mk

» 4 2014

1 1 : 57 0383316777

«0587 P.001/016

0383316777

W'AKMN'Kiv. l i O H l ü

tl

v

c»

\

'•

Gemeenteraad Halderberge Postbus 5 4730 AA OUDENBOSCH Advocaten

Inzake Ons kenmerk Uw kenmerk

Molecaten/Olmen 514066/B/mk

Kampen, 8 april 2014

Geachte heer, mevrouw, Hierdoor treft u aan een zienswijze(*) tegen voorgenomen wijziging van bestemmingsplan, op de locatie Bovenstraat 96-98 Hoeven, met het verzoek dit in behandeling te nemen. Via het contactformulier op uw site stuur ik onderhavige briefen de zienswijze ook, met het verzoek mij te bevestigen dat de zienswijze is binnengekomen en op welk tijdstip, dit in verband met de zes wekentermijn. Metvriendteli

mr. D.Warnink lid Insolad mr. J.W. Both mw. mr.C.G, Blok NMI geregistreerd mediator mw.mr. F.A.deMunnikHoogendoorn Lid vFAS en echtscheidingsmediator mr. L.M. de Jong mr. J.P. Tuin curator

Kantoor Kampen Broederweg 11 Postbus 161 8260 AD Kampen Tel. 038-3316777 Fax. 038-3317296 Kantoor Dronten De Zate 18 Postbus 282 8250 AG Dronten Tel. 0321-315416

(*) bijlage(

Fax. 0321- 380 641 Kantoor Genemuiden aileen bezoekadres

Nijverheidstraat 45 8281 JD Genemuiden Tel. 038-3859743 info(a)wb-advocaten.nl www, wb-advocaten. n I rek, nr.; NL 86 RABO 0159123127 Stichting Beheer Derdengelden Warnink & Both Advocaten

D8/04 2014 11:58 0383316777

A

#0567 P.002/016

0383316777 ZIENSWIJZE Inzake ontwerpbestemmingsplan Bovenstraat 96 - 98 Hoeven, NL.IMRO.1655.BP6006-B001 Ingediend door de besloten vennootschap R E C R E A T I E P A R K B O S B A D H O E V E N PV,

gemachtigde: mr J.W. Both, advocaat te Dronten versus COLLEGE B&W GEMEENTE HALDERBERGE

1.

Bosbad Hoeven is in 1956 opgericht voor de bewoners van Hoeven e.o. als dagrecreatie met zwemgelegenheid. In 1960 heeft uitbreiding naar camping met ruim 1.000 staanplaatsen gestalte gekregen. Sinds 1990 is dït vakantie- en recreatiepark in handen van de Molecaten Groep met hoofdkantoor in Hattem. Inmiddels heeft Bosbad Hoeven 750 staanplaatsen en 172 bungalows, gebouwd in de periode 1995-2004. Het terrein van Bosbad Hoeven beslaat ongeveer 56 hectare en heeft het complete gamma van verblijf- en recreatiemogelijkheden voor toeristen en gasten. Alle soorten van recreatieve sport zijn mogelijk, benevens is er een groot zwembad en alle voorzieningen waarvan de gast anno 2014 gebruik wil maken. De markt is al tijden erg competitief. Bosbad Hoeven kan alleen overleven indien alle ingrediënten aanwezig zijn, waaronder zeer nadrukkelijk het complete gëvoel van rust, ontspanning en veiligheid voor het gezin. Ditjaar dient Bosbad Hoeven weer miljoenen te investeren om staande te blijven. In de wijde omgeving is het zwembad een van de laatste locaties voor zwemmen. Bosbad Hoeven ontvangt ieder seizoen tienduizenden lokale bezoekers, naast tienduizenden overnachtingen per seizoen. De gemeente ontvangt van Bosbad Hoeven zeer veel geld aan toeristenbelasting. Bosbad Hoeven wil niet onvermeld laten dat zij een factor van belang is als het gaat om de lokale economie. Bosbad Hoeven biedt veel werkgelegenheid. Dat zal verdwijnen als Bosbad Hoeven zal krimpen ten gevolge van de (veel) mindere bezetting van het park door de (veel) mindere aantrekkingskracht doorde huisvesting van 220 buitenlanders. Deze belangen behoort het College mee te wegen bij de beslissing. Dat is zij verplicht naar haar inwoners die zoveel baat hebben bij de toeristische trekpleister die Bosbad Hoeven op dit moment is. Direct gelegen tegen de zuidoostelijke perceelgrens ligt het geprojecteerde terrein waar 220 waarschijnlijk hoofdzakelijk jongere mannelijke - arbeidsmigranten uit Oost-Europa zouden moeten worden gehuisvest, als de door de eigenaar van het pand Karei Vastgoed BV gewenste wijziging van het bestemmingsplan wordt gehonoreerd. Bosbad Hoeven maakt daartegen om diverse redenen uitdrukkelijk bezwaar. Overleg tot nu toe is niet gevoerd dan wel heeft niets opgeleverd. Ook de lezing van de toelichting bij het ontwerpbestemmingplan geeft er volgens de opsteller van dit document blijk van dat totaal niet nagedacht is over de bijzondere positie van Bosbad Hoeven. Voor Bosbad Hoeven is werkelijk onbegrijpelijk en onbestaanbaar dat het college van B&W de particuliere belangen van Karei Vastgoed zwaarder laat wegen dat de belangen van recreatie

38/04 2014

11:58 0383316777

A

#0567 P.003/016

0383316777 —

.

Pagina 2 van 15

en natuur. De noodzaak van huisvesting van arbeidsmigranten in de gemeente is niet aannemelijk gemaakt, laat staan bewezen en onomkeerbaar. Karei Vastgoed kan en moet een andere invulling geven voor zijn pand, in de recreatieve sector. Zij wil thans voor de onbepaalde tijd massa's Oost Europeanen huisvesten uit louter economisch, financieel gewin. Een fatsoenlijk publiek debat hierover gaat het college van B&W uit te weg. Bosbad Hoeven voelt zich door het college geschoffeerd. De eigenaren van de stacaravans zullen wegtrekken en het gebied zal verpauperen. 2.

3.

4

Bosbad Hoeven wijst erop dat eerder discussie door de gemeente met haar werd gevoerd, waarbij inzet was de mogelijkheid dat op Bosbad Hoeven tot in zekere omvang arbeidsmigranten gehuisvest zouden kunnen worden. De gemeente heeft dit steeds bij voorbaat geblokkeerd, te vuur en te zwaard verdedigd dat dergelijke huisvesting niet past in het recreatieve karakter van het betreffende buitengebied. Het is in strijd met het gelijkheids- zorgvuldigheids- en vertrouwensbeginsel dat het College van B&W van de weersomstuit wel migrantenhuisvesting wil toelaten, en zelfs in een enorme kwantiteit. nav toelichting op vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is bestemmingsplan Buitengebied Halderberge, vindplaats NL.IMRO.a655.BP6ooo-Cooi. Uit de stukken blijkt dat dit bestemmingsplan is vastgesteld september 2011. Onbegrijpelijk is dat het College per juni 2013 op kennelijke vraag van Karei Vastgoed een beginselbereidheid tot wijziging van het bestemmingsplan heeft geuit. Immers, een bestemmingsplan dient voor langere tijd zekerheid te bieden aan alle betrokkenen, het is niet de bedoeling dat van de weersomstuit een bestemmingsplan al naar gelang de politieke wind waait wordt gewijzigd, zeker niet als het een ingrijpende wijziging is zoals de onderhavige. De voorgenomen wijziging is in strijd met het beginsel van betrouwbaar bestuur en in strijd met het vertrouwensbeginsel. Bosbad Hoeven heeft afgelopen twee jaar ook extra geïnvesteerd, uitgaande van de status quo van het rustieke buitengebied waar het recreatiepark is gelegen.

4.

Uit de toelichting bij het thans vigerende bestemmingsplan, p.i blijkt dat bij de totstandkoming van dit plangebied al na is gedacht over onder meer de huisvesting van arbeidsmigranten. Het vigerende bestemmingsplan is een herijking van veel verschillende bestemmingsplannen uit het verleden. Verwacht mag worden dat er bij zo'n integraal concept goed is nagedacht, zodat het des te verwonderlijker is dat er zomaar binnen afzienbare tijd na de vaststelling ervan een grote wijziging zou kunnen komen. Bosbad Hoeven maakt daartegen bezwaar.

5.

Op pagina 13 van de toelichting staat ook dat het provinciaal beleid is gericht op het bundelen van verstedelijking. In en rond de kernen in het landelijk gebied staat centraal het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied. Wenselijk wordt door de regio gevonden dat het leeuwendeel van woningbouw plaatsvindt in stedelijke concentratiegebieden. Het voorliggende ontwerpplan staat daar haaks op.

6.

Als regel is voor de ontwikkeling van niet- agrarische functie de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap van toepassing. De volgens het College bestaande problematiek van huisvesting van arbeidsmigranten is niet van vandaag of gisteren, zodat mag worden verondersteld dat onder de totstandkoming van het vigerende bestémmingsplan daaraan al voldoende aandacht is besteed en dat is ook zo.

7.

Op pagina 43 staat ook dat gebiedsgerichte aandacht is en blijft onder meer het behoud en versterking van de groenblauwe mantel binnen Halderberge, alsmede de ontwikkelingsmogelijkheden van gebieden als Pagnevaart, het terrein van Bosbad Hoeven daaronder begrepen. Het plan om 220 arbeidsmigranten al dan niet semi- permanent direct aanpalend aan het re-

D8/04 2014

11:58 0383316777

*

0383316777

#0567 P.004/016 Pagina 3 van 15

creatiegebied te gaan huisvesten staat daar haaks op. 8.

Op pagina 45 wordt als hoofddoelstelling van het thans vigerende bestemmingsplan onder meer genoemd behoud en waar mogelijk versterking van de mogelijkheden voor recreatief gebruik, behoud en waar mogelijk versterking van de mogelijkheden voor recreatie en toerisme. Als subdoel wordt geformuleerd het scheiden, waar nodig, dan wel het verweven, waar mogelijk, van de functie landbouw, natuur en landschap, alsmede recreatie en toerisme. Niet genoemd wordt dat op het projectgebied 220 arbeidsmigranten wonen en verblijven. Integendeel.

9.

Speciaal thema binnen het vigerende bestemmingsplan is om te doen aan herbestemming van vrij te komen agrarische bedrijfsgebouwen (VAB-beleid). Bosbad Hoeven stelt zich op het standpunt dat het College eerst en vooral dient te onderzoeken welke agrarische bedrijfsgebouwen beschikbaar zijn of op korte termijn komen binnen en haar gemeentegrenzen, nu dat kennelijk een groot thema binnen de gemeente is en dit voldoende perspectieven biedt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De recreatieve functie van Bovenstraat 96 - 98 Hoeven moet blijven. De locatie zelf is er reeds ongeschikt voor, in relatie tot Bosbad Hoeven als buurman helemaal evident.

ao. Op pagina 55 van de toelichting wordt speciaal stilgestaan bij de huisvesting van seizoensarbeiders: Voorde tijdelijke huisvesting (maximaalnegen maanden) van seizoensarbeiders wil degemeente deze huisvesting via ajwijking tijdelijk toelaten in stacaravans ofandere verblijfseenheden op het erf. Logies in de eigen bedrijfswoning is direct toegestaan. Het verbouwen van eigen bedrijfsgebouwen ten behoeve van bewoning acht de gemeente niet wenselijk vanuit de optiek van handhaving. Wel kan via een afwijking toestemming verteend worden voor het gebruik van bedrijfsgebouwen voor tijdelijke bewoning door seizoensarbeiders. Er wordt huisvesting ten behoeve van maximaal50 werknemers toegestaan'. Andere mogelijkheden in het buitengebied zijn blijkens het vigerende bestemmingsplan echt uit den boze. Op het projectterrein staan geen bedrijfsgebouwen, maar recreatieve, alsook twee beheerderswoningen. Duidelijk is dat de gemeente in het buitengebied per locatie überhaupt maximaal 50 werknemers wil toestaan, en dan alleen in stacaravans of in andere eenheden op het terrein van een belanghebbend ondernemer / werkgever. Het projectplan is in flagrante strijd met deze beleidslijn van de gemeente. Bosbad Hoeven vindt dan ook onbegrijpelijk dat een binnenplanse vrijstelling mogelijk zou kunnen zijn. Hierover gaat de gemeenteraad. Dit is te ingrijpend. 11. Op pagina 79 van de toelichting staat verder met zoveel woorden dat de gemeente de principes uit de Verordening Ruimte van de Provincie onderschrijft, te weten zorgvuldig ruimtegebruik en bevordering ruimtelijke kwaliteit. Rekening moet worden gehouden met deze waarden bij veranderingen. Aangetoond moet worden dat de gebiedswaarden niet worden aangetast. Het College stelt in de toelichting bij het ontwerpplan zonder enige vorm van motivatie dat de recreatieve gebiedswaarden niet worden aangetast. Enig onderzoek is kennelijk niet gedaan, terwijl evident is dat de komst van 220 arbeidsmigranten grote impact zal hebbèn op de kwaliteit van het recreatiegenot van de gasten, en dus de exploitant van Bosbad Hoeven. Ook onderdeel van de spelregels bij wijziging van mogelijkheden is dat een ontwikkeling altijd gepaard moet gaan met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuurhistorische en/of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied. Ook hier schort het ontwerpplan aan alle kanten. Er wordt dus geen invulling gegeven aan de principes van Verordening

