közgyűlés Albetét szerinti döntés Bérlő szavazati köre Családtag részvétele Érvényes A meghatalmazás?

közgyűlés Albetét szerinti döntés

A társasházi törvény nem ad lehetőséget arra, hogy a szavazati arányt ne a tulajdoni hányad nagysága határozza meg. Erre vonatkozóan tehát az SZMSZ átalakítása sem jelenthet törvényes megoldást.

Jelenleg az egyesületünk (TTOE) is kezdeményezi, hogy a kisebbségbe kerülő / vagy levő tulajdonosok érdekeinek védelmére kerüljön be a társasházi törvénybe olyan rendelkezés, amely a többségi tulajdonnal rendelkezőt valamilyen formában korlátozza, de erre még egyelőre várnunk kell.

Bérlő szavazati köre

Válasz

Lakásbérlő a tulajdonos meghatalmazásával milyen témában szavazhat? (Sok tulajdonos nem szeretné, ha a bérlő szavazna.) A bérlőt, ha a tulajdonostól meghatalmazással rendelkezik, akkor ugyanolyan jogok illetik meg, mint a tulajdonost. Tehát minden napirendi pontnál szavazhat.

Ha nincs meghatalmazása, akkor viszont még a közgyűlésen sem vehet részt.

Családtag részvétele

Válasz

Részt vehet-e a közgyűlésen a férjem, mint családtag – nem tulajdonostárs – szavazás és hozzászólás nélkül? Kifogásolható-e részvétele a közgyűlésen? A nem tulajdonos részvétele a közgyűlésen a többi tulajdonostárs beleegyezésével lehetséges, vagyis a közgyűlés megkezdése előtt kérje meg a jelenlévőket, hogy a férje –

szavazati jog és hozzászólási lehetőség nélkül – részt vehessen a közgyűlésen.

Érvényes A meghatalmazás? Mi a teendő abban az esetben, ha az egyik jegyzőkönyv hitelesítő észleli, hogy két meghatalmazáson nem szerepel az aláírók személyi igazolványának a száma, és olvashatatlan az aláírás, így nem azonosítható az aláíró személye. Ugyanakkor az említettek nem is a házban életvitelszerűen lakó személyek, a közgyűléseket 3-4 éve szinte ellehetetlenítik, mert sok esetben nem a napirendi pontokkal kapcsolatban szólalnak fel. (A jegyzőkönyvekben szinte csak az ő hozzászólásaik szerepelnek.) Mit lehet tenni az ilyen személyek kizárása érdekében? A közös képviselőnek a felelőssége is felmerül, amiért ilyen meghatalmazást vesz át! Válasz

7

Válasz

Hét lakásos társasházban – ráépítéssel egy – tulajdonos a közös tulajdonnak majdnem 50%-át fogja tulajdonolni. Ez azt a veszélyt vetíti előre, hogy egy tulajdonos maga mellé állításával minden kérdést el tud dönteni, amihez nem kell minősített többség. Az SZMSZ-t úgy szeretnénk módosítani, hogy ne tulajdoni hányad arányában legyen eldöntve több kérdés, hanem albetétenként, hisz így a többség akarata érvényesülhetne. Például, ha a közös költség kérdésében kell dönteni, 2 tulajdonos eldönthetné, hogy a többség mennyit fizessen. Ha azonban albetétenként lehetne szavazni, abban az esetben a valódi többség dönthetne.

G0

Igen, a közös képviselő felelőssége is felmerülhet, mert a meghatalmazások jogszerűségét a közgyűlés elején meg kell vizsgálni, és amennyiben nem felel meg a Ptk-ben rögzítetteknek, akkor nem lehet elfogadni. Ilyen esetben az illető nem bír szavazati joggal, és semmiképpen nincs joga hozzászólásokkal zavarni a közgyűlést.

A közgyűlés dönthet úgy, hogy azon csak a tulajdonosok és a jogszerűen meghatalmazottak vehetnek részt, idegeneket nem kötelesek beengedni az ülésre.

2000 óta a társasházak szolgálatában

közgyűlés Hangfelvétel kiadásának megtagadása

A társasházi törvény nem rendelkezik arról, hogy a közgyűlésen készült hangfelvételt meddig kell megőrizni, és kinek lehet kiadni. A hangfelvételhez történő hozzájárulás kizárólag a jegyzőkönyv készítését segíti, és nem alkalmazható arra, hogy az ott elhangzottakat később – a jelen nem lévő személyek – elemezzék. A törvény azt sem írja elő, hogy szó szerinti jegyzőkönyvet kellene készíteni, elegendő a határozathozatal szempont-

jából fontos adat vagy tény rögzítése. A társasház szempontjából a hozott határozatoknak van jelentősége, mivel azok végrehajtása kérhető számon a közös képviselőn, illetve az abban foglaltak betartása kötelező a tulajdonosokra.

Válasz

Az év eleji közgyűlésen – egyhangúan – megszavaztuk, hogy a jegyzőkönyvvezetés segítése érdekében hanganyagot használunk. A következő közgyűlésen sajnos nem tudtam jelen lenni, ezért elkértem a hanganyagot, ami alapján a jegyzőkönyv elkészült. A jegyzőkönyvet megkaptam, de mivel több kérdés merült fel bennem a részleteket illetően, elkértem a hangfelvételt is. Ezt a közös képviselő megtagadta azzal az indokkal, hogy az egyik tulajdonostárs ezt nem engedélyezi, és különben is a szerkezet, mellyel a felvétel készült az ő magántulajdona. Jogosan járt el a közös képviselő?

7

Álláspontom szerint a közös képviselő helyesen járt el akkor, amikor későbbi felhasználásra a hangfelvételt nem adta ki önöknek.

Határozat felülbírálása

Helyesen látja a helyzetet! A közgyűlési határozatot sem a közös képviselő, sem a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagjai nem változtathatják meg, és nem is módosíthatják.

A közgyűlési határozat felülvizsgálatára kizárólag a közgyűlés jogosult, és a többségi akarat szerint kell az ügyben eljárni: a többség továbbra is hatályában fenntarthatja, illetve megváltoztathatja, ha a körülmények lényegesen megváltoztak.

