Sep 2014
jaargang 14
nummer 165
H e t Wo o n J o u r n a a l i s e e n m a a n d e l i j k s e u i t g a v e v a n S t i c h t i n g A p a r t w o n e n .
6% btw tarief voor onderhoud.
Deze maand in het Woonjournaal
Laatste Nieuws over de Rijksbegroting 2015. 1.
Crisis voorbij? Vergeet het maar!
2.
Warmtepompwijk weer gasgestookte hr-ketels. Uit de [digitale] krant gelezen…….
3.
Belangstelling voor vergadering van eigenaars warm houden.
4.
Concept reglement voor tuincommissie. Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen
5.
Column; Nieuwe bepaling in het Huishoudelijk Reglement.
6.
en onrechte boete wegens strijdigheid met het splitsingsreglement opgelegd.
7.
Ten onrechte boete wegens strijdigheid met het splitsingsreglement opgelegd.
8.
Eén centraal register van taxateurs met gedragsregels uiterlijk 1 januari 2015 van kracht.
9.
Schoonmaakbeleving nog belangrijker dan schoonmaakprogramma.
10.
Warmtewet wordt aangepast voor VvE’s.
11.
Workshops “Financiën van de VvE”.
Laatste Nieuws over de Rijksbegroting 2015.
Ofschoon de Rijksbegroting voor 2015 pas definitief bekend zal worden op de 3e dinsdag in september lijkt het erop dat de regeringspartijen samen met een aantal oppositiepartijen [D66, Christen Unie en SGP] in het begrotingsakkoord het eens zijn geworden over het verlengen van de 6% btw regeling voor onderhoud. Dat zou betekenen dat de regeling verlengd zal worden tot maximaal 1 juli 2015. Aanvankelijk was de einddatum vastgesteld op 31 december 2014. Voor VvE’s dus de hoogste tijd om periodieke onderhoudswerkzaamheden uit bijvoorbeeld het meerjaren onderhoud plan [MJOP] alvast te plannen en vervolgens uit te voeren voor 1 juli 2015. Hierdoor kan de VvE nog aanspraak maken op het lage btw tarief van 6%. Uiteraard dienen de plannen ter besluitvorming worden voorgelegd aan de vergadering van eigenaars.
1.
Crisis voorbij? Vergeet het maar! Appartementen zijn bij uitstek levensloopbestendige woningen voor 60 plussers en startende jongeren op de woningmarkt. Zestig plussers kiezen vaak bewust voor een gelijkvloerse woning waarbij allerlei zaken zoals technisch onderhoud en tuin onderhoud binnen de VvE zijn geregeld. Zorgeloos wonen met het oog op de toekomst gericht. Het kabinet Rutte stimuleert ouderen zolang als mogelijk thuis te blijven wonen en in een appartement is dat ook heel goed mogelijk, eventueel met enige huishoudelijke ondersteuning. Pensioenfondsen zullen de komende jaren meer financiële buffers moeten opbouwen en de eisen om pensioenen aan te mogen passen aan de inflatie worden strenger. De nieuwe financiële spelregels voor pensioenfondsen zijn inmiddels naar de tweede kamer gestuurd en als het wetsvoorstel wordt aangenomen is het in 2015 al van kracht. Het komt er op neer dat pensioenfondsen de pensioenen pas mogen verhogen wanneer het eigen vermogen op 110% zit in plaats van de huidige 105% van de financiële verplichtingen. Daarnaast moeten de financiële reserves van de fondsen worden verhoogd van 120 naar 125
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
1
procent. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen in Nederland kan het wel tot 10 jaar duren voordat de pensioenen weer kunnen gaan stijgen. De vraag is wel of dit voor “ouderen” naar de toekomst haalbaar en betaalbaar blijft. Veel VvE’s verhogen ieder jaar de maandelijkse voorschotbijdrage met meer dan de prijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek [CBS.] Niet alleen voor de oudere appartementeigenaars is dat een probleem maar ook bij de jongere appartementeigenaars is de rek eruit. Voor “jongeren” ziet de toekomst er niet al te rooskleurig uit. De Zzp’er gaat gebukt onder een moordende concurrentie en zware lastendruk en de werknemers van bedrijven hebben al lang geen zekerheid meer als het gaat om vaste arbeidsovereenkomsten of automatische loonstijgingen. En wanneer appartement eigenaars zijn aangewezen op een uitkering dat geld ook hiervoor dat de broekriem ieder jaar nog moet worden aangehaald. Dat wil dus zeggen geen of nauwelijks een prijsindex ofwel loonaanpassing. Al met al blijft het voor leden van de VvE een zorgelijke inkomensontwikkeling en dus een dringende noodzaak om de exploitatiekosten van de Vereniging van Eigenaars in de hand te houden. De laatste jaren is het aantal eigenaars dat niet meer kan voldoen aan de maandelijkse voorschotbijdrage sterk gestegen. En de VvE dient haar verantwoordelijkheid in deze te nemen om dit probleem bespreekbaar te maken en gezamenlijk uitgangspunten te formuleren voor de jaarlijkse begroting. Niets doen is in dit geval geen optie en zal het bestuur van de VvE voor nog grotere financiële problemen plaatsen. Redactie Apartwonen.
