Les 6 Onderhoud II
2014 © Vastgoed Business School Hoewel uiterste zorg is besteed aan de leergang Vastgoedbeheer ©, aanvaardt de uitgever noch de redactie enige aansprakelijkheid voor onvolledigheid of onjuistheid of voor de gevolgen daarvan. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaand schriftelijke toestemming van de uitgever.
OVER DE AUTEURS
Ir. C.A.J. van Beukering RVGME is Raadgevend Ingenieur NLingenieurs en directeur van PVM met vestigingen in Eindhoven, Rotterdam en Amsterdam. In de benadering van PVM komt het gevoel van ‘my home is my castle’ op de eerste plaats. PVM is een ingenieurs- en organisatieadviesbureau dat zich richt op de gebruikers (bewoners en bezoekers) van het vastgoed. Het gaat uiteindelijk om hun tevredenheid en wensen. Vanuit dit perspectief ondersteunen en adviseren zij organisaties die zich bezighouden met de ontwikkeling, de exploitatie en het beheer van vastgoed. Het doel is gebruikers tevreden te stellen en daardoor de waarde van het vastgoed te behouden dan wel te verhogen en om de organisatie in staat te stellen het vastgoed op een efficiënte wijze te exploiteren en te beheren. De heer van Beukering heeft als projectleider veel ervaring opgedaan bij diverse organisaties in de profit- en non-profitsectoren wonen, overheid, zorg, industrie en onderwijs. Daarnaast is de heer Van Beukering oud-voorzitter van de Stichting van Vastgoedmanagers www.vgme.nl, cursusleider en docent van de Post HBO-cursussen Vastgoedmanagement, Manager Vastgoedinspectie (conditiemeting) en Bouwkostendeskundigen van de Academie voor Masters & Professional Courses van De Haagse Hogeschool. Tevens is de heer Van Beukering auteur van de boeken “Vastgoedmanagement” en “Vastgoedontwikkeling en coauteur van “Vastgoed, Markt en Ruimte”, uitgegeven door Sdu-uitgevers.
Ing. Davy P.B. Brummans RVGME is sinds 2001 werkzaam bij de Eindhovense vestiging van PVM, na werkzaam te zijn geweest bij een Woningcorporatie. Als senior adviseur vastgoedmanagement is hij betrokken bij een verscheidenheid aan projecten op het gebied van
vastgoedmanagement. Hierbij te denken aan het implementeren van inspectiemethodieken en begrotingstechnieken bij opdrachtgevers en vraagstukken omtrent Strategisch Voorraadbeleid. Ook vervult hij de rol van projectleider/accountmanager bij o.a. begrotingstrajecten en energiecertificering. Zijn opdrachtgevers variëren daarbij van woningcorporaties tot industrieën en van verenigingen van eigenaren tot aannemers. Daarnaast is hij docent bij diverse cursussen, waarbij de Post HBO-cursus Vastgoedmanagement de meest recente is en schrijft hij mee aan diverse syllabi. Freek Prüst RVGME werkt sinds 2008 bij PVM Eindhoven. Hij heeft een achtergrond van psychologie, bouwkunde en economie en is nu bij PVM werkzaam als vastgoedadviseur en houdt zich bezig met de sociaal psychologische benadering van vastgoed. Freek is betrokken bij projecten voor verschillende opdrachtgevers die vastgoed in hun bezit hebben en dat willen optimaliseren voor de gebruikers ervan. Daarbij wordt bijvoorbeeld gezocht naar manieren om het vastgoed op die manier aan te passen dat werknemers meer tevreden zijn en daardoor productiever worden en minder fouten maken. Maar ook bijvoorbeeld een zorgomgeving creëren waarbij het vastgoed het genezingsproces
in die
mate ondersteunt dat patiënten minder
lang
opgenomen hoeven te worden. PVM wil door de zintuiglijke beleving van het vastgoed te verbeteren, effectievere bedrijfsvoering ondersteunen. Freek schrijft mee aan diverse syllabi en is programmamanager bij de Vastgoed Business School.
INHOUDSOPGAVE 1
INLEIDING
6
2
WAARDE ALS ONDERLEGGER VOOR HUISVESTINGSKWALITEIT
7
2.1
Vastgoedkwaliteit: integrale aanpak vereist
8
2.2
Vastgoedkwaliteit: een dynamisch begrip
11
2.3
Vastgoedkwaliteit: beleving en waardering
19
2.4
Vastgoedkwaliteit: financiële waarde
25
2.5
Waarde huisvesting voor organisaties
27
2.6
Waarde huisvesting voor huishoudens
29
3
4
EVALUEREN VAN GEBOUWEN IN GEBRUIK
31
3.1
35
HUISVESTINGSKWALITEIT VS. RISICO; VASTGOED RISICO-INVENTARISATIE
37
4.1
Risico
38
4.1.1 Risico-inventarisatie
39
4.1.2 Vastgoed risico-inventarisatierapport - stap voor stap
44
Wet- en regelgeving, veiligheid en gezondheid
46
4.2.1 Wet- en regelgeving
46
4.2.2 Bouwbesluit
47
4.2.3 Huurrecht
57
4.3
Cultuurhistorische waarde
58
4.4
Gebruik en bedrijfsprocessen
58
4.5
Vervolgschade
62
4.6
Toename klachten onderhoud
62
4.7
Beleving en esthetica
62
4.2
5
6
Doelstellingen van een evaluatie
HANDLEIDING PVE-I
64
5.1
Doel
64
5.2
Toelichting algemeen
64
5.3
Toelichting specifiek
66
5.4
Risicoscore
67
5.5
Voor wie bestemd
69
5.6
De drie kwaliteitsniveaus
70
5.7
Omschrijving kwaliteitsniveaus
70
5.8
Uitwerking
71
TOETSVRAGEN EN ANTWOORDEN
72
7
6.1
Vragen
72
6.2
Antwoorden
73
NOTITIE BIJ DE LES
76
1
INLEIDING
Om een goed onderbouwd onderhoudsplan te maken is er veel informatie nodig. Om vastgoed te kunnen onderhouden en beheren moet je vastgoed kunnen begrijpen en in kunnen schatten wat de technische levensduur en exploitatieduur is. Daarbij spelen de financiën natuurlijk ook een belangrijke rol. Deze les borduurt voort op paragraaf 3.3 van les 6: Onderhoud I. Deze paragraaf kan als inleiding gezien worden op het Programma van Eisen voor Instandhouding. In deze les zal allereerst vastgoedkwaliteit in al haar facetten worden behandeld. Aan de hand van die theorie zal duidelijk worden waarom het ene vastgoedobject wel verhuurd wordt en dus geld oplevert, en het andere niet of niet meer. Met die kennis kan er na worden gegaan welke ingrepen bij onderhoud zeker niet overgeslagen mogen worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen organisaties en wonen. Vervolgens wordt de gebouw-in-gebruik analyse beschreven en uitgelegd waarom evaluaties van vastgoed zo belangrijk zijn. Als dan duidelijk is welke ideeën er achter een onderhoudsplan zitten, kan er op verschillende niveaus gekeken worden naar de risico’s, zoals omgeving-, complex- of vastgoedniveau. Elk niveau moet apart behandeld worden. Hoofdstuk 4 gaat dan ook in op de vastgoed risico inventarisatie. Hierin wordt de piramide van Maslow behandeld. De gedachte achter deze piramide in relatie tot vastgoed is dat er een bepaalde ondergrens aan kwaliteit van vastgoed minimaal aanwezig moet zijn. Maar wil de gebruiker van het vastgoed zich ermee kunnen identificeren en het ook als waardevol kunnen beleven, dan is er toch echt iets meer nodig aan kwaliteit. In hetzelfde hoofdstuk worden wet- en regelgeving besproken waar bij het maken van onderhoudsplannen rekening mee moet worden gehouden. De les sluit af met een handleiding voor een PvE-I. Alle aspecten worden besproken aan de hand van woningen in een portefeuille van een denkbeeldige woningcorporatie: Bedrijf X.
6
2
WAARDE ALS ONDERLEGGER VOOR HUISVESTINGSKWALITEIT
Kwaliteit, vastgoedkwaliteit, laat mensen niet onberoerd. Mensen hebben antennes, sensoren, onze zintuigen met de ogen als leidend zintuig als het gaat over de gebouwde omgeving, de neus voor de geur en het oor voor het geluid. Onze zintuigen reageren subtiel, ook als we naar een gebouw toelopen. Bij binnenkomst, in de hal, in de kamer, in de zithoek. Met een tafel, stoelen, televisie en een kast vol boeken. Nondestructief nemen we met onze zintuigen alles waar en komen tot een waardering die we soms uitspreken maar vaker voor ons houden.
Figuur 1: Waarden
Is er de waardering, dan spreekt het hart en ontstaat er enthousiasme en toont men energie. De emotie geeft een glimlach op het gezicht en doet ons dansen. Zonder emotie vaart niemand wel. Thuis niet, op het werk niet. Nergens en nooit. Zonder emotie is een gebouw een gebouw, een ruimte een ruimte en een voorwerp een voorwerp. Onze emotie laat het gebouw, de ruimte en de daarin opgestelde voorwerpen, leven en veranderen. De ruimte met de voorwerpen in een persoonlijke omgeving. Hiermee is de persoonlijke emotie gearriveerd en kan zo het gevoel voor welbehagen ontstaan. Zonder de toegewijde hand van de meester hebben de beste grondstoffen een beperkte waarde. Kwaliteit onthult zich in de uiteindelijke toepassing. Onze emotie kent pieken en dalen en is nooit vlak en vervolgens ook nog onvoorspelbaar zonder enige wetmatigheid.
7
Figuur 2: Schematische weergave vastgoedkwaliteit
Vastgoedkwaliteit is opgesplitst in twee delen. Te weten de waarde vanuit beleving en waardering en de financiële waarde. Schematisch is dit in figuur 2 weergegeven. Verderop in dit hoofdstuk zal deze opsplitsing duidelijk worden en per deel worden uitgediept, maar eerst wordt het begrip in een groter perspectief gesteld. Om tot hoge waarden van de vastgoedkwaliteit te komen is er een integrale aanpak vereist. Elke aanpassing binnen het vastgoedmanagement heeft gevolgen voor de fysieke kwaliteit, de sociale kwaliteit en de financiën. Daarom is het belangrijk om dit goed in kaart te brengen, alvorens de deelaspecten van vastgoedkwaliteit te behandelen. Vervolgens zal duidelijk worden dat vastgoedkwaliteit een dynamisch begrip is waar menselijke attitudes, trends en drijvende krachten een grote invloed op hebben. 2.1
Vastgoedkwaliteit: integrale aanpak vereist
Bij een verslechterende huisvesting treden vaak gelijktijdig drie elkaar versterkende effecten op. Om de kosten te drukken wordt dikwijls op de onderhoudskosten en investeringen in de huisvesting bezuinigd, en daalt langzamerhand de kwaliteit van de huisvesting (spiraal A). Hierdoor wordt spiraal B in gang gezet. De ontevredenheid van de gebruikers uit zich in een dalende huisvestingsatisfactie en een toename van het aantal klachten. Dit kan betekenen dat de primaire processen in de organisatie onder druk komen te staan. In de praktijk neemt ook het ziekteverzuim vaak toe. Als gevolg van de dalende kwaliteit en huisvestingssatisfactie zal de gebruikersvergoeding onder druk komen te staan, en dit leidt tot dalende inkomsten bij de stafafdeling huisvesting. Dit zet spiraal C in werking. Als gevolg van de dalende opbrengsten zal er moeten worden bezuinigd. In de praktijk betekent dit dikwijls dat noodzakelijke investeringen worden uitgesteld en het onderhoudsbudget wordt verlaagd. 8
Figuur 3: De werking van de drie vervalspiralen ten aanzien van huisvesting
Spiraal A krijgt zo een nieuwe impuls, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat. Een voorbeeld: de omstandigheden waarin leerlingen en leerkrachten dagelijks op de basisscholen verkeren zijn vaak beroerd. De gebouwen zijn slecht onderhouden, lokalen zijn vies, niet goed geventileerd en het meubilair is kapot of verouderd. De vloeren en trappen zijn glad en de kapstokken onveilig, evenals de bestrating en de speeltoestellen. Dat concludeert het onderzoeksinstituut TNO na gesprekken met schoolhoofden, schoolbesturen en ARBOdiensten over de arbeidsomstandigheden. Bekend was al dat lokalen en toiletten onvoldoende worden schoongemaakt. Buitenzonwering is er niet en er is geluidsoverlast van binnen of buiten de school. Aan de brandveiligheid schort het flink. Brandwerende deuren ontbreken, blusmiddelen zijn slecht onderhouden en ook een alarminstallatie, veiligheidsglas en een EHBO-trommel zijn er niet. Scholen zijn zich nog steeds onvoldoende bewust van de relatie tussen arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim. Deze vervalspiraal gaat ook op voor woningbezitters. Huiseigenaren kunnen in een negatieve spiraal terecht komen door financiële problemen. In Den
Haag zijn woningen in
achterstandswijken sterk in waarde gedaald door achterstallig onderhoud. De eigenaren de bewoners - hebben geen geld voor groot onderhoud. Door de waardedaling zijn zij niet in staat om extra hypotheek af te sluiten zodat er onderhoud kan plaatsvinden. Zij komen zo 2
in een vicieuze cirkel terecht. Hiervoor zijn drie vervalspiralen besproken, ze werken echter ook andersom, dan zijn het opwaarderingspiralen. Door een financiële impuls aan het vastgoed zal de fysieke kwaliteit toenemen. Dit heeft tot gevolg dat de beleving en waardering beter worden en de kans is groot dat dit een positieve invloed zal hebben op de bedrijfsresultaten, waardoor de tevredenheid bij de huurders groter wordt en de financiële waarde van het pand hoger wordt.
9
Figuur 4: Vervalmodel 3 Het hiervoor beschreven vervalmodel en de daarin te onderscheiden vervalspiralen hebben een
overeenkomstig effect bij het verhuren van vastgoed. Slecht onderhoud leidt tot minder vastgoedkwaliteit hetgeen huurders aanzet meer te klagen, huurverhogingen niet te accepteren of te verhuizen. Dat heeft tot gevolg dat de eigenaar meer kosten moet maken en in het slechtste geval inkomsten gaat missen door onder andere leegstand
1
.
Het vervalmodel is niet alleen op een enkele woning of vastgoedcomplex van toepassing, maar ook op een hoger schaalniveau, zoals buurt of stad. Slechte huisvesting leidt niet alleen tot hogere kosten, maar ook tot een verlies aan inkomsten. Onderzoeken schatten dat een slechte huisvesting leidt tot een verzuim van 2,5 dagen per werknemer per jaar. De kwaliteit van de fysieke werkomgeving is hierbij opgebouwd uit de kwaliteit van:
het systeem van binnenklimaatbeheersing;
de kwaliteit van de binnenlucht;
de akoestische kwaliteit;
de lichttechnische kwaliteit;
de kwaliteit en ergonomie van de werkplekinrichting.
Een rekenvoorbeeld ter illustratie. Aan de opbrengstenkant leidt een slechte huisvesting tot een prestatieverlies van 5 tot 15% van de jaaromzet, doordat de slechte huisvesting tot hinder en verminderde inzet leidt. Stel dat een bedrijf met 200 medewerkers die € 800 per dag kosten en een jaaromzet van € 150.000 realiseren over een slechte huisvesting beschikt, dan kost dat de organisatie op jaarbasis: 200 x ((2.5 x 800) + (0.1 x 150.000)) = € 3.040.000! Dergelijke bedragen tonen aan dat investeren in een goede huisvesting wel degelijk rendement oplevert.
1
C.A.J. van Beukering; ‘Verval van vastgoed’; hoofdstuk 1.7 uit Vastgoedmanagement.
10
In de tweede helft van de jaren negentig is deze gedachte populairder geworden. De kostenbenadering van het huisvestingsmanagement heeft langzaam plaatsgemaakt voor een rendementsgerichte benadering vanuit het primaire proces. Bij hogere investeringen in huisvesting zijn er hogere rendementen te behalen.
Figuur 5: Kosten en opbrengsten vergeleken
2.2
Vastgoedkwaliteit: een dynamisch begrip
Vastgoedkwaliteit is een dynamisch begrip. Deze paragraaf zal dit op drie niveaus uitdiepen: de veranderende en in ontwikkeling zijnde mens, marktomstandigheden en het macroniveau van de werkomgeving. In deze paragraaf dient er begrip van te zijn dat er vanuit ieders oogpunt verschillend naar kwaliteiten wordt gekeken. Iedere belanghebbende heeft zo zijn eigen opvatting, in figuur 6, wordt dit illustratief weergegeven. Eenzelfde kwaliteit, maar een andere uitleg of verschillende benadering. Wanneer bijvoorbeeld een aannemer vragen worden gesteld over de kwaliteit, dan zal deze antwoorden geven betreffende het product.
Figuur 6: Scheef of recht? En is de ene lijn langer?
Echter wanneer een consument een kwaliteit moet omschrijven, dan zal dit meer over de leefbaarheid en bruikbaarheid van het gebouw gaan. Een architect zal sneller de esthetische waarde van het gebouw benadrukken als kwaliteit. Kwaliteit en beleving zijn dus zeker
11
verschillende aspecten, maar een prettige beleving van een ruimte of een gebouw is evenwel een kwaliteit. Ieder heeft dus zijn eigen kwaliteit voor ogen die in relatie staat tot zijn taak met betrekking tot het gebouw. Als gebruiker gaat men er dus anders mee om dan als toezichthouder of bouwer van het gebouw. Dit brengt met zich mee dat de gebruiker, de toezichthouder of de bouwer van het gebouw, het gebouw anders beleven. 1.
De veranderende en in ontwikkeling zijnde mens - Attitude
De mens is een homo faber, een makende mens, die met zijn maaksels bepaalde waarden nastreeft. Doordat de mens behoefte heeft aan ontwikkeling veranderen de waarden die nagestreefd worden. Dit is direct door te voeren naar het gewenste kwaliteit van vastgoed. Er is dus een bepaalde dynamiek te erkennen in de gewenste vastgoedkwaliteit vanuit de mens. Tegenwoordig zien we dat er steeds meer aandacht wordt besteed aan de esthetische aspecten van vastgoed. Vastgoed moet er ‘mooi’ uitzien. Helaas wordt het aspect veiligheid soms onderbelicht. Attitudes Inzicht in de attitudes, de houdingen, van mensen is van grote waarde bij het voorspellen van hun gedrag. Een attitude is een op ervaring gebaseerde neiging om op een consequente manier te reageren op een bepaald idee of object zoals een product, merk, bedrijf of persoon. Een 4
attitude legt een verband tussen iemands opvattingen en zijn aangeleerde gedrag. Attitude omvat drie componenten die in het kader van dit hoofdstuk naar vastgoed en naar vastgoeddiensten zijn vertaald:
Iemands kennis en opvattingen, perceptie, over het vastgoedobject en vastgoeddiensten. Hierbij staat het verstandelijk beredeneren van het aankopen of huren van vastgoed voorop en bij vastgoeddiensten het inschakelen en inhuren voorop.
Iemands emotie en gevoelens ten opzichte van het vastgoedobject en vastgoeddiensten.
Iemands beoogde en feitelijke gedrag inzake het vastgoedobject en vastgoeddiensten.
