Mei 12. Architect Zorgt voor coherentie in het bouwproject. Projectontwikkelaar Biedt meerwaarde in de ganse keten

DEZE THEMABIJLAGE WORDT GEPUBLICEERD DOOR MEDIAPLANET EN VALT NIET ONDER DE VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE REDACTIE VAN TRENDS

No.1/Mei ’12

VASTGOED 5 TIPS

VOOR HET ONTWIKKELEN VAN EEN BOUWPROJECT

“VASTGOED IS ALTIJD DUUR GEWEEST”

Luc Machon van het BIV betwijfelt of vastgoed echt onbetaalbaar is geworden. Hij erkent wel dat mensen hogere verwachtingen hebben en er meer geld aan besteden. Architect Zorgt voor coherentie in het bouwproject

Projectontwikkelaar Biedt meerwaarde in de ganse keten

2 · MEI 2012

UITDAGING

“Kandidaat-kopers bekijken de vastgoedmarkt met argusogen. De wil om te kopen is er, maar de definitieve beslissing is sterk afhankelijk van de werkzekerheid”, vertelt Stephan De Haas, lid van de raad van bestuur van de Vlaamse Vastgoedfederatie.

IN DE KIJKER Yves Moreau Advocaat en partner bij Linklaters

PAGINA 6

Budget, locatie en energiezuinigheid: drie vereisten voor een ideale woning

W

e merken dat er besluiteloosheid heerst op de vastgoedmarkt. Door de terugvallende economie ervaren consumenten een grotere werkonzekerheid.Vroeger kocht men een huis dat werd afbetaald op maximaal 20 jaar. Er waren verschillende positieve fiscale maatregelen voor energievriendelijke woningen, zoals voor het installeren van zonnepanelen en dubbel glas.Vandaag is de situatie anders. Verschillende maatregelen zijn aangescherpt en het is vaak niet duidelijk bij welke instanties je terecht kan met bepaalde vragen.Bovendien treffen de negatieve fiscale maatregelen zowel bedrijven als particulieren.Een daling van de inkomsten in combinatie met een verhoogde belastingsdruk zorgen ervoor dat ze minder kunnen besteden aan een woning of kantoorruimte.

Maatschappelijke kentering De huidige economische malaise en de grondige hertekening van het subsidiebeleid zorgen ervoor dat bij de aankoop van een

woning meer en meer gekeken wordt naar de energievriendelijkheid ervan. Koper en verkoper houden best rekening met volgende vragen: Is het gebouw goed geïsoleerd? Is er dubbele beglazing? Heeft de verwarmingsinstallatie een hoog rendement? Funcioneert de elektrische installatie optimaal? Daarnaast leven mensen steeds langer. De levenstandaard behouden, wordt door de pensioenshervormingen een uitdaging voor velen. Vroeger investeerden ouders in de vastgoeddroom van hun kinderen door een nieuwe woonst of eventuele modernisatie mee te financieren. Dit gebeurt vandaag de dag dit steeds minder.

Evolutie De vastgoedmarkt wordt in het algemeen weinig geraakt door de economische situatie. De vraag naar degelijk vastgoed blijft nu eenmaal bestaan. We zien vandaag specifiek twee soorten woonhuizen: een instapklare eengezinswoning met een maximumprijs van 250.000 euro en een villa waarvan de prijs zich bevindt tussen 450.000 en 800.000 euro, eventuele renovaties nog niet inbegrepen.

“De huidige economische malaise en de grondige hertekening van het subsidiebeleid zorgen ervoor dat bij de aankoop van een woning meer gekeken wordt naar energievriendelijkheid”

Dilemma Een huis met een degelijke structuur kan makkelijk gemoderniseerd worden. Renoveren is in dit geval goedkoper dan een volledige nieuwbouw. Op lange termijn is het bij oude huizen - die vaak hoge verbruikskosten genereren - vaak voordeliger om de bestaande constructie te slopen en opnieuw op te bouwen, zeker met de toepassing van de 6% btw renovatieregel. Het is hierbij ook aangewezen de nieuwe regelgeving rond energie in acht te nemen.

Uitstekende locatie

Oud versus nieuw Tweeverdieners kunnen zo’n instapklare eengezinswoning makkelijk afbetalen. Als ze een huis vinden in een goede staat, zullen ze het vrijwel onmiddellijk kopen. Recent gebouwde villa’s die hun prijs behouden, kunnen nog steeds op veel belangstelling rekenen en worden relatief snel ver-

kocht. Bij villa’s ouder dan 30 jaar verloopt de verkoop echter veel moeizamer. In de meeste gevallen is er een totale renovatie nodig die een hand vol geld kost. Vroeger kon men hiervoor rekenen op heel wat overheidssubsidies, maar dit is verleden tijd. Oudere woningen blijven vandaag dus vaak erg lang te koop staan.

Stephan De Haas Lid van de raad van bestuur van de Vlaamse Vastgoedfederatie

“Aan het begin van mijn carrière hadden de meeste vastgoedmakelaars geen universitaire studies gevolgd. Dat is vandaag de dag radicaal veranderd: de makelaars en projectverantwoordelijken komen vaak uit hogescholen en zijn ijzersterk in hun domein”

Appartementen die pas gerenoveerd of gebouwd zijn en zich op een uitstekende locatie in de stad bevinden, worden vrijwel onmiddellijk verkocht. Kandidaatinvesteerders komen vaak zelfs niet meer langs om het pand te bekijken. Dergelijke opbrengsteigendommen behouden hun waarde en stijgen jaarlijks.Woningen die zich in een slechte staat bevinden en niet goed gelegen zijn, blijven daarentegen vaak erg lang te huur of te koop staan.

We make our readers succeed! VASTGOED, EERSTE EDITIE, MEI 2012 Managing Director: Christophe Demir Editorial & Production Manager: Evi Vanparys Project Manager: Leoni Smedts Tel: +32 2 421 18 38 E-mail: leoni.smedts @mediaplanet.com Sub-editor: Neelke Lelubre Redactie: Bert Verbeke, Neelke Lelubre, Marielaure De Brauwer, Olivier Clinckart Layout: I GRAPHIC E-mail: [email protected] Gedistribueerd bij: Trends Print: Roularta Mediaplanet informatie: Tel: +32 2 421 18 20 Fax: +32 2 421 18 31 E-mail: [email protected] Mediaplanet ontwikkelt hoogwaardige bijlagen die zich richten op een specifiek thema en de daarbij behorende doelgroep. Zo brengen wij lezer en adverteerder dichter bij elkaar. Deze bijlage wordt gepubliceerd door Mediaplanet en valt niet onder de verantwoordelijkheid van de redactie van Trends.