D8/04 2014

11:58 0383318777

A

0383316777

#0587 P.005/016 -•-

Pagina 4 van 15

Ruimte van de Provincie.. Bosbad Hoeven vindt het aldus onbegrijpelijk dat de Provincie zonder meer bij brief van 23 januari 2014 positief sta at ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Voor Bosbad Hoeven is niet duidelijk welke informatie de provincie kreeg. 12. In de toelichting op het thans vigerende bestemmingsplan, p.79 staat dat als de provinciale randvoorwaarden onvoldoende regeling bieden, na een afweging middels maatwerk toch medewerking kan worden verleend- Dat veronderstelt evenwel uiteraard een meer dan gemiddelde en adequate motivering, die evenwel ontbreekt. 13. Het gebied valt onder de zgn. groenblauwe mantel. Daar is het beleid gericht op behoud en ontwikkeling van natuurwaarden. Daamaast is een natuurlijk en robuust watersysteem van belang. Semi permanente huisvesting met 220 arbeidsmigranten past daarin bepaald niet, zo vindt Bosbad Hoeven. 14. Zoals op pagina 82 staat heeft een aantal gebieden een specifieke bestemming afgestemd op de situatie ter plaatse, waaronder het recreatiepark in Pagnevaart, waaronder de projectlocatie valt. Het is bij de vaststelling van het bestemmingsplan 2011 uitdrukkelijk herbevestigd, zodat het niet aangaat daar binnen twee jaar al weer van afte gaan wijken zonder adequate motivering en zonder überhaupt adequaat overleg met Bosbad Hoeven te voeren, terwijl zij een recreatiepark van maar liefst 56 hectare groot lonend probeert te exploiteren, met alle economische positieve gevolgen vopr de gemeente van dien. Uitdrukkelijk is in de toelichting op pagina 84 aangegeven dat de bestemming recreatie is toegekend aan gronden die een recreatieve functie hebben, en dat door middel van deze bestemming de huidige situatie van de terreinen gehandhaafd blijft met op de functie en omgeving afgestemde ontwikkelingsmogelijkheden. De voormalige en zeer tijdelijke huisvesting van een aantal asielzoekers is destijds doorde gemeente gedoogd omdat het zeer tijdelijk was. Het is niet voor niets dat de landelijke autoriteit de locatie niet definitief wilde verwerven. Het werd door alle betrokkenen als niet mogelijk geoordeeld. De huidige huisvesting van x aantal arbeidsmigranten is illegaal, hoogst onwenselijk en Bosbad Hoeven wenst dat het College handhaaft, waarvan akte. nav relevante provinciale regels 15. Zoals de toelichting op de provinciale Verordening Ruimte 2014 in hoofdstuk 3.1 aangeeft houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Het is aldus onbegrijpelijk dat in het gemengde agrarisch gebied, direct naast een relatief groot recreatief terrein huisvestingsmogelijkheid wordt gerealiseerd voor 220 arbeidsmigranten. Het in het ontwerpbestemmingsplan-toelichting afdoen als dat de belangen van aangrenzende percelen niet relevant zijn is volgens Bosbad Hoeven echt onbegrijpelijk, ongemotiveerd en in strijd met onder meer het zorgvuldigheidsbeginsel. In de Structuurvisie heeft de Provincie aangegeven wat de provinciale belangen zijn. Aandachtspunten bij de ruimtelijke kwaliteit zijn het zorgvuldig ruimtegebruik, het concentreren van bebouwingen en voorzieningen, rekening houden met omliggende functies en waarden, het verbeteren van landschap in de brede zin van het woord. Ten onrechte heeft de Provincie in de reactienota d.d. 23 januari 2014 geen aandacht gegeven aan de positie van Bosbad Hoeven, maar uiteindelijk is het College natuurlijk verantwoordelijk. 16. Het mogelijk maken van huisvesting voor 220 arbeidsmigranten is bepaald geen kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals de Verordening Ruimte door de Provincie wel wordt geëist blijkens artikel 3.2 ervan. Het plan is ook in strijd met Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap 2011 van de Provincie. De lijn daarin is dat een r.o.- ontwikkeling steeds in dienst dient te staan van de natuur- en landschappelijke waarden van het buitengebied. Onbestaan-

D8/04 2014

11:58 0383316777

A

#0567 P.006/016

0383316777 -

Pagina g van i s

baar is dat ongeclausuleerd en permanent huisvesting van 220 arbeidsmigranten gaat plaatsvinden, die uiteraard geen enkel belang hebben om te integreren in de gemeentelijke maatschappelijke structuren. Die Oost- Europeanen die permanent wensen te blijven dienen te worden gehuisvest in reguliere bewoning van met name de corporatie, die onterecht geen rol in dit plan speelt. De migranten die hier gehuisvest zullen worden vertrekken na een aantal jaar naar het land van herkomst, met medeneming van al hetgeen zij hier niet hebben verteerd van hun inkomen, en dat is over het algemeen veel. Dit is relevant omdat de belangenafweging erop dient uit te komen dat het primaat ligt bij de aanwezige terreinen van de werkgevers waar de migranten werken. De migranten hebben geen enkele toegevoegde waarde voor de gemeente Halderberge. 17. De Provincie wil blijkens pagina 23 aantasting van het buitengebied tot een minimum beperken. Het betreffende gebied wordt aanmerkelijk aangetast als daar 220 arbeidsmigranten dag in dag uit leven, en op een zeer beperkt gebied moeten verblijven, het is zo meteen een mierennest. Verkeersbewegingen nemen extreem toe. Parkeerproblemen zijn te voorzien. De toelichting gaat er weliswaar vanuit dat er 128 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar dat wordt niet afgedwongen, en hieronder zal nog blijken dat er realiter helemaal geen 128 parkeerplaatsen kunnen komen. Overigens is de CROW-norm van 1.5 per kamer niet goed toepasbaar, omdat de ervaring leert dat iedere arbeidsmigrant een, al dan niet op buitenlands kenteken staand, voertuig heeft, dus zullen er 's nachts 220 auto's voor de deur staan waarvan dus 92 niet op eigen terrein kunnen parkeren, en van de openbare weg gaan gebruik maken dan wel zelfs, zo vreest Bosbad Hoeven, voor overlast gaan zorgen op hét eigen terrein van Bosbad Hoeven of haar directe omgeving.

4

18. De ecologische structuur wordt aangetast in het gemengd landelijk gebied. De komst van 220 arbeidsmigranten brengt natuurlijk een enorme druk op de reinwater- en vuilwatersystematiek, waaraan het plan geen aandacht besteed. Het is immers nogal een verschil voor het gebruik van water of er, zoals in de huidige situatie, wel eens een groepje mensen / kinderen verblijft in de kampeerboerderij ten opzichte van de situatie dat er 24 uur per dag 220 arbeidsmigranten douchen, toiletteren, koken. Niet gebleken is dat de huidige rein- en vuilwatersystemen dit aankunnen. Integendeel, uit de stukken blijkt dat het systeem nu al onvoldoende capaciteit heeft. 19. Ook de faunastructuur van het recreatieve terrein van Bosbad Hoeven e.o. wordt enorm aangetast als in plaats van wel eens een groepje mensen ter plaatse verblijft, recreëert en overnacht opeens 220 arbeidsmigranten - die over het algemeen nogal luidruchtig kunnen zijn - 24 uur per dag ter plaatse verblijven. Het is een gegeven dat de vogels en andere dieren daarvan last hebben, zodat Bosbad Hoeven vreest voor verstoring van de faunastand ter plaatse, zodat de Provincie ten onrechte geen aandacht besteedt aan de ecologische structuur en de aantasting. Ook hiervoor geldt dat de verantwoordelijkheid natuurlijk primair bij de gemeente ligt die binnen de gestelde grenzen dient te overwegen en dient te besluiten. Van een relevante overweging is niet gebleken zodat niet kan worden besloten. Er dient door de gemeente onderzoek gedaan te worden naar de evidente gevolgen voor de ecologische structuur van het landschappelijke / natuurlijke / recreatieve gebied. Zoals Verordening Ruimte in paragraaf 4.23.3 aangeeft dient bij de bepaling van begrenzing gekeken te worden naar de doelen van de groenblauwe mantel: robuust maken, verbinden en klimaatbestendig maken van het natuur- en watersysteem en het versterken van de landschappelijke en recreatieve kwaliteit. Daarvan is in ditgeval geheel niet gebleken.

D8/04 2014

11:53 0383316777

A

«0567 P.007/016

' 0383316777 Pagina Svan 15

20. In paragraaf 4.29.1 wordt concreet ingegaan op het voorzien in permanente opvang van (wisselende groepen) arbeidsmigranten in het buitengebied. Gebaseerd op de regeling in het eerste lid is het volgens de Verordening niet mogelijk om de functie van bedrijfsgebouw om te zetten naar een zelfstandig woonfunctie. Wel is het tijdelijk gebruik van bedrijfsbebouwing mogelijk voor het huisvesten van bijvoorbeeld arbeidsmigranten voor de piekomvang in een aantal maanden per jaar. Uit het plan blijkt dat niet de intentie bestaat om op die manier met de situatie om te gaan, zodat de uitzonderingsmogelijkheid niet bestaat. De Verordening vervolgt dat als het gaat om het bieden van een meer permanente omvangmogelijkheid voor arbeidsmigranten de Verordening op grond van artikel 6.10 de mogelijkheid biedt om logiesfunctie toe te kennen aan een bedrijfsgebouw. Van een bedrijfsgebouw is in het voorliggende plan helemaal geen sprake. Die mogelijkheid doet zich dus evenmin voor. De conclusie moet zijn dat de Provincie geen arbeidsmigranten wil op een locatie als de onderhavige. De reden is duidelijk: de kwaliteit van het buitengebied wordt teveel geweld aangedaan. Voor zolang als Provincie Brabant geen concretere regels via democratisch gekozen organen heeft vastgesteld dient het College zich te onthouden van vergaande ingrepen als de onderhavige. Het kan immers niet zo zijn dat de situatie onomkeerbaar wordt per het moment dat de Provincie duidelijk op papier zet dat de thans door Karei Vastgoed gewenste ontwikkeling uiterst onwenselijk is - zoals zij is. 21. De Provincie verwijst in de reactienota naar artikel 7.10. Daaruit blijkt dat voorwaarde voor een uitbreiding van mogelijkheden is dat deze in redelijke verhouding moet staan tot de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Daarvan is geen sprake. Daaraan is kennelijk in het geheel niet getoetst. De komst van 220 arbeidsmigranten naar Bosbad Hoeven is disproportioneel. 4

22. De Provincie verwijst verder naar artikel 7.14. Dit handelt over afwijkende regels voor horecabedrijven en maatschappelijke voorzieningen. Ook daarvan is geen sprake in het onderhavige geval. Uit de toelichting bij genoemd artikel blijkt dat het betrekking heeft op een locatie ten aanzien van een VAB-locatie, een vrijkomend agrarisch bedrijf. Daarvan is geen sprake; de huidige bestemming is recreatief, met zeer ondergeschikte horecafunctie. Dat moet zo blijven. De verwijzingen van de Provincie snijden geen hout. Als het wel relevant is dan wijst Bosbad Hoeven erop dat inderdaad de horeca tot een verder minimum dient te worden beperkt als de Provincie blijkens de reactienota aangeeft. In de volksmond wordt bedoeld met een pension, een tijdelijk verblijf met bijvoorbeeld logies en ontbijt, en het kopen van al dan niet alcoholische dranken aan een barretje. Bosbad Hoeven verzet zich tegen zo'n exploitatie als pension met 220 arbeidsmigranten. Het is maatschappelijk onwenselijk dat op het betreffende terrein 220 arbeidsmigranten alcoholische versnaperingen in een caféachtige setting kunnen gaan nuttigen, zeker als zij een drukke werkdag achter zich hebben of in het weekend. Dat is vragen om problemen. Horeca moet verboden worden op die locatie. Hulpdiensten zijn ook niet in de buurt. Sowieso vraagt Bosbad Hoeven zich af hoe hygiëne en veiligheid zijn te borgen. Uit niets blijkt dat er medische voorzieningen zijn en brandpreventie. Uit niets blijkt dat de gebouwen en de omliggende terreinen structureel worden schoongehouden. De algemene ervaring met arbeidsmigranten in den lande is dat zij er niet bepaald de Nederlandse hygiënevoorzieningen op na houden. Hoe groter de clustering van arbeidsmigranten hoe groter het risico. Daaraan moet de gemeente toch veel meer aandacht besteden als zij het plan wil honoreren. 23. Het gebied ligt in een 25jaarszone grondwaterbescherming. Volgens Bosbad Hoeven is uiterst onwenselijk dat juist in dit beschermingswaardige gebied zo'n grote concentratie van personen 24 uur per dag verblijft. Het milieuspoor is in het geding. De kwalitatieve aspecten van de