Inzicht in de attitudes van afnemers is van grote waarde bij het voorspellen van hun gedrag. Immers, iemands houding en gedrag liggen in elkaars verlengde. Kennis en opvattingen Bij kennis en opvattingen is het belangrijk dat de klant snel producten herkent. Met reclamespots kan hierop ingespeeld worden. Of het gebouw gebruiken als reclamefolder om te onderstrepen welke activiteit daarin plaatsvindt, via de beleving vooral gericht op het ‘herkennen’ wordt de activiteit van de onderneming bevestigd. Neem als voorbeeld het bedrijf
Eco-point
te
Halsteren
die
zich
heeft
gespecialiseerd
in
natuurlijke
schoonmaakproducten. Het gebouw straalt uit waar het bedrijf voor staat. De muren zijn van leem, de vloeren van gerecycled rubber. Het bedrijfspand moet uitstralen waar de producent van ecologische schoonmaakmiddelen voor staat: het aluminium dak symboliseert de
12
technische kant, de cederhouten gevel - die nooit geverfd hoeft te worden - het natuurvriendelijke aspect. De vele ramen moeten zo veel mogelijk voorkomen dat de werknemers hun dagen slijten in kunstlicht. De muren en gangen hangen vol kunst die de werknemers zelf hebben uitgezocht bij het plaatselijke kunstuitleenbureau. Boven de receptie hangt een drieluik van sinaasappelpitjes, sinaasappelbloesem en de vrucht zelf; het kunstwerk moet duidelijk maken dat de reinigingsmiddelen van Eco-Point zo veel mogelijk op basis van natuurlijke herwinbare grondstoffen worden gemaakt. “Dit gebouw straalt onze filosofie uit. Het moet net zo innovatief zijn als onze producten” aldus directeur/eigenaar Ferry Samuels in zijn werkkamer. Zijn bureaublad is van glas. “Als het dan kapot gaat, kan het tenminste zo de glasbak in”
2
.
Emotie en gevoelens Emotie en gevoelens hebben betrekking op het opmerken van bepaalde elementen in de omgeving, de waarneming. Bij het gewaarworden van de omgeving valt de nadruk op het zien, het visuele. De overige zintuigen, zoals gehoor en reuk spelen over het algemeen een ondergeschikte rol. Een uitzondering hierop vindt plaats als één van deze aspecten een extreme waarde aanneemt.
2
NRC Handelsblad van 21 juli 2005.
13
Figuur 7: Experiment naar voetgangersgedrag in kleine ruimten
Wil je uitspraken doen over menselijke gedragingen, dan is het belangrijk dat er onderzoek wordt gedaan. Bijvoorbeeld een onderzoek naar voetgangersstromen. Wie weet hoe deze stromen werken, kan zijn vastgoed hierop aanpassen en daar zijn voordeel mee doen. Uit het onderzoek kwam naar voren dat voetgangers zich veel voorspelbaarder gedragen dan verwacht. Door het gedrag van voetgangers en voetgangersgroepen nauwkeurig te voorspellen kunnen architecten hier hun voordeel mee doen bij het ontwerpen van veel openbare ruimten en kantoorgebouwen. Voor stations kunnen dienstregelingen en aantal voetgangers worden aangepast voor de optimale benutting van capaciteit, en voor een voorspelling van wat er in de toekomst kan gebeuren. Volgens Hoogendoorn zijn doel, motief en leeftijd van de voetganger bepalend voor zijn gedrag. Ook reageren de verschillende categorieën voetgangers anders op obstakels als vuilnisbakken en dergelijke. Wie dus weet welk type voetganger wanneer gebruikmaakt van zijn infrastructuur, zal nauwkeurig de looppatronen kunnen voorspellen. De zelfredzaamheid van voetgangers is ook erg groot. Ze zoeken zelf onbewust de meest efficiënte benutting van ruimte.
6
Beoogd en feitelijk gedrag Aspecten als behoeften, neigingen en interesses spelen een grote rol bij gedragingen. Hoe meer er tegemoet wordt gekomen aan het gedrag van de klant, hoe beter de beleving. In de marketing krijgt deze materie een veel grotere rol. Er wordt steeds vaker gekeken naar wat mensen daadwerkelijk doen in plaats van te kijken naar wat ze zeggen dat ze doen. Hiertussen kan dan ook een groot verschil liggen. Dingen worden vaak op routine gedaan zonder dat er veel aandacht aan wordt besteed. De diepere drijfveren achter het gedrag van de mensen achterhaal je het beste door ze te volgen in hun natuurlijke habitat. Tegenwoordig wordt het gedrag van consumenten door te registreren waar ze naar kijken door middel van eyetracking. Deze methode wordt in de reclamebranche al langer gebruikt om te meten wat mensen van reclames echt zien. Sociale factoren zijn extern van aard en vinden hun oorsprong buiten het individu. Psychologische factoren komen vanuit de persoon, het zijn interne factoren. Het gedrag van het individu en de leefstijl van de huishouding hangt met name af van de sociale klasse waartoe 14
men behoort, de mate waarin men zich spiegelt aan andere huishoudens en de gemeenschappelijke normen en waarden (cultuur) waaraan men zich houdt. Figuur 8 illustreert de relatie tussen cultuur, sociale klasse, leefstijl van de huishouding en het individu. Cultuur is het geheel van gemeenschappelijke kennis, normen, waarden en symbolen die de leden van een bepaalde gemeenschap hebben ontwikkeld om aan hun gedrag en levenswijze vorm te geven. Deze elementen worden gedeeld door iederen die van de betreffende samenleving deel uitmaakt. Zij onderscheiden zich daarmee tevens van andere gemeenschappen. Cultuur is aangeleerd en wordt generatie op generatie overgedragen en heeft invloed op de materiële elementen (bijvoorbeeld keuze auto en kunst) als de immateriële elementen (bijvoorbeeld tafelmanieren en andere gewoonten).
Figuur 8: Invloeden op het individu
De huisvesting van mensen heeft invloed op hoe mensen zich gedragen. Dit komt bijvoorbeeld naar voren als we de bewoners van flats en portiekwoningen belichten. In de jaren zestig en zeventig zijn deze woningen gebouwd met collectieve ruimten in de vorm van galerijen en trappenhuizen. De eigen woning valt moeilijk te herkennen en het is moeilijk om de woning iets eigens te geven. Dit terwijl mensen behoefte hebben zich te onderscheiden. Juist in dergelijke complexen staat de leefbaarheid nu onder druk. De tijd dat bewoners op zaterdagochtend gezamenlijk de schoonmaak van het portiek ter hand namen is voorbij. Sterker nog, de bewoner die een pak vla laat vallen ziet het niet langer als zijn verantwoordelijkheid om dat op te ruimen. Het blijkt erg lastig om in het gedrag van mensen wat dat betreft verandering aan te brengen.
15
Figuur 9: Herkenbaarheid in wonen
Bij verbouwingen zou hier rekening mee gehouden moeten worden. Een duidelijke scheiding tussen individuele verantwoordelijkheid en openbare ruimte kan discussies vermijden. Voor de openbare ruimte dient beheer goed en professioneel georganiseerd te worden. Dit wil niet zeggen dat de bewoner daar zelf geen verantwoordelijkheid meer in draagt, maar wel dat duidelijk is waarvoor hij of zij verantwoordelijk is. Massaliteit en opgelegde collectiviteit maken dat bewoners moeilijk aanspreekbaar zijn op hun gedrag. 2.
Marktomstandigheden - Innovatiespiraal
Op een hoger niveau dan de veranderende mens staan veranderende marktomstandigheden ten grondslag aan de dynamiek van vastgoedkwaliteit. Een voorbeeld hiervan is de innovatiespiraal. Deze vindt plaats wanneer het aanbod groter is dan de vraag. Dit heeft concurrentie tot gevolg en een gevolg daarvan is innovatie. Dit betekent het begin van de innovatiespiraal. De innovatie zal leiden tot productvernieuwing, maar omdat geen marktpartij wil achterblijven, zal op den duur elk bedrijf in de markt ongeveer dezelfde innovaties doorvoeren in haar producten. Dit leidt tot een markt waarbinnen het product verbeterd is, maar waar de verschillen tussen de concurrerende partijen minimaal of niet te onderkennen zijn. Op dat moment is de concurrentie weer op zijn hoogst en bedrijven reageren hier weer op door innovaties door te voeren.
16
Figuur 10: Innovatiespiraal
Dit voorbeeld laat zien dat door marktomstandigheden steeds veranderende waarden aan vastgoedkwaliteit gegeven kan worden. Door de innovaties worden er andere eisen gesteld aan het vastgoed en daarbij kan vastgoed in dienst staan van een product. Door het vastgoed op een bepaalde wijze te managen kan het bijdragen aan de kwaliteit van een product. Een voorbeeld hiervan is te vinden in de zorgsector. Langzaam wordt de zorg in Nederland geprivatiseerd, wat betekent dat patiënten zelf mogen kiezen bij welke zorginstelling ze onder behandeling gaan. Jarenlang is er weinig aandacht besteed aan het vastgoed van zorginstellingen, maar nu er concurrentie ontstaat, is er steeds meer belangstelling om door vastgoedmanagement een verschil te maken met de rest. In dit onderdeel hebben we al gezien dat de consument graag productinnovaties ziet. Voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het living colours Ambilight verlichtingssysteem van Philips. De verlichting kan qua kleur en intensiteit aan de omgeving aangepast worden. In de autolakindustrie is er tegenwoordig de zelfhelende lak. Dit is een lak met een bepaalde samenstelling die bij krassen van structuur verandert en de oude vorm aanneemt. Zo blijft de auto gaaf en dat is wat de meeste consumenten willen. Nog een andere innovatie is het zwevende bed. Een bed wordt dan door middel van een grote elektromagneet en een aantal kabels op zijn plaats gehouden.
17
3.
Macroniveau van de werkomgeving - Drijvende krachten
De derde factor in de dynamiek van vastgoedkwaliteit zijn de drijvende krachten, de trends op macroniveau, bijvoorbeeld op gebied van de demografie. Om een voorstelling te krijgen op welk niveau deze drijvende krachten werken, zal de beleidsomgeving van een organisatie worden behandeld. De beleidsomgeving van de toekomstverkenning, is net als een ui opgebouwd uit lagen (figuur 12). De binnenste laag is de micro-omgeving. Dit is de organisatie zelf. Hier kunnen we met ons beleid veel invloed op uitoefenen. De tweede laag is de meso-omgeving, hierin vinden alle transacties plaats van de organisatie. Op de transactie-omgeving kunnen we enige invloed uitoefenen met het beleid. De buitenste laag is de macro-omgeving. Hierop kunnen we met het beleid totaal geen invloed uitoefenen. De ontwikkelingen in de macro-omgeving bepalen hoe het werkveld eruit ziet. Op de toekomstige ontwikkelingen in de macro-omgeving moeten we inspelen met het beleid.
Figuur 12: Drijvende krachten
In de figuur zijn enkele voorbeelden van ontwikkelingen opgenomen. Zo zijn daar technologische ontwikkelingen in de vorm van het digitaal maken van spraak, een huisdier in de vorm van een robot en van het gebruik van robots om ruimtebesparing te creëren. Een ander voorbeeld is de ontwikkeling materiaaleigenschappen. Zo is er de ontwikkeling van flexibel beton. Als de gebeurtenissen in de omgeving zijn geïdentificeerd, zoeken we naar trends binnen deze gebeurtenissen. Deze trends zullen we steeds verder abstraheren tot we bij de driving force, ofwel drijvende krachten uitkomen van de trend. Deze drijvende krachten komen veelal uit de macro-omgeving. We hebben het hier dus over socio-culturele, demografische, technologische,
18
juridische of economische ontwikkelingen. Dit kan door middel van literatuuronderzoek of gesprekken met wetenschappers/experts. Een voorbeeld van iemand die trends gebruikt om scenario’s op te stellen, is trendwatcher Adjiedj Bakas. De vergrijzing van Nederland noemt hij als één van de driving forces voor een veranderende woningmarkt. De senioren zijn erg welvarend en willen een luxe oude dag. Deels zullen zij vertoeven in het buitenland waardoor ze hun woningen hier te groot en duur vinden. Door het grote aanbod van grotere woningen van senioren daalt de prijs van VINEXwoningen. 2.3
Vastgoedkwaliteit: beleving en waardering
Deze paragraaf wordt volledig opgehangen aan de volgende twee figuren. Het draait hierbij allemaal om de creatie en realisatie van waarde vanuit het oogpunt van beleving en waardering. Vastgoedkwaliteit is hierin opgedeeld in vijf delen die achtereenvolgens besproken worden aan de hand van een aantal voorbeelden. In deze opdeling zijn de behoefteniveaus van Maslow (figuur 14) te ontdekken. Dezelfde aandachtspunten komen naar voren en er is min of meer eenzelfde ordening. Punt 1 uit de opdeling geeft de ondergrens aan waaraan een vastgoedobject moet voldoen: de tweede laag in de piramide van Maslow. Punten 2 en 3 geven de behoeften tot aanzien weer: de derde en vierde laag uit de piramide en de punten 4 en 5 geven de behoefte tot zelfontplooiing weer: de vijfde laag in de Maslow piramide.
Figuur 13: Vastgoedkwaliteit
1. De huisvesting voldoet minimaal aan Bouwbesluit 2012 (bieden van bescherming veiligheid) - veiligheid - bruikbaarheid - energiezuinigheid - milieu: materiaalgebruik, en dergelijke. Deze eerste waarde stelt de ondergrens van de kwaliteit van vastgoed voor. Vastgoed moet minimaal aan deze eisen voldoen. Dit is geregeld vanuit de overheid in het Bouwbesluit 2012. Er valt een directe parallel te trekken met de behoefteniveaus van Maslow. Niveau twee in deze opdeling geeft de ondergrens weer die een persoon minimaal verlangt van vastgoed.
19
Figuur 14: De piramide van Maslow
Ter illustratie van de gewenste kwaliteit en de soms feitelijke kwaliteit met bijvoorbeeld constructiefouten is in figuur 15 opgenomen. De fouten die gemaakt worden zijn op verschillende niveaus te zoeken. Bij de architect, de constructeur, de uitvoerder, etc. Het blijkt dat er niet altijd zomaar vanuit kan worden gegaan dat de mensen voortreffelijk werk leveren, terwijl dit natuurlijk wel wenselijk is.
Figuur 15: Gewenste kwaliteit vs. risico's van soms feitelijke kwaliteit
20
Evalueren van gebouwen is het op waarde schatten van de kwaliteiten van het gebouw. Maar naar welke kwaliteiten moet dan gekeken worden en waarom? Het zijn belanghebbenden die betrokken zijn bij de exploitatie van de gebouwen die kwaliteiten nodig hebben om het gebouw goed en veilig te kunnen gebruiken. De overheid als toezichthouder helpt gebruikers middels regelgeving
gebouwen
aan
minimale
kwaliteitseisen
te
laten
voldoen
die
maatschappelijk minimaal als nodig worden bevonden. Immers de overheid functioneert als uitvoerend orgaan van de politiek die verantwoordelijk is om maatschappelijke wensen in te vullen. De overheid streeft naar een minimale kwaliteit die maatschappelijk verantwoord is en de gebruiker streeft naar een maximale kwaliteit tegen laagste kosten. De bouwer c.q. verhuurder zal die kwaliteit bieden die net voldoende is om het gebouw te verkopen of te verhuren. De bouwer c.q. verhuurder zit ten aanzien van zijn kwaliteitsdenken tussen de overheid en de gebruiker in.
2. Gedurende
het
gemoedtoestand
verblijf -
in
het
(autonomie
gebouw -
worden
privacy en
gebruikers
veiligheid)
gestut
in
hun
(gemoedstoestand
-
psychologisch effect) Het ontwerpen van veilige werkplekken voor de sociale dienst is een voorbeeld bij het ontwerpen naar de behoeften van de consument. Steeds meer medewerkers van de sociale dienst hebben te maken met agressiviteit tijdens hun werkzaamheden. De problemen zijn al lang bij de werkgevers bekend, er wordt echter nog te weinig gedaan aan de uitvoering van de maatregelen. Het gaat hier dan in de meeste gevallen om verbaal geweld, maar ook fysiek geweld is geen uitzondering.
Figuur 16: Succesvolle werkplek bij de sociale dienst
Een maatregel zou kunnen zijn om de verlichting van het plafond i n een balk boven de spreektafel te plaatsen. Dit vormt een visuele hindernis om te voorkomen dat kwaadwillende bezoekers over de balie springen. Om deze balk ook daadwerkelijk te laten werken is het belangrijk dat de medewerker van de sociale dienst bij onheil direct de ruimte kan verlaten. Vandaar dat het belangrijk is dat er een deur achter de medewerker is geplaatst. De draairichting van deze deur is niet van ondergeschikt belang. Een oude oplossing om geweld 21
tegen te gaan d o o r het plaatsen van een glazen wand tussen medewerker en bezoeker 10 bleek echter alleen maar meer agressie op te wekken. De beleving van een ruimte heeft met vele factoren te maken. Eén daarvan is licht, uit onderzoek blijkt dat architecten en planners met daglichtberekeningen nogal eens moeite hebben. Gevolg is het niet lekker voelen van de gebruiker en dat leidt weer tot hogere kosten. Deze studie is verricht door LichtLabors Bartenbach uit het Oostenrijkse Aldrans in opdracht van Euroglas. Te weinig daglicht betekent dat het kunstlicht vaker aan moet, terwijl te veel daglicht voor onaangename opwarming van een ruimte kan zorgen. Goede daglichtplanning gaat onder meer in op de ligging van het gebouw, de opstelling van de werkplek en de beglazing. Bij dat laatste gaat het om meer dan lichttransmissie en warmtebescherming: een hoog daglichtrendement kan een slechte warmtebescherming veroorzaken. De mens heeft behoefte aan behaaglijkheid. Veiligheid in bijvoorbeeld woonhuizen is een van 11 de belangrijkste eisen aan het vastgoed. Je moet je er thuis kunnen voelen en kunnen ontspannen, zonder bang te hoeven zijn voor inbrekers en andere bedreigingen. Essent heeft hierom het veiligheidsconcept Homesafety opgezet. Binnen dit concept bieden ze pakketten aan waar bijvoorbeeld een alarmsysteem in zit dat in verbinding staat met een meldkamer. Hierdoor zal de gebruiker zich veiliger voelen en dat heeft positieve invloed op de 3
waardering en beleving van het vastgoed . 3. Aantrekkelijke plek - huisvesting ondersteunt het imago van de gebruiker(s)
De mens is voortdurend op zoek naar identiteit. Dit is te zien aan de producten die gekocht worden. De auto wordt niet alleen vanwege zijn functionaliteit aangeschaft. Imago speelt bij de keuze van een auto bij veel mensen een grote rol. Dit geldt ook voor huisvesting. Galerijflats zijn steeds minder in trek, vanwege het gebrek aan identiteit van de woning. Naar het idee van Hegel (persoonlijkheidstheorie) kan gezegd worden dat het product van arbeid, in dit kader het opknappen en inrichten van huisvesting, staat voor toe-eigening van de wereld en voor de belichaming daarvan in de geprojecteerde persoonlijkheid van de eigenaar c.q. bewoner. Hij schrijft: De persoonlijkheid streeft ernaar zichzelf te realiseren, met andere woorden om zich de buitenwereld eigen te maken. Om die buitenwereld te kunnen claimen
3
www.homesafety.nl
22
als
eigen
persoonlijkheid is de situatie van het eigendom noodzakelijk. De eigen
persoonlijkheid is altijd aanwezig in het object. Huisvesting, waarvan men eigenaar en of gebruiker is, wordt een uitbreiding van de eigen persoonlijkheid. Op hun beurt leren anderen iemands persoonlijkheid kennen en erkennen via de objecten, huisvesting, die men heeft. Naar het idee van Hegel is in dit kader huisvesting in eigendom en in gebruik meer dan een middel ter bevrediging van behoeften. Eigendom c.q. gebruik van huisvesting geeft uitdrukking van persoonlijke vrijheid. Door de omvang en inrichting van de huisvesting breidt men de eigen persoonlijkheid in ruimte en in de tijd uit. In tijd, de tent zet men op voor de duur van de vakantie en het huis bouwt men voor jaren. En zo creëert men een sfeer van persoonlijke invloed en drukt men hiermee zijn aanwezigheid in de wereld uit. 4.
