MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI JAARVERSLAG 2011 MET FISCALE OPGAVE

MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI JAARVERSLAG 2011 MET FISCALE OPGAVE

WONINGMAATSCHAP XLI / 2011

INHOUDSOPGAVE

PAGINA

1. Verslag van de beheerder

3

2. Mededeling van het stichtingsbestuur

8

Jaarrekening 2011 3. Balans per 31 december 2011

10

4. Winst- en verliesrekening over de periode 7 oktober 2010 t/m 31 december 2011

11

5. Kasstroomoverzicht over de periode 7 oktober 2010 t/m 31 december 2011

13

6. Toelichting op de balans per 31 december 2011

14

7. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2011

20

8. Overige toelichtingen

22

9. Overige gegevens

23

Controleverklaring

25

Bijlagen jaarrekening 2011

28


2

1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER

Algemeen Maatschap Woningmaatschap XLI is op 2 maart 2011 van start gegaan, waarbij de lusten en lasten vanaf 7 oktober 2010 voor rekening van de vennoten worden genomen. Van de 795 participaties zijn er 452 toegewezen. Staalbankiers N.V. heeft de resterende 343 participaties genomen. Het beheer van het onroerend goed is overgenomen door Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen. Voor de verkoop van de woningen zijn lokale makelaars ingeschakeld. Het resultaat over het verlengde boekjaar 2011 bedraagt € 1.267 per participatie. Zowel het exploitatieresultaat als het resultaat uit de verkoop van woningen hebben bijgedragen aan het totale resultaat. Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., secretariaat Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH Den Haag. Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V. (www.staalbankiers.nl). Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Indien de marktwaarde onder de historische kostprijs ligt, dient afwaardering plaats te vinden. De beheerder beschikt voor de Maatschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en interne beheersingssysteem als bedoeld in artikel 121 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft, welke beschrijving voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren.

Exploitatie Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van € 46.109. Hiervan zijn vijftien huurvorderingen ad totaal € 41.126 overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Voorts is een bedrag van € 16 als oninbaar afgeboekt. De jaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011: 1,3%. In het boekjaar 2011 heeft zowel groot als klachtonderhoud plaatsgevonden. Voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Almere, Amersfoort, Den Haag, Dordrecht, Eelde, Eindhoven, Groningen, Kaatsheuvel, Nijmegen, Oss, Rosmalen, Sint-Michielsgestel, Veghel en Zwolle worden bijdragen aan de betreffende Verenigingen van Eigenaars betaald. De kosten hiervan worden verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. De financiële consequentie voor 2011 bedroeg € 271.436. Aan het complex te Dordrecht is buitenschilderwerk uitgevoerd. De reserve onderhoudsvoorziening van de VvE was (nog) niet toereikend. De kosten hiervan ad € 92.100 zijn verantwoord onder de groot onderhoudsuitgaven. Tevens is voor een complex te Den Haag voor de vervanging van een hydrofoorinstallatie een éénmalige bijdrage betaald ad € 14.367.


3

Staalbankiers N.V. heeft aan de bewaarder een overbruggingsfinanciering verstrekt van € 20.000.000 in de vorm van een tijdelijke kredietfaciliteit ter overbrugging van de periode van aanschaf van het onroerend goed per 7 oktober 2010 tot de plaatsing van de participaties van Woningmaatschap XLI. Als gevolg van de niet volledige plaatsing van de participaties is Maatschap Woningmaatschap XLI op 2 maart 2011 aangegaan. Dat is later dan de eerder geplande datum van omstreeks medio december 2010. Over bovenvermelde periode is een bedrag van circa € 256.000 aan financieringslasten met betrekking tot dit overbruggingskrediet betaald. Deze kosten worden verantwoord onder de overige kosten/opbrengsten.

Verkopen Bij aanvang van de Woningmaatschap was sprake van aanzienlijke leegstand. Daarnaast zijn er veel huuropzeggingen ontvangen. Naast verkopen is daarom besloten ook een aantal woningen te verhuren. In Oss en Rosmalen blijven de verkopen uit. Het appartement in Rosmalen was in principe verkocht maar de koper heeft uiteindelijk gebruik gemaakt van de drie dagen bedenktijd. In Oss ligt de kopersmarkt voor appartementen nagenoeg stil, ondanks de starterslening van de gemeente. De prijzen zijn gedaald. Daarom is besloten de appartementen te verhuren tegen een hogere huurprijs ten opzichte van de aankoophuur. In het prospectus is gedurende deze verslagperiode uitgegaan van de verkoop van 51 woningen. Gerealiseerd zijn 57 verkochte woningen. Tevens zijn twee bergingen en vijf garages verkocht. In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: ____________________________________________________________________________________________ Aantal woningen verkocht Aantal Aantal 2010 / 2011 woningen woningen ultimo aangekocht 2011 ___________________________________________________________________________________________________________________ Locatie