Válasz

Társasházunk közgyűlési határozatot hozott, arról hogy a tartozó tulajdonosok fizetésének biztosítékául – fizetési meghagyás, illetve jelzálog-jog bejegyzés mellett – a lakóközösség behajtó cég közbenjárását kéri a kintlévőség behajtására. Ezt most a számvizsgáló bizottsági elnök az egyik tulajdonos javára úgy próbálja manipulálni, hogy ez rá ne legyen érvényes. Véleményem szerint sem a közös képviselő, sem az SZB nem bírálhatja felül a közgyűlés döntését, azt csak a közgyűlés módosíthatja egy másik döntéssel. (Az SZB elnöke ezt a lépését csak egy tulajdonosra kívánja alkalmazni. De szerintem, ha minden tartozó tulajdonosra kiterjesztené, akkor sincs közgyűlési határozat nélkül joga erre.)

Határozat megtámadásÁnak IDŐPONTJA

A törvény egyértelműen szabályoz: a közgyűlés időpontjától számított 60 napon belül lehet keresetlevelet benyújtani a bírósághoz. Az egyeztetési kísérleteknek – álláspontom és a bíróság eddigi gyakorlata szerint – nincs halasztó hatálya. Valóban bármelyik tulajdonos kérheti a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, amely azt jelenti,

hogy ha a közgyűlésen esetleg meg is szavazta a döntést, utána joga van mégis bírósághoz fordulni, ha megfelelően alá tudja támasztani annak indokoltságát. Egyébként az ügyvéd által leírt Th. tv. 28. §-ra való hivatkozás semmiképpen nem jelent megalapozott kifogást, ennél részletesebb és alátámasztott eljárási hiba esetén van csak esély a határozatok érvénytelenségének megállapítására.

K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n

Válasz

Társasházunk közgyűlésén hozott egyik határozatot ügyvéden keresztül észrevételezte (ezt a kifejezést használta) a résztulajdonos. Leírta a levélben, hogy: „a 3. számú határozat érvénytelen, és a Th. tv. 28. §-ának nem felel meg”. 1.: Mikortól számít számít a 60 nap? Május 31-én volt a közgyűlés. A június 13-án és július 16-án a résztulajdonos levélben megküldött írásbeli észrevétele halasztó hatályú, vagy nem? 2.: Bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül?

G1

közgyűlés Határozatok könyve

Válasz

Most vettem át egy épület közös képviseletét. Tudtommal lennie kellene „Határozatok könyvének”, de itt ilyen nincs. Én utólag elkészíthetem? Milyen formában? Van erre megvásárolható „alap-forma”, vagy én itthon is vezethetem számítógépes dokumentumban, majd később kinyomtatom?

7

A határozatok könyvének vezetést a társasházi törvény előírja, és az a célja, hogy a hozott határozatok egy helyen legyenek tárolva, és a határozatok végrehajtásáról is legyen tájékoztató. Amennyiben a korábbi időszakról ez hiányzott, akkor csak azokról a közgyűlési határozatokról érdemes nyilvántartást vezetni, amelyek még ma is aktuálisak, vagyis olyan ügyben ad eligazítást, amely még nem fejeződött be. (pl. udvar és kert használat, parkolás, közös terület hasznosítása, célbe-

fizetés – ha még nem teljesítette mindenki – és felújítási munkálatokról döntés – ha még nem készült el – stb.) A vezetésére vonatkozóan nincs kötelező formula, tehát lehet számítógépen is nyilvántartani, de szükség esetén akár az egész, vagy egy-egy részterülete is kinyomtatható legyen. A módja lehet pl. a közgyűlésen hozott érdemi – nem a megválasztásról, jegyzőkönyv hitelesítésről szóló – határozatok külön kezelése, és a határozatok után más betűtípussal vagy színnel a végrehajtás módjának rögzítése.

Hibás tulajdoni hányaddal szavazott

Válasz

Társasházi közgyűlés jelenléti ívét aláírta egy tulajdonos –„X”/10.000 tulajdoni hányadban adta le a meghatalmazásait, de csak „Y”/10.000-ben írta alá a jelenléti ívet. Egy napirendi pontra nemmel szavazott, de mivel a jelenléti ív alapján dolgoztunk, így ő nem tudta „elvinni” a többséget. Jelezte, hogy meg fogja támadni a bíróságon a döntést. Mi számít? Az aláírt jelenléti ív, vagy a leadott meghatalmazások alapján számított tulajdoni hányad? Amennyiben a jegyzőkönyv megírásakor derül ki, hogy a tulajdoni hányad számítása téves, akkor a jegyzőkönyv elejére be kell írni, hogy az elhangzottakkal szemben miért módosult a résztvevők arányszáma.

A mérvadó a számításnál a jelenléti ív, de csak a leadott meghatalmazások áttekintése és elfogadása után. A meghatalmazásokat – lehetőség szerint – a közgyűlés elején meg kell vizsgálni.

Írásbeli szavazás eredménye – közlemény, vagy határozat?

Válasz

A közgyűlésen való alacsony részvételre tekintettel a társasház komplex felújítási koncepciójának elfogadására írásbeli szavazást rendeltem el. Az írásbeli szavazás elrendelését megelőzően elláttam a tulajdonosokat a szükséges dokumentumokkal, a nyilvánvaló előnyök mellett a kockázatokra is felhívva a figyelmüket. Az írásbeli szavazás lezárásakor az összes érvényes szavazatok száma meghaladta ugyan az 50%-ot, az „igen” szavazatok aránya azonban lényegesen alatta maradt az 50%-nak. Ezek ismeretében a jegyzőkönyvben a szavazást érvényesnek, de eredménytelennek nyilvánítottam. Az eredménytelenségre tekintettel a határozati javaslat nem vált határozattá. A jegyzőkönyvet a számvizsgáló bizottság hitelesítette. Később az egyik tulajdonos jelezte, hogy a szavazás leadásának határidejére a kapott írásos anyag félrevezette, ezért nyissam meg újra a szavazást egy új határidővel. Mivel a kiosztott szavazó lapon egyértelműen szerepelt a leadási határidő, ezért a kérést elutasítottam. Tájékoztattam a tulajdonost, hogy az ő szavazatának beszámítása a szavazás végeredményét – az eredménytelenséget – egyébként nem befolyásolta volna. Az ügy lezárult, mivel a tulajdonos belenyugodott a kapott válaszba. Ennek kapcsán azonban felmerült egy kérdés: az eredménytelenség kihirdetése közlemény, vagy azt is határozatnak kell tekinteni? (Ennek jogorvoslati szempontból lehet jelentősége, mert ha közlemény, akkor nem támadható meg, ha határozat, akkor igen.)