D8/04 2014

11:59 0383316777

A

0383316777

#0567 P.008/016 _ . Pagina 7 van 15

grondwaterbescherming dienen door de gemeente veel beter in kaart gebracht te worden. 24

Zoals in paragraaf 7.5 in de toelichting is aangegeven (Verordening Ruimte p.83) kan vanuit een veranderende maatschappij meer ruimte worden gegeven aan particulier initiatief en bedrijfsleven Een initiatief is betekenisvol indien het uitblinkt en excelleert in de manier waarop het bijdraagt aan de provinciale doelen. Bij een particulier initiatief- als het onderhavige - dient volgens de toelichting in ieder geval geen onaanvaardbare afbreuk te worden gedaan aan strategische thema's als het realiseren van een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem, het bereiken van een gezonde leefomgeving, het onderhouden van een goede stedelijke structuur en het versterken van de regionale identiteit. Het droppen van 220 arbeidsmigranten in het gemengd agrarisch gebied naast een 56 hectare groot tellend vakantiepark is geen particulier initiatief die betekenisvol is en bijdraagt aan verwezenlijking van provinciale doelen. Des te saillanter is dat de Provincie met Verordening Ruimte arbeidsmigratie -huisvesting alleen mogelijk acht bij bedrijven op eigen erf, waarmee uiteraard wordt bedoeld belanghebbende werkgever die arbeidsmigranten in dienst wensen te nemen voor klussen die Nederlanders blijkbaar voorde betreffende uurlonen niet wensen te doen. Er dient veel meer onderzoek te worden gedaan naar de mogelijkheden van het plaatsen van huisvestingsunits bij die betreffende, primair economisch belanghebbende bedrijven, temeer daar uit de na de onderzoeken blijkt dat de gemeente Halderberge relatief veel arbeidsmigranten huisvest die helemaal niet binnen de gemeentegrenzen werkzaam zijn. Blijkbaar is het zo dat de primair belanghebbende werkgevers zelf het Nimby-concept wensen toe te passen (not in my backyard). Dit is de rollen omdraaien. De gemeente dient eerst onderzoek te doen naar meer voor de hand liggende huisvesting bij de primair economisch belanghebbende bedrijven in de gemeente dan wel in de regio. De gemeente gaat in dit geval voor de makkelijkste weg, met disrespect voor de positie van Bosbad Hoeven.

nav reactienota waterschap 25. De reactienota d.d. 17 december 2013 van Waterschap Brabantse Delta is evenmin te begrijpen. Waterschap doet een aanbeveling om het riool aan te passen, maar borgt die noodzakelijkheid niet. Volgens de planbeschrijving neemt het verhard oppervlak toe met maar liefst 1.600 m , wegen en parkeer vierkante meters, hetgeen betekent dat het regenwater op minder plekken maar in extreem grotere hoeveelheden terecht komt, zodat de toch al te kleine capaciteit, die Waterschap Brabantse Delta vaststelt, tot grote problemen gaat leiden. De gemeente dient onderzoek te doen naar de daadwerkelijke effecten voor het hemelwater, dient te voorkomen dat de grond van Recreatiepark Bosbad Hoeven hierdoor wordt verstoord, maar ook de openbare weg bijvoorbeeld- Bosbad Hoeven is bevreesd dat het rioolsysteem waarop ook haar huisvestingen zijn aangesloten grote problemen gaat geven. Op voorhand dient helderte zijn dat Karei Vastgoed financieel aansprakelijk is voor eventuele schades. Denk daarbij aan het derven van vakantiegenot als het toilet het niet doet dan wel het enorm stinkt. Bosbad Hoeven vreest omzetderving op korte en langere termijn als rioolproblemen opkomen. 2

nav reactienota omgevingsdienst 26. Omgevingsdienst Midden en West Brabant heeft een reactienota d.d- 28 oktober 2013 bij het College ingediend, gericht op de vraag naar geluidsbelasting vanwege de geprojecteerde migrantenhuisvesting. Bosbad Hoeven zet een aantal vraagtekens bij het rapport. De adviseur stelt dat migrantenhuisvesting geen geluidgevoelige bestemming is in de zin van de Wet geluidhinder. Bosbad Hoeven bestrijdt dit. Over het algemeen wordt aangenomen dat tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten, in de vorm van logiesfunctie geen geluidgevoelige bestemming is in de zin van genoemde wet, maar volgens Bosbad Hoeven is in dit geval wel degelijk sprake van een geluidgevoelige bestemming in de zin van genoemde wet. In de Wet geluidhin-

38/04 2014

11:59 0383316777

A

#0567 P.009/016

0383316777 Pagina 8 van 15

der worden beschermd de objecten woning, andere geluidgevoelige gebouwen en geluidgevoelige terreinen. Onderwoning wordt in art. 1 Wgh verstaan een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van de geldende planologische status. Ingeval van twijfel is een goede motivering van belang. Het ligt nogal voor de hand om het object te beschouwen als woning. Zowel de 220 arbeidsmigranten verdienen voldoende bescherming als het gaat om rust, overdag en met name 's nachts, maar niet in de laatste plaats vreest Bosbad Hoeven geluidsoverlast voor haar honderden recreanten op haar aanpalende recreatieterrein Bosbad Hoeven, met name in de zomer als 220 jongemannen in en rond de gebouwen aanwezig zijn al dan niet rondhangen, al dan niet met alcohol, en overigens geluidsoverlast vanwege de enorm toenemende verkeersbewegingen op en bij hetterrein en langs het recreatiepark. Juist omdat de huisvesting bestemd gaat worden voor permanente bewoning, of dat nu 365 dagen dezelfde 220 Oost-Europese arbeiders zijn of permanente pendelaars waardoor er door hetjaar heen misschien wel 660 verschillende mensen wonen en rondhangen, er dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. 27. Omgevingsdienst Midden en West Brabant geeft aan getoetst te hebben en dat de geluidsbelasting te hoog is, maar dat wuift Omgevingsdienst West en Midden Brabant gemakshalve zomaar weg. Bosbad Hoeven maakt daartegen bezwaar. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Uit niets blijkt dat de verbouwingsplannen met zich brengen dat de geluidbelasting naar een volgens de wetgever acceptabel geluidsniveau wordt teruggebracht zodat de voorgenomen beslissing onjuist is. Van een investeerder moet verwacht worden dat hij zo min mogelijk investeringen pleegt, dus dient op voorhand duidelijk te zijn dat de investeerder noodzakelijke investeringen daadwerkelijk uitvoert als isoleren, nieuwe riolering, veiligheids- en brandwerende maatregelen etc. Van al die noodzakelijke randvoorwaarden is niet gebleken zodat het College ten onrechte overweegt toestemming te geven. nav tekst toelichting ontwerpplan 28. In de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan wordt op pagina 5 onder de tekening aangegeven dat de bestaande woning Bovenstraat 96 abusievelijktot recreatie is bestemd in 2011 en dat deze omissie kan worden hersteld door het wijzigen van de bestemming in wonen. Bosbad Hoeven bestrijdt dat het een omissie was. De bestaande woning is bewust tot recreatie bestemd geweest, al dan niet in combinatie met de functie van bedrijfswoning. Bosbad Hoeven stelt dat het niet nodig is om de opstal als burgerwoning te bestemmen, temeer daar uit de toelichting blijkt dat het de op papier staande bedoeling is dat het totaal van 220 OostEuropese arbeidsmigranten gaat worden beheerd door een ter plaatse woonachtige beheerder, die onder verantwoordelijkheid van eigenaar Karei Vastgoed dient te opereren. Dat betekent dat uit de plannen volgt dat het een bedrijfswoning kan blijven. Bosbad Hoeven vindt dat wijziging naar burgerwoning niet realistisch is. Het zou namelijk bijvoorbeeld met zich kunnen brengen dat de woning wordt verkocht dan wel wordt gebruikt door een willekeurige derde, en dat is net zo min wenselijk aanpalend aan een aantal opstallen met 220 Oost-Europese arbeidsmigranten als dat volgens Bosbad Hoeven wenselijk is dat achter het hek haar gasten recreëren en verblijven. De financiële belangen van Karei Vastgoed zijn ondergeschikt aan de r.o. belangen en de recreatieve belangen van Bosbad Hoeven. 29. Op pagina 6 staat letterlijk onderaan dat er geen functies in de directe omgeving van het plangebied zijn die een potentiële belemmering zouden kunnen vormen voor de voorliggende planontwikkeling. Bosbad Hoeven is het met deze aanname absoluut oneens. De belangen van Bosbad Hoeven zijn wel degelijk een belemmering voor de huisvesting van 220 arbeidsmigranten. Zo vreest Bosbad Hoeven dat haar gasten last gaan krijgen van de bewoners. Dat zal zijn geluidsoverlast vanwege rumoer van een enorm aantal mensen op een kleine ruimte, alsook parkeeroverlast. Dat zal zijn een onveilig gevoel als daar buitenlands sprekende jongere opge-

58/04 2014

11:59 0383318777 -~

A

038331677/

#0567 P.010/016 Pagina 9 van 15

schoten of oudere arbeiders van Oost-Europese komaf verblijven, al dan niet gescheiden door een doorzichtig hekwerk. Bosbad Hoeven vreest voor de veiligheid van haar gasten, waaronder tenminste 50% van het vrouwelijk geslacht, die op steenworp afstand in de zomer bijvoorbeeld in zomerkleding of bikini rondlopen; Bosbad Hoeven stelt eenvoudig: het is vragen om problemen die hoogst onwenselijk zijn. De toelichting werpt tegen dat er toch bosjes rond de erfgrens staan, maar uit niets blijkt dat die er altijd zullen blijven en alleen in de zomer is er tot nu toe voldoende bladdichtheid om niet alles met blote ogen te kunnen zien. Recreatie en m.granten gaan eenvoudig niet samen. Dat is een feit van algemene bekendheid. Op z'n minst dient Karei Vastgoed de garantie aan Bosbad Hoeven geven dat zij op haar perceel tegen de grens aan een 15 meter brede groene wintervaste beplanting aanbrengt en adequaat onderhoudt nu de huidige groene zone volstrekt onvoldoende is ter borging van een minimum niveau van veiligheid en rust (zie hierna nog over de halve waarheid die de toelichting vermeldt over de onderkomens van Bosbad Hoeven). 30. De toelichting geeft op pagina 10 aan dat de regionale behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten groot is. De toelichting verwijst naar afspraken die zijn vastgelegd in Convenant huisvesting arbeidsmigranten West Brabant. Volgens de toelichting is steeds duidelijker dat een grote groep arbeidsmigranten valt onder de noemer permanente pendel, Oost-Europese arbeidsmigranten die semi permanent aanwezig blijven in Brabant, en één keer per jaar een aantal weken naar het thuisland gaan. Het gaat dus feitelijk om meer dan semi permanente bewoning aan Bovenstraat 96 - 98 Hoeven. Dat betekent dus ook dat de normale woonnormen moeten worden gevolgd en niet logiesachtige normen.