Almere Amersfoort Den Haag Dordrecht Eelde Eindhoven Groningen Kaatsheuvel Nijmegen Oss Rosmalen Sint-Michielsgestel Veghel Zwolle

10 11 47 64 40 28 140 22 27 59 9 30 18 25

2 1 3 9 7 5 14 4 2 3 1 6

8 10 44 55 33 23 126 18 25 59 9 27 17 19

530

57

473

Waardering vastgoed De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor de verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is onder druk komen te staan. Potentiële beleggers in vastgoed zijn terughoudend vanwege de economische zwakte en de beperkte financieringsmogelijkheden van de banken met daardoor benodigde extra vereiste van eigen vermogen.


4

De woningen in exploitatie worden gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarbij de lagere realiseerbare waarde is gedefinieerd als de hoogste van: • de marktwaarde, door ons bepaald op basis van de onderliggende WOZ-waarde van de vastgoedbeleggingen, gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling vanaf de Iaatste peildatum en het gerealiseerde percentage Ieegwaarde bij verkoop van restpakketten; en • de bedrijfswaarde, door ons berekend op basis van een discounted cash flow model (methode waarbij de netto contante waarde wordt berekend van toekomstige kasstromen tegen een disconteringspercentage). Voor Woningmaatschap XLI wordt een waardevermindering op balansdatum niet noodzakelijk geacht. De factoren die een rol spelen bij de waardebepaling bij aanvang van de Maatschap waren overeenkomstig de huidige marktontwikkelingen en de looptijd van de Maatschap bedraagt nog minimaal vijf jaar. Daarnaast is het courante onroerend goed gelegen op uitstekende locaties. De verkopen lopen gestaag door tegen de gemiddelde verwachte prijzen. Voorts kan, aan de hand van de afgesloten huurtransacties, worden geconcludeerd dat er voldoende huurpotentie in deze portefeuille zit. Dit is weliswaar een zorgvuldige inschatting van de situatie op 31 december 2011, maar de werkelijkheid kan sterk negatief of positief afwijken. In de toelichting op de balans is onder “onroerend goed in exploitatie” de balanswaardering van het vastgoed per 31 december 2011 opgenomen.

Uitkering Thans wordt voorgesteld om over het boekjaar 2011 een bedrag van € 2.332 per maatschapaandeel uit te keren. Dit bedrag bestaat uit € 1.267 exploitatie- en verkoopresultaat, vermeerderd met € 1.065 terugbetaling eigen inleg (er wordt immers – conform de leningovereenkomst – bij iedere verkoop slechts circa 88% afgelost). Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (in euro’s): - begindatum : 2 maart 2011 (lusten en lasten vanaf 7 oktober 2010) - einddatum : 7 oktober 2017 Overzicht uitkering per participatie: Bedragen in euro’s

Inleg eigen geld

Inleg

(25.000)

Exploitatie-/ verkoopresultaat

Totaal

Rendement *)

(25.000)

Uitkeringen 2011 (15 maanden) Totaal *)

1.064

1.266

2.330

(23.936)

1.266

(22.670)