2.
Warmtepompwijk weer gasgestookte hr-ketels.
Bewoners van de mislukte warmtepompwijk De Teuge in Zutphen krijgen een gasgestookte verwarmingsinstallatie. Netwerkbeheerder Liander legt momenteel de gasleidingen naar de huizen, en ketelfabrikant Remeha plaatst er vanaf deze week hr-ketels. Het gaat om bijna 200 woningen die vanaf 2002 werden gebouwd. De bewoners van de eocwijk De Teuge krijgen 4500 euro voor de aanschaf van een hr-ketel. Met de komst van aardgas in de wijk worden de gezamenlijke warmtepompbronnen afgesloten. De wkobronnen raakten al jaren geleden verstopt waardoor exploitant Vitens mobiele ketels plaatste om het bronwater voor te verwarmen. Ook de individuele warmtepomp in de woningen vertoonden kuren en bovendien klaagden veel bewoners over torenhoge elektriciteitsrekeningen. Installatiefouten Uit grootschalig onderzoek van netwerkbedrijf Liander bleek dat de warmtepompen veel te veel energie verbruikten, door allerlei installatie- en bouwfouten. Sinds het verschijnen van die rapportage in 2010 voeren bewoners actie om een gasaansluiting te krijgen. Na jarenlange discussie wordt hun verzoek nu ingewilligd. Compensatie Hoewel de gemeente Zutphen als initiatiefnemer van de ecowijk, de wijk een flop noemde, kwam er geen financiële compensatie. Vitens als exploitant van het gezamenlijk bronnensysteem was uiteindelijk wel bereid om een schadevergoeding van 4500 euro uit te keren, waarmee de gasaansluiting en nieuwe hr-ketel kan worden betaald. Een deel van de bewoners voert nog rechtszaken om een hogere schadevergoeding los te peuteren. Energiekosten Onlangs bleek dat de bewoners de afgelopen 10 jaar tussen de 35.000 en 75.000 euro aan te hoge energiekosten hebben betaald. Ook op andere plaatsen zijn bewoners van wijken met verplichte warmtepompsystemen bezig te onderzoeken of hun systeem niet teveel energie verbruikt. Bewoners van de ecowijk in Zutphen zijn blij met de komst van de cv-ketels. “Deze winter een pluimpje uit de schoorsteen en geen gezeik met de WKO,” laat één van hen via social media weten. Bron: Eco wijk de Teuge.
De Teuge, Zutphen
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
2
Uit de [digitale] krant gelezen…….
Waarschijnlijk heeft uw VvE in het Huishoudelijk Reglement een bepaling dat onbevoegden zich niet zonder toestemming van het bestuur op het dak van het appartementengebouw mogen begeven. Dat sommigen daar geen boodschap aan hebben blijkt wel uit de volgende video. Klik HIER.
De tuinstudent al van gehoord? Als u uw tuin seizoensklaar wilt maken of uw struiken en bomen wilt snoeien zonder er zelf omkijken naar te hebben, dan is de TuinStudent wat voor u. Een TuinStudent heeft ervaring met tuinieren en kost €25,00 per uur. Klik HIER voor de video.
Liftinstituut presenteert: online presentatie over onze VIP keuring dienst voor Verenigingen van Eigenaren (VVE 's). Liftkeuring inclusief assistentie, specifiek voor uw VvE. U bespaart op tijd en kosten. Bekijk HIER de video presentatie. Na drie jaar ontwikkelen is het eerste productierijpe model van het Hoppertje gereed. Een uiterst handig en zeer klein opvouwbaar hulpmiddel voor drempels en hoogteverschillen tot 15 cm. Het Hoppertje is in het kader van levensbestendig wonen geschikt voor elk appartement, maar kan nadrukkelijk ook onmisbaar zijn als redmiddel bij uitgankelijkheid in geval van een brand of andere calamiteit in een wooncomplex. Meer informatie: www.hethoppertje.nl
Het kan zomaar gebeuren, brand in een appartementencomplex.
