladu Zájemcem o koupi je muž, pan Novák, 32 let, svobodný, bezdětný, vysokoškolsky vzdělaný, zaměstnaný na dobu neurčitou od roku 2010 jako podnikový právník, jeho průměrný čistý měsíční příjem činí 30 000 Kč. Pan Novák si chce zakoupit družstevní byt v Brně o velikosti 2+1 za cenu 1 800 000 Kč. Náš příklad vychází dále z následujících předpokladů:
pan Novák je racionální (preferuje nejlevnější variantu na dané době splatnosti, nejlevnější variantou se rozumí varianta financování, jejíž náklady jsou za celou dobu splatnosti nejnižší) pan Novák splňuje požadavky na bonitu ze sedmnácti hypotečních bank bude analyzováno sedm bank – pět největších bank dle tržního podílu, jak jsou vymezeny v kapitole 2.2, a Equa bank, mBank (tyto dvě banky byly vybrány z toho důvodu, že jejich tržní podíl je zatím malý, a proto nabízejí často velmi výhodné podmínky) budeme analyzovat všech pět stavebních spořitelen, které jsou k datu 2. 4. 2013 na trhu případná zástava bude posouzena ze strany úvěrující instituce jako vhodná zjednodušeně předpokládáme, že výše kupní ceny se bude rovnat odhadní hodnotě zastavované nemovitosti v případě financování hypotečním úvěrem předpokládáme, že úroková sazba se po celou dobu splácení nemění pro velkou rozdílnost podmínek stavebních spořitelen při poskytování úvěrů jsou porovnávány varianty úvěrů, které mají přibližně stejnou dobu splatnosti z důvodu rozdílných softwarů a kalkulací stavebních spořitelen zanedbáváme vliv úroků z vkladů a státní podpory na celkovou výši nákladů překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření předpokládáme, že výše úrokové sazby je po celou dobu splácení neměnná výše poplatků za vedení úvěrového účtu a příp. běžného účtu se po celou dobu splácení nemění ve výpočtu RPSN zohledňujeme poplatek za vyřízení úvěru, správu úvěru a vedení běžného účtu (u hypotečních úvěrů), není zahrnut poplatek za odhad nemovitosti (z toho důvodu, že některé stavební spořitelny jej do výpočtu nezahrnují) úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou uvedeny po slevě za vedení běžného účtu u příslušné banky celkové náklady zaokrouhlujeme na celé tisíce nahoru a při výpočtu celkové nákladovosti úvěru nezohledňujeme odpočet úroků ze základu daně poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření a zpracování úvěrové žádosti budou zaplaceny mimořádným vkladem na účet stavebního spoření náklady jsou kalkulovány za předpokladu, že pan Novák bude splácet podle splátkového kalendáře (tj. nebude vkládat mimořádné vklady, není-li dále stanoveno jinak) všechny sazby i poplatky jsou uvedeny k datu 2. 4. 2013
50
7.1.1
Varianta č. 1
Pan Novák nemá naspořené žádné prostředky kromě běžného účtu, jehož stav je asi 35 000 Kč. Nemá uzavřenou žádnou smlouvu o stavebním spoření. Pan Novák vlastní po rodičích rodinný dům v BrněChrlicích, jehož odhadní hodnota je 1 800 000 Kč, tento dům nechce prodat, ale je ochoten ho zastavit. Byt nebude možné převést v následujících 5 letech do osobního vlastnictví. Jakými způsoby může pan Novák koupi družstevního bytu financovat? Navrhované způsoby řešení: Jak je opakovaně uváděno, družstevní byt nemůže sloužit jako zástava, nicméně tím, že pan Novák disponuje jinou vhodnou zástavou, má celou řadu možností, jak koupi financovat. a) Financování úvěrem ze stavebního spoření Protože pan Novák nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření ani nemá žádné vlastní naspořené prostředky, bude nucen využít překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, neboť pro získání řádného úvěru nesplnil zatím podmínky. Jako zástavu použije rodinný dům v Chrlicích. Financování ve výši 100 % odhadní hodnoty nemovitosti nabízí všechny stavební spořitelny vyjma Raiffeisen stavební spořitelny. 138 Splatnost úvěru ve výši 1 800 000 Kč se pohybovala u všech stavebních spořitelen okolo 25 let (±3 roky). Nejlevnější variantu na dané době splatnosti nabídla Českomoravská stavební spořitelna (pro porovnání jednotlivých variant viz příloha A). Za uzavření smlouvy o úvěru zaplatí pan Novák u Českomoravské stavební spořitelny 15 000 Kč (úhrada dle sazebníku je 1 % z cílové částky, maximálně 15 000 Kč), za poskytnutí meziúvěru dalších 15 000 Kč. Poplatek za vedení vkladového i úvěrového účtu činí 330 Kč ročně. Překlenovací úvěr je úročen sazbou 3,5 % p. a. a měsíční splátka úroků z něj činí 5 250 Kč - k splátce úroků však bude nutné dospořovat ještě min. 3 600 Kč měsíčně. Dohromady tak ve fázi překlenovacího úvěru pan Novák bude hradit částku ve výši minimálně 8 850 Kč měsíčně. Nárok na řádný úvěr vznikne panu Novákovi po 15 letech a dalších ca 10 let bude splácet řádný úvěr splátkou ve výši 10 800 Kč (sazba 4,3 % p. a.). Za celou dobu splatnosti (25 let) tak bude uhrazeno na úrocích celkem 1 185 000 Kč (ve fázi překlenovacího úvěru 940 000 Kč, ve fázi řádného úvěru 245 000 Kč), RPSN činí 4 %. b) Financování hypotečním úvěrem Druhou možnou variantou je využít 100% hypotečního úvěru s tím, že jako zástava bude opět sloužit rodinný dům v Chrlicích. 100% hypotéku nabízí ze sledovaných bank k datu 1. 4. 2013 UniCredit Bank, Komerční banka, Equa bank a Česká spořitelna.139 Pro srovnání s úvěrem ze stavebního spoření zvolíme 25letou splatnost. Nejnižší úrokovou sazbu nabídla Equa bank (její RPSN bylo taktéž nejnižší; pro srovnání nabídek všech sledovaných bank viz příloha B), a to na 5leté fixaci 3,84 % p. a. - aktuálně bez poplatku za vyřízení hypotéky, bez poplatku za vedení běžného účtu, poplatek za správu úvěru činí 150 Kč měsíčně. Pan Novák by tedy včetně poplatku splácel 9 493 Kč. Roční procentní sazba nákladů po započtení uvedených poplatků činí 4,1 %. Pan Novák by za takový úvěr na celkových nákladech za celou dobu splatnosti zaplatil zhruba 1 002 000 Kč. Pro srovnání s dalšími variantami zanedbáme, že panu Novákovi by při změně fixace v okamžiku, kdy by výše úvěru klesla pod hranici 85 % LTV, byla patrně (za předpokladu, že nedojde ke změně tržních úrokových měr) nabídnuta nižší sazba než při 100 % financování. c) Financování kombinací hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Obecně platí, že s výší LTV roste i úroková sazba. Aby se pan Novák vyhnul 100% hypotéce, může financovat například 85 % svého záměru hypotečním úvěrem a zbylých 15 % úvěrem ze stavebního
138 139
Na základě informací od jednotlivých pracovníků stavebních spořitelen. Internetové stránky jednotlivých bank jsou uvedeny pod položkami 37, 38, 41 v seznamu literatury.
