Memo
MAASDRIEL
Aan:
Commissie S&F
Van:
College
Datum:
27 december 2012
Opsteller:
Ben de Vor
Betreft:
Financiele haalbaarheid MFC Heerewaarden
Geachte commissieleden, In de raadsvergadering van 6 december 2012 heeft u verzocht om van de ingekomen collegebrief van 2310-2012 (MFC Heerewaarden) een behandelstuk te maken. Hierbij is verzocht om de cijfermatige gegevens ter informatie te verstrekken en te agenderen in de eerstvolgende commissie S&F. In de bijiage vindt u de memo met de cijfermatige gegevens welke ten grondslag ligt aan de conclusie die getrokken is in de bijeenkomst van de stuurgroep Heerewaarden 2015 op 1 oktober 2012, De berekeningen in de memo en de conclusie die getrokken is in de stuurgroep hebben eind oktober 2012 geleid tot het besluit van het college om nu niet over te gaan tot de ontwikkeling van een MFC in Heerewaarden. Context berekening De berekening is opgesteld om inzichtelijk te maken welke financiele gevolgen de ontwikkeling van een MFC heeft. Hierbij is het uitgangspunt geweest dat woonstichting De Kernen investeerder, ontwikkelaar en eigenaar zou worden van het MFC. Voorwaarde voor deze investering was een sluitende exploitatie over 30 jaar. In de praktijk betekent deze voorwaarden een jaarlijks (te indexeren) huurbedrag voor een termijn van 30 jaar welke gedragen moet worden door de gemeente, Doordat De Kernen als eigenaar optreedt, wordt de gemeente Maasdriel in plaats van eigenaar huurder van de betreffende ruimtes. In de berekening is inzichtelijk gemaakt welke eigenaarslasten de komende jaren binnen de gemeentelijke begroting zijn opgenomen. Deze bedragen worden ingezet als mogelijke dekking voor de huurlast. Uitgangspunt hierbij is dat de bestaande gebouwen afgestoten en/of herontwikkeld kunnen worden. De berekening geeft hiermee een saldo tussen de gevraagde huurprijs en de dekkingsmiddelen welke door de gemeente mogelijk zijn binnen de huidige begroting. Mogelijke risico's (bijvoorbeeld de herontwikkeling van de bestaande gebouwen) zijn hierbij niet meegerekend. Binnen de berekening staat het saldo centraal ten opzichte van de huidige begroting. De berekening geeft aan dat op basis van de huidige situatie het binnen alle varianten nu niet mogelijk is om te komen tot een sluitende begroting. Motie 1 november 2012 Naast het verzoek op 6 december 2012 is er door u op 1 november 2012 een motie aangenomen naar aanleiding van de eerder genoemde collegebrief. Om deze motie uit te voeren zjjrf er al een aantal gespreken gevoerd. ' r
Zoals eerder aan u gemeld heeft er op 21 november 2012 een overleg plaatsgevonden met het dorpshuis. Daarnaast heeft er op 29 november 2012 een constructief gesprek plaatsgevonden met de dorpsraad en is de stuurgroep 3 december 2012 bijeengekomen. In dit stuurgroepoverleg is de geformuleerde conclusie zoals genoemd in de collegebrief van 23 oktober 2012 nogmaals ter sprake geweest. Hierbij is vastgesteld dat er een verschil van mening blijft. De Kernen, STROOMM en de Gemeente Maasdriel geven aan in te stemmen met de formulering van de conclusie, De dorpsraad heeft hier een andere formulering voor ogen. Daarnaast heeft er 18 december 2012 een bewonersavond plaatsgevonden in het dorpshuis. Tijdens deze bijeenkomst zijn de bewoners ingelicht over het besluit van het college om nu niet over te gaan tot de verdere ontwikkeling van een MFC in Heerewaarden.