Lege parkeerplaatsen zijn een last voor steden. Er wordt niks verdiend met de kostbare ruimte in de binnenstad. Dat probleem is in de Verenigde Staten aan de orde. Een derde van de beschikbare ruimte in steden wordt gereserveerd voor parkeren. Maar ook in Nederland dreigen lege parkeerplaatsen een extra last te worden.
Bekijk HIER de video.
Bekijk HIER de video.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
3
3.
Belangstelling voor vergadering van eigenaars warm houden.
Ons bereiken steeds meer geluiden dat de belangstelling voor de jaarlijkse vergadering van eigenaars afneemt. Wij hebben ons oor bij een aantal VvE’s te luister gelegd en willen de uitkomsten hiervan graag met u delen. •
•
In algemene zin horen wij dat eigenaars nog veel te weinig [periodiek] geïnformeerd worden over lopende zaken binnen de VvE. Je zou zeggen dat is tegenwoordig toch geen probleem meer met de sociale media binnen handbereik. Zowel facebook als Twitter zijn bij uitstek geschikt om VvE informatie te delen. Maar ook een groepsmail of een publicatiebord kan nog steeds fungeren als een uitstekend communicatie medium. Van eigenaars horen wij eveneens dat de agenda van een vergadering van eigenaars te veel bijlagen en gesprekspunten heeft. Eigenaars worden soms overspoeld met informatie die nieuw is en onvoldoende begrepen wordt. Eigenaars zijn de aansluiting kwijtgeraakt terwijl er wel verwacht wordt dat er een evenwichtig besluit wordt genomen.
•
Eigenaars ervaren de vergadering van eigenaars als een lange zit met weinig participatie, veel monologen en vooral de plek om eens je eigen ongenoegens te uiten.
•
Teksten van voorstellen ter besluitvorming aan de vergadering van eigenaars zijn vaak te lang en met te veel technische informatie die voor de gemiddelde eigenaar abracadabra is.
•
•
De jaarrekening is een document voor boekhouders maar niet voor eigenaars die onbekend zijn met boekhoudkundige formules en een onbegrijpelijke uitleg door de beheerder of het bestuur. De juridisering binnen VvE’s neemt toe, dat wil zeggen dat juridische adviseurs en advocaten steeds vaker ten tonele verschijnen bij een verga-
dering van eigenaars. Het maakt de discussie met eigenaars er niet eenvoudiger op. Het is niet mis te verstane kritiek die vaak binnen de VvE onderhuids aanwezig blijkt en maar zelden door eigenaars publiekelijk aan de kaak wordt gesteld. Maar wat kunnen we er van leren? Wij willen u graag 10 tips geven waar u als bestuur mogelijk uw voordeel mee kunt doen en de kwaliteit van de vergadering van eigenaars kunt verbeteren. 1.
Bespreek de kwaliteit van de vergadering van eigenaars en vraag deelnemers om verbeter punten.
2.
Stel u zelf binnen het bestuur van de VvE de vraag op welke wijze u een bijdrage kunt leveren tot een goede vergadering.
3.
Maak eens een inventarisatie van de opkomst bij de vergadering van eigenaars van de afgelopen jaren.
4.
De vergadering van eigenaars is meestal eenmaal per jaar maar dwing u om eigenaars voortdurend op de hoogte te houden van de actuele ontwikkelingen binnen de VvE.
5.
Tweemaal per jaar een vergadering van eigenaars organiseren kan ook wel eens helpen.
6.
Maak een korte maar wel begrijpelijke toelichting op onderwerpen waarover in de verandering van eigenaars een besluit moet worden genomen.
7.
Vermijd Jip & Janneke taal maar vermijd eveneens juridisch, financieel of technisch taalgebruik.
8.
Onderzoek op welke wijze het bestuur van de VvE gebruik kan maken van sociale media om eigenaars voortdurend op de hoogte te houden.
9.
Laat binnen het bestuur één persoon zich toeleggen op communicatie en informatie naar eigenaars.
10. Bereid de vergadering binnen het bestuur goed voor door informatie bestemd voor eigenaars kritisch te lezen op punten van begrijpelijkheid en doelmatigheid . De Beheerder.
