Klantenbinding bij kantoorhuurders Kwaliteitsverhoging van kantoorruimte als middel om huurders te binden
Klantenbinding bij kantoorhuurders Kwaliteitsverhoging van kantoorruimte als middel om huurders te binden
Student: Anke Neecke Onderwijsinstelling: Technische Universiteit Delft, Faculteit Bouwkunde Vakgroep Real Estate & Housing (RE&H) Afstudeerlaboratorium Real Estate Management Begeleiders: Ir. M.H. Arkesteijn, Vastgoedbeheer en ontwikkeling Drs. P.W. Koppels, Bouweconomie Datum: 27 juni 2007
Proloog Tijdens de introductieweek van mijn studie Bouwkunde werd aan alle aanwezige eerstejaars studenten de vraag gesteld wie van hen de intentie had om architect te worden. Na het handen opsteken, bleek dit ongeveer 80% van de aanwezigen te zijn. Van de overgebleven studenten wilden de meesten stedenbouwkundige worden. Met een vaderlijke glimlach werd ons echter verzekerd dat een groot deel van ons uiteindelijk helemaal geen architect zou worden, maar voor een andere richting zou kiezen. Hoe ongeloofwaardig deze uitspraak destijds ook leek, nu het eind van mijn studie is genaderd blijkt de vooruitziende blik van de spreker uit te komen. Ook ik was één van de studenten die architect wilde worden en de wereld mooier wilde maken met gebouwen die gesierd zouden zijn met mijn handtekening. Nog steeds koester ik de droom om ooit mijn eigen woning te ontwerpen, maar daar zal mijn bijdrage aan de architectuur ophouden. Tijdens mijn studie ben ik in aanraking gekomen met vastgoedmanagement, door actief te worden bij een landelijke vastgoedvereniging voor studenten (FRESH). Tijdens mijn actieve lidmaatschap is mijn interesse hierin verder gegroeid en dit heeft ertoe geleid dat ik uiteindelijk heb gekozen voor een afstudeeronderwerp binnen de richting Real Estate Management van de vakgroep Real Estate & Housing. De keuze voor het onderwerp van kwaliteitsverbetering als middel om huurders te binden, kwam voort uit de grote leegstand die enige jaren geleden overal ontstond in de kantorenmarkt. Ik zat toen nog regelmatig in de trein en zag steeds meer borden bij kantoren verschijnen, waarop kantoorruimte te huur werd aangeboden. Ik ben mij toen gaan afvragen wat je als kantooreigenaar zou kunnen doen om te voorkomen dat ook jouw kantoorgebouw door zo’n bord ontsierd zou worden. Uiteindelijk heb ik een model ontwikkeld, waarmee kantooreigenaren zich snel een beeld kunnen vormen van de aantrekkelijkheid van een bepaalde kwaliteitsverbetering voor hun kantoorgebouw. Hoewel het een lange weg is geweest, hebben mijn ouders – John en Thea - mij steeds mentaal en financieel gesteund om verder te gaan. Met name de laatste maanden van mijn studie is de frequentie van bezoekjes aan mijn ouders en lange telefoongesprekken toegenomen. Ik wil hen dan ook beide heel graag bedanken hiervoor. Wellicht kan ik ooit iets terugdoen door ook voor jullie een huis te ontwerpen? Ook mijn vriend Mark heeft verwoede pogingen gedaan mij te motiveren mijn studie af te ronden. Uiteindelijk is de eindstreep behaald. Ook jou wil ik bedanken voor je steun. Naast steun op het mentale en financiële vlak, heb ik ook de nodige steun voor het schrijven van mijn scriptie ontvangen op inhoudelijk niveau. Het was niet altijd even makkelijk om de juiste weg te vinden, maar de gesprekken met mijn mentoren Monique en Philip zijn zinvol geweest en het proces heel leerzaam. Bedankt voor al jullie hulp. Verder wil ik Peter de Jong bedanken voor zijn input in het kostendeel van mijn onderzoek en Leon Kooiman van BBN Adviseurs voor het controleren en corrigeren van de bouwkosten. Tot slot wil ik natuurlijk alle respondenten bedanken die de tijd hebben genomen om mijn vignettenenquête in te vullen.
Nieuwerkerk aan den IJssel, 27 juni 2007 Anke Neecke
I
Samenvatting Omstreeks 2001 is de economie drastisch verslechterd, maar deze is zich momenteel weer aan het herstellen. De effecten van de laagconjunctuur werken echter nog door in de vastgoedmarkt. Toen er nog sprake was van een hoogconjunctuur breidden bestaande bedrijven zich uit en werden er veel nieuwe bedrijven opgestart. Dit had tot gevolg dat er een grote behoefte was aan kantoorruimte. Een deel van de kantoorruimte die hiervoor gebouwd werd, werd door ontwikkelaars op risico ontwikkeld. Op het moment dat de economie omsloeg, duurde het nog enige tijd voordat de in ontwikkeling genomen kantoren op de markt kwamen. Deze vertraging wordt veroorzaakt door de voor vastgoed kenmerkende lange realisatietijd en is onderdeel van de varkenscyclus. Omdat de economie echter verslechterde, krompen veel bedrijven in of gingen failliet. De vraag naar kantoorruimte nam af en er ontstond veel leegstand. In de zo ontstane vragersmarkt zien veel huurders hun kans schoon om te profiteren van de marktomstandigheden. Doordat kantooreigenaren hun panden graag willen verhuren om inkomsten te genereren, zakken de huurprijzen en worden incentives geboden aan potentiële huurders om hen over de streep te trekken. Huurders hebben hierdoor de optie om te verhuizen naar een nieuw kantoorpand met dezelfde kwaliteit als hun oude pand, maar een lagere huur, of een nieuw pand met dezelfde huur, maar een hogere kwaliteit. Wanneer een huurder besluit te verhuizen, laat hij een kantoorruimte achter, waarbij de kans aanwezig is dat de eigenaar van dat pand niet direct een nieuwe huurder zal vinden. Met name bij oudere kantoorpanden is dit een risico. Daarom wordt het voor kantooreigenaren steeds interessanter om te achterhalen wat zij kunnen doen om hun huurders te behouden. Het is een optie om de kwaliteitswensen van de huurder binnen de bestaande huisvesting te voldoen. Vanuit deze insteek is de volgende vraagstelling geformuleerd:
De vraagstelling van dit onderzoek is of het voor een verhuurder van kantoorruimte financieel aantrekkelijk is om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden? Het is financieel aantrekkelijk voor een kantooreigenaar om te investeren in de kwaliteit van een kantoorgebouw, wanneer de te verwachte extra inkomsten van deze investering even hoog of hoger zijn dan de kosten die nodig zijn voor het realiseren van de kwaliteitsverbetering. Het is het meest aantrekkelijk om te investeren in de mate van herkenbaarheid van een gebruiker in een kantoorgebouw, waarbij gedacht moet worden aan de herkenbaarheid van de naam op de gevel van het gebouw. Na deze gebouwfactor is het het meest aantrekkelijk om te investeren in de hoofdentree van een kantoorgebouw, gevolgd door de mogelijkheid om ramen te openen en ten slotte de kwaliteit van de gevel (tabel I.1). Tabel I.1: factoren in afnemende mate van aantrekkelijkheid
factoren Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw Te openen ramen Type gevel
Om de aantrekkelijkheid van een investering in de kwaliteit van één van de genoemde gebouwfactoren te visualiseren, is een investeringsmodel ontwikkeld. Dit model bestaat uit een assenstelsel met vier assen, dat is opgedeeld in twee delen: de mogelijke investering en de benodigde investering (figuur I.1). De mogelijke investering is de investering die een kantooreigenaar kan doen op basis van extra huur die hij voor een kwaliteitsverbetering van een gebouwfactor kan vragen en de benodigde investering is de investering die daadwerkelijk nodig is om de ingrepen te financieren die nodig zijn om de kwaliteitsverbetering te realiseren.
II
benodigde investering
mogelijke investering
Figuur I.1: assenstelsel investeringsmodel
Elke gebouwfactor is opgedeeld in een aantal kwaliteitsniveaus en bij elk kwaliteitsniveau hoort een huurverhoging. Deze extra huur is berekend per vierkante meter vloeroppervlak (m2 VVO) en is daardoor voor elk gebouw hetzelfde. Ook de schaalverdeling van de kwaliteitsniveaus is voor elk gebouw gelijk. Hierdoor is het kwadrant Kwaliteit - Extra Huur voor elk gebouw hetzelfde, dit is met een grijs vlak weergegeven. Om tot de selectie van gebouwfactoren te komen, waarvan het aantrekkelijk is om te investeren in de kwaliteit ervan, is eerst de volgende onderzoeksvraag opgesteld: welke aspecten van het
huisvestingsgedrag van huurders van kantoorruimte kunnen door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van de bestaande kantoorruimte te verhogen?
De aspecten van het huisvestingsgedrag die kunnen worden ingezet, zijn de belangrijkste gebouwgerelateerde redenen om te verhuizen voor kantoorhuurders. Deze redenen hebben te maken met de uitstraling van het exterieur, de klimaatbeheersing en de indelingsmogelijkheid van het gebouw (tabel I.2). Tabel I.2: Belangrijkste verhuisredenen binnen de categorie gebouw
gebouw uitstraling exterieur klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid
Aan de hand van marktonderzoeken van de NVB, Twynstra Gudde en Inbo naar het huisvestingsgedrag van kantoorhuurders is vastgesteld dat de belangrijkste redenen om te verhuizen te maken hebben met veranderingen in de fysieke samenstelling van het bedrijf van de huurder. Daarna komen redenen die met de locatie te maken hebben en vlak daar achter redenen omtrent het gebouw. Aangezien een verhuurder niet kan ingrijpen in de samenstelling van het bedrijf van de huurder en ook vrij lastig kan ingrijpen in de omgeving van het kantoorgebouw, wordt alleen naar het gebouw zelf gekeken. De verhuisredenen die met het gebouw te maken hebben, worden verder onderverdeeld in het gebouw zelf en de inbouw. De inbouw is huurderspecifiek en een investering hierin zou alleen ten goede komen aan de huurder die er op dat moment zit, terwijl het gebouw meerdere huurders
III
meegaat. Een investering in het gebouw komt ten goede aan de kwaliteit van het gebouw en daarmee de waarde ervan. Het is dus voor een verhuurder interessanter om hierin te investeren en daarom wordt alleen naar aspecten van het gebouw zelf gekeken. Uit de onderzoeken is gebleken dat de belangrijkste factoren voor het verhuisgedrag van kantoorhuurders binnen de categorie gebouw de klimaatbeheersing, de indelingsmogelijkheid en de uitstraling van het exterieur zijn. De tweede onderzoeksvraag die is opgesteld naar aanleiding van de centrale vraagstelling, is: welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken? Om de kwaliteit van kantoorruimte te meten, wordt gebruik gemaakt van een selectie van factoren en kwaliteitsniveaus, die de kwaliteit van de aspecten uit tabel 7.1 meten. Deze selectie is weergegeven in tabel I.3. Tabel I.3: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek
Er bestaan verschillende methoden om kwaliteit van kantoren weer te geven, die elk wat anders meten. Aangezien in dit onderzoek ingrepen in de fysieke structuur van een gebouw worden onderzocht, is een methode nodig die de bouwtechnische kwaliteit meet van bestaande gebouwen. Een dergelijke methode, die zowel geschikt als beschikbaar is, is de Real Estate Norm (REN). De aspecten uit tabel I.2 worden met behulp van de REN meetbaar gemaakt. Bij elk van de aspecten is bekeken welke factoren uit de REN hierbij aansluiten en hoe deze gemeten worden. Er is een selectie gemaakt waarbij erop gelet is dat het mogelijk moet zijn voor de verhuurder om daadwerkelijk ingrepen in de factoren te doen, waarbij ingrepen in de constructie worden gezien als te ingrijpend. Daarnaast moet het mogelijk zijn voor de huurder om de kwaliteit te beoordelen. Een aantal factoren vereist een mate van technisch inzicht waarvan verwacht kan worden dat de huurder hier niet over beschikt. De volgende stap is het aanpassen van de factoren en de bijbehorende kwaliteitsniveaus voor gebruik in het vignettenonderzoek onder huurders. De verschillende kwaliteitsniveaus moeten duidelijk in elkaar zitten, overlapping van factoren wordt zoveel mogelijk vermeden en de kwaliteitsniveaus moeten op een ratioschaal worden uitgewerkt. De uiteindelijke selectie factoren met kwaliteitsniveaus is weergegeven in tabel I.3. Met deze selectie zijn vignetten samengesteld die van elke factor één kwaliteitsniveaus bevatten en een huurprijs krijgen toegewezen die gerelateerd is aan het kwaliteitsniveau van het vignet als geheel. Deze vignetten zijn in sets van 15 vignetten voorgelegd aan kantoorhuurders in Amsterdam West en Zuidoost, die aan elk vignet een waardering toekenden met behulp van een 10-punts schaal. Nu de selectie van factoren is gemaakt en hierbij kwaliteitsniveaus zijn opgesteld, is het de vraag of het financieel haalbaar is om de ingrepen uit te voeren die nodig zijn om een verbetering van de kwaliteit van een factor te realiseren: wegen de kosten van de ingrepen op tegen de hieruit
voortvloeiende huurinkomsten en is het doen van de ingrepen financieel haalbaar?
Eerder is al geconcludeerd dat het financieel haalbaar is om te investeren in een aantal gebouwfactoren, die genoemd zijn in tabel I.1. Om de mate van aantrekkelijkheid van een investering in deze factoren te bepalen, zijn netto contante waarde-berekeningen uitgevoerd voor de
IV
investeringen in drie fictieve gebouwen. De belangrijkste kenmerken van deze kantoortypen zijn weergegeven in tabel I.4. In tabel I.5 zijn de behaalde IRR’s weergegeven, waarbij is uitgegaan van een terugverdientijd van een investering van 10 jaar. Tabel I.4: selectie kantoorgebouwen (Reed Business Information, 2006) Kantoor A B C
Bouwlagen 3 4 5
BVO (m2) VVO (m2) Gevellengte (m) Geveloppervlak (m2) 1.072 911 72 737 2.697 2.292 100,8 1.362 5.459 4.640 151,2 2.534
Tabel I.5: behaalde IRR’s voor de verschillende ingrepen in kantoortype A. B en C INGREEP Factor Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw
Te openen ramen Type gevel
Van … 2 naar 1 3 naar 2 4 naar 3 4 naar 2 2 naar 1 2 naar 1 3 naar 2 3 naar 1
Type A 8022% - 4012% 180% - 99% 37% - 23% 247% - 137% 119% - 92% -6% - -10% 10% - 2% 12% - 6%
BEHAALDE IRR Type B 20179% - 10090% 448% - 247% 113% - 81% 619% - 340% 159% - 124% -2% - -6% 16% - 7% 19% - 12%
Type C 40841% - 20422% 905% - 497% 239% - 175% 1250% - 686% 172% - 133% 0% - -5% 18% - 8% 21% - 14%
Om te bepalen wat de mogelijke opbrengsten zijn, wordt de data die verkregen is uit het vignettenonderzoek geanalyseerd met behulp van regressieanalyse. Voor het verwerken van de gegevens van het vignettenonderzoek ten behoeve van de regressieanalyse in het programma SPSS, is gebruik gemaakt van de zogenaamde dummy codering, waarbij voor elke kwaliteitsstap een aparte extra huurprijs kan worden berekend. De uitkomsten (tabel I.6) worden gebruikt om te berekenen of de gevonden extra huur hoog genoeg is om de bijbehorende kwaliteitsverhoging te betalen. Een aantal van de factoren bleek in de regressieanalyse niet significant te zijn (klimaatregeling en indelingsflexibiliteit) en deze zijn dan ook niet meegenomen in de berekeningen. Ook de kwaliteitsfactor ‘Hoofdentree gebouw 1’ is weggelaten, omdat deze als niet-significant uit de regressieanalyse naar voren kwam. Tabel I.6: huurverhoging per kwaliteitsniveau Van Type gevel 2 Type gevel 3 Type gevel 3 Mate van herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2
Ingreep Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 1 Mate van herkenbaarheid 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 Te openen ramen 1
Extra huurprijs* € € € € € € € €
27,80 45,70 73,50 51,40 52,60 20,10 72,70 54,90
* De hier berekende extra huurprijs is de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (€ / m2 VVO).
Voor een drietal fictieve kantoorgebouwen is vervolgens de kosten van de ingrepen (tabel I.7) uitgezet tegen de mogelijke inkomsten in netto contante waarde-berekeningen. Van elke investering is vervolgens berekend wat het behaalde rendement is (tabel I.5), waarbij een IRR-eis voor de kantooreigenaar van 7% is gehanteerd.
V
Tabel I.7: kosten van het doen van de verschillende ingrepen Factor Type gevel Herkenbaarheid gebruiker Hoofdentree
Te openen ramen
Kwaliteitsniveau 1 2 1 1 2 3 1
Kostenrange € 300 - € 450 € 450 - € 600 € 500 - € 1000 € 55.150 - € 71.350 € 23.150- € 42.250 € 32.150 - € 43.350 € 170 - € 220
€/… m2 gevel m2 gevel m gevel
Kostenrange € 25 - € 35 € 25 - € 35 -€4.500 - €6.000 -€4.500 - €6.000 -
€/… m2 VVO m2 VVO jaar jaar -
Nu is toegelicht hoe de selectie van factoren en kwaliteitsniveaus tot stand is gekomen en wat de bijbehorende kosten en extra huren zijn, kan de werking van het investeringsmodel worden verduidelijkt aan de hand van een voorbeeld. Het model van figuur I.2 is ingevuld voor de factor ‘Type gevel’ bij gebouw A, met alle mogelijke waarden. Op de Investering-as zijn een groene en rode lijn aan het model toegevoegd, die horen bij de vervanging van een Type gevel 3 door een Type gevel 2, waarbij is gerekend met een IRR van 7%. Aan de hand van deze specifieke situatie wordt de werking van het investeringsmodel verder toegelicht. Wanneer bij kantoorgebouw A een sobere gevel (Type gevel 3) vervangen wordt door een standaard gevel (Type gevel 2), kan een kantooreigenaar hier €45,70 per m2 VVO aan extra huur voor vragen. Wanneer de kantooreigenaar uit gaat van een gemiddelde inflatie van 2,3%, een IRR hanteert van 7% en zijn investering in 10 jaar terug wil verdienen, kan hij met deze huur een investering van €320.603 in de gevel doen. Vanaf het nulpunt tot deze mogelijke investering wordt de Investering-as groen gemarkeerd. Vervolgens bepaalt de kantooreigenaar de kosten die nodig zijn om een standaard gevel te plaatsen. Deze kosten zijn voor kantoorgebouw A €363.542. Naast de bouwkosten moet er echter ook een aantal toeslagen worden betaald aan de aannemer voor de algemene bouwplaatskosten die gemaakt worden, de algemene bedrijfskosten die de aannemer heeft en een opslag voor de winst die de aannemer zelf wil maken en het risico dat hij loopt. Wanneer de kosten worden vermenigvuldigd met deze toeslagen, blijkt dat er een investering van €424.624 nodig is om de standaard gevel te realiseren. Dit punt valt buiten de groene lijn in figuur I.2 en het verschil is in rood gemarkeerd. Hieruit blijkt duidelijk dat de onderzochte investering niet financieel aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar.
VI
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
IRR = 5% €215.166 €353.707 €568.873
Kosten €363.542 €474.092
Benodigde investering €424.624 €553.749
Mogelijke Investering IRR = 7% IRR = 9% €195.028 €177.598 €320.603 €291.951 €515.631 €469.549
Figuur I.2: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A
VII
Inhoudsopgave Proloog .......................................................................................................................................I Samenvatting............................................................................................................................. II Figuren....................................................................................................................................... X Tabellen ....................................................................................................................................XI 1
Inleiding .............................................................................................................................. 1 1.1 Aanleiding.............................................................................................. 1 1.2 Achtergrond ........................................................................................... 2 1.3 Probleemstelling en onderzoeksvragen ....................................................... 6 1.4 Doelstelling ............................................................................................ 8 1.5 Relevantie.............................................................................................. 8
2
Onderzoek ......................................................................................................................... 11 2.1 Onderzoeksopzet .................................................................................. 11 2.2 Methodologie........................................................................................ 13 2.2.1 Literatuuronderzoek ............................................................................................... 13 2.2.2 Berekeningen ........................................................................................................ 13 2.2.3 Vignettenonderzoek ............................................................................................... 13 2.3 Afbakening onderzoek............................................................................ 16
3
Huisvestingsgedrag huurders ............................................................................................... 19 3.1 Marktonderzoeken verhuisgedrag ............................................................ 19 3.1.1 Kantoorgebruikeronderzoek Inbo ............................................................................ 20 3.1.2 Kantoorgebruikeronderzoek Twynstra Gudde ........................................................... 21 3.1.3 Kantoorgebruikeronderzoek NVB ............................................................................. 22 3.1.4 Vergelijking van uitkomsten.................................................................................... 24 3.2 Pushfactoren als strategisch middel ......................................................... 25 3.3 Conclusie ............................................................................................. 26
4
Kwaliteitsmeting van kantoorgebouwen ................................................................................ 29 4.1 Verschillende meetmethoden .................................................................. 29 4.2 Real Estate Norm .................................................................................. 30 4.3 Selectie voor onderzoek ......................................................................... 31 4.4 Samenstelling vignettensets ................................................................... 39 4.5 Conclusie ............................................................................................. 40
5
Kosten en baten ingrepen.................................................................................................... 43 5.1 Baten ingrepen ..................................................................................... 43 5.1.1 Respondenten ....................................................................................................... 43 5.1.2 Methode: regressieanalyse ..................................................................................... 44 5.1.3 Data-analyse ......................................................................................................... 48 5.2 Kosten ingrepen.................................................................................... 51 5.2.1 Type gevel ............................................................................................................ 51 5.2.2 Mate van herkenbaarheid ....................................................................................... 52 5.2.3 Hoofdentree gebouw ............................................................................................. 53 5.2.4 Te openen ramen .................................................................................................. 55 5.2.5 Overzicht kosten ingrepen ...................................................................................... 56 5.3 Berekeningen ingrepen .......................................................................... 56 5.4 Conclusie ............................................................................................. 62
VIII
6
Investeringsmodel .............................................................................................................. 65 6.1 Mogelijke investering ............................................................................. 65 6.2 Benodigde investering ........................................................................... 68 6.3 Modelvorming....................................................................................... 71 6.4 Conclusie ............................................................................................. 78
7
Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................... 81
Literatuur ................................................................................................................................. 88 Epiloog..................................................................................................................................... 90 Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8:
omschrijvingen en voorbeeldfoto’s bij de vignetten ........................................................ 92 gegevens vignettenpopulatie ....................................................................................... 95 vignetten set A ........................................................................................................... 96 alle vignetten ............................................................................................................. 98 overzicht uitkomsten regressieanalyse ........................................................................ 101 gebouwoverzichten ................................................................................................... 102 berekeningen ........................................................................................................... 105 Investeringsmodel .................................................................................................... 111
IX
Figuren Figuur I.1: assenstelsel investeringsmodel ................................................................................... III Figuur I.2: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A.......................................... VII Figuur 1.1: Opname en aanbod in m2 VVO (x 1000). Bron: Dynamis, 2006 ....................................... 1 Figuur 1.2: Groei bruto binnenlands product. Bron: CBS ................................................................. 2 Figuur 1.3: Beroepsbevolking en werkloosheid (x 1000). Bron: CBS ................................................. 2 Figuur 1.4: AEX-index. Bron: www.rtlz.nl....................................................................................... 2 Figuur 1.5: De varkenscyclus. Bron: Phyrr e.a., 2000...................................................................... 3 Figuur 1.6: Opdeling bouwbehoefte in vernieuwing en uitbreiding ................................................... 4 Figuur 1.7: Opdeling bouw in vernieuwing en uitbreiding ................................................................ 4 Figuur 1.8: equilibrium op de vastgoedhuurmarkt .......................................................................... 5 Figuur 1.9: prijs-kwaliteitverhouding bij een equilibrium ................................................................. 5 Figuur 1.10: rendement van een vastgoedbelegging....................................................................... 7 Figuur 1.11: Verschillende mogelijke huurhoogtes in de tijd bij een dalende markthuur ..................... 7 Figuur 1.12: Centrale Plaatsentheorie van Christaller (Geltner, 2001) ............................................... 9 Figuur 2.1: Aanbod en opname van deelgebieden in Amsterdam, 2e kwartaal 2006 (www.sprekendecijfers.nl).......................................................................................................... 17 Figuur 2.2: Verhuurbaarheid aanwezige aanbod in deelgebieden Amsterdam (Atelier V, 2006)......... 17 Figuur 2.3: Amsterdam met stadsdeelgebieden (www.amsterdam.nl) ............................................ 18 Figuur 3.1: Opdeling van de categorie ´locatie´ in aspecten en factoren. ....................................... 19 Figuur 3.2: Pushfactoren verhuisde kantoorgebruikers (Inbo, 2005) .............................................. 20 Figuur 3.3: Pullfactoren verhuisde kantoorgebruikers (Inbo, 2005) ................................................ 20 Figuur 3.4: Belang van locatiefactoren (Twynstra Gudde, 1999 en 2004) ....................................... 21 Figuur 3.5: Belang van locatiefactoren (Twynstra Gudde, 2001) .................................................... 22 Figuur 3.6: Belang van gebouwcriteria (Twynstra Gudde, 2001 en 2004) ....................................... 22 Figuur 3.7: Pushfactoren voor verhuisgeneigde kantoorgebruikers (NVB, 2001) .............................. 23 Figuur 3.8: Belang van pushfactoren voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002).......................... 23 Figuur 3.9: belang van pullfactoren voor de locatie voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002) ..... 24 Figuur 3.10: belang van pullfactoren voor het gebouw voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002) 24 Figuur 4.1: onderscheid naar meetmoment en evaluerende partij binnen productgerichte evaluaties 29 Figuur 4.2: REN2000 en REN2001............................................................................................... 31 Figuur 5.1: kleinste kwadratenmethode (Field, 2005) ................................................................... 45 Tabel 5.13: Uitkomsten revealed preferences onderzoek M. Vermeer (Vermeer, 2007) .................... 50 Figuur 5.2: herkenbaarheid gebruiker d.m.v. een bord met bedrijfsnaam voor het gebouw.............. 53 Figuur 5.3: bevestiging van gevelbelettering op een gebouw (Bron: www.blomsma.nl) ................... 53 Figuur 5.4: de gevel van het Mercatorgebouw van de Katholieke Universiteit Nijmegen bestaat uit een stalen stijl en regelwerk met daarin vaste ramen. Het is hier mogelijk om vrij eenvoudig te openen ramen aan te brengen. .............................................................................................................. 55 Figuur 5.5: uitgevoerde NCW-berekeningen................................................................................. 59 Figuur 6.1: assenstelsel Kwaliteit en Extra Huur ........................................................................... 65 Figuur 6.2: assenstelsel Extra Huur en Investering ....................................................................... 66 Figuur 6.3: ‘type gevel’ bij gebouw A in het kwadrant Kwaliteit – Extra Huur .................................. 67 Figuur 6.4: type gevel’ bij gebouw A in de kwadranten Kwaliteit – Extra Huur - Investering ............. 68 Figuur 6.5: assenstelsel Kwaliteit en Kosten................................................................................. 69 Figuur 6.6: assenstelsel Kosten - Investering ............................................................................... 69 Figuur 6.7: type gevel’ bij gebouw A in de kwadranten Kwaliteit – Kosten ...................................... 70 Figuur 6.8: ‘type gevel’ bij gebouw in de kwadranten Kwaliteit – Kosten – Investering .................... 70 Figuur 6.9: werking investeringsmodel ........................................................................................ 71 Figuur 6.10: assenstelsel investeringsmodel................................................................................. 71 Figuur 6.11: investeringsmodel voor ‘type gevel’ bij kantoor A....................................................... 72 Figuur 6.12: assenstelsel investeringsmodel................................................................................. 78 Figuur 6.13: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A ........................................ 80 Figuur 7.1: assenstelsel investeringsmodel .................................................................................. 84 Figuur 7.2: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A .......................................... 85 Figuur 7.3: verschillende mogelijke huurhoogtes .......................................................................... 86
X
Tabellen Tabel I.1: factoren in afnemende mate van aantrekkelijkheid......................................................... II Tabel I.2: Belangrijkste verhuisredenen binnen de categorie gebouw............................................. III Tabel I.3: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek ....................................................IV Tabel I.4: selectie kantoorgebouwen (Reed Business Information, 2006) .........................................V Tabel I.5: behaalde IRR’s voor de verschillende ingrepen in kantoortype A. B en C ...........................V Tabel I.6: huurverhoging per kwaliteitsniveau................................................................................V Tabel I.7: kosten van het doen van de verschillende ingrepen........................................................VI Tabel 2.1: onderzoeksmethoden per stap .................................................................................... 13 Tabel 2.2: Factoren en waarden/niveaus in voorbeeld van de mate van integratie .......................... 14 Tabel 2.3: Voorbeeldvignet ........................................................................................................ 14 Tabel 2.4: Voor- en nadelen van de vignettenmethode ................................................................. 15 Tabel 3.1: Belangrijkste factoren voor huisvestingsbeslissingen ..................................................... 25 Tabel 3.2: onderscheid tussen factoren van de inbouw en het gebouw .......................................... 26 Tabel 3.3: selectie categorie en aspecten voor onderzoek ............................................................. 26 Tabel 3.4: Selectie categorie en aspecten voor onderzoek............................................................. 27 Tabel 4.1: categorieën, aspecten en factoren van de REN2000...................................................... 32 Tabel 4.2: selectie aspecten en factoren voor onderzoek .............................................................. 33 Tabel 4.3: selectie factoren ........................................................................................................ 34 Tabel 4.4: selectie factoren met bijbehorende kwaliteitsniveaus .................................................... 34 Tabel 4.6: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek ................................................... 37 Tabel 4.7: kwaliteitsniveaus van de factor ‘Te openen ramen’ in de REN ........................................ 38 Tabel 4.8: kwaliteitsniveaus van de factor ‘Luchtkwaliteit’ in de REN .............................................. 38 Tabel 4.9: kritiekpunten op de REN............................................................................................. 39 Tabel 4.10: aantal kwaliteitsniveaus per factor............................................................................. 39 Tabel 4.11: aantrekkelijkheid van een vignet ............................................................................... 40 Tabel 5.1: repons op het vignettenonderzoek .............................................................................. 44 Tabel 5.2: meetkundige schalen ................................................................................................. 46 Tabel 5.3: ordinale codering voor de factor ‘Type gevel’ ............................................................... 47 Tabel 5.4: dummy codering voor de factor ‘Type gevel’ ................................................................ 47 Tabel 5.5: belangrijke indicatoren en hun betekenis ..................................................................... 47 Tabel 5.6: voorbeeldtabel ‘collinearity diagnostics’ (bewerking van: Field, 2005) ............................. 48 Tabel 5.7: verklarende werking van het model bij intervalcodering ................................................ 48 Tabel 5.8: coëfficiënten bij intervalcodering ................................................................................. 48 Tabel 5.9: verklarende werking van het model met dummy codering ............................................. 49 Tabel 5.10: coëfficiënten............................................................................................................ 49 Tabel 5.11: berekende extra huurprijzen ..................................................................................... 50 Tabel 5.12: extra huurprijzen voor alle mogelijke kwaliteitsverbeteringen....................................... 50 Tabel 5.14: kwaliteitsniveaus ‘Type gevel’.................................................................................... 51 Tabel 5.15: kwaliteitsniveaus ‘Mate van herkenbaarheid’............................................................... 52 Tabel 5.16: kwaliteitsniveaus ‘Hoofdentree gebouw’ ..................................................................... 53 Tabel 5.17: opbouw kostenranges voor ‘Hoofdentree gebouw’ ...................................................... 55 Tabel 5.18: kwaliteitsniveaus ‘Te openen ramen’.......................................................................... 55 Tabel 5.19: overzichtstabel kostenranges .................................................................................... 56 Tabel 5.20: selectie kantoorgebouwen (Reed Business Information, 2006) ..................................... 56 Tabel 5.21: rekenwaarden ......................................................................................................... 57 Tabel 5.22: afschrijfperiodes ...................................................................................................... 58 Tabel 5.23: berekening boven- en ondergrens voor investering standaard gevel bij kantoortype A ... 58 Tabel 5.24: NCW-berekening ondergrens vervangen sobere gevel door standaard gevel bij kantoortype A met dummy huur ................................................................................................. 60 Tabel 5.25: berekende netto contante waarden voor alle ingrepen in gebouwtypen A, B en C.......... 60 Tabel 5.25: berekende netto contante waarden voor alle ingrepen in gebouwtypen A, B en C.......... 61 Tabel 5.26: berekende IRR’s bij een NCW van €0 en een looptijd van 10 jaar................................. 62 Tabel 5.27: berekende huurverhogingen ..................................................................................... 62 Tabel 5.28: kosten voor het doen van de kwaliteitsingrepen ......................................................... 63 Tabel 5.29: berekende netto contante waarden voor alle ingrepen in gebouwtypen A, B en C.......... 63 Tabel 6.1: kwaliteitsniveaus ‘Type gevel’ ..................................................................................... 66 XI
Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel
6.2: 6.3: 6.4: 6.5: 6.6: 7.1: 7.2: 7.3: 7.4: 7.5: 7.6:
berekende extra huurprijzen bij ‘Type gevel’ ................................................................ 66 input voor ‘Type gevel’ bij gebouw A ........................................................................... 67 output voor ‘Type gevel’bij gebouw A .......................................................................... 68 kostenranges voor ‘type gevel’.................................................................................... 69 output 2 voor ‘type gevel’ bij gebouw A ....................................................................... 70 Belangrijkste verhuisredenen binnen de categorie gebouw ............................................ 81 selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek ................................................... 82 factoren in afnemende mate van aantrekkelijkheid ....................................................... 83 behaalde IRR’s voor de verschillende ingrepen in kantoortype A. B en C......................... 83 huurverhoging per kwaliteitsniveau ............................................................................. 83 kosten van het doen van de verschillende ingrepen ...................................................... 84
XII
1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 1.1 de aanleiding tot dit onderzoek gegeven, waarna in paragraaf 1.2 ingegaan wordt op de achtergrond, tegen welke het onderzoek wordt uitgevoerd. Hieruit volgen in paragraaf 1.3 de probleemstelling en onderzoeksvragen, waarna in paragraaf 1.4 de doelstelling van het onderzoek wordt besproken. Tot slot komt in paragraaf 1.5 de relevantie van het onderzoek aan bod. 1.1
Aanleiding
Omstreeks 2001 is de economie omgeslagen van een opwaartse naar een neerwaartse conjunctuur. Door de slechte economische omstandigheden in de jaren daarna, hebben veel bedrijven zich genoodzaakt gezien in te krimpen. De hierdoor veroorzaakte afnemende vraag naar kantoorruimte in combinatie met een nog steeds stijgend aanbod van kantoorruimte, heeft voor grote leegstand gezorgd (zie figuur 1.1) en eind 2005 wordt zelfs melding gemaakt van een aanbod/opanme verhouding van 3,7 (Dynamis, 2006). Amsterdam spant de kroon als het gaat om leegstand. Deze kantorenmarkt is goed voor 20% van de Nederlandse markt en hier werd eind 2005 melding gemaakt van een leegstand van 1 miljoen vierkante meter, of 20% van alle kantoren in de hoofdstad. Wanneer dit wordt vergeleken met een standaard frictieleegstand1 van 5% – 7% (Boom, 2005), valt op hoe hoog dit is. Steden met hogere leegstandspercentages zijn Woerden (26%), Capelle aan den IJssel (22%) en Diemen (21,5%), maar deze steden hebben niet zo’n omvangrijk kantorenbestand als Amsterdam (www.beurs.nl). 4,00
6000
3,50
5000
3,00 4000
2,50 2,00
3000
1,50
2000
1,00 1000
0,50 0,00
19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
0
Opname
Aanbod
Opname-aanbod verhouding
Figuur 1.1: Opname en aanbod in m2 VVO (x 1000). Bron: Dynamis, 2006
Verhuurders van kantoorruimte zijn tot veel bereid om nieuwe huurders binnen te halen. Huurvrije perioden van 6 maanden tot 2 jaar komen steeds vaker voor. Een ander veel gebruikt middel om huurders aan te trekken is het aanbieden van complete inbouwpakketten (Nova, 2005). Wanneer huurders krimpen, kampen zij na verloop van tijd met een overschot aan vierkante meters. Doordat verhuurders graag nieuwe huurders binnenhalen, is het voor huurders aantrekkelijk om te verhuizen naar een andere ruimte, waar voor dezelfde prijs meer kwaliteit wordt geboden, of voor dezelfde kwaliteit een lagere prijs wordt gevraagd. In de huidige vragersmarkt zijn verhuurders erg geïnteresseerd in het behouden van zittende huurders (Van Enk, 2003).
