Meting van de Antwerpse winkelstraten

Meting van de Antwerpse winkelstraten

2010 Werk en Economie | Detailhandel en Horeca 70354_Digitale_presentatie_metingen_antwerpse_winkelstratenDEF.indd 1

28/01/11 15:33

2 / 101

Grote Markt 1 – 2000 Antwerpen [email protected]

Colofon De Meting van de Antwerpse winkelstraten 2010 is een product van stad Antwerpen - Actieve Stad | Economie | Detailhandel en Horeca. Het rapport werd geschreven door Dries Van Hofstraeten. Adres Actieve Stad | Economie | Detailhandel en Horeca Grote Markt 1 2000 Antwerpen Tel: 03/338.68.98 Fax: 03/338.20.30 Mail: [email protected] V erantwoordelijke uitgever Dirk Diels, Grote Markt 1, 2000 Antwerpen Grafische vormgeving en redactie Dries Van Hofstraeten, Agnes Van Look, Luc Dielis, Goele Geeraert Wettelijk depotnummer D/2011/0306/2

3 / 101


Voorwoord door Robert Voorhamme schepen voor onderwijs, economie, werk en middenstand Elke drie jaar brengt de stad de Antwerpse winkelstraten in kaart. Voor u ligt al de vijfde meting van de Antwerpse Winkelstraten (2010). Daardoor worden evoluties en trends op gebied van detailhandel in Antwerpen duidelijker en betrouwbaarder. De Meting van de Antwerpse winkelstraten blijft hét instrument bij uitstek om ons stedelijke detailhandelsbeleid op af te stemmen. Het levert een objectieve basis om beleidskeuzes te maken en samen met de handelaars acties op te zetten. Want naast het belang van goede registratie is het creëren van een ruim draagvlak het fundament van iedere beleidsmaker. Ik kies er resoluut voor om samen te werken met de winkeliersverenigingen. Daarnaast fungeert de Beleidsadviesraad die de sector vertegenwoordigt als belangrijk klankbord. Uit de Meting 2010 kan ik vaststellen dat de gezamenlijke inspanningen hun vruchten afwerpen. De globale cijfers tonen aan dat we er voor alle aspecten op vooruit gaan. Het aantal winkelpanden in Antwerpen blijft stijgen. De leegstand duikt voor het eerst sinds de allereerste Meting in 1997 onder de 12%. Het aantal imagoverlagende zaken daalt zelfs drastisch, weeral tot onder het peil van 1997. Dit laatste heeft ongetwijfeld te maken met de beleidskeuze om voor imagoverlagende zaken een uitbatingsvergunning te introduceren. In 2008 besliste de stad de handelaars te stimuleren om de kwaliteit van hun handelspanden te verhogen. Al meer dan 400 handelaars vroegen een renovatiepremie aan om hun voorgevel en/ of hun winkelinterieur te verfraaien. Het is te vroeg om deze effecten in de Meting terug te vinden. Op termijn zal dit het straatbeeld van onze winkelstraten merkelijk moeten verbeteren.

4 / 101

Maar we zijn er nog niet: de Meting toont grote verschillen aan tussen de 58 winkelgebieden. Daarom kiezen we jaarlijks, op basis van de Meting, enkele gebieden uit waar het minder goed gaat. In die gebieden proberen we extra middelen in te zetten om het tij te doen keren. Een terreinmanager van de stad gaat ter plaatse met de handelaars aan de slag en zet stimulerende acties op touw. In sommige winkelgebieden zien we ook zeer positieve tendensen: zo groeien sommige winkelkernen naar elkaar toe. Het shoppinghart en het Zuid worden stilaan verbonden door een nieuw en snel groeiend winkellint Nationalestraat - Volkstraat. De trends in de Meting bewijzen dat een samenhangend beleid resultaten oplevert. Het is de beste aanmoediging om op de ingeslagen weg verder te gaan zodat Antwerpen de shoppingstad bij uitstek blijft waarin ook de buurtwinkels hun rol blijven spelen. Robert Voorhamme Schepen voor onderwijs, werk, economie en middenstand


Inhoudsopgave 1. 2.

Inleiding Meting van de Antwerpse winkelstraten 2.1. Methodologie 2.2. Zonering en overzicht van de winkelgebieden 2.3. Resultaten 2.3.1. Commerciële Mix 2.3.2. Commerciële panden in gebruik - Winkeldichtheid 2.3.3. Leegstand 2.3.4. Ketenfilialen 2.3.5. Imagoverlagende commerciële panden 2.3.6. Dynamiek in het winkelgebied 2.4. Conclusies

p. 6 p. 7 p. 7 p. 8 p. 10 p. 10 p. 11 p. 13 p. 14 p. 16 p. 17 p. 20

Resultaten per winkelgebied van de Meting van de Antwerpse winkelstraten (overzicht op p. 23) Winkelgebieden in Zone 1 Oude Binnenstad p. 24 Winkelgebieden in Zone 2 Antwerpen-Zuid p. 40 Winkelgebieden in Zone 3 Antwerpen-Noord p. 47 Winkelgebieden in Zone 4 Antwerpen-Centraal p. 57 Winkelgebieden in Zone 5 Oud-Borgerhout p. 64 Winkelgebieden in Zone 6 Oud-Berchem p. 66 Winkelgebieden in Zone 7 Linkeroever p. 69 Winkelgebieden in Zone 8 Antwerpen Kiel p. 71 Winkelgebieden in Zone 9 Hoboken p. 74 Winkelgebieden in Zone 10 Wilrijk p. 76 Winkelgebieden in Zone 11 Nieuw-Berchem p. 80 Winkelgebieden in Zone 12 Deurne-Zuid/Nieuw-Borgerhout p. 84 Winkelgebieden in Zone 13 Deurne-Noord p. 87 Winkelgebieden in Zone 14 Merksem p. 89 Winkelgebieden in Zone 15 Ekeren p. 93 Bijlage: Gedetailleerde lijst van de afgebakende winkelgebieden

5 / 101

p. 97


1

Inleiding

De meting van de Antwerpse winkelstraten 2010 is een inventarisatie van het commercieel aanbod in de winkelgebieden van stad Antwerpen. Tevens bouwt dit onderzoek verder op vorige terreinonderzoeken. Het commercieel aanbod wordt elke drie jaar vergeleken met de resultaten van de voorgaande metingen. In het kader van het Strategisch Commercieel Plan voor de Antwerpse winkelstraten werd in 1997 de eerste meting uitgevoerd. Deze meting, en die van 2001, werden uitgevoerd door een extern onderzoeksbureau. Sinds 2004 gebeurt de meting elke drie jaar door de dienst Detailhandel en Horeca. Dankzij het gebruik van geografische software wordt sinds 2004 op pandniveau gemeten, en niet meer op bouwblokniveau zoals voordien. Hierdoor ontstaat een meer gedetailleerde inventarisatie van het commercieel aanbod. Dit onderzoeksrapport brengt de Antwerpse winkelgebieden in kaart. Het rapport vormt mee de basis van elk instrument in het detailhandelsbeleid van stad Antwerpen.

6 / 101


2

Meting van de Antwerpse winkelstraten

Voor de vijfde keer onderzocht de stad Antwerpen het commercieel aanbod in de Antwerpse winkelstraten. Door elke drie jaar het aanbod te inventariseren, worden de evoluties en de dynamiek in de winkelgebieden grondig geanalyseerd. Hieruit worden met het oog op een optimaal detailhandelsbeleid conclusies getrokken.

