JAARVERSLAG over de periode 1 januari t/m 31 december
2013
1
Algemene gegevens Statutaire naam van de toegelaten instelling Adres
: :
Postadres
:
Telefoon Fax E-mail Website
: : : :
Stichting Goed Wonen Drossard de la Courtstraat 51 5421 JG Gemert Postbus 82 5420 AB Gemert 0492 - 348888 0492 - 348800
[email protected] www.goedwonengemert.nl
Stichting Goed Wonen is opgericht op 8 april 1960 voor onbepaalde tijd. Bij Koninklijk Besluit van 9 september 1960 nummer 47, verlengd per 8 december 1980 nummer 9, is Stichting Goed Wonen toegelaten in de zin van de Woningwet. Zij is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. De laatste wijziging van de statuten is notarieel verleden per 18 juni 2003. Stichting Goed Wonen is ingeschreven onder nummer 17024194 in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel regio Brabant te Eindhoven. Stichting Goed Wonen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties, de brancheorganisatie voor de corporatiesector. Stichting Goed Wonen is lid van het MKW. Dit is een platform binnen Aedes voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Dit platform is in 2000 opgericht en richt zich specifiek op corporaties met maximaal 5.000 verhuureenheden. Het MKW streeft naar verbetering van de belangenbehartiging van deze corporaties en werkt aan kennisuitwisseling en kwaliteitsverbetering. Stichting Goed Wonen is aangesloten bij het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH is een vereniging en is opgericht door corporaties. Er zijn meer dan 200 corporaties lid van KWH. Het KWH ‘begeleidt en inspireert’ bij het werken aan kwaliteit.
1
Inhoudsopgave Algemene gegevens .............................................................................................................................. 1 Inleiding .................................................................................................................................................. 3 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11
Raad van Commissarissen ........................................................................................................ 4 Taak Raad van Commissarissen 4 Samenstelling Raad van Commissarissen 4 Rooster van aftreden 5 Vergoeding Raad van Commissarissen 5 Werkwijze Raad van Commissarissen 6 Overleg met belanghouders 7 Toezichtkader 7 Corporate Governance 8 Governancecode Woningcorporatie 8 Integriteit 9 Werkgeversrol 9
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Bestuurlijke organisatie ........................................................................................................... 11 Bestuur 11 Missie Goed Wonen 12 Klachtencommissie 12 Overleg gemeente en belanghouders 13 Visitatie 14
3.1 3.2 3.3 3.4
Werkorganisatie ........................................................................................................................ 15 Organisatiestructuur 15 HRM-visie 15 Personeel 16 Ondernemingsraad 18
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10
Prestatievelden ......................................................................................................................... 19 Strategisch Partnership en prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel 19 Kwaliteit en beschikbaarheid van woongelegenheden 25 Leefbaarheid 33 Verhuren en verkopen van woningen 37 Wonen en zorg 40 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 42 Communicatie en PR 43 Financiën 47 Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen 49 Ondertekening 49
2
3
4
5
Kengetallen ............................................................................................................................... 50
2
Inleiding Ook in 2013 was er geen gebrek aan dynamiek, beweging en reuring binnen de sector. En met het onderzoek van de parlementaire enquêtecommissie voor de boeg en de komende wetgeving (de novelle van Blok) in het vooruitzicht zal de dynamiek eerder toenemen dan afnemen. Binnen dat krachtenveld werken wij eraan om het verschil te maken in de gemeente Gemert-Bakel. Laat we nou eens beginnen met de conclusie: Goed Wonen staat er goed voor! Afgelopen jaren hebben we namelijk steeds stappen gezet om ons werk te verbeteren. Deze inspanningen zijn zichtbaar. Wij doen ons werk en dat willen we ‘gewoon goed’ blijven doen. De turbulentie in onze omgeving maakt ons werk echter niet altijd makkelijk. Een gemeentelijke en landelijke overheid die op haar geld moet letten, steeds meer klanten die (financieel) in de problemen komen en corporaties die heffingen en nieuwe regelgeving voor hun kiezen krijgen. In deze context doen wij ons werk. Goed Wonen investeert nog steeds in Gemert-Bakel. In bestaande wijken en in nieuwbouw. In 2013 hebben wij de volgende keuzes gemaakt. De keuze om te blijven werken aan wijken met woningen die schoon en veilig zijn. In 2013 hebben we bij 661 woningen planmatig onderhoud verricht. De keuze om onze focus ook te richten op de betaalbaarheid van het wonen door 200 woningen energiezuiniger te maken. Bijna 80% van onze woningen heeft inmiddels een groen label. De keuze om ook voor de secundaire doelgroep een aanbod te hebben. Dit aanbod is met 9 woningen vermeerderd. De keuze om daarnaast 50 huurwoningen toe te voegen aan onze sociale huurvoorraad. De keuze om meer maatwerk te verrichten in het huisvesten van woningzoekenden o.a. door de pilot van “groot naar beter” De keuze om voor onze specifieke doelgroepen 42 wooneenheden te ontwikkelen (woonvormen voor jongeren met een autisme en bewoners met een zorgindicatie van de GGZ) De keuze om een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Gemert-Bakel aan te gaan waardoor wij in staat zijn om op korte termijn de planontwikkeling van 59 woningen te starten op inbreidingslocaties. Naast groepswoningen voor de Zorgboog en een gezondheidscentrum. De keuze om onze dienstverlening meer procesgestuurd in te richten. In 2013 is daartoe een nieuw ERP-systeem in gebruik genomen. De keuze om de werkorganisatie mee te laten bewegen met minder mensen en middelen. Want per slot van rekening zijn en blijven wij er voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. De keuzes die wij maken voor de toekomst vinden hun basis in ons ondernemingsplan “samen in beweging”. In dit jaarverslag vindt u het volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde jaarrekening. Daarnaast vindt u in de bijlage het jaarverslag van de regionale geschillencommissie, waar Goed Wonen deel van uit maakt. Ik verwacht dat we hiermee een helder beeld schetsen van onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Prestaties die we in 2014 ‘goed’ willen voortzetten met een duidelijk gezicht. Gemert, juni 2014
Hans Vedder directeur-bestuurder
3
1.
Raad van Commissarissen
1.1
Taak Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) bestaat uit vijf personen. Met de bestaande werkwijze van de RvC is een onafhankelijk functioneren gewaarborgd. Het werken met profielschetsen bij benoemingen en de procedure rondom herbenoeming completeren deze onafhankelijke werkwijze. De Raad van Commissarissen (RvC) heeft de taak om toezicht uit te oefenen op: het beleid van de directeur-bestuurder; de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door de directie; de algemene gang van zaken binnen de corporatie; het terzijde staan van de directie met gevraagd en ongevraagd advies. Een aantal (materiële) besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad, is tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC.
1.2
Samenstelling Raad van Commissarissen
De persoonlijke gegevens van de toezichthouders, per 31 december 2013, zijn in de tabel beschreven: Naam
Functie
Geboortejaar
Nationaliteit
Voorzitter
1956
Nederlandse
22 januari 2007
2e termijn
juli 2015
De heer M.J.M. van de Westelaken
Lid
1957
Nederlandse
22 januari 2007
2e termijn
januari 2015
De heer H. Oosterlee
Lid
1965
Nederlandse
1 september 2012
1e termijn
augustus 2016
De heer T.J.P. Swinkels
Lid
1974
Nederlandse
1 november 2011
1e termijn
oktober 2015
De heer S.J.E. Turnhout
Lid
1981
Nederlandse
1 mei 2013
1e termijn
mei 2017
De heer G.J.M. van der Zanden
Datum in functie
Huidige termijn
Jaar van aftreden/her kiesbaar
De leden van de RvC beschikken over ruime bestuurlijke ervaring opgedaan in het bedrijfsleven en de non-profitsector. De leden van de RvC hebben de volgende (neven)functies: De heer Van der Zanden, geboren 6 mei 1956 (voorzitter). Benoemd vanwege zijn persoonlijke kwaliteiten, zijn specifieke binding en netwerk in de gemeente Gemert-Bakel en zijn bestuurlijke ervaring. (Neven)functies: aandeelhouder VDZ Holding BV; aandeelhouder VDZ Bouwmanagement BV; vennoot Adviesgroep Nederlandse Gemeenten (ANG); voorzitter Golfvereniging De Stippelberg; voorzitter Beheerstichting Golfclub De Stippelberg; bestuurslid van de sociëteit “De Vereeniging”. De heer Van de Westelaken, geboren 3 mei 1957. Benoemd vanwege zijn specifieke kwaliteiten op het gebied van financiën en bedrijfseconomie. (Neven)functies:
4
manager huisvesting en ICT bij Lunet zorg (Eindhoven-De Kempen). De heer Oosterlee, geboren 14 maart 1965 Benoemd vanwege zijn specifieke kwaliteiten op het gebied van vastgoedontwikkeling. (Neven)functies: manager Korein Services (lid concerndirectie Korein). De heer Swinkels, geboren 22 oktober 1974 Benoemd vanwege zijn specifieke kennis van huurdersbelangen en leefbaarheid. (Neven)functies: senior zorgvastgoedontwikkelaar Vitaal Zorgvast. Mevrouw Abbring, geboren 11 februari 1968 Benoemd vanwege haar juridische en volkshuisvestelijke kennis en ervaring. (Neven)functies: directeur Sterke Wijk Talis in Nijmegen; lid Stichting Vastgoed Managers-Experts; lid klachtencommissie woningcorporatie Trudo. Afgetreden per 30 april 2013. Zij is opgevolgd door dhr. S.J.E. Turnhout. De heer Turnhout, geboren 15 juli 1981 Benoemd vanwege zijn volkshuisvestelijke kennis en ervaring. (Neven)functies: Sr. Adviseur Strategie & Innovatie Woningcorporatie Vivare te Arnhem Burgerinitiatief Lent, initiatief om voor jongeren in de kern Lent een ontmoetingsplaats te creëren. Lid ondernemingsraad Vivare Initiatiefnemer en organisator van het marketingplatform voor corporaties De heer Swinkels en mevrouw Abbring en vanaf 1 mei 2013 de heer Turnhout bezetten de huurderszetel.
1.3
Rooster van aftreden In 2013 heeft er een wijziging plaatsgevonden binnen de Raad van Commissarissen. Mevrouw Abbring is per 30 april afgetreden en was, conform de governancecode, niet meer benoembaar. Vanaf 1 mei is daardoor de heer Turnhout, na een openbare werving, tot commissaris benoemd. De Wet Bestuur & Toezicht regelt een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in Raden van Commissarissen. De Raad van Commissarissen neemt dit in ogenschouw zodra er een vacature is in het Bestuur waarbij geschiktheid voor de functie eveneens een belangrijk criterium blijft.
1.4
Vergoeding Raad van Commissarissen De Raad beschikt over een reglement waarin onder andere ook de vergoedingen zijn opgenomen. De hoogte van de vergoedingen is vastgesteld conform de ‘Honoreringscode commissarissen’ van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De vergoedingen per 31 december 2013 bedragen: a. voorzitter: een vast honorarium op jaarbasis van € 9.600 (ex BTW) b. overige leden: een vast honorarium op jaarbasis van € 6.400 In 2013 is een bedrag van € 37.000,- aan vergoedingen uitbetaald aan de RvC. Daarnaast zijn reis-, verblijf-, wervings-, studie- en vergaderkosten gemaakt. De totale kosten voor toezicht bedragen € 59.000,-. Met leden van de Raad van Commissarissen zijn geen arbeidsovereenkomsten met Goed Wonen afgesloten. De RvC acht de hoogte van de vergoedingen in overeenstemming met het maatschappelijke belang
5
van adequaat en professioneel toezicht op een corporatie van deze omvang.
1.5
Werkwijze Raad van Commissarissen Ten aanzien van de werkwijze van de RvC valt puntsgewijs het volgende te melden: In het verslagjaar heeft de voltallige RvC zes maal vergaderd met de directeur-bestuurder. Daarnaast zijn er diverse interne beraadslagingen geweest. Met name vanuit de organisatie werd de informatie aangeleverd op basis waarvan de besprekingen gevoerd werden. Het betrof – zoals gebruikelijk – een combinatie van terugkerende documenten (jaarverslag, begroting, managementrapportages) en documenten voor specifieke onderwerpen. Het initiatief tot het inbrengen van bepaalde informatie komt zowel uit de RvC als uit het bestuur. De Raad heeft een auditcommissie ingesteld. In deze auditcommissie hebben de heer van de Westelaken en heer Oosterlee zitting. De auditcommissie vergadert voor elke RvC vergadering. De auditcommissie wordt ondersteund door de controller en de manager bedrijfszaken. De directeur-bestuurder is op afroep beschikbaar. De auditcommissie adviseert de RvC aangaande financiële aangelegenheden. Tijdens de vergaderingen van de RvC zijn naast de leden ook de directeur-bestuurder en de controller aanwezig; daarnaast leden van het Management afhankelijk van de onderwerpen. De senior-manager van E&Y woonde de behandeling van het jaarverslag 2012 bij. Daarnaast hebben in 2013 diverse medewerkers van Goed Wonen en externe adviseurs op uitnodiging van de RvC de vergadering gedeeltelijk bijgewoond. Medio december 2013 vond het jaarlijkse overleg tussen RvC en Ondernemingsraad plaats. De huurderszetel binnen de RvC wordt bekleed door de heer Swinkels, en vanaf 1 mei de heer Turnhout. Zij hadden in juli en november 2013 overleg met het Huurdersbelang. De RvC vergadert papierloos. De RvC heeft in het verslagjaar onder andere de volgende onderwerpen besproken: Realisatie van de doelstellingen en de strategie van de onderneming: o voortgang prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel; o goedkeuring investeringsvoorstellen inzake nieuwbouwprojecten o Beleid inzake scheiden wonen en zorg; o Beleid betrekken stakeholders bij strategie van de corporatie. De opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen: o Themabijeenkomst risicomanagement; o Treasury jaarplan 2013; o Opdracht controle Ernst & Young. Het verslaggevingsproces: o rapportage prestatiebeoordeling Goed Wonen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; o benchmarkrapportage ‘Corporatie in perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; o de managementletter van de accountant; o begroting 2014 en herziene meerjarenbegroting n.a.v. Rutte II; o jaarverslag 2012; o de kwartaalrapportages. De naleving van wet- en regelgeving: o ontwikkelingen in het institutionele bestel voor corporaties; o rapportage in kwartaalrapportage over de interne controles; o WSW volmacht. De RvC heeft in haar vergaderingen de volgende besluiten goedgekeurd: jaarrekening en jaarverslag 2012; begroting 2014; treasury jaarplan 2013;
6
instelling auditcommissie; benoeming nieuwe commissaris: de heer Turnhout; beloningsbeleid commissarissen n.a.v. WNT en BTW-problematiek; investering De Deel (8 woningen extra); investering Irenestraat (16 woningen); investering Johannes Keizershof Handel (5 woningen).
De inbreng van de RvC varieert van het goedkeuren van besluiten tot het stellen van vragen en het gevraagd en ongevraagd geven van adviezen. De besprekingen dragen een open karakter, waarbij vanuit ieders verantwoordelijkheid (RvC en directeur-bestuurder) gewerkt wordt in het belang van Goed Wonen.
1.6
Overleg met belanghouders
In 2013 zijn belanghouders geïnformeerd door de directeur-bestuurder over het vastgesteld strategisch voorraadbeleid van Goed Wonen. De wensen van de belanghouders zijn, indien van toepassing, opgenomen in onze strategische veranderopgave. Het betreft hier vooral het aantal woningen voor bijzondere doelgroepen en de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarnaast heeft een afvaardiging van de RvC overleg gevoerd met het Huurdersbelang GemertBakel.
1.7
Toezichtkader
De missie van Goed Wonen is vertaald in het ondernemingsplan, tezamen met het strategisch voorraadbeleid, het treasurystatuut, het investeringsstatuut, het fiscaalstatuut en het directiestatuut, het toezichtkader voor de RvC bij de besluitvorming. Dit heeft onder andere geleid tot een begroting 2014 waarin de kwantitatieve onderdelen vanuit het ondernemingsplan en de inzichten vanuit de gemeentelijke (en regionale) woonvisie zijn verdisconteerd, met inachtneming van de middelen zoals die beschikbaar zijn (impact van de verhuurdersheffing). Tevens is daarbij een volledige doorrekening gemaakt van de veranderopgave tot 2026. Daarnaast krijgt de RvC inzicht in het besturen van de organisatie door middel van ‘Goed.’ (ons informatiebulletin voor huurders), de digitale knipselkrant, het Aedesmagazine, andere uitgaven van Aedes, lidmaatschap van de VTW en het volgen van cursussen en bijeenkomsten.
De RvC verwerft hiermee inzicht in het realiseren van de strategische doelstellingen die zich richten op de volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële prestaties van de corporatie. Bij de goedkeuring van de begroting verschaft men met de financiële meerjarenprognose inzicht in de kengetallen van Goed Wonen. De norm voor de financiële continuïteit is vastgelegd in de solvabiliteitseis. Uitgangspunt is dat deze minimaal moet voldoen aan de eis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Daarnaast dienen de kasstromen de komende vijf jaar positief te zijn. De RvC toetst dit, waarbij een prognose wordt gegeven voor tien jaar op basis van de voorgenomen (bouw-) activiteiten. Aan al deze voorwaarden voldoet Goed Wonen. Goed Wonen is een relatief kleine en overzichtelijke corporatie. Er is één commissie ingesteld per 1 september 2012. De RvC-leden R. van de Westelaken en H. Oosterlee zijn lid van de auditcommissie. Secretaris van de auditcommissie is de controller van Goed Wonen.