1
Dit is de leegstand die algemeen als wenselijk wordt beschouwd voor een normale doorstroming op én een goede werking op de kantorenmarkt.
1
1.2
Achtergrond
Zoals uit de aanleiding is gebleken, is er een aantal aspecten van belang in de omschreven situatie. Allereerst is er de economische situatie, die de achtergrond van het probleem vormt. Daarnaast is er de werking van de vastgoedmarkt, waardoor het ontstane probleem versterkt wordt. Verder zijn er de huurders en verhuurders van kantoorruimte, de belangrijkste spelers in dit onderzoek, met elk hun eigen gedrag en reacties op de ontstane situatie. Deze vier aspecten worden hieronder verder uitgewerkt.
Economische situatie
De economie lijkt op te krabbelen vanuit de laagconjunctuur waarin zij verkeerde. Omstreeks 2001 is de economie drastisch verslechterd en in 2003 was er zelfs sprake van een krimpende economie; de groei van het bruto binnenlands product (BBP) zakte net onder de 0% (zie figuur 1.2). Een andere indicator voor een slechte economische situatie is de stijgende werkloosheid. In 2001 stond was het werkloosheidspercentage op zijn laagst, namelijk 3,46%. Eind 2005 is dit percentage gestegen naar 6,53%. Hoewel de stijging ten opzichte van 2004 relatief klein is (werkloosheidspercentage 2004: 6,47%), is er nog steeds sprake van een verslechtering. Het feit dat de stijging zo klein is, is wel een indicatie dat de economie op het punt staat om weer te gaan groeien.
3,0%
1,5
2000
2,0%
1
1000
1,0%
0,5
0
0,0%
2
19 96
0
19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
-0,5
BBP
Beroepsbevolking Werkloosheidspercentage
20 05
4,0%
3000
20 04
4000
2,5
20 03
5,0%
3
20 02
6,0%
5000
3,5
20 01
6000
20 00
7,0%
4
19 99
8,0%
7000
19 98
8000
19 97
5 4,5
Werkloze beroepsbevolking
Figuur 1.2: Groei bruto binnenlands product. Bron: CBS Figuur 1.3: Beroepsbevolking en werkloosheid (x 1000). Bron: CBS
Er zijn indicatoren die erop duiden dat het beter gaat met de economie, dan de afgelopen jaren het geval is geweest. Op 1 december 2005 verhoogt de Europese Centrale Bank de rentestand voor het eerst sinds 5 jaar met 0,25% naar 2,25% (www.rtlz.nl). Ook wanneer naar de beurs wordt gekeken, is er het afgelopen jaar een duidelijke stijging te zien (figuur 1.4), wat een teken is dat beurshandelaren weer vertrouwen hebben in de economie.
Figuur 1.4: AEX-index. Bron: www.rtlz.nl
2
Wat hiervoor beschreven is, heeft niet tot doel een volledig beeld van de economische situatie te geven. Er is een aantal indicatoren, waaruit blijkt dat het lange tijd niet goed is gegaan met de economie, maar dat deze op het punt staat zich te gaan herstellen. Tegen deze achtergrond wordt dit onderzoek uitgevoerd.
Vastgoedmarkt
Tijdens een hoogconjunctuur breiden bestaande bedrijven zich uit en worden er veel nieuwe bedrijven opgestart. Dit heeft tot gevolg dat er een grote behoefte is aan kantoorruimte. Een deel van de kantoorruimte die hiervoor gebouwd wordt, wordt door ontwikkelaars op risico ontwikkeld2. Wanneer de economie omslaat, duurt het nog enige tijd voordat de in ontwikkeling genomen kantoren op de markt komen. Deze vertraging wordt veroorzaakt door de voor vastgoed kenmerkende lange realisatietijd en is onderdeel van de varkenscyclus3 (figuur 1.5).
Figuur 1.5: De varkenscyclus. Bron: Phyrr e.a., 2000.
Over het algemeen wordt er voor twee doeleinden gebouwd: uitbreiding en vernieuwing (figuur 1.6). De behoefte aan uitbreiding ontstaat doordat in een economie met een stijgende groei bedrijven in omvang toenemen en nieuwe bedrijven worden opgezet. Daarnaast is er altijd behoefte aan vernieuwing. Kantoorgebouwen verouderen en voldoen na een lange periode niet meer aan de gewenste kwaliteit. Kantoren die door technische en functionele slijtage al na 25 jaar moeten worden afgeschreven, zijn geen uitzondering meer (Dobbelsteen, 2002). Deze panden kunnen worden opgewaardeerd, getransformeerd ten behoeve van een andere functie zoals wonen, of, wanneer dit financieel niet aantrekkelijk is voor de eigenaar van het pand, van de markt gehaald door middel van sloop. De behoefte aan vernieuwing neemt in omvang toe met de economische groei en wanneer de economische groei 0% is, is de behoefte aan vernieuwing constant. Uitbreidingsinvesteringen variëren met de economische groei, wanneer er geen economische groei is, is er geen behoefte aan uitbreiding (Soeter, 2003, p. 1-7).
2 Wanneer op risico wordt ontwikkeld is er nog geen huurder of koper voor een ontwikkeling gevonden en ligt het volledige ontwikkelingsrisico bij de ontwikkelaar. 3 De term ‘varkenscyclus’ is afkomstig uit de varkensfokkerij. Als varkensfokkers de prijs van varkens op de varkensmarkt zien stijgen, dan reageren ze door méér varkens te gaan fokken. Maar voordat die op de markt kunnen worden aangeboden, gaat er ruim een jaar voorbij. Wanneer dat toegenomen aanbod eenmaal op de markt komt, dan zal het daar - bij gegeven vraag - de prijs flink laten kelderen. Bij een zo lage prijs zien de fokkers er geen brood meer in en ze besluiten hun productie sterk in te krimpen. Als er bijna geen varkens meer worden aangeboden schiet de prijs weer omhoog en de geschiedenis herhaalt zich (www.nrc.nl). Een dergelijke cyclus is waargenomen op de koffiemarkt, het hoger onderwijs, de markt voor opslagsystemen van computers en de kantorenmarkt (www.wikipedia.nl).
3
bouw (€)
bouw (€)
vraag uitbreiding vernieuwing vernieuwing uitbreiding t1
t2
tijd (jaren) tijd (jaren) Figuur 1.6: Opdeling bouwbehoefte in vernieuwing en uitbreiding
Figuur 1.7: Opdeling bouw in vernieuwing en uitbreiding
In de praktijk werkt dit vernieuwings- en uitbreidingsscenario echter anders. Al eerder is opgemerkt dat de bouwproductie achterloopt op de vraag, door de lange realisatietijd die kenmerkend is voor vastgoed. In figuur 1.7 is de vraag toegevoegd (zie ook figuur 1.5). Wanneer het goed gaat met de economie, is er veel behoefte aan uitbreiding van de vastgoedvoorraad. Doordat het aanbod hier niet direct op kan reageren, kan het voorkomen dat al het aanbod ten goede komt aan de uitbreidingsbehoefte. Er vindt geen vernieuwing van de voorraad plaats en panden die eigenlijk toe zijn aan renovatie of sloop, blijven in gebruik als kantoorhuisvesting.Dit is weergegeven op tijdstip t1 in figuur 1.7. Wanneer de economie omslaat naar een laagconjunctuur, wordt de behoefte aan uitbreiding steeds kleiner. Omdat er wel nieuw vastgoed in aanbouw is genomen in de tijd dat het nog goed ging met de economie, blijft het aanbod nog enige tijd toenemen. Op het moment dat er geen economische groei meer is, komt al het voor de uitbreiding in ontwikkeling genomen vastgoed ten goede aan de vervanging van de voorraad. De nieuwbouw die beschikbaar komt op de markt, wordt in gebruik genomen door bedrijven die oudere kantoorgebouwen achterlaten. Deze oudere gebouwen worden niet meer in gebruik genomen, doordat de uitbreidingsvraag is weggevallen. Er is dus wel behoefte aan nieuwe gebouwen, maar geen behoefte aan meer vierkante meters.Dit is weergegeven op tijdstip t2 in figuur 1.7. Het kan ook gebeuren dat de nieuwbouw niet verhuurd wordt, omdat de huurprijs te hoog is. Deze huurprijs is vaak nog afgestemd op een groeiende economie, maar door het overaanbod is de markthuur gezakt. Het gevolg van dit alles is dat er op tijdstip t2 veel leegstand is op de kantorenmarkt. Momenteel is er te veel aanbod op de kantorenmarkt. De vraag bestaat vrijwel geheel uit vervangingsvraag. Kantoorgebruikers verhuizen naar een nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte en de panden die zij achterlaten zijn verouderd. Deze achtergelaten panden zijn nauwelijks meer verhuurbaar en zullen herontwikkeld of gesloopt worden (www.jll.nl, 2006). Zolang dat niet gedaan wordt en steeds meer lege, verouderde panden onderdeel uitmaken van het aanbod, neemt de kwaliteit van het aanbod af. Bij een volledig vrije markt is er sprake van een equilibrium. Zowel de vraag als het aanbod wordt niet gereguleerd of beperkt en er bestaat voor een bepaald product één bepaalde prijs. In de vastgoedmarkt zou dat inhouden dat er voor een vierkante meter kantoorruimte bij een bepaalde vraag (vraag 1) en een bepaald aanbod (A1) altijd dezelfde huurprijs (H1) wordt betaald (figuur 1.8). Dit equilibrium wordt weergegeven door de rode stip. Het aanbod is in de figuur een verticale lijn, omdat vastgoedaanbod erg inelastisch is. Door de lange ontwikkelingstijd van vastgoed, kan het aanbod niet direct reageren op de vraag. Wanneer de vraag toeneemt (vraag 2) en het aanbod op de korte termijn gelijk blijft, ontstaat een nieuw equilibrium (oranje stip) waarbij een hogere huur wordt gevraagd voor een vierkante meter kantoorruimte. Op de lange termijn zal er nieuw vastgoed worden ontwikkeld en ontstaat een nieuwe hoeveelheid kantoorruimte (A2) met een daarbij behorende
4
huur (€/m2)
huur (€/m2)
nieuwe huurprijs (H3). Het nieuwe equilibrium wordt weergegeven door de groene stip (Geltner, 2001).
H2 H3 H1
vraag 2
oud equilibrium
H4
nieuw equilibrium
H5
vraag 1 A1
Q1
A2
Kwaliteit
Hoeveelheid kantoorruimte (m2) Figuur 1.8: equilibrium op de vastgoedhuurmarkt
Figuur 1.9: equilibrium
prijs-kwaliteitverhouding
bij
een
In figuur 1.8 is steeds impliciet uitgegaan van één soort kantoorruimte. Er zijn echter verschillende soorten kantoorruimte, waarbij één onderscheid kan worden gemaakt naar de kwaliteit van de kantoorruimte. Er is niet één equilibriumpunt, maar een equilibriumlijn, waarbij voor elke kwaliteitssoort een andere huur bestaat. Voor kwaliteit Q1 wordt overal dezelfde huur (H4) betaald (figuur 1.9). Er is een balans in de prijs-kwaliteitverhouding. Onder invloed van marktomstandigheden of overheidsreguleringen kan de markt uit equilibrium raken. Wanneer er opeens meer aanbod van een bepaalde kwaliteit is, maar de vraag neemt niet in dezelfde mate toe, zal de huurprijs van het aanbod dalen. De markt zoekt een nieuw equilibrium op waarbij voor dezelfde kwaliteit als eerst een andere huur (H5) bestaat. Dit is het geval in figuur 1.9, onder invloed van marktomstandigheden is er een overaanbod ontstaan. Hierdoor is de equilibriumlijn gekanteld, waardoor voor dezelfde kwaliteit kantoorruimte een lagere markthuur bestaat. Doordat in de huurmarkt met contracten van 5 tot 10 jaar wordt gewerkt, merken de huurders hier niet direct iets van. Zij blijven dezelfde huur betalen, waarbij de kans groot is dat deze hoger is dan de markthuur. Omdat er nu aanbod is met dezelfde kwaliteit en een lagere prijs, kan de huurder kiezen om hiervan te profiteren door te verhuizen naar een kantoor dat dezelfde kwaliteit heeft voor een lagere prijs, of een hogere kwaliteit voor dezelfde prijs die hij nu al betaalt.
Huurder
Wanneer een bedrijf in omvang afneemt, door bijvoorbeeld een reorganisatie, krijgt het op een gegeven moment te maken met een teveel aan vierkante meters kantoorruimte. Binnen een bepaalde marge – die voor elk bedrijf anders is – zal het bedrijf uitdijen. Dit houdt in dat er per werknemer relatief meer vierkante meters ter beschikking zijn. Bij groei van het bedrijf zal het tegenovergestelde gebeuren; door in te dikken krijgen werknemers relatief minder vierkante meters tot hun beschikking. Wanneer de grenzen van de genoemde marge bereikt zijn, is het niet zinvol voor een bedrijf om verder uit te dijen en komt er kantoorruimte leeg te staan. Ditzelfde gebeurt versneld, wanneer grote aantallen werknemers worden ontslagen tijdens reorganisaties. Wanneer een huurder leegstaande kantoorruimte heeft, betaalt hij hier toch huur voor. Sommige huurders proberen van deze ruimte af te komen, door de ruimte onder te verhuren. Hierbij zijn ze vaak bereid tot het doen van concessies, zoals het accepteren van een lagere huur dan de markthuur (Vastgoedmarkt Nieuwsbrief, 1 juli 2003). De kans bestaat dat de huurder – wanneer deze al enige tijd in het pand gehuisvest is en de vastgoedmarkt in een dalende beweging zit – een huur betaalt die hoger is dan de markthuur. Voor hem zou het ook interessant kunnen zijn om te verhuizen en te profiteren van de lage markthuren en door verhuurders geboden incentives. Het verhuisgedrag van huurders is onderhevig aan een aantal verschillende soorten factoren. Deze factoren betreffen push-, pull-, reject- en keepfactoren. Pushfactoren zijn factoren die de verhuisdrang bij een huurder aanwakkeren. Pullfactoren zijn redenen om voor één bepaald nieuw kantoorgebouw te kiezen. Rejectfactoren zijn juist factoren om een mogelijk nieuw gebouw af te wijzen en keepfactoren tenslotte zijn factoren die ervoor zorgen dat een huurder in zijn bestaande
5
huisvesting blijft (Louw, 1996). Naar push- en pull factoren wordt de laatste jaren redelijk wat onderzoek verricht. Voor reject- en keepfactoren is dit niet het geval.
Verhuurder
Voor verhuurders is het voornaamste doel van het verhuren van kantoorruimte het behalen van een rendement op hun vastgoedinvestering. Een uitzondering hierop vormt de Corporate Real Estate organisatie, waarbij de vastgoedtak van dit bedrijf ruimte aan de verschillende bedrijfsunits verhuurt. Wanneer er sprake is van een vragersmarkt, hebben huurders een grote keuze aan kantoorruimte. Daarnaast worden er door verhuurders vaak vrije huurperiodes geboden om de huurders te binden. Zeker in een laagconjunctuur is het voor een verhuurder van groot belang om zijn huurders te behouden en op deze manier continuïteit in de inkomstenstroom te houden. De verhuurders kan dit op verschillende manieren proberen te bewerkstelligen. In de eerste plaats kan hij de huurder toestemming geven om een overschot aan vierkante meters onder te verhuren. Daarnaast gebeurt het ook wel dat een verhuurder een huurcontract openbreekt en tegen een lagere huur een nieuw contract met een zittende huurder afsluit. Een andere optie is om de kwaliteit van de bestaande kantoorruimte te verhogen. Om dit goed aan te kunnen pakken, moet de verhuurder op de hoogte zijn van de redenen van de huurder om in het huidige pand te willen blijven (keepfactoren) en de redenen om uit het pand weg te willen gaan (pushfactoren). Met name deze laatste pushfactoren kunnen als strategisch middel worden ingezet om een huurder aan zich te binden.
1.3
Probleemstelling en onderzoeksvragen
In de voorgaande tekst is beschreven dat in een laagconjunctuur verhuurders zich goed bewust moeten zijn van het risico dat zij lopen wanneer een huurder vertrekt. Door het grote aanbod en de concurrerende prijzen is het voor de huurder aantrekkelijk om elders huisvesting te zoeken. De verhuurder zal zich extra moeten inspannen om de huurder te overtuigen dat hij moet blijven. Wanneer de huurder vertrekt, loopt de verhuurder namelijk het risico dat het achterblijvende pand lange tijd niet meer verhuurbaar is. Dit zorgt voor een grote inkomstenderving. Een leegstaand pand levert niet alleen geen inkomsten op, maar kost zelfs geld, aangezien het onderhouden moet worden. Wanneer een verhuurder besluit de kwaliteit van een pand te verhogen met als doel het behouden van de zittende huurder, moeten hiervoor ook kosten worden gemaakt. De vraag die zich hierbij voordoet, is of deze investering opweegt tegen de inkomsten die ermee worden zeker gesteld. Hieruit volgt de vraagstelling van dit onderzoek.
De vraagstelling van dit onderzoek is of het voor een verhuurder van kantoorruimte financieel aantrekkelijk is om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden. De verhuurder van een kantoorgebouw verhuurt dit gebouw omdat hij een bepaald rendement op zijn vastgoedinvestering wil behalen. Dit rendement bestaat uit een direct rendement en een indirect rendement. Het direct rendement is een functie van de investering die de belegger in het vastgoed doet en de huur die ermee behaald wordt en het indirect rendement ontstaat door de waardegroei van een beleggingsobject. In dit afstudeeronderzoek wordt naar het direct rendement gekeken. Wanneer een verhuurder de kwaliteit van zijn pand aanpast, kan hij hiervoor een andere huur vragen en dit heeft direct invloed op het direct rendement. Een investering is financieel aantrekkelijk wanneer hiermee het gewenste rendement wordt behaald. Bij vastgoedinvesteringen ligt dit rond de 7% tot 8%4. Wanneer extra investeringen worden gedaan, zonder dat de huur hierop wordt aangepast, komt de belegger in het gebied onder de rendementslijn terecht en haalt hij een lager rendement (figuur 1.10). In dit geval zal de belegger de investering niet doorzetten. Wanneer er echter wel meer huur kan worden gevraagd en het nieuwe rendement ligt 4
2006: 7,0%, 2005: 6,9%, 2004: 7,3%, 2003: 7,5% (www.rozindex.nl)
6
huur (€/m2)
huur (€/m2)
minimaal op of zelfs boven de rendementslijn, dan is de investering financieel aantrekkelijk voor de belegger. Hierbij loopt de belegger geen risico, hij zal pas veranderingen doorvoeren als hij zeker is dat de nieuwe huur wordt behaald, door dit vast te leggen in een contract met de huurder.
H1 H2
h1
H3 markthuur
H4
i1 investering (€) Figuur 1.10: rendement van een vastgoedbelegging
tijd Figuur 1.11: Verschillende mogelijke huurhoogtes in de tijd bij een dalende markthuur
Bij deze nieuwe huur moet echter een kanttekening worden gemaakt. Indien de oude huur (H1) is vastgesteld toen het beter ging met de economie, ligt deze hoogstwaarschijnlijk boven de huidige markthuur (figuur 1.11). Een verhuurder kan niet verwachten dat hij een nieuw contract afsluit met een huur die even hoog of zelfs hoger is dan H1. De nieuwe huur zal, met aanpassingen in de kwaliteit van het kantoorgebouw, veel eerder net boven de markthuur liggen (H2). Naast de investering die de verhuurder doet om de kwaliteit van het pand te verhogen, ontvangt hij er ook nog eens een lagere huur voor. Toch is het interessant om deze optie te bekijken. De kans is groot dat de huurder van de voor hem aantrekkelijke marktomstandigheden wil profiteren en elders gaat huren. Wanneer dit gebeurt, kunnen zich twee situaties voordoen voor de kantooreigenaar. Er wordt een nieuwe huurder gevonden, waarmee een huurcontract wordt afgesloten tegen H2 (bij kwaliteitsaanpassingen) of H3 (wanneer geen kwaliteitsaanpassingen worden doorgevoerd), of er wordt geen nieuwe huurder gevonden en het pand komt voor langere tijd leeg te staan (H4). De kans dat dit laatste gebeurt is afhankelijk van de kwaliteit van een kantoorpand. Hoe groter het risico dat de verhuurder loopt dat hij met leegstand te maken krijgt, hoe aantrekkelijker het voor hem is dit risico te vermijden door te investeren in het pand en hiermee de zittende huurder te behouden. Wanneer naar de vraagstelling wordt gekeken, blijkt dat deze in drie delen kan worden opgesplitst. Allereerst wordt er gesproken over het verhogen van de kwaliteit van de kantoorruimte. Daarnaast is het de bedoeling zittende huurders worden behouden door het verhogen van die kwaliteit en tenslotte moet het geheel financieel aantrekkelijk zijn voor de verhuurder van de kantoorruimte. Aan de hand van deze opdeling is een aantal onderzoeksvragen opgesteld. Het verhogen van de kwaliteit van het kantoorpand wordt ingezet als middel om de huurders te behouden. Om dit goed te kunnen doen, moet bekend zijn welke aspecten van de huisvesting voor de huurder belangrijk zijn, opdat het verhogen van de kwaliteit hierop kan worden afgestemd. De mate van belang die de huurder hecht aan verschillende aspecten van de huisvesting komen tot uiting in de overwegingen en keuzes die de huurder maakt over zijn huisvesting. Alle overwegingen en keuzes die op dit gebied worden gemaakt, vormen samen het huisvestingsgedrag van de huurder. Als een verhuurder weet wat dit huisvestingsgedrag is, kan hij hierop inspelen door de kwaliteit van die aspecten van de huisvesting te verhogen, die door de huurder belangrijk worden gevonden. Hieruit volgt de eerste onderzoeksvraag.
7
1. Welke aspecten van het huisvestingsgedrag van huurders van kantoorruimte kunnen door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van de bestaande kantoorruimte te verhogen? Wanneer bekend is op welke aspecten van de huisvesting de verhuurder zich moet richten, moet hij vervolgens weten hoe hij de kwaliteit van deze aspecten moet verhogen. Kwaliteit is een zacht begrip en kan dus voor iedereen iets anders inhouden. Om te zorgen dat de verhuurder en de huurder over dezelfde kwaliteit praten, moet dit begrip hard worden gemaakt door het meetbaar te maken. Hieruit volgt de tweede onderzoeksvraag.
2. Welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken? Wanneer bekend is welke factoren interessant zijn voor de verhuurder om op in te spelen, kan de kwaliteit van deze factoren met behulp van de gekozen meetmethode voor gebouwkwaliteit inzichtelijk worden gemaakt, zowel voor als na een kwaliteitsverhogende ingreep. De volgende stap is nu het bepalen van de kosten die verbonden zijn aan de ingrepen die nodig zijn om de kwaliteit van de kantoorruimte te verhogen, de extra inkomsten die voortvloeien uit het doen van de ingrepen en het berekenen of de ingrepen financieel haalbaar zijn.
3. Wegen de kosten van de ingrepen op tegen de hieruit voortvloeiende huurinkomsten en is het doen van de ingrepen financieel haalbaar? 1.4
Doelstelling
Met dit onderzoek wordt getracht het inzicht te vergroten in de mogelijkheden die er zijn voor zowel verhuurders als huurders op het gebied van bestaande huisvesting in een laagconjunctuur. Voor verhuurders is het interessant om zittende huurders te behouden, omdat dit een inkomstenstroom garandeert. Voor huurders is het interessant om te profiteren van de marktomstandigheden en hierbij niet alleen te kijken naar verhuismogelijkheden of een nieuw contract voor de huidige huisvesting met een lagere huur, maar ook naar de mogelijkheden die de huidige huisvesting biedt door deze aan te laten passen aan de wensen van de huurder. 1.5
Relevantie
De relevantie van het onderzoek wordt opgesplitst in de wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie, welke beide hierna aan bod komen. Wetenschappelijke relevantie Het doen van onderzoek naar de huisvesting van bedrijven is niet van de laatste tijd. De klassieke vestigingsplaatstheorie stamt uit de eerste helft van de 20e eeuw en was onder invloed van Weber (1909) sterk gericht op de industrie en kostenminimalisering. Weber introduceerde het begrip ‘vestigingsplaatsfactor’, dat nu ook nog wordt gebruikt en het economische voordeel inhoudt dat een onderneming kan behalen door haar vestigingsplaatskeuze. Deze vestigingsplaatsfactoren werden vrijwel geheel ontleend aan de aanbodkant van de economie, naar de vraagkant werd niet gekeken (Louw, 1996). Hotelling bracht hier verandering in door te wijzen op opbrengstmaximalisatie als leidraad voor de ruimtelijke beslissingen van ondernemers binnen de distributieve sector; de productie staat niet langer centraal, maar de consumptie. In navolging hiervan publiceerde Christaller in 1933 zijn Centrale Plaatsentheorie (figuur 1.12). Deze theorie geeft een verklaring voor de gelijkmatige spreiding van marktgebieden. Elke stip in de figuur stelt een gelijkwaardige plaats voor en in elke plaats is bijvoorbeeld een kruidenier gevestigd. De zeshoek om elke plaats is de reikwijdte van deze kruidenier. Mensen die binnen een zeshoek wonen, zullen alleen naar de kruidenier in die zeshoek gaan, omdat deze het meest dichtbij is gevestigd. Ze zijn niet bereid om verder te reizen voor een kruidenier. Nu vestigen zich grote supermarkten in het gebied, welke zijn weergegeven door de rode
8
cirkels om de steden. Omdat een de supermarkt een veel groter en meer divers aanbod heeft, zijn bewoners bereid hier verder voor te reizen. De supermarkt heeft een grotere reikwijdte (gemarkeerd met de dikke blauwe lijn in de figuur) en zij vestigen zich daarom verder van elkaar vandaan dan het geval is bij de kruideniers.
Figuur 1.12: Centrale Plaatsentheorie van Christaller (Geltner, 2001)
In het begin van de jaren ’50 kwam de klassieke vestigingsplaatstheorie onder vuur te liggen en kwam de behavioristische benadering in de aandacht te staan. Binnen deze benadering neemt het besluitvormingsproces over de locatiekeuze een centrale plaats in. Het kantorenonderzoek wordt niet langer gebaseerd op theorie, maar op empirie. De aard van het onderzoek veranderd van deductief (afleiden van economische theorieën) naar inductief (gegevens worden verkregen door waarneming). Daniels gaat er in zijn theorie over het huisvestingsgedrag van de kantorensector (1975) vanuit dat kantoorhoudende organisaties geneigd zijn een verhuizing zo lang mogelijk uit te stellen. Hierdoor worden de gebouwen steeds intensiever benut en de werkomstandigheden op den duur slechter. Uiteindelijk wordt toch tot uitbreiding overgegaan, waarbij gekozen kan worden voor het betrekken van een nevenvestiging, waar een deel van het personeel wordt ondergebracht, of het overplaatsen van de gehele organisatie naar een groter gebouw. De eerste oplossing brengt in de praktijk de minste problemen met zich mee, waardoor organisaties de neiging hebben om verspreid te raken over verschillende vestigingen als gevolg van hun groei. Na enige tijd volgt dan consolidatie in één gebouw ((Daniels, 1975) in (Louw, 1996)). De theorie van Edwards (1983) bevat elementen uit de geografie van de onderneming en de behavioristische geografie. Zij gaat in op in- en externe pushfactoren die leiden tot de beslissing om naar nieuwe huisvesting te gaan zoeken en het zoek- en evaluatieproces van deze nieuwe huisvesting. Edwards geeft ook aan op welke wijze de omvang en de aard van een organisatie invloed kan hebben op de wijze van besluitvorming. Zij onderscheidt daarbij drie karakteristieken om ondernemingen te classificeren, namelijk de grootte en complexiteit van de organisatie, de mate waarin management en eigendom van een onderneming zijn gescheiden en de status van een vestiging binnen een onderneming ((Edwards, 1983) in (Louw, 1996)). De term vestigingsplaatsfactor heeft binnen het kantorenonderzoek twee belangrijke veranderingen ondergaan ten opzichte van de betekenis die Weber eraan gaf. Allereerst is de nadruk op economische factoren sterk afgenomen en worden hieronder nu ook factoren als imago en uitstraling onder verstaan. Ten tweede sloeg de term vestigingsplaatsfactor alleen op voordelen die behaald konden worden door de keuze van een vestigingslocatie en werd de huisvesting buiten beschouwing gelaten. Doordat gebouwen in die tijd voornamelijk werden ontwikkeld door eigenaar-gebruikers, werd impliciet verondersteld dat de huisvesting zich aanpaste aan het te huisvesten bedrijf. De laatste jaren worden de kenmerken van de huisvesting echter steeds belangrijker voor de gebruikers, wat
9
ook naar voren komt in onderzoek naar bedrijfsverplaatsingen, waarin deze kenmerken steeds vaker worden genoemd als vertrek- en vestigingsmotief (Louw, 1996, p. 40). Voorbeelden hiervan zijn de marktonderzoeken van Twynstra Gudde, Inbo en NVB, die allen onderzoeken wat redenen zijn voor huurders van kantoorruimte om te verhuizen en wat zij belangrijk vinden bij het kiezen van nieuwe huisvesting. Dit afstudeeronderzoek gaat weer een stap verder. Op basis van de redenen voor kantoorgebruikers om te verhuizen, wordt onderzocht hoe verhuurders van kantoorruimte deze kennis kunnen gebruiken om ervoor te zorgen dat de huurders niet meer willen verhuizen. Behalve in te gaan op een aantal mogelijkheden die de verhuurders hebben, wordt ook gekeken of deze mogelijkheden financieel aantrekkelijk zijn voor diezelfde verhuurders. Maatschappelijke relevantie Er is veel leegstand in de huidige kantorenmarkt, die wordt gekenmerkt als een vragersmarkt. Huurders van kantoorruimte willen profiteren van de marktomstandigheden door nieuwe huisvesting te zoeken met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Verhuurders raken hierdoor huurders kwijt en wanneer het achterblijvende kantoorgebouw tegen de onderkant van de kantorenmarkt aanzit, lopen zij het risico om (op korte termijn) geen nieuwe huurders te vinden. Wanneer verhuurders met een leeg kantoorpand zitten, zijn zij bereid tot het geven van incentives aan nieuwe huurders, wanneer deze ervoor kiezen om te huren bij deze verhuurders. Hierbij krijgen de huurders hele inbouwpakketten of huurvrije perioden aangeboden waarbij de huurders tot 20% van de totale huurperiode krijgen (Dienst Belastingen Amsterdam, 2005). De optie om deze investering aan de kant van de verhuurder niet in nieuwe huurders te steken, maar in de zittende huurder lijkt minder algemeen te zijn. Indien het al gebeurt, wordt hier minder kennis van gegeven dan het bieden van incentives aan nieuwe huurders. Dit afstudeeronderzoek bekijkt de haalbaarheid van deze optie. Wanneer blijkt dat het voor een verhuurder interessant is om te investeren in zittende huurders, wordt zijn risico veel kleiner. In plaats van het moeten vinden van een nieuwe huurder met het risico van een lange leegstandsperiode, loopt de verhuurder in principe geen risico wanneer hij investeert in de zittende huurder. Hij zal dit namelijk pas doen wanneer er met deze huurder een nieuw contract is getekend, waarmee zijn risico verdwijnt. Ook voor de huurder zijn er voordelen. Behalve de mogelijkheid om te profiteren van een vragersmarkt door nieuwe huisvesting te zoeken met een betere prijs-kwaliteitverhouding, is er nu ook de optie om de prijs-kwaliteitverhouding te verbeteren binnen de huidige huisvesting.
10
2
Onderzoek
Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvragen en uiteindelijk de hoofdvraag, is er bij elke onderzoeksvraag één of meerdere stappen onderscheiden, die leiden tot het uiteindelijke antwoord op de hoofdvraag. Deze stappen komen in paragraaf 2.1 aan bod. In paragraaf 2.2 wordt ingegaan op de verschillende onderzoeksmethoden en in paragraaf 2.3 wordt de onderzoeksgroep besproken. 2.1
Onderzoeksopzet
De eerste onderzoeksvraag luidt: welke aspecten van het huisvestingsgedrag van huurders van
kantoorruimte kan door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van de bestaande kantoorruimte te verhogen? Om deze vraag te beantwoorden, worden hij opgedeeld in
twee stappen.
Stap 1: huisvestingsgedrag kantoorhuurders
Om te weten te komen wat redenen zijn voor kantoorgebruikers om te verhuizen of juist te blijven waar ze zitten, zal literatuuronderzoek worden verricht naar de keep- en pushfactoren voor kantoorgebruikers in het algemeen.
Stap 2: bepalen hoofdkenmerken
Uit de factoren die gevonden zijn bij stap 1, wordt een selectie gemaakt van de belangrijkste factoren. Dit zijn de factoren die het hoogst gewaardeerd worden en het meest voorkomen in de verschillende onderzoeken en deze worden meegenomen in het onderzoek.
De tweede onderzoeksvraag luidt: welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken? Om een antwoord te vinden op deze vraag, worden de volgende twee stappen uitgevoerd.
Stap 3: kwaliteitsmeting kantoorgebouwen
Allereerst worden verschillende methoden voor kwaliteitsmeting bij kantoorgebouwen onderzocht op systeem en bruikbaarheid. Uit deze methoden wordt een methode gekozen die geschikt is om mee verder te werken in dit onderzoek. De gekozen methode moet overzichtelijk zijn en eventueel aanpasbaar aan eigen wensen. Om tot een meetsysteem te komen, wordt literatuuronderzoek verricht.
Stap 4: bepalen factoren en kwaliteitsniveaus
Met behulp van het gekozen meetsysteem worden de hoofdkenmerken uit stap 2 vertaald naar factoren met verschillende kwaliteitsniveaus, welke gebruikt zullen worden in het vignettenonderzoek.
De derde onderzoeksvraag luidt: wegen de kosten van de ingrepen op tegen de hieruit voortvloeiende huurinkomsten en is het doen van de ingrepen financieel haalbaar? Het antwoord op deze vraag wordt achterhaald door de volgende drie stappen uit te voeren.
Stap 5: batenonderzoek bij huurders
Door middel van een vignettenonderzoek wordt achterhaald welke huur een verhuurder kan vragen voor bepaalde ingrepen.
Stap 6: kosten van ingrepen
Van de verschillende ingrepen moeten de kosten worden bepaald. Dit wordt gedaan aan de hand van ramingen en kengetallen.
Stap 7: berekening ingrepen
11
Aan de hand van een aantal gebouwen zullen verschillende ingrepen worden berekend. Van deze ingrepen zullen de kosten en de baten worden berekend, waarna wordt bekeken of het doen van de ingrepen financieel haalbaar is. Tot slot wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag van dit onderzoek, die luidt: is het voor een verhuurder van kantoorruimte financieel aantrekkelijk om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden? Om antwoord te geven wordt de volgende stap uitgevoerd.
Stap 8: modelvorming
De uitkomsten van de verschillende onderzoeksvragen worden samengevoegd in een model, dat de relaties tussen de onderdelen weergeeft.
