Sociaal Plan Steenstraat 15 t/m 85
8 maart 2011
Inhoudsopgave Inleiding 1. Algemeen 2. Procedure 3. Beëindiging huurovereenkomst in verband met sloop 4. Herhuisvesting en woningtoewijzing 5. Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 6. Wisselwoning 7. Huurgewenning 8. Zelf Aangebrachte Verandering (ZAV) 9. Extra voorzieningen 10. Leefbaarheid 11. Communicatie en informatie 12. Hardheidsclausule en geschillenregeling
pag.
4 5 5 5 5 6 7 7 7 7 8 8 8
Definities Algemeen Sociaal Statuut Sloop: raamwerk voor sloopprojecten van verhuurder, waarin algemeen geldende regels zijn vastgelegd. Met deze regels wil de verhuurder de belangen waarborgen van de bewoners die met de genoemde projecten te maken krijgen. Sociaal Plan Steenstraat 15 t/m 85: uitwerking van het Algemeen Sociaal Statuut Sloop, waarin voor de Steenstraat 15 t/m 85 nadere afspraken zijn gemaakt die passen binnen het genoemde statuut. Huurder: een natuurlijk persoon met wie verhuurder een huurovereenkomst heeft afgesloten. Verhuurder: Woningstichting Volksbelang te Wijk bij Duurstede WMO: Wet Maatschappelijke Ondersteuning In de Wet maatschappelijke ondersteuning staat dat iedereen moet kunnen meedoen in de maatschappij. Het gaat daarbij om het wegnemen van hindernissen in en om het huis, in het plaatselijk vervoer en in het ontmoeten van anderen. De gemeente is hiervoor verantwoordelijk. ZAV: Zelf Aangebrachte Verandering Bij zelf aangebrachte veranderingen gaat het niet over kleine aanpassingen zoals het boren van gaatjes voor gordijnrails of het vervangen van badkameraccessoires, maar over veranderingen die ingrijpender van aard zijn, zoals het verwijderen van een binnenmuur, het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer, het aanbrengen van dubbel glas. WoningNet: organisatie die voor verschillende corporaties de vrijkomende woningen via de woningkrant en via de website www.woningnet.nl publiceert. Huur-inkomen tabel: tabel met huur- en inkomensgrenzen die geldt voor woningzoekenden die reageren op woningen in de woningkrant. Deze tabel wordt jaarlijks per 1 januari aangepast. Woonduur: de tijd dat huurder in de huidige woning woont, vanaf de inschrijfdatum in de Gemeentelijke Basis Administratie.
2
Bemiddeling: het selecteren van een kandidaat voor ter verdeling beschikbare woonruimte op grond van diens inschrijvingsgegevens. De woning wordt buiten het systeem om toegewezen. Ministerie van BZK: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Wisselwoning: woning die direct bewoonbaar is, waar huurders tijdelijk kunnen wonen in de periode tussen het verlaten van de te slopen woning en het gereed komen van de definitieve woning. Huurgewenning: Een bijdrage om de huurstijging van de oude kale huurprijs naar de nieuwe kale huurprijs geleidelijk te laten verlopen.
