Jaarverslag 2012
Luisteren • Beslissen • Waarmaken
Inhoudsopgave 1. Jaarverslag 1.1 Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance) 1.2 Informatie over de Raad van Toezicht 1.3 Activiteiten van de Raad van Toezicht 1.4 Pré-advies van de Raad van Toezicht 1.5 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 2012 1.6 Personeel 1.7 Organogram 1.8 Het bestuur 1.9 Risico’s en risicobeheersing 1.10 Tot slot
5 5 9 10 12 13 13 18 19 19 23
2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Kwaliteit van de woongelegenheden 2.1.1 Bouwen, aankopen en slopen van woningen 2.1.2 Onderhoud aan woningen 2.1.3 Energielabeling 2.1.4 Het inventariseren en verwijderen van asbest 2.1.5 Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2.2 Het verhuren van woningen 2.2.1 Toewijzing en uitvoering woonruimteverdeling 2.2.2 Inschrijvingen en woningzoekenden 2.2.3 Huurprijsbeleid 2.3 Verkoop van woningen 2.3.1 Verkoop bestaande huurwoningen 2.3.2 Verkoop nieuwbouw 2.3.3 Verkoopbeleid 2.3.4 Terugkoop MGE-woningen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) 2.3.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) 2.3.6 Bedrijfs onroerend goed (BOG) 2.3.7 Verhuur van vrije sector huurwoningen 2.4 Leefbaarheid 2.4.1 Algemeen 2.4.2 Activiteiten in samenwerking met de gemeente 2.4.3 Activiteiten door Woningstichting Barneveld 2.4.4 Activiteiten gericht op individuen 2.5 Wonen en Zorg 2.5.1 Doorontwikkeling woonservicezones 2.5.2 Overige ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg 2.6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.6.1 Huurdersvereniging Barneveld 2.6.2 Klachten bij commissies 2.6.3 Overleg met bewoners en bewonerscommissies 2.6.4 Goed huurderschap 2.6.5 Groot onderhoud
24 24 24 26 31 32 33 34 34 41 44 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 53 54 56 57 58 59 60 60 61 61 62 62
Jaarverslag 2012
3
2.7 Overleg met de gemeente 2.8 Overige zaken 2.9 Financieel beleid en beheer 2.10 Verbindingen 2.11 Verklaring van het bestuur
3. Kengetallen
72
4. Jaarrekening 4.1 Balans 4.2 Winst- en verliesrekening over 2012 4.3 Kasstroomoverzicht 2012 4.4 Algemene toelichting 4.5 Toelichting op de balans per 31 december 2012 4.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2012 4.7 Overige informatie 4.7.1 Werknemers 4.7.2 Bestuurders en commissarissen
74 74 76 77 78 91 105 113 113 113
5.
114 114 114 114
Overige gegevens 5.1 Wettelijke resultaatbestemming 5.2 Voorstel resultaatbestemming 5.3 Gebeurtenissen na balansdatum
6. Accountantsverklaring
4
63 64 65 70 71
Jaarverslag 2012
115
1. Jaarverslag Verslag van de Raad van Toezicht Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Woningstichting Barneveld met daarin opgenomen het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Met deze publicatie willen wij alle belanghebbenden van Woningstichting Barneveld inzicht geven in de geleverde prestaties en verantwoording afleggen over het gevoerde beleid. Ook willen wij graag de wereld achter onze zichtbare ontwikkel-, bouw- en beheeractiviteiten laten zien.
1.1 Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance) Woningstichting Barneveld onderschrijft het belang van een deugdelijk en transparant ondernemingsbestuur. Hiermee wordt bedoeld het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. Zowel de Raad van Toezicht (RvT) als de directie van Woningstichting Barneveld onderschrijft het belang van de Governancecode Woningcorporaties (de Code). Sinds 1 juli 2011 is de (vernieuwde) Governancecode Woningcorporaties van kracht. Rekening houdend met de schaalgrootte van Woningstichting Barneveld zijn wij van mening dat we aan de relevante best practice bepalingen uit de Code voldoen. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Woningstichting Barneveld: • Woningstichting Barneveld heeft als rechtsvorm de stichting. • De directeur-bestuurder bestuurt de onderneming. • De RvT ziet toe op de directeur-bestuurder en geeft advies. • Woningstichting Barneveld streeft naar een organisatie en processen gebaseerd op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit. • Woningstichting Barneveld voldoet aan de Governancecode Woningcorporaties. • De door ons gehanteerde governance principes zijn neergelegd in de volgende documenten: –– Statuten Woningstichting Barneveld; –– Reglement werkwijze Raad van Toezicht; –– Profielschets voor de leden van de Raad van Toezicht; –– Directiestatuut; –– Treasurystatuut; –– Projectontwikkelingsstatuut; –– Toetsingskader voor het aangaan van verbindingen; –– Reglement auditcommissie; –– Reglement selectie- en remuneratiecommissie; –– Integriteitscode; –– Klokkenluidersregeling. De directeur-bestuurder legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht.
Naleving van de vernieuwde Governancecode en risicomanagement Ultimo 2012 voldoen we nog niet volledig aan alle bepalingen van de vernieuwde Governancecode. Op enkele onderdelen worden onze statuten in 2013 aangepast en in verband daarmee ook het ’reglement werkwijze RvT’. Dit betreft met name de uitwerking van principe II.3.5 en III.2.2, bepalingen die gaan over tegenstrijdige
Jaarverslag 2012
5
belangen, nevenfuncties en onafhankelijkheid van bestuur en RvT. Ons voornemen was om de statuten in 2012 te wijzigen en daarbij de eventueel noodzakelijke wijzigingen uit hoofde van de ’Herzieningswet’ te betrekken. Omdat de minister heeft aangekondigd in 2013 met een novelle op deze wet te komen, hebben we besloten om de definitieve wet af te wachten. De wijzigingen in de statuten wijken niet af van de werkwijze die nu al gehanteerd wordt. In het verslagjaar zijn we geen nieuwe verbindingen aangegaan. In de twee 100%-deelnemingen, Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij BV., vinden geen activiteiten plaats en worden geen risico’s gelopen. We houden deze dochters vooralsnog aan in verband met de mogelijke uitwerkingen van de Europese regels voor niet-DAEB activiteiten. Naast deze twee dochters heeft Woningstichting Barneveld een belang van 48,75% in de vennootschap Muziek Theater Barneveld B.V. (MTB). De enige andere aandeelhouder is de gemeente Barneveld. Deze vennootschap verhuurt het Schaffelaartheater in Barneveld aan een exploitant. Aan het eind van het verslagjaar heeft de minister in zijn oordeelsbrief over 2010 meegedeeld dat hij een belang van maximaal 27% in Muziek Theater Barneveld B.V. als passend beoordeelt in het licht van het BBSH. Wij beraden ons over afbouw van ons aandeel. Gedurende het jaar wordt de RvT geïnformeerd over de gang van zaken bij de verbindingen. Hieronder zijn de hoofdlijnen van ons ondernemingsbestuur weergegeven.
Governancestructuur Bestuur De bestuurder bestuurt de corporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de strategie en het beleid, de realisatie van de doelstellingen van de corporatie en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de RvT. Hij richt zich bij de uitoefening van zijn taak naar het belang van de corporatie en de daaraan verbonden ondernemingen en weegt de belangen daarvan af. De bestuurder geeft de RvT tijdig alle informatie die deze nodig heeft voor het uitoefenen van zijn taak. De bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. De bestuurder rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de RvT. De taak en werkwijze van de bestuurder en overige bepalingen over het besturen zijn vastgelegd in een Directiestatuut. Het reglement bevat bepalingen over mogelijk tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen.
Raad van Toezicht De RvT heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures ingesteld door de bestuurder. Ook heeft de RvT tot taak om toezicht uit te oefenen op de algemene gang van zaken binnen de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de RvT de bestuurder terzijde met advies en vervult de raad de werkgeversrol van de bestuurder. De RvT richt zich bij de vervulling van deze taak naar het belang van de corporatie en de met de corporatie verbonden ondernemingen en weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de belanghebbenden af. De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. De RvT maakt gebruik van een Reglement werkwijze Raad van Toezicht als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Het reglement bevat bepalingen over mogelijk tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. De RvT is zo samengesteld, dat de leden ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.
6
Jaarverslag 2012
De voorzitter van de RvT bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de RvT. Hij ziet toe op het goed functioneren van de RvT en draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden. Hij zorgt ervoor dat er voldoende tijd is voor besluitvorming en draagt zorg voor het introductie-, opleidings- en/of trainingsprogramma voor de leden. Hij is namens de RvT het voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de RvT en de bestuurder. De RvT heeft twee commissies ingesteld. De auditcommissie, bestaande uit de voorzitter en de financieel deskundige van de RvT. De remuneratiecommissie wordt gevormd door een lid en de voorzitter van de RvT. Beide commissies brengen verslag uit aan de voltallige RvT.
Auditcommissie In het 2012 heeft de auditcommissie tweemaal vergaderd. De directeur-bestuurder en de manager bedrijfsvoering waren hierbij aanwezig. In de eerste vergadering was de accountant (BDO) aanwezig en zijn de bevindingen bij de jaarrekening 2011 en het accountantsverslag 2011 besproken. Daarnaast is stilgestaan bij het boekenonderzoek van de Belastingdienst en de Governancecode. De tweede vergadering stond in het teken van de begroting 2013 en bijbehorende meerjarenbegroting, mede in het in het licht van het Regeerakkoord en de opvattingen van het CFV en WSW. In deze vergadering heeft de commissie besloten om in de jaarrekening 2012 als waarderingsgrondslag de historische kostprijs te blijven hanteren. Andere vaste agendapunten in 2012 waren de deelneming in het MTB, de verkoop van woningen en de impact van de Europese beschikking. Van alle bijeenkomsten is schriftelijk verslag gedaan aan de voltallige RvT. De externe accountant is aanwezig bij de bespreking en vaststelling van de jaarrekening en het accountantsverslag. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan het bestuur en de auditcommissie/RvT. De voltallige RvT is in het verslagjaar van financiële informatie (inclusief de treasuryactiviteiten) voorzien door trimesterrapportages.
Remuneratierapport Beloningsstructuur bestuur Per 1 november 2010 heeft de RvT de heer A. (Arjen) Jongstra voor onbepaalde tijd benoemd tot bestuurder van Woningstichting Barneveld. De RvT heeft het beloningsbeleid van het bestuur vastgesteld en heeft zich daarbij gehouden aan de Sector brede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties die sinds 1 juli 2010 van kracht is. Op basis van het advies van een extern deskundige is de functie van bestuurder ingedeeld in functiegroep D van genoemde beloningscode. Bij de benoeming is afgesproken dat de bestuurder bij goed functioneren in twee gelijke stappen zal groeien naar het maximum salaris van functiegroep D. Begin 2013 heeft de remuneratiecommissie het functioneren van de heer Jongstra in 2012 geëvalueerd en hiervan verslag gedaan naar de voltallige RvT. Geconcludeerd is dat de ontwikkelingsdoelen die voor 2012 waren benoemd nadrukkelijk aandacht hebben gekregen en dat deze in 2013 gecontinueerd worden, aangevuld met twee nieuwe doelen, waaronder een herijking van het ondernemingsplan. Deze vormen de basis voor de evaluatie van het functioneren in 2013. Geconstateerd is dat de bestuurder recht heeft op een tweede verhoging van zijn salaris, conform het gestelde in de arbeidsovereenkomst. De heer Jongstra is bereid af te zien van de overeengekomen verhoging van zijn salaris en in aansluiting met gehanteerde principes voor beloning van overige personeelsleden genoegen te nemen met een verhoging van 2%. Met het bestuur is geen variabele beloning overeengekomen. Aan de bestuurder is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 31.480, er is een eigen bijdrage voor het privégebruik van de bedrijfsauto verschuldigd van € 100 per maand.
Jaarverslag 2012
7
De overige secundaire arbeidsvoorwaarden voor het bestuur zijn geheel conform de CAO Woondiensten (hierin zijn onder andere opgenomen vakantiedagen, bijzonder verlof en vergoeding premie zorgverzekeringswet). Er zijn geen voorschotten of leningen verstrekt aan de bestuurder. Op grond van de CAO Woondiensten is de pensioenregeling van het bestuur ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betaalde premies zijn conform de bepalingen in de CAO Woondiensten. 2012 €
2011 €
111.875
107.450
Fiscale bijtelling auto
7.870
7.865
Werkgeverslasten sociale verzekeringen
9.002
7.952
128.747
123.267
25.507
24.164
154.254
147.431
De bezoldiging van de bestuurder is als volgt te specificeren: Brutoloon, incl. kostenvergoeding
Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn, zoals (vroeg) pensioenlasten Totaal
De bezoldiging van de RvT is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De bezoldiging is niet afhankelijk van de resultaten van Woningstichting Barneveld. We verstrekken geen persoonlijke leningen of garanties aan de leden van de RvT. Voor een nadere specificatie van de bezoldiging wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening.
De controle van de financiële verslaglegging De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvT ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. De RvT benoemt de externe accountant. De externe accountant woont de vergadering van de RvT bij waarin over de vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de bestuurder en de RvT. Met ingang van de controle over het boekjaar 2011 is BDO benoemd tot accountant.
Afwijking van de Code Op onderstaand punt wijkt de woningstichting af van de Governancecode: • Benoeming van het bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De RvT heeft besloten bij het aanstellen van de bestuurder af te wijken van de Code voor wat betreft de duur van het arbeidscontract. Dit vanuit de wetenschap dat het functioneren van de bestuurder elk jaar wordt beoordeeld waarbij geldt dat bij onvoldoende functioneren, de bestuurder conform gangbare regels ontslagen kan worden. Daarbij geldt dat de maximale ontslagvergoeding nooit meer zal zijn dan een bruto jaarsalaris. Hiermee zijn de mogelijkheden voor het kritisch evalueren van het functioneren van de bestuurder voldoende geborgd. Vanuit arbeidsmarktperspectief en werknemersperspectief biedt deze afwijkende toepassing van de code voordelen. Tot slot kunnen we melden dat in 2012 twee klachten zijn binnengekomen bij de (regionale) geschillencommissie. Eén geschil werd opgelost voordat de commissie een uitspraak deed, voor de tweede klacht heeft de commissie in 2013 uitspraak gedaan (zie ook pagina 61).
8
Jaarverslag 2012
1.2 Informatie over de Raad van Toezicht Volgens de statutaire bepalingen voert een Raad van Toezicht het interne toezicht bij Woningstichting Barneveld. Ultimo 2012 hebben de volgende personen zitting in de RvT:
Naam
m/v
Geb. jaar
Benoemd in
Zitting t/m
Hoofd- en nevenfuncties
B. Ridder Voorzitter Lid audit- en remuneratie commissie
M
1953
2008
2016
• Vzt. Bestuur Zendingsorganisatie OMF • Bestuurslid Herikon Putten
C.M.J.T. Baartmans (op voordracht van HvB) en lid remuneratiecommissie
V
1958
2005
2013
• Senior programmamanager Maatschappelijk Vastgoed Mitros, Utrecht
A. Jonker Financieel expert Lid auditcommissie
M
1960
2007, in 2011herbenoemd
2015
• Partner bij JonkerFieret Adviseurs/ Accountants • Bestuurslid Stichting Fonds 1845 Barneveld • Vzt. Stichting Derdengeld • Bestuurslid St. Administratiekantoor
M.C.E. van der Vleuten (op voordracht van de HVB)
V
1968
2010
2014
• Eigenaar Van der Vleuten Interim & Project Support • Als freelance beleidsmedewerker o.a. werkzaam bij St. Visitaties Woningcorporaties Nederland • Lid Klachtencommissie Woonzorg Nederland
W.J. Moggré
M
1962
2012
2014
• Directeur Stichting Interkerkelijk Diaconaal Overleg Lelystad
In 2012 was de heer Ridder aftredend en herbenoembaar voor een tweede en daarmee laatste periode van vier jaar. In 2012 is mevrouw Ten Brinke afgetreden. Zij was, na twee zittingsperioden, niet herbenoembaar. De RvT heeft besloten haar voorlopig niet te vervangen, maar verder te gaan met vijf leden. In 2012 is de heer Westerneng tussentijds afgetreden vanwege zijn benoeming tot lid van de gemeenteraad in Barneveld. De ontstane vacature is op grond van een vastgestelde profielschets vervuld. In november 2012 is besloten om met ingang van 1 januari 2013 de heer W.J. Moggré te benoemen. In het rooster van aftreden neemt hij de plaats in van de heer Westerneng. De dames Baartmans en Van der Vleuten hebben zitting in de Raad op voordracht van Huurdersvereniging Barneveld (HvB). Hiermee is invulling gegeven aan artikel 15 van de statuten waarin is bepaald dat twee leden van de Raad worden benoemd op voordracht van de huurders. De RvT bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven leden en streeft ernaar dat deskundigheden zijn vertegenwoordigd die voor Woningstichting Barneveld relevant zijn. Binnen de RvT zijn zowel financieel-economische als volkshuisvestelijke en/of sociaal-economische en juridische deskundigen aanwezig. De leden van de Raad worden voor een periode van vier jaar benoemd en zijn eenmaal voor eenzelfde periode herbenoembaar. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Bijeenkomsten van de VTW worden in principe (door een delegatie) bijgewoond. Alle leden van de RvT gelden als onafhankelijk in de zin van art. III.2.2. van de Governancecode woningcorporaties. Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van de woningstichting. Geen van de leden is of was in
Jaarverslag 2012
9
het verleden in dienst van de stichting en er bestaan geen directe of indirecte banden met toeleveranciers of afnemers van Woningstichting Barneveld. De leden van de Raad bieden buiten hun commissariaat geen andere diensten aan Woningstichting Barneveld aan dan die welke voortvloeien uit hun lidmaatschap van de Raad. Ook andere banden, hetzij direct, hetzij indirect, worden niet onderhouden. De honorering van de Raad bedraagt in het verslagjaar in totaal € 43.055. Geen enkel lid ontvangt een honorering die gekoppeld is aan de financiële prestaties van de woningstichting of haar deelnemingen. Voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar pagina 113 van de jaarrekening.
1.3 Activiteiten van de Raad van Toezicht In het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht zesmaal vergaderd en is eenmaal bijeengeweest in een strategiedag. De bestuurder heeft alle vergaderingen bijgewoond, behalve de vergadering waarin is gesproken over het eigen functioneren en die van de individuele leden van de Raad. In de statuten is een aantal materiële besluiten van het bestuur benoemd, die zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad. Belangrijke onderwerpen op de agenda waren: • Opvolging aanbevelingen Visitatierapport 2011. • Terugkoppeling vergaderingen auditcommissie. • Ontwikkelingen Muziek Theater Barneveld B.V. • Overleg met de OR. • Het vermogens- en liquiditeitsbeheer. • De trimesterrapportages. • De jaarverslaglegging 2011, de begrotingen 2013 en de meerjarenprognose 2013 tot en met 2017. • Europese Beschikking rondom staatssteun. • Relatie tot stakeholders en lokale samenleving. • Risicomanagement rondom projecten. • De projecten in uitvoering en ontwikkeling. • Overleg met Huurdersvereniging Barneveld. • (Her)benoeming leden Raad van Toezicht. • Woningverkopen. • Zelfevaluatie Raad van Toezicht. • Evaluatie en actualisatie prestatieafspraken met de gemeente Barneveld. • Evaluatie treasurycommissie. • De toezichtsbrief van de minister en de beoordeling door het CFV. Belangrijke besluiten: • Goedkeuring bestuursbesluiten over aankopen grond/ verkopen onroerend goed. • (Her)benoeming leden Raad van Toezicht. • Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2011. • Vaststelling Reglement selectie- en renumeratiecommissie. • Goedkeuring projectontwikkelingsstatuut. • Goedkeuring Toetsingskader voor het aangaan van verbindingen. • Goedkeuring Treasurystatuut. • Goedkeuring begroting 2013 en meerjarenprognose 2013 tot en met 2017. Conform de beginselen van de Governancecode Woningcorporaties heeft de RvT haar eigen functioneren geëvalueerd en is daarbij gecoacht door een extern begeleider. Voor de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvT is, net als in het voorgaande jaar, gebruik gemaakt van de evaluatiepunten zoals voorgesteld door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Op 22 verschillende onderdelen hebben de leden hun mening gegeven. De resultaten zijn vergelijkbaar met die van vorig jaar.
10
Jaarverslag 2012
Alle leden en de directeur-bestuurder hebben de vragen beantwoord. Alle reacties zijn besproken en naar aanleiding hiervan zijn afspraken gemaakt. Eén van de afspraken heeft betrekking op een onderlinge beoordeling van de leden van de Raad op grond van de nieuw vastgestelde profielschets. In vervolg op de zelfevaluatie is, net als in 2011, tijd en geld geïnvesteerd in de deskundigheidsbevordering van verschillende individuele leden van RvT. Zoals gebruikelijk, heeft de RvT samen met de bestuurder en het managementteam een strategiedag belegd. In deze bijeenkomst is uitgebreid stilgestaan bij het geactualiseerde portfolio beleid. In 2012 hebben de twee leden van de RvT die op voordracht zijn benoemd, overleg gevoerd met het bestuur van Huurdersvereniging Barneveld. In het verslagjaar heeft een vertegenwoordiging van de RvT eenmaal regulier overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft de RvT, net als in voorgaande jaren, het initiatief genomen voor een informele bijeenkomst met het college van B&W van de gemeente Barneveld.
Jaarverslag 2012
11
1.4 Pré-advies van de Raad van Toezicht In dit verslag zijn opgenomen de door de bestuurder opgemaakte jaarrekening 2012, met daarin de balans, de winst- en verliesrekening met de daarbij behorende toelichtingen en het volkshuisvestingsverslag 2012. Deze jaarrekening is door BDO Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u in dit verslag op pagina 35 van de jaarrekening aantreft. De RvT heeft met de accountant van gedachten gewisseld over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. De RvT kan zich met de stukken verenigen en heeft vervolgens, op grond van artikel 9 lid 4 van de statuten, zijn goedkeuring verleend aan het voorstel van de directeur de voorliggende jaarrekening 2012 vast te stellen. Deze vaststelling zal strekken tot volledige decharge voor de bestuurder voor het besturen en volledige decharge voor de Raad voor het gehouden toezicht. Het nadelig resultaat over het verslagjaar bedraagt € 6.830.265 en is onttrokken aan de overige reserves, conform de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming. Tot slot spreekt de Raad graag zijn waardering en dank uit voor de inspanningen van directie en medewerkers in het op diverse fronten roerige 2012 en complimenteert hen met de bereikte resultaten. Barneveld, 25 april 2013
12
De heer B. Ridder
(voorzitter)
Mevrouw C.M.J.T. Baartmans
(lid)
De heer A. Jonker
(lid)
Mevrouw M.C.E. van der Vleuten
(lid)
De heer W.J. Moggré
(lid)
Jaarverslag 2012
1.5 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 2012 Verslag over het boekjaar, lopende van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 van Woningstichting Barneveld te Barneveld, gevestigd aan de Parmentierstraat 1, 3772 MS te Barneveld. De woningstichting werd bij Koninklijk Besluit toegelaten op 28 december 1994 onder nummer IGE-20 D94012. Woningstichting Barneveld is een regionaal toegelaten instelling, zodat haar werkgebied niet beperkt behoeft te zijn tot de gemeente Barneveld. De stichting is ingeschreven in het register bij de Kamer van Koophandel te Apeldoorn onder nummer 09086671. De statuten zijn voor het laatst op 11 juli 2003 gewijzigd.
1.6 Personeel BLNW samenwerking Woningstichting Barneveld werkt samen met Woningstichting Nijkerk, Woningstichting Leusden en Vallei Wonen (Woudenberg). Iedere organisatie stelt jaarplannen op en vanuit deze jaarplannen komt een aantal gezamenlijke activiteiten tot uitdrukking in onder andere treasury-activiteiten, HR-beleid en risicomanagement bij projectontwikkeling, verkoopprocessen en tweede kansbeleid. Daarnaast delen we kennis op gezamenlijke thema’s, zoals projectontwikkeling en nieuwe wet- en regelgeving voor de corporatiesector. In 2012 zijn drie edities verschenen van de BLNW-nieuwsbrief die onder redactie van de communicatieadviseurs wordt uitgebracht.
HR binnen BLNW Na het vertrek van de HR-manager begin 2012 hebben we besloten om de functie-inhoud aan te passen. Meer nadruk is komen te liggen op P&O-advies op maat op alle niveaus. Dit heeft onder andere als gevolg dat we de functienaam gewijzigd hebben van HR-manager naar senior P&O-adviseur. De afdeling bestaat nu uit een senior P&O-adviseur en een personeelsadviseur. Samen zijn zij zestien uur per week voor Woningstichting Barneveld beschikbaar. Een aantal HR-thema’s is in 2012 in BLNW-verband opgepakt: restyling vacaturesite, mogelijkheden samenvoeging salarisadministraties, voortgang personeelsinformatiesysteem, voorbereiding invoering werkkostenregeling en resultaatgerichte functiebeschrijvingen. Ook het beloningsmanagement stond op de agenda. In 2012 hebben we besloten het eerder geopperde idee los te laten om een eenduidig systeem in te voeren voor alle vier de corporaties. In 2013 wordt per corporatie vastgesteld welke aanpassingen van het bestaande beloningsbeleid wenselijk zijn. Waar mogelijk worden wijzigingen in 2013 doorgevoerd.
DNA-traject en kernwaarden Begin 2012 is een start gemaakt met het ‘DNA-traject’. Tijdens workshops en bijeenkomsten hebben medewerkers, teamleiders en managers nagedacht over wat behouden of veranderd moet worden als het gaat om houding en gedrag. Durven, bewust doen, betrouwbaar en met elkaar zijn de kernwaarden die het DNA van Woningstichting Barneveld kenmerken en waar het in onze organisatie om draait. Een aantal acties van 2012 hebben we doorgeschoven naar 2013.
CAO Woondiensten / bedrijfseigen regelingen De cao-partijen hebben de definitieve teksten CAO Woondiensten 2012 medio juli beschikbaar gesteld. Deze zijn digitaal aan de medewerkers verstrekt en de wijzigingen zijn puntsgewijs toegelicht.
Jaarlijkse functioneringsgesprekken, beoordeling en beloning Bij Woningstichting Barneveld worden jaarlijks functionerings- en beoordelingsgesprekken gevoerd. De ontwikkeling van de medewerker krijgt hiermee gestructureerd aandacht en er worden concrete verbeterafspraken gemaakt. Het managementteam had voor het jaar 2012 besloten om het accent te leggen op de kerncompetenties resultaatgerichtheid, samenwerken en leerbereidheid. Omdat deze competenties echter minder
Jaarverslag 2012
13
aansluiten bij onze kernwaarden Durven, Betrouwbaar, Bewust doen en Met elkaar, hebben we in 2012 besloten voor 2013 andere kerncompetenties vast te stellen. Namelijk: omgevingssensitiviteit, betrouwbaarheid en initiatief. Deze vervangen de competenties uit 2012. In 2012 hebben de medewerkers een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad en zijn de verslagen van deze gesprekken vastgelegd in het personeelsdossier. In het verslagjaar hebben de meeste medewerkers een periodieke salarisverhoging ontvangen, voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt en goed functioneren. Daarnaast heeft een enkele medewerker een extra waardering ontvangen voor bovenmatige inzet.
Opleidingen Woningstichting Barneveld stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2012 een budget van € 89.000 beschikbaar gesteld (4% van de totale loonsom). Ook in 2012 hebben medewerkers van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Van dit budget is in 2012 € 75.000 gebruikt. Medewerkers volgden inhoudelijke en vakgerichte cursussen en opleidingen en vaardigheidstrainingen.
Arbo Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn in 2012 de geplande actiepunten uit het Arbo jaarplan uitgevoerd. Dit plan is een opsomming van activiteiten op het gebied van veilig en gezond werken. Onderdeel van het Arbo jaarplan is het organiseren van een basistraining ‘omgaan met lastig gedrag’ aan nieuwe medewerkers. We hebben deze training in BLNW-verband aangeboden. Vier collega’s van Woningstichting Barneveld hebben hieraan deelgenomen. Ook was er een training voor de zeven deelnemers van het calamiteitenteam van Woningstichting Barneveld. De jaarlijkse evaluatie met de arbodienst, waarin de dienstverlening en het ziekteverzuim binnen Woningstichting Barneveld werd besproken, heeft plaatsgevonden. Na een klimaatonderzoek door de Arbodienst zijn de luchtkanalen bij de afdeling Woondiensten behandeld. Eén medewerker heeft gebruik gemaakt van de interne vertrouwenspersoon. Er zijn geen bedrijfsongevallen geweest.
Ondernemingsraad (OR) Woningstichting Barneveld heeft een gekozen Ondernemingsraad van drie leden. In 2012 was één OR-lid aftredend na een zittingsperiode van vier jaar en is na kandidaatstelling opnieuw gekozen voor een volgende periode van vier jaar. De Ondernemingsraad bestond eind 2012 uit de volgende leden: Naam
Functie
Jaar van aftreden
G. van de Beek
Voorzitter
2013
B. Nellestijn
Secretaris
2014
W. Polhout
Algemeen lid
2016
De OR heeft in 2012 drie keer met de directie overleg gevoerd en één keer met een afvaardiging van de Raad van Toezicht. In dit overleg is onder andere gesproken over organisatieontwikkelingen binnen de afdeling Woondiensten, arbeidsomstandigheden, het beloningsmanagement, de collectieve vrije dagen en de BLNW-samenwerking. De OR heeft veel aandacht besteed aan de veranderingen bij de afdeling Woondiensten. Op het voorgenomen besluit over de inrichting van de afdeling Woondiensten heeft de OR op grond van artikel 25 van de Wet op de Ondernemingsraden advies uitgebracht.
14
Jaarverslag 2012
Herinrichting afdeling Woondiensten Voor het – ook in de toekomst – goed functioneren van de woningstichting hebben we besloten om de afdeling Woondiensten te herstructureren. Op basis van de input van de medewerkers en het advies van de externe organisatieadviseur heeft de directie besloten de afdeling Woondiensten terug te brengen van drie teams naar twee teams, met als gevolg dat één van de drie teamleidsters boventallig is verklaard.