6,1%

Rendement op jaarbasis, op basis van nominale inleg


5

Verwachtingen 2012 Inmiddels zijn wij in het tweede boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden zijn er veertien woningen en één garage verkocht en drie woningen verhuurd. Er staan twee appartementen leeg in Almere, vier appartementen in Den Haag, drie appartementen in Dordrecht, drie appartementen in Eindhoven, zes appartementen in Groningen, vijf appartementen in Kaatsheuvel, één appartement in Nijmegen, negen appartementen in Oss, één appartement in Rosmalen, drie woningen in Sint-Michielsgestel, twee appartementen in Veghel en één appartement in Zwolle. Voorts is de huur opgezegd van één woning te Sint-Michielsgestel en één woning te Zwolle. Voor de leegstaande en leegkomende woningen blijft de beheerder in samenwerking met de makelaars actief bezig om de aandacht te trekken van woningzoekenden. Dit gebeurt door middel van advertenties, open huizendagen of startersbijeenkomsten. De Nederlandse economie heeft zich met name door alle financiële onrust niet kunnen herstellen met dito gevolgen voor de woningmarkt. De gemiddelde koopprijs is het afgelopen jaar met ruim 4% gedaald tot circa € 223.000. In 2011 werden in totaal 118.000 huizen verkocht, een daling van 7% ten opzichte van een jaar geleden (bron NVM). Aan het einde van het vierde kwartaal van 2011 stonden ruim 267.000 bestaande woningen te koop, circa 15% meer dan een jaar geleden en het viervoudige ten opzichte van 2000. De consument heeft inmiddels de keuze uit 23 woningen ten opzichte van zes voor de crisis (bron Calcasa). Opvallend is wel dat er, ondanks alle negatieve berichten, slechts een beperkte stijging van betalingsproblemen op het gebied van rentebetaling en aflossing valt te constateren. Er zit weliswaar een risico in de bestaande hypotheekschulden, maar per saldo is de financiële balans van Nederlandse huishoudens positief. Zelfs de Economische Commissie in Brussel vindt de Nederlandse woningmarkt evenwichtig genoeg. Eind 2011 waren er circa 47.000 (in 2010: 40.000) achterstanden op vier miljoen hypotheken. In 2011 zijn circa 2.600 woningen noodgedwongen onderhands verkocht. Afgezet tegen de huidige economische situatie is dit nog immer een klein getal (bron BKR). Een matige koopsituatie, maar de huurmarkt daarentegen is goed. Er worden steeds meer en steeds sneller goede huurcontracten afgesloten in de Woningmaatschap. Over het algemeen wordt bij een noodzakelijke doorverhuur een fors hogere huurprijs gerealiseerd. De voorgestelde nieuwe huurverhogingmethodiek voor geliberaliseerde huurovereenkomsten, waarbij 5% boven de inflatie van 2011 ad 2,3% mag worden gerekend bij huurders met een gezamenlijk belastbaar inkomen van meer dan € 43.000, zal uiteraard positief werken voor de exploitatie-inkomsten. De verlaging van de overdrachtsbelasting met 4% per 1 juli 2011 heeft niet gebracht wat ervan verwacht werd. Na een kortstondige opleving is de markt weer stilgevallen. Door de weigering tot nu toe van het huidige kabinet om de woningmarkt te hervormen, hebben tegenwoordig niet alleen specialisten een mening. Dagelijks wordt de beheerder via de media geconfronteerd met andere uitgangspunten, zienswijzen en goed bedoelde adviezen. Dit geeft onrust en komt de markt niet ten goede. Recent zijn zelfs 23 prominente economen in conclaaf gegaan om tot een gezamenlijk manifest te komen om de woningmarkt te zuiveren en vlot te trekken. Een paar belangrijke punten hieruit zijn: de hypotheekrenteaftrek afbouwen tot maximaal 25%, aflossingstermijnen verlengen, woningcorporaties moeten reële huren gaan vragen, pensioenfondsen dienen meer te worden betrokken bij de financiering van de hypotheekverstrekking (het Deense model). Er zijn wel kleine lichtpuntjes te constateren voor onze Woningmaatschap. De nieuwbouw is bijna stilgevallen. Niet eerder dan in 2014 zal de woningproductie weer stijgen (bron EIB). De groei van het aantal huishoudens daarentegen gaat onverminderd met minimaal 30.000 per jaar door. Het nog immer bestaande woningtekort zal stijgen. De hypotheekrente is laag. De aanhoudende prijsdalingen en de verlaging van de overdrachtsbelasting met 4%, verhogen de betaalbaarheid van koopwoningen. Deze is ten opzichte van drie jaar geleden verbeterd met circa 23% tot gemiddeld 22% van het netto maandinkomen. De prijzen van verkochte woningen waren volgens het kadaster in januari 2012 gemiddeld 3,3% lager dan in januari 2011.


6

De prijsdaling was hiermee minder groot dan in december, toen de woningprijzen nog met 4% daalden ten opzichte van december 2010. Dit was de eerste toename van 0,7% na vijf maanden voortschrijdende daling over twaalf maanden. Overigens is het prijsniveau op het laagste punt beland in zes jaar en is het aantal verkochte woningen met 15,4% gedaald ten opzichte van januari 2011. De consument blijft onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit. Ook de starters, het segment van de Woningmaatschap, speculeren op een verdere prijsdaling en wachten met de aankoop. Daarnaast wordt de dynamiek van deze starters bepaald door de beschikbaarheid van eigen geld, aangezien zij aan de huidige financieringsvereisten moeten voldoen. De woningmarkt zit muurvast waarbij prijsdalingen van koopsommen in 2012 wederom zijn te verwachten. Het kabinet dient slagvaardig te worden om de onzekerheid uit de woningmarkt te halen. De Woningmaatschap zal vooralsnog moeten compenseren met goede huurcontracten en een gemiddelde verlaging van de verkoopsommen, waardoor de sterk terugvallende verkoopmutatiegraad enigszins op peil kan worden gehouden. Het blijven onzekere tijden.

