lefier in de ongedeelde regio 1 lefier in de ongedeelde regio jaarverslag

lefier in de ongedeelde regio 1

lefier

in de ongedeelde regio jaarverslag

2009


jaarverslag 2009 lefier in de ongedeelde regio voorwoord Voor u ligt het eerste jaarverslag van Lefier, de nieuwe woningcorporatie in Noord-Nederland. Als gefuseerde woningcorporatie willen wij waarborgen en versterken dat we een maatschappelijk betrokken, daadkrachtige organisatie zijn die dicht bij haar huurders en partners staat. Lefier wil een baken zijn in het corporatielandschap, in en van de noordelijke samenleving. Wij zijn trots op de resultaten die we in onze eerste jaar als Lefier hebben behaald. In dit jaarverslag leest u hoe wij in 2009 onze strategische thema’s hebben omgezet in prestaties. De uitwerking van de thema’s is vooral lokaal gebeurd. Daarom hebben wij gekozen voor een geconsolideerd jaarverslag waarin de resultaten van de drie woonbedrijven binnen Lefier als aparte hoofdstukken zijn ingevoegd. Dit doet recht aan ons motto ‘Opgave lokaal, vermogen centraal’. De indeling van het jaarverslag past bij de structuur van Lefier. Bij de fusie hebben wij een Twintigpuntenplan opgesteld om te kunnen beoordelen of de fusie tot het gewenste resultaat heeft geleid. In dit jaarverslag wordt expliciet van de eerste evaluatie in dit kader verslag gedaan. Het jaarresultaat bedraagt € 44 miljoen negatief. Het operationeel resultaat is € 28 miljoen positief. Hierover zijn wij tevreden. In het eerste jaar na de fusie zijn onze bedrijfskosten vrijwel gelijk gebleven aan die van het jaar ervoor. Verder is voor bijna € 28 miljoen aan woningen verkocht. In het jaarresultaat is circa € 54 miljoen aan onrendabele toppen opgenomen. Een aantal grondposities is afgewaardeerd. Lefier hanteert vanaf 2009 de beleidswaarde als waarderingsgrondslag voor het vastgoed.

In hoofdstuk 1 vindt u uitleg over Lefier als fusiecorporatie, onze visie en de zeven strategische thema’s die wij hebben geformuleerd om onze ambitie waar te maken. Hoofdstuk 2, 3 en 4 tonen de prestaties van de individuele woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal, ZuidoostDrenthe en StadGroningen. In hoofdstuk 5 en 6 is beschreven hoe de interne organisatie van Lefier vorm krijgt met een gezamenlijk Ontwikkelbedrijf en een gezamenlijke Kern. Deze onderdelen ondersteunen de woonbedrijven en zijn opgezet om voor de fusiecorporatie de beoogde meerwaarde te realiseren: meer professionaliteit, flexibiliteit en een betere positie in de markt. In hoofdstuk 7 leest u hoe wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen bij het besturen, professionaliseren, beïnvloeden, verantwoorden en toezicht houden van Lefier. Naast de verslagen van de raad van bestuur, de raad van commissarissen en de LefierOR is de voortgang van het Twintigpuntenplan beschreven. Dit plan omvat twintig beleidspunten die de drie fusiepartners Volksbelang, In en Wooncom bij de start van Lefier met elkaar benoemd hebben en die wij binnen drie jaar gerealiseerd willen zien. Hoofdstuk 8 geeft inzicht in de financiële huishouding van onze woningcorporatie en in hoofdstuk 9 vindt u een overzicht van de samenwerkingsverbanden en de deelnemingen van de woonbedrijven van Lefier. In hoofdstuk 10 is de geconsolideerde jaarrekening 2009 opgenomen. Wij nemen u graag mee in onze visie op de ongedeelde regio en wensen u veel leesplezier! Ton Selten, namens de raad van bestuur Lefier


4

inhoudsopgave

1. lefier in de ongedeelde regio 1 2 3

Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Visie Lefier De zeven strategische thema’s van Lefier

2. lefier Hoogezand-Stadskanaal 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Hoogezand In onze werkgebieden kansen voor iedereen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeurs In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Hoogezand Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Stadskanaal In onze werkgebieden kansen voor iedereen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeurs In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Stadskanaal

06 08 10 10

3. lefier ZuidoostDrenthe

1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 2 Maatschappelijke prestaties ZuidoostDrenthe 2.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen 2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen 2.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet 14 2.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen 16 2.5 Bewoners voelen zich partner 24 2.6 Klanten zijn onze ambassadeurs 24 2.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu 26 2.8 Bouwprojecten ZuidoostDrenthe 28 29 32 1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 32 2 Maatschappelijke prestaties StadGroningen 33 2.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen 33 2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen 34 2.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet 34 2.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen 37 2.5 Bewoners voelen zich partner 39 2.6 Klanten zijn onze ambassadeur 42 2.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu 43 2.8 Bouwprojecten StadGroningen 44 46 46

4. lefier StadGroningen

48 50 54 54 56 60 61 65 66 67 68

72 74 78 78 80 85 88 90 93 94 96

5. lefier in ontwikkeling

98

6. lefier in de kern 7. lefier in de maatschappij 1 2 3 4 5 6

Governance Code Besturen: verslag raad van bestuur Professionaliseren: Personeel & Organisatie Beïnvloeden: LefierOR, huurdersorganisaties en stakeholders Verantwoorden: Twintigpuntenplan Toezicht houden: verslag raad van commissarissen

8. lefier en de financiën 1 2 3 4 5 6

102

106 108 109 113 118 119 122

132 Financieel beleid en financiële kaders 134 Planning & Control en Risicomanagement 135 Beleidswaarde en overige waarderingen van het vastgoed van Lefier 135 Treasury 136 Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie WWI 136 Financiële toelichting resultaat 137

9. lefier en de samenwerkingsverbanden 1 2 3 4 5

Stichting en deelnemingen Deelnemingen Lefier Hoogezand-Stadskanaal Deelnemingen Lefier ZuidoostDrenthe Deelnemingen Lefier StadGroningen Overzicht juridische indeling

140 142 142 143 145 147

10. Jaarrekening

148

11. Verklaringen

202


6 hoofdstuk 1

1. lefier in de ongedeelde regio

opgave lokaal, vermogen centraal


8 hoofdstuk 1

1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Lefier is op 1 januari 2009 ontstaan uit een fusie van In, Volksbelang en Wooncom: drie corporaties die hebben besloten tot een fusie om daarmee (nog) beter invulling te kunnen geven aan hun opgave van wooncorporatie in het noorden van het land. Door onze krachten te bundelen, onze portefeuilles samen te voegen en de risico’s over een groter gebied te spreiden, zijn wij beter in staat te doen wat nodig is. Als Lefier kunnen wij investeren in nieuwe ontwikkelingen van wonen en leefbaarheid. Daarnaast zijn wij beter bestand tegen dreigingen als verslechterende woningmarktomstandigheden of bepalingen van de overheid. Werkgebied Ons feitelijke actieve werkgebied bestaat uit vijf de gemeenten BorgerOdoorn, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Emmen en Groningen. Zij vormen onze ‘ongedeelde regio’ in enge zin. Wij spreken van onze ‘ongedeelde regio’, omdat ons totale werkterrein bestaat uit gebieden met groei en krimp, uit gebieden met stad en platteland. Tussen die verschillende gebieden legt Lefier verbindingen. Wij verbinden onze menselijke en financiële vermogens, ons gerealiseerd vermogen en de toekomstige verdiencapaciteit, onze groei en krimp. Wij delen kennis en ervaringen, gaan niet met de ruggen naar elkaar staan, maar we betonen solidariteit en versterken elkaar. Lokale verankering en bestuursmodel Lefier staat voor lokale verankering. Onze concrete opgaven stellen wij niet centraal, maar lokaal vast in onze drie woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal, ZuidoostDrenthe en StadGroningen. Met deze lokale praktijken is een vanuit een centraal punt aangestuurd gezamenlijk ontwikkelbedrijf verweven. Ook de qua omvang bescheiden Kern binnen Lefier geeft ondersteuning aan de woonbedrijven en coördineert Governance en control. Door de combinatie

van woonbedrijven die met toewijding werken aan de inhoudelijke opgaven en de professionaliteit en control van Ontwikkelbedrijf en Finance & Control, kunnen optimale resultaten ontstaan. Ons bestuursmodel sluit hierop aan. Lefier kent een collectief verantwoordelijk bestuur, waarvan drie leden werken in en vanuit de woonbedrijven, en één in en vanuit de Kern.

1.1 Terugblik 2009 Na de fusiedatum is in velerlei opzicht doorgewerkt aan het bouwwerk van Lefier. Veel is en wordt nog steeds gerealiseerd. Dat geldt voor de systemen van besturing en sturing, voor de ontvlechtingen en samenvoegingen in de structurering met de nieuwe woonbedrijven en de vormgeving van het Ontwikkelbedrijf (in opstartfase) en de Kern. Ook hebben zich verschillende gedaantewisselingen voorgedaan in de personeelsbezetting. Vooral de managementteams in de woonbedrijven zijn flink van samenstelling veranderd ten opzichte van de periode vóór de fusie. Om constructief verder te kunnen gaan op de ingeslagen weg is een heel stelsel van voorwaardenscheppend instrumentarium in ontwikkeling. Om onze opgaven lokaal vorm te kunnen geven, heeft Lefier haar ambities en doelen geconcretiseerd in een visie en strategische thema’s. In het verslagjaar hebben wij hieraan in de praktijk invulling gegeven. En onze praktijk mag er zijn. Prestaties in 2009 • Op maatschappelijk gebied zijn we voortgegaan met de ontwikkeling van de wijkaanpak in alle woonbedrijven, van beleidvorming en -uitvoering bij krimp, met verbetering van de leefbaarheid van het platteland en de ontwikkeling van bijzondere vormen van huisvesting voor kwetsbare mensen. • Ook de kwaliteit in dienstverlening, woningonderhoud en klanttevredenheid stonden hoog op de agenda.

• Wij staan midden in de praktijk, leggen belangrijke verbindingen in de samenleving en zijn agenderend bij het nemen van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ook op het gebied van veiligheid. Er is samenwerking met tal van andere organisaties op allerlei terreinen: met de overheid, in het onderwijs, bij zorg en welzijn, met de bouwsector, op de arbeidsmarkt. • Binnen Lefier komt de interne mobiliteit op gang, wat aantoont dat Lefier een interessante werkgever is die zijn medewerkers meer kansen biedt. • Twintigpuntenplan ten aanzien van prestaties is uitgevoerd. Het is niet mogelijk om alles wat wij doen (inclusief de fouten die we daarbij ook maken) hier in een paar regels te beschrijven. Maar wie zich verdiept in de hierna volgende rapportagehoofdstukken van de woonbedrijven zal concluderen dat we veel en belangrijk werk hebben verzet. Erkenning van de buitenwereld • Onze inspanningen worden, voorzien van de nodige nuanceringen, onderkend door de buitenwereld. Gemeenten, huurdersorganisaties, stakeholders evenals het ministerie VROM/WWI hebben hun waardering uitgesproken over de prestaties van Lefier. • De adviseur van het ministerie, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, heeft ons positief beoordeeld in de rapportage Corporatie in Perspectief en onder meer een gunstig solvabiliteitsoordeel toegekend. Het CFV heeft geconstateerd dat de verhouding tussen ons financieel vermogen en de onderhanden en voorgenomen activiteiten gezond is. Ook scoren we hoog op de kwaliteit van onze bedrijfsvoering. • Eind 2009 hebben we van de minister van WWI een waarderende Ziens- wijze op onze prestaties ontvangen. Stevig fundament Al deze waarderingen beschouwen wij als een bevestiging van de juistheid van onze fusie. Na een jaar Lefier constateren we dat er een stevig fundament staat met een richtinggevend kader, vermogensbundeling, risicospreiding en

een efficiënte bedrijfsvoering. Dat maakt dat wij de beproevingen van de markt nog zelfbewuster tegemoet kunnen treden dan zonder de fusie het geval was geweest. Hierdoor kunnen wij krachtig doorwerken aan wat wij willen betekenen voor de mensen in de noordelijke samenleving van Nederland. Voor de behaalde resultaten in ons eerste fusiejaar verdienen de organisatie en onze medewerkers een groot compliment. Dat wij beschikken over een heldere visie op onze verantwoordelijkheid en opgave in de ongedeelde regio en daarvoor een stevig fundament hebben gelegd, wil niet zeggen dat wij onkwetsbaar zijn voor onze omgeving. In de wereld rondom is het guur. De overheid kijkt verlangend naar de in de corporatiesector opgebouwde vermogens. Daarnaast beïnvloedt de economische crisis de beslissingen van mensen in de woningmarkt en dat raakt ons. Vooral in de afzet van nieuwe koopwoningen en marktconforme huurwoningen (vrije sector) lopen we risico’s. In de jaarrekening heeft dit geleid tot een aangepaste waardering van een aantal grondposities en projectresultaten.

1.2 Vooruitblik 2010 Voor 2010 en verder vooruitkijkend liggen veel ontwikkelingen in het verschiet. • We hebben onze Lefierbrief, ons richtinggevend kaderdocument voor de begrotingsopstelling 2011, aangescherpt op de strategische thema’s en op onze financiële beleidsdoelstellingen. Met ons financiële beleid richten we ons op het binnen twee jaar realiseren van een tien jaar positieve kasstroomeis. Deze is thans voor acht jaar positief. • We versterken ons risicomanagement en richten een taxcontrol framework in. • Wij willen ons maatschappelijk rendement beter in beeld brengen en daar voor expliciet een stakeholdersbeleid formuleren. • Intern staan de implementatie van het Ontwikkelbedrijf en de definitieve inrichting van de kernlocatie in de vorm van het Lefierkwartier op het programma. Onderdeel daarvan wordt de Lefieracademie, waar collega’s uit


10 hoofdstuk 1

alle onderdelen van Lefier kennis en ervaringen kunnen delen, waar verbindingen worden gemaakt en nieuwe ontwikkelingen worden gestimuleerd. Het Lefierkwartier zal tevens fungeren als een centrum van maatschappelijke en culturele activiteit in Hoogezand.

2 Visie Lefier is een wooncorporatie met een positief mensbeeld. Ieder mens heeft talenten en verdient kansen en prikkels om mee te doen in onze samenleving en de regie te voeren over zijn of haar eigen leven. Leven in een kansrijke omgeving helpt mensen om mogelijkheden te benutten. Daarom leveren we een belangrijke bijdrage aan de ontwikkeling en het uitbouwen van leef- en woonklimaten, die inspiratie geven aan wie er woont, mensen stimuleert en kansen en perspectieven biedt. We initiëren of werken mee aan ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan een inspirerende woonomgeving. We investeren in maatschappelijke voorzieningen. Kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen en we stellen voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. We voelen ons verantwoordelijk en we willen een rol van betekenis vervullen in die wijken, buurten, dorpen, steden en kernen waar we een permanente factor zijn en waar we woningen hebben of waar een beroep op onze inzet wordt gedaan. We investeren in nieuwe ontwikkelingen, samenwerkingsverbanden en methodieken om inhoud te geven aan onze brede visie op de volkshuisvesting. We zijn transparant over onze inzet en onze keuzes.

3 De zeven strategische thema’s Voor het waarmaken van onze visie, strategische positionering en ambitie hebben wij zeven strategische thema’s geformuleerd met daarbij passende richtinggevende keuzes die wij hierna per thema toelichten.

3.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen Wij werken vanuit een heldere visie op wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Wij dragen bij aan een kansrijke omgeving met goede voorzieningen voor onze bewoners, zowel in gebieden die te maken hebben met krimp als in de gebieden die groeien. Vanuit ons centrale vermogen worden de middelen verschaft om de lokale opgaven uit te voeren. Richtinggevende keuzes • Wij koesteren en versterken onze wortels in de lokale situatie. • Mensen kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus. • Zowel de gebieden met krimp als met groei krijgen onze aandacht en passende maatregelen. • Wij maken ons sterk voor het behoud of verkrijgen van voldoende voorzieningen voor een kansrijke omgeving en zetten ons portfoliobeleid en vermogensbeheer daarvoor in.

3.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Wonen is meer dan een dak boven het hoofd. Het is samenleven, deelnemen aan de maatschappij en de eigen woon- en leefsituatie bepalen. Met andere woorden: zorgen voor een fijn huis en een kansrijke omgeving in een veilige buurt met voldoende voorzieningen. Wij investeren in maatschappelijke voorzieningen, kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen. Ook stellen we voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. We zijn lokaal verankerd en in gesprek met onze bewoners. Waar dat nodig is dragen we bij aan de optimalisering van buurten, wijken en dorpen zodat mensen daar graag willen wonen.

Richtinggevende keuzes • Samen met bewoners en lokale belanghebbenden worden keuzes gemaakt over de ontwikkeling van buurten, wijken en dorpen. • Buurten, wijken en dorpen behouden een eigen identiteit. • Wij respecteren verschillen in woonmilieus. • Wij bieden woningen die aansluiten bij de vraag, zowel koop- als huurwoningen. • Wij investeren in een prettige, duurzame leefomgeving met goede (basis)voorzieningen. • Wij investeren in een kansrijke en inspirerende woonomgeving.

3.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Onze investeringscapaciteit zetten we in ten behoeve van lokale en regionale opgaven. In afspraak met de gemeenten worden de investeringsopgaven voor de komende jaren geïntensiveerd. Ons uitgangspunt is: geld verdienen waar het kan om te kunnen investeren waar het nodig is. Richtinggevende keuzes • We voeren een woonbedrijf overschrijdend portfoliobeleid en vermogensbeheer, zodat we daadwerkelijk (gelijke) kansen kunnen bieden binnen het werkgebied. • De opgaven en het strategisch voorraadbeleid blijven lokaal. Vermogen en risicoafdekking worden centraal geregeld. • Om te kunnen investeren verdienen we geld waar het mogelijk is, bijvoorbeeld door bijzondere vastgoedontwikkeling en verkoop.

3.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Wij willen een constructieve bijdrage leveren aan de samenleving en er deel van uitmaken. Daarom laten we zien wie we zijn en waarvoor we staan. We hebben een duidelijk mensbeeld, een heldere visie en zijn transparant over onze doelstellingen. Om te komen tot gedeelde doelen nodigen wij bewoners en andere belanghebbenden uit om met ons in gesprek te gaan en ons te voeden. Richtinggevende keuzes • Wij vertalen onze visie met bewoners en samenwerkingspartners in ‘gedeelde doelen’. • Wij zetten in op ketensamenwerking vanuit de gedachte dat partijen samen meer kunnen realiseren dan alleen: één plus één is drie! • Wij leggen met bewoners en partners afspraken vast over te leveren prestaties, bijvoorbeeld met gemeenten in een lokaal akkoord. • Prestaties worden concreet benoemd, zodat zij kunnen worden getoetst en verantwoord. • Wij zijn open over onze keuzes en de middelen die wij inzetten voor het realiseren van de afgesproken doelen. Daarbij maken we ook duidelijk waar voor ons grenzen liggen in wat we willen en kunnen. • We vragen van onze partners openheid over eigen doelen en belangen. • Waar het moet nemen wij het voortouw bij samenwerkingsprocessen in buurt, wijk en dorp. Waar nodig en gewenst zijn we verbindingsstation of deelnemer.


12 hoofdstuk 1

3.5 Bewoners voelen zich partner Bewoners vormen voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring. Zij zijn onze partners in buurten, wijken en dorpen. We delen met onze bewoners een gezamenlijk belang in het houden en/of creëren van een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving met goede en betaalbare woningen. Bewoners die initiatief nemen om hieraan een bijdrage te leveren zullen we, indien nodig, ondersteunen en we stimuleren het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Richtinggevende keuzes • Wij werken samen met bewoners aan buurten, wijken en dorpen. De vorm stemmen we af op de lokale wensen en behoeften. • Wij stimuleren bewonersinitiatieven. • Wij verwachten van onze partner dat hij/zij zich verantwoordelijk voelt voor haar/zijn eigen woon- en leefomgeving.

3.6 Klanten zijn onze ambassadeur Onze klanten vormen ons primaire bestaansrecht. Wij bieden hen een goed product, optimale service en excellente dienstverlening. Klanten kunnen op ons vertrouwen. We bieden diensten en producten passend bij de vraag. Klanten worden goed geïnformeerd.

Richtinggevende keuzes • Wij bieden diensten en producten die passen bij de vraag. • Wij zorgen voor optimale primaire bedrijfsprocessen. • Wij streven naar structurele kwaliteitsverhoging. • Wij zijn goed bereikbaar. • Wij streven naar een optimale klantwaardering.

3.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu Wij investeren in de toekomst. Duurzaamheid en energiebesparing zijn voor ons belangrijke toetsstenen. In alle keuzes van ons bedrijf wordt een afweging gemaakt tussen mens, geld en milieu. Richtinggevende keuzes • Bij het ontwikkelen en beheren van onze woningen, woon- en werkomge vingen maken we consequent een afweging tussen mens, geld en milieu. • Met energiebesparingen helpen we de woonlasten binnen de perken te houden en dragen we bij aan een beter milieu. • Wij bouwen duurzame (net)werken. Wij gaan duurzame samenwerkings relaties aan, zodat wij ook in de toekomst een belangrijke rol kunnen blijven vervullen bij de ontwikkeling van stad en platteland. • Als duurzame organisatie hechten wij veel belang aan de ontwikkeling van medewerkers en hun talenten.

lefier Hoogezand-Stadskanaal 15

14 hoofdstuk 2

2. lefier Hoogezand-Stadskanaal

kansen voor iedereen


16 hoofdstuk 2

1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Voor woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal is 2009 in verschillende opzichten een bijzonder jaar geweest. We hebben het eerste jaar afgesloten in de nieuwe structuur van Lefier met drie woonbedrijven en de Kern in een ongedeelde regio. In dit jaar hebben we voor de taak gestaan waar te maken wat we als fusiecorporatie aan onze omgeving beloofd hebben: geen teruggang in onze volkshuisvestelijke prestaties en alleen de plussen van de fusie ondervinden. Als Lefier hebben we onze uitgangspunten vastgelegd in het Twintigpuntenplan. Hierin zijn twintig opgaven benoemd die Lefier binnen drie jaar wil realiseren. De voortgang van dit plan is in 2009 regelmatig besproken in de overleggen met de stakeholders, in het bijzonder onze huurders. Ons woonbedrijf dat bestaat uit de vestigingen Hoogezand en Stadskanaal heeft in het verslagjaar nog weinig gezamenlijke activiteiten uitgevoerd, omdat de beide vestigingen zich vooral gericht hebben op de lokale situatie. Bovendien is onze organisatiestructuur op dit uitgangspunt geënt. Beide vestigingen hebben de gevolgen van de financieel-economische crisis ondervonden en de krimp die zich in onze regio manifesteert. De verwachte toename van het aantal woningzoekenden door faillissementen en ontslagrondes in het noorden heeft zich in 2009 echter niet voorgedaan, niet in Hoogezand en niet in Stadskanaal. De economische crisis heeft tot dusver niet geleid tot grote huurachterstanden. In Stadskanaal is op dit gebied zelfs enige verbetering te zien.

Het krimpvraagstuk heeft lokaal nog niet prominent op de bestuurlijke en politieke agenda’s gestaan. Onze inspanningen hebben zich vooral gericht op de netwerken in de ongedeelde regio.

1.1 Terugblik 2009 vestiging Lefier Hoogezand Wijkgericht werken Ook in het werkgebied van de gemeente Hoogezand-Sappemeer is veel aandacht besteed aan het wijkgerichte werken. Naast de huidige praktijk van werken met een team van wijkbeheerders ontwikkelen we een samenwerkingsproject met de gemeente en collega-corporatie Talma om te komen tot wijkvisies en programma’s met een zo groot mogelijke participatie van bewoners en andere partijen uit de wijk. De wijk Gorecht West is aangewezen als pilot. Inmiddels zijn hiervoor de eerste processen opgestart. Daarnaast is een traject gestart voor het maken van prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties. Wijkvernieuwingsprojecten • De Pleiaden Het slaan van de eerste paal van het project ‘De Pleiaden’ is een bijzonder moment geweest voor Lefier Hoogezand. Dit project omhelst de renovatie van een winkelcentrum en wijkcentrum in combinatie met de opzet van een gezondheidscentrum en de bouw van zowel sociale huur- als koopwoningen. Na een voorbereidingstijd van ongeveer zeven jaar, mede veroorzaakt door de samenwerking met vele partijen, kunnen we uitzien naar de realisatie van

een bijzonder en mooi project dat een belangrijke bijdrage zal leveren aan de leefbaarheid van de directe woonomgeving. • Margrietpark In 2009 is het wijkvernieuwingsproject Margrietpark afgesloten. • Bloemenstaete Ook heeft de officiële opening plaatsgevonden van de Bloemenstaete, een woonvorm voor senioren en bewoners met een verstandelijke handicap. Lefierkwartier We hebben ons ingespannen voor het realiseren van huisvesting voor het nieuwe Lefierkwartier, waarin de Kern van Lefier gecombineerd met een aantal sociaal-culturele functies wordt ondergebracht. Hiervoor is een verkoopopgave geformuleerd, waarbij 68 woningen complexgewijs afgestoten moeten worden naar het Wooninvesteringsfonds. Deze opdracht is niet gehaald, omdat het – mede door de financiële crisis niet mogelijk was de verkoopopgave vanuit de begroting 2009 te realiseren. Vanwege deze ervaringen hebben we vanuit onze Lefiervisie vraagtekens gezet bij deze wijze van verkoop van bestaand bezit. Interne organisatie Intern is binnen Lefier Hoogezand een aantal uitdagende vraagstukken behandeld. In de eerste twee jaar zal het accent liggen op het versterken van de vestiging als lokale onderneming. De integratie met vestiging Stadsakanaal is daarin volgend. Verder: • Er is een nieuwe organisatie- en managementstructuur gevormd met afdelingen voor Maatschappij & Markt, Wonen & Welzijn en Ondersteuning & Financiën. Dit betekende voor de medewerkers in Hoogezand een frisse start van het jaar.

• Het eerste kwartaal van 2009 is vooral besteed aan de vormgeving van de afdelingen. Tegelijkertijd is personele invulling gegeven aan twee managementfuncties: voor een manager Maatschappij & Markt, die werk zaam is in beide vestigingen en voor een manager voor de afdeling Wonen & Welzijn in Hoogezand. • De afdeling Maatschappij & Markt die verantwoordelijk is voor het sturen op de vastgoedportefeuille en het realiseren van maatschappelijk rendement is van de grond af opgebouwd. De ultieme opgave hierbij was het opzetten van een portfolioplan. Een degelijk strategisch voorraadbeleid is namelijk onontbeerlijk bij het realiseren van een wijkgerichte planontwik keling waarbij prestatieafspraken met de gemeente de basis vormen. • De vestiging heeft de omslag gemaakt naar werken vanuit een resultaat gerichte begroting. Voorheen speelde de controller een spilfunctie bij het verantwoorden van de in de begroting geprognosticeerde resultaten. Medewerkers waren niet gewend verantwoording af te leggen vanuit een eigen verantwoordelijkheid. Wij hebben de begrotingsvoorbereiding voor 2010 gebruikt om de eerste stappen te zetten op weg naar het werken vanuit de PDCA-cirkel (model voor het managen van een verbeterproject). • De ontwikkeling van de begroting 2010 in samenhang met de strategische thema’s van Lefier heeft een flinke impuls gegeven aan resultaatgericht werken. Geheel in lijn met de organisatiefilosofie worden verantwoordelijk heden en bevoegdheden meer en meer gedelegeerd aan de medewerkers en/of teams, die staan voor de te behalen resultaten.


18 hoofdstuk 2

1.2 Terugblik 2009 vestiging Lefier Stadskanaal ‘De Wijkaanpak’ In het werkgebied van de gemeente Stadskanaal is intensief gewerkt aan de voortzetting van de professionalisering van ons samenwerkingsverband ‘De Wijkaanpak’ met de gemeente en collega-corporatie BCM. Omdat de gevolgen van deze vorm van wijkgericht werken voor de afzonderlijke deelnemende organisaties zeer ingrijpend zijn, is het management ervan nog onvoldoende op orde. Dit geldt voor ons als Lefier, maar in het bijzonder voor de gemeentelijke organisatie. De vernieuwing van het procesmanagement eind 2009 kan aan de oplossing van dit vraagstuk een belangrijke bijdrage leveren. Wijkvernieuwingsproject Maarsstee De aftrap van het grootschalige wijkvernieuwingsproject Maarsstee was een hoogtepunt in 2009. De startfase met de planontwikkeling is moeizaam verlopen, maar daarna is een bijzondere samenwerking ontstaan met de wijk en haar bewoners. Een duidelijk bewijs van deze vruchtbare samenwerking is het nieuwe wijkinformatiecentrum dat samen met het bewonersplatform is opgezet. Aanpak woonoverlast De aanpak van de bijzondere woonoverlastsituaties heeft in 2009 hoog op onze agenda gestaan. Samen met de huurdersorganisatie De Koepel, de welzijnsorganisatie Welstad en de gemeente werken we aan een gezamenlijke aanpak van woonoverlast. Interne organisatie Lefier Stadskanaal heeft in 2009 intern gewerkt aan de ontvlechting vanuit de oude Wooncom-organisatie. Zo moest een aantal facilitaire functies vorm krijgen in de nieuwe management- en organisatiestructuur van woonbedrijf HoogezandStadskanaal. In de eerste twee jaar ligt het accent op versterking van de vestiging als lokale onderneming, de integratie met Hoogezand is daarin volgend.

• In het eerste kwartaal is gewerkt aan de ontwikkelopgaven om de afdelingen zelf vorm te geven, met name van een aantal facilitaire functies binnen de nieuwe afdeling Ondersteuning & Financiën. Hiermee kreeg tegelijkertijd de ontvlechting van Lefier Stadskanaal vanuit het voormalige Wooncom vorm. • Ook in Stadskanaal wordt nu gewerkt vanuit de drie afdelingen Maatschap pij & Markt, Wonen & Welzijn en Ondersteuning & Financiën. Tegelijkertijd is personele invulling gegeven aan een manager Maatschappij & Markt die werkzaam is in beide vestigingen. • Daarnaast hebben wij binnen Lefier als geheel gewerkt aan de positione ring en bouw van ons gezamenlijke en nieuwe Ontwikkelbedrijf.

1.3 Vooruitblik vestiging Lefier Hoogezand Gorecht West Het grootste project in Hoogezand in 2010 is de aanpak van de wijk Gorecht West. Binnen deze omvangrijke transformatieopgave zal een groot beroep worden gedaan op de partners in de wijk om fysieke en sociale maatregelen hand in hand te laten gaan. Participatie bewoners in het planproces In vergelijking met Stadskanaal gaan we ook in Hoogezand werken aan het optuigen van een samenwerkingsverband met de gemeente en onze collegacorporatie. Interne organisatie Binnenshuis is onze focus vooral gericht op het ontwikkelen van een portfo-

lioplan voor de komende tien jaar. Ook voortzetting van de professionalisering van het klantgerichte handelen staat op ons verlanglijstje.

Energieprogramma Ons energieprogramma wordt in 2010 onverminderd uitgevoerd.

Verkoop bezit In 2010 krijgt de verkoop van het bestaand bezit meer prioriteit.

Interne organisatie Een belangrijk aandachtspunt is de vormgeving van de samenwerking tussen de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf van Lefier.

1.4 Vooruitblik vestiging Lefier Stadskanaal

Kortom, 2009 is voor woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal een succesvol jaar geweest in het licht van de spanning tussen vernieuwing en het voldoen aan opgeroepen verwachtingen. In de volgende paragrafen kunt u per vestiging lezen welke maatschappelijke prestaties zijn behaald in het licht van de zeven strategische thema’s van Lefier en welke bouwprojecten gerealiseerd zijn.

Wijkgericht werken In Stadskanaal bouwen we voort aan het wijkgericht werken. Daaronder valt onder meer het ontwikkelen van integrale wijkvisies. We doen dit in samenwerking met bewoners en partners binnen het hiervoor opgerichte samenwerkingsverband ‘De Wijkaanpak’. Aanpak woonoverlast Voor 2010 staat de aanpak van woonoverlast opnieuw hoog op de agenda. Lefier Stadskanaal heeft dit als speerpunt in het activiteitenplan opgenomen. Nieuwbouw In Maarsstee ronden we de eerste fase van de bouw van onze nieuwe woningen af en in Musselkanaal hopen we het centrumplan vlot te kunnen trekken. Sloop flats en woningen In 2010 staat de sloop van de Philipsflats in Parkwijk op het programma. Hier slopen we, in combinatie met enkele portieketagewoningen, in totaal honderd woningen.

Henk van der Meer, namens het management van Lefier Hoogezand-Stadskanaal


20 hoofdstuk 2

high-lights Hoogezand

2. 1.

Realisatie Bloemenstate in Sappemeer In dit complex wonen aan de ene kant ouderen, zonder zorgvraag, en aan de andere kant 28 cliënten van de Zijlen. De laatste groep bestaat uit mensen met een verstandelijke beperking die grotendeels afkomstig zijn uit Het Palet.

Open huis Foxheerd in Foxhol Woonvorm Foxheerd voor mensen met een beperking werd in november 2008 officieel geopend. Op 4 september 2009 werden dorpsbewoners en andere belangstellenden uitgenodigd voor een open huis en kwamen veel nieuwsgierigen van binnen en buiten het dorp. De 11 bewoners (het twaalfde appartement staat nog leeg, er wordt gezocht naar een passende medebewoner) stonden de mensen gastvrij te woord en leidden de bezoekers hun woning rond. Na het open huis heeft Lefier de bewoners getrakteerd op een uitgebreide barbecue. Al met al een erg gezellige dag!

3.

Start Pleiaden in Hoogezand Bewoners hebben er lang op moeten wachten, de planvorming heeft lang geduurd. Maar uiteindelijk zijn de ontwikkelaars er financieel uit gekomen. Er is gestart met de nieuw- en verbouw van de Pleiaden in Woldwijck. Op woensdag 16 december 2009 is de starthandeling verricht. De ontwikkelaars zijn naast Lefier, ook Jorcom, Vrikel (C1000 Kelders) en Schuitema. Het plan wordt in 3 fases uitgevoerd: • De uitbreiding van de C1000; parkeerruimte en ingang worden verplaatst naar de zuidzijde.

• Bouw nieuw wijkcentrum en commerciële ruimtes met daarboven 19 koopwoningen. • Bouw woontoren met 35 huurappartementen en 2 koop-penthouses met op de eerste 2 woonlagen een gezondheidscentrum (huisartsen, psycholoog, fysiotherapeut, apotheker, thuiszorg). De fases lopen in elkaar over, het is dus niet zo dat pas met de volgende fase wordt gestart als de vorige is afgerond. De bouwtijd van het totale project zal ruim 2 jaar zijn. Rond het voorjaar van 2012 is het project voltooid en heeft Woldwijck een compleet vernieuwd centrum.


22 hoofdstuk 2

high-lights Stadskanaal 1.

Start nieuwbouw Maarsstee. In 2009 zijn de bijna 200 woningen die hier stonden gesloopt. Eind 2009 is gestart met de bouw van de eerste 26 woningen die in 2010 opgeleverd zullen worden. In totaal worden 132 woningen en appartementen gerealiseerd over 3 jaar (2010-2012).

2.

Opening Buurtcentrum Maarsstee.

3.

Dorpsvernieuwing Mussel. Hier worden 14 gebouwd waarvan 4 zijn opgeleverd in 2009. Allemaal levensloopgeschikt.

4.

Dorpvernieuwing Alteveer. In 2009 zijn 15 woningen in Alteveer opgeleverd. In totaal worden 18 woningen gebouwd.

lefier Hoogezand 25

24 hoofdstuk 2

2 Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Hoogezand 2.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid Verhuurbaarheid Een groot deel van onze woningzoekenden behoort de aandachtsgroep ‘huishoudens die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag’. Deze groep is aangewezen op de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen. In 2009 is sprake geweest van een mutatiegraad van 11,57%. Dit is een lichte daling ten opzichte van het jaar daarvoor. • Het aanbieden en verhuren van bestaande woningen en nieuwbouw woningen is soepel verlopen. • Het matchen van kandidaten en passende woonruimte is een arbeidsinten sieve activiteit gebleken die aandacht vraagt. Daarom besteden we in 2010 meer aandacht aan het direct contact leggen met kandidaat-huurders door de woning telefonisch aan te bieden. • Het verhuren van woningen met een huur boven de aftoppingsgrens is soms moeizaam gegaan. We hebben de indruk dat deze groep woning zoekenden ons niet altijd snel genoeg weet te vinden. Betaalbaarheid en bereikbaarheid • Volgens het huurbeleid streven wij naar voldoende woningen die betaalbaar zijn en blijven voor de lagere en middeninkomensgroepen. Daarom houden we de huur van nieuwbouwwoningen laag, zodat deze ook betaalbaar en bereikbaar zijn voor mensen met een lager inkomen. • Wij werken met het distributiemodel. Hiermee kan de woningzoekende zelf bepalen voor welke woning hij/zij in aanmerking wil komen. • We hebben geconstateerd dat de vraag naar betaalbare huisvestiging voor jongeren onder de 23 jaar ons huidig aanbod overtreft. • In 2009 zijn diverse nieuwbouwprojecten opgeleverd en in verhuur genomen:

- 60 appartementen voor senioren Complex Wonen en Welzijn De Ruyterstraat; - 9 duplexwoningen Pluvierstraat; - 9 eengezinswoningen in de Roerdompstraat; - 15 eengezinswoningen Judith Leijsterstraat en Gabriel Metsustraat; - 20 appartementen voor senioren Bloemenstaete; - 28 appartementen voor De Zijlen.

aantal personen

leeftijd

inkomen

huurprijscategorie

tot € 357,37

€ 357,37- € 511,50

€ 511,50 en hoger

eindtotaal

1 persoon

83

96

15

194

t/m 64 jaar

tot € 20.975

€ 20.975 en meer

6

10

0

16

tot € 19.800

5

20

46

71

65 jaar en ouder

€ 19.800 en meer

0

0

5

5

subtotaal

94

126

66

286

Passend huisvesten van de doelgroep

2 personen en meer

t/m 64 jaar

Bij de toewijzing van woningen vindt geen inkomenstoets plaats. Wij werken met het distributiemodel waarbij keuzevrijheid van de klant voorop staat. Bij de acceptatie van de woning wordt wel naar het inkomen van de woningzoekende gevraagd. Ondanks de keuzevrijheid kiest het merendeel van onze woningzoekenden een woning die past bij het inkomen.

65 jaar en ouder

tot € 28.475

38

94

10

142

€ 28.475 en meer

4

10

11

25

tot € 27.075

3

3

29

35

€ 27.075 en meer

0

3

10

13

subtotaal

totaal

45

110

60

215

139

236

126

501

In 2009 hebben wij in totaal 501 woningzoekenden geholpen. Volgens de BBSH-normen (Besluit beheer sociale-huursector) zijn 391 woningzoekenden (78%) passend gehuisvest, zijn 100 woningzoekenden te duur en 10 woningzoekenden te goedkoop gehuisvest.

Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang

ting in de selectiecommissie. In 2009 hebben 26 intakes plaatsgevonden; 15 huishoudens zijn door Lefier gehuisvest.

Statushouders en generaal pardonners In 2009 zijn zes personen gehuisvest die onder de pardonregeling vallen en vijf statushouders. Verstandelijk beperkten Voor De Zijlen zijn 28 appartementen opgeleverd. Woonkans Het project Woonkans in de Gemeente Hoogezand-Sappemeer is opgezet om ontruimingen en/of woonproblemen te voorkomen. Woonkans verzorgt het Tweede Kansbeleid. Lefier participeert in project Woonkans en heeft zit-

10

te goedkoop gehuisvest

100

te duur gehuisvest

Tabel 1 Resultaten toewijzing woningen volgens de BBSH-normen, vestiging Hoogezand

Begeleid Wonen Het project Begeleid Wonen omvat 53 woningen voor begeleid wonen. Vanaf medio 2008 zijn 40 woningen bewoond door de doelgroep. In 2009 is een werkconferentie gehouden met de participerende instellingen, waarin de reële vraag naar begeleid wonen aan de orde is gesteld: Is er behoefte aan het oorspronkelijke gekozen aantal woningen en in welke mate? In 2010 wordt het aanbod beter afgestemd op de reële vraag. OGGz-netwerk In 2009 zijn 209 meldingen binnengekomen bij het netwerk Openbare Gees-

telijke Gezondheidszorg (OGGz). Dit is een gestage stijging sinds de start van het project in 2006 waarbij 110 meldingen zijn geregistreerd. In het cijfer kan onderscheid worden gemaakt in meldingen van jongeren en die van volwassenen. Bij jongeren zien we een toename van het aantal meldingen in 2009. In 2008 heeft 34% van het aantal meldingen betrekking op jongeren; in 2009 is dit percentage opgelopen tot 42%.

Klant heeft keuze Distributiemodel voor woningzoekenden Wij maken gebruik van het distributiemodel voor woningzoekenden. Dit betekent vrije keuze voor de klant. Iedere woningzoekende kan zelf bepalen voor welke woningen hij/zij zich inschrijft. In Hoogezand kiezen wij voor een persoonlijke benadering van de klant. Vanaf het moment van inschrijving heeft een

lefier Hoogezand 27

26 hoofdstuk 2

woningzoekende een vaste contactpersoon. Onze woonconsulenten hebben een informerende en adviserende rol. Hierdoor kunnen we maatwerk leveren. Vrije sector huur Wij beschikken over een kleine voorraad vrije sectorhuurwoningen. Voor deze woningen is de gemiddelde wachttijd zeer beperkt.

Baanvak

Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten

Het fysieke wijkbeheer is in 2009 in zijn geheel uitbesteed aan het dienstverlenend re-integratiebedrijf Baanvak. Deze organisatie biedt mensen die ver van de arbeidsmarkt staan een ‘springplank’ naar betaald werk. Via Baanvak krijgen mensen een kans om werkervaring op te doen, zodat ze hun mogelijkheden op een reguliere baan kunnen vergroten.

Onze sociaal wijkbeheerders hebben, samen met bewoners, een actieve rol in het creëren van leefbare wijken en gemeenschapszin bij bewoners. De sociaal wijkbeheerders, de buurtconciërge en het wijkbeheer (Baanvak) leveren gezamenlijk een bijdrage aan een schone en ongeschonden wijk. In 2009 heeft Lefier Hoogezand € 490.300 uitgegeven aan fysiek wijkbeheer en aan het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten.

2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen

‘Eigen kracht’-conferenties In het verslagjaar zijn we gestart met zogenaamde ‘Eigen kracht’- conferenties, als antwoord op de slechte omgang tussen de bewoners van een van onze complexen. In dit complex leidden conflicten over woongedrag, waarden en normen in het verleden soms tot ernstige situaties. De bewoners bleken zelf niet meer in staat de problemen op te lossen en verwachtten een oplossing van ons woonbedrijf. Wij zijn daarmee aan de slag gegaan met als insteek: we willen de bewoners weer verantwoordelijk maken voor hun eigen gedrag en voor het onderhouden van goed contact met hun buren. In overleg met de wijkmanager van de gemeente en de wijkagent hebben wij de ‘Eigen kracht’- methode toegepast. Na aanvankelijke scepsis vanuit de buurt en vanuit de professionele hoek, hebben we daarmee bereikt dat bewoners zelf weer de regie in handen willen hebben. Men wil weer gaan voor een veilige, schone en leefbare buurt. Deze methodiek is effectief gebleken en kan naar onze mening zeker elders worden toegepast.

Huurincasso Ontruimingen In 2009 zijn elf ontruimingen uitgevoerd op basis van huurschuld. Binnen Lefier bestaat een samenwerking tussen de medewerker huurincasso en de sociaal wijkbeheerders. Bewoners met huurschulden worden in een vroeg stadium persoonlijk benaderd om ernstige huurachterstanden te beperken. Ter voorkoming van ontruiming wordt tevens met externe organisaties samengewerkt. Huurders die huurachterstanden hebben van twee maanden of langer worden bij het Zorgnetwerk gemeld. In 2009 heeft Lefier Hoogezand samen met Talma, de Gemeentelijke Kredietbank en het Zorgnetwerk verbeterde procesafspraken gemaakt om huisuitzetting zoveel mogelijk te voorkomen. Huurachterstanden De huurachterstanden van de zittende huurders uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur, zijn in 2009 van 1,2% gestegen naar 1,35%. Het aantal huurders met achterstand en het aantal huurders met betalingsproblemen is gestegen. Eind 2009 is een totaal van 156 betalingsregelingen geregistreerd; 50 vorderingen zijn in handen van de deurwaarder gelegd. Er is voor een bedrag van € 21.800 aan oninbare huurvorderingen afgeboekt.

Wijkgericht werken Lefier vindt wijkgericht werken van groot belang. Samen met onze partners, gemeente, bewoners en zorgen welzijnsorganisatie willen wij toekomstvisies voor onze wijken ontwikkelen. Deze toekomstvisies moeten integraal zijn, de basis vormen voor onze actieplannen en programma’s en worden gedragen door alle betrokken partijen. Ontwikkeling samenwerkingsverband In 2009 is gewerkt aan de ontwikkeling van een samenwerkingsverband tussen de gemeente, collega-corporatie Talma en Lefier, waarin we wijkgericht werken vorm en inhoud kunnen geven. Bij wijkgericht werken ligt de focus weliswaar op de toekomst, maar de werkwijze dient eveneens in het hier en nu al goed geregeld te zijn. Het uitgangspunt is: wat hebben wijken nodig om in de toekomst een leefbare en prettige woonomgeving te zijn en te blijven? Lefier neemt op verschillende niveaus actief deel aan het samenwerkingsverband dat onder leiding staat van een gezamenlijke externe procesmanager. Voor het uitvoeren van wijkgericht werken in de praktijk is de wijk Gorecht West aangewezen als pilot. Het doel van deze pilot is tweeledig: het vormgeven van wijkgericht werken, en het integraal en met de partners gezamenlijk verbeteren van Gorecht West.

