marktvisie financiële onderbouwing
Marktvisie Inleiding Vanuit de optiek van de markt is het makkelijk voorbij te gaan aan de kwetsbaarheid van het terrein en essentie van het behoud ervan. Door toenemende toeristische druk op de Posbank, voormalig hotel Beekhuizen en kasteel Roosendaal loopt het aantal ringslangen dat zich voortplant op deze plekken terug. Zij hebben het zwembad verkozen tot meest geliefde voortplantingsbiotoop van de gehele Oost Veluwezoom en zijn daarmee de belangrijkste doelgroep. Dit zal het uitgangspunt zijn in de opzet van alle programma’s. De hectiek van het dagelijks leven creëert de behoefte tot ontspanning. De natuur is een uitermate effectief middel om in deze behoefte te voorzien. Naast natuur is er ruimte voor kunst, cultuur en educatie. Door deze combinatie wordt een brede doelgroep aangetrokken.
Educatie en scholing Uit onderzoek is gebleken dat slechts één op de vier kinderen nog bewust in de natuurlijke gebieden komt. Scholen hebben vaak niet de financiële middelen, faciliteiten en begeleidingscapaciteit om in natuureducatie te voorzien. Stichting Beheer Zwembad Beekhuizen zal in samenwerking met Stichting Veldwerk, IVN, CNME en het bezoekerscentrum Veluwezoom educatieprogramma’s opzetten. Door deze samenwerking en door inzet van vrijwilligers kunnen deze programma’s tegen lage kosten worden aangeboden. In het marktonderzoek zijn de basisscholen in Velp aangeschreven met de vraag of zij behoefte hebben aan natuureducatie. Vijf van de acht hebben aangegeven interesse te hebben in het aanbod voor educatie. Twee scholen hebben al een educatieve activiteit op het terrein genoten. In de nabije toekomst kan het educatieprogramma na verdere uitbreiding en ontwikkeling ook worden aangeboden aan scholen in de regio. In samenwerking met het IVN hebben er diverse excursies plaatsgevonden, ook is er overleg geweest om in de toekomst verdere samenwerking uit te bouwen. Zo is zwembad Beekhuizen opgenomen in het wandelprogramma van 2007.
Onderzoek De kleinschalige opzet en de grote biodiversiteit van het terrein maakt het uitermate geschikt voor onderzoek. Door de inventarisatie van Ekoza wordt de aanwezige flora en fauna in kaart gebracht. Deze informatie kan op een later tijdstip als basis dienen voor monitoring en onderzoek door diverse stichtingen en belangengroepen. Vleermuis werkgroep Gelderland (Vlegel) en Reptielen Amfibieën en Vissen Onderzoek Nederland (RAVON) hebben aangegeven hier interesse in te hebben.
1
Het terrein kan als basis dienen voor projecten van studenten van Van Hall Larenstein. Contacten met de betreffende docenten van de afdeling Bos- en Natuurbeheer (voor ontwikkelingsmogelijkheden buiten de studie om) en de afdeling Tuin- en landschapsinrichting (voor studieprojecten) zijn reeds gelegd.
Kunst Ook wordt de mogelijkheid geboden om kunst te exposeren en voorstellingen te geven. ArtEZ, K13 en de Alliantie hebben aangegeven hiervan gebruik te willen maken. Een project in de nabije toekomst is de KunstKijkTocht 2007. Door kunst te integreren in het terrein wordt de beleving van de bezoeker geprikkeld.
Educatieve ruimte Een deel van de bebouwing zal gebruikt worden als educatieruimte. Naast deze functie kan een deel van dit gebouw op dagbasis verhuurd worden. Afhankelijk van de activiteiten en seizoenen kan gebruik gemaakt worden van deze ruimte en het terrein. Met de opbrengsten uit verhuur kunnen verschillende projecten gefinancierd worden. Er hebben zich reeds twee bedrijven gemeld die interesse hebben in de huur van de ruimte.
Cultureel erfgoed Het is inherent aan de mens om dierbare herinneringen te willen behouden. Plan ‘Beekhuizen in de Startblokken’ biedt de mogelijkheid een nieuwe functie te geven aan dit stukje cultureel erfgoed van omgeving Velp. Het belang van behoud van de bebouwing blijkt ondermeer uit de aanbeveling van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten. Deze dienst wil haar voordragen als rijksmonument. Het Gelders genootschap trekt de volgende conclusies over de bestaande bebouwing: Architectuurhistorische criteria • Ondanks het feit dat de zwembaden en de gebouwen in de afgelopen jaren in bouwkundig verval zijn geraakt, vormen zij voor de gemeente Rheden een goed en zeldzaam voorbeeld van een sportaccommodatie uit de wederopbouwperiode in het algemeen en als voorbeeld van zwembadaccommodatie in het bijzonder. • De objecten zijn van belang als voorbeeld van het Functionalisme. • De objecten zijn goede voorbeelden van het werk van de architecten Heydelberger, Oldhof, Rikken en Boer, en nemen een belangrijke plaats in binnen de plaatselijke en regionale architectuurgeschiedenis. Stedenbouwkundige criteria • De objecten hebben voor de gemeente Rheden, en Velp in het bijzonder, zeldzaamheidswaarde qua aanleg, structuur en relatie met de omgeving. • De objecten zijn onderdeel van een historisch gegroeid gebied en zijn bepalend voor het zichtbaar houden van deze situatie. • De verschillende onderdelen hebben een ensemble waarde.