51
spoření. Pro náš příklad předpokládejme, že pan Novák bude financovat 1 500 000 Kč hypotečním úvěrem a zbylých 300 000 Kč nezajištěným úvěrem od stavební spořitelny. Nejlevnější variantu hypotečního úvěru nabídla opět Equa bank – při splatnosti 25 let a 5leté fixaci činí úroková sazba 3,24 % p. a. (RPSN 3,48 %) a splátka včetně poplatku 7 452 Kč. Za celou dobu splatnosti přeplatí pan Novák 690 000 Kč. Pro srovnání nabídek sledovaných hypotečních bank viz příloha B. Zbylých 300 000 Kč si může půjčit pan Novák od stavební spořitelny – nejlevnější variantu nabízí opět Českomoravská stavební spořitelna – při zhruba 13leté době splatnosti a měsíční splátce překlenovacího úvěru ve výši minimálně 2 975 Kč (splátka řádného úvěru by činila 2 400 Kč) zaplatí pan Novák na úrocích 138 000 Kč (další údaje k úvěru viz příloha A). Celkem tedy za oba úvěry na úrocích uhradí necelých 830 000 Kč. Srovnání Srovnání obou variant zachycuje nejlépe následující tabulka. V případě, že bychom porovnávali pouze variantu a) a variantu b), zdá se, že pokud zvolíme financování hypotečním úvěrem, ušetříme zhruba 180 000 Kč. Odečteme-li však od celkových nákladů varianty a) úroky z vkladů, které jsme zanedbali, ušetříme oproti stavebnímu spoření pouze 100 000 Kč. V daném případě tak bude na zvážení klienta, jakou variantu financování zvolí. Je zapotřebí si uvědomit, že náklady hypotečního úvěru jsou kalkulovány za poměrně silného předpokladu, že výše úrokové sazby se po celou dobu splatnosti nemění, což v praxi není reálné. Na druhou stranu u řádného úvěru ze stavebního spoření má klient jistotu, že výše úrokové sazby se po celou dobu splatnosti nezmění. V neprospěch stavebního spoření však hovoří poměrně vysoké počáteční náklady složené z poplatku za uzavření smlouvy a za poskytnutí překlenovacího úvěru. Vezmeme-li v úvahu všechny možné varianty, nejlevnější variantou je jednoznačně kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru, kde klient za celou dobu splatnosti uhradí asi 830 000 Kč. Celková výše splátky činí v době překlenovacího úvěru 10 427 Kč, a je tedy zcela srovnatelná s ostatními variantami. Navíc po 13 letech, kdy bude úvěr ze stavebního spoření splacen, bude klient splácet necelých 7 500 Kč (opět však připomínáme předpoklady uvedené v úvodu zejm., že se výše úrokové sazby po celou dobu splácení hypotečního úvěru nemění). Tabulka 26: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání Varianta
úvěr ze stavebního spoření (a)
hypoteční úvěr (b)
kombinace hypoteční úvěr + úvěr ze stavebního spoření (c)
Výše úvěru (Kč)
1 800 000
1 800 000
1 800 000
Úroková sazba (% p. a.)
3,5 (PÚ), 4,3 (ŘÚ)
3,84
3,24 (HÚ); 6,95 (PÚ), 2,95 (ŘÚ)
Doba splatnosti (let)
15 (PÚ), 10 (ŘÚ)
25
25 (HÚ); 7 (PÚ), 6 (ŘÚ)
Celková splátka (Kč)
8 850 (PÚ), 10 800 (ŘÚ)
9 493
7 452 (HÚ) + 2975 (PÚ), 2400 (ŘÚ)
30 000
0
0 (HÚ) + 6 000 (PÚ+ŘÚ)
1 185 000
1 002 000
830 000
Počáteční náklady (Kč) Celkové náklady (Kč)
Zdroj: Vlastní konstrukce
7.1.2
Varianta č. 2
Jak se situace změní, když pan Novák bude mít naspořeno 800 000 Kč? (v ostatních faktorech stejné zadání jako ve variantě č. 1) 52
Navrhované způsoby řešení: a) Financování úvěrem ze stavebního spoření s mimořádným vkladem Díky tomu, že pan Novák má k dispozici částku 800 000 Kč, může založit stavební spoření s cílovou částkou 1 800 000 Kč a částku 800 000 Kč jednorázově vložit na účet stavebního spoření. Ačkoliv tak splní u většiny tarifů podmínku minimální naspořené částky vzhledem k cílové částce, bude muset čerpat překlenovací úvěr, protože ostatní podmínky pro nárok na řádný úvěr nebudou splněny. Nejlevnější nabídku poskytla opět Českomoravská stavební spořitelna v tarifní variantě Garant15 (podrobněji viz příloha A). Pan Novák by necelé tři roky splácel překlenovací úvěr splátkou v min. výši 13 500 Kč (úroková sazby 3,6 % p. a.) a následně by dalších asi šest let splácel řádný úvěr (splátka 10 120 Kč při úrokové sazbě 2,95 % p. a.). Za celou dobu splatnosti (devět let) bude na úrocích zaplaceno asi 250 000 Kč (z toho 184 000 Kč v překlenovacím úvěru a 67 000 Kč v řádném úvěru). Pro srovnání nabídek úvěrů všech stavebních spořitelen viz příloha A. b) Financování úvěrem ze stavebního spoření a hotovostí Další variantou je, že pan Novák zvolí cílovou částku pouze 1 000 000 Kč (zbylých 800 000 Kč kupní ceny bude hradit v hotovosti) a opět využije překlenovacího úvěru. V daném případě nejlevnější variantu při splatnosti necelých 23 let nabízí Modrá pyramida. Celková výše úroků za dobu splatnosti asi 23 let činí 573 000 Kč (z toho 452 000 Kč v překlenovacím úvěru a 121 000 Kč v řádném úvěru). Překlenovací úvěr by byl splacen při splátce min. 4 617 Kč a úrokové sazbě 3,14 % p. a. asi za 15 let a dalších 8 let by pan Novák splácel 7 500 Kč řádný úvěr (při úrokové sazbě 5 % p. a.). Podrobněji viz příloha A. c) Financování hypotečním úvěrem a hotovostí Protože pan Novák již disponuje podstatnou částí vlastních prostředků, bude si půjčovat částku 1 000 000 Kč, tedy zhruba 55 % LTV. Abychom mohli porovnávat jednotlivé varianty, zvolíme splatnost obdobně jako v případě b) (23 let). Nejnižší úrokovou sazbu na trhu nabízí mBank (pro srovnání nabídek sledovaných bank viz příloha B), a to 3,02 % p. a. na 5leté fixaci bez jakýchkoliv dalších poplatků (za vyřízení úvěru, správu úvěru apod.). Splátka při 23leté splatnosti by činila 5 030 Kč, celkové náklady necelých 390 000 Kč (RPSN 3,06 %). Pro srovnání s variantou a) ještě vypočteme celkové náklady hypotečního úvěru při splatnosti 9 let – při úrokové sazbě 3,02 % p. a. by pan Novák zaplatil na úrocích asi 143 000 Kč, splátka by činila 10 586 Kč. Srovnání Srovnání všech třech variant financování zachycuje následující tabulka. Pokud bychom porovnávali pouze variantu a) a variantu b) výsledek je velmi nejednoznačný, protože tarifní podmínky stavebních spořitelen stanoví minimální výši splátek v řádném (resp. i překlenovacím) úvěru, a proto nelze variantu a) modelovat se splatností 23 let (lze sice zkrátit splatnost varianty b), avšak byl by tím narušen základní předpoklad, že mimořádné vklady nebudou ukládány). Pokud by se tedy pan Novák měl rozhodnout pouze mezi těmito dvěma uvedenými variantami, preferoval by variantu, při které si bude moci splátku úvěru dovolit. Srovnáním nákladů financování družstevního bytu hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření při daných dobách splatnosti (viz tabulka 27 na následující straně), lze dojít k závěru, že financování hypotečním úvěrem je v obou případech levnější, a to při zhruba stejné nebo nižší splátce ve srovnání s úvěrem ze stavebního spoření (opět však za předpokladu neměnnosti úrokové sazby hypotečního úvěru).
53
Tabulka 27: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání Varianta
úvěr ze stavebního spoření (a)
hypoteční úvěr (c)
úvěr ze stavebního spoření (b)
hypoteční úvěr (c)
Výše úvěru (Kč)
1 800 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
800 000
0
0
0
3,6 (PÚ), 2,95 (ŘÚ)
3,02
3,14 (PÚ), 5 (ŘÚ)
3,02
Doba splatnosti (let)
9
9
23
23
Celková splátka (Kč)
13 500 (PÚ), 10 120 (ŘÚ)
10 586
4 617 (PÚ), 7 500 (ŘÚ)
5030
Počáteční náklady (Kč)
30 000
0
20 000
0
Celkové náklady (Kč)
251 000
143 000
573 000
389 000
Mimořádný vklad (Kč) Úroková sazba (% p. a.)
