nummer 1 april 2010
De financiële wereld van de corporatie
“Met bewuste keuzes investeer je verstandig”
“Overheid stuurt te rigide aan”
“Maatschappelijk rendement moet zichtbaarder zijn”
Colofon 9e jaargang, nummer 1 SURPLUS is een uitgave van Woonplus Schiedam en verschijnt tweemaal per jaar. Het magazine wordt verspreid onder relaties van Woonplus Schiedam. Aan de inhoud van artikelen in SURPLUS kunnen geen rechten worden ontleend.
Deze editie van het Surplus magazine staat in het teken van financiën. In gesprekken die ik voer en bij bijeenkomsten die ik bezoek, constateer ik veelvuldig bij mensen een diffuus beeld over hoe de financiële wereld van de woningcorporatie eruit ziet. Dat vraagt om helderheid. Meer inzicht in hoe het op het financiële
Correspondentie-adres Redactie SURPLUS Postbus 25 3100 AA Schiedam Redactie Karin van Hoogstraten, Zinnige zinnen Astrid Verbraeken, Lexie Tekstproducties Woonplus Schiedam
Fotografie Michelle Muus Jan van der Ploeg Ilona Kamps Steef Meyknecht Esther van Berk Vormgeving Buro Toob Hazerswoude-Dorp Druk Kapsenberg Van Waesberge Rotterdam
vlak voor de corporatie werkt, kan namelijk bijdragen in meer begrip. Meer begrip voor de opgave die ons voor ligt, de kaders waarbinnen dat plaatsvindt en de keuzes die daarbij gemaakt worden. Het is duidelijk dat de recente excessen in de volkshuisvesting vergaande consequenties hebben voor de hele woningcorporatiesector. Terug naar de kerntaak: het huisvesten van de economisch minder draagkrachtigen en bijzondere doelgroepen is de lijn die Woonplus Ons maatschappelijk kapitaal zit voornamelijk omsloten in stenen. Beschikbare middelen om te investeren zijn beperkt. Waar leggen we prioriteiten en in hoeverre is de bedrijfsvoering te
“Natuurlijk zitten de omstandig-
genereert Woonplus uiteindelijk
optimaliseren, zodat de beperkte middelen zo goed mogelijk worden ingezet en onze (toe-
heden tegen op het moment.
bedrijfseconomische gezien extra
Moeten corporaties hun doelen naar beneden bijstellen?
komstige) klant er het meest profijt van heeft? Een uitdaging waar Woonplus vol voor gaat.
De bouwkosten zijn hoog en de
opbrengsten. Als de toekomstige
“Het is goed om keuzes beter af
kopersmarkt stagneert. Woonplus
woningvoorraad beter aansluit op
te wegen. Aan elke keuze hangt
Lees in deze uitgave over bedrijfswaarde, onrendabele top, maatschappelijk rendement,
heeft daarnaast nog te maken
de woonwensen van de consument
een prijskaartje. Ga ik kleine
huurinkomsten, de overheid en bedrijfskosten. Vanuit verschillende invalshoeken geven
met een fikse plaatselijke opgave.
en op eigen haalbare doelstellingen,
opknapbeurten uitvoeren of
wij u inzicht in deze aspecten van de financiële wereld van de corporatie en de betekenis
Door het grote aantal sociale
is er waarde toegevoegd. Er ont-
grootscheeps renoveren om de
ervan voor Woonplus Schiedam.
huurwoningen trekken sociale
staan nieuwe marktkansen.
woningen nog 30 jaar mee te
klimmers weg en trekt de stad
Daarvoor moet je weten hoe de
laten gaan? Ga ik voor een inves-
Als u vragen of opmerkingen heeft, laat het mij gerust weten. Ik ben namelijk benieuwd
lage inkomens van buiten aan.
woonbehoefte zich gaat ontwik
tering met veel kwaliteit of kies ik
naar uw bevindingen en ga graag het gesprek aan.
Om wooncarrière mogelijk te
kelen. Welke wijken goed scoren in
bewust voor minder kwaliteit?
maken, moet er meer variatie in
de markt en welke niet. En waar je
Realiseer ik projecten volgens het
Bob Venhuizen
de woningvoorraad komen. Meer
dus vernieuwingsslagen of nieuw-
geplande tijdsbestek of ga ik over
Directeur-bestuurder
grondgebonden woningen, meer
bouw zou moeten realiseren of
op een langzamer tempo om de
groen. Er zijn weinig mogelijk
mogelijk complexen af zou moeten
kosten te spreiden? Met bewuste
heden om nieuw te bouwen en
stoten. Misschien wil je juist in
keuzes investeer je verstandig en
door verkoop geld te verdienen.
bepaalde wijken complexen aanko-
kom je straks niet voor verrassingen
Oplossingen moeten dan ook
pen van andere vastgoedeigenaren
te staan. Je kunt als woningcor-
voor een belangrijk deel uit de
om het totaalpakket aantrekkelij-
poratie je maatschappelijke taak
bestaande voorraad komen. ”
ker te maken. Al die mogelijkheden
dan nog steeds waarborgen. Ik
onderzoeken we samen met
geloof niet dat de sociale huur-
Zijn die investeringen per definitie onrendabel?
