Monitor woon en werklocaties 2014 Enschede, Oktober 2014
Pagina 2
Inhoud 1
Inleiding .......................................................................................................................................................... 4
2
Samenvatting werken . ................................................................................................................................... 4
3
Samenvatting wonen ....................................................................................................................................... 5
4
Werken ............................................................................................................................................................ 7 4.1
Ambitie & Visie .................................................................................................................................... 7
4.2
Trends en ontwikkelingen op macroniveau ........................................................................................... 7
4.3
Kantoren ................................................................................................................................................ 8
4.3.1
Ambitie & Visie ................................................................................................................................ 8
4.3.2
Trends & ontwikkelingen .................................................................................................................. 8
4.3.3
Stand van zaken markt ...................................................................................................................... 9
4.3.4
opgave 1: schrap 50.000m2 kavelaanbod .......................................................................................... 9
4.3.5
opgave 2: haal 20.000m2 incourante leegstand uit de markt ........................................................... 10
4.3.6
opgave 3: realiseer een gemiddelde uitgifte 4.400 m2 bvo per jaar tot 2020 .................................. 11
4.3.7
Aanbod ............................................................................................................................................ 11
4.3.8
Conclusie Kantoren ......................................................................................................................... 13
4.4
5
4.4.1
Visie & Ambitie .............................................................................................................................. 13
4.4.2
Trends & Ontwikkelingen ............................................................................................................... 14
4.4.3
Stand van zaken markt .................................................................................................................... 15
4.4.4
Vraag ............................................................................................................................................... 15
4.4.5
Aanbod ............................................................................................................................................ 17
4.4.6
Conclusie ......................................................................................................................................... 19
Wonen: Visie en trends ................................................................................................................................. 20 5.1
Visie en ambitie ................................................................................................................................... 20
5.2
Trends .................................................................................................................................................. 20
5.2.1
Demografische ontwikkelingen ....................................................................................................... 21
5.2.2
Overige belangrijke trends ontwikkelingen en kenmerken van woningvoorraad............................ 23
5.3 6
Bedrijventerreinen ............................................................................................................................... 13
Conclusie wonen: Visie en trends ........................................................................................................ 24
Wonen: Stand van Zaken .............................................................................................................................. 25 6.1
Nieuwbouw ontwikkelingen ................................................................................................................ 25
6.1.1
Behoefte nieuwbouw ....................................................................................................................... 25
6.1.2
Woningbouwproductie .................................................................................................................... 25
6.1.3
Conclusie woningbouwproductie .................................................................................................... 26
6.1.4
Prognose Nieuwbouw 2014............................................................................................................. 27
6.2
Plancapaciteit en programma nieuwbouwwoningen 2014-2020 ........................................................ 27
6.3
Ontwikkeling markt en verkoop van nieuwbouw woningen ............................................................... 30
6.3.1
Nieuwbouwwoningen te koop ......................................................................................................... 30
6.3.2
Verkoop nieuwbouwwoningen........................................................................................................ 30
6.3.3
Verkoop Kavels ............................................................................................................................... 32
6.3.4
Conclusie markt nieuwbouwwoningen ........................................................................................... 33
6.4
Ontwikkeling markt en verkoop van bestaande woningen .................................................................. 34
Pagina 3
6.4.1
Ontspannen woningmarkt................................................................................................................ 34
6.4.2
Te koop staande bestaande woningen ............................................................................................. 35
6.4.3
Conclusie markt bestaande woningen ............................................................................................. 36
6.5
Duurzaamheid wonen .......................................................................................................................... 37
Bijlage Werken Bijlage Wonen
Pagina 4
1
Inleiding
Met het vaststellen van de Stedelijke Koers in 2012 heeft Enschede haar plannen afgestemd op de veranderde economische omstandigheden en de terugloop in vraag naar woningen, kantoren en bedrijven. De Stedelijke Koers is een richtlijn voor de toekomstige stedelijke ontwikkeling en betekent ook een andere manier van werken. Het gaat om een andere rolopvatting: meer regie en faciliteren in plaats van zelf doen, sterk willen bepalen hoe, wat en waar vanuit de programma’s. We gaan de komende jaren steeds een vergelijkbaar, maar minder omvangrijk proces van monitoring en prioritering doorlopen waarbij we ons blijven focussen op kansrijke ontwikkelingen voor Enschede. De raad heeft met het vaststellen van de Stedelijke Koers opdracht gegeven voor het ontwikkelen van een verbeterd sturingsmodel waarin de nieuw op te zetten monitor voor wonen en werken is geïntegreerd. Eind 2013 is de eerste Monitor Wonen & Werken vastgesteld. De nu voorliggende versie is de tweede Monitor, en betreft een actualisatie van de monitor van eind 2013. In het voorliggende document is met name een beeld gegeven van de stand van zaken per 1 juli 2014, met waar mogelijk een doorkijk tot 1 oktober 2014. De planning van de woningbouwproductie zoals weergegeven in deze monitor is niet één op één vergelijkbaar met de prioriteringslijst, Stedelijke Koers, 2012. De prioriteringslijst Stedelijke Koers 2012 had alleen betrekking op nieuwbouw koopwoningen. In deze monitor zijn ook zoveel mogelijk de huur- en zorgwoningen meegenomen. De Monitor bevat informatie op het gebied van trends & ontwikkelingen en de stand van zaken op de woning kantoren-, en bedrijvenmarkt. Deze tweede versie van de Monitor is een actualisatie van de vorige versie, zonder grote wijzigingen. Focus is vooral gelegd op een consistent beeld neerzetten van de vele onderdelen. De Monitor Wonen & Werken zal twee keer per jaar worden geactualiseerd. Met het verschijnen van de eerste versie is de basis op orde en heeft de beheer- en beslisorganisatie vorm gekregen. In deze tweede versie is hier op voortgebouwd. Ten aanzien van de thema’s Wonen & Zorg en Duurzaamheid zijn beperkte aanvullingen toegevoegd en in relatie met de woningcorporaties zijn eerste stappen gezet naar een betere integratie van gegevens van de corporaties met de gemeentelijke gegevens. De Monitor is daarmee dus een groeimodel dat ook de komende tijd nog verder zal groeien. De monitor richt zich in eerste instantie op het intern zicht en grip krijgen op sturingsinformatie en daarna steeds meer een extern karakter krijgt. Een verbeterslag die past bij de regionale ambities tot afstemming van de programmering van woningen, kantoren en bedrijven tussen de verschillende Twentse gemeenten en andere partners.
2
Samenvatting werken
Voor werken, kantoren en bedrijfsterreinen luiden de bevindingen uit de Monitor per 1 juli 2014 als volgt: In Enschede zien we weinig groei in vacatures en een geringe groei van de beroepsbevolking met 0,2% per jaar Ook in 2015 wordt geen groei van werkgelegenheid verwacht maar vanaf 2016 ligt de groei van banen mogelijk iets hoger dan de groei van de beroepsbevolking met als gevolg een per saldo iets lagere werkloosheid. Toch zijn er ook veel positieve zaken zichtbaar: ondanks de crisis blijven een aantal sectoren en bedrijven flink investeren en op het gebied van kenniseconomie scoort Enschede over het algemeen goed. Kantoren: Het schrappen van 50.000 m2 kavelaanbod ligt op koers. Daarentegen blijft de aanpak van incourante leegstand weerbarstig, ondanks daarop gepleegde inzet. Bedrijfsterreinen: De uitgifte tot 1 juli 2014 ligt op 0,6 ha. en de reserveringen liggen op 1,2 ha. Verwachting is dat eenzelfde afzet wordt gehaald als de 1,5 ha in 2013. Daarbij moet vermeld worden dat de uitgifte achterblijft bij de prognose van 3,5 ha per jaar. In Twente is sprake van een stijgende opname van bestaand vastgoed onder meer door verlenging van (huur)contracten waardoor verkoop van kavels wordt gedrukt. De uitgifteprognose van 3,5 ha. per jaar voor Enschede is gemaakt voor een aanbod inclusief Usseler Es. Deze prognose zou naar beneden moeten worden bijgesteld nu we dit terrein voorlopig niet uitgeven. Door het opschorten van de uitgifte van de Usseler Es is een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein uit de uitgeefbare voorraad genomen. De resterende Enschedese terreinen blijken, ook ten opzichte van de terreinen elders in de Netwerkstad, relatief lager te scoren op een aantal relevante kwaliteitskenmerken. Het niet-aanbieden van de Usseler Es werkt ook door in de ‘wet van de grote getallen’; in de Netwerkstad is 300 ha. uitgeefbaar (ex. Usseler Es) – waarvan ca. 20 ha. in Enschede. Er zijn dus enorm veel alternatieven beschikbaar voor Enschedese kavels. In relatieve zin doen we het met 1,5 ha. echter niet slecht in Enschede. Wij verwachten tussen 2013/2015 uit te komen op 4,5 ha. kavelverkopen.
Pagina 5
Dat is 22% van het beschikbaar aanbod van 19.7 ha. In de Netwerkstad verwachten we in dezelfde periode de geplande 25 ha. af te zetten; 7% van het beschikbaar aanbod van 300 ha. De herstructurering Havengebied is grotendeels afgerond. In de acquisitie bedrijven (regionaal) waarop in 2013 een verbeterslag is ingezet, zijn nog verdere stappen te zetten.
3
Samenvatting wonen
Algemeen In Enschede trekt de woningmarkt voorzichtig aan. Er zijn in het 1e halfjaar van 2014 t.o.v. voorgaande jaren meer woningen, zowel bestaande als nieuwbouwwoningen, verkocht. Ook zijn er meer kavels verkocht. Er is sprake van een pril positivisme in de markt. Dit komt o.a. door de zeer lage hypotheekrente, de fiscaal gunstige schenkings-mogelijkheden, de forse huurverhoging voor scheefwoners, de lage verkoopprijzen, het relatief dure alternatief van huur en het ruime aanbod. Er zijn echter ook nog steeds ontwikkelingen die een negatieve werking hebben op de woningmarkt, onder andere: restschulden, de nog steeds stijgende werkloosheid, een groeiend aantal zzp-ers (zzp-ers krijgen minder makkelijk een hypotheek), de flexibilisering van de arbeidsmarkt, aangescherpte hypotheekregels waardoor de leencapaciteit is verkleind, de verlaging van de Nationale hypotheekgrens (NHG) grens tot € 265.000 en een concurrentienadeel van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande koopvoorraad (o.a. overdrachtsbelasting en het lage BTW tarief voor verbouw) en de verkoop van corporatiewoningen. IJkpunt voor de Monitor zijn de prognoses en aantallen zoals die zijn opgenomen in de Woonvisie 2025 en waar nodig in deze Monitor vermeld. De trends en ontwikkelingen worden daartegen afgezet. Verkoop van nieuwbouwwoningen. In het 1e halfjaar van 2014 werden 42 nieuwbouwwoningen verkocht. Bijna evenveel als in 2013 in totaal. Bijna de helft van de 42 verkochte woningen is ook in 2014 op de markt gekomen.De verwachting is dat in de 2e helft van 2014 minder nieuwbouwwoningen worden verkocht dan in de 1e helft van 2014. Dit komt omdat er geen of slechts een enkel klein nieuwbouwproject op de markt komt. Het aantal verkochte projectmatige nieuwbouwwoningen blijft dus ook in 2014 sterk achter bij het aantal waarvan in de Woonvisie is uitgegaan. Op 1 juli 2014 stonden in totaal ca. 170 nieuwbouwwoningen te koopwaarvan een deel kennelijk niet voldoet aan de wensen van de woonconsument. Uit de monitor hoofdstuk 6 volgt dat het huidige aanbod nog niet in overeenstemming is met de beleidsdoelstellingen zoals opgenomen in de Woonvisie 2025 en dat woningen die in de planning staan later op de markt komen, doordat jaarlijks niet meer dan zo’n 70 woningen worden verkocht. Uiteindelijk leidt dit er toe dat de boeggolf in planning en programmering nog niet verkleint.
Verkoop van kavels In het 1e halfjaar van 2014 zijn 12 kavels notarieel overgedragen (waarvan 9 kavels die, gelet op de verkoopvoorwaarden, uiterlijk in 2015 overgedragen zouden moeten worden) en zijn 41 kavels in optie genomen. Het aantal opties betekent niet per definitie dat op korte termijn ook veel kavels verkocht (notarieel overgedragen) worden. Een potentiele koper heeft namelijk maximaal 19 maanden de tijd om daadwerkelijk tot aankoop over te gaan (zie ook paragraaf 3.3.3). In 2014 worden naar verwachting 12-25 gemeentelijke kavels verkocht. Omgevingsvergunningen In het 1e halfjaar van 2014 zijn er ca 100 Omgevingsvergunningen voor woningnieuwbouw afgegeven. Dit bevestigt het beeld dat de nieuwbouwproductie ook in 2015 nog niet substantieel zal gaan toenemen. Verkoop van bestaande woningen In het 1e halfjaar van 2014 zijn er t.o.v. het 1e halfjaar van 2013 ruim 25% meer bestaande woningen verkocht. Het aantal verkochte woningen is echter nog steeds veel lager dan voor het begin van de recessie.
