Mibe kerül a támogatott hitelek rendszerének

Mibe kerül a támogatott hitelek rendszerének működtetése?

Mibe kerül a támogatott hitelek rendszerének működtetése? 1. Alapelvek A lakáspolitikával kapcsolatban megfogalmazható követelmények egyik legfontosabbika a kiszámíthatóság követelménye. Éppen a közelmúlt eseményei mutatták meg ennek a jelentőségét. A támogatott lakáscélú hitelek rendszerén keresztül, éppen a lakáspolitika bizonytalankodásai miatt, olyan hatások érték a lakáspiacot, amelyeket jobb lett volna elkerülni. A 2000-től induló új lakástámogatási rendszer két olyan, igen lényeges különbségre koncentrált, amely a magyar, és a fejlett országok lakáspiaca között fennállt. A bérlakások aránya a lakásállományon belül igen alacsony volt, a hitel pedig marginális szerepet töltött be a finanszírozásban. Az első problémára egy igen jelentős állami támogatással elindított pályázati rendszer, a másodikra a támogatott hitelek rendszerének a kiépítése volt a válasz. A támogatott hitelek rendszere bizonyított. A KSH 2003-as, "lakásviszonyok" felmérésének eredményei is mutatják, hogy már a rendszer működésének első éveiben is, többszázezer család számára teremtette meg a lehetőséget arra, hogy lakáshelyzetén javítson. A felmérés fontos megállapítása többek között, hogy a lakásbővítések során megépülő új lakás-alapterület volumene elérte az évi 10.000 új, átlagos alapterületű lakásnak megfelelő szintet. (A felmérés eredményei egyúttal azt is bizonyítják, hogy a rendszer működését kísérő visszaélések, diszfunkcionális jelenségek marginális jelentőségűek voltak.) A támogatott hitelek rendszere nélkül aligha épült volna ki a mai szinten a lakáspiac infrastruktúrája. A támogatott hitelek rendszere a lakáspolitika gerincévé vált. Miután a rendszer lényege, hogy az átlagos futamidő eléréséig a támogatandó hitelállomány állandóan növekszik, azt szokták mondani, hogy ez rendkívül drága. Ha azonban az eredményeket is nézzük, azt kell mondanunk, hogy a támogatott hitelek rendszere nagyon sok pénzből üzemeltethető, ám ezt a nagyon sok pénzt nagyon hatékonyan használja fel. Elvben ez a "nagyon sok pénz", amiből a támogatott hitelek rendszere működtethető, hosszabb távra is jól kalkulálható.

A rendszer indítását követően a szabályokat folyamatosan módosították, mivel az eredmények kezdetben szerények voltak. Majd, miután a rendszer "túltámogatottá" vált, a szükséges szigorításokat "lebegtették". Amikor pedig végre sor került a szükséges korlátozásokra, valószínűsítették, hogy további (immár elvileg is vitatható) szigorításokra fog sor kerülni. Mindez a lakáspiacon a kereslet alakulásában olyan hullámzást váltott ki, ami senkinek sem jó.

DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]

Készült: 2005november

2


A támogatások csökkentése, és a banki alapkamat emelkedésének köszönhetően a forintalapú, az adófizetők pénzéből támogatott hitelek, a használt lakások esetében, drágábbakká váltak a támogatás nélkül nyújtott, devizaalapú hitelekhez képest. Sajátos helyzet állt elő. Miközben 2004 közepétől havonta még mindig hozzávetőlegesen ötmilliárd forint értékű támogatott hitelre kötnek szerződést, a devizaalapú hitelek volumenének havi növekménye már 30 milliárd forint körül alakul. Arról van tehát szó, hogy a tájékozatlan, vagy túl óvatos polgárok olyan hiteleket vesznek fel, amikor az államilag támogatott hitelt választják, a devizaalapúval szemben, ami nekik is, az adófizetőknek is drágább, mint a devizaalapú hitel. Az új lakások építéséhez, vagy vásárlásához felvehető hitelek esetében ugyan nincs ilyen különbség, ám ebben az új lakásokhoz járó, magasabb fajlagos támogatásnak van szerepe. Ezzel a magasabb támogatással lehet elérni, hogy ezek a hitelek nagyjából annyiba kerülnek, mint a devizaalapú hitelek, melyekhez egy fillér támogatást sem kell adni. A lakáspolitika irányítói meglehetősen ellentmondásosan viszonyulnak ehhez a helyzethez. Míg általában azt szoktuk hallani, hogy "bízzuk a piacra", meg "tekintsük nagykorúnak az állampolgárokat", ebben az esetben mást sem hallunk, mint azt, hogy az "állampolgár kiskorú, nem képes felmérni az árfolyam-kockázatot", stb. A használt lakások esetében, ahol a kettős rendszer működése eléggé abszurd azt halljuk, hogy "azért nem szüntetjük meg a támogatott hitelek rendszerét, mert "az emberek szeretik".

Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy 2004-2005-ben a banki alapkamatok, és a támogatás mértékét meghatározó állampapír-hozamok jelentős mértékben csökkentek. Ezek a változások jelentős mértékben csökkentette a támogatott lakáscélú rendszerek költségvetési finanszírozási igényét. Mindez meglehetősen átláthatatlanná tette, hogy a támogatott lakáscélú hitelek rendszerének mi is a szerepe a családok támogatásában, és így a lakáspiaci kereslet alakulásában, és mindez mekkora költségvetési forrásokat emészt fel. Ebben a helyzetben javasoljuk néhány alapelv elfogadását, melyek segítenek kijelölni a cselekvés irányát a megváltozott körülmények között. Ezek az alapelvek a következők:

• Továbbra is szükséges, hogy a családok számára elérhető legyen az olcsó hitel lakáscéljaik megvalósítására.

