Kl o kSi g n a a l i S een u i tg ave va n K lokgro ep | DECEMBER 2012
Meister und Gesell Hoe integrale samenwerking dak- en thuislozen perspectief biedt BaseHome: Wonen zoals mensen willen Wethouder Jan van der Meer “In 2045 wonen alle Nijmegenaren energieneutraal” Clever Real Estate Van kantoor naar studentenwoning
02
03
COLOFON 04 Jaargang 17 December 2012
Meister und Gesell Hoe integrale samenwerking dak- en thuislozen perspectief biedt
Oplage 2400 exemplaren
Beste lezer, De markt waarin wij opereren staat totaal op zijn kop. We kunnen de vakbladen niet openslaan of er wordt weer een faillissement, sanering of reorganisatie aangekondigd. KlokGroep heeft de gevolgen van de economische crisis lang buiten de deur kunnen houden, maar momenteel is het geen optie meer om op de oude voet verder te gaan. We moeten ons aanpassen aan de snel veranderende markt en die vraagt om rigoureuze maatregelen. Eén ding is zeker: geen keuzes maken is de verkeerde keuze. Voor ons betekent dit: én investeren én bezuinigen én reorganiseren. We investeren onder andere in onze nieuwe entiteit: KlokGroep Integrale Projecten (KGIP). Deze afdeling gaat het toenemende aantal integrale opgaves dat op ons afkomt oppakken en wordt verantwoordelijk voor de implementatie van BIM en Lean Bouwen. Tevens gaat KGIP ons beleid ten opzichte van duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen bepalen. Dat we daar nu ook al heel serieus mee bezig zijn kunt u lezen in diverse artikelen van dit KlokSignaal.
08
BaseHome: Wonen zoals mensen willen
12
Wethouder Jan van der Meer “In 2045 wonen alle Nijmegenaren energieneutraal”
KlokSignaal is het halfjaarlijkse relatiemagazine van KlokGroep Concept en uitwerking Korteweg Communicatie, Eindhoven
11
Project uitgelicht/Actueel
Druk Weemen Drukwerk & Communicatie Fotografie Hans Barten, Druten Cover: BasePhotography, Helmond Contact KlokGroep Postbus 38 6650 AA Druten Tel +31 (0)487 588 250 Fax +31 (0)487 588 275 E-mail
[email protected] www.klokgroep.nl Vindt u deze editie van KlokSignaal ook relevant voor een collega of relatie, laat ons dit weten, wij sturen hen graag een exemplaar toe;
[email protected]
14
16
Partners in wonen KlokBouw, Dura Vermeer en Hurks vastgoedontwikkeling gaan samen met Oosterpoort een unieke samenwerking aan
Actueel
18
Er is minder geld beschikbaar en financieringen worden steeds moeilijker verstrekt. Hierdoor moeten wij de stichtingskosten van onze projecten verder omlaag brengen. Er zijn verschillende kostenbesparende maatregelen binnen KlokGroep doorgevoerd, maar helaas ontkomen ook wij niet aan een reorganisatie. Na het doorvoeren van alle aanpassingen en maatregelen zijn wij ervan overtuigd dat KlokGroep klaar is voor de moeilijke jaren die onze sector nog te wachten staan en zijn we nog beter in staat om antwoord te geven op complexe vraagstukken uit de markt. In combinatie met onze goede naam als kwaliteitsbouwer, onze hoge solvabiliteit en ruime liquiditeitspositie zorgt dit ervoor dat KlokGroep een uiterst betrouwbare bouwpartner voor u blijft. Nu en in de toekomst. Ton van de Klok Algemeen directeur
FOTO COVER Paviljoen Wilgenhof, Eindhoven
Clever Real Estate Van kantoor naar studentenwoning
KLOKsignaal > INHOUD
KLOKsignaal > VOORWOORD
Inhoud
04
05
Hoe integrale samen werking dak- en thuislozen perspectief biedt
Niet iedereen krijgt gelijke kansen in de maatschappij. Soms gaat het mis en glijdt iemand af. Met het project Meister und Gesell laten Stichting Dagloon, KlokBouw, Standvast Wonen en Portaal zien dat er een weg terug is. Met deze bijzondere samenwerking hebben zij twee dak- en thuislozen geholpen hun leven weer op de rails te zetten.