Inspirerende
plek om
te werken,
leren
en
te
ontspannen
(recreatie
-
denkvermogen) Buiten een goed ontwerp van een gebouw zijn er andere manieren om minder exploitatiekosten te maken en productiviteitswinst te boeken. Er zijn diverse mogelijkheden om betere werkomstandigheden voor werknemers te creëren, om zo productiviteitswinst te boeken en het ziekteverzuim in te perken. Neem het idee van kunstenaar Marnix de Nijs met een nieuwe ervaringsinstallatie door hem gemaakt genaamd ‘run-motherfucker-run’. Je rent bij deze installatie over een industriële loopband van vijf bij twee meter naar een scherm toe waarop verschillende taferelen geprojecteerd kunnen worden, van een stationstunnel tot een atletiekbaan. De loopband is zo ingesteld dat hij harder gaat draaien als je harder gaat lopen, zodat hij je in het midden van de band houdt. De loopband merkt ook of je links of rechts loopt, op die manier kun je sturen op splitsingen. Ook het tempo wordt naar het beeld vertaald, loop je snel dan gaat het beeld snel, loop je langzaam dan gaat het beeld langzaam. Het looptempo bepaalt ook welke muziek er afgespeeld wordt. De apparaten worden door De Nijs zelf gemaakt maar voor het beeld en geluidmateriaal
schakelt
hij
componisten,
cameramensen,
computerprogrammeurs
en
scenarioschrijvers in. Het is de bedoeling dat mensen zich verliezen in de installaties van De Nijs. Zo zijn muziek, belichting, temperatuur en schapindeling als marketinginstrument door de winkelier te gebruiken om klanten voor zich te winnen. Hier is sinds kort geurmarketing aan toe te voegen. Onderzoek heeft aangetoond dat mensen langer blijven hangen op plaatsen waar het lekker ruikt. De gebruikte geur dient echter wel te kloppen met de associaties die de rest van de winkel bij de mensen oproepen. Bij ABN Amro hebben de resultaten van dit onderzoek geleid tot het in de arm nemen van een geurmarketingbureau. Dit bureau is ingehuurd om het op de filialen aangenamer te laten ruiken om zo de klanten meer op hun gemak te stellen.
23
Figuur 17: 'Run-motherfucker-run'
5.
Mate van aanpasbaarheid, groei - krimp en veranderbaarheid
Veranderbaar vastgoed op basis van het permanente. De vijf ontkoppelde lagen van Bernard Leupen als leidraad voor het ontwerpen en exploiteren van vastgoed dat organisaties/huishoudens blijvend van nut kunnen zijn. Bernard Leupen onderscheidt vijf lagen van het vastgoed, welke hij allemaal een omschrijving geeft. De gedachte achter deze scheiding in lagen is het verschil tussen permanentie van onderdelen en flexibele onderdelen, zie ook figuur 18 waarin een overzicht van deze lagen wordt gegeven. De vijf lagen van Leupen:
Draagconstructie - voert krachten af naar de ondergrond.
De huid - scheidt binnen en buiten - tegelijkertijd presenteert de huid het gebouw naar buiten toe.
De enscenering - de enscenering van de binnenruimte (bekleding, binnendeuren en wanden, afwerking van vloeren, wanden en plafonds).
Dienende elementen - leidingen, apparaten en specifieke voorzieningen. De dienende elementen regelen aan- en afvoer van water, energie, informatie, verse lucht en omvatten tevens de daarmee verbonden apparaten en de daartoe geprepareerde ruimten.
De ontsluiting - trappen, gangen, liften en galerijen - de ontsluiting zorgt voor de bereikbaarheid van de ruimten.
24
Figuur 18: Gebouw als compositie van vijf lagen
De technische levensduur van gebouwen is veel langer dan de functionele levensduur. Dat betekent dat de functie van het gebouw aan verandering onderhevig is. Bijvoorbeeld een ziekenhuis overleeft de verandering in zorgvisie. Zo is ook de modetrend in wonen niet bepalend voor de levensduur van een woning. Vastgoed overleeft haar gebruiker wanneer het aanpasbaar is en accommodatievermogen heeft. Bernard Leuven stelt dus een scheiding van (bouw-)lagen voor om vastgoed aanpasbaar te houden. Daarnaast geeft hij aan dat dit niet het volledige antwoord op een langere levensduur betekent. Cultureel duurzaam bouwen is een andere voorwaarde, het product wordt tijdbestendig wanneer het voldoende draagvlak heeft bij het publiek. 2.4
Vastgoedkwaliteit: financiële waarde
De vorige paragraaf ging in op de persoonlijke beleving en waardering van vastgoed. Deze paragraaf bekijkt vastgoedkwaliteit vanuit het oogpunt van financiële waarde van de huisvesting. Hierin is rendement de centrale term, die op te splitsen is in direct en indirect rendement. Direct rendement wordt behaald uit de exploitatie wanneer de instandhoudingkosten lager zijn dan de huuropbrengsten.
Indirect
rendement
is
er
als
het
pand
door
waardevermeerdering aan het eind van de exploitatieperiode rendement oplevert. Deze paragraaf
zal
het
tot
stand
komen
van
deze
rendementen
bespreken
vanuit
vastgoedmanagement.
25
Figuur 19: Vastgoedkwaliteit
Om een gevoel te krijgen van de bedragen waar het over gaat bij facilitaire kosten per jaar moet figuur 20 bestudeerd worden. Dit dient allemaal relatief in verhouding tot elkaar bekeken te worden. De achterliggende gedachte is dat facilitaire kosten best mogen oplopen, als de productiviteit en bedrijfsresultaten ook maar toenemen.
Figuur 20: Facilitaire kosten
26
Figuur 21: Koepelgevangenis vs. Bijlmerbajes
Een gedegen ontwerp en indeling van verschillende gebouwen komt ten goede aan de exploiteerbaarheid van vastgoed. Dit is niet beter te illustreren dan het voorbeeld in figuur 21. Een koepelgevangenis bleek veel beter exploiteerbaar dan een gevangenis waarbij de cellen niet in een cirkel om de bewaking heen waren geplaatst. In de Bijlmerbajes was er een indeling gemaakt waar er veel meer bewakers nodig waren, omdat er anders te weinig toezicht was. Hierdoor vallen de exploitatiekosten veel hoger uit dan bij de koepelgevangenis. 2.5
Waarde huisvesting voor organisaties
Huisvesting kan voor de organisatie een grote toegevoegde waarde realiseren. Goed huisvestingsbeleid leidt tot:
productieverhoging;
kostenverlaging;
risicobeheersing;
waardeverhoging van bedrijfshuisvesting;
vergroting van de flexibiliteit van bedrijfshuisvesting;
ondersteuning van bedrijfscultuurveranderingen;
bedrijfshuisvesting als middel voor PR en marketing.
Om te kunnen produceren is huisvesting nodig. Deze huisvesting draagt dus bij tot het bedrijfsresultaat. Organisatie, huisvesting en bedrijfsresultaat beïnvloeden elkaar onderling (zoals hiervoor reeds besproken). Neem bijvoorbeeld de merkwinkels ter ondersteuning van PR en marketing. Via een eigen vestiging of franchiseformule kunnen fabrikanten hun naamsbekendheid vergroten en nieuwe concepten uitproberen. Een merkwinkel is ook directe reclame, buiten het versnipperde media-aanbod om. “De consument vindt het leuk om meneer Heinz de hand te drukken.” Voorbeelden: Honig heeft drie merkwinkels in Nederland. Douwe Egberts telt inmiddels zeven vestigingen van het koffiecafé Cafe DE; Unilever timmert aan de
27
weg met het Bertolli Toscaans Lunchcafé in Den Haag en Amsterdam en de Unox Soup Factory in Rotterdam. Huisvesting als spiegel van de organisatie De vraag naar tevredenheid omtrent de huisvesting van een organisatie lijkt op het eerste gezicht eenvoudig te beantwoorden. Uit onderzoek blijkt echter dat een grote diversiteit aan factoren van invloed is op de mate waarin een organisatie ‘zich thuis voelt’ in haar fysieke omgeving. Aangezien goede huisvesting tot de primaire voorwaarden voor een succesvolle organisatie behoort, loont het de moeite om de relatie tussen huisvesting en organisatie nader onder de loep te nemen. De veelheid en onderlinge samenhang tussen thematieken die aan de orde zijn wanneer we spreken over de huisvesting, maken het formuleren van een helder omlijnde visie op die huisvesting tot een complexe opgave. Door een compacte en doelgerichte analyse te maken van de relatie tussen een organisatie en haar (toekomstige) huisvesting, kan op strategisch niveau een antwoord worden gegeven op huisvestingsvraagstukken. De verkenning van een organisatie ten behoeve van het beantwoorden van een aantal strategische huisvestingsvraagstukken, begint met een grondige verkenning van de organisatie in al haar facetten. Door de analyses van stakeholders, organisatiecultuur, organisatiestructuur en processen te bundelen, ontstaat een overzicht van de brede context waarbinnen de nieuwe huisvesting een rol van betekenis moet gaan spelen. De
inventarisatie
van
de
huisvestingsbehoefte
is
het
antwoord
op
de
specifieke
huisvestingsvragen die er binnen een organisatie aan de orde zijn. Centraal staat de vraag welke eigenschappen de huisvesting moet hebben. Daarbij wordt strikt onderscheid gemaakt in kwantitatieve eigenschappen zoals omvang en indeling en kwalitatieve eigenschappen zoals gebruiksgemak en uitstraling. Door deze functies in hun onderlinge samenhang te analyseren, wordt gezocht naar synergiën tussen verschillende functies, zodat mogelijkheden ontstaan om het ruimtegebruik te optimaliseren. Door verschillende stakeholders uitspraken te laten doen over hun beleving van huisvesting, kan een beeld worden gevormd van tevredenheid en de mate waarin aspecten van invloed zijn op deze tevredenheid. De ervaring leert dat hierbij een viertal belevingsfactoren kunnen worden onderscheiden, te weten comfort, functionaliteit, duurzaamheid en uitstraling en een viertal schaalniveaus, te weten de werkplek, het gebouw, het terrein en de omgeving. Door middel van statistische analyse kan bepaald worden welke van deze facetten van grote invloed zijn op de tevredenheid van verschillende groepen over de huisvesting, zie figuur 22.
28
2.6
Waarde huisvesting voor huishoudens
Huisvesting kan voor huishoudens een grote toegevoegde waarde realiseren. Goed huisvestingsbeleid leidt tot:
Borging van de primaire behoefte en behoeften aan zekerheid naar de behoefteniveaus volgens Maslow.
Kostenbeheersing en risicobeheersing.
Waardeverhoging van de woning.
Vergroting van acceptatie, erkenning en zelfontwikkeling naar de behoefteniveaus volgens Maslow.
Ondersteuning van de status.
Figuur 23: Waarde voor bewoners van vastgoed
29
In de meeste architectuurboeken zijn over het algemeen geen mensen te vinden. De interieurs zijn vaak zo strak en smetteloos dat sporen van welke menselijke aanwezigheid dan ook er afbreuk aan zou doen. Zelfs bij het vastleggen van de buitenkant wachten de fotografen net zo lang tot er geen voorbijganger het gebouw ontsiert. Het boek ‘Thuis’, van het Amsterdamse architectenbureau Heren 5 architecten, is daarom opmerkelijk: het staat juist vol foto’s van mensen die de door Heren 5 ontworpen gebouwen bewonen en gebruiken. Het begin van ‘ Thuis’ staat de beknopte uitslag van een enquête die de Heren 5 hield onder 620 bewoners van door hen ontworpen woningen. Met de opvallende uitkomst dat de meeste bewoners erg gesteld zijn op rust. “Dat de hedendaagse mens een nieuwe nomade die overal op zijn plek en voortdurend onderweg is, zoals sommige architecten denken - daar hebben we niets van gemerkt”, aldus Liesker van het architectenbureau Heren 5. “Het thuisgevoel associëren de meeste mensen toch met rust. Verhuizen is voor de meeste mensen een bijzonder enerverende gebeurtenis. Kun je nagaan hoe erg het is om binnen korte tijd twee keer te moeten verhuizen, zoals veel mensen nu in herstructureringsgebieden moeten doen: eerst naar de wisselwoning en dan weer naar hun nieuwe woning. Een huis op een plek waar je je thuis voelt, is heel belangrijk voor mensen.”
30
3
EVALUEREN VAN GEBOUWEN IN GEBRUIK
Om beheer en onderhoud verantwoord te organiseren, is het tijdens de levensloop van het gebouw nodig het gebouw in exploitatie te volgen. Het zal steeds nodig zijn - op grond van commerciële, technische en financiële overwegingen - te toetsen of het gebouw voldoet aan de behoefte
van
de
huurder/gebruiker
(kooptoets)
en
aan
de
doelstelling
van
de
beheerder/exploitant van gebouwen (bedrijfstoets). Het koop(huur)beslissingsproces is getoond in figuur 24. Het proces tot koop of huur van vastgoed is onder te verdelen in vijf fasen. De vijf fasen omvatten: probleemherkenning, informatie zoeken, evalueren van alternatieven, de aankoopbeslissing (hieronder wordt naast koop ook verstaan de beslissing tot huren) en de evaluatie na de koop of huur. Het beslissingsproces begint zodra de aspirant koper/huurder van vastgoed zich bewust wordt van een probleem. Het kan zijn dat bijvoorbeeld de woning te klein is geworden vanwege gezinsuitbreiding, of dat er vanwege ouderdom niet meer zo makkelijk trap kan worden gelopen en men daarom uitziet naar een gelijkvloerse woning. Ofwel via advertenties ziet dat het aanbod van nieuwe woningen toch wel een stuk aantrekkelijker oogt dan de bestaande woning. Er kunnen dus prikkels zijn van binnenuit ofwel van buitenaf.
Figuur 24: Koop/huur beslissingsproces
Vervolgens wordt het probleem onderkend en wordt de volgende stap gezet door informatie te vergaren. De informatievergaring begint eerst bij de koper/huurder zelf door de in het geheugen opgeslagen kennis aan te boren. Vervolgens wordt de eigen kennis aangevuld door externe bronnen aan te boren zoals het raadplegen van persoonlijke bronnen zoals familie, vrienden en kennissen, openbare bronnen zoals het bekijken van advertenties, het raadplegen van commerciële bronnen door woon- en keukenwinkels af te lopen, gesprekken te voeren met architecten, makelaars en aannemers en in het laatste geval zou men personen kunnen benaderen die al eerder gekocht of gehuurd hebben. De aspirant koper/huurder zal op basis van de vergaarde informatie, waarbij informatie deels wordt genegeerd of gerelativeerd, keuzecriteria selecteren waarop deze verder gaat in het koop/huurproces. De evaluatiefase
31
wordt afgesloten in een beperkte set van criteria die van belang zijn voor zijn koop/huur. In de fase van de koop/huurbeslissing valt de keuze op het hoogst gewaardeerde alternatief uit de evaluatiefase. Na de koop of het tekenen van de huurovereenkomst zal de koper/huurder blijven evalueren of de gemaakte keuze inderdaad beantwoordt aan de verwachtingen. Omdat het kopen of huren van vastgoed in financieel opzicht aanzienlijk is, het om veel geld gaat, het geen alledaagse aangelegenheid is, het aanbod groot en divers is, wordt door de koper c.q. huurder van vastgoed alle tijd genomen om zich uitgebreid te laten informeren. In het kort is evalueren; het beoordelen, op waarde schatten. In dit deel wordt ingegaan op het beoordelen van/op waarde schatten van de kwaliteiten van het gebouw in het gebruik daarvan. Het beoordelen van de kwaliteiten van het gebouw betekent niet alleen dat het product moet voldoen aan de gestelde eisen. Het beoordelen van de kwaliteit moet meer gezien worden als: ‘Quality is the totality of attributes which enables it to satisfy needs, including the way in which individual attributes are related, balanced and integrated in the whole building and its surroundings’
4
.
Het beoordelen/evalueren van de levensloop van het gebouw kan worden gezien als een continu proces (zie figuur 25). Evalueren is een veelvuldig toegepast medium. De redenen van evalueren zijn vaak uiteenlopend. Om een beeld te geven worden hieronder een aantal redenen opgesomd
waarbij
onderscheid
kan
worden
gemaakt
naar
de
gebruiker,
vastgoedeigenaar/beheerder en naar de overheid.
Figuur 25: Evalueren van gebouwen 'levensloop'
4
Burt, 1978.
32
Voor de vastgoedeigenaar/beheerder kunnen in het kort een drietal reden worden aangeven om haar vastgoed te evalueren, namelijk t.a.v.:
Ontwikkelen en herontwikkelen van vastgoed: denk aan een haalbaarheidsonderzoek, plantoetsing gedurende de ontwerpfase, aanvraag voor een bouwvergunning, de directievoering gedurende de uitvoeringsfase en bij de oplevering van het vastgoed.
Kopen en verkopen van vastgoed: denk aan de aankoopkeuring, de taxatie in verband met de financiering, etc.
Beheer van vastgoed: gedurende de exploitatiefase van het vastgoed kunnen diverse redenen zijn om te evalueren: -
Veranderende wet- en regelgeving: denk bijvoorbeeld aan het rookbeleid. Werknemers moeten hun werk kunnen doen zonder dat ze “hinder of overlast” ondervinden van anderen die roken. En werkgevers hebben de taak om dat mogelijk te maken.
-
Calamiteit: denk aan de ingestorte balkons en de daarop volgende onderzoeken.
-
Financiële/administratieve huishouding: een andere reden kan zijn om grip te houden op de jaarlijkse exploitatie van vastgoed, door per kwartaal of per maand de inkomsten, uitgaven en verloop van de kwaliteit van het vastgoed te evalueren en te monitoren. Of bij het afsluiten van een opstal-, brand- en/of inbraakverzekering en bij een verhuurmutatie, opleveringsrapport of een inspectierapport bij aanvang van de verhuurovereenkomst.
Bij de overheid liggen de redenen vaak in het verlengde van de eigenaar/beheerder, ook hier spelen nieuwe ontwikkelingen en gebeurtenissen (calamiteiten) een belangrijke rol. De overheid is namelijk degene die hiervoor richtlijnen moet opstellen en hierop moet toezien. Dit is ook de reden dat de overheid daarnaast nog op een andere manier evalueert:
Als handhaver van de wet: om calamiteiten te voorkomen of om kaders op te richten ten gevolge van nieuwe ontwikkelingen. Denk bij ontwikkelingen aan demografische-, economische, sociale, technische, ecologische en politieke ontwikkelingen, bijvoorbeeld hoe de woningkwaliteit zich in Nederland ontwikkelt. Dit verwoordt zich in het verstrekken van vergunningen en bij het handhaven van de openbare orde en veiligheid.
Om een eenduidig referentiekader te creëren, is het nodig van te voren te bepalen welke evaluatievorm wordt toegepast. Van der Voordt e.a. (2001) onderscheiden binnen het bouwkundige vakgebied twee vormen van evalueren:
Productevaluatie: het vaststellen van de waarde van een product, bijvoorbeeld de omgeving, gebouw of ruimte, bijvoorbeeld het evalueren van het programma van eisen.