2
Cultuurhistorische criteria • Het complex heeft voor de gemeente Rheden, en Velp in het bijzonder, cultuurhistorische waarde als voorbeeld van een naoorlogse sportaccommodatie waarin hygiëne, recreatie, architectuur en stedenbouw integraal zijn benaderd. • Het complex vertegenwoordigt een aspect van de geschiedenis van Velp op recreatief gebied en is onderdeel van het gebied Beekhuizen dat reeks eeuwenlang een recreatieve functie vervult en onderdeel is van het landgoed Biljoen en Beekhuizen. Het plan past binnen de contouren om de landgoederen Beekhuizen en Biljoen (waartoe zwembad Beekhuizen behoort) terug te brengen naar hun oorspronkelijke staat.
Wonen Woongroep Beekhuizen is een hechte groep mensen met gedeelde visie over wonen in de natuur. De aan te passen en te bouwen woningen zullen gericht zijn op natuurbeleving en natuurbeheer. Deze woonruimten zullen altijd mensen aantrekken die gericht zijn op de natuur en bereid zijn daar een steentje aan bij te dragen. Bewoners zullen door het aangaan van een inspanningsverplichting, opgelegd door de Woonvereniging, hun bijdrage moeten leveren aan het beheer van het terrein. Door verstedelijking zal in de toekomst de vraag naar woningen in de natuur toenemen. De relatief lage huur ten opzichte van het wonen op een locatie als deze maakt het voor mensen aantrekkelijk om met de inspanningsverplichting in te stemmen.
Omwonenden In de loop der jaren heeft woongroep Beekhuizen een goede verstandhouding met omwonenden opgebouwd. In het plan zijn dan ook de wensen van de omwonenden meegenomen. Zo blijkt ook uit het verslag; bewonersavond Velp en Rozendaal in het kader van het ‘Rhedens en Rozendaals Landschap’ van 23 januari 2006 dat omwonenden “geen bezwaar tegen extensieve woningbouw” hebben. Wensen van buurtbewoners zijn onder meer: “ behoud van de cultuurhistorie, behoud van zoveel mogelijk natuur, licht recreatief ontwikkelen met behoud van biotopen, geen activiteiten die geluidsoverlast veroorzaken en het zwembad moet teruggegeven worden aan de natuur.”
Algemene openstellingen Door woongroep Beekhuizen wordt heden ten dage de mogelijkheid geboden om het terrein te bezichtigen. Regelmatig melden zich passanten en geïnteresseerden die het terrein willen bezichtigen. Ook is er door de woongroep een aantal open dagen georganiseerd met een educatief karakter. Deze goed bezochte open dagen hebben een stormvloed van positieve reacties opgeleverd. Het terrein wordt ervaren als een uniek stukje natuur binnen Velp. Het blijkt dat er behoefte is aan openstelling, bezichtiging en natuurbeleving. De onderstaande diagrammen zijn gebaseerd op de uitkomsten van enquêtes gehouden onder 250 bezoekers van de open dag in oktober 2006. De bezoekers zijn voornamelijk afkomstig uit de gemeente Rheden en regio Arnhem 3
Wat vind u een goede bestemming voor het zwembadterrein? overig
8% natuur
42%
31%
educatie
19% combinatie van kunst, natuur en educatie
De bezoekers van het terrein maken gebruik van de huidige parkeerplaats die vandaag de dag ook veelvuldig door wandelaars wordt gebruikt. Er is behoefte om aan de bosrand te parkeren om zo van hieruit de natuurgebieden in te trekken. Door de uitnodigende entree en de educatieve route (zoals beschreven in het programmatisch concept), die vanaf de parkeerplaats start, wordt het duidelijk gemaakt dat het zwembadterrein te bezichtigen is en worden mensen doorgeleid naar de bestaande wandelroutes in achterliggende natuurgebieden. Hierdoor wordt het autoverkeer op de Posbank ontlast.
Tot slot Citaat uit het gastenboek: “Als ik nu naar dit prachtige stukje natuur kijk, en dan mijn jeugdherinneringen de revue laat passeren en mijn gedachten gaan dan vooral terug naar dit prachtige zwembad gelegen in dit prachtige stuk natuur. Ik heb heel wat zwembaden in Nederland en daar buiten gezien, maar zo mooi als dit vind je nergens. Vanaf 1988 is het bad gesloten en als ik het zwembad nu zie, dan denk ik, het zwembad is nu nog mooier dan in mijn jeugdtijd.”