• Amennyiben

ez a korábban kalkuláltnál kisebb költségvetési támogatással is elérhető, a felszabaduló összeget a lakáspolitikán belül kell felhasználni, úgy hogy azzal más támogatási csatornák eszközei bővülhessenek.



3


• Nem

szabad olyan helyzetet fenntartani, hogy olyasmit támogatunk, ami a piacon támogatás nélkül olcsóbban, vagy ugyanannyiért is megkapható.



4


2. Hogyan alakulnak a támogatott lakáshitelek rendszerének költségei 2.1 Mitől függ a támogatási igény alakulása Az, hogy a támogatott hitelek rendszerének működtesse évente mekkora összeget emészt fel, több, egymással kölcsönhatásban lévő tényező alakulásától is függ. Normális esetben, amikor a szabályok nem változnak, a lakáspiaci konjunktúra is kiszámítható, valamint az inflációs célokat sikerül elérni, majd az árak emelkedési üteme a várt alacsony szinten stabilizálódik, ezek a költségek jól kalkulálhatók. Jelenleg azonban ezek a feltételek nem állnak fenn. Vegyük sorra azokat a tényezőket, melyek 2005-2006-ban befolyásolják a finanszírozási igény alakulását.

• Szabályok változása 2006-ban választások lesznek, kérdés, azokat ki nyeri, ha megnyerte fenntartja-e a jelenlegi helyzetet. A szabályok változtatása most ugyanis nemcsak azért lehet indokolt, mert a majdani új kormány új elképzeléseket akar megvalósítani, hanem azért is, mert 2004 második fele óta kettős rendszer működik, a lakáscélú hiteleken belül, a korábbi 95 százalékkal szemben már bőven 40 százalék alatt van a támogatott hitelek aránya. Ebben a formában a rendszer további működtetése meglehetősen értelmetlen, a változtatás halasztásának jelenleg csak politikai okai vannak, ezek a választások után vélhetően már módosulnak. A három lehetséges megoldás a rendszer megszüntetése, a forintalapú hitelek támogatásának növelése, vagy a devizaalapú hitelekre kiterjedő árfolyam-garancia, vagy/és kamattámogatás. Mindhárom megoldás alapvetően befolyásolja a rendszer működtetésének a költségeit, már 2006-ban is. Sokszor szóba került, hogy a használt lakások esetében a támogatott hitelek felső határát 5 millióról egy magasabb összegre, mondjuk 7 millióra kellene emelni. Ez az intézkedés azonban önmagában mit sem ér, hiszen kb. hat igénylőből egy részesíti előnyben az államilag támogatott hitelt, a többiek a támogatás nélküli, ám olcsóbb devizaalapú hiteleket veszik fel.

A szabályok esetleges változásainak a hatásaival azért nem foglalkozunk, mert nem látjuk értelmét, hogy olyan variációk várható költségvetési hatásait becsüljük, melyek még nem kerültek napirendre, és a politikai szándéktól függően drágábbak, és olcsóbbak is lehetnek, mint a ma működő rendszer.

• Kamatperiódusok hatása



5


2006-tól egyre nagyobb számú, öt éves fix kamatozású szerződés kamatperiódusa ér véget. Ez csökkentőleg hat a finanszírozási igényre. Ezzel a hatással a költségvetés készítésekor minden bizonnyal számoltak is.

• Lakáspiaci kereslet alakulásának a hatása A lakáspiaci kereslet alakulása meghatározza a hitelek iránti igény alakulását. Ezt a lakásépítési előrejelzésünkre támaszkodva becsüljük meg.

• Hitel arányának alakulása a finanszírozásban Feltételezzük, hogy a jelentősebb változások már lezajlottak. 2004 eleje óta nem jellemző, hogy aki egyébként rendelkezik megfelelő saját erővel, az is felveszi a támogatott hitelt.

• A kamatszint változásának a hatása Ezzel a hatással a következőkben részletesen foglalkozunk.

• A devizaalapú hitelek arányának a növekedése Ezzel a hatással a következőkben részletesen foglalkozunk.

2.2 A konjunktúra alakulása A lakáspiaci kereslet természetesen nagymértékben a lakáspolitika függvénye is. Így az is nagyon fontos kérdés, hogy a támogatott hitelek rendszerének működtetése során „megspórolt” összegeket visszajuttatják-e a lakástámogatási rendszerbe, vagy - legalábbis részben – elvonják onnan. Azt várjuk, hogy ez utóbbi fog történni, 2005 lesz a bázis, és ehhez képest lesz valamelyes növekedés. Megfordítva: a „megspórolt” forrásokat részben vissza fogják juttatni a rendszerbe. Kérdés, hogy ezt milyen hatékonysággal lehet majd felhasználni. Tudomásul kell azonban venni, hogy jelenleg egységnyi lakáspolitikai támogatás sokkal kevesebb többlet keresletet generál, mint 2001-2003 között. A könnyen mobilizálható kereslet kimerült, ennek pótlódása már lassabb folyamat. Ráadásul - a ma ismert tervek szerint – egyáltalán nem biztos, hogy a támogatási rendszer fejlesztése a kereslet bővítése irányába mutat. Mindazonáltal, elsősorban a korábbi béremelési intézkedések hatására, nagyon sok családnál, a következő évekre várható – nagyjából 3 százalék körüli - reálbérnövekedés már azt a jövedelemrészt növeli, amit már nem kell (viszonylag tág értelembe vett) létfenntartásra költeni, hanem lakáscélokra is lehet költeni. (Önerőt képezni belőle, majd fizetni a lakáscélú kölcsönök törlesztő-részleteit.) A továbbiakban a 2005 októberében készült, „Építési Prognózis 2006” munkánk megállapításaiból idézünk.