Procesevaluatie: het beoordelen van het totstandkomingstraject van de realisatie en beheer, bijvoorbeeld het bouwproces.
In deel 6, Onderhoud I, wordt de Vastgoed KwaliteitsMeetlat (VKM) geïntroduceerd als instrument om op een eenduidige wijze het product vastgoed in kwaliteit te meten. De kwaliteit wordt gemeten als de belevenis van het maximaal bereikbare aan wensen aan het vastgoedobject, voor een vooraf gestelde lange levensduur, tegen een concurrerende prijs.
33
Andere vormen van evalueren zijn te onderscheiden naar het tijdstip in het proces waarop de evaluatie plaatsvindt:
Ex ante evaluatie (effectanalyse): een evaluatie die voorafgaand aan de uitvoering plaatsvindt. In evaluaties van architecten en architectuurcritici worden gebouwen primair vanuit de invalshoek van ontwerpers beoordeeld. Hierin komen aspecten zoals ontwerpconcepten, ontwerpmiddelen, ruimtewerking, maatverhoudingen, kleuren en materialen, samenhang tussen gebouwcomponenten of het ontbreken daarvan en onderliggende overwegingen aan de orde.
Ex post analyse (Post-Occupancy Evaluation): een evaluatie achteraf. Dit betreft een evaluatie na de ingebruikname van het gebouw, gericht op het functionele aspect. In deze evaluatie staat de gebruiks- en belevingswaarde c.q. de ervaring en behoeften van de dagelijkse gebruikers en bezoekers centraal. In de laatste jaren wordt er steeds meer gestreefd naar een brede evaluatie, waarbij zowel gebruiksaspecten en esthetische aspecten als technische en economische aspecten geïntegreerd worden.
Evalueren is blijkbaar zeer belangrijk in de continu veranderende markt met veranderende eisen en wensen. Door op de juiste manier te evalueren blijft het een goede stap om te investeren in vastgoed zonder te hoeven vrezen voor een economisch verval binnen afzienbare tijd. Met de juiste evaluatie en de juiste opeenvolgende maatregelen kan de markt nog steeds op haar wenken worden bediend.
34
De evaluatie wordt gezien als een match tussen vraag en aanbod. Daarbij bestaat de vraag uit de wensen, voorkeuren, verwachtingen en doelen van direct betrokken, deels vastgelegd in het programma van eisen en wet- en regelgeving. Het aanbod bestaat uit het te realiseren of reeds gerealiseerde gebouw. De uiteindelijke selectie van de beoordelingsaspecten hangt met name af van het doel van de evaluatie. Slechts bij uitzondering zal een alles omvattende evaluatie worden nagestreefd. De verdeling van de aandacht over de aspecten geschiedt hierbij op basis van de 80/20-regel van Pareto. Voorafgaand aan een evaluatie moet allereerst worden nagedacht over wat er wordt geëvalueerd. Belangrijk daarbij is vast te stellen wat de vraagstelling is en wat de daaruit voortvloeiende na te streven doelstellingen zijn. In de evaluatie-/onderzoeksopzet is het belangrijk de volgende vragen te beantwoorden:
Wat?
: het gebouw, de wetgeving, de gebruiker, etc.
Waarom?
: wat is de noodzaak, aanleiding, etc.
Hoe?
: welke stappen moeten worden gemaakt
Wanneer? : evaluatiemomenten, incidenteel, periodiek, etc.
Voor wie? : voor de eigenaar, de gebruiker, de overheid als toezichthouder, etc.
Door wie? : onafhankelijk, etc.
3.1
Doelstellingen van een evaluatie
Met de doelstelling van een evaluatie wordt bedoeld het toetsen van de impliciete verwachtingen en doelstellingen van de verschillende factoren. Door deze verwachtingen ex ante te evalueren, kan een inschatting van de haalbaarheid gemaakt worden. Met een ex post evaluatie kan gekeken worden of de doelstellingen gerealiseerd zijn. In totaal kunnen een tweetal hoofddoelstellingen worden onderscheiden. Bij beiden zullen 22
enkele voorbeelden de revue passeren: 1. Projectgebonden doelstellingen:
Signaleren van onbedoelde en onvoorziene effecten: Door een evaluatie kunnen, naast de toetsing van de geformuleerde doelstelling, ook onbedoelde en onvoorziene verschijnselen naar voren komen.
Inzicht in besluitvormingsprocessen: Door evaluatie van het bouw- en ontwerpproces kan inzicht ontstaan in te verwachten en daadwerkelijke motieven achter de beslissingen en de rollen van de verschillende factoren.
Stoom afblazen: Door een evaluatie kunnen betrokkenen in het bouwproces hun enthousiasme of onvrede naar voren brengen. Dit stoom afblazen is een psychologische reden van een evaluatie.
Bouwstenen voor verbetering: De uitkomsten van een evaluatie kunnen gebruikt worden voor verbeteringen van het product of het proces. Bij een ex ante evaluatie kunnen
35
knelpunten naar voren komen die verbetering behoeven. Een ex post evaluatie kan gebruikt worden om kinderziekten in een gebouw op te lossen. 2. Projectoverstijgende doelstellingen:
Theorievorming: Theorieontwikkeling en het toetsen van bestaande theorieën kan door middel van evaluaties en onderlinge vergelijking van evaluaties plaatsvinden.
Instrumenten, ontwerprichtlijnen en beleidsaanbevelingen: Het is belangrijk om de resultaten uit
evaluatieonderzoek
te vertalen naar bijvoorbeeld ontwerprichtlijnen,
instrumenten of beleidsaanbevelingen. Deze instrumenten zijn makkelijk toegankelijk voor alle betrokkenen bij het proces. Deze betrokkenen verkrijgen hiermee voldoende kennis en inzicht om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen.
Database van referentieprojecten: Met een evaluatieonderzoek kan elders opgedane kennis meegewogen worden in het besluitvormingsproces. Om dit te kunnen realiseren, zou men een database op kunnen zetten van de kerngegevens en evaluatiegegevens van interessante projecten. Hiermee moet niet beoogd worden om een blauwdruk vast te leggen voor het ideale gebouw of het ideale bouwproces, dit bestaat namelijk niet.
Een goed voorbeeld van een projectoverstijgende doelstelling is het Consortium of European Building Control dat informatie gaat uitwisselen over bouwers die fouten hebben gemaakt. Dit naar aanleiding van de vele ongevallen door bouwfouten en de veelal internationaal opererende bouwers. In het Consortium zitten organisaties en overheden die op het terrein van bouwtoezicht, regelgeving en technische aspecten kennis en informatie uitwisselen.
36
4
HUISVESTINGSKWALITEIT VS. RISICO; VASTGOED RISICOINVENTARISATIE
Voor het meten van de feitelijke en de gewenste huisvestingskwaliteit wordt gebruikgemaakt van
de
Vastgoed
Kwaliteit
Meetlat
(VKM).
Het
vaststellen
van
de
feitelijke
huisvestingskwaliteit volgt uit het inspecteren van gebouwen en is een voldongen feit. Anders ligt het bij het vaststellen van de gewenste huisvestingskwaliteit. Het is de discussie tussen bedrijfsmanagers en huisvestingsmanagers die leidt tot een keuze naar welke gewenste huisvestingskwaliteit wordt toegewerkt. De praktijk kent vele gewenste huisvestingsniveaus maar in uiterste komen we tegen het gewenste kwaliteitsniveau dat naadloos past op het ambitieniveau van de organisatie, huisvesting als maatkostuum van de organisatie, en daar tegenover staat dat niet meer huisvestingskwaliteit nodig is dan strikt noodzakelijk vanuit weten regelgeving (zie figuur 27).
Figuur 27: Gewenste huisvestingskwaliteit, maatkostuum of liever iets minder kwaliteit
In dit hoofdstuk zullen de risico’s nader toe worden gelicht om zo een duidelijk beeld te geven welke risico’s er zijn, kunnen ontstaan en hoe hiermee dient te worden omgegaan. Er zal worden ingegaan op de ondergrens van de huisvestingskwaliteit benaderd vanuit de huidige wet- en regelgeving. Sinds de invoering van de nieuwe woningwet 2007 is het echter niet meer voldoende om slechts de letteren van de wet- en regelgeving te volgen. De eigenaar van vastgoed dient daarboven nog zijn gezonde verstand te gebruiken en te specifieke situatie te beoordelen om zo gevaarlijke en ongezonde situaties te voorkomen. Kwaliteit versus risico Er bestaat dus een direct verband tussen kwaliteit en risico waarbij we uitgaan van de stelling dat bij oplopende kwaliteit het risico terugloopt en bij een aflopende kwaliteit het risico oploopt, zie figuur 27. 37
De ondergrens
wordt
bepaald
door
de
wet-
en regelgeving en
de uitgebreidere
verantwoordelijkheid als beschreven in de woningwet 2007. Wanneer de feitelijke kwaliteit van het gebouw onder deze grens komt, betekent dit dat het gebouw niet meer veilig is en/of sancties kunnen worden opgelegd. Hiervoor zal de vastgoedeigenaar/beheerder echter altijd moeten zorg dragen, anders grijpt de overheid in. 4.1
Risico
In deze paragraaf worden de risico’s nader toegelicht. Allereerst komt het risicoprofiel aan bod. Vervolgens de Vastgoed Risico-Inventarisatie (VRI). Hierin worden de risico’s op een rijtje gezet. Daarna het risico versus maatregelen/prioriteit en de kwaliteit versus het risico. De paragraaf wordt afgesloten met een stappenplan voor het opstellen van een VRI. Aangezien bij de exploitatie van vastgoed altijd risico’s aanwezig zijn, wordt de mogelijkheid geboden om je in te dekken via verzekeringen. Waar het om gaat is dat van te voren de consequenties van ‘wat-als’-scenario’s in kaart worden gebracht. Zo kan er een beeld worden gevormd waarin duidelijk wordt of de risico’s draagbaar zijn en de risico’s beter te beheersen zijn als deze zich voordoen. Het risico dat de veiligheid in gevaar is, kunnen we als volgt omschrijven: Risico = kans op het gevaar x gevolg van het voordoen van het gevaar Niet alleen de eigen organisatie is gebaat bij een goede risicoanalyse. De onderhoudsbranche is ook erg gebaat bij een inzichtelijke weergave van de belangrijkste risico’s binnen een bedrijf. Veelal wordt onderhoud uitbesteed aan een extern bedrijf, die niet alle ins & outs van de installaties kennen. Het is vooral belangrijk dat een organisatie haar risico’s kwantificeert in termen van kans en gevolg. Vervolgens moet een vertaalslag gemaakt worden naar een onderhoud beheerplan met specifieke taken. Hiermee kan dan tevens een vergelijking gemaakt worden tussen de kosten van onderhoud en de kosten van falen van de installatie. Met deze gegevens kan een optimaal onderhoud beheerplan worden opgesteld. Met deze manier van risicomanagement kan naar schatting 5 tot 20% van de onderhoudskosten worden bespaard. Vaak word in ondernemingen klakkeloos het advies van de leverancier opgevolgd, echter wat er moet gebeuren, hangt nauw samen met het risico. Bij het opstellen van een onderhoud beheerplan dienen tevens de operators betrokken te worden. Zij bezitten veel kennis van de werking van de installaties. Dit is van belang aangezien geen twee installaties, ook al zijn het dezelfde, gelijk zijn. Deze kennis kan gebruikt worden bij het duidelijk in kaart brengen van de risico’s. Het zal geen betoog behoeven dat wanneer weinig kwaliteit wordt geboden het risico in de exploitatie van het vastgoed hoger is (zie vervaltheorie van Priemus en Prak) dan wanneer veel kwaliteit wordt geboden (zie bloeimodel van Priemus en Prak). Een slechte kwaliteit kan ontstaan doordat jarenlang geen goed onderhoud is uitgevoerd, zoals dat zou gelden voor gas- en elektra-installaties in oude huizen. Onveilige situaties kunnen tot vervelende schades leiden die mensen treffen en veel geld kosten om te herstellen. Het risico kan 38
door de eigenaar van het vastgoed worden verlegd door de huurders en gebruikers van vastgoed onderhoudsverplichtingen op zich te laten nemen. Men kan daaromtrent afspraken in de huurovereenkomst op laten nemen en eventueel nadere afspraken maken met de gebruikers van vastgoed door het een en ander te regelen in huisregels en of in gebruikersovereenkomsten.
4.1.1
Risico-inventarisatie
Onder risico’s worden verstaan alle bedreigingen die het belang van mensen en organisaties kunnen treffen. Bedreigingen kunnen leiden tot schade, dat als verlies wordt ervaren door mensen en organisaties. Risico is de kans op, en gevolgen van bedreigingen voor mensen en de organisatie. Zoals blijkt is risico dus opgebouwd uit twee componenten: kans en gevolg. Risicogevolgen kunnen zich op allerlei manieren manifesteren:
De veiligheid van personen in en om het gebouw wordt bedreigd.
De overheid moet overgaan tot het opleggen van boetes en of moet dreigen met sluiting en of sloop van vastgoed wanneer het vastgoed en het gebruik daarvan niet voldoet aan wettelijke richtlijnen.
De bedrijfszekerheid niet gewaarborgd kan worden omdat het gebouw niet voldoet aan de eisen die gesteld zijn voor gebruik van het gebouw. En daardoor de productie van de organisatie in het gebouw niet optimaal is. Bij verhuur kan dit leiden tot ontevreden huurders die de huur opzeggen waardoor de kans op leegstand kan voordoen met als gevolg inkomstenderving.
Het gebruik van het vastgoed niet optimaal is, door bijvoorbeeld slecht onderhoud, waardoor klemmende deuren niet goed opengaan. In de sfeer van de beleving kan door slecht onderhoud een negatief gevoel ontstaan over het gebouw.
Beleving negatief ervaren wordt; het gebouw is bijvoorbeeld vies.
Een groot deel van de mogelijke risicogevolgen zoals boven beschreven wordt ondervangen door wet- en regelgeving. De andere risico’s dienen zoveel mogelijk voorkomen te worden door het
gebruik
van
gezond
verstand.
Hiervoor
is
de
vastgoedeigenaar/gebruiker
ook
verantwoordelijk, zoals staat beschreven in de woningwet 2007. De grootste risico’s bestaan dus uit het niet voldoen aan de wet- en regelgeving en het niet goed inschatten van gevaarlijke of ongezonde situaties van de betreffende organisatie. De risico-inventarisatie begint altijd met een classificatie van arbeid en activiteiten. Dit is vooral bedoeld om een goed beeld te verkrijgen van de organisatie en haar werkzaamheden zodat bepaald kan worden welke wetten en regels voor de organisatie van toepassing zijn, en wat de risico’s zijn. Aan de hand hiervan kan ook bepaald worden welke vergunningen aanwezig moeten zijn.
39
Als een goed beeld van de organisatie is verkregen kan men door middel van inspectie controleren of de organisatie en haar vastgoed aan alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving voldoet. Ook dient gecontroleerd te worden of er eventuele aanvullende maatregelen zijn getroffen die de voor de organisatie specifieke risico’s moeten voorkomen. 4.1.2
Risicotaxatie
Alle risico’s dienen in kaart te worden gebracht en geschaald aan de hand van de kans dat het gevaar zich voordoet en de gevolgen van het zich voordoen. De risico’s worden zo geplaatst in een risico taxatieschema. Dit levert drie groepen risico’s met ieder hun eigen prioriteit waarin maatregelen moeten worden genomen:
Prioriteit 1: Direct actie ondernemen;
Prioriteit 2: Meenemen in MJP;
Prioriteit 3: Ingrijpen niet nodig, risico acceptabel.
In figuur 29 hieronder staat het risico taxatieschema afgebeeld.
Figuur 29: Risico taxatieschema
Bij het plannen van maatregelen staan de volgende alternatieven open:
Het risico accepteren en tot de conclusie komen geen maatregel te plannen.
Het risico verzekeren.
Preventieve maatregelen nemen en niet verzekeren.
Preventieve maatregelen nemen en verzekeren. Bij het afwegingsproces tot het nemen van maatregelen wordt in ogenschouw genomen de frequentie en omvang van de schadelijke effecten indien het risico zich zal gaan uiten.
Te nemen soort maatregelen ter voorkoming van het risico.
Een kosten-/batenanalyse.
Het risico verzekeren 40
Wanneer
het
verleggen
van
risico’s
door
de
eigenaar
van
vastgoed
niet
met
huurovereenkomsten, huisregels en gebruiksovereenkomsten naar anderen is te verleggen, dan staat nog de weg open om zich middels af te sluiten verzekeringen hiervoor in te dekken. Op deze wijze wordt het risico afgekocht. Onder meer door het toenemen van het aantal ‘design&build’-contracten is de aansprakelijkheid in de bouwsector aan het veranderen. Hierdoor ontstond er een instrument als verzekerde garantie, een verzekering voor verborgen gebreken na oplevering. Verzekeraars willen een dergelijke verzekering afsluiten als een door hen erkende instelling het gehele bouwproces controleert. Zo’n verzekerde garantie kan ook een optie zijn om de hoge faalkosten in de bouw, die maatschappelijk en bedrijfseconomisch steeds minder geaccepteerd worden, terug te dringen. Verborgen gebreken De bekendste oplossing om faalkosten te voorkomen, is het realiseren van gedragsverandering. Door bijvoorbeeld het niveau van kwaliteitszorg te verhogen, te zorgen voor betere samenwerking tussen partijen en meer te controleren. Echte oplossingen zijn er nog niet, daarom pleiten ministers voor een actief beleid en dit te koppelen aan een concreet instrument, te weten een verzekerde en integrale garantie. Het gaat hierbij om een garantie voor de opdrachtgever, welke belang hecht aan minimale overlast tijdens de bouw en een tijdige oplevering, maar vooral is geïnteresseerd in de kwaliteit van het gebouw in de gebruiksfase. Hij wil bijvoorbeeld niet worden geconfronteerd met verborgen gebreken zoals verzakkingen, voortijdige rottende kozijnen, scheurende vloeren of lekkende daken. En mochten deze gebreken toch optreden, dan wil hij dat deze zonder kosten worden verholpen. Die zekerheid heeft hij als hij op een bouwwerk een verzekerde en integrale garantie zit. Een dergelijke garantie betekent namelijk dat de verzekering van de aannemer direct uitkeert in geval van constructieve schade door een verborgen gebrek. De opdrachtgever blijft dus gevrijwaard van ellenlange aansprakelijkheidsprocedures. Aansprakelijkheid Bij tegenwoordige bouwwerken zijn zoveel verschillende partijen werkzaam dat het moeilijk te zeggen is wie er nou aansprakelijk is. Hier volgen een aantal wettelijke regelingen voor verschillende partijen die verantwoordelijk kunnen zijn:
Aannemer: in het Burgerlijk Wetboek wordt geregeld dat de bouwmeester en de aannemers gedurende 10 jaar aansprakelijk
zijn indien het gebouw geheel of
gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond. De wet kent voor de architect en de constructeur geen specifieke bepalingen. Het i s mogelijk om met al deze partijen dezelfde algemene voorwaarden overeen te komen: De Nieuwe Regeling (DNR) 2012. Deze regelt de rechtsverhouding tussen opdrachtgever enerzijds en de architect, ingenieur en adviseur
41
anderzijds en beperkt de aansprakelijkheid van de architect/ingenieur/adviseur ook vergaand.