7
Goed Wonen heeft een verbinding: project De Stroom BV. Goed Wonen is bestuurder en enig aandeelhouder van deze BV. Via deze BV is tussen 2005 en 2009 een aantal koopwoningen verkocht die door Goed Wonen zijn ontwikkeld. Daarnaast heeft Goed Wonen een deelneming aan de Coöperatie Smart Finance. Deze coöperatie voert de startersrenteregeling uit die Goed Wonen kan aanbieden bij de verkoop van woningen. Verder is Goed Wonen lid van vijftien Verenigingen van Eigenaars en drie ondersplitsingen, zie hiervoor hoofdstuk 4.9.
1.8
Corporate Governance
De governancestructuur van de corporatie voldoet aan de governancecode. Goed Wonen is een stichting met een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder legt het jaarverslag en de jaarrekening ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Zo wordt ook het bezoldigingsbeleid en de benoeming van de directeur-bestuurder vastgesteld door de RvC. De RvC voldoet aan de Aedes-code voor wat betreft het interne toezicht. Verder onderschrijft de RvC de Governancecode voor Woningcorporaties. Een lid van de RvC dient over de volgende algemene kwaliteiten te beschikken: ervaring met management, bedrijfsvoering of toezicht; visie op volkshuisvesting en aanpalende dienstverlening; actieve maatschappelijke betrokkenheid en affiniteit met de doelgroep; beschikken over een netwerk (regionaal, inhoudelijk, politiek/bestuurlijk); oog hebben voor de specifieke situatie van een relatief kleine woningcorporatie; vermogen complexe vraagstukken te voorzien en te analyseren. Per vacature wordt bekeken welke specifieke kwaliteiten en vaardigheden daarnaast nodig zijn.
1.9
Governancecode Woningcorporatie
Op 1 juli 2011 is een hernieuwde Governance Code voor woningcorporaties van kracht. De code doet aanbevelingen voor goed ondernemingsbestuur. Bij een groot aantal onderdelen geldt het principe van “pas toe of leg uit”: afwijken van de code is mogelijk, maar dan wel beargumenteerd. In de vernieuwde governancecode zijn een aantal onderdelen dwingend voorgeschreven. De RvC onderschrijft de code integraal. De nieuwe governance-code leidt tot een aantal aanpassingen in de bestaande statuten en reglementen. Met de notaris hebben gesprekken plaatsgevonden en de notaris heeft eind 2012 de concept-statuten en reglementen gepresenteerd en besproken. De herziene Woningwet, die ook invloed heeft op de statuten en reglementen is nog in behandeling bij de eerste Kamer. Ernst&Young adviseert om deze ontwikkelingen eerst af te wachten en vervolgens de actualisering van statuten en reglementen weer op te pakken, dit advies neemt Goed Wonen over. De novelle inzake de herziene woningwet is nog steeds niet aangenomen door het parlement. De Raad van Commissarissen heeft in maart 2014 haar functioneren over 2013 geevalueerd. Dit aan de hand van het evaluatieformulier behorende bij de evaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn leden. Dit is een uitgave van het VTW. De belangrijkste aandachtspunten voor 2014 zijn: De evaluatie van de bestuurder heeft plaatsgevonden met een positief resultaat en nieuwe doelstellingen voor 2014 en verder. De RvC wil voor 2014 weer een stakeholders bijeenkomst organiseren waarin we met elkaar het thema "terug naar de kerntaak" met elkaar bespreken. Met andere woorden wat is de ondergrens voor Goed Wonen? In vervolg op het SVB veel aandacht in 2014 voor de samenhang tussen SVB en de "betaalbaarheid" van onze huurwoningen, wat zich ook zal moeten vertalen in de nieuwbouwopgave.
8
Op basis daarvan een verdieping en mogelijke bijstelling op het vastgestelde Strategische Vastgoed Beleid.
1.10 Integriteit De RvC hanteert een gedragscode als het gaat om belangenverstrengeling en transparantie. Wanneer er sprake is van transacties met tegenstrijdige belangen maakt de commissaris hier vooraf melding van. De RvC bepaalt vervolgens wat dat betekent voor het functioneren van dat lid. Dit kan betekenen dat hij/zij zich moet onthouden van deelname aan de vergadering c.q. bespreking van het onderwerp. Ook kan bepaald worden dat de transactie niet op de voorgestelde manier door kan gaan. De leden van de RvC verklaren allen onafhankelijk te zijn. In 2013 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de “regeling melding onregelmatigheden”.
1.11 Werkgeversrol 1.11.1 Samenstelling bestuur De RvC houdt toezicht op het bestuur van Goed Wonen. Het bestuur wordt gevormd door de heer H.J.G. Vedder (geboren 27 juli 1957). Hij is op 18 mei 2009 in dienst getreden bij Goed Wonen. In november 2012 is afgesproken het dienstverband in ieder geval tot november 2017 te respecteren. De Wet Bestuur & Toezicht regelt een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in het Bestuur. Bij een eenhoofdig bestuur zal deze evenwichtige verdeling altijd mank gaan. 1.11.2 Arbeidsvoorwaarden bestuur De RvC stelt het salaris van de directeur-bestuurder vast. Het salaris is gebaseerd op de toenmalige sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningbouwcorporaties. Deze code is in 2010 ontwikkeld en vastgesteld en inmiddels verplichtend voorgeschreven binnen Aedes-verband. Deze code wordt integraal opgevolgd. De zwaarte van de functie was door de RvC bepaald in overeenstemming met deze adviesregeling. Het salaris was daarbij ingedeeld in schaal D. Eind 2012 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst een inkomensstaffel uitgevaardigd als uitwerking van de Wet Normering Topinkomens. Het verschil tussen de oude en de nieuwe code bedraagt plusminus 40%. Aangezien de rechter bovenvermelde inkomensstaffel heeft vernietigd zal geen gebruik worden gemaakt van de overgangsregeling. Gezien de WNT is de nog aanwezige salarisgroei van de directeur-bestuurder (volgens de afspraken vanuit het verleden) met wederzijdse instemming stopgezet. Het salaris is per 1 januari 2013 vastgesteld op € 98.337. Daarnaast maakt de bestuurder gebruik van de ‘regeling individuele bedrijfsauto’ van managers en directie. Per 1 januari 2014 is er een nieuwe inkomensstaffel van kracht. 1.11.3 Functioneren bestuur algemeen De RvC houdt jaarlijks met de directeur-bestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek. Hierin wordt het algemeen functioneren van de directeur-bestuurder besproken en worden de specifieke resultaatafspraken beoordeeld. Over het verslagjaar 2013 heeft het gesprek plaatsgevonden. De beoordeling was positief. 1.11.4 Integriteit Een integriteitscode maakt onderdeel uit van de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder. In 2013 is er geen sprake geweest van belangenverstrengeling c.q. tegenstrijdigheid van belangen. 1.11.5 Nevenfuncties bestuurder De directeur-bestuurder vervult een aantal nevenfuncties: Voorzitter stichting Actief, een diensten- en kringloopbedrijf in het Land van Cuijk, gevestigd in Boxmeer; (tot 1 augustus 2013) Lid van de Raad van Toezicht Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o.; Voorzitter Raad van Toezicht Basisbibliotheek Biblioplus. Bestuurslid MKW platform voor Middelgrote- en Kleine Woningbouwcorporaties.
9
Gemert-Bakel, 27 mei 2014 De Raad van Commissarissen van Goed Wonen De heer H. Oosterlee De heer T.J.P. Swinkels De heer S.J.E. Turnhout De heer M.J.M. van de Westelaken De heer G.J.M van der Zanden
10
2 Bestuurlijke organisatie 2.1
Bestuur
Goed Wonen kent een tweelagenstructuur. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de beleidsbepaling en -uitvoering. Een en ander is vastgelegd in de statuten van Goed Wonen en het directiestatuut. De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op de directeur-bestuurder en geeft gevraagd en ongevraagd advies. Per 18 mei 2009 is de heer Hans Vedder benoemd als directeur-bestuurder. Samen met het Managementteam geeft de directeurbestuurder leiding aan de werkorganisatie. De belangrijkste bestuursbesluiten van 2013 zijn:
Begroting 2014; Treasury Jaarplan 2013; Investeringen in energiemaatregelen; Stopzetten gebruik acceptgiro / invoering IBAN; Huurverhoging 2013; Kwartaalrapportages; Aanschaf kunstwerk; Actualiseren aannemerspool 2013; Wijziging diverse personeelsregelingen / waarderings- en beloningsbeleid; Aanschaf HRM salarispakket; Investeringsbeslissing 16 woningen Irenestraat; Evaluatie schilderwerk 2012; Toewijzingsbeleid: project van groot naar beter, van thuis naar huis; Investeringsbeslissing 5 woningen Johannes Keijzershof, Handel; Investeringsbeslissing extra woningen De Deel; Transformatie woningen aan de Nieuwe Uitleg, Bakel; Binnenverbetering bij 100 woningen; Aanbesteding 131 woningen planmatig onderhoud; Samenwerkingsovereenkomst Previcus Vastgoed (beoordeling WOZ-waardes); SVB veranderopgave; Sponsoring MFA de Mortel; Jaarverslag 2012; Controleplan 2013;
11
2.2
Missie Goed Wonen
In 2010 is het meerjarig ondernemingsplan 2011 – 2015 vastgesteld waarin de ambities van Goed Wonen voor de komende jaren zijn vastgesteld. Missie: Wij zijn een maatschappijgedreven organisatie. We zorgen voor huisvesting van woningzoekenden, die daar om verschillende redenen niet zonder hulp zelf voor kunnen zorgen. We helpen deze inwoners van de gemeente Gemert-Bakel om zelfstandig en met plezier te wonen in een prettige woonomgeving en in vitale en leefbare kernen. Dat doen we vanuit onze rol als volkshuisvester. Woningcorporaties bouwen, onderhouden en verhuren woningen – en doen dat vooral voor mensen die, bijvoorbeeld vanwege een lager inkomen, moeilijk zelf in betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Maar Goed Wonen is meer dan het aanbieden van goede en betaalbare huizen. Goed Wonen is uitsluitend en vrijwel als enige woningcorporatie in de gemeente Gemert-Bakel actief. Die bijzondere positie zorgt voor bijzondere verantwoordelijkheden. Meer dan andere bedrijven en organisaties moeten we er zijn voor iedereen die ons nodig heeft. Gezinnen, alleenstaanden, starters, senioren, maar ook voor bijzondere, kwetsbare groepen. Daarnaast is er het besef dat wij een verantwoordelijkheid dragen voor de woonomgeving, in het bijzonder voor de leefsfeer en leefbaarheid van buurten en kernen. Goed Wonen neemt die verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheden nemen we samen met anderen. Samen met individuele huurders, met huurderorganisaties, met de gemeente en met maatschappelijke organisaties. Wederkerigheid is een belangrijk onderdeel in ons ondernemingsplan. De kwaliteit van de leefbaarheid van de buurten, wijken en kernen in de gemeente wordt immers vooral bepaald door de mensen die er wonen en die in staat moeten zijn zich in te zetten voor hun woonomgeving. Goed Wonen helpt daarbij. Door het realiseren van bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed. Andere partijen doen daarbij de dingen waar zij weer goed in zijn, zoals het faciliteren van vrijwilligerswerk of het bieden van maatschappelijk werk.
En zo wordt het werk van Goed Wonen heel breed, complex en inspirerend. Dag in dag uit bouwen we aan samenwerkingsverbanden, zorgen we voor huisvesting, voor maatschappelijk vastgoed, voor het behoud en de versterking van de leefbaarheid van wijken en dorpen. Soms tegen de stroom in, dan weer met de stroom mee.
Kernwaarden die daarbij door ons gehanteerd worden zijn: maatschappelijk betrokken (passie), doelgericht (focus) en samenwerkend (verbinding). Deze kernwaarden zijn basis voor onze houding en ons handelen. Die uitdagingen maken ons werk zelden routineus. Maar altijd vanzelfsprekend. De besluiten van de directeur-bestuurder die aan de Raad van Commissarissen voorgelegd worden, worden getoetst aan deze missie.
2.3
Klachtencommissie
Op grond van het BBSH is een corporatie verplicht om een klachtencommissie in te stellen. Deze commissie behandelt klachten die betrekking hebben op het functioneren, de procedures en de gedragingen van medewerkers van de corporatie. Het gaat hierbij niet om de beoordeling van het algemene beleid van Goed Wonen, maar om de uitvoering van dit beleid. In eerste instantie worden de klachten behandeld door de werkorganisatie. Komen partijen er niet uit dan kan de huurder de geschillencommissie inschakelen. De geschillencommissie geeft vervolgens advies aan de directie.
12
Voor de behandeling van klachten is een procedure opgesteld.
Goed Wonen is aangesloten bij een regionale geschillencommissie. Deze commissie behandelt geschillen tussen woningcorporaties en hun huurders. Deelnemers aan deze commissie zijn Goed Wonen, PeelrandWonen uit Boekel, woningstichting Laarbeek en Bergopwaarts uit Deurne. Naast geschillen op grond van het BBSH worden ook geschillen in het kader van het regionaal tweedekansbeleid behandeld. Goed Wonen levert de ambtelijk secretaris voor de commissie. De samenstelling van de regionale geschillencommissie is per 31 december 2013 als volgt: Naam
Functie
Datum in functie
Huidige termijn
Jaar van aftreden
De heer J.L.P.M. Cox Mevrouw mr. O. Bossink-de Ruiter Mevrouw mr. H. Princen De heer mr. P.L. Kerkhofs Mevrouw mr. R. Kieboom
Lid Lid
1 oktober 2011 1 oktober 2011
1e termijn 1e termijn
2014 2014
Lid Lid Voorzitter
1 oktober 2011 1 oktober 2011 1 oktober 2011
1e termijn 1e termijn 1e termijn
2014 2014 2014
De regionale geschillencommissie heeft in 2013 één geschil van Goed Wonen behandeld. De kosten van de regionale geschillencommissie worden door de deelnemende corporaties gedeeld gerelateerd aan het aantal geschillen. Verwezen wordt naar het afzonderlijk jaarverslag van de commissie.
2.4
Overleg gemeente en belanghouders
De gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen geven vanuit hun verantwoordelijkheid invulling aan het lokale woonbeleid en bepalen daarmee de kwaliteit van het wonen. De directeur-bestuurder heeft regelmatig overleg met de verantwoordelijke wethouders en op operationeel niveau vindt overleg plaats tussen medewerkers van Goed Wonen en ambtenaren van de gemeente. Zij zorgen voor de nodige stukken waarover vervolgens bestuurlijke besluitvorming kan plaatsvinden. Regelmatig is er overleg tussen een delegatie van het college van B&W en de directeur-bestuurder van Goed Wonen. Het overleg gaat over diverse volkshuisvestelijke aangelegenheden. Goed Wonen en gemeente zien elkaar als belangrijke partners in de volkshuisvesting op lokaal niveau. Vanuit die samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de lokale huisvesting zijn Goed Wonen en de gemeente samen intensief en constructief de volkshuisvestelijke dialoog aangegaan. Prestatieafspraken zijn de uitkomst van dit proces. De prestatieafspraken hebben betrekking op een breed scala aan onderwerpen: huisvesting van (specifieke) doelgroepen, kwaliteit woningaanbod, leefbaarheid van buurten en wijken, afstemming wonen en zorg, betrekken van bewoners bij beleid, financiële continuïteit, communicatie en monitoring. Goed Wonen en de gemeente hebben in 2011 een vierjarig convenant afgesloten, met als basis het ondernemingsplan en het collegeprogramma 2010 – 2014. Er is een strategisch partnership aangegaan als bestuurlijk convenant. Dit vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken.
13
Begin 2013 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente en Goed Wonen herijkt. Door de samenwerkingsovereenkomst eind 2012 over de levering en aankoop van een vijftal binnenstedelijke bouwlocaties is Goed Wonen in staat haar bouwprogramma tot 2017 te verwezenlijken.
Naast overleg met de gemeente voert Goed Wonen ook overleg met andere belanghouders. De belangrijkste zijn huurdersvertegenwoordigers, Verenigingen van Eigenaars, dorpsraden, zorgaanbieders (met name Diomage en De Zorgboog) en diverse leveranciers. Door regelmatig contact met deze partijen, krijgt Goed Wonen inzicht in de wensen en ideeën van belanghouders. In de uitvoering van haar beleid, houdt Goed Wonen voor zover mogelijk rekening met de mening van de belanghouders.