Den Haag, 8 maart 2012 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage


7

2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter goedkeuring en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XLI aan. De jaarrekening is opgesteld door de beheerder en voorzien van een goedkeurende controleverklaring, welke is opgenomen op pagina 26 en 27.

Den Haag, 8 maart 2012 Het Bestuur, prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede E.B. Kloos


8

MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI JAARREKENING 2011


9

3. BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (in euro’s, na resultaatbestemming) Noot

2011 _________

6.3)

60.032.257 ---------------

6.4)

55.383 ---------------

6.5)

1.923.443 --------------_________

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen Overige activa Liquide middelen

Totaal activa

62.011.083

Passiva Eigen vermogen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten Totaal eigen vermogen

19.028.729 957.385 6.6)

19.986.114 ---------------

6.7)

41.187.884 ---------------

6.8)

837.085 --------------_________

Schulden op lange termijn Hypothecaire lening

Schulden op korte termijn Crediteuren en overige schulden

Totaal passiva


62.011.083

10

4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE VAN 7 OKTOBER 2010 T/M 31 DECEMBER 2011 (in euro’s) Noot

2011 (15 mnd) ____________________

Opbrengsten uit beleggingen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand Afgeboekte huurvorderingen Huuropbrengsten Exploitatiekosten

4.301.780 (382.459) (16)

7.1)

3.919.305 (1.610.557) 2.308.748

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs

Verkoopkosten Winstdeling Staalbankiers

8.668.794 (7.058.396)

7.3)

1.610.398 (224.918) (138.548)

Verkoopresultaat

1.246.932

Som der bedrijfsopbrengsten

3.555.680

Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten Interest opbrengsten Interest kosten Algemene kosten Overige kosten/opbrengsten Som der bedrijfslasten

Beschikbaar voor uitkering


7.2)

32.420 (2.318.122) (19.437) (243.462) (2.548.601)

1.007.079

11

2011 (15 mnd) ___________________ Resultaat na 15 maanden Exploitatieresultaat Verkoopresultaat

5 1.568

Bijzondere baten en lasten

1.573 (306)

Beschikbaar voor uitkering

1.267

Rendement maatschap op jaarbasis

4,0%

Rendement participant vanaf stortingsdatum op jaarbasis

6,1%


12

5. KASSTROOMOVERZICHT OVER DE PERIODE VAN 7 OKTOBER 2010 T/M 31 DECEMBER 2011 (in euro’s) Noot

2011 (15 mnd) __________

Beschikbaar resultaat voor uitkering

6.6)

1.007.079 ----------------

Mutatie debiteuren en overige vorderingen Mutatie crediteuren en overige schulden

6.4) 6.8)

Kasstroom uit operationele activiteiten

(55.383) 837.085

Mutaties werkkapitaal

781.702 ---------------__________

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.788.781 ----------------

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Netto investering in onroerend goed Kostprijs verkochte woningen

6.3)

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

(67.090.653) 7.058.396 (60.032.257) ----------------

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Inbreng vennoten Interim-uitkering aan vennoten over lopend boekjaar Opname hypothecaire lening Aflossing schulden op lange termijn Kasstroom uit financieringsactiviteiten

6.6) 6.7)

19.875.000 (895.965) 47.400.009 (6.212.125) 60.166.919 ---------------_________

Netto kasstroom c.q. Toename/(afname) liquide middelen

1.923.443

Liquide middelen per 7 oktober 2010 Liquide middelen per 31 december 2011

1.923.443

Mutatie liquide middelen

1.923.443


13

6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2011

1.

Algemene informatie De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XLI ("de Maatschap") werd bij notariële akte van 2 maart 2011 aangegaan teneinde met ingang van 7 oktober 2010 voor rekening van de vennoten te beleggen in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Almere, Amersfoort, Den Haag, Dordrecht, Eelde, Eindhoven, Groningen, Kaatsheuvel, Nijmegen, Oss, Rosmalen, Sint-Michielsgestel, Veghel en Zwolle. De statuten bepalen dat het bestuur van de Maatschap berust bij ten minste twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten. De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op 27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet Financieel Toezicht en heeft ten doel het bewaren van de activa en het administreren van de beleggingsobjecten. In deze jaarrekening zijn de liquide middelen en de hypothecaire schuld alsmede alle baten en lasten van de Stichting, voor zover betrekking hebbende op Woningmaatschap XLI, verwerkt. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. heeft de beheerstaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen. De jaarrekening 2011 omvat de periode vanaf 7 oktober 2010 tot en met 31 december 2011. Alle voorkomende bedragen luiden in euro’s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW.

2.