Pagina 6
Ondanks dat de verkoop van woningen enigszins is toegenomen is de markt nog steeds zeer ontspannen. Bij een evenwichtige markt staan er 6 woningen per verkochte woning te koop. Op 1 juli 2014 stonden 14,3 woningen per verkochte woning te koop. Iets meer dan eind 2007. Het aantal woningen dat per type te koop staat verschilt sterk en ook het aantal verkochte woningen verschilt per type. De appartementenmarkt is zeer ontspannen evenals de markt van vrijstaande woningen. In het 1e halfjaar van 2014 zijn er 92 corporatiehuurwoningen verkocht. Demografische veranderingen en consequenties voor ontwikkeling in woningbehoefte . Aantal inwoners Op 1 januari 2014 had Enschede 158.629 inwoners. Waar in de Primos prognose 2012 er nog van werd uitgegaan dat het aantal inwoners tot 2030 toe zou nemen tot ca.161.500.wordt in de meest recente prognose 2013 er van uitgegaan dat het aantal inwoners afneemt tot ca. 157.000 inwoners, eDe prognoses laten dus een behoorlijke fluctuatie zien in de tijd waarmee het lastig is een eenduidige trend te hanteren. Daarbij zal de bevolkingsopbouw de komende jaren ook sterk wijzigen, die met name tot uitdrukking komt in de toenemende vergrijzing. Aantal woningen Ondanks de voorziene daling van het aantal inwoners neemt de behoefte aan woningen tot 2030 toe met netto ca. 2.650 woningen. Dit komt m.n. doordat de gemiddelde woningbezetting nog verder afneemt. De fluctuaties in de prognoses worden sterk bepaald door het aantal netto toegevoegde woningen in de afgelopen jaren en de bevolkingsgroei van de afgelopen jaren. De prognoses kunnen dan ook niet absoluut gehanteerd worden maar vragen om een genuanceerde benadering. Boeggolf/woningbouwproductie Eind 2013 werd nog uitgegaan van een beschikbare harde en zachte plancapaciteit van bijna 5.600 woningen tot 2030. De verwachting per 1 oktober 2014 is dat dit aantal teruggebracht kan worden tot ruim 3.800 woningen als daarop een “realiteitstoets” wordt uitgevoerd, bestaande uit toepassing van de “ladder duurzame verstedelijking”, in samenhang met een aantal aanvullende beoordelingscriteria. In programmaperiode 2015-2019 staan dan nog altijd zo’n 2.400 woningen geprogrammeerd, een overcapaciteit ten opzichte van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Bij de actualisering van de Nota Stedelijke Koers 2012 die begin 2015 zal plaatsvinden wordt hier door middel van een geactualiseerd sturingsadvies nader op ingegaan. Regionale Woonvisie De Provincie, de 14 Twentse gemeenten en corporaties verenigd in WOON werken momenteel aan een regionale woonvisie. Een verdere afstemming op het gebied van woningbouw wordt nagestreefd. Huurwoningen Er zijn in 2014 123 huurwoningen gerealiseerd, 0 huurwoningen gesloopt en 92 huurwoningen verkocht . de huurvoorraad is derhalve met 31 woningen toegenomen.
Pagina 7
4
Werken
4.1 Ambitie & Visie Met het in 2012 vaststellen van de Economische motor Twente, de Economische visie Enschede en de uitvoering van de Ontwikkelagenda Netwerkstad Twente (2013) zijn zowel op stedelijk als op regionaal niveau de ambities en aanpak op economisch gebied duidelijk gemaakt. We gaan met de partners verder aan de slag om de achterstanden weg te werken op weg naar meer Werk, Welvaart en Welzijn. Om de doelen te bereiken zijn goede locaties nodig voor bedrijven. In dit hoofdstuk gaan wij in op de kantorenlocaties en bedrijventerreinen. De cijfers die u hier krijgt hebben de peildatum 1 juli 2014, bij de werkgelegenheidscijfers is de peildatum 1 april 20121.
Figuur 1: Overzicht werklocaties (1 juli 2014)
4.2 Trends en ontwikkelingen op macroniveau Algehele trends wereldwijd2: • Internationalisering (export, import, investeringen, kenniswerkers) • Regionalisering van bedrijvigheid en arbeidsmarkt (daily urban system) • De migratie van hoogopgeleiden neemt mondiaal sterk toe. • De groene race: uitdaging voor de economie is om zuiniger om te gaan met energie en andere grondstoffen. • De energieke samenleving: een grotere betrokkenheid van burgers en bedrijven bij de leefomgeving. Ontwikkelingen landelijk3: • Voor de middellange termijn blijft er sprake van lage economische groei; • De economische groei wordt voornamelijk gerealiseerd door verhoging van de arbeidsproductiviteit (ergo: bijna geen extra werkgelegenheid). Verwachte groei banen: 0,3% per jaar vanaf 2015.
1
Alle cijfers hebben de peildatum 1 juli 2014 m.u.v. de werkgelegenheidscijfers. Deze komen uit het landelijke Vestigingsregister en de meest recente peildatum daarvan is 1 april 2012. 2 Bron: onder andere “trends in de regionale economie” CPB 2014 3 Bron: UWV arbeidsmarktprognose 2013-2014
Pagina 8
Ontwikkelingen Twente: In 2014 wordt landelijk een licht positieve economische groei van 0,5% verwacht. Dit wordt vooral veroorzaakt door een groei van de handel met het buitenland. Twente kan hier relatief goed van profiteren omdat hier veel exporterende industrie zit. Ondanks de lichte groei van de economie loopt de werkloosheid landelijk en ook in Twente echter ook in 2014 verder op. Voor Twente wordt ook in 2015 geen groei in banen verwacht. Ontwikkelingen Enschede: • Weinig groei in vacatures; • Geringe groei van de beroepsbevolking met 0,2% per jaar; • Groei banen vanaf 2016 mogelijk hoger dan groei beroepsbevolking dus per saldo iets minder werkloosheid. Twente doet het - vergeleken met landelijke ontwikkelingen - op economisch vlak op veel punten iets slechter dan Nederland als geheel: de werkloosheid is hoger, het opleidingsniveau van de beroepsbevolking ligt gemiddeld iets lager en de laatste jaren loopt ook de ontwikkeling van het bruto regionaal product uit de pas. De reparatiemogelijkheden van de regionale economie zijn beperkt. Hier geldt het 80/20 principe: veel wordt bepaald door nationale en internationale bewegingen (De staat van de Twentse Economie, KvK 2013). Toch zijn er ook veel positieve zaken zichtbaar: ondanks de crisis blijven een aantal sectoren en bedrijven flink investeren, op het gebied van kenniseconomie scoort Enschede over het algemeen goed (bijvoorbeeld in aantal patenten) en het logistieke bedrijfsleven heeft zich verenigd en trekt hard aan het op de kaart zetten van de Logistieke Draaischijf Twente.
4.3 Kantoren 4.3.1 Ambitie & Visie Enschede is geen klassieke kantorenstad, maar een stad van kennis en innovatie, van niches in het economisch domein en een aantal kansrijke sectoren. Voor deze kantoorgebruikers moet Enschede plek blijven bieden, met voldoende dynamiek en een interessant ondernemersklimaat. De tijd van grote uitgiftes is voorbij. In de kantorenvisie die begin 2012 door de Netwerkstadgemeenten is gemaakt, was de conclusie dan ook helder: Er moet in alle gemeenten worden gesneden in de plannen voor nieuwbouw van kantoren en de leegstand zal zonder gericht beleid steeds verder oplopen. In de Stedelijke koers zijn deze conclusies omgezet in daden voor Enschede en is in september 2012 besloten: 1. 50.000 m2 kantoren van het kavelaanbod te reduceren 2. Actief met de markt de kantorenleegstand aan te pakken en de komende 5 jaar 20.000 m2 incourante leegstand uit het aanbod te halen. 3. De kantorenvisie Netwerkstad 2012 gaat uit van een gemiddelde uitgifte van 4.400 m2 bvo tussen 2011 en 2020 Voor de ondernemers in de stad ontstaat helderheid. Er vindt geen ongebreidelde groei plaats en locaties waar we aan zijn begonnen maken we netjes af. De kantoorontwikkeling in Enschede concentreert zich op vier locaties die aantoonbaar een toegevoegde waarde hebben. Het centrum en Kennispark zijn de locaties met de meeste kantoorwerkgelegenheid in onze stad. De Creatieve Campus bedient een groeiende niche in de markt en daarmee een duidelijke toegevoegde waarde. De Zuiderval tot slot ontwikkelt zich als de plek voor de zakelijke dienstverlening met Parc Phi als de meest duurzame kantoorlocatie van Twente.
4.3.2 Trends & ontwikkelingen • De kantoorwerkgelegenheid groeit niet meer. De groei van de werkgelegenheid in kantoorgebouwen zoals die zich in de afgelopen 30 jaar heeft voortgedaan, zet niet verder voort. • De vraag naar nieuwbouw is bijna volledig een vervangingsvraag. • Daarnaast zorgt nieuwe werken voor afnemende vraag naar kantoorruimte doordat er minder m² per werkplek nodig zijn. Lange tijd nam een werkplek 25 tot 30 m2 in. Momenteel is het gemiddelde 19 m2 per werkplek (daar is ook in de kantorenvisie mee gerekend) en sommige bedrijven anticiperen al op nog minder meters per arbeidsplaats. • Leegstand op de kantorenmarkt zal een feit blijven, zeker gezien de beperkte transformatiemogelijkheden van kantoorpanden en de geringe vraag naar nieuwe functie die in deze panden zouden passen.
Pagina 9
•
Er is een kwalitatieve verandering van de vraag gaande. Minder vraag naar grote “single user kantoorgebouwen” en meer vraag naar kantoorverzamelgebouwen met centrale, gemeenschappelijke voorzieningen en flexplekken.
4.3.3 Stand van zaken markt Algemeen De belangrijkste kantoorgebieden in de stad zijn het Centrum/stationsomgeving en het Kennispark/B&S Park. Deze gebieden nemen samen circa 90% van de kantoorwerkgelegenheid voor hun rekening.
Centrum
1% 8% 31%
Stationsomgeving
Kennispark 45% 15%
Creatieve Campus
Zuiderval
Figuur 2: Werkgelegenheid (aantal banen) per kantoorlocatie (Bron: Monitor economische ontwikkeling Enschede 2012, I&O Research )
type gebied
naam
Kantorenlocaties
Centrum
Vestigingen
banen
679
6.174
Stationsomgeving
48
3.050
Creatieve Campus Roombeek
18
218
402
9.063
64 1.211
1.615 20.120
Kennispark Zuiderval totaal
Tabel 1: Aantal bedrijven en werkgelegenheid per locatie (Bron: Monitor economische ontwikkeling Enschede 2013, I&O Research)
4.3.4 opgave 1: schrap 50.000m2 kavelaanbod In de Stedelijke koers bedroeg het kavelaanbod voor kantoren 134.000 m2 bvo en is er afgesproken de voorraad terug te brengen met 50.000 m2. Enschede heeft de planvoorraad met ca. 49.000 al bijna geheel terug gebracht door kavels uit de markt te halen en bouwvlakken te verkleinen. Deze reductie heeft plaatsgevonden in Roombeek, Kennispark en de Spoorzone. Kantorenlocatie Reductie in m2 Spoorzone 15.000 Roombeek 11.500 Kennispark 22.500 Zuiderval n.t.b. Totaal 49.000 Tabel 2: Reductie kantoorkavels in m2 bvo per 1-7-2014
Pagina 10
4.3.5
opgave 2: haal 20.000m2 incourante leegstand uit de markt
Vastgoed (bestaande markt) algemeen opname De opname van kantoorruimte in de eerste helft van 2014 was 15.200 bvo. Dit is gelijk aan het niveau van 2012 en flink beter dan in 2011 en 2013. Over het algemeen kan worden gesteld dat de kantorenmarkt in Enschede sterk fluctueert, doordat de invloed van een klein aantal grotere transacties op het opnamecijfer relatief groot is. Het is daarom lastig om conclusies te verbinden aan (half-)jaarcijfers. Bovendien geldt dat zittende huurders bij huurverlening niet in het aanbodcijfer terugkomen wanneer ze niet actief de markt opgaan. Deze huurders zeggen wel hun contract op, waardoor het aanbod groeit, maar doen dit alleen om een betere huurprijs te bedingen.
aanbod Per 1-7-2014 wordt ca. 112.000 m2 bvo kantoorruimte op de markt aangeboden. Bijna de helft daarvan, zo’n 51.000 m2 bvo, is gelegen in het centrum. Het aanbod is ten opzichte van de peildatum in de kantorenvisie (1-12011) toegenomen van 79.000 m2 tot circa 112.000 m2. Aanbod is niet hetzelfde als leegstand. Onder “aanbod” vallen panden die leeg staan, panden die nu nog gevuld zijn, maar binnenkort op de markt komen, maar ook panden die in aanbouw zijn. Het aanbod is dus in de regel hoger dan de leegstand. Het exact uitrekenen van de leegstand is zeer tijdrovend, aangezien dat per pand moeten worden bekeken. Ervaringscijfers geven aan dat circa 80% van het aanbod leeg staat. Dit cijfer zou momenteel veel lager kunnen liggen, omdat eigenaren hun panden steeds eerder op de markt aanbiedt wanneer huurcontracten aflopen. We weten echter ook dat er in de totale voorraad panden zijn opgenomen die niet meer op de markt worden aangeboden omdat ze incourant zijn. Deze leegstand zien we dus niet terug in het aanbod. We kunnen niet anders dan concluderen dat het erg moeilijk is om enkel en alleen op basis van cijfers een oordeel te geven over de kantorenmarkt.
