Maat!
juni 2012 www.opmaat.nl nummer 12
Maat! is een uitgave van OpMaat
Marja Elsinga “Een goede koopvariant is duidelijk voor de consument”” Ω pagina 8
Koploper Amsterdam Ontwikkelaar Nu ook Koopkiest Koopgarant garant
Nieuwe atlas Producten vergeleken
Koopgarantkorting Eerlijk verdelen
Ter Steege Groep wijzigt koers
Amsterdamse corporaties kunnen aan de slag
Overzicht koop- en financieringsvarianten
Woningstichting Volksbelang stuurt op inkomens
Ω pagina 4
Ω pagina 6
Ω pagina 8
Ω pagina 10
2
inhoud/column
3
Wegwijs met de Atlas Ω Rein Bakker Net als bij velen begint bij mij een vakantie met het bestuderen van kaarten van de reisbestemming en directe omgeving. Kaarten, al dan niet gebundeld in een handige (reis)atlas, tonen bijzondere plekken als onderdeel van hun omgeving. Zo is bijvoorbeeld de Arc de Triomphe een speciaal gebouw, maar een overzicht van het omliggende stervormige stratenpatroon voegt een extra dimensie toe.
Ontwikkelaar kiest voor inzet Koopgarant Ter Steege Groep loopt voorop in veranderende markt. Ω pagina 4
Maat! in het kort Lees meer over Koopgarant in Amsterdam, OpMaat Opleidingen en het kasstroommodel. Ω pagina 6
Atlas koop- en financieringsvarianten Professor Marja Elsinga van OTB/ TU Delft vergeleek in nieuwe atlas vijf producten in een helder overzicht. Ω pagina 8
Koopgarantkorting eerlijk verdelen Volksbelang stuurt op inkomens bij Koopgarant en verdeelt de korting. Ω pagina 10
OpMaat informatie en agenda Bijeenkomsten in 2012. Ω pagina 12
In 2006 bracht de SEV de eerste editie van de Atlas koopvarianten uit. Sindsdien is er veel veranderd op het gebied van woningverkoop en woningfinanciering. Hoog tijd dus voor een nieuwe atlas, waarvoor OpMaat en Finance Ideas ruim een jaar geleden het initiatief namen. Kort geleden verscheen de nieuwe Atlas koop- en financieringsvarianten. Deze geeft een goed inzicht in de aard en achtergrond van de vijf meest toegepaste koopvarianten die in licentie worden uitgegeven, waaronder Koopgarant. In dit nummer is Marja Elsinga die het onderzoek uitvoerde uw docent Topografie. Zij vertelt uitvoerig over de opzet en achtergronden bij deze Atlas en belicht een aantal specifieke kenmerken van Koopgarant. Ik wens u veel leesplezier en hoop dat de Atlas u uitdaagt om de inzet van koop- en financieringsvarianten in uw werkgebied verder te verbeteren. En mocht u, net als ik, de komende maanden op vakantie gaan dan is mijn tip om vooraf de kaart te bestuderen. Ik geef u op een briefje dat u straks op uw bestemming nog meer van de omgeving zal genieten. Rein Bakker directeur OpMaat
4
5
Ontwikkelaar kiest voor inzet Koopgarant Ter Steege Groep loopt voorop in veranderende markt
Koopgarant verkopen.’ De markt voor de duurdere huurwoningen is sinds een paar jaar aangetrokken. ‘Oudere eigenaar-bewoners kiezen, wanneer ze verhuizen, nu weer in meerderheid voor huren. In het oosten van het land is er dan niet zoveel goed aanbod, omdat de grote beleggers hun focus vooral op de Randstad gericht hebben.’
Ter Steege is één van de ontwikkelaars die recent met Koopgarant aan de slag gingen. Inmiddels past Ter Steege Koopgarant met succes toe in meerdere nieuwbouwprojecten. Met Bert Hallink, directeur van de Ter Steege Groep, spraken we over deze eerste projecten en over de plaats van Koopgarant in hun bedrijfsfilosofie. Ter Steege is Koopgarant gaan toepassen bij projecten waarin de verkoop moeizaam liep. ‘Met Koopgarant doe je écht wat’, aldus Hallink. ‘Je zou ook wel 10% korting kunnen geven, maar dan val je niet meer op.’ Doelgroep
De projecten waarin Ter Steege tot nu toe verkocht met Koopgarant, stonden al geruime tijd in de verkoop. Nu de bouw klaar is, worden de resterende woningen met Koopgarant aangeboden. ‘In Lelystad kwamen we met 20% korting uit op prijzen vanaf 130.000 euro. Daardoor werden de woningen bereikbaar voor starters en waren ze ineens snel verkocht. Maar opvallend is dat zich daar ook nogal wat ouderen hebben gemeld, terwijl we eigenlijk alleen jongeren verwacht hadden.’