G2

Az írásbeli szavazás végeredménye mindenképpen „határozatnak” minősül, hiszen döntést tartalmaz. A döntés nem minden esetben pozitív – önöknél is negatív döntés született, vagyis nem indulhat el a társasház komplex felújítása.

Egyébként a leírtak szerint helyesen járt el a később jelentkező tulajdonossal szemben, mivel a leadási határidő után érkező szavazat már nem fogadható be, és az addig beérkezettekre vonatkozóan kell a végeredményt megállapítani.


közgyűlés Írásbeli szavazás részleteinek megismerése

1. A kérdést úgy pontosítanám, hogy van a szabályoknak megfelelően összehívott közgyűlés, és van lehetőség írásbeli szavazás kiírására is. Olyan módozatot a társasházi törvény nem tartalmaz, hogy az összehívott közgyűlésen írásos szavazást rendelnek el. 2. Az írásbeli szavazás kiírásánál kell meghatározni a leadási határidőt, majd ezt követően 8 napon belül kell írásban értesíteni a tulajdonosokat az eredményről. Álláspontom szerint az időpont a leadási határidő napja. 3. Az iratokba való betekintési jog a tulajdonosokat illeti meg.

4. A kamera kihelyezéséhez 4/5-ös hozzájárulást ír elő a társasházi törvény. 5. A kamerák üzemeltetésével kapcsolatos szabályokat a társasház SZMSZ-ébe be kell építeni. 6. Az írásbeli szavazatok összesítése csak úgy végezhető el, ha a társasház tulajdonosainak listáján bejelölik a szavazatokat, majd azon a listán (jelenléti ív átalakítása) bejelöltek szerint lehet az összesítésről a jegyzőkönyvet elkészíteni.

Válasz

1. Jogilag lehetséges közgyűlési írásbeli szavazás? 2. Mi a teendő abban az esetben, ha a kihirdetett eredményen nincs dátum? 3. Amennyiben a személyemet érintő kérdésben zajlik a szavazás, van-e jogom arra, hogy megismerjem a szavazás részleteit, hogy melyik tulajdonos mire adata le voksát, vagy csak tulajdonos kérheti a részletes eredményt? 4. Egy kamera kihelyezéséhez hány %-nak szükséges támogató szavazatot leadni? 5. A társasház házirendjének szükséges-e tartalmaznia a kamerákra vonatkozó szabályozást? 6. Az írásbeli szavazások esetében a voksolók teljes anonimitást élveznek, vagy azt is rögzíteni szükséges, hogy melyik tulajdonos mire szavazott?

Jegyzőkönyv másolási díjának megfizetési módja

A társasházi törvény az alábbiak szerint rendelkezik: 39. § (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen: a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. (2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. (3) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

(4) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.

Válasz

A társasház közgyűlésein kértem, hogy a jegyzőkönyvről térítés ellenében másolatot adjanak. A közös képviselő ragaszkodik ahhoz, hogy a lefénymásolt jegyzőkönyvet félfogadási időben, csak személyesen adja át. Tekintettel arra, hogy nem ott lakom, többször kértem a közös képviselőt, hogy postán juttassa el jegyzőkönyvet. Ragaszkodhat-e a közös képviselő a jegyzőkönyv személyes átadásához, vagy köteles-e azt kérés alapján postán az érintetteknek megküldeni? Másik anomália ez ügyben, hogy a fénymásolási költséget az én nevemre kiállított számlára kéri, anélkül, hogy erre felhatalmazást adtam volna neki. (Úgy gondolom, hogy a fénymásolás költségét a társasház nevére kiállított számla alapján a társasháznak kell fizetnie, és az érintett tulajdonosok a társasháznak fizetik meg a másolás költségét.) Kérdésem, hogy a fénymásolási költség megfizetésének módját – a társasház fizeti, majd az érintett téríti meg a társasház részére – helyesen gondolom-e?

A személyes átvételhez – feltehetően – azért ragaszkodik a közös képviselő, mert a másolási díjat szeretné az irat átadásával egyidejűleg lerendezni. A másolati díj nem a társasház költsége, hanem a közös képviselet nyújtja ezt a szolgáltatást a másolást kérő tulajdonos részére. Így az elkészült számlát is a tulajdonos nevére kell kiállítani. Postán történő küldés velejárója lenne, hogy „utánvéttel” kellene a levelet postára adni, és akkor a másolási díjon felül még ezt postai díjat is meg kell önnek fizetnie. Amennyiben viszont önnek elegendő a közgyűlésen hozott határozatokról a tájékoztatás, úgy azt a közös képviselő 8 napon belül köteles az ön postai címére ingyenesen megküldeni.


G3

7

közgyűlés Ki lehet levezető elnök?

Válasz

Ki lehet levezető elnök és jegyzőkönyvvezető? Itt arra gondolok, hogy aki nem tulajdonos vagy haszonélvezeti joggal rendelkező személy, hanem egy kívülálló (ügyvéd, magánszemély stb.), ő lehet-e egy közgyűlés levezető elnöke illetve jegyzőkönyvvezetője.

7

Levezető elnök lehet bárki, akit a közgyűlés megszavaz (pl. a közös képviselő, aki nem feltétlenül tulajdonos). A jegyzőkönyv-vezető is lehet olyan személy, aki nem tulajdonos a társasházban, de a közgyűlés megszavazza. (A gyakorlat azt mutatja, hogy leggyakrabban a közös képviselőt

választják meg levezető elnöknek és jegyzőkönyv-vezetőnek is. A két feladat nem zárja ki egymást, jogszabály nem tiltja.) A közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítésére azonban csak a tulajdonosok jogosultak, tehát hitelesítő kizárólag tulajdonos lehet.

Ki képviselheti a céget?