3
Inleiding Op 24 november 2008 heeft Woningstichting Volksbelang het besluit genomen om de woningen aan de Steenstraat 15 t/m 85 te vervangen door nieuwbouw. Aan dit besluit liggen volkshuisvestelijke, technische en financiële overwegingen ten grondslag. Motivering De woningen Steenstraat 15 t/m 85 bereiken in 2012 het einde van hun economische levensduur. De woontechnische kwaliteit is laag. De woningen voldoen niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. De woningen en flats zijn toe aan groot onderhoud, zijn slecht geïsoleerd, hebben een onpraktische indeling en er is geen lift in de flat aanwezig. Om de flats te renoveren en aanpassingen te doen, moet Volksbelang veel geld in de woningen investeren. Met deze investeringen wordt de levensduur van de woningen maar met 25 jaar verlengd. Volksbelang heeft gekeken wat de kosten zijn bij renovatie en bij nieuwbouw. Hieruit is naar voren gekomen dat de kosten van renovatie niet opwegen tegen de kosten en verbeteringen bij nieuwbouw. Met nieuwbouw kan Volksbelang de woningen weer voor een periode van ten minste 50 jaar verhuren. De woningen voldoen hiermee ook weer aan de eisen en wensen van deze tijd. Met nieuwbouw bereik je veel meer resultaat op het gebied van duurzaamheid dan mogelijk is bij renovatie. Daarnaast levert Volksbelang met deze nieuwbouw een bijdrage aan het volkshuisvestelijk beleid. De nieuwbouw past binnen de visie die de gemeente ontwikkeld heeft voor de Engk. Zoals landelijk heeft ook Wijk bij Duurstede te maken met vergrijzing. Ouderen willen zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving blijven wonen. Door deze nieuwbouw realiseert Volksbelang ook voor deze doelgroep weer een passend aanbod op de markt. Tegelijkertijd blijft een deel van de woningen bereikbaar voor bewoners die afhankelijk zijn van de huurtoeslag. Besluitvorming Dit sociaal plan is tot stand gekomen in overleg met bewoners van de Steenstraat. Het sociaal plan heeft als doel om rechten van huurders vast te leggen en regels af te spreken met betrekking tot de herhuisvesting en vergoedingen. Een ander belangrijk doel is om te zorgen voor een eenduidige en heldere communicatie naar alle betrokken partijen. Het sociaal plan is een nadere invulling van het Algemeen Sociaal Statuut Sloop juni 2009. Dit Sociaal Statuut is op 11 december 2009 ondertekend door Woningstichting Volksbelang, de Huurdersbelangenvereniging Krommerijn en de gemeente Wijk bij Duurstede.
4
1 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
2.3 3 3.1
3.2 3.3
3.4 4 4.1
4.2 4.3 4.4
Algemeen Dit sociaal plan treedt in werking met ingang van de peildatum van 1 april 2011 en geldt tot het totale project is afgerond. Dit sociaal plan is geldig voor huurders van de Steenstraat 15 t/m 85 met een huurcontract voor onbepaalde tijd. De regelingen zoals beschreven in het algemeen sociaal statuut sloop van juni 2009 zijn op dit sociaal plan van toepassing. Wanneer een regeling in het sociaal plan afwijkt van de regeling in het sociaal statuut, dan geldt de regeling in dit sociaal plan. Procedure De periode tussen de peildatum zoals genoemd in artikel 1.1 en de startdatum van de sloopwerkzaamheden is ten minste 12 maanden. Minimaal 12 maanden voor de geplande sloopwerkzaamheden gaat verhuurder bij huurder op huisbezoek. Doel van dit bezoek is: a. De huurder te informeren over de procedure rondom sloop en nieuwbouw b. De huurder te informeren over zijn/haar rechten en plichten, mede op basis van dit sociaal plan. c. Inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen. d. Inventariseren van woningaanpassingen in het kader van WMO en/of ZAV. e. Inventariseren van mogelijke knelpunten in de persoonlijke situatie bij de huurder. Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. De kale huurprijs van de woning wordt, vanaf de datum waarop het sociaal plan in werking treedt, niet verhoogd. Beëindiging huurovereenkomst in verband met sloop Zodra de huurder tijdelijke of vervangende huisvesting heeft gevonden zegt hij de huur van zijn huidige woning schriftelijk op. Verhuurder maakt met huurder een afspraak voor een voor- en eindcontrole. Tijdens de eindcontrole levert huurder de sleutels in. Huurder zorgt ervoor dat de woning veilig, leeg, opgeruimd (bezemschoon) en winden waterdicht opgeleverd wordt. Huurder mag geen huisraad of andere goederen, waaronder vuil, achterlaten in de woning, de berging of de algemene ruimte. Huurders die het huurcontract opzeggen met ingang van een datum gelegen voor de peildatum zoals genoemd in artikel 1.1, dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat, conform de regelingen bij de verhuurder. Zij kunnen geen beroep doen op de regelingen en vergoedingen uit dit sociaal plan. Negen maanden voor de sloopdatum ontvangt huurder een aangetekende brief van verhuurder. Met deze aangetekende brief zegt verhuurder officieel de huur op. Herhuisvesting en woningtoewijzing Alle huurders met een contract voor onbepaalde tijd krijgen een volkshuisvestelijke urgentie. Met deze urgentie hebben huurders voorrang bij het toewijzen van vrijkomende woningen in de regio Utrecht, die in de Woningkrant worden aangeboden. Huurders hebben het recht om terug te keren naar de nieuwbouw aan de Steenstraat. Wanneer huurder wil terugkeren, kan huurder dit kenbaar maken tijdens het huisbezoek. De urgentie voor de Steenstraat 51 t/m 85 (fase 1) gaat in op 1 april 2011. De urgentie voor de Steenstraat 15 t/m 49 (fase 2) gaat in op 1 september 2011. Voor huurders geldt een aangepaste huur-inkomen tabel. De gemeente informeert de huurders schriftelijk over deze huur-inkomen tabel.
