Uw contactpersoon D.P. Valk BEL/RI
Bijlage bij GS Nota met registratienummer 181477/238413 Doorkiesnummer 023-514 3804
[email protected]
Beleidsreactie Evaluatierapportage CPO
Memo
Beleidsreactie In de evaluatierapportage “Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in de Provincie Noord-Holland 2013” zijn aanbevelingen gedaan over de uitvoeringsregeling CPO en de provinciale rol van kennismakelaar en de sturing vanuit de provincie. Naast een algemene reactie op de evaluatie zijn in onderstaande overzichten de aanbevelingen weergegeven met voorstellen voor hierop volgende acties. Algemeen Het evaluatieonderzoek maakt inzichtelijk dat CPO als ontwikkelmethode voor woningen al jaren een klein maar (relatief) constant segment in de woningbouw van Noord-Holland is. De veranderende marktsituatie en demografische ontwikkelingen hebben hierin vooralsnog geen verandering gebracht. Om meer betaalbare woningen van goede kwaliteit en in aansluiting op de vraag te realiseren, heeft CPO geen doorslaggevende bijdrage geleverd. De evaluatie laat zien dat een collectief dat initiatief tot gezamenlijke bouw neemt, tegen een groot aantal belemmeringen aan kan lopen. Het gaat dan hoofdzakelijk om de voorfinanciering en het gebrek aan geschikte locaties. Dit zijn belemmeringen die ook spelen bij andere zelfbouwers die in meer (particulier opdrachtgever schap) of in mindere mate (mede opdrachtgeverschap) invloed en verantwoordelijkheid in het bouwproces van woningen willen nemen. Zelfbouw begint bij volledige zeggenschap van de toekomstige bewoners en houdt op voordat het consument gerichte projectontwikkeling wordt. De groep zelfbouwers is in potentie groter dan de groep die middels de vorm CPO willen ontwikkelen. De kennisbehoefte is ook breder dan uitsluitend bij CPO, het speelt bij alle vormen van zelfbouw. Zelfbouw past bij het beleidsspeerpunt van afstemming van vraag en aanbod uit de Provinciale Woonvisie Goed Wonen in Noord-Holland 2010-2020. Dit omdat bij zelfbouw mensen hun eigen woningen bouwen die aan hun specifieke woonwensen voldoen. De provincie kan maar een klein deel van de belemmeringen wegnemen. Bij collectieve zelfbouw speelt met name de belemmering
29 augustus 2013
1|7
van de financiering van het voortraject als er nog geen onroerend goed is dat voor een hypotheekverstrekker als onderpand kan dienen. Deze belemmering neemt de provincie grotendeels middels haar subsidie in de initiatieffase en subsidie in de vorm van een renteloze lening in de planontwikkelingsfase weg. Wel wensen de gebruikers een hoger bedrag voor de subsidie in de vorm van een lening. Het wegnemen van andere drempels, zoals een tekort aan passende locaties met een acceptabele grondprijs en duidelijke en aantrekkelijke bouwvoorwaarden, liggen binnen de verantwoordelijkheid van gemeenten en corporaties. Deze partijen hebben ermee te maken dat er vanuit het verleden soms nog bouwclaims van marktpartijen op gronden liggen of dat de kavels überhaupt niet in het bezit zijn van gemeenten. Hier wordt tegenover gezet dat steeds meer bezitters van bouwkavels door de marktsituatie mee willen werken aan een alternatieve invulling. Tevens zijn gemeentelijke organisaties vaak nog niet ingericht op het ondersteunen van zelfbouw. Gemeenten en corporaties hebben aangegeven behoefte te hebben aan kennis en praktische informatie. De provincie kan hierin meer kennis en sturende afspraken inzetten om zelfbouw te stimuleren. De eerste stappen hebben we hier al in gezet door de organisatie van bijeenkomsten en werkbezoeken. De CPOregeling kan dan voor de provincie in doel beperkt blijven tot het wegnemen van financiële drempels in de voorfinanciering van collectieve zelfbouwprojecten. Het benodigd flankerend beleid moet zich richten op die kennis en (minder) vrijblijvende afspraken met de andere betrokken partijen. Zolang vraag en aanbod van goede woningen niet volledig door de markt wordt gerealiseerd, past het aanjagen van zelfbouw, inclusief CPO, in het vraaggestuurde provinciale woonbeleid zoals neergelegd