Válasz

A társasházban tulajdonos az „X” Zrt. és az „Y” Nyíltvégű Ingatlan Alap (a helyiséget bérli az „Y” Bank), melyeket a helyi vezetőik – akik történetesen apa és fia – képviseltek meghatalmazás nélkül. Ráadásul az apa a közös képviselővel együttes aláírási joggyakorló. (A második aláíró bevonásához a banki aláírási címpéldányt nem írja alá!) A fenti két cégnek 50%-nál kicsit több a közös tulajdoni hányada, emiatt eddig a két cégvezető határozott a közgyűléseken. (Például abban, hogy évek óta a társasházi közös költség finanszírozta az irodáik központi fűtésének – mely kazánok a szomszédos társasházban vannak, és a lakások soha nem voltak rákapcsolva – villanyszámláját, fűtő díját, kéményvizsgálati díjakat.) Az ezt a helyzetet megszüntető közgyűlésen nem voltak jelen, mert sérelmezték, hogy nem egyeztettem velük a nekik megfelelő időpontot. Az összes többi tulajdonos jelen volt, és meg voltak döbbenve azon, hogy évek óta lényegében ők finanszírozzák a cégek működési költségeit. A megismételt közgyűlés határozott ennek az állapotnak a megszüntetéséről, de ezek után bírósággal, leváltással stb. fenyegető telefonok jönnek a cégközpontokból, beazonosíthatatlan alkalmazottaktól. Kértem tulajdonosi állandó meghatalmazást az ingatlan ügyében eljárni jogosult személy részére, mely szerintük „baromság”. Jól gondolom, hogy a cégek esetében a társasházi ingatlanuk ügyében az állandó meghatalmazással bíró személy járhat el, és így lehet aláíró is? Cégek esetében a cégbíróságon bejegyzett cégvezető, illetve aláírási joggal rendelkező személy, vagy az általa meghatalmazott személy vehet részt a közgyűlésen és képviselheti a cég, mint tulajdonos érdekeit. A leírtak szerint itt a joggal való visszaélés esete állhat fenn, de a közös képviselet felelőssége is felvetődik. A közgyűlés megnyitásánál és a határozatok hozatalánál mindig egyeztetni kell, hogy ki van jelen, tulajdonos-e vagy megha-

talmazott. A meghatalmazottnak be kell csatolnia meg-hatalmazását, amelyet az arra jogosult ír alá. Lehetséges állandó meghatalmazottat is jelölni, ekkor a meghatalmazásnak tartalmaznia kell, hogy „visszavonásig érvényes”. A jogszerű meghatalmazással rendelkező személy a tulajdonos helyett szavazhat és esetlegesen hitelesítheti a jegyzőkönyvet, de semmiképpen nem bír több jogosultsággal, mint a többi tulajdonos.

Közgyűlés berekesztése

Válasz

Az éves közgyűlésen a tulajdonosok nem akarták elfogadni a 2012-es költségvetést, mert az több pontban hibás volt. A közös képviselet azt állította, hogy a könyvvizsgáló „visszaadta az anyagot, mindenféle záradék nélkül”. (A múlt évben volt közös képviselet váltás, és most egymásra mutogatnak.) A közös képviselet azt mondta: amennyiben nem fogadjuk el a beszámolót, akkor be kell rekeszteni a közgyűlést. Jogosan járt el? (Volt több napirendi pont is!) A közös képviselőnek nem volt joga berekeszteni a közgyűlést, hanem olyan határozatot kellett volna hozni, amelyben rögzítik, hogy hogyan lehet kijavítani a beszámolót, illetve mivel kell kiegészíteni azt. A fennmaradó napirendeket pedig ugyancsak meg kellett volna tartani és érvényes döntéseket hozni. Úgy tűnik, hogy az önök közös képviselő váltása nem volt megfelelően előkészítve – nem kértek referenciát a megválasztása előtt. G4

Nincs más útjuk, mint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 35. § (2) bekezdése alapján kezdeményezni a közgyűlés összehívását, és megadni azokat a napirendi pontokat, amelyekben szükséges a döntés. Nincs akadálya annak sem, hogy napirendre javasolják a közös képviselő munkájának értékelését, és annak eredményeként esetlegesen felmentsék a tisztség alól. Az újabb közös képviselő kiválasztásánál azonban gondosabb előkészítést javaslok.


közgyűlés Meghatalmazás a közös képviselőnek

A társasházi törvény nem tartalmaz megszorítást a meghatalmazások ügyében – bár sokszor és sok helyen kezdeményeztük ennek megváltoztatását –, így csak az SZMSZ-be lehet beépíteni, hogy a társasházzal bármilyen jogviszonyban lévő személy – közös képviselő, társasházkezelő, intéző bizottsági tagok, számvizsgáló bizottsági tagok, gondnok,

takarító stb. – nem fogadhat el meghatalmazást tulajdonosoktól. Álláspontom szerint is etikátlan az ilyen magatartás, mivel pl. a közös képviselőnek az a feladata, hogy végrehajtsa a közgyűlés által hozott határozatokat és nem az, hogy helyettük a döntési folyamatban részt vegyen.

Válasz

130 albetétes társasházban a közös képviselő rendszeresen elkéri a két nagy többségi tulajdonos (35%) meghatalmazását, és mint meghatalmazott szavaz is amellett, amit gondol. Többek között olyan ügyekben, mint az éves költségvetés. Törvényes-e ez a módja a szavazatok megszerzésének? )A közös képviselő ezekkel a szavazatokkal mindig mindent keresztülvisz, a meghatalmazást adó felek nem jelennek meg a közgyűlésen, így a jelenlévők érdekeit sosem tudjuk érvényesíteni.)

7

Meghívó aláírás nélkül

A társasházi törvény nem rendelkezik arról, hogy a meghívót az IB elnöknek alá kell írnia, csak arról szól a törvény, hogy 8 nappal korábban ki kell függeszteni jól látható helyen. A leírtak szerint ennek az előírásnak a közgyűlés összehívása megfelelt.

A külföldön élő tulajdonosoknak – általában – van Magyarországon meghatalmazottja, így azok részére kell a meghívót elküldeni.

Válasz

Szabályosan összehívottnak tekinthető-e az a közgyűlés, aminek a meghívója a ház faliújságára a közgyűlés időpontja előtt pontosan 8 nappal lett kifüggesztetve (több tulajdonos külföldön él, összesen 412 lakás), és az IB elnök aláírása hiányzik róla? A vélhetően kivitelezői nyomásra, és kivitelező által kifüggesztett meghívó alapján a közgyűlést megtartották az IB részvételével. A meghívón szerepelt az IB elnök neve, de aláírása nem. Megtámadható-e az ezen a közgyűlésen hozott határozat azzal az indokkal, hogy nem volt megfelelő a meghívás?