Zdroj: Vlastní konstrukce
7.1.3
Varianta č. 3
Pan Novák nemá žádnou jinou nemovitost, kterou by mohl poskytnout úvěrující instituci jako zajištění. Nemá založené žádné stavební spoření, ale má naspořené vlastní prostředky ve výši 1 500 000 Kč. Jakými způsoby může pan Novák koupi družstevního bytu financovat? Navrhované způsoby řešení: Pan Novák se nachází v poměrně svízelné situaci – družstevní byt zastavit nemůže a nemá ani jinou vhodnou nemovitost. Na druhou stranu má velkou část kupní ceny naspořeno a potřebuje si půjčit jen 300 000 Kč. a) Financování úvěrem ze stavebního spoření a hotovostí U nových klientů je většina stavebních spořitelen ochotna zapůjčit až 300 000 Kč bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Z nabídky stavebních spořitelen je pro pana Nováka nejlevnější varianta od Českomoravské stavební spořitelny v tarifu Garant15 (pro srovnání nabídek všech stavebních spořitelen viz příloha A). Pan Novák by v překlenovacím úvěru při sazbě 6,95 % p. a. splácel min. 2 975 Kč měsíčně, v řádném úvěru při sazbě 2,95 % p. a. 2 400 Kč. Celkem by za dobu splatnosti (zhruba 13 let) zaplatil na úrocích 138 000 Kč (z toho 124 000 Kč v překlenovacím úvěru a 14 000 Kč v řádném úvěru). b) Financování úvěrem ze stavebního spoření s mimořádným vkladem Další variantou financování je založení stavebního spoření s cílovou částkou 1 800 000 Kč a mimořádným vkladem 1 500 000 Kč na účet stavební spořitelny. Tato varianta je však již od pohledu zjevně nákladná – pan Novák ve srovnání s variantou a) zaplatí za uzavření smlouvy a poskytnutí meziúvěru částku v řádech desítek tisíc a po celou dobu splácení překlenovacího úvěru bude platit úroky z částky 1 800 000 Kč, což celou transakci zásadně prodraží. I při nejlevnější variantě u Českomoravské stavební spořitelny (podrobněji viz příloha A) v tarifu Garant15 zaplatí celkově na úrocích zhruba 170 000 Kč.
54
c) Financování předhypotečním úvěrem V případě, že byt bude převeden do 24 měsíců do osobního vlastnictví, nabízí se využití předhypotečního úvěru. Z dostupné nabídky je jednoznačně nejlevnější variantou nabídka České spořitelny, která má v portfoliu speciální předhypoteční úvěr na financování družstevního bytu. Za správu úvěru si banka účtuje 150 Kč měsíčně, přičemž do doby, než je byt převeden do osobního vlastnictví a může sloužit jako vhodná zástava, 350 Kč měsíčně. Zpracování úvěru je zdarma, cena za vedení nejprodávanějšího účtu začíná na 69 Kč měsíčně. Měsíční splátka by tak v daném případě činila včetně poplatku za správu úvěru 2 651 Kč (splatnost volíme pro porovnání s předchozí variantou 13 let, 5letá fixace, úroková sazba 2,79 % p. a.), po převodu jednotky do osobního vlastnictví a vkladu zástavního práva 2 451 Kč. Celková výše nákladů za dobu splatnosti by dosáhla částky zhruba 60 000 Kč. Srovnání Tabulka 28: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání Varianta
úvěr ze stavebního spoření (a)
úvěr ze stavebního spoření (b)
předhypoteční úvěr (c)
300 000
1 800 000
300 000
0
1 500 000
0
6,95 (PÚ), 2,95 (ŘÚ)
4,4 (PÚ), 2,95 (ŘÚ)
2,79
Doba splatnosti (let)
7 (PÚ), 6 (ŘÚ)
2 (PÚ), 2 (ŘÚ)
13
Celková splátka (Kč)
2 975 (PÚ), 2 400 (ŘÚ)
6 600 (PÚ), 14 400 (ŘÚ)
2 651/2451
6 000
30 000
0
138 000
167 000
60 000
Výše úvěru (Kč) Mimořádný vklad Úroková sazba (% p. a.)
Počáteční náklady (Kč) Celkové náklady (Kč)
Zdroj: Vlastní konstrukce
Z uvedené tabulky je zřejmé, že varianta b), jak již bylo řečeno výše, je zjevně nesmyslná – klient by při ní v porovnání s ostatními variantami zaplatil nejvyšší poplatky a přeplatil nejvíce. Pan Novák tedy bude volit mezi variantou a) a variantou c). V případě, že byt nebude v době do 24 měsíců převeden do osobního vlastnictví, může pan Novák využít pouze úvěru ze stavebního spoření. V opačné situaci se ale nabízí obě dvě varianty, z nichž méně nákladná je pro pana Nováka varianta c) – tedy financování pomocí předhypotečního úvěru (opětovně však připomínáme, že předpokladem je pevná výše úrokové sazby po celou dobu splácení hypotečního úvěru). V daném případě (zejm. s ohledem na uvedený předpoklad) lze však panu Novákovi doporučit spíše využití úvěru ze stavebního spoření z toho důvodu, že výše úrokové sazby se u úvěru ze stavebního spoření obvykle nemění a současně byt není nutné zastavit. 7.1.4
Varianta č. 4
Pan Novák nevlastní žádnou nemovitost, kterou by mohl poskytnout úvěrující instituci jako zajištění. Má založeno stavební spoření u Českomoravské stavební spořitelny, kde má aktuálně naspořeno 180 000 Kč, žádné další naspořené prostředky nemá. Byt nebude v době minimálně 5 let převeden do osobního vlastnictví a družstevního financování (viz kapitola 5.1) využít nelze. Jakými způsoby může pan Novák koupi družstevního bytu financovat? Navrhované způsoby řešení: Ve srovnání s předchozími variantami je pan Novák v nejhorší situaci, nemá ani vhodnou nemovitost k zástavě, ani mu byt nebude převeden v dohledné době do osobního vlastnictví, a bohužel ani 55
nedisponuje dostatečným množstvím vlastních prostředků, aby si mohl půjčit bez zástavy. Odpadá nám tak řešení pomocí hypotečního, předhypoteční úvěru a standardních úvěrů ze stavebního spoření. a) Financování více úvěry ze stavebního spoření od různých stavebních spořitelen Jednou z možných variant by bylo financování pomocí více úvěrů od různých stavebních spořitelen (varianta více úvěrů od jedné stavební spořitelny nepřipadá v úvahu, protože stavební spořitelna stanovuje maximální limit nezajištěné výše úvěru na klienta). Vzhledem k tomu, že pan Novák potřebuje zapůjčit částku ve výši minimálně 1 620 000 Kč, musel by využít s největší pravděpodobností nabídky všech pěti stavebních spořitelen, nehledě k celkové výši měsíčního zatížení a k tomu, že by musel sehnat mnoho ručitelů. Tato varianta tak z pohledu racionálního člověka nepřichází v úvahu. b) Financování speciálním úvěrem ze stavebního spoření Jedinou možnou a relativně rozumnou variantou by bylo financování pomocí speciálního úvěru ze stavebního spoření, který k datu 2. 4. 2013 nabízí pouze Wüstenrot stavební spořitelna (tzv. Superúvěr). Pan Novák bude považován za stávajícího klienta, neboť má založeno stavební spoření po dobu déle než jednoho roku. Pan Novák by si založil dne 1. 4. 2013 smlouvu o stavebním spoření s cílovou částkou 1 800 000 Kč, za uzavření smlouvy by zaplatil 18 000 Kč. Následně by mohl čerpat překlenovací úvěr, za jehož poskytnutí by zaplatil dalších 18 000 Kč. Úroková sazba z překlenovacího úvěru by byla 4,4 % p. a., měsíční splátka úroků z překlenovacího úvěru 6 601 Kč. K této částce by pak pan Novák dospořoval ještě min. 3150 Kč, dokud by mu nebyl přidělen řádný úvěr (celkem by tedy měsíčně splácel částku min. 9 751 Kč). Řádný úvěr by mu byl přidělen k 31. 7. 2029. Následně by čerpal řádný úvěr po dobu asi 8 let s úrokovou sazbou 4,7 % p. a., splátka by činila 12 600 Kč. V roce 2038 (tedy po 25 letech) by úvěr splatil, za tuto dobu by však na úrocích z řádného a překlenovacího úvěru zaplatil téměř 1 520 000 Kč. Popsaná modelace je součástí přílohy A. 7.1.5
Varianta č. 5
Pan Novák nevlastní žádnou nemovitost, kterou by mohl poskytnout úvěrující instituci jako zajištění. Nemá žádné naspořené vlastní prostředky ani založenou smlouvu o stavebním spoření. Byt bude převeden do osobního vlastnictví v horizontu jednoho roku, družstevního financování (viz kapitola Družstevní financování) využít nelze. Jakými způsoby může pan Novák koupi družstevního bytu financovat? Navrhované způsoby řešení: Protože pan Novák nemá jinou vhodnou nemovitost k zástavě, nemůže využít hypotečního úvěru ani úvěru ze stavebního spoření. a) Financování předhypotečním úvěrem Jedinou možnou variantou v daném případě je financování pomocí předhypotečního úvěru. I zde ovšem narážíme na problém – pan Novák nemá uspořené žádné vlastní prostředky a většina bank nabízí předhypoteční úvěr do max. 90 % LTV. Jedinou bankou ze sledovaného výběru, která k datu 2. 4. 2013 nabízí předhypoteční úvěr do 100 % LTV, je Komerční banka. Konkrétní podmínky úvěru však nelze zjistit, Komerční banka je sdělí až po obdržení úvěrové žádosti.