Het kan soms raar lopen. Vorig jaar mei kwam Fons van de Klok, directeur van KlokBouw, per ongeluk in een demonstratie van dak- en thuislozen terecht. Nieuwsgierig als hij was, sprak hij een van hen aan en het verhaal dat hij hoorde, raakte hem enorm. De volgende dag al zat hij om de tafel met Ton Valckx van Stichting Dagloon om te kijken hoe KlokBouw iets voor deze groep mensen kon betekenen. Stichting Dagloon is een arbeiderscollectief dat een kleine groep dak- en thuislozen zelf heeft opgericht. Door werkervaring op te doen willen zij een stapje verder komen. Op weg naar werk Voor KlokBouw was het niet gemakkelijk om werk te genereren voor mensen zonder opleiding en ervaring in de bouw. “Opdrachtgevers kiezen meestal voor de laagste inschrijvers”, legt Fons van de Klok uit. “De uren worden scherp gecalculeerd en daarbinnen is geen ruimte om deze doelgroep te begeleiden.” Omdat KlokBouw regelmatig opdrachten voor woningcorporaties uitvoert, klopte Fons van de Klok aan bij KR8 (Kracht) Corporaties. Dit is een samenwerkingsverband van inmiddels negen woningcorporaties in de regio Arnhem-Nijmegen. Met projecten op het gebied van wonen, werken, leren en welzijn willen zij perspectief bieden aan kwetsbare groepen in de samenleving. Standvast Wonen en Portaal waren allebei bereid een bijdrage te leveren. >>
Symposium Meister und Gesell Op 24 januari 2013 organiseren KlokBouw, Stichting Dagloon, Standvast Wonen en Portaal een bijeenkomst over Meister und Gesell. Zorg- en welzijnsorganisaties, woningcorporaties, bouwbedrijven en gemeentes worden dan met elkaar verbonden en mogelijkheden worden gezocht om dit project verder te ontwikkelen. Als u vragen heeft of u op wilt geven, kunt u contact opnemen met Sandra Smits via 06 29 57 12 51 of
[email protected]
KLOKsignaal > MEISTER UND GESELL
KLOKsignaal > MEISTER UND GESELL
Meister und Gesell:
“Op mij kwamen ze over als zeer hardwerkende, positieve mannen en dat is tot het einde zo gebleven”
06
Ton Valckx > Stichting Dagloon
Onder de brug Stichting Dagloon verzorgde de inhoudelijke ondersteuning en coaching. “Mark en Edwin stonden aan de rand van de afgrond. De vraag was welke richting zij op zouden gaan. Ze liepen de kans langdurig dakloos te worden en in de criminaliteit te belanden. Dat wilden ze niet, maar een basis ontbrak. Ze sliepen overal: onder de brug en bij vrienden en kennissen.” Stichting Dagloon heeft Mark en Edwin geholpen om hun huisvesting tijdens het project enigszins te organiseren in hun vriendenkring. Ook zorgde de stichting voor ondersteuning op het gebied van voeding. “Hiermee waren zij in staat om overdag te presteren”, aldus Ton Valckx. Werk en woning Mark en Edwin hebben de zes maanden succesvol volbracht en zijn nu volwaardige bouwmedewerkers. Daarvoor hebben zij een contract bij KlokBouw en een woning van Portaal gekregen. Stichting Dagloon geeft hen nog een halfjaar begeleiding om ervoor
Fons van de Klok > KlokBouw
te zorgen dat zij niet terugvallen. Dit alles zorgt ervoor dat ze meer grip op hun eigen situatie krijgen. Volgens Fons van de Klok is het succes van Meister und Gesell mede te danken aan de begeleidingsgroep met daarin de projectleider, uitvoerder en timmerlieden die Mark en Edwin op de werkvloer begeleidden. Fons van de Klok: “Het project werd niet van bovenaf opgelegd, maar ondersteund vanaf de werkvloer. Om dat te bereiken, hebben Mark en Edwin vooraf hun verhaal verteld aan de begeleidingsgroep. In eerste instantie waren onze medewerkers wat sceptisch, maar hun houding veranderde door de herkenbaarheid in de verhalen van Mark en Edwin. Wat hen is overkomen, kan iedereen overkomen.” Mensen in hun kracht zetten Valckx ziet de integraliteit als grootste kracht van het project. “Drie partijen hebben de verantwoordelijkheid durven nemen om mensen in hun kracht te zetten. Hadden ze niets gedaan, dan zouden we Mark en Edwin over drie jaar niet meer terug kennen.” Hij onderstreept het belang van het bedrijfsleven hierbij. “Dit pilot-project past binnen de notitie Burgerkracht van de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling. De pensionering van de babyboomers veroorzaakt straks een arbeidstekort en dan moeten we kritisch durven kijken naar kwetsbare mensen in de samenleving.” Fons van de Klok beaamt dat: “Ook voor de toekomst van ons bouwbedrijf is het belangrijk om mensen terug te krijgen in de maatschappij. Als de markt straks aantrekt en we handen te kort krijgen, dan hebben we ook deze mensen hard nodig.”
Meister & Gesellen aan het woord
Ronnie van Lanen (Meister): “In het begin
Edwin (Gesell): “Omdat ik geen reguliere
was ik sceptisch, omdat ik met een doelgroep
baan kon krijgen, deed ik mee aan dit project.
te maken kreeg waarmee ik nog nooit had
Ik heb er erg veel van geleerd. Met een huis en
gewerkt. Dat veranderde vlot. Al snel hadden
vaste baan kan ik vooruit en sta ik maatschap-
Mark en Edwin een goede band opgebouwd
pelijk gezien weer op de ladder. Ik denk dat ik
met hun collega’s. Ook zag ik hun inzet en
nu weer een normaal leven kan opbouwen.”
werklust. Op mij kwamen ze over als zeer hardwerkende, positieve mannen en dat is tot het einde zo gebleven.” Mark (Gesell): “Ik deed mee aan dit project vanwege de baangarantie en het huis dat eraan vastzit. Zo kan ik terugkeren in de maatschappij. Met dit project heb ik een herkansing gekregen en deze keer doe ik het goed.”
