Manajemen Proyek Lanjut

Manajemen Proyek Lanjut

Fakultas

Magister Teknik

FT

Sipil - MK

Tatap Muka

Kode MK

Disusun Oleh

02

MK20000

Budi Susetyo

Abstract

Kompetensi

Pengertian keterkaitan nilai uang dan waktu dan perhitungan time value analysis

Memahami dasar-dasar perhitungan time value analysis

Money & Time: Time Value Analysis A. Discounting dan Compounding Factor

1. Discounting Factor Discounting factor (DF) adalah, berapa future value (F) nilainya saat ini (at present value/present worth). Dengan demikian maka yang dimaksud dengan discounting factor adalah kita mendiscount future value dengan tingkat bunga (i) yang berlaku saat ini. Dengan formulasi aljabar dapat dituliskan sebagai berikut :

F

1

P=

atau (1+i)

P=Fx

t

(1+i) t

P = F x DF 1 Jadi DF =

--------(1+I) t

Proses dalam menghitung present worth (present value) of a future revenue dinamakan “discounting”. Tingkat bunga (interest rate) yang kita gunakan untuk discounting ini dinamakan “the discount rate” atau discounting factor (D F).

Dengan perkataan lain, yang dimaksud dengan “discounting factor” adalah suatu bilangan

yang

lebih

kecil

dari

satu

(1)

yang

dapat

dipakai

untuk

mengalikan/mengurangi suatu jumlah diwaktu yang akan datang (the future mengalikan/mengurangi revenue), berapa nilainya saat ini, “How much one at a future date is worth to day” (J. Prince Gittinger, 1973). 1973)

Misalnya, berapakah Rp. 100.000.000,100.000.000, yang baru akan kita terima 4 tahun kemudian (pada ahir tahun ke-4), ke 4), nilainya sekarang (present value) dengan memperhitungkan tingkat bunga yang berlaku saat ini adalah 12% (D F = 15 %).

2016

2

Manajemen Proyek Lanjut Budi Susetyo

Pusat Bahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id

Perhitungan :

F(t4) = P(t0) x (1 + 12%)4

1 P = F x -------------(1+15%)4

P = 100.000.000 x 0, 635518

Angka ini diperoleh dari Tabel discounting factor, pada rate 12% pada tahun ke 4 = 0, 635518

P = 63.551.800

Jadi Rp. 100.000.000,100.000.000, pada akhir tahun ke-4 (t4), bila saat ini diasumsikan tingkat bunga (DF) 12%, maka nilainya adalah Rp. 63.551.800, 63.551.800,-

Contoh lain : Seandainya kita akan menerima suatu revenue yang tetap Rp. 643.800.000, 643.800.000,setiap tahun berturut-turut berturut turut selama suatu jangka waktu (a period of time) 9 tahun, diketahui etahui besarnya tingkat bunga yang berlaku saat ini adalah 15% pertahun, berapakah nilai revenue tersebut bagi kita saat ini.

Perhitungan : Revenue yang akan kita terima adalah Rp. 643.800.000, 643.800.000,- setiap tahunnya selama 9 tahun berturut-turut berturut turut (revenue yang tetap). Bila diasumsikan tingkat bunga yang berlaku saat ini adalah 15% pertahun, maka jumlah revenue yang

2016

3



akan diterima pada akhir tahun ke-9 ke 9 (the present worth of a stream of future revenue) tersebut adalah sebagai berikut.

Tabel 5. Kalkulasi Present Value

Tahun

Revenue yang akan diterima (dalam Rp.)