56
8 Doporučení vhodných variant financování družstevního bytu V současné době se nabízí celá řada možností, jak koupi družstevního bytu financovat. Nejjednodušší z nich je jednoznačně financování vlastními prostředky. Většina lidí však v okamžiku, kdy svoji bytovou situaci potřebuje řešit, nedisponuje dostatkem vlastního kapitálu, a proto se ke slovu dostávají úvěrové produkty. Cílem následující kapitoly je nastínit možná úvěrová řešení financování koupě družstevního bytu s ohledem na konkrétní situaci budoucího kupujícího (pro srovnání parametrů jednotlivých úvěrů viz kapitola 6), přičemž v úvahu nebudou brány alternativní možnosti financováni tak, jak jsou vymezeny v kapitole 5. S ohledem na specifika družstevního bytu bude výběr úvěrových instrumentů v některých případech omezený. V nejvýhodnější situaci je kupující, pokud má k dispozici jinou vhodnou nemovitost, kterou může zastavit. V takovém případě (odhlédneme-li od dalších určujících kritérií, jako je například bonita dlužníka apod.) totiž může využít prakticky všech uvažovaných úvěrů dostupných na trhu (hypoteční úvěr, překlenovací, resp. řádný úvěr ze stavebního spoření, a pokud dojde k převodu bytu do max. 24 měsíců do osobního vlastnictví, pak i předhypoteční úvěr). Pokud však kupující vhodnou nemovitostí, kterou by mohl úvěrující instituci poskytnout jako zástavu, nedisponuje, záleží na tom, jak vysokou částku je schopen poskytnout z vlastních zdrojů. Postačuje-li kupujícímu úvěr v nízké výši,140 může využít řádného, resp. překlenovacího úvěru ze stavebního spoření (příp. předhypotečního úvěru za předpokladu, že byt bude převeden do max. 24 měsíců do osobního vlastnictví). Nejomezenější výběr má kupující v situaci, kdy nemá jinou vhodnou nemovitost do zástavy a současně potřebuje většinu či celou kupní cenu financovat prostřednictvím úvěru. Pak záleží, zda byt bude, nebo nebude převeden do osobního vlastnictví ve lhůtě max. 24 měsíců. Pokud ano, tak lze využít předhypotečního úvěru (popř. speciálních produktů stavebních spořitelen určených k financování družstevního bytu – viz kapitola 4.7). Jestliže však k převodu do osobního vlastnictví v dohledné době nedojde, přichází v úvahu již pouze výše zmíněné speciální produkty stavebních spořitelen, nebo financování prostřednictvím více řádných či překlenovacích úvěrů od různých stavebních spořitelen. Výše nastíněný myšlenkový postup při výběru úvěrového produktu znázorňuje obrázek 4. Porovnáme-li výše uvažované produkty (hypoteční, předhypoteční úvěr, řádný, resp. překlenovací úvěr ze stavebního spoření), lze obecně (a do značné míry zjednodušeně) konstatovat, že hypoteční, popř. předhypoteční úvěr je patrně levnější variantou financování v případě, že klient nemá založené žádné stavební spoření (popř. ho založené má, ale nárok na řádný úvěr by mu vznikl až po dlouhé době) a půjčuje si vyšší částky (řádově cca od milionu korun výše). Důvodem je, že by klient byl relativně dlouhou dobu v překlenovacím úvěru a splácel tak vysoké splátky, z nichž velká část (případně celá splátka) by připadla pouze na splácení úroků z překlenovacího úvěru.141 Za celou dobu splatnosti by tak přeplatil obvykle více, než kdyby využil hypotečního úvěru. Argumentem ve prospěch hypotečního úvěru je v tomto případě i možnost mimořádných splátek po skončení doby fixace bez sankce, když některé stavební spořitelny si za mimořádné splátky v době překlenovacího úvěru účtují vysoké poplatky (podrobněji viz kapitola 4.5.7). V současné době je navíc čím dál častější, že stavební spořitelny podobně jako hypoteční banky fixují úrokovou sazbu na určité období, a proto argument neměnnosti splátek (potažmo argument vyšší jistoty při splácení) překlenovacího úvěru odpadá.
140
Nízkou výší úvěru rozumíme takovou výši úvěru, kterou stavební spořitelna klientovi půjčí bez zástavy nemovitosti. 141 Kromě splátky úroků zahrnuje splátka překlenovacího úvěru obvykle i dospořování.
57
Naopak úvěry ze stavebního spoření lze oproti hypotečním (nebo předhypotečním) úvěrům doporučit, pokud klient potřebuje nízké částky, při kterých není třeba zástava nemovitosti, nebo v případě, že klient splňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru (popř. tyto podmínky v brzké době splní). Důvody takového výběru jsou zřejmé: neměnná úroková sazba, možnost mimořádných splátek kdykoliv bez sankce a nižší poplatky. Navzdory výše uvedeným zobecněným závěrům však bude volba mezi konkrétními variantami financování velmi individuální. Bohužel nelze jednoznačně uzavřít, která z možností financování je pro klienta nejvýhodnější. Situace každého klienta je totiž jedinečná - kromě faktorů, které volbu úvěrového nástroje určují objektivně (jako např. zda klient má, nebo nemá jinou vhodnou zástavu), přistupují k výběru i faktory další, související zejména s otázkou osobního (nebo rodinného) finančního plánování. Ty však již přesahují rámec této bakalářské práce. Závěrem tak nezbývá než doporučit, aby budoucí kupující pečlivě uvážili svoji situaci a při výběru vhodné varianty financování se obrátili na finančního odborníka. Obrázek 4: Myšlenkový postup při volbě varianty financování družstevního bytu Mám dostatek vlastních finančních prostředků?
ANO
Koupě družstevního bytu
ANO
Hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr*, řádný, resp. překlenovací úvěr ze stavebního spoření
ANO
Předhypoteční úvěr*, řádný, resp. překlenovací úvěr ze stavebního spoření
ANO
Předhypoteční úvěr*, speciální úvěry ze stavebního spoření
NE Mám jinou vhodnou nemovitost k zástavě?
NE Jsem schopen financovat většinu kupní ceny z vlastních zdrojů?
NE Bude byt převeden do max. 24 měsíců do osobního vlastnictví?