1
MAASDRIEL
Aan:
Stuurgroep Heerewaarden 2015
Datum:
25 September 2012
Opstellen
Ben de Vor
Betreft:
Financiele haalbaarheid MFC Heerewaarden
De in deze memo benoemde cijfers zijn indicatief en bedoelt als handvat. De cijfers geven op zeer grove lijnen inzicht in de mogelijke huurprijs van een nieuw MFC en mogelijke beschikbare dekkingsmiddelen bij verschillende partijen. Het stuk is GEEN stelling name of uitgangspositie van de verschillende (financiele) parameters maar dient als dlscussiestuk voor de komende stuurgroepvergadering van 1 oktober 2012 In deze memo wordt gekeken naar de stichtingskosten van een mogelijk MFC Heerewaarden, de hieruit voorkomende jaarlasten en exploitatie kosten en financiele consequenties voor de verschillende partijen. Bouwkosten en stichtingskosten. Voor de stichtingskosten wordt uitgegaan van de kosten zoals aangegeven op www.bouwkostenkompas.nl, Binnen de berekening wordt uitgegaan van multifunctioneel ruimtegebruik waardoor het mogelijk Is in te dikken op het aantal vierkante meters. Aan een dergelijk ruimteprogramma ligt een inhoudelijke visie ten grondslag. Een dergelijk visie is nog nlet gerealiseerd en moet in het vervolgtraject nog opvolging krijgen. Uitzondering hierop zijn de vierkante meters toebedeeld aan de Tweestromenschool. Deze vierkante meters zljn gebaseerd op de leerling-prognoses uit 2012. De prognose komen uit op 105 In 2016, dit betekent een vraag van afgerond 728 m bvo voor onderwijs. Na 2016 lopen de leerling-prognoses verder terug. 2
In onderstaande tabel worden de bouwkosten en bijkomende kosten berekend, Kieine variant
Bouwkosten Bijkomende• Totaal (exel.) Totaal (Incl.) Bouwkosten 2 per m* bvo kosten 26% 728 €.-*:.• 764.558 € 963.342 € 1.150.000 1.050 € .198.785 €, 455 €•::: 1.3C0 € 591.500 €•-.:. 153.790 € 745,290 € 890.000
m bvo 2
Tweestromenschool (105 II In 2016) Gymzaal / grote zaal Dorpshuis De Vrijheid Clubgebouw Voetbal en Tennis Peuterspeelzaal De Wigwam Totaal
:
:
:
2C0 . e v 1.383
:i.ioo €
220*000 €
€ 1,576,058
€
57.200 € :409.775
277.200 € ; .v - 330.000
€ 1,985,832 €
2.370.000
Het totaal van de bouwkosten en bijkomende kosten komt hierbij uit op 2,3 miljoen euro. Het gaat hierbij niet om de stichtingskosten, In de stichtingskosten worden ook de grondkosten weergegeven. Om de stichtingskosten te kunnen berekenen moeten ook de grondkosten inzichtelijk zijn. Hierbij is uitgegaan van de stelregel dat 2x het aantal vierkante m bvo noodzakelijk zijn. In onderstaande tabei worden de grondkosten weergegeven: 2
Grondbehoefte Ktetne Variant
Maats. Grond Prijs 2.766 € 280.000
Bouw & woon rijp maken € 180.000
Grond Incl. BTW € 460.000
Om de grondkosten te berekenen is er uitgegaan van een (maatschappelijk) grondprijs. Deze is gesteld op €100- per vierkante meter. Deze aanname dient in het vervolgproces vastgesteld te worden, Inclusief de grondkosten kunnen de stichtingskosten Inzichtelijk worden gemaakt
1
In de onderstaande tabel worden de stichtingskosten weergegeven voor de eerste variant:
m
1
Kieine variant
bvo
Bouw- en bijkomende kosten Incl,
Stichtings kosten incl.
Grondkosten incl.