6


A jelenlegi lakáskörülményekből kiindulva azt mondhatjuk, hogy a lakásépítés alakulása középtávon nem az igényektől, (elég rosszak a lakásviszonyok ahhoz, hogy ezek az igények elég nagyok legyenek) hanem a lehetőségektől függ. Ezeket a lehetőségeket a gazdasági helyzet, és erre támaszkodva a jövedelempolitika és a lakáspolitika alakítja. Hogy hogyan történt ez 2000-2005 között, és hogyan fog történni 2005-2010 között, annak illusztrálására három modellt vázoltunk fel. A három modell az évente épülő lakások számának alakulását mutatja, három különböző esetben. Ezek az esetek a következő módon írhatók le: z „Valóság modell”. 2004-ig a tényszámokat, 2005-2010 között a DEM prognózisát, illetve 2007-től becslését, tartalmazza. A modell lényege, hogy a lakásépítés felgyorsítását 2001-2003 között a lakáspolitika és a jövedelempolitika túlságosan sikeresen oldotta meg. Így azután nem az történt, hogy a lakásépítés felfutását a volumen stabilizálódása követi, hanem az, hogy a volumen kezdeti, túl erőteljes felfutását átmeneti visszaesés követi. A volumen stabilizálódására csak ezt követően kerül sor. z „I. modell”. Véleményünk szerint ez történt volna, ha nincsenek változások a lakáspolitikában. A növekvő jövedelmekkel párhuzamosan az igények is növekedtek volna, csak jóval szerényebb mértékben. Az évi 40.000 új lakást 2010-ben értük volna el. z „II modell”. Ez lett volna az ideális lakáspolitika hatása. A volumen a „valóság modellnél” szerényebb, ám az „I. modellnél” jóval gyorsabb ütemben nőtt volna. A lakáspolitikai eszközök racionálisabb felhasználásával elkerülhető lett volna a visszaesés, a növekedést hamarabb váltotta volna fel a stabilizálódás.

1. sz. ábra

A lakásépítés alakulása a három modell szerint 1999-2010 között (évente felépülő lakások, db.) 50000 valóság I. modell

45000

II. modell 40000

35000

30000

25000

20000

15000 1999

2000

2001

2002


2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


7


Természetesen mindhárom modell a DEM becslésén, és prognózisán alapul. A „valóság modell” és a „II. modell” egyaránt azzal számol, hogy jelentős lakáspolitikai eszközök kerülnek bevetésre, és ennek hatására 10 év alatt, 2001 és 2010 között, közel 390 ezer lakás épül fel, ami becslésünk szerint 65 ezer lakással több, mintha nem került volna sor a lakáspolitika felélesztésére. Ez az, amivel mindkét modell többet hoz annál, mintha nem lett volna érdemi változás a lakástámogatások rendszerében. Persze a "valóság modell" nemcsak annyival rosszabb az "ideális" II. modellnél, hogy a volumen ingadozik, annak összes negatív következményével. Azt gondoljuk a lakásépítés minőségi paraméterei is jobbak lettek volna egy kiegyensúlyozottabb beavatkozás esetén. Vannak becslések, miszerint a lakáspolitika évi 10.000-nél is több új lakás megépítését tette lehetővé. Ez így is van, ha a tíz évből csak két évet, a 20042005-ben elkészült lakások számát nézzük. Ezek a magas lakásszámok azonban a megelőző évek „túltámogatásának” és a szigorításoktól való félelemnek köszönhetők. A vizsgált 10 év átlagában átlagosan évi 6.500 „többletlakással” számolunk. Ez nem a „0” lakáspolitikához, hanem a 2000 előtti lakáspolitikához mért többletforrások eredménye.

Prognózisunkból nagyjából az következik, hogy az új lakások esetében a 2005-ös szinthez képest a hitelfelvételben csak minimális visszaesés lesz. 2004-ben már jelentős visszaesés volt, amit elfed az a körülmény, hogy az év elején került sor, nagy volumenben, olyan hitelek engedélyezésére, és szerződéskötésére, melyeknek a befogadása még a 2003-ban érvényes feltételekkel történt. Ha ezt „leszámítjuk” a 2004. évi adatokból, akkor azt látjuk, hogy a kereslet csökkenésével párhuzamosan a lakáscélú hitelek iránti igény 2005-ben nem csökkent, hanem jelentős mértékben növekedett! Ennek az lehet a magyarázata, hogy devzaalapú hiteleket azoknak is megéri felvenni, akik egyébként támogatott hitelekre nem lettek volna jogosultak, illetve az új lakások iránti kereslet összetétele megváltozott. (Kevesebb családi ház, több többlakásos lakóház, ez utóbbiaknál magasabb a hitelt felvevők aránya.) 1. sz. tábla

A lakáscélú hitelek volumenének alakulása és prognózisa* (szerződések összege, MrdFt, folyó áron)

2004

2005

2006

Új lakáshoz, támogatott

210

137

130

Használt lakáshoz, támogatott

140

83

72

Támogatás nélkül

200

337

360

Lakáscélú hitelek, összesen

550

557

562

*Forrás: DEM Lakáshitel Monitor adatai alapján készült számítás és prognózis

A használt lakások piacán a DEM előrejelzése ugyan jelentős fellendülést vár 2006ban, és igen jelentősen növekszik a lakásfelújítási-korszerűsítési kereslet is, ám ez, ha a különböző fajta hitelek árarányai nem változnak alapvetően, márpedig ez a legvalószínűbb, akkor a devizaalapú hitelek állományát fogja növelni. Mind a „Fészekrakó” program keretében felvett hitelekre, mind a devizaalapú hitelekre is igaz, hogy a termékek megjelenését követően azok, aki számára ez DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]