4.
Concept reglement voor tuincommissie. Er zijn verenigingen van eigenaars die beschikken over een grote en vaak fraaie tuin met veel infrastructuur. En de tuin van de VvE hoeft niet perse een Hortus Botanicus te zijn om er met regelmaat aandacht aan te schenken. Voor wat betreft aandacht zal een bestuur zich voornamelijk richten op onderhoud en het budget voor de tuin. Een tuincommissie daar in tegen kan haar
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
4
taak aanzienlijk breder opvatten en zich bijvoorbeeld een mening vormen en advies uitbrengen over het gebruik van de tuin, het ontwerp en de voortdurende veranderingen die zich binnen een tuin voordoen alsmede het gebruik en de functionele aspecten binnen de infrastructuur.
Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen •
VvE Woodland Residence, Bilthoven.
5
Column; Nieuwe bepaling in het Huishoudelijk Reglement.
Foto Apartwonen
Een tuincommissie dient zich echter wel bewust te zijn van het feit dat veel eigenaars ook een mening hebben over de tuin die ook niet onder stoelen of banken wordt gestoken. Lovende woorden zullen vaak achterwege blijven en de kritiek aan het adres van de tuincommissie is soms niet van de lucht. Maar ook de verhouding met het bestuur en de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van een tuincommissie moeten voor iedereen duidelijk zijn. De tuincommssie dient een belangrijke intermediair te zijn tussen appartement eigenaars, hovenier en bestuur van de VvE. Het op een juiste wijze vertalen van eigenaarswensen naar onderhoud en uitvoering zal veel appartement eigenaars het gevoel te geven dat er geluisterd wordt. Daarnaast kan een tuincommissie vrijwilligerswerkzaamheden coördineren in samenspraak met het bestuur en de hovenier. En zou het niet mooi zijn als het bestuur van de VvE tijdens de vergadering van eigenaars nog eens een blijk van waardering zou geven namens alle eigenaars? Kortom, de tuincommissie kan een belangrijke rol vervullen in de groenvoorziening en infrastructuur van een Vereniging van Eigenaars mits er goede afspraken aan ten grondslag liggen. Wij hebben voor u een concept reglement voor de tuincommissie opgesteld dat u geheel naar eigen wens kunt aanvullen of wijzigen. Abonnees vinden HIER het concept reglement tuincommissie.
Foto Apartwonen
Als beheerder wordt ik vaak gevraagd om bij overtredingen van reglementen deze te handhaven of anders gezegd als VvE politie op te treden. Zo werd ik onlangs geconfronteerd met een VvE die als nieuwe maatregel, het verbieden van spandoeken en vlaggetjes aan de balkons of gevels, wilde invoeren. Tja, en als dit voorstel dan met algemene stemmen in de vergadering van eigenaars wordt aangenomen is er een nieuwe maatregel toegevoegd aan een bijna eindeloze lijst van verbodsbepalingen. Mijn inspanningen in de vergadering van eigenaars om deze maatregel niet aan te nemen maakten weinig indruk, evenzo mijn argument dat hooguit enkele malen per jaar een spandoek of vlaggetjes tentoongesteld worden. Er is kennelijk binnen VvE’s een grote behoefte aan regels die eigenaars zoveel als mogelijk vertellen wat men wel of niet mag doen. Anticiperen op maatschappelijke normen en waarden is kennelijk niet meer mogelijk en de eigen verantwoordelijkheid van eigenaars doet er niet meer toe want er zijn immers regels. Natuurlijk begrijp ik dat een VvE zonder regels een stuurloos schip is geworden dat ten prooi is gevallen aan wind storm en regen, ofwel eigenaars die zich nergens iets van aantrekken. Maar een overdaad aan regels kan voor eigenaars en bewoners zeer beklemmend werken en het gevoel geven dat hun eigen verantwoordelijkheid min of meer is ontnomen. Blijft ook nog de vraag welke sancties de VvE kan en wil nemen. Terughoudendheid blijft volgens mij geboden omdat
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
5
sancties een rechtstreeks aanval kunnen zijn op de wooncultuur binnen het appartementencomplex.
kostendaling. In vijf jaar is de prijs gehalveerd”, zegt Mariken Stolk van Milieu Centraal.
Regels? Prima maar dan moet er sprake zijn van noodzaak, urgentie of preventie en ook een bestuur zou zich vooraf de vraag moeten stellen hoe noodzakelijk het is om nieuwe regels in te voeren en vooral wat de kans is op naleving van deze regels.