v.l.n.r. Ronnie, Edwin en Mark
KLOKsignaal > MEISTER UND GESELL
KLOKsignaal > MEISTER UND GESELL Adri van Grinsven > Standvast Wonen
>> Praktijkgerichte scholing en discipline Zo ontstond het pilot-project Meister und Gesell. Twee dak- en thuislozen, Mark en Edwin, kregen de kans om zes maanden lang mee te werken in een team. Zij werkten aan de renovatie van ongeveer honderd huizen voor Standvast Wonen. KlokBouw zorgde voor een praktijkgerichte scholingstructuur. Twee vaklieden begeleidden Mark en Edwin een-op-een op de werkvloer. Zo leerden zij onder andere slopen, timmeren, stukadoren en tegelzetten. Ton Valckx vertelt dat ze heel bewust voor de projecttitel Meister und Gesell hebben gekozen. “Het is een Duitse uitgangspositie met daarin de toon van arbeidsethos, discipline en verantwoordelijkheid. De meester is er verantwoordelijk voor dat de leerling slaagt.”
07
09
BaseHome:
Wonen zoals mensen willen Oorspronkelijk waren alle woningen in De Viersprong bedoeld voor de verkoop, maar na het instorten van de woningmarkt zijn die plannen bijgesteld. Willem Berkhout, directeur van De Gemeenschap, vertelt dat dit een mooi moment was om in te stappen. “De sociale huurmarkt is er nog gewoon. Wij zijn wel in staat om deze woningen te verhuren.” Uitgekiend ontwerp voor efficiënt bouwproces Om de woningen binnen de sociale huursector op de markt te zetten, moest het oorspronkelijke plan worden herontwikkeld. “Wij hebben betaalbare woningen nodig, want de mensen in onze doelgroep hebben niets aan een woning waarvoor ze geen huurtoeslag krijgen”, aldus Berkhout.
“Wil je als ontwikkelaar meedoen en overleven in de woningbouw, dan moet je goede en ruime woningen bouwen”
Voor de financiële haalbaarheid is gekozen voor BaseHome. Dit is hét antwoord van KlokBouw op de maatschappelijke vraag naar goede, betaalbare en duurzame woningen. BaseHome woningen zijn ruime woningen die in serie worden geproduceerd. Voor de bouw worden de modernste technieken en hoogwaardige materialen gebruikt. De woningen hebben een eigentijdse architectuur en zijn met hun A++-label energiezuinig. Door het uitgekiende ontwerp is het mogelijk deze woningen op efficiënte wijze te bouwen. Het concept is namelijk al uitontwikkeld en het bouwproces is met alle bouwpartners afgestemd. Zij zijn op de hoogte van de details en alle prijs- en constructieberekeningen zijn al gemaakt. Dat scheelt enorm in voorbereidingstijd. Standaardisatie past bij woningcorporatie De doordachte werkwijze stelt leveranciers in staat hun spullen op systematische wijze te produceren. “Zij hoeven de productielijnen niet te veranderen voor een nieuw project. Zo weet de producent van de prefab fundering precies waar de sparingen moeten zitten”, vertelt Henk van de Wiel. Hij is projectmanager van dit project voor beide woningcorporaties. Directeur van WoonGenoot Theo Heijnen vindt dat deze standaardisatie prima bij een woningcorporatie past. “Huurders herkennen en waarderen de afwijkingen die architecten soms bedenken >>
KLOKsignaal > BASEHOME
KLOKsignaal > BASEHOME
KlokBouw realiseert samen met Aannemersbedrijf Van de Water in het dorp Lent ten noorden van Nijmegen in totaal 51 woningen. Dit project heet De Viersprong en maakt deel uit van het nieuwe woongebied de Waalsprong. Naast een blok van vijftien herenhuizen realiseert KlokBouw hier in opdracht van woningcorporaties WoonGenoot en De Gemeenschap 36 ruime eengezinswoningen. Deze rijwoningen zijn ontwikkeld op basis van het innovatieve concept BaseHome.
Foto: TBL-Photo
08
10
11
‘Land van Straub’ Willem Berkhout > De Gemeenschap
Theo Heijnen > Woongenoot
Henk van de Wiel > Projectmanager De Viersprong
>> over het algemeen niet, maar ze kosten wel veel geld”, vertelt hij. “Wanneer een architect allerlei kostbare bouwkundige aanpassingen doet, moet een woningcorporatie afhaken. Hetzelfde geldt voor trends, want een woning moet geen tien jaar staan, maar minimaal vijftig jaar. Afwijken van de standaard is altijd kostbaarder en neemt meer tijd in beslag.” Henk van de Wiel vult hem aan. “Zodra een architect de vrijheid krijgt om een beukmaat te veranderen, staat alles op zijn kop. Wanneer je de detailleringen hetzelfde houdt, hoef je niet ieder keer opnieuw de ontwerpen te tekenen.”
Heijnen. “De rentekosten zijn daardoor relatief laag en dit heeft een gunstige invloed op de totale kosten van de woningen.” De kracht van het concept zit daarnaast in het feit dat een BaseHome woning precies biedt wat de meeste mensen willen. Heijnen: “In Nederland bestaat nog altijd de meeste vraag naar een traditionele woning. Dat is een grondgebonden woning met een zadeldak. De woonkamer ligt beneden en grenst aan de open keuken. Boven zijn drie slaapkamers en de zolder heeft een vaste trap.” Berkhout: “Wat telt voor de gemiddelde bewoner, is de traditionele indeling. De meeste mensen willen veel ruimte voor relatief weinig geld. Met BaseHome zijn we in staat dat te realiseren.