Tweestromenschool (105 ll in 2016)
728 €
1.150.000
Gymzaal / g r o t e zaal Dorpshuis De Vrijheid
455 €
890.000
€ €
Clubgebouw Voetbal en Tennis
200 € v
330.000
€
66.515
€
396.515
2.370.000
€
460.000
€
2.830.000
:
242.164: € 151.321: £
1.392.164 1.041.321
Peuterspeelzaat De Wigwam Totaal
1.383 €
De totale stichtingskosten komen hiermee uit op ruim 2,8 miljoen euro. Keuze van m* bvo Ter vergelijking is in onderstaand overzicht het verschil aangegeven tussen het huidige aantal m bvo en de gehanteerde meters zoals gehanteerd in deze berekening. a
Vergelijking m bvo
nu
Tweestromenschool Gymzaal / grote zaal
852 455
Dorpshuis De Vrijheid
729
Clubgebouw Voetbal en Tennis Peuterspeelzaal De Wigwam
265
2
Totaal
nieuw 728 455 200
98 2,399
1.383
Het aantal vierkante meters wordt fors teruggebracht met ruim 1,000m bvo. Dit betekent dat multifunctioneel ruimtegebruik noodzakelijk is om dezelfde activiteiten uit te kunnen voeren. Hierbij is een essentiele rol voor de gymzaal welke ook gebuikt wordt als grote zaal. Deze zaal moet een zeer multifunctioneel karakter hebben. 2
2
Jaarlasten Binnen de huidige ontwikkeling wordt uitgegaan van een derde partij (naast de gemeente en de gebruikers) als eigenaar. De derde partij die hierbij in gedachte is, is woonstichting De Kernen. Als de woonstichting als eigenaar optreedt, zal zij een huurlast berekenen naar de gemeente en/of de verschillende gebruikers. De huurlasten zijn hiermee vergelijkbaar met de eigenaarslasten van een gebouw. Hiermee worden de lasten bedoeld waar je als eigenaar verantwoordelijk voor bent. Dit zijn naast de kapitaallasten ook de groot onderhoudslasten en bijvoorbeeld een deel van de OZB. In onderstaande berekeningen wordt deze huurlast inzichtelijk gemaakt. De huurlast wordt berekend op basis van een bruto aanvangsrendement (BAR). Dit aanvangsrendement wordt berekend over de totale stichtingskosten. In onderstaande berekeningen gaan wij uit van een BAR van 5%. De hoogte van de BAR is afhankelijk van vele factoren en afspraken. Deze aanname dient in het vervolgproces vastgesteld te worden. Kieine variant Totale stichtingskosten Incidentele middelen Benodigd vermogen
BAR
-€.--i':.2i,'830.-000. :
€
:imMmm' ^^^ :
Totale huurlast jaar 1
€
2.830.000 5,00% 141.500
De totale huurlast komt hiermee uit op €141.500. De jaarhuur per partij wordt weergegeven in onderstaande tabel: Kieine variant Tweestromenschool Gymzaal / grote zaal Dorpshuis De Vrijheid Clubgebouw Vbetbai en::Tehnls"S Peuterspeelzaal De Wigv/am ;* Bezoekerscentrumffi Totaal
"V:;;::! ES^-iHF?ilSHirVy;:;s^^::;
m bvo Jaarhuur :T 728 € 74.492 455 € 46.548 2
200
20.461
1.383 €
141.500
Bovenstaande tabel geeft weer dat bijvoorbeeld voor de Tweestromenschool er jaarlijks een bedrag van bijna €75.000 moet worden afgedragen. Wettelijk gezien is de gemeente verantwoordelijk voor dit bedrag. Voor de andere bedragen is de gemeente wettelijk niet verantwoordelijk.