2.1

Methodologie

Periode van inventarisatie Via terreinopnames werd begin 2010 gestart met de inventarisatie van het commercieel aanbod. Eind juni 2010 werd de inventarisatie opgeleverd, gevolgd door een periode van analyse en rapportage. Na de inventarisatie was er wel ruimte om nieuwe ontwikkelingen of grote nieuwe handelszaken mee te verwerken. Selectie en afbakening van winkelstraten Op basis van de lijst van 57 winkelgebieden - die ook gebruikt werd in 2007 - gebeurde de meting. Deze 57 winkelgebieden bestaan uit ongeveer 140 winkelstraten, galerijen en shoppingcentra. Net als in de vorige metingen, werd de selectie van de winkelgebieden gebaseerd op strikte afbakeningsregels: (1) In meer dan 50% van alle panden (zowel commercieel als nietcommercieel) in het winkelgebied moeten actieve commerciële zaken gevestigd zijn, zoals handelszaken, horecapanden of aanbieders van diensten. Een concentratie van enkel diensten of enkel horecazaken volstaat niet om een winkelgebied te zijn. (2) In absoluut aantal moeten er minstens 30 actieve commerciële zaken gevestigd zijn. Door toepassing van deze criteria werden in de meting van 2010 volgende winkelgebieden niet weerhouden: Lange Leemstraat (district Antwerpen) en Falconplein-Klapdorp (district Antwerpen). Geen van beide gebieden 7 / 101

voldeden in 2007 en 2004 aan de criteria, maar werden toen weerhouden omdat er groeipotentieel was. De winkelgebieden Victor RoossenspleinOude Barreellei (district Merksem) en Provinciestraat en Kerkstraat (district Antwerpen) halen in 2010 net geen 50% winkeldichtheid. Ze worden echter wel opgenomen omdat het verschil zeer klein is (ze hebben een stijging van de winkeldichtheid tot +/- 49%) of omdat in 2007 de winkeldichtheid er nog wel meer dan 50% bedroeg. Het aantal winkelgebieden in de stad Antwerpen Door de evolutie en de dynamiek in detailhandel, is één winkelgebied zich anders gaan positioneren: Sint-Jansplein-Sint-Gummarusstraat. In vorige metingen behoorden ze tot één winkelgebied. Vanaf deze meting vormen zij aparte winkelgebieden. De laatste drie jaar zijn enkele straten commercieel sterk gegroeid. Met als gevolg dat zij sinds de meting van 2010 aan de hierboven vermelde criteria voldoen. Het gaat over de Grotesteenweg (district Berchem) en Sint-Bernardsesteenweg (grens KielHoboken). Door de vestiging van handel in aangrenzende (commerciële) panden in de zijstraten zijn andere winkelgebieden gegroeid. Bijvoorbeeld de Jezusstraat, die sinds deze meting ook een deel van de Sint-Jacobsmarkt omvat, en de Kloosterstraat die nu ook de Riemstraat mee in het winkelgebied opneemt. In bijlage 1 (p. 97) vind u de gedetailleerde lijst van afgebakende winkelstraten. De meting gaat met andere woorden uit van 58 winkelgebieden verspreid over het grondgebied van de stad Antwerpen. De winkelgebieden "Bredabaan Baanwinkels", "Ekeren Donk" en "Ekeren Mariaburg" omvatten deels ook panden van aangrenzende gemeenten. De Boomsesteenweg wordt in deze meting gereduceerd tot het deel binnen de stadsgrens. Typologie van de winkelgebieden Elk winkelgebied, of het nu binnenstedelijk of randstedelijk is, heeft een eigen karakter. We onderscheiden vier types: Winkelhart (of hoofdwinkelcentrum, afgekort WH): winkelgebied met de grootste bovenlokale aantrekkingskracht. Ze biedt hoofdzakelijk shopping, ketenfilialen en horeca aan, ligt in het hart van de stad en verbindt het Centraal Station met de Grote Markt en het Zuid. Grote Markt 1 – 2000 Antwerpen [email protected]

Wijkcentrum (WC): een commercieel centrum dat in de eerste plaats lokaalverzorgend is, zich richt op de omliggende wijk en vooral dagelijkse artikelen en diensten aanbiedt.

KAART 1: Zonering

Stadsdeelcentrum Stadsdeelcentrum (SC): groot, bovenlokaal én lokaal aantrekkelijke winkelconcentratie die niet rechtstreeks aansluit op het hoofdwinkelcentrum of winkelhart. De mix van wijkverzorgende handel en diensten met bovenlokaal aantrekkelijke shoppingzaken maakt deze kernen uniek. Daarom moet in dit soort winkelgebied minstens 15% van de actieve commerciële panden een keten zijn om een stadsdeelcentrum te zijn. Baanwinkelcentrum (BW): winkellint aan de rand van de stad, gekenmerkt door grote verkoopoppervlaktes. Zeer vaak gaat het om ketenfilialen die ook op andere baanwinkelcentra in Vlaanderen voorkomen.

2.2

Zonering en overzicht van de winkelgebieden

De 58 winkelgebieden worden onderverdeeld in zones. De grenzen ervan worden bepaald door ruimtelijke, socio-demografische en commerciële factoren. Kaart 1 hiernaast geeft de zones weer. Binnenstad: 4 zones De eerste vier zones zijn de meest binnenstedelijke en hebben daardoor ook een groot aantal commerciële panden: de Oude Binnenstad, Antwerpen-Zuid, Antwerpen-Noord en Antwerpen-Centraal. Samen omvatten zij 36 van de 58 winkelgebieden. In de binnenstad zijn deze 4 zones bovendien het meest dynamisch op het vlak van detailhandel: de invulling van panden wijzigt hier het snelst en er staan veel stadsontwikkelingsprojecten op stapel. Ten slotte zijn de meeste horecakernen gevestigd in deze vier zones. Door de groeiende aandacht voor horeca in de stad Antwerpen, is het nodig om ook voor deze concentraties een evolutie bij te houden van de aanbodzijde. Antwerpse rand: 13 zones z ones De dertien andere zones zijn meer randstedelijk en bundelen samen 22 commerciële gebieden. De meeste van deze zones komen overeen met 8 / 101


districten zoals Wilrijk, Ekeren en Hoboken. Omwille van een ruimtelijke en/of socio-demografische scheiding zijn sommige districten opgedeeld in twee zones (zoals Deurne-Noord en -Zuid). Voor deze zones werden enkel de winkelgebieden geïnventariseerd. De zones Dam-Luchtbal-Eilandje (Zone 16) en Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Zone 17) hebben enkel buurtwinkelconcentraties en horecakernen. In dit onderzoek komen ze niet aan bod. In zone 16 zullen in de toekomst wel ontwikkelingen starten (vooral op het Eilandje) die detailhandel omvatten. Wellicht zullen zij in toekomstige metingen aan bod komen. Elk winkelgebied krijgt een code die bestaat uit een nummering gevolgd door de afkorting van de zone waarin ze ligt (bijvoorbeeld: OB voor Oude Binnenstad) en door de afkorting van het type winkelgebied (WH, WC, SC of BW). Zone 1 | Oude Binnenstad (OB) 1_OB_WH Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal 2_OB_WH Wilde Zee 3_OB_WH Kammenstraat-Kleine Markt 4_OB_WH Schuttershofstraat-Hopland 5_OB_WH Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt 6_OB_WH Steenhouwersvest 7_OB_WH Hoogstraat 8_OB_WH Melkmarkt-Korte Nieuwstraat 9_OB_WH Sint-Katelijnevest 10_OB_WH Minderbroedersrui-Wolstraat 11_OB_WH Kloosterstraat-Riemstraat 12_OB_WH Leopoldstraat-Sint-Jorispoort 13_OB_WH Nationalestraat 14_OB_WH Lange en Korte Koepoortstraat 15_OB_WC Paardenmarkt Zone 2 | AntwerpenAntwerpen- Zuid (AZ) 16_AZ_WH Vlaamsekaai en Waalsekaai 17_AZ_WH Mechelsesteenweg 18_AZ_WH Volkstraat-Geuzenstraat 19_AZ_WC Kasteelpleinstraat