8


előnyös volt, felvették, és a továbbiakban nem számíthatunk hasonló volumenű érdeklődésre. Az újabb igények pedig csak lassabban jelennek meg. Ezzel szemben hat a „Fészekrakó” program korhatárának felemelése, amelynek hatása jórészt 2006-ra csúszik át. Ám a „Fészekrakó” program keretében felvett hitelek zöme is devizaalapú hitel, másrészt a hitelfelvevők jó része program nélkül is megjelent volna a lakáshitelek piacán. Mindent összevéve, bár 2006-ban az új lakások piacán szűkülő kereslettel számolunk, a lakáscélú hitelek iránti igény nem csökken, hanem (összehasonlító áron) stagnál. Ezen belül a devzaalapú hitelek arányának növekedése folytatódik, de a 2004-2005-ös évekhez képest lassabb ütemben.

2.3 A kamatok változásainak a hatása A támogatás mértéke mindkét kamattámogatási forma esetén az állampapír aukciókon elért átlaghozamok alakulásához van kötve, tehát végső soron az inflációhoz. Ez a kapcsolat azonban nem függvényszerű. Az állampapír-hozamokat számos más tényező is befolyásolja, így a jegybanki alapkamat, ami szintén összefügg az inflációval, ám szintén nem függvényszerűen. Jelzáloglevelek kamattámogatása [12/2001. (I. 31.) Korm. Rendelet a lakáscélú állami támogatásokról 12. § (3) bekezdés: "A kamattámogatás mértékének meghatározása: A kamattámogatás mértéke megegyezik új lakás építésénél, vásárlásánál a jelen bekezdés szerinti állampapírhozam 60%-ával, használt lakás vásárlásánál, bővítésénél, korszerűsítésénél annak 40%-ával. Állampapírhozamként az Államadósság Kezelő Központ (a továbbiakban: ÁKK Rt.) által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott állampapír-aukciókon kialakult átlaghozamok az adott aukción elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlagát kell figyelembe venni. A támogatás mértékét a hitelügylethez kapcsolódó jelzáloglevél-sorozattal azonos futamidőre, ilyen hiányában pedig a legközelebbi futamidőre vonatkozó állampapírhozam alapulvételével kell meghatározni azzal, hogy amennyiben két legközelebbi futamidő is felmerül, akkor az ezekhez tartozó állampapírhozamok számtani átlagát kell figyelembe venni. Futamidőként a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény 5. § (1) bekezdés 49. pontja szerinti hátralévő átlagos futamidőt kell figyelembe venni. A támogatás mértékét fix kamatozású jelzáloglevéllel biztosított forrás esetén a jelzáloglevél kibocsátásakor érvényes állampapírhozam alapján kell meghatározni a jelzáloglevél teljes futamidejére, de legfeljebb 20 évre." Kiegészítő kamattámogatás: [12/2001. (I. 31.) Korm. Rendelet a lakáscélú állami támogatásokról 13. § (2. és 3. ) bekezdéséből: a) a változó, illetőleg a legfeljebb egy évig állandó kamatozású kölcsön esetén az ÁKK Rt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott 12 hónapos névleges futamidejű diszkont kincstárjegy aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlagának 110 százaléka 4 százalékponttal növelt mértékét, b) az egy évnél hosszabb időszakra állandó kamatozású kölcsön esetén az ÁKK Rt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott ötéves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]


9

Mibe kerül a támogatott hitelek rendszerének működtetése? átlagának 110%-a 4 százalékponttal növelt mértékét.(3) A kiegészítő kamattámogatás a (2) bekezdésben meghatározott állampapírhozam 60%-a.

Látható, hogy a támogatás mértékének meghatározásánál az egy, öt (új lakások esetén) illetve a tízéves (elsősorban a használt lakások esetében) állampapírok hozamát kell alapul venni. 2. sz. ábra

A jegybanki alapkamat, és az infláció, és az 5 éves futamidejű állampapír átlaghozamának alakulása 14,00

Jegybanki alapkamat* 12 havi infláció** 5 éves

13,00 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00

2004

2,00

2005

1,00 0,00 I.

II.

III.

IV.

V.

VI. VII. VIII. IX.

X.

XI. XII.

I.

II.

III.

IV.

V.

VI. VII. VIII. IX.

X.

XI. XII.

*Forrás: MNB, hó végi adatok. (Volt olyan hónap, amikor kétszer is volt módosítás.) **Forrás: KSH, előző év azonos hava: 0,0

A különböző futamidejű állampapírok hozamai közötti különbség természetesen nemcsak attól függ, hogy aki hosszabb időre köti le a pénzét, az magasabb hozamot vár el. Adott esetben ennél sokkal fontosabbak az inflációs várakozások. Ebből a szempontból háromféle helyzet van. Ha a jelenben alacsony az infláció, de a jövőben várhatóan felpörög, akkor a rövid futamidejű papírok hozama alacsonyabb, a hosszabb időtávúaké magasabb. Ez azért fordul elő ritkán, mivel az infláció felpörgése ugyan gyakori, viszont nem szokták várni. A második eset gyakori, ez volt a jellemző például 2004-ben. E szerint az infláció viszonylag magas, ám a várakozások szerint csökkenni fog. Ekkor a rövid futamidejű papírok hozama magas, a hosszú futamidejűeké alacsony. A harmadik eset nagyjából az, ami már 2005-ben eléggé jellemző. Alacsony az infláció, és a jövőben is ez várható. Ha az inflációval kapcsolatos várakozások megegyeznek a jelenlegi inflációval, akkor érvényesül az az összefüggés, hogy az alacsony futamidejű papírok hozama alacsonyabb, a hosszabbaké magasabb, hiszen ez a hosszabbtávú lekötés ára. I DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]


10


gaz, 2005 végén még további, kismértékű inflációcsökkenést várunk, ennek azonban a mértéke már kicsi. 3. sz. ábra

A jegybanki alapkamat, és az infláció alakulása 13,00 12,50 15 éves 10 éves 5 éves 1 éves

12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 I.