Ongeveer twee derde van de mensen die van plan zijn zonnepanelen te kopen, wil eerst meer informatie. Voor hen is er de nieuwe website www.portaalzonnepanelen.nl, een gezamenlijk initiatief van Milieu Centraal, DNV GL (voorheen KEMA), Universiteit Utrecht, Stichting Monitoring Zonnestroom, Liander, Solar Insurance & Finance, Qing, Sun Projects, Woonbond en Aedes.
De Beheerder.
6.
Ten onrechte boete wegens strijdigheid met het splitsingsreglement opgelegd. Veel verenigingen van eigenaars hebben een boetebepaling in de splitsingsakte die kan worden toegepast wanneer eigenaars zich niet houden aan de voorwaarden zoals gesteld in de splitsingsakte. Wanneer echter de procedure van de boetebepaling niet correct wordt toegepast dan is de kans groot dat de boete die wordt opgelegd onrechtmatig is. Dat blijkt wel uit het bijgaande vonnis van de rechtbank Noord Holland.
Uit het onderzoek blijkt dat potentiële kopers vooral meer willen weten over de aanschafprijs, de te verwachten besparingen, de mogelijkheden voor subsidie en de kwaliteit van zonnepanelen. De website gaat in op alle aspecten die komen kijken bij de aanschaf van zonnepanelen. Aanschafkosten onbekend. Consumenten hebben een slecht beeld van de aanschafkosten. Veertig procent van hen overschat deze kosten, en nog eens veertig procent schat de kosten te laag in. Een zonnepanelensysteem van zes panelen kost momenteel inclusief omvormer en installatie ongeveer 2.900 euro. De jaarlijkse opbrengst is bijna 1.300 kWh elektriciteit, ofwel 300 euro bij de huidige stroomprijs. Milieu Centraal heeft berekend dat het rendement van een investering in zonnepanelen vergelijkbaar is met een rente van zes procent op een spaarrekening. Zeven procent.
Abonnees lezen HIER de rechtelijke uitspraak.
7.
Ruim 14% van huishoudens wil zonneenergie.
Op dit moment heeft naar eigen zeggen zeven procent van de huishoudens in Nederland zonnepanelen. Het aantal panelen per huishouden varieert sterk: van één tot meer dan vijftien. Door de grote spreiding is een gemiddeld aantal niet te berekenen. Vijf jaar geleden had naar schatting één tot twee procent van de huishoudens zonnepanelen. Bron: Milieu Centraal.
Eén centraal register van taxateurs met gedragsregels uiterlijk 1 januari 2015 van kracht. Foto Apartwonen
Populariteit zonnepanelen stijgt vanwege halvering prijs Tien procent van de huishoudens in Nederland is van plan om het komende jaar zonnepanelen te kopen. De intentie tot aanschaffen is bij eigenwoningbezitters groter (14 procent) dan bij huurders (4 procent). Dat blijkt uit onderzoek van voorlichtingsorganisatie Milieu Centraal, uitgevoerd door GfK. “De belangstelling voor zonnepanelen wordt mede veroorzaakt door een enorme Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
Foto Apartwonen
www.apartwonen.nl
6
8.