NE Speciální úvěry, více úvěrů od různých stavebních spořitelen *lze využít v případě, že byt bude převeden do 24 měsíců do osobního vlastnictví Zdroj: Vlastní konstrukce
58
Závěr Potřeba bydlení může být uspokojena různým způsobem, ať už formou nájemního, vlastnického nebo družstevního bydlení. Cílem této bakalářské práce bylo zejména analyzovat možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví v České republice, provést jejich komparaci a na základě získaných poznatků formulovat doporučení pro kupující při výběru varianty financování. Uvedeného cíle bylo dosaženo, předcházející kapitoly podrobně rozebírají všechna tato témata. Družstevní bydlení stojí na pomezí vlastnického a nájemního bydlení. Jeho hlavní specifikum oproti uvedeným formám bydlení spočívá v tom, že kupující bytu se nestává právním vlastníkem bytové jednotky, ale členem družstva, kterému přísluší členský podíl na družstvu a z toho titulu právo nájmu bytu. Ačkoliv se tak v praxi běžně používá termín „prodej či koupě družstevního bytu“, jedná se vždy pouze o převod členských práv a povinností spojených s právem nájmu bytové jednotky. Z uvedeného vyplývá celá řada rozdílů zejména ve srovnání s vlastnickým bydlením (např. družstevník potřebuje souhlas družstva k pronájmu bytu či k rekonstrukci a jiným podstatným změnám bytové jednotky). Pro bakalářskou práci má však zcela zásadní význam způsob financování koupě družstevní jednotky. Pokud budoucí družstevník nemá k dispozici dostatek vlastních zdrojů, je nucen využít některého z úvěrových produktů. Zde však naráží na problém – vzhledem k tomu, že vlastníkem bytové jednotky je družstvo, nikoliv družstevník, souhlas k zástavě (kterou většina úvěrujících institucí požaduje jako zajištění) musí poskytnout právě družstvo, jež jej ve většině případů odepře. Neexistuje totiž důvod, proč by družstvo mělo odpovídat za závazek svého nájemníka. Praktická nemožnost družstevní byt zastavit tak způsobuje značné obtíže při financování jeho koupě. V současné době však lze financování řešit celou řadou produktů. Nejznámější jsou hypoteční úvěry, předhypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, jenž musí být ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Z toho důvodu lze hypotečního úvěru využít jen v případě, že budoucí nájemník má k dispozici jinou vhodnou nemovitost, kterou může poskytnout bance jako zástavu. Stejná situace nastává u řádných či překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření při vyšších částkách úvěru (řádově zhruba od 500 000 Kč), kdy stavební spořitelna požaduje zajištění zástavním právem k nemovitosti. Pokud je však schopen budoucí nájemník financovat většinu kupní ceny z vlastních zdrojů a z úvěru ze stavebního spoření potřebuje čerpat pouze nižší částku, úvěry ze stavebního spoření se jeví jako vhodný způsob financování, protože při nižších částkách úvěru není obvykle vyžadováno zajištění zástavou nemovitosti, ale postačí zpravidla jeden až dva ručitelé (výjimečně a zejména u nízkých částek poskytne stavební spořitelna úvěr zcela bez zajištění). Předhypoteční úvěry jsou přechodným řešením v případě, že budoucí nájemník sice nemá jinou vhodnou nemovitost k zástavě, nicméně byt bude převeden v době max. 24 měsíců do osobního vlastnictví. Družstevní byt je tak financován předhypotečním úvěrem, který je zpravidla poskytován bez zajištění (z čehož obvykle plyne vyšší úroková sazba ve srovnání s hypotečním úvěrem), a poté, co je převeden do osobního vlastnictví a může být zastaven, dochází ke splacení předhypotečního úvěru hypotečním úvěrem. Pokud však nedojde k převodu bytu do max. 24 měsíců do osobního vlastnictví, nelze předhypotečního úvěru využít. Kromě výše uvedených úvěrů existují i speciální úvěry ze stavebního spoření určené přímo na financování koupě družstevního bytu. V době psaní této bakalářské práce takový úvěr poskytuje pouze Wüstenrot stavební spořitelna. Úvěrem lze financovat až 2 000 000 Kč bez zástavy nemovitosti za podmínky, že žadatel úvěru (příp. manžel/ka, druh/družka) byl klientem jakékoliv stavební spořitelny nejméně po dobu 12 měsíců a současně zůstatek na všech účtech stavebního spoření musí být minimálně 10 % cílové částky. Mimo zmíněné varianty financování koupě družstevního bytu existují i alternativní způsoby financování. Mezi ně kromě vlastních zdrojů a netržních úvěrů (úvěrů v rodině) patří družstevní financování, americká hypotéka a spotřebitelské úvěry. Družstevní financování se používá zejména v situaci, kdy klient není schopen doložit úvěrující instituci dostatečné zdroje ke splácení (ačkoliv je 59
má). Klientem banky a žadatelem o úvěr je v případě družstevního financování bytové družstvo a poté, co zájemce o byt vstoupí do družstva a zaplatí určitou část ceny bytu z vlastních prostředků, splácí úvěr nepřímo družstvu ve formě nájmů. Neúčelové úvěry (tedy neúčelové spotřebitelské úvěry a americká hypotéka) hrají při financování koupě družstevního bytu zcela minimální roli. Těžko si lze v praxi představit situaci, kdy by potenciální družstevník nebyl schopen doložit účel úvěru a musel by tak využít obvykle dražších neúčelových úvěrů. Účelové spotřebitelské úvěry nabízejí jak bankovní, tak nebankovní společnosti. Jejich obliba spočívá v možnosti získat relativně vysoké částky bez ručitele i bez zástavy nemovitosti, což je však vykoupeno obvykle vyšší úrokovou sazbou v porovnání s hypotečními úvěry či úvěry ze stavebního spoření. Výše nabízených úvěrů však obvykle nepokryje celou kupní cenu družstevního bytu, a proto i s ohledem na kratší doby splatnosti (obvykle max. 10 let) lze říci, že spotřebitelské účelové úvěry budou hrát při financování koupě družstevního bytu spíše doplňkovou roli. Zjednodušeně lze při porovnávání zde zmiňovaných produktů konstatovat, že hypoteční, resp. předhypoteční úvěr bude patrně levnější variantou financování v případě, že klient nemá založené žádné stavební spoření (popř. ho založené má, ale nárok na řádný úvěr by mu vznikl až po dlouhé době) a půjčuje si vyšší částky (řádově cca od milionu korun a výše). Naopak úvěry ze stavebního spoření lze oproti hypotečním (nebo předhypotečním) úvěrům doporučit v situaci, kdy klient potřebuje nízké částky, při kterých není vyžadována stavební spořitelnou zástava nemovitosti, nebo pokud klient splňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru (příp. tyto podmínky v brzké době splní). Narozdíl od vlastnického bydlení má budoucí družstevník z hlediska možných variant financování obvykle omezenější možnosti. Volba způsobu financování je dána vždy konkrétní situací zájemce o koupi družstevního bytu – zda má, nebo nemá dostatek vlastních prostředků; zda disponuje, nebo nedisponuje jinou vhodnou zástavou; zda byt bude, nebo nebude převeden do max. 24 měsíců do osobního vlastnictví apod. Uvedená kritéria umožňují kupujícímu vybrat ty varianty financování, které jsou v dané chvíli objektivně možné. Volba mezi konkrétními variantami financování však bude velmi individuální. Nelze učinit obecný jednoznačný závěr, zda je lepší financovat koupi družstevního bytu hypotečním úvěrem, předhypotečním úvěrem či řádným, resp. překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření (popř. kombinací uvedených produktů). Situace každého klienta je totiž jedinečná, ať už se jedná o jeho bonitu, výši úvěru, kterou klient požaduje, či celkovou životní situaci, preference apod. Kromě faktorů, které volbu úvěrového nástroje určují objektivně (jako např. zda klient má, nebo nemá jinou vhodnou zástavu či zda je dostatečně bonitní), tak přistupují k výběru i faktory další, související zejména s otázkou osobního (nebo rodinného) finančního plánování. Závěrem tak nezbývá než doporučit, aby budoucí kupující pečlivě uvážil svoji situaci a při výběru vhodné varianty financování se obrátil na finančního odborníka.