Kantorenlocatie
m2
B&S Park
25.000
Centrum
51.000
Overig
34.500
Zuiderval Totaal
1.500 112.000
Tabel 3: Aanbod kantoorruimte in m2 bvo per deelgebied per 1-7-2014 (Bron: Vastgoedrapportage Twente)
Het aandeel van het aanbod in de totale voorraad van kantoorgebouwen in de stad bedraagt 15,4% (peildatum 1 januari 2014). Dit ligt onder het Twents gemiddelde van 17,5%. Landelijk ligt dit niveau nog hoger, met 23%. Dit getal wordt in sterke mate bepaald door het enorme aanbod in de Randstad en is daarom minder relevant.4
4
Bron: Vastgoedrapportage Twente
Pagina 11
Figuur 3: Aanbod als percentage van de voorraad per 31-12-2013 (Bron: Vastgoedrapportage Twente)
nb De ontwikkeling van 40.000m2 bvo kantoorruimte in The Gallery is onderdeel van het huidig aanbod, maar wordt nog niet in zijn geheel aangeboden op de markt. De eerste van drie fases is voor ca. 85% verhuurd. Leegstand Na de Stedelijke Koers is actief samen met marktpartijen de bestrijding van de kantorenleegstand opgepakt. Een “Expertteam kantoren” heeft een selectie van panden gemaakt. Samen met diverse pandeigenaren zijn trajecten in gang gezet voor transformatie van deze panden. Het college heeft één aanvraag voor transformatie goedgekeurd (Hengelosestraat 69-71) Hierdoor wordt ca. 1000m2 kantooroppervlak uit de markt gehaald. Er wordt nog steeds actief gewerkt aan een tweetal cases (samen circa 10.000 m2) waarmee een groot deel van de leegstand kan worden teruggebracht. 4.3.6
opgave 3: realiseer een gemiddelde uitgifte 4.400 m2 bvo per jaar tot 2020
Vraagprognose In de Kantorenvisie Netwerkstad wordt de vraag naar nieuwe (courante) kantoorruimte tussen 2011 en 2020 geschat op 44.200 m2 bvo, ca. 4.400m2 per jaar. Er resteren vanaf 1-1-2014 nog 7 jaren tot en met 2020; de vraag is opgeteld dus (nog) 30.800 m2 bvo. De vraag neemt naar verwachting af na 2020, tot ca. 3.000m2 per jaar tot 2030. De totale vraag in deze periode is dus 30.000m2 per jaar. Opgeteld is de vraag naar kantoren 30.800 + 30.000 = 60.800 m2 bvo tot en met 2030. Afzet In 2013en de eerste helft van 2014 zijn er geen kantoorkavels verkocht. Op 1 januari 2014 was er één reservering geregistreerd voor een kantoorkavel op het CeeCee met in totaal een oppervlakte van circa 480 m² kantooroppervlak. Deze reservering is komen te vervallen. Er zijn anno juli 2014 wel twee nieuwe reserveringen voor Kennispark. Een reservering van ca. 900m2 en een reservering van 12.000m2. 4.3.7
Aanbod
Kavels Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het B&S Park, de Zuiderval (i.s.m. AM in de GEM Zuiderval) en de Creatieve Campus. In de loop van 2014 is gebleken dat er aan het Schuttersveld bestemmingsplanruimte is voor het bouwen van 15.000m2. Deze bouwtitel bestaat al geruime tijd en er zijn de afgelopen jaren geen plannen geweest voor kantoorontwikkeling. Sinds enkele maanden worden er gesprekken gevoerd over een andere invulling voor deze kavel.
Pagina 12
Kantorenlocaties m2 Binnenstad* 4.000 Brouwerij/Creatieve Campus Roombeek5 9.000 Kennispark 39.000 Zuiderval 18.150 Schuttersveld 15.000 Totaal 85.150 Tabel 4: Aanbod kantoorkavels in m2 bvo per 1-7-2014 (Bron gemeente Enschede)
Kavel binnenstad betreft geplande kantoorontwikkeling Wilminkplein. Op moment van schrijven was deze locatie administratief nog geregistreerd onder de bestemming kantoren. Het is echter duidelijk dat dit geen kantoorpand zal worden, maar een appartementencomplex. Het aanbod is daarmee feitelijk 4.000m2 lager.
5
Totaal terrein bedrijven en kantoren is 11.500m2; hiervan is 9.000m2 ten behoeve van kantoren
Pagina 13
4.3.8 Conclusie Kantoren We liggen op koers voor de doelstelling 50.000 m2 kavelaanbod te schrappen: 49.000m2 is reeds geschrapt. Het uit de markt halen van incourante leegstand vergt geduld. Vastgoedeigenaren moeten hun verlies nemen en nieuwe plannen ontwikkelen. Hiervoor is veel ambtelijke meedenk-kracht nodig. Het resultaat tot dusverre is ca. 1.000 m2 meter geschrapt kantooroppervlak. Er lopen al een tijd lang gesprekken over een tweetal andere incourante panden. Deze zijn zo groot (4.000 tot 7.000 m2) dat een succesvolle transformatie sterk bijdraagt aan het behalen van de doelstelling. De sleutel tot een succesvolle transformatie is de vraag naar een nieuwe functie; en daar schort het op dit moment nog aan. De prognose van de vraag naar nieuwe kantoorruimte tot 2030 leek begin dit jaar redelijk overeen te komen met het aanbod. Hierbij is echter een kavel aan het Schuttersveld van 15.000m2 over het hoofd gezien. Dit betekent een uitbreiding van het aanbod met 25%. Wanneer we voorbij de cijfers kijken en in ogenschouw nemen dat dit plan reeds lange tijd ongebruikt is en dat er inmiddels andere plannen voor het gebied worden ontwikkeld is het nog de vraag of dit ook een reëel probleem is voor de kantorenmarkt. De uitgiftecijfers, geprognotiseerd op 4.400 m2 per jaar, zijn in 2012 en 2013 niet gehaald. Er is een enorme reservering (12.000m2) gedaan in 2014 die de cijfers weer ‘recht’ zou kunnen trekken over de afgelopen jaren. Maar deze moet natuurlijk nog wel omgezet worden in een daadwerkelijke verkoop.
4.4
Bedrijventerreinen
4.4.1 Visie & Ambitie Het hebben van een gevarieerd aanbod aan bedrijfslocaties op lokaal en regionaal niveau gaat over meer dan aanbod van kavels voor nieuwbouw. Ook het aanbod van vastgoed en prijspeil etc. spelen hier een rol. Het advies in de Stedelijke Koers (2012) om langs zes actielijnen de bedrijfsvestigingslocaties te optimaliseren is hieruit voortgekomen. Het uitgangspunt is dus niet alleen kavelverkoop; de hele dynamiek op bedrijventerreinen moet bekeken worden. Ondanks dat er in een aantal bedrijfssectoren nog steeds sprake is van groei, is de tijd van grote jaarlijkse uitgiftes vooralsnog voorbij. In de afgelopen jaren is zowel door de gemeente Enschede als Netwerkstad onderzoek gedaan naar de behoefte aan (nieuwe) locaties voor bedrijven. Uit deze ramingen wordt duidelijk dat over de lange termijn gezien nog een behoorlijke behoefte bestaat maar dat wij – gezien de doorwerking van de economische crisis – de eerste jaren geen grote uitgiftes hoeven te verwachten (Herijking bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente 2013). Ten aanzien van de bedrijventerreinen is in de Stedelijke Koers voorgesteld om zes actielijnen te volgen die samenvattend het volgende beogen: 1. de voorraad terug te brengen met 21,8 ha. en een deel van de keuze uit te werken op Netwerkstadniveau; 2. de bestaande voorraad te optimaliseren – ook via tijdelijke alternatieve invulling - en meer maatwerk toe te passen voor de uitgifte; 3. samen met de Netwerkstad partners krachtig uitvoering te geven aan (internationale) acquisitie.
Pagina 14
Bijstelling doel Bij het vaststellen van de Stedelijke Koers in 2012 heeft de gemeenteraad via amendement de besluitvorming over waar de 21,8 ha. uit de markt te nemen uitgesteld tot na de actualisatie van de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad. Deze actualisatie is eind 2013 aan de raad aangeboden (Herijking Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad 2013) en is op 10 maart 2014 vastgesteld. Hiermee is de opgave voor het terugbrengen van de voorraad met 21,8 ha. vervallen. Wel wordt vastgehouden aan het uitfaseren van de uitgifte naar gemiddeld 3,5 ha per jaar.
35
Aantal ha. uitgifte
Aantal transacties
30 25 20 15 10 5 0 2003 200420052006 2007200820092010 201120122013
Figuur 4: Uitgifte kavels en aantal transacties voor bedrijven in Enschede, 2003 t/m 2013 (Bron: Ondernemersloket Enschede, MPG)
4.4.2 Trends & Ontwikkelingen - De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. Doordat de economie in 2014 naar verwachting marginaal zal groeien en ondernemers voorzichtig zullen zijn met het doen van investeringen, verwacht NVM business voor 2014 vooralsnog geen verbetering op de bedrijfsruimtemarkt (NVM, maart 2014); - De focus van beleggers verschoof vorig jaar naar bedrijfsruimte en de verwachting is dat dit in 2014 doorzet (CBRE, februari 2014); - De groei van online winkelen heeft het afgelopen jaar in sommige regio’s meer dan 40% van de logistieke opname veroorzaakt. Het aantal transacties zal verder blijven stijgen als we de voorspelde groeicijfers voor online winkelen in de komende vijf jaar als leidraad nemen (CBRE, februari 2014); - Opvallend is dat ondanks het grote aantal faillissementen in de bouw en industrie het aanbod aan vastgoed minimaal is toegenomen (Vastgoedrapportage Twente 2013); - Duurzaamheid snijdt aan twee kanten voor de bedrijven: ze investeren zelf in beheer van vastgoed, CO2reductie en transport maar het vormt ook een markt voor nieuwe producten en diensten; - Flexibiliteit straalt aan alle kanten door in de bedrijfsvoering: van koop naar huur, werknemers op kortlopende contracten, dynamiek in de waardeketens: er is voortdurend beweging in typen en aard van activiteiten en de hoeveelheid van ruimte die daarvoor nodig. Dit heeft invloed op de fysieke bedrijfsomgeving en moet explicieter een plek krijgen in het ontwikkelen en beheren van bedrijventerreinen; - Traditionele vestigingseisen zoals voldoende arbeidspotentieel en een goede bereikbaarheid blijven belangrijk maar de uitstraling van de omgeving (bedrijventerrein) wordt steeds belangrijker; - De industriële sector kent kansen en bedreigingen die vooral samenhangen met het aanhoudend tekort aan echte vakkrachten, olieprijzen, innovatiekracht en de groei bij onze belangrijkste handelspartners (Rabobank, 2014); - Een element van de economische dynamiek is een toenemend aandeel van kleinschalige bedrijven (1-10 werkzame personen) op bedrijventerreinen: bedrijven die andere eisen hebben ten aanzien van hun locatie en vastgoed; - Bereikbaarheid voor goederen en data worden belangrijker als randvoorwaarde bij vestiging door de verwachte groei aan goederenstromen (multimodaliteit, HOV netwerken, glasvezel) en het toenemende belang van ‘connectiviteit’.
Pagina 15
4.4.3
Stand van zaken markt6
Algemeen7 In totaal ligt er in Enschede 567 ha netto bedrijventerrein waarvan ruim 80 ha. nog kan worden (her)uitgegeven. Een klein deel daarvan (ca. 2 ha) is in particulier bezit. Daarnaast zijn er ‘economische zones’ (o.a. Schuttersveld) en ‘zachte plannen’ voor de herontwikkeling van de werkparken bij de luchthaven voor leisure en innovatie. Van alle bedrijven in Enschede (totaal 10.561) is 11% gevestigd op een bedrijventerrein. Samen leveren zij 21,6 % van de totale arbeidsplaatsen in Enschede. Het Havengebied en de Marssteden zijn de grootste bedrijventerreinen qua omvang en werkgelegenheid. Om de bestaande voorraad te optimaliseren liepen en lopen nog steeds projecten voor herstructurering. Met name bij de herstructurering Binnenhaven Havengebied is een grote stap gezet om meerdere lijnen te verbinden. Zo wordt er nu ook gewerkt aan verbeteren van de werkomgeving voor de werknemers en zijn de contracten ondertekend voor de aanleg van 500 meter nieuwe kade waardoor er meer goederen per schip kunnen worden vervoerd. De herstructurering op de terreinen Hardick & Seckel, Roombekerveld en Reulver zijn in 2013 afgesloten en worden – voor zover van toepassing- weer uitgegeven. Op het Havengebied zijn de deelgebieden Ossenboer en Handelskade gereed, deelproject Binnenhaven is in uitvoering en wordt eind 2014 afgesloten. De uitgangspunten van de herijking Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad vormen ook de basis voor het onderdeel Strategisch programmeren van de Ontwikkelagenda Twente (2013). Een belangrijk aandachtspunt voor zowel kantoren als bedrijven is het versterken van acquisitie. Hierover zijn op Netwerkstadniveau duidelijke afspraken gemaakt tussen de 4 O’s. Voor de HTSM werken Kennispark en Oost NV samen, de logistieke sector wordt bediend door Port of Twente. De accountmanagers van de Netwerkstadgemeenten werken samen in een back office voor de acquisiteurs. De bedrijfsmakelaars worden betrokken via het reguliere makelaarsoverleg met de gemeente. Sommige grote projecten/eigenaren doen ook zelf aan specifieke acquisitie. De acquisitie heeft onder andere geresulteerd in de twee intentieverklaringen voor watergebonden kavels op het XL Businesspark en de opening van Apollo Tyres Global R&D op het Kennispark.
4.4.4
Vraag
Kavels In 2013 is 15.270 m2 verkocht door de gemeente. Het ging om één kavel op de Marssteden. De uitgiftes aan de Zuiderval (KFC, MacDonalds) zijn hierbij niet opgenomen omdat zij buiten de officiële bedrijfsterreinen vallen. Op de particuliere terreinen zijn geen verkopen geweest. We hebben in 2013 niet de geplande uitgifte van 3,5ha gehaald. In de eerste helft van 2014 zijn er acht kavels, totaal 0.6 ha, verkocht door de gemeente. De uitgifte was vespreid over Roombekerveld (3 kavels), Hardick & Seckel (1 kavel), Euregio (2 kavels), Josink Es en Unisson. Daarnaast is er een kavel op het Diekman-terrein verkocht. Dit is echter geen formeel bedrijventerrein. Op 1 juli 2014 stond er 12.010 m2 in reservering. Ten opzichte van de lijst met reserveringen per 1 januari zijn 8 reserveringen omgezet in een verkoop (zie boven), 1 reservering is vervallen omdat het bedrijf gekozen heeft voor een bestaand pand in Enschede (herkomst: Borne) en 1 bedrijf heeft de financiering voor de koop van een kavel niet sluitend gekregen.