Activiteiten en evenementen Voor het bevorderen van de leefbaarheid zijn in 2009 de volgende activiteiten uitgevoerd. • Tuindagen Evenals in voorgaande jaren zijn weer tuindagen georganiseerd, mede in samenwerking met de Huurdersraad. Tijdens de tuindagen krijgen de bewoners de gelegenheid de buurt, de straat en hun tuin te verfraaien met een mooie

inrichting. Daar waar bewoners er zelf niet uitkomen, wordt advies gegeven, tuinafval kan worden gedeponeerd in speciale vuilcontainers. Buurtbewoners kunnen plantjes ruilen en voor de kinderen zijn leuke activiteiten georganiseerd. • Buurtfeest Noorderpark Ter gelegenheid van de afsluiting van de wijkverbetering Noorderpark is een groots wijkfeest voor de bewoners georganiseerd op het Rembrandtplein, met activiteiten voor alle wijkbewoners, van jong tot oud. • Kerstconcert Het jaarlijkse kerstconcert in de grote zaal van de Vredekerk heeft 400 bezoekers getrokken. De maximale capaciteit was nodig om alle belangstellenden een plekje te bieden. Huurders van Lefier Hoogezand krijgen altijd korting op de toegangsprijs. • Levend museum voor 1 dag In samenwerking met het Kielzog, de gemeente, Kwartier Zorg en welzijn is op 21 maart 2009 in de Vredekerk een theater- en cultuurdag voor bewoners georganiseerd. Bewoners hebben een dag lang een eigen levend museum gecreëerd met een toneelstuk, een modeshow, de buurtband PUUR, streetdance en een huiskamercollage. Aan deze dag hebben 110 bewoners deelgenomen en er zijn 300 bezoekers geteld. • Sint Martinus een moderne held? Lefier is met het Kunstencentrum een bijzondere samenwerking aangegaan om de buurtbewoners van Gorecht West te betrekken bij de gemeenschapskunst. Dit heeft geleid tot het project’ Sint Martinus een moderne held?’ met het onzichtbare heldendom van de heilige Martinus als uitgangspunt. Er is voor dit thema gekozen om de hele wijk bij het project te kunnen betrekken. Elke groep kan zich vereenzelvigen met het thema: iedereen kan een (onzichtbare) held zijn, van jong tot oud en van alle nationaliteiten en achtergronden. Vanuit dat idee kan ook iedereen deelnemen aan een kunstproject. Het project heeft op twee manieren een positieve bijdrage geleverd in de wijk Gorecht West. De bewoners zijn betrokken bij een kunstproject. Daarnaast hebben ze door het project kunnen ervaren dat er heel veel goede dingen bestaan en gebeuren, zonder dat ze altijd zichtbaar zijn. Het project is afge-

lefier Hoogezand 29

28 hoofdstuk 2

sloten met een foto-expositie en een kunstroute door de Ter Laanstraat waar zelfgemaakte tegels van keramiek met afbeeldingen van Martinus te bewonderen waren. Aan dit project hebben 125 mensen deelgenomen; de eindpresentatie is bezocht door 150 bezoekers. • Aanpak duivenoverlast in Spoorstraat Kieldiep Dankzij meerdere inspanningen en aandacht voor preventie is de duivenpopulatie in 2009 geleidelijke teruggelopen. Hierdoor neemt de duivenoverlast gestaag af. • Speelplekken open huis In het voorjaar van 2009 heeft Lefier een route gelopen langs alle speelplekken in Spoorstraat Kieldiep, georganiseerd door welzijnorganisatie Kwartier. Op basis van de aanbevelingen van de kinderen uit de wijk zijn speeltoestellen vervangen en opgeknapt en er zijn nieuwe speelplekken aangelegd. Aanpak overlast In 2009 zijn 324 overlastmeldingen binnengekomen bij Lefier Hoogezand. De zwaarte en ernst van de overlast zijn sterk verschillend. Geluidsoverlast, burenruzies, niet of slecht onderhouden tuinen, vervuiling en verschil in leefstijl of ruzie hierover zijn de veel voorkomende meldingen. Er hebben in het verslagjaar geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege ernstige overlast. Maatschappelijk vastgoed In 2009 is samen met de gemeente beleid ontwikkeld op het gebied van maatschappelijk vastgoed en de rol van corporaties specifiek voor Lefier. In een aantal workshops met de gemeente is gekeken naar de aard van maatschappelijk vastgoed, wie welke rol heeft en waar samenwerking mogelijk is. In 2010 wordt het beleid afgerond en vastgelegd in prestatieafspraken. Daarnaast zijn met betrekking tot maatschappelijk vastgoed in 2009 verkenningen gedaan naar de rol van Lefier bij de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie in Foxhol en Westerbroek. Ook de ontwikkeling van de voormalige middelbare school Aletta Jacobs krijgt gestalte. Het is de bedoeling om op deze locatie naast woningen ook het kantoor voor de Kern en het Ontwikkelbedrijf van Lefier (het Lefierkwartier) te realiseren.

Bijdrage aan combinatie wonen en zorg In 2009 is het project de Bloemenstaete gerealiseerd. Aan de ene kant van dit complex wonen ouderen zonder zorgvraag en aan de andere kant 28 cliënten van De Zijlen. De laatste groep bestaat uit mensen met een verstandelijke beperking die grotendeels afkomstig zijn uit Het Palet.

2.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Verkopen In 2009 zou voor ruim zes miljoen aan woningen worden verkocht. Er zijn vier woningen verkocht. De geplande collectieve verkoop van woningen is niet doorgegaan om twee redenen: • vanuit het strategisch voorraadbeleid wordt heroverwogen of het aan gewezen complex wel terecht is aangewezen voor verkoop; • er bestaat twijfel of collectieve verkoop vanuit beheersmatige, maatschap pelijke en financiële overwegingen wel verstandig is. In 2010 wordt een verkoopbeleid ontwikkeld. Mutatie- en klachtenonderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet-planmatige of niet-projectmatige onderhoudsactiviteiten. Een goede en snelle afhandeling van klachten en van reparatieverzoeken staat bij ons hoog in het vaandel. • Klachtenonderhoud We hebben in totaal 5744 meldingen van huurders ontvangen. In 2008 waren dit er 5223. • Mutatie onderhoud Voordat we een woning opnieuw verhuren, voeren we bij de meeste woningen een aantal onderhoudswerkzaamheden uit. In 2009 is een totaalbedrag van € 537.500 besteed aan mutatieonderhoud. Begin 2009 zijn de werk-

zaamheden mutatieonderhoud intern ondergebracht bij de afdeling Wonen. Medio 2009 is een interne werkgroep Mutatieproces in het leven geroepen om het bestaande verhuurmutatieproces onder de loep te nemen en aanbevelingen te formuleren ter verbetering. De werkgroep is in grote lijnen bezig geweest met mutatienormen, voor- en eindinspecties en eindafrekeningen. De aanbevelingen en verbeterpunten worden in 2010 in het bestaande mutatieproces geïntegreerd.

Huurderving We kennen een (frictie)leegstand van 1,03%. In de praktijk wordt zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. De huurderving bedroeg € 170.000. Het huurverhogingspercentage is per 1 juli 2009 gewijzigd van 1,6 % (1 juli 2008) naar 2,5%.

Kwalitatief in stand houden woningbezit In 2009 zijn veertig woningen gerenoveerd in Woldwijk-midden. Daarnaast is in 1050 woningen planmatig onderhoud gepleegd: bij bijna driehonderd woningen zijn de VR-ketels vervangen door HR-ketels en bij ruim vijfhonderd woningen is onderhoud gepleegd aan het mechanisch ventilatiesysteem. In totaal is 93% van het geplande werk uitgevoerd.

Prestatieafspraken We hebben de relatie tussen Lefier en de gemeente Hoogezand-Sappemeer verbeterd. In het verleden zijn veel zaken één op één geregeld. Lefier Hoogezand en onze collega-corporatie Talma zijn van mening dat het goed is vooral open en gezamenlijk te werken aan het wonen in de gemeente. Dit betekent dat sinds eind 2009 geregeld bestuurlijk overleg plaatsvindt. Ook wijkgericht werken en het maken van prestatieafspraken zijn nader uitgewerkt, onder meer ten aanzien van wonen, bijzondere doelgroepen, het souterrain van de woningmarkt, financiële kaders voor samenwerking en maatschappelijk vastgoed. Dit traject wordt in 2010 afgerond en zal resulteren in vastgestelde prestatieafspraken.

Woningaanpassing In 2009 zijn vijf woningaanpassingen in behandeling genomen en gerealiseerd. Deze aanpassingen hebben vooral betrekking op bouwkundige veranderingen, zoals het realiseren van elektra-aansluitingen in bergingen. Het aanbrengen van (niet-bouwkundige) voorzieningen in de woningen wordt door de gemeente Hoogezand direct in opdracht gegeven. Denk aan het plaatsen van wandbeugels en hogere toiletpotten, het aanbrengen van extra trapleuningen en het ophogen van balkonvloeren. Sloop en nieuwbouw In 2009 zijn zeven woningen gesloopt aan de Leliestraat, vier woningen aan de Narcissenstraat en negentien woningen aan de Burgemeester van Royenstraat Oost. Daarnaast zijn nieuwgebouwde woningen opgeleverd: 48 woningen aan de Dahliastraat/Asterstraat en vijftien woningen aan de Judith Leysterstraat/ Gabriël Metstrustraat/ Rembrandtlaan.

2.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen

Geschillencommissie De geschillencommissie bestaande uit Talma, Lefier en SWS (Slochteren) is in 2009 uitgebreid met vertegenwoordigers van ‘Het Groninger Huis’ en de vestiging Stadskanaal van ons woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal. Netwerk openbare geestelijke gezondheidszorg Wij participeren in het netwerk openbare geestelijke gezondheidszorg (OGGz). Dit samenwerkingsverband bestaat uit deelnemers uit de hulpverlening, politie, corporaties en de gemeentelijke sociale dienst. In 2009 is besloten het netwerk te koppelen aan het lokale welzijnswerk, waarin ook het alge-


30 hoofdstuk 2

de ongedeelde regio is voor mij:

risicospreiding in onze woningportefeuille Henk van der Meer, directeur/bestuurder Lefier Hoogezand-Stadskanaal

lefier Hoogezand 33

32 hoofdstuk 2

meen maatschappelijk werk is ondergebracht. Er is een proces in gang gezet dat moet leiden tot versterking van de verbinding tussen het welzijnswerk, zorg en hulpverlening. De GGD levert de coördinator. Wij nemen deel aan het wekelijks overleg van het netwerk en hebben zitting in de stuurgroep. Daarnaast participeren wij samen met collega-corporatie Talma en de gemeente ook financieel in het project. Huurdersraad In 2009 is meerdere malen overleg gevoerd met de Huurdersraad. Hierbij zijn de reguliere onderwerpen besproken zoals de huuraanpassing, woningverbetering en huurderaangelegenheden. Daarnaast is vooral de veranderde structuur in verband met de fusie Volksbelang/Lefier aan de orde geweest. Periodiek is met de beide corporaties in Hoogezand vergaderd. De Huurdersraad heeft de wens geuit om naast het gezamenlijk overleg ook te vergaderen met de corporaties afzonderlijk. In 2010 starten we met het overleg tussen Huurdersraad en Lefier. In 2010 zal het intensiveren van de samenwerkingsrelatie worden voortgezet.

2.5 Bewoners voelen zich partner Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Onze sociaal wijkbeheerders, veelal samenwerkend in multidisciplinaire teams, overleggen regelmatig met bewonerscommissies en individuele bewoners over beleid, welzijn en leefbaarheid. • In 2009 is onder meer gesproken over de herinrichting van de gemeen schappelijke tuin bij de Schildersborgh, het in gang zetten van activiteiten in de recreatieruimtes Schildersborgh en de Ruyterstraat en de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte onder het wooncomplex Rembrandtplein. • Verder hebben we in samenspraak met de bewoners bijgedragen aan de speelvoorziening en herinrichting van het binnengebied Heveapad.

• De duivenoverlast in Spoorstraat/Kieldiep is in samenwerking met de gemeente en de bewonerscommissie ‘de Hoven’ aangepakt.

2.6 Klanten zijn onze ambassadeurs Kwaliteit van de dienstverlening Wij willen een zo optimaal mogelijke dienstverlening bieden. Omdat directe klantcontacten daarbij belangrijk zijn, is het team Klantontvangst sinds 1 mei 2009 ondergebracht bij de afdeling Wonen. Daarna is de werkgroep Klantontvangst gestart en heeft het bestaande proces onder de loep genomen, als eerste verkenning voor de verbetering van onze dienstverlening. Op basis hiervan heeft de werkgroep de eerste aanbevelingen gedaan. Dit heeft onder meer geleid tot het openstellen van een tweede telefoonlijn bij de Klantontvangst, zodat wij telefonisch beter bereikbaar zijn. In 2010 krijgt verbetering van onze dienstverlening aan de klant verder aandacht.

2.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu Energiebeleid en duurzaamheid Op beleidsmatig gebied is in 2009 een traject gestart om energiebeleid te ontwikkelen. Dit betekent dat we onderzoeken welke huidige programma’s er momenteel zijn die een effect hebben op het energielabel van de woning. Vanuit de huidige programma’s wordt bekeken wat een reëel ambitieniveau is

2.8 Bouwprojecten vestiging Hoogezand

overzicht opgeleverde huurwoningen in 2009 project

type

aantallen gerealiseerd

aantallen begroot

De Zijlen

Sociale huur

48

48

J. Leysterstraat/G. Metsustraat

Sociale huur

15

15

2

8

overzicht opgeleverde koopwoningen in 2009 J. Leysterstraat

Aanbieden vervangende woning Als bewoners verplicht moeten verhuizen omdat hun woning wordt gesloopt, doen wij ons best om hen passende vervangende woonruimte aan te bieden. Het begeleiden van bewoners bij uitplaatsing en het opnieuw (al dan niet tijdelijk) huisvesten van bewoners, is de taak van de afdelingen Welzijn & Wonen. In gezamenlijkheid worden bewoners zo goed mogelijk geïnformeerd, geadviseerd en ondersteund. Wij vinden een goede dienstverlening bij zo’n ingrijpende verandering in het leven van onze bewoners van groot belang. • In 2009 is begonnen met de uitplaatsing van de bewoners van de Burge meester van Roijenstraat en de bewoners Margrietpark (Narcissenstraat, Leliestraat, Resedastraat en Popko Bielstraat). • De opgave aan de B. van Roijenstraat was nog 21 bewoners van de 36 wonin gen uit te plaatsen. In 2009 hebben 20 bewoners een andere woning gekregen. • In het Margrietpark was de opgave 49 uitplaatsingen; er zijn 40 bewoners uitgeplaatst.

en waar herprogrammering of extra programma’s mogelijk zijn. Daarnaast zijn in 2009 via het ketelprogramma bijna driehonderd woningen op een energiezuinigere ketel omgezet. Dit is een verbetering van het energielabel van de woning.

Koop < 200.000

overzicht uitgevoerde niveauverbeteringen in 2009 project

investering (x € 1.000)


aantallen begroot

investering per woning

Woldwijck

646

40

16.150

VR-ketel vervanging

631

280

300

2.254

overzicht gesloopte eenheden in 2009 project

type


Leliestraat

Sociale huur

7

Narcissenstraat

Sociale huur

4

Burg. van Royenstraat

Sociale huur

19

Tabel 2 Overzicht bouwprojecten in de gemeente Hoogezand-Sappemeer

lefier Stadskanaal 35

34 hoofdstuk 2

3 Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Stadskanaal 3.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid Verhuurbaarheid • Minder doorstroming Als gevolg van de economische crisis is het aantal verhuizingen in 2009 gedaald. Er is minder doorstroming geweest; bewoners blijven langer op hun huidige plek wonen. Daarnaast is het aantal woningzoekenden dat door gedwongen verkoop van de eigen woning is aangewezen op de huurmarkt, gegroeid. Hierdoor neemt de druk op de huurwoningmarkt toe. Die druk is goed opgevangen dankzij het aantal woningen binnen ons bezit in relatie tot de krimpmarkt. • Financiële situatie woningzoekenden Bij een woningaanbieding vraagt de financiële situatie van toekomstige bewoners steeds meer onze tijd en aandacht. Uit de intakegesprekken blijkt dat steeds meer mensen in de schuldhulpverlening terechtkomen. Daarom is het belangrijk professionele begeleiding in te zetten om de huurbetalingen te realiseren en te garanderen. • Starters blijven huren Door de economische crisis wachten starters nog even met het kopen van een eigen woning. Zij geven op dit moment de voorkeur aan huren.

• Gemiddelde leegstand Het opnieuw verhuren van woningen is soepel verlopen. De gemiddelde leegstand bij het opnieuw verhuren van woningen bedraagt 8,8 dagen. Vrijkomende woningen en nieuwbouwwoningen zijn voornamelijk toegewezen aan reguliere woningzoekenden. • Herstructurering De herstructurering van Maarsstee en de buitendorpen is een intensieve opgave geweest. Hetzelfde geldt voor de werkzaamheden ten aanzien van bijzondere doelgroepen, instanties en de verhuur op tijdelijke basis in het kader van de leefbaarheid en de leegstandswet. • Proces van toewijzing Het proces van toewijzen is moeizaam verlopen. Veel woningen zijn geweigerd en vaak is er helemaal niet gereageerd op onze aanbiedingen. We hebben geconstateerd dat er veel tijd nodig is om een passende kandidaat te vinden voor nieuwe verhuringen. Desondanks hebben wij alle woningen kunnen verhuren binnen onze wachttijdennorm. Gezien onze ruime woningmarkt is in het algemeen sprake van korte wachttijden voor woningzoekenden. Onze woningzoekenden hebben ruime keuze in ons aanbod van woningen. • Huurderving In 2009 bedroeg de huurderving € 72.528. Dit is circa 0,33% van de totale huursom. Een gedeelte daarvan (€ 7.929) is veroorzaakt door extra werkzaamheden die bij mutatie uitgevoerd moesten worden, waardoor de woning later voor verhuur beschikbaar kwam. • Tijdelijke huurovereenkomst In een aantal wooncomplexen wordt de woning eerst tijdelijk aan een nieuwe bewoner verhuurd. Bij correcte bewoning wordt de tijdelijke huurovereenkomst omgezet in een definitieve. Vooral de toezichthoudende rol van de sociaal wijkbeheerder is hierin van groot belang.

Betaalbaarheid • Vrije sectorwoningen De verhuurbaarheid van de vrije sectorwoningen in onze regio verloopt moeizaam, voornamelijk door de hoogte van de huren. In 2009 zijn drie mutaties geweest waarvoor een ware zoektocht naar kandidaten nodig was. In de vrije sector variëren de huurprijzen van € 647 tot € 818. De prijs-kwaliteitverhouding van de appartementen is goed, maar klanten vinden het verschil tussen de aflossing van hun hypotheek in relatie tot de hoogte van de huur te groot. Als ze overgaan tot huren, zouden zij de komende jaren veelal moeten teren op hun vermogen en daar wordt niet voor gekozen. Omdat we slechts een beperkt inzicht hebben in de doelgroep voor huur in de vrije sector, hebben we ervoor gekozen een makelaar te laten zoeken naar nieuwe klanten. • Huurachterstanden Ten opzichte van het jaar 2008 heeft 2009 niet geleid tot een extreme stijging van de huurachterstanden. Ondanks de kredietcrisis is het ons gelukt om de huurachterstanden gemiddeld gezien stabiel te houden. • Oplossen huurschulden In schrijnende situaties met kans op ontruiming hebben wij Stichting Limor ingeschakeld. In de meeste gevallen zijn de problemen opgelost, doordat de klanten onder financieel beheer van Stichting Limor zijn geplaatst. Ook hebben we met diverse bewindvoerders betaalafspraken gemaakt. Deze afspraken lagen weliswaar vaak buiten onze kaders, maar waren beter haalbaar voor de klant. Daarmee is in een aantal gevallen ontruiming voorkomen. In 2009 hebben zorgnetwerk- en OGGz-bijeenkomsten eveneens bijgedragen aan het oplossen van grote huurschulden. Een goede en groeiende samenwerking met onze sociale partners is daarom onmisbaar. Helaas is het ook voorgekomen dat we toch moesten ontruimen, ondanks alle inspanningen om ontruiming te voorkomen. In 2009 hebben twee ontruimingen minder dan in 2008 plaatsgevonden.

Voor 2010 verwachten wij een stabilisatie van de huurachterstanden door kort en strak op de betalingen te zitten. Wij benaderen huurders met achterstand in een vroege fase en proberen grote huurachterstanden te voorkomen. Daarnaast passen wij bij aspirant-huurders in twijfelgevallen vooraf een financiële screening toe. In een aantal gevallen leidt dit tot aanvullende voorwaarden rondom de huurbetalingen. In een enkele keer is het financiële risico zo groot dat we kandidaten, in samenspraak met de woonconsulenten, weigeren. Bereikbaarheid • Optiemodel In 2009 bedroeg de gemiddelde wachttijd voor sociale huurwoningen 10,8 maanden. Wij werken met het optiemodel: de woningzoekende is vrij in het bepalen van de woning waarvoor hij/zij in aanmerking wil komen. Wij houden de huur van nieuwbouwwoningen laag, zodat deze woningen ook betaalbaar en bereikbaar zijn voor mensen met een lager inkomen. • Huurverhogingen Het ministerie van VROM heeft vastgesteld dat de huurverhoging in 2009 maximaal 2,5% mocht bedragen. De gemiddelde huurverhoging bij Lefier Stadskanaal bedroeg in 2009 2,25%. Dit was in onze begroting opgenomen. Gezien de economische situatie hebben wij besloten geen gebruik te maken van de 0,25% die extra mogelijk was. • Huurharmonisatie De gemiddelde huurprijs is 64% van de maximale huur. Het harmonisatiebeleid blijft gelijk aan voorgaande jaren. Woningen beneden het gemiddelde worden bij mutatie opgetrokken naar het gemiddelde, tenzij dit problemen oplevert met betaalbaarheid/verhuurbaarheid, bijvoorbeeld door over grenzen van de huurtoeslag te schieten. Het maximale bedrag bij huurharmonisatie is een huuraanpassing van € 45.


36 hoofdstuk 2

Passend huisvesten van de doelgroep Bij de toewijzing van woningen vindt geen inkomenstoets plaats. Wij werken met het optiemodel waarbij keuzevrijheid van de klant voorop staat. Een uitzondering hierop vormen de zogenaamde onrendabele topwoningen. Bij de acceptatie hiervan wordt wel naar het inkomen van de woningzoekende gevraagd. We hebben in 2009 in totaal 345 woningzoekenden geholpen. Volgens de BBSH-normen zijn 336 woningzoekenden (97,4%) passend gehuisvest. Hiermee hebben we onze eigen norm van 95% passend huisvesten gehaald. Drie woningzoekenden zijn te duur gehuisvest en zes woningzoekenden te goedkoop. Ondanks de keuzevrijheid kiest het merendeel van onze woningzoekenden een woning die past bij het inkomen.

aantal personen

leeftijd

inkomen

Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Project ‘GeWoonWel’ Dit is een project met een woontraining voor jongeren aan de Groningerlaan. In het verslagjaar is het tweede (en laatste) deel van de financiële ondersteuning van het project ‘GeWoonWel’ afgerond. Zoals afgesproken neemt de gemeente Stadskanaal de volledige financiering van het project nu voor haar rekening, omdat het project, ondanks startproblemen, toch als geslaagd mag worden beschouwd. In 2009 zijn drie jongeren uitgestroomd naar de reguliere woningmarkt. Eén jongere staat binnenkort op de nominatie voor huisvesting via Lefier. Daarmee hebben we de voorgenomen doorstroming van vier jongeren per jaar nagenoeg gehaald.

huurprijscategorie

tot € 357,37

€ 357,37- € 511,50

€ 511,50 en hoger

eindtotaal

1 persoon

51

75

3

129

t/m 64 jaar

tot € 20.975

€ 20.975 en meer

6

19

0

25

tot € 19.800

1

24

0

25

65 jaar en ouder

€ 19.800 en meer

0

2

0

2

subtotaal

58

120

3

181

2 personen en meer

t/m 64 jaar

65 jaar en ouder

tot € 28.475

20

101

0

121

€ 28.475 en meer

0

16

1

17

tot € 27.075

0

20

0

20

€ 27.075 en meer

0

5

1

6

subtotaal

totaal

20

142

2

164

78

262

5

345


te duur gehuisvest

Tabel 3 Resultaten toewijzing woningen volgens de BBSH-normen, vestiging Stadskanaal

Huisvesting onder begeleiding We hebben dertien huishoudens gehuisvest onder begeleiding. Vier huishoudens zijn daarmee in 2009 gestart, zeven huishoudens lopen uit voorgaande jaren en bij twee huishoudens is de begeleiding helaas wegens mislukking afgesloten. De begeleiding wordt geleverd door VNN, Stichting Limor, LDH (10 voor toekomst), Humanitas en Welstad. Door deze intensieve samenwerking hebben we zeven huishoudens voor dakloosheid weten te behoeden. De contacten in deze zijn ontstaan uit het OGGz-netwerk en het DAPoverleg. Woningaanpassingen In 2009 zijn zestien woningaanpassingen in behandeling genomen, waarvan er elf gerealiseerd zijn. De resterende vijf zijn eind 2009 nog niet gereed en lopen door in 2010. ‘Nog niet gereed’ wil zeggen noch technisch, noch financieel gereed. Het totale bedrag dat in rekening is gebracht bij de gemeente Stadskanaal bedraagt € 30.076. De meeste aanpassingen hebben betrekking op bouwkundige veranderingen, zoals een douche in de slaapkamer, een plaats voor een scootmobiel, verhogen van het aanrechtblad en plaatsing van automatische deurdrangers. Kleine (niet-bouwkundige) aanpassingen worden door de gemeente Stadskanaal direct in opdracht gegeven. Denk aan het plaatsen van wandbeugels, het aanbrengen van extra trapleuningen en het ophogen van balkonvloeren. Een aandachtspunt voor de komende jaren is het toenemend aantal scootmobielen en elektrische fietsen in relatie tot de beperkte stallingruimte en het ontbreken van stopcontacten of oplaadpunten in de individuele bergingen van complexen.

3.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Wijkgericht werken Lefier vindt wijkgericht werken van groot belang. Samen met onze partners, gemeente, bewoners en zorgen welzijnsorganisaties willen wij toekomstvisies voor onze wijken ontwikkelen. Deze toekomstvisies moeten integraal zijn, de basis vormen voor onze actieplannen en programma’s en worden gedragen door alle betrokken partijen. In 2009 hebben wij gewerkt aan voor de ontwikkeling van integrale wijkvisies voor Stadskanaal Noord, Musselkanaal, Onstwedde en Alteveer. Wij verwachten deze trajecten in 2010 af te sluiten met integraal gedragen wijkvisies als resultaat. Samenwerkingsverband ‘De Wijkaanpak’ In het verslag jaar is stevig gewerkt aan voortzetting van de professionalisering van ons samenwerkingsverband ‘De Wijkaanpak’ met de gemeente en collega-corporatie BCM. Omdat de gevolgen van deze vorm van wijkgericht werken voor de afzonderlijke deelnemende organisaties zeer ingrijpend zijn, is het management ervan nog onvoldoende op orde. Dit geldt voor ons als Lefier, maar in het bijzonder voor de gemeentelijke organisatie. Het ‘van buiten naar binnen werken’ blijft vooral voor de gemeente lastig, evenals flexibel werken. Ook worden het beleid en de werkprocessen bij de gemeente nog te weinig aangepast op de wensen van wijkbewoners. De vernieuwing van het procesmanagement eind 2009 kan aan de oplossing van dit vraagstuk een belangrijke bijdrage leveren.


38 hoofdstuk 2

Evaluatie samenwerkingsconvenant Het samenwerkingsconvenant waarin de samenwerking tussen de bewonerscommissies, gemeente, BCM en Lefier is vormgegeven, is geëvalueerd. Hieruit kwam naar voren dat wijkraden in grote lijnen tevreden zijn over de samenwerking. Tevens zijn twee aandachtspunten benoemd, namelijk de wijze waarop de gemeente omgaat met klachten over het beheer van de openbare ruimte en de worsteling van wijkraden met de hoeveelheid werk die ze voor hun kiezen krijgen. Afgesproken is dat de relatie in 2010 formeel wordt bestendigd in een nieuwe overeenkomst. Wijkaanpak Maarsstee In de programmawijk Maarsstee is gestart met de bouw van 69 grondgebonden en 63 appartementen. In Maarsstee is daarnaast een wijkinformatiecentrum gerealiseerd in een cofinanciering tussen de gemeente en Lefier.

Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten In 2009 is circa € 85.000 uitgegeven aan reguliere wijkbeheertaken (n.a.v. klachten of op individuele basis), zoals het rooien van bomen, opruimen en schoonmaken. Wijkbeheertaken • In Maarsstee hebben we bijgedragen aan de opzet van een ‘Vuilophaal plan’ in samenwerking met het bewonersplatform. • Er is cameratoezicht aangebracht in de Renne-flat. • Samen met de flatbewoners hebben we bij de vierde flat aan de Belgiëlaan een opschoonactie gehouden rondom de flat. • In Musselkanaal hebben we in samenwerking met de bewoners de directe omgeving van de duplexwoningen aan de Asterstraat flink opgeschoond, opnieuw bestraat en heringericht.

Aanpak woonoverlast De aanpak van woonoverlast maakt deel uit van de werkprocessen van diverse organisaties. Woningcorporaties, politie, welzijnsorganisaties, verslavingszorg en ggz-instellingen zijn elkaars partners en werken samen bij complexe situaties. Vanuit de samenleving ervaren we ontevredenheid over de oplossing van overlast. Wij onderscheiden drie soorten oplossingen: • overlast oplossen met onze reguliere aanpak bestaande uit de juiste vaar digheden en tools (werkt effectief); • overlast oplossen met hulp van bewoners, met als effect dat overlast re gelmatig terugkomt en frustraties oplevert bij omwonenden (kan effectiever); • ernstige overlast die moeilijk op te lossen is en een onorthodoxe aanpak behoeft. In deze categorie ervaren we onmacht om tot oplossingen te komen. Het gaat hierbij om gedrag van mensen. In 2009 zijn diverse activiteiten uitgevoerd voor de bestrijding en oplossing van overlast. • Inzet CJGV Er is momenteel een lijst met circa tachtig personen van wie 1200 omwonenden overlast ervaren. De oplossing van deze categorie overlast is ondergebracht bij het centrum voor Jeugd en gezin en veiligheid (CJGV). Dit centrum coördineert de acties van de verschillende partijen. Om beweging in deze taaie materie te krijgen is dwang, drang en doorzetting nodig en het treffen van maatregelen op maat. Voor de ondersteuning van deze taakstelling wordt het CJGV in 2010 aangevuld met een wooncoach. Deze wooncoach staat naast de partijen, krijgt mandaten vanuit de verschillende organisaties en verbindt de organisaties bij het verkrijgen van oplossingen. Hiermee zal de lijst van tachtig naar verwachting na twee jaar gehalveerd zijn.

• DAPoverleg (Drugs, Alcohol en Preventie) Binnen het DAPoverleg, samen met onder meer Verslavingszorg Noord Nederland (VNN) en maatschappelijk werk zijn we in 2009 gestart met de aanpak van de lijst met 192 personen die door drugs of alcohol overlast veroorzaken dan wel veroorzaakt hebben. Van het totaal zijn 37 mensen op natuurlijke wijze van de lijst verdwenen (naar elders vertrokken of overleden). Verder zijn 81 personen potentiële lastposten maar die zijn tot nog toe niet actief of duidelijk in beeld bij de netwerkpartners. Van de resterende 74 personen is op tien mensen specifiek ingezoomd. Over de aanpak van deze groep van tien hebben we zorgconferenties gehouden en maatregelen genomen. Drie mensen zijn met begeleiding elders ondergebracht en zeven zijn ter plekke voorzien van intensieve begeleiding. • OGGz (openbare geestelijke gezondheidszorg) Aan het OGGz-netwerk nemen verschillende instanties waaronder Lentis deel. Dit netwerk is opgericht om problemen van bewoners op het gebied van de geestelijke gezondheidszorg te bespreken en op te lossen. In het netwerk hebben we 49 huishoudens besproken; 33 huishoudens zijn ondergebracht bij de desbetreffende hulpverlening. In drie situaties hebben we in samenwerking passende woonruimte geregeld en is ontruiming voorkomen. De overige zestien zaken worden in 2010 opgepakt. • Ontruimingen Vanwege ernstige overlast zijn er drie ontruimingen uitgevoerd. Hiervoor hebben we één bodemprocedure bij de rechtbank moeten voeren vanwege een wietkwekerij; twee bewoners zijn ruim voor de zitting met de noorderzon vertrokken.

3.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Verkopen In 2009 zijn 57 woningen verkocht. Dit zijn er zeven meer dan was geprognosticeerd. Ondanks het lastige economische tij halen wij nog steeds onze doelstellingen. Dat komt met name doordat de gemiddelde prijs waarvoor onze woningen worden verkocht onder de ton ligt. Blijkbaar is er nog voldoende vraag en kunnen personen hun leningen nog steeds gefinancierd krijgen. Kwalitatief in stand houden woningbezit Lefier streeft naar een bepaalde basiskwaliteit van haar woningen. Hiertoe wordt jaarlijks een aantal woningen aangepakt en op niveau gebracht. Dit gebeurt projectmatig. In 2009 zou de basiskwaliteit van 462 woningen op niveau worden gebracht, maar dit aantal is niet gehaald. In totaal zijn 351 woningen verbeterd. • Verbeterprojecten In 2009 is tevens de voorbereiding van 277 woningverbeteringen uitgevoerd. Binnen dit aantal is voor 42 woningen het verbeterproject Maarsstee gestart. Het gaat hier om een combinatie van een energetische aanpak én comfortverbetering. Volgens de planning zouden ook de andere 215 woningen verbeterd worden om het energielabel van de woning naar energielabel C te brengen. Het betreft de woningen Lyceumlaan, Drentsemonden en Wilhelminalaan/JFH Meijerstraat. Deze projecten hebben echter vertraging opgelopen en zullen in 2010 gerealiseerd worden, evenals de voor 2010 geplande aantallen woningen.


40 hoofdstuk 2


een zelfbewuste, initiatiefrijke en daadkrachtige regio waarin stad en land verbonden zijn Ton Selten, voorzitter raad van bestuur Lefier


42 hoofdstuk 2

3.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Begin 2009 hebben wij de resultaten ontvangen van de visitatie van vestiging Stadskanaal. Hieruit is naar voren gekomen dat Lefier een verbeterslag kan maken door proactief de agenda van belanghouders en samenwerkingspartners op te vragen. Momenteel werken wij al veel samen met partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg, maar dit gebeurt nog te vaak reactief. In lijn met dit thema is in 2009 een relatiedag georganiseerd waaraan de gemeente Stadskanaal, Welstad en de woningcorporaties BCM en Lefier hebben deelgenomen. Tijdens deze dag is de onderlinge samenwerking grondig doorgelicht waarna vervolgafspraken zijn gemaakt. Zo is afgesproken dat de partijen elkaar vier keer per jaar zullen ontmoeten om de samenwerking tussen de partners structureel vorm te geven en te versterken. Lokaal akkoord Met de gemeente Stadskanaal zijn afspraken gemaakt over de prestaties die Lefier Stadskanaal levert. Ons strategisch voorraadbeleid met de meerjarenplanning is aangesloten op de met de gemeente vastgestelde afspraken. Multifunctionele accommodaties (MFA’s) In 2009 is gewerkt aan de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie (MFA) in Stadskanaal Noord. Voor de initiatieffase is een programma van eisen besproken. Tevens is afstemming bereikt over de rolverdeling tussen Lefier en de gemeente Stadskanaal. De ontwikkeling van de MFA Maarsstee/ Maarswold is op initiatief van de gemeente tot nader orde stilgezet. Begin 2010 worden de rolverdeling en samenwerking tussen de gemeente en Lefier, over de ontwikkeling en realisatie van de MFA Stadskanaal Noord, vastgelegd in een intentieovereenkomst.

Bijdrage aan combinatie wonen en zorg We werken met een aantal zorgen welzijnspartners, zoals Meander, De Zijlen, Welstad en Novo, samen op het gebied van ‘wonen en zorg’. Op diverse locaties lopen initiatieven voor de uitwerking van een goede combinatie van wonen en zorg. • Er is overleg tussen Lefier en Meander over de toekomst van onze woningen Parkstee in relatie tot de geplande verbouwing van Parkheem. • Er is overleg met Lentis over huisvesting. • In Musselkanaal is in het gebouw van De Zijlen een berging voor scootmo bielen gerealiseerd, waardoor de functionaliteit van het gebouw is verbeterd. • Voor de inzet van opbouwwerk in de wijken is gekozen voor een aanpak die leidt tot het onafhankelijker en zelfstandig functioneren van wijkraden. Dit is bepaald in overleg met Welstad en de gemeente onder het motto: ‘Inzet daar waar het nodig is en zo lang als het noodzakelijk is’. • Er zijn belangrijke stappen gezet ter voorbereiding op de realisatie van 24 patiowoningen voor senioren aan de Irenelaan in Stadskanaal. Geschillencommissie In het verslagjaar is onze vestiging toegetreden tot de geschillencommissie. In 2009 heeft de geschillencommissie geen zaken in behandeling genomen voor onze collega-vestiging Hoogezand. Voor Stadskanaal zijn twee zaken ingediend, namelijk: • een klacht over de in rekening gebrachte mutatiekosten. De klager heeft van ons een definitief standpunt ontvangen. Hierop is niet gereageerd, waardoor geen zitting is gevolgd; • een klacht over ons woningtoewijzingsysteem. Deze is nog in behandeling.

3.5 Bewoners voelen zich partner Huurdersfederatie en samenwerken met huurdersverenigingen Bij de aankondiging van de ontvlechting Stadskanaal/Emmen is een nieuw enthousiasme ontstaan bij de medewerkers van Lefier Stadskanaal voor samenwerking en contact met huurdersorganisatie De Koepel. Zowel wij als De Koepel zijn van mening dat het overleg tussen De Koepel en de Huurdersfederatie tijdens onze Wooncom-periode niet heeft opgeleverd wat ervan verwacht werd. Er was wel een goede samenwerking via de zogenaamde korte lijnen, maar deze ontbraken in het klantencontact. Voor een goede relatie met klanten is het echter van groot belang direct hun reacties te horen evenals de terugkoppeling en de uitwisseling van informatie. Om die redenen heeft de samenwerking met De Koepel een nieuwe vorm gekregen. De communicatie met de verschillende bestuursleden van de huurdersorganisatie verloopt momenteel goed. Wij zien hen het liefst als de luis in de pels: positief kritisch met hart voor hun achterban. Zij doen dat met verve en op een doortastende wijze. Naast het formele overleg op bestuurlijk- en managementniveau hebben we regelmatig informeel contact. De Koepel is ons klankbord, waar we kunnen verifiëren of onze denkrichting juist is. Onze huidige manier van samenwerking werkt tevens drempelverlagend voor onze huurders. Bestuursleden weten onze medewerkers te vinden en dit leidt tot hogere effectiviteit en efficiency. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer In 2009 is het beleidsparticipatieplan vastgesteld. Wij vinden het belangrijk om bewoners te betrekken bij beleid en beheer. De afdeling Wonen & Welzijn heeft actief overleg met 21 bewonerscommissies en bewonersgroepen. Twee keer per jaar is er regulier overleg en worden de algemene zaken zoals schoonmaak, groenonderhoud, servicekosten en onderhoud aan de orde gesteld. Daarnaast doen zich complexe zaken voor die een specifieke aan-

pak vereisen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is de communicatie met de bewoners. Het goed en tijdig informeren van bewoners is van groot belang tijdens deze processen. Bewoners worden betrokken bij de ontwikkeling van de integrale wijkvisies en bij alle verbeterprojecten en nieuwbouwontwikkelingen. Gemiddeld beoordelen onze participanten de betrokkenheid op project en wijkniveau met een ruime zeven. Geen enkel wooncomplex is hetzelfde en dat geldt zeker ook voor de bewoners. Daarom worden naar behoefte en niveau initiatieven ontwikkeld en de daaropvolgende activiteiten bepaald. Voorbeelden bewonersparticipatie • Hemelwaterproblematiek Europaplein In 2009 hebben bewoners van de centrumlocatie Europaplein tijdens een huurdersbijeenkomst van De Koepel opnieuw de hemelwaterproblematiek aan de orde gesteld en daarvoor een structureel goede oplossing geëist. Wij hebben een onderzoek ingesteld, dat is uitgevoerd door het Ontwikkelbedrijf. Dit heeft geresulteerd in een verbeterplan, dat is goedgekeurd door de bewonerscommissie en De Koepel. De uitvoering ervan gebeurt in 2010. Daarnaast hebben deze commissie en De Koepel gepleit voor een genoegdoening voor de geleden schade van bewoners. Deze is toegekend, waarbij elke bewoner (inclusief de twee kopers) een geldbedrag hebben gekregen. • het Stadshart Binnen het Stadshart, het appartementencomplex in het centrum van Stadskanaal, is de bewonerscommissie erg actief in het organiseren van activiteiten. Jaarlijks is er een nieuwjaarsreceptie en een gezamenlijke barbecue. Er is een grote verbondenheid tussen de bewoners die een positieve invloed heeft op de leefbaarheid. Mensen wonen met veel plezier in hun complex. In oktober 2009 zijn de voorbereidingen gestart voor het vieren van het tienjarig jubileum van het Stadshart in juni 2010. Wij faciliteren de bewonerscommissie, bijvoorbeeld door een zaal beschikbaar te stellen voor een bewonersbijeenkomst.


44 hoofdstuk 2

3.6 Klanten zijn onze ambassadeurs Optiemodel voor woningzoekenden Wij maken gebruik van het optiemodel voor woningzoekenden. Dit betekent vrije keuze voor de klant. Iedere woningzoekende kan zelf bepalen voor welke woningen hij/zij zich inschrijft. Jongeren onder de 23 jaar zijn beperkter in woonkeuze vanwege de huurtoeslaggrens voor jongeren. Woonconsulenten hebben een informerende en adviserende rol. Voor deze taak beschikken zij over voldoende en adequate kennis over woning, buurt, wijk en dorp. Tijdelijke verhuur Aan de Gelderselaan worden in het kader van de leegstandswet tijdelijk woningen verhuurd. Deze woningen worden medio 2010 en medio 2012 gesloopt. We hebben deze huizen aanvankelijk een korte periode in handen gegeven van Carex (een beheer- en bemiddelingsorganisatie voor leegstaande gebouwen). Toch hebben we de verhuur van deze (tijdelijke) huurwoningen weer zelf ter hand genomen, omdat we een markt zagen voor deze leegstaande woningen. De toewijzing aan klanten is onze verantwoordelijkheid evenals de bewaking van de leefbaarheid. Vrije huursector In 2009 is een aantal vrije sectorwoningen leeggekomen. Door de huidige ruime woningmarkt is het moeilijk kandidaten voor deze woningen te vinden met als gevolg huurderving. Comfortverbeteringen Onze nieuwe huurders ontvangen een informatieboekje en uitleg over de mogelijkheden voor comfortverbetering. Bestaande huurders krijgen tijdens verbeterprojecten de nodige aandacht. Wij ervaren een stijging van verzoeken tot comfortverbetering.

Klussen in de woning Het aantal aanvragen voor klussen in de woning is hoger dan we hadden geschat. Volgens onze schatting zou Lefier ongeveer zestig verzoeken goedkeuren/behandelen. Er zijn in 2009 tweehonderd goedkeuringen verstrekt. Energie prestatie advies (EPA) In Maarsstee zijn we gestart met het EPA-project (EPA = energie prestatie advies) in combinatie met een verbeterproject. De energielabeling leeft nog niet bij onze huurders. Om onze bewoners te overtuigen van de noodzaak van energiebesparende maatregelen, worden modelwoningen gemaakt en wordt iedereen persoonlijk bezocht. Al onze nieuwe huurders krijgen bij woninguitgifte een energielabel. Op deze manier proberen we duidelijk te maken welk label hun huis heeft en welke werkzaamheden nodig zijn om tot een betere labeling te komen. • Participatie bij EPA-Projecten Het verbeterproject in het binnengebied Maarsstee laat zien hoe participatie bij EPA-Projecten mogelijk is. In de bewonersgroep is een afvaardiging van De Koepel opgenomen die in de overlegstructuur de belangen van de achterban zo goed mogelijk waarborgt. Zo kunnen praktische zaken of problemen direct worden teruggekoppeld naar het dagelijks bestuur. Van daaruit worden deze, waar nodig, geagendeerd voor het overleg met Lefier. De Koepel geeft gekwalificeerd advies over de plannen die binnen het project ten uitvoer worden gebracht.

Pilot Te Woon In Stadskanaal is besloten te starten met een pilot Te Woon voor de nieuw te bouwen 69 grondgebonden woningen in de wijk Maarsstee. De eerste fase bestaande uit 25 woningen wordt in augustus/september 2010 opgeleverd. De twee uitgangspunten zijn: • Lefier wil haar klanten ruimere keuze bieden op het gebied van wonen. • Lefier wil de sociale doelgroep in de wijk Maarsstee een betaalbaar koop product bieden. Het is onze doelstelling ervoor te zorgen dat de klant tevreden is over het product Te Woon, dat wil zeggen over de drie keuzes die wij bieden op het gebied van wonen: • kopen (Koopcomfort); • kopen met korting (Koopgarant); • huren. Hoeveel woningen uiteindelijk aan huurders worden verkocht, is van ondergeschikt belang. Na afloop van de pilot zal na evaluatie een keuze worden gemaakt over de voortzetting van dit project. Het streven is om Te Woon in november 2010 aan te bieden. KWH-huurlabel/participatiebeleid Wij willen een zo optimaal mogelijke dienstverlening bieden. Het streven is de klant verrassend tevreden te stellen waardoor zij onze ambassadeurs zijn. Om te weten wat onze klanten van onze dienstverlening vinden en om deze daar waar nodig bij te stellen, doen wij klanttevredenheidsonderzoek. Dit

kwaliteitsonderzoek gebeurt door het kwaliteitscentrum woningcorporaties huursector (KWH) met de zogenaamde continu meting. Deze meting laten wij op alle labelonderdelen van het KWH uitvoeren. In het onderzoek van 2009 behaalden wij als score de minimale vereiste van een zeven, aangevuld met continu karakter. Voor deze goede resultaten hebben wij het Gouden label kregen. Onze inzet is uiteraard niet gericht op het verkrijgen van een label. We willen wel graag gestimuleerd worden de goede dingen voor onze klanten te doen en daar hoort een meting bij. Open huizen In 2009 openden wij de deuren van een aantal nieuwbouwwoningen in Mussel, Alteveer en in Stadskanaal Parkwijk. Dat trok vooral in Alteveer veel kijkers. Via deze ‘open huizen’ ontstaat bij wijken dorpbewoners het gevoel dat Lefier in hun wijk aanwezig is en dat er aandacht uitgaat naar hun woonomgeving. Ze worden uitgenodigd de nieuwbouw te bekijken, onder het genot van een drankje en een hapje, ze kunnen met een Lefier-medewerker spreken en keren met relevante schriftelijke informatie huiswaarts. Dat wordt erg gewaardeerd. Voor ons is het een prima middel om onze kwaliteitsontwikkelingen op het gebied van nieuwbouwwoningen te tonen. De medewerkers van de afdeling Wonen & Welzijn nemen deel aan de nieuwbouwontwikkeling. Wij zien dat als een pluspunt. Door het contact met de klant krijgen wij inzicht in de klantwensen. Deze wensen worden bij nieuwbouwontwikkeling meegenomen. Bij onze medewerkers ontstaat betrokkenheid bij de ontwikkeling van nieuwbouw en een wij-gevoel. Zij laten woningzoekenden en belangstellenden vol trots de nieuwe woningen zien. Gezien de grote publieke belangstelling concluderen wij dat onze ‘open huizen’ (die we op de zaterdagen houden) voorzien in een behoefte.