Waarderingsgrondslagen (a)

Algemeen Afsluitprovisies uit hoofde van financieringen worden geactiveerd als onderdeel van de kostprijs van de woningen conform de afspraken omtrent de bepaling van de netto verkoopprijs in het prospectus. Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde plaatsgevonden.

(b)

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten, zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom. Afsluitprovisies uit hoofde van (her)financieringen worden geactiveerd als onderdeel van de kostprijs van de woningen conform de afspraken omtrent de bepaling van de netto verkoopprijs in het prospectus.

(c)

Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

(d)

Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij betrekking hebben.

(e)

Resultaatbepaling De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van notariële akte wordt geleverd.


14

(f)

3.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode.

Onroerend goed in exploitatie -

-

Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 7 oktober 2010 integraal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per balansdatum benadert. Het onroerend goed, gelegen te Almere, Amersfoort, Den Haag, Dordrecht, Eelde, Eindhoven, Groningen, Kaatsheuvel, Nijmegen, Oss, Rosmalen, Sint-Michielsgestel, Veghel en Zwolle werd op 7 oktober 2010 in juridisch eigendom verkregen van ING Real Estate Investment Management B.V.

De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt: Aantal woningen

Woningen Almere Woningen Amersfoort Woningen Den Haag Woningen Dordrecht Woningen Eelde Woningen Eindhoven Woningen Groningen Woningen Kaatsheuvel Woningen Nijmegen Woningen Oss Woningen Rosmalen Woningen Sint-Michielsgestel Woningen Veghel Woningen Zwolle


07-10-2010

Verkopen

31-12-2011

10 11 47 64 40 28 140 22 27 59 9 30 18 25

2 1 3 9 7 5 14 4 2 3 1 6

8 10 44 55 33 23 126 18 25 59 9 27 17 19

530

57

473

15

Waarde (kostprijs)

Woningen Almere Woningen Amersfoort Woningen Den Haag Woningen Dordrecht Woningen Eelde Woningen Eindhoven Woningen Groningen Woningen Kaatsheuvel Woningen Nijmegen Woningen Oss Woningen Rosmalen Woningen Sint-Michielsgestel Woningen Veghel Woningen Zwolle

07-10-2010

Verkopen

31-12-2011

1.225.643 1.377.838 9.348.555 6.219.616 3.558.318 4.301.441 14.768.931 2.583.925 3.536.636 7.295.188 1.209.062 5.492.648 2.210.663 3.962.189

240.197 106.282 678.077 778.834 637.691 793.712 1.453.942 475.292 271.657 11.478 *) 539.913 123.287 948.034

985.446 1.271.556 8.670.478 5.440.782 2.920.627 3.507.729 13.314.989 2.108.633 3.264.979 7.283.710 1.209.062 4.952.735 2.087.376 3.014.155

67.090.653

7.058.396

60.032.257

*) dit betreft een garage Het gehanteerde afschrijvingspercentage op onroerend goed in exploitatie is nihil, rekening houdend met een geschatte restwaarde welke aan het einde van de maatschapperiode minimaal de historische kostprijs vertegenwoordigt, rekening houdend met een herwaardering van het vastgoed. Voor informatiedoeleinden bedraagt de W.O.Z.-waarde op de laatste peildatum (01-01-2010) € 75,0 miljoen.

4.

Debiteuren en overige vorderingen 31-12-2011 _________ Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

46.109 9.274 55.383

Onder de debiteuren en overige vorderingen is begrepen een bedrag van € 46.109 aan te vorderen huren. De ouderdomsanalyse van deze huurdebiteuren is als volgt: Huurvorderingen ≤ 90 dagen Huurvorderingen > 90 dagen

10.959 35.150

Totaal

46.109


16

5.

Liquide middelen Staalbankiers N.V. heeft op verzoek van de beheerder een creditrentefaciliteit voor de rekening-courant ingevoerd. Deze faciliteit is gebaseerd op eenmaands Euribor-tarief minus 0,60% over het totale creditsaldo op de rekening-courant. Gelden zijn daardoor direct rentedragend. Teneinde de resultaten uit liquiditeitenbeheer te optimaliseren, heeft de beheerder de bestaande creditrentefaciliteit voor de rekening-courant uitgebreid door middel van het uitzetten van gelden op een spaarrekening. De beheerder heeft hiertoe bij Staalbankiers N.V. een Staal Solide Spaarrekening geopend. Bedragen op deze rekening zijn rentedragend en zijn vrij opneembaar. Per 31 december 2011 bedroeg de creditrente-vergoeding op de Staal Solide Spaarrekening variërend van 0,45% (bij saldo tot € 250.000) tot 2,50% (bij saldo vanaf € 1.000.000).

6.

Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2011 zijn als volgt: Maatschapkapitaal

Uitkeringsrekening Exploitatie-/ verkoopresultaat

Totaal

_________

_________

_________

Inbreng vennoten Terugbetaling eigen inleg Resultaat voor uitkering over 2011 Af: interim-uitkering 2011

19.875.000 (846.271) -

846.271 1.007.079 (895.965)

19.875.000 1.007.079 (895.965)

Eigen vermogen per 31 december 2011

19.028.729

957.385

19.986.114

De mutaties in het eigen vermogen per participatie gedurende 2011 zijn als volgt:

Maatschapkapitaal

Uitkeringsrekening Exploitatie-/ verkoopresultaat

Totaal

_________

_________

_________

Inbreng vennoten Terugbetaling eigen inleg Resultaat voor uitkering over 2011 Af: interim-uitkering 2011

25.000 (1.064) -

1.064 1.266 (1.127)

25.000 1.266 (1.127)

Eigen vermogen per 31 december 2011

23.936

1.203

25.139


17

Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar: 31-12-2011 _________ Aantal participanten Aantal participaties Intrinsieke waarde per participatie

7.

201 795 25.139

Hypothecaire lening De lening werd verstrekt door ING Bank N.V. Deze is omgezet in een viertal leningdelen te weten lening A tot en met D. De lening heeft een non-recourse karakter. De hoofdsom van de geldlening is geheel aflosbaar op 1 oktober 2017. Bij tussentijdse verkoop van onroerend goed wordt een vastgesteld percentage van de kostprijs afgelost afhankelijk van de cumulatieve mutatiegraad. Bij de huidige mutatiegraad wordt een bedrag ter grootte van circa 88% van de kostprijs afgelost. De aflossingen geschieden boetevrij en in eerste instantie op de lening met de kortste rentevastperiode. De rentecondities zijn gebaseerd op respectievelijk 3,65%, 4,30%, 4,80% en driemaands Euribor-tarief plus 2,13% opslag. Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen. Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2011 is als volgt: Opname Aflossingen

47.400.009 (6.212.125)

Balans per 31 december 2011

41.187.884

Het obligo per participatie bedraagt per 31 december 2011

51.809

Het verloop per indivuduele lening is hieronder nader gespecificeerd: ___________________________________________________________________________________ Rentevast Leningperiode tot Balans per gedeelte Rente % en met Opname Aflossing 31-12-2011 ___________________________________________________________________________________ A (roll over lening) driemaands Euribor + 2,13% B (vaste lening) 3,65% C (vaste lening) 4,30% D (vaste lening) 4,80%


01-10-2013 01-10-2013 01-10-2015 01-10-2017

11.900.009 8.000.000 7.500.000 20.000.000

6.212.125 -

5.687.884 8.000.000 7.500.000 20.000.000

47.400.009

6.212.125

41.187.884

18

8.

Crediteuren en overige schulden 31-12-2011 _________ Te betalen accountantskosten Vooruitontvangen huur Crediteuren Te betalen rente en aflossing Waarborgsommen in beheer Te betalen overige kosten Servicekosten

8.782 59.949 53.314 453.776 43.668 160.486 57.110 837.085


19

7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011

1.

Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: 2011 (15 maanden) _________ Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten Beheervergoeding *) Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten Administratiekosten Verzekeringen

270.705 713.108 34.773 217.034 194.416 136.994 43.527 1.610.557

*) Beheervergoeding De specificatie van de beheervergoeding is als volgt: 2011 (15 maanden) _________ Huuropbrengsten Bij: Servicekosten

3.919.305 407.528

Bij/af: Saldo vooruitontvangen huren / achterstallige huren

4.326.833 13.840

Geïncasseerde huuropbrengst

4.340.673

Beheervergoeding 5%

2.

217.034

Algemene kosten De specificatie van de algemene kosten is als volgt: 2011 (15 maanden) _________ Kosten Stichting/bewaarder Accountantskosten

4.800 14.637 19.437


20

3.

Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer N.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende:

4.

(a)

Een eenmalige vergoeding van 2,0% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden en risico’s met betrekking tot de oprichting en promotie van de Maatschap en de Stichting en de aankoop van de onroerende zaken.

(b)

Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten inclusief servicekosten van het onroerend goed.

(c)

Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 10% van de verkoopwinst, bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten.

Belastingen In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap niet zelfstandig belastingplichtig is. Voor de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 en de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 worden, vanwege de fiscale transparantie, de bezittingen en schulden van de Maatschap direct toegerekend aan de vennoten.

5.

Kostenratio Het niveau van de kosten van de Maatschap over een periode van vijftien maanden, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep 2,6%. Voor een periode van twaalf maanden bedroeg de kostenratio 2,08%. Hierbij zijn de verkoopkosten buiten beschouwing gebleven.