2.5
Visitatie
Goed Wonen is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van Woningbouwcorporaties. Onderdeel van dit lidmaatschap is het hanteren van de Aedes-code en de Governancecode Woningcorporaties. Onderdeel van die code is dat de onderneming zich eens in de vier jaar onafhankelijk, extern en gezaghebbend laat visiteren. Daartoe is een methodiek ontwikkeld binnen Aedes en is een aantal bureaus geaccrediteerd. Eind 2009 heeft Goed Wonen zich laten visiteren. Voor de integrale tekst van het visitatierapport en de officiële reactie van de directeur-bestuurder wordt verwezen naar onze website. Met het in 2010 vastgestelde meerjaren-ondernemingsplan “Samen in beweging” is een belangrijke aanzet gegeven voor de verdere ontwikkeling van Goed Wonen. In 2011 is tevens het bij dit ondernemingsplan passende HRM-beleid vastgesteld en vormgegeven. Eind 2012 heeft een Midterm Review plaatsgehad. Opzet was om de ontwikkeling van de organisatie extern te beoordelen met behulp van de instrumenten van de visitatie. In de Midterm Review is de ontwikkeling van organisatie helder af te lezen en is de opgave voor de resterende 2 jaar van het ondernemingsplan concreet aangegeven. Ook deze Midterm Review is op onze website geplaatst.
14
3 Werkorganisatie 3.1
Organisatiestructuur
In de organisatiestructuur is de afdeling Klantzaken het belangrijkste aanspreekpunt voor de klant. Alle contacten met de klant ten aanzien van beheer, huur en verhuur en dagelijks onderhoud vinden vanuit deze afdeling plaats. In de organisatie vervullen de afdelingen Bedrijfszaken, Vastgoed en Ondersteuning & Vernieuwing ondersteunende taken. Het organisatieschema ziet er als volgt uit:
3.2
HRM-visie
Medewerkers zijn van cruciaal belang. Zij zijn de ambassadeurs van Goed Wonen. Wij gaan door met het investeren in onze medewerkers. Om invulling te geven aan die rol streven wij naar een cultuur die gekenmerkt wordt door onze kernwaarden: betrokken, samenwerken en doelgericht. Onze HRM-visie kent de volgende uitgangspunten: Integraal management; Eigen verantwoordelijkheid van de medewerkers; Verantwoordelijkheden laag in de organisatie; Een meer vraaggerichte aanpak. Binnen ons HRM-beleid hanteren we de volgende uitgangspunten: We maken uitdagende afspraken met medewerkers over de te leveren prestaties; We faciliteren en ondersteunen medewerkers bij het realiseren daarvan; We stimuleren medewerkers om hun potentiële mogelijkheden te ontwikkelen; We spreken duidelijke verwachtingen uit zodat medewerkers hun positie kunnen bepalen en een loopbaan kunnen plannen. We hechten belang aan optimale betrokkenheid van medewerkers; we laten geen tegenstellingen toe tussen leidinggevenden en medewerkers, maar streven naar evenwichtige, harmonieuze arbeidsrelaties.
15
3.3
Personeel
3.3.1 Personeelsformatie Het aantal formatieplaatsen bedroeg eind 2013 28,1 fulltime-eenheden (fte). Een openstaande vacature is tijdelijk gedeeltelijk (0,67 fte) ingevuld. Eind 2013 had Goed Wonen 34 medewerkers in dienst: achttien mannen en zestien vrouwen. Twintig medewerkers werken parttime. In 2013 is er één medewerkers bij Goed Wonen vertrokken. Er zijn geen nieuwe medewerkers in dienst getreden. 3.3.2 Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage in 2013 bedraagt 1,26%. Dit is een verdere daling van het toch al lage ziekteverzuim in 2012 (1,7%). Het aantal ziekmeldingen steeg van 28 in 2012 naar 34 in 2013. Ook het kortdurend verzuim steeg licht ten opzichte van 2012 (0,30%) naar 0,56% in 2013. Daar in tegen is het langdurig ziekteverzuim wel gedaald. 3.3.3
Opleidingen
Goed Wonen vindt het belangrijk om te investeren in het kennisniveau van medewerkers. Ook is het erg belangrijk dat medewerkers de competenties hebben die nodig zijn om hun werk goed uit te voeren. Daarom wordt er veel geïnvesteerd in opleiding en training. De laatste jaren is de aandacht gedeeltelijk verschoven van vakinhoudelijke opleidingen naar training en coaching gericht op verandering van houding en gedrag.
In totaal is bijna € 57.000 aan opleidingen (exclusief reis- en verblijfskosten) uitgegeven. Dit is circa € 1.950 per fte (gebaseerd op een gemiddelde bezetting van 29 fte in 2013). Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2012 (€ 51.000 en € 1.700 per fte). Oorzaken hiervoor zijn: Er lopen een aantal coachingtrajecten met groepen medewerkers (teams) gericht op het nieuwe dienstverleningsconcept. Meerdere medewerkers hebben workshops en seminars gevolgd over actuele onderwerpen. Directie en MT hebben enkele bijeenkomsten onder externe begeleiding gehouden in het kader van de organisatieontwikkeling richting 2017. In 2013 stegen de aanspraken voor de individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten met bijna € 13.800 naar € 59.600. Medewerkers hebben in 2013 € 8.400 van hun individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten besteed, zodat de totale aanspraken ultimo 2013 € 51.200 bedragen.
3.3.4 Arbo Goed Wonen kent een procedure in het kader van klachten met betrekking tot ongewenste omgangsvormen. In dit kader is een externe vertrouwenspersoon aangesteld. In 2013 zijn er geen
16
klachten door de vertrouwenspersoon ontvangen. Verder is er het volgende te vermelden: Alle Arboregelingen zijn voor medewerkers via intranet te raadplegen. Er wordt een registratie bijgehouden van ongevallen. In 2013 is er geen ongeval geregistreerd. De bedrijfshulpverleners hebben de verplichte herhalingscursus gevolgd. Het Arboactieplan wordt periodiek met de OR besproken en gemonitord. In de afdelingsoverleggen is regelmatig aandacht voor Arbozaken. De preventiemedewerker en de BHV-ers zijn gestart met het actualiseren van het ontruimingsplan. Na afronding in 2014 wordt er weer een ontruimingsoefening gepland. In 2013 is een herhalingscursus reanimatie/AED georganiseerd. Het aantal geschoolde medewerkers en omwonenden bedraagt in totaal 10 personen. Voor 7 personen is opnieuw een cursus nodig om weer gecertificeerd te zijn. Er is blijvend aandacht voor een goede werkplekinrichting voor de medewerkers met veel zittend werk (werkhouding, beeldschermbrillen, stoelmassage). Ca. 15 medewerkers maken maandelijks gebruik van stoelmassage. Er is door 4 medewerkers een beroep gedaan op de regeling voor beeldschermbrillen. De medewerkers die hun werk grotendeels op locatie verrichten, hebben in het werkoverleg met hun leidinggevende zelf periodiek aandacht besteed aan ‘bewust veilig werken’
3.3.5 Functioneren en beoordelen In 2012 is een nieuw beoordelingssysteem geïntroduceerd. Zowel resultaten als houding en gedrag spelen hierin een rol. Leidinggevende en medewerker maken aan het begin van het jaar resultaat- en ontwikkelafspraken. Halverwege het jaar wordt de stand van zaken besproken tijdens een voortgangs/functioneringsgesprek. Voordat aan het eind van het jaar het beoordelingsgesprek wordt gehouden, vindt er een HR-schouw plaats. De leidinggevende licht de concept-beoordeling toe aan de andere leidinggevenden. Zij kunnen hierop reageren en hun input geven. Dit leidt tot objectievere beoordelingen. Op basis van de beoordelingen worden de medewerkers gepositioneerd in de Talent Ontwikkel Matrix. In 2013 is 60% van de medewerkers beoordeeld als ‘gedegen werker’, 19% als ‘talent’ , 14% als ‘verbeterpotentieel’ en 7% als ‘zorgdrager’. Ter vergelijking: in 2012 was dit respectievelijk 64, 18, 18 en 0%. In 2013 is een nieuw waarderingssysteem ingevoerd. Dit systeem heeft een koppeling met de beoordelingsresultaten. Medewerkers met een onvoldoende beoordeling (zorgdragers en
17
verbeterpotentieel) kregen als gevolg hiervan geen structurele salarisverhoging. Medewerkers die goed beoordeeld zijn (gedegen werkers en talent) ontvingen wel een salarisverhoging van 2% voor zover zijn nog groeimogelijkheden hebben in hun loonschaal. 3.3.6 Medewerkerstevredenheid In vervolg op het medewerkersonderzoek dat eind 2012 is gehouden zijn in 2013 vervolgacties uitgezet. In een aantal workshops onder leiding van de P&O- en de communicatieadviseur zijn de uitkomsten van het onderzoek besproken. Deze uitkomsten zijn vertaald in actiepunten waarmee medewerkers zelf en als team mee aan de slag kunnen. Ze hebben zelf de verantwoording om deze actiepunten te agenderen in de verschillende werkoverleggen.
3.4
Ondernemingsraad
De samenstelling van de Ondernemingsraad op 31 december 2013 was als volgt: Naam
Functie
Daniella Visker Annemiek de Ridder Edwin Reijnders
Lid Lid Voorzitter
Datum in functie
januari 2011 april 2012 augustus 2008
Huidige termijn
Jaar van aftreden/ herbenoeming
1e termijn 1e termijn 2de termijn
maart 2016 maart 2016 maart 2016
De Ondernemingsraad vergaderde in 2013 5 maal regulier met de directeur-bestuurder. Behandeld zijn onder andere zaken als: Werktijden; Mogelijke organisatieaanpassing als gevolg van het landelijk beleid; Prestatie-afspraken; Aanpassing reiskostenvergoeding woon-werk; Kwartaalrapportages; Jaarverslag 2012; Begroting 2014; Arbo jaarplan; Automatisering; Nieuw salarissysteem; Vervolg op het medewerkersonderzoek; Vaststelling collectieve vrije dagen. De Ondernemingsraad had op 17 december 2013 een gesprek met de Raad van Commissarissen. Hierin zijn onder meer zaken besproken zoals advies- en instemmingsaanvragen, samenwerking met directeur-bestuurder, cultuur en de gevolgen van de verhuurdersheffing en de aangekondigde herziene woningwet.
18
4 Prestatievelden In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de activiteiten van Goed Wonen op de verschillende prestatievelden.
4.1
Strategisch Partnership en prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel
Goed Wonen en de gemeente Gemert-Bakel trekken samen op als het gaat om wonen, welzijn, leefbaarheid en zorg. Dit samen optrekken wordt door beide partijen als niet vrijblijvend ervaren wat o.a. mag blijken uit het feit dat er een traditie bestaat van het werken met en vanuit prestatieafspraken. In 2011 werd een volgende stap gezet in de richting van het opstellen van een strategische visie die als paraplu dient voor meerjaren prestatieafspraken en de in gezamenlijkheid op te pakken projecten. Samen met het College gaf Goed Wonen invulling aan het strategisch partnership en het strategisch kader werd gezamenlijk verder geconcretiseerd. In het laatste kwartaal van 2012 kwamen Goed Wonen en de gemeente de aankoop van enkele grondposities overeen, in 2013 is dit middels een schriftelijke overeenkomst bekrachtigd. Hiermee is Goed Wonen voor de komende jaren verzekerd van voldoende locaties om een belangrijk gedeelte van de nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. Voor de gemeente betekent deze deal dat zij het huishoudboekje in het grondbedrijf beter op orde krijgen. Hieronder zijn zowel het strategisch kader volkshuisvesting (met o.a. als onderdeel de meerjarenspeerpunten) beschreven als de prestatieafspraken voor 2013. Met het opstellen van de prestatieafspraken voor 2013 werd een volgende professionaliseringsstap gezet; per afspraak werden projectplannen opgesteld (met hierin duidelijke afspraken over de rollen en termijnen) en werden er concrete afspraken gemaakt over de monitoring van de voortgang. Eind 2013 werd de voortgang van de prestatieafspraken geëvalueerd en een voorzet gemaakt voor de prestatieafspraken van 2014 4.1.1 Strategische uitgangspunten Bij de invulling van het strategisch partnership werden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Eigenheid van dorpen en wijken Ons denken en handelen start bij de inwoners van Gemert-Bakel. We zijn erop uit om de eigenheid van ieder dorp en wijk te kennen en ons ondersteuningsaanbod hierop te enten. Er wordt aangesloten bij het dorps- en wijkgericht werken. Duurzaamheid voorop We willen investeren in duurzaamheid en kiezen voor het gebruik van duurzame materialen en duurzaam ontwerp van ruimten en gebouwen, naast duurzame energievoorzieningen.
Maatschappelijke ondersteuning / Leefbaarheid We zijn uit op en werken aan een duurzame, vitale en leefbare samenleving. Centraal hierbij staat het bevorderen van zelfredzaamheid waardoor inwoners zo optimaal mogelijk regie over hun eigen leven kunnen hebben. Wij kijken hierbij met name naar de mogelijkheden die mensen zelf hebben of in hun informele netwerken (zo lang mogelijk wonen in eigen woning in wijk/dorp). Wet- en regelgeving De samenwerking vindt plaats binnen inhoudelijke kaders van wet- en regelgeving (BBSH, WMO e.d.) en uitgaande van vigerend beleid (structuurvisie, regionaal woningbouwprogramma e.d.). Waar knelpunten zitten, deze signaleren en mogelijkheden onderzoeken.
19
Samenwerken moet elkaar versterken Werken aan leefbaarheid en vitaliteit vraagt om een integrale en doelgerichte aanpak. Een aanpak, waarin diverse partijen vanuit hun eigen positie en verantwoordelijkheid een bijdrage leveren. De bijdragen moeten met elkaar samenhangen en elkaar versterken. De gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen gaan hierbij voorop. Kernactiviteit Ieder houdt zich in principe bezig met haar eigen kerntaak. Concreet betekent dit dat Goed Wonen de opstalexploitatie doet en gemeente Gemert-Bakel de grondexploitatie. Levensloopbestendige woningen Om doelgericht en precies in te kunnen spelen op de steeds veranderende opgaven maken we gebruik van state of the art toepassingen en oplossingen. Zo zullen er bij voorkeur doelgroepneutrale (levensloopbestendige) en flexibele woningen gerealiseerd worden die passen bij de schaal van de kernen en dorpen van Gemert-Bakel en wordt er ingezet op combinaties van wonen, welzijn en zorg. Uiteraard binnen de financiële mogelijkheden van Goed Wonen. Afspraken en verwachtingen leggen we vast Gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen realiseren zich dat een gezamenlijke strategische startpositie van belang is om nadrukkelijk te kunnen opereren vanuit een niet vrijblijvende samenwerking. Vanuit een transparante houding treden ze elkaar tegemoet. Afspraken die ze met elkaar maken reflecteren de duurzame wederkerigheid in hun relatie. Elkaar bij plannen in een vroegtijdig stadium betrekken, dan bespreken of ze gezamenlijk optrekken, wie trekker wordt en welke verantwoordelijkheden en financiën van toepassing zijn. Inzicht in financiën In financieel opzicht wordt er aan een zo effectief en efficiënt mogelijke inzet van middelen gewerkt. Overlegstructuur Er is één aanspreekpunt bij zowel gemeente Gemert-Bakel als Goed Wonen. Zij overleggen regelmatig samen en zorgen dat afspraken tussen gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen worden vastgelegd. Ook bereiden zij het bestuurlijk overleg voor. Het bestuurlijk overleg wordt benut om zaken op hoofdlijnen te bespreken en is iedere twee maanden ingepland. Tussen de bestuurlijke overleggen is er een ambtelijk overleg ingepland. Zodoende hebben de gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen tenminste iedere 4 weken overleg. 4.1.2 4.1.2.1
Speerpunten en afspraken 2013 Speerpunt starters en senioren
Woningen voor starters en voor senioren zijn technisch op iedere plaats te realiseren. Wanneer gekeken wordt naar aanwezigheid van, voor senioren, relevante voorzieningen in de woonomgeving, zal er per kern en wijk bekeken moeten worden waar woningen voor senioren kunnen worden gerealiseerd.
20
De werkelijke wachttijd voor woningzoekenden willen we zo kort mogelijk laten zijn. Daarom heeft Goed Wonen in haar woningbouwprogramma t/m 2026 een groei van 230 woningen opgenomen. Het betreft hier sociale woningen. Goed Wonen voegt woningen toe die voor senioren aantrekkelijk zijn, zodat de doorstroming op gang komt. Concreet betekent dit dat starters kunnen wonen in een woning die qua maatvoering van breedtes van deuren, toegankelijkheid e.d. ook geschikt zijn voor senioren. In de basis zullen deze woningen niet standaard uitgerust worden met aanpassingen als bv. een stoeltje in de douche. Hiermee zijn deze woningen een voorbeeld van doelgroepneutrale flexibele woningen. Afspraken 2013 1. Goed Wonen en de gemeente gaan samen onderzoek doen naar de omvang van de groep 18 t/m 23 jarigen en hun behoefte. Realisatie 2013 Het aanvankelijke projectplan voorzag in de inventarisatie van de omvang van de doelgroep en de ondersteuningsbehoefte ervan. Vervolgens zou er gekeken worden welke invulling hieraan wordt gegeven. Het bleek echter al snel dat de benodigde gegevens niet of nauwelijks boven water te krijgen waren. Tegelijkertijd kwam BjB met het verzoek aan Goed Wonen om mee te gaan draaien in een project waarin jongeren van 18 t/m 23 jaar integraal ondersteund worden om op de onderdelen wonen-welzijn-leren/werken hun leven op orde te krijgen. Er is vervolgens afgesproken deel te gaan nemen aan de pilot en vervolgens te kijken welke opschaling er gewenst en mogelijk is. Prestatieafspraak loopt door in 2014. 4.1.2.2
Speerpunt volkshuisvesting
De volgende uitgangspunten zijn leidend bij de uitwerking van dit speerpunt. Wachtlijstproblematiek Er wordt gekeken naar de woonruimteverdelingsystematiek. Goed Wonen wil de gemeente GemertBakel kunnen informeren over de kwalitatieve en kwantitatieve huisvestingsvraag. Het streven is om starters (mensen zonder zelfstandige woning, die actief zoeken) op de woningmarkt binnen één jaar passende woonruimte aan te bieden. Bouwen naar behoefte Gemeente en Goed Wonen voeren samen een onderzoek uit als aanvulling op de SRE-gegevens. Hiermee krijgen we inzicht in de gewenste woningtypen op kernniveau, gewenste woonkwaliteit en de gewenste locaties. Nieuwbouwprogramma op maat In gezamenlijkheid realiseren we een nieuwbouwprogramma voor de periode 2012-2020. Het nieuwbouwprogramma bevat een verdeling naar woningtype, segment en prijsklasse. Bovendien monitoren we de effecten van de nieuwbouw op de woningmarkt om te kunnen bijsturen.