20_AZ_WC 21_AZ_WC

Anselmostraat Brederodewijk

Zone 3 | Antwerpen A ntwerpenntwerpen- Noord (AN) 22_AN_WC Van Wesenbekestraat 23_AN_WC Carnotstraat 24_AN_WC Offerandestraat-Dambruggestraat 25_AN_WC Handelstraat-Korte Zavelstraat 26_AN_WC Lange Beeldekensstraat-Diepestraat 27_AN_WC Sint-Jansplein-Vondelstraat 28_AN_WC Sint-Gummarusstraat-Diepestraat 29_AN_WC Kerkstraat 30_AN_WC Gemeentestraat Zone 4 | AntwerpenAntwerpen- Centraal (AC) 31_AC_WH De Keyserlei-Century Center 32_AC_WH Koningin Astridplein 33_AC_WH Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station 34_AC_WH Quellinstraat-Frankrijklei 35_AC_WC Lange Kievitstraat-Simonsstraat 36_AC_WC Provinciestraat Zone 5 | OudOud- Borgerhout (BO) 37_BO_WC Turnhoutsebaan Zone 6 | OudOud- Berchem (BE) 38_BE_WC Driekoningenstraat-Statiestraat 39_BE_WC Grotesteenweg Zone 7 | Linkeroever (LO) 40_LO_WC Linkeroever (Blancefloerlaan-Frederik Van Eedenplein) Zone 8 | Kiel (KI) 41_KI_SC Abdijstraat-Den TIR 42_KI_WC Sint-Bernardsesteenweg

9 / 101


Zone 9 | Hoboken (HO) 43_HO_WC Kioskplaats-Kapelstraat Zone 10 | Wilrijk (WI) 44_WI_SC Bist-Winkelcentrum De Kern 45_WI_WC Jules Moretuslei 46_WI_BW Boomsesteenweg

2.3

Resultaten

2.3.1

Commerciële Mix

In de 58 geselecteerde winkelgebieden worden commerciële en nietcommerciële panden geïnventariseerd. Aan de hand van de lijst van aanbodcategorieën wordt van de commerciële panden naast de naam van de handelszaak ook het type aanbod genoteerd. Commerciële panden omvatten o.m. winkels, warenhuizen, horecazaken, cinema’s en fitnesszalen. Uiteindelijk werden 75 verschillende soorten aanbod of diensten opgesomd.

Zone 11 | NieuwNieuw - Berchem (NB) 47_NB_WC Gitschotellei 48_NB_WC Diksmuidelaan 49_NB_WC Fruithoflaan

Binnen de aanbodcategorieën bestaan twee afbakeningen. Enerzijds is er een afbakening volgens type aanbod (onderverdeling met convenience, shopping, speciality,…). Enkele voorbeelden: een winkel bezocht voor dagelijkse aankopen (convenience), om te shoppen (shopping), voor dure, sporadische aankopen (speciality) of voor horeca of diensten. Anderzijds wordt sinds de meting van 2004 gebruikgemaakt van een tweede onderverdeling met o.m. voeding, persoonsuitrusting en ontspanning. Deze focust zich voornamelijk op het type assortiment. assortiment Biedt de handelszaak bijvoorbeeld voeding en drank aan? Verkoopt de zaak huis- en tuinartikelen?

Zone 12 | DeurneDeurne- Zuid en NieuwNieuw - Borgerhout (DB) 50_DB_WC Herentalsebaan 51_DB_WC Stenenbrug Zone 13 | DeurneDeurne- Noord (DN) 52_DN_WC Deurne-Noord (Turnhoutsebaan, Frank Craeybeckxlaan en Gallifortlei) Zone 14 | Merksem (ME) 53_ME_SC Bredabaan Centrum 54_ME_WC Victor Roosensplein-Oude Bareellei 55_ME_BW Bredabaan Baanwinkels

In beide onderverdelingen komen de aanbodgroepen 'Diensten' en 'Horeca' voor. Ze omvatten echter niet dezelfde aanbodcategorieën. Daarom is het aantal diensten en het aantal horecazaken volgens type aanbod niet altijd gelijk aan het aantal diensten en het aantal horecazaken volgens assortiment. Een kapsalon valt volgens type aanbod onder diensten, maar volgens assortiment onder persoonsverzorging.

Zone 15 | Ekeren (EK) 56_EK_WC Ekeren Dorp 57_EK_WC Ekeren Donk 58_EK_WC Ekeren Mariaburg

De niet-commerciële panden zijn alle panden die geen commercieel karakter hebben. Hieronder vallen geen leegstaande commerciële panden. In deze categorie zitten wel de niet-commerciële publiekstrekkers (zoals scholen en musea), de braakliggende terreinen en verbouwingen (waar mogelijk wel een commercieel karakter aan wordt gegeven), panden met een onbekende functie en de vaak grote groep van o.m. woningen, garages, kantoren, magazijnen en bedrijven.

Zone 16 16 | DamDam- LuchtbalLuchtbal- Eilandje (DL (DL) DL) Momenteel geen winkelgebieden Zone 17 17 | BerendrechtBerendrecht- ZandvlietZandvliet- Lillo (BZ (BZ) BZ) Momenteel geen winkelgebieden

10 / 101


Voor elk winkelgebied wordt in aparte fiches vanaf pagina 23 de commerciële mix weergegeven in twee tabellen. Een grafiek geeft daarbij de evolutie in de commerciële mix weer volgens type aanbod voor de metingen van 2004, 2007 en 2010. Zo wordt goed duidelijk hoe de winkelgebieden zich profileren en hoe dit profiel evolueert.

2.3.2 Commerciële Panden In Gebruik - Winkeldichtheid Een eerste belangrijk cijfer is het aantal CPIG (Commerciële Panden In Gebruik) en de daarmee samenhangende winkeldichtheid. Commerciële Panden In I n Gebruik zijn alle panden met commercieel karakter die effectief in gebruik zijn. Natuurlijk bestaat een winkelgebied ook uit tal van nietcommerciële panden, zoals woningen, kantoren, en scholen. Ten slotte zijn er in de meeste winkelgebieden ook leegstaande commerciële panden. In de 58 Antwerpse winkelgebieden zijn in 2010 8 864 panden geïnventariseerd , waarvan er 1 833 een niet-commerciële en 7 031 een commerciële invulling hebben. Van deze groep commerciële panden zijn er 6 216 commercieel én actief (= CPIG). Tabel 1 geeft de tien winkelgebieden weer met de meeste commerciële panden in gebruik en de vijf winkelgebieden die de minste hebben.