6.

Omloopsnelheid van de activa Het aantal in 2010/2011 verkochte woningen, gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van de verslagperiode beliep 10,8% (8,6% op jaarbasis).


21

8. OVERIGE TOELICHTINGEN

1.

Gelieerde partijen De projecten werden door de bewaarder ten behoeve van de Maatschap verworven van Staal Satelliet I B.V. die de door haar verkregen objecten had gekocht van niet-gelieerde partijen. Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden. Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de beheerder gebruikmaken van de diensten van een gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen van Staalbankiers. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers uitsluitend op in het belang van de vennoten. Hierop houdt de bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in overeenstemming met artikel 38 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft met betrekking tot de voorwaarden waaraan voldaan moet worden bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer. De financiering voor de aankoop van de projecten wordt verstrekt door ING Bank N.V. tegen marktconforme tarieven en andere voorwaarden. Er zal niet in gelieerde partijen worden belegd.

2.

Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en de commissarissen in Maatschap Woningmaatschap XLI is twee participaties.


22

9. OVERIGE GEGEVENS

1.

Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 26 en 27.

2.

Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie Na 2 maart 2011, de datum waarop de Maatschap is aangegaan, is het niet meer mogelijk om het maatschapkapitaal te verhogen. Na 1 september 2011 kan toetreding van een nieuw maatschaplid of vervanging van een maatschaplid slechts plaats hebben door overgang onder algemene titel met uitzondering van de situatie waarin een maatschapaandeel op grond van een gemaakt legaat wordt afgegeven. Een overgang onder algemene titel heeft plaats: 1) voor wat betreft een vennoot-rechtspersoon door een juridische fusie of een juridische splitsing, en 2) voor wat betreft een natuurlijk persoon onder andere door overlijden. De Maatschap zal naar verwachting eindigen op of omstreeks 7 oktober 2017. Voor het besluit tot ontbinding van de Maatschap vóór 7 oktober 2017 en het besluit tot voortzetting van de Maatschap ná genoemde datum gelden de bepalingen zoals vastgelegd in de Maatschapovereenkomst (artikel 2, lid 3).

3.

Winstverdeling Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt: (1)

De winst – het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen – wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd, tenzij de vergadering van vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering kan ook een restitutie van een deel van de eigen inbreng plaats hebben.

(2)

De Beheerder kan tevens een extra voorschot op de te verwachten winst uitbetalen.

(3)

Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien een vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in rekening-courant met die vennoot.

(4)

Verliezen worden door de vennoten gedragen in de in lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde.

(5)

Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de vergadering van vennoten anders besluit.


23

4.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Het bedrag beschikbaar voor uitkering aan vennoten bedraagt € 1.853.350. Dit bedrag omvat het resultaat over 2011 ad € 1.007.079, vermeerderd met het liquiditeitsoverschot ad € 846.271. Voorgesteld wordt om op elk van de 795 maatschapaandelen € 2.332 uit te keren. Per 7 september 2011 is reeds een interim-uitkering van € 1.127 per participatie uit de Maatschap geboekt, zodat een slotuitkering van € 1.205 per participatie resteert.

Den Haag, 8 maart 2012 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage


24

MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI CONTROLEVERKLARING 2011

Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: 070 310 14 92 / e-mail: [email protected]). Verdere informatie kunt u vinden op de website van de NBA: www.nba.nl. WONINGMAATSCHAP XLI / 2011

25

Controleverklaring: zie aparte pdf.


26

MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI BIJLAGEN JAARREKENING 2011


27

FISCALE OPGAVE 2011 Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap Woningmaatschap XLI over de periode 7 oktober 2010 tot en met 31 december 2011. Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap Woningmaatschap XLI in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte. Fiscale waardering Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.) is. Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke (fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in Wet-of regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten. Particuliere belegger (box 3) In het prospectus (hoofdstuk 10 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten behoeve van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer. Conform het advies, zoals dit is gegeven door de bewaarder, is de fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap conform het hiervoor genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd. Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de belastingaangifte opgenomen. Aangezien de Maatschap Woningmaatschap XLI op 2 maart 2011 van start is gegaan, valt dit in beginsel na de peildatum voor het bepalen van de rendementsgrondslag voor box 3. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden, die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, bedragen derhalve nihil. Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn of haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor een pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap. De waarde van de bezittingen en schulden van de Maatschap vormt bij deze vennoten derhalve niet de heffingsgrondslag. Om tot vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking opgesteld waarbij de commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn.