Meghozott határozat módosítása

A törvény valóban nem részletezi, hogy milyen esetben nem kell összehívni a közgyűlést a tulajdonosok 10%-ának írásos kérelme ellenére, de ha a társasház közgyűlése érvényes határozatot hozott, akkor azzal szemben 60 napon belül a bírósághoz fordulhat az, akinek érdekét sérti, vagy ha a hozott határozat jogszabályba ütközik. Ha nem kellett a döntéshez minősített többség, és elegendő volt a résztvevők többségének szavazata, akkor nem kell új közgyűlést összehívni. Amennyiben a közgyűlés óta olyan lényeges dokumentáció, vagy tény került elő, amely – feltehetően – megváltoztatná a korábbi döntést, és elmúlt a 60 napos határidő, akkor

eleget kell tenni a kérelemnek, és újra közgyűlés napirendjére kell venni a javaslatot, ha a kérelem minden elemében megfelel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 35. § (2) bekezdésében foglaltaknak: – írásban kérték és a kérelmet – ha több oldalas, akkor minden oldalt – a tulajdoni hányad több mint 10%-át képviselő tulajdonos aláírta – megindokolták pontosan, hogy miért kérik a közgyűlés összehívását, és miért azokat a napirendi pontokat akarják megtárgyalni – határozati javaslatokat csatoltak a kérelemben feltüntetett napirendi pontokhoz.


Válasz

Az egyik általunk kezelt társasházban született egy határozat. Az egyik – meg nem jelent – tulajdonosnak ez nem tetszett, a tulajdonosok 10%-ának aláírásával írásban kérte, hogy hívjunk össze ebben az egy napirendi pontban új közgyűlést. Össze kell-e hívni a közgyűlést, vagy ebben az esetben mondhatjuk, hogy forduljon a bírósághoz? Amennyiben írásos szavazást hord körbe a tulajdonosoknál ebben a témakörben, és a tulajdonosok több mint 50%-a aláírja, akkor azt el kell-e fogadni, vagy szintén csak a bíróság másíthatja meg a határozatot? (A közgyűlésen a tulajdonosok kb. 30 %-a volt jelen, bár ez elvileg nem számít, mert nem olyan súlyú a dolog, hogy 50% feletti jelenlétet igényelt volna.)

G5

közgyűlés Megismételt közgyűlés időpontja

Válasz

Az új civil törvény változtatott-e a társasházi törvényen? Jól fogalmaz-e a közös képviselő, ha azt írja a közgyűlési meghívóban, hogy a közgyűlés ideje x nap 17.30 óra, az ismételt közgyűlés ideje ugyanazon nap 17.45 óra? Biztosítva van-e ilyen rövidre szabott ismételt közgyűlési időpont megjelölésével tulajdonostársak döntési joga? A civil törvény nem kötődik semmilyen formában a társasházakról szóló törvényhez. A társasházi törvény 37. § (2) bekezdése szerint a megismételt közgyűlés kitűzhető az eredetileg meghirdetett napon egy későbbi időpontban is, ha az SZMSZ nem tartalmaz más

7

előírást. Így először meg kell nézni a társasház SZMSZ-ét és ha abban az szerepel, hogy a meghívóban meghatározott közgyűlési időpont eredménytelensége esetén a megismételt közgyűlés 15 perccel később megtartható, akkor jogszerű volt a meghívó.

Nagy tulajdoni hányaddal rendelkező akarata érvényesül

Válasz

Társasházunkban a közel 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos kb. egy évi közös költség és felújítási alap hátralékot halmozott fel. A társasház már ügyvédi fizetési felszólítást is küldött neki, illetve a többi lakástulajdonos már megszavazta a tulajdonára történő jelzálog bejegyzését is. Most ez a tulajdonos a közös képviselő leváltására közgyűlést hívott össze. Sikerült egy másik tulajdonost is maga mellé állítania, így az egyszerű tulajdoni hányad többséget elérve el tudja érni a közös képviselő leváltását, és az általa javasolt közös képviselő megválasztását. Mit tehetnek a többiek? Az ügyben csak a tulajdonosoknak van döntési joguk, ha a kisebbségben kerülteknek nem felel meg a döntés, akkor lehetőségük van a bíróságtól kérni a közgyűlési határozat hatályon kívül helyezését. Indokként hivatkozni lehet arra, hogy a közös képviselő

tevékenysége nem volt jogszerűtlen, sőt a társasház közössége érdekében járt el, ezért indokolatlan volt a leváltása. A többségi tulajdonos által javasolt közös képviselő pedig – feltehetően – a nagyobb tulajdonos érdekeinek megfelelően fogja a munkáját végezni.

NAPIRENDI PONT EGY TULAJDONOS KÉRÉSÉRE

Válasz

Milyen módon kérhetem én, mint tulajdonos egy meghatározott napirendi pont felvételét a soron következő közgyűlésre?

G6

Ajánlott, tértivevényes levélben kell kérni a közös képviselőt, hogy milyen napirendi pontot vegyen fel a következő közgyűlés napirendi pontjaihoz. Amennyiben ezt nem teljesíti, úgy a közgyűlésen jelezze a tulajdonostársaknak, hogy milyen napirendi pont felvételét

kérte, de a közös képviselő ezt nem teljesítette. Ennek alapján – ha a többség is egyetért az ön javaslatával – a tulajdonosok 10%-ának aláírása mellett – a társasházi törvény 35. § (2) bekezdésében foglaltak szerint – új közgyűlés öszszehívását kezdeményezhetik.


közgyűlés Napirendi ponthoz szükséges tulajdoni hányad

Célszerű teljesíteni bármelyik tulajdonos azon kérését, hogy valamilyen számára fontos kérdés a közgyűlésen napirendre kerüljön. Valóban nem keverendő össze a kötelező közgyűlési összehívás szabályaival, mivel a napirendi javaslat megtételére vonatkozóan nincs törvényi előírás.

A társasházban a békés egymás mellett élés csak akkor valósítható meg, ha a tulajdonosokat foglalkoztató kérdéseket a közgyűlés megtárgyalja, és konszenzussal alakítják ki a közös tulajdon használatát, illetve a házirend szabályait.

Válasz

Az általam kezelt társasházban az egyik kis tulajdonos írásban kérte tőlem egy bizonyos napirendi pont felvételét. Erre a többségi tulajdonos azt válaszolta, hogy ezt nem tehetjük meg, mivel a tulajdoni hányad 1/10-e kell ahhoz, hogy napirendi pontot felvegyünk. Én ezt nem így gondolom, hiszen a th. törvény csak a közgyűlés összehívásával kapcsolatban rendelkezik („…kötelező a közgyűlés összehívása, ha a tulajdonosok 1/10-e a napirend megjelölésével azt kéri”). Itt nem erről van szó, hiszen a „kis tulajdonos” csupán egy napirendi pontot (egy témát) szeretne tárgyaltatni. Megteheti-e? Kötelező-e nekem ezt a kérést teljesíteni és felvenni a napirendek közé kérését?