Woonplus. Vervolgens gaan we
sector in gevaar is.”
“Nee. Door goed onderbouwd en
maar ook hoe en waar de plannen
slim aan verbetering te werken,
uit te voeren zijn.”
02
Missie Woonplus
maatschappelijk betrokken vastgoed-
“Met bewuste keuzes investeer je verstandig”
03
onderneming met een rijke Schiedamse historie. Bij ons staat de klant centraal. Deze kan rekenen op een zakelijke en professionele begeleiding. In samenwerking met andere partijen werkt Woonplus mee aan de vitalisering van Schiedam. We beheren en ontwikkelen een mix van woningtypen in
Financiële positie onder druk
Woonplus gaat terug naar de kerntaak Wonen
04
“Als de schulden niet meer te overzien zijn, ben je te laat”
op de behoeften en woonwensen van de klant. Woonplus biedt kwaliteit zowel op het gebied van huur als koop. In dat kader zijn we tevens inzetbaar als VvE-Beheerder. Ook woonomgeving
“Maatschappelijk rendement moet zichtbaarder zijn” Ruimte voor eigen keuzes
“Overheid stuurt te rigide aan”
06 08
van onze producten.
2
Surplus 1 april 10
Stec Groep uit Arnhem werkt
“Met bewuste keuzes investeer je verstandig en kom je straks niet voor verrassingen te staan”.
Woonplus aan het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor de komende 15 jaar. De ontwikkeling van de woningmarkt in Schiedam ligt daaraan ten grondslag. Bekeken wordt wat de kansen
10
in de markt zijn en hoe Woonplus daar met bestaand en nieuw bezit op kan inspelen.
en leefbaarheid in gevarieerde woonwijken zijn integraal onderdeel
kijken wat financieel haalbaar is,
sinds eind 2009 samen met
Het heft in eigen handen nemen
verschillende prijsklassen en leveren woondiensten waarbij wordt ingespeeld
Bouwkosten zijn de afgelopen jaren hard gestegen. Materialen, grond en arbeidskrachten zijn duur en strengere milieueisen leiden tot extra investeringen in bijvoorbeeld energieprestaties. Vooral bij de bouw van sociale huurwoningen zijn die hoge kosten vaak moeilijk terug te verdienen. Hoe ga je om met die frictie tussen hoge kosten en relatief lage opbrengsten? We vroegen het Hans van den Moosdijk, senior adviseur bij economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep.
voorstaat. De vraag is in hoeverre het ons gegund wordt dit financieel uitvoerbaar te maken.
Voorwoord Woonplus is een jonge, dynamische,
“Met bewuste keuzes investeer je verstandig”
Bedrijfskostenbeperking
Woonplus maakt van noodzaak een uitdaging
12 Surplus 1 april 10
3
houdskosten, blijven die kosten
gevend zijn. Maar ook daar zijn
verkocht. Dat is voor een deel te
gelijk. Er ontstaat dus een kloof
de bouwkosten gestegen, terwijl
wijten aan de economische crisis.
tussen verwachte inkomsten en
de verkoop een stuk moeizamer
Kopers zijn huiverig om te kopen.
verwachte uitgaven. De bedrijfs-
gaat. We moeten ons extra inspan
In plaats van € 6 miljoen aan in-
waarde daalt daardoor in 2009
nen om woningen te verkopen en
komsten, realiseerden we nu nog
met ongeveer € 23 miljoen. De
zetten soms middelen als Slimmer
geen € 3 miljoen.” Ook leegstand
waardedaling komt terug als een
Kopen® in. Die gaan wel ten
en betalingsachterstanden zijn
verlies in de cijfers over 2009.
koste van ons rendement.”
oorzaken van gemiste inkomsten. Dit heeft zeker de aandacht van
Het gevolg is dat wij interen op ons eigen vermogen. Dat geeft
Extra druk
Woonplus, maar is niet zomaar
druk op de financiële gezondheid
Er zijn meer zaken die financiële
opgelost.
van Woonplus. Een goede ontwik-
druk geven. Omdat de overheid
keling van de bedrijfswaarde van
Nieuwland in 2007 heeft aange-
Woonplus herijkt
het bezit is wel de basis om in de
wezen als krachtwijk, is Woonplus
Kortom, het financiële plaatje
toekomst financieel gezond te
verplicht de komende tien jaar 44
voor de komende jaren is weinig rooskleurig. Wat doet Woonplus eraan om het tij te keren? Goos:
We moeten ons extra inspannen om woningen te verkopen en zetten soms middelen als Slimmer Kopen® in.