Sociale kengetallen
Realisatie 2012
Begroting 2012
42,9
45
€ 2.291.000
€ 2.229.000
€ 113.000
€ 361.000
€ 75.000
€ 89.000
1,82%
< 4,0%
59
NB
Duur ziekteverzuim (in uren)
1560
NB
Gem. duur ziekteverzuim per melding (in uren)
26,4
-
Aantal FTE’s Bruto salariskosten Kosten inleen Opleidingskosten Ziekteverzuim % (ex. zwanger) Aantal meldingen
Formatie De formatie was op 31 december 2012 als volgt in de organisatie verdeeld:
Woondiensten
Ontwikkeling & Techniek
Totaal
Directie
P&O
Bedrijfsvoering
1,00
0,44
11,67
12,06
17,75
42,92
1
2
15
15
18
51
Aantal FTE* Aantal medewerkers
* Fulltime equivalent
Opbouw personeelsbestand Eind 2012 had WSB 51 medewerkers in dienst. Daarvan is 45% vrouw en 55% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 87% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 14% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken. Mannen
Vrouwen
Totaal
Parttime
4
20
24
Fulltime
24
3
27
Totaal
28
23
51
Jaarverslag 2012
15
Aantal medewerkers en FTE’s naar geslacht en per afdeling
Mannen
Vrouwen
Totaal
FTE mannen
FTE vrouwen
FTE totaal
1
-
1
1,00
-
1,00
-
2
2
-
0,44
0,44
Bedrijfsvoering
6
9
15
5,78
5,89
11,67
Woondiensten
4
11
15
3,89
8,17
12,06
O&T
17
1
18
16,75
1,00
17,75
Totaal
28
23
51
27,42
15,77
42,92
Directie P&O
In 2012 had Woningstichting Barneveld 4068 verhuureenheden. Dit komt neer op een verhouding van 12,5 medewerkers/10,6 FTE per duizend woningen. Exclusief Interne Aannemerij is het 8,63 FTE per duizend woningen.
Salariëring In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Barneveld is de schaalindeling per 31 december 2012 als volgt: Functieniveau
Man
Vrouw
A
-
-
B
-
C
Functieniveau
Man
Vrouw
I
3
3
-
J
4
3
-
-
K
-
1
D
9
7
L
-
-
E
1
1
M
1
1
F
3
3
N
1
-
G
3
-
O
-
-
H
2
4
De directeur-bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering. Zijn honorering is gebaseerd op afspraken met de Raad van Toezicht in overeenstemming van de ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’ van mei 2010. Voor meer informatie zie paragraaf 1.1 Remuneratierapport.
In- en uitstroom In het verslagjaar zijn drie medewerkers in dienst getreden en verlieten twee medewerkers de organisatie. Het verloopcijfer over 2012 bedraagt daarmee 3,92% (streefcijfer is 10%).
Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 51 medewerkers bedroeg 44,4. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 46,2 jaar en van de vrouwen 42,1 jaar.
16
Jaarverslag 2012
Leeftijdsopbouw
Mannen Vrouwen
Totaal
gem. leeftijd 2012
gem. leeftijd 2011
<25
25 t/m 34
35 t/m 44
45 t/m 54
≥55
1 (3,6%)
3 (10,7%)
7 (25,0%)
10 (35,7%)
7 (25,0%)
46,2
45,0
-
5 (21,8%)
9 (39,1%)
9 (39,1%)
-
42,1
42,2
1 (2,0%)
8 (15,7%)
16 (31,4%)
19 (37,2%)
7 (13,7%)
44,4
43,8
Gemiddelde diensttijd In 2012 bedroeg de gemiddelde diensttijd 8,8 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren 9,3 en bij de vrouwen 8,2 jaar. De gemiddelde diensttijd is berekend op basis van de dienstjaren bij Woningstichting Barneveld zonder rekening te houden met de jaren bij het Gemeentelijk Woningbedrijf. Gemiddelde diensttijd in jaren
gem. diensttijd 2012
gem. diensttijd 2011
0 t/m 1
2 t/m 3
4 t/m 5
6 t/m 10
>10
Mannen
1 (3,6%)
6 (21,4%)
3 (10,7%)
6 (21,4%)
12 (42,9%)
9,3
8,5
Vrouwen
4 (17,4%)
3 (13,1%)
4 (17,4%)
4 (4,4%)
11 (47,7%)
8,2
7,8
5 (9,8%)
9 (17,7%)
7 (13,7%)
7 (13,7%)
23 (45,1%)
8,8
8,2
Totaal
Ziekteverzuim Het verzuimpercentage bedroeg over 2012 1,82% (2011: 3,51%) exclusief zwangerschaps- en bevallingsverlof (streefcijfer: ≤ 4). De meldingsfrequentie is 1,13 (2011: 1,02, streefcijfer ≤ 1). De meldingsfrequentie is hoger dan gewenst omdat vijf medewerkers zich drie keer of vaker hebben ziek gemeld.
Bijzonderheden 2012 Het tijdelijke contract van één medewerker is omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd. Eén medewerkster heeft ouderschapsverlof opgenomen. In 2012 waren er twee jubilarissen die het 25- en 40-jarig dienstverband hebben gevierd. De afdeling Projecten huurt regelmatig specialistische expertise in voor de ontwikkeling en begeleiding van projecten. Binnen de afdeling Woondiensten is in 2012 gebruik gemaakt van externe inhuur in verband met ziektevervanging.
Jaarverslag 2012
17
18
Jaarverslag 2012 medeW. adm. a medeW. adm. b medeW. adm. C
medeW. KlaNTeNSerViCe TeCHN./adm. medeWerKer jr. TeCHN. adm. medeWerKer
WOONCONSuleNT medeW. WOONdieNSTeN raYONOPZiCHTer WijKCOördiNaTOr
WOONCONSuleNT medeW. WOONdieNSTeN raYONOPZiCHTer
PrOjeCTbegeleider WOONdieNSTeN
Teamleider admiNiSTraTie
Teamleider KlaNTeNSerViCe
aSS. CONTrOller COmmuNiCaTieadViSeur maNagemeNTaSSiSTeNT iCT beHeerder
bedRijfsbuReau
SeCreTareSSe medeW. SeCreTariaaT
direCTieSeCreTareSSe
medeW. bedr. bureau a medeW. bedr. bureau b PrOjeCTleider beHeer
HOOfd bedrijfSbureau
PrOjeCTleiderS
pRojecTleideRs
secReTaRiaaT
financiële adMinisTRaTie
Teamleider raYON 2
sTaf
Teamleider raYON 1
klanTenseRvice
Rayon 2
onTwikkeling & Techniek ManageR
bedRijfsvoeRing ManageR
Rayon 1
woondiensTen ManageR
senioR peRsoneelsadviseuR peRsoneelsadviseuR
diRecTeuR / besTuuRdeR
Raad van ToezichT
allrOuNd VaKmaN
HOOfd iNTerNe aaNNemerij
inTeRne aanneMeRij
1.7 Organogram
Eind 2012 zag het organisatieschema er zo uit.
1.8 Het bestuur Het bestuur van Woningstichting Barneveld berust statutair bij de directie. Sinds 1 november 2010 is de heer A. (Arjen) Jongstra directeur-bestuurder. Het managementteam wordt gevormd door de directie met de afdelingsmanagers, te weten: de heer R. (Rick) de la Croix (Ontwikkeling & Techniek), mevrouw M.I. (Marianne) van Vliet (Woondiensten) en de heer A. (Arie) van Loopik (Bedrijfsvoering). Bestuursbesluiten worden genomen in de tweewekelijkse managementteam-vergaderingen. In de statuten is een aantal besluiten genoemd die de voorafgaande toestemming behoeven van de Raad van Toezicht. Dit betreft onder andere het wijzigen van de statuten, de vaststelling van de jaarstukken en de begroting, het aangaan of opzeggen van samenwerkingsverbanden en het beleid op hoofdlijnen. De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar zijn: • De huurverhoging per 1 juli 2012. • Vaststelling van de jaarrekening 2011. • Vaststelling aanvangshuren van diverse nieuwbouwcomplexen. • De ontwikkeling en realisatie van diverse nieuwbouwprojecten. • De revitalisatie van 3 maisonnette complexen. • Vaststelling begrotingen 2013 en meerjarenbegrotingen 2013-2017. • Enkele begrotingswijzigingen. • Vaststelling projectontwikkelingsstatuut. • Vaststelling Toetsingskader voor het aan gaan van verbindingen. • Vaststelling Treasurystatuut. • Herinrichting afdeling Woondiensten.
1.9 Risico’s en risicobeheersing Er zijn verschillende manieren om risico’s te beschrijven en te rubriceren. In deze paragraaf volgen we de risicobeoordeling zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) die hanteert bij de jaarlijkse beoordeling van de financiële positie, te weten: • Gewone bedrijfsuitoefening. • Extra risico’s gewone bedrijfsuitoefening. • Treasury. • Projecten, vernieuwing en herstructurering. • Marktpositie. • Organisatie.
Gewone bedrijfsuitoefening Hieronder verstaan wij de normale ondernemingsrisico’s, te weten: • Huurmarktontwikkelingen. Hieronder vallen risico’s, zoals huurderving wegens leegstand, oninbaarheid en de huurprijsontwikkeling. Door een goed ingericht mutatieproces, een beoordeling van het inkomen in relatie tot huur bij kandidaat-huurders en een stringent incassobeleid worden de risico’s wegens derving zo veel mogelijk beperkt. De huurprijsontwikkeling vindt plaats op grond van eigen beleid binnen de door de overheid bepaalde voorwaarden. Het grootste niet-beïnvloedbare risico is het ontbreken van een duidelijke lange termijnvisie van de overheid. Ook nemen de incassorisico’s toe door teruglopende koopkracht c.q. besteedbare inkomens van onze huurders. • Technische staat van het bezit. Hieronder vallen ook risico’s, zoals het geheel of gedeeltelijk teniet gaan, verborgen gebreken, asbest en eventuele bodemverontreiniging. De onderhoudstoestand is in het algemeen goed en wordt adequaat bewaakt. Het bezit is tegen herbouwwaarde verzekerd. Bij nieuwe verwervingen vindt vooraf uitgebreid onderzoek plaats naar de bouwkundige staat en de kwaliteit van de grond en het grondwater • Wijziging in wet- of regelgeving. Ontwikkelingen op dit terrein worden nauwlettend gevolgd en vertaald naar mogelijke consequenties voor het voorgenomen beleid;
Jaarverslag 2012
19
• Nakomingsrisico’s leveranciers. Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed vormt de nakoming van de afspraken door de tegenpartij een risico. Opdrachtverlening vindt plaats op basis van standaard voorwaarden die regelmatig juridisch worden getoetst en geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Woningstichting Barneveld streeft naar bestendige relaties met leveranciers. • Toepassen scenario-analyses, waaronder minimaal twee scenario’s naast het basisscenario van de meerjarenbegroting.
Extra risico’s gewone bedrijfsuitoefening • Het risico van verkoopafhankelijkheid. Het verkopen van bestaand bezit is naast volkshuisvestelijke overwegingen met name ingegeven door financiële wenselijkheid. Ondanks dat het hier gaat om relatief beperkte aantallen is de realisatie van de nieuwbouw planning in behoorlijke mate afhankelijkheid van de verkoopopbrengsten. Bij verkoop van nieuwbouw bestaat eveneens het risico van niet-verkopen. In principe wordt dit ondervangen door uit te gaan van (nagenoeg) 100% voorverkopen. Overigens gaat het ook hier om kleine aantallen. Met de gevolgen van lagere verkoopopbrengsten is in scenario analyses rekening gehouden. • Terugkooprisico. Sinds enkele jaren verkopen wij woningen onder de Koopgarantregeling met een terugkoopplicht. Als gevolg van deze terugkooplicht bestaat in feite een niet te plannen investeringsplicht. Wanneer forse aantallen van deze woningen zouden worden aangeboden en we niet in staat zijn deze (nagenoeg) aansluitend opnieuw te verkopen lopen we liquiditeitsrisico’s. Mocht deze situatie zich voordoen dan zullen de voorgenomen nieuwbouw investeringen worden heroverwogen en de teruggekochte woningen als huurwoning in de markt worden gezet. • Het solidariteitsrisico. Door de onderlinge solidariteit in de sector kan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een heffing opleggen voor sanerings- en/of projectsteun. Door o.a. wanbeleid bij collega corporaties en de huidige crisis kunnen deze heffingen gedurende meerdere jaren en voor aanzienlijke bedragen aan de orde komen. • Obligoverplichting WSW. Dit betreft een voorwaardelijke verplichting aan het WSW. Mocht het risicovermogen van het WSW op enig moment onvoldoende zijn om betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers na te komen, dan zal het WSW de nakoming van deze obligo-verplichting vorderen. In feite betreft dit een liquidititeitsrisico. • Politiek risico. Hieronder verstaan wij zowel de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging (waarbij de corporatie dient als belastinginningskantoor), als de met ingang van 2013 geïntroduceerde verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing is voor 2013 opgenomen in het Belastingplan voor een relatief gering bedrag. Ten tijde van het opstellen van dit verslag wordt het woonakkoord tussen de regeringspartijen en een deel van de oppositie uitgewerkt in een wetsvoorstel dat voorziet in een structurele en zeer forse heffing bij corporaties.
Treasury • Renterisico’s. Veranderingen van renteniveaus zijn van invloed op het resultaat. Het renterisicobeleid ligt vast in het treasurystatuut. Om de renterisico’s te beperken, wordt gewerkt conform de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en voeren wij een actief rentemanagementbeleid. Periodiek wordt in de BLNW-treasurycommissie de rentevisie besproken en vastgesteld en worden de eventueel daaruit voortvloeiende noodzakelijke acties ondernomen. • (Her)financieringsrisico’s. De risico’s bij de financiering van de bedrijfsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. De woningstichting beschikt over een, in 2012 geactualiseerd, treasurystatuut en een treasuryjaarplan als onderdeel van de begroting. Het beleid is gericht op het minimaliseren van de rentekosten en het optimaliseren van de vervalkalender. Ook wordt gebruik gemaakt van meerjaren kasstroomprojecties. Door de aanhoudende economische crisis en de toenemende sectorheffingen kan de beschikbaarheid van voldoende passend aanbod op de onderhandse kapitaalmarkt in het geding komen. • Derivatenrisico’s. Derivaten kunnen een goede functie vervullen bij de beheersing van renterisico’s. In het afgelopen boekjaar is geen gebruik gemaakt van (rente)derivaten en ultimo boekjaar zijn geen derivaten in portefeuille.
20
Jaarverslag 2012
Projecten, vernieuwing en herstructurering • De risico’s betreffen met name nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en in mindere mate grondposities. Het risico wordt bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten en door continu wijzigende (bouw)regelgeving. In de voorbereidingsfase worden uitgebreide investeringscalculaties opgesteld, ondersteund door externe kostendeskundigen en bedrijfswaardeberekeningen. Ontwikkelingsvoorstellen worden in het managementteam besproken en door de directie geaccordeerd. Tijdens de uitvoeringsfase worden zowel de bouwactiviteiten als de uitgaven nauwlettend gevolgd en beoordeeld. Basis voor de investeringsbeslissingen en het managen van de risico’s vormt het in het 2e kwartaal van 2012 goedgekeurde en vastgestelde projectontwikkelingsstatuut. Bij alle projecten waarbij de woningstichting kwalificeert als “eigenbouwer” geldt bovendien dat de Wet Ketenaansprakelijkheid van toepassing wordt verklaard. Daarbij wordt het gebruik van de verleggingsregeling voor de omzetbelasting en van de G-rekening verplicht gesteld. Bovendien sluit de woningstichting zelf een CAR-verzekering afsluit. • Financieringsrisico’s. Vanwege de toenemende externe risico’s in de vorm van heffingen en de verkoopafhankelijkheid voor de financiering van nieuwe projecten worden geen verplichtingen aangegaan in het kader van projecten zolang de financiering niet afdoende zeker is gesteld. • Risicomanagement systeem bij projectontwikkeling. Binnen het samenwerkingsverband BLNW is, onder begeleiding van twee extern deskundigen, een “Handboek Projectontwikkeling” ontwikkeld. Hierin is het vastgoed ontwikkelingsproces beschreven en zijn onderscheiden projectfasen benoemd met bijbehorende standaard documenten en normenkader. In het Handboek zijn ook de verplichte formats vastgelegd voor de voortgangs- én de risicorapportage. De formele verankering is geregeld in het medio 2012 vastgestelde projectontwikkelingsstatuut.
Marktpositie • Het risico dat de marktpositie verslechtert, waardoor inkomsten worden gederfd. In 2011 en 2012 is het Portefeuille management volledig geactualiseerd met behulp van externe deskundigen. De ontwikkeling van de marktpositie van het bezit wordt periodiek gevolgd aan de hand van benoemde criteria. De uitkomsten van de monitoring worden intern periodiek besproken. Indien noodzakelijk kan tijdig tot bijsturing van het voorgenomen beleid worden overgegaan.
Organisatie • De risico’s die voortvloeien uit het feit dat de organisatie bestaat uit feilbare mensen waardoor processen kunnen worden verstoord en/of financiële schade wordt geleden. Woningstichting Barneveld heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De verschillende bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie. Het stelsel van administratieve organisatie en interne controle is gebaseerd op een zo ver mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Het omvat ook een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is geautoriseerd op basis van de taken en bevoegdheden. Voor betalingen geldt een twee handtekeningenstelsel, facturen worden betaalbaar gesteld indien deze conform de procuratieregeling zijn geaccordeerd. • Het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. We beschikken over eigen systeembeheerders die het systeem onderhouden en waar nodig vernieuwen. Bij de uitvoering van deze taken zijn de systeembeheerders gebonden aan het door de directie geaccordeerde ICT-statuut. Dagelijks worden back-ups vervaardigd die buiten kantoor worden bewaard. In geval van calamiteiten is voor het primaire systeem een uitwijkmogelijkheid paraat. Periodiek vindt een externe audit plaats op de betrouwbaarheid en de beveiliging van de systemen en data. • In 2011 is de gehele ICT infrastructuur vernieuwd en is met de leverancier een overeenkomst voor remotebeheer gesloten. Het primaire beheer en de monitoring van de ICT zijn uitbesteed en daardoor is de interne afhankelijkheid verminderd. In 2012 zijn we nog geconfronteerd met kinderziektes, in 2012 zijn met de leverancier afspraken gemaakt over uit te voeren maatregelen. De laatste maatregelen zijn in het eerste kwartaal
Jaarverslag 2012
21
van 2013 uitgevoerd. • Eind 2012 heeft de minister in aanvulling op de Wet Normering Topinkomens (WNT), maxima gesteld aan de bezoldiging van topfunctionarissen en toezichthouders bij woningcorporaties, geldend vanaf 2013. De bezoldiging van nieuwe functionarissen dient direct aan deze regeling te voldoen, voor zittende functionarissen geldt een overgangsregeling. Het risico bestaat dat door deze regeling toekomstige vacatures (kwalitatief gezien) niet ingevuld kunnen worden.
Interne risicobeheersingsmaatregelen De directie is van mening dat de interne risicobeheersingsmaatregelen adequaat en effectief zijn. Deze zijn gebaseerd op een toegesneden systeem van administratieve organisatie en interne controle waaronder maandrapportages . Het financieel management en de externe accountant beoordelen de werking van de interne beheersingssystemen en rapporteren aan directie en Raad van Toezicht. Ook wordt door het management per trimester over een aantal relevante ontwikkelingen gerapporteerd aan zowel directie als Raad van Toezicht. Hierbij worden afwijkingen ten opzichte van de begroting geanalyseerd en de consequenties van afwijkingen in beeld gebracht. Indien noodzakelijk wordt tussentijds tot bijstelling van het beleid overgegaan. Medio 2012 is het projectontwikkelingsstatuut formeel vastgesteld. Vooruitlopend op de vaststelling werd waar mogelijk al wel gewerkt volgens de uitgangspunten van het statuut. In het statuut worden de belangrijkste risico’s en beheersingsmaatregelen benoemd, per onderscheiden fase. Per fase zijn beslismomenten en- documenten benoemd en wordt ingegaan op de informatievoorziening , ook naar de RvT. In 2012 is ook een toetsingskader voor verbindingen formeel vastgesteld. Zowel bij de Raad van Toezicht als het management staat het risicomanagement hoog op de agenda. Er is voldoende aandacht voor het onderkennen en identificeren van risico alsmede het treffen van beheersingsmaatregelen. In dit kader worden jaarlijks de belangrijkste actuele risico’s benoemd, besproken en gevolgd.
Borgingsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op basis van de beoordeling van de prognosecijfers over de periode 2012 tot en met 2017 heeft het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) in maart 2012 het vrijgegeven faciliteringsvolume voor de periode 2012 tot en met 2014 vastgesteld op afgerond € 60 miljoen. Dit komt nagenoeg overeen met de verwachte benodigde financieringsmiddelen in deze periode. Woningstichting Barneveld voldoet derhalve aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW en is in staat een actief en adequaat rente- en financieringsrisicomanagement te voeren. In november heeft het WSW aangekondigd bij alle corporaties de borging van de financieringsbehoefte beperkt tot 2013. De redenen voor deze maatregel betreffen de grote lastenverzwaringen die uit het regeringsbeleid voortkomen en met de aangekondigde verhoging van de saneringsheffing door het CFV. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening 2012 heeft het WSW op grond van de actuele prognosecijfers de prognosecijfers voor de periode 2013 tot en met 2017 beoordeeld. Op grond hiervan is het faciliteringsvolume voor 2013 hernieuwd vrijgegeven en is het beschikbare faciliteringsvolume vastgesteld op bijna € 35 miljoen. Dit is ruim voldoende om in onze financieringsbehoefte te voorzien.
Continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) In het kader van de jaarlijkse beoordeling van de continuïteit heeft het CFV in 2012 een onderzoek ingesteld naar de financiële positie van woningstichting Barneveld. Het CFV heeft geconcludeerd dat voor de jaren 2012 tot en met 2014 de voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Naar het oordeel van het CFV zouden de voorgenomen activiteiten voor 2015 en 2016 de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Aangezien ook is vastgesteld dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in die jaren nog stuurbaar zijn is het CFV tot een A2 oordeel gekomen. Conclusie is dat de buffer en de sturingsmogelijkheden om tegenvallers op te vangen voldoende zijn. Dit geeft tegelijkertijd aan dat we als woningstichting proberen het volkshuisvestelijk vermogen zo maximaal mogelijk proberen in te zetten.
22
Jaarverslag 2012
1.10 Tot slot Het jaar 2012 was zo mogelijk nog dynamischer dan 2011. Er kwamen grote financiële debacles bij collegacorporaties in de openbaarheid die een behoorlijke aanslag op onze financiën tot gevolg kunnen hebben. Maar ook, en met name, de politiek zorgt voor dermate grote veranderingen en ingrepen in onze financiën dat we moeten vrezen voor de toekomstbestendigheid van de sociale volkshuisvesting in Nederland. Gelukkig werpt het reeds eerder door ons ingezette (financieel) beleid zijn vruchten af en zijn we ondanks de omstandigheden nog steeds in staat keuzes te maken en, weliswaar fors gereduceerd, te investeren in de lokale woningmarkt. Primair voor woningzoekenden die geen of beperkte keuzevrijheid hebben. Hier stonden we voor en als het aan ons ligt, blijven we voor deze ambitie staan. Barneveld, 25 april 2013 namens Woningstichting Barneveld
Arjen Jongstra, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2012
23
2. Volkshuisvestingsverslag In dit deel van het jaarverslag geven wij inzicht in onze resultaten op volkshuisvestelijk vlak. Dit willen wij zo transparant mogelijk doen aan de hand van onze bedrijfsdoelstellingen. Dit doen we waar mogelijk aan de hand van de volgende vragen: waar zijn we voor gegaan, wat hebben we gedaan en waar gaan we voor in 2013. Bij activiteiten waar wij onszelf geen directe doel stellen, maar die wel tot onze taak behoren, geven wij een toelichting op de behaalde resultaten in het verslagjaar.
2.1 Kwaliteit van de woongelegenheden
2.1.1
Bouwen, aankopen en slopen van woningen
Opgeleverde nieuwbouw huurwoningen • Waar zijn we voor gegaan? De woningstichting heeft zich voorgenomen om tussen 2010 en 2014 minimaal 65 sociale huurwoningen per jaar te (laten) bouwen. • Wat hebben we gedaan? In Kootwijkerbroek hebben we in de wijk Puurveen vijf eengezinswoningen gebouwd die met Koopgarant zijn verkocht. In Barneveld is Rumah Maluku opgeleverd: 24 appartementen met een huurprijs tussen de € 561 en € 6641, speciaal bedoeld voor Molukse ouderen. Ook is er een ruimte voor dagopvang in dit woongebouw. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 verwachten wij 62 woningen op te leveren. Daarnaast beginnen we met de bouw van 45 woningen en een verpleeghuis. De oplevering van de woningen vindt naar verwachting plaats in 2014. Het verpleeghuis wordt mogelijk nog in 2013 opgeleverd. Tot slot beginnen we in 2013 met de renovatie van 66 maisonnettewoningen. Hieronder leest u meer over deze projecten in aanbouw en in voorbereiding. Hierna volgt een korte toelichting op projecten die niet zijn doorgegaan.
Projecten in aanbouw Hof van Callenbroeck te Barneveld Begin 2013 zijn onder andere zestien appartementen voor de woningstichting in aanbouw. De appartementen maken deel uit van een groter geheel. De woningen worden turnkey (sleutelklaar) afgenomen van De Bunte Vastgoed. Elf van de appartementen zijn sociale huurwoningen. Vijf woningen worden aangeboden in de vrije sector huur aan middeninkomens. De woningstichting heeft in de aanloop naar de uitvoering een prominente rol gespeeld bij de grondverwerving, het aandragen en contracteren van ontwikkelaars en het opstellen van het uiteindelijke programma.
Veller te Barneveld De tweede fase van de bouw van de wijk Veller is begonnen. Van Bouwbedrijf Van de Mheen uit Hoevelaken nemen wij turnkey veertig eengezinswoningen af voor de sociale huursector.
1
24
Huren: prijspeil 1 januari 2012
Jaarverslag 2012
Teus Bouwmanhof te Garderen Teus Bouwmanhof is een kleine nieuwbouwwijk in Garderen. De ontwikkeling en uitvoering wordt voor het grootste deel gedaan door bouwbedrijf Van de Kolk uit Garderen. Wij nemen turnkey zes eengezinswoningen af, waarvan vijf sociale huurwoningen en één vrije sectorwoning.
Projecten in voorbereiding Bestaande bouw 66 maisonnettes Oldenbarnevelderweg te Barneveld 66 maisonnettewoningen staan op de planning om in 2013 te revitaliseren. De reden hiervoor is dat we de kwaliteit van de woningen en de leefbaarheid in en rond de flats willen verbeteren. Na een scenario-onderzoek bleek revitalisatie de beste keuze. De binnen- en de buitenkant van de woningen worden grondig aangepakt. Alle drie complexen worden toegankelijker gemaakt door het plaatsen van een lift. Alle afdelingen van Woningstichting Barneveld zetten voor dit project hun kennis en kunde in op het gebied van leefbaarheid, energie, techniek, bewonerswensen en procesinrichting.
Nieuwbouw Apeldoornsestraat te Voorthuizen In het derde kwartaal van 2012 hebben we een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Midden Nederland Makelaars (MNM). Hierin zijn afspraken vastgelegd over de gezamenlijke ontwikkeling van twintig sociale huurappartementen, een vrije sectorwoning en een commerciële ruimte voor MNM. Na meerdere gesprekken met de buurt en daaruit voortvloeiende planaanpassingen wordt het plan in het eerste kwartaal van 2013 opnieuw ingediend voor een versnelde RO-procedure. De verwachting is dat de bouw na de bouwvakvakantie 2013 kan beginnen, mits er geen bezwaren ingediend worden.
Verpleeghuis Norschoten en kinderdagverblijf te Kootwijkerbroek In december 2012 hebben we een samenwerkingsovereenkomst getekend met Norschoten. Aansluitend is een grondovereenkomst gesloten met de gemeente. Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van 32 verpleegkamers verdeeld over vier groepen van acht bewoners en gezamenlijke voorzieningen. In het combinatiegebouw komt op de begane grond een kinderdagverblijf. Begin 2013 wordt er gewerkt aan de financiële doorrekeningen, het vergunningsgereed maken van de plannen en meerdere contractvormingen. De verwachting is dat we in 2013 kunnen starten met de bouw.
Ontwikkeling Zwartebroek Woningstichting Barneveld heeft grond tussen de Platanenstraat en de Eendrachtstraat in Zwartebroek. Na jaren van gesprekken en voorbereidingen, hebben de gemeente Barneveld, de Hervormde gemeente ZwartebroekTerschuur en Woningstichting Barneveld besloten om in nauwe samenwerking Zwartebroek op die plek - aan de zuidkant - uit te breiden met nieuwe woningen en een gezondheidscentrum. Het gaat om circa 84 appartementen en eengezinswoningen en het gezondheidscentrum. Woningstichting Barneveld ontwikkelt 35 eengezinswoningen en gaat een deel hiervan verhuren en een ander deel verkopen. De overige 47 woningen worden in opdracht van het kerkgenootschap gebouwd. Daarnaast ontwikkelt de gemeente Barneveld twee woningen. Het stedenbouwkundig plan is gereed. In 2013 wordt de RO-procedure gestart.
Ontwikkeling Holzenbosch te Voorthuizen In Voorthuizen-Zuid wordt tussen 2015 en 2025 het uitbreidingsplan Holzenbosch gerealiseerd. In samenwerking met de firma Schoonderbeek en gemeente Barneveld wordt een masterplan ontwikkeld voor een nieuwbouwwijk met zo’n 325 woningen, waarin duurzaamheid een hoog ambitieniveau heeft.
Jaarverslag 2012
25
Nieuwe Kampstraat te Voorthuizen Op deze locatie staan acht sterk verouderde grondgebonden seniorenwoningen. Woningstichting Barneveld doet onderzoek naar de toekomst van deze woningen.
Christiaan Huygenslocatie te Barneveld Op deze locatie neemt Woningstichting Barneveld 24 appartementen voor starters turnkey af van De Bunte Vastgoed. De appartementen zijn verdeeld over twee torens en worden gebouwd door Bouwbedrijf Van de Kolk uit Garderen. Eind 2012 zijn contracten gesloten tussen de verschillende partijen. De bouw start in het tweede kwartaal van 2013.
De Boomgaard te Garderen In Garderen-Zuid is Woningstichting Barneveld voornemens om op eigen grond acht grondgebonden seniorenwoningen te ontwikkelen. In 2012 hebben we plannen ontwikkeld en het stedenbouwkundig omschreven. In 2013 wordt de RO-procedure opgestart.