Ter Steege Groep Bert Hallink
Van oudsher probeert een ontwikkelaar vóór start bouw zoveel mogelijk te verkopen, maar dat lukt tegenwoordig niet altijd meer. Als kopers al belangstelling hebben, wachten ze langer. ‘Het is in deze markt sowieso makkelijker om kant-en-klare-woningen te verkopen dan vanaf tekening. Wanneer we vertrouwen in een project hebben, gaan we dan ook gewoon bouwen, ook al is er nog niet zo veel verkocht.’ Wijzigingen in woningmarkt
In Hengelo ontwikkelde Ter Steege zo’n 100 koopwoningen. ‘Ze staan al een tijd in de markt maar er gebeurt bijna niets. Toen duidelijk werd dat de verkoop niet goed liep, hebben we de helft omgezet naar verhuur. Nu de woningen klaar zijn, gaan we de andere helft met
Inzet Koopgarant
Inmiddels is in de meeste van de langer lopende projecten de verkoop op gang gebracht door middel van Koopgarant. Hallink sluit zeker niet uit dat Ter Steege in de toekomst ook vanaf de start met Koopgarant gaat verkopen. ‘Dat betekent soms wel wat aanpassingen in zo’n project: het duurdere segment gaat er uit. Er komen dan woningen die echt voor Koopgarant geschikt zijn.’ Hallink verwacht dat de Koopgarantportefeuille van Ter Steege op de langere termijn waardevast is. ‘Ik heb veel vertrouwen in nieuwbouw. Nieuwbouwwoningen zitten energetisch goed in elkaar. Met de waardeontwikkeling zit het daardoor op termijn wel goed. Je ziet dat financiers voor de energieaspecten ook steeds meer oog krijgen. Als je vertrouwen hebt in de woningen die je neerzet, dan durf je ze ook met een gerust hart terug te kopen.’ Beleggingsportefeuille
De Ter Steege Groep bouwt en ontwikkelt niet alleen, maar verhuurt ook huurwoningen, winkels en bedrijfsruimten. ‘Koopgarant past goed bij Ter Steege’, volgens Hallink ‘We hebben zelf een mooie verhuurportefeuille en zijn dus gewend aan het hebben van vastgoed. Koopgarant sluit aan op die beleggingsportefeuille.’ Koopgarant betekent een langdurige betrokkenheid bij de woningen en hun kopers, in juridisch en financieel opzicht. Veel ontwikkelaars zien op tegen deze betrokkenheid. Hallink heeft er geen problemen mee. ‘In de loop van de jaren is onze rol als ontwikkelaar veranderd. Vroeger ging het om verkopen en bouwen. Dan was je klaar. Maar daarmee red je het tegenwoordig niet meer. Je begint nu vaak al jaren van tevoren met de tijdelijke exploitatie van niet meer functionerend vastgoed. Het houdt niet meer op als je klaar bent met bouwen. Soms blijf je nog twintig of dertig jaar bij een project betrokken. Als verhuurder, of, zoals nu, als eigenaar van rechten op de Koopgarantwoningen. Het is interessant om in die veranderende situatie voorop te kunnen lopen.’
Ter Steege De Ter Steege Groep bestaat al 100 jaar en omvat onder meer vijf bouwbedrijven en vier vastgoedondernemingen. De vastgoedbedrijven ontwikkelen woningen, winkels en bedrijfsruimte. Daarnaast heeft Ter Steege een gedifferentieerde vastgoedportefeuille. Ter Steege Vastgoed werkt voornamelijk in het oosten en het midden van het land. Bij de bouw- en de ontwikkelbedrijven van Ter Steege werken samen ongeveer 450 mensen. De omzet van dit deel van de Ter Steege Groep bedraagt ongeveer 100 miljoen euro per jaar. Ter Steege is begin 2012 gestart met Koopgarant. Inmiddels zijn onder andere woningen met Koopgarant aangeboden in Lelystad, Boekelo en Nijverdal (het project Nieuw Dunant, zie foto’s). Binnenkort komt een Koopgarantproject in de verkoop in Hengelo (Ov).