“Op de eerste plaats zijn wij op het moment bezig met een nieuw ondernemingsplan en de herijking van de vastgoedportefeuillestrategie. Daarin maken we keuzes voor de toekomst.
Financiële positie onder druk
Woonplus gaat terug naar de kerntaak Wonen
Woonplus Schiedam heeft minder inkomsten én meer uitgaven. Dat leidde in 2009 tot een fors verlies. Wat zijn precies de oorzaken van deze financiële strop? En hoe gaat Woonplus bijsturen?
blijven. Een belangrijke kantteke-
miljoen euro te investeren in
ning die we maken is dat de
Nieuwland, 4,4 miljoen euro per
Niet voor niets heet ons jaarplan
waarderingseffecten ook weer ten
jaar. De helft is bedoeld voor
2010: Woonplus herijkt. We gaan
positieve kunnen keren. Het gaat
fysieke investeringen, de andere
ons veel meer richten op onze
tenslotte om verwachtingen voor
is bedoeld voor sociale projecten.
kerntaak. Op de tweede plaats
20 tot 25 jaar.”
“We krijgen 30% van dat geld terug
sturen we aan op een efficiëntere
via de heffing die de overheid aan
bedrijfsvoering. De kosten voor
Blijven investeren
andere corporaties heeft opgelegd.
ons eigen apparaat moeten we
Om de kwaliteit van het woning-
70% moeten wij zelf betalen.”
verlagen. Duidelijk is wel dat de
bezit op peil te houden, moet
Daarnaast heeft de overheid ook
urgentie aanwezig is om zaken
Woonplus blijven investeren in de
vennootschapsbelasting (Vpb)
aan te pakken, maar gelukkig
renovatie, sloop en nieuwbouw van het bezit. Er ligt een flinke herstructureringsopgave. Nieuwbouw voor de sociale huursector is volgens Goos echter niet rendabel te doen. “Een voorbeeld: In 2009 zijn in Groenoord Het Menuet
Niet voor niets heet ons jaarplan 2010: Woonplus herijkt. We gaan ons veel meer richten op onze kerntaak.
en De Suite opgeleverd. Prachtige De financiële positie van Woonplus
sector. Die houdt in dat wij alle
Ontwikkeling bedrijfswaarde
appartementen voor senioren,
ingevoerd, die de winsten van de
hebben wij veel zelf in de hand.
Schiedam wordt voor een groot
toekomstige inkomsten en uitgaven
De waarde van het bezit is dus
gelegen naast het zorgcentrum
corporaties moet afromen. “Door
We streven er uiteindelijk naar
deel bepaald door de verdiencapa-
over de resterende levensduur van
sterk afhankelijk van te verwachten
De Harg-Spaland.
de grote herstructureringsopgave
om ook op de lange termijn een
citeit van het bezit. Maar hoe
onze complexen vertalen naar nu.
inkomsten en uitgaven. “De huur-
betalen we nog geen belasting.
financieel gezonde corporatie te
waardeer je dat bezit? Niet door de
4
Surplus 1 april 10
inkomsten van complexen liggen
Onze huurders betalen een sociale
Naar de toekomst moeten we
zijn en onze maatschappelijke
marktwaarde - die zou neerkomen
Waarom we deze waardering
vast. Wij mogen namelijk maar
huurprijs. De investering bedraagt
hier wel degelijk rekening mee
missie uit te voeren in deze
op € 1,5 miljard - of WOZ-waarde
hanteren? Omdat die het beste
een beperkte huurstijging door-
11,8 miljoen euro en de bedrijfs-
houden,” aldus Goos.
prachtige stad Schiedam.”
van woningen op de balans te zet-
aansluit bij onze dagelijkse
voeren, die de overheid vaststelt.
waarde op basis van de verwachte
ten, maar door de bedrijfswaarde
bedrijfsvoering. Wij exploiteren
Recent is de toekomstige huur-
inkomsten en uitgaven is 5,9 mil-
Opbrengsten stagneren
te berekenen. Die is veel lager,
woningen. De buitenwereld denkt
stijging voor de komende jaren
joen. Het restant, dus 5,8 miljoen
Terwijl de kosten stijgen, stagneren
namelijk € 400 miljoen.
vaak dat wij ‘rijk’ zijn als je de
naar beneden bijgesteld, voor
euro, noemen we onrendabel. Dit
de opbrengsten. “Een belangrijke
marktwaarde bekijkt. Dit vermogen
bijvoorbeeld 2011 van 2% naar
deel van onze investering verdienen
inkomstenbron is de verkoop van
Elbert Goos, Manager Financiën &
kunnen wij niet te gelde maken;
1,2%. Dat tikt hard door in de
wij in de toekomst niet terug en
het bestaand bezit. In 2009 hadden
Control: “We hanteren sinds 2008
ons doel is primair om woningen
berekening van de bedrijfswaarde.