Kromme Akker te Voorthuizen Tegenover verzorgingshuis Nieuw Avondrust wil Woningstichting Barneveld seniorenappartementen en maatschappelijk vastgoed ontwikkelen. Ultimo 2012 heeft de gemeente aangegeven een ander woningbouwprogramma te overwegen voor deze locatie. In het voorjaar van 2013 zal de uitkomst van deze discussie bekend zijn.
Ontwikkelingen De Glind Woningstichting Barneveld treedt op als vastgoedadviseur voor de Rudolphstichting. Zo hebben wij in 2012 op verzoek een rapport opgesteld waarin een aantal mogelijke ontwikkellocaties is aangegeven, aangevuld met ruimtelijke onderbouwingen, zodat de stichting een keuze kan maken over de toekomst van haar vastgoed.
Projecten die niet zijn doorgegaan Blankensgoed te Voorthuizen In 2012 zou de bouw starten van een Albert Heijn supermarkt met daarboven 28 seniorenappartementen. Deze appartementen zou Woningstichting Barneveld turnkey afnemen van Bouwbedrijf Van de Kolk uit Garderen. Het plan is echter niet door de gemeenteraad gekomen. Wellicht wordt er in 2013 een doorstart gemaakt met dit plan. Inmiddels hebben wij besloten om, vanuit financiële overwegingen, niet meer deel te nemen aan dit plan.
2.1.2
Onderhoud aan woningen
Planmatig en groot onderhoud Planmatig en groot onderhoud is onderhoud dat we periodiek aan woningen uitvoeren. Het is planmatig omdat het van te voren is gepland en in een meerjarenbegroting is vastgelegd, zoals schilderwerk. We spreken over groot onderhoud als het gaat om herstel of vervangen van delen van de woning omdat de levensduur verstreken is of verlengd kan worden, waarbij het wooncomfort gelijk blijft. • Waar zijn we voor gegaan? In 2012 is voor het planmatig en groot onderhoud, inclusief strategisch onderhoud, in totaal € 4.236.282 begroot. • Wat hebben we gedaan? We hebben in totaal € 4.268.511 uitgegeven. Dit is € 32.229 (0,76%) meer dan begroot. • Waar we voor gaan in 2013 We gaan voor een besparing van 17% ten opzichte van de meerjarenbegroting 2012-2021. Dit bereiken we door de schildercyclus van vijf naar zes jaar te brengen en het aantal te onderhouden eenheden zo goed mogelijk te registreren. Ook brengen we de prijzen voor verschillende werkzaamheden door onze eigen Interne aannemerij, in overeenstemming met de huidige markt.
26
Jaarverslag 2012
Verbeteringen We spreken over verbeteringen aanbrengen, waar het gaat om het aanbrengen en/of toevoegen van kwaliteit en wooncomfort aan woningen. • Waar zijn we voor gegaan? De woningstichting gaat voor haar woningen uit van een standaard kwaliteitsniveau. Deze standaard wijzigt in de loop van de tijd in verband met regelgeving en verandering van eigen beleid. Het streven was om jaarlijks tachtig tot honderd bestaande woningen op deze standaard te brengen. • Wat hebben we gedaan? Voor 2012 is deze doelstelling ruimschoots gehaald. In 2012 hebben we 81 woningen in de wijk Plantage naar een hoger kwaliteitsniveau gebracht. In 2012 zijn in totaal 133 woningen verbeterd, tegen 114 in 2011. Deze 133 woningen hebben we bij mutatie (leegkomen van de woning) of in bewoonde staat op een hoger kwaliteitsniveau gebracht. Het ging hierbij om woningen in complexen waar in het verleden projectmatig groot onderhoud met verbeteringen is uitgevoerd en om woningen waarvoor in de eerstvolgende jaren groot onderhoud met verbeteringen staan gepland. Daarnaast hebben 45 zittende huurders individuele aanvragen gedaan voor het laten aanbrengen van een cvinstallatie, vervanging van een cv-ketel, het aanbrengen van isolerende voorzieningen, dakramen en carports. Dit alles tegen een, grotendeels, kostendekkende huurverhoging. Daar waar geen sprake was van een kostendekkende huurverhoging, was sprake van werkzaamheden, die voortvloeiden uit het groot onderhoud of een klachtmelding. In 2012 hebben we hierin € 792.544 geïnvesteerd. In het kader van extra energiebesparende maatregelen hebben we aan de huurders van woningen waar planmatig groot onderhoud met verbeteringen wordt uitgevoerd, een Climarad (energiezuinig verwarmingsen ventilatiesysteem) of Ecolution (ventilatiewarmtepomp) aangeboden. In 2011 zijn acht Climarads en twee Ecolutions geplaatst. In 2012 waren dit er respectievelijk drie en zeven. Bij alle woningrenovaties is het energielabel minstens twee niveaus verbeterd. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 gaan we voor kwaliteitsverbeteringen: mutatiewoningen brengen we minimaal op energielabel B, we gaan seniorenwoningen opplussen en we bekijken waar we efficiency van onze bedrijfsprocessen kunnen behalen in het kader van het bedrijfslastentraject.
Jaarverslag 2012
27
Diverse soorten onderhoud
Soort onderhoud
Totale uitgaven
Gemiddelde lasten per vhe
Relatief aandeel
2012
2011
2012
2011
2012
2011
Reparatieverzoeken
716.100
805.754
10,9%
11,7%
175
197
Serviceabonnement
117.078
109.797
1,8%
1,6%
29
27
Mutatieonderhoud
235.489
385.775
3,6%
5,6%
57
94
Cv-onderhoud
485.827
464.585
7,4%
6,8%
119
113
Overige onderhoudscontracten
340.504
287.272
5,2%
4,2%
83
70
Bijzonder onderhoud
1.171.929
1.143.003
17,9%
16,6%
286
279
Planmatig onderhoud
3.475.914
3.680.265
53,1%
53,5%
848
898
6.542.840
6.876.451
100,0%
100,0%
Renovatie-uitgaven
792.544
935.416
Woningverbeteringen
299.910
942.383
7.635.294
8.754.250
Totaal uitgaven
(vhe = verhuureenheid)
• Waar we voor gaan in 2013 De volgende bedragen zijn in de begroting voor 2013 opgenomen: • Reparatieverzoeken: € 608.990. • Serviceabonnement: € 139.726. • Mutatieonderhoud: € 288.783. • Cv-onderhoud: € 418.122. • Overige onderhoudscontracten: € 418.514. • Bijzonder onderhoud: € 816.824. • Planmatig onderhoud: € 1.885.237. De uitgaven aan renovaties zijn ondergebracht in de projectbegroting of bij bijzonder onderhoud. Woningverbeteringen worden niet apart begroot, want het uitgangspunt is dat deze met een kostendekkende huurverhoging worden uitgevoerd.
Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud betreft reparatieverzoeken die niet onder de overige onderhoudsposten vallen. Daarnaast kan het gaan om gebreken die op korte termijn opgelost moeten worden en waarvoor geen budget is gereserveerd in het planmatig onderhoud. Huurders kunnen reparatieverzoeken tijdens kantooruren bij ons melden. Ook is er buiten kantooruren een 24-uurs meldpunt waarbij klanten hun reparatieverzoeken kunnen melden. De medewerkers van dit meldpunt schakelen bij urgente klachten, zoals cv-storingen en rioleringsproblemen, direct een daartoe aangewezen bedrijf in. • Waar zijn we voor gegaan? Begroot was een bedrag van € 598.987.
28
Jaarverslag 2012
• Wat hebben we gedaan? De uitgaven in 2012 waren € 716.100. De overschrijding van € 117.113 werd vooral veroorzaakt door reparaties die niet te voorzien waren, maar wel direct moesten worden uitgevoerd om verdere schade te voorkomen. Het ging om onder andere het vernieuwen van keukenblokken, vernieuwen/vervangen van riolering, grote dakreparaties waarbij nieuwe dakbedekking werd toegepast, vervanging van douchevloeren na lekkages en tot slot het repareren/vervangen van kunststof kozijnen. • Waar we voor gaan in 2013 We hebben voor 2013 voor reparatieverzoeken € 608.990 begroot. We houden rekening met 1409 reparatieverzoeken. In 2013 ondernemen we actie om onze bedrijfslasten te beheersen en de interne processen te verbeteren. In dat traject kijken we ook naar de uitvoering van reparatieverzoeken. In het ondernemingsplan voor onze interne aannemerij, hebben we een aantal verbetervoorstellen benoemd die in samenwerking met de afdeling Woondiensten in 2013 concreet gemaakt worden.
Mutatieonderhoud Onder het mutatieonderhoud vallen alle kosten die gemaakt moeten worden om een woning weer geschikt te maken voor verhuur, zodra een huurder de woning verlaat. Met uitzondering van de kosten voor woningverbetering. • Waar zijn we voor gegaan? Begroot was een bedrag van € 309.166. Dit bedrag was begroot voor 270 verwachte mutaties. • Wat hebben we gedaan? Er zijn in 2012 in 235 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. De totale mutatiekosten bedroegen € 235.489. Gemiddeld waren de uitgaven per mutatie € 1.002. Dit is 12% lager dan het begrote bedrag van € 1.145 per mutatie. • Waar we voor gaan in 2013 We verwachten in 2013 258 mutaties. In totaal is daarvoor in 2013 € 288.783 begroot. Per mutatie is een gemiddeld bedrag beschikbaar van € 1.119 voor noodzakelijk mutatieonderhoud. Ook wordt in 2013 gewerkt aan het vervolgtraject rond het verbeteren van de mutatieprocedure. De efficiencyverbeteringen moeten in 2013 tot resultaat leiden.
Bijzonder onderhoud Vooruitlopend op gepland groot onderhoud met verbeteringswerkzaamheden in een complex vindt bij een mutatie het inpandige groot onderhoud vervroegd plaats. Deze kosten verantwoorden wij onder de post bijzonder onderhoud, voor zover daar geen (kostendekkende) huurverhogingen tegenover staan. Het kan bij de post bijzonder onderhoud ook gaan om groot onderhoud dat achteraf in een vrijgekomen woning wordt uitgevoerd, omdat de vertrekkende huurder in het verleden niet mee heeft gedaan aan het projectmatig groot onderhoud. Hiernaast is in het bijzonder onderhoud budget opgenomen voor planmatige werkzaamheden die uitsluitend bij klachten of bij mutatie worden uitgevoerd, bijvoorbeeld de vervanging van keukenblokken. • Waar zijn we voor gegaan? Voor 2012 was begroot € 894.517 voor 68 woningen. • Wat hebben we gedaan? In 2012 zijn bij 133 woningen werkzaamheden in het kader van bijzonder onderhoud uitgevoerd, het grootste deel als gevolg van een mutatie. Bij het merendeel van deze woningen zijn ingrijpende voor- dan wel na-renovatie werkzaamheden verricht. Uiteindelijk hebben we € 1.171.929 uitgegeven. De overschrijding van € 277.412 is vooral toe te schrijven aan het feit dat bij meer mutaties bijzonder onderhoud is uitgevoerd dan begroot. Bij de woningen aan het Julianaplein in Barneveld is asbest gesaneerd en zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd. • Waar we voor gaan in 2013 Vanaf 2013 worden in drie complexen de woningen bij mutatie sterk verbeterd voor bewoning door ouderen. Het
Jaarverslag 2012
29
gaat bij dit ‘opplus’project om 83 woningen. In totaal wordt voor bijzonder onderhoud € 816.824 gereserveerd.
Serviceonderhoud • Waar zijn we voor gegaan? Sinds februari 2000 kunnen huurders een onderhoudsabonnement bij ons afsluiten. Als een huurder een dergelijk abonnement heeft afgesloten, voert Woningstichting Barneveld ook het klein huurdersonderhoud uit. Dit is het onderhoud waarvoor huurders normaal gesproken zelf verantwoordelijk zijn. • Wat hebben we gedaan? Inmiddels zijn 3.338 huurders geabonneerd. Dit komt neer op 85% van al onze huurwoningen. De bijdragen bedroegen in 2012 in totaal € 117.078. Er zijn 1.576 reparatieverzoeken voor het serviceonderhoud binnengekomen en daarmee was een totaalbedrag gemoeid van € 126.636 De uitgaven worden dus voor ongeveer 93% gedekt uit de inkomsten. • Waar we voor gaan in 2013 We willen het serviceabonnement blijven promoten.
Cv-onderhoud Onder deze post vallen alle kosten die voortvloeien uit onderhoudscontracten van verwarmingsinstallaties. • Waar zijn we voor gegaan? Voor 2012 was een bedrag begroot van € 404.513. • Wat hebben we gedaan? In 2012 is € 494.585 uitgegeven. Het verschil van € 81.314 is veroorzaakt door het voortijdig vervangen van een aantal matig functionerende cv-ketels die de komende jaren planmatig vervangen zouden worden. Daarnaast hebben we kosten gemaakt voor het verhelpen van klachten die buiten het contract vallen, zoals lekkages aan het leidingwerk, defecte radiatoren en reparaties aan installaties ouder dan vijftien jaar. • Waar we voor gaan in 2013 in 2013 is maximaal € 418.122 beschikbaar voor het geplande cv-onderhoud.
Overige onderhoudscontracten Onder overige onderhoudscontracten vallen die contracten die we niet kunnen scharen onder bovengenoemde onderhoudswerkzaamheden. Te denken valt aan contracten voor liften, schuifdeuren, brandmelders en legionellabestrijding. • Waar zijn we voor gegaan? Begroot was € 348.556. • Wat hebben we gedaan? De uitgaven op overige onderhoudscontracten zijn ten opzichte van 2011 gestegen, in totaal waren de uitgaven € 340.504 (2012: € 287.272). Op dit moment zijn de begroting en realisering in evenwicht. De verwachting voor de komende jaren is dat de kosten stijgen door het afsluiten van nieuwe contracten bij nieuwbouw. Maar ook het aanpassen van bestaande contracten zal meer gaan kosten. Dit komt door onder andere gewijzigde regelgeving voor legionellabeheersing, veiligheidsmaatregelen voor liften, valbeveiliging en brandvoorschriften. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 is hiervoor benodigd een bedrag van € 418.514.
30
Jaarverslag 2012
2.1.3
Energielabeling
• Waar zijn we voor gegaan? Al een geruime tijd is de Woningstichting Barneveld zeer actief in het verbeteren van de energieprestatie van haar woningbezit. Een woning die van huurder wisselt, heeft minimaal het energielabel C of is twee labels verbeterd. Daarnaast willen wij voor het totale woningbezit gemiddeld energielabel C halen, zo is in ons beleidsplan 2010-2014 vastgesteld. • Wat hebben we gedaan? Bijna honderd woningen zijn verbeterd naar label B en veertig woningen hebben we verbeterd naar label A. Daardoor is het aantal woningen met label D afgenomen met zeventig en zijn er dertig woningen minder met label E. Energielabels totale bezit per 31 december 2012
Label
2011
%
2012
%
G
6
0,16
5
0,13
F
37
0,96
36
0,94
E
114
2,97
81
2,11
D
1012
26,37
940
24,48
C
1345
35,05
1324
34,48
B
1003
26,14
1098
28,59
A
320
8,34
356
9,27
Overzicht energietabel sinds 1 januari 2009 tot 31 december 2012
De gemiddelde energie-index van onze woningen is 1,45. Dit betekent dat ons bezit nu gemiddeld label C heeft (C=1.31-1.60). Daarmee is de doelstelling uit het beleidsplan 2010-2014 al gehaald.
Jaarverslag 2012
31
Historie van gemiddelde energie-index 2 2 2
Astitel
2 1 1 1 1 1
Project
3-112009 1,55
7-1-2010 1,54
12-42010 1,54
23 -42010 1,54
12-12011 1,52
13 -42011 1,52
20-12012 1,47
3-9-2012 1,45
14-12013 1,45
• Waar we voor gaan in 2013 In het energieconvenant dat wij met onze minister hebben afgesloten, is de doelstelling gemiddeld energielabel B in 2020 opgenomen. Als we onze huidige planningen kunnen blijven waarmaken, ook voor wat betreft nieuwbouw en verkoop, dan is een gemiddelde energie-index van 1.25 in 2020 haalbaar. Dat betekent dat onze woningen dan gemiddeld het B-label hebben.
2.1.4
Het inventariseren en verwijderen van asbest
• Waar zijn we voor gegaan? In 2011 zijn we begonnen met het informeren van alle zittende huurders die een woning huren van de woningstichting en waarin vermoedelijk asbesthoudende materialen verwerkt zijn. Deze huurders krijgen informatie over waar het asbest mogelijk kan zitten en hoe de huurder hiermee moet omgaan. Daarnaast verwijdert Woningstichting Barneveld bij een woning die vrijkomt in principe alle asbesthoudende materialen uit de woning. In die gevallen waar asbest op een veilige manier blijft zitten, wordt de huurder hiervan op de hoogte gesteld. • Wat hebben we gedaan? Begin 2012 waren alle huurders in de gemeente Barneveld geïnformeerd. Daarnaast geeft het onderstaande overzicht inzicht in de kosten van het verwijderen van asbest in de afgelopen vier jaar. Kostenoverzicht asbestverwijdering 2009-2012
Klachtenonderhoud Mutatie/bijzonder onderhoud Totaal
2012
2011
2010
2009
2.168
15.123
17.158
8.565
236.291
146.752
161.785
173.368
238.459
161.875
178.943
181.933
In 2012 bedroegen de kosten voor het verwijderen van asbest bij mutatieonderhoud, bijzonder onderhoud en klachtenonderhoud € 238.459. Dit bedrag is ruim € 75.000 hoger dan in 2011. Dit komt omdat er voor € 110.011 aan kosten is geweest voor de verwijdering van asbest op de zolders in een complex van 28 woningen aan het Julianaplein in Barneveld. Daarnaast is daar € 92.000 uitgegeven aan herstelwerkzaamheden als gevolg van het
32
Jaarverslag 2012
verwijderen van het asbest. • Waar we voor gaan in 2013 We verwachten in 2013 hogere kosten dan in 2012, omdat we uitgebreider willen gaan saneren. In diverse complexen willen we preventief aan de slag. Zo willen we bijvoorbeeld starten met het verwijderen van hitteschilden die nog aanwezig zijn in sommige woningen.
2.1.5
Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)
In 2012 hebben we in opdracht van de gemeente Barneveld in negen van onze woningen kleine woningaanpassingen uitgevoerd. Daarnaast hebben we in onze woningen enkele kleine aanpassingen laten uitvoeren vanuit het ‘opplus’budget. In het appartementencomplex aan De Vlierbeek in Barneveld zijn automatische deuropeners aangebracht. Woningstichting Barneveld, de overige eigenaren van de VvE en de gemeente hebben samen de kosten hiervan op zich genomen.
Jaarverslag 2012
33
2.2 Het verhuren van woningen
2.2.1
Toewijzing en uitvoering woonruimteverdeling
• Waar zijn we voor gegaan? Woningstichting Barneveld streeft ernaar om binnen nu en tien jaar een vastgoedportefeuille te hebben, die voor wat betreft de huurprijs de volgende verdeling kent: Huurklasse
Aandeel
Goedkoop ≤ € 366*
10%
Betaalbaar > € 366 en ≤ € 561*
70%
Middelduur > € 561 en ≤ € 664*
10%
Duur (vrije sector huur) > € 664*
10% * prijspeil 1 januari 2012
• Wat hebben we gedaan? Onderstaande grafiek laat zien dat in 2012 de huurprijzen van de woningvoorraad zich in de juiste richting hebben ontwikkeld.
Voorraad naar huurprijsklasse 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
78% 76% 77%
2010 2011 17%
goedkoop
34
Jaarverslag 2012
2012
13%11%
4%
betaalbaar
7% 9%
middelduur
1% 3% 3%
duur
Onderstaande grafiek laat zien dat de verdeling van de verhuringen over de diverse huurprijsklassen zich in 2012 ook heeft ontwikkeld in de richting van de gewenste voorraad.
Verhuringen per huurprijsklasse 80%
70%
70%
64%
60% 50%
2011
40%
2012
30% 20% 10%
11%
12%
10%
14%
12% 7%
0% goedkoop
betaalbaar
middelduur
duur
Toewijzingen gerelateerd aan de BBSH-grenzen De toewijzing van onze woningen gebeurt conform het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin staan onder andere inkomensgrenzen vermeld waaraan wij als toegelaten instelling verplicht zijn ons te houden bij de toewijzing van woningen. • Waar zijn we voor gegaan? Onze doelstelling: 80% van de woningen in de bereikbare klasse (≤ € 561) wordt toegewezen aan inkomens tot de huurtoeslaggrens. • Wat hebben we gedaan? We hebben in 2012 74% van de woningen verhuurd in de bereikbare klasse. In 2011 was dit nog 81%. Deze daling komt doordat alle woningen bij mutatie in 2012 zijn geharmoniseerd. Het harmonisatiebeleid voerden we in oktober 2011 in, waardoor het minder invloed had op de verhuringen in dat jaar dan in 2012. Bij huurharmonisatie verhoogt de woningstichting de huur van een vrijgekomen woningen tot een vooraf bepaald percentage van de maximaal redelijke huur die zij mag vragen volgens het woningwaarderingsstelsel.
Jaarverslag 2012
35
Toewijzingen in het kader van BBSH-regelgeving (inkomen en huurklasse in euro’s) Inkomenscategorie
Inkomen
Eenpersoonshuishoudens
Huurklasse
≤ 366
> 366 ≤ 524
> 524
< 65 jaar
≤ 22.025
17
19
21
> 22.025
1
12
38
> 65 jaar
≤ 20.675
1
11
12
> 20.675
0
7
4
< 65 jaar
≤ 29.900
2
3
15
> 29.900
0
0
29
> 65 jaar
≤ 28.225
0
5
7
> 28.225
0
2
10
≤ 366
> 366 ≤ 561
> 561
< 65 jaar
≤ 29.900
0
6
6
> 29.900
0
1
2
> 65 jaar
≤ 28.225
0
0
0
> 28.225
0
0
0
21
67
144
Tweepersoonshuishoudens
Drie- en meerpersoonshuishoudens
Totaal
(prijspeil 1 januari 2012)
Naast de 232 woningen uit bovenstaande tabel hebben we nog eens drie aanleunwoningen aan Ruimzicht verhuurd. In totaal dus 235 verhuurde woningen. • Waar we voor gaan in 2013 Ook in 2013 willen wij verder werken aan de ideale huurklassenverdeling van 10% goedkoop, 70% betaalbaar, 10% middelduur en 10% duur. In de prestatieafspraken met de gemeente Barneveld hebben wij aangegeven dat 80% van de verhuringen onder de betaalbaarheidsgrens plaatsvindt.
Toewijzingsnorm • Waar zijn we voor gegaan? In het kader van de Europese regelgeving die op 1 januari 2011 is ingegaan, moeten corporaties - willen ze gebruik blijven maken van de faciliteiten van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) - zich houden aan de toewijzingsnorm. Ook Woningstichting Barneveld moet daarom tenminste 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 664, peildatum 1 januari 2012) toewijzen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen van maximaal € 34.085 (peildatum 1 januari 2012). Onder toewijzing verstaan we het aangaan van een huurovereenkomst. De overige toewijzingen (maximaal 10%) mogen betrekking hebben op inkomens boven € 34.085. Begin 2012 heeft Woningstichting Barneveld de Europese maatregelen verwerkt in haar beleid, toewijzing en administratie. • Wat hebben we gedaan? Onderstaande tabel laat zien dat in 2012 9% van de woningen met een huurprijs tot € 664 per maand toegewezen
36
Jaarverslag 2012
is aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.085. Daarmee voldoen we aan het maximaal gestelde percentage van 10%. Inkomen
jan
feb
mrt
apr
mei
juni
juli
aug
sept
okt
nov
dec
Totaal
%
<= 34.085
13
13
11
28
12
14
20
10
19
21
10
12
183
91,0%
>=34.085
2
0
1
7
1
1
1
1
1
1
2
0
18
9,0%
15
13
12
35
13
15
21
11
20
22
12
12
201
100,0%
• Waar we voor gaan in 2013 Ook in 2013 willen wij verder werken aan de ideale verdeling van 80%, 10% en 10%. In de prestatieafspraken met de gemeente Barneveld hebben wij aangegeven dat 80% van de verhuringen onder de betaalbaarheidsgrens plaatsvindt. Tot slot zullen wij ervoor zorgdragen van 90% van de verhuringen gebeurt aan huishoudens met een inkomen onder € 34.085.
Reacties en verhuringen aan starters en doorstromers Ten opzichte van de doorstromers komt de groep starters bij Woningstichting Barneveld absoluut gezien goed aan bod. De slaagkans is voor starters echter kleiner dan voor doorstromers, door het grote aantal reagerende woningzoekende starters. Aantal reagerende woningzoekenden
Doelgroep
Aantal reacties
Verhuringen
Doorstromer
1.085
9%
282
17%
94
38%
Starter
11.347
91%
1.400
83%
151
62%
Totaal
12.432
100%
1.682
100%
245
100%
* Aantal van 245 bevat zowel woningen als andere vhe’s
Jaarverslag 2012
37
Overzicht (bijzondere) verhuringen Woningstichting Barneveld biedt alle woningen aan via het aanbodmodel. Dit houdt in dat woningen in principe worden geadverteerd, waarbij woningzoekenden zelf op het aanbod moeten reageren. Een deel van de woningen wordt rechtstreeks aangeboden aan woningzoekenden, omdat ze vallen onder een voorrangsregeling zoals die voor urgent woningzoekenden en toewijzingen in het kader van de huisvesting voor statushouders. Daarnaast heeft de woningstichting hierover afspraken gemaakt met zorg- en hulpverlenende instanties. Via de krant aangeboden woningen, incl. nieuwbouw
187
Bijzondere rechtstreekse aanbiedingen
Taakstelling
8
13
3
15
Woningruil
1
Nebo
3
Ruimzicht
3
Woongroep
1
Woonwagen
1
Reguliere urgenten Bijzondere toewijzing Vrije sector huur*
48
Totaal woningen
Bedrijfsruimte
1
Via de krant aangeboden garages
5
Parkeerplaatsen
3
Standplaats
1
Totaal
245
*Betreft appartementen die in eerste instantie voor verkoop bestemd zijn, maar waarvan de verkoop nu nog niet lukt.
38
Jaarverslag 2012
Weigeringen Onderstaande grafiek laat voornamelijk zien hoeveel woningzoekenden we weigerden op grond van inkomen en binding voor één van de kleine kernen. Bij de kleine kernen geldt de afspraak dat binding aan de kleine kern vóór woon- of inschrijfduur gaat. Weigeringen verhuurder 1%
inkomen te laag
2% 1%
0%
13%
geen binding kleine kern
5%
geen binding regio
78%
inkomen te hoog > 34.085 en < 43.000 inkomen te hoog > 43.000 en < 49.000 inkomen te hoog > 49.000 overig
Bijzondere doelgroepen Statushouders • Waar zijn we voor gegaan? Gemeente Barneveld moet jaarlijks een door de overheid bepaald aantal statushouders huisvesting aanbieden. De opdracht voor 2012 was 23 personen, waarvan negen personen nog hoorden bij de taakstelling van 2011. • Wat hebben we gedaan? Woningstichting Barneveld heeft in 2012 zes woningen voor de taakstelling beschikbaar gesteld. In totaal hebben we 25 personen in de gemeente Barneveld gehuisvest. De samenwerking tussen Vluchtelingenwerk Barneveld, de gemeente en de woningstichting was intensief en heeft geleid tot dit resultaat. • Waar we voor gaan in 2013 Voor de eerste helft van 2013 bedraagt de taakstelling tien personen. We gaan hiervoor weer woningen beschikbaar stellen.
Urgent woningzoekenden • Waar zijn we voor gegaan? 10% van onze verhuringen kunnen via een urgentie plaatsvinden, zo hebben wij met de gemeente Barneveld afgesproken.
Jaarverslag 2012
39
• Wat hebben we gedaan? Soort
Aantal
Medisch
3
Sociaal
3
Medisch/sociaal
3
Financieel
3
Hardheidsclausule
1
Totaal
13
In 2012 zijn dertien huishoudens gehuisvest die vanuit de gemeente een urgentie hebben gekregen. Dit is 6% van het totaal aantal verhuurde woningen. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 gaan we samen met de gemeente Barneveld de urgentieregeling evalueren en waar nodig herijken.
Mensen met een beperking De woningstichting is een belangrijke partner voor veel instellingen die met en voor inwoners met een beperking werken. We verhuren wooncomplexen aan Stichting De Rozelaar en Stichting Philadelphia Zorg. We verhuren verschillende woningen aan stichting Siloah en GGz Centraal, maar komen elkaar ook tegen als het gaat om huurders die zelfstandig wonen maar ambulant door medewerkers van genoemde instellingen begeleid worden.
Senioren • Waar zijn we voor gegaan? In de periode 2010 tot 2014 wil Woningstichting Barneveld minimaal honderd seniorenwoningen bouwen. • Wat hebben we gedaan? In 2012 heeft Woningstichting Barneveld 24 seniorenwoningen met een ruimte voor dagopvang gebouwd, specifiek voor senioren van Molukse afkomst. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 kijken we naar de mogelijkheden voor het bij mutatie aanpassen van 83 seniorenwoningen uit de jaren ‘60 en ’70, zodat ze voor de toekomst weer geschikt zijn en blijven voor de doelgroep senioren. Verder komt de ontwikkeling van een psychogeriatrische woonvorm voor Norschoten in Kootwijkerbroek dichterbij.
Jongeren Woningstichting Barneveld heeft geen specifiek toewijzingsbeleid voor jongeren. Wel heeft zij één- en tweekamerappartementen in haar bezit, die in de regel door jongere woningzoekenden worden gehuurd. Om het aanbod voor starters op de woningmarkt te vergroten, brengen we wel diverse koopwoningen met Koopgarant (kopen met korting) op de markt. Bovendien worden starters, zoals eerder in dit verslag vermeld, bij de woningstichting absoluut gezien goed bediend, de slaagkans is echter relatief laag. Dit zijn vaak jongeren.
Woonwagenbewoners Woningstichting Barneveld heeft tien standplaatsen en één woonwagen in haar bezit. Gezien het specifieke woon- en leefklimaat, loopt de toewijzing zoveel mogelijk op voordracht van de zittende bewoners. De kandidaten moeten wel voldoen aan de toewijzingscriteria. In 2012 is de woonwagen opnieuw verhuurd.
40
Jaarverslag 2012
Mutatiegraad In 2012 is de huur van 252 woningen opgezegd. Dit resulteert in een mutatiegraad van 6,4%; een daling van 1,3% ten opzichte van 2011. • Waar gaan we voor in 2013 We moeten voor 2013 rekening houden met een verdere daling van de mutatiegraad als gevolg van de vastlopende woningmarkt. Bovendien zijn onze klanten steeds beperkter in het realiseren van hun woonwensen vanwege wet- en regelgeving en striktere hypotheekregels.
