MANAJEMEN BANGUNAN DAN PERWATANNYA

KARYA TULIS

MANAJEMEN BANGUNAN DAN PERWATANNYA

Disusun Oleh: APRI HERI ISWANTO, S.Hut, M.Si NIP. 132 303 844

DEPARTEMEN KEHUTANAN FAKULTAS PERTANIAN UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2008

Apri Heri Iswanto : Manajemen Bangunan Dan Perawatannya, 2008 USU e-Repository © 2008

KATA PENGANTAR

Puji syukur pada Allah SWT atas segala nikmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan karya tulis mengenai “Manajemen Bangunan dan Perawatannya “. Tulisan ini merupakan terjemahan dari buku Building Pathology Chapter 7 Building Management and Aftercare karya David S. Watt (1999). Penulis berharap semoga karya tulis ini dapat memberikan tambahan informasi dibidang perlindungan bangunan. Akhirnya penulis tetap membuka diri terhadap kritik dan saran yang membangun dengan tujuan untuk menyempurnakan karya tulis ini.

Desember, 2008

Penulis


DAFTAR ISI

Halaman KATA PENGANTAR ......................................................................................i DAFTAR ISI.....................................................................................................ii DAFTAR TABEL.............................................................................................iii DAFTAR GAMBAR........................................................................................iv MANAJEMEN BANGUNAN DAN PERAWATANNYA .............................1 REFERENSI .....................................................................................................25


DAFTAR TABEL

No 1

Keterangan

Halaman

Perbandingan biaya siklus hidup untuk produk atap (Warisan

4

Inggris)


DAFTAR GAMBAR

No

Keterangan

Halaman

1

Keterbatasan terkait dengan tipe bangunan

6

2

Prisnsip Perbaikan Konservasi (Warisan Inggris, 1993); Brereton 1995)

10


MANAJEMEN BANGUNAN DAN PERWATANNYA Perencanaan dimasa yang akan datang Tujuan akhir dari kegiatan ini untuk mengidentifikasi beberapa inti permasalahan yang akan mempengaruhi penggunaan dan perbaikan bangunan serta penghuninya sebagai hasil dari keseluruhan tindakan. Apa yang dapat dikerjakan dengan bangunan? Bangunan digunakan untuk berbagai aktivitas, dan harus dapat memuaskan pemilik atau penghuninya dalam rangka mendapatkan pengakuan sosial atau bernilai komersial.

Seperti halnya pada bangunan bersejarah atau monumen yang dapat

bertahan karena adanya undang-undang perlindungan atau daya tarik tertentu, sementara yang lainnya dituntut untuk memberikan fasilitas dan tempat untuk memenuhi tuntutan populasi dan tenaga kerja yang selalu berubah. Bangunan disesuaikan dengan keperluan pemilik atau penggunanya, sehingga selama berdiri, bangunan akan mengalami perubahan bentuk.

Seperti perluasan

sederhana untuk memenuhi kebutuhan pertumbuhan keluarga, atau perubahan kompleks untuk struktur, susunan dan layanan dalam rangka menciptakan kondisi yang sesuai dengan penggunaan yang baru. Bagaimana perubahan ini direncanakan, dikelola dan diimplementasikan akan menjadi sangat penting untuk menentukan keberhasilan bangunan, dan selanjutnya diperlukan kecermatan pertimbangan membangun sesuai dengan apa yang diharapkan pemilik atau penggunanya. Kesesuaian kebutuhan klien atau penyewa dengan apa yang dibangun secara realistis memberikan tantangan dan penghargaan, serta proses penjelasan singkat dan seleksi yang perlu dimengerti. Tak dipungkiri bahwa orang telah dipengaruhi oleh bangunan modern serta kenyamanan dan fasilitas yang ditawarkan, dan petunjuk diperlukan didalam pemilihan dan tingkat pengharapan. Adapun petunjuk tersebut meliputi: • Penentuan persyaratan pengguna (teknis, funsional, perilaku) • Identifikasi

keterbatasan

pemilihan

bangunan

lingkungan) • Kesesuaian aktivitas terhadap bangunan


(struktural,

ruang,

lokasi,

• Bekerja dengan bangunan dan tidak merusaknya (simpatik untuk pengadaan dan pembatasan ruang) Sifat dan luasan kerja bangunan akan lebih besar atau lebih kecil tergantung kebutuhan bangunan, pemilik atau pengguna, dan serta seberapa banyak hal tersebut merubah bangunan dan fasilitasnya. Pekerjaan selanjutnya perlu dipertimbangkan sebagai usaha untuk mempertahankan kondisi semula melalui aktivitas berikut: • Konservasi – membuat bagunan layak untuk beberapa tujuan pengguanaan (International Council of Monument and Sites, 1964); ’…..aksi untuk mencegah kerusakan…..meliputi semua aksi sepanjang umur dari warisan budaya dan alam kita’ (Feilden, 1994, p.3); ‘aksi untuk mengamankan peninggalan atau melestarikan bangunan, benda-benda peradaban kuno, sumberdaya alam, energi atau suatu nilai yang diakui pada masa yang akan datang’ (BS 7913: 1998). • Preservation – Metode yang meliputi retensi bangunan atau monumen dalam kondisi semula tanpa penambahan material atau substraksi lain sehingga bangunan ini dapat ditangani dimasa mendatang dengan semua fakta dan karakternya (Baines 1923). • Repair – pemugaran dari suatu bagian yang rusak atau lapuk melalui pembaruan, penggantian atau penambalan (BS 8210:1986) • Pemeliharaan – Kombinasi semua teknik yang meliputi supervisi, kesungguhan mempertahankan, mengembalikan sesuai fungsinya (BS 3811: 1993) • Rekonstruksi – Membangun kembali seperti yang ada pada masa lalu berdasarkan dokumentasi atau bukti fisik (BS 7913:1998). Beberapa proses perubahan suatu bangunan dan atau fasilitas: Adaptasi – penyesuaian perubahan dalam penggunaan bangunan yang meliputi perubahan dan perluasan Alteration – perubahan struktur bangunan untuk memenuhi persyaratan baru. Conversion – membuat bangunan khusus untuk tujuan penggunaan tertentu. Extension – perluasan bangunan baik secara vertikal dengan bangunan bertingkat maupun horizontal dengan perluasan area. Improvement – membuat bangunan atau fasilitas untuk mencapai standar, dengan cara perubahan, perluasan atau penyesuaian.


Modernisasi – membuat bangunan sesuai standar berdasarkan persyaratan masyarakat atau undang-undang. Refurbishment – memeriksa bangunan dan membuatnya sesuai dengan fungsi kondisi terkini Rehabilitasi - pekerjaan diluar rencana pemeliharaan untuk memperpanjang umur bangunan yang bernilai sosial dan ekonomis. Relokasi – memindahkan bangunan pada lokasi yang berbeda Renovasi – merombak bangunan agar sesuai dengan kondisi diantaranya dengan konversi Restorasi – perombakan kondisi fisik dan atau dekoratif dari suatu bangunan sesuai dengan fakta/kejadian. Revitalisasi –

memperpanjang

umur

bangunan

dengan

menyediakan

atau

memperbaiki fasilitas. Manajemen bangunan dan perubahannya Sesuai dengan bahasan sebelumnya, bahwa bangunan terbentuk dari rangkaian lapisan yang dipengaruhi oleh tingkat perubahan, seperti yang dikemukakan oleh Duffy (1990, P.17), bahwa diperlukan alokasi waktu tertentu misalnya jangka waktu rangka sampai 50 tahun, jasa/pelayanan sampai 15 tahun, dekoratif sampai 5 tahun dan perubahan yang diatur berdasarkan harian.