6
Alle cijfers hebben de peildatum 1-1-2014 m.u.v. de werkgelegenheidscijfers. Deze komen uit het landelijke Vestigingsregister en de recentste peildatum daarvan is 1 april 2012. 7 Leidend voor de samenstelling van de lijst is de provinciale IBIS-enquête en de daar gehanteerde definities (zie bijlage). Deze lijst maakt vergelijking met landelijk, regionaal etc. mogelijk.
Pagina 16
ID
Terrein/plan
14 15 16 17 18 19
Roombekerveld Roombekerveld Euregio II Euregio II Josink Es Ossenboer TOTAAL
Reservering in m² 453 540 1.117 7.000 1.426 1.474 12.010
Nieuwe reservering Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw
Verplaatsing of uitbreiding Starter V U U U U
Verplaatsing waar vandaan? Enschede Enschede
Type bedrijf Bouw Dienstverlening Logistiek/recycling Groothandel Groothandel Groothandel
Tabel 5: Reserveringen bedrijvenkavels per 1-7-2014, particulier en gemeente (Bron: Ondernemersloket Enschede, 2013)
ID
Terrein/plan
Koper
5 2 3 4 5 6 7 8
Roombekerveld Roombekerveld Roombekerveld Hardick&Seckel Euregio II Euregio II Josink Es Unisson TOTAAL
Welles No Tags Boxxen Rikkerink Verstappen Wildkamp Enexis KPN
Handtekening gezet in m² 549 346 1.009 394 1.249 2.000 16 100 *5.778
Verplaatsing of uitbreiding Nieuw V Nieuw U V V -
Verplaatsing waar vandaan? Enschede
Enschede Enschede -
Type bedrijf
Dienstverlening Dienstverlening Diversen Dienstverlening Logistiek/recycling Groothandel n.v.t. (gasstation) n.v.t. (zendmast)
Tabel 6: Verkopen bedrijvenkavels per 1-7-2014, particulier en gemeente (Bron: Ondernemersloket Enschede 2013)
NB. Er is in de eerste helft van 2014 ook nog een verkoop geweest in het plan Diekman Sport & Leisure (2.319 m²), maar omdat dit geen kantoor- of bedrijventerreinenlocatie betreft is deze niet in de tabel opgenomen. Totaaluitgifte voor 2014 komt hiermee op 8.097 m2. Gelet op de huidige verkopen en reserveringen is het reëel te veronderstellen dat we in 2014 niet komen tot de geplande uitgifte van 3,5 ha per jaar waartoe is besloten in 2012. Wanneer de huidige reserveringen worden omgezet in verkopen zouden we uitkomen op ca. 2 ha. inclusief de verkoop op het Diekman. Dit komt overeen met het gemiddelde over de laatste vijf jaar (gem. 2,1 ha per jaar); sinds de economische crisis is ontstaan. Strategisch programmeren Netwerkstad In de Netwerkstad is in 2013 8,5 ha. verkocht. Dit komt ongeveer overeen met de inschatting zoals gemaakt in de herijking bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente 2013. De geschatte uitgifte is 25 ha. in de periode 2013 t/m 2015. In de eerste helft van 2014 is verkocht in de Netwerkstad. Almelo XL Businesspark Borne Enschede Hengelo Oldenzaal
1,5 ha. 0,1ha.1,6 ha-
Totaal
3.2 ha.
Tabel 7: Verkopen bedrijfskavels Netwerkstad Twente eerste helft 2014
Vastgoed De opname van bedrijfsvastgoed in de gehele stad in het eerste halfjaar van 2014 was 35.100 m2.Dat is bijna de helft van het opnamecijfer voor 2013 (78.500 m2).De grootste opname van 2013 staat op naam van TNT Fashion. Zij huren ca. 12.000m2 op de Marssteden. . Ter vergelijking: in geheel Twente werd in het eerste half jaar van 2014 139.500 m2 (Vastgoedmonitor Twente, 2014) opgenomen.
Pagina 17
78.223 m2
Opname totaal Op bedrijventerreinen Grootste opname Aantal transacties
Waarvan
50.743 18.000 31
Tabel 8: Opname vastgoed in Enschede in m2 nader toegelicht, 2013 (Bron: Vastgoedmonitor Twente, 2014)
4.4.5
Aanbod
Kavelvoorraad bedrijventerrein Na de verkoop van de laatste kavel op de Marssteden wordt in totaal nog ruim 80 ha. aan bedrijfskavels aangeboden in Enschede. Deze kavels zijn zeer divers van karakter. Grote kavels met een hogere milieucategorie (o.a. Havengebied, Josink Es), kleine kavels met wonen op of bij de kavel (Hardick & Seckel, Roombekerveld, Blekerij Boekelo) en terreinen met zeer hoge stedenbouwkundige eisen (Westerval, Usseler Es zuidoosthoek). De Usseler Es is overigens nog niet bouwrijp en wordt om die reden nog niet actief op de markt aangeboden. Kavelvoorraad in Enschede (gemeente & particulier) per 1 januari 2014 Bedrijventerrein
Kavelvoorraad in ha.
Havengebied
1,4
Josink Es
6,5
Roombekerveld
1,7
De Blekerij Boekelo
0,8
Euregio
9,7
Westerval
1,3
Hardick & Seckel
1,1
Usseler Es
58
Unisson Boekelo
0,8
Totaal
81,3
Tabel 9: Kavelvoorraad in Enschede (gemeente & particulier) per 1 juli 2014 (Bron: Ondernemersloket Enschede, eigenaren particuliere terreinen, 2013)
Per bedrijventerrein kan een goed beeld worden gegeven van de bestaande (gemeentelijke) kavelvoorraad. De terreinen Usseler Es en Unisson ontbreken in dit overzicht daar het kavelplan nog niet op kaart is ingetekend.
Pagina 19
Vastgoed bedrijfspanden Het aanbod van bedrijfspanden in Enschede is afgenomen tot 179.100m2 (was189.756 m2). Hiervan ligt het grootste deel op de bedrijventerreinen, namelijk 154.306 m2. De langdurige leegstand is in het afgelopen jaar sterk gegroeid, van ca. 35.000m2 naar 61.423 m2. Dat komt doordat een aantal grotere panden niet meer als frictieleegstand wordt gekenmerkt, maar in de categorie langdurig leeg valt (= langer dan drie jaar). Ter vergelijking: in de vier grote steden van Twente wordt per 1 juli 2014 een totaal van 519.900 m2 aangeboden op de markt en in geheel Twente 808.200 m2. Aanbod Enschede 179.100 m2 Waarvan
Netwerkstad
Op bedrijventerreinen Langdurig aanbod Daadwerkelijk leeg
145.306 61.423 133.238 519.900 m2
Overig Twente
808.200 m2
Tabel 10: Aanbod vastgoed in Enschede, Netwerkstad Twente en Twente (Bron: Vastgoedmonitor Twente, 2014)
Om een duidelijk beeld te krijgen van de situatie per bedrijventerrein zijn in de bijlage alle cijfers nog eens in één tabel opgenomen.
4.4.6 Conclusie Ondanks de crisis zijn er nog bedrijven met een uitbreidings- of verhuisbehoefte. Het verkochte aantal ha. in de eerste helft van 2014 ligt met 0.6 ha bedrijventerrein bijna op de helft van de totale uitgifte van 2013 (was 1,5 ha.). Daarnaast is een kavel verkocht op Diekman Sport & Leisure; dat formeel geen bedrijventerrein is. Het aantal reserveringen per 1 juli ligt op 1,2 ha en geeft daarmee het vertrouwen dat we in 2014 tenminste eenzelfde afzet kunnen halen als in 2013. Het uitgangspunt van een gemiddelde uitgifte van 3,5 ha. per wordt daarmee wederom niet gehaald. De laatste 5 jaar blijven we steken op gemiddeld 2,1 ha. per jaar. De uitgifteprognose van 3,5 ha. per jaar voor Enschede is gemaakt voor een aanbod inclusief Usseler Es. Deze prognose zou naar beneden moeten worden bijgesteld nu we dit terrein voorlopig niet uitgeven. Door het opschorten van de uitgifte van de Usseler Es is een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein uit de uitgeefbare voorraad genomen. De resterende Enschedese terreinen blijken, ook ten opzichte van de terreinen elders in de Netwerkstad, relatief lager te scoren op een aantal relevante kwaliteitskenmerken. Het niet-aanbieden van de Usseler Es werkt ook door in de ‘wet van de grote getallen’; in de Netwerkstad is 300 ha. uitgeefbaar (ex. Usseler Es) – waarvan ca. 20 ha. in Enschede. Er zijn dus enorm veel alternatieven beschikbaar voor Enschedese kavels. In relatieve zin doen we het met 1,5 ha. echter niet slecht in Enschede. Wij verwachten tussen 2013/2015 uit te komen op 4,5 ha. kavelverkopen. Dat is 22% van het beschikbaar aanbod van 19.7 ha. In de Netwerkstad verwachten we in dezelfde periode de geplande 25 ha. af te zetten; 7% van het beschikbaar aanbod van 300 ha Er is de afgelopen twee jaar in Twente sprake van een stijgende opname van bestaand vastgoed, waarbij het deels gaat om verlenging van bestaande (huur)contracten. De eerste helft van 2014 is wederom goed begonnen; we zitten op het niveau van het afgelopen jaar qua opnames. We zien echter ook dat een deel van deze opnames voortkomt uit de onmogelijkheid voor ondernemers om nieuw te bouwen; ze wijken daarom uit naar bestaande panden. Gebrek aan financiering speelt daarbij vaak een rol. Dit probleem speelt door heel Nederland en drukt de verkoop van nieuwe kavels. Binnen het bestaande aanbod zien we verder dat er een groep van panden ontstaat die langere tijd leegstaat. Acquisitie van nieuwe bedrijven kan beter. In 2013 is een aanzet gegeven voor een verbeterslag. We werken aan een inzet op regionale schaal, met een belangrijke rol voor partners als Port of Twente, Kennispark, etc. Dit is een gevolg van de keuze om op basis van sectorale analyses gerichte acquisitie te voeren. De herstructurering van het Havengebied is grotendeels afgerond. De deelgebieden Ossenboer en Handelskade waren in 2013 al gereed. Het deelproject Binnenhaven e.o. is in uitvoering en wordt eind 2014 afgesloten. Ten aanzien van het aanbod van bedrijfskavels is met de herijking van de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad gestart met het regionaal strategisch programmeren.
Pagina 20
5
Wonen: Visie en trends
Voordat in de volgende hoofdstukken ingezoomd wordt op allerlei ontwikkelingen op het gebied van wonen, verkoop, nieuwbouw en bestaande bouw etc., wordt in dit hoofdstuk stilgestaan bij het beleidsmatige vertrekpunt, zijnde de Woonvisie 2025 en bij enkele belangrijke trends. Dit vertrekpunt en de trends zijn immers in belangrijke mate bepalend voor de waardering/betekenis die aan de andere aspecten wordt toegekend. 5.1
Visie en ambitie
De woonconsument is kritisch en wil voortaan kunnen kiezen of hij/zij nu een nieuwe woning wil of de huidige woning wil aanpassen vanwege comfort, energieverbruik of voorzieningen voor zorg. De Woonvisie 2025 stuurt vooral op de kwaliteit van de voorraad. Woonwensen zijn leidend geworden voor de verdienmodellen van marktpartijen. Uitgangspunten daarbij zijn: - de zelfstandige woonconsument/ meer consumenten invloed. - meer markt en minder overheid - de gemeente geeft meer ruimte aan initiatiefnemers Met deze veranderende rol van de consument en de overheid is de Woonvisie 2025 sterk gericht op procesafspraken. Vanwege de gevolgen voor de woonlasten heeft duurzaamheid op verzoek van de Raad een prominente plek gekregen in de Woonvisie 2025. In de Woonvisie is uitgegaan van een zeer beperkte economische groei en de daarmee samenhangende woningmarkt. Dit resulteert in terughoudendheid met netto toevoegingen van woningen om een waardedaling te voorkomen. Corporaties concentreren zich vooral op de kwaliteit van bestaand bezit en niet op uitbreiding. De Woonvisie 2025 in het kort: 1. Iedere woning moet ‘raak’ zijn. 2. Goed aanbod van woonmilieus in de regio. Hierop wordt ingespeeld door middel van de strategische programmering van de Netwerkstad. 3. Levensloopgeschikte woongebieden. Dit betreffen met name kwalitatieve aspecten die in deze monitor niet zijn meegenomen. 4. Enschede groeit als aantrekkelijke woonstad voor studenten. 5. Toekomstgeschikte woningvoorraad. 6. Beheersbare energiecomponent woonlasten. Dit betreffen met name kwalitatieve aspecten die in deze monitor niet zijn meegenomen. 7. Investeren in openbare ruimte en architectuur als kwaliteitsimpuls. Dit betreffen met name kwalitatieve aspecten die in deze monitor niet zijn meegenomen. 5.2
Trends
In deze Monitor zijn op basis van diverse interne en externe rapportages en trendontwikkelingen8 diverse trends en ontwikkelingen opgenomen. Er zijn enkele ontwikkelingen die van groot belang zijn voor de toekomstige vraag naar woningen en de manier waarop dit gerealiseerd kan worden: de demografische ontwikkelingen, de huishoudensontwikkelingen, de economische ontwikkelingen, de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg en de rol die woningbouwcorporaties in de toekomst kunnen hebben in verband met gewijzigde regelgeving.
8
kwartaalrapportages van Ten Hag en van Snelder Zijlstra, kwartaalrapportages van diverse bankinstellingen, NVB Thermometerkoopwoningen, gemeentelijk rapportage voortgang woningbouw en voortgang verkoop kavels, CBS conjunctuurklok, diverse publicatie vakbladen etc.