•4

31. De toelichting geeft aan dat de regio zou staan voor de opgaaf om te zorgen voor fatsoenlijke huisvesting voor tot 21.000 arbeidsmigranten die economisch aan West Brabant zijn gebonden. Dit aantal is evenwel niet bevestigd uit wetenschappelijke of voldoende objectieve bron. De toelichting geeft verder aan dat geen geschikte locatie voorhanden is die voldoet aan eisen die aan de eisen voldoen die worden gesteld aan de huisvesting van 220 arbeidsmigranten, pagina 11. Dit is een onbegrijpelijke redenering. De gemeente motiveert niet welke eisen worden gesteld aan de huisvesting van 220 arbeidsmigranten die meer dan semi permanent gehuisvest worden. Uit niets blijkt dat de gemeente geruime tijd op zoek is geweest naar goede locatie voor huisvesting van arbeidsmigranten binnen haar grondgebied, nog even daargelaten dat het aantal van 220 kennelijk geen door de regio opgelegde norm is, maar door investeerder Karel Vastgoed het maximum aantal is dat hij denkt in de opstallen kwijt te kunnen. De gemeente wil dit kennelijk klakkeloos overnemen. 32. Op pagina 18 van de toelichting wordt halverwege aangegeven dat de laatste jaren de trend is dat arbeidsmigranten individueel of in gezinsverband zich blijvend willen vestigen. Dat is ook de beleving van Bosbad Hoeven. Dat brengt met zich dat inderdaad fatsoenlijke huisvesting moet worden geboden. Daaraan voldoet de locatie geenszins, ook niet na toepassing van veronderstelde interne verbouwingen waarvan overigens verder niets is geconcretiseerd. Uit diverse externe rapportages volgt dat het het meest wenselijk is als arbeidsmigranten worden gehuisvest op hetterrein van de primair economisch belanghebbende werkgever. Maatschappelijk gezien is deze werkgever dè eerstverantwoordelijke om al dan niet samen met relevante en bonafide uitzendbureaus voor huisvesting te zorgen in de directe periferie van de locatie waar arbeidsmigranten hun werkdag doorbrengen, hetgeen ook vermindering van verkeersbewegingen met zich brengt. 33. Een volgend zeer belangrijk punt uit de diverse al dan niet wetenschappelijke rapportages volgt dat communis opinio is dat iedere gemeente verantwoordelijkheid dient te nemen voor

38/04 2014

12:00 0383316777

*

#0567 P.011/016

0383316777 Pagina io van 15

een zodanig aantal te huisvesten arbeidsmigranten als werkzaam is in het gebied van haar gemeente. Het ligt ook voor de hand dat huisvesting wordt gezocht in de directe periferie. Daar vindt ook het economisch gewin plaats (de vervuiler betaalt). Quickscan arbeidsmigranten West Brabant 34. Bosbad Hoeven wijst op een maart 2013 gepubliceerde Quick-scan arbeidsmigranten West Brabant. Daaruit blijkt dat binnen gemeente Halderberge 490 arbeidsmigranten werkzaam zouden zijn, waarvan naar schatting de helft niet geregistreerd. Bosbad Hoeven bestrijdt die simpele aanname dat ertegenover iedere geregistreerde migrant ook wel een ongeregistreerde zal zijn - en gaat overigens ook niet bepaald uit van goede trouw van betreffende arbeidsmigranten, hetgeen op zich al te denken geeft. Bosbad Hoeven gaat uit van een realistisch aantal van ongeveer 250 arbeidsmigranten die in Halderberge werkzaam zijn en dus in principe daar gehuisvest moeten worden. De gemeente is kennelijk voornemens bijna 90% van de spreidingsquotient van de regionale afspraak te gaan huisvesten op Bovenstraat 96 - 98 Hoeven. Dit is onbegrijpelijk, en verder in strijd met het verbod van willekeur en in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Daar komt bij dat uit genoemd rapport blijkt dat deze arbeidsmigranten binnen de gemeente al lang een onderkomen hebben, hoofdzakelijk particuliere logies. Volgens Bosbad Hoeven is dat ook de oplossing, dan hebben ook veel mëer mensen profijt van huurinkomsten, is de sociale overlast en de risico's op veiligheidsinbreuk veel minder groot. Kortom, Bosbad Hoeven vindt het voornemen onbegrijpelijk en onjuist.

^

35. Uit pagina 17 van het rapport, tabel 4 blijkt dat, per de peildatum, 750 arbeidsmigranten in gemeente Halderberge woonachtig zouden zijn, ook weer met de niet onderbouwde aanname dat de helft niet is geregistreerd. Als het aantal evenwel juist is dan herbergt gemeente Halderberge dus veel meer arbeidsmigranten dan zij op grond van de regionale verdelingsafspraken zou behoren te doen. Genoeg is genoeg. Als niet zou blijken van die regionale min of meer afdwingbare regionale afspraken dan stelt Bosbad Hoeven dat het evenredigheidsbeginsel met zich brengt dat iedere gemeente een zodanig aantal arbeidsmigranten dient te huisvesten als zij in haar eigen gemeente werkgelegenheid kan bieden. Ook op pagina 19 wordt aangegeven dat bedrijven vaker aangeven dat zij arbeidsmigranten graag willen onderbrengen op hun eigen terrein, en dat ruim de helft van de bedrijven graag zou willen dat gemeenten en de provincie dit mogelijk maken. Daarop moet het College dus inzetten, en niet 220 arbeidsmigranten proppen in een kampeerboerderij aan de Bovenweg in Hoeven, waarbij op voorhand duidelijk is dat die 220 Oost-Europese arbeidsmigranten iedere dag weer kilometers gaan rijden naar werkplekken in de regio, buiten de grenzen van de gemeente dus. Dat is het paard achter de wagen spannen. 36. Uit dit rapport blijkt ook dat de groep van permanente pendelaars goede huisvesting willen en daarvoor ook willen betalen. Meer nog dan bij permanent tijdelijke verblijvers speelt dat de huisvesting voldoende kwaliteit en privacy moet bieden, maar wel iets meer flexibiliteit moet bieden dan een normale burgerwoning in een dorp of stad, bijv. van corporaties. Genoemde locatie voldoet niet aan de wensen van de permanente pendelaars terwijl uit de toelichting op het plan blijkt dat daarop wordt ingezet. De oplossing voor een gesteld probleem dient dus niet het gewenste doel. Zie ook de Nationale Verklaring van landelijke partijen betrokken bij de arbeidsmigratie maart 2012: primaat ligt bij werkgevers en corporaties. Het College dient dus inzichtelijk te maken wat zij heeft gedaan om binnen en buiten naar gemeente die partijen in beweging te krijgen, dan wel dient de gemeente navolgbaarte inventariseren waarom de gemeente echt aan zet zou zijn. Bosbad Hoeven bestrijdt dat de gemeente aan zet is, althans met een mega project als de onderhavige waarbij de huidige populatie aan arbeidsmigranten in haar gemeente (circa

D8/04 2014

12:00 0383316777

*

#0567 P.012/016

0383316777 -

-

-

Pagina i i van 15

250) op één locatie wordt gepropt. 37. Op pagina 20 van het rapport staat dat onderzoek onder arbeidsmigranten uitwijst dat slechts 5% van arbeidsmigranten een slaapkamer met een ander wil delen en dat zo'n 30% van arbeidsmigranten graag beschikt over eigen toilet en douche. Dat geldt zeker bij de permanente pendelaars die tot elf maanden in hun Nederlandse onderkomen zullen verblijven. Uit de overigens slecht leesbare gebouwentekeningen blijkt dat er altijd meer dan één arbeidsmigrant in één kamer zal moeten wonen en slapen, terwijl dus 95% van de mensen dat niet wil. Het voorgenomen concept kan dus onmogelijk aan de wensen voldoen, los van de prijs die Karei Vastgoed van 220 arbeidsmigranten denkt te kunnen krijgen. Blijkens de enquête waarvan blijkt uit genoemd rapport zijn arbeidsmigranten in eerste instantie bereid om meer te betalen en willen ze pas in laatste instantie inleveren op privacy als de keus is meer betalen of inleveren op kwaliteit. Het plan gaat dus niets opleveren. 38. Volgens eindconclusie op pagina 25 woont 50% illegaal. Uit niets blijkt evenwel dat binnen gemeente Halderberge sprake is van illegale bewoning. Van de gemeente mag in het kader van het gewenste wijzigingsverzoek verwacht worden dat daarnaar onderzoek wordt gedaan waarvan de resultaten voor Bosbad Hoeven navolgbaar zijn. Als er binnen de gemeente illegale woonsituaties zijn dan is de eerste opgaaf blijkens de conclusie dat onderzocht wordt ofde situatie kan worden gelegaliseerd. Dat dient dus eerst te gebeuren.

4

39. Conclusie 3 van de Quick scan is duidelijk: de regionale opgaaf moet verdeeld worden over de gemeenten- Iedere gemeente heeft de opgaaf zorg te dragen voor voldoende huisvesting voor het aantal arbeidsmigranten dat volgens de tabel woonachtig is in de gemeente. Die personen moeten dan over de gemeente worden verdeeld en niet allemaal op één hoop worden gegooid aan de Bovenstraat 96-98 te Hoeven. Een tweede cruciale aanbeveling is dat iedere gemeente de opgaaf heeft zorg te dragen voor voldoende huisvesting van het aantal arbeidsmigranten dat volgens de tabel werkzaam is in de gemeente, het evenredigheidsbeginsel pur sang. Daaraan voldoet het voorgenomen plan allerminst. De gemeente dient dus niet de publiek zaak door hieraan medewerking te verlenen maar de zakelijke belangen van de vastgoed eigenaar, terwijl de recreatieve belangen van Bosbad Hoeven mede publiek zijn. verder nav toelichting op ontwerpplan 40. De toelichting geeft op pagina 24 aan dat voldaan wordt aan parkeernormen. Op hetterrein zouden 128 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Gerekend is met aantal kamers. Bosbad Hoeven bestrijdt de toepasselijke normstelling en de uitkomst. Bijna iedere arbeidsmigrant heeft in de praktijk eigen vervoer, tenvijl evenmin rekening wordt gehouden met bezoekers. Als het inderdaad zo is dat er in de regio 21.000 arbeidsmigranten zijn dan kan gevoeglijk worden aangenomen dat op de locatie waar 220 arbeidsmigranten zijn gehuisvest ook iedere dag bezoekers zullen komen, die niet met openbaarvervoer of met de fiets komen, dus aangewezen zijn op de automobiel. Het gaat immers bij de locatie om het buitengebied dat nauwelijks ontsloten is door openbaar vervoer of niet gemotoriseerd verkeer. Uit de ter beschikking staande tekeningen kan Bosbad Hoeven niet afleiden dat het open terrein ruimte biedt voor maar liefst 128 parkeerplaatsen. Een meer gedetailleerde overzichtstekening, op schaal, dient ter beschikking te zijn vooraleer de gemeente een conclusie kan trekken dat er feitelijk voldoende parkeerplaatsen zijn te realiseren. Indien de initiatiefnemer feitelijk onvoldoende parkeerplaatsen kan realiseren dan dient de gemeente een doör de initiatiefnemer gewenste wijziging van bestemmingsplan te weigeren. Uitde overigens toch al niet duidelijke overzichtstekening op pagina 29 van de toelichting volgt dat het gehele projectgebied wordt volgebouwd met parkeerplaatsen. Er blijft geen groenstructuur over. Het project-

D8/04 2014

12:00 0383316777

*

#0567 P.013/016

0383316777 Pagina ai van 15

gebied wordt werkelijk volgepropt met parkeerplaatsen, terwijl de afmetingen van iedere parkeerplaats niet blijkt. De afmetingen moeten volgens Bosbad Hoeven zeker op meerdere parkeerplaatsen meer dan gemiddeld zijn, aangezien de ervaring leert dat arbeidsmigranten veel met grotere auto's rijden, en zeker met busjes, met aanhangers, en kleine vrachtwagens. Daarmee houdt het plan in het geheel geen rekening. Verder wordt het terrein zo volgebouwd dat de hulpdiensten niet meer op hetterrein kunnen, laat staan bijv. bij brand achterop hetterrein met groot materieel kunnen komen. De toegang/ insteek voorop het terrein is ook bijna helemaal gebarricadeerd, waarvan uit foto's blijkt maar ook uit de tekening zelf. Er gaan zich dus zeer gevaarlijke situaties voordoen. De gemeente dient een goed leesbare detailtekening te produceren. Over het algemeen wordt aangenomen dat een minimale breedte van een parkeervak dient te zijn 2.50 m. Een vluchtige analyse van het projectterrein leert Bosbad Hoeven dat onmogelijk 128 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd, waarbij het er verder de schijn van heeft dat haaks parkeren feitelijk niet mogelijk zal zijn. De rijbaan is onvoldoende breed om fatsoenlijk te kunnen insteken en draaien. 41. Daarenboven blijkt uit projecttekening op pagina 27 voor Bosbad Hoeven niet dat de opstallen zodanig groot zijn dat daar 128 kamers kunnen worden gerealiseerd. Als er 220 arbeidsmigranten zullen worden gehuisvest dan zullen, bij aanname van 128 geprojecteerde kamers, 92 kamers dubbele bewoning krijgen. De toelichting geeft op pagina 28 aan dat gestreefd wordt naar tenminste 15 m bvo per persoon. Alle openbare vierkante meters, dus hal, eetzaal, andere niet-verblijfsruimten, zijn daar al uit. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is uiterst dubieus dat het aantal vierkante meters gelijk is aan minimaal 3.420 m . Verdeeld over 128 kamers zou een kamer gemiddeld 27 m zijn. Uit de toelichting blijkt niet dat dit aantal kan worden gehaald en hoe het ook praktisch wordt ingekleed. Bosbad Hoeven komt dan ook voorshands tot de conclusie dat geen fatsoenlijke huisvesting zal worden gerealiseerd voor 220 arbeidsmigranten die er ieder voor zich een belangrijk deel van het jaar zullen zijn, en anders in de betreffende kamer een andere arbeidsmigrant. 2

