Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti 2656/194/2011 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Pozemky: Vlastník stavby a pozemku:
Rodinný dům čp. 470 na pozemku p.č. 211/6 s příslušenstvím a pozemky p.č. 211/6 a p.č. 211/2, to vše v k.ú. Josefov u Jaroměře obce Jaroměř Rudé Armády 470, Jaroměř - Josefov Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Josefov u Jaroměře, kód ČSÚ: 657 425, LV: 3785 211/2, 211/6 Miroslav Valkoun a Pavlína Valkounová, Rudé armády 470, 55102 Jaroměř, spoluvlastnický podíl: SJM EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:248/2011-N, 12.7.2011 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ: CZ25023217
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64229718 DIČ: CZ5807201972
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření:
10 stran
Borohrádku, dne 1.8.2011
e-mail:
[email protected]
Pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
26.7.2011
Datum zpracování :
1.8.2011
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2006 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 110 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 372
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 431
m2 69
% 100,00
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 2 008 742 Kč 0 Kč 2 497 519 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
1 900 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
260 400 Kč
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů. V místě je nedostatečná občanská vybavenost, avšak je odsud snadná dostupnost větších celků - centra Jaroměře, Hradce Králové, Náchoda. Stavba splňuje současné požadavky na bydlení a umožňuje bydlení i pro početnější rodinu. U domu je velmi malý pozemek. Vedlejší stavba vhodně doplňuje stavbu hlavní. Nemovitost ke sevřena okolní zástavbou, bez možnosti rozšíření. Cenu bude dále negativně ovlivňovat skutečnost, že nabídka nemovitostí k bydlení v dané lokalitě převyšuje poptávku. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí předpokládám pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3785 k.ú. Josefov u Jaroměře, ze dne 12.7.2011. - Snímek z katastrální mapy, k.ú. Josefov u Jaroměře získaný dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 30.7.2011. Josefov je místní částí města Jaroměř. V této místní části je základní občanská vybavenost (pošta, škola, lékař, obchody, restaurace). Je odsud velmi snadná dostupnost centra Jaroměře, Hradce Králové a Náchoda. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji Josefova, nalevo u silnice na Rasošky, proti tenisovým kurtům, v souvislé zástavbě rodinných domů po této straně ulice.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní - viz zápisy v části C LV č. 3785. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se zcela využitým podkrovím. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou z keramického zdiva s kontaktním zateplením. Krov je dřevěný vázaný s krytinou BRAMAC, klempířské konstrukce z měděného plechu. Stropy jsou keramické. Fasádní omítka minerální stěrka, vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Schody jsou betonové s dřevěným obložením stupňú. Dveře Sapeli do obložkovývh zárubní, okna plastová. Podlahy místností jsou betonové s PVC nebo textilií a z keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová. Vnitřní hygienické vybavení v 1. NP tvoří sprchový kout, umývadlo a WC, v podkroví pak vana, umývadlo a WC. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Rodinný dům - bydlení 5+kk; 1.NP - zádveří, pokoj, obytná místnost s kuchyňským koutem, spíž, koupelna s WC podkroví - chodba, 3 pokoje, koupelna, WC, 3 x balkon Novostavba. - dřevěná kolna o půdorysných rozměrech 3,5 x 5,5 + 5,00 x 3,00 m (jedná se o jednoduchou jednopodlažní stavbu, využívanou jako sklad zahradního nářadí a venkovní kryté posezení). - venkovní montovaný bazén
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí od 700,- do 900,- Kč za m2. Vzhledem k umístění na okraji obce a při zohlednění, že v případě porovnávaných cen se jedná o nabídkové ceny předpokládám obvyklou cenu oceňovaných pozemků na spodní hranici výše uvedeného rozpětí. Parcela č.
zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
211/2 211/6
Výměra m2 295 77 372
Jednotková cena Kč/m2 700 700 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 206 500 53 900 260 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 69,38 m2 69,38 m2
Název 1.NP Podkroví
Užitná plocha 54,38 m2 55,65 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
7,50*9,25*(0,40+2,63+0,28) 7,50*9,25*(1,30+3,20/2)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 139 430,82 5 466 100,00 2 355 000 5 95 5,00 2 237 000
-4-
= = =
Obestavěný prostor 229,63 m3 201,19 m3 430,82 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Josefov
175,00
1 569
Kč 2 850 000
Kč/m2 16 286
KC 1,250
Upravená cena Foto Kč/m2 20 357
Prodej novostavby RD s garáží na okraji obce Josefov. Dispozice: 1.NP - chodba, předsíň, velký obývací pokoj s jídelnou a kuchyní, koupelna WC, 2.NP - 3 pokoje, koupelna, WC. Městká kanalizace a voda na hranici pozemku, plyn a el. zavedeny do domu. K dodělání jsou podlahy, dveře, koupelny, vybavení. Na pozemku zapuštěný bazén. Redukce pramene ceny - nabídka realitní kanceláře; Velikosti objektu - větší, hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - není zcela dokončeno; Zaloňov
88,00
3 462
3 050 000
34 659
0,740
25 648
Novostavba rodinného domu v klidné části obce Zaloňov. Dispozice: veranda, pracovna, chodba, koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, samostatné WC, obývací pokoj, kuchyň, 2x dětský pokoj a ložnice. Vytápění elektrokotlem a krbovými kamny. Příprava pro připojení bezpečnostního systému, vč. venkovních kamer. Centrální vysavač. Redukce pramene ceny - nabídka realitní kanceláře; Poloha - v obci s nižší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - nadstandadrně velký pozemek; Rasošky
180,00
2 969
2 899 000
16 106
0,860
13 851
Rodinný dům v obci Rasošky cca 2,5 km od Jaroměře. Jedná se o dům s dispozicí 4+1 o podlahové ploše 180 m2. Dům je částečně podsklepený a s možností půdní vestavby. U domu jsou dvě garáže. Dům je po částečné rekonstrukci: rozvody vody a topení, podlahy, stropy, nová koupelna s rohovou vanou. Vytápění domu a ohřev teplé vody je řešen plynovým kotlem a krbovými kamny. U domu je velká zahrada se vzrostlými stromy. Jedná se o velmi klidnou lokalitu pro bydlení v dosahu větších měst. Redukce pramene ceny - nabídka realitní kanceláře; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Vliv pozemku - velký pozemek; Jaroměř - Jakubské Předměstí
130,00
700
2 780 000
21 385
0,800
17 108
Novostavba RD 5+kk typu bungalov ve tvaru písmene L. Zdivo Ytong, komín Schiedel, tašky Bramac, okna plastová. Podlahové topení, vytápění elektrokotlem a krbem na tuhá paliva. Francouzská okna s východem na terasu. Redukce pramene ceny - nabídka realitní kanceláře; Zaloňov
220,00
871
3 500 000
15 909
0,900
14 318
Rodinný dům s garáží na okraji obce Zaloňov. V domě jsou krbová kamna teplovodní, elektrokotel + kotel na tuhá paliva, kompletní rekonstrukce rozvodů, interiérů, nová půdní vestavba, nová kuchyně, rozvody internetu - WI-FI, nová plastová okna. K domu náleží vlastní studna. Redukce pramene ceny - nabídka realitní kanceláře; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
18 256 Kč/m 2 110,03 m
Porovnávací hodnota
2 008 742 Kč
-5-
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3785 ze dne 12.7.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 30.7.2011.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