hebben we in 2009 moeten nemen
we gepland 58 woningen te
deze bedrijfswaarde, een methode
te verhuren. Verkopen doen we
Aan de kostenkant, denk bijvoor-
als verlies. Nieuwbouw die voor
verkopen, maar slechts de helft
die veel gebruikt wordt binnen de
op heel beperkte schaal.”
beeld aan bouwkosten en onder-
de verkoop is bedoeld, kan winst-
hiervan is uiteindelijk
Surplus 1 april 10
5
Het heft in eigen handen nemen
“Als de schulden niet meer te overzien zijn, ben je te laat” Om de inkomsten op peil te houden, is het voor Woonplus belangrijk om huurachterstanden effectief te lijf te gaan. Vanaf 2009 hanteert Woonplus organisatiebreed de incassomethodiek Sociaal Dagvaarden. In plaats van het probleem na verloop van tijd bij de deurwaarder neer te leggen, begeleidt Woonplus zelf zowel het minnelijke als het juridische proces. Dus van het treffen van een betalingsregeling tot aan het voeren van verweer bij de kantonrechter.
Voorheen was het zo: als een huurder met een
niet op reageert en de medewerker Incasso twijfelt,
huurachterstand van ongeveer drie maanden niet
dan schakelt deze de collega’s van sociale begeleiding
reageerde op waarschuwingen, ging het dossier
in om eens bij de klant langs te gaan.
rechtstreeks naar de deurwaarder. Die kreeg weer drie maanden de tijd om het verschuldigde bedrag te
Sociale problemen oplossen
innen. Lukte ook dat niet, dan volgde een langdurige
Beter inzicht in de situatie van de klant maakt het
procedure van contractontbinding en ontruiming. In
mogelijk om tijdig gerichte hulpverlening in te zetten.
de tussentijd nam de schuld behoorlijk toe en kwamen
Als Woonplus huurders tegenkomt met serieuze pro-
daar ook nog eens de aanzienlijke kosten van de
blemen, bestaat er binnen Schiedam een uitgebreid
deurwaarder bij. Bij het Sociaal Dagvaarden neemt
netwerk van partners die daar samen een oplossing
Woonplus zelf het heft in handen en kan daardoor
voor gaan zoeken. Binnen het Lokaal Zorg Netwerk
eerder doeltreffend ingrijpen, te beginnen bij het
bespreken allerlei zorginstanties samen met de
maken van een inschatting of de klant niet wil of
gemeente en Woonplus maandelijks tegen welke
niet kan betalen. Woonplus begeleidt de klant (waar
probleemgevallen ze aanlopen en hoe daar in
nodig) zelf tot aan het vonnis in de gerechtelijke
samenwerking hulp voor is te bieden. Sigrid Kapsenberg:
fase en doet nog maar minimaal een beroep op de
“Samen proberen we de problemen achter de voordeur
deurwaarder. Dit scheelt de klant een aanzienlijke
aan te pakken, zowel sociale als financiële problemen.
hoeveelheid deurwaarderskosten.
Bij 60% van de huurachterstanden gaan deze
Grote foto: Sigrid Kapsenberg: “Met Sociaal Dagvaarden willen we de weg naar de kantonrechter zoveel mogelijk voorkomen.” Kleine foto: Extra schadeposten door slecht huisvaderschap.
problemen namelijk hand in hand.”
Beter inzicht Manager Wonen Sigrid Kapsenberg is enthousiast
Woonlasten heel basaal
over de nieuwe werkwijze. “In 2007 is het incassotra-
Door de economische recessie, hebben mensen
ject voor het eerst beproefd. Daaruit bleek dat zelf
het steeds moeilijker om de touwtjes aan elkaar te
doet dat op een sociale manier. Door vroegtijdig in
al met de noorderzon verdwenen en laten ze hun
dagvaarden de kosten voor zowel de huurder als de
knopen. Het aantal huurders met een achterstand
het proces een bijsturende rol op te eisen. Naarmate
woning in erbarmelijke toestand achter. “Helaas stuiten
verhuurder beperkt, dat het Woonplus beter inzicht
neemt dan ook toe. Net als ziektekosten, zijn ook
de achterstand groeit, neemt de kans op eenvoudige
we vaak op gevallen van minder goed huisvaderschap.
geeft in de problematiek van de huurder en de door-
woonlasten heel primair. Die moeten te behappen
oplossingen door betalingsregelingen af. Woonplus
In de regel is de huurder verdwenen en wordt Woonplus
looptijden doet teruglopen. Kortom: Woonplus kan
zijn voor mensen. Dat stimuleert Woonplus om huur-
zit niet te wachten op onnodige juridische procedures
opgezadeld met extra schadeposten van € 2.000,-
door Sociaal Dagvaarden sneller, met meer betrokken-
achterstanden zo veel mogelijk te beperken en de
en stimuleert het treffen van regelingen als klanten
tot soms € 10.000,-. Zo treffen we soms woningen
heid en goedkoper werken.” Door intensieve samen-
kosten bij een gerechtelijk traject te minimaliseren.