Pagina 21
5.2.1
Demografische ontwikkelingen
Aantal inwoners Op 1 januari 2014 had Enschede 158.629 inwoners. De Primos prognose 2012 ging er vanuit dat het aantal inwoners tot 2030 toe zou nemen tot ca.161.500. De Primos Prognose 2013 gaat ervan uit dat het aantal inwoners afneemt tot ca. 157.000 inwoners, een min of meer gelijk aantal als waar Primos 2000 en Primos 2006 vanuit ging. Het aantal inwoners zal tot 2040, volgens de Primos prognose 2013, verder dalen naar ca. 154.000 inwoners. De prognoses fluctueren, zoals uit onderstaande grafiek blijkt, door de jaren heen nogal. Sterk bepalend voor de prognoses is het aantal netto toegevoegde woningen in de afgelopen jaren en de bevolkingsgroei van de afgelopen jaren. Dit betekent dat met de prognoses genuanceerd omgegaan moet worden. Primos prognose inwoneraantal Enschede in 2030 185000
180433
180000 174604
174426 173771
Inwoners in 2030
175000 170000 165000 160000
159477
157868
161482 162123
164104 161719 161502
157080
156906
153134
155000 150000 145000 140000 135000 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Jaar Primos prognose Figuur 5: Aantal inwoners Enschede in 2030 volgens Primos prognose
In 2013 vertrokken meer mensen uit Enschede dan zich er vestigden: (het migratiesaldo was -177: vertrek 8.117 en vestiging 7.940 personen). Er zijn in 2013 Enschede meer mensen geboren (1.584) dan overleden (1.373). De natuurlijke groei was 211 (op grond van deze gegevens is het aantal inwoners in 2013 toegenomen met 34 inwoners9). Aantal woningen Bepalend voor de benodigde hoeveelheid woningen is natuurlijk niet alleen het aantal inwoners. De hoeveelheid woningen is bijvoorbeeld ook afhankelijk van de woningbezetting. De bruto woningbezetting neemt af van nu ca. 2,3 personen per woning naar ca. 2,1 personen per woning in 2040. Dat de gemiddelde woningbezetting afneemt heeft diverse oorzaken: - de vergrijzing: het aantal alleenstaande ouderen neemt toe - de afschaffing van de lagere Zorg Zwaarte Pakketten waardoor mensen die voorheen in een zorginstelling woonden langer zelfstandig in de wijk blijven wonen. - minder gezinnen. Door deze lagere woningbezetting neemt, ondanks de daling van het aantal inwoners, de behoefte aan woningen tot 2040 toe met ca. 4000 woningen. Dit is weergegeven in Tabel 11.
9
Vanwege verschillen in databronnen (GBA en Primos) kunnen kleine verschillen in aantallen ontstaan
Pagina 22
Gemiddelde bruto woningbezetting10 2013 2015 2020 2025 bevolking totaal 158.609 158.509 157.111 157.283 gemiddelde 2,29 2,30 2,29 2,23 woningbezetting Woningen 69.309 68.947 68.523 70.501 Bron; prognoses ABF bewerkt door Kennispunt Twente
2030 156.906 2,18
2035 155.872 2,13
2040 154.068 2,10
71.951
73.138
73.307
Tabel 11: Bevolking, woningbezetting en aantal woningen
Bevolkingsopbouw Onderstaand figuur laat de huidige bevolkingsopbouw zien.
Figuur 6: Bevolkingsopbouw Enschede op 1 januari 2013)
De bevolkingsopbouw zal de komende jaren sterk wijzigen. - het aantal jongen tot 25 jaar neemt tot 2040 met 11% af: van ca. 50.100 naar ca. 44.600 - het aantal 25-65 jarigen neemt tot 2040 met 12% af: van ca. 83.500 naar ca. 73800 - het aantal 65- 75 jarigen neemt tot 2040 toe met 22% : van ca. 14.400 naar ca. 17.500 - het aantal 75+ neemt tot 2040 toe met ca. 70% : van ca. 10700 naar 18.200 Er is dus sprake van ontgroening en vergrijzing. Aantal huishoudens Het aantal huishoudens neemt tot 2040 met 875 huishoudens toe. De alleenstaande huishoudens en de 1 oudergezinnen nemen toe en de samenwonenden met kinderen en samenwonende zonder kinderen nemen af. Kijkend naar de leeftijdscategorie, dan blijkt dat met name het aantal 65+ huishoudens tot 2040 toeneemt en wel met ca. 8000 huishoudens. Van deze 8000 huishoudens bestaat het grootste deel uit alleenstaande 65+ huishoudens, namelijk zo’n 5200. In Figuur 7 is te zien hoe de bestaande bevolking van Enschede is verdeeld over de bestaande woningvoorraad.
10
Bron: Prognoses, ABF Research B.V. Delft
Pagina 23
Figuur 7: Verdeling van het aantal huishoudens over de bestaande woning voorraad
5.2.2
Overige belangrijke trends ontwikkelingen en kenmerken van woningvoorraad.
Naast de demografische ontwikkelingen zijn ook onderstaande trends en ontwikkelingen van belang voor de woningbouwplannen in Enschede11. Sinds de economische crisis zijn een aantal ontwikkelingen te zien. Zo ontstaat er een verschuiving van de vraag van koopwoningen naar huurwoningen, is door de crisis de particuliere huurvoorraad toegenomen en hiermee het aandeel huurwoningen van corporaties t.o.v. het aandeel huurwoningen van particulieren afgenomen. De waarde van de woningen is de afgelopen jaren gedaald en de hypotheekschuld is t.o.v. de waarde van de woning de afgelopen jaren gestegen. Tegelijkertijd is de leencapaciteit door de aangescherpte hypotheekregels verkleind zodat het lastiger wordt om een woning te kopen. Vanaf eind 2013/begin 2014 is het vertrouwen in de woningmarkt toegenomen. In het algemeen wordt verwacht dat de woningprijzen gaan stijgen, vindt men het een gunstig moment om te kopen (met name starters zijn dit van mening) en vormt de restschuld op een woning minder een belemmering om door te stromen. Hoewel in Enschede de woningmarkt zeer ontspannen is en de eerstkomende jaren nog ontspannen zal blijven is in sommige gebieden in Nederland er sprake van een naderende omslag van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt. Voorts heeft de tijdelijke belastingvrije schenkingsregeling een positief effect gehad op de woningaankopen (In Nederland is ca. 10 tot 15% van de woningaankopen mede gefinancierd met een belastingvrije schenking.) Op het gebied van zorg en vergrijzing (zie ook de beschrijving bij de demografische ontwikkelingen) spelen ook een aantal ontwikkelingen. Zo blijven mensen die voorheen in een zorginstelling woonden, met de afschaffing van de lagere ZZP’s (Zorg Zwaarte Pakketten), langer zelfstandig in de wijk wonen. Vanwege de vergrijzing en extramuralisering neemt de vraag naar nultredenwoningen en naar verzorgd wonen (zelfstandig wonen in de nabijheid van een zorgsteunpunt) toe. Door deze ontwikkelingen neemt het tekort aan nultredenwoningen tot 2040 met ruim 3.000 woningen toe tot 4.800 woningen12. Van belang voor de woningbouw is verder dat ca. 80% van de vraag naar woningen in Enschede komt van huishoudens die al in Enschede wonen. Een ander punt is dat de huidige woningvoorraad op dit moment relatief oud en goedkoop is: 63% van de woningen zijn van voor 1980 en 70% van de woningen heeft een WOZ waarden van minder dan € 170.000,-- . Dit heeft zijn weerslag op o.a. de energielasten van de woning.
11 12
bron WoOn 2012 en Primosprognoses 2013, Gemeentelijk belastingen:WOZ bestand Fortuna Rapport: Prognose wonen met zorg
Pagina 24
Figuur 8: Woningvoorraad naar leeftijd
Figuur 9: Woningvoorraad naar prijsklasse (WOZ 2013)
Omdat jaarlijks een relatief beperkt aantal nieuwbouwwoningen aan de bestaande voorraad wordt toegevoegd (minder dan 1% ), duurt het lang om de woningvoorraad te verjongen en om ontwikkelingen in de zorg op te vangen. 5.3
Conclusie wonen: Visie en trends
Op basis van het voorgaande kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 1. Ondanks dat in de nieuwe Primosprognose wordt voorspeld dat het aantal inwoners daalt, stijgt de behoefte aan woningen tot 2030 met netto ca. 150 woningen per jaar. a. Dit is echter aanzienlijk lager dan waarvan op basis van de Primosprognose 2011 en 2012 en de marktverkenning 2011 en 2012 werd uitgegaan, namelijk een netto toevoeging van ca. 230-250 woningen per jaar. b. De prognoses fluctueren. De daadwerkelijke bevolkingsontwikkeling en de daadwerkelijke netto toevoeging van woningen zijn sterk bepalend voor de uiteindelijke prognose. Met de prognoses moet dus genuanceerd omgegaan worden. 2. Door de vergrijzing en de afschaffing van de lagere Zorg Zwaarte Pakketten zal de vraag naar nultredenwoningen de komende jaren sterk toenemen. In het Fortuna rapport van 2011 wordt ervan uitgegaan dat de vraag naar nultredenwoningen tot 2040 met ca. 3000 woningen toeneemt. 3. Door de vergrijzing, de verhoogde hypotheekschuld en door de aanscherping van de hypotheekregels zal het aantal verhuizingen afnemen. 4. Jaarlijks wordt een relatief beperkt aantal nieuwbouwwoningen aan de bestaande voorraad toegevoegd. (minder dan 1% ). Dit betekent dat verbetering/aanpassing/verduurzaming van de woningvoorraad met name in de bestaande bouw moet plaatsvinden. 5. Vertrouwen in de woningmarkt neemt toe. 6. De tijdelijke belastingvrije schenkingsregeling heeft een positief effect gehad op de aankoop van woningen zowel bij starters als doorstromers.
Pagina 25
6
Wonen: Stand van Zaken
In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de berekende nieuwbouwbehoefte zoals neergelegd in de Woonvisie 2025, de woningbouwproductie, de plancapaciteit en de verkochte woningen (zowel nieuwbouw als bestaand) en kavels.
6.1
Nieuwbouw ontwikkelingen
6.1.1 Behoefte nieuwbouw In de Woonvisie 2025 is berekend dat er tot 2020 jaarlijks behoefte is aan 400 nieuwbouwwoningen, waarvan 190 koop en 210 huur13. De behoefte aan 190 nieuwbouwkoopwoningen is als volgt opgebouwd: - 10 appartementen; - 120 projectmatige eengezinswoningen; - 40 eengezinswoningen op een nieuw uit te geven kavel; - 20 eengezinswoningen o.a. ter vervanging sloop14 Bij de berekening van de behoefte is uitgegaan van de sloop van 150 woningen per jaar (20 koop- en 130 huurwoningen) en van omzetting 150 woningen van huur naar koop. Bovenstaande uitgangspunten zijn verwerkt in Tabel 12.
Nieuwbouw koop
Woningen projectmatig Woning kavel Appartementen Woning tgv sloop
Totaal nieuwbouw Koop Nieuwbouw huur15
Jaarlijkse behoefte 120 40 10 20 190
Woningen Appartementen
210 0 210 400
Koopwoningen Huurwoningen
- 20 - 130 - 150
Totaal nieuwbouw Huur TOTAAL nieuwbouw Sloop TOTAAL Sloop Transformatie
Huur- naar Koopwoningen
150
Netto toevoeging woningvoorraad
Koopwoningen Huurwoningen
320 - 70 250
TOTAAL netto toevoeging Woningen Tabel 12: Overzicht jaarlijkse woningbouwbehoefte en transformatie
6.1.2
Woningbouwproductie
Woningbouwproductie 2005-juli 2014 De laatste jaren is het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd of verleend sterk gedaald. Dit vertaalt zich in het aantal gereed gekomen woningen, dat ook is gedaald.
Voortgang nieuwbouwwoningen In 2014 is/zijn: - voor 63 woningen een bouwvergunning aangevraagd; - voor 98 woningen een bouwvergunning verleend; 13
Gebaseerd op de gecorrigeerde marktverkenning 2011 van ABF research. Deze 20 door de eigenaar/bewoner gesloopte koopwoning vervangen voegen netto niets aan de woningvoorraad toe. 15 In woonvisie geen verdere uitsplitsing gemaakt naar grondgebonden woningen of appartementen 14
Pagina 26
-
103 woningen in aanbouw gegaan; 133 woningen en 70 zorgeenheden opgeleverd.
In de bijlage is aangegeven om welke projecten het gaat. Gerealiseerde nieuwbouwwoningen 2014 Inzoomend op de woningbouwproductie in 2014, blijkt dat er tot 1 juli 133 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd waarvan: - 125 grondgebonden woningen en 8 appartementen of -naar eigendomsverhouding-: - 123 huurwoningen en 10 koopwoningen. Naast de 133 nieuwbouwwoningen zijn 70 onzelfstandige zorgeenheden gerealiseerd. Gesloopte woningen Het aantal gesloopte woningen is zeer bepalend voor het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen. Bij de bepaling van het nieuwbouwprogramma tot 2020 is uitgegaan van de sloop van gemiddeld 150 woningen per jaar. Dit is o.a. gebaseerd op de opgave van de corporaties. De afgelopen 10 jaren zijn er gemiddeld per jaar ca. 200 woningen gesloopt. In 2012 respectievelijk 2013 zijn 77 en 365 woningen gesloopt. In 2014 zijn tot 1 juli nog geen woningen gesloopt. Verkochte corporatiewoningen. Er zijn 92 corporatiewoningen verkocht. In Tabel 13 zijn bovenstaande gegevens verwerkt.