BaseHome woningen goed inpasbaar in beeldkwaliteitplannen. De woningen zijn aan de buitenzijde optisch verschillend, maar de visuele aantrekkelijkheid zit volgens Berkhout in de goede prijs-kwaliteitverhouding. “Wil je als ontwikkelaar meedoen en overleven in de woningbouw, dan moet je goede en ruime woningen bouwen. Daar is vraag naar. Belangrijk is om voor weinig geld goed uitgekiende woningen te ontwikkelen. Daarbij maakt de stedenbouwkundige opzet een woonwijk aantrekkelijk. Het gaat om het totaalplaatje en daar past een BaseHome woning uitstekend in.”
Snel een traditionele woning Het hele concept maakt het mogelijk om tegen relatief lage kosten een woning van goede kwaliteit neer te zetten. De BaseHome woning is daarom een passende oplossing voor woningcorporaties die hun woningvoorraad willen uitbreiden met betaalbare woningen. WoonGenoot heeft eerder BaseHome woningen afgenomen. “Binnen een tijdsbestek van een halfjaar zet KlokBouw kwalitatief goede woningen neer”, vertelt
Aantrekkelijke woonwijken De BaseHome woning is zo ontworpen dat de woningindeling gemakkelijk aanpasbaar is, bijvoorbeeld met een vierde slaapkamer. Ook extra’s als een dakkapel, carport of uitbouw behoren tot de mogelijkheden. De alternatieven in onder andere kleurstelling van metselwerk en dakpannen maakt
Koopwoningen in De Viersprong In De Viersprong ontwikkelt
Oneindig veel vertrouwen in
KlokMilieu KlokMilieu vierde onlangs haar tweede lustrum. In 10 jaar zijn ruim 650 grote en kleine projecten gerealiseerd. KlokMilieu wordt regelmatig ingezet door collega’s binnen KlokGroep, maar net zo vaak door andere partijen.
In nieuwbouwwijk Mannee te Goes realiseert Novaform 25 ruime, betaalbare en zeer duurzame woningen onder de naam ‘Land van Straub’. De gemeente Goes heeft de duurzaamheidslat hoog gelegd. Elke woning moet gebouwd worden met een individueel warmtepompsysteem, een regenwater opvangsysteem, zeer hoge isolatie-eisen en het gebruik van duurzame materialen.
KlokOntwikkeling eveneens vijftien herenhuizen waarin wonen en een bedrijf aan huis gemakkelijk gecombineerd kunnen worden. Door de ligging dicht bij de provinciale weg is de bereikbaarheid zeer goed. De woningen zijn ruim en bieden de mogelijkheid een extra woonlaag toe te voegen. De opvallende gevels bestaan uit diverse kleuren gevelstenen met hier en daar Keimwerk. Hierdoor is geen van de woningen hetzelfde.
De uitdaging was om - ondanks deze aanvullende eisen - de woningen compleet uit te rusten én betaalbaar te houden. Dat is gelukt! De woningen zijn nog steeds standaard voorzien van een complete SieMatic keuken, Villeroy & Boch tegels en sanitair en tal van (uitbreidings)opties. De 15 rij- en hoekwoningen werden aangeboden vanaf € 189.000,- en zijn allemaal verkocht. Van de 10 twee-onder-een-kapwoningen zijn er nog enkele beschikbaar.
De combinatie van duurzaamheid en betaalbaarheid heeft erin geresulteerd dat deze woningen - ondanks de moeizame woningmarkt - toch worden gekocht. Johan Liebregts van Novaform is van mening dat duurzaam bouwen alleen niet genoeg is. “Ook betaalbaarheid en verkoopbaarheid op de lange termijn tellen mee. Een woning wordt pas echt duurzaam als deze ook over 50 jaar nog gewild is.”