even ‘pech’ hebben.”
waar zonder enig respect de boel kort en klein is
werking tussen de bedrijfsonderdelen Incasso en
Door er zo vroeg mogelijk bij te zijn, is de mogelijk-
Leefbaarheid kan Woonplus beter onderscheid maken
heid om de achterstand op te lossen realistischer.
in klanten die niet kunnen en klanten die niet willen betalen. Voorafgaand aan een juridisch traject krijgt
6
Surplus 1 april 10
“Als de schulden niet meer te overzien zijn, ben je
geslagen. Een voorbeeld van slecht huisvaderschap
Uitzettingen
dat moeilijk te verkroppen is. Het geld dat we aan
Als alle geboden oplossingen op niets uitlopen, dan
die schades moeten besteden, zouden we liever op
wordt Woonplus uiteindelijk genoodzaakt om uit te
een ander manier willen uitgeven,” zegt Sigrid Kapsenberg.
de klant een uitnodiging voor een gesprek met als
te laat. Incasso moet door de toename van huur
zetten. In dat geval valt het alsnog innen van de
doel het treffen van een regeling. Als de klant daar
achterstanden strenger zijn dan voorheen, maar
verschuldigde huren niet mee. Vaak zijn huurders
Surplus 1 april 10
7
“Maatschappelijk rendement moet zichtbaarder zijn” zijn”
we vastgesteld bij welke wij als eerste verantwoordelijk zijn en bij welke niet. Wie neemt welke rol op zich? Zo creëren we ook commitment bij anderen. Zij kunnen dan niet alle problemen bij ons neerleggen.”
Stelling 4: Investeren in maatschappelijke onderwerpen levert strafpunten op bij het CFV.
Maatschappelijk rendement. Google levert 130.000 hits op, maar wat is het precies? En waarom moeten woningcorporaties er wat mee? In een rondetafelgesprek bij met Pieter Lieffering, accountmanager Portefeuille Wonen, Wijken en Integratie bij het Ministerie van VROM, Peter Heerens, controller bij Waterweg Wonen in Vlaardingen en Elbert Goos, Manager Financiën & Control bij Woonplus Schiedam kwamen de dilemma’s boven tafel.
Elbert Goos: “Klopt. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) toetst in opdracht van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) onze Pieter Lieffering
Stelling 2: Maatschappelijk rendement komt ten goede aan de woningcorporatie.
zich extra verantwoorden. Dat zet dus meer druk
Elbert Goos: “Kunnen en moeten corporaties de
lijnen van het CFV voor het jaarverslag zijn met
maatschappelijke investeringen alleen financieren?
name financiële kengetallen meegenomen. Hoe
Peter Heerens: “Het is inderdaad lastig om een
Elbert Goos: “Met deze stelling ben ik niet eens.
Ik vind van niet. Als de overheid het belangrijk
meer maatschappelijke investeringen je doet, hoe
definitie te geven. Ik werk negen jaar bij Waterweg
Als wij nieuwe sociale huurwoningen bouwen, is
vindt dat wij investeren in de maatschappij, dan
hoger je bedrijfslasten per verhuureenheid zijn.
Wonen en ben zes jaar geleden begonnen met het
dat bijna altijd onrendabel. De investeringen die
mag zij best een deel subsidiëren. Dat doet de
Dat zorgt voor een minder goed oordeel. Dat is
nadenken over maatschappelijk rendement en
wij doen staan namelijk niet in verhouding met de
overheid ook bij grote vastgoedprojecten die in
natuurlijk een groot contrast met de roep vanuit
het inzichtelijk maken van onze maatschappelijke
huur die wij kunnen vragen. Wie wordt daar beter
eerste instantie financieel niet haalbaar zijn, aan
de politiek om te investeren in de maatschappij. Ik
prestaties. Sinds 2007 werken we met een
van? Voor Woonplus is sprake van een negatief
de hand van een maatschappelijke kosten-baten-
zeg: laten we een maatschappelijk rendementmodel
zelf ontwikkeld maatschappelijk rendementmodel.
rendement, het positieve rendement valt anderen
analyse.”
invoeren voor alle corporaties, in de hele sector.
Daarin nemen wij mee: de onrendabele investeringen
met de maatschappelijke taak van een corporatie.”