Tevens wordt in tabel 1 deze ranking vergeleken met de resultaten van de meting van 2007. De Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station heeft het hoogste aantal actieve commerciële panden, gevolgd door de Turnhoutsebaan in Borgerhout en de Meiromgeving. De Stenenbrug in Borgerhout, de Kerkstraat in Antwerpen-Noord en het Koningin Astridplein daarentegen zijn de kleinste winkelgebieden. Een nieuwkomer dit jaar is de Sint-Bernardsesteenweg in Kiel/Hoboken; de steenweg haalt nipt het criterium van de 30 actieve handelspanden om als winkelgebied geselecteerd te worden. Het aantal CPIG moet in verhouding gezien worden tot het totaal aan panden in het winkelgebied. De verhouding van het aantal commerciële panden in gebruik t.o.v. het totaal aantal panden, zowel niet-commercieel als commercieel (actief en niet-actief), heet de winkeldichtheid. winkeldichtheid Voor 2010 betekent dit een winkeldichtheid van 70,13% (6 216 t.o.v. 8 864). In 2007 was dat 70,77%, dus een kleine daling van 0,6%. Grafiek 1 geeft de evolutie van 1997 tot 2010 weer. Grafiek 1: Evolutie Evolutie van winkeldichtheid en aantal CPIG 9000 8000

80 69,23 65,55

Tabel 1: Winkelgebieden met met de meeste/minste CPIG 2010 (2007) 1 (2) 2 (1) 3 (6) 4 (3) 5 (5) (4) 6 7 (7) 8 (8) 9 (9) 10 (10) ----54 (55) 55 (52) 56 (53) (56) 57 58 (-)

Commerciele Panden in Gebruik Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station Turnhoutsebaan Borgerhout Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal Wilde Zee Abdijstraat-Den Tir Bredabaan Centrum Deurne-Noord Driekoningenstraat-Statiestraat Herentalsebaan Nationalestraat --Gemeentestraat Stenenbrug Kerkstraat Koningin Astridplein Sint-Bernardsesteenweg

70,77

70,13

65,88

70

7000

Aantal 286 272 265 258 254 250 216 192 179 164 --46 41 39 36 31

5987 6000 5000

5276

6216

60

5613 50

4762 8049

4000

Aantal panden geïnventariseerd

8520

8460

8864

6879

40 30

Aantal commerciële panden in gebruik (CPIG) Winkeldichtheid (%)

3000 20

2000

10

1000 0

0 1997

11 / 101

2001

2004

2007

2010


Wanneer de winkeldichtheid lager is dan 50%, voldoet het winkelgebied in principe niet meer aan de afbakeningsregels om een geselecteerd winkelgebied te zijn. Tabel 2 geeft weer welke gebieden de hoogste en laagste winkeldichtheid hebben in stad Antwerpen Tabel 2: Winkelgebieden met de hoogste/laagste winkeldichtheid 2010 (2007) (2) 1 2 (5) 3 (11) 4 (16) 5 (3) 6 (1) (6) 7 (4) 8 9 (8) 10 (17) --(45) 54 55 (-) 56 (55) 57 (53) 58 (54)

Winkeldichtheid Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal Gemeentestraat Koningin Astridplein Steenhouwersvest Wilde Zee Melkmarkt-Korte Nieuwstraat Schuttershofstraat-Hopland Hoogstraat Leopoldstraat-Sint-Jorispoort Offerandestraat-Dambruggestraat --Stenenbrug Grotesteenweg Victor Roosensplein-Oude Bareellei Provinciestraat Kerkstraat

% 90,75 90,20 90,00 87,04 86,29 86,15 85,71 85,59 85,00 83,33 --54,67 52,68 49,20 49,17 48,75

Tabel 3: Sterkste stijging en daling in winkeldichtheid (t.o.v. 2007) 1 2 3 4 5 --54 55 56 57 58

Stijging/daling Winkeldichtheid Steenhouwersvest Koningin Astridplein Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Offerandestraat-Dambruggestraat Handelstraat-Korte Zavelstraat

% 8,19 7,95 6,85 5,30 4,40

Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt Stenenbrug Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Sint-Katelijnevest Kloosterstraat-Riemstraat

-5,69 -6,76 -6,78 -7,83 -9,62

Vier gebieden met de grootste stijging van winkeldichtheid bevinden zich in Antwerpen-Noord. De Steenhouwersvest kende de grootste stijging. De gebieden Kloosterstraat-Riemstraat en Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt kennen vooral een grote daling in winkeldichtheid omdat ze anders zijn afgebakend dan in 2007: in beide gebieden werden extra panden opgenomen waar de winkeldichtheid lager ligt.

Bij de meting van 2007 hadden de Melkmarkt-Korte Nieuwstraat en de Wilde Zee respectievelijk de hoogste en de derde hoogste winkeldichtheid van alle 57 winkelgebieden. Nu zijn de Meir en omgeving, de Gemeentestraat en het Koningin Astridplein de gebieden met de hoogste winkeldichtheid. De evolutie van de winkeldichtheid (2007 vergeleken met 2010; tabel 3) geeft een indicatie van 'de gezondheid' van een winkelgebied. Een stijging van de winkeldichtheid is positief voor de consument. Want het winkellint wordt dichter en het wordt er aangenamer om te winkelen. Eerder negatief voor de consument is een meer versnipperd winkellint.

12 / 101


2.3.3

Leegstand Leegstand

Het aantal leegstaande panden is een volgende indicator voor de gezondheidstoestand van een winkelgebied. In 2010 waren er 815 leegstaande commerciële panden. In verhouding tot het totaal aantal commerciële panden (7 031), betekent dit 11,59%. 11,59% Dit percentage komt zeer goed overeen met het percentage leegstand van alle handels- en horecazaken in de stad Antwerpen dat door het studiebureau Locatus volgens recent onderzoek 11,78% bedraagt (Locatus, inventarisatie 20092010). In grafiek 2 zien we dezelfde berekeningen gemaakt voor 1997, 2001, 2004 en 2007. Het is duidelijk dat er sprake is van een gunstige trend op het vlak van leegstand in de winkelgebieden van de stad Antwerpen. In 2001 was er een sterke stijging in vergelijking met 1997. Sindsdien is het percentage in de afgebakende winkelgebieden gedaald tot onder de 12%. Jammer dat niet elk winkelgebied vrij is van leegstand. Grafiek 2: Evolutie van leegstand over 10 jaar in aantal en % 9000

20,00 16,97

8000 7000

18,00 16,00

14,34

13,67

6000

12,20

14,00 11,59

12,00

5000 10,00

Aantal commerciële panden Aantal leegstaande commerciële panden

4000 3000

6354

6553

6819

7031

5516

6,00

2000 1000

8,00

Leegstaande commerciële panden (%)

Tabel 4 toont de winkelgebieden waar de leegstand het hoogst is en vijf winkelconcentraties waar er bijna geen leegstand is. Vergeleken met de vorige meting (2007) is er heel wat in deze ranking gewijzigd. Het gebied met de hoogste leegstand in 2010 is de Sint-Katelijnevest met één op de vier panden dat leeg staat. Quasi hetzelfde percentage geldt voor de Lange Kievitstraat-Simonsstraat en de Provinciestraat. Ook een grote groei in leegstand werd waargenomen in de Lange Koepoortstraat, Bredabaan Centrum, Sint-Gummarusstraat-Diepestraat en QuellinstraatFrankrijklei. Gebieden waar het wel beter gaat met de leegstand zijn de omgeving van de Meir, de Steenhouwersvest, Bist-Winkelcentrum De Kern, Koningin Astridplein en Linkeroever. Bovendien scoren zij in vergelijking met de vorige meting beter. Tabel 4: Winkelgebieden Winkelgebieden met de hoogste/laagste leegstand (%) 2010 (2007) 1 (15) 2 (6) 3 (4) 4 (20) 5 (2) 6 (12) 7 (18) 8 (13) 9 (-) (16) 10 ----54 (46) 55 (39) 56 (56) (38) 57 58 (52)