II.

III.

IV.

V.

VI. VII. VIII. IX.

X.

XI. XII.

I.

II.

III.

IV.

V.

VI. VII. VIII. IX.

X.

XI. XII.

Az MNB 2005 november közepén közölt prognózisa szerint 2006-ban két százalék alatti (az ÁFA kulcs csökkentése miatt), 2007-ben 3 százalék alatti drágulás várható. Az állampapírhozamok változása 2005-ben, 2004-hez képest a futamidő függvényében nagyon különböző. 2005-ben viszont a különböző futamidejű állampapírok hozama közötti különbségek rendkívüli módon lecsökkentek. Bekövetkezett a jegybanki alapkamat, és az infláció várt csökkenése, a további csökkenés ehhez képest már jóval kisebb nagyságrendű. Az infláció például 2004 májusában 7,6 százalék volt, ami 2005 októberére 3,2 százalékra csökkent, vagyis a változás 4,4 százalékpont, 2007-re viszont az MNB prognózisa 2,9 százalék, vagyis a változás 0,3 százalékpont. 2006-ra nézve feltételezzük, hogy a futamidő függvényében alakuló hozamok közötti különbség továbbra sem lesz jelentős. Ezért a támogatott hitelek támogatásigényének számolásakor két eljárást alkalmazunk. 2004, és 2005 összehasonlításakor a különböző futamidejű állampapírok hozamaival számolunk. Amikor viszont 2005-öt 2006-al vetjük össze, akkor átlagos állampapír-hozammal számolunk, a lejárattól függetlenül. Ez utóbbi esetben ugyanis többféle bizonytalansági tényezővel kell számolni. A különböző típusú támogatott hitelek iránti igény eleve prognózison alapul, és szintén előrejelzés a kamatszint további alakulása. Ha a futamidők szerinti differenciált DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]


11


hozamokkal számolnánk, nemcsak ezt kellene előrejelezni, hanem a 2006-ban kötött hitelszerződések vállalt kamatperiódus szerinti megoszlását is. Ezért a különböző futamidejű állampapírok eltérő hozamainak prognózisa csak látszólag tenné precízebbé a kalkulációt, hiszen az eredményen olyan nagyságrendben finomítana, ami alatta van a prognózis egyéb összetevőinek pontossági határán. 4. sz. ábra

Állampapírok hozamainak változása a 2004. évi átlaghoz képest 11,00 10,50

2004. 2005.I-X.hó

10,00

2005.I.f.év

-3,87%

9,50 9,00

-2,23%

8,50

7,00

-1,44%

7,50

-1,46%

8,00

6,50 6,00 5,50 5,00 15 éves

10 éves

5 éves

1 éves

Sajnos, a támogatott hitelek vállalt kamatperiódus szerinti megoszlására nincs adat, ám az összes forintalapú hitelre nézve már rendelkezünk ilyennel. A számításnál tehát ezt vesszük alapul. A kamatperiódus kiválasztása nagyon fontos kérdés. Ha a kamatok növekedését várják, akkor ötéves periódust választ az, aki feltételezi, hogy a következő években a törlesztő részletek jobban nőnek, mint amennyivel a szerződéskötéskor az egy éves kamatperiódusú hitel olcsóbb, és fordítva, ha a kamatok csökkenését várják. Ám ezt tovább bonyolíthatja a szabályok változásával kapcsolatos várakozás. A forintalapú lakáscélú hitelek megoszlása a vállalt kamatperiódus szerint* (szerződések összegének a megoszlása)

2004

2. sz. tábla

2005. I.-IX. hó

Változó, vagy egy éves

45,8

37,5

Egy évnél hosszabb, legfeljebb öt éves

42,2

53,8

Öt évesnél hosszabb

12,0

8,7



12


Összesen

100,0

100,0

*Forrás: MNB

Használt lakások esetében a számítás alapja annak a jelzáloglevélnek a lejárata, amely az adott hitelügylet alapjául szolgál. A támogatás mértékekor annak az állampapírnak a hozama a mérvadó, amelynek a lejárata ennek a jelzáloglevélnek a lejáratához a legközelebb van. A jelzálogbankok többféle lejáratú jelzáloglevelet bocsátottak ki, úgy becsüljük, hogy az átlag közelebb van az öt évhez, mint a 10-hez. Ezért a számításokban ezt vesszük alapul. Feltételezzük továbbá, hogy a használt lakásokhoz, és az új lakásokhoz felvehető hitelek kamatperiódus szerinti megoszlása egyforma, és megegyezik az összes forintalapú lakáshitel kamatperiódus szerinti megoszlásához. Mindebből következik, hogy a támogatott hiteleket két csoportra osztjuk, az egyik csoport esetében a támogatás alapja az egy éves lejáratú állampapírok átlaghozama, a másik csoportban pedig az ötéves állampapírok átlagos hozama. 2006-ra feltételezzük, hogy – asz inflációs prognózisokkal összhangban – az állampapír-hozamok csökkenése nagymértékben lefékeződik, gyakorlatilag megáll. Ez azonban azt jelenti, hogy lényegében a 2005 végére kialakult szint, és nem a 2005. évi átlaghozam stabilizálódik. Ez 2006-ban, 2005-höz képest további megtakarításokat eredményez a költségvetés számára a támogatási igény tekintetében. 3. sz. tábla