Taxateurs richten uiterlijk 1 januari 2015 één centraal register op dat kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor geregistreerde taxateurs vaststelt en waarborgt. Het centrale register van taxateurs voorziet ook in controle op de naleving van die regels. Dit moet leiden tot meer eenduidige, inzichtelijke en reëlere taxaties. Het register richt zich in eerste instantie op de markt van commercieel vastgoed, zoals kantoren. Dit hebben alle aanwezige belangenbehartigers van taxateurs samen met vertegenwoordigers van de huidige registers van taxateurs besloten tijdens de vijfde vastgoed rondetafel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB) op 27 juni 2014. De beroeps- en gedragsregels voor taxateurs worden mede gebaseerd op internationale standaarden en op de goede taxatiepraktijken van het Platform Taxateurs en Accountants. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) neemt het voortouw in de formulering van deze regels. VastgoedCert, een bestaand register van taxateurs, neemt het voortouw bij de inrichting van het nieuwe centrale register. Beide partijen doen dit in nauw overleg met de markt. Als eerste wordt het centrale register gevormd en gevuld voor taxateurs van commercieel vastgoed, zoals kantoren. Soortgelijke afspraken zijn gemaakt voor woningen en landelijk vastgoed. Taxateurs kunnen zich vrijwillig aansluiten bij het register. Toetsing vindt plaats op basis van vooraf geformuleerde objectieve criteria. Er zijn meerdere voorwaarden geformuleerd door de taxateurs, onder andere voor het marktsegment commercieel vastgoed. De zelfregulering die betrekking heeft op dat segment moet bestuurd worden voor en door taxateurs in dat segment, dus los van woning- of makelaarsbelangen. Ook is besloten dat iedereen die toetreedt tot het centrale register van taxateurs uiterlijk voor 1 januari 2016 voldoet aan alle toelatingsvereisten en aan de kwaliteitsniveaus die horen bij de diverse onderdelen van het centrale register. Dit geldt ook voor woningtaxaties. Professionalisering Deze beroeps- en gedragsregels en de vorming van een centraal register van taxateurs dat de naleving van deze regels controleert, zijn volgens de AFM en DNB nodig om de taxatiebranche verder te professionaliseren. Gerben Everts, bestuurder bij de AFM: “Na twee jaar met elkaar in gesprek te zijn geweest, liggen er nu concrete afspraken. We hebben er alle vertrouwen in dat de betrokken partijen hun beloftes nakomen en voor jaareinde de daad bij het woord voegen. Om ingrijpen vanuit de wetgever te voorkomen hebben wij als toezichthouders duidelijk gemaakt dat de sector moet werken
aan een stevig zelfregulerend stelsel en een transactieregister waar alle relevante taxateurs aan deel kunnen nemen. We zijn heel blij dat partijen elkaar hebben gevonden en binnenkort deze belangrijke verbinding aangaan. De verantwoordelijkheid ligt nu bij de sector om hier werk van te maken.” Jan Sijbrand, bestuurder bij DNB: “We zien dat de sector vooruitgang boekt. Met deze nieuwe stappen komt de markt tot meer standaardisatie en meer toelichting, wat uiteindelijk meer duidelijkheid biedt. Het is heel belangrijk dat het tempo erin blijft.” Vastgoedeigenaren en NBA De aanwezige vertegenwoordigers van vastgoedeigenaren steunen de oprichting van het centrale register en de formulering van beroeps- en gedragsregels, zo werd duidelijk tijdens het rondetafelgesprek. Zij willen vooral snel helderheid over deze eigen regels, over de beroepsprofielen en de onafhankelijkheidsparagraaf van de taxateur. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants heeft toegezegd de taxateurs te blijven helpen door haar eigen kennis met zelfregulering te delen. Vastgoedtransactieregister Tijdens deze bijeenkomst is ook duidelijk geworden dat er stappen zijn gezet om te komen tot een heel ander register, namelijk een vastgoedtransactieregister voor commercieel vastgoed. Door meer inzicht te geven in referentie-transacties, kan de taxateur dit vastgoed op een meer realistische wijze taxeren. Punt van studie is de benodigde marktdekking. De taxateur moet namelijk over voldoende referentiedata kunnen beschikken, zodat hij inderdaad tot reëlere taxaties komt. IVBN speelt daarin een coördinerende rol. De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten. Wij zijn de onafhankelijke gedragstoezichthouder op de markten van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. Wij bevorderen eerlijke en zorgvuldige financiële dienstverlening aan consumenten, particuliere beleggers en (semi-)professionele partijen. We zien toe op een eerlijke en efficiënte werking van kapitaalmarkten. Ons streven is het vertrouwen van consumenten en ondernemingen in de financiële markten te versterken, ook internationaal. Op deze manier draagt de AFM bij aan de stabiliteit van het financiële stelsel, het functioneren van de economie, de reputatie en de welvaart van Nederland. Bron: AFM
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
7
9.
appartementeigenaars. Uiteraard kunt u de enquête naar eigen inzicht aanpassen c.q. uitbreiden.
Schoonmaakbeleving nog belangrijker dan schoonmaakprogramma.
Model schoonmaak enquête /Schoonmaak/3 Abonnees Klikken HIER voor de schoonmaak enquête.
.
10.