21
Woonproblematiek Er dient aandacht te zijn voor huurders met problematisch woongedrag. Woonwagenlocaties De gemeente wil de woonwagenlocaties overdragen aan Goed Wonen. Goed Wonen op haar beurt is bereid ze over te nemen. Samenwerking binnen de WMO Gemeente en Goed Wonen trekken samen op bij de woningaanpassingen in het kader van de WMO. De verwachting is dat hierdoor met minder budget een beter resultaat voor de huurders kan worden gerealiseerd. Afspraken 2013 1. Op basis van de in 2012 in kaart gebrachte behoefte stelt Goed Wonen een plan van aanpak op voor huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten. 2. Goed Wonen en de gemeente zorgen in 2013 voor besluitvorming over de overdracht van de woonwagenlocaties aan Goed Wonen. Kartrekker is de gemeente. 3. In 2012 werd het kwantitatieve en kwalitatieve gemeentelijk nieuwbouwprogramma voor de periode 2012-2020 opgesteld (waarbij nadrukkelijk gebruik gemaakt werd van de uitkomsten van het woningmarktonderzoek wat in 2011 heeft plaatsgevonden).In 2013 wordt dit programma geactualiseerd. Kartrekker is de gemeente. Realisatie 2013 1. Door regionale ontwikkelingen in SRE-verband (in een aangepast convenant zijn partijen overeengekomen dat boeren en tuinders de kortverblijvende seizoensarbeiders, onder bepaalde kwaliteitseisen, zelf mogen huisvesten) is de huisvestingsopgave voor Goed Wonen kleiner geworden. Besluitvorming hieromtrent heeft z’n tijd nodig gehad. In 2014 zal er ingezoomd worden op de midstay arbeidsmigranten en zullen de gemeente en Goed Wonen opnieuw bekijken wie kartrekker zal worden en hoe het proces (inclusief projectplan) er uit dient te zien. 2. Goed Wonen heeft een externe partij (Nijbod) een plan van aanpak aangaande de overname (incl. financiële paragraaf) laten opstellen. Vervolgens heeft de gemeente het voornemen om de woonwagenlocaties over te dragen aan Goed Wonen heroverwogen en is tot het besluit gekomen dit voornemen op te schorten en zich nader te oriënteren op hetgeen er door hen nog gedaan moet worden alvorens een eventuele overdracht aan Goed Wonen ter hand te nemen. Afspraak komt niet terug in 2014. 3. De actualisatie van het woningbouwprogramma 2012-2022 (afspraak 3) heeft in 2013 plaatsgevonden en is dus afgerond. 4.1.2.3 Speerpunt betaalbare huisvesting Goed Wonen en de gemeente werken samen om betaalbare huisvesting te realiseren. Dat kan in de vorm van sociale huurwoningen, maar ook in de vorm van huurwoningen in het duurdere segment. Het verwerven van bezit staat niet meer centraal in het volkshuisvestingsbeleid. Inwoners kunnen zowel in het koop- als in het huursegment een woning vinden die past bij hun beurs. Afspraken 2013 Eind 2012 zijn Goed Wonen en de gemeente de aankoop van enkele grondposities overeengekomen. Tevens werd de prestatieafspraak gemaakt om een onderlinge werkwijze te ontwikkelen waarin processen en besluitvorming rondom nieuwbouwprojecten op een zodanige wijze gestroomlijnd verlopen dat de komende jaren zo snel mogelijk het benodigde woningbouwprogramma tegen zo min mogelijk ontwikkelkosten gerealiseerd kunnen worden. De gemeente is kartrekker van deze afspraak Realisatie 2013 De werkwijze is ontwikkeld en inmiddels gebruikt bij twee ontwikkellocaties (Ireneweg en Komweg). 4.1.2.4 Speerpunt leefbaarheid De gemeente heeft budget beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van MFA’s. De wettelijke en gemeentelijke verantwoordelijkheid stopt bij het zorgdragen voor sobere doch doelmatige huisvesting. In de gemeente Gemert-Bakel wordt aanzienlijk geïnvesteerd in gemeenschapsruimten.
22
De gemeente ziet echter ook het belang van leefbaarheid voor de kleine kernen en werkt samen met Goed Wonen aan het behoud dan wel realiseren van deze voorzieningen. Het zogenaamde maatschappelijke vastgoed betreft de expertise van Goed Wonen. Goed Wonen wil investeren in de ontwikkeling en onderhoud van dit vastgoed, de gebruiker van dit vastgoed betaald. In voorkomende gevallen zal dit de gemeente zijn. Afspraken over leefbaarheid leggen we per kern en wijk vast in leefbaarheidagenda’s.
Daarnaast is Goed Wonen gevraagd om te denken over mogelijkheden bij de Kanthoeve in Bakel. Om een strategie en een richtinggevend kader te ontwikkelen, bestaande uit een toekomstvisie een meerjaren actieplan voor de komende 10 tot 15 jaar.
Afspraken 2013 1. Goed Wonen en de gemeente werkten de voorbije jaren voornamelijk separaat aan het opstellen van leefbaarheidsagenda’s. Het bleek niet op alle onderdelen mogelijk te zijn om te komen tot overeenstemming van het proces en de beoogde doelstellingen. In 2013 zal er alsnog nadere afstemming plaatsvinden. De gemeente neemt hierin het voortouw. 2. Door toename van het aantal inwoners met schulden in de gemeente Gemert-Bakel hebben Goed Wonen en de gemeente de afspraak gemaakt om de gezamenlijke aanpak van de schuldenproblematiek bij wonen beter op elkaar af te stemmen. Dit om inwoners te behoeden voor onbeheersbare schulden en tevens ervoor te zorgen dat Goed Wonen en de gemeente onnodige kosten maken (bv voor het afboeken van oninbare schulden). Het initiatief ligt bij Goed Wonen. 3. Op verschillende plaatsen in de kern Gemert is er op gezette tijden spraken van hoge grondwaterstanden. Gevolg is water- en schimmeloverlast in woningen ter plekke. In 2012 liet Goed Wonen een onderzoek doen naar aard en omvang van de problemen alsmede naar potentiele oplossingsrichtingen. Met de uitkomsten van het onderzoek in de hand neemt Goed Wonen in 2013 het voortouw om een plan van aanpak op te stellen om de problemen het hoofd te bieden. Hierbij wordt nadrukkelijk gelijk opgetrokken met de gemeente. 4. Goed Wonen en de gemeente hebben sedert enige jaren goedwerkende afspraken als het gaat over het snel, efficiënt en doeltreffend aanpakken van asbestsanering in de woningen van Goed Wonen. Door veranderde (aangescherpte) regelgeving is het nodig om de afspraken te herijken. Tevens zal de gemeente de ambtelijke uitvoering van haar asbestbeleid onderbrengen in een regionale gemeentelijke afdeling. De gemeente zal het voortouw nemen om de afspraken te herijken en ook te borgen in de regionale samenwerking.
Realisatie 2013 1. De leefbaarheidsagenda’s zijn geïntegreerd en worden in het kader van de WMO omzetting in het wijk- en kerngericht werken als onderligger voor de activiteiten gehanteerd. 2. Goed Wonen en de gemeente hebben de procesafspraken aangaande de aanpak van schuldenproblematiek bij huurders van Goed Wonen aangescherpt. Deze aanscherping viel samen met de overheveling van taken van de gemeente naar de LEVgroep. Er wordt nog meer dan voorheen ingezet op preventie. 3. Het plan van aanpak betreffende de hoge grondwaterstanden is in het jaar 2013 nog niet opgesteld. Er is prioriteit aan andere beleidsonderdelen gegeven. In 2014 wordt het alsnog opgepakt.
23
4. De afspraken over de sanering van asbest zijn in 2013 aangescherpt en geborgd in regionale gemeentelijke afdeling.
4.1.2.5 Speerpunt herstructurering De gemeente heeft overleg met ontwikkelaars en Goed Wonen of de herstructurering van bijvoorbeeld het centrum of wijken waar het aantal huurwoningen van Goed Wonen substantieel is, ook relevant is. De mate waarin bestaande gebouwen worden aangepast of nieuwbouw op strategische gronden de beste optie is, moet in gezamenlijkheid worden besloten. Termen als levendigheid in het centrum of het creëren van een nieuw centrum in Handel zijn, naast andere voorbeelden, zaken die op de gemeentelijke agenda staan maar die ook kunnen rekenen op de inzet van Goed Wonen. Samen met de gemeente en monumentenorganisaties definiëren we de criteria waaraan woningen, in eigendom van Goed Wonen, met een bepaald tijdsbeeld en monumentale paden en gebouwen moeten voldoen. In 2013 brengen we vervolgens deze panden in beeld. Afspraak 2013 Voor 2012 spraken we af om samen met de gemeente en monumentenorganisaties de criteria waaraan woningen, in eigendom van Goed Wonen, met een bepaald tijdsbeeld en monumentale panden en gebouwen moeten voldoen te definieren. Voorts zouden we iIn 2013 deze panden in beeld brengen. Deze afspraak werd echter niet opgepakt en doorgeschoven naar 2014. Realisatie 2013 Eind 2013 is besloten om ook in 2014 geen prioriteit aan deze afspraak te geven. Enerzijds vanwege de noodzaak andere afspraken met voorrang op te pakken. Anderzijds omdat Goed Wonen de afgelopen jaren al een groot aantal gezichtsbepalende woningen gerenoveerd heeft.. 4.1.2.6 Speerpunt grondbeleid Het college zet in op ontwikkelbare gronden die reeds in eigendom van de gemeente zijn. Uitzonderingen worden gemaakt wanneer de kwaliteit van leven door een bedrijfsverplaatsing enorm kan worden verbeterd. De wijze waarop het college voorstelt aan de Raad om om te gaan met de grondposities wordt in een nota grondbeleid aan de Raad voorgelegd. Afspraken 2013 Gemeente en Goed Wonen hebben de intentie dit jaar de besluitvorming af te ronden over de verkoop van bouwgrond aan Goed Wonen, zodat Goed Wonen haar doelstelling van 214 sociale huurwoningen tot en met 2014 kan realiseren. Realisatie 2013 De nota’s grondbeleid en Betaalbaar Wonen zijn in 2012 door de gemeente vastgesteld. De nota uitgiftebeleid zal in 2013 aan de orde komen. In het laatste kwartaal van 2012 kwamen Goed Wonen en de gemeente, mondeling, de aankoop van enkele grondposities overeen. In het eerste kwartaal van 2013 vond de schriftelijke afhandeling ervan plaats. Hiermee is Goed Wonen voor de komende jaren verzekerd van voldoende locaties om een belangrijk gedeelte van de nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. Tot slot werd in 2013 de prestatieafspraak gemaakt om te onderzoeken of Goed Wonen het beheer van de gebouwen van de gemeente op zich zou kunnen gaan nemen. De gemeente liet MJOB’s maken van haar gebouwen. Op basis hiervan zal in 2014 gekeken worden of er vanuit een sluitend business case tot overeenstemming gekomen kan worden.
24
4.2
Kwaliteit en beschikbaarheid van woongelegenheden
4.2.1 Woningvoorraad Eind 2013 had Goed Wonen 2596 woongelegenheden in eigendom en beheer. Deze woongelegenheden staan in de kernen Gemert, Bakel, Milheeze, De Rips, Handel, De Mortel en Elsendorp. Daarnaast beheert Goed Wonen vijf woningen in Gemert voor de gemeente. De woningen zijn als volgt over de kernen en de BBSH klassen verdeeld: BBSH Klasse* Goedkoop Betaalbaar van Duur van tot € 374,44 € 374,44 tot € 574,35 € 574,35 tot € 681,02 Bakel 57 184 37 De Mortel 15 45 1 De Rips 16 31 18 Elsendorp 12 36 6 Gemert 247 1.289 293 Handel 15 105 9 Milheeze 3 85 3 365 1.775 367 Totaal 14,1% 68,4% 14,1% * BBSH-klassen per januari 2013
Vrije sector vanaf € 681,02 15 0 0 1 69 3 1 89 3,4%
Totaal 293 61 65 55 1.898 132 92 2.596 100%
De woongelegenheden zijn als volgt verdeeld:
Appartement met lift Appartement zonder lift Eenheid verzorgingshuis Grondgebonden niet nultredenwoning met 2 slaapkamers Grondgebonden niet nultredenwoning met 3 slaapkamers Grondgebonden nultredenwoning Overige woongelegenheid Totaal
Aantal 278 241 44 180 1.545 301 7 2.596
Verder verhuurt Goed Wonen 76 garages, 85 parkeerplaatsen en acht maatschappelijk vastgoed locaties (drie zorgsteunpunten, één ontmoetingsruimte, werkplaats Diomage, gemeenschappelijke ruimte Oliemolen, Pandelaar en één peuterspeelzaal).
4.2.2
Regeling diensten van algemeen economisch belang
Woningtoewijzing Bij de toewijzing van woningen is per 1 januari 2011 een ministeriële regeling (‘tijdelijke regelgeving diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’) in werking getreden. De belangrijkste voorwaarden daarbij zijn: 1. Bij nieuwe verhuringen wordt tenminste 90% van de woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens (2013: € 681,02) toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal € 34.229. 2. De overige 10% (tot hoogstens € 681,02 boven € 34.229) van de nieuwe verhuringen van de woningen moeten woningcorporaties voorrang geven aan urgent woningzoekenden.
25
Januari – december 2013
Goedkoop (<374,44)
Betaalbaar + duur
Totaal % 96,9% 3,1% 100%
Aantal
%
Aantal
%
11 0
5,8% 0%
174 6
91,1% 3,1%
Inkomen <=34.229 Inkomen >34.229
Vrije sector (>681,02) Aantal
%
2 30
-
Norm: minimaal 90% Norm: maximaal 10% Valt buiten voorwaarden
Uit bovenstaand schema blijkt dat 96,9% van de verhuringen voldoet aan de eerste voorwaarde (groene blok). De 90% norm vanuit de regelgeving is behaald. Niet DAEB activiteiten Een ander onderdeel van de regeling is dat corporaties een gescheiden administratie voeren van taken die met of zonder staatssteun worden uitgeoefend. Het betreft hier DAEB respectievelijk niet DAEB activiteiten. Bij een DAEB gaat het om een economische activiteit met een publiek belang. Een economische activiteit is iedere activiteit waarbij goederen en/of diensten in concurrentie op een bepaalde markt worden aangeboden. De niet DAEB-activiteiten van Goed Wonen zijn als volgt: Niet DAEB Huurprijs >€ 681.02 Garages aan niet huurders
2013 84 40
4.2.3 Nieuwbouw Belangrijke stap om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren is de overeenkomst die getekend is tussen Goed Wonen en de gemeente Gemert-Bakel. Goed Wonen heeft een 5 tal locaties aangekocht waarop ca. 150 woningen gerealiseerd kunnen worden. In 2013 is een start gemaakt om een 4 tal grond posities in ontwikkeling te brengen. Naast de woningen die we gaan ontwikkelen op onze eigen gronden blijven we in gesprek met projectontwikkelaars. Indien we “verleid” worden staan we open om extra woningen aan te kopen om verdere invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke opgave. De malaise in de bouw is helaas ook niet in het jaar 2013 tot stilstand gekomen. We zien om ons heen dat onze partners in het bouwproces het zwaar hebben. Onze invloed op de totale economische – en bijbehorende marktomstandigheden is beperkt. Het is Goed Wonen gelukkig gelukt om ook in 2013 woningen toe te voegen aan ons bezit. Hierdoor hebben we een positieve bijdrage geleverd aan de micro economie van de omgeving Gemert Bakel. In 2013 hebben we 72 woongelegenheden kunnen toevoegen aan ons bezit . Het betreft de projecten Oliemolen en Molenbroekseloop te Gemert en Molenweg te Bakel.
Het project Oliemolen bestaat uit huur- en koopwoningen en telt in totaal 74 woningen. In 2013 zijn 42 woongelegenheden opgeleverd, de overige waren reeds in 2012 opgeleverd. Eén complex binnen het plangebied Oliemolen is ontwikkeld voor stichting Casa. Stichting Casa maakt het mede mogelijk dat jong volwassenen met een autistische beperking zelfstandig kunnen wonen. Het is Goed Wonen en Casa gelukt om het gehele complex te verhuren aan de doelgroep waarvoor het complex ontwikkeld is. Goed Wonen is trots dat de samenwerking met Stichting Casa. Alle huurwoningen zijn verhuurd en een zeer beperkt deel van de woningen die in verkoop staan zijn nog niet verkocht. Het plan Oliemolen is een eigen ontwikkeling van Goed Wonen.