Discount factor

T1

643.800.000

0,870

560.100.000

T2

643.800.000

0,756

486.700.000

T3

643.800.000

0,658

423.600.000

T4

643.800.000

0,572

368.300.000

T5

643.800.000

0,497

320.000.000

T5

643.800.000

0,432

278.100.000

T7

643.800.000

0,376

242.100.000

T8

643.800.000

0,327

210.500.000

T9

643.800.000

0,284

182.800.000

4,772

3.072.200.000

Total

5.794.200.000

Present Value

Dari perhitungan di atas terlihat bahwa jumlah revenue yang akan diterima adalah Rp. 5.794.200.000,5.794.200.000, pada akhir tahun ke-9 9 dengan tingkat bunga15% per tahun. Present Value adalah Rp. 3.072.200.000,3.072.200.000, dengan jumlah discount factor 4,772 (hasil dari penjumlahan discount factor setiap tahun (present worth of annuity factor). Untuk memudahkan perhitungan, maka angka 4,772 dapat kita cari dalam tabel Present Worth of Annuity Factor, pada rate 15% dan pada tahun kke9 (t9), akan diperoleh angka 4,771,558 dibulatkan menjadi 4,772, kemudian angka/factor ini kita kalikan dengan Rp. 643.800.000,643.800.000, diperoleh hasil sebagai berikut :

2016

4



Rp. 643.800.000 x 4,772 = Rp. 3.072.200.000,3.072.200.000,

Present Value = Rp. 3.072.200.000,3.072.200.000,

Hal ini berarti bahwa investasi yang dapat kita lakukan saat sekarang ini adalah Rp. 3.072.200.000,3.072.200.000, untuk memperoleh revenue stream rata rata-rata sebesar Rp. 643.800.000,- setiap tahun selama jangka waktu 9 tahun, dengan asumsi tingkat bunga sebesar 15% setahunnya. setahunny Perhitungan dengan menggunakan short cut hanya dapat dilakukan apabila revenue per tahun (annual revenue) jumlahnya sama selama suatu jangka waktu tertentu, dalam contoh adalah selama 9 tahun, dalam hal besarnya revenue berbeda setiap tahunnya, maka perhitungan per short-cut cut ini tidak dapat dilakukan, melainkan harus dihitung berapa besar present value setiap tahun. Guna

memeriksa

kebenaran

perhitungan

yang

dibuat,

maka

kita

mempergunakan Tabel Recovery Factor. Caranya adalah sebagai berikut : Di dalam Tabel Recovery Factor, dengan tingkat bunga 15% per tahun, pada tahun ke-9 9 adalah 0,209574. Angka tersebut kita kalikan dengan angka present value yakni Rp. 3.072.200.000,-. 3.072.200.000, . Hasil perkalian ini kita kalikan lagi dengan 9 (9 tahun) sebagai berikut : 1) Rp. 3.072.200.000 0.000 x 0,209 = Rp. 643.900.000 2) Rp. 643.900.000 x 9

= Rp. 5.795.100.000`5.795.100.000`

Hasilnya nampak terdapat sedikit perbedaan dalam angka yakni total revenue yang akan diterima adalah Rp. 5.795.200.000,-, 5.795.200.000, , sedangkan hasil dengan menggunkan perhitungan recovery recovery factor adalah Rp. 5.785.100.000, 5.785.100.000,-. Perbedaan ini oleh karena adanya pembulatan dari recovery factor, dengan perkataan lain, perhitungan yang kita lakukan adalah benar dan dengan demikiaan maka investasi dapat kita lakukan.

Perhitungan-perhitungan perhitungan yang yang telah kita lakukan adalah dalam rangka untuk mengetahui berapakah suatu revenue stream dengan jumlah rata rata-rata/tetap setiap tahun, pada akhir suatu jangka waktu tertentu yang ditetapkan, dihitung berapa nilainya saat sekarang ini (at present) bagi kita. kita. Proses menghitung the

2016

5



present value of a future revenue dengan menggunakan discount factor adalah dalam rangka untuk menghitung time value of money.