in de Provinciale Woonvisie 2010. Wij gaan daarom op basis van de evaluatie uitkomsten ons beleid met aanpassingen voortzetten. Op hoofdlijnen betreft het de volgende aanpassingen: - Uitbreiden van onze kennismakelaarsrol, wat betreft activiteiten en insteek, niet uitsluitend CPO maar verbreden naar zelfbouw. - Aansturen op het beschikbaar stellen van geschikte locaties voor zelfbouw middels kennisoverdracht. Hiervoor gemeenten actiever te informeren over de mogelijkheden die er zijn om gronden ter beschikking te stellen voor zelfbouw. Naast kennisoverdracht willen wij afspraken maken met de gemeenten over locaties voor zelfbouw bij de actualisatie van de regionale actieprogramma’s wonen(RAP’s). - De UVR CPO op een aantal aspecten herzien, waaronder de subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase verhogen in lijn met landelijke gemiddelden in voorfinanciering van CPOplankosten. 2
De beleidsreacties is in onderstaande tabellen per aanbeveling nader uitgewerkt. Actie per aanbeveling Uitvoeringsregeling (UVR) CPO
1
2
Aanbeveling
Actie
Blijven aanjagen van gemeenten via collectieven, maar meer
Aanbeveling wordt niet overgenomen. Collectieve zelfbouw is mogelijk voor al deze doelgroepen en het is
focussen op specifieke doelgroepen:
aan gemeenten om te bepalen waar vraag naar is. Het knelpunt van voorfinanciering speelt bij al deze
-
starters
doelgroepen. De collectieven die de subsidie niet nodig hebben, worden uitgesloten door de voorwaarde
-
zorgvragers
van de maximale stichtingskosten (van € 215.000,- excl. grondkosten) bij de subsidie in de vorm van een
-
oudere een en twee persoonshuishoudens
lening in de planontwikkelingsfase.
-
doelgroep met ideële overwegingen
Zolang voorfinanciering nog niet door anderen, lees
Aanbeveling wordt overgenomen.
hypotheekverstrekkers, wordt overgenomen, dat als provincie blijven aanbieden. 3
Afwegen om de voor-financieringsmogelijkheden per woning te
Deze aanbeveling wordt separaat ter besluitvorming aan GS voorgelegd bij de aanpassing van de UVR. De
verhogen, in aansluiting op landelijke gemiddelden.
huidige UVR voorziet in een subsidie in de vorm van een lening voor de fase van planontwikkeling. De lening bedraagt € 4.000,- per te realiseren woning tot maximaal € 80.000,- per collectief. We willen de UVR herzien en dit bedrag, in lijn met landelijke gemiddelden, verhogen naar € 8.000,- per te realiseren woning tot maximaal € 160.000,- per collectief. Het maximaal uit te lenen bedrag blijft daarmee gelijk. Wel zal door verdubbeling van het leningbedrag per woning (van € 4.000 naar €8.000) en het daaraan gekoppeld leningbedrag per CPO-project (van € 80.000 naar maximaal € 160.000) het aantal te verstrekken leningen met de helft afnemen. Hierdoor heeft de verdubbeling van het leningbedrag voor het bedrag aan rentelasten en het bedrag aan oninbaarheid geen effect.
4
Onderzoeken of met voorfinanciering eventueel combinaties
Aanbeveling wordt niet overgenomen. Het is aan gemeenten om een keuze te maken over het gebruik van
mogelijk zijn met andere financieringsbronnen zoals bijvoorbeeld
de landelijke financieringsregeling zelfbouw, die gekoppeld is aan de starterslening. Wel gaan wij
de opzet van een IbbA-regeling in Almere, die nu ook landelijke
gemeenten wijzen op deze mogelijkheid, onder andere op onze jaarlijkse netwerkconferentie Wonen in
navolging heeft.
september 2013. Tevens blijven wij de ontwikkelingen op dit terrein volgen.
3
5
Als provincie uitdragen dat het beleid gericht is op collectieve
Aanbeveling wordt overgenomen. We gaan de UVR herzien en de titel aanpassen van CPO naar collectieve
zelfbouw in allerlei vormen en dat daarin de aantoonbare
zelfbouw. Dat sluit beter aan bij het beleid en spreekt aan bij de doelgroep. Voorwaarde voor subsidie is
keuzevrijheid van de toekomstige bewoners leidend is in de
dat er sprake is van een doorslaggevende stem in ontwerp en bouw door de toekomstige bewoners.
overweging om subsidie toe te kennen. 6
Afzien van breed faciliteren van Amsterdamse collectiefvorming.