Gerrit Klaassen
bezoeker zwembadterrein 1 oktober 2006
4
Financiële onderbouwing In het plan “Beekhuizen in de startblokken” maken we onderscheid tussen de onderdelen wonen, beheer en educatie. De te realiseren bergingen maken hierbij onderdeel uit van het wonen en onder beheer vallen de toren, de beheerruimten, de overige opstallen en de terreininrichting. Woningbouwvereniging Gelderland fungeert als toekomstig eigenaarbeheerder van de woningen en de educatieruimte. Zij verwerft daartoe de bestaande opstallen met onderliggende grond die gebruikt zullen worden voor woon- en educatiedoeleinden. Het overige terrein dat primair bedoeld is voor behoud en ontwikkeling van de aanwezige natuurwaarden wordt door de Stichting Zwembad Beekhuizen gepacht van de gemeente Rheden voor een symbolische canon. De investeringsbegroting voor de diverse onderdelen ziet er als volgt uit (tabel 1): Opbouw stichtingskosten toren, beheerruimten en educatie overige opstallen
woningen
bergingen
€ 143.750
€ 18.750
€ 20.000
€ 15.813
€ 2.063
€ 681.000
4 inrichtingskosten (o.b.v. kostenbegroting) 5 architect/advies/leges
1 aankoop opstallen met onderliggende grond 2 kosten koper 3 aanneemsom bouw (o.b.v. kostenraming)
6 zelfwerkzaamheid totaal
terrein
totaal
€0
in pacht
€ 182.500
€ 2.200
€0
€0
€ 20.075
€ 94.000
€ 120.000
€ 137.000
€0
€ 1.032.000
€0
€0
€ 21.035
€0
€ 136.963
€ 157.998
€ 81.720
€ 11.280
€ 14.400
€ 16.440
€0
€ 123.840
p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
€ 922.283
€ 126.093
€ 177.635
€ 153.440
€ 136.963
€ 1.516.413
tabel 1
Ad 1 woningen Het plan voorziet in de bouw van vijf zelfstandige woningen van ieder ca. 85 m2 groot. Deze woningen bieden onderdak aan de huidige bewonersgroep en kennen een gemiddelde huur van € 465,- per woning. Ze behoren daarmee tot het betaalbare segment van de sociale huisvesting. De keuze voor kleinschalige sociale huisvesting wordt voornamelijk ingegeven door de extra inspanningen die van de bewoners worden verwacht in het beheer van hun huisvesting en het terrein. Diverse voorbeelden in Gelderland laten zien dat de combinatie van sociale huisvesting met aanvullende verantwoordelijkheden tot zeer positieve resultaten leiden op het gebied van leefbaarheid en betrokkenheid. De exploitatie van de woningen wordt gegarandeerd door de Woningbouwvereniging Gelderland. De realisatie van de vijf woningen vergt een onrendabele investering. Voor een woningcorporatie is het dragen van een dergelijke onrendabele top niet ongebruikelijk.
Ad 2 bergingen De realisatie van de bergingen vormt een aanvulling op het wonen. Ze kunnen gebruikt worden als opslag- of hobbyruimte. Daardoor horen ze thuis in de exploitatie van de woningen.
Ad 3 educatie De verbouwing van het ketelhuis tot educatieruimte vindt plaats onder verantwoordelijkheid van de Woningbouwvereniging Gelderland. De Stichting huurt deze ruimte kostendekkend voor € 585,- per maand. Voor de inrichting van de educatieruimte en voor nevenactiviteiten wordt door de Stichting de volgende investering gepleegd (tabel 2, volgende pagina):
5
Ad 4 en 5 toren, beheerruimten, overige opstallen en terrein De investeringen in verbeteringen van het terrein betreffen de genoemde onderdelen in tabel 3. De exploitatie van de activiteiten ten behoeve van het beheer van het terrein en de educatieve activiteiten ligt in handen van de Stichting Beheer Zwembad Beekhuizen. Speciale investeringssubsidies moeten de bouw van de toren en de onderliggende beheerruimten mogelijk maken zodat deze niet op de exploitatie drukken. Een voor de investering ontworpen flappenplan moet de benodigde € 153.440,- bij elkaar brengen. Mogelijke subsidiënten voor investering c.q exploitatie zijn: VSB-fonds, Stichting Doen, Stichting KF Hein Fonds en het ministerie van LNV (Regeling Draagvlak Natuur + mogelijk Subsidieregeling Natuurbeheer) en DLG (Dienst Landelijk Gebied). De bedrijfsvoering van de Stichting Beheer Zwembad Beekhuizen kan als in tabel 4 financieel vertaald worden (bedragen op jaarbasis):
Gedurende de realisatie van het plan “Beekhuizen in de startblokken” en de exploitatiefase speelt zelfwerkzaamheid een 614(014(b)-24(a)-8)-1
6
Colofon Initiatiefnemers
Woonvereniging zwembad Beekhuizen, Velp
Ontwikkeling
WBVG, Woningbouw Vereniging Gelderland, Arnhem
Ecologisch advies
Ekoza, Arnhem
Architectuur
Architectuuratelier Jos Bannink, Arnhem
(m.m.v. Leo v.d. Kooij)
Landschapsplan
Hans-Willem Brussee, de Groene Vingers, Arnhem
Kostendeskundige
Bergzicht Plasmolen BV, Plasmolen
Grafisch ontwerp
Marcel Kuster, Arnhem
Velp, 14 december 2006