Bezitter van Opstal: de bezitter van een opstal kan aansprakelijk worden gesteld wanneer er gevaar en risico’s zijn voor derden doordat het opstal niet voldoet aan wettelijk gestelde eisen. Het betreft een risicoaansprakelijkheid van de bezitter, welke dus geen verwijt hoeft te treffen, noch met het gebrek bekend hoeft te zijn. Mogelijk heeft de eigenaar/bezitter
op
zijn
beurt weer verhaal op de aannemer/architect.. Onder
omstandigheden kan de overheid onder gewoon voorbehoud op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn omdat zij niet heeft voorkomen dat de derde gevaar creëerde dat zich ook daadwerkelijk verwezenlijkte. Gemeenten zijn op grond van de Woningwet (Ww) belast met bouw- en woningtoezicht. Alhoewel een beginselplicht tot handhaving geldt, zal een overheidsorgaan slechts aansprakelijk kunnen zijn voor schade in geval van falend overheidstoezicht en/of handhavingsbeleid. Hiervan is sprake bijvoorbeeld in geval van een zeer ernstige mate van tekortschieten, opzettelijk of roekeloos onjuist gegeven adviezen en/of in het geval dat meer intensieve controle was geboden. De vraag of het overheidsorgaan op de hoogte was of had moeten zijn van reële en directe bedreiging van leven van personen is daarbij van belang.
CAR: ook onzorgvuldige vergunningverlening kan tot overheidsaansprakelijkheid leiden. De schadelijdende partij dient dan echter wel het besluit tot vergunningverlening bestuursrechterlijk aan te vechten. Indien dit niet gebeurt, wordt het besluit namelijk geacht rechtmatig te zijn en kan van de overheid op die grond geen schade meer worden gevorderd. Is er een aansprakelijke partij gevonden, dan is volgens het preadvies ons huidige systeem van procedures te kostbaar en te onzeker. Verzekering zou hier een oplossing kunnen bieden. Momenteel komen hiervoor de CAR (Constructions AllRisks)verzekering en de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering van
de
aannemer of
adviseur in aanmerking. De eerste is echter beperkt tot slechts materiële schade aan het gebouw en beperkt bovendien de dekking in tijd, variërend van 6 maanden tot 2 jaar. De bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering hanteert meestal het claims made-systeem, dat echter slechts de schade dekt waarvoor de verzekerde tijdens de polisduur op de hoogte is gesteld. Controle Door onder andere contractvormen zoals ‘design&build’ verandert de aansprakelijkheid van bouwende partijen. Bij projecten met deze contracten is de opdrachtnemer aansprakelijk voor ontwerp en uitvoering, en beperkt de aansprakelijkheid van het ontwerp zich daarbij niet langer tot alleen het honorarium van de ontwerper. Door deze ontwikkeling neemt de vraag naar een verzekerde garantie toe. Verzekeraars zullen echter niet zomaar een dergelijke garantie geven en zullen alle risico’s willen kennen. In de praktijk zal hij dan ook een onafhankelijk bureau inschakelen die een kwaliteitsverklaring uitgeeft, waaruit blijkt dat de risico’s aanvaardbaar zijn.
42
Controle door deze partij maakt het niet alleen mogelijk verborgen gebreken en bouwfouten te verzekeren, maar verkleint ook de kans op deze fouten. Natuurlijk zijn fouten bij externe controle niet uitgesloten, maar de kans op een fout in het eindproduct is wel veel kleiner. Partijen die belangstelling hebben voor een verzekerde garantie, moeten zich realiseren dat controle en verzekering geld kosten. Wie echter financiële consequenties van bouwfouten kent, zal begrijpen dat deze kosten zich in de meeste gevallen terugverdienen door de kleinere kans op faalkosten en slachtoffers. Voortdurende interactie De opdrachtnemer is dus de partij die de garantie biedt. Hij geeft dus ook de opdracht aan de controlerende partij, die uiteraard erkend wordt door de verzekeraar en onder zijn strikte regels werkt. Dat betekent dat controleur en uitvoerende partij nauw samen moeten werken en de controleur niet alleen bij de oplevering een strenge keuring toepast. Gedragsverandering in de bouw is geen sinecure. Het introduceren van nieuwe instrumenten en spelregels kan zo’n verandering stimuleren of zelfs afdwingen. Wat dat betreft zitten de ministers met hun toekomstvisie op het goede spoor. Bovendien passen de wijzigingen die zij voorstaan goed bij de geleidelijk veranderende rolverdeling tussen bouwpartijen én bij de maatschappelijke behoefte om partijen die verantwoordelijk zijn voor bouwfouten daarop te kunnen aanspreken. Een verzekering helpt echter niet altijd tegen de gevolgen van schade. Denk hierbij aan een bedrijf dat in vlammen opgaat. Het bedrijf is verzekerd tegen de directe materiële schade. Maar hoe langer het duurt voordat het bedrijf zijn dagelijkse gang van zaken weer heeft opgepakt, hoe groter de kans dat een klant zijn heil ergens anders gaat zoeken. De helft van de door brand getroffen bedrijven gaat, soms pas na jaren, failliet. Het is dus noodzaak om je productieproces zo snel mogelijk weer op te pakken, of om je productie tijdelijk uit te besteden. Het laatste betekent dat je namen van leveranciers of details van je productieproces aan anderen bekendmaakt en daar zijn de meeste ondernemers niet zo happig op. Een noodplan omvat dan ook afspraken, namen en telefoonnummers en moet niet alleen op de zaak liggen, maar ook bij de ondernemer thuis. Door de nasleep van een brand is het belangrijk om prioriteiten te stellen en de juiste mensen om je heen te verzamelen die een ondernemer kunnen helpen. Zelfs als het bedrijf goed is verzekerd, een eventuele brand effectief is beheerst en er een gedegen noodplan klaarligt, kan brand het einde van het bedrijf betekenen. Dan is de vraag: komt het door de brand of de manier waarop de ondernemer ermee omgaat? Premies voor schadeverzekeringen zijn de afgelopen jaren met tientallen procenten omhoog gegaan. Met preventiemaatregelen valt de stijging lager uit. Wat ook geen kwaad kan, is dat uw bedrijf er veiliger van wordt. Het meest effectief zijn uiteraard maatregelen die de meest voorkomende schadeoorzaken verhinderen. De top-5 bestaat uit schadeoorzaken die redelijk standaard, simpel en vaak gemakkelijk te voorkomen zijn: 1. brandstichting; 43
2. elektrische installatie; 3. onderhoudswerkzaamheden, las- en slijpwerk; 4. inbraak en diefstal; 5. waterschade. Helaas leiden lang niet alle preventiemaatregelen tot premiekorting. Zonder veel preventieve maatregelen is een bedrijf zelf helemaal niet meer te verzekeren. Een brandblusser is bijvoorbeeld al lang geen exotisch apparaat meer, maar verplicht voor een brandverzekering. De directe schade is vaak van secundair belang. 4.1.3
Vastgoed risico-inventarisatierapport - stap voor stap
Het doel van het opstellen van het vastgoed risico-inventarisatierapport is het opsporen, aanpakken en voorkomen van risicosituaties met betrekking tot het gebruik van vastgoed. Dit gaat sinds de invoering van de nieuwe woningwet 2007 verder dan het alleen voldoen aan geldende wet- en regelgeving. Er is een grotere verantwoordelijkheid voor de eigenaar van het vastgoed om risico situaties te voorkomen. Kijken we naar de behoeftehiërarchie van Maslow gekoppeld aan de kwaliteitsniveaus van de PVM vastgoedkwaliteit dan richt de VRI zich op de vierde en vijfde trede van het kwaliteitsniveau.
Figuur 30: Behoeftehiërarchie van Maslow gekoppeld aan de VKM
De behoefte aan goede risico-inventarisatierapporten is groot na alle ophef over bouwfouten en de Schipholbrand. Deze subparagraaf dient als leidraad voor het opstellen van een VRI. De indeling van het rapport dient als volgt te worden opgebouwd:
44
Figuur 31: VRI stap voor stap
De risico-inventarisatie begint met een uitgebreide analyse van de organisatie. Hierin komen de werkzaamheden die binnen de organisatie worden verricht naar voren. Hieruit vloeien al een aantal belangrijke risico’s voort. Andere nuttige instrumenten om risico’s te identificeren zijn weten regelgeving, brainstormsessies, sectorale controlelijsten en rapporten over voorgaande projecten. Nadat men de risico’s voor de organisatie heeft bepaald, kunnen ze worden gerangschikt op basis van het risico taxatieschema van figuur 31. Zijn alle risico’s in kaart gebracht en gerangschikt dan kan de inspectie plaats vinden. Veelal zal dit gebeuren door een gespecialiseerd bureau aangezien binnen
een organisatie vaak
niet de benodigde
gespecialiseerde kennis aanwezig is. Hier worden slechts kort en bondig de resultaten van de inspectie besproken. De uitgebreide bevindingen en alle controlerapporten dienen in de bijlagen te worden opgenomen. In de conclusie komen kort en bondig de belangrijkste bevindingen aan de orde. De manager moet snel kunnen zien wat de belangrijkste conclusies zijn en wil niet verblind worden door onnodige details. In het laatste hoofdstuk komen de actiepunten en de prioriteit waarin ze moeten worden verricht. Tevens wordt hier een kostenbegroting opgenomen waarin een overzicht wordt gegeven van de te maken kosten voor de komende jaren om ervoor te zorgen dat de organisatie en haar vastgoed aan alle regels voldoet. Het VRI rapport kent echter wel enkele valkuilen:
Als de VRI niet goed gepland wordt, of gezien wordt als een bureaucratische maatregel, is het een verspilling van tijd en moeite en verandert er niets aan de organisatie.
Als het uitvoeren van de VRI een doel op zich wordt, kan de organisatie verzanden in details en wordt de VRI een pro forma document.
45
Risicobeoordelaars kunnen ‘blind’ zijn voor de eigen organisatie en daardoor gevaren of risico’s als gering beoordelen, vaak gesterkt doordat er nog geen ongevallen hebben plaatsgevonden.
Risicoaspecten In de volgende paragrafen komen de risico-aspecten aan de orde. Deze aspecten zijn ingedeeld conform de NEN 2767 tabel B1 welke in voorgaande paragraaf toegelicht is. 4.2 4.2.1
Wet- en regelgeving, veiligheid en gezondheid Wet- en regelgeving
Bouwbesluit 2012 bevat de technische bouwvoorschriften die in Nederland gelden voor elk bouwwerk (zowel woningbouw als utiliteitsbouw, zowel gebouwen als andere bouwwerken). Maar ook regelgeving vanuit Europa en bijvoorbeeld de Arbowet zijn van toepassing. In de latere paragrafen zal hier een toelichting op worden gegeven. Het bouwbesluit 2012 maakt onderscheid tussen voorschriften voor nieuwbouw (waaronder ook begrepen verbouw en uitbreiding) en voorschriften voor bestaande bouw (zonder dat er sprake is van verbouw). De zorgplicht overvleugelt het Bouwbesluit. De vastgoedmanager heeft de plicht om ervoor te zorgen dat een bouwwerk geen negatieve invloed heeft op de veiligheid en de gezondheid van de gebruikers en de mensen die in de omgeving van het gebouw verkeren. Dit geldt voor iedereen die bij het bouwen en beheren van bouwwerken betrokken is, dus naast de vastgoedmanagers, architecten, ingenieurs en bouwers ook de onderaannemers en toeleveranciers. Bij overtredingen treedt de Wet op de Economische Delicten in werking.
Figuur 32: Bekende plaat?
Het terugtreden van de overheid en het toenemen van de verantwoordelijkheid voor marktpartijen is een proces dat al geruime tijd bezig is, maar dat tot nu toe vooral voor de overheid realiteit leek. Voor de markt was het een vrijblijvende uitnodiging om gezamenlijke afspraken te maken over onderwerpen die het Bouwbesluit niet regelde, of op een minimaal niveau. Met de komst van de zorgplicht voor zowel eigenaren, bewoners als gebruikers is het vrijblijvende eraf wat betreft de aspecten veiligheid en gezondheid. Volgens de 46
minister doet een opdrachtgever er verstandig aan contractueel vast te leggen dat zijn wederpartij zich ertoe verplicht te bouwen overeenkomstig aan de van toepassing zijnde voorschriften en het risico draagt van de gevolgen van het eventueel niet daaraan voldoen. Wanneer de verantwoordelijkheden en verplichtingen niet nageleefd worden treedt de zorgplicht in werking. Hierbij kan gedacht worden aan regelgeving conform het Bouwbesluit, gebruiksvergunning, de Arbowetgeving milieuwetgeving, waterleidingbesluit, etc. Onderstaand staan de verantwoordelijkenheden en verplichtingen opgesomd. Eigenaar/Overheid:
Gebouw dient te voldoen aan Bouwbesluit (Woningwet).
Bouwvergunning door gemeente, toetst op o.a. brandveiligheid en vluchtmogelijkheden voor aanwezigen.
Verstrekken gebruiksvergunningen (door Gemeente).
4.2.2
Bouwbesluit
Voor nieuwbouw van kantoren en woningen moet, zoals eerder vermeld, voldaan worden aan de regels van het bouwbesluit 2012. Figuur 33 illustreert de plek van het bouwbesluit 2012 tussen de andere regelgeving. De technische eisen die het Bouwbesluit stelt aan bouwwerken zijn afhankelijk van het gebruik van het bouwwerk. Het bouwbesluit noemt dat de gebruiksfunctie van een gebouw. Een Bouwbesluittoetsing begint met het schematiseren van het gebouw in gebruiksfuncties. Een woning heeft de gebruiksfunctie wonen. Toch is dat zeker niet altijd het geval. In een woning mag bijvoorbeeld naast de woonfunctie ook een kantoorfunctie liggen (indien bestemmingsplan dat toelaat) of bijvoorbeeld een overige gebruiksfunctie (garage). Voor een bedrijfshal maakt het voor de Bouwbesluittoetsing heel wat uit of dat de bedrijfshal de gebruiksfunctie normale industriefunctie of lichte industriefunctie krijgt. Wees daarom altijd zeer duidelijk bij het maken van een Bouwbesluittoetsing welke gebruiksfuncties u aan het gebouw toekent. De gebruiksfunctie bepaalt welke eisen uit het Bouwbesluit van toepassing zijn op de toetsen deel van een bouwwerk. De eisen van het Bouwbesluit 2012 hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Onderstaand zijn deze in het kort opgesomd.
veiligheid:
bouwconstructies,
afmetingen,
hellingen,
elektriciteitsvoorzieningen,
gasvoorzieningen, brandveiligheid, en dergelijke;
gezondheid:
geluidwering,
drinkwatervoorziening,
straling
uit
bouwmaterialen,
luchtverversing, stank, en dergelijke;
bruikbaarheid: toegankelijkheid, daglichttoetreding, en dergelijke;
energiezuinigheid: warmte-isolatie, luchtdichtheid, en dergelijke;
milieu: materiaalgebruik, en dergelijke.
De eisen in het Bouwbesluit zijn geformuleerd als zogenoemde prestatie-eisen die door meting of berekening worden gecontroleerd. De meet- en rekenmethoden en definities hiervoor staan beschreven in Nederlandse Normen. Het Bouwbesluit verwijst daar ook naar en geeft aan welke minimale
prestatie-eis
gerealiseerd
moet
worden.
Een
voorbeeld
is
de 47
energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van een gebouw, die een prestatie aangeeft voor de energiezuinigheid van een gebouw. Hoe lager de EPC voor een woning, hoe minder energie de woning nodig heeft om verwarmd te worden. In een Nederlandse Norm (de energieprestatienorm, afgekort EPN) is vastgelegd op welke wijze de energiezuinigheid van een gebouw berekend moet worden. De uitkomst van die berekening is de EPC. Het volgen van de regels van het Bouwbesluit heeft niet automatisch tot gevolg dat er ook daadwerkelijk een veilig bouwwerk gebouwd wordt. Dit is mogelijk als men alle regels afzonderlijk volgt zonder te kijken naar de samenhang van de bepalingen. Die afzonderlijke hantering van de regels komt nogal eens voor. Het Bouwbesluit schrijft bijvoorbeeld onder meer voldoende veilige vluchtroutes voor. In plaats van één trappenhuis aan de ene en aan de andere kant van een gebouw te zetten kiezen architecten er soms voor om de twee trappen te combineren tot een ‘wokkel’. Die komt dan vaak in het centrum van het gebouw. Dat levert ernstige problemen op wanneer er rond het trappenhuis brand uitbreekt. Gebruikers moeten voor hun evacuatie de brand opzoeken in plaats van er voor weg te vluchten. Juridisch gezien valt er op een ‘wokkeltrap’ echter niets aan te merken. Het Bouwbesluit onderscheidt ook ‘gezondheidsgebouwen voor zelfredzame personen’ oftewel instellingen waar de aanwezigen niet aan het bed zijn gekluisterd en bij brand zichzelf in veiligheid kunnen brengen. Daar vallen ook instellingen voor de geestelijke gezondheid onder. De vraag is echter of de patiënten inderdaad in staat zijn zichzelf te redden. De regels geven geen definitie van ‘zelfredzaamheid’ maar wie de regels letterlijk volgt, kan zonder problemen een instelling voor geestelijke gezondheid in een kantoorpand beginnen. Wet en regel zijn dus niet altijd even duidelijk. VROM stuurde een aanvulling rond het Ministeriële Geschrift van juni 2003. De aanvulling verduidelijkt de samenhang tussen de Woningwet, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de bepalingen uit het zogeheten MG. Brandveiligheid is echter meer dan alleen een samenstel van regels, het vergt vooral gezond verstand wat weer voortkomt uit vakkundig inzicht. De algemene periodieke keuring voor gebouwen verbetert de brandveiligheid. De fiscus draagt daaraan bij door eigenaren van gebouwen die de toetsing doorstaan lager aan te slaan. De bouw levert intussen hoge gebouwen op die het werk van de brandweer verhinderen, constateert het Nibra. Ramen zijn verlijmd zodat ze niet open kunnen en de klimaatinstallatie niet op hol kan slaan. De brandweer kan dan niet meer van buiten af een brand bestrijden maar alleen nog via de binnenkant. De bestrijding wordt vaak nog moeilijker omdat de brandweer bijvoorbeeld geen gegevens heeft over de klimaatinstallatie. De praktijk leert dat die in hoge mate de brand helpt uitbreiden. Moderne installaties hebben vaak voorzieningen als rookafsluiters die de verspreiding van de brand inperken; in oudere ontbreken die doorgaans.
48
Brand kan ook overslaan via de ruimte tussen het systeem- en bouwkundige plafond. Bijvoorbeeld in kantoren komt het nogal eens voor dat de scheidingswanden van de verschillende kantoorruimten niet tot tegen het bouwkundige plafond zijn doorgetrokken. Brand verzwakt de systeemconstructie waardoor het plafond bijvoorbeeld hulpverleners bedelft. Open liftdeuren kunnen een brand aanwakkeren en liftschachten kunnen als zuigers rook door de schachten verspreiden. Woningen In deze subparagraaf is een overzicht gemaakt welke eisen zoal voor een woning gelden. De eisen die voor een woning gelden bestaan onder andere uit eisen voor hellingbanen, toegang, de hellingshoek van een trap, onafsluitbare openingen en vele andere eisen. Onderstaand is een overzicht van enkele belangrijke eisen weergegeven: 2
Grootte verblijfsgebied: het totale verblijfsgebied van een woning is minimaal 24m .
Aanrecht en koken: in tenminste één verblijfsruimte is een aanrecht aangebracht, alsmede een opstelplaats voor een kooktoestel. Er is een spoelbak met afvoer en een kraan boven de spoelbak.