3
Gebruikerslasten / servicelasten Naast de jaarhuur zijn er ook exploitatiekosten voor de gebruiker. De gebruikerslasten worden berekend op basis van kengetallen en ervaringscijfers bij de huidige brede school ontwikkeling. In de kosten worden de beheerkosten niet meegerekend. Deze kosten zijn situatie afhankelijk en moeten in een later stadium worden gedefinieerd. Voor de gebruikerslasten wordt uitgegaan van een bedrag per vierkante meter bvo. Dit bedrag ligt tussen de €43 en €45 afhankelijk van de grote van het accommodatie. Hierbij wordt o.a. rekening gehouden met schoonmaakkosten, klein onderhoud, energielasten en tuinonderhoud. De lasten voor beheer worden hierin niet meegerekend, deze kunnen echter gemakkelijk opiopen tot €20,- per vierkante meter. De gebruikerslasten komen uit op: Kieine variant Tweestromenschool e ^ V V V ^ V k v
Gymzaal!/grote zaal Dorpshuis De Vrijheid Clubgebouw Voetbal en Tennis
m bvo Servicelasten 728 € : - ^32.564 13.650 455 € 2
200 € Peuterspeelzaal De Wigwam Vv'E Bezoekerscentrum: Totaal ^ . r ^ : ^ ; : : - ; ^ -,-v:^y::-l:,383 €
6.000 52.214
Bovenstaande tabel geeft weer dat bijvoorbeeld voor de Tweestromenschool jaarlijks een bedrag van ruim €32,000 moet worden afgedragen aan servicelasten. Wettelijk gezien is het schoolbestuur verantwoordelijk voor dit bedrag, Ook de andere bedragen zijn gebruikerslasten welke gebruikers zelf moeten bekostigen.
4
Totale huisvestingslasten
De huurprijs plus de servicelasten vormen samen de totale huisvestingslasten, Het totaal per variant komt hiermee uit op: Kieine variant Tweestromenschool Gymzaal Dorpshuis De Vrijheid G|ub'gebbdw Voetbal ehTenhls Peuterspeelzaal De Wigwam Bezoekerscentrum: Totaai
Servicelasten Totale lasten 107.056 € Y; 32.564 € 60.198 € 13.650 €
€ €
Huurprijs 74.492 46.548
€
20.461
€
6.000
€
26.461
€
141.500
€
< 52.214
€
193.714
De genoemde bedragen in bovenstaande tabellen zijn de huisvestingslasten die opgebracht moeten worden om de gehele accommodatie in stand en draaiende te houden. Wie deze bedragen uiteindelijk moet opbrengen moet vastgelegd worden in duidelijke afspraken. De gemeente is dus niet verantwoordelijk voor alle bovenstaande lasten. De partijen die hierin benoemd worden zijn de gemeente, school, en het dorpshuis+gymzaal. In de huidige situatie wordt de gymzaal beheerd door het dorpshuis. Voor de school geldt dat de eigenaars- / huurlasten de verantwoordelijkheid zijn van de gemeente, Hiervoor geldt een wettelijke verplichting. Voor de gebruikers- / servicelasten ontvangt de school (bevoegd gezag) een vergoeding. Hiermee is de school verantwoordelijk voor dit deel. Voor het dorpshuis geldt dat in de huidige situatie het dorpshuis een deel van de gebruikers- / servicelasten betaald vanuit haar eigen inkomsten. De eigenaars- / huurlasten en een deel van de gebruikers-/ servicelasten worden betaald door de gemeente, In onderstaande vergelijking wordt de aanname gedaan dat het dorpshuis de servicelasten voor zowel haar eigen als de vierkante meters van de gymzaal kan dragen. Op basis van de huidige verantwoordelijkheden zijn de kosten voor het gebouw per partij op de volgende wijze te verdelen. Verdeling kosten op basis huidige verantwoordelijkheden Gemeente € 141.500 € 32,564 Schoolbestuur Dorpshuis - • - € 19,650 •€' . 193.714 Totaal L
5