60
Seznam použitých zdrojů Literatura 1) BRE BANK S.A. Manuál pro poskytování hypotečních úvěrů. Praha, 2012. (interní materiál) 2) ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, 2012. (interní materiál) 3) DOUCHA, Rudolf. Stavební spoření: výhody a rizika. 1. vyd. Praha: Grada, 1995. 95 s. ISBN 80-7169182-8. 4) HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. Metodická pomůcka pro obchodní partnery. Praha, 2012. (interní materiál) 5) KOMERČNÍ BANKA, a.s. Metodika hypotečních a spotřebitelských úvěrových produktů. Praha, 2012. (interní materiál) 6) LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. 7) POLÁKOVÁ, Olga; PRŮŠA, Ladislav. Vybrané otázky z rodinné a bytové politiky. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1993. 198 s. ISBN 80-7079-963-3. 8) PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2. 9) RAIFFEISEN BANK, a.s. Základní informace o hypotečních úvěrech pro fyzické osoby. Praha, 2012. (interní materiál) 10) RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. Příručka pro obchodní zástupce externích partnerů Raiffeisen stavební spořitelny a.s. Praha, 2012. (interní materiál) 11) SMRČKA, Luboš. Osobní a rodinné finance: (svět rodinných financí - jak spořit a rozmnožovat majetek). 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2007, 257 s. ISBN 978-80-86946-41-2. 12) SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80902243-2-6. 13) SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. 124 s. ISBN 80-247-1097-8. 14) SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 80247-1098-6. 15) ŠEVČÍK, Aleš. Bankovnictví I. Brno, 2005. 146 s. Distanční studijní opora. Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní fakulta. 16) UNICREDIT BANK, a.s. Metodika hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Praha, 2012. (interní materiál) 17) URBÁNKOVÁ, Lucie. Hypotéky a stavební spoření. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2002. 24 s. ISBN 80-86229-57-2. 18) VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. 19) WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Metodika. Praha, 2012. (interní materiál) 20) WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Úvěry a překlenovací úvěry (příručka pro finanční poradce). Praha, 2010. (interní materiál)
Internetové zdroje 21) Americká hypotéka. Sberbank [online]. 2013 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.sberbankcz.cz/obcane/hypotecni-uvery 22) BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/17977-je-lepsi-bydlet-v-druzstevnim-nebo-vevlastnim-byte 23) BUŘÍNSKÁ, Barbora. Družstevní byt pořídíte na hypotéku i přes úvěr od stavební spořitelny. iDnes.cz [online]. 2008 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/druzstevni-byt-poridite-nahypoteku-i-pres-uver-od-stavebni-sporitelny-1ah-/uver.aspx?c=A080908_151809_uver_bab
61
24) Ceník produktů a služeb pro soukromé osoby [online]. Raiffeisen Bank, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.rb.cz/attachements/pdf/obecne-dokumenty/cenik-fop/dodatek-ceniku-fohypoteky.pdf 25) Ceny odhadů nemovitostí. Soudní znalec Ing. Libor Zima [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.znalec-zima.cz/odhady-nemovitosti/cenik/ 26) Co je to domicilace plateb. Nebankovní půjčky.cz [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.nebankovnipujcky.cz/rejstrik-pojmu/domicilace-plateb 27) Členové AČSS. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno 8. 1. 2013 [cit. 12. 1. 2013]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/acss/clenove-acss/ 28) Družstevní byt. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/druzstevni-byt/ 29) Družstevní byt. Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2013 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/preklenovaci/druzstevni-byt/ 30) Družstevní financováni – výhody financování. Metropol REAL [online]. 2012 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.metropolreal.cz/druzstevni-financovani/financovani/1103 31) Era hypotéka. Poštovní spořitelna [online]. 2012 [cit. 23. 3. 2013]. Dostupné z: https://www.erasvet.cz/fyzicke-osoby/bydleni/stranky/hypoteka/popis-produktu.aspx 32) Era půjčka na bydlení. Poštovní spořitelna [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: https://www.erasvet.cz/fyzicke-osoby/bydleni/stranky/pujcka-na-bydleni/popis-produktu.aspx 33) Flexibilní hypotéka. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/flexibilni-hypoteka.shtml 34) GOLEM FINANCE. Rozložení sil na trhu hypoték se mění. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/rozlozeni-sil-na-trhu-hypotek-se-meni/ 35) HOZMAN, Ladislav. Jak banka stanovuje úrokovou sazbu hypoték? Finance.cz [online]. 2011 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/304705-jak-banka-stanovujeurokovou-sazbu-hypotek-/ 36) Hypoteční trh loni stoupl meziročně o 40 procent. Finance.cz [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.financninoviny.cz/os-finance/hypoteky/zpravy/hypotecni-trh-loni-stoupl-mezirocne-o-40/745958 37) Hypoteční úvěr. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/hypotecni-uver.shtml 38) Hypotéka České spořitelny – O produktu. Česká spořitelna [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceske-sporitelny/o-produktu-d00019160 39) Hypotéka. Raiffeisen Bank [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.rb.cz/osobnifinance/hypoteky/ 40) Hypotéky - srovnání. Měšec.cz [online]. 2012 [cit. 30. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/, upraveno autorem 41) Hypotéky. UniCredit Bank [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypotéky 42) MAŠEK, František. Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu. Peníze.cz [online]. 2010 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/bydleni/71637-na-co-si-dat-pozor-pri-prodeji-cikoupi-druzstevniho-bytu 43) MAZÁČOVÁ, Lucie. Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní. Co je lepší volba? Finance.cz [online]. 2011 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/326645-byt-v-osobnimvlastnictvi-vs-byt-druzstevni-co-je-lepsi-volba-/ 44) O stavebním spoření. Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2013 [cit. 16. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/o-stavebnim-sporeni/ 45) Poplatky zpět.cz [online]. 2012 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://www.poplatkyzpet.cz/ 46) Předhypoteční úvěr. ČSOB [online]. 2012 [cit. 23. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Predhypotecni-uver.aspx 47) Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 13. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/
62
48) Předhypoteční úvěr. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 23. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/predhypotecni-uver.shtml 49) Předhypoteční úvěr. Sberbank [online]. 2013 [cit. 23. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.sberbankcz.cz/obcane/hypotecni-uvery 50) Překlenovací úvěr. GOLEM FINANCE [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/preklenovaci-uver 51) Převod (koupě) družstevního bytu. Aktuálně.cz [online]. 2006 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://aktualne.centrum.cz/finance/reality/clanek.phtml?id=137841 52) Převratná Hypotéka. UniCredit Bank [online]. 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/prevratna-hypoteka 53) Půjčka na lepší bydlení. ČSOB [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Pujcka-na-lepsi-bydleni.aspx 54) ROZKOŠNÝ, Petr. Hypotéka na družstevní byt v roce 2012. Peníze navíc.cz [online]. 2012 [cit. 13. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-na-druzstevni-byt-v-roce-2012-jde-tosnadneji-nez-byste-si-mysleli 55) Řádný úvěr. GOLEM FINANCE [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/radny-uver 56) Sazebník [online]. Česká spořitelna, 2012 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/uvery-d00013182 57) Sazebník KB pro občany [online]. Komerční banka, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.sazebnik-kb.cz/file/cms/cs/sazebniky/kb-20130416-sazebnik-1obcane.pdf?20130417131256 58) Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb [online]. UniCredit Bank, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/sazebnik/obcane/uvery 59) Sazebník pro fyzické osoby [online]. Hypoteční banka, 2012 [cit. 6. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 60) Sazebník úhrad Českomoravské stavební spořitelny, a.s. [online]. Českomoravská stavební spořitelna, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: https://www.cmss.cz/data/pdf/sazebnik_uhrad_1-6-2012.pdf 61) Sazebník úhrad Stavební spořitelny České spořitelny, a. s., pro bankovní obchody [online]. Stavební spořitelna České spořitelny, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.burinka.cz/cs/obchodnipodminky/sazebnik-uhrad/fyzicke-osoby/ 62) Sazebník úhrad za poskytované služby [online]. Raiffeisen STAVEBNÍ SPOŘITELNA, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.rsts.cz/download/510a98ad3a30b/sazebnik-2013-02-01_final.pdf 63) Sazebník úhrad za poskytované služby platný od 1. 1. 2013 [online]. Wüstenrot stavební spořitelna, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_859_GENERAL.pdf 64) Sazebníky a úrokové sazby [online]. Modrá pyramida, 2013 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/ 65) Spotřebitelský úvěr. Česká spořitelna [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/spotrebitelsky-uver/o-produktu-d00019691 66) Stavební spoření - Co to je? Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno 8. 1. 2013 [cit. 12. 1. 2013]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/ 67) SVAČINA, Luboš. Spotřebitelský úvěr na bydlení. Ano či ne? Hypoindex.cz [online]. 2009 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/spotrebitelsky-uver-na-bydleni-ano-ci-ne/ 68) TŮMA, Ondřej. Petr Němec: Získat od banky zpět poplatek za vedení úvěru? Jde to! Jde! Peníze.cz [online]. 2013 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/spotrebitelske-uvery/248853-petrnemec-ziskat-od-banky-zpet-poplatek-za-vedeni-uveru-jde-to!-jde! 69) TŮMOVÁ, Věra. Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní. Peníze.cz [online]. 2008 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/47211-jak-koupit-byt-druzstevni-byt-nahypoteku-muze-byt-riskantni 70) Úrokové sazby. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: https//www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/
63
71) Úvěr Garant. Komerční banka [online]. 2013 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-garant.shtml 72) Úvěr na nemovitost. Komerční banka [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/uver-na-nemovitost.shtml 73) Úvěrové produkty. Raiffeisen Bank [online]. 2013 [cit. 8. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/uverove-produkty/ 74) VLKOVÁ, Jitka. Banky ruší poplatky za hypoteční úvěry, zpětně je však vracet nehodlají. iDnes.cz [online]. 2013 [cit. 16. 2. 2013]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/poplatek-za-hypotecni-ucetdde-/ekonomika.aspx?c=A130204_184814_ekonomika_ert 75) ZÁMEČNÍK, Petr. Klienti ČMSS jsou rozhořčení. Nemohou předčasně splatit meziúvěr. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 18. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/klienti-cmss-jsou-rozhorceninemohou-predcasne-splatit-meziuver/ 76) ZÁMEČNÍK, Petr. Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! Hypoindex.cz [online]. 2010 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/kupujete-druzstevni-byt-proklepnete-si-druzstvo/ 77) ZÁMEČNÍK, Petr. Nebankovní půjčky na bydlení… raději ne. Hypoindex.cz [online]. 2008 [cit. 5. 4. 2013]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/nebankovni-pujcky-na-bydleni-radeji-ne-dhf/uver.aspx?c=A080723_151508_uver_hla 78) ZÁMEČNÍK, Petr. Předhypoteční úvěr: Jak financovat družstevní byt. Hypoindex.cz [online]. 2009 [cit. 12. 12. 2012]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/predhypotecni-uver-jak-financovat-druzstevni-byt/ 79) ZÁMEČNÍK, Petr. Stavební spoření: Chcete nízkou splátku úvěru? Hypoindex.cz [online]. 2008 [cit. 16. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/stavebni-sporeni-chcete-nizkou-splatku-uveru/ 80) Zástava nemovitosti. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 5. 12. 2012]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/pruvodce-koupi-nemovitosti/zastavanemovitosti/
Zákony 81) 82) 83) 84) 85) 86) 87)
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 345/2009 Sb. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, v platném znění.
64
Seznam grafů Graf 1: Objem hypoték v mld. Kč v jednotlivých letech ....................................................................16 Graf 2: Závislost maximální výše úvěru (tis. Kč) na délce splatnosti úvěru (v letech) u Hypoteční banky k datu 5. 12. 2012; ceteris paribus (podmínky: 1 žadatel, muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 20 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let) ................................20 Graf 3: Závislost výše splátky na době splatnosti (výše hypotečního úvěru 1 000 000 Kč, úroková sazba 3,4 % p. a.) ..............................................................................................................................22
Seznam tabulek Tabulka 1: Výhody a nevýhody pořízení družstevního bytu ...............................................................15 Tabulka 2: Seznam hypotečních bank (k datu 30. 3. 2013) ................................................................17 Tabulka 3: Srovnání maximální výše LTV u TOP5 největších bank dle tržního podílu (k datu 5. 12. 2012) ................................................................................................................................................19 Tabulka 4: Maximální výše úvěru pro 1 žadatele u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 5. 12. 2012 (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 20 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let, zaokrouhleno na celé desetitisíce dolů) ..................................................20 Tabulka 5: Minimální a maximální výše hypotečního úvěru TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 5. 12. 2012 .............................................................................................................................21 Tabulka 6: Výše úrokové sazby v závislosti na výši LTV k datu 8. 12. 2012 (Komerční banka, výše úvěru 2 000 000 Kč, 3letá fixace, ceteris paribus) ..............................................................................23 Tabulka 7: Výše úrokové sazby v závislosti na fixaci k datu 5. 12. 2012 (Komerční banka, 2 000 000 Kč, do 85 % LTV, ceteris paribus) ....................................................................................................24 Tabulka 8: Výše poplatku za zpracování úvěru u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu 8. 12. 2012 .................................................................................................................................................25 Tabulka 9: Standardní podklady vyžadované většinou bank při koupi družstevního bytu k datu 6. 12. 2012 .................................................................................................................................................28 Tabulka 10: Výhody a nevýhody hypotečního úvěru .........................................................................28 Tabulka 11: Přehled hypotečních bank nabízející předhypoteční úvěry k datu 23. 3. 2013 .................29 Tabulka 12: Minimální a maximální výše předhypotečních úvěrů k datu 15. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) ................................30 Tabulka 13: Srovnání maximální výše LTV k datu 15. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) ...........................................................................31 Tabulka 14: Orientační výše úrokové sazby předhypotečního úvěru k datu 13. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem 25 000 Kč měsíčně čistého, žádné závazky).....32 Tabulka 15: Výše poplatku za zpracování předhypotečního úvěru k datu 14. 12. 2012 u TOP4 největších bank dle tržního podílu .....................................................................................................32 Tabulka 16: Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru ..................................................................33 65