Kesadaran dan kontrol terhadap

perubahan berdasarkan teknik manajemen – dimana bangunan, orang atau aktivitas dan perkembangan menyesuaikan dengan kemampuan dan kedisiplinan. Keseluruhan teknik manajemen – kalkulasi biaya penggunaan, analisis biaya manfaat, keseluruhan analisis biaya siklus hidup, informasi manajemen, manajemen pemeliharaan – bertanggung jawab untuk penggunaan dan pemeliharaan bangunan, sehingga memungkinkan penerapan manajemen fasilitas. Manajemen fasilitas merupakan pendekatan manajemen untuk memelihara bangunan dan orang, didefinisikan sebagai praktik koordinasi urusan pekerjaan fisik dengan orang dan organisasi, penyatuan prinsip administrasi bisnis, arsitektur, dan perilaku serta pengetahuan teknik. (Speeding dan Holmes, 1994, p.1). Didalam praktiknya, manajemen fasilitas mencari penggunaan optimal bangunan dan pelayanannya serta kondisi yang tepat bagi penghuninya melalui perpaduan keputusan dan aksi. Hal ini meliputi: Perkembangan sistem informasi pemeliharaan Apri Heri Iswanto : Manajemen Bangunan Dan Perawatannya, 2008 USU e-Repository © 2008

Pemeliharaan struktur dan susunan bangunan Pemeliharaan jasa/pelayanan bangunan

Tabel 1. Perbandingan biaya siklus hidup untuk produk atap (Warisan Inggris) Produk

Daya tahan (tahun)

Lembar alumunium Lembaran tembaga Lembaran timah Lembaran stainless steel Lembaran seng Keramik Beton Semen Perekat Welsh slates batu

40 65 100 100 40 40 30 30 30 100 100

Biaya awal (£) untuk suplai dan perbaikan/m2 32.50 42.50 55.00 42.50 37.50 33.00 12.50 24.50 28.00 46.00 110.00

Perbaikan dan Pemeliharaan % dari biaya awal 2 1 1 1 2 10 10 12 12 12 12

Biaya dalam 100 tahun £/m2 102.00 73.00 59.00 46.00 114.00 113.00 85.00 134.00 149.00 56.00 133.00

Manajemen lokasi dan bangunan/struktur kuno Pemantauan kondisi dalam bangunan (Sistem manajemen bangunan) Ketentuan dan kontrol fasilitas pengguna Monitoring dan kontrol keperluan pengguna Staf (keamanan, pembuat keputusan, kebersihan, pegawai bawahan, insinyur perumahan). Perkembangan khusus dan terkini seperti pendekatan yang meliputi Occupancy Cost Appraisal and Profiling (OCAP), dikembangkan oleh kelompok kerja/pelaksana bangunan. Ini merupakan pendekatan untuk memperkirakan dan mengoptimalkan biaya kepemilikan bangunan yang berdasarkan 4 unsur:

Audit ketahanan

Biaya riwayat pemeliharaan

Audit energi

Survey kondisi. Meskipun OCAP dapat dilaksanakan pada setiap tahapan dalam bangunan,

keberadaannya desain tahap awal berpengaruh besar terhadap keseluruhan biaya. Melalui rangkaian audit teknik pada tahap strategis dalam proses desain dan konstruksi, pengaruh negatif pada keseluruhan kinerja dapat diidentifikasi dan dieliminasi melalui feedback pada kelompok desain. Pada saat bersamaan , biaya pemeliharaan dan profil energi dapat disiapkan sehingga pemilik bangunan,


pengembang atau pemakai gedung dibuat perduli terhadap kekurangan biaya dikemudian hari. Keterbatasan bangunan yang ada Bangunan didisain dan dibangun untuk memenuhi kebutuhan primer. Ketika bangunan tidak mampu memenuhi kebutuhan tersebut dan dipertimbangkan untuk penggunaan lain, ada beberapa hal yang perlu untuk dipertimbangkan. Pendirian bangunan pada masa lalu dilakukan dengan menggunakan material dan metode konstruksi tradisional. Beberapa metode dan fasilitas yang diberikan oleh bangunan ternyata berada dibawah standar persyaratan bangunan sekarang, dan perlu adanya perhatian untuk meningkatkan pelayanan dan fasilitas gedung tersebut. Beberapa pekerjaan yang mungkin dapat dilakukan antara lain: Persyaratan insulasi panas Persyaratan insulasi akustik Persyaratan perlindungan kelembaban Perbaikan ventilasi dan pencahayaan Memberikan dan atau mengadakan kembali pelayanan baru dan yang telah ada Persyaratan tindakan pencegahan kebakaran Pekerjaan yang sesuai dengan persyaratan undang-undang Sebagai tambahan informasi, tipe bangunan tertentu terkadang memiliki keterbatasan yang disebabkan oleh lokasi, konstruksi, pemeliharaan atau penggunaan bentuk. Mengenai hak guna untuk bangunan Keberhasilan penggunaan suatu bangunan ditentukan oleh berbagai faktor, dan kebanyakan ditentukan oleh hak pengguna dalam hal perubahan struktur, susunan struktur dan pelayanan bangunan. Perlu adanya pemahaman diantara bangunan dan pasar potensial (meliputi suplay, demand dan investasi potensial) ketika dilakukan penaksiran kelayakannya untuk kepentingan tertentu. Dalam memperkirakan sebuah bangunan untuk penyesuaian atau penggunaan kembali, beberapa hal dan opsi yang harus dipertimbangkan antara lain:


Bangunan Pertanian Lokasi di pedesaan (terisolasi, biaya pelayanan instalasi baru) Pemborosan parsial (Bagian bangunan kosong tak termanfaatkan) Volume ruang tunggal (gudang) Tercemar (kencing binatang, pupuk) Terdapat pabrik dan permesinan Sedikit/ jarang memiliki jendela Rincian / gambaran khusus (pintu masuk/keluar tinggi saling berhadapan) Bangunan industri Kedalaman perencanaan (mengurangi ventilasi dan cahaya) Ruangan besar (tinggi untuk permesinan) Tercemar (ground, permukaan lantai) Terdapat pabrik dan permesinan Batas ruangan (posisi kolom biasa) Bangunan rumah tangga Gambaran bagian luar (balkon, sandaran) Perlengkapan tetap dan perabot Bangunan tambahan (kandang) Kebun dan disain arsitektur taman Bagian kebun (air mancur, dinding pembatas) Bangunan Milik Lembaga Perjanjian yang bersifat membatasi Ruangan besar (ruang pertemuan) Bagian khusus penggunaan asli ( Cills jendela pada sekolahan) Bangunan tambahan Keterbatasan pemeliharaan (pemanasan ruang besar) Kebun besar atau taman (areal bermain, tempat upacara) Gereja dan Kapel Kurang layanan kegunaan Hubungan layanan (penggalian didalam tanah pekuburan) Pejanjian yang bersifat membatasi (jual beli alkohol di gereja) Hak publik terhadap jalan (jalan setapak umum) Akses publik (tempat pemakaman) Perasaan publik dan kemarahan akibat perubahan Gambaran luar (puncak, sandaran, puncak menara) Perlengkapan dalam dan perabot (bel, lukisan, kumpulan alat musik tiup, bangku gereja, mimbar, lukisan dinding. Perabotan bersejarah (meja, kursi, peti, buku)

Gambar 1. Keterbatasan terkait dengan tipe bangunan Lokasi (vandalisme, tempat masuk ilegal, pembakaran yang disengaja, dan peluang pasar) Sensitifitas penggunaan dan atau kepemilikan (ancaman terhadap pegawai, teroris) Keterbatasan kebijakan dan persyaratan (kebijakan perencanaan, kesehatan dan keselamatan) Pertimbangan legal (kemudahan, hak mendapat kejelasan, hak jalan) Pembelanjaan/ kebutuhan pengembangan (kesepakatan back to back, perencanaan kembali) Bentuk konstruksi (sifat kerusakan, keterbatasan material) Konfigurasi ruang (geometri, perencanaan terbuka, selular)


Sifat akomodasi dan perluasan (volume, perhitungan luas area lantai gross and nett, ketianggian atap terhadap lantai) Potensi perubahan fungsi dan organisasi dimasa mendatang (penggunaan ruang atap, penggunaan ruang diantara bangunan, ruangan parkir, kemungkinan jalan keluar, keterbatasan struksur) Potensi pembongkaran secara selektif untuk mencapai ketersediaan maksimal Bahaya dan resiko kesehatan dan keamanan bagi kontraktor dan pengguna (kerusakan lantai, asbes) Penampakan kerusakan khusus yang memerlukan perlindungan dan retensi. Pola sirkulasi (orang, informasi, material, barang) Ketentuan pelayanan dan kelengkapan dari perlengkapan (pelebaran lantai, penutupan plafon, tempat kerja, meja kerja, penginapan, lampu) Meningkatkan efisiensi energi (perkiraan dampak lingkungan, pengelolaan bangunan berbasis komputer, recover panas, pendingin dan ventilasi pasif) Perbaikan lingkungan kerja (kualitas udara, pencahayaan, dan ventilasi) Ramah lingkungan dan berkelanjutan (pengelolaan sampah, resapan air hujan, daur ulang air limbah) Pertimbangan lain yang juga diberikan untuk keperluan khusus dan keinginan pengguna bangunan meliputi: Aspirasi dan atau harapan (apa yang diharapkan dari bangunan sekarang dan yang akan datang) Kecenderungan gaya hidup masa depan (peningkatan ketentuan parkir mobil, rumah kerja, pekerjaan sampingan) Persyaratan pengguna (ergonomik, keterbatasan akses dan fasilitas, keamanan personal, standar kenyamanan). Keuangan (hibah, pinjaman, pajak, penyewaan) Jangka waktu (masa lowongan kerja, sebelum memborongkan) Klien (banyak orang dan organisasi sedang tertarik untuk memanfaatkan ilmu fengsui untuk tata letak internal dan dekorasi ruangan).