Ω
Maat! 6
Koopgarant Ω in de Atlas koop- en financieringsvarianten Op pagina 8 en 9 van deze Maat! kunt u lezen dat in de Atlas koop- en financieringsvarianten ook Koopgarant tegen het licht is gehouden. Hieronder geven wij onze conclusies over de positie van Koopgarant weer. OpMaat is als medeopdrachtgever tevreden met het eindresultaat. De nieuwe atlas maakt duidelijk dat Koopgarant in vergelijking tot de andere producten een aantal specifieke voordelen kent: • De kosten koper zijn zo laag mogelijk. • Er is onvoorwaardelijke acceptatie door alle grote hypotheekverstrekkers in ons land. • De erfpachtbepalingen van Koopgarant maken de kans op een eventueel verlies van de woning en de daarin besloten korting zo klein mogelijk. • Er is sprake van gedeponeerde algemene bepalingen (de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen) zodat kwaliteit en transparantie optimaal gewaarborgd is. • Naast corporaties kunnen ook ontwikkelaars Koopgarant aanbieden. • Het restschuld risico voor de koper is beduidend kleiner dan bij de andere producten bij een matige conjunctuur (‘stagnatiescenario’). • Het rendement voor de corporatie is beduidend hoger dan bij andere producten bij een positieve conjunctuur (‘groeiscenario’). U kunt de atlas downloaden op www.opmaat.nl >onze organisatie > publicaties.
Koopgarant Ω in Amsterdam
Financieringsvraagstuk Ω Koopgarant
Na viereneenhalf jaar overleg is Koopgarant ook mogelijk in Amsterdam. Knelpunt was de aansluiting op het Amsterdamse erfpachtstelsel.
Onze producten Koopgarant en Te Woon zijn vooral ontstaan vanuit maatschappelijke motieven: het bieden van meer (risicoarme) keuzemogelijkheden aan de corporatieklant.
De oplossing was gecompliceerd en besloeg meerdere aspecten. Om het risico te vermijden dat de combinatie van gemeentelijke erfpachtbepalingen en Koopgarantbepalingen de bevoegdheden van de koper te zeer zou inperken, worden enkele gemeentelijke bepalingen buiten werking gesteld, indien Koopgarant van toepassing is. Minstens zo problematisch was het feit dat in Amsterdam de canon, en dus de afkoopsom, van de gemeentelijke erfpacht iedere 50 jaar opnieuw wordt vastgesteld. Dit is uiteindelijk opgelost met de regeling dat de woningcorporatie aan de Koopgarant-ondererfpachter bij aanvang van een nieuw tijdvak geen nieuwe afkoopsom doorberekent. Met deze aanpassingen ontstond een stelsel dat niet alleen uitstekend te combineren is met Koopgarant, maar dat ook door de Belastingdienst kon worden goedgekeurd. De Amsterdamse corporaties gaan de komende tijd diverse Koopgarantprojecten op de markt brengen.
Veel corporaties kloppen met vragen als eerste bij hun accountant aan. Wat ze vaak niet weten is dat OpMaat over veel kennis en materiaal beschikt om u te helpen deze
Kengetallen Ω per 1 mei 2012 Aantal licentiehouders Koopgarant Aantal licentiehouders Koopcomfort Aantal deelnemers Te Woon Inventarisatie Koopgarant in 2011 Aantal aangeboden Koopgarantwoningen Totaal aantal verkochte Koopgarantwoningen (per 1 januari 2012) Aantal verkochte Koopgarantwoningen in 2011 - Waarvan nieuwbouw - Waarvan bestaande bouw
Met de ontwikkelingen op de woningmarkt en de toenemende druk op de financiën van de corporatie krijgen we bij OpMaat steeds meer vragen over de financiële kant van Koopgarant en Te Woon, zoals: - Hoe veel moet ik reserveren voor de terugkoopverplichting? - Wat betekent de nieuwe Richtlijn Jaarverslaggeving woningcorporaties (RJ 645)? - Wat vinden Centraal Fonds Volkshuisvesting en WSW van de terugkoopverplichting? - Hoe kan ik “crash-test” berekening maken?