2

2

M

42. Onduidelijk is welke voorzieningen Karei Vastgoed treft voor huishoudelijk afval van 220 arbeidsmigranten. Niet alleen de hygiëne voor de arbeidsmigranten is in het geding, ook de mogelijke overlast door stank, en ongedierte voor de omgeving, in het bijzonder de gasten van recreatieterrein Bosbad Hoeven, die op een steenworp afstand verblijven. 43. In de toelichting behoort de gemeente inzicht te geven op grond van welke cijfers zij veronderstelt dat er in de gemeente behoefte is aan huisvesting voor tenminste 220 arbeidsmigranten. Zo geeft de gemeente ten onrechte geen beeld van de beschikbare relevante informatie uit de gemeentelijke basisadministratie en de polis administratie van het UWV. Verder is opvallend dat de gemeente totaal niet spreekt over de toch primaire rol die de woningcorporaties in de gemeente of in de directe omgeving behoren te spelen. Het initiatief van Karei Vastgoed dat de gemeente nu wil omarmen komt voor Bosbad Hoeven simpel neer op het faciliteren van particuliere belangen van een vastgoedeigenaar, zonder adequate reflectie en betrekken van maatschappelijke belangen en belangen van direct genabuurden, waaronder Bosbad Hoeven met het grote recreatiebedrijf. 44. Overigens blijkt uit pagina 85 van het rapport Quick-scan arbeidsmigratie West Brabant dat gemeente Halderberge niet is nagekomen de toezegging om de behoefte aan huisvesting verder uit te werken. Het getuigt dan ook van onbehoorlijk bestuur om vervolgens zonder van tevoren beleid te formuleren en het intern en extern te delen en waar nodig bij te stellen, zomaar zich te laten spannen voor het karretje van een particuliere vastgoedeigenaar. Uit pagina 88

D8/04 2014

12:00 0383316777

*

#0567 P.014/016

0383316777 -

Pagina 13 van 15

blijkt overigens ook nog eens dat de norm is om in het buitengebied van de gemeente maximaal 50 plekken te realiseren. Bosbad Hoeven mag verwachten dat de gemeente dan dus eerst inventariseert welke plekken er al zijn. Wat daar ook van zij, een aantal van 220 is buiten proporties. 45. De toelichting geeft op pagina 35 aan dat in het plangebied geen bedrijven gelegen zijn die een risico vormen op het gebied van externe veiligheid. Benoemd wordt dat Bosbad Hoeven een chloorbleekloogopslag heeft alsmede een propaantank. Bosbad Hoeven stelt dat die aanwezigheid wel degelijk een zodanig risico vormt dat de bestemmingsplanwijziging dient te worden geweigerd. Bosbad Hoeven moet de mogelijkheid houden om de risicovolle activiteiten op haar terrein te verplaatsen of uit te breiden. Omdat ook het gebied van Bovenstraat 96 - 98 recreatiebestemming heeft moet Bosbad Hoeven als onderneming in voorkomend geval wel uit de voeten kunnen. Zij wordt daarin ten onrechte belemmerd indien het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Bosbad Hoeven maakt daartegen bezwaar. 46. Op pagina 40 wordt aangegeven dat de afstand tot de vakantiewoningen van Bosbad Hoeven zijn gelegen op een lengte van ongeveer 400 meter en dat deze zijn gelegen in het groen. De toelichting geeft aan dat de vakantiewoningen vergelijkbaar zijn met de reguliere woonomgeving en dat geen milieuhinder is te verwachten. Volgens de gemeente is de belangrijkste geluiduitstraling die aan de orde is de verkeersaantrekkende werking van het recreatiepark en de plekken met open zwemwater.

^

Volgens Bosbad Hoeven draait de gemeente de rollen om; het gaat niet alleen of primair om de bescherming van de belangen van de te huisvesten 220 arbeidsmigranten; het gaat om bescherming van reeds bij de buurman, Bosbad Hoeven, toegelaten functies, en dat is niet alleen het binnen vakantiewoningen verblijven van gasten en het in de zomermaanden zwemmen in open zwemwater; de belangen van Bosbad Hoeven dienen in kaart gebracht te worden. Bosbad Hoeven mag van de gemeente verwachten dat tenminste een geluidsadviseur wordt ingeschakeld die in overleg met Bosbad Hoeven metingen verricht en adviezen geeft welke geluidsoverlast de gasten van Bosbad Hoeven zullen gaan ervaren als 220 arbeidsmigranten op een steenworp afstand verblijven, al dan niet uit verveling buiten rondslenteren, individueel of in groepsverband. Bosbad Hoeven is naast geluidsoverlast bevreesd voor verslechtering van veiligheid, verloedering van de omgeving. Preventie gaat voor handhaven. De tijd dat de overheid na een calamiteit zegt: 'sorry, we gaan het nu beter aanpakken' is voorbij. Doorvoeren van het plan is, nogmaals vragen op problemen. Bosbad Hoeven heeft al vaker gewaarschuwd, heeft al eerder een verzoek tot handhaving gedaan, heeft al eerder incidenten moeten meemaken en doorgegeven waarmee niets wordt gedaan. Bosbad Hoeven documenteert en hoopt dat zij er niet op terug hoeft te vallen. Bosbad Hoeven bestrijdt dat de eerste vakantiewoningen zijn gesitueerd op een afstand van ongeveer 400 meter. Volgens Bosbad Hoeven is de afstand veel minder groot. De eerste verblijven staan pal aan de erfgrens. Dat dat stacaravans zijn maakt het niet anders. De opsteller van de toelichting noteert bewust de halve waarheid dus, een zeer kwalijke zaak. De opsteller lijkt de adviseur van de economisch belanghebbende Karei Vastgoed. Bosbad Hoeven vraagt het college om binnen afzienbare tijd duidelijkheid te verschaffen over de persoon van de opsteller en de aansturing. Zeker de bewoners van die vele stacaravans, die eigendom van derden zijn, zullen massaal ter plekke verdwijnen als op een paar meter afstand 220 Oost Europeanen komen te wonen. Dat is evident. De planschade zal immens zijn. Bosbad Hoeven heeft de indruk dat Karei Vastgoed en de het College dat niet beseffen. Het plan is economisch niet uitvoerbaar. Een onderzoek naar

D8/04 2014

12:01 0383316777

A

#0567 P.015/016

0383316777 Pagina 14 van 15

de planschade ligt voor de hand vooraleer te besluiten. Dat is het college verplicht naar haar belastingbetalers. Op pagina 40 wordt aangegeven dat het dichtstbij gelegen zwemwater is gelegen op 400 meter. De roei- en visvijver ligt inderdaad aan de westkant van het recreatieterrein; of dat op een afstand van 400 meter is, zal Bosbad Hoeven nog narekenen; evident is dat de diverse onderkomens op het vakantiepark op een veel kleinere afstand staan. De normstelling is volgens de toelichting bij een recreatiepark niet gesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Bosbad Hoeven stelt dat het recreatiepark uiterst geluidsgevoelig is, veel meerdan een door detoelichting genoemde paardenhouderij, glastuinbouwbedrijf of kwekerij. Immers, op het park vertoeven door hetjaar heen honderden mensen tegelijkertijd die rust willen op een zeer kleine afstand van de 220 arbeidsmigranten die op veel te krappe vierkante meters zullen worden gehuisvest. Bosbad Hoeven maakt hiertegen dus ernstig bezwaar. 47. Bosbad Hoeven kondigt, zoals daarnet weergegeven, overigens aan dat zij bij het doorgaan van de plannen een verzoek zal indienen tot nadeelcompensatie. Bosbad Hoeven geeft alvast aan dat zij de stellige mening is toegedaan dat de schade die zij gaat derven enorm is, niet alleen waardeverlies van onroerend en roerend goed, maar ook daling van omzet, om de eenvoudige reden dat vakantiegasten niet geconfronteerd willen worden met onrustige en onveilige situaties; daarvoor gaan zij niet met vakantie. 48. Bosbad Hoeven maakt bezwaartegen de mogelijkheid van horeca, in welke vorm dan ook, op het plangebied. Ten onrechte gaat de toelichting ervan uit dat sprake is van een soort van pension voor arbeidsmigranten. Uit de gestelde noodzaak voor huisvesting als ook uit de plantekening volgt dat het de intentie is om semipermanente huisvesting te bieden, zonder dat voldoende vierkante meters worden ingeruimd voor adequate horecavoorziening. Verder heeft horeca een ongewenste aanzuigende werking voor de omgeving. De zogenaamde beperking tot horeca voor pensionvoorziening is een loze en verder niet te handhaven criterium. Kortom, onduidelijk is welke horeca dan wel mogelijk wordt gemaakt, en hoe de beperking daarvan wordt afgedwongen. De toelichting geeft gan dat de beheerder van de pensionvoorziening in de bedrijfswoning woonachtig zal zijn, maar het is niet realistisch te veronderstellen dat de beheerder als politieagent gaat spelen onder 220 arbeidsmigranten. Bosbad Hoeven maakt bezwaar tegen deze plannen, die totaal niet passen in het buitengebied van de gemeente. 49. Op pagina 46 wordt aangegeven dat tussen de gemeente ende initiatiefnemer 4 oktober 2013 een akte van realisatieovereenkomst is gesloten. Bosbad Hoeven vraagt de gemeente een afschriftvan die overeenkomst met eventueel daarbij behorende bijlagen. Bosbad Hoeven doet een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur. Bosbad Hoeven vraagt de documenten binnen twee week na verzending van onderhavige zienswijze toe te sturen aan haar raadsman. nav ontwerpregels bij ontwerpplan 50. Als het bestemmingsplan onverhoopt wordt gewijzigd, dan verlangt Bosbad Hoeven dat uit de bestemmingsplanregels duidelijk wordt dat het verder volbouwen van het terrein categorisch wordt verboden, of het nu een zoveelste verblijfsgebouw of een schuurtje is, het projectgebied is meer dan voldoende volgebouwd, overigens al veel te vol vbor het buitengebied dat een gemengd agrarische bestemming heeft. Verder acht Bosbad Hoeven vreemd dat in de ontwerp regels alleen de bestemmingsomschrijving Horeca wordt genoemd, en verder in art. 4 Wonen, terwijl het bestemmingsplan toch specifiek bestemd is voor een woonverzamelgebouw, a la een appartementencomplex voor semipermanente bewoning. De concept regels bevatten dus niet eens de kern van het waarom van de verlangde wijziging. Het kan toch bezwaarlijk zo worden opgevat dat de 3 of 4 woonverzamelgebouwen wordt geschaard onder de bestemmings-

D8/04 2014

#0567 P.016/016

12:01 0383316777

0383316777

Pagina 15 van 15

omschrijving van art. 3 Horeca. De gemeente dient loepzuiver aan te geven welke bestemming het appartementencomplex dan gaat krijgen, en welke afmetingen etc. deze complexen mogen hebben. Art. 3.4.1 is voor Bosbad Hoeven veel te vaag. Verbijzonderd dient te worden welke horeca niet is toegestaan. Verder dient geconcretiseerd te worden welke parkeernormen gelden. Verder vraagt Bosbad Hoeven zich af wat de gemeente bedoelt met keukenvoorzieningen, voorzieningen van sport en spel en voorzieningen voor ontspanning. Voor Bosbad Hoeven is dit allemaal veel te vaag omschreven in de ontwerp regels, terwijl dit toch de kern van het opstellen van de spelregels behoort te zijn. Doorvoeren van deze regels is vragen om rechtsonzekerheid en dus gerechtelijke procedures.

Bosbad Hoeven komt gegeven het bovenstaande tot de conclusie dat de bestemming niet kan worden gewijzigd. Bosbad Hoeven adviseert om eerst het gesprek met haar aan te gaan, om te bezien welke mogelijkheden er wel zijn.