2.2.2
Inschrijvingen en woningzoekenden
Wie voor een woning van Woningstichting Barneveld in aanmerking wil komen, moet zich inschrijven als woningzoekende. De woningen bieden we aan met het aanbodmodel. Woningzoekenden kunnen op maximaal twee woningen tegelijk reageren. Op basis van de langste inschrijftijd of woonduur worden de woningen toegewezen. Vrijgekomen woningen worden eens per twee weken in de Wooninfo van de Barneveldse Krant en op de website van Woningstichting Barneveld aangeboden. Inmiddels komt 94,9% van de reacties binnen via onze website. In 2011 was dit 95,7%. • Waar zijn we voor gegaan? We wilden in 2012 het woningzoekendenbestand opschonen, zodat we kunnen beschikken over een actueel bestand. Daarnaast willen we overgaan van het tweewekelijks naar wekelijks aanbieden van ons actueel woningaanbod via de Wooninfo van de Barneveldse krant en onze website. In de loop van 2013 zijn vrijgekomen huurwoningen alleen nog op onze website te vinden. • Wat hebben we gedaan? In 2012 hebben we alle woningzoekenden een brief gestuurd om te vragen of zij ook in de toekomst ingeschreven willen blijven staan als woningzoekende. Tegelijkertijd vroegen wij hen hun vermelde gegevens te actualiseren. We hebben veel respons gehad op deze mailing. Ook bleken veel woningzoekenden in de loop van de tijd te zijn verhuisd. Deze brieven zijn retour gekomen. We hebben al deze woningzoekenden gebeld om alsnog onze vraag voor te leggen. Als ook deze gegevens niet meer klopten, zijn ze uitgeschreven uit het bestand. De ‘opschoningsactie’ resulteerde in een daling van het aantal woningzoekenden van 7739 naar 4627. Aangezien er jaarlijks ook nog gemiddeld 1000 nieuwe inschrijvingen bijkomen, kunnen we spreken van een succesvolle actie. In 2012 hebben we overleg gehad met Huurdersvereniging Barneveld over het wekelijks aanbieden van het actueel woningaanbod en het stoppen met adverteren van ons woningaanbod via de Wooninfo in de Barneveldse krant in de loop van 2013. Via de Barneveldse krant, de website en het bewonersblad Woonwerk kondigden we deze wijzigingen aan.
Doelgroep
Inschrijvingen op 30-06-2011
Inschrijvingen op 31-12-2011
Inschrijvingen op 31-12-2012
Onbekend
24
39
19
Doorstromer
1217
1294
913
Starter
6000
6413
3695
Totaal
7244
7739
4627
Jaarverslag 2012
41
Ontwikkeling aantal woningzoekenden in de afgelopen vijf jaar
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1-1-2009
1-1-2010
1-1-2011
1-1-2012
1-1-2013
Aantal woningzoekenden per inkomenscategorie <34085
>34085 en < 49000
12%
5%
83%
42
Jaarverslag 2012
>49000
Aantal woningzoekenden op leeftijd ingedeeld < 55 jr.
> 55 en < 65 jr. 10%
> 65 en < 75 jr.
> 75 jr.
7%
10% 73%
Aantal geregistreerde woningzoekenden ingedeeld naar huishoudgrootte, leeftijd en inkomen Sociale sector: verdeling woningzoekenden die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning op basis van het inkomen Aantal actieve woningzoekenden*** 31-12-2011
Leeftijd
Inkomen in €
Aantal woningzoekenden 31-12-2011
1 pers.
<65
max. 22.025*
1503
370
1 pers.
≥65
max. 20.675*
222
55
≥2 pers.
<65
max. 29.900*
908
328
≥2 pers.
≥65
max. 28.225*
242
49
alle
alle
max. 34.085**
3833
1121
alle
alle
max. 49.000
4400
1238
Huishoudgrootte
Vrije sector: verdeling woningzoekenden die in aanmerking komen voor een vrije sector woning op basis van het inkomen
Leeftijd
Inkomen in €
Aantal woningzoekenden 31-12-2011
alle
<55
max. 34.085
496
105
alle
≥55
max. 34.085
298
34
alle
<55
max. 40.000
319
63
alle
≥55
max. 40.000
195
19
Huishoudgrootte
Aantal actieve woningzoekenden*** 31-12-2011
* Primaire doelgroep ** DAEB grens *** Aantal woningzoekenden die in 2012 minimaal een keer op het woningaanbod hebben gereageerd
Jaarverslag 2012
43
Van de ingeschreven woningzoekenden behoort 62,1% tot de primaire doelgroep. 82,8% van de woningzoekenden valt in de categorie die we een sociale huurwoning toe kunnen wijzen. Van de 4.627 woningzoekenden, hebben 1.260 woningzoekenden daadwerkelijk op een woning gereageerd in het verslagjaar. Dit is 27,2%. Dit percentage is sterk gestegen ten opzichte van vorige jaren. Dit komt doordat het totale aantal woningzoekenden is gedaald naar aanleiding van de eerder genoemde opschoningsactie. Woningzoekenden staan ongeveer vijf tot zeven jaar ingeschreven voordat zij kans maken op een woning. Omdat het de eerste jaren geen zin heeft om actief op woningen te reageren, wachten zij totdat zij voldoende inschrijftijd hebben opgebouwd. • Waar we voor gaan in 2013 We gaan de vrijgekomen woningen wekelijks adverteren. Het actueel woningaanbod bieden we in de loop van 2013 alleen nog aan via onze website. Woningzoekenden zonder internet bieden we de mogelijkheid voor een postabonnement aan. Woningzoekenden kunnen zich via de website inschrijven en op woningen reageren via het woningzoekendenportaal. We gaan een nieuw woningzoekendenportaal aanschaffen dat beter aansluit op onze wensen. We gaan een vergoeding vragen aan woningzoekenden om ingeschreven te staan. Het gaat om een bedrag dat ze bij inschrijving moeten betalen. Jaarlijks betalen ze voor de verlenging van hun inschrijving. Doel hiervan is om een opgeschoond bestand te houden.
2.2.3
Huurprijsbeleid
Eind 2012 bedroeg de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen € 473. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg voor alle woningen 2,3%. De gemiddelde netto huurprijs is met 3,5% gestegen. Dit laatste komt door toevoeging nieuwbouw, individuele huurverhoging bij woningverbetering en de huurharmonisatie.
Gemiddelde huurontwikkeling
480 440 400 360 2008
2009
2010
2011
2012
Huurharmonisatie Huurharmonisatie is het aanpassen van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning bij mutatie. Deze wordt uitgedrukt in punten die door de overheid in het woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn vastgelegd. Veel van de woningen van Woningstichting Barneveld hebben nu een lagere huurprijs dan is toegestaan volgens het puntenstelsel. • Waar zijn we voor gegaan? Het doel was in 2012 het in 2011 vastgestelde huurharmonisatiebeleid toe te passen en up to date te houden. • Wat hebben we gedaan? Bij mutatie hebben we de huurprijzen van de woningen geharmoniseerd volgens een vooraf vastgestelde lijst. De huurprijzen liggen op 80% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel of worden indien nodig afgetopt zodat er voldoende woningen in de diverse huurklassen vallen. • Waar we voor gaan in 2013 Als het rijksbeleid ons ertoe dwingen om anders te gaan kijken naar het huurbeleid, dan bekijken we in overleg met Huurdersvereniging Barneveld hoe dit het beste aan te sluiten is bij onze ambities.
44
Jaarverslag 2012
Huurincasso • Waar zijn we voor gegaan? In 2012 hebben we gestreefd naar een achterstandspercentage van maximaal 0,55% van de bruto jaarhuur. • Wat hebben we gedaan? Op 31 december 2012 bedroeg het percentage huurachterstand 0,69% van de bruto jaarhuur. De meeste huurders betalen de maandelijkse huur op tijd. Maar de groep huurders waarvoor het steeds moeilijker wordt alle vaste lasten op tijd te voldoen, wordt groter. De medewerkers van de afdeling Woondiensten, verantwoordelijk voor de huurincasso, zoeken frequent contact met de huurder die te laat of niet betaalt, of waarbij de machtiging niet kan worden uitgevoerd. Ze proberen de oorzaak te achterhalen, een regeling te treffen of de huurder door te verwijzen naar de schuldhulpverlening van de gemeente Barneveld. Het streven is om te voorkomen dat de schuld oploopt, door onder andere budgetbegeleiding en schuldhulpverlening in te zetten. Hiervoor heeft Woningstichting Barneveld een convenant met de gemeente. Als de huurder ook na een herinnering of een ingebrekestelling niet betaalt of de afspraken van de betalingsregeling niet nakomt, en als contact zoeken niet lukt, dan wordt de huurachterstand overgeheveld naar de deurwaarder. Deze probeert vervolgens op zijn beurt de huur te innen. Ook dit lukt niet altijd.
Huurachterstand 31 december 2011
Huurders
Totale achterstand
Incassobureau/ deurwaarder (incl. WSNP)
Achterstand
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
2012
253
€ 163.656
85
€ 97.141
63
€ 60.996
22
€ 36.145
2011
208
€ 139.555
87
€ 97.022
70
€ 67.449
17
€ 29.573
2010
172
€ 117.498
63
€ 76.852
41
€ 40.713
22
€ 36.139
2009
190
€ 110.911
56
€ 64.648
33
€ 33.627
23
€ 32.021
2008
170
€ 93.883
25
€ 25.876
11
€ 8.182
14
€ 17.694
2007
228
€ 139.960
66
€ 80.980
44
€ 44.120
22
€ 36.805
Jaar
Huidige huurders bij incassobureau
Vertrokken huurder bij incassobureau
Verloop achterstanden in percentages 0,90% 0,80%
0,83% 0,69%
0,70% 0,60%
0,61%
0,50%
0,47%
0,40%
0,53%
0,54%
0,30% 0,20% 0,10% 0,00% 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Jaarverslag 2012
45
Pilot Budgetcoach Twee medewerkers hebben een cursus Budgetcoach gedaan. Met deze kennis hebben zij een pilot uitgevoerd met als doel huurachterstand te voorkomen bij nieuwe huurders en slepers (huurders die structureel te laat hun huur betalen). We willen dit bereiken door deze groep huurders in een zeer vroeg stadium een budgetadviesgesprek aan te bieden. Helaas kwam in deze pilot naar voren dat huurders zelf in dit (vroege) stadium geen behoefte hebben aan deze dienstverlening; er kwamen nauwelijks aanmeldingen. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 gaan we kijken hoe we ons huurincassobeleid nog beter vorm kunnen geven, zodat de achterstanden zo laag mogelijk worden gehouden. Ons doel voor 2013 is een achterstand van maximaal 0,55% van de bruto jaarhuur. Verder hebben we één medewerker specifiek verantwoordelijk gemaakt voor de huurincasso en zijn hier specifiek uren voor gereserveerd.
Huurderving • Waar zijn we voor gegaan? In het kader van het terugdringen van de bedrijfslasten is een projectgroep aan de slag gegaan om het verhuurmutatieproces te analyseren. • Wat hebben we gedaan? De projectgroep heeft geconstateerd dat er op diverse punten in het proces besparingen te behalen vallen. We hebben gekeken naar de verschillende soorten leegstand met als doel de huurderving te verminderen en hebben geconstateerd dat er een besparing valt te halen bij frictieleegstand, mutatieleegstand en leegstand door bijzonder onderhoud. Het totaal aantal leegstaande woningen hieronder vermeld, is inclusief de woningen die leegstaan als wisselwoning voor renovatieprojecten en woningen die verkocht worden. Verder is de frictieleegstand in 2012 beduidend hoger dan in 2011. Dit heeft met name te maken met dat er acht woningen langdurig leeg hebben gestaan omdat verkoop niet lukte. De woningen zijn vervolgens te huur aangeboden.
Jaar
Frictieleegstand * gemidd. aantal dagen
Mutatieleegstand ** gemidd. aantal dagen
Totaal aantal leegstaande woningen
2008
22
14
232
2009
24
11
238
2010
20
15
272
2011
18
13
304
2012
49
11
229
* We spreken van frictieleegstand als op het moment dat de woning beschikbaar komt, er nog geen nieuwe kandidaat-huurder of koper is. ** Mutatieleegstand betreft woningen die leegstaan omdat er nog technische werkzaamheden verricht moeten worden voordat de woning verhuurd kan worden. De kandidaat-huurder is dan wel bekend.
Van de 229 woningen die in 2012 leeggestaan hebben, stonden er dertig leeg omdat ze in de verkoop waren. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 gaan we verder met het terugdringen van de frictieleegstand, mutatieleegstand en leegstand door bijzonder onderhoud. Om het mutatieproces te verbeteren, hebben we de volgende doelstellingen benoemd: bij aansluitend verhuren maximaal twee dagen leegstand, voor standaard mutatieleegstand wordt een week de norm en woningrenovaties worden uitgevoerd binnen gemiddeld vier weken.
46
Jaarverslag 2012
2.3 Verkoop van woningen
2.3.1
Verkoop bestaande huurwoningen
• Waar zijn we voor gegaan? Begrote verkoopopbrengst: € 3.585.000. Volgens de begroting moesten er in 2012 in totaal twintig woningen met Koopgarant en tien woningen tegen de marktprijs zijn verkocht. • Wat hebben we gedaan? De verkoopopbrengst in 2012 was: € 4.735.000. We hebben zes woningen meer verkocht dan begroot. De gemiddelde verkooptijd van leegstaande huurwoningen bedroeg 105 dagen (95 dagen in 2011) en is in het eerste en tweede half jaar nagenoeg gelijk gebleven. De gemiddelde tijd die de huurders nodig hadden om de financiering te regelen bedroeg 87 dagen. In 2012 hebben we 23 woningen tegen de marktprijs en dertien woningen met Koopgarant verkocht. De gemiddelde koopprijs voor een vrije sectorwoning bedroeg € 193.439 (€ 199.423 in 2011) en voor een Koopgarantwoning € 139.500 (€ 153.931 in 2011). De daling van de gemiddelde Koopgarant verkoopprijs is het gevolg van de dalende koopprijzen en vanwege de gemiddeld lagere huizenprijzen in de wijken De Valkhof en Plantage. Na het gereedkomen van de wijk Plantage hebben we de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning te kopen. Hiervoor was veel belangstelling. Tien huurders hebben hun woning gekocht, waarvan er vier in 2012 zijn geleverd en de overige zes begin 2013. Bij de verkoop van mutatiewoningen zijn vooral veel woningen in de Dichtersbuurt in Barneveld en De Maat in Voorthuizen verkocht.
Verkoop Koopgarant en vrije sector in 2012 6 5 4 3 2 1 0
Koopgarant Marktprijs
Jaarverslag 2012
47
Verkoop naar wijk 10 8 6 4 2 0
Koopgarant
Marktprijs
• Waar we voor gaan in 2013 De doelstelling die in de begroting 2013 is opgenomen is een netto verkoopopbrengst van € 4.425.000.
2.3.2
Verkoop nieuwbouw
In oktober 2012 zijn vijf Koopgarant-eengezinswoningen opgeleverd en geleverd die deel uitmaken van het project Puurveen II in Kootwijkerbroek. In mei 2012 is de verkoop van drie Koopgarant-appartementen van het project Hof van Callenbroeck in Barneveld van start gegaan. Ondanks dat de belangstelling voor deze appartementen ons tegenviel, zijn ze allemaal verkocht.
2.3.3
Verkoopbeleid
• Waar zijn we voor gegaan? We wilden in 2012 het huidige verkoopbeleid aanpassen aan de huidige marktontwikkelingen. • Wat hebben we gedaan? We hebben in 2012 een nieuw verkoopbeleid vastgesteld. In het vierde kwartaal zijn drie mutatiewoningen die langer dan zes maanden te koop stonden met Koopgarant verkocht aan niet-huurders. Huurders van de woningstichting hadden bij het reageren op de woningen voorrang op niet-huurders. Verder hebben medewerkers die direct contact met kopers hebben of betrokken zijn bij de financiële afwikkeling bij verkoop, een cursus over Koopgarant gevolgd. OpMaat, de uitgever van Koopgarant, heeft deze cursus gegeven. • Waar we voor gaan in 2013 Voor het nieuwe jaar gaan bij het kopen van huurwoningen met Koopgarant inkomenseisen gelden. Zowel huurders als niet-huurders mogen maximaal een gezamenlijk belastbaar huishoudinkomen hebben van € 49.000 per jaar, als zij voor kopen met Koopgarant in aanmerking willen komen.
2.3.4
Terugkoop MGE-woningen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom)
In 2012 hebben we vier MGE-woningen teruggekocht. Deze woningen plus nog twee woningen die we eind 2011 al terugkochten, hebben we in 2012 met Koopgarant aan weer nieuwe kopers verkocht.
2.3.5
Vereniging van Eigenaren (VvE)
In de vijf VvE’s waar de woningstichting deel van uitmaakt, zijn verschillende acties aan de orde geweest. Voor de VvE De Bijeberg was de situatie in de parkeergarage het belangrijkste onderwerp. Uiteindelijk is daar gekozen voor een andere parkeerbeheerder. Ook bij de VvE Dr. Kruimelstaete was parkeren een belangrijk onderwerp.
48
Jaarverslag 2012
Het resultaat was een aanpassing van de parkeerplaatsen waardoor het verkeer nu beter doorstroomt. Bij de pas opgerichte VvE De Harmonie kwamen verschillende onderwerpen aan de orde die te maken hadden met de oplevering van het gebouw. Voor de VvE De Schout was de meerjarenonderhoudsbegroting het belangrijkste onderwerp. De VvE De Vlierbeek heeft in samenwerking met de woningstichting automatische deuropeners laten plaatsen.
2.3.6
Bedrijfs onroerend goed (BOG)
Er is op het gebied van het bedrijfs onroerend goed slechts één ruimte vrijgekomen. We hebben met verschillende partijen over verhuur gesproken, helaas nog zonder resultaat.
2.3.7
Verhuur van vrije sector huurwoningen
In 2012 zijn de laatste acht vrije sector huurwoningen van het project De Harmonie in Barneveld verhuurd. In totaal zijn vier van de twintig appartementen in dit complex verkocht en zijn zestien appartementen verhuurd. Ook zijn acht vrije sector huurappartementen van het complex De Bijeberg in Barneveld verhuurd.
2.4 Leefbaarheid In deze paragraaf wordt het onderwerp leefbaarheid op vier niveaus behandeld: • Algemeen • Activiteiten in samenwerking met gemeente • Activiteiten door Woningstichting Barneveld • Activiteiten gericht op individuen
2.4.1
Algemeen
Schoon, heel, veilig en prettig wonen. Dat is voor een bewoner in de wijk belangrijk. Maar ook voor de woningstichting. Daarom spreken we onze huurders en samenwerkingspartners op dit gebied aan op leefbaarheid en betrekken ze bij activiteiten op dit vlak. Belangrijk in deze is om elkaar daar te vinden waar het voor de bewoner bijdraagt aan een schoon, heel, veilig en prettig woonklimaat, waar de bewoner zich kan ontwikkelen en actief invloed heeft op de omgeving. In een buurt waar bewoners elkaar niet (goed) kennen, elkaar niet groeten, niet aanspreken op (on)gewenst gedrag, ontstaan eerder gevoelens van onveiligheid, dan waar dit allemaal wel gebeurt. Zaken zoals vervuiling, anonimiteit en vernieling krijgen eerder de kans te ontstaan. Buurten met geen of te weinig voorzieningen, nodigen niet uit tot contact en ontmoeting. Sterker nog, mensen zoeken dan liever hun heil buiten de buurt. Een beroep doen op de kwaliteiten en betrokkenheid bij de buurt van bewoners draagt bij aan de vitaliteit van de directe omgeving en de sociale samenhang in een buurt. • Waar zijn we voor gegaan? In 2012 hebben wij voor leefbaarheid een bedrag begroot van € 312.850. Werken aan leefbaarheid is werken aan leefbare buurten. Wij activeren daartoe de bewoners, in hun wijk, hun buurt of in de straat en gaan samenwerkingen aan met onze partners bij specifieke projecten. Het gaat daarbij onder andere om medewerkers van de afdeling Openbare Ruimte en jongerenwerk van de gemeente Barneveld, politie, wijkplatforms, schuldhulpverleners, zorgverleners, Vluchtelingenwerk, Buurtbemiddeling, Welzijn Barneveld, basisscholen en thuiszorginstanties. • Wat hebben we gedaan? We hebben in 2012 € 183.542 uitgegeven aan leefbaarheid. In 2012 heeft de woningstichting veel tijd geïnvesteerd in het opzetten van een integrale aanpak voor een buurt of een wijk. Voor De Valkhof hebben we in 2012 een plan van aanpak opgesteld waarmee we samen met onze partners gericht werken aan het bereiken van de in het plan genoemde doelstellingen, zoals het verbeteren van de inzetbaarheid van bewoners bij hun buurt. In De Valkhof zijn de fysieke ‘gebreken’ van de woning en de open-
Jaarverslag 2012
49
bare ruimte opgelost. Het is daar tijd om de bewoners zover te krijgen dat ze zich mede eigenaar gaan voelen van de omgeving. De eerste resultaten zijn dat bewoners zelf een nieuwjaarsbijeenkomst hebben georganiseerd. Wij hebben een enquête uitgezet om te meten hoe de bewoners de buurt nu ervaren. Hiermee kan het plan van aanpak op detail worden ingevuld. De integrale veiligheidsmonitor (IVM) - een jaarlijks terugkerend bevolkingsonderzoek naar veiligheid, leefbaarheid en slachtofferschap uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Veiligheid en Justitie, gemeenten en politie - laat zien dat de tevredenheid van de bewoners in de Vogelbuurt terugloopt. Een deel van de oorzaken kan de woningstichting aanpakken. Daarbij zijn de lokale basisschool en het wijkplatform Barneveld centrum belangrijke partners. De woningstichting heeft een plan van aanpak opgesteld om samen met de kinderen van het basisonderwijs contacten te gaan leggen in de wijk. De sociale samenhang moet versterkt worden in de wijk en dit project is hiertoe een eerste stap. Door het opstellen van verschillende plannen van aanpak voor buurten zijn de contacten geïntensiveerd, zonder dat er al sprake is van gerichte wijkvisies. Zichtbare resultaten hiervan zijn het positief bijsturen van de groenomvorming in De Valkhof en Goudenstein, het financieel veiligstellen van het budget voor de aanpak van het groen, grijs en spelen in de wijk Plantage en een door alle partijen gedragen aanvraag van de Impulssubsidie voor de inrichting van de omgeving van de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld die in 2013 gerenoveerd worden. • Waar we voor gaan in 2013 Voor alle leefbaarheidsactiviteiten is een bedrag begroot van € 323.230. Meer dan in de voorgaande jaren moet de woningstichting haar rol op het gebied van leefbaarheid in 2013 aanscherpen, afbakenen en resultaten zichtbaarder maken. Haar rol moet vooral verbindend, stimulerend en netwerkend zijn. De aard van de werkzaamheden van de woningstichting brengt met zich mee dat medewerkers door de hele organisatie met allerlei instanties contact hebben en dat moet meer dan voorheen leiden tot verbinding met zichtbaar resultaat. Dit doen wij door per project concrete plannen van aanpak te maken met concreet omschreven doelen en een afbakening van de verantwoordelijkheden. Onze inzet in 2013 is vooral gericht op de Vogelbuurt, Valkhof, Goudenstein, Zuid 3, de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg en De Lors. In het overzicht op de volgende pagina vindt u hoe het budget voor leefbaarheid in 2012 is opgebouwd en wat de uitgaven zijn geweest.
50
Jaarverslag 2012
Begroting en uitgaven leefbaarheid 2012 (incl. BTW) Type budget Complex gerelateerd
Wijkbeheer
Waaronder
Omschrijving
Begroot
Uitgegeven
Toegelicht
Oldenbarnevelderweg
Bewonersactiviteit
€
3.000
€
-
Intensieve voorbereiding renovatie
Valkhof
Activiteitenondersteuning
€
5.000
€
-
Facturering pas in 2013
Meilanden
Droogloopmatten en fietsrekken, coating galerijen
€
4.000
€
20.051
Molenveen
Achterpadverlichting
€
2.500
€
-
Gemeente ondersteunt dit niet meer
Chopinlaan
Vervangen hekwerk balkons
€
20.000
€
-
Voortschrijdend inzicht
Chopinlaan
Bewonersactiviteit
€
4.000
€
-
Wijkplaform Voorthuizen Zuid is gestopt
Bewonerscommissies en bewonerscontacten
Algemeen
€
15.000
€
10.496
De Vaarst
Aanpak tuinen
€
27.500
€
-
Ivm portfolio opgeschort
Columbusstraat e.o.
Aanpak woonomgeving en achterpadverlichting ism gemeente
€
30.000
€
-
Doorgeschoven naar 2013 ivm tekort financien gemeente
Stichting Terbroek
Ondersteuning inwonersactiviteiten in Zwartebroek en Terschuur
€
4.250
€
4.250
Huur Valkhof 154
Wijkkantoor
€
3.000
€
2.865
Bronveld
Bijdrage beheerder
€
10.000
€
10.000
Wijkbeheerder
Koffiekar, salaris e.d.
€
48.500
€
54.526
Wijkplatforms
Activiteitenondersteuning
€
4.100
€
465
Wijkplatforms
Bijdrage aan gemeente
€
7.000
€
7.000
Kulturhus Kootwijkerbroek
Bijdrage programmamanager
€
15.000
€
12.203
Zuid 3
Ondersteuning goede buurt
€
5.000
€
316
vervolg >>>
Jaarverslag 2012
51
Type budget
Waaronder
Omschrijving
Stichting Oldenbarneveld in Beweging Buurtbeheer
Wonen, Zorg en Welzijn
Overig
Totaal
52
Jaarverslag 2012
Begroot
Uitgegeven
Toegelicht
€
10.000
€
-
Zit in opheffingsfase
Doorgeschoven ivm planning gemeente
De Lors
Aanpak woonomgeving ism gemeente
€
3.000
€
-
De Lors
Wijkfeest
€
7.500
€
6.841
Buurtbudget
€
12.000
€
10.000
Buurtbemiddeling
€
5.000
€
5.000
Achterpadverlichting algemeen
€
7.500
€
-
Burendag september
€
4.000
€
2.790
Gemeente ondersteunt dit niet meer
Vogelbuurt
Bewonersactiviteit
€
3.000
€
-
Doorgeschoven ivm voorbereiding plan van aanpak
Seniorencomplexen
Aanbrengen sleutelkastjes
€
16.000
€
-
Door voortschrijdend inzicht goedkoper alternatief gevonden
Aanleunwoningen Nieuw Avondrust
Vervangen alarmering
€
11.000
€
13.822
Woonzorgzone
Aansluiten alarmering
€
1.000
€
194
Seniorencomplexen
Aanvullend sneeuwruimen
€
p.m.
€
-
Seniorenwoningen
Opplussen sterrenclassificatie
€
10.000
€
1.633
Onbenoemd MT
€
15.000
€
1.222
Werkzaamheden interne aannemerij voor leefbaarheid
€
p.m.
€
19.868
Totaal leefbaarheidsbudget
€ 312.850
€ 183.542
Gemeente heeft voldoende geruimd
2.4.2
Activiteiten in samenwerking met de gemeente
• Waar zijn we voor gegaan? Samenwerking met de gemeente Barneveld is voor de woningstichting essentieel om onze doelstellingen te kunnen bereiken op het gebied van leefbaarheid. Hieronder een overzicht van de belangrijkste projecten in 2012. • Wat hebben we gedaan?
Spelen op Straat project Hoewel dit project onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Barneveld valt, is er vanuit de woningstichting intensieve ‘bemoeienis’ met de rol die sport- en spelkasten kunnen spelen in de wijk. In de sport- en spelkasten van de gemeente Barneveld zitten verschillende sport- en spelmaterialen waarmee buurtkinderen buiten en binnen kunnen spelen. Tot nu toe worden de sport- en spelkasten goed bezocht en komen de kinderen uit de wijk graag spelen. Maar de uitstraling en invloed van de kasten blijft te beperkt. Reden voor de gemeente en de consulent leefbaarheid van Woningstichting Barneveld om na te gaan hoe de kasten meer zichtbaar en voelbaar in de wijk kunnen functioneren. Gezamenlijk zijn voorstellen gedaan om de kasten zichtbaarder (met vlaggen en dergelijke) te maken. En om professionals gerichter activiteiten aan te laten bieden vanuit de sport- en spelkasten. Beiden met als doel om ook de meer kwetsbare kinderen in de wijk te bereiken.
Buurtbudget Woningstichting Barneveld en de gemeente Barneveld stellen jaarlijks een bedrag beschikbaar voor het buurtbudget. Voor 2012 was dit budget € 20.000. Dit geld staat ter beschikking aan alle inwoners van de gemeente Barneveld voor activiteiten en initiatieven die de leefbaarheid en de sociale samenhang in de buurt of de wijk vergroten of verbeteren. Uiteindelijk hebben inwoners voor € 13.000 buurtbudget aangevraagd. Voorbeelden van initiatieven van inwoners waren het organiseren van een buitenspeeldag in Norschoten, een voetbaltoernooi in Wildforster, een kindermiddag in De Kromme Akker, een kunstproject in Nieuw Avondrust en een Sinterklaasen Kerstviering in De Glind.
De wijkplatforms en Verenigingen voor Plaatselijk Belang In de wijken van Barneveld en Voorthuizen zijn al verschillende jaren wijkplatforms actief. In de kleine kernen zijn de Verenigingen voor Plaatselijk Belang actief. De leden van deze platforms en verenigingen zijn inwoners van de gemeente Barneveld die zich vrijwillig gemeld hebben om als vertegenwoordiger van de wijk of de kern in het platform of Plaatselijk Belang zitting te nemen. De gemeente Barneveld heeft in het afgelopen jaar de Rekenkamer opdracht gegeven te onderzoeken wat de invloed en het effect van deze wijkplatforms en Verenigingen voor Plaatselijk Belang zijn. Eind 2012 is de rapportage hiervan in de gemeenteraad behandeld. De gemeente werkt de aanbevelingen in 2013 uit. Medewerkers van Woningstichting Barneveld ondersteunen de wijkplatforms samen met andere professionals. Op deze manier kunnen ‘eenvoudige’ problemen in de wijk worden opgelost, bijvoorbeeld de herinrichting van een speelveld. Maar een aantal platforms probeert zich ook in te zetten voor meer sociale samenhang in de wijk en organiseert een buurtfeest waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. De Verenigingen voor Plaatselijk belang draaien in de kleine kernen zonder veel problemen en werken continu door aan hun eigen agenda. Goed functionerende wijkplatforms en plaatselijke belangen zijn voor de woningstichting van groot belang omdat hiermee bijgedragen wordt aan de eigen verantwoordelijkheid voor buurt en wijk.