167 20 27
120.000 27. 000 5.400 1.600 3.800
Toelichting
In 2011 werden diverse ontwikkelaars Koopgarantlicentiehouder. Door fusies en beëindiging van de overeenkomst kwam het aantal Koopgarantlicenties eind 2011 slechts iets hoger uit dan eind 2010. Het aantal verkochte Koopgarantwoningen is in 2011 met 20% gedaald. De malaise op de woningmarkt lijkt nu ook invloed te hebben op het aantal transacties met Koopgarant. De daling van het aantal transacties trad vooral op bij nieuwbouwwoningen; het aantal verkopen van bestaande woningen daalde in veel mindere mate. Het aantal beschikbare (totaal aangeboden) Koopgarantwoningen is gestabiliseerd ten opzichte van 2010.
vragen voor uw eigen corporatie te beantwoorden. Zo participeerden wij de afgelopen jaren in diverse onderzoeken en publiceerden wij, samen met gerenommeerde wetenschappers als Johan Conijn artikelen in de vaktijdschriften. Ook hebben wij regelmatig contact met het Centraal Fonds VolksVolkshuisvesting, het Ministerie van BZK en het WSW waarbij bovenstaande vraagstukken ter sprake komen. Met laatstgenoemde organisatie ontwikkelden wij bovendien in 2010 een kasstroomrisicomodel dat voor elke individuele Koopgarantportefeuille de kasstroomrisico’s en rendementen kan berekenen. In de afgelopen 1,5 jaar rekenden wij voor meerdere corporatie hun portefeuille en beleidsambities door. Heeft u ook vragen over de financiële kant van Koopgarant, al dan niet als onderdeel van een Te Woonscenario? Dan kan het kasstroom-risicomodel ook u en uw corporatie veel extra inzicht verschaffen. Voor meer informatie, neem contact met ons op en vraag naar Rein Bakker.
Koopgarant-workshops wegens succes geprolongeerd!
7
Dit voorjaar is OpMaat gestart met workshops voor medewerkers van corporaties en projectontwikkelaars die in de praktijk met Koopgarant werken. De doelstelling van deze workshops is: laagdrempelig, dichtbij en vooral heel praktisch. Deze nieuwe formule is een groot succes gebleken: ruim 100 mensen hebben tot nu deelgenomen! De deelnemers zijn enthousiast over de kleine groepen, de praktische toepassing en vooral dat je leert van elkaars ervaringen. In het najaar starten weer nieuwe workshops en staan de huidige workshops over Terugkoop, Financiering en Taxatie ook weer op de agenda. In juni informeren we onze klanten via een speciale workshopnieuwsbrief over de verschillende workshops, de data en locaties.
8
Atlas koop- en financieringsvarianten Vijf producten vergeleken
Koopgarant in de Atlas
Inzicht in verschillen
Eind maart verscheen de nieuwe Atlas koop- en financieringsvarianten. Dit rapport biedt een overzicht van de vijf meest voorkomende producten die de betaalbaarheid van een koopwoning verbeteren en de risico’s voor kopers reduceren. Opdrachtgevers voor het rapport waren Aedes en de vijf licentieverstrekkers van deze producten. Het onderzoek vond plaats onder leiding van Marja Elsinga, hoogleraar en verbonden aan het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Ook Koopgarant werd door de onderzoekers doorgelicht en met de andere varianten vergeleken.
Marja Elsinga:’Voor consumenten, aanbieders en financiers worden de kenmerken en verschillen inzichtelijk gemaakt. Ook berekenden wij zowel vanuit het perspectief van de consument als vanuit het perspectief van de aanbieder de risico’s bij verschillende economische scenario’s.’ Voor de positie van de consument zijn zowel de vermogensopbouw als de uitgavenkant voor de verschillende varianten berekend en vergeleken. Voor de aanbieders spitste de vergelijking tussen de producten zich toe op de verkoopkosten, het liquiditeitsbeslag dat het product legt op de vermogenspositie van de corporatie en het uiteindelijk gemaakte rendement op de investering. ‘Dit was het lastigste onderdeel van het onderzoek. Alle kosten voor de aanbieder moesten we op een rij zetten en vervolgens de contante waarden van de opbrengsten berekenen om het rendement op de investering in beeld te brengen. En dat bij drie verschillende economische scenario’s, met verschillen in de ontwikkeling van de verkoopprijs en de inkomens.’