In onderstaande figuur wordt de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. 1: huisvestingsgedrag Vr. 1 2: hoofdkenmerken
3: kwaliteitsmeting Vr. 2 4: factoren en kwaliteitsniveaus
5: Kosten ingrepen
6: baten ingrepen
Vr. 3 7: berekening ingrepen
H
8: modelvorming
conclusie
Legenda Onderzoeksvraag Hoofdvraag Onderzoeksstap 12
2.2
Methodologie
Om antwoord op de hoofdvraag te kunnen geven, zijn verschillende onderzoeksvragen opgesteld. Bij elke onderzoeksvraag hoort een aparte onderzoeksmethode. In tabel 2.1 zijn de verschillende onderzoeksmethoden opgesomd met daarbij vermeld bij welke onderzoeksvraag deze methoden worden gebruikt. Tabel 2.1: onderzoeksmethoden per stap
Methode Literatuuronderzoek Berekeningen Vignettenonderzoek
Onderzoeksvraag 1, 2 3 3
Onderzoeksstap 1, 2, 3, 5 5, 6, 7 6
2.2.1 Literatuuronderzoek Er worden de laatste 10 tot 15 jaar regelmatig marktonderzoeken uitgevoerd onder huurders van kantoorruimte naar het huisvestingsgedrag van deze huurders. Hierbij gaat het er voornamelijk om wat redenen zijn voor huurders om te verhuizen en waar zij op letten wanneer zij nieuwe huisvesting zoeken. Bedrijven die dergelijke onderzoeken uitvoeren zijn Twynstra Gudde, Inbo en NVB. De onderzoeken van deze bedrijven worden gebruikt om onderzoeksvraag 1 te beantwoorden. Ook voor het kiezen van een methode om de kwaliteit van kantoorruimte te meten zal literatuuronderzoek worden verricht. Er bestaat een aantal systemen om deze kwaliteit te meten, de meeste systemen zijn echter voor bedrijven ontwikkeld en zijn erg ontoegankelijk en duur. Informatie over deze systemen zal daarom uit vakliteratuur worden gehaald, waarin deze systemen (vaak kort) beschreven worden. 2.2.2 Berekeningen Met behulp van een aantal fictieve panden zullen berekeningen worden uitgevoerd om te bepalen wat de kosten zijn van het doen van een bepaalde ingreep voor de panden en welke extra huur hiervoor gevraagd kan worden. Daarna wordt met behulp van de netto contante waarde-methode berekend of de extra huur opweegt tegen de te maken kosten, om te bepalen of het doen van de ingrepen financieel aantrekkelijk is voor de verhuurder. 2.2.3 Vignettenonderzoek Om de berekeningen voor onderzoeksvraag 3 uit te kunnen voeren, moet bekend zijn welke extra huur een kantooreigenaar kan vragen voor een bepaalde kwaliteitsverhoging. Voor het bepalen van de extra huur, is het mogelijk om aan een huurder te vragen welke extra huur hij bereid is te betalen. Het probleem hierbij is dat de huurder óf een strategisch antwoord geeft – bijvoorbeeld een lagere huur dan hij daadwerkelijk bereid is te betalen, omdat hij het liefst zo min mogelijk wil betalen - óf een antwoord geeft, dat nergens op gebaseerd is, omdat hij er simpelweg nog nooit over heeft nagedacht. Om dit te voorkomen, moet een methode worden gebruikt, waarbij de huurder niet direct naar de extra huur wordt gevraagd, maar deze vraag verborgen wordt in een andere vraagstelling. Een onderzoeksmethode die gebaseerd is op dit principe, is de vignettenmethode. De vignettenmethode is een onderzoeksmethode die afkomstig is uit het marktonderzoek. Met deze methode kan het maken van keuzes of het beoordelen van situaties worden geanalyseerd. Tot voor kort was deze methode alleen bij een kleine groep onderzoekers bekend, maar daar kwam in 2004 verandering in, toen minister Verdonk met de vignettenmethode wilde laten onderzoeken welke persoonskenmerken de mate van samenhang bepalen waarin een allochtoon als geïntegreerd in de Nederlandse samenleving kan worden beschouwd. Het ging daarbij bijvoorbeeld om leeftijd en geslacht, de gevolgde opleiding, het al dan niet dragen van een hoofddoek, het beheersen van de Nederlandse taal en of men autochtone vrienden had. De onderzoeksmethode heeft toen enorm veel discussie losgemaakt, omdat het de stigmatisering van allochtonen zou vergroten, mede door een uitspraak van oud-minister Dijkstal, waardoor het woord ‘vignet’ geassocieerd werd met een ongewenste label en zelfs de jodenster (Veenma e.a., 2004).
13
Bij gebruik van de vignettenmethode wordt respondenten gevraagd een waardeoordeel te geven over een fictieve situatie. Deze situatie is gelabeld, waarbij de verscheidenheid die hiermee kan worden bereikt heel belangrijk is. De beschrijving van de fictieve situatie heet een vignet, dat een korte beschrijving is van een persoon of situatie die relevant geachte informatie bevat. Dit vignet wordt voorgelegd aan respondenten om een oordeel te krijgen over de beschreven persoon of situatie (Veenma e.a. 2004). Elk vignet heeft een vast aantal factoren, die elke een aantal waarden of niveaus kunnen aannemen. In het onderzoek naar de mate van integratie van allochtonen in de Nederlandse samenleving bestaat het vignet uit zeven factoren (tabel 2.2). Tabel 2.2: Factoren en waarden/niveaus in voorbeeld van de mate van integratie
Factor 1. Leeftijd 2. Geslacht 3. Het al dan niet dragen van een hoofddoekje 4. Opleiding 5. Het al dan niet hebben van een betaalde baan 6. Televisieprogramma’s 7. Vriendenkring
Waarden of niveaus 18 of jonger, 19-40 jaar en 40 jaar of ouder Man of vrouw Ja of nee
Aantal waarden of niveaus 3 2 2
Lagere school, MBO of HBO Ja of nee
3 2
Journaal, GTST of Arabische soaps Allochtoon, autochtoon of beiden
3 3
De factoren die in de vignetten worden meegenomen, zijn de onafhankelijke variabelen in het onderzoek. Er kunnen alleen effecten worden gevonden van die factoren, die in de vignetten zijn opgenomen (afgezien van kenmerken van de respondenten, die bij een grote steekproef ook kunnen worden meegenomen). Het keuzegedrag dat met het onderzoek wordt gemeten, is de afhankelijke variabele in het onderzoek. In het gebruikte voorbeeld is dat de mate van integratie van een allochtoon in de Nederlandse samenleving. Wanneer de vignetten worden samengesteld, krijgt elk vignet bij de verschillende factoren één van de waarden of niveau’s mee. Een vignet kan er uitzien als in tabel 2.3. Tabel 2.3: Voorbeeldvignet
Factor 1. Leeftijd 2. Geslacht 3. Het al dan niet dragen van een hoofddoekje 4. Opleiding 5. Het al dan niet hebben van een betaalde baan 6. Televisieprogramma’s 7. Vriendenkring
Waarde 19-40 jaar Man Ja Lagere school Ja Arabische soaps Allochtoon
Wanneer dit vignet wordt bekeken, valt op dat er een combinatie van waarden in staat, die in de praktijk niet mogelijk is. Allochtone mannen dragen namelijk geen hoofddoekjes. Hiermee moet bij de samenstelling van de populatie van vignetten rekening worden gehouden, het heeft geen zin om respondenten te vragen onmogelijke situaties te beoordelen. Het totaal aantal theoretisch mogelijke vignetten wordt gevonden door het aantal mogelijke waarden of niveaus met elkaar te vermenigvuldigen. In dit geval zijn er 3 (leeftijd) x 2 (geslacht) x 2 (hoofddoekje) x 3 (opleiding) x 2 (betaalde baan) x 3 (televisieprogramma’s) x 3 (vriendenkring) = 648 vignetten mogelijk. Doordat van de helft van de populatie (de mannen) de waarde ‘wel een hoofddoekje’ afvalt, vervalt een kwart van dit aantal vignetten. Er blijven er dus 648 – 162 = 486 vignetten over. Om de respondenten niet te vermoeien of te vervelen, kunnen er ongeveer 15 vignetten aan één respondent worden toegewezen. In dit geval zouden 486 / 15 = 32,4 respondenten nodig zijn om alle vignetten te beoordelen. Wanneer er minder respondenten beschikbaar zijn, kan uit de populatie vignetten een steekproef worden getrokken. Hierbij is het mogelijk om bepaalde combinaties in vignetten vaker te laten
14
voorkomen, zoals dit bijvoorbeeld in de praktijk ook het geval zou zijn. Er wordt dan gesproken van een gestratificeerde steekproef. Eerder is al opgemerkt dat de kenmerken van respondenten ook kunnen worden meegenomen in het onderzoek. Wanneer het aantal respondenten voldoende groot is, kunnen er verbanden worden gezocht tussen het waardeoordeel van de respondenten en hun kenmerken. Zo kan blijken dat respondenten ouder dan 40 jaar en afkomstig uit Friesland een heel ander idee hebben over de mate van integratie van allochtonen in de Nederlandse maatschappij, dan respondenten in de leeftijd van 19 tot 40, die woonachtig zijn in de Randstad. Het is ook mogelijk om vooraf de respondenten te selecteren op bepaalde kenmerken. Zo kan het voorgaande onderzoek bijvoorbeeld alleen worden afgenomen onder bewoners van de Randstad, omdat hier ook de meeste allochtonen wonen en deze respondenten dus veel meer te maken hebben met het integratievraagstuk dan mensen uit Friesland. Omdat het vaak niet mogelijk is om de hele populatie gewenste respondenten te ondervragen, moet hier een steekproef uit worden genomen. Aan het gebruik van de vignettenmethode zit een aantal voor- en nadelen vast (tabel 2.4). Allereerst is idee achter de vignettenmethode dat wanneer respondenten direct naar hun voorkeuren worden gevraagd, zij antwoorden geven die worden vertroebeld door bijvoorbeeld sociale wenselijkheid of het feit dat zij over de afhankelijke waarde van sommige zaken simpelweg nog nooit hebben nagedacht (SEO, 2002). Op een alternatieve manier wordt getracht de gedachtegang van mensen te doorgronden. Een belangrijk voordeel van de vignettenmethode is dus het tegengaan van sociaal wenselijke antwoorden of antwoorden zonder betekenis. Daarnaast wordt aan de respondenten soms gevraagd een mening te vormen over complexe vraagstukken. Met behulp van de vignetten kunnen deze vraagstukken worden teruggebracht tot een overzichtelijke situatie. Deze opzet wordt vaak vergeleken met een laboratoriumstudie en het voordeel ervan is dat de onderzoeker de volledige controle heeft over de factoren die de situatie bepalen (SEO, 2002). Een derde voordeel is dat door gebruik te maken van vignetten met relatief weinig respondenten een relatief groot aantal specifieke situaties onderzocht kan worden. In plaats van elke respondent te interviewen over één of enkele situaties, kunnen per respondent ongeveer 15 situaties worden behandeld. De vignettenmethode kent ook een aantal nadelen. Zoals gezegd is de methode te vergelijken met een laboratoriumstudie, waarbij fictieve situaties worden beoordeeld. Juist omdat de vignetten fictief zijn, laten de respondenten puur hypothetisch gedrag zien. Het is helemaal niet gezegd dat zij dit gedrag ook zouden vertonen in situaties die in de werkelijkheid voorkomen. Economen spreken hierbij van ‘stated preverences’. Wanneer de situaties in de werkelijkheid worden waargenomen, is er sprake van ‘revealed preverences’ (SEO, 2002). Eerder is al gesproken over kenmerken van de respondenten. Bij een grote groep respondenten is het mogelijk om verbanden te leggen tussen deze kenmerken en de waardeoordelen. Wanneer de groep respondenten echter relatief klein is, kunnen dergelijke verbanden niet worden onderzocht, terwijl de waardeoordelen van de respondenten mogelijk wel worden gekleurd door hun kenmerken. Dit kan gedeeltelijk ondervangen worden door respondenten te selecteren op een aantal kenmerken. Tabel 2.4: Voor- en nadelen van de vignettenmethode
Voordelen Tegengaan sociaal wenselijke antwoorden of antwoorden zonder betekenis Complex vraagstuk terugbrengen tot overzichtelijke situatie Relatief weinig respondenten kunnen relatief veel situaties beoordelen
Nadelen Hypothetisch gedrag Invloed kenmerken respondenten
15
2.3
Afbakening onderzoek
Tijdens de bespreking van de vignettenmethode in paragraaf 2.2 is naar voren gekomen dat kenmerken van respondenten - in dit geval de kantoorhuurders – het waardeoordeel dat zij aan een vignet geven kan kleuren. Om deze kleuring te beperken zal een selectie worden gemaakt in de kenmerken van de respondenten. Deze selectie wordt hieronder besproken. Huurder Er zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd onder kantoorgebruikers waarbij steeds van een iets andere indeling in bedrijfssectoren gebruik gemaakt werd5. Verschillende bedrijfssectoren gaan op een andere manier met hun huisvesting om en hechten ook belang aan verschillende kenmerken van die huisvesting. Om dit te ondervangen zal in het eigen onderzoek gekeken worden naar gebruikers van één bedrijfssector. Om gebruik te kunnen maken van de onderzoeksgegevens van andere onderzoeken, is het een voorwaarde dat de onderzoeksgroep in alle onderzoeken nagenoeg gelijk is. Als onderzoeksgroep wordt gekozen voor de sector zakelijke dienstverlening. Hoewel deze sector zeer uitgebreid is, geeft het CBS een duidelijke indeling van de bedrijven die hieronder vallen. Uit de samenstelling van de bedrijfssectoren in andere onderzoeken kan geconcludeerd worden dat de sector ‘zakelijke dienstverlening’ overal dezelfde betekenis heeft. In principe valt bijna alle kantooractiviteit onder de sector zakelijke dienstverlening. Hierbinnen kan nog onderscheid worden gemaakt naar bijvoorbeeld advocaten- en notariskantoren, financiële dienstverlening, etc. In eerste instantie wordt het onderzoek onder zoveel mogelijk huurders verspreid. Wanneer blijkt dat de responspercentage groot genoeg is, kan een verdere verdeling worden gemaakt. Locatie De vastgoedmarkt is een markt die bestaat uit vele deelmarkten. Er kan onderscheid worden gemaakt in huurprijsniveau’s, locatietype, uitstraling, bereikbaarheid, etc. Huurders kiezen voor een bepaalde locatie, omdat deze voldoet aan de wensen die zij hebben. Wanneer een huurder op de Amsterdamse Zuid-As gevraagd wordt een oordeel te vellen over huisvesting in Nijmegen, zal deze hier een heel ander oordeel over hebben dat een kantoorgebruiker uit Groesbeek. Om dit te ondervangen wordt gekozen voor één specifieke markt. In eerste instantie is vanuit praktische overwegingen6 de keuze gevallen op Amsterdam. Amsterdam bestaat uit een zevental deelgebieden: Centrum, Noord, Oost, West, Zuid-As, Zuidelijke IJ-oevers en Zuidoost7. In figuur 2.1 is voor elk van de deelgebieden weergegeven wat de opname en het aanbod is voor het tweede kwartaal van 2006. In deze figuur valt meteen op dat de gebieden West en Zuidoost beide veel aanbod hebben, waarbij in West de opname drie keer zo groot is als in Zuidoost. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de verplaatsingsdynamiek in West iets groter is dan in Zuidoost.
5
Inbo (1998, 2001), Twynstra Gudde (2001), NVB (2002). De tweede afstudeermentor heeft Amsterdam als locatie voor zijn promotieonderzoek, waaronder dit afstudeeronderzoek valt. 7 Deze opdeling wordt gehanteerd in de publicatie We’re Amsterdam van de Dienst Belastingen Amsterdam en Boer Hartog Hooft. 6
16
M2
400.000 350.000 300.000 Aanbod
250.000
Opname
200.000 150.000 100.000 50.000 Zuid-Oost
Zuidelijke IJoevers
Zuid-As
West
Oost
Noord
Centrum
0
Figuur 2.1: Aanbod en opname van deelgebieden in Amsterdam, 2e kwartaal 2006 (www.sprekendecijfers.nl)
Atelier V heeft in samenwerking met Boer Hartog Hooft onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van het aanwezige aanbod in de verschillende deelgebieden (figuur 2.2). Hieruit blijkt dat een kleiner deel van de voorraad in West een zeer hoge verhuurkans heeft dan in Zuidoost. Kantoren met een zeer hoge verhuurkans lopen in principe geen risico om (lang) leeg te staan en hoeven daardoor niet kwalitatief verbeterd te worden door de verhuurder.
Figuur 2.2: Verhuurbaarheid aanwezige aanbod in deelgebieden Amsterdam (Atelier V, 2006)
Het verschil tussen Amsterdam West en Amsterdam Zuidoost is vrij klein, wanneer wordt gekeken naar het aanbod, de opname en de kwaliteit van het aanbod. Er wordt gekozen om in eerste instantie verder te gaan met Amsterdam West (figuur 2.3), omdat hier iets meer dynamiek in de vastgoedhuurmarkt zit en een groter deel van het aanbod een gemiddelde tot zeer lage verhuurkans heeft. Wanneer blijkt dat hier te weinig respondenten gevonden worden, wordt het onderzoeksgebied uitgebreid met Amsterdam Zuidoost.
17
Legenda Amsterdam West 1. Westpoort 2. Geuzeveld / Slotermeer 3. Osdorp 4. Bos en Lommer 5. Westerpark 6. De Baarsjes 7. Slotervaart Amsterdam Zuidoost 8. Zuidoost Figuur 2.3: Amsterdam met stadsdeelgebieden (www.amsterdam.nl)
18
3
Huisvestingsgedrag huurders
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de eerste onderzoeksvraag: welke aspecten van het huisvestingsgedrag van huurders van kantoorruimte kan door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van deze kantoorruimte te verhogen?
Hiertoe worden in paragraaf 3.1 eerst een aantal onderzoeken naar verhuisgedrag van kantoorhuurders besproken, waarna in paragraaf 3.2 de belangrijkste aspecten uit de verschillende onderzoeken worden gehaald, welke een verhuurder in kan zetten om de kwaliteit van een kantoorpand te verhogen. In paragraaf 3.3 worden de belangrijkste conclusies van dit hoofdstuk samengevat. 3.1
Marktonderzoeken verhuisgedrag
De laatste jaren is onder huurders van kantoren een aantal marktonderzoeken afgenomen, waarbij niet alleen onderzocht wordt waar bedrijven heen verhuizen, maar ook wat de redenen van deze verhuizingen zijn. Enkele organisaties die dergelijke onderzoeken uitvoeren, zijn Inbo, Twynstra Gudde en NVB. In de verschillende onderzoeken wordt steeds een andere terminologie gehanteerd. Om hier eensluidendheid in te krijgen, is gekozen voor de hantering van de begrippen categorie, aspect en factor. In beginsel bestaat een categorie uit een aantal aspecten, die weer een aantal factoren beslaan. Niet elke categorie is opgedeeld in verschillende aspecten, dit is alleen gedaan daar waar dit ook in de verschillende onderzoeken is toegepast. In figuur 3.1 is de opdeling voor de categorie ´locatie´ weergegeven.
categorie aspect
factor
locatie
bereikbaarheid
autobereikbaarheid bereikbaarheid OV parkeergelegenheid
uitstraling en voorzieningenniveau
flexibiliteit
uitstraling omgeving / gebouw uitbreidingsmogelijkheid voorzieningenniveau binnenstad op loopafstand zichtbaarheid vanaf snelweg parkachtige omgeving
Figuur 3.1: Opdeling van de categorie ´locatie´ in aspecten en factoren.
Wanneer wordt gekeken naar de beslissingen omtrent het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers, is hierbinnen een aantal verschillende soorten factoren te onderscheiden. De eerder in paragraaf 1.5 genoemde vestigingsplaatsfactoren worden in veel onderzoeken opgedeeld in factoren die als vertrekmotief en factoren die als vestigingsmotief worden gehanteerd. Deze factoren worden respectievelijk push- en pullfactoren genoemd. Onvrede met het gebouw of de locatie zijn veel voorkomende pushfactoren en het imago van een nieuwe locatie is een voorbeeld van een pullfactor. Een derde factor binnen het verhuisproces is de keepfactor, waarmee die factoren worden bedoeld die ervoor zorgen dat kantoorgebruikers juist in hun huidige huisvesting willen blijven. Een voorbeeld van een veel voorkomende keepfactor is het behoud van het personeel. Ten slotte zijn er nog de rejectfactoren, die de redenen vormen om een potentiële nieuwe locatie te verwerpen. Rejectfactoren zijn vaak tegenovergestelde pullfactoren. Een voorbeeld hiervan is een krappe parkeernorm op een nieuwe locatie (Kohsiek en Warnink, 2000).
19
3.1.1 Kantoorgebruikeronderzoek Inbo
Onderzoeksopzet
Inbo geeft om de twee jaar een publicatie uit, genaamd ´Kantoorgebruikers in beweging8’. Met dit onderzoek is zij in 1998 gestart, om hier in 2001, 2003 en 2005 vervolg aan te geven. In haar onderzoeken betrekt de Inbo alleen bedrijven die onlangs verhuisd zijn, welke worden geselecteerd door gebruik te maken van de mutatiegegevens van de Vereniging van Kamers van Koophandel. In plaats van een steekproef te doen onder de doelgroep van onderzoek, worden alle onlangs verhuisde bedrijven binnen een van tevoren geselecteerde regio benaderd. Onder deze bedrijven wordt een telefonische enquête afgenomen. De voordelen hiervan zijn een hoog responspercentage door het benaderen van de gehele populatie en een hoge validiteit van de uitkomsten door alleen bedrijven te benaderen die onlangs daadwerkelijk de beslissing hebben genomen om te verhuizen (de gemaakte keuzes staan nog vers in het geheugen) en door telefonisch een enquête af te nemen, waardoor men zeker weet dat de juiste persoon wordt benaderd.
Onderzoeksresultaten
Uit de onderzoeken blijkt dat de belangrijkste reden om te verhuizen heeft te maken met veranderingen in het bedrijf (figuur 3.2), waarbij gedacht moet worden aan factoren als groei, krimp, fusie, het samengaan of de splitsing van bedrijfsonderdelen of slechte aansluiting op de te bedienen markt (Inbo, 1998). Hoewel de categorie ‘bedrijf’ in alle onderzoeken steeds de belangrijkste verhuisreden is, veranderen de factoren die hierbij bepalend zijn gedurende de jaren. Wanneer het eerste onderzoek wordt afgenomen, gaat het nog goed met de economie en is de belangrijkste factor ruimtetekort door groei van de organisatie. Wanneer het onderzoek in 2005 wordt afgenomen, is de economie echter omgeslagen. Door het grote aanbod aan kantoorruimten zien bedrijven hun kans schoon om verspreide bedrijfsonderdelen of bedrijven te herorganiseren of fuseren en worden deze factoren als belangrijkste aangevoerd. Verder blijkt uit de onderzoeken dat de locatie eerder een knelpunt vormt dan het gebouw. Gedurende de onderzoeken is het belang van het gebouw zelfs steeds verder afgenomen. Dit heeft te maken met de nieuwbouwgolf in de tweede helft van de jaren negentig en het begin van de 21e eeuw. Hierdoor is de kantorenvoorraad sterk verjongd, waardoor de gemiddelde kwaliteit van de voorraad omhoog is gegaan. Pullfactoren, naar categorie
Pushfactoren, naar categorie 80%
100%
70% 80% 1998 60%
2001
40%
2003 2005
20%
60% 50%
1998 2001
40%
2003
30%
2005
20% 10% 0%
0% bedrijf
locatie
gebouw
financieel
overig
bedrijf
locatie
gebouw
financieel
overig
Figuur 3.2: Pushfactoren verhuisde kantoorgebruikers (Inbo, 2005) Figuur 3.3: Pullfactoren verhuisde kantoorgebruikers (Inbo, 2005)
Bij de keuze voor nieuwe huisvesting is de locatie de belangrijkste factor (figuur 3.3), terwijl deze factor bij vertrek een relatief kleine rol speelt. Bij de factoren binnen de categorie locatie heeft door de jaren heen een verschuiving van het accent plaatsgevonden, net als bij de categorie bedrijf als pushfactor. Waar het in eerdere jaren vooral ging om de bereikbaarheid van een locatie, wordt de laatste jaren het imago ervan steeds belangrijker.
8
De in 1998 uitgebrachte publicatie heeft als titel ´Huisvestingsvoorkeuren van kantoren: over wens & werkelijkheid’.
20
3.1.2 Kantoorgebruikeronderzoek Twynstra Gudde
Onderzoeksopzet
In 1992 voert Twynstra Gudde haar eerste marktonderzoek onder kantoorgebruikers uit. Na dit eerst jaarlijks een aantal keer te herhalen (1993, 1994), stapt zij vervolgens over op een driejaarlijkse rapportage (1996, 1999, 2001 en 2004). De rapportages tot 1999 zijn niet teruggevonden en kunnen daarom niet in deze bespreking worden meegenomen. Voor het rapport van 2004 is voor het eerst een samenwerking gestart met de NVB, op het gebied van dataverzameling. De reden hiervoor is de grote overeenkomst tussen de onderzoeken van beide partijen. Met deze samenwerking is ook de wijze van dataverzameling veranderd. Voorheen werden kantoorgebruikers middels een schriftelijke enquête gevraagd naar hun verhuisgeneigdheid, nu is dat via een telefonische enquête gedaan. De onderzochte bedrijven zijn afkomstig uit verschillende bedrijfstakken en zijn niet persé onlangs verhuisd.
Onderzoeksresultaten
Aan de onderzoeksgroep is gevraagd om een aantal aspecten op zowel het gebied van de locatie als het kantoorgebouw te waarderen. Wanneer de gegevens over de waardering voor de locatie worden bekeken, blijkt dat in het onderzoek van 2001 de waardering op een andere manier is gemeten. In 1999 en 2004 is gevraagd om een waarderingscijfer te geven op een schaal van 1 tot 10 voor alle in het onderzoek genoemde factoren (figuur 3.4). In 2001 is echter gevraagd om uit een lijst met factoren de vijf belangrijkste aan te geven (figuur 3.5). Door dit verschil is het niet mogelijk om het verschil in de waardering van dezelfde factoren over de jaren heen met elkaar te vergelijken. Wel is het mogelijk om de verschuiving van de waardering van de factoren ten opzichte van andere factoren te vergelijken. Tevens blijkt dat in de verschillende onderzoeken niet steeds dezelfde factoren zijn onderzocht. De factoren die het meest worden gewaardeerd (parkeergelegenheid, bereikbaarheid, etc.) komen wel in elk onderzoek terug, maar bij de factoren met een lagere waardering is dit niet het geval. Blijkbaar zijn sommige factoren alleen interessant genoeg om te onderzoeken in bepaalde periodes, zoals het arbeidspotentieel van een omgeving in een periode dat de economie volop floreert. Verder is door de samenwerking met de NVB een aantal van de oude factoren verdwenen en zijn er enkele bijgekomen. Binnen de categorie locatie wordt onderscheid gemaakt naar de aspecten bereikbaarheid, uitstraling en voorzieningenniveau en flexibiliteit. Voor elk van deze aspecten is een aantal factoren benoemd. Wanneer naar beide grafieken wordt gekeken, valt op dat de factoren parkeergelegenheid en autobereikbaarheid als belangrijkste kenmerken van een locatie worden beschouwd. Een groot verschil is dat in 1999 en 2004 het huurprijsniveau op de derde plaats staat, terwijl dit in 2001 op de laatste plaats terecht kwam. Dit heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met de manier van vraagstelling, die in het onderzoek van 2001 anders was. Omdat de respondenten toen maar vijf factoren mochten kiezen, hebben zij vaker gekozen voor factoren die de uitstraling en het gebruik van de locatie bepalen. parkeergelegenheid autobereikbaarheid huurprijsniveau uitstraling omgeving / gebouw bereikbaarheid OV 1999 2004
Uitbreidingsmogelijkheden op locatie arbeidspotentieel Nabijheid van klanten en relaties Gelegen op loopafstand van winkels binnenstad op loopafstand sociale veiligheid 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 3.4: Belang van locatiefactoren (Twynstra Gudde, 1999 en 2004)
21
parkeergelegenheid autobereikbaarheid uitstraling omgeving / gebouw voorzieningenniveau bereikbaarheid OV
2001
binnenstad op loopafstand zichtbaarheid vanaf snelweg arbeidspotentieel parkachtige omgeving huurprijsniveau 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Figuur 3.5: Belang van locatiefactoren (Twynstra Gudde, 2001)
Voor de kantooraspecten zijn in alle (bekende) onderzoeken altijd rapportcijfers gegeven. Wanneer de uitkomsten van deze onderzoeken (figuur 3.6) worden bekeken, blijkt dat er weinig uitschieters zitten in de waardering. De kantoorgebruiker vindt alle factoren redelijk belangrijk. Wat opvalt, is de hogere waardering voor de aanwezigheid van ICT-voorzieningen, deze krijgen een steeds belangrijker plaats op de werkvloer. Verder hebben de financiële factoren ook aan belang gewonnen. De indelingsmogelijkheid van het kantoor, de klimaatbeheersing en de uitstraling van zowel het interieur als exterieur zijn allen factoren die een belangrijke rol spelen binnen de huisvesting. ICT-voorzieningen exploitatiekosten klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid uitstraling interieur 1999 2001 2004
laag energieverbruik uitstraling exterieur uitbreidingsmogelijkheid voorzieningenniveau duurzaamheid huurprijsniveau beveiliging 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 3.6: Belang van gebouwcriteria (Twynstra Gudde, 2001 en 2004)
Daar waar in de onderzoeken van de Inbo de nadruk ligt op het relatieve belang van de categorieën bedrijf, locatie, gebouw, financieel en overig, ligt de nadruk bij Twynstra Gudde juist op de afzonderlijke factoren. Hoewel Inbo haar onderzoeksgroep wel heeft gevraagd naar afzonderlijke factoren (deze worden sporadisch in de tekst genoemd), wordt hierover niet in detail gerapporteerd. Twynstra Gudde heeft in haar onderzoek juist het relatieve belang van de verschillende categorieën niet meegenomen. 3.1.3 Kantoorgebruikeronderzoek NVB
Onderzoeksopzet
De NVB is in 2001 gestart met een onderzoek naar de wensen van kantoorgebruikers onder de titel ´Kantoorgebruikers in profiel´. Dit onderzoek heeft zij in 2002 en 2004 herhaald. Voor haar onderzoeken benadert de NVB bedrijven die erover denken om te verhuizen. Het onderzoek uit 2001 ging alleen in op pushfactoren, in de enquêtes die de overige jaren onder de bedrijven werden 22
verspreid, werd ingegaan op push- en pullfactoren. Bij de pullfactoren wordt onderscheid gemaakt tussen locatie- en gebouwfactoren. Dit onderscheid wordt niet gemaakt bij de pushfactoren. De respondenten wordt gevraagd om het belang van de verschillende factoren aan te duiden met een cijfer op een schaal van 1 tot 10. Uitzondering hierop vormt het onderzoek van 2001, waarbij de respondenten gevraagd werd hun verhuisredenen te noemen.
Onderzoeksresultaten
De belangrijkste reden om te verhuizen is ruimtegebrek (figuur 3.7 en figuur 3.8). De overigen redenen worden veel lager gewaardeerd. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de vigerende economische situatie. Het onderzoek is gestart toen de economie net over haar top was en de gevolgen van de aankomende daling werden nog niet onderkend.
groei van organisatie
ontrevreden over huidige huisvesting
2001
interne reorganisatie
slechte bereikbaarheid / onvoldoende parkeergelegenheid
overig
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Figuur 3.7: Pushfactoren voor verhuisgeneigde kantoorgebruikers (NVB, 2001) ruimtegebrek ontevredenheid efficiency gebouw huisvestingskosten parkeergelegenheid ontevredenheid uitstraling gebouw afstand klanten interne reorganisatie bereikbaarheid auto
2002 2004
prettige werkomgeving personeel bereikbaarheid OV krimp fusie / overname kantoor technisch verouderd kantoor heeft achterstallig onderhoud parkeergelegenheid te duur kantoor te groot
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 3.8: Belang van pushfactoren voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002)
Wanneer de respondenten naar pullfactoren voor een nieuwe locatie worden gevraagd, geven zij aan dat het huurprijsniveau van een locatie de belangrijkste reden is om voor een locatie te kiezen (figuur 3.9). Hierna volgen de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, de parkeergelegenheid en de uitstraling van de omgeving en de omliggende gebouwen. Voorzieningen in de omgeving worden duidelijk het minst belangrijk gevonden. De pullfactoren voor het gebouw lijken allemaal ongeveer even belangrijk in de optiek van de respondenten, dit bleek ook in de onderzoeken van Twynstra Gudde zo te zijn (figuur 3.6). ICTvoorzieningen worden net iets belangrijker gevonden dan de overige factoren (figuur 3.10).
23
huurprijsniveau bereikbaarheid auto parkeerruimte uitstraling omgeving en gebouwen aansluiting OV uitbreidingsmogelijkheden
2002 2004
nabijheid personeel zichtbaarheid (vanaf snelweg) loopafstand binnenstad loopafstand winkels nabijheid klanten en relaties gelegen in parkachtige omgeving 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 3.9: belang van pullfactoren voor de locatie voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002) moderne ICT-voorzieningen uitstraling interieur flexibele indeling uitstraling exterieur 2002 2004
klimaatbeheersing lage exploitatielasten laag energieverbruik uitbreidingsmogelijkheden voorzieningen (receptie, restaurant, etc.) 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 3.10: belang van pullfactoren voor het gebouw voor verhuisgeneigde bedrijven (NVB, 2002)
3.1.4 Vergelijking van uitkomsten Wanneer de uitkomsten van de verschillende onderzoeken met elkaar vergeleken worden, blijkt dat wanneer het om de locatie gaat, de belangrijkste pushfactoren voor kantoorgebruikers over de jaren steeds de parkeergelegenheid, bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer en de uitstraling van de locatie en gebouwen zijn (tabel 3.1). Deze factoren zijn tevens die eigenschappen van een locatie die moeilijk aanpasbaar zijn. Uit de onderzoeken van Inbo (A) is gebleken dat de belangrijkste reden voor bedrijven om te verhuizen te maken heeft met veranderingen in het bedrijf zelf. Uit de onderzoeken van Twynstra Gudde (B) en NVB (C) blijkt dat het hier meestal gaat om óf groei en krimp óf veranderingen in de fysieke samenstelling van een bedrijf, zoals fusie of een interne reorganisatie. In geval van een formatieverandering, kan deze vaak niet binnen de bestaande huisvesting worden opgevangen. Bij groei of krimp is dit ook lastig, maar hier bieden oplossing als het bijhuren of afstoten van kantoorruimte soms een oplossing. Wanneer alleen naar gebouwgerelateerde factoren wordt gekeken, komen in zowel de onderzoeken van Twynstra Gudde als die van NVB de ICT-voorzieningen, exploitatiekosten, klimaatbeheersing, indelingsmogelijkheid en de uitstraling van het interieur en exterieur voor en scoren deze factoren ook allen hoog op de waarderingsschaal.