Aanbeveling wordt overgenomen. We gaan de UVR herzien en hierin vastleggen dat voor de initiatieffase
Amsterdamse collectieven aan wie een locatie is toegewezen
uitsluitend die stichtingen of (coöperatieve) verenigingen subsidie kunnen ontvangen die ook door de
zouden achteraf subsidie aan kunnen vragen over de gemaakte
gemeente de locatie gegund hebben gekregen. Voor de subsidie in de vorm van een lening voor de
kosten in de initiatieffase (rechtsgelijkheid). De leningsfaciliteit
planontwikkelings-fase wordt voor de projecten in de gemeente Amsterdam geen uitzondering gemaakt.
voor de planontwikkeling zou voor de Amsterdamse collectieven niet af moeten wijken van de rest van de provincie.
Provincie als kennismakelaar 1
Aanbeveling
Actie
Omdat veel CPO-initiatieven vastlopen binnen gemeenten door
Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan onze rol als kennis-makelaar uitbreiden wat betreft activiteiten
een gebrek aan kennis over CPO zou de provincie actief de CPO-
en insteek. De insteek wordt verbreedt van CPO naar zelfbouw. We gaan inzetten op het delen van goede
kennis bij gemeenten moeten vergroten. Het overbrengen van
voorbeelden, o.a. collectieve zelfbouw in bestaande bouw, omzetting van locaties voor projectbouw naar
deze kennis zou kunnen worden geïntegreerd in de rol van
zelfbouw, voorbeelden van goed toepasbare ruimtelijke kaders met eenduidige regels. Hierbij gaan we
woningmarktregisseurs van de provincie.
ook nadrukkelijk de corporaties betrekken in hun rol als achtervangpartij en locatieaanbieder. Dit gaan we doen middels kenniscafés eind 2013 en begin 2014 en afhankelijk van de uitkomsten van de kenniscafés het organiseren van werkbezoeken en bijeenkomsten in 2014. Dit sluit aan op de GS reactie op het initiatiefvoorstel van het CDA “Ruimte voor CPO”. De kenniscafés hebben als doel het bekend maken van collectieve zelfbouw als ontwikkelmethode bij (ondernemende) woningzoekenden en het uitwisselen van kennis bij bestaande collectieven, professionals en politici. Daarnaast gaan we de voortgang van collectieve zelfbouw projecten agenderen in onze reguliere overleggen met de regio. Tevens gaan wij gemeenten actief wijzen op het landelijke Expertteam Zelfbouw van het Rijk. Dit expertteam helpt gemeenten in de opzet en uitwerking van beleid en projecten.
2
Gemeenten en andere partijen meer prikkelen door hen te
Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan een pilot (collectieve) zelfbouw in de regio West-Friesland
confronteren met (regionale en lokale) kennis van vraag en
uitvoeren met als doel nieuwe projecten van de grond te krijgen, dan wel bestaande initiatieven een stap
aanbod.
verder te brengen. Dit door te inventariseren welke locaties voor (collectieve) zelfbouw geschikt en
-
Verken de mogelijkheid van een provinciaal en/of
haalbaar zijn. Het gaat om locaties zowel in de nieuwbouw als in bestaande bouw. Er wordt daarbij ook
4
-
regionaal (digitaal) platform waar vraag en aanbod rond
gekeken naar het beleidskader om de locaties vast te leggen. In eerste instantie vanuit het wonen beleid
CPO bij elkaar komen.
als de woonvisie en het maken van regionale afspraken in de RAP’s. In tweede instantie worden de
Koppel het ophalen en uitwisselen van goede
mogelijkheden verkend aan te sturen op beleid voor zelfbouw in ruimtelijk beleid als structuurvisies.
voorbeelden aan de rol van regionale
Met de inventarisatie van het aanbod kan vervolgens een koppeling worden gelegd met (potentieel)
woningmarktregisseurs in het team Wonen door hun
geïnteresseerden in collectieve zelfbouw of reeds bestaande collectieven (vraag). Dit laatste, de koppeling
interessante projecten te laten monitoren en knelpunten
van vraag en aanbod is aan de gemeenten om uit te voeren en maakt geen onderdeel uit van de pilot.
in de regionale afstemming van vraag en aanbod te -
agenderen.