Verkoop door corporaties
Verkoop van woningen is de afgelopen jaren een belangrijk onderdeel van de strategie en het investeringsbeleid van veel corporaties. In deze periode zijn er meerdere verkoopbevorderende producten zoals Koopgarant op de markt gebracht. De Atlas beschrijft drie koopvarianten: Koopgarant, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens, én twee financieringsvarianten: de Starterslening en de -Startersrenteregeling.
Afwegingen corporaties
De vijf varianten op een rij: Koopgarant: kopen met korting met een terugkoopgarantie, verankerd in eeuwigdurend afgekocht erfpachtrecht en afspraken over het VvE-beheer. Slimmer Kopen: kopen met korting en terugkooprecht -of garantie, korting via tweede hypotheek geborgd. Kopen naar Wens: koper koopt tegen marktwaarde en betaalt bij verkoop het verschil met de aankoopwaarde (geïndexeerd) terug als uitgestelde betaling. Starterslening: annuïtaire lening voor starters die het verschil tussen de aankoopkosten en het maximaal te lenen bedrag volgens NHG-normen overbrugt. Pas na 3 jaar volgt rentebetaling en aflossing, maximale loopduur 30 jaar. Startersrenteregeling: de woningcorporatie betaalt gedurende 10 jaar 20% van de maandelijkse hypotheekrente als voorschot voor koopstarters. Verlenging duur mogelijk bij inkomensdaling. Voorschot en rente terugbetaald bij verkoop.
Volgens Elsinga moet een aanbieder zelf de afweging maken welk product het meest geschikt is. ‘In deze tijd zijn de financiële afdelingen oppermachtig bij corporaties en zij letten nadrukkelijk op het liquiditeitsbeslag. Maar ik hoop dat ook gelet wordt op het rendement op de langere termijn en de consequenties voor de bewoners en de wijken.’ Vanuit consumentenperspectief zijn er ook meerdere afwegingen van belang. Elsinga:’De financieringsvarianten Starterslening en Startersrenteregeling zijn speciaal bedoeld voor starters om een stap naar kopen mogelijk te maken, maar op een sociale manier. Ze gaan uit van een stijging van het inkomen op termijn, maar wanneer
dat niet gebeurt, is het risico afgedekt dat niet kan worden afgelost.’ De koopvarianten zijn volgens haar echte corporatieproducten: ‘Zo biedt Koopgarant een alternatief voor een sociale huurwoning: een betaalbare woning met risicoafdekking voor de koper door de terugkoopgarantie. Hierdoor behoudt de corporatie ook sturing op de woningvoorraad en de wijken. Een positief aspect van Koopgarant is dat ook de blijvende zorg voor de kwaliteit van de woningen is geregeld.’
“Goede producten moeten inzichtelijk zijn voor de consument” Marja Elsinga
Belang voor de consument
‘Goede producten moeten inzichtelijk zijn voor de consument. Als we nog iets willen verbeteren aan de producten, moet het zeker niet nog ingewikkelder worden’, aldus Elsinga. De financieringsvarianten zijn volgens haar niet per definitie gunstiger voor de koper: ‘Met economisch goed weer zijn de kopers met de financieringsvarianten gunstiger af en bij slecht weer zijn kopers van Koopgarant en Slimmer Kopen beter af. Uit eerder onderzoek blijkt dat Koopgarant aantrekkelijk is voor met name twee groepen: zittende huurders en mobiele jongeren. De terugkoopgarantie is zeker in deze tijd voordelig en biedt hen zekerheid. Zittende huurders stellen de zorg en risicoafdekking heel erg op prijs.’ Toekomst koop en financieringsvarianten
Elsinga beschouwt de verkoop van de corporatiewoningen als een groeisector: ‘Verkoop is onderdeel van de portfolio strategie waarmee een deel van de doelgroep van corporaties kan worden gediend, door de koopwoning meer betaalbaar en minder risicovol te maken. Cruciaal voor het succes is wel de goedkeuring van de Belastingdienst en de financiers én de professionalisering van besturen van verenigingen van eigenaren in gemengde complexen.’