‘Uit Wijken’ Eén van de prestatievelden van de gemeente, omschreven in de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) is het bevorderen van de sociale samenhang en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten. Welzijn Barneveld heeft in 2010 de nota Kracht en Kwetsbaarheid opgesteld met hierin aandachtspunten op het gebied van onderling begrip en acceptatie, het vergroten van de onderlinge bekendheid in de buurt en de wijk en het mobiliseren
Jaarverslag 2012
53
van het sociaal kapitaal voor het terugdringen van eenzaamheid onder zowel ouderen als jongeren. Ook de woningstichting heeft volop aandacht voor de bewoner in zijn of haar woonomgeving en stimuleert en ondersteunt hierin bewonersinitiatieven. En dan is 1+1 meer dan twee. De gemeente was bereid om een aantal uur bij Welzijn Barneveld te financieren voor het bevorderen van de sociale samenhang in de wijk waarbij vooral de wijkplatforms een cruciale rol spelen. Welzijn Barneveld nam één van de consulenten leefbaarheid van de woningstichting voor een aantal extra uren in dienst en kon daarmee de projecten verder gaan uitbouwen
Nominatie Kulturhus In september heeft Kootwijkerbroek één van de Europese Dorpsvernieuwingsprijzen in verband met ‘de algemene en duurzame dorpsontwikkelingen met uitzonderlijke kwaliteit’ ontvangen. Dit na een beoordeling van een driekoppige jury die in het Kulturhus ‘De Essenburcht’ werd ontvangen. De jury kreeg daar vervolgens een presentatie over de dorpsontwikkelingen van de afgelopen jaren en een rondleiding in het woon-zorgcomplex Schoonbeek en het nabijgelegen Zorgkruispunt. Tot slot werd met een tocht door het dorp, een ontmoeting met ondernemers en agrariërs uit Kootwijkerbroek de kennismaking afgesloten. Dit alles leidde tot de op één na hoogste Europese onderscheiding. Natuurlijk is de woningstichting er trots op dat ze heeft bijgedragen aan dit succes en dat nog steeds doet door het beheer van de woningen in het woonzorg-complex. Daarnaast leveren wij jaarlijks financiële bijdrage van € 15.000 voor de programmamanager van het Kulturhus. • Waar we voor gaan in 2013 Ook voor 2013 is er weer € 20.000 buurtbudget beschikbaar. Woningstichting Barneveld wil in 2013 meer haar aandacht richten op de bewoners die een beroep doen op het buurtbudget. Met als doel na te gaan of deze bewoners nog meer kunnen en willen betekenen voor de buurt. De samenwerking met Welzijn Barneveld krijgt een vervolg in 2013, want ook dan wordt een medewerker van ons bij die organisatie ingezet. In 2013 steunen wij de kosten van de programmamanager in Kootwijkerbroek. De gemeente werkt de aanbevelingen voor het Spelen op Straat project in 2013 uit. Wij blijven dit stimuleren.
2.4.3
Activiteiten door Woningstichting Barneveld
• Waar zijn we voor gegaan? Naast de hiervoor genoemde activiteiten die we in nauwe samenwerking met de gemeente hebben uitgevoerd, hebben onze consulenten leefbaarheid en de wijkbeheerder in 2012 ook gewerkt aan andere verschillende leefbaarheidsprojecten in de buurten waar onze woningen staan en voor specifieke wooncomplexen. Waar nodig, kregen de consulenten en de wijkbeheerder ondersteuning van de rayonopzichters. • Wat hebben we gedaan?
Valkhof Begin 2012 zijn aan de hofjes van De Valkhof weer nieuwjaarsbijeenkomsten gehouden. Deze keer én door bewoners zelf én door de woningstichting. In het kader van hun maatschappelijke stage hebben enkele scholieren bewoners aan De Valkhof geënquêteerd om na te gaan welke sociale activiteiten de bewoners graag willen en hoe ze deze eventueel zelf mee kunnen organiseren. Op basis van deze resultaten heeft de consulent leefbaarheid een plan van aanpak gemaakt waarin voor kinderen uit de buurt een belangrijke rol is weggelegd. Daarnaast heeft de wijkbeheerder samen met de jongerenwerker en een groep meisjes uit de wijk en hun ouders afgesproken dat de meisjes wekelijks bij elkaar mogen komen in het wijkkantoor in De Valkhof. Door hun een eigen plek in de wijk te geven, kunnen we een beroep doen op hun verantwoordelijkheid.
54
Jaarverslag 2012
De Oude Bloemenbuurt Een wijkschouw was de aanleiding om alle huishoudens in de Oude Bloemenbuurt op te roepen de handen uit de mouwen te steken om de achterpaden en de voortuinen weer een fris aanzien te geven. Vele bewoners uit deze buurt gaven hieraan gehoor. Samen met medewerkers van de gemeente en de Permar (sociale werkvoorziening) werd een hoop werk verzet. Zorgcentrum Ruimzicht verzorgde aan het einde van de werkochtend voor iedereen soep met broodjes. De woningstichting hoopt en verwacht dat deze positieve ervaring leidt tot nieuwe en eigen initiatieven van de bewoners.
Wijkplatform De Lors Dit wijkplatform wilde graag aandacht in de wijk voor ontmoeting. Door een herstructurering in een deel van de wijk – nieuwbouw appartementencomplex Vondelhove en koop eengezinswoningen en nieuwbouw appartementencomplex Rumah Maluku - is de bewonerssamenstelling in de loop van de tijd veranderd. Het wijkplatform wilde graag nieuwe contacten leggen tussen huidige en nieuwe bewoners. Reden voor de woningstichting om samen met het wijkplatform, andere wijkbewoners en medewerkers van de gemeente een feest te organiseren voor jong en oud. Dit feest was een groot succes omdat veel mensen deelnamen, elkaar leerden kennen en nieuwe bewoners actief geworden zijn in hun buurt. Het seniorencomplex aan de Bilderdijkstraat kreeg op verzoek van de bewonersvertegenwoordiging een sprekende naam op het complex: ‘De Zonnehoek’.
De Plantage Ter afsluiting van twee jaar groot onderhoud in de woningen in de wijk Plantage heeft de woningstichting samen met enkele bewoners een feest georganiseerd voor alle wijkbewoners en (bouw) partners die daar in deze twee jaar aan het werk geweest waren. Dankzij de inspanning van vele bewoners werd dit feest een groot succes. Bewoners die elkaar voor het groot onderhoud niet kenden, waren inmiddels goede bekenden van elkaar geworden en konden tijdens het feest samen terug kijken op een intensieve, drukke en stoffige periode. Op twee kopgevels in de wijk zijn twee platen opgehangen waarop bewoners tijdens dit feest onder begeleiding van kunstenares Julia Borsboom een boodschap konden achterlaten.
De wijkbeheerder Onze wijkbeheerder is continu in de wijken en buurten te vinden. Een greep uit zijn werkzaamheden in 2012. Hij: • houdt in de gaten of de schoonmaak in de appartementencomplexen aan bijvoorbeeld de Meilanden, de Molenmakerslaan, de Lobeliastraat en het Oldenbarneveldplein goed wordt uitgevoerd; • loopt belangrijk hang- en sluitwerk van algemene ruimtes na, bijvoorbeeld bij de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg waar komend jaar groot onderhoud en renovatie plaatsvindt; • houdt in de gaten of voortuinen in bijvoorbeeld Zuid 2 en zuid 3 worden onderhouden; • gaat op verzoek van de consulent of opzichter langs bij bewoners waar sprake is van stalling van niet toegestane goederen en materialen in de tuin of op de gang; • gaat langs bij de beheerders van de openbare ruimte als hij vervuiling in het openbaar gebied signaleert; • onderhoudt contact met de buren van zijn wijkkantoor in Oldenbarneveld, de Huurdersvereniging; • heeft ook dit jaar weer samen met enthousiaste scholieren van de middelbare school De Meerwaarde tuinen van huurders opgeknapt en de scholieren kennis laten maken met een klein stukje van het werk van de wijkbeheerder; • gaat op verzoek ook op pad met de koffiekar van de woningstichting. Kinderen van groep vijf van De Vogelhorst hebben de bijbehorende krukjes dit jaar geschilderd en vanwege het grote succes van de kar, hebben we een koffieautomaat gekocht; • is bij de opening van het speeltuintje aan de Nijenbeek geweest; • heeft op verzoek van het project ‘Samen een goede Buurt’ in Zuid 3 bij de opening van het voetbalveldje gestaan;
Jaarverslag 2012
55
• verzorgde de koffie bij de onthulling van de naam ‘De Zonnehoek’ van het seniorencomplex aan de Bilderdijkstraat en op Burendag stond hij de hele dag in de wijk Plantage; • schonk tijdens de dag voor actieve huurders een kopje koffie en ging met de kar en oliebollen naar De Vlierbeek om de bewoners daar een goede jaarwisseling te wensen. Door deze werkwijze en activiteiten is de wijkbeheerder inmiddels een bekend gezicht met natuurlijk gezag in alle wijken in Barneveld en Voorthuizen waar wij huurwoningen hebben. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 wordt de openbare ruimte van de wijk Plantage in nauw overleg met enthousiaste buurtbewoners opnieuw ingericht op het gebied van groen, grijs en spelen. De rol van de woningstichting is hierbij vooral verbindend. Daarbij leveren we een financiële bijdrage van € 40.000 voor onder andere achterpadverlichting. Met de verschillende partners in De Valkhof waarmee de woningstichting al enkele jaren optrekt (de wijkagent, de groenbeheerder van de gemeente, de jongerenwerker die ook verantwoordelijk is voor de speelkast) gaan we in 2013 op zoek naar jonge ambassadeurs die op een speelse wijze bewust worden gemaakt van de gevolgen van vernieling en vervuiling. In 2013 worden de activiteiten van de wijkbeheerder voortgezet. Hiervoor hebben we € 56.230 begroot.
2.4.4
Activiteiten gericht op individuen
• Waar zijn we voor gegaan? Individuele contacten vanuit de woningstichting die ook te maken hebben met hoe de huurder prettig en veilig kan wonen, hebben vooral te maken met de bemiddeling van medewerkers bij overlast en huurachterstanden. • Wat hebben we gedaan?
Overlast De woningstichting levert jaarlijks een financiële bijdrage aan het project Buurtbemiddeling. Getrainde vrijwilligers staan bewoners bij in het zelf oplossen van buurconflicten zoals onenigheid over een erfafscheiding of lawaaioverlast. Bij het schijven van dit jaarverslag was het jaarverslag van Burtbemiddeling nog niet verschenen. Uit eerdere jaarverslagen blijkt dat de inzet succesvol is. Als het niet lukt om het conflict op te lossen via Buurtbemiddeling, neemt de consulent leefbaarheid het probleem over. Al naar gelang de problematiek kan de consulent hulpverleners inschakelen, Bemoeizorg Barneveld om hulp vragen, samen met de wijkagent het gesprek aangaan of eventueel een begeleidingsovereenkomst aanvullend op het huurcontract afsluiten. Daarnaast kan de consulent een beroep doen op het laatste kans beleid in de eigen gemeente of, in overleg in een naburige gemeente, advies vragen aan de advocaat en eventueel een gerechtelijke procedure starten die in het uiterste geval kan leiden tot een ontruiming. Hoe dan ook, dit soort processen is maatwerk. In 2012 zijn ongeveer twintig huishoudens in dergelijke trajecten betrokken. Sommige bewoners krijgen door psychische of andere oorzaken zeer problematisch woongedrag dat tot ernstige overlast kan leiden. Om hier adequaat op te kunnen reageren, participeert de woningstichting samen met andere partijen (zoals de politie en de medewerkers van gemeente Barneveld, Werk, Zorg en Inkomen, Centrum voor Jeugd en Gezin) in het OGGz-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Dit overleg vindt zes tot acht keer per jaar plaats. Hierin worden vooral zorg mijdende burgers besproken. Bovendien is dit netwerk van groot belang voor alle individuele problematische situaties waar de woningstichting mee te maken krijgt. In een tiental gevallen is dit van belang geweest voor de woningstichting omdat het onze huurders betrof. In 2012 is één huishouden met een gerechtelijk vonnis ontruimd vanwege hennep en één vanwege voortdurende overlast.
56
Jaarverslag 2012
• Waar we voor gaan in 2013 Bemoeizorg Barneveld heeft aan de gemeente gevraagd om te onderzoeken of er meer en andere huisvesting beschikbaar moet komen voor deze doelgroep. De woningstichting wordt hierbij betrokken. Daarnaast gaan wij door met de projecten zoals hierboven genoemd.
Huurachterstanden • Waar zijn we voor gegaan? Zoals in ons huurincasso-beleid is vastgelegd, benaderen we huurders met een huurachterstand in een vroeg stadium regelmatig, zowel schriftelijk als telefonisch. Waar mogelijk kan de bewoner een betalingsregeling treffen. Ook hebben we nauw contact met medewerkers van de gemeente afdeling Werk, Zorg en Inkomen als het gaat om de (on)mogelijkheden voor budgetbeheer en schuldsanering. Desondanks gaat een deel van de dossiers door naar de rechter om een ontbinding van het huurcontract op basis van drie maanden of meer huurachterstand te vorderen. Als er vervolgens een vonnis tot ontbinding en ontruiming van de woning ligt, overleggen we in de meeste gevallen intensief met dienst- en hulpverlenende partijen om te voorkomen dat we echt moeten ontruimen. • Wat hebben we gedaan? In 2012 zijn 22 huishoudens aangezegd voor een ontruiming, maar voor negentien huishoudens kon alsnog een goede oplossing voor de betaling van de huurachterstand worden gevonden. Drie woningen werden ontruimd. De aanleidingen waren: huurachterstand, een hennepkwekerij en overlast. We hebben geanticipeerd op de economische crisis en nauwer samengewerkt met de huurder en betrokken instanties, zodat het aantal ontruimingen lager was dan in 2011.
Overzicht ontruimingen 30 25 20 15
aanzeggingen
10
ontruimingen
5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 • Waar we voor gaan in 2013 De huurincasso wordt ondergebracht bij een medewerker van de afdeling Woondiensten. We optimaliseren de werkwijze en in BLNW-verband wordt nadere samenwerking gezocht. We willen zo meer grip houden op de huurachterstanden, maar we vrezen dat de huurachterstanden blijven oplopen in 2013 en huurders vaker financieel in het nauw komen.
2.5 Wonen en Zorg Woningstichting Barneveld is niet alleen ontwikkelaar, beheerder en aanbieder van woningen, maar ook een samenwerkingspartner op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Zo hebben wij dat in ons ondernemingsplan 2010-2014 verwoord. Wij kiezen er daarbij uitdrukkelijk voor om altijd samen met andere partijen, nieuwe projecten voor bijzondere doelgroepen of maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen. De expertise wordt daarmee versterkt en het risico gedeeld. Nieuwe projecten moeten wel aansluiten bij de ambities van ons gewenst portfoliobeleid, en worden getoetst op ombouwmogelijkheden en toekomstbestendigheid. Daarnaast werken we, daar waar het verhuur aan instel-
Jaarverslag 2012
57
lingen betreft, vanuit risico oogpunt zoveel mogelijk met langjarige huurovereenkomsten. Door het ingrijpende overheidsbeleid waarbij het scheiden van wonen en zorg de belangrijkste pijler is geworden, komen de verhoudingen met onze zorgpartners anders te liggen. Het afgelopen jaar is veel gesproken over de gevolgen van dit beleid voor de zorgpartners en de mogelijke meerwaarde die wij als woningstichting hierin kunnen leveren. Naar verwachting zal in 2013 samen worden opgetrokken in het onderzoeken van de vraag wat de woningstichting concreet voor de zorg kan doen als het gaat om de huisvesting van de doelgroepen van de zorgpartners. • Waar zijn we voor gegaan? In ons beleidsplan is als doelstelling opgenomen dat wij tot 2014 honderd seniorenwoningen en minimaal twee woonzorg-complexen met een belangrijke maatschappelijke functie voor de betreffende kern bouwen. • Wat hebben we gedaan? In 2012 hebben we 24 seniorenwoningen in het sociale huursegment opgeleverd. Dit appartementencomplex is bestemd voor ouderen van Molukse afkomst waarbij Rumah Kita zorg levert voor de oudere die hiervoor een indicatie heeft. De zorgorganisatie heeft daarvoor een speciale ruimte voor dagopvang ter beschikking. • Waar we voor gaan in 2013 We bouwen een verpleeghuisvoorziening voor Norschoten in Kootwijkerbroek met 32 begeleid wonen appartementen. En we starten een concreet ‘opplus’project voor drie wooncomplexen met in totaal 83 woningen.
2.5.1
Doorontwikkeling woonservicezones
In woonservicezones komen wonen, welzijn en zorg samen. Deze zones moeten het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning te blijven wonen. • Waar zijn we voor gegaan? We willen verder invulling geven aan de in 2011 gemaakte prestatieafspraak met de gemeente dat projecten voor de doorontwikkeling van woonservicezones waar mogelijk worden doorgezet. • Wat hebben we gedaan? De in 2011 gemaakte prestatieafspraak met de gemeente dat projecten voor de doorontwikkeling van woonservicezones waar mogelijk worden doorgezet, kon door de snel veranderende economische omstandigheden, geen stand houden. Irishof II, een begeleid wonen project voor mensen met een verstandelijke beperking in Barneveld, bleek niet haalbaar. Reden is dat het zorgkantoor geen AWBZ financiering heeft toegestaan. Ook de bouwplannen voor De Kromme Akker in Voorthuizen werden stopgezet naar aanleiding van veranderende opvattingen van de gemeente. Gelukkig lijken de plannen voor seniorenhuisvesting aan de Apeldoornsestraat in Voorthuizen in 2013 wel te gaan lukken. Ook in 2012 hebben we met verpleeghuis Norschoten uitvoerig gesproken over de ontwikkeling van een dependance, in combinatie met een kinderdagverblijf, naast het Kulturhus in Kootwijkerbroek. Naar verwachting kan begin 2013 hiervoor een samenwerkingsovereenkomst worden getekend. In Zwartebroek gaat de lokale kerk een woonzorgcentrum ontwikkelen. Woningstichting Barneveld heeft de betreffende grond niet kunnen verwerven. Wij ontwikkelen 35 eengezinswoningen, die we deels gaan verhuren en deels verkopen. Met de oplevering van het project De Harmonie aan de Narcissenstraat in Barneveld is de woonservicezone rondom Ruimzicht verder vergroot. In vervolg hierop is het verzorgingshuis verbouwd tot een zwaardere zorgvoorziening met een ontmoetings- en multifunctionele ruimte voor de circa vijfhonderd senioren die nu in de woonservicezone rondom Ruimzicht wonen. Woningstichting Barneveld heeft een adviesrol gehad bij de locatiekeuze en de realisatie van tijdelijke huisvesting voor de verzorgingshuisbewoners van Ruimzicht. Deze is gerealiseerd op het Rosarium, in units, naast de bestaande locatie. Van de huidige 34 aanleunwoningen in Ruimzicht bouwen we er 11 bij mutatie om tot zorgappartement en deze worden als zodanig toegewezen. De ontwikkeling van seniorenwoningen aan de Apeldoornsestraat heeft door de noodzakelijke afstemming met samenwerkingspartners en de omgeving (flinke) vertraging opgelopen, maar gezien het belang van deze huisves-
58
Jaarverslag 2012
ting voor senioren in Voorthuizen, heeft de woningstichting alles op alles gezet om dit plan te laten slagen. In de eerste helft van 2013 kan de RO-procedure worden gestart. Ook bij verzorgingshuis Neboplus is een ontwikkeling naar een woonservicezone gaande. Neboplus is in 2011 begonnen met de ontwikkeling van een verpleegunit op hun locatie. Tegelijkertijd heeft Neboplus een extramuraal zorgaanbod uitgewerkt voor de senioren die in de omgeving van Neboplus zelfstandig wonen. In 2012 zijn de eerste drie aanleunwoningen die bij leeg kwamen, omgezet naar woningen voor zorg geïndiceerde ouderen. De woningstichting heeft besloten om versneld, binnen de kaders van de begroting, middelen in te zetten om bestaande woningen (weer) geschikt te maken voor ouderen. Zo hebben we in 2012 onderzocht of het bouwkundig en financieel haalbaar is om 83 bestaande grondgebonden seniorenwoningen, verspreid in Barneveld, Voorthuizen, Garderen en Kootwijkerbroek en gebouwd vóór 1980, op te plussen. Dat houdt in dat we er voor zorgen dat deze woningen voldoen aan de eisen die een 55-plusser heden ten dage stelt aan een woning waar hij of zij oud wilt worden. Eind 2012 lag er een voorstel klaar voor het managementteam waaruit blijkt dat dit plan financieel haalbaar is en waarmee op termijn 83 moderne seniorenwoningen worden opgeleverd die rolstoeltoegankelijk zijn (drie-sterrenclassificatie), minimaal energielabel B (oorspronkelijk D en E) hebben en een optimale begane grond indeling hebben. • Waar we voor gaan in 2013 In de prestatieafspraken met de gemeente is afgesproken dat de woningstichting samen met de gemeente een nieuwe visie gaat ontwikkelen op woonservicegebieden en een plan van aanpak gaat maken om de bijbehorende doelstellingen te bereiken.
2.5.2
Overige ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg
• Waar zijn we voor gegaan? De woningstichting wil de samenwerking met verschillende partijen versterken en werkt daarom samen in verschillende projecten. • Wat hebben we gedaan?
Voorzieningen Woningstichting Barneveld realiseert nieuwbouw in samenwerking met andere partijen. Zeker bij senioren- en zorggerelateerde woningen worden voorzieningen aangebracht die het zelfstandig wonen, ook als zorg geboden wordt, mogelijk blijven maken. Denk aan alarmeringsvoorzieningen, automatische deuren en opstel- en oplaadplaatsen voor scootmobielen.
‘Blijvend Thuis’ Vanuit haar expertise is Woningstichting Barneveld actief betrokken bij het project ‘Blijvend Thuis’, onder voorzitterschap van de gemeente Barneveld. Deze groep richt zich op voorlichting en communicatie om daarmee mensen zo lang mogelijk in staat te stellen zelfstandig te blijven wonen. De wens was om een voorlichtingsbijeenkomst te organiseren in breder verband. Dit is niet gelukt. Er bleek onvoldoende draagvlak voor dit plan. ‘Blijvend Thuis’ zal nu vanuit eigen initiatief evenementen organiseren. Daarnaast ontwikkelt de werkgroep een nieuwe folder waarmee ouderen gewezen worden op hun eigen verantwoordelijkheid om hun eigen woning vroegtijdig aan te passen. Nog voordat de behoefte zich daadwerkelijk aandient. Zo wordt het langer zelfstandig thuis wonen bevorderd.
‘Woon Bewust’ In de regio FoodValley is het project ‘Woon Bewust’ voorbereid, dat ook gericht is op het bewust maken van inwoners op het ouder worden in de eigen woning. De woningstichting zal hieraan deelnemen. Naar verwachting begint het project in 2013. Dat Woningstichting Barneveld een partner is op het gebied van de zorg- en hulpverlening blijkt uit de vele contacten die wij onderhouden met verschillende partners. Hieronder vindt u een greep uit alle contacten.
Jaarverslag 2012
59
•
• • •
• • •
•
Het regelmatig terugkerende OGGz-overleg waar instanties als Centrum voor Jeugd en Gezin, de HDS, Bemoeizorg Barneveld, de afdeling WZI van de gemeente Barneveld, het maatschappelijk werk, GGz centraal, Jeugdzorg en de politie aanschuiven. Informatie-uitwisseling met Welzijn Barneveld. Nauw contact met Stichting De Rozelaar. Met stichting Breder, begeleidende instantie voor mensen met een beperking, gaan we overleggen of haar cliënten zo gehuisvest kunnen worden dat ze haar aanbod beter kan afstemmen op de doelgroep. De jongerenwerker regelt in nauw overleg met de wijkbeheerder dat een groep meiden gebruik kan maken van een gedeelte van het wijkkantoor in Valkhof. Stichting Vluchtelingenwerk is belangrijk voor ons voor een succesvolle invulling van de taakstelling en samen maken we hierover afspraken. Met (beleids)medewerkers van de gemeente, afdeling Werk, Zorg en Inkomen, geven we invulling aan het convenant schuldhulpverlening en met de (beleids)medewerkers van de afdeling Wet maatschappelijke ondersteuning overleggen we geregeld om maatwerk aan inwoners te leveren als het gaat om noodzakelijke aanpassingen in een woning. Het bestuur van de Gehandicaptenraad nam het initiatief voor een overleg met de woningstichting over haar beleid.
• Waar we voor gaan in 2013 Versterken van de samenwerking, duidelijker benoemen wat onze verantwoordelijkheid is en hier naar handelen.
2.6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
2.6.1
Huurdersvereniging Barneveld
• Waar zijn we voor gegaan? In 2012 wilden wij de goede relatie en samenwerking met de huurdersvereniging verder bestendigen. Ook voor 2012 is een vergaderschema opgesteld. • Wat hebben we gedaan? In 2012 bestond Huurdersvereniging Barneveld vijftien jaar. De directeur-bestuurder van Woningstichting Barneveld heeft hierbij in één van de vergaderingen stilgestaan. In 2012 was er regelmatig overleg met het bestuur van de huurdersvereniging. Belangrijk in 2012 was bijvoorbeeld het woningmarktplan Wonen 4.0, de huurverhoging per 1 juli 2012, de voortgang en afronding van het groot onderhoud in de wijk Plantage en de voorbereidingen voor de renovatie van de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld. De reguliere onderwerpen dit jaar gingen over de landelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting, de energielabeling en de nieuwbouwontwikkelingen in de gemeente. Maar ook hebben we het bestuur advies gevraagd over de concept prestatieafspraken voor de periode 2013–2017 en het sociaal plan voor de renovatie van de maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg. De wijzigingen in de mutatieprocedure (de procedure bij verhuizing) en de inschrijvingsprocedure voor woningzoekenden, zijn in een aparte sessie met het bestuur toegelicht. Huurdersvereniging Barneveld vergaderde zes keer met de directeur-bestuurder. Twee van deze vergaderingen waren themabijeenkomsten: de jaarresultaten van 2011 en de bedrijfsbegroting van 2013. Hiernaast was er nog een bestuurlijk overleg met de gemeente Barneveld waarbij de prestatieafspraken onderwerp van gesprek waren. Ook was er – waar nodig - geregeld overleg met individuele medewerkers over specifieke onderwerpen. In het voorjaar hebben alle bestuursleden van de huurdersvereniging in een gezamenlijke (lunch) bijeenkomst met medewerkers van de woningstichting uitgebreid gesproken over het werk dat de woningstichting ‘achter de schermen’ verricht voor haar huurders. De huurdersvereniging vindt het belangrijk om bij individuele klachten te bemiddelen tussen de betreffende huurder en de woningstichting. Dit is in 2012 negen keer voorgekomen. Het merendeel van de klachten kon naar tevredenheid van de huurder worden opgelost.
60
Jaarverslag 2012
• Waar we voor gaan in 2013 Ook voor 2013 hebben we een vergaderschema opgesteld en gaan wij door op de ingeslagen weg.
2.6.2
Klachten bij commissies
• Waar zijn we voor gegaan? Vanzelfsprekend is onze dienstverlening er op gericht zo min mogelijk klachten te veroorzaken. Als er toch klachten zijn, dan willen we zorgvuldig samenwerken om de klachten op te lossen. • Wat hebben we gedaan Bij de regionale geschillencommissie (Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied) zijn in 2012 twee klachten van huurders van Woningstichting Barneveld binnengekomen. Eén geschil werd opgelost voordat de commissie een uitspraak deed. Het andere geschil betrof een huurder uit de wijk Plantage waar groot onderhoud was uitgevoerd. Het geschil ging erom of de woningstichting de bewoner verplicht was een verhuisvergoeding te geven voor het verblijf in een wisselwoning. De woningstichting werd in het ongelijk gesteld en heeft alsnog een verhuisvergoeding aan de bewoner uitgekeerd. Bij de geschillencommissie Woonruimteverdeling van de gemeente, kwam één klacht binnen. De uitspraak hiervan werd begin 2013 gedaan in het voordeel van de klager. Bij de Huurcommissie hebben twee huurders van de woningstichting bezwaren ingediend in verband met achterstallig onderhoud. De klachten werden gegrond verklaard. • Wat we voor gaan in 2013 Wij blijven alert op het voorkomen of snel oplossen van klachten van onze bewoners.
2.6.3
Overleg met bewoners en bewonerscommissies
• Waar zijn we voor gegaan? Woningstichting Barneveld overlegt op verschillende manieren met de bewoners van de huurwoningen en met vertegenwoordigers van huurders. Dit doen we om goed contact te houden met onze huurders zodat we goed geïnformeerd zijn over wat de huurder vindt. Zo wil de woningstichting er voor zorgen dat de huurders prettig in hun woning en complex kunnen wonen, zich thuis voelen op deze plek en bijdragen aan het contact tussen bewoners van het pand onderling. • Wat hebben we gedaan? In acht wooncomplexen zijn bewonerscommissies actief, waarmee de consulent leefbaarheid minimaal jaarlijks overlegt. Afhankelijk van de onderwerpen, schuift de rayonopzichter of de wijkbeheerder bij dit overleg aan. Voorbeelden zijn de bewonerscommissies van De Meilanden, Neboplus, Vondelhove, Schoonbeekhof en Roemer Visscherpark. Daarnaast hebben we in ieder appartementengebouw contactpersonen. In andere wooncomplexen houden we, als daar aanleiding voor is, een eenmalige bewonersbijeenkomst om bij de bewoners te inventariseren wat er speelt, wat verbeterd kan worden, om ze te informeren over een bepaalde verbetering in de woning of bijvoorbeeld om inspraak te geven bij de inrichting van de tuin. Complexen waar dit het afgelopen jaar is gebeurd zijn onder andere de appartementen aan de Watertuin en de Kleinmansbeek. Wensen en ideeën die onder andere naar voren kwamen, waren het leggen van droogloopmatten bij de entree en het plaatsen van extra fietsrekken bij de entree. Voor dergelijke wensen hebben wij geld in de leefbaarheidsbegroting gereserveerd. In de verslagen van deze bijeenkomsten worden alle bewoners geïnformeerd over onze acties. Hiernaast zijn er in verschillende wooncomplexen mensen die zich als contactpersoon voor de woningstichting hebben opgeworpen. Het gaat om huurders die op verzoek van de woningstichting kleine klusjes verrichten in en rondom het complex en daarvoor de beschikking hebben over materialen, zoals schoonmaakspullen, lampjes, strooizout of een bladblazer. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het seniorencomplex aan de Van den Berglaan en de Klaverweide, maar ook aan de Bongerd en de Lobeliastraat. • Waar we voor gaan in 2013 We verwachten niet dat het aantal bewonerscommissies stijgt. De consulenten en de wijkbeheerder houden ook in 2013 nauw contact met de verschillende bewonerscommissies door regelmatig te overleggen. In twee
Jaarverslag 2012
61
complexen wordt het voegwerk aan de gevels aangepakt en hier zal de consulent samen met een medewerker van ons bedrijfsbureau zorgen voor de communicatie met bewoners en een informatiebijeenkomst. Voor de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg, blijft de klankbordgroep een belangrijke informatiebron voor de consulent. De wijkbeheerder zal de contactpersonen in de verschillende wooncomplexen blijven bezoeken en aanspreken om te horen of alles goed gaat. In de begroting leefbaarheid voor 2013 is geld gereserveerd voor incidentele en niet-geplande bijeenkomsten, waar bewoners hun wensen en ideeën kunnen vertellen.