Jaarlijkse behoefte
Realisatie 2012
Realisatie 2013
120 40
0 20
108 14
Realisatie 2014 tot 1 juli 0 8
10 20 190
14 66 100
12 0 134
2 0 10
89
Totaal nieuwbouw Huur
210 0 210
59 237 296
274 40 314
115 8 123
115 36 151
TOTAAL nieuwbouw
400
396
448
133
240
- 20 - 130 - 150
- 77
-17 -348 - 365
0 0 0
Nieuwbouw koop
Woningen projectmatig Woningen gemeentelijke kavel Woningen overige kavels Appartementen
Totaal nieuwbouw Koop Nieuwbouw huur16
Sloop
Woningen Appartementen
Koopwoningen Huurwoningen
TOTAAL Sloop Transformatie
Huur- naar Koopwoningen
150
-
135
92
Netto toevoeging woningvoorraad
Koopwoningen Huurwoningen
320 - 70 250
319
252 -169 83
102 21 133
12
24
70
TOTAAL netto toevoeging Woningen Zorgwoningen *gemeentelijke en
Onzelfstandige zorgeenheden overige kavels totaal
Prognose 2014 42 47*
70
Tabel 13: Overzicht gerealiseerde woningen
6.1.3 Conclusie woningbouwproductie Overall kan geconcludeerd worden dat er in 2014 bruto minder woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd dan waar in de Woonvisie 2025 van werd uitgegaan. Er worden zowel minder koop- als huurwoningen gerealiseerd. 16
In woonvisie geen verdere uitsplitsing gemaakt naar grondgebonden woningen of appartementen
Pagina 27
Het aantal woningen waarvoor een bouwaanvraag is ingediend, is verleend en in aanbouw is gegaan is ook lager dan waarvan in de Woonvisie werd uitgegaan. Dit betekent dat dit jaar maar ook komend jaar naar verwachting minder woningen dan geprognotiseerd zullen worden opgeleverd.
6.1.4 Prognose Nieuwbouw 2014 Inzoomend op de prognose van de nieuwbouw zien we een aantal zaken. Woningen in de pijplijn op 1 juli 2014. Onder woningen in de pijplijn wordt verstaan: - woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd maar waarvoor nog geen vergunning is verleend. - woningen waarvoor een vergunning is verleend maar nog niet in aanbouw zijn genomen en - woningen die in aanbouw zijn genomen maar nog niet zijn gerealiseerd / gereed gemeld. Er zijn ca. 400 woningen in de pijplijn: - 50 woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd maar nog niet is verleend - 70 woningen waarvoor een vergunning is verleend maar nog niet in aanbouw zijn gegaan - 275 woningen die in aanbouw zijn genomen maar nog niet zijn gerealiseerd /gereed gemeld. Daarnaast zijn er ca. 80 zorgeenheden aan de Geessinkbraakweg in aanbouw genomen. Realisatie nieuwbouwwoningen 2e helft 2014 De actuele prognose voor 2014 is dat er ca. 240 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Naast de hiervoor genoemde ca. 130 woningen die in de 1e helft van 2014 gerealiseerd zijn zullen naar verwachting ca. 110 woningen in de 2e helft van 2014 worden gereed gemeld: 34 woningen Heidevlinder; 8 woningen aan de Kuipersdijk; - 37 vrijstaande woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd op diverse locaties; - 28 appartementen Wilminkplein.
Studentenhuisvesting Over het algemeen is er voldoende aanbod van studentenhuisvesting in de stad. Onderzoek heeft uitgewezen dat een substantieel deel van de studenten bij voorkeur op circa 15 minuten fietsen van het stadscentrum en onderwijsinstellingen wil wonen. In totaal is er voor studenten de komende 10 jaren behoefte aan 400 extra wooneenheden, waarvan 50% van tijdelijke aard17 *). Uitgangspunt is deze behoefte zoveel mogelijk te realiseren naar de wensen van de student in de beschreven “15 minuten zone” en bij voorkeur kleinschalig en bij voorkeur in bestaande bouw. Het aantal in het programma opgenomen woningen/wooneenheden voor studenten komt min of meer overeen met de verwachte vraag.
Conclusie In 2014 zullen naar verwachting ca. 240 woningen opgeleverd worden. Dit is aanzienlijk lager dan de raming uit de Woonvisie 2025. Ook in 2015 zal de nieuwbouwproductie waarschijnlijk lager zijn dan waarvan in de woonvisie is uitgegaan. De realisatie van studentenhuisvesting verloopt volgens planning.
6.2
Plancapaciteit en programma nieuwbouwwoningen 2014-2020
In de Woonvisie 2025 en de planning behorende bij de woningbouwprioritering 2012 (“Stedelijke Koers”, Raadsbesluit 24-09-2012, nr. VII-A) wordt, uitgegaan van nieuwbouw van 190 koopwoningen en 210 huurwoningen per jaar.
17
Gebaseerd op cijfers van Duo over de huidige woonsituatie van studenten in Enschede en prognose van de onderwijs instellingen en landelijke cijfers.
Pagina 28
Figuur 10: Overzicht belangrijkste woningbouwlocaties
In bovenstaand kaartje en de onderstaande tabel zijn aantallen en de jaarschijven van de belangrijkste projectgebieden weergegeven. OVERZICHT WONINGBOUWAANTALLEN PER PROJECTGEBIED AANTAL PER PLANJAAR ID NAAM 2014 2015 2016 AANTAL 1 Beekwoude 69 10 2 Boekelo Blekerij 86 21 3 Boswinkel 407 57 50 4 Brunink 90 5 5 5 Diekman S&L 70 70 6 Dolphia 60 7 Eschmarke 164 6 8 Espoortstraat 98 98 9 Gronausevoetpad * 0 10 Hardick & Seckel 30 10 11 Horstlanden Veldkamp 48 48 12 Kotkampweg ROC locatie 52 13 Laares 85 4 47 18 14 Lipperkerkstraat (inc Oost) 12 5 15 Mekkelholt 20 16 Roombeek 346 29 10 17 Spoorzone Boddenkamp 154 8 5 7 18 Spoorzone middengebied 220 6 28 19 Stadsveld * 0 20 Stadsveld/Zwering 64 7 7 21 Stroinkslanden 44 30 22 Twekkelerveld * 0 23 Vaneker 231 15 14 14 24 Velve Lindenhof * 0 25 Vliegveld 37 8 7 26 Stokhorst W-centrum 128 53 27 Wesselerbrink Noord 327 93 28 28 Wonen boven winkels 12 12 29 Zuiderval 226 4 24 Diverse verzamellokaties 743 * vervallen
2017
2018
2019
2020 >>
10 15 50 3
10 30 50 4
10 10 50 4
60 14
15
14
6
4
4
12 16 7
10
10
37 52 108
9 7 15
20 8 7 15
24 14
13
13
14
28
13
7
6
4
156
35
15
23
175
29 10 150 69 0 0 115 0 0 6 0 20 0 0 0 253 68 48 0 0 0 0 133 0 5 75 0 0 0
Tabel 14: Overzicht aantallen belangrijkste woningbouwlocaties
In onderstaand figuur is een overzicht gegeven van het totaal aantal woningen dat de komende jaren in de diverse plannen tezamen gepland is. Het betreft plannen van verschillende initiatiefnemers (woningbouw corporaties,
Pagina 29
gemeente, particulieren, etc.) en het gaat om plannen die zowel betrekking hebben op huurwoningen als op koopwoningen.
Aantal geplande woningen per jaar 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
Aantal woningen Figuur 11: Overzicht geplande woningbouw per jaar
Uit Figuur 11 blijkt dat, afgezet tegen de vraag van 400 woningen per jaar, er tot 2029 sprake is van een aanzienlijke overcapaciteit. De daling die te zien is vanaf 2023 komt omdat plannen voor de lange termijn (verder weg dan 10 jaar) nu nog niet ontwikkeld worden. In de stedelijke koers is bepaald dat de focus van de ontwikkelingen ligt op het centrum/binnensingelgebied. In onderstaande figuren is de uitsplitsing per stadsdeel gemaakt. Hieruit blijkt dat meer dan de helft van de plancapaciteit buiten het binnensingelgebied ligt.
Figuur 12: Aantal woningen per stadsdeel per jaar
Figuur 13: Aantal woningen per stadsdeel per jaar cumulatief
Pagina 30
6.3
Ontwikkeling markt en verkoop van nieuwbouw woningen
Om een beeld te schetsen van de ontwikkeling van de woningmarkt in Enschede wordt in de monitor ook gekeken naar de verkoop van nieuwbouwwoningen, kavels en bestaande woningen 6.3.1 Nieuwbouwwoningen te koop Ingegaan wordt op o.a. woningtype, prijsklasse en woningbouwlocatie. Ook wordt ingegaan op hoe lang de woningen te koop staan. Op 1 juli 2014 stonden 167 woningen in de verkoop waarvan: - 79 grondgebonden woningen ofwel 47% en 88 appartementen ofwel 53% - Ca. 28% van de koop staande woningen behoort tot het goedkope segment tot € 170.000,-- (betreft het project 46 appartementen Twins dat vanaf medio 2012 te koop staat), 31% tot het middeldure segment van € 170.000 - € 210.000 woningen en 417% tot het dure segment van boven de € 210.000 euro. - Bijna 75% van de woningen staat (als we de woningen die op 1 juli 2012 in de verkoop zijn gegaan meerekenen) langer dan 2 jaar te koop.
Te koop staande nieuwbouwwoningen 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Grondgebonden voor 1 juli 2012
Appartement 1 juli 2012-1 juli 2013
Totaal na 1 juli 2013
Totaal
Figuur 14: Overzicht te koop staande nieuwbouwwoningen naar lengte van te koop staan
Te koop
Grondgebonden Appartementen Boven/beneden woning
Totaal te Koop Periode te koop
> 2 jaar te koop 1-2 jaar te koop < 1 jaar te koop
Prijsklasse te koop
< €170.000 € 170.000 – € 210.000 > € 210.000
Per 1 april 2013 88 116 9 213
Per 1 januari 2014 73 91 1 165
Per 1 juli 2014 79 88 167
80 54 79 213
77 61 27 165
78 61 28 167
53 46 53 57 107 62 213 165 Tabel 14: Overzicht te koop staande nieuwbouwwoningen naar type, termijn en prijsklasse
46 53 69 167
6.3.2 Verkoop nieuwbouwwoningen. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen projectmatige bouw is het afgelopen half jaar toegenomen. Er zijn in de 1e helft van 2014 42 woningen verkocht. Bijna evenveel als in het hele jaar 2013. Het resultaat is nl m.n. ontstaan door de verkoop van 19 van de 20 woningen van het project Bloemen Es in De Laares. Dit project is eind maart jl. in de verkoop gegaan. De stijging van het aantal verkopen zet naar verwachting niet door. Er komen hoogstwaarschijnlijk geen of een beperkt aantal nieuwbouwwoningen op de markt. En de ervaring van 2013 en 2014 leert dat m.n. woningen worden verkocht die recent op de markt zijn gekomen.
Pagina 31
Er staan 167 nieuwbouwwoningen te koop. Een groot aantal van deze woningen staat al zeer lang te koop. Er staan o.a. 2 projecten, met in totaal 74 appartementen (ofwel in totaal 45% van alle te koop staande woningen) al lang te koop. Van deze complexen is nog geen enkel appartement verkocht. Het betreft het nieuwbouwproject Twins in Roombeek met 46 appartementen het nieuwbouwproject Stokhorst met 28 appartementen. Wanneer bij de in verkoop zijnde nieuwbouwwoningen geen rekening wordt gehouden met projecten als bovenstaande, omdat deze feitelijk geen rol meer spelen op de woningmarkt, is er ruimte voor nieuwe nieuwbouwprojecten op de markt. 400 350 300 250 200
verkochte woningen
150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Figuur 15: Overzicht verkochte nieuwbouwwoningen
Bij de opstelling van de Woonvisie 2025 in 2011 is ervan uitgegaan dat jaarlijks 130 projectmatige nieuwbouwwoningen (waarvan 10 appartementen) verkocht zouden worden. De aantallen daadwerkelijk verkochte woningen laten een minder rooskleurig beeld zien: - In 2012 zijn 49 projectmatige woningen verkocht. - In 2013 zijn 43 projectmatige woningen verkocht, 87 minder dan waar in de Woonvisie 2025 van werd uitgegaan. - In 2014 zullen naar verwachting ca.70 woningen worden verkocht.
Pagina 32
Figuur 16: Overzicht locaties nieuwbouwwoningen in verkoop met daarbij aangegeven start verkoop
6.3.3 Verkoop Kavels In de Woonvisie 2025 en de woningbouwprioritering 2012 wordt ervan uitgegaan dat tot 2020 gemiddeld 40 kavels per jaar verkocht worden. Dit aantal werd de laatste jaren niet gehaald. In 2012 zijn 14 kavels verkocht en 11 kavels in 2013. De verkoop van kavels lijkt echter aan te trekken. Dit is af te leiden uit het aantal in optie genomen kavels en het aantal kavels dat voor de uiterste datum van notariële overdracht is overgedragen. In 2014 zijn in het 1e halfjaar 12 kavels notarieel overgedragen waarvan 9 voor de uiterste datum.
verkochte kavels 200 150 100 50 0
aantal
Figuur 17: Overzicht verkochte kavels 2005-2013
Enkele andere gegevens m.b.t. de kavelverkoop. Op 1 juli 2014: - was van 8 kavels een koopovereenkomst getekend. Deze kavels moeten allen op grond van de overeenkomst in 2015 notarieel overgedragen worden, en - waren 42 kavels in optie (betaald of onbetaald), en - stonden 70 kavels te koop. Deze kavels staan te koop in de volgende kavelgebieden: Roombeek, Boddenkamp, Kotmanpark, Villapark, Diekman, Het Brunink, ’t Vaneker en ’t Geessink. Daarnaast zijn nog enkele verspreid liggende kavels te koop.
Pagina 33
De verwachting is, ondanks dat geen enkele kavel op grond van de aangegane overeenkomst dit jaar nog notarieel overgedragen hoeft te worden er nog ca. 12 notarieel verleend worden.