5
4.5
4.6
4.7 4.8 4.9 4.10 4.11
5 5.1
Binnen de gemeente Wijk bij Duurstede kunnen huurders wooncarrière maken (bijvoorbeeld van een maisonnette/benedenwoning naar een eengezinswoning). Buiten de gemeente Wijk bij Duurstede, maar binnen de regio Utrecht kunnen huurders reageren op een passende woning (een woning die qua woningtype vergelijkbaar is met de huidige woning). Wanneer huurders buiten de regio Utrecht willen gaan wonen, kan verhuurder slechts bemiddelen. Als voor een bepaalde woning meerdere kandidaten met recht op voorrang binnen dezelfde regio zijn, dan vindt de toewijzing van de woning plaats op basis van de afgiftedatum van de urgentieverklaring. Als er voor een bepaalde woning meerdere kandidaten met dezelfde afgiftedatum zijn, dan vindt de toewijzing plaats op basis van woonduur. De kandidaat met de langste woonduur komt als eerste in aanmerking. Via WoningNet kunnen huurders met voorrang zelf vervangende woonruimte zoeken. Op verzoek kan verhuurder daarbij adviseren. De verhuurder neemt de inschrijfkosten van de woningzoekende voor haar rekening. Als de huurder zes maanden voor de sloopdatum nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden, zal verhuurder via bemiddeling een eenmalig, passend woningaanbod doen. De urgentie vervalt door acceptatie van een woning in de nieuwbouw of door het definitief verhuizen naar een woning buiten de Steenstraat 15 t/m 85. Huurders die kiezen voor vervangende huisvesting, maar daar later spijt van krijgen en toch willen terugkeren naar de nieuwbouw, kunnen dit alsnog aangeven bij de verhuurder. Tot drie weken na het verschijnen van de verhuuradvertentie van de nieuwbouw, kunnen zij met voorrang een woning in de nieuwbouw uitzoeken. Daarbij geldt dat huurders uit wisselwoningen en huurders die nog aan de Steenstraat wonen de eerste keus hebben en dan pas de spijtoptanten. Er wordt geen extra tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verstrekt. Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege de sloop hebben vanaf de peildatum recht op de volgende tegemoetkomingen: a. een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.396,- (prijspeil 1-3-2011). b. huurders die gebruik maken van een wisselwoning moeten twee keer verhuizen. Zij ontvangen een extra tegemoetkoming van € 1.000,-. c. administratiekosten voor het tekenen van het huurcontract (zowel voor de wisselwoning als voor de definitieve woning) brengt verhuurder niet in rekening. d. Bij verhuizing van de huidige woning naar vervangende huisvesting of naar een wisselwoning krijgt huurder maximaal één maand de tijd om te verhuizen. Dit geldt ook voor verhuizing van de wisselwoning naar de nieuwbouw. Verhuurder zorgt ervoor dat de huurder deze periode geen dubbele huur betaalt. e. Na opzegging van het huidige contract ontvangt huurder 85% (= € 4.586,60) van de verhuis- en herinrichtingskosten. De overige 15% (= € 809,40) ontvangt huurder na verlaten van de woning. In geval van een wisselwoning krijgt huurder de toegekende tegemoetkoming in drie termijnen uitbetaald. Het eerste deel van 30% (= € 1.918,80) ontvangt huurder na opzegging van het huidige contract. Na opzegging wisselwoning ontvangt huurder 55% (= € 3.517,80). Het derde deel van 15% (= € 959,40) ontvangt huurder na het verlaten van de wisselwoning. f. De in dit artikel genoemde verhuis- en inrichtingskosten wordt jaarlijks per 1 maart, te beginnen met 1 maart 2012, verhoogd met een door het ministerie van BZK vastgestelde percentage. Dit geldt niet voor de extra tegemoetkoming voor de wisselwoning. g. Het recht op de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vervalt als de huurder de woning niet op de overeengekomen datum of op de juiste wijze oplevert, tenzij dit aantoonbaar niet aan de huurder kan worden toegerekend.