2
Bad: voor elke oppervlakte van 250m is er minimaal een afsluitbare badruimte. Een bad of douche en een wastafel aangesloten op voorzieningen voor afvalwater. Een kraan boven bad of douche en een kraan boven de wastafel, met zowel warm als koud water.
De
badruimte mag
zijn
samengevoegd
met
de
toiletruimte,
indien
de
en tv-signalen
en
2
vloeroppervlakte minimaal 2,6m bedraagt.
RTV: er
is
een voorziening
voor
de ontvangst
van radio
aansluitmogelijkheden voor het telefoonnet. In ten minste één verblijfsruimte is ten minste één aansluitpunt voor zowel telefoon, radio als televisie.
Daglicht:
daglichtoppervlakte van alle verblijven samen minimaal 10 procent van 2
vloeroppervlakte verblijfsgebied. Per verblijfsruimte minimaal 0,5 m daglichtoppervlakte.
Meterruimte: er is ten minste één meterruimte. Deze mag deel uitmaken van een gemeenschappelijke meterruimte indien de woning kleiner is dan 50m2. De ruimte is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit een verblijfs-, toilet- of badruimte. De loopafstand tussen de toegang van de woning en de meterruimte is minimaal 3 meter.
Wasapparatuur: er is ten minste één opstelplaats voor wasapparatuur, deze mag in de bergruimte liggen als deze ruimte toegankelijk is vanuit de woning.
Elektriciteit: stroomvoorziening is aangesloten op distributienet.
Afvalwater: voorziening voor afvoer van afvalwater en fecaliën die kan worden aangesloten op het openbaar riool. Minimaal één aansluitingspunt bij lozingstoestel en bij plaats wasapparatuur. Hemelwatervoorziening voor opvang en afvoer van hemelwater.
Gas: het woongebouw heeft een voorziening voor gas die is aangesloten op het distributienet.
Kantoren
49
Voor een kantoorruimte dient er naast het bouwbesluit ook te worden voldaan aan ARBOregels. Omdat de overheid een transparante wetgeving en deregulering probeert na te streven worden deze twee dus op elkaar afgestemd, welke een logische zaak is. Het Bouwbesluit bevat bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken, zoals woningen, kantoren, winkels e.d. in Nederland minimaal moeten voldoen. In de ARBO (de Arbeidsomstandighedenwet) staat beschreven hoe een werkgever ervoor zorg moet dragen dat werknemers niet onnodig ziek kunnen worden als gevolg van de te verrichte arbeid. Kantoorruimtes in Nederland moeten aan steeds meer regels voldoen (externe randvoorwaarden). Deze trend zal zich in de toekomst alleen maar voortzetten. Hieronder volgen een aantal nu geldende regels voor de veiligheid: Veiligheid: Om ongevallen te voorkomen zijn vereist:
noodverlichting;
slipvrije en effen vloeren;
voldoende ruimte op de werkplek;
loop en vluchtroutes zonder obstakels;
geen losliggende kabels en snoeren;
etc.
Ventilatie: Minimale ventilatie: 30 kubieke meter per uur. Toilet: Op iedere 15 werknemers moet 1 toilet zijn. Bij mannen 1 op de 25 als er ook urinoirs zijn. Bij meer dan 10 werknemers moeten de toiletten gescheiden zijn naar sekse. Wasbakken, zeep en handdoeken of droogapparaat moeten aanwezig zijn. De ruimte moet goed schoongehouden en geventileerd zijn. Een doucheruimte is alleen verplicht indien werknemers met vervuilende, gevaarlijke of biologische stoffen omgaan. Ramen Bij plaatsgebonden werk moet de werknemer uitzicht op de buitenwereld hebben. De oppervlakte van de ramen moet minimaal eentwintigste van de vloeroppervlakte bedragen. De gezamenlijke breedte van de ramen moet minimaal eentiende zijn van de omtrek van het werklokaal. Rechtstreeks invallend zonlicht moet geweerd kunnen worden. Bewegwijzering Bewegwijzering is vereist bij: nooduitgangen, brandblussers, vluchtwegen en EHBO-posten. Pictogrammen op de borden hebben een voorgeschreven vormgeving. EHBO Er moet een EHBO post aanwezig zijn.
50
Gewenste kwaliteit bestaande bouw volgens Bouwbesluit Het is niet redelijk om bij een bestaand bouwwerk, dat ooit met een vergunning werd gebouwd (verworven recht), te verlangen dat het aan de nieuwbouwvoorschriften moet voldoen. De grenswaarden voor bestaande bouw zijn dan ook zodanig gekozen dat er vrijwel geen strijdigheden zijn met de bestaande met vergunningen gebouwde voorraad. Dit is bereikt doordat er is uitgegaan van de oudste technische voorschriften die krachtens de Woningwet 1901 waren gegeven. Een uitzondering is gemaakt voor die aspecten waarbij de wetgever uit een oogpunt van veiligheid en gezondheid een hoger niveau noodzakelijk vond. Bij de afweging om een hogere eis dan in het verleden gold te stellen, heeft ook het kostenaspect een rol gespeeld. Dit om te voorkomen dat de te maken kosten niet in redelijke verhouding staan tot de hogere veiligheid of de betere gezondheidsomstandigheden. Bij het vaststellen van de grenswaarden voor de bestaande bouw is rekening gehouden met:
Verworven rechten.
Het niet vastgelegd zijn van de bezettingsgraad van een gebouw bij de aanvraag van een bouwvergunning.
De natuurlijke achteruitgang van de gebruikte materialen en constructieonderdelen.
De bezettingsgraad bij bestaande bouw In het verleden werd wel rekening gehouden met de te verwachten bezettingsgraad van een gebouw, maar werd niet van een aanvrager verlangd dat dit bij de aanvraag werd opgegeven. Dit heeft tot gevolg dat, ook indien de verleende bouwvergunningen nog beschikbaar zijn, vrijwel niet meer te achterhalen is van welke bezettingsgraad indertijd is uitgegaan. Voor het bepalen van de grenswaarden voor de voorschriften voor bestaande bouw is dan ook gekozen voor de laagste bezettingsgraad die bij nieuwbouw nog is toegestaan. Dit is de bezettingsgraad waarvoor het gebouw bouwkundig gezien in ieder geval geschikt moet zijn. Natuurlijke achteruitgang De eigenschappen van bouwmaterialen en constructieonderdelen zullen in de loop van de tijd, als gevolg van mechanische, chemische en fysische veroudering, achteruitgaan. Dit betekent dat een gebouw in de loop van de tijd niet meer zal voldoen aan de nieuwbouweisen, indien het bij het gereedkomen daaraan nog juist voldeed. De mate waarin die achteruitgang optreedt, is afhankelijk van de gekozen kwaliteit van de bouwmaterialen, de constructieonderdelen en uitvoering van het bouwwerk. Voor een bouwconstructie geldt bijvoorbeeld dat de optredende krachten gedurende een referentieperiode van 100, 50 of 15 jaar kunnen worden opgenomen. Voor een bestaand gebouw is de aan te houden referentieperiode teruggebracht tot een jaar. Dit heeft tot gevolg dat uitgaande van een gelijke kans op bezwijken, gedurende de referentieperiode, een bestaande bouwconstructie iets lichter mag zijn dan een nieuwe.
51
Bestaande bouw in gebruik Bij de bestaande bouw gelden er een aantal verplichtingen welke onderstaand weergegeven zijn: Verplichtingen (in Nederlandse SfB codering)
Verplichtingen Warmteopwekking (51) -
Ketelkeuring
-
Besluit voorzieningen en installaties milieubeheer
EBI bij oplevering
-
> 130 kW 1x per 2 jaar inspectie door aantoonbaar deskundige (SCIOS)
Verplichtingen Afvoeren (52) -
-
Noodafvoeren platte daken?
Verplichtingen Koudeopwekking (55) -
Zorgplicht Waterleidingbesluit
-
Locaties met hoog risico
-
Sproei en vernevelpunten > legionella
-
Risico-inventarisatie
-
Beheerplan
-
(SCIOS)
Verplichtingen Elektrische installatie (61-63) -
-
ARBO-besluit -
Werkgever moet zorgen voor veilige elektrische installatie
-
NEN-EN 50110 en NEN 3140 inspectie elektrische installatie
-
Inspecteur met aantoonbare ervaring
Noodverlichting in het kader van Arbowet en Gemeentelijke gebruiksvergunning -
Verantwoordelijkheid gebruiker
Verplichtingen Transport installatie (66) -
Warenwetbesluit Liften -
Verantwoordelijk is degene die een lift voorhanden heeft, in gebruik heeft of ter beschikking stelt
-
1x per 18 maanden periodieke inspectie
-
In NL 4 keuringsinstanties aangewezen
Verplichtingen Onderhoudsvoorzieningen (75) -
ARBO-besluit -
Risicoinventarisatie
-
Convenant gevelonderhoud
-
Eigenaar is verantwoordelijk om
52
Convenant na te leven
-
Beheerder in staat te stellen om convenant na te leven
Verplichtingen Terrein (90) -
Besluit opslag ondergrondse tanks -
-
1x per 15 jaar KIWA keur
Verplichtingen materialen (-) -
Asbestbesluit
Een voorbeeld van een verplichting is de toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers. Wie de deur van zijn bedrijfspand met opzet te smal maakt voor een rolstoel, kan sinds 1 januari 2006 strafrechtelijk vervolgd worden. Na aangifte is het in sommige gevallen mogelijk een verbouwing af te dwingen. Desondanks zijn nog maar heel weinig gebouwen in Nederland goed toegankelijk voor gehandicapten. 1 januari 2006 zijn de artikelen 137 en 429 van het wetboek van strafrecht aangepast en is discriminatie op basis van een handicap strafbaar. Vervolging is mogelijk als mensen op basis van een handicap of chronische ziekte worden gediscrimineerd. Daarop staat een geldboete en maximaal twee jaar gevangenisstraf. Uit het discriminatieverbod kan ook voortvloeien dat ondernemingen ontbrekende voorzieningen moeten treffen. Iemand die een oud pand koopt met een wenteltrap en zich daar op de derde verdieping vestigt, verkeert in een andere positie dan een ondernemer die een nieuw complex bouwt. Het treffen van een voorziening moet ‘in redelijkheid’ kunnen worden verwacht en mag voor de ondernemer niet ‘onevenredig belastend’ zijn. In welke gevallen dat aan de orde is, zal de rechter moeten uitmaken. In het Bouwbesluit is overigens al geregeld dat bouwwerken vanaf de openbare weg bereikbaar moeten zijn voor mensen met een fysieke beperking. Brandweervoorschriften schrijven vluchtroutes voor. Met de bepalingen in het strafrecht is het mogelijk om aangifte bij de politie te doen. 37
Naast dit soort verplichtingen zijn er nog een aantal wetten en vergunningen die betrekking hebben op het gebruik van een gebouw: Dit zijn:
Bouwverordening - gebruiksvergunning.
Arbowet (veiligheid voor de medewerkers).
Wet milieubeheer - milieuvergunning.
De gebruiksvergunning Om aan de eisen van overheidswege te voldoen, is het noodzakelijk dat voor panden waar meer dan vijftig personen werkzaam zijn, de eisen ten aanzien van brandveiligheid worden nageleefd. De gebruiksvergunning geeft voorschriften voor het beperken van de kans op brand, het beperken van de gevolgen van brand en het vluchten uit een gebouw bij brand. Deze voorschriften worden vertaald naar bouwkundige tekeningen en als voorwaarden in de vergunning opgenomen. De voorschriften worden bepaald door de gemeente op advies van de 53
brandweer. De verantwoordelijkheid voor veilig gebruik van een bouwwerk of inrichting ligt bij de gebruiker van het pand. Dit is dus ook degene die de gebruiksvergunning bij de gemeente moet aanvragen. De gebruiker is de persoon of de organisatie die een bepaald gebouw voor een bepaald doel gebruikt of exploiteert. De gebruiker kan dus de eigenaar zijn maar ook de huurder. De Arbowet Voordat een gebouw gebruikt mag worden als kantoor zijn er een aantal regels waar rekening mee moet worden gehouden. Regels die er voor zorgdragen dat een werknemer tijdens zijn te verrichten arbeid niet wordt blootgesteld aan bijvoorbeeld gevaarlijke stoffen of een ongezonde omgeving. Verplichtingen water Het Waterleidingbesluit regelt legionellapreventie: eigenaren van risicovolle locaties, zoals ziekenhuizen,
zorginstellingen,
zwembaden,
asielzoekerscentra,
gevangenissen,
kampeerterreinen, bungalowparken en hotels zijn verplicht een risicoanalyse uit te voeren en maatregelen te nemen om legionellabacteriën te voorkomen. Ook moeten ze verplicht het leidingwater
periodiek
op
legionellabacteriën
controleren. Voor bijvoorbeeld bedrijven,
scholen, kindercentra, wooncomplexen, sportaccommodaties en kantoren wordt teruggevallen op de in de Waterleidingwet en het Waterleidingbesluit opgenomen algemene plicht voor de eigenaar van de installatie om deugdelijk leidingwater ter beschikking te stellen. Leidingwater Het Waterleidingbesluit gaat alleen over leidingwater. Andere bronnen van legionella besmetting, zoals demonstratie van whirlpools tijdens beurzen, verneveling van water in tuincentra en luchtbehandelingsinstallaties vallen buiten de reikwijdte van de Waterleidingwet en vallen onder het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. In oude woningen kent men tevens het probleem van loden waterleidingen. In België zit in één op de drie woningen van voor 1960 meer lood in het leidingwater dan de norm van de Wereldgezondheidsorganisatie voorschrijft. Dat blijft uit een onderzoek van de Belgische consumentenorganisatie Test-Aankoop. Ruim 700.000 oude woningen en gebouwen in België hebben nog een loden waterleiding. Test-Aankoop wijst op het feit dat lood dat in het lichaam terechtkomt, bij jonge kinderen en zwangere vrouwen chronische loodvergiftiging kan
veroorzaken.
Veel
voorkomende
klachten
zijn
slaapstoornissen,
vermoeidheid,
misselijkheid en zelfs groeistoornissen. Ook de sloop van gebouwen moet gebeuren volgens strenge regels om vervuiling door asbest tegen te gaan. Wie een pand wil afbreken, moet een asbest inventarisatierapport laten opstellen. Dat rapport is verplicht voor het verkrijgen van de (gemeentelijke) sloopvergunning. Ook mogen alleen gecertificeerde bedrijven rapporten opstellen en het latere sloopwerk doen.
54
Figuur 34: Risico lichamelijk letsel
Ten gevolge van bepaalde voorvallen lopen personen risico op lichamelijk letsel of leiden deze tot voor de omgeving gevaarlijke situaties. Voorbeelden van deze voorvallen zijn:
afvallende of afwaaiende voorwerpen c.q. bouwdelen;
afvallen, doorzakken, doorvallen als gevolg van ondeugdelijk hekwerk, ontbrekende delen, ondeugdelijk dakwerk, ondeugdelijke vloeren, etc;
vergiftiging, stikken als gevolg van ondeugdelijk functionerende installaties;
brand, ontploffing als gevolg van ondeugdelijk functionerende installaties;
blootstelling aan elektrische stroom als gevolg van ondeugdelijke installaties.
Gezondheidsrisico’s Als we Evert Hasselaar van het onderzoeksinstituut OTB uit Delft moeten geloven, dan is het slecht gesteld met de kwaliteit van het binnenklimaat. Honderden woningen kampen met vochtproblemen en onvoldoende ventilatie. Ook de legionellabacterie vormt een serieuze bedreiging. Het gebruik van steeds meer apparaten in huis draagt bij aan een verslechtering van de gezondheidssituatie, ook toepassing van materialen die uit het oogpunt van duurzaam bouwen
worden toegepast, hebben
soms
schadelijke
neveneffecten.
Na
jarenlange
veronachtzaming groeit bij diverse groeperingen en (rijks)overheid de aandacht voor het binnenmilieu. Gezondheidsrisico’s doen zich met name voor in woningen gebouwd tussen 1975 en 1990.
55
Overzicht, oorzaken, bronnen van ziekten en ongevallen5 Categorie
Bron
Effect
Fysische bronnen
hoge temperatuur
Emissies blootstelling
vocht
Groei schimmels, vochtbeestjes, emissie chemische verbindingen
Allergische reactie, lucht- wegen longaandoeningen, huidaandoening
straling
Opwarming weefsels, celverandering (gebrek aan) daglicht
Kanker, luchtweg- en longaandoeningen, aanmaak vitaminen, ontregelde bioritme
trillingen
Geluid
Stress
indelingskenmerken
Vallen, stoten, snijden
Lichamelijk letsel
(gebrek aan) voorzieningen
Inbraak
Stress
(open) verbranding
Koolmonoxide, stikstofdioxide, rook
Luchtweg- en loonaandoening
stof
Inhaleerbaar stof
Luchtweg- en longaandoening, allergische reactie, stress
bouwmaterialen
Formaldehyude, asbest, epoxy, oplosmiddelen
Luchtweg- en longaandoening, allergische reactie, huidaandoening
inrichtingsmaterialen
Cocktails van stoffen
Allergische reactie, aandoening, luchtwegproblemen
apparatuur in huis
Ozon, geluid
Luchtweg- en longaandoening, huidaandoening
schoonmaakmiddelen
Benzeen, vluchtige organische verbindingen, geuren
Luchtweg- en longaandoening, huidaandoening
schimmels
Endotoxinen, organische verbindingen, fijn stof, geuren
Allergische reactie, huidaandoeningen
Allergenen in de lucht, geuren
Allergische reactie
Overdracht ziektekiemen, geuren, allergenen, hinder
Ziekte door virus of bacterie, allergische reactie, stress
Chemische bronnen
Biologische bronnen
vochtbeestjes: zilvervisjes, stofluis
mijten,
ongedierte
bacteriën in water(legionella)
lucht
en
Groei-explosie omstandigheden
Gezondheidsrisico (formaldehyde),
bij
Allergische branden
reactie,
stress,
huid-
stress,
gunstige
Tabel 1: Overzicht van bronnen/oorzaken van ziekten en ongevallen
5
Bron: hoe gezond is de Nederlandse woning. Auteur Evert Hasselaar, OTB Delft.
56
Veel van de oorzaken die hierboven genoemd worden, zijn terug te voeren op het binnenmilieu. Het Platform projectontwikkelaars.