46 hoofdstuk 2

Klantbeleid Europaplein is een wooncomplex in het centrum van Stadskanaal met veel lekkageproblematiek. In 2008 heeft Lefier - toen nog Wooncom - de bewoners in een brief geïnformeerd over het opstarten van een grondige aanpak. Tijdens een themabijeenkomst van De Koepel merkten wij dat er bij een deel van de bewoners onvrede bestond over het uitblijven van de Lefier-aanpak. Om te komen tot een geloofwaardige aanpak moest er een behoorlijke beweging tot stand worden gebracht binnen onze organisatie. Deze beweging is er gekomen, mede doordat medewerkers van de afdeling Wonen & Welzijn hun verantwoordelijk hierin namen, de confrontatie aangingen en de belangen van de klanten dienden. Het vertrouwen in de oplossing is er inmiddels, zowel binnen Lefier als bij de bewoners. De werkzaamheden worden in het voorjaar van 2010 gestart. Mutatie- en klachtenonderhoud In 2009 zijn 423 mutaties uitgevoerd. De totale kosten bedroegen bijna € 1,4 miljoen. De realisatie was ruim € 0,4 miljoen hoger dan begroot. De gemiddelde kosten per mutatie bedroegen circa € 3.200. Er waren 87 mutaties (21%) die meer dan 5.000 euro kosten, in totaal € 0,9 miljoen. De gemiddelde kosten van deze mutaties waren ruim 10.000 euro. De resterende 336 mutaties (79%) kosten bijna € 0,5 miljoen. De gemiddelde kosten van deze mutaties waren bijna € 1.500. De uitgaven voor klachtenonderhoud waren in 2009 circa € 2,3 miljoen. De grootste posten hadden betrekking op vloeren wandtegels, timmerwerk en cv-ketels.

3.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu Duurzaamheid (FSC-hout & EPA- energie prestatie advies) Bij de ontwikkeling van al onze nieuwbouwprojecten wordt standaard FSCgekeurd hout toegepast. Dit wordt tijdens de voorbereiding van projecten meegenomen. Op beleidsmatig gebied is in 2009 een traject gestart om ons energiebeleid te herijken. Dit betekent dat we bekijken in hoeverre we onze oude Wooncomdoelen halen en in hoeverre er heroverwegingen nodig zijn. Daarnaast wordt ten behoeve van duurzaam energiegebruik van woningen en op termijn beheersbare woonlasten, een onderzoek gedaan naar het oprichten van duurzame energieopwekking in de nieuw- en bestaande bouw. Wij werken aan een duurzame woningvoorraad. In 2009 is gestart met de voorbereiding van 277 woningen die van het huidige label naar een energielabel C worden gebracht. Hoewel de voorbereidingen meer tijd in beslag nemen dan verwacht, worden in 2010 de resultaten van deze voorbereidingen verwacht.

3.8 Bouwprojecten Stadskanaal


type


aantallen begroot

Alt Berkenstraat 1-19 fase 1

eengezinswoning

3

6

Mus Molenstraat 13a-19a

eengezinswoning

4

4

Stk Emmastraat 40t/m66a

eengezinswoning

22

22

Alt Meidoornlaan 18-32

eengezinswoning

12

12

41

44

overzicht gesloopte woningen in 2009 Stadskanaal Maarsstee fase 1 (A tm C)

eengezinswoning

87

Onstwedde Boslaan e.o.

eengezinswoning

29

Onstwedde Tuinlaan

eengezinswoning

2

Onstwedde Olde Hof 5 t/m 27+ Boslaan 1,3

eengezinswoning

10

Musselkanaal Molenstraat 38-46 ev

eengezinswoning

5

Musselkanaal Molenstraat 1-11+2-20

eengezinswoning

4

137

96

overzicht gesloopte eenheden in 2009 project

investering x € 1.000



Mussel

5

1

5

Musselkanaal

260

47

6

Onstwedde

3

1

Stadskanaal

660

140

Zie de tabel op de volgende pagina. Tabel 4 Overzicht bouwprojecten gemeente Stadskanaal

48 hoofdstuk 3

meer met minder lefier ZuidoostDrenthe 49

3. lefier Zuidoost-Drenthe

lefier ZuidoostDrenthe 51

50 hoofdstuk 3

1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Voor Lefier ZuidoostDrenthe met de gemeenten Emmen en Borger-Odoorn als werkgebied is het eerste fusiejaar positief verlopen. Onze klanten, maatschappelijke partners en relaties zijn net zo welkom geweest als in voorgaande jaren. Er hing geen bordje aan de deur met ‘Wegens verbouwing gesloten’. Onze dienstverlening is naast de veranderingen onverminderd doorgegaan. Ook al voeren we een nieuwe naam en werken we vanuit een visie op de ongedeelde regio, de ‘gewone’ bedrijfsvoering van ZuidoostDrenthe is verlopen zoals iedereen van onze corporatie gewend is. Het motto voor Lefier ZuidoostDrenthe in 2009 luidde ‘Meer met minder’. Meer ambitie met wijken dorpsgericht werken en Te Woon, maar met minder financiële middelen en met een kritische blik naar de personeelsomvang. Als Lefier ZuidoostDrenthe hebben we zowel op maatschappelijk als op financieel gebied goede resultaten behaald. We hebben het jaar 2009 naar tevredenheid afgerond.

1.1 Maatschappelijke resultaten in 2009 Goede en goedkope huisvesting Ten aanzien van onze kernactiviteit, het aanbieden van goede en goedkope woningen, hebben we ruim 11.000 gezinnen passende huisvesting kunnen bieden. Emmen Revisited en Nieuw-Buinen We hebben onze rol in Emmen Revisited en in Nieuw-Buinen uitgebreid en vernieuwd. • Emmen Revisited is gestart met de uitrol over heel Emmen. De samenwer king met de gemeente Emmen en collega-corporaties is stevig vernieuwd. We hebben een lokaal akkoord afgesloten dat elk jaar wordt vertaald in een jaarplan en waarvan de resultaten periodiek gezamenlijk worden bewaakt. • Voor Nieuw-Buinen verbinden we ons langdurig aan de wijkontwikkeling,

door middelen en mensen langdurig ter beschikking te stellen. In Nieuw Buinen werken we met allerlei maatschappelijk partners samen in het ‘empoweren’ van de bewoners van Nieuw-Buinen. Nieuwbouw en planmatig onderhoud De gerealiseerde nieuwbouw evenals het investeringsintensieve planmatig onderhoud zijn ten opzichte van de doelstelling achtergebleven. Het moeizaam verloop van de EPA-projecten baart ons zorgen. Met de inzet van het Lefierbrede Ontwikkelbedrijf verwachten wij dat de nieuwbouwproductie en het verbeterprogramma in 2010 wel conform de begroting wordt uitgevoerd.

huuropbrengsten. Wel zien we het aantal mutaties, de bijbehorende mutatiekosten en de frictieleegstand toenemen. De vraag naar goedkopere huurwoningen is in 2009 met 13,8% afgenomen. Dit alles zorgt op dit moment nog voor een kwalitatief woningmarktprobleem in met name de flats zonder lift en de goedkopere seniorenwoningen. Wij verwachten dat de huurmarkt de komende jaren geleidelijk verder verslechtert en daarmee de mutatie- en onderhoudskosten. Dit vraagt onze aandacht in 2010. Bedrijfskosten In de bedrijfskosten is een aantal forse meevallers geboekt. Het management is zeer kostenbewust met de begroting van 2009 omgegaan. In de personele kosten en in de bedrijfskosten (onder meer voor ICT) is stevig bezuinigd.

1.2 Financiële resultaten in 2009 Onze bedrijfsvoering heeft geresulteerd in gedegen financiële resultaten. De begroting is gehaald en er is verantwoord omgesprongen met de middelen die ons ter beschikking staan. Verkoopopbrengst De opbrengsten bestaan onder meer uit de verkoopopbrengst die hoger is geweest dan we hadden begroot. Onze verkoopdoelstelling van 150 woningen is met 158 woningen ruimschoots gehaald. De netto verkoopopbrengst is uiteindelijk € 1 miljoen hoger uitgevallen dan begroot. Dit is een succes in een koopmarkt waar de verkoopprijs sterk onder druk staat en waar het aanbod fors is toegenomen. Door onze goede financiële resultaten zijn we daardoor nog beter in staat onrendabel te investeren in de krimp, sociale huisvesting en vernieuwing van wijken en dorpen. Huuropbrengsten De huuropbrengsten hebben – onverwacht – eveneens een positieve bijdrage geleverd aan het financiële resultaat van ons woonbedrijf. Het verhuurresultaat is (nog) geen bevestiging van een slechtere huurmarkt met lagere

Binnen Wonen & Welzijn is een nieuw team opgezet voor Verkoop & Zakelijke dienstverlening, omdat ons aanbod voor de klant varieert van huren tot kopen en alles wat daar met Te woon tussenin zit. Maatschappij & Markt In Maatschappij & Markt zijn de werkzaamheden opnieuw georganiseerd, zodat wij met het portfoliobeleid van Lefier ZuidoostDrenthe effectiever kunnen inspelen op de krimp en de verslechterende woningmarkt.

1.4 Vooruitblik naar 2010 In 2009 is natuurlijk nagedacht over toekomstige ontwikkelingen en het beleid voor 2010. Voor ons wordt 2010 het jaar van ‘Wonen, wijken: woonwijken’.

1.3 Organisatie in 2009 Over onze organisatie zijn we als management van Lefier ZOD in 2009 ‘gewoon’ tevreden. De interne opgave was groot: ontvlechting met de vestiging Stadskanaal van woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal, bezuiniging in het personeelsbestand, het verjongen en vervrouwelijken van het management en het anders organiseren van woonbedrijf ZuidoostDrenthe. Door de fusie kunnen we een effectieve organisatie realiseren die kleinschaliger, efficiënter en daadkrachtiger is. Deze aanscherpingen zijn af te lezen aan de namen van onze nieuwe afdelingen Wonen & Welzijn en Maatschappij & Markt. Het &-teken staat voor meer samenwerking. Tevens is een afdeling Communicatie & Publieke Relaties opgezet. Dit is zichtbaar in de vele communicatie-uitingen die een positieve bijdrage leveren aan de cultuur intern en de omgeving extern. Wonen & Welzijn Het management van Wonen & Welzijn bestaat uit één team- en twee rayonmanagers die veel aandacht geven aan samenwerking binnen deze afdeling.

Wonen, wijken: woonwijken In de woonwijken van onze gebieden in Emmen en Borger-Odoorn willen wij realiseren dat bewoners samen met Lefier en allerlei andere maatschappelijke organisaties werken aan het leefbaar maken en houden van hun woonomgeving. In Emmen willen wij ‘Emmen Revisited’ voor alle woonwijken mogelijk maken. In Borger-Odoorn werken wij verder aan de vernieuwing van Borger en we continueren de dorpsaanpak in Nieuw-Buinen. In de hele regio komt de krimp prominent op de agenda te staan. In dit alles heeft Lefier een trekkende rol, waardoor we vooroplopen in het peloton van maatschappelijke organisaties die werken aan wijkontwikkeling. De ontwikkelingen in ons werkgebied zijn belangrijke onderwerpen voor de werkorganisatie van Lefier ZuidoostDrenthe. Daarom wordt het wijken dorpsgericht werken binnen woonbedrijf ZuidoostDrenthe uitgebreid en diepgaand doorgevoerd. Het werken aan ‘Wonen, wijken: woonwijken’ is voor ons een treffende betiteling van het jaar 2010. Erwin Bel, namens het management van Lefier ZuidoostDrenthe


52 hoofdstuk 3 1

high-lights ZuidoostDrenthe

1. Prioriteit bij huurders tijdens fusie

2. Forse uitbreiding wijken dorpsgericht werken

3. De organisatie blijft zich vernieuwen en verbeteren


54 hoofdstuk 3

2 Maatschappelijke prestaties

wijzingssysteem (het optiemodel) hebben woningzoekenden de vrijheid zelf aan te geven voor welke woningen zij in aanmerking wensen te komen. Voor seniorenwoningen wordt een leeftijdsgrens gehanteerd.

tot € 357,37

€ 357,37- € 511,50

€ 511,50 en hoger

eindtotaal

1 persoon

88

190

8

286

€ 20.975 en meer

12

43

4

59

Passend huisvesten van de doelgroep (% verhuurd aan doelgroep)

tot € 19.800

5

84

4

93

aantal personen

2.1 In onze werkgebieden; kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid Lefier heeft in het verslagjaar de gevolgen van de krimp ervaren en zal in de komende jaren steeds meer de gevolgen daarvan ondervinden. De gevolgen van krimp manifesteren zich dan vooral in gebieden met weinig voorzieningen en bij minder gewilde en verouderde woningen. Verhuurbaarheid Verhuurbaarheid kan worden afgeleid uit de vraag-aanbodverhouding (aantal woningzoekenden per vrijgekomen woning). Deze bedroeg in 2009 4,6 tegen 4,4 in 2008. Dit verschil is veroorzaakt door een daling van het aantal mutaties en een geringe stijging van het aantal woningzoekenden. De verhuurbaarheid staat vooral onder druk in kleine kernen zonder voorzieningen. Ook oudere seniorenwoningen en flats zonder lift zijn minder gewild. Ook hier staat de verhuurbaarheid onder druk. In de kernen met goede voorzieningen zijn de woningen van Lefier nog steeds gewild. Goedkope en betaalbare woningen Ons woningbezit behoort voor 98,9% tot de goedkope en betaalbare woningen. De jaarlijkse huurverhoging bedroeg in 2009 2,25%. Hiermee blijven wij beneden het inflatievolgend huurbeleid. Voor 2009 was een maximale huurverhoging toegestaan van 2,5%. Het huurbeleid is erop gericht voldoende woningen betaalbaar te houden voor de lagere- en middeninkomensgroepen. Bereikbaarheid De huur van een groot aantal nieuwbouwwoningen wordt laag gehouden (onrendabele top-woningen). Deze woningen worden alleen toegewezen aan mensen met een (relatief) laag inkomen. Binnen het inschrijvings- en toe-

Bij de toewijzing van woningen vindt geen inkomenstoets plaats (als onderdeel van het optiemodel: ‘keuzevrijheid klant’), behalve bij de zogenaamde onrendabele top-woningen. Bij de acceptatie wordt wel het inkomen van de woningzoekende gevraagd. In 2009 zijn in totaal 965 woningzoekenden geholpen. Over het gehele jaar zijn volgens de BBSH-normen 894 woningzoekenden (92,6%) passend gehuisvest. Ondanks het ontbreken van inkomenseisen kiest het overgrote deel van de woningzoekenden een woning die past bij hun inkomen. In de tabel hiernaast zijn de resultaten van de verhuringen weergegeven volgens de BBSH-normen.

Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Zestien woningen in de bestaande voorraad zijn beschikbaar gesteld aan instellingen voor klanten uit deze doelgroep. Hiervan zijn zeven woningen toegewezen aan maatschappelijke opvangorganisaties. Ook hebben we vanuit de vrouwenopvang aan veertien cliënten een woning op naam kunnen toewijzen. We hebben hiermee voldaan aan de voor dit jaar gemaakte afspraken met zorgorganisatie Leveste, over het op jaarbasis leveren van dertien woningen voor deze doelgroep. Asielzoekers Op basis van eerdere afspraken zijn dit jaar drie woningen toegewezen aan stichting Op ’t Stee. De woningen zijn bestemd voor asielzoekers die nog in de procedure zitten en geen onderdak hebben. Er wordt in 2010 kritisch gekeken naar een eventueel vervolgtraject en het aantal asielzoekers dat Lefier wil plaatsen.

leeftijd t/m 64 jaar 65 jaar en ouder

inkomen tot € 20.975

huurprijscategorie

€ 19.800 en meer

0

9

0

9

Eindtotaal

105

326

16

447

2 en meer

t/m 64 jaar

65 jaar en ouder

Eindtotaal

tot € 28.475

57

296

33

386

€ 28.475 en meer

6

28

3

37

tot € 27.075

7

73

8

88

€ 27.075 en meer

0

6

1

7

70

403

45


te duur gehuisvest

Tabel 5 Resultaten verhuringen volgens de BBSH-normen, woonbedrijf ZuidoostDrenthe

Statushouders / generaal pardonners Het ministerie stelt elk half jaar per gemeente de taakstelling vast voor het aantal te huisvesten statushouders. In de gemeenten Emmen en BorgerOdoorn lopen we achter op de reguliere taakstelling, omdat er minimale belangstelling is van statushouders uit het asielzoekerscentrum (azc) Emmen en de regionale azc’s om zich te vestigen in onze gemeenten. In samenwerking met Lefier worden beschikbare woningen zowel door de gemeente Emmen als de gemeente Borger-Odoorn op de website van de COA geplaatst, om zodoende een grotere groep te kunnen bereiken. Ten aanzien van de taakstelling pardonregeling (deze is beëindigd op 1 januari 2010) liep de gemeente Borger-Odoorn achter. In de gemeente Emmen is deze taakstelling al in 2008 afgerond.

Woningaanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) In 2009 is 134 keer een aanvraag ingediend voor een woningaanpassing. Naast het uitbreiden van woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond en het aanbrengen van kleinere aanpassingen, komt het steeds vaker voor dat een voorziening aangevraagd wordt voor het stallen van scootmobielen en elektrische fietsen. De stallingsruimte in onze bestaande complexen blijkt in veel gevallen een groot probleem. Huurachterstanden De hoge huurachterstanden eind 2008 (14%) hebben geresulteerd in een werkgroep Incasso die maatregelen heeft genomen om de huurachterstan-


56 hoofdstuk 3

den (ondanks de economische recessie) te verminderen. Eind 2009 is het percentage verlaagd naar 10,5%. Dit is een goede prestatie gezien de slechtere financiële situatie van onze huurders. Het is nog onduidelijk of deze dalende trend doorgezet kan worden in 2010. Er wordt gewerkt aan een nieuw incassobeleid dat in 2010 ingaat.

naal) naar elf. In vier gevallen heeft de klacht geleid tot een zitting, waarbij één keer de klager in het gelijk is gesteld. Alle adviezen van de geschillencommissie zijn door Lefier opgevolgd.

2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Met de gemeente Emmen (Schuldhulp en sociale dienst) zijn gesprekken gevoerd over de betalingsdatum. In de loop van de laatste jaren heeft de gemeente de betalingsdatum telkens opgeschoven waardoor maandelijks de huur pas aan het eind van de maand wordt voldaan in plaats van voorafgaand aan de maand zoals omschreven in de Huurvoorwaarden. Inzet van het overleg met de gemeente is de betalingen in het juiste betaalritme te krijgen. De werkrelatie met de deurwaarder is aangescherpt. De overeenkomst (Service Level Agreement) met de deurwaarder is herzien en wordt begin 2010 aangevuld met prestatieafspraken. In 2009 zijn dertien huurders door ons doorverwezen naar de schuldhulpverlening. Huurders die door Lefier worden doorverwezen worden hier met voorrang geholpen. Ontruimingen In 2009 zijn 41 woningontruimingen uitgevoerd in verband met huurachterstanden en 24 huurders hebben de sleutel ingeleverd na een vonnis van de rechter. Er waren in 2009 geen woningontruimingen op last van de rechter in verband met overlast. Wel hebben zes huurders op dwingend verzoek van ons vanwege hennepteelt op het betreffende adres (onder verwijzing naar het Hennepconvenant Zuidoost-Drenthe) de huur opgezegd. Geschillencommissie Alle Lefier-huurders kunnen met een klacht over Lefier naar de Regionale Geschillencommissie Zuidoost-Drenthe stappen. Het aantal ingediende klachten is in 2009 toegenomen van acht (Lefier ZuidoostDrenthe en Lefier Stadska-

Of mensen graag in een wijk of dorp wonen, is van veel factoren afhankelijk. De bewoners zelf en daarnaast vele organisaties zetten elke dag hun energie en middelen in om het wonen nog prettiger te maken. Lefier is daar een prominente speler in, maar realiseert zich dat haar inspanningen het meeste effect hebben als zij in samenhang met anderen afgestemd worden.

Emmen Revisited (ER): samen aan de slag met het proces Na jaren succesvol samenwerken in drie naoorlogse wijken hebben de kernpartners van Emmen Revisited (ook Lefier) de ambitie opgepakt om de werkwijze door te ontwikkelen en uit te breiden naar alle wijken en dorpen in de gemeente Emmen. • In 2009 zijn nieuwe en geactualiseerde programma’s 2009-2014 ondertekend voor zes wijken en dorpen. • In drie gebieden is het proces gestart voor het opzetten van een dorpsprogramma (Nieuw-Weerdinge, Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Emmer-Compascuum). • Er is een pilot gestart om te bekijken op welke manier de werkwijze voor kleine kernen (minder dan 1500 mensen) doorontwikkeld kan worden. Theoretisch kader Naast een uitbreiding naar gebieden heeft ook het theoretische kader waarin de ambitie ingevuld kan worden steeds meer vorm gekregen. De centrale vraag daarbij is hoe de succesfactoren tot nu toe geborgd kunnen worden bij

schaalvergroting. In dit kader is meer aandacht dan voorheen ontstaan voor de samenhang tussen innovatieproces en borging in lijnorganisaties. Ook is er meer aandacht voor het verbinden van het lokale en regionale schaalniveau. De partners zijn eind 2009 begonnen met het omzetten van het theoretische model naar de praktijk: door het ER-gedachtegoed en de werkwijze tot in de haarvaten te laten doordringen in de eigen lijnorganisaties. Met Emmen Revisited wordt ook een bijdrage geleverd aan de vormgeving van het gedachtegoed rondom de ongedeelde regio. Dit gebeurt door kennisuitwisseling met partijen in de regio en in andere delen van het land.

Wijk- en dorpsgericht werken In de gemeente Emmen vindt de uitrol van Emmen Revisited plaats. Aan het eind van 2009 zijn we in acht gebieden werkzaam volgens de ER-werkwijze. De bijdrage van Lefier in 2009 in de algemene kosten van Emmen Revisited is ruim € 200.000. Nieuw-Buinen In de gemeente Borger-Odoorn is men gestart met wijken dorpsgericht werken in Nieuw-Buinen. Deze werkwijze heeft in Nieuw-Buinen vorm gekregen naar aanleiding van problematiek in het verleden. Dit heeft geleid tot een intensieve samenwerking van Lefier met de gemeente Borger-Odoorn. Hierbij wordt gezamenlijk de inzet van een dorpscoördinator, opbouwwerk en buurtgerichte sociale activering gefinancierd, evenals het wijkinloopcentrum. Er vindt personele inzet plaats op verschillende niveaus. De gekozen werkwijze kenmerkt zich door integraal werken, waarbij de inzet van verschillende maatschappelijke organisaties op elkaar wordt afgestemd en aansluit bij de

wensen en behoeftes van de inwoners van Nieuw-Buinen. Het doel is het realiseren van een prettige sociaal en fysieke leefsituatie. Lefier heeft actief geparticipeerd in het tot stand komen van een, unaniem door de gemeenteraad Borger-Odoorn vastgesteld, Dorps Ontwikkelings Plan (DOP). Wijk- en dorpsgericht werken (vergelijkbaar met de werkwijze van ER) en fysieke ingrepen worden in 2010 verder ontwikkeld. De bijdrage van Lefier hierin omvat in 2009 ruim € 80.000.

Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten Op verschillende locaties in ons werkgebied zijn we samen met bewoners actief betrokken bij het vergroten van de leefbaarheid in de woonomgeving en het bevorderen van de sociale cohesie. Samen met bewoners • Wijkbeheerders In iedere wijk is een wijkbeheerder actief. Ze worden steeds vaker door bewoners herkend en ingeschakeld. • Deelname OGGz-netwerken De medewerkers bewonerszaken nemen deel aan netwerken OGGz. Van hieruit worden veelvuldig huurders met diverse problemen doorverwezen naar de juiste hulpverlenende instantie. • Criteria leefbaarheidsproject Er bestaat enige onduidelijkheid over de criteria van leefbaarheid. Daarom zijn we in 2009 gestart met het vaststellen van de criteria voor een leefbaarheidsproject. Hierbij is een projectformat ontwikkeld waar de projectomschrijvingen in worden opgenomen.


58 hoofdstuk 3

• Pilot ‘Oren en ogen in de wijk’ Samen met Services & Onderhoud hebben we in 2009 een pilot ontwikkeld ‘Oren en ogen in de wijk’. Deze pilot start begin 2010. Het doel van deze pilot is dat medewerkers van Services & Onderhoud via hun PDA (personal digital

assistent) signalen over wantoestanden rechtstreeks kunnen melden bij wijkbeheerders en medewerkers bewonerszaken. Per melding krijgt de melder te horen welke actie is ondernomen en per kwartaal wordt een samenvatting gemaakt van alle ontvangen meldingen.

activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe voor goede leefbaarheid in wijken en buurten omschrijving

inhoud/voortgang

Uitleenpunt tuingereedschap in Klazienaveen

Buurtbewoners kunnen zelf hun tuin opknappen met behulp van gereedschappen die ze gratis kunnen lenen bij het

uitgiftepunt. De officiële opening heeft plaatsgevonden in het najaar van 2009.

Leefbaarheidproject in de Schoepen te Klazienaveen

Het woonbelevingsonderzoek is in volle gang. Naar aanleiding van de uitkomsten zal er een vervolg komen.

Tuinproject in de nieuwbouw Emmerschans-Noord

Samen met de bewoners worden de tuinen zowel aan de voor- als achterzijde opgeknapt.

Leefbaarheidproject in Emmer-Compascuum

Onder meer in de Weergang, Bolwerk, Korte Vest en omstreken; het woonbelevingsonderzoek is in 2010 opgestart.

Project in Nieuw-Dordrecht aan de

Het project is afgerond. Vanuit het woonbelevingsonderzoek is gebleken dat de bewoners zeer tevreden zijn over het

Klazienaveensestraat en het Boekweitveld

wonen en hun woonomgeving. Daarom worden geen activiteiten opgestart.

Bewonerscommissie Boerschaplaan en omstreken

De commissie, ontstaan na een tuinproject, organiseert allerlei buurtactiviteiten, zoals een straatspeeldag voor kinderen.

Wijkfestival Bargeres

Het festival is georganiseerd met medewerking van werkgroepen van wijkbewoners die programmadelen ontwikkeld

hebben voor kinderen, jongeren en ouderen.

Straatverlichting aan de Jan Berendsstraat

De straatverlichting is samen met Sedna en de bewoners gerealiseerd. De bewoners hebben meebepaald hoe de

Barger-Compascuum

verlichting moest worden.

Tuinproject In Nieuw-Buinen

Dit project is uitgevoerd in aansluiting op een verbetertraject. Vanwege slechte weersomstandigheden heeft deze

opruimactie slechts gedeeltelijk plaatsgevonden. Het vervolg gebeurt in maart 2010.

Tabel 6 Overzicht van activiteiten die de leefbaarheid in wijken en buurten bevorderen

• Bewonersparticipatie In 2009 zijn verschillende projecten opgezet en uitgevoerd. Sommige zijn al afgerond en andere lopen door in 2010. Zo zijn we naar aanleiding van meldingen vanuit netwerken met bewoners van onder meer Klazienaveen, Angelslo, Erica en Emmer-Compascuum om de tafel gegaan. Er zijn werkgroepen in het leven geroepen om de bewoners zelf zoveel mogelijk te laten bewerkstelligen en regelen van zaken als de tuinen, overlast, veiligheid en speelvoorzieningen. We zoeken hierin ook onze netwerkpartners op om samen aan deze zaken te werken. Op deze manier is de woonomgeving meer van de bewoners zelf. Op dezelfde wijze is ook een tuin gecreëerd bij een seniorencomplex in Emmer-Compascuum, ontstaan op initiatief van de bewoners zelf. In andere projecten is Lefier soms de initiatiefnemer. Zo werken wij graag met de bewoners samen aan verzorgde en leefbare wijken. Zie de tabel hiernaast.

Ook zijn er verschillende zogeheten leefbaarheidsprojecten in de wijken en dorpen. Zo hebben we bijgedragen aan het project Bargermeer Actief in Emmen en aan de verbouw van een ruimte tot recreatieruimte in de wijk Angelslo. Knelpuntenfonds In de wijken en dorpen van Emmen Revisited heeft ieder wijken dorpsteam een zogenaamd knelpuntenfonds. Dit fonds is vergelijkbaar met ons leefbaarheidsfonds. Het is bedoeld voor de bevordering van leefbaarheid en empowerment van bewoners, zoals bijdagen aan speeltuinen, buurt-BBQ’s, schoonmaakacties en achterpadverlichting. Voor de acht wijken en dorpen in 2009 was € 185.000 beschikbaar (het fonds wordt gevuld door Lefier, Gemeente Emmen en Domesta). De bijdrage van Lefier aan dit fonds was € 120.000.

Aanpak overlast Leefbaarheidsfonds Vanuit het leefbaarheidsfonds van bewonersparticipanten zijn diverse initiatieven vanuit wijken en dorpen gehonoreerd. Het leefbaarheidsfonds heeft als doelstelling een bijdrage te leveren aan verbetering van het woon- en leefklimaat in de breedste zin van het woord. Voor ZuidoostDrenthe was er € 70.000 beschikbaar in 2009. Dit budget is iets overschreden. In 2009 is een bijdrage geleverd aan: • bijeenkomst 60+ groep Emmer-Erfscheidenveen; • sportbusjeproject in de gemeente Borger-Odoorn; • multifunctioneel sportveld in de wijk de Rietlanden; • multifunctioneel sportveld in Erica; • voetbalkooi in Nieuw-Weerdinge; • puppieveld in Klazienaveen (kunstgrasveld voor kinderen met een handicap; • straatspeeldag in Angelslo in samenwerking met Veilig Verkeer Nederland.

In 2009 hebben wij 576 keer een verzoek gekregen om op te treden bij overlastsituaties. Het grootste deel van de meldingen had betrekking op de staat van tuinen en geluidsoverlast. Behalve meldingen door buurtgenoten over slechte tuinen hebben onze wijkbeheerders huurders ook aangesproken op bewoning. Ontruimingen Er zijn in 2009 geen ontruimingen geweest vanwege reguliere overlast. Bemiddeling Bij de aanpak van overlastsituaties werken we samen met andere instanties, maar vaak lossen we zaken direct zelf op. Dit gebeurt door bemiddeling, deels door de medewerkers bewonerszaken en deels door de wijkbeheerders. Deze bemiddeling leidt meestal tot een acceptabele woonsituatie voor alle partijen. Er zijn in 2009 geen procedures bij de rechter geweest.


60 hoofdstuk 3

Hennepteelt Een ander verhaal geldt bij de hennepteelt in de woningen of in de schuurtjes van de huurders. Lefier werkt samen met de gemeenten in Zuidoost-Drenthe, de politie en het energiebedrijf Enexis op basis van het Hennepconvenant. De afspraak is dat de corporaties bij constatering van hennepteelt overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst. Dit is in 2009 zes keer voorgekomen. Hiervoor was het echter niet nodig om een juridische procedure te starten. Met onze actieve aanpak van overlast willen we overlast en het aantal huisuitzettingen terugdringen. Onze werkwijze houdt in dat we bij voorkeur de betrokken bewoners thuis bezoeken. Hierdoor ontstaat een goed beeld van de toestand achter de voordeur. We krijgen hiermee zicht op de problematiek. Vervolgens kunnen we hulpverlening inschakelen die past bij de behoefte van de bewoner. Meestal gaat het om mensen met schulden, sociaal psychische problemen, huiselijke problemen en verslaving. Samenwerking met lokale hulporganisaties Wij werken intensief samen met lokale hulporganisaties. Medewerkers nemen deel aan het uitvoeringsoverleg van de signaleringsnetwerken OGGz en BSA (buurtgerichte sociale activering) en een manager heeft zitting in de stuurgroep van beide organen. Meldingen bij het OGGz gaan altijd om individuele situaties waarbij professionele hulp noodzakelijk is. Hierbij gaat het vooral om zorgmijders. Voor de gemelde bewoners wordt een traject uitgezet dat moet leiden tot de verbetering van de woon- en leefsituatie. De BSA-netwerken zijn vooral gericht op vroegtijdige signalering. Zorgoverleggen Vaak zijn meerdere instanties betrokken bij een cliënt. Om de activiteiten rond een case op elkaar af te stemmen, worden zogenaamde zorgoverleggen

georganiseerd waaraan alle betrokken instanties deelnemen. Dit is voor ons een kans om een bijdrage te leveren aan een probleemsituatie.

2.4 Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Lokaal Akkoord

In 2009 is gestart met het opstellen van een convenant over de aanpak van overlastsituaties. De convenantpartners zijn de gemeente Emmen, Lefier en woonstichting Domesta. Het doel ervan is elkaar al in een vroeg stadium te informeren over nieuwe overlastsituaties, zodat hierbij snel en adequaat kan worden opgetreden.

2.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Verkopen In de financiële resultaten van ZuidoostDrenthe valt de ruim boven begroting gerealiseerde verkoopopbrengst op. De verkoopdoelstelling van 150 woningen is met 158 woningen gehaald. Met een totaalopbrengst van € 17,7 miljoen is uiteindelijk ruim € 1 miljoen meer resultaat geboekt dan begroot op de verkoop van bestaande woningen. Dit resultaat is onder meer bereikt door (na)druk te leggen op de volgende aspecten: • marketingacties; • aandacht voor het verkoopproces; • het aantal gelabelde ‘verkoopwoningen’; • de samenwerking met de externe makelaar. De woningen zijn gemiddeld voor meer dan € 10.000 boven de begrote verkoopprijs verkocht. Dit is een bijzonder mooi resultaat in een koopmarkt waar de verkoopprijs sterk onder druk staat en waar het aanbod fors is toegenomen. Daar tegenover staat dat de extra moeite die in de huidige markt gedaan moet worden om een woning uiteindelijk te verkopen, extra verkoopkosten heeft veroorzaakt.

In 2009 zijn overleggen gevoerd met de drie corporaties (Lefier ZuidoostDrenthe, woonstichting Domesta en Woonservice Drenthe) en de Gemeente Emmen over het nieuw te vormen Lokaal Akkoord. Hierin zijn de volgende drie ambities uitgewerkt: • kwaliteitsversterking in de bestaande wijken en dorpen en groei van de woningvoorraad; • verbetering van de woonomgeving en het voorzieningenniveau; • vernieuwde en heldere verdeling van taken. Thema’s volkshuisvesting Emmen Binnen de ambities van het Lokaal Akkoord zijn thema’s vastgesteld voor de volkshuisvesting in Emmen, namelijk: • woningvoorraad-monitoring; • huisvesting ten behoeve van de doelgroep van beleid; • energie/duurzaamheid; • particuliere voorraad; • bestaande fysieke woonomgeving; • wonen, welzijn en zorg; • huisvesting bijzondere doelgroepen; • maatschappelijk vastgoed; • rolverdeling tussen de partijen bij het invullen van de ambities (welke partij wordt ‘trekker’ en welke ‘volger’); • procesafspraken (onder meer over ‘preferred partnership’ en ‘service level agreement’); • financiële inbreng per partij en welke financiële uitgangspunten worden gehanteerd.

Acties en concrete doelstellingen worden verder uitgediept in een nog op te stellen jaarprogramma voor 2010. De rode draad in het nieuwe akkoord is dat de drie corporaties en de Gemeente Emmen als partners in de volkshuisvesting aan de slag gaan. Ook in de gemeente Borger-Odoorn is bestuurlijk overleg geweest over de aanpak van het nieuwe Woonplan en over de centrumontwikkelingen in Borger.

Samenwerking maatschappelijke organisaties Alles wat we doen, staat in het teken van het gemeenschappelijk doel en niet in het belang van elke partij afzonderlijk. Uiteraard opereert elke partij vanuit zijn eigen kaders. Met open vizier samenwerken betekent echter openstaan voor andere invalshoeken en belangen. Verder dienen we er rekening mee te houden dat het eindresultaat heel anders kan zijn dan aanvankelijk binnen de eigen organisatie was bedacht. Opbouwwerk Voor de inzet van (extra) uren voor opbouwwerk bespreken we samen met welzijnorganisatie Sedna de gebieden waar het komende jaar extra aandacht nodig is vanuit het opbouwwerk. Wij geven vanuit onze kennis van de wijken en planning van projecten aan welke gebieden daarvoor in aanmerking komen. Sedna geeft dit aan vanuit haar ervaring en gezamenlijk komen we tot een overeenkomst. We hebben dit jaar voor ruim € 70.000 aan extra opbouwwerk ingekocht. Belanghoudersdagen Lefier organiseert belanghoudersdagen om het contact met stakeholders en maatschappelijke partners actueel te houden. Door samen te praten over elkaars visie en beleid wordt samenwerking beter op elkaar afgestemd.


62 hoofdstuk 3


Lefier. Werken aan wonen: van Hoogezand tot Emmen en van Stadskanaal tot Groningen, met Borger-Odoorn in het midden. Wonen met krimp. Wonen met behoud van voorzieningen. Wonen in leefbare wijken en dorpen. Waar bewoners en allerlei maatschappelijke organisaties in samenhang samenwerken. Met gedeelde visie en ongedeelde belangen. Erwin Bel, directeur/bestuurder Lefier ZuidoostDrenthe


64 hoofdstuk 3

2.5 Bewoners voelen zich partner

Dit optimaliseert het maatschappelijk rendement. De voorbereidingen voor een belanghoudersdag in Borger-Odoorn zijn in 2009 gestart.

Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg Lefier wil vanuit haar visie op wonen, welzijn en zorg er mede voor zorgen dat ouderen en mensen met een beperking zo lang en zelfstandig mogelijk in hun eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Deze doelstelling kunnen wij niet alleen realiseren. Hierbij is samenwerking met de gemeente en de zorgen welzijnspartijen onontbeerlijk. In 2009 is gewerkt aan de volgende projecten: Complex ‘t Hof van Erica In Erica is gestart met de bouw van het complex ‘t Hof van Erica, waarin naast 34 huurwoningen zorginfrastructuur wordt gerealiseerd. De zorginfrastructuur wordt gehuurd door Zorggroep Tangenborgh, die tevens de levering van 24-uurs zorg in dit complex garandeert. Emmer-Compascuum Voor het ontwikkelen van een woon-, zorgen welzijncomplex in EmmerCompascuum is een samenwerkingsovereenkomst getekend. De concrete uitwerking van de plannen wordt in 2010 opgepakt. Woonzorgcomplex Emmerschans In Emmerschans zijn zes woningen gereserveerd voor een woonzorgcomplex. In 2009 is actief gezocht naar een zorgpartner die belangstelling heeft voor dit complex. In 2010 worden de plannen verder uitgewerkt.

Kleinschalige woonvoorziening in Nieuw-Dordrecht Er zijn verkennende gesprekken gevoerd met een ouderinitiatief dat belangstelling heeft voor een kleinschalige woonvoorziening in Nieuw-Dordrecht. Diensten zorgorganisatie Icare Onze huurders kunnen ook vanaf 2010 gebruikmaken van de diensten die de ledenvereniging van Icare biedt. Zorg aan mensen met een beperking Met diverse zorgorganisaties die zorg leveren aan mensen met een beperking zijn gesprekken gevoerd om te kunnen voldoen aan de vraag naar geschikte woonruimte in de gemeente Emmen en de gemeente Borger-Odoorn. Integraal lokaal dienstverleningsaanbod In opdracht van de stuurgroep Emmen Revisited is in samenwerking met Domesta, Sedna en de gemeente een onderzoek gestart naar verbetering van de dienstverlening aan burgers/bewoners met een integraal lokaal dienstverleningsaanbod. In de praktijk blijkt dat veel organisaties in Emmen concreet bezig zijn of nadenken over het dichter bij de burger brengen van hun dienstverlening. Er functioneren al steunpunten in wijken en dorpen, zoals het servicecentrum in Angelslo en een gebiedssteunpunt in Klazienaveen, waar samenwerking van meerdere partijen gestalte krijgt. De opvatting is ontstaan dat dit navolging verdient in andere wijken en dorpen. Daarnaast zijn er diverse initiatieven van betrokken partijen, maar daarbij bestaat onduidelijkheid, versnippering en mogelijk verspilling van energie. Het moet mogelijk zijn om met alle partijen een concept te ontwikkelen waarin alle sterke punten van de diverse huidige modellen zijn verwerkt en die tot meer eenduidigheid en meer maatwerk gaan leiden.

Huurdersfederatie en samenwerking huurdersverenigingen Onderzoek naar thuistechnologie Om ook bewoners in kleine dorpen thuis te kunnen laten wonen, zijn we in Nieuw-Dordrecht een onderzoek gestart naar de mogelijkheden van thuistechnologie. Een bewonerswerkgroep heeft de wensen en behoeften naar thuistechnologie in beeld gebracht (dorpsbeeld). Dit project is onderdeel van het provinciale project ‘Thuistechnologie toegankelijk op het Drentse platteland’. Door andere corporaties wordt in nog drie dorpen onderzoek gedaan. Met de uitkomsten proberen we in Drenthe brede ondersteuning te krijgen voor onder meer distributie, helpdeskfunctie, informatie en communicatie van thuistechnologische mogelijkheden. Steunstee In Nieuw-Buinen is het project Steunstee gestart. Samen met de gemeente, Woonservice en welzijnsgroep Andes is in 2009 gewerkt aan het concept Steunstee Borger-Odoorn.

Multifunctionele accommodaties (MFA’s) In 2009 zijn we gestart met de bouw van de multifunctionele accommodatie (MFA) in Nieuw-Buinen. In Borger staat de bouw van een nieuwe MFA gepland voor 2011. Voor de realisatie van een nieuw multifunctioneel dorpscentrum in Emmer-Compascuum is eind 2009 een intentieovereenkomst met de Zorgroep Tangenborgh en het bestuur van het SMCC ondertekend. Nadenken over de verdeling van voorzieningen over wijken en dorpen sluit aan bij de discussie over de ongedeelde regio. Door het meewerken aan het realiseren van en het bouwen van MFA’s laten we zien dat we ook in dat opzicht onze verantwoordelijkheid nemen voor goede voorzieningen op de juiste plek.

Halverwege 2009 zijn, onder meer door de komst van een nieuwe directeur bij de Huurdersfederatie (HF), de contacten met Lefier weer geïntensiveerd. In het overleg tussen Lefier en de HF worden zaken besproken die wijken buurtoverstijgend zijn. Dit zijn vooral beleidszaken, maar ook onderwerpen als de inhoud van het sociaal statuut en verandering van werkprocessen zijn aan de orde. Naast de gebruikelijke thema’s als begroting en jaarplan zijn de thema’s verkoop, incasso, tuinbeleid, EPA en Te Woon besproken. Deze punten worden in 2010 verder uitgewerkt dan wel geïmplementeerd.

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Er zijn tal van redenen te noemen waarom bewonersparticipatie goed is voor een corporatie. Dankzij participatie kunnen we gebruikmaken van de specifieke kennis van bewoners. Dit leidt tot verbetering van plannen en resultaten. Participatie zorgt voor meer draagvlak en betrokkenheid van bewoners. In 2009 hebben bewoners geparticipeerd bij de wijken dorpsontwikkeling, de uitrol van Emmen Revisited en DOP Nieuw-Buinen, bij nieuwbouwplannen, verbeterprojecten en leefbaarheidprojecten. Uitwerking beleid bewonersparticipatie • Via de uitgave van een speciale nieuwsbrief voor al onze huurders atten deren wij mensen op de mogelijkheden om invloed uit te oefenen op woon aangelegenheden, onder meer op ons huurbeleid. • We besteden aandacht aan samenwerking met huurdersverenigingen, bewonerscommissies en bewonersgroepen. • In het overleg met de buurten huurdersverenigingen bespreken we de stand van zaken van projecten in de buurt en de toekomstvisie van de buurt. Daarnaast bespreken we wensen en ideeën.


66 hoofdstuk 3

• We vangen signalen op over allerlei onderwerpen die spelen in een buurt of wijk, zoals klachten of het verloop van samenwerking met andere partijen. Wij koppelen deze signalen vervolgens zoveel mogelijk aan onze strategische thema’s. • Ook komen er initiatieven vanuit de commissies om gezamenlijke activiteiten voor de bewoners van het complex te organiseren. Voorbeelden zijn buurtbarbecues, schoonmaakacties en een nieuwjaarsreceptie. Bijzondere voorbeelden bewonersparticipatie • een fotoboek voor Emmerschans, geheel tot stand gekomen op initiatief van de bewoners van Emmerschans; • er zijn tien woningen aan de Tip in Emmen gerealiseerd, geheel gebouwd naar de wensen van de bewoners; • er zijn goede afspraken gemaakt met bewoners van een complex in Borger dat in de toekomst wordt gesloopt; • het leefbaarheidsproject de ‘Prins Bernhardlaan’ in Nieuw-Buinen; • stimulatie ontwikkeling nieuwbouwproject ‘Gescheiden Wonen en Zorg’ in Erica; • een exclusieve vipbehandeling voor vertegenwoordigers van huurders tijdens de Gouden Pijl.