26
Binnen het plangebied Molenbroekseloop worden circa 112 woningen in de koop en huur ontwikkeld. Goed Wonen neemt binnen deze ontwikkeling 9 woningen turnkey af. Startbouw heeft eind 2012 plaats gevonden en de woningen zijn medio 2013 opgeleverd. Het betreft 9 eengezinswoningen die allen zijn verhuurd.
Molenweg Bakel. Dit is een eigen ontwikkeling van Goed en het betreft een inbreidingslocatie. In 2011 zijn hier 20 gedateerde seniorenwoningen gesloopt om plaats te maken voor 21 nieuwe woningen bestemd voor huur en koop. Medio 2012 is de bouw gestart van deze 21 woningen en in 2013 zijn alle woningen opgeleverd. Uit eerder onderzoek van Goed Wonen komt naar voren dat vanuit de milieufootprint het bouwen volgens de Hout Skelet Bouw methode zeer duurzaam is en het een gunstig effect heeft op de CO2-uitstoot. Goed Wonen heeft dan ook besloten om 15 van de 21 woningen te ontwikkelen volgens de Hout Skelet Bouw methode. Daarnaast bouwt Goed Wonen voor het eerst woningen die energie neutraal zijn. Dit wordt gerealiseerd door o.a. het toepassen van extra cascoisolatie, een warmtepomp en pv-panelen. Alle complexen gerealiseerd in 2013 vallen in ons statutair vastgesteld werkgebied. Opgeleverde nieuwbouwwoningen: Project: Oliemolen Appartementen Maatschappelijke ruimte Project: Molenweg Eengezinswoningen Senioren woningen Project: Molenbroekseloop Eengezinswoningen Totaal
Huur 33 1
Koop 8
5
5 16
16 9 59
Totaal 41 1
9 72
13
Naast dit opgeleverde project hebben we in 2013 gewerkt aan uitvoering of voorbereiding van een aantal andere projecten.
Projecten in uitvoering De Deel, Gemert In 2010 hebben projectontwikkelaar Bouwmaatschappij Janssen en Goed Wonen overeenstemming bereikt over de bouw van tien één- en tweepersoonswoningen in het plangebied De Deel. Totaal worden circa vijfentwintig woningen gerealiseerd in dit plangebied. Bouwmaatschappij Janssen en Goed Wonen hebben in 2012 het initiatief genomen om binnen dit plangebied te komen tot een verdere samenwerking, nl het toevoegen van 8 extra huurwoningen in het duurdere segment. Medio 2013 is ook voor deze extra woningen overeenstemming bereikt. Alle woningen (totaal 18) worden volgens het turnkey principe afgenomen van de ontwikkelaar. In 2013 zijn alle voorbereidingen genomen om te komen tot een bestemmingswijziging en een goedgekeurde omgevingsvergunning. In het eerste kwartaal van 2014 wordt begonnen met het bouwrijp maken. Streven is om eind 2014 een gedeelte van deze woningen in verhuur te kunnen nemen.
27
Goed Wonen en de GGZ De samenwerking met de GGZ is geïntensiveerd. Het resultaat hiervan is dat op twee locaties projecten in voorbereiding zijn om huisvesting te realiseren voor de GGZ. Het betreft de locaties die liggen in de kern Gemert. Deze locaties zijn de Oudestraat en Pandelaar. Oudestraat 44: Deze locatie is door Goed Wonen in het verleden aangekocht om nieuwe huisvesting te realiseren voor de GGZ. De nieuwe huisvesting voor de GGZ bestaat uit 12 wooneenheden en 1 kantoorruimte. Het project is in overeenstemming met de GGZ uitgewerkt en reeds aanbesteed. Eind 2013 is begonnen met het bouwrijp maken van het perceel. Begin 2014 wordt gestart met de bouw. Oplevering zal plaats vinden eind 2014.
Pandelaar: De aanbesteding van het project Pandelaar heeft medio 2013 plaats gevonden, in 2013 is eveneens het perceel aangekocht. De aannemer is na de bouwvakantie gestart met de bouw. Het project bestaat uit nieuwbouw van 10 wooneenheden en een renovatie van de bestaande boerderij. In de boerderij worden de gezamenlijke algemene ruimtes en 3 wooneenheden gerealiseerd. Oplevering van dit project vindt plaats in 2014. De bouw verloopt voorspoedig. Oudestraat 40/ Bisonstraat: De locatie Oudestraat 40 grenst aan de locatie Oudestraat 44 waar Goed Wonen huisvesting voor de GGZ realiseert. Oudestraat 40 is door projectontwikkelaar BL Huisvesting uit Gemert aangekocht en biedt ruimte voor woningbouwontwikkeling. BL Huisvesting en Goed Wonen hebben samengewerkt om beide locaties tegelijkertijd in ontwikkeling te nemen. Deze samenwerking heeft ertoe geleid dat Goed Wonen 12 woningen heeft aangekocht van BL Huisvesting. Het betreft 9 1-2 persoonswoningen gericht op de senior aan de Oudestraat 40 en 3 eengezinswoningen aan de Bisonstraat. In 2013 is gebruikt om de noodzakelijke bestemmingswijzing en de omgevingsvergunning te verkrijgen. Eind 2013 is gestart met het bouwrijp maken van de locaties en met de bouw wordt gestart begin 2014. Volgens planning worden de 12 woningen eind 2014 opgeleverd. Project: De Deel Woningen 1-2 persoonshuishouden Eengezinswoningen Project: Pandelaar GGZ wooneenheden GGZ maatschappelijke ruimte Project: Oudestraat 44 GGZ wooneenheden GGZ kantoor Project: Oudestraat/Bisonstraat Woningen 1-2 persoonshuishouden Eengezinswoningen Totaal
Huur 10 8
Koop
Totaal 10 8
13 1
13 1
12 1
12 1
9 3 57
9 3 57
Projecten in voorbereiding President Verhofstraat 1 t/m 7/Groeskuilenstraat 41 - 43/Virmundtstraat 76 t/m 81 Goed Wonen heeft het besluit genomen om deze locaties met bestaande opstal te gaan slopen. De bestaande woningen voldoen niet meer aan de huidige normen. Daarnaast bieden deze locaties,
28
gezien de ligging t.o.v. het centrum, nieuwe ontwikkelmogelijkheden. In 2012 is het besluit dan ook genomen om deze woningen te slopen en is de eerste aanzet over mogelijke invulling van de herstructurering gemaakt. 2013 wordt gebruikt om haalbare plannen te ontwikkelen. Fitland “eerstelijns zorgcentrum” Goed Wonen is sinds 2011 met diverse partijen in overleg om in gezamenlijkheid een eerstelijns zorgcentrum te ontwikkelen. Tot 2012 is hiervoor de locatie “Gemert Noord – sportcentrum “in beeld geweest. De diverse partijen zijn destijds niet tot overeenstemming gekomen om op deze locatie een eerstelijns zorgcentrum te ontwikkelen. Uit de overeenkomst met de gemeente krijgt Goed Wonen de beschikking over de grond nabij Fitland. Deze locatie is geschikt voor de realisatie van een eerstelijns zorgcentrum. Goed Wonen heeft begin 2013 de betrokken partijen opnieuw benaderd omf de realisatie van het eerstelijns zorgcentrum een nieuwe impuls te geven. Alle partijen hebben aangeven dat de locatie Fitland geschikt is voor een eerstelijns zorgcentrum en hebben een intentie overeenkomst getekend. Het jaar 2013 is gebruikt om een stedenbouwkundig ontwerp op te stellen en te starten met de eerste haalbaarheidsstudies. Alle partijen zijn positief gestemd en dit alles vormt de basis om in 2014 de intentie overeenkomst om te zetten naar een samenwerkingsoverkomst. Irenestraat Deze ontwikkeling vloeit voort uit de overeenkomst tussen Goed Wonen en de gemeente Gemert Bakel. Het plan betreft een herontwikkeling van de Irenestraat. De Irenestaat is gelegen midden in het centrum van Gemert. Met de herstructurering van het plangebied wordt er naar gestreefd woningen en een woonomgeving te creëren waarbij optimaal gebruik gemaakt kan worden van alle centrum faciliteiten. Onder andere mogelijke zorgverlening door tegenover gelegen zorgcentrum Ruijschenberg. De planontwikkeling is 2013 naar VO fase gebracht. De woningen worden dermate flexibel en levensloopbestendig ontworpen dat ze voor een brede doelgroep inzetbaar zijn. Denk hierbij aan de doelgroepen: starters, 1-2 persoon-huishoudens, senioren en zorg. Tevens worden in het plan twee “kangaroo” blokken gerealiseerd. Een kangaroo blok bestaat uit een separate onder- en bovenwoning. De kangaroo blokken worden in zijn geheel verhuurd. We denken bij deze woningen aan de combinatie mantelzorgwoning onder en familielid o.i.d. boven. Maar kan ook omgekeerd bijv. een begeleiding behoevende jongere boven en ouders beneden. Op deze manier realiseren we woningen met een bijzonder karakter voor een specifieke doelgroep. Het plan bevat in totaal 16 woningen. Eind 2013 is de bestemmingswijziging voor deze plan ontwikkeling ingediend. We hopen eind 2014 te starten met de bouw van deze Komweg Ook deze ontwikkeling vloeit voort uit de overeenkomst tussen Goed Wonen en de gemeente Gemert Bakel. Deze herontwikkelingslocatie is gelegen aan de Komweg en het Kruiseind, aan de noordzijde van het centrum van Gemert. Het terrein was voorheen in gebruik als bedrijventerrein. Goed Wonen wil op deze locatie woningen realiseren die worden ingezet als sociale huurwoning. De locatie is uitermate geschikt om een plan te realiseren van verschillende woning types. Wij willen in dit plangebied 16 sociale huurwoningen realiseren voor starters, 1-2 persoon-huishoudens en senioren. 2013 is gebruikt om deze planontwikkeling voor te bereiden. Zo is eind 2013 de bestemmingswijziging ter beoordeling ingediend en is de haalbaarheidsstudie naar een volgende fase gebracht. We gebruiken 2014 om de plannen verder uit te werken zodat we eind 2014 begin 2015 deze ontwikkeling in uitvoering nemen. Handel In het centrum van Handel (achter MFA) wordt de nieuwe straat Johannes Keijzershof aangelegd. Aan deze straat komen onze woningen te staan.
29
Onze woningen maken deel uit van een nieuw leefgebied welke ontstaat achter de MFA welke momenteel in aanbouw is. De locatie wordt momenteel door gemeente bouwrijp gemaakt. De totale ontwikkeling van deze locatie heeft in 2013 plaats gevonden incl. de aanbesteding. Dit project hebben we aangegrepen om de aanbesteding op een alternatieve wijze vorm en inhoud te geven. Dit project is aanbesteed volgens de design en construct methode. Met als resultaat dat we ons gevraagde programma binnen strakke financiële kaders kunnen laten uitvoeren. Start bouw en oplevering van de deze ontwikkeling staat gepland in 2014. Project: Fitland Eerstelijns zorgcentrum Groepswoningen t.b.v. Zorgboog Woningbouw Project: Irenestraat Woningen diverse doelgroepen Kangaroo woning Project: Komweg starterwoningen seniorenwoningen Woningen 1-2 persoonshuishouden President Verhofstraat 1 t/m 7/Groeskuilenstraat 41 43/Virmundtstraat 76 t/m 81 Totaal
Huur 1
Koop
Totaal 1 4 4 Nader vast te stellen
14 2 4 2 7
14 2
4 2 7 Nader vast te stellen
30
4
34
Projecten die geen doorgang vonden in 2013 Klooster Nazareth, Gemert: Sinds 2011 is Goed Wonen betrokken bij het opstellen van de nieuwe gebiedsvisie voor het plan Klooster Nazareth te Gemert. De inbreng van Goed Wonen heeft zich met name gericht op het volkshuisvestelijk woningbouwprogramma waarvoor Goed Wonen staat. Naast de ontwikkeling van de gebiedsvisie is gelijktijdig een Programma Van Eisen opgesteld. Ook hier heeft Goed Wonen haar input voor geleverd. De regierol voor deze ontwikkeling ligt bij de gemeente Gemert-Bakel. Gezien de marktomstandigheden heeft dit plan ernstige vertraging opgelopen. Goed Wonen heeft dan ook besloten dit plan te blijven volgen en niet meer te aan te merken als plan in ontwikkeling. Diomage: In 2013 heeft er structureel overleg plaats gevonden met onze stakeholder Diomage over de locatie Frans Brugske, ook wel Pontage genoemd. Verschillende vormen van herontwikkeling en renovatie zijn besproken. Door de wijzingen vanuit de overheid omtrent de vergoedingsstructuur en zorgindicaties rust er op dit moment te veel onduidelijkheid om tot een verantwoorde keuze te komen. Daarom hebben beide partijen gekozen om het project in de wachtkamer te zetten. Mogelijk dat dit deze ontwikkeling in 2014 weer opnieuw wordt opgepakt.
30
4.2.4 Kwaliteit In 2013 zijn verschillende projecten van planmatig onderhoud uitgevoerd. Voor diverse projecten in 2014 zijn de voorbereidingen opgestart. Doel van het planmatig onderhoud is om de kwaliteit van onze woningen in stand te houden of te verbeteren. Bij alle projecten is veel aandacht besteed aan goede communicatie met onze klanten, zowel vooraf als tijdens de uitvoering van de projecten. Onze klanten waarderen deze aanpak. Projecten planmatig onderhoud 2013 Uitvoering binnenverbetering In totaal hebben we ruim 100 woningen in ons werkgebied voorzien van nieuwe binnenpakketten. Deze woningen liggen verspreid over de verschillende kernen. Een binnenpakketverbetering houdt in dat de keuken, badkamer en toilet worden gerenoveerd. We bieden onze huurders een ruime keuze in formaat, kleur en plakpatronen van tegels. Daarnaast zijn er diverse mogelijkheden om de keuken naar eigen wens en smaak in te richten. We monitoren continue of de uitvoering van de binnenverbetering voldoet aan de vraag van onze klant en of pakketkeuzes nog voldoen aan de wensen van onze huurders. BTW verlaging op arbeid tot eind 2014 Deze stimuleringsregeling van de overheid heeft ertoe geleid dat Goed Wonen gekozen heeft om een 100 tal woningen extra in aanmerking te laten komen voor het vernieuwen van de binnenverbetering. Deze woningen stonden gepland om in 2014 in uitvoering te worden genomen. Dit project is voorbereid in 2013 maar wordt voor een gedeelte in uitvoering genomen in 2014. Schilderwerk In 2013 zijn er in totaal 27 complexen geschilderd. Het totaal aantal woningen van deze 27 complexen betrof ongeveer 380 woningen. Naast het schilderen van onze woningen zijn de laatste woningen aangepast om deze beter te beveiligen tegen inbraak. We hebben het schilderwerk aanbesteed volgens ons aanbestedingsbeleid. Het is ons gelukt om het schilderwerk binnen de gestelde planningen in uitvoering te nemen. Gevel aanpassing Gemert Bij 22 woningen aan Den Elding is de gevel aangepast. Door deze aanpassing krijgt de woning een uiterlijk dat past bij deze tijd en krijgt de omgeving waar deze woningen staan een positieve impuls. We hebben de bewoners betrokken bij de uiteindelijke keuze van de gevel. Doordat we naast deze gevel aanpassing ook bij deze woningen een binnenverbetering uitvoeren wordt de overlast voor deze bewoners groot.