MEI 2012 · 3

TIP

1

INSPIRATIE

KIES VOOR EEN GEBOUW OP MAAT

Netwerken op Realty Voor de vierde keer op rij organiseert Artexis de internationale beurs Realty. Van 22 tot 24 mei 2012 is Tour & Taxis te Brussel dé ultieme ontmoetingsplaats voor vastgoedprofessionals.

ESTHETIEK EN FUNCTIES Architecten kijken naar het esthetische, aannemers houden zich bezig met moduleringen en hoogtes. FOTO: PRIVÉ

“Met meer dan 125 exposanten van projectontwikkelaars, architecten, banken tot makelaars, krijgt de investeerder een interessant aanbod”, zegt Gregory Olszewski, exhibition manager van Realty.

5200 bezoekers

“Eenmalige kost werpt vruchten af op lange termijn” ■ Vraag: Hoe verloopt de ontwikkeling van een ingenieus gebouw? ■ Antwoord: In samenwerking met aannemers en architecten wordt een aantrekkelijk en sectorspecifiek pand gecreëerd voor de klant.

“Normering is een heel belangrijke factor in de industriebouw. De EnergiePrestatieBesluit-normering (EPB) geldt voor alle gebouwen. Wanneer een bouwaanvraag wordt ingediend, moet een bepaald niveau van thermische isolatie, energieprestatie en een gezond binnenklimaat behaald worden. Via de EPB wetgeving worden er energiezuinige en comfortabele gebouwen gerealiseerd. Complexen worden conform gebouwd om later een hogere waarde te valoriseren. Functionaliteit naar de toekomst toe is hierbij een zeer belangrijke factor. Afgezien van deze algemene maatregelen, zijn er ook een aantal specifieke eisen die op de verschillende sectoren (KMO, retail en logistiek) van toepassing zijn”, zegt commercieel directeur van Willy Naessens, Luc Ysebaert.

Categorieën Logistieke complexen moeten voldoen aan de minimumeisen die opgelijst staan in een Koninklijk Besluit bijlage 6. Deze eisen betref-

“Complexen worden conform EPB-normering gebouwd om later een hogere waarde te valoriseren” Luc Ysebaert Commercieel directeur van Willy Naessens

fen basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing. Gebouwen voor logistieke doeleinden zijn meestal geïsoleerde en vrij hoge gebouwen die ingericht worden met hoge rekken om zoveel mogelijk palletplaatsen te creeren. Het feit dat er in de hoogte gebouwd wordt, is deels te wijten aan de dure grondprijs. Bebouwde oppervlaktes worden daarbij geoptimaliseerd. In de logistieke sector worden er veel projecten gerealiseerd door investeerders en projectontwikkelaars. Het gaat veelal over rendementsprojecten. Om de gewenste rendementen te behalen dienen de gebouwen in samenspraak met alle leden van het bouwteam geoptimaliseerd te worden. De verhuurprijzen stijgen immers minder snel dan de eisen die via de normen worden opgelegd.

De structuur en normering van KMO-gebouwen is grotendeels afhankelijk van de activiteit. Deze panden worden meestal ontwikkeld in samenspraak met de gebruiker en zijn specifieke eisen. Daardoor is elk KMO-gebouw verschillend, afhankelijk van wat erin gebeurt. Gebouwen in de retailsector zijn heel dikwijls buiten de stad gelegen. Shoppingcentra worden wel dikwijls gegroepeerd en beantwoorden aan de hedendaagse eisen. Er wordt bovendien gestreefd naar duurzame en onderhoudsvrije panden.

Mentaliteitswijziging “Klanten handelen vandaag steeds voorzichtiger. De markten staan zwaar onder druk. De crisis zit voortdurend in het achterhoofd en

er is een grote onzekerheid over financieringen, bankrelaties en de toekomst in het algemeen. Hoewel er tal van projecten in de eindfase zitten, sleept deze finale fase heel lang aan.Daarom stellen kandidaatkopers zich de vraag: is het wel verstandig om nu te investeren?” “Kopers willen kosten besparen, zeker op lange termijn. Het is nu voordeliger om bijvoorbeeld een grote eenmalige kost te doen om het gebouw goed te isoleren, want daar pluk je later de vruchten van.” “Voor de economische malaise, kon je met een klant een paar keer rond de tafel zitten en er werd vrijwel onmiddellijk beslist. Nu is dit echter anders. Mensen wikken en wegen. Verschillende bedrijven worden meer met elkaar vergeleken op basis van prijs, kwaliteit en efficiëntie”, getuigt Ysebaert.

Aantrekkelijk gebouw “We zitten geregeld met alle partijen samen om een goed doordacht gebouw neer te zetten.Architecten zorgen ervoor dat het complex er esthetisch goed uitziet, aannemers houden zich bezig met ideale moduleringen en hoogtes. Al deze zaken worden op elkaar afgestemd om een aantrekkelijk pand te creeren voor de klant.”

“Vorig jaar hadden we ongeveer 4815 bezoekers, een stijging met 40% tegenover 2010. Dit jaar verwachten we opnieuw een groei tot 5200 bezoekers. De financiele crisis bevriest de investeringen in de vastgoedsector niet, integendeel, er blijft geld beschikbaar voor grote projecten.Op deze ontmoeting tussen professionele investeerders, eindgebruikers, overheden en exposanten wordt een uitgebreid netwerk opgebouwd. Dit jaar focussen we vooral op diegene met de beslissende rol, namelijk de end users.”

Internationaal karakter “Ook buitenlandse investeerders uit Frankrijk ,Nederland, Duitsland en Verenigd Koninkrijk kunnen genieten van een volledig programma op maat. Naast een gratis overnachting in een hotel te Brussel,is er een shuttleservice op maat voorzien. We proberen om het contact met de exposanten zo gemakkelijk mogelijk te laten verlopen.”

Infosessies “Naast de verschillende standen, zijn er ook 25 infosessies en seminaries, deze kan u raadplegen op de website. Op woensdag 23 mei om tien uur vindt er een debat plaats, met internationale sprekers en politici, over mobiliteit in de stad. Onder andere minister Grauwels, Bart Somers en Maxime Prévot komen praten.” Meer informatie over deze beurs op: www.realty-brussels.com

!

MARIELAURE DE BRAUWER NEELKE LELUBRE [email protected]

[email protected]

4 · MEI 2012

TIP

NIEUWS

PROJECTONTWIKKELING IS EEN VAK

■ Vraag: In welke richting evolueert het domein van projectontwikkeling? ■ Antwoord: Goede projectontwikkeling beperkt zich al lang niet meer tot het louter opleveren van een gebouw maar tracht een meerwaarde te bieden in de ganse keten.

aannemers, enz… Wanneer alle partners op één lijn zitten kan een concept uitgewerkt worden voor een kwalitatief gebouw dat ook een meerwaarde biedt aan de ruimtelijke omgeving. Zo moet er al in een vroeg stadium gekozen worden welk model gevolgd zal worden: een traditioneel model, design & build, turn key.