Penggunaan Bangunan Bersejarah Bangunan, monumen dan areal wisata berperan penting terhadap karakter masyarakat perkotaan dan pedesaan, serta memberikan bukti yang nyata antar masing-


masing atau fase perkembangan manusia.

Terdapat hubungan antara sejarah

bangunan dimasa lampau dan keinginan di masa sekarang, terutama berhubungan dengan pendidikan, pekerjaan, pariwisata, pelatihan, dan rekreasi. Perilaku masyarakat terhadap gedung bersejarah umumnya menerima adanya konsep konservasi dan menghalangi adanya keinginan untuk dijadikan milik pribadi. Ketertarikan, perhatian tersebut diwujudkan melalui keikut sertaan dalam melakukan konservasi dan mengetahui lebih jauh tentang gedung tersebut. Cara yang dilakukan untuk kegiatan konservasi tersebut antara lain melalui pengaturan areal bangunan bersejarah dan monumen, perbaikan dan pemeliharaan agar terjaga dari kondisi yang merusak bangunan, serta membuat serangkaian kerangka pemikiran meliputi : Filosofi ( piagam internasional, kenyamanan masyarakat nasional, kebutuhan lokal ) Teknik (pelayanan penasehat, profesional) Legal (mendaftarkan bangunan tersebut, mengatur monumen kuno, areal konservasi). Finansial ( bantuan hibah, pajak, potensial invest) Managerial ( petunjuk manajemen, rencana pembentukan areal konservasi) Kurator ( inspeksi secara berkala tiap lima tahun, perencanaan pemeliharaan preventif). Hal-hal

tersebut

telah

diabadikan

dalam

beberapa

perjanjian/piagam

internasional, resolusi dan rekomendasi yang dikeluarkan oleh UNESCO, ICOMOS, dan pada dokumen dan perundangan yang dibuat oleh masing-masing negara. Sebagai contoh beberapa peraturan yang terkait dengan bangunan bersejarah yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kerajaan Inggris antara lain: Manifesto of Society For Protection of Ancient Building (1877) Anthens Charter (1933)- Kota bersejarah Venice Charter (1966) – konservasi dan restorasi monumen dan tempat bersejarah Burra Charter (1981, amended 1988) – Tambahan dari pemerintah australia untuk Venice Charter Florence Charter (1982)- preservasi kebun/taman bersejarah Planning ( Pendaftran Gedung dan Areal konservasi )-1990 DoE Planning Policy Guidance 16: Arkeologi dan Planning (1990) Apri Heri Iswanto : Manajemen Bangunan Dan Perawatannya, 2008 USU e-Repository © 2008

DoE/DNH Planning Policy Guidance 15: Planning dan Lingkungan bersejarah (1994) British Standar 7913 (1998)- Petunjuk prinsip untuk konservasi bangunan bersejarah. Prinsip Perbaikan Bangunan Beberapa prinsip dalam perbaikan bangunan didasarkan pada beberapa hal berikut: Sesuai dengan persyaratan spesifik (perundangan, kesehatan dan keselamatan, perjanjian kewajiban penyewaan) Kepuasan terhadap fungsi, kinerja dan peraturan yang diinginkan oleh pengguna. Merubah atau menghilangkan kerusakan Memperlambat deteriorasi dan pembusukan Nilai perlindungan serta kegunaan bangunan dan fasilitas Sesuai keinginan atau standar yang diharapkan Dalam

melakukan

pekerjaan

perbaikan

bangunan,

beberapa

hal

yang

dipertimbangkan: Pemahaman bangunan, sifat dan tingkat usulan pekerjaan, sebelum dimulai Rencana dan eksekusi pekerjaan dalam menetapkan program inspeksi, perbaikan, dan pemeliharaan untuk pencegahan Prioritas pekerjaan untuk membuat yang terbaik dalam menggunakan sumberdaya (penting, perlu dan diinginkan) Eksekusi pekerjaan dengan benar untuk memaksimalkan penggunaan sumberdaya (perancah) dan meminimumkan gangguan terhadap penghuni (yang dibuat bertahap dengan penghuni) Memenuhi standar kesehatan dan keselamatan (peralatan perlindungan pribadi, satpam) Menyertakan pekerjaan untuk mempertahankan kinerja bangunan (insulasi panas) Menyertakan pekerjaan yang membutuhkan pemeliharaan pada masa yang akan datang dan penggunaan bangunan (perbaikan langit-langit, sistem monitoring in – situ) Merekam sifat dan tingkat pekerjaan secara menyeluruh (arsip kesehatan dan keselamatan)


Penjelasan tentang kondisi yang dapat diterima perlu pertimbangan penggunaan dan pentingnya bangunan, aturan yang sesuai, serta kebutuhan dan keinginan pemilik atau pengguna. Pada kasus bangunan bersejarah dan monumen, kebutuhan ini diatur dalam konteks etika teori dan praktek konservasi. Perbaikan bangunan Bersejarah dan Monumen Manajemen dan perawatan bangunan bersejarah, dan monumen memiliki kerangka kerja/ prinsip yang ditetapkan oleh peraturan dan perundan-undangan. Selanjutnya hal yang terkait dengan perbaikan bangunan dan monumen. Tujuan Perbaikan Tujuan awal perbaikan adalah untuk mengendalikan kerusakan tanpa merusak karakter bangunan atau monumen, perubahan bagian yang bersejarah atau bernilai penting arsitektur tidak boleh mengganggu atau merusak susunan/struktur bersejarah Kebutuhan untuk Perbaikan Adanya campur tangan pada proses perbaikan harus dijaga untuk meminimumkan persyaratan stabilitas dan konservasi gedung serta monumen, dengan tujuan menyesuaikan dengan kecukupan struktur untuk memastikan kemampuan bangunan tersebut bertahan dalam jangka waktu lama dan untuk menemukan penggunaan yang paling sesuai. Pencegahan kerusakan yang tidak diinginkan Keaslian dari bangunan berejarah atau monumen ditentukan oleh kesesuaian desain dan integritas dari pembuatnya. Pemindahan yang tidak perlu terhadap susunan bangunan sejarah , akan menyebabkan perbedaan penampakan gedung atau monumen, yang akan mengurangi nilai keasliannya, dan secara nyata akan menurunkan nilai bangunan bersejarah tersebut. Menganalisis struktur bangunan bersejarah Pemahaman perkembangan sejarah suatu bangunan atau monumen perlu dipersiapkan dalam rangka melakukan perbaikan. Penyelidikan para pakar arkheologi dan arsitektur, merekam dan menginterpretasikan struktur khusus dan diperlukan adanya penilaian dalam konteks yang lebih luas Analisis Penyebab Kerusakan Analisis sejarah pengembangan bangunan atau monumen, penggambaran desain perbaikan dilanjutkan dengan survey kerusakan struktur dan penyelidikan sifat dan kondisi material dan penyebab proses kerusakan. Adopsi Teknik Pembuktian Didalam perbaikan, tujuan seharusnya disesuaikan dengan bahan yang ada dan metode konstruksi, untuk menjaga penampilan dan kesatuan sejarah dar bangunan atau monumen, dan menjamin ketepatan perbaikan. Metode dan teknik baru seharusnya hanya dipergunakan setelah mereka buktikan melalui periode waktu yang lama dan dimana metode alternatif tradisional sudah tidak mampu lagi mengidentifikasi. Dalam memutuskan pengambilan material dan teknik baru, akan diperlukan keseimbangan manfaat terhadap bangunan atau monumen pada masa mendatang dan tingkat penyebab kerusakan penampilan, integritas dan struktur bangunan bersejarah. Kebenaran Material Perbaikan seharusnya dilakukan secara jelas, tidak menyembunyikan sesuatu atau dibuat-buat dan tidak seharusnya melebihkan sesuatu yang tidak perlu. Menghilangkan perubahan yang merusak Penambahan atau perubahan termasuk perbaikan awal adalah penting karena bagian tersebut akan berperan dalam kumulatif bangunan bersejarah atau monumen. Dimana bagian tersebut akan selalu dianggap kuat dalam mendukung retensinya. Perlindungan untuk Masa Depan Bangunan bersejarah atau monumen seharusnya diawasi dan dijaga secara teratur sehingga dapat memberikan kegunaan yang tepat. Ini merupakan cara terbaik melindungi bangunan tersebut dimasa mendatang dan meminimumkan perbaikan lanjutan.