Daarom hebben voor dit project Tante Keet ingehuurd. Tante Keet is een gezellige mobile thuiskamer waar bewoners even tot rust komen en ontsnappen aan de werkzaamheden. Men kan er een kopje koffie drinken, een kaartje leggen of gewoon een praatje maken met de buren. Dit initiatief is door de bewoners zeer gewaardeerd. Project 59 woningen, te Gemert, Handel en De Mortel: De uitvoering van dit project is opgestart in 2012 en kende een doorloop naar het jaar 2013. In het tweede kwartaal is de totale renovatie van dit project afgerond. De renovatie bestond uit het aanbrengen van energetische verbeteringen, totale binnen- en casco renovatie. Het totaal aantal woningen dat in 2013 in uitvoering is genomen was ca. 45 woningen. Hoewel dit project wat opstart problemen heeft gekend is de conclusie dat deze karakteristieke woningen weer een toekomst perspectief hebben. Overige planmatig onderhoud: Naast bovenstaande projecten zijn er tal van kleine projecten opgestart. Op zich projecten die bijna niet noemenswaardig zijn maar alles bij elkaar toch activiteiten die we niet mogen vergeten. Daarnaast
31
dragen ook deze kleine projecten bij aan het woongenot van onze klanten. Uitgevoerde werkzaamheden zijn o.a. schoorstenen vochtwerend maken, kunststof kozijn schoonmaken, afstellen en smeren van hang en sluitwerk, dakramen vervangen, schoonmaken platte daken en voegwerk repareren. Aanbrengen energie besparen maatregelen: In 2013 is een belangrijke stap gezet om ons bestaande woningbezit energetisch te verbeteren. Hiervoor hebben we beleid vastgesteld. Onderligger voor ons energiebeleid is de Trias Energetica. We focussen ons met name op stap 1 uit de Trias Energetica. Dit betekent dat we ons allereerst zoveel mogelijk richten om energie te bezuinigen (isoleren en gedrag beïnvloeden). Door het isoleren van gevels, daken en vloeren, het aanbrengen van isolatie glas en het vervangen of aanbrengen van HR-ketels in combinatie met ventilatie leidt dit gemiddeld tot een besparing van 17% op het gasverbruik. In ons ondernemingsplan hebben we beschreven dat de investering die nodig is om de besparing te realiseren voor een gedeelte in rekening wordt gebracht bij onze huurders. In ons energiebeleid hebben we hiervoor een verrekeningsmethodiek opgesteld. Het aanbrengen van energie besparende maatregelen is een activiteit die voor meerdere jaren is ingepland en een repeterend karakter heeft. Het is ons gelukt om in 2013 echt een stap voorwaarts te maken. We hebben ruim 200 woningen energetisch kunnen verbeteren naar een EPA label van minimaal label c. De energiemaatregelen die Goed Wonen heeft uitgevoerd leiden tot de volgende energielabeling in 2013, vergeleken met 2012: Energielabel
2013
2012
A
7%
6%
B
26%
25%
C
46%
40%
D
7%
12%
E
8%
10%
F
5%
5%
G
1%
2%
Goed Wonen heeft in haar Ondernemingsplan ten doel gesteld dat in 2015 minimaal 85% van haar woningen het label A/B/C heeft. Ultimo 2013 scoort Goed Wonen 79% (2012: 71%). Onderstaand een overzicht van de belangrijkste kosten planmatig onderhoud voor 2013 Planmatig onderhoud Schilderwerk Binnen pakketten (vernieuwing keuken, toilet, badkamer) Asbest Overige posten Totaal
€ 325.000 € 1.972.000 € 128.000 € 424.000 € 2.849.000
Naast planmatig onderhoud zijn in 2013 ook nog de volgende uitgaven gedaan. Overige kosten niet planmatig onderhoud Onderhoud CV € 162.000 Aanleg nieuwe CV € 175.000 Overig contracten onderhoud € 127.000 Overig niet planmatig onderhoud € 266.000 Totaal € 730.000
32
4.2.5
Reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en overig onderhoud
Het uitgegeven bedrag voor reparatieverzoeken is € 601.000,- in 2013. Het bedrag dat besteed is aan mutatieonderhoud was in 2013 € 765.000,-. Hierbij moet men wel in ogenschouw nemen dat binnen dit budget ook verbeterpakketten zijn uitgevoerd, welke in het verleden tijdens planmatig onderhoud zijn overgeslagen. Daarnaast was er in 2013 sprake van een toename van het aantal mutaties met 42%. Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud
2013 601.000,765.000,-
2012 643.000,815.000,-
Om de bewoners gemak of hulp te bieden bij het uitvoeren van klein onderhoud, hebben we het serviceabonnement. Op dit moment hebben ruim 1.700 huurders zo’n abonnement (was vorig jaar nog 1.680 huurders). Tegen een vergoeding van € 3,25 per maand worden zaken zoals het repareren van hangen sluitwerk, deurbel of het bijvullen en/of ontluchten van een cv-installatie uitgevoerd.
4.2.6 Milieu en duurzaamheid Vanuit de samenleving wordt steeds duidelijker dat ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing steeds belangrijker worden. Corporaties hebben vanuit hun maatschappelijke betrokkenheid een voortrekkersrol als het gaat om duurzame investeringen. Daarom heeft Goed Wonen uitgesproken om te investeren in duurzaamheid. Voor alle nieuwbouw projecten die in 2013 nog ontwikkeld en nog in opdracht geven moesten worden is ons streven geweest om de EPC normen uit het bouwbesluit 2020 van toepassing te verklaren. Het bouwbesluit 2020 geeft aan dat de EPC norm 0,0 moet zijn. Dit betekent dat we een zeer energie zuinige woning ontwikkelen. Het is ons gelukt om het project Handel binnen de nomen van het investeringsstatuut te kunnen uitvoeren met een EPC van 0,0. De overige projecten die in opdracht zijn geven, zijn EPC variërend tussen 0,2 en 0,4. De economische- en marktomstandigheden hebben een positief effect op het realiseren van deze doelstelling. Daarnaast is het ons gelukt om onze doelstelling “dat 85% van ons bestaande woningbezit minimaal een EPA label C of hoger moet hebben” een flinke boost kunnen geven in 2013. We hebben ruim 200 woningen een verbeterd label kunnen geven (zie paragraaf 4.2.4). Dit is ons gelukt door energetische verbetermaatregelen in uitvoering te nemen bij planmatig onderhoud, mutatie onderhoud en op individuele verzoek.
4.3
Leefbaarheid
Ook in 2013 is een aantal activiteiten op het gebied van leefbaarheid uitgevoerd. Het initiatief om in Gemert een ondersteuningsnetwerk voor ouderen die dreigen te vereenzamen op te zetten kreeg in 2013 een nieuwe wending. Er werd besloten dit op eigen kracht samen met lokale partijen op te gaan zetten. De LEVgroep werd gevraagd om hierbij de kar te gaan trekken. Tegelijkertijd werd besloten om
33
het Thuis-Huis flexibeler op te gaan zetten. Hiermee kan het aan meerdere doelgroepen huisvesting bieden en is het mogelijk om infrastructuur voor groepsactiviteiten (bv gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners) te creëren. De kosten voor SMO, landelijke schoonmaakdag, tuinonderhoud, opknappen achterpaden en bijhouden kruidenbakken zijn volledig gebruikt. Tevens is door een aantal bewonerscommissies gebruik gemaakt van beschikbare bijdrages ter ontplooiing en invulling van activiteiten in de wijk of complex.
In totaal is een bedrag van € 103.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Stageleerlingen Commanderijcollege en Summacollege bij Goed Wonen In april heeft één leerling van het Commanderijcollege Gemert stage gelopen bij de onderhoudsmedewerkers van Goed Wonen. De stage is bedoeld als snuffelstage waarbij de leerling enige tijd in de keuken kan kijken bij een bedrijf of organisatie. Zo is hij gedurende twee weken op stap geweest met de onderhoudsmedewerkers om reparatieverzoeken bij onze huurders uit te voeren. Vanaf 1 september liep één leerling van het Summacollege (ROC) stage bij Goed Wonen. Zij is woonachtig in Gemert en volgt de opleiding tot juridische medewerker (niveau 4). Haar stage loopt tot einde januari 2014 en heeft als doel ervaring op te doen met voorkomende werkzaamheden in een dienstverlenende organisatie en in haar opdrachten theorie aan de praktijk koppelen. Zo maakt zij een analyse van de organisatie Goed Wonen waarbij zij organisatorische, juridische en financiële aspecten in beeld bracht. Goed Wonen wil zich hiermee laten zien als een organisatie die zich inzet voor het maatschappelijk belang. In dit geval door jonge mensen uit onze eigen gemeente de gelegenheid te bieden werkervaring op te doen. We vinden het belangrijk dat te doen in de omgeving waarin Goed Wonen zelf werkt. We willen daarmee benadrukken dat we veel waarde hechten aan lokale verankering. Kosten: interne personeelskosten voor begeleiding. Werkervaringsplaats In de periode april –december 2013 boden we een op een uitkering aangewezen onderhoudsmedewerker een werkervaringsplaats aan. Het betrof hier een inwoner van de gemeente Gemert-Bakel. Op deze wijze was het voor hem mogelijk om ervaring op te doen binnen een corporatie (een voor hem nieuwe werkomgeving) en hiermee zijn kansen op het vinden van betaald werk te vergroten. Kosten: interne personeelskosten voor begeleiding. Begeleiding bij wonen Goed Wonen zorgt voor begeleiding van klanten die een steuntje in de rug nodig hebben als het gaat om zelfstandig wonen. Goed Wonen heeft hiervoor een contract gesloten met de Stichting Maatschappelijke Opvang in Helmond. Kosten: € 39.000.
34
(Groen)onderhoud achterpaden en achterpadverlichting In 2013 heeft Goed Wonen onveranderd geïnvesteerd in de achterpaden en achterpadverlichting van de eigen huurders. Het geld werd grotendeels besteed aan onderhoud. Bij één achterpad werd de riolering en bestrating vervangen. Kosten € 20.000. Herhalingscursus reanimatie en AED Aan de gevel van ons kantoor is een AED bevestigd. Samen met een aantal medewerkers van Goed Wonen heeft een aantal omwonenden een herhalingscursus reanimatie en AED bij Goed Wonen gevolgd. Jaarlijks wordt deze herhalingscursus gegeven. Diomage Goed Wonen levert graag haar bijdrage aan het bevorderen van maatschappelijke deelname van burgers die dat niet zomaar op eigen kracht kunnen. Sinds begin 2012 bieden we onderdak aan het DAT-klusteam van Diomage. Dit klusteam biedt aan cliënten van Diomage een structurele dagbesteding. De klussen die men verricht kunnen voor een belangrijk deel ook rekenen op afname door Goed Wonen. Te denken valt hierbij aan lichte werkzaamheden ter ondersteuning van de onderhoudsmedewerkers van Goed Wonen, het verspreiden van folders en bewonersblad etc. De dagbesteding kende een vliegende start en was begin 2013 toe aan een verbreding van activiteiten en doelgroepen (cliënten van de GGZ, BJB e.d.). In 2013 is deze verbreding alsook de ambitie naar een grotere ruimte uit te wijken veelvuldig onderwerp van overleg geweest maar heeft vooralsnog nog niet tot concrete veranderingen geleid. Oliemolen In 2013 werd Oliemolen opgeleverd. Deze wijk, tegenover het kantoor van Goed Wonen gelegen, bestaat uit een gevarieerd aanbod aan huur- en koopwoningen en staat op de plaats waar in het verleden het bedrijf van Verhagen ramen stond. Bij de oplevering van de wijk kregen leerlingen van de in de directe omgeving gelegen basisscholen de kans om hun wenswoning in een kleiplastiek uit te drukken. Ze werden hierbij begeleid door docenten van het Kunstlokaal. Ze gaven uiting aan alledaagse wensen als een eigen slaapkamer en ruimte om te spelen maar ook aan echte dromen als een eigen zwembad. De architectuur van we wijk is eigentijds en vernieuwend in het straatbeeld van Gemert. Tegelijkertijd past Oliemolen goed bij het dorpse karakter van Gemert. Ter gelegenheid van de officiële opening werd een prachtig kunstwerk van de Gemertse kunstenaar Gerard van Lankveld onthuld. Het kunstwerk siert de entree van het kantoor van Goed Wonen en heeft de veelzeggende naam ‘à la Rietveld’. Het verwijst naar de architectuur en de geeft de verbinding aan tussen Goed Wonen en Oliemolen. Kosten: €3.500 voor de wenswoningen en €25.000 voor het kunstwerk. Etumé Een viertal studenten Sociaal Culturele Dienstverlening van Hoge School Arnhem-Nijmegen zetten in het najaar van 2013 een project op waarbij de opdracht was te komen tot een ondersteuningsnetwerk voor inwoners van Gemert. Doel was vooral aan te sluiten bij gebleken behoeften en ideeën en potentiele initiatieven die al aanwezig zijn in de samenleving. Het project Etumé (uitgesproken als ‘eetu-mee’) gaat uit van de behoeften van burgers om op geëigende momenten contacten in de buurt te hebben. Een van die momenten is tijdens het diner. Begin 2014 zullen een aantal burgers mensen uit hun directe omgeving die (dreigen te) vereenzamen, uitnodigen om bij hen thuis te komen eten. De zo ontstane contacten hebben het in zich om uit te groeien naar verdere onderlinge contacten. Goed Wonen heeft dit initiatief ondersteund door in de persoon van de Manager Klantzaken zitting te nemen in de klankbordgroep, door de contactmomenten te faciliteren en bijkomende kosten voor een deel voor haar rekening te nemen. Kosten: personeelskosten en €150 Stichting Leergeld Sedert enige jaren draagt Goed Wonen de Stichting Leergeld, Gemert e.o. een warm hart toe. De stichting heeft als doel om kinderen uit kansarmere milieus te helpen om hun mogelijkheden te vergroten of hun potentieel te ontwikkelen. Verder beijvert ze zich ervoor dat kinderen uit deze milieus, net als andere kinderen, mee kunnen doen met schoolse en buitenschoolse activiteiten. Dit doet zij bijvoorbeeld door het bemiddelen bij het verkrijgen van voorzieningen, tegemoet komen in de kosten voor sportclubs e.d. Doormiddel van een jaarlijkse financiële bijdrage ondersteunen we de stichting actief. Kosten: € 7.000.
35
Diverse Diverse activiteiten zoals: schoonmaakdag, uitgaven voor exploitatie en ondersteuning maatschappelijke ruimte Nieuwe Biezen, Roefeldag, kruidenbakken, tuinonderhoud/verlichting, bijdrage bewonerscommissie en ondersteuning bij de verdere professionalisering van Huurdersbelang Gemert-Bakel (o.a. aansluiting bij de woonbond).
36
4.4
Verhuren en verkopen van woningen
4.4.1 Verhuren Onderstaande tabel geeft een specificatie van de verhuringen weer: Goedkoop 2013 2012 2011
11 (5%) 15 (9%) 31 ( (21%)
Betaalbaar+duur 180 (81%) 141 (84%) 115 (77%)
Vrije sector 32 (14%) 12 (7%) 3 (2%)
Totaal 223 168 149
Uit bovenstaand overzicht is duidelijk een verschuiving te zien in de verhuringen naar ‘duurdere klassen’. In paragraaf 4.2.2 is een overzicht opgenomen hoe de verhuringen in 2013 conform de ‘Europese richtlijnen’ zijn toegewezen. Zes woningen zijn aangeboden aan woningzoekenden met een sociale urgentie. De verstreken tijd tussen de afgifte van een sociale urgentie en de acceptatie van een woning bedroeg in 2013 gemiddeld 33 dagen. Dit is ruim binnen het streven van zes maanden. Daarnaast is een aantal woningen rechtstreeks aangeboden aan statushouders (6), directe verhuur (54), GGZ (2) en SMO (3). Afstemmingsoverleg mensen met complexe problematiek Ook binnen ons werkgebied leven mensen die problemen hebben op meerdere terreinen. De aanpak van deze problemen vereist samenwerking tussen verschillende organisaties, zoals de gemeente, de GGD, de GGZ, Maatschappelijke Dienstverlening, Verslavingszorg, Welzijn en Goed Wonen. Goede huisvesting is in die situaties niet dé oplossing, maar kan wel een onderdeel vormen van een totaalaanpak. Op operationeel niveau functioneert binnen Gemert het zogenaamde afstemmingsoverleg. Goed Wonen is partner in dit overleg. In 2009 is tussen alle deelnemende organisaties een Convenant Maatschappelijke Ondersteuning gesloten. In dit Convenant zijn de doelen en wederzijdse verwachtingen vastgelegd. In de eerste helft van 2013 werd wederom met succes invulling gegeven aan dit convenant. In de loop van 2013 werd in het kader van het gemeentelijk WMO-beleid langzaam overgegaan op wijk- en dorpsoverleggen. Meer nog dan voorheen in het afstemmingsoverleg wordt in deze overleggen toegewerkt naar het aanboren van informele ondersteuning in de directe omgeving van betreffende inwoners van Gemert-Bakel. Wonen met begeleiding Eind 2004 is samen met de gemeente een convenant afgesloten met Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO) in Helmond. SMO verzorgt integrale woonbegeleiding aan cliënten, die veelal complexe problemen ondervinden in de woonsituatie. Deze begeleiding kan zowel financieel als sociaalpsychologisch van aard zijn. Het streven is om met het inschakelen van SMO dreigende huisuitzetting te voorkomen. Goed Wonen heeft vijf basisplaatsen preventieve woonbegeleiding ingekocht en de gemeente twee plaatsen. De inzet van SMO levert positieve resultaten op. In 2013 heeft Goed Wonen daarom wederom het contract verlengd voor opnieuw vijf plaatsen. 4.4.2 Woningzoekenden Op 31 december 2013 stonden er ruim 4.300 woningzoekenden ingeschreven. Een forse stijging ten opzichte van eind 2012 toen we 3.800 woningzoekenden Voor deze groei zien wij vier oorzaken. Ten eerste schonen we sinds twee jaar de lijst niet meer op. Voorheen vroegen we aan alle ingeschrevenen één maal per jaar of ze nog ingeschreven wilden blijven. Hierbij gaf altijd een aanzienlijk deel van hen aan niet meer ingeschreven te willen zijn. Ten tweede gebruiken steeds meer mensen de mogelijkheid om zich via internet in te schrijven. Internet is zo drempelvrij dat veel mensen zich inschrijven die dat niet zouden doen als ze hiervoor naar ons kantoor moeten komen. Ten derde zien we dat onze nieuwbouwwoningen een aantrekkende werking hebben. Wij horen nogal eens ‘zoiets wil ik ook wel’. Tenslotte leiden de problemen op de (koop)woningmarkt (onder andere strengere eisen bij hypotheekverstrekkingen) ertoe dat mensen zich inschrijven bij een corporatie. Het gegeven van het aantal woningzoekenden alleen zegt niet zoveel over de druk op de woningmarkt. We beschouwen een woningzoekende als actief zoekend als hij of zij meer dan twee keer heeft gereageerd in een jaar. Op basis van deze definitie was in 2013 van alle ingeschreven woningzoekenden slechts acht procent actief woningzoekend. Het grootste deel van alle
37
woningzoekenden, namelijk 85 procent, heeft niet gereageerd op het woningaanbod in 2013. Deze groep staat waarschijnlijk uit voorzorg ingeschreven of zoekt een specifieke woning. De opgebouwde inschrijftijd op het moment dat iemand een woning accepteert bedraagt gemiddeld 42 maanden. Dit is iets lager dan 2012 toen dit gemiddeld 46 maanden was. 4.4.3 Huurbeleid en huurincasso In het strategisch voorraadbeleid van Goed Wonen worden de woningen in verschillende categorieën (labels) ingedeeld: instandhouding basis standaard luxe Bij deze labels hoort, in combinatie met de WOZ-waarde een streefhuurpercentage (tussen 65% en 75% van de maximaal redelijke huurprijs). Het streven is om de woningen binnen de wettelijke kaders zo snel mogelijk naar het streefhuurpercentage te brengen. Bij mutaties wordt de huur opgetrokken naar de streefhuur. Inkomensafhankelijke huurverhoging Dit jaar hebben we voor het eerst een (wettelijke) inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Dat betekent: hoe hoger het inkomen, hoe meer huurverhoging een huurder betaalt. Veel van onze huurders wonen in een goedkope huurwoning, terwijl ze een goed inkomen hebben; zij wonen scheef. De huurverhoging bestaat uit een inflatiecorrectie van 2,5%. Die betalen alle huurders. Daarbij komt 1,5 % huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van minder dan €33.614. Er komt 2% extra bij voor huishoudens met een inkomen tussen de €33.614 en €43.000 en 4% extra voor huishoudens met een inkomen van méér dan €43.000. Huurders die een woning huren met een huur boven de €681,02 en een inkomen hebben boven de €33.614; dan is de huurverhoging beperkt tot 4%. De reden is dat deze huurders niet scheef wonen.