2.6.4
Goed huurderschap
• Waar zijn we voor gegaan? We willen laten zien dat wij goed huurderschap belonen. • Wat hebben we gedaan? Alle actieve huurders die zich belangeloos inzetten voor hun wooncomplex, de bewoners en de woonomgeving, hebben wij aan het eind van het verslagjaar de gelegenheid gegeven om elkaar te ontmoeten en contact met elkaar te leggen. Deze keer gingen 45 huurders met een bus langs de verschillende wooncomplexen in de gemeente Barneveld. Bij enkele complexen, zoals Rumah Maluku en Schoonbeekhof stopten we, zodat iedereen met eigen ogen kon zien waarom het er prettig wonen is. De middag werd afgesloten met een maaltijd die werd verzorgd door deelnemers van Ons Bedrijf. Naast de waardering voor deze actieve huurders, laat de woningstichting ook haar waardering blijken aan huurders die na minstens vijftien jaar huren de huur opzeggen en de woning vervolgens keurig achterlaten. Deze bewoners ontvingen een lunchbon voor De Rozerie van Stichting De Rozelaar. Bovendien heeft de woningstichting huurders die in het verslagjaar vijftig jaar onafgebroken in dezelfde woning woonden, in het zonnetje gezet. Zij werden ontvangen in de dagbesteding van Stichting De Rozelaar voor een kennismaking en rondleiding. De lunch werd in lunchroom De Rozerie verzorgd door deelnemers van Stichting De Rozelaar. • Waar we voor gaan in 2013 Bovengenoemde initiatieven krijgen een vervolg in 2013.
2.6.5
Groot onderhoud
• Waar zijn we voor gegaan? Er waren twee grote projecten gepland voor 2012. het afronden van het groot onderhoud in de wijk Plantage (Columbusstraat en omliggende straten in Barneveld) tegen een begroot bedrag van € 5,7 miljoen. En het voorbereiden van de grootschalige renovatie van de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg tegen een begroot bedrag van € 7 miljoen. • Wat hebben we gedaan?
Wijk Plantage Het groot onderhoud in de woningen aan de Columbusstraat en Churchillstraat en omgeving, rondden we voor de bouwvak van 2012 af. Het groot onderhoud van deze 156 woningen, dat in 2011 van start ging, was een groot succes. Bij de binnenrenovatie was sprake van gemiddeld 80% deelname van huurders, terwijl tot nu toe 50% deelname gemiddeld was. Dit groot onderhoudsproject heeft € 6,8 miljoen gekost, inclusief bijkomende kosten voor onder andere vergoeding, wisselwoningen en schoonmaak. In september, tijdens de Nationale Burendag, werd het groot onderhoud in de wijk samen met alle wijkbewoners, vertegenwoordigers van de aannemer en betrokken bouwbedrijven feestelijk afgesloten. Er waren hapjes, drankjes, speelmateriaal en muziek. En zeker ook veel enthousiaste huurders die tijdens dit feest lieten blijken al veel woongenot te hebben in de verbeterde woning.
62
Jaarverslag 2012
Maisonnetteflats Oldenbarnevelderweg De werkgroep van de woningstichting heeft in 2012 hard gewerkt aan het plan voor de renovatie van de maisonnetteflats aan de Oldenbarnevelderweg. De werkgroep heeft uitvoerig nagedacht over hoe de bewoners het beste benaderd kunnen worden, wat er in het sociaal plan moet komen en over de technische uitwerking. De Raad van Toezicht gaf toestemming om door te gaan met de voorgenomen plannen waarmee zeven miljoen euro gemoeid is. Het sociaal plan werd na overleg met Huurdersvereniging Barneveld goedgekeurd en ondertekend. Hierna konden alle 66 huishoudens in de flats bezocht worden. De drie gebouwen worden zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde grondig opgeknapt. De gebouwen krijgen een nieuwe entree en een noodtrappenhuis, de galerijen en balkons krijgen een ander uiterlijk, er wordt een lift geplaatst en de verlichting bij de bergingen en trappenhuis worden verbeterd. In de maisonnettes komen nieuwe badkamers, keukens, toiletruimtes en binnendeuren. Er komt HR++ glas, nieuwe gevelpanelen, een individuele (lucht) warmtepomp en een HR-ketel met nieuwe radiatoren en een verbeterde mechanische ventilatie. De woningen hebben na de renovatie energielabel A. De huisbezoeken eind 2012 zijn goed verlopen. Bewoners waren enthousiast en stelden zich meewerkend en betrokken op. Een aantal huurders neemt deel in de klankbordgroep. Deze klankbordgroep is voor de woningstichting belangrijk om plannen en ideeën over de renovatie af te stemmen en te toetsen. Aan het eind van het jaar waren de eerste overeenkomsten met huurders over het sociaal plan al gesloten en kon zelfs de eerste huurder al naar een andere woning verhuizen. • Waar we voor gaan in 2013
Wijk Plantage Aansluitend op het groot onderhoud in de wijk Plantage is Woningstichting Barneveld samen met de gemeente begonnen met het inventariseren van klachten, verbeterpunten en opmerkingen over het groen in de wijk, het straatwerk, de veiligheid en de parkeermogelijkheden. Hiervoor hebben we enkele inloopavonden voor de bewoners gehouden. Echter, omdat de financiering van het verbeteren van de openbare ruimte in deze wijk, vanuit de gemeente niet gedekt was, heeft de aanpak van deze verbeterpunten lange tijd op zich laten wachten. Eind 2012 kwam er alsnog groen licht. In de eerste helft van 2013 gaan de werkzaamheden aan de openbare ruimte van start.
2.7 Overleg met de gemeente Goede samenwerking en gestructureerd overleg met de gemeente zijn een belangrijke basis om onze gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het wonen in de gemeente Barneveld vorm te geven. • Waar zijn we voor gegaan? Zes keer per jaar is er een projectenoverleg tussen de woningstichting en de gemeente. In 2012 worden nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningstichting voorbereid. Er vindt vier keer per jaar bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de woningstichting. Op thema’s zoals urgentieverlening en huisvesting van statushouders wordt regelmatig ambtelijk overlegd. • Wat hebben we gedaan? Het nieuwe prestatiecontract 2013-2017 is opgesteld en ondertekend. In dit prestatiecontract is de wederzijds inspanning onderverdeeld naar zes thema’s: bouwen en wonen, doelgroepen en woonruimteverdeling, welzijn en zorg, wijk- en kerngericht werken, duurzaam bouwen en beheren en regionale samenwerking. We hebben de huurdersvereniging nadrukkelijk bij de totstandkoming van dit contract betrokken. De huurdersvereniging kreeg gelegenheid om van te voren thema’s aan te leveren, we hebben de vereniging om commentaar gevraagd op het concept en de wethouder en de huurdersvereniging hebben het uiteindelijke concept besproken in het bestuurlijk overleg. De wederzijdse afspraken zijn zo concreet en doelgericht mogelijk geformuleerd. Eind december 2012 hebben we het prestatiecontract ondertekend. Het projectenoverleg vond om de zes weken plaats. Het regulier bestuurlijk overleg heeft in 2012 vier keer plaatsgevonden. Daarnaast hebben we op verschillende onderwerpen apart overleg gevoerd met de wethouder wanneer dat nodig werd geacht.
Jaarverslag 2012
63
• Waar we voor gaan in 2013 De uitvoering van het prestatiecontract wordt uitgevoerd aan de hand van een bestuurlijk vastgelegd jaarplan. Voor 2013 zijn daarin met name van belang: de ontwikkeling van de visie op woonservicegebieden, ontwikkeling van een goede visie op gebiedsgericht werken en goede afstemming van de investeringsmogelijkheden van de woningstichting en de projecten waarvoor we deze willen inzetten.
2.8 Overige zaken Van strategisch voorraadbeleid naar portfoliomanagement • Waar zijn we voor gegaan? In 2011 zijn we begonnen met het herzien van het strategisch voorraadbeleid . Dit hebben we gedaan omdat het voor de woningstichting steeds lastiger wordt om de maatschappelijke ambities te realiseren door met name de beperktere financiële ruimte. Niet alles kan meer en we moeten ons steeds nadrukkelijker de vraag stellen wat de investeringen bijdragen aan onze volkshuisvestelijke ambities. Daarom was het noodzakelijk te komen tot een portefeuillestrategie waarbij de kaders voor de investeringen in vastgoed worden aangegeven Maar wel met duidelijke ambities: • Een doordacht verkoopbeleid. • Het uitbreiden van het totaal aantal huurwoningen in de komende tien jaar. • Het uitbreiden van het percentage (10%) vrije sectorwoningen in de komende tien jaar. • Het inzetten op een goede kwaliteit van het bestaande bezit. • Het investeren in nieuwbouw om onze doelgroepen te bedienen. • Terughoudendheid betrachten in sloop. • Het investeren in maatschappelijk onroerend goed onder bepaalde voorwaarden. • Wat hebben we gedaan? Eind 2011 lag hiervoor een rapport klaar waarin aangegeven wordt wat het transformatietempo en de opbouw van de portefeuille zou moeten zijn, met de bijbehorende veranderopgave naar woningtype, prijsklasse, woninggrootte, bouwjaar en wijken. Bovendien hebben we getoetst of de voorgenomen plannen per segment bijdragen aan de wensportefeuille en de financiële haalbaarheid. De resultaten hebben we regelmatig gedeeld met medewerkers van de gemeente, met name met het oog op de prestatieafspraken en de bijstelling ervan. Dit is ook in 2012 een paar keer gebeurd, want door de veranderende economische omstandigheden was het noodzakelijk opnieuw te zoeken naar overeenstemming. In 2012 heeft de interne werkgroep, aangevuld met de mutatieopzichters en de uitvoerder interne aannemerij, per wijk en per complex vastgesteld wat de (verander)opgave/strategie voor de komende tien jaar moet zijn. De volledige uitwerking hiervan is voorgelegd aan het managementteam, waarna de financiële doorrekening kon plaatsvinden. Tegelijkertijd is de werkgroep wel verder gegaan met een aantal voorgenomen strategieën, onder andere op het gebeid van uitbreiding van verkoop van bestaand bezit en het opplussen van oude seniorenwoningen. Door de snelle externe veranderingen is dit jaar duidelijk geworden dat de portfolio met alle uitgangspunten, zoals deze er nu ligt, goed werkt. Het is een zeer praktisch en goed te hanteren handvat om te beoordelen aan welk woningtype behoefte is, in welke kern/wijk en in welke huurprijsklasse. • Waar we voor gaan in 2013 In 2013 worden de vastgestelde strategieën uitgevoerd. Bij een aantal complexen moet de juiste strategie onderzocht worden in nauwe samenwerking met de afdeling Ontwikkeling en Techniek.
64
Jaarverslag 2012
2.9 Financieel beleid en beheer Algemeen Over 2012 is een resultaat voor belastingen behaald van circa € 6,8 miljoen negatief. Op hoofdlijnen is dit resultaat als volgt weer te geven (in € 1.000):
Omschrijving Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Jaarrekening
Reguliere exploitatie
Portfolio
28.085
24.619
3.465
-28.034
-20.002
-8.032
51
4.617
-4.567
Financiële baten en lasten
-6.592
Resultaat voor belastingen 2012
-6.541
Resultaat voor belastingen 2011 Toe/afname
Treasury
-1.000
-5.592
4.617
-5.567
-5.592
-8.918
2.976
-6.150
-5.744
2.377
1.641
583
152
Voor een juiste beoordeling is het volgende van belang. Het resultaat uit reguliere exploitatie, onze kernactiviteit, heeft zich in 2012 positief ontwikkeld. Dit is een belangrijk gegeven voor onze financierbaarheid in termen van het WSW. Als gevolg van het Woonakkoord zoals dat door de regering met een deel van de oppositie is gesloten, is de verdiencapaciteit van ons bezit fors verminderd. Nadat we eind 2011 per saldo ruim € 4,2 miljoen dienden af te boeken hebben we eind 2012 per saldo nog eens ruim € 3,5 miljoen afgewaardeerd. De oorzaak is dat de extra huurinkomsten bij lange na niet voldoende zullen zijn om de verhuurdersheffing te dekken. Zonder de extra huurinkomsten en de verhuurdersheffing zou de verdiencapaciteit van ons bezit eind 2012 ten opzichte van eind 2011 met per saldo € 3,6 miljoen toegenomen zijn. Het Woonakkoord betekent naar de huidige inzichten dus een verslechtering van onze financiële positie van ruim € 7 miljoen. Uit dit overzicht blijkt dat het jaarresultaat voor belastingen ten opzichte van 2011 per saldo circa € 2.377.000 hoger is.Deze toename is op hoofdlijnen als volgt te verklaren. De toename van het reguliere exploitatiesaldo is een gevolg van hogere huren (€ 688.000) door de jaarlijkse huurverhoging, harmonisatie, opgeleverde nieuwbouwprojecten en woningverkopen. De lasten daalden als gevolg van lagere afschrijvingen (€ 829.000), lagere lasten onderhoud (€ 295.000), lagere lasten leefbaarheid (€ 296.000) verminderd met hogere overige bedrijfslasten (€ 487.000). De overige bedrijfslasten waren in 2011 eenmalig lager door een belastingmeevaller van € 600.000. De toename van het portfolioresultaat met € 583.000 is enerzijds het gevolg van (per saldo) lagere afwaarderingen op (voorgenomen) nieuwbouwinvesteringen (€ 4.014.000). En anderzijds (per saldo) hogere afwaarderingen wegens bijzondere waardeverminderingen (€ 846.000), een lager verkoopresultaat (€ 1.585.000) en een waardedaling van de financiële vaste activa ( € 1.000.000). De per saldo lagere rentelasten van € 152.000 houden voornamelijk verband met lagere rentebaten in 2012 (€ 113.000), waartegenover eveneens lagere rentelasten staan in 2012 (€ 265.000).
Jaarverslag 2012
65
Jaarresultaat 2012 Het jaarresultaat is ten opzichte van de begroting 2012 als volgt samen te vatten (in € 1.000): Begroot 2012
Werkelijk 2012
Verschil
28.652
29.725
1.073
-27.119
-28.034
915
1.533
1.691
158
Financiële lasten (per saldo)
-5.909
-6.611
-702
Resultaat voor belastingen
-4.376
-4.920
-544
Belastingen
-1.250
-270
980
Nettoresultaat na belastingen
-5.626
-5.190
436
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Het jaarresultaat is circa € 436.000 hoger dan begroot. Op hoofdlijnen is dit als volgt samen te vatten: De bedrijfsopbrengsten zijn per saldo € 1.073.000 hoger dan begroot. Dit is voor € 1.521.000 het gevolg van hogere verkoopopbrengsten dan begroot. De huren waren € 264.000 lager dan begroot, dit is vrijwel geheel het gevolg van een te hoge begroting. De per saldo hogere bedrijfslasten ad circa € 915.000 zijn in belangrijke mate het gevolg van: • Hogere waardeveranderingen materiële vaste activa (per saldo € 640.000). • Hogere afschrijvingen (€ 461.000); • Per saldo hogere lasten voor onderhoud (€ 493.000) en lagere overige bedrijfslasten (per saldo € 327.000) en lagere lasten leefbaarheid (€ 151.000), De per saldo hogere financiële lasten van € 702.000 zijn enerzijds het gevolg van lagere verschuldigde rente op nieuwe leningen (€ 217.000) en hogere rentebaten (€ 96.000) als gevolg van de gemiddeld hogere liquiditeit dan begroot. In de begroting was geen rekening gehouden met een noodzakelijk gebleken afwaardering van een deelneming. In de begroting was rekening gehouden met verschuldigde vennootschapsbelasting. Dankzij het gebruikmaken van fiscale faciliteiten wordt een meevaller verwacht van € 980.000. De verschillen tussen begroting en realisatie, voor belastingen, zijn ook als volgt te specificeren.
Omschrijving Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Reguliere exploitatie
Portfolio
29.725
24.619
5.106
-28.034
-20.002
-8.032
1691
4.617
-2.926
Financiële baten en lasten
-6.611
Werkelijk resultaat voor belastingen 2011
-4.920
Begroot resultaat voor belastingen 2011 Afwijking
66
Jaarrekening
Jaarverslag 2012
Treasury
-1.000
-5.611
4.617
-2.768
-5.611
-4.376
5.340
-1.037
-5.909
-544
-723
-119
298
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het exploitatieresultaat circa € 723.000 lager is dan begroot en het portfolioresultaat € 119.000 lager is. Daartegenover staat een beter dan begroot treasury resultaat van € 298.000. Het negatieve jaarresultaat 2012 is geheel ten laste van de overige reserves gebracht.
Financiële positie De financiële positie is als volgt samen te vatten (in € 1.000): 31-12-2012
31-12-2011
203.421
210.537
-153.606
-158.598
Financiering vaste activa met eigen middelen
49.815
51.939
Voorzieningen en egalisatierekening
-6.055
-6.168
Vlottende activa minus kortlopende schulden
-8.026
-4.847
Eigen vermogen
35.734
40.924
• als percentage van het balanstotaal
16,9%
18,3%
• als percentage van de langlopende schuld
23,3%
25,8%
Vaste activa Schulden op lange termijn
Solvabiliteit:
In de begroting 2012 hadden we gerekend op een solvabiliteit van 17,8% aan het eind van 2012. Ondanks dat het jaarresultaat na belastingen over 2012 € 436.000 hoger is dan begroot, is de solvabiliteit eind 2012 iets lager. De oorzaak ligt met name in het fors hogere aantal verkochte woningen onder de regeling Koopgarant. Dit heeft geleid tot een hogere terugkoopverplichting op de balans en daarmee ook een hoger balanstotaal.
Ontwikkeling financiële positie De uitkomsten van de jaarrekening 2012 zijn verwerkt in de financiële meerjarenprognose 2013-2017, behorend bij de vastgestelde begroting 2013. In het navolgende gaan we in op de hoofdlijnen voor de eerstkomende vijf jaar. Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten is voor de periode 2013 tot en met 2017 gerekend met een nieuwbouwproductie van totaal 320 woningen, ofwel gemiddeld ruim 60 woningen per jaar. Op basis van de geldende investeringscriteria zijn de hiermee gepaard gaande onrendabele toppen berekend en in de prognose verwerkt. Voor de periode 2013 tot en met 2017 is gerekend met een totaal van € 16,1 miljoen aan onrendabele investeringen, dit is gemiddeld ruim € 3,2 miljoen per jaar. In de financiële meerjarenprognose zijn de uitkomsten van de vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting verwerkt. In 2011 en 2012 is het portfoliomanagement volledig geactualiseerd. Ten tijde van het vaststellen van de meerjarenonderhoudsbegroting, waren de uitkomsten van de actualisatie op hoofdlijnen bekend en zijn voor zover mogelijk meegenomen in de meerjarenprognose. In de prognose is, als basis, gerekend met een jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de inflatie die op 2% per jaar is ingeschat. Voor 2013 is, vanwege de (verwachte) inflatie in 2012, gerekend met een maximaal toegestane huurverhoging van 2,25%. Boven de inflatiegerelateerde verhoging is rekening gehouden met verwachte extra verhogingen op grond van het Woonakkoord. Er is gerekend met een opslag van 1,5% in 2013 die geleidelijk oploopt naar 2,4% in 2016 en 2017.
Jaarverslag 2012
67
Voor de jaarlijkse kostenstijging is gerekend met 1% boven de verwachte inflatie. De rente voor nieuw aan te trekken financieringen is voor 2013 verondersteld op gemiddeld 3,1% en vervolgens op 5,25%. Verder hebben we rekening gehouden met de verschuldigde vennootschapsbelasting en de aangekondigde verhuurdersheffing. Op basis van de beschikbare informatie is ingeschat dat deze start met € 115.000 in 2013 en daarna snel oploopt tot ruim € 4,7 miljoen in 2017. Eveneens hebben we rekening gehouden met een forse heffing saneringssteun door het CFV als gevolg van het debacle bij Vestia en enkele andere corporaties. In de prognose periode houden we rekening met heffingen van totaal € 18,3 miljoen in vijf jaar! We hebben in de meerjarenprognose rekening gehouden met de doelstelling om vanaf 2014 de bedrijfslasten structureel met 15% te verlagen. In 2012 zijn een aantal maatregelen concreet uitgevoerd. In de prognose is (vanzelfsprekend) gerekend met vele aannames. De werkelijke ontwikkeling van het eigen vermogen kan uiteraard materieel afwijken van de hieronder geschetste verwachtingen. Enkele uitkomsten van de prognose, rekening houdend met de jaarrekening 2012, zijn als volgt samen te vatten (in € 1.000): 2013
2014
2015
2016
2017
1.136
-1.043
-743
427
402
36.870
35.827
35.084
35.511
35.913
Langlopende schulden
141.340
141.980
132.169
133.107
127.745
Vaste activa
215.269
213.968
209.653
207.845
202.864
16,7%
16,3%
16,3%
16,7%
17,3%
Jaarresultaat na belastingen Eigen vermogen
Verwachte solvabiliteit
Hieruit blijkt dat in de eerstkomende jaren de solvabiliteit naar verwachting stabiliseert tussen 16% en 17%. Dit is conform het enkele jaren geleden ingezette (financieel) beleid en voldoet ook aan de beleidsmatig gestelde ondergrens van 15%. Hierbij moet wel in aanmerking worden genomen dat we onze solvabiliteit op peil kunnen houden door fors te schrappen in de voorgenomen investeringen in de nieuwbouw, het stevig inzetten op verkopen uit bestaand bezit en de bedrijfskosten met 15% te reduceren. Maar ook door extra huurinkomsten in te rekenen op grond van de inkomensafhankelijke huurverhogingen met ingang van 2013. De pijn van het regeringsbeleid zal hoe dan ook voelbaar worden bij onze huurders en woningzoekenden.
Financierings- en beleggingsbeleid De leningenportefeuille bestaat eind 2012 vrijwel geheel uit fixe-leningen met restant looptijden variërend van één tot 27 jaar. Er zijn geen leningen met verplichte renteherziening in portefeuille. De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt eind van het boekjaar 4,0% (2011: 4,3%). In het boekjaar is één nieuwe fixe-lening opgenomen groot € 4 miljoen (vorig jaar € 9 miljoen) met een rentepercentage van 2,515%, met een looptijden van tien jaar. Ook is in december een fixe-lening overeengekomen met storting in januari 2013. De hoofdsom bedraagt € 4 miljoen, de looptijd 10 jaar en de rente bedraagt 2,5%. In 2012 zijn vijf fixe-leningen, tot een totaal van € 11,5 miljoen, met rentes van 4,075% tot 6,05%, conform de leningsovereenkomst afgelost. Conform het vastgestelde treasurystatuut wordt de financieringsbehoefte jaarlijks op bedrijfsniveau bepaald aan de hand van de actuele kasstroomprognose voor het betreffende jaar en opgenomen in de begroting. Bij het
68
Jaarverslag 2012
daadwerkelijk aantrekken van nieuwe leningen houden we rekening met de meerjaren kasstroomprognoses en de vervalkalender van de bestaande portefeuille. Looptijden en aflossingsmomenten worden zodanig gekozen dat voldoende spreiding in de tijd plaats vindt en het renterisico vanwege herfinanciering per periode van twaalf maanden voortschrijdend, niet meer bedraagt dan 15% van de uitstaande leningen. Transactievoorstellen in het kader van de treasury worden voor uitvoering besproken in de treasurycommissie die in samenwerking met de woningstichtingen in Leusden, Nijkerk en Woudenberg (BLNW) is gevormd. Ter financiering van eventuele, kortstondige liquiditeitstekorten wordt gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit bij de huisbankier. Eventueel optredende tijdelijke liquiditeitsoverschotten worden in kortlopende en direct opvraagbare deposito’s belegd.
Investeringsbeleid Het investeringsbeleid van Woningstichting Barneveld is gebaseerd op het in 2011 en 2012 opgestelde portfoliobeleid. Als gevolg van het (voorgenomen) regeringsbeleid en de aangekondigde saneringsheffingen, staan de financiële mogelijkheden inmiddels op gespannen voet met de uitgangspunten die in het portfoliobeleid zijn vastgesteld. Dit betekent dat de realisatie van de plannen voor de komende tien jaar fors onder druk zijn komen te staan. Onze inzet is om de plannen ten aanzien van de voorgenomen nieuwbouw en aanpassingen van het bestaand bezit zoveel als mogelijk binnen de financiële kaders te realiseren. We zoeken daarbij steeds de samenwerking met relevante andere partijen, veelal op het terrein van specifieke zorg, voor zowel ouderen en jeugdigen als mensen met een beperking. Ook de gemeente is een belangrijke partner. Het nieuwbouwprogramma is onderdeel van de prestatieafspraken die we met de gemeente Barneveld hebben gemaakt. Bij het ontwerp van nieuwbouwwoningen proberen we steeds om zogenaamde levensloopbestendige woningen te realiseren, met aandacht voor duurzaamheid en Woonkeur. Ook houden we rekening met de mogelijkheden voor ombouwen c.q. bouwkundig aanpassen ten behoeve van eventuele andere doelgroepen in de toekomst. De huurprijzen zijn bij aanvang afgestemd op zowel de kwaliteit van de woningen als de inkomenssituatie van de doelgroepen van beleid. Dit heeft tot gevolg dat nieuwbouw en renovatie gepaard gaan met zogenaamde onrendabele investeringen. In dit verslagjaar is totaal circa € 3,5 miljoen ten laste van het resultaat gebracht wegens onrendabele toppen bij nieuwbouw huurwoningen (2011: circa € 6,9 miljoen). Voor de komende jaren wordt gerekend met afboekingen van gemiddeld € 3,2 miljoen per jaar. Bij de afwegingen voor voorgenomen investeringen is in 2012 gerekend met de volgende uitgangspunten: • huurverhoging : 2,25% • huurderving : 0,5% • kostenstijging : 3,25% • disconteringsvoet : 4,6% • norm onderhoud, incl. cyclisch onderhoud : € 1.100 per woning per jaar • norm beheer, belastingen en verzekeringen
: € 1.300 per woning per jaar
Bij de waardering van de materiële vaste activa op balansdatum wordt de reële waarde getoetst aan de voortbrengingskosten c.q. boekwaarde. Daarbij worden op grond van de regelgeving overigens afwijkende parameters gebruikt voor de bepaling van de bedrijfswaarde. De toets heeft ultimo 2012 bij een aantal complexen geleid tot enerzijds het terugnemen op in het verleden toegepaste afwaarderingen (bijna 5,6 miljoen) en anderzijds aanvullende bijzondere waardeverminderingen, voor een totaal bedrag van per saldo circa € 9,1 miljoen. In het verslagjaar hebben we geen grondposities aangekocht.
Jaarverslag 2012
69
Sponsorbeleid Wij voeren een actief sponsorbeleid waarbij we jaarlijks twee à drie lokale activiteiten of evenementen selecteren. Hoofddoelen zijn het tonen van sociale en maatschappelijke betrokkenheid en het stimuleren en bevestigen van het gewenste imago. Jaarlijks is een budget beschikbaar, in 2012 hebben we aan vier evenementen een bijdrage geleverd. Daarmee was in totaal € 2.510 gemoeid (vorig jaar: 2 evenementen, totaal € 1.320).
2.10 Verbindingen Behalve met de inspanningen voor de primaire doelgroep, wil Woningstichting Barneveld zich ook bezighouden met zogenaamde nevenactiviteiten die direct en indirect betrekking hebben op het wonen in de breedste zin van het woord en die vallen binnen het speelveld van de maatschappelijke opdracht. Woningstichting Barneveld heeft een belang van 100% in dochteronderneming Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V . Statutair houdt deze vennootschap zich voornamelijk bezig met het deelnemen in, het financieren van en het voeren van directie over andere besloten vennootschappen en/of ondernemingen. Verder is toegestaan het beleggen van vermogen, zowel in effecten als registergoederen en overige schuldwaarden en het verkrijgen, beheren, exploiteren en vervreemden van genoemde beleggingsobjecten. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, geplaatst en volgestort is € 18.000. In het boekjaar was één onbezoldigd werknemer in dienst van de vennootschap. De voornoemde vennootschap heeft, een belang van 100% in dochteronderneming Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. Deze vennootschap heeft ten doel de volkshuisvesting, waarbij statutair de nadruk ligt op het bouwen, verwerven, vervreemden, bezwaren, beheren, toewijzen, verhuren en slopen van woongelegenheden, onroerende aanhorigheden en andere objecten. Tot de statutaire doelstellingen behoren verder onder andere de ontwikkeling van vastgoedprojecten en het in stand houden en verbeteren van woongelegenheden en hun aangrenzende omgeving. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, geplaatst en volgestort is € 18.000. In het boekjaar was één onbezoldigd werknemer in dienst van de vennootschap. In 2007 is samen met de gemeente Barneveld en Muziekgezelschap De Harmonie de besloten vennootschap Muziek Theater Barneveld B.V. opgericht. Het doel was de bouw van een muziektheater in Barneveld. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 20 miljoen. Geplaatst en volgestort is € 6.154.378. Het belang van Woningstichting Barneveld bedraagt eind 2012, evenals vorig jaar € 3 miljoen (ofwel 48,75% van het geplaatste en gestorte kapitaal). In december 2012 heeft de minister ons opgedragen het belang in deze vennootschap terug te brengen naar maximaal 27%, op basis van een redelijk bod. Begin 2013 zijn de aandelen, op grond van de statuten, formeel aangeboden aan de enig andere aandeelhouder, de gemeente Barneveld. Ten tijde van het opstellen van dit verslag is het besluitvormingsproces nog niet afgerond. Alle genoemde verbindingen worden in de jaarrekening gewaardeerd op netto-vermogenswaarde.
