memo Grondwaardebepaling 2011
bestemd voor
Gemeente Wijk bij Duurstede
datum
Amersfoort, 30 november 2011
afzender
Martin Langerak, Herman Sol ons kenmerk
Inleiding In deze memo wordt de grondwaardebepaling voor de gemeente Wijk bij Duurstede toegelicht. Het betreft de bepaling van grondwaarden voor verscheidene woningcategorieën. Deze memo gaat ten eerste in op de methodiek die is gehanteerd voor de bepaling van de grondwaarden. Vervolgens worden de resultaten gepresenteerd van het uitgevoerde marktonderzoek. Hierbij worden de gemiddelde VON-prijzen per m
2
GBO ondersteund door meerdere referentieprojecten. De resultaten van het marktonderzoek vormen ten slotte de input voor het rekenschema, op basis waarvan de grondwaarden per woningcategorie kunnen worden bepaald.
Inhoud:
Methodieken grondwaardebepaling
Resultaten marktonderzoek en referenties
Rekenschema
Methodieken grondwaardebepaling Voor het bepalen van de grondwaarde kunnen verscheidene methodieken worden gehanteerd (bijlage 2). De grondwaarde van sociale woningen wordt in de regel vastgesteld op basis van een vaste prijs per wooneenheid. Voor de overige woningcategorieën is de grondwaarde residueel bepaald. De grondwaarde van bouwrijpe grond is aldus gelijk aan de marktwaarde van het te ontwikkelen onroerend goed minus de all-in bouwkosten. Met all-in bouwkosten worden bedoeld de bouwkosten, de bijkomende kosten en de winst- en risicopremie voor de ontwikkelaar. Bij de residuele grondwaardemethode speelt de marktwaarde van het te ontwikkelen onroerend goed een belangrijke rol. Net zoals de grondwaarde kan deze marktwaarde op meerdere manieren worden bepaald. Een voor woningbouw veelgebruikte methodiek voor het bepalen van de marktwaarde is de comparatieve methode. Hierbij wordt de waarde bepaald aan de hand van recente prijzen van vergelijkbare objecten in de directe omgeving of in vergelijkbare gemeenten.
Resultaten marktonderzoek en referenties Op basis van het uitgevoerde comparatieve marktonderzoek zijn de volgende resultaten te presenteren. 2
Het betreft de gemiddelde VON-prijs incl. btw per m GBO. De prijspeildatum is 1-10-2011. woningcategorie appartement tussenwoning hoekwoning twee-onder-een-kapwoning vrijstaande woning
€ per m² GBO 2.500 2.050 2.200 2.600 3.200
Het marktonderzoek leverde voor de appartementen, de twee-onder-een-kapwoningen en de vrijstaande woningen initieel een hogere benchmark op. Echter, deze woningen kunnen op dit moment als moeilijk verkoopbare categorieën worden bestempeld. Verkoopprijzen zullen derhalve naar alle waarschijnlijkheid lager liggen dan vraagprijzen. Om deze reden is het realistisch om de opgestelde benchmark ook naar beneden bij te stellen. Hierbij is een bijstelling van minus 7,5% gehanteerd. Onderstaand is per woningcategorie een aantal referentieprojecten aangegeven. Dit kan zowel nieuwbouw als bestaande bouw betreffen. Bij bestaande bouw wordt de vraagprijs kosten koper beschouwd als een VON-prijs. Dat wil zeggen dat de onderhandelingsruimte in de vraagprijs gelijk wordt verondersteld aan de hoogte van de kosten koper.
2
Appartement 2
De gemiddelde VON-prijs per m GBO voor appartementen is vastgesteld op € 2.500. Hierbij betreft het 2
appartementen met een vraagprijs tot € 400.000 vrij op naam en een gemiddelde GBO van 75 m . Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Naeld, Quartier Parijsch en De Coupure (allen Culemborg). Een overzicht:
Wat betreft bestaande bouw zijn onderstaand enkele referentieprojecten afgebeeld.
3
Tussenwoning 2
De gemiddelde VON-prijs per m GBO voor appartementen is vastgesteld op € 2.050. Hierbij betreft het 2
tussenwoningen met een vraagprijs tot € 400.000 vrij op naam en een gemiddelde GBO van 125 m . Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Bloembedden, De Naeld (beiden Culemborg) en De Kwekerij (Leersum). Een overzicht:
Wat betreft bestaande bouw zijn onderstaand enkele referentieprojecten afgebeeld.
4
Hoekwoning 2
De gemiddelde VON-prijs per m GBO voor hoekwoningen is vastgesteld op € 2.200. Hierbij betreft het 2
hoekwoningen met een vraagprijs tot € 450.000 vrij op naam en een gemiddelde GBO van 125 m . Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Bloembedden, De Naeld (beiden Culemborg), De Kwekerij (Leersum) en Veilingpark (Wijk bij Duurstede). Een overzicht:
Wat betreft bestaande bouw zijn onderstaand enkele referentieprojecten afgebeeld.