“Meer dan ooit staat projectontwikkeling blootgesteld aan heel wat risico’s die onder meer te maken hebben met de financiering maar ook met de termijn waarop vergunningen toegekend worden. Projectontwikkelaars die niet bestand zijn tegen deze risico’s zullen het steeds moeilijker krijgen om te overleven,” opent Bart Van Halle, Directeur Ontwikkeling & PPP bij Cordeel Groep. “Projectontwikkeling is een zaak van lange adem, wie voor het snelle gewin gaat komt doorgaans bedrogen uit. Projectontwikkeling heeft veel weg van een complexe puzzel van wensen, voorwaarden en eisen. De stukken moeten van a tot z op hun plaats vallen zodat alle betrokken partijen zich erin kunnen vinden.. De puzzel is ook nooit dezelfde. Succesvolle projectontwikkeling vraagt daarom telkens weer om kennis van zaken, creativiteit en ambitie. Een projectontwikkelaar moet vooral een toegevoegde waarde kunnen bieden op diverse domeinen. Kennis over marktontwikkelingen, bouwkosten, reglementeringen, procedures en financiële constructies is onontbeerlijk.”

Het uitblijven van een vergunning kan ertoe leiden dat de appetijt bij geldschieters snel afneemt

Zoek de ideale locatie “Bij projectontwikkeling worden grond, geld en gebruikers bijeen gebracht om een gebouw te realiseren. Het belangrijkste adagium is overigens nog steeds het vinden van een geschikte locatie in functie van de doelgroep waarvoor een gebouw gerealiseerd wordt. Deze zoektocht naar een geschikte locatie is niet evident gezien het beperkt aantal beschikbare vrije gronden,herbestemming van bestaande gebouwen is meer dan ooit aan de orde van de dag. Eenmaal de locatie gevonden is het zaak om de juiste partijen bij elkaar te brengen: ingenieurs, architecten, studiebureau,

2 VRAAG VERGUNNINGEN AAN

Bekom vergunningen

“Moeilijke financiering heeft ook te maken met onzekere factoren binnen projectontwikkeling. Het uitblijven van een vergunning kan er toe leiden dat de appetijt bij geldschieters snel afneemt. Eenmaal de financiering op de helling komt een project op losse schroeven te staan. Risico’s hebben ook te maken met de financiële gevolgen van gewijzigde marktomstandigheden tijdens het langdurige ontwikkelingsproces.Anderzijds moet er ook gewaakt worden over een juiste inschatting van de investeringskosten. Daarom is het zaak om in een vroeg stadium alle risico’s van een project in te schatten.”

BERT VERBEKE

Zoek alternatieve financiering

[email protected]

“Vanzelfsprekend kan een projectontwikkeling niet zonder financiering. Mede door de financiële en economische crisis wordt het steeds moeilijker om een project te financieren. Banken zijn de klassieke partners maar zij beperken hun risico’s en zijn enkel bereid om geld te steken in projecten met een snelle en gegarandeerde return. Om die reden wordt er bij de financiering steeds vaker een beroep gedaan op meerdere partners,waaronder pensioenfondsen.”

BRUSSELSE NIEUWBOUW Het Livingstone project van dichtbij bekeken. FOTO: PRIVÉ

Bart Van Halle Directeur Ontwikkeling & PPP bij Cordeel Groep

LIVINGSTONE PROJECT: BETERE ENERGIEPRESTATIES DAN WETTELIJK VOORGESCHREVEN ■ De huidige oppervlakte van het kantoorgebouw is 17.259m². De bewoonbare oppervlakte na renovatie van het gebouw: 15.841m². ■ Het project omvat in totaal 122 appartementen waaronder studio’s, 1/2/3 slaapkamerappartementen en enkele penthouses. ■ Het wettelijk K-peil voor het gebouw bedraagt 40, bij de

oplevering zal dit K=29 bedragen. ■ Het E-peil mag op maximaal 70 zitten, het project zal bij oplevering een E=60 peil bedragen. ■ Om deze prestaties te bereiken worden moderne installaties gebruikt met warmteterugwinning op de ventilatie en gebeurt een groot deel van de warmwaterproductie via zonnepanelen en zonneboilers.

OVERTOLLIGE KANTOOROPPERVLAKTEN OMTOVEREN TOT WONINGEN In Brussel is er al een aantal jaren sprake van een verzadiging van de kantorenmarkt. De vraag naar kwalitatieve kantoren blijft evenwel bestaan, waardoor vooral oudere kantoren niet meer ingevuld raken. Het doel van het project Livingstone is de gedeeltelijke verbouwing van een groot kantoorcomplex aan

de Livingstonelaan in Brussel om er woningen in onder te brengen. Het project volgt hiermee de huidige trend om overtollige kantooroppervlakten om te toveren tot woningen en zo geleidelijk de woonfunctie terug te brengen in zones die tot vandaag uitsluitend door kantoorruimten in beslag genomen werden, hoewel ze qua ligging ook zeer interessant zijn voor woningbouw.

MEI 2012 · 5

SPECTRUM PROJECTONTWIKKELING WORDT BREDER

Projectontwikkeling strekt zich uit over diverse deelsegmenten. De residentiële en kantorenmarkt waren lange tijd de voornaamste bronnen van activiteit, maar inmiddels verschuift het accent naar heel wat andere markten. Eén ervan is de logistieke markt. Ondanks alle mobiliteitsproblemen blijft België een aantrekkelijke vestigingsplaats voor internationale logistieke bedrijven.Meer en meer zien we een verschuiving naar logistieke projecten langs waterwegen, daar ligt het grootste potentieel voor de toekomst.

Privaat en openbaar

Huidige structuur behouden De huidige interpretatie van het gebouw wordt behouden, met een groepering van de verschillende woonunits in vier woonblokken rond een binnenplaats met een gemeenschappelijke ingang. De originele structuur wordt grotendeels bewaard, zodat de afbraakwerken tot een minimum beperkt worden, net zoals de overlast en verspilling van materialen en energie die hier doorgaans mee gepaard gaan. Door-

lopende stroken in de gevel moeten het uitgesproken horizontale karakter van de bestaande structuur benadrukken. Brede inspringende terrassen geven het geheel meer diepte. De afwisseling tussen glaspartijen en spaan- of houtplaten maakt het geheel af.

een hoger blok als stadsbaken voor het gebouw in zijn geheel. Dit blok krijgt nog meer karakter door de toepassing van mobiele houten zonnewering die niet alleen symbool staat voor het zuinige energieverbruik van het gebouw, maar dit laatste ook beweging en dynamiek geeft.