2.6 Klanten zijn onze ambassadeurs Klant heeft keuze De woningzoekende heeft de vrijheid zich voor bijna alle woningen die Lefier aanbiedt in te schrijven. Alleen voor seniorenwoningen geldt een leeftijdsgrens. Voor een aantal nieuwbouwwoningen gelden bij de toewijzing inkomens- en vermogenseisen, aangezien hierin onrendabel is geïnvesteerd. Behalve inschrijven voor reguliere sociale huurwoningen is het mogelijk woningen in de vrije sector te huren. Degenen die op korte termijn een woning nodig hebben, kunnen in een aantal gevallen tijdelijk een woning huren in het

kader van de leegstandswet. In 2009 hebben tien huurders hiervan gebruik gemaakt. Ook ten aanzien van wooncomfort biedt Lefier de klant een keuzemogelijkheid. Door het aanbrengen van dubbel glas, een cv-installatie of een doucheverbetering wordt een woning comfortabeler. In 2009 zijn twee keer zoveel aanvragen voor deze voorzieningen geweest dan begroot. Wij concluderen hieruit dat huurders bereid zijn om voor een groter wooncomfort een hoger huurbedrag te betalen. Pilot Te Woon In 2009 is Lefier ZuidoostDrenthe gestart met een pilot ‘Te Woon’. Hierbij hebben 96 huishoudens in Borger-Odoorn het aanbod gekregen om hun huurhuis te kopen, te huren of te kopen met 25% korting.

krijgen van de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij hebben ons in 2008 op alle onderdelen continu laten meten. De resultaten op alle onderdelen waren zo goed, dat wij in 2009 het Gouden KWH-huurlabel hebben ontvangen. In 2009 is gestart met de nieuwe continu-meting. Toegevoegd zijn de labelonderdelen ‘Dienstverlening bij het kopen van een woning’ en ‘Kwaliteit van dienstverlening rond de woning’. De resultaten van de nieuwe meting verwachten we in 2010.

derhoud is in 2009 een bedrag besteed van € 3.485.000. Dit is € 929.000 meer dan begroot. Er zijn verschillende stappen ondernomen om meer grip te krijgen op de uitgaven voor mutatieonderhoud. Er zijn afspraken gemaakt over een effectiever mutatieproces. Daarnaast is een mutatiecommissie ingesteld die bij woningen waarvan de mutatiekosten meer dan € 10.000 bedragen, onderzoekt of goedkopere alternatieven mogelijk zijn. Mede hierdoor is minder uitgegeven aan mutatiekosten dan begroot.

2.7 In alles een balans tussen mens, geld en milieu In totaal hebben negentien huishoudens een informatiepakket aangevraagd en van dit aantal hebben negen huishoudens een adviesgesprek gevoerd. Drie huishoudens hebben een taxatieopdracht gegeven. Eén bewoner heeft in januari 2010 daadwerkelijk de woning gekocht en één huishouden zit nog in het kooptraject. Van de huishoudens die geen interesse toonden, hadden twee huishoudens heel recent elders een woning gekocht. De reacties van bewoners op het aanbod zijn doorgaans erg positief. Helaas zijn de huren van de gekozen huurwoningen zodanig laag dat huren ten opzichte van kopen, ook met 25% korting nog steeds veel goedkoper is. Ook heeft Borger-Odoorn veel oudere bewoners voor wie kopen geen optie meer is. Met deze kenmerken is rekening gehouden bij de selectie van de woningen die we in de eerste helft van 2010 in Klazienaveen te koop aanbieden. Kwaliteit van dienstverlening: KWH-huurlabel en participatielabel Wij willen onze klanten een zo optimaal mogelijke dienstverlening bieden. Hiervoor laten wij een continue meting uitvoeren door het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector), zodat wij een realistisch beeld

Kwalitatief in stand houden woningbezit We kijken vanuit verschillend perspectief naar de kwaliteit van ons woningbezit: technisch, financieel en door de ogen van de klant. Technisch willen we dat woningen bouwkundig en qua installaties geen gebreken vertonen. Planmatig onderhoud In 2009 is planmatig onderhoud uitgevoerd in de vorm van schilderwerk, dakbedekking, timmerwerk en installatiewerk: een investering van ongeveer € 8 miljoen. Daarnaast is een programma uitgevoerd om een groep woningen op te plussen naar ‘basiskwaliteit’, een investering van ruim € 1 miljoen. Het is ons doel om in 2015 al onze woningen uitgerust te hebben met installaties en bouwkundig aangepast volgens de huidige normen. Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud is het onderhoud dat wordt uitgevoerd om een woning nadat deze is vrijgekomen opnieuw verhuurbaar te maken. Aan mutatieon-

Verbeterprojecten door Lefier We voeren verbeterprojecten uit om de woningen in een totaalaanpak toekomstklaar te maken. Hierbij hebben bewoners inbreng en keuze. In 2009 zijn de volgende activiteiten uitgevoerd: • verbetering van de Julianaflat (127 appartementen voor senioren) in het centrum van Emmen, investering circa € 35.000 per woning; • de voorbereidingen van verbeteringen van 55 woningen in Emmer-Compascuum (Streng en omstreken), beoogde investering € 29.000 per woning, en de start ervan; • 26 woningen in Erica (Kalfsstraat en van Heemskerkstraat, beoogde investering € 33.000 per woning). Verbeteren op individuele basis In het verslagjaar zijn onze klanten ook in de gelegenheid geweest om comfortverbeteringen op individuele basis uit te laten voeren (isolatie, cv’s, doucheverbetering) tegen huurverhoging of zelf voorzieningen aan te brengen met onze toestemming. In 2009 ging het om 538 individuele comfortverbeteringen; een totale investering van € 2,1 miljoen.


68 hoofdstuk 3

Duurzame investeringen (EPA- energie prestatie advies & FSC-hout) Verbetering energieprestaties Via een collectieve, planmatige aanpak zijn we in 2009 gestart met werkzaamheden waarmee we onze woningen voorzien van een betere energieprestatie (minimaal energielabel C). Dit sluit aan op de provinciale en lokale afspraken om onze woningvoorraad qua energieprestaties fors te verbeteren. Daarbij hebben we gekozen voor de ‘70%-30% aanpak’: bij toestemming van 70% van de huurders uit één complex pakken we het totale complex aan (gekoppeld aan de grote schilderbeurt). Deze aanpak heeft vooralsnog niet geleid tot het gewenste resultaat. Van de 796 woningen die we wilden aanpassen, is slechts minder dan 30% gerealiseerd/ Oorzaken: • de geringe medewerking van bewoners; er was minder belangstelling van klanten dan was ingeschat; • een trage start; • projecten die technisch veel ingrijpender zijn dan was voorzien. Dit heeft geleid tot het terugtrekken uit het EPA-traject. FSC-hout Sinds 2008 is het gebruik van FSC-hout geïmplementeerd in het Ontwikkelbedrijf en bij Services & Onderhoud. In 2009 is dit gecontinueerd. FSC is een organisatie die zich op het noordelijk en zuidelijk halfrond bezighoudt met gestructureerde kap waarbij rekening wordt gehouden met maatschappelijke omstandigheden.

Energie Prestatie Advies (EPA)-traject in 2010 In 2010 gaan we het EPA-traject via verschillende sporen uitrollen en daarmee de aanpak flexibeler en effectiever maken. We denken aan betere marketing, individueel aanbieden en loskoppelen van de grote schilderbeurt.

2.8 Bouwprojecten ZuidoostDrenthe In de begroting is opgenomen dat in 2009 118 sociale huurwoningen,15 vrije huur- en 38 koopwoningen zouden worden opgeleverd. Daarnaast is 3.663 m² BVO Maatschappelijk Vastgoed, 204 m² zorgvastgoed en 1.122 m² commercieel vastgoed in uitvoering genomen of gerealiseerd. Sociale huurwoningen Van de sociale huurwoningen zijn 73 van de 118 woningen opgeleverd: • van de 42 op te leveren woningen van fase 3 van de Oude Molenbuurt in Klazienaveen zijn negen woningen daadwerkelijk in december opgeleverd. De oplevering van de overige 33 woningen vindt in 2010 plaats; • de geplande twaalf woningen van het project Fase 5 in Emmerschans-Noord hebben vertraging opgelopen. Het project is inmiddels in herontwikkeling; • van het project De Tip zijn twee woningen meer in de verhuur genomen omdat de oorspronkelijk bedoelde nieuwe eigenaren de financiering niet rond kregen. Zij zijn in eerste instantie de woning gaan huren.

Vrije huurwoningen De vrije huurwoningen zijn conform de begroting opgeleverd. Hierbij gaat het om de Oranjerie (AHOED) in Bargeres. Hier valt ook 1.122 m² commercieel vastgoed onder. Slechts zes woningen waren op 31 december 2009 verhuurd. In 2010 zullen we hiervoor verhuuracties uit gaan zetten in overleg met het team Verkoop & Zakelijke Dienstverlening. Het commercieel vastgoed is verhuurd aan Mediq, maar is helaas nog niet in gebruik. Op dit moment is onduidelijk op welke termijn de apotheek en de huisartsen het gebouw gaan betrekken. Koopwoningen De koop is op twee woningen na conform de begroting gerealiseerd. Deze twee hebben betrekken op het al eerder genoemde project De Tip die zijn omgezet naar verhuur. Daarnaast zijn van de 21 koopwoningen van Boerschaplaan west fase I er zeven nog niet verkocht. Van de zeven patiowoningen is er in 2009 slechts één verkocht. De tegenvallende verkoopresultaten van deze fase hebben geresulteerd in een herontwikkeling van fase II.

Multifunctionele accommodaties (MFA) • Nieuw-Buinen De bouw van de multifunctionele accommodatie in Nieuw-Buinen is in 2009 gestart. Hoewel sprake is van een strakke planning en tegenvallende weersomstandigheden, is alles erop gericht om de MFA Noorderbreedte na de zomervakantie 2010 in gebruik te nemen. • Multifunctioneel dorpscentrum in Emmer-Compascuum Met de ondertekening van een intentieovereenkomst eind van het jaar met de Zorgroep Tangenborgh en het bestuur van het SMCC is de realisatie van een nieuw multifunctioneel dorpscentrum in Emmer-Compascuum een stap dichterbij gekomen. Behalve een nieuw centrum worden er ook 36 huurwoningen gebouwd voor ouderen met een zorgindicatie. Voor de zomer 2010 zal duidelijk moeten worden of het complex binnen de afgesproken financiële randvoorwaarden daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. • Locatie Molenstraat Borger Ook in Borger hebben we de uitdaging opgepakt voor de realisatie van een nieuw multifunctionele accommodatie. Naast twee basisscholen zullen ook andere voorzieningen op de locatie Molenstraat een nieuw onderkomen vinden. In het laatste kwartaal heeft de aanbesteding plaatsgevonden voor het architectenbureau en zijn de betrokken partijen gestart met het ontwerp van het gebouw en het vormgeven van de inhoudelijke en organisatorische samenwerking.


70 hoofdstuk 3


gemeente

type


m² gerealiseerd

aantallen begroot

Borger Hunzedal NB fase 1

Borger-Odoorn

Sociale huur

7

7

Boerschaplaan fase 1

Emmen

Sociale huur

39

39

Emmerschans noord fase 5

Emmen

Sociale huur

0

12

De Tip

Emmen

Sociale huur

7

5

Molenbuurt fase 3

Emmen

Sociale huur

9

42

Pand Prinsen

Emmen

Sociale huur

11

11

AHOED Bargeres

Emmen

Vrije sector

15

15

AHOED Bargeres

Emmen

Maatschappelijk vastgoed

1122

m² begroot

1122

overzicht opgeleverde koopwoningen in 2009

project

gemeente

type


aantallen begroot

aantallen verkocht

overzicht gesloopte eenheden in 2009


Borger-Odoorn

Koop < 200.000

8

8

8

project

gemeente

type


aantallen begroot


Borger-Odoorn

Koop > 200.000

4

4

4

Hoornwerk

Emmen

Sociale huur

18

18


Emmen

Koop < 200.000

14

14

13

Valtherlaan/Warmeerweg

Emmen

Sociale huur

52

27


Emmen

Koop > 200.000

7

7

1

Hulsackers

Emmen

Sociale huur

24

64

De Tip

Emmen

Koop < 200.000

3

5

3

Emmermeer winkelcentrum

Emmen

Sociale huur

1

ERI Heidebloemstraat/Bente

Emmen

Sociale huur

1

1

Lindenlaan

Emmen

Sociale huur

2

KLA-Herderstraat

Emmen

Sociale huur

2

2

overzicht uitgevoerde niveauverbeteringen in 2009 (> €20.000)

project

gemeente

investering (x € 1.000)


aantallen begroot


Laan van de Marel

Emmen

1.626

63

66

25.810

Verbindingskanaal

Emmen

Kavels

2

Laan vd Eekharts

Emmen

884

18

18

49.111

Hulsackers

Emmen

Garages/parkeerplaatsen

7

7

Pr Bernhardlaan

Borger-Odoorn

1.051

19

21

55.316

Hunzedal

Borger-Odoorn

Sociale huur

1

0

Eri Semsstraat

Emmen

0

0

17

0

De Bente 4

Borger-Odoorn

Grondbankwoning

1

1

Ballingerbrink

Emmen

534

8

66.750

EPA

Emmen

698

92

7.587

Tabel 7 Overzicht bouwprojecten ZuidoostDrenthe

lefier StadGroningen 73

72 hoofdstuk 4 1

back to basics

4. lefier StadGroningen


74 hoofdstuk 4

1 Terugblik 2009 en vooruitblik 2010 Terugkijkend op het eerste jaar Lefier is 2009 voor woonbedrijf StadGroningen in een aantal opzichten anders verlopen dat aanvankelijk was gepland. In Groningen hebben we in 2009 voor het eerst sinds jaren niet gerealiseerd wat in de prestatiebegroting voor dat jaar is vastgelegd. Ook onze interne organisatie heeft als gevolg van de fusie onder druk gestaan. Onze prestaties in sociaal beheer, onderhoud, verhuur en ontwikkeling zijn echter in grote lijnen conform afspraak verlopen. Onder meer door de sterk veranderde marktomstandigheden hebben wij bij de afsluiting van 2009 een nieuwe waardebepaling en stand van alle projecten opgemaakt. Daarnaast merken we in 2009 een paar zeer positieve prestaties op die energie, daadkracht en goede gerichtheid uitstralen. Veel teammanagers hebben nadrukkelijk aandacht voor het (maatschappelijk) effect van de acties van hun team. Binnen StadGroningen verbinden de teammanagers de visie en strategische thema’s van Lefier aan de profileringsthema’s waar we mee werkten vanaf 2008. De visie en thema’s zijn al goed bekend, worden geïnternaliseerd en doorontwikkeld. We worden nog regelmatig verrast door allerlei voorbeelden van actief beheer in de buurten en wijken. We zijn binnen en buiten op

een heel positieve manier bezig met ontplooiing en ontwikkeling van medewerkers en bewoners en in het afgelopen jaar is het verzuim weer teruggekomen op normale proporties.

1.1 Terugblik 2009 Werken aan vitale wijken Bij onze opgave ‘Werken aan vitale wijken’ hebben wij in 2009 de volgende resultaten behaald: • Er zijn ruim 400 woningen opgeleverd ten opzichte van de geplande 300. • Er is gestart met de bouw van 173 woningen, terwijl er 400 gepland stonden. • Onze ambitie voor verkoop uit de bestaande voorraad hebben wij bijna geheel kunnen realiseren. • Wij hebben veel minder koopcontracten onder Te Woon kunnen afsluiten dan was gepland. • Er zijn minder nieuwbouwwoningen verkocht dan gepland. • Wij hebben meer marktconforme huurwoningen verhuurd dan gepland. Interne organisatie Voor de organisatorische (interne) prestaties heeft onze lat in 2009 hoger gelegen dan we konden realiseren. Voor het verslagjaar hebben wij de begroting gebaseerd op onze ervaringen als woonbedrijf StadGroningen en niet

zozeer als woningcorporatie binnen een nieuwe fusie. Daarom is in de prestatiebegroting geen rekening gehouden met allerhande bijkomende opgaven voortvloeiend uit de fusie. Als gevolg daarvan is een aantal projecten ter verbetering van interne processen doorgeschoven naar 2010. In de loop van 2009 heeft het Ontwikkelbedrijf van Lefier meer gestalte gekregen. Door de vorming van het Ontwikkelbedrijf waren nieuwe afspraken en een herziening van de werkverdeling nodig. Hierdoor moesten wij een aantal belangrijke personele wisselingen opvangen.

1.2 Vooruitblik 2010

Verbeteren imago Eind 2009 zijn wij zeer onaangenaam getroffen door een stroom negatieve nieuwsberichten in het Dagblad van het Noorden, naar aanleiding van signalen van bewoners. Dit was een ernstige en vervelende samenloop van onvoldoende alertheid en empathie van onze kant en een journalist die uit is op grote koppen.

• Daarnaast staan we voor de taak om onze in- en externe communicatie te verbeteren. We willen een proactieve houding realiseren, consequenter communiceren vanuit visie en strategische thema’s en een gerichte keuze maken bij de inzet van communicatiehulpmiddelen.

We werken hard aan het opvangen van de effecten van die negatieve publiciteit. Met de betrokken bewoners proberen we helder te krijgen waar de pijnpunten liggen en welke oplossingen nodig zijn. In aansluiting op dit incident zijn acties ingezet voor verbetering van onze in- en externe communicatie en onze werkwijzen.

In 2010 blijft ons motto ‘Alle hens aan dek’ ten aanzien van onze productie en de afzet van nieuwe woningen. • Een belangrijke opgave in de komende jaren is het aanjagen van tempo en richting in de realisatie van huisvesting voor jongeren/studenten. Dit is in lijn met de gemeentelijke nota Jongerenhuisvesting Groningen (2009).

• Voor het Management Team ligt de focus in 2010 op ‘back to basics’: we besteden veel aandacht aan samenwerken vanuit een helder gezamenlijk perspectief, luisteren, vertellen, verbinden en doen. • Het contact en de samenwerkingsafspraken met de nieuwe stuurgroep Huurdersbelang en met Grobos moeten in 2010 leiden tot actiever samen werken met veel bewoners bij het werk in de wijken. Dus alle hens aan dek en met volle kracht vooruit! Yvonne Geerdink, namens het management van Lefier StadGroningen


76 hoofdstuk 4

high-lights StadGroningen 1.

Woontoren Orion opgeleverd en uitgeroepen tot mooiste nieuwe gebouw in de stad. In 2009 leverde Lefier StadGroningen de Orion op, een woontoren in Paddepoel met een mix van huur- en koopappartementen en woningen voor stichting De Noorderbrug ten behoeve van doven en slechthorenden. Rond de Dag van de Architectuur wordt ieder jaar de verkiezing van het mooiste nieuwe gebouw van de stad Groningen georganiseerd. Het Groningse publiek riep in 2009 de Orion, ontworpen door Roelveld-Sikkes Architects, uit tot winnaar.

3. 2.

Preventieve aanpak bij betalingsproblemen We hebben in 2009 het incassoproces verbeterd, waardoor we betalingsproblemen in een vroeg stadium kunnen aanpakken. Dankzij een meer preventieve aanpak daalt het aantal ontruimingen wegens huurschuld in Groningen: van 52 in 2008 naar 38 in 2009. In 2010 zal het accent steeds meer verschuiven naar het actief inzetten op preventief beleid.

Huiskamerproject Paddepoel In de Castor-, Pollux- en Morgensterflat, bestemd voor de huisvesting van ouderen, is een groep bewoners begonnen met het Huiskamerproject. Zij wilden een ontmoetingsplek creëren om vereenzaming van bewoners tegen te gaan. Lefier StadGroningen heeft een woning beschikbaar gesteld,

die wordt gebruikt voor computercursussen, spelletjes, koffie drinken en knutselen. Het aantal deelnemers neemt toe en daarmee de openingstijden. Hoogtepunt: een Nieuwjaarsbijeenkomst met meer dan honderd bezoekers. De bewoners zijn tevreden, de groep vrijwilligers (ook allemaal bewoners) runt alles zelf (waar nodig met ondersteuning van opbouwwerk).


78 hoofdstuk 4

2 Maatschappelijke prestaties

komt voor de woning. Op WoningNet is te zien hoeveel punten gemiddeld nodig zijn voor een bepaalde woning.

2.1 In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuur van woningen en kamers Woningzoekenden Lefier StadGroningen, Nijestee, De Huismeesters en Woonstade bieden hun woningen aan via WoningNet. In 2009 stonden 27.384 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet. In 2008 waren dit er 25.708. In 2009 waren 8078 (29,57%) woningzoekenden actief op zoek naar woonruimte en zij reageerden regelmatig op het aanbod. Wie ingeschreven staat bij WoningNet verzamelt woonpunten. Degene die al bij een Groningse corporatie huurt, krijgt extra punten op basis van de woonduur. Iedereen kan op elke woning reageren, waarbij degene met de meeste punten als eerste in aanmerking aantal personen

leeftijd

inkomen

1 persoon

t/m 64 jaar

65 jaar en ouder

Urgente woningzoekenden Kwetsbare personen/gezinnen, mensen die moeten verhuizen vanwege wijkvernieuwing en mensen die onder de Generaal Pardonregeling vallen, komen in aanmerking voor urgentie. De selectiecommissie van de gezamenlijke corporaties in de stad Groningen handelt urgentieaanvragen af. Lefier heeft 46 woonurgenten en 38 wijkvernieuwingsurgenten gehuisvest. Het aantal urgente woningzoekenden in de stad is afgenomen, doordat er minder wijkvernieuwingsurgenten zijn dan voorgaande jaren. Ook hebben we huisvesting geboden aan 24 kwetsbare personen en aan vier grote gezinnen. Verhuur van woningen In 2009 hebben 641 woningen een nieuwe huurder gekregen. Dit is 9,8% van

huurprijscategorie tot € 357,37

€ 357,37- € 511,50

€ 511,50 en hoger

eindtotaal

tot € 20.975

87

123

1

211

€ 20.975 en meer

15

31

3

49

tot € 19.800

2

16

0

18

€ 19.800 en meer

0

2

0

2

Eindtotaal

104

172

4

280

2 en meer

t/m 64 jaar

Kamerzoekenden Via de website van StadGroningen kunnen jongeren van 16 tot 30 jaar zich inschrijven als kamerzoekende. In 2009 hebben zich 2759 nieuwe kamerzoekenden ingeschreven. Wij hebben in 2009 aan 588 mensen uit deze groep een kamer verhuurd. Voor de meeste kamers bestond in 2009 een wachttijd. De wachttijd voor de Selwerdflats en het Hoendiep was gemiddeld drie tot vijf maanden en in de periode juli-augustus langer. De wachttijd voor de overige onzelfstandige kamers bedroeg ongeveer zeven maanden. De wachttijd voor de zelfstandige kamers was in 2009 gemiddeld een jaar en negen maanden. Verhuur van kamers In het verslagjaar zijn 1130 kamers van huurder verwisseld. Dat is 33,2% van ons kamerbezit, en nagenoeg hetzelfde percentage als in 2008. Er zijn 621 kamers via de website aangeboden. De rest is verhuurd via voordracht of intern doorschuiven. Wij verhuren 280 kamers aan Housing Office. Housing Office beheert en verhuurt deze aan buitenlandse studenten.

tot € 28.475

10

87

15

112

Kansen voor persoonlijke ontwikkeling

€ 28.475 en meer

3

17

4

24

tot € 27.075

9

33

3

45

Actieve inzet bij beheer van de woonomgeving We werken mee aan diverse projecten die gericht zijn op beheer van de wijken. Hierbij bieden we mensen tegelijkertijd kansen aan om zich te ontwikkelen. Sinds 2006 ruimt in Paddepoel een bewonerbeheerteam van men-

65 jaar en ouder

Eindtotaal

€ 27.075 en meer

9

26

2

37

31

163

24

218

ons bezit en iets minder dan vorig jaar (12,5%). Lefier StadGroningen heeft in 2009 498 woningen verhuurd via aanbieding op WoningNet, aan reguliere woningzoekenden, urgenten en kwetsbare personen. De overige woningen zijn verkocht, gesloopt of tijdelijk verhuurd. Volgens de BBSH-normen (Besluit beheer sociale huursector) zijn 452 woningzoekenden (90%) passend gehuisvest.

27


19

te duur gehuisvest

Tabel 8 Passend huisvesten van de doelgroep (met uitzondering van kamerverhuur)

sen zonder betaald werk onkruid en zwerfvuil op. De samenstelling van de groep wisselt af en toe, maar het aantal deelnemers blijft goed. Sinds 2009 begeleidt dit team ook teams van kinderen die zich inzetten voor het netjes houden van de buurt. In diverse wijken zijn buurtconciërges aangesteld met de opdracht om bewoners en instanties te mobiliseren om de wijk schoon te houden. Het gaat om mensen van WerkPro die hiermee werkervaring opdoen. WerkPro helpt mensen die (nog) niet in staat zijn om op eigen kracht werk te vinden. Vrouwenwerkplaats Korrewegwijk Lefier StadGroningen heeft vanuit de krachtwijkenaanpak een bijdrage geleverd aan het realiseren van de Vrouwenwerkpaats Jasmijn Werkt, onder meer door de aankoop van een voormalig postkantoor aan de Floresstraat. De Vrouwenwerkplaats, onderdeel van multicultureel vrouwencentrum Jasmijn, biedt vrouwen die zorgtaken met arbeid willen combineren, een plek om arbeidsoriëntatie en arbeidservaring op te doen. De opzet van de Vrouwenwerkplaats is gebaseerd op het model van de Vrouwenbuurtmaatschap, ontwikkeld door de FNV Vrouwenbond. In diverse steden heeft dit Buurtmaatschap al zijn meerwaarde bewezen. In 2008 zijn de meeste voorbereidingen getroffen. In 2009 zijn twintig deelneemsters van start gegaan. Wijkhotel Samen met WerkPro, Alfacollege, Matriamarkt en SoZaWe hebben we in 2009 gewerkt aan de inrichting van tijdelijke hotelkamers in woningen in de Korrewegwijk. Dit zogenaamde Wijkhotel opent begin 2010 zijn deuren. Het doel dat we nastreven is vooral het creëren van werkgelegenheid en de mogelijkheid om vaardigheden en werkervaring op te doen, kennis te vergaren en anderen te ontmoeten.


80 hoofdstuk 4

Stageplaatsen, leerwerkplekken In onze werkgebieden betrekken wij waar het kan ook maatschappelijk verbonden organisaties bij wonen. Voor het schoonmaken van woningen bij mutatie worden dan ook organisaties ingeschakeld die mensen begeleiden in het terugkeren naar de arbeidsmarkt, zoals stichting WerkPro en Verslavingszorg Noord Nederland. Het schilderwerk aan de plafonds en wanden van de galerijen hoogbouwflats in Paddepoel hebben we gezamenlijk met de Stichting SPOG uitgevoerd. Deze stichting begeleidt jongeren die het schildersvak in willen, maar nog onvoldoende praktijkervaring hebben om in de markt hun weg te vinden.

Bijzondere doelgroepen Zorg of begeleiding bij het wonen Kwetsbare personen zijn mensen die, al dan niet tijdelijk, zorg of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Over de huisvesting van deze doelgroepen zijn afspraken gemaakt met de gezamenlijke corporaties, de gemeente en diverse instellingen in de stad. In overleg tussen bewoner, corporatie en begeleidende instelling wordt passende huisvesting geregeld in combinatie met zorg of begeleiding. Op deze manier helpen we deze klanten op weg naar grotere zelfstandigheid en meer sociale binding. Daarbij kijken we goed welke woningen en buurten geschikt zijn voor onze bijzondere doelgroepen. In uitzonderlijke gevallen kopen we nieuwe woonruimte aan op een plek waar weinig andere mensen wonen. In 2009 is bijvoorbeeld een woonboot aangekocht. In 2009 hebben we 36 huishoudens gehuisvest. Het gaat om kwetsbare personen, om mensen die eerder wegens overlast of huurschuld uit hun woning zijn gezet en via het tweedekansbeleid opnieuw worden gehuisvest en om cliënten van Stichting Huis (voor thuis- en daklozen) die ‘proefwonen’. De gemiddelde wachttijd bedraagt vijf maanden.

Huisvesting kwetsbare grote gezinnen Grote, kwetsbare gezinnen hadden in het verleden moeite om een passende woning te vinden. Door bij urgentie hun aantal punten te verhogen, hebben ze meer kans gekregen om zelfstandig een woning te vinden via WoningNet. Tegelijkertijd wordt hiermee gewaarborgd dat ze met hun puntenaantal niet automatisch bovenaan de reacties via WoningNet komen, zodat ook andere woningzoekenden in aanmerking blijven komen. Woningaanpassing Mensen met een lichamelijke beperking die in het dagelijks leven belemmeringen ondervinden, kunnen voor een aanpassing van hun woning een beroep doen op de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In 2009 heeft Lefier ruim 143 aanvragen voor een aanpassing behandeld. Tien woningen met een aanpassing hebben we teruggebracht in de oude staat. Preventieve aanpak bij betalingsproblemen We hebben het incassoproces verbeterd, waardoor we betalingsproblemen in een vroeg stadium kunnen aanpakken. Hierdoor is het aantal ontruimingen wegens huurschuld flink gedaald van 52 in 2008 naar 38 in 2009.

2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Kwaliteit van woningen en woonomgeving Korrewegwijk De wijkvernieuwing in de Nieuw Indische Buurt is al een aantal jaren aan de gang. We beogen hiermee een gevarieerder woningaanbod van goede kwaliteit, verbetering van de leefbaarheid en vermindering van overlast. In 2009

is het grote deel van de woningverbeteringen in deze wijk afgrond. Door het aanbrengen van isolatie (ook geluidsisolatie) en uitvoeren van energiebesparende maatregelen zijn de woningen comfortabeler geworden. Ook is de eerste fase van de nieuwbouw klaar. Mensen die graag in Korrewegwijk willen blijven wonen, kunnen hierdoor beter doorstromen naar een ander type woning. Tevens heeft de wijkvernieuwing nieuwe bewoners aangetrokken. Ook in de West-Indische Buurt is de wijkvernieuwing in volle gang. In de Bonairestraat zijn gezinswoningen (koop) en een aantal appartementen opgeleverd. In de Curaçaostraat komen kangoeroewoningen, een combinatie van twee zelfstandige woningen die met elkaar verbonden zijn en daarmee geschikt voor mensen die een naaste verzorgen. We gaan deze woningen bouwen omdat we van diverse kanten signalen ontvangen dat er behoefte is aan deze nieuwe vorm van wonen en we hierin graag willen faciliteren. In 2009 is de bestaande bebouwing in de Curaçaostraat gesloopt. In 2009 is verder gebouwd aan het project Korrezoom, aan de rand van de professorenbuurt. Hier komen enkele honderden woningen in een mix van koopappartementen, huurappartementen en gezinswoningen.

Paddepoel In Paddepoel Zuid is met de oplevering van de woontorens Marquant en Orion de laatste hand gelegd aan de wijkvernieuwing die in 2001 is gestart. Ook hebben we ruim tachtig huurwoningen aan de Watermanstraat verbeterd. Verder hebben de entree en gangen in de Taurusflat een opknapbeurt gekregen. De flat heeft nu weer een frisse uitstraling.

Lewenborg Eind 2009 hebben we de verbetering van de kwaliteit en het comfort van vierhonderd woningen in Lewenborg afgerond. Een bijzonder project, omdat we erin zijn geslaagd om een groot aantal woningen aan te pakken, zonder dat er huurverhoging tegenover staat. De woningverbetering is niet alleen gunstig voor de bewoners, maar ook voor de uitstraling van de woningen en de wijk Lewenborg. Bewoners zijn doorgaans positief over de verbeteringen, maar voor velen is de overlast door de werkzaamheden zwaar gevallen. Ook hebben we nieuwbouw opgeleverd voor het Gezondheidscentrum plus appartementen en er zijn 57 nieuwe eengezinswoningen ontwikkeld aan de rand van de wijk (Boerhof).

Jongerenhuisvesting We hebben al enige tijd plannen voor de bouw van eenheden voor jongeren aan de Lissabonstraat en het Wielewaalplein. Deze plannen zijn echter vertraagd door slepende procedures. In 2010 verwachten we deze eenheden te realiseren. We werken aan een nieuwe visie op jongerenhuisvesting. Lefier gaat voor nieuwbouw voor deze groep op een beperkt aantal locaties met groot volume, zoals de ACM-locatie en de Ovinglocatie aan de Friesestraatweg en de voormalige Rabobank in Paddepoel. De gemeente heeft in 2009 nieuwe plannen gemaakt voor het toevoegen van circa 4500 eenheden voor jongeren en studenten in de stad. In opdracht van de gemeente hebben we een visie ontwikkeld op de mogelijke invulling van de zone langs het Reitdiep. We hanteren daarbij een ontwerpbenadering die recht doet aan de wooncultuur van deze groep.

De Wijert Onder de naam ‘De Zunne’ hebben we 32 ruime eengezinswoningen in Groningen Zuid (22 koop- en 10 sociale huurwoningen) gebouwd. Bijzonder aan dit project is de aandacht voor energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid. Verder zijn niveauverbeteringen uitgevoerd in de Van Schendelstraat. Overige nieuwbouw Met de Tasmantoren en de Kop van Oost, waarvan de bouw in 2009 is voortgezet, voegen we bijzondere gebouwen en een ruim aanbod aan luxeappartementen toe aan de stad.


82 hoofdstuk 4

Zo willen we een woonmilieu ontwerpen met woningen, openbare ruimte en voorzieningen die aansluiten bij (jonge) mensen die een creatieve en levendige woonomgeving zoeken.

Keuzevrijheid Keuze uit verschillende eigendomsvormen Wij zorgen voor een gedifferentieerd woningaanbod, waarbij er een logische relatie is tussen prijs en kwaliteit. We bieden keuze uit verschillende eigendomsvormen, zoals huur, verkoop, Koopgarant en Koopcomfort. In 2009 hebben elf huurders hun woning die Te Woon werd aangeboden, met korting gekocht. Vrije sectormarkt We bieden een gedifferentieerd woningaanbod. Door de forse uitbreiding van vrije sectorwoningen hebben woningzoekenden meer keus. We onderscheiden ons als Lefier StadGroningen op de vrije sectormarkt door wensen van nieuwe huurders op het gebied van vloeren wandafwerking tegen meerprijs in te willigen.

Verhuur aan maatschappelijke instellingen Lefier werkt als maatschappelijke onderneming vaak samen met maatschappelijke (zorg)instellingen om zo aan een speciale vraag naar huisvesting te kunnen voldoen. Wij voeren een actief beleid om kwetsbare en bijzondere doelgroepen op een goede wijze in de wijken te integreren. In 2009 heeft StadGroningen het volgende gerealiseerd: • nieuwe huisvesting voor Stichting De Noorderbrug (afdeling Doven) in Paddepoel; • huisvesting voor Stichting Huis aan de Prinsenstraat en Noorderbuitensingel; • de Basegroep is voorzien van een nieuw onderkomen in Helpman.

Werken aan vitale wijken Nieuw Lokaal Akkoord In het Nieuw Lokaal Akkoord hebben de corporaties en de gemeente in 2007 afspraken vastgelegd over het werken aan wonen in de wijken en budget beschikbaar gesteld. Wijkteams, waarin corporaties, gemeente, bewoners en instellingen zijn vertegenwoordigd, maken in overleg met bewoners plannen voor de wijk.

Krachtwijken Twee wijken in Groningen zijn aangewezen als krachtwijken. Een ervan is de Korrewegwijk, waar Lefier werkt aan fysieke en sociale wijkvernieuwing. Van ons als corporatie wordt een forse extra inzet gevraagd, zowel inhoudelijk als financieel. In 2009 hebben we samen met vele partners verder gewerkt aan de uitvoering van het wijkactieplan.

Voorbeelden van projecten in de wijken Wijkvisies Voor iedere wijk waar we veel woningen verhuren, hebben we een wijkvisie opgesteld. Hierin beschrijven we hoe de wijk ervoor staat, wat er nodig is en welke kansen er zijn om de wijk vitaal te maken. Die wijkvisies helpen bij het maken van strategische keuzen op sociaal-maatschappelijk, financieel en technisch gebied. In 2009 zijn we begonnen aan een uitgebreide revisie van de wijkvisies. Samen met samenwerkingspartners maken we wijkanalyses en wijkperspectieven die richting geven in onze gezamenlijke keuzes (gemeente, bewoners, corporaties en andere samenwerkingspartners). De opgave kan per wijk verschillen. Bij sociaal-maatschappelijke opgaven kiezen we steeds meer voor een buurtgerichte aanpak, maatwerk dus. Strategisch opgavenbeleid In ons strategisch opgavenbeleid bepalen we onze strategie per wijk, op basis van financiële, vastgoedtechnische en sociaal-maatschappelijke overwegingen. In 2010 scherpen we dit verder aan en besteden we aandacht aan afstemming met bewoners over strategieën per complex en wijk.

Project TOPstraten Korrewegwijk In 2009 zijn de gemeente, politie, corporaties en andere organisaties (onder andere MJD, Stiel) gestart met een aanpak van verloederde straten in De Hoogte en de Indische Buurt. Het project is de TOPstratenaanpak genoemd. Het is een project vanuit de krachtwijkenaanpak. Voor vijf straten wordt een plan van aanpak gemaakt om problemen met betrekking tot de woonomgeving, veiligheid, overlast, leefbaarheid en sociale problematiek integraal aan te pakken. In 2009 zijn de straten geselecteerd en is een nulmeting uitgevoerd. In 2010 wordt per straat een gezamenlijk plan van aanpak opgesteld. Project ‘Korrewegwijk schoon, dat doen we gewoon’ Vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord zijn we betrokken bij het project ‘Korrewegwijk schoon, dat doen we gewoon’. Een goede woonomgeving is in de Indische Buurt een belangrijk thema, zo bleek uit overleg en gesprekken met bewoners. Het doel van dit project is verbetering van de leefbaarheid in de straten van de Indische Buurt en bewoners bewuster maken van milieu en woonomgeving. Om bewoners te stimuleren mee te helpen de wijk leefbaarder, schoner en veiliger te maken, is een werkgroep Woonomgeving opge-

richt in de Indische Buurt, waaraan Lefier ook deelneemt. Tot 20 november 2009 zijn samen met de Milieustewards tachtig acties in de Korrewegwijk/De Hoogte uitgevoerd. Hieraan hebben ongeveer 1.659 bewoners/gebruikers deelgenomen. In totaal is 47.369,8 kilo afval ingeleverd. Pand ‘Veiligheid in de Buurt’ Begin 2010 opent het pand ‘Veiligheid in de Buurt’ zijn deuren. Dit betreft een voormalige winkelruimte die door Lefier ter beschikking is gesteld, waar politie, stadswachten, GGZ en het OM gebruik van gaan maken. Het doel is de veiligheid in de buurt te vergroten door beter zichtbaar te zijn in de wijk en kortere lijnen met de wijk en de bewoners te onderhouden. Parkeerplan Castor-, Pollux- en Morgensterflats Rond een aantal ouderenflats in Paddepoel is al jaren een gebrek aan parkeerruimte voor bewoners. Oorzaak: bezoekers van het nabijgelegen winkelcentrum gebruiken de parkeerplaatsen. In overleg met de bewonerscommissie is een plan gemaakt, waarbij bewoners een individuele parkeerplek kunnen huren. Ongeveer tachtig bewoners hebben aangegeven dat ze van deze mogelijkheid gebruik willen maken. In 2010 richt Lefier de parkeerruimte opnieuw in. Tuingereedschapuitgiftepunten In diverse wijken zijn uitgiftepunten voor tuingereedschap, waar bewoners gratis tuingereedschap kunnen lenen. Hiermee willen we bewoners stimuleren eigen verantwoordelijkheid te nemen in tuinonderhoud, met nettere tuinen en een prettiger woonomgeving als resultaat.


84 hoofdstuk 4

• Het tuingereedschapuitgiftepunt Paddepoel loopt nog steeds goed. • In de Indische Buurt is zelfs al een tweede uitgiftepunt geopend. • In Lewenborg is het uitgiftepunt in 2009 stopgezet, omdat er ondanks veel publiciteit weinig gebruik van werd gemaakt. Top-tienpandenproject (studentenkamers) In een aantal studentenpanden wordt vaker overlast veroorzaakt dan gemiddeld. Daarom hebben we het afgelopen jaar bij deze panden het toezicht verscherpt. Uit evaluatie is gebleken dat hierdoor in veel van deze complexen verbetering is opgetreden. Er zijn minder brandgevaarlijke situaties en een groot deel van de complexen heeft een nettere uitstraling dan een jaar geleden. Om te zorgen dat dit ook in de toekomst zo blijft, gaan we voorlopig door met het verscherpte toezicht in acht van deze panden. In één pand heeft de nieuwe aanpak helaas nauwelijks effect gesorteerd. Inmiddels is hier in samenwerking met bewoners een plan van aanpak opgesteld om tot verbetering te komen.

Aanpak overlast Preventieve aanpak We willen preventief beleid beter en steviger inrichten om overlast en ook het aantal huisuitzettingen verder terug te dringen. We bereiden daarvoor momenteel (in 2009 gestart) een convenant voor met samenwerkingspartners in de stad. Zodoende kunnen we signalen van huurschuld, verwaarlozing of overlast sneller oppikken en aanpakken.

In 2009 hebben we bij Lefier een start gemaakt met een meer persoonlijke aanpak bij overlastsituaties. We merken dat persoonlijke gesprekken in de wijk meer tijd lijken te kosten, maar uiteindelijk toch effectiever zijn, doordat escalatie wordt voorkomen en er meer wederzijds begrip ontstaat. In 2010 zal dit geïntensiveerd worden. Aanpak in 2009 Het merendeel van de overlast komt voort uit hinder van geluid van buren. In de meeste gevallen betreft het woon- en leefgeluiden, waarbij verschillende leefstijlen met elkaar botsen. • Bemiddeling Door weinig of gebrekkige communicatie lukt het hen soms niet om onderling tot een oplossing te komen. Hiervoor is buurtbemiddeling ingeschakeld. In een aantal gevallen ligt er psychische problematiek aan ten grondslag en wordt de hulpverlening ingeschakeld. • Aanbod nieuwe woning Enkele multiprobleemgezinnen hebben we een andere woning aangeboden, onder voorwaarde van begeleiding via Bureau Woonkans. Men kan zo in een andere woning en een andere buurt een nieuwe start maken. • Vonnis rechter Ons beleid is erop gericht om uitzetting zoveel mogelijk te voorkomen, bijvoorbeeld door de rechter een vonnis te vragen om een vervuilde woning te mogen schoonmaken. Helaas helpt dit niet in alle gevallen. Daarom hebben we in 2009 toch in één geval ontbinding van de huurovereenkomst aangevraagd, wegens ernstige vervuiling van de woning. • Post voor controle drugs Na een aantal rustige jaren neemt het drugs dealen vanuit een woning weer wat toe. Samen met de politie wordt gewerkt aan een constructieve aanpak.

Zo hebben wij een woning uit de verhuur gehaald waarin de politie kan posten om bewijslast te verzamelen tegen drugsdealer(s).

Onderhoud Dagelijks onderhoud Gebreken en storingen verhelpen we zo snel mogelijk en voor nieuwe huurders maken we de woning helemaal in orde. Bijna al het dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd door onze eigen medewerkers. Ieder complex heeft een vaste onderhoudsmedewerker, die al het voorkomende onderhoud in of aan deze woningen voor zijn rekening neemt. De huurder heeft contact met één en dezelfde vakman, die de huurders en de woningen kent. Serviceonderhoud Lefier probeert eventuele storingen zoveel mogelijk voor te zijn, door in alle woningen jaarlijks preventief serviceonderhoud uit te voeren. Dankzij preventieve vervanging of reparatie kunnen veel gebreken in de kiem worden gesmoord. In 2009 hebben we 86% van de woningen preventief bezocht. Planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud gaat het om grotere, geplande onderhoudsprojecten met het doel de kwaliteit van onze woningen op het gewenste niveau te brengen of te houden. In een meerjaren-onderhoudsplanning leggen we vast welke werkzaamheden we gaan uitvoeren, aan welke woningen en wanneer. Planmatig onderhoud in 2009: • Bij diverse complexen is schilderwerk uitgevoerd. • Er zijn plannen gemaakt voor de herinrichting van de achtertuinen en brandgangen aan de Timorstraat. • De hoofdentree van de woonflat aan de Semarangstraat/Florersstraat is toegankelijk gemaakt voor rolstoelen. • De entrees en gangen in de Taurusflat zijn opgeknapt.

Balansventilatie Akkerstraat Uit onafhankelijk onderzoek is gebleken dat de ventilatiesystemen in de panden aan de Akkerstraat en Parallelweg en de Akkerstraat/Moesstraat niet naar behoren presteren. Op basis van de aanbevelingen in het onderzoeksrapport hebben we besloten de systemen niet meer te upgraden maar geheel te vervangen. Samen met de bewoners van de betreffende complexen maken we hiervoor een plan. • In het complex aan de Akkerstraat/Parallelweg starten we begin 2010 met een pilot waarin we het gezamenlijk gekozen nieuwe systeem gaan toe passen in een aantal woningen. Als deze pilot goed uitpakt, brengen we het nieuwe systeem ook aan in de overige woningen. • Aan de Akkerstraat/Moesstraat (het appartementencomplex boven De Studio) starten we in januari 2010 met het maken van een algemeen Programma van Eisen waaraan het nieuwe systeem moet voldoen.

2.3 Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Huurbeleid Huurprijs Ons huurbeleid blijft gericht op een goede verhouding tussen huurprijs en kwaliteit. Om de juiste balans te houden, hebben we voor al onze verhuurcomplexen streefhuren geformuleerd. Wanneer een woning leeg komt, wordt de huur naar het niveau van de streefhuur gebracht. Daarbij zorgen we ervoor dat er voldoende woningen met een betaalbare huurprijs beschikbaar blijven. In 2009 had 95% van onze woningen een huurprijs beneden € 548,18. Jaarlijkse huurverhoging Het ministerie van VROM heeft vastgesteld dat de huurverhoging in 2009 maximaal 2,5% mocht bedragen. De gemiddelde huurverhoging bij Lefier StadGroningen in 2009 is 2,4%. Bij complexen die worden gesloopt, hebben we geen huurverhoging doorgevoerd.