Dekkingsmiddelen De haalbaarheid van een MFC ligt in de dekking die hiervoor gevonden kan worden. In deze paragraaf kijken we naar de beschikbare dekkingsmiddelen. We zoomen hierbij in op de eigenaars- / huurlasten. Voor de gebruiker- / servicelasten wordt ervan uitgegaan dat de gebruikers dit zelf kunnen opbrengen als onderdeel van de eigen exploitatie. De school krijgt hier gelden voor vanuit het rijk. Voor het dorpshuis geldt dat dit opgebracht moet worden uit de exploitatie. De totale eigenaars- / huurlasten komen uit op ruim €141.500,-. De vraag is welke dekkingsmiddelen bevinden zich binnen de gemeentebegroting om deze lasten te kunnen dragen. Dekkingsmiddelen die gevonden kunnen worden in de huidige begroting zijn de lasten die direct voor de betreffende accommodaties ingezet worden. Met het afstoten van de bestaande bebouwing vallen deze bedragen vij: Binnen de begroting van 2012 zijn de volgende bedragen opgenomen: Dekkingsmiddelen voor eigenaarslasten / huurlasten 2012 Kapitaallasten 2012 Locatie school • € 31.269 Kaptiaallasten 2012 Dorpshuis € 4.329 Afgedragen ozb € 2.500 Onderhoudskosten Tweestromen € 37.000 Onderhoudskosten De Vrijheid (incl gym) € 14.100 Verzekeringspremies € 7.197 Totaal € 96.395 Om bovenstaande dekkingsmiddelen vrij te spelen moeten de gebouwen en perceien van het dorpshuis en de Tweestromen school verkocht worden. Het gaat hierbij om de volgende grootte. Vrijvallende locaties
m* bvo
Dorpshuis Vrijheid Tweestromen
1.184 1.040
Totaal
2.224
rc? Perceel 1.835 3.550 6.385,
Uitgangspunt is dat de gebouwen geen marktwaarde meer hebben. De grond heeft wel een bepaalde waarde. Hierbij kan gedacht worden aan een dezelfde maatschappelijke grondprijs van €100 per m perceel. Een degelijke prijs is alleen haalbaar als er op korte termijn woningen (welke ook verkoop- of verhuurbaar zljn) op ontwikkeld kunnen worden. Dit zou betekenen dat de perceien €538.500,- op zouden leveren. Met dit bedrag worden de bestaande boekwaarde gedekt en vallen de dekkingsmiddelen in de begroting vrij. 2
De dekkingsmiddelen kunnen ook gekoppeld worden aan de twee gebouwen. Wanneer deze bedragen gekoppeld worden aan de verschillende onderdelen in het MFC ontstaat het volgende beeld.
Tweestromenschool Gymzaal / dorpshuis Totaal - -•
Huurprijs Dekking Verschil €74.492 €73.118 € 1.374€67.008 € 23.278 €43.731€ 141.500 € 96,395 €45.105-
Bovenstaand overzicht geeft aan dat met de huidige dekkingsmiddelen een nieuwbouw van de Tweestromenschool bijna gedekt kan worden. Hierbij moet wel worden aangegeven dat de middelen in de huidige gemeentebegroting voor een groot gedeelte uit kapitaallasten bestaan welke de komende jaren terug lopen. De berekenende huurprijs loopt echter de komende 30 jaar geTndexeerd op. Voor de gymzaal / dorpshuis geldt dat er een tekort ontstaat van €43.731,- in relatie tot de huidige begroting.
6
Haalbaarheid De haalbaarheid van een MFC kan worden terug gebracht op afspraken die gemaakt kunnen worden tussen de verschillende partners, Het gaat hierbij op hoofdiijnen om vier belangrijk parameters, » • • a
Het vastleggen van de huuroverkomst voor het MFC voor 30 jaar met garantie voor de exploitatie. Het te hanteren Bruto aanvangsrendement (in het rekenvoorbeeld 5%) De herontwikkelingspotentie van de gronden onder het dorpshuis en de school Vierkante meters bvo, Het gewenste aantal meters heeft grote gevolgen voor de huurprijs,