2. Compounding Factor (CF) Yang dimaksud dengan compounding factor (CF) adalah suatu factor bilangan lebih besar dari 1 (satu) yang dapat digunakan untuk menghitung sesuatu nilai uang pada saat ini (at present/present value = t0), berapa nilai uang tersebut pada saat dikemudian hari (future value = tn), dengan memperhitungkan adanya tingkat bunga (i) yang besarnya besa tetap pada setiap tahun (t). Secara persamaan aljabar dapat dituliskan sebagai berikut:

F = P x CF, dimana CF = (1+i)t

F = P x (1+i)t  “What an initial amount becomes when growing at compound interest

Dimana : F = Future (tn) P = Present (t0) I = interest (tingkat bunga) T = tahun

Timbul pertanyaan : Dari manakah diperoleh rumus,

CF=(1+i)t

2016

6



Misalkan seseorang mendepositokan uang sebesar Rp. 1.000.000, 1.000.000,- pada suatu Bank, dengan bunga 1,5 % per bulan atau 18 % setahun. Bila bunga deposito tersebut baru diambil sekaligus pada akhir tahun (t1), berapakah jumlah uang deposito beserta bunganya pada akhir tahun (t1). ,______________, to

t1

P = Rp.1.000.000 i = 18 % per tahun

Perhitungan : F = 1.000.000 + (1.000.000 x 18 %) = 1.000.000 x (1 + 18 %) F = P x (1 + i )t, dimana (1 + i )t = CF, F = P x CF Misalkan, bunga deposito tersebut di atas tidak diambil selama dua tahun, berapakah jumlah uang yang akan diterima beserta bunga depositonya pada akhir tahun kedua (t2) ?

Perhitungan :

Tahun

Uang Deposito

Bunga 18 % per tahun

Deposito + bunga

T1

1.000.000

-

1.000.000

T2

1.000.000

180.000

1.180.000

T3

1.180.000

212.400

1.392.800

Perhitungan di atas, merupakan perhitungan yang memakan waktu, lebih lebih-lebih seandainya dalam pinjaman kredit yang jangka waktu pembayaran kembali

2016

7



(angsuran pokok + bunga) mencapai puluhan tahun seperti dalam hal pinjaman kredit luar negeri. Oleh karena itu, untuk mempersingkat hitungan, kita melakukan “short-cut”, cut”, dengan menggunakan compounding factor ( CF ) dengan menggunakan rumus: F=

P

x

CF

F=

p

x(1+i)t

F = 1.000.000,- x (1 + 18 % ) 2 Di dalam compounding dan discounting tables, pada rate 18 % (lihat lampiran) pada tahun kedua akan di peroleh angka 1,392400. 1,392400 Kemudian angka ( faktor ) ini dikalikan dengan Rp. 1.000.000,

F = 1.000.000,-x1,392400 x1,392400 F = Rp. 1.392.400,1.392.400,

Catatan : Dalam penggunaan compounding maupun discounting factor, pada umumnya kita hanya memakai 3 angka di belakang koma.

B. Pembangunan Kota

Pada bagian muka di atas, kita telah mempelajari berbagai metode dasar dari analisa keuangan, analisa-analisa analisa analisa tersebut dapat diaplikasikan pada berbagai proyek yang ada pada Pemerintah Kota dan atau Perusahaan Milik Daerah, misal, Perusahaan Daerah Air Minum dan perusahaan milik daerah lainnya.

Yang dimaksud dengan pembangunan kota dalam modul ini adalah seluruh kegiatan/aktivitas proyek dalam pembangunan kota yang menggunakan berbagai sumberr produksi dengan harapan akan memperoleh benefit selama tahap operasi (in operating) pada usia ekonomis (economic life) dari proyek tersebut. Investasi tersebut dapat dilakukan oleh Pemerintah Kota, Perusahaan Milik Pemerintah Daerah dan atau Swasta serta bantuan dari Propinsi dan Pemerintah Pusat sepanjang memungkinkan. 2016

8



Pada umumnya semua investasi proyek pembangunan kota termasuk sarana dan prasarana perkotaan akan memperoleh manfaat (benefit) setelah proyek tersebut berada pada tahap operasi dalam usia ekonomisnya. Manfaat tersebut ada yang berupa pendapatan langsung (direct income/direct revenue) ada juga yang berupa pendapatan tidak langsung (indirect income/indirect revenue).