Dan kan het CFV de maatschappelijke effecten ook meenemen in de beoordeling.”
maatschappelijk vastgoed zoals huisvesting voor
Pieter Lieffering: “Niet alle investeringen komen
feit dat het Rijk geld heeft uitgetrokken voor de
Pieter Lieffering: “We maken wel een onderscheid
bijvoorbeeld gehandicapten, maatschappelijke
ten goede aan de corporatie, maar van deze inves-
wijkaanpak van de veertig probleemwijken. Onze
tussen het financiële oordeel van het CFV en de
dienstverlening - de uitgaven voor leefbaarheid -
teringen gaat de stad wel vooruit. Dat noem ik de
insteek is wel altijd geweest dat de wijkaanpak
zienswijze van de minister voor WWI op de prestaties
én de overige investeringen in wijken waarvoor
tweedeorde-effecten. Toch geloof ik dat investeren
een lokale aangelegenheid is, die woningcorpora-
van de corporaties. Maar ik ben het met jullie eens
wij niet eerstverantwoordelijk zijn, zoals openbaar
in maatschappelijke projecten op de lange termijn
ties en gemeenten samen moeten oppakken. Wat
dat dit verwarrend kan zijn. Ik heb het signaal
groen. Kortom, een ruime definitie. In de competitie
voor woningcorporaties beter is. Als zij niet inves-
betreft de financiering heeft voor de politiek mis-
gehoord en genoteerd. We moeten samen tot een
van het Glazen Huis – die de transparantie meet
teren in de kwaliteit van de wijk, dan gaat de leef-
schien meegespeeld dat bij corporaties makkelijker
model komen, waarin de maatschappelijke presta-
van jaarverslagen - hebben we met ons jaarverslag
baarheid achteruit en daalt de waarde van het
geld te mobiliseren was. De subsidies van het Rijk
ties gemeten worden en daardoor zichtbaar zijn.
en dit maatschappelijk rendementmodel een
bezit. Maar ik begrijp de spanning tussen de korte
moeten worden gezien als een impuls. Het is aan
In opdracht van WWI voert professor Minderman
prijs gewonnen.”
en lange termijn.”
lokale partijen om te zorgen voor een duurzame
op dit moment een onderzoek uit naar de meet-
oplossing. We moeten voorkomen dat we een
baarheid van het maatschappelijk rendement. Onze discussie past hier goed in.”
Elbert Goos: “Ik ben het eens met Peter.
Peter Heerens: “In ons model maken we maat-
projectencarrousel starten waarbij telkens subsidie
Ik denk ook dat je maatschappelijk rendement
schappelijke investeringen meetbaar door scores
van de Rijksoverheid nodig is.”
ruim moet interpreteren. Zowel leefbaarheids
op de leefbaarheidsmonitor en woonbondmetingen
projecten als onrendabele investeringen in
op te nemen, waarin bewoners het woongenot beoor-
Peter Heerens: “Doordat corporaties de projecten
ons woningbezit en maatschappelijk vastgoed
delen. De volgende stap in de ontwikkeling van ons
financieren, ligt ook de verantwoordelijkheid meer
vallen eronder. Het gaat om rendement dat
model is dat wij samen met belanghebbenden
bij ons. Het takenpakket is breder geworden.”
de maatschappij ten goede komt.”
het maatschappelijk rendement van alle partijen inzichtelijk maken, bijvoorbeeld dat de gemeente
Pieter Lieffering: “Het is natuurlijk ook zo dat een
Pieter Lieffering: “Dat iedereen iets anders
minder geld in buurttoezicht hoeft te steken
woningcorporatie een heel belangrijke speler is in
verstaat onder maatschappelijk rendement
vanwege onze inzet.”
de markt. Je bent de eerste die de problemen waarneemt in de wijk.”
komt omdat er vooraf vaak onvoldoende
Surplus 1 april 10
Pieter Lieffering: “Dat de politiek het belangrijk vindt om te investeren in wijken, blijkt wel uit het
om onze woningvoorraad te hervormen, het
8
op ons en geeft een spanning in de beoordeling.” Peter Heerens: ”Dat ervaren wij ook. In de richt-
ten deel. Overigens is dit onlosmakelijk verbonden
Peter Heerens
met de maatschappelijke investeringen. Een corporatie die veel uitgeeft aan leefbaarheid, moet
Stelling 3: Investeren in de maatschappij kan een corporatie niet alleen. Stelling 1: Iedereen verstaat iets anders onder maatschappelijk rendement.
financiële positie. Daarbij houdt zij geen rekening
wordt nagedacht over de beoogde effecten.
Elbert Goos: “Ik zie zeker het nut in van maat-
Betrokken partijen zouden met elkaar de
schappelijke investeringen. Alleen de samenhang
Peter Heerens: “Maar die verantwoordelijkheid
directe en indirecte relaties tussen doelen,
tussen investeringen in leefbaarheid en de waarde
moet ook niet doorschieten. Daarom hebben wij
instrumenten, middelen en effecten vooraf
van ons bezit is moeilijk te meten.”
voor ons bedrijfsplan onze belanghouders betrok-
in kaart moeten brengen.”
ken. Bij de maatschappelijke onderwerpen hebben
Elbert Goos
Surplus 1 april 10
9
Ruimte voor eigen keuzes
“Overheid
De overheid liet woningcorporaties in 1995 volledig los, om in 2007 over te stappen op een rigide aansturing. Té rigide, volgens Eric Martens, voorzitter van de Raad van Commissarissen (RvC) van Woonplus Schiedam. “Een woningcorporatie moet kunnen kiezen waar zij wel en niet in investeert.”