24
Tabel 3.1: Belangrijkste factoren voor huisvestingsbeslissingen bedrijf groei interne reorganisatie fusie krimp
A C C C C
locatie
bereikbaarheid parkeergelegenheid bereikbaarheid auto bereikbaarheid OV
A B/C B/C B/C B/C
gebouw
A
indelingsmogelijkheid ICT-voorzieningen indelingsmogelijkheid
B/C B/C
klimaatbeheersing uitstraling en voorzieningenniveau uitstraling omgeving en gebouwen
klimaatbeeheersing
B/C
B/C
uitstraling
3.2
uitstraling interieur uitstraling exterieur
B/C B/C
exploitatiekosten
B/C
Pushfactoren als strategisch middel
Wanneer een huurder besluit te verhuizen, betekent dit voor de verhuurder dat hij enige tijd zonder huurder komt te zitten. Met name wanneer het gaat om een wat ouder en minder courant gebouw, kan dit voor problemen zorgen. Als er sprake is van een vragersmarkt en er veel aanbod is, zijn het juist deze gebouwen die het moeilijkst opnieuw te verhuren zijn en het risico bestaat zelfs dat deze gebouwen in het geheel niet meer verhuurd kunnen worden. Om dit tegen te gaan, kan een verhuurder ervoor zorgen dat zijn huurders niet willen vertrekken, door het huisvestingsgedrag van zijn huurders te beïnvloeden. Zoals de paragrafen 3.1 en 3.2 is gebleken, wordt huisvestingsgedrag bepaald door push-, pull-, keep- en rejectfactoren. De verhuurder moet zich richten op díe factoren die ervoor zorgen dat de verhuurder wil vertrekken (pushfactoren) en deze omzetten in redenen voor de huurder om te blijven (keepfactoren). In tabel 3.1 zijn de belangrijkste factoren van een kantoorgebouw voor de huurders opgesomd voor de categorieën bedrijf, locatie en gebouw. Zoals al eerder is gezegd kan een verhuurder vrij weinig doen, wanneer een bedrijf verhuist wegens bedrijfsredenen. Alleen wanneer het gaat om een tekort of overschot aan vierkante meters kantoorruimte en de mogelijkheid is aanwezig om deze ruimte bij te huren of af te stoten, kan de verhuurder hier iets betekenen. Dit zal hij waarschijnlijk alleen doen wanneer het huurcontract van de huurder is afgelopen en een nieuw huurcontract onderhandeld moet worden. Ook wanneer de redenen om te verhuizen te maken hebben met de locatie, is er over het algemeen vrij weinig wat een verhuurder kan doen. De aanwezige parkeernormen beletten vaak de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen, de bereikbaarheid per auto of openbaar vervoer is een overheidsaangelegenheid en de uitstraling van de omgeving is vaak in handen van een organisatie die het parkmanagement over een kantoorlocatie voert. Wanneer het om het gebouw gaat, kan de verhuurder wel actie ondernemen. Tenslotte is hij de eigenaar van het pand en heeft daarom dus de mogelijkheid om hier veranderingen in aan te brengen. Binnen de pandfactoren kan onderscheid worden gemaakt tussen factoren die de inbouw van een pand betreffen en factoren die het gebouw zelf betreffen (tabel 3.2). Dit onderscheid wordt gemaakt omdat veranderingen aan de inbouw geen invloed hebben op de waarde van een kantoorgebouw, terwijl veranderingen aan het gebouw zelf dat wel hebben. Daarnaast zijn er factoren als de exploitatiekosten, die een gevolg zijn van de eigenschappen van een gebouw of het inbouwpakket. Aan de exploitatiekosten kan niet direct iets worden veranderd, dit kan alleen indirect door bijvoorbeeld gebruik te maken van onderhoudsvriendelijke materialen.
25
Tabel 3.2: onderscheid tussen factoren van de inbouw en het gebouw
inbouw ICT-voorzieningen uitstraling interieur
gebouw klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid uitstraling exterieur
In de huidige marktsituatie wordt het aspect inbouw regelmatig gebruikt als incentive om nieuwe huurders over te halen een huurcontract te ondertekenen. De huurders krijgen in zo’n geval complete inbouwpakketten aangeboden door de verhuurder. Op deze manier bespaart de huurder zich de kosten van een inbouwpakket en hoeft de verhuurder de huurprijs niet te verlagen om huurders aan te trekken. Dit heeft tot voordeel dat de waarde van het pand – die direct afhankelijk is van de hoogte van de huurprijs – niet daalt. Een inbouwpakket heeft zoals gezegd geen invloed op de waarde van een pand. Wanneer een verhuurder in zijn kantoorgebouw gaat investeren, zal hij eerder geneigd zijn dit te doen, indien de investering de waarde van het pand verhoogt. Zo kan hij ook na het vertrek van de zittende huurder of bij de verkoop van het pand profiteren van de gedane investering. Om deze reden zal in het onderzoek alleen worden gekeken naar factoren die niet specifiek aan één huurder gebonden zijn (tabel 3.3). Tabel 3.3: selectie categorie en aspecten voor onderzoek
gebouw klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid uitstraling exterieur
3.3
Conclusie
Aan het begin van dit hoofdstuk werd de volgende vraag gesteld: welke aspecten van het huisvestingsgedrag van huurders van kantoorruimte kan door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van deze kantoorruimte te verhogen? Om antwoord te kunnen geven op deze vraag, is eerst gekeken naar de marktonderzoeken van Inbo, Twynstra Gudde en NVB onder huurders van kantoorruimte, die ingaan op de push- en pullfactoren die gelden voor de huurders. Hieruit blijkt dat de belangrijkste reden om te verhuizen voor een bedrijf te maken heeft met veranderingen in het bedrijf zelf. Hierbij gaat met meestal om óf groei en krimp óf veranderingen in de fysieke samenstelling van een bedrijf, zoals fusie, samenvoeging of afsplitsing van bedrijfsonderdelen. Andere redenen hebben voornamelijk te maken met de locatie en het gebouw zelf, waarbij de locatie iets belangrijker is. De verhuurder kan geen invloed uitoefenen op de bedrijfsaspecten van de huurder. Wanneer hierdoor een tekort of overschot aan vierkante meters ontstaat, kan hij wel wat betekenen. De verhuurder zal dit echter zoveel mogelijk uitstellen tot het bestaande huurcontract verloopt. Verder is het vaak lastig om invloed uit te oefenen op de locatie, omdat deze aan bepaalde restricties is verbonden, zoals parkeernormen. De verhuurder kan echter wel invloed uitoefenen op het gebouw, aangezien dit zijn eigendom is. Bij de redenen die met het gebouw te maken hebben, kan een onderscheid worden gemaakt tussen factoren die gerelateerd zijn aan de inbouw en factoren die gerelateerd zijn aan het gebouw zelf. Een inbouw is meestal huurder specifiek en zal daarom slechts één of in sommige gevallen twee huurders meegaan. Een investering hierin verliest daardoor na verloop van tijd zijn waarde. Wanneer de verhuurder echter investeert in het gebouw zelf, heeft dit invloed op de waarde van het gebouw en kan hij hier nog van profiteren wanneer een huurder vertrekt of hij het gebouw verkoopt. Om deze
26
reden wordt alleen gekeken naar factoren die met het gebouw zelf te maken hebben. Deze factoren in het onderzoek en de bijbehorende aspecten zijn opgesomd in tabel 3.4. Tabel 3.4: Selectie categorie en aspecten voor onderzoek
gebouw klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid uitstraling exterieur
27
28
4
Kwaliteitsmeting van kantoorgebouwen
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de tweede onderzoeksvraag: welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken?
Allereerst worden verschillende methoden om de kwaliteit van een kantoorgebouw te meten behandeld in paragraaf 4.1. Hierna wordt in paragraaf 4.2 dieper ingegaan op de Real Estate Norm, op basis waarvan in paragraaf 4.3 een selectie wordt gemaakt van factoren voor het vignettenonderzoek. 4.1
Verschillende meetmethoden
Wanneer er veranderingen aan een gebouw worden uitgevoerd, met als doel de kwaliteit van dit gebouw te verhogen, is het belangrijk deze kwaliteit eenduidig inzichtelijk te maken. Er zijn verschillende methoden om de kwaliteit van een kantoorgebouw vast te leggen. Van der Voordt maakt in eerste instantie onderscheid naar het moment waarop de kwaliteitsmeting plaatsvindt, door de evaluaties op te delen in ex ante en ex post evaluaties (Van der Voordt, 2000). Bij ex ante evaluaties wordt een gebouw geëvalueerd voordat het daadwerkelijk gebouwd is. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar het programma van eisen en het ontwerp om te bepalen of alles overeenstemt met wat gewenst is. Ex post evaluaties worden uitgevoerd wanneer het gebouw reeds in gebruik is genomen. Zowel ex ante als ex post evaluaties kunnen worden onderscheiden in procesgerichte evaluaties en productgerichte evaluaties. Bij procesgerichte evaluaties wordt gekeken naar het bouwproces en de organisatie op dat gebied. Productgerichte evaluaties houden zich bezig met het gebouw zelf. Omdat in dit afstudeeronderzoek naar de kwaliteit van kantoorgebouwen wordt gekeken, zal alleen worden ingegaan op productgerichte evaluaties. Tot slot maakt Van der Voordt nog een onderscheidt in de uitvoerende partij van de evaluatie door deze op te delen in meetmethoden die worden toegepast door gebruiker en methoden die worden gebruikt door professionals. Methoden voor gebruikers zijn minder bouwtechnisch van opzet dan die door professionals worden toegepast. In figuur 4.1 zijn de mogelijke combinaties van het moment van evalueren en de evaluerende partij weergegeven voor productgerichte evaluaties. Hierin is het vak van ex ante evaluaties door gebruikers gearceerd, omdat deze vorm van evaluatie niet voorkomt. Gebruikers hebben in de regel niet de kennis om een gebouw te evalueren voordat het daadwerkelijk gebouwd is. Wanneer hieraan behoefte bestaat, zullen zij dit door professionals laten doen. professionals
gebruikers
Ex ante
Ex post
Figuur 4.1: onderscheid naar meetmoment en evaluerende partij binnen productgerichte evaluaties
Ex ante evaluaties kunnen betrekking hebben op het programma van eisen, het ontwerp of het bestek. Een voorbeeld is het toetsen van het programma van eisen op overeenstemming met de wensen en eisen van de toekomstige gebruikers. Een andere vorm van ex ante evaluaties is de zogenaamde effectenanalyse. Een bekend voorbeeld hiervan is de milieurapportage, waarbij de effecten van (delen van) een nog te bouwen gebouw op het milieu worden onderzocht. Ex post evaluaties door professionals kunnen op verschillende aspecten van het gebouw betrekking hebben. Er kan gedacht worden aan de financiële waarde van het gebouw, gezondheidsaspecten van het gebouw voor de gebruikers, functionele kwaliteit van het gebouw, etc.
29
Ook combinaties tussen verschillende aspecten van het gebouw komen aan bod in evaluaties. Een voorbeeld hiervan is de methode ORBIT, welke de ervaringen met het gebruik evalueert en deze in relatie brengt met de organisatie en haar strategieën. Andere voorbeelden zijn de Real Estate Norm (REN), de Building Quality Assesment (BQA) en de methode Vijverberg. Bij ex post evaluaties door gebruikers moet worden gedacht aan evaluaties die gericht zijn op de ervaringen met en de beleving van het kantoorgebouw door deze gebruikers. Een verzamelnaam voor dergelijke methoden is Post Occupancy Evaluation (POE). Zoals gezegd is voor dit afstudeeronderzoek een ex post methode nodig voor professionals. Met de uiteindelijke methode moet de kwaliteit worden gemeten van díe aspecten van het kantoor die van belang zijn voor het huisvestingsgedrag van kantoorhuurders. Een voorbeeld hiervan is de uitstraling van het exterieur van het gebouw (tabel 3.2). De kwaliteit hiervan wordt door verschillende eigenschappen van dat exterieur bepaald, zoals het soort gevel dat het gebouw heeft en de mate van herkenbaarheid van de kantoorgebruiker van buitenaf. Methodes die de kwaliteit van dergelijke eigenschappen meetbaar maken, zijn de Real Estate Norm (REN), de Building Quality Assessment Method (BQA) en de Vastgoed Kwaliteitsanalyse (VAK). De meeste methoden zijn ontwikkeld om door het bedrijfsleven gebruikt te worden en zijn nauwelijks toegankelijk voor anderen. Om deze reden valt een aantal methoden af voor dit onderzoek. De REN is wel beschikbaar en ook geschikt voor dit afstudeeronderzoek en zal daarom hier gebruikt worden. 4.2
Real Estate Norm
De Real Estate Norm (REN) is in 1991 ontwikkeld door DTZ Zadelhoff, Jones Lang Wootton en Starke Diekstra. De REN is erop gericht om bestaande huisvestingssituaties te analyseren en huisvestingszoekers te ondersteunen tijdens hun oriëntatie op potentiële huisvesting (Van der Voordt, 2000). Hierbij kan het instrument fungeren als communicatiemiddel tussen kantoorgebruikers en kantoorverhuurders. De REN bestaat uit twee delen. Wanneer een kantoorgebruiker op zoek is naar nieuwe huisvesting, kan hij met behulp van de REN2000 een vraagprofiel opstellen. Op basis van 43 factoren kan de gewenste kwaliteit van de locatie en het gebouw worden aangegeven. De factoren zijn onderverdeeld in acht aspecten (imago, functionaliteit, flexibiliteit, logistiek, comfort, veiligheid, faciliteiten en milieu9) en elke factor heeft vijf kwaliteitsniveaus met gedefinieerde omschrijvingen, waarvan de gebruiker er één moet kiezen. Door middel van het toekennen van een gewicht (A = van doorslaggevende betekenis, B = van gemiddelde betekenis, C = van weinig invloed) kan de gebruiker aangeven hoe zwaar een bepaalde factor voor hem zal wegen in zijn uiteindelijke beslissing. Met zijn vraagprofiel kan de gebruiker naar een professionele vastgoedaanbieder gaan om een vergelijking te maken tussen zijn vraag en het aanbod van die aanbieder. Hiertoe moet de vastgoedaanbieder van het aanbod waarin de gebruiker geïnteresseerd is aanbodprofielen opstellen, wat hij kan doen met de REN2001. Voor het invullen van deze REN2001 is technische kennis nodig, welke niet nodig is voor het invullen van de REN2000. De aanbodprofielen worden vervolgens met het vraagprofiel vergeleken, waaruit zogenaamde matchprofielen volgen. Hierin wordt aangegeven of gebouwen op bepaalde punten teveel of juist te weinig kwaliteit hebben ten opzichte van het vraagprofiel van de gebruiker.
9
De aspecten veiligheid, faciliteiten en milieu bestaan alleen in de categorie gebouw en hebben elk slechts één factor.
30
Figuur 4.2: REN2000 en REN2001
4.3
Selectie voor onderzoek
De opzet van de REN is geschikt om te gebruiken voor de samenstelling van de vignetten in dit onderzoek, maar niet alle aspecten en factoren zijn hiervoor bruikbaar. Ten eerste is in hoofdstuk 3 geconcludeerd dat alleen naar de gebouwaspecten gekeken zal worden, met als belangrijkste reden dat veranderingen aan het gebouw zelf ten goede komen aan de waarde van het gebouw en daarmee aan de eigenaar ervan. In dat hoofdstuk is tevens geconcludeerd dat de belangrijkste aspecten van een kantoorgebouw voor de gebruiker ervan de klimaatbeheersing, indelingsmogelijkheid en uitstraling van het exterieur zijn (tabel 3.4.). De aspecten uit de REN die hieraan gerelateerd zijn, zijn imago, flexibiliteit en comfort. Hiermee is een eerste selectie gemaakt in de aspecten van de REN voor het onderzoek, welke gearceerd is weergegeven in tabel 4.1.
31
Tabel 4.1: categorieën, aspecten en factoren van de REN2000 nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
categorie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw gebouw
aspect imago imago imago imago functionalteit functionalteit flexibiliteit flexibiliteit logistiek logistiek logistiek logistiek logistiek logistiek logistiek logistiek logistiek imago imago imago imago flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit logistiek logistiek logistiek comfort comfort comfort comfort comfort comfort comfort veiligheid faciliteiten milieu
factor Locatie typering Aantrekkingskracht Omgevingskwaliteit Sociaal milieu Voorzieningen Publiciteit Data en telecommunicatie Bouwkundige uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid autosnelweg Filegevoeligheid verbinding naar snelweg Afstand intercity station Afstand tot intercontinentale luchthaven Routing naar ontsluiting Parkeren voor bezoekers binnen 250 (2 tot 3 min. Lopen) meter vanaf hoofdingang Soort parkeervoorziening op eigen terrein Parkeernorm (capaciteit, 1 parkeerplaats op 250 m2 bvo) Rijwielstalling Type gevel Mate van herkenbaarheid Kwaliteitsniveau afwerking Hoofdentree gebouw Indelingsflexibiliteit Verticalen zone-indeling Percentage nuttig vloeroppervlak dat geschikt is voor 7 kN/m2 ICT infrastructuur Te openen ramen Aanwezigheid zelfstandige units Grootte standaard verdiepingsvloer Groeimogelijkheden Belemmering indeelbaarheid Gebruiksmogelijkheden voor minder validen Voorzieningen transport van goederen Ruimte en wijzen van vuilafvoer Thermisch comfort in de zomer Thermisch comfort in de winter Vermogen in Watt per m2 nvo Reductie van zoninstraling, voorziening Luchtkwaliteit, zuiverheid van de lucht Bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties Bedieningsmogelijkheden lichtinstallaties Beveiliging toegang gebouw Restauratieve voorzieningen Energie
Van de factoren die horen bij de geselecteerde aspecten, is er een aantal dat niet geschikt is om mee te nemen in het onderzoek. Het moet voor de eigenaar mogelijk zijn om de kwaliteit van de factoren aan te passen, anders heeft het geen zin om te onderzoeken of een kwaliteitsverhoging van deze factoren interessant zou zijn voor de huurder en verhuurder. Er zijn verschillende oorzaken of redenen dat een bepaalde factor niet aangepast kan worden. In tabel 4.2 is aangegeven welke factoren wel en niet worden meegenomen in het onderzoek en wat de reden is wanneer een factor afvalt.
32
Tabel 4.2: selectie aspecten en factoren voor onderzoek nr 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 34 35 36 37 38 39 40
aspect imago imago imago imago flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit flexibiliteit comfort comfort comfort comfort comfort comfort comfort
factor Type gevel Mate van herkenbaarheid Kwaliteitsniveau afwerking Hoofdentree gebouw Indelingsflexibiliteit Verticalen zone-indeling Percentage nuttig vloeroppervlak dat geschikt is voor 7 kN/m2 ICT infrastructuur Te openen ramen Aanwezigheid zelfstandige units Grootte standaard verdiepingsvloer Groeimogelijkheden Belemmering indeelbaarheid Thermisch comfort in de zomer Thermisch comfort in de winter Vermogen in Watt per m2 nvo Reductie van zoninstraling, voorziening Luchtkwaliteit, zuiverheid van de lucht Bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties Bedieningsmogelijkheden lichtinstallaties
in onderzoek ja ja ja ja nee nee nee nee ja nee nee nee ja nee nee nee ja ja ja nee
reden indien niet in onderzoek x x x x constructieaanpassingen constructieaanpassingen constructieaanpassingen inbouw x constructieaanpassingen / inbouw??? constructieaanpassingen ? x indirect / moeilijk te beoordelen indirect / moeilijk te beoordelen afhankelijk van huurder x x x valt niet onder klimaat
Veel van de factoren die behoren bij het aspect flexibiliteit hebben te maken met de constructie van een gebouw. Veranderingen aan deze constructie zijn vaak ingrijpend en daarmee kostbaar. Voor de huurder van het gebouw is het van belang dat hij zijn kantoorruimte flexibel in kan delen, dus de indeling ervan kan afstemmen op de ruimtebehoefte. Dit hangt samen met de mogelijkheid tot het plaatsen van scheidingswanden. Aanpassingen hieraan zijn minder ingrijpend dan aanpassingen aan de constructie en daarom zal dit wel in het onderzoek worden meegenomen. Eerder is al beredeneerd dat alleen aanpassingen aan het gebouw en niet aan de inbouw in het onderzoek worden meegenomen; de ICT infrastructuur valt onder de inbouw. De eerste twee factoren van het aspect comfort hebben te maken met het thermische comfort van het gebouw. Het thermisch comfort is het resultaat van de aanwezigheid van voorzieningen en installaties die erop gericht zijn dit thermisch comfort te regelen. Hierdoor is het een indirecte factor; een verhuurder kan niet direct iets aan het thermisch comfort veranderen, wel kan hij een klimaatinstallatie veranderen, die er weer voor zorgt dat het thermisch comfort veranderd. Verder is de manier waarop deze factoren worden gemeten vrij technisch. De huurder moet weten wat het betekent voor het comfort als er bijvoorbeeld tussen de 300 en 500 gewogen overschrijdingsuren van de comfort parameters (temperatuur, stralingstemperatuur, luchtsnelheden en luchtvochtigheid) zijn. Dit vraagt om een bepaald technisch inzicht en zonder dat inzicht is een dergelijke vraag niet te beantwoorden. Hierom worden deze factoren buiten beschouwing gelaten. De factor ‘vermogen in Watt per m2 nvo’ wordt bepaald door het aantal aanwezige personen, de aanwezige apparatuur en de soort verlichting. De eerste twee zaken zijn afhankelijk van de huurder zelf en kunnen niet door de verhuurder worden aangepast. Om deze reden valt ook deze factor af. Tot slot is er nog de factor ‘bedieningsmogelijkheden van lichtinstallaties’, welke in de REN onder het aspect comfort valt. In hoofdstuk 3 in geconcludeerd dat de klimaatbeheersing een belangrijk aspect is voor de huurders. Hoewel de overige factoren die onder het comfort vallen in de REN2000 ook onder klimaatbeheersing vallen, is dit voor de bedieningsmogelijkheden van de lichtinstallaties niet het geval. Ook deze factor komt te vervallen. De factoren die wel worden meegenomen in het onderzoek, zijn weergegeven in tabel 4.3. Elk van de factoren heeft vijf verschillende kwaliteitsniveaus in de REN2000. De factoren met hun bijbehorende kwaliteitsniveaus zijn weergegeven in tabel 4.4.
33
Tabel 4.3: selectie factoren10 nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9
factor aspect REN2000 Type gevel Imago Mate van herkenbaarheid Imago Kwaliteitsniveau afwerking Imago Hoofdentree gebouw Imago Te openen ramen Flexibiliteit Belemmering indeelbaarheid Flexibiliteit Reductie van zoninstraling, voorziening Comfort Luchtkwaliteit Comfort Bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties Comfort
aspect onderzoek Uitstraling exterieur Uitstraling exterieur Uitstraling exterieur Uitstraling exterieur Indelingsmogelijkheid Indelingsmogelijkheid Klimaatbeheersing Klimaatbeheersing Klimaatbeheersing
Tabel 4.4: selectie factoren met bijbehorende kwaliteitsniveaus nr. factor 1 Type gevel
2 Mate van herkenbaarheid
3 Kwaliteitsniveau afwerking
4 Hoofdentree gebouw
kwaliteitsniveaus REN2000 1. Historisch 2. Organisch 3. Modernistisch 4. Composiet 5. Hightech 1. Geen onderscheid 2. Geen onderscheid, gebruiker herkenbaar 3. Onderscheid, gebruiker niet herkenbaar 4. Onderscheid, gebruiker herkenbaar 5. Uniek 1. Alles sober 2. Entree standaard, overige aspecten sober 3. Alles standaard 4. Entree hoogwaardig, overige aspecten standaard 5. Alles hoogwaardig De entree is goed zichtbaar vanaf de openbare weg De entree is goed herkenbaar in de gevel van het gebouw De entreehal is groter dan 50 m2 Er zijn meer dan 2 voorzieningen aanwezig (zitruimte, garderobe, telefoon, toilet) Er is een balie voor receptie op portier beschikbaar
1. 0 en 1 keer 'ja' 2. 2 keer 'ja' 3. 3 keer 'ja' 4. 4 keer 'ja 5. 5 keer 'ja' 5 Te openen ramen 1. Niet te openen ramen 2. Een beperkt aantal te openen ramen 3. In minder dan 50% van de gevels zijn de ramen te openen 4. In alle gevels zijn de ramen in twee stramienen te openen 5. In alle gevels zijn de ramen per stramien te openen 6 Belemmering indeelbaarheid Er is sprake van een vlak plafond zonder verlaagde (gang)zones Er is een plafondsysteem met meerdere bandrasters loodrecht op de gevel conform indelingsstramien Er is een plafondsysteem met meerdere bandrasters evenwijdig aan de gevel De aansluiting van de binnenwanden op de gevel gebeurt op één standaard wijze Er is sprake van een kolomvrije ruimte
7 Reductie van zoninstraling, voorziening
8 Luchtkwaliteit
9 Bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties v = verwarming m = mechanische ventilatie k = koeling 10
1. 0 en 1 keer 'ja' 2. 2 keer 'ja' 3. 3 keer 'ja' 4. 4 keer 'ja' 5. 5 keer 'ja' 1. Geen voorziening 2. Zonwerende beglazing of binnenzonwering 3. Zonwerende beglazing met binnenzonwering 4. Buitenzonwering 5. Buitenzonwering met automatische regeling Is de verse lucht minimaal 5 m3/m2 (post a) Is er geen recirculatie Zijn er te openen ramen aanwezig Is de filterkwaliteit minimaal F7 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5.
0 keer 'ja' 1 keer 'ja' (post a) 2 keer 'ja' (waaronder post a) 3 keer 'ja' (waaronder post a) 4 keer 'ja' Drie items (v, m, k) zijn centraal te regelen Naast zijn centrale regeling zijn 1 of 2 items per (gevel)zone te regelen Drie items zijn per (gevel)zone te regelen Naast regeling per zone, zijn 1 of 2 items per stramien te regelen Drie items zijn per stramien te regelen
De REN2000 gebruikt de term ‘flexibiliteit’ in plaats van ‘indelingsmogelijkheid’.
34
De bedoeling van de uiteindelijke selectie is dat hiermee vignetten kunnen worden gemaakt, die aan kantoorhuurders ter waardering worden voorgelegd. De vignetten moeten zodanig in elkaar zitten, dat zij eenduidig en overzichtelijk zijn. Indien de vignetten worden samengesteld met behulp van de factoren en bijbehorende kwaliteitsniveaus, zoals deze op dit moment geselecteerd zijn (tabel 4.4), dan doet zich een aantal problemen voor. Ten eerste zijn de kwaliteitsniveaus behorend bij ‘type gevel’ niet zodanig, dat de ene gevel beter van kwaliteit is dan een andere gevel. Er is hier sprake van een nominale ordening, waarbij het in dit geval gaat om verschillende soorten gevels en de verschillende respondenten zullen deze anders waarderen; het is een kwestie van smaak. Ten tweede bestaat de selectie op dit moment uit negen factoren. Hier komt in de vignetten nog de factor huurprijs bij, waardoor de te beoordelen vignetten uit tien verschillende factoren zouden bestaan. Hoe meer factoren een vignet bevat, hoe onoverzichtelijker hij wordt, waardoor hij moeilijker te beoordelen is. Het aantal factoren zal dus verminderd moeten worden. In haar rapport over het meten van de mate van integratie, raadt de SEO aan om niet meer dan 5 of 6 factoren op te nemen in een vignet (SEO, 2004). In het rapport van de SEO over de prijs van kwaliteitskenmerken van kantoren, worden inderdaad 6 factoren opgenomen in de vignetten, maar hier wordt de huurprijs nog aan toegevoegd (SEO, 2002). Blijkbaar wordt de huurprijs niet als volledige factor gezien. In dit onderzoek wordt daarom uitgegaan van maximaal zes factoren met verschillende kwaliteitsniveaus, plus een factor voor de huurprijs. Met behulp van de vignetten wordt aan de respondenten gevraagd een waardeoordeel te geven over een combinatie van factoren met een bepaald kwaliteitsniveau. Deze waardeoordelen worden gebruikt om te bepalen welke extra huur een verhuurder kan vragen, indien hij het kwaliteitsniveau van een bepaalde factor verhoogt. Bij de samenstelling van de selectie van factoren en kwaliteitsniveaus zal daarom rekening gehouden worden met de mogelijkheid van het doen van ingrepen om deze kwaliteitsniveaus te verbeteren. Type gevel De kwaliteitsniveaus van ‘type gevel’ worden aangepast, omdat het nu in feite niet om verschillende kwaliteitsniveaus gaat. De nieuwe formulering moet verschillende gradaties van kwaliteit bevatten op een ordinaal schaalniveau. In het onderzoek van de Stichting voor Economisch Onderzoek (SEO, 2002) wordt gebruik gemaakt van de gradaties design gevel, standaard gevel en sobere gevel. Omdat de term ‘design’ verward kan worden met een modern soort gevel, zal in dit onderzoek de term ‘hoogwaardig’ worden toegepast. Mate van herkenbaarheid Bij de ‘mate van herkenbaarheid’ wordt in tabel 4.4 onderscheid gemaakt tussen de mate van herkenbaarheid van het gebouw en de mate van herkenbaarheid van de gebruiker. De herkenbaarheid van een gebouw kan zich uiten in een bijzondere architectonische vorm of een afwijkend uiterlijk ten opzichte van de omgeving waarin een gebouw zich bevindt. Een voorbeeld hiervan is het World Trade Center in Rotterdam (figuur 4.3). Door zijn groene gevel, ellipsvormige plattegrond en het feit dat het gebouw ver boven de aangrenzende gebouwen uitsteekt, valt het erg op. Iedereen zal het gebouw ook direct herkennen. Het is echter niet duidelijk welke gebruiker(s) er in het gebouw aanwezig zijn. Een gebouw waarbij direct duidelijk welke gebruiker aanwezig is, is de Media Markt winkel van figuur 4.4. Het gebouw zelf heeft echter weinig karakteristieke eigenschappen en zal zonder de naamsaanduidingen van de gebruiker niet snel herkend worden. Omdat de herkenbaarheid van het gebouw mede afhangt van de gevel van het gebouw – welke factor al los wordt meegenomen in het onderzoek – en er weinig verandering in de vorm van het gebouw kan worden gebracht, wordt er hier voor gekozen om alleen de herkenbaarheid van de gebruiker in het onderzoek mee te nemen.
35
Figuur 4.3: WTC Rotterdam
Figuur 4.4: Media Markt gebouw
Kwaliteitsniveau afwerking Omdat de kwaliteitsniveaus van ‘type gevel’ zijn veranderd in ‘hoogwaardig’, ‘standaard’ en ‘design’, wordt de factor ‘kwaliteitsniveau afwerking’ enigszins overbodig. Er wordt aangenomen dat wanneer een gevel hoogwaardig is, deze ook een hoog afwerkingniveau heeft. Omdat ‘type gevel’ het ‘kwaliteitsniveau afwerking’ enigszins overlapt, zal de laatste uit de selectie worden verwijderd. Hoofdentree gebouw Bij de hoofdentree van het gebouw kan er vanuit worden gegaan dat er een bepaald verband bestaat tussen de verschillende kenmerken van de entree. Zo zal een entree die zichtbaar is vanaf de weg, waarschijnlijk zo ontworpen zijn dat hij ook goed herkenbaar is in de gevel. Bij een gevel die niet zichtbaar is vanaf de openbare weg is de kans groot dat hier minder aandacht aan is besteed. In de praktijk is dit natuurlijk niet altijd zo, maar voor de eenvoud van het onderzoek worden deze kenmerken aan elkaar gekoppeld. Verder wordt de oppervlakte van de entree meegenomen (groter of kleiner dan 50 m2) en het aantal voorzieningen in de entree (0 tot 2 of 3 tot 4 voorzieningen), omdat de entree als visitekaartje voor een entree kan worden gezien en hiermee in mindere of meerdere mate belangrijk voor een huurder is. Ook deze eigenschappen worden gekoppeld, omdat een grotere entree meer voorzieningen kan bevatten dan een kleine entree. De uiteindelijke kwaliteitsniveaus voor de hoofdentree van het gebouw zullen daarom een combinatie zijn van een zichtbare en herkenbare gevel óf een niet zichtbare en niet herkenbare gevel en een oppervlakte van meer dan 50 m2 en 3 tot 4 voorzieningen in de hal óf een oppervlakte van minder dan 50 m2 en 0 tot 2 voorzieningen in de hal. Te openen ramen Bij de te openen ramen zijn kwaliteitsniveaus omschreven, waarbij er in verschillende mate ramen geopend kunnen worden. Om deze factor te vereenvoudigen zal er alleen gekeken worden naar de mogelijkheid om ramen te kunnen openen, niet de hoeveelheid ramen die te openen zijn. Hierdoor blijven er twee kwaliteitsniveaus over: ‘wel te openen ramen’ en ‘niet te openen ramen’. Belemmering indeelbaarheid Eerder in dit hoofdstuk is al gezegd dat het voor de huurder bij de indelingsflexibiliteit van belang in op welke manier hij de ruimte in kan delen. Dit hangt samen met de mogelijkheid tot het plaatsen van scheidingswanden. Ook is vermeld dat er niet naar veranderingen aan de constructie wordt gekeken in dit onderzoek. Om deze laatste reden zal er in het onderzoek niet worden gevraagd naar de aanwezigheid van kolommen in een ruimte. De mogelijkheid tot het plaatsen van scheidingswanden is afhankelijk van de voorzieningen die hiervoor getroffen zijn, zoals aansluitpunten in het plafond en de gevel en de verdeling van eindapparatuur voor de klimaatregeling in het gebouw. Deze voorzieningen worden op een grid ontworpen, waardoor de indelingsflexibiliteit afhankelijk is van het aanwezige grid. Er zal onderscheid gemaakt worden naar een enkel (grof) grid, waarbij alleen kamers kunnen worden gemaakt met een breedte van één of enkele keren deze gridmaat, meerdere grids, waarbij kamers kunnen worden gemaakt van verschillende breedtes en meerdere grids, zowel haaks op als parallel aan de gevel,
36
waardoor niet alleen kamers van verschillende breedtes kunnen worden gemaakt, maar ook van verschillende dieptes. Reductie van zoninstraling, voorziening Bij de reductie van zoninstraling worden drie soorten voorzieningen behandeld: buitenzonwering, zonwerende beglazing en binnenzonwering. Het enige verschil tussen de laatste twee kwaliteitsniveaus is het wel of niet automatisch geregeld zijn van de zonwering. Dit verschil past in de beschrijving van de factor ‘bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties’ en hoewel de zonwering niet direct een klimaatinstallatie is, wordt hiermee wel het klimaat in een kantoor beïnvloed. Om deze redenen zullen de factoren ‘reductie van zoninstraling, voorziening’ en ‘bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties’ worden samengevoegd. Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit wordt bepaald door vier indicatoren: de hoeveelheid verse lucht, wel of geen recirculatie, de aanwezigheid van te openen ramen en de kwaliteit van het luchtfilter. De aanwezigheid van te openen ramen wordt al behandeld in de aparte factor ´te openen ramen´en de overige drie aspecten zijn vrij technisch. Daarnaast wordt mechanische ventilatie ook al meegenomen in de factor ´bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties´. Om deze redenen wordt de factor ´luchtkwaliteit´ niet meegenomen in het onderzoek. Bedieningsmogelijkheden van klimaatinstallaties Bij de bedieningsmogelijkheden van de klimaatinstallaties wordt een onderscheid gemaakt in de regelbaarheid per stramienen en gevelzones. Waar het om draait bij deze factor, is de mate waarin de medewerkers in staat zijn zelf het klimaat in hun werkomgeving te regelen. Door de samenvoeging met de factor ‘reductie van zoninstraling, voorziening’, is er een klimaatinstallatie bijgekomen. Hiermee zijn er vier klimaatinstallaties die geregeld moeten worden, al dan niet door de medewerkers zelf. De kwaliteitsniveaus zullen bestaan uit een combinatie van binnenzonwering of buitenzonwering en de mogelijkheid voor de werknemers om zelf óf 0 tot 2 óf 3 tot 4 klimaatinstallaties zelf te regelen. Door alle aanpassingen die in het voorgaande proces zijn doorgevoerd, is een nieuwe selectie van factoren ontstaan, waarmee de vignetten zullen worden samengesteld (tabel 4.6). Van enkele factoren zijn de kwaliteitsniveaus echter nog niet ondubbelzinnig beschreven. Het risico hiervan is dat de respondenten er hun eigen invulling aan geven; de ene respondent kan een heel ander beeld hebben bij een standaard gevel dan een andere respondent. Om ervoor te zorgen dat het beeld dat de respondenten hebben bij de verschillende kwaliteitsniveaus zoveel mogelijk overeen komt, wordt een omschrijving van de kwaliteitsniveaus gegeven en een voorbeeldfoto toegevoegd. Alleen voor de factor ‘te openen ramen’ is dit niet nodig, aangezien de kwaliteitsniveaus hier ondubbelzinnig omschreven zijn. Deze omschrijvingen met voorbeeldfoto’s zijn opgenomen in bijlage 1. Tabel 4.6: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek nr factoren 1 Type gevel
2 3
4 5
6
kwaliteitsniveaus 1. Hoogwaardig 2. Standaard 3. Sober Mate van herkenbaarheid 1. Wel herkenbaar 2. Niet herkenbaar 1. Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in de Hoofdentree gebouw 2. Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in d 3. Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in d 4. Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in d Te openen ramen 1. Wel te openen ramen 2. Niet te openen ramen Klimaatregeling 1. Buitenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen 2. Binnenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen 3. Buitenzonwering, 0-2 items door werknemers te regelen 4. Binnenzonwering, 0-2 items door werknemers te regelen Indelingsflexibiliteit 1. Meerdere kamerbreedtes (stramien van 1,80 m) én kamerdieptes mogelijk 2. Meerdere kamerbreedtes mogelijk (stramien van 1,80 m) 3. Alleen kamerbreedtes mogelijk op een stramien van 3,60 m
37
Hoewel in eerste instantie is geconcludeerd dat de REN een geschikte meetmethode voor de kwaliteit van kantoorgebouwen, zijn er veel aanpassingen gedaan. Dit roept de vraag op of de REN inderdaad wel zo geschikt is geweest voor dit onderzoek. In de eerste plaats is er een aantal opmerkingen te maken over de REN in algemene zin. De REN bestaat uit een groot aantal factoren, met elk vijf kwaliteitsniveaus. Hoewel in de meeste gevallen de verschillende kwaliteitsniveaus zinvolle verschillen lijken te bevatten, komt de vijfpuntsschaal bij sommige factoren wat geforceerd over. Een voorbeeld hiervan is de factor ´Te openen ramen´ (tabel 4.7). In de praktijk zullen er inderdaad bij alle kwaliteitsniveaus kantoren te vinden zijn, maar de gedetailleerde opdeling lijkt het doel van de REN als communicatiemiddel tussen verhuurders en gebruikers voorbij te schieten. Wanneer een gebruiker op zoek gaat naar nieuwe huisvesting, zal hij hoogstwaarschijnlijk niet te kennen geven dat hij een kantoor zoekt met een beperkt aantal te openen ramen. De makers van de REN hadden op een aantal punten in de REN niet zo strak aan de vijfpuntsschaal hoeven vasthouden. Met het voorbeeld van de te openen ramen en het hierbij behorende kwaliteitsniveau ‘een beperkt aantal te openen ramen’, is een tweede kritiekpunt op de REN aangestipt, namelijk dat een aantal van de kwaliteitsniveaus erg subjectief is qua omschrijving. Een beperkt aantal te openen ramen ligt blijkbaar ergens tussen ´niet te openen ramen´ en ´in minder dan 50% van de gevels zijn de ramen te openen´, maar niemand weet waar het kwaliteitsniveau precies ligt. Tenslotte is er niet altijd sprake van kwaliteitsniveaus. Bij de factor ´Type gevel´ worden er geen verschillende kwaliteiten gevels opgesomd, maar simpelweg verschillende soorten gevels. Toch zal de gevel die op de plek van het hoogste kwaliteitsniveau staat het zwaarst meewegen in de kwaliteitsbeoordeling van een kantoorgebouw. Tabel 4.7: kwaliteitsniveaus van de factor ‘Te openen ramen’ in de REN Te openen ramen 1. Niet te openen ramen 2. Een beperkt aantal te openen ramen 3. In minder dan 50% van de gevels zijn de ramen te openen 4. In alle gevels zijn de ramen in twee stramienen te openen 5. In alle gevels zijn de ramen per stramien te openen
In de tweede plaats is het doel van het gebruik van de REN voor dit onderzoek dat de kwaliteit van een aantal factoren aangepast kan worden, om zo huurders te binden. Een aantal van de factoren en kwaliteitsniveaus is echter moeilijk tot niet aanpasbaar. Zo wordt in de omschrijving van de hoofdentree van de gevel onder andere de formuleringen ´goed zichtbaar´ en ´goed herkenbaar´ gebruikt. Er wordt echter niet goed toegelicht wanneer dit het geval is, waardoor het ook lastig is om de entree zodanig aan te passen dat deze aan de gestelde criteria voldoet. In de derde plaats is het de bedoeling geweest om vignetten te maken met de factoren en hun kwaliteitsomschrijvingen. Ook hier is een aantal kritiekpunten te formuleren. Om de kwaliteitsniveaus toe te passen in vignetten, moeten deze goed te begrijpen zijn voor de respondenten, die als leken op het gebied van bouwtechniek moeten worden gezien. Een omschrijving van de luchtkwaliteit aan de hand van de hoeveelheid verse lucht en een filterkwaliteit, zoals in tabel 4.8 is dan ook veel te technisch voor het vignettenonderzoek. Daarnaast kan de samenstelling van de vijfpuntsschaal niet letterlijk worden overgenomen in de vignetten, omdat deze de nodige uitleg behoeft, zoals welke opties er zijn en wat post a is. Tabel 4.8: kwaliteitsniveaus van de factor ‘Luchtkwaliteit’ in de REN Luchtkwaliteit Is de verse lucht minimaal 5 m3/m2 (post a) Is er geen recirculatie Zijn er te openen ramen aanwezig Is de filterkwaliteit minimaal F7 1. 2. 3. 4. 5.