Mobiele houten zonnewering

De Europese wijk

Op de hoek van de Joseph II-straat met de Livingstonelaan fungeert

Met dit nieuwe project wordt een stimulans gegeven om het woon-

aanbod verder uit te breiden. Vanwege zijn ligging vlakbij de Europese wijk zullen vooral Eurocraten de kopers worden van de appartementen. Precies omwille van de hoge woningnood werkte de Stad Brussel heel vlot mee met de aannemers voor het uitreiken van de vergunningen. Dat heeft er ook voor gezorgd dat de projectontwikkeling vlot tot stand kwam.

De zorgsector is de meest recente markt waar projectontwikkeling aan belang wint. Geconfronteerd met nieuwe normen en regelgeving, en vanuit consolidatieoverwegingen gaan ziekenhuisgroepen steeds vaker over tot nieuwbouw, dikwijls in samenwerking met de privémarkt. In de markt van woon- en zorgcentra heeft de private markt al langer zijn intrede gedaan. Terwijl woonzorgcentra voorheen vrijwel alleen een zaak waren van katholieke of openbare organisaties worden steeds meer nieuwe zorgcentra gerealiseerd door private investeringsgroepen.

Diversificatie Omwille van deze diversificatie zijn projectontwikkelaars verplicht om te beschikken over een uitgebreid aantal medewerkers met uiteenlopende competenties.

BERT VERBEKE

BERT VERBEKE

[email protected]

[email protected]

6 · MEI 2012

TIP

3

INSPIRATIE

LAAT JE ADVISEREN DOOR EXPERTS

‘TIME IS MONEY’, OOK IN CRISISTIJDEN

CAPTURE HEADLINE Lorem ipsum dolor sit INNOVATIEF Technologische innovaties spelen een belangrijke rol in de bouwsector. FOTO: PRIVÉ

“Zakenadvocaten breiden hun competenties uit” ■ Vraag: Zijn de vastgoedsector en zijn belangrijkste spelers de laatste twintig jaar veel veranderd? ■ Antwoord: Door specifieke opleidingen en technologische innovaties is er sprake van een verregaande professionalisering. Yves Moreau is advocaat en partner bij Linklaters en bevestigt: “De evolutie is echt treffend. Daarmee bedoel ik niet enkel op technologisch vlak. Uiteraard moeten we ons beetje bij beetje de moderne communicatiemiddelen eigen maken, met alle verplichtingen van dien: overal en altijd beschikbaar en bereikbaar zijn. Vroeger was een advocaat een soort meester, een specialist in zijn domein die met voorzichtigheid en respect werd behandeld. Vandaag de dag wordt hij eerder beschouwd als een leverancier zoals een andere. Om te kunnen overleven hebben zakenadvocaten zich een essen-

Yves Moreau Advocaat en partner bij Linklaters

tiële basisvraag moeten stellen:

‘Wat willen de cliënten van me?’ Net als in de banksector zijn cliënten op zoek naar iemand die hen kan helpen bij hun verrichtingen. Om goed te kunnen blijven functioneren, heeft een vastgoeddepartement binnen een zakenkantoor zijn manier van werken dus moeten ontwikkelen. Zo hebben advocaten bijvoorbeeld geleerd om meer flexibel te zijn, zich toe te spitsen op doeltreffendheid en ten volle beroep te doen op de vaardigheden van andere departementen binnen hetzelfde kantoor.”

Hogere studies Deze evolutie kan trouwens vergeleken worden met de professionalisering van andere spelers uit de vastgoedsector, zo verduidelijkt Moreau: “Aan het begin van mijn carrière hadden de meeste vastgoedmakelaars geen universitaire studies gevolgd. Dat is vandaag de dag radicaal veranderd: de makelaars en projectverantwoordelijken komen vaak uit hogescholen en zijn ijzersterk in hun domein. Zakenadvocaten kunnen zich absoluut niet meer profileren als exclusieve experts die als enigen recht van spreken hebben. Dit is in feite een heel erg boeiende uitdaging. De advocaten die de challenge zijn aangegaan, hebben geleerd met de verschillende

marktspelers te werken en op hen in te spelen. Ze hebben dus ook meteen van de gelegenheid gebruik gemaakt om hun eigen competenties uit te breiden.”

Globalisering Het fenomeen van de globalisering heeft een vergelijkbare evolutie gekend. “Een twintigtal jaar geleden voelde men inderdaad ook de nood om zich aan deze tendens aan te passen”, zo bevestigt Moreau. Een aanpassing die ons klein land

Vandaag de dag komen de makelaars en projectverantwoordelijken vaak uit hogescholen en zijn ze ijzersterk in hun domein eerder goed heeft aangepakt. “Ons aanpassingsvermogen en onze empathie jegens deze internationale markt zijn erkende kwaliteiten. Het is een ware troef om klanten te kunnen aanspreken in functie van hun herkomst en cultuur. Dit heeft trouwens een ontzettend goede invloed op het goede verloop van de processen. Onze jonge medewer-

kers zijn trouwens echte reizigers, wat niet altijd kon gezegd worden van de oudere generaties. Dankzij dit open venster naar de wereld toe kunnen ze hun kennis uitbreiden en zich afstemmen op de huidige realiteit.”

Alles groen Ook de evolutie van vastgoedinvesteringen in al wat ‘groen’ is, is op zijn minst opmerkelijk. “Het is vandaag de dag geen louter modefenomeen meer. Traag maar zeker worden deze elementen een must op de markt. In dit opzicht hebben oude gebouwen die niet aan deze nieuwe normen voldoen enorm veel aan waarde verloren. Het wordt eenvoudigweg de gangbare manier van doen en zowel openbare als privéhuurders hebben op dit vlak zeer duidelijke eisen. Natuurlijk moet men er wel de kosten en verplichtingen bij nemen die eruit voortvloeien, vooral dan op vlak van de aanwending en het onderhoud van de gebouwen.Vandaag de dag is dat een zeer belangrijk actiepunt. Op dit vlak staat België echter enorm achter op de situatie in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten.” OLIVIER CLINCKART [email protected]

WAT HOUDT HET BEROEP VAN ZAKENADVOCAAT IN? ■ Zijn cliënten zijn bedrijven en zijn specialiteiten gaan van financieel recht tot beursrecht, sociaal recht en intellectueel eigendomsrecht en zelfs vastgoedrecht. ■ Hij oefent zijn activiteit in gespecialiseerde kantoren uit en onderscheidt zich van een jurist door zijn advocatendiploma

waardoor hij desgevallend kan gaan pleiten. ■ Zakenadvocaten bekleden toch een nogal aparte positie ten opzichte van hun confraters. Zo maken ze in Frankrijk amper 20% van de advocaten uit, maar produceren ze 80% van het zakencijfer uit de advocatensector.