Figuur 18: Overzicht locaties kavels
6.3.4 Conclusie markt nieuwbouwwoningen Het aantal verkochte woningen in de 1e helft van 2014 is gelijk aan het aantal verkochte woningen in geheel 2013. Er zijn in totaal 42 woningen verkocht. De verwachting is dat in 2014 ca. 70 woningen worden verkocht. Aanzienlijk minder nieuwbouwwoningen verkocht worden dan geraamd in de Woonvisie 2025. En gelet op de woningen in de pijplijn zal ook in 2015 minder nieuwbouwkoopwoningen worden verkocht dan geraamd in de Woonvisie 2025. Als we kijken naar hoeveel nieuwbouwwoningen te koop staan dan is deze hoeveelheid voldoende om de vraag voor enkele jaren in te kunnen vullen. De vraag hierbij is of dit dan de juiste woningen zijn, of dit de woningen zijn waar vraag naar is. Ca. 28% van de te koop staande nieuwbouwwoningen behoort tot het goedkope segment ondanks het uitgangspunt in de Woonvisie dat er geen goedkope nieuwbouwwoningen aan de markt worden toegevoegd. Vanuit de beleidsdoelstellingen zou dit goedkope segment als ongewenst gekwalificeerd moeten worden.. Ook blijkt dat ca. 50% van de woningen langer dan 2 jaar te koop staat en ca.85 % langer dan 1 jaar. Voorts blijkt dat met name recent op de markt gekomen woningen en woningen waarvan de prijs is verlaagd goed verkopen. Bijvoorbeeld van het project Bloemen Es dat in maart jl. op de markt is gekomen, zijn binnen enkele maanden 19 van de 20 woningen verkocht. Voorts staan er veel appartementen (88) te koop waarvan van twee complexen, die al een geruime tijd te koop staan met in totaal 74 appartementen, nog geen enkel appartement is verkocht. Geconcludeerd kan worden dat deze appartementencomplexen niet aan de vraag/woonwens voldoen. Het is wenselijk deze appartementen van de markt te halen om ruimte te maken voor plannen die wel inspelen op de woonwensen van aspirant kopers. Ook staan er al zeer lang woningen en appartementen te koop op De Bleekerij in Boekelo. Recent zijn enkele plannen (op)nieuw op de markt gekomen. In totaal staan ca. 40 woningen op de Bleekerij in de verkoop. De markt in Boekelo lijkt verzadigd. Rekening houdende met het bovenstaande is er ruimte voor nieuwe projecten op de markt
Pagina 34
Het aantal verkochte kavels (kavels die notarieel zijn overgedragen) is de laatste jaren sterk gedaald. Wel lijkt de kavelmarkt aan te trekken. Dit komt m.n. tot uitdrukking in het aantal in optie genomen kavels en het aantal kavels dat ruim voor de uiterste datum van notariële overdracht, notarieel worden overgedragen. In de 1e helft van 2014 zijn 9 kavels notarieel overgedragen die eerst in 2015 notarieel over gedragen hadden moeten. 6.4
Ontwikkeling markt en verkoop van bestaande woningen
Er bestaat vanzelfsprekend een sterke relatie tussen de nieuwbouwwoningen en de bestaande woningen. Krapte in de bestaande woningen markt zal eerder leiden tot een toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen. Voorwaarde is wel dat deze woningen aan de woonwens van de aspirant koper voldoen. 6.4.1 Ontspannen woningmarkt Enschede heeft al zeer veel jaren een ontspannen woningmarkt. De ontspannenheid van de woningmarkt is vanaf 2008 tot 2013 verder toegenomen. Dit betekent dat er per verkochte woning steeds meer woningen te koop staan. Bij een evenwichtige woningmarkt staan er tegenover 1 verkochte woning 6 woningen te koop. In het 1e kwartaal van 2013 stonden er 27 woningen per verkochte woning te koop. Vanaf het 1e kwartaal 2013 is het aantal te koop staande woningen per verkochte woning gedaald tot 13,5 te koop staande woningen per verkochte woning in het 4e kwartaal van 2013. Ongeveer evenveel als eind 2007. Na het 4e kwartaal van 2013 is de krapte indicator weer enigszins opgelopen tot 14,3 woningen in het 2e kwartaal van 2014.
krapte indicator 30 25 20 15 10 0
1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e…
5
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
Figuur 19: Krapte indicator woningmarkt 2007-2013
Zoals blijkt uit Figuur 20 zijn er duidelijke verschillen in krapte tussen de diverse typen woningen.
Pagina 35
Krapteindicator per woningtype 100 90 80 70 Astitel
60
tussen
50
hoek
40
2^1 kap
30
vrijstaand
20
app< 1970
10
app >1970
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
3e kwartaal
1e kwartaal
0
2013 2014
Figuur 20: Krapte indicator per woningtype 2007-2013
De appartementenmarkt is zeer ontspannen evenals de markt van vrijstaande woningen. Er staan ca. 22 appartementen respectievelijk 27 vrijstaande woningen te koop per verkocht appartement van voor 1970 respectievelijk vrijstaande woning.
6.4.2 Te koop staande bestaande woningen Op 1 juli 2014 stonden ca. 1040 woningen bij te koop. Een lichte afname t.o.v. 1 januari 2014 maar een lichte toename t.o.v. 1 april 2014. De toename komt doordat er meer woningen in de verkoop zijn gegaan.
te koop staande woningen bestaande markt 1400 1200 1000 800 600 400 0
1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e… 3e… 4e… 1e… 2e…
200
2007
2008
2009
2010
2011
Figuur 21: Overzicht te koop staande bestaande woningen 2007-2014
2012
2013
2014
Pagina 36
Onderstaande grafiek laat zien dat het aantal woningen dat per kwartaal te koop wordt gezet nogal fluctueert. In het 2e kwartaal zijn ca. 240 woningen aan de markt toegevoegd. Er zijn in het 2e kwartaal meer woningen toegevoegd dan verkocht. Dit betekent dat de markt in het 2e kwartaal weer iets meer ontspannen is geworden. Er zijn t.o.v. het vorig kwartaal vooral veel appartementen aan de markt toegevoegd.
aantal bestaande woningen dat op de markt is gebracht.
400 350 300 250 200 150 100 50 0 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14
Figuur 22: Overzicht aantal bestaande woningen dat in de verkoop is gekomen 2007-2014
Onderstaande grafiek laat de gemiddelde verkoopprijs zien. Het laatste kwartaal is de gemiddelde verkoopprijs van € 162.000 naar € 156.000 gedaald. Van alle type woningen is de gemiddelde verkoopprijs gedaald behalve van de tussen- en de hoekwoningen
Figuur 23: Overzicht gemiddelde verkoopprijs verkochte woningen 2007-2014
6.4.3 Conclusie markt bestaande woningen De verkoop van bestaande woningen neemt toe. In het 1e halfjaar van 2014 zijn ongeveer evenveel woningen verkocht als in het 2e halfjaar van 2013. T.o.v. het 1e halfjaar van 2013 zijn er echter in het 1e half jaar van 2014 ruim 25% meer woningen verkocht.
Pagina 37
verkochte bestaande woningen 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2006
6.5
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Duurzaamheid wonen
Het is de bedoeling om in een opvolgende monitor ook gegevens met betrekking tot duurzaamheid in relatie tot het wonen op te nemen. Het gaat dan om kwantitatieve en kwalitatieve informatie over energiegebruik en energiebesparing. Voor nieuwbouw is van belang dat de eisen met betrekking tot energiezuinigheid zullen worden aangescherpt per 1 januari 2015 door verlaging van de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) naar 0,4. Daarnaast zijn er ook al verdergaande ontwikkelingen zoals het passiefhuis concept (Velve Lindenhof) en “nul op de meter” woningen. Maar het energiebesparingsvraagstuk richt zich vooral ook op de bestaande woningvoorraad. Voor de monitoring is het echter lastig om over actuele gegevens te beschikken. In samenwerking met RVO Nederland (www.klimaatmonitor.databank.nl) Netbeheer Nederland (www.energieinbeeld.nl) en Meer met Minder (www.energielabelatlas.nl) wordt daar aan gewerkt. Het gaat er daarbij om, de macro-gegevens zoals die nu beschikbaar zijn, sneller en ook op wijk-, buurt- en postcodeniveau beschikbaar te krijgen zodat er nog beter een gericht beleid kan worden ontwikkeld en gemonitord. Volgens het bestaande beleid zoals vastgelegd in “Nieuwe energie voor Enschede” (Raadsbesluit 16-11-2009, nr. VII-F) dient er in de woningvoorraad (zowel huur als particulier) 2% energie per jaar bespaard te worden. In het peiljaar 2012 was het totale energiegebruik in de Enschedese woningvoorraad ongeveer 4.270 Terajoule. Dat komt overeen met 98,4 miljoen m3 aardgas en 223,5 Gigawattuur elektriciteit. Bij elkaar kost dat de Enschedese huishoudens ruim 115 miljoen Euro. Zo’n 105 Terajoule werd opgewekt uit hernieuwbare bronnen waaronder zonnestroom. Vooral de toepassing van zonnestroom laat in 2013 en 2014 een stormachtige ontwikkeling zien en per 1 juli 2014 was het aantal zon-PV installaties toegenomen tot ruim 1.100 met een opgesteld vermogen van ruim 5,22 MWpiek (ongeveer 17 Terajoule en circa 2,1% van het primair elektriciteitsverbruik door huishoudens).
Pagina 38
Bijlage Werken Gegevens per bedrijventerrein per 1 juli 2014 Bedrijventerrein
Transportcentrum
Netto in ha.
Kavelvoor- Reservering raad in ha. in m2
Aanbod vastgoed in m2
Opname vastgoed Q1&2 2014 in m2
Werkzame personen*
Aantal vestigingen*
21
0
-
12.100
540
530
35
Havengebied
134
1,4
1.474
71.610
10.823
5.564
365
Marssteden
55
0
-
39.347
17.396
4.278
202
Reulver
11
0
-
3.087
345
684
55
Sleutelkamp
4,5
0
-
5483
0
458
14
Groote Plooy
25
0
-
0
0
721
2
Josink Es
16
6,5
1.426
4.211
0
1.113
48
Roombekerveld
3,5
1,7
993
0
0
2
2
Rigtersbleek/Tubantia
24
0
-
4.610
0
1.022
112
De Plooy
10
0
-
800
0
60
10
1
0,8
0
0
0
37
15
Euregio bedrijvenpark
60
9,65
8.117
20.428
5.141
1.696
225
Westerval
14
1,3
0
2.941
0
905
56
Het Sander
2
0
-
0
0
71
14
Hardick & Seckel
2
1,15
0
0
0
52
20
125
0
-
0
0
pm
pm
58
58
0
360
0
51
23
1
0,8
0
0
0
0
0
17.244
1.198
80.887
11.279
De Blekerij Boekelo
Boeldershoek-Twence Usseler Es Unisson Boekelo
(overig) 900 Totaal
567
81,3
12.010
Totaal Enschede
* monitor economische ontwikkeling 2013 – september 2014
179.100
35.145
Pagina 39
Definities Werken Bronnen: Toelichting op IBIS inventarisatie werklocaties per peildatum 1 januari 2013 Vastgoedmonitor Twente
Type locatie (Solitair) Kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening en dat puur de bestemming kantoor heeft (solitair kantoor). Kantoorruimte dat deel uitmaakt van fabrieksen bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan de hoofdfunctie en is dus geen solitair kantoor. Als ondergrens geldt een oppervlakte van 200 m² per pand. Kantorenlocatie Gebied met uitsluitend of merendeels solitaire kantoren. In Enschede betreft het de locaties Stationsomgeving/centrum, Kennispark/B&S Park, Zuiderval en Creatieve Campus. Bedrijfsruimte Een gebouw of gedeelte van een gebouw dat bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van goederen. De eventueel aanwezige kantoor- of showroomruimte wordt meegerekend. N.B. De ondergrens voor de statistieken van deze rapportage liggen bij 200 m2 per pand. Bedrijventerrein/Bedrijvenpark Aaneengesloten gebied van minimaal 1 ha. bruto bestemd voor handel, nijverheid en industrie (niet winkels, maatschappelijke voorzieningen of solitaire kantoren). Terreinen voor grondstoffen-, water-, olie- en gaswinning en afvalstort vallen hier niet onder. Economische zone Een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemt en geschikt voor commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Op deze terreinen kan ook enige handel en industrie aanwezig zijn. Onder economische zones vallen terreinen met één van de volgende (of combinaties van) functies: Retailboulevards (grootschalige detailhandel), grootschalige locaties voor hoger onderwijs, (bedrijfsmatige) zorglocaties, platformgebonden bedrijvigheid (luchtvaart) en agribusinesscomplexen. Hard plan Als een locatie de planfase ‘ruimtelijk plan’ is gepasseerd wordt het opgenomen als werklocatie. Een werklocatie opgenomen in de IBIS kan zich in één van de volgende planfases (op basis van nWRO) bevinden: (vastgesteld en) onherroepelijk bestemmingsplan vastgesteld bestemmingsplan ontwerp bestemmingsplan plan in structuurvisie. Zacht plan (ruimtelijk plan) De locatie is niet opgenomen in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie, maar er is wel een (master)plan opgesteld en waarover bestuurlijk overleg plaatsvindt. Een ruimtelijk plan heeft betrekking op een specifiek afgebakende locatie. Het aanwijzen van zoekgebieden valt er niet onder. Deze plannen worden niet in IBIS opgeslagen.
Vastgoed Aanbod (panden) Het aanbod is een momentopname en betreft het aantal vierkante meters dat voor verhuur of verkoop op de markt wordt aangeboden. Bouwplannen waarvoor een bouwvergunning is verkregen vallen ook onder het aanbod. Voorraad (panden) De voorraad bestaat uit het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren of bedrijfsruimte. Ook panden die op het moment van registratie in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Bruto vloeroppervlak (b.v.o.) De totale oppervlakte van het pand excl. vides, parkeerterreinen/-kelders en buitenruimten.