Opsteller: advocaat mr. J.W. Bot 1

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering d.d.

26 juni 2014

Agendanummer:

11

Registratienummer:

295398

Collegevergadering d.d. 6 mei 2014 Portefeuillehouder:

J.A. Akkermans

Voorstel Het bestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven vast te stellen. Samenvatting De planherziening voorziet in de realisatie van een gelegenheid voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 27 februari tot en met 9 april 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is 1 zienswijze ingediend. De ingediende zienswijze leidt niet tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven" wordt nu ter vaststelling aangeboden. Inleiding Op de locatie Bovenstraat 96-98 te Hoeven worden momenteel arbeidsmigranten gehuisvest. Dit gebruik is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Met het opstarten van de procedure om het bestemmingsplan te herzien wordt beoogd het gebruik te legaliseren. Hierdoor wordt mede voldaan aan de regionale opgave om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 27 februari 2014 tot en met 9 april 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het ontwerp bestemmingsplan. Voor een compleet overzicht van de ingediende zienswijze en de gemeentelijke visie hierop wordt verwezen naar de "Zienswijzennota Bovenstraat 96-98 te Hoeven. Op 25 juni 2013 en 18 februari 2014 zijn er twee informatieavonden over de planherziening georganiseerd. De direct omwonenden, woonachtig binnen een straal van 500 meter van de locatie, zijn persoonlijk hiervoor uitgenodigd. Deze informatieavonden zijn in totaal door 8 belangstellenden bezocht. Buiten de ingediende zienswijze zijn er vanuit de omgeving geen planologische bezwaren tegen de huisvestingsgelegenheid van arbeidsmigranten op deze locatie. Een deel van de ingediende zienswijze heeft betrekking op ruimtelijk niet relevante aspecten. Het college kan zich niet vinden in het stigmatiserende beeld dat in de zienswijze geschetst wordt betreffende de doelgroep die op het adres Bovenstraat 96-98 te Hoeven zijn/worden gehuisvest. Met de eigenaar en de huurder van het complex is een beheersovereenkomst afgesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over de wijze waarop de eigenaar en huurder (laten) toezien op de beheersmatige aspecten voor de migrantenhuisvesting, waaronder klachten of overlast. Indien in de toekomst zich problemen in de beheersmatige sfeer zouden

Pagina 1 van 5

voordoen, waarmee niet op een adequate wijze wordt omgegaan, kan de gemeente de maatregelen nemen zoals die in de beheersovereenkomst zijn vastgelegd. Het college kan zich niet vinden in de stelling van Bosbad Hoeven dat er sprake zou zijn van een onzorgvuldige communicatie met hen. Er is met Bosbad Hoeven altijd open en transparant gecommuniceerd over de plannen van de initiatiefnemer en over de wensen van Bosbad Hoeven inzake de huisvesting van arbeidsmigranten op hun eigen perceel. De ten behoeve van de planherziening verrichte onderzoeken zijn op een zorgvuldige wijze tot stand gekomen. Uit deze onderzoeken zijn geen planologische belemmeringen gebleken Het college is van mening dat met de realisatie van de migrantenhuisvesting op de locatie een goede planologische invulling wordt gegeven aan de voormalige kampeerboerderij. Hiermee wordt tevens leegstand en verpaupering van de gebouwen en de omgeving voorkomen. Effecten Nadat de bestemmingsplanprocedure voor het bestemmingsplan Bovenstraat 96-98 te Hoeven is afgerond, is het gebruik van het perceel ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten planologisch toegestaan. Overwegingen 1.1 De directe woonomgeving is al bekend met het gebruik van de locatie als gelegenheid voor de huisvesting voor doelgroepen; De locatie is in het verleden tot 2x toe in gebruik geweest als asielzoekerscentrum. Bovendien is het al enige tijd illegaal in gebruik als migranienhuisvesting. De twee informatieavonden over de plannen hebben in de omgeving niet tot grote weerstand geleid. 1.2

De locatie Bovenstraat 96-98 te Hoeven is gunstig gesitueerd, aan de rand van de kern Hoeven. De arbeidsmigranten hoeven niet perse door de kern Hoeven om van en naar hun werk te gaan. De afstand tot de winkelvoorzieningen is redelijk.

1.3 Er kan gebruik gemaakt worden van bestaande bebouwing Er is uitsluitend sprake van een functiewijziging. Het betreft een voormalige kampeerboerderij. Door gebruik te maken van de bestaande bebouwing wordt leegstand en daarmee verpaupering voorkomen. Er is geen sprake van toevoeging van bebouwing. 1.4

De gemeente is vanuit de regio voor de opgave gesteld de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren. Deze opgave vloeit voort uit de mede- ondertekening door de Regio West-Brabant op 3 oktober 2012 van de Nationale verklaring van partijen betrokken bij de (tijdelijk) huisvesting van EU arbeidsmigranten samen met onder meer het Rijk, de V N G , enkele andere regio's, Aedes, de koepels van uitzendorganisaties en een aantal werkgevers- en werknemersorganisaties. Op de locatie kunnen maximaal 220 personen gehuisvest worden. Door deze bestemmingsplanherziening wordt voor een gedeelte voldaan aan de door de Regio opgelegde opgave. In de collegevergadering van 21 mei 2013 heeft het college besloten actief om te gaan met de vanuit de regio opgelegde opgave.

1.5 Parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden. Het aantal parkeerplaatsen, de afmetingen van het aantal parkeerplaatsen en de manoeuvreerruimte moet voldoen aan de Kadernota Parkeren 2012-2016. De vereiste parkeerplaatsen kunnen op het eigen terrein gerealiseerd worden.

Pagina 2 van 5

1.6

Uit het ontwerpbestemmingsplan blijken geen planologische belemmeringen Uit de uitgevoerde planologische onderzoeken en afwegingen in het ontwerpbestemmingsplan is gebleken dat er geen belemmeringen zijn om aan de functiewijziging medewerking te verlenen.

1.7 Met de verhuurder zijn afspraken vastgelegd in de beheerovereenkomst en een realisatieovereenkomst D.d. 4 oktober 2013 zijn de afspraken tussen de gemeente Halderberge en de Migrantenhuisvesting Halderberge V O F (verhuurder) vastgelegd in een beheers- en realisatieovereenkomst. In deze overeenkomsten zijn afspraken vastgelegd over de planontwikkeling en het beheer na het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure zoals planschade, registratie, aanspreekpunt, klachtenafhandeling, enz.

Risico's Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven" heeft vastgesteld, wordt het bestemmingsplan nogmaals gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er staat dan voor een beperkte kring beroepsgerechtigden de mogelijkheid open om tegen dit besluit beroep aan te tekenen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Degenen die beroep aangetekend hebben, kunnen eveneens bij de voorzitter van de afdeling bestuursrechtspraak een verzoek om een voorlopige voorziening indienen. Indien dit verzoek gehonoreerd wordt, wordt de inwerkingtreding van het bestemmingsplan opgeschort totdat de afdeling uitspraak doet op de ingediende beroepschriften. Middelen Financiële middelen De kosten van de planherziening zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is op 4 oktober 2013 een realisatieovereenkomst gesloten waarin vastgelegd wordt dat de kosten voor het opstellen van het (concept)bestemmingsplan alsmede alle kosten van de daarvoor benodigde onderzoeken voor rekening van de initiatiefnemer komen. Belanghebbenden kunnen, als er als gevolg van de bestemmingsplanherziening sprake is van een vermindering van de waarde van een onroerend goed, een verzoek om een planschadevergoeding indienen. Het planschaderisico is door middel van een anterieure overeenkomst afgewenteld op de initiatiefnemer. - Voor het doorlopen van de procedure worden de reguliere leges in rekening gebracht Overige middelen N.v.t. Administratieve druk N.v.t. Uitvoering / verdere procedure Het vastgestelde bestemmingsplan wordt binnen twee weken na vaststelling bekend gemaakt in de Halderbergse Bode en de Staatscourant, waarna het plan opnieuw zes weken ter inzage wordt gelegd in het kader van de beroepsprocedure. Wanneer beroep wordt ingesteld zal dit worden behandeld door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Overleg gevoerd met Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening jo artikel 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht heeft overleg met het waterschap De Brabantse Delta, de provincie en de Veiligheidsregio plaatsgevonden. De Brabantse Delta en de Veiligheidsregio hebben positief geadviseerd.

Pagina 3 van 5

De Provincie had twee kleine opmerkingen: - Het bouwvlak was te ruim genomen. Dat is inmiddels aangepast. De bouwgrens is nu heel strak rond de op het perceel aanwezige bebouwing gelegd. - De regel ten aanzien van strijdig gebruik was niet scherp genoeg geformuleerd. Het perceel krijgt de bestemming "Horeca" uitsluitend "pension" toegestaan. Bij strijdig gebruik is nu opgenomen: "Er is sprake van strijdig gebruik als er sprake is van gebruik ten behoeve horeca, anders dan pension". Dit is afgestemd met de provincie en de provincie heeft hiermee ingestemd. Burgerparticipatie Volgens de nota burgerparticipatie van de gemeente Halderberge wordt gekozen voor het informeren van de burger indien politiek en bestuur zelf in hoge mate de agenda voor de besluitvorming bepalen en zij geen gebruik maken van de mogelijkheid om betrokkenen daadwerkelijk input te laten leveren bij de beleidsontwikkeling. Er is geen sprake van een gemeentelijk initiatief waarin in samenspraak met de burgers naar een locatie gezocht wordt. In dit geval zal een besluit genomen moeten worden op het verzoek dat er ligt. Het college heeft er voor gekozen de direct omwonenden te informeren door middel van twee informatieavonden op de locatie De Olmen. Tijdens de informatieavond op 25 juni 2013 konden de belangstellenden kennis nemen van het voorontwerp bestemmingsplan. Op deze avond waren er 6 belangstellenden uit de directe omgeving aanwezig. Op 18 februari 2014 konden de belangstellenden kennisnemen van het ontwerp bestemmingsplan. Hierbij waren 2 belangstellenden uit de directe omgeving aanwezig. Ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is op de voorbereiding van een bestemmingsplan de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerp bestemmingsplan, met ingang van 27 februari 2014, voor een periode van zes weken ter inzage is gelegd. Een ieder kon gedurende deze periode, door het indienen van een zienswijze, zijn belangen kenbaar maken. De burgers worden dus in het kader van deze procedure voldoende in de gelegenheid gesteld hun belangen kenbaar te maken. Communicatie Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt degene die zienswijzen heeft ingediend via een persoonlijke brief geïnformeerd over het besluit en de mogelijkheid daartegen beroep in te stellen. Het raadsbesluit wordt bekendgemaakt in de Halderbergse Bode en de Staatscourant. Degene die tijdig een zienswijze heeft ingediend en tevens belanghebbende is, kan binnen 6 weken na bekendmaking rechtstreeks beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voorstel 1. Reclamant ontvankelijk te verklaren in zijn zienswijze; 2. de raad voor te stellen, met in acht neming van de overwegingen zoals verwoord in de "Zienswijzennota bestemmingsplan Bovenstraat 96-98 te Hoeven" het bestemmingsplan Bovenstraat 96-98 te Hoeven ongewijzigd vast te stellen conform het bijgevoegd conceptbestemmingsplan;

Burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge. Bijlage: Ter inzage:

Ontwerpbestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven" Zienswijzennota Zienswijze Beheersovereenkomst Realisatieovereenkomst

Pagina 4 van 5

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge:

\ \.

.

Gemeente Halderberge

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 mei 2014; gelet op artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening; gelet op de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant; gelet op het ontwerpbestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven"; overwegende dat het risico voor planschadevergoeding ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, ingevolgde de op 4 oktober 2013 met de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst, afgewenteld is op de initiatiefnemer; gelezen de "Zienswijzennota Bovenstraat 96-98 te Hoeven", waarin de ingediende zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie zijn voorzien; BESLUIT:

1.

De reclamant ontvankelijk te verklaren in zijn zienswijzen;

2.

Het bestemmingsplan "Bovenstraat 96-98 te Hoeven", onder overname van de overwegingen zoals verwoord in de "Zienswijzennota "Bovenstraat 96-98 te Hoeven", ten opzichte van het ontwerp- bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge d.d. 26 juni 2014,

Pagina 5 van 5

Registratienummer 295359

"Zienswijzennota bestemmingsplan Bovenstraat 96-98 te Hoeven" 1. Inleiding Toelichting Het ontwerpbestemmingsplan 'Bovenstraat 96-98 te Hoeven" voorziet in het realiseren van een gelegenheid voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Zienswijze Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 27 februari 2014 tot en met 9 april 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode stond voor een ieder de mogelijkheid open om hun zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Er is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is binnen de termijn binnengekomen en derhalve ontvankelijk. Opzet Een samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke reactie treft u in hoofdstuk 2 aan. Per onderdeel is de inhoudelijke strekking van de zienswijze zakelijk weergegeven. Vervolgens wordt per onderdeel van de zienswijze de inhoudelijke reactie van de gemeente weergegeven. In hoofdstuk 3 vindt u de slotconclusie ten aanzien van de ingediende zienswijze. 2 Beoordeling zienswijzen

Algemeen 1.