86 hoofdstuk 4 1


dat de stad, met alles wat-ie is en kan worden, als startmotor bijdraagt aan de energieke ontwikkeling van onze vitale regio, en dat kan blijven doen door mee te genieten van alle ‘brandstof’ in de regio Yvonne Geerdink, directeur/bestuurder Lefier StadGroningen


88 hoofdstuk 4

Efficiënte bedrijfsprocessen Verkoop Verkoop van (huur) woningen In 2009 heeft Lefier 57 van haar eenheden verkocht, verdeeld over verschillende wijken. Het gaat om woningen en vier parkeerplaatsen, garages of carports. De totale verkoopopbrengst in 2009 bedraagt € 6.312.000. De economische crisis wordt ook gevoeld door Lefier. Om onze opgave de komende jaren toch te kunnen uitvoeren, hebben we besloten een aantal extra complexen toe te voegen aan onze verkoopportefeuille. Ook in de gebieden Centrum en omgeving en de Oranjewijk onderzoeken we voor een aantal complexen wat de mogelijkheden zijn om deze bij mutatie te koop aan te bieden. Wanneer de woningen te koop kunnen worden aangeboden, krijgen zittende huurders als eerste een aanbod tot koop van hun woning. Uiteraard kunnen zittende huurders blijven huren. De woning komt dan pas in de verkoop wanneer deze na huuropzegging vrijkomt. Verkoop van nieuwbouwwoningen Na een slechte start in het eerste en tweede kwartaal hebben we, mede door het extra investeren in opleveringsniveau en het organiseren van ‘open huis’dagen, nog een behoorlijk resultaat behaald. In 2009 hebben we 120 nieuwbouwwoningen verkocht. De verslechterde markt heeft er echter wel voor gezorgd dat de verkoopopbrengst is teruggelopen ten opzichte van de jaren ervoor. We hebben in 2009 de leegstand en daarmee de derving beperkt door daar waar nodig woningen in de verhuur te nemen. Wij hebben bijvoorbeeld samengevoegde woningen aan het Triangelplein te koop en tegelijk te huur aangeboden. In 2009 hebben we een fors aantal vrije sectorwoningen opgeleverd (119), een deel gepland maar ook een deel voortkomend uit de koop. Aan het einde van het jaar was 78% verhuurd.

Incasso De huurdersachterstand in 2009 is 1,9% (in 2008 3,4%). In 2009 hebben we het incassoproces onder de loep genomen en dit strakker neergezet en versneld. Daarnaast hebben we een voorzichtige start gemaakt met het inzetten van een preventief beleid. Hierdoor zijn twee ontruimingen afgeblazen en uiteindelijk voorkomen. Het verbeteren van het incassoproces is heel 2009 aandachtspunt geweest en zal dat ook in 2010 nog zijn. In 2010 zal het accent steeds meer verschuiven naar het actief inzetten op preventief beleid. Wekelijks woningen aanbieden We publiceren sinds dit najaar wekelijks woningen op WoningNet. Hierdoor zijn wij in staat om sneller een nieuwe huurder te vinden en verkleint het risico op leegstand.

2.4. Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Regionale en lokale samenleving Samenwerken met partners Werken aan vitale wijken doen we niet alleen. Wij betrekken daar actief andere partijen bij, zoals de gemeente, collega-corporaties, onderwijsinstellingen, zorgen welzijnsinstellingen en de bewoners. We bepalen onze agenda in de lokale samenleving. • Studentenhuisvesting Lefier StadGroningen wil zich nadrukkelijk profileren als dé studentenhuisvester in Groningen. Daarbij voeren we intensief overleg met de gemeente Groningen die het beleid uitzet voor huisvesting van studenten en de regierol

heeft. Ook praten we regelmatig met de onderwijsinstellingen, met andere verhuurders en met de studenten. • ‘Zorgen voor morgen’ Partners op het gebied van welzijn, wonen en zorg werken samen in het project ‘Zorgen voor morgen’, om ervoor te zorgen dat ouderen en mensen met een handicap goed kunnen wonen. Lefier is een van deze partners. Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) In het Nieuw Lokaal Akkoord hebben de corporaties en de gemeente in 2007 afspraken vastgelegd over het werken aan wonen in de wijken. Er zijn afspraken gemaakt over woningproductie (8000 nieuwe woningen in de komende tien jaar) en over het versterken van de wijken (voorzieningen, woonomgeving, sociale projecten). Voor veertien wijken is voor een periode van vier jaar 20 miljoen euro beschikbaar. Richtinggevend kader is het wijkperspectief en samenwerking met bewoners. Een leidend principe in dit nieuwe Lokaal Akkoord is ‘vertrouwen in de buurt’. Veel vraagstukken kunnen het beste op buurtniveau worden aangepakt. Bewoners en instellingen weten immers heel goed wat in hun wijk speelt en hun inbreng is hierbij onmisbaar. In iedere wijk zijn wijkteams actief, waarin de gemeente, corporaties, maatschappelijke instellingen en bewoners vertegenwoordigd zijn. Het wijkteam maakt in overleg met groepen buurtbewoners plannen voor de buurt. Onze rol kan per wijkteam verschillen; soms zijn wij trekker en soms zijn wij deelnemer. Werken aan wonen in de regio Lefier StadGroningen is actief betrokken bij het Regiovisiegebied GroningenAssen. Gezamenlijk willen we de woningproductie in de regio verhogen en de kwaliteit van het wonen verbeteren. Ten oosten van de stad Groningen wordt de wijk Meerstad gebouwd. Vijf corporaties in de stad en de omliggende dorpen, waaronder Lefier StadGro-

ningen, willen hieraan graag een bijdrage leveren en hebben hun krachten gebundeld in Meerwaarde. Gezamenlijke aanpak huurschuld Wij werken samen met corporaties en betrokken instanties als de Groninger Kredietbank en de gemeente hard aan een stedelijk convenant. Daarin maken we afspraken over gezamenlijk preventief beleid ter voorkoming van huurschuld.

Samenwerking met partners in de wijk Buurt- en wijkoverleg We overleggen gestructureerd met professionals en bewoners. Voorbeelden zijn het omgevingsbeheeroverleg, bewonersplatform en het wijkbeheeroverleg in Paddepoel en het netwerkoverleg STIP (steunen informatiepunt voor bewoners over voorzieningen in de wijk) in Lewenborg. Ook vindt in alle Groningse wijken het Heel de Buurt-overleg plaats. In deze overleggen worden door instanties en bewoners de problemen in de wijk geïnventariseerd en gezamenlijk aangepakt. Wijkdriehoeken Lefier Lefier heeft diverse medewerkers die actief zijn in de wijken: bewonersconsulenten, wijkconsulenten, woonconsulenten sociaal, buurtbeheerders en huismeesters. Per wijk zijn alle rollen vertegenwoordigd in de zogenaamde wijkdriehoek. Het resultaat is dat de interne inrichting aansluit bij het wijkgericht werken. De medewerkers weten veel beter wat er speelt in de wijk en kunnen sneller met elkaar afstemmen. De wijkconsulent is verantwoordelijk voor ketensamenwerking in de wijk, contact met groepen bewoners en is actief vanuit het NLA. De wijkconsulent onderhoudt actief een uitgebreid netwerk in de wijk met samenwerkingspartners.


90 hoofdstuk 4

Aanpak krachtwijken ‘Mooi Blijven Wonen’ is de naam van het wijkvernieuwingsprogramma voor De Hoogte en de Korrewegwijk. Ieder jaar maakt de kerngroep Mooi Blijven Wonen een jaarplan, waarin de aanpak voor het komende jaar wordt beschreven. Daartoe organiseert de kerngroep een aantal bijeenkomsten om input op te halen voor het nieuwe jaarplan.

mensen met opzet zouden misleiden en benadelen. Tegelijkertijd heeft de berichtgeving ons aan het denken gezet. De kritiek stimuleert ons om nog beter te luisteren naar vragen en ideeën uit de wereld om ons heen. Sponsoring Vanuit onze maatschappelijke rol steunen wij graag initiatieven van andere organisaties in de vorm van sponsoring. Lefier kiest ervoor vooral wijkgebonden activiteiten te ondersteunen of activiteiten die een directe relatie hebben met ons werkveld. In 2009 hebben we als Lefier StadGroningen onder meer een bijdrage gegeven aan diverse wijkkranten en aan de kerstviering van Verslavingszorg Noord Nederland (VNN).

Pand ‘Mooi Blijven Wonen’ in de Korrewegwijk Lefier, de gemeente Groningen, microkredietverstrekker Qredits en ‘Onderneem ’t’ zijn in 2009 samen in één pand midden in de wijk gaan zitten. Doel: beter samenwerken waardoor zij een betere vraaggestuurde dienstverlening kunnen bieden. Lefier en de gemeente Groningen houden zich bezig met de verbetering van het woon- en leefklimaat, met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. De projectorganisatie van Onderneem ’t en Qredits gaan zich richten op het stimuleren van bestaand en nieuw ondernemerschap in de wijken.

2.5 Bewoners voelen zich partner

Open vizier

Huurdersparticipatie

Verantwoording afleggen Wij vinden het belangrijk aan onze belanghouders uit te leggen wat we doen, hoe we dat doen en waarom. Een van de manieren daarvoor is het jaarverslag. Naast het jaarverslag publiceren we elk jaar de ‘Agenda’, waarin we onze plannen voor het komende jaar toelichten. Deze sturen we naar alle relaties en we nodigen hen daarbij uit om te reageren en aanvullingen te doen.

Nieuwe vorm van huurdersparticipatie Lefier StadGroningen is in 2009 gestart met het onderzoeken van een nieuwe vorm van bewonersparticipatie, die zowel voor de huurders als voor Lefier een goede vorm is. De oude Bewonersraad is gestopt. We hebben middels een enquête en enkele bewonersavonden mensen gezocht voor een nieuwe coördinatiegroep. Uiteindelijk zijn vijf bewoners gekozen die de Stuurgroep Huurdersbelang vormen. Samen met deze groep gaat Lefier StadGroningen bedenken hoe de nieuwe vorm van bewonersparticipatie eruit moet zien. Dus welke vorm wenselijk is en over welke onderwerpen het moet gaan in participatie. Bovendien gaan we met elkaar nadenken over onze visie op participatie en vooral ook hoe we daar in de praktijk uitwerking aan (kunnen en willen) geven. Bewoners en corporatiemedewerkers spelen hier allemaal een rol in. Dit moet uiteindelijk uitmonden in een ambitieuze, eigentijdse en robuuste visie op bewonersparticipatie.

Perscontacten Lefier StadGroningen benadert regelmatig actief de (lokale) pers door het sturen van persberichten of het organiseren van bijeenkomsten. Daarnaast benadert de pers ons ook met vragen naar aanleiding van onze plannen of activiteiten. Wij geven graag uitleg over wat we doen en waarom. Eind 2009 is Lefier helaas ook geregeld negatief in de krant belicht. We herkenden ons in sommige kritiekpunten, maar niet in de teneur van de berichten dat we

Grobos Grobos vertegenwoordigt de kamerhuurders van Lefier StadGroningen en overlegt elk kwartaal met Lefier over onderwerpen die studenthuurders aangaan. In 2009 is onder meer gesproken over de duurzaamheidsactie en de CAI-contracten. Ook bespreken we met Grobos onze visie op jongerenhuisvesting en de wijze waarop we studenten daarbij kunnen betrekken.

Lefier hebben hiervoor een adviseur aangetrokken, die advies geeft over de voor- en nadelen van verschillende systemen. Op deze manier zijn we met bewoners in gesprek om het nieuwe systeem aan hun wensen aan te passen. Bovendien kunnen bewoners meebeslissen over belangrijke ingrepen aan hun woningen. De bewoners voelen zich duidelijk verantwoordelijk voor hun leefomgeving en hebben ons aanbod met beide handen aangegrepen.

Participatie bij beheer woningen en woonomgeving

Overleg met kamerbewoners Kamerbewoners kunnen ideeën bij ons kwijt en we doen hier ook iets mee. Zo hebben we bij een studentenflat aan de Eendrachtskade voor de veiligheid extra buitenverlichting aangebracht op verzoek van de bewonersvereniging. Daarnaast zijn we op verzoek van de bewonersverenigingen in Selwerd in gesprek gegaan met bewoners over de nieuw te plaatsen keukens. Om na te gaan of we de goede dingen doen voor de bewoners en hun leefomgeving en te checken of onze maatregelen effectief zijn of bijsturing vereisen, evalueren we onze maatregelen met bewoners.

Bewonerswerkgroepen We betrekken bewoners actief bij activiteiten in onze complexen en wijken: • De bewonerscommissie van de Castor-, Pollux- en Morgensterflat heeft samen met ons het nieuwe parkeerplan bij de flats opgesteld. • Met een werkgroep van bewoners aan de Van Royenlaan zijn we in ge sprek gegaan over de aanpak van het slechte klimaat in deze woningen. • In de Mercatorflat heeft een werkgroep van bewoners, De Noorderbrug, Thuiszorg Groningen en Lefier gezamenlijk een feest georganiseerd ter ere van het tienjarig bestaan van de flat en het zorgcentrum. • In de complexen waarbij in het kader van planmatig onderhoud schilder werk stond gepland, hebben we met de bewoners diverse kleurvoorstellen gemaakt, waaruit zij een keuze konden maken. • Bij de herinrichting van de achtertuinen en brandgangen aan de Timor- straat hebben we via bewonersoverleg plannen gemaakt en individuele wensen betrokken in de uitvoering. • In de Taurusflat heeft een werkgroep van bewoners meegedacht over de opknapbeurt van de gangen en entree. Overleg over balansventilatie in de Akkerstraat Na jaren waarin de bewoners in de complexen aan de Akkerstraat zich door ons onvoldoende gehoord voelden, werken we inmiddels nauw met hen samen aan het oplossen van de ventilatieproblemen. Zowel de bewoners als

Participatie in gemengd beheer complexen We willen bewoners graag de weg wijzen, maar laten de verantwoordelijkheid wel bij de bewoners. Dit doen we op allerlei terreinen en ook bij de gemengde beheercomplexen werken we hieraan. Wij proberen huurders en eigenaren met elkaar in contact te brengen, zodat zij gaan samenwerken aan het prettig wonen in het gebouw. Dat is bijvoorbeeld gebeurd in de Waterman, waar huurders en eigenaren inspraak hadden in de herinrichting van het parkeerterrein. In De Orion hebben bewoners gezamenlijk een kerstborrel georganiseerd en de opkomst was heel groot. Het effect hiervan is dat bewoners elkaar nu vaker groeten en een praatje met elkaar maken. Verder zitten in de commissie Huishoudelijk Reglement zowel huurders als eigenaren en dit wil men ook in de communicatiecommissie. Wij ondersteunen hierin en helpen de mensen een beetje op weg.


92 hoofdstuk 4

Betrokken bewoners in de wijken Waardenzeefmethodiek en wijkstemdag Korrewegwijk Sinds 2008 werken we in de Korrewegwijk met de waardenzeefmethodiek. Met de Waardenzeef stellen we samen met andere professionals en wijkbewoners vast welke maatschappelijke effecten gewenst zijn en met welke activiteiten deze effecten het best bereikt kunnen worden. Daarna kiezen we welke activiteiten worden uitgevoerd. Aan de hand van indicatoren wordt nagegaan of de effecten ook daadwerkelijk optreden. De waardenzeefmethodiek geeft handen en voeten aan het principe ‘Vertrouwen in de Buurt’. Bewoners worden uitgedaagd mee te denken over wat ze belangrijk vinden in hun wijk én kunnen daadwerkelijk meebeslissen over zaken in hun wijk en over de besteding van het beschikbare geld. Het effect is dat er projecten in de wijk worden uitgevoerd die gedragen worden door de bewoners en voldoen aan de gewenste maatschappelijke effecten. In de Korrewegwijk/De Hoogte heeft het wijkteam in 2009 voor de tweede keer een wijkstemdag georganiseerd en de waardenzeefmethodiek toegepast. De methode is op een aantal punten aangepast zodat deze voor de Korrewegwijk/De Hoogte het beste toepasbaar is. Ook is de wijze van stemmen aangepast om bewoners uit te nodigen nog beter na te denken over wat ze belangrijk vinden en zo een betere weging van projecten te krijgen. De wijkstemdag was weer een groot succes. Deels omdat veel bewoners er tijd en energie in hadden gestoken om ideeën te bedenken en te ontwikkelen. Daarnaast was de opkomst van bewoners die wilden stemmen vrij groot (ruim driehonderd mensen). Deze manier kan worden beschouwd als een goede vorm van bewonersparticipatie. In 2010 wordt dit voortgezet. Meeroeien Lewenborg Onder het motto ‘Meeroeien’ organiseert de bewonersorganisatie samen met de gemeente, Lefier en Nijestee jaarlijks in verschillende straten een schouw.

Daar kunnen bewoners hun ideeën over hun woonomgeving laten horen. Doel is de betrokkenheid van de bewoners vergroten. We hebben afgelopen halfjaar twee straten bezocht. Niet op zaterdagochtend zoals in voorgaande jaren, maar op een avond om meer bewoners te bereiken. Resultaat: bewoners voelen zich gehoord en denken en doen mee in de oplossingen van de aangegeven knelpunten. Professionals werken steeds beter samen en pakken knelpunten ook gezamenlijk op. Daardoor wordt sneller resultaat geboekt. Bewoners en Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) De wijkteams van het NLA betrekken op verschillende wijzen wijkbewoners bij hun plannen. • In Lewenborg is een bewonersavond georganiseerd, waarbij de balans is opgemaakt van twee jaar NLA en ideeën zijn verzameld voor de toekomst. • In Selwerd is in 2009 veelvuldig contact met bewoners gezocht vanuit het wijkteam. Het resultaat moet uiteindelijk zijn dat er voor Selwerd een gedra gen wijkagenda wordt geformuleerd. Een van de projecten vanuit het wijk team Selwerd is de dialoogmethode. Doel is dat bewoners worden aangemoedigd om zelf initiatief te nemen om tot oplossingen te komen, waar nodig met ondersteuning door professionals. Huiskamerproject Paddepoel In de Castor-, Pollux- en Morgensterflat, bestemd voor de huisvesting van ouderen, is een groep bewoners begonnen met het Huiskamerproject. Zij wilden een ontmoetingsplek creëren om vereenzaming van bewoners tegen te gaan. Lefier heeft een woning beschikbaar gesteld die wordt gebruikt voor computercursussen, spelletjes, koffie drinken en knutselen. Het aantal deelnemers groeit en daarmee de openingstijden. Hoogtepunt: een nieuwjaarsbijeenkomst met meer dan honderd bezoekers. De bewoners zijn tevreden, de groep vrijwilligers (ook allemaal bewoners) runt alles zelf, waar nodig met ondersteuning van opbouwwerk.

Beheer woonomgeving In verschillende wijken zijn uitgiftepunten voor tuingereedschap opgezet. Deze worden beheerd door buurtbewoners. Jaarlijks organiseert de gemeente de actie Lentekriebels, waarbij burgers aan de slag gaan met het opruimen van zwerfvuil. In 2009 hebben in diverse wijken bewoners van Lefier meegedaan aan de actie. Zowel in Paddepoel als in Lewenborg is een kidsteam actief dat zwerfvuil opruimt in ruil voor een kleine vergoeding en een gezamenlijk uitje. Het doel van het zwerfvuilteam is om kinderen bewust te maken van hun eigen leefomgeving en van het belang om die omgeving schoon te maken/houden. Wijkwonderwebsite Om bewoners meer te betrekken bij activiteiten en gebeurtenissen in de wijk, hebben we een website voor en door bewoners in het leven geroepen. In 2009 is de site na een aanloopperiode van enkele jaren van start gegaan. Het is de vraag of de opzet en organisatie van de site voldoende aansluiten bij de behoeften van bewoners en bij de actuele mogelijkheden van nieuwe media. In 2010 besluiten we of en hoe we hiermee verder gaan. Buurtprojecten ‘Welkom in de buurt’ In Paddepoel, Lewenborg en De Wijert is een project ‘Welkom in de buurt’ gestart. Daarbij worden nieuwe buurtbewoners welkom geheten door wijkbewoners. Doel: het contact tussen zittende en nieuwe bewoners stimuleren. Uit een evaluatie van het project in Paddepoel kwamen enkele verbeterpunten naar voren. Zo bestaat er de wens om het bezoek van de wijkbewoners vooraf schriftelijk aan te kondigen. Verder zou het welkom ook moeten gelden voor bewoners van koopwoningen. Project ‘Studenten in de Korrewegwijk’ Dit is een project vanuit Krachtwijkenaanpak. Het idee erachter is dat studenten meer betrokken raken bij de wijk waar ze wonen en dat de wijk voor

buurtactiviteiten gebruik kan maken van juniorwerkers met een gespecialiseerde achtergrond. In september 2008 is gestart met een aantal studenten in de wijk De Hoogte. In ruil voor een inzet van tien uur per week kregen de studenten per stel een gratis huurwoning. Aangezien het project in De Hoogte een groot succes is, hebben we besloten het uit te breiden naar de Korrewegwijk. Lefier gaat hiervoor woningen ter beschikking stellen.

2.6 Klanten zijn onze ambassadeur We bieden steeds meer informatie over onze woningen en kamers op internet. Hierdoor kunnen woningen kamerzoekenden gerichter op woningen reageren en uiteindelijk betere keuzes maken. Wekelijks woningen aanbieden We publiceren sinds dit najaar wekelijks woningen op WoningNet in plaats van tweewekelijks. Hierdoor kunnen woningzoekenden vaker op woningen reageren. Kamerbemiddeling Lefier heeft particulieren een aantal jaren de mogelijkheid geboden om gratis een kamer via onze website aan te bieden. Gezien de forse daling van het aanbod hebben we halverwege 2009 besloten om met deze gratis service te stoppen. Digitaal huur opzeggen Sinds september 2009 kunnen onze huurders via onze website hun huur opzeggen. Dit biedt gemak voor de huurder en efficiëntie voor ons. Vanaf september 2009 hebben we 113 digitale opzeggingen ontvangen, naar schatting circa 5% van het totaal en het aantal groeit.


94 hoofdstuk 4

Verhuischecklist voor nieuwe huurders Nieuwe huurders hebben niet altijd in beeld welke zaken zij moeten regelen als ze gaan verhuizen. Lefier heeft daarom een checklist ‘Verhuizing’ gemaakt voor nieuwe huurders. In deze checklist staan allerlei tips voor de nieuwe huurder zoals het informeren van verzekeraars en gemeente. In deze checklist zijn ook telefoonnummers van verschillende instanties vermeld. Bewoners reageren enthousiast op deze service. Woning gereed maken voor nieuwe huurder Als een woning wordt opgezegd, maken we deze in orde voor de nieuwe huurder. Sinds 2008 zorgen we dat alle werkzaamheden zijn afgerond voordat de nieuwe huurder de sleutel krijgt. De nieuwe huurder komt nu in een keurige woning en kan direct aan de slag met klussen of verhuizen. In 2009 is gebleken dat huurders deze nieuwe werkwijze zeer waarderen en dat de relatie tussen prijs en kwaliteit in hun ogen overeenkomt. Zelf klussen in de woning Bewoners mogen zelf aan de slag om hun woning te verbeteren. Van belang hierbij is dat de bewoners, vooral bij ingrijpende veranderingen, vooraf contact met ons opnemen zodat er goede afspraken kunnen worden gemaakt. Onze technisch adviseurs geven op verzoek advies over voorgenomen plannen. Om bewoners te ondersteunen, is informatie beschikbaar in een folder en op onze website. In 2009 hebben we onze interne processen hiervoor aangescherpt. Daardoor kunnen we huurders beter adviseren en aanvragen sneller en efficiënter afhandelen. Onderzoek klanttevredenheid Elke twee jaar onderzoeken we de tevredenheid van onze klanten. In 2007 hebben we voor het laatst een onderzoek gedaan. Het onderzoek van 2009 is vooruit geschoven naar 2010, omdat we extra tijd willen besteden aan een goede voorbereiding. We willen opnieuw goed bekijken wat we willen weten en welke vragen we moeten stellen. Op die manier krijgen we bruikbaarder

uitkomsten waarmee we gerichter kunnen werken aan verbeteringen. Ook denken we erover na hoe we de respons van huurders kunnen vergroten. Klachtenafhandeling Als klanten ontevreden zijn over onze dienstverlening horen wij dat graag. Dat helpt ons namelijk onze dienstverlening te verbeteren en het houdt ons scherp. Via een meldingsformulier op de website kan een klacht worden doorgegeven. Als het niet lukt om samen oplossingen te vinden, kunnen bewoners een klacht indienen bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties in Groningen. Op de website en in een folder staat alle informatie over de klachtenprocedure. Bij de Klachtencommissie zijn in het verslagjaar negen klachten van uiteenlopende aard over Lefier ingediend. Drie klachten waren op dat moment al opgelost. Twee klachten zijn door de Klachtencommissie niet in behandeling genomen, omdat de klager niet op de hoorzitting verscheen. In de overige gevallen heeft de Klachtencommissie adviezen uitgegeven, die we hebben opgevolgd.

2.7 In alles een balans tussen mens geld en milieu Duurzaamheid Binnen Lefier StadGroningen is een werkgroep Duurzaamheid in het leven geroepen, die onderzoekt hoe Lefier nog actiever kan zijn op het gebied van duurzaamheid. Op dit moment onderzoeken we bijvoorbeeld of de toepassing van het E-Loket of Beter Peter iets zou kunnen zijn voor Lefier en voor onze huurders. Het doel van de werkgroep is te komen tot een beleidsplan duurzaamheid. Duurzaamheidswedstrijd studentenpanden Samen met het Groninger BewonersOverleg Studentenhuisvesting, Grobos, heeft Lefier in 2009 een duurzaamheidswedstrijd georganiseerd voor kamer-

huurders om energiebesparing te stimuleren bij kamerhuurders. Huurders konden een plan van aanpak inleveren met de maatregelen die ze zelf in hun kamer of huis hebben genomen. De beste inzending is beloond met een Ikea-bon ter waarde van € 500. Vijf mensen hebben deelgenomen en een plan van aanpak ingestuurd. Energie Beter Lefier StadGroningen heeft in 2008 deelgenomen aan het project Energie Beter van de Provincie Groningen. Doel van dit project is om het huishoudens met een laag inkomen makkelijker te maken om energie te besparen. Huishoudens die aan de criteria voldeden, hebben ook in 2009 een persoonlijk bespaaradvies gekregen en een gratis box met energiebesparende materialen. Onderzoek energieverbruik van woningen Lefier is in samenwerking met het Energie Kenniscentrum van de Hanzehogeschool bezig met een project op het gebied van energiebesparing. Een deel van dit project is een onderzoek naar de manier waarop energieverbruik van woningen kan worden gemeten. Daarvoor heeft een student een enquête gehouden onder huurders van woningen in Lewenborg waar niveauverbetering is uitgevoerd. Uitkomsten van het onderzoek volgen in 2010. Advies nieuwe huurders over energiebesparing Tijdens de rondgang in de woning adviseert de medewerker Opleveren de nieuwe huurder over energiebesparing en het omgaan met vocht en warmteinstallaties. De nieuwe huurders krijgen bovendien een informatiemap met bespaartips. Bovendien verstrekt Lefier in 2010 aan alle nieuwe huurders een kalender met energietips.

Milieumaatregelen bij nieuwbouw en renovatie • Een bijzonder nieuwbouwproject is ‘De Zunne’. Dit project bestaat uit 32 ruime eengezinswoningen, 22 koop- en 10 sociale huurwoningen. De bouwwijze en -materialen zijn zorgvuldig afgewogen op hun invloed op de toekomst en omgeving. Veel bouwmaterialen kunnen in de toekomst wor den hergebruikt. In de woningen zijn energiezuinige installaties toegepast en de woningen hebben een groen dak. • Ook in de Tasmantoren brengen we in alle appartementen een energie zuinig klimaatsysteem aan. De basis van dit systeem is hoogwaardige isolatie, gecombineerd met warmtepompen, wisselaars en zonnecollectoren. • Bij vierhonderd woningen uit de jaren zeventig in Lewenborg zijn het kader van duurzaamheid en energiebesparing ingrijpende maatregelen uitge voerd. Denk aan het isoleren van vloeren en daken en het aanbrengen van Hr++ glas in de buitenkozijnen. Verder hebben deze woningen in het kader van de CO2-reductie groene daken gekregen. • De platte daken van het complex De Studio zijn voorzien van een nieuwe duurzame bedekking. Daarbij is eveneens de isolatie van het dak verbeterd.


96 hoofdstuk 4

2.8 Bouwprojecten StadGroningen

nieuwbouw opgeleverd gemeente Groningen

begroot

gerealiseerd

sociale huur

koopwoningen

begroot

gerealiseerd

parkeerplaatsen

begroot

gerealiseerd

sloop gemeente Groningen

Appartementen Marqant (Paddepoel)

56

46

Orion huur

57

39

Wooneenheden

begroot

gerealiseerd

Prinsenstraat wooneenheden

3

3

Eengezinswoningen Marquant (Paddepoel)

8

8

Orion koop

57

18

Helperwestsingel

25

25

Appartementen Gezondheidscentrum Lewenborg

0

21

Kop van Oost fase 1 appartementen

52

53

Bonairestraat huur

12

6

Noorderkroonstraat

40

0

Appartementen Orion (Paddepoel)**

0

17

Kop van Oost fase 1 kadewoningen

0

11

Bonairestraat koop

21

28

Curaçaostraat

84

84

Eengezinswoningen Boerhof (Lewenborg)

31

0

Eengezinswoningen Boerhof (Lewenborg)

30

0

Marqant huur

0

10

Jullenstraat

2

0

Woningen Bonairestraat (Korrewegwijk)

12

12

Eengezinswoningen Eelderbaan fase 2

12

6

Marqant koop

0

46

Borneoplein

4

0

Eengezinswoningen De Zunne (de Wijert)

10

10

Eengezinswoningen De Zunne (de Wijert)

22

22

Lewenborg Gezondheidscentrum huur

0

56

totaal

155

109

Morgensterlocatie fase 2 (Paddepoel)

13

0

Morgensterlokatie fase 2 (Paddepoel)

11

0

Lewenborg Villa Barentsz, Villa de Vlamingh

0

10

Eengezinswoningen Medanstraat (Korrewegwijk)

12

12

Woningen Bonairestraat

21

21

voor bedrijfsruimte

Orion appartementen voor huisvesting doven

21

21

Woningen Bandoengstraat

16

16

Lewenborg Villa Barentsz, Villa de Vlamingh huur

0

18

Jullenstraat garageboxen

1

0

totaal

102

96


0

0

Lewenborg Villa Barentsz, Villa de Vlamingh koop

0

11

Werkplaats en garage Jullenstraat

1

0

Appartementen Lewenborg Villa Barentsz,

0

21

totaal

147

242

totaal

2

0

marktconforme huur

overige

Villa de Vlamingh*** Tabel 9 Overzicht bouwprojecten StadGroningen

Appartementen Gezondheidscentrum Lewenborg

0

36

Eengezinswoningen Medanstraat

6

6

niveauverbetering gemeente Groningen 2009


0

20

totaal

234

210

Noorderbinnensingel

0

3

Appartementen Lewenborg Villa Barentsz,

0

18

Villa de Vlamingh***

Lewenborg laagbouw

247

247

totaal wooneenheden gepland

383

Lewenborg rolstoelwoningen

12

12

20%

Lewenborg middelhoog

24

0

H.L.Wicherstraat

30

0

Watermanstraat

84

93

Menadostraat

0

88

Bandoengstraat

24

0

Appartementen Marqant (Paddepoel)****

10

Afslag regel volgens afspraken

Eengezinswoningen Eelderbaan fase 2****

6

in prestatiebegroting 2009

Kop van Oost fase 1 appartementen

40

0

prestatieafpraak begroot

totaal

40

90

306

402

commerciële en maatschappelijke verhuur

studentenkamers

Orion wijkvoorziening

1

1

Timor- en Molukkenstraat

55

0

Prinsenstraat

7

6

Gezondheidscentrum Lewenborg

1

1

Timorplein woon-werk

0

0

totaal

7

6

Floresstraat 2 (Vrouwenwerkplaats)

0

1

Palembangstraat

23

0

Prof. Dirk Wiersmastraat

1

0

Van Schendelstraat

22

22

149

192

totaal

3

3

totaal

521

465

totaal huurwoningen

** In 2008 is in de rapportage reeds de technische oplevering van huur en koopappartementen in de Orion verantwoord. Naar aanleiding van de kwartaalbespreking 1e kwartaal is door de directie besloten deze opleveringen alsnog te corrigeren. De huurwoningen zijn nu verantwoord in 2009, de koopwoningen in 2008. *** In juni 2009 is besloten 18 eenheden over te hevelen van koop naar marktconforme huur. **** Niet in de begroting 2009 opgenomen, in 2009 opgenomen als marktconforme huur.

lefier Ontwikkelbedrijf 99

98 hoofdstuk 5 1

5. lefier in Ontwikkeling

lefier Ontwikkelbedrijf 101

100 hoofdstuk 5

In 2009 zijn de eerste stappen gezet om voor Lefier als fusiecorporatie de beoogde meerwaarde, meer professionaliteit, flexibiliteit en een betere positie in de markt te realiseren. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van een gezamenlijk Ontwikkelbedrijf, dat de meerwaarde ten opzichte van de uitgangsposities van de voormalige ontwikkelafdelingen van de fusiepartners waarmaakt. Het Ontwikkelbedrijf is primair dienend aan de drie woonbedrijven binnen Lefier.

Inspanningen 2009 • In het verslagjaar is gewerkt aan de verbinding tussen de medewerkers van het Ontwikkelbedrijf en aan de verbinding en samenwerking met de afzon derlijke woonbedrijven. • Het Ontwikkelbedrijf heeft de ontwikkeling en realisatie van de onder haar hoede gebrachte projecten voortgezet.

Vooruitblik 2010 Het Ontwikkelbedrijf draagt zorg voor de ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouwen verbeterprojecten van alle woonbedrijven. Daarnaast behoren de uitvoering van het Planmatig Onderhoud voor het Woonbedrijf ZuidoostDrenthe en het Woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal tot de taken van het Ontwikkelbedrijf. In het hoofdstuk over de woonbedrijven wordt verslag gedaan van deze werkzaamheden. Op 1 juli 2009 is het Ontwikkelbedrijf formeel gestart. Op die datum zijn de medewerkers die betrokken zijn bij het ontwikkelproces vanuit de drie woonbedrijven bij het Ontwikkelbedrijf gaan werken. Het merendeel van de medewerkers is decentraal binnen hun oorspronkelijke woonbedrijven gehuisvest. Zij werken ieder vanuit hun eigen locatie. Een beperkt aantal medewerkers waaronder de directie en het management is werkzaam vanuit dezelfde locatie als de Kern. De verschuiving van de vestiging Stadskanaal vanuit het oorspronkelijke Wooncom naar woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal zal in 2010 voor een aantal medewerkers een standplaatsherziening opleveren.

• In 2010 richten we ons op het eenduidig maken van de bedrijfsprogram ma’s. Dit is inmiddels opgepakt in een nauwe samenwerking met de woon bedrijven, met name met de afdelingen Maatschappij & Markt. • Het Ontwikkelbedrijf krijgt in 2010 een uniform projecten bedrijfsadmini stratiesysteem. • Voor het proces- en risicomanagement voeren we een ondersteunend geautomatiseerd systeem in. • De medewerkers van het Ontwikkelbedrijf gaan ook projecten voor de andere woonbedrijven oppakken. Hiermee willen we een zo groot moge lijke flexibiliteit creëren. Jan Postema, namens het management van Lefier Ontwikkelbedrijf


het voorbeeld van solidariteit in werken aan wonen (met karakter) Jan Postema, directeur Lefier Ontwikkelbedrijf

lefier in de Kern 103

102 hoofdstuk 6 1

6. lefier in de Kern

lefier in de Kern 105

104 hoofdstuk 6

Met Lefier is op 1 januari ook de Kern gestart. Dit is het centrale onderdeel van Lefier dat ondersteunend en voorwaardenscheppend werkt voor de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf. Taken de Kern De Kern speelt een belangrijke rol in Governance en Compliance en de planning & control van Lefier, en bewaakt zo centraal de bedrijfsvoering en de financiën. Daarnaast ondersteunt de Kern Lefier als geheel op het gebied van informatisering, personeel & organisatie, communicatie en portfolio. Ook worden vanuit de kernlocatie veel verbindingen gelegd en onderhouden tussen Lefier en andere organisaties en bewegingen: in de sector, met de overheid, met andere maatschappelijke organisaties, met kennisinstituten, ondernemers en andere betrokkenen. In de Kern worden geen administratieve of facilitaire backofficefuncties gebundeld; deze hebben hun plaats in de woonbedrijven behouden. Samenstelling de Kern De Kern bestaat uit de voorzitter raad van bestuur, de secretaris raad van bestuur, de afdeling Finance & Control en een secretariaat. In 2009 maakten de corporate adviseurs deel uit van de Kern. Zij zijn in 2010 overgeplaatst naar de woonbedrijven, waar ze een betere voeding vinden voor hun op de praktijk van de woonbedrijven gerichte adviesactiviteit. De Kern is gehuisvest in Hoogezand. De Kern zit nu tijdelijk in een gebouw dat woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal huurt van collega-corporatie Talma in Hoogezand.

Lefierkwartier In 2010/2011 hopen we een zogenaamd Lefierkwartier te realiseren. Dit wordt een centrale plaats waar kantoorfuncties voor Lefier en andere maatschappelijke organisaties onder één dak worden gebracht. Daarnaast wordt het Lefierkwartier een centrum met op bewoners gerichte functies zoals maatschappelijke participatie en creativiteitsontwikkeling. Het Lefierkwartier zal tevens de ideale omgeving zijn voor het nog op te richten ontwikkelcentrum, de zogenaamde Lefieracademie. De Lefieracademie zal binnen Lefier een broed- en ontmoetingsplaats worden waar collega’s kennis en ervaringen kunnen delen en ontwikkelen. Verder biedt de Lefieracademie mogelijkheden voor debat en ontmoeting met de buitenwereld. Het is een opgave voor de Kern om dit eigen leer- en ontwikkelcentrum te realiseren.

1 Ontwikkeling van de Kern in 2009 Finance & Control Vanaf de oprichting van de Kern staat Finance & Control als een huis, ook omdat hiervoor voorafgaand aan de fusie al veel voorbereidend werk is gedaan. Daarom hebben werkzaamheden als de consolidatie van rapportages, begroting en jaarrekeningen, de organisatie van de interne control, en de treasury direct goed gefunctioneerd. Halverwege het jaar is een auditor voor

F&C aangesteld waardoor de afdeling nu compleet is. Op de agenda staan de verdere ontwikkeling van het risicomanagementsysteem en het opzetten van een tax controlframework, dat een optimale regeling van onze fiscaliteiten garandeert. Doorlichten projectenportefeuille In het vierde kwartaal van het verslagjaar hebben Finance & Control en het Ontwikkelbedrijf samen de projectenportefeuille van Lefier doorgelicht. Hiermee is een scherp inzicht ontwikkeld, dat op grondposities en projectresultaten tot grote afboekingen heeft geleid. Deze gezamenlijke inspanning toont eveneens duidelijk de meerwaarde aan van een scherpe samenwerking tussen de woonbedrijven die met passie werken aan hun opgaven en de centrale onderdelen van Lefier die daarbij scherp de grenzen en professionaliteit bewaken. Externe contacten In het verslagjaar zijn vanuit de Kern, met name door de voorzitter raad van bestuur, veel externe contacten gelegd en uitgebouwd. Er zijn vormen van samenwerking geëntameerd, standpunten uitgedragen en belangen behar-

tigd die bevorderlijk zijn voor het werk van Lefier in de ongedeelde regio, het Noorden en de sector. Corporate adviseurs In de loop van 2009 hebben de werkwijze en inrichting van De Kern door voortschrijdend inzicht nadere invulling en vorm gekregen. Wij zijn gestart vanuit de vooraf geformuleerde taken. Gaandeweg is duidelijk geworden dat de Kern qua werkzaamheden sterker moet aansluiten bij de behoeften van de woonbedrijven. Daarom is in het tweede kwartaal van 2009 een dienende component in het takenpakket geschoven. In het derde en vierde kwartaal is het prikkelend agenderen van onderwerpen aan de opgaven van de Kern toegevoegd. Na het vierde kwartaal zijn de corporate adviseurs vanuit de Kern verhuisd naar een werkplek in de woonbedrijven, waar ze een betere voeding vinden voor hun op de praktijk van de woonbedrijven gerichte adviesactiviteit. Hiervoor is namelijk een goede inregeling en afstemming nodig, evenals een voortdurende alertheid op de communicatie.

lefier in de maatschappij 107

106 hoofdstuk 7 1

7. lefier in de maatschappij

goed en verantwoord


108 hoofdstuk 7

Omdat Lefier met beide benen in de maatschappij staat en werkt, hechten wij veel waarde aan Corporate Governance. Wij willen onze organisatie goed en verantwoord inrichten, met onderlinge samenhang en transparantie in bestuur en toezicht, zodat wij onze beleidsdoelstellingen efficiënt en effectief kunnen realiseren. Een goed Corporate Governance-beleid draagt tevens zorg voor de rechten van belanghebbenden. Wij streven naar een open wijze van communiceren en willen verantwoording afleggen aan al onze belanghebbenden. Daarom investeren wij voortdurend in het onderhouden van een goede relatie met onze huurders, medewerkers, stakeholders en de samenleving als geheel. Hoe wij onze relatie met huurders en lokale stakeholders vormgeven, kunt u lezen in de hoofdstukken 2, 3 en 4 waarin de afzonderlijke woonbedrijven staan beschreven. In dit hoofdstuk leest u welke Governance Code wij binnen Lefier hanteren ten aanzien van: • besturen (verslag van de raad van bestuur); • professionaliseren (sociaal jaarverslag); • beïnvloeden (LefierOR, huurdersorganisaties en stakeholders); • verantwoorden (evaluatie van ons Twintigpuntenplan); • toezicht houden (verslag van de raad van commissarissen).

1 Governance Code Woningcorporaties en de Aedescode Als uitgangspunt voor het handelen van de bestuurders en toezichthouders van Lefier gelden de principes van behoorlijk ondernemingsbestuur, zoals verwoord in de Governance Code Woningcorporaties en de Aedescode. Deze

codes bevatten normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. ‘Pas toe of leg uit’-principe Lefier gaat bij Good Governance uit van het ‘Pas toe of leg uit’-principe. Hiermee geven wij aan in hoeverre en waarom wij afwijken van de Governance Code Woningcorporaties en de Aedescode. In 2009 heeft een student Management, Economie en Recht van de Hanzehogeschool Groningen geïnventariseerd op welke punten Lefier afwijkt van de algemene codeprincipes. De resultaten hiervan hebben geleid tot nadere invulling en uitwerking van onze Governance. Wij zien de codes als een stelsel van activiteiten en maatregelen dat richting geeft voor verbetering van onze kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en het bieden van transparantie. Het naleven van de principes is vooral van belang bij het aantrekken, binden en behouden van personeel. De codes zijn voor ons geen controlemiddel om mensen in het gareel te houden, maar een stimulans voor de ontwikkeling van een juiste en betrokken houding bij onze medewerkers.

Vanuit de principes van toezicht houden We brengen de statuten, het Reglement raad van commissarissen en de governance codes met elkaar in overeenstemming. De betreffende stukken komen in hoofdlijnen overeen, maar vragen nog precisering. Vanuit de eis tot interne control en audit van financiële verslaggeving We zorgen voor een structurele aanwezigheid van de externe accountant bij de vergadering van de raad van commissarissen over de besluitvorming van de jaarrekening. In 2009 heeft de externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening nog niet bijgewoond, omdat Lefier in dit jaar is ontstaan als nieuwe organisatie. In 2009 zijn de jaarrekeningen en jaarverslagen over 2008 goedgekeurd door de eigen toezichthoudende organen van de drie fusiepartners. Hierbij waren drie accountants betrokken. Vanuit de principes van open communicatie en transparantie We werken aan de verbetering van de presentatie van onze Governance op de website van Lefier.

1.1 Ontwikkeling Good Governane Lefier onderschrijft alle principes van Good Governance en streeft naar volledige toepassing ervan, maar daarvoor zijn nog de volgende acties nodig. Vanuit de principes van goed besturen We zijn bezig met het opstellen van een Lefier-brede integriteitscode. Tot de Lefier-brede integriteitscode klaar is, hanteren wij de integriteitscodes van de fusiepartners.

1.2 Voorbereiding visitatie Lefier voldoet sinds haar oprichting in 2009 goed aan de principes van maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. In het verslagjaar hebben wij nog geen visitatie van onze woningcorporatie laten uitvoeren, maar wij zijn wel gestart met de voorbereiding van een visitatie in 2011/2012.

2 Besturen: verslag raad van bestuur Lefier is een wooncorporatie geschoeid op decentrale leest. De corporatie kent een eenheid in visie en strategie, maar geen eenheid in beleid. De bedrijfsvoering van de verschillende woonbedrijven binnen Lefier gebeurt volledig decentraal. Per woonbedrijf zijn de opgave, doelen en ambities bepaald. Ook het Ontwikkelbedrijf van Lefier en de Kern zijn corporatieonderdelen die hun eigen doelen en ambities stellen. Alles is decentraal vormgegeven: van de gebruikte instrumenten en de inzet van middelen tot de beïnvloeding door stakeholders.

2.1 Decentraal organisatiemodel Als decentrale wooncorporatie heeft Lefier ook een decentraal organisatiemodel. Dit bestaat uit de drie woonbedrijven (Hoogezand-Stadskanaal, ZuidoostDrenthe, StadGroningen), het Ontwikkelbedrijf en de Kern. Woonbedrijven De drie woonbedrijven vormen het zwaartepunt van de organisatie. De woonbedrijven geven in hun eigen werkgebied zelfstandig en binnen de gestelde kaders invulling aan hun bedrijfsvoering. Het motto van Lefier luidt: ‘De opgave is lokaal’. Ontwikkelbedrijf Het Ontwikkelbedrijf is primair dienend aan de drie woonbedrijven. De woonbedrijven, die zowel klant als opdrachtgever zijn voor het Ontwikkelbedrijf, geven opdrachten in de sfeer van projectontwikkeling en realisatie en (deels)


110 hoofdstuk 7

voor planmatig onderhoud. De meeste medewerkers van het Ontwikkelbedrijf zijn decentraal binnen de woonbedrijven gehuisvest. Met de opzet van het Ontwikkelbedrijf wil Lefier een aantal belangrijke voordelen behalen op het gebied van professionalisering, bedrijfsvoering, marktpositie en flexibiliteit. Het streven is de samenwerking tussen woonbedrijven en Ontwikkelbedrijf dermate vruchtbaar te maken dat het meerwaarde oplevert. De centrale Kern De Kern is het centrale gedeelte van de Lefier-organisatie en heeft eveneens primair een dienende, ondersteunende en coördinerende functie. In dit bedrijfsonderdeel, dat zeer bescheiden van omvang is, zijn Finance & Control en een aantal ondersteunende functies ondergebracht. De Kern bewaakt centraal de financiën en de bedrijfsvoering en ondersteunt de organisatie op het gebied van informatisering, personeel en organisatie, communicatie en portfolio. In de Kern krijgt het ‘corporate’ beleid evenals de strategie voor ‘Lefier in de ongedeelde regio’ vorm.