De economische crisis van de laatste jaren heeft heel wat sectoren getroffen. Heeft ze ook een grote impact gehad op de zakenkantoren? “Onvermijdelijk”, geeft Yves Moreau toe.“Maar paradoxaal genoeg heeft ze niet enkel kwalijke gevolgen gehad. We hebben opgemerkt dat klanten daadwerkelijk vaker een beroep deden op onze diensten, ook al lijken die op het eerste zicht duurder. De reden van deze beweging is uiteindelijk heel begrijpelijk. De klanten willen namelijk dat we snel en efficiënt met hen nadenken en hen in de richting van een doeltreffende oplossing sturen met ons expertadvies. Het oude spreekwoord ‘Time is money’ is dus des te actueler in ons huidig klimaat.”

Minder investeringen “Vandaar dat de impact van de crisis op het investeringsvastgoed enorm is geweest. Zo hebben alle grote kantoren op dit gebied hun zeilen terug wat losser getrokken. Zich dus louter toewijden aan puur vastgoed (bijstand voor de aankoop of verkoop van gebouwen) zou dus wel eens niet al te beste perspectieven kunnen bieden voor de nabije toekomst.”

Sleutel naar succes “Anderzijds kunnen de dingen heel anders lijken als we vastgoed beschouwen als een sector met verschillende onderdelen: real estate M&A, capital market, creatie van nieuwe vastgoedbevaks enz. Meer dan ooit zal de toekomst in staat moeten zijn zich aan te passen aan de werkelijkheden van het moment en ermee mee te bewegen. Rekening houdende met deze criteria blijft de sleutel naar succes toegankelijk.” OLIVIER CLINCKART [email protected]

MEI 2012 · 7

INZICHT

Luc Machon

Functie: Voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) Quote: “Onze leden zijn voldoende opgeleid en handelen op een correcte en gelijkaardige wijze. Kwaliteit gegarandeerd”

DIENST OPSPORING BIV STATISTIEKEN

Strijd tegen illegale makelaars

EXPERTISE

Vraag: Is er voldoende betrouwbare expertise op de vastgoedmarkt? Antwoord: Vastgoedmakelaars moeten over het juiste diploma beschikken, een stage lopen en een toegangsexamen afleggen alvorens ze in het beroep kunnen stappen.

“Elke goeie makelaar wil correct handelen”

H

et BIV heeft drie kerntaken. Vooreerst bewaken we het beroep van vastgoedmakelaar. Niet iedereen kan het vak zomaar uitoefenen, je hebt toestemming nodig om dat te doen. De bevoegdheid om deze toestemming toe te kennen, heeft de Belgische overheid aan het BIV gedelegeerd. In een Koninklijk Besluit staan alle voorwaarden waaraan je moet voldoen als je in het vak wil stappen.Je moet over het juiste diploma beschikken en dan wordt je ingeschreven op de lijst van stagiairs.

Opleiding, stage, examen Dat brengt ons bij onze tweede taak: het organiseren van stages.We leggen stagiairs een aantal taken op waarin alle aspecten van het beroep aan bod komen. Eens je een jaar stage hebt gelopen, moet je deelnemen aan een schriftelijk en mondeling toelatingsexamen.Als je hiervoor slaagt, wordt je ingeschreven op het tableau van het BIV en kan je aan de slag als makelaar.Ten slotte waken wij over de toepassing van de plichtenleer in het beroep.Het betreft een aantal spelregels voor zowel grote als kleine vastgoedmakelaars. Het is als het ware een ‘level playing field’, je mag van ons het stadion binnen, je mag je opwarmen

op het terrein, maar wij bepalen de spelregels. Op die manier krijgt elke makelaar dezelfde kansen en is er geen sprake van economische ongelijkheid.

Begeleiden, informeren, sanctioneren Zowel bedrijven als consumenten hebben baat bij onze werkwijze. Al onze leden handelen op dezelfde manier en met dezelfde kwaliteiten. Elke goeie makelaar wil ook correct handelen. Wanneer ze dit niet doen, treedt ons instituut op. Enerzijds zijn er morele sancties waarbij je een waarschuwing krijgt van je eigen beroepsgroep. Anderzijds zijn er ook zwaardere straffen zoals een schorsing, gedurende twee jaar of minder geen activiteiten uitoefenen, en een schrapping,waarbij je een levenslang beroepsverbod krijgt. We gaan hierin vrij systematisch te werk. Als blijkt dat makelaars geen vergunning of verzekering hebben of als ze knoeien met de centen van derden, houdt dat een ernstige kans op schrapping in.Ik wil er wel bij vermelden dat wij meer

“Onze ‘witte lijst’ van makelaars schept zekerheid en biedt kwaliteitsgarantie aan consumenten”

■ Het Beroepsinstituut ging actief op zoek naar nepmakelaars en sloeg er zo in om quasi alle tien dagen één illegale beroepsbeoefenaar voor de rechter te dagen.

■ In 2011 besloot het BIV om - samen met alle 8.800 vastgoedmakelaars - de strijd tegen het opkomende fenomeen van ‘illegale makelaars’ op te drijven.

■ In totaal liepen er op de Dienst Opsporing 965 informatieverzoeken binnen rond illegale makelaardij. ■ 2011 350

300 250 focussen op het bijstaan dan op het straffen van de makelaars. We proberen onze leden zo goed mogelijk te begeleiden en te informeren zodat sanctioneren niet nodig is. Onze witte lijst, een index van alle erkende makelaars,is consulteerbaar voor particulieren. Dit schept zekerheid en kwaliteitsgarantie wanneer je met een bepaalde makelaar zaken doet. Je weet dat hij of zij voldoende opgeleid en verzekerd is.

Hogere verwachtingen De vastgoedmarkt is de laatste tijd behoorlijk afgekoeld. De stijging betreft nog slechts 2 à 3 procent. Dat is een goeie zaak. Ik heb mijn twijfels over personen die beweren dat wonen niet meer betaalbaar is. Want wat is betaalbaar wonen? Wonen is altijd duur geweest. Dat was vroeger zo en dat is vandaag niet anders.Wat wel opmerkelijk is, is dat kopers steeds hogere verwachtingen hebben en bereid zijn om 10 à 20 procent van hun inkomen te besteden. Ik vind persoonlijk dat men het woord onbetaalbaar makkelijk in de mond neemt.Ok,vastgoed is duur. Maar onbetaalbaar? Neen. Met 250.000 euro koop je een studio in Berlijn, een appartement met twee slaapkamers in Brussel en een ondergrondse garage in London. België is duur maar in 50 procent van de gevallen wordt dit overgewaardeerd.

329 263

200

218

150

155

100 50 0

1e trim.

2e trim.

3e trim.