7

Nem fogadják el a beszámolót A közgyűlésnek kell meghatározni a további feladatokat: – kötelezi a közös képviselőt, hogy mit javítson ki, vagy mivel egészítse ki a beszámolót – határidőt állapítanak meg a munka elvégzésére – döntenek külső szakértővel történő felülvizsgálatról

– új közgyűlés összehívásáról döntenek a módosítások teljesítését követően, és ismét szavaznak a beszámolóról – új közgyűlést hívnak össze, és kérik napirendre felvenni a közös képviselő munkájának értékelését a társasházi törvény 35. §-a (2) bekezdése alapján.

Válasz

Mi a teendő a közös képviselő, illetve a társasház részéről, ha a beszámoló közgyűlésen a beszámoló anyaga nem kerül elfogadásra?

Nem vállalja senki a jegyzőkönyv-vezetést Ilyen esetben a közös képviselőnek kötelessége a közgyűlés jegyzőkönyvét elkészíteni, és a megválasztott hitelesítőkkel ellenjegyeztetni.

Nincs akadálya ugyanis annak, hogy a közös képviselőt megválasszák levezető elnöknek és egyben jegyzőkönyvvezetőnek is.

Válasz

Amennyiben a jegyzőkönyv vezetését, illetve a hangfelvétel alapján történő leírást nem vállalja senki, megtarthatóe a közgyűlés?

Rendkívüli közgyűlés kezdeményezése Természetesen csak beazonosítható tulajdonosok kezdeményezhetik a rendkívüli közgyűlés összehívását. (Tehát: igen, meg kell adni a tulajdonosok nevét és címét.)

A haszonélvezőt ez a jogosultság nem illeti meg, tehát az ő aláírását figyelmen kívül kell hagyni a 10% tulajdoni hányad számításánál.


Válasz

Fel kell-e tüntetni a kezdeményezők nevét és címét, ha a rendkívüli közgyűlést a tulajdonosok 10%+1 tulajdoni hányada kezdeményezi? Haszonélvező is lehet kezdeményező?

G7

közgyűlés Rendkívüli közgyűlés megismétlése

Válasz

A lakóközösség több mint egyharmada rendkívüli közgyűlést hívott össze, aminek létszáma nem érte el az 50%-ot. A közös képviselő a közgyűlést berekesztette, de a megismételt közgyűlést 15 napon belül nem hívta össze. Az összehívást kérő tulajdonostársak a közgyűlést összehívták. Ezen – a tulajdonosok által összehívott – közgyűlésen hozható-e határozat? A berekesztett közgyűlésről kell-e jegyzőkönyvet készíteni?

7

Amennyiben a közgyűlési meghívó tartalmazta a megismételt közgyűlés időpontját, úgy annak figyelembe vételével a közgyűlést meg lehetetett volna tartani. Abban helyesen járt el a közös képviselő, hogy a meghirdetett közgyűlést berekesztette, mivel nem volt meg a tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-os jelenlét, illetve meghatalmazással sem érte el ezt az arányt a jelenlévők száma. Ha viszont az előírás szerinti megismételt közgyűlést nem hívta össze a közös képviselő, akkor hibát követett el. A megismételt közgyűlés összehívására azonban mindaddig a közös képviselő jogosult, amíg fel nem mentik. Ezért nem lesznek érvényesek azok a határozatok, amelyeket a

tulajdonosok hívnak össze, hiszen ebben az esetben már nem alkalmazható a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 35. § (2) bekezdése. A hibát ott követték el, hogy a 10%-os közgyűlés összehívását kezdeményező iratban nem jelölték meg konkrétan a megismételt közgyűlés kitűzésére vonatkozó igényüket is, így kerültek ilyen exlex állapotba. A berekesztett közgyűlésről is kellett volna jegyzőkönyvet készíteni, amelyben rögzíteni kellett volna, hogy az adott időpontban kik voltak jelen, és miért nem volt határozatképes a közgyűlés, valamint csatolni kellett volna a jelenléti ívet is.

Reklámtábla a ház falán Válasz

Milyen arányban kell a tulajdonosoknak hozzájárulniuk a társasház falára felszerelendő reklámtábla kihelyezésére? Mindenképpen közgyűlési napirendre kell venni a kérdést, és az érvényes közgyűlésen a többség dönthet az elhelyezéséről. Arra figyelemmel kell lenni, hogy az elhelyezendő reklámtábla kinek okozhat kellemetlenséget: zaj, világítás, vil-

logó fények stb. Ha ilyen „zavaró tényező” fennáll, akkor célszerű az érintett tulajdonos(ok) beleegyezését külön – névre, ingatlanra szólóan – megkérni.

SZB által összehívva

Válasz

Annak ellenére, hogy tértivevényes, ajánlott levélben és e-mailben is többször kértem és szóltam, hogy ne tegyék, az SZB összehívta a társasházi közgyűlést a közös képviselő nélkül. Januárban felszólítottak közgyűlés összehívására – aláírások nélkül –, csak az SZB egyik tagja felsorolta néhány tulajdonos nevét. Akkor kértem, hogy az ok megjelölésével, 10%-ot meghaladó aláírással szólítsanak fel. Tegnap megkaptam a meghívót, melyet az SZB tagok aláírás nélkül, feltételezhetően e-mailben küldtek ki a tulajdonosoknak. Ilyenkor mi a teendő?

G8

Amennyiben nem volt szabályos a közgyűlés összehívása, vagyis nem a társasházi törvény 35. § (2) bekezdésében foglaltak szerint hívták össze, akkor nem jártak el törvényesen. A közgyűlésen hozott határozatokat ennek alapján meg lehet támadni a bíróságon.