Gambar 2. Prisnsip Perbaikan Konservasi (Warisan Inggris, 1993); Brereton 1995)


Prinsip Pemeliharaan Bangunan Bangunan dan pelayanannya tidak dapat dilalaikan karena akan menyebabkan bangunan menjadi usang sebagai hasil dari faktor yang berhubungan dengan penggunaan bangunan (fungsional, ekonomi, lokasi, sosial, kebijakan atau fisik) dan perubahan kebutuhan serta aspirasi pengguna bangunan.

Umur dan keusangan

bangunan berhubungan dengan penurunan nilai, ini merupakan proses yang berkelanjutan, namun hal ini dapat dihindari dengan perbaikan dan pemeliharaan yang tepat. Sifat Pemeliharaan Pemeliharaan dilakukan untuk mengantisipasi kerusakan (pemeliharaan pencegahan) atau dilakukan restorasi bangunan sesuai standar setelah mengalami kerusakan (pemeliharaan perbaikan).

Apa yang harus dipertimbangkan supaya

bangunan memenuhi standar akan dijelaskan dalam hubungan pentingnya bangunan (misalkan sebagai bangunan arsitektur kusus atau bangunan bersejarah?), pengguna bangunan dan kegunaannya dimana bangunan tersebut ditempatkan. Penetapan program dalam perencanaan pemeliharaan merupakan salah satu sifat pencegahan dan perbaikan harus diorganisasi dan dilaksanakan dengan penuh perkiraan, kontrol, menggunakan rekaman untuk penjelasan awal rencana berdasarkan hasil survey dari kondisi sebelumnya (BS 8210:1986).

Seperti pendekatan yang

memiliki banyak kegunaan, meliputi:

Mempertahankan nilai bangunan

Memenuhi penggunaan optimal dengan meminimalkan biaya pemeliharaan tidak langsung

Menghasilkan penempakan yang bagus

Memaksimalkan umur material dan komponen

Menjamin penggunaan meterial dan komponen yang terbaik

Menjaga moral pengguna

Menjamin standar yang sesuai bagi kesehatan, kenyamanan dan keamanan

Jaminan asuransi kerugian

Jaminan sesuai dengan peraturan dan kebijakan pemerintah. Jika semua proses pemeliharaan telah direncanakan, pemeliharaan pencegahan

akan menurunkan biaya yang dikarenakan keadaan darurat atau kerusakan.

Di

Flanders dan Belanda sebagai contoh ditetapkan sistem monumentenwacht yang Apri Heri Iswanto : Manajemen Bangunan Dan Perawatannya, 2008 USU e-Repository © 2008

menjamin bangunan bersejarah dipelihara dengan baik dengan memanfaatkan tim pengontrol terdiri dari penasehat hukum yang tidak berpihak dan craftsmen untuk melaporkan kondisi bangunan dan penanganan perbaikannya (Binst, 1995; Daan dan orthing 1998).

Tindakan Pemeliharaan Terencana Tujuan dari suatu program atau rencana pemeliharaan adalah untuk memelihara bangunan dan lokasi dalam kondisi yang sesuai dengan periode waktu pakai. Kondisi bangunan itu sendiri, menjadi sesuatu yang harus diperhatikan jika ingin menyesuaikan antara bangunan dan pemakainya, serta periode, yang mungkin berhubungan dengan design life atau istilah lain yang ditentukan, dibutuhkan kehatihatian menjelaskan dalam usaha menyeimbangkan antara kepuasan bentuk dan biaya dari pekerjaan pemeliharaan. Program pemeliharaan adalah tindakan pencegahan untuk memastikan bahwa pelaksanaan pekerjaan pada interval sebelumnya, atau menyesuaikan dengan kriteria yang ada dan bermaksud untuk mengurangi kemungkinan penurunan penampilan atau melemahnya suatu item' (BS 3811:1993). Seperti telah diketahui, perawatan harus direncanakan dan ditinjau kembali secara berkala untuk mendapatkan informasi baru. Rencana pemeliharaan jangka panjang, seperti yang dikerjakan di atas melebihi empat sampai lima tahun periode, akan: •

menentukan besarnya pengeluaran untuk mencapai standar yang jelas

•

menghindari besarnya fluktuasi dalam pengeluaran

•

menentukan waktu optimum untuk menyelesaikan pekerjaan perbaikan utama dan peningkatan

•

menentukan struktur dan penempatan karyawan organisasi pemeliharaan Rencana jangka menengah atau tahunan akan memberikan penaksiran yang

lebih akurat mengenai banyaknya pekerjaan untuk dilaksanakan di tahun mendatang dan membentuk langkah awal untuk mengatur anggaran keuangan. Program ini akan ditingkatkan dari : •

memajukan pekerjaan selanjutnya dari rencana jangka panjang ketika dianggap perlu

•

menyingkap pekerjaan dengan pemeriksaan tahunan


•

permintaan pekerjaan oleh pengguna ketika pemeriksaan

•

tunjangan untuk pekerjaan yang diminta oleh pengguna, hanya saja tidak mampu didefinisikan dengan tepat pada saat pemeriksaan

•

tunjangan untuk pemeliharaan rutin sehari-hari yang berdasar pada catatan yang lalu

Rencana jangka pendek (contohnya bulanan) akan mengembangkan pekerjaan yang dimajukan dari rencana jangka menengah, dan harus cukup terperinci untuk memberikan urutan dan lamanya pekerjaan dan uraian kebutuhan tenaga kerja, bangunan-bangunan dan material. Prinsip-prinsip Tindakan Konservasi Tindakan konservasi, sebaliknya dari tindakan pemeliharaan, tindakan ini mungkin digambarkan sebagai monitoring dan pengendalian agen perusak yang utama (termasuk cahaya, kelembaban relatif, temperatur, polutan lingkungan, hama, bencana dan kecelakaan) untuk memastikan penggunaan dan perawatan berikutnya yang ekonomis dan praktis untuk bangunan berharga atau yang sensitif dan yang terkandung dalam bangunan tersebut. Walaupun prinsip tindakan konservasi sudah secara khusus dikembangkan oleh musium dan galeri, namun dengan cara yang sama dapat diberlakukan bagi monumen dan bangunan, begitujuga dengan peralatan tetap dan perabotan mereka. Terutama untuk yang terkait dengan monumen dan bangunan yang kosong atau yang sekali-kali digunakan (seperti kapel dan gereja).

Pertimbangan-pertimbangan Praktis Dalam menaksir suatu bangunan atau monumen dengan maksud untuk menerapkan program tindakan konservasi

diperlukan beberapa atau semua

pertimbangan berikut ini : •

lokasi dan situasi (seperti angin, sumber polusi lingkungan)

•

konstruksi bangunan (seperti tingkat isolasi/penyekatan, perembesan udara, kesesakan cuaca

•

morfologi bangunan (seperti volume, luas, lantai sampai langit-langit)

•

pemilikan (seperti tetap, sekali-kali, kosong)


•

aktivitas pengguna (seperti diakses publik, muatan lantai)

•

aktivitas pendukung (seperti keamanan, petugas kebersihan)

•

kondisi-kondisi lingkungan (seperti temperatur, kelembaban, cahaya, ventilasi, fluktuasi dalam kondisi-kondisi)

•

penilaian resiko (seperti pencurian barang berharga)

•

adanya kontaminasi dan polutan (seperti interaksi kimia dan pelepasan gas dari benda yang dipaparkan)

•

dokumentasi (seperti menginventarisasikan peralatan tetap, barang dan perabot)

Pelaksanaan Teori dalam Praktek Ketika informasi ini telah dikumpulkan dan dibandingkan, diperlukan untuk mempertimbangkan cara bangunan dan isinya dilindungi dari resiko yang tidak perlu atau kerusakan. Dalam hal ini, idealnya ada pertimbangan fasilitas dan peralatan yang ada yang dapat dimodifikasi untuk meningkatkan kondisi-kondisi, sebelum memutuskan adanya penambahan atau penyisipan instalasi baru. Ukuran tindakan konservasi dapat meliputi beberapa atau semua berikut ini : •

Modifikasi bangunan pabrik (seperti menyegel sirkulasi udara, penambahan penyekat panas)

•

Pemberian penyangga dan/atau penghalang fisik (seperti storm porches, kotak display, penyusunan ulang penggunaan ruang, mengubah rute di sekitar bangunan)

•

Modifikasi dugaan pengguna (seperti penafsiran tingkat pencahayaan yang berlebih)