0 1 2 3 4
keer keer keer keer keer
'ja' 'ja' (post a) 'ja' (waaronder post a) 'ja' (waaronder post a) 'ja'
38
Alle genoemde kritiekpunten zijn samengevat in tabel 4.9. Dat er kritiekpunten zijn wil echter niet zeggen dat de REN volledig ongeschikt is voor dit onderzoek. Hij kan niet letterlijk worden overgenomen, maar kan erg goed dienen als leidraad voor het samenstellen van een eigen selectie van factoren en kwaliteitsniveaus, zoals in deze paragraaf is gedaan. Tabel 4.9: kritiekpunten op de REN
Kritiekpunt te strak vastgehouden aan vijfpuntsschaal subjectieve kwaliteitsomschrijvingen niet altijd verschil in kwaliteit Aanpasbaarheid subjectieve kwaliteitsomschrijvingen Vignetten te technische omschrijvingen Algemeen
4.4
Samenstelling vignettensets
Nu is vastgesteld wat de factoren en de bijbehorende kwaliteitsniveaus zijn die voor het onderzoek worden gebruik, kunnen de vignetten worden gemaakt, die aan de respondenten zullen worden voorgelegd. Elke factor heeft een aantal kwaliteitsniveaus (tabel 4.10), waarmee verschillende vignetten kunnen worden gemaakt. Het aantal verschillende vignetten dat mogelijk is, is het product van de verschillende kwaliteitsniveaus, waarmee de populatie van vignetten neerkomt op 3 x 2 x 4 x 2 x 4 x 3 = 576. Tabel 4.10: aantal kwaliteitsniveaus per factor nr. 1 2 3 4 5 6
factor aantal kwaliteitsniveaus Type gevel 3 Mate van herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2 Klimaatregeling 4 Indelingsflexibiliteit 3
Per respondent kunnen tussen de 10 en 15 vignetten worden voorgelegd. Indien dit er meer zijn, bestaat het risico dat de respondent vermoeid, verveeld of geïrriteerd raakt (Veenma e.a., 2004). Wanneer er voor gekozen wordt om 15 vignetten aan elke respondent voor te leggen, zouden alle vignetten met behulp van 3911 respondenten beoordeeld kunnen worden. Aan de vignetten wordt echter ook nog een huurprijs toegevoegd, die kan variëren van €100 tot €200 per m2. Wanneer er per vignet bijvoorbeeld 512 verschillende huurprijzen mogelijk zijn, neemt de populatie vignetten toe tot 576 x 5 = 2880. Om bij deze populatie alle vignetten te laten beoordelen, zijn 2880 / 15 = 192 respondenten nodig. Voor dit onderzoek zullen ongeveer 250 bedrijven benaderd worden. Bij de meeste onderzoeken ligt de respons tussen de 10% en 15%, wat voor zit onderzoek zou betekenen dat er tussen de 25 en 37 enquêtes ingevuld zouden kunnen worden. Het is daarom niet realistisch om er vanuit te gaan dat alle mogelijke vignetten beoordeeld kunnen worden. Om dit probleem op te lossen, wordt uit de populatie vignetten een steekproef getrokken. Bij het trekken van een steekproef wordt er op gelet dat de steekproef geen onrealistische vignetten bevat. Is dit geval houdt dat in dat er geen vignetten worden geselecteerd die alleen 11
576 / 15 = 38,4. Afgerond komt dit neer op 39 respondenten. Niet alle mogelijke huurprijzen worden aan alle mogelijke vignetten toegewezen. Hierbij wordt rekening gehouden met wat reëel is, door de huurprijs af te stemmen op het kwaliteitsniveau van het vignet. Zo zal een vignet met de hoogste kwaliteit (voor elke factor het hoogste kwaliteitsniveau) nooit de laagst mogelijke huurprijs ontvangen.
12
39
kwaliteitseigenschappen van het laagste niveau bevatten, in combinatie met een huurprijs die op het hoogste niveau ligt, of andersom (voetnoot 8). Dergelijke situaties komen in de praktijk niet voor en zijn daarom niet relevant voor het onderzoek. De steekproef van vignetten wordt gemaakt met behulp van speciaal hiervoor opgesteld model13. Hierin wordt per vignet ad random een kwaliteitsniveau aan elke factor toegewezen. Aan elk vignet wordt een cijfer voor de aantrekkelijkheid ervan gegeven (tabel 4.11). Dit cijfer is de optelsom van het nummer dat hoort bij het kwaliteitsniveau. De aantrekkelijkheid van een vignet kan tussen de 6 en 18 liggen. Hoe lager het aantrekkelijkheidcijfer, hoe groter de aantrekkelijkheid14. Tabel 4.11: aantrekkelijkheid van een vignet nr. 1 2 3 4 5 6
factor Type gevel Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw Te openen ramen Klimaatregeling Indelingsflexibiliteit aantrekkelijkheid
kwaliteitsniveau 2. Standaard 1. Wel herkenbaar 3. Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in d 2. Niet te openen ramen 2. Binnenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen 1. Meerdere kamerbreedtes (stramien van 1,80 m) én kamerdieptes mogelijk 11
De volgende stap die het model maakt, is het toewijzen van een huurprijs aan elk vignet, op basis van de aantrekkelijkheid van het vignet. Dit gebeurt op zodanige wijze dat niet elk vignet met een aantrekkelijkheid van 11 dezelfde huurprijs krijgt toegewezen. Bij elke aantrekkelijkheid hoort een bepaalde range aan mogelijke huurprijzen15, waaruit er één ad random wordt getrokken. Om niet alle respondenten dezelfde 15 vignetten voor te leggen, worden vier verschillende sets van vignetten gemaakt16. In elke vignettenset is het eerste vignet gelijk. Op deze manier kan – indien nodig – bij het verwerken van de vignetten, de waardering van de respondenten enigszins met elkaar vergeleken worden. Wanneer de meeste respondenten het eerste vignet met een 6 of 7 waarderen en één respondent geeft hier een 3 aan, kan ervoor gekozen worden de waarderingen van deze laatste respondent buiten beschouwing te laten. In totaal worden 5717 verschillende vignetten met het model gegenereerd (zie bijlage 4). 4.5
Conclusie
Aan het begin van dit hoofdstuk is de volgende onderzoeksvraag gesteld: welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken? Om tot een antwoord op deze vraag te komen is allereerst bekeken welke verschillende methoden er zijn om de kwaliteit van een kantoorgebouw te meten. Allereerst wordt er onderscheid gemaakt in het moment van meten. Ex ante evaluaties vinden plaats voordat het gebouw daadwerkelijk gebouwd is en hierbij worden bijvoorbeeld het programma van eisen en het ontwerp geëvalueerd. Ex post evaluaties vinden plaats wanneer een gebouw wel gebouwd is. Bij beide methoden kan een verder onderscheid worden gemaakt in procesgerichte en productgerichte evaluaties, waarbij bij procesgerichte evaluaties wordt gekeken naar het bouwproces en de organisatie daaromtrent en bij productgerichte evaluaties naar het gebouw zelf. Tenslotte kan een onderscheid worden gemaakt in evaluaties die door professionals worden uitgevoerd en die door gebruikers worden uitgevoerd, waarbij de evaluaties door gebruikers voornamelijk gericht zijn op de ervaringen met het gebouw. 13
Deze excel sheet is opgesteld door Dr. P. Berkhout van de SEO in Amsterdam Voor een overzicht van de verdeling van de aantrekkelijkheid en voorkomende huurprijzen in de populatie vignetten, wordt verwezen naar bijlage 2. 15 De range van huurprijzen die hoort bij aantrekkelijkheid 11 bestaat uit de volgende 10 waarden: €140, €145, €150, €155, €160, €165, €170, €175, €180, €185. 16 In bijlage 3 zijn de vier pagina’s van vignettenset A opgenomen, zoals deze door de respondent te downloaden was via internet. In de versie die op internet ingevuld kon worden, stonden alle 15 vignetten onder elkaar. 17 Vier sets van 15 vignetten, waarvan de eerste steeds hetzelfde vignet is. 14
40
In dit onderzoek gaat het om de kwaliteit van bestaande gebouwen (ex post en productgericht) en wordt er ingezoomd op de bouwtechnische kwaliteit (door professionals). Het bedrijfsleven heeft hiervoor meerdere evaluatiemethoden ontwikkeld, zoals de Real Estate Norm (REN) de Building Quality Scan (BQA) en de Vastgoed Kwaliteitsanalyse (VAK). De meeste van deze methoden zijn specifiek voor het bedrijfsleven ontwikkeld en daardoor moeilijk toegankelijk. De REN is de enige methode die voor dit onderzoek beschikbaar was en bovendien is deze methode geschikt om mee te werken. Aan de hand van de geselecteerde categorie (gebouw) en aspecten (uitstraling exterieur, klimaatbeheersing en indelingsmogelijkheid) wordt een selectie gemaakt binnen de REN van aspecten die hierop aansluiten. Van de factoren worden alleen die factoren meegenomen in het onderzoek, die aanpasbaar zijn door de verhuurder en waarvan verwacht wordt dat kantoorhuurders ze kunnen evalueren in een vignettenonderzoek. Dit laatste sluit al te technische factoren, zoals het thermisch comfort, uit. Hierna blijft een selectie over, die wordt aangepast opdat hij bruikbaar is in het vignettenonderzoek (tabel 4.12). In deze selectie is ervoor gekozen om een aantal factoren te combineren, of indicatoren van factoren te bundelen. Tabel 4.12: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek
Met behulp van deze factoren en kwaliteitsniveaus worden vignetten samengesteld, waarbij aan elk vignet een huurprijs wordt verbonden die een relatie heeft met het kwaliteitsniveau van het vignet als geheel. Zo zal het niet voorkomen dat een vignet met bij elke factor het hoogste kwaliteitsniveau een relatief lage huurprijs heeft. Deze vignetten worden in sets van 15 aan kantoorhuurders ter waardering voorgelegd.
41
42
5
Kosten en baten ingrepen
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de onderzoeksvraag of de kosten van de ingrepen opwegen tegen de hieruit voortvloeiende huurinkomsten en het doen van de ingrepen financieel haalbaar is?
Om antwoord te kunnen geven op deze vraag wordt eerst in paragraaf 5.1 aan de hand van het vignettenonderzoek onder huurders bepaald welke extra huurprijs zij over hebben voor verschillende kwaliteitsverbeteringen. Daarna wordt in paragraaf 5.2 bepaald wat de kosten zijn van het uitvoeren van de ingrepen die nodig zijn voor de verschillende kwaliteitsverbeteringen en in paragraaf 5.3 worden berekeningen uitgevoerd waarmee bepaald wordt of het doen van de ingrepen daadwerkelijk financieel aantrekkelijk is voor de verhuurder. 5.1
Baten ingrepen
Om te bepalen welke huurprijs huurders van kantoorruimte bereid zijn te betalen voor een bepaalde kwaliteitsverhoging, is een vignettenonderzoek uitgevoerd onder een aantal huurders. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de respondenten van het onderzoek (paragraaf 5.1.1), waarna uitgelegd wordt op welke wijze de verkregen data geanalyseerd wordt (paragraaf 5.1.2). Vervolgens worden de uitkomsten van de analyse besproken (paragraaf 5.1.3). 5.1.1 Respondenten Het vignettenonderzoek wordt uitgevoerd onder kantoorhuurders in Amsterdam West en Zuidoost18. Met behulp van het online handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) is een selectie van bedrijven gemaakt, die interessant is voor het onderzoek. Er is alleen gekeken naar bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening, als rechtsvorm een besloten vennootschap hebben, economisch actief zijn, minimaal 10 full-time medewerkers hebben en gevestigd zijn in Amsterdam West. Dit leverde 421 hits op. Van deze selectie waren alleen de gedeponeerde bedrijfsnaam, het adres, de postcode en het KvK-nummer bekend. Met behulp van de internet-zoekmachine google en verschillende online bedrijvengidsen zijn vervolgens van zoveel mogelijk bedrijven de contactgegevens achterhaald. Dit bleek soms vrij lastig te zijn, omdat de gedeponeerde handelsnaam in een aantal gevallen niet overeen bleek te komen met de gevoerde bedrijfsnaam. Uiteindelijk bleven er 252 emailadressen over, waarbij het veelal om algemene emailadressen ging (de zogenaamde ‘info’ adressen). Naar al deze adressen is een algemene email gestuurd met het verzoek de email intern door te sturen aan de persoon die verantwoordelijk was voor het huisvestingsbeleid van het bedrijf en het verzoek aan deze persoon om mee te werken aan het vignettenonderzoek. Dit leverde precies 1 reactie op. Vermoedelijk zijn de meeste emails nooit bij de juiste persoon aangekomen of zelfs maar gelezen. De volgende stap was het bellen van de bedrijven via de algemene telefoonnummers. Tijdens het bellen bleek er een overlap in gedeponeerde bedrijfsnamen te bestaan, waarbij meerdere bedrijfsnamen op hetzelfde adres zijn gedeponeerd. Ook waren er nog bedrijven in de lijst aanwezig, die toch niet interessant bleken te zijn (kinderdagverblijven, hotels, sportscholen, etc.) en een aantal telefoonnummers bleek niet (meer) te bestaan. Uiteindelijk zijn er 146 bedrijven in Amsterdam West telefonisch benaderd. Tijdens dit proces verliep het eerste contact meestal via een algemeen secretariaat of telefooncentrale, waar gevraagd werd naar de persoon binnen het bedrijf die verantwoordelijk is voor het huisvestingsbeleid. Het bleek erg lastig te zijn om de juiste persoon te pakken te krijgen en na drie weken bellen leverde dit slechts 10 reacties op. Op dit moment is besloten het onderzoeksgebied uit te breiden met Amsterdam Zuidoost, waar er voor gekozen is om bedrijven direct te bellen, in plaats van eerst een algemene email te sturen.
18
Met Amsterdam West en Zuidoost worden de gebieden bedoeld, zoals die zijn gedefinieerd door Boer Hartog Hoofd in de publicatie ‘We’re Amsterdam’. Zie ook hoofdstuk 2.
43
Wanneer het versturen van de algemene email buiten beschouwing wordt gelaten, zijn er in totaal 213 bedrijven telefonisch benaderd. Van deze 213 bedrijven hebben er 34 een enquête ingevuld. In tabel 5.1 zijn de verschillende waarden uitgesplitst naar de twee gebieden waar het onderzoek is uitgevoerd. Tabel 5.1: repons op het vignettenonderzoek
Totaal Aantal respondenten benaderd Repons Responspercentage
213 34 16%
Amsterdam West 146 19 13%
Amsterdam Zuidoost 67 15 22%
In bovenstaande tabel valt het verschil in responspercentage tussen beide gebieden op. Hiervoor zijn meerdere verklaringen te geven. Ten eerste heeft het bellen naar de bedrijven in Amsterdam West plaatsgevonden tussen eind november tot half december 2006. Dit bleek voor veel bedrijven een erg drukke periode te zijn, waarin projecten nog binnen het boekjaar moeten worden afgerond en aan de jaarstukken wordt gewerkt. Ten tweede werd er na verloop van tijd meer handigheid verkregen in het benaderen van de bedrijven, waardoor het steeds beter lukte om de juiste persoon aan de lijn te krijgen. Ten derde is de vragenlijst die voorafging aan het vignettenonderzoek ingekort tegen het einde van het bellen van bedrijven in Amsterdam West. Van de bedrijven die op dat moment al wel een enquête hadden ingevuld, lieten er veel één of meerdere antwoorden open, waardoor deze gegevens nauwelijks meer bruikbaar waren. Om deze reden en om de invultijd van de enquêtes te verkorten is toen besloten deze vragenlijst flink in te korten. In plaats van ongeveer 20 minuten, nam de enquête hierna nog ongeveer 15 minuten in beslag. Overigens werden daarna nog steeds antwoorden open gelaten in de vragenlijst, waardoor dit onderdeel niet meer bruikbaar was voor verder onderzoek. 5.1.2 Methode: regressieanalyse Het doel van het vignettenonderzoek is te achterhalen welke extra huurprijs gevraagd kan worden voor de verschillende kwaliteitsniveaus van de verschillende factoren. Om dit te bepalen, is bekeken worden wat de invloed is van zowel de verschillende kwaliteitsniveaus van de factoren als de huurprijs op de waardering, die de respondenten aan de vignetten hebben gegeven. Om deze invloed te berekenen, is een regressieanalyse uitgevoerd op de gegevens. De lineaire regressieanalyse gaat uit van de methode van de kleinste kwadraten (figuur 5.1). Bij enkelvoudige lineaire regressie is er slechts één verklarende variabele X. Het model Y ziet er dan als volgt uit: Y = A + B*X Om tot dit model te komen, wordt eerst het meest simpele model toegepast op een verzameling punten. Voor elk punt wordt het verschil bepaald tussen dat punt en de lijn die het gemiddelde vormt. De som van deze verschillen moet zo klein mogelijk zijn. Omdat er zowel punten boven als onder de lijn liggen, zijn er zowel positieve als negatieve verschillen. Wanneer alle verschillen worden opgeteld, zullen deze tegen elkaar wegvallen. Door de verschillen te kwadrateren, blijven er alleen nog positieve waarden over, die niet tegen elkaar weg kunnen vallen (Field, 2005). Dit gekwadrateerde verschil wordt aangegeven met SS (sum of squares) en in het geval van het toepassen van het gemiddelde als model, wordt het gekwadrateerde verschil aangegeven met SST (total sum of squares). De SST geeft aan hoe goed het gemiddelde als model voor de data is. Hoe kleiner SST, hoe beter dit model bij de data past. De volgende stap is het vinden van de lijn die het best past bij de data. Deze regressielijn wordt wederom gevonden met behulp van de methode van de kleinste kwadraten. Ook dit keer gaat het om het verschil tussen de data en het model, alleen wordt dit verschil nu aangegeven met SSR (residual sum of squares). Omdat de regressielijn het best past bij de data, kan het verschil niet kleiner worden. De SSR geeft de mate van onnauwkeurigheid van de regressielijn als model voor de data aan.
44
Wanneer het verschil van beide gekwadrateerde verschillen (SST en SSR) wordt genomen, ontstaat SSM (model sum of squares). SSM geeft aan hoeveel beter de regressielijn is als model dan het gemiddelde voor de data, ofwel de verbetering ten opzichte van het gemiddelde. Wanneer SSM wordt gedeeld door SST, ontstaat de zogenaamde R square19 (R2). De R square geeft de mate van verbetering van het model aan die ontstaat door de regressielijn te gebruiken, in plaats van het gemiddelde. R2 =
SSM SST
Figuur 5.1: kleinste kwadratenmethode (Field, 2005)
In een meervoudige regressieanalyse wordt gebruik gemaakt van één afhankelijke variabele en meerdere onafhankelijke variabelen. De afhankelijke variabele is de variabele die onderzocht wordt en van de onafhankelijke variabelen wordt verwacht dat zij in meer of mindere mate invloed uitoefenen op de afhankelijke variabele. In formulevorm ziet dat er als volgt uit: Y = A + B1*X1 + B2*X2 + .... + Bn*Xn Waarbij: Y = de afhankelijke variabele A = de constante B1 … n = de bètacoëfficiënten behorende bij X1 … n X1 … n = de onafhankelijke variabelen 19
Vanwege het gebruik van voetnoten die in de tekst met cijfers worden aangeduid, wordt R square in de tekst voluit geschreven, om verwarring te voorkomen.
45
In dit onderzoek is de afhankelijke variabele de waardering die de respondenten aan de vignetten hebben gegeven en de onafhankelijke variabelen zijn de verschillende kwaliteitsniveaus van de verschillende factoren en de huurprijs. De regressieanalyse wordt uitgevoerd met het computerprogramma SPSS20. Om de vignetten te kunnen analyseren, moeten deze eerst geprepareerd worden voor SPSS. Het programma SPSS werkt met kolommen en rijen, in elke kolom moet een variabele worden ingevoerd en elke rij is een waarneming. Voor het omzetten van de data moet een geschikte meetkundige schaal worden gekozen. Er bestaan vier soorten schalen: nominaal, ordinaal, interval en ratio (Abrahamse, 1990) (tabel 5.2). De nominale schaal is de meest eenvoudige schaal en bestaat uit klassen of categorieën die geen natuurlijke eenduidige volgorde hebben. Een voorbeeld hiervan is het opdelen van een groep mensen in de categorieën Man en Vrouw. Wanneer een groep militairen wordt ingedeeld naar rang, kan hiervoor de vierpuntsschaal Soldaat, Korporaal, Onderofficier en Officier worden gebruikt. De klassen die in deze schaal worden gebruikt, hebben wel een eenduidig gedefinieerde volgorde en hier is dan ook sprake van een ordinale schaal. De volgende schaal is de intervalschaal, welke is opgebouwd uit eenheden met een onderling gelijke afstand en een willekeurig nulpunt. Een voorbeeld hiervan is de temperatuurschaal. Hier bestaan er verschillende van, waarvan die van Celsius en Fahrenheit de meest bekende zijn. De schaalpunten zijn op gelijke afstand van elkaar over de schaal verdeeld en het nulpunt bij Celsius is een ander dan dat volgens Fahrenheit. Doordat de eenheden constant zijn, kunnen intervallen binnen een schaal onderling worden vergeleken; het verschil tussen 10 en 12 graden Celsius is even groot als het verschil tussen 14 en 16 graden Celsius. De laatste schaal bevat wel een ondubbelzinnig, natuurlijk nulpunt en is de ratioschaal. Deze schaal wordt ook wel de verhoudingsschaal genoemd, omdat verhoudingen tussen waarden zijn gedefinieerd. Zo is een man van 75 kg niet alleen 25 kg zwaarder dan een man van 50 kg, maar hij is ook 1,5 keer zo zwaar. In feite gaat het hier om een verhouding tussen twee intervallen, namelijk die van 0 tot 75 kg en die van 0 tot 50 kg. Bij een intervalschaal, die geen natuurlijk nulpunt heeft, is het zinloos om waarden te delen. Het is onzin om te zeggen dat 80 graden tweemaal zo warm is als 40 graden. Tabel 5.2: meetkundige schalen
Schaal Nominaal Ordinaal Interval Ratio
Toelichting Categorieën die geen natuurlijke eenduidige volgorde hebben Categorieën met een eenduidig gedefinieerde volgorde Eenheden met een onderling gelijke afstand en een willekeurig nulpunt Eenheden met een onderling gelijke afstand en een natuurlijk nulpunt
Bij een nominale en ordinale schaal wordt ook wel gesproken van kwalitatieve variabelen en een interval- en ratioschaal staan bekend als kwantitatieve variabelen. Omdat het programma SPSS met de data gaat rekenen, kan er alleen gebruik worden gemaakt van kwantitatieve variabelen. De numerieke invoer kan op twee manieren worden uitgewerkt; de interval- en de dummy codering. Bij de intervalcodering wordt voor elke factor (type gevel, mate van herkenbaarheid, etc.) één variabele aangemaakt die een waarde krijgt toegewezen die staat voor het daarbij behorende kwaliteitsniveau (tabel 5.3). De dummy codering maakt gebruik van een dichotome schaal. Voor elke factor worden net zoveel variabelen aangemaakt als er kwaliteitsniveaus zijn. Door middel van het plaatsen van een 0 of 1 wordt aangegeven van welk kwaliteitsniveau er sprake is (tabel 5.4). Het voordeel van de dummy codering is dat verschillen per kwaliteitsniveau kunnen worden bekeken, terwijl de intervalcodering de verschillen alleen per factor bekijkt en er dus vanuit gegaan moet worden dat de verschillen in kwaliteitsniveau allen even groot zijn. Omdat de dummy codering gebruik maakt van meerdere variabelen, terwijl de invoerdata niet verandert, zijn er minder waarnemingen per (opgesplitste) variabele ten opzichte van de intervalcodering. Hierdoor is de dummy codering minder geschikt voor het verwerken van data met relatief weinig waarnemingen, terwijl de intervalcodering hier wel gewoon gebruikt kan worden. 20
SPSS staat voor Statistical Package for the Social Sciences en is een programma waarmee voornamelijk sociale wetenschappers statistische analyses uitvoeren.
46
Tabel 5.3: ordinale codering voor de factor ‘Type gevel’
Hoogwaardig Standaard Sober
Type Gevel 1 2 3
Tabel 5.4: dummy codering voor de factor ‘Type gevel’
Hoogwaardig Standaard Sober
Type Gevel 1 1 0 0
Type Gevel 2 0 1 0
Type Gevel 3 0 0 1
Wanneer met SPSS een regressieanalyse wordt uitgevoerd, worden verschillende waarden in de output meegenomen. Zonder in te gaan op hoe al deze waarden tot stand komen21, is er een aantal die van belang zijn voor dit onderzoek (tabel 5.5). Ten eerste wordt er gelet op de R square, welke aangeeft in hoeverre de onafhankelijke variabelen bepalend zijn voor de uitkomst van het model. Wanneer R square bijvoorbeeld een waarde van 15% heeft, houdt dit in dat de onafhankelijke variabelen voor 15% door het model verklaard kan worden. De overige 85% kan niet door het model worden verklaard en wordt bepaald door factoren die buiten beschouwing zijn gelaten. Bij de meeste onderzoeken heeft R square een waarde tussen de 70% en 80%. Ten tweede wordt er gelet op de adjusted R square, die aangeeft in welke mate het model kan worden toegepast op de volledige populatie. Voor een onderzoek is het vaak onmogelijk om data van de gehele populatie (in dit onderzoek: alle kantoorhuurders in Amsterdam West en Zuidoost) te verkrijgen, daarom wordt een steekproef uit de populatie genomen. Het doel van het onderzoeken van deze steekproef is het doen van uitspraken die gelden voor de gehele populatie. De adjusted R square geeft aan in hoeverre dit mogelijk is. Tabel 5.5: belangrijke indicatoren en hun betekenis
Indicator R square Adjusted R square
Betekenis indicator Verklarende kracht model Generaliseerbaarheid model
Wanneer er meerdere verklarende variabelen in een model aanwezig zijn, bestaat altijd het risico dat er twee (of meer) van deze variabelen onderlinge correlatie vertonen. Wanneer dit het geval is, wordt gesproken van multicollineariteit. Wanneer er sprake is van multicollineariteit, kunnen de bètacoëfficiënten niet uniek geschat worden. Eenvoudig gezegd zijn zij onderling uitwisselbaar. Multicollineariteit kan worden vastgesteld in SPSS door te kijken naar de tabel in de output met de titel ‘collinearity diagnostics’. Een voorbeeld van een dergelijke tabel is weergegeven in tabel 5.6. Hier is te zien dat er is gerekend met een model met drie variabelen (var. 1, var. 2 en var. 3). Daarnaast is er aan de linkerkant van de tabel een aantal dimensies te onderscheiden22. Wanneer er sprake is van multicollineariteit, komen er binnen één dimensie meerdere hoge waarden (> .70) voor, waarbij de waarden van de constante niet moeten worden meegerekend. In het hier weergegeven model is geen sprake van multicollineariteit.
21
De R square is eerder in paragraaf 5.2.1 verklaard, voor de overige indicatoren wordt voor geïnteresseerden verwezen naar het boek ‘Discovering Statistics Using SPSS’ van Andy Field. 22 Het aantal dimensies is gelijk aan het aantal variabelen plus de constante.