28

De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere marktwaarde. Bij de bepaling van het aan te geven resultaat worden de aan de vennoot toegerekende inkomsten, zoals huur en interest, verminderd met fiscaal aftrekbare kosten (exploitatiekosten, betaalde interest, etc), in de belastingheffing betrokken. Voor een participatie die tot het vermogen van een onderneming behoort en die volgens de regels van box 1 (winst uit onderneming) wordt belast dan wel in bezit is van een aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit, zijn de in Fiscale bijlage B aangegeven waarden van activa en passiva alsmede de fiscale winstberekening relevant voor uw aangifte. Administratieplichtigen die in Nederland wonen of gevestigd zijn, zijn vanaf 1 januari 2005 wettelijk verplicht elektronisch aangifte te doen voor de inkomstenbelasting met winst uit onderneming en de vennootschapsbelasting. Dat betekent dat u vanaf het belastingjaar 2004 verplicht bent om elektronisch aangifte te doen. Voor vragen omtrent de wijze van elektronisch aangifte doen, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers 0800-0543 of www.belastingdienst.nl). Fiscale bijlagen De in de Fiscale bijlagen opgenomen bedragen, vermenigvuldigd met het aantal door u gehouden participaties, kunnen worden gerapporteerd in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting 2011. De structuur van de Maatschap is door de Belastingdienst als fiscaal transparant aangemerkt en kwalificeert voor particuliere beleggers als inkomen uit sparen en beleggen (box 3) (middels een zogenaamde ruling). Uw belastinginspecteur kan met vragen of een nadere toelichting terecht bij: Belastingdienst De heer Hoffmann Postbus 30507 1800 ED ALKMAAR Deze bijlagen behoeven niet bij de in te dienen aangifte te worden gevoegd.


29

Fiscale bijlage A Aangifte inkomstenbelasting 2011 – box 3 Fiscale waarde per participatie Maatschap Woningmaatschap XLI te Den Haag Model volgens aangiftebiljet “P” Inkomstenbelasting 2011 Box 3 in euro’s Bezittingen 20d

Overige vorderingen en contant geld Waarde bezittingen op 1 januari 2011

20f

Overige onroerende zaken (niet de eigen woning die hoofdverblijf was) Waarde bezittingen op 1 januari 2011

-

Schulden 21a

Waarde schulden op 1 januari 2011


-

30

Fiscale bijlage B Aangifte inkomstenbelasting 2011 – box 1/vennootschapsbelasting 2011 Fiscale waarde en opbrengst per participatie Maatschap Woningmaatschap XLI te Den Haag Fiscale vermogensopstelling per 31 december 2011 in euro’s Activa Materiële vaste activa Onroerende zaken Vlottende activa Liquide middelen en Overige vorderingen Passiva Schulden en overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen Overige schulden

75.512

2.489

51.809 1.053

Fiscale winstberekening Opbrengsten 1 Boekwinst op activa Opbrengsten van rente op banktegoeden 2 Overige opbrengsten Overige bedrijfskosten 3 Exploitatiekosten overige materiele vaste activa 4 Verkoopkosten Kosten van schulden, andere rentelasten en soortgelijke kosten 5 Andere kosten

2.026 41 4.929

(2.026) (457) (3.222) (24)

De onroerende zaken zijn in deze bijlage gewaardeerd tegen historische kostprijs. Onder omstandigheden kunt u de onroerende zaken op lagere bedrijfswaarde waarderen. In dat geval kunt u het afwaarderingresultaat ten laste van uw fiscale winst brengen. Per 1 januari 2007 wordt de afwaardering van gebouwen op lagere bedrijfswaarde, de onderdelen van deze gebouwen, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd indien deze in dezelfde handen zijn dan wel bij een verbonden lichaam. Waardering op lagere bedrijfswaarde is slechts geoorloofd, voor zover en zolang deze aantoonbaar duurzaam lager is. Indien in een volgend jaar de bedrijfswaarde van het gebouw is gestegen, moet waardering naar die hogere bedrijfswaarde plaatsvinden tot maximaal het bedrag dat volgens het gehanteerde stelsel van afschrijving als boekwaarde van het gebouw zou zijn vastgesteld. Voor vragen omtrent de eventuele gevolgen van deze wetswijziging voor uw specifieke situatie, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers 0800-0543 of www.belastingdienst.nl).

1

Verkoopprijs minus geactiveerde kostprijs onroerende zaken Huuropbrengsten 3 Beheervergoeding, onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, onderhoud, verzekeringen, administratiekosten 4 Inclusief makelaarscourtage en winstdelingsregeling Staalbankiers N.V. 5 Algemene kosten 2


31

MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI JAARVERSLAG 2011 MET FISCALE OPGAVE

Recommend Documents