Ha viszont senki nem támadja meg a tulajdonosok közül a törvénytelen módon hozott határozatokat, akkor azokat végre fogják hajtani, és önnek ezt el kell fogadnia.


közgyűlés Személyes átvétel elutasítása

A kérdésre vonatkozóan nincs törvényi szabályozás, viszont a Th. tv. 35. § (2) bekezdés szerint a kérelmet a közös képviselőnek kell megküldeni, és neki a kézhezvételtől számított 30 napon belüli időpontra kell a közgyűlést összehívnia. Ha nem tudja bizonyítani, hogy személyesen át akarta adni a kérelmet, akkor nincs konkrét időpont, amitől számolni lehetne a 30 napot. Célszerű tehát, ha ajánlott-tértivevényes

levélben küldi meg a kérelmet, és a visszaigazolt átvétel napjától számítják a 30 napot. Ha ezt a lépést kihagyják, akkor a számvizsgáló bizottságnak nincs meg a joga a közgyűlés összehívására, és ismét érvénytelen határozatok születnek. A törvény rendelkezésének pontról-pontra történő betartása mellett lehetséges csak törvényesen összehívni a közgyűlést a közös képviselő nélkül.

Válasz

14% tulajdoni hányad által kért közgyűlés összehívásának anyagát személyesen kívántam átadni a közös képviselőnek. Megtagadta a levél átvételét azzal, hogy adjam fel postán. Úgy gondolom, hogy ha megjelenek nála, és kérem az átvételt, akkor nem utasíthat el, mert semmi nem kötelez a postai feladásra, ő viszont szerintem a megjelenésemmel az átvételre kötelezett. Úgy vélem, hogy a törvény által részére biztosított 30 – de inkább a 60 – nap (14. §) nem alapozhatja meg az átvétel megtagadását. Mi történik, ha a közgyűlést kérők ebben a helyzetben maguk intézkednek a közgyűlés összehívásáról?

7

TARTÓZKODÓ SZAVAZATOK – HOVÁ SZÁMÍTANDÓ? A jogirodalomban többféle megoldás létezik, azonban semmiféle konkrét jogszabályi rendelkezés nincs a tartózkodó szavazatok besorolására (beszámítására). Megoldás az lehet, ha az SZMSZ-ben szabályozzák a számítás módját, amely a következő lehet: a) a tartózkodók szavazatát figyelmen kívül hagyják, és csak az „igen”–„nem” szavazatok arányt veszik figyelembe b) a tartózkodók szavazatát a „nem” szavazatokhoz sorolják, azonban ebben az esetben nagyon fontos, hogy az eldöntő kérdést hogyan tesszük fel!

Útmutatás

A fenti témában nagyon sok kérdés érkezik a Társasházi Háztartás című szaklap szerkesztőségéhez. A probléma megoldási lehetőségeit az alábbiakban közöljük.

Ha pl. arról kell dönteni, hogy szakértőt vegyünk-e igénybe, akkor megkérdezzük: „Ki szavaz arra, hogy nincs szükség szakértőre?” Aki ilyenkor „igen”-nel szavaz, az elutasítja a szakértő kirendelést, aki „nem”-mel, az viszont egyetért a szakértő szükségességével, és ehhez kell a tartózkodókat hozzáadni. Ha a kérdést úgy tesszük fel, hogy: „Ki szavaz arra, hogy kérjünk szakértői közreműködést?”, akkor aki egyetért, az „igen”nel fog szavazni, míg az elutasítók „nem”-mel, és ehhez kell a tartózkodókat hozzáadni.

TÁJÉKOZTATÓ A KÖZGYŰLÉS MEGNYITÁSA ELŐTT

A jegyzőkönyv érvényes lesz egy hitelesítő aláírásával is, de csatolni kell hozzá az aláírást megtagadó hitelesítő írásos megjegyzését, hogy miért nem írta alá a jegyzőkönyvet.

A tájékoztatóra vonatkozóan pedig a szolgáltatótól kell kérni információt. Valószínűleg rendelkeznek megfelelő tájékoztató anyagokkal, ezért nem szükséges azokat a közgyűlés jegyzőkönyvében külön rögzíteni.


Válasz

Utolsó közgyűlésünk előtt az egyik szolgáltató képviselője tájékoztatót tartott a közgyűlésen résztvevőknek. Távozása után a közös képviselőnk megnyitotta a közgyűlést. (Közgyűléseinkről hangfelvételt készítünk.) A közgyűlésen megszavazott egyik jegyzőkönyv hitelesítő szeretné kérni, hogy a szolgáltatói tájékoztatón elhangzottak is kerüljenek bele a jegyzőkönyvbe. Álláspontom szerint a tájékoztató nem volt része a közgyűlésnek. Mi a teendő ilyen esetben, ha a tájékoztató leírásának elmaradása miatt a jegyzőkönyvet csak a jegyzőkönyv-vezető és az egyik hitelesítő írja alá a másik nem?

G9

közgyűlés Tájékoztatás írásbeli szavazás eredményéről

A leírtak szerint bennem is kételyek fogalmazódtak meg! Ha írásbeli szavazás van, akkor az arra vonatkozó kérdőívet minden tulajdonosnak meg kell kapnia, és minden tulajdonos szavazhat. A társasházi törvény nem ismer olyan eljárást, hogy egyes tulajdonosok „aláíró íven” olyan munkálatokról döntenek, amelyeket a társasház közösségének terhére finanszíroznának.

Az eljárás csak akkor fogadható el, ha az „aláíró íven” aláíró tulajdonosok saját pénzeszközeikből – akár külön célbefizetés mellett – vállalták az üvegfal cseréjéhez kapcsolódó költségeket. Mindenképpen javaslom, hogy a felmerült problémával keresse meg a társasház számvizsgáló bizottságát, mivel a gazdálkodás törvényességéért ők is felelnek, és nekik lehetőségük is van az iratokba betekinteni, ellenőrzést folytatni.

Több tulajdonos szavazása

Válasz

Ha házaspárok vagy testvérpárok a lakás tulajdonosai, vagy egyéb módon több tulajdonos van, akkor ők különkülön szavazhatnak a közgyűlésen vagy írásbeli szavazáskor? (Az SZMSZ-ünkben nincs erre külön szabály.) Külön kellene meghívót küldeni nekik, külön szavazó lapot, ha írásban szavazunk? A szavazati jog mindenkit a tulajdoni hányada szerint illet meg. Házaspárok esetében elegendő egy meghívót küldeni, ha mind a ketten egy címen laknak. Testvérek esetében azonban mindenkinek külön-külön kell a meghívót megküldeni. A közgyűlésen a házaspár egyik tagja is képviselheti meghatalmazás nélkül a házastársát, míg testvérek esetében ez csak külön írásos meghatalmazással lehetséges. Ha a családjogi törvény szerint a kiskorú gyermekek helyett meghatalmazás nélkül a szülők szavaznak, vélelmezni kell az egyetértést, és nem kell külön meghatalmazás a házastárs részéről. Ha a közgyűlésen csak az egyik fél van jelen, akkor is az egész tulajdoni hányadra el lehet elszámolni a szavazati jogot.