Investasi sarana dan prasarana yang mendapat manfaat berupa pendapatan langsung gsung antara lain adalah pengadaan Air Bersih (Water Supply), pengelolaan Sampah (Solid Waste Management), dan pengelolaan Sanitasi (Human Waste Sanitation). Sedang yang mendapat manfaat berupa pendapatan tidak langsung antara lain adalah perbaikan Jalan Kota Kota (Urban Roads Rehabilitation), dan Program Peningkatan Drainase (Drainage).

Oleh karena dalam kenyataan tidak semua investasi pembangunan kota termasuk sarana dan prasarana perkotaan akan memperoleh benefit dalam bentuk pendapatan langsung setelah proyek proyek tersebut berada dalam tahap operasi, maka investasi terhadap proyek-proyek proyek proyek pembangunan kota dan proyek sarana dan prasarana yang mendapat manfaat berupa pendapatan langsung, diperlukan suatu penilaian kelayakan berupa analisa keuangan seperti telah diuraikan diu raikan diatas. Hal ini perlu apabila di dalam implementasinya kelak akan membutuhkan dana pinjaman dari lembaga keuangan maupun bank. Atau jika kita ingin mengetahui seberapa besar tingkat pengembalian biaya (IRR) yang akan ditanam dalam sesuatu kegiatan proyek tersebut.

2016

9



Rangkuman

Manajemen Investasi mengungkapkan betapa pentingnya peranan studi kelayakan suatu proyek, karena tanpa adanya suatu studi kelayakan proyek maka dapat dipastikan bahwa dana yang telah dialokasikan untuk membiayai sesuatu proyek belum tentu manfaat yang akan diterima Pemerintah Daerah ataupun Masyarakat sesuai dengan apa yang diharapkan.

Benefit Cost Ratio lebih besar dari 1 bukanlah jaminan bahwa proyek tersebut akan menghasilkan Profit Rate yang mempunyai nilai Net Present Prese nt Value positif, bisa saja NPV nya negatif, atau bila tidak, misal NPV positif, apakah dengan itu berarti FIRR FIRR-nya lebih besar dari Interest Cost of Capital, semua parameter tersebut harus dikaji secara utuh dengan data-data data yang signifikan.

Apa yang harus us dilakukan Pemerintah Daerah bila sesuatu proyek (misal proyek jalan) berdasarkan analisa keuangan menunjukkan besaran FIRR lebih kecil dari Interest Cost of Capital, apakah proyek drainase tersebut harus dibatalkan pelaksanaannya demi analisa keuangan, jawabannya adalah tidak perlu dibatalkan, yang perlu dilakukan adalah analisa ekonomi.

Berbagai analisa keuangan dan ekonomi tersebut diatas, pada akhirnya bertumpu pada dan terkait langsung dengan perencanaan dan pemrograman pembangunan kota. Memang demikianlah seharusnya.

2016

10



Daftar Pustaka 1. Barrie, Donald. S dan Boyd C. Paulson, Manajemen Konstruksi terjemahan - Penerbit Erlangga , 1992.

Profesional,

2. Modul Pengembangan Pelatihan Manajemen Prasarana dan Sarana Perkotaan (MPSP)

2016

11



Topik Bahasan Perkuliahan Manajemen Konstruksi : 1. Dasar-Dasar Dasar Manajemen Konstruksi 2. Tahapan Pembangunan 3. Pelaku Proyek 4. Sistem Pelaksanaan Pembangunan 5. Pelelangan 6. Perhitungan Volume Pekerjaan 7. Rencana Anggaran Biaya 8. Perencanaan Waktu Pekerjaan 9. NWP 10. Latihan NWP 11. Keterkaitan Waktu & Biaya Pekerjaan 12. Pengendalian Waktu & Biaya Pekerjaan 13. Kurva S 14. Latihan Penyusunan yusunan Kurva S

2016

12



Manajemen Proyek Lanjut

Recommend Documents