Bezwaarschriften inkomensafhankelijke huurverhoging In totaal hebben 688 huishoudens een inkomensafhankelijke verhoging gekregen van 4,5 of 6,5 procent. Zoals verwacht hebben door de inkomensafhankelijke huurverhoging meer huurders dan andere jaren bezwaar aangetekend. Totaal zijn er 105 bezwaren ingekomen waarvan 36 foutief (omdat zij de wettelijk toegestane huurverhoging van 4% hadden gekregen)
Percentage huurverhoging en toekenning Rondom de bezwaarschriften zijn de volgende uitkomsten: Huurverhoging 4%: 36 bezwaren (dit zijn foutieve bezwaren omdat tegen 4% geen bezwaar te maken is op basis van inkomen). Huurverhoging 4,5%: 18 bezwaren waarvan 10 een verlaging hebben gekregen. Huurverhoging 6,5%: 51 huurders waarvan 34 huurders een verlaging hebben gekregen De toegekende verlagingen zijn voor het merendeel gebaseerd op een afgenomen inkomen na 2011. Huurcommissie Acht bezwaren zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie, deze zijn allemaal in het voordeel van Goed Wonen beslist. Deze huurders moeten dus ook de voorgestelde huurverhoging betalen.
38
Na doorvoering van de huurverhogingsronde 2013 ziet de samenstelling van de woningvoorraad er ten opzichte van 2012 als volgt uit:
Huurprijscategorie Goedkoop <€ 374,44 Betaalbaar >€ 374,44 <€ 574,35 Duur >€ 574,35 Totaal
2012 2013 Verschil absoluut procentueel absoluut procentueel absoluut procentueel 445 17,6% 365 14,1% -80 -18,0% 1.787
70,5%
1.775
68,4%
-12
-0,67%
301
11,9%
456
17,5%
+155
+51,5%
2.533
100,0%
2.596
100,0%
+63
+2,5%
Er is sprake van een verschuiving tussen de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur. Dit komt met name door het toekennen van de schaarstepunten, de inkomensafhankelijk huurverhoging en de wijzigingen rondom de energielabeling en de hiermee gepaarde puntentelling. De totale achterstand eind 2013 is € 228.000. Een forse toename ten opzichte van 2012 toen de achterstand € 116.000 bedroeg. In 2013 liepen er 40 deurwaarderszaken, in 2011 waren er 27 deurwaarderszaken. In 2013 werd er 21 maal een vonnis uitgesproken door de rechter, in 9 gevallen resulteerde dit vonnis daadwerkelijk in een huisuitzetting ( waarvan 7 vanwege huurachterstand en 2 vanwege hennepteelt). In 2012 vonden zes huisuitzettingen plaats, reden huurachterstand en eenmaal overlast. Bestudering van de casussen wijst op toename van het aantal huishoudens dat het moeilijk heeft om haar financiële verplichting na te komen. Verder komen er steeds meer huishoudens zover in de problemen dat uithuisplaatsing volgt of dat ze ervoor kiezen om met de noorderzon te vertrekken. In beide gevallen zijn de (hoge) kosten meestal voor Goed Wonen. Hierbij komt dat we medio 2013 gestopt zijn met het toezenden van acceptgiro’s naar een 600-tal huurders. Voor hen werkte het ontvangen van de acceptgiro als een betalingsherinnering. Voor een gedeelte van de betreffende huurders is het zelf verantwoordelijkheid nemen om tijdig te betalen nog geen routine. Tot slot is het in de tweede helft van het jaar nog niet mogelijk gebleken achterstanden realtime betrouwbaar te monitoren in ons nieuwe primaire systeem, waardoor directe bijsturing vanuit de cijfers nog niet mogelijk was. Naar verwachting is dit begin 2014 wel mogelijk. Al met al redenen genoeg om dicht bovenop de huurincasso te blijven zitten om er zodoende voor te zorgen dat huurders niet met onoverkomelijke huurachterstanden te maken krijgen en tevens het financiële risico voor GW te verkleinen. Huurders zijn bij het afschaffen van de betalingen met acceptgiro op het spoor van automatische incasso gezet. Op de valreep van 2013 zijn er met de gemeente in het kader van de prestatieafspraken nieuwe afspraken gemaakt over het gezamenlijk optrekken bij schuldenproblematiek bij huurders die aangewezen zijn op een uitkering. In 2014 blijven we deze lijn doortrekken. 4.4.4 Verkoop van woningen Bestaand woningbezit Woningen die in het verleden met Koopgarant verkocht zijn en die wij verplicht terugkopen bij vertrek van de koper, worden in principe regulier, tegen taxatiewaarde, verkocht. In 2012 is besloten om alleen nog bij uitzondering een woning met Koopgarant te verkopen. In 2013 zijn geen oude koopgarantwoningen teruggekocht. Daarnaast is er één woning uit de bestaande voorraad verkocht met een verkoopprijs van € 194.000,-. Nieuwbouwwoningen Van het nieuwbouwproject Oliemolen zijn in 2013 2 woningen verkocht. Het gemiddelde verkoopbedrag is € 231.000,- vrij op naam. Van het nieuwbouwproject Molenweg zijn in 2013 drie woningen verkocht. Het gemiddelde verkoopbedrag is € 192.666.
39
4.5
Wonen en zorg
4.5.1 Huisvesting voor autistische jongeren In 2008 zijn we een samenwerking gestart met de Stichting CASA. Deze stichting bestaat uit ouders van autistische jongeren. Het doel van de stichting is het realiseren van zelfstandige huisvesting voor hun kinderen. De ouders worden begeleid door de Stichting MEE. De bouw van 15 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte op het terrein van Oliemolen startte in 2012. In april 2013 werd het gebouw opgeleverd. Nog voor de oplevering was duidelijk dat alle appartementen aan autistische jongeren verhuurd waren.
4.5.2 Thuis-Huis In 2010 is een onderzoek afgerond naar de behoefte om in Gemert een Thuis-Huis te realiseren. Gebleken is dat er behoefte is aan de realisatie van twee Thuis-Huizen met ieder vijf tot zeven bewoners. Vanuit het positieve advies van dit haalbaarheidsonderzoek is Goed Wonen in de afgelopen jaren in overleg met de gemeente geweest over het verder ontwikkelen van dit project. Goed Wonen heeft besloten om te beginnen met één Thuis-Huis, eind 2012 is in overleg met de LEVgroep besloten het opzetten en realiseren van het Thuis-Huis te verbinden aan de ontwikkeling van het wijkgerichte werken. In 2013 hebben we dit verder geconcretiseerd. De LEV-groep staat in de startblokken om een ondersteuningsnetwerk voor ouderen die dreigen te vereenzamen op te zetten en intern hebben we de architect ontwerpstudies laten maken voor het gebouw. Als potentiele ontwikkelingslocatie voor het pand hebben we ons oog laten vallen op een slooplocatie aan de Virmundtstraat. 4.5.3 Huisvesting voor cliënten van de GGZ Goed Wonen voelt zich ook medeverantwoordelijk voor de huisvesting van cliënten van het GGZ. In 2012 heeft het project aan de Pandelaar in afwachting van overeenstemming met de GGZ stil gelegen. Daarnaast is er in 2010 een aankoop gedaan om huisvesting van twaalf cliënten en kantoorruimte te realiseren aan de Oudestraat. 2012 stond voor deze locatie in het teken van afstemming van het bouwprogramma met dat van het naastgelegen ontwikkelterrein van een plaatselijke projectontwikkelaar alsmede van het uitwerken van een samenwerkingsovereenkomst met de GGZ. De realisatie van de Pandelaar is in 2013 van start gegaan, die van het gebouw aan de Oudestraat start naar verwachting begin 2014. Beide voorzieningen worden in de loop van 2014 opgeleverd. 4.5.4 Omklapwoningen In 2011 kwam Goed Wonen met de GGZ, Diomage en Autismebegeleiding overeen om t.b.v. het ondersteunen van hun cliënten bij het zelfstandig gaan wonen te gaan werken met zogenaamde omklapwoningen. De drie zorgaanbieders hebben cliënten die na een bepaalde tijd van intensievere begeleiding eraan toe zijn om zelfstandig te gaan wonen. Uit ervaring blijkt dat er dan vaak lange wachttijden voor huurwoningen zijn en daarom moeten cliënten blijven wonen waar ze op dat moment verblijven. Het verdere genezingsproces stagneert hierdoor en er is het risico dat ze terugvallen in oude gewoonten. Als er gebruik gemaakt zou worden van een omklapwoning, huurt de cliënt voor de periode van één jaar de woning met een huurcontract met woonbegeleiding. De zorgaanbieder vraagt om een woning en bepaalt welke cliënt aan die woning gekoppeld wordt. De verhuurder zoekt een passende woning waarbij de woonomgeving ervoor zorgt dat de kans van slagen groot is. Als na dit jaar blijkt dat de zelfstandige bewoning geen problemen geeft, wordt deze woning omgeklapt en gaat de bewoner een regulier huurcontract aan voor onbepaalde tijd. Goed Wonen is bereid om per zorgaanbieder tot maximaal drie woningen per jaar beschikbaar te stellen. In 2013 werden er 2 omklapwoningen verhuurd. 4.5.5 Aanpassingen Door de invoering van de kanteling binnen de WMO en het feit dat ouderen graag langer in hun eigen woning willen blijven wonen, zag Goed Wonen dat hier preventief gehandeld moest worden. Daarom heeft ze, in samenspraak met de WMO adviesraad, dorpsondersteuners en huurdersbelang, een
40
oppluspakket op de markt gebracht. Hiermee kunnen onze huurders geringe aanpassingen in hun woning laten doen tegen een gereduceerd tarief. 4.5.6 Seniorenraad In de gemeente Gemert-Bakel is een seniorenraad actief. Goed Wonen en de Werkgroep Huisvesting, onderdeel van deze seniorenraad, hebben overleg wanneer daar behoefte aan bestaat. Vooral als er nieuwbouwplannen liggen, worden deze kritisch doorgenomen met deze werkgroep. In 2013 heeft Goed Wonen een aantal malen met de seniorenraad overleg gehad. Onderwerpen die ter sprake kwamen waren geplande nieuwbouwprojecten, gevolgen en keuzes door nieuwe beleidskaders en algemene ontwikkelingen op het vlak van ouderenhuisvesting. 4.5.7 Hennepconvenant Al een aantal jaren trekken we samen met de politie op bij de aanpak van hennepteelt in onze woningen. Een met de politie en de gemeente afgesloten convenant dient hierbij als leidraad. In 2013 werd er 2 maal een huurovereenkomst ontbonden na de ontdekking van hennepteelt in onze woningen. Na uitspraak van de kantonrechter zijn deze woningen ontruimd.
41
4.6
Betrekken van bewoners bij beheer en beleid
4.6.1 Participatie Huurdersbelang In 2013 is het Huurdersbelang op dezelfde weg als in 2011 en 2012 (nl. zelfstandig) verder gegaan. Het eigen budget voor vergaderen, afhuren van ruimten en kantoorartikelen is ook dit jaar verstrekt. Samen met hen is een vergaderrooster en agendabeheer opgesteld zodat er een duidelijke structuur in het overleg is aangebracht. Het Huurdersbelang heeft bij de volgende zaken een bijdrage geleverd: Advies over recent gehouden planmatig onderhoud;
Advies over de jaarlijkse huurverhoging;
Zij zijn meegenomen in de voortgang van het SVB;
Advies dienstverlening, dit is op dit moment een continu proces;
Thema avond met het gehele huurdersbelang waaruit een advies is gekomen in relatie tot een nieuw toewijzingsbeleid wat we in 2014 willen realiseren.
Bewonerscommissies Bewonerscommissies leveren een duidelijke bijdrage aan de leefbaarheid en een goed beheer van een complex. Vooral binnen appartementencomplexen is het praktisch om een bewonerscommissie te hebben. Daarom neemt Goed Wonen bij de oplevering van een nieuw appartementencomplex het initiatief om een bewonerscommissie in het leven te roepen. In 2013 zijn er nog twee bewonerscommissies opgestart in reeds bestaande complexen. Klantenpanels In 2013 heeft er wederom een aantal klantenpanels plaatsgevonden.. Een oproep voor het samen ontwikkelen van een aantal woningen voor ouderen in Gemert heeft geleid tot een werkgroep van 12 mensen die in 2012 en 2013 een aantal bijeenkomsten heeft gehad Samen met deze werkgroep werd het programma van eisen van een nieuwbouwproject in de wijk Berglaren/Molenakker in Gemert uitgewerkt en vastgesteld. Samen met de Zorgboog en enkele ouderen werd het nieuwbouwprogramma voor de Prinses Irenestraat in Gemert bekeken op toegankelijkheid en mogelijkheden om in de woningen eventueel zorg te verlenen. Op deze wijzen kunnen we veel directer inspelen op de woonwensen van senioren en de wensen die te stellen zijn vanuit het perspectief van zorgverleners.
42
4.7
Communicatie en PR
Het afgelopen jaar is, ook bij de afdeling communicatie, veel aandacht uitgegaan naar de implementatie van ons nieuw primair systeem. Er zijn ruim 150 standaardbrieven opgenomen in het systeem. Deze zijn in het voorjaar allemaal herschreven in de schrijfstijl van Goed Wonen. Social media We worden steeds actiever op Social media. Naast de bekende platforms, hebben wij ons in 2013 ook aangesloten bij een Gemerts initiatief Yazula. Yazula is een app gericht op het aanbieden van gebiedsgerichte informatie. Naast ons wekelijkse woningaanbod publiceren wij ook nieuwtjes en acties op Facebook en Twitter. Aan onze nieuwe huurders en bij de balie delen we kaartjes uit waarmee we onze klanten uitnodigen om onze Facebookpagina te liken. We zullen in 2014 onze activiteiten op social media verder uitbreiden. Tante Keet In het najaar zijn we aan Den Elding in Gemert gestart met de renovatie van 73 woningen, waaronder 17 seniorenwoningen. Een behoorlijke ingreep voor de bewoners, vooral ook omdat de woningen compact zijn en de bewoners vaak overdag thuis zijn. We zochten naar een oplossing om de bewoners te ontlasten en ze een tijdelijke, alternatieve woonkamer te bieden. Dit werd Tante Keet; een bouwkeet op een centrale plek bij de molen, omgetoverd tot gezellig, huiselijke woonkamer. Bij de opening hebben wij alle omwonenden uitgenodigd om een kijkje te komen nemen. De uitnodiging was een succes: vanaf dag één was het volle bak in de keet!
De keet heeft acht weken bij de molen gestaan en is in die tijd druk bezocht. Een van de bewoners heeft gedurende deze periode de keet geadopteerd en het dagelijkse beheer op zich genomen. De bewoners waren blij met de voorziening. Ze gaven aan dat de keet het burencontact heeft versterkt. Media-aandacht Niet alleen regionaal, ook landelijk is er aandacht geweest voor ons project. Zo is er een mooi artikel over Tante Keet gepubliceerd in de magazines van FNV Woondiensten en FNV Bouw. Promotie aanbod koopwoningen Goed Wonen In 2013 is veel energie gestoken in de promotie van ons woningaanbod koop. We hebben te maken met een moeilijke kopersmarkt en dat vraagt van ons meer marketinginspanning. We hebben diverse acties ondernomen. Startersevenement in samenwerking met gemeente In mei hebben we, in samenwerking met de gemeente, een startersevenement georganiseerd. Bij dit evenement is de nieuwe starterslening van de gemeente gepromoot en hebben wij ons startersaanbod onder de aandacht gebracht.