Werkgelegenheid zal verdwijnen als Bosbad Hoeven zal krimpen ten gevolge van de (veel) mindere bezetting van het park door de (veel mindere) aantrekkingskracht door de huisvesting van 220 buitenlanders. Er worden 220 waarschijnlijk hoofdzakelijk jongere, mannelijke, arbeidsmigranten uit Oost-Europa gehuisvest. Overleg is niet gevoerd of heeft niets opgeleverd. De privébelangen van Karei Vastgoed worden zwaarder meegewogen dan de belangen van recreatie en natuur. Bosbad Hoeven voelt zich door het college geschoffeerd. De noodzaak van huisvesting van arbeidsmigranten in de gemeente is niet aannemelijk gemaakt. In het algemeen dient opgemerkt te worden dat het onderhavige plan ziet op de functiewijziging van de locatie De Olmen. De bestemming in het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" is "recreatie", met de nadere aanduiding "kampeerboerderij." Binnen de huidige bestemming is een gebruiksvergunning afgegeven voor het huisvesten van maximaal 220 personen. Het plan behelst de omzetting van de bestemming van kampeerboerderij naar een logiesfunctie. Er vindt geen uitbreiding plaats van de gebouwen. Ook is de eis vanuit de gemeente gesteld dat het huidige maximale aantal gebruikers ook het maximum aantal aan logiesgasten wordt. Bij een volledige bezetting van de kampeerboerderij is er dus sprake van eenzelfde aantal personen dan bij de volledige bezetting van de logiesfunctie. Het enige

verschil zit hem in het feit dat er bij de kampeerboerderij sprake is van recreanten en bij de logiesfunctie is er spraken van het verblijven van personen die overdag elders werkzaam zijn. Aangezien dit laatste niet onder recreëren valt, is er voor gekozen het bestemmingsplan te herzien. Bij de beoordeling van de effecten van het nieuwe bestemmingsplan dient niet alleen gekeken te worden naar het vestigen van een logiesbedrijf, maar vooral naar de verschillen met de vorige bestemming. Een groot deel van de zienswijzen ziet op het aantal van 220 arbeidsmigranten. Het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" ziet al toe op de verkeersbewegingen die gepaard gaan met het aantal van 220 gebruikers. Daarnaast ziet een deel van de zienswijzen op (semi-)permanente pendelaars. De (gebruiks-)regels zijn gericht op de tijdelijke huisvesting van werknemers, ongeacht duur of aard hiervan. De eis is wel gesteld dat er geen permanente bewoning mag plaatsvinden. Het onderscheid tussen semipermanente of permanente pendelaars doet dan ook niet ter zake. 2.

Bosbad Hoeven heeft getracht tot in zekere omvang arbeidsmigranten te huisvesten op Bosbad Hoeven. De gemeente heeft dit bij voorbaat geblokkeerd. Het is in strijd met het gelijkheids- zorgvuldigheids- en vertrouwensbeginsel. Door het toestaan van arbeidsmigranten op Bosbad Hoeven ontstaat er een ongewenste vermenging van functies. De locatie De Olmen is bovenmatig geschikt voor de voorgestelde logiesfunctie. De gemeente kan de opmerking echter niet anders zien dat dat Bosbad geen problemen heeft met de huisvesting op het eigen terrein, maar wel op het onderhavige, naastgelegen terrein.

Bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" 3. + 4.

Buitengebied Halderberge is vastgesteld in 2011. In juni 2013 al wijziging van het bestemmingsplan. Dit is in strijd met het beginsel van behoorlijk bestuur en het vertrouwensbeginsel. Bij de totstandkoming van dit plangebied is al nagedacht over onder meer de huisvesting van arbeidsmigranten. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" was er nog geen sprake van het onderhavig initiatief. De gemeente is geen eigenaar van de gronden en opstallen, zodat wij afhankelijk zijn van de initiatiefnemer. Omdat er nog geen sprake was van een initiatief kon er daarom ook geen rekening mee gehouden worden. Wel is er gekozen om een generieke regeling op te nemen voor het huisvesten bij de directe werkgever. De actualisering van het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" is uitgevoerd in het kader van de verplichting tot het actueel houden van de bestemmingsplannen. Alle functies en bebouwing die op dat moment aanwezig zijn en legaal zijn en conform een bestemmingsplan of vrijstelling of afwijking zijn vergund worden in een actualiseringsplan meegenomen. In dergelijke plannen worden in de regel geen nieuwe ontwikkelingen meegenomen, waarvoor nooit eerder een procedure is doorlopen. Ook al zou dit initiatief bekend zijn ten tijde van het opstellen van het "Buitengebied Halderberge", dan zou dit niet zijn meegenomen in het kader van dat plan. Het voorliggende plan is een ontwikkelingsgericht plan. Ontwikkelingen worden vaak door externe partijen geïnitieerd. Deze partijen bepalen het moment van indienen van het plan en de gemeente is daarin faciliterend. Zo ook in voorliggende plan. Het feit dat het

"Buitengebied Halderberge" in 2011 is vastgesteld en dat nu dit plan in procedure wordt gebracht zijn twee aparte gegevenheden die procedureel geen enkele binding met elkaar hebben. Op ieder moment kan een bestemmingsplan in procedure worden gebracht; de procedure bepaalt het uiteindelijke (al dan niet volledige) welslagen ervan. 5.

Het provinciaal beleid is gericht op het bundelen van verstedelijking. In en rond de kernen in het landelijk gebied staat centraal het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied. Woningbouw moet plaatsvinden in stedelijke concentratiegebieden. Er is hier geen sprake van woningbouw maar van de bestemming horeca met nadere aanduiding logies, daarnaast is er geen sprake van een verdere aantasting van het buitengebied. De functiewijziging vindt plaats binnen de bestaande gebouwen.

6.

De zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering

is van toepassing.

Omdat er sprake is van een functiewijziging van recreatie naar horeca/logies, zijn wij met de provincie van mening dat er geen nadere investeringen nodig zijn met betrekking tot de landschappelijke inpassing en de kwaliteitsverbetering van het landschap. De ruimtelijke kwaliteit wordt met dit plan juist gewaarborgd. Er wordt voorkomen dat bestaande bebouwing langer leeg blijft staan en verder verpaupert. Hierdoor wordt de leefbaarheid in de omgeving niet aangetast. Daarnaast wordt ervoor gezorgd dat geen nieuwe bebouwing in het buitengebied plaatsvindt. De bestaande bebouwing wordt bovendien kwalitatief sterk verbeterd. 7+8.

De ontwikkelingsmogelijkheden van gebieden als Pagnevaart blijft de aandacht krijgen. Het plan om 220 arbeidsmigranten al dan niet semi-permanent direct aanpalend aan het recreatiegebied te gaan huisvesten staat daar haaks op. Hoofddoelstelling is het behoud en waar mogelijk versterken van de mogelijkheden voor recreatief gebruik De ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied worden door de functiewijziging niet onevenredig aangetast. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording bij punt 1.

9.

De recreatieve functie van Bovenstraat 96-98 moet blijven. Er moet eerst gekeken worden naar vrij te komen agrarische bedrijfsgebouwen. In het onderhavige geval is er sprake van hergebruik van de bestaande gebouwen. Daarnaast is er sprake van een particulier initiatief. Bij vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen is de gemeente afhankelijk van initiatieven van de grondeigenaren. De gemeente maakt op basis van geldend beleid en actuele inzichten per plan vervolgens een eigen afweging.

10. + 12.

Op pag. 55 van de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" wordt speciaal stilgestaan bij de huisvesting van seizoensarbeiders. Alleen bij de agrariërs zeifis verblijf mogelijk. Andere mogelijkheden zijn uit den boze. Het plan is in flagrante strijd met de beleidslijn van de gemeente. Na een afweging kan middels maatwerk alsnog medewerking worden verleend. Dit verondersteld een meer dan gemiddelde en adequate motivering, die onbreekt. Het is onjuist dat alleen verblijf bij de agrariërs zelf mogelijk is. Huisvesting van

arbeidsmigranten kan ook op andere manieren plaatsvinden, bijvoorbeeld in de vorm van kamersgewijze verhuur. Voor het huisvesten van 220 personen, binnen bestaande gebouwen dient echter maatwerk geleverd te worden. De motivering van dit maatwerk is te vinden in de toelichting van onderhavig bestemmingsplan. 11.

De gemeente geeft aan de principes uit de Verordening Ruimte te onderschrijven, te weten: zorgvuldig ruimtegebruik en verordening ruimtelijke kwaliteit. 220 arbeidsmigranten hebben een grote impact op de kwaliteit van het recreatiegenot van de gasten. Een ontwikkeling moet altijd gepaard gaan met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de waarden. Hier wordt geen invulling aangegeven. In het onderhavige geval is er juist sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er is sprake van hergebruik van bestaande opstallen. Uitbreiding van de gebouwen is niet mogelijk. Daarnaast is het aantal gemaximeerd op het ook in het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" toegestane aantal personen.

13.

Het gebied valt onder de zgn. groenblauwe mantel. De huisvesting van 220 arbeidsmigranten past daarin niet. De groenblauwe mantel is overgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" De onderhavige locatie valt overeenkomstig het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" niet binnen de groenblauwe mantel.

14.

In de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" is aangegeven dat de bestemming recreatie is toegekend aan gronden die een recreatieve functie hebben, en dat door middel van deze bestemming de huidige situatie van de terreinen gehandhaafd blijft. De voormalige en zeer tijdelijke huisvesting van asielzoekers is gedoogd omdat deze zeer tijdelijk was. Verwezen wordt naar het antwoord onder 3 en 4.

Provinciale regels 15.

Ruimtelijke kwaliteit: gebruikers van een gebied moeten rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Naast een relatief groot recreatief terrein worden nu huisvesting voor 220 arbeidsmigranten gerealiseerd. Belangen van aangrenzende percelen zijn relevant. De Provincie heeft hiervoor ten onrechte geen aandacht. De provincie heeft het gehele plan getoetst aan de provinciale regels. Door de provincie is aangegeven dat zij in kunnen stemmen met onderhavig plan.

16.

De arbeidsmigranten hebben geen enkel belang om te integreren in de gemeentelijke maatschappelijke structuren. De migranten hebben geen enkele toegevoegde waarde voor de gemeente Halderberge. De door appellant aangedragen argumenten zijn ruimtelijk niet relevant.

17.

Aantasting van het buitengebied moet volgens de provincie tot een minimum beperkt blijven. Verkeersbewegingen nemen extreem toe. Parkeerproblemen zijn te voorzien. 128 parkeerplaatsen worden niet afgedwongen.

Het aantal van 128 is opgenomen in het bestemmingsplan. Bij een lager aantal voldoet het gebruik niet aan het bestemmingsplan. Daarnaast zijn er met de initiatiefnemer en de beheerder afspraken gemaakt over o.a. de parkeerdruk. Uitgangspunt is dat parkeren in het openbaar gebied niet toegestaan is. 18.

Ecologische structuur wordt aangetast. Er komt een enorme druk op de reinwateren vuilwatersystematiek. Er is nu al onvoldoende capaciteit. Momenteel mag het complex reeds gebruikt worden door 220 personen. Er is echter wel aandacht voor de watersystematiek. Hiervoor is een oplossing gevonden. Deze wordt momenteel nader uitgewerkt.

19. + 23

Faunastructuur wordt aangetast. Arbeidsmigranten hebben ernstigere gevolgen dan recreanten. Het gebied ligt in een 25 jaarszone grondwaterbescherming. Zo'n grote concentratie van personen voor 24 uur per dag is onwenselijk. Binnen het complex mogen nu al 220 personen verblijven. Deze impact is vergelijkbaar met de nieuwe functie.

20.

In paragraaf 4.29.1 van de Verordening Ruimte wordt concreet ingegaan op het voorzien in permanente opvang van arbeidsmigranten in het buitengebied. De Verordening biedt de mogelijkheid om logiesfunctie toe te kennen aan een bedrijfsgebouw. Daarvan is hier geen sprake. Verwezen wordt naar de beantwoording onder punt 15.

21.