6
6 6.1 6.2 6.3 6.4
6.5 6.6
7 7.1 7.2
7.3 7.4
8 8.1
8.2
8.3 9 9.1 9.2
9.3
Wisselwoning Als huurders willen terugkeren naar de nieuwbouw biedt verhuurder, indien van toepassing, tijdelijke huisvesting aan in de vorm van een wisselwoning. De verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, eenvoudig gestoffeerd (gordijnen, vloer en wandbekleding) en gesausd of behangen beschikbaar komt. De netto huur van de wisselwoning bedraagt maximaal de huur van de oude (huidige) woning. De kosten voor gas, water, elektra, eventuele servicekosten en abonnementskosten voor televisie, internet en vaste telefoon in de wisselwoning zijn voor rekening van de huurder. De aansluitkosten van televisie, internet en vaste telefoon zijn voor de verhuurder. Huurder dient na gebruik de wisselwoning schoon en in ongewijzigde staat op te leveren. De huur van de wisselwoning is verschuldigd tot de sleuteloverdracht van de nieuwe woning. Op deze datum eindigt eveneens de bijdrage in het huurprijsverschil zoals genoemd in lid 3 van dit artikel. Huurgewenning Huurders die terugkeren naar de nieuwbouw en huurders die definitief verhuizen naar een woning binnen het eigen woningbezit van verhuurder komen in aanmerking voor huurgewenning, mits het verschil tussen de oude en nieuwe huur minimaal € 25,- is. De huurgewenningsregeling betreft het eerste jaar een bijdrage van 80%, het tweede jaar 60%, het derde jaar 40% en het vierde jaar 20% van het verschil tussen de oude en de nieuwe huur. De nieuwe huur betreft de netto huur zoals vermeld in het huurcontract van de nieuwe woning. Huurders die recht hebben op huurtoeslag, moeten eerst huurtoeslag aanvragen voor de nieuwe woning. Dit bedrag brengt verhuurder in mindering op de huurgewenning. De huurgewenningsregeling geldt tot aan de liberalisatiegrens (= € 652,52 prijspeil 1-1-2011). Wanneer de nieuwe huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is het bedrag boven deze grens volledig voor rekening van huurder. Zelf Aangebrachte Verandering (ZAV) Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze bij een definitieve verhuizing naar een andere woning uit de woning verwijderen en meenemen. Hier verstrekt verhuurder geen vergoeding voor. Huurder moet de woning in redelijke staat opleveren. Wanneer huurders een zelfaangebrachte voorziening in de woning willen achterlaten en vooraf geen toestemming hebben gevraagd, wordt verzocht dit aan te geven bij het huisbezoek. Verhuurder beoordeelt of de voorziening in de woning mag achterblijven. Hiervoor wordt geen vergoeding verstrekt. Voorzieningen die huurders zelf hebben aangebracht met goedkeuring van de verhuurder, vergoedt de verhuurder volgens de ZAV regeling. Extra voorzieningen Verhuurder is de huurders behulpzaam bij procedures en regelingen waaronder de aanvraag voor huurtoeslag. WMO aanpassingen uit de oude woning brengt verhuurder, indien mogelijk, over naar de nieuwe woning zonder extra kosten of het opnieuw moeten doorlopen van procedures. Indien dit niet mogelijk is vraagt verhuurder in overleg met de gemeente zo nodig nieuwe voorzieningen aan. Huurder kan tegen een gereduceerd tarief gebruik maken van het dienstenpakket van Verhuisbedrijf UTS van der Lee. Iedere huurder ontvangt hiervan een informatiepakket. Huurder is vrij in zijn keuze. Verhuurder is niet verantwoordelijk of aansprakelijk voor de diensten van UTS van der Lee.