47
Tabel 5.6: voorbeeldtabel ‘collinearity diagnostics’ (bewerking van: Field, 2005)
Collinearity Diagnostics Variance Proportions Model Dimension (Constant) var. 1 var. 2 var. 3 1 1 .00 .02 .01 .00 2 .01 .96 .05 .01 3 .05 .02 .93 .07 4 .94 .00 .00 .92
Tijdens het bekijken van de multicollineariteit in de analyses van de data, bleek hier steeds in de hoogste dimensie sprake van te zijn. Wanneer van de onafhankelijke variabelen de prijs echter niet werd meegenomen in de analyse, was er geen sprake meer van multicollineariteit. De oorzaak hiervan ligt in het feit dat de huurprijs is afgestemd op het kwaliteitsniveau van de vignetten als geheel. Logischerwijs volgt hieruit dat de verschillende onafhankelijke variabelen samenhangen met de onafhankelijke variabele ‘prijs’. De methode die is toegepast om de vignetten samen te stellen, is niet alleen eerder door een andere afstudeerder gebruikt (Vriends, 2006), maar ook door het onderzoeksbureau SEO (SEO, 2002), dat de methode ontworpen heeft. Voor dit onderzoek wordt er daarom verder vanuit gegaan dat de multicollineariteit die wordt veroorzaakt door de variabele ´prijs´ geen problemen met het model oplevert. 5.1.3 Data-analyse Nadat de data is omgezet voor gebruik in SPSS, kan deze geanalyseerd worden. Allereerst wordt een regressieanalyse uitgevoerd op de data in intervalcodering. Dit levert een model op, waarmee de uitkomsten voor 11,8% verklaard kunnen worden. Daarnaast kunnen met dit model uitkomsten in de populatie voor 10,5% worden verklaard (tabel 5.7). Tabel 5.7: verklarende werking van het model bij intervalcodering
R Square 0,118***
Adjusted R Square 0,105***
* significant op 90%, ** significant op 95%, *** significant op 99%
In tabel 5.8 zijn de bètacoëfficiënten en de bijbehorende significanties weergegeven. Het model gaat uit van een rechte lijn, die de Y-as snijdt in het punt 9,768 en vanuit daar daalt, wat blijkt uit de negatieve waarden voor de bètacoëfficiënten. De significantie geeft aan in welke mate de berekende bètacoëfficiënt voor waar kan worden aangenomen. In statistisch onderzoek wordt over het algemeen een significantie van 95% aangehouden als minimum, maar voor exploratief onderzoek kan een significantie van 90% worden aangehouden. Het blijkt dat niet alle factoren significant zijn voor de waardering in dit model. Dit is het geval voor de klimaatregeling en indelingsflexibiliteit, maar ook voor de prijs. Tabel 5.8: coëfficiënten bij intervalcodering
Model Constante Mate van Herkenbaarheid Te openen ramen Hoofdentree gebouw Type gevel Klimaatregeling Indelingsflexibiliteit Huurprijs
B 9,768 -0,516 -0,545 -0,193 -0,282 -0,0538 -0,0936 -0,0067
Significantie 99% 99% 99% 95% 95% -
48
De extra huurprijs die kan worden gevraagd voor de verschillende ingrepen, wordt berekend door de bètacoëfficiënt van de verschillende factoren te delen door de bètacoëfficiënt van de huurprijs. In formulevorm ziet dit er als volgt uit: Extra huurprijs
=
B factor B huurprijs
Een probleem dat zich hierbij voordoet, is dat in het model met de intervalcodering de bètacoëfficiënt van de huurprijs niet significant is. Het is dus niet zeker genoeg dat deze waarde correct is en er kan daardoor niet mee gerekend worden. Als gevolg hiervan kunnen met het model met de intervalcodering geen extra huurprijzen berekend kunnen worden voor de verschillende factoren. Bij het gebruik van de dummy codering, blijkt de verklarende werking van het model iets te zijn toegenomen (tabel 5.9). De R square is nu 14,2% in plaats van 11,8%, hetgeen aangeeft dat een groter deel van de variatie in de uitkomst verklaard kan worden met behulp van het gebruikte model. Ook de adjusted R square is toegenomen, van 10,5% naar 12%. Dit geeft aan dat dit model iets beter gegeneraliseerd kan worden naar de populatie. Tabel 5.9: verklarende werking van het model met dummy codering
R Square 0,142***
Adjusted R Square 0,120***
* significant op 90%, ** significant op 95%, *** significant op 99%
Tabel 5.10: coëfficiënten
Model Constante Type gevel 3 Mate van Herkenbaarheid 2 Te openen ramen 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Type gevel 2 Huurprijs Hoofdentree gebouw 2 Klimaatregeling 2 Klimaatregeling 3 Klimaatregeling 4 Indelingsflexibiliteit 2 Indelingsflexibiliteit 3
B 8,552 -0,735 -0,514 -0,549 -0,436 -0,637 -0,278 -0,010 0,090 0,179 -0,212 -0,224 0,174 -0,301
Significantie 99% 99% 99% 99% 95% 95% 90% 90% -
Wanneer naar tabel 5.10 wordt gekeken, valt op dat voor elke factor het eerste (hoogste) niveau niet mee is genomen in de berekening. SPSS haalt per factor een niveau eruit en gebruikt deze als uitgangspunt. Dit houdt in dat de andere kwaliteitsniveaus worden bepaald ten opzichte van het verwijderde niveau. Hierdoor worden de huurprijzen behorende bij de verschillende kwaliteitsniveaus ten opzichte van het verwijderde niveau gemeten. Voor de verandering van Type gevel 2 naar Type gevel 1 kan de bijbehorende huurprijsverhoging als volgt worden berekend: Extra huurprijs =
B type gevel 2 B Huurprijs
=
-0,278 -0,010
=
€27,80
Bij de berekening van de extra huurprijs voor het volgende kwaliteitsniveau (3) moet het verschil van de bètacoëfficiënten van Type gevel 2 en Type gevel 3 worden genomen: Extra huurprijs
=
B Type gevel 3 B Huurprijs
=
-0,735 – (-0,278) -0,010
=
-0,457 -0,010
=
€45,70
49
De extra huurprijs die is berekend voor Type gevel 2 is in feite de extra huurprijs die gevraagd kan worden voor een kwaliteitsverschil tussen Type gevel 1 en Type gevel 2, dus bij een verhoging van de kwaliteit van Type gevel 2 naar Type gevel 1. In tabel 5.11 zijn alle berekende huurprijzen weergegeven. Tabel 5.11: berekende extra huurprijzen
Van Type gevel 2 Type gevel 3 Mate van Herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2
Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Mate van Herkenbaarheid 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Te openen ramen 1
Extra huurprijs* € 27,80 € 45,70 € 51,40 € 52,60 € 20,10 € 54,90
* De hier berekende extra huurprijs is de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (€ / m2 VVO).
In tabel 5.11 zijn de extra huurprijzen weergegeven voor het verhogen van de kwaliteit van de verschillende factoren met één niveau. Bij factoren met meer dan twee kwaliteitsniveaus is het echter ook mogelijk om ingrepen uit te voeren, waarbij de kwaliteit van een factor met meer dan één niveau toeneemt. De extra huurprijzen die hierbij horen, zijn de optelsom van de verschillende extra huurprijzen die horen bij de kwaliteitsverhoging. Zo is de huurverhoging die hoort bij het vervangen van een type gevel 3 met een type gevel 1, de optelsom van de extra huurprijs voor type gevel 2 en de extra huurprijs voor type gevel 1. Alle mogelijke extra huurprijzen zijn weergegeven in tabel 5.12 en deze gegevens zullen gebruikt worden om de maximale investering te berekenen die gedaan kan worden voor een bepaalde ingreep. Tabel 5.12: extra huurprijzen voor alle mogelijke kwaliteitsverbeteringen Van Type gevel 2 Type gevel 3 Type gevel 3 Mate van herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2
Ingreep Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 1 Mate van herkenbaarheid 1 Hoofdentree gebouw 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 Te openen ramen 1
Extra huurprijs* € 27,80 € 45,70 € 73,50 € 51,40 n.v.t. € 52,60 € 20,10 n.v.t. € 72,70 n.v.t. € 54,90
* De hier berekende extra huurprijs is de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (€ / m2 VVO).
Wat de hoogte van de extra huren betreft, kan een vergelijking met het afstudeeronderzoek van Marco Vermeer worden gemaakt. In zijn onderzoek heeft hij gekeken naar revealed preferences, door kwaliteitskenmerken te relateren aan de opbrengst die een gebouw genereert voor de eigenaar. De opbrengst van een kantoorgebouw ontstaat door het innen van huur en deze termen zijn hier dan ook onderling verwisselbaar. De door hem gevonden netto opbrengsten per m2 zijn afgeleid van gedrag dat reeds heeft plaatsgevonden, waardoor het probleem dat ontstaat bij stated preferences niet aanwezig is. In tabel 5.13 zijn enkele van de uitkomsten van dit onderzoek weergegeven. Uit deze tabel blijkt dat de gevonden waarden zich in dezelfde orde van grootte bevinden als de waarden die in dit onderzoek zijn gevonden (tabel 5.12). Tabel 5.13: Uitkomsten revealed preferences onderzoek M. Vermeer (Vermeer, 2007) Variabele Entreehal goed zichtbaar vanaf de weg Entreehal groter dan 50 m2 Balie voor portier of receptie Bouwkundige flexibiliteit
Netto opbrengst per m2 €37,12 €64,30 €45,43 €71,30 €39,90 €24,98 €28,61
50
Op dit punt moet even een stap terug worden genomen in het onderzoek. Alle respondenten komen uit Amsterdam West of Amsterdam Zuidoost. Voor deze gebieden is in het onderzoek een huurprijs vastgesteld tussen de €100 en €200 per m2 VVO. Een verhoging met €38 zou een verhoging van 38% tot 19% betekenen. Wanneer meerdere ingrepen uitgevoerd zouden worden, komt de totale huurprijs al snel ver boven het huurprijsniveau van de onderzoeksgebieden. Het is niet logisch om aan te nemen dat een huurder bereid is om bijvoorbeeld €250 per m2 VVO te betalen, wanneer hij hiervoor in principe kantoorruimte kan huren op de Zuidas23 in Amsterdam. Er kan een aantal verklaringen worden gegeven voor de beperkingen van het onderzoeksmodel, die deze hoge huurprijzen veroorzaken. • Met behulp van de vignettenmethode worden de zogenaamde stated preferences onderzocht, wat gedrag is waarvan mensen zeggen dat ze het in de praktijk zouden toepassen als de onderzochte situatie zich voor zou doen. Of dit gedrag vervolgens ook daadwerkelijk in de praktijk wordt toegepast, is onzeker. • In de voorafgaande tekst van het vignettenonderzoek wordt de huurders gevraagd de vignetten alleen te beoordelen op de vermelde eigenschappen en overige kantooreigenschappen gelijk te houden. Het is niet ondenkbaar dat de respondenten de overige kantooreigenschappen toch hebben laten variëren bij het waarderen van de vignetten. Hierdoor worden extra verklarende factoren in de waardering meegenomen, die niet vastgesteld kunnen worden tijdens de analyse van de data. • Ondanks dat er aan elk vignet een huurprijs is gekoppeld, is het mogelijk dat de respondenten deze niet (volledig) meenemen in de vaststelling van hun waardering en zij voornamelijk kijken naar de combinatie van kwaliteitseigenschappen. • Eerder is vastgesteld dat er sprake is van multicollineariteit tussen een aantal onafhankelijke variabelen en de onafhankelijke variabele ‘huurprijs’. Ondanks dat dit onvermijdelijk lijkt te zijn bij deze toepassing van de vignettenmethode – die al eerder is toegepast door de SEO (SEO, 2002) en Karlijn Vriends (Vriends, 2006), kan het invloed hebben op de schatting van de bètacoëfficiënten van de verschillende onafhankelijke variabelen. De afzonderlijke invloed van de onafhankelijke variabelen op de constante is daardoor niet met volledige zekerheid te bepalen. 5.2
Kosten ingrepen
In hoofdstuk 4 is een selectie gemaakt van een zestal kantooreigenschappen (factoren), met elk een aantal verschillende kwaliteitsniveaus. In dit hoofdstuk wordt de vertaalslag gemaakt van de verschillende kwaliteitsniveaus naar bouwkundige ingrepen. Per factor worden eerst de bijbehorende kwaliteitsniveaus weergegeven, waarna de bijbehoren ingrepen beschreven worden en de kosten die hierbij horen. De kosten van de verschillende ingrepen worden bepaald met behulp van de uitgavereeks Bouwkosten 2005. 5.2.1 Type gevel Tabel 5.14: kwaliteitsniveaus ‘Type gevel’
Kwaliteitsniveau Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 3
Omschrijving Hoogwaardig Standaard Sober
Wanneer een oude gevel vervangen wordt door een nieuwe gevel, wordt de oude gevel volledig gestript. De nieuwe gevel zal zoveel mogelijk gemonteerd worden op de bevestigingspunten waar de oude gevel gebruik van maakte, opdat er geen nieuwe bevestigingspunten gemaakt hoeven worden. 23
Amsterdam Zuidas kende een huurprijs die in 2005 varieerde van € 250 tot € 365 per m2 per jaar (Financieel Dagblad, 5 januari 2006).
51
Het maken van nieuwe bevestigingspunten zou een grote ingreep zijn en daarmee grote kosten met zich meebrengen. Wanneer een gebouw van zijn gevel wordt ontdaan, wordt de kantoorruimte blootgesteld aan weersinvloeden. Het is op zo’n moment niet mogelijk om huurders in die kantoorruimte aanwezig te laten zijn en zij zullen tijdelijk herhuisvest moeten worden. Het plaatsen van een nieuwe gevel gaat met een snelheid van gemiddeld 50 m2 per dag. Voor de gebouwen waarmee in dit hoofdstuk gerekend wordt24 komt dat neer op een gemiddelde van 1,5 maand voor het plaatsen alleen. De oude gevel moet echter ook nog verwijderd worden en de ruimtes erachter moeten leeg worden gehaald, daarom wordt er gerekend met een gemiddelde van 2 maanden. Voor de herhuisvesting wordt uitgegaan van een huurprijs die gelijk is aan het huurprijsniveau van de onderzoeksgebieden: € 150 - € 200 per m2 VVO per jaar. Bij het plaatsen van een nieuwe gevel krijgt men met de volgende kosten te maken: Slopen gevel: € 2,35 per m2 VVO Standaard gevel: € 300 - € 450 per m2 geveloppervlak Hoogwaardige gevel: € 450 - € 600 per m2 geveloppervlak Herhuisvesting: € 25 - € 35 per m2 VVO. Hoewel er een lineaire relatie bestaat tussen het BVO en het VVO van een gebouw, bestaat deze relatie niet tussen het oppervlak van een gebouw (BVO of VVO) en het geveloppervlak of de gevellengte. Dit lijkt eerder een exponentiele relatie te zijn. Hierdoor is het niet mogelijk de kosten per geveloppervlak om te rekenen naar de kosten per gebouwoppervlak, of andersom. Er zullen daarom twee soorten kosten per niveau worden weergegeven25:
Kostenrange niveau standaard: € 300 - € 450 per m2 geveloppervlak + € 25 - € 35 per m2 VVO Kostenrange niveau hoogwaardig: € 450 - € 600 per m2 geveloppervlak + € 25 - € 35 per m2 VVO 5.2.2 Mate van herkenbaarheid Tabel 5.15: kwaliteitsniveaus ‘Mate van herkenbaarheid’
Kwaliteitsniveau Mate van herkenbaarheid 1 Mate van herkenbaarheid 2
Omschrijving Wel herkenbaar Niet herkenbaar
De mate van herkenbaarheid betreft in dit onderzoek de herkenbaarheid van de kantoorgebruiker van buiten het gebouw gezien. Deze herkenbaarheid uit zich in de aanwezigheid van de bedrijfsnaam of het bedrijfslogo van de gebruiker aan de buitenkant van het gebouw. Hierbij wordt als stelregel gehanteerd dat de gebruiker vanaf de openbare weg herkenbaar moet zijn. Een naambordje van 5 bij 20 centimeter naast de deurbel voldoet dus niet. Het is wel een optie om voor het gebouw een bord te plaatsen met daarop de bedrijfsnaam of het bedrijfslogo van de gebruiker (figuur 5.2). Hoewel de naam van de gebruiker hier vanaf de weg te zien is, is deze nog vrij klein weergegeven. Daarnaast kan onduidelijkheid ontstaan over het gebouw waarbij het bord hoort, zoals in de linker afbeelding van figuur 5.2, waar het bord voor de oprit van meerdere gebouwen staat. Daarom zal deze vorm van herkenbaarheid niet verder worden meegenomen in dit onderzoek.
24 25
Zie paragraag 5.3. Alle bedragen worden afgerond op tientallen.
52
Figuur 5.2: herkenbaarheid gebruiker d.m.v. een bord met bedrijfsnaam voor het gebouw
De duidelijkste manier om een gebruiker herkenbaar te laten zijn in een gebouw, is door de naam of het logo van de gebruiker op het gebouw zelf te plaatsen (figuur 5.3). Een dergelijke gevelreclame bestaat uit een op maat gemaakt logo of letters en een metalen bevestigingsframe. Dit frame wordt aan de gevel of op het dak bevestigd. De meeste gevelreclame heeft een vorm van verlichting, zodat de gebruiker ook wanneer het donker is. Sommige verlichting kan op netstroom worden aangesloten, al dan niet met gebruik van een transformator. Andere verlichting heeft een krachtbron nodig.
Figuur 5.3: bevestiging van gevelbelettering op een gebouw (Bron: www.blomsma.nl)
De kosten van de mate van herkenbaarheid zitten voor de kantooreigenaar alleen in het aanleggen van stroomvoorzieningen. Deze kosten zijn relatief laag26: Stroomvoorziening: € 500 - € 1.000
Kostenrange niveau wel herkenbaar: € 500 - € 1.000 5.2.3 Hoofdentree gebouw Tabel 5.16: kwaliteitsniveaus ‘Hoofdentree gebouw’
Kwaliteitsniveau Hoofdentree gebouw 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4
Omschrijving Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in de hal Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in de hal Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in de hal Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in de hal
26
De kans is aanwezig dat de respondenten bij deze factor gedacht hebben dat zij alle kosten vergoed zouden krijgen. Hier vallen ook de kosten van reclamebelasting en de aanschafkosten van de gevelreclame onder. Reclamebelasting in Amsterdam ligt rond de €50 per meter per jaar. Bij een gevelreclame van 20 meter komt dit neer op €1.000 per jaar. De aanschafkosten van gevelreclame kunnen uiteenlopen van €5.000 tot €15.000. Omdat deze kosten altijd voor de huurder zijn, zijn ze niet meegenomen in dit onderzoek.
53
De factor ‘hoofdentree gebouw’ bestaat uit een aantal afzonderlijke kenmerken. Allereerst is er de zichtbaarheid vanaf de openbare weg. Deze zichtbaarheid kan beperkt worden door de aanwezigheid van visuele blokkades, zoals bomen of muren. Ook kan het zo zijn dat de entree zich niet aan de kant van de openbare weg bevindt. De herkenbaarheid van de entree in de gevel van het gebouw wordt bepaald door het onderscheidend vermogen van deze entree. Wanneer een entree dezelfde buitengevel heeft als de rest van het gebouw, is deze hier niet van te onderscheiden. Ook wanneer een entree in hetzelfde vlak als de rest van de gevel ligt, kan deze moeilijk herkenbaar zijn. Door het plaatsen van een nieuwe gevel voor de entree, met afwijkende gevelbekleding of in een ander vlak dan de rest van de gevel, kan de herkenbaarheid vergroot worden. Voor het vergroten van de herkenbaarheid van de entree, worden twee ingrepen uitgevoerd. Ten eerste wordt een entreepui met automatische schuifdeuren geplaatst van 3,6 m breed en ten tweede wordt een andere gevel bij de entree geplaatst. Deze gevel wordt over een breedte van 10,8 m geplaatst (3 stramienmaten van 3,6 m), bij een standaard hoogte van 3,3 m. De kosten van de entreepui zijn €7.000 en voor de gevel wordt de range €450 - €600 per m2 geveloppervlak aangehouden. De afgeronde kosten voor beide onderdelen komen neer op: • •
gevel: €16.000 - €21.000 entreepui: €7.000
Een derde kenmerk van de hoofdentree van een gebouw, is de oppervlakte ervan. Indien hier niet de gehele begane grond voor wordt gebruikt, kan deze worden vergroot door andere ruimtes hiervoor op te offeren. Voor het vergroten van de entree, moeten oude binnenwanden gesloopt worden en nieuwe binnenwanden geplaatst. De sloopkosten worden meegenomen in de algemene sloopkosten en voor het plaatsen wordt uitgegaan van 7 – 14 m, bij een wandhoogte van 3,3 m. De kosten van de binnenwanden zijn €120 per m2. Daarnaast wordt er bij het vergroten van de vloer een nieuwe – natuurstenen - vloer in de entree geplaatst, waarbij voor de nieuwe oppervlakte van de entree uitgegaan wordt van 60 – 70 m2 en kosten van €135 per m2 BVO. Door het vergroten van de entree, wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van het kantoor als geheel kleiner. Gemiddeld wordt de entree met 30 m2 vergroot, wat per m2 een huurderving oplevert van € 150 tot € 200. De afgeronde kosten voor het vergroten van de entree komen neer op: • • •
plaatsen binnenwanden: €2.800 - €5.500 vloer: €8.100 - €9.500 verkleining VVO: € 4.500 - € 6.000 per jaar
Tot slot is er nog een viertal voorzieningen genoemd, die in de entree aanwezig kunnen zijn. Het gaat hierbij om een balie/receptie met telefoon, toilet, garderobe en zithoek. Voor elk van deze voorzieningen geldt, dat indien de ruimte hiervoor aanwezig is of kan worden vrijgemaakt, de voorzieningen geplaatst kunnen worden. De kosten van deze voorzieningen zijn: • • • •
garderobe: € 550 balie: € 12.500 toilet: € 10.000 zithoek: € 5.000
Voor de eenvoud van de berekening wordt uitgegaan van een gemiddelde prijs van €7.000 per voorziening. Voor de sloopkosten van de binnenwanden en gevel wordt uitgegaan van een bedrag van €5 per m2 BVO. Bij een niet vergrote entree worden de sloopkosten gebaseerd op een entree van 30 – 50 m2 en bij een vergrote entree wordt een oppervlakte van 50 – 70 m2 aangehouden. De sloopkosten komen hiermee op: • •
sloopkosten niet vergrote entree: €150 - €250 sloopkosten wel vergrote entree: €250 - €350
54
De opbouw van de kostenranges verschilt per kwaliteitsniveau en is weergegeven in tabel 5.17. Tabel 5.17: opbouw kostenranges voor ‘Hoofdentree gebouw’
Kwaliteitsniveau Hoofdentree gebouw 3
Hoofdentree gebouw 2
Hoofdentree gebouw 1
Ingrepen binnenwanden: €2.800 - €5.500 vloer: €8.100 - €9.500 3-4 voorzieningen: €21.000 - €28.000 slopen: €250 - €350 verkleining VVO: €4.500 - €6.000 per jaar gevel: €16.000 - €21.000 pui: €7.000 0-2 voorzieningen: €0 - €14.000 slopen: €150 - €250 gevel: €16.000 - €21.000 pui: €7.000 binnenwanden: €2.800 - €5.500 vloer: €8.100 - €9.500 3-4 voorzieningen: €21.000 - €28.000 slopen: €250 - €350 verkleining VVO: €4.500 - €6.000 per jaar
Ondergrens
Bovengrens
€32.150 - €4.500 p.j.
€43.350 - €6.000 p.j.
€23.150
€42.250
€55.150 - €4.500 p.j.
€71.350 - €6.000 p.j.
5.2.4 Te openen ramen Tabel 5.18: kwaliteitsniveaus ‘Te openen ramen’
Kwaliteitsniveau Te openen ramen 1 Te openen ramen 2
Omschrijving Wel te openen ramen Niet te openen ramen
Wanneer een gevel geen te openen ramen bevat, maar wel kozijnen met ramen, is het mogelijk om hier nieuwe kozijnen met ramen in te plaatsen, die wel geopend kunnen worden (figuur 5.4). Wanneer er geen kozijnen aanwezig zijn, wordt het lastiger. Wanneer een nieuwe gevel op een gebouw wordt aangebracht, zullen hier vaak ook te openen ramen in worden meegenomen.
Figuur 5.4: de gevel van het Mercatorgebouw van de Katholieke Universiteit Nijmegen bestaat uit een stalen stijl en regelwerk met daarin vaste ramen. Het is hier mogelijk om vrij eenvoudig te openen ramen aan te brengen.
De kosten van het verwijderen en plaatsen van nieuwe ramen zijn als volgt: Draaival kozijnen met ramen: € 300 - € 400 per stuk Slopen kozijnen: € 0,49 per m2 BVO Slopen glas: € 0,33 per m2 BVO
55
Er wordt rekening gehouden met 2 kozijnen per stramienmaat van 3,60 m. Dit komt neer op 0,56 raam per strekkende meter gevel per verdieping. De kosten van het slopen vallen ook hier weg tegen de kosten van het plaatsen van de nieuwe kozijnen:
Kostenrange wel te openen ramen: € 170 - € 220 5.2.5 Overzicht kosten ingrepen In de voorgaande vier paragrafen zijn voor de verschillende factoren de ingrepen en bijbehorende kosten uiteengezet. In tabel 5.19 zijn deze kosten in één overzichtelijke tabel weergegeven. Per factor zijn de verschillende kwaliteitsniveaus weergegeven, waarvoor ingrepen uitgevoerd kunnen worden en de kosten die hierbij horen. Voor de factor ‘Type gevel’ zijn twee kostenranges weergegeven. De eerste heeft als eenheid € / m2 geveloppervlak en de tweede € / m2 VVO. Omdat er geen lineaire relatie bestaat tussen de oppervlakte van een gebouw en de oppervlakte van de gevel van dat gebouw, kunnen deze ranges niet bij elkaar worden opgeteld, of op een andere manier worden samengevoegd. Tabel 5.19: overzichtstabel kostenranges Factor
Kwaliteitsniveau
Type gevel Herkenbaarheid gebruiker Hoofdentree
Te openen ramen 5.3
Kostenrange
€/…
Kostenrange
€/…
1 2 1
€ 300 - € 450 € 450 - € 600 € 500 - € 1000
m2 gevel m2 gevel -
€ 25 - € 35 € 25 - € 35 -
m2 VVO m2 VVO -
1 2 3 1
€ € € €
m gevel
-€4.500 - €6.000 -€4.500 - €6.000 -
jaar jaar -
55.150 - € 71.350 23.150- € 42.250 32.150 - € 43.350 170 - € 220
Berekeningen ingrepen
Nu de huurprijsverhogingen en de kosten van de ingrepen bekend zijn, kan berekend worden of het uitvoeren van de ingrepen financieel aantrekkelijk is voor de eigenaar van een kantoorpand. Dit wordt gedaan met behulp van de Netto Contante Waarde (NCW) methode, waarbij berekend wordt wat de huidige waarde is van toekomstige inkomsten en uitgaven. Om deze berekeningen uit te voeren, is een drietal fictieve kantoorgebouwen geselecteerd uit ´Bouwkosten 2006, kantoorgebouwen nieuwbouw elementen´. In dit boek is een aantal verschillende kantoorgebouwen beschreven aan de hand van plattegronden, oppervlakten en inhouden, ruimte-indeling en hoeveelheden van bouwelementen. Voor de berekeningen is een klein, middel en groot kantoor gekozen27. De gegevens die nodig zijn voor de berekeningen zijn opgenomen in tabel 5.20. Voor de volledige gegevens wordt verwezen naar bijlage 6. Tabel 5.20: selectie kantoorgebouwen (Reed Business Information, 2006)
Kantoor A B C
Bouwlagen 3 4 5
BVO (m2) VVO (m2) Gevellengte (m) Geveloppervlak (m2) 1.072 911 72 737 2.697 2.292 100,8 1.362 5.459 4.640 151,2 2.534
Naast de gebouwgegevens is ook een aantal rekenwaarden nodig, om de berekeningen uit te kunnen voeren (tabel 5.21). Allereerst wordt per gebouw uitgerekend wat de investeringskosten zijn van het doen van een bepaalde ingreep. Wanneer een bepaalde ingreep wordt uitgevoerd door een 27
Deze keuze is gemaakt binnen het aanwezige bestand in het genoemde boek. Een groot kantoorgebouw is dus groot ten opzichte van de gebouwen in het bestand, niet ten opzichte van het algemeen geldende begrippenkader (bijvoorbeeld: alle kantoorgebouwen in Nederland).
56
aannemer, worden niet alleen kosten gemaakt voor materiaal en arbeid, maar ook algemene bouwplaatskosten en algemene bedrijfskosten, die beide worden doorberekend aan de opdrachtgever – in dit geval de kantooreigenaar. Voor deze kosten zijn vaste percentages beschikbaar, welke respectievelijk 8% en 5% zijn. Ook zal de aannemer zijn risico willen dekken en een bepaald percentage winst willen maken. Hiervoor wordt 3% gerekend over de totale projectsom. In de NCW-berekening wordt de extra huur jaarlijks verhoogd met de inflatie. Hiervoor is de gemiddelde inflatie over de afgelopen 10 jaar berekend (www.cbs.nl). Om de cashflow contant te maken, wordt gebruik gemaakt van de Internal Rate of Return (IRR) of rentevoet. Voor vastgoedberekeningen wordt uitgegaan van een bepaalde opbouw van de IRR, welke bestaat uit het effectieve rendement op 10-jaars staatsleningen (4,25%28), een opslag specifiek voor de vastgoedcategorie (2%) en een pandspecifieke opslag (ROZ, 2002). Deze laatste is niet voor één pand te bepalen, omdat het in de berekeningen die worden uitgevoerd gaat om fictieve gebouwen. Daarom wordt een gemiddelde opslag toegevoegd voor de klasse gebouwen, die zich in de onderzoeksgebieden bevinden (0,75%). Hiermee komt de IRR uit op 7%. Tenslotte is van de gebouwen alleen het BVO bekend. Omdat de huren in €/m2 VVO worden berekend, wordt er een vormfactor toegepast, welke 85% is. Tabel 5.21: rekenwaarden
Rekenwaarden Algemene bouwplaatskosten Algemene bedrijfskosten Winst en risico
% 8% 5% 3%
IRR Inflatie
7% 2%
Vormfactor
85%
De berekeningen van de verschillende ingrepen worden op twee manieren uitgevoerd. Voor de eerste methode wordt uitgegaan van een looptijd die gelijk is aan de afschrijfperiodes van de verschillende onderdelen en voor de tweede methode wordt uitgegaan van een looptijd die gelijk is aan een huurcontract van 10 jaar. Dit onderscheid wordt gemaakt, omdat normaal gesproken bij berekeningen van ingrepen wordt gewerkt met afschrijfperiodes. In dit geval gaat het echter om kantoorgebouwen die al een groot deel van hun economische levensduur erop hebben zitten. Daardoor is de kans vrij reëel dat na afloop van het huurcontract dat nu met een huurder getekend wordt, er geen verlenging van het huurcontract plaatsvindt en ook geen nieuwe huurder meer gevonden wordt. Om deze redenen wordt er bij de tweede methode uitgegaan van een huurcontract met een looptijd van 10 jaar. Bij de berekening volgens de eerste methode worden verschillende looptijden toegepast (tabel 5.22), welke zijn gebaseerd op de afschrijfperiodes van de verschillende onderdelen29. Een gevel heeft een functionele levensduur van ongeveer 30 jaar, waaraan de afschrijfperiode gelijk is gesteld. Voor de mate van herkenbaarheid wordt een relatief kleine ingreep uitgevoerd, die specifiek voor een zittende huurder wordt uitgevoerd. Dit wil niet zeggen dat een volgende huurder er geen gebruik van kan maken, maar deze heeft wellicht andere wensen, of de technieken zijn veranderd tegen die tijd. Daarom wordt voor deze ingreep de duur van een standaard huurcontract in Nederland aangehouden: 5 jaar. Bij het veranderen van de entree van het gebouw worden zowel ingrepen aan het gebouw (gevel, toiletgroep) als ingrepen in het inbouwpakket (tussenwanden) uitgevoerd. De ingrepen in het inbouwpakket worden over het algemeen uitgevoerd voor één gebruiker, ingrepen aan het gebouw voor meer gebruikers (of voor dezelfde gebruiker voor een langere periode). Voor investeringen in huurpanden wordt een termijn van 10 jaar aangehouden, maar voor de afbouw geldt een termijn van 30 jaar. Omdat hier van beide soorten investeringen sprake is, wordt de afschrijftermijn gemiddeld tot 20 jaar.
28 29
Vastgesteld op 30 april 2007. De genoemde afschrijftermijnen zijn de afschrijftermijnen zoals deze op de TU Delft gehanteerd worden.
57
Zoals gezegd geldt voor de afbouw een afschrijftermijn van 30 jaar. Kozijnen en ramen zijn onderdeel van de gevel en daarom zou hier ook een afschrijftermijn van 30 jaar toegepast kunnen worden. Wanneer de gevel echter niet tegelijk met de kozijnen en ramen vervangen wordt, is het niet logisch om de afschrijftermijn hier toch aan gelijk te stellen. De kans is aanwezig dat de gevel al eerder aan groot onderhoud of zelfs vervanging toe is en daarbij kunnen de ramen en kozijnen ook meegenomen worden. Daarom wordt de afschrijftermijn van de kozijnen en ramen op 2/3 van de afschrijftermijn van de afbouw gesteld: 20 jaar. Tabel 5.22: afschrijfperiodes
Ingreep Type gevel Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw Te openen ramen
Afschrijfperiode 30 5 20 20
De eerste berekeningen die uitgevoerd worden, zijn de berekeningen van de investeringen die horen bij de ingrepen. Voor elke ingreep is een boven- en ondergrens vastgesteld, dus per gebouw worden er twee berekeningen per ingreep uitgevoerd. In tabel 5.23 is de berekening weergegeven van de boven- en ondergrens voor de investering van een standaard gevel bij kantoortype A. Deze berekeningen worden uitgevoerd voor elke ingreep bij alle drie de gebouwen. De kosten die zijn vastgesteld in tabel 5.19 zijn links bovenin vet gedrukt en vermenigvuldigd met de hoeveelheid die geldt voor gebouw A (tabel 5.20). Rechts onderin is de totaalinvestering vet gedrukt. Tabel 5.23: berekening boven- en ondergrens voor investering standaard gevel bij kantoortype A
Standaard gevel
ONDERGRENS
Omschrijving Geveloppervlak (m2) Gevelkosten (€/m2) VVO (m2) Herhuisvesting (€/m2 VVO)
Percentage
Subtotaal
737 300 911,2 150
Bedrag
€ 221.100
Subtotaal (A) Algemene bouwplaatskosten
8% van (A)
Algemene bedrijfskosten
5% van (B)
Winst en Risico
3% van (C)
Subtotaal (B) Subtotaal (C) Totaal
€ 136.680 € 357.780 € 28.622 € 386.402 € 19.320 € 405.723 € 12.172 € 417.894
Standaard gevel
BOVENGRENS
Omschrijving Geveloppervlak (m2) Gevelkosten (€/m2) VVO (m2) Herhuisvesting (€/m2 VVO)
Percentage
Subtotaal
737 450 911,2 200
Bedrag
€ 331.650
Subtotaal (A) Algemene bouwplaatskosten
8% van (A)
Algemene bedrijfskosten
5% van (B)
Winst en Risico
3% van (C)
Subtotaal (B) Subtotaal (C) Totaal
€ 182.240 € 513.890 € 41.111 € 555.001 € 27.750 € 582.751 € 17.483 € 600.234
58
Nu de investeringskosten bekend zijn kan voor de ingrepen berekend worden of de investeringen financieel aantrekkelijk zijn voor de kantooreigenaar. Dit wordt gedaan met behulp van de NCWmethode. Voor elke investering wordt voor zowel de bovengrens als de ondergrens een NCWberekening uitgevoerd met de huur van de dummyanalyse voor kantoortypes A, B en C (figuur 5.5). In tabel 5.24 is de NCW-berekening weergegeven van het vervangen van een sobere gevel door een standaard gevel in kantoortype A. De hiervoor gebruikte investering is afkomstig uit tabel 5.23. Bij deze berekening is een netto contante waarde gevonden, groter is dan nul30. Dit duidt erop dat de investering financieel aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar. In tabel 5.25 zijn de berekende netto contante waarden voor alle ingrepen bij de drie kantoortypes weergegeven. De waarden die in rood zijn weergegeven zijn negatief en duiden erop dat de ingreep in dat geval niet financieel aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar. Figuur 5.5: uitgevoerde NCW-berekeningen
30
kantoortype B
kantoortype C
ondergrens
X
X
X
bovengrens
investering
huur kantoortype A
X
X
X
De IRR is een rendementseis voor de kantooreigenaar. Aan deze eis is voldaan indien NCW ≥ € 0
59
Tabel 5.24: NCW-berekening ondergrens vervangen sobere gevel door standaard gevel bij kantoortype A met dummy huur
Gevel: Sober naar Standaard HUUR DUMMY Huurverhoging VVO (m2) IRR Inflatie
INVESTERING LAAG
jaar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
inkomsten
€ 46 911,2 7% 2% uitgaven € 417.894
€ 42.600 € 43.579 € 44.582 € 45.607 € 46.656 € 47.729 € 48.827 € 49.950 € 51.099 € 52.274 € 53.476 € 54.706 € 55.965 € 57.252 € 58.569 € 59.916 € 61.294 € 62.703 € 64.146 € 65.621 € 67.130 € 68.674 € 70.254 € 71.870 € 73.523 € 75.214 € 76.944 € 78.713 € 80.524 € 82.376
saldo -€ 417.894 € 42.600 € 43.579 € 44.582 € 45.607 € 46.656 € 47.729 € 48.827 € 49.950 € 51.099 € 52.274 € 53.476 € 54.706 € 55.965 € 57.252 € 58.569 € 59.916 € 61.294 € 62.703 € 64.146 € 65.621 € 67.130 € 68.674 € 70.254 € 71.870 € 73.523 € 75.214 € 76.944 € 78.713 € 80.524 € 82.376 NCW
Contante waarde -€ 417.894 € 39.813 € 38.064 € 36.392 € 34.793 € 33.265 € 31.804 € 30.407 € 29.071 € 27.794 € 26.573 € 25.406 € 24.290 € 23.223 € 22.203 € 21.228 € 20.295 € 19.404 € 18.552 € 17.737 € 16.958 € 16.213 € 15.501 € 14.820 € 14.169 € 13.546 € 12.951 € 12.383 € 11.839 € 11.319 € 10.821 € 252.941
60
TYPE C
TYPE B
TYPE A
Tabel 5.25: berekende netto contante waarden voor alle ingrepen in gebouwtypen A, B en C INGREEP AFSCHRIJFPERIODE HUURCONTRACT 10 JAAR VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 15.077€ 154.845€ 218.953€ 358.721Type gevel 3 Type gevel 2 € 370.896 € 231.129 € 35.747 € 104.021Type gevel 3 Type gevel 1 € 640.676 € 500.908 € 101.650 € 38.118Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 199.874 € 199.290 € 199.874 € 199.290 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 577.451 € 555.142 € 341.970 € 319.661 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 136.687 € 104.687 € 68.812 € 44.181 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 808.445 € 786.135 € 482.979 € 460.670 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 588.033 € 575.419 € 342.255 € 329.641
HUURCONTRACT 10 JAAR INGREEP AFSCHRIJFPERIODE VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 220.767 € 44.636€ 292.158€ 557.560Type gevel 3 Type gevel 2 € 1.105.588 € 840.185 € 262.399 € 3.004Type gevel 3 Type gevel 1 € 1.870.548 € 1.605.145 € 514.435 € 249.032 Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 503.739 € 503.155 € 503.739 € 503.155 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 1.493.773 € 1.471.464 € 901.336 € 879.027 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 486.840 € 454.840 € 282.562 € 257.931 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 2.074.920 € 2.052.611 € 1.256.096 € 1.233.786 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 1.507.252 € 1.483.704 € 888.909 € 865.362
INGREEP AFSCHRIJFPERIODE HUURCONTRACT 10 JAAR VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 563.973 € 65.811 € 474.238€ 972.400Type gevel 3 Type gevel 2 € 2.315.900 € 1.817.738 € 609.201 € 111.039 Type gevel 3 Type gevel 1 € 3.903.297 € 3.405.135 € 1.158.387 € 660.225 Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 1.020.217 € 1.019.633 € 1.020.217 € 1.019.633 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 3.051.239 € 3.028.930 € 1.852.086 € 1.829.777 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 1.081.994 € 1.049.994 € 645.871 € 621.241 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 4.227.539 € 4.205.230 € 2.570.155 € 2.547.846 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 3.062.766 € 3.018.615 € 1.811.179 € 1.767.028
In tabel 5.26 valt op dat alleen het vervangen van een type 2 gevel door een type 1 gevel niet financieel aantrekkelijk is wanneer wordt gerekend met de extra huur die is bepaald met de dummy methode. Bij de huur afkomstig van de intervalmethode is dit alleen het geval voor een deel van de kostenrange bij het kleinste gebouw. De overige ingrepen zijn allen wel financieel aantrekkelijk. Om aan te geven welke investeringen het meest aantrekkelijk zijn, is voor de mogelijke investeringen met een looptijd van 10 jaar berekend welke winst deze opleveren. Dit is gedaan door voor alle investeringen de IRR aan te passen met de functie ‘doelzoeken’ in excel en daarbij de NCW op €0 te stellen. Er is gekozen om dit alleen voor de investeringen met een looptijd van 10 jaar te doen, omdat een kantooreigenaar zeker kan zijn van deze inkomsten, wanneer hij een huurcontract voor die periode afsluit met een huurder. De uitkomsten staan vermeld in tabel 5.26. Investeringen die een IRR hebben die lager is dan de vereiste 7%, zijn rood weergegeven.