stuurt te
rigide aan”
Eric Martens: “Een woningcorporatie moet kunnen kiezen waar zij wel en
Een slinger beweegt zich van het ene uiterste in het
niet in investeert.”
andere uiterste. Deze metafoor past bij de relatie tussen de overheid en de woningcorporaties in de laatste vijftien jaar. Beide uitersten van de slinger vindt Martens, sinds twee jaar voorzitter van de RvC, niet wenselijk. “In 1995 verzelfstandigden woningcorporaties. Van de ene op de andere dag kregen
Deze combinatie van factoren leidde tot de integrale
Stevige beleidskaders
Wat die is? Zorgen dat de kwaliteit van de sociale
zij veel meer ruimte om in te opereren.
vennootschapsbelasting (Vpb) voor corporaties, de
Kortom, de beide uitersten van de slingerbeweging
woningvoorraad in Schiedam op peil blijft. De sociale
verplichte investeringen in leefbaarheid en een
werken volgens de RvC-voorzitter contraproductief.
stijging, een belangrijk tweede thema, wordt minder
grotere druk van toezichthouders.”
Wat vindt Martens dan wel de ideale verhouding tussen
ambitieus ingevuld dan voorheen. Ook de uitgaven
de overheid en woningcorporaties? “Er is niets mis
voor leefbaarheid gaat de corporatie scherper
Rigide
met stevige beleidskaders vanuit de overheid. Als
bezien.”
Omdat de Schiedamse wijk Nieuwland als één van de
corporatie kunnen wij uitstekend werken met heldere
veertig achterstandwijken werd aangemerkt, kreeg
prestatienormen en duidelijke financiële kaders.
Woonplus twee jaar geleden de opdracht om samen
Binnen die kaders kan de overheid het beste elke
met de gemeente een Wijkactieprogramma (WAP) te
corporatie zijn eigen plannen laten maken. Elke
In het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) was
ontwikkelen. Martens: “Het WAP Nieuwland is bij
omgeving is anders, elk woningbestand is anders.
gekozen voor een relatief marginaal aansturingsmodel.
uitstek een voorbeeld van rigide aansturing vanuit
Laat de corporaties zelf afwegingen maken.”
Tegelijkertijd was de economische ontwikkeling gunstig.
de centrale overheid. De opdracht was: ‘Dit is jullie
Het ‘papieren vermogen’ van de corporaties groeide
achterstandwijk, investeer in tien jaar 44 miljoen euro
Eigen koers
De Raad van Commissarissen houdt tijdens het
en daardoor ook de investeringsruimte. Sommige
in deze wijk en maak een plan met de gemeente’.”
Woonplus Schiedam heeft het heft in eigen hand
vormen van deze nieuwe toekomstrichting een vinger
genomen, ook gedwongen door de economische
aan de pols. Is die toezichthoudende taak ingewik-
“Leefbaarheid werd gezien als een sociale kerntaak van corporaties”
corporaties participeerden als commerciële ontwik-
10
“Er moeten dus keuzes worden gemaakt”. Vinger aan de pols
kelaars in de vastgoedmarkt, zonder duidelijk
Niet te rechtvaardigen
werkelijkheid en het dynamische politieke veld.
kelder bij economische tegenwind? “Natuurlijk is de
beleidskader en effectief toezicht. In enkele gevallen
Het plan kwam er, na lang onderhandelen met de
Martens: “Het is goed dat Woonplus haar eigen koers
druk hoog. Maar het is een uitdaging om dat goed
vlogen bestuurders daarbij uit de bocht,” zo schetst
gemeente. Toch vindt Martens dat zo’n blauwdruk
kiest. Daarbij gaat de corporatie uit van de lange
te doen. Daarbij is een goede samenwerking binnen
Martens de geschiedenis.
niet kan. “Een tienjarenplan is niet effectief. De om-
termijnvisie op Schiedam, die aansluit op de Stadsvisie
de RvC belangrijk, maar ook een goed samenspel
standigheden kunnen in die jaren compleet anders
van de Gemeente Schiedam en andere partijen. Het
met het bestuur. De medewerkers van Woonplus
Sociale kerntaak
worden. De economische crisis, die zich eind 2008
werd twee jaar geleden al duidelijk dat de strategie
moeten het uiteindelijk samen uitvoeren. De motivatie,
In 2007 kwam de ommekeer. De politiek besefte dat
aandiende, heeft dat eens te meer bewezen. Ons
moest worden herijkt. De financiële ruimte is namelijk
het enthousiasme en de deskundigheid zijn groot,
het niet goed ging. ”De politieke setting bewoog zich
papieren vermogen is aanzienlijk gekrompen.
beperkt en de markt zit tegen. Er moeten dus keuzes
dus het vertrouwen van de RvC in Woonplus is groot.