70
Jaarverslag 2012
2.11 Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woningstichting Barneveld verklaart dat alle middelen zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting in het algemeen en die van de gemeente Barneveld in het bijzonder. Aldus vastgesteld te Barneveld, 2 mei 2013
Het bestuur van Woningstichting Barneveld A. Jongstra, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2012
71
3. Kengetallen Boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
39
39
39
39
40
3.884
3.890
3.826
3.767
3.727
1
1
1
1
1
3.924
3.930
3.866
3.807
3.768
62
25
109
170
89
3.986
3.955
3.975
3.977
3.857
120
121
121
121
120
4
4
4
4
4
10
10
10
10
10
Verzorgingscentrum
1
1
1
1
1
Gezinsvervangend tehuis
8
8
7
7
6
Aantal verhuureenheden: Woningen en woongebouwen • vooroorlogs • na-oorlogs • woonwagens In exploitatie • verhuureenheden in aanbouw *) Totaal aantal woningen Garages/bedrijfsruimten Welzijnsgebouwen Woonwagenstandplaatsen
1
1
1
1
1
4.130
4.100
4.119
4.121
3.999
WOZ waarde ( x € 1.000)
830.041
844.262
857.715
851.297
838.260
Gemiddelde economische waarde p/w
211.529
214.825
214.400
223.100
223.800
• aantal opgeleverd
30
119
82
57
67
• aantal aangekocht
0
0
0
0
0
-36
-55
-23
-7
-8
0
0
-1
-10
-9
-6
64
58
40
50
504
548
534
624
659
• betaalbaar ( € 366 < € 561)
2.966
3.006
2.601
2.610
2.588
• middelduur (€ 561 < € 664)
329
259
731
573
521
• duur (> € 664)
125
118
3.924
3.931
3.866
3.807
3.768
1,06
1,05
1,03
0,91
0,84
168
189
192
173
181
1.006
1.253
1.371
1.595
1.614
854
903
534
908
817
1.608
1.687
1.341
1.668
1.509
Peuterspeelzaal Totaal aantal vhe’s
Mutaties in het bezit
• aantal verkocht • aantal uit exploitatie Totaal Aantal woningen naar huurklasse • goedkoop (< € 366)
Totaal Kwaliteit • gemiddeld aantal reparatieverzoeken • kosten klachtenonderhoud per melding (€) • kosten mutatieonderhoud per mutatie (€) • kosten planmatig onderhoud per vhe (€) • totaal lasten onderhoud per vhe (€) **)
*) exclusief nieuwbouw koopwoningen **) exclusief uitgaven wegens renovatie
72
Jaarverslag 2012
Boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
Het verhuren van woningen • aantal verhuringen
235
323
316
283
329
• aantal nieuwe huurders Goedkoop
21
17
15
22
29
• aantal nieuwe huurders Betaalbaar
153
18
15
11
18
• aantal nieuwe huurders Middelduur
32
184
146
98
152
• aantal nieuwe huurders Duur
29
104
140
152
130
• huurachterstand in % van de jaarhuur
0,69%
0,58%
0,54%
0,53%
0,47%
• huurderving in % van de jaarhuur
0,77%
0,69%
0,63%
0,52%
0,41%
16,9%
18,3%
20,8%
19,0%
21,4%
0,48
0,73
0,42
0,31
0,98
-19,11%
-9,63%
16,63%
-8,72%
-15,84%
3,42%
3,66%
3,90%
4,13%
4,41%
-0,50%
0,94%
6,45%
1,34%
-0,52%
2.044
3.255
2.136
1.211
1.261
Financiële continuïteit • solvabiliteit • liquiditeit • rentabiliteit eigen vermogen • rentabiliteit vreemd vermogen • rentabiliteit totaal vermogen • cash flow per vhe (in €)
Balans / winst- en verliesrekening • eigen vermogen per vhe
8.784
10.043
11.189
9.467
11.924
37.760
38.920
36.484
34.487
32.710
• totaal bedrijfsopbrengsten per vhe
6.904
7.357
6.731
5.780
5.642
• totaal bedrijfslasten per vhe
6.891
8.108
3.246
5.457
5.802
• totaal rentelasten per vhe (per saldo)
1.375
1.410
1.462
1.417
1.374
-1.667
-2.269
2.022
-1.094
-1.534
Personeelsbezetting
fte
fte
fte
fte
fte
• directeur-bestuurder
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
• stafafdeling
1,9
2,0
2,0
1,7
1,0
• automatisering
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
• woondiensten
12,1
13,3
14,2
13,1
12,1
• financiën & control
6,4
6,2
6,2
6,2
6,8
• secretariaat
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
• ontwikkeling & techniek
9,0
9,0
8,0
8,7
7,0
• technische uitvoerende dienst
8,8
8,8
8,8
7,5
7,5
42,9
44,1
44,0
42,0
39,2
10,6
10,9
10,9
10,5
9,8
• langlopende schulden per vhe
• jaarresultaat per vhe voor belasting
Personeelsbezetting per 1000 vhe’s
Jaarverslag 2012
73
4. Jaarrekening 2012 4.1 Balans ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
€
€
153.663.028
159.563.511
203.939
226.628
3.183.916
4.782.761
157.050.883
164.572.900
2.496.483
2.583.435
159.547.366
167.156.335
13.897.734
14.617.669
735.605
1.655.008
24.528.776
22.313.934
165.042
25.313
39.327.157
38.611.924
Deelnemingen
1.874.944
2.890.672
Latente belastingvorderingen
2.672.000
1.878.000
4.546.944
4.768.672
203.421.467
210.536.932
253.881
1.012.707
Huurdebiteuren
110.155
88.555
Gemeente Barneveld
544.536
709.359
537
946
1.463.206
1.696.396
17.511
9.908
Overige vorderingen
287.663
607.122
Overlopende activa
258.867
1.253.030
2.682.475
4.365.316
Liquide middelen
4.605.380
7.499.882
Som der vlottende activa
7.541.736
12.877.905
210.963.203
223.414.837
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa
Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenpremies
Totaal activa
74
Jaarverslag 2012
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
€
€
35.734.280
40.924.076
65.578
128.571
Eigen vermogen Overige reserves
Egalisatierekening Egalisatierekening
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
4.890.029
5.888.554
Voorziening planschade
311.477
328.511
Voorziening latente belastingverplichting
645.000
0
Voorziening ILB
142.859
150.136
5.989.365
6.367.201
128.686.951
136.284.298
24.919.340
22.313.935
153.606.291
158.598.233
11.597.347
11.716.513
Schulden aan leveranciers
604.578
1.193.132
Belastingen en premies sociale verzekering
108.896
896.801
54.592
167.733
3.202.276
3.422.576
15.567.689
17.396.756
210.963.203
223.414.837
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
Aangegane verplichtingen Overlopende passiva
Totaal pasiva
Jaarverslag 2012
75
4.2
Winst- en verliesrekening over 2012
2012
2011
23.354.603
22.666.590
871.604
836.451
62.993
97.172
3.465.131
5.050.383
65.774
38.623
264.723
225.335
28.084.828
28.914.554
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
6.822.818
7.651.406
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
8.032.360
11.201.032
Lonen en salarissen
2.411.724
2.430.994
Sociale lasten
339.440
308.002
Pensioenlasten
431.976
412.789
6.079.811
6.374.673
Leefbaarheid
183.614
479.563
Lasten servicecontracten
638.170
623.919
3.093.744
2.607.026
28.033.657
32.089.405
-1.000.000
0
169
75
145.688
259.312
Rentelasten en soortgelijke kosten
-5.737.935
-6.003.141
Saldo financiële baten en lasten
-6.592.078
-5.743.754
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-6.540.907
-8.918.605
-269.780
1.646.855
-19.578
-53.018
-6.830.265
-7.324.768
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Onderhoudslasten
Overige bedrijfslasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
76
Jaarverslag 2012
4.3 Kasstroomoverzicht 2012
2012
2011
x € 1.000
x € 1.000
51
-3.175
* Waardeveranderingen materiële vaste activa
8.032
6.920
* Rechtstreekse mutatie eigen vermogen (Koopgarant)
1.640
3.383
-244
1.706
* Mutatie terugkoopverplichting
2.605
10.014
* Afschrijvingen
6.823
7.651
1.013
705
0
285
1.250
-1.633
-1.727
-2.769
19.392
26.262
19.443
23.087
146
259
-5.738
-6.056
-5.592
-5.797
-10.197
-18.980
826
809
0
0
222
2.266
-9.149
-15.905
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:
* Dotatie/vrijval voorzieningen en egalisatie
* Veranderingen in het werkkapitaal: • Mutatie voorraden • Mutatie onderhanden projecten • Mutatie vorderingen • Mutatie kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
A
Ontvangen rente Betaalde rente B
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa C
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden
4.000
14.000
-11.597
-11.717
D
-7.597
2.283
A+B+C+D
-2.895
3.668
Saldo liquide middelen 01-01
7.500
3.832
Saldo liquide middelen 31-12
4.605
7.500
-2.895
3.668
Aflossingen langlopende schulden
Netto kasstroom
Jaarverslag 2012
77
4.4 Algemene toelichting
Algemeen Woningstichting Barneveld is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke regionale toelating en is gevestigd in de gemeente Barneveld. De regionale toelating heeft betrekking op de gemeenten: Barneveld, Scherpenzeel, Hoevelaken, Nijkerk, Ede en Wageningen.
Regelgeving Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van afschrijvingen; • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • De verwerking van de vennootschapsbelasting; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het niet langer toestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. De onderhavige jaarverslaglegging is opgesteld overeenkomstig bovengenoemde voorschriften.
Stelselwijziging In 2012 heeft zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 de volgende stelselwijziging voorgedaan: • Ter bepaling van de minimumwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde, in casu bedrijfswaarde, gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoed gerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Indien deze benadering in 2011 zou zijn toegepast zou het eigen vermogen ultimo 2011 circa € 2,1 miljoen hoger zijn. Omdat hier geen sprake is van een duurzaam verschil heeft geen herrekening van het vermogen plaatsgevonden en zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. De waardering van de activa en passiva alsmede de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders vermeld. Opbrengsten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra deze voorzienbaar zijn. In ons geval betreffen de wijzigingen een presentatiewijziging, danwel een schattingswijziging en is er sprake van her classificatie van onroerende zaken in exploitatie. Deze worden hierna nader toegelicht.
Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woningstichting Barneveld kiest voor het categoriale model. De vergelijkende cijfers over het voorgaand boekjaar zijn aangepast aan de nieuwe modellen.
78
Jaarverslag 2012
Schattingswijzigingen Ter bepaling van de minimumwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is de integrale kostenbenadering gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten die per vastgoed categorie zijn bepaald.
Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de stichting en de vigerende regelgeving, kan de inzet van een beperkt aantal financiële instrumenten ter afdekking van inherente risico’s worden overwogen. Het gebruik van financiële instrumenten is uitsluitend toegestaan voor zover er een materieel verband bestaat met het gefinancierde c.q. belegde vermogen en de inzet van andere maatregelen niet zal leiden tot de noodzakelijk geachte reductie van de risico’s. Financiële instrumenten aangegaan ter bescherming van activa c.q. passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva. In het onderhavige jaar is geen gebruik gemaakt van financiële instrumenten (2011: idem).
Grondslagen voor waardering van activa en passiva De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen. De waardering van de activa en passiva alsmede de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders vermeld. Opbrengsten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra deze voorzienbaar zijn.
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Jaarverslag 2012
79
Kwalificatie Het beleid van Woningstichting Barneveld is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningstichting Barneveld zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties zoals opgenomen in het vastgestelde strategisch voorraadbeleidsplan. De indeling sluit derhalve aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen zoals opgenomen in het portfolio management. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en de reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
80
Jaarverslag 2012
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn, indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveau’s. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde hanteren wij de voor de sector gebruikelijke uitgangspunten. De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie is in het verslagjaar met circa € 9,9 miljoen toegenomen. Voor een nadere specificatie van de bijzondere waardeverminderingen wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • Jaarlijkse huurverhogingen van 3,75% voor de eerstkomende twee jaar, dan 4% en voor 2016 en 2017 4,4%. De jaren daarna steeds 2 % (voorgaand jaar: 2,25% voor het eerstkomende jaar, vervolgens 2%). Voor de eerstkomende vijf jaar is rekening gehouden met huurharmonisatie tot maximaal 80% van de maximaal redelijke huur, uitgaande van een mutatiegraad van 5%. • Jaarlijkse huurderving van 1 % (voorgaand jaar: 1%). • De aangekondigde verhuurdersheffing. • Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3 % (voorgaand jaar: idem). • Variabele lasten conform meerjarenprognose voor de komende vijf jaar (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.388 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.371). • Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten 3% (voorgaand jaar: idem). • Kosten van zowel dagelijks als planmatig onderhoud, conform de vastgestelde tienjaars-onderhoudsbegroting, voor latere jaren worden genormeerde onderhoudskosten opgenomen. • Per complex de kosten van groot onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting. • Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem). • Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem). • Een (medionumerando) rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: idem). • De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 2 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een afwijkende levensduur gerechtvaardigd is. • De heffing saneringssteun van het CFV en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de actuele grondprijzen voor sociale huurwoningen conform het gemeentelijk beleid. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met de gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Jaarverslag 2012
81
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen, inclusief eventueel betaalde rente, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingprijs en bijkomende kosten of lagere actuele waarde. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden werken. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde verminderd met de afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie vorige paragraaf) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag Woningstichting Barneveldl waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit de vorige paragraaf zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie.
82
Jaarverslag 2012
Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. In 2012 waren er aanwijzingen dat de parkeergarage Bijeberg, structureel een aanzienlijk lagere bezettingsgraad kent dan bij de start is verondersteld. Aangezien er geen vergelijkbare courante markt is voor een parkeergarage heeft toetsing plaatsgevonden aan de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen in de komende 15 jaar. Overigens hebben zich in 2012 geen aanwijzingen voorgedaan die op een eventuele bijzondere waardevermindering duiden voor het overige commercieel vastgoed.
Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven bij het sociaal vastgoed in exploitatie. Woningstichting Barneveld hanteert deze invulling van actuele waarde omdat haar primaire doelstelling is het beschikbaar stellen van huisvesting, en dat optimalisatie van het rendement van haar vastgoed slechts een ondergeschikte plaats in neemt. De bedrijfswaarde wordt bepaald zoals beschreven in de paragraaf Sociaal vastgoed in exploitatie.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven in de betreffende paragraaf.
Jaarverslag 2012
83
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen, waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningstichting Barneveld in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
Vlottende activa Voorraden Onderhanden werken De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
Vlottende activa De onder de vlottende activa opgenomen vorderingen zijn gebaseerd op nominale waarden, eventueel onder aftrek van een (statisch bepaalde) voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Egalisatierekening De rechten op toekomstige exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies zijn in 2010 vooruit ontvangen. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties
84
Jaarverslag 2012
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening Individueel Loopbaan Budget Op grond van de CAO 2009-2010 hebben werknemers onder voorwaarden recht op een Individueel Loopbaan Budget (ILB). Het (nominaal) recht is toegekend per 1 januari 2010 en staat voor 5 jaar ter beschikking aan de werknemer. Indien het budget niet binnen deze periode is opgenomen, vervallen de rechten.
Langlopende schulden De leningenportefeuille bestaat nagenoeg geheel uit fixe-leningen. De leningen zijn gewaardeerd op nominale waarde. De gemiddelde rentevoet ultimo 2012 bedraagt circa 4,0% (voorgaand jaar: 4,3%). De aflossingsverplichtingen voor het eerstkomend boekjaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woningstichting Barneveld een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden De onder deze post opgenomen bedragen zijn gebaseerd op nominale waarden. Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de
Jaarverslag 2012
85
verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen het actuele belastingpercentage van 25 %. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling). Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
Grondslagen voor de resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden verwerkt, zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de verlening van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-opbrengst verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
86
Jaarverslag 2012
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de te ontvangen netto huuropbrengsten, exclusief de van huurders te ontvangen vergoedingen voor levering van goederen en diensten en verminderd met eventuele huurderving. Zowel de jaarlijkse huurverhoging als tussentijdse aanpassingen zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften voor wat betreft de maximaal vast te stellen huren. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg de maximaal toegestane huursomstijging 2,3% (vorig jaar: 1,3%).
Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de vergoedingen die huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor levering van diensten, verminderd met de vergoedingsderving. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten en vloeien voort uit de huurovereenkomsten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening of tariefsvereffening plaats.
Overheidsbijdragen Hieronder worden verantwoord de ontvangen bedragen op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies alsmede eventuele overige overheidsbijdragen in het exploitatietekort.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst verminderd met de verkoopkosten en minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Hieronder wordt opgenomen de toegerekende opslag voor de aan de productie gerelateerde (in)directe personeelskosten.
Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Over gronden wordt niet afgeschreven.
Jaarverslag 2012
87
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. De afwaardering in verband met lagere reële waarde vindt plaats in het jaar waarin verplichtingen zijn aangegaan. Bij het gereedkomen van de betreffende activa worden de werkelijke stichtingskosten getoetst aan de bedrijfswaarde. Eventuele verschillen ten opzichte van de aanvankelijke afwaardering worden in het betreffende jaar in de winst- en verliesrekening verantwoord. Eventuele afwaarderingen wegens de voorgenomen sloop van woningen worden verantwoord in het jaar waarin het formele sloopbesluit is genomen.
Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden betaald.
Pensioenen Op grond van de CAO Woondiensten is de pensioenregeling ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde-pensioenregeling, waarbij aan de deelnemers een pensioen is toegezegd op de pensioengerechtigde leeftijd afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde- pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. Het SPW heeft namelijk verklaard dat er geen objectieve sleutel bestaat voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in de positieve of negatieve risico’s aan aangesloten werkgevers en dat zij ook geen informatie kan geven over de toekomstige ontwikkelingen van werkgeverspremies. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. De stichting heeft in geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten onderhoud bestaan uit de kosten ten behoeve van zowel het dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie-, cv- en liftonderhoud), alsmede ten behoeve van het planmatig onderhoud. Tevens worden hieronder opgenomen de kosten wegens groot onderhoud voor zover geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Indien de ingreep leidt tot een waardeverhoging van het actief worden de uitgaven geactiveerd tot maximaal de bedrijfswaarde van het actief. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de aan het verslagjaar toe te rekenen overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de normale bedrijfsuitoefening, alsmede de lasten van belastingen en verzekeringen uit hoofde van de exploitatie van het woningbezit en de kosten wegens de levering van diensten aan huurders.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.
88
Jaarverslag 2012
Financiële instrumenten en marktrisico’s Binnen het treasurybeleid van de stichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan het risicoprofiel van de totale leningen-/beleggingenportefeuille verlaagt op een wijze die zonder de inzet van de instrumenten niet mogelijk is. De stichting loopt met name renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Het vigerende treasurystatuut bepaalt dat de renterisico’s maximaal 15% van de uitstaande lange schuld mogen bedragen. Ultimo boekjaar wordt aan deze bepaling voldaan. De stichting voldoet aan de criteria die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt aan de kredietwaardigheid en loopt derhalve geen significante kredietrisico’s. Aangezien de stichting alleen in Nederland werkzaam is, worden geen valutarisico’s gelopen.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de aan de ontvangen leningen verbonden transactiekosten.
Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Resultaat deelnemingen Hieronder worden de vastgestelde jaarresultaten over het boekjaar verantwoord.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een deels subjectieve of complexe beoordeling van het management: • materiële vaste activa, minimum waarderingsregel, • timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van tenminste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens. Deze komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid, waarbij eigen keuzes worden
Jaarverslag 2012
89
gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en prijs-kwaliteitsniveau’s. Voor zover mogelijk worden binnen de sector gangbare uitgangspunten gehanteerd.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningstichting zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijziging in de tijd ondergaan door prijsfluctuaties, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
90
Jaarverslag 2012
4.5 Toelichting op de balans per 31 december 2012
31-12-2012 €
31-12-2011 €
153.663.028
159.563.511
203.939
226.628
3.183.916
4.782.761
157.050.883
164.572.899
2.496.483
2.583.435
159.547.366
167.156.334
13.897.734
14.617.669
735.605
1.655.008
24.528.776
22.313.934
165.042
25.313
39.327.157
38.611.924
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal sociaal
Verkrijgingsprijzen
223.300.379
479.002
15.875.327
239.654.708
Cumulatieve waardeverminderingen
-30.972.421
0
-11.092.566
-42.064.987
0
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen
-32.764.447
-252.374
0
-33.016.821
Boekwaarden
159.563.511
226.628
4.782.761
164.572.900
Investeringen
1.092.454
0
5.628.388
6.720.842
Overboekingen
3.355.133
0
-2.600.805
754.328
-826.648
0
0
-826.648
Waardeveranderingen
-3.360.746
0
-1.057.000
-4.417.746
Afschrijvingen
-6.160.677
-22.689
0
-6.183.366
0
0
-3.569.428
-3.569.428
-5.900.484
-22.689
-1.598.845
-7.522.018
Verkrijgingsprijzen
226.921.318
479.002
18.902.910
246.303.230
Cumulatieve waardeverminderingen
-34.333.167
0
-15.718.994
-50.052.161
0
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen
-38.925.123
-275.063
0
-39.200.186
Boekwaarden
153.663.028
203.939
3.183.916
157.050.883
Activa
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
31 december 2011:
Herwaardering
Mutaties 2012:
Desinvesteringen
(Verwacht) onrendabel Totaal mutaties
31 december 2012:
Herwaarderingen
Jaarverslag 2012
91
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onder deze post is één grondpositie in de gemeente Barneveld opgenomen. De verkrijgingsprijs, verhoogd met de bestede kosten, bedraagt ultimo boekjaar circa € 4,1 miljoen (vorig jaar: € 3,9) Naar verwachting zal deze positie binnen 10 jaar slechts ten dele in ontwikkeling kunnen worden genomen. Voorzichtigheidshalve is het gedeelte dat voorlopig niet in ontwikkeling kan worden gebracht afgewaardeerd tot de waarde van landbouwgrond. De afwaardering bedraagt ultimo boekjaar € 1.057.000 en is in mindering gebracht op het betreffende actief.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende zaken in verkopen onder voorwaarden
Totaal commercieel
Verkrijgingsprijzen
16.234.837
1.784.873
25.313
18.972.980
37.018.004
Cumulatieve waardeverminderingen
-1.040.000
0
0
0
-1.040.000
0
0
0
3.340.954
3.340.954
-577.168
-129.865
0
0
-707.033
14.617.669
1.655.008
25.313
22.313.934
38.611.924
Investeringen
0
0
139.729
1.061.875
1.201.604
Overboekingen
0
0
0
583.665
583.665
Desinvesteringen
0
0
0
0
0
-399.821
-868.000
0
0
-1.267.821
0
0
0
498.720
498.720
31 december 2011:
Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Mutaties 2012:
Waardeveranderingen Herwaarderingen Afschrijvingen
-320.114
-51.403
0
0
-371.517
Mutatie terugkoopverplichting
0
0
0
70.582
70.582
(Verwacht) onrendabel
0
0
0
0
0
-719.935
-919.403
139.729
2.214.842
715.233
Verkrijgingsprijzen
16.234.837
1.784.873
165.042
24.030.056
42.214.809
Cumulatieve waardeverminderingen
-1.439.821
-868.000
0
0
-2.307.821
0
0
0
498.720
498.720
-897.282
-181.269
0
0
-1.078.551
13.897.734
735.605
165.042
24.528.776
39.327.157
Totaal mutaties
31 december 2012:
Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Verzekering De materiële vaste activa zijn op basis van herbouwwaarde verzekerd tegen brand- en stormschade, inclusief opruimingsen bereddingskosten. De polis sluit onderverzekering uit.
92
Jaarverslag 2012
Afschrijvingstermijnen en -wijzen Stichtingskosten
lineair
40/50 jaar
Cv-installaties
lineair
25 jaar
Isolatie
lineair
25 jaar
Renovaties
lineair
20 jaar
Verbeteringen
lineair
25 jaar
Woningaanpassingen gehandicapten
lineair
20 jaar
Over grond wordt niet afgeschreven
Actuele waarde De waarde van de materiële vaste activa volgens de laatst bekende WOZ-taxatie (peildatum 1 januari 2012) bedraagt gemiddeld € 211.529 per verhuureenheid (vorig jaar: € 214.825). De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt ultimoboekjaar € 236,9 miljoen. Ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2011 van € 227 miljoen betekent dit een toename van ruim € 9,9 miljoen. Als actuele waarde geldt de bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie, zonder rekening te houden met de rentabiliteitswaarde correctie van de leningenportefeuille. Bij de bepaling van deze bedrijfswaarde is rekening gehouden met zowel het verruimde huurbeleid als de aangekondigde verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing vanaf 2014 is op balansdatum nog niet wettelijk geregeld. De verhuurdersheffing is in samenhang met het verruimde huurbeleid in onze goedgekeurde meerjarenbegroting 2013 tot en met 2017 opgenomen en begin 2013 ook opgegeven aan zowel het CFV als het WSW. Om deze redenen hebben wij beide componenten ook ingerekend in de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Dit leidt ertoe dat bij de toetsing aan de actuele waarde een afwaardering van (per saldo) circa € 3,5 miljoen noodzakelijk is. Deze afwaardering is in de onderhavige jaarrekening verwerkt. Indien we zowel de extra huurverhoging als de verhuurdersheffing niet ingerekend zouden hebben, zou de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie ruim € 260 miljoen bedragen. In dat geval zou per saldo sprake zijn van een terugname op eerdere afwaarderingen van circa € 3,6 miljoen.
Onroerende zaken in verkopen onder voorwaarden Op grond van RJ 270-209a dienen woningen die onder voorwaarden zijn verkocht op de balans opgenomen te worden. Het verloop is als volgt weer te geven: x € 1.000 2012
2011
22.313.934
12.300.118
1.061.875
5.508.006
Vermeerdering vanwege verkochte woningen bestaand bezit
583.665
1.123.046
Herwaarderingen verkochte woningen bestaand bezit
498.720
3.340.954
70.582
41.810
24.528.776
22.313.934
Boekwaarde per 1 januari Vermeerdering vanwege verkochte nieuwbouw woningen
Toename terugkoopverplichting Boekwaarde per 31 december
Jaarverslag 2012
93
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn als volgt samen te vatten: Kantoorpand
Inventaris
Bedrijfsauto’s
Totaal
2.647.420
1.359.238
250.955
4.257.613
-764.033
-741.877
-168.268
-1.674.178
1.883.387
617.361
82.687
2.583.435
24.176
156.806
0
180.982
0
0
0
0
Afschrijvingen
-72.271
-164.575
-31.089
-267.935
Totaal mutaties
-48.095
-7.769
-31.089
-86.953
2.671.596
1.516.044
250.955
4.438.595
-836.304
-906.452
-199.357
-1.942.112
1.835.292
609.592
51.598
2.496.483
Kantoorgebouw
lineair
30 jaar
Meubilair
lineair
10 jaar
Overige inventaris
lineair
5 jaar
Vervoermiddelen
lineair
5 jaar
Automatisering
lineair
5 jaar
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Deelnemingen
1.874.944
2.890.672
Latente belastingvorderingen
2.672.000
1.878.000
4.546.944
4.768.672
2012 €
2011 €
2.890.673
2.943.181
-15.729
-52.509
-1.000.000
0
1.874.944
2.890.672
31 december 2011: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Mutaties 2012: Investeringen Desinvesteringen
31 december 2012: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Afschrijvingstermijnen en -wijzen
Financiële vaste activa De financiële vaste activa betreffen:
Deelnemingen Boekwaarde deelneming Muziek Theater Barneveld B.V. per 1 januari Aandeel in resultaat Voorziening verwacht verlies Boekwaarde deelneming Muziek Theater Barneveld B.V. per 31 december
94
Jaarverslag 2012
Woningstichting Barneveld heeft een belang van € 3 miljoen, ofwel 48,75% in Muziek Theater Barneveld B.V. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 20 miljoen. Ultimo 2012 is geplaatst en volgestort € 6.154.378 (vorig jaar: idem). De enige andere aandeelhouder is de gemeente Barneveld (51,25%). Muziek Theater Barneveld B.V. heeft tot doel het instandhouden van een muziekcentrum in Barneveld en het exploiteren en verhuren van het theater welke deel uitmaakt van het muziekcentrum. Voor de voorziening verwacht verlies wordt verwezen naar de toelichting bij de winst- en verliesrekening. Ook heeft woningstichting Barneveld een belang van 100% in Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. omdat het eigen vermogen van deze vennootschap negatief is, is deze op nihil gewaardeerd (zie ook: vorderingen op groepsmaatschappijen). De deelnemingen zijn gewaardeerd op netto-vermogenswaarde. 2012 €
2011 €
1.878.000
4.091.750
-95.000
-47.000
-143.000
-143.750
Mutatie wegens voorgenomen verkopen
1.032.000
-2.023.000
Saldo 31 december
2.672.000
1.878.000
• wegens voorwaartse verliescompensatie
470.000
565.000
• wegens tijdelijke verschillen leningen o/g
286.000
429.000
1.916.000
884.000
2.672.000
1.878.000
Latente belastingvorderingen Het verloop is als volgt weer te geven: Saldo 1 januari Mutatie wegens voorwaartse verliescompensatie Mutatie wegens leningen o/g
Het saldo per 31 december betreft:
• wegens voorgenomen verkopen
Ultimo 2012 is een latentie gevormd vanwege de voorwaartse verliescompensatie op grond van de toepassing van VSO1 en is bepaald op het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening zijn definitieve aanslagen over 2006 tot en met 2009 opgelegd, conform de ingediende aangifte. Op grond van de vastgestelde aanslagen bedraagt het fiscaal compensabel verlies ultimo 2012 € 2.301.925. Op basis van VSO 2 is de fiscale waarde van de leningen o/g per 1 januari 2008 lager berekend dan de vennootschappelijke waarde. Aangezien sprake is van tijdelijke verrekenbare verschillen is hiervoor een actieve latentie gevormd. Wij verwachten de komende 5 jaar totaal 65 woningen uit bestaand bezit te verkopen. De fiscale boekwaarde is gemiddeld per woning circa € 118.000 hoger dan de vennootschappelijke boekwaarde. Aangezien sprake zal zijn van tijdelijke verschillen ad ruim € 7,6 miljoen is hiervoor een actieve latentie gevormd. Op grond van VSO 2 is de fiscale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie per 1 januari 2008 voorlopig berekend op circa € 599.089.000. Dit is een verschil van circa € 447 miljoen ten opzichte van de vennootschappelijke boekwaarde. Aangezien hier sprake is van een permanent verschil bedraagt de contante waarde van deze latentie nihil.