Er moet een goede balans zijn tussen de drie bovenstaande punten, Zo heeft een gehanteerd bruto aanvangsrendement een duidelijk link met de exploitatie en de risico's hierbinnen. Met een gegarandeerde exploitatie over 30 jaar is het risico zeer laag wat een laag bruto aanvangsrendement mogelijk maakt. Echter wanneer de exploitatie niet gegarandeerd is, worden de risico's hoger en het bruto aanvangsrendement hoger geschat, Daarnaast is de herontwikkelingspotentie van de gronden onder het dorpshuis en de school essentieel om dekkingsmiddelen binnen de gemeente vrij te spelen. De in deze memo benoemde cijfers zijn Indicatief en bedoelt als handvat. De cijfers geven op zeer grove lijnen inzicht In de mogelijke huurprijs van een nieuw MFC en mogelijke beschikbare dekkingsmiddelen bij verschillende partijen. Het stuk is GEEN stelling name of uitgangspositie van de verschillende (financiele) parameters maar dient als discussiestuk voor de komende stuurgroepvergadering van 1 oktober 2012
7
Varianten Naast bovenstaand scenario zijn er verschillende varianten mogelijk, Om inzicht te geven in de verschillende gevolgen kijken we naar drie varianten: • Kieine variant op locatie Zuid-West • Vervangende nieuwbouw van de huidige vierkante meters 9 Hypothetische variant waarbij we kijken naar de mogelijkheden binnen de beschikbare dekkingsmiddelen Kieine variant op locatie Zuid-West In de eerste variant wordt er gekeken naar de mogelijkheid om te bouwen in de Zuid-West hoek. Hierbij wordt rekening gehouden met hetzelfde ruimtelijke programma, De grondkosten op deze locatie worden hoger geschat dan op de andere locaties. In het eerdere voorbeeld wordt de (maatschappelijk) grondprijs gesteld op €100,- per vierkante meter. In de Zuid-West hoek is de verwachting dat hier een commerciele grondprijs betaald moet worden. Deze wordt gesteld op € 200 per vierkante meter. Inclusief de kosten voor bouw- en woonrijp maken betekent dit de volgende stichtingskosten:
Kieine variant Zuid-West Tweestrbrijenschop
m bvo
;
2
05 ll in 2016)
Bouw- en bijkomende kosten incl.
: 728 € ; , : 1.150.000- € V 455 € y
Gymzaal / grote zaal Dorpshuis De Vrijheid Clubgebouw Voetbal en Tennis
Grondkosten incl.
200 €
Stichtings kosten incl.
384.304: C r
I.534JC4
890.000 ;€:VVV240.1401 € ' 1.130.140 330.000 j€|;l;V;i 05.556.;: €
435,556
Peuterspeelzaal De Wigwam ,-v;i:..383- €
Totaal
2.370i000
€
730.000
€
3.100.000
De totale stichtingskosten komen €300.000 hoger uit dan in de vorige berekending op 3,1 miljoen euro. Op basis van dezelfde uitgangspunten dan in de vorige berekening komt dit uit op een totale huurlast van: Kieine variant Zuid-West € 3.100.000 Totale stichtingskosten Incidentele-middelen v: € 3.100.000 Benodigd vermogen:: 5,00% BAR :. V W WW.. W W V W . Totale huurlast jaar 1 ::€v:V 155,000: Het realiseren van de kieine variant op de locatie Zuid-West levert een huurprijs op van €155.00, Dit staat In vergelijking tot een huurprijs van €141.500 op de locatie binnen de Varikse Driehoek. Dit verschil is toe te schrijven aan de hogere grondprijs die betaald moet worden binnen Zuid-West. Belangrijk verschil zit hem echter in de beschikbare dekkingsmiddelen. In de berekening is aangegeven dat bij verkoop van de twee perceien de volgende dekkingsmiddelen vrijvallen: Dekkingsmiddelen voor eigenaarslasten / huurlast en 2012 € 31.269 Kapitaallasten*^ € 4.329 Kaptlaallasten 2012 Dorpshui§ :r»iw^ Afgedragen ozb .€!-i 2.500 € 37.000 Onderhoudskosten Tweestromen\-P " : w v v . W 14.100 Ohderhoudskosten De Vrijheid (incl gym) € 7.197 € Verzekeringspremies V € 96.395 Totaal W W W - ' :
1
8