Die
Binnenmilieu
tonen tot nu
gaat
zijn
pijlen
toe namelijk
richten
weinig
op corporaties
belangstelling
voor
en de
inspanningen voor een gezonder binnenmilieu. Aan woningen valt nog veel te verbeteren, maar de grootste ramp blijken de Nederlandse scholen. Een gezond binnenmilieu heeft, behalve met luchtkwaliteit, te maken met nog veel meer andere zaken, zoals de geur, het licht, geluid en vorm. Beslissingen daarover worden meestal genomen voordat de bewoner erover meepraat. Veelal worden bewoners en gebruikers gewezen op het belang van ventilatie en dergelijke, maar de grootste beslissingscapaciteit ligt aan het begin van de keten. Mensen maken zich vaak zorgen om de kwaliteit van de buitenlucht, maar deze is echter nog altijd een verademing met wat zich binnen afspeelt, aldus de Zweed prof. J. Sundell, specialist binnenmilieu en energie. Het gegeven dat mensen in het ene land vaker ziek zijn dan in het andere, kan samenhangen met de verschillen in het binnenklimaat. Men zou volgens prof. Sundell moeten beginnen bij de scholen aangezien deze het dichtst bevolkt zijn en het slechtst geventileerd. Het gevolg hiervan is dat kinderen voor het leven getekend raken met allergieën, astma en andere aandoeningen. 4.2.3
Huurrecht
In het Burgerlijk Wetboek deel 7 zijn de rechten en plichten van de huurder en verhuurder beschreven. Voor de verhuurder van woningen zijn deze voorschriften extra van belang, omdat het eigendom/beheer van deze woningen in principe van lange duur is en het zeer waarschijnlijk is dat situaties van onderhoudsproblematiek en schade zullen voorkomen. In het huurrecht, artikel 7 van het Burgerlijk Wetboek, is onder andere vastgelegd welke zaken tot de verantwoordelijkheid van de huurder worden gerekend en wat bij de verhuurder hoort. De huurder heeft de verplichting om de woning in dezelfde staat te houden als bij aanvang van het huurcontract en dient dus schade veroorzaakt door eigen toedoen voor eigen rekening te herstellen en aangebrachte wijzigingen voor eigen rekening ongedaan te maken. Ook de verhuurder heeft de plicht om de woning in dezelfde staat te houden. Hij is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning en de wooncomplexen en voor het herstellen van schades, toegebracht door derden. Wanneer de verhuurder gemelde schade niet herstelt, heeft de huurder het recht om zelf de schade te (laten) herstellen en alle gemaakte kosten te verhalen op de verhuurder. In ernstigere situaties heeft de huurder recht op schadevergoeding, vermindering van de huurprijs, tijdelijke uitstelling van betaling, of zelfs ontbinding van het huurcontract. Voor de verhuurder betekent dit dus een groot risico op inkomstenderving. Omdat ook de huurder een (subjectieve) zorgplicht heeft, zal het niet voldoen aan wet- en regelgeving ook aangevoerd mogen worden als gebrek waar hij schade door ondervindt. De voorschriften uit het Bouwbesluit, de bouwverordening en de welstandsverordening worden daarom ook van belang om huurderving te voorkomen. De kwaliteit zal daarom niet altijd
57
moeten blijven voldoen aan de aanvangkwaliteit bij het betrekken van huurder, maar ook te allen tijde aan wet- en regelgeving. 4.3
Cultuurhistorische waarde
Dit aspect richt zich op situaties waarbij bouwdelen met een kunsthistorische of architectonische waarde verloren dreigen te gaan indien het gebrek niet op korte termijn 6
wordt verholpen . De cultuurhistorische waarde van een gebouw kan dus aangetast worden door slecht onderhoud. Dit geldt voornamelijk voor monumenten. De identiteit van een gebouw hangt nauw samen met de cultuurhistorie ervan. Bescherming is soms noodzakelijk, maar biedt niet altijd garanties voor behoud van de aanwezige waarden. De cultuurhistorische waarden komen soms het beste tot hun recht door middel van behoud, soms door de waarde juist te versterken en soms door die waarden als uitgangspunt of randvoorwaarde te gebruiken bij nieuwe ontwikkelingen. Het object dient strikt op zichzelf beschouwd te worden. De cultuurhistorische waarde in al haar facetten dient mede te worden afgemeten aan de kwaliteit van het totale monumentenbestand in een plaats en/of de gemeente. Bij monumenten zijn de vorm, materiaalopbouw, constructiewijze, kleur, textuur en afwerking van het gebruikte materiaal vaak bepalend voor de cultuurhistorische waarde. Een voorbeeld van een dergelijk materiaal dat onderhouden moet worden, is beton. Beton kent vele verschijningsvormen. Zorgvuldig herstel en doelmatige conservering met behoud van de karakteristieke detaillering en uitstraling zijn daarom belangrijk. Zo vereist een monument waarbij de authenticiteit van het beton belangrijk is, andere ingrepen dan een monument waarbij het hoofdzakelijk gaat om de architectonische kwaliteit. Voordat men ingrijpt, moeten daarom de conditie van het beton en de historische waarden zijn vastgesteld. 4.4
Gebruik en bedrijfsprocessen
In deze paragraaf worden gebreken die het gebruik van het gebouw, ruimtes of installaties beïnvloeden nader toegelicht, dit geldt voor organisaties, maar ook voor woningen. Hierbij kan gedacht worden aan zaken zoals het ontbreken van een zelfstandig toilet, geen daglichttoetreding etc. Bij huurwoningen heeft de huurder de mogelijkheid zich te beroepen op huurprijsverlaging. In 7
het Besluit huurprijzen woonruimte staan regelingen opgenomen waarmee de huurder bij onderhoudsklachten bezwaar kan maken tegen huurverhoging en zelfs huurverlaging krijgen. De regeling omvat drie categorieën, deze categorieën zijn op ernst ingedeeld en bepalen de mate van huurprijsverlaging. Deze verlaging wordt door de huurcommissie bepaald aan de hand van onderstaande normen. De verlaging van de huurprijs is dus afhankelijk van de geconstateerde gebreken en kan staan voor de categorieën A, B en C vastgesteld op respectievelijk 40, 30 en 20% van de maximale huurprijsgrens.
6
7
NEN 2767. Bron: www.overheid.nl, Besluit huurprijzen woonruimte en Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
58
Om de huurder en verhuurder inzicht te bieden in het beleid van de huurcommissie stelt deze een document op met daarin hun beleidsuitgangspunten, genaamd gebrekenboek. Het gebrekenboek is openbaar en ligt bij het secretariaat van de huurcommissie ter inzage. De drie categorieën zijn ingedeeld op verschil in gebreken en tekortkomingen die het woongenot 8
schaden . Bijlage II. bij het Besluit huurprijzen woonruimte Categorieën van omstandigheden als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte Categorie A. Zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte 1. Er is geen aansluiting van de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, op het openbaar vuilwaterriool als bedoeld in afdeling 6.4 van het Bouwbesluit 2012, of op een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen. 2. Er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte, als bedoeld in de paragrafen 3.6.2 en 3.8.2 van het Bouwbesluit 2012. 3. Er is geen daglichttoetreding in het hoofdwoon- of slaapvertrek, als bedoeld in paragraaf 3.11.2 van het Bouwbesluit 2012. 4. a. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, niet een toiletruimte als bedoeld in paragraaf 4.2.2 van het Bouwbesluit 2012 die is voorzien van een toiletpot die is aangesloten op de voorziening voor afvalwater en fecaliën, en van een waterspoelinrichting die is aangesloten op de drinkwatervoorziening; b. Er is ten behoeve van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, niet een toiletruimte als bedoeld onder a. 5. a. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, niet een aparte badruimte waarin een bad, douche of wastafel aanwezig is dat, onderscheidenlijk die, is aangesloten op de voorziening voor afvalwater en fecaliën en voorzien van een kraan die is aangesloten op de drinkwatervoorziening; b. Er is ten behoeve van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, niet een aparte badruimte.
8
Bron: www.overheid.nl, Besluit huurprijzen woonruimte en Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
59
6. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt niet een opstelplaats voor een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel als bedoeld in paragraaf 4.7.2 van het Bouwbesluit 2012, voorzien van een aanrecht met een spoelbak die is aangesloten op de voorziening voor afvoer van afvalwater en fecaliën en van een kraan die is aangesloten op de drinkwatervoorziening. 7. De toegang tot de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, of de toegang van een op de gemeenschappelijke ruimte uitkomend vertrek van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, is niet afsluitbaar. 8. De woonruimte is, als gevolg van de toestand waarin de fundering van de woning, het chassis van de woonwagen, de bodem van de standplaats voor de woonwagen, de muren van de woning, de wanden van de woonwagen, het dak, de trappen, de vloeren, de schoorstenen, de balkons, de galerijen of de balustrades zich bevinden, door het daarmee gepaard gaande gevaar voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners ongeschikt voor bewoning. Categorie B. Ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte 1. Met betrekking tot de woonruimte geldt een plicht tot het treffen van voorzieningen op grond van een besluit krachtens artikel 13 van de Woningwet, dan wel een besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom wegens overtreding van het bepaalde bij of krachtens artikel 1a, 1b, 7b, of 13 van de Woningwet, voor zover de desbetreffende voorzieningen nog niet zijn getroffen en voor zover de aan de plicht tot het treffen van die voorzieningen ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden. 2. In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast. 3. De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd ten gevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt. 4. Vanwege de bouwkundige staat van het afvoerkanaal voor de hoofdverwarming is sprake van een zodanig gebrekkige afvoer van de rook- of verbrandingsgassen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 5. Er is door verzakking een zodanige scheefstand van buitenmuren van de woning of van buitenwanden van de woonwagen dan wel sprake van een zodanige helling van vloeren of van een zodanige toestand van plafonds of binnenwanden, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 60
6. Het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 7. Er treedt vanwege het feit dat de direct boven de bodem liggende vloer niet afsluit, een voortdurende en zodanige stankoverlast binnen de woonruimte op dat de bewoonbaarheid ernstig wordt geschaad. 8. Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. Categorie C. Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf: De woonruimte vertoont een gebrek dat of een tekortkoming die: a. niet behoort tot de gebreken of tekortkomingen, bedoeld in de categorieën A en B, en b. ernstig het woongenot schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij: – onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat; – een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte-afgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is; – voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte of het woongebouw behorende technische installaties; – ernstige lekkage in de woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water; – onvoldoende daglichttoetreding in het hoofdwoonvertrek; – slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk; – onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds; – gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voorzover die het woongenot ernstig schaadt; – ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. 2. Aanvullende bepalingen met betrekking tot woonwagens en standplaatsen ten aanzien van de categorieën van omstandigheden als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte
61
1. De combinatie huurwoonwagen op een huurstandplaats wordt in afwijking van artikel 1 van het besluit voor wat betreft het voorzieningenniveau als bedoeld onder 1, categorie A, aangemerkt als zelfstandige «woning». 2. Het niet of onvoldoende tegengaan van het binnendringen van ratten en muizen als bedoeld in paragraaf 3.10.2 van het Bouwbesluit 2012 vormt een zeer ernstig gebrek aan en tekortkoming ten aanzien van de woonruimte. 3. Indien er sprake is van de combinatie eigen woonwagen op een huurstandplaats, zijn de artikelen 1, 4 en 5 van onderdeel 1, categorie A, van overeenkomstige toepassing. 4. Onderhoudsgebreken of tekortkomingen als bedoeld in artikel 8 van onderdeel 1, categorie A, of als bedoeld in onderdeel 1, categorie B of C, aan de eigen woonwagen kunnen niet van invloed zijn op de huurprijs van de standplaats. 5. Maatgevend voor de beoordeling is het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Indien partijen in onderling overleg wijziging in de situatie hebben gebracht, geldt de gewijzigde situatie als uitgangspunt. 4.5
Vervolgschade
Indien een gebrek niet op korte termijn wordt verholpen, zijn er meerkosten. Deze meerkosten wordt vervolgschade genoemd. Het betreft hier een toename van de kosten aan het bouw- of installatiedeel zelf of aan de onderliggende constructie. Kosten aan inventaris en meubilair blijven buiten beschouwing. Er kan op verschillende manieren vervolgschade optreden. Maar wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor de schade?
4.6
Toename klachten onderhoud
De toename van reparaties op grond van klachten van gebouwgebruikers heeft vaak te maken met een verandering in het gebouwmilieu. Meestal hebben medewerkers, bezoekers of gasten gezondheidsklachten. Last van hoofdpijn, irritatie, duizeligheid of bijvoorbeeld lusteloosheid. Daarnaast is er vaak sprake van vochtoverlast, schimmel of stank. Vaak hebben deze klachten een relatie met het binnenmilieu van gebouwen. Stof, tocht, micro-organismen, temperatuur en vochtigheid bepalen de kwaliteit van het binnenmilieu. 4.7
Beleving en esthetica
Onder belevingswaarde worden esthetische gebreken verstaan zoals vervuilen, verkleuren, schimmelvorming, etc. De oorzaak hiervan kan veroudering zijn maar ook toepassing van nieuwe materialen kan hieraan ten grondslag liggen. Innovaties zorgen niet altijd voor verbetering. Wie kent bijvoorbeeld de Prodema gevelplaten uit de jaren ’90 nog?.
62
Halverwege de jaren negentig patenteert de Spaanse fabrikant Prodema een techniek om een laagje echt hout onder te brengen in de bovenkant van zijn gevelplaat. Omdat een nagenoeg onderhoudsvrije gevel wordt beloofd, vindt het product al snel gretig aftrek. Dat is waar iedereen op heeft zitten wachten. Nederlandse architectenbureaus duiken er vol overgave op en passen de platen toe waar ze maar kunnen. In de sociale woningbouwprojecten, vrije kavelbouw, maar ook bij scholen, kantoren en winkelpanden. Prodema heeft weliswaar eind jaren negentig nog geen Komokeur , maar dat zou slechts een kwestie van tijd zijn. Maar de problemen komen eveneens snel. Het begint met zwarte puntjes op de platen aan de zonbelaste kant. Die groeien uit tot vlekken die zich uitbreiden totdat de hele plaat grauw grijs is gekleurd. Ook verweren de platen snel en soms lijken ze spontaan te delamineren. Een enkele gebouweigenaar slaagt erin Prodema alles te laten vervangen, maar het gros raakt verstrikt in slepende juridische procedures.
63
5
HANDLEIDING PVE-I
Dit hoofdstuk geeft een handleiding en voorbeeld voor het opstellen van een Programma van Eisen voor Instandhouding dat in dit geval betrekking heeft op woningen van Bedrijf X. Alle woningen van Bedrijf X, die op onderdelen van elkaar verschillen, dienen te voldoen aan bepaalde kwaliteitsnormen. Veel van deze normen liggen vast, bijvoorbeeld in wetgeving of in bouwvoorschriften die worden gehanteerd bij het verlenen van een bouwvergunning. Dit Programma van Eisen voor Instandhouding beschrijft de kwaliteitsnormen en aanbevelingen voor bestaande woningen. Deze normen en aanbevelingen zijn gebaseerd op de ontwikkelingen van de laatste jaren binnen de sector, op ervaringen van medewerkers van Bedrijf X en op het huidige kwaliteitsbeleid van Bedrijf X. 5.1
Doel
Het eerste doel van het Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-I) is een instrument te bieden waarmee de bestaande woningen op kwaliteit beoordeeld en, waar nodig, verbeterd kunnen worden. Een tweede doel is het bieden van een uniform kwaliteitssysteem - onderdeel van het kwaliteitsstelsel dat aansluit op het strategisch voorraadbeheer van Bedrijf X - waarmee ook externe instanties de bestaande woningen in exploitatie kunnen beoordelen. Bij externe instanties valt te denken aan leveranciers en aan gemeenten als vergunningverleners. 5.2
Toelichting algemeen
Woningen hebben drie soorten gebruikers die elk hun eigen eisen stellen aan de kwaliteit van de woning:
bewoners,
hun bezoekers,
medewerkers van Bedrijf X en onderhoudsbedrijven.
Voor bewoners en bezoekers is het belangrijk dat de woning schoon, heel en veilig is en dat hun woning voldoet aan hun verwachtingen rond het wonen. Voor medewerkers van Bedrijf X en onderhoudsbedrijven is het van belang dat zij hun werk op een goede, veilige en gezonde manier kunnen verrichten. De woning, buitenruimte en inrichting moeten echter altijd aan een aantal kwaliteitsvoorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn voor een deel algemeen geldig, bijvoorbeeld wanneer het gaat om veiligheidseisen, en voor een deel zijn ze gekoppeld aan de visie op een specifiek woningcomplex of hangen ze samen met de doelstellingen voor een bepaalde woning. Zo worden bijvoorbeeld aan woningen voor begeleid wonen andere eisen gesteld dan aan reguliere eengezinswoningen.
64
De kwaliteit van woningen is niet te beoordelen volgens algemeen geldende regels, maar wordt in belangrijke mate bepaald door de visie op kwaliteit van het specifieke woningcomplex of de woning. Deze handleiding geeft dan ook geen blauwdruk voor alle woningen in exploitatie. Ze biedt een zo compleet mogelijk overzicht van normen die ‘hard’ zijn en aanbevelingen die deels op verschillende manieren kunnen worden ingevuld. Onderhoudskwaliteit van woningen is vanuit drie invalshoeken te bezien: 1. vanuit een publiekrechtelijk, wettelijk kader - te beginnen bij de woningwet – zorgplicht (dwingend recht); 2. vanuit een civielrechtelijk kader - huurrecht (regelend recht); 3. vanuit het standpunt van Bedrijf X. ad 1 Wettelijk kader Wet- en regelgeving bieden houvast voor normen waaraan woningen minimaal moeten voldoen. Eerder in deze les is dit onderwerp al uitvoerig aan bod gekomen. Zie paragraaf 4.2 voor de wet- en regelgevingen waar het PvE-I aan moet voldoen. ad 2 Huurrecht Zie paragraaf 4.2.3 voor de aspecten uit het huurrecht waar rekening mee moet worden gehouden bij het opstellen van een PvE-I. ad 3 Bedrijf X Elke vastgoedmanager zal minimaal alle onderhoudsklachten moeten behandelen die binnenkomen. Dit is de zogenaamde ondergrens uit de VastgoedKwaliteit Meetlat. In hoeverre een vastgoedorganisatie verder wil gaan in de waardevermeerdering (beleving en financieel) tijdens onderhoud, is aan de organisatie zelf (hoofdstuk 2). Hiervoor worden doorgaans beleidsplannen opgesteld. Hier volgt het beleid van Bedrijf X. De eisen die worden gesteld aan de woning en de woonomgeving zijn anders dan die van enkele jaren geleden. Tegelijkertijd zal duidelijk zijn dat bestaande woningen niet ineens, of soms helemaal niet, zullen of kunnen voldoen aan de nu geformuleerde eisen. Daarmee moet rekening gehouden worden bij het vaststellen van normen. Er moet bij een aantal aspecten onderscheid worden gemaakt tussen drie kwaliteitsniveaus: 1.
Instandhoudingskwaliteit
Exploiteren voor 5-10 jaar
2.
Minimumkwaliteit
Exploiteren voor 10-25 jaar
3.
Basiskwaliteit
Exploiteren voor meer dan 25 jaar
Vanuit
strategisch
voorraadbeheer
wordt
per
woningcomplex
aangegeven
op
welk
kwaliteitsniveau de woningen onderhouden moeten worden.
65
Algemene uitgangspunten bij het formuleren van de normen zijn de volgende:
Woningen moeten van zodanige kwaliteit zijn dat bewoners, bezoekers en omwonenden daar veilig in kunnen verblijven.
Woningen moeten van zodanige kwaliteit zijn dat medewerkers van Bedrijf X en medewerkers van onderhoudsbedrijven op een prettige en ergonomisch verantwoorde wijze hun werk kunnen doen.
Dit instrument is opgesteld als programma van eisen voor instandhouding en als zodanig niet bedoeld als handleiding voor nieuwbouw en verbouw. Bij het uitwerken van bouw- en verbouwplannen zal men op een aantal zaken dieper moeten ingaan.