2.2 Bestuursmodel Lefier heeft een vierhoofdige raad van bestuur die werkt als een collectief. De vier leden dragen samen de verantwoordelijkheid voor het functioneren van de totale woningcorporatie. Er bestaan geen hiërarchische verhoudingen binnen de raad. Geografisch-organisatorisch verantwoordelijkheidsgebied Binnen de collectieve verantwoordelijkheid heeft elk lid van de raad van be-

stuur een eigen primaire, geografisch-organisatorisch verantwoordelijkheidsgebied. Drie leden van de raad van bestuur zijn ieder tevens directeur van een woonbedrijf. De voorzitter raad van bestuur opereert vanuit de Kern en heeft ook het Ontwikkelbedrijf in zijn portefeuille. Dankzij deze verdeelsleutel heeft Lefier een evenwichtig bestuur, dat zowel in de decentrale woonbedrijven als centraal is ingebed. Thematische bestuursportefeuille Naast hun primaire verantwoordelijkheid hebben de vier bestuurders elk een eigen thematische Lefierbrede bestuursportefeuille. Vanuit hun aandachtsgebied jagen zij ontwikkelingen aan binnen de totale woningcorporatie, onder meer door initiatieven te nemen, verbindingen te leggen tussen Lefier-medewerkers onderling en met de buitenwereld, door het organiseren van kennisdeling en kennisontwikkeling en het agenderen van nieuwe ontwikkelingen.

vante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van Lefier. Het bestuur rapporteert hierover aan de raad van commissarissen en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de auditcommissie van de raad van commissarissen.

De raad van bestuur heeft de visie en strategische thema’s van de fusiecorporatie vastgelegd in de Lefierbrief. Deze thema’s zijn in de woonbedrijven vertaald naar inhoudelijke en beleidsdoelstellingen. In het eerste jaar van Lefier zijn bovendien vele fusieaangelegenheden behandeld.

Werkwijze raad van bestuur • De bestuurders treden gezamenlijk op en elke bestuurder vertegenwoordigt individueel ook de corporatie. • De bestuurders streven enerzijds goede aanspreekbaarheid na en ander zijds optimale effectiviteit in de verdeling van werkzaamheden. • De bestuurders hanteren naar elkaar het beginsel van ‘no surprises’. • De raad van bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissaris sen en verschaft de toezichthouders tijdig de informatie die zij nodig heb ben voor de uitoefening van hun toezichthoudende taken. • De bestuurders hanteren ook naar de raad van commissarissen het begin sel van ‘no surprises’.

Fusieaangelegenheden • Er is uitgebreid gesproken over de visie en strategische thema’s, de Lefier brede bestuursportefeuilles en het financiële meerjarenkader. Deze besprekingen hebben als basis gediend voor het samenstellen van de geconsolideerde begroting 2010. • Er is gesproken over het opstellen en vaststellen van Treasury-statuten en een Treasury jaarplan, de Planning & Controlcyclus met de daarbij horende kwartaalrapportages, de AO/IC, de Governance Code en de invoering van de beleidswaarde. • Er zijn verschillende personele zaken voortkomende uit de fusie besproken, zoals het Sociaal Plan, de hantering van interne mobiliteit en inschaling, de werkwijze bij werving en selectie en het harmoniseren van arbeidsvoor waarden en arbeidscontracten. • Er zijn gezamenlijke stappen gezet op het gebied van ICT en communicatie.

2.3 Taken en werkwijze raad van bestuur De raad van bestuur draagt zorg voor de algehele leiding en het functioneren van Lefier. Bij de vervulling van zijn taken richt de raad zich naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling, met afweging van de relevante belangen voor degenen die bij de woningcorporatie betrokken zijn. De raad van bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Lefier, de strategie, de financiering en het financieel beleid met de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Ook het beleid ten aanzien van de deelnemingen van Lefier behoort tot de taken van de bestuurders. Tevens is de raad van bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle rele-

Reglement raad van bestuur De gedetailleerde taakopvatting evenals de werkwijze van de raad van bestuur staan beschreven in de statuten van Lefier en in het Reglement raad van bestuur. In de kern dragen de bestuurders de gezamenlijke en ongedeelde verantwoordelijkheid voor het bestuur van de fusiecorporatie.

2.4 Activiteiten raad van bestuur in 2009 De raad van bestuur heeft in het verslagjaar 23 keer vergaderd en vier keer een inhoudelijke tweedaagse vergadering georganiseerd.

2.5 Samenstelling raad van bestuur Tabel 10 geeft de gegevens van de raad van bestuur weer per 31 december 2009. In dit overzicht zijn ook de nevenfuncties die de bestuursleden in 2009 hebben vervuld opgenomen, voor zover ze relevant zijn voor Lefier. Jaarlijks vindt een herijking plaats van de nevenfuncties van de bestuurders.


112 hoofdstuk 7

3 Professionaliseren: Personeel & Organisatie raad van bestuur 2009 naam en geboortedatum

MV

functie Lefier en nevenfuncties

Lefierbrede bestuursportefeuille

A.W.M. Selten (Ton)

M

voorzitter raad van bestuur Lefier

ongedeelde regio en gebiedsaanpak

3.1 Ontplooiing en ontwikkeling

ontwikkeling, ontplooiing en verbinding

Wij vinden het belangrijk dat medewerkers bewust werken aan hun ontwikkeling en ontplooiing en meegaan in de ontwikkelingen van de Lefierorganisatie. Dit draagt ertoe bij dat we een organisatie zijn die kan inspelen op datgene wat de maatschappij van ons vraagt. Het draagt er tevens toe bij dat we onze visie en strategische thema’s kunnen realiseren.

07-10-1953

• penningmeester Stichting Fonds Werken Aan Wonen;

• lid bestuur MKB Zuidoost Drenthe;

• lid bestuur Stichting Leergeld Emmen;

• lid stuurgroep Convenant voor het Noorden;

• lid stuurgroep Dwarsverband.

Y.J.L. Geerdink (Yvonne)

lid raad van bestuur Lefier/directeur StadGroningen

V

14-01-1962

• lid Raad van Toezicht de Hoven (verpleeg- en verzorgingshuizen);

• lid bestuur CMO Groningen;

• voorzitter bestuur Platform Gras, Gronings centrum voor architectuur en Stedenbouw;

• lid adviesraad Noorderpoort;

• lid adviesraad Alfacollege, Groningen;

• voorzitter directeurenoverleg corporaties regiovisiegebied Groningen-Assen.

H.A.S. van der Meer (Henk)

M

lid raad van bestuur Lefier/directeur Hoogezand-Stadskanaal

18-06-1950

• lid adviesraad Noorderpoort;

• voorzitter bestuur stichting mondiale Woonhulp;

• lid bestuur stichting SOMS.

B. Noorderwier (Bart)

lid raad van bestuur/directeur Hoogezand

M

(tot 1 maart 2009)

• consultant / interim manager HabiTask BV

E. Bel (Erwin)

lid raad van bestuur Lefier/directeur ZuidoostDrenthe

M

09-05-1968

• lid bestuur Directeurencontact.

(per 1 maart 2009) Tabel 10 Samenstelling raad van bestuur met portefeuilles en nevenfuncties 2009

vastgoedeconomie en waardesturing

Opleidingsbudget Voor de ontwikkeling en ontplooiing van medewerkers stellen we faciliteiten beschikbaar. Zo beschikt ieder woonbedrijf over een ruim opleidingsbudget en wordt interne mobiliteit tussen de woonbedrijven gestimuleerd. We hebben het werving- en selectiebeleid hierop aangepast en afspraken gemaakt over beloning.

ject Loopbaaninitiatief diverse activiteiten georganiseerd. Doel van dit project is de inzetbaarheid en mobiliteit van corporatiemedewerkers te vergroten. In dat kader hebben we de afgelopen periode verschillende activiteiten ontwikkeld zoals cursussen, workshops over loopbaanontwikkeling en mobiliteit. Daarnaast hebben we in 2009 opnieuw de ‘Kijk op je Loopbaandag’ georganiseerd. Deze dag geeft deelnemers de mogelijkheid om de eigen loopbaan te reflecteren. Verder wisselen we vacatures uit tussen de deelnemende organisaties. Leiderschap In 2009 is leiderschap binnen de raad van bestuur en de managementteams op de woonbedrijven een afzonderlijk thema geweest. Voor het realiseren van de visie van Lefier is het leiderschap vanuit die zelfde visie noodzakelijk. De raad van bestuur en vervolgens de managementteams hebben elk op hun eigen wijze en passend binnen hun setting invulling gegeven aan het thema leiderschap in relatie tot de visie van Lefier.

3.2 Stage- en werkervaringsplaatsen en het traineetraject

klant en operationeel excelleren

Interne mobiliteit De fusie heeft de mogelijkheden tot interne mobiliteit nadrukkelijk vergroot. Dit was voorheen alleen mogelijk binnen de beperkte omvang van de eigen corporatie. Door de schaalvergroting zijn de ontwikkelen carrièrekansen binnen de eigen organisatie toegenomen. In 2009 hebben zes medewerkers bij een ander woonbedrijf een nieuwe functie aanvaard. Organisatiebreed zijn vijftien medewerkers intern (binnen hun eigen woonbedrijf) van baan veranderd. Binnen het totale personeelsbestand van Lefier is in 2009 sprake geweest van 13% personeelsverloop/-wisseling (het gaat hier om in- en uitdiensttreding en interne mobiliteit).

Vanuit onze visie, maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid bieden we (jonge) mensen kansen om via (snuffel)stages, leer- en werkervaringsplaatsen (praktijk)ervaring bij ons op te doen. Tegelijkertijd bieden stages een uitgelezen mogelijk om jongeren te laten kennismaken met onze organisatie en wellicht aan ons te binden. Mede gezien de vergrijzing, ontgroening en krapte op de arbeidsmarkt is dit van groot belang. Een ander voor ons belangrijk aspect is dat stagiairs ons vernieuwing brengen; ze leveren nieuwe kennis en inzichten. Dat is van groot belang als we onderdeel willen uitmaken van de maatschappij en haar ontwikkelingen.

Loopbaaninitiatief Samen met vier andere corporaties uit het noorden hebben we vanuit het pro-

Stages woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal Vestiging Hoogezand heeft in het verslagjaar geen leerplaatsen en stageplaatsen


114 hoofdstuk 7 1

lefier in de ongedeelde regio is voor mij:

de organisatie die de boel bij elkaar houdt en de mensen in beweging zet Joan Stam, voorzitter raad van commissarissen Lefier


116 hoofdstuk 7

3.4 Sociaal Plan gehad. Voor 2010 is dit een aandachtspunt. Bij het onderhoudsbedrijf van de vestiging Stadskanaal hebben zich zes leerlingen van het Noorderpoort VMBO bouw gemeld voor een snuffelstage. Ook twee leerlingen van de Praktijkschool Stadskanaal hebben hier stage gelopen (elektra en loodgieter). Stages woonbedrijf ZuidoostDrenthe In 2009 hadden twintig studenten een stageplaats in het woonbedrijf. Hiervan hadden er twee hun stageplaats in Stadskanaal. Eén van de stages betrof een werkervaringsplaats via Cvites. Daarnaast zijn er in 2009 zes medewerkers tijdelijk ingeleend via het opleidingscentrum Bouw. Stages woonbedrijf StadGroningen Binnen het team Dagelijks Onderhoud was in 2009 een werkleerplek beschikbaar. Verder waren er bij de diverse teams 21 reguliere stageplaatsen en een snuffelstage (hbo/mbo-niveau). Trainee traject In de komende jaren verwachten we een tekort aan instroom van jonge talentvolle hbo’ers in de vastgoedsector. Daarom hebben we samen met zes vastgoedorganisaties (twee aannemingsbedrijven, de Gemeente Groningen, twee architectenbureaus en een andere corporatie) een traineeprogramma ontwikkeld voor jonge hbo’ers. Gedurende een aaneengesloten periode van drie jaar werken trainees afwisselend bij de deelnemende organisaties. In 2009 namen acht trainees deel aan dit programma. Zo krijgen ze de unieke kans zich binnen de vastgoedsector breed te oriënteren en kennis te maken met de vele facetten van deze sector. De trainees krijgen intensieve begeleiding van een mentor en kunnen aanvullende opleidingen volgen. Ook kunnen ze werken aan hun persoonlijke ontwikkeling en is er gelegenheid om onderling leerervaringen uit te wisselen.

3.3 Instrumentarium P&O en samenwerken vanuit de visie Ieder woonbedrijf is binnen de visie van Lefier verantwoordelijk voor de ontwikkeling en toepassing van het P&O-beleid. Vanuit Personeel & Organisatie is in 2009 naast de reguliere werkzaamheden vooral aandacht besteed aan onderwerpen die voortvloeien uit de fusie van Lefier. Afstemmen werkwijzen en procedures Vanuit de Lefiervisie is gewerkt aan het afstemmen van de werkwijzen en procedures waarmee onderlinge rechtsgelijkheid en beloning zijn gewaarborgd. Gerealiseerd zijn: • kaderafspraken over werving en selectie; • kaderafspraken over beloning bij sollicitatie naar een ander woonbedrijf; • afspraken over leaseauto’s; • standaardisering van de basisarbeidsovereenkomst; • afspraken over reiskostenvergoeding en de standplaats. Functiescan In opdracht van Personeel & Organisatie heeft een functiescan plaatsgevonden, omdat niet duidelijk was of de functies binnen Lefier gelijkwaardig werden gewaardeerd. Deze scan is uitgevoerd door een extern bureau. Uit het onderzoek bleek dat van de 251 functies twee functies opnieuw beoordeeld moesten worden. Secundair arbeidsvoorwaardenpakket In het derde kwartaal is gestart met de (administratieve en organisatorische) voorbereidingen voor de invoering van het nieuwe Secundaire arbeidsvoorwaardenpakket per 1 januari 2010.

In 2009 is het Sociaal Plan, dat in het kader van de fusie in werking is getreden, ten uitvoer gebracht. Het Sociaal Plan is in het verslagjaar ingezet voor vijftien medewerkers. Zij hebben een andere functie of gewijzigde functie aangeboden gekregen en geaccepteerd. Het Sociaal Plan had in eerste instantie een looptijd van één jaar. Eind 2009 is in overleg met de vakorganisaties afgesproken de looptijd van het Sociaal

Plan te verlengen tot 1 juli 2010. Hiertoe is besloten omdat de inrichting van het Ontwikkelbedrijf nog niet volledig was afgerond.

3.5 Personeelsgegevens In onderstaande tabellen zijn de personeelsgegevens weergeven ten aanzien van de aantallen medewerkers, de verzuimfrequentie en het verzuimpercentage.

personeelsbezetting Lefier ultimo 2009 omschrijving

ZuidoostDrenthe

StadGroningen

Hoogezand-Stadskanaal

Lefier totaal

mannen in dienst

160

96

26

282

vrouwen in dienst

114

91

22

227

totaal in dienst

274

187

48

509

gem. leeftijd

46

40

43

43,5

in dienst getreden

27

20

4

51

uit dienst gegaan

29

10

1

40

Tabel 11 Overzicht aantal medewerkers Lefier ultimo 2009

verzuim Lefier ultimo 2009

frequentie

verzuimpercentages*

ZuidoostDrenthe incl. Stadskanaal

1,4

2,69 (excl. zwangerschapsverlof)

Hoogezand

1,7

3,72 (excl. zwangerschapsverlof)

StadGroningen

1,5

2,6

* de verzuimpercentages 2009 zijn nog niet met elkaar te vergelijken, want de verschillen in berekening zijn te groot.

Tabel 12 Verzuim Lefier in 2009


118 hoofdstuk 7

4.2 Huurders- en bewonersorganisaties

4 Beïnvloeden: LefierOR, huurdersorganisaties en stakeholders 4.1 LefierOR Begin juli 2009 heeft Lefier een centrale ondernemingsraad gekregen als gevolg van de fusie van de drie woningcorporaties in januari 2009. Deze overkoepelende ondernemingsraad, de zogenaamde LefierOR, telt zestien zetels. In de voorbereidingsfase van de fusie heeft een OR-platform de fusieaangelegenheden en overige medezeggenschapszaken op centraal niveau behandeld. Met de oprichting van de LefierOR is het OR-platform opgeheven. Daarnaast heeft Lefier ook een lokale medezeggenschap. De drie ondernemingsraden van de woonbedrijven handelden diverse adviesen instemmingaanvragen af. Daarbij stond een afweging van het organisatiebelang en het belang van de medewerkers centraal. In 2009 lag de nadruk echter op de fusie. Alle leden van de ondernemingsraden van de drie woonbedrijven zijn toegetreden tot de LefierOR. Hier is bewust voor gekozen om zo de verbinding tussen de lokale ondernemingsraden per woonbedrijf te waarborgen. De LefierOR is met veel enthousiasme begonnen aan zijn medezeggenschaptaak op centraal niveau. Aanvankelijk nog wat onwennig, omdat de onderlinge afstanden en de verschillen tussen de lokale werkwijzen van de woonbedrijven groot bleken te zijn. Vervolgens is door intensievere samenwerking en teambuilding gewerkt aan de opbouw van de OR als team. Mede hierdoor verloopt de samenwerking binnen de LefierOR sinds die tijd erg prettig.

Binnen de LefierOR is een efficiënte samenwerking ontstaan, dankzij de instelling van vaste commissies voor de deelgebieden Financiën, Communicatie, P&O/CAO en het Ontwikkelbedrijf. Activiteiten LefierOR De LefierOR heeft zich vanaf het begin van zijn oprichting ingezet voor het samenbrengen van de belangen van werknemers en organisatie. Daarnaast heeft de LefierOR een proactieve houding aangenomen en getracht invloed uit te oefenen bij de strategisch thema’s en de ontwikkelingen in de organisatie. In 2009 heeft de LefierOR zich vooral gericht op zaken die voortkomen uit de fusie, zoals de vorming van het Ontwikkelbedrijf en de overige ontwikkelopgaven. Verder is veel aandacht besteed aan de secundaire arbeidsvoorwaarden. In 2010 zal de LefierOR zich blijven richten op de zaken die voortkomen uit de fusie. Bovendien wil de LefierOR het contact met de achterban intensiveren. Daarnaast wil de raad voortdurend in gesprek blijven met de raad van bestuur. Niet alleen over Lefier in de ongedeelde regio, maar ook over de portefeuilles van de afzonderlijke bestuurders. In 2009 heeft de LefierOR geen adviesaanvragen of instemmingsverzoeken ontvangen. Egbert Veldkamp, namens LefierOR

We hebben met de huurders- en bewonersorganisaties afgesproken dat zij lokaal operen en daar hun formele positie hebben. Daarnaast spreken de lokale huurders- en bewonersorganisaties gezamenlijk minimaal twee keer per jaar informeel met de raad van bestuur om elkaar te leren kennen en van elkaar te leren. Aan dit overleg nemen de volgende gesprekspartners deel: De Koepel, Woonbond, Bewonersraad StadGroningen, de Huurdersfederatie, de Huurdersraad en Grobos. Het bestuurlijke voorjaarsoverleg is brainstormend en inventariserend voor de inhoud van de Lefierbrief. In het najaar staat het bestuurlijk overleg in het teken van evaluatie en bespreken we de stand van zaken van Lefier. In 2009 heeft er vier keer een bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Daarnaast hebben de huurders- en bewonersorganisaties kennisgemaakt met een aantal leden, zoals de voorzitter van de raad van commissarissen.

4.3 Stakeholders Elke bestuurder heeft regelmatig contact met de voor hem of haar belangrijke stakeholders. Tijdens deze formele en informele overleggen komen diverse onderwerpen aan de orde. De bestuurders vragen ‘hun’ stakeholders jaarlijks om feedback. Hierbij komen de volgende vragen aan de orde: • Ziet u Lefier als een partij die (prestatie)afspraken voor volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven nakomt? • Ziet u Lefier als een vanzelfsprekende partner op het gebied van zorg, onderwijs, welzijn en werk, lokaal en regionaal en uit dat zich in concrete samenwerkingsprojecten? • Ziet u Lefier als een vanzelfsprekende partner op een breed terrein voor de opgave in de ongedeelde regio? • Herkent u Lefier in de door Lefier geformuleerde strategische thema’s? Mist u hierbij een specifieke inzet van ons, die voor u van groot belang is?

• Hoe zouden we onze samenwerking kunnen verbeteren, heeft u nog tips voor ons op het gebied van inzet of dienstverlening? In 2009 zijn deze vragen nog niet in deze vorm aan de stakeholders gesteld, maar we hebben met onze lokale samenwerkingspartners veelvuldig over de afgesproken prestaties gesproken. Daarbij hebben wij geen signalen ontvangen die het bovenstaande tegenspreken. In 2010 zullen wij onze stakeholders hier wel actief naar vragen.

5 Verantwoorden: Twintigpuntenplan Bij de start van Lefier hebben de drie fusiepartners Volksbelang, In en Wooncom met elkaar twintig punten benoemd die binnen drie jaar gerealiseerd dienen te zijn. Dit zogenaamde Twintigpuntenplan dient tevens als leidraad voor de jaarlijkse evaluatiegesprekken met de gezamenlijke huurdersorganisaties, de ondernemingsraden en de overige stakeholders. De twintig punten zijn verdeeld over de volgende zes thema’s: 1 Gevolgen van de huurontwikkeling 2 Lokale binding 3 Investeren in lokaal verband 4 Verbeteren organisatie 5 Vermogensruil 6 Maatschappelijke ambitie De eerste vijf thema’s refereren aan de toetsingscriteria die de minister van VROM heeft gehanteerd bij het goedkeuren van de fusie tot Lefier. Ook de gemeenten en de huurdersorganisaties hebben hun zienswijzen op deze onderwerpen gegeven. Het zesde thema ‘Maatschappelijke ambitie’ is door Lefier toegevoegd. In ons eerste jaar als Lefier hebben wij al diverse stappen gezet voor de invulling en uitwerking van het Twintigpuntenplan. De in 2009 behaalde resultaten zijn weergeven in tabel 13.


120 hoofdstuk 7

Twintigpuntenplan Lefier thema’s

strategische visie

resultaten 2009

thema’s

strategische visie

Gevolgen van de

Krachtenbundeling leidt niet tot huurverhogingen.

De wijze waarop de bepaling van de huurverhoging gebeurt, is voor de woonbedrijven

Verbeteren organisatie

Onze dienstverlening blijft minimaal op het huidige niveau, We gebruiken de benchmarks van het CFV en de aeDex voor het meten van onze kwaliteit

huurontwikkeling

resultaten 2009

onveranderd gebleven. Er is geen opwaartse druk op de huren geweest.

maar de ambities reiken verder.

Lokale binding

Wij werken vanuit lokale situaties en koesteren de

Lefier is op meerdere manieren en momenten in gesprek geweest met lokale en de

Onze organisatie wordt door de schaalvergroting stabieler, Uit de jaarrekening blijkt dat de netto bedrijfskosten in 2009 zijn gestabiliseerd. In de praktijk

verschillen tussen stad en land en tussen de

gezamenlijke huurdersorganisaties van Lefier, onder meer over de begroting(en) en de

professioneler en doelmatiger.

onderscheiden milieus in de regio.

Lefierbrief.

De plek van de woonbedrijven in het hart van de lokale

Met de gemeenten waarin Lefier werkzaam is, zijn afspraken gemaakt (in enkele gevallen

gemeenschappen is een conditio sine qua non voor het

nieuwe).

Vermogensruil

Op de middellange termijn is waarschijnlijk sprake van

In 2009 is de financiële kracht van Lefier bewezen. We hebben een zeer solide

werken aan goede buurten en wijken.

• In Groningen worden voorbereiding getroffen voor een derde meerjarig lokaal akkoord.

vermogensuitruil.

vermogenspositie en goede kasstromen. Dit vinden we niet alleen zelf, het blijkt ook uit

Belanghebbenden en lokale partners zijn direct bij de

• In Emmen is de werkwijze van Emmen Revisited doorontwikkeld.

De gefuseerde woningcorporatie kan met gezamenlijke

benchmarks en het oordeel van het CFV. De financiële effecten van de crisis hebben we

beleidsvorming betrokken.

• In Borger is een intentieverklaring getekend voor dorpsbrede ontwikkeling.

inzet van middelen flexibeler inspelen op ontwikkelingen

door onze goede financiële positie kunnen opvangen zonder in onze plannen te hoeven

Ons model met woonbedrijven in de wijken en dorpen,

• Stadskanaal heeft een gebouw voor wijkaanpak gekregen.

dan afzonderlijke corporaties.

schrappen

vormt daarvoor de beste waarborg.

• In Hoogezand wordt in het project ‘wijkvernieuwing Gorecht West’ een basis gelegd voor

Wij zijn een vanzelfsprekende partner voor organisaties

Wij hebben in 2009 tijdens onze gesprekken met onze partners geen signalen ontvangen

Huurdersparticipatie blijft binnen Lefier lokaal gewaarborgd.

op het gebied van zorg, onderwijs, welzijn en werk,

dat wij structureel minder benaderbaar, betrokken of betrouwbaar zijn. Wij toetsen onze

Wij organiseren onze samenwerking en feedback in nauw

In Groningen wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe vorm van huurdersparticipatie.

zowel lokaal als regionaal en dit uit zich in concrete

maatschappelijke ambitie in 2010 bij onze stakeholders.

overleg met lokale spelers en bewoners.

Er zijn nog geen klanttevredenheidsonderzoeken uitgevoerd om de woonbedrijven in het

samenwerkingsprojecten. Wij zijn een vanzelfsprekende

eerste fusiejaar niet extra te belasten.

partner voor de provincies op een breed terrein voor de

Onze interne metingen geven aan dat de kwaliteit van dienstverlening naar onze klanten

opgave in de ongedeelde regio.

een structurele samenwerking tussen gemeente en corporaties op basis van afspraken.

en communiceren hierover met de interne toezichthouders. zien we dat werknemers gebruikmaken van de mogelijkheden die Lefier biedt op het gebied van mobiliteit. Tussen alle bedrijfsonderdelen van Lefier is een aantal werknemers (zowel horizontaal als verticaal) van baan veranderd.

Maatschappelijke ambitie

niet wezenlijk is gewijzigd. Investeren in lokaal

De investeringscapaciteit wordt ingezet voor lokale en

Voor geheel Lefier is inhoud gegeven aan de termen Meerjarenkader, Strategisch

verband

regionale behoeften.

opgavenbeleid en Meerjarenbegroting, waarover ook uniforme afspraken zijn gemaakt. Op

De huidige plannen richten zich uitdrukkelijk op de kernen,

basis van deze drie begrippen wordt het daadwerkelijke beleid per woonbedrijf ingevuld.

dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied, en op

We hebben ons in 2009 gehouden aan de prestaties die wij onze lokale

samenwerking met partijen die daar actief zijn. De fusie

samenwerkingspartners hebben toegezegd.

stelt ons in staat meer opgaven aan te pakken en beter te presteren. De kernen, dorpen en steden in de regio zijn de bouwstenen voor het strategisch voorraadbeleid. De investeringsopgaven voor de komende jaren zijn geïnventariseerd en afgesproken met de gemeenten. Lefier houdt zich aan de afspraken.

Tabel 13 Rubricering Twintigpuntenplan met overzicht van de in 2009 bereikte resultaten


122 hoofdstuk 7

6 Toezicht houden: verslag raad van commissarissen In dit jaarverslag en boekjaar 2009 legt de raad van commissarissen als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop de raad invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op woningcorporatie Lefier.

6.1 Taken en werkwijze De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van de raad van bestuur en op de algemene gang van zaken in de Stichting Lefier en de met haar verbonden onderneming(en), vanuit de visie en ambitie van Lefier zoals die bij de fusie zijn opgesteld. De toezichthouders geven gevraagd en ongevraagd advies aan de raad van bestuur voor het bewerkstelligen van een goed bestuur van de stichting. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6 en 7) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het Reglement raad van commissarissen de dato 23 januari 2009. Overige taken en bijzondere taken van de toezichthouders zijn uitgewerkt in paragraaf 2 van het Reglement raad van commissarissen. Het integrale Reglement is in te zien op www.lefier.nl.

Volgens de Lefierstatuten en het Reglement raad van commissarissen houdt de raad van commissarissen toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • de realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • de strategie en risico’s verbonden aan activiteiten van de corporatie; • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het financieel verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke weten regelgeving; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording. In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen zich nog niet expliciet verdiept in het kwaliteitsbeleid en de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording.

6.2 Activiteiten raad van commissarissen in 2009 De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van zijn toezichtstaken in 2009 de volgende documenten als kader gebruikt: • het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • de Aedescode en Governance Code voor woningcorporaties; • het Twintigpuntenplan van Lefier; • de Houtskoolschets (fusiedocument); • de Lefierbrief 2010; • de geconsolideerde begroting Lefier 2009 en 2010 en daarnaast de begrotingen 2009 die zijn vastgesteld door de raad van commissarissen van de fusiepartners.

Tweedaags Beraad De raad van commissarissen is voor het eerst in functie gekomen op 23 en 24 januari 2009 voor een constituerend beraad samen met de raad van bestuur van Lefier. Dit Tweedaagse Beraad is extern begeleid door de heren Koos Parie en Paul Vlug. Tijdens deze dagen zijn de documenten behorende bij de Corporate Governance besproken en vastgesteld, namelijk: • Statuten Lefier; • Reglement raad van commissarissen, Reglement remuneratiecommissie Lefier, Reglement auditcommissie Lefier; • profiel, honorarium en rooster van aftreden raad van commissarissen; • profiel, beloningsbeleid en arbeidsovereenkomst raad van bestuur; • een klokkenluidersregeling; • de integriteitscodes van de woonbedrijven Wooncom, In en Volksbelang. Aantal vergaderingen De raad van commissarissen is in het verslagjaar vijf keer (23/24 januari, 3 maart, 15 mei, 11 november en 27 november) bijeengekomen. In de ochtenden van de laatste vier data zijn raadsvergaderingen gehouden. In de middagen is gewerkt aan een inwerkprogramma voor de commissarissen. Tijdens een van de bijeenkomsten heeft de externe accountant Deloitte een workshop Risicomanagement georganiseerd. Informatie inwinnen Om zijn toezichthoudende taken goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door de raad van bestuur en anderen laten informeren. Hierbij is informatie verstrekt over de doelstellingen, marktontwikkelingen, de wensen en behoeften van belanghebbenden en de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen.

Om te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier heeft de raad van commissarissen in het boekjaar 2009 de volgende activiteiten ondernomen: • Tijdens vergaderingen heeft de rvc zich door de rvb op de hoogte laten stellen over de gang van zaken in de woonbedrijven. • Een deel van de rvc heeft drie keer overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties (29-06-2009, 24-08-2009 en 23-11-2009). • Op 27-10-2009 is een kennismakingsoverleg belegd tussen twee leden van de rvc en de LefierOR. • Diverse leden van de rvc hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond, onder meer van Aedes, VTW en collega-corporaties. Inwerkprogramma raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft de woonbedrijven bezocht en een inwerkprogramma doorlopen. • In Hoogezand heeft de rvc één op één meegelopen met een medewerker Wijkaanpak; daarnaast hebben de leden een bezoek gebracht aan de Vredekerk. • In Emmen heeft de directeur/bestuurder van het woonbedrijf ZuidoostDrenthe samen met de managers een presentatie gehouden over de ontwikkelingen binnen de corporatie. • In Groningen heeft de rvc op de fiets een bezoek gebracht aan de Korre wegwijk en Paddepoel die als voorbeeld hebben gediend van de wijk aanpak in de praktijk.

6.3 Besluiten raad van commissarissen In tabel 14 is opgenomen over welke onderwerpen de raad van commissarissen in het boekjaar 2009 heeft gesproken en welke besluiten zijn genomen.


124 hoofdstuk 7 1


als LefierOR staan we voor een ongedeeld Lefier in een ongedeelde regio. We streven naar een goed werkklimaat voor alle werknemers en willen een bijdrage leveren aan een goed woon- en leefklimaat voor alle bewoners. LefierOR


126 hoofdstuk 7 raad van commissarissen 2009 besproken onderwerpen/besluiten raad van commissarissen boekjaar 2009

afhandeling

naam en geboortedatum

MV functie en commissie

beroep en nevenfuncties

aantal vergaderingen

Governance stukken

goedkeuring

drs. J.A.J. Stam (Joan)

V

voorzitter

burgemeester van De Marne

5

Lefierbrief 2010

goedkeuring

08-03-1945.

• remuneratiecommissie

• voorzitter Kunstraad Groningen

Jaarverslag en de jaarrekening van alle relevante voorgaande corporaties en hun verbindingen

goedkeuring

• voorzitter NNT

De geconsolideerde begroting 2010 ‘Presteren in de ongedeelde regio’ met het Meerjarenkader, het strategische opgavenbeleid en de (meerjaren)begroting

goedkeuring

• voorzitter Capella Frisiae

Financieel beleidsplan 2010-2014 (vermogen, kasstroom en kosten)

goedkeuring

• voorzitter Kunststation C

Treasury-statuut en Treasury jaarplan

goedkeuring

• voorzitter Groninger Archieven

Planning & controlcyclus

goedkeuring

• lid raad van toezicht Prins Bernard Fonds

Voordracht externe accountant Deloitte voor de periode van een jaar en bij goed functioneren vervolg van drie jaar

goedkeuring

D. Hoogstra (Douwe)

• vicevoorzitter Raad van Toezicht van SLS Wonen te Leiden

Kader voor beoordeling raad van bestuur en zelfevaluatie raad van commissarissen (op voordracht van remuneratiecommissie en opgesteld samen met

goedkeuring

27-03-1945

rvc-lid mr. A.C. Wallast)

M

vicevoorzitter

• lid voordrachtscommissie VTW

Reitdiep Groningen

aankoopbesluit

Prof. dr. H. J. ter Bogt (Henk)

lid

bijzonder hoogleraar overheidsmanagement RUG

Persoonlijke prestatieafspraken bestuurders

goedkeuring

20-02-1955

• auditcommissie

en universitair hoofddocent Management Accountancy RUG

Geconsolideerde eerste, tweede en derde kwartaalrapportage

bespreking

T. Slagman-Bootsma (Tryntsje)

lid op voordracht

waarnemend burgemeester van Westerveld

Vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting

bespreking

07-03-1949

van huurdersorganisaties

• lid Regionaal College (politie)

Risico’s projectontwikkeling van verkoop en marktconforme huur

bespreking

• lid Commissie Veiligheid van de VNG

• lid bestuur Veiligheidsregio Drenthe

• vicevoorzitter Recreatieschap Drenthe

• voorzitter Netwerk Veilig Drenthe

• voorzitter Commissie Korpsbeleidsplan Politie Drenthe

• lid regiegroep aanpak huiselijk geweld

• lid Arrondissementaal Justitieel Beraad

• bestuurslid Vereniging van Drentse Gemeenten

• lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe

A. Edelenbosch (Ali)

V

lid op voordracht

• voorzitter raad van toezicht Drents Landschap

05-1-1948

van huurdersorganisaties

• voorzitter van Advies HDL

Tabel 14 Overzicht besproken onderwerpen en besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2009

6.4 Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat uit zeven leden. De tabel op pagina 123 geeft de samenstelling van de raad van commissarissen en de gegevens van de toezichthouders weer per 31 december 2009. In dit overzicht zijn ook de nevenfuncties die de toezichthouders in 2009 hebben vervuld opgenomen, voor zover ze relevant zijn voor Lefier. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties van de leden van de raad van commissarissen.

M V

5

(lid. auditcie en remuneratiecie)

• voorzitter Technische Commissie Bodem/VROM

• bestuurslid De12Landschappen

• bestuurslid vereniging IVN/Amsterdam (Instituut voor Natuureducatie)

• lid raad van toezicht Stichting IVN/Amsterdam

• bestuurslid Je Maintiendrai Fonds, subsidieert projecten in het Noorden

• bestuurslid Dorpsbelangen Gasselternijveenschemond

5 3

3


128 hoofdstuk 7

naam en geboortedatum

MV functie en commissie

beroep en nevenfuncties

aantal vergaderingen

naam leden raad van

benoemd

herbenoembaar uiterste datum

E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor)

V

lid op voordracht van

Beroep: dga NL consulting bv

5

commissarissen

per

op

van aftreden

09-12-1944

ondernemingsraden

• voorzitter raad van toezicht Biblionet Groningen

Mevrouw drs. J.A.J. Stam

22-2-2005

niet*

01-01-2012

• remuneratiecommissie

• lid raad van toezicht Interzorg Drenthe

bij In

(01-01-2014*)

• lid raad van toezicht ROC Noorderpoort

De heer D. Hoogstra

01-09-2006

01-01-2012

01-09-2015

• voorzitter bestuur NL kenniscoöperatie u.a.

bij Wooncom

• secretaris bestuur MBO-stichting ‘Assen voor Assen’

De heer prof. dr. H. J. ter Bogt

01-01-2002

niet

01-01-2012

mr. A.C. Wallast (Ton)

Beroep: organisatieadviseur via Marton B.V

bij Volksbelang 01-01-2018

M

lid

4

• voorzitter raad van toezicht CVO Zuidwest Friesland

Mevrouw T. Slagman-Bootsma

01-01-2009

01-01-2010

• vicevoorzitter raad van toezicht Besturenraad

bij Lefier

01-01-2013

• vicevoorzitter bestuur pensioenfonds predikanten PKN

01-01-2016

• lid ledenraad Rabobank Zuidwest Friesland

Mevrouw A. Edelenbosch

07-03-2008

01-01-2011

bij Wooncom

01-01-2014

Mevrouw E.I. van Leeuwen-Seelt 01-01-2009

01-01-2010

01-01-2013

10-08-1949

• auditcommissie

Tabel 15 Samenstelling raad van commissarissen met aandachtsgebieden, beroepen en nevenfuncties 2009

6.5 Onafhankelijkheid De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governance Code Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de rvc-leden als de bestuurders. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest). Vanwege de fusie en het eerste bestaansjaar van Lefier is in 2009 nog geen visitatie uitgevoerd. In 2010 wordt een visitatie voorbereid, die volgens de planning in 2011 zal plaatsvinden.

Lefier heeft een centraal ‘meldpunt misstanden’, maar daar heeft in 2009 niemand gebruik van gemaakt.

bij Lefier

01-01-2017 01-01-2018

Profielschets Bij de start van Lefier heeft de raad van commissarissen een profielschets samengesteld voor de rvc, waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is vastgesteld. Ten aanzien van de kennisvereisten geldt dat de raad van commissarissen als collectief moet beschikken (dus aanwezig bij minimaal één van de leden) over deskundigheid op de volgende terreinen: bedrijfseconomie en financiën, volkshuisvesting, vastgoedontwikkeling en beheer, marketing en marktcommunicatie, arbeidsverhoudingen, samenlevingsontwikkeling en weten regelgeving. Wat betreft de ervarings-

Voor beide commissies is een afzonderlijk reglement vastgesteld, waarin de taken en bevoegdheden zijn omschreven: het Reglement remuneratiecommissie Lefier en het Reglement auditcommissie Lefier. Beide reglementen zijn in te zien via www.lefier.nl. In de reglementen is de zittingsduur van de commissieleden niet vastgesteld, omdat die met name afhangt van de samenstelling van tijd tot tijd van de raad van commissarissen in zijn geheel en van de afzonderlijke commissies.

Tabel 16 Rooster van aftreden raad van commissarissen

Remuneratiecommissie Voor de uitvoering van haar taken heeft de voltallige remuneratiecommissie in 2009 drie maal vergaderd in aanwezigheid van de voorzitter raad van bestuur van Lefier. De commissie heeft het verslagjaar vooral gebruikt voor het vormgeven van de (zelf)evaluatie van de raad van commissarissen en een kader voor de beoordeling van de raad van bestuur. Dit kader is op 11 september 2009 vastgesteld.

gebieden gaat het om ervaring op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven, met het leiden van complexe organisaties of in het dragen van een eindverantwoordelijke positie.

In 2009 heeft nog geen beoordeling van het functioneren van raad van bestuur plaatsgevonden vanwege de korte periode van werkzaamheid. Deze beoordeling is begin 2010 uitgevoerd, waarna de remuneratiecommissie haar bevindingen en adviezen heeft gerapporteerd aan de rvc.

Instelling vaste commissies In 2009 heeft de raad van commissarissen twee vaste commissies ingesteld: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. De hoofdtaak van deze commissies, die bestaan uit rvc-leden, is de voorbereiding van de besluitvor-

Auditcommissie Voor de uitvoering van haar taken heeft de voltallige auditcommissie in 2009 drie maal vergaderd in aanwezigheid van de voorzitter raad van bestuur van Lefier en de financieel directeur. Bij de vergadering in november is directeur/

01-01-2016

De heer mr. A.C. Wallast

01-01-2009

01-01-2011

bij Lefier

01-01-2014

01-01-2018

01-01-2017

* stopt op eigen verzoek na één termijn

6.6 Deskundigheid en commissies

ming van de raad van commissarissen ten aanzien van de toezichthoudende taken.


130 hoofdstuk 7

bestuurder mevrouw Yvonne Geerdink als gast aanwezig geweest. Er is gesproken over het onderwerp ‘risico’s in projectontwikkeling’. Daarnaast heeft de auditcommissie een bijeenkomst met de accountant belegd waarin de reikwijdte en specifieke aandachtspunten in de opdracht van de accountant zijn doorgenomen. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de rvc.

• De bestuursbeloning is geregeld volgens de Adviesregel van de commissie Izeboud. • De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de cao Woondiensten.

6.8 Honorering raad van commissarissen

beloning raad van bestuur Lefier in 2009

6.7 Evaluatie en bezoldiging raad van bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van de raad van bestuur en indien nodig de benoeming, schorsing en het ontslag van de leden van de raad van bestuur. De raad van bestuur Lefier is op 1 januari 2009 gestart met de heer Ton Selten als bestuursvoorzitter, mevrouw Yvonne Geerdink als bestuurder en directeur van het woonbedrijf StadGroningen en de heer Henk van der Meer als bestuurder en directeur van het woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal. Op 1 maart 2009 is de heer Erwin Bel toegetreden als bestuurder en directeur van het woonbedrijf ZuidoostDrenthe. Tot 1 maart was de heer Bart Noordewier ad interim bestuurder en directeur van Hoogezand. Vaststelling bezoldiging In 2009 heeft de raad van commissarissen het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de raad van bestuur vastgesteld. Hierbij is onder andere het volgende bepaald: • De contracten met bestuursleden worden in principe gesloten voor vier jaar.

naam

salaris

werkgeverslasten

(inclusief vakantiegeld en

onkostenvergoeding)

De heer T. Selten

154.084

43.036

Mevrouw Y. Geerdink

152.587

43.036

De heer H. van der Meer

162.789

43.046

De heer E. Bel*

102.283

28.897

De heer B. Noordewier**

47.600

De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de rvc, rekening houdend met maatschappelijke normen en waarden. In 2009 is de honorering van de raad van commissarissen vastgesteld. De leden ontvangen jaarlijks een vergoeding van bruto € 9000, de vice-voorzitter ontvangt bruto € 12.500 en de voorzitter ontvangt jaarlijks bruto € 13.500. Daarnaast hebben leden van de rvc in 2009 een totaal bedrag van € 6.859 aan onkostenvergoedingen ontvangen.

* vanaf 1 maart ** 1 januari 2009 tot 1 maart 2009

Tabel 17 Beloning raad van bestuur Lefier 2009 en werkgeverslasten

De bedragen in bovenstaande tabel geven de totale kosten voor Lefier weer. De volledige Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT)-opgave is opgenomen in de jaarrekening. De totale kosten voor Lefier bedragen €731.610. Daarnaast hebben de bestuurders de beschikking over een leaseauto. De bestuurders ontvingen geen aanvullende variabele beloningen of bonussen, ook zijn geen betalingen op termijn of afvloeiingsregelingen getroffen.

Joan Stam, namens de raad van commissarissen Lefier

lefier en de financiën 133

132 hoofdstuk 8 1

8. lefier en de financiën

maximaal presteren met eigen vermogen


134 hoofdstuk 8

1 Financieel beleid In de visie en strategie van Lefier is beschreven dat wij onze maatschappelijke doelen willen bereiken door het maximaal inzetten van onze middelen. Om onze doelstellingen blijvend te realiseren, is het financiële beleid van Lefier gericht op continuïteit. Daarbij gebruiken wij een aantal kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor het toetsen van onze begrotingen en de realisatiecijfers.

1.1 Financiële kaders Voor het waarmaken en borgen van de continuïteit van de onderneming hebben wij de volgende vier financiële kaders opgesteld.

voeren. Dit betekent in de praktijk dat de operationele kasstromen tenminste voldoen aan de liquiditeitseis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft een liquiditeitseis waaraan deelnemers zich moeten houden om nieuwe geldleningen door het WSW geborgd te krijgen. Omdat deze borging ook voor Lefier belangrijk is, nemen we deze eis over. Volgens de WSW-eis behoren de operationele kasstromen een omvang te hebben van 2% van de totale leningenportefeuille. Fictief moet uit de operationele kasstromen 2% van de leningenportefeuille afgelost kunnen worden. Deze eis geldt voor de komende tien jaar. Daarnaast is er via het portefeuillemanagement een balans in de investerings- en desinvesteringskasstromen die past bij het vermogen van Lefier.

2 Planning & Control en Risicomanagement

2.2 Risicomanagement

2.1 Planning & Control

In de bedrijfsvoering van Lefier neemt risicomanagement een belangrijke plaats in. Als fusiecorporatie hebben wij in 2009 een fundament gelegd voor een nieuw Risicomanagementsysteem (RMS). Dit RMS is gebaseerd op de bestaande en (in werking zijnde) systemen binnen de gefuseerde woningcorporaties.