7
10 10.1 10.2
10.3
10.4
11 11.1 11.2 11.3 12 12.1
12.2 12.3
12.4
12.5
Leefbaarheid Alle betrokken partijen zetten zich voorafgaand en tijdens de uitvoering van het project in voor de leefbaarheid in en rond de woningen. Verhuurder neemt het initiatief tot het maken van een beheerplan, waarmee de leefbaarheid en veiligheid gedurende het gehele project bewaakt wordt. Dit beheerplan komt tot stand in overleg met Denktengk, gemeente, politie en interim Vastgoedbeheer. Woningen die leeg komen worden op basis van de leegstandswet tijdelijk verhuurd of via anti-kraak aangeboden. Interim Vastgoedbeheer verzorgt de tijdelijke verhuur en anti-kraak. De tijdelijke bewoners komen niet in aanmerking voor de regelingen in het sociaal plan. Tot het moment waarop de woningen worden gesloopt blijft verhuurder het noodzakelijke onderhoud uitvoeren. Het onderhoud zal sober en doelmatig zijn. Hierbij gaat reparatie voor vervanging. Daarbij verliest verhuurder de veiligheid niet uit het oog. Communicatie en informatie Huurders worden door verhuurder tijdig en goed op de hoogte gehouden van de planontwikkeling, de planning, de uitvoering en mogelijke overlast. Afhankelijk van de aard van de informatieverstrekking, vindt communicatie plaats aan de hand van bewonersbijeenkomsten, huisbezoeken, informatiebrieven, nieuwsbrieven, telefonisch contact of de website. Verhuurder is (telefonisch) goed bereikbaar voor huurders met vragen en klachten over de planontwikkeling en het sociaal plan. Hardheidsclausule en geschillenregeling Indien een huurder geconfronteerd wordt met bijzondere omstandigheden waarin het Algemeen Sociaal Statuut Sloop en het Sociaal Plan niet voorzien, danwel met omstandigheden die voor huurder onevenredig negatieve gevolgen hebben, dan kan na overleg door partijen worden gekozen voor een andere passende oplossing, in afwijking of ter aanvulling op de regels in het Algemeen Sociaal Statuut Sloop en het Sociaal Plan. Huurder dient naar aanleiding van lid 1 van dit artikel schriftelijk en gemotiveerd te verzoeken om in zijn of haar geval van het Algemeen Sociaal Statuut Sloop of het Sociaal Projectplan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen. Verhuurder zal een verzoek als beschreven in lid 2 van dit artikel in behandeling nemen en huurder uiterlijk binnen vier weken schriftelijk informeren over de beslissing. Als verhuurder het verzoek van huurder (deels) niet overneemt, zal verhuurder dit met redenen omkleed schriftelijk mededelen. Indien in relatie tot de inhoud of de uitwerking van het Algemeen Sociaal Statuut Sloop en/of Sociaal Plan een geschil tussen de huurder en verhuurder ontstaat, kan een beroep worden gedaan op de Geschillencommissie van verhuurder. Echter, in eerste instantie zal de volgende werkwijze worden gehanteerd: a. huurder dient een schriftelijke klacht in bij de directie van verhuurder b. de directie van verhuurder zal de klacht schriftelijk beantwoorden c. daarna staat de weg open naar de Geschillencommissie. Het vastgestelde reglement Geschillencommissie van verhuurder is van toepassing.
8