www.landvanstraub.nl
De aanleiding om een eigen milieubedrijf te beginnen was destijds de verwerving van een bedrijfsterrein met een fikse bodemverontreiniging. Er was door dure adviesbureaus berekend dat de sanering vele miljoenen zou gaan kosten. Bij KlokGroep waren ze ervan overtuigd dat dit veel voordeliger zou kunnen. KlokMilieu heeft vervolgens gezorgd voor vernieuwing van de bodemonderzoeken, het saneringsplan opgesteld en alle maatregelen uitgevoerd die nodig waren om de locatie weer bruikbaar te maken voor industrie. Door ervoor te kiezen om de verontreinigde grond veilig in te pakken is er veel geld bespaard. De locatie is verkocht, maar recentelijk heeft men KlokMilieu weer ingehuurd om de eeuwigdurende nazorg te verzorgen voor de ‘ingepakte’ grond op het terrein. Een mooi voorbeeld van het grote vertrouwen dat klanten in KlokMilieu hebben. Kijk voor meer informatie op www.klokmilieu.nl
KLOKsignaal > PROJECTEN UITGELICHT / ACTUEEL
KLOKsignaal > BASEHOME
Duurzaam én betaalbaar wonen in
13
Hoewel de vastgoedsector in Nederland grotendeels stagneert, gebeurt er in de Nijmeegse woningmarkt van alles. Er wordt volop gebouwd en duurzaam wonen speelt daarbij een grote rol. De gemeente doet er alles aan om zo veel mogelijk duurzame energie in te zetten en woningen zo energiezuinig mogelijk te maken. Doel: Nijmegen energieneutraal in 2045. Energieneutraal betekent dat alle energie die in de gemeente Nijmegen wordt gebruikt, duurzaam opgewerkt moet zijn binnen de gemeentegrenzen. Daarbij spelen energieneutrale woningen een grote rol. Deze woningen wekken zelf de energie op die ze verbruiken, voornamelijk via zonnepanelen. De doelstelling om in het jaar 2045 volledig energieneutraal te zijn, is een ambitieuze. Dat beseft ook Jan van der Meer, wethouder met in zijn portefeuille ruimtelijke ontwikkeling Waalsprong, wonen, klimaat & energie en groen & water. “Daarvoor moeten we nu al alles uit de kast halen”, vertelt hij. “En daarvoor gebruiken we allerlei technieken.” Warmtenet als duurzame oplossing Een van de duurzame technieken die Nijmegen inzet, is een warmtenet. Dit systeem maakt gebruik van de restwarmte van afvalverbrander ARN. Dag in, dag uit verdwijnt de warmte die vrijkomt bij het verbrandingsproces nu nog in de lucht en in de Waal. “Eeuwig zonde”, vindt Van der Meer. “Als we deze warmte gebruiken, bespaart dat ongeveer zeventig procent CO2-uitstoot ten opzichte van gasgestookte nieuwbouwwoningen.” De woningen in de Waalsprong worden uiterlijk in 2015 aangesloten op het warmtenet. Dat gaat als volgt. Het warme water loopt via een geïsoleerd leidingensysteem onder de Waal door naar woongebied de Waalsprong. Via vloerverwarming worden de huizen hier verwarmd.
Voor de bewoners zelf verandert er niets, behalve dan dat de warmte die zij afnemen beter is voor het milieu. Wil de gemeente haar doelstellingen op het gebied van duurzame energie halen, dan zullen in de toekomst meer woningen op het warmtenet moeten worden aangesloten. Duizend nieuwe woningen per jaar Er wordt in Nijmegen nog flink gebouwd. “Wij hebben behoefte aan ongeveer duizend woningen per jaar”, vertelt Van der Meer. “Ondanks de crisis op de woningmarkt leveren we dit jaar zelfs 1.300 woningen op. Hiervan valt zestig procent onder de sociale huurgrens.” In tegenstelling tot andere Nederlandse regio’s, blijven de stedelijke regio’s zoals Arnhem-Nijmegen de komende jaren groeien. “Nijmegen is een groeistad. Dit komt onder andere doordat veel pas afgestudeerden er na hun studie blijven wonen. Er bestaat dan ook een grote behoefte aan starterswoningen.” Ondanks deze voedingsbodem lijkt ook in Nijmegen de huizenverkoop te stagneren door de haperende doorstroming op de woningmarkt. “We zien dit terug in de langere wachtlijsten voor huurwoningen. Mensen die geen woning kunnen kopen, gaan huren.” Nieuwbouwwoningen nog niet energieneutraal Om de woningmarkt te stimuleren, geeft de gemeente Nijmegen daarom startersleningen
KLOKsignaal > WETHOUDER JAN VAN DER MEER
KLOKsignaal > WETHOUDER JAN VAN DER MEER
“In 2045 wonen alle Nijmegenaren energieneutraal“ met cofinanciering uit. Starters kunnen maximaal 35.000 euro lenen en een deel van de kosten hiervoor betaalt de verkoper. “De starters die een huis kopen, brengen een beweging op gang, want elke starter zorgt voor vier nieuwe transacties.” Hierdoor krijgt de Nijmeegse huizenmarkt meer dynamiek. De nieuwbouwhuizen volledig energieneutraal maken is momenteel niet mogelijk, hoewel dat eigenlijk wel zou moeten om de doelstelling voor 2045 te halen. Het is te kostbaar en zou de woningmarkt nog verder van slag brengen. “Wat we wel kunnen doen, is de nieuwe woningen nu al zodanig ontwerpen dat ze gemakkelijk zijn op te plussen. Je kunt dan denken aan een plug-in-systeem voor zonnepanelen. Wij verzoeken corporaties om hier nu al rekening mee te houden.” Daarnaast kunnen particuliere woningeigenaren een subsidie ontvangen voor de aanschaf van energiebesparende oplossingen zoals zonneboilers en zonnepanelen. Steeds weer nieuwe mijlpalen Nijmegen energieneutraal in 2045 is een ambitieuze doelstelling. Van der Meer vertelt dat de gemeente nu vooral vooruitgang boekt met energiebesparing. “Maar dat droogt op een gegeven moment op en dan moeten we een nieuwe slag maken. We weten nu niet hoe de situatie dan is. Ik verwacht dat we steeds nieuwe mijlpalen krijgen, waarin nieuwe technieken gemakkelijker kunnen worden ingezet. In de toekomst zijn zonnepanelen waarschijnlijk goedkoper en zijn windmolenparken wellicht gemakkelijker te realiseren. Nu is dat moeilijk vanwege het beperkte draagvlak in de samenleving. Straks, als mensen realiseren hoe belangrijk duurzame energie is, kan dat compleet anders zijn.”