Echter dit is alleen het geval als de grond voor een redelijk bedrag verkocht kan worden. Gesteld is dat dit alleen haalbaar is als er op korte termijn woningen (welke ook verkoop- of verhuurbaar zijn) op ontwikkeld kunnen worden. De Kernen heeft al aangegeven geen herontwikkelingswaarde te zien voor het dorpshuis. Daarbij komt dat binnen het scenario Zuid-West ook voor de locatie school er niet voldaan kan worden aan de voorwaarde om op korte termijn woningen (welke ook verkoop- of verhuurbaar zijn) te ontwikkelen. Als er in Zuid-West ontwikkeld wordt kunnen alle geplande woningen gemakkelijk binnen de Varikse Driehoek worden gerealiseerd. Dit betekent dat er op korte termijn geen markt is om woningen te ontwikkelingen op de locatie school, Hiermee vervallen een deel van de dekkingsmiddelen voor het MFC. Het gaat hierbij met name om de kapitaallasten die niet vrijgespeeld kunnen worden. Positief gerekend kunnen we uitgaan van ruim €60.000,- aan dekkingsmiddelen. Dekkingsmiddelen voor elgenaarslasten / huurlast en 2012 Kapitaallasten 20 i 2 Lbcatle'schooi € Kaptiaallasten 2012 Dorpshuis € € 2.500 Afgedragen ozb € 37.000 Onderhoudskosten Tweestromen Onderhoudskosten De Vrijheid (incl gym) € 14.100 € 7.197 Verzekeringspremies € 60.797 totaal i V u v ; : • •• " >X Wanneer deze dekkingsmiddelen gekoppeld worden aan de verschillende onderdelen in het MFC ontstaat het volgende beeld. Kieine variant Zuid-West Tweestromenschool Gymzaal /"dorpshuis TotaaL - -
Verschil Huurprijs Dekking r €81.599 €41.849 € 39.750€18.949 € 54.453€ 73.401 € 60.797 ; €94.203€155.000
In de vorige variant ontstond een tekort van €45,000. Binnen de variant op de Zuid-West locatie ontstaat een tekort van ruim €94.000.
9
Vervangende Nieuwbouw De variant vervangende nieuwbouw maakt de kosten inzichtelijk van een MFC waarbij gerekend wordt met het huidige aantal vierkante meters bvo. Voor alle partijen wordt rekening gehouden met de huidige beschikbare ruimte. Dit betekent een ruimtevraag van 2.399m bvo 2
Vervangende nieuwbouw
m bvo 2
Tweestromenschool (105 ll in 2016) Gymzaal / grote zaal Dorpshuis De Vrijheid
:;
\+r
Clubgebouw Voetbal en Tennis
Bouw- en bijkomende kosten incl.
Grondkosten incl.
Stichtings kosten incl.
852 €
1.340.000
€
280.567
€
1.620.567
. . 455 €
890.000
€
149.833
€
1.039.833
1.092 €
1.800.000
€
359.600
€
2.159.600
2.399 €
4.030.000
€
790.000
€
4.820.000
Peuterspeelzaal De Wigwam Totaal
Een groter gebouw betekent dat er ook meer vierkante meters grond noodzakelijk zijn. Hierdoor worden ook de grondkosten duurder. De stichtingskosten komen uit op ruimt €4,8 miljoen, Dit is 2 miljoen meer als in de kieine variant. Dit resulteert in de volgende huurlast: Vervangende nieuwbouw Totale stichtingskosten Incidentele middelen Benodigd vermogen
€ 4.820.000
1
Totale huurlast jaar 1
v
»
€ 4.820.000 . 5,00% € 241.000
De totale huurlast in jaar 1 komt uit op €241.000, dit in tegelstelling tot de €141.500 binnen de kieine variant. Belangrijk hierbij aan te geven is dat ook de servicelasten door de extra vierkante meters veel hoger uitvallen dan binnen de kieine variant. In deze variant gaan we er vanuit dat het gebouw gerealiseerd wordt binnen de Varikse driehoek. Dit betekent dat onderstaande dekkingsmiddelen (kunnen) vrijvallen: Dekkingsmiddelen voor elgenaarslasten / huurlasten 2012 Kapitaallasten 2012 Locatie school . _ € • 31.269 € 4.329 Kaptiaallasten 2012 Dorpshuis Afgedragen ozb € 2.500 Onderhoudskosten Tweestromen € 37.000 Onderhoudskosten De Vrijheid (Incl gym) € 14.100 Verzekeringspremies HJ.V € 7.197 Totaal • y^Vifcw;': € 96.395 Wanneer deze dekkingsmiddelen gekoppeld worden aan de verschillende onderdelen in het MFC ontstaat het volgende beeld. Vervangende nieuwbouw
.fweVsYromenschool « Gymzaal / dorpshuis , Totaal
. - '
-
Huurprijs Dekking Verschil • • €85.591 €73.118 €12.473€132.132€ 155,409 € 23.278 €144.605• - - €241.000" ' - 196.395 ~
In de kieine variant ontstond een tekort van €45.000. Binnen de variant op de Zuid-West locatie ontstaat een tekort van ruim €144.000.