Ha viszont nézeteltérés van a felek között, akkor azt kötelesek írásban a levezető elnöknek a napirendi pont előtt jelezni, és ebben az esetben nincs akadálya annak, hogy „különkülön” szavazzanak, és csak a tényleges tulajdoni hányaduk szerint legyen beszámítva a szavazat. Ha meghatalmazás van, akkor az csak akkora tulajdoni hányad számítható be, amelyre a meghatalmazást adták, vagyis ha a meghatalmazást csak az egyik házasfél írta alá, akkor csak az 50% vehető figyelembe. Írásbeli szavazás esetén minden tulajdonosnak az aláírása szükséges, de nem kell külön-külön szavazólapot küldeni a részükre, kivéve, ha nem egy lakcímen van a bejelentett tartózkodási helyük, mert akkor mindegyik címre meg kell küldeni.

Ugyanazon napirendi ponttal újra A közgyűlés határozatával egyet nem értő tulajdonos kezdeményezheti-e, hogy ugyanezen témában új közgyűlés kerüljön összehívásra, vagy azt, hogy a következő közgyűlésen ismét napirendre tűzze a közgyűlés azon napirendet, melyről érvényes közgyűlési határozat van? Válasz

7

Válasz

A legutóbbi közgyűlés határozatba foglalva arról döntött, hogy a lépcsőházak üvegfal cseréje nem történik meg. Tegnap vettem észre, hogy ennek ellenére az egyik lépcsőházban megtörtént a csere. A közös képviselő érdeklődésemre arról tájékoztatott, hogy a közgyűlés után egy aláíróíven – amelyet én nem is láttam – a tulajdonosok az üvegfal cseréjéről döntöttek. A közös képviselő tájékoztatása szerint ebből az aláíróívből másolatot nem kaphatok, megtekinteni a következő közgyűlésen (várhatóan jövőre) tudom. Szabályos volt a közös képviselő eljárása?

Nem kérheti, mivel a társasházi törvény szerint lehetősége van 60 napon belül a bíróságtól kérni a határozat érvénytelenségének megállapítását. Az érvényes közgyűlési határozatot viszont a közös képviselőnek végre kell hajtania.

G 10

Természetesen, ha a körülményekben változás történt – pl. a kiválasztott vállalkozó felmondja a szerződést stb. – akkor a kérdést újra napirendre kell tűzni, és a tulajdonosi közösségnek lehetőséget kell biztosítani a korábbi döntésének felülvizsgálatára.


közgyűlés Ügyvéd részvétele Társasházunk egyik tulajdonostársa ellen pert indított a tulajdonostársak által elfogadott, és már befizetett egyszeri pótbefizetés megtagadása címén. A társasház által indított per folyamatban van, illetve felfüggesztésre került a tulajdonostárs ellenperének befejezéséig, mely szerint az egyszeri befizetés témában hozott határozatot a tulajdonostárs állítása szerint nem ismeri. Jelenleg mindkét per áll, mert a tulajdonostárs ügyvédje peren kívüli egyezséget javasolt. A társasház intéző bizottsága közgyűlést hívott össze, melynek egyik pontja a per jelenlegi állásának ismertetése lett volna. A tulajdonostárs egy nappal a közgyűlés kitűzött időpontja előtt telefonon bejelentette, hogy önmaga helyett az ügyvédjét küldi el a közgyűlésre meghatalmazással. Egy folyamatban levő peres ügyben az érintett fél ügyvédje részt vehet-e a közgyűlésen? (Hiszen ott olyan információk birtokába kerülhet, melyhez egy ellenérdekelt félnek előnyei származnak.) Továbbá a nyolc nappal előtte kifüggesztett, ill. jelen tulajdonosnak e-mailban elküldött meghívóra lehet-e egy nappal a közgyűlés előtt ily módon reagálni?

Miután a felek közötti perben a felfüggesztésről állapodtak meg, így a közgyűlés napirendjének megtárgyalásánál – állás-

pontom szerint– előnyös, ha a tulajdonosok mind a két felet meg tudják hallgatni, és a kapott tájékoztatások ismeretében tudnak dönteni az esetleges egyezségkötés tartalmáról. Amennyiben az egyezség nem sikerül, úgy a pert hat hónapon belül bármelyik fél újra indíthatja, és a kérdésben a bíróság fog dönteni. A bíróságon is mind a két felet meghallgatják, így a másik fél álláspontjának ismerete nagyon fontos a közösség számára is.

Válasz

A meghatalmazás kérdését a Ptk. szabályozza, és annak rendelkezései szerint mindenkinek joga van meghatalmazottal képviseltetni magát. Az ügyvéd meghatalmazása tehát jogszerű még akkor is, ha e tényről csak a közgyűlésen értesülnek a tulajdonosok.

7

VITA A kivitelezőről

A felújítási és karbantartási tervekről a közgyűlés jogosult dönteni. A beszámoló közgyűlésen javaslatot tehet a közös képviselő, a számvizsgáló, de bármely tulajdonos is arra, hogy milyen munkálatok szerepeljenek a tervben. Ugyancsak a közgyűlési határozatban kell megállapítani a sorrendet is a munkálatok elvégzése ügyében. A közös képviselő soha nem cselekedhet a saját belátása szerint a felújítások és karbantartások ügyében, csak az élet-

veszélyes és azonnali intézkedést igénylő ügyekben dönthet egyedül.

Válasz

A karbantartási és felújítási tervek elkészítésénél a közök képviselőnek figyelembe kell-e vennie az SZB tagok által benyújtott javaslatokat, vagy saját belátása szerint cselekedhet? Beleszólhat-e az SZB illetve a közgyűlés abba, hogy a közös képviselő melyik kivitelezővel kössön szerződést? (A közös képviselő ismerős vállalkozókkal dolgoztat, jóval magasabb áron, mint az SZB tagok által bekért és bemutatott árajánlatok.)

Ha vita van a kivitelező kiválasztásánál, akkor az SZB álláspontját kell a közös képviselőnek elfogadnia. Kivéve, ha az ajánlás nem tartalmaz megfelelő műszaki tartalmat, vagy nem részletes.


G 11

közgyűlés Albetét szerinti döntés Bérlő szavazati köre Családtag részvétele Érvényes A meghatalmazás?

Recommend Documents