Wethouder Jan van der Meer
12
14
KlokBouw, Dura Vermeer en Hurks vastgoedontwikkeling gaan samen met Oosterpoort een unieke samenwerking aan Oosterpoort staat voor de maatschappelijke taak haar bezit op peil te houden en te verbeteren. Dit terwijl de omstandigheden door de crisis, de vergrijzing en de krimp steeds moeilijker worden. Daarbij komt dat banken op het punt staan geen leningen meer aan woningcorporaties te verstrekken. Voor Oosterpoort is dit de aanleiding om een samenwerking aan te gaan. “Zelf wil en kan de corporatie niet al te veel risico meer dragen omdat corporaties in hun bouwplannen geen dure huur of koop meer mogen financieren met borging”, zegt Janssen. Ambities “Twintig procent goedkoper, dat is één van de ambities die we gesteld hebben”, aldus Henk Leenders, algemeen directeur KlokBouw. Maar naast een kostenbesparing hebben de partijen nog meer ambities volgens Leenders. Zo moet de klanttevredenheid en de medewerkerstevredenheid van alle partijen omhoog. Beiden zouden binnen vijf jaar het cijfer 8 moeten hebben. Dat deze vorm van ‘het nieuwe samenwerken’ steeds vaker zal voorkomen, staat voor Leenders vast. “Het besef in de hele keten groeit dat er anders samengewerkt moet worden. Efficiënter.” En dat lukt, merkt hij. “Door deze manier van samenwerken kun je je volledig richten op de projecten.”
Om als bouwbedrijf de verantwoordelijkheid te krijgen over het volledige woningbezit van een woningcorporatie, moet je wel iets in huis hebben. KlokBouw flikte het. Samen met Hurks vastgoedontwikkeling en Dura Vermeer draagt zij gezamenlijk zorg voor de 5.000 woningen van Oosterpoort. De samenwerkingsovereenkomst is getekend en nu kunnen we écht van start. Maar wat betekent deze samenwerking eigenlijk?
Nooit eerder kregen bouwbedrijven al het werk van een woningcorporatie in handen. Alle nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten worden de komende vijf jaar door Dura Vermeer, Hurks vastgoedontwikkeling en KlokBouw uitgevoerd, ondersteund door lokale ketenpartners. Oosterpoort zit daarbij op de regisseursstoel. Eugène Janssen, directeur Oosterpoort: “Wat deze samenwer-
king uniek maakt, is dat het om ons totale bezit gaat. Uitgangspunt is de totale levenscyclus van de woningen. Van idee tot en met exploitatie. Samen zoeken we naar een optimale verhouding van de beste kwaliteit, beste prijs en duurzaamste product. Uiteraard met het maatschappelijk belang voorop. We denken en handelen als één organisatie. Dat doen we op zowel operationeel als strategisch niveau.”
De basis leggen Met pilotprojecten wordt nu de basis voor het onderlinge vertrouwen en kennisdeling gelegd. “Maar we zijn er nog niet”, zegt Leenders. “Verandering gaat gepaard met vallen en opstaan. Met behulp van de pilotprojecten kunnen we verder aan elkaar snuffelen en elkaar verder helpen.” Ondanks het eerste ‘gesnuffel’ ziet Leenders de toekomst met de drie partijen nu al zonnig in. “Alle vier zetten we ons in voor één organisatie, één doel en één belang.”
KLOKsignaal > PARTNERS IN WONEN
KLOKsignaal > PARTNERS IN WONEN
Partners in wonen
15
‘Lean & clean’ op de
groot succes!
Een gewichtsconsulente gaf advies over gezonde voeding en ook tijdens de lunch werd daar speciale aandacht aan besteed in de vorm van smoothies, salades, soep en extra fruit. Collega’s op de bouwplaats
bouwplaats
kregen allemaal een speciale broodtrommel, bronwater en vers fruit. Diverse medewerkers van KlokGroep hebben in de avonduren activiteiten georganiseerd. Zo werd er een wielertocht - Rondje met de Klok mee - georganiseerd, evenals een golfclinic, bootcamp, fietstocht, wandeltochten en een tennistoernooi. Een klein clubje medewerkers reed zelfs een wielertocht van meer dan 200 km door Zuid-Limburg. Kortom, de eerste Gezonde KlokWeek is een groot succes geworden, waarbij met veel enthousiasme mee is gedaan aan de verschillende activiteiten. Het was niet alleen gezond, maar ook erg gezellig!
Met behulp van het milieumanagementsysteem (ISO 14001) heeft KlokBouw een structurele monitoring van emissies, afvalstromen, gebruikte grondstoffen, energie en overige milieu-aspecten.
Willy Driessen en Michel Rademaker
In september 2012 is KlokBouw gestart met de realisatie van het Uitcentrum op de locatie van de Kasteelhof in Druten. Samen met opdrachtgever Zorggroep Maas & Waal is besloten om dit project volgens de principes van Lean Bouwen te realiseren en ketensamenwerking met bouwpartners aan te gaan. Hierdoor worden alle partijen gestimuleerd om slimmer te werken.