Leegstand Sint-Katelijnevest Lange Kievitstraat-Simonsstraat Provinciestraat Lange Koepoortstraat Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Carnotstraat Bredabaan Centrum Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Sint-Bernardsesteenweg Quellinstraat-Frankrijklei --Linkeroever Koningin Astridplein Bist-Winkelcentrum De Kern Steenhouwersvest Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal

% 25,81 25,32 25,32 22,58 21,10 20,49 19,61 19,27 18,42 18,18 --2,73 2,70 2,16 2,08 1,49

4,00 754

1078

940

832

815

0

2,00 0,00

1997

2001

2004

2007

2010

13 / 101


Tabel 5 geeft de sterkste groei en daling van leegstand weer. Meer dan 8% stijging in leegstand zien we in het gebied Stenenbrug, Lange Koepoortstraat en Sint-Katelijnevest. Daartegenover daalt de leegstand met 8% in het gebied Handelstraat-Korte Zavelstraat en Kasteelpleinstraat, een grote sprong vooruit voor deze gebieden.

Het aantal ketenfilialen is dus een positieve indicator voor de gezondheidstoestand van winkelgebieden. In 2010 zijn er in totaal 841 ketenfilialen. In verhouding tot het totaal aantal actieve commerciële panden (CPIG), nl. 6 221, betekent dit 13,53%. 13,53% Grafiek 3 geeft een zicht op dezelfde berekeningen gemaakt voor 1997, 2001, 2004 en 2007.

Tabel 5: Sterkste stijging/daling van leegstand (t.o.v. 2007)

Grafiek 3: Evolutie van het aantal en % ketenfilialen

1 2 3 4 5 --54 55 56 57 58

Stijging/daling Leegstand Sint-Katelijnevest Lange Koepoortstraat Stenenbrug Kerkstraat Bredabaan Baanwinkels --Steenhouwersvest Volkstraat-Geuzenstraat Gemeentestraat Handelstraat-Korte Zavelstraat Kasteelpleinstraat

% 9,14 8,79 8,06 6,60 6,47 ---6,81 -7,21 -7,21 -8,58 -9,12

7000

16,00 13,66

14,00 12,00

5000

11,78

Aantal commerciële panden in gebruik

10,00 4000

Aantal ketenfilialen 8,38

3000

Bij de vorige meting stond de Handelstraat-Korte Zavelstraat nog in de lijst van "grootste stijging in leegstand". In vergelijking met 2004 hadden desbetreffende straten 9% meer leegstaande panden. Vreemd genoeg stond op dat moment de Sint-Katelijnevest bij de groep van sterke dalers, met een daling van 10% t.o.v. de meting van 2004.

8,00

7,83 4762

5276

5613

5987

6216 6,00

2000

Ketenfilialen (%)

4,00

1000 373

442

661

818

841

0

2,00 0,00

1997

2.3.4

13,53

6000

2001

2004

2007

2010

Ketenfilialen

Een commercieel pand is een ketenfiliaal wanneer er meer dan vijf commerciële panden in België of elders bestaan met hetzelfde enseigne en die door een overkoepelend management beheerd worden. Zowel personeelsleden van de keten als zelfstandige ondernemers kunnen uitbaters van ketenfilialen zijn. Het aantal ketens is één van de indicatoren voor de gezondheidstoestand en aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Per slot van rekening zijn ketens gunstig voor een winkelgebied omdat ze zorgen voor herkenbaarheid, vertrouwen en veel passage. Bovendien hebben heel wat ketenfilialen een bovenlokale aantrekkingskracht. 14 / 101

Sinds deze meting is de trend van groei in het percentage ketenfilialen in de winkelgebieden van de stad Antwerpen gestabiliseerd. De grootste stijging was er van 2001 naar 2004. Ook bij de meting van 2007 steeg het percentage. De opening van drie nieuwe shoppingcentra - Den TIR, de Stadsfeestzaal en de Winkelgalerij Centraal Station - droeg bij tot deze stijging. De voorbije jaren werden echter geen nieuwe shoppingcentra van die omvang geopend. Heel wat ketens verdwenen trouwens uit bepaalde stadsdeelcentra zoals de Abdijstraat-den TIR en de Bredabaan in Merksem.


De stad Antwerpen streeft naar een evenwichtige mix tussen ketenbedrijven en zelfstandigen (die onder een eigen naam opereren), een mix afgestemd op het verzorgingsgebied van elk winkelgebied. Winkelgebieden met zeer weinig of geen ketens doen het niet per definitie slecht, zoals de themastraten Kloosterstraat en Van Wesenbekestraat. Wel is het zo dat het aantal ketens vaak zeer laag is in de winkelgebieden die ook minder goed scoren op het aantal leegstaande of het aantal imagoverlagende panden.

In Tabel 7 staan de gebieden die het sterkst groeiden in aantal ketens. Wanneer ketens zich vestigen in een winkelgebied, betekent dit dat het gebied aantrekkelijk is voor (inter)nationale investeerders omdat het symbool staat voor dynamiek en voor meer bovenlokale aantrekkingskracht. De grootste stijging vinden we in het baanwinkelgebied van de Bredabaan, waar vooral aan de zijde van Schoten heel wat nieuwe baanwinkels gevestigd werden (o.a. Torfs, Zeb, Lidl).

Tabel 6 geeft de tien winkelgebieden met de meeste ketenfilialen en de vijf gebieden met de minste ketenfilialen weer. Eerst en vooral omvatten deze de centrale shopping-winkelas van Centraal Station tot Schelde (Meir, Wilde Zee, enz.). Vervolgens komen ook de twee baanwinkelcentra opnieuw voor (Boomsesteenweg, Bredabaan), met tal van ketens in o.m. meubelen, elektro, wooninrichting en kleding die in heel België in dit soort concentraties terug te vinden zijn. Ten slotte zijn twee stadsdeelcentra in de lijst opgenomen die een mix van bovenlokaal en lokaal aanbieden, nl. Abdijstraat-den TIR en Bredabaan Centrum. In vergelijking met 2007 hebben de Kammenstraat-Kleine Markt en Steenhouwersvest nu procentueel meer ketens dan de Abdijstraat-Den TIR.

Straten die bij de vorige meting sterk groeiden zoals de Kammenstraat en de Schuttershofstraat zijn nog steeds populair, maar de groei is sterk gedaald (nu nog 2% in de Kammenstraat). In absolute aantallen kent de Gemeentestraat slechts twee ketens meer dan bij de vorige meting (Bakker Bart en de kledingzaak T2). Omwille van het lage aantal commerciële panden resulteert dit echter procentueel in een sterke groei.