43
Zwanenhof, Gemert
In juni hebben wij een borrel en een high tea georganiseerd in de beschikbare appartementen in Zwanenhof, Gemert. We hebben ruim 600 uitnodigingen verstuurd naar woningzoekenden in de doelgroep, we hebben posters in het centrum van Gemert opgehangen, er is online en in de gedrukte media geadverteerd. Bezoekers op de open dag kregen een ‘goediebag’ mee met daarin de verhuur- en verkoopinformatie. De tassen waren verder aangevuld met kleine cadeautjes van lokale ondernemers en de Wereldwinkel. Molenweg, Bakel
In maart en september hebben we een verkoopactie voor de woningen aan de Molenweg in Bakel georganiseerd. De tweede verkoopactie was erg succesvol, mede doordat we de woningen opnieuw hebben laten taxeren en op basis daarvan de verkoopprijzen aanzienlijk verlaagd hebben. 5 Van de 6 woningen zijn inmiddels verkocht en 1 woning is verhuurd met mogelijkheid tot koop.
Oliemolen, Gemert In november organiseerden we een open dag voor de woningen en appartementen in Oliemolen die nog te koop waren. Ook deze woningen waren opnieuw getaxeerd en in prijs verlaagd. Er was redelijk wat animo. Mensen hebben interesse maar zitten helaas nog met het probleem van de verkoop eigen woning.
44
Communicatieactiviteiten rond wijziging dienstverlening In 2013 hebben enkele wijzigingen plaatsgevonden in onze dienstverlening. Zo vinden woningzoekenden ons woningaanbod voortaan alleen nog op onze website en niet meer in het Gemerts Nieuwsblad. Omdat we verwachtte dat dit voor senioren best wel even wennen zou zijn, hebben we deze groep gericht geïnformeerd. Daarnaast werken wij sinds 1 juli op afspraak. Dat betekent dat klanten die ons kantoor bezoeken, hiervoor een afspraak moeten maken. Via berichten op internet, bij de balie, en via persoonlijke mailings is hier aandacht aan besteed. Communicatie over asbest Bij renovatieprojecten en bij mutaties besteden wij extra aandacht aan de mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning. Naast de gebruikelijke controles in de woning, informeren wij bewoners actief over de mogelijke risico’s van asbest en wat men wel en niet moet doen. We hebben in 2013 een speciale asbestfolder ontwikkeld en een sticker met informatie die in de meterkast gehangen kan worden. Vanuit andere corporaties is veel belangstelling voor onze aanpak! Opleveringen projecten Oliemolen Gemert, Molenbroekse loop Gemert en Molenweg Bakel In 2013 hebben we een aantal projecten succesvol opgeleverd. Voor Oliemolen hebben we de oplevering uitgebreid gevierd met een hapje en drankje voor omwonenden en de onthulling van een kunstwerk, gemaakt door de Gemertse kunstenaar Gerard van Lankveld.
Verbeterslag communicatie KWH-richtlijnen Goed Wonen bezit het KWH-huurlabel, hét kwaliteitslabel voor woningcorporaties. Ook de kwaliteit van de communicatie van Goed Wonen is onderzocht. Hieruit bleek dat de informatievoorziening naar (toekomstige) huurders beter kon. In het najaar is hier een kleine verbeterslag in gemaakt. Helaas moeten we wel constateren dat we niet alle verbeteringen hebben kunnen doorvoeren. Reden is dat niet alle processen definitief op orde zijn. Door de komst van Dynamices Wonen is er aan bestaande processen gesleuteld (verhuur- / mutatieproces) en zijn nieuwe processen nog niet volledig ingericht (zoals de klachtenprocedure). Bovendien zijn door de invoering van Dynamics Wonen veel standaardbrieven anders ingericht. Stage student Fontys Communicatie Eindhoven Van februari tot juni heeft een studente communicatie aan de Fontys Hogeschool Eindhoven bij ons stagegelopen. Haar belangrijkste taken waren het opzetten en uitvoeren van een Facebookactie, het verzamelen van input voor het boekje ‘voortgang ondernemingsplan’ en verder hield zij zich bezig met alle voorkomende werkzaamheden op de afdeling. WMO communicatie Samen met de gemeente, de LEV-groep, De Zorgboog, de GGD en de Atlantgroep werken we aan een gezamenlijke communicatiecampagne over de ‘kanteling’ in de Wet maatschappelijke ondersteuning. Met de campagne willen we bereiken dat mensen niet meer vanuit ‘rechten’ en individuele voorzieningen denken, maar vanuit hun eigen kracht zoeken naar oplossingen in hun
45
directe omgeving. De uitvoering van de campagne staat gepland voor 2014. Voortgang ondernemingsplan Onze belanghouders en relaties hebben op het eind van het jaar weer een boekje ontvangen over de voortgang van ons ondernemingsplan. Perscommunicatie In 2013 hebben wij 8 persberichten verzonden aan de lokale en regionale media (Gemerts Nieuwsblad, Eindhovens Dagblad, Omroep Centraal). We zien dat het aantal persberichten afneemt. Daar staat echter tegenover dat wij meer via onze website, Twitter en Facebook communiceren over kleine nieuwsfeitjes. Sponsoractiviteiten Wij hebben dit jaar een nieuw keukenblok gedoneerd aan Speeltuinvereniging De Wieken in Gemert. De speeltuin bestaat 50 jaar en ter ere van dit jubileum werd het gebouw bij de speeltuin opgeknapt. Daarnaast hebben we dit jaar ook weer het Winterpleinfestijn gesponsord.
46
4.8
Financiën
4.8.1 Financiële continuïteit - omvang vermogen en toetsing Het CFV geeft op basis van de ingediende begrotingscijfers een continuïteitsoordeel af. Het oordeel was positief. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten binnen de vermogenspositie van de corporatie passen. De oordeelsbrief, op basis van de ingediende jaarcijfers over 2012, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (geadviseerd door het CFV) is in november 2013 verzonden. Daarin staat vermeld dat de solvabiliteit ultimo 2012 voldoende was. Het Continuïteitsoordeel, oordeelsbrief en de cijfers van alle corporaties zoals in Corporatie In Perspectief opgenomen (CIP-rapportage) zijn via de website van het CFV te benaderen. Faciliteringsvolume WSW (DAEB-activiteiten) Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering, voor DAEB-activiteiten, waarvoor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van tevoren aangeeft dat borg te staan. Eind 2013 is er een faciliteringsvolume door het WSW afgegeven van meer dan € 26 miljoen. Oordeel van het CFV Sinds 2008 wordt twee keer per jaar door het CFV een oordeel gegeven. Halverwege het jaar wordt een continuïteitsoordeel gegeven. Dit is gebaseerd op de laatst bekende meerjarenramingen. Er wordt gekeken of er een goede balans is tussen de voorgenomen activiteiten en de financiële mogelijkheden, waarbij de door de corporatie gemaakte beleidskeuze centraal staat. In het najaar wordt een oordeel gegeven of de corporatie over voldoende vermogen beschikt om risico’s te kunnen opvangen. De beoordeling gaf voor het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies.
4.8.2 De vermogenspositie In 2013 bedroeg het jaarresultaat € 0,4 miljoen negatief. Vergeleken met 2012 is het resultaat met meer dan € 10 miljoen gedaald. De belangrijkste reden is de waardeverandering van de materiële vaste activa die met € 10,0 miljoen daalt. Deze waardeverandering wordt voor het grootste deel veroorzaakt doordat de verhuurdersheffing integraal is doorgerekend in de bedrijfswaarde over de volledige exploitatieperiode. Dit in tegenstelling tot 2012 waarin de verhuurderheffing maar voor één jaar werd doorgerekend. Het eigen vermogen bedraagt op basis van de bedrijfswaarde (DAEB-deel) en marktwaarde (nietDAEB-deel) per 31 december 2013 € 74,6 miljoen. De solvabiliteit komt uit op 46%. 4.8.3 Waardering bezit De bedrijfswaarde van het bezit per 31 december 2013 is hoger dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs van het bezit per 31 december 2013. De bedrijfswaarde sociaal vastgoed inclusief grond bedraagt eind 2013 circa € 120 miljoen tegenover een boekwaarde historische kostprijs van € 64 miljoen. 4.8.4 De financieringspositie Eind 2013 bedroeg het werkkapitaal € 1,2 miljoen. 4.8.5 Beleggen en financieren In 2013 is een nieuwe lening van € 5,0 miljoen aangetrokken, waarvan € 2,5 miljoen in het boekjaar is gestort. Overtollige kasgelden zijn bij de Rabobank ondergebracht. Goed Wonen bezit 3 certificaten van € 500.000,- per stuk bij het Wooninvesteringsfonds. Het WIF staat onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds. Dit geeft enige onzekerheid in de waarde van de certificaten. Alhoewel het WIF in zijn meerjarenprognose tot 2026 geen afwaardering inrekent en de kasstromen van het WIF positief zijn, waardeert Goed Wonen de certificaten af met 50% als inschatting van de reële waarde. 4.8.6 Investeringsbeleid We hebben in 2013 in totaal 3 projecten (restantdeel van project Oliemolen, Molenweg en Molenbroekseloop) opgeleverd. De investeringsportefeuille voor deze projecten bedraagt circa € 10,9 miljoen.
47
De investeringsportefeuille bedraagt eind 2013 in totaal circa € 14,2 miljoen, waarvan ruim € 3,1 miljoen tot nu toe is uitgegeven. Eind 2013 had Goed Wonen 55 huurwoningen, 1 kantoorruimte en 1 maatschappelijke ruimte in ontwikkeling. De besluiten voor het realiseren van nieuwe projecten worden genomen op basis van de rendementseisen per soort project volgens het investeringsstatuut. 4.8.7
Fiscaliteiten
Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). De VPB aangiften van 2008 t/m 2012 zijn ingediend met gebruikmaking van de herbestedingsreserve. Het totaal bedrag dat ten laste komt aan het resultaat van 2013 bedraagt € 14.000,- negatief. In 2013 is een fiscale winst van €1,1 miljoen behaald. Deze fiscale winst leidt niet tot een acute belastingverplichting omdat Goed Wonen nog een compensabel fiscaal verlies had van ruim € 2,9 miljoen. Voor de resterende verliezen is een actieve latentie van 1,2 miljoen gevormd.
48
4.9
Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen
Eind 2013 was Goed Wonen lid van vijftien Verenigingen van Eigenaars. In elf hiervan hebben wij een meerderheidsbelang. Wij treden voor de verenigingen niet op als bestuurder en/of administrateur. Hieronder volgen per verbinding nog enkele kengetallen: VVE
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 112 113 116 117 118
Naam
Statutair vermogen per 31-12-2013 in €
VVE Elisabethplaats 10-28, Gemert VVE Gerardusplein 1-19, Gemert VVE Elisabethplaats/Nieuwstraat, Gemert VVE Kerksedriessen, Bakel VVE Goed Wonen voor de School, Bakel VVE D'n Elsenhof, Elsendorp VVE Mariënburg, Gemert VVE De Pionier, De Rips VVE De Peperbus, Gemert VVE Groeskuilenstraat, Gemert VVE Nieuwe Biezen 1, Gemert VVE Nieuwe Biezen (Hoofdsplitsing), Gemert VVE Kruiseind Appartementen VVE Kruiseind Parkeerplaatsen VVE Oliemolen
18.551 46.145 101.968 90.443 34.384 71.345 83.469 38.767 42.181 51.589 23.356 90.617 21.595 14.738 11694
Jaaromzet 2013 in €
5.172 2.185 9.222 7.290 2.956 14.785 15.828 16.027 8.291 8.595 9.353 11.136 19.444 8.610 15610
Lidmaatschaps- verhouding Goed Wonen
137/150 32/100 en 32/51 53/100 54/100 90/179 648/1141 1820/4062 1153/1351 512/998 938/2141 1047/2782 59/100 3338/4225 35/68 2435/2742
91% 32% en 63% 53% 54% 50% 57% 45% 85% 51% 44% 38% 59% 79% 51% 89%
4.10 Ondertekening Het bestuur verklaart hierbij dat zij op deze wijze invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting” conform artikel 11 van het BBSH en dat de middelen van Goed Wonen in het verslagjaar conform artikel 26 van het BBSH uitsluitend zijn en zullen worden besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Gemert, juni 2014
Hans Vedder directeur-bestuurder
49
5 Kengetallen
BOEKJAAR
2013
2012
2011
2010
2009
2.545
2.482
2.471
2.494
2.445
44
44
44
44
44
7
7
7
7
6
2.596
2.533
2.522
2.545
2.495
4. Garages
76
76
76
78
77
5. Parkeerplaatsen
85
85
85
85
56
8
5
5
5
5
169
166
166
168
138
2.765
2.699
2.688
2.713
2.633
2.640
2.571
2.560
2.583
2.530
54
93
45
2
19
GEGEVENS BEZIT In exploitatie: Woongelegenheden 1. Huurwoningen 2. Eenheden in verzorgingshuizen 3. Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden Niet woongelegenheden
6. Maatschappelijk vastgoed Totaal niet woongelegenheden Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie (ongewogen) Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie (gewogen)
In aanbouw: 1. Huurwoningen
58
2. Eenheden in verzorgingshuizen 3. Overige woongelegenheden
1
4. Garages 5. Parkeerplaatsen 6. Maatschappelijk vastgoed
1 56
112
46
1
58
MUTATIES WOONGELEGENHEDEN IN EXPLOITATIE 1. Aantal opgeleverd
59
13
1
49
15
2. Aantal aangekocht
0
2
0
1
0
3. Aantal verkocht
0
3
3
0
8
4. Aantal gesloopt
0
1
21
0
0
5. Aantal van voorraad naar in exploitatie
2
0
0
0
0
Totaal
61
11
-23
50
7
1. Goedkoop (< € 374,44) 2 Betaalbaar 3. Duur
365
445
511
549
613
1.775
1.787
1.787
1.782
1.717
456
301
224
214
165
50
BOEKJAAR
2013
HET VERHUREN VAN WONINGEN 1. Mutatiegraad 2. Aanbiedingsgraad 3. Huurachterstand in % jaarhuur 4. Huurderving in % jaarhuur *inclusief koopgarant en verkoop aan zittende bewoners KWALITEIT 1. Kosten niet planmatig onderhoud per verhuureenheid 2. Kosten planmatig onderhoud per verhuureenheid 3. Totaal kosten onderhoud per verhuureenheid
2011
2010
6,9 * 1,4 0,54 1,1
6,2 * 1,5 0,52 0,6
€
777
789
785
674
991
€
1.056
1.351
944
370
982
€
1.832
2.140
1.729
1.044
1.973
161 435
161 435
155 424
154 417
176 463
6,0 * 1,3 0,44 0,5
2009
8,6 * N.B. 1,00 2,3
PRIJS / KWALITEITSVERHOUDING 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde netto huurprijs
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio) 3. Liquiditeit excl.aflossing komend boekjr
2012
6,9 * 1,4 0,41 0,9
%
46 0,8 1,0
52 1,0 1,7
45 3,3 6,2
35 3,4 6,5
45 0,5 0,7
% % %
-0,5 7 1,1
11 9 6,8
11 3 5,2
6 3 3,8
-55 5 -22,7
€ € % % %
2.097 -1.283 48% 44% 15% 2,20 1,90
2.271 4.401
4.724 14.281
1.624 13.046
-9.516 -3.070
1. Eigen vermogen per verhuureenheid 2. Voorzieningen per verhuureenheid 3. Leningen inclusief aflossing komend boekjaar per verhuureenheid
€ €
27.640 858
36.557 1.262
29.503 2.626
20.559 2.699
19.671 2.453
€
23.028
23.464
22.885
19.142
20.582
4. Totaal opbrengsten per verhuureenheid 5. Overige bedrijfslasten per verhuureenheid exclusief waardeverandering MVA 6. Jaarresultaat per verhuureenheid
€
5.514
5.351
5.782
5.200
4.843
€ €
5.239 -146
5.825 3.980
5.194 3.173
2.654 1.284
3.700 -10.741
4. 5. 6. 7.
Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit lang vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele cash flow per verhuureenheid 8. Werkkapitaal ( x € 1.000) 9. Loan to Value op bedrijfswaarde 10. Solvabiliteit op bedrijfswaarde 11. Dekkingingsratio o.b.v. WOZ 12. ICR 13. DSCR
BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
51
BOEKJAAR
2013
2012
2011
2010
2009
PERSONEELSBEZETTING Aantal formatieplaatsen gesplitst naar afdeling: 1. Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
2. P&O en communicatie
1,6
1,6
1,6
1,6
1,6
14,0
13,6
14,2
13,2
13,8
4. Bedrijfszaken
8,8
9,4
9,2
9,4
9,2
5. Vastgoed
4,0
4,0
4,0
4,0
4,0
29,4
3. Klantzaken
6. Totaal aantal formatieplaatsen waarvan vacant 7. Totaal aantal personeelsleden
1,0
29,6
30,0
29,1
29,6
0
0,0
1,0
0,7
1,9
34
35
34
33
32
exclusief vacant
52