Az 1- és 5 éves futamidejű állampapírok ÁKK Rt által közzétett, a támogatás szempontjából mérvadó átlag-hozamai (%)

2004. átlag

2005. átlag

2005. XII. hó

2006

1 éves hozam

11,04

7,73

5,95

6,20

5 éves hozam

9,20

7,33

6,14

6,20

1 éves, 60%

6,62

4,64

3,57

3,72

5 éves, 60%

5,52

4,40

3,68

3,72

1 éves, 40%

4,41

3,09

2,38

2,48

5 éves, 40%

3,68

2,93

2,46

2,48

Az a feltételezés, hogy a mérvadó állampapír-hozamok mind az egyéves, mind az ötéves futamidejű állampapírok esetében 6,2 százalékon stabilzálódnak, szerintünk reális, talán egy kissé óvatos prognózis. Az a megtakarítás, amit a költségvetés 2005-ben és 2006-ban a kamatok csökkenése miatt a támogatott lakáshitelek rendszerében realizál, ezek után a következőképpen épül fel. A1 A 2004 januári 1. után változások szerint megkötött, új lakásra szóló támogatott hitelek után 2005-ben folyósított támogatási szükséglet DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda E-mail: [email protected]


13


különbsége 2004-évi kamatszinten és a tényleges kamatszinten, 2005-ben, és 2006-ban. A2 A 2004 januári 1. után változások szerint megkötött, használt lakásra szóló támogatott hitelek után 2005-ben folyósított támogatási szükséglet különbsége 2004-évi kamatszinten és a tényleges kamatszinten, 2005-ben, és 2006-ban. A3 A 2004 januári 1. után változások előtt megkötött, új lakásra szóló támogatott hitelek után 2005-ben folyósított támogatási szükséglet különbsége 2004-évi kamatszinten és a tényleges kamatszinten, 2005-ben, és 2006-ban. A4 A 2004 januári 1. után változások előtt megkötött, használt lakásra szóló támogatott hitelek után 2005-ben folyósított támogatási szükséglet különbsége 2004-évi kamatszinten és a tényleges kamatszinten, 2005-ben, és 2006-ban. A számításokat befolyásolja, hogy 2004-ben, az év elején, igen jelentős mértékben képződött olyan szerződésállomány, amelyet a korábbi feltételek szerint kell támogatni. Ezt a (becsült) volument levontuk a 2004.-évi adatokból, és hozzáadtuk a 2003-as adatokhoz. A részletes, sok ponton becslésre, illetve prognózisra alapozott számítások mutatják, hogy a 2005-ös évben, a 2004. és 2005. évben képződő támogatott hitelállomány után mintegy 2 milliárd forinttal kell kevesebbet fizetnie a költségvetésnek a kamatok csökkenése miatt. Ehhez jön 2006-ban további, hozzávetőlegesen 3 milliárd forint megtakarítás, mivel a 2004. I.1.-i állomány mellett a 2006-os is fokozatosan megjelenik, és 2006-ban a kamatszint nem a 2005-évi átlagos, hanem a 2005. év végi szinten stabilizálódik. Így a 2004. január 1. után érvényes feltételekkel megkötött támogatott hitelek után 2005-2006-ban összesen 5 milliárd forintos megtakarítása képződik a költségvetésnek abból, hogy a kamatok csökkentek.



14

tám. Mértéke 2004. Évi kamatokkal 2005. Évi kamatokkal Különbség 2004 2005 összes 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves en en en en 9,8 3,7 6,1 5,53 4,76 6,22 5,44 494,6 203,1 291,5 562,1 228,7 333,4 67,5 25,6 41,9 8,1 3,0 5,1 6,19 4,95 5,71 5,06 401,4 172,1 229,3 392,9 158,6 234,3 -8,5 -13,5 5,0 10,2 3,8 6,4 6,76 5,61 5,36 4,90 514,5 215,9 298,5 431,8 171,3 260,6 -82,6 -44,6 -38,0 14,9 5,6 9,3 7,30 5,70 5,06 4,62 705,9 306,6 399,2 536,2 212,6 323,6 -169,7 -94,1 -75,6 12,0 4,5 7,5 7,21 5,71 4,75 4,55 500,9 216,0 284,8 369,4 142,3 227,0 -131,5 -73,7 -57,8 13,7 5,1 8,6 6,98 5,68 4,48 4,35 492,1 209,0 283,1 350,9 134,0 217,0 -141,2 -75,1 -66,1 11,1 4,2 6,9 6,60 5,59 4,45 4,36 331,6 137,6 194,1 244,0 92,7 151,3 -87,6 -44,9 -42,7 12,3 4,6 7,7 6,58 5,59 4,35 4,25 305,5 126,5 179,1 219,8 83,7 136,2 -85,7 -42,8 -42,9 11,7 4,4 7,3 6,64 5,68 4,19 4,09 235,3 96,9 138,3 160,8 61,2 99,6 -74,5 -35,8 -38,7 11,2 4,2 7,0 6,65 5,69 3,93 3,86 169,0 69,7 99,3 108,7 41,2 67,5 -60,3 -28,5 -31,9 11,1 4,1 6,9 6,59 5,71 3,62 3,62 111,4 45,6 65,8 66,8 25,0 41,7 -44,6 -20,5 -24,1 11,1 4,1 6,9 6,44 5,61 3,57 3,68 54,6 22,2 32,3 33,6 12,3 21,2 -21,0 -9,9 -11,1 137,1 51,4 85,7 4316,7 1821,3 2495,5 3477,0 1363,5 2113,4 -839,8 -457,8 -382,0

hitelek, új, 2005

I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. Össz.