Tabel 6: 6: Winkelgebieden met de meeste/minste ketenfilialen 2010 (2007) 1 (1) 2 (3) 3 (2) 4 (4) 5 (5) 6 (6) 7 (8) 8 (9) 9 (7) 10 (10) ----54 (52) 55 (42) 56 (54) 57 (55) 58 (56)

Ketenfilialen Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal Bredabaan Baanwinkels Schuttershofstraat-Hopland Boomsesteenweg Wilde Zee De Keyserlei-Century Center Kammenstraat-Kleine Markt Steenhouwersvest Abdijstraat-Den Tir Bredabaan Centrum --Handelstraat-Korte Zavelstraat Sint-Katelijnevest Lange Koepoortstraat Kerkstraat Minderbroedersrui-Wolstraat

% 79,62 62,39 55,21 49,21 36,82 27,52 25,53 19,15 18,90 17,20 --1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Tabel 7: 7: Sterkste groei/daling in % ketenfilialen 1 2 3 4 5

6 7 8 9 10 --54 55 56 57 58

Stijging/daling Ketenfilialen Bredabaan Baanwinkels Gemeentestraat Wilde Zee Stenenbrug Nationalestraat Vlaamsekaai en Waalsekaai Kammenstraat-Kleine Markt Anselmostraat Melkmarkt-Korte Nieuwstraat Diksmuidelaan --Mechelsesteenweg Boomsesteenweg Offerandestraat-Dambruggestraat Quellinstraat-Frankrijklei Abdijstraat-Den Tir

% 7,03 3,96 2,57 2,55 2,36 2,31 2,28 1,99 1,97 1,75 ---2,28 -2,46 -3,00 -3,22 -5,61

Winkelgebieden die ketens verliezen, doen het daarom niet steeds slechter. Toch kan dit een indicatie zijn voor het wijzigende karakter van de straat. Hierdoor zullen ze bovendien een deel van de (bovenlokale) passage verliezen. Voorbeelden van dit soort straten zijn: Abdijstraat-Den TIR, Quellinstraat-Frankrijklei en Offerandestraat-Dambruggestraat. 15 / 101


2.3.5

Imagoverlagende commerciële panden

Het aantal imagoverlagende commerciële panden is de volgende indicator voor de gezondheidstoestand van een winkelgebied. Dit zijn handelszaken die een aanbod of dienst leveren die de consument als weinig aantrekkelijk of soms bedreigend ervaart. Niet alle winkels die tot deze categorie behoren werken per definitie imagoverlagend. Er bestaan bijvoorbeeld zeer kwalitatieve tweedehandswinkels en verzorgde telefoonwinkels of nachtwinkels. Deze handelszaken - zeker als ze geconcentreerd voorkomen hebben echter een negatief effect op de commerciële leefbaarheid en uitstraling van een winkelgebied. Zodat dit geen subjectief criterium is, wordt dit gekoppeld aan een lijst met acht aanbodcategorieën die het imagoverlagende karakter aantonen in een winkelgebied als ze er geconcentreerd en in groot aantal voorkomen. Het betreft: - nachtwinkels - internet/telefoonwinkels - erotische diensten/artikelen - tweedehands/faillissement/stockverkoop - gokwinkels - horeca vzw's - import/exportzaken/bazaars. Ook in de vorige metingen werden deze categorieën gebruikt. Daartegenover kunnen ook winkels, die niet tot één van de acht bovenstaande categorieën behoren, zwak voor de dag komen en de uitstraling van het winkelgebied niet ten goede komen.

In grafiek 4 zijn dezelfde berekeningen gemaakt voor 1997, 2001, 2004 en 2007. Na vijf metingen is dit percentage voor de stad Antwerpen voor het eerst onder dit van 1997 gezakt. De komst van de uitbatings- en vestigingsvergunning (extra regelgeving voor een aantal van de geselecteerde imagoverlagende aanbodcategorieën), heeft wellicht haar vruchten afgeworpen. De daling t.o.v. 2007 is aanzienlijk en in sommige straten is er een grote daling merkbaar. Daar staat tegenover dat in sommige straten een stijging kan worden vastgesteld. Grafiek 4: 4: Evolutie aantal en % imagoverlagende handelszaken 7000

8,00 6,69

6000

7,00 6,00 5,93

5000

6,00

5,42 5,05

5,00

4000 4,00 3000 4762

5276

5613

5987

6216 3,00

2000

Aantal commerciële panden in gebruik Aantal imagoverlagende commerciële panden Imagoverlagende commerciële panden (%)

2,00

1000 258

353

337

355

314

0

1,00 0,00

1997

2001

2004

2007

2010

Het aantal imagoverlagende commerciële panden is m.a.w. een negatieve indicator voor de gezondheidstoestand van winkelgebieden. In 2010 waren er 314 imagoverlagende commerciële panden. In verhouding tot het totaal aantal actieve commerciële panden (CPIG), nl. 6 216, betekent dit 5,05%. 5,05%

16 / 101


Tabel 8 laat zien dat de Handelstraat-Korte Zavelstraat het winkelgebied is met de meeste imagoverlagende commerciële panden. De winkelgebieden onderaan de lijst hebben geen of weinig imagoverlagende handelszaken. Dit geldt bijvoorbeeld voor de BistWinkelcentrum De Kern, Schuttershofstraat of Fruithoflaan.

Voornamelijk in winkelgebieden die vergroot zijn t.o.v. 2007, zoals de Kloosterstraat en de Jezusstraat, neemt het percentage imagoverlagende commerciële panden toe (zie Tabel 9). De (delen van) straten die toegevoegd zijn aan het gebied hebben een hoger percentage imagoverlagende handel dan het oorspronkelijke winkelgebied.

Tabel 8: Winkelgebieden met de meeste en minste imagoverlagende commerciële panden (in % van commerciële panden in gebruik)

Een sterke daling van het percentage imagoverlagende commerciële panden is positief voor een winkelgebied. Zo daalt het percentage imagoverlagende panden in de Gemeentestraat met bijna 8%. Het staat echter niet vast dat er in plaats van deze commerciële panden kwalitatieve handels- en horecazaken of diensten gekomen zijn.

2010 (2007) 1 (1) 2 (2) 3 (4) 4 (3) 5 (5) 6 (9) 7 (7) 8 (10) 9 (6) 10 (8) ----54 (55) 55 (56) 56 (57) 57 (47) 58 (-)

Imagoverlagende comm. Panden Handelstraat-Korte Zavelstraat Provinciestraat Kerkstraat Gemeentestraat Brederodewijk Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Turnhoutsebaan Borgerhout Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Carnotstraat Driekoningenstraat-Statiestraat --Fruithoflaan Steenhouwersvest Bist-Winkelcentrum De Kern Schuttershofstraat-Hopland Grotesteenweg

% 24,00 22,58 15,38 15,22 15,13 15,12 14,71 11,36 11,34 10,42 --0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

2.3.6

Voor de eerste maal in de metingen wordt dieper ingegaan op de dynamiek in de winkelgebieden. Deze is immers een indicator voor de veranderingen in de invulling van de panden. De situatie in 2010 wordt daarbij vergeleken met die in 2007. Elk pand kan hierbij volgende waarde krijgen:

Tabel 9: S terkste stijging en daling in % imagoverlagende commerciële panden (% CPIG, t.o.v. 2007) 2007 ) 1 2 3 4 5 --54 55 56 57 58

Stijging/daling Imagoverlagend Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt Koningin Astridplein Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Volkstraat-Geuzenstraat Kloosterstraat-Riemstraat --Lange Kievitstraat-Simonsstraat Melkmarkt-Korte Nieuwstraat Sint-Jansplein-Vondelstraat Gitschotellei Gemeentestraat

Dynamiek in het winkelgebied

% 4,76 2,43 2,26 2,23 1,68 ---3,28 -3,33 -3,61 -5,05 -7,86

- positieve dynamiek: dynamiek in vergelijking met 2007 is het pand veranderd van invulling en die verandering wordt positief geëvalueerd. Bijvoorbeeld: een leegstaand pand in 2007 dat in 2010 werd geïnventariseerd als actieve handel/horeca/dienstenfiliaal, zonder dat het tot de categorie imagoverlagende handel behoort. Tevens kan een imagoverlagend pand in 2007 dit keer geïnventariseerd zijn als niet-imagoverlagend. Veel positieve dynamiek in een winkelgebied heeft een positieve impact op de uitstraling van desbetreffend gebied. - negatieve dynamiek: vergeleken met 2007 is de invulling van het pand veranderd en die verandering wordt negatief geëvalueerd. Bijvoorbeeld: actieve handelspanden in 2007 die nu geïnventariseerd werden als leegstaande of imagoverlagende handelszaak. Heel wat negatieve dynamiek in een winkelgebied zal zeker een effect hebben op de uitstraling. Grafiek 5 toont de verhouding van de positieve tegenover de negatieve dynamiek.