naar de linkerkant. Leefbaarheid werd gezien als een
Bovendien is het bedrag dat wij verplicht zijn om in
worden gemaakt. In het nieuwe ondernemingsplan
Maar bovenal is het veel waard als woningcorporaties
sociale kerntaak van corporaties. Bovendien was de
Nieuwland te investeren, nauwelijks te rechtvaardigen
en de nieuwe vastgoedportefeuillestrategie van
als Woonplus van de overheid de ruimte krijgen hun
overheersende perceptie die van de rijke woningcor-
naar de andere wijken in Schiedam. De verhouding
Woonplus, die beide in 2010 het licht zien, kiest de
eigen keuzes te maken.”
poraties, ook al ging het vooral om papieren vermogen.
is doorgeslagen.”
corporatie ervoor zich op de kerntaak te richten.
Surplus 1 april 10
Surplus 1 april 10
11
Hogere klanttevredenheid, kwaliteitsverbetering en kostenbesparing door efficiënter (samen)werken.
Bedrijfskostenbeperking
Woonplus maakt van noodzaak een uitdaging Woonplus houdt wel van een uitdaging. De
zich bezig met een procedure.
zullen het telefoonverkeer en
noodzaak tot beperking van de bedrijfskosten
De klant krijgt in elke wijk met
de administratieve handelingen
leidt dan ook tot creatieve oplossingen. Niet
dezelfde boodschap en werkwijze
behoorlijk afnemen.
argeloos snijden in uitgaven, maar efficiënter
te maken en heeft één centraal
(samen)werken staat daarbij centraal. Zo
aanspreekpunt. Het nieuwe proces
Deming-cirkel
ontstaat niet alleen de nodige extra investe-
versnelt de kostbare mutatieperiode
Met de Deming-cirkel (plannen,
ringsruimte, maar verbetert Woonplus ook
en zorgt dat er minder fouten
uitvoeren, meten en bijsturen)
haar prestaties en diensten.
optreden. Vanaf januari 2009
als leidraad werkt Woonplus bij
wordt er vanuit de nieuwe
alle projecten aan strakkere
organisatiestructuur gewerkt.
planning en controle. Aan de
De interne bedrijfskosten wegen relatief zwaar op het aantal
hand van kwaliteitsindicatoren
woningen dat Woonplus in bezit
Prestatiegericht onderhoud
kan Woonplus prestaties nu beter
heeft. Dat komt vooral omdat de
Ook de samenwerking met derden
meten en bijsturen. Deze werkwijze
organisatie niet is mee gekrompen
biedt kansen. Woonplus gaat stevig
helpt onverwachte tegenvallers te
met de daling van het woningbe-
verder met het prestatiegericht
voorkomen en de kosten beter te
stand. Woonplus doet er dan ook
onderhoud. Door goede ervaringen
bewaken.
alles aan om die kosten in de
bij het schilderwerk, breidt deze
hand te houden.
vorm van samenwerking met
Keuzes maken
toeleveranciers zich nu verder uit.
De bedrijfskosten kunnen niet
Aanpassing organisatiestructuur
De gezamenlijke verantwoorde-
harder stijgen dan de inkomsten.
lijkheid voor onderhoudsplannen
Dat betekent dat Woonplus keuzes
In 2008 nam Woonplus alle
over langere periodes leidt tot
moet maken. Gaan we een vrij-
bedrijfsprocessen onder de loep
hogere klanttevredenheid, kwali-
gekomen functie opnieuw invullen
om te zien waar het beter, sneller
teitsverbetering en kostenbesparing.
of niet? Welke initiatieven sponsoren we nog? Stappen we voor
of goedkoper kon. Een algemene
12
Surplus 1 april 10
conclusie was dat Woonplus – in
Nieuwe website
onze mobiele telefonie over naar
plaats van wijkgericht – meer
De nieuwe website van Woonplus
een andere telecomprovider?
procesgericht zou moeten werken.
was een schot in de roos, te zien
Gaan we de presentatieruimte
Afdelingen werden samenge-
aan het aantal bezoekers en
opnieuw inrichten of niet? Door
voegd, elders ondergebracht of
gebruikers. Klanten kunnen nu
steeds scherp en kritisch te kijken
kregen nieuwe taken. Zo konden
heel simpel inloggen in ‘Mijn
naar de noodzaak van uitgaven,
ze efficiënter, klantvriendelijker
Woonplus’ om gegevens in te zien
blijft de knip wat vaker dicht. Dat
en procesmatiger gaan werken.
en te veranderen, op woningaanbod
betekent in geen geval dat Woon-
Een voorbeeld is het traject Mutatie.
te reageren of reparatieverzoeken
plus stopt met investeren in haar
Van opzegging tot wederverhuur
in te dienen. Door koppeling met
mensen. Opleiding en talentont-
houdt nog maar één medewerker
de back-office van Woonplus
wikkeling blijven belangrijk.