Warmtewet wordt aangepast voor VvE’s. Auteur: mevrouw mr. E.E. van der Wal
Foto Apartwonen
Verenigingen van Eigenaars besteden gemiddeld ongeveer 10 tot 12% van het totale budget aan schoonmaakkosten. Over de besteding van deze gelden zijn de meningen van appartementeigenaars vaak sterk verdeeld. De praktijk geeft aan dat bij het aanvragen van een schoonmaakofferte het schoonmaakprogramma voor de VvE de garantie is voor de juiste uitvoering van de afgesproken schoonmaakwerkzaamheden. Toch is het altijd zo dat het schoonmaakprogramma in overeenstemming is met de belevingskwaliteit van de eigenaars en bezoekers. De vraag is nu hoe belevingskwaliteit in overeenstemming kan worden gebracht met het schoonmaakprogramma. Belangrijk dus om inzicht te krijgen in de belevingskwaliteit van de dagelijkse en periodieke schoonmaak. Een beperkte enquête kan hier mogelijk meer inzicht geven. En de uitkomsten van deze enquête kunnen het bestuur van de VvE nog wel eens verrassen omdat eigenaars bepaalde schoonmaaktaken veel belangrijker vinden dan het bestuur van de VvE. En hier is mogelijk de aansluiting te vinden tussen schoonmaakprogramma en belevingskwaliteit. Ik hoor u al zeggen; worden de kosten van schoonmaakonderhoud hierdoor juist niet verhoogd? In algemene zin hoeft dat niet zo te zijn omdat bijvoorbeeld aanvullende werkzaamheden kunnen worden weggestreept tegen een lagere frequentie. Feitelijk dus een kostenbesparing in plaats van een kostenstijging. Natuurlijk is het belangrijk om hierover in overleg te gaan met uw schoonmaakbedrijf. Het schoonmaakbedrijf is een professionele organisatie die alle mogelijkheden en beperkingen voor u in beeld kan brengen. En natuurlijk moet het niet zo zijn dan minder schoonhouden leidt tot bijvoorbeeld meer [schilder] onderhoud. Minder uitgeven aan schoonmaakonderhoud moet geen doel op zich zijn maar meer evenwichtige keuzes maken die beter aansluiten bij de belevingskwaliteit van de eigenaars is eigenlijk een must. In de bijlage treft u een korte enquête die het bestuur meer inzicht moet geven in de kwaliteitsbeleving van de
Veel VvE’s met een gebouwgebonden warmte-installatie lopen bij de uitvoering van de op 1 januari 2014 in werking getreden Warmtewet tegen problemen aan. Bijvoorbeeld: moet een VvE daadwerkelijk leveringsovereenkomsten gaan opstellen en deze met alle aangesloten (warmte verbruikende) appartementseigenaren sluiten? En wat is het nut van de verplichting tot het uitkeren van een storingsvergoeding aan de VvEleden, als die vergoeding betaald wordt uit middelen waaraan de leden zelf hebben meebetaald? Deze en meer knelpunten zijn de afgelopen maanden door diverse partijen aangekaart bij minister H.G.J. Kamp van Economische Zaken. Op 7 juli 2014 heeft minister Kamp van zich laten horen in een brief gericht aan de Tweede Kamer. Sommige knelpunten laten zich volgens de minister verklaren door een verschil in interpretatie van de Warmtewet. Andere knelpunten vragen om aanpassing van de wetgeving. Hoewel een evaluatie van de Warmtewet nog lang niet op het programma stond, wil minister Kamp op korte termijn een wetswijzigingstraject in gang zetten. De minister verwacht het wetsvoorstel in het voorjaar van 2015 bij de Tweede Kamer in te dienen. Dat wetsvoorstel lijkt in ieder geval de VvE’s met een gebouwgebonden installatie tegemoet te gaan komen. Het gebouw wordt dan verwarmd door middel van blokverwarming met een gebouwgebonden installatie die de gezamenlijke eigenaren binnen de VvE in beheer of in eigendom hebben. Volgens de minister is de verhouding die bestaat tussen een VvE als warmteleverancier en de appartementseigenaar als verbruiker een fundamenteel andere dan de verhouding tussen overige warmteleveranciers en verbruikers. Als bijvoorbeeld de warmtetarieven door het Niet Meer Dan Anders-beginsel de kosten van de warmtevoorziening niet dekken,
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
8
betalen de appartementseigenaren uiteindelijk toch zelf het verschil via de bijdrage aan de VvE. Ook speelt volgens de minister een belangrijke rol dat een appartementseigenaar zelf stemrecht heeft in de VvE. Daardoor is de verbruikende appartementseigenaar niet te kwalificeren als een gebonden gebruiker (een gebruiker die geen andere warmteleverancier kan kiezen). De bedoeling van de Warmtewet is immers om gebonden gebruikers te beschermen, niet om mensen te beschermen tegen zichzelf, aldus de minister. De slotsom is dan ook dat de minister van plan is om VvE’s met gebouwgebonden installaties uit te zonderen van de verplichtingen die voor een leverancier volgen uit de Warmtewet. Goed nieuws dus voor de Verenigingen van Eigenaren met een gebouwgebonden installatie. De wetswijziging is nu aangekondigd, echter de kogel is nog niet definitief door de kerk. De ervaring leert dat wetswijzigingstrajecten vaak langdurende aangelegenheden zijn. Ter overbrugging van die periode heeft de minister de Autoriteit Consument en Markt gevraagd om bij de handhaving van de Warmtewet rekening te houden met de aangekondigde wetswijziging(en).