17 / 101


Grafiek 5: Positieve tegenover negatieve dynamiek dynamiek

18 / 101


Uiteraard is het saldo tussen beide interessant: met name het verschil tussen de positieve en de negatieve dynamiek. Wanneer er immers een grote positieve dynamiek is maar tegelijkertijd ook een zeer grote negatieve dynamiek, is het saldo uiteraard weinig positief. We spreken hierbij van de saldodynamiek saldodynamiek. dynamiek Tabel 10 toont de volledige lijst van winkelgebieden en hun saldo.

Tabel 11 toont van de neutrale dynamiek de gebieden met de hoogste en de laagste score. Twee gebieden die dicht bij elkaar liggen, met name Offerandestraat-Dambruggestraat en Carnotstraat, hebben de meeste neutrale wijzigingen in invulling van panden gehad. Veel handelszaken zijn er o.m. veranderd van naam, type assortiment en commerciële invulling zonder daarbij te veranderen in imagoverlagende handelszaken.

Tabel 10: Saldo dynamiek: positief of negatief?

Tabel 11: Neutrale Neutrale dynamiek: hoog of laag?

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Saldo dynamiek (Positief - Negatief) Steenhouwersvest Koningin Astridplein Kasteelpleinstraat Gemeentestraat Minderbroedersrui-Wolstraat Kammenstraat-Kleine Markt Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station Fruithoflaan Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal Offerandestraat-Dambruggestraat Leopoldstraat-Sint-Jorispoort Ekeren Mariaburg Vlaamsekaai en Waalsekaai Volkstraat-Geuzenstraat Nationalestraat De Keyserlei-Century Center Kloosterstraat-Riemstraat Gitschotellei Quellinstraat-Frankrijklei Linkeroever Victor Roosensplein-Oude Bareellei Ekeren Donk Boomsesteenweg Brederodewijk Mechelsesteenweg Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Stenenbrug Wilde Zee

% 11,11 10,00 9,89 9,80 7,95 6,90 6,01 5,81 4,79 4,76 3,75 3,33 3,23 3,13 3,05 2,27 2,17 1,81 1,63 1,40 1,07 1,01 0,90 0,81 0,00 0,00 0,00 0,00

29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56

Bist-Winkelcentrum De Kern Paardenmarkt Handelstraat-Korte Zavelstraat Abdijstraat-Den Tir Anselmostraat Driekoningenstraat-Statiestraat Schuttershofstraat-Hopland Kioskplaats-Kapelstraat Jules Moretuslei Bredabaan Centrum Kerkstraat Lange Koepoortstraat Hoogstraat Van Wesenbekestraat Lange Kievitstraat-Simonsstraat Sint-Jansplein-Vondelstraat Herentalsebaan Bredabaan Baanwinkels Deurne-Noord Provinciestraat Diksmuidelaan Turnhoutsebaan Borgerhout Ekeren Dorp Carnotstraat Melkmarkt-Korte Nieuwstraat Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt Sint-Katelijnevest Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Sint-Bernardsesteenweg Grotesteenweg

-0,59 -0,73 -0,75 -1,17 -1,45 -1,61 -1,79 -1,84 -2,48 -2,49 -2,50 -2,56 -2,70 -2,70 -3,06 -3,33 -3,48 -3,65 -3,84 -4,17 -4,17 -4,24 -4,42 -4,51 -4,62 -5,26 -6,49 -7,30 -

2010 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 --54 55 56 57 58

Neutrale dynamiek Offerandestraat-Dambruggestraat Carnotstraat Kloosterstraat-Riemstraat Abdijstraat-Den Tir Steenhouwersvest Kammenstraat-Kleine Markt Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Nationalestraat Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt Hoogstraat --Kerkstraat Lange Kievitstraat-Simonsstraat Fruithoflaan Lange Koepoortstraat Victor Roosensplein-Oude Bareellei

% 23,02 21,05 20,65 20,53 20,37 19,83 18,98 18,78 18,47 18,02 --7,50 7,14 6,98 5,13 4,28

- neutrale dynamiek: de invulling van een pand is gewijzigd maar de verandering is niet duidelijk positief of negatief. Bijvoorbeeld: een kledingzaak in 2007 staat nu geïnventariseerd als horecazaak of een kapsalon is nu een schoenwinkel geworden. Objectief gezien kan aan deze wijziging geen positieve of negatieve waarde worden toegekend, maar de verandering in invulling is wel meegenomen in deze variabele. 19 / 101


2.4

Conclusies

Om de conclusies voor de 58 Antwerpse winkelgebieden samen te vatten, kijken we naar hoe deze gebieden scoren op de verschillende variabelen. Zo ontstaan 10 criteria waarop positief kan gescoord worden: 1. hoge winkeldichtheid 2. stijging van het percentage winkeldichtheid 3. laag percentage leegstand 4. daling van het percentage leegstand 5. hoog percentage ketens 6. stijging van het percentage ketens 7. laag percentage imagoverlagende handel 8. daling van het percentage imagoverlagende handel 9. hoog percentage neutrale dynamiek 10. positief saldo van de dynamiek Wanneer op deze 10 criteria uitzonderlijk gescoord wordt (zie tabellen 1 tot en met 11), krijgt het gebied een positieve score. Voor negatieve scores geldt de omgekeerde redenering. Het resultaat van deze criteria staat rechts afgebeeld. Dit driejaarlijkse onderzoek van de Antwerpse winkelstraten bevat enkele positieve resultaten omtrent het commercieel aanbod in de winkelstraten en de evolutie ervan. In vergelijking met de vorige meting stellen we over het algemeen een daling vast van de imagoverlagende handelspanden tot onder het niveau van de eerste meting (1997). Momenteel bedraagt deze nog 5% van de actieve handelspanden. Dit is een duidelijk gevolg van de maatregelen die uitgevoerd zijn de voorbije jaren: de uitbatingsvergunning voor imagoverlagende handelszaken en de vestigingsvergunning voor belwinkels. De vrees dat het terugdringen van het aanbod imagoverlagende handel zou leiden tot hoge leegstandcijfers blijkt ongegrond: de leegstandscijfers blijven dalen, zij het in mindere mate dan in vorige jaren. Uiteraard heeft daar de economische crisis toe bijgedragen. De meting van 2010 geeft uiteindelijk een leegstandscijfer van 11,59%.