tám. Mértéke 2004. Évi kamatokkal 2005. Évi kamatokkal Különbség 2004 2005 összes 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves en en en en 14,8 6,8 5,53 4,76 6,22 5,44 375,2 375,2 0,0 422,4 422,4 0,0 47,3 47,3 0,0 14,8 6,8 6,19 4,95 5,71 5,06 385,4 385,4 0,0 355,1 355,1 0,0 -30,2 -30,2 0,0 14,8 6,8 6,76 5,61 5,36 4,90 382,6 382,6 0,0 303,5 303,5 0,0 -79,1 -79,1 0,0 15,0 6,9 7,30 5,70 5,06 4,62 375,3 375,3 0,0 260,2 260,2 0,0 -115,1 -115,1 0,0 13,8 6,3 7,21 5,71 4,75 4,55 304,5 304,5 0,0 200,6 200,6 0,0 -103,9 -103,9 0,0 16,2 7,4 6,98 5,68 4,48 4,35 302,7 302,7 0,0 194,0 194,0 0,0 -108,7 -108,7 0,0 12,0 5,5 6,60 5,59 4,45 4,36 181,9 181,9 0,0 122,5 122,5 0,0 -59,4 -59,4 0,0 14,7 6,7 6,58 5,59 4,35 4,25 184,7 184,7 0,0 122,2 122,2 0,0 -62,5 -62,5 0,0 14,9 6,8 6,64 5,68 4,19 4,09 151,1 151,1 0,0 95,4 95,4 0,0 -55,7 -55,7 0,0 16,2 7,4 6,65 5,69 3,93 3,86 123,3 123,3 0,0 72,9 72,9 0,0 -50,4 -50,4 0,0 12,6 5,8 6,59 5,71 3,62 3,62 63,6 63,6 0,0 35,0 35,0 0,0 -28,7 -28,7 0,0 17,4 8,0 6,44 5,61 3,57 3,68 42,8 42,8 0,0 23,7 23,7 0,0 -19,1 -19,1 0,0 16,9 81,3 0,0 2873,0 2873,0 0,0 2207,5 2207,5 0,0 -665,5 -665,5 0,0

hitelek, új, 2004


tám. Mértéke 2004. Évi kamatokkal 2005. Évi kamatokkal Különbség 2004 2005 összes 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves en en en en 4,9 4,9 3,17 3,63 156,9 0,0 156,9 179,4 0,0 179,4 22,6 0,0 22,6 4,2 4,2 3,30 3,37 128,4 0,0 128,4 131,2 0,0 131,2 2,8 0,0 2,8 6,1 6,1 3,74 3,26 188,9 0,0 188,9 164,8 0,0 164,8 -24,0 0,0 -24,0 8,1 8,1 3,80 3,08 231,9 0,0 231,9 187,9 0,0 187,9 -43,9 0,0 -43,9 8,9 8,9 3,80 3,03 225,6 0,0 225,6 179,8 0,0 179,8 -45,8 0,0 -45,8 9,8 9,8 3,78 2,90 216,1 0,0 216,1 165,6 0,0 165,6 -50,5 0,0 -50,5 7,7 7,7 3,72 2,90 144,2 0,0 144,2 112,5 0,0 112,5 -31,8 0,0 -31,8 8,6 8,6 3,72 2,83 133,5 0,0 133,5 101,5 0,0 101,5 -32,0 0,0 -32,0 7,3 7,3 3,79 2,73 91,7 0,0 91,7 66,0 0,0 66,0 -25,7 0,0 -25,7 5,9 5,9 3,79 2,58 55,8 0,0 55,8 37,9 0,0 37,9 -17,9 0,0 -17,9 5,8 5,8 3,81 2,42 36,6 0,0 36,6 23,2 0,0 23,2 -13,4 0,0 -13,4 5,6 5,6 3,74 2,46 17,6 0,0 17,6 11,6 0,0 11,6 -6,0 0,0 -6,0 83,0 83,0 1627,0 0,0 1627,0 1361,4 0,0 1361,4 -265,6 0,0 -265,6

hitelek,használt, 2005


tám. Mértéke 2004. Évi kamatokkal 2005. Évi kamatokkal Különbség 2004 2005 összes 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves összes 1 éves 5 éves en en en en 9,4 9,4 3,17 3,63 298,5 0,0 298,5 341,5 0,0 341,5 42,9 0,0 42,9 9,4 9,4 3,30 3,37 284,7 0,0 284,7 290,9 0,0 290,9 6,2 0,0 6,2 9,4 9,4 3,74 3,26 293,3 0,0 293,3 256,0 0,0 256,0 -37,3 0,0 -37,3 10,8 10,8 3,80 3,08 309,1 0,0 309,1 250,6 0,0 250,6 -58,6 0,0 -58,6 8,8 8,8 3,80 3,03 221,9 0,0 221,9 176,9 0,0 176,9 -45,0 0,0 -45,0 8,5 8,5 3,78 2,90 188,6 0,0 188,6 144,6 0,0 144,6 -44,1 0,0 -44,1 7,6 7,6 3,72 2,90 142,2 0,0 142,2 110,9 0,0 110,9 -31,3 0,0 -31,3 7,7 7,7 3,72 2,83 119,5 0,0 119,5 90,8 0,0 90,8 -28,6 0,0 -28,6 8,9 8,9 3,79 2,73 111,8 0,0 111,8 80,5 0,0 80,5 -31,3 0,0 -31,3 6,4 6,4 3,79 2,58 61,0 0,0 61,0 41,4 0,0 41,4 -19,6 0,0 -19,6 6,3 6,3 3,81 2,42 39,8 0,0 39,8 25,2 0,0 25,2 -14,5 0,0 -14,5 5,8 5,8 3,74 2,46 18,0 0,0 18,0 11,8 0,0 11,8 -6,2 0,0 -6,2 99,1 99,1 2088,6 0,0 2088,6 1821,2 0,0 1821,2 -267,4 0,0 -267,4