Naast het beleid dat Bedrijf X stelt voor zijn huurders en personeel zal Bedrijf X in zijn beleid ook rekening moeten houden met andere belanghebbenden, zoals verzekeringsmaatschappijen en leveranciers. Ten slotte zal Bedrijf X beleid moeten opstellen ten aanzien van duurzaam bouwen. Op dit moment staat de beperking van CO2 erg in de aandacht, maar bij duurzaam bouwen moet ook gekeken worden naar andere zaken zoals de keuze van materialen. Materialen moeten na de levensduur van het gebouw makkelijk en goedkoop afgebroken kunnen worden en mogen ook na de levensduur geen belasting vormen voor het milieu. Over het algemeen geldt dat investeren in duurzaam bouwen bij aanvang duurder is, maar op de lange termijn toch voordeliger is, aangezien de milieueisen steeds meer aangescherpt worden en zich voor de eigenaren vertalen in extra kosten om te blijven voldoen aan weten regelgeving. Dit geldt overigens in mindere mate voor gebouwen met een korte levensduur of gebouwen die aan het einde van hun levensduur zijn. 5.3
Toelichting specifiek
Elk vastgoedbedrijf met een portefeuille zou een plan voor de komende jaren en een visie voor de toekomst moeten hebben. Hieronder een voorbeeld van de plannen van de woningcorporatie Bedrijf X: Bedrijf X definieert in het ambitieus plan 2012-- 2015’ en in het duurzaamheidsprogramma een aantal uitgangspunten die rechtstreeks van invloed zijn op de kwaliteitsnormen voor de woningen die de corporatie bezit en beheert. Met een vertaling naar het PvE-I worden deze uitgangspunten verankerd in het beleid en in de uitvoering van onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het bezit van Bedrijf X. De duurzaamheid wordt daarmee als strategisch thema, vertaald in praktische definities, waarmee het beleid aan de basis, of op de werkvloer gestalte krijgt.
66
Bedrijf X heeft in het ambitieus plan 2012-2015 opgenomen: 1. de energieprestaties van de woningvoorraad te verbeteren, omdat de energielasten een grote rol spelen bij de stijging van woonlasten. (pag 10) 2. te beseffen dat corporaties de positie, schaal en investeringskracht heeft om het verschil te maken en de negatieve spiraal in de wijken te doorbreken. Bedrijf X wil ‘met volle kracht vooruit’ in het weerbaar maken van de wijk en zo de spiraal van ontmoediging, onveiligheid, slechte gezondheid en zich reproducerende achterstanden doorbreken. (pag. 13) 3. te investeren in het versterken van het empowerment van mensen over hun eigen (woon)situatie. Door woningen, o.a. middels de Koopgarant-constructie, te koop aan te bieden krijgen groepen bewoners niet alleen de mogelijkheid om zelf vermogen op te bouwen, maar ook een grotere verantwoordelijkheid voor hun eigen woning en participeren zij in de vereniging van eigenaren. (pag. 21) 4. vanuit het maatschappelijk verantwoordelijkheidsbesef duurzame ontwikkeling na te streven in alle kernactiviteiten. De keuzes van nu zijn gebaseerd op de consequenties die het handelen van nu heeft op de lange duur. Concreet betekent dat in elk geval:
energietransitie van de bestaande woonvoorraad
gebruik van hardhout met het FSC-keurmerk (voor nieuwbouwprojecten)
In het duurzaamheidsprogramma worden de ambities uit het plan 2007-2010 verder uitgediept: 5. betrokkenheid van klanten bij de zorg voor een lagere energierekening en een gezondere, comfortabele woonsituatie; 6. aansluiten van woningen op het stadswarmtenet, toepassing van energiezuinige verlichting met aanwezigheidssensoren en overgaan op groene stroom; 7. samenwerking met GGD voor een gezond binnenmilieu in de woningen; 8. uitsluitend gebruik van hout uit duurzaam beheerde bossen; Bouwen en Borneo; 9. verlaging van de woonlasten door een grotere besparing op de energielasten dan de huurverhoging, waardoor de woonlasten per saldo dalen; 10. platte daken voorzien van een sedumdakbedekking, die ●
functioneert als waterberging,
●
tegen oververhitting van de woningen
●
fungeert als filter voor stof uit de lucht
11. platte daken benutten door er zonnepanelen of kleine windmolens op te plaatsen; 12. recycling van bouwmaterialen stimuleren en toepassen. 5.4
Risicoscore
Om de risico’s die samenhangen met de kwaliteit van de woningen zo goed mogelijk te beheersen, zal Bedrijf X deze in kaart moeten brengen en beoordelen. Dit betekent dat Bedrijf X een inventarisatie moet maken van de mogelijke risico’s en deze moet onderzoeken. Want, indien alleen de gebreken vastgelegd worden, zonder naar de veiligheid en de toekomstige kosten te kijken, kan het kwaliteitsbeeld verkeerd voorgesteld worden. Het kan zijn dat een enkel gebrek niet direct leidt tot een slechte kwaliteitsscore maar dat het gebrek wel bepalend is voor de veiligheid, of in de toekomst veel herstelkosten met zich 67
meebrengt. Daarom wordt niet alleen het gebrek en kans daarop geïnventariseerd, maar ook de omvang van de schade die door dit gebrek veroorzaakt kan worden. Risico = kans op gevaar X de ernst van de gevolgen Met behulp van het onderstaande taxatieschema kan voor elk risico worden bepaald op welke termijn actie ondernomen moet worden.
10 = Prioriteit 1: Direct actie ondernemen;
5 = Prioriteit 2: Meenemen in MJP;
2,5 = Prioriteit 3: Ingrijpen niet nodig, risico acceptabel.
Het inventariseren van de risico’s gebeurt aan de hand van de VKM nalooplijst voor wonen. Deze is opgenomen in bijlage II. Vervolgens dient gekeken te worden hoe waarschijnlijk de gevaren zijn. Daarvoor wordt het gevaar zelf beschouwd en de aard van de vastgoedvoorraad, het klachtenonderhoud en de huidige onderhoudskwaliteitsmodellen. Daarna wordt de impact beoordeeld: hoe ernstig zijn de gevolgen. Deze opzet heeft als voordeel dat het niet alleen de kans op calamiteiten efficiënt minimaliseert, maar ook de kans op aansprakelijkheid volgens de zorgplicht uit de Woningwet. De ernst van de gevolgen is over het algemeen volgens de NEN 2767 vrij eenvoudig te bepalen. Het bepalen van de kans op een calamiteit is vaak een lastige opgave. Daarbij moet specifiek gekeken worden
naar
de vastgoedvoorraad, het klachtenonderhoud en de huidige
onderhoudskwaliteitmodellen. De gewenste variatie in de vastgoedvoorraad brengt diverse problemen met zich mee. Woningen die zijn gebouwd tussen 1950 en 1970 hebben vaak problemen rond de aanwezigheid van asbest, slechte isolatie en het gebruik van weinig duurzame materialen, zoals vurenhout in de kozijnen. De kans op gebreken in deze categorieën 68
is dan ook vrij groot. Daarnaast is het klachtenonderhoud een zeer betrouwbare maatstaf voor het bepalen van de risico’s. De geïnventariseerde risico’s kunnen worden beheerst door onderhoud. Er kan sprake zijn van correctief onderhoud, of - planmatig onderhoud. Bij planmatig onderhoud moeten keuzes gemaakt worden met welke frequentie dit uitgevoerd
gaat
worden.
De
keuze
zal
liggen
bij
mutatieonderhoud,
periodiek
of
toestandsafhankelijk onderhoud. Schade aan bijvoorbeeld de esthetica kan correctief verholpen worden, omdat het bestaan van een gebrek hieraan op korte termijn geen groot probleem is. Wanneer schade echter een direct gevaar voor de gezondheid kan opleveren of in strijd met wet- en regelgeving is, zal correctief onderhoud niet voldoen, omdat het bestaan van dit gebrek op korte termijn onacceptabel is. 5.5
Voor wie bestemd
Dit PvE-I is gericht op de instandhouding van bestaande woningen. Het is de bedoeling dat ieder die betrokken is bij het onderhoud van de woningen zelf met behulp van de hier gepresenteerde normen en aanbevelingen de kwaliteit van de woningen kan beoordelen. Uiteraard kan het ook een praktisch hulpmiddel zijn bij het ontwikkelen van plannen voor nieuwbouw en om bouwplannen te toetsen. Om binnen alle geledingen van Bedrijf X over bouwen en onderhouden van woningen eenduidig te kunnen communiceren en verantwoorde beslissingen te kunnen nemen, is het een voorwaarde dat men beschikt over een uniform kwaliteitsmodel dat gebaseerd is op en geïllustreerd aan de hand van de praktijk van Bedrijf X. In het Programma Van Eisen voor Instandhouding is getracht zo veel mogelijk urgente zaken mee te nemen. Het is echter altijd mogelijk dat belangrijke zaken ontbreken, onder andere door veranderingen en ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Daarom wordt van elke (bouw)partner die met dit document aan de slag gaat, gevraagd een proactieve houding aan te nemen en mogelijke ontbrekende zaken aan te kaarten. Bouwpartners hebben een waarschuwingsplicht, zelfs een precontractuele waarschuwingsplicht (Titel 7.12 Burgerlijk Wetboek: Aanneming van werk en Uniform Aanbestedings Voorwaarden (UAV 1989) om opdrachtgevers te hoeden voor ongewenste situaties. Iedereen die - al dan niet door praktijkervaring - kennis heeft van ontbrekende zaken die van belang zijn voor het kwaliteitsbeleid, dient deze te melden. Voldoet de aannemer, directievoerder of architect niet aan uw waarschuwingsplicht, dan draait een of alle hiervoor genoemde partijen op voor de schade die daaruit voortvloeit. En dat geldt ook voor fouten die anderen maken.
69
5.6
De drie kwaliteitsniveaus
Bij het opstellen van de verschillende onderhoudslabels is uitgegaan van 3 niveaus. De verschillende uiteenlopende strategieën worden hiermee op een overzichtelijke manier omschreven. De onderhoudslabels zijn afhankelijk van de volgende zaken:
Huidige en toekomstige marktpositie van complex en type woning;
Strategische keuze; sommige complexen dienen goedkoop gehouden te worden terwijl voor andere complexen een hoog kwaliteitsniveau wordt nagestreefd, waar een hogere huur mee gepaard zal gaan. Dit verschil zal tot uiting moeten komen in het onderhoud- en voorzieningenniveau;
Looptijd; bij korte looptijd zal niet al te veel in luxe geïnvesteerd kunnen worden in de woning. Indien een besluit wordt genomen om de looptijd in te perken, zal het onderhoudsniveau van de woning automatisch een stapje terug moeten doen, aangezien anders de investeringen niet terugverdiend kunnen worden.
5.7
Omschrijving kwaliteitsniveaus
De kwaliteit is op drie verschillende niveaus te definiëren en te handhaven. Het onderscheid in deze kwaliteitsniveaus hangt samen met de resterende levensduur van het vastgoed, c.q. de woningen: 1. Instandhoudingskwaliteit, exploiteren voor 5-10 jaar. ●
Voor woningen met een resterende levensduur van minder dan 10 jaar geldt een instandhoudingkwaliteit, die op het handhavingsniveau zit Gezien de geringe resterende levensduur wordt er met name gekeken naar de aspecten schoon, veilig en heel. Dit betekent dat er alleen noodzakelijk onderhoud verricht wordt. Voor zover mogelijk vindt ook dit calamiteitenonderhoud planmatig plaats, maar het zal deels ook correctief plaatsvinden na melding van storingen.
2. Minimumkwaliteit, exploiteren voor 10-25 jaar. ●
Om een woning op het niveau van minimumkwaliteit te houden of te krijgen moet het onderhoudsniveau van de woning op een redelijk peil blijven. Het streven is dat de woningen een gemiddelde exploitatieduur van 10 tot 15 jaar hebben. In deze periode wordt het onderhoud voor het grootste deel planmatig, maar deels ook correctief uitgevoerd.
3. Basiskwaliteit, exploiteren voor meer dan 25 jaar. ●
De basiskwaliteit is de standaard kwaliteit van de woningen in het woningbezit van Bedrijf X. Uitgangspunt is dat elke woning een exploitatieperiode kent van ten minste 25 jaar. De basiskwaliteit weerspiegelt het ambitieniveau van de corporatie; hier staan ze voor. Het onderhoud vindt planmatig plaats. 70
Daarnaast is er voor specifieke doelgroepen een niveau maatwerk te definiëren, zoals bijvoorbeeld voor ouderen, minder validen of voor gemeubileerd verhuur vallen. 5.8
Uitwerking
Deze paragraaf geeft het kader weer waarin het PvE-I opgesteld moet worden. Aspect van het pand, bijvoorbeeld ventilatie
De feitelijke kwaliteit van het aspect. In dit geval ventilatie: woning heeft voldoende (natuurlijke) ventilatiemogelijkheden. Motivatie Wettelijk kader Huurrecht Beleid van corporatie
Planmatigheid 3 mogelijkheden:
Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Groot onderhoud
Dit schema dient voor elk aspect van het vastgoed opgesteld te worden. Per aspect is dan duidelijk of er onderhoud nodig is, wat de motivatie voor dat onderhoud is en welk soort onderhoud er aan gedaan zal worden.
71
6 6.1
TOETSVRAGEN EN ANTWOORDEN Vragen
Hoofdstuk 2: Waarde als onderlegger voor de huisvestingskwaliteit 1. Leg uit hoe de vervalspiraal werkt. 2. Benoem de behoefteniveaus van Maslow en leg uit aan welk niveau vastgoed minimaal moet voldoen. 3. Waarin verschilt de technische levensduur van de functionele levensduur van vastgoed? Hoofdstuk 3: Evalueren van gebouwen in gebruik 4. Wat is het doel van een Gebouw in Gebruik Analyse (G.G.A)? 5. Noem twee analysemethoden die onderscheiden worden in het tijdstip van het proces. 6. Noem de 4 project gebonden doelstellingen van een evaluatie. Hoofdstuk 4: Huisvestingskwaliteit vs. Risico: Vastgoed risico inventarisatie 7. Geef de definitie van risico. 8. Wat is vervolgschade? Hoofdstuk 5: Handleiding PvE-I 9. De onderhoudskwaliteit van woningen is vanuit drie invalshoeken te bezien, welke?
72
6.2
Antwoorden
Hoofdstuk 2: Waarde als onderlegger voor de huisvestingskwaliteit 1. Bij een verslechterende huisvesting treden vaak gelijktijdig drie elkaar versterkende effecten op. Om de kosten te drukken wordt dikwijls op de onderhoudskosten en investeringen in de huisvesting bezuinigd, en daalt langzamerhand de kwaliteit van de huisvesting. Uiteindelijk kan dit leiden tot een toename van het aantal klachten onder de gebruikers van die huisvesting (spiraal A). Hierdoor wordt spiraal B in gang gezet. De ontevredenheid van de gebruikers uit zich in een dalende huisvestingssatisfactie en een toename van het aantal klachten. Dit kan betekenen dat de primaire processen in de organisatie onder druk komen te staan. In de praktijk neemt ook het ziekteverzuim vaak toe.
Als
gevolg
van
de
dalende
kwaliteit
en
huisvestingssatisfactie
zal
de
gebruikersvergoeding onder druk komen te staan, en dit leidt tot dalende inkomsten bij de stafafdeling huisvesting. Dit zet spiraal C in werking. Als gevolg van de dalende opbrengsten zal er moeten worden bezuinigd. In de praktijk betekent dit dikwijls dat noodzakelijke investeringen worden uitgesteld en het onderhoudsbudget wordt verlaagd.
2. Onderstaande figuur geeft de behoefteniveaus van Maslow weer. Niveau twee in deze opdeling geeft de ondergrens weer die een persoon minimaal verlangd van vastgoed. Dit is geregeld vanuit de overheid in het Bouwbesluit 2012.
3. De technische levensduur van gebouwen is veel langer dan de functionele levensduur. Dat betekent dat de functie van het gebouw aan verandering onderhevig is. Bijvoorbeeld een ziekenhuis overleeft de verandering in zorgvisie. Zo is ook de modetrend in wonen niet bepalend voor de levensduur van een woning. Vastgoed overleeft haar gebruiker wanneer het aanpasbaar is en accommodatievermogen heeft.
73
Hoofdstuk 3: Evalueren van gebouwen in gebruik 4. De module Gebouw in Gebruik Analyse (G.G.A.) geeft inzicht in de feitelijke kwaliteit van de bestaande huisvesting en in hoeverre de gewenste kwaliteit vanuit de belanghebbenden/ gebruikers hierop aansluit. Op basis van de G.G.A. kunnen beslissingen worden genomen om ervoor te zorgen dat de huisvesting zo optimaal wordt benut tegen de laagste kosten. Op basis van dit beeld kan het beleid vastgesteld worden ten aanzien van de toekomstvisie van dit pand. 5. De twee evaluatiemethoden zijn: ●
Ex ante evaluatie (effectanalyse): een evaluatie die voorafgaand aan de uitvoering plaatsvindt. In evaluaties van architecten en architectuurcritici worden gebouwen primair vanuit de invalshoek van ontwerpers beoordeeld. Hierin komen aspecten zoals ontwerpconcepten, ontwerpmiddelen, ruimtewerking, maatverhoudingen, kleuren en materialen, samenhang tussen gebouwcomponenten of het ontbreken daarvan en onderliggende overwegingen aan de orde.
●
Ex post analyse (Post-Occupancy Evaluation): een evaluatie achteraf . Dit betreft een evaluatie na de ingebruikname van het gebouw, gericht op het functionele aspect. In deze evaluatie staat de gebruiks- en belevingswaarde c.q. de ervaring en behoeften van de dagelijkse gebruikers en bezoekers centraal. In de laatste jaren wordt er steeds meer gestreefd naar een brede evaluatie, waarbij zowel gebruiksaspecten en esthetische aspecten als technische en economische aspecten geïntegreerd worden. Dit wordt wel Total Building Performance Evaluation (BPE) genoemd. (Preiser en Schramm, 1998).
6. De vier projectgebonden doelstellingen van een evaluatie zijn: ●
Signaleren van onbedoelde en onvoorziene effecten: Door een evaluatie kunnen, naast de toetsing van de geformuleerde doelstelling, ook onbedoelde en onvoorziene verschijnselen naar voren komen.
●
Inzicht in besluitvormingsprocessen: Door evaluatie van het bouw- en ontwerpproces kan inzicht ontstaan in te verwachten en daadwerkelijke motieven achter de beslissingen en de rollen van de verschillende factoren. (Preiser, 1988; Visscher 1989).
●
Stoom afblazen: Door een evaluatie kunnen betrokkenen in het bouwproces hun enthousiasme of onvrede naar voren brengen. Dit stoom
afblazen is een
psychologische reden van een evaluatie. ●
Bouwstenen voor verbetering: De uitkomsten van een evaluatie kunnen gebruikt worden voor verbeteringen van het product of het proces. Bij een ex ante evaluatie kunnen knelpunten naar voren komen die verbetering behoeven. Een ex post evaluatie kan gebruikt worden om kinderziekten in een gebouw op te lossen.
74
Hoofdstuk 4: Huisvestingskwaliteit vs. Risico: Vastgoed risico inventarisatie 7. Risico = kans op het gevaar x gevolg van het voordoen van het gevaar. 8. Indien een gebrek niet op korte termijn wordt verholpen zijn er meerkosten. Deze meerkosten worden de vervolgschade genoemd. Het betreft hier een toename van de kosten aan het bouw- of installatiedeel zelf of aan de onderliggende constructie. Kosten aan inventaris en meubilair blijven buiten beschouwing. Hoofdstuk 5: Handleiding PvE-I 9. Onderhoudskwaliteit van woningen is vanuit drie invalshoeken te bezien: ●
vanuit een publiekrechtelijk, wettelijk kader - te beginnen bij de woningwet – zorgplicht (dwingend recht);
●
vanuit een civielrechtelijk kader – huurrecht (regelend recht);
●
vanuit het standpunt van de organisatie.
75
7
Notitie bij de les
76
77
78