20 / 101

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58

Winkelgebied Steenhouwersvest Gemeentestraat Kammenstraat-Kleine Markt Meir-GB Shopping Center-Stadsfeestzaal Koningin Astridplein Offerandestraat-Dambruggestraat Nationalestraat Wilde Zee Melkmarkt-Korte Nieuwstraat Schuttershofstraat-Hopland Gitschotellei Kasteelpleinstraat Leopoldstraat-Sint-Jorispoort Linkeroever Vlaamsekaai en Waalsekaai Bist-Winkelcentrum De Kern Boomsesteenweg De Keyserlei-Century Center Fruithoflaan Hoogstraat Volkstraat-Geuzenstraat Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station Ekeren Donk Ekeren Mariaburg Abdijstraat-Den Tir Bredabaan Baanwinkels Kloosterstraat-Riemstraat Anselmostraat Brederodewijk Diksmuidelaan Grotesteenweg Minderbroedersrui-Wolstraat Sint-Jansplein-Vondelstraat Handelstraat-Korte Zavelstraat Ekeren Dorp Herentalsebaan Jules Moretuslei Kioskplaats-Kapelstraat Mechelsesteenweg Paardenmarkt Sint-Bernardsesteenweg Van Wesenbekestraat Deurne-Noord Bredabaan Centrum Quellinstraat-Frankrijklei Victor Roosensplein-Oude Bareellei Driekoningenstraat-Statiestraat Turnhoutsebaan Borgerhout Carnotstraat Jezusstraat-Sint-Jacobsmarkt Lange Beeldekensstraat-Diepestraat Lange Kievitstraat-Simonsstraat Stenenbrug Sint-Gummarusstraat-Diepestraat Provinciestraat Lange Koepoortstraat Sint-Katelijnevest Kerkstraat

Positieve scores 8 5 4 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0

Negatieve scores 0 1 0 0 1 1 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 0 0 0 2 2 2 1 1 1 1 1 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 4 5 5 6

Type Winkelhart Wijkcentrum Winkelhart Winkelhart Winkelhart Wijkcentrum Winkelhart Winkelhart Winkelhart Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Winkelhart Wijkcentrum Winkelhart Stadsdeelcentrum Baanwinkelgebied Winkelhart Wijkcentrum Winkelhart Winkelhart Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Stadsdeelcentrum Baanwinkelgebied Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Stadsdeelcentrum Winkelhart Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Wijkcentrum Winkelhart Wijkcentrum


Bij de vorige meting nam het aantal ketens toe met 1,5% door de opening van nieuwe shopping centra/galerijen. Deze meting laat een status quo zien. Tevens groeit de winkeldichtheid niet meer. Ze blijft status quo op ongeveer 70%. De markt is met andere woorden wel aanwezig en blijft geïnteresseerd. In het detaillandschap hebben zich in de voorbije jaren echter geen grote nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. Het Antwerps winkelhart blijft een sterk winkelaanbod hebben. De groei zet zich nu ook richting Steenhouwersvest, Volkstraat-Geuzenstraat, Kloosterstraat-Riemstraat en Kasteelpleinstraat verder. Momenteel lijken de Nationalestraat en de Kammenstraat-Kleine Markt even in hun groei te stabiliseren. Kunnen deze gebieden echter nog veel groeien? De winkelgebieden ten noorden van het winkelhart kennen dan weer de grootste problemen: Sint-Katelijnevest, Lange Koepoortstraat,… Het Falconplein-Klapdorp is zelfs geen winkelgebied meer. Ook de stadsdeelcentra, met uitzondering van het winkelgebied BistWinkelcentrum De Kern in Wilrijk, hebben het moeilijk: de winkelgebieden Bredabaan Centrum en Abdijstraat-Den TIR verliezen bovenlokale aantrekkingskracht. Als belangrijk winkelgebied voor Borgerhout heeft de Turnhoutsebaan het moeilijk. Evenzeer scoren de nabijgelegen winkelgebieden Kerkstraat en Carnotstraat niet goed. Ongetwijfeld is één van de oorzaken hiervan de huidige heraanleg van de Carnotstraat. Door de heraanleg van het openbaar domein in de omgeving van Koningin Astridplein en Gemeentestraat kenden deze gebieden in 2007 nog tal van problemen. In 2010 zijn heel wat panden er opnieuw ingevuld en is het aantal imagoverlagende zaken er afgenomen. Vooral op het vlak van evolutie in de leegstand en winkeldichtheid, krijgen de winkelgebieden een goede score. Uiteraard is de Meting van de Antwerpse winkelstraten steeds een kwantitatieve analyse. Zelfs het criterium "imagoverlagende handelszaken" is op zich kwantitatief omdat het niets zegt over de kwaliteit van deze handelszaken. Conclusies dienen dus steeds met de nodige zorg getrokken te worden.

21 / 101

De komende jaren zijn tal van winkelopeningen en investeringen gepland in de Antwerpse winkelstraten. Zonder twijfel zullen deze bijdragen tot de (verdere) opwaardering van het commercieel aanbod in deze kernen. Enkele voorbeelden: - Lange Koepoortstraat: mogelijke vestiging van een nieuwe supermarkt op de hoek met de Minderbroedersrui en winkels in het project "Stamps". - Gitschotellei en Linkeroever: de heropening van de centrale supermarkt in het winkelgebied, voorheen supermarkten van GB. - Meir en omgeving: de opening van de grote kledingzaak Forever 21 en opwaardering van het Grand Bazar Shopping Center. - omgeving Koningin Astridplein: de ontwikkeling van een congrescentrum met bijhorende faciliteiten samen met de verdere opwaardering van de Zoo. - Driekoningenstraat-Statiestraat en Gitschotellei: de herontwikkeling van de site van Post X aan de Singel. - Bist-Winkelcentrum De Kern en Jules Moretuslei: nieuwe winkels op de hoek van de Heistraat en de Jules Moretuslei. - Vlaamsekaai en Waalsekaai: de herontwikkeling van de site Oude Vismijn in de Scheldestraat. - Brederodewijk: de mogelijkheid voor een nieuwe supermarkt in de Paleisstraat (hoek Belegstraat). - Abdijstraat-Den TIR: nieuwe winkels, horeca en diensten in commerciële ruimtes van het project Winkelplein aan de Sint-Bernardsesteenweg. - De Keyserlei-Century Center: de heraanleg en opwaardering van het openbaar domein. Mogelijk kan ook de aanpak van de Antwerp Tower galerij bijdragen tot dit project. - Boomsesteenweg: het uitwerken van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voor de terreinen aan de Oudebaan-Moerelei met mogelijkheid voor meer detailhandel, de heropening van een vernieuwde IKEA-vestiging. - Diamantwijk-Winkelgalerij Centraal Station: het uitwerken van het Masterplan Diamant en ontwikkeling van Kievit Fase II. - Bredabaan Baanwinkels: voorstel tot opwaardering van het retailpark "Van Damme" aan de wijk Winkelstap. - Sint-Jansplein-Vondelstraat: het voorstel tot herontwikkeling van de bestaande ALDI-supermarkt met meer winkelruimte in een modern ontwerp. - Tal van inspanningen rond terreinmanagement, openbaar domein, Grote Markt 1 – 2000 Antwerpen [email protected]

gevelrenovatie, leegstandsbeleid e.d. in de strategische gebieden Turnhoutsebaan Borgerhout, Kioskplaats-Kapelstraat, Antwerpen-Noord, omgeving Centraal Station en De Keyserlei, DriekoningenstraatStatiestraat, Brederodewijk en Bredabaan Centrum. De lijst van voorbeelden is veel langer. De positieve dynamiek in de detailhandel is dus ook de komende jaren verzekerd. Stedelijke en private inspanningen zullen ervoor blijven zorgen dat de sterke winkelstraten hun positie nog versterken en de verzwakte opnieuw op de kaart worden gezet.

22 / 101


Meting van de Antwerpse winkelstraten

Recommend Documents