61
Tabel 5.26: berekende IRR’s bij een NCW van €0 en een looptijd van 10 jaar INGREEP Factor Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw
Te openen ramen Type gevel
Van … 2 naar 1 3 naar 2 4 naar 3 4 naar 2 2 naar 1 2 naar 1 3 naar 2 3 naar 1
Type A 8022% - 4012% 180% - 99% 37% - 23% 247% - 137% 119% - 92% -6% - -10% 10% - 2% 12% - 6%
BEHAALDE IRR Type B 20179% - 10090% 448% - 247% 113% - 81% 619% - 340% 159% - 124% -2% - -6% 16% - 7% 19% - 12%
Type C 40841% - 20422% 905% - 497% 239% - 175% 1250% - 686% 172% - 133% 0% - -5% 18% - 8% 21% - 14%
Uit deze tabel blijkt dat het doen van investeringen in de mate van herkenbaarheid van een huurder het meest aantrekkelijk is. Daarna komen de investeringen in de hoofdentree van het gebouw, gevolgd door de te openen ramen en tenslotte de type gevel. 5.4
Conclusie
Aan het begin van dit hoofdstuk werd de vraag gesteld of de kosten van de ingrepen opwegen tegen de hieruit voortvloeiende huurinkomsten en het doen van de ingrepen financieel haalbaar is? De data die met het vignettenonderzoek is verkregen, is met behulp van een regressiemethode geanalyseerd. De uitkomsten van het vignettenonderzoek tonen aan dat huurders over het algemeen bereid zijn meer huur te betalen voor een kantoorgebouw dat op bepaalde fronten over meer kwaliteit beschikt. Dit geldt niet voor de factoren ‘klimaatregeling’ en ‘indelingsflexibiliteit’, die als niet significant uit het onderzoek zijn gekomen. Deze factoren zijn daardoor afgevallen, wat ook geldt voor het kwaliteitsniveau ‘Hoofdentree gebouw 1’. De extra huur is berekend met behulp van de dummy codering, waarvan de uitkomsten zijn weergegeven in tabel 5.27. Tabel 5.27: berekende huurverhogingen Van Type gevel 2 Type gevel 3 Type gevel 3 Mate van herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2
Ingreep Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 1 Mate van herkenbaarheid 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 Te openen ramen 1
Extra huurprijs* € € € € € € € €
27,80 45,70 73,50 51,40 52,60 20,10 72,70 54,90
* De hier berekende extra huurprijs is de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (€ / m2 VVO).
62
Vervolgens is bepaald wat de kosten zijn van de ingrepen die nodig zijn om de kwaliteitsverhogingen uit te voeren. Deze kosten zijn weergegeven in tabel 5.28. Tabel 5.28: kosten voor het doen van de kwaliteitsingrepen Factor
Type gevel Herkenbaarheid gebruiker Hoofdentree
Te openen ramen
Kwaliteitsniveau
Kostenrange
€/…
Kostenrange
€/…
1 2 1
€ 300 - € 450 € 450 - € 600 € 500 - € 1000
m2 gevel m2 gevel -
€ 25 - € 35 € 25 - € 35 -
m2 VVO m2 VVO -
1 2 3 1
€ € € €
m gevel
-€4.500 - €6.000 -€4.500 - €6.000 -
jaar jaar -
55.150 - € 71.350 23.150- € 42.250 32.150 - € 43.350 170 - € 220
Met behulp van de netto contante waarde-methode (NCW) zijn berekeningen uitgevoerd voor een drietal fictieve gebouwen om te bepalen of de kosten van de ingrepen opwegen tegen de extra huur die een verhuurder hiervoor kan vangen (tabel 5.29). In de tabel zijn de NCW’s van de verschillende ingrepen weergegeven, waarbij gerekend is met een IRR-eis van 7%. Een negatieve NCW houdt in dat de te verwachten extra huurinkomsten niet voldoende zijn om de ingreep te financieren. Dit is het geval voor het vervangen van een type 2 gevel door een type 1 gevel. Wanneer de NCW €0 of hoger is, zijn de te verwachten extra huurinkomsten wel voldoende hoog om de ingreep te financieren. Omdat dit bij de meeste ingrepen het geval is, kan geconcludeerd worden dat over het algemeen de kosten van de ingrepen opwegen tegen de inkomsten die voortvloeien uit de ingrepen.
TYPE C
TYPE B
TYPE A
Tabel 5.29: berekende netto contante waarden voor alle ingrepen in gebouwtypen A, B en C AFSCHRIJFPERIODE HUURCONTRACT 10 JAAR INGREEP VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 15.077€ 154.845€ 218.953€ 358.721Type gevel 3 Type gevel 2 € 370.896 € 231.129 € 35.747 € 104.021Type gevel 3 Type gevel 1 € 640.676 € 500.908 € 101.650 € 38.118Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 199.874 € 199.290 € 199.874 € 199.290 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 577.451 € 555.142 € 341.970 € 319.661 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 136.687 € 104.687 € 68.812 € 44.181 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 808.445 € 786.135 € 482.979 € 460.670 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 588.033 € 575.419 € 342.255 € 329.641
HUURCONTRACT 10 JAAR INGREEP AFSCHRIJFPERIODE VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 220.767 € 44.636€ 292.158€ 557.560Type gevel 3 Type gevel 2 € 1.105.588 € 840.185 € 262.399 € 3.004Type gevel 3 Type gevel 1 € 1.870.548 € 1.605.145 € 514.435 € 249.032 Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 503.739 € 503.155 € 503.739 € 503.155 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 1.493.773 € 1.471.464 € 901.336 € 879.027 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 486.840 € 454.840 € 282.562 € 257.931 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 2.074.920 € 2.052.611 € 1.256.096 € 1.233.786 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 1.507.252 € 1.483.704 € 888.909 € 865.362
INGREEP AFSCHRIJFPERIODE HUURCONTRACT 10 JAAR VAN NAAR Investering laag Investering hoog Investering laag Investering hoog Type gevel 2 Type gevel 1 € 563.973 € 65.811 € 474.238€ 972.400Type gevel 3 Type gevel 2 € 2.315.900 € 1.817.738 € 609.201 € 111.039 Type gevel 3 Type gevel 1 € 3.903.297 € 3.405.135 € 1.158.387 € 660.225 Mate van herkenbaarheid 2 Mate van herkenbaarheid 1 € 1.020.217 € 1.019.633 € 1.020.217 € 1.019.633 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 € 3.051.239 € 3.028.930 € 1.852.086 € 1.829.777 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 3 € 1.081.994 € 1.049.994 € 645.871 € 621.241 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 2 € 4.227.539 € 4.205.230 € 2.570.155 € 2.547.846 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 1 x x x x Te openen ramen 2 Te openen ramen 1 € 3.062.766 € 3.018.615 € 1.811.179 € 1.767.028
63
De mate waarin een ingreep aantrekkelijk is, kan worden getoond door de behaalde IRR voor de investering van deze ingreep te berekenen. Dit is gedaan voor de NCW berekeningen met een looptijd van 10 jaar, omdat een kantooreigenaar zeker kan zijn van deze inkomsten, wanneer hij een huurcontract voor die periode afsluit met een huurder. De berekende IRR’s zijn weergegeven in tabel 5.30, waaruit blijkt dat het het meest aantrekkelijk is om te investeren in de mate van herkenbaarheid, gevolgd door de hoofdentree van het gebouw, de aanwezigheid van te openen ramen en tenslotte de type gevel van het gebouw. Tabel 5.30: berekende IRR’s bij een NCW van €0 en een looptijd van 10 jaar INGREEP Factor Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw
Te openen ramen Type gevel
Van … 2 naar 1 3 naar 2 4 naar 3 4 naar 2 2 naar 1 2 naar 1 3 naar 2 3 naar 1
Type A 8022% - 4012% 180% - 99% 37% - 23% 247% - 137% 119% - 92% -6% - -10% 10% - 2% 12% - 6%
BEHAALDE IRR Type B 20179% - 10090% 448% - 247% 113% - 81% 619% - 340% 159% - 124% -2% - -6% 16% - 7% 19% - 12%
Type C 40841% - 20422% 905% - 497% 239% - 175% 1250% - 686% 172% - 133% 0% - -5% 18% - 8% 21% - 14%
64
6
Investeringsmodel
Aan het begin van dit onderzoek is de volgende hoofdvraag opgesteld: is het voor een verhuurder van
kantoorruimte financieel aantrekkelijk om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden? Door middel van een aantal stappen, die
voortvloeiden uit drie verschillende onderzoeksvragen, is naar een antwoord op deze vraag toegewerkt. In het vorige hoofdstuk zijn verschillende berekeningen uitgevoerd. Aan de ene kant is bepaald welke extra huur een verhuurder voor een bepaalde kwaliteitsverbetering kan vragen en welke investering hij op basis van deze extra huur kan doen. Aan de andere kant is berekend wat de kosten zijn van het uitvoeren van de ingrepen die nodig zijn om een bepaald kwaliteitsniveau te realiseren en de investering die nodig is om deze ingrepen uit te voeren. Tot slot zijn berekeningen uitgevoerd om te bepalen of het doen van bepaalde ingrepen financieel aantrekkelijk is voor een kantooreigenaar. In dit hoofdstuk wordt een model ontwikkeld waarmee deze stappen worden gevisualiseerd, met als doel het verduidelijken van het proces van de berekeningen en het bruikbaar maken van de informatie voor kantooreigenaren. Allereerst wordt in paragraaf 6.1 ingegaan op de mogelijke investering, waarna in paragraaf 6.2 de benodigde investering aan bod komt. Het model komt tot stand in paragraaf 6.3.
6.1
Mogelijke investering
De eerste berekeningen die in hoofdstuk 5 zijn uitgevoerd, zijn die van de mogelijke investering. Hiervoor zijn in eerste plaats de uitkomsten van het vignettenonderzoek verwerkt, wat resulteerde in een huurverhoging die gevraagd kan worden wanneer een bepaalde kwaliteitsverbetering wordt doorgevoerd. De relatie tussen de kwaliteitsverbeteringen en de hierbij behorende huurverhogingen, kan weergegeven worden in een assenstelsel (figuur 6.1). De Kwaliteit-as wordt zo ingericht, dat het laagste kwaliteitsniveau zich op het snijpunt van de assen bevindt en de kwaliteit toeneemt in de richting van de pijl. Ook de as van de Extra Huur wordt zodanig ingericht, dat het laagste punt zich op het snijpunt van de assen bevindt en de Extra Huur toeneemt in de richting van de pijl. Voor de verschillende factoren (type gevel, mate van herkenbaarheid, hoofdentree gebouw en te openen ramen) zijn verschillende kwaliteitsniveaus gedefinieerd, waarbij voor elk kwaliteitsniveau een andere huurverhoging is berekend. Per factor zal het assenstelsel daardoor verschillen, maar omdat de uitkomsten van het vignettenonderzoek voor meerdere gebouwen gelden, zal dit kwadrant voor elk gebouw hetzelfde zijn. Om deze reden wordt dit kwadrant grijs weergegeven.
Figuur 6.1: assenstelsel Kwaliteit en Extra Huur
65
De volgende stap die is gezet, is het bepalen van de investering die gedaan kan worden, wanneer de extra huur wordt doorgevoerd. Aangezien de huur is bepaald per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (m2 VVO), is de hoogte van de investering altijd afhankelijk van de oppervlakte van het kantoor waarvoor het berekend wordt. De formule waarmee de investering wordt berekend, is hieronder weergegeven in formule a. 1I
=
huur * VVO (1 + IRR)
*
1-
(1 (1 (1 (1
+ + + +
i) IRR) i) IRR)
n
(formule a)
i = inflatie IRR = internal rate of return (interne rentevoet)
Naast het feit dat de hoogte van de investering afhankelijk is van de oppervlakte van een kantoor, is deze dus ook afhankelijk van de inflatie en de IRR. Voor dit onderzoek is de inflatie steeds gelijk gehouden op 2,3%. De IRR is hier de door de kantooreigenaar gewenste IRR.
Figuur 6.2: assenstelsel Extra Huur en Investering
Om de werking van de assen te verduidelijken, wordt deze toegelicht aan de hand van een voorbeeld. Hiervoor wordt gekozen voor de factor ‘type gevel’ bij gebouw A. De factor ‘type gevel’ heeft drie kwaliteitsniveaus, die zijn weergegeven in tabel 6.1. Deze kwaliteitsniveaus worden geplaatst op de Kwaliteit-as, waarbij het laagste kwaliteitsniveau 3 samenvalt met het snijpunt van de assen (figuur 6.3). Voor elke kwaliteitsverbetering zijn in hoofdstuk 5 extra huurprijzen berekend, welke zijn weergegeven in tabel 6.2. Deze extra huurprijzen worden op de Extra Huur-as weergegeven en de bij elkaar horende punten worden onderling verbonden. Tabel 6.1: kwaliteitsniveaus ‘Type gevel’
Kwaliteitsniveau Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 3
Omschrijving Hoogwaardig Standaard Sober
Tabel 6.2: berekende extra huurprijzen bij ‘Type gevel’ Van Type gevel 2 Type gevel 3 Type gevel 3
Ingreep Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 1
Extra huurprijs* € 27,80 € 45,70 € 73,50
66
Figuur 6.3: ‘type gevel’ bij gebouw A in het kwadrant Kwaliteit – Extra Huur
In de grafiek van figuur 6.3 is nu af te lezen dat wanneer de kwaliteit van de gevel van een kantoorgebouw van niveau 3 naar 2 wordt verhoogd, de verhuurder hiervoor €45,70 per m2 VVO extra aan huur kan vragen en wanneer de kwaliteit van niveau 3 naar niveau 1 wordt verhoogd, kan hij hiervoor € 73,50 aan extra huur vragen. De hierbij behorende punten in het kwadrant kunnen onderling verbonden worden. De lijn die hiervoor is getrokken, start vanuit het snijpunt van de assen, aangezien er bij geen verbetering van de kwaliteit ook geen extra huur gevraagd kan worden. Het is ook mogelijk om een type gevel 2 naar een type gevel 1 te verhogen. Hiervoor kan het verschil tussen de twee eerder genoemde stappen worden gevraagd, hetgeen €27,80 is. Omdat dit in dit model een tussenstap is, ligt dit punt niet op de getrokken lijn. Het is echter wel belangrijk om voor deze huurverhoging te bepalen wat de bijbehorende investering is, omdat niet alle gebouwen als uitgangskwaliteit voor de gevel niveau 3 hebben. Hierom wordt dit punt toegevoegd aan het kwadrant. Om aan te geven dat het hier om een tussenstap gaat, wordt dit punt met een fijnere stippellijn doorgetrokken naar de Extra Huur-as, dan bij de eerder genoemde punten het geval is. De volgende stap is om van de extra huur naar de mogelijke investering te gaan. In de berekeningen die hiervoor zijn uitgevoerd, is een aantal aannames gedaan. Deze aannames (tabel 6.3) vormen de input voor het rekenmodel dat in hoofdstuk 5 is opgesteld. Het is belangrijk deze input bij het model te noemen, opdat duidelijk is wat de beperkingen van het model zijn, dat in de grafiek worden weergegeven. Bij de input kan onderscheid worden gemaakt tussen aannames die voor alle gebouwen gelden, zoals de inflatie en de looptijd van de netto-contante-waarde berekeningen en input die specifiek voor het geselecteerde gebouw geldt, zoals het vloeroppervlak en het geveloppervlak. Naast een tabel met de inputgegevens, wordt ook een tabel met de outputgegevens opgenomen. In de berekeningen in hoofdstuk 5 is uitgegaan van een gewenst rendement van 7%. In de praktijk hanteren kantooreigenaren echter verschillende IRR-eisen, daarom zijn er voor dit hoofdstuk ook berekeningen uitgevoerd met een IRR van 5% en een IR van 9%. Voor de factor ‘Type gevel’ houdt dit in dat er negen verschillende uitkomsten op de Investering-as worden geplaatst. Omdat deze waarden niet allemaal overzichtelijk in de grafiek kunnen worden geplaatst, worden zij in een tabel genoteerd. Tabel 6.3: input voor ‘Type gevel’ bij gebouw A
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
67
Tabel 6.4: output voor ‘Type gevel’bij gebouw A
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
Mogelijke investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €215.166 €195.028 €177.598 €353.707 €320.603 €291.951 €568.873 €515.631 €469.549
Wanneer de bij elkaar horende punten uit tabel 6.4 nu onderling verbonden worden in het tweede kwadrant, kunnen lijnen worden getrokken voor de investeringen met een gelijke IRR. Deze lijnen geven niet de IRR weer, maar de formule waarmee de berekeningen van de investeringen zijn uitgevoerd (formule a). In de grafiek is nu grafisch weergegeven hoe de mogelijke investeringen tot stand zijn gekomen.
Figuur 6.4: type gevel’ bij gebouw A in de kwadranten Kwaliteit – Extra Huur - Investering
6.2
Benodigde investering
De tweede berekeningen die in hoofdstuk 5 zijn uitgevoerd, zijn die van de van de benodigde investeringen. Hiervoor zijn in de eerste plaats de kosten uitgezocht die horen bij de ingrepen die nodig zijn om een bepaald kwaliteitsniveau te realiseren. Bij elk kwaliteitsniveau horen bepaalde kosten. Hierbij maakt het niet uit wat de originele kwaliteit van een factor is, de kosten hangen niet af van een kwaliteitsverschil, alleen van het nieuwe kwaliteitsniveau. De relatie tussen de kwaliteitsniveaus en de kosten kunnen in een assenstelsel worden weergegeven (figuur 6.5). Op de Kwaliteit-as worden de verschillende kwaliteitsniveaus weergegeven, op dezelfde manier als in paragraaf 6.1. De as van de Kosten wordt zodanig ingericht dat het snijpunt met de Kwaliteit-as het laagste punt is en de kosten toenemen in de richting van de pijl. In sommige gevallen is de hoogte van de kosten niet afhankelijk van de gebouwgrootte en in andere gevallen is deze hoogte wel afhankelijk van de gebouwgrootte.
68
Figuur 6.5: assenstelsel Kwaliteit en Kosten
De volgende stap die is gezet, is het bepalen van de investeringen die bij de gevonden kosten horen. Deze investeringen zijn bepaald door de kosten te vermeerderen met de algemene bouwplaatskosten (8%), de som hiervan te vermeerderen met algemene bedrijfskosten (5%) en de som hiervan weer te vermeerderen met een opslagpercentage voor winst en risico (3%). De formule die hierbij hoort is formule b. I = ((K * (1 + 8%)) * (1 + 5%)) * (1 + 3%)
(formule b)
De relatie tussen de kosten en de hieruit berekende benodigde investering kan in een assenstelsel worden weergegeven (figuur 6.6), waarbij de waarde van zowel de Kosten-as als de Investering-as toeneemt in de richting van de pijl.
Figuur 6.6: assenstelsel Kosten - Investering
De werking van deze assenstelsels zal worden toegelicht door deze in te vullen voor de factor ‘Type gevel’ bij gebouw A. De factor ‘Type gevel’ heeft drie kwaliteitsniveaus, waarbij niveau 3 het laagste kwaliteitsniveau is. De kwaliteit van een factor kan niet worden opgewaardeerd naar het laagste niveau en dus zijn aan dit niveau geen kosten verbonden. De kosten die horen bij de andere kwaliteitsniveaus zijn in hoofdstuk 5 berekend en staan in tabel 6.5. Tabel 6.5: kostenranges voor ‘type gevel’ Factor
Type gevel
Kwaliteitsniveau
1 2
Kostenrange
€/…
Kostenrange
€/…
€ 300 - € 450 € 450 - € 600
m2 gevel m2 gevel
€ 25 - € 35 € 25 - € 35
m2 VVO m2 VVO
69
Met behulp van de inputgegevens (tabel 6.3) zijn de kosten voor gebouw A berekend. Deze kosten zijn vervolgens verbonden met het bijbehorende kwaliteitsniveau in het kwadrant Kwaliteit – Kosten (figuur 6.7). De snijpunten van de verbindingslijnen kunnen onderling verbonden worden met een doorgetrokken lijn, die aangeeft hoe het verloop van de kosten is.
Figuur 6.7: type gevel’ bij gebouw A in de kwadranten Kwaliteit – Kosten
Met behulp van formule b zijn tot slot de benodigde investeringen berekend, die horen bij de berekende kosten. Deze investeringen worden wederom in een outputtabel bij de grafiek weergegeven (tabel 6.6), zodat de waarden goed leesbaar zijn. De gevonden kosten op de Kosten-as worden tot slot weer verbonden met de investeringen op de Investering-as en door de snijpunten van de verbindingslijnen wordt een lijn getrokken, die formule b weergeeft. Tabel 6.6: output 2 voor ‘type gevel’ bij gebouw A
Kosten €474.092 €363.542
Benodigde investering €553.749 €424.624
Figuur 6.8: ‘type gevel’ bij gebouw in de kwadranten Kwaliteit – Kosten – Investering
70
6.3
Modelvorming
De vier kwadranten die in paragraaf 6.1 en 6.2 zijn getoond kunnen nu tegen elkaar worden geplaatst. Op deze manier ontstaat een model waarmee inzichtelijk kan worden gemaakt of een investering haalbaar is of niet (figuur 6.9). Het investeringsmodel bestaat uit twee delen, die zowel het begin als eindpunt delen. De bovenkant van het model laat zien wat de benodigde investering is van een bepaalde ingreep, door uit te gaan van een nieuwe kwaliteit (Q), hier bouwkosten (K) aan te verbinden en met deze kosten de benodigde investering (I) te berekenen. De onderkant van het model laat zien wat de mogelijke investering is voor een bepaalde kwaliteitsverbetering. Er wordt gestart bij een kwaliteitsstap (Q), waaraan een extra huur (H) is verbonden die de verhuurder voor die stap kan vragen en met deze extra huur wordt de mogelijke investering (I) berekend die hiermee gedaan kan worden. Op de as van de Investering komen dus de benodigde investering en de mogelijke investering bij elkaar en wordt visueel gemaakt of een bepaalde ingreep financieel aantrekkelijk is. Dit laatste is het geval wanneer de mogelijke investering gelijk aan of groter dan de benodigde investering is. K
benodigde investering I
Q
mogelijke investering H Figuur 6.9: werking investeringsmodel
Het assenstelsel van het investeringsmodel is weergegeven in figuur 6.10. Het kwadrant Kwaliteit – Extra Huur is grijs gekleurd, omdat de waarden die in dit vlak worden weergegeven voor alle gebouwen hetzelfde zijn31 wanneer dezelfde factor wordt getoond.
Figuur 6.10: assenstelsel investeringsmodel
31
Dit geldt voor zover de gebouwen binnen het bereik van dit onderzoek vallen.
71
Om het model verder toe te lichten, is de kwaliteitsverandering van een Type gevel 3 naar een Type gevel 2 uitgewerkt in figuur 6.11. Om dit model te lezen, wordt gestart op de Kwaliteit-as in het Kwaliteit – Extra Huur kwadrant. Hier is af te lezen dat wanneer een Type gevel 3 wordt vervangen door een Type gevel 2, de verhuurder hiervoor €45,70 per m2 VVO aan extra huur kan vragen. In het volgende kwadrant wordt de investering bepaald die met de gevonden extra huur gedaan kan worden. In het model is uitgegaan van een gewenst rendement van 7% en dit levert een mogelijke investering van €320.603 op. Wanneer de benodigde investering even groot als of kleiner is dan de mogelijke investering, is de investering haalbaar. Om dit te verduidelijken wordt het gedeelte van de Investering-as tot de mogelijke investering groen gemaakt. De volgende stap is het bepalen van de benodigde investering. Hiervoor worden de kosten die nodig zijn om een Type gevel 2 te realiseren gezocht in het model, die €363.542 blijken te zijn. Tenslotte wordt voor deze kosten de benodigde investering bepaald in het laatste kwadrant, die €424.624 is. Deze benodigde investering valt niet op het groen gemarkeerde deel van de Investeringas, maar er buiten. Het deel van deze as tussen de mogelijke investering en de benodigde investering wordt met rood gemarkeerd om te verduidelijken dat de investering niet haalhaar is. Daarnaast laat de rode lijn zien hoe groot het verschil tussen de mogelijke en benodigde investering is.
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Type gevel 3 naar Type gevel 2
Extra Huur €45,70
Mogelijke investering (IRR = 7%) €320.603
Kosten €363.542
Benodigde investering €424.624
Figuur 6.11: investeringsmodel voor ‘type gevel’ bij kantoor A
72
Behalve dat het model aangeeft of een investering haalhaar is of niet, is er nog iets anders af te lezen. In het kwadrant van Kwaliteit – Extra Huur is een lijn getrokken door het nulpunt en de snijpunten van de verbindingslijnen. Deze lijn is een vloeiende kromme en laat zien dat in het geval van de factor ´Type gevel´ de extra huur die gevraagd kan worden voor een hoger kwaliteitsniveau afneemt naarmate het kwaliteitsniveau hoger is. Dit principe staat bekend als afnemend nut32 en houdt in dat de toevoeging van een eerste eenheid (hier: kwaliteit) leidt tot een grotere toename van het toegevoegde nut (hier: extra huur) dan een volgende eenheid. Omdat bij de factoren ‘Mate van herkenbaarheid’ en ‘Te openen ramen’ slechts twee kwaliteitsniveaus zijn gedefinieerd en het laagste niveau als nulpunt wordt gehanteerd, is er bij deze factoren slechts één punt gevonden in het Kwaliteit – Extra Huur kwadrant. Hoewel het mogelijk is om een lijn te trekken door het nulpunt en het berekende punt, is een oneindig aantal lijnen mogelijk door deze twee punten, waarvan er in de praktijk slechts één correct is. Aangezien niet bekend is wat de correcte lijn is, is voor deze factoren geen lijn getrokken. Bij de factor ‘Hoofdentree gebouw’ zijn twee punten gevonden en hier kan wel een vloeiende lijn worden getrokken. Deze lijn buigt echter de andere kant op en geeft daarmee aan dat hier sprake is van het principe van toenemend nut. De toevoeging van de laatste eenheid leidt tot een grotere toename van het toegevoegde nut dan een voorgaande eenheid. Het model kan voor elke mogelijke ingreep voor elk gebouw worden ingevuld. Een kantooreigenaar kan nu zijn eigen kantoorgebouw vergelijken met de kantoorgebouwen die in de modellen zijn verwerkt en het model eruit kiezen dat het meest in de buurt komt van zijn eigen kantoor. Hierbij moet er wel rekening worden gehouden met het feit dat alle onderzochte aspecten van het model beperkt zijn tot de afbakening die eerder in dit rapport is gemaakt. Er zijn alleen kleinere kantoorpanden onderzocht (zie bijlage 6) en het vignettenonderzoek is alleen onder kantoorhuurders in Amsterdam West en Zuidoost uitgevoerd. Op de volgende pagina’s zijn de investeringsmodellen weergegeven voor de factoren ‘Type gevel’, ‘Mate van herkenbaarheid’, ‘Hoofdentree gebouw’ en ‘Te openen ramen’ bij gebouw A. De investeringsmodellen van deze factoren voor de gebouwen B en C zijn te vinden in bijlage 8.
32
Zowel het principe van het afnemend nut als het toenemend nut zijn onderdeel van de ethische stroming van het utilitarisme, waarvan Jeremy Bentham (1784 – 1832) en John Stuart Mill (1806 -1873) de belangrijkste grondleggers zijn.
73
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €215.166 €195.028 €177.598 €353.707 €320.603 €291.951 €568.873 €515.631 €469.549
Kosten €363.542 €474.092
Benodigde investering €424.624 €553.749
74
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Mate van herkenbaarheid
Extra Huur €51,40
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €397.824 €360.591 €328.365
Kosten €1.000
Benodigde investering €1.168
75
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Hoofdentree gebouw
Extra Huur €20,10 €52,60 €72,70
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €155.569 €141.009 €128.407 €407.112 €369.010 €336.031 €562.681 €510.019 €464.438
Kosten €42.250 €82.990
Benodigde investering €49.349 €97.891
76
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Gevellengte (m)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 72
Output
Te openen ramen
Extra Huur €54,90
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €424.913 €385.145 €350.724
Kosten €47.520
Benodigde investering €55.504
77
6.4
Conclusie
Aan het begin van dit hoofdstuk is de volgende vraag gesteld: is het voor een verhuurder van
kantoorruimte financieel aantrekkelijk om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden? Deze vraag is de centrale vraagstelling van dit
onderzoek en via een drietal onderzoeksvragen en daaraan verbonden onderzoeksstappen is in voorgaande hoofdstukken naar een antwoord op deze vraag toegewerkt.
In hoofdstuk 5 zijn verschillende berekeningen uitgevoerd. Aan de ene kant is bepaald welke extra huur een verhuurder voor een bepaalde kwaliteitsverbetering kan vragen en welke investering hij op basis van deze extra huur kan doen. Aan de andere kant is berekend wat de kosten zijn van het uitvoeren van de ingrepen die nodig zijn om een bepaald kwaliteitsniveau te realiseren en de investering die nodig is om deze ingrepen uit te voeren. Tot slot zijn berekeningen uitgevoerd om te bepalen of het doen van bepaalde ingrepen financieel aantrekkelijk is voor een kantooreigenaar. In dit hoofdstuk is een model ontwikkeld waarmee deze stappen zijn gevisualiseerd, om het proces van de berekeningen te verduidelijken en de informatie bruikbaar te maken voor kantooreigenaren. Het model bestaat uit een assenstelsel met vier assen, dat is opgedeeld in twee delen: de mogelijke investering en de benodigde investering. Om de mogelijke investering te bepalen, wordt gestart op de as van de Kwaliteit, waar de verschillende kwaliteitsniveaus op worden uitgezet. Bij een kwaliteitsniveau kan de huur worden gevonden op de Extra Huur-as, die een verhuurder kan vragen bij opwaardering naar dit kwaliteitsniveau. Vervolgens wordt op basis van die extra huur de investering gevonden op de Investering-as, die gedaan kan worden met die extra huur. Om de benodigde investering te vinden wordt ook gestart op de Kwaliteit-as. Bij elk kwaliteitsniveau horen verschillende bouwkosten, die gevonden worden op de Kosten-as. Vervolgens wordt de investering berekend, die hoort bij de gevonden kosten. Wanneer de benodigde investering even groot of kleiner is dan de mogelijke investering, is een investering financieel aantrekkelijk voor een verhuurder.
benodigde investering
mogelijke investering
Figuur 6.12: assenstelsel investeringsmodel
Voor elke combinatie van factor en gebouw wordt een ander investeringsmodel opgesteld. Elk investeringsmodel van dezelfde factor, heeft dezelfde kwaliteitsniveaus en extra huurprijzen. Daarom is voor deze modellen het kwadrant Kwaliteit – Extra Huur steeds hetzelfde, wat wordt aangegeven door middel van een grijs vlak. Om het model te verduidelijken, wordt het ingevuld voor de factor ‘Type gevel’’ bij gebouw A (figuur 6.13). In de figuur zijn alle mogelijke waarden ingevuld. Op de Investering-as zijn een groene en rode
78
lijn aan het model toegevoegd, die horen bij de vervanging van een Type gevel 3 door een Type gevel 2, waarbij is gerekend met een IRR van 7%. Aan de hand van deze specifieke situatie wordt de werking van het investeringsmodel verder toegelicht. Wanneer bij kantoorgebouw A een sobere gevel (Type gevel 3) vervangen wordt door een standaard gevel (Type gevel 2), kan een kantooreigenaar hier €45,70 per m2 VVO aan extra huur voor vragen. wanneer de kantooreigenaar uit gaat van een gemiddelde inflatie van 2,3%, een IRR hanteert van 7% en zijn investering in 10 jaar terug wil verdienen, kan hij met deze huur een investering van €320.603 in de gevel doen. Vanaf het nulpunt tot deze mogelijke investering wordt de Investering-as groen gemarkeerd. Vervolgens bepaalt de kantooreigenaar de kosten die nodig zijn om een standaard gevel te plaatsen. Deze kosten zijn voor zijn kantoorgebouw €363.542. Naast de bouwkosten moet er echter ook een aantal toeslagen worden betaald aan de aannemer voor de algemene bouwplaatskosten die gemaakt worden, de algemene bedrijfskosten die de aannemer heeft en een opslag voor de winst die de aannemer zelf wil maken en het risico dat hij loopt. Wanneer de kosten worden vermenigvuldigd met deze toeslagen, blijkt dat er een investering van €424.624 nodig is om de standaard gevel te realiseren. Dit punt valt buiten de groene lijn in figuur 6.13 en het verschil wordt in rood gemarkeerd. Hieruit blijkt duidelijk dat de onderzochte investering niet financieel aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar.