10
Hypothetische variant Als laatste variant wordt inzichtelijk gemaakt wat mogelijk is om te realiseren binnen de huidige dekkingsmiddelen. Hierbij is uitgegaan van de dekkingsmiddelen die (kunnen) vrijvallen als zowel de locatie school als de locatie dorpshuis herontwikkeid worden voor woningbouw. Voorwaarde hiervoor is dat het MFC gerealiseerd wordt binnen de Varikse driehoek.
Hypothetische variant
Bouw- en bijkomende kosten incl.
m* bvo
Tweestrorrienschdol (105 ll in 201: Gymzaal / grote zaal Dorpshuis De Vrijheid Clubgebouw Voetbal en Tennis Peuterspeelzaal De Wigwam Totaal
Grondkosten incl.
728 €#;; 1i150.000 :€:hh!?::242,174 200 € Y 390.000 € 66.518
€
1.392.174
€
456.518
:11;308
€
71.308
320.000
€
1.920.000
,:
34 €
60.000
962 €
1.600.000
€.'\ : €
Stichtings kosten incl.
Binnen deze variant is het mogelijk om 962m bvo te realiseren wat resulteert in € 1,9 miljoen stichtingskosten. Van belang is aan te geven dat binnen de 962 m bvo het niet meer mogelijk is alle activiteiten onder te brengen zoals bedacht binnen het MFC concept. De gymzaal is niet groot genoeg om te voldoen aan de eisen voor bewegingsonderwijs daarnaast is 34m bvo niet toereikend om een kantine / bar functie te huisvesten. Er kan gesteld worden dat binnen de gestelde randvoorwaarden het haalbaar is om de school te realiseren. Voor de overige activiteiten geldt dat dit niet haalbaar is. 2
2
2
Hypothetische variant Totale stichtingskosten Incidentele middelen Benodigd vermogen BAR-hw/ Totale huurlast jaar 1 . 1
€
1.920.000
€
1.920.000 5,00% 96.000
€
Binnen deze variant komen we uit op een huurprijs van €96.000,In deze variant gaan we er vanuit dat het gebouw gerealiseerd wordt binnen de Varikse driehoek. Dit betekent dat onderstaande dekkingsmiddelen (kunnen) vrijvallen: Dekkingsmiddelen voor elgenaarslasten / huurlasten 2012 Kapitaallasten 2012 Locatie school € 31.269 € 4.329 Kaptiaallasten 2012 Dorpshuis Afgedragen-tizb : P i ; w " € 2.500 € 37.000 Onderhoudskosten Tweestromen Onderhoudskosten De Vrijheid (incl gym) € 14.100 Verzekeringspremies € 7.197 € 96.395 Totaal ;
:
Wanneer deze dekkingsmiddelen gekoppeld worden aan de verschillende onderdelen in het MFC ontstaat het volgende beeld: Hypothetische variant Twoostromcnschaol Gymzaal / dorpshuis Totaai - J
-
Huurpnjs Verschil Dekking €73,118 € 72.652 €465 €23.348 € 23.278 €70, -€96.395 €96.000 " - €395
Binnen deze variant komt het saldo uit op nagenoeg 0 euro. Dit in vergelijking met een tekort van €45.000 binnen de kleinste variant.
11
Totaal In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de verschillende varianten: Varianten Kieine variant Kieine variant Zuid-West Vervangende nieuwbouw Hypothetische variant
Huurprijs €141,500 € 155.000; €241.000 € 96.000
Dekking € 96,395 € 60.797 € 96.395 € 96.395
Saldo ^ €45.105•", € 94.203€144.605€395
rn bvo • 1.383 1.383 2,399 962 a