Internationale betekenis
Binnenkort presenteert Elsinga samen met Joris Hoekstra en Kees Dol in Lillehammer een wetenschappelijk paper over koop- en financieringsvarianten: ‘Internationaal wordt er echt gekeken wat er gebeurt in Nederland. Alle landen zijn bezig de koopsector te vergroten, ook in relatie tot de mogelijkheid tot vermogensopbouw en pensioenvoorziening. Als er EU-subsidie wordt toegekend gaan we samen met tien andere landen een onderzoek uitvoeren:”Social innovation in housing”. Daarin kijken we naar de reactie van de woningmarkt in de financiële crisis en welke middelen er zijn om jonge mensen de woningmarkt op te helpen. Er zal zeker gekeken worden naar wat we hier in Nederland hebben bedacht.’
9
10
Koopgarantkorting eerlijk verdelen Volksbelang stuurt op inkomens bij Koopgarant De Koopgarantregeling omvat geen nadere uitwerking van de verdeling van kortingspercentages over inkomensgroepen. Steeds meer corporaties gaan de laatste tijd hiermee zelf aan de slag, als gevolg van de EU-richtlijnen en de locale woningmarktsituatie. Woningstichting Volksbelang in Wijk bij Duurstede past al enkele jaren een inkomenstabel toe bij de verkoop van Koopgarantwoningen. Wij spraken met Nathalie van de Kolk (kwaliteitsmedewerker) en Joke van Nobelen (hoofd bedrijfsondersteuning) over het hoe en waarom van het stellen van inkomensgrenzen bij het verlenen van korting. Doelgroep Koopgarant
Volksbelang hanteert een maximale inkomensgrens voor kopers van Koopgarantwoningen van €45.000 euro per jaar. Joke van Nobelen: ‘Wij vinden dat mensen die meer verdienen, zonder korting kunnen kopen. Koopgarant is bij ons echt bedoeld voor de middeninkomens. We wilden de korting eerlijk naar inkomen verdelen en hebben daarom een staffel bedacht.’ Van Nobelen heeft het inzetten van maatschappelijk geld voor de verkoop voor de doelgroep hoog in het vaandel, maar is er van overtuigd dat huren een prima alternatief is. Inkomenstabellen
Volksbelang stelde twee tabellen op: één voor zittende huurders en één voor verkoop na mutatie. Bezitters van een koopwoning
Kwaliteitsmedewerker Ω Nathalie van de Kolk
komen niet in aanmerking voor Koopgarant. Van Nobelen: ‘De tabel hebben wij zelf bedacht. Wel kregen wij hulp van een hypotheekadviseur, want inkomenscategorieën koppelen wij ook aan financieringscapaciteit. De inkomens waren in de oorspronkelijke tabel in kleinere segmenten verdeeld en afgezet tegen de geldende kortingspercentages van maximaal 25%, aflopend naar 10% voor de hogere inkomensgroepen. Enige tijd geleden is besloten de tabellen te vereenvoudigen. Nu, bestaan ze nog uit vier groepen.’ Voor de inkomensgegevens wordt het NHGtoetsinkomen gehanteerd. Volksbelang voert de toets zelf uit en overlegt eventueel met de financier over het te hanteren inkomen. Nieuwbouwtabel
Bij de nieuwbouw hanteert Volksbelang aparte kortingspercentages. Nathalie van de Kolk: ‘We hebben twee nieuwbouwprojecten gehad: vorig jaar 26 appartementen nabij het centrum en nu hebben we 18 appartementen in een uitbreidingswijk in de verkoop. In het eerste project begonnen wij met een ingewikkelde tabel met wel tien inkomenscategorieën. In het nieuwste
Inkomensafhankelijke korting
Hoofd bedrijfsondersteuning Joke van Nobelen
Diverse corporaties zijn op zoek naar methoden om Koopgarant doelmatiger in te zetten voor de middeninkomens. Soms wordt een bovengrens aan het inkomen gesteld: is het inkomen hoger: dan kan er niet worden gekocht met Koopgarant. Anderen koppelen het kortingspercentage aan het inkomen. Hierbij spelen tal van vraagstukken: Wat is het effect van rentefluctuaties? Moet de inkomen-kortingstabel worden gevarieerd naar uiteenlopende prijssegmenten? Wie voert de inkomenstoetsing uit? Komen bij de toetsing alle leden van het huishouden en alle inkomens in beeld? Woningstichting Volksbelang uit Wijk bij Duurstede is één van de corporaties die inmiddels enige ervaring heeft met een dergelijk systeem.