Do. 30 augustus
WIELERTOCHT
‘Rondje met de Klok mee’
Omgeving nijmegen | OrganisatOr: Jurgen van Düren
Ma. 17 sEPtEMBER
BOOTCAMP-LES
Omgeving nijmegen / Druten
| OrganisatOr: tOn OverDiJk
Ma. 17 sEPtEMBER
WANDELTOCHT
Omgeving einDhOven | OrganisatOr: esther bOgaerts
DI. 18 sEPtEMBER
FIETSTOCHT
Omgeving Overasselt | OrganisatOr: theO CObussen
DO. 20 septem
Do. 20 sEPtEMBER
TENNIS
WANDELTOCHT
Omgeving nijmegen | Org: J. hettersCheit & M. v.
BEMME
L | ORGANI
SATOR:
haalen
ber
TOERNO BURG
TENNISTOERNOOI
Omgeving Druten | OrganisatOr: JaaP PeiJnenburg
tijDstip: ±19.00 UUr | verzamelplek:
Deelnemers krijgen naDere
info
Meld je aan voor 7 septembe r!
Uiteraard is je partner ook van Meld je aan via gezondaanhetwerk
r
OCHT LERT ocht
Toert WIE km WK
en van
200
-LIMB
ZUID
n
Düre
Or: Jurg
nisat
URG
| Orga
Meld
je aan
mee!
ook
Doe
ond
wer aanhet
bel nl of
groep.
k@klok
via gez
harte welkom.
@klokgroep.nl of bel (024) 374 15 77
embe
pT 15 se ZAT.
(024)
374 15
77
rt! We zijn gesta Meld je aan via
@klokgroep.nl
gezondaanhetwerk
15 77 of bel (024) 374
OI
JAAP PEIJNEN
Do. 20 sEPtEMBER
Hard werken tijdens de golfclinic
Certificeringen KlokBouw KlokBouw is inmiddels naast de ISO 9001-, VCA**-, FSC- en Firacertificaten ook in het bezit van het ISO 14001-certificaat, CO2prestatieladder Niveau 3 en het BTR-certificaat.
Foto: KlokGroep
Afgelopen september organiseerde KlokGroep voor het eerst de ‘Gezonde KlokWeek’. Het doel van deze week was om bij alle medewerkers bewustwording te creëren over de eigen gezondheid en levensstijl. Gezonde voeding en beweging stond centraal. Iedereen kreeg de mogelijkheid om zich te laten checken op onder meer cholesterol, glucose, BMI en lenigheid.
17
Doe oo k mee!
Meld je
aan via
gezondaa
nhetwerk
@klokgro
ep.nl of bel (024)
374 15 77
reduceren. Automatisch leidt dit tot lagere kosten. Door de transparante manier van werken is iedereen bereid om een stapje extra te zetten en hebben de partijen vertrouwen in elkaar. Dat zie je ook terug op de bouwplaats. Er ligt geen overbodige rommel. Er wordt niet alleen lean gewerkt, maar ook clean.”
Het eerste wat opvalt in de vergaderruimte op de bouwplaats is het gigantische ‘planbord’. Grote vellen papier zijn aan de wand gehangen, zodat iedereen - in samenspraak - met Post-its zijn eigen werk/proces kan inplannen. De bouwpartners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de planning.
“Natuurlijk is deze manier van werken voor iedereen even wennen”, zegt projectleider Michel Rademaker van KlokBouw. “Onze mensen krijgen nu een andere rol. De uitvoerder is regisseur geworden en onze mensen op de bouwplaats wordt de mogelijkheid gegeven om mee te denken aan slimmere oplossingen en ideeën. Uiteindelijk moet het een geoliede machine worden.”
Willy Driessen van WD Bouw(kosten)advies is projectmanager namens Zorggroep Maas & Waal en heeft al meerdere Ketenintegratieprojecten begeleid. “Inkoop gebruiken voor kostenverlaging en (te) strakke prijsonderhandelingen is daarbij een achterhaald concept”, vertelt hij. “Samen met KlokBouw hebben we bouwpartners gekozen en deze betrokken in de voorbereidingsfase om zo de risico’s te beperken en de faalkosten te
Contractueel is er een bouwtijd van 13 kalendermaanden afgesproken met een maximale uitlooptijd tot eind 2013. Het doel is om de bouwtijd in te korten tot 9 kalendermaanden. Het project is nog maar net van start gegaan, maar bij de tussentijdse evaluatie begin 2013 zal duidelijk worden, wat werken volgens deze nieuwe principes de bouwpartners nu al heeft opgeleverd in tijd, rendement en klanttevredenheid.