Inhoud van de workshop In twee avonden komen een aantal essentiële onderwerpen op het gebied van financiën van de VvE aan de orde. Onder meer: •
aan welke wettelijke eisen moet de jaarrekening van een VvE voldoen?
•
hoe krijgt u een jaarrekening die begrijpelijk is voor de VvE-leden?
•
welke eisen mag u aan uw VvE-beheerder stellen?
•
hoe zit het nu precies met de ‘reserve groot onderhoud’?
•
hoe krijgt u een veilige betaalorganisatie die fraude voorkomt?
•
wat zijn de taken en bevoegdheden van de kascommissie en hoe kunnen kascommissie en bestuur optimaal samenwerken?
•
wat zijn de basisprincipes voor de controle door de kascommissie?
•
met welke belastingen kan een VvE te maken krijgen?
Uiteraard is er gelegenheid om vragen te stellen over uw eigen VvE.
Over de auteur: Docent
Eline van der Wal is advocaat bij KienhuisHoving advocaten en notarissen in Enschede, www.kienhuishoving.nl, 053 – 480 47 54.
11.
Workshops “Financiën van de VvE”. In november vinden op diverse plaatsen in het land workshops “Financiën van de VvE” plaats: Hoofddorp / Sassenheim, Eindhoven, Schiedam, Amsterdam / Amstelveen, Alkmaar, en Arnhem. Deze workshops zijn vooral bestemd voor bestuurders van Verenigingen van Eigenaren en voor kascommissieleden van VvE’s, maar ook appartementseigenaren zonder bestuurlijke functie en VvE-beheerders zijn welkom.
De docent van deze workshops is drs. Maarten den Ouden, registeraccountant en auteur van onder meer Financiën van de VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren en De Kascommissiegids voor de VvE. Hij schreef ook voor het Woonjournaal diverse artikelen, onder meer in 2011 een serie over de eisen die aan de jaarrekening en de administratie van VvE’s gesteld worden. In 2012 twee artikelen over VvE-spaarrekeningen en in 2013 een artikel over de gevolgen van de BTW-verhoging. Wij gaan ervan uit dat Maarten den Ouden tijdens de workshop in voor iedereen begrijpelijke “Jip-en-Janneke-taal” uitleg kan geven over de vele financiële zaken waarmee elke VvE te maken heeft. Geen ingewikkelde verhalen of vakjargon maar informatie “to the point” over tal van onderwerpen die financieel gerelateerd zijn en waar een VvE direct voordeel mee kan behalen of risico’s kan beperken. Kosten De kosten voor de volledige workshop van twee avonden / middagen zijn € 110,= inclusief BTW en koffie of thee en excl. eventuele aanschaf van het boek Financiën van de VvE. Meer informatie en aanmelding Meer informatie over de workshops vindt u HIER.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
9
Maak kans op een gratis deelname aan de Workshop Financiën ! De redactie van het Woonjournaal wil het belang van deze Workshop Financiën voor elke appartementeigenaar en zeker voor VvE-bestuurders en VvE-kascommissieleden onderstrepen. Daarom geven we één workshop weg aan de abonnees van het Woonjournaal.
inschrijvers verloten we één gratis extra workshop. Dus de winnaar kan kosteloos een tweede persoon naar de workshop meenemen. Als u met twee personen inschrijft, heeft u een dubbele kans (en kunt u als het lot op u valt een derde persoon gratis meenemen). In de november-editie van het Woonjournaal maken we bekend wie de winnaar is!
Hoe werkt het? Als u zich inschrijft, vermeld u in de aanmeldingsmail “Woonjournaal”. Onder alle
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
10