hitelek,használt, 2004



A 2004-2006 között, a 2004 január 1. feltételekkel megkötött szerződések után folyósított megtakarításnál lényegesen nagyobb megtakarítást realizál a költségvetés a korábbi feltételek szerinti hitelszerződések esetében. Ezen belül 2005-2006-ban már jelentkezik az ötéves kamatperiódusú hiteleknél jelentkező megtakarítás, a 2000., és a 2001. év tekintetében. Az éves, vagy rövidebb kamatperiódusú szerződéseknél pedig a megtakarítás teljes mértékben jelentkezik. Az új lakások esetében a korábbi szabályozás is az állampapír-hozamokhoz kötötte a támogatás mértékét. Így az 1 éves futamidejű állampapírok hozamának 2005. évi, 3,87 százalékos csökkenése csökkenti az ezekre a szerződésekre fizetendő támogatások mértékét. A 2004 előtt kötött szerződéseken a költségvetés becslésünk szerint 2005-ben 16, 2006-ban 18 milliárdot takarít meg a kamatok, és ezen keresztül a támogatás alapjául szolgáló állampapír-átlaghozamok csökkenése révén.

2.4 A devizaalapú hitelek térnyerésének hatása A támogatások csökkentése, (és a támogatott hitelek felső összegének korlátozása a használt lakások esetében) kiváltotta az olcsó, devizaalapú hitelek arányának és volumenének a növekedését. A lakáscélú hiteleken belül a támogatott hitelek aránya ma már a 40 százalékot sem éri el. Mindazonáltal a devizaalapú hiteleket sokan veszik fel azok, akik a nem lennének jogosultak támogatott hitelekre. 5. sz. tábla

A lakáscélú, devizaalapú hitelek becsült megoszlása, abból a szempontból, hogy a hitelek mekkora hányada lett volna jogosult támogatásra

2004

2005

2006

10%, támogatott lehetett volna, új lakáshoz

15

29

32

40%, támogatott lehetett volna, használt lakáshoz

62

118

130

Támogatott lehetett volna, összesen

77

147

162

50%, nem fért volna a támogatásba

77

147

162

154

295

324

Összesen



16

Támogatott lehetett volna, használt lakáshoz, MrdFt 2004

2005

2006

2004. évi állomány támogatása, MrdFt 2004

2005

2005. évi állomány támogatása, MrdFt

2006

2005

2006

Összesen 2006

2004

2005

2006

20042006

I.

0,0

3,9

4,3

0,00

0,16

0,16

0,14

0,36

0,11

II.

0,0

4,0

4,4

0,00

0,17

0,17

0,12

0,33

0,10

III.

0,0

7,1

7,8

0,00

0,19

0,19

0,19

0,32

0,16

IV.

1,9

11,6

12,8

0,06

0,19

0,19

0,27

0,30

0,24

V.

5,6

11,3

12,4

0,14

0,19

0,19

0,23

0,30

0,21

VI.

7,6

12,0

13,3

0,17

0,19

0,19

0,20

0,28

0,19

VII.

8,6

9,9

11,0

0,16

0,19

0,19

0,14

0,29

0,14

VIII.

7,6

12,5

13,8

0,12

0,19

0,19

0,15

0,28

0,14

IX.

10,8

11,8

13,0

0,14

0,19

0,19

0,11

0,27

0,11

X.

7,1

11,2

12,4

0,07

0,19

0,19

0,07

0,25

0,08

XI.

6,3

11,2

12,4

0,04

0,20

0,20

0,05

0,24

0,05

XII.

5,9

11,2

12,4

0,02

0,19

0,19

0,02

0,24

0,03

61,5

117,9

130,0

0,91

2,26

2,26

1,70

3,46

1,55

0,91

3,96

7,27

12,14

Támogatási igény, ha a devizaalapú hitelek 40 százaléka helyett használt lakásokhoz vettek volna fel támogatott hitelt (MrdFt)

0,91

3,96

7,27

12,14

Támogatási igény, ha a devizaalapú hitelek 10 százaléka helyett új lakásokhoz vettek volna fel támogatott hitelt (MrdFt)

0,34

1,49

2,73

4,56

Többlet-támogatási igény, amit a költségvetés megtakarít amiatt, hogy támogatott hitelek helyett sokan támogatás nélküli devizaalapú hitelt vesznek fel (MrdFt)

1,25

5,45

10,00

16,70

Össz.


2.5 Mennyit takarít meg a költségvetés a hitelek rendszerének működtetése során 2005-ben és 2006-ban?

7. sz. tábla

A költségvetés megtakarításai a támogatott lakáscélú hitelek rendszerének finanszírozásában, 2005-2006-ban (MrdFt) 2005

2006

2004-2005 ben, 2004.I.1. utáni feltételekkel szerződött, támogatott hitelek után, a kamatszint csökkenése miatt

2

3

2004. I.1. előtti feltételekkel szerződött, támogatott hitelek után, a kamatszint csökkenése miatt

16

18

Amiatt, hogy az igénylők jelentős része devizaalapú hitelt vett fel, támogatott hitel helyett

5,5

10

23,5

31

Összesen



18

Mibe kerül a támogatott hitelek rendszerének

Recommend Documents