•

Pengurangan tingkat pencahayaan (seperti menutupi dengan gorden, tirai, shutter, ultraviolet film/filter)

•

Revisi untuk operasi peralatan bangunan yang ada (seperti

pemberian panas

tingkat rendah yang agak tetap) •

Modifikasi peralatan bangunan yang ada (seperti penggunaan humidistats sebagai pengganti alat pengatur panas)

•

Instalasi peralatan bangunan baru (seperti pengaturan suhu, humidifikasi, dehumidifikasi)

•

Pembagian daerah bangunan (seperti benda yang peka cahaya ditempatkan di tengah bangunan)

•

Prosedur untuk menangani polusi (seperti sampling teratur, penggunaan indikator)


•

Prosedur untuk mengendalikan kerumunan serangga (seperti perangkap/jebakan)

Perencanaan untuk Bencana dan Keadaan Darurat Bencana, apakah dalam wujud api, banjir atau tindakan vandalisme, akan mempengaruhi bangunan maupun pemiliknya dan mempunyai dampak yang serius bagi mereka yang bekerja di dalamnya, atau menjadi penyebab manajemen bangunan dan perawatan selanjutnya. Konsep perencanaan ke depan menganggap kecelakaan dan keadaan darurat terus meningkat yang diterima oleh perusahaan dan pengguna bangunan yang terlibat dengan, atau berakibat pada barang berharga atau informasi penting (termasuk musium, galeri dan lembaga keuangan). Perencanaan untuk bencana atau kecelakaan, dan penetapan suatu mekanisme yang akan menjamin tindakan yang cepat dan efektif, adalah keterampilan khusus yang memerlukan pengetahuan yang rinci mengenai bangunan dan penghuninya serta penggunanya yang bermacam-macam. Ini juga terpercaya pada kerjasama dan dukungan pemilik, pengguna dan karyawan.

Persiapan untuk Bencana dan Keadaan Darurat Persiapan dari bencana atau keadaan darurat didasarkan pada pemeriksaan bangunan secara menyeluruh dan penilaian mengenai bahaya dan resiko yang berhubungan dengan pemakaiannya, bersamaan dengan program pelatihan dan familiarisasi. Perencanaan untuk bencana akan meliputi yang berikut ini : •

Pemeriksaan berkala dan survei bangunan dan struktur

•

Pemeriksaan berkala dan uji coba kegunaan bangunan

•

Persiapan dan pemeliharaan catatan (seperti denah yang menunjukkan alat pemadam api)

•

Persiapan penilaian resiko (seperti mengidentifikasi cara untuk mengurangi bahaya atau meminimalkan resiko)

•

Penilaian kerumah-tanggaan (seperti aturan pembersihan secara berkala, produk dan metode yang sesuai)

•

Penilaian jasa dan tenaga kerja pendukung (seperti keamanan, pengawas, staff bawahan)

•

Monitoring lingkungan kerja (seperti fasilitas staff, pertemuan)


•

Manajemen dalam kerja bangunan (seperti penambahan staf baru dan kontraktor, surat ijin hot-works)

•

Persiapan inventaris (seperti arsip baik foto maupun yang tertulis, kode keamanan)

•

Sumber informasi (seperti nomor kontak keadaan darurat, akses kunci/kode, dokumen asuransi, petunjuk pemeliharaan dan operasi, otoritas rancangan bencana lokal)

•

Sumber bantuan dan pertolongan (seperti pemadam kebakaran, polisi, kontak lokal, reaksi staff)

•

Menaksir ketersediaan salinan informasi dan/atau peralatan (seperti salinan informasi penting, misalnya inventaris, lokasi yang dirawat)

•

Menaksir perlindungan spesifik untuk barang atau informasi penting

•

Mengembangkan logistik bencana (seperti jaringan komunikasi, pelatihan dan familiarisasi untuk staff, penanggungjawab kunci, praktek pemadaman api, prosedur pengungsian)

•

Persiapan petunjuk untuk pekerjaan yang tidak sering dilakukan (seldomperformed)

•

Menyediakan petunjuk praktis (seperti penggunaan pemadam api, fasilitas untuk orang cacat)

•

Peninjauan ulang dan monitoring prosedur (seperti belajar dari pengalaman, memperbaharui prosedur, menerbitkan dan menyebarkan informasi yang relevan)

Mengatur Lokasi dan Bangunan yang Tidak Terpakai Ketika suatu bangunan menjadi kosong, adalah penting untuk menindaki dengan secepatnya untuk berbagai masalah dengan tujuan perlindungan strukturnya, susunan dan kegunaannya dalam jangka pendek, selagi pilihan untuk pemakaian jangka panjang dipertimbangkan. Adalah penting untuk mengakui bahwa sifat-sifat seperti itu menyebabkan daerah kerusakan dan tindakan perusakan lebih besar dibanding bangunan yang ditempati dan perlu mempertimbangkan beberapa atau semua masalah berikut ini : •

Kemungkinan pencurian lebih besar (seperti penutupan atap yang menuntun, corak internal, hiasan kebun)

•

Potensial untuk menghadapi resiko kejahatan dengan pembakaran dan vandalisme lebih besar


•

Tindakan masuk tanpa ijin dan mendiami gedung lebih besar

•

Meningkatnya laju deteriorasi dan pembusukan(seperti perubahan temperature, mengurangi ventilasi, kondisi-kondisi yang mendukung pertumbuhan jamur).

•

Kemungkinan bahaya yang tidak bisa dihindari (seperti ketidakstabilan, kerusakan struktur, penggunaan sebelumnya)

•

Perhatian lingkungan (seperti pengendalian hama, pengendalian penyakit, penampungan sampah)

•

Unsur yang berbahaya (seperti asbes, residu kimia, sumber radiasi, limbah barang lain)

•

Bentuk-bentuk berbahaya (seperti hilangnya papan lantai, tangga rumah yang tidak aman)

•

Tercemarnya tanah Survei dan penilaian, bersamaan dengan penilaian resiko yang terstruktur, harus

dikerjakan

untuk

mengidentifikasi

permasalahan

yang

potensial

dan

menginformasikan tatacara dimana bangunan dan lokasi diatur dan dijamin aman. Informasi yang terperinci mengenai perlindungan bangunan tidak terpakai mencakup suatu daftar manajemen yang dipikirkan untuk mengurangi resiko serangan, ditetapkan oleh Loss Prevention Council (1996). Tindakan untuk mengatur dan melindungi suatu bangunan yang tidak terpakai kemungkinan meliputi beberapa atau semua di bawah ini: •

Membuat bangunan terlindung oleh masukan yang tidak diinginkan

•

Menghilangkan gambar jika itu terjadi

•

Membiarkan pintu terbuka untuk meningkatkan pergerakan udara

•

Pembersihan dan penyapuan cerobong asap untuk meningkatkan ventilasi

•

Pemindahan tumbuh-tumbuhan dan material lain jauh dari dinding bagian luar

•

Pemindahan semua sampah dan material yang mudah terbakar (internal dan eksternal)

•

Pembersihan berkala sehingga tikus yang baru menetas dapat dilihat pada pemeriksaan berkala

•

Memberikan penahan sementara wujud yang mudah terkena serangan (seperti plaster cetak pada langit-langit)


•

Pemindahan corak arsitektural yang berharga (seperti lantai perapian, paneling hardwood) untuk menjamin persediaan(mencatat keperluan didaftar persetujuan bangunan)

•

Penghentian fungsi peralatan (seperti air, gas, listrik, telekomunikasi)

•

Pengairan tangki bawah, pipa, cadangan air dan boiler

•

Pembatalan dan pengaturan kembali pelayanan pos

•

Pembatalan pengiriman tetap (seperti susu, surat kabar, bahan makanan)

•

Pertimbangkan layanan darurat (seperti polisi dan pemadam api)

•

Pekerjaan perbaikan untuk hal-hal yang perlu

•

Pemeriksaan/monitoring berkala (seperti struktur eksternal yang mudah rusak seperti atap yang melindungi bangunan dari air hujan, pintu, jendela)

•

Memulai tindakan pemeliharaan yang direncanakan (termasuk kebun dan halaman)

•

Penyediaan keamanan (seperti alarm, boarding over opening, kunci, pencahayaan, tirai, pegawas, penjaga)

•

Pemeriksaan masa asuransi (seperti ketidakmilikan

perlindungan karena

kedaluwarsa setelah periode tertentu) •

Pertimbangan penggunaan sementara (seperti menggunakan fasilitas yang disediakan)

Kesehatan dan Lingkungan Bangunan Badan Kesehatan dunia European Charter on Environment and Health menyatakan bahwa setiap individu berhak atas lingkungan yang kondusif untuk mencapai tingkat kesehatan dan kesejahteraan yang paling tinggi dan kesehatan setiap individu, terutama kelompok yang peka dan beresiko tinggi, harus dilindungi (WHO, 1989). Pertanyaan kesehatan dan lingkungan bangunan adalah satu yang mempengaruhi kita semua apakah para pemakai dan pemilik bangunan atau mereka yang bekerja untuk memperbaiki dan memelihara bangunan. Peraturan hanya dapat mempengaruhi dan mengendalikan kegiatan secara langsung di dalam dan di sekitar bangunan dan melakukan sedikit perlindungan pada kami dari pengaruh tidak langsung dari disain yang kurang baik, praktek spesifikasi dan konstruksi.