Pagina 40
Leegstand langdurig Ruimten die langer dan 1 jaar op de markt worden aangeboden. Leegstand frictie Ruimten die korter dan 1 jaar op de markt worden aangeboden . Nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een ingrijpende renovatie zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan Opname Bij opname worden transacties geregistreerd in het jaar waarin op de vrije markt panden zijn verhuurd of verkocht. Het gaat hier om jaarcijfers. In geval van nieuwbouw wordt gesproken van een opname zodra de bouw is gestart. Vestiging Fysiek pand met eigen adres (één bedrijf kan dus uit meerdere vestigingen bestaan, verdeeld over meerdere adressen).
Kavels en uitgifte Reservering Schriftelijke afspraak met potentiële koper. In deze periode moet de koper aan de slag met financiering, vergunningen etc. Handtekening gezet De kavel is verkocht maar nog niet geleverd. De koopovereenkomst is dus rond, in B&W geweest of via mandaat door de gemeente goedgekeurd Verkocht Definitief verkocht, akte gepasseerd en koopprijs ontvangen door gemeente. Dit is het cijfer wat ook in de GREX wordt opgenomen Verhuizing Het bedrijf laat fysiek een pand achter om op de nieuw aangekochte kavel het bedrijf voort te zetten. Nieuw initiatief (Uitwerken van) Een idee of plan voor een nieuw project of transformatie voor een afgebakend gebied. Voorraad / planvoorraad (kavels) Voorraad te verkopen kavels die nog niet eerder waren bebouwd of die na herstructurering als kavel opnieuw op de markt worden aangeboden. Het gaat hier om de gemeentelijke en particuliere voorraad. Herstructurering Aanpak van een locatie om veroudering (technische, economische, maatschappelijke en/of ruimtelijke veroudering) op te heffen. Het kan gaan om een zgn. facelift, revitalisering, herprofilering of transformatie. In het laatste geval wordt het plan uit de voorraad werklocatie genomen, bij herprofilering wordt opnieuw bepaald onder welke type locatie zij in de toekomst hoort te vallen. Transformatie/Herprofilering Omzetten van het gebruik van een locatie naar een nieuw gebruik (bijv. werken naar wonen, bedrijventerrein naar economische zone), vastgesteld door (voorgenomen besluit tot) wijziging bestemmingsplan. Oppervlakte terrein Bruto oppervlakte: De totale oppervlakte van de locatie met bedrijfs- of kantorenbestemming in ha. binnen de contour van de locatie, inclusief binnen de contour aanwezige andere functies. Netto oppervlakte: De som van alle uitgeefbare in hectares, zowel niet-uitgegeven als uitgegeven kavels.
Werkgelegenheid Werkzame personen aantal werkzame personen > 12 uur per week (dus geen FTE's)
Pagina 41
Bijlage Wonen In deze bijlage wordt op enkele punten een aanvulling gegeven op de diverse onderwerpen van Wonen.
Trends en Ontwikkelingen. Huishoudenontwikkeling 2013-2040 In onderstaande overzicht is de huishoudensontwikkeling 2013-2040 weergegeven. Type huishouden Alleenstaand 1 oudergezin Samenwonen zonder kind Samenwonen met kind Overig Totaal
1-1-2014 34408 4875 20318 17481 610 77692
1-1-2014 in % 44% 6% 26% 23% 1% 100%
1-1-2040 37951 5369 18250 16379 618 78567
1-1-2040 in % 48% 7% 23% 21% 1% 100%
Het aantal huishoudens neemt tot 2040 met 875 huishoudens toe. De alleenstaande huishoudens en de 1 oudergezinnen nemen toe en de samenwonenden met kinderen en samenwonende zonder kinderen nemen af. Kijkend naar de leeftijdscategorie, dan blijkt dat met name het aantal 65+ huishoudens tot 2040 toeneemt en wel met ca. 8000 huishoudens. Van deze 8000 huishoudens bestaat het grootste deel uit alleenstaande 65+ huishoudens, namelijk zo’n 5200. De bevolkingsopbouw zal de komende jaren sterk wijzigen. - het aantal jongen tot 25 jaar neemt tot 2040 met 11% af: van ca. 50.100 naar ca. 44.600 - het aantal 25-65 jarigen neemt tot 2040 met 12% af: van ca. 83.500 naar ca. 73800 - het aantal 65- 75 jarigen neemt tot 2040 toe met 22% : van ca. 14.400 naar ca. 17.500 - het aantal 75+ neemt tot 2040 toe met ca. 70% : van ca. 10700 naar 18.200
Stand van zaken markt Nieuwbouwproductie Voor de bepaling van het woningbouwprogramma is voor de periode tot 2020 uitgegaan van de volgende uitgangspunten: - ABF berekeningen op basis de bevolkingsgroei Primos 2010 en van de woonwensen Socrates 2010: hierbij wordt uitgegaan van het zgn. economische terugvalscenario d.w.z. -1% huishouden inkomensgroei ofwel van een economische groei van 0,5% tot 1% - Sloop van gemiddeld 130 huurwoningen en 20-25 koopwoningen per jaar gebaseerd op de opgave van de corporaties in augustus 2011 en het gemiddelde aantal gesloopte koopwoningen de afgelopen jaren - Verkoop van 150 huurwoningen per jaar gebaseerd op de uitgangspunten van ABF
Voortgang woningbouw 2014 Aangevraagde bouwvergunningen Er is voor 63 woningen een bouwvergunning aangevraagd:
-
12 appartementen Nieuwluststraat 14 woningen Tulpstraat in De laares 13 woningen Tulpstraat/Meidoornlaan in De Laares 24 vrijstaande woningen particulieropdrachtgeverschpa waarvan 17 op gemeentelijke kavels
Pagina 42
Verleende bouwvergunningen Er is voor 98 woningen een bouwvergunning verleend: - 36 appartementen Willem Wilminkplein - 20 woningen Leliestraat De Laares - 17 appartementen Lonnekerspoorlaan 4 appartementen Kalanderstraat - 21 particuliere kavels.
In aanbouw genomen woningen Er zijn 103 woningen in aanbouw genomen: - 36 appartementen Willem Wilminkplein - 22 woningen Schipholtstraat - 17 appartementen Lonnekerspoorlaan 4 appartementen Kalanderstraat - 24 vrijstaande woningen particulier opdrachtgeverschap.
Gereedgekomen woningen Er zijn 133 woningen en 70 zorgeenheden): - 123 woningen Pollenbrink waarvan 8 appartementen 10 vrijstaande woningen particulier opdrachtgeverschap. 70 zorgeenheden Welnaweg. Aangevraagde omgevingsvergunningen vanaf 2005 – 1 juli 2014.
aanvraag 900 800 700 600 500 aanvraag
400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Gerealiseerde woningen vanaf 2005 – 1 juli 2014.
Pagina 43
gereed 1200 1000 800 600
gereed
400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Aantal opgeleverde woningen per jaar naar type.
Totaal aantal opgeleverde woningen naar type 600
511 500
448
423
396
382
400
324 300
303
259
200
139
100
62
48
133
115
102 34
59 26
40
10
8
0
2010
2011 Kavels
2012 Grondgebonden
Appartementen
Aantal opgeleverde woningen per jaar naar eigendomsverhouding.
2013 Totaal
2014
Pagina 44
Totaal aantal opgeleverde woningen naar eigendomsverhouding 600
511 500
448
423
396
366
400
314
296 300
208 213 200
145
134
123 133
100 100
10 0
2010
2011
2012
Koopwoningen
Huurwoningen
2013
2014
Totaal
Verkoop nieuwbouwwoningen In verkoop zijnde nieuwbouwwoningen Op 1 januari 2014 stonden 167 woningen in de verkoop waarvan:
-
88 appartementen ofwel 53% 79 grondgebonden woningen ofwel 47% en waarvan 46 goedkope woningen in de prijsklasse tot € 170.000,-52 middeldure woningen in prijsklasse € 170.000,-- - € 210.000 ,-- en 69 dure woningen in prijsklasse vanaf € 210.000,--
Nieuwbouwwoningen in verkoop per 1 juli 2014 uitgesplitst naar type en prijsklasse . goedkoop
middelduur
duur
totaal
Beneden/boven woning
0
0
0
0
Gelijkvloers/patio
0
1
0
1
Vrijstaande woning
0
11
23
34
2^1 Kapwoning
0
10
Eindwoning
0
3
4
7
Tussenwoning
0
23
4
27
Appartement
46
4
38
88
Totaal
46
52
69
167
10
Pagina 45
Nieuwbouwwoningen in verkoop per 1 juli 2014, uitgesplitst naar type en prijsklasse
Nieuwbouwwoningen in verkoop 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5
appartement
< 160.000
160.000-210.000
210.000-260.000
260.000-350.000
350.000-500.000
500.000+
< 160.000
160.000-210.000
210.000-260.000
260.000-350.000
350.000-500.000
500.000+
0
grondgebonden
Nieuwbouwwoningen in verkoop per 1 juli 2014 uitgesplist naar locatie en type.
Pagina 46
Nr Naam
Aantal woningen
Start verkoop
appartement
vrijstaand
1
Lonneker Erf
1
2007
2
De Bleekerij Pakhuis (a) De Bleekerij (binnengebied (d)
1
2007
4
2007
4
3
2007
3
5
De Bleekerij (e) Bleekerij app. Ketelhuis en woonwerkuits (b)
7
2008
7
6
Erve Zeggelt
4
2008
4
7
Twentse Welle
1
2009
8
De Bleekerij (c)
10
2010
9
Tetem
2
2010
10
Velve Lindenhof
6
2011
11
Hofpark Zuid
10
2011
10
12
Oostveenweg
1
2011
1
13
Stokhorst
28
2011
28
14
Twins Lijsterstraat
46
2012
46
15
De Uitkijk, 6e fase
1
2012
16
Het Roompunt
10
2012
17
Velve Galvanistraat
3 4
2^1 kap
eind
tussen
gelijkvloers
1
4
1
1 1
1 1
9
2
1 10
4
2013
18
e
De Uitkijk 7 fase
2
2013
19
Heidevlinder
9
2013
20
De Laares
1
2014
21
De Bleekerij (f)
4
2014
22
De Bleekerij (g)
6
2014
1
5
23
De Bleekerij (h)
6
2014
2
4
7
27
totaal
167
2
2 2
1
8 1
3
88
34
1
10
Nieuwbouwwoningen in verkoop per 1 juli 2014 uitgesplist naar type en prijsklasse. goedkoop
middelduur
duur
totaal
Beneden/boven woning
0
0
0
0
Gelijkvloers/patio
0
0
0
0
Vrijstaande woning
0
0
2
2
2^1 Kapwoning
0
0
1
1
Eindwoning
0
9
3
12
Tussenwoning
0
22
0
22
Appartement
0
0
5
5
Totaal
0
31
11
42
1
Pagina 47
Voortgang verkoop kavels per locatie per 1 juli 2014. Kavelgebied
Kavels in optie op 1 juli 2014
Roombeek
Kavels in reservering op 1 juli 2014
Ondertekende koopakten op 1 juli 2014
Koopakte gepasseerd in 2014
2
0
5
12
20
0
2
0
Brunink
3
1
0
0
Diekman
1
0
0
0
Geessink
0
0
1
0
t Vaneker
5
0
0
0
Kotmanpark
1
0
0
0
9
0
0
0
41
1
8
12
Boddenkamp
Verspreid liggende kavels Totaal
Kavels in verkoop per 1 juli 2014 Kavelgebied
Kavels in verkoop juli 2014
Roombeek
0
Boddenkamp
7
Brunink
22
Diekman
4
Geessink
5
t Vaneker
16
Kotmanpark
9
Verspreid liggende kavels
7
Totaal
70
Verkochte kavels per locatie in periode 2005- 1 juli 2014
projectgebieden Roombeek
2005 67
2006
2007
41
2008
31
22
2009
2010 2011 2012 2013 2014
37
13
15
Boddenkamp Diekman Brunink Kotmanpark
50
9
6
25
47
36
18
3
16
4
4
3
2
3
7
5
2
3
2
2
Geessink Beekveld
3
Leuriks
8
Schild
1
Ruwenbos
2
Eilermarke
4
4
5
1
2
12
1
21
2
Zwering
1
Emmastraat
1
Rosink totaal
8
1 173
116
82
41
44
28
29
14
11
12
Pagina 48
Definities Wonen Bruto toegevoegde woningen aantal toegevoegde/gebouwde/gereedgekomen/ Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners. Eengezinswoning Ook wel aangeduid als grondgebonden woning. De typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder één kap, villa en landhuis. Extramuralisering streven om i.p.v. in zorginstellingen in thuissituatie zorg te verlenen zodat mensen langer “thuis” kunnen blijven wonen. Grondgebonden woning ook wel aangeduid als eengezinswoning zoals een vrijstaande woning, 2^1 kapwoning en rijwoning, Koopstarters Voormalige huurders dan wel (semi-)starters op de woningmarkt die een koopwoning betrokken hebben. Krapte indicator Verhouding van het aantal verkochte woningen per maand ten opzichte van het totaal aantal te koop staande woningen. Meergezinswoning Het aantal woningen dat te koop staat tegenover 1 verkochte woning Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning,appartement, galerijflat, etagewoning of, boven- en benedenwoning, Koopprijs woning Goedkoop: tot € 170.000 Middelduur: € 170.000 - € 210.000 Duur: boven € 210.000 Netto toegevoegde woningen aantal bruto toegevoegde woningen minus het aantal gesloopte woningen. Nultredenwoning woning waarvan de voordeur zonder trap te bereiken is en binnen de woning de woonkamer, keuken, toilet en douche ten tenminste 1 slaapkamer op dezelfde verdieping liggen en zonder traplopen bereikbaar zijn. Starter Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. Onzelfstandige woning/eenheid een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang, keuken, douche en toilet. Bij een onzelfstandige woning/eenheid worden een of meer van deze voorzieningen met andere huishoudens gedeeld. Verkochte kavel een kavel die notarieel is overgedragen.