Voor de CO2 prestatieladder wordt tweemaal per jaar een energiemanagementrapportage gemaakt waarin het energieverbruik en de CO2-uitstoot worden geanalyseerd en getoetst aan de reductiedoelstellingen. Daarnaast wordt bekeken welke CO2 reductie-initiatieven KlokBouw heeft genomen en aan welke initiatieven deelgenomen worden. Met het BTR-certificaat (Branchegerichte Toelichting Railinfrastructuur) kan KlokBouw op het terrein van Prorail werkzaamheden uitvoeren en meedoen met aanbestedingen van Prorail. GPR Gebouw Op dit moment volgen enkele medewerkers van KlokBouw een cursus tot GPR Gebouwexpert om gecertificeerde MIA/Vamilberekeningen te maken en te controleren. GPR Gebouw meet duurzaamheidsprestaties voor woning- en utiliteitsbouw in nieuwbouw, bestaande bouw en grootschalige renovatie. GPR Gebouw kan ingezet worden bij iedere fase in het bouwproces, vanaf ontwerp tot en met realisatie. Via rapportcijfers is in een oogopslag te zien hoe een gebouw, project of plan presteert op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.
KLOKsignaal > ACTUEEL
KLOKsignaal > ACTUEEL
Eerste Gezonde KlokWeek
Foto: KlokGroep
16
18
19
De samenwerking is het initiatief van Camelot. Dit bedrijf heeft 250 medewerkers en vestigingen in zes Europese landen, waaronder zes in Nederland. “Enige tijd geleden hebben wij ons eerste pand aangekocht en omgebouwd tot studentenwoningen”, vertelt Joost van Gestel, CEO van Camelot Europe. “Dit was een behoorlijk succes en daarom wilden we het groter aanpakken.” Aanvullende partners Op zoek naar een solide financiële partner koos Camelot voor KlokGroep. “Dit bedrijf is kapitaalkrachtig. Daarnaast bezit KlokGroep veel bouwkundige expertise. Wij hebben geen bouwkundigen, calculatoren en projectbegeleiders in dienst, KlokGroep wel. Daardoor zijn zij in staat om snel een quickscan te maken.” KlokGroep heeft veel ervaring met onder andere woningbouw en utiliteitsbouw en is in staat grote, complexe projecten aan te pakken. De organisatie beschikt over adviesbureaus en heeft een aparte bouwdivisie. De twee bedrijven vullen elkaar goed aan. Clever Real Estate herontwikkelt en exploiteert de huisvesting voor eigen risico. KlokGroep zorgt voor de transformatie en financiering. Camelot financiert eveneens en zorgt met haar uitgebreide beheerapparaat voor de huisvesting. Afgewogen keuzes Met Clever Real Estate zetten de twee organisaties een stevig concept in de markt. Veel kantoorpanden staan leeg en eigenaren willen er vanaf. Er is een enorme keuze in dit soort vastgoed, waardoor Clever Real Estate de mogelijkheid heeft afgewogen keuzes te maken. Lang niet alle kantoorpanden lenen zich namelijk voor studenten- en jongerenhuisvesting. Van de tweehonderd panden die Clever Real Estate recentelijk onderzocht, waren er vijf geschikt voor herontwikkeling. “De locatie zelf is van groot belang”, aldus Van Gestel. “Daar moet vraag naar zijn.
Onlangs zijn leegstand- en vastgoedbeheer Camelot en KlokGroep een bijzondere samenwerking aangegaan. Onder de naam Clever Real Estate kopen zij kantoorpanden en transformeren deze vervolgens tot betaalbare, zelfstandige studentenwoningen en appartementen voor starters.
Daarnaast zijn de vorm en afmetingen doorslaggevend. Een rechthoekig pand met een diepte tussen de twaalf en vijftien meter en een kolommenafstand van drie à vier meter is hiervoor perfect. Dit stelt ons in staat een middengang te bouwen met aan beide zijden woonunits.” Voor starterswoningen is het belangrijk dat het pand ook beschikt over voldoende parkeerplaatsen. Groeiende markt Op de studentenhuisvestings- en startersmarkt bestaat grote behoefte aan zelfstandige huurwoningen. Dat is een groot verschil met tien, twintig jaar geleden. “De hedendaagse student wil een eigen toilet en badkamer en als het even kan, ook een eigen keuken. Dit is mogelijk, doordat hij kapitaalkrachtiger is. Hij benut zijn tijd effectief en heeft veel bijbaantjes. Daarnaast ontvangt hij studiefinanciering en een bijdrage van zijn ouders.” Van Gestel heeft sterk de indruk dat het aantal uitwonende studenten stijgt. Ook de startersmarkt biedt kansen, mits er kwalitatief goede woningen worden aangeboden. “In de meeste steden zijn behoorlijke wachtlijsten voor starterswoningen, terwijl de ontwikkeling van nieuwe woningen bij veel woningcorporaties op een laag pitje staat.” De studentenwoningen die Clever Real Estate aanbiedt, vallen met een maximumhuur van 365 euro per maand binnen de huurtoeslaggrens. De jongerenwoningen worden aangeboden voor 665 euro. Ook deze maandhuur valt onder de huurtoeslaggrens. Inmiddels heeft Clever Real Estate de eerste panden aangekocht, waaronder in Amsterdam en Maastricht. Deze worden omgevormd tot huisvesting voor zowel studenten als starters. Van Gestel verwacht veel van de samenwerking. “Ik denk dat we de komende jaren tientallen panden onderhanden gaan nemen.”
KLOKsignaal > CLEVER REAL ESTATe
KLOKsignaal > CLEVER REAL ESTATE
Van kantoor naar studentenwoning
Joost van Gestel en Ton van de Klok