Jaarverslag 2012
95
31-12-2012 €
31-12-2011 €
253.881
1.012.707
Voorraden • Vastgoed bestemd voor verkoop
Ultimo boekjaar zijn hieronder opgenomen twee teruggekochte Koopgarant woningen die in 2013 opnieuw zijn verkocht. Vorig jaar betrof de voorraad 6 appartementen “De Harmonie” welke op balansdatum nog niet waren verkocht.
Vorderingen Huurdebiteuren
163.655
139.555
Voorziening voor oninbaarheid
-53.500
-51.000
110.155
88.555
537
946
544.536
709.359
Vorderingen op groepsmaatschappijen Gemeente Barneveld Te vorderen omzetbelasting
272.505
0
1.190.701
1.696.396
17.511
9.908
Overige vorderingen
287.663
607.122
Overlopende activa
258.867
1.253.030
2.682.475
4.365.315
Voorlopige vennootschapbelasting Pensioenpremies
Totaal
Huurdebiteuren Per 31 december 2012 is de incasso van een huurachterstand ad € 97.142 van 84 contractanten in handen van de deurwaarder / wsnp / regeling gemeente / advocaat gegeven. Hiervan heeft € 36.145 betrekking op 21 beëindigde contracten. Ultimo 2011 ging het om € 97.022 en 87 contracten, waarvan € 29.573 betrekking had op 17 beëindigde contracten. De huurachterstanden kunnen als volgt naar grootte en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders Periode
Huurachterstand
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2012
31-12-2011
149
107
36.970
28.321
tot 2 maanden
42
38
27.130
21.150
tot 3 maanden
26
24
31.974
23.161
tot 4 maanden
13
12
18.656
18.348
tot 5 maanden
6
7
12.321
9.724
17
20
36.604
38.851
253
208
163.655
139.555
tot 1 maand
tot 6 maanden en meer totaal
De huurachterstand bedraagt ultimo 2012 0,66 % van de te ontvangen jaarhuur en vergoedingen. Ultimo 2011 bedroeg dit percentage 0,58%. Voor het risico van mogelijke oninbaarheid wordt een voorziening ad € 53.500 noodzakelijk geacht.
96
Jaarverslag 2012
31-12-2012 €
Vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2011 €
Dit betreft de vorderingen in rekening-courant op: Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. Af: nettovermogenswaarde Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V.
78.717
76.759
-74.205
-70.355
4.512
6.404
-3.975
-5.458
537
946
Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V. betreft een 100% deelneming die een belang van 100% in het kapitaal van de Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. houdt. Aangezien de netto vermogenswaarde van deze deelneming negatief is, is een voorziening getroffen gelijk aan de negatieve vermogenswaarde. Over het gemiddeld saldo van deze rekening-courantverhoudingen wordt, evenals vorig jaar, een rente van 4% per jaar berekend.
Gemeente Barneveld Subsidies inzake project “De Heus”
544.536
544.536
Diverse WMO-aanpassingen
0
107.286
Diversen
0
57.537
544.536
709.359
Belastingen Hieronder zijn opgenomen de reeds betaalde voorlopige aanslagen vennootschapbelasting, verminderd met de voorlopig berekende verschuldigde bedragen: 31-12-2012 € • Voorlopige aanslag 2012 • Berekende verschuldigde belasting 2012 • Voorlopige aanslag 2011 • Berekende verschuldigde belasting 2011
632.150 0
• Terugontvangen in 2012
-719.065
Saldo per 31 december
0
558.551
558.551
0
719.065
0
418.780
1.190.701
1.696.396
0 719.065
• Correctie voorgaande jaren
632.150 558.551
• Voorlopige aanslag 2010
• Voorlopige aanslag 2009
31-12-2011 €
418.780 -418.780
Jaarverslag 2012
97
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Overige debiteuren
302.663
620.122
Af: voorziening dubieuze debiteuren
-15.000
-13.000
287.663
607.122
Overige vorderingen
De overige debiteuren betreffen met name verkooptermijnen en vorderingen op vertrokken huurders. Deze vorderingen betreffen zowel huur als kosten van herstel. Voor het risico van oninbaarheid is een voorziening getroffen.
Overlopende activa 258.867
1.253.030
3.696
4.432
Rekening courant BNG
310.997
1.943.756
Spaarrekening Robeco
38.222
37.574
2.725
3.838
64
62
1.717.183
1.000.100
0
2.500.000
Vooruitbetaalde bedragen
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar Rekening courant ING
Rekening courant Rabobank Spaarrekening Rabobank Spaarrekening ING ING 3- maands deposito ABN AMRO bestuurrekening
10.163
5
ABN AMRO ondernemers loyaal deposito
1.000.000
0
ABN AMRO ondernemerstop deposito
1.522.330
2.010.115
4.605.380
7.499.882
Met de huisbankier is een kredietfaciliteit overeengekomen van € 1.000.000. De liquide middelen zijn direct opvraagbaar.
98
Jaarverslag 2012
2012 €
2011 €
Beginsaldo
40.924.076
44.866.080
Uit resultaatbestemming
-6.830.265
-7.324.768
1.640.469
3.382.764
35.734.280
40.924.076
Passiva Eigen vermogen Overige reserves: Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Overige mutaties Eindsaldo
De overige mutaties betreffen de herwaarderingen van woningen verkocht onder de regeling Koopgarant. Woningstichting Barneveld verkoop deze woningen onder de voorwaarde van een terugkoopplicht. Op grond van RJ 645 is sprake van een financierings constructie en dient het verschil tussen contractprijs en boekwaarde rechtstreeks in het eigen vermogen te muteren. Tot en met het boekjaar bedraagt het saldo van de overige mutaties inzake herwaardering circa € 5,9 miljoen.
Egalisatierekening In 2010 zijn de toekomstige rechten op bijdragen op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) vooruit ontvangen van de subsidieverstrekker. Aangezien deze bijdragen dienen ter dekking van toekomstige exploitatietekorten is een egalisatierekening gevormd. Vrijval uit de egalisatierekening vindt plaats conform het oorspronkelijke uitbetalingsschema volgens de subsidiebeschikking. Het verloop is als volgt: Stand per 1 januari
128.571
225.743
Af: jaarlijkse vrijval t.g.v. de exploitatie
-62.993
-97.172
65.578
128.571
31-12-2012 €
31-12-2011 €
4.890.029
5.888.554
Voorziening planschade
311.477
328.511
Voorziening latente belastingverplichtingen
645.000
0
Voorziening ILB
142.859
150.136
5.989.365
6.367.201
Stand per 31 december
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
De voorziening onrendabele investeringen heeft betrekking op onroerende zaken die op balansdatum in ontwikkeling zijn (ad € 3.569.427). Het verwachte tekort wordt primair op de bestede kosten in mindering gebracht. Wanneer het verwachte tekort de bestede kosten overtreffen wordt voor het meerdere een voorziening getroffen. Ook is hieronder opgenomen een voorziening voor verwachte onrendabele investeringen inzake de voorgenomen revitalisatie van 66 maisonnettes in de wijk Oldenbarneveld (ad € 1.320.602). Als gevolg van project ontwikkelingsactiviteiten kunnen omwonenden planschade claimen bij de gemeente. Indien een dergelijke claim wordt toegekend wordt deze door de gemeente op ons verhaald. Voor projecten waar dit risico bestaat is een voorziening getroffen op basis van inschattingen ten tijde van de ontwikkeling van het project.
Jaarverslag 2012
99
2012 €
2011 €
0
2.716.000
Mutaties boekjaar
645.000
-2.716.000
Saldo 31 december
645.000
0
Het verloop van de latentie is als volgt weer te geven: Saldo 1 januari
Met ingang van het boekjaar 2012 wordt fiscaal een kostenegalisatie reserve gevormd. Dit leidt tot een tijdelijk verschil waarvoor een passieve latentie is gevormd tegen het geldende belastingtarief. Door gebruik te maken van de fiscale herbestedingsreserve is er voor de jaren 2008 tot en met 2011 een verschil tussen de fiscale en vennootschappelijke jaarresultaten. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat hier sprake zal zijn van een (semi) permanent verschil tussen de fiscale en commerciële waardering en is om die reden geen latentie gevormd ultimo boekjaar. Voor de winst gerealiseerd met de verkoop van bestaande woningen is fiscaal een herinvesteringsreserve gevormd, terwijl de verkoopwinst in de jaarrekening ten gunste van het resultaat is gebracht. Aangezien dit leidt tot een permanent verschil tussen de fiscale en commerciële waardering is geen latentie gevormd. Op grond van de CAO 2009-2010 hebben werknemers onder voorwaarden recht op een Individueel Loopbaan Budget (ILB). Het (nominaal) recht is toegekend per 1 januari 2010 en staat voor 5 jaar ter beschikking aan de werknemer. Indien het budget niet binnen deze periode is opgenomen, vervallen de rechten.
Het verloop is als volgt: Opgebouwde rechten per 1 januari
150.136
142.112
-7.277
8.024
142.859
150.136
128.686.951
136.284.298
24.919.340
22.313.935
153.606.291
158.598.233
148.000.811
145.596.095
4.000.000
14.000.000
-11.716.513
-11.595.284
140.284.298
148.000.811
Aflossingen volgend boekjaar
-11.597.347
-11.716.513
Saldo per 31 december
128.686.951
136.284.298
In boekjaar bijgeboekt en opgenomen Stand per 31 december De langlopende schulden betreffen: Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Totaal
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • nieuwe leningen • aflossingen
100
Jaarverslag 2012
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen ultimo 2012 bedraagt 4,03% (v.j. 4,32%). De rentabiliteitswaarde van de leningen bedraagt ultimo boekjaar € 131,6 miljoen (v.j. € 141,4 miljoen).Vrijwel alle leningen betreffen fixe leningen zonder tussentijdse renteherziening. Looptijden en valutadata worden zodanig gekozen dat betalingen gespreid in de tijd plaats vinden en het renterisico vanwege (her)financiering per periode van 12 maanden voortschrijdend niet meer bedraagt dan 15% van de uitstaande leningen. De restant looptijden variëren van 1 tot 27 jaar en circa € 86 miljoen kent een restant looptijd van langer dan 5 jaar. De contractuele aflossingsverplichtingen voor het eerstkomende jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De contractuele jaarlijkse aflossingen zijn als volgt weer te geven:
Vervalkalender 31-12-2012
Bedragen * € 1.000,-
20000 15000 10000 5000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2037 2038
Jaar
De leningen naar geldgever zijn als volgt te verdelen:
Bank Nederlandse Gemeenten, fixe Bank Nederlandse Gemeente, flex.rollover
31-12-2012 €
31-12-2011 €
93.937.802
97.437.801
5.000.000
5.000.000
37.137.802
41.221.824
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, annuitair
1.208.695
1.341.186
Colonnade Duhaf
3.000.000
3.000.000
140.284.299
148.000.811
Nederlandse Waterschapsbank, fixe
Borgstelling De gemeente Barneveld heeft zich conform het raadsbesluit van december 1994 garant gesteld voor de door ons tot en met 1999 aangetrokken leningen. Met ingang van het boekjaar 2000 vindt borgstelling plaats door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Ultimo boekjaar is de borgstelling als volgt te specificeren: Gemeente Barneveld
4.537.802
8.621.825
WSW
135.746.497
139.378.986
Totaal
140.284.299
148.000.811
Jaarverslag 2012
101
2012 €
2011 €
22.261.724
12.289.718
52.211
10.400
22.313.935
12.300.118
2.875.125
9.972.006
-269.720
41.811
25.136.849
22.261.724
-217.509
52.211
24.919.340
22.313.935
Kortlopende schulden
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Schulden aan kredietinstellingen
11.597.347
11.716.513
Schulden aan leveranciers
604.578
1.193.132
Belastingen en premies sociale verzekeringen
108.896
896.801
54.592
167.733
3.202.276
3.422.576
15.567.689
17.396.756
11.597.347
11.716.513
108.896
103.214
0
793.587
108.896
896.801
2.469.730
2.593.639
Vooruit ontvangen huren
185.149
160.122
Overige transitoria
547.397
668.815
3.202.276
3.422.576
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari: • terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht • vermeerderingen/verminderingen Mutaties: • vermeerderingen vanwege nieuw verkochte woningen • waardeverandering Saldo per 31 december: • terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht • waarderverandering vanwege terugkoopverplichting
Aangegane verplichtingen Overlopende passiva
Schulden aan kredietinstellingen Aflossing (fixe) leningen eerstkomend jaar
Belastingen en premies sociale verzekeringen Af te dragen loonbelasting/sociale lasten Af te dragen omzetbelasting
Overlopende passiva Nog niet vervallen rente
102
Jaarverslag 2012
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van circa € 6,7 miljoen (vorig jaar: € 1,6 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting binnen 1 jaar tot afwikkeling.
Terugkoopverplichting MGE In het kader van een project “Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” (CPO) heeft de gemeente Barneveld in 2008 13 kavels in de kern Kootwijkerbroek met korting verkocht aan particulieren. De eigenaren hebben voor eigen rekening en risico de woningen gerealiseerd. In de leveringsakte van de kavels aan de eigenaren is voor hen de verplichting opgenomen om hun woning bij verkoop binnen 15 jaar aan te bieden aan Woningstichting Barneveld, overeenkomstig het door de gemeente vastgestelde MGE-statuut. De omvang van de mogelijke terugkoopverplichting is door ons niet op betrouwbare wijze te schatten.
Meerjarige contractuele verplichtingen Met 2 leveranciers zijn meerjarige overeenkomsten gesloten, te weten: • NCCW inzake de volledige bedrijfsadministratie, looptijd tot en met 31 december 2014, restant verplichting totaal circa € 351.000; • Océ inzake lease van een drietal kopieermachines, looptijd tot en met 31 december 2014, restant verplichting totaal circa € 17.000
Reservering vakantiedagen Op de balans is geen reservering voor overlopende vakantiedagen opgenomen. De verplichting wordt geschat op € 60.000.
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woningstichting Barneveld vormt met Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V.en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. sinds 1 januari 2008 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting. Woningstichting Barneveld vormt met Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V.en Barneveldse Kern Ontwikkelings Maatschappij B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voorwaardelijk WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting moet door de deelnemers niet in de balans, maar wel in de toelichting op de jaarrekening orden opgenomen onder “niet uit de balans blijkende verplichtingen”.
Tarief De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.
Jaarverslag 2012
103
Leningen o/g Op balansdatum is er een leningovereenkomst gesloten met de NWB, groot € 4 miljoen. Storting van deze lening vindt plaats in januari 2013, de rente bedraagt 2,5% per jaar en de looptijd tien jaar.
Heffing Saneringsfonds Naar verwachting zullen wij de komende 5 jaar in totaal circa € 5,1 miljoen moeten afdragen aan het CFV inzake op te leggen saneringsheffingen. Deze steun is bedoeld om noodlijdende corporaties, waaronder met name Vestia, te redden.
104
Jaarverslag 2012
4.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2012 2012 €
2011 €
23.536.389
22.824.984
-181.786
-158.394
23.354.603
22.666.590
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Te ontvangen netto huur Af:derving wegens leegstand
De hogere huuropbrengst in 2012 ten opzichte van 2011 ad € 711.000 is een gevolg van: • jaarlijkse huurverhoging, per 1 juli 2012 gemiddeld 2,30% (2011: 1,3%); • in 2011 en 2012 in exploitatie genomen complexen; • incidentele huurverhogingen ten gevolge van aangebrachte verbeteringen; • huurverhogingen a.g.v. huurharmonisatie. De huurderving bedraagt 0,77 % van de te ontvangen netto huur. In 2011 bedroeg dit percentage 0,69%.
Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen: Levering goederen en diensten Serviceabonnement Af: derving wegens leegstand Af: te verrekenen met huurders
1.089.945
1.036.735
108.782
101.988
-10.473
-5.914
-316.650
-296.358
871.604
836.451
De toename van de vergoedingen in 2012 wordt veroorzaakt door aanpassing van de tarieven aan de kosten ontwikkeling en de ingebruikname van nieuwe complexen. De vergoedingsderving bedraagt 0,88% van de te ontvangen vergoedingen (2011: 0,52%).
Overheidsbijdragen 62.993
97.172
4.230.432
4.874.026
-771.647
-809.383
3.458.785
4.064.643
Netto-opbrengst verkopen projecten voor derden vrije sector
0
2.056.804
Af: kostprijs verkopen bestemd voor derden vrije sector
0
-1.658.885
Verkoopresultaat projecten voor derden
0
397.919
6.346
587.821
3.465.131
5.050.383
Vrijval uit egalisatierekening van jaarlijkse toekenning BWS subsidie
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit vrije sector (23) Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit vrije sector
Vervaardigingsprijs verkopen onder voorwaarden Totaal verkoopopbrengst
Jaarverslag 2012
105
2012 €
2011 €
65.774
38.623
173.303
144.401
88.493
78.079
2.927
2.855
264.723
225.335
6.480.791
7.386.025
Onroerende zaken niet zijnde woningen
74.092
57.781
Vervoermiddelen
31.089
48.746
Kantoor
72.271
71.935
164.575
86.919
6.822.818
7.651.406
Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende personeelskosten Overige baten Bemiddelingsvergoeding
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen
Inventaris
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Op grond van toepassing van de minimumwaarderingsregel hebben in het verslagjaar de volgende afboekingen c.q. terugnemingen op eerdere afboekingen plaatsgevonden: Afwaarderingen onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten
2.906.060
6.920.032
-5.572.387
-2.774.000
9.099.822
7.055.000
Afwaardering parkeergarage Bijeberg
868.000
0
Afwaardering terugkoopverplichting
730.865
0
Totaal overige waardeveranderingen
8.032.360
11.201.032
Terugneming op bijzondere waardeverminderingen voorgaande jaren Afwaardering wegens bijzondere waardeverminderingen
De afwaarderingen 2012 hebben betrekking op de volgende nieuwbouw / bestaande huurwoningen: Herontwikkeling Apeldoornsestraat Aankoop 40 woningen Veller II (aanvulling) Hof van Callenbroeck Aankoop 28 appartementen Chr. Huygenslocatie Vrijval watertoets diverse complexen Terugboeking onrendabele top Blankensgoed wegens niet doorgaan
1.093.000 600.000 240.000 1.628.000 -113.000 -1.598.940
Afwaardering grond Zwartebroek
1.057.000
Totaal afwaarderingen nieuwbouw / bestaande huurwoningen
2.906.060
Jaarlijks wordt op complexniveau de boekwaarde getoetst aan de reële waarde. Ultimo 2012 bleek dat bij 29 complexen de bedrijfswaarde onder de boekwaarde ligt met als gevolg van een additionele waardevermindering van € 9.099.822 (v.j. € 7.055.000). Anderzijds kon bij 26 complexen totaal € 5.572.387 worden teruggenomen op eerdere afboekingen (v.j. € 2.774.000).
106
Jaarverslag 2012
2012 €
2011 €
2.291.497
2.319.859
120.227
138.231
0
-27.096
2.411.724
2.430.994
Lonen en salarissen Salarissen inclusief vakantietoeslag Personeel derden Ontvangen ziekengelden
De stijging van de salarissen is het gevolg van CAO verplichtingen. Het gemiddeld aantal werknemers in dienst is gedaald t.o.v. het jaar 2011, namelijk van 44,1 naar 42,9. Het gemiddeld aantal werknemers is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
Sociale lasten
339.440
308.002
Pensioenlasten
431.976
412.789
Klachtenonderhoud
716.100
805.754
Serviceabonnement
117.078
109.797
Mutatieonderhoud
235.489
385.775
Cv-onderhoud/overige contracten
826.331
751.857
1.171.929
1.143.003
3.066.927
3.196.186
3.254.630
3.561.601
221.284
118.664
6.542.841
6.876.451
-463.030
-501.778
6.079.811
6.374.673
62.476
387.208
121.138
92.355
183.614
479.563
Gas, water en electraverbruik
387.857
378.337
Schoonmaken algemene ruimten
149.589
149.127
Onderhoud groenvoorzieningen
77.629
71.029
Overige servicekosten
23.095
25.426
638.170
623.919
Lasten onderhoud
Bijzonder onderhoud Planmatig onderhoud Strategisch onderhoud Af: onderhoudskosten eigen werkapparaat
Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mensgerelateerde leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Levering goederen en diensten
Jaarverslag 2012
107
2012 €
2011 €
1. Overige personeelskosten
275.600
233.209
2. Huisvestingskosten
137.097
149.397
54.436
61.706
1.061.864
518.991
5. Heffingen
924.931
918.300
6. Overige directe exploitatiekosten
639.816
725.423
3.093.744
2.607.026
9.183
9.829
81.047
57.128
6.453
12.434
103.469
95.462
75.448
58.356
275.600
233.209
Overige bedrijfslasten
3. Kosten Raad van Toezicht 4. Algemene kosten
1. Overige personeelskosten Reis- en verblijfkosten Kosten opleidingen Kosten Individueel Loopbaanontwikkelings Budget Vergoedingen Overige personeelskosten
Op grond van artikel 10.4 van de CAO 2009-2010 heeft de werknemer die per 1-1-2010 langer dan 5 jaar in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500, e.e.a. naar rato van het aantal werkzame uren. Is de werknemer korter dan 5 jaar in dienst dan wordt het budget berekend a.d.h.v. het aantal dienstjaren. Indien de werknemer dit budget niet of gedeeltelijk benut zal het resterende bedrag na 5 jaar, dus per 31 december 2014, vervallen. 2. Huisvestingskosten Onderhoud gebouwen
34.421
48.640
Gas, water en elektra
34.830
33.154
Schoonmaken kantoorgebouw
44.655
40.773
5.849
6.366
17.342
20.464
137.097
149.397
40.202
45.500
1.096
1.057
13.138
15.149
54.436
61.706
Belasting en assurantie Overige huisvestingskosten
3. Kosten Raad van Toezicht Presentie- en vacatiegelden Reis- en verblijfkosten Overige toezichtskosten
Begin 2012 is besloten om een ontstane vacature in de Raad van Toezicht niet opnieuw in te vullen. Dit verklaart de daling van de kosten Raad van Toezicht.
108
Jaarverslag 2012
2012 €
2011 €
• kosten automatisering
361.920
314.152
• advieskosten
228.016
296.242
• bewonersblad
47.872
33.098
• drukwerk
32.492
46.444
• advertentiekosten
41.298
45.587
• telefoonkosten
22.410
21.219
• portokosten
29.348
26.886
109.045
110.237
• contributies en abonnementen
24.082
28.698
• huurdersparticipatie
18.601
18.594
4. Algemene kosten Hieronder zijn opgenomen:
• accountantshonoraria
• advieskosten etc. samenwerking BLNW
15.195
10.953
• diverse overige algemene kosten
172.483
166.881
• verrekening Pro Rata
-40.898
-600.000
1.061.864
518.991
De advieskosten betreffen voornamelijk het opzetten en begeleiden van het DNA-traject, ondernemingsplan Interne Aan nemerij, herstructurering van de afdeling Woondiensten alsmede juridische- en projectontwikkelingsadviezen. Door een gerechtelijke uitspraak in 2010 kunnen woningcorporaties teruggaaf van voorbelasting claimen over het ge mengd verbruik van goederen en diensten naar verhouding tussen de belaste omzet en de totale omzet. Woningstichting Barneveld heeft hiervan gebruik gemaakt met terugwerkende kracht tot het boekjaar 2005. In 2011 is het verzoek tot teruggaaf gedaan over de boekjaren 2005 t/m 2011 tot teruggaaf tot een bedrag van ca. € 600.000. Inmiddels is hier ruim € 543.000 op ontvangen. Vanaf 2012 behoren deze werkzaamheden tot de reguliere bedrijfsvoering. In het boekjaar zijn de volgende accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: • controle van de jaarrekening
57.047
41.650
• fiscale advisering
51.998
68.587
109.045
110.237
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de woningstichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 5. Heffingen Onroerend zaak belasting
727.342
700.867
Waterschapslasten
111.302
110.270
Brand- en stormverzekering
48.284
69.278
Contributie Aedes
38.003
37.885
924.931
918.300
Jaarverslag 2012
109
2012 €
2011 €
8. Overige directe exploitatielasten Naast de kosten vanwege de levering van goederen en diensten (servicekosten) zijn hieronder tevens diverse overige lasten in verband met de woningexploitatie opgenomen. Deze post is als volgt nader te specificeren: Vogelaarheffing
87.960
166.099
0
94.260
Diverse directe exploitatielasten
551.856
465.064
Overige directe exploitatielasten
639.816
725.423
1.000.000
0
1.000.000
0
169
75
48.765
58.615
947
16.659
0
173.249
95.705
10.452
271
337
145.688
259.312
5.718.270
5.985.149
19.665
17.992
5.737.935
6.003.141
Saneringssteun
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Verwacht verlies verkoop aandelen Muziek Theater Barneveld B.V.
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Opbrengsten financiële vaste activa Rente groepsmaatschappijen
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Rente rekening courant banken / spaarrekeningen Rente deposito Geactiveerde rente Rente op vorderingen Rente deurwaardersvorderingen
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Disagio WSW
2012 €
Belastingen Berekende (acute) belastingen over 2012 Correcties voorgaande jaren Latente belastingen
110
Jaarverslag 2012
0
0
-418.780
1.144.605
149.000
502.250
-269.780
1.646.855
2012 €
Berekende (acute) belastingen over 2012 De berekende belasting over 2012 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Dotatie kostenegalisatie onderhoud
-6.540.907 6.051.360 -2.579.260
Afschrijvingen
6.480.791
Deelnemingsvrijstelling
1.000.000
Verkoopresultaat Tijdelijk verschil leningen o/g (pro rata)
-3.465.131 -572.304 6.915.456
Tijdelijke verschillen
374.548
Berekende fiscale winst over 2012 Het belastbaar bedrag over het boekjaar is als volgt bepaald: Berekende fiscale winst over 2012
374.548
Niet-aftrekbare kosten en lasten: - Vogelaarheffing - raming gemengde kosten
87.960 7.237 95.197 469.745 -469.745
Af: verliesverrekening voorgaande jaren Belastbaar bedrag
0
Hierover verschuldigde winstbelasting
0
De effectieve belastingdruk over 2012 bedraagt 0% (vorig jaar: idem), het gemiddeld wettelijke belastingtarief bedraagt 24,85%. De afwijking wordt veroorzaakt door de toepassing van verliescompensatie en het vormen van latenties wegens tijdelijke verschillen tussen de vennootschappelijke en fiscale waarderingen. 2012 €
2011 €
-95.000
-47.000
-143.000
-143.750
1.032.000
-2.023.000
794.000
-2.213.750
• mutatie inzake fiscale onderhouds reserve
645.000
-2.716.000
Saldo latente belastingen
149.000
502.250
Latente belastingen De post latente belastingen is als volgt te specificeren: Actieve latenties: • mutatie inzake verliescompensatie • mutatie inzake tijdelijk verschil langlopende leningen • mutatie wegens voorgenomen verkopen Subtotaal inzake actieve latentie Passieve latenties
Jaarverslag 2012
111
2012 €
2011 €
-15.729
-52.509
-3.849
-509
-19.578
-53.018
Resultaat deelnemingen Jaarresultaat 48,75% deelneming Muziek Theater Barneveld B.V Jaarresultaat 100%-deelneming Veluwe Vallei Vastgoed Holding B.V.
112
Jaarverslag 2012
4.7 Overige informatie
4.7.1
Werknemers
Gedurende het jaar 2012 waren gemiddeld 42,9 werknemers in dienst (2011: 44,1). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
4.7.2
Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurder • voorzitter Raad van Toezicht • leden Raad van Toezicht De bezoldiging van de bestuurder omvat: 2012 €
2011 €
128.747
123.267
25.507
24.164
154.254
147.431
• voorzitter Raad van Toezicht
11.422
11.314
• 3 leden van de raad van Toezicht, ieder € 7.614 (vorig jaar: € 7.452,50)
22.842
22.628
• 1 lid van de raad van Toezicht (in RvT t/m 30-4-12)
2.399
7.542
• 1 lid van de raad van Toezicht (in RvT t/m 31-10-12)
6.392
7.542
43.055
49.026
De bezoldiging van de bestuurder omvat: A. Jongstra • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte) • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en VUT) Totaal De bezoldiging van de leden van de commissarissen is als volgt te specificeren:
De bezoldiging van de commissarissen betreft enkel hun lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Naast de voorzitter telt de Raad 5 gewone leden die ieder een gelijke bezoldiging hebben ontvangen.
Jaarverslag 2012
113
5. Overige gegevens 5.1 Wettelijke resultaatbestemming Op grond van de bepalingen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) dienen de jaarlijkse resultaten geheel toegerekend te worden aan de overige reserves.
5.2 Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling en goedkeuring door respectievelijk bestuur en Raad van Toezicht is het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2012 ad € 6.830.265 geheel ten laste gebracht van de overige reserves.
5.3 Gebeurtenissen na balansdatum Het kabinet is voornemens om corporaties een verplichte ‘verhuurderheffing’ op te leggen die na 2013 kan oplopen tot forse bedragen. In de waardering van ons vastgoed ultimo 2012 is hier rekening mee gehouden. Daarnaast heeft het CFV aangekondigd de komende jaren extra saneringssteun in rekening te gaan brengen bij corporaties. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de eerder gegeven toelichtingen in de onderhavige jaarverslagleggingsstukken.
114
Jaarverslag 2012
6. Accountantsverklaring Tel: +31 (0)74 276 42 00 Fax: +31 (0)74 276 43 00
[email protected] www.bdo.nl
BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 275, 7550 AG Hengelo Mosweg 42, 7556 PG Hengelo Nederland
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Toezicht van Woningstichting Barneveld Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting Barneveld te Barneveld gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186. BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.
Jaarverslag 2012
115
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Woningstichting Barneveld per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 3 mei 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
R.W. van Hecke RA w.g.
116
Jaarverslag 2012
Bezoek / Post
Telefoon / Fax / E-mail
K.v.K. /BTW
Bank
Internet
Parmentierstraat 1 Postbus 61 3770 AB Barneveld
T 0342 - 427 500 F 0342 - 427 599
[email protected]
K.v.K. 09086671 BTW NL8140.97.170.B01
IBAN NL05 BNGH 0285 0659 98 BIC BNGH NL 2G
wstg-barneveld.nl