■ 2009 - 2010 - 2011

1000

965

800 600

4e trim.

672

400

623

200 0

2009

2010

■ Uiteindelijk werden er 33 vonnissen geveld, waarvan 29 in het voordeel van het BIV ■ Daarnaast zijn er ook nog altijd 107 lopende dossiers bij de rechtbank, waarvan een overgrote meerderheid bij de Rechtbank van Koophandel..

2011

!

Positief BIV: 29

!

Negatief BIV: 4

■ Totaal 2011: 33 ■ Het Beroepsinstituut zette begin 2012 haar ‘witte lijst’ van erkende vastgoedmakelaars nog eens extra in de schijnwerpers. Via die lijst kan de vastgoedconsument nagaan of de makelaar waar-

mee hij samenwerkt erkend is en een betrouwbare, professionele partner is. Om de witte lijst te raadplegen, surf naar: www.mijnvastgoedmakelaar.be

!

8 · MEI 2012

TIP

NIEUWS

4 VIND EEN AANNEMER

NIEUWS

Algemene aannemer als teamspeler

Een bouwproject heeft veel weg van een partnership tussen de diverse betrokken partijen, maar het is nog steeds de bouwheer die beslist welke samenwerkingsvorm voor hem ideaal lijkt.

STABILITEIT Continuïteit kan enkel verzekerd worden wanneer er samengewerkt wordt met stabiele bouwpartners. FOTO: PRIVÉ

“Aannemingsbedrijven moeten over veel meer competenties beschikken dan 10 jaar geleden” ■ Vraag: Wat is het belang van stabiele partners binnen een bouwproject? ■ Antwoord: Zij zorgen ervoor dat de continuïteit van een bouwproject gegarandeerd wordt.

EXPERTISE “Ieder bouwproject heeft behoefte aan continuïteit. Als een project om welke reden dan ook vertraging oploopt dan zorgt dit voor spanningen tussen de betrokken partijen. Continuïteit kan enkel verzekerd worden wanneer er samengewerkt wordt met stabiele bouwpartners,” opent Dominique Valcke, expert op het vlak van infrastructuur, bouw en milieu.

Stabiliteit “Omwille van rendement en beschikbaarheid rekent een bouwheer erop dat zijn project - zowel gebouw als omgevingswerken - binDominique Valcke Gedelegeerd Bestuurder bij Stadsbader

nen de afgesproken termijn afgewerkt wordt. Het lijkt evident dat er dan ook enkel zal samengewerkt worden met stabiele partners, maar in de praktijk valt dit nog wel eens tegen. In de offertefase is een bouwheer zich immers niet altijd bewust van het belang van de stabiliteit van een aannemingsbedrijf. Idealiter doet een bouwheer een grondige bevraging naar de ‘betrouwbaarheid’ van de bouwpartners. Dit betreft onder meer de financiële situatie van een bedrijf, referenties, staat van dienst, stabiele structuur, slagkracht, flexibiliteit, enz… Meer dan ooit is een dergelijk grondig uitgevoerd onderzoek van essentieel belang, gezien de nefaste gevolgen bij het niet of niet tijdig opleveren van een project. Aannemingsbedrijven moeten over veel meer competenties beschikken dan pakweg tien jaar geleden. Ze worden afgerekend op thema’s als energie, duurzaamheid en veiligheid. Het al dan niet beschikken over deze competenties maakt deel uit van de stabiliteit van een onderneming.”

Peterschap “Continuïteit van een aannemingsbedrijf heeft ook te maken met de visie op personeelsbeleid. Wij kiezen ervoor om een medewerkersbe-

stand op te bouwen vanuit een brede basis. Nieuwe mensen koppelen we aan ervaren medewerkers in een peterschapverband waarbij de oudere medewerkers hun kennis doorgeven. Na verloop van tijd volgt er een evaluatie en kan de nieuwe medewerker al dan niet doorgroeien. Omwille van het diverse aantal functieprofielen kan hij zich ook na enige tijd mogelijks heroriënteren en een nieuwe functie opnemen binnen de organisatie. Ook de bedrijfscultuur speelt een belangrijke rol bij de beslissing of iemand zich langer wil binden aan een onderneming.”

De kwaliteit van de onderaanneming bepaalt mee hoe je als hoofdaannemer beoordeeld wordt” Interne opleidingen “Wij geloven sterk in het nut van opleidingen. Interne opleidingen voor jonge medewerkers leiden er toe dat wij hen langer aan het bedrijf kunnen binden. Zo leren we jonge medewerkers na te denken over hun werfbeheer. Administra-

tief beheer van werven komt doorgaans niet aan bod in de meeste opleidingen. Toch is dit van cruciaal belang. In maandelijkse vergaderingen maken we immers een werfanalyse en gaan we na of de voorziene middelen, arbeid en materieel op de juiste manier werden ingezet. Opleidingen maken deel uit van een lange termijnvisie. Ook al om die reden kiezen we er bewust voor om slechts met een beperkt aantal buitenlandse mensen te werken.”

Een algemeen aannemer kan in ieder geval in zijn rol als teamspeler – samen met de bouwheer, architect en/of het studiebureau – een belangrijke toegevoegde waarde creëren binnen het globale plaatje van de bouwkost. Zo kan de implementatie van geschikte technieken ‘geleend’ uit diverse disciplines (zoals wegenwerken in de openbare sector) een meerwaarde betekenen voor andere segmenten binnen de bouw. Wanneer een aannemer actief is op verschillende werven binnen een regio dan kan dit een gunstig effect hebben op de realisatie van een nulbalans in het grondwerk. Ook optimalisatie en stabilisatie van gebruikte gronden en een interne grondbank dragen bij tot een mindere kost van de grondwerken.

Onderaannemers

Totale kostenplaatje

“Een bouwproject kan je als hoofdaannemer nooit alleen realiseren,je zult altijd een beroep moeten doen op diverse onderaannemers. Daar ligt wel een valkuil, want de kwaliteit van de onderaanneming bepaalt mee hoe je als hoofdaannemer beoordeeld wordt. Binnen onze organisatie hanteren we ISO-procedures waaraan onderaannemers moeten voldoen. Dat is evenwel nog niet voldoende, in de praktijk moet ook blijken of de gemaakte afspraken nageleefd worden. Vandaar dat er regelmatig evaluatiemomenten zijn waarna we kunnen bijsturen of een verbeteringstraject opzetten.”

De algemene aannemer kan zijn waarde ook bewijzen door de coordinatie van het totale bouwproces voor zijn rekening te nemen vanuit een economische benadering en het respect voor de uitvoeringstermijnen. Wordt een project op de voorziene manier uitgevoerd dan zal ook de nazorg beperkt blijven wat weer zijn weerslag geeft op het totale kostenplaatje. Een aannemer moet vooral dicht bij de klant staan; het strikt opvolgen van de werven is hierbij cruciaal.”