Tabulka 17: Maximální výše úvěrové angažovanosti u stavebních spořitelen bez zajištění zástavním právem k nemovitosti k datu 20. 3. 2013 ........................................................................................... 36 Tabulka 18: Srovnání tarifních variant u Wüstenrot stavební spořitelny k datu 16. 3. 2013 ................ 38 Tabulka 19: Výše úrokových sazeb u Wüstenrot stavební spořitelny k datu 16. 3. 2013 v závislosti na zvolené variantě................................................................................................................................ 39 Tabulka 20: Výše poplatku za uzavření smlouvy, zpracování úvěru a meziúvěru k datu 25. 3. 2013 .. 41 Tabulka 21: Výhody a nevýhody řádných a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření ................... 43 Tabulka 22: Srovnání garantovaných fixních úrokových sazeb u Hypoteční banky v závislosti na druhu úvěru a zvolené fixaci k datu 8. 3. 2013 .................................................................................. 45 Tabulka 23: Výhody a nevýhody spotřebitelských úvěrů ................................................................... 46 Tabulka 24: Srovnání parametrů účelových spotřebitelských úvěrů u vybraných bank k datu 8. 3. 2013 ......................................................................................................................................................... 48 Tabulka 25: Srovnání základních parametrů úvěrů na bydlení ........................................................... 49 Tabulka 26: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání ........................ 52 Tabulka 27: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání ........................ 54 Tabulka 28: Srovnání variant financování družstevního bytu dle předchozího zadání ........................ 55
Seznam obrázků Obrázek 1: Schéma financování koupě družstevního bytu předhypotečním úvěrem ........................... 29 Obrázek 2: Průběh řádného úvěru ze stavebního spoření (cílová částka 300 000 Kč, naspořeno 120 000 Kč) ................................................................................................................................................... 40 Obrázek 3: Průběh překlenovacího úvěru ze stavebního spoření (cílová částka 300 000 Kč, naspořeno 30 000 Kč)........................................................................................................................................ 40 Obrázek 4: Myšlenkový postup při volbě varianty financování družstevního bytu ............................. 58
Seznam použitých zkratek LTV CČ TV OV PÚ ŘÚ HÚ RPSN
Loan To Value Cílová částka Tarifní varianta Osobní vlastnictví Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Řádný úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Roční procentní sazba nákladů
66
Seznam příloh Příloha A: Nabídky úvěrů ze stavebního spoření dle modelového příkladu Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 1 písm. a) Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 2 písm. a) Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 2 písm. b) Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 3 písm. a); varianta č. 1 písm. c) Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 3 písm. b) Nabídka Wüstenrot stavební spořitelny varianta č. 4 písm. b) Příloha B: Nabídky hypotečních úvěrů dle modelového příkladu Nabídky hypotečních bank varianta č. 1 písm. b) Nabídky hypotečních bank varianta č. 1 písm. c) Nabídky hypotečních bank varianta č. 2 písm. c)
67
Přílohy Příloha A: Nabídky úvěrů ze stavebního spoření dle modelového příkladu Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 1 písm. a)
Stavební spořitelna
Produkt
SS ČS
HypoTREND
RF SS
-------------
MP SS
Hypoúvěr 100
WÜ SS ČMSS
Cílová částka
Úroková Měsíční splátka Mimořádný sazba (%) RPSN PÚ (Kč) (%) vklad Dospoř PÚ ŘÚ Úrok ování 4,15 4,75
4,42
6 345
Měsíční Úroky (Kč) splátka ŘÚ (Kč) PÚ ŘÚ
3 375
9 720 1 145 000
Úroky celkem (Kč)
Doba splácení PÚ
Doba splácení celkem
ŘÚ
350 000 1 495 000 15,25 12,33
27,58
100 % financování nenabízí 1 800 000
0
4,94
5
5,14
7 410
3 600
13 500 1 326 000
213 000 1 539 000
14,9
7,75
22,65
Partner
3,9
3,7
4,58
5 850
3 438
12 600 1 123 000
167 000 1 290 000
16,1
8,3
24,4
Variant25
3,5
4,3
4
5 250
3 600
10 800
245 000 1 185 000
15 10,25
25,25
940 000
Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 2 písm. a) Stavební spořitelna
Produkt
SS ČS
HypoTREND
RF SS
U122
MP SS
Hypoúvěr 85
WÜ SS ČMSS
Cílová částka
Úroková Měsíční splátka PÚ Měsíční Úroky (Kč) Mimořádný sazba (%) RPSN (Kč) splátka (%) vklad ŘÚ (Kč) PÚ ŘÚ Úrok Dospořování PÚ ŘÚ 4,15 4,75
Úroky celkem (Kč)
Doba splácení PÚ
ŘÚ
Doba splácení celkem
4,83
6 345
3 375
9 720
155 000
232 000
387 000 2,00 9,80
11,80
3,6
3,5
3,79
5 400
2 700
10 800
146 000
135 000
281 000
2,4
7,9
10,30
3,14
5
4,02
4 715
0
13 500
122 000
143 000
265 000
2,2
6,3
8,50
Partner
3,9
3,7
6,15
5 850
3 438
12 600
240 000
96 000
336 000
3,5
6,2
9,70
Garant15
3,6 2,95
4,9
5 400
8 100
10 120
184 000
67 000
251 000
2,8
6,4
9,20
1 800 000
800 000
Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 2 písm. b) Stavební spořitelna
Produkt
SS ČS
HypoTREND
RF SS
U122
Cílová částka
Úroková Mimořádný sazba (%) RPSN (%) vklad PÚ ŘÚ 4,15 4,75
1 000 000
0
Měsíční splátka PÚ (Kč) Úrok
Měsíční Úroky (Kč) splátka ŘÚ (Kč) Dospořování PÚ ŘÚ
Úroky celkem (Kč)
Doba splácení PÚ
ŘÚ
Doba splácení celkem
4,51
3 525
1 875
5 400 637 000 196 000
833 000 15,25 12,30
27,55
3,8
3,5
3,9
3 170
1 500
6 000 640 000 136 000
776 000
17
11,1
28,10
3,14
5
3,53
2 617
2 000
7 500 452 000 121 000
573 000
14,4
8,25
22,65
MP SS
Hypoúvěr 85
WÜ SS
Partner
3,9
3,7
4,5
3 250
1 910
7 000 614 000
92 000
706 000
15,6
8,3
23,90
ČMSS
Variant 25
3,7
4,3
4,2
3 083
2 000
6 000 543 000 134 000
677 000
14,7
10,2
24,90
Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 3 písm. a); varianta č. 1 písm. c) Stavební spořitelna
Produkt
SS ČS
Úvěr od Buřinky
RF SS
U121
MP SS WÜ SS ČMSS
Rychloúvěr
Cílová částka
Úroková Mimořádný sazba (%) RPSN (%) vklad PÚ ŘÚ 6,35
300 000
0
Měsíční splátka PÚ (Kč) Úrok
7,13
------
2 903
155 000
Úroky celkem (Kč) 155 000
Doba splácení PÚ
ŘÚ
13,00
Doba splácení celkem 13,00
6,5
3,5
6,49
1 630
1 500
3 000
126 000
17 000
143 000
7,6
5,3
12,90
6,74
5
6,8
1 685
1 500
2 250
129 000
37 000
166 000
7,4
7,1
14,50
138 000
7,3
6
13,30
------------Garant15
Měsíční Úroky (Kč) splátka Dospořování ŘÚ (Kč) PÚ ŘÚ
bez zajištění nabízí max. 200 000 Kč 6,95 2,95
7,5
1 625
1 350
2 400
124 000
14 000
Nabídky stavebních spořitelen varianta č. 3 písm. b) Stavební spořitelna
Produkt
SS ČS
HypoTREND
RF SS
U122
MP SS
Hypoúvěr 85
WÜ SS
-------------
ČMSS
Garant15
Cílová částka
Úroková Měsíční splátka PÚ Měsíční Úroky (Kč) Mimořádný sazba (%) RPSN (Kč) splátka vklad (%) PÚ ŘÚ Úrok Dospořování ŘÚ (Kč) PÚ ŘÚ 6,35 4,75
1 800 000
1 500 000
Úroky celkem (Kč)
Doba splácení PÚ
ŘÚ
Doba splácení celkem
7,05
9 708
5 772
15 480 237 000 123 000
360 000 2,00 0,75
2,75
5,9
3,5
6,33
8 850
9 000
18 000 195 000
300
195 300
2
0,3
2,30
3,7
5
6,98
10 115
0
13 500 262 000
9 000
271 000
2,2
1,6
3,80
167 000 2,25
1,8
4,05
bez zajištění nabízí max. 200 000 Kč 4,4 2,95
19,2
6 600
0
14 400 159 000
7 500
Nabídka Wüstenrot stavební spořitelny varianta č. 4 písm. b)
Příloha B: Nabídky hypotečních úvěrů dle modelového příkladu Nabídky hypotečních bank varianta č. 1 písm. b) Banka
Výše úvěru (Kč)
LTV (%)
Úroková sazba (%)
Hypoteční banka
Měsíční splátka (Kč)
Doba splácení
bez pojištění nenabízí
Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank
RPSN (%)
1 800 000
---------
4,59
4,77
10 163
4,59
4,7
10 097
100
Úroky celkem (Kč) 1 249 000 1 229 000
25 let
nesplňuje bonitu
---------
UniCredit Bank
5,09
5,21
10 617
1 385 000
Equa bank
3,84
4,07
9 493
1 002 000
mBank
LTV nenabízí
---------
Nabídky hypotečních bank varianta č. 1 písm. c) Banka
Výše úvěru (Kč)
LTV (%)
Úroková sazba (%)
Hypoteční banka
3,59
Česká spořitelna Komerční banka
RPSN (%)
Měsíční splátka (Kč)
Doba splácení
Úroky celkem (Kč)
3,86
7 732
775 000
3,59
3,7
7 622
787 000
3,59
3,67
7 582
775 000
3,59
3,8
7582
UniCredit Bank
3,59
3,65
7 582
775 000
Equa bank
3,24
3,48
7 452
690 000
Raiffeisenbank
mBank
1 500 000
83
LTV nenabízí
25 let
775 000
---------
Nabídky hypotečních bank varianta č. 2 písm. c) Banka
Výše úvěru (Kč)
LTV (%)
Úroková sazba (%)
RPSN (%)
Měsíční splátka (Kč)
Doba splácení
Úroky celkem (Kč)
Hypoteční banka
3,39
3,77
5 372
441 000
Česká spořitelna
3,54
3,65
5 327
470 000
Komerční banka
3,59
3,68
5 328
470 000
3,59
3,9
5055
UniCredit Bank
3,59
3,65
5 328
470 000
Equa bank
3,14
3,48
5 242
405 000
mBank
3,02
3,06
5 030
389 000
Raiffeisenbank
1 000 000
55
23 let
516 000