Penelitian terbaru dan

berkelanjutan, mengangkat sejumlah permasalahan penting dan dari banyak masalah kesadaran meningkat ke arah masalah kesehatan yang lebih luas yaitu keberlanjutan dan lingkungan.

Bangunan Tidak Layak Sekarang ini diperkirakan terdapat 1.52 juta hunian di Inggris (di luar persediaan 20.4 juta hunian, sama dengan 7.5%) dianggap tidak layak melalui survei kondisi rumah di Inggris pada tahun 1996 (DETR, 1998a); proporsi ini sama seperti pada tahun 1991. Tipe hunian yang paling tidak layak adalah rumah sebelum ratun 1991 (16.1%) dan dikonversi rata-rata (21.6%), dan alasan yang paling umum mengapa tidak layak adalah fasilitas tidak memuaskan untuk mengolah dan memasak makanan, rusak dan lembab. Rata-rata biaya pembuatan hunian yang cocok sekitar £5230, dengan penetapan biaya hunian kosong sebanyak dua kali seperti hunian yang ditempati. Suatau hunian dipertimbangkan tidak layak oleh Housing Act 1985 jika hunian tersebut secara struktural tidak stabil, tidak bebas dari kerusakan serius dan tidak bebas dari kelembaban yang mengancam kesehatan penghuninya. Sebagai tambahan, setiap hunian harus mempunyai : •

pencahayaan, ventilasi dan pemanasan yang cukup

•

sistem penyaluran air yang efektif

•

penempatan toilet untuk penggunaan eksklusif dari penghuni

•

penempatan bath atau shower dan basin sesuai dengan persediaan air panas dan dingin

•

fasilitas yang memuaskan untuk mengolah dan memasak makanan

termasuk

tempat cuci piring sesuai dengan persediaan air panas dan dingin Kondisi-kondisi seperti hunian di atas, termasuk kelembaban (satu dari lima rumah telah menunjukkan menderita penyakit akibat kelembaban), kekurangan bahan bakar, fasilitas yang tidak aman (seperti salah pemasangan, ketidakadaan alarm asap dan peralatan pemanasan yang berbahaya) dan polusi dalam rumah (seperti karbon monoksida, asbes dan saluran masuk persediaan air), mempunyai pengaruh yang nyata terhadap kesehatan penghuninya (Shelter, 1997). Peraturan Kesehatan dan Keamanan Apri Heri Iswanto : Manajemen Bangunan Dan Perawatannya, 2008 USU e-Repository © 2008

Badan hukum kesehatan dan keamanan yang besar dan lengkap (umum dan tertulis) memberikan hak dan kewajiban pada semua anggotanya yang terlibat dalam konstruksi, termasuk klien, perancang, supplier, pemilik tanah dan kontraktor. Masalah kriminal dan sipil bisa terjadi sebagai hasil pengabaian hukum kesehatan dan keamanan. Hal yang terpenting dari peraturan yang berhubungan dengan kesehatan dan keamanan pekerjaan adalah kesehatan dan keamanan di tempat kerja. Peraturan tahun 1974 diterapkan pada setiap jenis situasi pekerjaan. Peraturan tersebut memuat kewajiban umum terhadap kesehatan dan keamanan orang-orang yang terlibat dalam pekerjaan termasuk pemberi pekerjaan, pekerja, pekerja perseorangan, supplier alatalat kerja dan orang-orang yang mengontrol bangunan dan sekitar pekerjaan. Walaupun tidak jatuh pada badan utama peraturan kesehatan dan keamanan, Occupiers’ Liability Acts 1957 dan 1984 relevan bagi penghuni bangunan dan kewajibannya ke arah kontraktor yang bekerja pada bangunan dan orang yang melanggar. Sejak European Communities Act 1972, Inggris perlu untuk mematuhi semua peraturan European Union.

Implementasi dari peraturan kesehatan dan

keamanan di Great Britain tercakup dalam peraturan Manajemen kesehatan dan keamanan di tempat kerja tahun 1992, sementara pengaturan spesifik harus meliputi kesehatan, keamanan dan kesejahteraan di tempat kerja (lihat di bawah); persiapan kebutuhan mendatang dan penggunaan peralatan kerja; perlindungan diri dari peralatan di tempat kerja; petunjuk penanganan operasi; dan pengenalan peralatan. Peraturan di tempat kerja (kesehatan, keamanan dan kesejahteraan) 1992 diterapkan pada semua tempat kerja, selain yang digunakan untuk konstruksi, pertambangan dan aktifitas lainnya, dan membutuhkan pemberi pekerjaan dan orang lain dalam mengontrol tempat kerja untuk memastikan tingkat pemeliharaan yang cocok, ventilasi, temperatur dalam ruangan, pencahayaan, kebersihan, persiapan ruangan, sanitasi yang cocok, fasilitas pencucian dan air minum. Peraturan konstruksi meliputi kesehatan dan keamanan telah dimasukkan dalam peraturan konstruksi 1996 (kesehatan, keamanan kesejahteraan), yang meliputi kegiatan seperti perancangan tempat, pergerakan bumi, kerusakan bangunan, ekskavasi dan pondasi, akses sementara, penentuan super struktur dan kestabilan struktur, akses dan pekerjaan tetap, penanggulangan kebakaran, prosedur darurat, training dan supervise, dan kebutuhan terhadap inspeksi dan pelaporan.


The Control of Substances Hazardous to Health Regulations 1994. Peraturan Pengendalian Bahan Berbahaya untuk kesehatan 1994 berlaku untuk semua bahan yang dapat menyebabkan efek kesehatan kurang baik, dan termasuk di dalamnya bahan kimia, agen biologi, semua penyebab kanker, alergi dan debu. Peraturan COSHH mewajibkan pemberi kerja untuk menilai resiko bahan yang berbahaya di tempat kerja; mencegah, atau paling tidak mengendalikan resiko-resiko tersebut seperti; menyediakan, memelihara, mencoba dan menguji alat pengukur dan memastikan bahwa peralatan tersebut digunakan; memonitor tempat kerja agar tetap di atas batas ekspose yang ditentukan; menyediakan pengawas kesehatan: dan menyediakan informasi yang relevan, pelatihan dan instruksi ke karyawan. Sekarang ini, Peraturan Konstruksi (Disain dan Manajemen) 1994 telah melakukan suatu perubahan yang nyata dengan mempertimbangkan tatacara keselamatan dan kesehatan dalam hubungannya dengan pekerjaan konstruksi. Sekarang ini ada kewajiban pada pelanggan, perancang dan pemborong utama untuk mempertimbangkan bagaimana pekerjaan akan diatur ditempat dan untuk memastikan bahwa persyaratan tertentu telah dipenuhi sebelumnya, selama dan setelah pekerjaan diselesaikan. Peraturan CDM berlaku bagi proyek manapun yang menyertakan pekerjaan konstruksi dan harus dilaporkan (yaitu tahap konstruksi akan jadi lebih lama dari 30 hari atau akan melibatkan lebih dari 500 hari orang bekerja atau perobohan, dan untuk proyek yang tidak menyertakan laporan, tetapi ada lima atau lebih orang yang akan dilibatkan di waktu kapanpun. Pekerjaan konstruksi dipertimbangkan termasuk melengkapi, pengangkatan, pemeliharaan, dekorasi ulang, pemeliharaan, perobohan dan persiapan lokasi. Kita tidak bisa tinggal atau bekerja dalam lingkungan masyarakat yang bebas dari resiko sehingga menjadi penting untuk melibatkannya dalam konstruksi untuk mempertimbangkan mengambil resiko yang akan dihadapi ketika bekerja pada suatu lokasi, menggunakan bangunan atau memelihara fasilitasnya. Oleh karena itu penilaian resiko menjadi suatu bagian penting dari proses konstruksi dan harus digunakan untuk mengidentifikasi resiko, menilai besarnya resiko, dan menandai adanya tindakan yang harus diambil untuk menghilangkan atau mengurangi kemungkinan adanya kerugian.