79
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €215.166 €195.028 €177.598 €353.707 €320.603 €291.951 €568.873 €515.631 €469.549
Kosten €363.542 €474.092
Benodigde investering €424.624 €553.749
Figuur 6.13: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A
80
7
Conclusies en aanbevelingen
Het is lange tijd niet goed gegaan met de economie, maar deze is zich momenteel weer aan het herstellen. De effecten van de laagconjunctuur werken echter nog door op de vastgoedmarkt. Bedrijven krompen in en gingen failliet, waardoor er veel leegstand ontstond. Binnen deze leegstand zagen bedrijven hun kans om te verhuizen naar kwalitatief betere panden, waardoor oudere panden op de markt kwamen en de kwaliteit van het aanbod daalde. Hieruit ontstaat de vraag of het voor kantooreigenaren mogelijk is om huurders te behouden, opdat hun pand niet permanent leeg komt te staan.
De vraagstelling van dit onderzoek is of het voor een verhuurder van kantoorruimte financieel aantrekkelijk is om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden. Naar aanleiding van deze vraagstelling zijn drie onderzoeksvragen opgesteld, aan de hand waarvan een antwoord op de vraagstelling word gezocht. De eerste onderzoeksvraag luidt: welke aspecten van
het huisvestingsgedrag van huurders van kantoorruimte kunnen door verhuurders van deze kantoorruimte worden ingezet om de kwaliteit van de bestaande kantoorruimte te verhogen?
De aspecten van het huisvestingsgedrag die kunnen worden ingezet, zijn de belangrijkste gebouwgerelateerde redenen om te verhuizen voor kantoorhuurders. Deze redenen hebben te maken met de uitstraling van het exterieur, de klimaatbeheersing en de indelingsmogelijkheid van het gebouw (tabel 7.1). Tabel 7.1: Belangrijkste verhuisredenen binnen de categorie gebouw
gebouw uitstraling exterieur klimaatbeheersing indelingsmogelijkheid
Aan de hand van marktonderzoeken van de NVB, Twynstra Gudde en Inbo naar het huisvestingsgedrag van kantoorhuurders is vastgesteld dat de belangrijkste redenen om te verhuizen te maken hebben met veranderingen in de fysieke samenstelling van het bedrijf van de huurder. Daarna komen redenen die met de locatie te maken hebben en vlak daar achter redenen omtrent het gebouw. Aangezien een verhuurder niet kan ingrijpen in de samenstelling van het bedrijf van de huurder en ook vrij lastig kan ingrijpen in de omgeving van het kantoorgebouw, wordt alleen naar het gebouw zelf gekeken. De verhuisredenen die met het gebouw te maken hebben, worden verder onderverdeeld in het gebouw zelf en de inbouw. De inbouw is huurderspecifiek en een investering hierin zou alleen ten goede komen aan de huurder die er op dat moment zit, terwijl het gebouw meerdere huurders meegaat. Een investering in het gebouw komt ten goede aan de kwaliteit van het gebouw en daarmee de waarde ervan. Het is dus voor een verhuurder interessanter om hierin te investeren en daarom wordt alleen naar aspecten van het gebouw zelf gekeken. Uit de onderzoeken is gebleken dat de belangrijkste factoren voor het verhuisgedrag van kantoorhuurders binnen de categorie gebouw de klimaatbeheersing, de indelingsmogelijkheid en de uitstraling van het exterieur zijn.
81
De tweede onderzoeksvraag die is opgesteld naar aanleiding van de centrale vraagstelling, is: welke wijze voor het meten van de kwaliteit van kantoorruimte is geschikt om wijzigingen in deze kwaliteit zichtbaar te maken? Om de kwaliteit van kantoorruimte te meten, wordt gebruik gemaakt van een selectie van factoren en kwaliteitsniveaus, die de kwaliteit van de aspecten uit tabel 7.1 meten. Deze selectie is weergegeven in tabel 7.2. Tabel 7.2: selectie factoren en kwaliteitsniveaus voor onderzoek
Er bestaan verschillende methoden om kwaliteit van kantoren mee weer te geven, die elk wat anders meten. Omdat in dit onderzoek ingrepen in de fysieke structuur van een gebouw worden onderzocht, is een methode nodig die de bouwtechnische kwaliteit meet van bestaande gebouwen. Een dergelijke methode, die zowel geschikt als beschikbaar is, is de Real Estate Norm (REN). De aspecten uit tabel 7.1 worden met behulp van de REN meetbaar gemaakt. Bij elk van de aspecten is bekeken welke factoren uit de REN hierbij aansluiten en hoe deze gemeten worden. Er is een selectie gemaakt waarbij erop gelet is dat het mogelijk moet zijn voor de verhuurder om daadwerkelijk ingrepen in de factoren te doen – ingrepen in de constructie worden als te ingrijpend gezien – en voor de huurder moet het mogelijk zijn om de kwaliteit te beoordelen – een aantal factoren vereist een mate van technisch inzicht waarvan verwacht kan worden dat de huurder hier niet over beschikt. De volgende stap is het aanpassen van de factoren en de bijbehorende kwaliteitsniveaus voor gebruik in het vignettenonderzoek onder huurders. De verschillende kwaliteitsniveaus moeten duidelijk in elkaar zitten, overlapping van factoren wordt zoveel mogelijk vermeden en de kwaliteitsniveaus moeten op een ratioschaal worden uitgewerkt. De uiteindelijke selectie factoren met kwaliteitsniveaus is weergegeven in tabel 7.2. Met deze selectie zijn vignetten samengesteld die van elke factor één kwaliteitsniveaus bevatten en een huurprijs krijgen toegewezen die gerelateerd is aan het kwaliteitsniveau van het vignet als geheel. Deze vignetten worden in sets van 15 vignetten voorgelegd aan kantoorhuurders in Amsterdam West en Zuidoost, die aan elk vignet een waardering toekennen met behulp van een 10-punts schaal. De derde en laatste onderzoeksvraag is: wegen de kosten van de ingrepen op tegen de hieruit
voortvloeiende huurinkomsten en is het doen van de ingrepen financieel haalbaar?
Het is financieel haalbaar om te investeren in de factoren die genoemd staan in tabel 7.3, waarbij de meest aantrekkelijke factor om in te investeren bovenaan staat. In tabel 7.4 zijn de behaalde IRR’s weergegeven, waarbij is uitgegaan van een terugverdientijd van 10 jaar.
82
Tabel 7.3: factoren in afnemende mate van aantrekkelijkheid
factoren Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw Te openen ramen Type gevel
Tabel 7.4: behaalde IRR’s voor de verschillende ingrepen in kantoortype A. B en C INGREEP Factor Mate van herkenbaarheid Hoofdentree gebouw
Te openen ramen Type gevel
Van … 2 naar 1 3 naar 2 4 naar 3 4 naar 2 2 naar 1 2 naar 1 3 naar 2 3 naar 1
Type A 8022% - 4012% 180% - 99% 37% - 23% 247% - 137% 119% - 92% -6% - -10% 10% - 2% 12% - 6%
BEHAALDE IRR Type B 20179% - 10090% 448% - 247% 113% - 81% 619% - 340% 159% - 124% -2% - -6% 16% - 7% 19% - 12%
Type C 40841% - 20422% 905% - 497% 239% - 175% 1250% - 686% 172% - 133% 0% - -5% 18% - 8% 21% - 14%
Om te bepalen wat de mogelijke opbrengsten zijn, wordt de data die verkregen is uit het vignettenonderzoek geanalyseerd met behulp van regressieanalyse. Voor het verwerken van de gegevens van het vignettenonderzoek ten behoeven van de regressieanalyse in het programma SPSS, is gebruik gemaakt van de zogenaamde dummy codering, waarbij voor elke kwaliteitsstap een aparte extra huurprijs kan worden berekend. De uitkomsten (tabel 7.5) worden gebruikt om te berekenen of de gevonden extra huur hoog genoeg is om de bijbehorende kwaliteitsverhoging te betalen. Een aantal van de factoren bleek in de regressieanalyse niet significant te zijn (klimaatregeling en indelingsflexibiliteit) en deze zijn dan ook niet meegenomen in de berekeningen. Ook de kwaliteitsfactor ‘Hoofdentree gebouw 1’ is weggelaten, omdat deze als niet-significant uit de regressieanalyse naar voren kwam. Tabel 7.5: huurverhoging per kwaliteitsniveau Van Type gevel 2 Type gevel 3 Type gevel 3 Mate van herkenbaarheid 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 4 Hoofdentree gebouw 4 Te openen ramen 2
Ingreep Naar Type gevel 1 Type gevel 2 Type gevel 1 Mate van herkenbaarheid 1 Hoofdentree gebouw 2 Hoofdentree gebouw 3 Hoofdentree gebouw 2 Te openen ramen 1
Extra huurprijs* € € € € € € € €
27,80 45,70 73,50 51,40 52,60 20,10 72,70 54,90
* De hier berekende extra huurprijs is de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (€ / m2 VVO).
Voor een drietal fictieve kantoorgebouwen worden vervolgens de kosten van de ingrepen (tabel 7.6) uitgezet tegen de mogelijke inkomsten in netto contante waarde-berekeningen. Van elke berekening is vervolgens berekend wat het behaalde rendement is (tabel 7.4), waarbij een IRR-eis voor de kantooreigenaar van 7% is gehanteerd.
83
Tabel 7.6: kosten van het doen van de verschillende ingrepen Factor
Type gevel Herkenbaarheid gebruiker Hoofdentree
Te openen ramen
Kwaliteitsniveau
Kostenrange
€/…
Kostenrange
€/…
1 2 1
€ 300 - € 450 € 450 - € 600 € 500 - € 1000
m2 gevel m2 gevel -
€ 25 - € 35 € 25 - € 35 -
m2 VVO m2 VVO -
1 2 3 1
€ € € €
m gevel
-€4.500 - €6.000 -€4.500 - €6.000 -
jaar jaar -
55.150 - € 71.350 23.150- € 42.250 32.150 - € 43.350 170 - € 220
Er zijn nu verschillende berekeningen uitgevoerd, waarbij aan de ene kant de mogelijke investering is berekend, die een kantooreigenaar kan doen. Deze investering is gebaseerd op de huurprijs die de kantooreigenaar kan vragen voor het verbeteren van de kwaliteit van een bepaalde gebouwfactor. Aan de andere kant is de benodigde investering berekend, die is gebaseerd op de kosten die gemaakt moeten worden om een de ingrepen uit te voeren die bij een bepaald kwaliteitsniveau horen. Wanneer deze verschillende investeringen in een model worden weergegeven, kan antwoord worden gegeven op de centrale vraagstelling:
De vraagstelling van dit onderzoek is of het voor een verhuurder van kantoorruimte financieel aantrekkelijk is om door middel van het verhogen van de kwaliteit van een kantoorgebouw de zittende huurders te behouden. Het is aantrekkelijk voor een kantooreigenaar om te investeren in de kwaliteit van een kantoorgebouw, wanneer de te verwachte extra inkomsten opwegen tegen de te maken kosten die gelden voor de kwaliteitsverbetering. Om te bepalen of dit het geval is, kan het investeringsmodel worden ingevuld. Het model bestaat uit een assenstelsel met vier assen, dat is opgedeeld in twee delen: de mogelijke investering en de benodigde investering (figuur 7.1). Om de mogelijke investering te bepalen, wordt gestart op de as van de Kwaliteit, waar de verschillende kwaliteitsniveaus op worden uitgezet. Bij een kwaliteitsniveau kan de huur worden gevonden op de Extra Huur-as, die een verhuurder kan vragen bij opwaardering naar dit kwaliteitsniveau. Vervolgens wordt op basis van die extra huur de investering gevonden op de Investering-as, die gedaan kan worden met die extra huur. Om de benodigde investering te vinden wordt ook gestart op de Kwaliteit-as. Bij elk kwaliteitsniveau horen verschillende bouwkosten, die gevonden worden op de Kosten-as. Vervolgens wordt de investering berekend, die hoort bij de gevonden kosten. Wanneer de benodigde investering even groot of kleiner is dan de mogelijke investering, is een investering financieel aantrekkelijk voor een verhuurder.
benodigde investering
mogelijke investering
Figuur 7.1: assenstelsel investeringsmodel
84
Voor elke combinatie van factor en gebouw is er een ander investeringsmodel. Elk investeringsmodel van dezelfde factor, heeft dezelfde kwaliteitsniveaus en extra huurprijzen. Daarom is voor deze modellen het kwadrant Kwaliteit – Extra Huur steeds hetzelfde, wat wordt aangegeven door middel van een grijs vlak. Om de werking het model te verduidelijken, wordt het ingevuld voor de factor ‘Type gevel’ bij gebouw A (figuur 7.2). In de figuur zijn alle mogelijke waarden ingevuld. Op de Investering-as zijn een groene en rode lijn aan het model toegevoegd, die horen bij de vervanging van een Type gevel 3 door een Type gevel 2, waarbij is gerekend met een IRR van 7%. Aan de hand van deze specifieke situatie wordt de werking van het investeringsmodel verder toegelicht.
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw A 2,3% 10 jaar 911 737
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
IRR = 5% €215.166 €353.707 €568.873
Kosten €363.542 €474.092
Benodigde investering €424.624 €553.749
Mogelijke Investering IRR = 7% IRR = 9% €195.028 €177.598 €320.603 €291.951 €515.631 €469.549
Figuur 7.2: investeringsmodel ingevuld voor ‘Type gevel’ bij gebouw A
85
Wanneer bij kantoorgebouw A een sobere gevel (Type gevel 3) vervangen wordt door een standaard gevel (Type gevel 2), kan een kantooreigenaar hier €45,70 per m2 VVO aan extra huur voor vragen. Wanneer de kantooreigenaar uit gaat van een gemiddelde inflatie van 2,3%, een IRR hanteert van 7% en zijn investering in 10 jaar terug wil verdienen, kan hij met deze huur een investering van €320.603 in de gevel doen. Vanaf het nulpunt tot deze mogelijke investering wordt de Investering-as groen gemarkeerd. Vervolgens bepaalt de kantooreigenaar de kosten die nodig zijn om een standaard gevel te plaatsen. Deze kosten zijn voor zijn kantoorgebouw €363.542. Naast de bouwkosten moet er echter ook een aantal toeslagen worden betaald aan de aannemer voor de algemene bouwplaatskosten die gemaakt worden, de algemene bedrijfskosten die de aannemer heeft en een opslag voor de winst die de aannemer zelf wil maken en het risico dat hij loopt. Wanneer de kosten worden vermenigvuldigd met deze toeslagen, blijkt dat er een investering van €424.624 nodig is om de standaard gevel te realiseren. Dit punt valt buiten de groene lijn in figuur 6.13 en het verschil wordt in rood gemarkeerd. Hieruit blijkt duidelijk dat de onderzochte investering niet financieel aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar. Wanneer een kantooreigenaar wil bepalen of het voor hem aantrekkelijk is om te investeren in de kwaliteit van zijn kantoorgebouw, kiest hij uit de reeds ingevulde investeringsmodellen dat model dat qua gebouwgrootte het meest past bij zijn eigen kantoorgebouw om zo snel een beeld te vormen van de haalbaarheid van een investering. De investeringsmodellen zijn erg geschikt voor deze beeldvorming. Vervolgens kan de kantooreigenaar zelf in detail (laten) berekenen wat de investering hem precies kost en zal hij tijdens onderhandelingen met zijn huurder de precieze extra huur bepalen.
huur (€/m2)
Belangrijk is dat de kantooreigenaar een goede afweging maakt tussen het financiële risico dat hij loopt wanneer een verhuurder besluit te verhuizen en de zekerheid die hij krijgt wanneer er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Het kan voorkomen dat de huur die nu betaald wordt door de huurder hoger ligt dan de markthuur (H1) (figuur 7.3), doordat het huurcontract opgesteld is toen het nog goed ging met de economie. Bij het vaststellen van een nieuwe huur moet de verhuurder er rekening mee houden dat deze gebaseerd is op de markthuur, waar de verhogingen bovenop zullen komen (H2). Toch is het interessant om deze optie te bekijken. De kans is groot dat de huurder van de voor hem aantrekkelijke marktomstandigheden wil profiteren en elders gaat huren. Wanneer dit gebeurt, kunnen zich twee situaties voordoen voor de kantooreigenaar. Er wordt een nieuwe huurder gevonden, waarmee een huurcontract wordt afgesloten tegen H2 (bij kwaliteitsaanpassingen) of H3 (wanneer geen kwaliteitsaanpassingen worden doorgevoerd), of er wordt geen nieuwe huurder gevonden en het pand komt voor langere tijd leeg te staan (H4). De kans dat dit laatste gebeurt is afhankelijk van de kwaliteit van een kantoorpand. Hoe groter het risico dat de verhuurder loopt dat hij met leegstand te maken krijgt, hoe aantrekkelijker het voor hem is dit risico te vermijden door te investeren in het pand en hiermee de zittende huurder te behouden.
H1 H2 H3 markthuur
H4 tijd Figuur 7.3: verschillende mogelijke huurhoogtes
86
Kanttekeningen Bij dit onderzoek is een aantal kanttekeningen op zijn plaats: Het uitgevoerde vignettenonderzoek is goed genoeg om de algemene conclusies te onderbouwen die hier gedaan zijn, maar blijft toch beperkt. Dit blijkt uit de relatief lage R square van 14,2% die bij de regressieanalyse gevonden is. De gevonden huurverhogingen moeten daarom niet als harde waarheid worden gezien, maar veel meer als richtlijnen. De huurder is bereid meer huur te betalen voor verschillende kwaliteitsverbeteringen. De hoogte van deze huur zal moeten blijken uit onderhandelingen tussen de eigenaar en de huurder. Uit het onderzoek blijkt dat voor verschillende ingrepen verschillende huurverhogingen kunnen worden toegepast. Theoretisch gezien zou een verhuurder de nieuwe huur kunnen berekenen door de huurverhogingen van de verschillende ingrepen die hij wil uitvoeren bij elkaar op te tellen. Hiermee wordt echter al snel de grens van de markthuur ver overschreden. Er kan niet van een huurder verwacht worden dat hij bereid is een huurprijs te betalen voor een kantoorpand in Amsterdam Zuidoost, wanneer hij voor dezelfde huur een kantoorpand op de Zuid-As zou kunnen huren. Enige relativering is hierbij op zijn plaats. Aanbevelingen Wanneer een dergelijk vignettenonderzoek als hier is toegepast in de toekomst wordt uitgevoerd, is het verstandig eerst na te gaan wat de invloed van de methode van samenstellen van vignetten op de interne correlatie van de verschillende onafhankelijke variabelen is. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van een methode die door de SEO is ontwikkeld, waarbij de hoogte van de huurprijs van een vignet grotendeels wordt bepaald door het kwaliteitsniveau van het vignet. Hierdoor is er samenhang tussen de huurprijs van een vignet en de kwaliteit van de andere factoren, wat voor multicollineariteit lijkt te zorgen. In dit onderzoek is hier verder niet op ingegaan, maar dit kan wellicht ondervangen worden aan het begin van een onderzoek door hierover te communiceren met de SEO. Als vervolgonderzoek kan verder worden ingegaan op de huurverhoging die gerekend kan worden voor verschillende kwaliteitsverhogingen. Hiervoor dient de opzet van het vignettenonderzoek verder uitgewerkt te worden, waarbij met name aandacht wordt besteed aan de samenstelling van de factoren en bijbehorende kwaliteitsniveaus die in de vignetten worden gebruikt. Door het onderzoek op grotere schaal te laten plaatsvinden, kunnen wellicht met grotere zekerheid de huurverhogingen worden vastgesteld. Verder is het interessant om te onderzoeken of de te berekenen huur een optelsom is van de verschillende huurverhogingen, of dat hier een andere rekenmethode moet worden toegepast. De indruk bestaat dat de opbouw van sommige van de kwaliteitsniveaus te ingewikkeld is geweest voor een aantal van de respondenten. Hierbij wordt met name gedacht aan de samenstelling van de factor ‘hoofdentree gebouw’, waarbij de kwaliteitsniveaus een combinatie van vier eigenschappen is. Deze samenstelling is gebaseerd op basis van de REN. Voor met name respondenten die één of twee keer in hun carrière een huisvestingsbeslissing moeten nemen en hier verder niet mee bezig zijn, kan dit onoverzichtelijk zijn. Dit kan het waarderen van de vignetten beïnvloeden. Daarom wordt aangeraden om in vergelijkbare onderzoeken in de toekomst de samenstelling van de factoren en kwaliteitsniveaus zo overzichtelijk en eenvoudig mogelijk te houden. Tot slot kan in een vervolgonderzoek worden onderzocht wat de mogelijkheden en effecten zijn van het toepassen van kwaliteitsverbetering als middel om huurders te binden op het risico/rendementsprofiel van de portefeuille van een kantooreigenaar. Met dit onderzoek is aangetoond dat deze optie aantrekkelijk is, een volgende stap is om te bepalen hoe aantrekkelijk dit precies is. Voor de panden uit een portefeuille van een kantooreigenaar kan bekeken worden wat de risico’s zijn dat een zittende huurder vertrekt, welke verbetermogelijkheden de panden hebben en wat de invloed hiervan is op het risico/rendementsprofiel van de portefeuille als geheel. 87
Literatuur Boeken en publicaties Abrahamse, A.P.J., Driel, G.J. van, Ravenzwaaij, C. van, Statistiek. Een kennismaking met achtergronden en methoden, 3e druk, Van Gorcum, Assen/Maastricht, 1990 Atelier V, Grote verschillen in verhuurkansen van leegstaande kantoren in Amsterdam, persbericht 30 maart 2006 Baarda, D.B., Goede, M.P.M. de, Basisboek Methoden en Technieken, Stenfert Kroese, Groningen, 3e druk, 2001 Dienst Belastingen Amsterdam, Boer Hartog Hoofd, We’re Amsterdam, 2005 Dobbelsteen, A.A.J.F. van den, Klaase, D., De broodnodige focus op een lange gebruiksduur van kantoren. The paradigm shift, Real Estate Magazine, februari 2002, nr. 20, p. 42 - 46 Dynamis, Sprekende Cijfers 2006, 2006 Enk, W. van, De knieval voor de huurder van kantoren, PropertyNl Magazine, januari 2003, jaargang 3, nr. 1, pag. 53 - 57 Geltner, D., Miller, N., Commercial Real Estate Analysis and Investments, South-Western Publishing, Cincinatti, Ohio, 2001 Louw, E., Kantoorgebouw en vestigingsplaats, Delftse Universitaire Pers, Delft, 1996 Inbo, Huisvestingsvoorkeuren van kantoren: over wens en werkelijkheid, 1998 Inbo, Kantoorgebruikers in beweging 2005, 2005 Kohsiek, R. en Warnink, L., Verhuisgedrag van kantoorgebruikers. De honken blijven bezet, Building Business, september 2000, p. 96-98 NVB, Kantoorgebruikers in profiel, 2002 Phyrr, Roulac, Born, Real Estate Cycles and their Strategic Implications for investors and portfolio managers in the Global Economy, 2000, Austin, Texas, USA Reed Business Information, Bouwkosten 2005, Kantoorgebouwen nieuwbouw bouwdelen, H.J.M. Klein Gunnewiek, Doetinchem, 2005 Reed Business Information, Bouwkosten 2005, Kantoorgebouwen nieuwbouw elementen, H.J.M. Klein Gunnewiek, Doetinchem, 2005 Reed Business Information, Bouwkosten 2005. Slopen en saneren projectkosten, H.J.M. Klein Gunnewiek, Doetinchem, 2005 ROZ, Taxatierichtlijnen, ROZ/IPD Vastgoedindex, november 2002, Den Haag SEO, Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren, Amsterdam, 2002 SEO, Is het mogelijk integratie te meten?, Amsterdam, 2004
88
Soeter, J.P., Jonge, H, de, Meuwsen, T.J.N., Utiliteitsbouw en economie, Publicatieburo Bouwkunde, Delft, 2003 Twynstra Gudde, Het nationale kantorenmarktonderzoek 1999, Twynstra Gudde Management Consultants, 1999 Twynstra Gudde, Het nationale kantorenmarktonderzoek 2001, Twynstra Gudde Management Consultants, 2001 Twynstra Gudde, Het nationale kantorenmarktonderzoek 2004, Twynstra Gudde Management Consultants, 2004 Van der Voordt, T., Van Wegen, H., Architectuur en gebruikswaarde, programmeren, ontwerpen en evalueren van gebouwen, 2000, THOTH Bussum Veenma, K., Batenburg, R., Breedveld, E., De vignetmethode. Een praktische handleiding bij beleidsonderzoek, november 2004, IVA, Tilburg Vijverberg, G., Huisvestingsbeleid, basis voor bouwkundig onderhoud, 1996, Delft University Press Websites www.amsterdam.nl www.beurs.nl: DTZ Zadelhoff wil maatregelen ter verlaging kantooraanbod, 4 januari 2006 www.blomsma.nl www.cbs.nl www.jll.nl www.nrc.nl www.rtlz.nl www.rozindex.nl www.sprekendecijfers.nl www.wikipedia.nl Overig Financieel Dagblad, Huurprijs kantoren gestabiliseerd in 2005, E. Padberg, 5 januari 2006 Nova, Kantoorruimte te huur, uitzending 11 oktober 2005 Stichting REN, REN2000, CDROM Vastgoedmarkt e-mail nieuwsbrief, Kantorenmarkt Amsterdam naar leegstand van 20 procent, 1 juli 2003
89
Epiloog Kantooreigenaren zijn vaak beleggers die, zoals Marco Vermeer in zijn onderzoek al concludeerde, met name geïnteresseerd zijn in de economische performance van hun gebouwen en met het gebouw zelf niet zoveel op hebben. Het beheer van de gebouwen wordt vaak uitbesteed aan derden, waarmee de link tussen kantooreigenaar en kantoorgebouw verder vervaagt. En dat is jammer, want naast het aankopen, verkopen en verhuren van de kantoorgebouwen, zijn er meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de beleggingswaarde van een object. Met het uitvoeren van dit onderzoek heb ik het doel voor ogen gehad om het inzicht te vergroten in de mogelijkheden die er zijn voor kantooreigenaren, maar ook voor kantoorhuurders, op het gebied van bestaande huisvesting in een laagconjunctuur. In een markt die wordt gekenmerkt door grote leegstand, waarin kantoorhuurders verhuizen naar kantoorgebouwen met een betere kwaliteit dan hun huidige huisvesting, moeten kantooreigenaren nieuwe strategieën ontwikkelen om leegstand in hun panden te voorkomen. Hoewel het verbeteren van de kwaliteit van een kantoorgebouw geen nieuw item is, lijkt deze mogelijkheid in de praktijk nauwelijks benut te worden om huurders aan zich te binden. Dit onderzoek toont aan dat het inzetten van kwaliteitsverbetering van een aantal aspecten van kantoorgebouwen niet alleen een goede optie is om kantoorhuurders te binden en daarmee de inkomstenstroom te continueren, maar dat er zelf winst mee geboekt kan worden. Huurders blijken bereid veel extra huur te betalen voor kwaliteitsverbeteringen van hun huisvesting en met deze extra huur kunnen de kosten van de kwaliteitsverbeteringen ruimschoots gedekt worden. Met het investeringsmodel heb ik een tool willen ontwikkelen waarmee het inzicht verbeterd wordt in de haalbaarheid en aantrekkelijkheid van een investering in de kwaliteit van een kantoor. In een overzichtelijk model wordt binnen enkele stappen duidelijk of een investering haalbaar is en in welke mate deze aantrekkelijk is voor de kantooreigenaar om uit te voeren. De kantooreigenaar kan vervolgens voor zijn specifieke situatie berekenen hoe zijn investering er precies uit komt te zien. Het proces van het benaderen van respondenten voor de vignettenmethode is erg moeizaam en tijdrovend geweest. De redenen hiervoor lopen uiteen en zijn grotendeels in het rapport besproken. Een reden die nog niet naar voren is gekomen, is dat het onderzoek zelfstandig is uitgevoerd, in plaats van bij een stagebedrijf. Een stagebedrijf kan bij een dergelijk onderzoek een groot voordeel zijn, wanneer het bedrijf een bestand heeft met kantoorhuurders. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een vastgoedbeheerder. Kantoorhuurders kunnen dan geselecteerd worden binnen een bestaand bestand en er directe contactpersonen aanwezig. Een nadeel van een stagebedrijf kan zijn dat huurders geen antwoorden geven in een onderzoek die in het nadeel werken van hun relatie met het stagebedrijf, zodat hun reacties gekleurd zijn. Uiteindelijk is ook dit deel van het onderzoek goed afgerond en heeft het een waardevolle bijdrage geleverd aan de inhoud van het rapport. Nieuwerkerk aan den IJssel, 27 juni 2007 Anke Neecke
90
Bijlagen
Bijlage 1: omschrijvingen en voorbeeldfoto’s bij de vignetten Bijlage 2: gegevens vignettenpopulatie Bijlage 3: vignetten set A Bijlage 4: alle vignetten Bijlage 5: overzicht uitkomsten regressieanalyse Bijlage 6: gebouwoverzichten Bijlage 7: berekeningen Bijlage 8: Investeringsmodel
91
Bijlage 1: omschrijvingen en voorbeeldfoto’s bij de vignetten Nr.
Nr.
Type gevel Omschrijving kwaliteitsniveau 1 Hoogwaardig Een hoogwaardige uitstraling, een hoogwaardige afwerking en goed herkenbaar
2 Standaard
Een standaard uitstraling, een standaard afwerking en matig herkenbaar
3 Sober
Een sobere uitstraling, een sobere afwerking en slecht herkenbaar
Foto
Mate van herkenbaarheid 1 Wel herkenbaar
Toelichting Foto het gaat hierbij om de herkenbaarheid van de gebruiker van buiten het gebouw gezien
2 Niet herkenbaar
het gaat hierbij om de herkenbaarheid van de gebruiker van buiten het gebouw gezien
92
Nr.
Nr.
Hoofdentree gebouw 1 wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in de hal
Omschrijving kwaliteitsniveau Foto Mogelijke voorzieningen in de hal zijn: balie voor receptie / portier zitruimte toilet garderobe telefoon
2 wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in de hal
Mogelijke voorzieningen in de hal zijn: balie voor receptie / portier zitruimte toilet garderobe telefoon
3 niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, groter dan 50 m2, 3-4 voorzieningen in de hal
Mogelijke voorzieningen in de hal zijn: balie voor receptie / portier zitruimte toilet garderobe telefoon
4 niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50 m2, 0-2 voorzieningen in de hal
Mogelijke voorzieningen in de hal zijn: balie voor receptie / portier zitruimte toilet garderobe telefoon
Klimaatregeling 1 Buitenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen
Toelichting De vier mogelijke te regelen items zijn: zonwering verwarming mechanische ventilatie koeling
2 Binnenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen
De vier mogelijke te regelen items zijn: zonwering verwarming mechanische ventilatie koeling
3 Buitenzonwering, 1-2 items door werknemers te regelen
De vier mogelijke te regelen items zijn: zonwering verwarming mechanische ventilatie koeling
4 Binnenzonwering, 1-2 items door werknemers te regelen
De vier mogelijke te regelen items zijn: zonwering verwarming mechanische ventilatie koeling
93
Nr.
Indelingsflexibiliteit 1 Verschillende kamerbreedtes én kamerdieptes mogelijk
Omschrijving kwaliteitsniveau Foto Haaks op en parallel aan de gevel zijn er meerdere grids. Kamers kunnen hierdoor verschillende breedtes én dieptes aannemen.
2 Verschillende kamerbreedtes mogelijk
Haaks op de gevel zijn er meerdere grids. Kamers kunnen hierdoor verschillende breedtes hebben.
3 Één kamerbreedte mogelijk
Haaks op de gevel is er één grid, waarop wanden geplaatst kunnen worden. Kamers hebben alleen een breedte die een veelvoud van de gridmaat is.
94
Bijlage 2: gegevens vignettenpopulatie Kwaliteitsniveaus Factor 1 Type gevel 1 Hoogwaardig 2 Standaard 3 Sober Factor 2 Mate van herkenbaarheid 1 Wel herkenbaar 2 Niet herkenbaar Factor 3 Hoofdentree gebouw 1 Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, groter dan 50m2, 3-4 voorzieningen in de 2 Wel zichtbaar vanaf de openbare weg, wel herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50m2, 0-2 voorzieningen in de 3 Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, groter dan 50m2, 3-4 voorzieningen in de 4 Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet herkenbaar in de gevel, kleiner dan 50m2, 0-2 voorziening in de h Factor 4 Te openen ramen 1 Wel te openen ramen 2 Niet te openen ramen Factor 5 Klimaatregeling 1 Buitenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen 2 Binnenzonwering, 3-4 items door werknemers te regelen 3 Buitenzonwering, 1-2 items door werknemers te regelen 4 Binnenzonwering, 1-2 items door werknemers te regelen Factor 6 Indelingsflexibiliteit 1 Verschillende kamerbreedtes (stramien van 1,80 m) én kamerdieptes mogelijk 2 Verschillende kamerbreedtes mogelijk (stramien van 1,80 m) 3 Alleen kamerbreedtes mogelijk op een stramien van 3,60 m
Verdeling huurprijzen onder vignetten
10 8 6 4 2 25 0
23 5
22 0
20 5
19 0
17 5
16 0
14 5
13 0
11 5
10 0
0
Verdeling aantrekkelijkheid van vignetten
12
De aantrekkelijkheid van een vignet is de som van de nummers van de kwaliteitsniveaus die in het vignet zijn opgenomen.
10 8 6 4 2 0 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
95
Bijlage 3: vignetten set A
96
97
Bijlage 4: alle vignetten
98
99
100
Bijlage 5: overzicht uitkomsten regressieanalyse
Intervalberekening
Dummyberekening
101
Bijlage 6: gebouwoverzichten Kantoortype A
102
Kantoortype B
103
Kantoortype C
104
Bijlage 7: berekeningen
105
106
107
108
109
110
Bijlage 8: Investeringsmodel
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw B 2,3% 10 jaar 2292 1362
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €541.326 €490.662 €446.812 €889.878 €806.593 €734.507 €1.431.204 €1.297.255 €1.181.319
Kosten €693.136 €897.436
Benodigde investering €1.251.405 €1.490.031
111
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw B 2,3% 10 jaar 2292 1362
Output
Mate van herkenbaarheid
Extra Huur €51,40
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €1.000.869 €907.196 €826.120
Kosten €1.000
Benodigde investering €1.168
112
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw B 2,3% 10 jaar 2292 1362
Output
Hoofdentree gebouw
Extra Huur €20,10 €52,60 €72,70
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €391.390 €354.760 €323.055 €1.024.236 €928.376 €845.406 €1.415.626 €1.283.135 €1.168.461
Kosten €42.250 €82.990
Benodigde investering €49.349 €97.891
113
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Gevellengte (m)
Gebouw B 2,3% 10 jaar 2292 101
Output
Te openen ramen
Extra Huur €54,90
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €1.069.022 €968.970 €882.373
Kosten €88.704
Benodigde investering €103.608
114
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw C 2,3% 10 jaar 4640 2534
Output
Type gevel
Extra Huur €27,80 €45,70 €73,50
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €1.095.699 €993.150 €904.392 €1.801.202 €1.632.625 €1.486.716 €2.896.901 €2.625.775 €2.391.109
Kosten €1.302.705 €1.682.805
Benodigde investering €2.415.851 €2.859.815
115
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw C 2,3% 10 jaar 4640 2534
Output
Mate van herkenbaarheid
Extra Huur €51,40
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €2.025.860 €1.836.256 €1.672.149
Kosten €1.000
Benodigde investering €1.168
116
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Geveloppervlak (m2)
Gebouw C 2,3% 10 jaar 4640 2534
Output
Hoofdentree gebouw
Extra Huur €20,10 €52,60 €72,70
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €792.214 €718.069 €653.895 €2.073.156 €1.879.126 €1.711.188 €2.865.370 €2.597.195 €2.365.083
Kosten €42.250 €82.990
Benodigde investering €49.349 €103.608
117
Input inflatie looptijd NCW VVO (m2) Gevellengte (m)
Gebouw C 2,3% 10 jaar 4640 151
Output
Te openen ramen
Extra Huur €54,90
Mogelijke Investering IRR = 5% IRR = 7% IRR = 9% €2.163.808 €1.961.293 €1.786.012
Kosten €166.320
Benodigde investering €194.265
118