Wij gaan de mogelijkheden van een digitaal platform waar vraag en aanbod samen komen, verkennen. We
Eventueel zou de provincie periodiek bijeenkomsten
komen daarover met een advies begin 2014. Gemeenten kunnen via de Woonvisie gelden subsidie
kunnen organiseren met alle betrokkenen in de regio om
ontvangen voor een bijdrage aan lidmaatschap kosten van een platform als wikaza.
knelpunten inde (zelfbouw) productie te bespreken.
3
Waarbij het uitgangspunt zou moeten zijn zo veel
De voortgang van (collectieve) zelfbouw projecten gaan we agenderen in onze reguliere overleggen met
mogelijk aan te sluiten bij bestaande overlegstructuren.
de regio.
De provincie zou meer gebruik kunnen maken van regionale en
De aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan voor collectieve zelfbouw een communicatiestrategie
landelijke initiatieven om CPO bekendheid te geven.
opstellen en hierin bezien welke communicatiekanalen benut kunnen worden om de bekendheid van collectieve zelfbouw te vergroten. Een onderdeel van deze communicatiestrategie is ook de provinciale website over collectieve zelfbouw en de kenniscafés.
4
Verkennen of RAP-afspraken mogelijk zijn over: -
Uitwisselen van ervaringen met de begeleiding van
-
Regionale catalogusbouw a la IbbA
CPO-projecten.
De aanbeveling wordt overgenomen. Bij de actualisatie van de RAP’s zullen wij aansturen op het maken van regionale afspraken over (collectieve) zelfbouw. In overleg met de gemeenten zullen deze afspraken vorm krijgen.
Sturende rol provincie 1
Aanbeveling
Actie
Aansturen bij gemeenten op het beschikbaar stellen van
Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan aansturen op (collectieve) zelfbouw in de bestaande bouw
5
bestaande bouw voor CPO (al dan niet klushuizen), hetgeen past
middels kennisoverdracht en het maken van afspraken in de RAP’s.
binnen de visie van de provincie op binnenstedelijk ontwikkelen. Herontwikkeling van bestaande bouw past ook bij de transformatieopgave van veel gemeenten. 2
RAP-afspraken maken over -
Beschikbaar stellen van passende CPO-locaties door
Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan aansturen op het beschikbaar stellen van geschikte locaties voor zelfbouw middels kennisoverdracht en het maken van afspraken in de RAP’s.
gemeenten en corporaties -
Mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen
-
Acceptabele en eenvoudige gemeentelijke ruimtelijke kaders met eenduidige regels over o.a. bouwhoogte, rooilijn, functie en bij voorkeur welstandsvrij.
3
Vanwege de huidige grote vrijblijvendheid in het instrumentarium
Aanbeveling wordt overgenomen. Wij gaan vanuit het wonen beleid aansturen op het maken van regionale
zijn veel gemeenten niet voorbereid op CPO-projecten. De
afspraken over zelfbouw in de RAP’s. Middels de pilot collectieve zelfbouw in de Regio West-Friesland
provincie zou het CPO-beleid van gemeenten meer kunnen sturen,
gaan wij de mogelijkheden verkennen in te zetten op sturing via de ruimtelijke ordening. Dit door bij
hiervoor zou kunnen worden aangehaakt bij kerntaken ro en
gemeenten aan te sturen op beleid voor zelfbouw in hun ruimtelijk beleid als structuurvisies.
bijbehorend instrumentarium. -
Afspraken maken over CPO-locaties bestaand
-
Afspraken maken over percentage CPO-locaties in
-
In het exploitatieplan zou kunnen worden
bebouwd gebied.
Middels de rol van kennismakelaar kennis en ervaring met gemeenten delen over de omzetting van projectbouw naar zelfbouw.
plannen voor uitbreiding bebouwd gebied. opgenomen dat projecten met seriebouwgrond van ontwikkelaars, bij uitblijven realisatie, kunnen worden omgezet naar individuele kaveluitgifte, waardoor er meer mogelijkheden ontstaan voor CPO. 4
Aanspreken en onderhouden van
Aanbeveling wordt overgenomen. De nuttige bijdrage van corporaties aan collectieve zelfbouw wordt
convenantafspraken met corporaties onder de vlag “Kracht door
onderschreven. Wij blijven in gesprek met de sector en sturen aan op actualisatie van de afspraken met de
Verbinding” in NHN. Vooralsnog aan blijven sturen op de rol van
corporaties in NHN in het kader van Kracht door Verbinding.
corporaties als achtervangpartij en locatieaanbieder. Zij kunnen een nuttige bijdrage leveren aan CPO, ook bijvoorbeeld als
6
procesbegeleider.
7