Pendekatan alternative untuk manajemen dan setelah pemeliharaan Bertambahnya perhatian terhadap lingkungan dan kesehatan di semua tempat tinggal tinggal atau tempat bekerja, bangunan telah mendorong perubahan cara kita merasakan dan berhubungan dengan bangunan dan cacat bangunan. Sebagai hasilnya, dipilih pendekatan yang konvensional untuk pemilihan material dan remediasi harus terlebih dahulu memikirkan dan menempatkannya dalam konteks lingkungan yang lebih luas. Retensi dan adaptasi bangunan yang ada paling ekonomis dan bisa mendukung cara untuk menemukan kebutuhan masyarakat untuk perumahan, tempat hiburan, rekreasi dan bekerja, sekalipun demikian bangunan berpotensi terus-menerus sering dirobohkan untuk menyiapkan bangunan baru yang bergengsi yang menawarkan kembalian tinggi untuk pemberi modal dan pemegang saham. Bagaimanapun, peningkatan yang sesui tidak dapat diterima dan nilai sisa aktiva tetap yang membangun persediaan nasional diakui dan dilindungi. Adaptasi bangunan untuk penggunaan yang baru menjadi kebutuhan ekonomi dan sosial, yang memerlukan suatu penilaian ulang menyangkut peran dan nilai bangunan tradisional dan lingkungannya; ini terutama pada kasus bangunan yang memiliki sejarah khusus atau menarik perhatian sejarah. Tidaklah mungkin untuk melindungi terus-menerus dan menentang perubahan peraturan yang diperlukan untuk membawa bangunan tersebut kembali ke penggunaan yang menguntungkan. Diperlukan bagan rencana yang mudah dan masuk akal yang berkombinasi dengan teori konservasi dipercaya yang terbaik untuk praktek disain sekarang ini untuk menuju masa depan yang sehat. Proyek bangunan di tingkat perorangan, spesifikasi dan penggunaan material alternatif dianggap merusak lingkungan atau membahayakan kesehatan, termasuk yang tampak dalam daftar material yang mengganggu dalam garansi berjalan atau dalam kontrak profesional akan diganti (BRE Digest 425, 1997; Maycox, 1997), selanjutnya untuk yang lebih berpengalaman. Material dengan masa pakai singkat dan memiliki energi tinggi terus dihambat atau dilarang oleh orang-orang yang sadar lingkungan, dan bahan bangunan dan produk akan memperoleh eco-labelling terus bertambah (BRE IP 11, 1993). Informasi pada produk dan peralatan juga lebih tersedia, termasuk publikasi seperti Greener Building : Products and Services Directory (Hall & Warm, 1998), The Green Guide to Specification (Shiers et al.,


1998) and The Real Green Book (Association for Environmental Conscious Building,, 1998). Masalah kenyamanan dan kesehatan juga terus meningkat yang dipercaya dengan mempertimbangkan manajemen dan setelah perawatan bangunan. Kondisi kerja yang buruk mempunyai pengaruh yang nyata pada efisiensi dan produktivitas, sebagai contoh ketika penyakit asma dan penyakit yang berhubung dengan pernapasan dalam kasus tertentu dihubungkan dengan cacat dan defisiensi bangunan. Permasalahan seperti itu memerlukan suatu tindakan kombinasi, di dasarkan pada perencanaan yang teliti dan implementasi, yang memerlukan suatu pergeseran dalam pemikiran dan praktek yang lebih maju(Singh, 1996, p. 30). Pendekatan seperti itu mungkin meliputi: •

Menghilangkan sumber polusi (seperti merokok)

•

Menghindarkan polutan tertentu (seperti meggunakan material alternatif seperti cat low-solvent )

•

Memisahkan sumber pencemaran atau polusi (seperti containment, encapsulation, shielding, sealing)

•

Perancangan untuk menghindari permasalahan (seperti ventilasi yang efektif, panas yang nyaman, pencahayaan, pemeliharaan)

•

Menghilangkan keberadaan kontaminasi atau tempat keberadaan polutan (seperti pembersihan perabot secara berkala)

•

Menaksir dan monitoring kondisi-kondisi (seperti pemeriksaan berkala atau survei) Pengambilan pendekatan yang lebih bijak juga mungkin untuk memanage

pelapukan dalam bangunan, tetapi memerlukan pemahaman yang lebih besar mengenai mekanisme pelapukan dan deteriorasi sehingga dapat efektif dan dipercaya. 'Lingkungan' or 'hijau' pendekatannya untuk perlakuan jamur dan serangan serangga, sebagai contoh, yang mana penggunaan ventilasi ditingkatkan dan meningkatkan tindakan pemeliharaan sebagai ganti dari aplikasi bahan-kimia beracun, mungkin menunjukkan kesuksesan (Hutton et al., 1991; Singh & White, 1995; Ridout, 1998). Isu Keberlanjutan dan Pembangunan Berkelanjutan Keberlanjutan mempunyai banyak penafsiran, terutama bila digunakan dalam kaitan dengan alam dan pembangunan lingkungan. Definisi seperti ‘meningkatkan


mutu hidup manusia ketika hidup di dalam daya-dukung ekosistem’ (IUCN/ UNEP/ WWF, 1991, p. 10) dan 'meningkatkan mutu hidup seperti memelihara lingkungan, baik untuk diri kita maupun untuk generasi masa depan' (Woolley, 1997) mempertunjukkan aplikasi luas dari prinsip keberlanjutan

yang dibentuk Earth

Summit di Rio de Janeiro pada tahun 1992. Perhatiannya sekarang sekarang, seperti pola perubahan cuaca (termasuk pengaruh dari pemanasan global), polusi, pengurangan kemiskinan dan eksklusi sosial, permintaan rumah baru (diduga 4.4 juta rumah baru diperlukan pada tahun 2016), pengembangan daratan greenbelt, penggunaan

lokasi

brownfield

dan

kebutuhan

untuk

pengangkutan

umum

terintegrasi), semuanya berpotensi mempunyai pengaruh pada hidup kita sehingga perlu untuk ditujukan dan dipahami tindakan yang membahayakan nantinya. Pembangunan berkelanjutan (dikenal sebagai Agenda 21), yang mungkin diartikan sebagai 'pembangunan yang memenuhi kebutuhan saat ini tanpa membahayakan kemampuan generasi masa depan untuk menemukan kebutuhan mereka sendiri' (Brundtland

Commission, 1987) atau 'menuju keberhasilan

pembangunan ekonomi dalam mewujudkan standar hidup yang lebih tinggi yang melindungi dan meningkatkan lingkungan, dan meyakini bahwa ada manfaat ekonomi dan lingkungan bagi semua orang, tidak hanya beberapa orang saja' (DETR, 1998b), mengambil prinsip ini lebih lanjut dengan mempertimbangkan dampak pembangunan pada lingkungan yang alami. Ini memerlukan suatu pendekatan yang terstruktur untuk memanage kebutuhan saat ini dan generasi masa depan dengan memperhatikan perumahan, jalan, energi, ilmu pertanian dan kehutanan, dan dalam pengertian paling luasnya, meliputi bagaimana kita mengatur bangunan kita yang sekarang ada. Konsumsi sumber daya yang terbatas untuk aktivitas ini juga memerlukan pengaturan untuk membuat penggunaan terbaik dari apa yang tersedia. Sebagai contoh, masing-masing dari kita akan membutuhkan 500 ton pasir, kerikil, batu gamping dan tanah liat untuk pembuatan batu bata dan beton ( alasiewicz, 1998, p. 28). Antara 80 dan 90% dari semua rumah tangga dan limbah komersial 56 juta orang di Inggris dan Wales sekarang ini memasuki lokasi landfill (Gray, 1998, p. 173). Biaya yang sangat banyak dengan 100 000-200 000 hektar daratan berpotensi dicemari di UK diperkirakan mencapai £ 2 milyar ( Nathanail dan Nathanail, 1998, p. 73). Apakah ini penggunaan terbaik sumber alam kita dan bagaimana cara kita merencanakan untuk masa yang akan datang?