In onze plannen en verantwoordingsdocumenten maken wij zoveel mogelijk en expliciet het verband duidelijk tussen de inkomsten en uitgaven in euro’s en onze maatschappelijke prestaties. Lefier wil continu ‘In Control’ zijn en maakt als concern bij de beheersing van haar bedrijfsprocessen gebruik van een planning- & controlcyclus. De woonbedrijven maken een begroting en rapporteren per kwartaal aan het bestuur. Het bestuur rapporteert op basis van een geconsolideerde begroting en rapportage aan de raad van commissarissen.

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide De onderneming heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te

Lefier is financieel ‘In Control’ Lefier is volgens de Aedescode ‘In Control’ of met andere woorden: een integere en betrouwbare organisatie die maatschappelijk verantwoord onderneemt onder leiding van een degelijk bestuur.

zomer

najaar

jaareind

periodiek

geconsolideerde

Lefierbrief. functionele plannen

geconsolideerde

periodieke rapportages,

en kaders

begroting

jaarverslag

In het verslagjaar is gewerkt aan de architectuur voor een Lefierbreed RMS. Tevens is een begin gemaakt met uniforme vastlegging van risico’s en beheersingsmaatregelen.

3 Beleidswaarde en overige waarderingen van het vastgoed van Lefier Er zijn diverse manieren om vastgoed te waarderen. Drie relevante methoden zijn:

prestatie overeenkomsten

Lefier is solvabel De onderneming heeft volgens haar eigen normen voldoende eigen vermogen om haar plannen de eerstkomende tien jaar (en vervolgens tot in lengte van jaren) uit te voeren. De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn. Wij drukken de solvabiliteit uit in het percentage eigen vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed in exploitatie. Van doorslaggevend belang voor de financiële weerbaarheid is de financierbaarheid via het aantrekken van vreemd vermogen. Leidend hierbij is de norm van het WSW: het WSW financiert tot 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed. Deze WSWnorm is tevens de solvabiliteitsnorm voor Lefier. Deze solvabiliteitsnorm geldt voor tenminste tien jaar, waarbij de norm voor de laatste vijf jaar wordt vastgesteld op basis van een normatief programma.

bedrijven

Lefier presteert maximaal met het eigen vermogen De onderneming is gericht op een doelmatige bedrijfsvoering en zet haar eigen vermogen daadwerkelijk in voor het behalen van de maatschappelijke doelstellingen. Een situatie met overtollig, op lange termijn niet ingezet vermogen druist in tegen de doelstellingen van Lefier. Het beleidsuitgangspunt ‘Lefier presteert naar vermogen’ is vertaald in twee financiële normen: • Een norm voor de gehele exploitatie van het vastgoed, gerelateerd aan het benchmarksysteem aeDex. Deze norm houdt in dat de exploitatiekosten in percentage van de huursom de komende vijf jaar gemiddeld niet hoger mo gen zijn dan het gemiddelde landelijke percentage van de afgelopen drie jaar. • Een kostennorm voor de netto bedrijfskosten (de kosten die kunnen en moeten worden toegerekend aan het beheer van het vastgoed). Deze norm betekent dat onze netto bedrijfskosten de komende jaren slechts inflatoir mogen stijgen. Aanvullend is gesteld dat er in de periode 2008 tot en met 2010 wel fusiegerelateerde kosten gemaakt mogen worden.

bestuur + kern

voorjaar

Aan het fundament van ons RMS hebben verschillende partijen een bijdrage geleverd, zoals de raad van commissarissen, de raad van bestuur, de controllers en de auditor. De functie van auditor is sinds 2009 nieuw binnen Lefier.

ideeën,

concept

vastgestelde

periodieke rapportages

gegevens en

(meerjaren)

begroting

& management

plannen

begroting

plannen

informatie

budgetteren

Tabel 19 planning- & controlcyclus

rapporteren en bijsturen

Beleidswaarde De beleidswaarde is de contante waarde van de kasstromen van het toekomstig beleid, rekening houdend met de eigen strategie ten opzichte van complexen uit de vastgoedportefeuille. Bruto open marktwaarde Dit wordt ook wel de marktwaarde in verhuurde staat genoemd. WOZ-waarde Dit is de waarde die op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheden als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde.


136 hoofdstuk 8

Waardering bezit op basis van beleidswaarde Lefier waardeert haar vastgoed op basis van beleidswaarde. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie en daarmee de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier. In onderstaande grafiek zijn de drie waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de Bruto-open marktwaarde wordt veroorzaakt door verhuur van de woning. Het verschil tussen de bruto-open marktwaarde en de beleidswaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven worden verhuurd. Lefier waarde van het vastgoed 3.500

4 Treasury Lefier streeft niet alleen naar spreiding van de rentelasten maar ook naar het reduceren van renterisico’s en rentelasten. Deze inspanningen managen wij actief aan de hand van regels die zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Leningen In 2009 is voor € 109 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Daarnaast is in totaal € 35 miljoen afgelost op de bestaande portefeuille. Het totaal van de schuldrestanten van al onze leningen bedraagt per 31 december 2009 € 71,01 miljoen. Het gemiddelde percentage van deze leningenportefeuille per 31 december is 4,57 (2008: 4,79). De duration van de leningenportefeuille bedraagt 7,2.

3.274

Lefier heeft op het gebied van derivaten alleen een rentecap afgesloten op twee roll-over leningen van in totaal € 25 miljoen met een looptijd tot 2012.

3.000 in miljoen ¤

5 Oordeel Centraal Fonds Volkhuisvesting en ministerie WWI

1.500 1.029

500 0 beleidswaarde

bruto open marktwaarde

8.6 Financiële toelichting resultaat samenvatting Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) bedrijfsopbrengsten

realisatie

begroot

verschil

2009

2009

realisatie/

begroot

156.655

153.497

3.158

-106.632

-104.914

-1.718

-25.931

-27.308

1.377

-7

0

-7

vennootschapsbelasting

3.486

-5.880

9.366

operationeel resultaat

27.571

15.395

12.176

27.867

39.216

-11.349

9.934

10.692

-758

-75.274

-36.856

-38.418

bedrijfslasten financiële baten en lasten resultaat deelnemingen

verkoop onroerende zaken gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten overige waardeveranderingen van (im)materiële

vaste activa

Het rapport van het CFV over Lefier (in Corporatie in Perspectief) en de Oordeelsbrief van de minister van WWI zijn beschikbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl).

kosten uitbesteed werk en externe kosten

-8.949

-8.949

0

mutatie actuele waarde

-25.584

-31.597

6.013

jaarresultaat

-44.435

-12.099

-32.336

2.000

Tabel 20

Oordeel minister WWI Behalve het CFV beoordeelt ook de minister voor WWI (Wonen, Wijken en Integratie) de prestaties van corporaties. Hij doet dat mede op basis van de gegevens van het CFV. In de Oordeelsbrief 2009 heeft ook de minister zich in positieve bewoordingen uitgesproken over Lefier.

2.453

2.500

1.000

Oordeel CFV Voor de bedrijfsvergelijking van het CFV is Lefier ingedeeld in de groep ‘Middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties’. Volgens de eindrapportage Corporatie in Perspectief 2009 score wij vergeleken met collega-corporaties binnen onze referentiegroep gunstig. Wij hebben een iets beter risicoprofiel, over de afgelopen jaren een hogere rentedekkingsgraad en lagere netto bedrijfskosten per verhuurbare eenheid (vhe). Lefier heeft een positief solvabiliteitsoordeel en een positief continuïteitsoordeel (A) van het CFV gekregen.

WOZ-waarde

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt financieel toezicht op Lefier namens het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu (VROM). Dit fonds is de toezichthouder die waakt over de financiële gezondheid van woningcorporaties. Tevens organiseert het CFV elk jaar een bedrijfsvergelijking tussen corporaties en stelt per corporatie een unieke rapportage samen. In de jaarlijkse eindrapportage Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties.

6 Financiële toelichting resultaat Het operationeel resultaat is € 12,2 miljoen beter dan begroot. De belangrijkste oorzaken zijn: • In 2009 is de actieve belastinglatentie verhoogd met een bedrag van € 3,5 miljoen. De waardecorrectie van onze grondposities heeft ertoe geleid dat de vennootschapsbelasting € 9,4 miljoen gunstiger is dan begroot; • De gemeente Groningen heeft in 2009 de BWS-subsidie in één keer aan ons uitbetaald. Normaliter zou deze subsidie de komende jaren gelijkmatig vrijvallen. Dit heeft een éénmalige opbrengst van € 1,5 miljoen opgeleverd; • Het saldo van de financiële baten en lasten is € 1,4 miljoen lager. De onrust op de kapitaalmarkt heeft in 2009 historisch gezien relatief lage rentestanden

tot gevolg gehad voor met name de kortere rentetypische looptijden. Lefier heeft hiervan optimaal geprofiteerd; • De netto-bedrijfskosten zijn € 0,7 miljoen hoger dan begroot. Hiervan is € 1,0 miljoen gelabeld als “out-of-pocket”-fusiekosten; • De huuropbrengst is € 0,8 miljoen lager dan begroot vanwege de in verband met een uitspraak van de huurcommissie afgesproken huurreduc tie voor de huurders Akkerstraat/Moesstraat/Parallelweg; • De benoemde maatregelen in het derde kwartaal hebben in 2009 nog onvoldoende geleid tot een beperking van de overschrijding van de onder houdslasten. We hebben € 1,6 miljoen meer uitgegeven aan onderhouds-


138 hoofdstuk 8


lasten. Het verschil wordt veroorzaakt door hogere uitgaven van het mutatie- en dagelijks onderhoud (€ 5,7 miljoen) en lagere uitgaven inzake het planmatig onderhoud en basiskwaliteit (€ 4,2 miljoen). De tegenvallende verkoopopbrengsten van € 11,3 miljoen worden veroorzaakt door het achterblijven van koopcontracten onder de “Te Woon” en het niet verkopen van een complex woningen in Hoogezand ad € 5,9 miljoen. Positieve uitzonderingen zijn ZuidOostDrenthe (inclusief complexmatige verkoop 8 woningen “Meisjesvakschool” in Coevorden aan Domesta, opbrengst € 1,4 miljoen per 31-12-2009) en Stadskanaal. Hierdoor realiseren we hier samen € 2,5 miljoen meer verkoopopbrengst dan begroot. Het resultaat op de overige projectmatige activiteiten van Lefier zijn € 33,2 miljoen slechter dan begroot. • In het vierde kwartaal zijn de gronden ontwikkelposities beoordeeld en opnieuw gewaardeerd. Dit heeft geleidt tot een vermogenscorrectie van € 24,3 miljoen. Een overschrijding van € 8,9 miljoen wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door hogere onrendabele toppen. Hierbij moet de opmerking worden gemaakt dat hierin ook een gewijzigde rekenmethodiek van de beleidswaarde in is verdisconteerd.

goede keuzes maken voor de inzet van ons ongedeeld vermogen Matthieu van Olffen, directeur Finance & Control Lefier

140 hoofdstuk 9

lefier en de samenwerkingsverbanden 141

9. lefier en de samenwerkingsverbanden


142 hoofdstuk 9

1 Stichtingen en deelnemingen Woningcorporatie Lefier is op 1 januari 2009 ontstaan uit een fusie van de corporaties In uit Groningen, Wooncom uit Emmen en Volksbelang Wonen en Welzijn uit Hoogezand. Lefier is ondergebracht in een stichting. In de statuten is als doel vastgelegd dat de Stichting Lefier uitsluitend werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting in de diverse noordelijke gemeenten. Lefier wil dit doel onder meer bereiken door: a. het voeren van bestuur over en het samenwerken met andere gemeenten en gevestigde rechtspersonen die eveneens werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting; b. het bevorderen van de samenhang tussen en de afstemming in beleid en activiteiten van de rechtspersonen waarover de stichting bestuur voert; c. het bouwen, verkrijgen, in stand houden, verhuren, vervreemden en amo veren van woningen; d. het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daar voor bevorderlijk kan zijn. Stichting Lefier is (mede)bestuurder van diverse deelnemingen. Daaruit volgt dat de raad van commissarissen van de stichting toezicht houdt op de raad van bestuur van Lefier. De raad van bestuur is direct of indirect bestuurlijk verantwoordelijk voor het functioneren van de deelnemingen. Lefier past haar beleid zoveel mogelijk ook toe op samenwerkingsverbanden. Dit geldt ook voor het risicomanagement. Rekening houdend met de doelstelling van de samenwerking worden de risico’s zoveel mogelijk beperkt. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van de aard van de samenwerking.

De rechtspersonen opgericht voor een specifiek project worden in principe ontbonden na afloop van het project. Daarnaast heeft Lefier de bestuurlijke bevoegdheid over een aantal entiteiten waarin meer permanent activiteiten worden uitgevoerd (w.o. vastgoedexploitatie). Deze hebben een redelijk stabiel resultaat. In de jaarrekening staat een specifieker overzicht van de financiën van de deelnemingen in het boekjaar 2009. Hieronder staan de deelnemingen per woonbedrijf.

3 Deelnemingen Lefier ZuidoostDrenthe Wooncom Holding BV

De Monden CV datum oprichting

03-07-2001

deelneming

De Monden BV bezit 2% van de aandelen.

Datum oprichting

13-10-2000

bestuurs-verantwoordelijkheid

Niet van toepassing.

Deelneming

Stichting Lefier bezit 100% van de aandelen.

KvK-nummer

02074292

Bestuurs-verantwoordelijkheid

Het bestuur van Stichting Lefier is het bestuur van

beschrijving

In eigendom verwerven, herontwikkelen, exploiteren

de vennootschap.

van registergoederen, waarbij de bouw en verkoop

KvK-nummer

2322881

Beschrijving

• Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in,

2 Deelnemingen Lefier Hoogezand-Stadskanaal vestiging Hoogezand Volkspart BV

van woningen niet tot het doel behoort. Wooncom Verhuur BV

het samenwerken met, het besturen van, alsmede

datum oprichting

31-12-2007

het financieren van andere ondernemingen, in

deelneming

Wooncom Holding BV bezit 100% van de aandelen.

welke rechtsvorm ook.


Het bestuur van Wooncom Holding BV is het bestuur

• Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het

van de vennootschap.

beheren en het beschikken over registergoederen

KvK-nummer

01124736

en het stellen van zekerheden, ook voor schulden

beschrijving

De exploitatie van commercieel vastgoed en het in

van anderen, doch enkel binnen het concern waar

dat kader verwerven van registergoederen, investe-

de vennootschap deel van uitmaakt.

ren van gelden in registergoederen, het stichten van

datum oprichting

23-01-1998

deelneming

Lefier bezit 100% van de aandelen.


Het bestuur van Lefier vormt het bestuur van de

datum oprichting

03-07-2001

vennootschap.

deelneming


KvK-nummer

02062017



beschrijving

Dienstverlening op het gebied van wonen, met name


datum oprichting

31-12-2007

door het exploiteren van een of meerdere woonwinkel.

KvK-nummer

02074258

deelneming


beschrijving

• Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in,



Hoogezand 4 CV

De Monden BV

gebouwen en het administreren en beheren, exploiteren, huren en verhuren dan wel vervreemden van registergoederen. Wooncom Diensten BV

datum oprichting

01-12-2006

het samenwerken met, het besturen van, alsmede


deelneming

Lefier bezit 99.5% van de aandelen.


KvK-nummer

01124861




beschrijving

Het voeren van administraties voor derden,

KvK-nummer



ondermeer voor verenigingen van eigenaren van

beschrijving

Woningexploitatie met uitponden als achterliggende


appartementencomplexen.

gedachte

en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen, doch enkel binnen het concern waar de vennootschap deel van uitmaakt.


144 hoofdstuk 9

Wooncom Projectontwikkeling BV

Wilhelmina Projectontwikkeling en Exploitatiemaatschappij BV

4 Deelnemingen Lefier StadGroningen

datum oprichting

30-12-2005

datum oprichting

10-07-2006

deelneming


deelneming





Het bestuur van Wooncom Holding BV en het

datum oprichting


bestuur van Bemog Projectontwikkeling BV zijn het

KvK-nummer

04080057

beschrijving

• Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede

Wonen Boven Winkels NV datum oprichting

25-02-2004

deelneming


03-05-1999


Lefier heeft zeggenschap middels de

deelneming


aandeelhoudersvergadering.

bestuur van de vennootschap.


Lefier heeft zeggenschap middels de

KvK-nummer

02083406

KvK-nummer

04082459

aandeelhoudersvergadering.

beschrijving

beschrijving

Het ontwikkelen, realiseren, exploiteren en verkopen

KvK-nummer

02064817

om leegstaande panden boven winkels te renoveren,


van het project Wilhelminastraat 94-103 in Emmen,

beschrijving

Het aanbieden van producten en diensten op het

aan te passen en geschikt te maken voor bewoning.


waaronder begrepen alle werkzaamheden die noodzake-

gebied van beheer, administratie en onderhoud van

Hiermee zorgen we ervoor dat meer woningen be-


lijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van het uitvoeren

onroerende zaken aan zowel particuliere eigenaren

schikbaar komen, dat leefbaarheid in de stad wordt


van het project, zoals het verkrijgen, vervreemden en

van onroerend goed als rechtspersonen en eigenaren.

bevorderd en dat achterstallig onderhoud van leeg-

en het stellen van zekerheden, ook voor schulden

bezwaren van registergoederen, het verstrekken van op-

Woningnet NV

van anderen, doch enkel binnen het concern waar

drachten aan adviseurs, architecten, makelaars cetera.

datum oprichting

05-02-2001

Stichting Usus (bestuurlijk)

Pandgarant BV

Wonen boven Winkels Groningen stelt zich als doel

staande bovenverdiepingen wordt aangepakt. In Holding BV

deelneming


datum oprichting

29-12-2005

• Het verrichten van alle verdere handelingen, die met

datum oprichting

06-04-2006


Lefier heeft geen bestuurlijke inspraak.

deelneming


het vorenstaande in de ruimste zin verband houden

deelneming

Lefier heeft geen deelneming in Stichting Usus.

KvK-nummer

30171204



of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.



beschrijving

Elektronische woonruimteverdeling in verschillende

vennootschap.

KvK-nummer

08145876

regio’s in Nederland. Hierbij gaat het zowel om de

KvK-nummer

02091641

beschrijving

Het doel van de stichting is een netwerk en centrum

sociale huur als huurwoningen in de vrije sector, maar

beschrijving

Participeren in verschillende deelnemingen, zoals In

ook om koopwoningen.

Ontwikkeling BV en de Vierwaarde BV.

de vennootschap deel van uitmaakt.

Emmermeer Ontwikkeling BV datum oprichting

07-07-2005

deelneming


te zijn voor onderzoek, ontwikkeling en innovatie op


Het bestuur van Wooncom Holding BV en het

het gebied van wonen, welzijn en zorg en al hetgeen

bestuur van Bemog Projectontwikkeling BV zijn het

bestuur van de vennootschap.

KvK-nummer

05078751

datum oprichting

beschrijving

Het ontwikkelen, realiseren en verkopen van het

project Emmermeer, plangebied Aireydorp.

daartoe bevorderlijk kan zijn.

Groninger Monumentenfonds NV

In Ontwikkeling BV

datum oprichting

27-08-2002

datum oprichting

29-12-2005

deelneming


deelneming

In Holding BV bezit 100% van de aandelen.

02-02-2000


Lefier heeft geen bestuurlijke inspraak.



deelneming

Lefier heeft geen deelneming in Stichting Farkas.

KvK-nummer

02076784

vennootschap.



beschrijving

In het belang van stads- en dorpsherstel verwerven

KvK-nummer

02091657

KvK-nummer

04060650

en restaureren van registergoederen, in het bijzonder

beschrijving

Projectontwikkeling van verschillende vastgoed-

beschrijving

Technisch ontwerp en advies voor stedenbouw-,

monumenten.

projecten in Groningen.

Stichting Farkas (bestuurlijk)

verkeers-, tuinen landschapskunde, ruimtelijke ordening en planologie. Door samenwerking met Drentse corporaties verbeteren van volkshuisvesting in Hongarije.


146 hoofdstuk 9

In Ter Steege VOF

5 Overzicht juridische structuur per 31 december 2009

Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen

datum oprichting

9-11-2006

datum oprichting

20-01-1999

deelneming

In Ontwikkeling BV is 50% eigenaar

deelneming

Lefier heeft geen deelneming in deze stichting




Een bestuurder van Lefier is voorzitter van het

KvK-nummer

02096247

bestuur van de stichting.

beschrijving

Aannemersbedrijf voor burgerlijke en utiliteitsbouw.

KvK-nummer

02065905

Tasmantoren VOF

beschrijving

Woningstichting lefier

Deze stichting heeft instandhouding van monumenten

datum oprichting

20-05-2008

als doel. Stichting Stadsherstel kan door haar ruime

deelneming

In Ontwikkeling BV is 67% eigenaar.

doelstelling niet in aanmerking komen voor ver-



hoogde rijksbedragen in kosten van de restauratie

KvK-nummer

0113348

van rijksmonumenten. Daarom is deze zusterstichting

beschrijving

Aannemersbedrijf voor burgerlijke en utiliteitsbouw.

opgericht; uitsluitend voor rijksmonumenten.

Wooncom Holding BV

100%

100%

100%

100%

100%

50%

50%

33%

0,02%

10,3%

50%

100%

100%

99,5%

Pandgarant

Woningnet

NV

NV Wonen

IN

Volkspart

CV

BV

NV

Groninger

Boven

Holding

BV

Hoogezand

monumenten-

Winkels

BV

Vierwaarde BV datum oprichting

16-05-2007

De Monden

Wooncom

Wooncom

Wooncom

Emmermeer

Wilhelmina

deelneming

In Holding BV bezit 33% van de aandelen.

BV

verhuur

diensten

Project-

ontwikkeling

P&E BV


Een bestuurder van In Holding BV vormt samen met

BV

BV

ontwikkeling

BV

een bestuurder van De Huismeesters Ontwikkeling

BV het bestuur.

KvK-nummer

02097998

beschrijving

SRRG

2%

Het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van

4

fonds

BV

100%

33,3%

registergoederen en andere vermogenswaarden, waaronder begrepen projectontwikkeling, het ver-

De Monden

werven en vervreemden van (landbouw)gronden en

CV

98%

het ontwikkelen en exploiteren van deze gronden ten

IN

Vierwaarde

ontwikkeling

BV

BV

behoeve van nieuwbouw, alsmede het ontwikkelen, realiseren en exploiteren van deze nieuwbouw, alsmede beheren en beleggen.

Stichting Usus (bestuurlijk)

Toelichting: aandelen relatie personele unie bestuurlijke relatie

Stichting Farkas (bestuurlijk)

50%

67%

V.O.F. IN

V.O.F.

Ter Steege

Tasmantoren

lefier in dejaarrekening ongedeeldelefier regio 149

148 hoofdstuk 10 1

10. Jaarrekening lefier

inhoudsopgave

1 Kerngegevens

150

2. Jaarrekening 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

Geconsolideerde Balans per 31 december 2009 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2009 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2009 Grondslagen voor de financiële verslaggeving Toelichting op de geconsolideerde Balans Toelichting fiscale positie Niet uit de balans blijkende verplichtingen Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening Toelichting beloning bestuur (WOPT)

153 154 156 158 160 169 179 180 182 188

3. Overige gegevens

189

3.1 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting 3.2 Voorstel resultaatbestemming

189 189

4. Bijlagen 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Financieel overzicht groepsmaatschappijen Toelichting netto-bedrijfskosten Enkelvoudige Balans per 31 december 2009 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2009 Toelichting Overige waardeveranderingen over 2009 Toelichting Realisatie en Begroting

190 190 192 194 197 199 199


150 hoofdstuk 1 10

1 Kerngegevens Aantal verhuureenheden in exploitatie A. Woningen B. Eenheden in verzorgingshuizen C. Overige woongelegenheden Subtotaal woongelegenheden D1: Garages D2: Bedrijfsruimten/winkels D3: Overig bezit D4: Maatschappelijk vastgoed Subtotaal niet woongelegenheden Totaal Mutaties in verhuureenheden Opgeleverde nieuwbouw Aankopen Verkopen Verkopen Te Woon Sloop Saldo overige mutaties Saldo mutaties Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop tot € 357,37 Betaalbaar vanaf € 357,37 tot € 548,18 Duur tot huurtoeslaggrens vanaf € 548,18 tot € 647,53 Duur boven huurtoeslaggrens vanaf € 647,53 Totaal

31/12/2009

31/12/2008

25.593 392 3.866 29.851 2.523 298 584 53 3.458 33.309

25.788 392 3.828 30.008 2.392 244 640 42 3.318 33.326

594 15 -269 -11 -357 11 -17

393 9 -335 -10 -394 9 -328

6.568 18.363 368 294 25.593

7.284 18.069 317 118 25.788

Volkshuisvestelijke prestaties Aantal opgeleverde koop woongelegenheden Aantal opgeleverde huur woongelegenheden Aantal aangekochte woongelegenheden Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000,-) Aantal verkochte woongelegenheden Aantal gesloopte woongelegenheden Totaal Verhuur Totale huurachterstand (in duizenden euro’s) Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen Huurderving in % van huren en vergoedingen Gemiddelde netto huurprijs van de woningen % van de maximale huurprijs van de woningen

31/12/2009

31/12/2008

248 454 3 603 275 348 1.931

235 388 9 512 345 367 1.856

4.235 2,9% 0,8% 404 65,8%

4.025 2,8% 1,1% 387 65,9%

Organisatie Aantal werknemers ultimo in loondienst 522 523 Aantal fte’s ultimo in loondienst 450,1 456,9 Balans en resultaten (in duizenden euro’s) Eigen vermogen 447.039 491.474 Voorzieningen 45.004 30.181 Totaal vermogen 1.222.143 1.167.516 Huren 136.852 133.743 Vergoedingen 8.858 8.545 Vennootschapsbelasting 3.486 -2.509 Jaarresultaat -44.435 15.416


152 hoofdstuk 1 10

Waardering bezit (in duizenden euro’s) Beleidswaarde Fiscale waarde Marktwaarde in verhuurde staat

31/12/2009 1.021.753 3.274.462 2.440.709

31/12/2008 975.038 3.182.523 2.446.765

2 Jaarrekening 2.1 Geconsolideerde Balans per 31 december 2009 Zie volgende pagina

Financiële continuïteit Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid Treasury (in duizenden euro’s) Leningenportefeuille Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Gemiddelde restant looptijd in jaren Duration Maximaal toegestane leningenportefeuille (WSW) Toelichting kengetallen: Solvabiliteit: Het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar maal 100. Liquiditeit (current ratio): Totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar. Rentabiliteit eigen vermogen: Het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar.

36,6 1,1 -3,6 4,1 -1,0 14.891

42,1 1,3 1,3 4,3 4,0 16.320

712.198 4,57 18 7,2 1.637.231

637.789 4,79 18 7,3 1.591.261

Rente vreemd vermogen: Het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar. Rentabiliteit totaal vermogen: Het totaal van het jaarresultaat en de rentelast op vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen ultimo boekjaar.

154 hoofdstuk 10 1

A. Balans 1. Activa (in € 1.000) VASTE ACTIVA 31/12/2009 31/12/2008 Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 1.029.930 984.076 Onroerende zaken in ontwikkeling 68.199 68.342 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 17.409 16.225 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 1.118.426 1.070.678 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies 0 1.887 Deelnemingen 829 849 Actieve belastinglatentie 9.101 5.615 Vorderingen op groepsmaatschappijen 658 576 10.588 8.927 Totaal vaste activa 1.129.014 1.079.605 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 49.425 54.243 Onderhanden projecten 23.905 18.560 Vorderingen Huurdebiteuren 2.240 2.875 Gemeenten 180 147 Vorderingen belastingen 6.498 0 Vorderingen op groepsmaatschappijen 370 0 Overige vorderingen 3.623 3.688 Overlopende activa 6.667 4.550 Totaal vorderingen 19.578 11.260 Effecten 0 100 Liquide middelen 221 3.748 Totaal vlottende activa 93.129 87.911 TOTAAL ACTIVA 1.222.143 1.167.516


2. Passiva (in € 1.000) 31/12/2009 31/12/2008 Eigen vermogen Overige reserves 491.474 476.058 Resultaat boekjaar -44.435 15.416 447.039 491.474 Egalisatierekening 0 1.887 Voorzieningen Voorziening onderhoud 517 702 Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw 43.442 28.055 Overige voorzieningen 1.045 1.424 45.004 30.181 Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 712.198 637.789 Af: rentabiliteitswaardecorrectie -72.430 -64.987 Waarborgsommen 133 117 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 642.789 574.954 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 45.928 18.423 Schulden aan gemeenten 168 192 Schulden aan leveranciers 13.469 20.808 Schulden op groepsmaatschappijen 124 0 Belastingen en premies sociale verzekering 1.946 3.995 Overige schulden 160 1.064 Overlopende passiva 25.516 24.538 87.311 69.020 TOTAAL PASSIVA 1.222.143 1.167.516


156 hoofdstuk 10 1

2.2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2009 B. Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) 2009 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 136.852 Vergoedingen 8.858 Overheidsbijdragen 2.494 Verkoop onroerende zaken 27.867 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 9.934 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 5.311 Overige bedrijfsopbrengsten 3.140 Som der bedrijfsopbrengsten 194.456 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 2.840 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 75.274 Kosten uitbesteed werk en externe kosten 8.949 Erfpacht 38 Lasten onderhoud 36.130 Lonen en salarissen 22.614 Sociale lasten 2.438 Pensioenlasten 3.942 Overige personeelskosten 2.335 Huisvestingskosten 1.941 Kosten Raad van Commissarissen 79 Algemene kosten 8.668 Zakelijke bedrijfslasten 9.299 Servicekosten 8.652 Overige bedrijfslasten 7.656 Som der bedrijfslasten 190.855 BEDRIJFSRESULTAAT 3.601

2008 133.743 8.545 698 37.579 25.690 5.230 2.227 213.712

2.495 25.511 24.065 34 36.018 21.534 2.331 4.001 3.105 2.329 314 8.693 8.426 8.075 7.063 153.994 59.718

2009 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.958 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 0 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 669 Rentelasten en soortgelijke kosten -32.558 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING -22.330 VOOR BELASTINGEN Belastingen 3.486 Resultaat deelnemingen -7 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN -18.851 Buitengewone baten 0 Buitengewone lasten 0 Belastingen buitengewoon resultaat 0 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE -18.851 MATERIËLE VASTE ACTIVA Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -25.584 RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE -44.435 MATERIËLE VASTE ACTIVA

2008 6.880 0 -35 -30.811 35.752 -2.509 14 33.257 0 0 0 33.257

-17.841 15.416


158 hoofdstuk 1 10

2.3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2009 (in € 1.000) 2009 2008 Liquide middelen primo -14.675 4.591 Operationele activiteiten Huren 136.852 133.743 Vergoedingen 8.858 8.545 Overheidsbijdragen 2.457 698 Overige bedrijfsopbrengsten 6.412 6.694 Ontvangen rente 4.330 5.362 Saldo ingaande kasstroom 158.909 155.042 Erfpacht -38 -34 Lasten onderhoud -36.130 -35.952 Lonen en salarissen -22.614 -21.649 Sociale lasten -6.404 -6.332 Overige organisatielasten -13.750 -15.239 Zakelijke bedrijfslasten -9.298 -8.426 Servicekosten -8.652 -8.075 Overige lasten -11.186 -8.362 Vennootschapsbelasting 3.486 -3.755 Deelnemingen 31 -58 Betaalde rente/financieringskosten -32.559 -30.707 Saldo uitgaande kasstroom -137.114 -138.589 Kasstroom uit operationele activiteiten

21.795

Investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaand bezit 30.837 Verkoopontvangsten nieuwbouw koop -3.770 Verkoopontvangsten overig 434

16.453

39.246 19.045 25.278

2009 2008 Investeringen/uitgaven activa in exploitatie -78.811 -99.045 Investeringen/uitgaven activa ten dienste van de exploitatie -882 -3.924 Investeringen/uitgaven activa in ontwikkeling -56.221 -27.440 Investeringen/uitgaven onderhanden werk -26.831 -39.491 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -135.244 -86.331 Financieringsactiviteiten Leningen o/g: Nieuwe leningen 109.300 87.370 Klim 157 127 Contractaflossingen -12.305 -23.219 Eindaflossingen -22.743 -13.932 Leningen u/g: Verstrekte leningen 0 -406 Contractaflossingen 0 748 Kasgeldleningen 8.008 -76 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 82.417 50.612 Liquide middelen ultimo -45.707 -14.675


160 hoofdstuk 1 10

2.4 Grondslagen voor de financiële verslaggeving Regelgeving Conform de in het besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overéénstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecificieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassingen. Grondslagen waardering en resultaatbepaling Als grondslag voor de waardering van de materiële vaste activa is gekozen voor de actuele waarde. Met uitzondering van de onroerende zaken in ontwikkeling en de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Deze laatstgenoemde activa is gewaardeerd tegen verkrijgingdan wel vervaardigingsprijs. De deelnemingen worden gewaardeerd tegen

netto-vermogenswaarde. De overige financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De vorderingen en schulden in de jaarrekening zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Uitgezonderd de jubileumuitkering. Deze is gewaardeerd tegen contante waarde. Grondslagen voor verwerking fusie Op 1 januari 2009 is Lefier ontstaan uit een fusie met Volksbelang uit Hoogezand-Sappemeer, Wooncom uit Emmen, Borger en Stadskanaal en In uit Groningen. De fusie kan worden aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de zogenaamde “pooling of interests”-methode te worden toegepast. Bij deze methode moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de gevoegde partijen worden opgenomen op basis van de grondslagen van de nieuwe organisatie. De vergelijkende cijfers over 2008 zijn pro forma aangepast. Aanpassing van de waarderingsgrondslagen leidt tot de volgende wijzigingen per 1 januari 2009. De overige aanpassingen in presentatie van de cijfers hebben per saldo geen effect op het eigen vermogen en het resultaat. De vergelijkende cijfers met betrekking tot 2008 zijn ook voor presentatiedoeleinden pro forma toegepast.

Eigen vermogen (bedragen in duizenden euro’s) Eigen vermogen per 31 december 2008 volgens jaarrekening In Eigen vermogen per 31 december 2008 volgens jaarrekening Wooncom Eigen vermogen per 31 december 2008 volgens jaarrekening Volksbelang Aanpassing waardering onroerende en roerende zaken in exploitatie Aanpassing waardering onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Aanpassing waardering leningenportefeuille/rentabiliteitswaardecorrectie Overige aanpassingen Eigen vermogen per 1 januari 2009 op basis van waarderingsgrondslagen Lefier

bedrag 204.240 105.725 16.890 119.545 -3.039 48.271 -158 491.474

Resultaat (bedragen in duizenden euro’s) bedrag Resultaat 2008 volgens jaarrekening In 13.793 Resultaat 2008 volgens jaarrekening Wooncom 4.373 Resultaat 2008 volgens jaarrekening Volksbelang -2.750 Resultaat 2008 op basis van waarderingsgrondslagen Lefier 15.416

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn alle activa, passiva, baten en lasten van Lefier en haar groepsmaatschappijen en joint ventures, die met haar een economische en organisatorische eenheid vormen, geconsolideerd.

Bij de consolidatie zijn de groepsmaatschappijen integraal geconsolideerd. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd en overige deelnemingen (allen kleiner dan 20%) worden tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. De onderlinge verhoudingen zijn geëlimineerd.

Volledig geconsolideerd belang vestigingsplaats KvK-nr In Holding B.V. 100,00% Groningen 02091641 In Ontwikkeling B.V. 100,00% Groningen 02091657 Stichting In Stadsherstel 100,00% Groningen 41010440 Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen 100,00% Groningen 02065905 Proportioneel geconsolideerd belang vestigingsplaats KvK-nr N.V. Wonen boven Winkels Groningen 50,00% Groningen 02083406 V.O.F. In - Ter Steege 50,00% Groningen 02096247 V.O.F. Tasmantoren 66,67% Groningen 01133482 Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto-vermogenswaarde belang vestigingsplaats KvK-nr Groninger Monumentenfonds N.V. 10,30% Groningen 0207678 Pandgarant B.V. 33,33% Groningen 02064817 Vierwaarde B.V. 33,33% Groningen 02097998 Volkspart B.V. 100,00% Hoogezand 02062017 Woningnet N.V. 0,02% Utrecht 30171204 Wooncom Holding B.V. 100,00% Emmen 02071358


162 hoofdstuk 1 10

Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Het begrip actuele waarde is nader uitgewerkt in de beleidswaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op complexniveau de contante waarde van toekomstige exploitatieopbrengsten te verminderen met de

contante waarde van de toekomstige exploitatielasten. Alle kosten- en/of opbrengsten worden toegerekend aan een individueel object. Bij de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende parameters en uitgangspunten gehanteerd:

Aard van de norm Niveau van de norm Complexindeling/kasstroomgegenererende eenheid complexdefinitie conform AEDEX (IPD)-definitie Moment van disconteren medionumerando Beleidshorizon 5 jaren Beleidshorizon beleggingsportefeuille voor het vastgoed, welke expliciet als belegging wordt aangehouden, worden de verkopen via een uitpondscenario in de waardering van het complex meegenomen. Levensduur 25 jaren Onderhoudsuitgaven uitgaven gerelateerd aan de labelling/strategie per complex, gebaseerd op onderhouds meerjarenplanning Zakelijke lasten De zakelijke lasten zijn normatief bepaald. Voor complex-specifieke uitgangspunten (belastingen en verzekeringen) wordt uitgegaan van een raming op complexniveau. Restwaarde Restwaarde 10% van de waarde conform de Wet Onroerende Zaken. Deze wordt nominaal en niet verdisconteerd meegenomen. Disconteringspercentage 6,00% Inflatie 2010-2014 1,00%; 1,25%; 1,50%; 1,75%; 2,00% Evenwichtsniveau prijsindex 2,25% vanaf 2015 wordt uitgegaan van deze waarde Loonindex 2010-2014 1,50%; 1,85%; 2,20%; 2,55%; 2,90% Evenwichtsniveau loonindex 3,25% vanaf 2015 wordt uitgegaan van deze waarde Onderhoudskostenindex 2010-2014 1,50%; 1,85%; 2,20%; 2,55%; 2,90% Evenwichtsniveau onderhoudskostenindex 3,25% vanaf 2015 wordt uitgegaan van deze waarde Marktindex 2010-2014 1,50%; 1,85%; 2,20%; 2,55%; 2,90% Evenwichtsniveau marktindex 3,25% vanaf 2015 wordt uitgegaan van deze waarde

Aard van de norm Reguliere huurverhoging per 1 juli 2010-2015 Evenwichtsniveau huurverhoging Kostenfactoren a) Woning b) Studenteneenheid c) Eenheden in een verzorgingshuis d) Woonwagenstandplaats e) Parkeerplaats en/of garagebox f) Schuurtje en/of kelder g) Bedrijfsmatig vastgoed h) Maatschappelijk vastgoed

Niveau van de norm 1,00%; 1,00%; 1,25%; 1,50%; 1,75%; 2,00% 2,25% vanaf 2016 wordt uitgegaan van deze waarde verhoging lopend jaar is gebaseerd op prijsinflatie vorig jaar De kostenfactoren bepalen de wijze waarop de indirecte kosten worden toegerekend aan de verhuureenheden. 1,00 0,75 0,50 0,50 0,10 0,10 1,00 per 100 m2 bruto-vloeroppervlak 1,00 per 100 m2 bruto-vloeroppervlak

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De materiële vaste activa in ontwikkeling is de nieuwbouw huur welke Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijging- of vervaardigingsprijs dan wel de De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden lagere verwachte beleidswaarde. lineair afgeschreven. Omschrijving Methode Restwaarde Looptijd Casco kantoorgebouw Lineair 50% woz-waarde 25 jaar Verbetering kantoorgebouw Lineair nihil 10 jaar Vervoermiddelen Lineair nihil 5 jaar Kantoorinventaris Lineair nihil 5 jaar Computers Lineair nihil 5 jaar (Kantoor-)machines Lineair nihil 5 jaar Software Lineair nihil 5 jaar


164 hoofdstuk 1 10

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (voorraad MGE woningen) Teruggekochte MGE woningen worden gewaardeerd tegen de terugkoopprijs vermeerderd met de kosten. Indien de woning binnen 6 maanden wordt verkocht wordt de overdrachtsbelasting teruggevraagd (wordt via de notaris afgerekend). Indien een teruggekochte woning wordt verhuurd, wordt de opgenomen waarde onder ‘voorraad koopwoningen’ afgeboekt en tegen de teruggekochte waarde inclusief kosten opgenomen onder de materiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet. Actieve belastinglatentie Deze is gevormd voor de tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering voor onroerende zaken en de leningenportefeuille tegen het geldende belastingtarief. Daarnaast wordt de actieve belastinglatentie gevormd door de negatieve fiscale resultaten over 2006, 2007 en 2008. Deelnemingen Deelnemingen waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij een kapitaalsdeelname van groter dan 20% wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van invloed van betekenis. Deelnemingen met een negatieve vermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Bij een kapitaalsdeelname van kleiner dan 20% wordt ervan uitgegaan dat er geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend. Dividenden van deze deelnemingen worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Te vorderen bijdragen De waardering van de te vorderen bijdragen vindt plaats door aan de contante waarde van het rentevoordeel, gedurende de looptijd van de lening, jaarlijks rente toe te rekenen. Bij de bepaling van de contante waarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - contractuele rente van 0,50 procent; - marktrente van 4,05 procent; - verdisconteringsvoet van 4,05 procent; - exploitatieperiode loopt van 1 september 2004 tot en met 1 september 2013 (contractperiode lening).

wanneer deze lager is. Voor de grondbank geldt dat alle kasstromen die hieruit voortvloeien worden geactiveerd. Dit betreft ook de huurinkomsten en de onderhoudslasten uit de tijdelijke exploitatie. Daarnaast wordt een calculatorische rente toegerekend aan de onderhanden werkpositie. Genoemde kasstromen en kosten worden per positie/locatie geadministreerd. Voor iedere locatie is er bij de aankoop een grondexploitatie (grex) beschikbaar. Deze grex bevat op hoofdlijnen een doorrekening van het meest haalbare ontwikkelprogramma en wordt tenminste eens per drie jaar herzien. Als randvoorwaarde geldt dat de realiseerbare waarde van het actief hoger moet zijn dan de boekwaarde inclusief de geactiveerde directe kosten en geactiveerde rente (RJ273.212). Onderhanden projecten

Voorraad koop De voorraad koop is gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingsprijs, zonodig wordt een voorziening voor toekomstig verlies in rekening gebracht.

Richtlijn 221 Met ingang van 2009 is de oude Richtlijn 221 “Onderhanden projecten in opdracht voor derden” vervangen door de nieuwe richtlijn. De nieuwe Richtlijn benadrukt het verschil tussen verkochte en nog niet verkochte woningen van projecten in aanbouw. Dit houdt in dat niet verkochte woningen worden verantwoord als voorraad onderhanden werk en verkochte woningen als onderhanden projecten. Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten zijnde de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. In aansluiting op Richtlijn 221 zijn de vergelijkende cijfers in de balans en winsten verliesrekening voor het boekjaar 2008 aangepast. De toepassing van de richtlijn heeft geen invloed gehad op het vermogen en het resultaat.

Grond- en ontwikkelposities Wanneer grond (al dan niet met onroerend goed) wordt gekocht met het oog op (her-)ontwikkeling, dan wordt deze opgenomen in de grondbank. Deze wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs of opbrengstwaarde

Verliezen op verkoopprojecten worden ten laste van het resultaat gebracht zodra zij worden onderkend. Lefier verwerkt de projectopbrengsten en -kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winsten verliesrekening in overéénstemming met RJ221.301. Dit betekent het toepassen van de

Voorraad materialen De voorraden zijn tegen vaste verrekenprijzen gewaardeerd, zonodig wordt een voorziening voor incourantheid in aftrek gebracht.

“percentage of completion” methode (POC) indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden ingeschat. Hierbij wordt het toe te rekenen deel van de projectontwikkeling naar rato van de verrichte prestaties gebaseerd op het totaal van de verwachte opbrengsten van de verkochte eenheden in verhouding tot de verwachte opbrengsten van het gehele project (RJ221.320). Mocht bij een project de gedeclareerde termijnen hoger zijn dan de bestede kosten dan wordt het saldo onder de overlopende passiva opgenomen. Huurdebiteuren De vorderingen huurdebiteuren “actieve contracten” en “niet actieve contracten” worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De voorziening huurdebiteuren wordt gewaardeerd op 10% van het saldo van de actieve contracten en 75% van het saldo van de niet-actieve contracten. Voorziening latente belastingverplichtingen Deze is gevormd voor de tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering voor onroerende zaken tegen het geldende belastingtarief. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Een te verwachten onrendabele top op onroerende zaken in ontwikkeling is in mindering gebracht op de stichtingskosten van het project. Indien de onrendabele top groter is dan de bestede stichtingskosten is het saldo van het project verantwoord onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. Voorziening fusiekosten Deze voorziening dient ter dekking van afvloeiingskosten als gevolg van de fusie tussen de voormalige Stichting Volkshuisvesting en de Stichting Studentenhuisvesting vertrokken personeelsleden. Gewaardeerd op nominale waarde.


166 hoofdstuk 1 10

Voorziening onderhoud Deze voorziening dient als egalisatie voor enkele onderhoudsuitgaven in de servicekosten. Gewaardeerd op nominale waarde. Voorziening jubileumuitkering De voorziening inzake jubilea is een voorziening voor mogelijke verplichtingen aan eigen medewerkers in verband met uitkeringen inzake jubilea (CAO) gedurende de periode dat men mogelijk werkzaam zal zijn bij Lefier. De verplichtingen worden tegen contante waarde opgenomen en bepaald op basis van actuariële grondslagen. Rekening wordt onder meer gehouden met blijfkans en sterftekans. Voorziening omgevingsbeheer Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken, door de bewoners, op terugbetaling van de betaalde kosten voor omgevings-beheer. Gewaardeerd op nominale waarde. Voorziening reservering rentevoordeel Gedurende de contractperiode van de lening wordt de bijdrage (verschil markt- en contractrente) van de gemeente Groningen middels een laagrentende lening ten laste van de exploitatie gebracht. De bijdrage wordt bepaald via de annuïteitenmethode. Het verschil in de annuïteit op basis van de marktrente (4,05 procent) en de contractrente (0,50 procent) is de jaarlijkse bijdrage. Aan het einde van de contractperiode van de lening wordt de voorziening gesaldeerd met de te vorderen bijdragen. Resultaatbepaling Binnen het resultaat zijn alle hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen gehanteerd ter bepaling van het resultaat. De baten zijn gerealiseerd in het betreffende jaar. De voorziene lasten zijn eveneens in het betreffende jaar opgenomen.

Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huuroveréénkomsten. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overéénstemming met het huurbeleid van Lefier. Vergoedingen Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen inzake levering van energie en doorbelasting van verrichte diensten. Verkoop onroerende zaken De omzet van de verkochte verhuureenheden wordt verantwoord op het moment van juridische levering (passeren van de transportakte). Omzet nieuwbouw koop Betreft de in het boekjaar gefactureerde termijnen van de verkochte koop. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Betreft activering van door eigen personeel bestede uren aan nieuwbouwen renovatieprojecten. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord alle overige baten welke voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening. Afschrijvingen Betreft de lineaire afschrijvingen op kantoren, vervoermiddelen, inventarissen en automatiseringsapparatuur. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Betreft de bestede kosten van de opgeleverde nieuwbouw koop en de

bestede kosten van de onderhanden reeds verkochte projecten in het boekjaar. Lasten onderhoud Onder de lasten onderhoud zijn alle kosten opgenomen van de in het boekjaar uitgevoerd dagelijks-, mutatie-, contracten planmatig onderhoud. Dit betreft uitgaven die niet leiden tot waardeverhoging van het actief. Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van te betalen en te ontvangen rente alsmede te betalen provisies, borgingskosten en de geactiveerde rente. Voorts worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële activa en effecten onder deze post verantwoord.

Mutatie actuele waarde De waardeverandering van de onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks verantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Leningen overheid en kredietinstellingen De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde. Hierbij wordt gerekend met een disconteringsvoet van 6%. De schuldrestanten zijn opgenomen tegen rentabiliteitswaarde.

Vennootschapsbelasting De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen is de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen is rekeninghoudend met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsoveréénkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruikmakend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastingen worden berekend op basis van de belastingpercentages die naar verwachting van toepassing zijn bij de afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde.

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Het criterium ‘ betalingstermijn’ is beslissend voor rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, dan is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Resultaatbepaling Binnen het resultaat zijn alle hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen gehanteerd ter bepaling van het resultaat. De baten zijn gerealiseerd in het betreffende jaar. De voorziene lasten zijn eveneens in het betreffende jaar opgenomen.


168 hoofdstuk 1 10

Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huuroveréénkomsten. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overéénstemming met het huurbeleid van Lefier. Vergoedingen Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen inzake levering van energie en doorbelasting van verrichte diensten. Verkoop onroerende zaken De omzet van de verkochte verhuureenheden wordt verantwoord op het moment van juridische levering (passeren van de transportakte). Omzet nieuwbouw koop Betreft de in het boekjaar gefactureerde termijnen van de verkochte koop. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Betreft activering van door eigen personeel bestede uren aan nieuwbouwen renovatieprojecten. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord alle overige baten welke voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening. Afschrijvingen Betreft de lineaire afschrijvingen op kantoren, vervoermiddelen, inventarissen en automatiseringsapparatuur. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Betreft de bestede kosten van de opgeleverde nieuwbouw koop en de

bestede kosten van de onderhanden reeds verkochte projecten in het boekjaar. Lasten onderhoud Onder de lasten onderhoud zijn alle kosten opgenomen van de in het boekjaar uitgevoerd dagelijks-, mutatie-, contracten planmatig onderhoud. Dit betreft uitgaven die niet leiden tot waardeverhoging van het actief. Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van te betalen en te ontvangen rente alsmede te betalen provisies, borgingskosten en de geactiveerde rente. Voorts worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële activa en effecten onder deze post verantwoord. Vennootschapsbelasting De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen is de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen is rekeninghoudend met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsoveréénkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruikmakend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastingen worden berekend op basis van de belastingpercentages die naar verwachting van toepassing zijn bij de afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde.

Mutatie actuele waarde De waardeverandering van de onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks verantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

2.5 Toelichting op de geconsolideerde Balans (in € 1.000) in exploitatie in ontwikkeling ten dienste van Boekwaarde per 31 december 2008 864.531 71.381 16.225 Aanpassing waardering per 1 januari 119.545 -3.039 0 Boekwaarde per 1 januari 2009 984.076 68.342 16.225 Schattingswijziging 0 0 2.907 Mutatie actuele waarde -33.081 -22.592 0 Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 0 -7.282 0 Overboeking -776 -66.412 0 Investering 23.872 96.143 981 Aankopen 3.608 0 0 Nieuwbouw 54.018 0 0 Desinvestering 0 0 -128 Afschrijvingen -1.787 0 -2.576 Boekwaarde 31 december 2009 1.029.930 68.199 17.409

totaal 952.137 116.506 1.068.643 2.907 -55.673 -7.282 -67.188 120.996 3.608 54.018 -128 -4.363 1.115.538


170 hoofdstuk 1 10

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 31 december 2008 Aanpassing waardering per 1 januari Boekwaarde per 1 januari 2009 Mutatie actuele waarde Overboeking Niet-ingrijpende verbeteringen Ingrijpende verbeteringen Aankopen Nieuwbouw Afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2009

Woningen Overige wooneenheden gelegenheden 730.262 73.934 125.314 12.626 855.576 86.560 -19.996 -11.729 179 -955 1.994 135 21.564 5 2.135 0 44.583 2.544 -18 -32 906.017 76.528

Niet woon- Overige zaken 41.236 19.099 -8.345 -10.050 32.891 9.049 -1.250 -106 0 0 73 101 0 0 764 709 6.891 0 -66 -1.671 39.303 8.082

Totaal 864.531 119.545 984.076 -33.081 -776 2.303 21.569 3.608 54.018 -1.787 1.029.930

Van het onroerend goed in exploitatie zijn 313 verhuureenheden bestemd voor de verkoop op korte termijn (2010). De actuele waarde van deze eenheden bedraagt € 31,7 miljoen. In de totale beleidswaarde is opgenomen € 141,9 miljoen aan verkoopopbrengsten (1.454 verhuureenheden). Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Bestede ORT/ waarde- Totaal kosten vermindering Boekwaarde per 31 december 2008 91.834 -20.453 71.381 Aanpassing waardering per 1 januari -430 -2.609 -3.039 Boekwaarde per 1 januari 2009 91.404 -23.062 68.342 Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw -2.774 -4.508 -7.282 Mutatie actuele waarde -10.030 -12.562 -22.592 Overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie -27.984 -38.428 -66.412 Investering 96.531 -388 96.143 Boekwaarde 31 december 2009 147.147 -78.948 68.199

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 31 december 2008 Aanpassing waardering per 1 januari Boekwaarde per 1 januari 2009 Schattingswijziging Investering Desinvestering Afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2009

Kantoor- Inventaris ICT gebouwen 10.894 1.572 3.363 0 0 0 10.894 3.639 12 0 -945 13.600

1.572 -261 212 -127 -226 1.170

3.363 -356 501 0 -1.237 2.271

Vervoer- Totaal middelen 396 16.225 0 0 396 -115 256 -1 -168 368

16.225 2.907 981 -128 -2.576 17.409

Schattingswijziging In 2009 zijn de afschrijvingstermijnen opnieuw vastgesteld. Voor inventaris, ICT en vervoermiddelen wordt nu één termijn gehanteerd van 5 jaar. Bij kantoorgebouwen wordt het casco in 25 jaar afgeschreven en de gerealiseerde verbetering in 10 jaar. Deze schattingswijziging heeft een bijboeking van € 2,9 miljoen tot gevolg. De afschrijvingslasten vallen hierdoor per saldo lager uit. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 31/12/2009 31/12/2008 Verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 Totaal 2.888 2.035 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies (Stand per 1 januari) 1.887 2.238 Correcties 0 0 Rente 86 102 Ontvangen bijdrage -1.973 -453 Stand per 31 december 0 1.887

172 hoofdstuk 1 10 Actieve belastinglatentie 31/12/2009 31/12/2008 Stand per 1 januari 5.615 6.323 Correctie voorgaand jaar 0 -329 Waardering leningen 0 865 Tijdelijk verschil in waardering leningen 0 14 Tijdelijk verschil in waardering activa 0 -496 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat 3.486 -796 Naar kortlopende schulden 0 34 Stand per 31 december 9.101 5.615 Deelnemingen CV Hoogezand 4 20 20 Groninger Monumentenfonds 120 120 Vierwaarde B.V. 156 156 PandGarant B.V. 176 176 Woningnet N.V. 1 1 Wooncom Holding B.V. 356 376 Totaal 829 849 Toelichting mutaties deelnemingen: Stand per 1 januari 849 517 Verwerving aandelen 0 168 Storting 0 150 Resultaat -20 14 Stand per 31 december 829 849 Vorderingen op groepsmaatschappijen Leningen u/g 370 370 Overige 288 206 Totaal 658 576


Toelichting overige financiële vaste activa: 31/12/2009 31/12/2008 Stand per 1 januari 576 475 Aflossing 3 -12 Verstrekking 74 110 Te ontvangen rente 5 3 Stand per 31 december 658 576 Vlottende activa Voorraden Kantoorartikelen 0 10 Magazijnvoorraad 1.434 1.522 Voorraad te verkopen woningen 3.942 3.220 Grond- en ontwikkelposities 22.566 22.976 Onderhanden werk 21.483 26.515 Totaal 49.425 54.243 Toelichting gronden ontwikkelposities: Stand per 1 januari 22.976 51.308 Waardeverandering -13.973 0 Toegerekende rente verslagjaar 364 497 Aankoop -4.678 0 Overboeking 17.877 -28.829 Stand per 31 december 22.566 22.976 Onderhanden werk (zonder verkoopcontract): Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling 21.523 26.515 Af : gedeclareerde termijnen 0 0 Af : voorziening voor verliezen -40 0 Totaal 21.483 26.515

174 hoofdstuk 1 10

Onderhanden projecten (met verkoopcontract) 31/12/2009 31/12/2008 Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling 25.104 18.560 Af : gedeclareerde termijnen -1.199 0 Af : voorziening voor verliezen 0 0 Totaal 23.905 18.560 Vorderingen Huurdebiteuren 2.240 2.875 Gemeenten 180 147 Vorderingen belastingen 6.498 0 Vorderingen op groepsmaatschappijen 370 0 Overige vorderingen 3.623 3.688 Overlopende activa 6.667 4.550 Totaal 19.578 11.260 De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. Toelichting huurdebiteuren: Huurdersachterstand zittende huurders 1.511 1.716 Huurdersachterstand vertrokken huurders 2.724 2.309 Totale huurdersachterstand 4.235 4.025 Af: voorziening dubieuze debiteuren -1.995 -1.150 Totaal huurdebiteuren 2.240 2.875 Schattingswijziging In 2009 is de wijze van bepaling van de voorziening dubieuze debiteuren opnieuw vastgesteld. Dit heeft geresulteerd in een extra dotatie aan de voorziening van € 0,5 miljoen. Effecten Effecten 0 100 Totaal 0 100


Liquide middelen 31/12/2009 31/12/2008 Kas 19 19 ING-bank 0 3.683 Postbank 0 43 Kruisposten 202 3 Totaal 221 3.748 Eigen vermogen Overige reserves 491.474 476.058 Resultaat boekjaar -44.435 15.416 Totaal 447.039 491.474 Toelichting overige reserves: Stand per 31 december 2008 491.474 311.438 Aanpassing waardering per 1 januari 0 164.620 Stand per 1 januari 491.474 476.058 Correctie voorgaande jaren 0 0 Resultaat -44.435 15.416 Stand per 31 december 447.039 491.474 Opbouw eigen vermogen naar realisatie: Reserve waardevermeerdering materiële vaste activa 411.460 278.184 Overige reserves 35.579 213.290 Totaal 447.039 491.474 Egalisatierekening BWS Stand 1 januari 1.887 2.238 Toegerekende rente 86 102 Vrijval -1.973 -453 Stand 31 december 0 1.887


176 hoofdstuk 1 10

31/12/2009 31/12/2008 Voorzieningen Voorziening onderhoud 517 702 Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw 43.442 28.055 Overige voorzieningen 1.045 1.424 Stand 31 december 45.004 30.181 De voorzieningen hebben een langlopend karakter. Verloopoverzicht voorzieningen: Onderhoud latente bel. Onrendabele Overige verplichtingen investeringen Stand per 31 december 2008 702 0 29.915 1.424 Aanpassing waardering per 1 januari 0 0 -1.860 0 Stand per 1 januari 2009 702 0 28.055 1.424 Toevoeging 56 0 36.012 -13 Onttrekking -241 0 -9.553 -94 Vrijval 0 0 -11.072 -272 Stand 31 december 2009 517 0 43.442 1.045

Totaal 32.041 -1.860 30.181 36.055 -9.888 -11.344 45.004

Langlopende schulden 31/12/2009 31/12/2008 Leningen overheid en kredietinstellingen Langlopende leningen 712.198 637.789 Af: rentabiliteitswaardecorrectie -72.430 -64.987 Totaal 639.768 572.802 Waarborgsommen 133 117 Verplichting verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 Totaal langlopende schulden 642.789 574.954

Specificatie leningen overheid en kredietinstellingen: Overheid Krediet- Totaal instellingen Langlopende leningen Stand per 31 december 2009 133.658 504.131 637.789 Nieuwe leningen 0 109.300 109.300 Klim 0 157 157 Contractaflossingen -4.866 -7.439 -12.305 Eindaflossingen -9.216 -13.527 -22.743 Leningenportefeuille per 31 december 2009 119.576 592.622 712.198 Rentabiliteitswaardecorrectie Stand per 31 december 2008 258 Aanpassing waardering per 1 januari 4.987 Stand per 1 januari 2009 5.245 Autonome ontwikkeling -538 Nieuwe leningen 0 Wijzigingen in lopende leningen 1.236 Stand per 31 december 2009 5.943

16.458 43.284 59.742 278 7.131 -664 66.487

16.716 48.271 64.987 -260 7.131 572 72.430

De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2009 4,57% (ultimo 2008: 4,79%). De aflossingsverplichting komend jaar is ultimo 2009 € 20.392 (ultimo 2008: € 35.092). Specificatie leningen naar looptijd: 31/12/2009 31/12/2008 Looptijd < 1 jaar 20.392 35.092 Looptijd 1 - 5 jaar 195.156 178.208 Looptijd > 5 jaar 496.650 424.489 Leningenportefeuille per 31 december 712.198 637.789


178 hoofdstuk 1 10 31/12/2009 31/12/2008 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 45.928 18.423 Schulden aan gemeenten 168 192 Schulden aan leveranciers 13.469 20.808 Schulden op groepsmaatschappijen 124 0 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.946 3.995 Overige schulden 160 1.064 Overlopende passiva 25.516 24.538 Totaal 87.311 69.020

2.6 Toelichting fiscale positie Lefier is ontstaan uit een fusie van drie corporaties per 1 januari 2009. Zowel Wooncom als In hebben over de jaren 2006 en 2007 een aangifte vennootschapsbelasting ingediend. Volksbelang heeft voor 2006 en 2007 geen aangifte gedaan. Voor 2008 zijn de drie stichtingen integraal belastingplichtig. De aangiften vennootschapsbelasting 2008 voor de drie corporaties zijn nog niet ingediend. Er zijn afspraken gemaakt tussen Aedes en de Belastingdienst (VSO2) over éénmalige regelingen (openingsbalans) en structurele bepalingen (met name ten aanzien van de winstbepaling). Van belang is dat de Belastingdienst de stelling heeft ingenomen dat het zogenaamde Bodemplaatarrest van toepassing is. In de visie van de Belastingdienst kan dit betekenen dat onderhoudsuitgaven (na aftrek van verbeteringsuitgaven) bij overschrijding van 20% van de openingsbalanswaarde per 1 januari 2008 (in basis 70% van de WOZ-waarde) volledig moeten worden geactiveerd. De stelling van de Belastingdienst wordt nog niet ondersteund door jurisprudentie en het is zeer de vraag of deze stelling houdbaar is. Wij zijn van mening dat de stelling niet houdbaar is voor een

rechter. Uiteraard bestaat de kans dat de rechter daar anders over denkt. Een honorering van deze stelling kan een materieel effect op de jaarrekening hebben. Op dit moment wordt door de Belastingdienst met de Belastingadvieskantoren overleg gevoerd om tot een oplossing te komen op dit punt. De belastingpositie tot en met 2009 ziet er nu als volgt uit: Jaar: 2006 2007 2008 Voorfusieverlies 2009 Wooncom -6.307 -2.182 8.915 0 0 In -1.867 -833 -8.949 -11.649 0 Volksbelang 0 0 2.500 0 0 Lefier 0 0 0 0 -13.672 Het fiscale verlies van Lefier over 2009 bedraagt € 13.672. Het voorfusieverlies van voormalig stichting In bedraagt € 11.649. De verliezen van stichting In zijn negen jaar voorwaarts verrekenbaar met winst van Lefier, gerekend vanaf het jaar waarin het verlies is ontstaan. Op grond hiervan zijn de verliezen uit 2006 uiterlijk verrekenbaar met winst tot en met 2015, de verliezen uit 2007 uiterlijk tot en met 2016 en de verliezen uit 2008 uiterlijk tot en met 2017.

Activa belastinglatentie 31/12/2009 31/12/2008 Stand per 1 januari 5.615 6.323 Correctie voorgaand jaar 0 -329 Waardering leningen 0 865 Tijdelijk verschil in waardering leningen 0 14 Tijdelijk verschil in waardering activa 0 -496 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat 3.486 -796 Naar kortlopende schulden 0 34 Stand per 31 december 9.101 5.615


180 hoofdstuk 10 1 31/12/2009 31/12/2008 Het fiscale resultaat over 2009 is als volgt opgebouwd: Fiscaal resultaat exploitatie 5.653 Fiscaal resultaat grondposities/projecten -19.325 Totaal fiscaal resultaat belasting met vennootschapsbelasting -13.672 Mutatie actieve belastinglatentie vennootschapsbelasting 3.486 In 2009 is er een effectieve belastingdruk van 7,8% -/- (2008: 3,8%). Het werkelijke belastingtarief voor de vennootschapsbelasting is 25,5%. Er is sprake van een positief effect vanwege het fiscaal compensabel verlies uit hoofde van de afwaardering van de gronden ontwikkelposities in 2009.

2.7 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorziening voor pensioenen De pensioenregeling van SPW is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DB-regeling). Echter, Lefier als aangesloten werkgever is slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele door het pensioenfonds opgebouwde buffers. De pensioenregeling van SPW kan daarom voor de RJ 271 dan ook gekwalificeerd worden als een toegezegde-bijdrage regeling (DC-regeling). Samenvattend: - De pensioenregeling van SPW is een toegezegde-pensioenregeling; - De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies;

Ultimo 2009 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 104% (ultimo 2008: 96%). De Nederlandsche Bank stelt als eis een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Door het SPW is inmiddels een herstelplan opgesteld. Het SPW verwacht dat het bestaande beleid toereikend is om uit de problemen te komen. Als dat niet lukt, dan moet de regeling worden versoberd. Opgebouwde rechten en uitkeringen kunnen dan gekort worden. Samenwerkingsverbanden Lefier heeft zich in 2008 garant gesteld voor maximaal € 33 miljoen voor de kredietfaciliteit van Vof Tasmantoren. Deze faciliteit is verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) te Den Haag. Binnen het project “Tasmantoren” werkt In Ontwikkeling B.V. samen met Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. aan de realisatie van 218 appartementen. De woningen zijn bestemd voor verkoop. Er is sprake van deling van winst en risico.

Lefier neemt uiterlijk drie maanden na oplevering van het project de onverkochte appartementen af. Het gaat hierbij om maximaal 186 appartementen. Daarnaast heeft Lefier zich ook garant gesteld voor maximaal € 7,0 miljoen voor de kredietfaciliteit van Vof In Ter Steege. Deze faciliteit is verstrekt door de Rabobank Stad en Midden Groningen, gevestigd te Groningen. Binnen het project “Korrezoom” werkt In Ontwikkeling B.V. samen met Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V. aan de realisatie van 101 appartementen. Van deze woningen zijn 50 appartementen bestemd voor de sociale verhuur, de resterende 51 appartementen zijn bestemd voor de verkoop. Er is sprake van deling van winst en risico. Lefier verbindt zich jegens de Friesland Bank als borg voor Vierwaarde B.V. tot zekerheid voor een verstrekte lening van € 7,5 miljoen in rekeningcourant. Met dien verstande dat het bedrag waarvoor de borg uit hoofde van deze borgstelling kan worden aangesproken nimmer meer bedraagt dan € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde BV. Lefier staat voor éénderde garant voor het exploitatieresultaat van Nieuw Veenlanden 1 in de gemeente Borger-Odoorn. Lefier heeft zich voor het project Klokkenslag, een samenwerkingsverband met BAM Woningbouw B.V. en de gemeente Emmen, verbonden aan de overname van de eventuele niet verkochte woningen van de eerste twee opgeleverde vlekken. De inschatting is dat Lefier hierdoor 7 woningen, inclusief parkeergarages zal moeten afnemen ter waarde van € 1,5 miljoen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is als voorwaarde aan de deelnemers gesteld dat deze een obligo

aanhouden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalings-verplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Met ingang van 1 juli 2007 is het tarief 3,85% over de som van alle geborgde schuldrestanten. Ultimo 2009 bedraagt deze obligo € 26,4 miljoen (ultimo 2008: € 22,5 miljoen). Aangegane verplichtingen inzake projecten in ontwikkeling Lefier heeft inzake de ontwikkeling van projecten (nieuwbouw, renovatie en/ of grootonderhoud) € 63,2 miljoen aan aangegane verplichtingen ultimo 2009 (ultimo 2008: € 135,0 miljoen). Wet Ketenaansprakelijkheid Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de wet ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Huur kantoorpanden Lefier huurt 3 bedrijfspanden voor eigen gebruik, te weten Hooggoorns 14 te Emmen, Achter de Brink 2-3 te Borger en de Beneluxlaan 64 te Stadskanaal. Hiervoor zijn langlopende verplichtingen aangegaan.

182 hoofdstuk 10 1

2.8 Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2009 2008 Huren Te ontvangen netto-huur 137.993 135.016 Af: huurderving wegens leegstand 1.141 1.273 Totaal huren 136.852 133.743 Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen 8.920 8.818 Af: vergoedingsderving 62 273 Totaal vergoedingen 8.858 8.545 Overheidsbijdragen BWS bijdrage 2.494 698 Totaal overheidsbijdragen 2.494 698 Verkoop onroerende goederen Opbrengst verkopen bestaand bezit 30.652 40.213 Af: Direct toerekenbare kosten 2.785 2.634 Totaal verkoop onroerende goederen 27.867 37.579 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Realisatie 9.934 25.690 Totaal gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 9.934 25.690 Geactiveerde kosten werkapparaat Geactiveerde kosten werkapparaat 5.311 5.230 Totaal geactiveerde kosten werkapparaat 5.311 5.230


Overige bedrijfsopbrengsten 2009 2008 Vergoedingen verrichte diensten 277 529 Beheervergoeding 933 498 Overige bedrijfsopbrengsten 1.930 1.200 Totaal overige bedrijfsopbrengsten 3.140 2.227 Som der bedrijfsopbrengsten 194.456 213.712 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Activa ten dienste van de exploitatie 2.708 2.376 Overige zaken 132 119 Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 2.840 2.495 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Onrendabele investering nieuwbouw huur 53.838 23.126 Afboeken op grondposities 16.741 2.385 Herwaardering kantoorgebouwen en overige activa -2.907 0 ten dienste van de exploitatie Overig 7.602 0 Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 75.274 25.511 Kosten uitbesteed werk en externe kosten Uitbesteed werk 8.949 24.065 Totaal uitbesteed werk en externe kosten 8.949 24.065 Erfpacht Erfpacht 38 34 Totaal erfpacht 38 34

184 hoofdstuk 10 1

Lasten onderhoud 2009 2008 Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) 19.863 22.519 Basiskwaliteit 1.255 997 Dagelijks onderhoud 11.770 11.364 Mutatieonderhoud 9.232 7.212 Subtotaal 42.120 42.092 Af: Onderhoudslasten werkapparaat 5.990 6.074 Totaal lasten onderhoud 36.130 36.018 Lonen en salarissen Bruto salarissen 19.342 18.769 Uitzendkrachten 3.416 2.965 Af: Ontvangen ziekengelden 144 200 Totaal lonen en salarissen 22.614 21.534 Sociale lasten Sociale lasten 2.438 2.331 Pensioenlasten 3.942 4.001 Totaal sociale lasten 6.380 6.332 Overige personeelskosten 2.335 3.105 Huisvestingskosten 1.941 2.329 Kosten Raad van Commissarissen 79 314 Algemene kosten 8.668 8.693 Totaal organisatielasten 13.023 14.441 Honoraria externe accountant Onderzoek van de jaarrekening 210 107 Andere controleopdrachten 0 116 Adviesdiensten op fiscaal terrein 299 83 Andere niet-controlediensten 48 31 Totaal 557 337


Zakelijke bedrijfslasten 2009 2008 Belastingen 8.659 7.654 Verzekeringen 640 772 Totaal zakelijke bedrijfslasten 9.299 8.426 Servicekosten Servicekosten 8.652 8.075 Totaal servicekosten 8.652 8.075 Overige bedrijfslasten Dotatie voorziening 1.677 546 Administratievergoeding PandGarant B.V. 172 172 Bijdrage leefbaarheid/Lokaal Akkoord 832 1.424 Bijdrage Krachtwijken 109 1.051 Energie en duurzaamheid 38 84 Overig 4.828 3.786 Totaal overige bedrijfslasten 7.656 7.063 Som der bedrijfslasten 190.855 153.994 FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Bouwrente 5.688 5.791 Toegerekende rente materiële vaste activa in de servicekosten 71 302 Overige vorderingen 199 787 Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.958 6.880 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Te vorderen bijdragen 93 -35 Leningen u/g 576 0 Opbrengsten financiële vaste activa 669 -35


186 hoofdstuk 10 1

Rentelasten en soortgelijke kosten 2009 2008 Leningen o/g -31.498 -29.915 Kasgeld/rekeningcourant -734 -674 Betaalde premies derivaten -37 0 Disagio WSW -58 0 Overige schulden -157 -171 Rentelasten en soortgelijke kosten -32.484 -30.760 Financieringskosten Financieringskosten -74 -51 Totaal financieringskosten -74 -51 Saldo financiële baten en lasten -25.931 -23.966 Belastingen Vennootschapsbelasting 3.486 -2.509 Totaal belastingen 3.486 -2.509 Buitengewone baten en lasten Resultaat deelnemingen -7 14 Buitengewone baten 0 0 Buitengewone lasten 0 0 Totaal buitengewone baten en lasten -7 14 Mutatie actuele waarde Rentabiliteitswaardecorrectie 7.497 3.336 Mutatie actuele waarde bestaand bezit -33.081 -21.177 Totaal mutatie actuele waarde -25.584 -17.841 JAARRESULTAAT -44.435 15.416

Toelichting rentabiliteitswaardecorrectie 2009 Autonome ontwikkeling -253 Nieuwe leningen 7.131 Wijzigingen in lopende leningen 619 Totaal rentabiliteitswaardecorrectie via W&V De rentabiliteitswaardecorrectie heeft betrekking op het verschil tussen het gemiddelde betaalde rentepercentage op de leningenportefeuille ten opzichte van het gehanteerde disconteringsvoet in de bedrijfswaardeberekening. Wanneer het gemiddeld betaalde rentepercentage op de leningen lager is dan de gehanteerde disconteringsvoet ontstaat een positieve rentabiliteitswaardecorrectie.

7.497

In 2009 is de mutatie beleidswaarde geïntroduceerd bij Lefier. Bij de begrotingsronde voor 2010 is voor het eerst het integrale Lefierbeleid vastgesteld. Dit beleid is de basis geweest voor de berekende beleidswaarde per 31 december 2009. De gevolgde werkwijze impliceert dat er in 2009 geen mutaties in de beleidswaarde hebben plaatsgevonden uit hoofde van gewijzigd strategisch voorraadbeleid en gehanteerde parameters. In onderstaand overzicht zijn de investeringen van de overige zaken niet meegenomen. Toelichting mutatie actuele waarde bestaand bezit 2009 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen -65.405 Effect één jaar opschuiven 41.781 Nieuw (des-)investeringen binnen horizon -14.513 subtotaal -38.137 Levensduurverlenging 16.735 Voorraadmutaties 61.617 Gerealiseerde uitgaven -73.296 Totaal mutatie actuele waarde via Verlies- en Winstrekening -33.081


188 hoofdstuk 10 1

2.9 Toelichting beloning bestuur (WOPT) Ingevolge het Burgerlijk Wetboek 2 Titel 9 wordt er in deze paragraaf een opgave gedaan van de beloningen van de bestuurders en de pensioenlasten. Er wordt opgave gedaan van het het loon Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens voor de bestuurders en overige medewerkers. De grens voor de publicatie van het belastbare loon zoals bedoeld in artikel 8, eerste lid van de WOPT is voor 2009 vastgesteld op € 188.000 (2008: € 181.000). In principe wordt de beloning

Beloning Bestuur in 2009 A.W.M. Selten Datum in dienst 1 mei 1987 Functie in Bestuur Voorzitter Directeur woonbedrijf WOPT 2009: Belastbaar loon 148.796 Persoonlijke toeslag 1.800 Pensioenafdracht 50.842 Uitkeringbeëindiging 0 Totale beloning in 2009 201.438 WOPT 2008: Belastbaar loon 147.023 Persoonlijke toeslag 157.800 Pensioenafdracht 48.298 Uitkeringbeëindiging 0 Totale beloning in 2008 353.121

marktconform vastgesteld en getoetst aan de code voor de beloning van bestuurders van woningcorporaties (Code Izeboud). Binnen Lefier is er een drietal bestuurders met een inkomen boven de WOPT-grens. De honorering van de bestuurders is in overéénstemming met het advies van de commissie arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties (commissie Izeboud) uit 2004.

H.A.S. van der Meer 1 mei 1996 Lid Hoogezand/ Stadskanaal

Y. Geerdink 1 juni 2000 Lid StadGroningen

E. Bel 1 maart 2009 Lid ZuidOostDrenthe

156.459 1.800 53.338 0 211.597

146.977 1.800 50.842 0 199.619

100.881 1.500 33.028 0 135.409

158.338 76.000 49.724 0 284.062

123.047 1.200 38.255 0 162.502

0 0 0 0 0

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2009 totaal € 72.710. De vergoeding bedraagt voor de voorzitter € 13.500, de vice-voorzitter en een lid € 9.000. Beloning Raad van Commissarissen Naam Functie Beloning J. A. J. Stam* Voorzitter 13.500 D. Hoogstra Vice-voorzitter 12.500 E.I. van Leeuwen-Selt** Lid 10.710 A. Edelenbosch Lid 9.000 A.C. Wallast Lid 9.000 T. Slagman-Bootsma Lid 9.000 H.J. Ter Bogt Lid 9.000 * De vergoeding is, btw onbelast, betaald aan Gemeente De Marne. ** De vergoeding is, btw belast met 19%, betaald aan NL Consulting B.V.

3 Overige gegevens 3.1 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Lefier is een wooncorporatie met een positief mensbeeld. Ieder mens heeft talenten en verdient kansen en prikkels om mee te doen in onze samenleving en de regie te voeren over zijn of haar eigen leven. Leven in een kansrijke omgeving helpt mensen om mogelijkheden te benutten. Daarom leveren we een belangrijke bijdrage aan de ontwikkeling en het uitbouwen van leef- en woonklimaten die inspiratie geven aan wie er woont, mensen stimuleert en kansen en perspectieven biedt. We initiëren of werken mee aan ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan een inspirerende woonomgeving. We investeren in maatschappelijke voorzieningen, kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen en we stellen voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. We voelen ons verantwoordelijk en we willen een rol van betekenis vervullen in die wijken, buurten, dorpen, steden en kernen waar we een permanente factor zijn en waar we woningen hebben of waar een beroep op onze inzet wordt gedaan. We investeren in nieuwe ontwikkelingen, samenwerkingsverbanden en methodieken om inhoud te geven aan onze brede visie op de volkshuisvesting. We zijn transparant over onze inzet en onze keuzes.

3.2 Voorstel resultaatbestemming (in € 1.000) Het gerealiseerde verlies na belastingen ad. € 44.435 wordt ten laste van de overige reserves gebracht.Bestemming - Onttrekking aan de overige reserves

-44.435

190 hoofdstuk 1 10


4 Bijlagen 4.1 Financieel overzicht groepsmaatschappijen

(in € 1.000) Naam Aard verbinding KvK-nr Participatie Eigen vermogen Omzet Jaarresultaat Leningen R ekeningcourant 31/12/2009 31/12/2008 2009 2008 2009 2008 31/12/2009 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2008 Woonbedrijf ZuidOostDrenthe Wooncom Holding BV Tussenholding 02071358 100% 356 376 0 0 -19 6 120 90 450 450 De Monden BV Projectontwikkeling 02074258 100% -117 -98 762 1.834 -19 -46 841 1.191 0 0 Wooncom Verhuur BV Vastgoedexploitatie 01124736 100% 16 16 0 0 0 -2 0 0 0 0 Wooncom Diensten BV Dienstverlening 01124861 100% 16 16 0 0 0 -2 0 0 0 0 Wooncom Projectontwikkeling BV Projectontwikkeling 04080057 100% 9 9 0 0 0 -2 0 0 0 0 Emmermeer Ontwikkeling BV Projectontwikkeling 05078751 50% 42 49 0 18 -14 40 0 0 0 0 Wilhelmina P&E BV Projectontwikkeling 04082459 50% -7 4 -9 566 -22 -3 0 0 0 0 De Monden CV Overig 02074292 100% -91 -76 0 0 0 0 0 0 0 0 Woonbedrijf StadGroningen N.V. Wonen boven Winkels Groningen Vastgoedexploitatie 02083406 50% 2.839 2.862 270 208 -23 -94 2.134 2.522 0 0 IN Holding BV Tussenholding 02091641 100% -3.149 10 -3.122 0 -3.158 -23 14.293 9.375 0 0 IN Ontwikkeling BV Tussenholding 02091657 100% -3.171 -13 -3.121 0 -3.158 -23 16.208 8.200 0 0 V.O.F. In - Ter Steege Projectontwikkeling 02096247 50% -1.522 200 3.589 1.899 -1.722 0 5.750 3.000 1.074 0 V.O.F. Tasmantoren Projectontwikkeling 01133482 67% -3.304 300 14.926 0 -3.064 0 20.000 10.000 75 0 Stichting Stadsherstel Groningen Vastgoedexploitatie 41010440 100% 0 1.933 0 1.306 0 552 0 689 0 0 Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen Vastgoedexploitatie 02065905 100% -6.610 -7.800 2.007 81 1.723 7.457 25.229 25.684 -195 589 Vierwaarde B.V. Overig 02097998 33.3% 468 468 0 0 0 0 7.500 7.500 785 426 Hoogezand Volkspart BV*** Dienstverlening 02062017 100% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hoogezand 4 CV 99.5% 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0


192 hoofdstuk 1 10

4.2 Toelichting netto-bedrijfskosten

(in € 1.000) BRUTO-BEDRIJFSKOSTEN 2009 2008 Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 2.708 2.376 Lonen en salarissen 19.342 18.769 Uitzendkrachten 3.416 2.965 Af: Ontvangen ziekengelden 144 200 Sociale lasten 2.438 2.331 Pensioenlasten 3.942 4.001 Overige personeelskosten 2.335 3.105 Huisvestingskosten 1.941 2.329 Kosten Raad van Commissarissen 79 314 Algemene kosten 7.696 7.089 Fusiekosten 972 1.604 Totaal bedrijfskosten 45.013 45.0830 DEKKING Dekking eigen onderhoudsdienst -5.990 -6.074 Dekking projectontwikkeling -5.311 -5.230 Dekking uitgaven leefbaarheid -2.150 -2.084 Dekking selectiecommissie -263 -142 Dekking servicekosten -390 -386 Dekking beheer bedrijven en/of vve’s -319 -398 Dekking inschrijfgelden -327 -309 Dekking verkoopkosten -373 -313 Dekking overig -311 -391 Totaal dekking -15.434 -15.3270 NETTO-BEDRIJFSKOSTEN 29.579 29.7560

2009 2008 Gewogen verhuureenheden 30.020 30.114 Huuropbrengsten 137.993 135.016 Per gewogen verhuureenheid (inclusief fusiekosten) 985 988 Per gewogen verhuureenheid (exclusief fusiekosten) 953 935 Uitgedrukt in procenten van de huuropbrengsten (inclusief fusiekosten) 21,4% 22,0% Uitgedrukt in procenten van de huuropbrengsten (exclusief fusiekosten) 20,7% 20,9%


194 hoofdstuk 10 1

4.3 Enkelvoudige Balans per 31 december 2009 Waarderingsgrondslagen De in hoofdstuk 2.4 opgenomen waarderingsgrondslagen zijn ook van toepassing op de enkelvoudige balans. Met dienverstande dat groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op netto-vermogenswaarde. Deelnemingen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs. A. Balans 1. Activa (in € 1.000)

31/12/2009

VLOTTENDE ACTIVA 31/12/2009 31/12/2009 Voorraden 29.196 Onderhanden projecten 25.104 Vorderingen Huurdebiteuren 2.236 3.271 Gemeenten 180 147 Vorderingen op belastingen 6.498 0 Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.397 1.003 Overige vorderingen 3.533 3.016 Overlopende activa 6.484 5.162 Totaal vorderingen 20.328

31/12/2009

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 1.008.829 982.033 Onroerende zaken in ontwikkeling 68.199 70.951 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 17.409 13.958 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 1.097.325 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies 0 1.887 Deelnemingen 0 1.694 Actieve belastinglatentie 9.101 5.615 Vorderingen op groepsmaatschappijen 25.799 26.471 34.900

1.068.977

Totaal vaste activa

1.104.644

1.132.225

Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

35.667

62.168 0

12.599

0 1.191

100 2.445

75.819

77.312

1.208.044

1.181.956


196 hoofdstuk 10 1

2. Passiva (in € 1.000) 31/12/2009 31/12/2008 Eigen vermogen Overige reserves 499.807 514.813 Resultaat boekjaar -46.881 22.331 452.926 Egalisatierekening

0

Voorzieningen Voorziening onderhoud 517 702 Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw 43.442 26.395 Overige voorzieningen 2.370 1.325 46.329

4.4 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2009 Waarderingsgrondslagen De in hoofdstuk 2.4 opgenomen waarderingsgrondslagen zijn ook van toepassing op de enkelvoudige Winst- en Verliesrekening. 537.144 1.887

28.422

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 710.936 636.335 Af: rentabiliteitswaardecorrectie -72.477 -81.703 Waarborgsommen 130 114 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden 2.888 2.035 641.477

556.781

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 29.720 10.223 Schulden aan gemeenten 153 192 Schulden aan leveranciers 12.506 18.105 Schulden aan groepsmaatschappijen 652 24 Belastingen en premies sociale verzekering 946 3.995 Overige schulden 148 1.064 Overlopende passiva 23.187 24.119 67.312 TOTAAL PASSIVA 1.208.044

57.722 1.181.956

B. Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) 2009 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 135.100 Vergoedingen 8.470 Overheidsbijdragen 2.494 Verkoop onroerende zaken 27.868 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 9.934 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 5.311 Overige bedrijfsopbrengsten 3.390 Som der bedrijfsopbrengsten 192.567 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 2.840 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 72.153 Kosten uitbesteed werk en externe kosten 8.949 Erfpacht 38 Lasten onderhoud 35.702 Lonen en salarissen 22.614 Sociale lasten 2.438 Pensioenlasten 3.942 Overige personeelskosten 2.335 Huisvestingskosten 1.941 Kosten Raad van Commissarissen 79 Algemene kosten 8.668 Zakelijke bedrijfslasten 9.199 Servicekosten 8.351

2008 133.424 8.521 698 61.093 25.690 5.230 2.245 236.901

2.495 25.511 24.065 34 35.990 21.534 2.331 4.001 3.105 2.329 314 9.353 8.401 8.052


198 hoofdstuk 10 1

2009 Overige bedrijfslasten 7.609 Som der bedrijfslasten 186.858 BEDRIJFSRESULTAAT 5.709 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.958 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 0 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 662 Rentelasten en soortgelijke kosten -32.440 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING -20.111 VOOR BELASTINGEN Belastingen 3.486 Resultaat deelnemingen -3.128 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN -19.753 Buitengewone baten 0 Buitengewone lasten 0 Belastingen buitengewoon resultaat 0 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA -19.753 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -27.128 RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE -46.881 MATERIËLE VASTE ACTIVA

2008 6.359 153.874 83.027

6.836 0 142 -30.799 59.206 -2.509 -46 56.651 0 0 0

56.651 -34.320 22.331

4.5 Toelichting Overige waardeveranderingen 2009 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa ad. 1 Onrendabele investering nieuwbouw huur ad. 2 Afboeken op grondposities ad. 3 Herwaardering kantoorgebouwen en overige activa ten dienste van de exploitatie ad. 4 Overig Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa

2009 53.838 16.741 -2.907

2008 23.126 2.385 0

7.602 75.274

0 25.511

Realisatie 2009

Begroot Verschil 2009

4.6 Toelichting Realisatie en Begroting B. Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lasten onderhoud Doorbelasting kosten de Kern Lonen en salarissen

136.852 8.858 2.494 27.867 9.934 5.311 3.140 194.456

135.923 8.908 716 39.216 10.692 5.940 2.010 203.405

929 -50 1.778 -11.349 -758 -629 1.130 -8.949

2.840 75.274 8.949 38 36.130 0 22.614

3.225 36.856 8.949 35 34.498 0 21.604

-385 38.418 0 3 1.632 0 1.010

lefier in de jaarrekening ongedeelde lefier regio 201 201

200 hoofdstuk 10 1

Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Servicekosten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen Resultaat deelnemingen RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

Realisatie 2009 2.438 3.942 2.335 1.941 79 8.668 9.299 8.652 7.656 190.855 3.601

Begroot Verschil 2009 2.693 -255 3.973 -31 3.101 -766 1.927 14 123 -44 8.576 92 8.571 728 9.092 -440 7.496 160 150.719 40.136 52.686

-49.085

5.958 0 669 -32.558 -25.931

4.830 0 186 -32.324 -27.308

1.128 0 483 -234 1.377

-22.330

25.378

-47.708

3.486 -7

-5.880 0

9.366 -7

-18.851

19.498

-38.349

Realisatie 2009 Buitengewone baten 0 Buitengewone lasten 0 Belastingen buitengewoon resultaat 0 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE -18.851 VASTE ACTIVA Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -25.584 RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE -44.435 VASTE ACTIVA Samenvatting Winst- en Verliesrekening (in € 1.000) Bedrijfsopbrengsten 156.655 Bedrijfslasten -106.632 Financiële baten en lasten -25.931 Resultaat deelnemingen -7 Vennootschapsbelasting 3.486 OPERATIONEEL RESULTAAT 27.571 Verkoop onroerende zaken 27.867 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 9.934 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa -75.274 Kosten uitbesteed werk en externe kosten -8.949 Mutatie actuele waarde -25.584 JAARRESULTAAT -44.435

Begroot Verschil 2009 0 0 0 0 0 0 19.498

-38.349

-31.597

6.013

-12.099

-32.336

153.497 -104.914 -27.308 0 -5.880

3.158 -1.718 1.377 -7 9.366

15.395

12.176

39.216 10.692 -36.856 -8.949 -31.597

-11.349 -758 -38.418 0 6.013

-12.099

-32.336

202 hoofdstuk 11 9

verklaringen 203

11. Verklaringen

204 hoofdstuk 11

verklaringen 205

1 Verklaringen Verklaring raad van bestuur In de statuten van Lefier is vastgelegd dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volkshuisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van de werkzaamheden opleveren, die moeten voldoen aan de voorschriften die terzake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden. De raad verleent de opdracht tot beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de raad aangewezen accountant. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Het bestuur stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag niet vast en de raad keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant.

Verklaring raad van commisssarissen De leden van de raad van commissarissen van Lefier verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbijhorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening. Namens de raad van commissarissen, Joan Stam, voorzitter

De leden van de raad van bestuur van Lefier hebben het jaarverslag met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbijhorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld.

Hoogezand, 22 juni 2010

Ali Edelenbosch

Douwe Hoogstra

Noor van Leeuwen

Tryntjse Slagman-Bootsma

Henk ter Bogt

Ton Wallast

Namens de raad van bestuur, Ton Selten, voorzitter Hoogezand, 22 juni 2010

Joan Stam

Ton Selten

Yvonne Geerdink

Henk van der Meer

Erwin Bel

206 hoofdstuk 11

Accountantsverklaring

verklaringen 207

208 hoofdstuk 11

verklaringen 209

We hebben vestigingen in Emmen, Borger, Stadskanaal, Hoogezand en Groningen. Kijk op www.lefier.nl.

lefier ZuidoostDrenthe 0591 - 69 77 77 [email protected]

lefier StadGroningen 050 - 369 36 93 [email protected]

Hooggoorns 16 | Emmen Achter de Brink 2-3 | Borger Postbus 20.000 | 7800 PA Emmen Gedempte Zuiderdiep 22 | Groningen Postbus 7104 | 9701 JC Groningen

colofon

lefier Hoogezand/Stadskanaal Hoogezand 0598 - 323 525 [email protected] Stadskanaal 0599 - 61 42 40 [email protected]

Beukenlaan 3 | Hoogezand Postbus 60 | 9600 AB Hoogezand

Beneluxlaan 64, Stadskanaal Postbus 20.000 | 7800 PA Emmen

lefier De Kern 0598 - 820 000 [email protected]

lefier Ontwikkelbedrijf 0598 - 820 000 [email protected]

Industrieweg 33 | Hoogezand Postbus 63 | 9600 AB Hoogezand

Industrieweg 33 | Hoogezand Postbus 63 | 9600 AB Hoogezand

Jaarverslag Lefier

Hoogezand, juni 2010

redactie

Eefje Keuper, Sake Tel, Agnes Pol, Gerda Schuur,

Henk van der Heijden, Jannie Molag, Tom Bourgonje,

Charlotte Verbeke

tekstredactie

Tjerk Ykema

eindredactie

Matthieu van Olffen, Mare Riemersma

fotografie

Stijntje de Olde, Reyer Boxem, Roelof de Graaf

concept en ontwerp

zegmaarwouter®/zegmaarmarieke®

Wouter Wieringa en Marieke Zwartenkot

lefier in de ongedeelde regio 1 lefier in de ongedeelde regio jaarverslag

Recommend Documents