BERT VERBEKE BERT VERBEKE [email protected]

[email protected]

10 · MEI 2012

TIP

5

INSPIRATIE

Architecten als regisseurs bij projectontwikkeling

BETREK JE ARCHITECT TEN VOLLE

‘Les rives de Clausen’ – een project gerealiseerd in Luxemburg - is op diverse vlakken een uitstekend voorbeeld van duurzame stadsontwikkeling.

■ Vraag: Op welke manier is de rol van de architect ingrijpend veranderd? ■ Antwoord: Door een stijgende complexiteit van bouwprojecten moet een architectenbureau, veel meer dan voorheen, over uitgebreide competenties beschikken in diverse domeinen. “Projectontwikkeling is een complex verhaal geworden waarin de architect een belangrijke rol speelt. Terwijl zijn inbreng voorheen vaak beperkt bleef tot het designverhaal worden er nu veel meer bijkomende eisen gesteld. Architecten moeten breed denken en een meerwaarde bieden op uiteenlopende domeinen”,openen Renaud Chevalier,Managing-Director en Willy Azou, Senior Partner bij architectenbureau Assar Architects, onder meer actief in woningbouw en kantoren, biosciences en de zorgsector. “Idealiter wordt de architect al in een heel vroeg stadium van de projectontwikkeling ingeschakeld. Op die manier kan hij het project mee helpen definiëren, richting geven aan de design- en montagekeuzes, en adviseren over onderhoud en exploitatie. Dat is ook nodig want projectontwikkeling is uitgegroeid tot een ingewikkelde materie waarin veel stakeholders betrokken zijn.Bij grote projecten gaat er in de complexe verhoudingen tussen de partners wel eens iets mis en vaak heeft dit te maken met misvattingen over de verantwoordelijkheid. Ook daar kan de architect een adviserende rol spelen.”

Competenties delen “In feite zijn architecten de regisseurs die coherentie kunnen bieden in het totale bouwproject. Ze moeten hun competenties delen met alle partners voor het gezamenlijk uitwerken en realiseren van een project. Architecten zijn de kwaliteitsbewakers zowel wat betreft het ontwerp, de uitvoering als de tijdsen kostencontrole. Om dit alles te bereiken moeten architecten heel Renaud Chevalier ManagingDirector van Assar Architects

■ Het betreft een gemengd, functioneel programma deels in renovatie, deels in nieuwbouw. ■ Het project omvat de vervollediging en inrichting van het publieke domein – nieuwe brug, pleinen en stegen - en geeft daarmee een tweede leven aan een verlaten industriële site in de groene ring rond de stad Luxemburg. ■ De 4,5 hectare grote site, gelegen tussen de Alzette rivier en het historische centrum - beschermd door UNESCO- vormt een belangrijke doorsteek voor de groene wandeling door de ‘Gründ’.

LES RIVES DE CLAUSEN Hedendaagse projectontwikkeling aan de voet van de Kirchberg in Luxemburg. FOTO: PRIVÉ

wat tijd investeren in uitvoerig onderzoek naar de beste projectmontage- en uitvoeringstechnieken.”

Aandacht voor duurzaamheid “Meer dan ooit staat duurzaamheid centraal bij projectontwikkeling. Duurzaamheid mag niet verengd worden tot enkel het energieverhaal, hoewel dit zeker een belangrijke rol speelt. Duurzaam ontwerpen heeft vooral te maken met een visie op de lange termijn. Architecten moeten in hun ontwerp rekening houden met de life cycle cost, met onderhoud, enz… Duurzaam ontwerpen vertrekt vanuit het bestaande, versterkt wat goed is en vernieuwt waar nodig. Duurzaamheid is evenwel vooral een zaak van evenwichten, men moet realistisch zijn over wat men kan verwachten van een ontwerp. Vaak gaat het immers om een delicate afweging tussen de belangen en de mogelijkheden van verschillende actoren.”

De meerwaarde van PPS Willy Azou Senior Partner bij Assar Architects

TWEEDE LEVEN VOOR VERLATEN INDUSTRIËLE SITE

“Projectontwikkeling betreft steeds vaker complexere dossiers. Zo zorgt stadsontwikkeling ervoor dat verkommerde wijken of industriële sites een hedendaagse bestemming krijgen. Dergelijke projecten zijn vaak een hefboom van stedelijke

ontwikkeling. Omdat ze niet langer over voldoende eigen middelen beschikken gaan steeds meer openbare besturen op zoek naar private partners om de stadsontwikkeling op gang te trekken en dit via een PPS,Publiek Private Samenwerking. Niet alle PPS-projecten werden even goed uitgevoerd. Dat had vooral te maken met een slechte voorbereiding waardoor niet adequaat ingespeeld kon worden op wijzigende omstandigheden. PPS-projecten worden nu veel professioneler aangepakt. Financiering en het samenbrengen van solide partners is essentieel voor het op gang brengen van PPS-projecten.Architecten spelen daarbij een belangrijke rol om ervoor te zorgen dat het ganse pro-

ject uitgevoerd wordt volgens het vooropgestelde resultaat. Een project is pas geslaagd als er sprake is van een win-win situatie voor alle betrokken partijen.”

Kritische massa vereist “Projectontwikkeling is niet meer weggelegd voor ieder architectenbureau. Pas bij het bereiken van een bepaalde kritische massa kan een architectenbureau voldoende competenties aanleveren. Zelfs dan is niet altijd alle kennis in-house aanwezig en wordt er nog een beroep gedaan op externe consulting, maar gecoördineerd door de lead-architect.” BERT VERBEKE [email protected]

EVOLUERENDE ROL VAN ARCHITECT BINNEN PROJECTONTWIKKELING ■ Alle belanghebbenden van een project leven met eigen verwachtingen en waardesystemen. ■ Architecten helpen het project te kaderen in zijn sociale, politieke en economische context en analyseren de problemen van de verschillende belanghebbenden in termen van waardecreatie. ■ Op die manier brengen ze oplossingen aan die tegenstellingen kunnen overbrengen.

■ Daartoe dient het architectenbureau te kijken vóór en voorbij het eigenlijke ontwerp- en bouwproces; moet het respect tonen voor shareholders en stakeholders; moet het een maximale coherentie verzekeren tussen product en proces. ■ Het architectenbureau moet tenslotte zijn competenties vertalen in een aantoonbare meerwaarde.