Woningstichting Volksbelang is een woningcorporatie in Wijk bij Duurstede met 2000 woningen in haar portefeuille, waarvan tweederde laagbouw. Volksbelang heeft voor de komende tijd 263 bestaande woningen voor de verkoop aangewezen en hiervan worden ongeveer 100 woningen met Koopgarant verkocht. Volksbelang heeft twee nieuwbouwprojecten met Koopgarant: - Almandijn (26 appartementen, alle verkocht € 139.000 – € 220.000) - De Geer (18 appartementen, 15 verkocht, € 230.000).
project is er nog sprake van twee inkomensgroepen met twee kortingspercentages: 10% en 15%. Wij berekenden dat je maximaal 15% korting kunt geven. Met de hypotheekadviseur is kortgesloten of het dan nog voor de doelgroep is te financieren.’ Van Nobelen: ‘Bij nieuwbouw hebben wij van het eerste project geleerd dat wij de stichtingskosten minimaal willen terugverdienen. In dat project hanteerden we kortingen van 10% tot 25% en uiteindelijk bleek dat er gemiddeld maar liefst 23,5% korting is gegeven. Daar was niet op gerekend en dat heeft ons geld gekost. Dit betekende wel dat juist inkomens tot € 37.500 de Koopgarantwoningen kochten.’ Van Nobelen vermoedt dat veel van deze kopers op één naam hebben gekocht en later zijn gaan samenwonen. ‘Daarom gaan de tabellen voortaan uit van het huishoudeninkomen. Kopers die nu al samen huren of beiden meefinancieren, komen ook samen op het koopcontract en beide inkomens tellen mee voor het bepalen van de korting.’
Nieuwbouwproject Almandijn
Ω
12
OpMaat Ω agenda 2012 Ω September – November Data voor de diverse workshops in het najaar van OpMaat Opleidingen worden binnenkort bekend gemaakt via de website www.opmaat.nl . Ω Oktober 9 Te Woonbijeenkomst Ω December 13 OpMaat Netwerkbijeenkomst
OpMaat Ω wie zijn we en wat doen we OpMaat ontwikkelt producten en diensten om de stap van huren naar kopen gemakkelijker te maken. Wij verstrekken licenties voor het toepassen van Koopgarant en Koopcomfort en leveren hiervoor ondersteunende diensten. Ook faciliteren wij deelnemers Te Woon. Onze diensten variëren van beleidsadvisering, procesmatige begeleiding, organisatie van expertmeetings, financieel-juridisch advisering tot toetsing van de ingediende projecten. Alle licentiehouders krijgen toegang tot het Servicenet, waar alle relevante actuele informatie, zoals contracten, regelingen en communicatiemiddelen zijn te vinden. Verder bieden wij workshops aan voor medewerkers die met onze producten werken en verzorgen wij op verzoek incompany een expertmeeting. Ter ondersteuning in de communicatie met potentiële kopers bieden wij speciaal ontwikkelde software aan: de Huur-koopvergelijker. Met het kasstroommodel kunnen wij toekomstscenario’s doorrekenen van de ontwikkeling van uw kasstromen bij de inzet van Koopgarant en Koopcomfort. Ω www.opmaat.nl
Onze producten Ω
Koopgarant Een woning kopen met korting met de terugkoopgarantie van de woningcorporatie/ ontwikkelaar en waardedeling bij verkoop. Ω
Koopcomfort Een woning kopen met terugkoopgarantie van de woningcorporatie. Ω
Te Woon De woningcorporatie biedt de klant na toewijzing minimaal drie contractvormen aan. De klant kan kiezen tussen huren, kopen of kopen met korting. Ω
Huur-koopvergelijker Softwaretool, te gebruiken in de communicatie met potentiële kopers, om huren en kopen met elkaar te vergelijken.
Maat! Ω colofon Maat! Is een uitgave van OpMaat en verschijnt tweemaal per jaar. Zijn er meer collega’s in uw organisatie die graag een Maat! ontvangen? Stuur dan een berichtje naar onderstaand e-mailadres.
Postbus 2217 • 3800 CE Amersfoort Telefoon 033 - 462 12 23 www.opmaat.nl •
[email protected]
Redactie Rein Bakker, Bernard Wouters, Irene Dijsselbloem (eindredactie) Vormgeving fraaier Fotografie OpMaat