5
Twee-onder-een-kapwoning 2
De gemiddelde VON-prijs per m GBO voor twee-onder-een-kap-woningen is vastgesteld op € 2.600. Hierbij betreft het twee-onder-een-kap-woningen met een vraagprijs tot € 500.000 vrij op naam en een 2
gemiddelde GBO van 135 m . Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), ’t Buitenhof (Culemborg), De Kwekerij (Leersum) en Porta de Geer (Wijk bij Duurstede). Een overzicht:
Wat betreft bestaande bouw zijn onderstaand enkele referentieprojecten afgebeeld.
6
Vrijstaande woning 2
De gemiddelde VON-prijs per m GBO voor vrijstaande woningen is vastgesteld op € 3.200. Hierbij betreft 2
het vrijstaande woningen met een vraagprijs tot € 700.000 vrij op naam en een gemiddelde GBO van 150 m . Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), Veilingpark (Wijk bij Duurstede) en De Kwekerij (Leersum). Een overzicht:
Wat betreft bestaande bouw zijn onderstaand enkele referentieprojecten afgebeeld.
7
Rekenschema Met onderstaand rekenschema kunnen de grondwaarden per woningcategorie residueel worden bepaald. Het rekenschema kan als volgt worden toegelicht: Gele markering: in te vullen cellen
2
kavel: de kavelgrootte in m op basis van het stedenbouwkundig plan, in dit geval is de benchmark uit het marktonderzoek ingevuld
2
BVO: het aantal m BVO van de woning op basis van het stedenbouwkundig plan, in dit geval is de benchmark uit het marktonderzoek ingevuld
2
VON-prijs per m GBO, in dit geval de benchmark uit het marktonderzoek
Paarse markering: kengetallen
vormfactor: de verhouding tussen de oppervlakte in m BVO en m GBO
bouwkosten per m BVO: prijspeildatum 1-1-2011
bijkomende kosten, zijnde honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluit-
2
2
2
kosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten, risicoverrekeningen en winstpremie. Groene markering: formules
op basis van de verscheidene formules wordt de residuele grondwaarde berekend
nominale opbrengst per woningtype type woning kavel BVO vormfactor GBO VON-prijs VON-prijs excl. BTW bouwkosten per m² BVO bijkomende kosten totale bouwkosten per m² BVO totale bouwkosten grondwaarde grondquote grondwaarde per m² kavel grondwaarde (per w.e./m² kavel) VON-prijs per m² GBO VON-prijs per m² BVO grondwaarde per m² kavel grondwaarde per m² GBO grondwaarde per m² BVO
appartement
tussenwoning
hoekwoning
m² m² % m² € € € % € € € % € €
95 0,80 76 190.000 159.664 950 30% 1.235 117.325 42.339 27% 42.500
140 145 0,85 123 252.663 212.321 900 30% 1.170 169.650 42.671 20% 305 300
150 145 0,85 123 271.150 227.857 900 30% 1.170 169.650 58.207 26% 388 400
€ € € € €
2.500 2.000 nvt 557 446
2.050 1.743 305 346 294
2.200 1.870 388 472 401
twee-onder-eenvrijstaande woning kap-woning 260 360 160 175 0,85 0,85 136 149 353.600 476.000 297.143 400.000 1.000 1.050 30% 30% 1.300 1.365 208.000 238.875 89.143 161.125 30% 40% 343 448 350 450 2.600 2.210 343 655 557
3.200 2.720 448 1.083 921
Nieuwbouwplannen kunnen aan het rekenschema worden getoetst op basis van de kavelgrootte, grondwaarde en grondquote. Nota bene, de getallen in het rekenschema zijn een momentopname en de berekende grondwaarden en grondquotes zijn slechts richtinggevend.
8
Grondwaarde sociale woningen De grondwaarde van sociale woningen wordt in de regel vastgesteld op basis van een vaste prijs per wooneenheid. Voor deze woningcategorie biedt het rekenschema dan ook geen uitkomst. Aan de hand van openbare Nota Grondprijzen van verscheidene gemeenten is de gemiddelde grondwaarde voor een appartement en een grondgebonden woning in de sociale sector in kaart gebracht. In onderstaand overzicht staan voor beide type woningen de bandbreedte, het gemiddelde en de aanbevolen grondwaarde weergegeven. woningcategorie appartement grondgebonden woning
bandbreedte 11.350 13.000
-
26.000 31.300
gemiddelde grondwaarde 16.813 21.356
aanbevolen grondwaarde 15.000 22.500
De verschillen (bandbreedte) zijn onder meer te verklaren doordat:
onderscheid wordt gemaakt tussen koop en huur in de sociale sector;
onderscheid wordt gemaakt tussen gestapelde woningbouw met en zonder gebouwd parkeren.
Bij de grondwaarde voor appartementen in de sociale sector wordt in sommige gevallen een zogeheten stapelingsfactor gehanteerd. Dit wil zeggen dat de grondwaarde per appartement afhankelijk is van het aantal woonlagen. Hierbij worden gebruikelijk de volgende factorwaarden gehanteerd:
aantal woonlagen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
9
factor 1,000 0,900 0,800 0,750 0,725 0,700 0,675 0,650 0,625 0,600