Stewardship dan Penafsiran Nilai Pada tingkatan umum, keberlanjutan mempunyai kaitan dengan isu stewardship. Tidak hanya memerlukan pengetahuan sumber daya atau asset yang sedang diatur, tetapi juga pengetahuan dalam menilai kekayaan saat ini dan masa depan. Dalam kasus lingkungan bersejarah (memeluk situs arkeologi, bangunan, area dan sisa material aktivitas manusia masa lampau), English Heritage (1996, p. 7; 1997, p. 4) mempertimbangkan nilai di bawah ini : •

Nilai budaya (seperti makna tempat, konteks hidup, membedakan identitas, evolusi, situs arkeologi, landscape, townscapes, bangunan)

•

Nilai pendidikan dan akademik (seperti evolusi masyarakat, karakteristik budaya masa lampau, pemahaman akar budaya, meningkatkan kesadaran)

•

Nilai rekreasi (seperti rekreasi dan kenikmatan pribadi, mutu hidup)

•

Nilai astetika(seperti townscapes, tradisi bahasa daerah, material bangunan lokal, rancangan dan landscape alami)

•

Nilai ekonomi (seperti pembangunan ekonomi, turisme, ketenaga-kerjaan, penanaman modal)

•

Nilai sumber daya (seperti energi yang terkandung, sumber daya jejak kaki, energi dan efisiensi sumber daya) Nilai boleh juga datang dari 'simbiosis antara bangunan dan bentukan alam.

Pengintegrasian kebijakan berhubungan dengan aspek alami dan sejarah dusun, sebagai contoh, pertunjukan bermanfaat manakala sejarah dan kendala organisasi dilupakan, dan informasi dibagikan antara yang bertanggung jawab untuk mengatur dan menerapkan perubahan (Gay, 1995, p. 86). Broadening pandangan dan tertarik akan isu yang lebih luas yang menyediakan tantangan yang terkait dengan hubungan bangunan dan lingkungan mereka. Karakter dan keistimewaan lokal apakah milik kota, area atau desa tertentu, juga kebutuhan untuk diakui dan dihargai akan kontribusi mereka kepada keanekaragaman suatu daerah atau area. Prakarsa, seperti Agenda Lokal 21, yang mendorong keikutsertaan individu dan masyarakat dalam pengembangan dan perlindungan dari lingkungan yang merusak, dan pekerjaan organisasi, seperti Common Ground, membantu di dalam mengenali dan menghormati sumber daya yang mudah pecah/pecah.


Bangunan Sekarang dan Masa Depan Dalam analisa terakhir, apa yang orang harapkan dan patut didapatkan dari bangunan mereka? Individu menginginkan rumah yang aman, nyaman dan mudah untuk dipelihara. Penyewa melihat secara ekonomi, kemampuan beradaptasi dan peningkatan produktivitas untuk temu kebutuhan mengubah mereka. Investor mencari pengembalian keuangan yang meningkat. Masyarakat menuntut bangunan yang ramah lingkungan dan memberikan kontribusi positif kepada masyarakat. Kebutuhan bangunan dan para pemakai kebutuhan mereka, perlu dipahami dengan lebih baik jika mengharapkan sukses dalam mengatur dan mengawasi. Pemahaman seperti itu akan mendatangkan prinsip dan praktek ilmu penyakit bangunan yang diuraikan dalam buku ini dan buku yang lain dalam rangkaian ilmu penyakit bangunan.


REFERENSI Association for Environmental Conscious Building (1998) The Real Green Book: Directory of AECB Members in the UK and Ireland. Llandysul: AECB. Baines, F. (1923) Preservation of ancient monuments and historic buildings. RIBA journal, XXXI (4), 22 December, 104-106. Bins., S. (1995) Monument watch in Flanders and the N2therlands. In The Economics of Architectural Conservation. (P. Burman, R. Pickard and S. Taylor eds). York: Institute of Advanced Architectural Studies, pp. 103107. Brereton, C. (1995) The Repair of Historic Buildings: Advice on Principles mid Methods, 2nd edn. London: English Heritage. British Standards Institution (BSI) (1986) British Standard Guide to Building Maintenance Management. BS 8210. London: BSI. British Standards Institution (BSI) (1993) Glossary of Terms used in Terotechnology, 4th edn., BS 3811. London: BSI. British Standards Institution (BSI) (1998) Guide to the Principles of the Conservation of Historic Buildings. BS 7913. London: BSI. Brundtland Commission (1987) Our Common Future: The Report of the World Commission on Environment and Development. Oxford: Oxford University Press. Building Research Establishment (BRE) (1993) Ecolabelling of Building Materials and Building Products. Information Paper 11. Garston: BRE. Building Research Establishment (BRE) (1997) Lists of Excluded Materials: A Changing Practice. Digest 425. Garston: BRE. Dann, N. & Worthing, D. (1998) How to ensure good conservation through good maintenance. Chartered Surveyor Monthly, 7 (6), 40-41. Department of the Environment, Transport and the Regions (DETR) (1998a). English House Condition Survey 1996:A Summary. Housing Research Summary 80. London: DETR. Department of the Environment, Transport and the Regions (DETR) (1998b) Sustainable Production and Use of Chemicals: Consultation Paper on Chemicals in the Environment. London: DETR. Duffy, F. (1990) Measuring building performance. Facilities, 8,17-20. English Heritage (1993) Principles of Repair. London: English Heritage. English Heritage (1996) Sustainability and the Historic Enviro;rmenk Report prepared by Land Use Consultants and CAG Consultants. London: English Heritage. English Heritage (1997) Sustaining the Historic Environment: New Perspectives oil the Future. London: English Heritage. English Heritage (n.d.). The revival and enhancement of the stone slate roofing industry in a model area of Britain - the South Pennines. English Heritage Research Transactions - Volume 2. Forthcoming publication. London: James & James. Feilden, B.M. (1994) Conservation of Historic Buildings, 2nd edn. Oxford- Batterworth-Heinemann. Gay, H. (1995) Integrated conservation of natural and historical aspects of the countryside. Journal of Architectural Conservation, 1 (3), November, 70-89. Gray, J.M. (1998) Hills of waste: A policy conflict in environmental geology. In Issues in Environmental Geology: A British Perspective (M. Bennett and P.


Doyle eds), pp. 173-95. Bath: Geological Society Publishing House. Hall, K. & Warm, P. (1998) Greener Building: Products and Services Directory, 4th edn. East Meon: AECB. Hutton, T., Lloyd, H. & Singh; ). (1991) The environmental control of timber decay. Structural Survey, 10 (1), 5-20. Hutton, T. & Lloyd, H. (1993) 'Mothballing' buildings: Proactive maintenance and conservation on a reduced budget. Structural Survey, 11 (4), 335-42. International Council of Monuments and Sites (1964) Venice Charter for the Conservation and Restoration of Monuments and Sites, Article 5, Venice: ICOMOS. IUCN/UNEP/WWF (1991) Caring for the Earth: A Strategy for Sustainable Living. London: Earthscan. Loss Prevention Council (1996) Code of Practice for the Protection of Unoccupied Buildings, 2nd edn. Borehamwood: Loss Prevention Council. Maycox, D. (1997) Lists of deleterious materials can sometimes be harmful. Chartered Surveyor Monthly, 6 (5), 46-7. Mitchell, E. (1988) Emergency Repairs for Historic Buildings. London: Butterworth Architecture. Nathanail, C.P. and Nathanail, J.F. (1998) Professional training for geologists in contaminated land management. In Contaminated Land and Groundwater: Future Directions (D. Lerner and N. Walton eds), pp. 73-77. Engineering Geology Special Publication 14. London: Geological Society. National Trust (1998) 1997/98 Annual Report and Accounts. London: National Trust. Park, S. (1993) Mothballing Historic Buildings. Preservation Brief 31. Washington: US Department of the Interior, National Parks Service (Preservation Assistance). Ridout, B. (1998) The treatment of timber decay into the 21st century. Journal of Architectural Conservation, 4 (3), 7-19. Shelter (1997) Homelessness and Health: How Homelessness and Bad Housing Impact on Physical Health. London: Shelter Information. Shiers, D., Howard, N. & Sinclair, M. (1998) The Green Guide to Specification, 2nd edn. CRC/BRE: Garston. Singh, J. (1996) Health, comfort and productivity in the indoor environment. Indoor Built Environment, 5, 22-33. Singh, J. & White, N. (1995) Dry rot and building decay: A greener approach. Construction Repair, 9 (2), 28-32. Spedding, A. & Holmes, R. (1994) Facilities management. In CIOB Handbook of Facilities Management (A. Spedding ed.), pp. 1-8. Harlow: Longman Scientific & Technical. Woolley, N. (1997) RIGS research evaluates the true cost of sustainability.Chartered Surveyor Monthly, 7, (3), November/December, 35. World Health Organization (WHO) (1989) European Charter on Environment and Health. Copenhagen: WHO. Zalasiewicz, J. (1998) Buried treasure. New Scientist, 159, (2140), 27-30.


MANAJEMEN BANGUNAN DAN PERWATANNYA

Recommend Documents