De uitbreiding van mogelijkheden moet in redelijke verhouding staan tot de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Daaraan is niet getoetst. De toetsing is verantwoord in de toelichting bij het bestemmingsplan.

22.

De verwijzingen van de provincie snijden geen hout. Horeca moet verboden worden. Daarnaast blijkt niet dat er medische voorzieningen zijn en brandpreventie. Volgens de algemene standaarden voor bestemmingsplannen, valt een logiesfunctie onder de algemene bestemming "Horeca". In de regels is vastgelegd welke gebruiksmogelijkheden het plan biedt. Medische voorzieningen en brandpreventie vallen niet onder het bereik van een bestemmingsplan, maar onder de bouwverordening, bouwbesluit etc. Hieraan dient aan voldaan te worden.

24.

De gemeente dient eerst onderzoek te doen naar meer voor de hand liggende huisvesting bij de primair economisch belanghebbende bedrijven in de gemeente, dan wel de regio. De tendens is momenteel dat er bij huisvesting van tijdelijke werknemers sprake dient te zijn van een scheiding tussen werkgever en huisvester. Door initiatieven als het onderhavige wordt de keuze van huisvesting juist bevorderd.

Waterschap 25.

Waterschap doet een aanbeveling om het riool aan te passen, maar borgt die noodzakelijkheid niet.

Het gaat inderdaad om een aanbeveling. Hoewel niet verplicht, wordt er wel naar de rioolaanpassing gekeken.

Omgevingsdienst 26.+ 27

Er worden een aantal vraagtekens gezet bij het rapport. Migrantenhuisvesting is een geluidgevoelige bestemming. Het ligt voor de hand om het object te beschouwen als een woning. De geluidsbelasting is te hoog, maar de OMWB wuift dit weg. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Het rapport van de O M W B en de daarbij behorende conclusies zijn duidelijk en innerlijk consistent. Daarnaast kan de O M W B aangemerkt worden als een terzake deskundige, waar de raad bij vaststelling van het bestemmingsplan vanuit mag gaan.

Toelichting ontwerpplan 28.

Het bestemmen van de woning Bovenstraat 96 tot recreatie is geen omissie. Deze is bewust tot recreatie bestemd. Het omzetten naar burgerwoning is niet realistisch of wenselijk Zoals aangegeven in het onderhavige plan is er sprake van een omissie. Er blijft echter nog wel een beheerderswoning bij het complex aanwezig. Twee beheerderswoningen zijn ook in de vigerende bestemming niet nodig. Uit het bestemmingsplan "Buitengebied Halderberge" blijkt ook niet van een explicitie wens om de eerdere positief bestemde woning om te zetten naar bedrijfswoning.

29.

De belangen van Bosbad Hoeven zijn een belemmering voor de huisvesting van de arbeidsmigranten, in de vorm van geluidsoverlast, parkeeroverlast en onveilig gevoel. De initiatiefnemer dient tegen de grens van het perceel vooreen 15 meter brede groene wintervaste beplanting te zorgen. Allereerst wordt verwezen naar de beantwoording onder punt 1. Dit is geen eis die volgt uit toetsing aan het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid. Mogelijk kan appellant in een overleg met initiatiefnemer tot een voor beide partijen acceptabele oplossing komen.

30.

Er is sprake van meer dan semi-permanente woonnormen moeten worden gevolgd.

bewoning, zodat de normale

Verwezen wordt naar de beantwoording onder punt 1.

Quickscan arbeidsmigranten West-Brabant 31, 33, 34, 38, 39, 43, 44

220 is geen door de regio opgelegde norm, maar door de initiatiefnemer aangegeven aantal. De gemeente heeft dit aantal klakkeloos overgenomen. Het aantal van 21.000 arbeidsmigranten is niet objectief aangetoond. De gemeente is verantwoordelijk voor een zodanig aantal te huisvesten arbeidsmigranten als werkzaam is in het gebied van haar gemeente. Binnen de gemeente zouden 490 arbeidsmigranten werkzaam zijn, waarvan de helft niet geregistreerd. Bosbad Hoeven gaat uit van een realistisch aantal van 250.

Particuliere logies verdient de voorkeur. Bosbad Hoeven bestrijdt de aanname dat er tegenover iedere geregistreerde migrant ook een ongeregistreerde zal zijn. Niet blijkt dat erbinnen de gemeente Halderberge sprake is van illegale bewoning. Iedere gemeente heeft de zorg te dragen voor voldoende huisvesting van het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is in de gemeente. De quickscan geeft een raming van de omvang van de groep arbeidsmigranten (woonachtig en werkzaam) in de regio West-Brabant en per gemeente. Als een van de basisuitgangspunten voor de Quickscan is de "Toolkit inschatting aantal E U migranten op gemeentelijk niveau" gehanteerd. Deze toolkit is tot stand gekomen in het kader van het Programma Flexwonen voor Arbeidsmigranten (van het Ministerie van BZK, V N G , Aedes, werkgevers- en werknemersorganisaties) De aanname in de quick scan dat de niet geregistreerde groep even groot is als de geregistreerde groep is gebaseerd op de toolkit waarin beschreven is: "De Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) en de polisadministratie van het U W V zijn de twee belangrijkste bronnen waar een deel van de EU-migranten geregistreerd staat. Onderzoekers schatten dat tot in 2009 landelijk ongeveer 25% van de arbeidsmigranten in de G B A en tot 50% in de G B A en/of polisadministratie geregistreerd stond. 35.

De gemeente herbergt meer arbeidsmigranten verdelingsafspraken zou behoren te doen.

dan zij op grond van de regionale

De bestuurscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling en Wonen van de regio WestBrabant heeft d.d. 26 maart 2013 besloten om de Quick-Scan te gebruiken als basis voor de uitwerking van de regionale opgave. Daarnaast is uitgesproken dat sommige gemeente meer kunnen realiseren en sommige gemeenten minder. In de quick scan zijn tot 2020 voor de gemeente Halderberge een tweetal kwalitatieve opgaven benoemd en dat is het legaliseren van 190 plaatsen en vervangende huisvesting van nogmaals 190 plaatsen. Aangezien de quick scan een raming betref, de afspraak is gemaakt dat de huisvesting van arbeidsmigranten regionaal wordt opgepakt en de 220 plaatsen redelijk overeenkomt met de opgave van 190 vindt de gemeente Halderberge het bestemmingsplan voor de huisvesting van de 220 arbeidsmigranten passend binnen de regionale afspraken en de quick scan arbeidsmigranten. 32, 36, 37, 41

De onderhavige locatie voldoet niet aan de wensen van de permanente pendelaars. Primaat ligt bij de werkgevers en corporaties. De locatie voldoet niet aan de norm voor fatsoenlijke huisvesting. Het is het meest wenselijk om arbeidsmigranten te huisvesten op het terrein van de primair economisch belanghebbende werkgever. 92 kamers zullen dubbele bewoning krijgen. Er is geen sprake van fatsoenlijke huisvesting. Uit de tekeningen blijkt dat dat er altijd meer dan één arbeidsmigrant in één kamer zal moeten wonen en slapen, terwijl arbeidsmigranten dit niet willen. Het complex is daarom niet te exploiteren. Allereerst wordt verwezen naar de beantwoording onder 1. Zoals in de Nationale Verklaring van landelijke partijen betrokken bij de arbeidsmigratie (maart 2012) is vastgelegd zijn er verschillende partijen nodig om in de groeiende vraag naar gereguleerde huisvesting voor Europese arbeidsmigranten te voorzien. Een van de partijen zijn huisvesters, zowel private/commerciële huisvestingspartijen als woningcorporaties. Daarnaast is per brief van de minister van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties d.d. 25 september 2012 nogmaals benadrukt dat naast woningcorporaties ook commerciële huisvesters actief

aangesproken worden om een rol op te pakken bij de huisvesting. De initiatiefnemer committeert zich tevens aan de "Nationale verklaring (tijdelijke) huisvesting EU-arbeidsmigranten". Een bestemmingsplan staat daarnaast los van de exploitatie van het complex.

Toelichting ontwerpplan 40.

Er wordt niet voldaan aan de parkeernormen. Bijna iedere arbeidsmigrant heeft in de praktijk eigen vervoer, terwijl evenmin rekening wordt gehouden met bezoekers. Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde parkeernormen dienen 128 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Hieraan wordt in het onderhavige plan voldaan.

42.

Onduidelijk is welke voorzieningen getroffen worden voor huishoudelijk

afval.

Dit argument is niet ruimtelijk relevant en zal hier dan ook niet nader uitgewerkt worden 45.

Er bestaat een risico op het gebied van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid is, zoals in de toelichting is aangegeven, voldoende onderzocht. De door appellant aangegeven argumenten geven geen reden om nader onderzoek te (laten) verrichten of de conclusies van het onderzoek in twijfel te trekken. Appellant geeft bovendien niet aan om welk risico het gaat.

46 + 47

Bij de belangenafweging gaat het niet alleen om de bescherming van de belangen van de te huisvesten arbeidsmigranten, maar ook om de bescherming van de bij het Bosbad toegelaten functies. De eerste stacaravans staan pal aan de erfgrens. Er is sprake van een immense planschade. Het plan is economisch niet uitvoerbaar. Het recreatiepark is uiterst geluidsgevoelig. Er vertoeven honderden mensen tegelijkertijd die rust willen op een zeer kleine afstand van de 220 arbeidsmigranten die op veel te krappe vierkante meters zullen worden gehuisvest. Er zal een verzoek ingediend worden tot nadeelcompensatie. Het gaat niet alleen om waardeverlies en onroerend en roerend goed, maar ook om daling van de omzet. Nader onderzoek naar het aspect geluid is niet nodig, zoals ook uit de toelichting blijkt. De stacaravans zijn geen geluidsgevoelige objecten, overeenkomstig de Wet geluidhinder. Momenteel mag het complex overeenkomstig het bestemmingsplan en de verleende gebruiksvergunning gebruikt worden door maximaal 220 personen. Naar de mening van de gemeente zorgt de functiewijziging niet voor een onevenredige aantasting van de omliggende functies. Het staat appellant vrij een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in te dienen. Planschade ziet daarbij niet alleen op waardedaling, maar ook op inkomensschade.

48.

Bosbad Hoeven maakt bezwaar tegen elke vorm van horeca. Horeca heeft een ongewenste aanzuigende werking voor de omgeving. Het is niet realistisch te veronderstellen dat de beheerder als politieagent gaat spelen onder 220 arbeidsmigranten. Allereerst wordt wederom verwezen naar de beantwoording onder punt 1.

Bij een dergelijke vorm van logies moet ook de mogelijkheid bestaan tot het verstrekken van maaltijden. Dit heeft echter een ondersteunende rol en is dan ook dusdanig in het bestemmingsplan opgenomen. De horeca mag alleen ten dienste staan van de logiesfunctie. Als er sprake is van een aanzuigende werking, dan kan hiertegen handhavend opgetreden worden. Voor het beheer van het complex is met de eigenaar en de beheerder een beheersovereenkomst afgesloten om overlast op de omgeving te voorkomen. De beheerder fungeert daarnaast als aanspreekpunt bij klachten. 49.

Bosbad vraagt om een afschrift van de

realisatieovereenkomst.

Een afschrift van de realisatieovereenkomst is inmiddels toegezonden.

Regels ontwerpplan 50.

Uit de planregels moet duidelijk blijken dat het verder volbouwen van het terrein wordt verboden. Er is sprake van een woonverzamelgebouw c.q. appartementencomplex voor semipermanente bewoning. De gemeente dient aan te geven welke bestemming het appartementencomplex gaat krijgen en welke afmetingen deze complexen mogen hebben. Art. 3.4.1. is veel te vaag. Verbijzonderd dient te worden welke horeca niet is toegestaan. Daarnaast dient geconcretiseerd te worden welke parkeernormen gelden. Wat wordt er bedoeld met keukenvoorzieningen, voorzieningen van sport en spel en voorzieningen voor ontspanning. Uit het bestemmingsplan blijkt duidelijk de maximale oppervlakte aan gebouwen, met de maximale maten. De contouren van het bouwvlak zijn strak rond de bestaande gebouwen gelegd. De parkeernormen zijn duidelijk opgenomen in de toelichting en de regels van het bestemmingsplan. De keukenvoorzieningen, voorzieningen van sport en spel en voorzieningen voor ontspanning mogen alleen ondergeschikt zijn en staan ten dienste van de logiesfunctie.

3. Slotconclusie ten aan zien van de ingediende zienswijze Op basis van de onder hoofdstuk 2 genoemde overwegingen kan de ingediende zienswijze niet leiden tot het aanpassen van het bestemmingsplan.