■ De opzet van het project was om een actief centrum te creëren met huisvesting, ontspanningsen cultuuractiviteiten, commerciële en tertiaire functies, langs een parcours van publieke ruimtes. Sinds de ingebruikname vinden op deze pleinen en steegjes effectief allerlei culturele en ontspannende evenementen plaats, die de algemene levendigheid van het gebied verhogen. ■ Een belangrijk deel van het programma is opgenomen in gerenoveerde brouwerijgebouwen waarbij de machinekamers als waardevol patrimonium behouden zijn. De voormalige schouw maakt daarbij deel uit van de cogeneratie-installatie, en de historische waterbron bevoorraadt de volledige site. ■ Daarnaast zijn nieuwe gebouwen ingeplant, die bestaan uit lage, sterk gearticuleerde volumes als herinterpretatie van het historische weefsel. De koperkleurige gevels verwijzen naar de voormalige industriële functie en versterken de integratie van deze moderne gordijngevels in de historische context. ■ Het project werd in 2011 bekroond met een prijs van de International Real Estate Federation en een prijs van de European Convention for Constructional Steelwork.

BERT VERBEKE [email protected]

MEI 2012 · 11

INZICHT

5

TIPS VOOR INVESTERINGEN IN VASTGOED

Maak een onderscheid tussen sectoren De investeerder dient een duidelijk onderscheid te maken tussen de sectoren waarin hij wil beleggen. Er zijn vier sectoren te onderscheiden: de kantoren-,de residentiële-,de logistieke- of de winkelvastgoedsector.Elke sector heeft zijn eigen rendements- en risicoprofiel.

1

Bescherm je kapitaal STADSMUSSEN Een opvallende trends is dat meer en meer mensen in de stad willen wonen. FOTO’S: PRIVÉ

Vrijwel geen risico voor beleggers ■ Vraag: Wat maakt een investering via een vastgoedbevak zo interessant? ■ Antwoord: Fundamenteel omdat u zo kan investeren in vrij risicoloos residentieel vastgoed zonder u zorgen te maken over het dagdagelijks beleid. “Er zijn nog een aantal andere voordelen bij het investeren in een residentiële vastgoedbevak. Het garandeert bijvoorbeeld een grote veiligheid voor privé-investeerders omdat het weinig of zelfs niet conjunctuurgevoelig is”, zegt Xavier Mertens, CEO van Home Invest Belgium. “Er wordt immers ingespeeld op een van de essentiële behoeften van de bevolking. Bovendien behalen wij bij de aankoop van onze beleggingen, een veel hoger rendement dan een particuliere belegger.”

Hogere rendement “Het startrendement is doorgaans rond de 6 procent, terwijl dit voor de doorsnee particulier slechts 4 procent bedraagt. Een ander groot voordeel is de liquiditeit: op elk moment kan de belegger zijn aandelen geheel of gedeeltelijk verzilveren via de beurs. De liquiditeit is dus veel groter. Tot slot is er de zeer grote spreiding van het beleg-

Je moet je niet blind staren op het dividendrendement van de bevak waarin je belegt. Je kijkt veel beter uit naar een bevak die de kapitaalwaarde van jouw belegging op lange termijn minstens grondig beschermt. maar liefst aanzienlijk laat toenemen.. De meeste bevaks hebben over de jaren heen te maken met een waardevermindering, soms aanzienlijk, en dit is uiteraard niet zo interessant voor de investeerder.

2

gingsrisico. Onze bevak telt meer dan 1200 huurders. Investeren via een residentiële bevak valt dus in veel gevallen aan te bevelen. Het kan dus interessanter zijn dan over te gaan tot een rechtstreekse belegging in vastgoed. Want u moet zich niets aantrekken van de problemen die het dagdagelijks beheer met zich meebrengt.”

Tendens “Een opvallende trend is dat meer en meer mensen in de stad willen leven. We kunnen zelfs spreken van een aanzienlijke verstedelijking. De bewoners willen genieten van al hetgeen de stad te bieden heeft: uitgaan, cultuur, openbaar vervoer, winkelen, enzovoort. Zoveel mogelijkheden zijn er uiteraard niet als je op het platteland woont. Sinds 20 à 10 jaar geleden merken we bovendien een geleidelijke evolutie naar kleinere woonunits. Dat komt deels door de prijsevolutie sinds een achttal jaar, maar ook door de verdere gezinsverdunning. Over de laatste drie jaar zijn er marginale prijsstijgingen en dalingen geweest, die mekaar constant afwisselden, hetgeen kenmerkend is van een periode van stabilisering. Een nieuwe marktstijging zal er enkel komen als de conjunctuur weer aantrekt binnen een twee- of drietal jaar.”

“Er is een aanzienlijke verstedelijking aan de gang, want de bewoners willen genieten van alles wat de stad te bieden heeft”

Profiel “Er is geen vast profiel te detecteren tussen de verschillende investeerders. Sommige van onze aandeelhouders zijn verzekeringsmaatschappijen, zoals Axa Belgium, andere zijn familiale investeerders die beschikken over residentiële portefeuilles en deze bij ons hebben ingebracht in ruil voor aandelen.Tot slot zijn er vooral veel individuele spaarders die via hun bank aandelen hebben gekocht.”

Of je nu koopt of verkoopt,het is aangewezen om steeds een limiet te stellen tegen dewelke je bereid bent te kopen of te verkopen. Zo kan je voorkomen dat je te goedkoop verkoopt of te duur aankoopt.

3

Houd de termijn in het oog Wanneer je belegt in een residentiële vastgoedbevak, doe je dat best voor een middellange termijn. Het is met andere woorden niet verstandig om binnen een periode van bijvoorbeeld anderhalf jaar opnieuw te verkopen.Zo kan je immers weinig profiteren van de meerwaarde van je investering. De belegging in een residentiële vastgoedbevak dient als het ware een basis uit te maken in je beleggingsportefeuille.

4

Risico-return “Eind 2011 bedroeg onze schuldratio 33,4%, wat uitzonderlijk laag is, en resulteert in een belangrijke bijkomende investeringscapaciteit.Wanneer men gaat beleggen in appartementsgebouwen, is er bijzonder weinig risico voor de belegger, omwille van de zeer grote risicospreiding. Wij bieden dus een uitzonderlijk interessante risk-return combinatie: een zeer laag risico voor de belegger, gecombineerd met een zeer hoge return: onze gemiddelde jaarlijkse return sinds 1999, bedraagt immers 11,52% per jaar.Beursprijzen kunnen natuurlijk wel evolueren, maar ons dividend toont jaarlijks een aanzienlijke stijging en ondersteunt dus ook de beurskoers.” Xavier Mertens CEO van Home Invest Belgium

Stel een limiet in

Behoud je liquiditeit Investeren in een residentiële vastgoedbevak biedt een grote liquiditeit: je kan je investering onmiddellijk terug geheel of gedeeltelijk via je bank terug verzilveren wanneer je dat nodig acht.

5

NEELKE LELUBRE

NEELKE LELUBRE

[email protected]

[email protected]